浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6344号 原告：刘宪，男，1978年6月22日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址：宁波市海曙区柳汀街月湖金汇大厦8楼。 原告：王娟，女，1982年10月20日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址同上。 委托诉讼代理人：张亚振，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波金鸿房地产发展有限公司（统一社会信用代码为91330212340570886G）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1A01室。法律文书送达地址：杭州市萧山区宁围镇民和路800号宝盛世纪中心1-31法务部。 法定代表人：林恭博该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱逊敏、张仕伟，该公司员工。 原告刘宪、王娟与被告宁波金鸿房地产发展有限公司（以下简称金鸿公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年7月5日转为普通程序，并依法公开开庭进行审理。原告刘宪及其委托诉讼代理人张亚振，被告金鸿公司的委托诉讼代理人朱逊敏、张仕伟到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告刘宪、王娟共同向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告交付房屋逾期违约金42126.07元（自2019年1月1日起以3570006元为基数按日万分之二暂计至2019年2月28日共59天，最终以被告实际逾期交房天数计算，如逾期交房超过90天，则被告逾期违约金自违约日起至实际交付日止按日万分之五计算）；2.被告在2019年3月31日之前将原告房屋、小区内基础设施、公共配套设施按合同约定及图纸约定标准修复、整改至正常运行状态。3.被告在2019年3月31日之前将原告厨房窗户宽度整改至设计图纸所标宽度（1米）。审理期间，原告变更诉讼请求如下：1.被告支付原告交付房屋逾期违约金42126.07元（自2019年1月1日起以3570006元为基数按日万分之二计至2019年2月28日共59天），如不构成逾期交付，则赔偿损失16099.70元（自2019年1月1日起按每月7000元计至2019年3月9日）；2.被告向原告支付因交付原告房屋厨房窗户宽度不符合房屋图纸要求向原告支付30000元厨房窗户修理费；3.被告向原告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应向原告提供而未提供的文件，并明确告知原告房屋装修价格及其构成。事实与理由：2017年9月12日，原、被告双方签订购买房屋的《房屋买卖合同》（以下简称“房屋合同”、）。合同约定原告购买被告所开发建设的风澜熹园小区8幢202号房。在原、被告约定时间内，经原告查验，该房屋存在大量质量问题，无法收房而要求被告进行整改。被告对此无异议，承诺及时整改。后被告信息发给业主，告知于2019年1月31日整改结束，但原告经现场查验，至2019年1月31日止，被告并未将原告房屋及小区公共设施等整改完毕。2019年2月2日至2019年2月13日，被告员工休息，现场不办理交房手续。2019年2月15日，经原告对房屋及小区公共设施等查验，该房屋及公共设施等尚不具备交付条件。还经原告核实，原告室内厨房窗户宽度设计图纸为1米宽，经原告实测，该窗宽度仅为0.65米，鉴于被告在未经图纸设计变更及在未通知原告情况下所擅自更改，故原告要求被告按图施工，将厨房窗户宽度更改为1米宽。 被告金鸿公司辩称，1.被告开发建设的商品房已满足买卖合同约定的交付条件，且不存在构成逾期交付的质量问题，在被告已于应交付日前通知原告收楼的情况下，应认定被告已于2018年12月31日完成了交付，不存在买卖合同约定的应承担逾期交付责任的违约情形。退一步说，即使房屋装修存在部分瑕疵，仅为一般质量瑕疵，未达到严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题，被告始终履行保修义务，不应承担赔偿责任；即使原告存在损失，其主张的损失明显超出合理范围。2.原告房屋不存在窗户宽度与图纸不一致的问题，原告无权要求被告进行整改或赔偿。原告提供的图纸为土建阶段的初始图纸，非为最终的门窗施工图纸，根据合同附件八第七条约定，未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面构成实质性变更的，无需通知买受人。被告于2016年7月8日取得设计单位出具的联系单，对一、二层厨房窗户尺寸进行局部整改，被告严格按图施工，不存在与图纸不一致的问题。3.提供室内装修施工图设计文件，并告知房屋装修的价格及构成不属于被告在委托装修关系中的法定和约定义务。 