云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初329号原告屈丹丹，女，1982年7月27日生，汉族，吉林船营人，研究生，公务员，住昌宁县。被告云南保鼎聚房地产开发有限公司。统一信用代码：915305240546538757。法人代表人裴文会，该公司董事长。住所地：昌宁县。委托代理人张金宝，男，云南保鼎聚房地产开发有限公司员工。特别授权代理。委托代理人王超，男，云南保鼎聚房地产开发有限公司员工。特别授权代理。原告屈丹丹与被告云南保鼎聚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月02日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告屈丹丹、被告云南保鼎聚房地产开发有限公司委托代理人张金宝、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈丹丹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告为原告办理不动产登记证；2、请求人民法院判令被告支付计至2020年3月2日止的逾期办理不动产登记证的违约金359816元；3、请求人民法院判令被告承担从2020年3月3日起至交付不动产登记证时止的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月3日，原告向被告支付164万元（其中50万元向中国农业银行股份有限公司昌宁县支行贷款）用于购买被告开发建设的宁和苑小区第2幢2016号房。商品房购销合同中明确约定：“甲方应于2016年8月31日前交房，乙方应提供相关齐全的资料及政府规定承担有关税费，甲方应在房屋交接后180个工作日内办妥乙方的房屋所有权证”。原告分别于2016年6月8日和2016年7月4日向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直未给原告办理房屋所有权证，原告多次联系被告负责此项工作的销售经理，均无果。综上所述，原告已履行了购房付款义务，被告未在约定的交房后180日内为原告办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金，违约金逾期利率应按贷款利率上浮30%计算，为日息0.02%，计至2020年3月2日被告逾期1097天，违约金为359816元。现诉至人民法院，请求人民法院判决如诉讼请求。被告云南保鼎聚房地产开发有限公司辩称，经查阅档案，答辩人未收到过原告关于委托答辩人为其办理不动产权证的委托书和相关资料，无原告的委托授权，答辩人无义务为原告办理产权证。根据双方签订的“商品房购销合同附件三”的补充协议约定，如因乙方未能及时提供齐全资料及未能及时足额缴纳相关税费等，属乙方责任，则甲方办证时间顺延。故未办理到产权证的责任，完全在原告方，答辩人无违约行为。另外，因政策变动影响，导致昌宁片区十二家房地产开发商均存在不动产登记困难的问题，并不是答辩人一家有此困难，答辩人不存在过错和欺瞒消费者的情况，实属民事领域“情势变更”原因导致。综合双方诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否有义务为原告办理不动产登记证?2、如果被告为原告办理不动产登记证,是否需要委托材料?3、原告所购买的房产不能办证的原因是什么？被告方是否有过错？4、违约金的计算应该从何时开始？针对争议焦点，原告向法庭提交的证据如下：A1、原告身份证复印件1份。欲证明原告的主体适格、身份信息真实。A2、房屋销售合同复印件2份。欲证明2016年6月3日，原、被告双方经协商一致签订了YJG-2003宁和苑2016年（014）号《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：“原告向被告购买‘宁和苑’第2幢2106号（预售商品房），建筑面积：286.03平方米，每平方米5733.66元，总价164万元”；合同中明确约定是住宅用地、商住一体的事实。经质证，被告对证据A1无异议，对证据A2的真实性无异议，对证明目的有异议。针对争议焦点，被告提交的证据如下：Ａ1、《不动产产权证》云（2017）昌宁县不动产权第××号。《建设用地规划许可证》编号5330251400036。建设工程规划许可证编号：建字第53302501400026号。欲证明被告公司合法取得项目用地，合法获得建设用地、建设工程规划许可。Ａ2、《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》保鼎聚字【2017】01号。《关于宁和苑小区沿线商业土地性质的联系函》保鼎聚字【2019】01号。欲证明因项目土地性质问题导致不能办理不动产登记，被告公司曾两次书面向有关单位请示。Ａ3、《关于办理房地产开发项目中房地用途不一致的商品房不动产登记的意见》昌国土资发【2018】318号。《关于解决房地产开发项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知》（2020.1.14）。欲证明导致不能办理不动产登记属于历史原因造成，非被告公司怠于办理所致，属不可抗力即政策原因导致。经质证，原告对证据A1有异议，认为被告方违反了土地性质用地，导致房地用途不一致的问题。对证据A2三性和证明目的不予认可。认为该联系函是被告单方面制作的，不能证明被告是否向相关部门递交了函。只说明被告开始是想不补交钱，后又想少补交钱的事实。对证据A3的关联性和证明目的不予以认可。该两份政府文件能证明的是土地的批准用途与实际用途不一致，需补缴出让金，是被告自己擅自变更土地用途，原告方无责任，不属不可抗力。