山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2287号上诉人（原审被告）：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。法定代表人：刘俊福，总经理。委托诉讼代理人：田霖，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：马红梅，女，1988年9月27日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：王葆林，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。上诉人山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）因与被上诉人马红梅商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4878号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决未认可上诉人关于未按合同约定时间交付房屋具有免责事由，判决解除《商品房买卖合同》错误。上诉人提交的《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气Ⅳ级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单等文件，证明在涉案房屋施工过程中，因政府部门加强环保治理，在重污染天气发布停工令，有文件可查的有112天，对施工进度造成了实际的影响，并且由于房地产施工是一个系统工程，近几年又普遍存在用工荒的问题，因此一旦因应急响应停工，会造成施工工人的流动，给施工进度的安排造成难以预料的影响，往往停工1天需要3天甚至更长时间去弥补施工进度损失，并且这种情况并不是仅仅依靠上诉人合理安排施工工序就能避免的。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条规定，因政府部门采取的行政措施等导致开发建设工期延长，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。合同对延期交房免责条款约定明确，上诉人所提事实理由确实充分，双方根据自愿平等原则达成以上意见应当得到尊重。上诉人交房日期应当扣除实际停工时间予以顺延，因此被上诉人要求解除合同的主张不成立。并且涉案房屋受环保停工影响只是存在交付延期情况，并不是无法交付，被上诉人签订合同的目的完全能够实现，继续履行不会造成明显损失，随意行使解除权有违出卖人信赖，破坏交易稳定。法院依据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款判决解除双方的买卖合同适用法律错误。马红梅辩称，城建公司提出的上诉理由，与事实不符，于法无据，请二审法院驳回其上诉，理由如下：第一、双方签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效,双方应依约履行，上诉人逾期不能交房属违约行为，被上诉人已实际履行了合同确定的义务，按约已全部付清购房款，对此上诉人无任何异议。第二、上诉人虽然提交《济南市重污染天气应急预案》、《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》等文件及监管部门出具的工程暂停令，监理工程师安全通知单等，用于证明其无法交房。事实上，上诉人并没有出示详细记录施工进度相关证据，无法证明涉案房地产开发项目施工进程正好处于政府下发文件要求停工的施工类型进而导致工程实际停工，进而无法证明其逾期交房属于合同中约定的因政府相关部门的行政措施导致工期延长交付期限可据实顺延而不承担违约责任的情形，因此，上诉人该上诉理由缺乏事实依据。第三、根据上诉人所提交的证明其延期交房的相关材料，其中《工程暂停令》下发时间是2017年10月15日，其最后的《监理工程师安全通知单》是在2018年3月10日，双方签订合同时间是在2018年6月18日，双方所签合同系双方真实意思，上诉人未按合同约定交房属违约。第四、上诉人逾期交房，被上诉人按照合同约定已于2019年4月27日向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人逾期未能返还购房款的行为侵害了被上诉人的合法利益，其占有被上诉人购房款的行为没有法律依据，理应返还并承担因占有给上诉人造成的损失。马红梅向一审法院起诉请求：1.依法判令解除马红梅与城建公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令城建公司返还马红梅已付购房款2033572元，并支付违约金10167.86元；3.依法判令城建公司赔偿马红梅经济损失，以2033572元为基数，自2019年4月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，以2033572元为基数，自2019年8月20日起,按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日。一审法院认定事实：2018年6月16日，马红梅作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20181***】，约定马红梅购买城建公司开发的腊山御园二期5号楼1单元2301号商品房一套，建筑面积共127.9平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米14999元，总金额1918372元。关于交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期，相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。城建公司还与马红梅签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付、合同登记备案、预告登记及权属登记等事项进行了约定。2018年12月30日，马红梅作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马红梅购买城建公司开发的腊山御园-1层-181号车位一套，总价款为115200元。关于交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房违约责任等的约定同前述《济南市商品房买卖合同》一致。马红梅依约向城建公司支付全部购房款2033572元。马红梅于2019年4月27日向城建公司发出了解除商品房买卖合同通知书，要求与城建公司解除案涉《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20181***】，并要求城建公司在接到通知后30日内向马红梅退还已付的全部购房款。城建公司于2019年4月28日收到该通知。