上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14646号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海振远物流有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新日路88号3幢。法定代表人：滕亚范，总经理。委托诉讼代理人：白昕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海霞铭投资管理有限公司，住所地上海市金山区亭林镇兴工路225号1幢A122室。法定代表人：梅传平，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海朗格仓储服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇南横街4号4幢1053室J座。法定代表人：孙冬平，总经理。委托诉讼代理人：吴跃栋，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海振远物流有限公司（以下简称振远公司）与被上诉人上海霞铭投资管理有限公司（以下简称霞铭公司）、上海朗格仓储服务有限公司（以下简称朗格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初14238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。振远公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判：1、霞铭公司与振远公司于2017年4月10日签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》及2017年9月1日签订的《厂房租赁合同》均于2018年2月27日解除；2、振远公司无需支付霞铭公司任何租金；3、霞铭公司应按照鉴定报告结论全额赔偿振远公司装修改建及搬场等损失。事实与理由：一、霞铭公司隐瞒上海市金山区XX工业园XX区XX路XX号东门(以下简称涉案房屋)已经被法院查封的事实，采用欺诈手段诱导振远公司签订合同最终导致合同目的无法实现而解除，振远公司投入巨大而又无法正常经营，同时面临次承租人的赔偿问题，造成巨大损失，故导致合同解除一方在于霞铭公司，应由其承担合同解除责任。双方在江苏省南通市中级人民法院于2018年2月27日的谈话笔录中虽无未明确合同是何状态，但法院当时已告知合同无需履行下去，故振远公司和霞铭公司所签合同在2018年2月27日已是解除终止状态。二、南通中院于2017年8月30日在租赁厂房张贴公告，要求不动产占有人腾空房屋，故霞铭公司此时已无权收取租金，振远公司亦因此丧失了合法占有使用租赁物的权利。振远公司行使不安抗辩权拒绝向霞铭公司支付租金有法可依。之后南通中院多次下达清场通知及召集双方谈话，霞铭公司同意自2018年2月27日起不再向振远公司收取房租，亦将振远公司的押金部分退还。2月27日之后振远公司开始撤场，至2018年12月底95%的租赁物已经腾空。振远公司亦按照法院指示暂时保管该房屋至2018年9月30日即朗格公司取得房屋所有权之日，该期间振远公司并未实际占有和使用租赁物，而朗格公司自2018年3月5日竞买涉案房屋成功后就已实际取得该房屋的控制权，且振远公司始终积极配合清场。综上，振远公司并未任何违约行为，亦不应支付霞铭公司2017年11月1日至2019年2月28日期间的租金。三、因霞铭公司原因导致合同解除，霞铭公司应赔偿振远公司对场地投入装饰装修和场地修缮、租户补偿等费用，而一审法院滥用自由裁量权，对司法鉴定意见不予认定，并让振远公司承担20%的损失责任，一审法院的酌情认定及分配比例明显缺乏法律依据。被上诉人霞铭公司辩称：不同意振远公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人朗格公司辩称：不同意振远公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。霞铭公司的一审诉讼请求：1、判令解除霞铭公司、振远公司签订的租赁合同；2、判令振远公司返还涉案房屋；3、判令振远公司支付自2017年11月1日起至实际搬离日止，按年租金572万元的标准计算的租金。