河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0311民初838号原告：洛阳博雅豪韵酒店有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区翠云路184号,统一社会信用代码：91410307337077214C。法定代表人：朱玉乐，总经理。委托诉讼代理人：李献波、冯志永，河南诚然律师事务所律师，特别授权。被告：卢彦勋，男，汉族，1972年12月25日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张建朝，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：任岗平，男，汉族，1960年6月20日生，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：王保安，河南九明律师事务所律师，特别授权。原告洛阳博雅豪韵酒店有限公司（以下简称博雅酒店）诉被告卢彦勋、任岗平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告博雅酒店的委托诉讼代理人李献波，被告卢彦勋的委托诉讼代理人张建朝，被告任岗平及其委托诉讼代理人王保安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告博雅酒店向本院提出诉讼请求：一、依法确认卢彦勋于2019年12月9日向博雅酒店送达的《解除合同告知书》无效；二、依法判令卢彦勋和刘浩于2014年12月1日签订的《租赁合同》继续履行；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月份，刘浩、朱晓伟（涛）、朱瑞涛、李阿龙、李志明、朱玉乐六人商议共同出资经营宾馆。2014年12月1日，刘浩作为发起人和卢彦勋签订《租赁合同》一份，双方约定“卢彦勋自愿将自己所有的洛龙区××号商务楼进行出租，租赁期限至2014年12月1日起至2029年11月30日止，共计15年。其中，前五年免租金，至2019年12月1日起租金按周边仓储加计算，随行就市。”，并对其他权利义务作出了约定。《租赁合同》签订后，刘浩等人对案涉房产进行装修改造。2015年4月7日，洛阳博雅豪尚酒店有限公司注册成立，住所地位于洛阳市××××号，朱玉乐担任执行董事兼总经理，刘浩担任监事。2015年4月29日，洛阳博雅豪尚酒店有限公司变更为洛阳博雅豪韵酒店有限公司并经营至今。2019年12月9日，卢彦勋向博雅酒店送达《解除合同告知书》一份，以博雅酒店自2014年12月1日起承租位于洛龙区××号商务楼已经五年，但却未履行装修义务和未缴纳租金为由，解除双方之间的租赁合同关系。后经了解，案涉的洛阳市××××号的房产登记所有权人为任岗平，卢彦勋就案涉房产的权属问题向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，该案正在审理过程中。综上所述，案涉房产的所有权人并不明确，且根据刘浩和卢彦勋于2014年12月1日签订的《租赁合同》约定“租金按周边仓储价，随行就市”，属于价格约定不明，致使博雅酒店无法缴纳租金，而非博雅酒店不缴纳租金。因此，卢彦勋单方解除案涉《租赁合同》行为不符合约定及法律规定，现博雅酒店依法向贵院提起诉讼，以维护自身的合法权益。被告卢彦勋辩称，一、答辩人于2019年12月9日向原告发出的《解除合同告知书》合法有效，双方之间的合同关系已经解除。根据《合同法》九十六条：一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中原告自2014年12月1日租用答辩人本案房产以来从未按照合同约定向答辩人履行任何义务，其行为已经构成根本违约，答辩人作为该房屋的所有人有权依照法律规定解除双方的合同关系，并要求原告腾空、撤离该房屋。2014年12月1日双方签订的《租赁合同》，第二条约定：本案诉争房屋西边三、四、五层共计三十间房屋归出租方作办公室使用，承租方负责铺设该三十间房屋地板、水电改造、粉刷墙壁。另外通过《租赁合同》第五条约定：2014年12月1日至2019年11月30日共计五年免租金。