广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初561号原告：广东博罗农村商业银行股份有限公司。住所地：博罗县*********。统一社会信用代码：914***********272P。法定代表人：赵某1。委托代理人：陈晓丽、岳彩亭，广东科明律师事务所律师。被告：黄海强，男，汉族，1976年11月20日出生，地址：博罗县*******************，身份证号码：441************314。被告二：惠州市博罗建业集团有限公司，地址：博罗县**************。统一社会信用代码：914***********261A。法定代表人：袁某1。委托代理人：刘厚顺、卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。原告广东博罗农村商业银行股份有限公司诉被告黄海强、惠州市博罗建业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告广东博罗农村商业银行股份有限公司的委托代理人岳彩亭，被告一黄海强，被告二的委托代理人卢海兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原、被告的诉辩意见原告广东博罗农村商业银行股份有限公司诉称，2014年8月25日原被告签订编号为100***********354号《个人购房按揭贷款合同》，向原告借款人民币17万元用于购买位于罗阳镇水西村广汕公路以南地段博罗新城.金域华府9栋1702房，贷款期限20年（从2014年8月25日至2034年8月24日），年利率7.86%，供款总期数为240期，还款日为每月的21日，按等额本金还款法，首月还本息金额1821.83元，利息逐月结算还清。如被告连续三期或累计五期未能按合同的有关约定偿还贷款本息，原告有权解除合同提前收回贷款并要求担保人履行担保责任及处分抵押物。担保条款约定由被告一提供贷款合同中的按揭房产作抵押担保，担保此贷款的本金、利息、违约金和原告为实现债权而发生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费等，并约定原告对抵押物处置价款有优先受偿权。并约定了被告一未按合同的约定归还贷款本息等违约情形及处理，同时还约定了争议向原告所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告2014年8月29日依约向被告一发放了此笔贷款（见《借款借据》）。被告一也依约办理了预购商品房抵押权预告登记手续，被告二为房地产开发企业，为被告一的借款提供保证担保，然而被告一从2018年5月21日开始就未按贷款合同约定偿还贷款本息，截止至2019年11月20日已有19期未还，共欠借款本息人民币153558.15元，被告一的行为已经严重违反了贷款合同的约定并损害了原告的合法权益。按照贷款合同约定，原告有权要求解除贷款合同、要求被告一、二偿还暂计至2019年11月20日止本息合计人民币153558.15元、对抵押物处置价款所得享有优先受偿权，并由被告一、二共同承担本案律师代理费用人民币7645.5元和全部诉讼费用。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法裁判。原告广东博罗农村商业银行股份有限公司的诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间签订的编号为100***********354号《个人购房按揭贷款合同》；二、请求判令被告一立即向原告偿还借款本金人民币138833.48元及相应利息人民币14724.67元（利息至清偿之日止，现暂计至2019年11月20日）；三、请求判令原告对被告一名下位于罗阳镇水西村广汕公路以南地段博罗新城.金域华府9栋1702[预登记证号：粤房地预登字第YD00036154号]不动产处置价款所得享有优先受偿权；四、请求判令被告二对被告一的借款及利息承担连带清偿责任；五、请求判令二被告承担本案的律师代理费用人民币7645.50元和全部诉讼费用。原告广东博罗农村商业银行股份有限公司为其诉称向本院提供如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证。2、被告的身份信息。3、个人购房按揭贷款合同（编号：100***********354号）。4、借款借据。5、不动产预抵押登记证、抵押清单。6、催收通知书。7、欠款明细。8、委托代理合同及发票。被告一黄海强辩称：逾期后我账下一直有钱的，但是没有办法扣款成功，我有经常去找他们，只是他们经常换经理，我要经常去原告处找人处理。去年的时候我是有扣款的，原告方说我没有扣款，我需要去把流水打出来。我扣款不成功，不是我的责任，我愿意补上逾期款。我不同意解除合同，也不愿意将我房产拍卖优先受偿，是原告系统问题。被告一黄海强为其辩称未向本院提供证据。被告二惠州市博罗建业集团有限公司辩称：1、被告二是涉案房产的开发商，但是被告二已经按照其与被告一的合同约定，履行了相关的义务，也把房产交付给被告一，不说被告一是否存在逾期还款的行为，即使存在也属于被告一单方违反涉案贷款合同，被告一自行承担的法律责任，与被告二没有关系。2、按照涉案的贷款合同约定，被告二具有相应的保证责任，但被告二承担保证期限已过，即使被告一违约也是被告一单方违约，所以被告二无需承担保证其他责任，原告诉请被告二对涉案房产产生的利息和律师费承担连带责任没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告二惠州市博罗建业集团有限公司为其辩称未向本院提供证据。本院查明的事实经审理查明，2014年8月25日，被告黄海强、惠州市博罗建业集团有限公司与原告广东博罗农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》[合同号为：100***********354]，合同主要约定，被告黄海强向原告借款170000元用于购买位于博罗县**********以南地段博罗新城.金域华府9栋1702号房产，借款期限从2014年8月25日至2034年8月24日止，贷款利率为年利率为7.86%，还款方式为：等额本息，分期还本，按月付息，还款日为每月的21日。