上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11647号原告(反诉被告)：常磊，男，1980年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海向氏实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：向忠良，总经理。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。第三人：上海尤氏实业有限公司，住所地上海市青浦区盈秀路XXX号。法定代表人：尤正明，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪烜燝，上海市方正律师事务所律师。原告(反诉被告)常磊与被告(反诉原告)上海向氏实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告常磊的委托诉讼代理人顾朝君、被告上海向氏实业有限公司的委托诉讼代理人阳胜到庭参加诉讼。依据当事人的申请，本院依法追加上海尤氏实业有限公司为本案的第三人，于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告常磊及其委托诉讼代理人顾朝君、被告上海向氏实业有限公司的委托诉讼代理人阳胜、第三人上海尤氏实业有限公司的委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。审理过程中，被告上海向氏实业有限公司提起反诉，本院予以合并审理。于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告常磊的委托诉讼代理人顾朝君、被告上海向氏实业有限公司的委托诉讼代理人阳胜、第三人上海尤氏实业有限公司的委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。常磊向本院提出诉讼请求：1、上海向氏实业有限公司向常磊返还租金人民币(以下币种均为人民币)31万元；2、上海向氏实业有限公司向常磊支付占有租金期间利息，以31万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月25日起计算至本判决生效之日止；3、上海向氏实业有限公司向常磊赔偿损失651,304.25元。4、上海向氏实业有限公司向常磊返还押金100,000元。事实与理由：就常磊向上海向氏实业有限公司承租上海市青浦区北青公路XXX号厂房(以下简称系争厂房)达成租赁协议，约定租金每年60万元，租期为6年，为此，常磊在系争厂房内安装了冷库设施设备并进行了装修，其中装修费用378,943元、冷库设备安装费用524,506元，实际投资约为90余万元，并向上海向氏实业有限公司支付了第一年的租金62万元。2017年3月30日，上海尤氏实业有限公司与华新镇生态环境综合治理领导小组办公室、新木桥村民委员会签订了《腾地协议》，拆除系争厂房，故诉至本院。被告上海向氏实业有限公司辩称，不同意常磊的全部诉讼请求。常磊使用系争厂房至2017年6月11日，剩余租金为48,222.16元，因上海向氏实业有限公司代常磊支付水电费23,985元，剩余24,237.16元，作为常磊向上海向氏实业有限公司支付的违约金。常磊承诺于2017年4月30日之前全部腾空，但是直至拆除仍未腾空，故不同意赔偿其损失。第三人上海尤氏实业有限公司述称，常磊承诺按期及时搬离，逾期搬离产生后果自行承担。系争厂房于2017年6月11日被强制拆除，拆除前常磊一直使用系争厂房。反诉原告上海向氏实业有限公司提出反诉请求：1、常磊向上海向氏实业有限公司支付水电费23,985元；2、常磊向上海向氏实业有限公司支付违约金24,237元。反诉被告常磊辩称，不同意上海向氏实业有限公司的反诉请求。常磊并未拖欠上海向氏实业有限公司的水电费。第三人上海尤氏实业有限公司述称，实际使用人支付水电费。经开庭审理查明：2016年5月13日，上海向氏实业有限公司向上海尤氏实业有限公司承租系争厂房。就常磊(乙方)向上海向氏实业有限公司(甲方)承租系争厂房签订了《租赁合同》。第二条约定，租赁期限自2016年7月10日起至2022年7月9日止。第三条约定，第一年厂房年租金62万元。双方签约时，乙方向甲方支付押金10万元整，与首期租金同时交付。第五条约定，由于不可抗拒国家征用土地及其他不可抗拒因素造成本合同无法执行时，双方应无条件解除合同，甲方不赔偿乙方任何费用。国家赔偿搬迁费、装修费等给乙方的费用，甲方全额支付给乙方。2017年2月24日，新木桥村民委员会发出通知，内容为：“根据上级要求，请各企业于2017年3月20日之前全部腾空并搬离，如未按时腾空，镇政府将采取强制断电断水措施，并于3月30日之后政府有可能采取强制拆除，如不按时间节点腾空的企业到时强拆所造成的一切损失由自己承担。”2017年3月30日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室(甲方)、新木桥村民委员会(乙方)、上海尤氏实业有限公司(丙方)签订腾地协议，第一条约定，丙方用地位于北青公路XXX号用地面积5.48亩，建筑面积2,473.78平方米；第二条约定，本协议签订之日起，双方同意终止乙、丙双方于2012年11月16日所签订的租赁土地协议。第四条，经协商，丙方获得协议地块整理总补偿为1,870,361.85元。第六条约定，丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并有丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。2017年4月18日，常磊出具承诺书，内容为：“北青公路XXX号，尤正明做蔬菜的厂房，在此承诺在4月30日之前全部腾空，如有不腾空，一切损失自负。”2017年10月17日，华新镇新木桥村民委员会出具证明，内容为：北青公路XXX号上海尤氏实业有限公司厂房因政府“五违四必”整治，拆违厂房，在2016年12月4日已通知承租人常磊，在2017年前撤离厂房，承租人常磊本人也承诺在2017年4月30日前全部腾空并承诺如不腾空，一切损失自负，但承租人常磊却迟迟不动，直至政府在2017年5月10日强行停水停电后还不肯搬走，后政府在2017年6月11日强行拆除。上述查明的事实，由以下证据证明：常磊、上海向氏实业有限公司、上海尤氏实业有限公司的陈述，另有当事人提供的租赁合同、通知、证明、微信聊天记录、电费单据等，上述证据并经庭审出证质证，本院予以确认。本院认为，双方均未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，常磊支付的押金100,000元，上海向氏实业有限公司应予返还。直至系争厂房被拆除之日，常磊一直未搬离厂房，常磊仍应自行承担截至2017年6月11日止的房屋使用费，故上海向氏实业有限公司应当向常磊返还剩余房屋使用费48,222.16元。虽然常磊表示使用费应当计算至2017年3月30日，但没有提供证明其于2017年3月30日前将系争厂房返还给上海向氏实业有限公司，系争厂房被拆除后，上海向氏实业有限公司应及时返还剩余的厂房使用费，上海向氏实业有限公司未及时返还，应当承担利息损失，故对常磊主张的利息，本院认定自2017年6月12日起算。使用厂房期间产生的水电费应当由常磊自行负担，上海向氏实业有限公司已经与相关部门结清，故常磊应当向上海向氏实业有限公司付清水电费。上海向氏实业有限公司要求常磊支付因逾期付清水电费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。常磊提供了冷库制作安装项目合同、工程分包合同及收条以证明其所产生的损失，上海向氏实业有限公司、上海尤氏实业有限公司均对其不予认可，常磊亦未进一步提供证据予以证明，故本院不予采信。且系争厂房租赁合同无效，常磊亦存在过错，故对其主张的装修损失及冷库损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海向氏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向常磊返还押金100,000元；二、上海向氏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向常磊返还2017年6月12日起至2017年7月9日的房屋使用费48,222.16元及利息，以48,222.16元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2017年6月12日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、驳回常磊的其余诉讼请求；四、常磊于本判决生效之日起十日内向上海向氏实业有限公司支付水电费23,985元；五、驳回上海向氏实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费14,352.64元，减半收取计7,176.32元，由常磊负担6,176.32元，上海向氏实业有限公司负担1,000元；保全费2,020元，由上海向氏实业有限公司负担。本案反诉受理费498元，由反诉原告上海向氏实业有限公司负担250元，反诉被告常磊负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年三月二十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。