广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6731号原告：袁志伟，男，1965年9月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：蔡长建，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静纹，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：钟丽华，女，1964年9月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告（被告钟丽华委托诉讼代理人）：廖镜垣，男，1962年1月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：陶雄利，广东威法律师事务所律师。第三人：陈文洁，女，1967年10月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：蔡长建，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静纹，广东广信君达律师事务所实习律师。原告袁志伟与被告钟丽华、廖镜垣，第三人陈文洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁志伟和第三人陈文洁的共同委托诉讼代理人蔡长建、文静纹，被告（被告钟丽华的委托诉讼代理人）廖镜垣及其委托诉讼代理人陶雄利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁志伟向本院提出诉讼请求：1.钟丽华、廖镜垣和陈文洁于判决生效十五日内办理广州市南沙区榄核镇XX房涂销抵押手续；2.袁志伟在上述房屋涂销抵押后十五日内向钟丽华、廖镜垣支付900000元购房款；3.钟丽华、廖镜垣于袁志伟支付上述款项后十五日内，协助袁志伟办理广州市南沙区榄核镇XX房产权人登记为袁志伟的转移登记手续；4.钟丽华、廖镜垣向袁志伟支付违约金142027元（以房屋总价2160000元为基数，从2019年5月5日起计至2019年9月5日止，按年利率20%计算）；5.钟丽华、廖镜垣向袁志伟支付律师费20000元；6.本案受理费由钟丽华、廖镜垣负担。事实和理由：钟丽华于2017年4月3日取得涉案房屋的不动产权证。2018年7月3日，陈文洁作为袁志伟的代理人，代表袁志伟与钟丽华签订《房屋买卖合同》，约定钟丽华以2160000元的价格将广州市南沙区榄核镇XX房（以下统称涉案房屋）及广州市南沙区榄核镇XX号车位（以下统称涉案车位）出售给袁志伟。交易税费由袁志伟承担。由于涉案房屋不动产权证颁发未满两年，为节省部分税费双方约定待出证满两年后再办理过户手续，过户当天支付楼款100000元。签订合同时涉案车位尚未办理产权证，双方约定出证后10个工作日过户，过户当天支付60000元。涉案房屋有抵押贷款，双方约定由袁志伟付款920000元办理涂销抵押，涂销当天钟丽华将房屋抵押给陈文洁并将车位、房产交付袁志伟使用。此后，袁志伟共计向钟丽华、廖镜垣支付了2010000元。袁志伟已经按合同履行了义务。涉案房屋不动产登记在2019年4月5日满两年。经袁志伟但多次催促，钟丽华、廖镜垣均不配合办理涉案房屋转移登记手续，故应承担相应的违约责任。廖镜垣答辩称，涉案房屋是廖镜垣与钟丽华的夫妻共同财产。虽然廖镜垣没有签合同，但对钟丽华出售涉案房屋没有异议。由于合同没有明确具体过户时间，袁志伟没有提出要求钟丽华、廖镜垣协助办理过户手续，钟丽华、廖镜垣也未拒绝配合办理过户手续，不存在违约的情况。现同意配合袁志伟办理抵押权注销和房屋转移登记手续。而袁志伟有100000元购房款未付，一直使用涉案房屋，并没有任何损失，故请求支付违约金缺乏依据，故廖镜垣不同意该项请求。另外，袁志伟提出的违约金计算标准过高，应调整为按照年利率4.35%计算。涉案房屋不存在无法办理转移登记手续的情况，是袁志伟和中介不配合导致未办妥该手续，故不同意支付律师费。钟丽华答辩称，同意廖镜垣的答辩意见。双方合同没有约定办理不动产转移登记手续的具体时间。交易过程中，中介提出多个办理上述手续的方案，袁志伟均未不同意，责任并不在钟丽华一方。陈文洁述称，签订涉案合同时，陈文洁是袁志伟委托代理人。签订合同时涉案房屋不动产权证颁证未满两年，双方约定期限届满后过户。为了保险起见，陈文洁以抵押权人的身份办理了抵押权登记手续。陈文洁和钟丽华、廖镜垣并没有借贷关系，只是为袁志伟代付了2010000元购房款，故同意袁志伟的诉讼请求，且不需要钟丽华、廖镜垣偿还款项。