北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65088号原告（反诉被告）：吴爱平，女，1965年3月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马睿，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：景基，总经理。委托诉讼代理人：**德，北京建豪律师事务所律师。第三人：北京中科亿成资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区通惠家园惠润园7、8号楼8-16。法定代表人：贺舰，董事长。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）吴爱平（以下简称姓名）与被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司（以下简称晋商汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院发回，本院立案后，依法另行组成合议庭，并追加第三人北京中科亿成资产管理有限责任公司（以下简称中科亿成公司），依法适用普通程序公开开庭进行了审理。吴爱平，晋商汇公司委托诉讼代理人**德到庭参加了诉讼。中科亿成公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴爱平向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《合作协议》解除；2、晋商汇公司返还2016年9月27日至2017年3月26日的租金15万元；3、晋商汇公司赔偿经济损失25938元（含装修费7670元、供暖费12000元、水电网络费6268元）。事实和理由：我经朋友介绍结识晋商汇公司法定代表人景基。景基在微信朋友圈发布转租北京市朝阳区车库美术馆x号（以下简称涉案房屋）的消息，我跟他接触后，他告知我此物业面积300平米，此前经营咖啡馆一直盈利，因身份原因需要转租，并能够给我提供很多方便。2016年9月23日，在景基的催促下，我交纳了半年的租金15万元，同年9月27日，双方签订合同，并对后续交款时间做了补充约定。根据协议，我经营必须满足国家相关规定，我做的是红酒咖啡茶餐饮，但我承租之后才得知此处办不了营业执照，我要求用晋商汇公司的营业执照经营也被拒绝。因为营业执照的问题我不能正常开展经营活动，景基也没有按照承诺给我介绍生意，期间收入仅4000元。我多次与晋商汇公司沟通，其不但不顾我的困境，还要求我继续交纳租金。晋商汇公司在签约时隐瞒了关键事实导致我无法办理营业执照，签约后也未帮助我解决执照问题，已经构成严重违约，故诉至法院，望判如所请。晋商汇公司辩称并反诉称，同意解除合同，但是解除时间应是2017年3月底，不同意赔偿吴爱平损失。2016年9月27日，我公司与吴爱平签订合作协议，约定吴爱平使用涉案房屋整体物业，合同期限3年，合同第8条8.2款约定，一方单方解除本协议的，应向另一方按未到期每年支付年租金30万赔付违约金。同日，双方签订补充协议，约定租金分六个月支付。合同签订后，我公司向吴爱平移交了整体物业，但吴爱平在接收使用近半年后未按约定支付第二笔租金15万元，还单方要求解除合同，已经构成根本违约。基于此，我公司同意解除合同。涉案房屋所在的车库美术馆是一个新兴的文化艺术创意园，并非一般的商业区域，双方签约时我公司已经告知吴爱平不能办理营业执照等经营手续，吴爱平表示其开办的是私人会所，不从事对外经营业务。吴爱平要求解除合同的真实原因是和合伙人出现矛盾经营无法继续，其违约在先，不同意返还租金及赔偿经济损失的诉讼请求，同时提出反诉，请求判令吴爱平支付提前解除合同违约金75万元。吴爱平就晋商汇公司提出的反诉辩称，中科亿成公司将涉案房屋出租给晋商精英联盟（北京）投资管理有限公司（以下简称晋商精英公司）使用，并约定不允许转租，后者与晋商汇公司的法定代表人都是景基。景基为了规避不允许转租的规定，和我签订了合作协议，但没有明确说明不能办理营业执照，还口头说自己曾做咖啡餐饮，并给我留下了设备。我没有违约行为，晋商汇公司的行为已表示其不再继续履行合同。后来经我多方打听才知道晋商汇公司没有转租权，故我是行使法定解除权，不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金约定过高。中科亿成公司未到庭，但曾在庭前谈话中述称，我们与晋商精英公司存在租赁合同关系，同意晋商精英公司转租，晋商精英公司将涉案房屋转租给谁，我们不干涉。我们房屋出租给晋商精英公司后，其挂的是晋商汇公司的牌子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，晋商汇公司（甲方）与吴爱平（乙方）就涉案房屋签署《合作合同》，约定甲方向乙方提供涉案房屋用于合作，合作期为3年，自2016年9月26日至2019年9月25日，合作物业按建筑面积计算租金，年合作费为人民币30万元，该费用包含场地租金、物业管理费及甲方现有软硬装和设备。合作费用分期支付，每12个月为一期，第一期费用计人民币30万元应于9月23日12:00前支付给甲方。在双方签署本合同之日，乙方第一次向甲方支付的合作费用中包含相当于2个月的押金，总计人民币5万元，以保证乙方遵守执行本合同项下乙方应遵守的规定和应履行的义务，不计算利息。承租方应按物业合同规定，按时、足额交纳空调费、供暖费、电话费、电费、水费、有偿服务费等实际发生的物业管理各项费用。除本合同约定的解除合同的情形外，本合同任何一方单方提前解除本合同的应提前3个月书面通知另一方，并且应在合作物业交还前向另一方按未到期每年支付年租金30万赔付违约金，并赔偿另一方由此产生的直接损失。同日，双方签署《补充协议》，约定合作费用分期支付，应乙方要求每6个月为一期支付，第一期费用15万元应于本合同签署之日支付给甲方，以后每期合作费用应于上一期期满60日前支付，支付日期为2017年1月23日、7月23日、2018年1月23日、7月23日、2019年1月23日各付15万元。2016年9月20日，吴爱平向晋商汇公司支付定金5000元，9月23日交纳145000元。