贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初891号原告：秦洁，女，1993年2月16日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王万轩，贵州兄弟律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王超，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：锦屏县开源房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县开源大楼3楼，统一社会信用代码：91522628745708425J。法定代表人：曾晓春，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李国帆，贵州忖度律师事务所职业律师。委托诉讼代理人（特别授权）龙胜燕，女，1985年7月25日出生，苗族，住贵州省锦屏县，系公司职工。原告秦洁诉被告锦屏县开源房地产开发有限公司（以下简称：锦屏开源房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦洁的委托诉讼代理人王万轩和王超，被告锦屏开源房产公司的委托诉讼代理人李国帆和龙胜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦洁向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即向原告交付办理原告所购买的凯里市转移登记的有关文书。2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金70158.9元（以400000元为基数，按照年利率6%计算，从约定的交付之日2016年12月31日计算至实际交付之日止，暂计算至2019年12月2日为1066天）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年，原被告双方签订商品房买卖合同，原告已依照购房合同约定支付了全部房款，被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但时至今日，被告都没有履行该项义务。该合同对合同在继续履行的情况下，对办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金没有约定。对于合同没有约定的违约责任或者损失数额难以确定的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的保准计算。原告主张参照年利率6%作为违约金的计算标准，符合公平原则，应从约定交付之日2016年12月31日计算至实际交付之日止。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。庭审中，原告的委托诉讼代理人当庭变更诉讼请求为判决被告立即向原告交付办理原告所购买的凯里市转移登记的有关文书（不动产权证-小证）。被告锦屏开源房产公司辩称：1、原告诉讼请求不明确，应当裁定驳回起诉。首先交付办理商品房转移登记的有关文书，有关文书的内容不具体。2、合同约定，被告不能在约定的期间2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。由于原告选择了第1种纠纷解决方式，双方也就没有必要再对第二种解决纠纷方式的违约金做出具体约定，并非属于可以选择第二种解决纠纷方式而没有约定违约金。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定主张其诉讼请求属于适用法律错误。3、我公司迟延向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并非我公司的原因，我公司不应承担违约责任。是由于业主委员会成员带领部分业主对我公司的施工进行阻挠，是的我公司不能按照验收部门要求进行及时整改。同时部分业主擅自搭建违章建筑，致使开发项目不能验收，不能及时办理商品房所有权初始登记。4、交房后，凯里市水务局到2017年9月才开始对本项目的市政排污管道进行施工，造成了我公司不能按期进行环保验收，因政府部门长期未对本项目进行施工迟延了我公司的环保验收应属于不可抗力。应当免除该期间的违约责任。2019年12月16日我公司取得了《建设工程竣工规划认可证》后，由于新型肺炎影响，未能及时办理竣工验收备案表。待取得该表后，即可办理不动产证书所需的文书。5、违约金请求按照退房情况下的约定支付，也是按照中国人民银行活期利率支付。对争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月24日，以原告为买受人、被告为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积130.76平方米，总价款400000元（银行按揭）。被告承诺在2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。原告已取得购房发票（票面金额400000元），并于2017年4月20日接收房屋。事后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷后，原告向本院提起诉讼。庭审中，因原被告双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，2019年12月16日案涉房屋取得《建设工程竣工规划认可证》。截止庭审结束时，尚未取得竣工验收备案表，亦未办理涉案房屋的商品房所有权初始登记证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称业委会及部分业主妨碍竣工验收、相关政府部门的关于验收的新规定及新型冠状病毒肺炎疫情的影响，导致未能办理商品房所有权初始登记属于不可抗力及情势变更，自己并无过错，故不应支付违约金。本案中，即使上述行为存在，但也发生在原告与被告约定的交付时间（2016年12月30日）之后，除新型冠状病毒肺炎疫情外，上述行为亦不属于不可抗力或者情势变更。即便被告在已经逾期后的遇到不可抗力情形，也不能免除被告的责任。且被告直到2019年12月16日才取得了《建设工程竣工规划认可证》，具备给原告办理房屋初始登记的前提条件。因此，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于原告的第一项诉讼请求，要求交付不动产权证书（小证）的问题，本院作如下分析：因国家实行不动产统一登记制度以后，只有房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。在未办理不动产首次登记的房屋不能办理转移登记。因大自然名苑项目的房屋尚未办理取得竣工验收备案表，达不到初始登记的条件，且被告的义务仅为向产权部门提交申请办理商品房初始登记资料，并非代替原告办理转移登记，故原告的该项诉请，本院不予支持。对被告要求对违约金按照中国人民银行活期存款利率进行调整的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，且案涉房屋已经交由原告使用。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期办证的问题，截止庭审结束，被告都未取得涉案房屋的所有权初始登记证。原告明知被告不能取得初始登记交付转移登记文书，仍然实施合同行为，作为完全民事行为能力人应对其实施合同行为承担不利后果，本院认为，原、被告合同约定的交房时间和办理转移登记时间均在合同签订之前，该约定明显违背自然常理，故应视为没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。”该房屋于2017年4月20日交付使用。故逾期办理转移登记时间应从2017年7月20日起算。故本院支持的逾期办证违约金应为2017年7月20日暂计至2019年12月2日，共计865日，违约金为17300元（865日×0.00005×400000元），其余违约金以400000元为基数按照日利率万分之零点五从2019年12月3日计算至实际交付所有权初始登记证之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告锦屏县开源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告秦洁逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金17300元（其余违约金以400000元为基数按照日利率万分之零点五从2019年12月3日计算至实际交付所有权初始登记证之日止）。二、驳回原告秦洁的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取777元，由原告秦洁负担583元，被告锦屏县开源房地产开发有限公司负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年三月十三日书记员  杨婷婷