安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终934号 上诉人（原审被告）：江苏爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市明瓦廊131号。 法定代表人：任晓光，总经理。 上诉人（原审被告）：江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路万家银座广场5-822室。 负责人：张国栋，经理。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：武源，江苏当代国安律师事务所律师。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：高琴，江苏当代国安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：和谐花园小区首届业主委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路400号和谐花园小区内。 负责人：马君，主任。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。 上诉人与江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司（以下简称爱涛物业合肥分公司）与被上诉人和谐花园小区首届业主委员会（以下简称和谐花园业委会）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司承担。 事实和理由： 一、原审判决事实不清,适用法律有误。原审判决主文第一项爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司向谐花园业委会移交服务期间形成的电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料,但并未说明移交物业的具体名称、规格、型号、数量,事实不清。和谐花园系单位集资房构成,小区业主未缴纳国有土地出让金,小区共有道路不属于小区业主共有,和谐花园建设单位安徽合九铁路置业有限公司拥有使用权。小区水泵、消防、供水、供电等地下、地上物的物业资料由安徽合九铁路置业有限公司保管,尚未移交给爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司,谐花园业委会向爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司主张移交物业及资料的事实不清、理由不足。 二、原审判决主文第二项爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司向谐花园业委会移交其进驻小区的业主名册,原审中爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司举证证明将业主名册提供给谐花园业委会,谐花园业委会亦证明其经过小区业主选举产生,常识是如果没有业主名册,谐花园业委会不能证明其经过小区超过半数业主及半数以上房屋面积选举产生。原审判决第二项与事实不符。 三、原审判决主文第二项爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司向谐花园业委会移交清算预收、代收有关费用的账册、票据。但未查明爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司清算预收、代收有关费用的事实,该项判决事实不清。 四、原审诉争涉及前期物业合同委托人安徽合九铁路置业有限公司权益,且涉案小区不动产权属不完整,仅有房屋产权,没有土地使用权。谐花园业委会诉请涉及地上、地下的构造物如水泵、消防、供水、供电、共有道路等的权利人究竟是谁,原审判决并未查明。原审判决事实不清,适用法律有误,爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司提请二审法院撤销原审判决,发回重审。 和谐花园业委会辩称： 一、原审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律准确。根据上诉人与和谐花园小区建设单位所签订的《和谐花园小区前期物业服务合同》显示，上诉人于涉案和谐花园小区交付时进驻了和谐花园物业管理区域，即成为和谐花园前期物业服务企业，上诉人物业服务合同期限内对涉案小区从事基本物业服务显然是无争的事实，而在物业服务的过程中的对涉案小区公共设施设施的维修保养，也是上诉人必须履行的义务，既然是上诉人在物业管理过程中所形成，其必然是上诉人制作和保存，原审法院根据《物业管理条例》第二十九条规定，判决上诉人移交公共设施设备部位的维修保养资料，不仅有事实依据，法律适用正确无误。同时根据《安徽省物业管理条例》第五十二条规定判令上诉人移交业主名册并无不当，根据《安徽省物业管理条例》判令上诉人移交清算预收、代收的有关费用及账册、票据，也属于上诉人的法定义务，同时也是后期物业管理、维护所必须的资料和业主的合法权益。因此，原审法院判决并无不当。上诉人的上诉人依法应当予以驳回。 二、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 上诉人作为涉案小区的前期物业服务企业，在物业服务期间，依法对物业管理区域的内的设施设备维护保养，是其法定义务，也是合同义务，其对有关的物业及设施设备改造、维修、运行、保养的记录是上诉人在物业服务期间对物业管理所形成的记录资料，按照物业管理法规、规章和行业规章以及《和谐花园前期物业顾问合同》是由上诉人所制作和保存。其中所涉及的移交物业的具体名称、规格、型号、数量也是上诉人所掌握，依法应由上诉人所确定。而上诉人从未向和谐花园业委会所移交，上诉人也无法知晓。但和谐花园业委会原审诉称中和原审判决中均已明确所移交的范围为和谐花园小区物业管理区域范围内物业管理区域内的有关的物业及设施设备改造、维修、运行、保养的记录。显然诉讼请求已经明确，原审法院判决也已经明确，上诉人的上诉理由显然无法成立。而上诉人称因业主未缴纳国有土地出让金，小区道路不属于业主所有，显然也缺乏事实和法律依据。上诉人并未提供证据证明业主是否缴纳国有土地出让金。即使支付国有土地出让金，也不能否认业主的资格，更无法否认业主共有权。