通过双方当事人的举证、质证，本院认为，原告提供的证据A1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据A2，来源合法、内容真实，能证明本案事实，本院予以采信。被告提供的证据A1、证据A3来源合法、内容真实，能证明本案事实，本院予以采信；被告提供的证据A2系被告单方面作出的联系函，能证明本案的部分事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年6月3日，原告向被告支付164万元（其中50万元向中国农业银行股份有限公司昌宁县支行贷款）用于购买被告开发建设的宁和苑小区第2幢2016号房。商品房购销合同中明确约定：“甲方应于2016年8月31日前交房，乙方应提供相关齐全的资料及政府规定承担有关税费，甲方应在房屋交接后180个工作日内办妥乙方的房屋所有权证”。原告分别于2016年6月8日和2016年7月4日向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促被告早日办理房屋所有权证。因被告在开发建设过程中，改变土地用途，原土地用途为“城镇住宅用地”，在开发过程中，被告将临街规划为商住楼，导致案涉房屋无法办理产权登记。2018年12月29日，昌宁县国土资源局、昌宁县住房和城乡建设局联合发文，对全县部分房地产开发项目中存在土地批准用途与房屋规划用途不一致，导致不能正常进行不动产登记的问题，提出处理意见，要求根据云南省国土资源厅《关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见（试行）》（云国土资【2018】14号），房屋规划用途与土地批准用途不一致的，应在完善有关用途变更手续，取得一致后再予登记。2020年1月14日，昌宁县自然资源局向各房地产开发企业发出“关于解决房地产项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知”，通知要求房地产公司应根据房屋规划用途变更土地用途，补缴土地出让金，房地用途一致后予以登记。要求在2020年1月20日完成土地出让金补缴。原告接房和交清相关税费后，多次与被告交涉办证事宜，均无果，遂起诉来院，认为自己已履行了购房付款义务，被告未在约定的交房后180日内为其办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求被告立即为其办理房屋产权证并支付违约金，违约金逾期利率应按贷款利率上浮30%计算，为日息0.02%，计至2020年3月2日被告逾期1097天，违约金为359816元。违约金应计算至产权证交付给原告之日止。同时要求被告承担诉讼费用。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，对当事人均具有约束力，双方应按约定全面履行合同。双方在《合同补充协议》中约定，“乙方委托甲方办理权证，乙方应提供相关的齐全资料及政府规定承担有关税费和代办费后，并在房屋交接后180个工作日内办妥乙方的房屋所有权证，办理房屋所有权证后180个工作日内办妥乙方土地使用权证”，原告接房和交清相关税费的日期为2016年7月4日，按约定，被告应在2017年1月4日前为原告办理房产证，在2017年7月4日前为原告办理土地使用证。因不动产登记政策发生变动，2016年1月1日起实行两证合一的登记方式，因此，按双方约定，被告最迟应在2017年7月4日前为原告办理产权登记，超过此时间即为违约，逾期天数计至2020年3月2日应为27月又26天，共计836天。另外，从政府采取的一些补救措施来看，案涉房地产不能办证是被告改变土地用途，将临街规划为商住楼，又不及时补交土地费用所致，不属不可抗力和情势变更，责任也不在原告。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故对原告要求被告为其办理产权登记证并承担违约责任的请求本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。2003年中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）写明:逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的借贷款利率水平上加收30%-50%。因此，对原告要求按日息0.02%的标准计算违约金的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告云南保鼎聚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内为原告屈丹丹办理宁和苑小区第2幢2106号房的不动产产权证。二、由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司在判决生效后30日内支付给原告屈丹丹2020年3月2日止的违约金人民币274208元。三、由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司以原告屈丹丹支付的购房款1640000元为基数、日息为0.02%的标准，支付从2020年3月3日至交付给原告不动产权证时止的违约金。四、驳回原告屈丹丹的其他诉讼请求。案件受理费人民币3349元，由原告屈丹丹负担804元，由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司负担2545元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杨洪安二〇二〇年三月三十日书记员  杨雅琴