江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初1390号原告：俞凌霄，男，1992年11月11日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李昪君，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈益琴，系俞凌霄母亲，女，1967年7月29日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：无锡蓝光置地有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路2号。法定代表人:魏哲，该公司董事长。委托诉讼代理人:贺宁、李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。原告俞凌霄与被告无锡蓝光置地有限公司（以下简称蓝光置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月23日进行了公开开庭审理。原告俞凌霄的委托诉讼代理人李昪君、沈益琴，被告蓝光置地公司的委托诉讼代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞凌霄向本院提出诉讼请求：1、判令蓝光置地公司拆除南向阳台玻璃栏杆外侧宽55.5厘米并且高出阳台南墙73.5厘米的大脚线及主卧室和次卧室天沟及大脚线;2、将主卧室和次卧室飘窗高度调整为与合同一致的60厘米；3、房屋保修期限自房屋全部维修完毕之日起计算；4、赔偿损失及违约金共计100000元。事实与理由：2017年7月15日，俞凌霄与蓝光置地公司签订商品房买卖合同及补充协议，向蓝光置地公司购买无锡市锡山区雍锦里38单元503号房屋。2018年12月31日，蓝光置地公司通知收房，俞凌霄在验房时发现房屋存在多处严重质量缺陷，主要包括：南向主卧、次卧飘窗下南墙及东面、西面墙体严重渗水；房间主卧及次卧存在严重影响视线及房屋使用的天沟及大脚线；南向阳台玻璃栏杆外侧有宽55.5厘米的大脚线，并且高出阳台南墙73.5厘米（房屋买卖合同中并未明确告知，并且与样板房严重不符），该大脚线与阳台玻璃栏杆形成一条长216厘米、宽14厘米、高13.5厘米的沟，沟内极易积水和垃圾并遮挡视线，严重影响了俞凌霄的正常生活及对房屋的正常使用。发现质量瑕疵后，双方多次沟通整改方案，但是蓝光置地公司对俞凌霄的合理诉求均予以搪塞、敷衍、推诿，没有拿出彻底整改的方案和措施。故俞凌霄诉至法院，请求判如所请。被告蓝光置地公司辩称：房屋南向阳台外侧的大脚线为楼宇外墙部分，并非俞凌霄的专有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，拆除作为小区业主共有的大脚线系改建事项，应当征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，蓝光置地公司无权拆除。并且，以共有部分不符合交付条件而起诉的适格原告应当是业委会或业主大会，俞凌霄作为单个业主起诉要求修改共有部位系主体不适格。蓝光置地公司已经尽己所能设计了包括加高阳台外墙，将玻璃栏杆外移等改善方案，且所需施工工时很少，对俞凌霄使用房屋并无妨碍。是俞凌霄的自身原因导致不能通过实际可行的方案改善或解决。即使不能进行相应的改善施工，也不影响房屋的实际使用。关于主卧及次卧外侧天沟及大脚线的问题，蓝光置地公司已经通过在天沟上加盖预制板的方式进行了处理，解决了俞凌霄担心的天沟垃圾堆积及积水的问题，并且大脚线部分系涉案房屋业主共有部分，无法根据俞凌霄的诉请进行改建或拆除。关于主卧及次卧的飘窗高度问题，蓝光置地公司系按照通过审核的规划图纸施工，通过了竣工验收，并交付了与合同约定一致的飘窗。飘窗实际包含了抹灰及保温层的厚度，这也是俞凌霄自行测量中认为飘窗高度与合同约定存在1-2厘米轻微差异的原因。即使存在轻微差异，也属于正常范围，不影响飘窗的正常使用。俞凌霄的该项请求无事实和法律依据，不应得到支持。关于房屋保修期限的起算日期，双方签订的商品房买卖合同第十七条约定，商品房为住宅的，蓝光置地公司自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保修书》承诺的内容承担相应的保修责任。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定，保修期从交付之日起计算。因此，俞凌霄主张房屋保修期限自房屋全部维修完毕之日起计算于法无据，不应得到支持。