广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26614号原告：黄兆朗，男，1989年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************711。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。被告：陈汝春，女，1980年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码452************941。原告黄兆朗与被告陈汝春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用普通程序，于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹艳萍到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2.被告向原告返还购房款（含定金）290000元、利息（利息计算方式：自2017年4月19日起至清还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、定金20000元、中介费3000元；3.被告向原告支付受理费14500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在房产中介的促成下分别于2017年3月2日及2017年4月19日签订《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，被告以作价300000元向原告出售其位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房产。原告分三次向被告支付款项，其中2017年3月2日支付定金20000元，2017年3月31日支付100000元，2017年4月19日支付170000元，被告配合原告办理过户的时间为2017年4月30日。原告支付中介费4500元。合同成立后，原告依约支付购房款290000元（剩余10000元为被告配合办理过户及迁出户口时付清），但被告收取购房款后，因房价上涨拒绝协助原告办理房产过户手续，被告已构成违约。原告诉至法院，案号为（2017）粤0606民初9370号及（2017）粤06民终12750号，判决被告协助原告办理房产过户手续，但被告仍拒不履行，原告遂向法院申请强制过户，但该房产在原告申请强制过户前的二十多天被（2018）粤0606民初3867号案件查封（该案中，被告与案外人卢冬梅涉嫌虚假诉讼），致使原告的强制过户请求无法实现。原告提出执行异议之诉要求解除该房产的查封，但被法院驳回。原告因诉讼及执行异议支出诉讼费14500元。现原告已穷尽各种救济手段仍无法办理涉案房产的过户手续，且被告已将其名下财产转移，原告签订合同的目的已无法实现，遂诉至法院。原告围绕诉讼请求提供原告及被告身份证、《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》、房地产权证、不动产登记证明、结算业务委托书、收据、银行回单、微信账单详情、（2017）粤0606民初9370号民事判决书、（2017）粤06民终12750号民事判决书、（2018）粤0606民初3867号民事判决书、（2018）粤0606执3915号执行案件受理通知书、（2018）粤0606执3915号执行裁定书、（2018）粤0606执异522号执行裁定书、（2018）粤0606民初18981号民事判决书、（2019）粤06民终7647号民事判决书、非税收入电子票据等证据，用以证明其主张的事实。经审查，被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提供的证据来源合法，真实有效，本院予以采信。本院经审理查明：关于原告黄兆朗诉被告陈汝春房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0606民初9370号。原告黄兆朗在该案中提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，即被告立即协助原告办理位于佛山市顺德区*************************屋归原告所有的过户手续；2.诉讼费由被告承担。该案审理查明：位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房屋登记在被告名下。2017年3月2日，乙方（原告）作为买方，甲方（被告）作为卖方，佛山市顺德区容桂皆荣房产中介服务部作为中介方签订一份《房地产买卖合同》，合同约定甲方将位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房屋出售给乙方，房屋的成交总价为300000元。于2017年3月2日乙方向甲方支付购房定金20000元。甲方收到乙方定金后不得将该房地产另售他人；甲乙双方约定2017年4月30日前到房产交易所办理过户手续。办理过户手续当日乙方支付110000元作为第二期房款。剩余房款160000元在乙方领取新房产证到银行，由银行一次性直接划款到甲方的账号，作为乙方支付第三期房款；甲方决定中途不卖给乙方或者甲方未能在约定的时间办理过户手续，作为甲方中途毁约处理，合同解除，甲方应在解除合同之日起三日内双倍返还定金给乙方并退还已支付的房款，不作其它赔偿。合同中有备注：甲方要将户口迁出，余款10000元等甲方迁出户口当天付清。合同中还约定了双方其他的权利义务。原、被告分别在合同中签名并加盖了指模。2017年4月19日，甲方（被告）作为卖方，乙方（原告）作为买方，签订了一份《房屋买卖补充协议》，协议补充如下：房屋售价300000元，此成交款不包含过户费用；在此宗交易过程中所发生的契税、营业税、印花税、过户杂费等费用由乙方全额支付；2017年3月20日乙方支付定金20000元，定金作为购房款的一部分用于过户当天在总房款中扣除；甲乙双方约定办理过户交易日期为2017年4月30日前；第二笔购房款100000元由乙方在2017年3月31日支付给甲方；剩余购房款170000元由乙方在2017年4月19日支付给甲方；甲方交付该物业予乙方的使用日期为2017年7月1日；因乙方在2017年4月19日已把所有款项支付给甲方，甲方必须配合乙方于2017年4月30日前办理上述房屋过户。原、被告在协议中签名并加盖了指模。2017年3月2日原告向被告支付了20000元定金，被告向原告出具了定金收据。2017年3月31日、2017年4月19日，原告分别通过银行转账的方式向被告支付了100000元、170000元的购房款，原告向被告共支付290000元的购房款。被告以《房地产买卖合同》第六条约定而拒绝配合原告办理涉案房产过户手续。该案认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告依约向被告支付了290000元的购房款，被告应当按约在2017年4月30日前协助原告办理涉案房产的过户手续。《房地产买卖合同》第六条约定：被告决定中途不卖给原告或者被告未能在约定的时间办理过户手续，作为被告中途毁约处理，合同解除，被告应在解除合同之日起三日内双倍返还定金给原告并退还已支付的房款，不作其它赔偿。被告以其第六条的约定主张双方签订的合同已解除。本院认为，解除的条件只不过是合同解除的前提，由于我国法律并未采取当然解除主义，当解除的条件具备时，合同并不必然解除，欲使它解除，一般还需要解除行为。解除行为是当事人的行为，当事人是解除行为的主体。结合本案，被告在起诉前并没有向原告发函或者通过起诉等行为方式来解除双方的合同关系，而是在原告起诉被告要求继续履行涉案合同时以答辩的形式提出，诚然原、被告之间的房屋买卖合同并未解除，应当按照合同的约定继续履行合同，本院对被告的答辩意见不予采信，故原告主张继续履行涉案合同并要求被告协助原告办理过户手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持。