广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初28164号原告：广东省经济贸易职业技术学校，住所地广东省广州市白云区鹤龙二路1121号，统一社会信用代码12440000455857377N。法定代表人：刘从兵。委托代理人：邹振健、钟堂，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：李映芬，女，1983年6月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：罗鑫泰、黄婷，分别系广东联建律师事务所律师、实习律师。原告广东省经济贸易职业技术学校诉被告李映芬租赁合同纠纷一案，原告诉请：一、被告立即将广州市天河区先烈东横路44号地下自编（1）号商铺腾退交还原告；二、被告向原告支付2018年5月至12月拖欠的租金67431.12元（其中2018年5月为6825.12元，2018年6月至12月为60606元）及滞纳金（以67431.12元为本金，按照每日1%的标准，自2018年7月1日起计至清偿之日止）；三、被告向原告支付2018年11月1日至2019年8月31日拖欠的水费58.82元、电费2918.4元；四、被告向原告支付物业使用费（按月租金8658元的400%的标准计算，自2019年1月1日起计至被告返还商铺之日止）；五、原告没收被告已付的租赁保证金8658元；六、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁商铺的情况：广州市天河区先烈东横路44号地下自编（1）号商铺（以下简称“案涉商铺”），建筑面积约72.15平方米。二、约定的租赁期限：2018年1月1日至2018年12月31日。被告主张与原告口头约定租赁期限至2020年6月9日，但原告不予确认。三、约定的租金标准及交付方式：月租金为8658元，分两期（每期6个月）缴交租金，第一期为2018年1月1日前缴交租金51948元，第二期为2018年6月31日前缴交租金51948元；被告逾期交付租金，每逾期1日，原告按月租金的1%向被告加收滞纳金，若超过30天仍未交付，则视为被告违约，原告有权单方解除本合同，被告所付租赁保证金不再返还，同时被告应补交所欠租金。四、约定的租赁保证金：被告应在签署合同当天向原告交付租赁保证金8658元，在合同期满及被告已遵守及履行本合同内的条款下，原告应按本合同约定的条款将租赁保证金不计利息退还给被告。五、约定的费用承担：租赁期间，案涉商铺发生的水费、电费、管理费、租赁税、卫生费及其它相关杂费均由被告支付。六、约定的租赁期满的处理：租赁期满被告如不续租，被告将案涉商铺完整无缺交还原告，须经原告验收合格的前提下，原告才将保证金退回给被告；被告如需继续承租案涉商铺，应在合同期满前1个月与原告协商，如原告同意，双方另行签订合同，否则原告有权按期收回案涉商铺（被告不得向原告提出任何补偿），被告不按期交回商铺，原告将按月租金300%向被告加收租金。七、其他需要说明的事项：1、原告于2018年10月25日向被告发出《告知书》，要求被告在合同期满（2019年1月1日）前搬离案涉商铺；原告于2019年1月11日、1月20日、5月27日先后向被告发出多份函件，要求被告立即交回案涉商铺，缴清欠费等；被告确认收到了原告发出的上述函件，亦确认其仍在使用案涉商铺的事实。2、被告主张其已足额支付了2018年的租金，并提交了其于2018年1月3日向原告转账51948元（附言租金），于2018年12月10日向原告转账32559.6元（附言施老板），于2018年12月20日向原告转账20000元（附言施老板药店）的银行转账凭证予以证明，就此，原告称被告于2018年1月3日支付的款项系案涉商铺2017年7月至12月的租金；于2018年12月10日支付的款项包括案涉商铺2017年1月至12月的电费10611.6元，2018年1月至2月的租金17316元及3月的部分租金4632元；于2018年12月20日支付的款项包括案涉商铺2017年1月至12月的水费135元，2018年1月至10月的水费124.52元，2018年1月至10月的电费5223.6元，2018年3月的部分租金4026元，2018年4月的租金8658元，2018年5月的部分租金1832.88元；原告为证明其主张，向本院提交了：1、其于2018年12月24日向被告开具的《发票》（打印件）若干，载明备注包括2018年1月租金8658元、2018年3月租金总共8658元（已缴4632元，还剩4026元未交）、补交2018年3月份部分租金4026元、2018年4月份租金8658元及5月份部分租金1832.88元；2、其于2018年12月11日向被告开具的《结算票据》（打印件），载明收款项目包括2017年1月至12月电费10611.6元；3、其于2018年12月24日向被告开具的《结算票据》（打印件）若干，载明收款项目包括2018年1月至10月水费124.52元、2017年1月至12月水费135元、2018年1月至10月电费5223.6元；4、其于2018年11月23日向被告发出的《催缴租金通知》两份，分别载明被告拖欠2018年1月1日至6月30日的租金51948元及2018年7月1日至12月31日的租金51948元；5、其于2018年11月22日向被告发出的《水电费欠费明细表》，载明被告拖欠2017年1月至12月的水费135元、电费10611.6元，拖欠2018年1月至10月的水费124.52元、电费5223.6元；6、其于2018年11月23日向被告发出的《南校区水费、电费催缴通知》两份，分别载明被告拖欠2017年1月1日至12月31日的水费135元、电费10611.6元，拖欠2018年1月1日至10月31日的水费124.52元、电费5223.6元；7、其于2018年12月4日向被告发出的《再次催缴租金通知》两份，分别载明被告尚未缴交2018年1月1日至6月30日的租金51948元及2018年7月1日至12月31日的租金51948元；8、其于2018年12月4日向被告发出的《再次催缴水电费通知》两份，分别载明被告拖欠2017年1月1日至12月31日的水费135元、电费10611.6元，2018年1月1日至2018年10月31日的水费124.52元、电费5223.6元；9、其于2019年5月27日委托律师向被告发出的《律师函》，载明被告拖欠第二期租金51948元及违约金等。