广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11515号原告：广州凯孚投资有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区东区建业三路6号自编第3栋6楼601房，统一社会信用代码91440101560203826L。法定代表人：李永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马少华，广东南国德赛律师事务所实习人员。被告：广州乔禹电子商务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔大道东路鱼珠北街933号二楼自编202号，统一社会信用代码91440101MA5AKQ7XXE。法定代表人：许欣欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：金明珠，广东格林律师事务所律师。被告：陈小娅，女，1984年6月11日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，原告广州凯孚投资有限公司(以下简称凯孚公司)诉被告广州乔禹电子商务有限公司（以下简称乔禹公司）、陈小娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，凯孚公司的委托诉讼代理人江永能、马少华，乔禹公司的委托诉讼代理人金明珠，陈小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯孚公司向本院提出诉讼请求：1.解除凯孚公司与乔禹公司于2017年12月签署的《物业租赁合同》，乔禹公司立即将广州市黄埔区黄埔大道东路鱼珠北街933号二楼自编202物业腾空交还给凯孚公司；2.乔禹公司向凯孚公司支付2018年12月至实际搬迁之日止的租金、管理费（暂计至2019年9月，合计拖欠房屋租金78375元和管理费52250元）以及滞纳金130625元（按所欠月租金和管理费总额为基数，自逾期之日2019年1月16日起每天按1%标准计算至实际清偿之日，以本金为限）；3.乔禹公司向凯孚公司支付从2018年1月至实际搬迁之日止的公共设施配套管理费15750元（暂计至2019年9月份，合计拖欠21个月）；4.乔禹公司已缴纳的保证金37500元由凯孚公司予以罚没，凯孚公司无须退还给乔禹公司；5.乔禹公司向凯孚公司支付因追偿而支出的律师费12000元；6.陈小娅对乔禹公司上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由乔禹公司、陈小娅共同承担。事实和理由：2017年12月，凯孚公司与乔禹公司（原名广州乔禹教育科技有限公司）签署《物业租赁合同》，约定凯孚公司将广州市黄埔区黄埔大道东路鱼珠北街933号二楼自编202物业出租给乔禹公司使用，租赁期从2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金每月结算一次，乔禹公司须于每月15日前向凯孚公司交纳下月租金。合同签署后，凯孚公司依约将上述场地交付乔禹公司使用。租赁期间，乔禹公司多次逾期交纳租金、管理费及公共设施配套管理费，凯孚公司亦多次督促乔禹公司交纳拖欠的款项。2019年6月20日，凯孚公司再次委托律师签发《律师函》，但乔禹公司仍不予理会，拒不交还房屋。乔禹公司至今尚未交纳2018年12月至实际搬出之日的租金和管理费以及2018年1月至2019年9月公共设施配套管理费，并以案涉物业为其工商注册地址继续使用。乔禹公司未按照合同约定全面履行支付租金等费用的义务，根据合同第五项第10条，第七项第1、2、3、4条的约定，乔禹公司应向凯孚公司支付滞纳金，同时凯孚公司有权单方解除合同，没收保证金，并要求乔禹公司承担违约责任。乔禹公司属于自然人独资有限责任公司，于2019年1月23日发生对公司名称和股东等事项的变更，其中股东由陈小娅变更为他人，公司性质亦由原来的自然人独资企业，变更为有限责任公司，陈小娅的行为明显存在故意逃避债权债务的嫌疑，根据公司法第63条之规定，陈小娅应当对乔禹公司变更前后的债务承担连带清偿责任。乔禹公司答辩称，同意解除《物业租赁合同》，但是解除的时间应该是2019年1月10日。乔禹公司在2019年1月10日就已经将物业交还给凯孚公司，通知了凯孚公司的现场负责人叶小姐。关于欠缴的租金，乔禹公司在搬迁前向叶小姐请求转达申请减免，叶小姐说会转达，但一直没回复。如果搬迁时凯孚公司明确表示不同意并给予明确回复，就不会拖延至今。截至目前，乔禹公司的意见仍然没有改变，如果2019年1月10日前有欠租，乔禹公司愿意补缴。