广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2037号原告：郭桂梅委托代理人：陈传想，广东华埠律师事务所律师。委托代理：陈佩滢，广东华埠律师事务所实习律师。被告：郑治伦被告：刁妙芬共同委托代理人：陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。共同委托代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。原告郭桂梅诉被告郑治伦、刁妙芬房屋买卖合同纠纷一案，本院经一审作出（2015）深龙法民三初字第2180号民事裁定书，原告不服提出上诉，经深圳市中级人民法院审理作出（2018）粤03民终19427号民事裁定书，撤销（2015）深龙法民三初字第2180号民事裁定书，指令深圳市龙岗区人民法院审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈传想以及两被告委托代理人陈思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告与原告于2009年8月10日10日签订的《楼房转让协议书》为有效合同；2、两被告将已取得的深圳市龙岗区横岗街道四联社区新塘坑村贤乐路xxx号xx层xx栋房产的房地产证（房地产证号：深房地字第××号）交予原告。两被告在今后政府房屋产权登记职能部门允许办理产权过户变更登记时，协助原告将涉案房产[深圳市龙岗区横岗街道四联社区新塘坑村贤乐路xx号xx层xx栋房产(房地产证号:深房地字第××号)]过户登记至原告名下;3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与两被告是亲戚关系，两被告有一栋位于深圳市龙岗区横岗街道乐清小区（原四联村康乐花园）三层半楼房，房屋占地面积100平方米，建筑面积大约390平方米，《建设用地规划许可证》编号为：建房准许证NO.xx，《建设工程规划许可证》编号为：建筑许可证xx。2009年7、8月份，两被告找到原告称急需筹措资金经营生意，提出将上述房屋转让给原告，因该房产性质为私宅，当时尚未取得房地产证，属于不能办理过户登记的房地产，故原告不敢受让。但两被告不死心，反复多次纠缠，要求原告受让其房屋，为打消原告的顾虑，又称其不能办理过户登记手续的房产外人怕担风险不敢要，只有自家亲戚才能帮忙了，并提出，房产虽现在不能登记过户，但不用多久，政府部门就会出台政策，允许此类房屋办理私宅的房地产证，以后还会出台政策，补地价或补办其他手续就可以办理过户登记的，如原告帮忙受让其房屋，双方签订协议可以约定以后相关职能部门能办理过户手续时，其一定无偿协助办理，且还可以找律师办理合同公证手续，碍于亲戚情面，原告只好接受两被告的帮忙请求。原告与两被告双方经协商，于2009年8月10日签订《楼房转让协议书》，约定该楼房按现状转让给原告，转让费用为230万元，两被告收到钱后出具收据，并将相关证件原件以及房间钥匙交与原告，付清转让费时交房，协议还约定了该房屋的使用权归原告，若该楼房政府职能部门能够办理相关产权转移手续和产权证明时，费用由原告自行承担。如政府要求补地价和缴纳相关费用时由原告承担，两被告无偿提供办证部门所需的身份证及其它手续和签字，无偿协助原告办理过户手续，如该楼房不能办理相关过户手续以及产权证明，与两被告无关，如今后国家征用该楼房补偿款权归原告享有，此《楼房转让协议书》于签订当天，经广东鹏翔律师事务所广鹏律见字（2009）第0810号《见证书》予以证明，上述协议签订后，原告于2009年8月11日通过丈夫罗美盛的深圳发展银行蔡屋围支行，分别向被告郑治伦的中国农业银行深圳市分行银行卡转楼款100万元，向被告刁妙芬的深圳发展银行深圳横岗支行银行卡转楼款130万元，两被告于收款当天，将涉案房产相关证件原件以及房屋钥匙一套交予原告，房屋交付原告后，两被告向原告提出请求，要求原告从收房当天起，将房屋整体出租给其使用，其中二、三、四楼合计每月租金为2000元，一楼铺位租金7000元，共租金9000元，原告考虑自身一时也用不到该房屋，就同意了出租回给两被告使用，两被告租回原告的涉案房屋后，二、三、四楼其自己居住使用，将一楼铺位交给被告郑治伦的小舅子刁喜逢，用于经营大排档，起初两被告跟刁喜逢通过交付现金的方式支付租金，直到2012年4月开始，两被告与刁喜逢的租金一起由被告郑治伦通过银行卡统一将租金汇至原告的银行卡或通过现金的方式存到原告银行卡。后由于郑治伦经常不按时缴纳租金，在2013年12月，刁喜逢与两被告开始分开向原告交付租金，刁喜逢通过现存的方式将租金存到原告银行卡，被告郑治伦通过现金交付的方式支付租金。直到2014年11月，郑治伦又通过银行卡的方式每月将租金2000元汇至原告的银行卡，现被告郑治伦最后一次于2015年转账6000元，将二、三、四楼的租金交到2015年12月份，而一楼铺位的租金交到了2015年的11月份。