安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0302执异10号 案外人：丁文龙，男，1967年3月4日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：冯玲,女，1971年8月03日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被执行人：王丽,女，1972年8月22日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被执行人：王文献,男，1969年7月22日出生,汉族,住址。 本院在执行申请执行人冯玲与被执行人王丽、王文献民间借贷纠纷一案中，案外人丁文龙于2019年11月7日提出书面异议，认为本院查封的坐落于安徽省××大街××城市广场××楼404户房屋系其所有的财产，要求本院中止对该房屋的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人丁文龙称：2018年7月9日，案外人以总价款55万元向被执行人王丽、王文献购买坐落于安徽省××大街××城市广场××楼404户房屋（产权证号：房地权证太字第××号，并按双方签订的《物业买卖合同》支付了先期房款30万元，但两被执行人却在2018年9月26日用该款还清了该房屋的按揭贷款，取回了房产证，并改变合同约定要求案外人直接付清剩余25万元房款后再办理房屋过户手续。后两被执行人又用该房屋向银行抵押贷款21万元，2019年10月30日，案外人将两被执行人尚欠的银行抵押贷款19万元还清前去办理产权过户手续时，得知该房屋已被蚌埠市龙子湖区人民法院查封，从而无法过户。为维护案外人的合法财产权益，现要求解除查封、中止对该房屋的执行措施。 案外人为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、《物业买卖合同》及案涉房屋的产权证复印件各1份，以此证明案外人通过经纪方向王丽、王文献购买了案涉房屋； 二、中国银行交易流水单3份、支付宝转账回单2份以及不二家房产中介公司工作人员朱旖君的身份证复印件和其书写的案外人在2018年7月19日给付王丽现金5万元的证词各1份，以此证明案外人已按合同约定支付了定金和首期房款； 三、太和农商行镜湖支行出具的贷款结清单1份，内容载明：“还款账号：62×××22，还款账号户名：王丽，还款总额：¥189902.40，现转标志：转账”，以此证明案外人于2019年10月30日通过替王丽结清贷款的方式支付了房款约19万元； 四、微信转账账单截图和朱旖君书写的案外人给付王丽1万元现金的证词各1份，以此证明案外人于2019年10月30日另向王丽支付了房款3万元。 对第1组证据，因《物业买卖合同》上有经纪方太和县不二家房产咨询有限责任公司盖章佐证，产权证复印件的内容亦与《物业买卖合同》所记载的一致，本院予以确认；对第2、3、4组证据，因银行流水和支付宝回单上加盖有支付机构的印章，微信转账账单截图与微信记录一致，而朱旖君的身份证复印件和两份证词的内容亦与本院通过微信视频对朱旖君进行的核实结果一致，故本院予以确认，但其中的第3组证据，因结清单上未记载付款方信息，案外人亦未提供其银行转账记录加以佐证，无法认定该款是案外人支付的，故对案外人的举证目的，本院不予认定。 申请执行人冯玲在收到本院执行异议通知书后，向本院书面答辩称，不动产权属以登记为准，案涉房屋登记在被执行人王丽名下，王丽未履行生效法律文书确定的义务，法院对其所有的财产进行执行查封，与法有据，应驳回案外人的执行异议。 异议审查期间，本院对案外人丁文龙进行了电话询问，案外人作出了如下表述： 一、案涉房屋已由案外人自2018年年末起居住至今，有交纳的物业费单据为凭，但忘记向法院提交； 二、对两被执行人提出的不再办理银行按揭贷款、直接由案外人付清剩余25万元房款再办理房屋过户手续，案外人未予反对。 三、两被执行人于2019年9月再次用案涉房屋向银行抵押贷款21万元，案外人知晓后与两被执行人发生争执，直至2019年10月30日，案外人才替两被执行人向银行偿还了19万元的银行贷款，并另给付被执行人王丽现金1万元和微信转账2万元。后去办理过户手续时得知案涉房屋已被蚌埠市龙子湖区人民法院查封，查封文号是（2019）皖0302执792号； 四、对于为何未在2018年9月产权证取回后、2019年9月第二次抵押贷款前去办理房屋过户手续，案外人表示，那段时间其在外省忙着经营生意，定期存款又未到期，就一直未支付剩余的25万元房款，而且被执行人王丽开着一辆价值一百多万元的奔驰牌汽车，基于对两被执行人经济实力的信任，案外人亦未急于办理。 异议审查过程中，本院调取了（2019）皖0302执792号案件的“总对总”执行查控系统反馈的被执行人王丽、王文献的财产信息，其中自然资源部反馈的信息显示，案涉的坐落于安徽省××大街××城市广场××楼404户房屋（不动产权证书号：16006705）由被执行人王丽、王文献共同所有，该房屋设置了最高额抵押并办理了抵押权登记，他项权证号为16002463，所担保的债务履行期限从2016年9月22日起至2019年9月22日止。2019年9月4日，本院以（2019）皖0302执792号之二执行裁定书对该房屋进行了查封，查封期限三年。 综上，可确认以下案件事实： 2018年7月9日，案外人通过经纪方太和县不二家房产咨询有限责任公司与两被执行人签订《物业买卖合同》一份，约定两被执行人将共有的坐落于安徽省××大街××城市广场××楼404户房屋（产权证号：房地权证太字第××号）以55万元的价格出卖给案外人，定金20万元于合同签订当日支付，首期房款10万元于2018年7月12日前支付，余款25万元在办妥房屋过户手续后通过向银行抵押贷款的方式支付，双方于2018年9月15日前向银行申请贷款并提交所需材料，两被执行人于收到全部房款当日交付房屋。当日，案外人通过银行、支付宝转账及现金给付的方式向王丽支付定金20万元，又于同月12日和20日，通过银行转账给王丽6万元和4万元，支付了首期房款10万元。但之后双方并未去银行办理贷款手续，亦未去相关部门办理该房屋的所有权过户手续。2019年9月4日，本院在执行申请执行人冯玲与被执行人王丽、王文献民间借贷纠纷一案中，以（2019）皖0302执792号之二执行裁定书，查封了该房屋。2019年10月30日，案外人向王丽微信转账2万元，另又给付了两被执行人1万元现金。2019年11月7日，案外人向本院提出执行异议。 本院认为：案外人虽与两被执行人签订有《物业买卖合同》，并按合同约定支付了一定数额的房款，但案涉房屋的所有权一直登记在被执行人王丽名下，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，需非因案外人自身原因未办理过户登记，且案外人在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的，方能达到排除执行、本院对案涉房屋解除查封的目的。就本案而言，案涉房屋的总价款为55万元，根据双方在《物业买卖合同》第二条第3项所约定的“余款25万元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入买房在该贷款银行指定开设的账户内”，案外人在2018年7月20日累计支付房款30万元后，即可要求两被执行人配合办理过户登记，但在本院2019年9月4日查封时仍未办理，案外人未证明其确有不能办理的特殊事由，甚至未能证明其要求办理过。事实上，根据案外人在本院询问时所陈述的“其对两被执行人提出付清剩余25万元房款再办理房屋过户手续并无异议，只是因那段时间其在外地，存款又未到期，且对两被执行人又较为信任，所以才一直未急着办理”，可得知案外人在本院查封前一直未交纳剩余的25万元房款，对案涉房屋未办理过户登记亦是持听之任之的放任态度的，因此，无法排除案外人自身原因，加之案外人亦未能证明其在本院查封前已占有了案涉房屋，故对案外人的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人丁文龙的执行异议。 本裁定送达后即发生法律效力。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 倪 华 审判员 郭利利 审判员 刘正举 二〇二〇年三月十七日 书记员 周小静