本院经审理查明的事实如下： 2017年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016026300297）一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村、新林村地块上的预售商品房，暂定名风澜熹园；买受人购买的商品房系8幢202号房，建筑面积139.87平方米，该商品房单价每平方米25523.74元，总价3570006元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。出卖人应在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.符合房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件（第九条）。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知书规定的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自合同规定的交房日期次日起，视为该商品房已经交付，房屋保修的时间从合同规定的交付日开始计算。买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付或其他损失的赔偿责任。买受人购买的商品房，包括室内装饰、设备等保修时间从《交房通知书》规定的交付起始日开始计算。关于装饰、设备标准承诺的违约责任，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，出卖人可以选择更换、修理或补偿差价的方式处理。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.小区内道路满足通行条件，水、电于房屋交付时具备接（贯）通条件；2.电视、电话、网络、管道燃气接口在交付之日前安装到户，实际使用时由买受人自行按各行业服务提供机构的要求申请开通并缴纳相关费用；3.电梯、安防正常运转；非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。合同附件四：装饰、设备标准，如为精装房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同附件六：保修责任主要条款，该房屋主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准；非房屋主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担保修责任，买受人不得以此为由要求退房或延期交付，由此造成的延期交付等违约责任及扩大损失由买受人承担；有关房屋的工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，但买受人应在发现质量问题后5日内书面通知出卖人，如确属出卖人的工程质量问题，出卖人在接到买受人书面通知后15个工作日内派人进行维修，买受人应当给予必要的配合；如因买受人不配合造成延误或损失进一步扩大，出卖人不承担由此引发的损失；出卖人维修完成当日，买受人应到场进行验收，如买受人未到场或未签署意见的，视为买受人认可工程质量问题已修复，不再持有任何异议。合同附件八：补充协议内容，关于“规划、设计及变更”，发生非因出卖人所能控制原因，造成规划设计发生变更的，出卖人不构成违约；无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更，和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面构成实质性变更的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人，但出卖人如认为有必要的，可按照本合同第十一条约定告知买受人，买受人未按本合同第十一条约定提出退房的，即视同接受出卖人通知的规划、设计变更。商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应办理交房手续，但若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；修复期间，视为出卖人逾期交付房屋期间；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收。若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已经验收完毕。买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等。 同日，原、被告还签订《补充协议》一份，约定：原告同意由被告委托的第三方装修单位进行装修，被告对该装修工程进行监督；原告不得另行委托第三人进行装修，否则由此产生的责任由原告承担；原告不可撤销地委托被告代为办理买卖合同项下白坯房的交接手续，原告对被告在该交接过程中的相应行为及签署文件均予以认可且不持异议。双方同意，由被告在原告委托的第三方完成有关改造后，对该商品房作以下装修，相关装修费用已包含在原告支付的购房款中；协议第二条约定了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位的装修材料品牌、规格等内容；上述约定品牌与型号若有变动，原告同意被告以同档次品牌与型号代替，且无需另行通知原告；原告以同档次或较高档次品牌、型号代替情形均不视为被告违约；原告确认所购商品房的材料设备配置以本约定为准，未约定的其他装修使用的材料和设备不再明确品牌型号，原告同意由被告根据设计进行设置。