广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终120号上诉人（原审原告）：梁敏琪，女，1995年8月7日出生，汉族，住广东省封开县****************。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县********。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。上诉人梁敏琪因与被上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2019）粤1225民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁敏琪的委托诉讼代理人董展庆、被上诉人晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁敏琪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为晨辉隆公司向梁敏琪支付逾期交房违约金43353元（以梁敏琪已交付全部房价款按日万分之三从2018年9月1日起暂计算至2019年6月26日，共301天，应计至实际交房之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由晨辉隆公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判，具体理由如下：一、一审判决认定晨辉隆公司支付逾期交房违约金的起始时间为银行放贷时间不当，应予纠正。1.双方签订的案涉商品房买卖合同第九条对出卖人逾期交房支付违约金的计算方式进行了明确约定，起始时间为案涉商品房买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天，即2018年7月1日。2.一审判决以银行放贷的时间即2019年5月11日起算晨辉隆公司应支付逾期交房违约金明显与上述合同约定不符。二、一审判决认定梁敏琪拒绝收楼的理由不当错误，应予纠正。1.按照双方签订的案涉商品房买卖合同第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。本案中晨辉隆公司在2019年6月22日梁敏琪前去收楼时，并未能出示上述全部证明文件，特别是未能出示案涉商品房的房屋测绘报告及符合要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，梁敏琪拒绝收楼理由充分，由此产生的延期交房责任应由晨辉隆公司承担，晨辉隆公司支付逾期交房违约金的计算截止日期按照案涉商品房买卖合同第十二条约定应为晨辉隆公司实际交房之日。2.一审判决认定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是收楼的附属文件，没有盖章只是手续未完善，显然与案涉商品房买卖合同第十一条约定不符，属认定事实错误，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决在计算晨辉隆公司应支付的逾期交房违约金数额不准，请二审法院依法改判。晨辉隆公司答辩称，根据案涉商品房买卖合同补充协议约定，购房者需要付清房款后才收楼，且即使要计算逾期收楼违约金亦应从2019年4月12日起算至通知收楼之日即2019年6月12日。晨辉隆公司获得了房屋验收合格证及当地住建部门允许晨辉隆公司将房屋交付给业主的函，案涉房屋是经验收合格，业务拒绝收楼没有理由。梁敏琪向一审法院提出诉讼请求：1.判令晨辉隆公司立即向梁敏琪支付逾期交房违约金43353元（以梁敏琪已交付全部房价款按日万分之三从2018年9月1日起暂计算至2019年6月26日止，共301天，应计至实际交付之日止）。2.本案诉讼费由晨辉隆公司承担。一审法院认定事实：2018年8月20日，梁敏琪（买受人）与晨辉隆公司（出卖人）签订了案涉商品房买卖合同，合同约定：“梁敏琪向晨辉隆公司购买位于封开县****************;该商品房建筑面积126.71平方米，按建筑面积每平方米3789元计算总价为480104元;原告应当在签订案涉商品房买卖合同时支付商品房首期房款150104元，余款33万元向银行申请办理按揭贷款支付”。合同第八条约定商品房交付期限及条件：“出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.供水、供电、消防等部门原因造成拖延或政府大规模调整规划或政府重大政策改变之延误的；3.遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等或买受人有任何违约行为”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3〔该比率应当不小于本条第（1）项中的比率〕的违约金。2.详见本合同附件四《合同补充协议》”。同时，出卖人在合同第十四条承诺供水、供电等设施在商品房交付时达到使用条件。《合同补充协议》第一条约定:“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担…”。第八条约定：“按照政府相关部门规定，本小区的维修基金由买受人自行交付并存入住宅专项维修基金专户，缴付凭证作为办理产权证的附件”。