广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13287号原告：刘卓奇(LAU,CHEUKKI)，男，1983年9月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区深井丽都花园3座36B。委托诉讼代理人：谭静，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网社区**************之二。法定代表人：何晓桐,总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。原告刘卓奇与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘卓奇的委托诉讼代理人谭静、汤莹，被告万隆公司的委托诉讼代理人吴小莹,被告华强公司的委托诉讼代理人侯文黔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘卓奇向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘卓奇与华强公司签订的《楼宇认购书》（合同编号0000881）；2.判令万隆公司、华强公司返还刘卓奇购房款964678元；3.判令万隆公司、华强公司返还刘卓奇定金192935元；4.判令万隆公司、华强公司承担刘卓奇为本案支出的律师费65000元。事实和理由：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订了《中山东凤世宝广场第九栋7－20层包销协议》，约定万隆公司将其开发的世宝广场第九栋项目7－20层约28475.4平方米共361套公寓交由华强公司包销。刘卓奇经Q房网中介人员介绍到万隆公司开发的房产所在地的售楼处进行看房，在广告宣传及其售楼工作人员的劝诱下，刘卓奇决定购买世宝广场9栋1324号房，购房总价为964678元。销售人员告知刘卓奇，因中山限购政策，需要将购房款拆分为认购款及设计款才能办理网签备案。2018年1月14日，刘卓奇与华强公司就世宝广东9栋1324号房签订了《楼宇认购书》（合同编号0000881），约定认购房价为447367元，合同第五条约定华强公司应为刘卓奇办理《商品房买卖合同》备案手续，合同第八条约定华强公司应于2019年12月31日将涉案商品房交付刘卓奇使用。合同签订后，按销售人员的要求，刘卓奇分四笔支付了全部的购房款项。具体为：1.2018年1月14日，刘卓奇通过刷卡方式向华强公司缴纳了第一笔购房定金50000元；2.2018年1月15日，刘卓奇通过转账方式向华强公司的指定收款人何百坚支付了第二笔购房定金150000元；3.2018年1月26日，刘卓奇通过转账方式向万隆公司的账号（银行监管账户）支付购房款447367元；4.2018年1月26日，刘卓奇通过转账方式向华强公司的法定代表人何晓桐的账号支付购房款317311元。华强公司于收款的当日或次日已向刘卓奇出具了盖章的收据确认收到以上四笔款项。后刘卓奇多次前往万隆公司、华强公司处，要求办理商品房预售网签备案手续，但两公司一直以各种理由推脱，拒绝办理。后经刘卓奇向国土部门查询，涉案商品房已经被万隆公司抵押给兴业银行，并已被查封，根本无法办理网签备案手续。万隆公司与华强公司之间为委托代理关系，华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房进行商业包装、经营，并以自己的名义与买受人签订预售合同代收取购房款，故对于买受人来说，涉案商品房的买卖行为是由万隆公司、华强公司共同完成，售房利益也由两公司共同享有，万隆公司、华强公司是涉案房产交易出售一方的共同当事人。万隆公司、华强公司为规避中山市限购限签政策，将购房总价拆分为认购款以及装修设计款，并隐瞒楼盘存在抵押及被查封的事实，致使刘卓奇无法实现买房的目的。且在刘卓奇全额支付上述认购款和装修设计款后，万隆公司、华强公司拒绝为刘卓奇办理商品房预售合同备案手续，其行为已构成违约。因此，刘卓奇有权解除合同，并要求万隆公司、华强公司返还购房款并承担违约赔偿责任。万隆公司辩称，1.华强公司滥用委托代理关系形成的代理权，肆意制定出售价格，对外虚假宣传，作出违法、违约的销售承诺，严重违反了与万隆公司签订的包销协议，是导致涉案房产无法办理备案的原因；2.华强公司在与客户签订认购书后，拒绝向万隆公司提供客户信息，导致万隆公司无法核对客户信息，是导致商品房买卖合同无法备案的重要原因；3.《室内装饰设计合同书》是华强公司虚构的商品房买卖合同，实际目的是为了逃税及截留销售款项，华强公司的行为严重违反了包销协议，华强公司应在收到款项范围内承担退还的责任；4.万隆公司与华强公司之间的合同并不属于内部关系，无法排除刘卓奇与华强公司是否存在勾结损害万隆公司的利益。华强公司辩称，万隆公司是委托方，华强公司是包销方，双方是委托代理关系，由万隆公司授权华强公司进行房屋销售，华强公司签订的合同效力及于万隆公司，故应由万隆公司承担本案的全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万隆公司系中山市东凤镇世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）销售工作或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻，费用由华强公司负责；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款由首期款及银行贷款组成，款项直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市东凤镇世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。