湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初10398号原告（反诉被告）：何玉霞，女，1992年2月18日出生，壮族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:广州裕煌投资管理有限公司，住所地:广州市天河区兴民路222号之一(自编号C1栋办公楼)905房。法定代表人:温永锋，董事长。被告:岳阳裕煌置业有限公司，住所地:岳阳市岳阳楼区站前路与德胜北路交汇处都市华庭1409室。法定代表人:黄桂仲，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈亚东，湖南用平律师事务所律师。原告（反诉被告）何玉霞与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司（以下简称“广州裕煌公司”）、被告岳阳裕煌置业有限公司（以下简称“岳阳裕煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何玉霞及其委托诉讼代理人王小青，被告（反诉原告）广州裕煌公司、被告岳阳裕煌公司共同委托诉讼代理人吴用平、陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何玉霞向本院提出诉讼请求:1、判令解除何玉霞与被告（反诉原告）广州裕煌公司签订的商铺买卖合同；2、广州裕煌公司、岳阳裕煌公司立即返还原告商铺购买款84981元及资金占用损失（按银行同期存款年利率4.35%支付自2018年10月1日起至还清全部购房款之日止）；2、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司承担本案诉讼费用。事实与理由:何玉霞与广州裕煌公司于2018年6月3日签订了《商铺买卖合同》。何玉霞按合同约定交纳了购铺款，被告至今未按合同约定向原告交付验收合格的商铺，已构成违约。被告（反诉原告）广州裕煌公司、岳阳裕煌公司共同辩称，1、答辩人已向原告（反诉被告）何玉霞交付符合交付条件的商铺，何玉霞不具有合同解除权；2、即便何玉霞具有合同解除权，其合同解除权也因超过期限行使而消灭；3、对于包含何玉霞的商铺在内的中华广场负一层、一层、三层所有商铺，市场运营商业已经整体升级改造装修完毕，为了维护交易安全，涉案合同也不应解除。被告（反诉原告）广州裕煌公司向本院提出反诉请求:1、驳回反诉被告何玉霞要求解除商品买卖合同的诉讼请求；2、判令何玉霞继续履行商铺买卖合同，并立即支付第三、四、五期购铺款共计12720元；3、判令何玉霞立即向广州裕煌公司支付逾期付款违约金13655.24元（自2019年4月4日至2019年12月30日），并自2019年12月31日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至反诉被告支付完毕之日止；4、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:广州裕煌公司的委托代理人岳阳裕煌公司与何玉霞于2018年6月3日签订《商铺买卖合同》，合同约定:由何玉霞购买广州裕煌公司名下商铺一间，购铺总价款为127381元，何玉霞支付首期购铺款76501元后，仅支付了第一、第二期购铺款，未再支付后期的购铺款。反诉被告（本诉原告）何玉霞的答辩意见与起诉意见一致。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议的事实2018年6月3日，以广州裕煌公司为出售方（委托代理人岳阳裕煌公司）、何玉霞为买受方签订《商铺买卖合同》约定:买受方所购商铺位于岳阳市商铺一间，作为该商铺的附带条件，买受方承认接受出售方选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受方承诺接受出售方选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币127381元;首期购铺款76501元（含定金）于买卖双方签订本合同之日支付，购铺余款50880元于2018年10月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币4240元，支付时间为2018年10月1日起每季度第一个月的头三天内。商铺的交付原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受方或者买受方相关人员签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应按本条第二款的约定支付违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。合同还对其它事项进行了约定。同日，何玉霞（出租人）与岳阳伟达嘉商业管理有限公司（承租人，以下简称“伟达嘉公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人伟达嘉公司向何玉霞支付年租金8916元或以上金额（税前），伟达嘉公司按季度向何玉霞支付租金2229元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣何玉霞的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，何玉霞按照合同约定向广州裕煌公司支付了商铺首付款76501元，并按约定支付前二期购铺款8480元（其中一期为2019年1月3日支付），之后何玉霞未再支付购铺款。何玉霞到期未支付的第三、四、五期购铺款为12720元。二.双方有争议的事实1、广州裕煌公司是否通知何玉霞收铺。广州裕煌公司主张，2018年9月27日，岳阳裕煌公司按照合同约定的地址向何玉霞发出了《商铺交付通知函》，告知何玉霞将根据其与伟达嘉公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。广州裕煌公司提交了邮寄该通知函的EMS详单，显示他人（同事）代签收。何玉霞称并未收到该通知，本院认为，广州裕煌公司提交的证据证明其已向何玉霞提示收房，对何玉霞的主张不予采信，应认定广州裕煌公司通知何玉霞收铺。2、广州裕煌公司是否承诺免除何玉霞的违约责任。何玉霞提供了一份《职责协议书》，协议的甲方为岳阳裕煌置业有限公司、乙方为中华广场业主，协议载明：“分期付款购铺在办证之前中华广场不追究购买方的违约责任，自办证之日起购买方交清该日期应交的分期款。”黄旭槟在甲方法人代表处签字确认。广州裕煌公司对该证据的真实性予以确认，认为黄旭槟系为伟达嘉的员工，非广州裕煌公司的法人，也非广州裕煌的员工，故其代表行为对广州裕煌公司不发生效力，对该证据关联性不予认可。根据查明的事实，黄旭槟认可曾经代表岳阳裕煌公司向买受方开具过房款收据，故本院认为，何玉霞有理由相信黄旭槟可以代表岳阳裕煌公司，而岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的委托代理人，黄旭槟的行为构成表见代理，故何玉霞的违约责任应予以免除。判决的结果与理由本院认为，被告（反诉原告）广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司和何玉霞签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司通知何玉霞接收商铺，通过EMS向何玉霞发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为广州裕煌公司已经将涉案房屋交付给何玉霞。广州裕煌公司没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于何玉霞要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持；何玉霞应继续履行商铺买卖合同。何玉霞未按照合同约定支付后期的购铺款，已经构成违约，故对于广州裕煌公司要求何玉霞立即支付第三、四、五期购铺款共计12720元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于何玉霞的违约责任已经被免除，故对于广州裕煌公司要求何玉霞承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）何玉霞的诉讼请求；二、原告（反诉被告）何玉霞与被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）何玉霞于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司支付第三、四、五期购铺款共计12720元；三、驳回被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司的其他诉讼请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取962元，反诉案件受理费230元，共计1192元，由原告（反诉被告）何玉霞承担1021元，由被告（反诉原告）广州裕煌投资管理有限公司承担171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年三月三十日书记员  严 尚