振远公司的一审反诉请求：1、判令霞铭公司赔偿装修改建、空地水泥硬化、搭建厂房等损失6,455,124.92元；2、判令霞铭公司支付工程监理费204,440元、设计费260,910元、园区搬场费850,000元，合计1,315,350元；3、判令霞铭公司支付租金差价损失1,298,715元。一审法院认定事实：2017年4月10日，霞铭公司、振远公司签订《厂房租赁合同》，约定：霞铭公司出租给振远公司的厂房坐落在金山区XX工业园XX区XX路XX号东门，该物业厂房含公摊面积为19600平方米，综合楼含公摊面积2400平方米，振远公司作为仓储、物流使用。租赁期限自2017年5月1日起至2025年4月30日止。该厂房与综合楼年租金460万元，每年递增15万元。租金支付方式为付三押60万元，先付后用。振远公司应于合同签订之日，向霞铭公司一次性支付保证金60万元（即押金），并于2017年4月30日前支付三个月租金115万元，振远公司必须提前十天支付下一次租金，逾期未支付的，霞铭公司有权停水、停电。租赁期间，霞铭公司应当保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。租赁前振远公司对厂房进行检查、验收，合同一旦签订后振远公司就承认能正常使用，霞铭公司不再负责，不明事物以双方确认后为准。霞铭公司在签订协议后，3个工作日内将厂房钥匙、产证复印件及相关证件交付给振远公司。如未及时交付给振远公司，所造成的责任由霞铭公司承担。2017年4月10日，霞铭公司、振远公司签订《空地租赁合同》，约定：霞铭公司出租给振远公司的空地坐落于金山区XX工业园XX区XX路XX号东门。该物业占地32.5亩，由毛坯结构组成，该空地原规划设计的使用性质为堆场。租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。该空地年租金为100万元，每年递增3万元。租金支付方式为先付后用，每次支付3个月的租金，2017年4月30日前支付3个月租金，并提前10天支付下一次租金，如逾期未支付的，霞铭公司有权停水、停电。租赁期间，霞铭公司应当保证该厂房处于正常的可使用和安全的状态。租赁前振远公司对厂房进行检查、验收，合同一旦签订后振远公司就承认能正常使用，霞铭公司不再负责，不明事物以双方确认后为准。霞铭公司在签订协议后，3个工作日内将厂房钥匙、产证复印件及相关证件交付给振远公司。如未及时交付给振远公司，所造成的责任由霞铭公司承担。2017年9月1日，霞铭公司、振远公司签订《厂房租赁合同》，约定：霞铭公司出租给振远公司的厂房坐落于金山区XX工业园XX区XX路XX号东门，综合楼底楼含公摊面积为600平方米，该厂房规划设计的使用性质为工业厂房，振远公司只能作为办公使用。租赁期限自2017年9月1日起至2025年8月30日止。该综合楼年租金为12万元，每年递增5,000元。租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，2017年9月1日前支付首期3个月的租金，并提前10天支付下一次租金。租赁期间，霞铭公司应当保证该厂房处于正常可使用和安全的状态。租赁前振远公司对厂房进行检查、验收，合同一旦签订后振远公司就承认能正常使用，霞铭公司不再负责，不明事物以双方确认后为准。霞铭公司在签订协议后，3个工作日内将厂房钥匙、产证复印件及相关证件交付给振远公司。如未及时交付给振远公司，所造成的责任由霞铭公司承担。上述三份租赁合同签订以后，振远公司支付租金至2017年10月30日，之后的租金至今未付。2017年4月16日，霞铭公司、振远公司签订《补充合同》，约定：经双方协商，振远公司在园区北面场地做的水泥地面硬化26亩，费用约126万元。双方在签订合同期间正常运营至合同到期，霞铭公司不做任何补偿，如在合同约定的时间内霞铭公司或其他原因造成振远公司不能使用该场地，霞铭公司应按振远公司使用年份给振远公司相关的补偿。2017年4月3日，振远公司与上海A有限公司签订《雨棚项目合同书》，约定项目地点为XX路XX号，雨棚面积为4860平方米，总包干价格为680,400元。2017年3月23日，振远公司与上海B有限公司签订《工程合同》，约定工程名称为XX路XX号工地硬化，承包范围为场地灌注地坪18130平方米，每平方140元，厚度为20公分，承包方式为包工包料。上海B有限公司指派李某作为工作联系人。2018年5月30日，李某向振远公司出具收条一份，明确收到XX路XX号工程款105万元，总工程款120万元，还欠工程款15万元。一审法院又查明：2016年6月1日，霞铭公司与案外人上海C有限公司、XX有限公司签订《租赁合同》，约定霞铭公司承租上海市金山区XX工业区XX路XX号的厂房。