江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11018号原告：无锡融创景运置业有限公司，住所地江苏省无锡市清扬路189号4楼，统一社会信用代码91320200MA1MU2U33Y。负责人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文宗，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨磊，女，该公司职员。被告：杨高伟，男，1987年8月5日出生，汉族，户籍地河南省上蔡县，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陶新华，江苏湖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尘，江苏湖滨律师事务所实习人员。原告无锡融创景运置业有限公司（以下简称融创景运公司）与被告杨高伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创景运公司的委托诉讼代理人杨文宗、杨磊、被告杨宗伟的委托诉讼代理人陶新华、王尘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创景运公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融创景运与杨高伟双方签署的《商品房买卖合同（预售）》（备案号为201710220092），杨高伟在判决生效之日起三日内协助办理注销网签备案合同手续，否则每逾期一日，杨高伟应按500元/日向融创景运公司支付违约金，且融创景运公司可直接从应返还杨高伟的房款中予以扣除；2.判令杨高伟向融创景运公司支付违约金162088.40元；3.判令本案诉讼费用由杨高伟承担。事实与理由：融创景运公司与杨高伟于2017年10月22日签订《商品房买卖合同(预售)》(备案号：201710220092)，约定融创景运公司将运河上府A06幢7单元18层1802号房屋出售给杨高伟，房屋总价款为1620884元。合同中约定付款方式为：杨高伟于2017年7月24日前支付首期房款490884元，余款113万元向银行申请贷款支付。现杨高伟仅支付首期房款490884元后未支付剩余房款。融创景运公司认为杨高伟系自身原因无法办理银行贷款亦无力支付剩余购房款，系违约方。经融创景运公司多次催告后，杨高伟至今仍未支付，故融创景运公司诉至法院。杨高伟辩称：1.融创景运公司系过错方,无权解除合同。因融创景云公司拖延备案,导致备案期间超出合理期间，后无锡市市政府颁布限购政策及双方签订的商品房买卖合同与备案登记的合同内容不一致等一系列因素的影响，导致其在办理银行贷款过程中受到有关银行的严格审查而未予放贷；2.目前房价处于上涨过程中，其虽未能办妥贷款但并未给融创景运公司造成任何损失，故融创景运公司要求其支付违约金缺乏依据；3.其始终积极联系其他相关银行办理贷款事宜；4.因不可归责于双方当事人的事由导致的合同的法定解除，故融创景云公司应返还其购房首付款本金490884元及利息（以490884元为基数，自2017年7月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月24日，融创景运公司与杨高伟签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨高伟购买位于无锡市梁溪区西北侧（SA）的运河上府小区6幢7单元18层02号房屋，其预测房屋建筑面积为86.91平方米，其中套内面积64.80平方米，房屋总价款为1620884元，于2017年7月24日前支付首期房价款490884元，余款113万元向（贷款机构）申请贷款支付。在逾期付款责任中，按照逾期时间，分别处理，其中约定逾期超过90日后，融创景运公司有权解除合同。融创景运公司解除合同的，应当书面通知杨高伟，杨高伟应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向融创景运公司支付违约金，同时融创景运公司退还杨高伟已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同附件十一补充协议第五条第5-7项约定：杨高伟应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受与融创景运公司有合作关系的按揭银行办理按揭贷款，融创景运公司合作银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，杨高伟可以选择补交材料、提高首付或其他方式支付剩余房款，杨高伟的合同并不因此解除，融创景运公司不承担任何相关责任。但杨高伟在7日内未对上述任何一种方式作出选择并付款的，融创景运公司有权解除合同，且在杨高伟已付购房款中扣除房屋总价款5%的违约金后将余款无息退还给杨高伟；杨高伟向银行申请贷款成数及年限以银行根据国家贷款新政以及银行内部规定作出的最终批准为准。如银行批准的贷款额度未达到买卖合同约定的杨高伟申请额度的，则差额部分由杨高伟于银行审批结果揭晓后2日内支付完毕，否则，杨高伟应当按照买卖合同第八条的约定承担违约责任；如杨高伟申请的贷款未能在买卖合同签订之日起30日内划付到融创景运公司账户，则杨高伟应按该买卖合同第八条的约定向融创景运公司承担逾期付款的违约责任，但因融创景运公司的原因除外。