江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初77号原告（反诉被告）：王怀矿，男，汉族，1977年6月16日生，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：吴海忠，太仓市娄江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：俞峰，男，汉族，1970年2月2日生，住江苏省太仓市。被告（反诉原告）：杨美玉，男，汉族，1948年10月20日生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：窦双喜（代理上述二被告），江苏名仁（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方磊（代理上述二被告），江苏名仁（太仓）律师事务所律师。原告王怀矿与被告俞峰、杨美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，俞峰、杨美玉于同年2月24日向本院提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王怀矿及其委托诉讼代理人吴海忠，被告（反诉原告）俞峰、杨美玉的委托诉讼代理人窦双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怀矿向本院提出诉讼请求：判令俞峰、杨美玉退还多收的租金404万元。事实和理由：俞峰于2007年6月18日与王怀矿签订房屋租赁协议一份，将位于太仓市（包括整个大楼1-4层及裙楼）租赁给王怀矿使用，租期为十年（即2007年8月18日至2017年8月18日）。房屋使用费前5年为56万元/年，后5年为59万元/年，总计房屋使用费为575万元。之后双方于2008年9月8日又签订房屋租赁补充协议一份，把后5年的房屋使用费也改为56万元/年，总额变更为560万元。杨美玉于2017年5月26日出具收款证明一份，证明已经收到王怀矿支付的房屋租金560万元。因存在王怀矿大量违章搭建的房屋及其投资建设了整幢楼的消防工程，俞峰欲出资收购，但其资金短缺，故双方又签订了时间为2017年5月30日的房屋租赁补充协议一份，将房屋使用费总额变更为156万元，将多收的房租予以退还。现因俞峰、杨美玉没有退还多收取的404万元，故王怀矿特具诉状，请求法院依法公断。被告俞峰、杨美玉答辩并作为反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令王怀矿支付2017年8月19日至2017年12月31日期间的房屋使用费14万元；2.判令王怀矿支付房租税金116737.31元。事实和理由：2007年6月18日，俞峰与王怀矿签订房屋租赁协议，约定俞峰将位于太仓市（包括整个大楼1-4层及裙楼）租赁给王怀矿使用，租期从2007年8月18日起至2017年8月18日止。租金前5年每年56万元，后5年每年59万元，上述租金均为不含税价。2008年9月8日，双方签订补充协议，将后5年租金也改为每年不含税价56万元，并一次性补偿王怀矿10万元（在房屋使用费中抵扣），协议总金额为560万元。2017年8月18日，租赁合同到期后，经俞峰多次催告，王怀矿一直拒不腾退房屋。为此，王怀矿于2018年1月2日向俞峰出具承诺书，承诺合同价格为不含税价，如需补交税金，相应税金全部由其承担，并自愿支付合同到期日至2017年12月31日的房屋使用费14万元，押金6万元不用退还。但王怀矿在出具上述承诺书后并未支付房屋使用费。同时，2017年年底因税务部门要求补税，所涉及税金需要王怀矿承担，其为减少所需承担的税金要求与俞峰签订补充协议，降低租金金额，用于向税务部门补税所需的租房协议备案，王怀矿亦在补充协议上书写“本协议仅供税务局开具发票及补税用，不作为双方实际履行的内容”，故该补充协议并非双方真实意思表示。2018年5月，俞峰、杨美玉用该协议向税务部门补交税金116737.31元，该笔费用应由王怀矿承担。综上王怀矿起诉要求退还404万元租金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，并支持俞峰、杨美玉的诉讼请求。