由于两被告转让涉案房产，当时并未取得房地产证，故原告与两被告在《楼房转让协议书》第五、六、七条对办理房屋房产证跟过户问题予以约定，此外，被告提出2004年5月25日龙岗区国土资源和房产管理局曾就涉案房产发过国土缴费通知单，2009年8月原告以被告刁妙芬的名义支付缴交了该房屋的两规处理罚款、两规处理补地价款共计人民币38410元。后两被告称涉案房产可以先办理其名下的房地产证，要求原告将涉案房产的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室收文回执》、缴纳两规处理罚款，两规处理补地价的收据等数份原件资料交给被告，到房屋产权登记部门申请办理涉案房产的房地产证。交材料申请办理涉案房产的房地产证后，原告一直向被告追问结果，但被告却以各种理由欺骗原告，谎称未取得房地产证，直至2015年10月，原告经了解发现两被告已取得房地产证，登记产权人为两被告，房地产证登记的地址为：深圳市龙岗区四联社区新堂坑村贤乐路xx号xx层私宅，房地产权证编号：xx。原告随即多次要求两被告将房地产证移交给原告，以方便按协议约定今后在法律规定及政策允许涉案房屋过户登记时协助办理过户，两被告却多次以各种理由推脱，不将其领取的房地产证交付给原告，因为涉案房产虽然现在未能办理房产过户手续，但双方签订的协议约定了涉案房屋使用权归原告所有，如政府职能部门允许过户时，被告应无偿协助办理，且按协议约定被告交给原告的涉案房产的相关原件资料已悉数交给被告用于房屋产权登记部门申请办理涉案房产的房产证，原告手中已无其他任何涉案房产的证明文件、证件资料，即之前按协议约定，被告将原告持有的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等文件已换成了编号为：60××53号的房地产证，故原告提出此要求实属合理。原告从2009年8月11日起至今一直收取涉案房屋的租金，说明被告已将涉案房产交付给原告，而原告实质上也已取得了涉案房屋的使用权，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。另外，根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》xxx号第二条，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，据此，涉案房产所在地块：深圳市龙岗区横岗街道四联社区新塘坑村贤乐路45号的土地性质已经变更为国有土地，而非集体所有土地，涉案房屋并不是农村宅基地上房屋，不属于法律禁止交易的房产类型。因此原、被告签订的《楼房转让协议书》属合法有效合同。《楼房转让协议书》第一条约定，两被告在收到转让款项后，应出具收条并将相关证件原件以及房屋钥匙交予原告。涉案房产在2014年8月取得房产证。涉案房产证原件作为涉案房产的产权证明，明显应当属于上述约定中的“相关证件原件”，故原告提出诉讼请求，请求判令两被告将涉案房产证交予原告。被告辩称，对原告请求确认涉案《房屋转让协议书》有效的请求予以认可，对于第二项诉讼请求，因被告又与案外人陶沿帆签订了涉案房屋的买卖合同，且涉案房屋的房产证原件已交付案外人陶沿帆，故被告暂无法交付房产证原件。经审理查明，2009年8月10日，原告郭桂梅与被告郑治伦，刁妙芬签订《楼房转让协议书》，协议约定被告刁妙芬、郑治伦为甲方转让方，原告为乙方受让方。甲方刁妙芬、郑治伦合法拥有位于深圳市龙岗区横岗街道乐清小区（原四联村康乐花园）三层半楼房一栋，房屋占地面积100平方米，建筑面积大约390平方米（有《建设用地规划许可证》，编号：建房准许证N0.0003326；《建设工程规划许可证》编号：建筑许可证xxx；《深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小收文回执》，收文编号：xxx）,现甲方刁妙芬、郑治伦该楼房转让给乙方郭桂梅，经双方协商一致，达成以下协议：一、甲方将该楼房按现状转让给乙方，转让费为人民币2300000元,于签订本合同时乙方将转让费一次性交给甲方，甲方收到钱后出具收条并将相关证件原件以及房间钥匙交予乙方。二、甲方应于乙方付清转让费之日交房。三、协议经双方签字，乙方付清转让费，甲方交付楼房后，该楼房所有权和使用权即归乙方郭桂梅永久所有和使用，乙方日后如有转让或买卖该楼房的使用权与甲方无关，甲方不能干涉乙方。日后甲方的父母、子女、兄弟姐妹及其所有亲属与该楼房的继承权和使用权无关，更不能以任何理由干涉或做出有损害乙方利益的行为。四、该楼房如需经政府职能部门办理相关产权转移手续，办理该过户手续费用由乙方自行负责，甲方无偿提供办证部门所必须的身份证明及其它有关手续和签字等，并无偿协助乙方办理过户手续。五、若该楼房能够办理相关的过户手续以及产权证明，政府要求补地价和缴纳其他相关费用的，补缴的地价和其他费用全部由乙方承担，如果今后国家征收征用该楼房，政府补偿的款项全部由乙方享有，甲方不得以任何理由干涉和要求补偿。六、如果该楼房不能够办理相关的过户手续以及产权证明，与甲方无关，由乙方承担政府要求缴纳的相关费用和享受政府补偿的全部款项。