经质证，被告不确认上述证据1-3的真实性，因无原件核对，且上述票证亦未向被告送达；确认上述证据4-9的真实性，被告收到了相应文件，但认为文件中所载情况与事实不符；2018年11月13日案涉商铺发生火灾，系原告未尽电路的维护及维修义务所致，给被告造成了重大损失，被告申请原告减免租金，但双方未能达成一致，亦影响了被告正常交租，而案涉商铺已由原告修缮完毕；且即便被告存在逾期交租的情形，原告主张的滞纳金标准过高，应予调整；被告确认2018年1月至10月拖欠的水费为124.52元、电费为5223.6元；另被告无法提供证据证明其在2018年1月及2018年12月向原告付款时已向原告付清了此前使用案涉商铺所产生的费用。3、原告主张被告拖欠2018年11月1日至2019年8月31日的水费58.82元、电费2918.4元，被告不予确认，原告亦未提交充分证据予以证明。4、被告确认未向原告交纳2019年1月1日起的物业使用费，但主张原告主张的使用费标准过高，应予调整。5、原告主张被告违约，故其有权没收租赁保证金，但缺乏合同依据。判决结果本院认为，原、被告就案涉商铺签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据租赁合同的约定，案涉商铺的租赁期限于2018年12月31日届满；被告主张其与原告口头约定租赁期限至2020年6月9日，因原告不予确认，本院不予采纳；且结合原告提交的证据来看，原告已在租赁期限届满前后多次通知被告按期搬离，被告至今未将案涉商铺腾空并交还原告，已构成违约，原告有权要求被告搬离，并支付2019年1月1日起的物业使用费。关于物业使用费的支付标准，原告主张按照合同约定的标准即按月租金300%加收，被告认为原告主张的该物业使用费标准过高，综合考虑到合同履行情况、当事人的过错，本院根据公平原则，酌情判令被告按月租金130%的标准向原告支付物业使用费，即被告按11255.4元/月的标准，自2019年1月1日起向原告支付物业使用费，直至被告将案涉商铺腾空并交还原告之日止。关于原告主张被告拖欠2018年5月至12月的租金67431.12元（其中2018年5月为6825.12元，2018年6月至12月为60606元）。因支付租金系被告的义务，应由被告举证证实，现被告无法举证其在2018年1月及2018年12月向原告付款时已向原告付清了此前使用案涉商铺所产生的费用，相关转账凭证上亦未明确；而原告提供的《发票》、《结算票据》、催款函件均能相互印证原告的主张，故本院采信原告主张。被告至今拖欠2018年5月至12月的租金67431.12元（其中2018年5月为6825.12元，2018年6月至12月为60606元），应予清偿；另原告要求被告按1%/日的标准，自2018年7月1日起支付逾期交纳租金的滞纳金，有其合同依据，但因被告主张该滞纳金标准过高，故本院根据公平原则，酌情判令被告向原告支付逾期交纳租金的滞纳金（以67431.12元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2018年7月1日起计至清偿之日止，滞纳金以不超过本金为限）。关于原告主张被告拖欠2018年11月1日至2019年8月31日的水费58.82元、电费2918.4元，因被告不予确认，原告亦未提交充分证据予以证明，本院对原告的该项诉请不予支持。至于原告主张其有权没收被告的租赁保证金8658元，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告李映芬将广州市天河区先烈东横路44号地下自编（1）号商铺腾空并交还原告广东省经济贸易职业技术学校；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告李映芬向原告广东省经济贸易职业技术学校支付物业使用费（按11255.4元/月的标准，自2019年1月1日起计至被告将上述物业腾空并交还原告之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告李映芬向原告广东省经济贸易职业技术学校支付2018年5月至12月的租金67431.12元及滞纳金（以67431.12元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2018年7月1日起计至清偿之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、驳回原告广东省经济贸易职业技术学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5880元，由原告广东省经济贸易职业技术学校负担2880元，由被告李映芬负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  何海霞人民陪审员  林 艳二〇二〇年三月二十三日书 记 员  邱莉晶判决书已于2020年月日送达