该案判决如下：被告陈汝春于本判决发生法律效力十五日内协助原告黄兆朗将位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房屋过户到原告黄兆朗的名下。被告陈汝春对（2017）粤0606民初9370号案件判决结果不服，提出上诉，二审案号为（2017）粤06民终12750号。二审判决驳回上诉、维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人陈汝春负担。该判决已于2018年3月17日发生法律效力。另查明，本院在审理（2018）粤0606民初3867号原告卢冬梅与被告陈汝春民间借贷纠纷一案中，根据原告的财产保全申请，于2018年2月13日作出（2018）粤0606民初3867号民事裁定书，裁定在177300元的范围内冻结被告陈汝春的银行的存款或查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年2月23日查封了陈汝春所有的位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号的房屋所有权，查封期限为2018年2月23日至2021年2月22日。又查明，因义务人陈汝春拒不履行（2017）粤0606民初9370号及（2017）粤06民终12750号生效判决，权利人黄兆朗向本院申请强制执行，本院于2018年4月9日立案受理，受理案号为（2018）粤0606执3915号。该案在执行过程中，经查，陈汝春所有的位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号的房屋已被本院（2018）粤0606民初3867号案登记查封，且该案原告不同意解封上述房产，故本案无法办理房产过户手续。申请执行人于2018年10月9日以需办理过户的房产已被另案登记查封，且该案原告不同意解封，故无法办理房产过户手续为由向本院申请撤销本案的执行。该案裁定终结执行。黄兆朗就陈汝春所有的位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号的房屋被（2018）粤0606民初3867号案件查封提出执行异议，案号为（2018）粤0606执异522号，该案裁定驳回黄兆朗的异议请求。再查明，关于原告黄兆朗与被告卢冬梅、陈汝春案外人执行异议之诉一案，案号为（2018）粤0606民初18981号。原告黄兆朗在该案中提出诉讼请求：1.请求法院解除对陈汝春名下位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。该案认为：（2017）粤0606民初9370号民事判决书和（2017）粤06民终12750号民事判决书审理的是原告黄兆朗与被告陈汝春的房地产买卖合同纠纷，即债权纠纷，上述判决结果并不产生物权变动的法律效力，即位于佛山市顺德区****办事处扁滘居委会兴华东路26号金悦轩311号房屋所有权人仍是被告陈汝春。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告黄兆朗请求排除对涉案位于佛山市顺德区****扁滘兴华东路26号金悦轩311号房屋的执行的理由是否充分可参照上述司法解释规定的四个条件审查。根据原告黄兆朗提交的（2017）粤0606民初9370号民事判决书和（2017）粤06民终12750号民事判决书，原告黄兆朗在本院查封涉案房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且原告已支付了300000元购房款中的290000元，原告对房屋未能及时过户也不存在过错，但原告黄兆朗至今未合法占有涉案房屋，即原告提供的证据不符合上述司法解释“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，故原告请求排除本院（2018）粤0606民初3867号案件对涉案房屋的查封，不符合法律规定，本院不予支持。（2018）粤0606民初18981号案件于2019年3月4日作出判决，判令如下：驳回原告黄兆朗的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告黄兆朗负担。黄兆朗对（2018）粤0606民初18981号判决结果不服，提出上诉，二审案号为（2019）粤06民终7647号。二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人黄兆朗负担。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的解除。涉案房产现已被另案查封，截止至法庭辩论终结，被告仍未解决该过户障碍，原告签订本合同的目的已无法实现，原告主张被告已构成根本违约并解除合同，合法有据，本院予以支持。关于解除合同的时间，因原告未举证证实其曾通过其他方式向被告作出过解除合同的意思表示，故应以本案的起诉状副本送达被告之日即2020年1月25日作为合同解除之日。关于购房款及定金。根据合同约定，若被告未能在约定的时间办理过户手续，被告应向原告双倍返还定金并退还已支付的房款，合同现已解除，原告主张被告返还购房款（不含定金）270000元及双倍返还定金40000元，合法有据，本院予以支持。关于利息，本院酌定以原告已支付的购房款（含定金）290000元为基数；自2020年1月25日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。关于中介费。合同并未对一方违约致使合同解除情况下的中介费负担作出约定，故原告现主张被告向其返还中介费，缺乏理据，本院不予支持。关于（2017）粤0606民初9370号案件、（2018）粤0606民初18981号案件及（2019）粤06民终7647号案件的诉讼费。在（2017）粤0606民初9370号案件中，本院已判决原告预交的诉讼费2900元由被告负担，故在本案中，不作重复处理。至于（2018）粤0606民初18981号案件及（2019）粤06民终7647号案件的诉讼费，本院已判决由该两宗案件的败诉方即原告负担，原告现主张该两笔诉讼费由被告负担，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告黄兆朗与被告陈汝春于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》及2017年4月19日签订的《房屋买卖补充协议》于2020年1月25日解除；二、被告陈汝春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄兆朗返还购房款270000元；三、被告陈汝春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄兆朗双倍返还定金40000元；四、被告陈汝春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄兆朗支付利息（利息计算方式：以290000元为基数，自2020年1月25日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告黄兆朗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6669.8元（原告已预交），由原告黄兆朗负担894.8元，被告陈汝春负担5775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  洪 玲人民陪审员  黄絮霞人民陪审员  张 俐二〇二〇年三月三日书 记 员  梁健祥