黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4336号原告：王雨秋（申请执行人），女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升（原告丈夫），男，1971年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：田海凤（执行案外人），女，1973年3月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：李茂，肇源县三站镇法律服务所法律工作者。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（被执行人），住所地黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务：经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生,汉族,该公司员工,住黑龙江省肇源县。被告：杨显龙（被执行人），男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告王雨秋与被告田海凤、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升、被告田海凤及其委托诉讼代理人李茂、鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超到庭参加诉讼，被告杨显龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雨秋向本院提出诉讼请求：1.要求继续对坐落于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋进行执行，房屋价值7万元整；2.要求被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，在起诉前原告提出财产保全，肇源县人民法院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，查封了包括鸿运佳苑小区9号楼4单元502室在内的鑫源公司与杨显龙的房产。肇源县人民法院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决，判决原告与鑫源公司、杨显龙签订的商品房买卖合同予以解除，鑫源公司、杨显龙于判决生效后立即返还原告购楼房款258万元及利息371520元。判决生效后因鑫源公司、杨显龙未履行义务，原告申请强制执行，肇源县人民法院于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定，裁定续查封（2015）源民保字第10号民事裁定书裁定查封的财产。在执行期间，被告田海凤提出异议，理由是被告人田海凤与被执行人鑫源公司于2014年10月16日签订商品房买卖合同，被告以247404元购买鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋。肇源县法院以被告田海凤与鑫源公司签订《商品房买卖合同》的时间在本院对该案涉房产查封前，田海凤已实际占有案涉房屋，该房屋未办理产权登记，非田海凤自身原因导致的为由，作出（2019）黑0622执异187号《执行裁定》，裁定：中止对坐落于肇源县鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋的执行。原告认为，被告田海凤的异议不能成立，理由是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，田海凤与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》虽发生在法院对案涉房屋的查封之前，但因当时（直到现在）未取得预售许可，其签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。不能阻却执行。为维护原告的利益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告田海凤辩称，1.涉案房屋所有权应当归属于被告田海凤。2014年案外人于臣在鑫源公司承包楼房塑钢窗的工程，2014年6月13日案外人于臣又将肇源县鸿运佳苑9#、11#、12#三栋楼房塑钢窗工程承包给于魁（于魁与田海凤系夫妻关系），工程款交付方式为案外人于臣用在建住宅楼3、4、5层按每平方米2650元，2楼按每平方2550元抵顶工程款。工程完工后，案外人于臣将涉案房屋9#4单元502室以人民币247404元抵顶工程款，并在2014年10月16日田海凤与鑫源公司签订了商品房买卖合同，并将涉案房屋交付田海凤。田海凤自2014年至今交付涉案房屋的大修基金、取暖费、物业费等所有费用。2.本案中，案外人于臣将涉案房屋抵顶田海凤在先，肇源县人民法院对该涉案房屋查封在后，涉案房屋于2014年10月16日实际交付给田海凤，田海凤实际占有、使用涉案房屋5年之久，已取得房屋所有权。综上，贵院作出的（2019）黑0622执异187号执行裁定书是正确的，希望法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告鑫源公司辩称，对我公司卖给田海凤房屋的事实没有异议，当时涉案小区房屋均无机打合同，都是以买卖合同出卖的，当时我公司与被告田海凤签订的买卖合同没有在房产进行备案。被告杨显龙未应诉答辩。庭审中，原告王雨秋举证情况如下：1.肇源县人民法院（2015）源民保字第10号民事裁定书、（2015）源民初字第596号民事判决书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各一份。欲证明2015年原告与被告鑫源公司、杨显龙房屋买卖合同纠纷一案法院判决被告返还房款，在诉讼前原告申请对鸿运佳苑小区9-12号楼整栋楼房保全，其中包括涉案房屋9号楼4单元502室，判决生效后原告申请执行，本院依法作出裁定续查封。被告田海凤质证称，对真实性无异议，对证明的问题有异议，在原告申请保全之前，被告田海凤已经实际占有该房屋。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且被告对真实性没有异议，本院予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.（2019）黑0622执异187号执行裁定书一份。欲证明原告申请执行后被告田海凤提出执行异议，本院经过审查作出中止执行的裁定，原告不服该裁定，在法定期间内提出执行异议之诉。被告田海凤、鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且被告对真实性没有异议，本院予以确认。3.陈立志判决书三份及（2015）源民初字第315号民事判决书。欲证明王雨秋和鑫源公司签订的房屋没有预售许可证，被法院认定为无效，陈立志也说是包工程款，但是因没有取得预售许可证明，所以处分无效。被告田海凤质证称，对真实性无异议，对证明的问题有异议，与本案没有关联性。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文书系法院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且被告对真实性没有异议，本院予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，被告田海凤举证情况如下：1.证人史某当庭证言。欲证明证人史某与案外人于臣系夫妻关系，于臣在张荣庆手里承包鸿运佳苑小区塑钢窗工程，其中包括案涉的9号楼，后于臣将塑钢窗工程转包给田海凤爱人于魁，工程款结算方式为抵顶房屋。原告王雨秋质证称，张荣庆不是开发商，开发商是否同意以房顶工程款没有得到认可，这种抵顶无效。被告鑫源公司质证称，塑钢窗工程是包给张荣庆，张荣庆转包的。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，对证人证言将结合其他证据综合认定。2.申请法院调取的产权证。欲证明案涉房屋是鑫源公司所有，鑫源公司有出售的权利。原告王雨秋质证称，无异议，9-12号楼是鑫源公司开发的房地产，所有权是鑫源公司的，但该房屋不是田海凤的。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的证据客观真实，本院予以确认。3.