湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初127号原告：湖南民泰资产管理有限公司，统一社会信用代码91433100682804910U，住所地湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。法定代表人：廖卫果，系公司董事长。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被告：燕梅，女，1970年2月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：符伸云，湖南天门律师事务所律师。原告湖南民泰资产管理有限公司与被告燕梅排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南民泰资产管理有限公司的委托诉讼代理人黎之昊、被告燕梅及委托诉讼代理人符伸云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南民泰资产管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即向原告腾空并交付位于张家界市永定区房屋；2、请求人民法院依法判决被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失171638.88元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月23日，张家界晟昊商业经营管理有限公司、与张家界晟昊置业有限公司与被告燕梅签订了一份《租赁协议书》，协议书约定被告燕梅租赁张家界国际旅游商业中心Ａ区Ａ2栋1层109、110、123Ａ、125号商铺，租金为3元／平方米／日。但张家界国际旅游商业中心Ａ区Ａ2栋1层109、110、123Ａ、125号商铺已于2015年8月31日被湖南省张家界市中级人民法院查封，且湖南省张家界市中级人民法院于2018年1月25日裁定将张家界国际旅游商业中心Ａ区Ａ2栋1层109、110、123Ａ、125号商铺的所有权转移至原告湖南民泰资产管理有限公司。现张家界国际旅游商业中心Ａ区Ａ2栋1层109、110、123Ａ、125号商铺由被告燕梅占用。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院判如所请。被告燕梅辩称：1.被告现在使用的诉争房屋是被告与案外人在2015年7月23日签订的房屋租赁协议，是以合同约定依法享有的使用权，本案诉求为排除妨害，前提必须存在妨害民事权益状态，而被告是合法占有，没有对原告实施妨害行为。2、被告系合法占有，原告要求被告赔偿占有房屋的损失无法律事实的依据。3原告曾经在2019年向永定区人民法院以被告与张家界案外人签订的合同显失公平为由撤销该合同，但最终被张家界市中级人民法院驳回，维持了该合同的稳定性，现原告以所谓的合同倒签为由，认为原租赁合同对原告没有约束力，其理由缺乏事实依据，据上意见，被告与案外人签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思，是合法有效的租赁合同，现在虽然所有权发生变动但根据合同法229条的规定，不影响合同的效力，该租赁合同对原告继续具有约束力，因此恳请法庭依法驳回原告的诉求。查明的事实根据控辩双方的当庭陈述及举证，本院可以确认如下法律事实：张家界国际商业城系张家界晟昊置业有限公司开发建设的商业中心，建设完工后，2014年5月1日，张家界晟昊置业有限公司授权张家界晟昊商业经营管理有限公司管理和运营张家界国际商业城。2015年7月23日，张家界晟吴置业有限公司、张家界晟吴商业经营管理有限公司作为出租方(甲方)与被告燕梅作为承租方(乙方)签订一份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，协议书约定:第一条:租赁的位置和面积。1.甲方将坐落在张家界国际旅游商业城A区A2栋一层109、110、123A、125、126、127、128、129、135、136、137、138、139号商铺出租给乙方使用。2.甲方出租该商铺的建筑面积约534.59平方米。(具体以房产证面积为准)。第二条:租赁期限和用途:1.甲方出租该商铺的租赁期为2015年10月1日至2025年9月30日，共计10年。2015年10月1日起至2017年9月30日为免租期。第四条:租金及租赁保证金:1.租金按房管局最终实测建筑面积计算(如面积发生变化，租金单价不变，年租金按房管局最终实测面积计算)2015年10月11日至2016年9月30日租金为人民币3元/平方米/日，计585376.05元/年;018年10月1日至2019年9月30日租金为人民币3.15元/平方米/日，计614645.85元/年2021年10月1日至202年9月30日租金为人民币3.31元/平方米/日，计6453710元/年;2025年10月1日至2026年9月30日租金为人民币3.47元/平方米/日，计677646.95元/年。张家界晟吴置业有限公司、张家界晟吴商业经营管理有限公司在合同甲方一栏处加盖其公章，并由胡开华签名，被告燕梅在乙方一栏处签字、捺印，合同落款时间为2015年7月23日。2015年8月1日，被告燕梅与张家界晟吴置业有限公司签订了《关于张家界国际旅游商业城租赁合同A2栋一层商铺的补充协议》一份，协议书约定：甲方将张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A2栋1层109、110、123A、125、126、127、128、129、135、136、137、138、139商铺出租给乙方作为经营场地使用，并已经签订租赁合同。就相关未尽事宜，经过友好协商，达成如下协议:1、双方同意将上述商铺的租赁期限延长至20年。即租赁时间自2015年10月1日起至2035年9月30日止；2、免租期增加壹年。即自2015年10月1日起至2018年9月30日为乙方的免租期3、双方签订的上述商铺的租赁合同其他条款不变。