上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终57号上诉人(原审被告)：上海古承酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区万航渡路2453号6幢2层2234室。法定代表人：平川，总经理。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海廷恒商业管理有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路579弄38号2幢279室。法定代表人：孟信楚，总经理。委托诉讼代理人：米占青，上海江晨律师事务所律师。上诉人上海古承酒店管理有限公司（以下简称古承酒店）与被上诉人上海廷恒商业管理有限公司（以下简称廷恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。古承酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、根据双方签订的《承包合同》第三条，被上诉人未全面履行合同义务违约在先，上诉人在被上诉人未能按时付款的情况下行使抗辩权，暂不交付上海市松江区广富林路广富林遗址文化公园2-204号地块D区B1层面积约1,895平方米的房屋（以下简称涉案房屋），于法有据。二、被上诉人逾期付款后，上诉人一直通过口头方式要求其补足。沟通无果后，上诉人于2018年9月5日发函要求被上诉人补足承包费。本案并无证据证明双方就承包费的付款方式变更达成过合意，一审认定事实错误。三、上诉人办公点在上海市长宁区万航渡路处及广富林项目处，被上诉人亦知晓上诉人位于万航渡路的办公地址，然却将通知函寄至另一处与上诉人无关的地址，故一审法院在被上诉人不能提供上诉人签收凭证的情况下，认定上诉人已收悉通知函，属于事实认定错误。此系被上诉人所制造的上诉人已经签收相关函件的假象。四、涉案《承包合同》并未解除，一审时上诉人已明确告知对方在其付清拖欠款项的情况下可以继续履行合同，随时交付房屋。涉案房屋符合合同约定的用途，不存在被上诉人所谓消防不过关等使用障碍，已具备交付条件。被上诉人廷恒公司辩称：不同意古承酒店的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廷恒公司的一审诉讼请求：1.确认廷恒公司、古承酒店之间于2018年5月22日签订的《承包合同》于2018年8月31日解除；2.古承酒店退还廷恒公司支付的承包费、押金共计518,472元；3.古承酒店退还廷恒公司办理营业执照变更经营项目的相关费用20,000元；4.古承酒店向廷恒公司支付前述款项的利息（以538,472元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月1日起计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：涉案房屋所在土地坐落于上海市松江区XX街道XX街坊XX丘，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准日期为2013年1月7日，权利人为案外人Z公司。截至2019年4月26日，尚未有涉案房屋相关的房产证信息。2018年5月22日，廷恒公司（乙方）与古承酒店（甲方）签订《承包合同》一份，约定：甲方将涉案房屋承包给乙方，面积约1,895平方米，物业用途为商业，乙方经营内容为美食广场；乙方承包期限自2018年10月1日起至2026年10月1日止，承包费每两年递增5%；合同期内，乙方每月向甲方缴纳承包费129,618元，物业管理费由乙方支付，承包费先付后用，每三个月为一个周期；押金为3个月承包费，为388,854元，合同履行完结后无息予以退还，首次承包费和押金应当于合同签订之日支付，以后每期承包费应于该期前10日支付；免承包费期为广富林遗址公园开园起至11月11日，租金由2018年11月11日起算；乙方不可自行申请营业执照，乙方自愿一次性支付20,000元给甲方，作为甲方同意在其营业执照上变更经营项目的费用，并提供甲方办理变更所需的文件和图纸；甲、乙双方约定，甲方于2018年6月15日向乙方毛坯交付该物业，交付方式为甲、乙双方现场验房，同时甲方将该物业的钥匙、其他相关必要证照复印件交付乙方后，视为该物业的交付；甲方承诺水、电、煤气、通讯等相关管线、设备已经安装铺设到位并且端口已经接入户内，满足乙方按照本合同约定的用途就涉案房屋进行正常、合理的使用，甲方需满足乙方的工程条件（每一千平方米）如下：电量为550kW、煤气60立方米、排风9万立方、排水上水50管以上、下水110管并允许接入物业排污池；甲方必须为乙方的正常经营办理必要的证照，因证照原因不能正常营业，免租期相应顺延；允许乙方在下沉式广场制作上下木梯并与观景台连接；甲方未按本合同约定日期向乙方交付该物业的，则自该交付期之日起逾期10日，甲方需承担违约责任；合同另对其他事项做了约定。