一审法院认为，马红梅与城建公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，城建公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此两份合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，马红梅与城建公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》明确约定如城建公司未按合同规定的期限将该商品房交付马红梅使用，逾期超过90日后，马红梅有权解除合同。因此，在城建公司逾期交付商品房超过90日后，马红梅即可以根据合同的约定行使合同解除权，与城建公司解除案涉合同。马红梅于2019年4月27日向城建公司发出解除合同的通知要求解除双方于2018年6月16日签订的合同编号为销售（字）20181***的《济南市商品房买卖合同》，城建公司于2019年4月28日收到该通知后并未提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，本院确认马红梅与城建公司于2018年6月16日签订的合同编号为销售（字）20181***的《济南市商品房买卖合同》于2019年4月28日解除。关于马红梅与城建公司于2018年12月30日签订的购买车位的《济南市商品房买卖合同》，因为马红梅向本院起诉所提交的起诉状中明确要求解除与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》，因此，城建公司收到本案起诉状副本之日（即2019年8月22日）应视为其收到马红梅要求与其解除双方于2018年12月30日签订的购买车位的《济南市商品房买卖合同》的通知之日，依照前述规定，马红梅与城建公司于2018年12月30日签订的购买车位的《济南市商品房买卖合同》于2019年8月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，城建公司应退还马红梅已付的购房款共计2033572元。关于马红梅主张的违约金，双方签订的《济南市商品房买卖合同》中明确约定马红梅解除合同的，城建公司应当自马红梅解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按马红梅累计已付款的0.5%支付违约金，按照该约定，马红梅解除合同，城建公司应按照累计已付款的0.5%（即10167.86元）向其支付违约金。关于马红梅主张的已付购房款的经济损失，双方签订的《济南市商品房买卖合同》中约定马红梅依照合同约定主张解除合同的，城建公司应当自马红梅解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。据此，马红梅行使合同解除权解除合同，城建公司未在合同约定的时间内（即解除合同通知到达之日起30天内）退还马红梅已付的购房款，即开始给马红梅造成相应的利息损失。根据前述法律规定及双方的约定，马红梅主张城建公司赔偿其利息损失，于法有据，本院予以支持。但利息损失计算的起算点应自马红梅向城建公司发出的解除合同通知到达之日起的第31天起算（2018年6月16日签订的合同编号为销售（字）20181***的《济南市商品房买卖合同》所涉购房款1918372元的利息应自2019年5月28日起算；2018年12月30日签订的购买车位的《济南市商品房买卖合同》所涉购房款115200元的利息应自2019年9月21日起算）。关于计算利息的利率标准，2019年5月28日至2019年8月19日的利息，应以中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率为准，2019年8月20日以后的利息，应以全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告马红梅与被告山东省城建工程集团公司于2018年6月16日签订的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20181***】于2019年4月28日解除；二、原告马红梅与被告山东省城建工程集团公司于2018年12月30日签订的《济南市商品房买卖合同》于2019年8月22日解除；三、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内退还原告马红梅已付购房款2033572元;四、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内向原告马红梅支付违约金10167.86元；五、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马红梅利息损失（以1918372元为基数，自2019年5月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以1918372元为基数，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以115200元为基数，自2019年9月21日起至本判决生效之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回原告马红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22065元，减半收取计11032.5元，由马红梅负担32.5元，城建公司负担11000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案两份《济南市商品房买卖合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，马红梅与城建公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》均明确约定如城建公司未按合同规定的期限将商品房交付马红梅使用，逾期超过90日后，马红梅有权解除合同。马红梅与城建公司签订腊山御园二期5号楼1单元2301号《济南市商品房买卖合同》的时间是2018年6月16日，约定的交房日期是2018年12月31日；双方签订腊山御园-1层-181号车位《济南市商品房买卖合同》的时间是2018年12月30日，约定交付期限是2019年4月30日前。至马红梅提起本案诉讼时，城建公司逾期交付商品房和车位均已经超过90天。城建公司虽然主张因响应政府要求致使案涉工程停工，其逾期交房具有免责事由，马红梅并不因此具有合同解除权，但是城建公司提交的证据不足以证实双方签订合同后发生符合合同约定免责事由导致其逾期交付的情形，因此一审判决对城建公司主张逾期交房具有免责事由不予认定，并无不当。马红梅主张解除合同符合上述法律规定和双方合同约定。综上，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22065元，由上诉人山东省城建工程集团公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年三月二十五日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