北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初19784号原告：闵雷，男，1979年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈耆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：陈世葵，女，1954年12月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：丁玉芝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘贵宾，北京市京师律师事务所实习律师。原告闵雷（以下简称姓名）与被告陈世葵（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。闵雷及其委托诉讼代理人陈耆贵、陈世葵委托诉讼代理人丁玉芝、甘贵宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵雷向本院提出诉讼请求：要求陈世葵将北京市朝阳区朝新嘉园东里一区XX号楼5层10门501号房屋权属过户至闵雷名下。事实与理由：2005年3月，闵雷与陈世葵通过闵雷的大舅相识，双方关系相处的非常好。因陈世葵拥有购买经济适用房指标，双方口头协商由闵雷以陈世葵名义购买位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一区XX号楼5层10门501号房屋。为此，双方一起于2005年12月30日前往朝阳新城售楼处，由陈世葵与北京金隅嘉业房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。闵雷当日交纳定金1万元。2006年1月10日，闵雷将房款付清，除定金外有5万元是闵雷自行支付，另外18万元由闵雷向陈世葵借款支付。房屋交付后，闵雷对房屋进行了装修，一直居住至今。房屋产权证也由闵雷出资办理并一直持有。买房中介费、维修基金、印花税、装修保证金、有线费等费用均由闵雷支付。目前，闵雷已经还清借款并履行了全部合同义务，陈世葵应当协助办理过户。2011年2月20日，在房屋购买满5年后，双方前往北京万通置地房地产经纪有限公司办理过户事宜。闵雷支付了社保费用和中介费共115000元，但陈世葵反悔。之后闵雷多次要求陈世葵办理过户，但陈世葵拒不配合。陈世葵辩称：不同意闵雷的诉讼请求。首先，我与闵雷之间并不存在借名买房合同关系。涉案房屋是我和配偶依法申请取得购买经济适用住房的资格后购买的，购房款、公共维修基金等全部费用均由我支付，看房、选房、签订合同、入住及住房手续等也是由我办理并支付的相关费用，且我自始至终持有并保管涉案房屋的买卖合同原件、购房款发票原件、公共维修基金等票据原件、房屋产权证原件等全部资料。闵雷持有的房产证是作废了的房产证。2011年5月，涉案房屋的所有权证被闵雷以交纳保险的名义借走，后我多次要求闵雷返还，其以各种理由推脱，我在无奈之下才补办了房产证。所以，闵雷的陈述与事实不符。其次，涉案房屋是我出于同情和善意给闵雷暂住的，闵雷向我支付的款项是房屋的使用费。但是闵雷自2006年至今一直居住使用该房屋，已支付的费用早已不够正常的房屋使用费，已经构成了非法占有。第三，闵雷没有提供任何证据证明双方存在借名买房关系。闵雷提交了通话录音，我在录音里明确了房屋是我全款购买，2009年我向闵雷支付的20万元是我向闵雷的借款，该借款我也已经偿还。该录音是闵雷为了虚构借名买房的假象，利用我这段时间精神恍惚，对我进行诱导产生的，不能作为合法证据采纳。第四，涉案房屋是经济适用房，只有符合条件的家庭和个人才能进行申购。而闵雷不是北京人，不可能取得北京市的经济适用房购买资格。而且，国家明令禁止经济适用房借名买房，对上市交易也有明确的限制。