成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初110号 原告江斌，男，汉族，1987年6月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 被告方超，男，1975年5月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托代理人谭友彬，四川银证律师事务所律师。 第三人成都信力创房屋经纪有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇东大街680号1层680号。 法定代表人：曾晓梅 委托代理人卢建，公司员工。 委托代理人刘琪，公司员工。 第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行（原中国建设银行有限公司成都第四支行），住所地：成都市天府新区湖畔路北361号。 负责人：朱虹。 委托代理人王兰红，公司员工。 委托代理人胡红阳，公司员工。 原告江斌与被告方超、第三人成都信力创房屋经纪有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告江斌的委托代理人单瑞峰、被告方超及其委托代理人谭友彬、第三人成都信力创房屋经纪有限公司的委托代理人卢建、刘琪、第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行的委托代理人王兰红、胡红阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江斌诉请：1、判令被告方超履行《房屋买卖合同书》，结清在第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行的贷款，并将位于成都市郫都区，建筑面积为87.80平方米，证书编号为川（2019）郫都区不动产第0046170号，业务件号为2019060524Ｆ00520的房屋过户至原告名下，由被告方超承担所得税、契税；2、判令被告方超承担原告逾期履约给原告造成的损失4400元；3、判令第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行配合办理房屋提前结按、解除抵押；4、判令第三人成都信力创房屋经纪有限公司配合办理前述手续；5、本案诉讼费、诉前保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月14日，原被告达成《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告所有的房屋，约定房屋总价款为690000元，其中2017年12月14日支付定金290000元，过户递件当日支付400000元，由被告承担个人所得税、契税。合同签订后，被告根据约定将房屋交付给原告，原告在合同履行期间均按约定履行义务，支付了定金，垫付了按揭款，且拟将剩余房款用于被告在银行结按，以促成交易完成。2019年8月22日，第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行出具了《成都市第四支行会计科个人贷款提前还款通知书》，明确可以同意提前还款，但因被告不配合办理提前结按手续，且因被告负债较多的原因，导致提前结按、解除抵押、过户等无法履行。为此为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告方超辩称，由于原告没有履行结清银行尾款的义务导致不能过户，以及第三人没有履行义务导致合同不能履行，同时19年签订的合同应视为对17年合同的解除，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人成都信力创房屋经纪有限公司述称，江斌和方超于2017年12月14日达成意向买卖合同，房屋位于成都市成都市郫都区，双方约定房屋总价为69万元，其中2017年12月14日支付定金29万元，过户递件当日支付40万元。双方合同签订后，根据双方自行约定将房屋交付了江斌，江斌在合同履行期间均按约定履行义务，支付了约定的定金，垫付了每月的按揭款。2019年6月方超取得了房产证。双方于2009年8月在我公司签订了一份房屋买卖合同，合同内容与原来签订的合同一致，两份合同均约定由方超承担在交易过程中产生的个人增值税，合同约定买方配合卖方办理银行贷款。后在买卖双方根据银行的通知办理还款时，由于方超在银行还有信用卡快贷未还清，银行要求必须先还清欠款，再办理结案，否则不予解抵，因此没有办理成功。前述手续办理过程中，我公司人员均在场。后我公司多次协调双方进行协商，但因方超没有归还建行信用卡快贷的欠款，银行仍坚持要求还款，所以还款的事情，至今没有办法办理。江斌的户口在成都市高新区，我公司在撮合交易时查询过姜冰的购房资格。第三人同意协助原被告办理房屋过户义务。 第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行述称，方超2015年向我行提出房屋贷款317000，是用涉案的房屋进行抵押，截止2020年3月，剩余本息270066.12元。同时方超在我行还有2018年申请发放的快贷36800元，截止目前快贷本息尚欠40737.83元，另外还欠信用卡贷款2万余元。方超曾经在2019年8月申请过变更还款账号，也曾经到我行约清偿还款，办理提前还款需方超本人办理相关手续，但是方超并没有最终履行还款义务，所以我行不能解押。