广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2318号原告（反诉被告）：张建华，男，1968年8月16日出生，汉族，住湛江市坡头区*********，身份证号码：440************658。原告（反诉被告）：李志娟，女，1967年1月12日出生，汉族，住湛江市坡头区*********，身份证号码：440************824。两原告的委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨承峻，男，1987年3月1日出生，汉族，住湛江市市辖区**************，身份证号码：440************01X。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁媚，广东鸿来律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张建华、李志娟与被告（反诉原告）杨承峻合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人钟日梅，被告杨承峻及其委托诉讼代理人许德鸿、梁媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建华、李志娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告停止侵害行为，迁出原告名下位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦801房。二、判令被告向原告支付房屋占用费（房屋占用费按每月3000元的标准计算，自起诉之日即2019年9月20日起算，计至被告腾迁出涉案房屋之日止，现暂计至2019年12月23日为9000元）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦801房的房屋所有权人为两原告。2015年6月3日，原告张建华与被告签订了《房屋买卖合同协议书》，约定：原告将涉案房屋转让给被告，被告向原告支付购房款800000元，其中，首付为250000元，其余款项以银行按揭方式支付。合同签订后，被告向原告支付了首期款25万元，原告也向被告交付了涉案房屋。后，由于涉案房屋被法院查封，所以无法办理涉案房屋的过户手续。为此，原告委托女儿张小萍与杨承峻就解除《房屋买卖协议书》及返还购房款的事宜进行协商，且双方经协商一致，签订了《还款协议书》。《还款协议书》签订后，原告分期向被告返还了购房款25万元整。但被告至今仍占有原告的涉案房屋，不肯予以返还，造成原告合法权益受损。综上，被告侵害了原告的合法权益。故向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告杨承峻辩称，一、在涉案房屋无法过户的前提下，同意原告的第一项诉讼请求迁出涉案房屋。二、被告不同意原告第二项关于支付房屋占用费的诉讼请求。因为不存在房屋占用费的约定。本案因原告的违约造成房屋买卖合同无法履行。根据原告提供的流水账、转账证明，原告起诉前尚未全部退还购房预付款，且双方签订了一系列约定，房屋无偿给被告使用，原告承诺继续履行合同。因此，原告主张的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回。反诉原告杨承峻向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告按每月3000元的标准支付10年的房屋租赁费用合计360000元给反诉原告。二、判令反诉被告赔偿反诉原告因装修涉案房屋花费50000元。三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年6月3日，反诉被告张建华与反诉原告杨承峻签订了《房屋买卖协议书》，约定：张建华将涉案房屋转让给杨承峻，杨承峻向张建华支付购房款800000元，其中，首付款250000元，其余款项以银行按揭方式支付。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了首期款25万元，反诉被告也向反诉原告交付了涉案房屋。后因两反诉被告拖欠银行款项不偿还，导致涉案房屋一直未解除抵押且被法院查封，所以无法办理涉案房屋过户手续，两反诉被告更是一直躲避反诉原告逃避此事。经多方寻找，反诉被告的女儿张小萍与反诉原告就返还购房款的事宜进行协商达成了《还款协议书》，但反诉被告及其女儿也一直不按照《还款协议书》履行，经反诉原告苦苦寻找，最后反诉被告李志娟与反诉原告达成了《分期还款协议书》。《分期还款协议书》约定，反诉被告分期向反诉原告返还购房款25万元，并约定：因房价上涨超过50%和反诉原告已投入资金对房屋装修等原因给反诉原告造成不可估量的损失，同意将涉案房屋给反诉原告一直无条件占有使用且不收取任何费用，以弥补反诉原告的损失。反诉被告起诉要求归还涉案房屋，并无任何赔偿，更是无理取闹主张反诉原告存在侵害行为。