山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初5599号原告：青岛九久兴隆皮衣有限公司，住所地青岛胶州市广州南路47号。注册号:3702812801534-A。法定代表人：袁欣荣，董事长。委托诉讼代理人：陈维新，男，汉族，该公司工作人员。被告：刘来俊，女，1966年5月22日生，汉族，住青岛胶州市。被告：贾宝松，男，1966年10月20日生，汉族，住青岛胶州市。二被告共同委托诉讼代理人：张加红，胶州阜安法律服务所法律工作者。第三人：青岛金正大房屋拆迁服务有限公司（原青岛正大房屋拆迁服务处），住所地青岛胶州市太平路40号。统一社会信用代码：91370281763643178H。法定代表人：孙成森，职务：董事长。委托诉讼代理人：姜丽梅，胶州中云法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。第三人：青岛香江创富房地产开发有限公司，住所地胶州市郑州东路18号。统一社会信用代码：91370281773549329M。法定代表人：杨孙西，董事长。委托诉讼代理人：侯风，女，汉族，该公司工作人员。第三人：赵晓萍，女，1970年11月5日生，汉族，住青岛胶州市。原告青岛九久兴隆皮衣有限公司（以下简称“九久公司”）与被告刘来俊、贾宝松，第三人青岛金正大房屋拆迁服务有限公司（以下简称“金正大公司”）、青岛香江创富房地产开发有限公司（以下简称“香江创富公司”）、赵晓萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈维新，二被告共同委托诉讼代理人张加红，第三人金正大公司委托诉讼代理人姜丽梅、周桂斌、第三人香江创富公司委托诉讼代理人侯风、第三人赵晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九久公司向本院提出诉讼请求：1.刘来俊、贾宝松支付搬迁补助费32190元、拆迁奖励费64381.8元、停产停业补偿费321909元，上述三项利息301725.3元。退还半年租金23400元及利息16871.4元，上述各项共计760478.4元；2.诉讼费由刘来俊、贾宝松承担。事实和理由：2003年，九久公司与原房主胶州市龙联烟酒公司签订涉案了涉案房屋租赁合同（原广州南路17号，现广州南路47号），用于经营皮衣服装生意。2004年9月1日九久公司又与新房主刘来俊签订了上述相同地址房屋租赁合同，租赁期间从2004年9月1日到2005年8月30日，继续已经皮衣服装生意。2005年4月10日因面临拆迁，贾宝松、刘来俊再择租户有困难又与九久公司签订了该租赁房屋的补充协议，其中第二条约定续租期间从2005年8月1日到2006年1月31日，九久公司并且交纳了租赁费。2005年8月8日，胶州市人民政府拆迁管理办公室发布涉案片区房屋拆迁公告，搬迁期间从2005年8月8日到9月20日。要求拆迁人与被拆迁人依法订立拆迁补偿安置协议，但贾宝松、刘来俊未按照中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定通知九久公司参加订立拆迁补偿安置协议，只签署了自己的名字，并于2005年10月19日领取了拆迁补偿款5914352元。随后贾宝松、刘来俊只支付了装修款11万元给九久公司，但搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费未支付，应退还的半年租金也未支付。随后九久公司多次要求贾宝松、刘来俊支付上述款项，但对方一直拒绝支付。九久公司认为，该涉案房屋是非住宅房屋，胶州市人民政府拆迁管理办公室发布该片区房屋拆迁公告时，该房屋处在对外租赁期间，九久公司又是承租人又是有营业执照的合法经营者，也按照拆迁公告的规定搬出了涉案房屋。按照2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第三十一条、第三十三条的规定，九久公司应该得到搬迁补助费、停产停业补偿费。按照胶州市人民政府2004年179号文件第五条的规定九久公司应该得到拆迁奖励费。贾宝松、刘来俊独自领取了上述补偿费理应依法支付给九久公司上述费用，但贾宝松、刘来俊却拒绝支付，没有任何法律依据。贾宝松、刘来俊应退还半年的租金给九久公司，因为九久公司与贾宝松、刘来俊签订了续租协议后即交纳了半年的租金23400元，随即交费当月就进行了搬迁，九久公司无法使用该房屋，所以贾宝松、刘来俊应退还给九久公司这半年的租金及利息。