北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初249号原告：唐艳艳，女，1987年10月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：祝奔，男，1981年1月9日出生，汉族，北京市昌平区。被告：邱少猛，男，1969年2月20日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟洁，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘洪伟，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇定北街甲1号。法定代表人：肖洋，执行董事。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。第三人：严正学，男，1944年1月11日出生，汉族，现住北京市昌平区。原告唐艳艳与被告邱少猛、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）、第三人严正学房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐艳艳的委托诉讼代理人祝奔，被告邱少猛及其委托诉讼代理人孟洁，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵及第三人严正学到庭参加诉讼。伟嘉安捷公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。唐艳艳向本院提出诉讼请求：1、判令邱少猛支付违约金30万元；2、判令邱少猛承担诉讼费用。案件审理过程中，唐艳艳增加诉讼请求：1、判令邱少猛支付唐艳艳截止到2019年6月2日的实际损失359431.24元；2、判令邱少猛支付唐艳艳房租损失，按照房租9000元每月，自2019年6月3日起至邱少猛把房屋交付唐艳艳之日止；3、判令被告在签署买卖合同时隐瞒房屋出租的事实给原告造成的损失15万元。事实和理由：2016年8月6日，原告和被告在北京我爱我家经纪公司的居间服务之下，于2016年8月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×号房屋，成交价格404万元，该房屋设定的抵押金额为256万元；合同签订当日原告支付定金10万元；2015年8月31日原告支付被告10万元购房款；网签后10日内原告支付被告139万元，余款采用贷款方式支付；被告应在2017年1月31日之前向原告交付房屋；过户手续在2016年12月17日前完成。补充协议中特别约定：被告与第三方担保机构签订相关垫资还款协议，由被告委托第三方代为提前偿还用以解除抵押手续。上述合同签订后，原告依照约定支付了被告办理20万元房款（含10万元定金）,原告、被告和居间方我爱我家三方约定2016年10月8日网签，在约定网签当时及之后多日，我爱我家经纪人多次通知被告办理网签手续，但被告以各种理由拒绝，声称让原告通过诉讼解决。根据原告与被告于2016年8月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（五）款的约定，被告须按房屋成交总价的10%(即40.4万元）向原告承担违约责任，鉴于原告的实际损失情况，目前原告主张的违约金数额为30万元。2019年9月，在（2016）京0114民初16582号案件强制执行过程中，原告于2019年6月3日取得不动产权证，但在腾房交付唐艳艳过程中，邱少猛提交房屋租赁合同，称房屋于2015年11月已把房屋出租给严正学，租期18年。邱少猛在与唐艳艳签订房屋买卖合同及在（2016）京0114民初16582号案件庭审时均隐瞒出租事实。唐艳艳在与中介工作人员在2016年8月6日、9月21日、10月8日以及2018年9月一起到涉案房屋，邱少猛均在涉案房屋内居住，从未见到严正学及其严正学所称放置的雕像。邱少猛谎称出租的行为导致唐艳艳目前不能占有、使用房屋，此违约行为时邱少猛以各种理由不配合办理房屋买卖手续违约行为的升级，给唐艳艳带来了巨大经济损失，损失包括了唐艳艳已付购房款的利息损失、律师费以及大量的租金损失。鉴于以上事实，被告的行为已违反了双方签订的协议，严重违反了原告的合法权益，故原告依据民诉法第108条之规定，向贵院提出如上诉讼请求，望贵院依法秉公处理，判如所请。邱少猛辩称：（2016）京0114民初16582号判决书从未说明邱少猛存在违约责任，唐艳艳起诉状中事实和理由是捏造的事实，是唐艳艳的违约行为导致合同无法继续履行。该判决写明，在房屋过户至唐艳艳名下时，唐艳艳应当支付剩余房款。2019年6月2日房屋已经过户至唐艳艳名下，但现在邱少猛还有58万元房款没有收到，因此邱少猛不存在腾房的义务。请求法院驳回唐艳艳的诉讼请求。我爱我家公司述称：唐艳艳诉讼请求不涉及我公司，不发表意见。伟嘉安捷公司未到庭陈述意见，也未提交书面意见。严正学述称：该案是我一个月前通过执行法官得知的。房屋是我2015年承租的，当时房屋租金也低。房屋买卖不影响租房，我有权继续使用房屋且我有优先购买权。唐艳艳不应该在信里恐吓我。请求法院依法宣告该买卖合同无效，保障我优先购买权的法定权利。