湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初264号原告：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司。住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。统一社会信用代码：914311293528255249。法定代表人：邓晴，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，男，系湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。被告：施斯，女，1982年7月21日出生，瑶族，湖南省长沙市开福区人，居民，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：吴联钰，男，系湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司（以下简称鑫居公司）与被告施斯居间合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫居公司的委托诉讼代理人曾昭国、被告施斯的委托诉讼代理人吴联钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告施斯支付原告劳务酬金2.2万元；2、判决被告给付原告佣金1.65万元；3、判决被告给付原告违约金5.5万元。事实和理由：2019年7月8日，被告委托原告代为销售位于**瑶族自治县沱江镇XX路房屋。双方签订房屋委托销售协议后，何霞、陈双发接受了原告提供的看房及议价服务。2019年8月9日，原告与何霞、陈双发签订了《意向购房定金协议》，交纳定金1万元。事后，被告取消房屋出售，拒绝与买方签订房屋买卖合同。被告的行为严重地违反双方约定，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告施斯辩称：1、按照《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告作为居间方，主要目的是促成合同实现，在本案中，被告委托原告出售的房屋并未成交，不应支付居间费用，也不应支付酬金和佣金。并且居间合同并未实际履行完毕，原告请求被告支付违约金的诉讼请求更没有事实和法律依据。2、《合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在本案中，原告未提交任何证据证实其产生了必要费用的依据，且原告也未主张必要费用，根据不告不理原则，不应对该费用予以支持。3、第三人何霞是否交付定金不能核实，不能排除原告与第三人串通损害被告合法权益的可能性。且即使何霞交付了定金给被告，也应是何霞等人起诉原告依据定金罚则双倍退还定金，与被告无关。4、原告请求的违约金为5.5万元，根据法律规定，违约金不能超过实际产生的损失的30%。本案中，没有对原告造成任何损失，更谈不上给付5.5万元违约金的事实。5、2019年8月12日双方签订撤销委托销售已经明确约定双方解除委托销售协议，原告已经以书面方式明确放弃了主张被告承担给付佣金的权利，并约定了被告与原告带看人员成交时才需承担给付款项的责任。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，原告鑫居公司与被告施斯的母亲黄翠萍（受被告施斯的委托）签订《房屋委托销售协议》，合同约定被告施斯将位于**瑶族自治县沱江镇XX路XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第13XXXX号，土地使用权证号：江国用（2013）第13XX号］委托原告销售，销售底价为人民币110万元。该协议第7条约定：“甲方委托乙方代售及宣传推广期间，如甲方要更改委托销售底价或取消销售，应提前一个月通知乙方，或重新与乙方签订委托协议或填写撤销协议，避免乙方推广和造成不必要的损失，否则，视为甲方违约……”，甲方为被告施斯，乙方为原告鑫居公司。2019年8月9日，原告鑫居公司与何霞、陈双发签订《意向购房定金协议》，约定何霞、陈双发意向购买被告施斯所有的位于**瑶族自治县沱江镇XX路XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第133205号，土地使用权证号：江国用（2013）第13XX号］，定金10000元。同日，原告收取何霞、陈双发定金10000元。2019年8月12日，原告与被告施斯的母亲黄翠萍（受被告施斯委托）签订了《撤销委托销售》的合同，该合同约定原、被告撤销被告委托原告销售被告所有的位于**瑶族自治县沱江镇XX路XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第13XXXX号，土地使用权证号：江国用（2013）第13XX号］，并约定“因本人不卖，特申请撤销不再为我推广，从撤销日起，本人承诺：不找代理人在撤销前带看的购房客户私自成交……从撤销日起，原签订的‘委托销售协议’终止。”上述约定的“本人”、“我”均为被告施斯。2019年8月20日，原告与何霞、陈双发签订了《退房退定协议》，同日原告退还了何霞、陈双发支付的定金10000元。被告施斯所有的位于**瑶族自治县沱江镇XX路XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第13XXXX号，土地使用权证号：江国用（2013）第13XX号］至今未出售，房屋所有权证与土地使用权证至今登记在被告施斯名下。上述事实，有原、被告的陈述，2019年7月28日《房屋委托销售协议》、《意向购房定金协议》、《退房退定协议》、微信转账记录复印件两张、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、《撤销委托销售》等证据，本院予以确认并在卷佐证，足以认定。本院认为，本案属居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因原告鑫居公司并未促成被告施斯房屋买卖合同成立，因此被告施斯作为委托人无须支付原告报酬。故关于原告诉请被告施斯支付原告劳务报酬2.2万元的诉讼请求，本院不予支持。因原告从事居间活动，为被告提供了相应的服务，但因原告并未对于居间活动期间支出的必要费用提出诉讼请求，亦未提供相应的证据证明其居间活动期间支出的必要费用明细，因此，关于原告居间活动支出的必要费用不是本案的审查范围，本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告施斯于2019年7月28日签订的《房屋委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方为甲方代售前的宣传费用及劳动酬金甲方暂不支付，如该房达成交易，以乙方收取了定金为准，甲方承诺：②成交价格超出委托底价的同意乙方所有，佣金给付方式：在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，不足的佣金部分在签订合同日甲方补足给乙方。”该协议中的甲方为被告施斯，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告施斯与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告施斯超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告施斯的主要权利，应当依法确认无效。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求施斯支付佣金1.65万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告鑫居公司与被告施斯的母亲黄翠萍于2019年7月28日签订的《房屋委托销售协议》第7条约定：“甲方委托乙方代售及宣传推广期间，如甲方要更改委托销售底价或取消销售，应提前一个月通知乙方，或重新与乙方签订委托协议或填写撤销协议，避免乙方推广和造成不必要的损失，否则，视为甲方违约……”依据合同约定，被告施斯可通过三种途径不承担违约责任：途径一为提前一个月通知原告鑫居公司；途径二为重新与原告签订委托协议；途径三为填写撤销协议。被告施斯选择第三种途径即与原告鑫居公司于2019年8月12日签订了《撤销委托销售》的合同，因此，被告施斯并未违反《房屋委托销售协议》的约定，并未违约。并且原、被告签订的《撤销委托销售》中约定被告违约的唯一情形为被告与原告所带领的看房客户签订房屋买卖协议，并且办理过户登记时才构成违约，而被告至今未将委托原告销售的房屋卖出，房屋权属登记以及土地权属登记均登记在被告施斯名下，因此被告施斯亦未违反《撤销委托销售》的约定，被告施斯亦未违约。故原告诉请被告施斯支付原告违约金5.5万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1069元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 周虹二〇二〇年三月九日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。