所以，即便双方存在借名买房的口头协议，该协议也侵犯了公共利益，是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2005年12月30日，陈世葵作为买受人与出卖人金隅嘉业房地产开发公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一区XX号楼5层10门501号房屋（以下简称501号房屋），购房款为235936.36元，已于2006年1月10日结清。2006年1、2月份，陈世葵办理了收房手续。2006年2月左右，陈世葵将501号房屋交予闵雷。闵雷对房屋进行了装修，之后一直居住至今。2006年7月28日，501号房屋办理了产权登记，登记至陈世葵名下。房屋所有权证编号为京房权证朝私06字第XXXX号（以下简称首个房产证）。该房产证目前由闵雷持有。2014年8月14日，经陈世葵申请，房屋管理部门向陈世葵补发了编号为X京房权证朝字第XXXX号的房产证（以下简称补发房产证）。该房产证目前由陈世葵持有。2009年12月7日，闵雷曾向陈世葵银行卡中存现20万元。2012年2月，陈世葵向闵雷银行卡中存现5万元。2018年1月8日，陈世葵向闵雷银行卡中存现15万元。2018年，陈世葵将闵雷诉至本院，要求解除二人之间的房屋租赁合同，并要求闵雷返还房屋支付房屋占有使用费24万元。闵雷以双方存在借名买房合同予以抗辩。本院经审理认为，陈世葵的证据不能证明其与闵雷之间存在租赁合同关系，进而判决驳回陈世葵全部诉讼请求。陈世葵不服一审判决上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。双方对是否存在借名买房合同关系存在争议。闵雷对于合同达成和履行情况陈述如下：2004年中旬，二人经闵雷大舅李XX相识，相处十分融洽，关系情同母子。2005年，陈世葵说自己有购买经济适用房的指标，愿意让闵雷免费使用。之后，二人一同看房，闵雷以现金形式向开发商交纳了一万元定金。2005年12月30日，二人前往售楼处，由陈世葵与开发商签订了买卖合同。2016年1月10日，闵雷将扣除定金后的全部房款交给开发商，其中18万元是陈世葵将其存折给闵雷，闵雷取现支付，作为闵雷向陈世葵的借款，剩余款项由闵雷自行以现金形式支付。两三天后，闵雷交纳了契税、公共维修基金、装修保证金、中介费等费用大约3.5万元。2006年2月，二人一同办理了收房手续，闵雷拿走了房屋产权证和钥匙，其他部分购房材料由陈世葵拿走。之后，闵雷对房屋进行了装修，配备了家具家电，交纳了物业费、水、电、燃气费。2006年6月29日、2006年10月6日，闵雷分别向陈世葵现金还款4万元、6万元。2009年12月7日，闵雷支付给陈世葵的20万元中，8万元用作偿还剩余借款，12万元是感谢费。2011年2月18日，因501号房屋已经购买满五年，二人前往北京万通置地房地产经纪有限公司（以下简称万通置地公司）咨询办理过户所需材料，并约好两天后过户。闵雷交纳了中介费等费用后，陈世葵反悔。之后二人多次沟通未果。2012年和2018年陈世葵给付闵雷的20万元是其为了不过户擅自而为。陈世葵否认双方存在借名买房合同关系，对事实陈述如下：二人在2005年7月通过李XX相识。应李XX的请求，陈世葵将房屋暂时借给闵雷居住。签订合同时闵雷并不在场。2006年1月10日，闵雷向陈世葵预付了6万元使用费，陈世葵用该笔款项以及从存折中支取的18万元交纳了全部购房款以及公共维修基金、第一年的物业费等费用。2006年2月16日，陈世葵申请了契税减免，故涉案房屋未交纳契税。2006年春节前，陈世葵将房屋钥匙交予闵雷。闵雷只是铺了地砖，并未进行其他的装修。两三年后，闵雷又向陈世葵支付了7万元房屋使用费。陈世葵未曾在2006年6月和10月收取过闵雷的10万元。2009年12月7日，闵雷存现的20万元是陈世葵向闵雷的借款。该借款已由陈世葵在2012年和2018年的存现还清。闵雷曾在2011年5月以办理社保的名义借走首个房产证，之后拒绝归还。无奈之下陈世葵才补办了房产证。闵雷对有争议的事实提供以下证据：证据一，装修款收据、家具买卖合同、油烟机收据，证明闵雷对501号房屋进行了装修，并购买了家具家电。