北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10879号原告：北京昌科互联商业运营管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙域中街1号院1号楼1单元559。法定代表人：彭刚，董事长。委托诉讼代理人：吴萌，北京华秀律师事务所律师。被告：蜂网供应链管理（上海）有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：梁凯，总经理。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。原告北京昌科互联商业运营管理有限公（以下简称昌科互联公司）与被告蜂网供应链管理（上海）有限公司（以下简称蜂网上海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京昌科互联商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人吴萌，被告蜂网供应链管理（上海）有限公司的委托诉讼代理人祝辉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京昌科互联商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》于2019年3月22日解除；2、被告向原告支付自2018年3月23日至2019年3月22日房屋租金2020421.14元；3、被告向原告支付自2018年3月23日至2019年3月22日房屋物业管理费319394.04元；4、被告向原告支付未分摊完毕的装修改造费用1115500元；5、被告向原告支付滞纳金5206325.73元；6、被告向原告支付违约金665404.14元；7、被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：2017年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于北京市昌平区龙域中街1号院1号楼1单元9层906-912室，租赁期限为3年，暂从2017年12月1日起至2020年11月30日，实际起租日期以双方签字确认的交房确认书的次日起计算。第一年、第二年被告应付月租金（不含物业费）为195185.21元，每月物业管理费为26616.17元，租赁费用按每季度支付。双方约定如被告欠付租赁费、履约保证金或其他费用，欠款实际发生后经原告发出催款通知书后15日内，被告无正当理由仍未按通知规定全额缴纳应缴纳款项的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋，被告已经支付的履约保证金不予退还，被告还应当向原告支付相当于当期月租金的三倍金额作为赔偿金。违约金不足以弥补原告实际损失的，被告应当补足。被告在租期前两年不得提前退租，否则按照上述约定向原告支付违约金，并向原告支付未分摊完的装修改造费用。被告逾期支付租金、赔偿或违约金的，每延误一日，应当向原告缴纳应付未付部分5‰的滞纳金。2018年3月21日，原告与被告就《房屋租赁合同》签订了《补充协议（一）》，确认交房时间为2018年3月22日，《房屋租赁合同》项下的房屋租赁期限为2018年3月23日至2020年11月30日止。原告依约向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告拖延履行支付租金和物业管理费的义务。故原告诉至法院。蜂网供应链管理（上海）有限公司辩称，认可双方租赁合同于2019年3月22日由原告单方解除。原告主张的未缴纳租金金额错误，应当为1656666.89元，且原告还向被告缴纳了租赁保证金共计665404.14元未退还，该金额应折抵未缴租金。原告主张的物业管理费金额错误，应为239545.53元。原告主张的装修改造费由被告承担没有合同和法律依据，原告作为出租方应向被告提供可以正常使用的租赁场地，合同约定的装修费由原告承担。原告要求的滞纳金明显过高，请求予以降低。原告要求的违约金与滞纳金重合，不应再主张违约金，原告也无损失依据。原告要求律师费无合同及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2017年10月18日，昌科互联公司（出租方、甲方）与蜂网上海公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定乙方承租位于北京市昌平区龙域中街1号院1号楼1单元9层906-912室，计租建筑面积为1458.42m??，房屋租赁期限为3年，暂为2017年12月1日起至2020年11月30日止，实际起租日期以甲乙双方签字确认交房确认书的次日起计算。第一年、第二年净租金（不含物业费）单价为4.4元/平米/天，乙方应付月租金（不含物业费）195185.21元，第三年起租金以上一合同年度租金为基数按6%逐年递增租金（不含物业费）单价为4.66元/平米/天，乙方应付月租金（不含物业费）206718.88元。物业管理费收费标准为每天每平方米0.6元，每月物业管理费为26616.17元。租赁费用（含物业费）按每季度支付。履约保证金为三个月的租金（含物业费），双方约定履约保证金分二期支付，第一期为本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付一个月的租金（含物业费）221801.38元，作为乙方履行本合同的履约保证金。第二期为乙方正式入驻后5个工作日内，乙方应向甲方支付二个月的租金（含物业费）443602.76元，作为乙方履行本合同的履约保证金。本合同终止后，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合约约定交还租赁场所后10日内，甲方应将保证金无息返还乙方。合同第十二条违约责任约定：“1、在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方无正当理由均不得解除本合同。任何一方违反合同，依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费，律师费等）进行赔偿。……因乙方原因导致合同不能履行的，履约保证金归甲方所有，乙方应赔偿因此给甲方造成的直接经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费等费用……4、无正当理由，乙方单方面解除合同的，乙方已经支付的履约保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于当期月租金的三倍金额作为违约金。