江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初7552号原告：顾英莺，女，1975年12月28日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：徐赛丰，高朋（上海）律师事务所律师。被告：启东市新城万博房地产开发有限公司，住所地启东市科技创业园兴龙路1号。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄玉珍，该公司员工。委托诉讼代理人：王泉泉，该公司法务。原告顾英莺与被告启东市新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾英莺委托诉讼代理人徐赛丰，被告新城公司委托诉讼代理人黄玉珍、王泉泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾英莺向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告出示启东吾悦广场3幢705室房屋的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格文件后，办理交付房屋手续；2.被告赔偿原告因逾期交房造成的损失10000元（赔偿标准以主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，逾期交付房屋期间为自2019年4月30日起至实际交付之日止，暂以2000元/月，自2019年4月30日计算至2019年9月30日）；3.返还购房款83866.19元（具体金额以实测面积计算为准）；4.本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告未能按约交付房屋应承担违约责任。原被告于2017年10月3日签订合同编号为SPFY2017092310的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）及相关附件，原告购买被告开发的启东吾悦广场3幢705室房屋一套（以下简称“案涉房屋”)。根据购房合同第九条、第十一条之约定，被告应该在2019年4月30日前向原告交付案涉房屋，交付时应出示案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格文件。后被告书面通知原告于2019年7月31日办理房屋交付手续。原告办理交付手续时，被告不出示案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格文件，房屋存在质量问题，无法正常使用，故原告拒绝办理交房手续。按照购房合同第十一条之规定，应承担逾期交房的违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十七条第三款之规定，被告应承担相应的违约责任。关于购房合同附件十一中被告享有的三个月交房宽展期的约定系格式条款，被告单方面减免其交房义务，在合同订立时未采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，也并对该格式条款予以说明，该条款应为无效的格式条款，被告的交房时间应以2019年4月30日为准。二、购房合同约定的房屋面积计算方式不符合国家规定，被告应退还多收取的购房款（具体金额以测绘为准)。按照原被告签订的补充协议约定，案涉房屋阳台区域为全封闭状态，需计算全部面积。按照现行住建部《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2019年版)》第2.4.3.1关于住宅建筑阳台面积计算的规定，案涉房屋的阳台面积均应按照1/2计算入房屋面积。从案涉房屋的平面图来看，阳台面积为1800毫米×(3450毫米+4200毫米）=13.77平方米，计入房屋面积为6.885平方米，不计入房屋面积为6.885平方米，被告应返还相应的购房款，金额为6.885平方米×12818元/平方米=83886.19元，具体面积差以测绘为准。另，虽然原被告在购房合同第二十七条约定了双方争议由南通仲裁委仲裁，但原被告在购房合同附件十一补充协议第九条第二款约定，原被告就购房合同发生的争议均由被告所在地法院管辖，补充条款与合同正文不一致的，以补充条款为准。因此，被告所在地法院启东市人民法院对本案有管辖权。原告为维护自身合法权利提起本案诉讼，望判如所请。被告新城公司辩称，首先，被告所建设的房屋符合合同约定的交付条件，未交付的原因在于原告方未按照合同约定及交付通知书履行收房义务。其次，双方在附件十一的补充协议中对交房期限进行补充约定，且原告明知上述约定。在（2015）通中民终字第1460号、（2017）苏民再454号法院的终审判决中，也已明确补充协议中相同条款的约定有效。再次，被告交付的封闭阳台需计算全部面积，符合双方所签合同的约定及规范要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年10月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，主要约定内容如下：其中第3条“商品房基本情况”中载明，原告购买被告吾悦广场3幢705室，预测建筑面积为151.74平方米，预测套内面积为121.26平方米，“该商品有：1个阳台，其中一个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划涉及文件为准。”。第9条“商品房交付条件”中载明“该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房综合验收合格。”。第11条“交付时间和手续”中载明“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”。此外，合同正文中，双方亦就其他事宜进行了约定。案涉《商品房买卖合同》附件一附有3#405-1505房屋平面图，阳台位置标注有“405此处阳台由实墙和玻璃组成”，“说明”中第七条载明“阳台为封闭阳台”。附件十一“补充协议”中载明以下内容：“出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。买受人确认本补充条款为非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果”;第三条“广告与宣传材料”中载有“出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准”;第五条“房屋交付”中关于“交付时间（2）”中约定“如遇到突发性公共事件或者法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可据实予以延期交房，不承担任何法律责任。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。出卖人有权提前交付符合交付条件的房屋，买受人同意根据出卖人通知的交付日期收房并承担相关费用。