湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0626民初3062号原告：童银燕，女，汉族，1988年6月13日出生，住河南省封丘县。委托代理人：余春林，平江县启明法律服务所法律工作者。被告：鲁华章，男，汉族，1969年10月14日出生，住湖南省平江县。委托代理人：张泓东，平江县为民法律服务法律工作者。原告童银燕诉被告鲁华章商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，由审判员胡灵平适用简易程序开庭进行审理。原告及原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。由于原告申请对本案所涉房屋价值进行鉴定，本院于2020年3月13日继续由审判员胡灵平组适用简易程序组织双方进行第二次开庭审理，原告及原告代理人、被告代理人到庭参加诉讼，本案已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按现行市场价格赔偿原告购房损失270000元；2、判决被告赔偿原告因购房产生的其它损失3130元。事实和理由：2010年8月20日，通过房产中介介绍，被告将位于平江县城关镇南坛商贸街张公庙左侧第六层面积约90平方米二室二厅的商品住房出售给原告，双方签订购房合同后，原告按照合同第四条付款方式约定（1、第一次付款：柒万元，第二次付款：其余贰万肆仟元整在交房产证和土地使用证时一次性付清）向被告支付7万元购房款，同时合同第六条约定2010年8月20日将房屋交付给原告装修使用，并承诺在2011年6月底将房产证、土地使用证交付原告，原告将上述购房款交付被告后安装了防盗门。2011年7月原告要求被告交付房产证、土地使用证时，被告却称其房产证、土地使用证是无法办理的，因此被告一直没有将房产证、土地使用证交给原告。2019年7月，原告雇请装饰公司去装修房屋时，发现该房屋已有人居住。综上所述，原告认为，双方已签订合同，应当完全按合同内容予以履行，应被告不能按合同的约定办理产权变更手续，故此应承担原告的损失。被告答辩：1、被告已按合同的约定向原告交付房屋；2、2011年6月，被告已经告知原告，因被告与案外人徐湘平之间产生纠纷，无法办理产权登记手续；3、原告购买房屋时，被告已经告知原告房屋土地性质为集体土地；4、导致房屋买卖合同不能正常交易或存在交易风险，原告是明知的，因此被告不存在赔偿原告损失。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，被告对原告提交的平江县南坛街房地产项目部购房合同书、鲁华章出具的收条均系证据原件，被告也无异议，本院对上述证据予以采信；原告提交何胜明出具收条与本案没有关联性，本院不予采信。对原告提交的叶耀峰证明，因不是正式的发票，叶耀峰也没有出庭作证，无法证实其真伪，本院不予采信。原告于2019年10月23日向本院申请对本案所涉房屋进行司法鉴定，2019年12月24日，湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司以权属资料不明，建筑面积及土地使用性质等关键信息无法确定，不能进行司法评估为由，终止本院依法申请的司法鉴定委托。对湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司出具的关于终止委托的通知、退案函，被告没有异议。原告有异议，认为原告提交湖南三权价格评估咨询有限公司出具的委托报告能够证实可以做鉴定。本院认为，湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司出具的关于终止委托的通知、退案函系本院依法依程序委托鉴定产生的结论，本院对此予以采信。而湖南三权价格评估咨询有限公司出具的评估报告系原告单方面委托，本案所涉房屋未办理产权登记，其面积也尚未确定，湖南三权价格评估咨询有限公司出具的评估报告是在没有事实和法律依据的基础上做出的，故此，本院不予采信。因湖南三权价格评估咨询有限公司出具的评估报告没有采信，故此因评估而产生的鉴定费也不予认可。经审理查明的事实：原告童银燕系河南省封丘县的村民。2010年8月20日，原告童银燕与被告鲁华章签订《平江县南坛街房地产项目部购房合同书》，约定：1、被告鲁华章将位于南坛商贸街张公庙左侧第六层左边面积约90平方的房屋一套出售给原告，售价为1000元／平方，共计94000元整（包含水电立户费肆仟元），首先支付7万元，交付房产证和土地使用证时支付24000元;2、原告所购房屋面积经房地产主管部门审核为准，合同约定的面积与产权证登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房价款90000元不变;3、被告于2010年8月20日前将房屋全部竣工交付给原告，并在2011年6月向原告办理房产证和土地证;4、原告的逾期付款的违约责任；5、交接;6、设计标准;7、土地使用证和房屋产权证办理；8、保修责任等。2018年8月20日，原告向被告支付款项7万元。2011年，原告要求被告办理房屋产权证，被告告知原告，因涉案的房屋土地性质为集体土地，无法办理不动产权属证。原告起诉后，本院依法组织双方对本案所涉房屋的价值进行鉴定，因权属资料不明，建筑面积及土地使用性质等关键信息无法确定，湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司作出终止委托的通知。本院认为：（一）、根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于归国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”之规定，原、被告均未提供证据证明本案所涉房屋占地属于国家所有，故此，本案所涉房屋占用范围内的土地属于农民集体所有，而原告不属于该集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，原、被告均没有提供证据证明本案所涉房屋占用的土地属于可以转让的例外情形，故此本案所涉房屋所占用的土地使用权不能向原告转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告童银燕与被告鲁华章签订的《平江县南坛街房地产项目部购房合同书》无效；二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告因合同无效取得的购房款7万元应当予以返还给原告。资金占用期间的利息属于法定孳息，被告占用原告资金期间的资金利息应当确定为原告的损失，对利息的计算标准本院酌情评析：（1）、原告在购房时没有对本案所涉房屋土地性质等相关信息进行全面的了解，未尽审查义务，对签署无效的《购房合同书》存在过失，并且原告在2011年明知本案所涉房屋无法办理权属证，也未向相关部门主张权利；（2）、被告明知所建房屋占用的土地属于集体土地的性质不能进行交易，却与原告签署《购房合同书》并承诺办理土地使用证和房屋产权证，主观上存在恶意；（3）、同时期等值合法房屋已大幅度升值，原告因合同无效造成预期利益损失较大；综合上述因素，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持”之规定，本院酌情确定本案原告利息损失的利率计算依据为年利率12%，故此被告应以7万元基数自2010年8月21日起以年利率12%向原告支付利息至偿还之日止；（三）、虽原告对本案所涉房屋安装一张防盗门属实，但是原告没有提供充分的证据证明该防盗门的价值，故此原告请求被告赔偿其他损失3130元的请求，本院不予支持，待原告有新的证据可以另行向被告主张权利。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告鲁华章在本判决生效之日起十日内向原告童银燕返还购房款人民币7万元及资金占用利息，资金占用利息自2010年8月21日起以7万元为基数按年利率12%计算至购房款完全返还之日止；二、驳回原告其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5396元，减半收取2698元，由原告童银燕负担1299元，由被告鲁华章负担1499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  胡灵平二〇二〇年三月二十七日法官助理邓颖书记员余希宪