河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀01民终12286号 上诉人（原审被告）：崔峰，男，1975年8月24日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：许晴晴，河北顺业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北庆洋房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区警安路79号。 法定代表人：申俊花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张龙，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律师。 上诉人崔峰因与被上诉人河北庆洋房地产开发有限公司（以下简称庆洋房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人崔峰及其诉讼代理人许晴晴、被上诉人河北庆洋房地产开发有限公司的诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔峰上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初228号民事判决，改判驳回被上诉人河北庆洋房地产开发有限公司的诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误。一、上诉人崔峰与被上诉人河北庆洋房地产开发有限公司签订的《阳光里商品房预定合同》为商品房买卖合同，并具有法律效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定来看，双方签订的《阳光里商品房预定合同》约定的条款完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照合同约定交付全部合同价款681473元，故此双方所签订的《阳光里商品房预定合同》为商品房买卖合同。2018年1月5日，被上诉人向石家庄市新华区人民法院提起诉讼，提起诉讼时被上诉人河北庆洋房地产开发有限公司已经取得涉案房产项目的预售许可，故此双方签订的《阳光里商品房预定合同》为有效商品房买卖合同，《阳光里商品房预定合同》不再是所调的预定合同。二、被上诉人《阳光里商品房预定合同》未解除，仍为合法有效的商品房买卖合同。一审中被上诉人提交的《函》《圆通快递》签收记录证据，欲证明其已经通知上诉人办理签订《商品房买卖合同》因为上诉人未办理而要求上诉人办理退房手续。上诉人认为，本人并未收到被上诉人所寄给上诉人的《函》。从《圆通快递》签收记录证据来看，签收人并非上诉人本人，而是代办点签收，况且被上诉所寄文件是何文件邮单上并未显示，不能证明被上诉人寄发的文件为《函》。在《函》证据中被上诉人称“贵方认购阳光里项目房屋一事，我方多次告知阳光里项目已于2017年8月28日取得“石家庄市商品房预售许可证”并告知贵方到阳光里咨询中心办理相关手续，至今贵方仍未办理。”但上诉人从未收到过办理签订《商品房买卖合同》的通知。被上诉人也没有提交证明上诉人收到签订《商品房买卖合同》的通知的任何证据。依据《阳光里商品房预定合同》第四条约定，“甲方应该在具备签订《商品房买卖合同》条件15日内通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起30日内与甲方签订《商品房买卖合同》：乙方在接到甲方通知逾期30日仍未签订正式《商品房买卖合同》的，乙方将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，并扣除乙方已交房款10%的手续费，剩余房款退还乙方。”，被上诉人要求上诉人办理退房的前提条件是被上诉人通知上诉人30日内签订《商品房买卖合同》而上诉人未与被上诉人签订的情形，但被上诉人没有任何证据证明通知过上诉人办理签订《商品房买卖合同》的事宜。在此前提条件不存在的情况下就直接要求上诉人办理退房手续。要求退房没有任何事实依据。一审判决直接将所谓的退房通知一体认定为办理《商品房买卖合同》通知和退房通知属于认定事实完全错误。三、被上诉人恶意违约损害上诉人的合法权益，对其诉讼请求不应支持。在《阳光里商品房预定合同》第三条约定，被上诉人应当在2014年9月30日交房。最迟不晚于2014年11月30日。但被上诉人直至起诉时也未将涉案房产交付给上诉人。其为了摆脱承担违约责任，要求上诉人签订所谓的《补充协议》将甲方时间变更为2018年5月31日，被上诉人起初并未同意。2017至2018年正是石家庄市房价暴涨时期，上诉人既然已经缴纳全款购房并且在4年多的时间内没有提出过退房要求，在房价暴派时如果被上诉人通知上诉人签订《商品房买卖合同》上诉人是不可能不签的。这也从一个侧面说明被上诉人并未通知上诉人办理签订《阳光里商品房预定合同》的手续。而是被上诉人通过所谓的发《函》并称“告知贵方到阳光里咨询中心办理相关手续”已达到混淆视听，掩盖没有通知办理《商品房买卖合同》的事实。进而通过此非法手段解除《阳光里商品房预定合同》的目的。