北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24362号原告：北京周氏石珍堂药业有限公司，住所地北京市房山区兴阎街11号院1号楼2号。法定代表人：周海利，董事长。委托诉讼代理人：赵江涛，北京市伦圣律师事务所律师。被告：管銮军，男，1981年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京周氏石珍堂药业有限公司（以下简称：时珍堂公司）与被告管鸾军合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡建明独任审判，公开开庭进行了审理。原告时珍堂公司的委托诉讼代理人赵江涛与被告管鸾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时珍堂公司提出诉讼请求：1、判令双方签订的《合作协议书》于2019年7月26日已经解除，并判令管銮军立即向时珍堂公司交还租赁的土地；2、请求判令管銮军支付时珍堂公司截至2019年7月25日的租金91666.67元人民币，并向时珍堂公司支付土地占用费（每月按照10083.33元计算占用费，自2019年7月27日起计算，至实际交还租赁土地之日止）；3、本案诉讼费、保全费用由管銮军承担承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月26日，管銮军在北京疏心食客农副产品商贸中心负责人李兆东的介绍下，与时珍堂公司签订了合作协议书，双方约定由管銮军全额出资在时珍堂公司租用的通州区季各庄50亩农用地建设观光园。时珍堂公司负责建设经营，不参与管理和任何费用的投入。管銮军按年给时珍堂公司40000元消费券用于当年的本观光园消费使用；合作期限自2016年11月25日起至2032年11月24日止。时珍堂公司租赁土地的租金不变，管銮军租赁时珍堂公司的租金，以时珍堂公司缴纳土地的租金为准，由管銮军向时珍堂公司按年缴纳，如管銮军不能按期缴纳租金。时珍堂公司有权收回50亩土地的使用权。合作期间，时珍堂公司有5%的股份按当年净利润5%分成。双方对履行其在本合同项下的任何责任和义务有实质性违约，并且在收到守约方发出的指明该违约的书面通知之日起15日内未能采取有效的补救措施，守约方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其所遭受的全部损失。后管銮军依约支付了2017年租金110000元，但合同履行期间管銮军没有依约投入观光园的建设及经营活动，虽经时珍堂公司及其律师多次联系管銮军，要求及时建设观光园并向时珍堂公司支付40000元观光消费券，但管銮军并未依约履行。为此，时珍堂公司曾于2018年5月在大兴区人民法院起诉北京疏心食客农副产品商贸中心（现为北京疏心食客云柜科技有限公司）及第三人管銮军要求解除上述合同，北京疏心食客科技有限公司及管銮军在一审及二审庭审中均称是管銮军与时珍堂公司签订的合作协议书，也是管銮军支付的租金、履行的该合同。故一、二审法院认为，时珍堂公司提交证据不足以证明与北京疏心食客科技有限公司存在合同关系，以此为由驳回了时珍堂公司的全部诉讼请求。在该案的庭审期间，北京疏心食客云柜有限公司及管鸾军均称，该涉案土地已经被政府禁止建设观光园项目，该土地所在的通州区漷县镇季各庄村委会也出具证明说明该土地上不允许建设房屋及其他建筑物，建设观光园旅游项目是镇政府行为。根据时珍堂公司与案涉土地出租方北京潞航机械厂于2012年11月25日签订的土地租赁合同，双方约定租赁期内可按照北京市农业政策开展多种形式的观光娱乐、休闲、采摘等经营活动，租金每亩每年2200元，以此为基数，每5年递增一次，递增幅度为10%，以首期租金每年每亩2200元为基数。付款方式为一年一付，即每前一年的12月30日前付清下一年的租金。时珍堂公司依约向北京潞航机械厂法定代表人支付了租金，其中2018年、2019年的租金为121000元，但管銮军未依约向时珍堂公司及时支付租金，其仅于2019年3月18日向时珍堂公司支付了2018年度的部分租金110000元，尚欠11000元没有支付。就2019年度的租金121000元至今未付，管銮军存在严重违约行为，时珍堂公司有权解除依约解除合同，要求管銮军支付剩余租金及土地占用费。由于管銮军根本没有按照承诺积极履行建设观光园，没有及时支付全部租金，观光园目前早已经停工建设。案涉土地荒废至今没有有效利用，更谈不上时珍堂公司的分红，实际上导致双方签订合同目的落空，给时珍堂公司造成较大的经济损失。为维护自己的合法权益，现依据我国合同法等有关规定，特向贵院提起诉讼。管鸾军辩称，不同意时珍堂公司的诉讼请求。租赁费我已经全部交纳。2017年3月7日交纳了2017年至2018年的租赁费110000元，2018年3月14日交纳了2018年至2019年的租赁费110000元，2019年3月18日，我又交纳了2019年至2020年的租赁费110000元。时珍堂公司与北京潞航机械厂签订的租赁协议，我今天第一次见到，我与时珍堂公司没有关于租赁费5年递增一次的约定。签订合同的时候，时珍堂公司承诺可以建观光园，但是我在建设观光园期间受到当地政府的阻拦，导致了停工。现在我已经在承租的土地上建设了暖棚、钢架大棚等建筑，投资了一两百万元。关于时珍堂公司所述退还我110000元租金不属实，当时土地上种植了1000多棵树，时珍堂公司将树木卖掉以后，留下了1100棵树根，时珍堂公司承诺每清理一棵树根100元，该110000元是时珍堂公司应当付给我清理50亩租赁土地上树根的费用。