广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初508号原告：吴婷，女，汉族，1987年11月11日生，住阳江市江城区********************。公民身份号码：430************920。确认的送达地址：阳江市江城区**********。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告吴婷诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴婷的委托诉讼代理人黎珊珊到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在十天内协助将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭36幢3层301号房屋不动产权证办理到原告的名下；2、依法判令被告返还办证税费34998元及利息（利息从2015年2月15日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；3、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2979.38元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年2月14日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*******丰怡豪庭36幢3层301号房产，建筑面积为147.86㎡，套内建筑面积为118.28㎡，单价为5037.84元/平方米，按套内建筑面积计算，于当天支付办证税费34998元，原告已按约定付清了购房款595876元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年2月28日前将商品房交付原告使用。在第九条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金。在该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2979.38元（595876元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。因此，原告涉案商品房至今仍未办理不动产权证。二、答辩人新的法定代表人于2018年1月12日才完成变更登记的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，答辩人意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。但原告不知什么原因一直没有要求答辩人协助办理不动产权证，因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近4年时间。其提出要求办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、如果答辩人要求答辩人协助办理不动产权证，就不应该提出要求答辩人退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，答辩人同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。3、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是答辩人为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，答辩人认为原告提出的该项请求没有依据，答辩人不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2015年2月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭36幢3层301号房出售给原告，建筑面积共147.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为595876元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即178876元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款417000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2015年2月24日支付了代收代缴办证税费34998元给被告，之后并按合同约定付清全部购房款共595876元给被告。被告于2016年3月12日将涉案房屋交付给原告。此后，原告认为被告至今未履行办证义务，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2019年5月27日办理了房屋不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0023355号】，产权人是被告丰怡房产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代原告缴交了房屋维修基金11163元、测绘费160元及初始登记费80元，合共11403元。原告对被告支付的办证费11403元没有异议。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续，现原告请求被告协助其办理房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。被告对此抗辩已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告于2016年3月12日将涉案房屋交付给原告。被告应在商品房交付使用后的90天内即2016年6月10日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋至今未办理房产权转移登记手续，被告已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。而原告于2020年1月15日向本院提起诉讼，要求被告承担逾期办理不动产权证违约责任，已超过了三年的诉讼时效，被告对此的抗辩，于法有据，本院予以采纳。原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金2979.38元，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告已支付了34998元办证税费给被告，扣减被告已代原告支付了办证税费用11403元，被告应退还23595元（34998元-11403元）给原告。至于该款的利息问题，虽然原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告逾期办证后占用原告的办证税费期间，被告应计付相应利息给原告。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后的90天内即2016年6月10日前履行合同约定的办证义务，故被告应从2016年6月11日起至退还剩余办证税费时止，以23595元为基数按年利率6%计付利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权证、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。原告请求被告支付逾期办理不动产权证的违约金，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告吴婷到相关部门办理位于阳江市江城区*******丰怡豪庭36幢3层301房的不动产权证；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费23595元，并支付该款的利息（以23595元为本金，从2016年6月11日起至实际付清时止按年利率6%计算）给原告吴婷；三、驳回原告吴婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（已减半收取，原告已预交），由原告吴婷负担142元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月十八日书记员  何恭棪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。