江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1322民10870号 原告：张树兵，男，1972年2月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：韩军龙，江苏雅凯律师事务所律师。 被告：蒋迎新，男，1975年6月15日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张智，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。 第三人：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）,统一社会信用代码9132132266898971XJ。 法定代表人：陈志勇，该公司经理。 原告张树兵与被告蒋迎新、第三人沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年8月8日、2019年10月21日两次公开开庭进行了审理。原告张树兵的委托诉讼代理人韩军龙、被告蒋迎新及其委托诉讼代理人张智均到庭参加诉讼；第三人亿瑞公司法定代表人陈志勇仅到庭参加第二次庭审。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张树兵及其委托诉讼代理人韩军龙、被告蒋迎新及其委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼，第三人亿瑞公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张树兵向本院提出诉讼请求：1.判决被告蒋迎新与第三人亿瑞公司签订的沭阳县沭城镇西城馥邦小区46-102室房屋买卖合同无效；2.判决沭阳县沭城镇西城馥邦小区46-102室房屋归原告所有（房屋价值1000000元）；3.判决被告蒋迎新及第三人亿瑞公司协助原告办理沭阳县沭城镇西城馥邦小区46-102室房屋产权变更登记手续。事实与理由：原告在承建西城馥邦小区工程过程中，因资金短缺，于2015年5月11日左右向被告蒋迎新借款800000元，约定月利率2.5%。被告蒋迎新为保证原告能按期还款，要求原告提供担保。原告当时就将开发商抵给原告的西城馥邦46-102号房屋提供给蒋迎新担保，因该房屋没有办理产权证，不能到不动产登记部门办理抵押手续，蒋迎新就要求将该房屋登记在其名下，并承诺800000元借款还清之日，将该房屋过户给原告。原告急于资金周转，就安排第三人亿瑞公司与被告蒋迎新签订案涉房屋的买卖合同，将该房屋登记在蒋迎新名下之后，又以蒋迎新的名义在中国银行办理房屋抵押贷款800000元。原告按照双方约定，每月支付蒋迎新借款本息40000元左右，按月转账8400元给蒋迎新用于归还中国银行800000元房贷，由蒋迎新代原告还款给银行。现在原告所借蒋迎新800000元已经还清，要求蒋迎新将房屋过户给原告，蒋迎新拒不配合。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告蒋迎新辩称，张树兵向蒋迎新借款800000元是事实，当时并未出具借条等借款凭据。双方间多次发生借贷关系，均是以房屋作为借款的担保，所以按照双方的交易习惯，原告张树兵以案涉房屋作为该800000元借款的担保。但因后期张树兵无力归还借款，双方口头协议，以案涉房屋抵充800000元借款本息，原告不再享有案涉房屋任何权利。原告主张的归还借款本息并非归还本案借款而是归还的前期拖欠的借款本息。请求驳回原告的诉讼请求。 原告张树兵补充陈述，案涉的800000元由被告蒋迎新以房屋首付款的形式支付给第三人亿瑞公司，并在中国银行商业贷款800000元，双方完成让与担保手续后，原告按月支付800000元借款的利息并通过案外人方某每月向蒋迎新转账8400元用于归还房屋按揭贷款。双方后期从未达成新的以物抵债约定。 第三人亿瑞公司陈述，没有意见，同意原告的诉讼请求。案涉房屋尚未经过综合验收，不具备办理产权登记的条件。 经过原告陈述、被告答辩及第三人陈述以及双方的举证、质证，本案无争议事实为：张树兵在亿瑞公司开发建设的沭阳县西城馥邦小区S3标段承建部分工程。2014年11月21日，亿瑞公司向张树兵开具“西城馥邦”工程款抵房房票，载明：西城馥邦小区46栋102室，预测面积295.37平方米，为张树兵取得。本房票只作房源证明，用于处理本项目部所产生的工程款、材料款的费用，售房手续待本房源取得预售证后办理。2019年7月15日，亿瑞公司出具证明，载明案涉西城馥邦46-102别墅为亿瑞公司抵给S3张树兵项目部土建工程款，面积295.37平方米，单价7300元/平方米，金额2156201元。 2015年5月11日，张树兵因承建西城馥邦小区过程中资金需要，向蒋迎新借款800000元，约定月利率2.5%。另外，双方约定以案涉西城馥邦46-102房屋为该笔借款提供担保。后张树兵安排蒋迎新与亿瑞公司签订案涉房屋商品房买卖合同并将该合同在沭阳县房地产管理部门进行备案（合同备案号：1550770145014590）。该商品房买卖合同约定房屋建筑面积295.37平方米，单价每平方米5417元，总金额1600019元，首付款640019元，贷款960000元。后蒋迎新将案涉借款800000元按照张树兵指示支付至亿瑞公司账户，并以案涉房屋作为抵押在中国银行办理按揭贷款800000元。案涉房屋尚未交付。 2018年5月23日，张树兵向蒋迎新出具还款说明一份，载明：“截至2018.5.23，本人和方某通过银行和手机转账等方式归还蒋迎新西城馥邦部分购房款，现还差购房款人民币贰拾贰万元整（￥220000元），按月息3%归还本金、付利息给蒋迎新。注：夏小阳每月一万二千元整利息也通过本人及方某经银行和手机转账在蒋迎新账上。立据人：张树兵，2018.5.23”。 