北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32073号原告：李黎明，男，1974年8月21日出生，汉族，自由职业，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：迟公化，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：程维，男，1990年3月31日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张毅，北京冠京律师事务所律师。被告：莫利娟，女，1983年10月31日出生，侗族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭文忠（莫利娟之夫），男，1967年11月18日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京分行职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁海珍，北京市华意律师事务所律师。原告李黎明诉被告程维、莫利娟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告李黎明的委托诉讼代理人迟公化、赵建英，被告程维的委托诉讼代理人张毅，被告莫利娟的委托诉讼代理人郭文忠、丁海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李黎明向本院提出诉讼请求：1、确认被告一程维以原告李黎明的名义与被告二莫利娟签订的《存量房屋买卖合同》无效。2、判令被告二莫利娟将北京市西城区XXXX号房屋的产权变更登记至李黎明名下。3、判令被告一程维、被告二莫利娟将北京市西城区XXXX号房屋腾空并返还给原告李黎明。4、本案评估费29500元及本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2010年11月4日，原告与案外人北京中民信房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF253252），约定以4470250元（肆佰肆拾柒万零贰佰伍拾元）的价格购买坐落于西城区XXXX号的房屋（以下简称“涉案房屋”），并于2012年5月24日委托李X代为领取X京房权证西字第XXXX号房屋所有权证。自2012年6月28日至2019年6月27日，原告因职务侵占罪失去人身自由。2014年11月，浦东法院刑事执行庭法官杨XX法官在核实原告名下财产的时候得知，涉案房屋权属发生变更，房屋所有权人变更为被告二。经原告查询，2013年4月26日，被告一通过伪造原告签名的方式，办理了委托售房的《公证书》（编号为（2013）津河北证字第3224号）。2013年4月28日，被告一以原告代理人的名义与被告二签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：0756666），约定以6230000元（陆佰贰拾叁万元）的价格从原告处购买涉案房屋。2013年5月13日，被告二领取X京房权证西字第XXXX号房屋所有权证，取得涉案房屋的所有权。原告认为，2013年4月26日至28日，原告已处于失去人身自由的状态，不可能签署委托被告一代为办理涉案房屋出售手续的《委托书》，更不可能去公证处现场办理前述《委托书》上签名、捺指印。本案所涉《委托书》《公证书》均不是原告真实意愿，原告从未有出售涉案房屋的意愿，亦未委托被告一代为办理涉案房屋的出售手续。被告二购置涉案房屋所签署的系列文件（包括但不限于《存量房屋买卖合同》（合同编号：0756666）、《购房承诺书》、房屋权属证书领证凭证等）中的签名均系伪造，与被告二本人签名不符。