福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4432号 原告：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道316号，统一社会信用代码91350000705363039M。 主要负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：陈桂龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈良华，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：袁建民，男，1988年1月7日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：游爱玲，女，1992年3月1日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：福州紫光华业投资发展有限公司，住所地福建省福州市高新区“海西高新技术产业园”创业大厦B区1层103室（位于：闽侯县上街镇科技东路），统一社会信用代码913501000816040168。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：王玮珂，女。 委托诉讼代理人：赵宝华，男。 原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招行福州分行）与被告袁建民、被告游爱玲、被告福州紫光华业投资发展有限公司（以下简称紫光华业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈桂龙、被告袁建民、被告紫光华业公司的委托诉讼代理人王玮珂到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人沈良华、被告紫光华业公司的委托诉讼代理人赵宝华未到庭参加诉讼；被告游爱玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招行福州分行向本院提出诉讼请求：1、袁建民立即一次性向招行福州分行偿还借款本金808876.54元及相应利息、罚息、复利（暂计至2019年9月4日止的利息、罚息、复利为8472.68元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款及担保合同》的约定计收至款项实际清偿之日止）；2、袁建民赔偿招行福州分行因本案支出的律师代理费4087元；3、招行福州分行有权对袁建民、游爱玲名下的位于福州市上街镇高新大道65号乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元（侯房预ＹＲ字第××号）及相应土地使用权予以拍卖、变卖，并对所得款项享有优先受偿权；4、紫光华业公司对袁建民上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；5、袁建民、游爱玲、紫光华业公司共同承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。事实和理由：2016年6月21日，招行福州分行与袁建民、游爱玲及紫光华业公司签订编号为8160608232014《个人购房借款及担保合同》，约定招行福州分行向袁建民提供贷款850000元，用于支付闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元的购房款；贷款期限为360个月，即自2016年6月21日起至2046年6月21日止；贷款执行年利率为4.41%，在合同有效期内，如遇基准利率发生变化，本合同执行利率按次年对应日调整方式进行调整，扣款日为每月10日；若袁建民未按合同约定按时足额偿还贷款的，招行福州分行有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为按月等额还款；袁建民、游爱玲自愿以其从售房人紫光华业公司处购买的位于闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元的房产（侯房预ＹＲ字第××号）的全部权益抵押给招行福州分行，作为偿还合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，并办理了抵押权预告登记（侯房预ＹＲ字第××号）；紫光华业公司为袁建民向招行福州分行所负的债务提供连带保证责任，担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证期间为自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；袁建民未按贷款合同约定按时足额还本或付息的，招行福州分行有权宣布合同提前到期，并要求支付相关费用。上述合同签订后，招行福州分行依约于2016年8月1日向袁建民指定的账户发放贷款850000元，贷款到期日为2046年8月1日。合同履行过程中，袁建民逾期偿还贷款本息，经多次催讨，袁建民仍拒绝还款。截至2019年9月4日，袁建民尚欠借款本金808876.54元，利息8409.78元，罚息19.20元，复利43.70元。 袁建民辩称，对招行福州分行诉请的金额无异议，愿意承担相应的利息、罚息、复利及律师费，但因个人资金周转问题，无法一次性偿还尚欠的借款本金。 游爱玲未作答辩。 紫光华业公司辩称，根据混合担保中物保先于人保的原则，招行福州分行应先行使其对案涉房屋享有的抵押权。招行福州分行与袁建民、游爱玲已就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，答辩人已于2019年4月25日完成案涉房屋所有权总确权，并于2019年5月6日通知业主办理产权证书，但袁建民、游爱玲未及时向政府部门缴纳契税等费用，且未及时配合办理产权证导致无法办理抵押权证。因袁建民、游爱玲个人原因导致抵押权预告登记无法转为正式登记，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应当视为“正式抵押”已经办妥，答辩人的保证责任由此解除。倘若法院认定答辩人应当承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，答辩人在承担保证责任后有权向袁建民、游爱玲追偿。 招行福州分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： A1.合同编号：8160608232014《个人购房借款及担保合同》； Ａ2.××号《预购商品房预告登记证明》、侯房预ＱＲ字第××号《预购商品房抵押权预告登记证明》； A3.招商银行个人贷款借款借据； A4.欠款信息统计表； A5.已出账单列表； A6.逾期账单； A7.福州分行零售信贷诉讼委托代理协议； A8.福建增值税专用发票； A9.闽侯县不动产登记和交易中心结果查询证明； A10.国内支付业务收款回单。 袁建民、游爱玲未向本院提交证据。 紫光华业公司向本院提交下列证据： B1.NO:闽（2019）闽侯县总第0013号《国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书》； B2.办证通知书快递寄发记录。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据A1、A2、A7-A10，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：A3-A6、B1、B2能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月21日，招行福州分行（贷款人暨抵押权人）与袁建民（借款人暨抵押人）、游爱玲（抵押人）、紫光华业公司（保证人）签订合同编号：8160608232014《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定借款人从售房人紫光华业公司处购买坐落于福州市上街镇高新大道65号乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，贷款金额为850000元；贷款期限为360个月，即从2016年6月21日起到2046年6月21日止，具体贷款期限以借款借据为准；合同项下贷款利率采用浮动利率，合同执行利率为基准利率4.9%基础上下浮10%，即年利率4.41%，实际执行利率以借款借据为准；合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，从每年的放款日对应日（指每年与放款日同月同日）开始执行中国人民银行公布的最新基准利率，放款日对应日前后分段按日计息；借款人选择等额本息的方式归还贷款本息；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人未按合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；如本合同签订时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及／或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权要求抵押人及／或保证人在限定的时间内办理完毕抵押登记手续，对延迟办理抵押登记手续给贷款人造成的损失承担赔偿责任；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；保证期间为自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。 