重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0117民初3190号原告：重庆绿港物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街办事处嘉滨南路658号，统一社会信用代码91500117556762051E。法定代表人陈雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。被告：**，男，1979年6月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。被告：朱小英，女，1979年4月20日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆绿港物业管理有限公司（以下简称“绿港物管公司”）与被告**、朱小英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂、争议较大，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告绿港物管公司的委托诉讼代理人罗杰，被告**到庭参加诉讼，被告朱小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告绿港物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付2013年9月1日-2018年4月30日期间的物业服务费15555.86元，并从拖欠之日起至款付清时止支付违约金（违约金标准为2013年9月1日-2014年8月31日期间以拖欠物业费为基数按年利率24%标准支付；2014年9月1日至款付清时止按同期银行贷款利率标准计算违约金）；2、判令二被告支付原告垫付的2015年12月1日-2018年4月30日期间的电费26507元及资金占用利息（以垫付的电费为基数从拖欠之日起至款付清时止按同期贷款利率标准计算）；3、请求判令被告支付原告因追讨欠款而产生的律师代理费7000元；4、判令二被告对所有款项承担连带清偿责任；5、二被告承担案件受理费。事实及理由：2014年9月23日，原告与被告朱小英所在的重庆市合川区×小区业主委员会签订了《物业服务合同》。该合同约定由原告为×小区物业提供物业服务，物业费收费方式为包干制，即在当月15-25日收取当月的物业服务费，商业门市2.6元/平方米/月，原告接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收相关费用。业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，原告有权按银行利息的标准向欠费业主收取违约金。2012年7月1日被告朱小英与被告**签订《门市房租赁合同》，约定**租用朱小英所有的位于×的15号门市，租期5年，租赁期间由被告**负责交纳物业费、水电费等和营业有关的一切费用。合同到期后，2017年7月1日，双方再次签订《门市房屋租赁合同》仍旧约定**租用朱小英所有的位于×的15号门市，租期5年，租赁期间由被告**负责交纳物业费、水电费等和营业有关的一切费用。原告如约履行物业服务，但二被告尚欠物业服务费和电费。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，根据法律法规的相关规定，特向法院起诉，诉请如前。被告**辩称，因与原告存在物业服务合同纠纷，故存在欠缴物业费和电费的情况，但欠缴的金额和计算的时间与事实不符。被告朱小英辩称，欠缴物业费属实，我是业主，房屋是出租给被告**的，我们有租赁合同，约定由**缴纳。原、被告围绕本案事实向本院提交了证据，经质证，本院对当事人就证据真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，本院对部分证据认定如下：被告**举示由原告出具的收据（NO.0032890）及证明，证明其电费截止2015年11月24日前已付清，且原告赔偿**损失费用，用以冲抵之前欠缴部分物业费、电费。原告质证后对收据的真实性无异议,对证明的真实性、关联性均不认可，认为虽发生了渗水事件，但赔偿主体并非原告，且与原告诉讼的欠费时间并不矛盾。本院认为，收据系原告公司加盖公章，原告对其真实性亦无异议，系公司行为，故对该证据本院予以采信。原告虽对证明的真实性不予认可，但对其内容的质证意见可证明因重庆灯塔建筑工程有限公司造成被告**门市渗水，原告与被告**曾协商如何缴纳物业费及电费的事实。被告举示的系列催款单，对加盖原告公司印章的部分催费单原告无异议，本院认为，对双方无异议的催款单的真实性本院予以确认。催费单虽然有部分被告欠缴物业费的金额，但不能以此证明被告已经缴纳物业费的金额，被告以此抗辩已缴纳2015年之前所欠物业费的理由不能成立。根据上述认定的证据、当事人陈述及庭审调查，本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告与重庆绿港房地产开发有限公司签订了《×前期物业服务合同》，合同有效期至2014年12月31日。合同主要约定原告为绿港.×小区提供物业服务，物业服务的主要内容为：共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的日常养护与管理；安全防范工作；消防服务；公共秩序的维护等、物业管理公共区域内环境卫生的维护。物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.2元向原告交纳，高层按每月每平方米1元向乙方交纳，住宅的公共能耗按10元/月/户向原告交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向原告交纳，电费包干价按1元/度向原告交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”。2014年9月23日，×小区业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限为2014年9月1日至2019年9月1日。