江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0691行初1106号 原告刘慧珍，女，1965年12月14日生，××族，住无锡市南长区。 委托代理人周丽君、匡俊彦，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告南通市自然资源和规划局，住所地南通市崇川区工农南路101号。 法定代表人魏钦稳，职务局长。 委托代理人张卫东，职务南通市自然资源和规划局通州分局副局长。 委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。 被告江苏省自然资源厅，住所地南京市水西门大街58号。 法定代表人刘聪，职务厅长。 委托代理人马春宁，江苏省自然资源厅工作人员。 委托代理人李宇，江苏世纪同仁律师事务所律师。 第三人南通家纺城大酒店发展有限公司，住所地南通市通州区川姜镇家纺城金二路82号。 法定代表人毛伟建，职务董事长。 第三人陈贤，男，1975年4月13日生，××族，住南通市通州区。 委托代理人顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。 原告刘慧珍诉被告南通市自然资源和规划局（以下简称南通市自然资源局）、江苏省自然资源厅行政登记及行政复议一案，本院于2019年10月8日立案受理后，于10月10日向被告南通市自然资源局、江苏省自然资源厅邮寄送达起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等，两被告分别于规定期限内向本院提交了答辩状及相应的证据材料。因南通家纺城大酒店发展有限公司（以下简称南通家纺城大酒店）、陈贤与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼，并依法送达了起诉状副本及参加诉讼通知书等。本院依法组成合议庭于2019年12月16日、2020年1月17日公开开庭审理了本案。原告刘慧珍的委托代理人周丽君（参加了第一次庭审）、匡俊彦，被告南通市自然资源局的委托代理人张卫东、张家楠，被告江苏省自然资源厅的委托代理人马春宁、李宇，第三人陈贤及其委托代理人顾伟彬到庭参加了诉讼。第三人南通家纺城大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年6月10日，南通市自然资源局作出通自然资〔2019〕96号《关于不动产注销登记的决定》（以下简称96号注销登记决定，主要内容为：1.通州房预川姜字第××号预购商品房预告登记于本决定作出之日注销并记载于不动产登记簿；2.限预告登记权利人在收到本决定书之日起十五日内将通州房预川姜字第××号《房屋预告登记证明》送缴南通市通州区不动产登记中心，逾期不送缴的，该《房屋预告登记证明》将直接公告作废。原告刘慧珍不服，向江苏省自然资源厅申请行政复议。江苏省自然资源厅于2019年6月21日受理并于9月11日作出〔2019〕苏自然资行复第123号《行政复议决定书》（以下简称123号行政复议决定），维持原行政行为。 原告刘慧珍诉称，一是被告南通市自然资源局作出案涉行政行为适用法律错误。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条适用的情形是当事人申请注销预告登记，而原告并未向被告南通市自然资源局申请注销预告登记；第八十一条适用的情形是更正登记,而案涉行政行为是注销登记。二是被告南通市自然资源局作出案涉行政行为程序不合法。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条的规定,不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。因此,不动产登记的原则是依申请原则,该原则是不动产登记法的基本原则,适用于包括注销登记在内的各种登记，除非法律行政法规另有规定。案涉行政行为在原告没有提出申请的情形下而作出，程序不合法。三是案涉行政行为没有具体事实依据。首先，（2018）苏06民终1688号民事判决书是基于原告作为案外人向执行法院提出对案涉房屋排除执行的执行异议之诉而作出，该案判决内容并不涉及到房屋买卖合同的效力。虽然在判决理由部分，南通中院认为买卖合同无效,但并没有在该案中判决买卖合同无效。因此，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）第五条的规定。