刘来俊、贾宝松辩称，刘来俊、贾宝松系夫妻关系。第一，九久公司的主体不适格；第二，刘来俊、贾宝松与赵晓萍就涉案拆迁补偿事宜已经处理完毕，且拆迁补偿款11万元已经支付给赵晓萍；第三，本案是发回重审案件，应当就原来的案件重新审理，今天是原告重新立案，不符合相关规定。第三人金正大公司述称，九久公司不应将金正大公司列为第三人，因为第三人系拆迁的承办人，不符合法律上规定的第三人参加诉讼的地位，九久公司纯属滥用诉权的行为。理由为：承办人严格按照胶州市老电影院地段房屋拆迁货币安置补偿方案的通知精神，履行了承办人的职责。根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三条规定，“拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算，拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人；实行房屋补偿的，拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与补偿金存在差价的，应当结算差价款，补偿房屋的产权性质保持不变。造成停产、停业损失的，由拆迁人付给一定数额的经营性补助费”，2005年10月16日拆迁人与被拆迁人不但签订了房屋拆迁货币补偿协议书，而且根据该协议书的内容均履行完毕，九久公司搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费、以及租金是否退换和利息的承担均与第三人无任何法律上的关系，也就是说本案第三人同九久公司或者刘来俊、贾宝松不存在任何民事法律关系，案件的处理结果与第三人没有法律上的利害关系，为此九久公司将金正大公司列为第三人系滥用诉权的行为，由此给第三人造成因参加诉讼产生的误工费以及代理费应由九久公司承担。第三人香江创富公司述称，其公司根据胶州整体规划要求，按照青岛市房屋拆迁管理条例，胶州市城区拆迁管理办法、胶州市城市房屋拆迁有关费用、整体价格、购房补助费标准，对胶州市老电影院地段进行拆迁，期间政府为顺利拆迁成立了正大房屋拆迁服务处协助拆迁工作，香江创富公司于2005年10月16日与广州南路17号产权人为刘来俊签订了货币补偿协议书，总计已付拆迁补偿费及各项费用5914352元，所有的拆迁工作在政府的监管下已顺利完成，香江创富公司认为本案与公司无关，由此产生的代理费、误工费由九久公司承担。第三人赵晓萍述称，其所签订的涉案合同都是代表公司签订的，是职务行为，现九久公司已处于吊销营业执照状态。2005年赵晓萍作为经营者是有权利和正大等相关方处理拆迁补偿等相关事宜的，因为补充补偿协议上有这个约定，第一页最后一行约定：如遇拆迁贾宝松应与赵晓萍一同与拆迁部门协商，且所有补偿归赵晓萍，其有此义务，因为该补偿协议的签订时有特定环境的，补偿协议的最开始就有写，因为听说有拆迁的事情，贾宝松再择租户难，因为赵晓萍所已经的商品的特殊性（经营羽绒服卖场）不能在冬季拆迁，如遇到冬季拆迁将损失惨重，进足货物需几百万，对贾宝松的破烂不堪的房屋，赵晓萍投入了很大的人力物力进行装修，因其装修也使涉案房屋在拆迁中升值，因为当年贾宝松才花100多万购买涉案房屋，但拆迁时时隔一年房屋价值变更为500多万，对于香江创富公司提出的2005年10月16日支付他的5914325元的赔偿款中包含因赵晓萍装修经营所带来的巨大利益，但刘来俊、贾宝松不仅没有履行双方的补充协议并且还以欺诈、欺哄得方式骗取了钥匙，逼迫赵晓萍交了整座楼的水电费，之后连同单据和钥匙交给他，当时说交给他以后去银行取款，赵晓萍与刘来俊与工作人员一同去工商银行等待款项到账，当时答应支付赵晓萍40多万，但等到下班才得知他已经携款逃跑。九久公司在本案中所列的第三人系山东省高级人员法院的裁定书所指定的。庭审中，赵晓萍明确同意由九久公司主张本案相关权利。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。九久公司提交的营业执照一份、公司股东投资明细表一份、赵晓萍职务证明一份、房屋租赁合同两份、补充协议一份、拆迁公告一份、胶州市房屋拆迁货币补偿协议一份、胶州市房产管理局证明一份、青岛市中级人民法院民事裁定书一份、青岛市中级人民法院（2008）青民申字第365号庭审笔录第25页一份，各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。