关于赔偿损失及违约金的请求，蓝光置地公司已经在商品房买卖合同补充协议第二十二条关于特殊房间的相关说明中向俞凌霄提示了大脚线的存在，俞凌霄也签字捺印予以认可，蓝光置地公司不存在任何违约行为。目前案涉房屋可以正常使用，俞凌霄也不存在任何实际损失。俞凌霄不能证明蓝光置地公司存在任何违约事实，故蓝光置地公司不应当承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下：一、2017年7月15日，俞凌霄与蓝光置地公司签订商品房买卖合同及补充协议，向蓝光置地公司购买无锡市锡山区雍锦里38单元503号房屋。补充协议第二十二约定，因外立面造型需要，部分房间外有装饰挑板、装饰线条、非上人结构板、非上人屋面和雨棚，这些区域对户内视线有一定影响，业主不得装修、封闭及使用这些区域。该条中关于特殊房屋说明载明：飘窗窗台高度为600毫米。403室南向卧室外窗、南阳台外洞口顶部有900毫米宽大线脚。该特殊说明处经过俞凌霄签名、捺印，蓝光置地公司盖章。二、2018年12月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局发布《关于雍锦里通过交付使用竣工验收的通知》，通知认为经现场核验并根据规划、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2018年12月31日，蓝光置地公司通知俞凌霄收房，俞凌霄在验房时提出房屋存在以下问题：南向主卧、次卧飘窗下、南墙及东面、西面墙体渗水；主卧及次卧房间外侧有大线脚；南向阳台玻璃栏杆外侧有宽55.5厘米的大线脚，并且高出阳台南墙73.5厘米，俞凌霄认为上述问题影响其正常生活及对房屋的正常使用。后经双方协商，蓝光置地公司对主卧、次卧外侧天沟进行了维修。经现场勘察发现，阳台、主卧、次卧南向外侧有大线脚，阳台窗户下部墙体距地面的高度为60厘米，阳台外侧大脚线顶部距阳台窗户下部墙体的高度为13厘米。案涉房屋主卧室和次卧室飘窗高度分别为65厘米和66厘米。三、俞凌霄向无锡市锡山区建设工程质量监督站（以下简称监督站）投诉房屋质量问题，监督站经调查核实，认为案涉房屋飘窗与装饰条按图施工。阳台栏杆下部实体墙高度应和外墙装饰条顶面高度一致，现场实测实体墙低了120毫米，建设单位承诺阳台实体墙高度按图纸整改到位。经监督站多次调解，双方未能达成一致意见。四、本院询问38单元楼房屋的层高，图纸反映上下层楼板中心线距离为290厘米。俞凌霄称房间净高为273厘米。上述事实，由俞凌霄提供的商品房买卖合同、补充协议、房屋照片、房屋验收意见表、律师函、建筑立面图和剖面图，蓝光置地公司提供的《关于雍锦里通过交付使用竣工验收的通知》，本院所作勘察笔录、现场照片，本院调取的建设工程质量投诉终止调解书、关于雍锦里5-38-503投诉回复及整改方案及开庭笔录等证据在案证明。本院认为：俞凌霄与蓝光置地公司商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。补充协议第二十二条关于特殊房屋说明载明：403室南向卧室外窗、南阳台外洞口顶部有900毫米宽大线脚。403室楼上即案涉房屋503室，对于该部位有大线脚的情况，蓝光置地公司已经告知了俞凌霄，该特殊说明处经过俞凌霄签名、捺印，并且房屋经过了竣工验收，故蓝光置地公司未违反合同约定。根据503室、403室房屋的建筑高度290厘米和房屋内净高273厘米计算，楼板厚度应该在17厘米，飘窗高度60厘米，加起来才77厘米，而大线脚宽度为90厘米，比77厘米多了13厘米，补充协议约定大线脚在403室洞口上方，由此可以推断大线脚上部高度必然高于503室飘窗平台，补充协议中提示了对户内视线有一定影响。因此，俞凌霄要求拆除阳台及卧室外侧的大线脚，无事实和法律依据，本院不予支持。补充协议约定飘窗窗台高度为60厘米，经现场勘察案涉房屋主卧室和次卧室飘窗高度分别为65厘米和66厘米，与补充协议约定的飘窗高度差距较小，属于建筑正常误差范围内，不影响飘窗的正常使用，如果再调整飘窗高度，那么大线脚高度与飘窗高度之间的距离更大，更加影响视觉效果，故对俞凌霄要求调整飘窗高度的请求不予支持。蓝光置地公司未违反合同约定，故对于俞凌霄要求房屋保修期限自房屋全部维修完毕之日起计算及赔偿损失及违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回俞凌霄的诉讼请求。案件受理费2300元，由俞凌霄负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 锋人民陪审员  叶锡忠人民陪审员  缪菊芬二〇二〇年三月二十六日法官 助理  张 洋书 记 员  张 芳