江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3729号 原告：石富军，男，1964年2月24日出生，回族，户籍地河南省郑州市金水区，现住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。 被告：李佰峰,男,1986年8月13日出生,汉族，户籍地山东省苍山县，住江苏省常熟市。 原告石富军与被告李佰峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日作出（2017）苏0581民初9595号民事判决。石富军不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）苏05民终4555号民事裁定，发回重审。本院于2019年3月15日立案，并依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石富军的委托诉讼代理人李永刚、被告李佰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石富军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金36000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月19日，原被告之间口头签订门市部租赁合同一份，约定原告将位于常熟市梅李新农商业中心17号1单元102一间门面租赁给被告，租期一年，从2017年7月20日至2018年7月19日，租金共计36000元，于2017年7月26日前付清。但租金被告至今未付，故原告诉至法院。 被告李佰峰辩称，原告是过来找被告说租金交给他，但是就口头说了一次就没有来过，被告不可能因为原告口头说一下就交给他租金，肯定要跟市场及原告三方说好了，被告才可能把租金交给他，本案涉及的租金被告已经交给了常熟市梅李农副产品交易市场有限公司（以下简称梅李农副市场）。   本院经审理认定事实如下： 2013年1月15日，梅李农副市场与石富军签订《商品房买卖合同》一份，约定石富军向梅李农副市场购买梅李新农商业中心17#1单元102室商品房，土地使用权证常国用（2009）字第×××号，合同第四条约定房价为579180元。合同第六条约定付款方式为2013年1月15日支付房款290180元，剩余房款289000元做银行按揭贷款。合同第八条约定出卖方应当在2013年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付买受方使用。 2013年1月16日，梅李农副市场向石富军开具了梅李新农商业中心17#1单元102室预收购房款290180元的销售不动产统一发票。 2013年1月15日，石富军（甲方）与常熟凯乐商业管理有限公司（乙方）（以下简称凯乐公司）签订《商铺委托投资经营合同》一份，约定委托标的物为位于常熟市梅李新农商业中心内，所购置的房屋17幢1层102-106、108-112号，建筑面积420平米。标的用途为常熟市梅李新农商业中心商铺。委托方式为甲方将其拥有的常熟市梅李新农商业中心的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限为起始于《商铺转让合同》规定的全款付清之日起，即2013年1月25日，止于2014年6月9日。租金标准为在合同有效期内，乙方保证每年按房价的8%的人民币为标准向甲方支付租金。乙方按季向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的浦发银行以划拨方式向甲方一次性付清。租金自《商铺买卖合同》规定的全款付清之日起开始计算。 2014年6月20日，石富军（甲方）又与凯乐公司（乙方）签订《商铺委托投资经营合同》一份，将委托期限变为起始于《商铺转让合同》规定的全款付清之日起，即2014年6月20日，止于2016年6月19日。其余内容与2013年1月15日签订的《商铺委托投资经营合同》基本相同。 2013年1月25日，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行与石富军（借款人）、苏义宏（共同还款人）、梅李农副市场（保证人）签订编号为3781304005《个人购房担保借款合同》1份，约定贷款金额为2643000元，贷款期限10年，自2013年1月25日起至2023年1月25日。后上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行发放贷款，但石富军未能按约还款，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行将石富军、苏义宏、梅李农副市场诉至本院。