2018年1月14日，华强公司作为投资方与作为认购方的刘卓奇签订《楼宇认购书》，约定刘卓奇认购世宝广场九栋1324房（70.73平方米），房价为447367元；刘卓奇于签署本认购书时向华强公司付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立商品房买卖合同的担保，刘卓奇交付的定金在商品房买卖合同签订后转抵作相应房款。刘卓奇于2018年1月30日交付房款447367元；因刘卓奇过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，华强公司有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成华强公司损失的，华强公司有权继续追偿。上述物业在刘卓奇全面履行本认购书、签署并履行商品房买卖合同的前提下，于2019年12月31日是前交付刘卓奇使用，交房时间及交付标准最终以商品房买卖合同约定为准。另，华强公司作为设计方与刘卓奇作为委托方签订《室内装饰设计合同书》，约定刘卓奇向华强公司支付世宝广场九栋1324卡（建筑面积70.73平方米）的设计费517311元，并应在协议签订之日支付全部设计费，华强公司在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予刘卓奇；合同履行期间，刘卓奇如果要求终止或者解除合同，应书面通知华强公司，已支付的设计费华强公司不予退回。前述合同还约定了其他事项。刘卓奇于2018年1月14向华强公司出具了确认书，确认其收到东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼1324卡的平面图、效果图、施工图，其本人对上述设计图没有异议。2018年1月14日，华强公司出具收据确认收到刘卓奇时代公馆9栋1324房定金5万元。2018年1月15日，刘卓奇向何百坚支付了购房定金15万元，由华强公司向刘卓奇出具收据，收据注明今收到刘卓奇时代公馆9栋1324房定金150000元（转账）。2018年1月26日，刘卓奇向万隆公司的账号（银行监管账户）支付购房款447367元，由华强公司向刘卓奇出具收据。2018年1月26日，刘卓奇向华强公司的法定代表人何晓桐的账号转账支付设计款317311元，由华强公司向刘卓奇出具收据。涉案商品房所在的土地使用权目前被法院查封，万隆公司与刘卓奇未签订商品房买卖合同。2019年9月12日，刘卓奇因本案与广东非凡律师事务所签订委托代理合同，并向广东非凡律师事务所支付律师费65000元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与刘卓奇约定华强公司为刘卓奇提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产权属未明确的情况下,刘卓奇聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定刘卓奇虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，刘卓奇与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，刘卓奇的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还刘卓奇已支付的房屋总价款及双倍返还定金的违约责任。至于双倍返还定金数额的问题。双方在《楼宇认购书》中约定定金为5万元，但实际上华强公司收据确认收取的定金为20万元。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，故本院认定刘卓奇已缴纳的定金为20万元。但因刘卓奇缴纳的定金20万元超过了主合同总额的20%，未超出的192935.6元（964678元×20%）有效，超出20%的7064.4元（20万元-964678元×20%）无效，该部分可视为刘卓奇给付万隆公司、华强公司的购房款。其次，因刘卓奇未按《室内装修设计合同书》的约定于协议签订之日支付全部设计费，存在违约，故刘卓奇无权要求返还上述有效定金。同时，本案中双方不能签订商品房买卖合同的根本原因在于万隆公司、华强公司的违约，故万隆公司、华强公司应双倍返还刘卓奇上述有效定金。两项相互抵销后，万隆公司、华强公司应返还刘卓奇定金192935.6元。关于律师费，因刘卓奇与万隆公司、华强公司关于因本案所产生的律师费的承担并未有明确约定，故刘卓奇主张万隆公司、华强公司承担其因本案所支付的律师费65000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与刘卓奇签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还刘卓奇已支付的购房款771742.4元（764678元+7064.4元）、返还定金192935.6元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘卓奇(LAU,CHEUKKI)与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘卓奇(LAU,CHEUKKI)返还购房款771742.4元;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘卓奇(LAU,CHEUKKI)返还定金192935.6元；四、驳回原告刘卓奇(LAU,CHEUKKI)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15804元，由原告刘卓奇负担3334元，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担12470元（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另作收退）。如不服本判决，原告刘卓奇(LAU,CHEUKKI)可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李肖霞人民陪审员  蔡玉婷人民陪审员  谭润锡二〇二〇年二月二十四日书 记 员  吴倩红