镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初1232号原告（反诉被告）：陈金柱，男，汉族，1981年3月18日生，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：郑雪玉、陆春阳，上海盛联律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：张茂诚、薛超然（实习），江苏江成律师事务所律师。原告陈金柱与被告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投公司管理人）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金柱的委托诉讼代理人郑雪玉、陆春阳，被告深国投公司管理人的委托诉讼代理人张茂诚、薛超然（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金柱向本院提出诉讼请求，判令被告协助原告办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋的不动产登记手续。事实和理由：原告承包镇江市东方伟业广场项目沃尔玛一装装修装饰工程，至2015年2月6日，镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）尚欠原告工程款1425455元。2015年2月6日，原告借用江苏宏天地装饰工程有限公司（以下简称宏天地公司）名义与深国投公司签订补充协议，该补充协议约定深国投公司于2015年5月1日前支付欠款，深国投公司在协议签署后10个工作日内办理东方伟业广场2幢2020室房屋的网签备案手续作为担保。深国投公司按照补充协议就上述房屋办理网签备案手续，但未能于补充协议约定的期限支付欠款。之后，经双方协商达成以房抵债协议。2015年6月12日，原告与深国投公司签订商品房买卖合同，约定将位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋出售给原告，价款为1425455元。根据商品房买卖合同约定，深国投公司应当于2015年12月30日前，将上述房屋交付原告，并在交付后90日内移转登记于原告名下。被告深国投公司管理人向本院提出反诉请求，判令陈金柱协助深国投公司管理人办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口2幢2层2020室房屋的商品房买卖合同网签备案撤销手续。事实与理由：2015年6月12日，陈金柱与深国投公司签订商品房买卖合同（合同编号：2-2020），合同约定陈金柱购买位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋。2015年2月6日。陈金柱使用宏天地公司名义与深国投公司就工程款结算事宜签订补充协议，该补充协议约定，深国投公司以东方伟业广场2号楼2020室商铺作为担保或者冲抵未结款项。后因深国投公司未能在约定期限内退款，经双方协商后以上述房屋抵销工程款债权。债务清偿期届满后达成的以房抵债协议属实践合同，在未实际履行、物权未发生移转情况下，以物抵债行为尚未完成，以物抵债协议处于成立但未生效状态。当事人不同意履行以物抵债协议情况下，双方仍应按照原有法律关系确定权利义务。案涉房屋虽然办理网签备案手续，但不产生物权移转效力，房屋所有权仍然属于深国投公司。现深国投公司进入破产程序，2018年5月9日，深国投公司管理人以书面致函方式通知陈金柱其与深国投公司签订的商品房买卖合同于2017年10月30日解除。综上，陈金柱应协助深国投公司管理人办理网签备案撤销手续。经审理查明，2015年2月6日，深国投公司（甲方）与宏天地公司（乙方）签订补充协议，协议确定甲方尚欠乙方沃尔玛一装工程款总计1425455元，乙方同意由甲方提供东方伟业广场2幢2层2020室作为担保或冲抵未结款项，并于本协议签署后10个工作日内办理商品房买卖合同网签备案手续至乙方指定的自然人陈金柱名下。甲方须于2015年5月1日前向乙方偿还上述欠款。在甲方偿还欠款后5个工作日内，乙方应解除担保商铺的网签手续，如甲方逾期未能偿还，乙方有权要求甲方将上述房产登记至乙方指定名下，以该房产冲抵全部欠款。在办理完房产证后，甲乙双方再无任何债权债务纠纷。2015年6月12日，深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同（合同编号2-2020），合同约定由陈金柱购买位于镇江市东方伟业广场2幢2层2020室房屋，房屋建筑面积为98.09㎡，价款为1425455元，购房款支付方式约定，买受人于2015年6月12日前向出卖人一次性支付购房款人民币1425455元。2017年8月30日，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11破申12号民事裁定书，裁定受理深国投公司破产清算申请；2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司的破产管理人；2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。