山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初1058号 原告：亓立国，男，汉族，1975年6月1日出生，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：赵大勇，山东鲁泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕爱萃，山东鲁泰律师事务所实习律师。 被告：江苏溧阳城建集团有限公司，住所地：溧阳市昆仑街道泓口路218号。 法定代表人：姜军，董事长。 委托诉讼代理人：崔言博，山东圣宏律师事务所律师。 第三人：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：济南市莱芜区花园南路28号。 法定代表人：唐春荣，经理。 原告亓立国与被告江苏溧阳城建集团有限公司（以下简称溧阳公司）、第三人莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亓立国的委托诉讼代理人赵大勇、吕爱萃与被告溧阳公司的委托诉讼代理人崔言博到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 亓立国向本院提出诉讼请求：1.请求停止对金缔凯旋城四期B1-401、402号房产的拍卖并对其解除查封；2.请求确认案涉房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权手续；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原告从莱芜市博弘经贸有限公司购买金地凯旋城四期B1-401、402号房屋，双方签署了房屋买卖协议书并交接了房屋、原告支付了2050000元房款。原告购买房屋后，将房屋出租给莱芜市晔霖农产品有限公司使用，至今已超过三年之久。2019年8月21日作出(2019)鲁0116执恢45号执行裁定，裁定拍卖金缔房地产位于金地凯旋城四期B1#综合楼东401、402。622号共计22套楼房。2019年9月4日原告对执行标的提出书面异议，济南市莱芜区人民法院于2019年12月6日作出(2019)鲁0116执异111号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为法院拍卖上述房屋属于执行标的错误。为此，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 溧阳公司辩称，原告的起诉无事实和法律依据应予以驳回。 金缔公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年11月7日，金缔公司与原莱芜市质量技术监督局等四单位购房代表、莱芜市博弘经贸有限公司（以下简称“博弘公司”）、亓立国签订《协议书》。该协议由各方加盖公章，并由代表人签字予以确认，本院对该合同的真实性予以认可；2.2014年12月3日，金缔公司与博弘公司、亓立国签订《沿街楼转让合同》。该合同由金缔公司、博弘公司加盖公章并由代表人及亓立国签字确认，本院对该合同真实性予以认可；3.博弘公司缴纳房款明细表及收款收据，对于明细表系博弘公司自行制作，溧阳公司不予认可，本院对该明细表真实性不予认可。关于收款收据，由金缔公司金地凯旋城第四项目部加盖财务专用章予以确认，本院对收款收据的真实性予以认可；4.2015年5月18日，亓振民与亓立国签订《房产转让协议》，该协议虽然无亓振民签字，但亓振民作为博弘公司的法定代表人在合同加盖博弘公司公章，亓立国亦签字予以确认，本院对该协议的真实性予以认可。5.对莱商银行股份有限公司账户交易明细的真实性予以认可；6.本院原告与原莱芜市晔霖农产品进出口有限公司（以下简称“晔霖公司”）签订《租赁合同》的真实性予以认可；7.关于晔霖公司的营业执照、变更记录、身份证明、转账清单的真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于溧阳公司与金缔公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年6月27日作出(2015)莱城民初字第2974号民事判决，判决金缔公司支付溧阳城建工程款11305529.44元。因金缔公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，溧阳公司向本院申请强制执行，本院于2017年9月4日作出（2017）鲁1202执1326号执行裁定，裁定查封金缔公司位于，花园路以西，育才路以南金缔凯旋城四期B1#综合楼东401-405号、408号、415号；东601-622号楼房。同日，我院将该裁定送达给金缔公司。后经溧阳公司申请，该案恢复执行。本院于2019年8月21日作出（2019）鲁0116执恢45号执行裁定，裁定拍卖金缔房地产位于金地凯旋城四期B1#综合楼东401、402……405、408、415号共计七套楼房；东601、602……622号共计22套楼房。原告于2019年9月6日对涉案的房产提出异议，要求确认济南市莱芜区金地凯旋城四期B1-401、402号房屋归亓立国所有，排除对该涉案房产的拍卖、执行措施。