北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9046号原告：刘树江，男，1977年10月21日出生，汉族，北京华宇天下科技有限公司经理，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。被告：郭海，男，1980年3月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：王玉武，男:1968年4月7日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：谢辉，男，1980年9月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：禹海艳，女，1968年9月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上述三被告及第三人委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。原告刘树江与被告郭海、王玉武、谢辉、第三人禹海艳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘树江的委托诉讼代理人周庆领，被告郭海、王玉武、谢辉，第三人禹海艳的委托诉讼代理人魏金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树江向本院提出以下诉讼请求：1、三被告、第三人支付房屋重置成新价1019051元、房屋一次性停产停业综合补助费319640元、场地一次性停产停业综合补助费320000元、拆除腾退补助费1346530元、资源节约及垃圾减量补助费1346530元、拆迁补助费134653元、装修、设备及附属物918619元，以上共计5406870元。2、本案的诉讼费、保全费用由三被告负担。事实与理由：原告在被告处租赁了位于北京市大兴区太福庄工业开发区厂房及3亩土地，并签订了租赁合同，期限16年，截止至2031年7月止，租金每年14万元。协议第四条约定“如遇国家占地拆迁，现有院内北侧及东侧15间小平房和南侧一个标准库房750平米归被告所有，停产停业补偿归乙方所有。如遇国家占地拆迁，如果5年内拆迁，原告加盖的面积除去成本归原告所有，原、被告各占50%，包括盖房成本。协议签订后，原告按时支付了房租，并加盖了房屋，建房成本822299元。2017年8月，该地块被列入了拆迁范围，原告按照政府的规定提前搬迁，但被告没有按照合同约定支付给原告建房成本及房屋拆除的各项补助费用。大兴区太福庄工业开发区厂房及3亩土地虽然为郭海签订的租赁协议，实际该土地及厂房为三被告共同承租，其中被告1占20%，被告2占40%，被告3占40%。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告郭海、被告王玉武、被告谢辉辩称：不同意原告的诉讼请求。本次腾退补偿中，仅有对土地的补偿费、奖励费、搬迁费三项，按照三项的标准，按照我方计算计双方签订和合同约定，三被告已经足额支付了原告应当获取的补偿利益。关于原告诉讼请求中的房屋重置补偿费、腾退补偿费、房屋一次性停产停业补助费、装修设备及附属物补偿费、盖房成本，按照被告的了解，是没有的。第三人禹海艳辩称：第三人是被告王玉武的妻子，签订的相应补偿文书代表三被告签订的。关于实际补偿款应当按照调取的材料进行计算。计算后应当按照实际应当支付的款项进行支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘树江向本院提交了以下证据：证据1、《厂房土地租赁协议》，证明涉案场地房屋由原告承租；证据2、照片4张，证明涉案房屋是原告盖的；证据3、《补充协议》，证明三被告共同承租涉案房屋后转租给我方；证据4、收款证明，证明盖房子的费用；证据5、保全费票据，证明保全花费5000元。证据6、北京一品悦读文化发展有限公司营业执照复印件。证明有公司经营有纳税。证据7、纳税证明2张复印件。被告郭海、被告王玉武、被告谢辉及第三人禹海艳对刘树江提交的证据1的真实性认可，对合同约定的内容也认可；对证据2的真实性、证明目的均不认可，照片不能证明原告盖房建设的情况，照片反映的应该是现场情况，不清楚，因为现在已经拆了，具体无法核实；对证据3的真实性认可，被拆迁场地确实由三被告进行承租；对证据4不认可，不能证明所谓的拆迁款项与被拆迁房屋之间的关系，即使原告说在涉案场地建设了一定的房屋，也得看实际给付的补偿款里是否有对房屋的补偿。对证据5的真实性认可，但是否由被告承担根据案件审理结果决定。对证据6真实性认可。营业执照的与本案没有关联性，住所地与承租的场地没有关系。承租人不是北京一品公司。对证据7的真实性暂时持有异议，以法庭核实后的原件为准。关联性同营业执照的意见。