中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初28606号原告(反诉被告)：徐吟秋，女，1957年5月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈泽，上海缘润律师事务所律师。被告(反诉原告)：SHENYIMIN，男，1972年6月28日出生，现住上海市。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原告徐吟秋与被告SHENYIMIN房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，被告SHENYIMIN对原告徐吟秋以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐吟秋的委托诉讼代理人陈泽律师、SHENYIMIN的委托诉讼代理人张春光律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐吟秋向本院提出诉讼请求：1、要求确认徐吟秋与SHENYIMIN之间的《房屋租赁合同》于2019年9月7日解除；2、判令SHENYIMIN支付2019年8月1日至2019年9月6日期间的租金24,000元；3、判令SHENYIMIN立即搬出上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室；4、判令SHENYIMIN支付2019年9月7日至实际搬离之日止的房屋占用费，按每月20,000元标准计算；5、判令SHENYIMIN支付违约金20,000元；6、本案诉讼费用由SHENYIMIN承担。事实和理由：2019年4月徐吟秋与SHENYIMIN经房屋中介公司中介签订了《房屋租赁合同》，约定由SHENYIMIN向徐吟秋租赁位于上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限从2019年5月1日至2020年4月30日。合同签订后，SHENYIMIN按照约定支付了保证金20,000元及第一期3个月的租金60,000元，徐吟秋同意支付SHENYIMIN房屋清扫费200元。因SHENYIMIN未按照合同约定支付第二期3个月的租金60,000元，徐吟秋遂向SHENYIMIN发送律师函，催告SHENYIMIN于2019年9月6日前须足额付清，否则徐吟秋将于2019年9月7日提前解除与SHENYIMIN的租赁合同。因SHENYIMIN未按约定履行支付租金义务，且占据使用徐吟秋的房屋至今，严重侵害了徐吟秋的合法权利，现起诉来院，要求判如所请。SHENYIMIN辩称：不同意徐吟秋的全部诉讼请求。认为承租房屋存在很多质量上瑕疵，比如浴室墙面瓷砖黏贴不牢，淋浴头损坏，浴室排水有问题，洗手池漏水，三个马桶无法正常使用，空调常年未清洁十分脏，椅子也很脏，窗帘挂钩因氧化而掉落，窗帘也很脏，洗衣机震动很厉害，很多插座没有电，门口的对讲机无法使用。SHENYIMIN入住后多次联系徐吟秋方进行维修，因徐吟秋维修不积极，SHENYIMIN自行联系进行维修和清洁，但损坏的设备至今没有完全解决，故SHENYIMIN有权要求调低租金。因房屋存在瑕疵导致SHENYIMIN无法实现租赁目的，故SHENYIMIN迟延支付租金是合情合理的。SHENYIMIN于2019年10月31日向徐吟秋支付4.5万元(按每月1.5万元计算，支付了3个月)，后被徐吟秋退回，故不能说SHENYIMIN没有支付租金，不同意徐吟秋的全部诉讼请求。SHENYIMIN向本院提出反诉请求：1、请求调整从起租日起的租金标准为每月15,000元；2、要求徐吟秋承担修理费和清洁费5,081元。事实和理由：由于徐吟秋提供的房屋附属设施及家具、家电等存在很多质量问题，诸如：浴室墙壁和屋顶瓷砖黏贴不牢，淋浴头损坏，浴室排水有问题，洗手池漏水、马桶不能正常使用，空调及椅子、窗帘很脏，窗帘挂钩毁坏导致窗帘部分脱落，洗衣机震动严重，插座没电，门口对讲机无法使用等。SHENYIMIN为此多次联系徐吟秋方，并多次自行找人维修、清洁，至今问题仍未完全解决，严重影响了SHENYIMIN的生活和工作。SHENYIMIN已支付修理费和清洁费5,081元，要求出租人徐吟秋承担。徐吟秋辩称：不同意SHENYIMIN的反诉诉请，认为徐吟秋在租赁房屋时已经承担了房屋清洁费及修理费200元，已经从首期租金中扣除。徐吟秋至今没有收到修理费发票。