合同特别条款中，上海C有限公司声明其已经将合同所涉及的租赁物全部抵押给了银行，如因银行、法院或政府部门要求案外人上海C有限公司与霞铭公司解除或终止租赁关系的，各方互不追究责任。2018年3月5日，江苏省南通市中级人民法院对上海C有限公司名下的上述房产进行拍卖，第三人竞得上述房产，并于2018年11月24日办理了不动产权证书。2018年11月29日，第三人向涉案租赁物全体承租人及占用人发布清场公告。2019年2月28日，振远公司将涉案房屋返还给了第三人。经振远公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托对场外空地硬化、搭建停车雨棚、厂房内改造装修（电路改造）、水电路改造费用进行司法审价。上海沪港建设咨询有限公司出具了司法审价报告书，工程造价建议为6,455,124.9元，其中场外空地硬化造价为3,143,253元，搭建停车雨棚造价为772,774.2元，厂房内改造装修（门窗改造）造价为1,150,248.5元，水电路改造造价为1,388,849.2元。评估报告争议金额：工程监理费204,579元，设计费261,093元，园区搬场费850,000元。一审法院认为，霞铭公司、振远公司之间签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》、《补充合同》均系双方真实意思表示一致的结果，合法有效，双方均应恪守。振远公司作为承租方，实际占用厂房，应当按照约定向霞铭公司支付租金。根据庭审查明的事实，振远公司租金支付至2017年10月30日，厂房亦于2019年2月28日返还给了第三人，因此振远公司应当支付霞铭公司自2017年11月1日起至2019年2月28日止的租金，霞铭公司主张按照合同约定的第一年的租金标准进行计算，有合同依据，一审法院予以支持，因此振远公司应支付霞铭公司厂房及空地租金762.66万元。由于振远公司已于2019年2月28日向第三人返还了房屋，因此霞铭公司、振远公司之间签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》均于2019年2月28日解除，且振远公司无需再向霞铭公司返还房屋。根据振远公司与上海B有限公司之间的《工程合同》，振远公司是委托上海B有限公司以包工包料方式进行场地硬化。李某作为上海B有限公司与振远公司的工作联系人于2018年5月30日出具的收条明确总工程款为120万元，已经支付105万元，还欠工程款15万元。结合霞铭公司、振远公司之间的《补充合同》中水泥地面硬化费用约126万元约定，一审法院认定振远公司因空地水泥硬化实际费用为120万元，对评估报告中空地硬化费用3,143,253元的审价意见不予认定。根据振远公司与案外人上海A有限公司于2017年4月3日签订的《雨棚项目合同书》，雨棚项目总包干价为680,400元，一审法院认定振远公司在涉案厂房内修建雨棚的实际费用为680,400元，对评估报告中搭建停车雨棚费用772,774.2元的审价意见不予认定。霞铭公司辩称评估报告中涉及的部分装修是原产权人装修的，并非振远公司装修，一审法院认为评估公司现场评估时，霞铭公司、振远公司双方均在现场，霞铭公司当时并未对评估范围提出异议，故对霞铭公司的该意见不予认可。一审法院根据评估报告认定振远公司对涉案厂房内改造装修费用为1,150,248.5元，水电路改造费用为1,388,849.2元。根据霞铭公司、振远公司签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》，厂房部分的租赁期限为8年，空地的租赁期限为5年，结合振远公司使用厂房及空地的期限，一审法院酌情认定厂房装修残值损失为2,481,696元、空地的装修残值损失为760,000元，合计3,241,696元。由于涉案租赁物被法院拍卖导致租赁合同无法继续履行，振远公司提前搬场必然产生相应损失，故振远公司要求霞铭公司赔偿搬场损失的反诉请求，有事实依据，一审法院予以支持，搬场损失以评估报告认定的850,000元为准。对评估报告争议金额部分中的工程监理费及设计费，由于振远公司并未举证证明该两部分损失客观存在，故一审法院对振远公司要求霞铭公司赔偿工程监理费及设计费的反诉请求不予支持。振远公司虽提供了线路承包合同以证明振远公司新租用的厂房租金远高于振远公司与霞铭公司租赁厂房的租金，但影响租金的因素很多，不仅包括地段、位置，还包括厂房的建造时间、结构等，故霞铭公司提供的证据不足以证明两处租金具有可比性，对振远公司主张的租金差价损失，不予支持。霞铭公司明知涉案厂房已经被法院查封，却未明确告知振远公司厂房被查封的事实，也未在租赁合同载明该事实，故租赁合同因厂房被法院拍卖而无法继续履行的主要责任在于霞铭公司，一审法院认定霞铭公司应当承担损失80%的责任。