海南省屯昌县人民法院民 事 判 决 书    （2020）琼9022民初131号原告：符某，男，1962年1月25日出生，汉族，现住海南省琼海市。委托诉讼代理人：王思杰，海南以宽律师事务所律师。被告：罗某，女，1941年5月23日出生，汉族，现住海南省屯昌县，系中建农场退休职工。 委托诉讼代理人：赵某，男，1964年10月10日出生，汉族，现住海南省屯昌县，系罗某的儿子。第三人：海南农垦中建农场有限公司，住所地：屯昌县中建农场场部办公楼。法定代表人：徐某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，该公司职工。原告符某诉被告罗某、第三人海南农垦中建农场有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告符某的委托诉讼代理人王思杰，被告罗某的委托诉讼代理人赵某，第三人海南农垦中建农场有限公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符某向本院提出诉讼请求：1、确认原告符某与被告罗某于2013年4月10日签订的《认购协议书》无效。2、被告罗某于本判决生效之日起30日内将位于中建农场福满楼小区3栋401房腾空并返还给原告，原告将已收购房款76296元返还给被告。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年11月5日，原告(乙方) 与第三人中建农场(甲方) 签订《合作建设职工住房协议书》，约定甲方提供土地(划拨地)，乙方投入全部建设资金合作建设职工住房，甲方收取合作分成，除此以外的合作建房销售收入归乙方所有。乙方向甲方交付合作分成总额计110万元，如实际建筑面积大于10000平米，则按多出的建筑面积，按每平米110元计算，如实际建筑面积少于10000平米，甲方不退还少建筑面积分成款。乙方应于本协议生效之日起五个工作日内向甲方支付建设职工住房保证金50000元，工程建设通过验收并交付使用后，甲方退还保证金给乙方。建房资金全部由乙方解决，需按工程进度收取职工建房款时，由甲方协调配合，统一由乙方收款，并投入住房建设。房屋销售由乙方自行负责，甲方予以协调配合。2013年4月10日，原告符某(甲方)与被告罗某(乙方) 签订《认购协议书》，约定乙方认购案涉房屋3栋401房，房屋建筑面积95.37平米，单价为每平米2000元，价款合计190740元，付款方式为分三期支付，签订本协议当天支付相当于总款的40%首付款计76296元。第二期付款为总房价的50%，计人民币95370元，付款时间为房屋主体工程封顶后7天内。第三期的房屋尾款为总房款的10%，为人民币19074元，付款日期为房屋达交付使用标准后7天内。该协议书尾部有原告符某签订及屯昌龙顺建筑工程有限公司中建农场职工房项目部的盖章。协议签订后，被告罗某向原告支付了购房款首付76296元，原告向被告出具收据予以确认。后被告罗某装修房屋搬入居住使用至今， 但未按协议支付剩余60%购房款。另外，2013年9月18日，海南省农垦总局作出琼垦局计字[2013]144号文件，同意中建农场2013年“福满园”小区三期职工危房改造项目立项。中建农场根据海南省农垦总局的批复向屯昌县住房和城乡建设局申请了《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工验收备案证》等及向屯昌县住房保障与房产管理局申请了《屯昌县房产预售许可证》。原告认为，原告与第三人签订的《合作建设职工住房协议书》，具有房地产开发性质，而双方均无此类资质，应属无效协议；原告与被告罗某签订的《认购协议书》，具有房屋预售性质，因原告不具备房地产开发经营资质，不能以个人名义开发销售房屋，该《认购协议书》亦属无效；合同无效，因《认购协议书》所取得的财产，应当予以返还，即原告应返还已收取的被告罗某“购房款”76296元，案涉房屋是原告出资建设，原告依法享有占有、使用的权利，被告罗某应返还案涉房屋给原告，其继续占有居住，属无权占有，所以依法应返还给原告。被告罗某辩解认为，被告与原告签订的《认购协议书》是合法有效的协议，原告认为无效是不对的，被告并没有违约，违约的是原告，按合同约定被告是分期付款的，为10年分期付款。第三人中建农场辩解认为，2012年10月原告与第三人签订了《合作建设职工住房协议书》，按照该协议书中建农场提供土地，收取合作利润分成，除此以外的合作建房销售收入归原告所有。原告一次性交清保证金50000元及合作利润1100000元给中建农场，房屋销售由原告自行负责，房屋销售农场予以协助。原告与被告签订的《认购协议书》，由协议签订双方共同履行，所产生的债权债务纠纷与中建农场无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为：原告提供的证据1.原告身份证；证据2.《海南省农垦总局关于中建农场2013年“福满园”小区三期职工危房改造项目立项的批复》（琼垦局计字[2013]144号）；证据5.46902220150103号《海南省建筑工程竣工备案证》。及法院从（2019）琼9022民初183号案调取的证据1.询问笔录;证据2.经济适用房预售申请书;证据3.预售方（开发商）提供审查的证件或材料;证据4.审批表;证据5.建设工程规划许可证;证据6.农垦总局的批复;证据7.国有土地使用证。本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实如下：原告提供的证据3.建字第46902220140000号《建设工程规划许可证》，证据4.469022201412290101号《建筑工程施工许可证》，证据6.[2015]屯房预字（03）号《屯昌县房产预售许可证》，证据7.屯昌县房产测绘所235号《房屋面积测绘预测报告》，共同证明国营中建农场开展农场“福满园”职工住宅小区项目建设过程合法合规，且具有商品房的销售主体资格。对于证据3、4、6、7被告无异议。对原告提供的证据8.《合作建设职工住房协议书》，证据9.《2019）琼9022民初183号《海南省屯昌县人民法院民事判决书》，共同证明原告取得争诉房屋的占有使用权；证据10.《认购协议书》，证明原告与被告罗某于2013年4月10日签订的该协议，约定原告将福满楼（福满园）小区3栋西侧401房计价190740元出售给被告罗某。被告提供的证据1.《购房协议书》，证明房子是被告购买的，是要分期付款的，证据2.