广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0924民初1129号 原告：潘某，男，1970年7月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：李成灿，广西振祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈胜钧，广西振祺律师事务所律师。 被告：梁某，男，1972年9月6日出生，汉族，户籍所在地广西兴业县，现住兴业县。 委托诉讼代理人：何贤珊，广西润庆律师事务所律师。 被告：兴业县石南镇某村第八村民小组，住所地兴业县石南镇某村。 法定代表人：庞某，组长。 第三人：兴业县石南镇某食品厂，住所地兴业县石南镇。 法定代表人：郭某，厂长。 原告潘某诉被告梁某、兴业县石南镇某村第八村民小组（以下简称“某村八组”）、第三人兴业县石南镇某食品厂租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某与被告梁某分别于2019年10月28日和2019年10月29日以兴业县石南镇某村第八村民小组与本案存在利害关系为由，向本院申请追加兴业县石南镇某村第八村民小组作为本案的被告参加诉讼。本院经审查认为，该申请理由成立，符合法律规定，并书面通知兴业县石南镇某村第八村民小组参加诉讼。原告潘某及其委托诉讼代理人李成灿、被告梁某的委托诉讼代理人何贤珊、第三人兴业县石南镇某食品厂的法定代表人郭某到庭参加诉讼，被告某村八组经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案在审理过程中，原告潘某于2019年11月18日向本院提出财产保全申请。本院于2019年11月27日作出（2019）桂0924民初1129号民事裁定：一、对权属被告梁某名下的财产予以登记查封、冻结；二、对属原告潘某和案外人韦广英共有的房予以登记查封。上述第一项查封、冻结的财产以500000元为限。 潘某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2019年3月6日签订的场地租赁协议；2.判决被告返还场地租金110000元；3.判决被告赔偿原告人民币200万元；4.本案的诉讼费由被告承担。前述诉讼请求，原告要求被告某村八组与梁某共同承担连带责任。事实与理由：原告因投资建设游乐园项目，拟租用被告承租的位于兴业县新旧过道324线交汇处玉贵公路北侧石南镇某村第八组的约四亩场地（即梁志林饲料厂旁，原名老鼠嘴大地停车场），为此原告与被告多次进行了协商和沟通。2019年3月6日原告与被告签订场地租赁协议，约定由被告将场地转租给原告经营使用，租赁期7年7个月，即从2019年3月6日起至2026年10月17日止，场地租金每年为11万元，签字后三个月即2019年3月6日至2019年6月5日为免收租金期。签订协议后，原告向被告支付了2019年6月6日至2020年6月5日的租金11万元，被告则将场地交原告使用。在被告交付场地后原告即着手进行现场测绘、设计、规划、开通水电、平整土地、场地建设以及购买钢材、建筑材料、工具、办公用品、日常用品等一系列工作，并办理了工商营业执照。但在2019年4月1日，在原告施工过程中，案外人庞振红突然来到原告施工现场要求原告停工，自称原告所施工场地属其本人所有，不属于某村第八小组，并向原告出示2份土地使用证庞振红的行为搞得原告莫名其妙，记得当初洽谈合同时被告声声句句称场地系其承租，其享有完全转租权，为了让原告放心，签约时被告除向原告出示了其与某村第八组签订的场地租赁合同、续租协议书外，还亲自协调某村村委会和某村第八组组长庞某向原告出具了证明，确认该场地属某村第八组所有并同意原告承租经营使用的证明，不仅如此，被告还在合同第四条第1项中明确其向原告提供的地块是“手续完善且无纠纷的土地”，为了搞清事情原委，原告立即将情况通过电话告知了被告和某村第八组组长庞某，当时被告的答复很坚决：他说庞振红拿出的2份土地证是不合法的，是通过非正当途径办理的，某村八组是场地的权属人，一直以来都是由某村八组出租并收取租金的，被告其是场地的合法人。被告还让原告放心施工，并口头承诺保证以后不会再有人以土地权属为由来干涉游乐场建设，有纠纷他会同八组一起处理清楚。得到被告的答复后原告没有理会庞振红，继续施工。但事情并没象原告想象的那样简单，在原告施工到2019年4月21日上午时，又有一个名叫郭某的男子（据某村村民讲是庞振红前夫）来到原告施工现场声称该场地权属归其本人，不属于某村第八小组，并阻碍原告继续施工，期间郭某还打电话到派出所和镇政府报案，随后派出所和政府相关人员到场调查，了解情况后工作人员即通知原告停止施工。为了查明案件真相，原告停工后到兴业县国土局对庞振红出示的两个土地权属证进行核查。经核查，工作人员口头告知原告，所核查的土地使用权证真实，且土地使用权证对应的地块即系争议地块，意味着原告租用被告的场地确非某村八组所有，某村八组和被告均无权出租该场地。了解真实情况后，原告即与被告联系，要求被告提出问题解决方案或者退租金并赔偿损失，但被告却百搬推托，拒不答复。