广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25600号原告：佛山市佳勇管理顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********楼二层之一，统一社会信用代码914***********181P。法定代表人：PEHHIONGCHENG。委托诉讼代理人:张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉敏，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市晟祺服装有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********自编601，统一社会信用代码914************603。法定代表人：李某1。原告佛山市佳勇管理顾问有限公司诉被告佛山市晟祺服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年6月起至2019年8月31日的所有尚未支付的租金和水电费，共计474725.34元，并支付产生的滞纳金381631.98元（暂计至2019年8月31日）以及直至拖欠的租金和水电费实际支付完毕之日止的滞纳金；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确：判令被告向原告支付2017年6月起至2019年8月31日的未支付的租金478380元、管理费13780元、电费16179.22元、水费1091.07元，合计509430.29元，被告陆续履行了部分金钱支付义务共34704.95元，尚欠474725.34元，并支付产生的滞纳金381631.98元（暂计至2019年8月31日）以及直至拖欠的租金和水电费实际支付完毕之日止的滞纳金。事实和理由：2012年7月1日，涉案物业所有权人黄立权与苏敏奇就涉案物业签订物业租赁协议，苏敏奇对涉案物业取得承租权。2013年12月16日，黄立权与苏敏奇将承租人变更为原告。2015年10月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：JYZL00043-1）,约定将坐落于佛山市禅城区************出租给被告使用，同时约定：保证金为36000元；租赁期限为：2015年12月1日至2020年10月31日。每月租金为18000元（大写：壹万捌仟元，含物业服务费）。被告应在合同签订之日起三日内支付2015年12月至2016年5月的租金等费用合计108000元。被告应在2016年5月1日前向原告支付2016年6月至2016年11月租金等费用合计108000元。此后的租金，被告应按月以支票或转账方式支付，被告应于每月15日前支付下个月的租金等费用。关于其它费用方面，电梯使用费每月为500元，环卫费每月为30元，共计530元；产生的水费按3.8元/吨计算、电费按1.1元/度计算，上述费用均应由被告承担。原告与被告签订的上述租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房屋租赁合同》签署后，原告按约定交付了房屋供被告占有使用，被告支付了36000元的保证金，并按时支付了2015年12月至2017年5月的租金以及水电费。但从2017年6月开始，被告在有些月份不再支付任何租金水电费或在有些月份仅支付部分租金、水电费。截至2019年8月，被告应付租金、水电费共计509430.29元，但被告仅支付了34704.95元，被告未付款项累计共474725.34元，至今仍拖欠未付。被告拒不支付租金及水电费的行为，已经构成违约。《房屋租赁合同》第十条第5款的约定：“乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额0.2%向甲方支付滞纳金；……逾期三十天仍不足额支付应付款项，甲方有权解除合同，收回租赁办公室，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方应按前述标准向甲方支付滞纳金，并承担因此给甲方造成的其他损失。”根据上述约定，原告要求被告支付应付未付款项474,725.34元以及相应的滞纳金。原告曾多次催促被告履行支付上述租金和水电费的义务，但被告至今仍未拒不履行。为维护原告的合法权益，特向提起诉讼。被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、原告的营业执照副本、被告的企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《广东省房地产权证》、《物业租赁协议》、《租赁合同承租人变更确认书》、《租赁合同》，证明原告对涉案物业具有转租权的事实。3、《佛山市佳勇管理顾问有限公司厂房租赁合同》（编号：JYZL00043-1），证明2015年10月21日，原告与被告签订《佛山市佳勇管理顾问有限公司厂房租赁合同》（合同编号：JYZL00043-1）,约定将坐落于佛山市禅城区************出租给被告使用，并约定租金、管理费、水电费及支付时间、违约金计算方式等的事实。4、《佛山市晟祺服装有限公司未交费用明细表（至2019年8月止）》，证明被告从2017年6月起至2019年8月31日止尚未支付的租金和水电费共计473485.56元。5、水费缴费发票（2017年6月至2019年8月31日），证明原告垫付了从2017年6月起至2019年8月31日止的水费。6、电费缴费发票（2017年6月至2019年8月31日），证明原告垫付了从2017年6月起至2019年8月31日止的电费。上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理查明：黄立权系佛山市禅城区********（粤房地权证佛字第0100088526号，建筑面积10000.72平方米）的房地产权属人。2012年7月*日，黄立权与苏敏奇签订《物业租赁协议》，约定将包含上述房产在内的物业出租给苏敏奇用于招商、转租、从事经营活动，租赁期限为20年，即自2012年7月1日起至2032年6月30日止。