湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初3549号 原告：湘阴县湘阴宾馆，住所地：湘阴县文星镇新世纪大道北侧。 法定代表人：冯卫共。 委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。 被告：湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道万家丽中路一段166号东郡华城广场418号。 法定代表人：张志伟。 委托诉讼代理人：刘寿市（特别授权），湖南鑫昊成律师事务所律师。 原告湘阴县湘阴宾馆（以下简称“湘阴宾馆”）与被告湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司（以下简称“明珠公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人韩喜、被告的法定代表人张志伟、被告的诉讼代理人刘寿市到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 湘阴宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间关于湘阴宾馆承包经营的合同关系已于2019年11月2日依法解除；2.判令被告立即停止在湘阴宾馆的经营活动，并将湘阴宾馆及设施设备等交还给原告；3.判令被告向原告支付其在湘阴宾馆承包经营期间的欠付承包费（租金）1125万元，并按每日4657元的标准向原告支付从2019年12月1日至实际移交湘阴宾馆之日止的占用费；4.判令被告向原告赔偿因其在经营承包期间未按约定履行热力承包合同、拖欠热力承包款而给原告造成的经济损失2606236.64元；5.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告湘阴宾馆于2008年12月4日与被告明珠公司签订《湘阴宾馆承包合同》，约定由被告承包湘阴宾馆经营权，承包期为六年（自2009年3月1日至2015年3月1日），第一年租金300万元，第二年租金315万元，第三年租金330.75万元，第四年租金363.825万元。2014年5月1日，双方又签订《补充协议》，将承包期调整为从2010年5月1日起至2016年4月30日止，并将2013年1月1日以后的租金调整为每年170万元。上述合同履行期满，被告在2016年5月9日经由政府采购中标“湘阴县湘阴宾馆经营权承包政府采购项目”，但双方至今没有按《中标通知书》要求签订合同，被告在没有签订合同的情况下仍继续经营湘阴宾馆。2019年11月2日，鉴于原、被告从2016年4月30日后未再续签合同，被告也一直没有按约定交纳承包费（租金），且湘阴宾馆接待服务能力明显下降，为防止国有资产流失，原告依法向被告送达了《终止湘阴宾馆承包经营通知书》，决定自即日起终止被告对湘阴宾馆的经营承包，因考虑被告尚有一定的经营业务需要处理，原告给予被告30天的退场准备期，要求被告在2019年12月2日前与原告办理宾馆交接手续。被告虽口头同意退出经营却至今没有退出。原告在与被告签订《湘阴宾馆承包合同》之前，于2008年5月5日与岳阳市德桦环保节能有限公司就湘阴宾馆的冬春秋季采暖和全年卫生热水的热力源承包签订了《热力承包合同》。原、被告签订的《湘阴宾馆承包合同》第四条第五项规定被告承包经营期间发生的热力承包费由被告负责支付，但因被告未按约定支付热力承包费，岳阳市德桦环保节能有限公司起诉了原告，致使原告被法院执行了2606236.64元。另，被告在2013年1月1日至2016年4月30日期间应支付承包费566万元，实际只支付了50万元，尚有516万元未支付。从2016年4月30日起至2019年11月30日，被告应支付承包费609万元，但被告分文未付。故被告尚欠原告承包费1125万元。原告认为双方签订的《湘阴宾馆承包合同》及《补充协议》合法有效，被告应按约定履行义务。2016年4月30日合同到期后，被告在双方没有续签承包合同的情况下继续承包经营湘阴宾馆，属事实上的不定期承包经营，双方仍应按原合同约定履行合同义务。被告未按约定支付承包费已构成违约，且对于不定期承包经营合同双方均可随时解除承包经营关系。现原告已书面发函给被告通知即日终止被告对湘阴宾馆的经营承包，双方的承包经营关系已依法解除，被告有义务将湘阴宾馆及设备设施等移交给原告。 明珠公司辩称，一、原告的第一、二项诉讼请求是没有法律依据的。本案是企业承包经营合同纠纷而不是租赁合同纠纷，原告以2016年4月30日后没有重新签订承包合同属于不定期租赁，向被告发出解除合同通知书，并认为承包合同已经解除，属于适用法律错误，因为被告取得的是经营权而不是租赁权。