SHENYIMIN提供的证据无法证明是因为徐吟秋导致附属设施的损坏，不应由徐吟秋承担。即使有损坏，合同中也明确约定了房屋维修问题由SHENYIMIN自行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、徐吟秋与SHENYIMIN经房屋中介公司中介于2019年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同第一条1.1、1.2约定：徐吟秋(甲方)将上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给SHENYIMIN(乙方)居住，房屋建筑面积为208平方米属精装修房；1.3乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况。合同第三条交付日期和租赁期限约定：甲方应于2019年4月28日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止。合同第四条租金、支付方式与支付日期：该房屋每月租金为20,000元，租金以三个月为一期支付。乙方每期租金提前3日支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的100%支付逾期违约金。合同第五条约定：乙方支付甲方租赁保证金为1个月租金20,000元。第六条甲方的权利与义务，6.2约定：乙方入住前，甲方为乙方提供无偿的房屋定期清洁服务等附属服务。6.3甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。6.4合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。合同第七条：7.3乙方应当按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付的款项。合同第九条违约责任9.2乙方的违约责任：9.2(3)乙方逾期不支付租金累计超过3日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金。另合同空白处写有：“房间发生的维修小事,自己解决。”字样。2、合同签订后，2019年4月28日SHENYIMIN向徐吟秋支付房屋租赁押金20,000元，支付第一期3个月租金60,000元，徐吟秋自愿支付SHENYIMIN清洁费200元。2019年8月28日SHENYIMIN支付徐吟秋第二期租金25,619元。(SHENYIMIN认为由于房屋附属设施损坏单方自行将每月租金从起租之月即2019年5月起调整为15,000元，认为6个月应付90,000元，扣除已付60,000元，第二期租金应支付30,000元，因SHENYIMIN支付了维修费4,381元，故SHENYIMIN只需支付25,619元)。2019年10月31日SHENYIMIN向徐吟秋转账支付第三期租金45,000元，被徐吟秋退回。3、2019年9月3日徐吟秋向SHENYIMIN发出律师函，不同意SHENYIMIN单方面降低租金，要求SHENYIMIN在2019年9月6日前按照合同约定的租金补足，否则徐吟秋将于2019年9月7日解除合同等。4、合同签订后，于2019年5月3日，SHENYIMIN发现次卧洗手间的淋浴水龙头不可使用，SHENYIMIN自行找物业修理，当日修复；次卧洗手间洗手台严重漏水，SHENYIMIN自行找物业工人维修，历时1月，现可使用。同日，SHENYIMIN发现因墙内没有布线，客厅墙面5个电插座4个不能使用，至今未解决。同日，发现客厅卫生间马桶橡皮垫圈老化，水箱蓄水很慢，因买不到配件，至今无法解决。同年5月6日，SHENYIMIN发现次卧洗手间淋浴房严重向外漏水，SHENYIMIN委托物业公司历时3个多月多次修理，至今仍未彻底解决。同年6月1日，SHENYIMIN发现次卧洗手间淋浴房大块瓷砖进水后有多处严重裂缝，同年8月徐吟秋虽派人用胶水临时解决，但问题没有彻底解决。同年5月3日还发现主卧浴室墙壁瓷砖不停脱落、所有窗户窗框内垫圈老化、厨房内下水道异味冲天至今无法解决。所有的窗帘严重异味、窗帘架掉落，SHENYIMIN做了清洗，现可使用。2019年6月，SHENYIMIN发现客厅、卧房空调异味，经SHENYIMIN维修、清洗，现可使用。5月3日，SHENYIMIN发现洗衣机严重晃动，8月由SHENYIMIN找工厂修理才得以解决。