广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初323号原告：江峰，男，1971年7月17日生，汉族，住阳江市江城区******乐雅居401房。《诉讼文书送达地址确认书》载明确认送达地址：阳江市江城区********广东快达律师事务所。公民身份号码：440************916。原告：谢汝算，女，1972年2月22日生，汉族，住阳江市江城区******乐雅居401房。《诉讼文书送达地址确认书》载明确认送达地址：阳江市江城区********广东快达律师事务所。公民身份号码：441************249。委托诉讼代理人：林永交，广东快达律师事务所律师。委托诉讼代理人：关春汝，广东快达律师事务所律师。被告：阳江恒隆投资有限公司。住所地：阳江市江城区********。《诉讼文书送达地址确认书》载明确认送达地址：珠海市香洲区**************广东德赛律师事务所。统一社会信用代码：914***********738N。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。原告江峰、谢汝算与被告阳江恒隆投资有限公司（下简称恒隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江峰、谢汝算的委托诉讼代理人林永交、关春汝，被告恒隆公司的委托诉讼代理人刘贤娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江峰、谢汝算向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付商品房的违约金54400元给原告（建筑面积160.35平米，按租金2000元/月，从2017年9月30日起暂计算至2020年1月6日止，以后继续按租金2000元/月计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月30日，原告与被告签订合同编号为2016052691的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的阳江市江城区********恒隆共青湖山庄第14幢1604房。合同签订后，原告付清了购房款及缴纳了相关费用。2019年6月16日，原告到现场查验所购的商品房，发现所购商品房存在客厅门、玻璃门、门锁脱落且生锈、铝窗框条损烂等情况后，要求被告尽快找人处理，被告的工作人员也满口答应。同年8月10日，原告再次到现场查验所购的商品房，发现之前的问题仍然没有得到解决，原告再次向被告提出整改意见，但被告答应后却一直拖延解决，导致原告至今无法办理收楼手续。按照合同约定，被告应于2017年9月30日将符合交付条件的商品房交付给原告，但至今被告都不能将符合条件的商品房交付给原告，计至2020年1月6日止，被告逾期交付已有两年三个月零六日，被告的行为已构成严重违约。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的第12条第1点的第2小点的约定，被告逾期支付商品房是按原告所付全部房价款的万分之零点一按日计算违约金。具体到原告所购的商品房，每日违约金仅8.1元，每月违约金仅244.6元，而原告购买的该套商品房建筑面积160.35平米，保守估计同地段同类房屋的月租金超过2000元（详见原告提供的证据7），显然，合同约定逾期交付商品房的违约金明显低于原告的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第114条，原告有权请求人民法院予以调整。为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，希人民法院依法判如所请。被告恒隆公司辩称，原告以涉案商品房存在质量问题，答辩人未予整改导致其无法收楼，而要求答辩人按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付违约金既没有法律依据，也没有合同依据，其诉讼请求依法应予驳回。一、原告的诉讼请求没有请求权基础。从原告诉请所涉及的事由来看，其指向的是涉案商品房存在质量问题、答辩人未予整改，从而导致其无法收楼，进而提起本案诉讼请求，不管原告提及的事由是否真实，原告没有明确请求权基础，不符合《法〔2019〕254号全国法院民商事审判工作会议纪要》“注意树立请求权基础思维”的规定，其诉请没有依据。二、原告称涉案商品房存在质量问题，答辩人未予整改导致其无法收楼与客观事实不符，不应采信。原告自2018年8月26日起已经多次查验涉案房屋，虽然其提出一些问题（阳台小房间窗框脱漆、大阳台拖拉门推拉过紧），但这只是一般瑕疵，根本不属于涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款查验房屋第2项第（3）点“门窗翘裂、五金件损坏”的质量问题，更何况答辩人早已对上述瑕疵整改完毕并多次通知原告办理收楼手续，但原告至今仍未办理收楼手续，这纯粹是原告个人故意延迟导致的。因此，原告称涉案商品房存在质量问题，答辩人未予整改导致其无法收楼的主张没有事实依据。三、由于政府及天气原因，导致涉案商品房迟至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九、十条约定的交付条件，不可归责于答辩人。1、答辩人与原告约定于2017年9月30日向原告交付涉案商品房，该等安排符合建设工程周期，也是对合同履行的合理预测。答辩人与阳江市国土资源局于2013年7月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》后，答辩人发现涉案土地高压线及农用电线路未迁移、果树等青苗未清表、建筑物未拆除、临时绿道未迁建等问题，宗地未达到合同约定的交付土地条件，为此，答辩人就上述问题向阳江市国土资源局进行反映，要求阳江市国土资源局尽快解决涉案项目用地以下问题：一是用地问题：（1）项目南边用地红线内连同渠未修建；（2）项目北边排洪沟通过用地问题；（3）项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。