北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1651号原告：北京城建集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号城建大厦。法定代表人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：肖平，北京市帅和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢日平，男，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司公司律师。被告：北京市城远市政工程有限责任公司，住所地北京市丰台区小屯路107号。法定代表人：王任，董事长。委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，北京市安衡律师事务所律师。第三人：北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。法定代表人：陈代华，董事长。委托诉讼代理人：祁子龙，男，北京城建集团有限责任公司员工。委托诉讼代理人：胡其兵，男，北京城建集团有限责任公司员工。原告北京城建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称城建集团物业分公司）与被告北京市城远市政工程有限责任公司（以下简称城远市政公司）、第三人北京城建集团有限责任公司（以下简称城建集团）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。城建集团物业分公司的委托诉讼代理人肖平，城远市政公司的委托诉讼代理人周红笑、刘佳，城建集团的委托诉讼代理人胡其兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建集团物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与城远市政公司签订的《房屋土地有偿使用协议书》；2.判令城远市政公司立即腾退并归还北京市丰台区小屯路107号院（以下简称107号院）的土地及房屋给我公司；3.判令城远市政公司向我公司支付至2018年9月30日的占有使用费3115054.57元；4.诉讼费由城远市政公司承担。事实和理由：2009年6月8日，城建集团、我公司、城远市政公司三方签订《抵账协议书》，约定城建集团欠城远市政公司的工程款余额为2366286.63元，该欠款用于抵顶以后年度的房租。2009年12月30日，我公司与城远市政公司签订《房屋土地有偿使用协议书》，约定我公司将位于北京市丰台区小屯路107号院内的土地及房屋交付给城远市政公司作为行政办公、仓储或生产基地使用，使用期限1年，从2010年1月1日至2010年12月31日，每年使用费为626439元。2012年6月26日，我公司与城远市政公司再次签订《房屋土地有偿使用协议书》，使用期限为3年，从2011年1月1日至2013年12月31日，每年使用费为626439元。截止2013年12月31日合同到期。根据2009年三方抵顶协议约定中可用于抵顶的余额2366286.63元，城远市政公司租用四年的使用费为2505756元，城远市政公司尚欠139469.37元占有使用费未付。2013年12月31日合同到期后，城远市政公司一直占用上述土地及房屋至今。城远市政公司既不向我公司支付使用费，也不将房屋腾退并归还我公司。我公司多次催促其腾退土地及房屋，并支付占有使用费，城远市政公司均拒不履行相应的义务。为维护自身的合法权益，故诉至法院。城远市政公司辩称，1、我公司与城建集团物业分公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》并未解除，诉争房产早已列入腾退范围，双方应签订补偿协议。2、107号院是一个整体院落，院落内所有房屋都是我公司建造，并管理、居住、使用近30年。因历史原因，房地分离。城建集团物业分公司的诉讼请求破坏了合同的完整性，并且不具备履行的可能性。城建集团物业分公司诉讼请求不确定，需要双方确定哪些是工建，才能确定解除的前提。3、我公司认可占有使用费，同意支付。我公司认为根据合同约定，使用费可以划转，城建集团物业分公司没有划转是其自身的问题。4、本案不具备解除条件，诉争房屋已列入征收范围。根据双方签订的协议，合同期满自动顺延，所以不存在合同到期问题。因城建集团欠我公司3000多万元工程款，城建集团物业分公司可以划转。本案的情形不符合协议中约定的不再履行协议的四项约定。我公司只同意支付房屋使用费，不同意城建集团物业分公司的其他诉讼请求。第三人城建集团述称，同意城建集团物业分公司的诉讼请求。我集团已不欠付城远市政公司工程款，没有义务向城建集团物业分公司划转房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年，北京市第二城市建设工程公司取得107号院房屋所有权证。2001年，城建集团取得107号院国有土地使用证。2009年6月1日，北京城建二建设工程有限公司为城建集团物业分公司出具授权委托书，委托城建集团物业分公司全权办理107号院内所有房屋的租赁事宜，包括但不限于租赁合同条款商谈、签署租赁合同、租金收取、收回房屋等相关事宜，委托期限自2009年6月1日至2020年5月31日。2009年6月8日，城建集团（甲方）、城远市政公司（乙方）、城建集团物业分公司（丙方），三方为清理集团内部拖欠款，签订《抵账协议书》，三方同意城建集团欠城远市政公司的工程款与城远市政公司欠城建集团物业分公司的房租进行抵账，上述款项抵扣后，城建集团欠城远市政公司的工程款余额为2366286.63元，该欠款用于抵扣以后年度房租。2009年12月30日，城建集团物业分公司（甲方）与城远市政公司（乙方）签订《房屋土地有偿使用协议书》，约定：根据集团房地产管理规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋、土地使用的有关事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。一、甲方将坐落在本市丰台区小屯路的107号院土地交给乙方使用。二、租赁用途：行政办公、仓储或生产基地。三、使用期限：自2010年1月1日起至2010年12月31日止。四、使用费用：根据集团房屋租赁管理办法，按集团对外租赁价格适当给予优惠，每年共计626439元。五、支付时间及方式：三个月为一个付款周期，每个付款周期的第一个月前5个工作日内将租金交足。逾期未付，将由集团财务部直接划转。六、甲方权利与义务：1、甲方系房屋土地的所有者，具有上述房屋土地的合法调配、交易、委托管理的权利与相应的义务。2、按时收取的房屋土地使用费。3、在合同期内，如甲方对乙方现用房地另有安排，应提前6个月通知乙方。4、甲方依法交纳房屋和土地的产权税，并将完税证明交给乙方。七、乙方的权利与义务：1、按本协议现有用途使用，不得随意拆、改、建。如需要必须书面向甲方提出拟办事宜，征得甲方书面同意后方可办理，乙方对所使用房产依法进行的改造、装饰、装修以及审批费用由乙方自行承担。