重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民初1206号原告（执行案外人）：徐瑜，男，汉族，生于1975年3月21日，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗雪梅，重庆智跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，重庆智跃律师事务所律师。被告(申请执行人)：广东南粤银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区洪湖西路22号上丁企业公园7号SOHO商务楼一、二层，统一社会信用代码91500000552035906M。负责人：邱文锐，系分行行长。委托诉讼代理人：刘弘毅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽婵，女，该公司员工。第三人（被执行人）：重庆新同洲实业(集团)有限公司，住所地重庆渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居1幢1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。法定代表人:黄洪，系公司总经理。委托诉讼代理人：段晓红，女，该公司员工。原告徐瑜与被告广东南粤银行股份有限公司重庆分行（以下简称南粤银行重庆分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，依职权追加重庆新同洲实业(集团)有限公司（以下简称新同洲实业公司）作为第三人参与本案诉讼，并于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告徐瑜的委托诉讼代理人罗雪梅、被告南粤银行重庆分行的委托诉讼代理人刘弘毅、第三人新同洲实业公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐瑜向本院提出诉讼请求：1.确认徐瑜就重庆市渝北区享有足以排除强制执行的民事权益；2.判决不得执行重庆市渝北区;3.本案诉讼费用由南粤银行重庆分行承担。事实及理由:重庆市第一中级人民法院以（2018）渝01执恢340号案立案执行申请执行人南粤银行重庆分行与被执行人重庆市同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲控股公司）、王伟、任和斌借款合同纠纷一案，执行依据为重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第2763号仲裁裁决。执行过程中法院查封了重庆市渝北区龙山街道余松路450号2幢1-7、1-8号商业用房。鉴于查封房屋为徐瑜于2008年向同洲控股公司购得，故徐瑜以案外人身份向法院提出《执行异议申请书》，请求立即解除对渝北区商业房屋的查封，并停止拍卖。但法院作出（2019）渝01执异263号《执行裁定书》，驳回徐瑜的异议请求。徐瑜对该裁定书不服。2008年，同洲控股公司开发建设了同舟·佳居花园Ｂ区，同年3月3日，徐瑜与同洲控股公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定同洲控股公司将渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居2幢1-7、1-8号商业房屋出售给徐瑜。合同签订后，徐瑜如约支付全部房款。房屋于2012年12月5日实际交付给徐瑜使用，至今已经7年多，因同洲控股公司的原因一直未能办理房屋产权过户登记，且徐瑜多次催促办理。徐瑜符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所述的“买受人”的身份:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，徐瑜对重庆市渝北区享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判决不得执行该房屋，以维护徐瑜的合法权益。被告南粤银行重庆分行辩称，1、徐瑜举示的商品房付款凭证显示其本人仅支付了部分款项，其他款项由三个案外人分别转账，徐瑜虽然主张这三人是代其付款，但没有相应委托书和该三人与徐瑜关系的证据，及同洲控股公司认可该委托关系的证据，也没有徐瑜向该三人还款的证据。徐瑜在本案中提供了合伙协议，但该合伙协议在执行异议程序中没有提供，南粤银行重庆分行对其真实性表示怀疑，里面的签字是不是这几个人签的无法确认。关于同洲控股公司出具的相关收据，南粤银行重庆分行也有合理怀疑，这是同洲控股公司作为被执行人的对抗。徐瑜的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。2、自2012年交付房屋后至今长达7年时间里没有办证，徐瑜没有要求退房或向人民法院起诉，从而导致丧失了主张退还的时效，徐瑜自身怠于行使过户的权利，后果应该自己承担。