被告郭海、被告王玉武、被告谢辉及第三人禹海艳向本院提交了以下证据：证据1、租赁合同4份，证明涉案土地、房屋的租赁关系及来源，涉案土地由高玉顺从太福庄村集体经济合作社承租，租了30亩土地，后来高玉顺转租给了王海军、侯连科；王海军后来代表他俩将其中的20亩土地租给了贺凤维、贺凤金；贺凤维、贺凤金又转给赵刚，赵刚是代表三被告签订的。证据2、兴业银行凭证，证明被告已经实际给付了原告40万元的款项，40万元包括：1、退原告8个月的租金，大概是10万元，2、搬迁费，50块一平米，地上房屋由原告承租的大概是1600平米，小计8万元；3、拆迁奖励费，按照房屋的面积计算，确认了原告建有880平米的房屋，每平米500元搬迁奖励费，按照双方合同的约定，刨除成本后双方各占50%，小计22万元，以上共计40万元，三被告拿的钱也是这部分的钱，没有别的钱。刘树江对被告郭海、被告王玉武、被告谢辉及第三人禹海艳提交的证据1的真实性认可，对相关租赁关系认可，没有遗漏任何一手租赁关系；对证据2的真实性认可，对证明目的不同意，40万元包括所退的14万元租金，3万元是郭海的个人借款；剩下的23万元属于拆迁预付款里面原告应得的部分。对于盖房，原告租房的时候厂房面积750平米，当时约定如果是原告盖的房子，5年内拆迁，原告盖房的成本先给原告，剩下的甲乙双方各50%，五年后50%。现在拆迁在5年内，原告需要先扣除盖房的90万元成本，除此之外双方各50%。对于拆迁面积拆迁公司应该有数据，除了750平米外全是原告建造的。对本院调取的证据，刘树江对拆迁档案的真实性认可。1、一次性停产停业补助费：319640元。2、房屋重置新价：1019051元，要的是37号房屋。3、场地一次性停产停业补助：320000元是承租方院内没有盖房的。4、拆除腾退补助费：2016年之前拆迁的37号房屋、38号房屋、39号房屋、40号房屋、51号房屋、50号房屋、P6、P7、P8：1346530元。5、资源节约及垃圾减量补助费：37号、38号、39号、40号、51号、50号、P6、P7、P8:1346530元，计算依据是拆除腾退补助每平米500元，垃圾减量补助费每平米500元，面积按照图表计算。6、搬迁补助费：每平米50元，按照37、38、39、40、51、50、P6、P7、P8：134653元。7、装修设备：按照表计算918619元。被告郭海、被告王玉武、被告谢辉及第三人禹海艳对拆迁档案的真实性认可。双方的租赁范围：36、37、38、39、50、51、P7、P8，并不包括P6和40号房屋。是租赁合同范围的约定。关于房屋重置成新价：根据我们的了解，没有看到具体拆迁方案，2009年之前的房屋才会有房屋重置成新价，原告承租在2015年7月才正式承租涉案厂房，2009年之前的房屋重置成新价与原告没有关系。具体到37号房屋给的也是2009年之前的房屋重置成新价，对于该诉讼请求不同意。房屋和场地的一次性停产停业补助：是根据调取档案第64页表中房屋的经营面积：598.61平米。场地面积：4240.58平米。对应的是拆迁档案中北京大友嘉业新型建材有限公司，与原告参与的一品公司没有任何关系。该两项补偿与原告无关。关于拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费：我们也没有看到具体的拆迁方案及细则，这3项是2016年之前形成的房屋，才会有这3项的补偿，2016年之后是没有的。原告实际在2016年之前并没有建设房屋，所以3项的补偿费用与原告没有关系。原告说的P6、P7、P8是棚子不是房屋。棚子是不给钱的，没有任何补偿。专修设备及附属物的补偿：对应的拆迁档案的第14页是总清单，关于每一处房屋都有调查表，在拆迁补偿的20页到24页是具体的项目。实际原告建的是36号房屋的205.66平米，37号房屋452.22平米，50号房屋112.84平米。对应这个房屋寻找专修的费用，36号房屋不锈钢水池的灯是原告加的，36号的空调、50号橱柜的灯是原告加的，其他的没有了。本院对原、被告提供的证据经审核认为：对原、被告各方均无异议的原告提交的证据1、3、5，被告及第三人提交的证据1,本院予以采信。对双方有异议的证据，其中：原告提供的证据4的真实性和证明目的予以认定，对原告提交的证据2、6、7的真实性予以认定，证明目的不予认定。对被告提交的证据2的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2011年7月26日，黄村镇太福庄村集体经济合作社（甲方、出租方）与高玉顺（乙方、承租方）签订《太福庄村集体土地使用合同书》，合同载明：甲方同意将集体所有的位于村东的土地20043.29平方米（合30.065亩）给乙方作仓储、生产加工使用。土地使用期限自2012年1月1日起至2032年1月1日止。共计20年（在此之前高玉顺租赁无书面合同）。2003年9月1日，高玉顺将租赁的30亩土地转租给王海军、侯连科，2007年11月22日，王海军将上述租赁的30亩土地中的20亩转租给了贺凤维、贺凤金。2009年3月15日，贺凤维、贺凤金将该20亩土地转租给了郭海、王玉武、谢辉（赵刚系代表三人签字）。