浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初8616号原告（反诉被告）：温州国光东部房地产有限公司，住所地：温州市滨江商务区11-06地块。法定代表人：潘伟光。委托诉讼代理人：盛杰，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：金慧慧，浙江震瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：张朝阳，女，1968年11月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑爱芬，浙江建桥律师事务所律师。原告（反诉被告）温州国光东部房地产有限公司（以下简称原告）为与被告（反诉原告）张朝阳（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年8月12日立案受理，诉讼过程中，被告张朝阳向本院提起反诉，本院依法予以合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛杰、金慧慧，被告张朝阳及其委托诉讼代理人潘雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州国光东部房地产有限公司（以下简称国光东部公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付购房余款15741569元及逾期付款违约金3552450元；2.判令被告在判决生效后三日内与原告办理房屋交付手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月5日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，原告将由其开发建设的位于温州市鹿城区××路××村××（推广名瓯江公馆）第1幢2单元26层2604号商品房出售给被告，合同建筑面积361.2ｍ？，单价62559.53元／ｍ？，总房款为22596504元。为了明确权利义务，双方在合同中还约定了被告支付购房款的付款方式及付款期限（其中协议签订时支付6847426元，2012年5月30日前补付到总金额11298252元，剩余款项办理按揭否则于2012年11月前补付到16947378元，2013年5月前补付到21466788元，房屋交付使用前付足所有房款）、逾期付款违约金（每日按逾期应付款的万分之一计付）等相关内容，同时双方还签订了补充协议等合同附件内容。双方签订合同后，被告仅向原告支付首期款项6847426元，但剩余款项15741569元（以房产实际面积为361.08平方米计付）至今未付。原告虽曾多次向被告催款，但被告却均以资金周转困难及希望原告给予优惠等为由予以推诿。后双方虽曾多次进行协商却均因差距较大而无法达成一致意见。综上，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立且受法律保护，双方均应依照合同约定履行义务，被告拖欠房款拒不履行合同的行为已构成违约，为此，应承担继续履行及支付违约金等违约责任。此外，对于房产交付时所产生的债权债务，原告保留相应诉权。针对原告的起诉，被告辩称，由于涉案房屋涉及限购，双方签订的合同无效，原告无权要求被告支付剩余款项。退一步讲，即便不是无效合同，双方事实上已经口头协商解除该合同，合同解除之后，原告无权要求被告支付该笔款项。其次，本案存在诉讼时效问题，原告起诉已超过诉讼时效。2014年8月后，原告未向被告催讨过剩余购房款，其诉请已超过诉讼时效，故无权要求被告支付剩余款项。关于违约金，本案存在解除或者无效的情况，被告无需支付剩余购房款及违约金。同时，被告向本院提出反诉请求：1.确认双方于2012年1月5日签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令原告返还被告购房款6847426元并支付利息损失(从2012年1月5日起至实际返还之日止按年利率4.35%计算)；3.本案的反诉费用由原告承担。事实与理由：原告系鹿城区江滨西路谛华景园(推广名瓯江公馆)的开发商，在该项目预售前，原告多次召开招商大会，宣称该项目为高品质精装修楼盘，并承诺将来绝不降价或打折。被告参加招商大会听信宣传后，于2012年1月5日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定购买谛华景园第1幢2单元26层2604室商品房，该商品房建筑面积361.2平方米，当时约定的单价为62559.53元/平方米，总价款为22596504元，付款方式为按揭贷款，被告于合同签订之日就已支付第一期首付款6847426元。温州当时正值实行房屋限购政策，原告的销售人员去办理合同备案手续时发现被告属限购人员，无法办理《商品房买卖合同》的备案登记及网签手续，原告的销售人员将这一情况告知被告时，被告才知道自己属限购人员，后又了解到按揭贷款也因这一原因无法办理。之后，谛华景园的商品房大幅地降价、打折销售，且因房屋存在质量问题而出现了大规模房闹事件。在此期间，原告要求被告更换购房主体，并予以降价，重新签订该套商品房的买卖合同，但双方无法达成一致意见。2014年下半年，温州的房屋限购政策取消，而双方一直没有建立新的合同关系。根据浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》的规定，调控政策实施后，双方订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。据此，由于被告不具有购房资格，双方签订的《商品房买卖合同》应属无效，原告应当全额退还被告己支付的购房款6847426元并赔偿损失。退一步说，即便涉案合同不存在效力问题，由于原告在2014年以后再也没有要求被告支付购房款，其诉请己超过诉讼时效，现无权要求被告支付剩余购房款。由于双方签订的商品房买卖合同已无法履行，合同的目的无法达到，涉案《商品房买卖合同》应当解除，原告应全额退还被告己支付的购房款并赔偿损失。针对被告的反诉，原告辩称，被告的事实与理由自相矛盾。被告称本案合同因限购问题导致合同无效，合同在2012年1月5日签订，限购政策在2014年下半年取消，本案已经不存在限购情形。其次，本案中即便存在限购问题，也不代表涉案合同无效。被告以限购为由认定合同无效缺乏事实与法律依据。第三，关于诉讼时效问题，原告已向被告出具过律师函，双方也有协商，因此被告认为诉讼时效已过没有依据。