四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初864号 原告：中国建设银行股份有限公司金堂支行，住所地四川省金堂县赵镇复兴街54-66号。 代表人：王炯，该支行行长。 委托诉讼代理人：付艺，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹显丰，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被告：何小红，女，1979年1月30日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告：金堂县鑫宇房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县三中园区金中路建设局二号楼。 法定代表人：何炼，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张锐，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川荣跃房地产开发有限责任公司，住所地四川省金堂县三中园区万安街22号。 法定代表人：伍辉光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司金堂支行(以下简称建设银行)与被告何小红、金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、四川荣跃房地产开发有限责任公司（荣跃公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人付艺，被告何小红，被告鑫宇公司的委托诉讼代理人张锐，被告荣跃公司的委托诉讼代理人孙成兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.确认编号为510570000-011-2012000546的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款立即到期，判令何小红立即偿还借款本金180984.95元及利息、罚息；2.判令鑫宇公司、荣跃公司对何小红的上述债务承担连带保证责任；3.判令鑫宇公司以其名下账号为51×××14的保证金专用账户中的保证金对何小红的上述债务承担质押担保责任，建设银行对该保证金专用账户中的保证金享有优先受偿权；4.判令建设银行对何小红名下位于金堂县房屋依法处置所得价款优先受偿；5.判令何小红、鑫宇公司、荣跃公司支付实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、公证费）。事实和理由：2012年8月22日，何小红与建设银行签订编号为510570000-011-2012000546的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行向何小红贷款240000元用于购房，贷款期限240个月，同时约定何小红以其名下位于金堂县房屋对上述借款及相应利息、罚息、复利及实现债权产生的费用等提供抵押担保。同日，建设银行向何小红发放贷款240000元。2012年6月22日，建设银行分别与鑫宇公司、荣跃公司签订《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》，合同项下所涉项目为金堂县赵镇清平街206号“北滨壹号”，最高担保限额为6100万元，保证方式为连带责任保证，保证期间为建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起到该笔借款合同项下的抵押物已生效，抵押人已办妥抵押财产的他项权证书。同日，鑫宇公司还与建设银行签订《个人住房／商业用房贷款保证金质押合同》，以其名下保证金专户（1001578008051506214）中的保证金提供质押担保。上述合同履行期间，鑫宇公司、荣跃公司在办理完毕“北滨壹号”项目房屋分户产权后，未依约将何小红分户产权交付建设银行并协助办理抵押登记，而将分户产权直接发放给何小红，导致无法正常办理抵押登记。经多次催告，何小红于2019年12月23日将不动产权证书原件交付建设银行，但该房屋已被法院另案查封，无法办理抵押手续。何小红怠于履行办理抵押登记义务构成违约，致使建设银行的抵押权无法设立而面临遭受损失的重大风险。 何小红辩称，购买房屋时认为房产公司已经为其办完了所有的手续，后来才知道未办理抵押登记手续，于是在2020年1月将不动产权证书原件交与了建设银行。一直在正常地按期还款，最近2期因为疫情原因没有收入，暂未交纳。愿意配合银行，并尽快处理房屋被查封一事。现缺乏一次性还款能力，而且该套房屋系其与父母及女儿的唯一居住用房，希望继续履行合同。 鑫宇公司辩称，案涉房屋系鑫宇公司与荣跃公司联合开发，与建行签订保证合同、保证金质押合同属实。案涉房屋未办理抵押登记，建设银行也存在过错。何小红一直在按期还本付息，该房屋是其唯一住房，且其愿意尽快解决房屋被查封一事以办理抵押登记，故请求法院依法判决。 荣跃公司辩称，现该房屋价值约60至70万元，贷款为18万余元，被查封的债权约10万元，且何小红一直在正常还款，故目前还不适宜终止合同，要求其提前还款；担保期限已过，该公司不再承担保证责任；有关费用的计算请法院依法审核；抵押登记应由建设银行与何小红自行办理。 本院经审理认定事实如下：2012年7月4日，何小红与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司与荣跃公司联合开发的位于金堂县房屋，面积97.79平方米，总价款352580元。2012年8月22日，何小红与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款240000元用于购买上述房屋，约定贷款期限240个月，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮1%。