广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3894号原告：李艳，女，1982年12月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。被告：广州市钻汇商贸集团有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街富华西路2号百越广场内。法定代表人：**兴。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李艳诉被告广州市钻汇商贸集团有限公司（以下简称钻汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人陈佳，钻汇公司的委托诉讼代理人李琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回108、109号商铺的租赁保证金48000元及水电保证金4770元，110号商铺租赁保证金33000元；2.判令被告向原告退回108、109号商铺剩余租金1714.29元，110号商铺剩余租金1272.86元；3.判令被告赔偿原告与108、109、110号商铺租赁保证金等额的赔偿金81000元；4.判令被告赔偿原告装修损失209033元；5.判令被告赔偿原告货品处理损失247020元；6.判令被告赔偿原告加盟合同保证金损失30000元；7.本案的律师费20000元及评估费6000元、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了上述第1项诉讼请求。事实和理由：2017年7月21日，原、被告双方签订编号为2017xy-ms商铺租赁-0021的《商铺租赁协议书》，由原告承租被告所有的喜悦天地一层110号商铺，承租期限为2018年1月1日至2019年12月31日。2018年4月23日，原、被告双方签订编号为2018xy-ms商铺租赁-0008的《商铺租赁协议书》，由原告承租被告所有的喜悦天地一层108、109号商铺，承租期限为2018年5月6日至2020年5月31日。承租涉案三商铺后，于2018年4月25日，原告与广州卡纶丝服装有限公司（以下简称卡纶丝公司）签订《品牌加盟合同》，从卡纶丝公司获得授权在涉案三商铺此特定区域内经营卡纶丝品牌服饰。随后，原告委托卡纶丝公司对涉案三商铺进行特定化装修，并从卡纶丝公司订购卡纶丝品牌的服饰、内衣、家居服等货品在涉案三商铺进行经营销售。2018年12月28日，被告因对涉案三商铺位置进行重新规划调整，书面告知原告要单方解除商铺租赁协议，并要求原告在2019年2月25日前完成相关解约撤场手续，2019年2月28日前迁出涉案三商铺。2019年1月15日，原告回函与被告沟通赔偿事宜，但并未达成合意。2019年1月29日，被告再次告知原告限期撤场，并声明被告将于2019年2月28日对调整区域围蔽，2019年3月1日起进行施工。2019年2月22日，原告书面回复被告，明确表示不愿意与被告协商解除涉案三商铺的租赁协议，但基于已经无法继续履行租赁合同，原告愿意配合撤场，于2019年2月24日请评估公司对涉案三商铺内的装修及物品、库存货品价值进行评估，并于2019年2月25日搬离了涉案三商铺内的货品，其余的特定化装修及物品留置在涉案三商铺中。原告撤离后，被告于2019年2月28日清理涉案三商铺，于2019年3月1日对商铺所在区域进行围蔽施工。原告撤场后，积极与卡纶丝公司协商退回从涉案三商铺搬离的货品，但卡纶丝公司拒绝退货，并禁令原告在涉案三商铺外的其他场所进行销售处理。原告在无奈之下，只能再次发函被告限期处理撤离的货品，被告表示不认可。因撤离的货品几乎都为冬季衣物，为避免损失扩大，原告仅能将货品低于市场处理价卖给广州牛气信息科技有限公司（以下简称牛气公司）。原告认为，被告在租赁期限内单方解除租赁关系的行为，依据《商铺租赁协议》第29条已经构成根本违约，除了退还原告涉案三商铺的租赁保证金、水电保证金、剩余租金外，被告依法应当赔偿原告由此产生的装修损失、货品处理损失及其他经营的实际损失，原告为维权所支出的如律师费、评估费、诉讼费等合理费用也依约由违约方被告承担。为维护原告的合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。被告钻汇公司辩称：一、违约责任的承担不应当超过合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原、被告双方以协议的方式明确了一方违约时违约责任的承担方式，原告诉请损失的主张不应当超过双方约定的范围。1.根据《商铺租赁协议书》第二十九条约定，被告解除协议，需无息退回原告的租赁保证金，另外支付与租赁保证金等额的赔偿金。该条款为在被告解除本协议时违约责任承担的约定。本案被告依据该条款解除本协议，仅需要按照该条款的约定承担违约责任。2.原告无权既要求被告承担违约责任，又同时主张被告赔偿实际损失，原告需提供证据证明其实际损失超过双方约定的违约金。根据《合同法》第114条第一款、第二款规定，以及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，本案原告提出按照协议约定赔偿金后，又另外主张赔偿损失不符合上述法律规定，不应支持。二、原告主张的损失不符合法律规定和双方约定，且提供的证据与实际不符，不应当被支持。1.装修损失评估是原告单方委托，被告对该评估不予确认。原告将所有评估均认定为损失不符合法律规定和本案实际情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，出租方违约解除合同，承租方要求出租方赔偿装饰装修残值的条件需要满足两个条件，一是装修经过出租方同意，二是装修装饰已经形成附合，而未形成附合的装修装饰，承租方无权要求给予赔偿。