第四，本案合同并未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果书，以证明涉案房屋已竣工验收，房屋实测建筑面积361.08㎡，被告对该证据三性均存在异议但并未提供反驳证据予以证明，本院对上述证据予以认定。经审理，本院认定事实如下：2012年1月5日，原被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1）及附件，约定：被告购买由原告开发的谛华景园1幢2单元26层2604室，建筑面积361.2平方米，单价为62559.53元/㎡，总价款22596504元。支付方式为：被告在签订合同前支付6847426元，2012年5月30日前补付到总房款的50%（含已付款），计11298252元，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，如按揭贷款不能发放，自动转为分期付款如下：被告在2012年11月前补付到总房款的75%，计16947378元（含已付款）；2013年5月前补付到总房款的95%，计21466788元（含已付款）；在涉案房屋交付使用前付足总房款。合同第八条第二款约定：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人无权要求返还上述合同约定的总房款20%的定金，剩余房款无息返还买受人；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”上述合同及附件并未办理登记备案及网签手续。合同签订后，被告依约向原告支付购房款6847426元，原告向被告开具销售不动产统一发票一份。后原告分别于2012年6月11日、2012年9月18日、2012年11月8日、2013年5月28日、2014年6月25日、2014年8月19日通过中国邮政向被告邮寄催缴房款通知，于2012年12月7日、2019年2月22日向被告邮寄《律师函》二份，催促被告支付购房余款，被告并未支付。2013年3月18日，涉案工程取得建设工程竣工备案证明。另查明，温州市房产管理局于2011年3月14日下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》（温房字[2011]30号），明确：“自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房（含存量住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停其在本市内购房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。居民家庭已有住房包括该家庭成员已经完成房屋产权登记的住房、已经受理房屋产权登记的住房和已进行网签的商品住房。”涉案合同签订时，被告张朝阳属于限购对象。该限购政策已于2014年7月29日取消。再查明：温州市信达测绘有限公司于2014年3月28日出具的《房屋建筑面积测绘成果书》显示，温州市鹿城区××路××村××1幢2604室实测建筑面积为361.08平方米。以上事实有原告提供的原告营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房预订协议书》、销售不动产统一发票、《房屋建筑面积测绘成果书》，被告提供的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效，双方应当依约履行。被告以其在签订合同时属于限购对象为由要求确认合同无效，本院认为，认定合同效力应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定，只有明确存在法定无效情形，才可以认定合同无效。被告所述的限购政策不属于法定无效情形，故被告不能以其不符合购房资格作为合同无效的理由。退一步讲，限购政策已于2014年7月29日取消，该限购条件已不存在，合同已具备继续履行的条件，故原告主张要求被告继续履行合同，支付剩余购房款并配合办理过户，本院予以支持；对于被告要求确认合同无效并返还购房款的反诉请求，本院不予支持。根据《房屋建筑面积测绘成果书》显示，本案商品房实测建筑面积为361.08㎡，故被告应支付剩余购房款共计15741569元（361.08㎡×62559.53元/㎡-6847426元）。被告称原告要求支付剩余购房款的诉请已超过诉讼时效，本院认为，购房款本金性质为取得不动产所有权的对价款，该请求权不适用诉讼时效。关于违约金部分，本院认为，限购政策存续期间，双方签订的合同能否继续履行处于不确定状态，双方就合同履行问题并未协商一致，被告基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款，系在限购政策实施情况下的合理应对，不应认定为违约行为。后限购政策取消，被告在合同已具备继续履行条件的情况下未支付剩余购房款属违约行为，故违约金的起算日期应从限购政策取消的次日即2014年7月30日开始计算，违约金的计算标准可按双方合同约定的计算标准，即按逾期付款金额日万分之一计算，违约金本金按未付购房款15741569元计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、被告（反诉原告）张朝阳于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)温州国光东部房地产有限公司支付剩余购房款15741569元及违约金（以15741569元为标准，按日万分之一自2014年7月30日开始计算至实际履行完毕之日止）；二、被告（反诉原告）张朝阳于上述款项付清之日起十日内配合原告（反诉被告）温州国光东部房地产有限公司办理坐落于温州市鹿城区××路××村××幢××单元××层××号房产的变更登记过户手续；三、驳回原告（反诉被告）温州国光东部房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张朝阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费137564元，反诉案件受理费29866元，由被告（反诉原告）张朝阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  赵雄伟人民陪审员  尤国莹人民陪审员  程素莲二〇二〇年三月三十一日书 记 员  黄乐怡