原告认为，被告作为场地出租人，理应履行其当初所承诺，保证出租权无瑕疵，场地无纠纷，确保原告正常使用场地。但本案中被告却将其根本未取得合法承租权的场地转租给原告，造成原告无法行使租赁权，合同目的落空，被告的行为明显是欺诈，且构成了根本违约。因被告的违约行为，还给原告造成了严重的损失。根据合同法有关规定和场地租赁合同约定，原告有权要求解除场地租赁合同并要求被告返还所交租金，并主张损失赔偿。鉴于多次与被告协商无果，为了维护原告合法权益，根据民事诉讼法有关规定，特具此状，请法院依法支持。 梁某辩称，原告与被告梁某所签订的合同应当属于无效合同，双方不存在改造，因被告兴业县某村第八村民小组原因导致原被告的合同无效，其所造成的损失应由第八村民小组承担。原告所主张的200万元损失赔偿没有事实依据。 某村八组未作答辩，亦未提供有任何证据，视为其对答辩、举证及质证权利的放弃。 第三人兴业县石南镇某食品厂陈述称，其是涉案土地的使用权人，被告某村八组未经第三人同意就将涉案土地租给他人，也没有支付租金给第三人，原告与被告梁某签订的合同是无效的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争的土地位于兴业县石南镇玉贵路东侧某村新塘垌。2016年10月19日，被告梁某委托案外人梁远滨与被告某村八组签订《场地租赁合同》，约定将涉案土地租给被告梁某使用，租期从2016年10月17日至2021年10月17日止共5年，租金每年155000元，并约定该合同自双方签字之日起生效。2019年3月6日，被告梁某再次委托案外人梁远滨与被告某村八组签订《续租协议书》，双方约定：“续租时间5年（2021年10月17日至2026年10月17日），续租的租金第一年、第二年加5%（即每年加7750元，连原租金155000元共162750元）……续租合同和2016年10月19日签订的合同一样生效……” 2019年3月6日，原告潘某与被告梁某签订《场地租赁协议》，将上述场地租给原告潘某投资建设游乐园项目使用，双方约定：“出租场地面积约为4亩，租期7年7个月，场地租金为每年11万元，2019年3月6日至2019年6月5日期间免收租金。支付方式如下：（1）2019年3月6日签订合同后，乙方（潘某）支付租金110000元给甲方（梁某），则乙方可租用时间为2019年3月6日至2020年6月5日。（2）2019年10月17日前，乙方支付40028元给兴业县石南镇某村第八小组，则乙方可租用时间为2020年6月6日至2020年10月16日……”双方在合同的权利和义务项中约定：“甲方（梁某）提供的地块必须是手续完善且无纠纷的土地。……乙方（潘某）按时向兴业县石南镇某村第八村民小组交纳场地租赁费用……”双方在合同的违约责任项中约定：“……甲方在合同期内单方面终止此土地租赁协议或者不能保证乙方行使该租赁土地使用权时，甲方赔偿乙方人民币2000000元。”原告潘某与被告梁某均在合同落款处签名、捺印，被告某村八组在见证人处签名、盖章。兴业县石南镇某村村民委员会亦在合同签订当天出具《证明》一份，证明涉案场地属某村八组所有。合同签订后，原告潘某于当日向被告梁某支付2019年6月6日至2020年6月5日的租金11万元，梁某立下《收条》交由原告收执。被告梁某将场地交给原告使用，原告于2019年3月7日着手场地施工事宜，并办理了工商营业执照。在2019年4月1日，案外人庞振红对原告主张涉案场地权属，要求原告停止施工。在2019年4月21日，案外人郭某到施工现场主张涉案场地权属，阻碍原告施工，并向石南派出所和镇政府报案，派出所和政府工作人员到场调查，了解情况后即通知原告停止施工。 在庭审中，原告主张的因场地施工事宜所产生的费用如下：1.钢材71512元；2.水表转户费2320元；3.用电开户材料费3600元；4.工具费12269元；5.办公及生活用具费12700元；6.围墙、基建材料12696元；7.勾机、运泥车工钱6640元；8.人工钱16524元；9.伙食开支6000元；10.游乐园建设方案费用5000元；11.广东设备厂家考察费用5000元；12.误工费56264元，共计210525元。经本院核对，原告主张的上述费用支出，有收据、转账记录等证据的费用如下：1.钢材70012元；2.水表转户费2320元；3.用电开户材料费3600元；4.工具费10721.4元；5.购买家用电器费3476元；6.围墙、基建材料12670元；7.勾机、运泥车工钱4040元；8.人工钱16524元；9.游乐园建设方案费用5000元，共计128363.4元。原告主张有广东设备厂家考察费用支出和误工费损失，但未能提供证据予以证实。原告虽提供有部分微信付款记录，但该证据未能证实系用于涉案场地施工事宜的支出，故本院对该部分证据不予采信。另，原告潘某与被告梁某均表示无需对原告的损失进行评估。 再查明，涉案场地为有偿划拨国有土地，土地使用权人为第三人兴业县石南镇某食品厂，使用权面积为2229平方米，土地使用权证。上述案外人郭某为兴业县石南镇某食品厂的法定代表人。现原告主张解除与被告梁某签订的场地租赁协议，要求被告返还场地租金110000元和赔偿损失200万元。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告潘某与被告梁某签订的《场地租赁协议》效力如何认定？