贾宝松、刘来俊提交的房屋验收合格证一份，金正大公司和香江创富公司均无异议，九久公司认为该证据系房屋验收时的水表底数和电表底数，但哥弟和梦特娇自2005年8月1日就已经搬走了，所以才与赵晓萍签订了补充协议租赁面积为1-3层，赵晓萍质证称房屋验收时哥弟和梦特娇已经在8月1日前就搬走了，两家的水电费都是赵晓萍交的。本院对该证据真实性予以确认；贾宝松、刘来俊提交的通知一份，赵晓萍无异议，本院予以采信；贾宝松、刘来俊申请证人刘某出庭作证，各方对证人证言均无异议，本院予以采信。金正大公司提交《胶州市老电影院地段房屋拆迁货币安置补偿方案》、《城市房屋拆迁中的公房房屋承租人及其补偿安置》、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《胶州市城市房屋拆迁管理办法》、《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》各一份，各方对真实性均无异议，本院予以采信。香江创富公司提交的拆迁补偿协议书一份、拆迁补偿金支用审批单两份、支票存根两份、房屋验收合格证一份，各方对真实性均无异议，本院予以采信。根据上述认证意见及当事人陈述，本院认定的事实如下：登记机关于2005年1月21日颁发的九久公司的营业执照显示，九久公司成立于2001年3月14日，住所地为青岛胶州市广州南路47号（原广州南路17号），法定代表人袁欣荣，股东为袁欣荣、赵新军、赵晓萍，赵晓萍为该公司副经理，系袁欣荣之女。2003年3月18日，赵晓萍（承租方）与齐丰贵（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定赵晓萍租赁齐丰贵位于胶州市广州南路17号的房屋7间，使用面积300平方米，租赁期限两年，自2003年3月18日起至2005年3月18日收回，租金52000元。由于出租房屋所有权变更，2004年9月1日，赵晓萍（乙方、承租方）与刘来俊（甲方、出租方）重新签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将胶州市广州南路17号门头房一间包括二、三楼租赁给承租方使用，租赁期限一年，自2004年9月1日至2005年8月30日收回，租金每年52000元，合同签订之日一次性交齐第一年租金。合同同时约定，如在承租期内，因城市规划等原因需开发拆除，甲方须提前通知乙方，按拆除时间乙方无条件交出房屋给甲方，出租方有权解除租赁合同，双方互不承担违约责任，承租方所交租金按实际承租时间多退少补。2005年4月10日，甲方贾宝松（刘来俊配偶）与乙方赵晓萍签订《补充协议》一份，载明：基于前期双方合作友好愉快，但现因客观原因的存在房屋面临拆迁问题，甲方再择租户也有困难，而乙方主要经营羽绒服，为季节性商品，现为淡季，乙方将房屋倒出闲置，为了回避单方风险可不再租用，就上述因素，为了双方都能降低风险，经双方友好协商，就广州北路47#1-3层租用一事,若因拆迁双方租赁关系不能延续达成以下协议：1）如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）；已收租费23400元；2）如2005年8月1日不拆迁，乙方需向甲方交付2005年8月1日至2006年1月31日半年租金；3）乙方为了更好的经营曾于2003年5月份对原有房屋进行全面装修，铺地、吊顶、隔断、外墙高层广告耗资5万元左右（一至三层）如遇拆迁甲方应配合乙方同拆迁单位（开发商、拆迁办）协调赔偿问题，且赔偿全额归属乙方。补充协议与原合同抵触之处，以本协议为准，双方签字生效。关于补充协议第一条贾宝松签字确认的已收租金23400元，双方均认为应当是2005年3月18日至2005年8月30日的租金，协议中的2005年8月1日应为笔误。赵晓萍在庭审中称2005年8月份之后半年的租金也已经交齐，当时都是提前一个月交纳租金，但现在已经找不到当时的交费收据了，刘来俊和贾宝松不认可赵晓萍交纳了之后半年的租金。2005年8月2日，刘来俊、贾宝松向赵晓萍发送《通知》，载明“您承租的房屋，因旧城改造拆迁，根据上级指示，合同到期后不再续租，望您赶早准备避免给您带来不便，特此通知。”