2015年6月19日，郭海（甲方、出租方）与刘树江（承租方、乙方）签订了厂房土地租赁协议。协议约定：乙方承租甲方位于北京市大兴区太福庄工业开发区的厂房土地，现有土地面积约3亩，厂房面积约750平方米。租赁期限自2015年7月1日至2031年7月1日，共16年。租金每年14万元，第一年半年支付，在2015年7月1日和2016年1月1日分两次支付。以后每年7月1日一次性支付全年租金。电费每度1.2元，水免费，无其他费用。乙方可以根据生产经营需要新建厂房及办公用房，甲方应当配合乙方解决在建及后续过程中的各项问题，并确保乙方新建厂房及办公用房在合同租赁期间不遭受拆迁（国家正规拆迁补偿除外）。如遇国家占地拆迁，现有院内北侧及东侧15间小平房和一个标准库房约750平方米归甲方所有。停产停业补偿归乙方所有（国家正规拆迁补偿内有此项内容的情况下，如果没有此项内容，甲方不负责给乙方赔偿）。如遇国家占地拆迁，5年内如果拆，乙方后加盖的面积除去成本，成本归乙方，甲乙双方各占50%。5年以后如果拆迁，甲乙双方共得所有新建的各50%，包括盖房成本。新建厂房的钱数以实际发生为标准，甲乙双方签字方能生效。2010年3月1日，谢辉、王玉武、郭海签订补充协议，协议载明：谢辉、王玉武、郭海2009年3月15日用赵刚的名字与贺凤金、贺凤维签订黄村镇太福庄经济合作社20亩土地的租赁合同。赵刚在合同中只起到了代理谢辉、王玉武、郭海签字的身份，实际上，本块土地的使用权、租赁权都归谢辉、王玉武、郭海所有（包括所有地上建筑物）。如遇土地租赁或国家占地拆迁，所有的租赁款项和赔偿款项均与赵刚无关，谢辉占40%、王玉武占40%、郭海占20%。本补充协议京谢辉、王玉武、郭海三方同意并签字作为保存。2017年12月25日，北京兴业富民置业有限公司（甲方、拆除腾退人）与禹海艳（乙方、被拆除腾退人）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》，协议约定，乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇太福庄村东，房屋、建筑物、简易建筑物面积38326.34平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积598.61平方米，场地经营面积4240.58平方米。根据房屋拆除腾退补偿价格评估报告，房屋建筑面积38326.34平方米，其中：06年前的面积665.12平方米，06-09年面积5279.61平方米，09年以后面积32381.61平方米。甲方应当支付乙方补偿款共计38044668元，其中，经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价1027700元，拆除费2290466元、装修设备及附属物补偿价5627726元；经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费299305元、场地一次性停产停业综合补助费2120290元、腾退补助费12703705元、资源节约和垃圾减量补助费12703705元，拆迁补助费1270371元、设备迁移补助费1400元。禹海艳与王玉武系夫妻关系。上述拆迁协议系其代表三被告所签订的，相应的拆迁补偿款打入了第三人禹海艳的名下。关于刘树江各项诉讼请求的计算依据：1、房屋一次性停产停业综合补助费是在档案中第7页37号房屋结合第12页第37号房屋。37号房屋房屋是原告翻建的。39号房屋的夹层是原告建设但是我们没有主张。因之前是别人建设的，后我们拆除重新建设的。2、房屋一次性停产停业：要的37号房屋，面积是639.28平米。每平米500元。3、场地停产停业补助：第9页中有图证明剩余800平米，3亩地建完房屋剩下的，地是租的。每平米补助400元。4、拆除腾退补助费134.653万元：2016年之前的房屋，每平米500元。是37、38、39、40、51、50、P6、P7、P8。相关内容以统计表为准。5、资源节约及垃圾减量补助费：37号、38号、39号、40号、51号、50号、P6、P7、P8。计算依据是拆除腾退补助每平米500元，垃圾减量补助费每平米500元，面积按照图表计算。6、搬迁补助费：每平米50元，按照37、38、39、40、51、50、P6、P7、P8。7、装修设备：按照表计算。三被告曾给付刘树江400000元，刘树江称，上述400000元中，其中14万元属于退还的租金，3万元是郭海的个人借款，剩下23万元属于拆迁预付款中应得的部分。三被告称，上述40万元中，退还了8个月的租金，其余为拆迁补偿款。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。刘树江所租赁的位于北京市大兴区魏善庄镇前苑上村工业园北区7号的房屋，无合法审批手续，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，谢辉、王玉武、郭海因合同取得的拆迁利益中应当归属于刘树江财产，应当予以返还刘树江。