广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1385号 原告（反诉被告）：黎国雄，男，1955年6月27日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈肇西，广西建梧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西元声科技有限公司，住所广西梧州市工业园区东华工业小区A-5栋。统一社会信用代码：91450400MA5NK2QD33。 法定代表人：张健。 委托诉讼代理人：王振华，广西公力律师事务所律师。 原告（反诉被告）黎国雄与被告（反诉原告）广西元声科技有限公司（以下简称元声公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎国雄及其委托诉讼代理人陈肇西，被告（反诉原告）元声公司的法定代表人张健及其委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黎国雄向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年1月1日签订的《经营场所租赁合同》；2.判令被告支付的3200元履约保证金归原告所有；3.判令被告支付违约金5000元给原告；4.判令被告向原告支付租金至法院判令解除合同之日止，现拖欠2019年3月至8月的租金12000元（暂计至2019年8月31日，租金按每月2000元计）；5.判令被告向原告支付水费和电费直至被告搬离梧州市长洲区仓库，现拖欠2019年1月至8月的水费120元和2019年1月至8月电费10410元，共计10530元（暂计至2019年8月31日）；6.判令被告自判决生效之日七日内搬离梧州市长洲区仓库，逾期未搬离，则以月租金2000元为标准按日计算占有使用费；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年1月1日签订《经营场所租赁合同》，合同约定原告将位于梧州市长洲区的仓库（港华食品厂旁边）共计160平方米出租给被告作为音响研发中心使用，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月30日止，月租金为2000元。签订合同后，被告交付了履约保证金3200元以及租金。被告租赁原告仓库后主要用于音响研发，每月耗电较多。但自2019年3月起，被告开始拒付租金、电费。2018年11月9日左边电表抄见3463度，右边电表抄见4074度。2019年8月31日左边电表抄见9176度，右边电表抄见8676度，电费为12410元[(9176-3463）+（8676-4047）×1.2元/度]。水费有8个月未交纳给原告，共计120元。经多次催告，被告才交纳了2000元的电费。原告认为，依据双方签订的《经营场所租赁合同》第一条第二款、第三条第二款的约定，被告应该于每月6日前交付房租和水电费。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）元声公司辩称并向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告元声公司与反诉被告黎国雄签订的《经营场所租赁合同》；2.判令反诉被告黎国雄赔偿反诉原告的经济损失120000元；3.判令反诉被告黎国雄减免租金4000元；4.判令反诉被告返还反诉原告支付的租赁押金3200元；5.判令反诉被告黎国雄支付反诉原告搬迁费和寻找新址费用8000元；6.本案的诉讼费用等由反诉被告承担。事实和理由：经元声公司与黎国雄协商一致，双方于2019年1月1日签订《经营场所租赁合同》，合同主要约定黎国雄将位于梧州市长洲区的仓库（港华食品厂旁边）出租给元声公司，用作音响研发中心。租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，月租金为2000元。签订合同后，元声公司向黎国雄支付了押金3200元。元声公司股东从2016年承租场地进场经营。2018年12月，元声公司注册成立后，以元声公司的名义经营从事音响制作销售，业务持续稳定增长。因租赁场所的电线一直存在着安全隐患问题，元声公司多次告知黎国雄但其不整改，一直置之不理，在2019年前还增加租户，从而造成2019年4月19日出现主线路短路烧毁，主线烧毁后将近十天才进行修复。2019年5月8日，梧州市长洲区的经营场所再次突然断电，导致元声公司无法持续营业，多份音响订购合同无法如期履行，被迫解除合同。