重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初4983号原告：何丽丹，女，1989年12月20日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：袁静，重庆弘平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世军，重庆弘平律师事务所律师。被告：余丽琼，女，1982年11月10日出生，汉族，住广东省河源市。被告：程波，男，1979年8月9日出生，汉族，住重庆市璧山区。第三人：重庆市璧山区容宜房产经纪有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道东山路103号，统一社会信用代码91500227MA5YY6BK2Y。法定代表人：龚雪林，公司总经理。原告何丽丹与被告余丽琼、程波、第三人重庆市璧山区容宜房产经纪有限公司（以下简称容宜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员吴丰担任审判长，与人民陪审员王萍、陈语组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何丽丹的委托诉讼代理人袁静、第三人容宜公司的法定代表人龚雪林到庭参加了诉讼。被告余丽琼、程波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告何丽丹向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告所签订的《房屋买卖中介合同》和《房屋买卖中介合同补充协议》；2．判令二被告立即退还原告定金和购房款54650元；3．判令二被告支付原告违约金142120元；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因购买被告余丽琼所有的位于璧山区房屋，于2018年10月1日与被告签订了《房屋买卖中介合同》，又于2018年11月13日签订了《房屋买卖中介合同补充协议》，约定涉案房屋交易价格为748000元，并约定了银行按揭付款等具体付款方式。原告如约在2018年10月9日向被告程波支付了房屋定金2万元。后双方因具体银行贷款事宜达成《房屋买卖中介合同补充协议》，协议约定原告及其丈夫陈仲洪现向银行贷款1340000元，贷款放款后由程波扣除交易房款748000元后将剩余的592000元退给陈仲洪。又根据约定原告及其丈夫与2018年11月4日签订按揭贷款申请，并在约定时间之前即2018年11月14日存入约定款项，后于2018年11月27日中德储蓄银行签订了协议。中德住房储蓄银行贷款审查涉案房屋产权信息的时候发现该房屋产权在2018年10月15日已经被司法查封，所以无法继续按照约定计划进行。因司法查封原因导致该房屋无法按照约定方式继续进行交易。原告一直要求被告解决查封事宜，完善贷款手续，继续按照合同履行，但被告一直不予理睬。后原告经查询了解到该查封已经在2019年1月15日解除，但被告又将该房屋于2019年2月2日向第三方设置了抵押权。原告认为被告的行为已经明确其不再履行涉案买卖合同，构成违约，应当将购房款退还给原告，并按合同约定承担违约责任。因今年来房价大幅度增长，原告现已无法用之前约定的价格购买到同样的房产，且涉案房屋周边房价大幅上涨，特此原告申请对该房屋现有价值进行鉴定予以确认损失，并调整被告承担的违约责任的比例和幅度。现原告为维护自身合法权益特向法院起诉请求判如所请。被告余丽琼、程波未到庭参加诉讼，二人提交书面答辩意见称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告起诉不符合事实。本案事实是，被告程波于2018年9月接受被告余丽琼的委托，出售位于璧山区的抵押贷款住房一套。被告程波将该房屋的出售条件信息挂到中介公司出售。原告在中介得知该信息后，决定要购买该房屋。2018年10月9日中介公司通知被告程波到中介公司与原告见面，双方就购房的有关事宜进行了协商，并达成了一致意见。当天，程波代表余丽琼同原告签订了《房屋买卖中介合同》，合同约定该房总价款748000元，首付款280000元，原告向银行贷款448000元，签订合同时交定金20000元。