2018年5月20日，陈金柱向深国投公司管理人回函，表示已经收悉解除商品房买卖合同（合同编号：2-2020），但对深国投管理人解除上述商品房买卖合同的行为持有异议。2019年5月9日，江苏宏天地装饰工程有限公司出具情况说明载明，2015年2月6日，该公司应陈金柱要求作为其代表与深国投公司就镇江东方伟业广场项目沃尔玛一装装修装饰工程结算付款事宜签订补充协议，陈金柱为实际权益人。另查明，2012年，上海东海华庆工程有限公司与深国投公司签订镇江东方伟业广场沃尔玛区域装修施工合同，约定由上海东海华庆工程有限公司承包镇江东方伟业广场沃尔玛部分装修的工程。2019年5月10日，上海东海华庆工程有限公司出具情况说明载明，其承包的镇江东方伟业广场项目沃尔玛一装装修装饰工程，劳务分包的实际负责人为陈金柱，未结劳务费为1425455元。经沃尔玛公司协调，由陈金柱直接与深国投公司进行劳务工程款结算，深国投公司以镇江市东方伟业广场2幢2层2020室房屋网签抵给陈金柱。上述事实有陈金柱提供的补充协议一份、商品房买卖合同一份（合同编号：2-2020）、镇江市商品房网上销售管理系统网页截图打印件一份、镇江东方伟业广场沃尔玛区域装修施工合同一份、（2016）苏1111民初2301号民事判决书一份、情况说明两份，深国投公司管理人提供的（2017）苏11破申12号民事裁定书、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号民事裁定书、补充协议一份、商品房买卖合同一份（合同编号：2-2020）、镇江房地产信息网网页打印件、等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为,民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。江苏宏天地装饰工程有限公司与深国投公司签订补充协议，约定将案涉房屋网签至陈金柱名下，之后深国投公司与陈金柱签订商品房买卖合同及江苏宏天地装饰工程有限公司出具说明认可陈金柱为实际权益人的事实表明，江苏宏天地装饰工程有限公司系受陈金柱委托，陈金柱作为被代理人，自应受补充协议约束。深国投公司与陈金柱签订案涉房屋的商品房买卖合同时间，非发生于补充协议签订后10个工作日即补充协议确定的以网签案涉房屋为欠款提供担保的时间，同时晚于补充协议第3条确定的偿还欠款时间。综合补充协议第3、4条之约定及陈金柱与深国投公司网签案涉商品房买卖合同时间的情况。陈金柱与深国投公司签订商品房买卖的行为，乃履行补充协议第4条，即以案涉房屋冲抵陈金柱对深国投公司的债权。本案中深国投公司虽然与陈金柱签订商品房买卖合同，然本案抵债标的物为房屋，依法须经登记才能发生物权变动效力。至深国投公司破产，案涉房屋未能办理移转登记手续，房屋所有权人仍为深国投公司。人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。至2017年8月30日镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算，深国投公司作为商品房买卖合同出卖人未能履行商品房买卖合同所确定的义务，深国投公司管理人亦未在破产申请受理两个月内通知解除商品房买卖合同。属管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同的情形。综上，本院认定深国投公司与陈金柱签订的商品房买卖合同（合同编号：2-2020）于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除。另合同解除之后，已经履行的，当事人可以根据合同履行情况和合同性质要求恢复原状。由于案涉房屋商品房买卖合同在签订时已经办理网签备案手续，陈金柱作为合同一方当事人，在合同解除之后，负有协助深国投管理人就案涉房屋办理撤销网签备案以恢复原状。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈金柱的诉讼请求；二、原告（反诉被告）陈金柱与被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司与签订的商品房买卖合同（合同编号：2-2020）于2017年10月30日解除；三、原告（反诉被告）陈金柱自本判决生效之日起三十日协助被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司管理人办理位于镇江市东方伟业广场内2幢2层2020室房屋商品房买卖合同的网签撤销手续。本诉案件受理费80元，由原告陈金柱负担。反诉案件受理费减半收取为40元，由反诉被告陈金柱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  黄 丹人民陪审员  姚向群二〇二〇年三月十一日法官 助理  宋江波书 记 员  彭 璇