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，唐艳艳（乙方，买受方）与邱少猛（甲方，出售方）经我爱我家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：乙方购买甲方所有的坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×号房屋，房屋建筑面积124.32平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押金额2560000元，甲方应在产权转移之前办理抵押注销手续；房屋成交总价4040000元，乙方应于该合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金自行交接；乙方申办商业贷款，拟贷款金额2450000元；2016年8月31日，乙方通过自行交接方式向甲方支付100000元；网签后10日内，乙方通过资金存管方式向甲方支付1390000元；甲方应当在2017年1月31日之前将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方全部承担，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金；该合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由乙方缴纳，未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；……。该合同第二条第（五）款约定，该房屋租赁情况为未出租，甲方已将该房屋出租的，需保证承租人已放弃优先购买权。并能够积极配合房屋交易过程中的评估、房屋交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销，视为甲方违约。合同第六条第（三）款约定，该合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按该合同第十条第（五）款承担违约责任。合同第十条第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。该合同第十一条约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任……，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；如乙方按照本合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日，邱少猛、唐艳艳经我爱我家公司（丙方）见证，签订前述合同的《补充协议》。该协议约定：甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺均以书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定和承诺；因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，甲乙双方同意，在签署《买卖合同》后，甲方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替甲方提前还款用于解抵押，甲方承诺在签署本协议后80个工作日办理完解抵押手续；为控制产权转移登记前提前还款过程中甲乙双方的交易风险，三方任何一方无权擅自决定还款日期，提前还款的时间必须由三方协商同意后才视为有效，若任一方擅自确定还款日期，则其他两方有权拒绝配合；……。该协议第七条约定：“在甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起80个工作日内，如因第三方担保公司未能解抵押原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。”此后，唐艳艳依约向邱少猛支付定金及购房款共计20万元。在前述合同履行过程中，双方均同意选择第三人伟嘉安捷公司作为垫资方为邱少猛提供资金以清偿抵押贷款，伟嘉安捷公司要求双方就前述房屋买卖合同先行签订网签合同，但邱少猛坚持要求先办理垫资解押手续再行网签，为此当事人不能达成一致，房屋买卖流程未能继续进行。唐艳艳遂向本院提起诉讼，要求邱少猛继续履行2016年8月6日与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助办理位于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×号房屋的网签、解押手续并交付房屋及协助将房屋过户至唐艳艳名下。邱少猛则在该案中提起反诉，要求判令解除双方之间的房屋买卖合同。该案审理过程中，邱少猛尚欠招商银行北京分行贷款本金202万余元，本院在该案中追加招商银行北京分行以第三人身份参加诉讼。唐艳艳同意代邱少猛一次性偿还邱少猛对该行所欠本息等全部债务，以涤清涉案房屋上的抵押权，招商银行北京分行对此不持异议。唐艳艳向本院转账3440000元以证明其履行能力。本院经审理作出（2016）京0114民初16582号民事判决。该判决认为，唐艳艳与邱少猛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法、有效，双方均应依约履行各自义务；双方虽对于合同履行过程中，垫资解抵押和网签手续履行的先后顺序存在争议，且不能达成一致，但并非“因第三方担保公司未能解抵押原因”；因此，合同未达到补充协议第七条约定的合同解除的条件；故对于邱少猛要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实基础，应不予支持；鉴于双方房屋买卖合同未予解除，双方应当继续依约履行，现唐艳艳自愿代偿邱少猛的相应债务以涤除抵押权，并备有充足履行款项。故对于唐艳艳要求继续履行的诉讼请求，应予以支持。