一审判决支持被上诉人恶意毁约的行为，有悖司法公正。 河北庆洋房地产开发有限公司答辩称，一、一审判决认定事实正确。1、答辩人与被答辩人签订了《阳光里商品房预订合同》，但未签订正式《商品房买卖合同》。2013年7月20日，答辩人与被答辩人签订《阳光里商品房预订合同》，合同约定被答辩人预订答辩人开发的阳光里项目2号楼2单元1602室房屋，并且约定了具备相应条件后，双方需另行签订正式的《商品房买卖合同》。被答辩人应当在接到相关通知起30日内与答辩人签订正式《商品房买卖合同》，如逾期未签订，则《阳光里商品房预订合同》解除，并且被答辩人需承担相关违约责任。《阳光里商品房预订合同》系双方的真实意思表示，合法有效。且在一审中，双方当事人对于《阳光里商品房预订合同》的真实性及合同内容无争议。2、本案《阳光里商品房预订合同》并非正式的《商品房买卖合同》。（1）双方于2013年7月20日签订的《阳光里商品房预订合同》明确约定了双方需要另行签订正式的《商品房买卖合同》，且当时答辩人未取得《石家庄市商品房预售许可证》，故《阳光商品房预订合同》并非正式的《商品房买卖合同》。（2）本案《阳光里商品房预订合同》仅对房屋总价款进行了约定。此外，对房屋的交付标准；装饰、设备标准；供水、供电等要求；面积差异的计算等重要内容均未进行约定。故依据《商品房销售管理办法》第16条的规定，双方签订的《阳光里商品房预订合同》仅为双方之间的预约合同，并非正式的《商品房买卖合同》。2、答辩人依照《阳光里商品房预订合同》履行了通知义务，但因被答辩人违约导致双方未签订《商品房买卖合同》，《阳光里商品房预订合同》应依法解除。2017年8月28日，答辩人取得《石家庄市商品房预售许可证》，并多次通知被答辩人办理相关手续，签订正式房屋买卖合同，被答辩人一直没有回应。2017年11月3日，答辩人通过“圆通快递”（快递单号:811997673199）向被答辩人崔峰以快递邮件方式发《函》，通知崔峰本案项目已经取得“《石家庄市商品房预售许可证》”，尽快到阳光里咨询中心办理相关手续。通过快递查询结果显示，该邮件于2017年11月7日签收，但后续仍然没有接到被答辩人的任何回应。答辩人发送本快递函件填写收件地址为“河北省石家庄市新华区广源路3号9栋502室”，手机号为“137××××0792”。该地址及联系方式为被答辩人签订合同时自己提供的通讯地址。根据《阳光里商品房预订合同》第五条第7项的约定被答辩人应保证其通讯地址和联系方式真实有效，如有变更应当立即书面通知答辩人，否则造成的损失由被答辩人承担。而且，根据一审判决可以证实，在一审诉讼过程中，被答辩人在法院地址送达回证上填写的地址与答辩人发送上述邮件填写的地址是一致的，故该地址是真实有效的。根据快递单查询结果，该快递邮件已经代办签收，故答辩人已经履行了通知义务，本案《阳光里商品房预订合同》应依法解除。二、一审判决适用法律正确。因被答辩人未履行《阳光里商品房预订合同》约定的义务，双方未签订正式的《商品房买卖合同》故审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十七条之规定，判决解除双方签订的《阳光里商品房预订合同》。一审法院适用法律正确，应当依法维持原判决。三、本案中，答辩人不存在违约行为。被答辩人上诉称答辩人未按时交房，构成违约。但因双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，故答辩人无交房义务，不构成违约。崔峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 河北庆洋房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的啊《阳光里商品房预定合同》；2、判令被告给付原告68147.3元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2013年7月20日，原告河北庆洋房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）崔峰签订《阳光里商品房预定合同》，合同中约定：第一条、乙方所预定的商品房位于石家庄市新华区房屋，该商品房的用途为正规70年产权住宅，建筑面积约123.5平方米。甲乙双方约定，该面积仅为估算面积，在签订《商品房买卖合同》时房屋建筑面积以政府相关部门审批测绘面积为准，据实结算。第二条、预定乙方一次性付款，优惠前单价为5868元／平方米，优惠后单价为￥5518元／平方米，优惠后总价款计￥681473元（大写陆拾捌万壹仟肆佰柒拾叁元整）。若乙方未按合同约定如期缴纳以上款项，甲方有权将该房屋另行出售，同时扣除乙方已交房款的10%作为违约金。第三条、该商品房预计交房时间为2014年9月30日，最迟不晚于2014年11月30日，若甲方逾期交付，自逾期之日起至交房之日止，甲方应根据乙方实际交款金额按照日万分之一的比例向乙方支付违约金，违约金在交房前一次性支付。