违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应当补足。乙方在租期前两年不得提前退租，否则按照上述约定向甲方支付违约金，并向甲方支付未分摊完的装修改造费用。在合同租期第三年，乙方提前六个月书面通知甲方解除合同的，甲方应在乙方结清所有应付房租、物业管理费等相关费用后退还乙方履约保证金，并不予追究乙方的违约责任……6、乙方逾期支付租金、赔偿金或违约金的，每延误一日，应当向甲方交纳应付未付部分5‰的滞纳金；延误期限超过15日的，甲方可提出解除合同并要求乙方按照本条第4款的约定承担违约责任。合同第十四条第5款约定，乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，并要求乙方按照第十二条第4款的约定承担违约责任：（1）欠付租赁费、履约保证金或其他费用，欠款实际发生后经甲方发出催款通知书后15日内，乙方无正当理由仍未按通知规定全额缴纳应交款项的；（2）欠付其他应向甲方支付的费用达15日的……”该合同后附附件一《房屋平面图》，附件二《装修设计要求》。2018年3月21日，双方签订《补充协议（一）》约定，双方确认，房屋已经达到《房屋租赁合同》第一条第三款的房屋交付标准。同时甲方已经按照《房屋租赁合同》附件二装修设计要求，完成房屋设计及精装修，共计提供200-227个工位，并进行综合强弱电布线。《房屋租赁合同》约定房屋实际起租日期以甲、乙双方签字确认交房确认书的次日起计算，甲乙双方确认房屋交付时间为2018年3月22日，即起租时间为2018年3月23日，《房屋租赁合同》项下房屋租赁期限为2018年3月23日至2020年11月30日止。蜂网上海公司共向昌科互联公司给付1430808.28元，分别为2017年10月24日保证金221801.38元、2018年4月13日租赁费221801.38元、2018年6月27日保证金押金443602.76元、租赁费443602.76元、2018年10月30日100000元。2019年2月21日，蜂网上海公司向昌科互联公司发送《退租申请书》，表示因经营困难，同意将由昌科互联公司将租赁房屋对外转租。2019年3月15日，昌科互联公司向蜂网上海公司发送《解除租赁合同通知书》载明，因蜂网上海公司拖欠房租及物管费，昌科互联公司行使单方解除权，租赁合同自2019年3月22日解除。2019年3月27日蜂网上海公司将涉案房屋交付给昌科互联公司。昌科互联公司就本次诉讼委托北京华秀律师事务所担任本案诉讼委托代理人，并签订《民事委托代理合同》约定一审阶段律师代理费20000元，自案件立案之日起十个工作日内支付10000元，待案件一审结束后支付剩余10000元。昌科互联公司已支付律师费10000元。另查，涉案房屋原系毛坯状态，昌科互联公司主张按照蜂网上海公司设计要求对涉案房屋进行了装修，共花费1217000元，并提交《建设工程设计合同》、《建设工程造价咨询合同》、《建设工程造价咨询合同结算协议书》、《办公家具合同》银行转账凭证等证据予以佐证，蜂网上海公司对该证据不予认可。昌科互联公司提交《装修改造工程施工承包合同》、《弱电改造工程施工合同》主张因蜂网上海公司违约导致因另行寻租产生重新装修损失，提交房屋租赁合同称涉案房屋直至2019年9月、10月另行出租，主张存在空置损失，蜂网上海公司对上述证据不认可，并主张违约金过分高于原告损失，庭审中提出降低违约金请求。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。原被告双方均认可合同解除时间为2019年3月22日，本院对此予以确认。被告未按照约定及时缴纳租金、物业管理费，其行为构成违约。原告主张被告给付至2019年3月22日未缴纳租金及物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同约定了因被告逾期给付租金致使解除合同的违约金标准，故原告主张违约金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。违约金及损失可以同时主张，但应当以实际损失为限。被告未及时交纳房租及物业费应当赔偿其给原告造成利息损失，但原告主张的滞纳金标准过高，本院予以调整。原告主张律师费损失金额合理且有合同依据，本院予以支持。原告主张未分摊完毕的装修改造费用一节，虽然双方在合同中对该项损失进行了约定，但是考虑到该装修费用系将涉案房屋由“毛坯”状态装修至适租状态，原告另行出租他人时亦基于原装修基础进行的改造，本院综合考虑双方合同履行情况，装修施工情况，原告实际装修损失，酌情认定该装修损失金额为219280元。合同约定因被告原因解除合同，已支付的履约保证金不予退还，该约定系违约责任承担方式，被告抗辩履约保证金折抵租金依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京昌科互联商业运营管理有限公司与蜂网供应链管理（上海）有限公司于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》、于2018年3月21日签订的《补充协议（一）》于2019年3月22日解除；二、蜂网供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科互联商业运营管理有限公司租金及物业管理费1896212.42元；三、蜂网供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科互联商业运营管理有限公司违约金585555.63元；四、蜂网供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科互联商业运营管理有限公司滞纳金455091元；五、蜂网供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科互联商业运营管理有限公司装修损失219280元；六、蜂网供应链管理（上海）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科互联商业运营管理有限公司律师费20000元；七、驳回北京昌科互联商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77250元，由蜂网供应链管理（上海）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙豫萍人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇二〇年三月二十五日书 记 员  姚 倩