北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初13272号原告：陆兆兴，女，1939年1月25日出生，汉族，山西大学退休职工，住山西省太原市小店区。原告：陆大威，男，1940年2月3日出生，汉族，天津市同生化工厂退休工人，住天津市北辰区。原告：陆大庆，男，1941年7月7日出生，汉族，天津市照相机公司退休职工，住天津市河西区。以上三原告共同委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：范钊婧，北京友恒律师事务所律师。原告：陆大亮，男，1947年7月9日出生，汉族，天津市计算中心退休，住天津市南开区。被告：李艳海，男，1959年7月21日出生，汉族，北京市自来水集团有限责任公司第九水厂退休工人，住北京市西城区。被告：李一晨，男，1986年9月25日出生，汉族，北京市自来水集团有限责任公司干部，住北京市西城区。被告：李某，男，2016年9月25日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：李一晨（李某之父），即本案被告李一晨。以上二被告委托诉讼代理人：李艳海（李一晨之父），即本案被告李艳海。原告陆兆兴、陆大威、陆大庆诉被告李艳海、李一晨、李某排除妨害纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理。因陆大亮与陆兆兴、陆大威、陆大庆系诉争房屋的共同共有人，经通知，陆大亮参加诉讼，且与陆兆兴、陆大威、陆大庆一并向被告主张腾退房屋及计收房屋占用费。故调整其诉讼地位为共同原告。原告陆兆兴、陆大威、陆大庆委托诉讼代理人张喜邦及陆大亮；被告李艳海既被告李一晨、李某委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告将占用的坐落于北京市西城区XXX38号内的一间北房（院内东数第二间）及北房南侧自建房一间清空并腾退交还给原告；2、判令三被告支付自2017年4月1日至腾房之日止房屋占用费用（以每月2000元标准计算，暂计算至2019年7月31日共计56000元）；3、诉讼费由三被告负担。事实及理由：被告李艳海系被告李一晨之父、李一晨系被告李某之父，三被告现居住在北京市西城区XXX38号内的一间北房（院内东数第二间）及北房南侧自建房内。原告系诉争的房屋合法产权人，持有北京市国土资源局颁发的京(2017)西不动产权第XXX号房产证，现被告无任何法律上的合理理由使用原告房屋，原告作为实际的产权人，享有对该诉争房屋的使用、占有、处分的权利，但因被告的非法占用、使用行为，已经妨害了原告对其房屋享有的物权。1995年三原告的母亲王侃第一次取得房屋产权证的时候就口头主张过腾退房屋，王侃去世后，原告继承该房屋，2017年三原告取得房产证后再次向被告当面口头请求过腾房。在案件审理过程中，原告陆兆兴、陆大威、陆大庆向本院提交以下证据材料：1、京（2017）西不动产权第XXX号不动产权证书；2、信访答复意见复印件两份、刑事判决书复印件一份、王侃产权证复印件。在案件审理过程中，原告陆大亮向本院提交以下证据材料：1、1991年10月9日通知复印件、2008年7月10日撤管通知复印件、2008年7月24日西城房地中心撤管通知复印件。三被告辩称，我们从来没见过原告，我们并不是非法占有房屋，原告不是出租甲方，我们持有涉案房屋的公有住宅租赁合同，我们是合法的。原告告错主体了，原告应该告西城房管局。原告说的38号院的一间北房，但原告没有证据说我们住这间房屋，对方房本是2017年的，我们十几年前就租住在这里，而且与我们的房屋性质不一致，原告无法证明我们占用的是他的房屋，对房产证的真实性我们有异议。我们需要明确腾退的概念，原告所述的2000元是中介给出的价钱，没有合法性。不同意原告的诉讼请求。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1、北京市公有住宅租赁合同原件一份；2、户口本。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：李艳海持有2003年8月12日签订的北京市西城区XXX胡同38号12号公有住宅租赁合同，该房屋总使用面积9.1㎡，其中居室1间。三被告系父、子、孙关系。三被告现户籍均在本区XXX38号。2017年3月28日，原告取得不动产权证书载明：权利人陆大庆、陆大威、陆大亮、陆兆兴；坐落西城区XXX1幢1层；2幢1层；6幢1层；房屋共同共有；其中1幢1层，建筑面积43.8㎡、2幢1层56.5㎡、6幢1层10.2㎡。北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室关于协助调查XXX38号落私问题的回函载明：一、根据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二[2003]977）号文件精神，凡属非“文革”产及2001年l1月4日（含）以后由市、区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市、区落实私房政策办公室参照37号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬出安置工作。经查，XXX38号原系“没收产”，产权人王侃于1995年经法院判决取得房屋产权，2008年7月新街口房管所进行撤管。承租人为李艳海，承租北房1间，使用面积9.1平方米。来函所述李艳海符合落实私房政策范围，可参照37号文件精神进行腾退。二、目前标准租私房腾退政策依据《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发[2001]37号），货币补偿标准执行2001年出台的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号），按照评估价格约8470元／建筑面积进行补偿。庭审中，三被告均表示李艳海常住，儿子李一晨偶尔来住，孙子李某还小，不在此居住。经现场勘验，被告方现居住在案涉院落的北房偏东部位，正式房屋一间，该房屋向南接出自建房一小间。上述事实有当事人的陈述、房屋所有权证、函等证据在案佐证。本院认为，原告方因落实私房政策取得了案涉房屋的产权，但由于历史原因及当时的政策，案涉房屋在公管期间一直由被告一家租住，至今未能腾退，对于落实私房腾退问题，不同于一般的房屋租赁，应由落实私房政策的主管部门解决，不属于民事案件审理范围。但作为房屋产权人因房屋多年不能腾退，不能实现所有权权能，所有权人的合法权益还应得到法律的保护，在腾退案涉房屋前，实际居住人应向房屋的产权人支付一定的使用费。对于房屋使用费的计付面积问题，本院认为，根据前述查明，原告方在案涉院落的房屋情况为1幢房屋建筑面积43.8㎡、2幢1层56.5㎡、6幢1层10.2㎡，1幢与2幢房屋相连，将近10间房屋，1、2幢之间没有明显分界，1幢及2幢内的每一间房屋没有明确的测绘数据，故被告所占房屋的建筑面积难以确定。故参考房管部门提供的承租面积，从公平原则出发，考虑本案纠纷所涉历史背景、以及案涉房屋多年来维修养护情况等因素，综合酌定房屋使用费的金额。鉴于房屋的实际使用人情况，房屋使用费应由李艳海负担。对于使用费的起付时间，原告主张从其取得不动产登记之后的2017年4月1日起算，该主张于法有据，本院予以支持。对于截止时间，因案涉房屋的腾退不属于民事案件审理范围，今后房屋的进一步处理情况亦不在民事诉讼可控范围之内，故本案中仅支持计付房屋使用费至本判决生效之日止。对于今后产生的房屋使用费，权利人另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告李艳海于本判决生效之日起七日内按照每月六百元的标准支付原告陆兆兴、陆大威、陆大庆及陆大亮二〇一七年四月一日起至本判决生效之日止的房屋使用费；二、驳回原告陆兆兴、陆大威、陆大庆及陆大亮的其他诉讼请求。如果被告李艳海未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告陆兆兴、陆大威、陆大庆及陆大亮负担840元（已交纳），由被告李艳海负担360元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 袁 佳人民陪审员 郑 伟人民陪审员 蒋建春二〇二〇年三月十七日法官 助理 王 权书 记 员 甘雯稳