广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初20004号原告：广州市宏燊物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：李华燊，职务总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，郗黎，分别是北京市盈科（广州）律师事务所律师和实习人员。被告：黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司），住所地黑龙江省哈尔滨市松北区学海街77号。负责人：姜在滨，职务组长。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。原告广州市宏燊物业管理有限公司诉被告黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏玉鸿，郗黎，被告的委托诉讼代理人马晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告广州市宏燊物业管理有限公司自2000年1月起至2013年2月5日经合法受聘成为广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦物业管理公司。被告黑龙江省国际信托投资公司自2002年9月12日起成为宝岗大厦二、三楼商场业主（建筑面积合计2871.74平方米），根据宝岗大厦业主手册，在原告提供物业管理服务期间，被告黑龙江省国际信托投资公司应向原告支付物业管理费、分摊无功用电费等费用。但自2002年9月12日起至2013年2月5日（共计125个月），被告黑龙江省国际信托投资公司一直拖欠物业管理费及无功用分摊电费，共拖欠物业管理费1435870元［2871.74平方米×4元／平方米×125个月＝1435870元］，无功用电费分摊费用358967.5元［非住宅共8000平方米，每月向供电局缴交无功用电费8000元，即每平方米分摊1元，被告黑龙江省国际信托投资公司拖欠2877.74平方米×1元／平方米×125个月=358967.5元］，上述两项合计1794837.5元。以上欠款滞纳金总计1794837.5元（每个月的管理费为一期，每期管理费的滞纳金从第二个月的12日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按0.3%的计算标准，滞纳金总额以1794837.5元为限）。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”原告系经受宝岗大厦业主委员会合法聘用的物业管理公司，依物业服务合同约定向宝岗大厦业主提供物业管理服务并有权收取物业管理费用。被告黑龙江省国际信托投资公司系宝岗大厦业主，享受原告提供的物业管理服务，应依法履行按时交纳物业服务费的义务。宝岗大厦非住宅单元每月产生无功用电费8000元，该费用应由非住宅业主按面积分摊，现2002年9月12日至2013年2月产生的无功用电费已由原告向供电局垫付，被告黑龙江省国际信托投资公司应向原告支付其应承担的分摊费用。被告逾期不缴纳上述费用，原告有权按服务合同约定收取滞纳金。原告曾多次催要被告黑龙江省国际信托投资公司交纳上述费用，但均不予理睬。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付广州市海珠区宝岗大道251号二、三楼商场合计2871.74平方米，自2002年9月12日至2013年2月5日的物业管理费共1435870元（每月按每平方米4元计算），无功用电费分摊费用358967.5元（非住宅共8000平方米，每月向供电局缴交无功用电费8000元，即每平方米每月分摊1元），两项合计1794837.5元；2、被告逾期支付上述款项的滞纳金（以每个月的管理费为一期，每期管理费的滞纳金从第二个月的12日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按0.3%的计算标准，滞纳金总额以1794837.5元为限）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告主张的2013年2月5日之前的物业费，原告从未向被告主张过，其相关请求已经超过诉讼时效，被告不应承担法律责任；2、相关滞纳金没有合同依据，也没有法律规定，被告的房屋自法院裁定给被告后，一直闲置，也没有装修，使用，物业费应予减免；3、四楼租户将公共水管擅自移到被告享有所有权的房屋内，物业公司作为物业管理人，听任四楼租户改公共设施，给被告造成巨大经济损失，被告有权要求减少物业费；4、被告房屋处于闲置状态，没有使用任何的电力，原告主张的相关电费与被告无关，物业公司应根据资质收取对应的物业费，原告未提供相关的收费许可，所主张的物业标准没有合同和法律依据，原告与被告之间没有签订物业合同，也没有约定违约金标准，应不予支持，即使法院支持，被告也有权要求调整滞纳金的标准，原告在提供物业服务中存在过错，服务质量不符合服务约定，相关约定应予调整，请求法院驳回原告要求被告支付物业费及滞纳金、电费的请求。