尽管原、被告没有重新签订承包经营合同，但被告通过合法竞标的方式成为中标人，中标后已实际履行了经营权承包关系中的权利和义务，原告从未提出异议。同时，没有签订承包经营合同的责任不在被告而在原告。被告于2016年8月10日向原告发出《关于请求签订第二个承包合同报告》，于2016年8月22日向原告的主管单位公有资产管理局发出《关于二轮承包合同签订的请示报告》，但原告却因自身原因没有与被告签订承包合同。原告属于单方面非法解除合同，应按原合同约定承担违约责任并赔偿被告的损失。在原告承担违约责任并赔偿损失后，被告同意解除承包经营合同关系。二、原告称被告欠付原告承包费1125万元，与事实不符，原告要求从2019年12月1日起按每日4657元向原告支付占用费没有法律依据。原、被告于2008年12月4日签订了《湘阴宾馆承包合同》，取得了湘阴宾馆的承包经营权，并于2014年5月1日签订了补充协议，根据该两份协议及《中标通知书》可知：2009年3月1日至2016年4月30日的承包费为1501.5万元；2016年5月1日至2019年11月30日的承包金为609万元。根据《湘阴县审计局关于湘阴宾馆与明珠伟业酒店管理有限责任公司财务往来的审计调查情况汇报报告》，截至2017年12月31日，明珠公司上缴湘阴宾馆合计1595.78万元，2014年7月2日向县非税局上缴承包金50万元。因此，被告向原告合计支付承包金1645.78万元，对2016年4月30日前的承包金1501.5万元已全部付清，《关于湘阴宾馆新一轮承包经营有关情况的报告》和被告重新中标都能够证明。2016年5月1日至2019年11月30日的609万元承包金，被告已支付144.28万元，只欠付464.72万元。根据《湘阴县审计局关于湘阴宾馆与明珠伟业酒店管理有限责任公司财务往来的审计调查情况汇报报告》，明珠公司合计向湘阴宾馆支付承包金1645.78万元，扣除2016年4月30日前的承包金1501.5万元，余款144.28万元为2016年4月30日后支付的承包金。原告诉称被告欠付承包金1125万元与事实不符。原告诉请支付占用费没有事实和法律依据，因为被告的承包经营期限至2022年4月30日才届满。被告之所以欠付承包金，是因为宾馆设施陈旧影响经营导致被告亏损严重，且对被告前期投入的装修改造费用原告也一直未支付。对于拖欠的该部分承包金，原告应给予减免。三、关于原告要求支付热力承包款损失的问题。本案属于企业承包经营合同纠纷，该费用属于损害赔偿纠纷，不属于同一法律关系，原告应另行起诉。而且，湘阴宾馆对岳阳市德桦环保节能有限公司提起的赔偿诉讼正在进行当中。 原、被告为证明各自的主张均提供了多组证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 湘阴宾馆是全民所有制企业，2008年12月4日，湘阴宾馆（作为合同甲方）与明珠公司（作为合同乙方）共同签订了《湘阴宾馆承包合同》，该合同第一条约定：“湘阴宾馆在出租经营权的同时，有偿为乙方提供湘阴宾馆所有经营场所、停车场所。……”第二条约定：“承包期为六年，租金计算时间从2009年3月1日至2015年3月1日。……乙方只能在甲方营业执照规定的经营范围内合法经营。除了从事会议接待、餐饮、住宿、娱乐经营活动可以以湘阴宾馆名义进行外，不得以湘阴宾馆名义从事借贷、赊购货物等民事活动。湘阴宾馆的印鉴仍由甲方掌管特殊情况下乙方需使用甲方印鉴须经甲方同意。”第三条约定：“租金：乙方承包的时间为六年，第一年的租金为叁佰万元（300万），第二年的租金为叁佰壹拾伍万元（315万），第三年的租金为叁佰叁拾点柒伍万元（330.75万），第四年租金为叁佰陆拾叁点捌贰伍万元（363.825万），第五年的租金为肆佰点壹零柒伍万元（400.1075万），第六年的租金为肆佰肆拾点壹贰万元（440.12万元）。……先付承包金，后经营。……”第四条约定：“第一条所列范围资产（详见附件一：资产移交清单）全部归甲方所有，乙方在承包期内有使用权但没有处置权，乙方不得将其销售或以其他任何方式侵犯甲方的所有财产。……乙方在承包期间原则上不得进行固定装修，如确有需要，必须经甲方书面同意，承包期满后，乙方的固定装修不得拆走，甲方也不负责补偿。……甲方所提供的承包物中的房屋及装修，在承包期间出现的损坏，由乙方自行负责修复。承包物中的设备设施在保修、保质期间并在保修、保质范围内出现的问题，由甲方负责联系，协助乙方要求供货商，将其维修、维护好。不属于这一范围出现的问题，由乙方自己负责。……甲方采用的锅炉是常压锅炉，是实行的大包干形式，乙方在承包期间，履行甲方已签订的热力承包合同。但锅炉设备价款人民币叁拾万元不要乙方负担，乙方在承包最后一年应缴付给甲方的租金总额中扣除叁拾万元。