河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终396号 上诉人（原审原告）：苏瑞博，男，1993年11月4日出生，汉族，住清河县。 委托诉讼代理人：李越明，河北至尊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北恒实房地产开发有限公司，住所地石家庄市建设南大街150号。 法定代表人：闫国英，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：河北恒实房地产开发有限公司清河分公司，住所地清河县王化庄。 负责人：李永明，系该分公司经理。 委托诉讼代理人：武立泉，清河县清泉法律服务所法律工作者。 上诉人苏瑞博因与被上诉人河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2019）冀0534民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 苏瑞博上诉请求：一、撤销清河县人民法院（2019）冀0534民初1745号民事判决，改判被上诉人河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司给付上诉人苏瑞博逾期交房违约金60982元。二、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定2016年6月6日讼争商品房经验收合格已达到交付条件，属事实认定和适用法律错误。根据法律规定，满足讼争商品房交付条件包含经消防验收合格且必须取得建设工程竣工验收备案证明文件。1、《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。”第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”2、《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从《建设工程质量管理条例》的规定来看，竣工验收备案应出具公安消防部门的认可文件，行政主管部门也要对竣工验收情况进行实质审查，若发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。3、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(2010年4月实施）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。由上述规定可以看出，商品房验收合格，必须经过建设行政主管部门进行竣工验收备案，备案的内容之一就是要经过公安消防部门的认可。因此，一审法院仅依据《河北省建设工程竣工验收报告》而没有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也没有《河北省建设工程竣工验收备案证明书》而认定讼争商品房于2016年6月6日经验收合格且符合交付条件，属认定事实和适用法律错误。二、一审法院按照日常经验、惯例推定通知交付房屋时间不符合法律规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本案中通知交付房屋时间的举证义务人系被上诉人河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司，举证不能应承担不利的法律后果，按照日常经验、惯例推定既不严谨，也有失公允。三、被上诉人河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司应当承担合同约定的交房时间至实际交付房屋期间即2016年6月30日至2019年9月9日的逾期交房违约责任，按商品房买卖合同约定违约金为60982元。 河北恒实房地产开发有限公司未答辩。 河北恒实房地产开发有限公司清河分公司辩称，1、商品房买卖合同约定交房条件为验收合格，22号楼于2016年6月6日验收合格，原审认定是正确的。2、原审认定通知交房时间为同楼业主认可的电话通知时间合情合理合法。上诉人买的是现房，知道施工进度和大约交房时间，自2016年8月至2019年9月，相隔三年多，上诉人去哪了？涉案楼业主绝大部分是2017年2月24日以前接到电话通知，三月份领钥匙入住，有生效判决证明。因此，一审认定出卖人通知交房的时间为2017年2月24日是正确的。事实是当事人当时不需要使用该房(上诉人当庭认可)所以不愿意交物业费，才一直拖着不领钥匙。3、上诉人所诉已超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 苏瑞博向一审法院起诉请求：一、依法判令被告河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司给付原告苏瑞博逾期交房违约金人民币60982元。二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，原告与被告河北恒实房地产开发有限公司清河分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在清河县开发的国富奥城小区22幢1单元202号楼房及23-1号车库，总价款522998元，交房日期为2016年6月30日，交接房屋的条件为经验收合格，被告交付时应书面通知买受人办理交付手续，被告逾期交房，支付自应交房之次日至实际交付之日，按已交房款的日万分之一计算的违约金。原告于2016年5月10日交定金10000元，2016年5月16日交付首付款112998元，2016年6月17日通过银行按揭贷款的方式将余款40万元付清。清河县开发的国富奥城小区22号楼于2016年6月6日经验收合格；原告称于2019年9月9日接到被告领取房屋钥匙的电话通知后，于当天领取了钥匙，被告对此不认可，辩解2019年9月9日并未向原告通知；原告未在法庭规定的时间内提交接到被告电话通知的证据。 另查明，位于跟本案原告住同栋楼房的业主（2019）冀0534民初1343号案件的原告潘桂博、（2019）冀0534民初1429号案件的原告李树超曾在本院起诉河北恒实房地产开发有限公司清河分公司，要求支付逾期交房违约金，该两案的两名原告均当庭陈述河北恒实房地产开发有限公司清河分公司于2017年2月24日电话通知交付其购买的国富奥城小区22号楼的房屋。 一审法院认为，被告河北恒实房地产开发有限公司经合法传唤无正当理由未到庭，视其为放弃质证权，对原告提交的证据予以采信，认定原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定交付了全部房款，被告应按期交房，如逾期交房，应支付相应的违约金。涉案楼房经验收合格后，被告曾于2017年2月24日电话通知与本案原告同住在同一栋楼的潘桂博、李树超等业主交付房屋，根据日常经验、惯例，也应该在同一时间通知本案原告苏瑞博交付房屋；现原告又未提交2019年9月9日被告通知其交房的证据，于该日领取钥匙，属于其支配自己安排的时间自行认领，是其自身原因，与被告没有关联性。故认定被告于2017年2月24日向原告发出了交付房屋的通知，尽到了通知义务，确认被告交付房屋比合同约定时间迟交239天。按双方合同约定，被告应支付违约金12500元。原告要求被告河北恒实房地产开发有限公司清河分公司支付违约金，因该公司已做了工商登记，具备参与诉讼的主体资格，应承担民事责任。河北恒实房地产开发有限公司作为总公司承担违约责任，符合法律规定。被告通知交房的时间距原告向其主张违约金未超过三年，故对被告称原告主张已超诉讼时效的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司于本判决生效之日起三日内给付原告苏瑞博违约金人民币12500元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1325元，减半收取663元，由二被告河北恒实房地产开发有限公司、河北恒实房地产开发有限公司清河分公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同中约定交付条件为验收合格。依据国富奥城商住小区二期22号楼竣工验收报告，该工程已于2016年6月6日验收合格，验收报告中包含消防工程验收。据此，苏瑞博上诉主张消防工程未验收合格与竣工验收报告相矛盾，苏瑞博也未提交证据支持其该上诉主张，故苏瑞博的该上诉理由无证据证明，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同约定交房日期为2016年6月30日。按常理，买受人应对所购房屋是否按期交付事宜予以关注。为避免向买房人赔偿迟延交房违约金，开发商也会在所建房屋达到交付条件后及时通知买受人。再结合苏瑞博住所与涉案房屋均在清河县及河北恒实房地产开发有限公司清河分公司于2017年2月24日电话通知与苏瑞博同一栋楼的潘桂博、李树超等业主交付房屋的事实，一审法院根据日常经验、惯例认定河北恒实房地产开发有限公司清河分公司于2017年2月24日向苏瑞博发出了交付房屋的通知并无不当。故一审判决河北恒实房地产开发有限公司清河分公司向苏瑞博支付违约金12500元正确。 综上所述，苏瑞博的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1325元，由上诉人苏瑞博负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年三月二十日 书记员  刘 静