广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初376号原告（反诉被告）：陆俏妹，女，1969年9月15日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。被告（反诉原告）：李成发，男，1974年9月23日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人：邱莉莉、李燕妃，分别系广东正大方略律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）陆俏妹与被告（反诉原告）李成发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后,依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。陆俏妹及其委托诉讼代理人汤翠萍和李成发的委托诉讼代理人邱莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆俏妹诉称：2015年5月1日，陆俏妹与李成发双方签订房屋租赁合同，约定陆俏妹将位于从化XXXX号厂房一栋出租给李成发使用，租赁期限为六年（自2015年5月1日至2021年4月30日止）。租金及租金缴纳方法分别为：从2015年5月1日至2017年4月30日每月租金为人民币12600元，从2017年5月1日至2019年4月30日每月租金为人民币13860元，从2019年5月1日至2021年4月30日每月租金为人民币15246元。租金需在每月5号前交清。合同签订后，陆俏妹依约履行了义务，但李成发没有按照房屋租赁合同约定支付租金。从2018年8月开始，至2019年3月20日李成发搬走，李成发共计拖欠陆俏妹7个月租金，其仅于2019年1月31日支付租金15000元，剩余租金一直未付。另，李成发承租厂房后，陆俏妹在李成发厂房安装电表分表，电费是由陆俏妹直接向供电局缴纳，李成发按照电费每度1.1元与陆俏妹月结算电费。截止2019年3月20日，李发成承租厂房后用电度数共为13420度，合计14762元。经陆俏妹多次催促，李成发均以各种理由拖欠，给陆俏妹造成了较大的经济损失。据此，陆俏妹为维护自身权益特提出本案诉讼，并向本院提出诉讼请求为：1.判令李成发向陆俏妹支付租金97020元；2.判令李成发向陆俏妹支付拖欠电费14762元；3.判令李成发向陆俏妹逾期租金和电费利息5030.19元（以111782元为本金，按照年利率6%计算，从2019年3月20日起暂计至2019年12月20日止）；4.判令李成发承担本案全部诉讼费用。庭审中，陆俏妹明确第一项诉讼请求为：判令李成发向陆俏妹支付租金82020元（李成发拖欠的是2018年8月1日至2019年3月20日期间的租金，租金按每月13860元标准计算，因李成发在2019年1月31日支付了15000元，扣除该15000元，李成发尚欠租金82020元）；陆俏妹明确其第二项诉讼请求为：判令李成发支付拖欠的2018年9月1日至2019年3月20日电费14762元（2018年9月1日的电表读数为112172度，2019年3月20日的电表读数为125592度，电量共计13420度，按1.1元/度计算）；陆俏妹明确其第三项诉讼请求为：判令李成发向陆俏妹支付逾期支付租金和电费的利息[利息以96782元(82020元租金+14762元电费)为本金，按照年利率6%的标准计算，从2019年3月20日计至付清之日止]。陆俏妹为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.厂房租赁合同；2.收款收据；3.陆俏妹从化供电局缴费明细；4.电费计算明细表及电费收款收据10张。李成发答辩并反诉称：2015年5月1日，陆俏妹与李成发双方签订房屋租赁合同一份，该合同约定李成发承租位于从化市××××号的厂房，租赁期自2015年5月1日至2021年4月30日止。合同签订后，李成发向陆俏妹支付租赁押金37800元，按时支付租金。2019年3月19日上午，李成发收到城管局的通知，其租用的厂房是违章建筑，并要求李成发立即搬离厂房，同时责令陆俏妹自行拆除厂房。李成发收到通知后搬离厂房。在租赁期间，李成发不仅对涉案租赁厂房投入了装修、维护成本，还因陆俏妹违章建筑厂房被城管部门突然通知搬厂造成了李成发的误工损失、未按期交货的违约损失以及新装修厂房等损失。陆俏妹应承担相应的赔偿责任。另，李成发认为，陆俏妹出租的厂房为违章建筑，双方签订的合同应属无效合同，陆俏妹无权向李成发主张租金，应自行承担损失。对于陆俏妹主张的第一项诉讼请求的租金计算方式无异议，具体金额由法院审核。对陆俏妹主张的第二项诉讼请求，因其仅仅提供其向供电局缴费明细表，但未提供读表实际数据，无法证实实际用电数，根据陆俏妹提交的缴费明细，陆俏妹实际缴纳电费是按0.78元/度计算，但陆俏妹却主张按1.1元/度计算。对第三项诉讼请求，因合同为无效合同，陆俏妹无权向李成发主张利息。综上，李成发提起反诉请求如下：1.判令陆俏妹向李成发返还租赁押金37800元；2.判令陆俏妹赔偿李成发的损失376760元；3.判令陆俏妹承担本案全部诉讼费用。庭审中，李成发明确第二项反诉请求的损失包括新厂房装修77100元、误工损失126360元(28名工人误工15天每天按照130元计算工资)、与案外人交易损失173300元。