青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终318号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯沛思，公民身份号码×××，男，汉族，1986年9月26日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：李建北，青海启晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁中数影城有限公司，统一社会信用代码91630102MA75256C57，住所地西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层。法定代表人：沈剑，董事长。委托诉讼代理人：马彬，运营经理。委托诉讼代理人：刘伟伟，青海尊悦律师事务所律师。上诉人侯沛思因与被上诉人西宁中数影城有限公司（以下简称中数影城）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侯沛思的上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2019）青0102民初3960号民事判决，依法改判侯沛思享有优先承租权，在同等条件下继续承租位于西宁市××区的商铺；2.本案一审、二审案件受理费由中数影城负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，违反法定程序。2017年8月15日侯沛思、中数影城和马×签订《三方店铺转让协议书》，中数影城同意马×将位于××路商铺转让给侯沛思，且该协议第七条约定在原合同到期后，中数影城优先考虑侯沛思继续租赁权，该协议是双方自愿的结果，合法有效。2019年6月3日上午，侯沛思与中数影城的工作人员马艳协商后决定续租，双方约定当日下午签订书面房屋租赁合同，但到了下午，马艳告知侯沛思中数影城要自己使用涉案商铺不再出租，实际情况是在合同到期后，中数影城没有自己使用涉案商铺而是将房屋出租给了其他案外第三人。一审法院以无证据证明中数影城已将涉案商铺出租，无法确定出租房屋的同等条件，侯沛思要求优先权缺乏基础的认定事实不清。一审法院对侯沛思提交的录音资料以时间过长为由，没有当庭播放，未予出示质证，违反法定程序。中数影城辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。侯沛思向一审法院起诉请求：1．请求确认侯沛思对西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层的店铺在同等条件下享有优先承租权，并继续承租该店铺；2．本案的诉讼费用由中数影城承担。中数影城向一审法院提出反诉请求：1.依法判令侯沛思腾退房屋,承担中数影城租金损失15405元，并承担至实际腾退之日止的租金；2.侯沛思支付律师代理费10000元；3.诉讼费由侯沛思负担。一审法院认定事实：2017年6月，案外人马×与中数影城签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定中数影城将位于西宁市××区的店铺出租给马×，租赁期限从2016年6月29日至2019年6月30日。2017年8月15日，马×将涉案商铺经营权转让给侯沛思，为此，侯沛思与中数影城、马×签订了《三方店铺转让协议书》，协议中约定中数影城同意将马×承租的店铺转让给侯沛思使用，并保证侯沛思同等享有马×原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，《协议书》第七条还约定：“原合同期满后，丙方（中数影城）优先考虑乙方（侯沛思）继续租赁权，具体事宜再次商谈。”2019年7月25日，中数影城以合同期满需改造致函侯沛思要求其腾退房屋。一审法院认为，侯沛思、中数影城签订的《三方店铺转让协议书》系双方真实意思表示，为有效协议，对双方都有法律约束力。双方合同约定“原合同期满后，丙方（中数影城）优先考虑乙方（侯沛思）继续租赁权，具体事宜再次商谈。”“．．续租时双方需在本合同到期前至少一个月提前通知甲方（中数影城）…”，据此合同约定合同期满后侯沛思享有优先承租权，且行使优先承租权的期限为合同期满前一个月。通过一审查明的事实来看，合同履行过程中，在合同期满前一个月，中数影城已经组织侯沛思等三位承租户就是否续租问题进行过协商，其他承租户已达成协议，但侯沛思只是在合同期满后仅以发信息的方式告知愿意续租，对于具体内容双方并无协商，也未最终未达成一致意见。合同期满后，中数影城已通过发函件的形式要求侯沛思搬出，由此可见，中数影城已无向侯沛思继续出租的意愿。对于中数影城提出的租金是否同意接受，侯沛思在约定期限内也未向中数影城明确表示，只在庭审时表示愿意接受中数影城的租金要求。另外，优先承租权是一种期待权，如果出租人不出租房屋，则承租人不得以享有优先承租权为由要求出租人将房屋出租给承租人，只有当出租人出租房屋时，承租人才能在同等条件下将实现优先承租权的可能性转变为现实性。本案中，侯沛思行使优先承租权的前提是中数影城继续出租涉案商铺，且就涉案商铺与他人另行签订了租赁合同。因租赁合同的成立必须是合同双方对租金、支付方式，租赁期限等主要内容达成合意，在本案中，无证据证明中数影城已将涉案商铺出租给他人，也无法确定中数影城出租房屋的同等条件，侯沛思要求行使优先承租权缺乏基本的前提，故侯沛思继续承租涉案商铺的诉求不成立，不予支持。关于中数影城的要求侯沛思腾退房屋反诉请求，因本案侯沛思、中数影城签订的《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年6月30日届满，依据合同约定，侯沛思应当在合同终止后按照约定向中数影城办理房屋移交手续，中数影城的该项请求成立，予以支持。