山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7504号 上诉人（原审原告）：诸城市正堂置业有限公司，住所地：诸城市龙都街道驻地。 法定代表人：李宝志，经理。 委托诉讼代理人：王**军，诸城运昌法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李甲红，男，1978年10月15日生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审被告）郑福云，女，1979年9月30日出生，汉族，住诸城市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉华，山东汇公律师事务所律师。 上诉人诸城市正堂置业有限公司（简称正堂公司）因与被上诉人李甲红、郑福云商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院(2019)鲁0782民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 诸城市正堂置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由李甲红、郑福云负担。事实和理由：1、一审判决以正堂公司在未交付购房款时，李甲红、郑福云可拒绝交付涉案房屋是错误的，且涉案房屋已被诸城市人民法院(2018)鲁0782财保49号民事裁定查封，已经无法向正堂公司进行交付，李甲红、郑福云取得合同约定的房屋使用权并出租，应当认定该使用权益已经物化为财产性利益，不应支持李甲红、郑福云因合同而获利，因此李甲红、郑福云应当支付自2013年至今占用房屋期间的使用费，因此，一审法院以无法交付房屋就不应承担房屋使用费为由，驳回正堂公司的诉讼请求是错误的。2、本案诉前，上诉人已申请诉前财产保全〔诸城市人民法院(2018)鲁0782财保58号〕，应与本案一并判决，而一审判决却遗漏了财产保全费的承担。 李甲红、郑福云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 正堂公司向一审法院起诉请求：1、判令李甲红、郑福云赔偿损失共计150万元；2、本案诉讼费、保全费由李甲红、郑福云负担。 一审法院认定事实：李甲红、郑福云与正堂公司商品房预售合同纠纷一案，诸城市人民法院于2017年3月27日作出（2017）鲁0782民初524号民事判决书，该判决认定，2013年6月25日，李甲红与正堂公司签订涓水文苑B区房屋认购书一份，约定李甲红购买诸城市爽业开发有限公司（简称爽业公司）开发后由正堂公司承接的涓水文苑B区6号楼3单元101号(现为正堂文苑D区10号楼)房屋一套，房款259413.9元，车库价款67424元，共计326837.9元。该房系李甲红从案外人王光堂处转购。2013年9月15日，郑福云与正堂公司签订涓水文苑B区房屋认购书两份，分别约定郑福云购买涓水文苑B区超市区北面第一、二间和第三间商铺，商铺价款共计1300215元，正堂公司于同日为郑福云出具收款收据四份，其中两份载明“由爽业转来”，数额为1015000元，另两份分别载明收超市区北面第一、二间、第三间购房款，数额为285215元，四份收据款项共计1300215元。涉案“涓水文苑”原由爽业公司开发建设，后于2013年1月转让给山东宏奥置业股份有限公司，山东宏奥置业股份有限公司于2014年1月转让给正堂公司，现更名为“正堂文苑”。正堂公司于2015年1月20日取得涉案小区4、5、6、9号楼房国有土地使用证，2015年7月23日取得建设工程规划许可证。诸城市规划局于2015年7月21日发“诸城市正堂文苑小区一期政府房屋控制通知书”，载明根据市政府潍政办发的[2006]108号文件批转的《关于加强中心市区建设项目控制确保按规划实施的意见》、潍坊市政府下发的《关于进一步加强规划实施管理工作的意见》（潍政字[2011]12号）精神，为确保正堂公司建设的正堂文苑小区工程以及综合配套、环境建设严格规划实施，维护业主的利益，由政府对正堂公司建设的正堂文苑小区工程的部分房屋进行控制，暂不进行初始登记及预销售、抵押和转让，待项目竣工规划验收合格后，再核发所控部分房屋的所有权证，并附表一份，包括郑福云购买的1、2、3号沿街房。对于李甲红、郑福云与正堂公司签订认购书的上述房屋，正堂公司均未取得商品房预售许可手续；对于房屋的交付时间，李甲红、郑福云主张与正堂公司签订认购书后正堂公司予以交付，正堂公司主张李甲红、郑福云在签订认购书之前已使用，且1、2、3号沿街房系框架结构，李甲红、郑福云自行建筑后使用，且李甲红、郑福云尚欠正堂公司房款15855.66元，双方均未提供证据证明。涉案10号楼未办理土地使用和建设工程规划许可手续。 该判决认为开发企业销售商品房，应取得商品房预售许可证，销售时应向承购人出示商品房预售许可证，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。李甲红、郑福云虽然最初从爽业公司购得上述房屋，但正堂公司接收后与李甲红、郑福云重新签订协议，其与李甲红、郑福云之间买卖关系成立，但因正堂公司并未取得上述房屋的预售许可证，在诉讼过程中明确表示亦不能取得，故郑福云与正堂公司签订的关于B区超市北面第一、二、三间商铺的认购协议，系无效协议。办理预售许可证系开发商销售房屋所必需履行的义务，正堂公司在与郑福云签订协议时亦未告知存在政府调控行为，不能因此免除其责任。对于李甲红与正堂公司签订的D区10号楼（原6号楼）3单元101号房屋认购书，因该栋楼房未办理土地使用和建设工程规划许可手续，无法确定该房屋的合法性，应属无效协议。因正堂公司未取得相应手续建设并销售房屋，存有过错，故应承担李甲红、郑福云相应的利息损失。判决：一、确认李甲红与诸城市正堂置业有限公司于2013年6月25日签订的认购书无效；二、李甲红返还诸城市正堂置业有限公司涓水文苑B区6号楼3单元101号(现为正堂文苑D区10号楼)房屋一处，于判决生效后三十日内履行完毕；三、诸城市正堂置业有限公司返还李甲红上述房屋购房款326837.9元，并承担利息51763.5元，计378601.40元，于判决生效后十日内履行完毕；四、确认郑福云与诸城市正堂置业有限公司于2013年9月15日签订的两份认购书无效；五、郑福云返还诸城市正堂置业有限公司涓水文苑（现正堂文苑）B区超市北面第一、二间和第三间商铺，于判决生效后三十日内履行完毕；六、诸城市正堂置业有限公司返还郑福云上述商铺购房款1300215元，承担利息205923.8元，并赔偿购房款一倍的损失1300215元，计2806353.8元，于判决生效后十日内履行完毕；七、驳回李甲红、郑福云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元，减半收取18200元，财产保全费5000元，有原告李甲红、郑福云负担2040元，被告负担21160元。 