湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0721民初1653号原告（反诉被告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司常德市分公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处沙河社区新河路295号。法定代表人：谈红，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：章辉，男，1964年11月24日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：刘国安，湖南信义律师事务所律师。湖南新华书店实业发展有限责任公司常德市分公司（以下简称新华书店常德公司）诉章辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，章辉于2019年9月19日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店常德公司的委托诉讼代理人孟德明、潘君昊，被告章辉及其委托诉讼代理人刘国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华书店常德公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除新华书店常德公司与章辉签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决章辉向新华书店常德公司支付欠付2个月（2019年7月、8月）租金53045元整；3、依法判决章辉立即腾空租赁房屋并恢复原状后交付给原告；4、依法判决章辉向新华书店常德公司支付自合同解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按照租金标准）；5、依法判决章辉以拖欠租金为基数按每日千分之五的标准向新华书店常德公司支付违约金；6、依法判决由章辉承担本案的全部诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：2016年1月18日，新华书店常德公司与章辉签订了《房屋租赁合同》，约定新华书店常德公司将位于安乡县房屋的第一、二、三、四层（其中，一楼990.16平方米；二楼499.4平方米；三至四楼325.6平方米）租赁给章辉使用；租赁期限自2017年1月1日至2022年4月30日止（共计五年四个月含装修期四个月）。双方约定五年合同期内该房屋租金每年按3%递增，租金缴纳为：第一年租金300000元，第二年309000元，第三年318270元，第四年327818元，第五年337653元。每年分两次通过转账付清当年租金，即1月1日，7月1日为付款时间。2019年7月1日章辉应支付2019年下半年租金，但其一直没有支付，新华书店常德公司多次向章辉发出书面租金催缴通知，但其仍然拒绝缴纳租金。新华书店常德公司认为章辉的行为违反双方合同的约定，侵犯了其合法权益，遂诉至法院。章辉辩称，1、从2004年至今其从未欠付租金，根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条、227条之规定，其是因正当理由不付租金；2019年6月6日，其给新华书店常德公司发了《律师函》，其中第一条“贵公司出租的房屋鉴定为C级危房，应按处理建议清除安全隐患。”要求新华书店常德公司协商处理，但其置之不理。2、2019年1月26日，广东省保顺检测鉴定有限公司保顺鉴字（2019）SW0174号房屋安全鉴定报告书的鉴定结论为：“评定湖南省常德市安乡县城关镇西门口居委会东街太平洋服饰安乡县原新华书店（太平洋服饰广场）的危险性等级为c级：局部处于危险状态，构成局部危房。”新华书店常德公司对出租房属于危房不能安全使用，对危房修缮七点处理建议是明知的，也没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条、233条之规定及双方签订《合同》第三条（1）款“甲方（原告）应采取有效措施确保该房屋的使用安全……”新华书店常德公司先后派负责人谈红、贺良文及建设工程师多次到现场勘查，但是一直没有进行任何整改修缮，已构成违约。3、新华书店常德公司必须对不能安全使用的危房进行修缮，根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条之规定和《房屋租赁合同》第五条约定，章辉分别于2019年6月6日、2019年7月8日给新华书店常德公司发了两次《律师函》，新华书店常德公司应该在收到后15日内提出书面异议，否则，视为违约事实成立，应赔偿章辉的经济损失。