……”第七条约定：“……本合同所规定的承包期满，本合同自行终止，在同等条件下，乙方拥有优先承包权。……” 签订上述合同后，原告于2009年3月将案涉宾馆交付给被告经营。2014年5月1日，原、被告签订《补充协议》，约定：“一、严格执行2010年4月15日第五期《县委通报》对承包期的调整决定，即承包合同从2010年5月1日起至2016年4月30日止。二、2012年12月31日以前的承包租金按原合同规定执行。从2013年1月1日起至2016年4月30日合同期满止，乙方每年向甲方缴纳承包租金人民币壹佰柒拾万元（170万元）。三、承包租金由乙方分月直接缴入县财政专户，由县财政负责监管，甲方负责督促到位。……”。2014年7月2日，被告向县财政交纳了50万元租金，此后未再向县财政交纳租金。 上述补充协议约定的承包期满后，湘阴宾馆的经营权承包作为政府采购项目进行了招投标，被告在该次招标中中标。湖南中投项目管理有限公司于2016年5月9日向被告下发了中标通知书，载明中标金额为170万元/年，要求被告在收到通知后30日内与采购人（即原告湘阴宾馆）联系签订合同。但是，被告并未按照要求与原告签订合同。在未订立合同的情况下，被告又继续经营案涉宾馆至今。 2018年1月，湘阴县审计局派出审计组对原、被告之间的财务往来进行了审计调查，认定截至2016年4月30日被告应支付租金共计1501.5万元，其中2009年5月1日至2012年12月31日的租金935.5万元应直接支付给原告，2013年1月1日至2016年4月30日的租金566万元应根据补充协议约定缴入县财政专户。对于2016年5月1日以后的租金数额该次审计未作计算。该审计报告还显示，原告在2009年-2017年间曾多次出借资金给被告，截至2017年12月31日，原告应收被告欠款达2700多万元（其中不包含租金）。而通过被告直接交款、原告代被告收营业款两种方式，被告实际仅向原告支付了1595.78万元（含租金在内），其中，2009年支付了38.42万元，2010年支付了233.91万元，2011年支付了269.99万元，2012年支付了342.4万元，2013年支付了360.58万元，2014年支付了95.24万元，2015年支付了98.99万元，2016年支付了145.25万元，2017年支付了11万元。 对于2016年5月1日以后的租金，原、被告一致认可仍按170万元/年计算，且该阶段的租金被告尚未支付。 另查明，原告湘阴宾馆曾于2008年5月5日与案外人岳阳市德桦环保节能有限公司（以下简称“德桦公司”）签订《热力承包合同》，约定由德桦公司承包湘阴宾馆的采暖及卫生热水所需热力。在被告经营案涉宾馆期间，应向德桦公司支付的热力承包费用实际由被告代为支付。但因被告未及时向德桦公司支付部分热力承包款，原告湘阴宾馆于2018年被德桦公司诉至法院，法院经审查后判决支持了德桦公司的付款请求。后经法院执行，湘阴宾馆履行了2606236.64元的付款义务。 本案争议的焦点为：一、《湘阴宾馆承包合同》的性质如何认定；二、原告解除合同是否合法；三、被告欠交的租金数额如何认定；四、原告主张的热力承包费损失是否应予支持。 本院认为，一、原、被告所签订的《湘阴宾馆承包合同》虽名为承包，但其设定的权利义务体现实属租赁合同。依据国务院《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》规定，承包经营责任制的主要内容是：包上交国家利润，包完成技术改造任务，实行工资总额与经济效益挂钩。承包经营合同的主要条款除承包形式、承包期限外，一般还应包括上交利润或减亏数额、留利使用、对企业经营者的奖罚等。而《湘阴宾馆承包合同》约定的内容与上述文件规定显然不符，其主要是约定由原告将湘阴宾馆的经营场所和停车场所等有偿提供给被告使用，被告支付租金作为对价，在租赁期限内被告有权自主经营宾馆、取得经营收益，并负担因经营发生的债务责任。该约定体现了《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁合同特性，故应认定为租赁合同。本案案由也应变更为租赁合同纠纷。 二、关于原告解除合同是否合法。在原租赁期限于2016年4月30日到期后，被告仍继续经营案涉宾馆，但未与原告重新签订合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间成立了不定期租赁关系。关于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。因被告未按合同约定及时支付租金，原告于2019年11月2日向被告送达终止合同通知书，并给予了被告30天退场期，该解除合同方式符合法律规定，本院确认双方之间的合同已于2019年11月2日解除。