振远公司作为承租方，签订租赁合同前负有审慎调查厂房权属信息的义务，厂房的查封、抵押等信息属于公开可查询信息，故振远公司对租赁合同无法继续履行应承担次要责任，一审法院认定振远公司应承担损失的20%的责任。据此霞铭公司应赔偿振远公司装饰装修损失260万元，搬场损失68万元，合计328万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2019年9月10日作出判决如下：一、上海霞铭投资管理有限公司与上海振远物流有限公司于2017年4月10日签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》及2017年9月1日签订的《厂房租赁合同》均于2019年2月28日解除；二、上海振远物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海霞铭投资管理有限公司租金762.66万元；三、上海霞铭投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海振远物流有限公司装饰装修损失及搬场损失328万元；四、驳回上海霞铭投资管理有限公司的其余本诉请求；五、驳回上海振远物流有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取32,593元，由上海振远物流有限公司负担。反诉案件受理费37,642元，由上海霞铭投资管理有限公司负担15,889元，上海振远物流有限公司负担21,753元。二审中，振远公司向本院提交新证据材料一组：振远公司与案外人上海E有限公司等15位次承租人签订的租赁合同，证明在2017年8月现场张贴公告后上诉人已无法找到次承租人。振远公司表示当时实际转租是22家，占据总租赁面积的四分之一。对此霞铭公司发表质证意见：就该15份合同的真实性不予认可，对于该组证据材料的证明目的亦不认可，涉案房屋已全部出租出去，且对方提交的租赁合同中有5份是2018年2月25日至2018年4月1日期间签订的，与上诉人所述因南通中院张贴公告不能出租这一主张是明显相悖的。本院认为，振远公司提交的上述租赁合同系复印件，霞铭公司对其真实性亦不予认可，且仅通过该组合同亦无法证明涉案租赁标的物的全部经营使用状况，故本院对该组证据不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，振远公司主张霞铭公司在2018年2月南通中院谈话后，向振远公司返还了部分押金20万元。霞铭公司则不认可返还押金的事实。事后，振远公司向本院确认，因其与霞铭公司当时尚有水电费未结清，故霞铭公司仅退还了部分押金，故本案中未主张返还剩余押金。关于涉案房屋及场地的返还情况，朗格公司确认：2018年4月开始竞拍，2018年9月取得了涉案房屋产权后，曾与振远公司协商清场事宜。2018年9月开始，陆续有租户撤离。2019年2月，房屋全部腾空并整体移交。期间，为防止部分已腾空房屋再有人进入，曾委托振远公司代为管理。本院认为，霞铭公司与振远公司于2017年4月10日签订的《厂房租赁合同》、《空地租赁合同》及2017年9月1日签订的《厂房租赁合同》均系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定上述合同均属有效，当属正确。双方均应严格恪守，全面履行各自的合同义务。现因涉案房屋被司法拍卖，双方之间的租赁合同已无法实际履行，霞铭公司起诉要求解除合同，一审法院对此予以支持，并无不当。现双方二审争议在于：1、租赁合同的解除时间；2、导致租赁合同解除的责任归属；3、振远公司是否还应向霞铭公司支付租赁合同履行期间尚欠的租金；4、振远公司主张的损失数额是否具有合法依据。关于租赁合同的解除时间。振远公司上诉主张租赁合同已于南通中院就厂房拍卖清场事宜组织各方进行谈话的时间，即2018年2月27日，已经解除，但振远公司也认可该谈话笔录并未就本案所涉租赁合同的状态进行明确。鉴于尚无证据显示此次谈话后，振远公司或霞铭公司曾行使过合同解除权，而振远公司则一直占有涉案厂房及空地直至其2019年2月28日将厂房及空地直接返还给新产权人朗格公司。一审法院据此认定振远公司与霞铭公司就涉案厂房及空地所签订的上述租赁合同于2019年2月28日解除，并无不当。振远公司关于租赁合同已于2018年2月27日解除的上诉意见，本院不予采纳。关于租赁合同解除的责任归属。