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交房违约责任。”;“特别提示买受人注意”中“（4）温馨提示”中载明“本项目1-9#、16#、17#阳台区域交付为全封闭状态，需计算全建筑面积，具体以实际交付为准。“对本补充条款的特别提醒”载明：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款，出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明”。原告顾英莺在附件的每一页上签字摁印。2017年9月8日，被告就案涉吾悦广场取得商品房预售许可证。2019年4月28日，启东市龙光房产测绘有限公司就吾悦广场住宅区建筑面积出具测绘报告，其中显示，吾悦广场3幢房产建筑面积中205室--1705室阳台面积12.65㎡、套内面积120.91㎡、分摊面积30.11㎡，建筑面积151.02㎡。截止2019年7月26日，案涉房屋获得了包括启东市公安局指挥中心、启东市住房和城乡建设局等出具的竣工联合验收部门意见表。2019年7月27日，案涉吾悦广场1-17幢及地下室由建设单位组织竣工验收合格，并出具竣工验收备案证明。另查明，2019年7月26日，被告向原告出具“交房通知书”，通知原告于2019年7月31日前到吾悦广场住宅小区2#-3#之间、17#北侧内办理房屋交付手续，该“交房通知书”于次日交付邮寄。2019年9月20日，被告向原告出具“逾期收房律师函”，其中载有，“已多次通知您办理房屋交付，但您至今未办理房屋交付”、“自逾期之日起，所发生的与商品房管理和保管有关的费用由买受方承担，出卖方不承担逾期交房的违约责任，且有权解除本商品房买卖合同，并要求买受方承担逾期收房的合同总价款日万分之五的违约责任”。启东市龙光房产测绘有限公司出具的关于商品房项目测绘规范运用的说明，主要内容为测绘机构在出具预测或实测报告时，应分别按两个规范出具两个面积数据，即用于规划管理、施工造价管理的建筑面积数据，和用于房屋预（销）售、不动产登记的房产面积数据。阳台封闭（主体结构外）的，规划管理中计容面积按建筑面积数据核定，为阳台水平投影部分的二分之一，房产管理中销售和登记面积按房产面积数据记载，为阳台水平投影部分全部。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。案涉《商品房销售合同》系原被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。本案争议焦点：第一、被告应否向原告出示案涉约定证明文件并办理交房手续？第二、案涉补充协议中约定的宽展期三个月是否有效,被告是否构成逾期交房？第三、案涉合同约定封闭阳台计算全面积是否合法有效？原告提出的第一项诉讼请求即被告需提供案涉商品房建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格文件，并办理交付房屋手续。虽然被告取得上述文件后按合同约定向被告发出了交房通知书及逾期收房律师函，因双方产生产生诸多争议而未能办理交房手续。原告诉称被告并未向其出示上述文件，而被告辩称其已经出示了上述文件，虽然被告已履行了交房通知义务，但在其未举证证明已实际出示上述文件的情况下，被告理应按合同约定向原告履行出示上述文件的义务，故原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。但鉴于双方对此均有责任，故相应受理费依法分担。原告提出的第二项诉讼请求，被告赔偿原告因逾期交房遭受的损失即争议焦点二。本院认为双方在补充协议中就宽展期三个月的约定合法有效，被告并未逾期交房，具体理由详述如下：首先，案涉补充协议中的该约定即便是格式条款，此格式条款亦非当然无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方关于宽展期的约定不属于合同法第五十二条、五十三条规定之情形，虽然免除了被告部分责任，但并未加重原告的责任，亦未排除原告的主要权利，被告在宽展期届满后如不能交房按补充协议的约定仍应承担相应的违约责任。其次，补充协议第一段便明确告知原告，要求其在签约前确认出卖人就法律含义及后果已向其作出充分解释和说明；在补充协议末尾再次提醒原告，要求其确认被告对补充协议已进行了充分的提示和说明；原告并在补充协议每一页上均签字予以确认。最后，原被告签订的《商品房买卖合同》正文中约定的交房时间为2019年4月30日前，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期予以顺延，被告通知原告于2019年7月31日前往指定地点接收房屋，该时间节点并未超过三个月的宽展期。综上，原告提出的该项诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。原告提出的第三项诉讼请求即被告返还购房款，具体金额以实测面积计算为准。原告该诉讼请求的依据为，原被告双方关于案涉房屋阳台计算方式的约定因违反国家规定而无效，故不应计算全面积。本院认为，原告该项诉讼请求并无相应事实和法律依据，应不予支持。具体理由详述如下：首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条、案涉房屋平面图说明的第7条及“特别提示买受人注意”中（4）条“温馨提示”，均明确载明案涉房屋阳台系全封闭，需计算全建筑面积，具体以实际交付为准。其次，案涉房屋系大宗商品，原告作为完全民事行为能力的买受人理应对上述约定予以充分重视和理解，其在案涉合同补充协议的每一页及合同文本末尾买受方处签字确认，应视为其自愿接受上述条款的约束。最后，原告所称的违反的国家规定即中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》，该计算规范制定的目的系为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，并不能适用于房屋面积的测算，而且有关测绘部门亦出具了全面积的测绘报告，将阳台计入全面积可以办理相应产权证。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告启东市新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾英莺出示启东吾悦广场3幢705室房屋的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格文件，同时向原告交付案涉商品房；二、驳回原告顾英莺的其他诉讼请求。本案受理费10718元（原告顾英莺已预交），由原告顾英莺负担5626元，由被告启东市新城万博房地产开发有限公司负担5092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21436元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员  陈 杰二〇二〇年三月十六日法官助理  王晓龙书 记 员  王嘉滟