广东省惠州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤13民申33号 再审申请人（原审被告，原审反诉原告）：惠州市鑫涌实业有限公司，住所：惠州市下埔路19号惠隆大厦九楼。 法定代表人：吴政贤，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。 被申请人（原审原告，原审反诉被告）：许琼燕，女，汉族，1994年11月29日出生，住址：广东省汕头市潮南区陇田镇南阳咬兰大路北三巷4号，公民身份号码：440582199411291848。 再审申请人惠州市鑫涌实业有限公司因与被申请人许琼燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初3706号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人惠州市鑫涌实业有限公司诉称，1.根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第（1）点及第（2）点的约定，逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，而原审判决将逾期60日内的也均按每日万分之一点五计算，与本案事实不符，请再审人民法院根据合同约定分别予以计算和重新改判。2.原审判决对造成本案逾期交房的不可抗力所致的事实不予确认，是认定事实及适用法律错误的判决。因再审申请人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及再审申请人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标准规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使再审申请人解决矛盾纠纷，于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求再审申请人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。再审申请人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日与周边居民达成一致协议后，再审申请人才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。再审申请人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为:其一，该停工通知实际上是住建局为平息投诉，促使再审申请人解决矛盾纠纷才发出的。其二，再审申请人在该项目规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，现住建局在再审申请人施工过程中，以存在重大安全隐患为由发出停工通知书，也是没有事实依据的。就算是确实存在安全隐患，也是不能归责于再审申请人。因此，请再审人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，是不可抗力所致，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。3.在再审申请人与被申请人签订售房合同及约定的交房的2016年7月开始至2018年8月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。以上事实，有国家气象部门所出具的气象资料予以证实，双方所签订的合同也有明确的约定。而原审判决却以“鑫涌公司对何时予以交房、期间有何事情不能导致迫期交房等因素应有预判”，“夏秋季多台风天气属于本地区正常气候现象，应属于鑫涌公司的预判事项范围”等为由，对上述法定的不可抗力事实不予采信，对双方已明确约定的合同条款不予采信和支持，确实是认定事实及适用法律错误的判决，足以影响本案的公正判决。因此，请再审法院对上述事实重新确认是造成本案逾期交房的原因之一，确实是因为法定的自然灾害的不可抗力所致，请人民法院依法予以重新确认和判决。4.被申请人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据再审申请人与被申请人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，再审申请人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而再审申请人也严格按照行政部门的标准规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于再审申请人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所致，而不是再审申请人的原因和过错造成逾期交房，并且再审申请人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，再审申请人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了再审申请人应在2018年12月31日前交楼，再审申请人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，再审申请人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，再审申请人在多次公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中再审申请人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被申请人的诉讼请求没有事实及法律依据，被申请人的诉讼请求依法应予以全部驳回。5.再审申请人原审的反诉请求，有事实依据及合同条款的明确约定，应该得到法律的支持。因为，不管是被申请人的单方原因导致按揭贷款迟延支付，还是银行的原因所致，均依法不能归责再审申请人。所以，原审判决以证据不足为由予以驳回，也是认定事实错误的不公正的错误判决。综上，再审申请人请求：1.依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初3706号民事判决；2.请求再审人民法院根据本案事实重新作出公正判决；3.本案诉讼费用由被申请人承担。 被申请人许琼燕辩称，1.惠阳区住建局于2018年5月2日向施工单位发出的《停工通知书》，不是不可抗力事件。理由如下：第一，根据合同法第117条及民法总则第180条规定，不可抗力是指因为客观原因造成的不可预测、不可避免且不能克服的客观情况。