广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终62号上诉人（原审原告）：徐静，女，1979年6月22日出生，汉族，住广东省中山市***************，居民身份证号码：510************582。委托诉讼代理人：丁宪中，男，1973年2月19日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区*******，居民身份证号码：340************011，系徐静的丈夫。被上诉人（原审被告）：珠海中铁诺德投资有限公司，住所地：广东省珠海市************，统一社会信用代码：914********395512P。法定代表人：薛斌，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修婧涵，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人徐静因与被上诉人珠海中铁诺德投资有限公司（以下简称中铁诺德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初10235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐静上诉请求：撤销原判，改判支持徐静请求中铁诺德公司承担迟延交付房屋的违约责任。事实和理由：一、涉案房屋水管爆裂属于质量缺陷，已经严重影响到正常居住及使用，同时也属于房屋的固有的质量问题，不应当适用保修条款。自徐静接到中铁诺德公司发送的《收楼通知书》时起，徐静积极配合中铁诺德公司要求完成的收楼手续。从2018年9月22日至2019年9月27日，涉案房屋均因各种质量问题，由中铁诺德公司返工整修中，导致徐静一直无法入住或使用涉案房屋。最大的质量问题是涉案房屋的防水工程没有做好，水管质量存在问题，从而由水管破裂导致了其他各式各样的装修或者“表象”问题的发生，包括在验收初期就发现的房屋木地板起鼓、缝大、不平，屋内墙面、墙纸鼓起开裂、有污渍等情况。该问题属于房屋的“隐蔽工程”，购房人在初次查验房屋时，不可能立即发现。不应当强制要求购房人具有专业的查验房屋的能力及义务，能在初次查验房屋时即可发现房屋的潜在且固有的问题发生。2019年9月27日，中铁诺德公司完成整修，向徐静正式交付房屋前，涉案房屋均处于连续整修状态，导致徐静无法居住及使用。徐静于《商品房预售合同》中的合同目的也一直未能实现。徐静为涉案房屋支付了对价，中铁诺德公司也应按照合同有义务向徐静交付“质量合格的房屋”。这里的交付，不应当是程序性的行为，是应当以交付“合格”商品为目的的行为。因涉案房屋质量不合格，导致徐静的合同目的无法实现，那么不应当视为中铁诺德公司已经完成了涉案房屋的交付。原审法院认定中铁诺德公司仅负有维修责任和赔偿维修期间损失的做法没有事实和法律依据。二、中铁诺德公司对涉案房屋的整修具有持续性，徐静的损失从一开始便已经产生。徐静于2019年3月25日时报修的水管爆裂问题，是造成此前发现的“质量缺陷”的根本原因，相关问题具有统一性。中铁诺德公司有义务依约于2019年10月1日前向徐静交付一套质量合格的“精装修”房屋。原审法院认定徐静的损失从徐静报修之日即2019年3月25日开始计算损失不符合事实与法律规定。三、根据原审法院对《商品房买卖合同（预售）》条款格式合同的确认，中铁诺德公司应当对徐静承担逾期交房的违约责任。原审法院认定案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第（四）项第（3）点中第二款第一项约定符合格式合同的条款，确认无效，徐静对此无异议。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第2点的约定，与“屋面、墙面、地面渗漏或开裂”相关联的房屋问题，如“壁纸起泡”、“墙面鼓起开裂”、“墙纸翘起”、“木地板起鼓、缝大、不平”等，在涉案房屋交付前已然存在。中铁诺德公司从未从根本上修复该问题，不能够上约定的交付条件。因此中铁诺德公司应为此承担相应的违约责任。四、原审法院认定中铁诺德公司于2019年9月22日已经完成交付手续，有违合同法立法目的，不利于保护社会的弱势群体以及维护社会的公平公正，也违反了诚实信用原则。五、原审法院认定除了主卧卫生间水管爆裂影响到徐静的正常居住使用房屋之外，其他的质量缺陷，均未达到严重影响居住的程度。