被告应在2018年12月31日完成上述装修。原告应在收到被告已完成装修并可以交付的通知后前来验收并接收该商品房，逾期视为原告对上述装修不持异议且已完成房屋交接；原告将按照本补充协议装修标准的要求对该房屋的装修进行验收，若原告于验收交接该房屋过程中发现质量问题，可以提出对该房屋的书面维修要求，被告应对该房屋进行整改；原告提出维修整改意见的，不应影响其接收义务；被告应原告要求进行整改的，整改期间不构成逾期交付；原告已知晓被告在对房屋进行装修的过程中，可能会对该房屋的局部使用功能进行变动，原告同意被告作出相关变动，被告无需为此承担责任。除本协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由被告在原告接收房产后负责修复，不能修复的，由被告进行更换。针对该房屋的装修质量问题，原告要求被告进行修复的，应当自质量问题出现之日起的5日内书面通知被告，如确属装修质量问题，被告在接到原告书面通知后20个工作日内派人进行维修，原告应当给予必要的配合；如因原告自身原因通知不及时或不给予配合导致损失扩大或无法修复的，被告不承担由此造成的扩大部分的损失或无法修复的后果；被告未在上述期限内到场维修的，原告可再行书面催告，如被告在接到原告书面催告之日起的20个工作日内仍未到场进行维修的，原告有权自行或委托他人维修，由此产生的维修费用由被告承担。被告维修后当日原告应到场进行验收，原告不到场验收或未签署验收意见的，均视为乙方验收通过，不再持有任何异议。 2018年7月11日，宁波市鄞州区城市管理局出具《建设开发项目市政公用配套设施验收审核意见书》，审验意见如下：供水验收合格；雨污接入，建成后落实专门单位加强日常养护管理；景观照明灯光验收合格；化粪池验收合格；建成的绿地建设单位必须按照行业标准进行养护，不得随意改变性质。2018年7月24日，经被告组织设计、施工、监理、勘察各方主体竣工验收，确认工程质量合格，并于同年7月30日向宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州区住建局）备案。该项目所涉消防、燃气工程、人防工程均已竣工验收合格。 2018年12月底，被告陆续向买受人发出《风澜熹园商品房交付通知书》。2018年12月30日，原告去被告处办理房屋交付手续，验房时在《风澜熹园房屋意见反馈单》列明了需整改的问题。原告提出主要问题涉及如下：房间有脚手架，空开跳闸，浴缸未装完工，踢脚线未装，南阳台无毛巾架，门框、门不正，油漆多处破损，门缝大，多处大理石有破损、裂纹，背景墙底部未封胶，墙壁有破损、油漆不平，吊顶多处开裂，地板缝隙大、冒灰，瓷砖空鼓，门槛石破损、断裂多处，厨房插座无电、消毒柜未装固定、柜门打不开，壁柜门多处无阻尼、多处螺钉未安装，卫生间柜门打不开、淋浴玻璃门缝大，地面、台面未打胶，北阳台未完工、无毛巾架、插座过紧等等。原告认为房屋问题太多，达不到交付条件，在反馈单写明拒绝收房。被告在2019年1月对反馈单所涉部分问题进行了维修。原告于2019年3月9日接收了房屋钥匙，但表示不放弃对被告主张权利。 另查明：2016年7月8日，涉案项目设计单位应被告要求出具《施工图设计修改通知单》一份，将4#-14#楼一、二层靠近生活阳台处的窗由原来的1000×1450（宽×高）改为750×1450（宽×高）。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、房屋交接单、验房图像资料、微信聊天截图、公证书、用电量清单、信访事项答复意见书等证据，被告提交的《补充协议》、商品房交付通知书及EMS快递单、意见反馈单、验收备案表等证据，以及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，一、涉案《补充协议》性质为何；二、被告就涉案房屋交付是否存在逾期交付的违约行为；三、原告要求支付厨房窗户宽度不符合合同规定的修理费是否有依据；四、原告主张的违约及损失赔偿是否有相应依据；五、原告要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据。 一、涉案《补充协议》的性质问题。 原、被告在签订《商品房买卖合同》同时还签订了《补充协议》，约定原告同意由被告委托第三方对房屋进行装修，并由被告代办买卖合同项下白坯房的交付手续，且约定了装修材料的品牌、规格、型号等内容。被告据此认为就涉案房屋的精装修与原告系委托合同关系，不是买卖合同关系。对此，本院认为，《商品房买卖合同》作为预售商品房交易的范本，约定的主要是白坯商品房买卖的一般内容，买卖双方针对特定标的物的未尽事宜均以合同附件或补充协议的方式另行约定；涉案预售商品房的合同价款结合《补充协议》的内容能够确定，原告支付的购房款包含了装修费用，被告向原告交付的房屋并非白坯房，而是带装修交付；从协议内容看，原告对于《补充协议》中装修材料的品牌、规格、型号等均无选择权和决定权，实际上被告并非基于委托按照原告指示处理委托事务，且协议约定系双方对于买卖合同未尽事宜的补充；故本院认定该《补充协议》不具有委托合同的实质，也不是独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应认定为涉案《商品房买卖合同》的补充协议。 