苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14906号原告：朱卫江。原告：陆雅芳。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡小俐，上海市汇盛律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：黄张莺，上海市汇盛律师事务所实习律师。被告：南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司。负责人：施昆。被告：南京乐伽商业管理有限公司。法定代表人：姜千。原告朱卫江、陆雅芳与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称乐伽管理公司苏州分公司）、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告朱卫江、陆雅芳的共同委托诉讼代理人胡小俐到庭参加诉讼，被告乐伽管理公司苏州分公司、乐伽管理公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱卫江、陆雅芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除编号为LJGYSF020006733的《房屋出租委托代理合同》；2、请求判令两被告向原告支付自2019年7月20日至2020年4月28日的租金损失17452元；3、请求判令两被告向原告支付违约金11100元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，原告与被告乐伽管理公司苏州分公司签订了LJGYSF020006733的《房屋出租委托代理合同》，原告将坐落于江苏省苏州市吴江区的恒达.君悦国际*幢*房屋出租给被告乐伽管理公司苏州分公司，出租期限为2018年11月7日至2024年1月20日，2019年1月20日为止为空置期，空置期75天，月租金1850元/月，季付。合同同时约定违约方应向守约方支付的违约金金额为11100元。2019年7月20日，被告应向原告支付下一季的租金，但被告迟迟未予支付且无法联系。2019年8月7日，被告发出公告表明其无力再履行合同项下的义务。2019年8月17日，原告向两被告发出解除合同通知，因无法联系被告乐伽管理公司苏州分公司通知于8月30日被逾期退回，8月21日被告乐伽管理公司前台请示领导后要求拒收解除合同通知。被告的上述违约行为给原告带来了极大的损失，故原告特起诉至法院，请法院依法裁决。被告乐伽管理公司苏州分公司未作答辩，亦未提交任何证据。被告乐伽管理公司未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明，2018年11月6日，原告朱卫江、陆雅芳作为委托人（甲方）与被告乐伽管理公司苏州分公司作为租赁代理方（乙方）签订了编号为LJGYSF020006733的《房屋出租委托代理合同》，该合同约定，甲方委托出租给乙方的房屋位于江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路450号君悦国际*幢*，出租代理期自2018年11月7日至2024年1月20日，共计60个月75天。甲方应于2018年11月7日前将房屋交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。自甲方交付房屋起至2019年1月20日止为空置期，空置期为60天。甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）￥1850元，大写壹仟捌佰伍拾元整。出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。房屋租金1850元/月（大写壹仟捌佰伍拾元整），季付。第一次支付房租时间为2019年1月20日，第二次支付房租时间为2019年4月20日。出租代理期内，乙方应按约定支付房租，如逾期并经多次甲方致4008-926606催缴后，超过7天乙方仍未支付房租，应按照日租金的标准向甲方支付滞纳金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）。甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为￥11100元，大写：壹万壹仟壹佰元整（最高不能超过10万元）。关于合同解除，双方约定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力的因素导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同另对双方权利与义务、房屋维护及维修等事宜进行了约定。同日，原告朱卫江、陆雅芳向被告乐伽管理公司出具授权委托书及收条、承诺书各一份。授权委托书载明原告朱卫江、陆雅芳授权其对涉案房屋的出租事宜。收条载明收到被告乐伽管理公司关于涉案房屋的押金1850元。承诺书载明原告对涉案房屋拥有出租，授权出租，授权装修，授权使用该房屋的权益。被告乐伽管理公司苏州分公司自2019年7月20日开始停止了租金的给付。被告乐伽管理公司于2019年8月7日在微信公众号中发布公告称，“近期因公司经营不善，无力履行合同，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款；凡房东、房客自愿达成和解协议的，我公司无条件予以认可，无须再通知我公司，原房屋租赁合同即时中止作废，不再履行；鉴于我公司已无能力履行与房东、房客签订的租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任，我公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任”等内容。2019年8月17日，原告通过邮政特快的形式向乐伽管理公司苏州分公司、乐伽管理公司发出解除合同通知书。该信件以“逾期退回”、“要求拒收”的理由被被告退回。以上事实由原告朱卫江、陆雅芳提供的房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、承诺书、公告及当事人的庭审陈述等予以佐证。本院认为，原告朱卫江、陆雅芳与被告乐伽管理公司苏州分公司签订的房屋出租委托代理合同虽名为委托代理合同，但从合同约定的权利义务，双方当事人实际已部分履行的权利义务等方面看，该合同实质系房屋租赁合同，合同约定的内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自应负的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。本案中，被告乐伽管理公司苏州分公司自2019年7月20日起未按约向原告朱卫江、陆雅芳支付房租并下落不明，其行为已构成根本违约，原告朱卫江、陆雅芳有权要求解除合同。因涉及到被告乐伽管理公司将涉案房屋又转租给案外人，原告同意在2020年4月28日解除原告与被告乐伽管理公司苏州分公司签订的房屋租赁合同，系其真实意思的表示，对于三方来说均系最合理、最便捷的解决途径，也符合被告乐伽管理公司在公告中的意思表示，本院予以准许。同时考虑到被告乐伽管理公司依然收取案外人租客的一年的租金，而二被告现在又停止经营，故本院认定被告乐伽管理公司苏州分公司应当向原告一次性支付从2019年7月20日至2020年4月28日止的房租（占有使用费）17452元，扣除原告已收取的押金1850元，尚需支付15602元。关于违约金，合同有约定违约方应向守约方支付的违约金11100元，符合相关法律规定，本院应予支持。由于被告乐伽管理公司苏州分公司系乐伽管理公司下属不具法人资格的分支机构，故被告乐伽管理公司应承担补充清偿责任。被告乐伽管理公司苏州分公司、乐伽管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱卫江、陆雅芳与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月28日解除。二、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱卫江房屋租金15602元；被告南京乐伽商业管理有限公司在被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司上述付款范围内承担补充清偿责任。三、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱卫江、陆雅芳违约金11100元；被告南京乐伽商业管理有限公司在被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司上述付款范围内承担补充清偿责任。（上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告朱卫江、陆雅芳指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户银行：中国农业银行吴江分行营业部，开户名称：苏州市吴江区人民法院，开户账号：62×××69）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67），原告朱卫江、陆雅芳已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  柳献东人民陪审员  黄美凤人民陪审员  徐香宝二〇二〇年三月三十日书 记 员  凌 骏附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。