根据张树兵提供的银行交易明细显示，张树兵通过其本人账户或案外人张丽账户自2015年5月11日至2019年2月3日陆续向蒋迎新账户汇款。原告陈述支付给蒋迎新的8400元系用于归还案涉房屋按揭贷款。 另查明，张树兵与蒋迎新之间还存在其他借贷往来： 一、2013年12月2日，张树兵、陈中共同向蒋迎新出具借条一张，载明借款100000元，月息2分。该笔借款已经清偿。 二、2014年5月29日，张树兵、陈中共同向蒋迎新出具借条一张，载明借到人民币300000元，月息2分，并注明该款项系2014年1月15日购买西城馥邦小区22号楼304室退款。 2014年1月15日，张树兵及案外人陈中与蒋迎新签订协议书一份，约定张树兵将西城馥邦小区22栋304室及4号车库转让给蒋迎新，转让价400000元，蒋迎新应于协议签订后三日内现金方式一次性付清转让款，如2015年4月底张树兵不能将房屋交付蒋迎新，则退还房款并自愿赔偿房屋重置损失150000元。同日，张树兵出具收条，载明收取蒋迎新购房款200000元；2014年1月17日，张树兵又出具收条载明收取蒋迎新购房款100000元。 三、2014年3月7日，张树兵、陈中共同向蒋迎新借款250000元，共同向蒋迎新出具收条一张，同时双方签订西城馥邦22栋604室及22号车库买卖协议一份，约定如2015年4月底不能将房屋交付蒋迎新，则退还房款并自愿赔偿房屋重置损失120000元。 四、2014年9月4日，张树兵、陈中共同向蒋迎新借款300000元，共同向蒋迎新出具收条一张，同时双方签订西城馥邦26栋901室及地下车库D7号买卖协议一份，约定如不能将房屋交付蒋迎新，则退还房款并按月息2分支付利息。 五、2015年1月19日，张树兵、陈中共同向蒋迎新借款400000元，共同向蒋迎新出具收条一张，同时双方签订西城馥邦27栋1606室及车库24号买卖协议一份，约定如不能将房屋交付蒋迎新，则退还房款并按月息2分支付利息。 庭审中，蒋迎新认可上述五笔借款以及2018年5月23日张树兵向其出具的还款说明上面载明的欠款已经全部清偿。 六、2018年3月16日，张树兵与案外人周健康、单某共同向蒋迎新借款，并出具借条一张，借条载明借款金额220000元，月息3分。张树兵每月按照6600元标准支付利息至2018年7月16日。蒋迎新于2018年8月10日就该笔借款向本院提起诉讼，本院于2019年2月1日作出（2018）苏1322民初13659号民事判决书，认定借款本金为180000元，截至2018年7月16日尚欠本金174614元，判决张树兵、周健康、单某于判决书生效之日起十日内归还蒋迎新借款174614元及利息（利息以174614元为基数，自2018年7月17日起按年利率24%计算至还清款之日止）。 另外，在宋某诉张树兵、吴某、周健康、方某民间借贷案件[案号为（2018）苏1322民初13668号]审理过程中，宋某陈述该笔借款是经过蒋迎新介绍的，有的借款利息是归还给蒋迎新的。方某陈述关于该笔借款当时和蒋迎新、宋某协商好了，每个月归还5000元-10000元，根据张树兵的安排，其向蒋迎新账户付款，用于归还宋某该笔借款，其与蒋迎新之间不存在经济往来。该案民事判决书中未认定方某向蒋迎新汇款系归还该案借款。 本院还查明，蒋迎新自2016年至今作为原告提起的民间借贷诉讼多达9件，其中2018年4件、2017年2件、2016年3件，且与不同借款人发生交易，并约定高额利息。 本院认为，原、被告及第三人均认可蒋迎新与亿瑞公司于2015年5月11日签订的案涉房屋商品房买卖合同实质是用于为张树兵向蒋迎新借款800000元提供担保，双方间不具有商品房买卖的真实意思表示，本院对该事实予以确认。 根据已经查明的事实，蒋迎新自2016年以来，作为原告提起的民间借贷诉讼案件达9件，且系向社会不特定对象出借款项，并赚取高额利息。蒋迎新出借款项的行为具有经常性、盈利性、职业性的特点，其未经批准，擅自从事经常性放贷行为，属于从事违法金融业务活动。《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”。故案涉民间借贷合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。案涉商品房买卖合同系为案涉民间借贷合同提供担保，属于从合同。民间借贷合同无效的，案涉商品房买卖合同所提供的担保亦无效。因蒋迎新与亿瑞公司签订案涉商品房买卖合同不具备商品房买卖的真实意思表示，现原告要求确认案涉商品房买卖合同无效，本院予以支持。案涉房屋系亿瑞公司以抵冲工程款的方式向张树兵开具房票，但因案涉房屋尚未交付且不具备办理产权登记的条件，故原告要求确认房屋归其所有并要求协助办理产权登记，本院不予支持。被告蒋迎新辩称原告以案涉房屋抵充其借款，未提供证据予以证明，本院对该辩解不予采纳。关于原、被告之间的款项是否清偿，鉴于原、被告之间的借款往来较多，且涉及其他案件，本案中暂不处理，双方可以另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认被告蒋迎新与第三人沭阳县亿瑞置业有限公司于2015年5月11日签订的沭阳县西城馥邦46幢102号商品房买卖合同无效（合同备案号：1550770145014590）； 二、驳回原告张树兵的其他诉讼请求。 案件受理费13800元（已由原告预交）,由原告张树兵负担6900元，由被告蒋迎新负担6900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元。 审 判 长  周 妮 人民陪审员  刘国嘉 人民陪审员  **洋 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  程 跃 书 记 员  张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××97（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。