反诉被告王怀矿辩称：房屋使用费14万元属实，因俞峰、杨美玉没有将相关票据与王怀矿交接好，故王怀矿拖欠该款未付，同意在对方交付水电费发票时支付；王怀矿同意承担税金中租房营业税及相应滞纳金部分，涉及个人所得税、房产税部分不应由王怀矿承担。本院经审理认定事实如下：杨美玉、俞峰系母子关系。2005年12月18日，俞峰、杨美玉与太仓市种子有限公司签订《房地产买卖合同》一份，由俞峰、杨美玉出资300万元购买该公司名下坐落于太仓市的房地产，建筑面积为2756.48㎡。2007年6月18日，俞峰（甲方）与王怀矿（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：甲方有偿提供给乙方的房屋位于太仓市，包括整个大楼1-4层及裙楼（不包括楼顶平台），使用年限为10年（2007年8月18日至2017年8月18日）；乙方同意在合同期内向甲方支付房屋使用费，前5年按每年55万元计，后5年按每年59万元计，甲方对乙方所付的费用无须提供有效发票；乙方留一间房间用于甲方放置设备物品，甲方可独立处置该房屋使用权。2008年9月8日，俞峰（甲方、出租方）与王怀矿（乙方、承租方）就上述《房屋租赁协议》签订《房屋租赁补充协议》一份，主要内容为：关于房屋修缮、费用及损失负担问题，本协议签订前，甲方房屋出现的渗漏的损失，甲方同意一次性补偿乙方10万元，并在甲方房屋使用费中抵扣，但房屋修缮及费用由乙方负责；本协议签订后，若甲方房屋再出现渗漏、开裂以及其他房屋质量问题，相关房屋的修缮、费用、损失均由乙方负责、负担；关于租赁范围问题，《房屋租赁协议》另行约定的一间房屋以及扣除联通公司发射塔使用面积外的顶楼平台也出租给乙方使用；关于房屋使用费及支付问题，后5年租金变更为每年45万元，甲方减收15万元；关于合同终止或解除装修设备、设备归属问题，合同期满终止的，乙方依附于房屋的装潢、开关插座、灯具及隐蔽设备、设备归甲方所有，其他包括空调、家具及其他不影响房屋结构的设备设施由乙方拆除、搬走；本协议中甲方增加的出租范围和甲方减收的15万元使用费，是作为房屋修缮、费用、损失及今后的风险由甲方转移给乙方的一次性补偿。上述《房屋租赁协议》《房屋租赁补充协议》期满前，杨美玉向王怀矿出具收条，明确所有租金全部收到。双方当事人当庭一致确认王怀矿及次承租人实际支付租金总额550万元。因到期未及时腾退归还上述房屋，王怀矿于2008年初向俞峰出具《承诺书》，载明“本人同俞峰于2007年8月18日签订的租房协议（房屋坐落沙溪镇，面积2756平方米）为期10年，已于2017年8月18日到期，租金每年56万元为不含税价且合同明确俞峰不需向本人提供发票。俞峰已在租期到期前后三次催告本人要求本人腾退房屋，本人因种种原因一直未予腾退，至合同到期至今已有4个多月时间，未支付俞峰房屋使用费。本人承诺：一、本人认同合同价格为不含税价，在任何情况下，如需补交税金的，相应的税金全部由本人承担。二、本人因在合同到期后仍占用房屋未腾退，自愿支付俞峰自合同到期日至2017年12月31日的房屋使用费14万元，并承诺在此承诺书出具后3天内全部付清。押金6万元不用退还，合计20万元”。上述《承诺书》出具后，王怀矿（乙方、承租方）又与俞峰（甲方、出租方）签订了《房屋租赁补充协议》一份，内容为双方鉴于以下因素再次调整租赁期限和房屋使用费：1.房屋东山墙、屋顶渗水，经过甲方及乙方多次维修、仍无法完全修复，2.由于乙方自身经营问题，导致租赁期内乙方无盈利或微利，3.乙方由于有其他业务经营，本身资金较为困难，4.乙方将部分房屋转租第三方后，多年来常有多个第三租赁方因经营不善而撤离，导致部分房屋常出现空置，5.乙方在装修期间搭建了大楼东侧沿河约300平米、四楼约100平米阳光房等房屋，乙方同意到期后归属甲方，6.乙方对大楼消防设施进行了全面更新。双方约定租赁期限调整为2009年1月18日至2017年8月18日，总计租赁时间为8年又7个月；房屋使用费调整为前3年又7个月共计56万元，后5年每年20万元。双方在该份《房屋租赁补充协议》落款处倒签时间为2017年5月30日。王怀矿还在俞峰留存的该协议复印件上手书“本协议仅供税务局开具发票及补税用，不作为双方实际履行的内容”。