二、如果《场地租赁协议》无效，场地租金110000元是否应返还给原告？三、如果合同无效，原告主张的损失赔偿问题如何认定？ 一、关于《场地租赁协议》的效力问题 本案中被告梁某未经土地使用权人第三人兴业县石南镇某食品厂同意就将涉案场地租给原告潘某使用，其行为应为“无权处分人处分他人财产”之行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告在签订场地租赁协议之后至今，该租赁行为未征得土地使用权人兴业县石南镇某食品厂的追认，因此原告潘某与被告梁某所签订的《场地租赁协议》应为无效合同。 二、关于场地租金110000元的返还问题 原告潘某已向被告梁某支付110000元租金，依前述双方签订的合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告梁某因该无效合同取得的租金110000元，应当予以返还，故原告主张被告梁某返还场地租金110000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因该租金系原告直接向被告梁某支付，被告某村八组未取得租金，故对原告主张被告某村八组返还租金110000元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告主张损失赔偿的问题 （一）关于原告损失范围、数额的认定问题。因涉案合同为无效合同，双方约定的违约条款应属无效条款，故原告不能依据合同的违约条款要求被告赔偿200万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，过错方向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。原告潘某所主张的可得利益损失属于合同履行后理想化利润，依法不属于应予赔偿的范围。再者，原告并未将履约期间可能产生的经营状况及市场环境变化等因素考虑在内，亦未提供相应的证据佐证该项利益的必然性和可预见性，故对原告潘某主张的可得利益损失赔偿，本院依法不予支持。 在本案中，原告的损失赔偿应限于信赖利益损失，即因合同无效造成的直接损失。因原告潘某和被告梁某均不主张对损失进行评估，故本院根据相关法律规定和原告提供的收据、微信付款记录等证据，核定本案应处理的原告潘某的损失为：1.钢材70012元；2.水表转户费2320元；3.用电开户材料费3600元；4.工具费10721.4元；5.购买家用电器费3476元；6.围墙、基建材料12670元；7.勾机、运泥车工钱4040元；8.人工钱16524元，凭收条支持；9.游乐园建设方案费用5000元，共计128363.4元。前述费用中，原告所购买的家用电器不专属于涉案合同，且尚有利用价值，由原告继续使用更为合理，故本院对购买生活用品支出3476元的损失不予支持；其他费用为进行场地施工事宜的支出，本院依法予以支持。另，原告在庭审中主张的广东设备厂家考察费用支出5000元，其未能提供证据予以证实，本院依法不予支持。关于原告要求赔偿误工费56264元的主张，该费用不属于本案的直接损失，本院依法不予支持。综上，原告因涉案合同造成的损失为124887.4元。 （二）关于由谁承担本案责任的问题，本院认为应当根据各方的过错进行认定。在本案中，涉案场地一直由被告梁某使用，梁某亦提供了两份租赁合同证实；在合同签订时，某村村民委员会亦出具《证明》一份，证明涉案场地是某村八组所有；且涉案场地位于某村新塘垌。原告潘某基于此，其有理由相信涉案场地权属人为某村八组，才与梁某签订《场地租赁协议》。本案中，潘某与梁某签订的《场地租赁协议》系基于被告无权处分涉案场地而无效。据此，本院认为原告潘某对合同无效不存在过错；被告梁某对合同无效存在过错，应赔偿由此给原告潘某造成的损失，即被告梁某应当向原告赔偿损失124887.4元。本案是合同纠纷，根据合同相对性原则，被告某村八组并非涉案合同一方当事人，对原告要求某村八组共同承担损失赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、原告潘某和被告梁某于2019年3月6日签订的《场地租赁协议》无效； 二、被告梁某返还场地租金110000元给原告潘某； 三、被告梁某赔偿损失124887.4元给原告潘某； 四、驳回原告潘某对兴业县石南镇某村第八村民小组的诉讼请求； 五、驳回原告潘某的其他诉讼请求。 案件受理费23680元，财产保全费3020元，合计26700元，由原告潘某负担13350元，被告梁某负担13350元。 上述债务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的期间届满之日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费23680元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁拔南 人民陪审员  陈 艳 人民陪审员  陈 婷 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  吴 莉