其次，涉案房屋已经办理了预告登记,且在预告登记程序中已经确认涉案房屋使用的是主楼的预售登记证,证号为通房预售第〔2008〕034号。同时，案涉房屋已经转移登记至第三人南通家纺城大酒店名下，原告从南通家纺城大酒店处购买案涉房产，属于二次买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。南通中院直接认定涉案房屋没有预售许可证，已经超出审理案件的范围。综上所述,案涉行政行为适用法律错误、程序违法且没有具体事实依据,请求撤销被诉96号注销登记决定及123号行政复议决定。 原告向本院提供以下证据：1.96号注销登记决定、123号行政复议决定，证明两被告作出了具体行政行为；2.（2018）苏06民终1688号判决书、（2018）苏0611行初223号卷宗中原南通市国土资源局提交的证据依据目录、（2018）苏0611行初99号卷宗中原南通市国土资源局提交的证据依据目录及房屋登记系统中楼盘列表，证明案涉具体行政行为无事实依据；3.通州国用（2013）第012030号土地登记信息，证明案涉房屋已经办理转移登记，房屋所有权人为南通家纺城大酒店；4.申请法院调取的2013年11月25日登记的川姜字第1310616号涉案房屋的产权证、2013年11月12日通土资（2013）95号关于家纺城大酒店提高容积率补缴出让金的请示及区政府办公室办文单，证明涉案房屋已经发放了预售许可证，刘慧珍与南通家纺城大酒店的买卖合同因涉案房屋办理了转移登记手续而合法有效。 被告南通市自然资源局辩称，一是案涉行政行为认定事实清楚、证据充分。（2018）苏06民终1688号案件在争议焦点的评判理由中认定案涉《商品房买卖合同》依法自始无效,构成生效裁判文书认定的具有既判力范围,属于《物权法解释（一）》第五条规定的“债权消灭”情形。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条第二款规定，案涉预告登记已经失效。被告依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条第二项的规定,通知刘慧珍等申请注销案涉预告登记,事实清楚、依据充分。二是案涉行政行为对刘慧珍的合法权益不产生实际影响,刘慧珍不具有本案诉讼的原告主体资格。本案中,刘慧珍据以产生债权请求权的《商品房买卖合同》被认定为自始无效,基于该债权请求权而产生的预告登记的物权变动请求权即不存在,即预告登记失效，刘慧珍已不存在依据预告登记依法应当保护的合法权益。三是被告作出案涉行政行为适用法律、法规、规章正确，程序合法。首先，南通市自然资源局在通知刘慧珍等申请注销而遭拒绝后启动依职权注销登记程序,既符合行政机关处理举报人举报的规定,又是《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第四项“依职权注销登记”的应有之意。其次，南通市自然资源局以案涉行政行为方式进行注销登记具有依据。《不动产登记暂行条例实施细则》就依职权注销登记只在第十七条中规定了记载于登记簿前进行公告的程序,而未单独规定依职权注销登记办理的其他程序规定，故可以参照依职权更正登记相关规定。被告在依职权注销登记程序中告知陈述申辩权、举行听证会、发布和张贴公告并以决定形式作出案涉行政行为,保障当事人的合法权益,具有法律依据。综上，请求依法裁定驳回原告刘慧珍的起诉。 被告南通市自然资源局向本院提供了以下证据：1.原告申请预告登记的申请材料（南通市通州区商品房权属登记申请表、申请书、商品房买卖合同、南通家纺城大酒店法人营业执照等身份证明材料、刘慧珍的身份证、通州房权证川姜字第××号房屋所有权证存根），证明原登记机构依申请及提交的《商品房买卖合同》等材料办理了《房屋预告登记证明》；2.（2018）苏0612民初1204号民事判决书、（2018）苏06民终1688号民事判决书，证明（2018）苏06民终1688号民事判决书认定刘慧珍与南通家纺城大酒店签订的商品房买卖合同依法自始无效，案涉行政行为对刘慧珍的合法权益不产生实际影响；3.举报信等材料、行政程序告知书，证明被告收到举报人的举报，且举报事实与其自身的合法权益相关；4.通知、邮寄及签收凭证，答复及送达凭证，证明被告已通知刘慧珍及南通家纺城大酒店持相关材料申请注销预购商品房预告登记，但刘慧珍等未申请；5.