广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初85号原告：德庆县佳安物业管理有限公司，住所德庆县德城街道青云路南侧清华花园四期首层西边第一卡商铺。统一社会信用代码914***********711B。法定代表人：陆珊，经理。委托诉讼代理人：张金明，该公司职员。委托诉讼代理人：古励妍，广东七星律师事务所律师，执业证号144********177515。被告：卢山明，男，汉族，1985年2月18日出生，住址广东省云浮市郁南县**************，现住德庆县****************，公民身份号码445************55X。被告：刘秋萍，女，汉族，1990年8月23日出生，住址广东省云浮市郁南县**************，现住德庆县****************，公民身份号码445************528。原告德庆县佳安物业管理有限公司与被告卢山明、刘秋萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德庆县佳安物业管理有限公司的委托诉讼代理人古励妍、张金明和被告刘秋萍、卢山明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拖欠的2018年、2019年度物业管理费、公共水电分摊费共3858.08元及滞纳金4217.29元，共计8075.37元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实理由：原告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司于2017年3月1日就德庆县*******的前期物业管理事宜签订了《委托管理合同》，合同约定前述小区由原告进行前期物业管理，管理期限为无固定期，自物业交付使用之日开始至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效之日终止。原告于同年3月进驻该小区进行物业管理，并取得德庆县发展和改革局批准的江山*花园小区物业服务收费备案。2016年10月11日，两被告与广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了***花园2座1205房，被告刘秋萍于2017年7月31日签署了《江山*花园商品房住宅收楼通知书》和《住宅及设施验收交楼书》，该通知书第二条第1点约定，从交楼之日起，业主需缴交物业管理费。同年7月29日，原告与被告刘秋萍签署了《前期物业服务协议》，双方就收费标准、逾期交费的违约责任、双方的权利义务和物业服务管理内容等作了详细约定。原告认为，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十二条及《广东物业管理条例》第三十七条、第四十一条规定，原告合法取得了两被告购买的江山*花园前期物业管理权，并进行了大量物业管理工作，但两被告自2018年1月份以来，一直拒不履行支付物管费的义务，被告的行为已构成违约，应承担相应的的法律责任。有鉴于此，特向法院提起诉讼，请求依法判决。卢山明、刘秋萍辩称：1、双方订立的前期物业服务协议无效。佳安物业公司没有通过招投标承接江山御花园物业服务项目属程序违法，其原有的三级资质等级证书已失效，无权经营物业管理服务。根据2009年广东省颁布的《广东省物业管理服务收费政府指导价》规定，三级物业服务的基准价（有电梯）高层住宅为每平方米1.20元，而本案按每平方米1.50元收费没有与业主商量过，所以前期物业服务协议是无效的。2、佳安物业公司存在乱收费现象。商品房买卖合同约定物业费每平方米1.5元，但原告在收取物业服务费时却有公共水电费分摊，且在2018年未与任何业主协商和未经物价部门同意的情况下擅自提高收费标准，完全是属于乱收费。3、佳安物业公司未尽到相应管理职责。小区保安人员和卫生清洁人员严重不足，经常出现小区值班室无人值守、无保安人员巡逻、绿化草木长期无人管理、环境卫生无人打扫、垃圾无人清理、乱搭乱建严重等现象。同时，在没有与业主协商的情况下，私自拆除了6、7、15栋楼的外墙装饰，至今没有修复。在新型冠状病情防控期间，对整个小区消毒不足两次。原告高标准收费却未能提供相应的服务质量，每天按3‰收取滞纳金标准也明显过高。我们购房的时候开发商承诺赠送我们一年的物业服务费没有全部兑现。因此，我们拒绝缴交物业服务费。经审理查明：2016年10月16日，被告卢山明、刘秋萍与案外人广东省德庆县康州工艺厂有限公司签订商品房买卖合同，卢山明、刘秋萍向广东省德庆县康州工艺厂有限公司购买位于德庆县*******山***********房屋。同日，原告佳安物业公司与被告卢山明、刘秋萍签订前期物业服务合同，合同约定：被告购买的房屋为电梯住宅，每月按房产证总建筑面积每平方米1.5元计收服务费，经公司一年内三次以上催缴物业管理服务费仍未交者视为违约，违约者需补交欠费并按每天1‰计收违约金。2017年3月1日，原告与案外人广东省德庆县康州工艺厂有限公司就德庆县*******的前期物业管理事宜签订了《委托管理合同》，合同约定前述小区由原告进行前期物业管理，管理期限为无固定期，自物业交付使用之日开始至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效之日终止。原告于同年3月进驻该小区进行物业管理，并向德庆县发展和改革局办理了江山御花园小区物业服务收费备案手续。2017年7月29日，佳安物业公司（甲方）与刘秋萍（乙方）订立《前期物业服务协议》，协议约定：甲方对该小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用。业主自办理收楼手续后确认交楼，从交楼日期的次月1日起计算物业管理费。业主必须签订代扣代缴管理费用协议书，由德庆县**信用合作联社代扣，业主于每年第一季度前，一次性缴交全年物业管理费可优惠（即赠送）一个月物业管理费；也可以按每月、每季度选择银行代扣（但没有优惠）。小区物管费统一按房产证总建筑面积（指住宅商品房、杂物房、汽车位、摩托车电动车位等的建筑面积）计算：步梯楼每月按每平方米0.96元计收；电梯楼每月按每平方米1.5元计收；别墅区每月按每平方米1.8元计收；自有车位、杂物房每月按每平方1.2元计收。因乙方原因空置房屋物业管理费用由乙方全额交纳。物业服务费按约定由乙方交纳，乙方逾期交纳物业服务费或经甲方催缴仍拒交者视为违约，违约者需补交欠费并按每天3‰计收违约金。