西安市鄠邑区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0118民初3219号原告（反诉被告）：姚伟强，男，1983年10月28日生，汉族，居民，住浙江省XX乡市，身份证号码：330XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：郝斌，陕西云迈律师事务所律师。委托代理人：杨丹，陕西云迈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张永明，男，1978年4月30日生，汉族，居民，住陕西省神木县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：田浩，陕西法智律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：陕西省高速公路建设集团公司西汉分公司。住所地：陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610000684763307A。法定代徐北平，表人：，系该公司负责人。委托代理人：蒋延成，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。原告姚伟强与被告张永明租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，被告张永明于同年7月4日提出管辖权异议申请，随后撤回该申请。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚伟强及其委托代理人郝斌、杨丹，被告张永明之委托代理人田浩，第三人陕西省高速公路建设集团公司西汉分公司（以下简称高速集团西汉分公司）之委托代理人程珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚伟强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《朱雀停车区租赁协议》；2、判令被告退还原告租金285000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告诉称，2017年8月24日，被告所在的陕西博赛邦商贸有限公司与第三人高速集团西汉分公司签订《陕西省高速公路建设集团公司西汉分公司停车区项目经营场地租赁合同》约定：第三人将所辖朱雀停车区内的加水、超市、餐厅服务项目的经营管理出租给被告，该租赁合同明确约定经营场地不得转租。2018年12月14日，我与被告签订《朱雀停车区租赁协议》约定：被告将租赁合同中超市、餐厅经营场地租与我，租赁期间自2018年12月14日至2019年12月14日，租金为人民币28.5万元。2019年4月13日，因我经营期间不断亏损，遂向被告递交了《解除协议申请书》，并将钥匙连同超市遗留物品清单一并交与被告，并希望解除协议并退还租金285000元 ，被告不但不予退还，且随后另雇他人经营超市、餐厅。被告上述行为已表明其同意解除租赁协议，理应退还我租金。被告不予退还租金的行为与法相悖，极大损害我的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张永明辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、合同期限尚未届满，原告主张解除合同，无法律及事实依据，并且原告占用涉案场地不少于四个月，我们认为与原告所签合同尚未解除，原告应该支付租赁费；二、根据原告诉状所讲，其知晓我与第三人签订的租赁合同及合同约定的详细内容，以及《陕西省高速公路建设集团公司西汉分公司停车区项目经营场地租赁合同》的详细权利义务及合同所述的高速集团西汉分公司停车区服务项目经营管理办法之规定，均要求停车区经营场地不得停业，而我与原告所签的《朱雀停车区租赁协议》亦约定了原告应受第三人管理，也应受不得停业的相关约定及规章约束，而原告擅自停业违反了租赁协议及管理办法的要求，其目的是以违约行为来实现非法目的，违背了诚实信用和公平正义原则，其诉请不应得到支持。第三人高速集团西汉分公司述称，原、被告之间的租赁纠纷、涉案合同及原、被告间之转租与第三人无关。被告张永明向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付代缴电费13816.8元；2、原告向被告支付货款15745元；3、诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告签订了《朱雀停车区租赁协议》，该协议第七条4款明确约定租赁期间产生的电费由原告承担，但原告在进驻场地后便长期拖欠电费，被告不得不替原告缴纳。此外，被告在移交场地时将货架商品一同转售给原告，而原告至今未支付对价货款。原告姚伟强对被告张永明的反诉辩称，不同意的诉讼请求，理由如下：1、原告2018年12月25日开始经营餐厅超市至2019年4月14日离开，共产生用电8000度，原告只应承担8000度电费，多余部分不予承担；2、2018年12月份原告接手餐厅超市时，双方对餐厅货物进行造表清点，总价为3384元，且被告是以进货价转让给原告的，2019年4月14日原告离场时双方再次清点，价值为5581元，中间相差部分被告应退还原告，不存在被告向原告退还货款的问题，且被告关于货款的反诉请求与本案属于两个不同的法律关系，本案不应审理。第三人高速集团西汉分公司对被告张永明的反诉述称，反诉与第三人无关，就电费而言，是被告向第三人缴纳，第三人给被告开具的是整个场地2018年元月至2019年4月电费收据，没有精确到具体日期，总金额是34059.6元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张永明系陕西博赛邦商贸有限公司（以下简称博赛邦公司）法定代表人。