这一认定不符合生活常理，有违公平公正。被上诉人中铁诺德公司答辩称：一、案涉房屋满足交付条件，中铁诺德公司已按时交付房屋，徐静也已办理完毕收楼手续，交付时案涉房屋不存在法定或约定的买受人有权不收楼的重大质量问题，中铁诺德公司不存在逾期交付情形。第一，原审法院已查明该房屋于2018年3月20日取得了《房屋建筑面积测绘成果明细表》、于2018年6月20日取得了《竣工验收备案表》，合同约定的交付条件已达成。第二，2018年9月14日，中铁诺德公司向徐静发送《收楼通知书》，通知徐静收楼，徐静也已于2018年9月22日完成收楼手续、验房、亦签署了相关收楼文件。符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定。第三，交付时案涉房屋不存在法定或约定的买受人有权不予收楼的重大质量问题，不构成法定或双方约定不予收楼的正当理由。根据《中铁诺德国际花园需修缮项目记录表》，徐静于2018年9月22日验房时对房屋质量提出的异议为“厨房挂柜门右侧边条未切除、次卧部分壁纸起泡、客厅门口不锈钢上部未打胶、下部打胶开裂、地板有脏污”，仅应被视为质量瑕疵或装饰装修问题，而非严重影响人居住使用的重大质量问题，不构成法定或双方约定的徐静可不予收楼的正当理由，且中铁诺德公司已将前述异议予以记录并及时进行了修复。且徐静在同日验房后填写的《收楼满意度调查表》中“服务态度”、“服务效率”及“楼宇质量”处，均评分为“优”，该表由徐静签字确认。徐静收楼时对楼宇质量予以认可，其收楼行为是其自愿且真实的意思表示。案涉房屋已满足合同约定的交付条件，中铁诺德公司已按时交付且徐静也已完成全部收楼手续、亲自签署了收楼文件，交付时案涉房屋不存在法定或约定的买受人有权不予收楼的重大质量问题，中铁诺德公司不存在逾期交楼的情形。二、主卧卫生间水管爆裂问题不属于房屋的固有问题，与在前发现的质量瑕疵不具有关联性，中铁诺德公司已按照保修条款履行完毕保修义务。自徐静于2018年9月22日收楼，直至2019年3月才发现案涉房屋主卧卫生间水管发生爆裂，此时距离中铁诺德公司的收楼时间已过去了半年之久，且已实际使用该房屋，均未发现该问题，不能证明主卧卫生间水管爆裂问题是房屋的固有问题。并且，中铁诺德公司于2019年3月前对案涉房屋质量提出的异议均为墙纸开裂、有污渍、地板缝大、不平、卫生间排气声音大等质量瑕疵，这些质量瑕疵与主卧卫生间水管爆裂问题不具有天然的因果关系，不能单纯因为均发生于案涉房屋内，就将在前的质量瑕疵与在后的水管爆裂问题相关联，继而得出在后的水管爆裂问题固有存在且导致了在前的质量瑕疵发生的结论。中铁诺德公司已履行完毕保修义务。徐静于2019年3月25日报修主卧卫生间水管爆裂问题后，中铁诺德公司积极按照保修条款履行保修义务，于2019年9月8日按照徐静的要求完成修复。修复完成后，中铁诺德公司亦积极履行了验收通知义务，不仅多次口头通知徐静验收，亦于2019年9月27日书面通知徐静验收。三、徐静的损失并非自始存在，中铁诺德公司仅对徐静因主卧卫生间水管爆裂而严重影响正常居住使用期间受到的实际损失承担责任，且徐静自身也存在过错，也应承担部分责任。维修期间，徐静以监工及要求中铁诺德公司给予更多的赔偿为由，不积极配合维修工程，不愿意告知中铁诺德公司房屋密码，相关维修方的维修时间只能迁就徐静的时间等因素，导致中铁诺德公司的施工人员每次进入案涉房屋施工前都需徐静开门，因而造成维修期间每日的维修工时过低，真实的维修天数仅为53天（实际每天维修时间也并非全天），案涉房屋的维修工程拖延到2019年9月8日才完成，且在中铁诺德公司口头通知及2019年9月27日发出书面验收通知后，至2019年10月14日一审开庭前徐静因其自身原因始终未予验收而向中铁诺德公司要求巨额的赔偿。故徐静对维修工期的迟延亦存在过错，应当承担部分责任。徐静向原审法院起诉请求：一、判决中铁诺德公司向徐静支付逾期交房违约金至中铁诺德公司实际交付合格房屋之日止，暂时计算至2019年7月31日，为201589元；二、中铁诺德公司赔偿徐静延迟交付房屋期间的损失79578.4元；三、中铁诺德公司承担本案所有诉讼费用；四、确认双方于2016年8月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》的第五条、第九条无效。原审法院认定事实：2016年8月5日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定徐静购买中铁诺德公司开发位于珠海市香洲区******（诺德国际花园）6栋2404房。