上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19232号原告：上海乐庭房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。投资人：江海兰，总经理。委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄，上海市南星律师事务所律师。被告：袁蓉，女，1970年11月29日出生，汉族，户籍地上海市。被告：刘森，男，1988年2月5日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：张文杰，女，1987年9月10日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。原告上海乐庭房地产经纪事务所(以下简称“乐庭事务所”)与被告袁蓉及被告刘森、张文杰居间合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告刘森、张文杰提起反诉，后刘森、张文杰当庭撤回反诉，本院口头裁定予以准许。原告乐庭事务所委托诉讼代理人唐敏峰、被告袁蓉及被告刘森、张文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原告与三被告于2019年4月20日签订的《房地产买卖居间协议》；2．三被告共同赔偿原告中介费损失人民币(以下币种同)53,000元。事实和理由：被告袁蓉系上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人。2019年4月20日，被告袁蓉经原告居间介绍与被告刘森、张文杰在原告营业场所签订了1份《房地产买卖居间协议》，约定被告袁蓉以2,650,000元的价格向被告刘森、张文杰出售系争房屋，被告刘森、张文杰签订正式房屋买卖合同时按照房屋成交价格的2%向原告支付中介费。居间协议签订后，被告刘森、张文杰在原告协助下向被告袁蓉支付了购房定金50,000元，被告袁蓉向被告刘森、张文杰出具了收款收据，同时被告袁蓉将系争房屋房产证交予原告保管。后原告分别通知三被告至原告处办理后续事宜，但被告袁蓉称其父在住院，需要延期办理，被告刘森、张文杰则称资金尚未到位。此后，原告多次以电话、短信方式通知被告刘森、张文杰支付首付款并办理网签等交易手续，但被告刘森、张文杰始终置之不理，原告又联系被告袁蓉，被告袁蓉也对原告的通知置之不理。2019年7月，原告发现系争房屋对外出租，遂至上海市嘉定区不动产登记处查询，发现系争房屋已经转移登记至被告刘森、张文杰名下。被告袁蓉私下违约重新挂失办理了新的房产证另行与被告刘森、张文杰进行交易，该行为系“跳中介”的恶意违约行为，使得原告本应收取的53,000元中介费未能收取，给原告造成了损失，三被告应当按照《房地产买卖居间协议》第10条第2款承担违约责任。为维护合法权益，原告起诉。被告袁蓉辩称，在原告处签订居间合同时第一次见到被告刘森、张文杰，之前与二人并不相识。合同签订后，原告的工作人员于2019年4月22日向其致电要求其坚持履行居间协议。被告刘森称居间协议的佣金条款被篡改，签订合同时，被告刘森并未发现。后被告刘森、张文杰未能与原告协商成功。原告工作人员反复强调坚持履行居间协议，定金50,000元无需退还被告刘森、张文杰。但被告刘森、张文杰很不容易，且被告张文杰当时已经怀孕。被告刘森、张文杰联系了上海XXXXX房地产经纪有限公司(以下简称“XXXXX公司”)，在该公司的居间下，其与被告刘森、张文杰签订了房屋买卖合同，XXXXX经纪公司的工作人员要求其将原产证注销，重新办理新的房产证，现系争房屋已经过户至被告刘森、张文杰名下。在签订合同的过程中，原告未向其提供满意的服务，中介人员在未征得其同意的情况下，将系争房屋的出售价格从2,700,000元降为2,650,000元。综上，不同意支付中介费损失。被告刘森、张文杰辩称，被告刘森的原同事曾通过原告居间购房，中介费率为1.25%，经该同事推荐，被告刘森、张文杰通过原告居间购房，故被告刘森、张文杰对中介费率的预期不高于1.25%。2019年4月20日，被告刘森、张文杰在原告的居间下与被告袁蓉签订了1份《房地产买卖居间协议》，在被告刘森、张文杰与被告袁蓉沟通中，原告将居间协议的内容进行了篡改，擅自将居间协议约定的手续费提高了一倍，原告并未将该情况告知被告刘森、张文杰，且篡改部分也没有二人的签字确认。同年4月22日，被告刘森、张文杰发现居间协议有篡改的情况，遂通知原告，要求解除居间协议。但原告捏造事实，对篡改的行为亦不做解释。后被告刘森于同年4月23日与被告袁蓉沟通，对中介的欺诈进行了解释，被告袁蓉对于原告篡改合同的情况并不知情，并出于对被告刘森、张文杰的同情和对原告欺诈行为的不满，愿意配合刘森、张文杰办理过户手续。被告刘森遂通过XXXXX公司与被告袁蓉重新签订了房屋买卖合同，房屋总价不变，中介费率为0.8%。综上，不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋原登记在袁蓉名下。2019年4月20日，袁蓉(卖方)与刘森、张文杰(买方)在乐庭事务所(经纪方)的居间介绍下签订了1份《房地产买卖居间协议》，协议约定：买卖双方通过经纪方出售及购入系争房屋，建筑面积113.65平方米；转让成交价为2,650,000元；若买卖双方在未经经纪方同意下取消本协议，则买卖双方均成为本协议之违约方，须各自即时支付经纪方该房地产成交价的1%作为违约金；协议另约定了其他内容。