广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3925号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌，该行副行长。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被告：谭淋升，女，汉族，1976年4月19日出生，身份证地址:广西博白县，现住：广西北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区。 被告：北海嘉和房地产有限公司，统一社会信用代码：91450500669728378H，住所地：北海市海城区冠岭路86号嘉和商务综合楼。 法定代表人：许广清。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，身份证住址：广西北海市海城区，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行诉被告谭淋升、北海嘉和房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的委托诉讼代理人刘振华、胡振江，被告北海嘉和房地产有限公司的委托代理人周诗然到庭参加诉讼，被告谭淋升经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告谭淋升签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告谭淋升归还原告借款本金432422.04元及利息（利息按合同约定的利率计算标准，自2019年7月17日起计至还清借款本息之日止）；3、判决被告谭淋升承担原告为实现债权发生的律师费19958.99元;4、判决原告对被告谭淋升名下的北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋享有抵押权及优先受偿权。5、判决被告北海嘉和房地产有限公司对被告谭淋升的上述债务承担连带清偿责任。以上合计人民币452381.03元。 事实和理由：2016年2月14日，被告谭淋升与原告签订了合同编号为:A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2016)年(0384)号《个人购房借款/担保合同》（证据1)。根据合同约定：被告向原告抵押贷款488000元，用于购买位于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋。合同签订后，原告与被告谭淋升到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年3月1日，北海市住房和城乡建设局将房屋预告登记证明发放给原告，证书载明预告登记权利人是原告，预告登记义务人是被告谭淋升（证据2)。2016年2月24日，原告按约定将被告所贷款项488000元转入其指定的账户（证据3)。被告谭淋升从2016年2月24日借款至今，虽一直陆续还款，但从2016年9月15日开始不能按时足额还款，从2019年7月17日起没有再归还借款，截止至2019年7月16日止，已经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金为432422.04元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息”的违约条款，原告有权根据《个人购房借款/担保合同个》第十四条第二款的约定，要求被告谭淋升立即清偿未偿还款项并解除合同。被告谭淋升未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现债权所发生的全部费用及律师费均应由被告谭淋升承担。根据《个人购房借款/担保合同》第十八条的约定，被告谭淋升依法将其借款所购买的北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋抵押给原告，即原告对该房地产享有抵押权及优先受偿权。被告北海嘉和房地产有限公司至今未将记载有涉案房屋正式抵押登记信息的房屋他项权证书交原告收执。因此，根据《个人购房借款/担保合同》第十、第二十条的约定，被告北海嘉和房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。为此，恳请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告北海嘉和房地产有限公司辩称，原告在第四项诉求中要求优先受偿权又要求被告嘉和公司承担连带清偿责任，相互矛盾。被告嘉和公司承担了连带清偿责任，偿还了欠款，原告实现了债权，那么房产抵押就应该解除，原告就不应该享有受偿权。否则构成不当得利。原告诉求自相矛盾，请求法院依法驳回原告第四第五项诉求。 被告谭淋升未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或证据材料。 经审理查明：2016年2月14日，原告（贷款人）与被告谭淋升（借款人，抵押人）、北海嘉和房地产有限公司（保证人）签订合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0384]号《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：被告谭淋升向原告抵押贷款488000元，用于购买北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋，第四条贷款利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公示换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；第六条还款采取按月等额本金还款法，借款人自愿选择每月15日为还款日；第九条罚息：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；第十条保证责任：保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，担保范围:满足下列—本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的贷款人的债务免除保证责任。第十八条抵押物：抵押人用其所购置的案涉房屋作抵押；第十九条抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第二十一条抵押物的处分：贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。该合同还约定了其它内容。 另查明，合同签订后，原告与被告谭淋升到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年3月1日，原告领取了北海市房地产抵押权预告登记证明书：N北房预2016字第013820号，该证明书载明：预告登记义务人为被告谭淋升，预告登记权利人为原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，房屋坐落于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号，债权数额为488000元，债务履行期限为30年（2016年2月至2046年2月）。 原告于2016年2月24日按约定将被告所贷款项488000元转入被告指定的账户。但被告谭淋升从2016年9月15日开始存在不能按时足额还款的情况。截止至2020年1月19日止，被告谭淋升己经连续累计六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金424288.68元。 原告因本案支出律师费19958.99元。 本院认为：原、被告双方签订的合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0384]号《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告发放贷款，履行了出借义务，被告谭淋升应按约履行还款义务，但被告谭淋升借款后未能按期归还，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告按照合同的约定要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》并要求被告谭淋升偿还相应借款本息的诉讼请求，于法有据，对此本院予以支持。 关于原告要求对被告谭淋升名下位于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因被告谭淋升名下位于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡7幢0302号房屋办理的是预购商品房抵押，而不是正式的抵押权登记，原告对此并没有取得抵押权，故对于原告要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告北海嘉和房地产有限公司对被告谭淋升的上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求，根据原被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告北海嘉和房地产有限公司在本案中承担的是阶段性连带责任保证，满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，保证人对该项条件满足之日后到期的贷款人的债务免除保证责任。因案涉房产并没有办妥正式抵押登记手续，原告亦没有收到正式他项权利证书，故对于原告的该项诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告北海嘉和房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告谭淋升追偿。 对律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且未该费用超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告谭淋升、北海嘉和房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0384]号）； 二、被告谭淋升须归还借款本金424288.68元及支付利息（利息计算：以本金424288.68元为基数，按（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0384]号）《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2020年1月20日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告谭淋升须支付律师代理费19958.99元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海嘉和房地产有限公司对被告谭淋升的上述债务承担连带清偿责任，被告北海嘉和房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告谭淋升追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费8085.72元，公告费260元，合计8345.72元，由被告谭淋升、北海嘉和房地产有限公司共同负担（该费用原告已预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8085.72元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年三月十九日 法官 助理  孟 伟 书 记 员  熊谋华