青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初189号原告：青海创盈颐园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300007104961513，住所地：青海省西宁市城西区五四西路48号。法定代表人：刘振勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永强，青海致琨律师事务所律师。被告：杨林，男，汉族，1983年12月4日出生，公民身份号码：×××，西宁市城西区鉴月亭酒店（现已注销）经营者，住陕西省宜川县。被告：鲁建军，男，汉族，1973年12月1日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。原告青海创盈颐园房地产开发有限公司与被告杨林、鲁建军租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海创盈颐园房地产开发有限公司委托诉讼代理人李永强，被告鲁建军及其委托诉讼代理人余萍到庭参加诉讼。被告杨林经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告青海创盈颐园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告杨林和鲁建军以西宁市城西区源玲珑洗浴名义和原告签订的《租赁协议》（2015年4月13日签订位于西宁市××区#楼1F-4F的商业铺面）已于2019年7月11日解除。2、依法判令被告杨林和鲁建军共同向原告支付2018年9月至2019年11月的租金2954526元（暂算到2019年11月，租金计算直至被告交房或原告自行收房为止）。3、依法判令被告杨林和鲁建军共同向原告支付违约金元662866元。4、依法判令被告杨林和鲁建军共同向原告支付迟延出租房屋的损失549950.96元、铺面设施设备的损失29790元、修缮清理费411680元，合计991420.96元，扣除原告交纳的保证金300000元，应支付损失691420.96元。5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年4月30日原告与西宁市城西区源玲珑洗浴签订《租赁协议》，原告将所有的位于西宁市××区#楼1F-4F的商业铺面5180.18平方米租赁给城西区源玲珑洗浴用作为宾馆、餐饮、洗浴营业场所使用。协议约定：租赁期限为六年零八个月，即2015年5月1日至2021年12月31日；租赁费用2015年5月1日至2018年8月31日为每平方米每月43元，月租金为人民币22.270000元，年租金总额为人民币267.300000元；2018年9月1日至2021年12月31日为每平方米每月45.58元，月租金为人民币23.610000元，年租金总额为人民币283.340000元。租金按季度方式支付，缴费期限为上一缴费期限月末25日之前。2018年10月25日，西宁市城西区源玲珑洗浴未按照《协议》约定支付下一季度租金。后经原告多次通过电话、律师函方式，西宁市城西区源玲珑洗浴和二被告仍不支付租金。2019年7月11日，原告向被告杨林、鲁建军发出《解除〈租赁协议〉通知》，告知：自本通知发出之日起，解除与二被告作为经营者及实际经营者的西宁市城西区源玲珑洗浴签订的协议。限二被告于2019年7月15日前支付拖欠租金及违约金；限二被告于2019年7月16日之前退出经营并对商铺物品进行清理。后二被告仍未按照通知支付租金、清理物品及交回商铺。后原告发现，二被告对商铺装修、设施设备等存在严重的破坏，商铺内堆满垃圾。被告杨林为西宁市城西区鉴月亭酒店的登记经营人，被告鲁建军为西宁市城西区鉴月亭酒店的实际经营人。另经原告初步查询，西宁市城西区源玲珑洗浴在合同期内多次更名，于2017年11月21日更名为西宁市城西区鉴月亭酒店。后二被告为躲避债务，对西宁市城西区鉴月亭酒店进行违法注销。二被告的以上行为严重违反了合同的约定义务，损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨林未作答辩。被告鲁建军辩称，其并非实际经营人，其只是代为管理，也非本案主体不应承担租赁费。解除合同被告是认可的，但是解除时间应是2018年10月25日。租赁房屋原告已经自行收回，也就没有产生租金的情况。违约金被告不应承担，就算承担，原告的计算也是错误的，应该是85002元。根据合同约定自行解除合同是无权再收取租金的，损失的扩大部分应由原告自行承担。原告所述与事实不符，续签租赁协议是原告与被告杨林签订的，其只是代为管理，并非实际经营者，且原告因停车场的原因与政府产生纠纷，导致被告的经营严重受到影响，并非是被告无故不支付租赁费。本院经审理认定事实如下：2009年10月12日经被告鲁建军经办，原告与西宁青垦良子足浴有限责任公司签订了《商业铺面租赁协议》，原告将其位于西宁市××区#楼1F-4F的商业铺面出租给西宁青垦良子足浴有限责任公司经营使用，租赁期限至2015年4月30日。2012年7月李东坡名下注册了西宁城西九龙洗浴会所，西宁青垦良子足浴有限责任公司所租房屋由西宁城西九龙洗浴会所经营使用，被告鲁建军为实际经营人。