安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初381号 原告：张秀梅，女，1958年12月3日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：徐凤云，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被告：吕美侠，女，1980年6月23日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 第三人：淮北市文博房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区惠园路国际商城1#1032、1033。 法定代表人：齐秀丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范东兵，该公司员工。 原告张秀梅与被告吕美侠、第三人淮北市文博房地产经纪有限公司（以下简称文博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月21日公开开庭进行了审理。原告张秀梅及其委托诉讼代理人徐凤云，被告吕美侠，第三人文博公司的委托诉讼代理人范东兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除张秀梅、吕美侠签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令吕美侠返还张秀梅定金2万元，并赔偿张秀梅经济损失4万元整；3、本案的诉讼费用由吕美侠承担。在本案审理过程中，张秀梅增加诉讼请求一项，本案律师代理费3000元由吕美侠承担。事实理由：2019年3月12日，张秀梅、吕美侠通过第三人文博公司签订房屋买卖居间合同，约定张秀梅购买吕美侠位于淮北市（房屋产权证号皖2018淮北不动产002411号），房屋总款458000元整，张秀梅交付2万元定金，1万元定金吕美侠收取，另1万元定金由吕美侠和文博公司共同监管。张秀梅、吕美侠双方在合同中明确约定如吕美侠违约，赔偿张秀梅4万元，返还定金，如张秀梅违约，赔偿吕美侠4万元，定金不退。双方并约定在2019年9月1日前到不动产登记中心办理过户手续，过户当日支付余下全部房款。合同签订两个月后，吕美侠突然通知文博公司告知张秀梅房屋不愿意出售，愿意赔偿张秀梅损失1万元，张秀梅为孩子上学购买此房，并借下巨额债务，现在吕美侠突然违约，不愿意出售此房，给张秀梅造成了巨大的经济损失。为维护张秀梅的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。 吕美侠辩称，我因着急偿还亲戚借款，想要卖掉林业处的学区房。2019年3月12日，签订合同前我告知文博公司人员当年9月份我的孩子要在二中上学，文博公司员工告知我户口在学区即可，教育局不看房产证，我说房屋交易得延期到孩子上学报名之后，并让文博公司的人员如实将上述情况告知买家。3月12日当天签订了合同，我收取了张秀梅1万元定金，并出具了收据。签订合同后，我多方打听，得知教育局审查非常严格，如果我把房子卖了，孩子就无法上学，我立即向文博公司提出要求解除合同，并主动提出赔偿买方1万元定金及违约金，文博公司一直没有安排我和买家见面，也没有给我签订后的合同文本。直到2019年12月，我找到房管局的领导，在其施压下文博公司给了我一份当时签订的合同，我才知道当时合同签订的定金是2万元，而我只收取了1万元，且文博公司也没有告知我另外1万元在其处监管。合同最后手写部分，“如果甲方违约，赔偿乙方4万元，定金退还；如果乙方违约，赔偿4万元，定金不退”的约定显失公平，且有事后添加的部分，希望法院核实。张秀梅要求退还2万元定金，我只同意退还1万元，另外1万元应当由文博公司退还。张秀梅要求我赔偿4万元经济的损失的要求过高，因为签订合同时间比较短，且我很快告知文博公司，并让其告知张秀梅我不卖房的原因，但文博公司没有联系张秀梅，我并没有给张秀梅带来巨大的经济损失，请法院酌情减少赔偿金额。 文博公司庭审中述称，合同真实有效，未经更改；我公司员工未承诺过孩子上学的问题，如果吕美侠坚持说有，请拿出证据证明；关于张秀梅对吕美侠的诉讼，文博公司无异议，签订合同就要履行合同，现在吕美侠反悔就要承担后果和责任；定金中有1万元是交房保证金，还有1万元直接给了吕美侠；在我公司的1万元定金是交房保证金，待解除合同的时候，我公司按法院判决履行；关于居间费的问题，如果要求合同解除，我公司会另案起诉居间费的问题。 