广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11091号原告：珠海明海物业管理有限公司。住所地：珠海市粤海西路17号明珠山庄B3栋二楼D房。统一社会信用代码：91440400698158167G。法定代表人：苏树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：佘连娣，该公司人事部副经理。委托诉讼代理人：李夏群，该公司高级物业主任。被告：张春回，女，汉族，1986年8月11日出生，住珠海市斗门区，被告：李普，男，汉族，1988年8月8日出生，身份证住址：河南省西华县，委托诉讼代理人：张春回，系被告的妻子。原告珠海明海物业管理有限公司与被告张春回、李普物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费本金人民币4042.35元；2.被告向原告支付拖欠的车位管理服务费1050元;3.被告向原告支付拖欠的公摊电费395.49元；4.被告向原告支付拖欠的代收水费及二次加压电费共512.15元；5.被告向原告支付滞纳金（实际是违约金）人民币3908.41元;以上诉讼请求，总金额截至2019年4月30日暂计为9908.4元，之后的违约金照计。本案在审理期间，原告变更诉讼请求为被告向原告支付滞纳金（实际是违约金）人民币3908.41元。事实和理由：原告是珠海市南屏镇濂泉路9号明海雅苑小区的物业管理企业。被告是明海雅苑3栋403房的业主，房屋建筑面积为89.79㎡。2015年9月22日原告（乙方）与明海雅苑的开发商“珠海明海房地产发展有限公司”（甲方）签订了《明海雅苑前期物业管理服务合同》，约定由原告承接明海雅苑的物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系。合同第十一条约定每次收缴物业服务费的时间为每月五日前，约定收费标准为：“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向业主或物业使用人收取”，但由于珠海市政府规定从2016年3月1日起住宅物业管理费不得高于3元，因此原告一直减，按每月每平方米3元收取被告的物业管理费，滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金”。合同还约定“公共用水、电费按实际用量每月每户平摊”。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在的明海雅苑小区提供物业服务，被告每月应交物业服务费269.49元，按实际用量缴纳公摊电费，但自2018年2月1日起，被告无故拖欠物业服务费及其他费用，暂计至2019年4月30日止被告恶意拖欠物业服务费4042.35元，车位管理服务费1050元，公摊电费702.1元，代收水费及二次加压电费512.15元，合计欠费5999.99元，产生违约金3908.41元。原告已向被告发出律师函进行催缴，被告均置之不理。综上，为维护自身合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。两被告辩称：一、原告未履行明海雅苑《前期物业管理服务合同》约定的义务，提供相应的服务，已构成严重违约。1.原告自第一批业主入住以来从未对其小区收支进行公布，违反合同第一条的规定。小区业主公共收益包括不限定小区地面停车费，广告收入，快递柜收入等，原告占为已有，损害广大业主的利益。业委会也曾发函追讨。2.关于物业服务内容、要求和质量的问题。事实上，原告未按合同约定履行清洁打扫义务，小区垃圾桶及垃圾不能得到即时清理，门厅、走廊也没有做到相应的服务标准。原告也一直拒绝向小区业主开放地面停车位的合理使用，阻碍智能车牌自动识别系统的开通，在业委会成立后向小区业主开放地面停车位的使用后，其以不合理的收费理由继续阻碍小区业主使用车位，到目前为止小区智能车牌自动识别系统无法启用，小区业主每次下雨淋雨刷卡出入，怨声载道。相关证据见明海雅苑业主委员会关于尽快恢复为业主办理地面共有停车位固定使用登记建档的《限期整改通知》。根据合同约定物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯缺乏维护和物业相关记录造假，出现故障最长一次停运达一个多月时间，严重危及业主的生命财产安全，物业公司此不作为严重危害广大业主生命财产安全，同时此行为也构成严重的违约。原告从未按合同约定开展任何社区文化活动，至今未按照相关法律条例，提供业委会办公用房，阻扰广大业主商议本小区事务。原告自第一批业主入住至今没有根据合同约定进行满意率调查，也从不积极主动与业主沟通，采取漠视兼抵制的态度，对待广大业主合情合理的要求。鉴于以上原告种种没有履行合同义务的行为，广大业主及业委会多次向原告和有关部门反映，一直没有得到解决。由于原告的严重违约，业主根据《合同法》第六十七条行使先履行抗辩权，拒交物业费，合理合法。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主利益的保护，也是十分不公平的。二、业主是否应承担违约责任滞纳金的问题。如果上述物业合同有效，由于合同是由物业公司提供的格式合同，根据合同法第四十条的规定，该条款应为无效条款。