告知书、邮寄及签收凭证，陈述申辩意见书及送达凭证，听证告知书、邮寄及签收凭证，听证申请书、听证通知书及邮寄凭证，听证笔录，注销登记公告及其现场公告照片、网站公告图片，注销登记异议书，证明被告作出案涉行政行为前履行了陈述申辩程序、听证程序、公告程序；6.96号注销登记决定及送达凭证，证明被告作出案涉行政行为并依法进行了送达；7.行政复议受理通知书、延期审理通知书、123号行政复议决定，证明123号行政复议决定符合法律法规的规定。 被告江苏省自然资源厅辩称，一是南通市自然资源局所作注销登记决定内容符合法律法规的规定。本案中,南通市自然资源局在收到举报信后,经核查,原告与南通家纺城大酒店签订的《商品买卖合同》已被法院生效判决认定为自始无效,相关债权已消灭,预告登记失效。南通市自然资源局据此注销案涉预告登记并无不当。二是南通市自然资源局作出注销决定程序合法。南通市自然资源局向南通家纺城大酒店和原告告知了陈述申辩权利、举行了听证并在门户网站及案涉房屋所在地对注销登记进行公告，之后作出96号注销登记决定并予以送达,程序合法。三是案涉复议决定程序合法。综上,被告江苏省自然资源厅所作123号行政复议决定认定事实清楚、适用法律法规正确、程序合法,请求驳回原告诉讼请求。 被告江苏省自然资源厅向本院提供以下证据：行政复议申请书及邮寄凭证、行政复议审理通知书及邮寄凭证、行政复议答复通知书及邮寄凭证、行政复议答复书、延期审理通知书及邮寄凭证、123号行政复议决定及邮寄凭证，证明被告作出的案涉复议决定书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。 第三人南通家纺城大酒店未到庭参加诉讼。 第三人陈贤述称，第三人系南通家纺城大酒店相关执行案件申请人，执行过程中南通市通州区人民法院（以下简称通州区法院）查封了南通家纺城大酒店房屋，刘慧珍提起执行异议之诉。根据人民法院生效民事判决，刘慧珍与南通家纺城大酒店签订的房屋买卖合同属于无效合同。据此，南通市自然资源局作出96号注销登记决定及江苏省自然资源厅作出123号行政复议决定，均符合法律规定。 第三人陈贤向本院提供2019年7月1日南通市自然资源局通州分局回复一份，证明陈贤与本案存在利害关系，其投诉举报后被告南通市自然资源局履行了相关职责。 经审理查明，2014年4月10日，原告刘慧珍与第三人南通家纺城大酒店持申请书、《商品房买卖合同》及身份证明等材料就南通市通州区川姜镇志浩村附属用房幢101室、201室、301室、401室房屋申请办理预购商品房预告登记。同日，原南通市房产管理局根据申请颁发了《房屋预告登记证明》（通州房预川姜字第××号），载明预告登记权利人为刘慧珍，预告登记义务人为南通家纺城大酒店，房屋坐落为川姜镇志浩村附属用房101室、201室、301室、401室，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。 因南通家纺城大酒店未履行（2016）苏0612民初1412号民事判决书、（2016）苏0612民初1520号民事调解书中的还款责任，第三人陈贤向通州区法院申请强制执行。2016年8月17日，该院对南通市通州区川姜镇志浩村附属用房101室、201室、301室、401室进行查封，后于2017年9月裁定拍卖上述房产。原告刘慧珍以上述房产已办理预告登记为由提出执行异议，请求立即解除查封并立即停止拍卖。2018年1月23日，通州区法院作出驳回刘慧珍异议请求的执行裁定。在该相关民事案件执行过程中，刘慧珍又以案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理预购商品房预告登记为由，提出案外人执行异议之诉，请求停止对房屋及国有土地使用权的执行，并请求确认案涉房屋及名下国有土地使用权归其享有。2018年3月19日，通州区法院作出（2018）苏0612民初1204号民事判决，驳回刘慧珍的诉讼请求。刘慧珍不服提起上诉，同年7月20日南通市中级人民法院作出（2018）苏06民终1688号民事判决，认定刘慧珍与南通家纺城大酒店签订的商品房买卖合同属于无效合同，判决驳回上诉，维持原判。同时指出刘慧珍可根据商品房买卖合同约定，向南通家纺城大酒店主张相应民事责任。 2018年12月8日，第三人陈贤向南通市自然资源局举报，认为刘慧珍与南通家纺城大酒店就案涉房屋签订的商品房买卖合同属于无效合同，刘慧珍对案涉房屋不享有物权期待权，要求依法注销原南通市房产管理局对刘慧珍颁发的《房屋预告登记证明》。2019年1月10日南通市自然资源局向刘慧珍及南通家纺城大酒店发出通知，通知其申请注销上述预告登记。后刘慧珍作出回复，表示对通知内容不认可。