现在政府要征用这块土地，时珍堂公司为了获得土地的补偿款，所以才要求与我解除合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定如下：2012年11月25日，时珍堂公司与案涉土地出租方北京潞航机械厂签订土地租赁合同，北京潞航机械厂将位于通州区季各庄50亩土地出租给时珍堂公司使用，双方约定租赁期内可按照北京市农业政策开展多种形式的观光娱乐、休闲、采摘等经营活动，租金每亩每年2200元，以此为基数，每5年递增一次，递增幅度为10%，以首期租金每年每亩2200元为基数；付款方式为一年一付，即每前一年的12月30日前付清下一年的租金。2017年2月26日，时珍堂公司（甲方）与管銮军（乙方）签订《合作协议》，内容为：由乙方全额出资在甲方租用的通州区季各庄50亩农用地建设观光园，年租金乙方于合同签订前给付；乙方负责建设经营，甲方不再参与管理和任何费用的投入，乙方按年给甲方40000元消费券（消费券用于当年在本观光园消费使用）；甲乙双方合作期限为自2016年11月25日起至2032年11月24日止；双方在《合作协议》第二条对租金约定，甲方租赁土地的租金不变，乙方租赁甲方的租金，以甲方缴纳土地的租金为准，由乙方向甲方按年缴纳；如管銮军不能按期缴纳租金，时珍堂公司有权收回50亩土地的使用权；合作期间甲方占有5%的股份，按当年净利润5%分成；双方对履行其在本合同项下的任何责任或义务有实质性违约，并且在其收到守约方发出的指明该等违约的书面通知之日起15日内未能采取有效的补救措施，守约方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其所遭受的全部损失。双方签订《合作协议》后，管銮军在涉案土地上修建了部分建筑，后因建设观光旅游项目属于政府行为，有关部门对管鸾军采取了停工措施。2018年8月17日，北京市通州区漷县镇季各庄村村民委员会出具证明：…，不允许建房及其他建筑物，建设观光旅游项目是镇政府行为，与村委会和潞航机械厂无关。经查明，管銮军于2017年3月7日、2018年3月14日、2019年3月18日分别向时珍堂公司交纳土地使用费，每次110000元，共计330000元。其中管銮军于2019年3月18日向时珍堂公司交纳了2019年的土地使用费110000元后，时珍堂公司于2019年5月退还管銮军110000元。庭审过程中，管銮军主张该110000元系清理涉案土地上树根的费用，但就其主张，管銮军未向本院提交相应证据。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区；第二十三条规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可……；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。根据上述规定，未经合法审批，集体所有土地的租赁合同约定租赁用途为建设厂房或商业经营等非农用途的，该租赁合同无效。本案中，时珍堂公司与管銮军签订的《合作协议》，标的物除了涉案土地还包括涉案土地上的房屋及大棚。涉案土地为北京市通州区漷县镇季各庄村集体所有的农用地，只能用于农业建设，非经审批不能用于非农建设，而时珍堂公司与管銮军签订《合作协议》，在涉案土地修建观光园，变更了土地用途，且该土地上建设的建筑物无合法建设规划审批手续，基于以上两点，时珍堂公司与管銮军签订《合作协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但因违反了法律行政法规的强制性规定，故该协议应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。故对时珍堂公司要求管銮军腾退并交还涉案土地的诉讼请求，本院予以支持；双方协议虽属无效，但管銮军实际占有使用了涉案土地，故时珍堂公司要求李玉政支付土地使用费的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。管銮军正常使用涉案土地及地上物期间，本院按照每年每亩2200元的标准确定每年土地使用费110000元。管銮军主张时珍堂公司退还的2019年至2020年的租赁费110000元系清理树根的费用，但未提交相关证据予以证明，时珍堂公司对此亦不予认可，本院不予采信；根据管銮军提交的相关证据，本院确定管銮军土地使用费已经交纳至2018年11月25日。2018年8月之后，管銮军接到涉案土地不允许修建观光园的通知，导致其无法实际使用涉案土地的地上物，故对管銮军自2018年8月之后应当支付的土地使用费，由本院结合双方合同对土地租赁费的约定并考虑双方合同履行的实际情况酌情予以确定。对于管銮军在涉案土地上修建的大棚的建筑物，可另案处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京周氏时珍堂药业有限公司与管銮军于2017年2月26日签订的《合作协议书》无效；二、管銮军于本判决生效后六十日内，将位于北京市通州区季各庄村的五十亩土地腾退返还北京周氏时珍堂药业有限公司；三、管銮军于本判决生效后六十日内，给付北京周氏石珍堂药业有限公司2018年11月25日至2019年7月25日土地使用费36666元；四、管銮军于本判决生效后六十日内，给付北京周氏石珍堂药业有限公司土地使用费（自2019年7月27日起至实际交还租赁土地之日止，以每月4583元的标准计算占用费）；五、驳回北京周氏石珍堂药业有限公司其他的诉讼请求。案件受理费2092元，由北京周氏石珍堂药业有限公司1046元（已交纳）；由管銮军负担1046元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  胡建明审判员  杨先成审判员  杨 怡二〇二〇年三月十七日书记员  孙 荣