广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22337号原告：陈祥宇，男，1971年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人：朱亨钘，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞怡，广州金鹏律师事务所律师。原告：陈祥谋，男，1974年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人：朱亨钘，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞怡，广州金鹏律师事务所律师。被告：梁家荣（LEUNG,KAWING），男，1961年8月15日出生，香港特别行政区居民。被告：梁惠仪（LEUGN,WaiYee），女，1964年7月15日出生，香港特别行政区居民。被告：汤鹤亭，男，1958年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原告陈祥宇、陈祥谋与被告梁家荣、梁惠仪、汤鹤亭农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈祥宇、两原告共同委托诉讼代理人朱亨钘、庞怡，被告汤鹤亭到庭参加诉讼，被告梁家荣、梁惠仪经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告陈祥宇、陈祥谋共同向本院提出诉讼请求：1.确认《宅基地使用权转让协议书》无效；2.判令三被告共同返还两原告宅基地转让价款225万元；3.判令三被告共同向两原告承担转让价款利息156453.12元（自2017年12月21日起算，以225万元为计算基数，按同期银行贷利率4.75%，暂计算至2019年5月31日，共527天，即225万元×4.75%/年×527/360年=156453.12元）；4.判令三被告共同赔偿两原告损失4万元；5.判令本案诉讼费用由三被告共同承担。以上暂合计为人民币2446453.12元。事实和理由：陈祥宇、陈祥谋经被告汤鹤亭介绍，认识了被告梁家荣、梁惠仪。2017年12月20日，两原告与被告梁家荣、梁惠仪签订《宅基地使用权转让协议书》。约定被告梁家荣、梁惠仪将其父亲梁联（又名梁慕联）名下所有的位于广州市白云区棠景街棠溪村仁秀里街23号【农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊新宅字第320262号】、25号【农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊新宅字第320263号】两处地块使用权以225万元价款转让给两原告。协议签订后，两原告在2017年10月至2018年1月期间，按照被告梁家荣、汤鹤亭要求，分别向被告梁家荣、被告汤鹤亭的银行账户共6次转账合计229万元（包括土地转让价款225万元、介绍费4万元，其中梁家荣银行账户收款185万元、汤鹤亭银行账户收款44万元）。其后，两原告了解到其非广州市白云区棠景街棠溪村村民，无法办理上述地块的房屋报建手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设去律和政策的通知》（国办发[2007]71号）“农村住宅用地只能分村村民”的规定，宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的权利，非集体组织成员无权取得或者变相取得。因两原告并非广州市白云区棠景街棠溪村的集体经济组织成员，两原告与被告梁家荣、梁惠仪之间签订的《宅基地使用权转让协议书》违反法律法规的强制性规定无效。根据《合同法》第五十八条，三被告应当向原告如数返还宅基地转让价款225万元及支付利息，并且赔偿原告的损失。为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告梁家荣、梁惠仪未作答辩。被告汤鹤亭答辩称：不同意两原告主张被告汤鹤亭承担责任的全部诉讼请求。1.两原告陈祥宇、陈祥谋与被告梁家荣、梁惠仪就涉案房屋签订的《宅基地使用权转让协议书》与被告汤鹤亭无关，不应将被告汤鹤亭列为本案被告。两原告是请被告汤鹤亭作为介绍人。