广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8091号原告：颜志扬，男，汉族，1983年12月13日出生，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：王玉贵，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓洁，广东鼎能律师事务所实习人员。被告：刘小媛，女，1976年4月18日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：毕敏华，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区桃园西路616号105房。法定代表人：王宝玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李杰，女，1995年12月30日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：高亚静，女，1990年8月16日出生，系该公司员工。原告颜志扬与被告刘小媛、广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年1月2日，本院作出（2018）粤0118民初1680号民事判决，被告刘小媛不服该民事判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年8月13日作出（2019）粤01民终10597号民事裁定，裁定撤销本院（2018）粤0118民初1680号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年9月29日立案受理，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告颜志扬的委托诉讼代理人王玉贵，被告刘小媛的委托诉讼代理人毕敏华、周梦琦，被告乐有家公司的委托诉讼代理人高亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜志扬向本院提出诉讼请求：一、解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》；二、刘小媛向颜志扬返还已付定金10万元；三、刘小媛、乐有家公司共同向颜志扬支付违约金367600元；四、刘小媛、乐有家公司共同向颜志扬赔偿房屋差价损失50万元（具体损失数额以评估为准）；五、刘小媛与乐有家公司承担本案所有诉讼费、评估费。事实与理由：2017年5月21日，颜志扬在乐有家公司的居间下与刘小媛签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定颜志扬向刘小媛购买位于增城市新塘镇××大道西××房的房产，交易价1838000元。刘小媛保证该房产产权真实有效且没有查封情况，否则将按合同第十二条约定处理。合同第十二条约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金”。合同签订，颜志扬依约支付了定金100000元，并积极办理按揭贷款申请手续。2017午6月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行向颜志扬发放了《个人二手住房贷款初审结果通知书》，表示同意下放贷款。但在后续履行过程中，颜志扬通过查册发现，涉案房产早于2017年3月20日被法院查封。颜志扬知悉此事后，多次催告刘小媛解决查封问题并继续履行合同，但刘小媛一直拒不配合。据此，颜志扬认为，刘小媛已明显构成违约，按照合同约定其应返还颜志扬已付定金、赔偿违约金。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，刘小媛还应向颜志扬赔偿涉案房屋的差价损失。乐有家公司为专业从事房产交易的中介机构，理应就涉案房屋的权利状态进行调查并在颜志扬签约时如实告知，但乐有家公司没有履行该义务，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，并因此直接导致颜志扬合同目的落空，蒙受巨大损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条的规定，乐有家公司应赔偿颜志扬的损失，损失的范围即颜志扬要求刘小媛赔偿的范围，乐有家公司应就此与刘小媛共同赔偿。另外，乐有家公司作为涉案合同当事人，颜志扬要求其与乐有家公司按照约定、法定责任共同赔偿亦合法有据。综上所述，颜志扬为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，恳请法院支持颜志扬的全部诉讼请求，以维护法律尊严。被告刘小媛辩称，一、现有证据和双方交易模式可以确认，2017年5月22日三方签订《资金托管协议》时，颜志扬已知涉案房屋被查封。