上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20179号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：姜丽君，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海运达通信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吕强，执行董事。委托诉讼代理人：方某，男。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告上海运达通信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜丽君、被告的委托诉讼代理人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的关于上海市宜山路XXX号创新大楼X层房屋租赁合同于2018年10月31日解除；2.判令被告支付2018年7月1日至2018年10月31日期间租金736,547.37元；3.判令被告支付逾期付款滞纳金103,116.63元(暂计至2019年4月30日，实际计至给付原告之日止，每逾期一日以应付租金的万分之五计算)；4.判令被告支付解约违约金552,410.53元；5.判令被告支付2018年11月1日至2019年1月15日期间房屋使用费920,179.73元(按日租金双倍标准计算)。事实和理由：2017年6月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号创新大楼X层的房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，房屋建筑面积1,552.26平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金先付后用，被告应于每年1月1日、4月1日、7月1日及10月1日前支付当年应付租金的25%，即552,410.53元。合同签订后，被告仅支付了半年租金，自2018年7月1日起，原告虽多次催讨，被告仍拒付租金。被告还擅自于2018年10月31日提前解除租赁合同，后于2019年1月15日方将涉讼房屋交还原告。被告行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。上海运达通信息科技有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。对于第1项诉请，被告于2018年10月提出解约、退房，但原告当时未同意，后双方一直在沟通，原告于2019年1月4日发函通知被告自2019年1月16日起解除双方租赁合同，并办理退房手续，故合同的解除时间应为2019年1月16日。对于第2项诉请，被告确未支付2018年7月至10月的租金，但抵扣保证金后，被告仅拖欠10月的租金，2018年11月后被告未实际使用涉讼房屋，因为原告阻拦导致无法返还涉讼房屋，故被告不应承担2018年11月至2019年1月15日期间的房屋租金或费用。对于第3项诉请，被告对滞纳金按日万分之五的标准计算没有异议，但应以拖欠的10月份租金184,136.84元作为本金，自2018年10月8日起算。对于第4项诉请，被告认为原告主张的解约违约金与滞纳金存在重复，违约金应以实际损失为基础，本案二者相加总额明显过高，且合同约定及解除函主张的违约金为两个月租金，故请求法院适当调低违约金。对于第5项诉请，合同于2019年1月16日解除，被告于2019年1月15日返还涉讼房屋，不存在房屋占有使用费，原告现要求被告支付双倍租金标准的使用费没有依据。故要求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，原告(出租方、甲方)与上海拓景信息科技有限公司(被告曾用名、承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市漕河泾开发区内宜山路XXX号X层房屋出租给乙方使用，房屋类型为办公楼，建筑面积1,552.26平方米；甲乙双方于2015年11月26日签订了本房屋的房屋租赁合同(原合同)，租赁期至2017年12月31日止，本房屋无须办理新的房屋交接手续；甲乙双方约定本房屋租赁期自2018年1月1日起(起租日)至2019年12月31日止，租金起算日为2018年1月1日；甲、乙双方约定，本房屋每天每平方米建筑面积租金单价为3.90元；年租金总计为2,209,642.11元；本房屋的租金先付后用；乙方同意在2018年1月1日前向甲方支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金计552,410.53元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付，每次应付清当年应付年租金的25%，即552,410.53元；每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金；甲、乙双方约定,在本合同生效之日起10天(日历天数)内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金，即552,410.53元；原合同中乙方已缴纳租赁保证金495,753.04元，则乙方还需在2018年1月1日前向甲方缴纳租赁保证金计56,657.49元；租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵本房屋租金；租赁期满合同终止时，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完本房屋返还交接手续后10个工作日内，乙方已付租赁保证金由甲方无息归还(本合同另有约定除外)；如乙方在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因乙方原因造成甲方经济损失的，甲方有权从租赁保证金中扣除，剩余部分无息归还乙方，如有不足的甲方有权向乙方追索；本合同解除或终止时，如乙方曾将本房屋作为注册地址的，乙方应在本合同解除或终止前办理完毕注销注册地手续；本合同解除或终止后5个工作日内，乙方仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还；经双方事先协商一致，甲方同意乙方保留注册地的情况除外；除甲方同意乙方续租，并签定续租合同外，乙方应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还本房屋，未经甲方同意逾期返还本房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金，逾期超过壹个月的，另一方可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金、违约金金额相当于当时2个月的租金；给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金(但最多不超过三个月的租金)；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分；甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。