且《存量房屋买卖合同》中约定的涉案房屋成交价为6230000元，远低于涉案房屋当时的市价。另，原告从未收到被告二就涉案房屋支付的任何款项。综上，原告认为被告一在无权处分、无权代理的前提下，恶意串通被告二，擅自处分涉案房屋所有权，严重损害了原告的合法权，故诉至法院。被告程维辩称，我们不同意原告的全部诉讼请求。请求法庭予以驳回，主要理由：一、原告诉与莫利娟签订的存量房屋买卖合同不成立，我们认为，这个是成立的。其理由，原告认为，被告程维是假借李黎明签名，所以去签订的合同据此应该认定为一个代理行为，根据合同法第49条的规定，相对人也就是本案的买房人莫利娟有理由相信程维是有代理权的。因此，代理行为也成立，双方签订的这个合同也是成立的。第二，诉讼请求第二项是由莫利娟将这个涉案房屋恢复至李黎明名下，我们认为与被告一没有关系。被告一也没有这个能力去返还房屋。第三，诉讼请求第三项，请求程维和莫利娟将涉案房屋腾空并返还给李黎明，同样，我们也是不同意的，实际上该房屋已经办理完毕过户，而且交付莫利娟使用多年。因此程维也没有这个能力，实际上也没有必要再将该房屋返还给李黎明。第四项请求诉讼费，我们不同意。综上所述无论买卖合同无效还是合同不成立，我们认为都是曲解了法律条款的原意以及曲解了事实。首先，无论是有无代理权限都不影响本案买卖合同的成立。第二，即便是认定程维出卖他人之物，也不必然导致程维与莫利娟之间所签订的合同无效，更不能由此否认物权转移以及变动的事实。最后，在原告的首次起诉当中，案由是合同无效。我方认为本案的合同案由应当是物权纠纷。根据其四项诉讼请求，其主要是要求将房屋返还给原告。因此，应当是适用物权纠纷当中的返还原物纠纷。基于此，我们认为，本案优先适用的是物权法第106条，判断本案房屋的买卖行为已经买卖的结果是否构成善意取得。如果构成善意取得，原告的诉讼请求全部都站不住脚，因此应当予以驳回。至于说原告认为与被告程维另外有其他纠纷可以另案解决，而不应当在本案当中一并处理。我方今天也提供了证据及证人证实了原告李黎明对于程维出售该房屋的行为，事先知情也同意。另外，关于合同效力。首先，原告所述合同无效的原因不明。其次，我们认为即便认为程维没有权利处分该房屋并不必然导致合同无效，同时合同无效，也并不一定导致物权不发生转移。在程维与莫利娟就此房屋买卖过程中，双方并无恶意串通的情形。因此，不能适用合同法第52条所称的无效。我们认为，本案适用善意取得制度，应当适用物权法106条的相关规定。所以请求法庭对原告全部诉讼请求予以驳回。被告莫利娟辩称，第一，本案涉诉房产是答辩人按当时市场价从并不认识的被答辩人李黎明的受委托人程维手中购买的，2012年底至2013年初答辩人需要购置婚房，在链家、我爱我家等房屋中介带领下先后看了几十套房，因为对房型位置等原因都不满意，后来在网上上千个房源中搜寻到了本案涉诉房产，觉得位置户型大小都可以接受，与中介一起上门看房，经过与被委托人程维还有当时在场的刘XX，在价格方面经过多人的谈判于2013年3月18日签订了房屋买卖合同及房屋经纪合同服务确认书，合同约定的房屋现状的交易价格是960万，并且房屋交易的全部税费都由答辩人承担。由于该房产面积超过140平方米，属于非普通住宅，房产证未满5年，因此征收了高的营业税和个人所得税，这些税费按税法规定，本应该由出卖人承担，因此答辩人购买该房产的实际交易总价达1020万元，李黎明2010年9月购涉诉房产时的价格是447万，只经过了两年半的时间，成交价格是原价的两倍多，这就是2013年的市场价格，并不存在里面的疑似假的问题，更不存在与程维串通侵害李黎明权益，至于被答辩人李黎明与程维是按照当时的北京税务机关核定的区域最低指导价格计算出来的，这是北京房地产市场交易避税的普遍做法。第二，对于被答辩人李黎明授权程维的委托书的真实性问题，我们是作为一个普通购房人，我们没有能力，也没有权利去核实其真实性，我们知道的只是按照房屋买卖合同，去履行我们的义务，包括缴款和核验购房资质，准备房产证原件和经公证的授权委托书是出卖人的义务，房产证和授权委托公证书的真实性，最终是要经过建委房产交易大厅审核的。