广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终463号上诉人（一审被告）：珠海市叶氏食品有限公司，住所地：珠海市香洲区*******，统一社会信用代码：914***********301D。法定代表人：叶丰华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：曾亮，广东鼎量律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秋敏，广东鼎量律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市香洲福溪股份合作公司，住所地：珠海市******，统一社会信用代码：914***********427Y。法定代表人：童国允，董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。上诉人珠海市叶氏食品有限公司（以下简称叶氏公司）因与被上诉人珠海市香洲福溪股份合作公司（以下简称福溪合作公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶氏公司上诉请求：撤销一审判决，驳回福溪合作公司的全部诉讼请求，诉讼费由福溪合作公司承担。事实与理由：一、叶氏公司与福溪合作公司之间形成不定期的租赁合同关系，叶氏公司有权随时解除合同。2018年4月叶氏公司已口头通知福溪合作公司从2018年5月起就不再继续承租上述厂房并停止缴纳租金，福溪合作公司也因停租补偿金问题使用胶水、杂物将厂房的门锁全部堵死，阻止叶氏公司进入案涉房屋，双方事实上已以实际行为解除了双方的租赁合同关系。一审判决仅考虑叶氏公司停止支付租金的行为，并未考虑福溪合作公司也以阻止叶氏公司继续使用厂房的方式作出了解除合同的意思表示。叶氏公司与福溪合作公司两方的行为均达成了解除租赁合同的共同意思表示，案涉租赁合同实质上已于2018年5月解除。叶氏公司并没有占用案涉房屋，反而是福溪合作公司阻止叶氏公司撤离，将叶氏公司的物品控制扣押在案涉房屋中。一审判决认定“被告在原告主张的期间仍在占用案涉房屋”存在错误。二、福溪合作公司提供的落款时间为2018年10月15日的《承诺书》、落款时间为2018年12月4日的《关于珠海枼氏（港澳）食品有限公司欠租的情况说明》中所指向的欠租公司是“叶氏（港澳）食品有限公司”或“珠海枼氏（港澳）食品有限公司”而非“珠海市叶氏食品有限公司”；而福溪合作公司于2018年10月8日开具的租金、管理费发票上客户名称又准确显示为“珠海市叶氏食品有限公司”，显然，福溪合作公司是清楚叶氏公司名称为“珠海市叶氏食品有限公司”，其提交的《承诺书》及《关于珠海枼氏（港澳）食品有限公司欠租的情况说明》所指向的欠租人明显不是叶氏公司。三、叶氏公司认为案涉租赁合同实质上已于2018年5月解除，若二审法院依旧认定叶氏公司在福溪合作公司主张的期间仍占用案涉房屋，那福溪合作公司的违约金主张也是没有任何依据的。叶氏公司与福溪合作公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年1月31日到期，双方未续签书面的租赁合同，也没有针对违约金的问题进行约定。一审判决据已终止的合同约定来支持福溪合作公司的主张存在明显错误。另外，若二审法院依旧认定叶氏公司在福溪合作公司主张的期间占用案涉房屋，也应当将叶氏公司已支付给福溪合作公司的履约保证金25000元予以抵扣。综上，叶氏公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回福溪合作公司的全部诉讼请求，诉讼费由福溪合作公司承担。福溪合作公司辩称，一、双方至今未办理退场交接手续，叶氏公司的履约保证金25000元仍在福溪合作公司处，叶氏公司的注册地址仍登记在案涉房屋，案涉房屋的水电费每月均有增加，以上种种情形均表明叶氏公司在福溪合作公司主张的期间是实际占有使用案涉房屋的。叶氏公司所称的2018年4月口头通知福溪合作公司从2018年5月开始不再承租房屋不是事实，房屋的门锁被堵也不是福溪合作公司所为。叶氏公司均未对其主张进行举证。因此，一审法院认定叶氏公司在福溪合作公司主张的占用期间实际占有使用案涉房屋事实准确。二、对于《承诺书》上为何是“珠海市叶氏（港澳）食品有限公司”，福溪合作公司在一审时已经作出合理解释，比起叶氏公司在一审时自相矛盾的辩解更有说服力。三、根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原合同继续有效，但租赁期间为不定期。