福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初6250号 原告：福州英邦物业管理有限公司，住所地福州市晋安区新店镇西园路663号西园西一区（现西园新苑）13#楼401单元。统一社会信用代码：91350111699004768H。 法定代表人：刘宜邦，总经理。 委托诉讼代理人：黄金梅，女。 被告：刘用强，男，汉族，住福州市晋安区。现住福州市晋安区。 原告福州英邦物业管理有限公司(以下简称英邦物业公司)与被告刘用强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告英邦物业公司的委托诉讼代理人黄金梅、被告刘用强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英邦物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即支付自2013年1月1日起至2019年8月31日止的物业管理费11136元（126.54㎡×1.1元／㎡／月×80月）；2.被告按年利率2%计算支付自2013年1月1日至2019年8月31日止的逾期付款违约金；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：鼓山苑小区无业主委员会，浦东社区证明英邦物业公司自2013年1月起为鼓山苑小区的物业管理单位，对位于晋安区提供物业服务。被告系鼓山苑小区XXX业主，该房屋建筑面积126.54㎡，为高层带电梯住宅，按每月每平方米1.1元计算，每月应缴纳物业服务费为139.2元，但被告却拖欠2013年1月1日至2019年8月31日期间物业管理费。经多次催讨无果，请求判如所请。 刘用强辩称，其住房位于鼓山苑小区XXX单元，为带电梯房屋，产权面积126㎡。鼓山苑小区目前并未成立业主委员会，亦无业主大会或者临时物业管理委员会对物业进行管理，而社区只是协助、配合乡镇人民政府做好物业管理工作，无权代行业主大会、业主委员会的职权，也无权代表全体业主作出意思表示，更无权对物业管理活动进行审批、决定或认可，因此浦东社区为原告出具证明的行为是违法的，不具有法律效力。原被告之间并无物业服务合同关系，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第10条第2款规定，原告以存在事实上物业服务关系为由诉请本人支付物业费，没有法律依据。 民法总则第188条规定，向法院请求保护的诉讼时效时间为3年。原告未向被告催告过物业费，原告提供的催款单的照片，其张贴时间及张贴地址不明，被告并未收到原告的催款单，直至收到法院通知才知晓，因此原告关于2016年9月之前的物业费的主张已超过三年的诉讼时效。此外，根据福建省物业管理条例第四十八条第二款规定，原告未在小区醒目位置公示，也未经过2次催告，无权提起本案诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经查：2019年9月18日福州市晋安区鼓山镇浦东社区居委会出具了内容为“兹有本社区所辖小区鼓山苑小区目前无业主委员会，自2013年1月起至今小区实际由福州英邦物业管理有限公司提供物业服务。收费标准为高楼电梯每平方米1.1元，小高楼电梯每平方米1元，步梯每平方米0.68元”的证明一份，该证明有单位负责人签名，并加盖单位印章。 综上事实，本院认为，民事诉讼法规定“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”、“人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力”，浦东社区出具的书面证明材料属于民事诉讼证据的范畴，该证明文书有单位负责人的签名，并加盖单位印章，可以作为认定本案事实的依据。 鼓山苑小区无业主委员会，本案也不属于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费”的情形，因此不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，被告以此为由请求驳回原告的诉讼请求，依据不足。 福建省物业管理条例第四十八条第二款规定“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”，并未规定未经催告不得提起诉讼，被告以原告未尽“两次催告”的义务为由请求驳回原告的起诉，系对该条文的理解错误。综上原告的起诉符合民事诉讼法的规定，被告驳回原告起诉的主张，不能支持。 原被告之间未订立物业服务合同，但根据浦东社区出具的证明文书，原告自2013年1月起即在鼓山苑小区内提供物业服务，被告作为小区业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时应当履行交纳物业服务费的义务。 原告主张被告自2013年1月起未缴纳物业服务费，并提供了在房门上粘贴催告单的照片一份，主张其于2019年9月在被告房门上粘贴催告单进行过催告，但被告对该催告单的真实性有异议，称其从未见过该催告单粘贴其房门上，原告也未提供其他证据证明该催告单已实际送达被告，不足以证明其于起诉之前已向被告提出履行请求，不构成诉讼时效中断的理由。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年11月13日提起本案诉讼，其关于2013年1月起至2016年11月12日止物业服务费的主张已超过诉讼时效，丧失了请求人民法院保护的权利。但原告关于2016年11月13日起至2019年8月31日共33个月又19日的物业服务费的主张未超过诉讼时效期间，被告应当继续履行。原告主张被告房屋面积为126.54㎡，但未提供证据证明，鉴于被告承认其房屋面积为126㎡，故物业服务费应按此计算，被告应缴纳的物业服务费为4661.12元(126㎡／月×1.1元／㎡／月×33.63月)。 如前所述，原告提供的证据不足以证明其提起本案诉讼前曾对被告拖欠物业服务费的行为进行催告，其按年利率2%计算支付自2013年1月1日起至2019年8月31日的逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百一十五规定,判决如下： 一、被告刘用强应于本判决生效之日起十日内支付原告福州英邦物业管理有限公司自2016年11月13日起至2019年8月31日止的物业服务费4661.12元； 二、驳回原告福州英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78元，减半收取39元，由原告福州英邦物业管理有限公司负担23元，由被告刘用强负担16元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇二〇年三月三十一日 书记员  黄静晶 附：主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。 人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。 第七十二条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。 不能正确表达意思的人，不能作证。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。