这里还有一个细节，需要说明一下当初我们和程维、刘XX签房屋买卖合同的时候说，刘XX是受托人，2013年4月，刘XX说她要出国，受托人改为程维，我们就让程维补签了房屋买卖合同的最后一页签字，也另外说明一下，在谈判谈合同前答辩人不仅要求出卖方出示了房本原件，2013年5月13日去房产交易大厅办理了过户手续，通过了房产交易审核，我们拿到了房本，至于授权委托公证书是怎么回事，我们作为普通购房人，实在不得而知，对于我们刚才所说的这些事实，我们认为，这个案件应该适用于物权法是比较合适的，我们是通过签订合同受让了房产，我们认为应该适用物权法的106条关于善意取得的规定。我们是在当时不知情的情况下，通过支付合理对价受让的房产，并且办理了房屋登记的手续，所以我们完全是一个善于取得行为，所以请法院驳回原告的诉讼请求，保护我们的物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在李黎明名下。该房屋系李黎明于2010年11月4日于北京中民信房地产开发有限公司处购买取得。2010年11月5日，李黎明签订授权委托书，委托案外人李X办理涉案房屋产权登记手续。2012年5月24日，李X领取涉案房屋产权证。2012年6月28日，李黎明因涉嫌犯罪被依法羁押。2013年5月29日，公诉机关向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）提起公诉，指控李黎明犯职务侵占罪。2014年4月22日，浦东法院判决：“一、被告人李黎明犯职务侵占罪，判处有期徒刑八年，并处没收财产人民币二百万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2012年6月28日起至2020年6月27日止）……”2019年6月27日，李黎明刑满释放。2013年4月28日，被告程维代李黎明与被告莫利娟签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定李黎明以人民币623万元的价格将房屋出卖给莫利娟。房屋登记档案中包含以下材料：1、原产权证复印件；2、李黎明身份证复印件；3、填发日期为2013年3月20日的缴税凭证；4、莫利娟于2013年4月15日填写的《家庭购房申请表》以及《购房承诺书》；5、2013年4月27日，天津市河北公证处（以下简称津河北公证处）出具的（2013）津河北证字第3224号《公证书》（以下简称3224号公证书），记载：李黎明于2013年4月26日前往河北公证处书在《委托书》签字并按捺手印，委托程维代为出售涉案房屋；6、《房屋所有权转移登记申请书》，显示：2013年5月6日，涉案房屋过户至莫利娟名下。2019年，李黎明以其未签署过《委托书》为由，申请对3224号公证书进行复查。津河北公证处在复查期间委托司法鉴定机构《委托书》上需检的“李黎明”签名及指印进行鉴定。鉴定结论为：“检材《委托书》上需检的‘李黎明’签名不是李黎明所写”，“检材《委托书》上的需检指印不是李黎明手指所留”。2019年9月24日，津河北公证处根据李黎明的复查申请以及上述鉴定结论，出具《撤销公证书决定》，认定3224号公证书的基本内容与事实不符，决定撤销该3224号公证书。关于房屋买卖合同的签订及履行情况，被告莫利娟陈述以下主张：为了避免高额税费，网签合同按当时地区指导价确定了房屋价格，真实的交易价格为960万元。而真实的房屋买卖合同系莫利娟与案外人刘XX于2013年3月18日签署。因当时刘XX持有房屋产权证以及李黎明身份证，故被告莫利娟相信刘XX具备卖房代理权。又因刘XX于2013年4月称出国不方便办理手续，刘XX将买卖房屋一事委托被告程维代为办理，后我方将买卖合同的最后签字页变更为程维。