河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初303号 原告：韩爱平，女，1959年5月10日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：孙雪娟，河北日星律师事务所律师。 被告：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地：平山县温塘镇温塘村。 法定代表人：杨军龙，执行董事。 被告：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地：平山县城文昌苑12号楼商铺。 法定代表人：李明权，总经理。 二被告委托诉讼代理人：崔自强，该二公司法律顾问。 原告韩爱平与被告河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池房地产公司）、石家庄神北企业管理咨询有限公司（以下简称神北咨询公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告韩爱平委托诉讼代理人孙雪娟，被告神池房地产公司、神北咨询公司委托诉讼代理人崔自强到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告韩爱平向本院提出诉讼请求：依法判令二被告立即给付原告租赁费187844.88元，二被告互负连带责任，并自2019年11月8日起按照银行同期贷款利率计付利息。事实与理由：原告韩爱平于2013年从被告神池房地产公司定购并购买“北国商城”商铺C层024、239号二套。应被告神池房地产公司要求，双方又于2013年7月17日重新签订《商品房买卖预、销售合同》。当天，原告又与被告神北咨询公司签订《商铺租赁合同书》，合同第二条约定“租赁期限自甲方（即原告）与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日”。根据《商品房买卖预、销售合同》第八条交付期限“出卖人应当在2013年6月30日前，……将具备下列第一种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”依据《商铺租赁合同》第三条租金及支付方式的约定，自2013年6月30日至2019年6月30日止，被告应当给付的租赁费为283973.72元，已给付租赁费96128.84元，现欠原告租赁费187844.88元。经原告多次索要无果，现起诉至法院，因二被告系关联公司，二被告应当共同承担给付原告租赁费的民事责任并互负连带责任。庭审中原告将欠付租金额变更为269119.76元。 被告神池房地产公司辩称，对原告诉求的欠租金额与事实不符。原告与神池公司的商品房买卖合同约定了商铺的交付使用时间，但是原告并没有按照约定向被告神池公司交付房屋。合同房屋的实际交付时间是按2015年7月31日，鉴于原告作为出租人在租赁合同中有先于履行的义务（交付房屋），而原告没有适当履行该合同义务。因此被告神北公司有权主张合同期限中的起始时间随着房屋的实际交付使用时间进行顺延，而作为承租人的被告神北公司向原告支付租金的前提是实际占有并使用房屋，所以被告神北公司也有权拒绝原告所主张的从2013年6月30日即向其支付租金的诉讼请求。尽管有可能被告神北公司欠付原告租金，但是欠付的金额非原告所主张的金额，请法庭对被告神北公司欠付金额据实进行计算，并依法判决。二被告系独立法人，而且不存在人员财务混同的情况，原告要求二被告承担连带责任没有事实根据，更没有明确的法律依据。 被告神北咨询公司答辩意见同被告神池房地产公司。 经审理查明，2013年7月17日，原告韩爱平与被告神池房地产公司达成商铺买卖合意，原告韩爱平支付全部购房款。后神池房地产公司作为甲方与作为乙方的韩爱平于2013年8月11日签订商品房买卖预、销售合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积分别为18.55平方米、22.25平方米，总价款分别为181194元、210748元。该合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 同日，韩爱平作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城商铺租赁合同书，约定，一、合同标的。甲方将其购买的神池·北国商城商铺C层239号，建筑面积22.25平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年对日。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金14752元（另给予总房款的3%奖金为6322元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金16860元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金18967元/年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金21075元/年。支付方式为按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 同时韩爱平作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城就C层240号商铺签订租赁合同书，约定：二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年对日。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金12684元（另给予总房款的3%奖金为5436元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金14496元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金16307元/年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金18119元/年。支付方式为按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。 再查明，被告神北咨询公司至2017年9月16日最后一次转账租金已支付给原告上述两套商铺租金共计为99305.24元。 以上事实，有原、被告陈述，神池·北国商城商铺预定合同、神池·北国商城商铺租赁合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案争议焦点在于租金的起算时间。原告韩爱平与被告神北咨询公司签订的商铺租赁合同书系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方合同约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，且从双方履行合同的情况看，被告神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付租金，故本院认为双方租金起算时间应为2013年6月30日。根据合同约定，应当于每季度结束后15日内给付，2020年第一季度尚未结束，本季度租金给付时间未到期，故租金应当计算至2019年第四季度，被告神北咨询公司共应向原告韩爱平支付六年度加一季（第七年第一季度租赁费4530元）度租金，合计221445元，被告神北咨询公司实际转账给原告韩爱平96128.84元，尚欠125316.16元未付，原告要求给付的租金数额超过神北咨询公司按合同约定期限给付数额，超过部分本案不予支持。 庭审中，原告要求自2020年1月15日起计算利息，该时间晚于双方合同约定应给付租金时间，应予准许。根据合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。 关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神北咨询公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神北咨询公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告韩爱平截止2020年1月15日前的租赁费125316.16元及逾期利息（逾期利息以125316.16元为基础，自2020年1月15日起至该款项支付完毕之日止，利息按照同期活期利率计付）； 二、驳回原告韩爱平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4056元，减半收取计2028元，原告韩爱平负担648元，（已交纳）。被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担1380元，判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  李晓辉 二〇二〇年三月二十七日 书记员  霍小丽 ——