广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初348号原告：江门市****物业管理有限公司，住所地广东省江门市**************。统一社会信用代码914***********951W。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：何梓聪，系广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，系广东华法（江门）律师事务所律师。被告：李灼尧，男，1971年3月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区************，公民身份号码440************057。被告：陈美凤，女，1972年10月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区睦洲镇睦洲社区*******，公民身份号码440************625。原告江门市****物业管理有限公司（以下简称“温馨家园物管公司”）与被告李灼尧、陈美凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告温馨家园物管公司的委托诉讼代理人何梓聪，被告李灼尧、陈美凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温馨家园物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年1月至2020年2月期间的物业服务费5337.5元和2013年1月至2019年12月期间的公共照明费387.34元；2.判令被告支付逾期付款的违约金［以每月拖欠的物业服务费（不含公共照明费）为基数，按年利率24%的标准自2013年1月25日起计算至被告清偿之日止］；3.判令本案受理费由被告承担。事实和理由：原告为依法接受江门市东建房地产开发有限公司（以下简称“东建公司”）的聘请为江门灏景园提供物业管理服务并与其签订《物业服务管理委托合同》的物业管理公司，被告为涉案小区芳草苑3幢之二702室房屋的业主及实际使用人。涉案房屋面积为81.87平方米，房屋种类为洋房。根据《物业服务管理委托合同》约定每平方米物业服务费为0.6元，被告每月应当支付物业服务费为49.12元，自2013年1月至2014年6月共计18个月，被告欠缴物业服务费为884.20元。2014年6月，原告向江门市蓬江区物价局申请物业服务费调整，将洋房每月物业服务费0.6元每平方米调整为0.8元每平方米，物价局予以同意并且备案。因此，被告每月应缴物业服务费为65.49元，自2014年7月至2020年2月共欠物业服务费为4453.32元。又根据《物业服务合同》第十九条乙方的权利义务第8条“负责向业主和物业使用人收取下列费用：（2）代收代缴水电费”，第二十二条“公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收”，故被告应当向原告支付公共照明费387.34元。被告应当在每月25日向原告缴纳上述费用，但在原告对其进行多次追讨后被告仍未向原告支付，被告应按合同约定向原告支付违约金。而原告考虑按日千分之一计收违约金的标准较高，故主张按照年利率24%向被告收取违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.原告企业信息系统查询结果；2.《不动产登记证明》、《江门市房地产权交易登记申请与收件收据》；3.《物业服务管理委托合同》、《灏景园综合类服务收费公示》、《江门市蓬江区物价局出具的》、原告提供物业管理服务的合法资质；4.原告因提供物业管理服务支出费用取得的发票；5.公共照明费明细表；6.原告在涉案房屋张贴催收通知的照片、原告向被告邮寄《催缴通知单》的回执、《催收通知单》邮寄明细、原告向被告发出催收的律师函;7.违约金计算明细、公共照明费计算明细。被告李灼尧、陈美凤答辩称，我方没有与原告签订物业服务合同，因我方与广州市新一方物业管理有限公司江门分公司（以下简称“新一方物管公司”）有签订物业服务协议，故我方认为不应支付物业服务费给原告，而应支付物业服务费给新一方物管公司。新一方物管公司曾承诺我方向其支付的煤气管道费4000元，可以在物业服务费中多除少补。我方多次到原告处协商该事宜，但原告称，与其无关，故我方拒绝向原告支付物业服务费。被告为其答辩提供的证据有：1.灏景园收楼须知;2.灏景园商品房结算书；3.新会市东建房地产开发有限公司收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李灼尧、陈美凤是位于江门市蓬江区***********之二702室房屋的所有权人，于2003年5月接收该房屋，该房屋类型为洋房、建筑面积为81.87平方米。2008年5月26日，由东建公司作为委托方（甲方）与温馨家园物管公司作为受托方（乙方）就江门灏景园的物业管理服务事宜共同签订《物业服务管理委托合同》一份，约定的主要内容如下：一、委托服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，小区内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，区内交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。二、委托服务管理期限为自2008年7月1日起至本小区业主委员会成立续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务管理协议之日止。