经审理查明：2002年9月12日，黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司（下称黑国投）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司（下称广州国投）资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书，裁定：按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组，等。2011年3月17日，黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书：关于黑龙江省国际信托投资公司（现黑龙江省国投领导小组清算组）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司资金拆借合同纠纷一案，协助执行下列事项：按照黑龙江省国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容，将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米（其中二层除已预售的2002至2007商铺以外自西向东的全部面积与三楼全层2045平方米房产）以每平方13500元，合计人民币38768484.80元抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权更名为申请执行人黑国投清算组，等。据2018年4月27日查询的广州市不动产登记查册表记载：2011年5月17日，收到黑龙江省高级人民法院（2002）黑法执字第8-1，8号协助执行通知书及执行裁定书来函，将宝岗大厦二、三楼商场相应土地分摊面积使用权更名为黑国投清算组，注销第三层抵押权。据宝岗大厦业户手册记载：管理公司广州新华物业管理有限公司宝岗大厦管理处。管理费包括项目，业主及租户须于每月第壹日前预缴该月之管理费，各业主及租户在接收楼宇时缴交管理费按金及维修基金，款项将按照管理公约所定之方法处理。管理费不包括个别单元之水、电、气、空调费，以及公共的水费、电费。水电费，管理费中并未包括个别单元之水电费。个别单元之水电费由管理处每月之月底派员到个别单元抄表读数，以代收代管形式向每户先行收取，并集齐缴交往有关部门。任何业主及租户如未能于到期日起十五天内支付其应付费用，包括水电费及管理费，管理处有权采取下列措施：收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息，利率按每月0.5%计算；逾期付款，业主须交纳按每日0.3%计算的滞纳金。等。宝岗大厦管理公约记载：广州市海珠区南田路266、268号宝岗大厦的商住楼，发展商广东宝岗房产有限公司，管理公司广州新华物业管理有限公司。2004年1月6日，广州合众基业物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）与广东宝岗房产有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦委托乙方实行物业管理，期限为2004年1月1日至2010年12月31日。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方协商续签合同。物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取。逾期缴交的，从逾期之日起每天按应缴款的千分之一交滞纳金。等。2009年1月1日，广州市源燊物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）与广东宝岗房产有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦委托乙方实行物业管理，期限为2009年1月1日至2019年12月31日。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方协商续签合同。物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取。逾期缴交的，从逾期之日起每天按应缴款的千分之一交滞纳金。等。2013年2月4日，广州市源燊物业管理有限公司（乙方）与宝岗大厦业主委员会（甲方）签订《协议书》，约定：双方一致同意从2013年2月5日起乙方退出宝岗大厦的物业管理工作，甲方同时对宝岗大厦小区物业管理进行接管。2013年2月5日10时正前，宝岗大厦物业管理方面的所有责任（含安全生产、消防安全、社会治安、清洁卫生等）由乙方负责，关于小区非住宅部分的管理事宜，由甲方与相关产权人商洽解决。未商洽解决之前，暂时维持现状不变。在问题未解决之前，甲方同意非住宅部分（含停车场、商业部分）业主委托授权乙方管理和收取有关费用。等。据广州市工商行政管理局海珠分局档案记载：2002年3月10日，广州新华物业管理有限公司申请变更登记为广州合众基业物业管理有限公司；2006年12月8日，广州合众基业物业管理有限公司核准名称变更登记为广州市源燊物业管理有限公司；2013年4月26日，广州市源燊物业管理有限公司核准名称变更登记为广州市宏燊物业管理有限公司。