签订合同后当天，被告余丽琼通知被告程波第二天去渝中公证处办理委托公证事宜，由于被告程波平时事务较多，便指定了郭志豪去接受委托，当日办理并领取了以上住房委托公证书。合同签订后，原告与被告程波在聊天中得知被告程波是从事贷款方面的工作，遂咨询程波能否多贷点款。被告程波咨询了主城渠道的朋友后，便按朋友说的条件告知了原告，该住房最高可评估169万元左右，最高可申请评估金额的60%贷款约99万元左右，但银行需定存评估金额的20%约33万元左右在原告的账户上作为申请条件保证，否则不能申请贷款。放款金额按评估金额的80%合计132万元在我们卖方账户，申请服务费按贷款金额的3.5%计算为34650元（申请按揭贷款服务约定，银行不能正常进件面签，服务费全退，如进件报审后因买方原因取消一律不退任何费用）原告同意此意见，并知晓申请贷款约定，于2018年11月4日在渠道朋友推荐下，在主城中德银行面签了贷款申请手续，原告向被告程波支付了贷款服务费合计34650元。由于原告的原因，定存评估金额的20%首付款在中德银行一直没有存，原告按揭贷款不能正常进行，鉴于此种情况，2018年11月13日买卖双方协商，又签订了《房屋买卖中介合同补充协议》。2019年2月28日被告程波接银行渠道朋友通知，原告已经取消按揭贷款申请。本案事实是，原告2019年2月27日约中介人员一起去中德银行了解贷款审批进度，银行审贷经理当面告知原告与中介人员贷款审批进程，约10个工作日左右贷款就能通过。但原告当天下午不听中介人员的提醒而取消了按揭贷款申请，并取走申请按揭贷款定存20%首付款33万元。原告取消后，并未通知二被告，导致购房合同不能按时完成。鉴于此情况，2019年2月28日被告余丽琼的委托代理人郭志豪向原告发出《告知函》，要求原告准备房款于2019年4月1日办理房屋过户手续，逾期则取消购房合同，并承担违约责任。但原告对此并未回应。原告诉2018年10月15日被告余丽琼住房有查封于2019年1月5日解封等问题，本案事实是，原告在本案起诉前，原告和中介公司从未找二被告要求过、通知过、告知过、协商过住房有查封的问题。原告诉2019年2月2日被告余丽琼向第三方设置抵押权，本案事实是，被告程波签订《房屋买卖中介合同》时就告知住房有抵押贷款，原告与中介公司都知晓并同意，且签署了合同。卖方余丽琼名下住房有贷款抵押状态，是不影响原告的按揭贷款申请的。二、关于定金、购房款。原告确实在签订合同后交了2万元定金，但合同没有履行，责任在原告。根据《合同法》相关规定，原告不能收回定金。另外，原告根本没有交购房款，二被告也未收到原告的购房款。三、关于违约金。原告并无事实证据证明二被告违约，二被告不应当承担。本案双方都没有履行合同，原告未按约定交首付款，合同尚未开始履行。其次本次购房是按揭贷款，原告未把银行按揭贷款的手续办下来，并私自取消银行贷款，又不准备全款购买，原告已经构成违约。二被告应当向原告收取违约金，在此二被告保留向原告收取违约金的权利。第三人容宜公司述称，容宜公司只是带他们看了房子，再签了一份合同。经审理查明，2018年10月9日，原告作为购房人（乙方），二被告作为售房人（甲方），第三人作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖中介合同》。该合同约定房屋坐落于璧山区，房屋建筑面积249.09平方米。甲、乙双方协商后的实际成交价格为748000元整，该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲、乙双方各须向丙方交纳中介服务费7500元（本合同签订后中介费不予退还）。银行按揭付款1、甲、乙双方约定在2018年10月9日乙方交购房定金人民币20000元给甲方，甲方收到房屋定金之时起不得将房屋转售第三方。2、乙方于贷款审批通过三个工作日支付该房屋的购房首付款人民币280000元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。3、甲、乙双方应在签订本合同十天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用。并以银行通知过户的时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续。4、乙方委托丙方向银行申请贷款448000元。