2016年5月23日，本院作出（2016）苏0581民初3622号民事判决书，判决石富军、苏义宏归还原告上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行借款本金人民币2004275元及相应的利息、罚息、复利；梅李农副市场对石富军、苏义宏的本案债务承担连带清偿责任等。后上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行申请执行，2017年1月22日，本院作出（2016）苏0581执3895号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行与被执行人石富军、苏义宏、梅李农副市场金融借款合同纠纷一案执行裁定书，载明：执行中双方当事人达成分期履行和解协议，按原贷款合同继续履行。 另查明：凯乐公司监事为李某，2016年1月20日凯乐公司变更为常熟市佰家利供应链管理有限公司（以下简称佰家利公司）。梅李农副市场法定代表人为李某，交通银行股份有限公司常熟分行与梅李农副市场于2012年10月24日签订了《最高额抵押合同》，约定为梅李农副市场在2012年10月24日至2017年9月3日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为8975万元。抵押物为梅李农副市场名下的常熟市梅李镇梅南路18号的抵押范围为常国用（2009）第×××号中所确认的面积17914平方米的土地使用权、25446平方米的土地使用权，并办理了抵押登记手续。后因梅李农副市场未能依约还款，交通银行股份有限公司诉至本院，经本院判决、执行，尚未能执行到位。 2018年3月26日，本院作出（2018）苏0581破16号民事裁定书，裁定受理苏州工业园区舜园建筑有限公司对梅李农副市场的破产清算申请，并指定江苏益友天元律师事务所担任管理人。2019年4月石富军向管理人申报债权，请求认定支付购房款5623000元及利息、违约金，共计6623000元，并要求办理产权证。2019年10月29日，管理人向石富军发出《债权审定结果通知书》，认为：商品房买卖合同约定购房总价款为5295360元，石富军已支付购房款2643000元(银行贷款)，剩余2652360元未实际支付，要求在2019年11月30日前将剩余购房款2652360元一次性转账支付；如未能在上述期限前支付剩余购房款，管理人将解除梅李公司与石富军签订的商品房买卖合同，已支付的购房款将按照普通债权进行认定和处理。石富军有异议，起诉至本院，要求确认其购买的常熟市梅李新农商业中心的17栋102、103、104、105、106、108、110、111、112共9间房屋首付款及其他款项共计298万已支付，该案尚在审理中。 又查明，石富军与梅李农副市场于2013年1月15日共计签订9套商铺的商品房买卖合同，总房款合计5295360元，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行发放的贷款2643000元系针对9套房屋办理的按揭款。 在审理中，原告石富军提供上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行账户历史明细清单、银行业务回单，证明2013年7月4日其转账汇入梅李农副市场账户2980000元，备注用途为购房，该款为9套房屋的购房款。 在（2017）苏0581民初9595号案件审理中，本院调取了原告等人签字捺印的检举材料一份，该材料中反映，其与梅李农副市场签订虚假的购房合同，梅李农副市场自己支付首付款后再套取银行贷款，银行按揭贷款也是梅李农副市场支付，梅李农副市场是实际的房屋所有人，也是实际的借款人，应首先让梅李农副市场承担责任，其只对梅李农副市场不能承担部分承担责任，请求解除对其财产的查封及被列入失信人员名单恢复。原告质证后认为：对于该份检举材料内容的真实性不予认可，材料上石富军的签字是其本人写的，从检举材料的最后一段可以明确看出检举人检举的目的是希望常熟市人民法院能够解封已查封的财产，并恢复失信人员名单，因此该检举材料的真实性至今也没有被常熟市人民法院认可，并且该份检举材料也与本案的诉请没有关联，本案是要求支付租金，至于原告与梅李农副市场之间是否存在着首付款交付的问题，不影响原告向浦发银行按揭购买案涉房屋的事实。被告质证后认为：对于真实性没有异议，从材料可以反映原告对于案涉房屋并不具有所有权。 在（2017）苏0581民初9595号案件审理中，本院向李某做了调查笔录，其陈述：当时其与石富军都是河南商会的，其是会长，石富军是秘书长。2012年左右，其因为生意上缺流动资金，向石富军借了200万元左右。当时借钱的时候和石富军说，以梅李农副市场的商铺做担保，借的钱可以作为首付款，其他的钱以石富军的名义去办按揭贷款，贷款由其偿还。如果以后贷款顺利还清，借款也还清的话，商铺其要收回的，如果还不出的话，房子就卖给石富军。后来银行贷款其还不出了，和石富军商量，商铺按照买卖合同约定的价款卖给石富军，但是石富军认为借款还要计算利息，所以没有协商成功。买卖合同是签的，但是石富军没有原件的，原件在其处。