2015年8月18日，被告燕梅又与张家界晟吴置业有限公司签订了《关于张家界国际旅游商业城租赁合同的补充协议》，协议书约定：1、甲方同意免除乙方承租A区A2栋132/133/133A号商铺应缴纳的租赁保证金3万元；2、同意乙方所缴纳全部租赁保证金共计24万元抵扣乙方所租赁商铺的租金；3、双方签订的上述商铺的租赁合同其他条款不变。2015年10月21日，被告燕梅向张家界晟吴商业经营管理有限公司交纳了A1、A2租赁保证金24万元。被告燕梅现实际使用门面为A区A2栋1层109、110、123A、125号。2015年8月31日，湖南省张家界市中级人民法院在审理原告湖南民泰资产管理有限公司与被告张家界晟昊置业有限公司合同纠纷一案时，根据原告湖南民泰资产管理有限公司的申请将被告张家界晟昊置业有限公司开发的张家界国际商业城西区A1、A2两栋房产和D1栋15、16、17层房产进行了查封，该保全裁定于2015年9月1日送达给张家界晟吴置业有限公司。2016年8月23日，湖南省张家界市中级人民法院在胡开华的调查笔录中，胡开华陈述：“…….这些合同多数都是2015年9月10日的份以后才签字盖章……；详细合同签订的时间问题：1、……；10、第十份是与燕梅签的合同。与燕梅的合同总共有四份，A2的一楼109号至139号共534.59平方米米，这个合同应该是2015年7月23日签的…….另一份132、133商铺的合同这个时间也是我签的。另两份8月18日的合同也是我签的。但从根本上说，我们的本意是想委托燕梅去招租的……”2016年9月30日，张家界市中级人民法院依法作出(2016)湘08司惩3号、(2016)湘08司惩04号决定书，决定:对胡开华罚款人民币10万元，限于2016年10月10日前交纳。对张家界晟吴置业有限公司罚款人民币100万，限于2016年10月10日前交纳。决定书载明:…本案在执行过程中，查明被执行人张家界晟吴置业有限公司为了规避执行，私自将本院已经查封的张家界国际旅游商业中心西区A1、A2两栋房产未经本院同意，弄虚作假以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，……。2018年1月25日，涉案门面的房屋所有权转移给原告湖南民泰资产管理有限公司所有。随后，张家界晟吴商业经营管理有限公司向张家界市永定区人民法院提起诉讼，要求撤销与被告燕梅等人签订的五份租赁合同，被张家界市永定区人民法院驳诉讼请求，湖南民泰资产管理有限公司对张家界市永定区人民法院一审判决不服，遂提起上诉，2019年6月21日，湖南省张家界市中级人民法院以（2019）湘08民终491号民事判决书判决驳回上诉。上述事实，有原被告的当庭陈述及湖南省张家界市中级人民法院（2019）湘08民终491号民事判决书、《租赁协议书》、湖南省张家界市中级人民法院（2015）张中民二初字第25-1号《民事裁定书》、送达回证、调查笔录、湖南省张家界市中级人民法院（2016）湘08司惩03号《决定书》、湖南省张家界市中级人民法院（2016）湘08执43-2号《执行裁定书》、送达回证各一份、照片（通知）3张、张家界国际旅游商业中心项目房屋情况说明一份、照片4张、胡开华调查笔录、《致租赁复函》一份等证据证明，足以认定。处理结果及理由本院认为，张家界国际旅游商业城A区A2栋1层109、110、123A、125号商铺的产权因有湖南省张家界市中级人民法院的执行裁定书证明，本院确认属原告湖南民泰资产管理有限公司所有。原告民泰公司有权行使所有权人的权利，但本案争议的焦点为被告燕梅与案外人张家界晟吴置业有限公司、张家界晟吴商业经营管理有限公司所签订的涉案租赁合同是否为无效合同。本院认为，案外人张家界晟吴置业有限公司、张家界晟吴商业经营管理有限公司曾以显失公平为由请求法院撤销与被告燕梅等人签订的包括涉案门面的五份租赁合同，但一、二审法院均驳回了其诉讼请求，一、二审判决中均未对合同是否系倒签作出认定。案外人张家界晟吴置业有限公司、张家界晟吴商业经营管理有限公司与被告燕梅等人签订的包括涉案门面在内的租赁合同是否因倒签导致无效，未经人民法院确认，本案系排除妨害纠纷，不宜直接对合同的效力进行认定。故原告就该项请求未提交有效证据予以佐证，就直接以请求以涉案合同系倒签合同，系无效合同为由申请排除妨害无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告民泰公司要求两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失171638.88元的诉讼请求。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从原、被告提交的证据来看，签订合同的主体均是被告燕梅与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订，合同订立及合同解除的后果均由订立合同双方予以承担，与原告民泰公司无关。在合同效力待定的情况下，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，也即买卖不破租赁，且被告燕梅是基于合同的约定租赁案涉房屋，只能向合同相对方履行交付租金的义务，被告燕梅与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司的涉案租赁合同并未解除的被法院确定无效的情况下，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司权向被告燕梅主张交付租金的权利。故原告民泰公司要求两被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失171638.88元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3732元，适用简易程序减半收取1866元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年三月二十六日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。