福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终123号 上诉人(原审被告)：福建鑫盛房地产开发有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道大洲社区寨下小区盛世鑫城负一层216号店，统一社会信用代码：91350822077418165J。 法定代表人：蓝朝文，执行董事。 委托诉讼代理人：葛凯，福建岩风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱方昭，福建岩风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾宏志，男，汉族，1988年4月21日生，住福建省龙岩市永定区。 上诉人福建鑫盛房地产开发有限公司（以下简称：“鑫盛公司”）因与被上诉人曾宏志商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：请求二审法院依法撤销永定区人民法院（2019）闽0803民初1907号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，必然导致错误的判决，依法应予以撤销，具体理由如下。第一，上诉人已经提供证据证实未能如期办理办案讼争房产权属证书的原因不在上诉人，而在于办理登记所依据的法规发生变化导致，一审法院却对上诉人提供的证据视而不见，未作任何认定，明显有失偏颇。在本案一审中，上诉人已经提供了：1.中共龙岩市永定区委机构编制委员会关于印发《龙岩市永定区不动产登记中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知；2.中共龙岩市永定区委机构编制委员会关于印发龙岩市永定区不动产统一登记工作方案的通知；3.国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知；4.不动产登记房屋所有权首席登记—商品房办理流程和不动产登记国有建设用地使用权及房屋所有权首席登记（商品房、单位用房）办事指南；5.不动产实地查看记录表和不动产权籍调查表；6.不动产测量报告。以上证据已经形成完整的证据链，证实并不是上诉人的原因造成，而是不动产登记机构发生变化、不动产登记法规和登记流程发生变化、不动产登记所需材料发生变化等因素所致，在前述变化因素完成之后，上诉人立即于2019年5月27日申请登记，并于2019年9月4日办好本案讼争房产不动产权证书，也并没有给被上诉人造成任何损失和所谓的身心伤害。因此，一审法院认为上诉人没有提供证据证实，没有任何依据，依法应予以撤销。第二，根据双方的《商品房买卖合同》第二十条和附件十一第三条第7款的约定，对于因部分买受人未能履行交房手续以及房屋登记机构却有理解的原因拖延，双方统一本着相互理解的原则适当顺延……，该条款是双方的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且被上诉人也没有提出对该条款存在异议，双方理应遵守。但一审法院却直接以所谓的“加重……买受人的责任”为由，认定该条款没有法律效力，进而认定上诉人的抗辩理由不能成立，不仅违反作为市场经济主体，上诉人与被上诉人双方订立合同的意思自制原则，也没有任何法律依据，明显有偏袒被上诉人之嫌，依法应予以撤销。第三，即便存在“办证延迟”，一审判决数额过高，也应予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但被上诉人未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。而在本案中，上诉人并没有任何故意拖延办理产权证书，而是本着对全部业主负责的态度，及时根据政策法规的调整，进行测量后批量办证，已经对被上诉人的证书办理下来。因此，即便存在所谓的“办证延迟”，一审法院应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，对本案的数额予以减少。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 曾宏志辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,答辩意见与一审的诉讼理由一致。 曾宏志向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付产权登记逾期违约金3291元。2、判令被告协助办理不动产权证。3、判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月21日，买受人曾宏志与出卖人鑫盛公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201600885），同日双方签订合同补充协议（附件十一），《商品房买卖合同》约定，曾宏志向鑫盛公司购买由鑫盛公司开发的坐落于龙岩市永定区凤城街道凤祥路5号“盛世鑫城”10幢1406室，该房总价款为535,122元。第二十条“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……附件十一：“合同补充协议”：三、原合同第八条、第十一条、第十二条和第十四条的补充约定：……3、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修资金等费用（汇入指定的专项维修资金账户），否则出卖人有权不予代为办理手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任。……7、若因该小区部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理；或因房屋登记机构却有理解的原因拖延（比如节假日、办理人员休假、办证系统升级等）造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理。