合同第九条约定，房屋交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明及取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，电话通信、有限电视、宽带网络交付是线路敷设到户，需由买受人自行办理开通手续。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的条件交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。在交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体机构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量产品规范、标准自查验次日起×××日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损害；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；（5）详见附件十一。合同附件十一第五条约定：（一）买卖合同第十一条（二）、（三）款不适用。（二）出卖人应当按约将符合第九条约定的交付条件的该商品房交付给买受人，但买卖合同及本补充协议约定的可以逾期交付的情形除外。（三）该商品房达到买卖合同第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前l0日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知(以下简称“交付通知书”)按照本补充协议第十六条约定的方式送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人应当在交付通知书规定的交付期限内按照交付通知书的要求查验房屋、办理交付手续。如买受人未在交付通知书规定的交付期限内查验该商品房或办理该商品房交付手续的，自交付通知书载明的该商品房交付期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人接受珠海市测绘院出具的房地产登记测绘成果报告中所载明的该商品房的产权登记面积数据等。与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人。提前交付：出卖人发出的交付通知书中规定的交付期限的截止时间早于买卖合同约定的交付期限的截止时间的，并不视为双方约定的交付期限的截止时间的提前交付该商品房时，出卖人应当出示满足买卖合同第九条第1、2项的约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足买卖合同第九条第1、2项约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照买卖合同第十二条处理。买受人不满足买卖合同第九条第3、4项约定的，出卖人有权拒绝交付，由此导致逾期交付的，出卖人不承担责任。(四)查验房屋：l.办理交付手续前，买受人有权对该商品进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、相关设施设备、装饰装修和设备标准存在不符合合同约定的情形，按以下办法处理：（1）买受人认为交付的商品房的相关设施设备不符合买卖合同第十条及本补充协议第三条约定的，确属出卖人责任的，出卖人应继续使之达到双方约定的标准，并按买卖合同第十条及本补充协议第三条的约定承担违约责任。（2）买受人认为交付的商品房地基基础和主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为商品房地基基础和主体机构质量不合格，则按照本补充协议第九条处理。（3）买受人认为交付的商品房除有地基基础和主体结构外的其他质量问题的，买受人应书面告知出卖人，确属质量问题的，按照以下方式处理：如遇下列①、②、③、④种情况，出卖人应在合理的期限内负责修复，并承担修复费用，但不影响房屋交付。①屋面、墙面、地面渗漏或开裂，且该渗漏或开裂严重影响生活起居的；②管道堵塞；③门窗翘裂、五金件损坏（指因门窗翘裂严重、或五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用的情况）；④灯具、电器等电器设备不能正常使用；出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝接收房屋或要求解除买卖合同。