凯孚公司所有的房屋产权面积是2000多平方米，所以在现场是有工作人员负责日常租赁事务的打理的，办公地点就在案涉房屋的旁边，负责人先是叶青怀（微信名，不确定与真名是否一致），后换成妹妹叶小姐（电话：136××××9383）。乔禹公司在2018年12月就经常向叶小姐抱怨生意不好做有要搬迁的意愿，2019年1月10日搬离前，已经同叶小姐告知终止租赁合同，将房屋归还，钥匙放在哪里等事宜，请叶小姐转达凯孚公司（这样做的原因是凯孚公司的另一商铺“一趣琴行”也是这样终止租赁的）。在随后至凯孚公司于2019年10月起诉，这九个月当中，一直没有任何消息，乔禹公司一直以为租赁合同早就已经解除，而且这段时间内，乔禹公司原来的招牌已经被拆除（乔禹公司搬离的时候没有拆除招牌），案涉房屋的铁门上了锁，但不是乔禹公司锁的。周围的商铺、附近的人都能看到案涉房屋大门紧锁无人经营。《物业租赁合同》第三条第3项、第5项，第五条第10项都反复约定，逾期超过30天，视为自动放弃承租权，出租方有权单方面解除合同，合同文本是凯孚公司提供的，但凯孚公司并没有在30天后尽早联系乔禹公司协商。乔禹公司在使用租赁房屋期间，凯孚公司告知有什么问题联系叶小姐，即便凯孚公司没有现场负责的工作人员、不能及时了解案涉房屋的使用情况，那么在连续两个月、三个月都没有收到租金的情况下，按常理也应该向自己的工作人员或者乔禹公司了解情况，商谈解决方案。有派驻的工作人员这件事，迷惑了乔禹公司，误以为告知其，消息就可以转达到凯孚公司。当然，乔禹公司没有按照合同第六条的约定提出书面申请一定是有过失的，但凯孚公司到第十个月才起诉，而之前又没有沟通，也存在怠于行使权利的事实，更不排除拖延起诉时间、主张高额违约金的故意，还有物业管理处，对此事也知情，乔禹公司搬离后去物业查询相关缴费记录，物业回复说，已经不是承租人，不能查询，他们要联系产权人一方。综上，乔禹公司确认尚欠一个月的租金，至于管理费，因凯孚公司的日常管理非常差，并没有提供租赁合同第五条第5项第（3）点的管理服务，楼下门口经常垃圾成堆，车辆堵塞，乔禹公司同意租金7500元、管理费5000元的基础是以为凯孚公司会履行公共环境卫生管理义务。但实际上那段时间乔禹公司经常收到家长投诉，消防人员也经常检查要求做好公共通道的疏通清理，但凯孚公司什么都没做，沟通也没用，都是乔禹公司自己聘请清洁人员来清理。乔禹公司已搬离案涉房屋的行为与凯孚公司的九个月以来的沉默已经是双方达成解除《物业租赁合同》的合意，该合同应该已经解除。陈小娅答辩称，同意乔禹公司的答辩意见。另外，2019年1月23日乔禹公司是正常的法定代表人变更，不是逃避债务的行为，凯孚公司该日期之后的相关主张与陈小娅无关。经审理查明，2017年12月底，凯孚公司（出租方、甲方）与乔禹公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市黄埔区黄埔大道东路鱼珠北街933号二楼自编202号物业出租给乙方使用，建筑面积250㎡。租期从2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订之日乙方应向甲方一次性缴纳租赁保证金共37500元，租赁期满结清一切费用、办理物业交还甲方手续后，甲方于十天内一次性无息退回租赁保证金给乙方。租赁期内乙方每月应向甲方缴纳租金：从2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为7500元/月；从2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为7875元/月；从2020年1月1日起至2020年12月31日止，租金为8268元/月。租金每月结算一次，乙方须于每月15号前向甲方交纳下月租金（即提前支付，先付后用），节假日顺延。乙方如逾期交纳租金，每天须按所欠租金总额的1%向甲方交付滞纳金，逾期超过30天视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任。乙方对此无异议。乙方需向甲方缴纳管理费：从2018年1月1日起至2018年12月31日止，管理费为5000元/月；从2019年1月1日起至2019年12月31日止，管理费为5250元/月；从2020年1月1日起至2020年12月31日止，管理费为5513元/月。乙方应在每月10日前主动向甲方缴纳当月的物业管理费，乙方不按时交纳，每天须按应缴金额的1%比例向甲方交付滞纳金，逾期超过30天视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任，乙方对此无异议。