1、刘小媛陈述，2017年5月22日中介公司查册后，告知颜志扬房屋查封的情况，颜志扬表示继续交易，要求资金托管。2、三方于2017年5月21日签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》，又于5月22日签订了《资金托管协议》，该协议重要提示写明，未选择资金托管的网签风险包括但不限于卖方可能无法取得全部房款，买方可能无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等。恰恰说明三方于5月22日查册后都知道房屋存在查封，产权存在瑕疵，有交易不能完成的风险，故签订《资金托管协议》以保障买方资金安全和保障交易进行。3、5月21日签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》时，刘小媛已收取颜志扬10万元定金。5月22日中午签订《资金托管协议》时，刘小媛把收取的定金转到中介家家顺公司账户，中介向刘小媛出具收款收据，资金托管时间与刘小媛和中介公司陈述相吻合，符合查册后三方都已知房屋存在查封，存在交易风险，而作出特殊的交易安排。4、房屋买卖属于大宗交易，买家在签订合同前，出于审慎和交易安全，通常会自己或通过中介公司查询涉案房屋的状态，对是否存在纠纷争议、有无抵押，有无查封等进行核实。颜志扬在把定金直接交付给刘小媛后的次日，要求资金托管，可以推定知悉房屋存在权利瑕疵，与刘小媛、中介公司的陈述相吻合。二、《资金托管协议》是刘小媛、颜志扬真实意思表示，协议内容合法有效，相关内容是对《广州市二手房买卖及居间服务合同》的修定。其中第十条以手写体明确约定“如果因产权问题，导致交易失败退还所有定金给买家，双方自愿解除合同”，该条款的“产权问题“应包含所有与交易相关可能导致交易失败的权利瑕疵，即抵押、查封等。三、颜志扬不是合格的诉讼主体，应更换为阳玉。颜志扬提供的银行同贷书上载明贷款人是阳玉。《广州市二手房买卖及居间服务合同》中有对更换贷款主体的约定，现同贷书上的贷款人为阳玉，合同的主体已相应变更为阳玉。虽然阳玉与颜志扬是夫妻关系，但合同主体不因夫妻关系而具有互换性或共用性，故颜志扬不是合格的诉讼主体。四、颜志扬的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。1、在履行合同过程中，刘小媛无任何违约行为，不承担任何违约责任。2、双方明确约定了因产权问题不能过户时的处理，不属于违约事项。综上所述，颜志扬的诉讼请求欠缺乏事实和法律依据，不能成立，建议驳回颜志扬的诉讼请求。被告乐有家公司述称，一、乐有家公司从签订合同前至签订合同后，都如实告知涉案房屋的状况，不存在故意欺诈、隐瞒的情况，不适用《广州市二手房买卖及居间服务合同》第五十三条规定。二、根据刘小媛委托，在乐有家公司协助下，对广州市增城区新塘南新康花园康乐苑A栋B202房进行出售，并在签署合同前对买卖双方播放风险视频《二手房买卖签前须知》并且对视频中展示的交易风险进行详细讲解，双方在《信息告知书》签字并予以确认，同时双方签订《放弃办理资金监管声明书》。由于2017年5月21日为周日，广州市增城区国土资源和规划局无法提供查档服务且无法提供网上查档，双方协商于次日即签订合同第二日查档。查档后发现，增城区人民法院于2017年3月20日对涉案房屋进行查封。乐有家公司告知双方房屋被查封的具体情况后，颜志扬同意继续履行合同，给予足够时间给刘小媛解封。鉴于涉案房屋处于查封状态，为了把控双方的交易风险，在乐有家公司建议下，三方签署了《资金托管协议》，第十条约定：如果因产权问题导致交易失败卖方将所有定金退还买家，双方自愿解除合同。后续，乐有家公司对房产交易过程进行跟进，于2017年8月30日联系刘小媛，刘小媛承诺尽快解封。2017年9月6日对涉案房屋进行第二次查档，发现涉案房屋仍处于查封状态，后来已无法联系刘小媛。后续向刘小媛发出催告函，催告刘小媛解封房产。三、合同并未约定乐有家公司要承担连带责任。乐有家公司并不存在故意欺诈或隐瞒的行为，在不存在过错的前提下，乐有家公司无需承担连带赔偿责任。首先，因时间限制，乐有家公司无法第一时间查档，刘小媛在签署合同当天在《信息告知书》、合同内并未告知乐有家公司，涉案房屋被查封的情况，而乐有家公司在2017年5月22日查档后已第一时间将涉案房屋的具体情况如实告知买卖双方，在双方同意继续履行合同的前提下，说服双方将本来已经互转的款项交由乐有家公司托管，还约定了相应条款保证合同能够正常履行以及出现纠纷时双方可以顺利解决。四、乐有家公司在2017年5月20日接受刘小媛委托销售涉案房屋，当时刘小媛提供了房产证，该产权证无法看到查封状况，刘小媛也未告知乐有家公司，涉案房屋被查封的信息，且当日也无法到国土部门查档。2017年5月21日，颜志扬与刘小媛签订了买卖合同，由于当天无法查档，双方协商同意在2017年5月22日到广州市增城区国土资源和规划局进行查档。2017年5月22日，乐有家公司业务员委托有合作关系的按揭公司人员到国土部门查册，按揭公司的人员第一时间将查册结果拍照给乐有家公司，现由于时间久远，原查册信息原件已丢失。