2005年8月12日，胶州市房产管理局发布房屋拆迁公告，公告称，市政府定于2005年8月份对电影院地段实施拆迁改造，根据胶州市胶政发【2001】38号《胶州市城市房屋拆迁管理办法》的规定发布拆迁公告：拆迁人为香江创富公司，拆迁承办人为青岛正大房屋拆迁服务处，拆迁期限2005年8月8日至2005年10月20日，签订拆迁补偿协议及搬迁腾房期限：2005年9月20日至2005年10月20日。赵晓萍和九久公司于搬迁腾房期限之内搬离涉案租赁房屋。证人刘某出庭作证称，其原来租赁了涉案房屋一楼的两个橱窗改的一个门头房用于经营哥弟的专卖店，大约是2005年六七月份天挺热的时候从租赁房屋搬走的。2005年10月16日，刘来俊与香江创富公司签订《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》，协议书载明的被拆迁房屋基本情况为：坐落于广州南路17号，产权人刘来俊，合法建筑面积1073.03平方米；被拆迁房屋的货币补偿总额为5914352元，包括：1.非住宅房屋1073.03平方米，补偿金额5396999.13元；2.附属设施补偿金额4097元；3.搬迁补助费32190元（1073.03㎡×30元）；4.经营性补助费321909元（1073.03㎡×300元）；5.拆迁奖励费64381.8元（1073.03㎡×60元）；6.特殊装饰88923.46元；7.其他补偿5850元。搬迁腾房期限2005年10月17日前。2005年10月17日，香江创富公司向刘来俊支付拆迁补偿金100万元，10月19日支付4732207元，共计5732207元（已扣除土地收益金182145元）。2005年11月7日，赵晓萍配偶唐茂江出具收条一张，载明“今收到补偿款人民币壹拾壹万元整”。九久公司和赵晓萍主张当时贾宝松的意思是给赵晓萍12万元作为全部的赔偿款，先给11万元，等赵晓萍将协议和合同原件给他时再领剩下的1万元，但赵晓萍认为该赔偿数额不足，所以不同意，也未将补充协议和合同原件给贾宝松，而且青岛中院的再审裁定书也认定这11万元是装修补偿款，所以赵晓萍认为该11万元与本案所诉的补偿款无关。而贾宝松、刘来俊认为该11万元是全部补偿款，包括贾宝松认为不应该给赵晓萍的经营性补偿在内，该11万元支付给赵晓萍之后所有的补偿就结束了。另，胶州市城市房屋拆迁管理办法（胶政发【2001】38号）第四条第三款规定，被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人和被拆迁房屋的合法使用人；第十九条规定，拆除同时具备下列条件的房屋，应当按照营业、生产活办公等非住宅用房性质给予补偿：（一）持有的房屋所有权证用途栏内表明“营业”或者“生产、办公”等字样，（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录，（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产、办公的地点、时间相一致。本院认为，本案争议的焦点有三：一、九久公司主体是否适格；二、九久公司主张的搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费应否支持；三、九久公司要求退还租金应否支持？对焦点一，虽然2004年9月1日的房屋租赁合同和2005年4月10日的补充协议均是赵晓萍签订的，但赵晓萍是九久公司的股东和副经理，其租赁涉案房屋也是用于九久公司的经营，赵晓萍也认为其签订租赁合同是履行职务行为，其不在本案中主张权利，同意由九久公司主张权利，故九久公司作为原告提起本案诉讼主体适格。对焦点二，关于九久公司主张的各项补偿，本院认为，补充协议第三条仅是对拆迁造成的房屋装修损失赔偿金归属的约定，租赁合同和补充协议中对搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费均无明确约定。但房屋因被征收拆迁不仅仅影响到房屋所有人的合法权益，同时也会对对该房屋拥有合法使用权的承租人的合法权益产生影响，本案房屋征收部门虽然只与房屋所有人签订《房屋征收补偿协议》，但该补偿协议的补偿款项除包括被征收房屋价值的补偿以外，还包括搬迁补助费、拆迁奖励费、装饰装修补偿、停产停业损失补偿等内容，因此房屋承租人当然有权利要求分割相应的款项，但对上述各项补偿费的分配，法律并无明确规定，因此应结合被拆迁房屋使用情况、租赁合同的剩余期限、补偿款的实际组成、因拆迁所造成的实际损失情况等因素综合考虑，依据公平原则确定房主和承租人各自应享有的份额。