公共设施配套管理费（此费用为甲方代鱼木小区管理公司于收取该物业租金同时收取），目前该配套管理费为3元/㎡/月，即750元/月。第六条合同的变更解除，租赁期间，若乙方要求提前解除租赁关系的，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，双方结清所有费用、办理好各项交接手续后，双方签订解约协议解除租赁关系，保证金不予退回；如乙方未经甲方书面同意，私自结束经营、搬迁的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任。第七条违约责任，1.甲乙双方约定的违约金为37500元。乙方对此无异议。甲乙双方必须全面履行本合同，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同。2.如甲方违约，乙方有权单方解除合同，退还物业，收回保证金，甲方向乙方偿付违约金。3.乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除租赁关系，收回物业，保证金不予退还，且要求乙方偿付违约金：（一）利用承租物业进行违法活动的；（二）拖欠租金或其它费用超过30天的；（三）将物业闲置连续60天以上的；（四）乙方擅自将物业全部或部分转租的；（五）未经甲方同意擅自拆建或改变楼宇结构的；（六）违反本合同第五大点乙方权利义务中任一点约定的行为。……5.乙方违约的，甲方为追究其违约责任的所有合理支出，包括律师费、诉讼费等，均可要求乙方承担赔偿责任。合同第十条，因本合同发生的各类通知、信函可根据本合同双方签署地址、联系电话、传真交付给接收通知的各方签收；或交付给甲方的办公场所及张贴在乙方的营业物业门外。《物业租赁合同》落款处乙方联系电话为138××××6656。合同签订后，乔禹公司缴纳了保证金37500元以及至2018年11月的租金、物业管理费。乔禹公司确认未曾缴纳过公共设施配套管理费。2019年6月20日，凯孚公司向陈小娅（电话138××××6656）邮寄了《关于解除与贵司签署的物业租赁合同律师函》，载2018年8月27日，凯孚公司即因乔禹公司未支付租金和管理费向乔禹公司发送《关于催收租金和管理费的函》，并于2018年12月29日委托律师向乔禹公司发出《关于敦促贵司一次性清偿拖欠费用律师函》，经多次沟通及催告，乔禹公司至今仍未清偿拖欠的租金及费用。截至发函，乔禹公司共拖欠租金54750元，管理费36500元，公共设施配套管理费13500元，上述费用合计104750元。现向乔禹公司提出：自乔禹公司收到函件之日起，《物业租赁合同》即正式解除。乔禹公司收到函件之日起三日内，一次性清偿全部拖欠费用104750元，且根据合同约定，凯孚公司有权没收保证金，并要求乔禹公司支付滞纳金、违约金。乔禹公司收到函件之日起10日内清空、搬离所租物业，且不得损坏物业原有装修及固有资产，且搬迁前需结清物业内水费、排污费和其他实际已发生费用。上述快递投递信息显示于2019年6月21日签收，签收人为“他人收蜜蜂”。乔禹公司提交了其法定代表人与“叶小姐”的于2019年10月29日短信聊天记录，主张其已经向凯孚公司的代表叶小姐表达过于2019年1月10日搬走，聊天记录载叶小姐回复“我没有说过这个你们一月搬迁的事，请不要乱说”、“我从来没有说过你们搬迁有通知我司的事，是你们偷偷搬走我司才知道”。凯孚公司提交了与广东南国德赛律师事务所签订的《委托合同》，约定因乔禹公司租赁合同纠纷一案，凯孚公司聘请律师事务所委派律师担任该案诉讼代理人，代理费为12000元。凯孚公司另提交了金额为12000元的增值税发票。另查明，乔禹公司原名广州乔禹教育科技有限公司，于2019年1月23日变更为现名。其股东及法定代表人原为陈小娅，于2019年1月23日股东变更为许欣欢、叶恩凤，法定代表人变更为许欣欢。凯孚公司另提交了租金及管理费的汇兑凭证，主张乔禹公司与陈小娅存在财产混同。庭审中，因乔禹公司表示案涉房屋已经腾空，本院告知凯孚公司可自行收回商铺，本院在本案中不再处理，凯孚公司明确其第2项诉讼请求计算至2019年11月25日。上述事实有房地产权证书、《物业租赁合同》《关于解除与贵司签署的物业租赁合同律师函》、租金及管理费发票、《委托合同》及发票、短信聊天记录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，凯孚公司与乔禹公司签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。乔禹公司自述其于2019年1月10日搬离，且未缴纳2018年12月1日至2019年1月10日的租金及管理费，凯孚公司要求解除《物业租赁合同》及没收保证金符合合同约定。