上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初13203号原告：上海海湾大厦管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈雷，执行董事。委托诉讼代理人：田原，上海誉嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旖旎，上海誉嘉律师事务所实习律师。被告：卢某，女，1976年10月6日出生，汉族，住上海市。被告：李某1，男，2004年12月6日出生，汉族，住上海市。法定代理人：卢某(系李某1的母亲，即被告之一)。被告：李某2，女，2008年6月22日出生，住上海市。法定代理人：卢某(系李某2的母亲，即被告之一)。上列三被告的共同委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。被告：李3，女，1987年3月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海海湾大厦管理有限公司(以下简称“海湾大厦管理公司”)诉被告卢某、李某1、李某2、李3物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海湾大厦管理公司的委托诉讼代理人田原、陈旖旎，被告卢某、李某1、李某2的共同委托诉讼代理人涂红全，被告李3的委托诉讼代理人耿沛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海湾大厦管理公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令卢某、李某1、李某2、李3支付2014年10月至2019年8月期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)258,414.10元；2、要求判令卢某、李某1、李某2、李3支付滞纳金，按照每日0.3%，自每月支付物业管理费期满之日的次日起分段计算至2019年8月21日止；3、要求判令卢某、李某1、李某2、李3支付2015年11月至2019年8月期间的电费40,869.72元、水费560.37元、天然气费1,201.91元、维修费80元；4、要求判令诉讼费由卢某、李某1、李某2、李3负担。事实和理由：海湾大厦管理公司系经由上海市黄浦路XXX号上海海湾大厦(以下简称“海湾大厦”)的开发商上海诚南房地产开发公司(以下简称“诚南公司”)，依据《上海海湾大厦管理公约》指定委派的该大厦物业管理服务企业。根据该管理公约第8条、第17条的约定,房屋业主须每月支付相应的物业管理费及其他相关费用,如逾期交纳,管理者以每逾期1日加收日3‰的滞纳金。海湾大厦机房层(即28层)的B室(以下简称“系争房屋”，建筑面积437.99平方米)于2001年6月11日由诚南公司出售给李某4,双方签订了《上海市商品房出售合同》及补充协议各一份。李某4入住系争房屋后，经常拖欠物业管理费及水电燃气等其他相关费用,海湾大厦管理公司曾于2008年、2013年两次诉至法院,经法院调解,李某4支付了相应的物业管理费、水费、电费、燃气费及滞纳金等费用。但自2013年11月起,李某4又开始拖欠费用，海湾大厦管理公司于2015年10月30日再次起诉李某4。在该次诉讼中,李某4主动向海湾大厦管理公司支付了部分物业管理费以及水费、电费、燃气费,并承诺尽快清偿剩余部分物业管理费欠款,以此请求海湾大厦管理公司给予通融。海湾大厦管理公司轻信了李某4的履约诚意,随后向法院申请撤诉。但之后李某4未按约付款，且还不断拖欠该房屋的水费、电费、燃气费等费用,造成海湾大厦管理公司不断被动垫付,金额越来越大。为此海湾大厦管理公司又于2016年5月起诉李某4,要求清偿全部欠款和滞纳金。该案审理中，海湾大厦管理公司偶然得知李某4已于当年9月因病死亡,户籍注销。后经调查,李某4已于2016年6月7日将其名下的系争房屋变更为其和卢某两人按份共有,李某4占1%的产权份额,卢某占99%的产权份额,但卢某和李某4均未按管理公约的规定,将产权变动事实及时告知海湾大厦管理公司。