最终判决：一、邱少猛与唐艳艳继续履行双方于二○一六年八月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、唐艳艳代邱少猛向第三人招商银行股份有限公司北京分行偿清坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×房屋的相应抵押贷款；三、第三人招商银行股份有限公司北京分行于第二项履行完毕后三十日内，涤除坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×房屋上的抵押权；四、第三项履行完毕后三日内，邱少猛配合唐艳艳办理坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×房屋的所有权转移登记手续，至唐艳艳名下；五、唐艳艳于第四项履行完毕当日支付邱少猛剩余购房款（即剩余购房款3840000元扣除唐艳艳完成本判决第二项所支付款项的差额）；六、邱少猛于第五项完成后三日内将坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区×房屋腾退并交付给唐艳艳；七、驳回唐艳艳的其他诉讼请求；八、驳回邱少猛的反诉请求。此案审理过程中，唐艳艳申请保全涉案房屋并提供40万元现金及案外人名下房屋作为保全担保。邱少猛不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理认为，合同履行过程中，因解除抵押和网签的先后履行顺序买卖双方未能达成一致，而双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中亦未明确约定二者的先后履行顺序，故未解除抵押，不属于《补充协议》第7条约定的“因第三方担保公司未能解抵押”，不构成合同约定的解除条件，本案合同履行亦不存在法定解除的情形，现唐艳艳自愿且有能力清偿抵押贷款，支付剩余购房款，故一审法院判决继续履行正确。最终维持了上述一审判决，驳回了邱少猛的上诉请求。上述两审判决发生法律效力后，唐艳艳向本院申请强制执行。2019年6月3日，唐艳艳取得涉案房屋不动产权证。本案审理过程中，唐艳艳向本院申请保全邱少猛名下银行存款30万元。2019年10月9日，本院执行部门向邱少猛发放剩余购房款153.5万元（扣除唐艳艳已向招商银行股份有限公司北京分行代为清偿的贷款金额及唐艳艳申请保全的30万元）。唐艳艳主张在继续申请强制执行腾退房屋的过程中，获悉邱少猛向本院执行部门提交了与第三人严正学于2015年5月11日签订的《个人房屋租赁合同》。因房屋现由严正学实际控制使用，且严正学认为房屋买卖不影响租房，其有权继续使用房屋并享有优先购买权，涉案房屋目前无法腾退交付唐艳艳。关于签订合同时，邱少猛是否将涉案房屋存在租赁情况告知唐艳艳一节，唐艳艳及我爱我家公司均表示看房及签订合同时，邱少猛表明房屋是自住，未告知存在租房情况；邱少猛则表示唐艳艳买房时知悉上述租赁情况。关于邱少猛要求伟嘉安捷公司先行垫资解除抵押后再行网签是否违约一节，伟嘉安捷公司在庭前询问时提供《北京市存量房屋买卖转按揭服务合同》一份，主张该合同第五条提前还贷先决条件第1款约定，甲乙双方应完成关于买卖该房产的网签手续。唐艳艳认可该证据真实性，认为邱少猛不予配合网签即属于违约。邱少猛认为该合同虽然有出售方邱少猛、买受方唐艳艳的签字，但伟嘉安捷公司作为合同的服务方、丙方，并未签字及盖章确认，该转按揭合同并未成立，且房屋买卖合同和补充协议也没有进行明确约定，邱少猛多次与银行预约解押日期并办理了委托公证手续足以表明邱少猛系积极履约，并未违约。伟嘉安捷公司针对转按揭合同没有盖章一节解释称，在公司盖章前唐艳艳与邱少猛已经发生争议，故该合同实际并未履行。本院认为，根据生效民事判决查明的事实以及本案查明的事实，唐艳艳与邱少猛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议未对第三方解除抵押与网签的先后顺序进行明确约定，双方在履行过程发生的争议不属于《补充协议》第7条约定的“因第三方担保公司未能解抵押”，不构成合同约定的解除条件，本案合同履行亦不存在法定解除的情形。而根据伟嘉安捷公司关于未在转按揭合同盖章原因的解释，可以认定，各方对转按揭合同中的约定并未达成一致意见，转按揭合同未实际成立。因此，唐艳艳主张邱少猛未予配合进行网签，属于违约的主张，依据并不充分。唐艳艳由此要求邱少猛支付违约金30万元的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持。关于唐艳艳主张在（2016）京0114民初16582号民事判决强制执行过程中，因邱少猛隐瞒将房屋出租现导致房屋无法交付给唐艳艳给其造成损失要求赔偿一节，首先，唐艳艳主张其损失中包含已付购房款的利息，因给付购房款属于唐艳艳应当履行的合同义务，唐艳艳要求邱少猛赔偿已付购房款的利息，并无法律依据。其次，唐艳艳主张损失中的房租损失和其他损失，由于生效民事判决已经判决邱少猛腾退房屋，故唐艳艳如主张自履行期届满之后所产生的房屋租金等损失应通过执行程序向邱少猛主张迟延履行金。迟延履行金是指被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务时，应当支付给申请执行人的金额。而迟延履行金的给付应通过执行程序处理。迟延履行金系一种强制执行措施，当事人一方以另一方不履行生效法律文书确定的义务为由，主张支付迟延履行金，且生效法律文书已进入执行程序的，其不应再次提起诉讼，而应在该生效法律文书的执行程序中予以解决。（2016）京0114民初16582号民事判决现仍处于执行程序中，唐艳艳主张的房屋租金等损失应通过执行程序向邱少猛主张迟延履行金，本案中不再处理。第三，唐艳艳主张的律师费损失，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。关于第三人严正学主张行使优先购买权或涉案房屋买卖合同无效的问题，因唐艳艳与邱少猛之间的房屋买卖合同及补充协议已经过生效民事判决认定合法有效，严正学的上述主张均应通过其他法律途径主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第四百八十二条、第五百零七条的规定规定，判决如下：驳回唐艳艳的全部诉讼请求。案件受理费5800元，保全费2020元，由唐艳艳负担,已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 郭 悦人民陪审员 李 强人民陪审员 张淑珍二〇二〇年三月三十日书 记 员 姚东方