2012年2月28日，广州市源燊物业管理有限公司委托广东纬国律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，内容：广东纬国律师事务所依法接受广州市源燊物业管理有限公司（以下称源燊公司）委托，指派本律师就贵公司拖欠源燊公司物业管理费及工程款事宜；本着友好协商、及时履约之诚信与法律原则，郑重致函如下：根据源燊公司的陈述及对其提供的资料信息真实性、合法性审查，我们初步认定如下事实：一、源燊公司自2002年3月起至今，一直为贵公司所有的位于广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦二、三层商铺（原地址：广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场）提供物业管理服务，面积共2871.74平方米，每平方米4元管理费。但贵公司至今一直未向源燊公司缴纳管理费，截止至2011年11月，贵公司拖欠物业管理费明细如下：2002年3月-12月：2871.74×4×10=114896.60元；2003年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2004年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2005年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2006年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2007年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2008年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2009年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2010年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2011年1月-11月：2871.74×4×11=126359.56元；以上物业管理费合计1343974.32元，并产生滞纳金1343974.32元；二、源燊公司于2007年为贵公司的上述物业所属的宝岗大厦一至四层总共7632.59平方米物业垫付砌外墙及装饰工程款合计1569827.50元（包括砌外墙款、装饰工程款、规划报建费、规划放线测绘手续费等），其中每平方米应分摊工程款205.68元，贵公司应为自有的二、三层商铺（面积为2871.74平方米分摊工程款590659.48元）。本律师认为：源燊公司为贵公司的上述商铺物业提供物业管理服务，产生物业管理费1343974.32元及滞纳金1343974.32元，并且为贵公司垫付了应分摊的砌外墙及装饰工程款590659.48元，源燊公司与贵公司债权、债务法律关系明确，贵公司应及时向源燊公司支付全部款项。为妥善解决此事，维护双方友好的合作关系，避免损失进一步扩大，敬请贵公司务必于收到本律师函之日起七天内，向源燊公司清偿物业管理费1343974.32元、滞纳金1343974.32元及应分摊的工程款590659.48元。否则，本律师将依照源燊公司的授权通过诉讼途径依法向贵公司索偿，并将采取财产保全措施。届时，贵公司将承担额外的逾期付款利息、诉讼费、财产保全费等经济损失及为实现债权的其他费用损失，请贵公司慎重考虑并予以积极配合，以免讼累。被告称没有收到该函件。2015年4月16日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，内容：广东中穗律师事务所依法接受广州市宏燊物业管理有限公司（原名称广州市源燊物业管理有限公司，以下简称“宏燊公司”）的委托，指派本律师就贵公司拖欠宏燊公司物业管理费及工程款事宜，致函如下：根据宏燊公司的陈述及对其提供的资料信息真实性、合法性审查，我们初步认定如下事实：一、宏燊公司自2002年3月起至今，一直为贵公司所有的位于广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦二、三层商铺（原地址：广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场）提供物业管理服务，面积共2871.74平方米，每平方米4元管理费。但贵公司至今一直未同宏燊公司缴纳管理费，截止至2015年3月，贵公司拖欠物业管理费明细如下：2002年3月-12月：2871.74×4×10=114896.60元；2003年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2004年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2005年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2006年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2007年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2008年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2009年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2010年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2011年1月-12月