2018年6月1日，廷恒公司通过转账方式向古承酒店支付518,472元，并另向古承酒店支付款项20,000元。一审法院另查明，2018年8月27日，廷恒公司向古承酒店发送《通知函》一份，称古承酒店迟迟未将涉案房屋交付给廷恒公司，廷恒公司虽多次催告但古承酒店均以各种理由推脱，严重影响了廷恒公司的商业计划及推广，使廷恒公司无法正常投入经营。根据合同约定古承酒店已逾期交付近两个月，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。希望古承酒店在收函后三日内向廷恒公司交付涉案房屋，否则廷恒公司将保留解除合同的权利。该份函件于2018年8月28日被前台签收。2018年8月31日，廷恒公司向古承酒店发送《解除合同通知函》一份，载明廷恒公司催告古承酒店向其交付涉案房屋，但古承酒店仍未交付，使得廷恒公司无法实现合同目的，故通知古承酒店双方之间的合同关系于发出解除通知之日解除，古承酒店需退还廷恒公司已缴纳的承包费、押金等费用。该份函件于2018年9月1日被前台签收。2018年9月5日，古承酒店向廷恒公司发送《告知函》一份，称合同签订后，古承酒店仅收到538,472元，廷恒公司未按约足额支付合同首期款与租赁保证金等费用，也怠于和古承酒店办理交接手续；古承酒店有权审核廷恒公司装修方案，涉案房屋为国家旅游文化重点项目，其建筑主体及结构不可轻易改变，驻场施工由园区运营中心统一管理，在未收到廷恒公司施工图纸前允许廷恒公司进场施工将构成安全隐患，但廷恒公司从未向古承酒店提供任何实质性的项目施工设计方案，古承酒店多次电话及当面催告但廷恒公司仍推诿提供，故要求廷恒公司在收函之日起五个工作日内向古承酒店支付剩余尾款，并及时递交详细可执行的施工方案与古承酒店进行物业交接，因廷恒公司原因造成物业实际交付晚于合同约定，合同约定的装修期及承包期限不对应顺延。2018年10月12日，廷恒公司再次向古承酒店寄送告知函，称古承酒店的回函否认事实、毫无诚信，重申合同解除并要求退还相关费用的主张。该份函件于2018年10月13日被签收。在前述函件中，廷恒公司向古承酒店寄送的三份函件均系向上海市XX路XX号XX大厦XX室投递，以该地址作为送达依据系基于廷恒公司向一审法院递交的两张载有“平川（系古承酒店法定代表人）”、“戴某”名字的名片。古承酒店称，该地址并非其地址，其并未收到过相关函件。廷恒公司则称，2018年9月5日古承酒店的回函本身系对廷恒公司发函的回应。一审中，廷恒公司另向一审法院提供2018年7月19日廷恒公司方代表与古承酒店法定代表人平川、古承酒店的胡某的录音资料一份，用于证明系因古承酒店原因导致涉案房屋暂时不能交付、廷恒公司先行支付相当于四个月租金的款项系出于双方合意等事实。古承酒店在首次庭审中表示，录音证据需回去核实后再发表意见；第二次庭审中则称，关于录音中的声音是否为平川、胡某本人，经代理人与公司核实后未得到回复，胡某系外聘招商人员，目前已经解除合作关系，联系不上。一审中，廷恒公司、古承酒店均确认目前涉案房屋尚未交付给廷恒公司。关于涉案房屋未实际交付的原因，廷恒公司称系古承酒店单方原因；古承酒店则称系廷恒公司未按时支付租金而暂缓交付，又称系因廷恒公司从未向古承酒店提供任何实质性的项目施工设计方案，经古承酒店多次电话及当面催告但仍推诿提供而未交付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。廷恒公司、古承酒店之间签订的合同名为承包合同，但究其实质应属廷恒公司、古承酒店之间就涉案房屋订立的房屋租赁合同。现廷恒公司、古承酒店之间签订的《承包合同》明确载明，古承酒店需于2018年6月15日之前向廷恒公司实际交付涉案房屋，但时至今日仍未交付。期间，双方虽通过函件沟通交房事宜，但仍未果，已对廷恒公司承租涉案房屋产生了重大影响。古承酒店虽辩称从未收到过廷恒公司邮寄的相关函件，但是结合本案的相关事实和证据，一审法院对古承酒店的此项辩称意见不予采信。关于逾期交付房屋的原因：古承酒店辩称系因廷恒公司尚未向其足额支付租金而暂缓交付。但从已查明的事实来看，廷恒公司已向古承酒店支付相当于四个月租金的“承包费”和押金，古承酒店收取后在廷恒公司主动提出解除合同前却从未向廷恒公司书面提出过要求补足差额的主张，故一审法院认定双方在缔约时即已合意对合同约定的付款方式进行了变更。古承酒店又辩称系因廷恒公司未提供项目施工设计方案而未交付，但该项理由并不会影响到古承酒店交房义务的履行，故一审法院对于古承酒店的该项辩称意见不予采信。