山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初52号 原告（执行案外人）：王秋力，女，1989年12月28日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王武奇，山东明清律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司，住所地：潍坊市潍城区309国道351公里在处。 法定代表人：孙美峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马庆法，山东万信律师事务所律师。 第三人：山东得利斯置业有限公司，住所地：诸城市繁荣路29号。 法定代表人：韩洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：马麟，男，1987年11月26日生，汉族，该公司职工。 原告王秋力与被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司、第三人山东得利斯置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秋力及其委托诉讼代理人王武奇、被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司委托诉讼代理人马庆法、第三人山东得利斯置业有限公司委托诉讼代理人马麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秋力向本院提出诉讼请求：依法撤销（2019）鲁0782执异107号执行裁定，维护2014年5月16日签订的诸城市商品房预售合同的合法效力。事实与理由：2014年5月16日，原告以103170元的价格购买了第三人的商品房（××号），同时签订了合同，交付了房款。被告和第三人形成债务纠纷与原告没有关系。在法院查封该房屋时，原告提出了异议，贵院于2019年12月17日作出了（2019）鲁0782执异107号驳回异议的错误裁定，故诉至法院，请求法院查明事实，撤销（2019）鲁0782执异107号执行裁定。 山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司辩称，原告对执行标的物不享有实体上的权利，根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定25条第一款，本案的涉案房产登记在第三人名下，而原告没有足以排除强制执行的相关证据;根据原执行裁定查明的事实，原告主张自己已购买涉案房屋，但原告没有提供交纳房款的银行流水明细，购房发票是在法院查封后开具的，并且该发票没有作为财务处理。另外，根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定内容，并不是符合一项情形就可以解除查封，因此，原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 山东得利斯置业有限公司述称，原告于2014年5月13日支付现金购买了涉案房屋，2014年5月16日山东得利斯置业有限公司给原告出具收据，山东得利斯置业有限公司处有记帐凭证原件，而后原告父亲于2016年3月31日向山东得利斯置业有限公司提交了暂时不予备案的申请。购房发票应是在需要办理房屋备案时用收据来更换发票，而且原告于2019年11月28日已到公司更换发票，山东得利斯置业有限公司已作帐并制作凭证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于（2018）鲁0782民初5507号民事判决书复印件、送达回证复印件、（2019）鲁07民终1667号民事判决书、（2019）鲁0782执异107号执行裁定书，原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司与第三人山东得利斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院在审理过程中，于2018年8月29日查封了本案涉案房屋即××房屋，后本院于2018年12月18日作出（2018）鲁0782民初5507号民事判决书，判决第三人山东得利斯置业有限公司偿付被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司工程款93037.49元，并驳回被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司的其他诉讼请求。被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司不服该判决，向潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院于2019年3月23日作出（2019）鲁07民终1667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，第三人山东得利斯置业有限公司未履行生效法律文书确定的付款义务，被告山东鑫达鲁鑫防水材料有限公司于2019年9月9日向本院申请强制执行。执行过程中，原告提出执行异议，本院经审理作出（2019）鲁0782执异107号执行裁定书，驳回原告提出的异议。原告不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。 为证明原告购买涉案房屋的事实，原告提供了《诸城市商品房预售合同》三份，其中原告于2014年5月16日与第三人山东得利斯置业有限公司签订两份《诸城市商品房预售合同》，约定原告从第三人处购买得利斯·世纪城小区41幢507号、614号两处楼房。合同中载明商品房的规划用途均为商业。原告于2019年11月4日与第三人山东得利斯置业有限公司签订《诸城市商品房预售合同》，约定原告从第三人处购买××房屋。合同中载明商品房的规划用途为商业。第三人山东得利斯置业有限公司均于2014年5月16日为原告出具收款收据，载明收到原告支付的507、614、508号房屋的房款103170元、148327元、103170元。后第三人山东得利斯置业有限公司分别于2019年11月14日、11月28日将原告的508号房屋和507号、614号房屋收款收据收回换为山东增值税普通发票并制作了本单位的财务记账凭证，原告的收款收据随附在该财务记账凭证后。2016年1月12日，原告之父杨国栋代原告与第三人签订房屋交接协议书，第三人将上述507号房屋交付给原告。杨国栋又于2016年3月31日为第三人出具证明，对原告购买的两处房屋申请暂时不予备案。后××房屋未予备案登记，××房屋于2019年11月11日在诸城市房产服务中心登记备案。2019年9月4日，原告与他人签订房屋租赁合同，将507号、508号房屋出租给他人并收取租金。 庭审中，原告陈述向第三人购买三处房屋系用于出租或出售，想投资；三处房屋均由原告控制。 本院认为，本案争议焦点是原告是否对执行标的享有足够排除执行的民事权益。涉案××房屋未到房产管理部门对《商品房预售合同》进行备案登记，未办理不动产权的登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告仅凭提供的《商品房预售合同》不足以认定涉案房屋的不动产权人为原告。因涉案房屋登记在第三人名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。作为被执行人，法院依法查封第三人山东得利斯置业有限公司名下的涉案房屋并无不当。 原告作为买受人从第三人处购买××三处房屋用于出租或出售进行投资，三处房屋的《商品房预售合同》中对上述房屋的规划用途均载明为商业。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告作为房屋买受人，虽与被执行的房地产开发企业即第三人山东得利斯置业有限公司在涉案房屋司法查封之前签订了书面买卖合同，也已履行支付购房款的义务，但涉案房屋的情况明显与该规定的第二项内容相悖。再者，虽然原告与第三人在法院查封前签订了书面买卖合同，也在法院查封前支付全部购房款并已控制购买的涉案房屋，但原告之父代为申请对涉案房屋不予备案登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，涉案房屋未办理备案登记系基于原告申请的自身原因，不符合上述规定的第（四）项内容。因此，涉案房屋未办理不动产登记，无法证明涉案房屋的所有权人为原告，原告申请解除查封的其他事由也均不符合法律规定，本院根据上述事实作出了（2019）鲁0782执异107号执行裁定，裁定驳回了原告要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求并无不当，原告要求撤销（2019）鲁0782执异107号执行裁定，解除对涉案房屋查封的主张，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，原告对查封标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王秋力的诉讼请求。 案件受理费2363元，由原告王秋力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费2363元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  马培伟 审 判 员  李 慧 人民陪审员  吕红燕 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  于荣华