第九条约定：“业主缴纳装修保证金及装修废弃物清理费，在买受人收楼时付清…”。案涉商品房买卖合同与补充协议均由梁敏琪签名与晨辉隆公司盖章。梁敏琪于2018年8月20日签订案涉商品房买卖合同时支付首付房款150104元，余款33万元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2019年5月10日放款。至此，梁敏琪已经履行了支付房价款的义务。另查明，案涉楼盘主体工程于2019年1月8日经五方主体竣工验收合格，案涉楼盘于2019年4月11日经综合验收合格并在行政主管部门备案。晨辉隆公司于2019年6月12日通知梁敏琪10日内收楼，但梁敏琪以晨辉隆公司未能出示合同约定的全部文件而拒绝收楼。在诉讼中，晨辉隆公司向一审法院提交了《肇水发展封开供水分公司给水管道竣工验收鉴定表》《封开县新奥燃气有限公司天然气管道竣工验收表》和封开县住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》三份证据，拟证明案涉楼盘逾期交楼是因供水、供气基础设施的延误所造成的，主张交楼日期应予延期。经审查以上证据，给水管道竣工验收鉴定表只可证实“佰隆山河”小区一期至河南水厂路段DN300（DN600）球墨管项目于2015年5月13日开工至2019年1月2日竣工，2019年3月8日验收合格；天然气管道竣工验收表可以证实“佰隆山河”小区一期（240户）天然气管道工程于2018年4月26日开工至2018年10月25日竣工，2019年3月20日验收合格；封开县住房和城乡建设出具的函可以证实“佰隆山河”商住小区一期A区于2019年4月11日经综合验收合格，可以将楼盘交付使用。但以上证据不能证实供水、供气工程合同约定的施工工期和是否存在施工工期的延误及延误的原因等事实。一审法院认为，本案争议焦点为：一、晨辉隆公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、若逾期交楼该承担多少违约责任。关于案涉商品房买卖合同及补充协议的效力的问题。梁敏琪与晨辉隆公司双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属合法有效合同。晨辉隆公司是否存在逾期交楼的违约行为。首先，根据梁敏琪与晨辉隆公司所签订的案涉商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年8月30日前，而梁敏琪于2019年5月10日才付清全部房价款，梁敏琪付清房价款时间迟于合同约定的交房日期，按照交易习惯，交付房屋时间理应延迟至房价款付清之日即2019年5月10日。但案涉楼盘于2019年4月11日才通过综合验收并备案，晨辉隆公司于2019年6月12日才通知梁敏琪10日内收楼，晨辉隆公司实际交付商品房的时间明显超过了合同约定的期限，已经构成了违约。其次，晨辉隆公司辩称其不存在主观故意的违约行为，延迟交房是因供水、供气设施竣工的延误造成，根据约定应据实延期交楼时间。对此，一审法院认为晨辉隆公司提供的给水管道竣工验收鉴定表及天然气管道竣工验收表仅证明了供水、供气设施开工和竣工验收的时间，却未能证明供水、供气设施工程是否延误及工期延误的原因。且案涉楼盘的主体工程于2019年1月8日才竣工验收，已明显超过约定的交付房屋时间，晨辉隆公司亦未能提供证据证明主体工程的延误存在不可抗力的因素。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，晨辉隆公司提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利的法律后果，其主张因供水、供电延误而顺延交楼日期的理据不足，一审法院不予采纳。第三，晨辉隆公司以梁敏琪未付清房屋维修基金、办证费等代收款为由抗辩其交楼。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定和补充协议第八条约定，维修基金和办证费等费用的履行顺序是在收楼后才由买受人交付，只要买受人付清房价款，出卖人就必须按合同约定交付商品房，故晨辉隆公司的抗辩理由不充分，一审法院也不予采纳。综上，按照合同的约定，晨辉隆公司构成违约依法应当承担违约责任。关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，晨辉隆公司逾期交楼构成违约，梁敏琪要求晨辉隆公司按照合同约定承担违约责任，依法有据应予支持。至于如何承担违约责任。在案涉商品房买卖合同中约定晨辉隆公司应于2018年8月30日前向梁敏琪交付商品房，但晨辉隆公司于2019年6月12日才书面通知梁敏琪10日内收楼，梁敏琪却以晨辉隆公司未能出示合同约定的全部文件为由而拒绝收楼。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。晨辉隆公司通知梁敏琪收楼时案涉楼盘已符合上述规定的交付条件，并具备基本居住条件，虽然晨辉隆公司交楼时出示的验收备案文件是封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》而不是《综合验收备案表》，但该函的实质内容就是案涉楼盘经综合验收合格备案并同意交付使用，只是文件的形式不同而已；至于晨辉隆公司提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》没有盖晨辉隆公司印章问题，这只是手续未完善，且这两份文件是收楼的附属文件，不能作为拒绝收楼的理由。