广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终41号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914**********062X4。法定代表人：尹家树，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨代全，男，1970年12月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区**********。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人杨代全物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰乐公司上诉请求：撤销一审判决，判决杨代全向丰乐公司支付2018年5月至7月物管费278.33元、2018年4月至7月水费234.6元、2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实和理由：丰乐公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十条约定的物业服务费不包括共用水费、电费，共用水电费由业主每月按户另行分摊。丰乐公司在提供物业服务过程中已提供了共用电费的代交纳服务，并从2010年开始已实行收取共用水费、电费的分摊费，部分业主已缴纳了共用水电分摊费。2010年12月13日，中山市物价局出具中价函[2010]219号复函，载明不得再另行收取公共水、电费的分摊，该复函中断了丰乐公司与业主双方签订的《前期物业服务合同》中关于公共水电及电费分摊的约定。而根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号复函已被废止而无效，且2017年10月1日起施行的《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）也明确，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊，再次证明了中价函[2010]219号复函已被废止而无效，故丰乐公司按照《前期物业服务合同》约定收取公摊电费合理合法，被上诉人拖欠的公共分摊电费应向丰乐公司交纳。杨代全辩称，一、丰乐公司收取公共分摊电费缺乏相应的事实和法律依据。二、退一步，即使丰乐公司收取公摊水电费有依据，但2012年至2015年10月份的公摊电费已超过诉讼时效，依法不应支持。三、中山市物价局的复函至今依然合法有效，对丰乐公司有约束力。四、丰乐公司计算公摊电费明显不合理。五、丰乐公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。丰乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.杨代全向丰乐公司支付2018年5至7月共3个月的物业管理费278.33元；2.杨代全向丰乐公司支付2018年4至7月共4个月的水费234.6元；3.杨代全向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。杨代全向一审法院提出反诉请求：1.丰乐公司向杨代全返还多缴纳的水费105元、电费220元；2.丰乐公司向杨代全返还多收的管理费150元、车位管理费25元；3.丰乐公司向杨代全返还多收费用350元，4.丰乐公司向杨代全支付违约金8000元；5.丰乐公司因服务质量严重瑕疵，应减免物业管理费600元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月20日，杨代全与丰乐公司签订一份《前期物业服务合同》约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；2.住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；3.乙方应在本合同生效后，2009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；4.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；任何一方不得提前终止合同,否则应向对方支付10000元违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应对超过部分给予赔偿。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。另查，《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于广东省中山市**************************，建筑面积为117.34平方米，登记权利人为杨代全，登记时间为2011年1月7日。丰乐公司请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；杨代全从2010年12月计至2018年7月共92个月，合计1419.07元。杨代全称反诉请求项目及数额构成:1.丰乐公司从2009年至2018年期间多收杨代全的水费共计105元，收取公摊电费220元；2.丰乐公司多缴交管理费150元、车位管理费25元；3.多收费用350元；4.丰乐公司的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，扣减15天的物业管理费600元；5.丰乐公司违反物业服务合同第二十五条规定，管理质量存在严重瑕疵，乱收费且提前终止合同，按合同约定应支付违约金10000元，请求按80%计为8000元。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。杨代全委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司及与杨代全签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、杨代全抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点：一是丰乐公司要求杨代全支付物业管理费及水费的请求是否成立；二是丰乐公司是否有权要求杨代全支付公共分摊电费;三是杨代全反诉要求丰乐公司退还多收水费、电费、物业管理费及其他费用，并要求丰乐公司支付违约金是否有事实依据，反诉请求是否成立。对焦点一，丰乐公司主张杨代全拖欠物业管理费及水费的事实，提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明；杨代全对欠费事实不持异议，辩称因丰乐公司提供的物业服务质量很差，不同意支付。丰乐公司对杨代全的物业依约履行管理服务，杨代全应依约向丰乐公司支付相应费用。杨代全对其辩称事实未提供证据证明，不同意支付的理由不成立，故杨代全应向丰乐公司支付物业管理费及水费，丰乐公司要求杨代全支付物业管理费及水费的请求成立。