李成发为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.厂房租赁合同；2.押金单据；3.广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书（穗综从太责字【2019】186号）（复印件）；4.强制拆除违法建设通知书（从太府强拆字【2019】48号）（复印件）；5.太平村民委员会证明；6.营业执照；7.厂房装修收据；8.拆迁停工补贴费；9.2019年3月员工工资表；10.涉案厂房图片；11.供货合同；12.违约函。经审理查明：2015年5月1日，陆俏妹与李成发签订了一份《厂房租赁合同》，其中合同约定陆俏妹将位于从化市××××号厂房一栋出租给李成发经营使用，租赁期限为六年，自2015年5月1日至2021年4月30日止。租金及缴纳方法为：从2015年5月1日至2017年4月30日每月租金为人民币12600元，从2017年5月1日至2019年4月30日每月租金为人民币13860元，从2019年5月1日至2021年4月30日每月租金为人民币15246元。租金需在每月5号前交清。陆俏妹收租时只开具普通收据，不开具发票。李成发应交人民币37800元给陆俏妹作为合同押金，此押金在合同期满后陆俏妹检查厂房完整无损后退回给李成发，若中途退租，此押金不退回，李成发不得异议。在租赁期间，李成发必须实行自主守法经营，自负盈亏、水、电费、工商、税收、卫生费、治安费、租赁税等所需费用一概由李成发负责，所有债权债务均与陆俏妹无关。本合同自签订之日起生效，双方必须全面履行，任何一方不得反悔。如果陆俏妹违约，赔偿李成发因投资而造成的经济损失，如果李成发违约，陆俏妹有权提前终止本合同，收回房屋自行处理，不赔偿李成发因投资的经济损失，所交的合同押金不退还。又查，庭审过程中，陆俏妹与李成发一致确认李成发于2015年8月7日向陆俏妹缴交押金37800元，李成发尚欠陆俏妹的租金为82020元。又查，广州市从化区太平镇人民政府于2019年3月19日发出强制拆除违法建设通知书一份[从太府强拆字(2019）48号],该通知书载明：陆俏妹在从化太平镇广从南路6巷2号地段所建建筑未经城市规划主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，现责令其在2019年3月22日前自行拆除，否则政府将实施强制拆除。又查，庭审过程中陆俏妹与李成发一致确认李成发于2019年3月20日搬离涉案厂房。又查，根据陆俏妹向本院提交的电费缴交明细可以看出，李成发拖欠陆俏妹的电费为2018年9月至2019年2月的电费，该期间的总电费支出为37832.09元（17610.22元+14208.64元+6013.23元），电表显示电量为48803度（2018年9月及10月的22717度+2018年11、12月的18329度+2019年1、2月的7757度），即电费的单价为0.78元/度。另，该部分电费是由陆俏妹、李成发及案号为(2020)粤0117民初377号中的何某三人共同使用的费用。又查,根据陆俏妹向本院提交的电量明细表及李成发、何某的缴纳电费收据可以看出,电表显示2018年1月至2018年8月的总用电量为60376度（9388度+12838度+17684度+20466度），其中李成发自2018年1月至2018年8月的电量为16561度=6369度(1月至4月)+5300度(5月、6月)+4892度（7、8月），何某2018年1月至2018年8月的电量为40035度（4600度+725度+4444度+4417度+5806度+2018年6、7、8月的20043度），则陆俏妹自用的为60376度-16561度-40035度=3780度。因此，2018年1月至8月陆俏妹自用电占总电量的比例为6.26%，李成发所占比例为27.43%，何某的用电比例为66.31%。再查，李成发向本院提交的供货合同一份及违约函一份，其中供货合同载明，其与案外人戈马途安全防护装备（广州）有限公司达成高帮帆布鞋的加工销售事宜，该笔货物的最后交货时间为2019年1月15日。违约函载明：李成发如在2019年4月28日未按照承诺完成60000双数量的鞋子交货，则需支付173300元违约金作为经济补偿。另查，李成发向本院提交其厂房新装修的相关票据合计金额77100元，工人的误工补贴合计126360元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、陆俏妹与李成发之间的房屋租赁合同的效力问题陆俏妹与李成发之间签订的租赁合同所指向的租赁物已被认定为违法建筑予以拆除，则根据《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程许可证或未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，陆俏妹与李成发之间的租赁合同应为无效合同。二、陆俏妹主张的租金的问题虽陆俏妹与李成发之间的租赁合同无效，但根据《最高人民法院》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持的规定，陆俏妹有权主张李成发占用房屋期间的使用费。因此，本院对陆俏妹主张的房屋使用费82020元，予以支持。