广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初519号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，分公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：李立文，女，1976年11月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区***7*****，公民身份号码360************428。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（以下简称美林基业清远分公司）与被告李立文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美林基业清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然，被告李立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林基业清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费5802.21元及滞纳金1058.52元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年7月31日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊1546.09元及利息（利息以1546.09元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2017年9月起至2020年2月期间的物业管理服务费7568.10元及滞纳金1783.42元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年2月29日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊（暂计至2020年1月31日止）1619.58元及利息（利息以1619.58元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了美林湖国际社区内天汇半岛恒景湾7栋205房，建筑面积为140.15平方米，被告于2016年4月24日收楼使用至今。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第六款和第十条第四款约定，住宅按建筑面积1.8元/月·平方米计收（不含公共水电费分摊），被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费。若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。第六条约定，原告还向被告提供了代收水费等缴费服务。原告在基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告拖欠从2017年9月1日起至2020年2月29日止物业管理服务费7568.10元及至2020年1月31日止由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊1619.58元。暂计至2020年2月29日被告拖欠的物业管理服务费产生的滞纳金为1783.42元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。原告认为，原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告李立文辩称，1.答辩人确实没有缴纳物业管理费，因为从2016年收楼两个月后答辩人的房子有两个房间都漏水，答辩人发现房屋渗漏后就向原告报修，但是原告一直没有派人来查看。2017年才派人过来查看，直到2018年后来才有师傅过来维修，当时没有维修好。之后答辩人也一直向原告反映房屋渗漏问题，但是原告一直没有处理。根据物业法，约定物业管理费包括房屋维修。2.原告提交欠费明细表中的物业管理费的金额没有问题，予以确认。滞纳金是原告造成的，答辩人不同意支付滞纳金，滞纳金每日万分之五的计算标准过高。原告主张从2016年2月计算水电费，2016年4月24日答辩人才收楼，答辩人认为收楼日前的水电费不合理，实际收楼后答辩人只入住了两个月，实际水电费不可能产生这么多，表中2016年2月就开始计算水电费，2月到5月期间是装修期。公摊水电费可以接受，没有问题。答辩人曾主动联系原告协商解决问题，但是原告至今没有答复，答辩人不同意承担律师费。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告陈述其房屋质量瑕疵问题未得到及时妥善维修解决，原告对此予以确认，但认为房屋质量瑕疵问题与本案无关。对于被告答辩提出的原告代缴水电费金额问题，因原告请求的代缴水费（130.23元）产生区间为从2016年2月1日至2019年6月27日，代缴电费（980.92元）产生区间为从2016年2月1日至2018年11月30日，而被告在2016年4月24日才正式收楼。显然，应将被告收楼日前所发生的水电费剔除，剔除后，本院认定原告代缴的水费为120.70元（130.23元×38个月÷41个月）、电费为894.40元（980.92元×31个月÷34个月），被告欠原告的代缴水电费、污水处理费、分摊电费共计1523.50元（120.70元+894.40元+12.75元+180.27元+95.68元+199.18元+20.80元-0.25元）。本院认为，原告美林基业清远分公司与被告李立文签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽然答辩其发现的房屋质量瑕疵问题一直没有得到维修，并以此认为原告未提供协议约定的服务。对于被告提出的该意见，因房屋瑕疵质量问题而产生争议纠纷的，被告应向房屋买卖合同法律关系的相对方—物业的建设单位（开发商）主张相应的权利。被告以其房屋质量瑕疵问题未得到解决为由拒付物业服务费依据不足，本院不采纳其抗辩意见。原告按照协议约定的义务为被告物业所在小区提供了相关服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费、污水处理费、分摊电费以及原告代缴的水电费。但被告仍拖欠原告自2017年9月1日起至2020年2月29日止的费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费7568.10元以及污水处理费、分摊电费、代缴水电费1523.50元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定按照日3‰及原告主张的日万分之5的滞纳金计算标准过分高于原告的实际损失，被告对此提出抗辩。由于被告未按期向原告交纳物业服务费造成原告的主要损失为原告未按期收到该费用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情将滞纳金标准调整为按照年利率6%进行计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2017年9月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为252.27元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2017年10月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2017年10月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付污水处理费、分摊电费以及代缴水电费的利息损失，原告请求自其起诉之日（2019年9月4日）起按照年利率6%的标准计算至被告付清该费用之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的律师费损失，由于双方的协议并无约定该费用应由被告承担，因此，原告请求该费用依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告李立文于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2017年9月1日起至2020年2月29日止的物业服务费7568.10元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2017年9月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为252.27元）为基数，按照年利率6%的标准自该期物业服务费逾期之日（2017年10月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2017年10月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告李立文于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付至2020年1月31日止的污水处理费、分摊电费及代缴水电费1523.50元并赔偿利息损失，利息以1523.50元为基数，按照年利率6%的标准自2019年9月4日起计算至被告付清该款之日止；三、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取计28元，由被告李立文负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年三月二十五日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。