七、如未办理过户，今后国家征用该楼房，国家补偿的征用费全部由乙方单独享有，甲方需协助乙方办理补偿手续，但不得以任何理由干涉和要求补偿。八、在2009年8月10日前，就该楼房所发生的一切债权债务与乙方无关，甲方保证该楼房在转让前无对他人或银行进行抵押、担保、不存在与他人合作建房等一切事宜，转让后该楼房所发生的一切费用由乙方负责（包括国家及有关单位收取的所有费用、楼房证过户发生的费用等。九、甲方有义务协助乙方办理水电费过户改名手续签订该协议的同时，两被告将涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组于2003年8月25日出具的收文回执均交付于原告。2009年8月10日，两被告与原告在广东鹏翔律师事务所赖泰安律师的见证下签署了上述《楼房转让协议书》。赖泰安律师因此为其两方办理了广鹏律见字（2009）第xxx号见证书。次日，原告配偶罗美盛向被告刁妙芬银行转账130万元，向被告郑治伦银行转账100万元。两被告分别与收款当日出具了收条。收条显示收到原告购楼款100万元及130万元。经查，2004年5月25日。原深圳市国土资源和房产管理局横岗所向被告刁妙芬出具深圳市龙岗区国土基金缴款通知单，要求对涉案房屋两规处理的罚款及地价进行补交。前述合同签订后。2009年8月20日。原告缴纳了涉案房屋的两规处理罚款及两规处理补地价共计38410元。深圳市龙岗区财政局向缴纳人刁妙芬出具了收款票据。2014年8月5日，深圳市房地产权登记中心经审核，颁发了涉案房产的房地产证，房地产权证号：深房地字第××号，权利人登记为两被告，并载明该房屋非市场商品房，除市政府另有规定外不得买卖，登记价为房屋建造价不含地价。再查，涉案房屋自上述合同签订之后，即2009年8月10日，由两被告交付予两原告，2009年到2016年一直由原告使用，2015年12月，被告与案外人陶沿帆签订《房屋买卖合同》。此后，涉案房屋被他人强行装修，导致房屋一楼被他人占用，房屋2—4楼仍由原告占有使用并对外出租。庭审中被告称，涉案房屋一楼现由案外人陶沿帆占有使用且涉案房屋的房产证原件，已交付予案外人陶沿帆。被告称基于案外人陶沿帆的买卖合同已经履行完毕，2016年案外人陶沿帆向本院提起诉讼请求确认合同无效，并要求被告返还购房款，后经双方庭外调解，案外人陶沿帆主动撤诉。该案经调查案外人陶沿帆共向被告支付购房款410万元。被告以借款名义已返还陶沿帆150万元。被告还应返还陶沿帆购房款260万元。因被告将涉案房屋一房多卖，2017年，原告丈夫罗美盛向深圳市龙岗区公安分局报案，深圳市公安局龙岗分局经济犯罪侦查大队向本院发函称被告在2015年10月取得房地产证的情况下，用房产证做抵押，向担保公司借款200万元，每月利息6万，被告无法还清利息时隐瞒事实，将房子以410万的价格卖给了案外人陶沿帆，后携款逃逸，案外人陶沿帆对涉案房屋进行装修时，原告丈夫罗美盛方才发现该房屋被被告出卖。另查，本院就涉案房屋所在土地性质问题向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局调查，该局复函称：。核查地块在《深圳市城市总体规划2010-2020》中规划为绿地；在《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》规划性质为城乡建设用地，位于［横岗中心区］法定图则内，规划用地性质为四类居住用地。在地××信息系统中××2019年度变更调查年末基础库中全部为建设用地；与xxx、xxx宗地有重叠，重叠地块没有关联土地合同信息，不涉及已批非农建设用地，未见征、转地补偿协议记录，不涉及近期龙岗区土地整备计划项目。本案审理中，原告向本院申请撤回第二项诉讼请求，即两被告将已取得的深圳市龙岗区横岗街道四联社区新塘坑村贤乐路xxx号xxx层xxx栋房产的房地产证（房地产证号：深房地字第××号）交与原告，两被告在今后政府房屋产权登记职能部门允许办理产权过户变更登记时，协助原告将涉案房产深圳市龙岗区横岗街道四联社区新塘坑村贤乐路xx号xx层xx栋房产（房地产证号：深房地字第××号）过户登记至原告名下。本院认为，本案为买卖合同纠纷。原、被告签订的楼房转让协议书，为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋已办理了房地产证，但是并未办理产权变更登记，被告在房屋交付与原告占有使用后，又将房屋转让与案外人并签订房屋买卖合同，属于一房多卖的行为。原告在本案中，请求撤回第2项诉讼请求，属于原告自愿对其权利义务的处分本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告郭桂梅与被告郑治伦、刁妙芬签订的《楼房转让协议书》有效。本案受理费25200元，保全费5000元（原告已预缴93017元），均由两被告负担。如不服本判决，原告、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  屈子兰人民陪审员  肖翔翔人民陪审员  薛仁清二〇二〇年三月二十六日书 记 员  潘文丹