福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初5585号 原告：招商银行股份有限公司福州平潭支行，住所地福建省平潭县潭城镇海潭东路52号A、B、C座。 负责人：魏昌锋，行长。 委托诉讼代理人：游鸿燕，福建汇德（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟杰，福建汇德（平潭）律师事务所律师。 被告：林芳，男，1977年9月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林贵英，女，1975年1月3日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：刘志鸿，公司法务经理。 委托诉讼代理人：曾德丰，公司法务助理。 原告招商银行股份有限公司福州平潭支行（以下简称招商银行平潭支行）与被告林芳、林贵英、平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商银行平潭支行的委托诉讼代理人林伟杰、被告如意城公司的委托诉讼代理人曾德丰到庭参加诉讼，被告林芳、林贵英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商银行平潭支行向本院提出诉讼请求：1.判令林芳、林贵英偿还招商银行平潭支行借款本金886039.78元及相应利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按案涉合同约定的标准计付至还清款项之日止）；2.判令林芳、林贵英承担招商银行平潭支行为实现本案债权而支付的律师代理费4531元；3.招商银行平潭支行有权以抵押物即位于福建省平潭综合实验区房屋折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；4.判令如意城公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由林芳、林贵英、如意城公司承担。事实与理由：2015年10月21日，招商银行平潭支行（贷款人、抵押权人）与林芳（借款人、抵押人）、林贵英（抵押人）、如意城公司（保证人）签订了编号为8151016564009的《个人购房借款及担保合同》，主要约定：林芳向招商银行平潭支行借款940000元，用于购买位于福建省平潭综合实验区房屋，贷款期限为360个月，从2015年10月28日至2045年10月28日止，合同执行年利率4.9%；以按月结息、按月还本、等额本息的方式归还贷款本息；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人未按合同约定按时还本或付息的，即视为已发生违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用等；在借款人不能按期归还合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等所有费用，均由借款人全数承担；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等；保证期间为自合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。2015年10月22日，林芳、林贵英以其所购的案涉房屋作抵押办理了预购商品房贷款抵押登记。2015年10月28日，招商银行平潭支行依约向林芳发放了贷款940000元，林芳在《个人贷款借款借据》上签字确认。自2019年7月15日起，林芳未按约偿还贷款。在招商银行平潭支行提起本案诉讼之后，林芳又偿还了2019年7月至10月期间的利息及部分本金。截至2019年10月31日，林芳尚欠招商银行平潭支行贷款本金880522.77元。此外，招商银行平潭支行为实现本案债权支付律师代理费4531元。林芳与林贵英在夫妻关系存续期间购买案涉房屋，且共同作为抵押人在《个人购房借款及担保合同》中签字，故林贵英应对上述债务承担共同还款责任。而如意城公司作为保证人，亦应为借款人林芳在合同项下的债务承担连带保证责任。 林芳、林贵英未作答辩。 如意城公司辩称，一、如意城公司承担保证责任后，有权向林芳、林贵英追偿。二、如意城公司仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任。本案中的《个人购房借款及担保合同》为格式合同。虽然合同中第35条约定：保证人自愿放弃要求首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。该约定排除了如意城公司作为担保人的主要权利，同时也加重了如意城公司的担保责任，应属于无效的格式合同条款。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。三、关于林芳、林贵英应偿还的贷款本息具体金额，以法院查明的为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林芳、林贵英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。当事人对案件事实无异议，故本院对招商银行平潭支行主张的事实予以确认。 本院认为，招商银行平潭支行与林芳、林贵英、如意城公司之间的合同关系依法成立有效，林芳、如意城公司未按合同约定还款付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。招商银行平潭支行确认在其提起本案诉讼后，林芳又偿还了部分借款本息，尚欠贷款本金880522.77元及相应借款利息、罚息和复息，故林芳应当偿还尚欠招商银行平潭支行的借款本金880522.77元及相应的借款利息、罚息和复息（累计不得超过年利率24%），对招商银行平潭支行诉请的超过尚欠借款本息部分，本院不予支持。招商银行平潭支行主张林芳承担为其实现本案债权支付的律师费4531元，符合合同约定，本院予以支持。本案债务发生于林芳、林贵英夫妻关系存续期间，林芳向招商银行平潭支行申请借款时，林贵英在《零售贷款申请表》《个人购房借款及担保合同》上作为抵押人签字，表明其认可了林芳的借款。因此，案涉借款应认定为林芳与林贵英夫妻关系存续期间的共同债务，林贵英应对林芳的上述债务承担共同清偿责任。如意城公司作为保证人，应当对上述债务承担连带保证责任。如意城公司主张其仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带保证责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 招商银行平潭支行尚主张应以案涉房屋对上述借款本息及律师代理费承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及律师代理费。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。因此，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 案涉房屋尚未具备物权登记条件，购房人抵押权客观上无法依登记而设立，在此情况下债权人对商品房处置价款依法不能享有优先受偿权。但待具备物权登记条件，购房人负有协助办理抵押登记的义务，如意城公司应督促其办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招商银行平潭支行对案涉房屋待物权登记条件具备时，购房人林芳协助办理抵押登记后，招商银行平潭支行对涉案房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因招商银行平潭支行与保证人如意城公司在《个人购房借款及担保合同》第35条约定：“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。”因此，对如意城公司提出对抵押物不足清偿的债务部分承担连带保证责任的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，如意城公司在承担保证责任后，有权向林芳、林贵英追偿。林芳、林贵英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林芳、林贵英应于本判决生效之日起十日内共同偿还招商银行股份有限公司福州平潭支行尚欠的贷款本金880522.77元及相应利息、罚息和复息（利息、罚息和复息按合同约定的标准计付至还清款项之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、林芳、林贵英应于本判决生效之日起十日内共同偿还招商银行股份有限公司福州平潭支行为实现上述债权支付的律师费4531元; 三、平潭海峡如意城开发建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任，待其承担保证责任后，有权向林芳、林贵英追偿； 四、林芳应在物权登记条件具备之日起三十日内，协助招商银行股份有限公司福州平潭支行办理福建省平潭综合实验区房屋的抵押登记手续，平潭海峡如意城开发建设有限公司应督促林芳并配合其办理抵押登记。上述房屋抵押登记办妥后，招商银行股份有限公司福州平潭支行有权以上述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿； 五、驳回招商银行股份有限公司福州平潭支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12793元，由招商银行股份有限公司福州平潭支行负担142元，由林芳、林贵英、平潭海峡如意城开发建设有限公司负担12651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑洁虹 人民陪审员  吴诚珍 人民陪审员  郭海燕 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理  施 晨 书 记 员  林文栋 附：本案适用的主要法律依据 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。