本案中，原告提交的评估报告并未区分可搬动物品和不可搬动物品，原告仅能就不可移动部分主张赔偿。根据《附表一》所列项目，绝大部分属于可移动物品。协议解除后，原告在具备相应的搬运物品的条件下而未搬离，是其对自己物品行使处置权，对可移动物品部分无权向被告主张赔偿。2.原告提供的委托装修公司与实际装修公司不符，是提交虚假证据。原告以此所做的装饰装修评估不具有真实性，因此主张装修损失没有依据。3.原告已经将所有货物搬运完毕，该部分也不能被认定为损失部分。处理货品是原告对自己物品的处置，是原告自身的经营行为，不需要被告确认。货品处理和加盟合同保证金是原告与第三方交易行为，本案是租赁合同纠纷，原告主张被告赔偿其经营损失是没有事实和法律依据。协议解除后，原告委托鉴定机构对其库存物品的鉴定及将物品另行处理不需要被告确认，被告对此事实也不予确认。根据《合同法》及相关司法解释，违约责任的承担不应当超过违约方订立合同时可以预见的损失，原、被告双方已经对双方违约责任的处理作出约定。因此原告主张的货品处理损失是基于原告与第三方签订的合同而造成，且其将价值250000元货品以10000元价格处理，涉及与案外人交易，具有更多的不确定性。原告主张货品处理损失及加盟合同保证金损失的主张超出原、被告双方签订合同时可以预见的范畴，因此该主张不应当被支持。综上所述，原、被告双方签订的协议因被告经营范围调整而解除，在双方已经就违约作出约定时，双方应当按照约定履行。本案原告即主张按照协议约定的违约要求赔偿，又另外提出赔偿损失明显不符合法律规定。原告主张的绝大部分损失没有事实和法律依据，恳请法院予以审查，驳回原告不合理的诉讼请求。具体针对原告的各项诉讼请求，被告认为：第1项诉讼请求，被告已将租赁保证金和水电保证金在扣除了原告应承担的2019年2月的电费和电费服务费后退回给原告；被告同意第2项诉讼请求；对第3至6项诉讼请求，原告有重复主张的情况，根据双方签订的《商铺租赁协议书》约定，被告解除协议仅需要支付租赁保证金等额的赔偿金，是双方对违约责任的约定，根据《合同法》和相关最高人民法院的司法解释，只能对超出部分主张；第4项诉讼请求，被告对装修的评估是单方委托，被告不认可，根据最高人民法院的解释只能对于形成装修附合的情况才能主张，原告的主张中很多是可以自行搬走的，而原告没有搬走，是原告自行放弃了其权利；第5、6项诉讼请求是属于原告与加盟店之间的商业行为，与本案不是同一法律关系，原告无权向被告主张，结合被告提交的证据，原告是卡纶丝公司的股东之一，所以是内部交易行为，原告没有提供证据证明有曾向卡纶丝公司支付加盟费的情况；对第7项诉讼请求，金额过高，请法院进行调整。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：钻汇公司原名称为广州市钻汇珠宝采购博览有限公司，于2017年11月28日变更名称为广州市钻汇商贸集团有限公司。位于广州市番禺区市桥街光明北路223号房屋登记权属人为广州市番禺物业经营有限公司，建筑面积为18586.5平方米，房屋层数12层，土地用途为商业。2014年10月13日，广州市番禺物业经营有限公司出具《证明》称：位于广州市番禺区市桥街光明北路223号房屋的资产权属为其司所有，其司与广州喜悦假日酒店发展有限公司、钻汇公司三方于2014年5月签订了《物业租赁合同补充协议》，由钻汇公司租赁该物业（自2014年6月1日起至2026年2月28日止），现其司同意该物业租赁方将租赁物业进行部分转租，但转租过程中所产生的一切费用及相关责任均由租赁方负责。2014年12月24日，钻汇公司向李艳开具《广东省地方税收通用发票（电子）》（发票号码：0216086b），载明租赁保证金16000元，备注“喜悦天地卡纶丝”。2014年，钻汇公司作为甲方，与李艳作为乙方签订《商铺租赁补充协议书》（协议编号：2014XY-MS商铺租赁-0011），约定甲方同意将座落于广州市番禺区市桥街光明北路223号喜悦天地首层110号铺（以下简称110号铺）出租给乙方使用，该商铺建筑面积80平方米；租赁期限自2014年12月15日起至2017年12月31日止（以甲方实际交付该商铺之日为本协议租赁期限的起始日，若实际交付该商铺的日期与上述约定不一致的，以实际交付日期为准），甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，载明交付日期及交付状况（甲方提供现有装修、附属设施及设备状况），该商铺交付和返还状况以交接凭据所载为准；该商铺经营的招牌名称是卡纶丝，该商铺仅可供经营女装、配饰；乙方装修免租期为31天，即2014年12月15日起至2015年1月14日止，若甲方交付商铺时间与本协议第三条约定不一致的，装修免租期可相应提前或顺延；等等。2017年7月21日，钻汇公司作为甲方，与李艳作为乙方签订一份《商铺租赁协议书》（协议编号：2017XY-MS商铺租赁-0021），约定甲方同意将110号铺出租给乙方使用；甲方出租该商铺的期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止（以甲方实际交付该商铺之日为本协议租赁期限的起始日，若实际交付该商铺的日期与上述约定不一致的，以实际交付日期为准），甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，载明交付日期及交付状况（甲方提供现有装修、附属设施及设备状况），该商铺交付和返还状况以交接凭据所载为准；该商铺经营的招牌名称是卡纶丝，该商铺仅可供经营女装、配饰；租金以单位建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下（如遇装修期时间点顺延/提前的，则租赁期内的租金收取起始