三、在条件成熟和大部分业主同意的前提下，将前期未调整的物业服务管理费统一调整为：别墅物业服务管理费调为1.2元/㎡/月，洋房物业服务管理费调为0.6元/㎡/月，商铺和商贸中心物业服务管理费按2元/㎡/月收费标准，幼儿园物业服务管理费仍按1元/㎡/月不变。四、公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。五、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他相关费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰计收滞纳金。2010年12月1日，原告提供《灏景园综合类服务收费公示》到江门市蓬江区物价局备案，其中洋房为0.6元/平方米/月；2014年6月26日，江门市蓬江区物价局出具备案回执，同意原告自2014年7月1日起将灏景园洋房物业服务费调整为0.8元/平方米/月。被告经原告多次催促仍不缴纳物业服务费和公共照明费，故原告提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与东建公司就灏景园物业服务事宜所签订的《物业服务管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告与东建公司签订的《物业服务管理委托合同》对被告具有约束力，在原告已依约提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通与车辆停放秩序管理等物业服务的情况下，被告作为业主应当依约交纳物业服务费，被告以其没有与原告签订物业服务合同为由拒绝支付物业服务费的意见于法无据，本院依法不予采纳。原告就其提供的物业服务内容提供了相关的发票予以证明，而被告虽对小区楼梯灯的维修、卫生绿化等问题认为原告服务不到位，但没有提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果。而且，原告提供的物业服务是针对整个小区多方面多个项目的管理与服务，被告仅以一些服务瑕疵而拒绝支付长时期且包含多项物业服务在内的物业服务费，明显理据不足。对于被告拖欠物业服务费的期间问题。原告主张被告拖欠其2013年1月至2020年2月期间的物业服务费，而被告抗辩称其于2013年8月后才没有缴纳物业服务费，但被告没有就其缴纳了2013年1月至8月期间的物业服务费提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院依法确认被告拖欠原告2013年1月至2020年2月期间的物业服务费的事实。而对于物业服务费的收费标准和执行时间，原告已在江门市蓬江区物价局进行备案并按照备案的标准执行，本院依法对原告主张的物业服务费收费标准及计算的起止时间予以确认。因此，被告应向原告支付2013年1月至2020年2月期间的物业服务费5337.92元（81.87㎡×0.6元/㎡/月×18月+81.87㎡×0.8元/㎡/月×68月）。现原告向本院主张5337.5元的物业服务费，是其对诉权的自主处分，没有损害被告的合法权益，本院依法予以支持。对于物业服务费的缴费时间问题。虽然《物业服务管理委托合同》中没有约定业主缴纳物业服务费的时间，但根据一般的交易习惯，物业服务费为按月且当月缴纳，故原告主张每月25日前缴纳当月的物业服务费较为合理，本院予以支持。对于原告主张的公共照明费问题。根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”，本案中，原告主张依据《物业服务管理委托合同》的约定“公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收”要求被告支付2013年1月至2019年12月期间的公共照明费387.34元，结合小区公共区域照明费必然产生的事实及原告提供的计算标准符合一般惯例，且被告对此没有异议，本院依法予以支持。因被告未依约交纳物业服务费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。《物业服务管理委托合同》约定每日按应缴费用的1‰计收滞纳金，明显过高，现原告主张以每月拖欠的物业服务费（不含公共照明费）为基数，按年利率24%的标准计算支付违约金符合审判实践的通常做法，计算较为合理，本院依法予以支持。因此，被告应以每月拖欠的物业服务费为基数，自2013年1月25日起按年利率24%向被告支付逾期付款的违约金至款项给付之日止。对于被告抗辩称原告先处理好煤气管道费4000元，其才缴交物业服务费的意见。原告既不是该煤气管道费的收取主体，也没有与被告就煤气管道费的处理进行过任何约定，故被告的上述抗辩意见缺乏事实和法律的依据，本院不予采纳。煤气管道费不属于本案审理范围，若被告有相关权利需要主张的，可另行通过合法途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告李灼尧、陈美凤于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费5337.5元和公共照明费387.34元，合共5724.84元给原告江门市****物业管理有限公司；二、被告李灼尧、陈美凤于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数，自2013年1月25日起按年利率24%计算至款项给付之日止）给原告江门市****物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李灼尧、陈美凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  梁 珊二〇二〇年三月六日法官助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