综上所述，乐有家公司在此次交易中已尽到居间方的义务，颜志扬与刘小媛对于涉案买卖合同也是认可与愿意履行的，本次纠纷主要原因在于刘小媛无法确定时间解封房产并将房产过户到颜志扬名下，双方为此发生纠纷，并非是乐有家公司的责任，故乐家有公司不应承担连带责任。经审理查明，广州市家家顺投资发展有限公司（以下简称家家顺公司）于2014年7月30日登记成立。2017年8月7日家家顺公司变更名称为乐有家公司,主营项目类别由商务服务业变更为房地产中介服务。2017年5月21日，刘小媛（卖方）、颜志扬（买方）、家家顺限公司（居间方）共同签署《信息告知书》载明：交易房屋有抵押，抵押权人已同意出售，抵押金额为80万元；买方有购房资质，非广州户口；居间方告知，请提供真实的证件和准确的交易信息，否则有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任；确认经纪人已播放风险视频《二手房买卖签前须知》并对视频中展示的交易风险进行了详细解说；等等。同日，刘小媛（卖方）与颜志扬（买方）、家家顺公司（居间方）签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》约定以下内容：“……第一条【转让标的】，买卖双方交易的房地产位于增城市新塘镇××大道西××房（下称该房产），房地产证号（或不动产权证号）为10004281，房地产用途为住宅，建筑面积为129.05平方米……第二条【转让价款】该房产转让总价款为人民币壹佰捌拾叁万捌仟元整（小写：￥1838000.00）元。第三条【交易定金】该房产交易定金共计人民币拾万元整（小写：￥100000.00元）。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元……第四条【付款方式】买卖双方协商一致约定由买方按下称第2项约定支付房款（不含定金）：……２、按揭付款（1）买方须于2017年5月28日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为人民币壹佰壹拾贰万元整（小写：￥1120000.00元）（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准）。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需要资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件。（２）买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为以下第②项：……②买方须于成功办理产权递件过户手续当天向卖方支付首期款（不含定金）人民币陆拾壹万捌仟元整(小写:￥618000.00元)给卖方。第五条【递件过户】买卖双方须于银行同意贷款（适用于按揭付款的情形）、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起７个工作日内（含当日），缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。第六条【产权现状】买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为2：……2、该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。……第十二条【违约责任】1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。……第十四条【文件送达】合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方……”。签订合同当天，颜志扬的配偶阳玉通过支付宝和微信分笔共向刘小媛转账99980元。刘小媛收款后，在《广州市二手房买卖及居间服务合同》落款处的下方的《收据》中签名，确认收到颜志扬的定金10万元，《收据》内容为：兹收到买方颜志扬交付购房定金人民币壹拾万元整。签订合同当天，颜志扬还与刘小媛签署《放弃办理资金监管声明书》，内容为：“我们，作为坐落于广州市增城区新塘镇新塘大道西508号康乐西苑3栋2梯202房房产的交易双方，已充分了解资金监管的操作流程及安全提示，并明确知晓选择资金监管将面临的相关风险，现共同声明如下：放弃办理房产交易资金监管服务，因此产生的一切风险及损失皆由我们自行承担，均与家家顺公司无关。”2017年5月22日，刘小媛（卖方）与颜志扬（买方）、广家家顺公司（托管方）签订《资金托管协议》，约定以下内容：“……第一条买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管：托管金额人民币壹拾万元整……第三条买卖双方同意付款方式为：……银行转账（居间方指定托管账户，户名：广州市家家顺投资发展有限公司；开户行：招商银行广州林和路支行；账号12×××01）……第四条托管期限自居间方实际收到本协议约定托管款项之日起至本协议托管款项按约定支付完毕为止。