合同签订后，双方按约履行，被告缴纳租赁保证金552,410.53元，租金支付至2018年6月底。2018年10月28日，被告向原告发出《退租申请书》，表示：由于经营不善、资金紧缺，申请自2018年10月31日起提前退租；历史欠的租金为第二季度3个月及10月份共4个月；被告承诺在11月底前全部付清。2019年1月4日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除函》，主要内容为：被告拖欠2018年7月1日起至今的房屋租金，经多次催告未果；鉴于被告拖欠租金的行为严重违反合同及相关法律规定，原告发函告知被告自2019年1月16日起解除租赁合同；请被告于2019年1月16日前搬离涉讼房屋并办理房屋交接手续；如被告逾期返还房屋，原告将追索房屋使用费；请被告于2019年1月16日前付清2018年7月1日至2019年1月15日期间的房屋租金1,195,628.27元，逾期支付房屋租金的滞纳金，暂计算至2019年1月4日为75,494.84元，支付违约金368,273.69元。2019年1月15日，原、被告办理退房交接手续，被告当日将涉讼房屋交还原告。审理中，被告称于2018年10月底前已搬离涉讼房屋，被告与原告沟通返还房屋，但原告拒绝接收。原告则称被告于2019年1月15日实际搬离并交还房屋。关于租赁保证金，原告称，被告至今未办理完毕注册地注销手续，原告按约予以没收。被告表示，被告现注册地址确实仍在涉讼房屋内，原告未通知被告办理注销手续，被告认为保证金应于注册地注销手续完成后予以退还。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、退租申请书、退房交接书、房屋租赁合同解除函、保证金收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金，且因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。对于合同解除日期，被告作为违约方，并不享有合同解除权，其向原告发出的《退租申请书》不能产生解除合同的法律效力。在被告发生违约行为后，原告根据合同约定及法律规定，享有单方解除合同的权利，原告向被告发出的《房屋租赁合同解除函》具有解除合同的法律效力。原告在解除函中明确表示自2019年1月16日起解除合同，故双方的租赁合同应于2019年1月16日解除。原告在诉讼过程中坚持主张租赁合同于2018年10月31日解除，该主张缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。对于原告主张的2018年7月1日至2018年10月31日期间的租金736,547.37元以及相应的逾期付款滞纳金，具有事实及合同依据，本院对此予以支持。被告辩称应以保证金冲抵租金的主张，则缺乏合同依据，本院难以采信。对于原告主张的要求被告按照日租金双倍标准支付2018年11月1日至2019年1月15日期间房屋使用费的诉讼请求，因原告主张的合同解除日期缺乏依据，存在偏差，在2018年11月1日至2019年1月15日期间合同尚未解除，尚未发生被告应按双倍标准支付使用费的情形，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据。因原告在诉讼过程中坚持其对于合同解除日期的主张，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持，同时对于2018年11月1日至2019年1月15日期间相关费用问题在本案中亦不予审处。对于原告按照三个月租金金额主张的解约违约金552,410.53元，具有事实依据且符合合同约定。被告辩称应按两个月租金标准计算的主张，其依据的系合同中对于逾期支付租金的违约金标准规定，而原告依据的则是合同中对于被告擅自提前退租所发生的解约违约金的规定。原告选择主张解约违约金具有合同依据，并无不当。故本院对于被告的该项辩称意见不予采信。被告同时辩称原告主张的违约金过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，根据审理查明的事实，被告自2018年7月起欠付租金，又于2018年10月向原告提出退租申请，合同约定的解除权条件于2018年8月即已成就，原告应积极采取措施催讨租金或径行解除合同并再次招租，以避免损失的进一步扩大。但原告直至2019年1月才行使合同解除权，客观上存在扩大损失之嫌。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为两个月租金标准计算。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中对于解约违约金的相关诉讼费用仍均由被告予以负担。对于租赁保证金，原告认为依据合同约定，因被告未办理完毕注册地注销手续，原告可予以没收，不予返还。被告确认目前注册地注销手续尚未完成，认为保证金应于注册地注销手续完成后退还。鉴于双方确认的事实以及合同相关约定，保证金处理的前提条件确实尚未成就，双方对于保证金的处理尚存在争议，而且双方又均未作为诉讼请求予以提出，故本院在本案中对于保证金不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与上海运达通信息科技有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号创新大楼X层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、上海运达通信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司2018年7月1日至2018年10月31日期间的租金736,547.37元；三、上海运达通信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司逾期支付上述租金的滞纳金(以552,410.53元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止；以184,136.84元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月1日起计算至实际清偿之日止)；四、上海运达通信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司解约违约金368,273.68元；五、驳回上海新兴技术开发区联合发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,649元，由上海新兴技术开发区联合发展有限公司负担5,034元，上海运达通信息科技有限公司负担7,615元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年三月三日法官助理  张 鑫书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。