章辉向本院提出反诉请求：1、判决因新华书店常德公司违约赔偿章辉各项损失300000元；2、判决新华书店常德公司支付章辉垫付鉴定费、律师代理费24000元；3、判决新华书店常德公司补偿章辉剩余租期期待收益640000元（计32个月：2019年9月至2022年4月止）；4、判决新华书店常德公司因拆迁封路补偿章辉半年租金159135元；5、反诉费由新华书店常德公司承担。事实与理由：1、是新华书店常德公司违约，依法应当承担违约责任，赔偿章辉经济损失。2019年1月26日，章辉在鉴定机构对案涉租赁房屋的安全情况做了鉴定，鉴定结论是“新华书店常德公司的出租房屋部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成C级危房”。根据《房屋租赁合同》第三条：“甲方应采取有效措施确保该房屋的使用安全……”之规定，章辉多次找新华书店常德公司加固修缮未果，新华书店常德公司应当承担违约责任，赔偿章辉各项损失。2、新华书店常德公司委托章辉处理房屋受损事宜后，又违约，致章辉再次受经济损失。2017年4月28日，安乡县人民政府发布《警钟巷棚户区改造决定》通告，因拆迁导致出租房屋受损后，2018年12月4日新华书店常德公司委托授权张俊宇和章辉处理房屋受损相关事宜，章辉接受委托后，做了大量工作，垫付鉴定费14000元，对受损房屋进行了鉴定，事后又委托律师收集证据，做了诉讼前的准备工作，还给新华书店常德公司发了两次《律师函》要求妥善处理此事，新华书店常德公司没有同意盖章起诉，致使章辉的权益没有得到保护，再次给章辉带来了经济损失。3、因拆迁封路导致无法正常经营，新华书店常德公司同意减免章辉半年租金。2018年8月，因棚户区改造和街道维修封路，导致门面无法正常经营，2018年8月、11月，章辉两次书面报告及到公司反映情况，新华书店常德公司实地考察后，同意减免半年租金。新华书店常德公司对章辉的反诉辩称，1、章辉以出租房屋经鉴定为“房屋局部处于危险状态，构成C级危房”为由，提出要求新华书店常德公司对其在承租的房屋及附近扩建的设备及建筑物进行赔偿违反法律规定。根据《房屋租赁合同》第三条第4款约定：“乙方在该房屋内的装修，遵循来装去丢的原则，合同期满甲方收回该房屋使用权时不予任何补偿。乙方装修所制作的门、窗、隔断及基本的水、电设施等需无偿移交给甲方，乙方不得拆除和损坏出租场地。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十二条、第十三条规定，章辉提出的要求装修损失赔偿没有合同和法律依据。章辉自己的扩建行为并未取得新华书店常德公司的同意，且属于违章建筑，新华书店常德公司依法解除合同后，章辉还应承担恢复原状的法定义务。2、章辉反诉要求赔偿其开支的鉴定费、律师费没有合同依据和法律依据。政府的棚改拆迁工程的实施对租赁房屋造成了一定的潜在影响，但并没有影响到章辉的实际经营，章辉的租赁使用权没有受到任何损失。新华书店常德公司与章辉没有签订委托书或者委协议书，对章辉的开支费用没有合同约定的承诺。3、章辉反诉要求补偿期待利益64万元没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方所受到的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”章辉提出的64万元的期待利益损失没有证据和依据，新华书店常德公司没有任何合同违约行为，依法对章辉不负有任何赔偿责任。章辉作为承租人违背租赁合同的基本义务，不支付租金，构成根本违约。4、章辉提出的诉求补偿半年租金无事实和法律依据。政府棚改项目封路与出租人没有法律关联，新华书店常德公司不具有任何义务和责任；章辉在此期间是否正常经营，是否存在经营损失不能确定；新华书店常德公司对章辉的补偿要求没有予以认可和给予承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：针对新华书店常德公司提交的证据：1、章辉对新华书店常德公司提交的证据《房屋租赁合同》的关联性有异议，认为合同中的第三条房屋修缮第一款有约定，甲方应采取有效措施保证房屋的安全使用，章辉在2019年3月20日就因房屋不能安全使用联系过新华书店常德公司，要求其进行修缮，但其不予配合。2019年6月6日，因为其违约在先，章辉递交了律师函，综上，正是因为新华书店常德公司违约在先，导致章辉拒付租金。本院认为，该《房屋租赁合同》明确规定了双方当事人的权利义务，与本案具有关联性，故对该证据予以认定。2、章辉对新华书店常德公司提交的证据《租金催缴通知》的关联性有异议。本院认为该证据能够证明新华书店常德公司催告章辉积极履行支付租金义务的事实，与本案具有关联性，故对该证据予以认定。