商铺委托经营合同也有的，签到2016年6月20日，后来有没有签其也不清楚，凯乐公司实际由其负责的。商铺五年内的租金都是由凯乐公司收取，商铺也由凯乐公司管理经营，五年不需要给石富军费用的。其要求石富军把200万元左右的借条给其，商铺可以抵给石富军，但是他要利息其不同意的。增值税发票是梅李农副市场开的，但是石富军没有付这个钱的，是问他借的200万元左右当首付。商铺目前还不能办理产权证，因为土地抵押给交通银行办了贷款，贷款还有部分没有还清，银行就把土地查封拍卖。房屋没有交付石富军，当时就说好由凯乐公司出租使用的，租金收了以后去还贷款了。对于石富军委托凯乐公司经营没有意见，农副产品交易市场和凯乐公司都是其实际在负责，只是不能以农副产品交易市场的名义。原告质证后认为：真实性没有异议，但材料内容的真实性绝大部分不予认可，原告方仅认可李某陈述的委托经营的时间截止至2016年的事实，至于原告是否向梅李农副市场支付首付款及李某是否向原告借款200万，与本案没有关联，且该事实尚不能确认，原告是委托凯乐公司在收取租金，原告也随时会享有对该委托的解除权。被告质证后认为：真实性予以认可，并且材料内容也可以显示原告并没有与李某及相关公司达成相应的房屋买卖协议，更直接显示原告并不享有案涉房屋的所有权。 在（2018）苏05民终4404号案件审理中，苏州市中级人民法院向李某进行了调查，李某陈述：石富军提交的银行账户明细清单、银行业务回单中的298万元梅李农副市场收到的，应该是房子的购房款；石富军与梅李农副市场之间存在9套房屋的买卖关系，当时双方的真实意思就是买卖房屋，首付款就是这几张银行单子上的钱，其他的石富军办了贷款，当时买房的时候石富军担心租不掉，我们就和他说前几年的包租，用租金给他还贷款，如果租不掉，贷款也照还，如果租的租金多的，除了还掉贷款，剩下的就归包租公司，实际上每年的租金和实际贷款差不多；办贷款、付首付款的时间记不清楚了，房款已经付了。 在审理中，原告主张，2016年之前是凯乐公司代原告收取商铺租金，用租金偿还原告向银行的贷款，2016年3月15日之后凯乐公司不按时向银行还贷，原告就不同意再委托凯乐公司及梅李农副市场代收租金，商铺委托投资经营合同到期后也未再续签，但市场威胁商户不交租金就停电停水，在这种情况下，2016年至2017年7月19日的租金，原告主动放弃，让梅李农副市场收取，但2017年7月19日之后的租金应由原告收取；2017年7月份原告带了购房合同和发票复印件到被告处，向被告出示了合同及发票，但被告拒不与原告签订书面合同，原告就口头告知被告，原告已经同凯乐公司解除委托关系，要求被告将房租交给原告；原告合法占有出租的房屋，梅李农副市场将房屋交付给原告后，原告将案涉房屋委托凯乐公司出租，该事实也是取得梅李农副市场的认可，原告基于合法的占有，对占有的不动产当然享有使用和收益的权利。 被告李佰峰主张，其是2015年开始承租的17号楼102号商铺，一年签一份租赁合同，系与凯乐公司签订，其不清楚凯乐公司与梅李农副市场之间是何关系，也不区分签合同、交租金是凯乐公司还是梅李农副市场，都是在市场里签订的，是市场管理人员与被告签订的，租金都是交到市场二楼办公室，由李某老婆收取租金并开具收据，都是现金方式交纳，之前的租金有30000元的，有35000元，每年都不一样，上下浮动；2017年7月份原告到被告商铺口头告知要将房租交给他们，如果原告、市场、租户三方确定租金由谁收取，原告是认可向原告交纳租金的，但原告一方单独通知被告，没有得到市场的同意，故被告一直没有向原告交纳租金；2017年7月21日至2018年7月20日的租金，被告已经于2017年8月1日在市场二楼办公室交纳，交给了李某老婆，交的现金30000元，收据开的是35000元。 被告为支持自己的主张提供下列证据： 1、被告与凯乐公司于2017年7月21日签订的租赁合同，租赁期限为2017年7月21日至2018年7月20日，租赁的房屋为17号楼102,年租金35000元。原告认为，合同签订日期为2016年6月30日，加盖的凯乐公司的公章，但在2016年1月20日凯乐公司已经变更公司名称为佰家利公司，故对真实性不予认可。 2、加盖有梅李农副市场发票专用章的收据，开具日期为2017年8月1日，金额35000元，收款事由：租金17号102（2017.7.21-2018.7.20），收款方式：现金。原告认为，收据上加盖的梅李农副市场的发票专用章，与被告提供的租金合同上的凯乐公司并非同一主体，在2017年8月1日前原告已经口头通知被告向原告支付租金，也明确告知被告与凯乐公司之间的委托合同已经解除，被告是否向凯乐公司或梅李农副市场支付了2017年至2018年的租金，与原告要求被告支付租金没有关联性；且收据并不能证明被告已将租金交纳至梅李农副市场，法院可以通过查询梅李农副市场的财务会计账簿以核实是否真实收到租金；被告提供的租赁合同的相对方是凯乐公司，梅李农副市场无权收取租金。 