关于中数影城要求侯沛思承担租金损失15405元的诉讼请求，中数影城自述公司对涉案商铺的预期月租价是130元／平方米，但该价格只是一个预期价，故中数影城主张按130元／平方米计算租金损失没有依据。因侯沛思逾期退还租赁物，故参照双方约定的年租金标准由侯沛思向中数影城支付逾期租金损失，中数影城的该项诉求部分合理，予以支持。关于中数影城要求侯沛思承担律师代理费10000元的诉求，无合同约定和法律依据，不予支持。遂判决，一、侯沛思在判决生效之日起十日内将承租位于西宁市××区的店铺腾退给中数影城；二、侯沛思在判决生效之日起十日内赔偿中数影城租金损失7821元（2019年7月1日至2019年9月30日），并按照月租金2607元的标准承担自2019年10月1日直至实际腾退之日的损失；三、驳回侯沛思和中数影城的其他诉讼请求。案件受理费50元，由侯沛思承担，反诉费218元，由中数影城承担100元，由侯沛思承担118元。本案二审审理的争议焦点主要为：侯沛思是否享有位于西宁市××区商铺的优先承租权。本案二审期间，侯沛思围绕上诉请求提交了马艳、梅静静、马宏伟的录音证据，证明2019年6月3日中数影城通知侯沛思续签合同，但因不知情的原因合同没有签订，而是将涉案商铺出租给了案外第三人。中数影城认为马艳和梅静静的录音不能确定是否有节选，真实性不予认可；但对马宏伟录音的真实性予以认可，认为该录音只能确定是在2019年8月1日录制，并不能证明2019年6月3日中数影城通知签合同的事实。侯沛思还提交了视频证据，证明中数影城将涉案商铺对外出租。中数影城认为录制视频的时间是2019年8月28日，合同已经到期且侯沛思行使优先承租权的期间已过。对以上证据，因无法核实马艳、梅静静的身份，对马艳和梅静静的录音不予确认；对马宏伟的录音以及视频因中数影城对真实性无异议，予以确认。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，二审予以确认。另查明，中数影城与马×签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限：2016年6月29日至2019年6月30日；约定承租人若需继续租赁商铺，应在合同到期前一个月另签续租合同。中数影城、侯沛思、马×于2017年8月15日签订的《三方店铺转让协议书》第一条约定：侯沛思同等享有马×在原房屋租赁合同中所享有的权与义务，第七条约定原合同期满后，中数影城优先考虑侯沛思的续租权，具体事宜再次商谈；涉案商铺的租赁期限：2017年8月15日至2019年6月30日止；面积：39.5平方米；租金：月租每平米66元。又查明，二审审理中，侯沛思于2020年3月24日已将涉案商铺腾退。二审中，侯沛思明确对一审法院存在程序违法的理由不再主张，本院予以确认。本院认为，侯沛思经转让取得涉案商铺的承租权，且转让行为经中数影城认可，故侯沛思、中数影城和马×签订的《三方店铺转让协议书》系双方真实意思表示，该协议有效。根据《三方店铺转让协议书》约定，侯沛思仍然享有马×与中数影城签订的《商铺租赁合同》中约定的权利义务，根据《三方店铺转让协议书》第七条约定，侯沛思在《商铺租赁合同》到期后享有优先续租权，再根据《商铺租赁合同》第二条约定，侯沛思应当在《商铺租赁合同》期满前一个月与中数影城续签合同，据此，侯沛思享有对涉案商铺的优先承租权，且行使优先承租权的期限为合同期满前一个月。侯沛思于2019年7月1日以信息方式向中数影城的法人沈剑表明了续租的意愿，但双方就续租并未达成一致意见亦未签订续租合同，且二审中侯沛思提交的马宏伟的录音以及视频证据，因录音和视频证据录制的时间均为《商铺租赁合同》期间届满后两个月，故侯沛思主张其已于2019年6月3日向中数影城告知续签合同的主张因证据不足，不予支持。据此，侯沛思上诉称其对涉案商铺享有优先承租权的理由不成立，二审应予驳回。关于房屋腾退的问题。二审中，侯沛思已于2020年3月24日腾退房屋并已告知中数影城，应当确认侯沛思实际腾退房屋的时间为2020年3月24日。综上所述，侯沛思的上诉理由不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中涉案商铺已经腾退，故对一审法院判令侯沛思腾退房屋的判项，二审予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下:一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3960号民事判决第二项，即：侯沛思在判决生效之日起十日内赔偿西宁中数影城有限公司租金损失7821元（2019年7月1日至2019年9月30日），并按照月租金2607元的标准承担自2019年10月1日直至实际腾退之日的损失；二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3960号民事判决第一、三项，即：一、侯沛思在判决生效之日起十日内将承租位于西宁市××区的店铺腾退给中数影城；三、驳回侯沛思和中数影城的其他诉讼请求；三、驳回侯沛思的本诉诉讼请求；四、驳回西宁中数影城有限公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，由侯沛思负担，一审反诉案件受理费218元，由西宁中数影城有限公司负担100元，侯沛思负担118元；二审案件受理费100元，由侯沛思负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 尹菲菲审判员 张 薇 二○二〇年三月三十一日（法官助理 陕 珊书记员 雷 蕾附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。