2017年7月8日，博赛邦公司与第三人高速集团西汉分公司签订了《陕西省高速公路建设集团公司西汉分公司停车区项目经营场地租赁合同》，约定甲方（第三人高速集团西汉分公司）将所辖的朱雀停车区内的加水、超市、餐厅服务项目的经营管理出租给乙方（博赛邦公司）,期限为2017年9月1日至朱雀停车区经营项目二次招租前，租金为每年333500元，合同同时约定乙方有以下情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照以下标准支付违约金：“……8、如将场地擅自转租、转让、转借给第三方的，将经营项目转包、转让、分包给第三方，如出现此类情况视为违约，甲方可单方解除合同，合同履约保证金不予退还……”。双方还对其他事项进行了约定。2018年12月14日，被告张永明以个人名义将博赛邦公司承租第三人朱雀停车区内的超市、餐厅转租给原告，双方签订了《朱省（应为朱雀）停车区租赁协议》，协议约定：（出租超市、饭店）被告作为出租方，原告作为承租方，经双方充分了解，一致达成如下租赁合同：一、租赁须符合西汗（应为西汉）公司的各项政策，比如：封路、改造，过大件及大型活动，甲方不负责任，也不扣除租金。二、租金：28.5万元，须一次性付清。三、租赁合同一年签订一次。本租金从2018年12月14日至2019年12月14日。四、乙方不得私自改造，如需改造，必须向西汗（应为西汉）公司提交申请报告书，审批通过后才可改造。五、租赁物品须当面点清并记录，以清点数字为准。六、乙方一切改造人员须某某从西汉公司秦岭所管理。七、乙方须负责事项如下：1.保洁员两名，其工资、用餐由乙方负责。2.卫生间易损及洁厕、拖把、扫把等物品由乙方负责。3.发出去的卡片由乙方负责。4.电费由乙方负责.5.所售商品和饭店食品必须合格，如不合格，出事由乙方负责。八、租赁期间的其他约定事项：1.甲乙双方应当提供真实有效的房产证、身份证等证件。协议签订后，原告按约向被告缴纳了上述租赁场地一年租金285000元，后进场经营，原告自称因经营亏损于2019年4月14日搬出场地。2019年5月21日，原告姚伟强持前述诉称诉至本院。审理中，原告称其因经营亏损于2019年4月13日向被告提出解除协议，并将超市遗留物品清单及餐厅、超市的钥匙交给被告的一位姓马的员工，同年5月1日被告已另雇他人经营朱雀停车区的超市及餐厅，同时原告提交了其签名的解除协议申请书、微信聊天记录图片、超市遗留物品清单、以及2019年5月15日拍摄的朱雀停车区的超市及餐厅正常经营的视频和图片，但原告未能提交其所称的姓马的员工具体身份信息。对此被告均不予认可，被告称并未收到原告的解除协议申请书及物品清单，原告离开朱雀停车区并未向其履行告知义务，且被告并无姓马的工作人员，被告于2019年5月20日进场经营；另外，被告称原告提交的物品清单系原告自书，照片及视频的超市和餐厅亦不能证明系涉案场地。对此第三人称原告提交的上述证据与第三人无关，真实性无法核实，不予质证。被告为证明其反诉电费13816.8元，被告提交了2019年5月31日收款事由为2018年1月-2019年4月电费欠款”、金额为34059.6元的朱雀下行停车区的电费收据一份及2018年12月至2019年5月20日朱雀下行停车区的总金额为13816.8元的电费清单一份。原告质证称，对电费收据真实性认可，但其只对2018年12月25日至2019年4月14日餐厅及超市的电费承担责任；被告提交的电费清单无第三人印章，故其不予认可。第三人质证称，被告提交的证据属实，但称该电费清单包含了朱雀停车区内的超市、餐厅及加水区的电费。被告为证明双方签订合同时向原告移交货物的数量及价款，提交了原告所书写的移交清单复印件。原告质证称，原告并未向被告提交上述清单，且该证据系复印件，故对该证据不予认可。另，原、被告及第三人均称电费价格为每度1.2元。本院认为，原告姚伟强与被告张永明签订的《朱雀停车区租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制规定，应认定为合法有效。原告依约向被告交付了一年租金，履约中因经营亏损欲与被告解除合同无果，遂自行搬离案涉场地，被告则于2019年5月20日入驻案涉场地经营至今，现双方合同客观上已无法继续履行，合同目的无法实现，故原告主张解除租赁合同之请求，依法予以支持。合同解除后，被告应当退还原告合同未履行部分的租赁费。就被告应退还租赁费之金额，应依据合同约定之租金，结合原告经营期间及被告进场时间按比例予以确定。原、被告约定租赁期从2018年12月14日至2019年12月14日，年租金为285000元。原告自称其于2019年4月13日搬离场地，并与被告的一名姓马的工作人员进行了交接手续，被告则不予认可，因原告对其说法未提交充分有效证据予以证实，故原告搬离场地时间应按被告所称2019年5月19日予以确定，原告应付租赁费为123500元，被告应当退还原告租金为161500元。被告反诉之电费系被告替原告垫付之费用，原告应予清偿，故被告该项请求应予支持。就具体数额而言，被告主张13816.8元，原告则称其实际用电8000度即9600元，因被告未能提交充分证据证明案涉场地产生的具体电费，故被告该项请求数额应按原告自认之9600元予以认定。被告反诉要求原告支付所售商品货款15745元，其所提交的货物移交清单系复印件，原告不予认可，且亦无原告签字确认，故被告该诉请证据不足，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告姚伟强与被告张永明签订的《朱雀停车区租赁协议》；二、被告张永明于判决生效后十日内退还原告姚伟强租金161500元；三、原告姚伟强于判决生效后十日内给付被告张永明电费9600元；四、上述二、三项折抵后被告张永明在上述期限内给付原告姚伟强151900元；五、驳回原告姚伟强和被告姚伟强其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5680元,由原告姚伟强负担2460元，由被告张永明负担3220元。反诉案件受理费270元,由原告姚伟强负担88元，被告张永明负担182元。原、被告应将各自负担之案件受理费连同上述给付之款一并给付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  刘亚薇人民陪审员  张  军人民陪审员  毛  维                               二O二0年一月十七日                            书  记  员  张瑾瑄1