中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申980号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：魏小平，男，1974年10月17日出生，汉族，住四川省兴文县。 再审申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：廖晓容，女，1978年11月2日出生，汉族，住四川省兴文县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路660号。 负责人：杨松，该分行行长。 一审第三人（被执行人）：宜宾市五星房地产开发有限公司，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区。 法定代表人：王正荣，该公司董事长。 再审申请人魏小平、廖晓容因与被申请人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）及一审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终806号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 魏小平、廖晓容申请再审称，（一）宜宾市兴文县五星实业集团公司副总经理王崇莲的证言不应作为证据采信。一审法院采信了王崇莲没有交房给魏小平、廖晓容的陈述，而未采信其所述“五星大世界”项目近四亿元人民币的内容来认定一审法院超标的查封、冻结，显失公平。王崇莲是本案利害关系人，五星房产公司与浦发银行内江分行恶意串通损害魏小平、廖晓容的利益。（二）一、二审法院未正确适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定。查封规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，案涉房屋不能查封。执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用不是房屋合法占有的必要条件，(2018)最高法民申2187号案件中对“实际占有”作了定性，即第三人如果能够提供房屋准入通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。2015年6月12日五星房产公司向魏小平、廖晓容出具的交房证明，足以证明魏小平、廖晓容合法占有房屋。（三）五星房产公司取得的商品房预售许可证具有公示效力，案涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。魏小平、廖晓容按约支付了对价，五星房产公司按约将案涉房屋交付给买受人占有，魏小平、廖晓容已经取得案涉房产的物权期待权，案涉土地使用权于2013年3月设定抵押，案涉项目于2013年6月12日动工建设，根据《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条的规定，土地抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产，魏小平、廖晓容作为房屋买受人，具有排除浦发银行内江分行抵押权的权益。（四）因新增建筑不属于抵押财产，原判无法执行。案涉项目“五星大世界”的房屋买受人自发分摊了消防、绿化及景观费，也愿意代五星房产公司偿还浦发银行内江分行的3000万元贷款，本案一审判决作出后，浦发银行内江分行的债权更难以实现，不利于案涉项目相关纠纷的解决。（五）关于房屋占有使用的问题。2014年3月18日，案涉项目2、3号楼主体结构分部验收合格；2014年3月3日，1号楼主体结构分部验收合格。只要案涉财产处于权利人实际管控之中就可认定为法律上的实际占有。魏小平、廖晓容提供的图片、钥匙等证据足以证明其已实际占有案涉房屋。五星房产公司出具的《说明》证实其把“五星大世界”2号楼第一层移交给了房屋买受人。魏小平、廖晓容接收房屋后对房屋进行了装修，取得了工商行政管理部门颁发的营业执照，至今仍在案涉房屋开展营业活动。综上，魏小平、廖晓容根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、二项、六项的规定申请再审。 本院经审查认为，首先，关于一审法院对王崇莲所作询问笔录应否作为证据采信的问题，虽然王崇莲是五星房产公司工作人员，与本案当事人有一定利害关系，但一审判决清楚载明，对王崇莲接受询问所制作询问笔录，采信的是其中有其他证据相印证的内容。一审法院对该证据的认定符合全面、客观的认证原则，并不违反法律规定。本案系魏小平、廖晓容对执行标的提出异议而引发的执行异议之诉，是否超标的查封属于执行行为异议案件审查范围，并非对本案当事人权益进行判断需考量的因素，不属于本案需查明案件事实。魏小平、廖晓容关于一审法院只采信王崇莲所述五星房产公司未向魏小平、廖晓容交房,未采信其关于案涉“五星大世界”项目价值近4亿元的内容，进而未认定一审法院超标的查封显失公平的理由不能成立。 其次，就立法目的而言，查封规定是为了规范各级人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益；执行异议和复议规定则在于规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益。查封规定第十七条适用于在被执行人财产已出卖给第三人但尚未办理过户登记时，人民法院应否采取执行措施的判断；执行异议和复议规定第二十八条则是对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，人民法院如何判断买受人权利能否排除执行作出的有针对性的具体规定。就本案而言，浦发银行内江分行作为五星房产公司的金钱债权人，申请执行五星房产公司所有的案涉商业用房，魏小平、廖晓容提出执行异议而引发本案纠纷，魏小平、廖晓容所提异议能否予以支持，原审法院适用执行异议和复议规定第二十八条的规定进行判断，并无不当。 再次，关于魏小平、廖晓容是否已经对案涉房屋合法占有的问题，魏小平、廖晓容申请再审提出，执行异议和复议规定第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制该房屋为标准，是否入住或使用不是合法占有的必要条件。2015年6月12日五星房产公司向魏小平、廖晓容出具的《说明》可以证实其占有行为正当合法。对此，本院认为，占有，是对物的事实控制状态，占有并不含有使用之意。执行异议和复议规定第二十八条第二项规定的要件是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”据此规定，买受人仅在事实上占有该不动产，尚不足以排除强制执行，占有还须是合法占有，这意味着占有依据、手段、方式等均需符合法律规定。本案中，尽管魏小平、廖晓容与五星房产公司间订立了案涉房屋买卖合同，但根据已查明事实，该房屋尚不具备合同约定的交付条件。魏小平、廖晓容也未提交证据证明其与五星房产公司办理了交接手续。而且，魏小平、廖晓容提交的《说明》也不能证实其合法占有房屋的事实。2015年6月12日加盖五星房产公司印章的《说明》，无公司负责人及制作人员签名或者盖章，不符合单位出具证明材料的形式要求。《说明》中“同意购买人对房屋进行管理、看护、使用”的内容与五星房产公司副总经理王崇莲向一审法院所述“因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用”不相吻合。而且，五星房产公司经二审法院传唤未到庭质证，该《说明》的真实性存疑，不能证明魏小平、廖晓容是经由五星房产公司交付而占有案涉房屋。居委会出具的《证明》仅能证实事实占有状态，无法证明魏小平、廖晓容合法占有房屋的时间早于查封时间。魏小平、廖晓容所提供证据不能证实其合法占有案涉房屋的事实。同时，魏小平、廖晓容对其所主张的于2016年6月1日起就占有案涉房屋的事实亦未提供充分证据予以证实。因此，本案现有证据不足以认定魏小平、廖晓容在查封前合法占有案涉房屋，原审据此判定魏小平、廖晓容所主张权利不能排除强制执行，是正确的。 最后，《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条是基于房地一体的原则，对建设用地使用权抵押权实现时，地上新增建筑物如何处分以及抵押权人对新增部分价款是否有权优先受偿作出的规定。根据上述规定，即使土地上新增建筑物不属于抵押财产范围，在处分时亦应当一并予以处分。因此，人民法院在强制执行时对案涉房屋一并采取强制执行措施，并不违反法律规定；魏小平、廖晓容援引前述条文规定主张排除强制执行的再审申请理由不能成立。 此外，魏小平、廖晓容提出原审判决不利于案涉工程项目相关纠纷解决，既无相关证据证明，亦非判断原审判决认定魏小平、廖晓容对该房屋是否享有排除强制执行的民事权益是否正确的因素，不构成法律规定的再审事由。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回魏小平的再审申请； 驳回廖晓容的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 马 岚 二〇二〇年三月二十日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