3月12日，被告南通市自然资源局向刘慧珍和南通家纺城大酒店发出告知书，告知对拟注销的预告登记享有陈述、申辩权利等事项。3月14日，原告刘慧珍寄送陈述申辩意见。3月21日，被告南通市自然资源局向刘慧珍和南通家纺城大酒店发出听证告知书，告知申请听证的权利及期限。后刘慧珍向被告南通市自然资源局提交了听证申请书，申请举行听证。4月9日，被告南通市自然资源局向刘慧珍发出听证通知书，定于2019年4月22日上午9时举行听证。4月22日，刘慧珍委托代理人参加了听证会。4月30日，被告南通市自然资源局在门户网站和案涉房屋所在地发布和张贴了注销登记公告，并告知如有异议请自该公告之日起十五日内书面提交。后刘慧珍再次提交了书面异议书。2019年6月10日，南通市自然资源局作出96号注销登记决定并邮寄送达刘慧珍，决定注销《房屋预告登记证明》并记载于不动产登记簿。同年6月19日，刘慧珍向被告江苏省自然资源厅邮寄行政复议申请。江苏省自然资源厅于6月24日受理并作出《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》，于8月19日作出《延期审理通知书》，后于9月11日作出123号行政复议决定并分别向各方当事人邮寄送达，维持96号注销登记决定。 上述事实，有《房屋预告登记证明》、96号注销登记决定、123号行政复议决定、（2018）苏0612民初1204号民事判决书、（2018）苏06民终1688号判决书、举报信等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：刘慧珍是否具有原告主体资格，96号注销登记决定及123号行政复议决定是否符合法律规定。 一是刘慧珍具有原告主体资格。《行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”同时《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故本案南通市自然资源局作出96号注销登记决定，注销刘慧珍持有的《房屋预告登记证明》，刘慧珍不服有权提起行政诉讼。 二是96号注销登记决定及123号行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时，《物权法解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复诉讼。本案中，生效的（2018）苏06民终1688号民事判决认定刘慧珍与南通家纺城大酒店签订的案涉商品房买卖合同属于无效合同，据此判决驳回刘慧珍的诉讼请求，同时指出刘慧珍对由此产生的财产损害，应当依法向南通家纺城大酒店主张民事权利。在人民法院生效民事判决已经认定刘慧珍申请取得预告登记的不动产买卖协议被认定无效、且该民事判决未被有权部门依法撤销前提下，应当认定刘慧珍案涉预告登记属法定失效情形。《不动产登记暂行条例实施细则》未单独规定依职权注销登记办理的相关程序规定，南通市自然资源局接到案外人举报后，经履行立案、听证、公告等程序后，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条并参酌第八十一条的规定，根据《物权法》第二十条规定精神在2个月的期限内（扣除听证及公告时间）作出96号注销登记决定，注销刘慧珍申请取得的《房屋预告登记证明》并记载于不动产登记簿，适用法律正确，程序合法。同时，江苏省自然资源厅受理刘慧珍行政复议申请后，经受理、通知答复、延期审理等程序后作出123号行政复议决定维持原行政行为，适用法律正确，程序合法。 综上，被告南通市自然资源局作出96号注销登记决定、被告江苏省自然资源厅作出123号行政复议决定，均合法正确，原告刘慧珍的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘慧珍的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘慧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  陈金平 人民陪审员  周袁芳 人民陪审员  何美娟 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  徐 烨 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十九条复议机关与作出原行政行为的行政机关为共同被告的案件，人民法院应当对复议决定和原行政行为一并作出裁判。