广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初770号 原告：朱孟德，男，汉族，1990年10月3日出生，住广州市海珠区*******之一401房之二，公民身份号码440************215。 被告：佛山市润丰置业有限公司，住所地佛山市禅城区********绿岛广场东区*********之一，统一社会信用代码914************262。 法定代表人：余某1。 委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。 原告朱孟德诉被告佛山市润丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月9日公开开庭审理。原告朱孟德及被告委托代理人袁耿升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、原告朱孟德与被告佛山市润丰置业有限公司于2017年11月30日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号B2-20171130-002）物业使用期限超出2038年3月31日的部分无效；2、被告佛山市润丰置业有限公司返还涉案物业自2038年3月31日至2040年8月30日房屋使用费40727.6元及利息（从2017年11月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市润丰置业有限公司实际清偿之日止）；3、被告承担本案支付所有诉讼费用以及原告精神损失费1000元。 事实和理由：原告在2017年11月30日购买了发展商为佛山市润丰置业有限公司的绿岛广场D3座820房的物业使用权。但是《物业使用权出让合同》约定使用期限即租赁期限截止日期为2040年8月30日，物业交付日期为2018年3月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”规定，使用期限超出2038年3月31日的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以因《物业使用权出让合同》使用期限超出2038年3月31日的部分无效故该部分所取得的财产应当予以返还。合同截止日期为2040年8月30日，对应价款为377788元，折合每月租金约为1404.4元/月（377788÷269个月），超过2038年3月31日共计29个月，据此，被告应当向原告返还已支付的29个月使用费40727.6元（1404.4×29个月）。至于应返还款项的利息，因原告于2017年11月30日向被告付清全部款项，故应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。 鉴于已有相关案例作为参考，因此原告希望可以判决被告还原告朱孟德涉案物业自2038年3月31日至2040年8月30日房屋使用费40727.6元及利息（从2017年11月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市润丰置业有限公司实际清偿之日止），以及被告承担本案支付所有诉讼费用以及原告精神损失费1000元，以维护原告合法权益。 被告答辩称：一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得了竣工验收备案表。双方争议合同标的房产所属项目是在佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司自有的商业建设用地上由被告投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。被告对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月31日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规。 二、关于合同期限的合法性问题：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条的规定，“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”本案物业土地属于商业建设用地，其使用期限只要不超过四十年，即不违反上述法律法规的规定。《合同法》关于租赁期限不超过20年的规定，是法律法规之间的矛盾，就商业物业价值规律来说，按原合同期限执行，最有利于保障承租方的长远利益。 三、争议双方属于合同纠纷，原告要求赔偿精神损失费没有事实和法律根据。 诉讼中，原告提交以下证据： 1、《物业使用权出让合同》。证明原被告签订租赁合同的具体内容。 2、广东增值税普通发票。证明原告付款的情况。 诉讼中，被告提交以下证据： 1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。证明争议合同标的房产所属项目的合法性。 2、关于确认佛山市禅城区*********－7座建筑物使用权出让出租及经营管理权的证明。证明争议合同标的房产所属项目土地的合法来源，该项目是由被告负责投资建设，被告对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。 3、申领门牌房号入户审批表。证明争议合同标的房产属于上述项目范围之内。被告对争议合同（认购书）的标的房产具有合法经营权。 4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明争议合同标的房产所属工程项目已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表。也证明本案争议方于2017年6月25日签订的认购书不属于预售。 经质证，本院认证：原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院经审查对原、被告提交的上述证据的真实性予以确认。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。 2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。 2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。 2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。 2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及被告共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。 2017年11月30日，被告（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区三座820单元的使用权出让给乙方……5、该物业土地使用权性质为集体商业用地。……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条、物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为377788元……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务。……第八条、乙方的权利义务。……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……第十三条、其他条款。1、就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目……”。 2018年6月27日，被告出具发票，确认收取原告交来绿岛广场3座820单元使用权转让费188894元、公共设施分摊费113336元、综合管理费75558元，以上合计377788元。庭审中，原告确认已于2018年3月31日办理收房手续。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，原告向被告支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。 关于《物业使用权出让合同》的效力，本院分析如下：《物业使用权出让合同》约定涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，被告已于2018年3月31日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年3月30日的部分无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应向原告返还无效期限部分对应的物业使用权出让款40728.07元（377788元÷269个月×29个月），原告主张被告返还物业使用权出让款40727.6元，系对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。 关于原告主张的利息。因被告占用上述款项确给原告造成利息损失，原告主张被告支付利息，合法有据，本院予以支持，但利息的计算起始日期应为原告付清款项之日。本案中，根据原告提交的发票无法看出原告向被告付款的实际日期，本院确定发票出具日期为款项付清之日，也即2018年6月27日。至于利息的计算标准，本院确定自2018年6月27日至2019年8月19日为中国人民银行同期贷款利率，至于此后的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定2019年8月20日起的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的精神损失费。本案系合同纠纷，原告主张被告支付精神损失费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告朱孟德与被告佛山市润丰置业有限公司于2017年11月30日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2038年3月30日的部分无效； 二、被告佛山市润丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱孟德返还物业使用权出让款40727.6元及利息（以40727.6元为本金，从2018年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）； 三、驳回原告朱孟德的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，受理费减半收取422元，由原告朱孟德负担22元，被告佛山市润丰置业有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  肖** 二〇二〇年三月二十日 书记员  罗曼