日相应顺延/提前）：2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为11000元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为11880元；乙方应在签订本合同之日向甲方一次性交付租赁及专项费用保证金，租赁及专项费用保证金额为按乙方第一年租金标准计算的三个月租金及专项费用，共计33000元；租金及其它应缴费用（专项费用及专场内公共水电费、电话费及其他费用）按月结算，乙方在每月的5号前（若以支票方式交租，需于每月3号前）到甲方指定地点以现金或以银行转账的方式付至甲方；如协议约定交费期限为法定节假日，则顺延至按法定节假日后的第一个工作日支付租金其它应缴费用，在收到乙方的缴费后，甲方应于3个工作日内向乙方开具收据或合法的发票；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无故单方面解除本协议的，甲方除本息全额退还乙方的租赁保证金之外，还须支付与租赁保证金等额的赔偿金；乙方同意在装修承租的商铺时遵守甲方所制定的有关装修的守则、规范和要求，并接受甲方的监管，如乙方未经甲方书面同意擅自装修或改变装修方案的，甲方有权要求乙方恢复原状，因此所造成的甲方的一切经济损失，由乙方承担；乙方应在装修前将装修方案提交甲方审核，经甲方书面同意以及经政府部门（如有必要）行政审批后方可施工，乙方应将有关装修的施工合同、承建商资料、设计图等资料提交甲方备案；如甲方要求提前解除本协议，应提前30日以书面形式向乙方提出（但由于乙方违约或乙方恶意拖欠租金导致甲方单方行使合同解除权除外，此时，解除合同通知书到达乙方之日起（含乙方拒收的情形），合同无条件解除）；若双方未签订《租赁合同解除协议书》，提出方视为根本违约，守约方有权按本协议的约定追究违约方违约责任；因一方违约发生损失后，守约方应当积极采取措施配合违约方防止损失扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，就扩大的损失应当自行承担责任，无权要求违约方赔偿，但为防止损失扩大而发生的合理费用，由违约方承担；在本协议终止时（包括租约期满和甲方提前收回商铺），乙方须将该商铺全部空出连同该商铺大门和其他所有锁匙交回甲方，如乙方未能在协议书规定期限内撤出所有物件，视为乙方自动放弃其所有权；在租赁期满或解除合同时，乙方需保证该商铺内原有结构及附属设施完好无损，乙方应在租赁期限届满或解除协议或合作关系解除之日起5日内，向甲方缴清涉及该商铺的所有费用并交该商铺内乙方的物品搬走，完整交还该商铺给甲方验收，办理有关退租手续；乙方有权拆除能用螺丝拆卸的属于乙方配备的设施、设备之一部分或全部并取回，所有入墙、入地的固定装修和水电设施及不能移动的财产无偿归甲方所有及取回或须按甲方要求将其恢复至原有的空置状态，完整交还交付验收以及办理有关撤场手续，且乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）；乙方逾期未拆除、取回该商铺之物品的，视为乙方放弃遗留物之所有权，乙方同意甲方自行处理残留在商铺内的物品；若任一方违反本协议的约定，未能按照本协议的约定履行其义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失。同日，钻汇公司（出租人、甲方）与李艳（承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将110号铺出租给乙方作商业用途使用；甲、乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为11000元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为11880元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。2018年4月23日，钻汇公司作为甲方，与李艳作为乙方签订一份《商铺租赁协议书》（协议编号：2018XY-MS商铺租赁-0008），约定甲方同意将坐落于广州市番禺区市桥街光明北路223号喜悦天地首层108、109号铺（以下简称108、109号铺）出租给乙方使用；该商铺建筑面积159平方米；甲方出租该商铺的期限自2018年5月6日起至2020年5月31日止（以甲方实际交付该商铺之日为本协议租赁期限的起始日，若实际交付该商铺的日期与上述约定不一致的，以实际交付日期为准），甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，载明交付日期及交付状况（甲方提供现有装修、附属设施及设备状况），该商铺交付和返还状况以交接凭据所载为准；该商铺经营的招牌名称是卡纶丝，该商铺仅可供经营女士服饰（家居服饰外）、配饰、包包等；租金以单位建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下（如遇装修期时间点顺延/提前的，则租赁期内的租金收取起始日相应顺延/提前）：2018年5月6日至2018年5月20日的月租金为7155元（装修期合计3462元），2019年5月21日至2019年5月5日的月租金为16000元，2019年5月6日至2020年5月31日的月租金为17600元；乙方应在签订本合同之日向甲方一次性交付租赁及专项费用保证金，租赁及专项费用保证金额为按乙方第一年租金标准计算的三个月租金及专项费用，共计48000元，水电保证金按30元/平方米租赁面积收取，共计4770元，综上，保证金合计52770元；租金及其它应缴费用（专项费用及专场内公共水电费、电话费及其他费用）按月结算，乙方在每月的5号前（若以支票方式交租，需于