：2871.74×4×11=137843.52元；2012年1月-12月：2871.74×4×13=137843.52元；2013年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2014年1月-12月：2871.74×4×12=137843.52元；2015年1月-3月：2871.74×4×3=34460.88元；以上物业管理费合计1803479.72元，并产生滞纳金1803479.72元；二、宏燊公司于2007年为贵公司的上述物业所属的宝岗大厦一至四层总共7632.59平方米物业垫付砌外墙及装饰工程款合计￥1569827.50元（包括砌外墙款、装饰工程款、规划报建费、规划放线测绘手续费等），其中每平方米应分摊工程款￥205.68元，贵公司应为自有的二、三层商铺（面积为2871.74平方）分摊工程款￥590659.48元。本律师认为：宏燊公司为贵公司的上述商铺物业提供物业管理服务，产生物业管理费￥1803479.72元及滞纳金￥1803479.72元，并且为贵公司垫付了应分摊的砌外墙及装饰工程款￥590659.48元，宏桑公司与贵公司债权、债务法律关系明确，贵公司应及时向宏燊公司支付全部款项。为妥善解决此事，维护双方友好的合作关系，避免损失进一步扩大，敬请贵公司务必于收到本律师函之日起七天内，向宏燊公司清偿物业管理费、滞纳金及应分摊的工程款。否则，本律师将依照宏燊公司的授权通过诉讼途径依法向贵公司索偿，并将采取财产保全措施，届时，贵公司将承担额外的逾期付款利息、诉讼费、财产保全费等经济损失及为实现债权的其他费用损失，请贵公司慎重考虑并予积极配合，以免讼累。被告称没有收到该函件。2018年4月8日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科（广州）律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，内容：北京市盈科（广州）律师事务所接受广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称“宏燊公司”）的委托，指派苏玉鸿律师作为其委托代理人，代理其与贵司物业服务合同纠纷及拖欠相关分摊费用等事宜。现根据调查确认的事实，结合相关法律法规，现向贵司郑重致函如下：贵司系南田路248号宝岗大厦（以下简称“宝岗大厦”）第二层、第三层的业主，产权面积2871.74平方米。宏燊公司经合法受聘，自物业服务合同约定开始提供服务之日起至2016年1月，系宝岗大厦的物业管理公司，在此期间贵司与宏燊公司各自按物业服务合同约定享有权利和承担义务。在宏燊公司提供物业管理服务期间，贵司应按合同约定向宏燊公司交纳物业管理费、支付先由宏燊公司代垫的无功用电分摊费等费用。但自2000年1月起至2016年1月（193个月），贵司一直拖欠物业管理费，共拖欠2216983.28元，滞纳金2216983.28元；自2000年1月起至2012年12月（共156个月），拖欠无功用电费分摊费用共447991.44元【非住宅共8000平方米，每月向供电局缴交无功用电费8000元，即每分摊1元，贵司拖欠447991.44元】，滞纳金447991.44元；另外，贵司还应支付宝岗大厦外墙装饰分摊费用共538451.25元（外墙由业主投入150万元装饰，由4层非住宅业主分摊150元÷8000平方米×2871.74=538451.25元），故此，宏燊公司曾多次催要贵司交纳上述费用，但贵司均不予理睬。本律师认为：……物业管理公司提供物业管理服务，有权收取费用，业主应履行按时交纳物业服务费用的义务。宏燊公司系经受宝岗大厦业主委员会合法聘用的物业管理公司，依物业服务合同约定向宝岗大厦业主提供物业管理服务并有权收取物业管理费用。贵司系宝岗大厦业主，享受宏燊公司提供的物业管理服务，应依法履行按时交纳物业服务费的义务。如逾期不交，宏燊公司有权按服务合同约定收取滞纳金。其次，根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业管理区域内，水、电、气、热、通信、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。宝岗大厦非住宅单元每月产生无功用电费8000元，该费用应由非住宅业主按面积分摊，现2000年1月至2012年12月产生的无功用电费已由宏燊公司向供电局垫付，贵司应向宏燊公司支付其应承担的分摊费用。最后，根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主应履行“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”的义务。宝岗大厦业主委员会决定对宝岗大厦的公共部分外墙进行装修装饰，并决定了该事项费用的出资、分摊方式，贵司系宝岗大厦的业主，应依法履行宝岗大厦业主委员会的决定。鉴于此：本律师根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《物业管理条例》等相关法律法规向贵方郑重提出如下要求：1、贵司立即向宏燊公司缴纳拖欠的物业管理费共2216983.28元及该款项滞纳金共2216983.28元；2、贵司立即向宏燊公司支付已由宏燊公司代垫的无功用电费分摊费共447991.44元及该款项滞纳金共447991.44元；3、贵司立即向宏燊公司支付已由宏燊公司垫付的宝岗大厦外墙装饰分摊费用538451.25元。