（4）买受人认为交付的商品房装饰装修及设备标准不符合买卖合同附件六约定的，按补充协议第九条处理。第六条约定，逾期交付超过90日的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之一点五的违约金。第九条约定，（一）地基基础和主体结构：1.买卖合同第十六条第(一)款不适用。2.在交付使用后，出现地基基础和主体结构的质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任。（二）其他质量问题：1.买卖合同第十六条第(二)款不适用。2.在交付使用后，出现除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，但买受人不得以此为由要求解除合同。（三）装饰装修及设备标准：如该商品房未达到本买卖合同附件六约定的标准，则买受人有权要求出卖人用同等品质的材料、设备替代。同时，买受人明确知悉并同意交付使用时的装饰材料可能会与样板房或现场展示的装饰材料存在一定色差。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施：1.出卖人承诺该商品房交付时的室内空气质量、建筑隔声符合相关标准，买受人在商品房交付时有权要求出卖人委托第三方检测机构进行检测，买受人需预先支付检测费用。检测结果符合国家标准的，检测费用由买受人承担；检测结果不符合国家标准的，由出卖人负责整改并承担检测费用。2.该商品房未达到国家有关民用建筑节能强制性标准，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。（五）上述第（一）款，涉及买受人有权解除合同的情况，买受人解除合同的，应当在知道或应当知道该等情形之日起十五日内书面通知出卖人。买受人应当在解除合同通知送达之日起15日内协助出卖人办理完毕各项手续(包括但不限于：解除、撤销或者变更预购商品房预告登记，解除、撤销或者变更按揭贷款合同和抵押权预告登记)，届时，出卖人应承担因解除合同所产生的各项税费和费用(包括但不限于将该商品房权属变更登记到出卖人名下买受人和出卖人所需支付的全部费用，通过诉讼程序取得解除、撤销或者变更预告登记所需法律文书所产生的诉讼费、律师费等)，并将买受人已付购房款及利息(计息期限从出卖人收到购房款之次日起至出卖人退回购房款本金及利息之日，利率为退款日中国人民银行同期基准贷款基准利率)退还给买受人，但如己付购房款中有部分是银行按揭贷款，则出卖人应将买受人已付的购房款及利息(计息期限从出卖人收到购房款之次日起至出卖人退回购房款本金及利息之日止，利息为退款日中国人民银行同期贷款基准利率)按照一下顺序返还：（1）若买受人存在逾期偿还银行按揭贷款本息而承担的违约责任(包括但不限于违约金、罚息等)所涉及的款项返还给按揭银行；（2）将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金返还给按揭银行；（3）按上述顺序（1）、（2）返还后将余额(若有)返还给买受人。除此之外，出卖人不负有其他义务和责任。买受人应向按揭银行承担的利息及违约责任(包括但不限于违约金、罚息等)均应由买受人承担。2018年3月20日，珠海市测绘院出具珠海市香洲区**********的《房屋建筑面积测绘成果明细表》。2018年6月20日，涉案房屋所在6栋取得竣工验收备案表。2018年9月14日，中铁诺德公司向徐静发出《收楼通知书》，通知徐静于2018年9月22日前往销售中心办理收楼手续。2018年9月22日，徐静对涉案房屋进行查验，签署了收楼确认书、收楼物品清单、收楼满意度调查表。其中收楼满意度调查表中服务态度、服务效率、楼宇质量均选择优。案涉房屋《需修缮项目记录表》显示徐静2018年9月22日验房时提出的需修缮项目部位和反馈意见如下：厨房挂木厨，上方壁柜右侧柜门有边条未切除；次卧壁纸，次卧窗台上方壁纸起泡；客厅门口，客厅门口不锈钢右侧上方未打胶，下方打胶开裂；木地板，室内木地板有污染。徐静主张在2018年国庆后又发现存在以下问题：1.入户花园墙面鼓起开裂；2.主卧木地板起鼓、缝大不平。并提交了由诺德国际花园物业服务中心盖章的6栋维修派工单总表，该表记载，案涉房屋2018年10月7日保修项目：1.入户花园墙面起鼓开裂；2.主卧背景墙有胶未处理；3.餐厅大理石下方墙纸翘起。