每月3号前）到甲方指定地点以现金或以银行转账的方式付至甲方；如协议约定交费期限为法定节假日，则顺延至按法定节假日后的第一个工作日支付租金其它应缴费用，在收到乙方的缴费后，甲方应于3个工作日内向乙方开具收据或合法的发票，甲方指定的收款账户为钻汇公司在中国工商银行广州番禺支行的账户；乙方租赁装修期为15天，即2018年5月6日起至2018年5月20日止，若甲方交付商铺时间与本协议第三条约定不一致的，装修免租期可相应提前或顺延；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无故单方面解除本协议的，甲方除本息全额退还乙方的租赁保证金之外，还须支付与租赁保证金等额的赔偿金；乙方同意在装修承租的商铺时遵守甲方所制定的有关装修的守则、规范和要求，并接受甲方的监管，如乙方未经甲方书面同意擅自装修或改变装修方案的，甲方有权要求乙方恢复原状，因此所造成的甲方的一切经济损失，由乙方承担；乙方应在装修前将装修方案提交甲方审核，经甲方书面同意以及经政府部门（如有必要）行政审批后方可施工，乙方应将有关装修的施工合同、承建商资料、设计图等资料提交甲方备案；如甲方要求提前解除本协议，应提前30日以书面形式向乙方提出（但由于乙方违约或乙方恶意拖欠租金导致甲方单方行使合同解除权除外，此时，解除合同通知书到达乙方之日起（含乙方拒收的情形），合同无条件解除）；若双方未签订《租赁合同解除协议书》，提出方视为根本违约，守约方有权按本协议的约定追究违约方违约责任；因一方违约发生损失后，守约方应当积极采取措施配合违约方防止损失扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，就扩大的损失应当自行承担责任，无权要求违约方赔偿，但为防止损失扩大而发生的合理费用，由违约方承担；在本协议终止时（包括租约期满和甲方提前收回商铺），乙方须将该商铺全部空出连同该商铺大门和其他所有锁匙交回甲方，如乙方未能在协议书规定期限内撤出所有物件，视为乙方自动放弃其所有权；在租赁期满或解除合同时，乙方需保证该商铺内原有结构及附属设施完好无损，乙方应在租赁期限届满或解除协议或合作关系解除之日起5日内，向甲方缴清涉及该商铺的所有费用并交该商铺内乙方的物品搬走，完整交还该商铺给甲方验收，办理有关退租手续；乙方有权拆除能用螺丝拆卸的属于乙方配备的设施、设备之一部分或全部并取回，所有入墙、入地的固定装修和水电设施及不能移动的财产无偿归甲方所有及取回或须按甲方要求将其恢复至原有的空置状态，完整交还交付验收以及办理有关撤场手续，且乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）；乙方逾期未拆除、取回该商铺之物品的，视为乙方放弃遗留物之所有权，乙方同意甲方自行处理残留在商铺内的物品；若任一方违反本协议的约定，未能按照本协议的约定履行其义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失。同日，钻汇公司（出租人、甲方）与李艳（承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将108、109号铺出租给乙方作商业用途使用；甲、乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年5月6日至2018年5月20日的月租金为7155元，2019年5月21日至2019年5月5日的月租金为16000元，2019年5月6日至2020年5月31日的月租金为17600元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。签订上述合同当天，钻汇公司向李艳开具《广东增值税电子普通发票》（发票号码：49209887），确认收到李艳支付的108、109号铺的租赁保证金48000元；钻汇公司还向李艳开具《（转账）收据》（NO.4018040176），确认收到李艳支付108、109号铺的水电保证金4770元。2018年12月28日，钻回公司向李艳发出两份《关于解除告知函》，主要内容为告知李艳因其司对于108、109号铺、110号铺的位置进行重新规划调整，其司将按《商铺租赁协议书》的约定与李艳于2019年2月28日解除协议，要求李艳于2019年2月25日前完成相关解约撤场手续，并于2019年2月28日前迁出商铺，请李艳配合按时搬离其司商铺，否则，由此造成其司损失扩大部分将由李艳承担，同时因李艳原因未在本通知要求的时间搬离商铺，其司采取收铺行为造成李艳的损失将由李艳自行承担，如涉及第三方费用的，亦将由李艳支付。2019年1月2日，钻汇公司向李艳开具两份《广东增值税电子普通发票》（发票号码：51255965、51255966），确认收到李艳支付的108、109号铺的2019年1月租金16000元，110号铺的2019年1月租金11880元。2019年1月15日，李艳向钻汇公司寄送一份《关于提前解除租赁合同相关事宜的沟通函》，称其方能理解钻汇公司基于商业决策作出的经营变更，但其方亦因钻汇公司单方行为导致一定经营损失，经其方与钻汇公司代表多次协商，在钻汇公司赔偿其方损失的问题上，仍未能达成一致意见，其方希望就钻汇公司提前解除双方租赁合同的赔偿需包含以下项目：1、与租赁保证金等额的赔偿金；2、剩余租赁期内装饰装修残值损失；3、因搬迁撤场产生的经营损失。同日，钻汇公司向李艳发出两份《缴费通知单》，通知李艳缴交108、109号铺的2019年2月份租金16000元、2018年12月份的电费569元、用电服务费380元，以及110号铺的2019年2月份租金11880元、2018年12月份的电费504元、用电服务费336元。