叶氏公司也认为双方是不定期租赁关系，因此福溪合作公司按原合同的约定主张计算违约金依法有据。四、对于履约金25000元，叶氏公司在一审并未提出反诉，因此其不能主张予以扣除。福溪合作公司向一审法院起诉请求：1、判令叶氏公司向福溪合作公司支付2018年5月1日起至2019年3月31日期间拖欠的房屋租金122512.5元；2、判令叶氏公司向福溪合作公司支付2018年5月1日起至2019年3月31日期间拖欠的管理费6798元；3、判令叶氏公司向福溪合作公司支付2018年4月1日起至2019年3月31日期间拖欠的水电费6311.6元；4、判令叶氏公司向福溪合作公司支付逾期付款违约金9362.08元（从应付之日起计算至2019年4月15日止）；5、判令本案诉讼费由叶氏公司承担。一审法院查明：福溪合作公司、叶氏公司双方于2013年2月1日签订了一份租赁合同，合同约定：叶氏公司承租福溪合作公司所有的位于珠海市香洲前山福溪工业区D9栋C座三楼面积为1237.5平方米的房屋，租赁期限自2013年2月1日至2016年1月31日，自2013年3月1日起计租，月租金为11137.5元，月管理费为618元；合同签订后，叶氏公司须向福溪合作公司支付履约保证金25000元并于合同期满后退回，若叶氏公司提前终止合同应提前两个月书面申请，否则履约保证金归福溪合作公司所有；房屋水电由叶氏公司负责安装，水费每吨2.8元，电费每度1.2元，若水电部门调价即按调整后的价格收费；叶氏公司应于每月十五日前交付当月租金及所有费用，若有拖欠，每日按照拖欠金额交纳万分之四的滞纳金，超过一个月，福溪合作公司有权停水停电或单方终止合同；若叶氏公司欠交租金及其他费用，并离弃租赁房屋达一个月或以上，福溪合作公司无法按照叶氏公司提供的联系方式联系叶氏公司的情况下，福溪合作公司有权解除合同及处理租赁房屋内的一切物品。叶氏公司于2016年4月27日办理工商变更登记，公司名称由珠海市研创力食品有限公司变更为珠海市叶氏食品有限公司。租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但叶氏公司继续承租案涉房屋，福溪合作公司继续收取叶氏公司交纳的租金等费用，叶氏公司向福溪合作公司支付了履约保证金25000元并结清了2018年4月前的全部租金和费用。叶氏公司称其于2018年4月口头通知福溪合作公司要求解除租赁合同并不再支付自2018年5月起的租金和其他费用。叶氏公司另称福溪合作公司用胶水和杂物将案涉厂房门锁堵死，叶氏公司无法将厂房内物品搬出，故无法与福溪合作公司办理交接手续并将案涉厂房交还给福溪合作公司，福溪合作公司否认是其所为并称对厂房被堵的情况不知情。一审法院认为，福溪合作公司、叶氏公司双方签订的租赁合同成立并生效，双方均应切实履行，租赁合同于2016年1月31日到期后，叶氏公司继续占用租赁房屋，福溪合作公司继续收取叶氏公司交纳的租金等费用，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除租赁合同。叶氏公司称其用口头通知的方式解除租赁合同，但福溪合作公司否认曾收到叶氏公司的口头通知，叶氏公司也未举证证明其有通知福溪合作公司，因此叶氏公司应承担相应的不利法律后果。对于叶氏公司称用拒付租金的方式解除租赁合同，拒付租金并非通知合同解除的方式，其不能表明叶氏公司有解除合同的意思表示，反而拒付租金是违约的表现形式。对于叶氏公司提供的证据，叶氏公司称形成时间是在起诉之后，而福溪合作公司主张的租金等费用是计算至2019年3月31日，叶氏公司主张的门锁被堵并不影响福溪合作公司的诉讼请求。对于福溪合作公司提供的证据中作出欠租承诺的公司名称与叶氏公司不一致，福溪合作公司能够给出合理说明，叶氏公司也不确认“叶氏（港澳）食品有限公司”确实存在，叶氏公司怀疑福溪合作公司另行出租案涉房屋的陈述与其门锁被堵的陈述存在矛盾且未举证证明案涉房屋有另行出租的事实，一审法院对于叶氏公司的抗辩不予采纳。关于福溪合作公司主张的租金和管理费，有合同依据，且叶氏公司在福溪合作公司主张的期间仍在占用案涉房屋，一审法院予以支持，但对于福溪合作公司主张的水电费，因福溪合作公司仅提供了其单方制作的通知单，叶氏公司也不认可有水电费产生，福溪合作公司应承担举证不能的法律后果，一审法院对于福溪合作公司主张的水电费不予支持。