同时根据合同法司法解释第29条的规定，违约金约定的标准也过分高于造成的损失，合同中约定的日千分之三的滞纳金年利率达到109.5%，按照法律规定超过银行同期同档次贷款利率的四倍利率，比例过高，应按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于原告违约造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任。违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。被告拒交物业费用只是一种要求和鞭策原告提高服务水平的手段。在调解员联系本人的时候，被告表示愿意主动缴纳与物业公司服务相应的费用，这证明本人积极的沟通态度。反观物业公司，从不与被告积极沟通，不了解业主拒交费的原因。也没有主动登门或进行善意沟通，更没有履行合同约定，尽到合同义务，在本人缴纳全部至2019年9月的物业费后仍追缴所谓滞纳金，由此可见物业公司的服务态度与意识极其茶镜。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院查明：2015年9月22日，原告（乙方）与珠海明海房地产发展有限公司（甲方）签订《明海雅苑前期物业管理服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方在物业竣工验收交付使用后对明海雅苑实施前期物业管理，乙方提供公共环境卫生，绿化与建筑小品的维修养护与管理，治安防范，交通、车辆停放秩序、停车场的管理，装饰装修管理，消防管理，房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，生活服务设施的维修养护和管理，社区文化建设等方面的物业日常服务；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元收取，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前，管理公司在首次收取物业服务费时可预收三个月；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止等。两被告在2016年12月3日与原告签订了《前期物业服务协议》，约定的收费标准及滞纳金标准等与前述合同相同。两被告是珠海市香洲区南屏镇濂泉路9号（明海雅苑）3栋403房的业主，该房屋建筑面积89.79平方米。原告陈述被告于2018年2月1日开始拖欠该房的物业费用及其他费用，本案在审理期间，被告于2019年10月14日补缴了2018年2月至2019年9月期间物业服务费5389.8元。两被告提供了几张小区照片，照片可见公共过道地上有落灰，小区垃圾桶空置但旁边堆放了垃圾，草地上有粪便等。两被告还提供了珠海市香洲区明海雅苑业主委员会致原告的《函》（要求原告移交公共收益及明细账册）、《限期整改通知》（车位管理）、《关于小区电梯机房情况及整改通知》、《请物业公司立即恢复电梯运行的函》等。原告辩解上述函件及通知涉及的问题，原告已作回复或在协商解决等，而照片只是反映一瞬间的情况，原告对清洁工的打扫时间是有规定的，不可能一直在打扫，照片中垃圾扔在空置的垃圾桶也说明业主素质有问题。本院认为：原告与珠海明海房地产发展有限公司及被告分别签订了《明海雅苑前期物业管理服务合同》和《前期物业服务协议》，为被告物业所在小区明海雅苑提供物业管理的服务，被告作为小区业主，享受了服务，应当依照上述合同约定按时支付物业服务费及其他费用。被告未按合同约定的时间于每月5日前支付2018年2月至2019年4月的物业服务费，违反了合同约定，应当按照合同约定向原告支付滞纳金。被告提出原告物业管理服务存在的问题，仅从被告提供的由业主委员会单方出具的函件，不足以证明原告未按合同提供物业管理服务，原告亦表示已经回复或在协商处理。被告提交的几张照片，如空置的垃圾桶旁有垃圾、草地上有粪便等也反映了小区有人未将垃圾及粪便放入垃圾桶，原告辩解清洁时间有规定不可能一直在打扫亦符合常理,照片不足以证明原告未尽到物业管理服务的义务。综上，被告未按时支付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告应当向原告支付滞纳金。被告主张合同约定按每日千分之三支付滞纳金的标准过高，本院予以采纳。本院酌情下调为按每日千分之一计算。两被告拖欠2018年2月至2019年4月期间的物业服务费，于2019年10月14日补缴，故两被告应向原告支付上述物业服务费的滞纳金为834元（被告房屋建筑面积89.79平方米，每月每平方3元，每月物业费为269.37元，合同约定应在次月5日前缴费，故从2018年3月6日起计至2019年4月30日，按每日千分之一，每月物业服务费的滞纳金分段计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告张春回、李普于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付滞纳金人民币834元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告张春回、李普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曾海辉人民陪审员  舒秀英人民陪审员  程小梅二〇二〇年三月二十五日书 记 员  吴华强