第一，关于九久公司主张的搬迁补助费32190元、拆迁奖励费64381.8元，《城市房屋拆迁管理条例》（2001）第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；《胶州市城市房屋拆迁管理办法》（胶政发【2001】38号）第二十三条规定，拆迁人应按有关规定给予被拆迁人拆迁补助费或经营补助费，被拆迁人在拆迁通告规定的期限内签订协议并搬迁腾房的，拆迁人应按拆除原房屋合法建筑面积给付被拆迁使用人按期搬迁奖励费，逾期的，不享受该项奖励。根据庭审查明的事实，拆迁时被拆迁房屋的使用人为九久公司，因此搬迁补助费和拆迁奖励费应当支付给九久公司。第二，关于九久公司主张的停产停业补偿费即经营性补助费321909元，《城市房屋拆迁管理条例》（2001）第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。本院认为，该停产停业损失包括房屋被拆迁后房主无法继续获取租金的损失及未到期的承租人因房屋被拆迁造成的停业损失，本案中，九久公司作为实际使用涉案房屋的经营者,在租赁合同到期前房屋被征收，必然造成其停产和停业损失，但刘来俊将涉案房屋出租获取相应的租金,本身同样是一种经营行为。考虑到本案拆迁时的规定及实际情况：当时拆迁所依据的《胶州市城市房屋拆迁管理办法》（胶政发【2001】38号）第四条第三款明确将被拆迁房屋的合法使用人列为被拆迁人，第十九条明确规定按非住宅用房性质给予补偿的房屋应同时具备下列条件：（一）持有的房屋所有权证用途栏内表明“营业”或者“生产、办公”等字样；（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产、办公的地点、时间相一致。涉案房屋按非住宅房屋性质补偿，九久公司提供的营业执照、税务登记证和纳税记录是其中的必要条件之一，若没有九久公司的上述材料可能涉案房屋无法获得经营性补助。故本院认为经营性补助费321909元宜按房主和承租方各分二分之一即160954.5元为宜。按此数额计算，搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费共计257526.3元（32190+64381.8+160954.5），加上根据补充协议约定应当支付给承租方的装饰装修补偿（拆迁补偿协议金额为88923.46），贾宝松和刘来俊共应支付九久公司346449.76元，扣除刘来俊、贾宝松已经支付给赵晓萍的补偿款11万元，贾宝松和刘来俊还应支付九久公司236449.76元。第三，关于九久公司主张的退还租金23400元，根据补充协议第一条的约定“如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）”，现涉案房屋在2005年底前拆迁，根据该协议，贾宝松、刘来俊应退还该23400元租金。关于九久公司主张的补偿款和租金自2005年10月19日起至实际给付之日按年利率5.15%计算的利息，本院认为，利息的起算时间应以贾宝松和刘来俊支付补偿款之日即2005年11月7日起算为宜，截至再审立案之日即2019年5月15日为183522.86元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，判决如下：一、被告刘来俊、贾宝松于本判决生效后十日内支付原告青岛九久兴隆皮衣有限公司搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费236449.76元；二、被告刘来俊、贾宝松于本判决生效后十日内返还原告青岛九久兴隆皮衣有限公司租金23400元；三、被告刘来俊、贾宝松于本判决生效后十日内支付原告青岛九久兴隆皮衣有限公司上述一、二项利息（截至2019年5月15日为183522.86元，自2019年5月16日起至款项清偿之日止的利息以259849.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告青岛九久兴隆皮衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11404元，由原告青岛九久兴隆皮衣有限公司承担4755元，由被告刘来俊、贾宝松承担6649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  刘伟伟人民陪审员  徐晓燕二〇二〇年三月十日法官助理王海鑫书记员吴艳琳