陈世葵对真实性均不认可，并称装修款收据上收款单位成立时间晚于开具时间，是伪造的证据。证据二，物业费收据、物业公司证明、水电燃气票据，证明闵雷负担了501号房屋的物业费、水、电、燃气费。陈世葵对物业费收据、物业证明真实性不认可，对水、电、燃气票据认可。证据三，万通置地公司开具的办理医保费用以及中介服务费的收据，中介费收据显示地址为501号房屋，办理医保费用收据显示内容为办理2005年至2010年五年医疗保障，开具时间为2011年2月20日。闵雷以此证明2011年2月双方曾咨询过户事宜，闵雷支付相关费用为过户做准备。陈世葵对真实性、关联性、合法性均不认可。证据四，开发商签订的购房款已结清的经营结算单复印件，购房人处“陈世葵”系闵雷代签，证明闵雷参与了购房全过程。陈世葵因其未出示原件，对真实性不认可。证据五，2018年1月24日，方XX与陈世葵的谈话录音。录音中，方XX询问陈世葵闵雷买房子的钱是不是还清了。陈世葵答：“闵雷那个钱，他先给我一个六个，给我一个十个，然后呢还差十来个。然后后来他是要给我来着的时候，他大舅说呢就没给了，我就没收这个钱你知道吧？……所以我跟我家老公一直都说从一开始买房，他问我，我就说给齐了。买房那天闵雷不没有那么多钱嘛，我拿了一个存折让闵雷去取了。闵雷当时拿六个，剩下的都是我的……所以呢当天买房回来我们家老公问我，我说闵雷给齐了，他一直就认为齐了。他对这个没有什么异议……当天买的就是这么回事，后来不就把他店转出去了吗，又给我十个”。方XX说：“其实我给你吐个口啊，闵雷就说这个房子，就是过户也好就是把它处理卖了也好，闵雷他不会白落你们的”。陈世葵说：“……我的意思就是把房卖了。他说这钱怎么分。他拿大头，我拿小头……关键人家拿了十六个是吧，我十来个，我比他少，我就得让他拿大头”。陈世葵对录音的真实性不持异议，但认为录音不完整，不认可合法性、关联性以及证明目的。陈世葵指出其在录音中曾提到：“头两年我卖一套房，卖一套房完以后呢，后来我就不想着给闵雷弄房子吗，当时我卖房人给了我5万定金，我就跟闵雷要了一个卡号，他给我一个农行卡号，我到现在还在本上记着呢，我就给他打，人给我5万定金，我就把那5万给闵雷打去了，因为我跟人家借个20万，我也知道孩子不容易……我又觉得他手头紧，我说闵雷你农行账号还用吗？他说我不用了，我说那你给我一个工行账号把，他给我一工行账号……我说我会尽快给你打钱，我说我当初给你借钱，我会尽快给你打的……（去银行打钱）我说这我儿子，我跟人借的钱，我还给人家……当时（钱）就到了，闵雷该不该给我打一电话，陈姨我收着这钱了，直到今天也没说呀”，恰恰说明20万元是借款，已经还清。此外，陈世葵称录音形成期间其母亲重病住院后去世导致其精神状态不佳，而且受到闵雷的恐吓，谈话内容有恶意诱导。证据六，沈某的证言。沈某到庭作证称，其为万通置地公司的负责人，2011年闵雷曾与一个叫陈姨的到他办公室咨询房屋过户的事情，房屋满五年，但闵雷不具备购房资格，当时的政策是补齐五年社保可以过户，二人便把房本放在了他那里；第二天，陈姨想把房本拿回去，他没有给陈姨，并把情况告诉了闵雷，闵雷第二天向他交了中介费和补社保的钱一共11万元；他问闵雷是过户还是把房本拿走，闵雷说再问问，之后直到2018年闵雷才将房本拿走。陈世葵认为证言前后矛盾，对其真实性不认可。陈世葵称沈某是闵雷在中介公司的朋友，当时陈世葵让闵雷返还房本，闵雷说因为欠了中介公司的钱，房本和陈世葵的身份证被抵押在中介公司了，便将沈某的电话给了陈世葵，让陈世葵直接与沈某联系；之后陈世葵找到沈某，沈某说房本不是陈世葵放过去的，而且闵雷还欠钱，不让陈世葵拿走房本，只让她取回了身份证。证据七，马X的证言。马X到庭作证称，其与闵雷是同事关系，曾于2012年与闵雷一起找陈姨说房屋过户的事；闵雷问陈姨钱都给完了怎么不过户，后来两人商量好不过户了，陈姨给闵雷一百万。陈世葵对证言真实性不认可。陈世葵提交以下反证：证据一，北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表，显示申请人为陈世葵，申请人配偶为王XX。