四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11113号 原告：方琳杰，女，1996年5月12日出生，汉族，住四川省安县。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千。 被告：成都乐伽商业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号7栋3单元6层607号。 法定代表人：夏云祥。 第三人：李洪安，男，1979年11月10日出生，汉族，住四川省通江县。 原告方琳杰与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）、成都乐伽商业管理有限公司（以下简称“成都乐伽公司”）、第三人李洪安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司、成都乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员徐小蓉、常忠人组成合议庭进行审理。本院于2020年2月27日、3月26日公开开庭进行了审理，原告方琳杰到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司、成都乐伽公司、第三人李洪安经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 方琳杰向本院提出诉讼请求:1.解除方琳杰与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》；2.南京乐伽公司、成都乐伽公司归还剩余的2019年8月18日至2020年6月17日的租金和一个月押金，合计25080元，并承担相应的违约责任，南京乐伽公司、成都乐伽公司对租金返还承担连带责任。事实及理由：方琳杰于2019年6月15日与南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定南京乐伽公司将位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇1-3-2602的房屋出租给方琳杰，租赁期限为12个月，2019年6月18日至2020年6月17日，租金每月2280元，租金一次性支付，同时支付一个月押金。方琳杰于2019年6月19日将租金和押金共计29640元支付至合同约定的收款账户名下，即南京乐伽公司在成都的实际管理机构成都乐伽公司。南京乐伽公司并非房屋的实际所有人，而是代理实际所有人对外出租房屋，本房屋实际所有人是黄木兰，其于2019年5月21日与南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，房租按月支付，每月3200元。根据黄木兰的丈夫李洪安陈述，其仅收到一个月房屋和押金共计6400元，自2019年7月起，南京乐伽公司和成都乐伽公司经营恶化，无法支付黄木兰的房租。鉴于南京乐伽公司、成都乐伽公司已丧失实际经营能力，已经无法履行合同所约定的义务，继而严重影响方琳杰使用房屋，故要求解除与南京乐伽公司的租赁合同。同时由于成都乐伽公司系实际收款人，为南京乐伽公司在成都的实际运营主体，故要求两公司退还剩余的租金和押金。 南京乐伽公司、成都乐伽公司、李洪安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年6月15日，方琳杰作为承租人与作为管理人的南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.南京乐伽公司出租给方琳杰的房屋位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇1-3-2602号，面积93平方米，3室2厅2卫；2.出租期限自2019年6月18日至2020年6月17日，共计12个月，租金每月2280元，支付方式为年付；3.押金为2280元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由方琳杰承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还方琳杰；4.租赁期内，南京乐伽公司承担房屋及附属设备设施、物品老化产生的维护、维修事宜；5.南京乐伽公司在方琳杰没有违反本合同的情况下提前解除合同视为违约，方琳杰有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向方琳杰支付违约金；6.合同约定南京乐伽公司指定收款账户信息为成都乐伽商业管理有限公司的开户信息和账号。该合同是电子版签章合同，由南京乐伽公司加盖合同专用章。 2019年6月19日，方琳杰通过支付宝账户向南京乐伽公司支付一年租金和一个月押金合计28640元。 2019年8月1日，案涉房屋的业主黄木兰向方琳杰发出通知，内容为截止2019年8月1日南京乐伽公司仅向房东支付一个月租金和押金，且南京乐伽公司已经宣布倒闭，由于南京乐伽公司未履行给付租金的义务，方琳杰对房屋的占有为非法占有，要求方琳杰10日内搬出该房屋。据方琳杰陈述，后经与房东黄木兰协商，在方琳杰与南京乐伽公司签订的一年租期内，方琳杰继续使用房屋并每月向黄木兰支付1500元，期满以后，双方另行签订合同。从2019年8月11日开始，方琳杰便向黄木兰支付租金。 2019年8月7日，南京乐伽公司发布公告，大致内容为：因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务，其中公告第三项载明：鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。 另查明，2019年5月21日，案涉房屋的业主黄木兰作为委托人与作为租赁代理方的南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定黄木兰将其所有的位于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇1-3-2602号房屋委托南京乐伽公司出租；出租代理期限自2019年5月25日至2023年6月22日，租金每月3200元，租金为月付，南京乐伽公司的出租代理权限为：代黄木兰出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；代黄木兰签署、变更或解除房屋租赁合同，代黄木兰向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。合同签订后，南京乐伽公司向黄木兰支付一个月房租和押金。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、转账信息、《房屋出租委托代理合同》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋租赁合同》性质为何；2.方琳杰的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋租赁合同》性质为何 根据审理查明的情况，本案的事实经过为：南京乐伽公司与房东签订《房屋出租委托代理合同》，将房屋从房东处接收，而后与如本案方琳杰这样的承租人签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给实际的承租人使用。根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从南京乐伽公司与房东黄木兰就案涉房屋签订的《房屋出租委托代理合同》合同内容的约定来看，黄木兰的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向黄木兰支付固定数额的租金，而在南京乐伽公司与方琳杰签订的《房屋租赁合同》中，南京乐伽公司最主要的义务是按照约定将案涉房屋交付方琳杰使用，方琳杰的主要义务是按固定期限向南京乐伽公司支付固定数额的租金，上述两份合同约定的租金标准不一，且分别独立履行。因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，《房屋出租委托代理合同》约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，南京乐伽公司与黄木兰之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。而南京乐伽公司将房屋出租给方琳杰的行为应为转租，故方琳杰与南京乐伽公司之间实际建立的亦是房屋租赁关系。 二、方琳杰的诉请能否得到支持 关于解除《房屋租赁合同》。因为南京乐伽公司在2019年8月发出关闭公司所有业务的公告，至此，南京乐伽公司无法按照与方琳杰的合同约定向方琳杰提供房屋进行居住，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，南京乐伽公司以公告的方式明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，故对方琳杰请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于方琳杰在诉讼前未发出解除通知,故本院以本次起诉状副本公告送达南京乐伽公司之日为合同解除之日，即2020年1月20日。 关于租金和押金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，南京乐伽公司应将方琳杰支付的押金以及多收取的租金予以退还。关于租金退还金额，根据审理查明的情况，在南京乐伽公司2019年8月发出关闭业务公告之后的8月11日，方琳杰为了维护其稳定的居住环境，向房东另行支付租金，因此，从此时开始，南京乐伽公司便应该将收取的租金进行退还。因此，对于方琳杰主张退还2019年8月18日至2020年6月17日的租金22800元的诉请予以支持。 关于违约责任，因方琳杰并未进行明确，因此本院不予支持。 关于成都乐伽公司承担连带责任的诉请。虽合同约定的收取租金的账户名是成都乐伽公司，但根据方琳杰提供的支付租金的支付宝付款凭证显示其已支付的租金的收取方是南京乐伽公司，因此在成都乐伽公司并非本案合同相对方且与本案合同的履行无任何关联的情况下，方琳杰要求其承担连带支付责任无事实和法律的依据，因此对其此项诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告方琳杰与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的关于成都高新区中和街道新成仁路139号新景鼎南川宇1-3-2602号房屋的《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方琳杰退还押金2280元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方琳杰退还租金22800元； 四、驳回原告方琳杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取428元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  常忠人 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  曾 娜