根据《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案小区和谐花园小区系政府规划的住宅小区，系独立的建筑区划，其建筑区划内的道路必然属于业主共有。上诉人所称未缴纳国有土地出让金，小区共有道路不属于业主所有，显然缺乏法律依据，所以原审法院认定事实并未错误。 其次、上诉人称原审判决其向和谐花园业委会移交业主名册与判决第二项不符的说法也无法成立。根据《安徽省物业管理条例》第五十二条规定，向业主委员会移交业主名册系其法定义务。同时根据上诉人与案涉小区建设单位所签订的《和谐花园小区前期物业服务合同》也约定了业主委员会成立时，应向业主委员会移交业主名册和共有设施设备的改造、维修、保养等资料，而前期物业服务合同也是确定前期物业服务企业和业主之间权利义务的合同，依法对上诉人产生法律效力。而选举业主委员会所需业主名册资料系由业主大会自行收集，但并不能免除上诉人所移交资料的义务。事实上，选举业主委员会所需要的物业管理区域内半数业主以上业主同意的业主资料，系业主大会筹备组根据小区规划所确定的业主人数而收集到的半数以上业主同意的，收集过程中，由于上诉人拒不提供业主名册，给选举业主委员会的业主大会筹备组带来极大的困难，历经多日多人次来回往返收集，最终业主委员会成立得到物业管理区域内远远超过半数的业主同意的要求。虽然符合物权法的规定，但仍有少数部分业主资料并不完整，仍需要核实。如上诉人能提供业主名册，对完善业主资料和后期业主大会召开，减少业主委员会工作量仍然具有现实意义。 上诉人认为判决其向和谐花园业委会移交清算预收、代收有关费用的账册、票据与判决第三项不符的说法也无法成立。根据上诉人与建设单位所签订的《和谐花园小区前期物业服务合同》第三十二条约定，在合同终止时，和谐花园业委会应当移交向物业服务用房及其相关设施等属于全体业主所有的财物及时完整移交业主委员会，并按《物业承接查验办法》《安徽省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。同时《安徽省物业管理条例》第六十三条规定物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；因此，无论是从合同约定还是从法律规定，上诉人均有义务向和谐花园业委会移交清算预收代收的有关费用的及账相关账册、票据。此外《安徽省物业管理条例》第四十七条规定：业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账。因此可以看出因上诉人在物业管理期间所预收、代收的有关费用及相关账册、票据是其制作、掌握和保管。而且预收、代收相关费用账册涉及到小区全体业主的利益，上诉人拒绝移交显然侵犯公共利益，有违公序良俗。 再次、上诉人认为涉案小区不动产权属不完整，仅有房屋产权，没有土地使用权，显然缺乏法律依据。根据《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该规定确定了我国不动产转让的“房地一体”的原则，上诉人既然承认了案涉小区的业主房屋产权，就应认可业主的土地的使用权，才符合物权法的相关规定。同时根据《物业承接查验办法》第十六条规定：共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、电梯井道、架空层及设备间等；共用设备：一般包括电梯、水泵、消防设备、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。《安徽省物业管理条例》第一百零四条规定“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；通过上述规定，相关法规和行政部门规章已经对共有设施设和共有部位已经进行明确规定。因此，案涉小区的地上地下构筑物如水泵、消防、供水、供电、共有道路等权利人依法是属于案涉小区全体业主共有共用的设备。此外小区内水泵、消防、供水设施设备系属于房屋的配套设备，系房屋实现其居住功能的基本设施，无论基于何种方式取得的房屋，其不具备上述配套设备，其房屋交付则不属于完全交付。因此，上诉人认为，案涉小区内水泵、消防、供水供电设施权属不清说法，显然缺少事实和法律依据。 和谐花园业委会原审诉讼请求：1、依法判决爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司向和谐花园业委会移交和谐花园小区的电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料；2、依法判决爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司向和谐花园业委会移交自爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司进驻后小区内业主名册及移交清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地使用费等费用的财务会计账册资料；3、本案的诉讼费用由爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司承担。 原审法院认定事实：2013年10月30日爱涛物业公司（乙方）与合肥市和谐花园小区的建设方安徽合九铁路置业有限公司（甲方）签订了《和谐花园小区前期物业服务合同》，该合同载明：第十四条甲方相关的权利义务：（六）在乙方承接物业时，应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括房号、姓名、联系方式、房屋建筑面积、家庭常住人员、身份证复印件）。第三十二条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给甲方；并按照《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理项目退出手续。 2017年9月9日至9月26日，和谐花园小区召开了业主大会，选举成立了和谐花园业委会并报备案，备案表记载：业委会任期为2017年10月4日至2021年10月3日；物业服务企业：爱涛物业合肥分公司。 2018年3月18日，和谐花园业委会发布《关于召开和谐花园小区业主大会会议的公告》，议题为表决小区的物业服务企业。2018年4月17日，和谐花园业委会发布《和谐花园小区第二次业主大会会议表决结果的公告》，该公告载明：本次业主大会进行物业选聘，安徽盛祁物业管理有限公司（以下简称盛祁物业公司）及其物业服务合同最终获得双过半通过。