二是用电问题：项目红线内有110KV、10KV高压线纵横穿越建设用地而未迁移，影响项目施工。为此，2015年11月5日，市委书记主持召开城建项目工作推进会，会议上对市区房地产和城市综合体项目建设中存在的问题作专项布置，中共阳江市委办公室于2015年11月14日编发该次会议的《工作会议纪要》[阳会纪﹝2015﹞32号]，会议要求对答辩人的恒隆共青湖山庄项目存在的用地问题应在2015年12月前完成；就用电问题，要求市城管局、阳江供电局要加快有关线改工程建设进度，完成时间在2016年5月31日前。2016年3月15日，阳江市建设部门核发了涉案工程项目的施工许可证，合同工期为2015年7月8日至2017年1月9日。鉴于阳江市政府对涉案地块所存在问题已确定解决时间，亦考虑到工程竣工验收备案后的收尾事项，据此，答辩人与原告约定于2017年9月30日向原告交付涉案商品房，该等安排符合建设工程周期，也是对合同履行的合理预测。2、本案《商品房买卖合同（预售）》签订之后发生了不可归责于答辩人的事由导致竣工验收备案迟延。由于阳江市相关部门并没有按照市委、市政府的布署完成相应的事项：市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年5月31日前足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工。因答辩人开发的涉案共青湖项目涵盖了高压线所在的地块，而涉案项目是统一竣工验收、备案，在未能完成高压线路迁改的情况下，答辩人无法在高压线所在地块正常施工，无法按工程规划竣工验收，答辩人对此无法预见。由于相关政府部门未能如期完成高压线路迁改直接导致答辩人未能按原定工期完工，致使答辩人部分项目最后于2018年8月10日取得建设工程规划验收合格证，继而影响涉案项目于2018年9月19日才竣工验收备案，该情况不由答辩人意志决定，答辩人无法控制、克服，不能归责于答辩人。另外，根据《工作会议纪要》[阳会纪﹝2015﹞32号]要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况未得到切实解决，导致项目施工期间，受该拆迁户的影响，机械、材料进出均很大程度受影响，同时相关施工也受到拆迁户的阻挠，一定程度上导致了施工进度的延后，继而影响工程的竣工验收备案，该情况亦不在答辩人可预见的范围内。3、涉案商品房因“台风”及“暴雨”等恶劣天气造成停工多天，导致涉案工程延期，致使答辩人未能如期取得涉案工程竣工验收备案文件，该情况属答辩人无法预见、无法克服的客观情况，不可归责于答辩人。基于上述情况及事实，答辩人在经阳江市建设主管部门批准进行施工的情况下，因政府相关部门对项目用地存在的问题没有及时解决及自然因素，导致涉案工程项目延时竣工验收备案、出具测绘成果，这是非答辩人可预见的情形，不应归责于答辩人。四、如上所述，原告至今仍未接收涉案商品房的责任不可归责于答辩人，2018年10月9日应视为涉案商品房交付日。1、涉案商品房于2018年10月9日才满足涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件之责任不可归责于答辩人。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”、第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）”、第十一条“（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”的约定。涉案商品房约定的交付条件，包括如下三个条件：（1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房相关设施设备交付条件。在答辩人开发的商品房已经具备上述第三项约定的条件时，由于相关政府部门延迟343天才完成涉案项目用地高压线迁改、且涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题未能解决，制约涉案项目无法规划验收、无法办理竣工验收备案，进而无法办理房屋测绘手续，这是由于阳江市政府职能部门的原因导致，并非答辩人所致，也是答辩人签订合同时无法预见的事项，因此答辩人对涉案商品房于2018年10月9日才满足涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件不应承担违约责任。2、涉案商品房于2018年10月9日符合合同约定的交付条件,而且原告早已非常清楚涉案商品房具备交付条件并已经可以办理房屋所有权转移登记手续,但原告系故意迟延接收涉案商品房，2018年10月9日应当视为交付日：第一，涉案商品房的通信、防雷设施、供水、供电、燃气、消防等基础设施设备、公共服务及其他配套设施在2017年9月30日前已经达到交付条件，满足正常使用条件，答辩人于2017年9月30日前已通知原告收楼，但原告未收楼。2018年9月19日涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年10月9日取得房屋测绘报告，涉案商品房具备合同第九条、第十条约定的交付条件。第二，如前所述，原告早已多次查验涉案商品房，而且涉案商品房根本不存在涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款查验房屋第2项项下的质量问题，更不存在《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条所界定的“严重影响正常居住使用的质量问题”。因此，根据涉案合同第十一条第三款第3项约定及前述指引规定，应视为答辩人已经在2018年10月9日履行完毕该商品房的交付义务，即2018年10月9日视为交付日。