莫利娟及其时任男友郭文忠先后以现金形式向程维支付定金10万元以及购房款250万元，剩余700万元购房款源于光大银行住房按揭贷款，但是该贷款模式与现行贷款方式不同，需要购房人先行将700万元购房款支付给出卖人，待房屋过户后另行于银行签订贷款合同取得700万元贷款偿还借款人，莫利娟先行支付给程维的700万元购房款源于朋友借款。为证明上述主张，莫利娟提交以下证据予以证明：1、2013年3月18日，莫利娟与刘XX签订的《房屋买卖合同》，约定涉案房屋价格为960万元。定金为10万元，于签署合同当日支付。尾款950万元于过户当日支付。2、中国光大银行（以下简称光大银行）取款及转账凭证。显示：2013年2月28日，郭文忠取款10万元；2013年4月2日，郭文忠取款20万元：2013年4月3日，郭文忠取款70万元；2013年4月3日，莫利娟取款160万元；2013年5月24日，莫利娟向程维转账700万元。3、落款处“程维”签字的合同页。4、结婚证。显示郭文忠、莫利娟于2015年2月6日登记结婚。5、2013年5月23日，莫利娟与光大银行签订的《个人贷款合同》，显示光大银行认可涉案房屋价值为10204866元，并同意向莫利娟发放住房按揭贷款700万元。原告对上述证据2、4的真实性予以认可，不认可证据的证明目的，主张960万元的购房合同系被告串通所签，二被告交易有违常理，现金260万元不能认定为购房款，房屋的实际价值应以司法鉴定结果为准。程维为证明其有权代理出售房屋，提交以下证据予以证明：1、证人刘XX证人证言。主要内容有以下几点：（1）刘XX委托程维出售涉案房屋，李黎明事先知晓并同意。（2）李黎明和刘XX于2012年5月解除业务合作关系。双方结算后签订《房屋抵押借款合同》，李黎明承诺应归还刘XX欠款1000万元，如未能在2012年7月31日归还借款，则以物抵债方式，将涉案房屋交给刘XX处置。（3）程维的代理公证事宜系刘XX从网上联系的公证处所做，当时公证处自称有能力前往看守所，但刘XX于公证时并未见到过李黎明本人。2、2012年5月，刘XX与李黎明签订的《房屋抵押借款合同》，主要内容为：李黎明因欠刘XX1000万元，故以尚未办理完产权证的涉案房屋做抵押，如李黎明未能于2012年7月31日前归还欠款，刘XX可以按约定办理抵押物过户手续。3、2012年5月7日，北京市长安公证处出具的（2012）京长安内民证字第3558号《公证书》。主要内容为：2012年5月4日，李黎明授权刘XX代为领取涉案房屋产权证。李黎明认可上述证据3的真实性，不认可证据及证人证言的证明目的，主张李黎明与刘XX之间并不存在真实的借款行为，抵押流质条款应属无效，李黎明仅委托刘XX代为领取产权证，从未授权其出售房屋。莫利娟对上述证据的真实性予以认可，但称对于刘XX与李黎明之间的纠纷并不知情，莫利娟购房系作其与郭文忠婚房使用，莫利娟在看到刘XX占有房屋且持有产权证、身份证、购房发票的情况下与刘XX签订了房屋买卖合同。案件审理中，李黎明申请对涉案房屋2013年3月18日的价值进行司法鉴定。鉴定报告载明：涉案房屋于2013年3月18日的市场价值为1131.47万元。各方虽然对鉴定价值结果存有异议，但对于鉴定报告的真实性以及鉴定程序均没有异议。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点问题在于程维代理出售房屋的行为是否构成表见代理。应当指出，判断表见代理是否成立需要从买卖双方的注意义务进行考量。第一，买受人应在善意无过失的情况下，有理由相信出卖人存在代理权。第二，享有代理权法律外观的形成的原因应归于所有权人（出卖人）。反之，因不可归因于房屋所有权人（出卖人）的原因造成代理权外观的，不构成表见代理。房屋交易涉及到房屋物权的处分，利益重大。代理权的真实性是房屋交易的核心问题。本案中，刘XX、程维二人与李黎明并无亲属关系，故产权证、身份证等材料均不能构成有效的代理权外观。