第四条、甲方应该在具备签订《商品房买卖合同》条件15日内通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起30日内与甲方签订《商品房买卖合同》;乙方在接到甲方通知逾期30日仍未签订正式《商品房买卖合同》的，乙方将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，并扣除乙方已交房款10%的手续费，剩余房款退还乙方。第五条第7项、乙方保证其通讯地址和联系方式真实有效，如有交更应立即书面通知甲方。否则，由于乙方通讯地址和电话变更致使甲方联系不到乙方，造成的损失由己方自己承担。庭审中双方均认可已实际交付房款￥681473元。二、2017年11月3日，原告河北庆洋房地产开发有限公司出具《函》，内容为:至崔峰先生（女士）：贵方认购阳光里项目房屋一事，我方多次告知阳光里项目已于2017年8月28日取得“石家庄市商品房预售许可证”并告知贵方到阳光里咨询中心办理相关手续，至今贵方仍未办理。依据认购协议的约定，我公司通知你于2017年Ｉ1月12日前执原协议、收据到阳光里咨询中心办理退房手续。庭审中原告称“我们通过快递流程查询，客户转入代办点已签收，时间是在2017年11月7日，显示代办已经签收，具体显示不出来是谁签收的，只是显示客户签收人，我们是按照被告的预留地址进行的邮寄”。另，原告河北庆洋房地产开发有限公司通过圆通速递单号为8119976319的快递将该《函》送达被告崔峰，在快递上所书写的地址为河北省石家庄市新华区手机号码为137××××0792行了多次沟通（包括电联的方式）。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年7月20日原告河北庆洋房地产开发有限公司与被告崔峰签订《阳光里商品房预订合同》，是原、被告双方的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。作为合同的相对方，应当按照约定履行各自的义务。关于原告河北庆洋房地产开发有限公司向被告出具《函》的效力问题，原、被告签订的《阳光里商品房预定合同》第五条第7项“乙方保证其通讯地址和联系方式真实有效，如有变更应立即书面通知甲方。否则，由于乙方通讯地址和电话变更致使甲方联系不到乙方，造成的损失由乙方自己承担”已经对双方的联系及送达方式进行了约定。根据原告提交的811997673199的快递记载的被告地址与本案中被告在地址确认书中填写的地址是一致的，且已经代办签收，因此原告已经尽到通知义务。结合庭审，原、被告均认可是在河北庆洋房地产开发有限公司要求签订新的购房合同时产生争议，但2017年11月3日的《函》中记载“贵方认购阳光里项目房屋一事，我方多次告知阳光里项目已于2017年8月28日取得“石家庄市商品房预售许可证”并告知贵方到阳光里咨询中心办理相关手续”并未明确是签订正式《商品房买卖合同》，故被告方并未存在主观故意造约，因此原告要求被告给付原告68147.3元手续费的诉讼请求，本院不予支持为宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未厦行的，终止履行:已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，合同双方互负返还义务，原告应当返还被告已经支付的购房款，但解除合同后的附随义务，应以当事人的主张为前提，经释明，本院对其他事项不予处理为宜。综上，本案经多次调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告河北庆洋房地产开发有限公司与被告崔峰于2013年7月20日签订的《阳光里商品房预定合同》。二、驳回原告河北庆洋房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费1504元，由原告河北庆洋房地产开发有限公司负担。 本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于河北庆洋房地产开发有限公司向崔峰出具的《函》的效力问题。庆洋房地产公司称其与2017年11月3日向崔峰出具了《函》，称关于崔峰认购阳光里项目房屋一事，被上诉人多次告知阳光里项目已于2017年8月28日取得“石家庄市商品房预售许可证”并告知崔峰到阳光里咨询中心办理相关手续，至今崔峰仍未办理。依据认购协议的约定，被上诉人通知崔峰于2017年11月12日前执原协议、收据到阳光里咨询中心办理退房手续，且在2017年11月7日，显示代办已经签收。上诉人不予认可，被上诉人亦不能提供充分证据证明该邮件中所发是该《函》。且被上诉人该《函》中所称多次告知阳光里项目已于2017年8月28日取得“石家庄市商品房预售许可证”亦无相应证据予以证明，所提供另两份《敦促函》及《函》出具于2017年7月27日及2017年8月8日，均早于其所称取得预售许可证的时间。综上，不能认定被上诉人已经尽到通知义务，其解除合同的诉求于法无据，本院予以驳回。 综上，崔峰的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初228号民事判决； 二、驳回河北庆洋房地产开发有限公司诉讼请求。 二审案件受理费1504元，由河北庆洋房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年三月三十日 法官助理  李广杰 书 记 员  董 冉