本院经审理认定事实如下：钟丽华是廖镜垣的妻子，因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，于2016年5月5日被羁押，同日被取保候审，2018年11月28日被逮捕，2018年11月30日被判犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年。现钟丽华在广东省女子监狱服刑。广州市南沙区榄核镇XX房(建筑面积140.9458平方米，房产登记号为2017登记字4341943号)于2017年4月6日在不动产登记机关登记产权人为钟丽华；于2017年4月6日设定权利人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，债权数额为860000元的抵押，于2017年10月20日涂销抵押；于2017年6月7日设定权利人为周格林，债权数额为1000000元的抵押，于2017年9月29日涂销抵押；于2017年9月29日设定权利人为吴万发，债权数额为1000000元的抵押，于2017年10月25日涂销抵押；于2017年10月25日设定权利人为东莞市联胜非融资性担保有限公司的抵押，于2018年8月1日涂销抵押；于2018年8月1日设定权利人为陈文洁，债权数额2000000元的抵押（他项案号2018登记4493281），尚未涂销抵押。广州市南沙区榄核镇新玥北二街地下室负一层789车位（建筑面积12.25平方米，产权登记号为17登记04379488号）登记产权人为广州凯耀置业有限公司，预告登记在钟丽华名下。2018年7月13日，钟丽华（为卖方），袁志伟（为买方，委托代理人陈文洁）和广州明恒物业管理有限公司（为经纪方）签署《房屋买卖合同》，约定袁志伟购买涉案房屋和车位，成交价2160000元。合同约定：“第三条卖方持有该物业之权属证明（房产证号11××37,2017登记字XX），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第十一条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。第十四条无论本合同是否已履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因诉讼而支付的律师费、诉讼费等司法费用。第二十条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1.买卖双方协议，因该物业出新房产证时间未过2年，双方协议该物业房产证过2年后过户，过户当天支付100000元；2.涉案车位因未出房产证，买卖双方协议该车位出房产证后10个工作日内过户，过户当天支付60000元；3.买卖双方协议，办理涂销当天，买方支付楼款920000元，并且涂销当天，卖方把该物业入押买方，并交付该物业使用权于买方。附件买卖双方一致同意按涂销抵押一次性付款方式支付楼款，签订该合同时买方支付10000元作为定金。买方于2018年7月22日前支付楼款（含定金）1080000元，该笔款项必须用于办理提前还贷，卖方不得挪作他用。卖方应当在收到该笔款项后当天内办理提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。钟丽华在合同落款卖方处签名，陈文洁在合同落款买方处签署“袁志伟”，并在买方委托代理人处签名。签订合同后，陈文洁代袁志伟支付购房款。2018年7月13日，钟丽华出具收据收到陈文洁支付购买涉案房屋定金10000元；2018年7月17日，钟丽华出具收据收到陈文洁支付购买涉案房屋涂销抵押款1070000元；2018年7月31日，钟丽华出具收据收到陈文洁支付购买涉案房屋部分房款920000元；2019年1月3日，廖镜垣出具收据收到陈文洁支付购买涉案房屋部分房款10000元。2018年7月31日，钟丽华向袁志伟交付涉案房屋、涉案车位及涉案房屋的不动产权证。袁志伟因上述房屋买卖与钟丽华产生纠纷，于2019年9月5日与广信君达律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该所指派律师作为袁志伟的委托诉讼代理人进行一审诉讼。袁志伟按合同约定支付了律师费20000元。在本案诉讼过程中，钟丽华、廖镜垣确认收到上述共计2010000元购房款。