辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0403民初75号原告：抚顺市东洲区东富商场（个人独资企业），住所地抚顺市东洲区绥化路木兰街13号。投资人：周菊萍，系该商场总经理。委托诉讼代理人：陈杰，抚顺市东洲区政言法律服务所法律工作者。被告：李素君，住址抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：刘爱民（系被告丈夫），住址抚顺市顺城区。原告抚顺市东洲区东富商场与被告李素君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市东洲区东富商场的委托诉讼代理人陈杰，被告李素君及委托诉讼代理人刘爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2016-2019年度物业费4176元、卫生费558元、冬季采暖费3354元，共计8088元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金直至结清全部所欠费用为止（时间为2017年11月21日至判决书下达之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求称因被告属于未经营人员，暂时撤回对其欠交卫生费的诉求。事实和理由：原告抚顺市东洲区东富商场是经抚顺天宇永久房地产有限公司授权周菊萍，由其个人投资的大型综合性商场，被告是原告商场179号档口业主，被告于2011年10月进入商场经营卖拌菜生意。2016年起被告不知何种原因没向原告申明理由，便不再缴纳物业费、卫生费、冬季采暖费。2017年11月9日原告在商场内张贴通知函公告催款，并电话催缴，被告仍置之不理。根据东富商场的管理规定及物业管理条例规定，被告档口面积为19.34平方米，物业费每平方米6元，卫生费每平方米0.8元，冬季采暖费每平方米57.8元。原告属大型综合性商场，建筑面积涵盖被告所有档口部分，属于整体与部分的关系，在被告欠费期间，原告提供物业服务，包含了被告所有的建筑物及附属设施，形成实际上的物业服务合同关系。2013年6月，原告与沈阳中和物业开发有限公司签署《关于东富商场物业管理交接事宜协议》，约定了原告与原物业公司交接的手续及过程。原、被告于2013、2014年分别签订过《东富商场经营管理合同》，双方具有管理与被管理的关系，合同第五条2、缴费办法约定如乙方未按约定缴纳相关费用，逾期按每日3‰缴纳滞纳金。原告系代辽能（抚顺）热电有限公司收缴采暖费，商场采暖费不能实行一户一阀，原告已代被告交纳，被告应返还。对相关费用，双方在管理合同中均有约定。被告辩称，我在2011年11月从天宇永久房地产公司处购买案涉档口，档口地址在原告商场内，但我的档口与原告没有管理关系，原来是沈阳一家物业公司管理，原告无相关资质，我与原告没有签订物业合同。供暖是一种商品，没有使用应该停供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据一、授权委托书、原告营业执照、抚顺市爱嘉物业有限责任公司营业执照，证明原告具备收费主体资格；二、东富商场经营管理合同，证明原告与被告是管理与被管理的关系；三、东富商场收费标准及管理办法、2013-2014年度被告交纳物业费、卫生费、采暖费收据，证明被告对原告的收费标准无异议，并已实际履行；四、通知函、张贴照片，证明原告已实际履行追缴程序；五、证明一份，证明被告欠费年份及数额；六、2013年-2017年度抚顺市能港人热力有限公司供暖发票、房屋面积明细表、2013年-2017年度抚顺市东洲区东富商场取暖费情况缴费统计表，证明原告已向供暖公司缴纳了东富商场整体面积的供暖费，其中包含了被告的摊位面积；七、没有经营业主的缴费收据，证明原告所收的相关费用，无论是经营者还是不经营者完全予以认可；八、抚顺市城乡建设委员会文件，证明收取冬季采暖费超高费用是有依据的；九、抚顺市生活垃圾处理费缴纳通知书，证明原告收缴的卫生费属于代收代缴，实际欠款交付给抚顺市东洲区环境卫生管理处；十、抚顺市东洲区人民法院生效判决，证明原告相关案件的诉求被告法院认可。被告提交证据一、产权证和商品房买卖合同，证明入驻手续合法；二、2011年8月与沈阳中和房产物业有限公司签订的管理合同，证明双方之间存在管理与被管理关系；三、与沈阳中和房产物业有限公司签订的《商品委托代理对外出租协议》，证明前期物业管理单位是该公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2013年6月3日登记成立的个人独资企业，商场总建筑面积为8148.58平方米。2013年6月16日原告与原物业管理单位沈阳中和物业开发有限公司签订了《关于东富商场物业管理交接事宜协议》并提供物业管理服务。被告是东洲区木兰街13号楼非住宅负一层179号（建筑面积19.34平方米）的所有权人即原告商场拌菜加工区负一层179号档口业主。2011年8月，被告与沈阳中和物业开发有限公司签订了《中兴一品农贸副食商场经营管理合同》，向其交纳了物业费、采暖费。2013年12月和2014年10月，原、被告分别签订《东富商场经营管理合同》，其中对物业费、采暖费、卫生费均有约定，被告依约交纳上述费用。2015年，被告亦向原告交纳了相关费用。自2016年交费年度至今，被告终止了物业费、卫生费、冬季采暖费的交纳。2017年11月，原告公示催要未果。另查明，根据《东富商场收费标准》及《东富商场收费管理办法》规定，物业服务费根据各业主档口的面积，每平方米收费6元；卫生费以档口面积按每平方米0.8元收费；冬季采暖费按辽能（抚顺）热电有限公司的收费标准执行，以商场的建筑面积均摊，由业主按档口面积计算，由物业代收代缴。根据原、被告订立的《东富商场经营管理合同》约定乙方（李素君）承担的费用标准及缴纳办法，被告每年应缴物业费均为1392元、采暖费1118元。在被告欠费期间，原告对商场提供了物业管理服务工作，并代收代缴了一定数量的冬季采暖费。被告共计欠原告2016-2019年度物业费4176元、冬季采暖费3354元，合计7530元。再查明，抚顺市爱嘉物业有限责任公司系2018年4月成立，由周菊萍独资经营物业管理的公司，其自2018年度开始为抚顺市东洲区东富商场业主提供物业服务，其同意由本案原告此次一并收取被告欠交的2018-2019年度物业费、采暖费。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物权法》第七十一条、第七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据《物权法》第八十条、第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。本案原告属大型综合性商场，其建筑面积涵盖被告所有档口部分的建筑面积，属整体与部分的关系。被告在2016年至2019年期间内，虽未在其所有的档口进行经营活动，但原告提供的物业服务包含被告所有的建筑物部分及其附属设施，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系，且原告已为被告的经营场地提供了冬季供暖等服务项目，并为被告实际垫付了冬季采暖费等费用。现原告撤回对被告给付卫生费的诉求，本院准予。故本院对原告诉请的物业管理费、冬季采暖费共计7530元的诉求，予以支持。对原告要求被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金的诉求，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第八十条、第八十一条之规定，判决如下：一、被告李素君于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告抚顺市东洲区东富商场2016-2019年度的物业费4176元、冬季采暖费3354元，共计7530元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交、已减半收取），由被告李素君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审  判  员  杜晓光二〇二〇年三月二十六日书记员（代）  张春雪