通过梁某、梁吕操认识了被告梁家荣、梁惠仪，两原告与被告梁家荣、梁惠仪签订的《宅基地使用权转让协议书》，被告汤鹤亭只是见证人，不是合同的当事人，两原告起诉被告汤鹤亭没有任何法律依据，法院不应将本人列为本案被告。2.两原告对被告汤鹤亭提出的诉讼请求不成立，应予驳回。两原告与被告梁家荣、梁惠仪签订《宅基使用权转让协议书》后如何履行的问题与被告汤鹤亭无关。两原告为了能顺利达成购买“宅基地”并改建房屋，多次与介绍人棠溪村民梁某、梁吕操及业主梁家荣、梁惠仪协商，甚至已找好人设计如何改建房屋。由于买卖双方未正式签订合同，原告陈祥宇怕有风险，主张先将购买“宅基地”房屋的定金25万元打入被告汤鹤亭户再由本人转给业主梁家荣账户内，被告汤鹤亭已按两原告的要求将25万元转账给业主梁家荣。被告汤鹤亭共收到两原告转账款44万元，根据两原告要求2017年11月2日转给业主梁家荣25万元、2018年1月13日转给李伟能l.2万元（设计图纸费用），应业主梁家荣要求于2018年1月3日转入粱吕操账户15.1万元（其中1万元是两原告叫本人转的）。至今仍在被告汤鹤亭这里只剩2.7万元，本人可以退还给两原告。经审理查明，根据广州市房地产档案馆的查阅资料记载，穗郊新宅字第320262号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》显示，坐落在棠溪仁秀里23号宅基地，使用人为慕联，宅基地东至西10.2米，南至北7.2米，面积78.54平方米，建筑种类砖木结构，层数壹层；农村（圩镇）建房用地普查登记表显示坐落于三××大队××号房屋，户主姓名梁慕联，工作单位居民，家庭人口5人，原土地类别宅基地。本户共有房屋1间、用地面积78.54平方米，建筑面积78.54平方米。1987年7月14日，广州市白云区新市镇人民政府同意向户主梁慕联发证。穗郊新宅字第320263号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》显示，坐落在棠溪仁秀里25号宅基地，使用人为梁慕联，宅基地东至西9.3米，南至北9.9米，面积64.11平方米，建筑种类砖木结构，层数壹层；农村（圩镇）建房用地普查登记表显示坐落于三××大队××号房屋，户主姓名梁慕联，工作单位居民，家庭人口4人，原土地类别宅基地。本户共有房屋1间、用地面积64.11平方米，建筑面积64.11平方米，1987年7月14日，广州市白云区新市镇人民政府同意向户主梁慕联发证。2017年12月20日，被告梁家荣、梁惠仪作为转让方（甲方），原告陈祥宇、陈祥谋作为受让方（乙方），双方签订了《宅基地使用权转让协议书》，协议内容如下：甲方祖籍是白云区棠溪村人，父亲（梁联）已离世，遗留两块“宅基地”，现场还有一层砖瓦结构房屋，分别座落在广州市白云区棠景街棠溪村仁秀里街23号【《农村（墟镇）宅基地使用证》登记证号为：穗郊新宅字第320262号】、广州市白云区棠景街棠溪村仁秀里街25号【《农村（墟镇）宅基地使用证》登记证号为：穗郊新宅字第320263号】。甲方是上述两块宅基地及上盖物的合法继承人，因甲方都是在香港出生，很少回到祖籍棠溪探亲，长期在香港生活且国内大陆已无直系亲属。现甲乙方经过充分协商，在平愿、互惠互利的基础上，就前述两幅宅基地（下称“目标地块”）使用权的永久性转让事宜，达成如下一致意见：一、目标地块现状。1、宅基地地块坐落于：(1)广州市白云区棠景街棠溪村仁秀里街23（宅基地证号为：穗郊新宅字第320262号），该证显示的宅基地面积为78.54平方米；(2)广州市白云区棠景街棠溪村仁秀里街25号（宅基地证为：穗郊新宅字第320263号），该证显示的土地面积为64.11平方米。2、上述两幅宅基地现登记于梁联名下，因梁联及其妻子麦添已去世，未立遗嘱，甲方系梁联的儿子梁家荣／女儿梁惠仪的子女，已合法继承该宅基地的使用权。3、两幅地块的现状为：一层砖瓦房。二、转让价款及支付方式：1、目标地块的转让价款为人民币225万元（大写：人民币贰佰贰拾伍万元整），即乙方按照前述价款向甲方支付上述两幅宅基地使用权（目标地块）的转让对价。2、甲乙双方同意，乙方按照如下方式向甲方支付转让价款：（1）自本协议签订之日起五日内，乙方向甲方支付转让价款的%作为定金；（2）甲方自收到乙方支付的前述定金之日起日内将目标地块交乙方。乙方收到甲方交付地块之日起日内向甲方付清剩余转让款项。3、甲方确认，前述转让价款支付至甲方指定的如下账户：账号：，账户名：，开户行：。