2013年12月16日，黄立权、苏敏奇、原告三方签订《租赁合同承租人变更确认书》，确认将上述《物业租赁协议》的承租人变更为原告，同日，黄立权与原告签订《租赁合同》。2015年10月21日，原告与被告签订《佛山市佳勇管理顾问有限公司厂房租赁合同》（合同编号：JYZL00043-1）,约定将坐落于佛山市禅城区*************出租给被告作办公用途合法使用，计租面积为900平方米。第三条约定，租赁期限为5年，自2015年11月1日至2020年10月31日。免租期后，自2015年12月1日至2020年10月31日，每月租金为18000元含物业服务费）。被告应在合同签订之日起三日内支付2015年12月至2016年5月的租金等费用合计108000元。被告应在2016年5月1日前向原告支付2016年6月至2016年11月租金等费用合计108000元。此后的租金，被告应按月以支票或转账方式支付，被告应于每月15日前支付下个月的租金等费用。第四条约定，关于其它费用方面，产生的水费按3.8元/吨计算、电费按1.1元/度计算，电梯使用费每月为500元，环卫费每月为30元，共计530元；上述费用均应由被告承担。第十条第5款约定：被告逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，被告应按应付未付款金额0.2%向原告支付滞纳金；……逾期三十天仍不足额支付应付款项，原告有权解除合同，收回租赁办公室，没收租赁保证金，向被告追讨应付款项，被告应按前述标准向原告支付滞纳金，并承担因此给被告造成的其他损失。另查明：诉讼中，原告提交了其主张被告拖欠水电费期间的水电费发票，其中部分水费发票的用户名称为佛山中宇医疗设备有限公司，用户地址为华富北路1号，开户全称为原告；电费发票的购买方则显示为佛山市雅友医疗设备有限公司。后原告提交《关于水电费代缴纳情况的说明》，对上述水电费交纳情况说明如下：原告系佛山市禅城区*******(以下简称“园区＂)的物业管理方，负责园区的出租和管理。被告为上述园区中宿舍楼6楼的承租方，系园区内的租户之一。整个园区统一每月向佛山市禅城区供水有限公司缴纳水费，向广东电网有限责任公司佛山供电局缴纳电费，缴纳账户的开户名称为原告，费用由原告统一垫付或最终承担，供水局和供电局按园区水电的总费用开具发票，原告可指定开具发票的用户抬头。水费缴纳方面，从2017年6月至2019年5月，整个园区内已缴纳的水费统一开具了以佛山中宇医疗设备有限公司(园区租户之一)为用户名称的发票。从2019年6月至今，整个园区内已缴纳的水费，统一变更为以原告名称为抬头开具发票;电费缴纳方面，从2017年6月至2019年8月，整个园区内已缴纳的电费，统一以佛山市雅友医疗设备有限公司(园区租户之一)为抬头开具发票。园区内每个租户处安装有分电表和水表，方便计算每个租户的实际用电量和用水量，各租户根据上述数据向原告缴纳水电费。从2017年6月至今，园区内所有的水电费包括被告租赁处所使用的水电费，均已由原告安排按期缴纳并开具了相应的发票。但被告拒不履行缴纳水费和电费，具体拖欠金额明细见《佛山市晟祺服装有限公司未交费用明细表》。后，原告再作进一步说明，广东电网有限责任公司佛山供电局要求整个园区内需缴纳的电费必须是由生产型企业缴纳，而雅友公司是生产型企业。于是，原告就选择了在上述期间内整个园区缴纳的电费统一以雅友公司为抬头开具发票。庭审中，在回答被告欠费至原告起诉时已有三年，期间原告有无催促时，原告回答：没有书面催缴记录。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。关于拖欠费用。被告未依约支付租金等租赁费用，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告拖欠2017年6月起至2019年8月31日的租金478380元、管理费13780元、电费16179.22元、水费1091.07元，合计509430.29元，被告陆续履行了部分金钱支付义务共34704.95元，尚欠474725.34元，并主张被告支付上述尚欠费用，有证据支持，符合合同约定，且被告经本院合法传唤未到庭抗辩并对此提出异议，故本院对原告上述主张予以支持。关于滞纳金。被告拖欠租赁费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金（滞纳金），但合同约定的违约金标准为0.2%，即年利率72%，显然过高，应予调整。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同约定，被告违约超过三十天，原告有权单方解除合同收回该出租物业，并有权采取必要的维权措施，以避免损失继续扩大。原告可按照上述约定，在被告违约后，及时发出解除合同通知、收回涉案房产，以避免损失进一步扩大。而其在明知被告于2017年6月开始欠租的情况下，既未及时书面催收租金，也未及时起诉维权，直至2019年9月才向法院提起诉讼，始终怠于行使权利，未采取有效措施防止损失尤其是违约金的扩大，有关扩大部分的损失应自行承担。根据上述法律规定，根据公平原则，结合案情，本院酌定至2020年3月13日，被告应支付的违约金为42403.55元，此后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市晟祺服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市佳勇管理顾问有限公司支付2017年6月起至2019年8月31日的租赁费用474725.34元及违约金42403.55元（违约金暂计至2020年3月13日，此后以474725.34元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市佳勇管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12364元，由原告佛山市佳勇管理顾问有限公司负担4898元，被告佛山市晟祺服装有限公司负担7466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  黄海燕人民陪审员  姚素雯二〇二〇年三月十三日书 记 员  吴章斐