第五条托管款项处理1、【定金放款】买卖双方同意具备以下第1种条件后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户：（1）房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态……4、【协商处理】买卖双方向居间方提交解除合同补充协议和同意终止托管的书面文件，居间方按买卖双方约定处理托管款项；……第七条托管期间，居间方不对应付款方的付款义务向另一方承担任何保证、担保、监督等责任。……第十条备注（如备注条款与本补充协议前述条款有冲突的，以本协议条款为准）：如果因产权问题导致交易失败退还所有定金给买家，双方自愿解除合同。”同日，刘小媛将10万元定金支付给了乐有家公司，乐有家公司收款后向刘小媛出具了《收款收据》，确认收到刘小媛出售涉案房屋的监管定金10万元。2017年6月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行向阳玉出具《个人二手住房贷款初审结果通知书》，载明因阳玉购买涉案房屋与刘小媛签订《购房意向书》，并提出贷款申请，该行现初审通过，将按照与阳玉签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款112万元等内容，该通知书自开具之日起90天内有效。庭审中，刘小媛称《个人二手住房贷款初审结果通知书》是买受人阳玉与银行之间签署，刘小媛并不清楚该情况。乐有家公司称在颜志扬提起诉讼之前，乐有家公司并不清楚有《个人二手住房贷款初审结果通知书》情况，颜志扬在取得上述通知之后没有告知乐有家公司的业务员。2018年2月11日，颜志扬就涉案房屋的买卖纠纷向本院提起诉讼，本院立案案号为（2018）粤0118民初1680号。刘小媛在该案提出的答辩意见为：一、不同意颜志扬诉讼请求，请求依法全部驳回；二、颜志扬在签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》时即已知晓涉案房屋被查封的事实等。在2018年9月25日的庭审中，刘小媛陈述涉案房屋在2018年8月底办理了涂销抵押手续，且涉案房屋已解除查封，颜志扬仍然依据《广州市二手房买卖及居间服务合同》第五条、第十二条约定主张解除合同。该案庭审过后，颜志扬于2019年9月27日提交《评估鉴定申请书》，申请评估涉案房屋在2018年9月25日的市场价值。本院摇珠选定广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司进行评估，颜志扬为此向广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司支付评估费8200元。2018年12月12日，广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋在2018年9月25日的价值为2375800元。2018年8月8日，原广州市增城区国土资源和规划局出具涉案房屋的查册表，载明涉案房屋的产权人为刘小媛，存在抵押和被查封的情形；其中他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押债权为50万元；查封文号为（2017）粤0183民初1595号，查封时间为2017年3月20日至2020年3月19日。2018年12月4日，原广州市增城区国土资源和规划局出具涉案房屋的不动产登记查册表，载明涉案房屋的产权人为廖冬燕，过户登记时间为2018年9月13日。本案审理过程中：一、颜志扬明确是以房屋买卖合同的法律关系主张本案诉请。颜志扬明确第一项诉讼请求为只要求解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》中颜志扬与刘小媛之间的房屋买卖合同关系。二、乐有家公司提供2017年5月22日查询涉案房屋的查册表复印件，拟证明乐有家公司已尽到义务查询涉案房屋的登记情况，并将具体情况充分告知买卖双方的事实。颜志扬称在签署合同之前以及在取得银行同贷书之前，乐有家公司没有向其出示过上述证据，也没有告知涉案房屋存在查封的事实。刘小媛称在2017年5月22日当天，三方已明确涉案房屋处于查封状态，所以才签署了资金托管协议。三、本院依刘小媛的申请，出具律师调查令，调取颜志扬与阳玉申请涉案房屋贷款时向中国工商银行股份有限公司广州新塘支行提交的申请资料。2020年1月8日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行向本院出具复函，内容为：颜志扬与阳玉因购买涉案房屋向该行申请贷款，因该贷款未成功发放，该行不保存贷款申请资料，故无法提供。四、颜志扬陈述：1、颜志扬与刘小媛没有约定要做资金托管，关于放弃办理资金托管声明书以及资金托管协议都是乐有家公司要求签署，颜志扬并不知道这些流程；2、颜志扬在拿到银行的同贷书后，催促刘小媛办理过户手续时，通过乐有家公司告知，才知道涉案房屋存在被查封的情况。