针对章辉提交的证据：1、新华书店常德公司对章辉提交的证据《征收丈量表》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据来源不清，没有有关部门签字盖章确认，上面的认定人员的身份、职位均没有证据证实。本院认为，该证据与原被告之间的房屋租赁合同纠纷没有关联性，故对该证据不予认定。2、新华书店常德公司对章辉提交的证据《现金入库明细本》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是章辉自己记录的数据，不能真实客观的作为书证，本案是房屋租赁合同纠纷，与章辉的经营情况没有关联性。本院认为，该证据没有反映出经营主体，记录人，记录事项等相关信息，不能确认其真实性，故对该证据不予认定。3、新华书店常德公司对章辉提交的证据《宏政发（2017）年4号文件》的证明目的有异议，该文件不能证明新华书店常德公司存在违约情况。本院认为，该文件与案涉房屋租赁合同无关，与本案没有关联性，故对该证据不予认定。4、新华书店常德公司对章辉提交的证据《诉求函》的证明目的有异议，认为围墙受损只代表新华书店常德公司作为产权人有维修的义务，不能代表新华书店常德公司违约。本院认为，该证据能够证明新华书店常德公司就涉案房屋因政府拆迁行为受损向安乡县拆迁办提出过诉求，说明涉案房屋存在围墙垮塌，墙体裂缝等问题，故对该证据予以认定。5、新华书店常德公司对章辉提交的证据《信访事项处理意见》的证明目的有异议。认为信访意见并未确认房屋的结构状况，只是告知权利人进行相关鉴定，并不能达到章辉的证明目的。本院认为，该证据仅是安乡房地产管理局给章辉的一个回函，其内容没有确认案涉租赁房屋具有结构安全问题，与本案没有关联性，故对该证据不予认定。6、新华书店常德公司对章辉提交的《房屋鉴定委托书、鉴定报告、门面照片》的合法性、真实性、关联性均有异议，认为委托书上的委托人不是出租人新华书店常德公司，因此房屋鉴定的程序不符合法律规定。对于房屋的损害应该由产权人委托进行鉴定，章辉提交的鉴定报告不是新华书店常德公司的委托，与事实不符。对于照片，按照法律规定进行佐证的照片需要有相关证据证明拍摄时间、地点、人员，而该照片没有这些内容。本院认为，该组证据能够证明涉案租赁房屋确实存在部分结构问题，虽然该鉴定报告是承租人章辉自行委托的鉴定机构所出具，但其委托的该鉴定机构被确认为湖南省高级人民法院委托社会中介机构，具有鉴定资质，且结合现场的照片以及《关于安乡东后街“太平洋服装超市”资产受损的诉求函》的内容，可以认定房屋确实存在墙体、砖柱结构开裂等影响安全使用的问题，故对该证据予以认定。7、新华书店常德公司对章辉提交的证据两份《申请减免租金的报告》的关联性有异议。认为不能因为章辉提出过减免租金申请，新华书店常德公司没有同意减免就因此认为新华书店常德公司违约。本院认为，该租金减免申请仅是章辉单方面向新华书店常德公司提出的减免租金的书面申请，不能代表新华书店常德公司已经同意减免租金，不能达到章辉的证明目的，故对该证据不予认定。8、新华书店常德公司对章辉提交的证据《民事诉状》、《委托协议》的合法性、真实性、关联性均有异议，认为新华书店常德公司没有授权任何人、任何机关提起民事诉讼，不能以一方当事人的认为和推测进行认定。本院认为《民事诉状》、《委托协议》均是章辉单方准备的文件资料，不能达到其证明目的，故对该组证据不予认定。9、新华书店常德公司对章辉提交的证据两份《律师函》有异议，认为其不否认收到过律师函，但是对于律师函的内容均不予认可，并且律师函不能作为本案的证据，不能证明新华书店常德公司存在违约行为。本院认为，根据两份《律师函》的内容可以看出章辉确实就涉案租赁房屋被鉴定为C级危房而向新华书店常德公司提出过相关建议，尤其是2019年6月6日发出的律师函第一条显示：“贵公司出租的房屋鉴定为C级危房，应按建议消除安全隐患……”，能够证明章辉提出过处理房屋安全问题的建议，故对该组证据予以认定。10、新华书店常德公司对章辉提交的尹安林、孙锡高的《证人证言》有异议，认为证人的出租人不是新华书店常德公司，与其无关，新华书店常德公司出租给章辉的门面与证人的门面面积相差大概45倍，没有可比性，其不否认证人证明的事实，但是证人的作证与本案没有关联，因为市场变化与本案的租金、能否主张赔偿没有关联。