合同解除后，被告依法应将案涉宾馆返还给原告，但被告并未返还，现原告要求从退场期满后参照原租金标准（170万元÷365天，约4657元/天）支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。 三、关于被告欠交租金的数额。原、被告一致认可2016年4月30日前的租金为1501.5万元，加上2016年5月1日至合同解除日（2019年11月2日）共42个月的租金约595万元（即170万元÷12个月×42个月），应付租金总额共计2096.5万元。对于被告已交租金的数额双方存在争议。原告认为被告仅向湘阴宾馆支付了2012年12月31日以前的租金，对于2013年1月1日以后的租金被告仅交付了50万元（即2014年7月2日上交县财政50万元）。被告则认为除上交县财政的50万元外，其在2009年-2017年间合计向原告支付的1595.78万元均是交纳租金。双方产生分歧的原因是2014年5月1日双方签署补充协议要求被告将2013年1月1日以后的租金上交县财政，而被告除租金外另有大额欠款需偿还给原告，故原告认为2013年1月1日以后被告所支付的款项不应作抵租金。 鉴于签订补充协议的时间（2014年5月1日）晚于调整租金缴入县财政的起始时间（2013年1月1日），故被告抗辩其在签订补充协议之前已按原合同向原告支付了租金符合常理，因为被告无法预见会进行该种调整而预先只向原告交纳租金至2013年1月1日止。同时，原告也未举证证明被告交付的哪些款项是偿还欠款。故，在签订补充协议以前被告交付给原告的款项均应作抵租金。原、被告提供的证据均显示，被告在2009年至2014年共向原告支付了1340.54万元（38.42万元+233.91万元+269.99万元+342.4万元+360.58万元+95.24万元），该款项均应作抵租金。至于被告在2015年-2017年向原告交付的合计255.24万元，因签订补充协议后，被告依约不应再直接向原告交付租金，被告也未提供原告将该款项作为租金收取的证据，故，该款项不应作抵租金。上述可作抵的租金，加上被告上交县财政的50万元租金，被告共计已交付租金1390.54万元。故，被告尚欠租金705.96万元（2096.5万元-1390.54万元）。 四、关于原告主张的热力承包费损失。因《湘阴宾馆承包合同》已约定在被告经营案涉宾馆期间，由被告履行原告与案外人德桦公司签订的热力承包合同。故，被告应按照约定及时向德桦公司支付热力承包费。而被告仅支付了部分热力承包费，以致原告被德桦公司起诉并被法院强制执行了2606236.64元，该部分费用损失系被告未履行代为付款的义务导致，系原告因被告违约所受的损失。原告诉请被告赔偿该部分损失符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、湘阴县湘阴宾馆与湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司签订的《湘阴宾馆承包合同》已于2019年11月2日解除； 二、限湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司在本判决生效后十日内将位于湘阴县文星镇新世纪大道北侧的湘阴宾馆及设施设备返还给湘阴县湘阴宾馆； 三、限湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司在本判决生效后十日内将欠交的租金705.96万元支付给湘阴县湘阴宾馆，并按照4657元/天的标准向湘阴县湘阴宾馆支付从2019年12月3日起至实际将湘阴宾馆及设施设备返还湘阴宾馆之日止的占有使用费； 四、限湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿热力承包费损失2606236.64元给湘阴县湘阴宾馆； 五、驳回湘阴县湘阴宾馆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行返还义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104937元，由湖南明珠伟业酒店管理咨询有限责任公司负担74200元，由湘阴县湘阴宾馆负担30737元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 代理审判员  孟桂芝 人民陪审员  侯 静 二〇二〇年三月四日 书 记 员  颜 驰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。