五、关于刘小媛及乐有家公司存在何违约行为的问题，颜志扬回应，刘小媛在其取得同贷款后应尽快履行房屋过户义务，但刘小媛在其催告后没有履行该义务，其行为违反涉案合同第12条约定，应承担违约责任并返还定金；乐有家公司作为中介机构，没有依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定履行如实告知义务，须承担违约责任；除上述违约行为之外，刘小媛与乐有家公司不存在其他违约行为。六、刘小媛陈述：1、颜志扬在5月21日当天签署放弃办理资金托管声明，在次日又重新签署资金托管协议，若房屋交易正常，产权没有瑕疵也没有抵押、查封，就完全没有必要于5月22日再签署资金托管协议，因此三方在5月22日签署资金托管协议是基于知道涉案房屋处于查封的特殊情况而补充签署的协议，该协议是为了保证买方的资金安全，将资金交由乐有家公司保管。2、在（2018）粤0118民初1680号案审理期间，涉案房屋已解封，但颜志扬仍然主张解除合同，故双方的房屋买卖交易已无法继续进行，且刘小媛有巨额债务，要出售涉案房屋还债，故在颜志扬坚持解除合同的情况下，刘小媛出售了涉案房屋，但是导致交易无法继续的原因是颜志扬坚持要解除合同。七、乐有家公司陈述：2017年5月22日，在得知涉案房屋存在查封的情况下，乐有家公司第一时间告知了买卖双方，颜志扬知情后，愿意继续购买房屋并履行合同，乐有家公司作中居间方为了把控交易风险，才进一步要求双方签署资金托管协议；因此，三方签署放弃办理资金托管声明书以及资金托管协议都是有逻辑连贯性的，不存在颜志扬所述对签署上述两份资料不知情、不了解的问题。八、庭审中，乐有家公司承认颜志扬为购买涉案房屋所支付的10万元定金仍在乐有家公司处监管，乐有家公司同意将该10万元退还给颜志扬。颜志扬表明同意接收乐有家公司退还的10万元。2019年12月13日，颜志扬向本院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，表明乐有家公司在2019年12月4日已将定金10万元返还给颜志扬，故申请撤回第二项要求判令刘小媛向颜志扬返还定金10万元的诉讼请求。本院认为，刘小媛与颜志扬、家家顺公司签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于刘小媛抗辩的主体问题，因《广州市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》均是颜志扬以买方的身份签署，刘小媛与乐有家公司在签署上述合同时对此是知晓且无异议，在履约过程中，买卖双方并未约定变更签约主体，故颜志扬作为合同的相对方，基于履行《广州市二手房买卖及居间服务合同》与刘小媛产生纠纷，有权提起本案诉讼。故，刘小媛以贷款人为阳玉为由抗辩颜志扬诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据查明的事实，刘小媛出售给颜志扬的涉案房屋在2017年3月已被查封。刘小媛称在签署合同之前已告知乐有家公司涉案房屋存在情形，但乐有家公司以及颜志扬对此均不予认可，刘小媛也未提供相应的证据予以证明，本院对此不予采信。《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定“买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。”可见，刘小媛在签署《广州市二手房买卖及居间服务合同》时，没有如实告知颜志扬涉案房屋被查封的事实，违反了上述合同的约定。乐有家公司陈述其是在签订合同第二天经查册后才发现涉案房屋存在被查封的情形，并及时将该情况告知了买卖双方，颜志扬知道该情况后同意继续履行合同。刘小媛称颜志扬在签订《资金托管协议》时已知涉案房屋被查封的事实。颜志扬称在取得同贷书之后才知道涉案房屋被查封的事实。对此，本院根据查明的事实，作如下分析：在签订合同当天，刘小媛确实存在隐瞒涉案房屋被查封的情形，颜志扬并不知道涉案房屋已被查封的情况。同时，按照《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定，刘小媛保证其出售的涉案房屋产权真实有效且没有查封的情况。颜志扬基于刘小媛作出的保证，相信涉案房屋的产权不存在问题，与刘小媛签署了《放弃办理资金监管声明书》，明确放弃中介公司的资金监管服务，将购房定金支付了给刘小媛。在签订合同后的第二日，三方又签署了《资金托管协议》，约定将刘小媛将已收取定金交付给居间方乐有家公司免息托管，并明确经查档确认涉案房产产权清晰、无抵押无查封状态的五个工作日内由居间方直接将托管的资金划入刘小媛收款账户。刘小媛亦将其收取的定金转给了乐有家公司进行托管。同时，《资金托管协议》第十条约定：“如果因产权问题导致交易失败，退还所有定金给买家，双方自愿解除合同。”