2019年1月29日，钻汇公司向李艳发出两份《关于限期撤场告知函》，主要内容为再次要求李艳于2019年2月25日前完成108、109号铺和110号铺相关解约、撤场手续，并于2018年2月28日前迁出该商铺，届时，其司将于2019年2月28日起对调整区域围蔽，2019年3月1日起进行施工，若李艳未在规定时间内搬离该商铺，由此造成其司损失扩大，包括但不限于其司处理李艳撤场事宜委托第三方产生的公证费、仓储保管费等和其司与第三方之间的合同不能履行产生的违约损失赔偿等将由李艳承担。2019年2月20日，李艳（甲方、聘请方）与广东国智律师事务所（乙方、受聘方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方同意接受甲方委托，指派陈佳律师在甲方与钻汇公司的租赁合同纠纷案件中担任甲方的委托代理人；经双方协商同意，乙方为甲方提供本合同项下法律服务，甲方同意按以下方式支付律师费：前期律师费为20000元，后期律师费为乙方通过调解、和解、判决等任何方式实际获得款项的7%；甲方同意于本签订之日起三日内，向乙方支付前期律师费，实际获得款项之日支付后期律师费。2019年2月22日，李艳向钻汇公司寄送一份《关于提前解除租赁合同相关事宜的回复函》，就钻汇公司提前解除《商铺租赁协议书》的行为回复如下：一、其方不同意双方协商解除2017年、2018年签订的两份《商铺租赁协议书》，依据租赁合同条款，钻汇公司单方解除租赁合同的行为已经构成根本违约，其方有权按租赁合同约定追究钻汇公司的违约责任包括但不限于赔偿约定的赔偿金、实际发生的装修损失、货品损失、经营损失等，并保留日后行使索赔的权利；二、鉴于钻汇公司将于2019年2月28日对租赁商铺所在区域进行围蔽及施工，其方无法再继续正常经营，决定配合钻汇公司于2019年2月25日完成撤场的相关手续，包括结算、移交钥匙等；同时将上述商铺内可以搬移及有搬移价值的物品先行搬离，防止双方损失的的扩大，因而，望钻汇公司提前协助，指派相关工作人员与其方做好交接、放行的准备公司，其方愿意积极配合，如钻汇公司以其方不同意协商解除租赁合同为由，无理阻止其方撤场，导致其方无法在2019年2月25日前完成撤场的相关手续，无法及时搬离有关物品，则造成的相关损失由钻汇公司承担；三、撤场后，商铺内留存装修及物品，因无法搬移或没有搬移价值，对其方不再具有任何利用价值，属于钻汇公司提前解除租赁合同给其方造成的实际损失，留给钻汇公司自行处理，无需进行保管及仓储措施，因处理产生的任何费用其方无义务承担。2019年2月25日，喜悦天地营运服务中心向李艳开具《物品放行条》，并签署《交接单》，确认卡纶丝108、109号铺和110号铺于2019年2月25日撤场，李艳交回3套锁匙（共11条）。2019年3月1日，李艳向钻汇公司寄送一份《关于限期处理撤场货品告知函》，称为了防止双方损失扩大，其方已经积极配合钻汇公司于2019年2月25日完成了撤场手续，将108、109号铺和110号铺内的一批货品、电脑搬离，其余物品及装修留置现场；针对搬离的该批货品，其方已采取了积极处理措施，但均未能妥善处理，现将已进行的处理措施告知钻汇公司：首先，其方向品牌加盟公司协商退回搬离的该批货品，回收进货成本，减少损失，但品牌加盟公司依据加盟合同的规定，已配置出库的货品坚决不予回收退货，货品的损失由其方自行承担；退而求其次，其方又向品牌加盟公司提出在其他经营场所以降价等方式再次售卖该批货品，防止衣物过季，及时止损，但品牌加盟公司以撤离的该批货品属于为上述三商铺此特定经营区域所配置之货品，不同意转至其他场所售卖，私自更换场所售卖则涉及侵权；因此，其方已无法对搬离的该批货品再进行任何有效处理，该批货品对其方而言已再无任何利用价值，构成了其方的实际损失，而该损失是由于钻汇公司提前收回上述三商铺，使其方无法在上述三商铺内继续经营所产生，也即该损失属于钻汇公司的违约行为导致的其方损失，则依法相关法律规定，其方有权要求钻汇公司赔偿，并保留日后索赔之权利；日后，因钻汇公司向其方赔付该货品的损失后，有权取得该批货品的处置权，现其方正式函告钻汇公司：如钻汇公司现需要其方为其保管或存储该批货品，以便向其方赔付后做止损处理，请于2019年3月6日前函告其方，逾期不予回复则视为钻汇公司亦不需要保管，其方为防止扩大损失，将对该批货品作销毁或废品回收处理。该函件附有一份《撤场货品清单》，载明108、109号铺和110号铺搬离的服饰货品编码、色码和数量。该函件于2019年3月4日妥投，载明由同事签收。2019年3月5日，钻汇公司向李艳发出《对的复函》，称其司就与李艳提前终止双方所签订的商铺租赁合同一事与李艳进行了多次协商，协商过程中其司向李艳表示愿意按照合同的约定原则处理，但李艳一方面同意提前终止合同，一方面又不与其司就终止合同签署协议，现李艳在撤场以后又提出苛刻的要求，其司不确认、不认可，其司愿意按照合同约定的原则协商处理。2019年3月13日，广东国智律师事务所开具《广东增值税普通发票》（NO.16168733），载明“*鉴证咨询服务*律师费”为20000元。2019年3月15日，李艳以钻汇公司在租赁期限内单方解除租赁关系的行为构成根本违约，要求退回保证金、赔偿装修损失及加盟保证金合同损失等为由，诉至本院，引致本案纠纷。2019年3月20日，钻汇公司以银行转账方式向李艳退回两笔款项，金额分别为16000元、68402元，用途注明为“退保证金”。同日，钻汇公司向李艳开具四份《广东增值税电子发票》（发票号码：54124435、54124436、54124437、54124438），确认收到李艳支付的108、109号铺2019年2月电费449元、用电服务费300元，以及110号铺2019年2月电费371元、248元。