物业服务费收费方式为包干制，物业服务费当月15-25日收取，洋房住宅1.5元/平方米/月，高层住宅1.3元/平方米/与额，商业门市2.6元/平方米/月。业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，原告有权提起诉讼并按银行利息的标准向欠费业主收取“滞纳金”。2014年9月30日，双方又签订了《物业服务合同》的《补充协议》，该协议约定，由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取。物业服务期间，若商业门市业主或物业使用人逾期交纳物业服务费，有权要求业主及物业使用人支付逾期支付的违约金，要求业主及物业使用人承担因追讨费用而产生的律师费、诉讼费、保全费等费用。合同签订后，原告为被告的门市物业区域进行了服务，被告朱小英将该门市物业出租给被告**使用，被告朱小英系合川区南津街办事处嘉滨南路935号商铺（统称15号门市）的所有人，被告**系该房屋的使用人。二被告于2012年7月1日签订了《门市房租赁合同》，租赁期限五年，约定租赁期间由被告**负责交纳物业费、水电费。2017年7月1日，二被告又续签《门市房租赁合同》，约定租赁期间由被告**负责交纳物业费、水电费。2015年12月，因**经营门市发生渗水事件，原告与被告**多次协商物业费及电费的交纳，双方经庭审中确认，被告**未缴纳15号门市的自2013年9月1日-2018年4月17日的物业费，及2015年12月1日-2018年4月17日的电费。被告拖欠物业服务费、电费的原因主要是基于与原告的物业服务纠纷。原告经多次催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原、被告对所欠电费的起数158084度及止度194177度均无异议，对违约金有异议。庭审中，原告同意2015年12月1日前的电费不再计算，并自认被告在2016年-2017年期间缴纳电费12880元，同时对被告缴纳2016年2月17日至2016年5月17日期间电费3635元和2018年3月17日和2018年4月17日期间电费363元的事实予以认可，故被告已经缴纳的电费为13243元（12880元+363元）。另查明，2017年11月20日，原告以被告经营的合川区正香苑私房菜餐馆未缴纳足额物业费为由，对其进行停电，被告**以合川区正香苑私房菜餐馆名义提起财产损害纠纷诉讼，2019年4月17日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终6976号生效民事判决。同时，被告**以合川区正香苑私房菜餐馆名义提起不当得利诉讼，要求原告返还电费，经本院（2018）渝0117民初2840号民事判决驳回其诉讼请求，2019年10月18日，经重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终8384号民事判决驳回上诉，维持原判。再查明，原告因本案诉讼，产生律师费7000元。本院认为，原告与绿港.×小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司所签订的《×前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且自2012年以来该合同一直在持续实际履行。原告与×小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》同样系双方真实意思表示，且由原告一直为小区提供物业服务。故上述合同对双方及物业使用人具有约束力，该物业业主及物业使用人应当遵守和执行。原告在对该物业提供了物业服务后，有权依照合同的约定向该物业的业主及物业使用人收取物业服务费等费用。被告**、朱小英分别作为15号门市物业的业主及物业使用人，实际上接受了原告的服务，应当向原告支付物业服务费等费用；被告**自2013年9月1日至2014年8月31日拖欠物业费3185.28元（2.4元/平方米×110.6平方米×12月），自2014年9月1日至2018年3月31日拖欠物业费12365.08元（2.6元/平方米×110.6平方米×43月），2013年9月1日至2018年3月31日共计拖欠物业费15550.36元。被告**自2015年12月至2018年4月拖欠的电费为36093元[（194177度-158084度）×1元/度]，扣除其已经缴纳的13243元,被告**还应支付拖欠的电费为22850元。因原告在提供物业服务时，未能及时沟通协调与业主使用人的矛盾。结合本案原告在处理被告**门市渗水事件等纠纷时，同意其缓交拖欠的物业费、电费。被告于2016年-2017年间陆续有缴纳电费的行为，原告未提供其为被告垫付缴纳电费的明细，且在2017年11月20日以来对被告门市的停电行为亦有过错，故对原告要求支付物业费违约金及电费的资金占用利息的主张，本院不予支持。由于被告**、朱小英签订的出租合同中约定了由被告**承担及时交纳水电气费及物业费的义务，而被告**未完全交纳，故原告请求被告朱小英承担连带责任，本院予以支持。关于被告辩解与原告达成门市损失8000元的赔偿问题，因双方就该赔偿仍有争议，不宜在本案中予以抵扣，可以另行解决。《补充协议》中对律师费的约定亦是对违约责任的承担，原、被告双方均有违约行为，故对原告的律师费请求，本院不予支持。原告在今后的服务中，应加强自身的物业服务水平，对物业服务中存在的不足和问题及时整改，提高服务质量，同时，业主或物业使用人也应积极配合原告的工作，共同努力为商业物业区域的所有物业业主及物业使用人提供舒适满意的经营环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告**于本判决生效后十日内向原告重庆绿港物业管理有限公司支付物业服务费15550.36元、电费22850元，合计38400.36元，被告朱小英承担连带支付责任；二、驳回原告重庆绿港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026.57元，由原告重庆绿港物业管理有限公司负担266.56元，由被告**负担760.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 王 瑶人民陪审员 王 琼人民陪审员 曾 程二〇二〇年三月十七日书 记 员 柳云浩