现反诉被告强行干扰反诉原告的正常生活起居，给反诉原告的生活造成严重影响，且房屋存在随时被拍卖的风险。为此，反诉原告同意迁出涉案房屋，但反诉被告要对其造成反诉原告的损失进行赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请支持反诉原告的反诉请求。针对反诉原告杨承峻的反诉，反诉被告张建华、李志娟辩称，除了民事起诉状作为答辩意见外，补充如下一、反诉原告要求反诉被告支付10年的房屋使用费没有事实与法律依据，双方没有此约定，也没有法律规定。二、反诉原告要求反诉被告支付装修费5万元，反诉原告无法证明其存在装修且花费5万元的费用。三、2015年6月，双方在得知无法将涉案房屋过户给反诉原告时，已经协商解除了涉案房屋的买卖合同，反诉原告继续装修房屋，是一种扩大损失，依据合同法的约定，该扩大损失由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《房地产权证》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该《房地产权证》同时证明了涉案房屋因抵押导致无法履行房屋买卖合同，违约在于原告。本院采信该证据，证明涉案房屋登记权属人为原告，该房屋进行了抵押登记。2、对原告提交的《房屋买卖协议书》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该协议书也证明了原告需办理按揭的解除抵押手续。本院采信该证据，证明张建华与杨承峻签订《房屋买卖协议书》，约定张建华将涉案房屋转让给杨承峻，房屋售价为80万元，首付款25万元，余款在张建华向银行办理贷款获得批准后支付。3、对原告提交的银行流水凭证、原告自行打印的《张建华返还25万元明细》、李志娟自行手写的返还房款记录，被告对银行流水凭证的真实性无异议，及对原告以李志娟自行手写的返还房款记录主张另外还款两笔共5000元的证明事实无异议，但对《张建华返还25万元明细》中所列第3、第5、第9笔还款记录不予认可。4、对被告提交的《分期还款协议书》，虽然原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明事实均有异议，但因被告提交了该证据的原件进行核对，且原告确认该《分期还款协议书》上乙方处为李志娟本人签名，故认定该证据的真实性。至于被告以该证据拟证明的事实，需结合本案其他证据及案件事实再审查判断。5、对被告提交的《淘宝订单详情》，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明事实有异议，该证据可以作为本案证据使用。至于被告以该证据主张的事实，需结合本案其他证据及案件事实再认定。6、对被告提交的《情况说明》，虽然原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明事实均有异议，但出具该《情况说明》的案外人陈富强作为证人出庭证实该证据由其出具，故该证据可以作为本案证据使用。至于被告以该证据主张的事实，需结合本案其他证据及案件事实再审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月3日，张建华作为甲方（卖方）与杨承峻作为乙方（买方）签订《房屋买卖协议书》，协议书的基本内容为：甲方将权属所有位于湛江市*******之2金洋大厦801房（房产证号12008005700）（以下简称：金洋大厦801房）卖给乙方；甲方将上述房屋出售给乙方，售价为实收人民币捌拾万元整（¥800000.00元），一切过户费用均由乙方负担；在本协议签订时，乙方即付给甲方人民币贰万元订金，甲方向其贷款的银行申请还贷赎证，在银行批准还贷时，乙方付首期房款贰拾伍万元整（包含订金一共25万元整）；3、乙方购买上述房屋采用银行按揭的形式交易，乙方支付首期房款后，其余款项在向银行办理贷款获得批准还贷后，由银行直接支付给甲方；在合同签订后，甲、乙双方按正常手续办理按揭、过户等手续，具体由乙方办理，甲方必须积极配合。2015年9月5日，张建华的女儿张小萍作为乙方与杨承峻作为甲方签订《还款协议书》，约定:甲方购买乙方金洋大厦801房，已付首期房款贰拾伍万元，由于乙方父亲拖欠银行款项不还导致金洋大厦801房过户手续未能办理，因此甲方要求退回已付的房款。作为代办人的乙方负有连带清偿责任，经甲、乙双方友好协商，达成以下还款协议：1、第一期还款金额壹拾伍万元整，乙方需在2015年9月10日前退还，减去乙方在上月退还的房款叁万元，还需退还款项壹拾贰万元整。2、第二期还款金额伍万元整，乙方需在2016年3月10日前退还。3、第三期还款金额伍万元整，乙方需在2016年6月10日前退还。4、如果甲方从上述房屋中搬出，乙方付给甲方装修费、家电家私费及搬迁费，具体金额按实际付出及双方都认可的数额计算。5、如因上述房屋被银行或他人查封拍卖，致使甲方被迫搬离的，乙方必须在三个月内将上述第二期、第三期房款退还给甲方。6、本协议如有未尽事宜，双方协商解决。