5、按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日同时支付给甲方。甲方的权利与义务。1、权利：甲方在签订本协议后，有权按约定收取乙方的购房定金购房款。2、义务。（1）甲方应本着诚实守信的原则，确保本协议所涉及房屋具有合法完善的权属手续。（2）甲方应保证该房屋权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房屋。（3）甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备。（4）房屋产权变更前无以下限制交易的情况（甲、乙双方有约定的除外）：A司法机关查封、没收、财产保全。B公告拆迁范围，即将实施拆迁。C其他有限制交易的情况。乙方权利与义务。1、权利：乙方有权要求甲方出示房屋权属的相关手续。2、义务：（1）乙方应在协议约定的期限内与甲方办理权属的过户手续及付清房款。甲、乙双方如果有一方未按本协议约定的内容履行，逾期将支付房屋成交额19%的违约金。经甲乙双方协定，房屋保持现状交易等条款。同日，原告向被告程波支付购房定金2万元，被告程波向原告出具收条一张，载明“今收到何丽丹购买璧山区房屋定金贰万元（¥20000.00）收款人：程波2018.10.9”。上述合同签订后，原、被告双方协商由原告向中德住房储蓄银行有限公司（以下简称中德储蓄银行）贷款99万元，用以支付房款，超出房款部分返还给原告。同时，原告需向中德储蓄银行指定账户存入首付款33万元。原告在约定时间未及时存入33万元首付款项。2018年11月13日，原、被告、第三人签订《房屋买卖中介合同补充协议》，载明“根据房屋买卖中介合同（出售）合同号0000013，买卖双方及居间中介/委托人达成以下补充条款：1．房屋地址：重庆市璧山区，房屋面积249.09平方米。2．业主余丽琼委托郭志豪代为办理过户相关事宜，且同意将出售房屋的748000元全部转入程波名下。3．由于买方陈仲洪、何丽丹贷款金额990000（如因买方陈仲洪贷款原因未下款或下款金额不足99万按实际下款金额计算）加定金20000及银行首付存款33万款项共计1340000元，超过748000元的部分，即592000元（大写：伍拾玖万贰仟元正），由程波在银行放贷当天退回给陈仲洪（收款人：陈仲洪），逾期未打款，按0.1%每天的利息支付违约金。4．因买方陈仲洪于2018年11月4日签订按揭贷款申请后至今未按银行规定存首付款，今约定于2018年11月15日前还未存首付款于银行指定账户，视为放弃贷款，全款支付购房款。”。该协议尾部卖方处，由郭志豪代余丽琼签名（授权委托书已公证），同时有被告程波签名；买方处有原告丈夫陈仲洪签名；中介方处有第三人法定代表人龚雪林签名。2018年11月27日，原告丈夫陈仲洪向中德储蓄银行指定账户存入33万元首付款。据原告陈述，后因涉案房屋被司法查封，不能继续贷款，该33万元首付款中德储蓄银行已退还原告。另查明，2018年11月2日，原告丈夫陈仲洪通过支付宝向被告程波转账34650元。对此被告书面答辩称系收取的贷款服务费，而原告陈述称该款系依据被告程波的要求支付的房款，被告程波不具备收取贷款服务费的主体资格以及合同权利。还查明，涉案房屋产权人为被告余丽琼，共有情况为单独所有。2018年6月1日，该房屋抵押给了广州惠金小额贷款有限公司，并办理了抵押登记；2018年10月15日，该房屋被重庆市渝北区人民法院司法查封，2019年1月15日解除查封；2019年2月2日，该房屋抵押给了四川邻水农村商业银行股份有限公司长安支行。庭审中原告陈述，签订合同时被告已告知房屋是抵押了的。庭审中，原告提交安居客二手房销售平台截图2张、58同城房产二手房销售平台截图2张，拟证明截止2019年10月份，涉案房屋所在小区相同或相似大户型房屋二手房拟售价在6000元/平米左右，即按照涉案房屋249平米计算截止目前房屋价值应在140余万元。由于被告的违约行为已经导致原告无法以相同价格购买原地段、同户型的其他房产，导致原告直接损失60余万元。对此，被告书面答辩称被告不存在违约行为，是原告取消贷款违约了。第三人称现在涉案房屋价格跟当时的价格差不多，现在大概市场估计的价格也在75万元左右。庭审中，第三人称被告程波是被告余丽琼的代理人，有委托书，在程波那里的，第三人没有收执该委托书，但是程波提供了余丽琼的身份证复印件以及房产证复印件、离婚证复印件。