成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8595号 原告：李明伟，男，1981年7月8日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：冯锐，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘成东，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：杨伟，男，1987年6月24日出生，藏族，住四川省石棉县。 被告：杨建，男，1968年2月23日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被告：唐绍成，男，1974年8月2日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 第三人：冯云波，男，1974年6月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：樊勇，四川智力律师事务所律师。 原告李明伟与被告杨伟、杨建、唐绍成、第三人冯云波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明伟的委托诉讼代理人冯锐、第三人冯云波的委托诉讼代理人樊勇到庭参加诉讼，被告杨伟、杨建、唐绍成经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李明伟向本院提出诉讼请求：1.确认2019年3月31日后的《摊位租赁合同》无效；2.判令杨伟、杨建、唐绍成返还李明伟缴纳的房租（含清洁费）1840元及保证金3600元；3.本案诉讼费等费用由杨伟、杨建、唐绍成承担。庭审中，李明伟明确第1项诉讼请求为：确认2019年3月31日后李明伟与杨伟之间的租赁关系不成立，且合同中就2019年3月31日后的租期约定无效。事实和理由：杨伟、杨建、唐绍成系合伙关系。2018年4月10日，李明伟与杨伟、杨建、唐绍成签订《摊位租赁合同》，约定：杨伟、杨建、唐绍成将位于金牛区出租给李明伟用于餐饮经营，租期1年,每月租金3600元，清洁费80元；李明伟支付保证金3600元，待合同结束时退还。2018年10月15日，李明伟按约向杨伟、杨建、唐绍成缴纳半年房租，共计22080元（2018年10月15日至2019年4月14日）。后李明伟得知案涉摊位系杨伟、杨建、唐绍成从冯云波处租得，且租期于2019年3月31日届满。故2019年4月1日后，杨伟、杨建、唐绍成不再对案涉摊位享有处分权，且摊位实际权利人冯云波明确表示其与杨伟、杨建、唐绍成之间的租赁合同不再续约。鉴于此，李明伟已与冯云波签订租赁合同，并缴纳租金等费用。综上，李明伟认为，双方自2019年4月1日起的合同，因杨伟、杨建、唐绍成无权处分且被拒绝追认而无效，李明伟已缴纳的相应租金等费用，以及签订合同时支付的履约保证金，应由杨伟、杨建、唐绍成返还。 杨伟、杨建、唐绍成未作答辩。 冯云波述称，1.认可李明伟诉称的事实与理由；2.对事实部分进行补充说明：2015年2月16日，冯云波与王文奇（四川共益木业有限公司的法定代表人）签订《转让协议书》，约定四川共益木业有限公司将位于金牛区的公司厂房转让并交付给冯云波。2015年3月31日，冯云波与四川共益木业有限公司、天回街道土门社区居民委员会三方签订《终止合同协议书》，同日冯云波与土门社区居委会签订《土地使用权租赁合同》。2015年3月27日，冯云波与杨伟就前述厂房租赁事宜签订《厂房租赁合同》，约定租期5年，自2014年4月1日至2019年3月31日。合同到期前半年，冯云波通过电话、短信等方式告知杨伟不再出租案涉厂房，杨伟提出增加租金、继续承租的意见。租期届满后，冯云波对杨伟的市场办公室进行腾退，杨伟的代理律师到场，并提出合同履行时间有争议。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月10日，杨伟（出租方，甲方）与李明伟（承租方，乙方）签订《摊位租赁合同》，约定：1.李明伟承租位于成都金牛天回土门社区三组802号-42-43号旧货市场内摊位2间从事餐饮经营，租赁期限一年，自2018年4月10日起至2019年4月10日止；2.月租金为3,600元，清洁费为80元，租金和清洁费每六个月付一次，第一次应在市场开业前一次付清，以后每次在上个半年租金期满前十五日内一次性付清下半年摊位租金及清洁费；3.李明伟应在市场开业前支付履约保证金3,600元，该保证金在合同期满并在李明伟缴清所有费用离场后无息退还。 2018年10月15日，成都市金牛区土门旧货市场出具收据，确认收到李明伟22,080元（至2019年4月14日止）。 2019年4月17日，冯云波与李明伟签订《商铺租赁合同》，约定：冯云波将土门三组802号附43号商铺出租给李明伟，租赁时间从2019年4月1日起至2020年3月31日止。 另查明，一、杨伟、唐绍成、杨建三人就合作经营、租赁四川共益木业有限公司厂房改建项目签订了《合作协议》，约定：项目位于成都市蓉都大道金牛区亩），合作期限10年，自2014年9月10日至2024年9月9日；合作期间由杨伟负责同业主沟通、签订合同、支付租金，负责日常性事务的沟通协调；若杨伟不便，杨建、唐绍成中的任何一方有权同业主沟通、处理租赁事宜。 二、案涉旧货市场系杨伟向冯云波整体承租，双方为此于2015年3月27日签订《厂房租赁合同》。 本案审理过程中，双方当事人均未提交案涉租赁市场已取得相关规划许可证的证据。本院为此就合同效力问题向李明伟进行释明，李明伟经本院释明后，坚持诉讼请求。 以上事实，有《摊位租赁合同》、收据、《商铺租赁合同》、《合作协议》、《厂房租赁合同》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，杨伟、杨建、唐绍成合作租赁经营案涉市场。《摊位租赁合同》由杨伟签订，且租金收据上盖有“成都市金牛区土门旧货市场”（以下简称“旧货市场”）印章，虽双方当事人均未提交旧货市场的工商登记信息，无法确定该旧货市场具有民事主体资格，但杨伟、杨建、唐绍成作为共同经营案涉市场的经营者，应对《摊位租赁合同》产生的债务承担共同的民事责任。由于各方当事人均未提交证据证明案涉市场已取得规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《摊位租赁合同》应认定无效；李明伟主张2019年3月31日以后的租期部分无效，是以《摊位租赁合同》有效为前提，故对其前述诉讼主张，本院不予支持。 关于李明伟主张杨伟、杨建、唐绍成退还2019年4月1日以后租金及清洁费的问题。本院认为，因各方当事人均未提交证据证明案涉市场已取得规划许可证，冯云波与杨伟所签订的租赁合同，以及杨伟与次承租人李明伟所签订的租赁合同均应认定为无效。由于出租人冯云波已自行与次承租人签订租赁合同，即冯云波前述行为已表明其不再享有向杨伟主张前述租赁合同起租日（2019年4月1日）后的房屋占用费的权利，杨伟也因此丧失该期限后向次承租人收取房屋占用费的权利基础。李明伟主张杨伟、杨建、唐绍成退还2019年4月1日后租金及清洁费的意见，本院予以采纳。根据李明伟支付租金及清洁费情况，杨伟、杨建、唐绍成应向李明伟退还已收到2019年4月1日后的租金及清洁费共计1,717.3元；李明伟超出此部分的租金及清洁费主张，本院不予支持。 另，关于李明伟主张退还保证金的诉讼请求。李明伟诉称案涉房屋系案外人转让，保证金已由出让方支付，李明伟有权就该保证金主张返还。本院认为，即便出让人在向李明伟出让案涉租赁房屋前已支付保证金，但因此后李明伟重新与出租人签订了租赁合同，出让人与出租人关于租赁合同的权利义务，并不当然由李明伟承继。李明伟未提交证据证明其已支付保证金的事实，故对李明伟主张返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、杨伟、唐绍成、杨建于本判决生效之日起十日内退还李明伟租金及清洁费共计1,717.3元； 二、驳回李明伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杨伟、唐绍成、杨建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年三月二十日 书记员 姚小艳