答辩人出租给原告90多间房屋，建筑面积4000多平方米，答辩人承诺免收租金的前提条件是原告依照《租赁合同》第二条及时将承租房屋西边三、四、五层共计三十间房屋进行装修，五年来原告已经在答辩人出租的房屋内经营酒店赚取巨大利益，但原告从未履行将该三十间房屋进行装修，原告的行为明显构成根本违约。答辩人出于朋友关系考虑一忍再忍，但原告却拒不履行约定装修义务，现答辩人依据合同法之规定向原告发出《解除合同告知书》，符合法律规定的程序，是依法维护自己的合法权益的正当措施,应予支持。二、本案双方于2014年12月1日签订的《租赁合同》已经解除，不具备继续履行的条件，原告诉求应予驳回。1、合同的解除权属于形成权，自原告签收的同时该《租赁合同》已经解除。另根据《租赁合同》第五条：租金自2019年12月1日开始算起，先付款后使用，即每年先付清当年租金。租金价格随行就市……承租方应当在每年12月1日前将该年租金一次性付给出租方。第六条：租金按照周边仓储价，随行就市。根据这两条约定，可以说本案双方对房屋租赁价格约定的非常明确，就是跟随本案房屋附近的仓储价位即可，据答辩人了解本案房屋附近的仓储价位在每平方15至20元之间，双方应当在该价位区间自由协商。2019年11月份答辩人已经就2020年租金问题和原告协商多次，因原告所出租金过低于市场行情差距过大，故协商未果。因此原告所述“因价格约定不明，致使无法缴纳租金，而非博雅酒店不缴纳租金”完全是强词夺理，更重要的是双方租金价格协商未果不等于答辩人承诺自2019年12月1日继续免除租金，更不能成为原告拒绝交纳租金的正当理由，故自2019年12月1日起原告对答辩人的房屋占有系无权占有，截至目前原告已经无偿占有、使用答辩人房屋4个月，且仍拒从本案房屋内腾空撤离，这对答辩人明显不公平，也是对双方《租赁合同》的严重违反。2、原告未经答辩人许可非法将承租房屋转租他人进行盈利，严重违反双方约定。《租赁合同》第十条：承租方在租赁期间内经出租方同意有权转租协议项下的使用权。但原告在2014年承租本案房屋后就将一楼15间房屋出租给其他商户用于经营，同时将该房屋五楼整层出租给中铁11局进行办公使用，根据双方合同约定原告如果出租房屋需经答辩人同意，出租答辩人的部分房屋严重违反双方约定，收取租金后拒不向答辩人缴纳2020年房屋租金，其行为严重违反合同约定，致使答辩人的合同目的落空。3、答辩人对出租房屋通过合法形式转让所得，具有合法所有权，且原告承租时对该房产也是明知，因此原告所述不能形成对其拒交房租的合法抗辩。本案房产系答辩人于2009年12月13日和被告任岗平签署《房屋买卖契约》并支付相应房屋价款后合法所得，后期因被告任岗平不予配合办理过户，至今房产证未曾办理下来，根据物权法的物权相区分原则，答辩人未办理房产证并不影响答辩人依法要求原告缴纳房屋租赁费用。综上，原告起诉没有任何法律基础，至今仍继续占有使用答辩人房产进行经营，答辩人将保留要求原告承担自2014年12月1日以来房屋租金的权利，请依法驳回原告全部诉讼请求。被告任岗平辩称，一、原告和被告卢彦勋存在恶意串通，原告系虚假诉讼。1、从合同内容上看，卢彦勋五年不收刘浩租金，约定五年后租赁价格随行就市，不约定具体价格，明显不符合常理；2、原告作为公司，在办理营业执照时应该了解该房产的权属。该房产属于答辩人且已经抵押，故原告明显存在恶意；3、被告卢彦勋对答辩人一直称原告的公司是其自己的公司，并称自己对房屋进行加层、装修，花费一千多万元，要求答辩人支付。其陈述与原告起诉状中的陈述相矛盾。从以上事实可以看出卢彦勋是不诚信之人，亦可看出原告与卢彦勋存在恶意串通，企图骗取有效的判决书阻碍人民法院对该房屋的执行，为卢彦勋起诉答辩人房屋过户一案的败诉结果制造障碍，达到长期占有、使用该房屋的目的。原告与卢彦勋签订的房屋租赁合同是通谋虚假表示，不产生法律效力。二、原告不具有诉讼主体资格。按照双方的《租赁合同》，合同双方是卢彦勋和刘浩，刘浩既不是原告的股东也不是原告的法定代表人，原告不具有诉讼主体资格。三、被告卢彦勋不是该房屋的产权人。卢彦勋占有房屋是基于答辩人与其之间的借贷关系，即使卢彦勋和刘浩之间签订的《租赁合同》是真实的，卢彦勋属于无权处分，不会产生相关权利的转移，不产生租赁的法律后果。综上所述，原告不具有诉讼主体资格。原告的起诉无任何法律依据，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。