2018年10月14日保修项目：客厅推拉门位置、厨房位置、公卫门位置壁纸有红点。2018年11月4日保修项目：1.公卫排气声音太大；2.主卧木地板起鼓、缝大、不平；3.次卧大理石下方木地板缝大。庭审中，徐静陈述中铁诺德公司对上述问题全部进行了维修，第一次维修时间是2018年10月13日，第二次是2018年11月4日维修。徐静主张2019年3月房屋主卧卫生间的水管爆裂，并主张水管爆裂是在收楼的时候就已经爆裂了，中铁诺德公司在之前换过一次地板，徐静在2019年3月再看的时候，发现起鼓长毛，在徐静的强烈要求下，中铁诺德公司拆开木板发现下面全部都是水，由此推断在收楼的时候就存在这种水浸的情况。中铁诺德公司认可徐静于2019年3月25日报修，并抗辩中铁诺德公司积极联系徐静进行维修，但在维修的过程中徐静屡屡不配合维修，多次以出差或者其他理由单方面暂停维修，造成了维修效率低下，于2019年9月8日修复完毕，修复了卫生间和主卧的地板，按照徐静的要求把踢脚线换了，墙纸也换了。修复完成后口头通知了徐静，并在2019年9月27日书面通知了徐静，但徐静一直没有来验收。徐静一审庭审中表示中铁诺德公司2019年9月27日才通知徐静说涉案房屋已经全部维修好了，可以庭后立即安排时间去涉案房屋予以验收。徐静同时主张，在修复过程中是配合施工的，只是徐静丈夫对施工人员使用的材料以及修复方法提出一些不同的建议，所以中铁诺德公司一直以此为由没有连续开工作业，由于徐静丈夫要求去现场看，但是中铁诺德公司均是以自己有空的时间进行维修。徐静提交由中铁建工集团有限公司北京分公司盖章的《关于6-2404维修情况说明》，对具体维修的情况进行说明，该说明尾部关于工期说明如下：“考虑到施工过程中的各工序安排，整体施工约20天，施工过程中会加紧作业，尽可能的缩短施工周期。”一审庭审中，徐静认为房屋目前还存在以下未达到交付条件的问题：1.配电柜缺少箱盖；2.主人房的开关线路不通；3.主人房的有线电视和网络的线路没有面盖且线路不通。徐静主张因中铁诺德公司迟延交房给徐静造成7000元/月的租金、384元/月的物业管理费以及5000元的路费及停车费损失。徐静提交网络打印的Q房网出租信息，显示诺德国际花园全新三房二厅出租租金为7200元/月。中铁诺德公司提交网络打印的安居客网站出租信息，显示2019年10月8日公布的诺德国际花园精装3房的租金为6500元/月。原审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件第十一条第五条第（四）项第（3）点中第二款第一项约定，屋面、墙面、地面渗漏或开裂，且该渗漏或开裂严重影响生活起居的，出卖人应在合理的期限内负责修复，并承担修复费用，但不影响房屋交付。该条款免除了中铁诺德公司对交付房屋严重影响生活起居时的逾期交房违约责任，且该合同为中铁诺德公司提供，为重复使用而制作，并在签订合同时未明确提示徐静注意，符合无效的格式合同条款，徐静请求确认该条款无效，符合法律规定，原审法院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条、第九条的其他条款，并无免除中铁诺德公司责任或加重徐静义务的情形，不符合无效格式条款的情形，徐静请求确认案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条、第九条的其他内容无效，原审法院不予支持。除上述条款外，徐静、中铁诺德公司签订的商品房买卖合同（预售）》及附件为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。本案争议的焦点为中铁诺德公司是否应承担逾期交房违约责任。徐静认为中铁诺德公司交付的房屋至今都不符合合同约定，应承担逾期交房违约责任。中铁诺德公司认为已按照合同约定履行交付义务。对此，原审法院认为，作为买受人在商品房交付时有查验房屋的权利，亦有对自己主观认知和感受到的质量缺陷提出异议的权利，但只有房屋存在重大质量问题，严重影响到买受人正常居住使用，才能够成为买受人拒收房屋的正当理由。案涉房屋所在的6栋于2018年3月20日取得《房屋建筑面积测绘成果明细表》，于2018年6月20日取得竣工验收备案表，中铁诺德公司于2018年9月14日向徐静发出《收楼通知书》，通知徐静于2018年9月22日办理收楼手续，在合同约定的交付日期前履行了通知交付的义务。徐静在2018年9月22日收楼验房时提出的质量缺陷，均属于质量瑕疵，未达到严重影响居住程度，并且中铁诺德公司对徐静在验房时提出的质量问题已及时进行了修复，故中铁诺德公司不存在逾期交房的违约行为。