但根据《停工通知书》内容可知，建设单位被停工是因为施工现场存在未编制高低差加固施工方案、未委托相关资质第三方进行监测、未编制汛期期间的应急预案，导致涉案工程存在重大安全隐患。住建局的停工方案是基于施工单位的过错行为所作出，不是法定的政府禁令。并且该《停工通知书》也并非法律规定的不可预测、不可避免和不可克服，再审申请人主张该事件为不可抗力没有事实和法律依据。第二，因建设单位停工引发的风险，这是开发商在签订《建设施工合同》、《商品房买卖合同》时应当预测到的商业风险，这不是不可预测、不可避免的不可抗力因素，该等不利风险，不应由买受人承担。因此，再审申请人称因政府禁令不可抗力导致逾期交房，没有事实和法律依据，原审法院事实认定及法律适用正确。2.台风天气在本案中不可作为被告逾期交房的不可抗力事由，理由如下:第一，涉案房屋位于东南沿海地区，而台风是东南沿海地区的常见自然气象，再审申请人在《商品房买卖合同》确定交房时间条款时，即应当预测到台风天气的存在，也应当将常见自然气象问题计算到建设单位的施工时间之内。因此，再审申请人所称的台风天气原因，不可作为被告逾期交房的事由。第二，再审申请人提供的证据，无法证明台风天气造成实际停工，且再审申请人所称的影响时段依据是什么？该影响是否足以造成停工？均没有证据可以证明。第三，即使台风确实造成停工，那么再审申请人也应当在不可抗力发生后，将该不可抗力事实通知被申请人，并且注明需要停工延期交房的申请及事由。但再审申请人从始至终均未向被申请人提供过任何不可抗力情况说明及延期交房申请。因此，再审申请人的主张没有事实和法律依据。3.被申请人对于按揭贷款迟延支付不存在过错。被申请人未逾期办理按揭贷款手续，签订买卖合同时，涉案房屋的产权人是再审申请人，被申请人没有权利独自向银行申请贷款按揭手续，贷款的具体时间及相应手续由再审申请人和银行确定，被申请人仅是配合申请人前往银行办理按揭手续。至于银行的放款时间，也不是被申请人所能决定。在本案中，被申请人按照合同约定及再审申请人的要求，配合再审申请人办理按揭手续，不存在任何违约及逾期的情形，银行放款时间不是由答辩人决定，是否逾期与被申请人无关。另外，被申请人已经按照合同约定，在2016年6月27日前付清首期房款244877元。至于余款54万元，是按揭方式还款，被申请人按照再审申请人通知办理按揭手续即可，银行逾期放款的责任不应由被申请人承担。综上所述，原审判决事实认定及法律适用正确，再审申请人的再审申请没有事实和法律依据，恳请法院驳回再审申请人的再审申请。 在再审申请阶段，再审申请人惠州市鑫涌实业有限公司提交的证据《停工通知》、《复工通知》、《惠阳气象灾害预警信号发布通知》、《关于山语龙庭村道问题的报告》、《山语龙庭与粮所住户现场协调会议记录》、《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》、《致山语龙庭一期业主的道歉信》，均已在原审卷宗中存在。 被申请人许琼燕对再审申请人提交的上述证据，未提出书面质证意见。 本院经审查认为，本案有三个争议焦点：一是原审法院认定再审申请人逾期交房应承担违约责任是否正确？二是原审法院判决再审申请人应按日向被申请人支付全部房价款万分之一点五的违约金是否正确？三是原审法院不支持再审申请人诉请被申请人支付逾期付款违约金是否正确？ 一、关于原审法院认定再审申请人逾期交房应承担违约责任是否正确的问题。 再审申请人惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称“鑫涌公司”）称，因土地历史遗留问题、政府行为和台风因素导致其未能如期交房，而这些因素属于不可抗力，故不应认定其逾期交房行为应承担违约责任。对此，本院认为，不可抗力是指人力不能预见、不可避免和不能克服的客观情况，包括自然灾害和人的活动。前者如地震、洪水、台风等，后者如战争、罢工等。根据再审申请人提交的证据，即惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年5月2日出具的《停工通知书》和该局于2019年1月7日出具的《复工通知书》可知，导致再审申请人鑫涌公司暂停施工的原因是涉案工程存在重大安全隐患。确保涉案工程地块界址清晰，保障涉案工程符合相关建筑标准和安全要求，是涉案房产工程施工方的义务和责任。再审申请人认为惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出的停工要求、涉案工程与周边小区土地边界问题属于不可抗力因素，无法律依据，不予支持。关于台风影响因素方面，本院认为，台风确属不可抗力因素范围，但涉案房产工程地常年遭遇台风，再审申请人作为专业的房地产开发公司，对台风影响房屋交付期限应有所预判。另外，虽然涉案房产受台风影响的时间达44天，但从涉案房产迟延交付时间看，台风对涉案房产的交付时间影响较小。涉案房产工程存在安全隐患问题导致长时间停工才是涉案房产迟延交付的主要原因。因此，再审申请人鑫涌公司以存在土地历史遗留问题、政府行为和台风因素为由，主张其不应承担逾期交房的违约责任，原审法院对该主张不予支持，并无不当。 二、关于原审法院判决再审申请人应按日向被申请人支付全部房价款万分之一点五的违约金是否正确的问题。 再审申请人鑫涌公司与被申请人许琼燕于2016年8月1日签订《商品房买卖合同》，该合同明确约定再审申请人鑫涌公司应于2018年12月31日交付涉案商品房。本案中，再审申请人鑫涌公司于2019年7月1日通知被申请人办理入伙手续，至此，再审申请人鑫涌公司已逾期交付涉案房产。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之规定，逾期超过六十日交房的，应按日向被申请人支付全部房价款万分之一点五的违约金。因此，原审法院判决再审申请人应按日向被申请人支付全部房价款万分之一点五的违约金正确，再审申请人主张原审法院计算标准错误，无事实依据。 三、关于原审法院不支持再审申请人诉请被申请人支付逾期付款违约金是否正确的问题。再审申请人鑫涌公司称，被申请人未及时办理银行按揭贷款手续，导致银行按揭付款逾期60天，因此，被申请人应向其支付逾期付款违约金。对此，本院认为，按揭贷款申请能否获批、何时发放按揭贷款，均是贷款银行根据其工作规定、工作流程进行审查而决定的。再审申请人鑫涌公司并未提交证据证明存在被申请人个人单方面原因导致贷款银行迟延放贷。因此，对再审申请人要求被申请人支付逾期付款违约金的诉请，原审法院不予支持，有事实和法律依据。 综上，再审申请人惠州市鑫涌实业有限公司的再审申请没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回惠州市鑫涌实业有限公司的再审申请。 审 判 长 王瑞南 审 判 员 王 丹 审 判 员 许海明 二〇二〇年三月十九日 法官助理 刘 英 书 记 员 蓝永华