以上三项合计应缴欠费本金共3203425.97元，滞纳金2664974.72元请贵方在收到此函后二十四小时内给予答复，并自收到此函之日起五日内执行上述要求，如贵方拒不答复，我方保留追究贵方赔偿我方一切经济损失的权利。本律师会依照相关法律法规，保护我方当事人的权利并依法主张因本案纠纷产生的一切损失及其利息。被告称没有收到该函件。2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所再次向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，内容：……要求：1、立即向宏燊公司缴纳拖欠的物业管理费共2216983.28元及该款项滞纳金共2216983.28元；2、立即向宏燊公司支付已由宏燊公司代垫的无功用电费分摊费共447991.44元及该款项滞纳金共447991.44元；3、立即向宏燊公司支付已由宏燊公司垫付的宝岗大厦外墙装饰分摊费用538451.25元。以上三项合计应缴欠费本金共3203425.97元，滞纳金2664974.72元。等。被告称没有收到该函件。原告于2019年8月6日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主张，还提交了以下的证据：1、（2002）黑法执字第8号执行裁定书；2、广州市宏燊物业管理有限公司企业信息报告；3、（2001）海房初字第××号民事判决书，拟证明广州新华物业管理有限公司管理涉案物业；4、2013年2月4日，广州市源燊物业管理有限公司与宝岗大厦业主委员会签订的《协议书》；5、物业管理委托合同（编号：穗物合1第20041020004号）；6、宝岗大厦业主手册；7、2010年12月1日至2013年2月广东电网公司广州供电局电力收费销货清单，客户广州市源燊物业管理有限公司；8、2007年5月20日至2013年12月用电详情表，地址南田路248号；9、广州合众基业物业管理有限公司分别在2004年1月1日、2005年1月1日、2006年1月1日、2007年1月1日向被告催缴管理费、滞纳金的《欠费明细单》，广州市源燊物业管理有限公司分别在2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日向被告催缴管理费、滞纳金的《欠费明细单》；10、广东玮国律师事务所催款律师函；11、北京市盈科（广州）律师事务所律师函；12、EMS快递单；13、企业法人（公司）变更登记申请书、企业名称（企业集团）名称变更核准通知书、准予变更登记（备案）通知书；14、黑龙江省高级人民法院民事裁定书、协助协行通知书、广东省广州经济开发区人民法院公告；15、广东宝岗房产有限公司与广州市源燊物业管理有限公司物业管理委托合同；16、广东广之洲律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《律师函》；17、广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《催款律师函》。经质证，被告认为其不是整层大楼的业主;鸿燊公司是2000年3月2日成立，不能证明新华物业公司是物业管理人;《协议书》只能证明双方的物业交接情况，不能证明原告提供物业服务的时间，协议中也说明业委会代收代管2013年1月以前的物业服务费，说明业主业委会自行管理物业及2013年1月以前原告未提供物业服务；广东宝岗房地产有限公司与广州合众基业物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》规定，广州合众基业物业管理有限公司营业执照资质证未能通过年审或取消，本合同自行终止，合同生效后30日内双方办理完交接手续，合同签订的日期为2004年2月16日，履行期限为2004年1月1日至2010年12月31日，即是签订合同前履行期限已经开始，该证据明显违反法律规定，在签订该份协议前，广州合众基业物业管理有限公司也未实际管理，否则是不存在交接；宝岗大厦业主手册没有得到业主委员会的同意，所规定的滞纳金的标准千分之三明显过高，被告对此也不知情;被告的房产一直空置，没有使用任何电力，产生的费用与被告无关，且清单中每月的金额是不一致的;对欠费明细单不予认可，原告主张被告从2002年3月1日起开始欠费，实际上2002年9月12日被告才依法院裁定取得房产，明显不符合实际情况，只能说明欠费明细单是虚假的，欠费明细单中管理费与滞纳金相同，也不符合法律规定，原告并未告知被告，被告不知情，相关的公章为合众基业和源燊物业公司所盖，并没有新华物业；广东玮国律师事务所催款律师函没有原件，无法确定真实性，不能证明原告已经向被告催款；对北京市盈科（广州）律师事务所律师函的真实性无异议，但该函件未拆封，被退回，被告没有收到。被告为证明其主张,提交了以下的证据：1、现场照片;2、广州市中级人民法院(2017)粤01民终21438号民事判决书。拟说明涉案房产被告至今没有使用，房屋也没有进行装修，不发生任何的电力费用，四楼租户将公共下水管道安装在原告房屋的顶层，与被告发生纠纷，原告作为物业服务公司没有对其进行物业管理。经质证，原告认为被告对涉案房屋是否使用并不影响原告对整个大厦提供物业服务，被告的房产内部管理情形与本案无关。被告与案个人的诉讼纠纷，不是拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。