快递签收信息显示乔禹公司于2019年6月21日签收凯孚公司发出的《关于解除与贵司签署的物业租赁合同律师函》，乔禹公司抗辩其未收到律师函，但邮寄单中收件人的联系电话即为《物业租赁合同》约定的乔禹公司的联系方式，且快递投递信息显示为签收，故本院对于乔禹公司的抗辩不予采信。本院确认双方签订的《物业租赁合同》于2019年6月21日解除，凯孚公司要求没收保证金，本院予以支持。关于凯孚公司要求乔禹公司支付至2019年11月25日的租金（占有使用费）、物业管理费、公共设施配套管理费。根据乔禹公司提交的短信聊天记录以及公司于2019年1月23日变更法定代表人、股东等行为以及庭审中双方的陈述，本院确认乔禹公司实际已经于2019年1月份搬离，但乔禹公司提交的短信聊天记录尚不足以证明其在搬离时有与凯孚公司沟通及办理场地交接，故乔禹公司应对其搬离后的场地空置损失承担责任。关于乔禹公司应承担的场地空置损失具体金额。凯孚公司主张其一直不清楚乔禹公司已经搬离，本院认为，凯孚公司在《关于解除与贵司签署的物业租赁合同律师函》中已经明确解除合同，并要求乔禹公司于10日内搬离，作为场地的管理者在乔禹公司长达半年未缴纳租金的情况下，直至限定的搬迁期限届满后，一直未曾前往现场查看租赁物情况，凯孚公司应就其未及时收回场地而导致的损失扩大承担责任。综上，本院确认乔禹公司应向凯孚公司支付至2019年6月30日的租金54750元（7500+7875×6）、物业管理费36500元（5000+5250×6）、公共设施配套管理费13500元（750×18），对于之后的相关费用损失应由凯孚公司自行承担。关于凯孚公司主张的逾期缴纳租金、物业管理费的滞纳金，本院认为，乔禹公司实际于2019年1月10日搬离，对于2018年12月及2019年1月的租金及物业管理费其应当按照合同的约定及时缴纳，逾期缴纳应当支付滞纳金，凯孚公司主张相应的滞纳金以本金为限，本院予以准许，即滞纳金为25625元（7500+7875+5000+5250）。至于2019年2月至6月的逾期缴纳租金、物业管理费的滞纳金，本院认为，本院支持的该期间的租金、物业管理费实际是对房屋空置损失的补偿，不宜再行计算滞纳金，故对于该期间的滞纳金，本院不予支持。关于凯孚公司请求的律师费12000元，本院认为，《物业租赁合同》对律师费承担有相应的约定，凯孚公司提交了《委托合同》及发票予以佐证，故本院对凯孚公司的该项请求予以支持。关于凯孚公司要求陈小娅承担连带责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，陈小娅未举证证明其个人财产与公司财产相互独立，故对于凯孚公司主张由陈小娅对乔禹公司的债务承担连带责任，本院予以支持。但因乔禹公司于2019年1月23日股东变更为许欣欣、叶恩凤，故本院确认陈小娅承担连带责任的范围为2018年12月、2019年1月的租金15375元、管理费10250元和相应的滞纳金25625元，以及2018年1月1日至2019年1月的公共设施配套管理费9750元，以上共计61000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州凯孚投资有限公司与被告广州乔禹电子商务有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年6月21日解除；二、被告广州乔禹电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯孚投资有限公司支付租金54750元、物业管理费36500元、公共设施配套管理费13500元；三、被告广州乔禹电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯孚投资有限公司支付逾期缴纳租金、物业管理费的滞纳金25625元；四、原告广州凯孚投资有限公司收取的保证金37500元不予退还被告广州乔禹电子商务有限公司；五、被告广州乔禹电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯孚投资有限公司支付律师费损失12000元；六、被告陈小娅对被告广州乔禹电子商务有限公司上述租金、物业管理费、公共设施配套管理费、滞纳金债务中的61000元承担连带清偿责任；七、驳回原告广州凯孚投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6227元，由原告广州凯孚投资有限公司负担2329元，被告广州乔禹电子商务有限公司、陈小娅共同负担3898元。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  饶记平二〇二〇年三月二十五日法官助理钟陈书记员姚春华