重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1050号上诉人（原审原告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码:91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆宝安易信息技术有限公司，住所地重庆市渝中区中华路178号12-2#，统一社会信息代码91500105345906676A。法定代表人：赵莹，执行董事。委托诉讼代理人：卢生亮，重庆雾都律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢李勤，女，公司员工。上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）因与被上诉人重庆宝安易信息技术有限公司（以下简称宝安易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初24380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人大都会公司的委托诉讼代理人张林长，被上诉人宝安易公司的委托诉讼代理人卢生亮、鄢李勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大都会公司上诉请求：一、改判被上诉人应另行向上诉人支付违约金248067元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对提前解除合同违约金数额判定有误，根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条规定，被上诉人应按合同约定除已交的履行保证金被充任违约金不予退还外，还应另向上诉人支付违约金248067元。一审判决的违约金不足以弥补上诉人的实际损失，案涉商铺至今处于空置未出租的状态。宝安易公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一审判决确定以履约保证金冲抵违约金，足以弥补上诉人的损失，履约保证金77520元实际相当于半年的租金，实际损失并不等同于租赁合同约定的所有费税合计的40%，租赁合同关于违约金的计算约定并不具有合理性，也不科学。因为受租赁期限长短所决定，而在商事活动当中强势方所常订立较长期限的合同，而本案正好相反通过合同得出结论是加重相对方的负担。我方认为实际损失应当是我方违约后的房租损失。履约保证金相当于半年的房租能够完全将房屋再次出租，本案中经被上诉人了解，上诉人存在故意导致损失扩大的行为及故意不将房屋出租，实际上上诉人存在大量房屋闲置，未将房屋出租，上诉人不能将自身的商业经营风险转嫁到被上诉人身上。大都会公司向一审法院起诉请求：1、请求判决确认大都会公司与宝安易公司签订的《重庆“大都会东方广场”办公楼租赁合同》于2019年8月1日24时予以解除；2、请求判令宝安易公司立即支付其欠付大都会公司固定承租费19052.53元及对应的增值税费952.63元，商业服务费6290.93元及对应的增值税377.46元，电费432.42元，电损费81.86元，以上共计27187.83元，并支付以前述金额为基数，从应付未付之日起直至付清时止按每日0.05%计算的滞纳金(滞纳金从应付未付之日起计算至2019年8月1日为409.37元，从2019年8月2日起以27187.83元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止);3、请求判令宝安易公司除已经缴纳给大都会公司77520元履约保证金充作违约金外，还应另行立即向大都会公司支付违约金248067元；4、本案诉讼费等费用由宝安易公司承担。一审法院经审理查明，2018年8月27日，大都会公司（甲方）与宝安易公司（乙方）签订《重庆“大都会东方广场”办公楼租赁合同》，其中主要内容约定:乙方承租重庆市渝中区邹容路68号(大都会广场)第21层11A+12号办公楼单元及其设施，使用面积约为258.4平方米，承租期自2018年9月16日至2021年8月31日。乙方应向甲方支付承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2018年9月16日或之前向甲方缴纳履约保证金77520元。10.逾期支付应付款10.1（滞纳金）若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。10.2若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取合同第21条之约定的违约救济措施。21.违约救济措施，若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以在提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止提供一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元。（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。…2018年9月1日及2018年9月12日，宝安易公司分两次向大都会公司缴纳保证金共计77520元。2019年7月1日起，宝安易公司未按照合同约定向大都会公司支付承租费、商业服务费以及其他费用，2019年8月1日，大都会公司向宝安易公司发出《解除租赁合同通知》，内容为：宝安易公司，…自2019年7月1日起至今贵司未依照租赁合同约定向我司支付承租费及相关费用。我司现根据租赁合同第10.2条约定通知贵司：我司于2019年8月1日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。一审法院认为，本案中，大都会公司与宝安易公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。宝安易公司未依照合同约定向大都会公司支付承租费及商业服务费等其他合同约定之费用，构成违约，大都会公司依据合同约定享有解除权。宝安易公司对大都会公司主张的双方之间的租赁合同于2019年8月1日解除、宝安易公司欠付2019年7月1日至合同解除之日期间的承租费、商业服务费及对应增值税、电费、电损费等费用共计27187.83元均无异议，该院对此予以确认支持。关于逾期付款滞纳金，鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金，本案大都会公司、宝安易公司在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。宝安易公司逾期未支付承租费、商业服务费等费用已构成违约，大都会公司诉请违约金符合合同约定和法律规定，该院予以支持。关于履约保证金和解除合同的违约金。结合本案实际情况，该院认为，宝安易公司已交的履约保证金77520元充作违约金由大都会公司收取并不予退还已足以弥补大都会公司因提前解除合同所遭受的损失，宝安易公司辩称约定的违约金计算标准过高，故该院对违约金依法予以调整，确定履约保证金充作违约金处理，大都会公司所主张的其他提前解除合同的违约金248067元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆宝安易信息技术有限公司于2018年8月27日签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2019年8月1日解除。二、被告重庆宝安易信息技术有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆大都会东方广场有限公司承租费19052.53元及对应增值税952.63元、商业服务费6290.93元及对应增值税377.46元、电费432.42元、电损费81.86元，并从应付而未付前述费用之日起按每日万分之五的标准计付违约金至前述款项付清之日止。三、被告重庆宝安易信息技术有限公司已支付原告重庆大都会东方广场有限公司的履约保证金77520元冲抵违约金，原告重庆大都会东方广场有限公司不予退还被告重庆宝安易信息技术有限公司。四、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3299元，由被告重庆宝安易信息技术有限公司负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，当事人双方的租赁合同虽有约定违约金的数额，但约定的违约金不能过分高于违约造成的实际损失。大都会公司以包括商铺至今未能出租而致的租金损失主张违约金，但商铺未能出租的原因包含市场经济水平制约以及商业经营风险等多种因素，且一审判决所主张的履约保证金77520元充作违约金，该金额足以弥补大都会公司因提前解除合同所遭受的损失。一审法院对大都会公司另行主张的违约金248067元不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，大都会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5021元，由重庆大都会东方广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  段晓玲审 判 员  夏兴芸二〇二〇年三月二十六日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静