闵雷对真实性认可，不认可证明目的，称核定表的申请人是陈世葵，王XX只是作为其配偶显示在核定表中，其并非共同申请人。证据二，承诺书、购房确认单、房屋买卖合同、购房发票、入住通知单、契税核定通知、2006年度物业费缴纳凭证以及交纳水电费、专项维修基金、工本费等与购房相关费用的凭据，以证明与购房相关的所有文件均在陈世葵处，与借名买房关系的通常表征不符。而且涉案房屋并未交纳契税，第一年物业费以及部分水电费也是陈世葵交的，与闵雷陈述不符。闵雷对真实性认可不认可证明目的，并指出买卖合同上陈世葵所留地址是闵雷的工作地址，合同第一条中的“朝阳新城”四个字是闵雷配偶所写，说明闵雷全程参与了购房过程。陈世葵则称合同所填地址是其朋友赵XX修车店的地址，因陈世葵当时住在周转房，不记得具体地址，所以才留了赵XX地址。闵雷则称赵XX是其同事。证据三，2018年1月24日陈世葵与方XX的通话明细单，明细单上显示的时长与闵雷提交的录音时长不一致，说明闵雷对录音进行了剪切。闵雷对该证据的真实性及证明目的不认可。证据四，陈世葵母亲住院照片、死亡证明、陈世葵门诊病历材料等，证明陈世葵在2018年1月身心疲惫，神情恍惚，精神状态不佳。闵雷认为该组证据与本案无关。庭审中，陈世葵核对了闵雷证据五的原件，认可录音中间没有剪辑。另，闵雷目前具有北京市购房资格。本院认为：本案的争议焦点之一为闵雷与陈世葵之间是否存在借名买房合同关系。首先，闵雷提供的录音的真实性本院予以确认。虽然陈世葵在录音中未明确提到其与闵雷之间是借名买房合同关系，但通过陈世葵陈述的上下文，比如“（闵雷）差十来个”、“（我家老公）问我，我就说闵雷给齐了”以及陈世葵想通过卖房分钱的方式解决双方纠纷等等，不难推断出双方之间的借名买房合同关系真实存在。陈世葵在陈述时表达意愿强烈、思维清晰，与其提出的精神状态不佳的抗辩理由并不相符，且其精神状态不佳与本案亦缺乏关联性。其次，闵雷自房屋购买以来长达十多年时间里一直占有使用涉案房屋，再结合闵雷提供的证人证言等证据，可以佐证双方存在借名买房合同关系的事实。第三，陈世葵保有全部购房材料原件以及闵雷在购房时未交清房款均不足以形成有力的反证。综上，本院对闵雷的主张予以采信，认定双方存在借名买房合同关系。本案的争议焦点之二为闵雷是否已经交清购房款。闵雷直接向开发商交纳的6万元，得到了陈世葵的认可，本院予以确认。闵雷对其之后现金付款10万元未提交证据。陈世葵虽然在录音中亦提到闵雷付过10万元，但其所述的付款总额与房款总额存在较大出入，故其所述无法作为认定付款金额的基础。鉴于陈世葵在庭审中自认收到7万元，本院对此予以认定。关于闵雷存现的20万元，陈世葵在录音中表述为借款而非房款，而且不论是否为借款，陈世葵已经将款项退回，闵雷并未实际履行完付款义务。因此，本院综合上述事实，认定闵雷尚未付清购房款。依法成立的合同受法律保护。虽然涉案房屋系经济适用房，但原购房合同签订于2008年4月11日之前，目前已经满足上市交易的条件，故双方之间的借名买房合同合法有效，双方应当依约履行。闵雷负有向陈世葵支付房款的义务，而陈世葵负有将房屋过户登记至闵雷名下的义务。虽然闵雷尚有款项未付清，亦对支付不持异议，但经本院释明，陈世葵坚持认为双方不存在借名买房合同关系，不在本案中提出反诉，本院不宜径行认定剩余数额，故本院仅对闵雷要求陈世葵办理过户登记的请求予以支持。陈世葵可另行向闵雷主张剩余房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陈世葵于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一区XX号楼5层10门501号房屋权属过户至原告闵雷名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告闵雷负担2400元（已交纳），由被告陈世葵负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李瑶瑶审判员  徐清岱审判员  黎伟伟二〇二〇年三月三十一日书记员  郝梦然