正堂公司不服上述判决，上诉至潍坊市中级人民法院，潍坊市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）鲁07民终4429号民事判决,该判决认定事实与诸城市人民法院一审判决一致，该判决认为正堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，判决驳回上诉，维持原判。因正堂公司未履行判决书确定的义务，李甲红、郑福云向一审法院申请执行，2018年1月17日至2018年12月18日，正堂公司向法院陆续缴纳执行款项共计3481087.48元。后正堂公司不服潍坊市中级人民法院的二审判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2018年11月2日作出（2018）鲁民申7027号民事裁定书，该裁定认为，一、原审法院认定双方签订的认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，应为商品房买卖合同，并无不当。二、原审法院支持李甲红、郑福云要求诸城市正堂置业有限公司返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律并无不当。裁定驳回诸城市正堂置业有限公司的再审申请。后正堂公司向潍坊市人民检察院申请监督，潍坊市人民检察院于2019年4月17日作出潍检民（行）监【2019】37070000029号不支持监督申请决定书，决定不支持诸城市正堂置业有限公司的监督申请。 在李甲红、郑福云另案诉正堂公司装修损失的案件〔（2019）鲁0782民初517号〕中，李甲红、郑福云于2018年12月11日申请诉前财产保全，要求法院冻结正堂公司的银行存款200000元或查封、扣押正堂公司相应价值的财产。2018年12月13日，一审法院作出（2018）鲁0782财保49号民事裁定书，裁定冻结诸城市正堂置业有限公司的银行存款200000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2018年12月18日，一审法院作出（2018）鲁0782财保49号裁定书，查封涉案房屋，并张贴查封公告，查封期限自2018年12月18日至2021年12月17日。在上述期间内，非经法院同意，任何人不得对查封房屋有毁损、变卖、抵押、典当、赠与等处分行为，否则，法院将依法追究法律责任。 一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无须举证。潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民终4429号民事判决系生效判决，该判决已经查明认定，正堂公司销售商品房未取得商品房预售许可证，致使双方签订的商品房买卖合同无效，且没有将未取得商品房预售许可证的情况告知李甲红、郑福云，予以确认。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，正堂公司销售商品房未取得商品房预售许可证致使双方签订的商品房买卖合同无效，且没有将未取得商品房预售许可证的情况告知李甲红、郑福云，存在过错，李甲红、郑福云在本案法律文书生效前占有涉案房屋系行使合同权利，李甲红、郑福云属于无过错，正堂公司要求李甲红、郑福云需赔偿其损失于法无据，其诉讼请求应予驳回。另外，正堂公司于2018年12月18日才按潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民终4429号民事判决和诸城市人民法院（2017）鲁0782民初524号民事判决，履行交付款项的义务。交付房屋和双倍返还购房款均系判决确定的主义务，一方在另一方未履行时可享有同时履行抗辩权。即正堂公司未交付购房款时，李甲红、郑福云可拒绝交付涉案房屋。且一审法院于2018年12月18日查封涉案房屋，已经无法向正堂公司进行交付。综上所述，正堂公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决：驳回诸城市正堂置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取9150元，由诸城市正堂置业有限公司。 二审期间，上诉人提交诸城市人民法院（2017）鲁0782民初524号受理案件通知书一份，证明涉案房屋一直由被上诉人占用。被上诉人质证称，对证据真实性没有异议，对关联性有异议。上诉人在上述案件中主张房屋占用费，上诉人提交的证据仅仅是受理案件通知书，与上诉人主张无关联性，不能证明上诉人的主张。本院审查认为，该证据与上诉人主张的待证事实无关联性，本院不予确认。 二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案的焦点问题是被上诉人李甲红、郑福云应否向上诉人正堂公司支付自2013年至今占用涉案房屋期间的使用费。根据2017年10月31日生效的（2017）鲁07民终4429号民事判决认定的事实，本案系因正堂公司的过错，导致其与李甲红、郑福云签订的商品房买卖合同被认定为无效，依据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，因李甲红、郑福云在本案中并无过错，李甲红、郑福云在本案法律文书生效前占有涉案房屋，合法有据，并无不当；（2017）鲁07民终4429号民事判决生效后，交付房屋和双倍返还购房款均系该生效判决确定的双方各自应承担的义务，李甲红、郑福云未按期交付房屋，正堂公司可通过申请法院强制执行等执行措施予以实现，且正堂公司对于自己所担负的履行义务系在2018年12月18日支付完毕，此时涉房屋因双方之间的其他争议被人民法院查封，李甲红、郑福云已经无法交付；至于正堂公司2018年12月18日至起诉之日（2019年1月14日）的损失，正堂公司亦未提交证据予以证明。故正堂公司要求李甲红、郑福云支付自2013年至今的房屋占有使用费的主张，事实和法律依据不足，不予支持。上诉人正堂公司主张一审判决遗漏了财产保全费的承担问题，因一审法院已通过裁定书的形式对上述问题予以补正，故该上诉主张不成立，不予支持。 综上所述，上诉人正堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人诸城市正堂置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年三月二十六日 书记员  田 然