袁志伟主张其于2019年3月底起通过广州明恒物业管理有限公司员工肖伟健催促廖镜垣办理涉案房屋过户事宜，但廖镜垣一直推脱，也曾与钟丽华的儿子联系，并提供了肖伟健的证人证言：本人肖伟健，是广州明恒物业管理有限公司员工，于2018年7月13号卖方钟丽华与买方陈文洁来我司办理代办手续，当天签订买卖合同……当天买卖双方协议证过2年后马上过户，2019年4月6号证过2年。其中2019年3月13号我就向买卖双方提出办理过户手续，经过协商等过了清明节假期后在办理过户手续，过后经卖方家属沟通，得知卖方钟丽华身体不适，延长过户时间，其中在4月12号有向卖方家属提出过户，没有收到回复，过后经过买方陈文洁提醒后，5月7号再次和卖方家属简单沟通后，询问钟丽华身体情况也没有收到回复，6月12号再向卖方家属提出办理过户手续还是没有收到回复，在6月23号通过买方陈文洁得知，卖方钟丽华已入狱。袁志伟未能提供证据证明已经明确向钟丽华提出办理过户的时间。廖镜垣、钟丽华陈述涉案房屋产权登记在2019年4月份满两年，但袁志伟提出清明节不过户，2019年6月份廖镜垣告知陈文洁钟丽华被羁押，之后双方未就如何办理过户手续达成一致意见。陈文洁对此予以确认。另外，广州市南沙区不动产登记中心于2019年12月24日出具的《购房资格证明》，载明袁志伟截至2019年12月24日具备本市住房限购区域内住房购房资格。袁志伟将90000元房款缴存至本案案款账户。本院认为：陈文洁作为袁志伟的代理人与钟丽华和广州明恒物业管理有限公司签订《买卖房屋合同》，相应的民事权利和义务应由袁志伟享有和承担。《房屋买卖合同》包含袁志伟与钟丽华之间的房屋买卖合同关系以及广州明恒物业管理有限公司与袁志伟、钟丽华之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系，该合同关于房屋买卖权利义务的约定是袁志伟、钟丽华的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁志伟、钟丽华均应按约定处理。《房屋买卖合同》包含涉案房屋和涉案车位两项买卖，本案中袁志伟未就买卖涉案车位主张权利，本院对此不予调处。关于涂销抵押的问题。陈文洁自认钟丽华将涉案房屋抵押给陈文洁，是为了担保涉案房屋的交易，双方并不存在真实的借贷关系。现钟丽华、陈文洁同意涂销该项抵押，本院予以照准。关于购房款的支付问题，《房屋买卖合同》约定袁志伟需于签订合同时支付定金10000元，2018年7月22日前支付楼款（含定金）1080000元，办理涂销抵押时支付楼款920000元，办理过户时支付楼款100000元，共计2100000元。现袁志伟已经支付了2010000元，尚应向钟丽华支付90000元，钟丽华认为袁志伟欠付100000元房款与查明事实不符，本院不予采纳。《房屋买卖合同》约定过户当天支付剩余房款，现袁志伟主张支付90000元房款后十五天之内办理过户手续，系对自身权利的处分，本院予以照准。关于办理房屋转移登记手续的问题，《房屋买卖合同》约定涉案房屋产权登记满两年后办理过户手续，涉案房屋于2017年4月6日登记在钟丽华名下，至今早已满两年，故袁志伟要求将涉案房屋转移登记至其名下合理有据，本院予以支持。涉案房屋系廖镜垣、钟丽华的夫妻共同财产，廖镜垣同意将房屋卖给袁志伟，其应当协助办理过户手续。关于违约金及律师费的问题。《房屋买卖合同》只是约定在涉案房屋产权登记满两年后办理过户手续，并未明确具体的办理期限。袁志伟虽然曾催促廖镜垣办理过户手续，但未提出明确的办理期限，且廖镜垣并非涉案房屋产权登记人，其只是负有协助办理的义务，而之后双方因为办理过户手续问题未能协商一致。袁志伟一直没有通知钟丽华办理房屋转移登记的时间，并非钟丽华拒不配合，不应据此认定钟丽华违约，故袁志伟要求钟丽华支付142027元违约金缺乏依据，本院不予支持。同理，袁志伟要求钟丽华支付20000元律师费亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告钟丽华、第三人陈文洁应于本判决发生法律效力之日起十五日内办理广州市南沙区榄核镇XX房的涂销抵押（他项案号为2018登记4493281）手续；二、原告袁志伟应于上述第一项判项履行完毕之日起十五日内向被告钟丽华支付房款90000元；三、被告钟丽华、廖镜垣应于上述第二项判项履行完毕之日起十五日内协助原告袁志伟办理将广州市南沙区榄核镇XX房转移登记至原告袁志伟名下的手续；四、驳回原告袁志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3540元，由原告袁志伟负担3440元，由被告钟丽华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  樊少燕二〇二〇年三月三十一日书 记 员  成涵真