在审理中，本院依法向梅李农副市场的管理人进行了调查，管理人讲述：在第二次债权人会议之前石富军未来申报债权，管理人根据掌握的资料认定石富军支付了房款2643000元，该部分是银行贷款，而首付款因石富军未提供证据未作认定；在第二次债权人会议之后，石富军于2019年4月24日才来提供债权申报材料，申报认定支付购房款5623000元及利息、违约金，共计6623000元，并要求办理房产证；通过对石富军主张的购房款2980000元款项来源进行调查，管理人认为该笔款项不能认定为购房款；2019年10月29日，管理人向石富军发出《债权审定结果通知书》，认定石富军已支付购房款2643000元(银行贷款)，剩余2652360元未实际支付，要求其限期支付剩余购房款；据管理人了解，凯乐公司应该是李某控制的另一家公司，关于本案所涉的租赁合同，管理人手中没有掌握相关资料，只是听说这些人的房租是李某在收取，关于本案所涉的2017年7月至2018年7月的租金被告是否支付给了梅李农副市场，管理人不清楚，没有掌握相关的材料，只是听说前几年的都是李某在收；在管理人接管后，委托物业公司在市场管理，并收取水电费等费用，石富军从未实际掌控过房屋，也不应由其收取租金；管理人认为，在破产清算受理之后，应当停止向石富军支付租金，待房款支付情况查清后才能确认，2018年管理人已经通知租户停止支付2018年以后的租金。 本院依法向梅李农副市场的法定代表人李某进行了调查，李某讲述：石富军提供的2980000元汇款单就是支付的涉案九套房屋的首付款，不存在以借款抵购房款情形，是真实的购房关系；其与石富军之间存在数次借款关系，借款时间、金额记不清楚了，还款情况也记不清了，目前还欠石富军款项，但其手中没有条子，石富军手中应该有的；当时约定是包租的，其收了房租直接拿房租还贷款，不够的其来垫付，在银行起诉还贷款的案件执行过程中石富军被拘留，其借了朋友的钱来帮石富军还银行贷款，另一部分由石富军付的，其认为石富军贷款也不还、房子不应该是他的，两个人有了矛盾，所以在原一审审理中法官问的时候其回答没有支付首付款，当时也没有提供打款凭证和发票；对于陈炳林、谢日方、马得安、李佰峰2017年7月20日至2018年7月19日的租金已经交纳，其记得当时他们主要是拿的现金交纳的，收了租金就给石富军还了银行的贷款，有没有开收据其记不清了，其作为法定代表人在承诺书上签字了他们还不放心，要求盖公司公章，就加盖了公司公章；之前交租金也是租金交到市场，都是其负责对外出租的，收据加盖的是梅李农副市场财务部的印章；对于石富军起诉要求四人支付租金，其当时跟石富军说清楚租金用来还银行贷款，石富军是背着其去和四人签租赁合同的，其不同意四人直接向石富军支付租金，要求四人往市场缴纳租金，因其替石富军还的贷款是借的，其需要收租金后用于还当时的借款。 对于管理人的调查笔录，原告认为，管理人否认了李某多次在法院的调查笔录中的陈述，管理人对石富军是否直接合法占有涉案房屋的陈述与事实不符，原告不予认可，在商铺委托投资经营合同到期后，石富军是涉案商铺的实际控制人、合法占有人。对于李某的调查笔录，原告认为李某在笔录中对很多情形都是说不清楚的，其陈述被告租金已经全部收取也与事实并不相符，原告不予认可，梅李农副市场也无权收取租金。被告对管理人及李某的调查笔录无异议。 本院认为，原告石富军与梅李农副市场虽于2013年1月15日签订了商品房买卖合同，但对于除银行贷款外的购房款有无实际支付，双方存在争议，且该争议事实将影响管理人在梅李农副市场破产清算程序中的相关认定，对此原告已经另案主张。涉案房屋属经营用房，原告与凯乐公司订立商铺委托投资经营合同，将商铺委托给凯乐公司经营管理，之后由梅李农副市场法定代表人李某出面，以凯乐公司或梅李农副市场的名义将涉案商铺出租给被告李佰峰。在原告与凯乐公司之间的商铺委托投资经营合同于2016年6月19日到期后，双方未再续签。但在2016年7月以后商铺仍继续由梅李农副市场进行管理，2016年7月至2017年7月的租金也由梅李农副市场继续收取，原告石富军亦未提出异议。对于2017年7月至2018年7月该年度租金的收取，原告与梅李农副市场存有争议，梅李农副市场及法定代表人李某均不同意由原告收取租金，被告不向梅李农副市场交纳租金就要停水停电的情形下，原告亦未出面与被告一同向市场进行协调。因之前租金均向梅李农副市场交纳，也系梅李农副市场对商铺进行管理，在双方有争议情况下，梅李农副市场与李某也出具了承诺，承诺在之后的经营中由公司承担责任，该种情况下被告抗辩将租金交给房屋产权登记人梅李农副市场并无明显不当。原告与梅李农副市场管理人对于涉案商品房买卖合同的效力、履行情况、房屋所有权、使用权归属等存在诸多争议，在双方相关实质性争议未解决前，原告与梅李农副市场签订涉案商品房买卖合同，并不必然导致原告即享有相应商品房的使用权、收益权。在此情况下，原告要求被告支付租金，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告石富军的诉讼请求。 案件受理费700元，由原告石富军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇二〇年三月十三日 书 记 员 夏 芸