本院经审理认定事实如下：2019年3月12日，张秀梅与吕美侠、文博公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方（吕美侠）自愿将坐落在淮北市相山区林业处B-1#104室房屋出售给乙方（张秀梅），该房产权证号：皖2018淮北不动产0024111号，面积45平方米；该房房屋成交总价为45.8万元；该房屋交易定金为2万元，由吕美侠、文博公司各监管1万元；甲方负责结清水电气物业费；甲方如违约不卖此房愿赔偿乙方肆万元，退还定金；乙方不买愿赔偿甲方肆万元，甲方、丙方定金不退还乙方；甲乙双方在2019年9月1日前到不动产登记中心办理过户程序；因本合同发生纠纷，应协商解决；协商不成时，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼（诉讼费、律师费、公证费、执行费、调查费、交通费、误工费等一切费用全部由违约方承担）。当日，张秀梅支付了2万元定金，1万元交由吕美侠出具收条一张，另外1万元由文博公司出具定金收条一张。 2019年5月初，张秀梅得知教育局每年会对在校学生学籍情况进行核查，为保证其孩子能够顺利完成学业，吕美侠遂向文博公司提出取消交易。文博公司一直积极与吕美侠进行沟通，让其继续履行合同，直至2019年9月1日，吕美侠仍坚持解除合同，文博公司将此事告知张秀梅。此后，张秀梅与吕美侠多次沟通，因赔偿金额无法达成一致，致本案纠纷发生。张秀梅为本次诉讼支出律师代理费3000元。 另查，淮北市教育局于2019年6月18日出台《淮北市教育局关于做好2019年义务教育阶段学校招生入学工作的通知》，载明：适龄儿童少年的户籍与法定监护人的户籍一致，户籍地址与房屋所有权证地址一致；适龄儿童少年入学后，房屋所有权人在一个就学周期内不得发生变更，学校每年秋季开学时定期进行核查。 以上事实，有张秀梅提交的房屋买卖居间合同、收据2份、录音资料、律师费发票，有吕美侠提交的收据、房屋买卖居间合同、教育局文件，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，张秀梅、吕美侠、文博公司三方签订的房屋买卖居间合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方均应按约定履行。现吕美侠以其孩子需要在房屋所在学区继续上学为由，拒绝本案房屋买卖合同继续履行，属违约行为，其应按合同约定向张秀梅承担违约责任。因吕美侠明确表明拒绝按照双方签订的合同继续进行交易，故张秀梅诉请判令解除双方签订的房屋买卖居间合同，于法有据，本院予以支持。因合同约定了定金2万元，又约定了如吕美侠违约，应赔偿张秀梅4万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现张秀梅选择主张违约金，故吕美侠应当退还给张秀梅购房款1万元，且吕美侠应当另行支付张秀梅违约金4万元。文博公司保管的定金1万元，应由其直接返还张秀梅。另双方约定如发生纠纷，诉讼费、律师费、执行费等一切费用全部由违约方承担，故张秀梅要求吕美侠承担律师费3000元，于法有据，本院予以支持。吕美侠未提供任何证据证明该违约金4万元过高，违约金4万元相对于房款45.8万元的比例并不畸高，故本院对吕美侠主张违约金过高的辩解不予采信。虽然淮北市教育局于2019年6月18日出台《淮北市教育局关于做好2019年义务教育阶段学校招生入学工作的通知》，对适龄儿童入学条件及房屋产权不得随意变更进行要求，但淮北市按住房划分学区早已存在，在本案房屋买卖合同签订前早就存在类似文件及要求，吕美侠在卖房前应自行了解学校招生入学条件，故吕美侠辩称其不能继续履行本案房屋买卖合同的行为属不可抗力的理由不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张秀梅与被告吕美侠、第三人淮北市文博房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同； 二、被告吕美侠于本判决生效之日起十五日内返还原告张秀梅定金1万元，支付违约金4万元、律师代理费3000元，合计5.3万元； 三、第三人淮北市文博房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张秀梅定金1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1375元，因适用简易程序审理，减半收取687.5元，由被告吕美侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  陈永战 二〇二〇年三月二十七日 书记员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。