因为要清偿其他贷款才解押的情况我行不予认可，我行认为没有解押的情况是因为方超没有履行还款义务。我行将按法律规定办理解押。 经审理查明，2017年12月14日，方超（甲方）、江斌（乙方）、成都信力创房屋经纪有限公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同书》，约定有：1、甲方将其位于（蜀都万达广场三期）2幢1单元7层701号房屋（建筑面积87.80㎡）出卖与乙方，成交价为690000元；2、乙方于2017年12月14日支付定金290000元；3、甲乙丙三方到成都市郫县房地产交易中心履行交易递件手续的同时，乙方当即支付400000元给甲方；4、甲乙双方约定与甲方领到房屋不动产证三个工作日之前与丙方共同前往成都市郫县房地产交易中心办理相关过户手续。 2019年8月7日，即方超取得案涉房屋不动产登记证书后，方超与江斌再次就案涉房屋签订《个人房屋买卖合同》，约定有：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总价格为人民币69万元，含附属设施，本合同签订之日起，乙方向甲方支付人民币13万元；2、，乙方于本合同签证当时内向甲方支付首付款259800元，余款300200元，在房屋过户手续办理完毕之日支付；3、未支付余款300200元于甲方还银行贷款时，垫支给甲方还清银行贷款，如还有余下款于过户递件后全额支付于甲方。 合同签订后，江斌按约定足额向方超支付了定金及首付款。2017年12月15日，方超向江斌交付了房屋，江斌已完成房屋装修并入住。 另查明：1、中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行系案涉房屋抵押权人，截止2020年3月26日，方超尚欠中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行购房贷款270066.12元。 2、2019年8月22日，中国建设银行成都市第四支行向方超出具了《成都市第四支行会计科个人贷款提前还款通知书》。 以上事实，有原被告及第三人在庭审中的陈述，有原告江斌提交的《房屋买卖合同书》、《个人房屋买卖合同》、付款凭证、借款合同、个人贷款特殊业务申请审核表、《成都市第四支行会计科个人贷款提前还款通知书》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，江斌与方超就买卖案涉房屋达成合意，双方之间达成了房屋买卖合同关系。原被告虽签订两份合同，但《个人房屋买卖合同》与《房屋买卖合同书》在合同标的、合同价款等主要条款上完全相同，仅在定金及付款方式等条款上有所区别，应视为合同部分内容的补充与变更，本院依法确认其法律效力，各方均应按约定履行各自合同义务。本案合同履行障碍在于方超银行贷款未结清，导致房屋不能解押，从而不能完成房屋过户登记。方超与中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行之间建立了借款合同关系，根据合同相对性原则以及各方在庭审中的陈述，向银行申请结清贷款、办理还款手续等均应由方超本人完成，江斌虽具有垫支义务，但需方超与中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行就还款细节问题协商一致方能完成，且需以方超名义向银行办理还款为前提，现方超未举证证明江斌在具备上述还款条件的情况下而拒绝垫支款项，另，方超也未举证证明其就垫支问题向江斌主张权利，应承担举证不能的不利后果，故方超应承担房屋贷款不能结清导致合同迟延履行的违约责任。因本案尚不存在导致合同解除的法定情形，本院对江斌请求方超结清银行贷款、成都信力创房屋经纪有限公司协助办理房屋过户登记、中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行协助解除房屋抵押等请求予以支持。方超在与中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行办理提前还款手续时，具有向江斌主张垫付款项的权利。关于江斌赔偿损失4400元的主张，因江斌未举证证明其具体损失情况，本院不予支持。关于个人所得税、契税，因尚未实际产生，待实际产生后当事人可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、方超于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行支付贷款本息共计270066.12元人民币； 二、中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行于本判决第一项所涉款项结清后五日内办理方超名下位于房屋的解押手续； 三、方超、成都信力创房屋经纪有限公司于中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行于本判决第二项所涉房屋解押手续办理完毕之日起五日内协助江斌办理方超名下位于房屋的不动产过户登记手续； 四、驳回江斌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费5350元、保全费3970元、公告费300元，共计9620元，由方超承担。上述费用已由江斌垫付，方超在履行本判决时一并支付与江斌。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周裕灵 二〇二〇年三月二十六日 书记员  王吉祥