二、自本协议签订之日起，目标地块所有权属（包括但不限于占有、处分、收益等）永久归于乙方所有，乙方有权在目标地块上修建房屋，有权对目标地块进行转让、出租、抵押以及其他任何形式的处分，甲方的亲属（含父母、兄弟姐妹、配偶、子女、后续子孙等）、本族及异性人等无权干涉乙方的处分行为，也不得对目标地块主张任何权益。三、乙方对目标地块的任何处分行为（包括但不限于建房、种植、转让等），甲方必须无条件配合乙方办理（包括但不限于协调经济社成员、村委会等），若因甲方怠于配合或不配合，由此导致乙方产生的损失、费用、成本、责任等，均由甲方承担，乙方有权向甲方追偿全部损失、费用等。四、乙方取得目标地块的权属后，甲方应保障乙方对该地块的占有、收益、处分等事项与本社村民同等的权利，协调邻里之间的友好关系。如乙方在建房施工以及其他事务处理过程中，发生相关产生的争议、纠纷，则甲方应负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。五、乙方在该地块的占有、使用、收益、处分过程中所产生的费用由乙方自行承担，但甲方须无条件配合，包括办理土地功能的转变、用地手续的完善、报建等。乙方在取得了目标地块的使用权后，该宅基地上的建筑物、附着物的所有权归乙方永久所有。六、自目标地块交付给乙方后，如遇政府征用土地、市政动迁或其他目标地块事件，则甲方应当及时告知乙方，并协助乙方办理征地补偿手续，目标地块的所有补偿收益全部归乙方所有，甲方及其近亲属、宗亲不持任何异议。若国家政策允许目标地块过户、或领取拆迁、征收、补偿所有赔偿款项等一切事宜，甲方及其近亲属同意特别授权委托乙方代为办理过户手续或领取征收、补偿款项；如需要甲方及其近亲属配合、协助办理有关手续甲方及其近亲属必须无条件配合、协助乙方。七、违约责任。（1）自本协议签订后任何一方不得反悔、违约。如乙方违约，则甲方没收乙方己支付的定金；若甲方违约，则乙方有权要求甲方退还全部已收款项，按照目标地块转让价款的30%向甲方主张违约责任，同时有权要求甲方赔偿乙方的全部直接和间接损失（包括但不限于乙方的投入资金、支付的律师费、可期待利益等；如果前述损失无法确定，则按照目标地块转让价款二千万元人民币，由甲方向乙方支付该赔偿款项）。八、甲乙双方确认，若甲乙双方在协议履行过程中发生争议、纠纷，甲方要求返还目标地块或对目标地块主张其他权利导致乙方无法继续占有、使用、收益、处分的，即使本协议无效，乙方仍有权要求甲方退还全部已收之款项，并按照目标地块转让价款的十倍要求甲方赔偿损失。九、自本协议签订之日起，乙方在“目标地块”出现的违法违纪行为及一切安全事故（包括人身伤害等）与甲方无任何关系，乙方自行承担一切责任。十、本协议在履行过程中发生的争议、纠纷，由双方协商解决，协商不成的，甲方双方均有权向本合同宅基地所在地的人民法院提起诉讼。十一、本协议自甲乙双方签字之日起生效。本协议一式十分，甲方持七份、乙方持三份，均由同等法律效力。该协议见证人处有汤鹤亭、梁某签名。诉讼中，两原告提交了银行转账交易流水，拟证明两原告及陈祥宇的妻子冯娟分别向梁家荣、汤鹤亭银行账户转账土地价款225万元、介绍费4万元。其中，陈祥宇（开户行为中国银行广州机场路支行，卡号为62×××98）于2017年10月30日向被告汤鹤亭（开户行中国银行广州海安路支行，卡号为62×××36）转账支出250000元；2017年12月21日，陈祥宇向梁家荣（开户行中国建设银行股份有限公司广东省分行，卡号62×××64）转账340000元；陈祥谋（开户行为广州农村商业银行萧岗支行，卡号为62×××93）于2017年12月26日向梁家荣（卡号62×××64）转账410000元；陈祥谋（开户行为中国银行广州机场路支行，卡号为62×××84）于2018年1月5日向梁家荣（卡号62×××64）转账1100000元，附言为转建设银行建星分行，买地；陈祥谋（开户行为中国银行广州机场路支行，卡号为62×××84）于2018年1月5日向汤鹤亭（开户行中国银行广州海安路支行，卡号为62×××36）转账170000元；冯娟于2007年11月22日向汤鹤亭（开户行中国银行广州海安路支行，卡号为62×××36）转账20000元。2017年10月30日，汤鹤亭出具了《定金》，内容为今收到陈祥宇购买棠溪村仁秀里25号宅基地房屋定金25万元，收款人汤鹤亭。诉讼中，汤鹤亭提交其中国银行广州云禧支行（卡号：62×××27）账户历史明细清单，该明细清单显示2017年11月2日，汤鹤亭分五笔、每笔50000元转至梁金荣（卡号62×××64）账户，该5笔均被银行以同业清算冲正回汤鹤亭账户。