第三，根据涉案商品房买卖合同第二十条“房屋登记”的约定，涉案商品房是先交付、后办证，这在合同履行条件及履行顺序上是有先后之分，而从2019年3月5日答辩人工作人员通知原告办证的微信记录可以明确看出，原告知道涉案商品房具备交付条件、已经可以办证，且其已多次查验房屋，涉案房屋根本不存在严重影响正常居住使用的质量问题，但是原告故意不办理收楼手续。因此，结合上述事实，答辩人认为在2017年9月30日前涉案商品房具备使用条件情况下，答辩人已经通知原告，原告在2017年9月30日已经可以接收涉案商品房，但原告没有收楼。虽然在2017年9月30日涉案商品房因政府等多方面的原因而致使不具备合同约定的交付条件，但涉案商品房于2018年10月9日已具备合同约定的交付条件，故根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”的规定，2018年10月9日应视为涉案商品房的交付日。综上所述，答辩人不存在故意逾期交付的行为，无需承担逾期交付的违约责任，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。以上答辩，谨请采纳。本院经审理认定事实如下，被告恒隆公司成立于2013年7月5日，是从事投资房地产业、商业的法人独资有限责任公司。坐落于阳江市江城区********的恒隆共青湖山庄是被告恒隆公司开发经营的商品房楼盘。2016年5月30日，原告江峰、谢汝算（买受人）与被告恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016052691），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区********恒隆共青湖山庄14幢16层1604房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016025号，预测建筑面积共160.35平方米（其中套内建筑面积133.79平方米，公共分摊建筑面积26.56平方米），按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为815509元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年5月28日前付清首期款255509元（含定金），余款560000元应在2016年6月4日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……（3）门窗翘裂、五金件损坏。……合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同还约定其他条款，原、被告在合同尾部落款处签名、捺指印或盖章。签订上述合同后，原告按合同约定付清了购房款815509元给被告。被告于2018年12月26日提交涉案房屋的确权登记资料到不动产登记中心。涉案商品房于2018年12月28日登记在被告名下。2019年3月5日，被告通过微信方式通知原告去不动产中心办理查房及缴纳契税，交契税成功后携带发票到被告处签委托书办理不动产登记证。2019年6月14日，原告在微信里回复涉案房屋客厅大阳台玻璃门拖拉不顺，铝框脱防护漆，要求更换及调校至今未处理，大阳台房房间铝窗一铝框条损烂要求更换，但只用胶修补，入户花园玻璃门锁脱落且生锈，等上述问题处理好了再收楼。2019年6月16日，被告向原告出具一份《通知》，其中载明，本公司开发的恒隆共青湖山庄的通信、防雷设施、供水、供电、燃气、消防等甚而设施设备、公共服务及其他配套设施在2017年9月30日前已通知贵方收楼，但贵方未收楼。2018年9月19日共青湖山庄取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年10月9日取得房屋测绘报告，我司再次通知贵方收楼，但到目前为止贵方依然未收楼。2018年12月28日，共青湖山庄办理初始登记，具备办证条件。我司已通知贵方提供资料办理产权登记手续，但是贵方亦未前往我司办理产权登记手续。我司再次通知贵方，请办理收楼、产权登记手续。2019年6月19日，原告在微信里称会过去自取收楼通知书。2019年7月2日，被告邮寄上述《通知》给原告，原告于2019年7月5日收到上述《通知》后，以涉案房屋没有在合同约定的期限内验收备案，及涉案房屋门窗损毁问题未处理为由，至今未办理收楼手续。为此，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉请。在案涉恒隆共青湖山庄楼盘业主起诉被告同系列案件中的（2019）粤1702民初6362号案，根据该案当事人林永交的申请，本院依法委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司对广东省阳江市**************************所在的同地段同类房屋2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准价值进行评估，上述房屋的合同总价款为744607元，该公司于2019年12月4日作出《房地产估价报告》，评定上述房屋预测建筑面积160.35㎡，评估租金单价17元/平方米/月，评估租金总价2726元/月，租用时间2017年9月30日至2019年8月30日期间内的租金合计62698元。2019年12月16日，深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司向本院出具上述评估报告的补充说明：由于估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日的实物状况我们无法获得，本次评估设定估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日为普通装修，室外维护状况一般，仅供参考。