因李某4死亡，海湾大厦管理公司申请撤回该案起诉。李3系李某4与前妻的婚生女儿,系李某4的法定继承人。李某4与卢某系夫妻关系,两人婚后生育了李某1、李某2,李某1、李某2亦为李某4的法定继承人。此外,海湾大厦管理公司经由相关途径了解到,李某4生前未对系争房屋留有遗嘱。海湾大厦管理公司撤诉后仍持续催讨相关费用,但卢某一直以系争房屋拟与海湾大厦29层等其他物业一并出租,需与承租人、海湾大厦管理公司及上海南山房地产开发有限公司(以下简称“南山公司”，原名诚南公司)统一协调为由,继续拖延支付物业管理费及水费、电费、燃气费等费用至今。海湾大厦管理公司认为，其公司作为系争房屋的物业管理服务单位,不仅按管理公约提供了服务,而且还为便于系争房屋产权人和使用人正常使用房屋而持续垫付水电燃气费用至今。卢某作为系争房屋的所有权人和李某4的法定继承人,就物业管理费及水费、电费、燃气费等相关欠费和滞纳金,应与李某1、李某2、李3共同向海湾大厦管理公司承担清偿义务。为维护海湾大厦管理公司的合法权益,故要求判如所请。卢某、李某1、李某2辩称：不同意海湾大厦管理公司的全部诉讼请求。海湾大厦管理公司作为物业管理企业，未提供其管理海湾大厦的书面依据，存在合法性问题。28层楼上无独立产权证，系违章建筑，应属于大楼的公共区域，应由物业公司负责维护。系争房屋存在漏水情况，海湾大厦管理公司未给予维修。李某4死亡后，系争房屋一直空关，通往28层的小电梯被海湾大厦管理公司关闭，海湾大厦管理公司还割断了系争房屋的空调外机。海湾大厦管理公司没有为系争房屋提供合乎物业管理标准的物业服务，且存在损害物业的行为。卢某、李某1、李某2未使用过系争房屋，海湾大厦管理公司主张的水电燃气费也不知如何产生。海湾大厦管理公司主张滞纳金，依据不足，且约定过高。海湾大厦管理公司的诉请已超过诉讼时效。卢某、李某1、李某2与李3之间就李某4的遗产继承正在进行诉讼，该案尚在审理中，本案所涉相关费用其四人应如何分担，尚无法确定，海湾大厦管理公司应在继承纠纷案处理完毕后再行起诉较为妥当，本案应中止诉讼。李3辩称：不同意海湾大厦管理公司的全部诉讼请求，认可卢某、李某1、李某2的答辩意见。28层楼上系违章搭建，海湾大厦管理公司未制止违章搭建和装饰装修，未尽到物业公司的责任。李3因系李某4的法定继承人而成为本案被告，继承纠纷案尚在审理中，李3究竟可以继承多少财产，关系到其在本案中应承担多大的付款责任。继承纠纷案中，李3对产权变动的效力是持有异议的。李3应在李某4须承担的物业管理费中，以其继承的财产来承担债务，海湾大厦管理公司要求李3对全部费用承担共同责任，缺乏依据。系争房屋系按份共有，则债务也应按份承担。李3对李某4的产权份额持有异议，本案应以继承纠纷案的判决结果为依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海湾大厦管理公司系受海湾大厦的开发商诚南公司(2002年8月起更名为南山公司)的指定委托，对海湾大厦提供物业管理服务，由海湾大厦管理公司负责收取物业管理费以及代收代付海湾大厦的一切使用费用，包括但不限于水、电、煤、电话、有限电视等费用。系争房屋(建筑面积437.99平方米)原系登记于李某4名下的房产。卢某系李某4的再婚妻子，李某1、李某2系李某4与卢某所生子女。李3系李某4与前妻所生之女。购买系争房屋时，李某4(乙方)与诚南公司(甲方)签订了《上海海湾大厦管理公约》，该公约第6条约定：管理处管理海湾大厦及其所占土地的所有共用部位和共用设备，管理范围包括：……4、安排代海湾大厦内的单位统一及向提供市政设施的单位统一支付水(包括自来水、熟水等)、电、煤气……；第8条约定：……并以后在每月1日将该月之管理费以管理处指定之方式交至管理处指定的地点……；第17条约定：乙方应按照本公约的规定按期如数地向管理处缴付管理基金、管理费用及其他费用。如逾期交纳,管理处将向乙方加收滞纳金、凡逾期1日加收应付金额0.3%的滞纳金。