因此，梁敏琪拒绝收楼的理由不当，应自晨辉隆公司书面通知收楼期限届满（2019年6月22日）即视为交付。根据案涉商品房买卖合同第九条的约定，逾期交付商品房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，晨辉隆公司应当支付从2019年5月11日起每日按照已交付房价款即480104元的万分之三计算至2019年6月22日止的违约金，即晨辉隆公司应当支付480104元×41天×0.03%=5905.28元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、封开县晨辉隆房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内向梁敏琪支付逾期交房违约金5905.28元；二、驳回梁敏琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费883.82减半收取441.91元，由梁敏琪承担380.91元，由封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担61元。二审中，晨辉隆公司提交了证据1《建设工程竣工验收报告》，证据2《供水管道工程施工合同》，证据3《给水管网工程施工承包合同》，证据4《国有建设用地使用权出让合同》，证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》，证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》，上述证据拟证实封开县贺江一路市政工程是在2017年6月23日才开工，2019年1月5日才竣工验收，且案涉项目土地被依法调整，使得市政工程、整个项目规划设计、地下管网有变动，导致供水、供电、天然气等配套工程无法如期竣工，最终导致延期交楼，该情形由政府行为造成，不应归责于晨辉隆公司。梁敏琪质证认为，因证据1没有原件，对其真实性、合法性、不予认可，且该报告反映的建设单位并非晨辉隆公司，该道路工程与案涉工程亦无直接的关系，故对其关联性亦不予认可；对证据2、3的真实性和合法性予以确认，但该证据并不能证实晨辉隆公司在履行案涉商品房买卖合同中履行了相应的义务，其逾期交楼不存在过错，其可按合同约定另行追究施工方的责任，而不能免除其对业主承担逾期交楼的责任；对证据4的真实性和合法性予以确认，土地出让合同签订长达8年时间，晨辉隆公司如认为因土地出让问题影响开发应向出让方追责，而不能以此作为本案的免责事由；证据5、6的真实性和合法性予以确认，但该证据涉及的土地并非案涉房屋所在土地，而是该项目其他部分土地，与本案并无直接关联性，晨辉隆公司无法证实该用地方案调整对案涉楼盘开发建设及逾期交楼造成影响。对上述证据的认定采信，本院在下述论述中进行处理。本院另查明，晨辉隆公司提供的证据1《建设工程竣工验收报告》载明封开县****市政工程开工日期为2017年6月23日，单位（子单位）工程质量验收证明文件发出日期为2019年1月5日，工程验收时间为2019年5月9日；证据2、3的签订时间分别为2018年2月和2014年12月，总工期分别为100天和六个月；证据4《国有建设用地使用权出让合同》的签订时间为2012年2月6日；证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》落款时间为2017年8月15日；证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》的签订时间为2017年8月25日。而案涉商品房买卖合同及《补充协议》签订的时间为2018年8月20日。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：本案逾期交楼违约金的起止时间。本案中，双方签订案涉商品房买卖合同时间为2018年8月20日，该合同明确约定交楼时间为2018年8月30日，现晨辉隆公司并未按照合同约定时间交楼。对于梁敏琪上诉认为逾期交楼违约金起止时间认定为银行放贷时间和晨辉隆公司通知收楼届满之日错误的主张。因案涉《补充协议》明确约定付清购房款后才交付房屋，故一审判决确定本案的违约金起算点为梁敏琪付清购房款之日即银行放款之日恰当，本院予以维持；同时，因当地住建部门出具文件确定案涉楼盘已竣工验收备案可交付使用，应认定案涉房屋已符合可交付使用的条件，梁敏琪仅以《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等相关文件不符合合同约定为由拒收房屋的依据不足，本院不予采信。故一审判决认定的违约金起止时间正确，本院依法予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，梁敏琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736.19元，由上诉人梁敏琪负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年三月三十日法官助理  黎颖诗书 记 员  陆贤妍