徐静主张在2018年“十一”假期之后发现的质量缺陷，均发生在徐静已经与中铁诺德公司办理收楼手续之后，即便上述质量缺陷严重影响徐静居住使用涉案房屋，此时徐静只能向中铁诺德公司主张维修责任和赔偿维修期间的损失，而不能再主张逾期交房违约责任，故对于徐静有关案涉房屋至今尚不符合交付条件，请求中铁诺德公司承担逾期交房违约责任的主张，原审法院不予支持。就案涉房屋所存在的问题而言，除了主卧卫生间水管爆裂影响到徐静正常居住使用房屋之外，其他徐静提出的质量缺陷，均未达到严重影响居住的程度，并且中铁诺德公司对徐静提出的其他质量缺陷均及时地进行了修复。故应当赔偿维修因主卧卫生间水管爆裂修复期间的损失。关于赔偿的项目，徐静主张7000元/月的租金损失，384元/月的物业费损失、路费停车费5000元。原审法院认为，因水管爆裂维修房屋期间徐静不能正常居住使用房屋，参照每月的租金标准及物业费赔偿不能居住的损失，依据充分，原审法院予以支持，但中铁诺德公司抗辩租金为6500元/月，且双方均只提交了网页截图证明，原审法院采纳中位数6750元/月作为认定租金标准的损失。徐静主张的路费停车费并非为维修期间产生的损失，且未提供充分的证据予以证明，故对徐静请求该部分损失，原审法院不予支持。关于赔偿的期间，根据本案查明的事实，徐静向中铁诺德公司报修主卧卫生间水管爆裂的时间为2019年3月25日，中铁诺德公司完成维修并告知徐静的时间为2019年9月27日，故实际的维修期间为2019年3月25日至2019年9月27日，共187天。中铁诺德公司抗辩因徐静不配合开门，造成了维修效率的低下，徐静庭审中主张陈述“修复过程中徐静是配合中铁诺德公司施工的，只是徐静丈夫对施工人员使用的材料及修复方法提出一些不同的建议，所以中铁诺德公司一直以此为由没有连续施工，由于徐静丈夫要求去现场看，但是中铁诺德公司均是以自己有空的时间进行维修”，由此可见，没有连续施工的原因既有徐静的因素，亦有中铁诺德公司的因素，故对于维修期间的迟延，徐静、中铁诺德公司均有过错，均应承担一定的责任。原审法院根据本案实际情况，酌定中铁诺德公司承担70%的责任，徐静承担30%的责任。综上，中铁诺德公司应赔偿徐静130.9天的租金及物业费损失，共31128.02元[(6750+384)70%×187/30]，对徐静请求超过该金额的损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、确认徐静与中铁诺德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第（四）项第（3）点中的第二款第一项约定无效；二、中铁诺德公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐静损失31128.02元；二、驳回徐静其他诉讼请求。一审案件受理费2756元，由徐静负担2451元，中铁诺德公司负担305元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第（四）项第（3）点的第二款第一项约定房屋严重影响生活起居仍不影响房屋交付，免除了开发商的主要合同义务，与上述司法解释的规定相违背，原审法院认定该约定无效，适用法律正确。本案二审争议的焦点是徐静要求中铁诺德公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否应予支持。涉案房屋于2018年3月20日取得竣工验收备案表，徐静于同年9月22日办理收楼验房手续，根据徐静提供的证据可见，收楼验房时提出的房屋质量问题，均未达到严重影响使用居住的程度。对于徐静提出的问题，中铁诺德公司进行了维修。原审法院认定中铁诺德公司不存在逾期交房的违约行为，认定事实清楚，适用法律正确。因此，徐静提出中铁诺德公司逾期交房，要求其承担逾期交房违约金的上诉请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。对于涉案房屋存在的质量问题，原审法院根据案件具体情形，认定在维修房屋的过程中，双方均存在不遵守协作履行合同原则的过错，酌定中铁诺德公司承担徐静70%的经济损失之民事责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人徐静负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月三十日书记员  吴健豪