缴款收据，证明被告已经交了房子首付了。被告罗某对原告提供的证据质证认为，对原告的证据8、证据9有异议，被告是10年分期付款，没有违约；对证据10《认购协议书》，被告认为是合法有效的。 第三人中建农场对原告提供证据2、5、8、9无异议，对证据3、4、6、7、10由法院来确定。 原告符某对被告罗某提供的证据1-2的真实性、合法性和关联性均无异议。 第三人中建农场对被告罗某提供的证据1-2不予确认，由法院来确定。 本院对有争议的证据认证如下，对原告提供的证据3、4、6、7、8、9、10均为相关审批文件及协议书，对其真实性、客观性、关联性及证明内容，本院予以确认。对被告提供的证据1-2，该份证据为原告与被告签订的购房协议以及相关缴款凭证，能够与原告的证据10相互印证，且原告无异议，本院对其真实性、客观性、关联性予以确认。 第三人海南农垦中建农场有限公司未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告符某（乙方）与第三人中建农场（甲方）签订《合作建设职工住房协议书》，约定甲方提供土地（划拨地），乙方投入全部建设资金合作建设职工住房，甲方收取合作分成，除此以外的合作建房销售收入归乙方所有。乙方向甲方交付合作分成总额计1100000元，如实际建筑面积大于10000平方米，则按多出的建筑面积，按每平方米110元计算，如实际建筑面积少于10000平方米，甲方不退还少建筑面积分成款。乙方应于本协议生效之日起五个工作日内向甲方支付建设职工住房保证金50000元，工程建设通过验收并交付使用后，甲方退还保证金给乙方。建房资金全部由乙方解决，需按工程进度收取职工建房款时，由甲方协调配合，统一由乙方负责收款，并投入住房建设。房屋销售由乙方自行负责，甲方予以协调配合。2013年4月10日，原告符某（甲方）与被告罗某（乙方）签订了《认购协议书》，约定乙方认购案涉房屋3栋401房，房屋建筑面积95.37平方米，单价为每平方米2000元，价款合计190740元整。付款方式为分三期支付，签订本协议当天支付相当于总款的40%首付款计人民币76296元。第二期付款为总房价的50%，计人民币95370元，付款时间为房屋主体工程封顶后7天内。第三期的房屋尾款为总房款的10%，付款日期为房屋达交付使用标准后7天内。该协议书尾部有原告符某签名及屯昌龙顺建筑工程有限公司中建农场职工房项目部的盖章。协议签订后，被告向原告支付了购房款首付76296元，原告向被告出具收据予以确认。2013年9月18日，海南省农垦总局作出琼垦局计字[2013]144号文件，同意中建农场2013年“福满园”小区三期职工危房改造项目立项。中建农场根据海南省农垦总局的批复向屯昌县住房和城乡建设局申请了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工验收备案证》等及向屯昌县住房保障与房产管理局申请了《屯昌县房产预售许可证》。被告接收房子并装修房屋居住至今。现原告认为其与第三人签订合作建房协议及以个人名义出卖房屋，不具备资质为由向本院提起诉讼,要求被告将购房返还给原告，原告愿意将已收取的被告首付购房款76296元返还给被告。 本院认为，本案的焦点问题为：1.原、被告签订的《认购协议书》是否有效的问题；2.被告罗某向原告购买的位于中建农场福满楼小区3栋401房如何处理的问题。一、关于原、被告签订的《认购协议书》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。在本案中，原告符某与第三人中建农场签订的《合作建设职工住房协议书》，因双方都没有房地产开发经营资质，所以该合作协议应认定为无效。原告符某与被告签订的《认购协议书》，从约定内容看，应属于房屋预售合同。因原告不具备房地产开发经营资质，不能以个人名义开发销售房屋，该《认购协议书》亦应认定为无效。 二、关于被告罗某向原告购买的位于中建农场福满楼小区3栋401房如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的《认购协议书》为无效合同，因此因该合同取得的财产本应当相互返还。但考虑到案涉房屋系经济适用房，被告确系中建农场职工，并且被告已装修入住多年，也是被告唯一的住房，由于不宜搬迁的缘故，故该房屋属于《合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形。同时，由于原、被告签订的《认购协议书》为无效合同，原告在该商品房销售过程中，存在过错，因此应承担其因过错造成的自身损失（即该房只能按原价返还剩余房款）。同时根据该房的现状，并从有利于生产生活和当事人安居乐业出发，该房产应由被告继续居住。因合同无效，被告要求办理按揭贷款手续也就没有了基础和依据，所以被告要求按银行揭贷款偿还的抗辩理由不能成立，本院不予支持。根据《认购协议书》中约定的房屋价款为190740元，被告已向原告支付了首付76296元，尚余114444元，故被告应将案涉房屋剩余房款114444元，继续支付偿还给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、 原告符某与被告罗某签订的《认购协议书》无效；二、中建农场福满园小区3栋西侧401房归被告罗某所有，被告罗某应于本判决生效之日起六十日内，支付完毕尚欠原告符某的购该房余款人民币114444元；三、驳回原告符某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5305.54元，由原告符某负担2652.54元，被告罗某负担2653元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。oefm46kkxohuzgqtua案件唯一码审 判 长 王 宁 人民陪审员 符苑莉 人民陪审员 黄昌辉 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 许 莹 书 记 员 王小倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  （三）以合法形式掩盖非法目的；  （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条  合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。