2020年1月8日庭审中，被告确认2002年9月12日取得涉案房屋产权，但庭审后被告补充认为在广州晋廷物业管理有限公司与被告物业纠纷一案中，本案原告的委托诉讼代理人，也作为广州晋廷物业管理有限公司的委托诉讼代理人提交了广东宝岗房产有限公司在2007年2月26日的《申请报告》，《申请报告》显示，此时，被告还没有实际接收涉案房产。经与被告核实，2011年3月17日,黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书，对涉案房产进行预登记，被告2011年3月17日才实际接收涉案房屋。原告则认为被告在2002年9月12日取得房屋产权。双方确认没有签订物业管理合同，被告一直没有向原告缴纳物业管理费，电费，在广州晋廷物业管理有限公司与被告物业纠纷案庭审中，被告自认知道原告管理涉案物业并收到原告委托的广之洲律师事务所发给的律师函。2017年3月20日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东广之洲律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出的《律师函》内容：广东广之洲律师事务所接受广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称“宏燊公司”）的委托，指派曾丽律师就贵公司拖欠宏燊公司物业管理费及工程款事宜，现郑重致函贵方：根据宏燊公司提供证据，确认如下，贵方为广州市海珠区宝岗路251号二、三层商铺的所有人（建筑面积共计2871.74平方米），而宏燊公司为贵方所有的该物业的物业管理方，自2002年3月至今，一直提供贵方所有的物业提供物业管理服务，但贵方却一直拖欠宏樂公司物业管理费，根据广州市物价局核定物业管理费，该大厦商铺物业管理费为每平方4元，贵公司拖欠管理费计至2017年3月,共计拖欠物业管理费181个月2079139.76元，滞纳金共计2079139.76元，二项合计4158279.52元。另,根据宏燊公司提供资料，其在2007年为贵公司所有的物业一至四层垫付砌外墙及装修工程款共计1569827.50元，每平方分摊费用为205.68元，贵方应承担590659.48元，贵方共计欠付宏燊公司物业管理费及装修款共计4748939元。本律师认为，交付物业管理费，是作为所有人的义务，而代垫的装修款，也是因为为贵方物业服务过程中所产生的应由贵方承担的费用，贵方具有支付义务，为了减少双方损失，请贵方在收到本函后三个工作日内予以答复，并确定支付的时间,否则，委托人将通过法律途径解决。另，2007年2月26日，广东宝岗房产有限公司向广州市萝岗区人民法院发出的《申请报告》记载：由广州开发区国投申请原开发区人民法院执行的深圳新南电子公司借款纠纷一案，因黑龙江国投诉开发区国投资金拆借纠纷一案的介入，至今无法正常执行。为尽快解决上述问题，报告如下：……上述以物抵债协议书达成后，黑龙江省高级人民法院于2002年9月12日下达（2002）黑法执字第8号执行裁定书，……裁定下达后，由于开发区法院一直对抵债房产查封和保岗大厦未完工这两个原因，于是黑龙江高院对1998年10月28日裁定提存保全的58套住宅又进行了查封，造成宝岗公司同一义务被查封2处房产，导致保岗公司资金严重困难，开发建设了近十三年的宝岗大厦至今无法竣工验收交付。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2002年9月12日,黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司（下称黑国投）诉广州经济技术开发区国际信托投资公司（下称广州国投）资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书,裁定:按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路248号宝岗大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组,等。该裁定送达给被告即发生法律效力，被告即取得涉案的物权，故2002年9月12日被告已经取得涉案房屋的所有权。至于黑龙江省高级人民法院2011年3月17日才向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号协助执行通知书，要求协助涉案房产所有权，相应土地使用权更名为被告。并不影响被告在2002年9月12日已经取得房屋的权利。根据广州市工商行政管理局海珠分局档案记载：原告广州市宏燊物业管理有限公司先后使用广州新华物业管理有限公司、广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司名称。故广州新华物业管理有限公司、广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司的权利义务实由原告广州市宏燊物业管理有限公司行使。据宝岗大厦业户手册、宝岗大厦管理公约记载：宝岗大厦管理公司是广州新华物业管理有限公司。另外，广州合众基业物业管理有限公司、广州市源燊物业管理有限公司先后与广东宝岗房产有限公司签订《物业管理委托合同》管理宝岗大厦物业，广州市源燊物业管理有限公司与宝岗大厦业主委员会签订《协议书》，约定从2013年2月5日起广州市源燊物业管理有限公司退出宝岗大厦的物业管理工作，宝岗大厦业主委员会同时对宝岗大厦小区物业管理进行接管。