庭审中，双方当事人均确认李艳于2019年2月25日撤场，撤场时双方没有办理书面的交接手续；并确认李艳在签订租赁合同后已向钻汇公司支付108、109号铺的租赁保证金48000元和水电保证金4770元，110号铺的租赁保证金33000元，钻汇公司在李艳撤场后已扣除涉讼商铺的电费、用电服务费后将剩余租赁保证金退还给李艳；双方还确认因钻汇公司规划调整且未经李艳同意的情况下而提前单方解除合同，双方就涉讼商铺建立的租赁合同关系并已于2019年2月25日解除。另外，李艳确认涉讼商铺均按照合同约定方式交付给其方使用，其中110号铺是2014年开始承租，用于经营女装，2018年承租108、109号商铺2018年开始承租，对于110号铺的第一份租赁合同已经于2017年12月21日履行完毕，本案起诉的是第二份租赁合同；其一直经营使用涉讼商铺至2019年2月25日撤场，因其已缴交了2019年2月份即对应期限为2019年2月1日至2月28日的租金，故钻汇公司应将剩余的2019年2月26日至2月28日的租金退还给其方。钻汇公司确认110号铺是于2014年12月交付，108、109号铺是在2018年5月14日交付，并同意退还李艳主张的剩余租金。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、关于装修损失问题。（一）李艳对涉讼商铺的装修情况以及涉讼商铺的装修损失问题。李艳称其2014年开始承租110号铺是用于经营女装，2018年承租108、109号商铺用于经营家居服和内衣，基于108、109号铺位于商场门口会影响商场形象，所以将108、109号号铺和110号铺的经营内容调转，因此其在2018年4月底开始对三个商铺重新进行了装修，2018年5月15日装修完毕；其中110号铺在重新装修时已经经营了三年，原装修已经破旧，不能满足继续经营的需要，且由于经营内容的调整也必须进行二次装修，所以110号铺的装修是动了大工程，除了天花板和地板、门头、消防外，涉及的电路、灯光、隔墙体、定制货架、装饰等都进行了重新装修，而108、109号铺是继续沿用了原租户的大唐地板，但对仓库地板进行了装修，由于其接收商铺时拆除了仓库，仓库地板与大堂地板存在高低不平的现象，并且颜色不一，有些地板已经开裂，因此其必须对原仓库地板进行拆除和移位，对地面地砖不平整及颜色不统一、开裂等进行了修正，工序包括拆除原地砖、铺水泥垫高、铺新砖，修整后的地面地板为杏色，原地面为深灰色，以上装修情况在评估报告中亦由印证；商铺装修时，其委托卡纶丝公司进行特定化装修，由卡纶丝公司和广州辰艺装饰工程有限公司（以下简称辰艺公司）签订装修合同，按卡纶丝公司规定的品牌装修风格进行装修、订制品牌货架，再由其负责支付装修工程款；由于装修时其他商铺均使用湖南威妮装饰设计工程有限公司（以下简称威妮公司）进行申报，申报得很快，所以其当时也以威妮公司的名义向钻汇公司申报基础装修工程，该申请材料只是为了走形式，实际上其与威妮公司不存在任何的合作关系和资金往来；因钻汇公司单方解除租赁合同，无奈之下其只得撤场，造成了装修损失，其在搬离前一天委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉讼商铺内的装修及物品进行评估，该评估中没有将110号铺第一次装修残值纳入计算范围，依据评估报告，装修损失为209033元、评估费6000元，该损失应由钻汇公司予以赔偿。李艳对此提交了授权委托书、《店铺项目施工合同》、收据、《广州市华盟价格事务所有限公司报告书》及评估费发票等证据予以证实。其中《广州市华盟价格事务所有限公司报告书》载明：108、109号铺和110号铺装修及商铺内物品现值在评估时点即2019年2月24日为209033元，108、109号铺和110号铺库存商品价值在评估时点为240547元。钻汇公司对上述证据中的照片、放行单、交接单予以确认，并确认李艳在2018年5月对108、109号铺和110号铺进行装修，但认为装修只进行了一天，其司于2018年5月14日才交付上述商铺给李艳，2018年5月15日李艳就装修完毕了；对其余证据及李艳的主张不予确认，认为根据合同约定申请装修需要提供资质材料，但李艳在装修时从未提供过辰艺公司的资料，却提供了威妮公司的资料，故其司不确认辰艺公司进行装修；装修损失的评估是李艳单方委托的，该评估报告并未确认涉讼商铺装修中的可移动物品和不可移动物品，根据相关司法解释，李艳仅能就形成附合部分的装修向其司主张赔偿，而无权就可移动部分向其司主张赔偿。钻汇公司另提供了装修资料，包括《装修管理服务协议》、威妮公司的营业执照、组织机构代码证及室内装饰企业资质等级证书、《装修申请表》《装修材料规范要求》《装修承诺书》《施工人员办证登记表》《施工许可证》《商户收铺登记表》《非营业时间加班申请表》《试业申请》、装修图纸等，拟证明李艳2018年5月份申请对涉讼商铺装修，实际装修与李艳证据不符且装修公司也不相同，李艳提供虚假证据。李艳则认为上述证据只是其申请材料的一部分，另外一部分材料钻汇公司未提供，而其提交的申请材料只是走审批所用，不代表实际装修情况，钻汇公司的材料中也没有竣工验收资料，因此应以其撤场前所做评估为准。（二）对于李艳在撤场时，在涉讼商铺内遗留的装修、物品以及搬走的物品情况。李艳称撤场时搬走了20包货品、一只招财猫和一台电脑，而评估报告附表一装修及物品现值评估明细表中的第1-11、21、24的仓库贴画、31、32、35-45、52、59、60项都是入墙的，因为这些东西是辰艺公司购买的，加盟公司禁止其搬走在别的地方经营，而且如果搬走需要另找地方存放，所以其没有搬走这些东西，而只把电脑搬走了；其在撤场前向钻汇公司提议委托评估公司，但钻汇公司不同意，所以其自行聘请评估公司到现场进行评估；涉讼商铺内的装修已全部拆除并在进行装修，其撤场后在装修拆除前，钻汇公司有派人去清点物品。李艳并提交了撤场后照片、放行单、交接单、钻汇公司工作人员清理撤场后的商铺即现场照片、围蔽施工照片予以证实。