7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自签字之日起生效。被告杨承峻提交其作为甲方（债权人），张建华、李志娟、张小萍作为乙方（债务人）签订的一份《分期还款协议书》，协议书与本案讼争相关的内容如下：甲方与乙方的张建华、李志娟夫妇将其名下金洋大厦801房出售给甲方，房屋产权号为：粤房地权证湛江CQ字第0100054356号，房屋交易总价款为80万元，首付款为25万元，经张建华、李志娟夫妇同意，甲方已将首付款25万元支付至张建华、李志娟夫妇的女儿张小萍之丈夫陈杰名下，首付款25万元也已经由乙方三人支配使用，房屋已交付甲方使用，甲方也对房屋进行了装修，但因乙方张建华、李志娟夫妇债务问题，导致房屋产权证一直处于抵押状态，乙方张建华也一直在回避此事，导致房屋无法履行过户手续。现乙方三人同意分期向甲方返还购房首付款，双方达成以下协议：乙方每月向甲方还款不低于3000元，需在两年内还清全部款项；本协议签订后，乙方应于每自然月5号前向甲方还款；若乙方没有按期偿还每月约定最低还款数额，超过10天的，甲方有权要求乙方一次性偿还剩余全部款项并以剩余全部款项为基数按照年利率24%计算利息；因甲方向乙方购买房屋时属于湛江市房价低迷期，现湛江市平均房价已经上涨超过50%，乙方不能及时将房屋产权过户至甲方名下已经导致了甲方不可估量的损失，且甲方已经投入资金对房屋进行装修，因此乙方同意金洋大厦801房由甲方一直无条件占有使用，乙方不收取任何房屋占用费以弥补甲方的损失；乙方仍应积极履行原签订的《房屋买卖协议书》，争取解决上述房屋之纠纷，在银行对涉案房屋解除查封后，涉案房屋具备过户条件，乙方应无条件依照原《房屋买卖协议书》履行过户手续，甲方同时按照原《房屋买卖协议书》约定支付购房款项；如上述房屋在甲方使用过程中被法院等公权力机关查封拍卖，并导致甲方被迫搬离，乙方同意向甲方支付装修费、家私费和搬迁所需费用，具体费用由双方另行友好协商。2015年8月21日至2019年7月30日期间，原告通过张小丽、张小红、张小萍等人向被告返还购房款共245500元，具体支付款项明细如下：1、2015年8月21日支付30000元；2、2016年4月5日支付1500元；3、2016年9月8日支付2000元；4、2016年10月30日支付2000元；5、2017年1月22日支付3000元；6、2017年2月8日支付3500元；7、2017年3月28日支付2500元；8、2017年5月8日支付2000元；9、2017年6月13日支付2000元；10、2017年8月2日支付10000元；11、2017年9月4日支付3000元；12、2017年10月9日支付5000元；13、2017年11月8日支付5000元；14、2017年12月4日支付5000元；15、2018年1月5日支付5000元；16、2018年2月6日支付5000元；17、2018年3月6日支付4000元；18、2018年4月3日支付5000元；19、2018年5月8日支付3000元；20、2018年6月4日支付3000元；21、2018年7月5日支付3000元；22、2018年8月6日支付3000元；23、2018年9月6日支付3000元；24、2018年10月9日支付3000元；25、2018年11月11日支付3000元；26、2018年12月5日支付3000元；27、2019年1月30日支付6000元；28、2019年3月3日支付3000元；29、2019年4月4日支付3000元；30、2019年6月21日支付5000元；31、2019年7月30日支付109000元。诉讼中，原告于2020年3月19日将剩余购房款4500元支付给被告杨承峻。又查明，被告杨承峻与原告签订《房屋买卖协议书》后，原告将金洋大厦801房交付杨承峻居住使用。杨承峻提供证人陈富强证词、《情况说明》及淘宝订单详情，主张其对房屋进行了装修，支出房屋装修费约4万元及购买房屋的风扇、灯具花费1661.21元，因此反诉请求反诉被告张建华、李志娟赔偿50000元。再查明，位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦801房产权属张建华、李志娟共同共有，产权证号为：粤房地权证湛江CQ字第0100054357号。庭审中，反诉原告杨承峻主张按反诉被告张建华、李志娟提出的每月3000元的标准支付房屋租赁费，不再要求进行房屋租金评估。本院认为，根据最高人民法院关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》第4条的规定，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，本案原、被告系因房屋买卖关系而产生返还房屋、退还房款及相应赔偿纠纷，故本案案由应确定为合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见及案件事实，本案争议的焦点为：一、李志娟与杨承峻签订的《分期还款协议书》是否合法有效?该协议书对张建华是否具有约束力？