合同第六条约定：借款人未按合同约定的还款日偿还贷款本息的，贷款人有权对逾期贷款按本合同确定的贷款利率基础上上浮50%的标准计算罚息利率收取罚息；借款人未按本合同约定支付利息的，贷款人有权按逾期利率计收复利。《个人购房按揭贷款合同》第十二条约定：“如乙方（即被告一）连续三期或累计五期未能按合同的有关约定偿还贷款本息，甲方（即原告）有权宣布解除合同，提前收回贷款并按合同约定要求担保人履行担保责任及处分抵押物。”合同第十五条第一项约定：“抵押担保的范围包括本合同项下贷款的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和甲方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等）。”合同第十六条约定：“抵押权存续期间自本合同签订之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。”合同第十八条第一项约定：贷款行以乙方所购的“一手”房产作抵押，在乙方取得该房产的房屋产权证和办妥抵押登记之前，必须由贷款行认可的具有代持能力的第三方（即本合同项下的丙方）提供阶段性连带责任保证担保。合同第二十条约定：“保证担保的范围包括乙方的借款本金、利息（包括罚息、复息）、乙方应支付的违约金、赔偿金以及甲方为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费等相关费用。”合同第二十一条B款保证期限由甲方、丙方（即被告二）约定为：“本合同项下的贷款发放日起至房产抵押登记办妥日且抵押财产的房地产权证书、他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由甲方核对无误、收执之日后三年内。”合同第二十三条约定，如乙方未按本合同的约定归还贷款本息，甲方有权宣布本合同的贷款本息全部立即到期，甲方有权从乙方在甲方（包括其分支机构）处开立的存款或其他账户中直接扣还任何到期应付款项，并要求保证担保人承担连带担保责任，还可从保证担保人账户中扣还应付款项。以上合同签订后，被告一于2018年8月28日以其名下位于博罗县**********以南地段博罗新城.金域华府9栋1702号房产办理了预告抵押登记（粤房地预登字第YD00036154号）。原告在2014年8月29日向被告一发放了贷款17万元。被告一借款后未能按合同约定偿还借款本息，自2017年9月开始被告一已连续超过三期、累计超过五期未按合同约定还款，截至2019年11月20日，被告一仍欠应还未还的借款本金13458.27元，利息（包含罚息、复利）14724.67元，故原告起诉至本院。现贷款本金余额为138833.48元。原告因本案诉讼，用去律师费9645.50元。另查明，被告一为涉案借款提供抵押的房产尚未办理不动产权证。本院判决的理由及结果本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原告广东博罗农村商业银行股份有限公司与被告一黄海强、被告二惠州市博罗建业集团有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。被告一贷款170000元用于购房，广东博罗农村商业银行股份有限公司依约发放了贷款，但被告一却未按照合同约定按时偿还贷款本金及利息，被告一的行为已经构成违约，被告一应返还借款本金、利息、罚息、复利给原告，其中，利息、罚息、复利利率之和以不超过年利率24%为限。被告一辩称因原告系统问题导致不能扣款还款，被告一未提供证据佐证，且原告予以否认，本院不予采信。因被告一未依约还款，根据《个人购房按揭贷款合同》第十二条、第二十三的约定，原告诉请解除《个人购房按揭贷款合同》，并要求被告一偿还借款本息，符合上述合同的约定，本院予以支持。同时，被告一自愿提供其本人名下的位于博罗县**********以南地段博罗新城.金域华府9栋1702号房产为贷款作抵押担保，但涉案房产抵押仅办理了预告抵押登记，故原告诉请对抵押财产的处置价款在债权范围内享有优先受偿权，本院不予支持。原告因本案诉讼用去律师代理费用7645.50元，故对该律师费，根据上述合同的约定，应由被告一承担。同时，合同第二十一条B款保证期限由甲方（即原告）、丙方（即被告二）约定为：“本合同项下的贷款发放日起至房产抵押登记办妥日且抵押财产的房地产权证书、他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由甲方合同无误、收执之日后三年内。”因涉案房产至今还未办理房产证、抵押登记证明文件，故被告二应为被告一的以上债务在担保范围内承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广东博罗农村商业银行股份有限公司与被告黄海强、惠州市博罗建业集团有限公司于2014年8月25日签订的《个人购房按揭贷款合同》[合同号为：100***********354]于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告黄海强应于本判决发生法律效力之日起10日内返还借款本金138833.48元及支付利息给原告广东博罗农村商业银行股份有限公司。其中截至2019年11月20日的利息为14724.67元，2019年11月21日起的利息按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同》约定的标准支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率之和以不超过年利率24%为限），至付清款日止。三、被告黄海强应在本判决发生法律效力之日起10日内支付律师费7645.5元给原告广东博罗农村商业银行股份有限公司。四、被告惠州市博罗建业集团有限公司应对被告黄海强以上第二、第三判项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广东博罗农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1762元，由被告黄海强、被告惠州市博罗建业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟翔能二〇二〇年三月三十日法官助理 马刘星书 记 员 聂润达