对此，原告认为在合同中约定被告逾期交房承担的违约责任不足以弥补其损失，根据合同法第一百一十四条的规定，请求法院予以调整。另查明，2018年8月26日，针对原告提出涉案房屋阳台小房间窗框脱漆，大阳台拖拉门推拉过紧问题，被告已用打胶修补的方式进行了修补。2019年6月15日、2019年6月23日，针对原告提出入户花园拖拉门锁坏的问题，被告已重新安装配件。2019年6月23日，原告提出书房窗边铝条由断痕问题，被告称此非断痕，是施工磕碰导致，也已整改完。再查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成时间：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区****共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路设计的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地四号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002013B00158）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”恒隆公司主张在2017年9月30日前涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施已经相关部门验收合格，共青湖山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。恒隆公司提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映涉案房屋所在的14#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是被告恒隆公司对涉案房屋逾期交付应否承担违约责任；二是逾期交房违约金应如何确定问题。对于争议焦点一，首先，本案根据被告的抗辩意见，涉案房屋逾期交房是否构成不可抗力或不能归责于被告。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按上述规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。具体本案而言，被告主张涉案的恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施、高压电线杆迁改工程建设项目等问题，上述大部分问题是涉案合同签订之前已客观存在的问题，这些问题被告应当可预见，同时即使上述部分问题发生在涉案合同之后，而被告所主张的上述问题亦不属于不可抗力所包括的情形，依照上述法律规定不构成不可抗力。其次，被告恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，并且被告亦没有证据证明当地在此期间发生重大自然灾害。第三，即使如被告恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案房屋办理交付手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告承担相应的违约责任。综上，恒隆公司主张造成涉案房屋逾期交付的原因在于政府行为及自然因素，恒隆公司不应承担逾期交付的违约责任，理据不足，本院不予采纳。对于争议焦点二。合同中约定的逾期交房违约金是否过低，应否予以调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，本案被告逾期交房，对原告而言除租金损失外，原告并没有证据因此遭受其他损失。而双方在合同中约定逾期交房按全部房价款的日万分之0.1计算违约金明显低于买受人的实际损失。故原告请求调整违约金，本院予以支持。鉴于（2019）粤1702民初6362号案中的房屋（测建筑面积160.35㎡）经评估租金单价17元/平方米/月，涉案所在同地段同类普通装修的房屋租金评估总价为2726元/月。而本案，综合考虑涉案房屋的价值及毛坯房，同时又考虑普通装修费用占房屋原值的比例，现原告请求按2000元/月计算其的损失，并无不当，本院予以准许。至于逾期交房违约金应计算期间，被告主张在2019年7月5日原告收到其邮寄的收楼通知，并提供邮寄通知存根佐证，原告亦表示在2019年7月收到被告的收楼通知，在被告通知原告收楼前涉案商品房已符合合同约定的房屋交付条件，即已取得竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，逾期不办理收楼手续的责任应由原告自行承担。原告提出涉案房屋的玻璃门、铝窗、铝框等存在质量问题，被告已对涉案房屋损坏的的门窗等进行了修复后，原告还拒绝接收涉案房屋，并要求赔偿此后的违约金，理据不足，本院不予采纳。因此逾期交房违约金应从约定交付房屋期限届满之次日即2017年10月1日起计至2019年7月5日止，共21个月零5天，被告应向原告支付逾期交房违约金42333元（2000元/月×21个月零5天）。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告阳江恒隆投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42333元给原告江峰、谢汝算；二、驳回原告江峰、谢汝算的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元（原告已预交），由原告江峰、谢汝算负担129元，被告阳江恒隆投资有限公司负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月十二日书记员  何恭棪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。