装修改造后相关图纸资料交集团档案室备案存档。租赁期满，房屋土地、改造新建部分及依附于房屋的装饰装修无偿、完好交还甲方。2、使用期间承担房地的管理和维修（包括房屋的大、中、小修）义务，因未尽职责而造成损坏和损失，由乙方负责修缮和赔偿。3、按规定的时间交纳因使用而发生的水、暖、电、物业管理等各项费用。4、按时向甲方交纳房地使用费。5、在合同期限内，如乙方需提前终止使用甲方的房屋土地，应提前二个月书面通知甲方，并且在退还时必须将其腾空。否则，甲方不予接受。八、免责条件：1、由不可抗力，使房屋遭受损坏或灭失，甲乙双方互不承担责任。2、因企业改制涉及到所使用项目，需终止协议，互不承担责任。租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。九、违约条款：1、乙方未按规定时间交付房地使用费的，视为违约；甲方将按本合同第五条的约定办理。2、如甲方违约，乙方可减免相应的使用费用。如乙方违约，甲方有权通过集团内部银行进行转账，收取相应的费用。十、其他约定事项：1、乙方在使用期间与第三方的权利义务关系均与甲方无关。2、租赁使用期间，消防、安全、治安、综合治理、门前三包、物业管理等由乙方按照国家法律、法规严格执行管理，出现任何问题与甲方无关，乙方自行承担责任。3、使用期满，合同自然顺延。4、若遇政府或甲方对乙方使用的项目进行统一开发、规划或使用，按北京市拆迁办法给予乙方进行补偿。5、乙方不得有私搭乱建、住户侵占房屋等不法行为。否则，乙方必须负责赔偿由此造成的一切损失，并恢复原状，发生的所有费用由乙方承担。6、乙方不得将所使用的房屋土地转租，如果转租或对外经营需与甲方协商并征得甲方书面同意，甲方按届时的市场价收取租金。十一、本协议一式四份，各持两份，自双方签字之日起生效。十二、未尽事宜，双方协商解决，并签订补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。2012年6月26日，城建集团物业分公司与城远市政公司再次签订《房屋土地有偿使用协议书》，合同约定的条款除第三条使用期限3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止以外，其他条款均与2009年12月30日双方签订的《房屋土地有偿使用协议书》无异。2017年12月13日，城建集团物业分公司向城远市政公司邮寄《限期搬离丰台区小屯路107号院的通知》，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，把场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司于2017年12月14日收到该通知。2017年12月26日，城建集团物业分公司向城远市政公司邮寄律师函，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，把场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司于2017年12月27日收到该律师函。城远市政公司至今未腾退107号院。另，城建集团物业分公司、城远市政公司均未提交双方签订《房屋土地有偿使用协议书》时对涉诉院落内房屋、场地交接情况的证据。现107号院在征收范围内，为丰台区小屯西路棚户区改造项目，北京市丰台区人民政府负责本项目中的房屋征收与补偿工作。城远市政公司认为双方签订的合同属于历史遗留问题，合同中已约定，使用期满，合同自然顺延，且按合同约定遇政府拆迁，应当给予其补偿，不同意腾退涉诉房屋、院落。审理中，城建集团物业分公司、城远市政公司、城建集团对城建集团物业分公司、城远市政公司分别提交的107号院内《北京市城远公司建筑物分布示意图》中的建筑物分布均无异议。城建集团物业分公司在该图中将其诉请腾退并归还的房屋用红色予以标注，将不要求腾退的107号院内1号至90号住户房屋及篮球馆北侧与70号至82号住户南侧之间的无编号房屋用绿色予以标注。城建集团物业分公司称标注为绿色的房屋为职工宿舍，已在征收过程中进行安置，不在本案诉讼范围内。城远市政公司对城建集团物业分公司标注为红色的房屋中注明的“配套附属房屋”不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，城建集团物业分公司与城远市政公司签订的《房屋土地有偿使用协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书系合法有效。该协议书中载明“使用期满，合同自然顺延”的约定，应视为不定期租赁。城建集团物业分公司可以随时解除《房屋土地有偿使用协议书》，但应当在合理期限之前通知城远市政公司。城建集团物业分公司分别于2017年12月13日、2017年12月26日向城远市政公司邮寄限期搬离107号院通知和律师函，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，将场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司已于2017年12月14日、2017年12月27日收到上述通知和律师函。现城建集团物业分公司要求解除与城远市政公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》的诉讼请求，于法有据。《房屋土地有偿使用协议书》解除后，城远市政公司应将依《房屋土地有偿使用协议书》占用的107号院内的土地及房屋腾退给城建集团物业分公司。城远市政公司同意支付占有使用费3115054.57元，本院不持异议。故对城建集团物业分公司要求解除与城远市政公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》、要求城远市政公司腾退并归还107号院的土地及房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除北京城建集团有限责任公司物业管理分公司与北京市城远市政工程有限责任公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》；二、北京市城远市政工程有限责任公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区小屯路107号院内除1号至90号住户房屋及篮球馆北侧与70号至82号住户南侧之间的无编号房屋之外的土地及房屋腾空，交付北京城建集团有限责任公司物业管理分公司；三、北京市城远市政工程有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京城建集团有限责任公司物业管理分公司支付二〇一八年九月三十日之前的占有使用费3115054.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31721元，由北京市城远市政工程有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  颜丽芬人民陪审员  张惠臣二〇二〇年三月三十一日法官 助理  郝 洁书 记 员  王跃佳李琳