二、张建华、李志娟请求杨承峻返还涉案房屋是否具有事实和法律依据？三、杨承峻请求张建华、李志娟支付10年的房屋租赁费用及装修费用是否有依据？四、张建华、李志娟请求杨承峻支付房屋占用费是否有依据？关于李志娟与杨承峻签订的《分期还款协议书》是否合法有效，及该协议书对张建华是否具有约束力的问题。原告张建华与被告杨承峻签订《房屋买卖协议书》后，杨承峻支付了涉案房屋的首期房款250000元，原告将涉案房屋交给杨承峻居住使用。因张建华拖欠银行贷款导致涉案房屋不能办理过户，双方经协商退还首期房款。杨承峻于2015年9月5日与张建华的女儿张小萍签订了《还款协议书》，约定于2015年9月10日前退还第一期款项12万元，于2016年3月10日前退还第二期款项5万元，但原告于2016年4月5日才支付1500元，张建华、李志娟实际上并没有履行该《还款协议书》。因此，期间杨承峻要求原告重新签订退还房款及进行赔偿的《分期还款协议书》符合常理。虽然该《分期还款协议书》只有李志娟的签名，但之前的《房屋买卖协议书》也是张建华独自与杨承峻签订，2015年9月5日的《还款协议书》亦是张建华、李志娟的女儿张小萍一人与杨承峻签订，从上述事实判断，对该房屋买卖及房款退还，张建华、李志娟是一家人都知情的，且其中一人签订合同或协议的行为是代表涉案房屋共有人张建华和李志娟。因此，李志娟在《分期还款协议书》上的签名行为亦是基于夫妻之间的家事代理行为，由此产生的权利义务归于张建华和李志娟夫妻双方。张建华虽未在该《分期还款协议书》上签名，但在长达4年多的退还房款期间，张建华、李志娟均未对该《分期还款协议书》提出异议，且每次分期转账2000元、3000元不等金额的退还房款方式，足以使被告杨承峻相信李志娟签订《分期还款协议书》是代表张建华对涉案房屋退款及赔偿进行约定并履行该协议。依照民法家事代理制度,夫妻双方互有代理权,夫或妻的一方行为,其法律效力及于双方。因此,李志娟与杨承峻签订的《分期还款协议书》合法有效，该协议书对张建华具有约束力。关于张建华、李志娟请求杨承峻返还涉案房屋是否具有事实和法律依据的问题。张建华与杨承峻已解除房屋买卖合同，张建华、李志娟已退还购房款250000元，涉案房屋登记权属人仍是两原告张建华、李志娟，被告杨承峻应将涉案房屋返还给张建华、李志娟。关于杨承峻请求张建华、李志娟支付10年的房屋租赁费用及装修费用是否有依据的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，房屋买卖合同守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失或者转售利益等可得利益损失。本案中，因反诉被告张建华拖欠银行贷款，导致不能将房屋过户至反诉原告杨承峻名下，张建华的违约行为，造成反诉原告杨承峻资金利息损失、房屋装修损失及房屋差价等损失，双方因此签订《分期还款协议书》。《分期还款协议书》第四条的内容，实际上是对反诉被告不能按约履行房屋买卖合同造成反诉原告损失而约定的违约赔偿。根据该条款，张建华、李志娟同意杨承峻一直无条件占有使用该房，以弥补被告的损失。现张建华、李志娟请求杨承峻返还房屋，应按双方认可的该房屋同区域租金行价3000元给予杨承峻一定的赔偿。依据《分期还款协议书》第四条和公平原则，除了以杨承峻于本案起诉之前在该房居住作为赔偿外，本院酌情确定反诉被告张建华、李志娟应按每月3000元的标准再另行支付反诉原告杨承峻2年的租赁费用72000元（3000元×12个月×2年）作为违约赔偿。至于反诉原告杨承峻请求的装修费用，已包含在违约赔偿中，故对该项请求，本院不予支持。关于张建华、李志娟请求杨承峻支付房屋占用费是否有依据的问题。依据《分期还款协议书》第四条的约定，因原告张建华、李志娟不及时将房屋产权过户给被告杨承峻的违约行为造成杨承峻损失，该房屋由杨承峻一直无条件占有使用，故张建华、李志娟请求杨承峻支付房屋占用费没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨承峻应于本判决发生法律效力之日起十日内，迁出湛江市霞山区*******之二金洋大厦801房，将该房屋返还给原告张建华、李志娟。二、反诉被告张建华、李志娟应于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告杨承峻赔偿72000元。三、驳回原告张建华、李志娟的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杨承峻的其他反诉请求。案件受理费11800元，由原告张建华、李志娟负担8260元，被告杨承峻负担3540元；反诉费7450元，由反诉原告杨承峻负担2607.5元，反诉被告张建华、李志娟负担4842.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  吴明英人民陪审员  **娟二〇二〇年三月十九日书 记 员  杨 童附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。