审理查明：2012年12月1日，被告卢彦勋（出租方）与刘浩（承租方）签订《租赁合同》一份，合同约定出租方将坐落于洛龙区××号商务楼出租给承租方；承租方承诺将该商务楼由原来四层半加至五层，东西两向补齐。商务楼南北两侧空地，允许其加盖房屋，用作洗浴、停车使用。西边三、四、五层共计三十间房屋归出租方做办公室使用，承租方负责铺设该三十间房屋地板、水电改造、粉刷墙壁；承租方对扩容该建享有使用权，在承租经营使用期间内，如国家征用、拆迁、当地政府规划，其室内外装修费用、室内物品装修赔偿款归承租方，承租方无权对此提出租金的减免等权利；租赁期限自2014年12月1日至2029年11月30日止，期限共计15年；租金及付款方法：2014年12月1日至2019年11月30日。前五年免租金，租金自2019年12月1日起开始算起，先付款后使用（即每年先付清当年租金）。租金价格随行就市，租赁面积以实际租用平方数为准。承租方应当在每年12月1日前将该年租金一次性付给甲方。其室内外装修费用、室内物品及东西南北增添的建筑物等归出租方所有，如还续租将还享有以上所有物品的使用权；租金按周边仓储价，随行就市。租金每两年按市价递增一次，递增率为10%，商务楼承租方东西南北加盖或新增的建筑物，前五年免租金，之后出租方收取承租方租金的50%；承租方权利：承租方在第一条约定的范围内可自主经营，但不得影响建筑物整体结构。但在此基础上可选择改建、扩建、装修，禁止建造固定性建筑物和设立非法标志。承租方义务：自来水供应费用，电力供应费用、物业管理等租赁相关费用均由承租方承担。租赁期间，承租方自觉遵守法律法规等法律性文件，从事一切合法经营活动，出租方无权干涉。出租方有义务协调周边关系，排除对承租方经营的干扰行为；承租方在租赁期内经出租方同意有权转租协议项下的使用权，如果承租方在经营期间，发生股东或其他纠纷，本协议终止，出租方有权收回租赁物；承租方在合同签订后，如因出租方房屋性质及房屋规划结构导致承租方无法经营使用所造成的一切损失将由出租方承担；协议自签订之日起发生法律效力，协议期满后，承租方在同等条件下有权有先租用，如承租方不愿继续承租，在本协议届满3个月前通知出租方；在本协议履行期间，双方应严格遵守协议，不得单方以任何理由变更、解除上上协议，否则违约方负责全部法律责任，支付违约金比例是年租金的20%。如双方出现纠纷协商解决，协商解决不成，双方到洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼；该合同还对其他事项做出了约定。被告卢彦勋在合同出租方处签名按手印，刘浩在合同承租方处签字按手印。2019年12月9日，被告卢彦勋向原告送达《解除合同告知书》，内容显示：“洛阳博雅豪韵酒店有限公司：您公司自2014年12月1日起承租位于洛龙区××号商务楼至今，自2019年11月30日你方占有、使用该商务楼已经五年，但在此期间你方应当向出租方履行的装修义务至今未履行，且你方应当自2019年12月1日按照同地段房屋租赁价格交纳租赁费用，但至今未缴纳，鉴于你方的严重违约行为，我方特通知你方解除双方之间的租赁合同关系。限你方于本告知书发出之日十日内撤离洛龙区××号商务楼。出租方：卢彦勋，2019年12月9日。”现原告诉讼来院，要求确认该《解除合同告知书》无效；判令卢彦勋和刘浩于2014年12月1日签订的《租赁合同》继续履行；诉讼费用由被告承担。另查明：洛阳博雅豪韵酒店有限公司成立于2015年4月7日，股东为朱玉乐，认缴出资额为300万元。朱玉乐系该公司执行董事兼总经理，刘浩为监事。本院认为：作为原告向法院提起诉讼，必须是适格的主体，也必须是有诉讼权利且与案件存在着直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案系房屋租赁合同纠纷，而2014年12月1日《租赁合同》的出租方为卢彦勋、承租方为刘浩，原告并非该《租赁合同》的当事人，故其主体不适格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告洛阳博雅豪韵酒店有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  常鹏翼二〇二〇年三月三十日书记员  郑兵杰