同日，汤鹤亭向梁家荣账户（卡号62×××64）转账50000元。诉讼中，被告汤鹤亭表示前5笔转账因把“梁家荣”名字错写成“梁金荣”，故被银行退回。诉讼中，被告汤鹤亭提交了被告梁家荣出具收据，内容为：本人梁家荣兹收到汤鹤亭先生人民币贰拾万元正200000作为棠溪村仁秀里23及25号房屋转让定金，如不能成交，三十天内全部退还。收款人：梁家荣，收款日期2017年11月2日，收款账号：建设银行，卡号：62×××64。原告表示其在接收涉案宅基地后已将上盖的一层砖瓦结构房屋拆除，涉案宅基地现状为空地。本院认为：被告梁家荣、梁惠仪系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人无对适用法律进行约定，由于案涉《宅基地使用权转让协议书》约定的宅基地位于广州市。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条明确规定，宅基地属于农村集体所有，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。两原告并非案涉宅基地所在村的集体经济组织成员，因违反了土地管理法的强制性规定，原告陈祥宇、陈祥谋与被告梁家荣、梁惠仪签订的《宅基地使用权转让协议书》无效。故原告请求确认上述协议书为无效合同，于法有据，本院予以支持。关于《宅基地使用权转让协议书》无效后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当相互返还。两原告提供的银行交易流水明细清单显示，两原告直接向被告梁家荣账户转账1850000元（340000+410000+1100000）。原告陈祥宇向被告汤鹤亭转账的250000元，结合汤鹤亭出具的《定金》、被告梁家荣向被告汤鹤亭出具的收据，可认定该笔250000元属于宅基地使用权转让的定金，且已由被告梁家荣收取。故转让方梁家荣、梁惠仪共应向两原告返还转让款2100000元（1850000+250000），两原告主张超过2100000元的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须有明确的被告，即原告所列被告并非要求是适格的被告。故被告汤鹤亭抗辩两原告不应将其列为本案被告，于法不符。因被告汤鹤亭并非转让协议的合同相对方，两原告主张被告汤鹤亭与梁家荣、梁惠仪共同向原告返还转让价款，缺乏事实依据，本院不予支持。至于两原告向汤鹤亭转账的其他款项，原告并不能证明与本案的农村房屋买卖合同纠纷为同一法律关系，故在本案不予调处。两原告主张三被告支付转让款的利息、赔偿损失40000元，均缺乏理据，本院不予支持。需要指出的是，两原告已经拆除案涉宅基地上盖房屋，故两原告实际上已无法向被告梁家荣、梁惠仪返还房屋。因被告梁家荣、梁惠仪未到庭参加诉讼，两原告应向如何向被告梁家荣、梁惠仪折价补偿被拆除房屋价值的问题，被告梁家荣、梁惠仪可另循途径主张。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈祥宇、陈祥谋与被告梁家荣（LEUNG,KAWING）、梁惠仪（LEUGN,WaiYee）签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；二、被告梁家荣（LEUNG,KAWING）、梁惠仪（LEUGN,WaiYee）应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陈祥宇、陈祥谋返还宅基地转让价款2100000元；三、驳回原告陈祥宇、陈祥谋的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26372元，由原告陈祥宇、陈祥谋负担3735元，由被告梁家荣（LEUNG,KAWING）、梁惠仪（LEUGN,WaiYee）共同负担22637元。如不服本判决，原告陈祥宇、陈祥谋，被告汤鹤亭可在判决书送达之日起十五日内，被告梁家荣（LEUNG,KAWING）、梁惠仪（LEUGN,WaiYee）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  林思红人民陪审员  李毅雄二〇二〇年三月二十四日书 记 员  刘 敏