文书内容山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初2892号原告：郝振营，男，1964年3月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：冉村刚，山东明公律师事务所。被告：枣庄市市中区周村水库管理局。法定代表人：周振海，局长。委托诉讼代理人：李茂东、贾岚，山东龙头律师事务所律师。原告郝振营与被告枣庄市市中区周村水库管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝振营及代理人冉存刚被告枣庄市市中区周村水库管理局的代理人李茂东、贾岚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝振营向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告添置物的折价款1143748元，在被告给付折价款后原告返还租赁物；二、被告赔偿原告营业损失80万元；三、返还租金8000元；四、支付评估费11000元；五、案件受理费由被告承担。事实与理由：2002年4月30日，原告与被告签订了《合同书》，被告将其所拥有的雨夜管理房院落一处，总面积1989平方米，平方7间租赁给原告使用，租期10年。2012年5月1日，原被告双方又续期10年，租期至2022年4月30日。租赁合同约定原告对租赁物自行修缮，合同到期后，原告投资部分折价后返还给被告。原告租赁后，一直在该租赁物处从事经营餐饮业。2018年5月25日及2019年4月28日，被告违反合同约定，通知解除租赁合同，交回租赁物并要求搬离，但据不给付原告租赁期间对租赁院落的投资。综上，被告提前解除租赁合同的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告枣庄市市中区周村水库管理局辩称，一、原告违反合同约定、违反法律规定进行违法建设，双方合同中约定租赁院落的用途是经营养殖业，并非餐饮业，原告的违法建设行为已经违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，破坏了国有土地的性质，原告的诉请不应得到支持；二、原告擅自添附建筑物的行为未经被告同意，擅自建设的责任应由原告承担；三、合同中第三条投资部分折价返还的部分不应包含违法建设的投资。四、依据民法的公平原则，被告从未因违法建设活获利，不应支付添置物的折价款；五、营业损失系政策情形变更所形成的，不应赔偿原告的营业损失。本院经审理认定事实如下：2012年5月1日，郝振营（乙方）与周村水库管理局（甲方）签订《合同书》一份，约定：“一、甲方现由雨夜管理房院落一处，总面积1989平方米，其中建筑占地376平方米（能用平房7间），经协商，租赁给乙方经营养殖业使用，签订本合同，以资双方遵照执行；二、租赁时间2012年5月1日至2022年4月30日止，为期十年；三、乙方先交清十年租赁费用贰万元（每年租金2000元）后，自行维修修缮后使用。合同到期后，乙方投资部分，承租期满后可折价交还甲方。……”。2015年3月25日，枣庄市市中区人民政府下发了关于印发《市中区饮用水源保护工作实施方案》的通知，该通知明确了本案涉案土地为保护区，禁止从事可能污染饮用水水体的活动。2018年5月25日，周村水库管理处，向郝振营下发《通知》一份，要求郝振营立即将与饭店经营有关的设施进行清理，并在一个月内将渔业管理房院落内属于个人的物资设施清理后将院落交回周村水库管理局。2019年4月28日枣庄市市中区周村水库管理局向郝振营下达《解除租赁合同通知书》一份，通知与郝振营之间的房屋租赁关系终止，并在收到书面通知后7日内搬出。2019年5月23日，周村水库管理局向本院提起诉讼，请求确认郝振营与周村水库管理局签订的《合同书》解除；郝振营将租赁物（渔业管理房院落一处）恢复原状并返还给周村水库管理局。本院于2019年7月19日作出（2019）鲁0402民初2620号民事判决书，判决一、确认郝振营与周村水库管理局于2012年5月1日签订的租赁《合同书》解除；二、郝振营将所租赁的周村水库管理局院落一处，总面积1989平方米、其中建筑面积376平方米返还给原告周村水库管理局；三、驳回周村水库管理局的其他诉讼请求。郝振营诉前申请对周村水库管理处渔业管理房院落内房屋及附着物市场价值进行评估，山东弘欲土地房地产资产评估测绘有限公司于2019年5月22日作出评估报告，认定：房屋价值一览表            序号              名称              面积              结构              评估单价（元/㎡）              评估总价              备注                  1              瓦1              96.37              砖木              591              56955                                2              瓦2              141.11              砖木              572              80715                                3              瓦3              65.83              砖木              624              41078                                4              卫生间              26.62              混合              1196              31838                                5              厨房              48.80              混合              1034              50459                                6              餐厅              504.47              混合              1483              748129              包含平房7间146.72平方米                  总计                            883.20                                          1009174      另外地上附着物价值62374元、树木价格72200元，共计114.3748万元。本案诉讼期间，被告周村水库申请对原告七间平房的修缮费用的市场价值进行评估，双方共同委托枣庄中实资产评估事务所进行评估，该评估机构于2019年11月25日作出枣中实评报字【2019】第110号，资产评估报告书，认定7间平房装修原值100031.40元，现净值为75023.55元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。原告与被告签订的租赁合同，已被解除，但该合同的解除，给原告造成实际损失，因此原告有权要求被告予以赔偿因该合同的解除给原告所造成的必要的合理的损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中原告对租赁房屋进行修缮和增设，作为被告水库管理局并未明确禁止，对该行为视为默认，对原告所主张的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院可以按照下列情形分别处理：（一）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失的，应予以支持；第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建费用造价费用由双方按照过错分担．本案中双方签订租赁《合同书》中约定，合同到期后，乙方投资部分，承租期满后可折价交还甲方。该约定并未明确折价的计算方式，视为约定不明。根据公平原则及双方的过错程度，本院认定原被告各负50%的责任。在原告申请评估报告中对餐厅的报价包含原告7间平房，故应对原告的面积予以扣减，根据该报告结论认定为1483元/㎡，故原告7间平方价值为217585.76元（1483元/㎡146.72㎡）。故房屋总价为791588.24元（1009175元-217585.76元）。地上附着物价值为62374元、树木价值为72200元，共计926162.24元（791588.24元+62374元+72200元），故被告应赔偿原告463081.12元（926162.24元50%）。对原告主张的营业损失及租金原告未提交证据予以证明，本院不予支持。原告支出评估费11000元、被告支出评估费6000元，共计17000元，被告承担8500元。原告主张营业损失及返还租金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定判决如下：一、被告枣庄市市中区周村水库管理局于本判决生效后十日内向原告郝振营赔偿损失463081.12元、评估费8500元；二、驳回原告郝振营的其他诉讼请求。案件受理费22294元，减半收取11147元，由原告郝振营负担5572.5元，被告枣庄市市中区周村水库管理局负担5572.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员  张 慧二〇二〇年三月三十日书 记 员  艳相坤审 判 长  张 慧人民陪审员  李祥水人民陪审员  曹黎丽二〇一九年一月十八日书 记 员  郭泓泽