逾期1个月或以上仍未缴清者，管理处将有权采取包括但不限于停电、停水等措施,直至乙方缴清所欠费用连同滞纳金为止。2001年6月11日，诚南公司(甲方)与李某4(乙方)签订《补充协议》，约定：……4、海湾大厦物业管理费目前为16元/㎡/月(包括中央空调费)，若乙方要求自行安装空调，甲方同意乙方的要求，并同意尽力为乙方提供施工方便。如由乙方自行安装空调设备，甲方同意物业管理费调整为10元/㎡/月。此物业管理费标准在大厦其他部位物业管理费调整之前不作变化……9、乙方同意自行装修机房层电梯厅及公共过道，费用由乙方承担，甲方同意乙方免缴8个月的物业管理费(按每月4,380元计算)……因李某4欠费，海湾大厦管理公司于2008年8月4日起诉李某4，要求李某4支付2003年9月至2008年6月期间的物业管理费、滞纳金、水费、电费、煤气费、电话分机费、有限电视开通费、节目收视费【(2008)虹民三(民)初字第922号案】。2008年11月19日，经本院调解，双方达成如下协议：1、李某4应于2008年11月6日前支付海湾大厦管理公司物业管理费、电费、水费、煤气费、电话分机费、有线电视开通费、节目收视费、滞纳金共计25万元；2、如李某4未履行第一条协议，物业管理费、电费、水费、煤气费、电话分机费、有线电视开通费、节目收视费、滞纳金按实计算。2010年5月19日，海湾大厦管理公司起诉李某4，要求李某4支付2009年1月至2010年3月期间的物业管理费及滞纳金、2008年7月至2010年2月期间的水电费、分机费、维修费、煤气费等费用【(2010)虹民三(民)初字第955号案】。该案审理中，李某4付清了欠款本金，海湾大厦管理公司于2010年6月21日申请撤回该案起诉。2015年11月2日，海湾大厦管理公司起诉李某4，要求李某4支付2013年11月至2015年10月期间的物业管理费及滞纳金、2013年10月至2015年9月期间的电费、水费、天然气费等费用【(2015)虹民三(民)初字第2371号案】。该案审理中，李某4支付了2013年10月至2015年10月底全部水费、电费及燃气费、2013年11月至2014年3月期间的物业管理费、维修费，并承诺尽早付清2014年10月后的物业管理费，海湾大厦管理公司于2015年11月30日申请撤回该案起诉。2016年5月16日，海湾大厦管理公司起诉李某4，要求李某4支付2014年10月至2016年5月期间的物业管理费及滞纳金，2015年11月至2016年4月期间的电费、水费、天然气费、维修费等各项费用【(2016)沪0109民初10840号案】。该案审理中，系争房屋产权于2016年6月7日变更登记至李某4及卢某名下，其两人按份共有，李某4占1%的产权份额，卢某占99%的产权份额。2016年9月，李某4因病死亡。2016年12月12日，海湾大厦管理公司以李某4死亡，需明确李某4的继承人为由申请撤回该案起诉。李某4支付物业管理费至2014年3月，支付水费、电费及燃气费至2015年10月。2014年4月至2014年9月期间的物业管理费，海湾大厦管理公司给予了减免。2016年11月3日，卢某以南山公司擅自组织人员在系争房屋上无证施工、搭建，破坏系争房屋结构及大楼消防设施，存在严重安全隐患，海湾大厦管理公司未履行物业管理职责，未制止南山公司的违法、违章行为为由，起诉南山公司、海湾大厦管理公司，要求判令南山公司赔偿系争房屋装修损坏的修复费用200万元及公证费4,395元，要求判令海湾大厦管理公司承担连带赔偿责任【(2017)沪0109民初12118号案】。该案中，因双方对致损原因等存在争议，卢某申请对系争房屋损害原因、受损范围、修复方案及费用、家具损失进行鉴定。2017年6月2日，卢某以还需调取证据及双方愿意庭外和解为由，申请撤回该案起诉。2017年李3起诉卢某、李某1、李某2，要求依法继承并分割被继承人李某4名下的财产包括系争房屋【(2017)沪0115民初29625号案，以下简称“29625号案”】。2019年3月16日，海湾大厦管理公司起诉卢某、李某1、李某2、李3，要求卢某、李某1、李某2、李3支付物业管理费等费用【(2019)沪0109民初10611号案】，海湾大厦管理公司提交了卢某、李某4按份共有的系争房屋产权证。