2018年4月11日，俞峰等人取得坐落于太仓市沙溪镇房屋的不动产权登记，证号为苏（20xx）太仓市不动产权第xxxxxx号，使用权面积889.40㎡、房屋建筑面积2756.48㎡。2019年5月29日，俞峰向税务部门缴纳了上述房屋2012年至2017年期间的房产税、个人所得税、营业税及相应滞纳金共计116737.31元。以上事实，有王怀矿提交的房地产买卖合同、房屋租金协议、房屋租赁补充协议（2008年）及收条，俞峰、杨美玉提交的承诺书、完税证明及转租凭证，双方均提交的房屋租赁补充协议（2017年）以及本院制作的开庭笔录等在卷佐证，予以认定。本院认为：《房屋租金协议》及2008年的《房屋租赁补充协议》系本案双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议现已履行完毕，王怀矿也按约定向俞峰、杨美玉足额支付了租金560万元（含抵扣的10万元补偿款），此事实，双方均无异议，本院予以确认。关于落款时间为2017年5月30日的《房屋租赁补充协议》，王怀矿主张系因俞峰短缺资金而以变更原协议租金的方式收购其搭建的房屋及消防工程，俞峰、杨美玉则主张系因王怀矿为少缴纳税金而协商调整合同租金标准。综合分析双方举证、质证及当庭陈述情况，本院采纳俞峰、杨美玉的主张，理由如下：首先，双方确认该份补充协议系2018年初倒签，如王怀矿尚欠俞峰、杨美玉租金未结清，则双方以变更租金的方式来抵销购买相关设施的款项尚属合理，但此时王怀矿已按2008年补充协议足额支付租金，双方另行签订买卖合同更有利于明确各自权利义务，而无需对已经履行完毕的租赁合同进行变更；其次，该份补充协议变更租金的理由还涉及到房屋出现渗水等质量以及构筑物归属等问题，但双方在2008年补充协议中对房屋出现质量问题而已经产生或今后可能产生的修缮费用及损失的承担问题已经作了明确约定，通过一次性补偿10万元、减收15万元租金并增加租赁面积等方式进行补偿，也对合同终止或解除后装修设备、设施的归属作了约定；最后，俞峰、杨美玉处留存的该份协议上有王怀矿手书的“仅供税务局开具发票及补税用”，更说明了该份协议签订的目的在于向税务部门补交税款。故本院确认落款时间为2017年5月30日的《房屋租赁补充协议》并非双方对租赁关系的真实意思表示。王怀矿按此协议约定的租金标准要求俞峰、杨美玉返还多收租金404万元，于法无据，本院不予支持。关于俞峰、杨美玉的反诉请求。租赁期满后，王怀矿理应及时向俞峰、杨美玉腾退归还房屋。因未及时腾退，王怀矿承诺支付房屋使用费20万元（含已付押金6万元），且14万元在承诺书出具3天内付清。现王怀矿以对方未交付水电发票为由迟延履行，于法无据。故对俞峰、杨美玉要求王怀矿支付房屋使用费14万元的请求，本院依法予以支持。双方在《房屋租赁协议》中约定的租金标准系无需提供有效发票的金额，王怀矿在租赁期满后出具的承诺书亦确认租金总额560万元为不含税价，并承诺任何情况下如需补交税金，全部由其承担。根据税收法律规定，本案房屋租赁所涉的营业税、房产税、个人所得税由出租人缴纳。俞峰作为出租人补缴了上述房屋2012年至2017年期间的房产税、个人所得税、营业税及相应滞纳金共计116737.31元。现俞峰、杨美玉要求王怀矿承担该笔费用，符合双方约定及王怀矿的承诺，本院依法予以支持。至于双方以约定较低租金来逃避国家税收的行为，不属于本案处理范围，应由国家税务机关依法进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告王怀矿的诉讼请求。二、反诉被告王怀矿支付反诉原告俞峰、杨美玉房屋使用费140000元。三、反诉被告王怀矿支付反诉原告俞峰、杨美玉税金116737.31元。上述二、三项合计256737.31元，由反诉被告王怀矿于本判决生效之日起10日内直接汇至反诉原告俞峰、杨美玉共同指定的如下银行账户：户名俞峰，开户行中国农业银行太仓支行，账号62×××16。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39120元，减半收取19560元，由原告王怀矿负担。反诉案件受理费5152元，减半收取2576元，由反诉被告王怀矿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  王颖瑛二〇二〇年三月二十七日书记员  王小婷