中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终129号 上诉人（一审被告、执行案外人）：徐惠兰，女，1964年10月16日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪镇龙，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 上诉人徐惠兰因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及一审被告宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐惠兰上诉请求：1.请求撤销一审判决，并判决驳回新华信托公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华信托公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定徐惠兰未在法院查封前签订有效房屋买卖合同错误。2008年，强人置业公司就与廖丽珍签订了案涉房屋的买卖合同，随后廖丽珍与徐惠兰于2008年11月23日签订了《购房协议书》。强人置业公司与廖丽珍在《补充协议书（二）》中约定“办理产权前，可以更名”。2013年4月21日，廖丽珍向强人置业公司申请将案涉房屋业主姓名更换为徐惠兰、徐甘梦，强人置业公司主管吴红辉等人在《申请报告》中签字同意。因此，强人置业公司与廖丽珍，以及廖丽珍与徐惠兰之间在法院查封前就签订了有效购房合同。（二）徐惠兰在法院查封前就签订了有效购房合同，付清全部房款，并实际占有案涉房屋，且有权要求强人置业公司办理房屋过户登记。徐惠兰的权利优先于新华信托公司对强人置业公司的一般债权，应当认定徐惠兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。（三）案涉房屋至今未办理过户系因强人置业公司拖延办证、法院查封，徐惠兰对未办理过户登记没有过错。1.按照廖丽珍与强人置业公司所签购房合同约定，房屋买受人向强人置业公司预付契税及有关费用，产权证由强人置业公司代办。强人置业公司已向徐惠兰收取了办证费。办理房屋过户手续是强人置业公司而非徐惠兰的义务。2.案涉房屋未办理过户系因强人置业公司拖延办证，将业主缴纳的契税等挪作他用所致。3.南昌市政府为案涉小区众多不符合限购政策的业主办理了过户登记手续，房屋未办理过户系法院查封所致。且南昌市在法院查封后不到2个月就全面放开限购政策，进一步证明徐惠兰对案涉房屋未办理过户没有过错。综上，徐惠兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。 新华信托公司辩称，徐惠兰在人民法院查封前未与强人置业公司签订房屋买卖合同，其所提供证据不足以证明在查封前已合法占有案涉房屋。徐惠兰对案涉房屋未办理产权过户有明显的过错。徐惠兰的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 强人置业公司未作答辩。 新华信托公司向一审法院起诉请求：1．准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼607室房屋继续查封并继续执行；2．本案诉讼费用由徐惠兰、强人置业公司承担。 一审法院认定事实：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，徐惠兰就案涉房屋向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝执异64号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 一审另查明：廖丽珍与强人置业公司签订编号为内部002的《南昌市商品房买卖合同》约定，廖丽珍向强人置业公司购买罗马假日会所2栋1单元6层07号房屋，房屋建筑面积41.7平方米、单价3020元每平方米、总价125934元，户型为一室一卫一阳台、用途为成套普通住宅，该房屋为预售商品房，已取得预售许可证。该合同未注明签订时间。 廖丽珍与强人置业公司签订《补充协议二》载明：“就乙方（廖丽）珍购买的甲方（强人置业公司）位于南昌市湾里区房屋，暂不作房管局备案处理，待房屋交付时，在办理该产权之前，允许更名。”该协议未注明签订时间。 徐惠兰与廖丽珍于2008年11月23日签订《购房协议书》，该协议书载明：“甲方（廖丽珍）愿意将南昌市湾里区太平镇罗马假日小区2栋6单元07室的一套商品房在强人置业公司的内部认购合同，出卖给乙方（徐惠兰）。乙方、甲方同时到强人置业公司财务部，乙方将242000元的购房款一次性交纳给强人置业公司财务部，经双方在场的情况下强人置业公司将内部购房合同甲方房主姓名廖丽珍，更改为乙方房主姓名徐惠兰。此房将归乙方所有。双方签字后生效。” 2013年4月21日，廖丽珍提出《申请报告》载明：“我是2号楼607的业主，因本人限购不能购买，特申请换姓名。新名字为徐惠兰（身份证号3601021964××××××××）和徐甘梦（身份证号3601021989××××××××）。” 一审还查明：2009年5月14日，强人置业公司向廖丽珍出具了12593元的购房款收据。2013年4月15日，廖丽珍在南昌日报登载了案涉房屋的发票遗失声明。强人置业公司向徐惠兰出具了242000元的购房款收据，落款时间为2008年11月23日，向徐惠兰、徐甘梦出具了125934元的购房款收据，落款时间为2013年4月21日。 2008年11月23日，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向廖丽珍出具了598元的物管费收据、300元的水电备用金收据。2013年4月21日，强人置业公司南昌分公司向徐惠兰、徐甘梦出具了5037元的契税和1259元的维修基金收据、1000元的办证费、500元的有线电视初装费收据。 一审庭审中，徐惠兰陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条之规定主张排除强制执行。 