2019年4月11日，海湾大厦管理公司撤回该案起诉。本案审理中，上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称“虹口区建管委”)于2019年5月15日向案外人上海天德建设(集团)有限公司(以下简称“天德建设集团公司”)发出《上海市建设工程执法监督责令停工单》(虹建管停字【2019】0113号)，以该公司参建的海湾大厦28层景帝会所装饰装修工程，未取得施工许可证，属擅自施工为由，要求该公司自2019年5月15日11时起立即停止该项目施工，待办理相关的建设施工手续后方可施工。2019年8月21日，虹口区建管委向案外人上海景帝餐饮管理有限公司(以下简称“景帝餐饮公司”)、天德建设集团公司发出《上海市建设工程执法监督责令停工单》(虹建管停字【2019】0929号)，以该两公司参建的海湾大厦29-32楼层室内装饰装修工程，未取得施工许可证，属擅自施工为由，要求该公司自2019年8月21日16时起立即停止该项目施工，待办理相关的建设施工手续后方可施工。2019年9月27日，案外人朱某某向虹口区建管委信访，反映海湾大厦28层、29-32层违法施工，要求停工恢复原状。2019年10月28日，虹口区建管委向朱某某发出《信访事项答复意见书》，称：……经查，该项目位于黄浦路XXX号海湾大厦的29-32层，建筑面积约1800平方米，建设单位景帝餐饮公司，施工单位天德建设集团公司，大厦物业为海湾大厦管理公司。我委收到信访件后，高度重视，立即派人现场调查取证，并约谈施工单位相关负责人。经核实该处属违法施工作业，我委已启动立案调查程序，将依法对其进行行政处罚。本案审理中，上海市浦东新区人民法院于2019年9月27日对上述29625号案作出判决：……3、被继承人李某4对上海市黄浦路XXX号机房层B室房屋所享有的1%产权份额归李3、卢某、李某1、李某2各继承四分之一的产权份额……。本案2019年10月11日庭审中，海湾大厦管理公司称：2016年系争房屋漏水，系楼上装修时将消防水管弄破造成，系楼上的施工问题，不是海湾大厦管理公司造成，海湾大厦管理公司已采取及时清扫、帮忙吊顶等措施。海湾大厦管理公司未割断系争房屋的空调外机，也未关闭通往28层的小电梯。2014年10月至2016年6月期间的物业管理费及相应的滞纳金、2015年11月至2019年8月期间的维修费及部分电费、水费、天然气费，因涉及李某4生前的个人债务，鉴于29625号案判决尚未生效，故就该部分费用，海湾大厦管理公司不在本案中主张，保留诉权，待29625号案判决生效后再另行诉讼主张。卢某成为系争房屋产权共有人后，其对外应与李某4承担连带清偿责任，故海湾大厦管理公司现要求卢某承担支付责任，卢某清偿后，可向其他产权共有人追索。海湾大厦管理公司变更诉讼请求：1、要求判令卢某支付2016年7月至2019年8月期间的物业管理费166,440元；2、要求判令卢某支付逾期缴纳上述物业管理费166,440元的滞纳金，按照每日3‰，自每月物业管理费支付期限届满之日的次日起分段计算至2019年8月31日；3、要求判令案件受理费由卢某负担。卢某称：卢某对系争房屋享有的是按份共有产权，故不应承担连带责任。29625号案判决后，李3、卢某、李某1、李某2均未提出上诉，该判决于本案2019年10月11日庭审后生效。本院认为：海湾大厦管理公司系经由海湾大厦的开发商南山公司指定委托，为海湾大厦提供物业服务的物业管理企业。李某4购买系争房屋时与南山公司签订了《上海海湾大厦管理公约》，该公约对李某4具有法律约束力。在之前几起物业服务合同纠纷案中，李某4均未对海湾大厦管理公司作为海湾大厦的物业服务企业的主体资格提出过异议，且自系争房屋入住时起，李某4均系向海湾大厦管理公司支付物业管理费等费用，卢某、李某1、李某2、李3在本案中也未对海湾大厦的实际物业服务单位并非海湾大厦管理公司予以举证。现卢某、李某1、李某2、李3对海湾大厦管理公司作为海湾大厦的物业管理企业的合法性提出异议，显然与事实不符，故本院不予采纳。