其中，该借款合同第十三条第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应登记部门办理抵押登记手续......”第十六条约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：......13.借款人违反本合同约定的其他义务。”第十七条第一款第二项约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。第三十七条第一项约定：“本合同项下的抵押财产清单如下：金堂县赵镇清平街206号‘北滨壹号’1-1-25-3。”第四十一条约定：“一、借款人与贷款人约定的其他条款为：......（二）以本合同第三十七条约定的房屋设定抵押且该房屋尚未取得房屋权属证书的，借款人有义务在商品房买卖合同上约定的房屋交付使用日期后90日内办妥房屋权属证书，并在房屋权属证书颁布（以证书中的颁发日期为准）后5个工作日内通知贷款人办理抵押登记手续......若借款人未履行以上约定，贷款人有权采取本合同第十七条约定的违约救济措施以及第四十一条第二款约定的贷款利率执行方式，调整后的利率从借款人违约之日起执行。”上述借款合同签订当日，建设银行向何小红发放贷款240000元。2012年12月24日，案涉房屋在金堂县城乡房产管理局办理预购商品房抵押预告登记。2016年12月7日，何小红取得该房屋不动产权证书,现由建设银行持有。截止2020年3月26日，何小红归还借款本金61599.31元，贷款余额178400.69元，往期及当期本息均结清。 另查明，2012年6月22日，鑫宇公司、荣跃公司（甲方）分别与建设银行（乙方）签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，两份合同均约定：合同项下所涉项目名称为金堂县赵镇清平街206号“北滨壹号”，以最高担保限额6100万元为限为债务人的债务向建设银行承担连带责任保证；所担保的债权是指2012年6月22月日至2014年6月21日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证期间为建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起到该笔借款合同项下的抵押物已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行核对无误、收执日止；担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含得利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；甲方保证协助乙方办妥有关抵押登记备案手续，在取得分户产权后30个工作日内将分户产权交付乙方，并协助乙方办妥抵押登记手续。同日，鑫宇公司（甲方）还与建设银行（乙方）签订《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，在最高担保限额6100万元内以其名下保证金专户（1001578008051506214）中的保证金提供质押担保；担保范围、期间等内容的约定与《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》一致。 2017年2月15日，中信银行股份有限公司成都分行向成都高新技术产业开发区人民法院起诉，请求判令何小红偿还信用卡欠款150517.03元及相应利息。成都高新技术产业开发区人民法院于2017年8月29日判决何小红归还中信银行股份有限公司成都分行信用卡透支本金101097.03元及相应利息，并于2019年7月19日登记查封案涉房屋。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》、预告登记信息、不动产权证书、个人贷款对账单、建设银行还款短信、房屋信息查询记录、当事人的一致陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，何小红与建设银行签订的借款合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，本院予以确认。根据本案借款合同第十七条约定，借款人违约的，贷款人有权选择性行使如停止发放借款、宣布贷款立即到期、解除借贷关系、要求借款人提供新的担保、限期纠正等措施，但借款人采取按揭方式购买预售商品房，通常情形下还与出卖人、贷款人等合同相对人签订一揽子协议文本，其中包括办理抵押登记在内的相关材料也一并交由出卖人持有，由出卖人承担协助办理相应登记事项的义务。根据案涉合同的约定和交易习惯，协助办妥抵押登记手续的直接责任应当由鑫宇公司、荣跃公司承担，建设银行举示的证据没有证明何小红存在怠于办理抵押登记的过错，其据此请求确认借款合同项下贷款立即到期也缺乏必要性和适当性，不能成立，本院不予以支持，其以此确认请求为前提提出的鑫宇公司、荣跃公司承担保证责任、对案涉房屋享有优先受偿权等诉讼请求亦不能成立。但需要指出的是，目前建设银行的抵押权仍未有效设立，被告均应积极履行相应义务，从而为建设银行有效设立抵押权消除限制。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下: 驳回中国建设银行股份有限公司金堂支行的诉讼请求。 案件受理费1960元、保全费1520元，两项合计3480元，由中国建设银行股份有限公司金堂支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王泽波 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 庄 丽 书 记 员 杨夏莹