江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初325号 原告：徐炳华，男，1981年8月17日出生，汉族，住南京市玄武区。 被告：王小进，女，1979年2月13日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告徐炳华与被告王小进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于同年3月10日、3月19日公开开庭进行了审理。原告徐炳华、被告王小进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐炳华向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的《租房合同》，给付2019年9月20日至2020年9月20日期间房屋租金17000元及产生的各项费用；2.判令被告恢复原告房屋的玻璃幕墙钢结构；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2017年9月20日签订《租房合同》，原告出租姜堰金湖湾花苑D07号商铺给被告经营，租期三年（2017年9月20日至2020年9月20日），每年租金17000元，于每年8月20日付清。目前已超过第三年交租时间，被告不履行合同拒付租金。另被告在租赁期间私自锯毁房屋玻璃幕墙钢结构，违反合同第七条，给原告造成严重损失。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1.原告告知被告其不在泰州工作急需卖房后，双方已经达成一致意见，解除了租赁合同，且原告要求被告搬走，并承诺退还全部押金。2.原告提出恢复原状之类的要求都是发生在被告搬走以后。被告未占有使用租赁房屋，原告现主张被告支付租金及其他费用无法律依据，案涉房屋钥匙未交接是原告自身的原因所致。3.被告租赁的是商业用房，用途为简餐、下午茶，原告虽未明确同意装修，但根据房屋出租的用途及租赁时的现状可以推定原告默示被告装修。被告对房屋的装修属于通常用途范围内的合理改善，并非改变房屋结构。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原告徐炳华与被告王小进签订《租房合同》一份，约定原告将其所有的位于姜堰区商铺租赁给被告经营简餐、下午茶；租期三年，自2017年9月20日起至2020年9月20日，年租金为17000元，第2、3年应提前一个月支付；房屋设施、玻璃幕墙、玻璃屋顶，如不属于人为损坏由原告负责维修，属于人为损坏的由被告负责维修；被告改变房屋结构时应征得原告同意；被告向原告支付押金5000元，若未出现水电费、物业费未付，房屋恶意损坏等行为，则押金于租期届满后交还被告；等。合同签订后，原告按约将商铺交付被告装修经营，被告按约支付租金至2019年9月20日。 2019年8月29日，原、被告双方就解约问题进行协商，原告告知被告如需提前退租应在同年9月20日前腾空房屋，否则应继续缴纳下一年度租金。同年9月4日，原告再次要求被告明确是否继续租赁，并告知提前退租属于违约行为。被告称确定不租，将于9月10日左右搬离。原告要求被告结清水、电、煤等费用后，双方约个时间见面撕了租赁合同并写个两清的单子办结。同年9月9日，原告询问被告何时见面，再次要求原告结清相关费用后双方见面以书面方式解除合同。同年9月10日，原告再次询问被告是否已搬清，以及是否结清相关费用，并对被告是否应将玻璃幕墙恢复原状或赔偿损失的问题进行协商，但双方未达成一致合意。同年9月26日，原告短信催告被告继续履行租赁合同支付第三年度租金，被告未予履行，双方产生纠纷致涉诉。 以上事实有当事人提供的《租房合同》、不动产权登记证书、收条、短信记录、聊天记录、照片及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本案争议焦点为：1.原、被告签订的《租房合同》是否已经双方协商一致解除？2.被告是否应给付2019年9月20日至2020年9月20日期间房租17000元及产生的各项费用？ 关于争议焦点1，本院认为，合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系。解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件：一是在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立；二是在合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。本案中，原、被告在协商解除案涉租赁合同的过程中，双方仅对提前终止租赁期限达成合意，但未就解约后相关费用的结算、被告提前退租的违约责任以及租赁期间装饰装修物的处理等问题达成一致的意思表示，因此，原、被告协商解除合同的合意并未有效成立。此外，双方协商解除合同过程中，原告亦多次强调待双方将相关费用谈妥见面后以书面形式解除租赁合同，但双方最终未能形成解除案涉合同的书面文件。综上，被告主张案涉《租房合同》已经双方当事人协商一致解除的辩称意见，本院不予采信。 关于争议焦点2，原、被告之间签订的《租房合同》，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。合同的协商解除在法律属性上系当事人意思自治的范畴，不属于人民法院裁决的范畴。在双方当事人未能够自行协商解除合同的情况下，原合同应当继续履行，故原告主张被告按约支付2019年9月20日起至2020年9月20日期间房屋租金17000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的的其他费用，因其既未提交证据予以证明，且其主张亦不明确，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王小进于本判决生效后十日内向原告徐炳华支付2019年9月20日起至2020年9月20日期间房屋租金17000元； 二、驳回原告徐炳华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元，减半收取计113元，由被告负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费226元。 审 判 员 肖立芹 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。