虽然《资金托管协议》第十条并未明确“产权问题”就是指房屋存在被查封问题，结合该协议第五条第1款第（1）项约定，三方明确了托管资金的支付条件为经查档确认涉案房屋产权清晰、无抵押、无查封的五个工作日内。由此推定，第十条约定的“产权问题”与第五条第1款第（1）项关于“确认产权清晰、无抵押无查封状态”的约定相关联。可见，颜志扬与刘小媛、乐有家公司签署《资金托管协议》时已清楚涉案房屋正处于查封状态，并知悉涉案房屋的交易存在风险，但颜志扬同意继续履行合同，为了确保已付定金的资金安全，约定将定金交由居间方托管。因此，颜志扬陈述在取得银行同贷书之后才知道涉案房屋被查封的情形，本院不予采信。结合各方当事人提供的现有证据，颜志扬在签订合同的第二日已知涉案房屋存在查封情形，但三方对于刘小媛具体应在何时解决涉案房屋查封的问题并未作出约定，在此后的履约过程中，买卖双方对该问题亦未进行协商或达成一致意见。事实上，在涉案房屋的查封问题尚未解决的情况下，即使颜志扬取得银行的同贷书，买卖双方亦无法办理涉案房屋的过户手续。因此，在颜志扬已知道涉案房屋存在被查封情形的情况下仍然同意继续履行合同，表明颜志扬愿意承担因涉案房屋被查封可能产生的无法办理过户等合同无法履行的交易风险。综上分析，颜志扬主张刘小媛在其取得同贷款后没有履行房屋过户义务的行为违约，缺乏理据，本院不予采纳。《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定“该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。”根据原广州市增城区国土资源和规划局在2018年8月8日出具的查册表显示，涉案房屋在2018年8月初仍处于抵押以及被查封的状态，可见刘小媛在签订合同后在超过一年的时间内并未按合同上述约定履行涂销抵押的义务，其行为已构成违约。此外，根据原广州市增城区国土资源和规划局在2018年12月4日出具的不动产登记查册表显示，涉案房屋的产权在2018年9月13日已登记到案外人廖冬燕名下，而刘小媛在（2018）粤0118民初1680号案2018年9月25日庭审中的答辩意见是驳回颜志扬要求的解除合同等全部诉讼请求，可见刘小媛是要继续履行合同，但刘小媛在此前已将涉案房屋已过户到案外人名下，因此在颜志扬与刘小媛就涉案房屋的买卖合同关系尚未解除的情况下，刘小媛以自己的行为表明不再履行其与颜志扬的房屋买卖合同，刘小媛的行为已构成违约。颜志扬与刘小媛之间就涉案房屋的买卖合同关系在事实上已无法继续履行，故颜志扬主张解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》中其与刘小媛的房屋买卖合同关系，理据充分，本院予以支持。承上文分析，刘小媛履约过程中确实存在违约，故颜志扬主张刘小媛支付违约金，本院予以支持，考虑到颜志扬在明知涉案房屋存在查封情形仍然同意继续履行合同，故基于涉案房屋存在查封产生交易风险所造成的实际损失应由颜志扬自行承担。因此，对于颜志扬主张的违约金，结合《广州市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》的约定，买卖双方的实际履约情况，违约方履约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定刘小媛应向颜志扬支付违约金10万元，至于颜志扬主张的违约金超出10万元部分以及颜志扬主张房屋差价损失的诉讼请求，本院均不予支持。在本案审理过程中，鉴于乐有家公司已将其托管的10万元定金返还给了颜志扬，颜志扬于2019年12月13日向本院提交撤回部分诉讼请求申请书，确认其在2019年12月4日已收到乐有家公司返还的10万元，故颜志扬申请撤回第二项要求判令刘小媛向颜志扬返还定金10万元的诉讼请求，本院予以准许。关于乐有家公司是否承担共同赔偿责任的问题。颜志扬在本案中表明是以房屋买卖合同关系主张本案诉请，而乐有家公司与颜志扬之间为居间合同关系，双方并不存在房屋买卖关系，且颜志扬并无证据证明乐有家公司在订立合同过程中存在故意隐瞒房屋重要信息或者提供虚假情况的行为，故颜志扬基于房屋买卖合同关系主张乐有家公司承担共同赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、解除原告颜志扬与被告刘小媛、广州市乐有家房产经纪有限公司于2017年5月21日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中的原告颜志扬与被告刘小媛的房屋买卖合同关系；二、被告刘小媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告颜志扬支付违约金10万元；三、驳回原告颜志扬的其他诉讼请求。案件受理费28444.80元，由原告颜志扬负担8070元，被告刘小媛负担20374.80元。评估费8200元，由原告颜志扬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇二〇年三月二十七日书 记 员  齐 文周思珍