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，南粤银行重庆分行对涉案房屋享有抵押权、优先受偿权，也有生效法律文书，且在法院强制执行。请求人民法院依法驳回徐瑜的诉讼请求。第三人新同洲实业公司述称，同意徐瑜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2017年2月20日，南粤银行重庆分行因与同洲控股公司、王伟、任和斌金融借款合同纠纷一案，向重庆市渝北区人民法院申请诉前保全，该院于2017年3月3日以（2017）渝0112财保72号案裁定对南粤银行重庆分行提出的诉前财产保全申请予以立案执行，并于同日以（2017）渝0112执保376号案裁定查封、冻结同洲控股公司、王伟、任和斌名下价值128000000元的财产，并于2017年3月6日查封了同洲控股公司名下位于渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居3幢商业1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、2-1、2-2、2-3,2幢商业1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-7、1-8、1-10、2-2、2-3，1幢商业1-7，查封期限三年。2017年3月23日，重庆仲裁委员会对南粤银行重庆分行与同洲控股公司、王伟、任和斌借款担保合同纠纷一案作出（2016）渝仲字第2763号裁决：（一）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行归还贷款本金人民币100000000元。（二）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行支付截止到2016年11月30日为止的逾期利息21208053.33元、贷款期内未按期支付的利息321564.44元、逾期利息的复利为2357382.69元、贷款期内未按期支付的利息的复利53023.46元。（三）同洲控股公司自2016年12月1日起的①逾期利息（以本金100000000元为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）、②期内利息的复利（以利息321564.44元为基数，按照合同约定的执行利率计收，利随本清）、③逾期利息的复利（以本条①逾期利息为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%计收，利随本清）。（四）同洲控股公司以其拥有的，位于重庆市渝北区；2幢2-2、2-3；3幢1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6；3幢2-1、2-2、2-3房屋（建筑面积共计8021.08平方米）承担抵押担保责任。南粤银行重庆分行对该抵押财产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。（五）同洲控股公司自接到本裁决书之日起十日内向南粤银行重庆分行偿付财产保全费5000元。（六）王伟、任和斌对本裁决第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项所列金额承担连带清偿责任。本案仲裁费551653元，由同洲控股公司承担。该仲裁费已由南粤银行重庆分行全部预缴，同洲控股公司自接到本裁决之日起十日内，将应由其承担的仲裁费连同本裁决的裁决款项一并支付给南粤银行重庆分行。该仲裁费由王伟、任和斌承担连带清偿责任。(2017)渝01执1289号(2018)渝01执恢340号南粤银行重庆分行依据上述生效裁决向本院申请强制执行，本院于2017年8月14日以案受理该申请，后南粤银行重庆分行向本院提交撤回本案强制执行的申请，本院予以准许，并于2018年7月20日裁定终结执行。2018年12月4日，经南粤银行重庆分行申请，本院以案立案恢复执行。2019年7月23日，重庆市第五中级人民法院向本院移交《移送执行函》，该院作为首封法院同意本院处置变现位于重庆市渝北区商业用房等房屋。徐瑜以其对重庆市渝北区享有足以排除执行的权利为由，向本院提出异议申请，请求中止执行，解除查封。本院于2019年9月25日以（2019）渝01执异263号案受理该申请。经审查，本院于2019年9月29日做出执行裁定，驳回徐瑜的异议请求。该裁定于2019年10月8日送达给徐瑜。2019年10月21日，徐瑜对上述裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2008年3月3日，重庆同舟控股（集团）有限公司（以下简称同舟控股公司）作为甲方、卖方，徐瑜作为乙方、买方，双方签订《商品房买卖合同》，约定同舟控股公司将位于重庆市渝北区房屋预售给徐瑜，其中7号房屋套内建筑面积368.64㎡，8号房屋套内建筑面积156.55平方米，套内单价均为20145元／㎡，两套房屋总价1058万元；2010年12月31日前交房（合同其他内容略）。