梧州市长洲区的经营场所断电一直持续到2019年6月16日，元声公司租用的经营场所一直闲置。恢复用电后，元声公司找黎国雄协商处理租金减免和赔偿损失问题，但黎国雄拒不理会，只是一味要求元声公司继续缴纳租金和支付电费。由于黎国雄无法为出租的经营场所持续供电，导致元声公司的经营场所无法持续营业，给元声公司造成巨大的经济损失。元声公司认为黎国雄的行为属于严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十二条的规定，元声公司请求黎国雄减免经营场所闲置期间的租金，解除合同，并赔偿经济损失。请求法院判如所请。 原告（反诉被告）黎国雄对被告（反诉原告）元声公司的反诉请求辩称，1.被告（反诉原告）元声公司多次逾期支付租金和水电费，属于严重违约，原告有权解除于2019年1月1日签订的《经营场所租赁合同》，其违约行为导致的自身损失自行承担，与原告无关。根据合同约定，被告应于每月6日前支付租金，但自2019年3月起，被告开始拒付租金、电费。原告于2019年4月17日催讨被告缴纳租金和水电费，但是被告不予理会。2019年8月31日，原告通过微信通知被告，要求2019年9月1日足额交纳电费和租金，依然无果。被告于2019年9月5日延迟交纳租金6000元给原告，很明显，被告逾期交纳租金及电费是事实，被告无正当理由拒付租金，且原告要求被告限期支付，但被告在限期内并未支付租金给原告。根据合同法第二百二十七条的规定，被告严重违约，原告有权解除合同。2019年5月8日断电是由于被告逾期支付两个月租金及水电费导致的，原告于2019年4月17日催讨被告交纳租金和水电费，无果。该停电通知是由场地提供方黄雪姬发出给各租户的，原告认为该通知已经告知被告交纳房租和水电费，根据合同法第一百八十二条的规定，场地提供方以及原告有权中止供电。2.2019年4月19日出现主线路短路烧毁是由于被告违规安装大型用电器导致的，消防安全义务以及消防责任由被告承担。《经营场所租赁合同》第四条第四、五款约定，被告因经营需要，增加水、电容量，费用由被告承担，依法履行消防安全义务，承担消防责任。可见，若是出现用电、用水安全的问题，责任由被告承担。被告称2019年4月19日出现主线路短路烧毁是因为租赁房屋的电线一直存在安全隐患，增加了租户导致这次事故，这不是事实。增加住户是2019年前增加的，至该事故发生前没有出现过任何事故。相反，被告从事音响制作，业务持续增长，用电量也持续增加，从2018年12月前的用电量750元到2019年1月至8月平均每个月用电1551元，被告用电量增加导致电路超负荷运作，是导致本事故的根本原因。为修复电路，原告还自行垫付了500元给电工。综上，被告多次逾期支付租金和水电费，属于严重违约，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经审理查明，2007年12月22日，案外人梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组与黄碧光、黄雪姬签订了一份《合同书》，约定梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组将包含涉案仓库所在的港华食品厂旁边的闲置土地出租给黄碧光、黄雪姬使用，租赁期限为2008年4月1日起至2033年3月31日止。经营期间，承租方要按时交水、电费，在生产过程中出现的一切安全事故由承租人承担等内容。 2009年11月14日，黄雪姬作为甲方与作为乙方的原告黎国雄签订了一份《租赁（转租）合同》，主要约定：1.甲方将承租的长地村小湾第一村民小组座落于港华食品厂旁边的闲置土地承租给乙方建造仓库使用；2.该土地面积受转租期为10年，即2010年1月1日起至2020年12月30日止；3.甲方可协助乙方接通水电，但其费用由乙方负责；4.乙方在承租期间生产、经营等产生的水电等一切费用，均由乙方自行承担；5.乙方应做安全生产，合法经营，乙方在生产经营中出现的安全问题及经营纠纷等问题，均由乙方负责，与甲方无关等内容。 签订上述合同后，原告黎国雄在承租的空地上搭盖临时建筑。 2016年3月31日，原告黎国雄与被告元声公司的法定代表人张健签订了一份《经营场地（房屋）租赁合同》，将搭盖的涉案梧州市长洲区长地小湾一组，面积约160平方米铺面出租给张健，租期为2016年5月1日至2020年12月31日。