广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终914号 上诉人（原审原告）：甘其然，男，1958年5月14日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，广西君望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵港市区农村信用合作联社，住所地贵港市金田路东（市交通局东侧）。 法定代表人：黄海伦，职务：理事长。 委托诉讼代理人：黄雪丹，女，1983年2月9日出生，该单位职工。 委托诉讼代理人：李雁婷，女，1991年9月30日出生，该单位职工。 原审第三人：广西贵港市江北副食品有限公司，住所地贵港市金港大道西江农场开发区。 原审第三人：关仕杰，男，1957年4月19日出生，汉族，住贵港市港北区。 原审第三人：关峰，男，1983年2月27日出生，汉族，住贵港市港北区。 原审第三人：石柳颜，女，1980年7月18日出生，汉族，住贵港市港北区。 上诉人甘其然因与被上诉人贵港市区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）以及原审第三人广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜执行异议之诉一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 甘其然上诉请求：1、请求法院在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产；2、请求法院将该执行标的物的房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得单独支付给上诉人。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案的《商铺租赁合同》完全符合租赁合同的形式要件，也是双方的真实的意思表示，并未有任何法律规定限制租赁合同的租赁期限以及租金支付方式，其内容符合法律规定，上诉人也已经按照合同的约定，实际使用该房屋，用于商业经营，如一审法院认为涉案合同仅涉及债权债务，那么上诉人租赁使用这一行为该如何定义？且上诉人在使用该房屋时须办理工商登记营业执照等证件，其需要提交房屋租赁合同该合同经工商登记机构核实，确认上诉人租赁该房屋开展经营活动，从而确认营业场所，如该合同不是租赁合同，是没有办法办理工商登记等手续的。二、签订上述租赁合同后，第三人关峰将处于毛坯房状态的商铺交予上诉人，上诉人出于经营所需，花费高达80万元对商铺进行装修，原房屋属于毛坯的状态，其用途为商业，装修后其价值显著增加，可以立即使用其价值远高于原来的毛坯状态，而增加的这部分价值对于拍卖款的获得人来说应属不当得利，而实际装修房屋的上诉人付出了巨额的金钱，却无法向任何人追偿，这显然不公平。因此上诉人请求法院依法评估、拍卖该房屋时，将该房屋装修与房屋分开评估，一并拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得单独支付给上诉人。 被上诉人农村信用社答辩称：本案一审查明的事实清楚，适用法律正确，应当维持维持原判。上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，不应予以支持。 原审第三人广西贵港市江北副食品有限公司、关仕杰、关峰、石柳颜未到庭亦未提供书面答辩意见。 原告甘其然向一审法院起诉请求：1.请求法院在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产（坐落于贵港市港北区院（天悦豪庭）1-101、1-102号房产）；2.请求法院将该执行标的物的房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给原告；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：经审理查明，本院在执行申请执行人贵港市区农村信用合作联社与广西贵港市江北副食品有限公司、关峰、关仕杰、石柳颜金融借款合同纠纷一案过程中，因被执行人广西贵港市江北副食品有限公司、关峰、关仕杰、石柳颜未履行义务，一审法院于2018年12月1日作出（2018）桂0802执1621号之二执行裁定，对被执行人关峰名下的位于贵港市港北区院(天悦豪庭)1幢1-101、1-102房屋［房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××、10××33］予以查封；2018年12月3日，本院又作出（2018）桂0802执1621号之三执行裁定，对上述房屋予以拍卖。甘其然以其已在本院查封前已经租赁上述房屋及应将房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给其为由，向一审法院提出异议。 另查明，2013年12月30日，广西贵港市江北副食品有限公司向贵港市区农村信用合作联社借款1400万元。同日，关峰以其名下的位于贵港市港北区院（天悦豪庭）1幢1-101、1-102、1-105、1-106、1-107、1-108号的房屋（房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××、10××33、10××32、10××31、10××30、10××29号）为上述借款办理抵押登记。2016年3月21日，关峰与甘其然签订《商铺租赁合同》，约定关峰将其上述房屋以毛坯状态租赁给甘其然，租赁期限从2016年2月25日至2036年2月25日，租金共计232.8万元，租金232.8万元以关峰于2012年7月6日向甘其然借款232.8万元进行抵扣。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中甘其然提供的《商铺租赁合同》约定以租金抵扣关峰向甘其然的借款，属以租抵债，以房屋的使用权抵偿欠款的债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。且甘其然对关峰的债权属普通债权，不享有优先受偿权，其约定“以租抵债”的合同损害了其他债权人的合法权利，故甘其然主张在租赁期间阻止向受让人移交占有上述房屋，依法不予支持。甘其然主张上述房屋是其进行装修，其未向法院提供证据证实，即便甘其然对上述房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“……抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；……。”的规定，也是附合于关峰原有财产，甘其然并不享有所有权，贵港市区农村信用合作联社的抵押权及于抵押物的附合物，故甘其然主张将上述房屋主体与房屋装修分开评估、拍卖，将房屋中装修部分的拍卖所得款单独支付给其，于法无据，依法不予支持。判决如下：驳回原告甘其然的诉讼请求。案件受理费100元，由原告甘其然负担。 二审期间各方当事人均没有新的证据提供。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人甘其然对于涉案房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，本案中关峰与甘其然签订租赁合同的时间为2016年3月21日，被上诉人农村信用社设立抵押权的时间为2013年12月，属于上述法律规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力；其次，从甘其然与关峰签订的租赁合同内容来看，甘其然为了使其债权得到清偿，通过以租抵债的方式抵偿债务，实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，并不同于正常情况下为收取租金而签订的房屋租赁合同，因此，甘其然以其对涉案房屋享有合法租赁权而上诉请求阻却对涉案房屋的执行，于法无据，本院不予支持。另，甘其然提供的装修合同、发票等证据仅能证实贵港市港安保安服务有限公司对涉案部分商铺进行了装修，则涉案房屋的装修部分的权属应由贵港市港安保安服务有限公司进行主张，故甘其然上诉请求将涉案房屋中装修部分的拍卖所得款项归其所有，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人甘其然的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人甘其然负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