上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83770号原告：上海知圣实业发展有限公司,住所地上海市宝山区长临路XXX弄XXX号XXX-XXX室。法定代表人：沈嘉炜，执行董事。委托诉讼代理人：赵明亮,上海邦信中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：余少钦,上海邦信中建中汇律师事务所律师。被告：上海峭迪实业发展有限公司,住所地上海市奉贤区青村镇奉村路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：洪宝。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告上海知圣实业发展有限公司(以下至本判决主文前简称知圣公司)与被告上海峭迪实业发展有限公司(以下至本判决主文前简称峭迪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭审理。原告知圣公司的委托诉讼代理人赵明亮及被告峭迪公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告知圣公司提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除；2.判令被告退还原告已支付的押金人民币(以下币种相同)113,333元及水电表卡押金200元；3.判令被告退还原告已支付承租期间误差面积的租金174,941.53元;4.判令被告退还原告已支付的承租期间误差面积的物业管理费11,806.67元;5.判令被告退还原告支付的约16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元；6.诉讼费由被告承担；7.判令被告向原告支付自2019年2月1日起至被告实际返还上述费用止的利息(利息的计算方式为：以304,686.64元为本金,按同业拆借中心公布的同期贷款利率标准计算)。事实和理由：原、被告于2018年4月9日签订《租赁合同》，合同约定被告将位于上海市浦东新区金闻路XXX号XXX幢XXX室(以下至本判决主文前简称系争房屋)，办公室面积约为1,886平方米，出租给原告。原告明确其承租的房屋仅用于办公培训。租赁期限为6年，自2018年5月1日至2024年4月30日止，其中2018年5月1日前为免租期,租金从2018年5月1日开始计算。租金每两年递增6%，第一年租金为68万元，付款方式为付三押二，两个月押金合计113,333元。合同还约定房屋的物业管理费为每平方米每月2元，原告按照三个月为一期支付物业管理费，被告于签订合同3个工作日内支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的物业管理费11,316元。签订合同后，原告向被告支付了2018年5月1日至2019年1月31日期间的租赁费用，其中包括押金113,333元、水电卡押金200元。原告在规划实验室布局过程中，发现被告交付给原告的房屋面积与合同约定严重不符。根据相关产权信息显示，被告交付的系争房屋仅为1,242平方米与租赁合同中约定的办公室面积约为1,886平方米相差644平方米。不仅如此，原告承租的金闻路XXX号XXX幢内还有一个面积约为16平方米的园区供电局，内置整个园区的供电设备，该供电间应为园区的“公用区域”，被告却将其计入原告承租的房屋面积当中，原告在承租期间按照租赁协议上的价格支付了该供电间的租金以及物业管理费，租赁合同中明确约定租赁用途仅为办公培训，600多平方米的差异限制了原告增设培训场地以及实验室，导致原告无法正常开展业务。原告得知差异后与被告沟通未果，于2019年1月31日搬离系争房屋。原告认为，被告交付的房屋面积与租赁合同约定的租赁面积相差644平方米，与合同约定严重不符，已构成根本违约，故原告现诉至法院，要求判如所请。被告峭迪公司辩称：不同意原告诉请。被告出租给原告的房屋系整幢房屋，该房屋内有证载外的无证面积，且被告的系争房屋整个出租给原告，双方约定的价格为打包价68万元/年，实际原告主张的面积没有关联，且系争房屋是由于原告明确向被告表示由于资质办不下来，原告没法继续承租，系原告违约，原告应当向被告承担相应违约责任。原告曾在2019年以(2019)沪0115民初25175号案(以下简称25175号案)起诉过，庭审也结束，当时主审法官主持下，原告认为其起诉没有依据，所以撤诉。原告现再次起诉，除了微信聊天记录外，也没有其他新的证据，所以被告不应当支付上述款项。本院经审理，由原、被告对《租赁合同》、付款回单、不动产登记簿房屋状况及产权人信息、微信截图、原告于2019年4月起新租的办公地址的《租赁合同》、照片、原告于2018年10月27日发送给被告的微信记录、视频等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：原、被告于2018年4月9日签订《租赁合同》，《租赁合同》约定：被告将系争房屋出租给原告，办公室面积约为1,886平方米;原告确认承租系争房屋仅用于办公培训,所有国家对行业规定的证件原告均需自行办理;在租赁期限内,未事前征得被告的书面同意,并按规定报经有关部门核准,原告不得擅自改变系争房屋的使用用途;租赁期限为6年，自2018年5月1日至2024年4月30日止，其中2018年5月1日前为免租期,租金从2018年5月1日开始计算;租金每两年递增6%，以此类推;第一年租金为68万元，此价格不含税,原告若需开10%增值税专用发票需另付8%的税点;付款方式为付三押二，租赁押金为113,333元;合同还约定房屋的物业管理费为每平方米每月2元，原告按照三个月为一期支付物业管理费，被告于签订合同3个工作日内支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的物业管理费11,316元;……。