广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终370号上诉人（原审被告）：董建忠，男，1968年5月31日出生，汉族，住清远市清城区***********。被上诉人（原审原告）：罗志威，男，1970年12月14日出生，汉族，住清远市清城区天湖塘60号楼302。委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。原审被告：董敏，女，1963年12月13日出生，汉族，住清远市清城区朝阳花苑三座710号。上诉人董建忠因与被上诉人罗志威及原审被告董敏租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董建忠上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实无误。一审法院认定清远市清新区**********A栋103号私人花园并靠A幢首层1号商铺座南向北约20平方米地面属于清远市清新区**********全体业主共有，上诉人不存在异议。既然属于全体业主共有的，被上诉人独立出租的行为，未取得业主同意，不符合法律规定，签订《租赁合同》认定无效，上诉人不持异议。二、一审判决将争议地返还给被上诉人并不合法。上诉人使用清远市清新区**********A栋103号私人花园并靠A幢首层1号商铺座南向北约20平方米，但一审法院既然认定该争议地是属于全体业主共有，又何来将争议地判决返还给被上诉人，要不就驳回被上诉人诉求，该判决根本是前后矛盾。根据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人应将原物返还给物权所有人，并非是被上诉人。被上诉人罗志威辩称，第一，一审判决认定事实清楚，上诉人租赁的地面是从被上诉人处租赁过来的。第二，该地面是在被上诉人购买A栋103房屋时就连同房屋交付使用，并且由开发商在相邻的地方修建了围墙，该20平米的地面只能由罗志威处进入，从首层商铺是无法进入的。第三，原审法官及助理也去过现场看过位置，现场的位置是ABCD四个独立的房子，一、二层都有花园，是开发商在业主购买时作为花园交付使用。第四，这个地面是被上诉人专属使用，上诉人所说全体业主使用没有事实依据，目前也没有其他业主提出过异议。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人罗志威向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.董敏、董建忠归还并恢复原状位于清远市清新区**********A栋103号私人花园并靠新农街18号叠翠花园首层1号商铺座南向北约20平方米地面给罗志威；3.董敏、董建忠连带支付使用上述地面的使用费（按1.97元每日计至归还地面时止，从2018年10月3日至2019年5月3日合计共计663.89元）；4.案件诉讼费由董敏、董建忠负担。一审法院认定事实：罗志威是清远市清新区**********************屋业主。2015年10月2日，罗志威（甲方）与董敏（乙方）签订《租赁合同》约定：经协商甲方将位于清新区笔架路新农街叠翠花园*幢103号私人花园并靠新农街18号叠翠花园*幢首层1号商铺座南向北约20平方地面租给乙方使用，每年租金720元，3年签约，未经甲方同意，乙方不得转租给其他人使用。合同期满，如甲方需要使用，提前一个月通知乙方，并收回。乙方不再续约，要恢复原来状态。合同签订后，罗志威将案涉地面交给董敏使用。董敏在案涉地面旁边商铺开设龙福美食鲜味园餐厅，案涉地面用于堆放杂物，并建造了铁硼和卷闸。合同期间，董敏将案涉地面转交给董建忠使用，董敏和董建忠按约向罗志威支付了租金。合同期满后，罗志威提出收回案涉地面，董建忠不同意，双方因此发生矛盾，罗志威也因此把董敏、董建忠搭建的卷闸撬烂。另查明，案涉地面属于叠翠花园建筑物区划内空地，罗志威称是其在购买房屋时，由开发商即原清新县骏豪房地产公司口头承诺赠送给其使用的空地。董敏承租之前，一直由罗志威维护使用。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。一、合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由于案涉地面不在罗志威房屋产权登记范围内，是叠翠花园小区公共绿地，属于小区全体业主共有，原开发商清新县骏豪房地产公司将该地面赠送给罗志威单独使用，属于无权处分，不发生法律效力。另罗志威虽然是业主，但其单独将地面出租给董敏使用，未取得其他业主同意，也不符合法律规定，其与董敏签订的《租赁合同》应认定无效。因此，罗志威要求判决解除合同，缺乏合同有效条件，不予支持。二、财产返还及损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同被认定无效，董敏应当返还地面。由于案涉地面是由罗志威交付给董敏使用，根据合同相对性原则，董敏应将该地面腾退给罗志威。对于租金，合同期间内董敏能正常使用案涉地面，理应参照合同约定支付使用费用，其辩称罗志威应退还租金，理由不成立，应不予支持。合同到期后，董敏不愿意腾退地面，罗志威因此将董敏建造的卷闸撬烂，导致董敏实际无法正常使用，因此，罗志威要求董敏继续支付合同期满后的地面使用费，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月8日作出判决：一、董敏、董建忠应于判决生效之日起十日内将位于清远市清新区*******************私人花园并靠*幢首层1号商铺座南向北约20平方米地面腾退给罗志威；二、驳回罗志威的其他诉讼请求。案件受理费100元，由罗志威负担50元，由董敏、董建忠负担50元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为应否支持罗志威请求董敏、董建忠腾退案涉地面。本案中，案涉地面不在罗志威房屋产权登记范围内，是叠翠花园小区公共绿地，属于叠翠花园小区业主共有，罗志威虽然是业主之一，但是其擅自将地面出租给董敏使用，未经其他业主同意，事后亦未取得追认，不符合法律规定，故其与董敏签订的《租赁合同》应当认定无效，本院予以确认。因案涉地面是由具有业主身份的罗志威交付董敏、董建忠使用，三年以来董敏、董建忠也一直正常占有使用案涉地面，双方实际租赁关系解除后，董敏、董建忠现在仍没有取得合法占有使用案涉地面的依据，故虽然罗志威不是案涉地面的所有权人，但其请求董敏、董建忠腾退案涉地面、恢复原状的理由充分，一审法院予以支持并无不当。至于案涉地面腾退给罗志威之后，罗志威与其他业主关于案涉地面的分配使用，与本案无关，董建忠主张案涉地面应当返还给物权所有人的抗辩本院不予采纳。综上所述，上诉人董建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人董建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年三月二十六日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