根据双方陈述以及莫利娟提交的提款、转款记录可知，莫利娟对于刘XX与李黎明签订《房屋抵押借款合同》的情况并不知情，其并不清楚刘XX是否有权利处分涉案房屋，故莫利娟在仅看到刘XX持有房屋证件，未见到亦未审核产权人李黎明授权材料的情况下便与刘XX签订房屋买卖合同的行为，过于仓促，存在过失。而莫利娟在合同签订前后，亦未见到程维取得李黎明或者刘XX的授权，其在合同签署之前便开始陆续以不同金额向当时的合同无关陌生人员程维支付总计260万元的现金。该行为不仅表明莫利娟在代理权审查问题上存在较大过失，且此种大额现金交易的方式、数额、时间均有悖于通常陌生人之间的房屋交易习惯，莫利娟提交的房屋买卖合同中亦未对此种交易方式进行明确约定。故在没有证据证明该笔资金去向的情况下，本院亦很难认定该260万元现金的性质。根据房屋档案材料可知，莫利娟早在程维获得虚假的公证授权之前（2013年4月15日）即向房管部门申请购买房屋。通常情况下，只有签订的购房合同具备有效条件时（具体到本案，为代理人获得有效授权时），买卖双方才会向房管部门办理申请购房及过户手续，而程维获得虚假公证授权的时间为2013年4月27日，晚于莫利娟向房管部门申请购房的时间，本院有充分的理由相信，程维、刘XX二人获取虚假公证书的原因在于满足房管部门所要求的网签、过户条件，而莫利娟在整个房屋交易过程中并未意识并审查到代理权问题，未尽到合理的代理权审查义务，存在过失。另外，结合光大银行贷款合同内容以及银行转账记录可知，本案能够认定的购房款仅为710万元，该710万元略高于网签合同价格，但显著低于光大银行以及司法评估报告对于房屋交易时市场价格的评估价值。退一步讲，即使真实的交易价格为960万元，也与司法评估价值相差近170万元，本院有理由相信，莫利娟在签订合同过程中存在因房屋报价较低，而与刘XX仓促签订合同的情况，同样可以佐证莫利娟疏于审查代理权的原因。如前所述，产权证、身份证明等材料均不能构成代理权的外观，而构成代理权的核心为售房委托材料。根据程维提交的证据、刘XX证言以及李黎明彼时处于刑事侦查羁押的情况可以得出以下认定结论：1、《房屋抵押借款合同》并未明确授权刘XX或程维可以出售房屋，有关抵押物处置条款的约定属流质条款，应属无效。另外，根据合同相对性，该《房屋抵押借款合同》内容仅具备对内效力，不能约束包括程维、莫利娟在内的其他第三人。2、李黎明仅委托刘XX代为领取房屋产权证，并未授权刘XX或者程维代为出售房屋。3、李黎明因处于侦查羁押阶段，无法见到案外人员，更没有参与售房公证。4、刘XX联系津河北公证处，帮助程维取得了虚假的房屋代售公证书。综上可知，虚假的售房委托材料系因刘XX、津河北公证处、程维三方的行为所致，与李黎明并无直接关联，即虚假代理权外观的形成系不可归因于李黎明的原因所致。综上，刘XX转委托程维代为售房并签订房屋买卖合同的行为构成无权代理，涉案相关买卖合同应属无效，原告要求确认合同无效，并要求莫利娟返还房屋存在事实及法律依据，本院予以支持。需要指出，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权就其受到的损害请求行为人赔偿。本次诉讼结束后，莫利娟可就合同无效的后果另行向适格的主体主张赔偿或补偿。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认程维接受刘XX的委托代理李黎明与莫利娟就北京市西城区XXXX号房屋签订的相关房屋买卖合同无效。二、自本判决生效之日起七日内，莫利娟协助将北京市西城区XXXX号房屋产权过户至李黎明名下。三、自本判决生效之日起七日内，莫利娟将北京市西城区XXXX号房屋腾空交李黎明收回。四、驳回李黎明的其他诉讼请求。案件受理费27705元由程维负担（自本判决生效之日起七日内交纳）；评估费29500元、保全费5000元由程维负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年三月二日法官助理  姚 岚书 记 员  王 溪书 记 员  温晓娟