湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初743号原告：赵灵芝，女，1985年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向刚球，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小垭，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。被告：李伟建，男，1976年3月24日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。被告：刘承雄，男，1989年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。原告赵灵芝（以下简称原告）与被告李伟建、刘承雄、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人向刚球、李小垭、被告李伟建、刘承雄到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20180126449），同时要求被告退还原告50000元购房定金及承担违约金56800元；2、判令被告承担原告因实现债权而支付的律师费5000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告经第三人员工王凯峰介绍办理法拍房事务的被告刘承雄认识，被告刘承雄称某人民法院执行立案的被执行人李伟建名下位于长沙市雨花区正在执行拍卖。在中介王凯峰的磋商下，2019年6月21日被告刘承雄以被告李伟建为出卖人（李伟建未到场，也无李伟建授权）与原告签订《房屋买卖合同》，合同签订后，原告当即向被告刘承雄支付购房定金50000元，支付第三人中介费8000元。根据合同约定，两被告应于2019年10月底交付房屋给原告。直到2019年12月下旬，两被告仍未能交付房屋，原告委托律师调查发现，被告刘承雄所称的法院执行法拍房根本没有进入法院执行立案程序，限期不可能进入司法网拍。原告签订的《房屋买卖合同》的根本目的不能实现。遂于2019年12月21日向被告刘承雄发出解除合同通知书，限其在3天内退还定金50000元及违约金56800元，但是被告刘承雄仅同意退回定金50000元。原告认为，被告刘承雄及第三人明知在不具备合同履行条件下，虚构涉案房屋信息与原告签订《房屋买卖合同》明显存在欺诈行为，根据合同约定，违约方应承担总房价10%的违约金。另外，根据合同法的相关规定，受托人因委托人的原因不对第三人履行义务，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，因此原告为维护自身合法权益，向两被告提起诉讼，望判如所请。被告李伟建辩称，对原告与被告刘承雄签订的房屋买卖合同未参与、不知情。被告刘承雄辩称，房屋买卖合同无效，原告本身没有资格购房；涉案房屋涉及被告李伟建另外一个诉讼，房屋还不能出售，合同实际上也是不能履行的；同意解除合同，退还定金，但是不同意支付违约金、律师费。原被告都不了解涉案房屋的待售条件。被告李伟建一直在广东，是我在代他处理房屋买卖事宜，相关的责任应该由我来承担。第三人未到庭，无述称。经审理查明：1、两被告系朋友关系，被告李伟建系长沙市雨花区万家丽中路三段189号美洲故事小区H1栋922房房主，其委托被告刘承雄处理该房产解决其在长沙的一个涉诉的债务问题。2、2019年6月21日，原告与被告刘承雄以甲方（出售人）李伟建及代理人刘承雄、乙方（买受方）赵灵芝名义签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区万家丽中路三段189号美洲故事小区H1栋922房出售给乙方，产权证号20180126449，建筑面积约为49.06㎡；双方确定房屋的价格为568000元整，付款方式为购房定金＋购房款（含政府货币补贴款项）+交房尾款，乙方于2019年6月21日支付甲方购房定金50000元，乙方应在手续办理之时（最迟不超过2019年10月31日）支付甲方购房款518000元；甲、乙双方在签订本合同3日内将办理房屋过户及贷款所需的一切资料提交给代办方；甲、乙双方交房时间为甲方收到全部房款3日内；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如甲乙双方任一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日内，或者保证事项不真实，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金/定金数目相同的违约金，如守约方通过诉讼主张权益的，违约方应承担守约方应支付的律师费。甲方（出售方）签名：李伟建、刘承雄（代），乙方（买受方）签名：赵灵芝。3、合同签订后，原告于当日转账50000元给被告刘承雄，被告刘承雄出具《收条》，认可收到原告转入的房屋定金50000元。4、2019年12月21日，原告及其委托代理人浩天信和律师事务所向刚球、李小垭律师向被告刘承雄的手机号码155××××8882发送《解除合同通知书》，被告刘承雄回复“收到，辛苦了”。同日向长沙新环境德思勤门店及店员王凯峰发送“退回中介费催告函”，后王凯峰将中介费8000元退还给原告。5、至起诉之日，被告刘承雄仍未退还定金50000元。原告就其与两被告房屋买卖合同纠纷一案于2020年1月2日与北京浩天信和（长沙）律师事务所签订委托代理协议，协议约定律师费5000元。6、在庭审过程中，原告诉称两被告之间的代理关系不成立，也对涉案的房屋买卖合同没有事后追认，明确主张由被告刘承雄承担相应责任。上述事实，有房屋买卖合同、银行转账凭证、委托代理合同及微信截图及当事人在开庭审理中的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：一、关于涉案买卖合同的效力问题，被告刘承雄接受被告李伟建的委托，以代理人名义与原告签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效。原告是否具备购房资格，属于合同履行中的问题，不属于认定合同无效的法律依据，被告抗辩合同无效的理由不能成立，本院不予采信。因合同实际无法履行，原告于2019年12月21日向被告刘承雄发送了《解除合同通知书》，被告刘承雄也表示收到，故本院认定原告与被告刘承雄签订的《房屋买卖合同》于2019年12月21日解除，合同约定收取的定金50000元应予返还。二、关于是否应当承担违约金和律师费问题。涉案合同约定违约责任为总房价的10%或者是相同数目的定金，守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费。本案中，被告刘承雄在涉案房屋无法交付的情况下仍以被告李伟建的名义与原告签订买卖合同，构成违约；原告方在签订合同时未尽审慎审查义务，同时在不具有购房资格的情况下仍与被告刘承雄签订房屋买卖合同，对合同不能履行的后果自身亦有过错。据混合过错责任认定，并综合考虑纠纷发生发展、原告实际损失、被告刘承雄在多次协商后至今尚未退还定金等具体案情，本院酌情确定应支付原告违约金5680元。对于律师费5000元，原告虽与律所签订了代理协议，但未提供已经实际支付了相关费用的证据，本院不予支持。三、两被告之间的法律关系及责任承担问题：两被告之间虽未签订书面的授权委托合同，但在开庭审理过程中对委托被告刘承雄处理涉案房屋的事项陈述一致，被告刘承雄以李伟建的名义签订买卖合同，该合同的权利义务依法应由李伟建承担。但在开庭审理过程中，原告诉称两被告之间的代理关系不成立，也对涉案的房屋买卖合同没有事后追认，明确主张由被告刘承雄承担相应责任，被告刘承雄陈述其与被告李伟建之间有约定，涉案合同由自己签订，所收定金由自己保管，被告李伟建不知情，自愿承担相应责任。原告对责任承担相对人的选择和被告刘承雄对责任承担的自认均符合法律规定，本院据此认定应由被告刘承雄承担的上述归还定金及支付违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘承雄于本判决生效之日起10日内返还原告赵灵芝定金50000元并支付违约金5680元；二、驳回原告赵灵芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2536元，因适用简易程序减半收取1268元，保全费1120元，合计2388元由被告刘承雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋月清二〇二〇年三月十八日法官助理张慧琴书记员向依林附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。