2018年4月24日，和谐花园业委会向爱涛物业合肥分公司发出《交接通知函》，函中载明：我方已经定于2018年5月2日为贵公司与盛祁物业公司的交接日期，提请你方即日起对有问题的设备、设施事项提前有计划地进行自检与修复。和谐花园小区将于2018年5月2日起，接受盛祁物业公司的物业服务，因此在5月2日前就将开始履行交接手续以避免拖延交接时间给贵公司发生不必要的成本支出。我方将于贵公司协商交接方案，望回复。2018年4月25日，和谐花园业委会（委托方、甲方）与盛祁物业公司（乙方）签订了《和谐花园小区物业服务合同》，合同记载：合同期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止；甲方应于2018年5月2日向乙方提供物业服务用房。 案件审理过程中，和谐花园业委会陈述盛祁物业公司于2018年5月2日入驻和谐花园小区，爱涛物业合肥分公司于2013年10月份入驻和谐花园小区，2018年5月2日撤场。2019年6月10日，安徽合九铁路置业有限公司向爱涛物业合肥分公司发出《关于和谐花园前期物业相关事项证明回复函》，函中载明：贵司于2013年通过合肥市政府招投标中心中标安徽合九铁路置业有限公司利用铁路自有土地建设的铁路职工集资房“和谐花园”小区的前期物业管理服务。当时贵我双方在《和谐花园前期物业服务合同》中约定地下车位停车费收入的70%及地上车位收入由江苏爱涛物业收取用于支付看护、保洁人员工资等费用。当时贵我双方交接小区相关资料时，只交付了部分小区平面图及管网图以及业主收房档案资料。其余资料如有需要，可至我司档案室或合肥市城建档案馆复印，费用由我方承担。 原审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条第一款规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《安徽省物业管理条例》第五十二条第一、二款规定：在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）园林施工图纸及树种清单；（六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。第六十三条第一款规定：物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：（一）移交本条例第五十二条规定的材料；（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，和谐花园业委会与盛祁物业公司签订的《和谐花园小区物业服务合同》已经生效，爱涛物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同已经终止，和谐花园业委会有权要求爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司按照上述行政法规、地方性法规、司法解释的规定移交相关资料，对于和谐花园业委会的诉请，原审法院予以支持。 据此，原审法院依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条第一款，《安徽省物业管理条例》第五十二条第一、二款，第六十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定判决：一、江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向和谐花园小区首届业主委员会移交其在合肥市和谐花园小区服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案（限于电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料）；二、江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向和谐花园小区首届业主委员会移交其进驻合肥市和谐花园小区后小区内业主名册；三、江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向和谐花园小区首届业主委员会移交清算预收、代收有关费用的账册、票据。案件受理费80元，由江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对原判认定的事实，予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第三十八条第一款、《安徽省物业管理条例》第六十三条第一款均规定：物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止后，应当按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会移交相关资料和财物。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款也规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。结合本案，盛祁物业公司入住并接管案涉小区后，爱涛物业合肥分公司也与2018年5月2日撤场，和谐花园业委会依据法律法规和《和谐花园小区前期物业服务合同》的相关约定，诉请要求爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司移交相关资料，有事实和法律依据，原审判决并无不妥。 另和谐花园业委会原审诉请系要求上诉人移交建筑消防、供水、供电、电梯等小区公共设施和道路的维修保养记录和资料以及相关的财务账册和小区业主名册，均为和谐花园业委会依据相关法律法规以及合同约定所拥有的权利，也是上诉人应当履行的义务。至于和谐花园业委会是否通过其他渠道了解并掌握部分业主的信息，与上诉人应当移交业主名册并不矛盾，也不构成免除上诉人移交业主名册义务的理由。同时，本案并未涉及小区道路、土地或其他不动产确权问题，业主是否有土地证与本案不具有关联性，上诉人的相关上诉意见不成立，本院不予支持。 综上，江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年三月三十一日 书记员  刁春晖 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。