2016年9月22日，吴爱平进入涉案房屋开始装修并实际使用。吴爱平进入涉案房屋时，屋内尚余电费1793元，240桶桶装水。另涉案房屋半年网络服务费4800元，一个供暖季供暖费11424元。2016年10月20日，吴爱平向晋商汇公司交纳供暖费12000元。双方经商议，就剩余电费、桶装水费及网络服务费，扣除吴爱平向晋商汇公司支付的供暖费差额，吴爱平向晋商汇公司支付8000元。2017年1月20日，吴爱平向晋商汇公司交纳5800元，并告知景基还差2200元未交。2016年12月22日，吴爱平向涉案房屋所属物业公司北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方公司）交纳8-9月电费468元。2017年1-2月，双方履行合同发生争议，晋商汇公司要求吴爱平支付下半年的费用，并于2017年2月13日向吴爱平发送律师函催缴，吴爱平则表示因涉案房屋无法办理营业执照，要求解除合同，退还租金。2017年2月起，吴爱平陆续将涉案房屋内物品搬走，后涉案房屋由被告收回。审理中，吴爱平表示2017年2月15日发现涉案房屋密码锁的密码被更换，此后未再使用涉案房屋；晋商汇公司则表示从未更换密码，吴爱平一直使用房屋至2017年3月底。庭审中，双方均向法庭提交了吴爱平与景基之间的微信记录，显示2017年2月18日，景基告知吴爱平，公司通过录像已经得知吴爱平分批将酒拉走了，涉案房屋里除了爱酒堡的标牌没有其他东西。庭审中，晋商汇公司提交了其与中科亿成公司签订的《租赁合同》，该《租赁合同》约定承租方为晋商精英公司、晋商汇公司。中科亿成曾在诉讼中称，其公司将涉案房屋承租给晋商精英公司并同意晋商精英公司对涉案房屋进行转租。吴爱平坚持否认中科亿成公司与晋商汇公司存在合同关系，认为晋商汇公司提交的其与中科亿成公司签订的《租赁合同》系伪造。经查，晋商精英公司与晋商汇公司法定代表人均为景基。本院认为：吴爱平与晋商汇公司签署的《合作合同》虽名为合作，但合同中并无任何与合作有关的实质内容，内容均为晋商汇公司将涉案房屋出租给吴爱平的相关条款，且当事人均认可双方为租赁关系，故本院确认《合作合同》实际为房屋租赁合同。吴爱平与晋商汇公司签订的《合作合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。吴爱平主张晋商汇公司未经中科亿成公司同意转租房屋，涉案合同应为无效，就此，本院认为，我国法律、行政法规并无转租须由出租人同意的效力性强制性规定，合同法中并未明确规定未经出租人同意的转租行为无效，亦无其他法律对其效力予以明确规定，故吴爱平以晋商汇公司转租未经中科亿成同意为由主张涉案合作合同无效，本院不予支持。另，吴爱平主张晋商汇提交的其与中科亿成公司签订的《租赁合同》系伪造，但中科亿成公司并未向法庭提交双方所签租赁合同，本院无法采信吴爱平的主张，且在庭审中，中科亿成公司认可其同意晋商精英公司对涉案房屋进行转租，晋商精英公司亦从未对涉案合作合同提出过异议，晋商汇提交的其与中科亿成公司签订的《租赁合同》是否系伪造，与本案审理并无关联。在吴爱平与晋商汇签订的《合作合同》有效的前提下，现双方均认可合同已经解除，本院对此不持异议。关于解除的时间，吴爱平主张2017年2月15日涉案房屋电子密码锁密码被更换导致其无法进入，但未提交任何证据证明，本院无法采信。但综合双方微信记录，晋商汇公司在2017年2月18日即已得知吴爱平将涉案房屋内物品全部拉走，并向吴爱平发送了律师函，此时双方已经发生争议，吴爱平提出不再履行合同，晋商汇公司应当及时采取措施在合理期间内防止损失继续扩大，其主张于2017年3月底才收回房屋不属于积极止损行为，本院综合本案情况及双方提交的证据确认解除时间为2017年2月28日，并据此核算房屋租金及相关费用。关于解除的原因，吴爱平主张晋商汇公司未协助办理营业执照导致合同解除，但根据双方合同的约定，吴爱平应于2017年1月23日前支付下一期租金，吴爱平并未如期支付，后晋商汇公司向吴爱平催缴房款，吴爱平并未提交证据证明在此之前其曾向晋商汇公司提出过办理营业执照的要求，双方之合同亦未约定晋商汇公司具有协助吴爱平办理营业执照之义务，且在签订合同时吴爱平明知涉案房屋系车库，其亦应知晓涉案房屋能否用于经营、能否办理营业执照，现吴爱平主张晋商汇公司无法协助其办理营业执照而违约导致合同解除，本院不予支持。涉案合同解除系因吴爱平提前搬离涉案房屋，不再继续履行合同所致，吴爱平主张的装修损失，本院不予支持。吴爱平应承担违约责任，但合同约定的违约金数额过高，本院综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等，酌情判定违约金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴爱平与被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司于二〇一六年九月二十七日所签《合作合同》于二〇一七年二月二十八日解除；二、被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吴爱平退还房屋租金二万零五百四十八元、供暖费一千四百二十八元及网络服务费六百六十七元；三、原告（反诉被告）吴爱平于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司支付违约金十万元；四、驳回原告（反诉被告）吴爱平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3819元，由原告（反诉被告）吴爱平负担3327元（已交纳1909元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司负担492元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5650元，由原告（反诉被告）吴爱平负担753元（于本判决生效后七日内交纳）。由被告（反诉原告）晋商汇（北京）国际文化传媒有限公司负担4897元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  丁海情人民陪审员  张美荣二〇二〇年三月二十日书 记 员  倪世欣