另次卧洗手间马桶、主卧洗手间马桶都漏水，至今未解决。2019年5月3日，SHENYIMIN发现可视对讲机无法使用，因联系徐吟秋未果，SHENYIMIN于同年8月修复。2019年8月，徐吟秋方曾委派修理工人上门对次卧洗手间的瓷砖开裂及主卧浴室墙面瓷砖脱落问题进行了一定的维修。SHENYIMIN为维修案涉房屋，产生修理费用如下：1、浴室龙头开关、花洒修理费205元。2、电线操作修理费86元、清洗窗帘费2,200元。3、整体清洁费1,080元。4、洗衣机修理费110元。5、可视对讲机修理费1,500元。6、空调清洗保养费700元。因徐吟秋、SHENYIMIN对支付租金的数额等不能达成一致，徐吟秋遂起诉来院，要求判如所请。上述事实，经庭审质证，由原、被告双方当事人的陈述、房屋租赁合同、微信截屏照片、照片、律师函、收据、发票、银行交易明细、刻录视频光盘予以佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据双方签订的房屋租赁合同约定，徐吟秋作为房屋出租方，其义务之一是应保证在租赁期内，所出租的房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，且接到承租人要求维修的通知后，出租人应当及时上门维修。然而，承租人SHENYIMIN在使用案涉房屋不久即发现案涉房屋的附属设施诸如卫生间的洗手台漏水、淋浴间的龙头损坏、淋浴房地面漏水、瓷砖开裂、掉落、马桶漏水、窗帘及空调异味、可视对讲机损坏、洗衣机不能正常使用等情况，该事实由SHENYIMIN提供的与徐吟秋的微信截图、视频、照片予以证明，SHENYIMIN在与徐吟秋交涉后，徐吟秋未能及时修复，或徐吟秋虽派人上门做了一些维修，但仍存在没有完全修复的情况，SHENYIMIN据此不同意按租赁合同约定全额支付房屋租金，有一定的理由，并不构成违约。徐吟秋认为合同中已写明承租方已查验了房屋并已充分了解该房屋的情况一节，SHENYIMIN认为房屋的附属设施只有在使用后才能知晓是否完好，靠目测查看并不能做到即刻了解，本院认为，由于双方签订房屋租赁合同时SHENYIMIN虽看了案涉房屋，但在看房现场SHENYIMIN确实不可能对附属设施的完好与否一一验明，故本院对SHENYIMIN的意见予以采信。徐吟秋诉称，除了2019年8月徐吟秋派人上门维修的事实确认，对SHENYIMIN所述附属设施损坏均不予确认的主张，因未提供事实依据，本院不予认可。由于徐吟秋提供出租房屋的附属设施存在瑕疵，又未能及时有效的进行修复，一定程度上影响了承租人SHENYIMIN对承租房屋的使用，故徐吟秋要求解除合同、要求SHENYIMIN搬出案涉房屋依据不足，徐吟秋要求SHENYIMIN支付违约金，本院不予支持。SHENYIMIN反诉要求降低租金，于法有据。考虑到徐吟秋作为出租方其出租房屋仅为附属设施上的瑕疵，而非房屋瑕疵导致承租方不能居住，故SHENYIMIN要求将租金从起租之月起至今降低至每月15,000元的主张，不予支持。SHENYIMIN具体应支付租金的数额，本院将视房屋设施瑕疵情况及修复情况酌定。SHENYIMIN要求徐吟秋承担因修复、清洁房屋附属设施所产生的修理费用及清洁费用，有相应的收据与发票为凭，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，SHENYIMIN支付徐吟秋房屋租金138,381元(计算方式：2019年5月至2019年8月，按照每月18,000元计付；2019年9月至2020年4月30日，按照每月19,000元计付，共计应付224,000元，扣除SHENYIMIN已付租金85,619元)；二、徐吟秋的其余诉讼请求，不予支持；三、自本判决生效之日起7日内，徐吟秋支付SHENYIMIN修理费、清洁费共计5,081元；四、SHENYIMIN的其余反诉诉请，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,050元，减半收取1,025元，由SHENYIMIN负担。本案反诉受理费65元，由徐吟秋负担。如不服本判决，徐吟秋可在判决书送达之日起15日内，SHENYIMIN可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  林军二〇二〇年三月六日书记员  周梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。