签订合同后，原告向被告支付了2018年5月1日至2019年1月31日期间的租赁费用，其中包括租赁押金113,333元、水电卡押金200元。产权登记信息显示，系争房屋的位置为上海市浦东新区祝桥镇金闻路XXX号XXX幢全幢，建筑面积为1,242平方米。原告得知产载建筑面积与《租赁合同》约定的建筑面积有差异后与被告沟通未果，于2019年1月31日搬离系争房屋。原告曾于2019年4月1日起诉被告，要求撤销合同、返还超出实际建筑面积的租金和物业管理费等，本院以25175号案立案审理，后原告因故撤诉。原告现再次诉至法院，要求判如所请。被告庭审中称系争房屋中有产证面积中未记载的面积。25175号案审理中，被告称系争房屋的产证上记载的总层数为3层，被告实际出租给原告的为4层；原告承认系争房屋有4层，但是第4层是阁楼，根本不能在里面正常使用。本院认为，系争房屋产证记载的建筑面积为1,242平方米、3层，而系争房屋实际使用中分割为4层，实际使用面积大于1,242平方米，被告未举证证明系争房屋的第4层取得了相应的权属凭证。因此，原、被告之间关于系争房屋中有证面积1,242平方米的租赁合同关系，系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效；原、被告之间关于系争房屋中无证部分的第4层的租赁合同关系，违反国家效力性强制性法律规定，依法无效。关于《租赁合同》部分解除及部分无效。因被告已经于2019年1月31日搬离系争房屋，双方关于有证面积部分房屋的租赁合同关系客观上无法履行，双方的租赁合同目的无法达到，故本院依法确认双方关于有证面积部分房屋的租赁合同关系于2019年1月31日解除；确认双方关于系争房屋第4层无证部分的的租赁合同关系无效。关于原告要求被告返还押金113,333元、水电表卡押金200元及原告要求被告返还误差面积部分的租金、物业管理费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知系争房屋存在搭建的无证第4层而未告知该情况，未尽告知义务，对租赁合同关系部分解除及部分无效存在过错，应承担相应的责任；原告在被告提供了系争房屋的产证后却未核对系争房屋的产证面积即签订合同，未尽审慎核查义务，以致产证面积与合同约定的面积误差较大，对租赁合同关系部分解除及部分无效亦存在过错，也应承担相应的责任。因此，原、被告均有过错，均应各自承担相应的责任。租赁合同关系部分解除及部分无效，被告应返还原告押金113,333元及水电表卡押金200元，故原告要求被告返还押金113,333元及水电表卡押金200元，符合法律规定，予以支持。原告已经实际租赁使用系争房屋(包括有证面积1,242平方米及部分分割搭建而成的无证面积)至2019年1月31日，应当支付系争房屋2019年1月31日之前的租用费及物业管理费，因此，原告要求被告返还其已经支付的所谓误差面积部分的租用费及物业管理费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于原告要求被告退还原告支付的约16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元的诉讼请求。原告未举证证明其支付了16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元，《租赁合同》中也未涉及园区供电间的租金及物业管理费的约定内容，故原告上述诉请，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海知圣实业发展有限公司与被告上海峭迪实业发展有限公司之间的关于上海市浦东新区金闻路XXX号XXX幢XXX室中有证面积1,242平方米的房屋租赁合同关系于2019年1月31日解除；确认原告上海知圣实业发展有限公司与被告上海峭迪实业发展有限公司之间的关于上海市浦东新区金闻路XXX号XXX幢XXX室中无证面积的房屋租赁合同关系无效;二、被告上海峭迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海知圣实业发展有限公司押金113,333元及水电表卡押金200元；三、驳回原告上海知圣实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,870.30元，减半收取计2,935.15元，由原告上海知圣实业发展有限公司负担1,650.15元，被告上海峭迪实业发展有限公司负担1,285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年三月五日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。