广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终192号上诉人（原审被告）：高要区南岸嘉辉房地产信息咨询服务部，住所地肇庆市高要区南岸五区*******，统一社会信用代码92441283MA4WXY3H46。经营者：杜思棋。委托诉讼代理人：戴伟瑜、朱贤志，分别为广东雅量律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：李开玮，男，1988年11月23日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区****肇庆市科技学校宿舍。被上诉人（原审被告）：梁梓健，男，1991年9月23日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区**************。被上诉人（原审被告）：廖燕华，女，1991年6月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*****************。上诉人高要区南岸嘉辉房地产信息咨询服务部（以下简称嘉辉房地产）因与被上诉人李开玮、梁梓健、廖燕华房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。由于客观原因，当事人无法到庭参加诉讼，均向本院申请书面审理。本案现已审理终结。嘉辉房地产上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由梁梓健、廖燕华返还定金20000元给李开玮；2.本案一审、二审案件诉讼费由梁梓健、廖燕华负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案买卖合同的主体是李开玮及梁梓健、廖燕华，嘉辉房地产仅是居间中介组织。收取李开玮20000元定金的是梁梓健、廖燕华，并非嘉辉房地产。李开玮在一审诉求是请求梁梓健、廖燕华返还定金，嘉辉房地产仅承担连带责任，故解除合同后返还定金的是梁梓健、廖燕华。一审法院以嘉辉房地产与李开玮、阮银莲签订了《协议书》便认定嘉辉房地产负有返还20000元的义务是错误的。二、一审法院没有依照法律规定作出公正的判决。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故应当判决由收取定金的梁梓健、廖燕华返还。梁梓健、廖燕华共同书面答辩称，请求维持一审判决。一、嘉辉房地产拟定合同时存在欺诈行为，在双方签订合同时并未详细说明合同内容准则，且内容不存在保障买卖双方利益，其在签署合同后没有让买卖双方进行沟通，连联系方式都没有给予双方，直到出现问题私自与买方李开玮签订协议一个月后才与卖方梁梓健、廖燕华说要退订。嘉辉房地产从未与梁梓健、廖燕华进行任何事前沟通。二、由于嘉辉房地产处理方式不当，导致拖延一年时间，给梁梓健、廖燕华造成损失，房产原售价718000元，法院判决后梁梓健、廖燕华将房产交由另一中介出售，最终只卖出638000元，损失额为80000元。三、购房定金20000元收据确实由梁梓健签名，但买方并非转账到梁梓健、廖燕华名下账户，而是转向另一中介家圆置业林美琴。四、因嘉辉房地产处理方式不当，导致买卖合同终止，其并未完成应有责任，无权向买卖双方收取任何费用，应承担一切费用和法律责任。李开玮未提交书面答辩意见。李开玮向一审法院请求：1.判令李开玮与梁梓健、廖燕华解除购房合同；2.判令梁梓健、廖燕华双倍返还李开玮签订购房合同时所交的定金4万元，嘉辉房地产承担连带赔偿责任；3.本案所有诉讼费用、律师费用由梁梓健、廖燕华、嘉辉房地产承担。一审法院认定事实：2019年1月24日，廖燕华、梁梓健作为卖方，李开玮作为买方与嘉辉房地产作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方经协商以下条款委托经纪方为双方介绍买卖位于南岸金威郦都九幢九座2705房。定金20000元买方在签署合同时直接支付给卖方；房屋首期款265000元，买方按揭贷款，在递件办理过户交税前支付给卖方，第一部分定金自动转为房款；房屋尾款430000元，买方是按揭贷款，双方需到银行签订划款协议书，由银行直接划给卖方。过户时间：买卖双方约定于双方协商时间办理递件过户手续。卖方保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，绝无其他权利设定；保证该物业顺利办理产权转移，买方无须负责该物业产权转移前的产权纠纷，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。在该买卖双方任意一方在交易过程中，若卖方不履行本次合同义务则需赔偿定金的200%给买方作为违约金，若买方不能履行本次合同义务的，则卖方有权不予退还定金作为违约金。签订《房地产买卖合同》的当天，李开玮即支付了购房定金20000元，收款人是梁梓健。2019年6月18日，李开玮、阮银莲与嘉辉房地产签订《协议书》，约定：本人购买方（李开玮、阮银莲）自愿放弃该房子的权利，自愿解除合同。该合同由高要嘉辉房地产中介公司自行处理。本人李开玮、阮银莲与原业主梁梓健签订购房合同所交的购房定金2万元，由经纪方嘉辉房地产中介公司返回，由经纪方承诺在签定本协议后，一个月内（2019年7月18日前）退还所交的2万元购房定金。如中介方在与原业主处理该合同时需要购买方帮忙处理时，购买方有义务协助中介方处理。如果不尽义务造成中介方损失的，由购买方李开玮、阮银莲负责。购买方与中介方签订该协议后，原在嘉辉中介签定的购房合同自动撤销，由中介方承担。2019年7月31日，梁梓健、廖燕华取得位于肇庆市高要区***********郦**********的不动产权证。但截至起诉之日，梁梓健、廖燕华、嘉辉房地产一直未递件办理过户手续。李开玮为维护其合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应按照《房地产买卖合同》履行自己的义务。按照《房地产买卖合同》的约定，买卖双方约定于双方协商的时间办理递件过户手续，该约定存在瑕疵，未能明确办理递件过户手续的时间，不能认定哪一方存在违约的情况。另外，购买方已经与经纪方就协商处理《房地产买卖合同》达成了协议书，双方约定解除该《房地产买卖合同》，经纪方同意于2019年7月18日返还购房定金20000元给购买方，购买方与经纪方签定该协议书后，原签定的购房合同自动撤销，由经纪方承担。虽然卖方没有在该协议书上签名，但告知的义务在经纪方，并且协议书上约定原签定的购房合同由中介方承担。因此，经纪方应按照协议书上的约定返还20000元定金给购买方。对于李开玮诉请的双倍返还定金的请求，由于不能确定哪一方存在违约，故该院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、解除李开玮与梁梓健、廖燕华、嘉辉房地产签订的《房地产买卖合同》；二、嘉辉房地产应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给李开玮；三、驳回李开玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5475元，由李开玮负担154元、嘉辉房地产负担5321元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。各方当事人对于解除合同均未提出异议，本院予以确认。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是嘉辉房地产是否应向李开玮返还定金20000元。结合查明的事实，虽嘉辉房地产不是房屋交易的买卖双方，但嘉辉房地产作为中介方，已经与李开玮就协商处理《房地产买卖合同》达成了协议书，双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对嘉辉房地产和李开玮均具有法律约束力。该协议书约定，李开玮、阮银莲与原业主梁梓健签订购房合同所交的购房定金20000元，由嘉辉房地产返还，嘉辉房地产并承诺在签订协议书一个月内退还20000元购房定金。因此，嘉辉房地产应按上述约定履行自己的义务，嘉辉房地产上诉认为应由梁梓健、廖燕华返还购房定金20000元定金，其不应承担返还责任，该意见缺乏理据，本院不予支持。至于嘉辉房地产与梁梓健、廖燕华之间就20000元购房定金的问题如何处理属于另外法律关系，嘉辉房地产若有损失，可另行主张解决。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，嘉辉房地产的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由高要区南岸嘉辉房地产信息咨询服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年三月十日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