上述协议第九条“鉴于经纪方以促成买卖双方之间买卖协议成立，买卖双方需在签订《上海市房地产买卖合同》时各自向经纪方支付该房地产成交价的1%作为经纪方的佣金”被手书改为“鉴于经纪方以促成买卖双方之间买卖协议成立，买方需在签订《上海市房地产买卖合同》时独自向经纪方支付该房地产成交价的2%作为经纪方的佣金”。刘森、张文杰于签订上述合同当日向袁蓉支付定金50,000元，袁蓉将系争房屋的产证原件交予乐庭事务所保管。同年4月22日，刘森通过微信联系乐庭事务所中介人员称“中介费怎么篡改成买方独自2个点的”，但乐庭事务所未通过微信予以回复。后刘森委托XXXXX公司居间，于2019年4月24日与袁蓉就买卖系争房屋重新签订了《房屋买卖合同》，房屋售价仍为2,650,000元，佣金21,200元。袁蓉将系争房屋的原产证注销，并于2019年6月13日将系争房屋过户至刘森、张文杰名下，目前，系争房屋由刘森、张文杰对外出租。庭审中，就《房地产买卖居间协议》的签订过程及该协议第九条被改动部分的形成时间，各方当事人陈述如下：乐庭事务所表示签订《房地产买卖居间协议》前，未与刘森、张文杰协商过佣金的具体金额，但收费办法已公示在乐庭事务所；各方当事人签字前，协议的第九条已作改动，乐庭事务所对合同条款进行了逐条解释，各方阅看后签字，乐庭事务所在各方在场情况下盖章。袁蓉表示《房地产买卖居间协议》系由乐庭事务所工作人员填写，因其无需支付佣金，故未留意该协议第九条的内容，后乐庭事务所将居间协议拿至其他房间盖章。刘森、张文杰则表示签订《房地产买卖居间协议》前，其二人并未与乐庭事务所就佣金金额进行过协商，但基于同事的介绍，二人认为佣金点数不会超过1.25%；各方签字时，该协议第九条尚未被改动，各方签字后，乐庭事务所工作人员将协议拿至其他房间盖章后交给买卖双方，故二人认为乐庭事务所盖章时将该协议第九条在各方当事人不知情的情况下进行了篡改。审理中，乐庭事务所认可买卖双方签约室内有监控录像，但表示录像仅可保留一个月，故签约录像已无法恢复，无法提交给法院。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，袁蓉与刘森、张文杰及乐庭事务所签订的《房地产买卖居间协议》系当事人间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应依约恪守。按照该居间协议约定，若买卖双方在未经经纪方同意下取消该协议，则买卖双方均成为该协议之违约方，须各自即时支付经纪方该房地产成交价的1%作为违约金。本案中，刘森、张文杰与乐庭事务所因佣金金额产生争议，刘森、张文杰未经乐庭事务所同意，自行委托其他中介机构与袁蓉就买卖系争房屋重新签订买卖合同，而袁蓉注销了保管在乐庭事务所的系争房屋的原产证以达成交易目的，故袁蓉及刘森、张文杰均系《房地产买卖居间协议》的违约方，应当承担相应的违约责任。现系争房屋已在其他中介机构的居间服务下交易完成，袁蓉及刘森、张文杰的违约行为致使《房地产买卖居间协议》的合同目的无法实现，故乐庭事务所主张解除该协议的诉讼请求，本院予以支持。至于袁蓉及刘森、张文杰应支付的违约金的金额，本院认为，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中，刘森、张文杰主张乐庭事务所在其不知情的情况下篡改了佣金条款系其拒绝履行《房地产买卖居间协议》的直接原因，现各方就签约过程陈述不一，而乐庭事务所认可其签约室有监控录像，但乐庭事务所表示因录像仅可保留一个月故而无法向法院提供。然而，刘森在签订《房地产买卖居间协议》后的第二日即通过微信对乐庭事务所篡改合同一事提出了异议，乐庭事务所理应保留相关证据。现乐庭事务所作为持有证据的一方当事人，未能提供相关证据，本院推定刘森、张文杰的主张成立。但即使刘森、张文杰的主张成立，其可通过与乐庭事务所协商或其他法律途径解决纠纷，该情况不能成为其违反合同约定径行委托其他中介机构提供居间服务的理由。考虑到乐庭事务所在提供居间服务中亦存在过错，本院酌定袁蓉及刘森、张文杰各自向乐庭事务所支付违约金16,000元。乐庭事务所要求袁蓉及刘森、张文杰承担共同赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、解除原告上海乐庭房地产经纪事务所与被告袁蓉及被告刘森、张文杰于2019年4月20日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告袁蓉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海乐庭房地产经纪事务所违约金16,000元；三、被告刘森、张文杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海乐庭房地产经纪事务所违约金16,000元；四、驳回原告上海乐庭房地产经纪事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,125元，减半收取562.50元，由原告上海乐庭房地产经纪事务所负担222.5元，由被告袁蓉负担170元，由被告刘森、张文杰负担170元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年三月十八日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。