安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖12执异3号 案外人：陈艳宾，男，1980年2月3日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托代理人：张浩，安徽金睿律师事务所律师。 申请人：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区南京路1888号国祯家园营销中心，统一社会信用代码91341200662908691B。 法定代表人：唐文国，该公司经理。 被申请人：安徽国祯健康城投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道91号，统一社会信用代码91340100704901384R. 法定代表人：李松筠，该公司董事长。 在本院审理安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎公司）诉安徽国祯健康城投资发展有限公司（以下简称国祯公司）损害公司利益责任纠纷一案中，案外人陈艳宾对本院诉讼保全查封的国祯公司位于阜阳市颍州区一道河路蓝色雅典室62#楼666号104室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈艳宾称，其在法院查封前，于2019年1月31日，与国祯公司签订了房地产买卖合同，购买该公司位于阜阳市颍州区××路蓝色××＃楼××室房屋，一次性全额交纳了房款1084099元,此款由张文艺支付。后张文艺将此房转让给案外人。国祯公司已将该房交付给案外人，案外人已实际占有该房屋，正在办理产权过户登记手续。案外人并没有过错，其能够对抗法院的查封。故请求解除对该房产的查封。 陈艳宾提供了以下证据：1.身份证复印件；2.商品房买卖合同，编号FY2019214242（买受人为陈艳宾）；3.安徽农金个人业务凭证（付款人张文艺，日期2018年8月28日、付款额1084099元），安徽增值税普通发票（开票日期2019年4月3日、购买方陈艳宾、销售方国祯公司、金额1084099元）；4.商品房认购书（买受人陈艳宾）和客户签约信息确认单（2018年12月3日）；5.张南的“商品房认购书”（落款处为张文艺代签名）及张文艺的“说明”;6.中国建设银行个人活期账户交易明细（陈纪芳转账给张军2320000元,陈纪芳、陈艳宾称另付给张军现金40000元和从陈纪芳婆婆银行卡上转款一部分）；7.阜阳市不动产权（2019）第0252718号证书（国祯公司）及阜阳市不动产登记申请表。 本院调取的证据：本院（2019）皖12民初12号之一民事裁定书、（2019）皖12执保15号协助执行通知书（回执）及询问笔录（本院于2020年3月24日向张军、韩伟玲核实）。 国鼎公司称，依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，人民法院才对异议人的异议予以支持。本案中的房产为商业用房，并非用来居住，且案外人未能提供证据证明其无其他用于居住的房屋，故对其异议不应给予支持。案涉房产在刘素英诉国祯置业的案件中，已于2018年8月9日被查封，案外人提交的付款凭证时间部分在2018年8月9日之后，因此其与国祯公司签订的商品房买卖合同是无效的，案外人此时购买该房存在过错。如果案外人提交的付款证明是真实的，在2018年8月28日，其已支付全部房款，所买房屋为现房，符合办理产权证的条件，但至今未办理，应当认定案外人存在过错。2019年10月6日，国祯公司因刘素英保全超过案涉标的向阜阳市中级人民法院起诉赔偿一案中，国祯公司在诉状中均认为本案所涉房产为国祯公司所有，并未说明已经卖给案外人，已由案外人实际控制。因此，案外人的异议，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。综上，案外人提供的证据不能证明其异议理由成立，对其异议请求，应予以驳回。案外人提供的证据以及买卖过程存在诸多疑点，申请法庭组织听证，以便对案外人的提供的证据进一步质证。 本院查明，本院在审理国鼎公司诉国祯公司损害公司利益责任纠纷一案中，于2019年6月24日作出（2019）皖12民初12号之一民事裁定书，裁定冻结国祯公司银行存款1.3亿元，或查封、扣押其同等价值的其他财产。该裁定在执行过程中，2019年6月27日，阜阳市不动产登记中心协助本院查封国祯公司的部分房产，其中包括本案涉案的位于阜阳市颍州区××路蓝色××＃楼××室房屋。 另查明，2018年8月28日，张文艺通过银行转账付给国祯公司1084099元，为其次子张南（身份证号码3412021992××××××××）购买国祯公司位于颍州区××路蓝色××＃楼××室房屋。后张南将此房转让给案外人陈艳宾。陈艳宾的姐姐陈纪芳（另一案的案外人，身份证号码3421221978××××××××）同时购买了张军（张南的哥哥，身份证号码3412021990××××××××）原认购的62＃楼666号105室房屋。陈纪芳、陈艳宾共同将两间房屋的购房款转给了张军，张军认可收到此款。2019年1月31日，陈艳宾与国祯公司签订房地产买卖合同，合同编号ＦＹ2019214242,合同对房屋坐落、面积、单价、总价款、付款方式、违约责任等进行了约定。国祯公司于2019年4月3日出具安徽增值税普通发票，金额1084099元，该票据载明购买人为陈艳宾。目前，该房屋已交付给案外人。 本院认为，本案争议的焦点为案外人陈艳宾对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，既保护购买经营性用房的买受人，也保护购买居住性用房的买受人。该若干规定第二十九条是关于对购买房屋消费者物权期待权的保护条件，主要保护购买居住性用房消费者，对其生存权的更高价值的维护。依据上述若干规定第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果买受人是在查封之前签订了合法有效买卖合同，且在查封之前已合法占有该不动产，又已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行，人民法院应予支持。本案中，案外人在本院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同（标的为经营性用房），并实际占有该不动产，已支付全部价款，虽然未完成过户登记，但本案缺乏案外人怠于行使权利、因其自身原因导致不能办理过户登记的证据，不能认定案外人在办理产权登记中存在过错。案外人异议符合上述若干规定第二十八所规定的能够排除执行的情形，其异议申请成立，本院予以支持。显然，审查本案不宜适用上述若干规定的第二十九条。国鼎公司所称案外人的异议不能排除执行的理由，证据不充分，本院不予采信。本院书面审查认为，本案事实清楚，证据充分，不再另行组织听证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十八条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于阜阳市颍州区××路蓝色××＃楼××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 金 光 审判员 陶善义 审判员 魏 晋 二〇二〇年三月二十七日 书记员 孙博文 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院审查执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。