广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初287号原告（反诉被告）：谢永斌，男，1970年4月28日出生，汉族，身份证住址浙江省温岭市，委托代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱岳争，男，1974年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。谢永斌与朱岳争租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月3日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。谢永斌的委托代理人林燕凤，朱岳争的委托代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢永斌提出如下诉请：1.判令朱岳争向谢永斌退还保证金68000元并赔偿损失53158元；2.朱岳争将位于本市白云区人和镇建南村第九经济社大板地（土名）871平方米的地块恢复为水浇地；3.诉讼费用由朱岳争负担。事实和理由：我方于2017年3月14日与朱岳争签订《租赁合同》，承租位于本市白云区人和镇建南村九社大板路（土名）的大棚和空地，期限为四年，合同约定大棚需围闭和铺地面建设，故租金自朱岳争建设好场地并交付给我方使用时开始计算。2018年，广州市国土管理部门以我方将原有种植大棚换成铁皮材料并硬底化用做家具加工厂为由，对我方作出罚款53158元的行政处罚决定，并要求我方退还土地并恢复原状。根据租赁合同约定，将大棚改作其他用途并硬底化是朱岳争的行为，其行为导致我方无法继续使用场地且被罚款，其应对我方遭受的损失承担责任。对朱岳争反诉答辩如下：我方与朱岳争已于2018年12月中下旬解除合同并搬出了场地，此前的租金已经按时交纳，不存在拖欠租金和水电费的情况。朱岳争提出反诉诉请：1.判令谢永斌向朱岳争支付2019年1月、2月的租金68000元及水电费1869元；2.诉讼费用由谢永斌负担。事实和理由：双方签订的租赁合同约定每月租金为34000元，谢永斌仅支付了截至2018年12月的租金，尚欠2019年1月、2月的租金和水电费未付。对谢永斌本诉答辩如下：不同意谢永斌的本诉诉请。从合同履行情况来看，场地硬底化是应谢永斌的要求进行的，国土规划部门处罚的对象是场地实际使用者，并非硬底化的实施者，也证明了上述观点。如果谢永斌其认为规划国土部门的处罚有误，应当提起行政诉讼或行政复议解决，谢永斌迳行要求我方承担罚款，实际是剥夺了我方行政复议、行政诉讼的权利，且谢永斌至今未交纳罚款，损失未实际发生，更不应由我方承担。我方已经按合同约定交付场地，造成租赁合同不能继续履行的根本原因在于谢永斌要将场地用作家具厂，而必然要将场地硬底化，我方不存在违约行为，故我方不应退还保证金。另谢永斌实际使用场地至2019年2月，且没有支付2019年1月、2月的租金，保证金应冲抵拖欠的租金。经审理查明：位于本市白云区人和镇建南村九社大板路（土名）的大棚3100平方米及空地200平方米（涉案土地）是由朱岳争向案外人广州市白云区人和镇建南村第九经济合作社承租而来。2017年3月14日，谢永斌和朱岳争签订租赁合同，约定由谢永斌承租位于本市白云区人和镇建南村九社大板路（土名）的大棚3100平方米及空地200平方米，期限自2017年3月15日至2021年3月14日，头两年租金为每月34000元，因大棚需要围闭和铺设路面，租金应自朱岳争建设好后交付给谢永斌时开始计算，且交付场地后应再给半个月作为免租装修期；合同签订时谢永斌需向朱岳争支付保证金68000元，水电费由谢永斌负责交纳。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，谢永斌向朱岳争支付了保证金68000元。谢永斌在使用涉案场地期间，由广州市国土资源和规划委员会于2018年8月16日对谢永斌作出行政处罚决定，查明谢永斌未经国土部门批准，擅自于2017年5月开始在涉案场地将原有种植大棚更换成铁皮材料并进行硬底化用作家具加工厂，涉案土地规划为城乡建设用地，现状为水浇地、其他林地和其他草地等事实，认定谢永斌违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第四十四条等规定，责令谢永斌限期改正或治理涉案部分水浇地871平方米，退还部分林地和草地2705平方米，没收谢永斌非法占用的172平方米现状为其他林地上新建的建筑物和设施，并对谢永斌违法行为给予罚款53158元。2019年8月6日，广州铁路运输法院作出行政裁定，准予强制执行上述行政处罚决定。谢永斌确认，其尚未收到人民法院强制执行文书，也未实际缴纳罚款53158元。诉讼中，谢永斌主张其已于2018年12月中下旬搬离，并将涉案场地和建筑物交还给朱岳争，但并无提交相应证据。朱岳争则主张谢永斌占有使用涉案场地和建筑物至2019年2月，且欠付2019年1月、2月的租金和水电费，其仅提交微信群聊天记录作为证据，朱岳争在“农庄家具厂租金”微信群中发布租金和水电费收据照片，要求“@大兵实木家具”交纳租金和水电费，但并无人对此予以回应。以上事实，有土地租赁合同、土地违法案件行政处罚决定书、行政裁定书、收据、租赁合同、微信聊天记录截图和当事人陈述等证据可以证实。本院认为,涉案土地是由朱岳争向广州市白云区人和镇建南村第九经济合作社承租的水浇地、林地和草地，朱岳争将涉案土地转租给谢永斌，双方订立的土地承租合同明确约定将涉案土地上的大棚进行围闭并对地面进行硬底化后交付使用，且经国土规划部门查明谢永斌已将涉案土地上的大棚改建为铁皮材料并硬底化用作家具加工厂，显属非农用途，谢永斌的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第四十四条等强制性规定的事实也已经国土管理部门查处认定，故涉案土地租赁合同应属无效。谢永斌与朱岳争依据无效合同占有对方的财产应当予以返还，谢永斌要求朱岳争返还保证金68000元合理合法，应予支持。谢永斌和朱岳争并未审慎考查涉案土地性质，均对合同无效负有过错，谢永斌可以要求朱岳争按其过错赔偿相应损失，但国土规划部门对谢永斌土地违法行为进行罚款后，谢永斌尚未缴纳罚款，损失并未实际产生，谢永斌要求朱岳争赔偿缺乏理据，本院不予支持。国土规划部门对谢永斌作出行政处罚决定，要求谢永斌将涉案土地其中871平方米恢复为水浇地，并已经人民法院准予强制执行，谢永斌现要求由朱岳争履行此项义务缺乏法律依据，本院不予支持。涉案土地租赁合同虽然无效，但谢永斌实际占用涉案土地期间，朱岳争仍可要求谢永斌参照租赁合同的约定支付占用费。谢永斌主张其已经于2018年12月搬离涉案土地，将涉案土地和地上建筑物等交还给朱岳争管业，但并无提供任何证据证明，应承担举证不能的不利后果。故本院对朱岳争主张谢永斌于2019年2月才搬离涉案场地的意见予以采纳，谢永斌没有提交证据证明其已经支付2019年1月、2月的占有使用费，也应承担不利后果，朱岳争要求谢永斌支付上述两个月的占有使用费68000元合理合法，应予支持。合同约定涉案土地使用过程中的水电费由谢永斌自行支付，但朱岳争现无证据证明应缴水费、电费的具体金额，本院对朱岳争主张水电费的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，朱岳争向谢永斌退还保证金68000元；二、于本判决生效之日起三日内，谢永斌向朱岳争支付2019年1月、2月期间的占有使用费68000元；三、驳回谢永斌其他诉讼请求；四、驳回朱岳争其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1362元，由谢永斌负担597元，由朱岳争负担765元；反诉受理费773元，由谢永斌负担753元，由朱岳争负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年三月十九日书记员  周家怡