2019年1月1日，原告黎国雄作为甲方就上述出租场地与作为乙方的被告（反诉原告）元声公司签订《经营场所租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于梧州市长洲区间，经营面积160平方米出租给乙方使用；2.乙方按时根据实际使用数向供电、供水部门或甲方缴纳相关费用，如乙方违规用水、用电，由此引起的一切责任由乙方承担；3.乙方承租店铺的用途为音响研发中心，乙方不得改变本合同约定用途，否则甲方有权解除合同；4.该经营场所租赁期限为2年，即自2019年1月1日起至2020年12月31日止；5.承租期内租赁费每月合计2000元，全年合计24000元；6.乙方每月支付承租经营场所总费用的时间为每月6日前；7.乙方须在本合同签订同时向甲方支付3200元履约保证金，合同期满清算水、电等乙方使用的费用后，甲方一次性无息退回乙方；8.甲方有权依据本合同约定直接从乙方交付的履行保证金中扣除乙方应承担的责任，当履约保证金不足2000元时，甲方有权要求乙方补足。否则，甲方有权解除合同并要求乙方承担赔偿责任；9.乙方装修后必须经消防验收合格后才能开业，应依法履行消防安全义务，承担消防；10.在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定提前终止合同，如单方违约，须承担违约金5000元，双方协商一致的除外；11.租赁期满或提前终止合同时，乙方应将经营场所及附属设施一并交还甲方，甲方应给予乙方30天搬迁期等内容。被告元声公司支付了3200元履约保证金给原告。 签订上述合同后，被告从2019年3月开始拖欠租金，于2019年9月5日才向原告支付了6000元租金。被告自2018年11月9日向原告缴纳电费750元后未再缴纳电费，当日左边电表读数为3463度，右边电表读数为4047度，至2019年8月31日，左边电表读数为9176度，右边电表读数为8675度。被告亦没有缴纳2019年1月至8月的水费。原告按照1.2元/度的标准向被告收取电费，按15元/月的标准收取水费。 2019年4月19日至2019年4月30日，涉案租赁场所因主线路短路停电。2019年5月8日，涉案租赁场所的上一出租方发布停电通知：由于黎老板已经拖欠4个多月几千元电费及租金两个多月，现在先停电，如果再继续拖欠下去，将与黎老板以合同签订的条款通过法律途径终止合同，收回场地。特此告知各位租户，先有好心理准备。2019年5月13日，上一出租方再次发布通知，认为因2019年4月19日在场地内发生严重用电安全事故（严重短路），主线路因此严重损坏，场地存在用电安全隐患，要求各租户进行整改，消除用电安全隐患后再恢复供电。被告于当日电话联系原告要求其尽快搞好用电恢复用电，原告表示停电与其无关，是上一出租方停的电，停电原因其不清楚亦无法解决，让原告与上一出租方沟通解决。2019年6月16日涉案场所恢复用电。 庭审过程中，原告在回答法庭发问的问题时称：（1）被告未支付2019年3月至8月的租金，其支付的6000元当时是说3月以后的租金，被告支付了2000元电费给上一出租方；（2）其搭建的是临时建筑物，没有审批手续，没有消防手续。被告表示其已支付了2019年4月-8月的租金，拖欠租金是因为之前经常出现电路跳闸等被告无法经营，没有收入故无法缴纳租金水电费。 以上事实，有原告提供的《合同书》复印件、《租赁（转租）合同》、《经营场所租赁合同》、收款收据、照片、微信聊天记录复印件，被告提供的《经营场所租赁合同》、中国建设银行单位客户专用回单、停电通知复印件、2019年5月13日被告法定代理人与原告的通话聊天记录复印件、证人证言以及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。关于本诉，本案讼争租赁物系原告黎国雄自行搭建的临时建筑，该临时建筑物没有审批手续，故其与被告元声公司签订的《经营场所租赁合同》无效。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告主张解除《经营场所租赁合同》的诉请，本院不予支持。因涉案场地由被告实际占有使用，现涉案《经营场所租赁合同》无效，被告继续占有使用该场地没有法律依据，对原告要求被告搬离涉案场地的诉请，合理合法，本院予以支持。 被告元声公司实际占有使用涉案场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但被告一直占有使用涉案租赁物，应当参照合同租金标准支付场地占用费。被告从2019年3月起拖欠租金，但在2019年4月19日，出现因主线短路停电近10天，2019年5月8日又因原告的上一出租方针对原告未交纳租金及电费进行了停电，至2019年6月16日恢复用电，停电期间共计1个月21天，此期间原告未能为被告使用场地提供生活生产的条件，原告收取停电期间的房屋占用费没有事实依据，故此阶段房屋占用费应予以扣减。