关于福溪合作公司主张的逾期付款违约金，因叶氏公司未按时交纳租金和管理费，福溪合作公司主张叶氏公司支付2018年5月1日至2019年3月31日期间产生的租金和管理费的滞纳金有合同依据，一审法院予以支持，叶氏公司应支付相应滞纳金至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、叶氏公司于判决发生法律效力之日起七日内向福溪合作公司支付拖欠的房屋租金122512.5元；二、叶氏公司于判决发生法律效力之日起七日内向福溪合作公司支付拖欠的管理费6798元；三、叶氏公司于判决发生法律效力之日起七日内向福溪合作公司支付逾期支付租金和管理费的滞纳金（计算至2019年4月15日为9362.08元，其余滞纳金以129310.5元为基数，按照每日万分之四，自2019年4月16日计算至实际清偿之日止）；四、驳回福溪合作公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取3198.09元，由福溪合作公司负担137.09元，叶氏公司负担3061元。本院二审期间，福溪合作公司提交了一份企业信用信息公示报告（珠海市叶氏食品有限公司），拟证明叶氏公司的法定代表人由叶德威变更为叶丰华，股东由叶德威、叶丽丽变更为叶丰华、叶德威。叶丰华是向福溪合作公司出具《承诺书》的人，《承诺书》上的电话号码根据福溪合作公司一审提交的证据10可以证明电话号码的机主为叶丰华。一审时福溪合作公司已经陈述叶丰华为叶氏公司的实际控制人，但叶氏公司予以否认并称不认识叶丰华，现在法定代表人和股东均变更为叶丰华，由此可以认定叶氏公司的陈述不可信。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，叶氏公司与福溪合作公司签订的租赁合同于2016年1月31日期满后，叶氏公司继续使用所租赁的房屋，并按原合同约定向福溪合作公司支付租金及管理费，福溪合作公司也收取了叶氏公司的租金及费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原合同继续有效，但租赁期间为不定期。因此，叶氏公司与福溪合作公司在2016年2月起成立不定期租赁合同关系。叶氏公司在本案中主张其于2018年4月已口头通知福溪合作公司要求解除合同，但福溪合作公司对此并不认可，叶氏公司也没有提供证据予以证明，本院不予采纳。叶氏公司还主张是福溪合作公司将门锁全部堵死阻止叶氏公司使用案涉房屋，但亦未能提供充分证据予以证明，且如若叶氏公司的主张成立，其在福溪合作公司起诉本案前将近一年的时间一直没有采取积极措施予以处理，也不符合常理。因此，一审法院认定叶氏公司应当向福溪合作公司支付案涉房屋的租金并无不当。鉴于福溪合作公司认可收取了叶氏公司的履约保证金25000元，双方解除不定期租赁合同后，福溪合作公司应予退还该笔款项，叶氏公司在二审中要求抵扣该款，为了减少当事人诉累，本院予以支持。故叶氏公司应向福溪合作公司支付的租金为97512.5元（122512.5-25000）。关于滞纳金，由于双方成立的是不定期租赁合同关系，原租赁合同关于滞纳金的约定继续有效，故福溪合作公司根据合同要求叶氏公司支付滞纳金有合同依据，叶氏公司以双方没有续签书面合同为由主张不应承担滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人叶氏公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳，一审判决认定事实清楚，但因二审出现新的情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6275号民事判决第二、四项及诉讼费决定部分；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6275号民事判决第一项为：珠海市叶氏食品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市香洲福溪股份合作公司支付拖欠的房屋租金97512.5元；三、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6275号民事判决第三项为：珠海市叶氏食品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市香洲福溪股份合作公司支付逾期支付租金和管理费的滞纳金（计算至2019年4月15日为9362.08元，其余滞纳金以104310.5元为本金按日万分之四的标准自2019年4月16日计算至本判决确定的履行期限之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3074元，由上诉人珠海市叶氏食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月二十四日书记员  梁 暐