一审法院认为，本案的争议焦点是：徐惠兰对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼607室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此评述如下： 执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋以物权期待权主张其享有足以排除执行的民事权益的，应以买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同为构成要件。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而在本案中，徐惠兰未举示其与强人置业公司就案涉房屋签订的书面买卖合同，案涉房屋买卖合同系强人置业公司与廖丽珍签订，即使强人置业公司同意廖丽珍将案涉房屋转卖给徐惠兰，但强人置业公司至今未与徐惠兰就案涉房屋签订书面买卖合同，强人置业公司与廖丽珍签订的书面买卖合同不能认定为系强人置业公司与徐惠兰签订的书面买卖合同。因此，不能认定徐惠兰与强人置业公司在查封之前就案涉房屋签订了书面买卖合同。本案不符合执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能认定徐惠兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，徐惠兰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，新华信托公司的诉求成立，予以支持。一审法院依照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼607室房屋。一审案件受理费4300元，由徐惠兰负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见及有关证据，本案二审的争议焦点为：徐惠兰对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼607室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 购房款的支付事实是本案审查徐惠兰对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益的关键事实。由于执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人的利益。因此，对于执行案外人付款的事实，应依据法律、司法解释对于民事诉讼证据的有关规定严格予以审查，以防被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的合法权益。本案中，徐惠兰主张其于2008年11月23日付清了购房款242000元，但其未能提供向强人置业公司银行账户汇款的凭证，而是仅提供了强人置业公司出具的载明收款方式为现金的收据一张。而根据现有证据，强人置业公司针对案涉房屋曾于2008年11月23日向徐惠兰出具242000元购房款收据，于2009年5月14日向廖丽珍出具12593元的购房款收据，强人置业公司2013年4月21日的预收款专用收据记账联又显示其于当日向徐惠兰、徐甘梦收取购房款125934元，这反映了强人置业公司出具购房款收据是非常随意的。而且，作为被执行人，强人置业公司与本案具有利害关系，其对关键事实的自认，并不能够免除徐惠兰的证明责任。但是，徐惠兰对于其所主张的该笔现金付款事实，却并未提供银行取款记录等款项来源证据，以及强人置业公司作为房屋销售企业应出具的发票佐证其付款的真实性。综上，在徐惠兰未能提供其他证据情况下，仅凭强人置业公司所出具收据，并不足以认定徐惠兰在查封之前已经付清购房款的事实具有高度可能性。 在徐惠兰与强人置业公司之间是否形成了房屋买卖关系的问题上，徐惠兰提交了其与廖丽珍签订的落款时间为2008年11月23日的《购房协议书》及廖丽珍于2013年4月21日向强人置业公司申请更名的《申请报告》。《申请报告》与《购房协议书》的时间相距达4年多，《购房协议书》的真实签订时间尚存有一定疑问。而基于前述，现有证据不能证明徐惠兰向强人置业公司支付了购房款，故并无支付购房款的事实可以对两者之间是否形成以及何时形成了房屋买卖关系予以佐证。在强人置业公司至今未与徐惠兰就案涉房屋签订书面买卖合同的情况下，一审法院不予认定徐惠兰与强人置业公司在查封之前就案涉房屋签订了书面买卖合同，并无不当。 在案涉房屋未能办理权属转移登记的原因问题上，本院认为，首先，执行异议和复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”中的“原因”，一般发生于人民法院对案涉标的物的具体查封行为之前。人民法院对案涉标的物查封之后至撤销之前，案涉标的物已经处于无法办理权属登记的状态，无论当事人自身是否满足相应条件，不属于本条款判断内容。其次，即使徐惠兰所举示《购房协议书》、房款收据等证据能证明签订合同、交付房款等事实，在案涉房屋被查封之前，徐惠兰自身也存在怠于行使权利的情形。根据徐惠兰所举示证据，其与廖丽珍签订《购房协议书》、交清房款242000元以及占有案涉房屋的事实均发生于2008年11月23日。《购房协议书》约定，徐惠兰交清房款后，廖丽珍、徐惠兰同时到强人置业公司，由强人置业公司将案涉房屋房主更改为徐惠兰。但直至2013年4月，廖丽珍才向强人置业公司申请将案涉房屋业主更名为徐惠兰、徐甘梦。这表明，徐惠兰并未积极主张更名，由此延缓了其向强人置业公司主张房屋权利的时间。同时，尽管廖丽珍与强人置业公司所签《商品房买卖合同》约定，房屋买受人向强人置业公司预付契税及有关费用，产权证由强人置业公司代办，但徐惠兰在2008年购房后，直到2013年4月21日才向强人置业公司交付契税和办证费。即在此之前，徐惠兰所购案涉房屋并不符合合同约定的由强人置业公司代为办证的条件。即使强人置业公司有代为办理房屋过户的义务，但在强人置业公司未能积极履约情况下，徐惠兰自身也应积极进行督促。再次，本案证据显示，案涉小区部分房屋出售后已办理了权属转移登记，而徐惠兰并未举证证明其在2008年购房后直至2014年案涉房屋被查封前，向强人置业公司或者房屋登记机构主张过进行权属登记的权利，应承担举证不能的不利法律后果。 综上，徐惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由徐惠兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 马 岚 二〇二〇年三月三十一日 法官助理周梅芳 书记员罗映秋