二、关于被告就涉案房屋交付是否存在逾期交付的违约行为的问题。 涉案商品房交付分为两个阶段，分别为白坯状态交付和精装修状态交付。关于白坯房交付，《补充协议》约定基于装修原因由被告代办白坯房交付手续，该约定并不违反法律规定，被告应按约办理白坯房验收和交付手续。被告提交的竣工验收报告等证据证明白坯房交付符合合同约定，不存在逾期交付行为。关于精装修，补充协议约定应在2018年12月31日前完成装修，即房屋的整体交付应在2018年12月31日前完成，虽然双方在补充协议中对于精装修交付没有明确约定标准，基于补充协议系《商品房买卖合同》附件，应适用合同关于逾期交付的约定。被告自2018年12月底陆续向买受人发出交付通知书，通知在2018年12月29日至31日集中办理交房手续。原告验房时对房屋存在的问题提交了反馈单，该反馈单提出的问题不属于主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，虽存在质量瑕疵，但不构成逾期交付，被告对此应承担保修义务。 三、关于原告要求支付涉案商品房厨房窗户宽度不符合合同规定的修理费是否有依据的问题。 根据被告提交的《施工图设计修改通知单》确认，涉案商品房的厨房窗户宽度尺寸发生了变更，由原来的1000×1450（宽×高）改为750×1450（宽×高），该设计变更经过备案，符合合同约定及法律规定，不应再由买受人针对窗户宽度进行修理，原告要求支付修理费30000元没有依据，本院不予支持。 四、关于原告主张的违约及损失赔偿是否有相应依据的问题。 原告认为涉案商品房未能按约交付，故按合同约定主张逾期交付违约金。本院认为，涉案商品房在交付时虽然存在质量瑕疵，但不属于合同约定的逾期交付情形，故原告主张逾期交付不成立，逾期交付违约金亦不应支持。但是，涉案商品房在交付验房时，结合原告提交的反馈单确实存在质量瑕疵，被告已进行了维修，因维修给原告造成的相应损失应承担赔偿责任。关于房屋维修期间的损失，原告主张以其接收钥匙时间为准（2019年1月1日至2019年3月9日），每月按7000元计算，损失共计16099.70元。本院认为，并非所有的整改、维修项目均会对买受人正常入住、使用造成影响，故原告接收涉案商品房钥匙的时间不能作为认定其损失的全部依据，综合考量风澜熹园小区在2019年1月、2月尚在进行集中整改、维修，本院酌情确定就房屋保修由被告赔偿两个月的损失；关于损失赔偿的标准，涉案合同并不明确，本院参照同地段房屋租金标准认定按每月6000元计算，共计12000元。 五、关于原告要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据的问题。 关于室内装修施工图设计文件，根据相关规定属于建设单位在办理全装修住宅工程施工许可证及质量监督登记手续时应向相关主管部门提交的文件，但并无强制性规定须向买受人提供，合同对此亦无约定，原告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于室内环境检测报告，根据浙江省住房和城市建设厅颁布并于2017年7月1日实施的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》的规定，应在工程完工后、交付前进行室内环境污染物浓度检测，检测抽样以户为单位，样本应覆盖不同户型、不同菜单式装修方案，且抽样数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套，委托具有相应资质的检测机构进行检测；基于被告交房时没有提交上述文件，相应规范对此有质量验收要求，且《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》对此亦有规定，虽然上述规定不属于预售商品房交付时强制适用的标准，原告的该项主张具有合理性，本院予以支持。 关于原告要求被告明确告知房屋装修的价格及构成的问题，原告购买的房屋系精装修商品房，合同附件及《补充协议》对设备及装修材料已有约定，涉及了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位，原告如对合同约定的装修构成有异议，可根据合同约定向被告提出，无须判令被告另行告知装修构成。关于告知房屋装修价格，合同对此并无约定，也没有相关强制性规定，原告的此项主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告刘宪、王娟赔偿商品房保修期间的损失12000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告刘宪、王娟提供风澜熹园小区住宅室内环境抽样检测报告，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告刘宪、王娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费953元，由原告刘宪、王娟负担853元，被告宁波金鸿房地产发展有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  谢良红 人民陪审员  毛亚军 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  陈栎桦