贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初413号原告:陆胜海，男，苗族，1977年9月26日出生，现住贵州省凯里市。原告:冯秀军，女，汉族，1983年2月11日出生，现住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：董承勇、彭燕，贵州维律律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙建，贵州铁力律师事务所执业律师。原告陆胜海、冯秀军与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日收到起诉状，2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆胜海、冯秀军的的共同委托诉讼代理人董承勇、彭燕和被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人龙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆胜海、冯秀军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金4393元；2.判令被告向原告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金28580元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以缴纳142401元首付款、银行按揭330000元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”1栋6层7号商品房，交房时间为2016年6月28日前，逾期交房则按日计算支付已付房价款万分之一的违约金。被告同时承诺于2017年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日计算已付房价款万分之一的违约金。原告于2016年9月29日办理了交房手续，取得购房发票。2018年11月26日取得初始登记证书。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中建伟业房开公司辩称：一、原告签署的确认书（协议书）合法有效。1、本案的确认书不存在《合同法》第52条的情形。2、确认书的提法本身就是一种明确的提示，互不承担违约责任，原告不可能看不见。3、确认书本身是一张纸，客观上不存在将相关内容隐藏的可能。4、签署地点在我公司售楼部，原告不可能粗心到不看确认书的内容。因此双方在确认之前已经进行了充分协商，该确认书不是格式合同，原告已经得到充分提示。二、我公司开发的“廊桥水岸”项目的品质远超同类楼盘，但房价却远低于同类楼盘，包含原告在内的业主已经实际受益，其内心实际确认“高品质、低房价”的受益率超出“逾期交房、逾期移交不动产相关文书的不利后果”，这才是本案签署确认书的根本原因。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼请求应当予以驳回。此外有8户的逾期交房已超过诉讼时效，陆胜海、冯秀军，黄培德、杨武丽，余建云，杨光文、杨再敏，黄锡洋，胡朝丽，肖常涛，吴爱平、杨小琴。违约金天数计算应该扣除当天的天数。根据原、被告提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年9月28日签订了合同编号2015008738的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”1号楼6层6-7号房，建筑面积138.15ｍ2，总价款472401元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房和逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款472401元，并取得购房发票。原告于2016年9月29日接收房屋，2018年11月26日取得初始登记证。另查明，被告中建伟业房开提交一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017082的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开（公司公章）乙方（签字）：陆胜海签订时间：2019.2.13”。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。原告已支付全部涉案商品房价款，被告已交付了涉案商品房，并办理了所有权初始登记并转移给原告，双方已履行了主要义务。关于原告与被告签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2018年12月27日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除二原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《协议书》中约定的免除违约内容应当无效。故被告的辩解理由，本院不予采纳。本案逾期交房是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年10月28日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年10月28日。因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。对已超过三年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，原告于2016年9月29日接收房屋，对2019年10月28日前已超过三年诉讼时效即2016年10月28日以前的逾期交房违约金不应得到支持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2018年11月26日取得办理转移登记的有关文书，其逾期交付的违约责任应从2017年4月1日开始计算至2018年11月25日，逾期时间603天，违约金应为28486元（472401元×603天×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条第一款、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆胜海、冯秀军逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金28486元。二、驳回原告陆胜海、冯秀军的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为312元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年三月三日书记员  杨婷婷