被告在答辩状中也称程波系余丽琼的代理人。对此原告称，房屋买卖合同的甲方包含了程波以及余丽琼，在补充协议中甲方依然包含了程波以及余丽琼的代理人郭志豪的签名，从而可以看出程波与余丽琼之间并非委托代理关系，而且在补充合同中明确约定程波为收款人，在本案中程波应该为涉案合同的相对方，共同履行合同甲方义务。上述事实，有原告、被告、第三人陈述，原告提交的《房屋买中介卖合同》、《房屋买中介卖合同补充协议》、公证委托书、陈仲洪建设银行交易明细、结婚证复印件、房屋档案查询结果、收条1张、支付宝转账对话框截图2张、支付宝转账账单详情1张、安居客二手房销售平台截图2张、58同城房产二手房销售平台截图2张等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖中介合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自身义务。虽然2018年10月9日原、被告在签订《房屋买卖中介合同》时被告已经明确告知原告该涉案房屋已经抵押，但2018年10月15日该房屋被重庆市渝北区人民法院司法查封，且被告并未将该房屋被查封事宜通知原告。因双方《房屋买卖中介合同》明确约定原告采取银行贷款按揭方式购买涉案房屋，涉案房屋被查封导致原告未能顺利贷款。另2019年1月15日涉案房屋被解除查封后，2019年2月2日被告又将该房屋抵押给了四川邻水农村商业银行股份有限公司长安支行，且被告也并未将该抵押事宜通知原告。被告的上述行为已经导致合同目的不能实现，现原告请求解除《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖中介合同补充协议》，本院予以支持。被告因该房屋买卖合同收取的原告方支付的20000元定金以及34650元应当退还原告。被告辩称34650元系贷款服务费，不应退还。本院认为原、被告双方房屋买卖合同中并未约定原告应当向被告支付该笔费用，且被告并无收取贷款服务费的相关资质，故本院对被告该抗辩意见不予采信。关于原告请求被告支付违约金，本院认为，被告行为属根本违约，应当向原告承担违约责任。原告未按房屋买卖合同补充协议约定按时存入首付款，亦属违约行为，但违约程度较轻，并不能导致合同目的不能实现。原告向被告支付定金及其他款项共计54650元，但原告请求的违约金数额远大于原告实际产生的损失，且原告举示的二手房交易平台截图亦不能证明其实际损失，故原告请求的违约金本院依法酌减为5万元。关于被告程波的责任问题。二被告辩称被告程波系被告余丽琼的委托代理人，但被告并未提供相应证据证明。且被告程波在房屋买卖中介合同中售房人处签名，另房屋买卖中介合同补充协议中亦载明售房款全部转入程波名下，程波也在该协议卖方处签名，故被告程波应当与被告余丽琼共同承担本案的合同责任。被告余丽琼、程波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为其放弃其质证、举证等相应的诉讼权利，故其应自行承担于其不利的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告何丽丹与被告余丽琼、程波于2018年10月9日签订的《房屋买卖中介合同》、于2018年11月13日签订的《房屋买卖中介合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告余丽琼、程波于本判决生效之日起三日内向原告何丽丹返还54650元；三、被告余丽琼、程波于本判决生效之日起三日内向原告何丽丹支付违约金50000元；四、驳回原告何丽丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13247.7元，由被告余丽琼、程波负担9177元，原告何丽丹负担4070.7元。被告余丽琼、程波应于本判决生效后三日内向本院立案庭交纳。原告何丽丹已预交的案件受理费6623.85元，扣除其应当承担的部分后，本院于本判决生效后退还原告2553.15元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 长 吴 丰人民陪审员 王 萍人民陪审员 陈 语二〇二〇年三月十日法官 助理 孙海月书 记 员 王明静