钻汇公司对上述证据予以确认，并确认双方没有共同委托评估，其司也没有单方进行评估，亦确认涉讼商铺内原有的装修已经全部拆除，正在进行重新装修，但认为可移动的物品不属于装修范围，不属于其司赔偿范围，李艳可以自行搬走，李艳没有搬走是自行放弃其权利，其司已经在仓库中存放了该部分物品。庭审结束后，钻汇公司提交《情况说明》称，截止开庭时组织共同清点的时间，未得到李艳同意共同清点的回复，其司于2019年5月16日对仓库中李艳的现存物品进行清点，并认为其司在清理李艳的商铺时有相应的录像，并将所有可移动物品另置仓库，没有任何丢失和损害，李艳未按照约定共同清点剩余物品，是自行放弃权利，因此李艳搬运后剩余可移动物品明细应以其于当日清点为准，评估报告中评估明细表中除其司清点名单外的其它可移动物品视为李艳于撤场时已经搬运；对于李艳依据评估报告附表一陈述的“形成附合的装修或不可移动物品”名单，其司不予认可，根据其司清点明细，订制陈列架、造型屋、货架、模特底座支架、试衣镜、消防用品等属于可移动物品，并完整保存在其司的仓库内。该《情况说明》还附有钻汇公司盖章确认的《108-109、110号铺库存物品清单》、物品照片、清铺录像。李艳对此不予认可，认为库存物品清单和物品照片、清铺录像互相矛盾；钻汇公司自行清点的清单是参照其评估报告内容形成，清点人员身份不明，不具备专业性，且钻汇公司在其撤场后三个月自行进行的清点并不能反映其撤场时留置在涉讼商铺内的装饰物品情况，不具备公允性；录像视频反而能证明是因为钻汇公司违约提前收回商铺，其存在实际的装修损失，损失项目与评估报告记载一致。二、对于李艳主张的货品处理损失的问题。李艳主张其撤场前，积极与卡纶丝公司协商退回从涉讼商铺搬离的货品，但卡纶丝公司拒绝退货，不予回收商铺库存商品，并禁令其在涉讼商铺外的其它场所进行销售，并与其结算了涉讼商铺库存商品的未结货款，无奈之下，其再次发函给钻汇公司请求向其处理撤离的货品，但钻汇公司表示不认可，由于撤离的货品几乎都为冬季衣物，为避免损失扩大，其只好将货品以低于市场处理价卖给了牛气公司，其在撤场前，委托了广州市华盟价格事务所有限公司对库存货品价值进行评估。为证明其上述主张，李艳提交了以下证据：1.《广州市华盟价格事务所有限公司报告书》，拟证明涉讼商铺库存物品价值240547元；2.《关于限期处理撤场货品告知函》及邮封、《对的复函》；3.《关于喜悦天地108-109、110店铺商品处置告知函》；4.《关于喜悦天地加盟店货款催结通知》及转账单，拟证明李艳与卡纶丝公司结算涉案三商铺库存商品的未结货款，李艳向卡纶丝公司支付了257020元进货款；5.《商品交易协议》及转账记录查询，拟证明李艳将换季滞销的货品低于市场处理价卖给牛气公司，回收10000元货品处理款。钻汇公司则不予认可，认为李艳在进货时没有支付款项记录，且处理货品是李艳对自己物品的处置，是李艳自身的经营行为，不需要其司确认，货品处理问题是李艳与第三方交易行为，故李艳要求其司赔偿该经营损失是没有事实和法律依据的，而且评估货物价值和李艳与加盟方真实交易价格不一致，不符合商业交易习惯，李艳将价值250000元的货品以10000元的价格处理也不符合常理。三、关于加盟合同保证金损失的问题。李艳主张其承租涉讼商铺后，于2018年4月25日与卡纶丝公司签订《品牌加盟合同》，从卡纶丝公司处获得授权在涉讼商铺此特定区域内经营卡纶丝品牌服饰，因钻汇公司单方违约提前解除合同导致其提前结业，依据《品牌加盟合同》约定，卡纶丝公司与其解除了加盟合同，双方于2019年3月3日签订解除协议，卡纶丝公司没收了其支付的加盟保证金30000元，由于该加盟保证金损失是钻汇公司违约造成的，应由钻汇公司予以赔偿。李艳对此并提交了《品牌加盟合同》《加盟合同解除协议》予以证实。针对李艳提交的上述证据，钻汇公司均不予确认，称李艳自2015年开始承租110号铺时已经开始销售卡纶丝品牌服饰，但在整个合同期间，包括双方因解除合同协商赔偿事宜时李艳从未向其司告知存在加盟事宜，李艳如果已经支付10000元加盟金和30000元合同保证金，但没有提供任何可以证明支付款项的证据，加盟合同为李艳与第三方经营事项的约定，属于李艳的经营行为，与本案无关。钻汇公司另提供了卡纶丝公司的工商注册资料，拟证明李艳为卡纶丝公司股东，李艳在本案提供的与卡纶丝公司签订的合同等证据，均属于李艳与卡纶丝公司之间的内部交易。李艳对此不予认可，并称其只是卡纶丝公司的小股东，股东和法人应严格区分，股东和公司存在交易不否定该交易的合法性、正式性，其与卡纶丝公司签订了加盟合同，有实际进货、卖货的转账记录，其是按照卡纶丝公司指定的彭忠权账号支付货款，其与彭忠权的夫妻关系并不影响交易的真实性，且关联交易也是被认可，钻汇公司没有提供证据证明其与卡纶丝公司之间属于内部交易。李艳提交了银行转账明细以证实其上述主张。钻汇公司对该银行转账明细的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，认为转账明细显示的是李艳与彭忠权个人名下银行转款往来，没有任何有关卡纶丝公司的转账信息，不能证明为李艳与卡纶丝公司的交易；李艳经营多个商铺，即使转款为仓库货款，也不能证明系支付涉讼商铺的货款；李艳为卡纶丝公司成立时的股东，不存在加盟卡纶丝公司的事实，李艳和彭忠权是夫妻关系，合计占卡纶丝公司70%股份，完全可以控制卡纶丝公司交易，因此李艳与卡纶丝公司之间不是真实的交易。本院认为，钻汇公司与李艳就涉讼商铺签订的两份《商铺租赁协议书》及两份《广州市房屋租赁合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据双方当事人在庭审中的陈述可知，钻汇公司与李艳均确认造成租赁合同关系解除的责任在于钻汇公司自身经营规划调整而单方提出提前解除合同，依据《商铺租赁协议书》约定了“在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无故单方面解除本协议的，甲方除本息全额退还乙方的租赁保证金之外，还须支付与租赁保证金等额的赔偿金”，故，李艳主张钻汇公司赔偿其108-109号铺、110号铺的租赁保证金等额的赔偿金81000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于李艳要求钻汇公司退还商铺剩余租金的诉请，钻汇公司在庭审中表示同意退回该款项，本院予以支持。