袁建民、游爱玲与紫光华业公司于2016年6月8日就坐落于福州市闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元房产办理了预购商品房预告登记，预告登记证明号为侯房预ＹＲ字第××号，预售合同号为20160240060。2016年7月6日，招行福州分行与袁建民、游爱玲就前述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证明号为侯房预ＱＲ字第××号。 2016年8月1日，招行福州分行向袁建民发放贷款850,000元。招商银行个人贷款借款借据记载借款期限自2016年8月1日至2046年8月1日，贷款执行年利率4.41%，扣款日为10日，首次扣款日为2016年9月10日。 袁建民从2018年6月起逾期还款，从2019年7月10日起未再还款，截至2019年9月4日，袁建民尚欠借款本金808,876.54元、利息8,409.78元、罚息19.20元、复息43.70元，故引发本案诉讼。招行福州分行为本案诉讼支出律师代理费4,087元。 另查明，2019年4月25日，福建省闽侯县自然资源和规划局向紫光华业公司出具ＮＯ：闽（2019）闽侯县总第0013号《国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记通知书》，主要内容是：你公司申请的位于上街镇高新大道65号乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）1＃楼-3＃楼、5＃楼、7＃楼、Ｍ1＃楼、Ｍ2＃楼、Ｄ1＃楼项目的国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（总确权），产权登记总建筑面积83592.95平方米。 2019年5月6日，紫光华业公司向袁建民、游爱玲出具的送达地址确认书上所记载的地址“福建省福州市晋安区新店镇新嘉小区××#××室”寄出办证通知书，袁建民、游爱玲于2019年5月7日签收该邮件。 诉讼中，招行福州分行确认其于2019年10月22日从袁建民的还款账户划扣1,288.87元抵作本金，于2019年12月21日划扣611.14元抵作本金。截至2020年1月17日，袁建民尚欠借款本金806,976.53元，利息21,394.05元，罚息133.13元，复利376.41元。 本院认为，招行福州分行与袁建民、游爱玲、紫光华业公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。招行福州分行已履行发放贷款的义务，袁建民从2018年6月起逾期还款，从2019年7月10日起未再还款，已构成违约，招行福州分行有权依约提前收回全部贷款。袁建民对招行福州分行诉请的金额无异议，故招行福州分行请求袁建民偿还尚欠的借款本金及其利息、罚息、复息，以及承担其为实现债权而支付的律师代理费4,087元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”袁建民、游爱玲以坐落于福州市闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园×＃楼××单元房产提供抵押担保，该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。紫光华业公司提交的证据可以证明案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人袁建民、游爱玲，故袁建民、游爱玲负有协助办理抵押登记的义务，本院确定袁建民、游爱玲应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若袁建民、游爱玲逾期仍未协助办理抵押登记，招行福州分行将无法行使抵押权，紫光华业公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予招行福州分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 紫光华业公司自愿为袁建民的债务提供阶段性连带责任保证，其与招行福州分行约定的保证期间为“自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”，即在案涉房产办理正式抵押登记且招行福州分行收到他项权证之日之前，紫光华业公司应在保证范围内承担连带清偿责任。案涉被担保的债权既有债务人自己提供物的担保又有人的担保的，但《个人购房借款及担保合同》明确约定“保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利”，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，招行福州分行有权按照约定实现债权。紫光华业公司关于招行福州分行应当先就物的担保实现债权的抗辩，不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”据此，紫光华业公司在承担保证责任后，有权向袁建民追偿。 综上所述，对招行福州分行的诉讼请求，本院予以支持。游爱玲未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、袁建民应于本判决生效之日起十日内，向招商银行股份有限公司福州分行偿还借款本金808,876.54元（已给付1,900.01元，尚需给付806,976.53元）及相应利息、罚息、复息（暂计至2019年9月4日的利息8,409.78元、罚息19.20元、复息43.70元，此后的利息、罚息、复息按合同编号：8160608232014《招商银行个人购房借款及担保合同》的约定计至款项还清之日止）； 二、袁建民应于本判决生效之日起十日内，向招商银行股份有限公司福州分行偿还其为实现债权而支出的律师代理费4,087元； 三、袁建民、游爱玲应于本判决生效之日起三十日内协助招商银行股份有限公司福州分行办理坐落于福州市闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元房产的抵押登记手续；前述房产抵押登记手续办妥之日，福州紫光华业投资发展有限公司的保证责任终止； 四、福州市闽侯县乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）×＃楼××单元房产抵押登记办妥后，或袁建民、游爱玲逾期仍未办理抵押登记的，招商银行股份有限公司福州分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福州紫光华业投资发展有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向袁建民追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,014元，由袁建民、游爱玲、福州紫光华业投资发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 莹 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  时湘闽 二〇二〇年三月五日 法官 助理  王雨桐 书 记 员  高慧琳 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。