2015年4月8日被告杨林注册了西宁市城西区源玲珑洗浴。2015年4月30日被告鲁建军代表西宁市城西区源玲珑洗浴与原告签订《租赁协议》，由西宁市城西区源玲珑洗浴承租前述房屋，作为宾馆、餐饮、洗浴营业场所使用。协议约定：租赁期限为六年零八个月，自2015年5月1日至2021年12月31日；租赁费用2015年5月1日至2018年8月31日为每平方米每月43元，月租金为222700元，年租金总额为2673000元；2018年9月1日至2021年12月31日为每平方米每月45.58元，月租金为236100元，年租金总额为2833400元。租金按季度方式支付，缴费期限为上一缴费期限月末25日之前；协议签订时承租方须交纳保证金300000元。在协议签订时双方办理了铺面设施、设备移交手续。在协议签订前后及之后的经营中，被告杨林自始至终未出面，均由被告鲁建军进行办理。协议签订后，西宁城西九龙洗浴会所由被告鲁建军实际经营。之后，西宁城西九龙洗浴会所在合同期内多次更名，于2017年11月21日更名为西宁市城西区鉴月亭酒店。2018年6月27日西宁市城西区鉴月亭酒店被工商登记机关核准注销。租金交付至2018年11月（未支付2018年9月-10月差价的26729元）。此后的租金承租方停止了支付。2018年10月7日，被告向原告提出协调商铺停车场申请。2019年4月3日被告以市场不景气、停车场封停，导致其经营受损而关门歇业为由，向原告提出了解除租赁协议申请，原告当时未予答复，被告也一直未主动提出向原告退还租赁物。2019年7月10日原告向二被告发出解除《租赁合同》通知书，要求二被告支付下欠租金、承担违约金并交还租赁物。之后，被告方未履行交还租赁物义务。2019年10月16日，西宁市国信公证处根据原告在收回房屋之前申请的公证保全证据，对案涉出租的房屋进行录像。在进入房屋后，拍摄到房屋已无人看管，房屋内的很多暖气片、配电箱中的设施、消防喷淋头、墙壁电源开光、灯具等已被拆除。之后，原告单方收回了房屋。本院认为，原告与西宁市城西区源玲珑洗浴签订《租赁合同》是基于被告鲁建军之前实际经营使用案涉租赁房屋，并提出续租申请，被告鲁建军又代表西宁市城西区源玲珑洗浴，原告才与之签订了《租赁合同》。在二份合同的订立和履行均由被告鲁建军与原告交涉，租金由被告鲁建军交纳，租赁场所也由被告鲁建军经营管理，被告鲁建军仍为实际经营人，应当承担本案责任。被告杨林作为西宁市城西区鉴月亭酒店的经营人，也应当承担本案责任。合同的解除需要双方协商一致，被告虽然向原告提出了解除合同申请，但在原告未同意解除合同之前，不发生合同解除的效力。被告提出合同在其未交租金30日后自行解除的理由是对合同的曲解。该合同条款是守约方在对方违反该条款时有权行使合同解除权的条款，被告的此理由无法律依据，不能成立。被告拖欠原告租金，构成违约，应当承担违约责任。因原告租金被拖欠，原告于2019年7月11日向二被告发出了解除《租赁合同》通知书，要求二被告支付租金、违约金，交还租赁物，合同应自此被解除。合同被解除后不影响合同中结算和清理条款。因被告一直未予交还租赁物，租赁物应自原告申请公证人员2019年10月16日进入租赁场所之日视为收回，租金应计算至租赁物收回之前一日。原告即主张了违约金，又主张了经济损失，二者只能支持其一。原告主张的支付迟延出租房屋的损失及所称的修缮清理费与合同的约定、履行和解除之间不存在因果关系，此请求无法律依据，不予支持。原告主张的铺面设施设备的损失虽然原告出具了设施设备被拆除的公证的证据，但对拆除的数量、损失的价值证据不足（原告自拟的损失费用表不能作为证据使用），无法证实原告经济损失高于违约金，故应选择支持违约金的请求。综上所述，被告杨林为西宁市城西区鉴月亭酒店的经营人，应当承担本案责任，被告鲁建军为实际经营人，应当承担共同责任。二被告未按合同约定履行义务，拖欠租金，应当承担违约责任，并支付拖欠租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告杨林和鲁建军以西宁市城西区源玲珑洗浴名义和原告青海创盈颐园房地产开发有限公司签订的《租赁协议》于2019年7月11日解除。二、被告杨林、鲁建军共同向原告青海创盈颐园房地产开发有限公司支付拖欠至2019年10月15日的租金2742023.95元。三、被告杨林、鲁建军共同向原告青海创盈颐园房地产开发有限公司支付违约金557227元，其中扣减保证金300000元后，应支付257227元。上述二、三项款项合计2999250.95元于判决生效后三十日内付清。四、驳回原告青海创盈颐园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费已减半收取22733元，由原告青海创盈颐园房地产开发有限公司负担5883元，被告杨林、鲁建军负担16850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 喇  玮二〇二〇年三月十三日法官助理 （杨璀蓉书 记 员 祁 慧 春附法律文书：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。