合同中“《商品房预售（预租）许可证》号”、“预售商品房批准机关”处均为空白。2008年3月5日，徐瑜分别向同舟控股公司转账支付20万元、94万元。同日，余和平向同舟控股公司转账40万元，赖旭东向同舟控股公司转账104万元。2008年3月7日，刘益佐向同舟控股公司转账800万元。2008年3月5日，同舟控股公司向徐瑜出具收据，载明收到前述房屋购房款258万元。2008年3月7日，同舟控股公司向徐瑜出具收据，载明收到前述房屋购房款800万元。2012年12月5日，同洲控股公司与徐瑜签订《房屋交房单》，确定房屋交付给徐瑜。2013年7月15日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》，约定为确保2013年7月12日至2014年7月11日期间同洲控股公司（债务人）在壹亿元整最高债权余额内与本合同乙方签订的所有主合同项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。抵押物包含渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园2幢1-7、1-8。2013年7月16日，以同洲控股公司为甲方、抵押人，以南粤银行重庆分行为乙方、抵押权人，双方签订《重庆市商品房抵押合同》，约定甲方将包含2幢1-7、1-8号房屋在内的渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居花园2幢、3幢房屋作为抵押物抵押给乙方，抵押期限1年，自2013年7月12日至2014年7月11日（合同其他内容略）。再查明，2009年3月，重庆同舟控股(集团)有限公司名称变更为重庆同洲控股(集团)有限公司。2019年11月7日，重庆同洲控股(集团)有限公司名称变更为重庆新同洲实业(集团)有限公司。(2017)渝01执1289号以上事实，有（2016）渝仲字第2763号裁决书、执行裁定书、（2019）渝01执异263号执行裁定书、《商品房买卖合同》、银行转款凭证、专用收据、企业（字号）名称预先核准通知书、《重庆市商品房抵押合同》等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为徐瑜对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为本案不符合上述规定，徐瑜对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益，具体评判如下：第一，徐瑜在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的证据不足。徐瑜提交的预证明其接收案涉房屋时间的证据为落款日期为2012年12月5日的房屋接房单，但该证据系孤证，无其他证据予以佐证。且该接房单载明针对案涉房屋，已于2012年12月1日履行完毕合同约定的内容，水电已通，可《商品房买卖合同》中约定水、电、气应于2010年12月31日前开通，可见在还未通气且无变更协议约定的情况下，并不能说合同约定内容已经履行完毕。再结合新同洲实业公司被执行人的身份，不能排除新同洲实业公司为逃避执行而配合伪造该证据的可能，故房屋交接单真实性、合法性不能确定，不能达到证明目的。再者，案涉房屋租赁合同的形成时间为2017年9月7日，而因本案所涉经济纠纷，重庆市渝北区人民法院已于2017年3月6日对案涉房屋进行了轮候查封，故房屋租赁合同也无法证明徐瑜在人民法院查封之前已合法占有了案涉房屋。第二，无法认定徐瑜已经支付了全部房屋价款。虽新同洲实业公司向徐瑜出具了收款收据，但从打款给新同洲实业公司的银行凭证可见，徐瑜直接支付的金额仅有114万元，相比案涉房屋总价款1058万元，徐瑜支付的金额仅占比约十分之一。徐瑜举示合伙协议拟证明其他打款人系其合伙人，案涉房屋系其与合伙人共同出资购买，预用于合伙经营洗脚城业务，在假设该事实成立的情况下，徐瑜并非案涉房屋的唯一权利人，其无权单独提起执行异议和本案诉讼；相反，若该事实不成立，则能够确定徐瑜并未支付全部价款，不符合上述法律规定。第三，徐瑜在与新同洲实业公司签订《商品房买卖合同》时明知案涉房屋未取得预售许可，其应当为此承担相应的法律风险。案涉房屋取得预售许可的时间为2010年，该合同签订于2008年3月3日，合同中“《商品房预售（预租）许可证》号”、“预售商品房批准机关”处均为空白，可见徐瑜在签订该合同时对案涉房屋未取得预售许可的事实系明知，可以推定其能够预见可能无法办理过户手续，而却放任该结果的发生。且徐瑜并未提交其要求办理过户登记手续的证据，故无法办理过户登记有徐瑜的自身原因存在。综上，徐瑜就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告徐瑜的诉讼请求。案件受理费85280元，由原告徐瑜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽人民陪审员  蔡晓艳二〇二〇年三月二十五日法官 助理  王 玲书 记 员  张冬梅