该合同附件十一补充协议第十六条，融创景运公司与杨高伟解除商品房买卖合同后，杨高伟应当在合同解除后3日内配合融创景运公司办理注销合同备案、终止担保、转移产权登记至融创景运公司或融创景运公司指定人名下、腾房等手续；否则，每逾期一日，杨高伟应按照房屋总价款万分之三的标准(不低于500元)支付违约金，且融创景运公司可直接从应返还杨高伟的房款中予以扣除。杨高伟履行完毕前述义务后二十个工作日内办理房款退还手续。合同履行过程中，杨高伟已支付首付款490884元，剩余113万元由杨高伟向银行申请贷款。2017年10月22日，融创景运公司与杨高伟再次签订《商品房买卖合同（预售）》，并进行了备案登记（合同备案号201710220092）。2019年3月25日，融创景运公司通过快递向杨高伟在《商品房买卖合同（预售）》中登记的地址邮寄送达《补交贷款资料通知函函》，要求杨高伟于2019年3月29日前，根据贷款银行要求补齐银行贷款所需的全部资料，否则，融创景运公司将通过法律途径追究杨高伟逾期付款的违约责任。另查明：1．杨高伟户籍为上海市。2.2017年9月25日，无锡市人民政府办公室发布《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》（锡政办发[2017]197号），明确调整相关区域内的限购政策。继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明等内容。次日，无锡市房地产调控领导小组发布《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》（锡房调办[2017]3号），该通知明确执行时点：有关政策调整自2017年9月25日24时起执行，购买住房及申请公积金贷款原则上以合同网签备案时间为准；2017年9月25日24时前购买新建商品住宅，未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能够提供定金或购房款银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖房）的，可按原政策执行等内容。诉讼中，融创景运与杨高伟均表示杨高伟仅向北京银行正式申办贷款。上述事实由《商品房买卖合同（预售）》、补交贷款资料通知函、《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》、住房信息查询证明、中国银行交易流水明细清单、微信截图及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为本案的争议焦点为：一、融创景运公司解除与杨高伟商品房买卖合同（预售），是否符合法律规定；二、杨高伟是否构成违约，并如何计算违约金。关于争议焦点一，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，融创景运公司与杨高伟签订的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合法有效，杨高伟应当按合同约定履行付款义务。杨高伟因自身原因未能成功办理银行贷款，应按照补充协议约定付清剩余房款。杨高伟在融创景运公司向其邮寄了付款催告函后仍未付清剩余房款，截止至本案开庭时杨高伟仍未以自有资金或银行贷款资金支付剩余房款，融创景运公司据此与杨高伟解除合同，符合合同约定。杨高伟抗辩系融创景运公司拖延备案，导致其存在限购情形的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，对合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供合同条款一方的解释。本案中，商品房买卖合同第八条约定按照累计应付款的10%计算违约金，附件十一补充协议第三条第（二）项约定按合同总金额10%计算违约金。因为这两份文件是同时签订的，依法应采用对杨高伟有利的解释。故杨高伟应当在扣除违约金后将购房首付款返还杨高伟。融创景运公司主张若杨高伟拖延协助办理注销网签备案手续，每逾期一日，则按500元/日向融创景运公司支付违约金。现因应该事实尚未发生，且杨宗伟亦未有预期违约之意思表示，故融创景运的该项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：―、解除无锡融创景运置业有限公司与杨高伟签订的《商品房买卖合同（预售)》，杨高伟于本判决发生法律效力之日起十日内配合无锡融创景运置业有限公司办理该合同的网上备案注销手续；二、杨高伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡融创景运置业有限公司违约金130000元；三、驳回无锡融创景运置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19388元，减半收取计9694元，由杨高伟负担。此款已由无锡融创景运置业有限公司预交，杨高伟于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡融创景运置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年三月二日书记员  刘璇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。