本院认为，上述两人的证人证言与本案没有关联，故对该证人证言不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月18日，新华书店常德公司与章辉签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方（出租人）：新华书店常德公司；乙方（承租人）：章辉；1、该房屋租赁期自2017年1月1日至2022年4月30日止（共计五年四个月含装修期四个月）；2、甲乙双方约定，五年合同期内该房屋租金每年按3%递增，其租金缴纳分别如下：第一年租金为：300000.00元，（大写：叁拾万元整）；第二年租金为：309000.00元，（大写：叁拾万零玖仟元整）：第三年租金为：318270.00元，（大写：叁拾壹万捌仟贰佰柒拾元整）：第四年租金为：327818.00元，（大写：叁拾贰万柒仟捌佰壹拾捌元整）第五年租金为：337653.00元，（大写：叁拾叁万柒仟陆佰伍拾叁元整）；3、房屋租金支付方式：双方约定乙方每年分两次通过转账付清当年租金，即1月1日，7月1日为付款时间；4、甲方应采取有效措施确保该房屋的使用安全，甲方不负责水电、消防设施、房屋渗漏及租赁场地（房屋除结构性外）的维修。5、乙方在该房屋内的装修，遵循来装去丢的原则，合同期满甲方收回该房屋使用权时不予任何补偿。乙方装修所制门、窗、隔断及基本的水、电设施等需无偿移交给甲方，乙方不得拆除和损坏出租场地；6、乙方如未按合同的约定向甲方支付租金的，按所拖欠金额的以每日千分之五的比例，由乙方向甲方另行支付迟延履约金作为罚款；7、乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究乙方违约责任及损害赔偿责任的权利；①未经甲方同意，擅自将该房屋以任何方式转租给他人使用；②利用该房屋从事违反国家法律法规的活动；③拖欠租金达1个月之久的。合同还约定了其他内容。合同签订后，章辉一直使用租赁房屋经营服装生意。2019年6月6日，章辉向新华书店常德公司发送了《律师函》一份，主要内容为：“一、贵公司出租的房屋鉴定为Ｃ级危房，应按处理建议消除安全隐患。（详见保顺鉴定＜2019年＞ＳＷ0174号），否则，根据《合同》第三条第一款提前终止合同，赔偿经济损失……二、因棚户区改造拆迁封路，影响经营，章辉书面向贵公司报告，减免2018年租金四个月。三、租期至2022年4月30日届满，剩余时间章辉同意关门停业……”。新华书店常德公司于2019年7月1日向章辉发送《租金催缴通知》，其主要内容为：“章辉租户：您租赁我公司门面（位于），按照合同约定，应于2019年7月1日向我公司缴纳租金159135.00元（大写：壹拾伍万玖仟壹佰叁拾伍元整），请您及时缴纳！逾期产生的后果自负！”。2019年7月8日，章辉再次向新华书店常德公司发送《律师函》一份，主要内容为：“首先对贵公司发的《租金催缴通知单》有异议，在2019年6月6日，我给贵公司就租赁合同处理相关事宜发了《律师函》，至今没有回复。一、2019年6月6日，我给贵公司发了《律师函》，对你方违约提出了处理意见，要求在一个月内面谈或书面回复，至今未答复……”。新华书店常德公司又分别于2019年7月15日、2019年7月29日向章辉送达了《租金催缴通知》。章辉自2019年7月1日起至今未向新华书店常德公司支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，章辉2019年度应支付的租金为318270元，折算后每月的租金应为：26522.5元，（318270元÷12月＝26522.5元）。另查明，2018年12月4日，新华书店常德公司向安乡县拆迁办出具《关于安乡东后街“太平洋服装超市”资产受损的诉讼函》载明：“……因贵办在此资产附近的拆迁行为对我公司资产的围墙和墙体造成了损坏，明显可见的损坏现状为围墙垮塌、墙体裂缝……另，我公司委托张俊宇和章辉两位同志前往贵办协商解决受损事宜。”。2019年1月16日，章辉作为承租人自行委托鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋做了房屋安全鉴定，该鉴定机构出具了鉴定报告（保顺鉴字［2019］SWO174号），鉴定结论显示：房屋存在局部承重结构不能满足安全使用要求，房屋构成C级危房。本院认为，新华书店常德公司与章辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。本案争议的焦点为：1、双方当事人谁违约；2、解除合同的条件是否成就；3、章辉的反诉请求是否应得到支持。1、关于双方当事人谁违约的问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”新华书店常德公司与章辉在《房屋租赁合同》中已经就房屋的修缮问题进行了约定，应当依照合同约定。该合同第三条第1款约定，新华书店常德公司应采取有效措施确保该房屋的使用安全，承担房屋结构性安全隐患的排除与维修义务。案涉房屋经鉴定存在部分承重结构不能满足安全使用要求等问题，已构成局部危房（危险等级为C级）。章辉于2019年6月向新华书店常德公司反映该情况并提出了相关处理建议，但新华书店常德公司未及时履行维修义务，应认定新华书店常德公司已构成违约。新华书店常德公司于2019年7月要求章辉缴纳下半年租金，章辉以新华书店常德公司违约为由拒付租金，双方遂形成纷争。