2013年2月5日10时正前，宝岗大厦物业管理方面的所有责任（含安全生产、消防安全、社会治安、清洁卫生等）由广州市源燊物业管理有限公司负责，关于小区非住宅部分的管理事宜，由宝岗大厦业主委员会与相关产权人商洽解决。未商洽解决之前，暂时维持现状不变。在问题未解决之前，宝岗大厦业主委员会同意非住宅部分（含停车场、商业部分）业主委托授权广州市源燊物业管理有限公司管理和收取有关费用。故2013年2月5日前宝岗大厦的物业管理，是原告对涉案物业小区进行管理。原告对宝岗大厦进行了管理,被告的物业属于《物业管理委托合同》合同约定的管理范围,因此，原告与被告形成事实上的物业管理服务关系，根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。被告从2002年9月12日通过诉讼取得涉案房屋权利，应从该日起支付物业管理费，被告抗辩在2011年3月17日才接收涉案物业，一直没有使用房屋，要求从2011年3月17日开始计算管理费，理据不充分，本院不予采纳。按《物业管理委托合同》约定：物业服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米四元向业主或物业使用人收取，被告房屋是非住宅房屋，按约定每月管理费为2871.74×4=11486.96元。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。对于管理费和滞纳金，原告在2004年1月1日、2005年1月1日、2006年1月1日、2007年1月1日、2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日先后向被告发出《欠费明细单》、2012年2月28日，广州市源燊物业管理有限公司委托广东纬国律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，2015年4月16日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东中穗律师事务所梁钊明律师向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《催款律师函》，2017年3月20日，广州市宏燊物业管理有限公司委托广东广之洲律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，2018年4月8日、2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，向被告追讨管理费和滞纳金，故诉讼时效中断，被告抗辩超过诉讼时效，理据不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付2002年9月12日起至2013年2月5日止的物业管理费和滞纳金有理，本院予以支持。关于欠交费用的滞纳金计算标准问题。因双方对不交纳物业管理费的违约责任没有约定，现原告要求以每日千分之三的标准计算滞纳金，依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告对上述欠款应支付的滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但滞纳金的总额不得超过未履行部分。对于分摊电费,按合同约定,原告有义务代收电费，代收各种应分摊费用,原告代付的费用，被告应予返还。原告主张代付了无功用电费分摊费用共358967.5元，原告仅提供付款发票和2018年4月8日、2018年6月15日，广州市宏燊物业管理有限公司委托北京市盈科(广州)律师事务所向黑龙江省国投领导小组清算组（黑龙江省国际信托投资公司）发出《律师函》，向被告追讨分摊电费和滞纳金。但之前的《欠费明细单》、《律师函》均没有向被告主张过分摊电费，现原告向被告主张无功用电费分摊费用，已经超过法律规定的诉讼时效，依法不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）在本判决生效之日起十日内向原告广州市宏燊物业管理有限公司支付2002年9月12日起至2013年2月5日止的物业管理费共1435870元（每月按2871.74平方米×4=11486.96元计）；二、被告黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）在本判决生效之日起十日内向原告广州市宏燊物业管理有限公司支付延付2002年9月12日起至2013年2月5日止物业管理费的滞纳金（每月以管理费11486.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2002年10月13日起至2019年8月19日的滞纳金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至上述管理费付清之日止的滞纳金，滞纳金的总额以拖欠管理费本金1435870元为限）；三、驳回原告广州市宏燊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35517元，由原告负担6684元,被告负担28833元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月三十日书 记 员  张诗咏梁嘉淇