对焦点二，丰乐公司要求杨代全支付2010年12月至2018年7月期间的公共分摊电费问题，丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故丰乐公司在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向杨代全收取公共分摊电费,丰乐公司主张其有权向杨代全收取2010年12月至2018年7月期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。对焦点三，杨代全反诉称丰乐公司从2009年至2018年擅自提高水费的收费标准，违规多收水费105元及收取公摊电费220元，要求丰乐公司返还问题。虽然杨代全提供了相应的用电用水明细表拟证明丰乐公司收取水费的计算标准过高，不符合有关规定，但杨代全未能提供充分证据证明丰乐公司收取水费的计算标准不符合中山市物价局的相关规定，应承担举证不能的法律后果。再者，杨代全提供的用电用水明细表中注明“以上水费已包含排污费，5楼以上住户水费含二次供水费用”，而杨代全陈述中主张的水费收费标准中未明确载明该标准是否已包含二次供水费用。杨代全不能陈述多年来其应缴水费数额以及丰乐公司已实际收取水费的数额，多收的水费数额如何计算，故一审法院对杨代全反诉称丰乐公司多收105元水费的事实不予确认。对杨代全反诉称丰乐公司收取了220元电费的事实，因杨代全未提供证据证明，一审法院亦不予确认。对于杨代全反诉要求丰乐公司返还多缴交的管理费150元、车位管理费25元，以及多收取的其他费用350元，因杨代全未提供任何证据证明其主张的事实及理由，一审法院亦不予确认。对于杨代全是否有权要求丰乐公司支付违约金及减免物业管理费600元的问题，杨代全主张丰乐公司未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且丰乐公司的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；丰乐公司则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司未退出涉案小区，丰乐公司的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。一审法院认为，杨代全未能提供相应证据证明丰乐公司提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，杨代全亦未能提供相应证据证明丰乐公司的法定代表人被拘留从而导致丰乐公司的服务质量存在严重瑕疵。对于杨代全上述主张的事实，一审法院不予采信。杨代全反诉请求丰乐公司支付违约金及减免物业管理费，事实依据不足，一审法院不予支持。关于杨代全抗辩诉讼时效的问题，一审法院认为，如焦点二所述，丰乐公司无权向杨代全收取公共电费分摊费，故对杨代全关于诉讼时效的抗辩，一审法院不再赘述。综上所述，丰乐公司要求杨代全支付物业管理费及水费的诉求予以支持，但要求杨代全支付公共分摊电费所提供的证据不足以支持该诉讼请求，故对丰乐公司的该诉求应予驳回；杨代全反诉要求丰乐公司返还多收水费、电费、物业管理费及其他费用，并要求丰乐公司支付违约金的请求事实依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、杨代全于判决生效之日起五日内向丰乐公司支付2018年5至7月的物业管理费278.33元；二、杨代全于判决生效之日起五日内向丰乐公司支付2018年4至7月的水费234.6元；三、驳回丰乐公司的其他诉讼请求；四、驳回杨代全的反诉请求。本诉案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担35元，杨代全负担15元（该款杨代全于判决生效之日起七日内迳付丰乐公司）；反诉案件受理费25元（杨代全已预交），由杨代全负担。本案二审期间，丰乐公司提交《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）、《中山市物业服务收费管理办法》、《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）及中山市住房和城乡建设局关于尹家树申请三乡镇怡福阳光花园前期物业服务合同备案信息公开的复函，以证明一审适用政府指导价作为认定收费标准错误，本案是合同纠纷且物业合同是双方的真实意思表示，丰乐公司收取公摊电费有合法依据。杨代全二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：丰乐公司诉讼中称，其于2011年之前有向业主收取过公摊电费，2012年开始就没有再向业主收取公摊电费，也没有催收该费用。另外，丰乐公司在涉案怡福阳光花园小区的公示栏所公示的物业服务收费项目中并没有公摊电费的项目。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。一审判决杨代全向丰乐公司支付2018年5至7月的物业管理费278.33元及2018年4至7月的水费234.6元，故丰乐公司关于物业管理费及水费的诉求已得到支持。本案二审审理的焦点问题为丰乐公司是否有权向杨代全主张公共分摊电费。本案中，虽然丰乐公司与杨代全签订的《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的收费复函明确载明除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊，而涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式为政府指导价，应当按照政府指导价的有关规定执行，故丰乐公司在中山市物价局向其出具复函之日即2010年12月13日之后无权再向业主收取公共分摊电费。丰乐公司称根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号收费复函已被废止而无效，本院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致该复函无效，丰乐公司未能充分举证证明该复函存在无效的情形，故其据此要求业主交纳公摊电费缺乏依据。至于丰乐公司根据《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）认为其有权收取涉案小区公共分摊电费的问题。本院认为，首先，该通知于2017年10月1日施行，丰乐公司主张该通知施行前发生的公摊电费缺乏依据；其次，虽然涉案《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但从合同实际履行情况来看，丰乐公司于2012年之后就没有再向业主收取过公摊电费，也没有向业主催收该费用，且丰乐公司所公示的收费项目中也没有公摊电费的项目，由此可见，双方当事人已经以其自身的实际行为变更了物业服务合同中关于收取公摊水电费的约定，双方多年来已形成了除收取物业服务费外，不再另行收取公摊水电费的约定，故一审判决驳回丰乐公司要求业主支付公共分摊电费的诉求并无不当，本院予以维持。综上，丰乐公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中山市丰乐物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  吴合波二〇二〇年三月三十日书记员  郑 蕙