相反，截至2019年4月26日涉案房屋仍未办理出大产证，且古承酒店从始至终也未能向一审法院提供涉案房屋大消防通过的相关资料等，廷恒公司提供的录音证据也体现出了涉案房屋尚未由权利人整体交付给古承酒店等信息。现廷恒公司于2018年8月27日向古承酒店发函催告三日内交付涉案房屋，但古承酒店实际仍未交付，后又于2018年8月31日向古承酒店发送《解除合同通知函》，并于2018年9月1日被签收，故一审法院认定廷恒公司、古承酒店双方之间的《承包合同》于2018年9月1日解除。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，鉴于涉案房屋至今空置且仍未实际交付，廷恒公司也从未在涉案房屋处实际经营，故廷恒公司主张古承酒店退还相关款项并支付利息，于法有据，予以支持。廷恒公司主张的解除时间和利息起算点与一审法院的认定存在差异，依法应予以调整。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2019年7月15日作出判决如下：一、确认上海廷恒商业管理有限公司与上海古承酒店管理有限公司之间于2018年5月22日签订的《承包合同》于2018年9月1日解除；二、上海古承酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还上海廷恒商业管理有限公司因履行前述合同支付的相关款项538,472元；三、上海古承酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海廷恒商业管理有限公司支付前述款项的利息（以538,472元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月2日起计算至实际支付之日止）。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,048元，保全费3,144元，合计12,192元，由上海古承酒店管理有限公司负担二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的《承包合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。虽然该合同名为承包合同，但根据该合同约定的具体内容，一审法院认定该合同性质为租赁合同，符合双方真实意思，本院予以认同。现双方二审中的争议焦点主要在于：被上诉人是否存在未足额支付首付款及押金的违约行为，上诉人以此为由行使抗辩权拒绝向其交付房屋是否具有合法依据，被上诉人是否可据此行使合同解除权。根据双方合同约定，被上诉人应于合同签订当日即2018年5月22日，向上诉人支付相当于三个月租金数额的押金及首期三个月租金。但根据本案所查明的事实，被上诉人实际于2018年6月1日才向上诉人支付相当于四个月租金数额的款项及另行支付了2万元。对此，被上诉人解释系因涉案房屋尚不具备交付条件，双方经协商调整了首期支付的租金数额，但上诉人对此不予认可。鉴于上诉人确实未向被上诉人交付过房屋，且直至被上诉人提起本案诉讼时，该房屋不仅不具备大产证，亦无证据显示该房屋通过了大消防验收，故被上诉人所称涉案房屋当时不具备交付条件，具有一定的可信度。同时，结合被上诉人并未按照合同约定在签约当日支付押金及首付款，之后亦仅按照合同约定金额的三分之二比例支付了该部分款项，然上诉人在签约后相当长一段时间内从未对此提出过质疑。虽然上诉人在2018年9月5日确实发函进行了催讨，但该催讨函发出之前，被上诉人已经以房屋不具备交付条件向上诉人寄送了催告函及解约函。再结合被上诉人一审中提交的谈话录音、上诉人公司法定代表人的名片，以及上诉人的相关质证意见等，被上诉人关于上诉人2018年9月5日函件系回应被上诉人发出的催告函及解约函的主张，亦有其合理性。一审法院据此认定双方已就合同约定的首付款及押金数额进行了变更，且双方合同已于2018年9月1日因被上诉人行使合同解除权而予以解除，并无不当，本院予以认同。上诉人关于因被上诉人未足额支付押金及首付款已先行构成违约，上诉人以此作为抗辩拒绝交付房屋的上诉理由不成立，本院不予采纳。合同解除后，因涉案房屋尚未交付及使用，被上诉人要求上诉人全额返还其已付的押金、首付款和用于办证的费用，共计538,472元及相应利息，于法有据，一审法院对此予以支持，当属正确。至于利息的起算点，一审法院根据合同解除的具体时间予以调整，并无不当，本院予以认同。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,048元，由上诉人上海古承酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年三月十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……