被告于2019年9月5日支付了3个月的租金6000元，因此，对于原告诉请被告支付租金的问题，被告应自2019年7月22日起按每月2000元（每日66.67元）的标准向原告支付至其实际搬离之日止的场地占用费。 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。现原告根据涉案《经营场所租赁合同》主张被告支付拖欠租金的违约金5000元及被告支付的3200元履约保证金归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于原告黎国雄诉请被告元声公司支付水电费的问题。因被告实际占用使用涉案租赁物，由此产生的水费、电费其应予以支付。被告自2018年11月9日向原告缴纳电费后未再缴纳电费，根据当日左边电表读数3463度，右边电表读数4047度，截至2019年8月31日，左边电表读数为9176度，右边电表读数为8675度，电费按照1.2元/度计算，故被告应支付电费12409.20元[（9176-3463）×1.2+（8675-4047）×1.2]。庭审中原告确认，被告向上一手租户支付了租金2000元电费，故被告仍须支付10409.20元。被告应向原告支付2019年1月-8月的水费120元（15元/月×8个月）。至于原告要求被告支付水电费至搬离之日止，因至搬离之日的水电费尚未实际发生，本院不予处理。 关于反诉部分。如上所述，被告（反诉原告）元声公司与原告（反诉被告）黎国雄签订的《经营场所租赁合同》无效，不存在合同解除的问题，对被告元声公司主张解除《经营场所租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。 关于被告元声公司要求原告黎国雄赔偿经济损失的反诉请求问题。被告元声公司以涉案场地两次停电导致其无法持续营业，致其与客户所签合同被迫解除为由，主张原告赔偿经济损失120000元，被告主张的损失为可得利益损失，可得利益损失系以合同有效为前提，因本案房屋租赁合同无效，故本院对被告元声公司主张预期利润损失的诉讼请求不予支持。 关于被告元声公司请求原告黎国雄减免涉案场地租金4000元的反诉请求问题。因使用场所停电1个月21天，此期间原告未能为被告使用场地提供生活生产的条件，该期间的使用场地占用费已在其欠付的占用费用中予以扣减。 关于被告元声公司主张原告黎国雄返还押金3200元的诉请，涉案《经营场所租赁合同》无效，原告继续占有该押金没有法律依据，故原告应予返还押金3200元给被告。另外，被告主张原告支付搬迁费和寻找新址费用8000元的诉请，因没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内搬离梧州市长洲区仓库； 被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内按月2000元（每日66.67元）的标准支付原告（反诉被告）黎国雄自2019年7月22日起至实际搬离之日止的场地占用费； 被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黎国雄支付截止2019年8月31日的电费10409.2元及水费120元； 原告（反诉被告）黎国雄应于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广西元声科技有限公司返还押金3200元； 驳回原告（反诉被告）黎国雄的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）广西元声科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1000元，由原告（反诉被告）黎国雄负担724元，被告（反诉原告）广西元声科技有限公司负担276元。反诉案件受理费3004元，减半收取计1502元，由原告（反诉被告）黎国雄负担73元，被告（反诉原告）广西元声科技有限公司负担1429元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杜 洁 人民陪审员  黄洪坤 人民陪审员  李巧琼 二〇二〇年三月九日 法官 助理  韦宇铃 书 记 员  曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。