小区内公共用电（含公共照明、电梯、自来水加压泵、风机、紧急发电等用电）及小区公共用水（含保洁、园林花草等用水），按实际情况产生的水电费分别分摊至各住户。2017年7月31日，佳安物业公司向被告卢山明、刘秋萍发出收楼通知书，双方于当日办理了收楼手续，原告代为移交案涉物业给两被告使用，但被告以商品房发展商承诺赠送的物业服务费没有兑现及原告提供的物业服务质量不到位等为由不同意支付物业服务费。庭审期间，原告方确认，其已根据被告方的实际情况减免了其2017年8月至2017年12月共5个月的物业服务费1152.10元。同时，从2018年1月起至2019年12月期间，被告应交纳物业服务费和每月分摊水电费共4858.08元，亦已扣除了商品房发展商赠送的1000元物业服务费，故被告实欠2018年的物业服务费和分摊水电费为1429.04元（121.61平方米×1.50元×12个月+20元×12个月-1000元），尚欠2019年的物业服务费和分摊水电费为2429.04元（121.61平方米×1.50元×12个月+20元×12个月），两年共计尚欠金额为3858.08*。原告经催讨未果，遂诉至本院。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收楼通知书、前期物业服务协议、物业管理服务资料和保安、保洁、绿化工作人员工作现场照片等证明材料以及当事人陈述笔录在案作佐证。被告对原告提供上述证明材料没有异议，本院认定。被告在答辩状中提供了一些图片证明原告未尽到相应管理职责，但没有其他证据印证，其提供的这些图片不足以反驳和推翻原告上述证据证明的事实，故本院对被告提供的这些图片的证明内容不予采信。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点为：1、前期物业服务协议的效力；2、是否存在赠送物业服务费的事实；3、原告的收费是否合理、合法；4、原告主张的物业服务费及违约金应否支持。原、被告签订的物业服务协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制规定，应为有效协议，双方应依约全面履行。从原告提供的管理服务资料及工作图片以及被告方的陈述知道，原告已向业主提供了相应物业服务，被告应当按约定支付物业服务费。被告于2017年7月31日收楼，根据物业服务合同的约定，被告应从收楼次月起计付物业服务费给原告。按照双方订立的物业服务协议约定，物业服务费在每年第一季度前一次性缴交全年物业管理费可优惠（即赠送）一个月物业管理费，也可以按每月、每季度选择银行代扣（但没有优惠），双方对物业服务费的支付方式和期限约定明确，该格式条款可以多种解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，本院推定每年的物业服务费最迟在年底前支付完毕。根据物业服务协议约定和原告确认，被告实际应自2018年1月起计算物业服务费，故被告尚欠2018年的物业服务费和分摊水电费用共1429.04元，最迟应当在2018年12月31日前支付完毕；被告尚欠2019年的物业服务费和分摊水电费用共2429.04元，最迟应当在2019年12月31日前支付完毕。但被告经原告多次催告至今未予支付，已属违约，应当承担逾期付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。对于逾期付款违约标准，双方当事人在《前期物业服务协议》第十条约定按每天3‰标准计算，但同期人民银行公布的中长期的贷款基准利率为年利率4.75%，双方在合同中约定的逾期付款违约金的标准明显高于原告损失的130%以上，属于过分高于其损失，因此当事人有权请求予以适当调整。本案被告已对原告请求的违约金提出了抗辩意见，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整本案逾期付款违约支付标准为年利率6.2%。原告要求被告支付拖欠的物业服务费和水电分摊费用的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但原告请求被告按每日应付物业服务费的3‰支付违约金的请求，本院不予全部支持。违约金应按本院调整的标准，并以每年应付物业服务费和水电费分摊金额逾期之日即次年1月1日起计算。被告答辩认为原告存在乱收费现象，且未尽到相应管理职责问题。原告接管案涉小区管理时已向相关主管部门办理了江山御花园小区物业服务收费标准备案手续，且分别与业主也约定了物业服务费收取标准，并按约定标准收取相关物业服务费用，被告关于原告没有相应资质，存在乱收费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告认为原告未尽到相应管理职责的主张，原告对此提供了其管理服务资料和大量工作照片证明其提供了相应的物业管理服务，而被告只提供一些小区图片不足以反驳、推翻原告上述举证证明的事实，本院对被告该主张不予采信。当然，原告在提供物业服务过程中难免还存在一些管理行为不够规范、服务质量令业主不够满意并有待改进的地方，被告作为该小区的业主，依法有权监督原告履行相应的管理服务职责，就有关管理事项提出意见和建议，原告对此应予重视和认真对待，并逐步加以改进和完善，勤勉地为广大业主提供更优质的服务，共同营造一个和谐的生活环境。综上所述，原告请求被告支付尚欠物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院支持。但原告要求被告从每月欠款之日起按每天3‰标准支付逾期违约金的请求，本院不予支持。被告关于本案逾期付款违约金过高的意见，本院采纳。但被告关于双方订立的物业服务协议无效、原告存在乱收费和管理不到位的主张，均缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告卢山明、刘秋萍在本判决发生法律效力之日起15日内向原告德庆县佳安物业管理有限公司支付2018年1月至2019年12月的物业服务费、分摊水电费用共计3858.08元及逾期付款违约金（违约金计算方法：2018年的欠费以尚欠金额1429.04元为基数，从2019年1月1日起计算；2019年的欠费以尚欠金额2429.04元为基数，从2020年1月1日起计算，按年利率6.2%计至清偿之日止）。二、驳回原告德庆县佳安物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由卢山明、刘秋萍负担。本判决为终审判决。审判员  覃治安二〇二〇年三月三十日书记员  李彩云