钻汇公司应向李艳退回涉讼商铺剩余租金2987.15元（1714.29元+1272.86元）。关于李艳主张的赔偿装修损失的问题，从双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据可知，涉讼商铺的装修包括了入墙装修部分和可移动物品部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，对于李艳主张要求钻汇公司赔偿装修损失中涉及已形成附合部分的装修内容，合法合理，本院予以支持。针对商铺装修中已形成附合部分的确定问题，结合李艳在庭审中所陈述的入墙部分，钻汇公司主张其中的订制陈列架、造型屋、货架、模特底座支架、试衣镜、消防用品不属于入墙部分，认为是属于可移动物品，而对李艳声称是入墙部分的除上述物品之外的其余物品并无异议，本院予以采纳。对于上述争议部分，本院认为，尽管订制陈列架、造型屋、货架可被移动，但该项目属李艳在涉讼商铺这一特定经营所而专门订制，鉴于系因钻汇公司单方违约导致提前解除案涉租赁合同而李艳搬离该承租商铺，故该项目应纳入赔偿损失范围为宜；而模特底座支架、试衣镜、消防用品，依常理，此三项目应属可移动物品，故不应纳入赔偿损失范围；对于订制更衣室遮光窗帘，亦应属于李艳在涉讼商铺这一特定经营场所而专门订制，因此应予以赔偿。此外，除入墙部分以及以上所述的其余物品，李艳主张因没有存放的地方为由而没有搬走，属于其自行处分权利的行为，故对于该部分的损失，本院不予支持。对于装修物品的价值，李艳主张应按其委托的广州市华盟价格事务所有限公司出具的评估报告为准，钻汇公司虽然不予确认，但未能提交相反证据予以反驳。本院认为，钻汇公司作为涉讼商铺的出租人，本应严格履行双方的租赁合同约定，但钻汇公司在租赁期限未届满之前单方解除合同，且在其提出解除合同后，未能积极主动地处理解除合同的法律后果，包括对于可能涉及的损失问题进行协商和固定，钻汇公司对此应承担举证不能的不利后果，故本院合理采纳李艳的意见，以李艳提交的《广州市华盟价格事务所有限公司报告书》中所列的物品价值进行计算，综合以上论述的装修损失赔偿部分，本院对该报告书中附表一评估明细表中的第1-13、35-46项予以采纳以及支持。即钻汇公司应向李艳赔偿装修损失132184.41元（108、109号铺为103757.67元+110号铺为28426.74元）。对于李艳主张的货品处理损失的问题，李艳称其积极与加盟公司协商退回货品，但加盟公司拒绝退货，并禁令其在涉讼商铺外的其它场所销售货品，其只好低价处理换季滞销货品。李艳对此虽然提交了《广州市华盟价格事务所有限公司报告书》《关于限期处理撤场货品告知函》《对的复函》《关于喜悦天地108-109、110店铺商品处置告知函》《关于喜悦天地加盟店货款催结通知》《商品交易协议》及转账记录查询等证据证明，但上述证据不足以证明李艳的该主张，且李艳已使用涉案商铺一段时间，销售货品无法退货或换季滞销等均属于经营风险范畴，李艳亦未能举证证明其搬离涉讼商铺时的商铺所剩货品即其主张的向牛气公司转售的货品，而且，李艳确认其与丈夫为加盟公司卡纶丝公司的股东，李艳主张无法将货品在其他地方销售或退货处理亦不符合常理，故对于李艳主张的货品损失247020元，缺乏理据，本院不予支持。至于李艳主张的加盟合同保证金损失，李艳及其丈夫本身即卡纶丝公司的股东，李艳向其丈夫账户转账款项的凭证不足以证实李艳已实际支出该款项。且本院已支持等额保证金的赔偿金，即使李艳确系存在该损失也足以得到弥补，故对于李艳的该诉请，理据不足，本院不予支持。对于律师费问题，根据双方签订的租赁合同中“若任一方违反本协议的约定，未能按照本协议的约定履行其义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失”的约定，李艳现主张钻汇公司承担律师费20000元，符合合同约定，理据充分，本院予以支持。对于李艳诉请的评估费6000元，鉴于李艳在搬离涉讼商铺前为固定其商铺损失而委托评估机构进行鉴定而支出的费用，属于其积极处理合同解除法律后果所产生的费用，钻汇公司作为违约方，应予以承担，故对于李艳该诉请，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市钻汇商贸集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李艳退回剩余租金2987.15元；二、被告广州市钻汇商贸集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李艳支付赔偿金81000元；三、被告广州市钻汇商贸集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李艳赔偿装修损失132184.41元；四、被告广州市钻汇商贸集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李艳支付律师费20000元和评估费6000元；五、驳回原告李艳的其余诉讼请求。如被告广州市钻汇商贸集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，由原告李艳负担2414元，被告广州市钻汇商贸集团有限公司负担2466元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年三月十三日书记员  罗嘉敏