广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初32074号原告：东莞市福永房地产中介服务有限公司,住所地:广东省东莞市中堂镇中心社区***************。法定代表人：冯炎辉，任总经理。委托诉讼代理人：张爱红，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾珊珊，广东百勤律师事务所律师。被告：雷蕾，女，汉族，1997年12月11日出生，住湖北省罗田县************，公民身份号码：421************049。第三人：韩景超，男，汉族，1985年12月15日出生，住广东省深圳市龙岗区**********，公民身份号码：410************471。原告东莞市福永房地产中介服务有限公司（以下简称福永公司）与被告雷蕾、第三人韩景超居间合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月16日依法公开开庭进行了审理，原告福永公司的委托诉讼代理人庾珊珊到庭参加诉讼，被告雷蕾、第三人韩景超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福永公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余的房地产中介费10000元；2、被告向原告支付逾期未付的房地产中介费产生的违约金（以房地产中介费总金额10000元为基数，每日1%为标准，从签订合同之日即2018年8月13日起计算至全部支付完毕之日止，现暂计至2019年7月20日共341日，为10000×1%×341=34100）34100元；3、被告支付原告因本案所支出的律师费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经原告居间，被告与第三人就买卖第三人名下位于东莞市**************住宅楼1单元1601号房（以下简称“案涉物业”）达成合意，并于2018年8月13日，三方共同签订了《房地产买卖合同》（编号为NO.0000994，以下简称“案涉合同”）。原告已经在规定的期间内完成居间、代办等义务，被告名下《不动产权证》亦已办出，被告应当按照案涉合同的约定向原告支付房地产中介费32750元，但被告仅支付了22750元，原告多次电话、微信催促被告支付剩余款项，均遭拒绝。原告于2019年6月21日委托广东百勤律师事务所向被告发出《律师函》催告被告支付剩余款项，否则原告还将追究被告的违约责任，被告拒绝签收函件。根据案涉合同第八条、第二十条的约定，被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告支付剩余的房地产中介费10000元及其产生的违约金、律师费等。被告雷蕾、第三人韩景超未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和任何证据。经审理查明，原告福永公司作为经纪方（丙方）、被告雷蕾作为买方（乙方）、第三人韩景超作为卖方（甲方）于2018年8月13日签订了一份房地产买卖合同，合同约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于东莞市**************住宅楼1单元1601提供居间服务，鉴于买卖双方已将所有买卖条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房产咨询及买卖代理服务并促成物业的买卖；合同第八条约定买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产中介费，其中买方（即本案被告）应向经纪方支付房地产中介费32750元；逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的1%支付违约金至全部支付完毕之日止，房地产买卖合同的履行与否不影响本代理费的支付；合同第十二条约定合同三方任何一方追究违约方违约责任的,违约方除按前述条款承担违约责任外,守约方为追究违约责任而发生的所有费用,包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。本案中，原告主张其促成被告与第三人签订2018年8月13日的房地产买卖合同，即已完成居间义务，完成居间后的代办服务，不属于原告的居间服务，故后续的代办服务并不影响居间服务费的正常收取；而实际上，被告与第三人的房屋买卖已经完成，房屋已经办理过户，原告对此还提供了2019年3月12日的房地产买卖合同为据，该合同由被告与第三人签订，并由东莞市中堂镇不动产交易所在交易所监证处盖章确认。再，原告认为按照案涉合同的约定，被告应当在签订案涉合同的当天向其支付32750元，但是被告在签订当天仅支付了2000元；后经催促，被告于2018年8月29日再次支付10000元，并承诺于案涉房屋过户当天支付剩余款项，但是房屋过户当天被告仅支付10750元，至今被告仍未支付剩余的10000元。且，原告提供律师函拟证明其于2019年6月21日向被告催收案涉剩余中介费10000元。另，原告还提供民事委托代理合同、律师费发票拟证明其由于提起本案诉讼的需要而委托律师，由此产生律师费3000元的实际损失。庭审中，原告明确假如要在违约金与律师费中作出选择，其选择高数额的一项。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同（NO.0000994）、律师函、EMS邮件面单、邮件物流跟踪单、民事委托代理合同、律师费发票、房地产买卖合同（201903122CB938745813）、不动产登记费票据等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告雷蕾、第三人韩景超经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃抗辩和举证、质证的权利，由此产生的法律后果均应由其自行承担。本案为居间合同纠纷，原告福永公司与被告雷蕾形成居间合同关系，由原告向被告提供关于订立房地产买卖合同信息的中介服务，被告同意在签订合同时向原告支付中介费32750元，原、被告双方在房地产买卖合同中对此已予以约定，该合同应为双方的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，应具有法律效力。且，原告也提供了由东莞市中堂镇不动产交易所监证盖章的房地产买卖合同予以反映被告与第三人曾就案涉房屋办理过户登记手续。因此，被告应按照合同约定向原告支付中介费。本案中，原告确认被告已经支付了22750元中介费，被告对此未做任何抗辩或举证，被告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的诉讼主张予以采信，原告诉请被告支付剩余的中介费10000元依法有据，本院予以支持。关于违约金和律师费的问题，原告明确诉请的律师费属于其由被告造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告诉请的违约金和律师费并不可并存，原告明确选择数额较高的违约金，故原告诉请的律师费3000元没有依据，本院对此不予支持。再，原、被告在房地产买卖合同中对违约金已作约定，被告至今未能按照约定向原告足额支付中介费，原告诉请被告支付逾期付款的违约金具有合同依据，原告主张以剩余中介费10000元的每日1%计算违约金，从2018年8月13日计至2019年7月20日已计算为34100元，但是，结合本案所涉合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院酌情调整原告诉请的违约金应当以被告所欠的中介费10000元为限，原告其他超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告雷蕾于本判决生效之日起五日内向原告东莞市福永房地产中介服务有限公司支付中介费10000元；二、被告雷蕾于本判决生效之日起五日内向原告东莞市福永房地产中介服务有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告东莞市福永房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费977.5元（已由原告预交），由原告东莞市福永房地产中介服务有限公司承担562.43元，由被告雷蕾承担415.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  翟静文审判员  黄俊哲审判员  周昭君二〇二〇年三月二十七日书记员  黄燕霞陈思苏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。