对此，本院认为，章辉一直使用租赁房屋正常经营，未提供利益受损的相关证据，实现了合同目的，新华书店常德公司的上述违约行为应属于非根本性违约行为，章辉以此拒付租金不当，亦构成违约。故对新华书店常德公司要求章辉支付两个月租金53045元（26522.5元×2月=53045元）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”章辉在支付租金的同时可以要求新华书店常德公司对租赁房屋进行维修及根据该法律规定维护自己的权利。新华书店常德公司与章辉在合同履行过程中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方均应该对自己的过错行为承担相应的责任。鉴于新华书店常德公司违约在先，且其怠于处理房屋安全问题是导致章辉拒付租金的主要原因，而案涉合同仅就章辉的违约行为约定了违约赔偿责任，未就新华书店常德公司的违约行为约定违约赔偿责任，此时如果单方面要求章辉支付违约金有违公平原则，因此为平衡合同双方利益，综合全案考虑，对新华书店常德公司提出的要求章辉承担以拖欠租金为基数按每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2、关于解除合同的条件是否成就的问题新华书店常德公司与章辉签订的《房屋租赁合同》系合法有效的合同，双方虽然就合同解除的条件作了约定，章辉拖欠租金超过一个月，新华书店常德公司即可单方面解除合同，但本案中新华书店常德公司违约在先，章辉为了经营商铺投入了大量成本在租赁房屋的装饰装修上，此时若赋予新华书店常德公司单方面解除合同的权利，势必造成章辉的利益严重受损，且继续履行合同并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。故应认定新华书店常德公司单方面要求解除《房屋租赁合同》的条件尚未成就，对其该项诉讼请求，本院不予支持。新华书店常德公司要求章辉立即腾空租赁房屋并恢复原状以及支付自合同解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求应以解除《房屋租赁合同》为前提，由于合同不能解除，故该两项请求也就没有事实和法律依据，本院不予支持。3、关于章辉的反诉请求是否应得到支持的问题首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。章辉应当就新华书店常德公司的违约行为给其造成的各项损失以及预期利益损失进行举证证明，由于其没有进一步提供充分证据进行证明，应承担举证不能的法律责任，故对于章辉提出的要求新华书店常德公司赔偿各项损失30万元以及要求新华书店补偿其剩余租期期待利益64万元的诉讼请求，本院均不予支持。其次，《房屋租赁合同》对租金金额、支付方式、支付日期等均作了明确的约定，双方应该按照约定履行义务。章辉提出新华书店常德公司同意其免除部分租金的事实，应认定为对合同内容作出的变更，对此，新华书店常德公司当庭否认，章辉未提供充分的证据证明新华书店常德公司已同意其减免租金的申请，故应承担举证不能的法律责任，其要求新华书店常德公司因拆迁封路补偿其半年租金159135元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于章辉要求新华书店常德公司支付垫付鉴定费、律师代理费24000元等问题。章辉提交的律师代理合同并非本案代理合同，与本案无关联，因此该项事实不属于本案审理范围；章辉垫付的鉴定费用14000元，是形成于受新华书店常德公司委托后向政府机关申请损害补偿的过程中，与本案没有关联。故对章辉要求新华书店常德公司支付垫付鉴定费、律师代理费24000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、章辉于本判决生效之日起十日内支付给湖南新华书店实业发展有限责任公司常德市分公司两个月（2019年7月、8月）房屋租金53045元；二、驳回湖南新华书店实业发展有限责任公司常德市分公司的其他诉讼请求；三、驳回章辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1126元，由章辉负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉受理费7454元（已交纳），由章辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  郭 松人民陪审员  龚伦旭人民陪审员  曹 平二〇二〇年三月十八日法官助理熊斌书记员陈爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。