云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终130号上诉人（原审被告）：李保贵，男，1971年8月16日生，傣族，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵明科，男，1981年7月17日生，汉族，现住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李保贵因与被上诉人赵明科土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初687号判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李保贵上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决双方签订的《土地租赁协议》合法有效，应当继续履行；3、一、二审案件受理费由赵明科承担。事实与理由：一、一审未追加涉讼土地共同承包人刀玉兰、李辉、李塘妹、李涵铨等人参加诉讼，程序违法。二、一审认定双方合同无效错误。首先，上诉人对涉讼土地享有合法的承包经营权。其次，上诉人户取得土地承包经营权后，经过多年的苦心经营，再加上邻近公路和县城的地理优势，上诉人户所在区域的土地升值空间远远高于其他区域的土地。2019年1月5日，被上诉人看到上诉人不会合理利用土地资源，而自己能利用自己的优越条件提升该土地的价值，于是与上诉人户商议，双方达成将上诉人户面积为0.5亩的土地出租给被上诉人经营种植经济作物。再次，双方签订的《土地租赁协议》第六条明确，被上诉人需要改变土地用途建盖简易田房（临时用房）等设施都需要通过政府职能部门合法审批才能建盖，上诉人的身份仅仅是配合被上诉人办证而已。也就是说，双方签订《土地租赁协议》的目的并非违法使用土地。第四，双方签订的《土地租赁协议》第一条明确，上诉人无权支配被上诉人对租赁地的使用，被上诉人自《土地租赁协议》签订后，对租赁地的使用具备完全支配权，违规用地的后果则由被上诉人承担相应责任。第五，本次租赁事宜系针对合法使用土地经营权，而不是上诉人同意和支持被上诉人违法使用土地经营权，原审并无证据证明上诉人与被上诉人有过违法改变土地用途的合意，相反，双方的协议用条款明确“乙方不得用于违法经营活动”。况且，元江县自然资源局对被上诉人的处罚系基于被上诉人未经合法审批而违法建房的行为，该行为也违反了双方签订的《土地租赁协议》的约定。所以，双方于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》合法有效。第六，2019年3月4日，元江县自然资源局发现被上诉人独自（上诉人不知晓，也不参与投资和分享福利）未经审批平整场地准备建房，遂对被上诉人作出《责令立即停止违法行为通知书》，要求其停止违法行为，被上诉人遂停止了建房行为，即被上诉人的违法行为与上诉人的租赁土地之间没有任何关联，上诉人自始至终无法干预也未参与其中。因此，一审法院以被上诉人违法用地的行为作类推认定上诉人收取租金的行为涉嫌违法是错误的，双方签订的《土地租赁协议》并未违法，国土部门并未限制双方于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》的履行，只是对被上诉人的违法用地行为进行制止。三、被上诉人经国土部门处理后，依然未对改变的土地现状恢复彻底，如被破坏的沟渠并未恢复，用来填埋的土壤夹杂碎石，土质较差不适宜耕种，这给后期的种植带来巨大的不便。赵明科答辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：本案争议的地块属于元江县所有的集体耕地，上诉人清楚土地的性质，不得用于出租非农建设，被上诉人将地块用于建盖厂房、场地等，致双方签订的土地租赁合同无效。赵明科向一审法院起诉请求：1、判决双方签订的《土地租赁合同》无效；2、由李保贵自判决生效之日起十日内一次性返还其土地租金15000元。3、本案的诉讼费用由李保贵承担。一审法院认定事实，2019年1月5日，赵明科（乙方）与李保贵（甲方）经协商共同签订了一份《土地租赁协议》，约定：甲方将位于“那克发”的0.5亩土地租给乙方，租期10年，自2019年2月5日起至2029年2月5日止，其中至2024年2月4日的租金每年15000元，之后的租金每年17500元，前两年的租金一年一付，之后的租金每两年支付一次。甲方不得干涉乙方土地用途，乙方不得用于违法经营活动，否则甲方不承担任何责任。乙方因使用需要，可以对承租地进行建房、搭棚、装修等，也可以转租，但整体转让给第三方需经甲方同意。合同期满后基础设施归乙方所有并自行处理，甲方不作赔偿。需要办理任何手续由乙方自行处理，甲方积极配合。如遇征收可以提前终止合同，甲方按实际租用期限以相应比例退还多余的租金，土地征用费归甲方，基础设施建设补助归乙方。双方还约定了违约责任等其他内容。当日，赵明科向李保贵付清了第一年的租金15000元。合同签订后，赵明科即在该土地以及向其他农户承租的相邻土地上进行填土，并平整了场地，准备建盖彩钢瓦房等。2019年3月4日，元江县自然资源局向赵明科等人发出了责令停止违法行为通知书，认为赵明科等人未经办理相关合法手续，占用元江县红河街道大水平社区大水平组集体土地建房，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，责令立即停止违法行为，听候处理。赵明科收到后停止了建房，并与李保贵通过电话协商要求解决未果。涉案土地闲置至今。