我院于2019年12月6日作出（2019）鲁0116执异111号执行裁定书，裁定驳回亓立国的异议。 2014年11月7日，金缔公司（甲方）与原莱芜市质量技术监督局等四单位购房代表（乙方）、博弘公司（丙方）、亓立国（丙方担保人）签订《协议书》。协议约定沿街楼的处置方式为三方商定，南北沿街楼全部楼房，按三方确定的销售价格，整体销售给丙方，甲方按原协议退回乙方的沿街楼所售房款全部用于抵顶甲方所欠乙方的住房款及沿街楼建设成本，不足部分甲方继续支付，同时，整体售房款全部存入乙方指定的账户。具体房款支付时间、数额、方式、违约责任等内容，甲乙双方共同授权甲方金地凯旋城第四项目部与丙方另行签订沿街楼买卖合同。丙方有权将所购房屋转卖给他人，届时甲方负责与最终买受人签订商品房买卖合同，办理房地产权归属证书。协议自各自签字、盖章，并自金缔公司金地凯旋城第四项目部与丙方及丙方担保人签订的沿街楼买卖合同生效之日其生效。协议还约定了销售价格、其他事项等，协议尾部由三方加盖公章、亓立国及其他代表人签字予以确认。 2014年12月3日，金缔公司（甲方、转让人）与博弘公司（乙方、受让人）、亓立国（受让人担保人）签订《沿街楼转让合同》。合同约定，该合同系2014年7月2日签订的《协议书》基础上而进一步达成的沿街楼转让合同条款。沿街楼情况为南沿街楼为六层，北沿街楼为二层，建筑面积为11008.6平方米。第三条规定，乙方付款时间为本转让合同签订，至2015年1月5日前，乙方支付总价款的约25%，计1500万元；主体封顶后一个月内，支付到总价款的约60%，计再支付2060万元；工程竣工后一个月内，付清全部尾款，然后交房。具体主体封顶和工程竣工时间，由甲方书面通知乙方。款项付至甲方及四部门购房职工代表指定账户。期间乙方将全部或部分房产转让他人，需经甲方签字盖章确认方为有效。如乙方转让房产时，尚未达到上述每个节点的付款比例，乙方所转让房产的全部房款必须直接交付甲方。超出每个节点的付款比例后，乙方转让的房款，属本合同约定售价之内部分直接交付甲方，加价部分乙方可自行收取。违约责任第三条为如出现乙方未经甲方签字盖章私自转让沿街楼：或违反第四条约定私自收取转让款时，甲方有权解除合同，收回沿街楼。合同还约定了沿街楼价款、交付等内容，合同尾部由三方加盖公章或签字予以确认。 2015年5月18日，亓振民（甲方）与亓立国（乙方）签订《房产转让协议》，协议约定原告自愿购买亓振民位于原莱芜市莱城区金地凯旋城四期B1-东401、402商品房，总金额为2050000元，乙方一次性按期付款即乙方将全部款项在签订本协议七日内一次性支付给甲方。协议尾部由博弘公司加盖公章，并由亓立国签字予以确认。 济南市莱芜金卓物资有限公司分别于2015年5月18日、2015年5月19日、2015年5月20日向博弘公司名下银行账户转账650000元、400000元、1000000元。博弘公司分别于2015年5月18日、2015年5月19日、2015年5月20日出具收据3份，载明收到亓立国房款计205万元。2016年4月5日，亓立国与莱芜市晔霖农产品有限公司签订《租赁合同》，约定自2016年4月5日起至2019年5月4日止，莱芜市晔霖农产品有限公司承租亓立国所有的座落于济南市莱芜区写字间，前两年每年租金为72000元/年，第三年租金为77000元/年。 本院认为，本案的焦点为亓立国作为案外人就房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决；……”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照上述规定，第三人主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是在法院采取强制执行措施前第三人与被执行人之间应当签订合法有效的房屋买卖合同；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，涉案房产的建设方系金缔公司，博弘公司曾提出执行异议对涉案房产主张权利，但被驳回。后博弘公司未通过诉讼确认涉案房产权属问题。虽然根据2014年11月7日的《协议书》及2014年12月3日的《沿街楼转让合同》可以看出，涉案的沿街楼可以由博弘公司进行转卖，但是同时约定转卖后必须由买方与金缔公司签订最终商品房买卖合同，买方需要将房款打入金缔公司的账户，博弘公司无权私自收取转让款。因此，涉案的沿街楼在法院查封之前原告并未与被执行人签订合法有效的买卖合同。另外，原告亓立国作为两份协议中丙方担保人在合同尾部签字，应明确知晓上述《协议书》及《沿街楼转让合同》的内容，其本人一直未与金缔公司签订书面商品房买卖合同，自身存在过错，应承担对自己不利的法律后果。故亓立国的主张不符合排除执行的要件，亓立国对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告亓立国的诉讼请求。 案件受理费23200元，由亓立国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王珊珊 人民陪审员  谭 君 人民陪审员  王 彬 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  周亚男