系争房屋楼上进行室内装饰装修施工，该楼上部分的权利人、出租人、建设单位和施工单位均非海湾大厦管理公司。就该项装饰装修施工，相关行政部门已责令建设单位和施工单位停工。因施工造成相邻房屋损坏的，应由施工房屋的权利人、出租人、建设单位或施工单位作为责任人承担相关责任，海湾大厦管理公司作为物业服务企业，仅对房屋正常使用状态下的自然损坏承担维修、养护责任。卢某曾以楼上施工导致其房屋损坏为由向南山公司、海湾大厦管理公司提起诉讼，因双方对致损原因存在争议，卢某申请司法鉴定，但之后又撤回起诉，以至于损害原因至今未能确定。鉴于损害原因并不明确，卢某、李某1、李某2、李3主张海湾大厦管理公司未尽到物业管理职责的意见，缺乏依据，本院不予采纳。卢某、李某1、李某2、李3主张海湾大厦管理公司割断其空调外机、关闭通往28层的小电梯，也未有充分确凿的证据证明。卢某、李某1、李某2、李3以上述理由主张海湾大厦管理公司未提供合乎物业管理标准的物业服务，且存在损害物业的行为，其有权拒付物业管理费，理据尚不充分，故本院难以采纳。卢某、李某1、李某2、李3主张海湾大厦管理公司的诉请已超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。根据管理公约的约定，李某4应于每月1日支付当月的管理费，如逾期交纳,每逾期1日加收应付金额0.3%的滞纳金。卢某、李某1、李某2、李3主张滞纳金约定过高，鉴于该约定的滞纳金计收标准确实过分高于造成海湾大厦管理公司的损失，故本院根据实际情况对滞纳金应付标准酌情予以调整。系争房屋产权于2016年6月7日变更为由卢某与李某4按份共有，李某4与卢某未将产权变更情况告知海湾大厦管理公司，海湾大厦管理公司直至2019年3月16日起诉时才知晓产权已变更为卢某与李某4按份共有，故对2016年7月至2019年3月期间的物业管理费及滞纳金，应由系争房屋的产权共有人向海湾大厦管理公司承担连带清偿责任。2019年4月至2019年8月期间的物业管理费及滞纳金应由产权共有人按照各自的份额分别向海湾大厦管理公司承担。现海湾大厦管理公司主张卢某连带支付2016年7月至2019年3月期间全部的物业管理费及滞纳金，于法有据，本院予以支持。卢某承担连带清偿责任后，可按照共有人各自所享有的产权份额，向李某1、李某2、李3追偿。对海湾大厦管理公司主张卢某连带支付2019年4月至2019年8月期间的全部物业管理费及滞纳金，本院不予支持，该期间的物业管理费及滞纳金应由卢某、李某1、李某2、李3按照各自的份额分别向海湾大厦管理公司承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，卢某应支付上海海湾大厦管理有限公司2016年7月至2019年3月期间的物业管理费144,540元；二、自本判决生效之日起15日内，卢某应支付上海海湾大厦管理有限公司逾期缴纳上述物业管理费144,540元的滞纳金，以每月物业管理费4,380元为基数，按照每日万分之二点一的标准，自当月2日起分段计算至2019年8月31日止;三、自本判决生效之日起15日内，卢某应支付上海海湾大厦管理有限公司2019年4月至2019年8月期间的物业管理费21,735.75元；四、自本判决生效之日起15日内，卢某应支付上海海湾大厦管理有限公司逾期缴纳上述物业管理费21,735.75元的滞纳金，以每月物业管理费4,347.15元为基数，按照每日万分之二点一的标准，自当月2日起分段计算至2019年8月31日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,726.70元，由上海海湾大厦管理有限公司负担726.70元，由卢某负担5,000元。如不服本判决，上海海湾大厦管理有限公司、卢某、李某1、李3可在判决书送达之日起十五日内，李某2可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 王 萍人民陪审员 邵建萍二〇二〇年三月三十日书 记 员 荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。