根据本案所查明的事实，霞铭公司在与振远公司签订租赁合同时明知涉案厂房已被法院查封，但尚无证据显示其就此向振远公司作出告知，且双方签订的租赁合同中也未载明该事实，导致涉案租赁合同在签约后不到一年的时间内就因司法拍卖而无法实际履行，故霞铭公司对此具有明显的过错。而振远公司作为承租人，在就涉及两万多平米的厂房及空地签订长达八年的租赁合同前，却未就租赁标的物的适租性等作谨慎必要的审查，忽视了抵押、查封等房屋权利限制的公开披露信息，其对于厂房最终被司法拍卖存在自身的过错。一审法院据此认定由霞铭公司就租赁合同解除承担80%的过错责任，振远公司就此承担20%的过错责任，尚属合理，本院予以认同。振远公司上诉主张其对于租赁合同解除不具有过错，其理由不成立，本院不予采信。关于振远公司是否还应向霞铭公司支付合同履行期间的欠付租金。根据本案查明的事实，振远公司自2017年11月1日起未再向霞铭公司支付过租金。虽然振远公司称自2017年8月法院张贴清场公告起，影响了其就涉案厂房及场地对外转租经营，但振远公司对于其承租涉案厂房及场地系全部用于转租经营的事实并未提供相关证据材料予以佐证，且2017年9月双方还就综合楼底楼签订租赁合同，故振远公司关于2017年8月起就影响其对涉案厂房及场地进行使用的主张，依据不足，本院不予采信。至于2018年2月南通中院就清场事宜召集各方进行谈话起，涉案厂房拍卖清场事宜确实已实质性开展，朗格公司也确认其2018年3月开始竞拍，并于2018年9月获得房屋产权。结合朗格公司确认自2018年9月开始涉案厂房陆续开始撤场，直至2019年2月整体交接，可以认定因涉案厂房被法院查封并拍卖清场，对于振远公司租赁使用涉案房屋客观上产生了一定影响。虽然振远公司主张其基于配合司法查封拍卖有权向霞铭公司行使不安抗辩权，但该抗辩权并不必然导致其与霞铭公司在解除租赁合同关系时，免除其租金支付义务的法律结果。故振远公司上诉主张其无需再支付2017年11月1日起至合同解除日止所拖欠的租金，依据不足，本院不予支持。但结合上述关于合同履行情况的分析，以及振远公司与霞铭公司各自对于租赁合同解除的过错程度等，本院酌情认定振远公司尚需向霞铭公司支付租金600万元。一审法院未基于合同实际履行情况及双方的过错程度等对租金进行调整，有欠妥当，本院依法予以纠正。关于振远公司主张的损失数额是否具有合法依据。振远公司上诉主张各项损失均应按照评估报告结论的金额全额支持，霞铭公司则认为评估报告所涉及的装修等包含了前房东及次承租人的装修，故不应全额予以支持。对此，本院认为，对于空地水泥硬化和雨棚修建两项，评估报告按照现场实际情况出具的评估结论高于振远公司就该两项提交的装修合同所确认的金额，考虑到振远公司也认可涉案厂房及场地存在转租的事实，振远公司也非第一任租客，故一审法院结合评估报告及振远公司提交的装修合同综合认定该两项费用金额，并无不当，本院予以认可。至于厂房内的改造装修费用、水电路改造费用，一审法院参照租赁合同的租期，酌情认定该两项费用残值损失，亦无不当。而评估报告中的搬场费用，一审法院也予以采纳。综合上述费用，结合双方的各自过错程度，一审法院认定由霞铭公司赔偿振远公司装饰装修及搬场损失共计328万元，尚属合理，本院予以认同。振远公司上诉要求全额支持其主张的全部损失，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人振远公司的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初14238号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初14238号民事判决第二项为“上海振远物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海霞铭投资管理有限公司租金人民币600万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币32,593元，由上海振远物流有限公司负担25,641元，由上海霞铭投资管理有限公司负担6,952元；反诉案件受理费人民币37,642元，由上海霞铭投资管理有限公司负担15,889元，上海振远物流有限公司负担21,753元。二审案件受理费人民币86,610元，由上海霞铭投资管理有限公司负担11,626元，由上海振远物流有限公司负担74,984元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年三月十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……