江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8507号原告：梅超，男，1990年6月1日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：邵丽霞，江苏智和律师事务所律师。被告：无锡市龙祥投资有限公司，住所地无锡市广益路305号。法定代表人：舒策丸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张超，该公司员工。原告梅超与被告无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅超及其委托诉讼代理人邵丽霞，被告龙祥公司的委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅超向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年9月3日签订的两份商品房买卖合同；2、被告退还已付房款581275元、大修理基金11535元；3、被告赔偿给原告造成的损失：（1）以581275元为基数，自2018年9月3日起至实际退还之日止，按照年利率5%计算；（2）按照全部价款968791元的1%支付违约金；（3）装修损失54000元；（4）律师费30000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2018年9月3日，梅超向龙祥公司购买无锡市广益路311-1712、1713房屋，并签订了《商品房买卖合同（预售）》两份，梅超按约支付了部分购房款581275元、大修理基金11535元，其中购房款中有192255元支付给无锡百乐居房产顾问有限公司（以下简称百乐居公司），该款是根据龙祥公司要求支付的，故应属支付给龙祥公司的。龙祥公司于2018年9月29日将涉案房屋交付梅超，梅超对涉案房屋进行了装修。后梅超要求进行房产过户时被告知涉案房屋已抵押给第三人无法变更登记，龙祥公司该行为构成违约，根据商品房买卖合同第四条、第五条的约定，梅超享有约定解除权，龙祥公司应返还购房款并支付利息、赔偿全部损失（含装修及律师费），另合同第十二条约定了违约金，故龙祥公司应承担违约金，虽商品房买卖合同约定了房屋价款单价为6000元，但实际双方谈好的单价是7500元，最终给了优惠后的总价为968791元，梅超无法确认该金额如何计算得出，但应按该价款计算违约金。综上，请求判如所请。被告龙祥公司辩称：第一，对商品房买卖合同无异议，涉案房屋确已抵押，但购房时梅超知晓该抵押情况，因涉案房屋因其他案件诉讼被查封，暂时无法解除抵押或查封，但该合同尚可履行，不同意解除合同；第二，龙祥公司实际收到的购房款为389020元，没有收到大维修基金。梅超支付给案外人的无锡百乐居房产顾问有限公司（以下简称百乐居公司）的192255元龙祥公司未收到，龙祥公司未指示梅超将款项支付给百乐居公司，也从未委托百乐居公司销售该房产或收款，龙祥公司仅委托过上海尚屋置业顾问有限公司销售；第三，因合同尚可履行，故不承担年利率5%计算的利息。违约金与利息不应同时支持，应作为实际损失，对梅超诉称的房屋实际价格为7500元/平的意见不认可，房屋价款同商品房买卖合同约定一致。装修损失并非龙祥公司在签订时可预见的，故不承担。律师费无合同依据，非必然产生的，不承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月，龙祥公司（出卖人）与梅超（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称商品房买卖合同）两份，约定：龙祥公司将其所有的坐落于无锡市广益路311-1712、1713房屋出售给梅超，房屋单价6000元/平米，总价分别为290100元、478920元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订抵作商品房价款，买受人应在2019年9月30日前分贰期支付全部价款，1712房屋首期房价款145100元、1713房屋首期房价款243920元均于2018年9月28日前支付，余款为商业贷款。同时合同第四条约定该房屋未抵押。第五条约定出卖人承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。第十一条约定出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年9月29日，梅超向龙祥公司转账支付389020元，龙祥公司同日出具收据，载明收到梅超交来389020元，收款事由为311-1712、1713首付（311-1712:145100、311-1713:243920）。2018年10月，龙祥公司出具收据，载明：收到梅超交来11535元，收款事由311-1712、1713大修。诉讼中梅超提供了无锡百乐居房产顾问有限公司（以下简称百乐居公司）出具的收据两份，分别收到梅超的银河城311-1712、1713购房款92255元、银河城311-1712、1713定金10万元，经质证，龙祥公司对该证据不予认可，其并未委托百乐居公司销售，也未收到梅超上述款项。2018年9月29日，龙祥公司向梅超交付涉案房屋（毛坯）。另查明，广益路311-1712、1713房屋上现均设有抵押。诉讼中，梅超申请对广益路311-1712、1713房屋内的装修损失进行评估，本院委托江苏求实土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对上述损失进行鉴定。2019年11月15日，评估公司出具评估报告，确认广益路311-1712、1713房屋装修损失现值为54000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方对两份商品房买卖合同的真实性无异议，本院予以确认，该合同未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行。关于解除合同，涉案房屋现设有抵押致不能完成商品房买卖合同登记备案或房屋所有权转移，符合商品房买卖合同约定解除的条件，龙祥公司主张梅超签订合同时知晓该抵押情况未提供证据，故对梅超要求解除商品房买卖合同的诉请本院予以支持。关于返还购房款，商品房买卖合同解除后，龙祥公司应返还。首先，梅超向龙祥公司支付的购房款金额389020元，龙祥公司予以确认，该部分龙祥公司应予以返还，对梅超该部分诉请本院予以支持。其次，梅超主张支付给百乐居公司的192255元，龙祥公司不予认可，梅超亦未提供证据证明龙祥公司指示其付款或龙祥公司收到该款的依据，故对梅超该节诉请本院不予支持。最后，梅超提供了龙祥公司出具的大维修基金11535元收据，龙祥公司辩称未收到该款未提供相反证据本院不予支持，对梅超该部分诉请本院予以支持。综上，龙祥公司应返还梅超购房款389020元、大维修基金11535元。关于赔偿损失一节，首先，梅超主张龙祥公司支付自付款之日起按5%计算的利息符合合同约定，本院已认定梅超支付的购房款金额为389020元，该款支付的时间为2018年9月29日，故该利息计算基数及起算时间本院予以调整，本院认定该利息计算方式为以389020元为基数，自2018年9月29日起至实际支付之日止，按年利率5%计算。其次，梅超按逾期交付解除合同的合同条款主张支付违约金，涉案房屋交付时间为2019年9月29日，符合合同约定的交付时间，梅超以此主张违约金不符合合同约定，本院不予支持。最后，关于装修损失，原、被告对评估报告无异议，本院予以确认，根据商品房买卖合同的约定，因出卖人原因解除合同给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，本案中龙祥公司签订合同时对该部分损失应当是可预见的，且该部分损失亦系合理损失，故对龙祥公司该节辩称意见本院不予采信，对梅超该节诉请本院予以支持。最后，关于律师费损失，商品房买卖合同并未对此进行明确约定，该损失亦非必然产生，故对梅超该节诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条之规定，判决如下：一、解除无锡市龙祥投资有限公司与梅超签订的无锡市广益路311-1712房屋《商品房买卖合同（预售）示范文本》和无锡市广益路311-1713房屋《商品房买卖合同（预售）示范文本》。二、无锡市龙祥投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还梅超购房款389020元、大维修基金11535元，并赔偿梅超利息损失（以389020为基数，自2018年9月29日起至实际支付之日止，按年利率5%计算），装修损失54000元。三、驳回梅超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元、鉴定费1750元，合计12930元，由梅超负担2643元，由无锡市龙祥投资有限公司负担10287元，该款由梅超预交，无锡市龙祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内将该款直接给付梅超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇二〇年三月十一日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。