另查明，李保贵系元江县红河街道大水平社区大水平组集体成员，其户就涉案土地在内的承包地于2018年3月1日获发编号为滇（2018）元江县农村土地承包经营权第001163号的农村土地承包经营权证，承包方代表为李保贵，共同承包人为李保贵的家人4人。涉案土地在2019年1月5日以前长期出租用于栽种苗圃，其中2016年至2018年的租金为10000元／亩／年。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，赵明科与李保贵于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》，虽系双方自愿签订，但协议签订后涉案土地即被用于建房，土地性质并未经过审批手续变更为非农业用地，故《土地租赁协议》因违反了上述强制性法律规定，应认定无效。李保贵关于双方合同有效、要求继续履行合同的辩解，理由不充分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故涉案土地应退还李保贵。虽然合同被认定无效，但因履行合同赵明科实际占用了李保贵家的土地，且双方发生的争议影响了李保贵当年的土地收益，确给其造成了相应的经济损失。李保贵的经济损失参照之前其三年的租金水平，一审法院确定为5000元（0.5亩×10000元）。对造成合同无效的后果，双方均有过错，一审法院根据各自的过错大小、合同履行的情况，结合其他案件事实，认定赵明科应承担主要责任，责任比例为80％，计为4000元，剩余的20％由李保贵自行承担。至于李保贵要求赵明科恢复土地或承担恢复土地的相应费用，因其未就恢复土地提出反诉，也未举证证明恢复土地需要的具体数额，本案中不予一并处理，其可另行主张。故赵明科要求返还全部租金15000元的诉讼请求过高，不予完全支持。李保贵应返还的租金应为11000元。综上所述，赵明科要求确认《土地出租合同》无效的诉讼请求成立。要求返还租金的诉讼请求，合理的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、原告赵明科与被告李保贵于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》无效；二、由被告李保贵返还原告赵明科租金11000元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告赵明科的其他诉讼请求。案件受理费175元（原告已全额预交），减半收取计87.50元，由原告赵明科负担23.50元，被告李保贵负担64元。”本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查一审法院认定案件事实，双方均无异议，对一审认定案件事实，本院均予以认定。本院认为，根据双方二审诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、一审是否遗漏必要共同诉讼参加人？2、双方签订的《土地租赁协议》是否有效及是否应继续履行？针对争议1，二审诉讼中经询问，李保贵表示：其出租涉讼土地给赵明科，得到了涉讼土地其他共同承包人的同意。而且，涉讼土地的其他共同承包人并非案涉《土地租赁协议》的相对方。因此，涉讼土地的其他共同承包人非本案的必要共同诉讼参加人，一审未追加涉讼土地的其他共同承包人参加本案诉讼，并无不当。针对争议2，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方在《土地租赁协议》中约定了承租人可以对承租土地进行建房、搭棚、装修等，合同签订后赵明科也事实上平整了场地，准备建房，赵明科签订合同的目的是为了改变土地用途；另，涉讼土地在2019年1月5日以前长期出租用于栽种苗圃，其中2016年至2018年的租金为10000元/亩/年，而双方签订的《土地租赁协议》租金提升至30000元/亩/年（2019年2月5日至2024年2月4日）、35000元/亩/年（2024年2月5日至2029年2月5日）已经大幅超过了涉讼土地作为农业用途时的租金水平。因此，李保贵主张在双方订立《土地租赁协议》时，其不知道赵明科是为了将涉讼土地用于建房理据不充分，不予支持。现涉讼土地未能办理农用地转用审批手续，因此双方的合同目的违反法律的强制性规定，应认定无效。李保贵提出确认双方合同有效、要求继续履行合同的上诉主张不能成立，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对赵明科要求李保贵返还已经支付的租金15000元的主张，本院予以支持。李保贵因无效合同而产生的损失应为其正常的土地租金损失，一审参照涉讼土地2016年至2018年的租金水平10000元/亩/年，确定李保贵的本案损失为5000元，符合本案实际，予以维持；对于李保贵在一审诉讼中要求扣除恢复涉讼土地生产的费用，因尚无法确定具体金额，本案中不作处理，李保贵可另行主张，因此本案李保贵的损失认定为5000元。因双方对合同无效均存在过错，一审认定赵明科应承担主要责任，责任比例为80％符合本案实际，本院予以维持，即赵明科应承担李保贵的本案损失4000元。扣减赵明科应承担的李保贵本案损失4000元后，李保贵在本案中还应退还赵明科11000元，对此一审处理正确，本院予以维持。综上所述，李保贵的上诉主张不能成立，应予驳回；一审认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由李保贵负担。本判决为终审判决。审判长  ***审判员  吴 仟审判员  韩顺平二〇二〇年三月二十五日书记员  李爽怡