三、陆俏妹主张的电费问题1.电费的收取标准问题。因陆俏妹与李成发之间的租赁合同无效，双方对于电费的收取标准的条款亦属于无效的条款，但陆俏妹已代李成发向供电部门支付李成发使用电力应该支付的费用，则李成发应将该部分款项返还给陆俏妹。因此，李成发对于尚欠陆俏妹的电费的支付标准按照陆俏妹实际支出的电费0.78元/度的标准予以返还。2.具体的用电数量问题。因陆俏妹、李成发及何某均已无法向本院提交李成发2018年9月至2019年2月具体的用电量，根据公平原则，本院酌定按照陆俏妹、李成发及何某2018年1月至8月的用电量在总的用电量中所占的比例，来计算2018年9月至2019年2月三人各自的用电量。因此，李成发应承担的用电量部分为48803度×27.43%=13386.66度。因此，李成发需支付的电费部分为13386.66度×0.78元/度=10441.59元。四、陆俏妹主张的租金及电费的利息问题虽陆俏妹与李成发之间的租赁合同无效,但房屋的使用费根据法律的规定仍应参照双方合同约定的租金予以支付，而房屋使用费的利息属于法定孳息，李成发亦应予以支付。电费属于陆俏妹代李成发向供电部门支付的费用，李成发亦应支付该部分费用的利息。现陆俏妹主张利息按照年利率6%的标准，从2019年3月20日起计算至付清之日，但双方之间属于房屋租赁合同关系并非民间借贷法律关系，本院对陆俏妹主张的年利率6%的标准，不予支持。另，因2019年8月20日起中国人民银行取消了同期同类贷款基准利率的标准。因此，李成发应支付的房屋使用费及电费的利息计算方式，本院酌定如下：房屋使用费的利息以尚欠的房屋使用费82020元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；电费的利息以尚欠的电费10441.59元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、李成发主张的押金的返还问题因陆俏妹与李成发之间的租赁合同无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿之规定，陆俏妹应将收取的李成发的押金38700元返还给李成发。六、李成发主张的损失的赔偿问题李成发主张费损失主要包括新装修费用、工人误工工资、违约损失，针对以上三部分损失本院分别作如下认定：1.工人误工损失。李成发主张的该部分损失属于其工厂运营过程中支出的人工成本，即使未发生违拆事件，李成发依然需支付该部分成本，而非其损失。因此，本院对李成发主张的该部分损失不予认定。2.违约损失。从李成发与案外人签订的合同可以看出其最后一批交货的时间为2019年1月15日，而其搬迁的时间为2019年3月20日，从两个时间点的比较可以看出，其违约行为是发生在违拆事件的前面，即其违约行为并非违拆事件所引起。因此，李成发主张的违约的损失应由其自行承担。3.新装修的损失。陆俏妹与李成发签订的租赁合同自2015年5月1日起至2021年4月30日止，现涉案房屋于2019年3月20日因违建被拆除，则李成发损失的应是其在整个租赁期间投入的装修成本中2019年3月20日至2021年4月30日期间的部分。现李成发主张的损失是其新承租厂房的装修费用，该部分费用是其重新租赁厂房需支出的装修成本而非因案涉房屋违拆事件造成的损失。因此，本院对李成发主张的该部分损失亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》规定第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李成发自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费82020元给原告（反诉被告）陆俏妹；二、被告（反诉原告）李成发自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的电费10441.59元给原告（反诉被告）陆俏妹；三、被告（反诉原告）李成发自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付房屋使用费及电费的利息（房屋使用费的利息以尚欠的房屋使用费82020元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；电费的利息以尚欠的电费10441.59元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告（反诉被告）陆俏妹；四、驳回原告（反诉被告）陆俏妹的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）陆俏妹自本判决发生法律效力之日起十日内返还押金37800元给被告（反诉原告）李成发；六、驳回被告（反诉原告）李成发的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1318元，由原告（反诉被告）陆俏妹负担262元，被告（反诉原告）李成发负担1056元；本案反诉受理费3759.2元，由原告（反诉被告）陆俏妹负担372.5元，被告（反诉原告）李成发负担3386.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇二〇年三月三十一日书记员  李嘉玮