山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初124号原告：中国农业银行股份有限公司济宁任城支行,住所地济宁市任城区红星中路42号,统一社会信用代码91370811706364818T。负责人：高剡,行长。委托诉讼代理人：史善春(一般授权代理)，男，1975年1月16日出生，汉族，本公司员工，住。被告:齐飞，男，1986年3月14日出生，汉族，住古槐辖区。被告:山东贵和置业有限公司，地址济宁市太白中路16号。法定代表人：杨楠，董事长。委托诉讼代理人：宋胜宇（一般授权代理），男，1991年1月6日出生，本公司员工，住高新区。原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行与被告齐飞、山东贵和置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行的委托诉讼代理人史善春，被告山东贵和置业有限公司的委托代理人宋胜宇到庭参加诉讼。被告齐飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告齐飞提前偿还借款本金164432.37元及相应利息。（利息按照合同约定计算直至借款本息还清之日止）二、判令齐飞的房产抵押合法有效，原告对被告齐飞所有的古槐辖区贵和苑7号楼东单元十五层1502号房的房产享有优先受偿权。三、被告山东贵和置业有限公司承担连带清偿责任。四、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由2010年11月10日,被告齐飞与我行签订《个人购房担保借款合同》，以被告齐飞所有的古槐辖区贵和苑7号楼东单元十五层1502号房的房产作为抵押物，（房他证登记证号：济宁市房他证字第××号）在济宁市房产管理局办理抵押登记手续。保证担保人山东贵和置业有限公司。借款合同期限180个月，自2010年11月18日至2025年11月17日，借款金额300000元。业务品种一手房贷款，用途购买住房，还款方式等额本息还款。截止2019年12月5日，被告尚欠借款本金164432.37元，利息5161.33元，合计169593.70元。经支行客户经理多次催收，被告齐飞至今未按合同约定归还本息，侵害了我行的合法权益。据此，根据有关法律规定特诉诸贵院，请依法支持我行诉请。被告山东贵和置业有限公司辩称：被告山东贵和置业有限公司的保证责任应当免除，请求法院依法判令被告山东贵和置业有限公司不承担保证责任，驳回原告对被告山东贵和置业有限公司全部诉讼请求。我方、齐飞、农行济宁任城支行签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：“阶段性保证人自贷款发放之日起至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”该抵押房产已登记在被告（即借款人）齐飞名下，齐飞早已取得该房产所有权。齐飞所购房产已于2010年11月16日办理完毕以齐飞为抵押人，农行济宁任城支行为抵押权人的房屋抵押登记手续。原告未在上述约定的保证期间内要求保证人承担保证责任，于2019年12月5日起诉，要求保证人承担保证责任，早已超过了保证人的保证期限。根据《担保法》第二十六条相关规定及上述合同约定，我方作为保证人的保证期间已届满，已无为前述《个人购房担保借款合同》承担保证责任的法律义务。被告齐飞未作答辩。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1、被告齐飞的身份证复印件，证明被告齐飞的身份。2、贷款申请表，证明了借款人的借款意愿。3、同意抵押承诺书，证明了被告齐飞同意房产抵押承诺。4、房他证，证明了借款人齐飞房产预抵押的事实。5、《个人购房担保借款合同》、借款凭证，证明了被告齐飞借款已成事实，抵押已被确认。6、贷款归还证明，证明被告齐飞截止2019年12月5日欠借款本金164432.37元，利息5161.33元，合计169593.70元。当事人围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院组织当事人进行了质证、认证，被告山东贵和置业有限公司对证据一至证据六的真实性无异议，认为该公司担保义务已经完成，不应承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2010年10月27日，被告齐飞向原告提出贷款申请，申请借款30万元，用途为购房，并约定由山东贵和置业有限公司提供阶段性担保。2010年11月10日,原告与被告齐飞、被告山东贵和置业有限公司签订了编号为ABC（2010）5006-1《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为30万元，借款用途为购买房产，借款利率为浮动利率在基准利率基础上下浮15%，还款方式为等额本息法还款。同时约定担保方式为阶段性保证+抵押，即由被告山东贵和置业有限公司提供阶段性保证，并以齐飞购买的古槐辖区贵和苑7号楼东单元十五层1502号房的房产作为抵押物。在合同三十五条规定被告山东贵和置业有限公司在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续内，承担保证责任。合同签订后，原告与被告齐飞于2010年11月16日在济宁市房产管理局办理了编号为济宁市房他证字第××号他项权利证明书，上面记载房屋他项权利人为原告，房屋所有人为齐飞，房屋坐落古槐辖区贵和苑7号楼东单元十五层1502号房，债权数额为30万元。原告于2010年11月18日向被告齐飞发放了贷款30万元整。截止2019年12月5日，被告齐飞共欠原告借款本金164432.37元，利息5161.33元，合计169593.70元。原告为维护其合法权益，诉诸本院。本院认为，原告与被告齐飞、被告山东贵和置业有限公司签订了编号为ABC（2010）5006-1《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应按照约定履行。原告依约向被告齐飞发放了贷款，履行了合同义务。借款到期后，被告齐飞未按合同约定偿还借款本息，构成合同违约。原告要求被告齐飞按合同约定偿付借款本息的主张，理由正当，依法应予支持；被告山东贵和置业有限公司作为被告齐飞的担保人，承诺为上述贷款承担阶段性担保责任，条件是在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续内，承担保证责任。本案中原告已经取得了他项权利证明，房屋抵押合法有效，原告对该房屋已依法享有优先受偿权。根据庭审情况，原告和被告山东贵和置业有限公司均认为该房屋已经能够办理房地产权利证书，但因被告齐飞怠于办理，所以一直未办理房地产权利证书。本院认为该抵押物已经办理了他项权证明，即使没有办理房地产权利证书也不影响原告的优先受偿权的实现，合同目的已经达到，被告山东贵和置业有限公司的担保责任应予免除。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十九条，判决如下：一、被告齐飞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行借款本金164432.37元，利息5161.33元，合计169593.70元（利息计算至2019年12月5日）;被告齐飞还应承担自2020年3月3日至还清借款止的利息、罚息、复利（按照合同约定计算）。二、确认原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行就本案第一项判决确定的债权应以济宁市房他证字第××号他项权利证明书中载明的抵押财产折价或以拍卖、变卖上述抵押财产后享有优先受偿权。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1794元，由被告齐飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  司立箫二〇二〇年三月二十日书记员  王 浩