商品房买卖合同及于臣和于奎签订的合同、收据各一份。欲证明被告田海凤以247404元购买涉案房屋，并与被告鑫源公司签订商品房买卖合同，被告鑫源公司出具了商品房买卖合同以及收据，证实涉案房屋是抵顶房屋，房屋归田海凤所有。原告王雨秋质证称，对此合同有异议，没有开发商杨显龙签字，9-12号楼的物权应该是杨显龙的，我们所承认的房屋买卖合同也应是杨显龙收款并签字才能生效的，开发商销售商品房出具买卖合同必须是房产处出具的打印合同，并予以备案，开发公司出具预售合同，此预售合同并没有在第三方备案。此合同所标记的日期没有佐证，无法核实合同签订日期在保全之后还是之前。合同书不符合文本要求，对真实性有异议，其内容书写不清楚，因合同书产生的商品房买卖协议，我方不认可，这个合同的甲方发包方根据对方叙述是张荣庆、杨显龙或者是开发公司，于臣和于魁应该是承包方即乙方，但是此合同显示的于魁和于臣却写在发包方上，此合同根本没有法律效力，这份合同是机打出来的，只有一方签字还签错位置，请求法庭将此合同备案，以防后补合同。被告鑫源公司质证称，商品房买卖合同和收据是我们公司无异议，至于合同书内容是杨显龙包给张荣庆的。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的商品房买卖合同、收据加盖鑫源公司印章，对上述证据的真实性本院予以确认。因合同书内容不完整，对合同书的真实性本院将结合其他证据予以确认。4.取暖费票据2张，入网费票据1张、证明1份。欲证明被告田海凤从2014年10月16日以后已取得并占有涉案房屋，为涉案房屋缴纳了相关的费用。原告王雨秋质证称，对证据不认可。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，入网费、取暖费及证明，具有较大的随意性，故对上述证据的真实性本院将结合其它证据予以确认。被告鑫源公司未向法庭出示证据。被告杨显龙缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，被告杨显龙挂靠被告鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，被告鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第0005851号。原告王雨秋与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：一、被告与原告王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、被告杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还原告王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，原告王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，被告田海凤就本案所涉房屋9号楼4单元502室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异187号执行裁定书，裁定：中止对坐落于肇源县鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，被告田海凤向法庭出示案涉商品房买卖合同及房款收据，合同记载的签订时间及收据记载的入账时间均为2014年10月16日，合同及收据均加盖了被告鑫源公司公章。合同约定将本案所涉鸿运佳苑小区9号楼4单元502室住宅出售给被告田海凤，房屋价款为247404元。在该合同签字页，于臣在空白处签字，并注明入网费已交。合同及收据填写买受人均为本案被告田海凤。同时被告田海凤自认案外人于臣在鑫源公司承包塑钢窗工程，后将该工程转包给于魁，案涉房屋系于魁（被告丈夫）抵顶工程款所得。其签订商品房买卖合同后对案涉房屋进行装修并实际占有。该小区供热公司肇源县鑫瑞物业服务有限公司为被告田海凤出具证明，证实鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋2014-2016年度取暖费由于臣交付，2016-2019年度取暖费由田海凤交付。根据田海凤提供的票据显示，2017年1月6日，案外人于臣交纳了案涉房屋2014-2016年度取暖费及入网费；2018年2月12日，被告田海凤交纳了案涉房屋2016-2018年度取暖费；2019年1月19日，被告田海凤交纳了案涉房屋2018-2019年度取暖费。另查明，2014年1月10日，被告鑫源城建公司及杨显龙与案外人张荣庆签订建筑工程施工合同书，约定案外人张荣庆以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张荣庆所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（被告鑫源城建公司及杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张荣庆）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的大包工程承包给乙方（张荣庆），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，被告鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。被告杨显龙、鑫源公司对张荣庆承包鸿运佳苑小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张荣庆调查核实，张荣庆亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述被告已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵军、李志龙、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。张荣庆陈述于臣在其处承包9-12号楼的防盗门、塑钢窗安装工程，其陈述的于臣承包工程工种与证人史某陈述的转包工程工种一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张荣庆为鸿运佳苑小区9-12号楼的实际承建人，被告鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，与实际承建人张荣庆明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自被告鑫源公司及杨显龙与张荣庆签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），被告鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张荣庆对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张荣庆处，被告鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，原告王雨秋不能基于其与被告鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张荣庆的工程抵账楼房，即案涉房屋。且根据被告田海凤出示的合同书、证人史某证言，结合本院对张荣庆的调查核实，能够证实案涉房屋抵顶给张荣庆后，张荣庆又抵顶给于臣，于臣再抵顶给9-12号楼塑钢窗实际施工人于魁（被告丈夫）的事实，现案涉房屋也已装修并由被告实际占有，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案被告的过错。综上，被告田海凤要求不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区9号楼4单元502室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行。故对原告要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王雨秋的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  朱文捷人民陪审员  黄永波人民陪审员  杨淑娟二〇二〇年三月三十一日书 记 员  李芳芳附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。