合同签订后，曾宏志在合同期限内付清了该房全部购房款。曾宏志于2016年10月31日缴纳了房屋买卖契税。2017年10月10日双方办理交房手续，曾宏志于同日按合同约定交纳了公共维修基金等费用，案涉商品房于2019年9月2日办理了不动产权证书。另查明，鑫盛公司对于“盛世鑫城”项目系按批次在龙岩市永定区不动产登记中心办理初始登记，案涉商品房所在“盛世鑫城”10幢办理初始登记日期为2019年5月27日。在审理过程中，因曾宏志已取得案涉房产的不动产权证书，在庭审中自愿撤回要求鑫盛公司协助办理不动产权证的诉讼请求。 一审法院认为，原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。在审理过程中，曾宏志自愿放弃要求鑫盛公司协助办理不动产权证的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，不损害国家、集体及第三者的合法权益，符合法律规定，应予准许。原告已按合同约定支付全部购房款，在双方办理交房手续之前缴纳了办理不动产权属证书所需费用，并按补充协议的约定，预先缴清了契税，支付了公共维修基金等费用，履行了合同义务，被告亦应按合同约定履行自身的义务。原告未能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书，被告已构成违约，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向原告支付违约金的违约责任。被告于2019年4月26日后才陆续向龙岩市永定区不动产登记中心报送“盛世鑫城”的申报办证材料，原告没有对被告为完成房屋所有权初始预登记造成阻碍。为此，被告违约的起算时间应当自交房后的90日起至案涉商品房办理不动产权证之日止，即自2018年1月8日起至2019年9月2日止期间共计602天，应向原告支付的逾期办证违约金为3,221.43元（535,122元×0.001%×602天）。被告抗辩未能如期办理权属证书并非答辩人原因造成，而是办理权属登记所依据的法规由旧变新所致，不应归责于答辩人的意见，没有提供证据证实，且与事实不符，法院不予采纳。涉案合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记的前提条件是应当由被告提供有关材料办理完成房屋所有权初始预登记，被告抗辩办理权属证书不是答辩人一人之义务，而是原、被告共同之义务，不应归责于答辩人一方，更非答辩人原因造成的办证延误的意见没有事实和法律依据，法院不予采信。补充协议约定因部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理，造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理的条款，加重了能按期履行房屋交接手续的买受人的责任，该条款没有法律效力；被告提出涉案小区部分业主因其自身原因拒不配合造成无法成批次向登记部门申请办理权属证书，应当适当顺延，而不是让答辩人承担违约金的抗辩意见，不能成立，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决：一、福建鑫盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付曾宏志逾期办理不动产权证违约金3,221.43元。二、驳回曾宏志的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由福建鑫盛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，鑫盛公司、曾宏志未向本院提供新的证据。 二审诉讼期间，鑫盛公司对原审判决查明认定的事实无异议，但其认为，原审判决遗漏查明认定2个事实：1.讼争小区于2014年11月18日开始第一期预售，整个工程竣工时间为2018年12月份，2019年4月通过配套验收和综合验收。2.2015年-2016年颁布了新的不动产登记暂行条例及其细则，影响了上诉人的竣工验收条件，也对不动产登记的手续发生了重大变化。曾宏志对原审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。依此法律规定，具体到本案，曾宏志与鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201601033）依法成立，对双方当事人均有约束力，该《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案中，曾宏志于2016年10月31日缴纳了房屋买卖契税。2017年10月10日双方办理交房手续，曾宏志于同日按合同约定交纳了公共维修基金等费用。龙岩市永定区不动产登记中心于2019年5月27日对涉案商品房办理了初始登记。案涉商品房于2019年9月2日办理了不动产权证书。就本案目前证据不能充分证明案涉商品房交房后的90日内未办理不动产权证书不是鑫盛公司的原因。原审判决依据上述法律规定和《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定内容，确认鑫盛公司违约的起算时间应当自交房后的90日起至涉案商品房办理不动产权证之日止，即自2018年1月8日起至2019年9月2日止期间共计602天，应向曾宏志支付的逾期办证违约金为3,221.43元（535,122元×0.001%×602天）的理由正确，本院予以认同。综上，鑫盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建鑫盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年三月二十六日 书记员 陈 倩