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。对于双方租赁的范围，刘树江称为37、38、39、40、50、51、P6、P7、P8。三被告及第三人认可37、38、39、50、51、P7、P8。并不包括P6和40。故本院对三被告及第三人自认的租赁范围予以认定。根据拆迁档案显示，三被告承租的建筑总面积38326.34平方米，建筑占地总面积11908.08平方米，其中06年以前建筑总面积665.12平方米，06年至09年建筑总面积5279.61平方米，09年至16年建筑总面积19462.68平方米，16年以后建筑总面积12918.93平方米。2016年前建筑占地面积8654.82平方米，建筑总面积25407.41平方米。根据拆迁档案中房屋面积计算表显示，37号06年前占地319.64平方米，建筑总面积639.28平方米，09年至16年建筑占地面积452.22平方米、建筑总面积904.44平方米，16年以后建筑占地面积452.22平方米，建筑总面积452.22平方米。38号09年至16年建筑占地面积351.92平方米，建筑总面积351.92平方米，39号09年至16年建筑占地面积504平方米、建筑总面积1512平方米，16年以后建筑占地面积0平方米，建筑总面积504平方米。50号09年至16年建筑占地面积56.42平方米，建筑总面积56.42平方米，16年以后建筑占地面积56.42平方米，建筑总面积112.84平方米。51号09至16年建筑占地面积218.4平方米，建筑总面积218.4平方米。P709年至16年建筑占地面积45.45平方米，建筑总面积45.45平方米。P809年至16年建筑占地面积30.45平方米，建筑总面积30.45平方米。以上16年前的占地总面积：1978.5平方米，16年前的建筑总面积：3758.36平方米。16年后的建筑占地面积508.64平方米，建筑总面积565.06平方米。对于房屋重置成新价，刘树江主张的37号房屋，根据估价结果通知单显示，建造时间在2006年之前的为639.28平方米，此部分有补偿，建造时间在2009年之后的717.38平方米则无补偿。刘树江与三被告签订租赁合同在2015年6月19日，故对其主张的该部分的房屋重置成新价，本院不予支持。对于房屋及场地一次性停产停业综合补助费，根据拆除腾退项目终审表显示，房屋经营面积为598.61平方米，场地经营面积为4240.58平方米，现刘树江未提交证据证明房屋及场地经营面积对应的是刘树江的租赁物，且刘树江提交的营业执照载明的住所地为北京市大兴区黄村镇康庄路10号写字楼13层1301室，故对其该项诉求，本院不予支持。对于拆除腾退补助费，根据拆迁政策，16年前的建筑总面积25407.41平方米，此部分有补偿。每平米为500元。刘树江租赁的16年前的建筑总面积为3758.36平方米，共计1879180元，酌定刘树江取得其中的50%，共计为939590元。对于资源节约及垃圾减量补助费，根据拆迁政策，16年前的建筑总面积25407.41平方米，此部分有补偿。每平米为500元。刘树江租赁的16年前的建筑总面积为3758.36平方米，共计1879180元，酌定刘树江取得其中的50%，共计为939590元。对于拆迁补助费，根据拆迁政策，2016年前的建筑总面积为25407.41平方米，此部分有补偿。每平米为500元。刘树江租赁的16年前的建筑总面积为3758.36平方米，共计187918元，酌定刘树江取得其中的50%，共计为93959元。对于装修、设备及附属物，根据刘树江提交的装修及设备统计，结合拆迁档案，本院酌定为800000元。以上共计2773139元，考虑到三被告给付了刘树江400000元，因双方约定每年租金为14万元，拆迁协议签订日为2017年12月25日，故三被告称退还了8个月的租金的说法更为可信，共计为93333.33元，剩余306666.67元为给付的拆迁补偿，应当在总额中扣除，共计为2466472.33元。因拆迁款打入了禹海艳的名下，故禹海艳亦应当对上述款项承担返还义务。至于刘树江所述的与郭海之间3万元的借款，因郭海未予以认可，且在刘树江证据中未能体现，本院不予认定，当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、谢辉、王玉武、郭海、禹海艳于本判决生效后10日内给付刘树江2466472.33元；二、驳回刘树江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49648元，由原告刘树江负担27000元（已交纳），由被告谢辉、王玉武、郭海负担22648元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强审 判 员  刘 青人民陪审员  姜永江二〇二〇年三月三十一日书 记 员  蔡平阳