江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初4319号原告：张育幸，女，1958年6月27日生，汉族，住上海市虹口区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路818号101室。法定代表人：程谦，执行董事。原告张育幸与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理。因案情需要，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员周云生、卢芝华参加评议，本案于2019年7月24日、2019年12月27日两次公开开庭进行了审理。原告张育幸到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、名品城公司、厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张育幸向本院提出诉讼请求：1、被告方违约，请求法院判令被告方按《预约租赁合同》约定标准、期限支付租金给原告张育幸，或者依法责令被告方解除合同、停止转租，并把产权商铺转交给原告张育幸。2、请求按照《预约租赁合同》约定判令被告方支付从2011年11月19日起，暂计算至2018年11月19日止的租金约112000元，及按每天万分之三的约定计算至2018年11月19日止违约金约32900元。请求法院保留判决后原告张育幸追加被告方租金和违约金的权益，直至被告方终止合同和返回租赁物为止。3、本案诉讼费用由被告方承担。审理中，原告张育幸将第一项诉讼请求明确为判令被告方继续履行《预约租赁合同》。事实和理由：原告张育幸与被告奥食卡公司于2011年11月19日签订《预约租赁合同》，将位于苏州市相城区商铺出租给被告奥食卡公司，合同还就租期、租金标准及支付等进行了约定。签订合同次年，被告奥食卡公司即存在违约，拒付租金成为常态。近几年由被告厚木公司接管后，租金更是少到仅几十元至一两百元不等，已严重违反合同。据此，原告张育幸请求判决被告奥食卡公司仍按照原《预约租赁合同》约定标准履行租金支付义务。另，被告名品城公司与被告奥食卡公司本是一家，被告奥食卡公司与被告厚木公司签订的《委托经营管理合同》明显与合同法不符，严重违约，故请求判决被告奥食卡公司、被告名品城公司就欠付租金、违约金承担共同支付责任，被告厚木公司对此承担连带清偿责任。被告奥食卡公司向本院书面答辩称，1、对于未支付原告张育幸租金的事实予以确认，但对欠付租金数额不认可。根据合同约定，第一年和第二年的租期内不收取租金，租金自第三年开始计算，第三年至第五年的租金为按照原告张育幸购买该物业合同金额的119%的6%及税前经营利润的30%按照原告张育幸投资份额比例支付，且租金为每个经营年度结束后45个工作日内支付。因此，租金起算点应从第三年即2013年11月19日开始计算。2、对于原告张育幸所主张的违约金计算方式和数额不认可。虽合同约定违约金计算方式为欠付租金金额的每天万分之三，但该标准与原告张育幸的实际损失不相对应且有失公平。同时，根据租赁合同租金为每年支付一次，先用后付，故涉案商铺的违约金应自2014年1月3日开始计算2013年11月19日至2014年11月18日租金的违约金，并以此类推。3、原告张育幸与被告奥食卡公司、被告名品城公司及被告厚木公司于2016年5月11日签订了《未付租金补偿协议》，协议中约定对于被告奥食卡公司欠付相关业主的租金，被告厚木公司同意将项目部分经营收益作为补偿，支付给业主。因此，涉案的租金应由被告厚木公司支付，与被告奥食卡公司无关。被告名品城公司向本院书面答辩称，1、原告张育幸提供的租赁合同系其与被告奥食卡公司签订，被告名品城公司并非合同相对方，无义务承担合同项下的任何权利义务。2、被告名品城公司没有法律或合同义务需替被告奥食卡公司或被告厚木公司就租金支付向任何主体承担任何形式的责任。被告厚木公司向本院书面答辩称，1、原告张育幸此前与被告奥食卡公司签订的租赁合同与被告厚木公司无关。被告厚木公司并非合同主体，无须承担合同义务。2、被告厚木公司于2016年5月11日与原告张育幸签订《委托经营管理合同》及《未付租金补偿协议》，其中确定被告名品城公司或被告奥食卡公司未付原告张育幸的4368室商铺租金共计48224元，该租金由被告厚木公司支付，支付的方式为将“苏州环球奥食卡城”项目部分经营收益作为补偿，补偿面积为5.33平方米，支付期限截止到租金数全部付清为止。被告厚木公司与原告张育幸签订租赁合同后，被告厚木公司陆续履行合同义务，不论是对《委托经营管理合同》约定的租金还是对《未付租金补偿协议》的租金均在陆续支付中。原告张育幸的要求无法律依据，也不符合合同约定。经审理查明，2011年11月19日，原告张育幸作为委托方（甲方）、被告奥食卡公司作为受托方（乙方），双方签订《预约租赁合同》一份，约定租赁物业位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城A馆地上四层4368号单元，建筑面积为14.8平方米，甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止。合同第四条租金的计算及给付约定，甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方与开发商签订《认购合同书》约定的该物业总价款为225134元，从第三年到第五年间，乙方每年按照《认购合同书》约定的该物业总价款的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；租赁期第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。合同第7.2.1条约定，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。又查，2016年5月11日，原告张育幸及案外人郭志伟、郭晓晨作为甲方，被告名品城公司作为乙方，被告厚木公司作为丙方，被告奥食卡公司作为丁方，四方签订《未付租金补偿协议》一份，约定鉴于被告名品城公司于2016年2月1日将原“苏州·环球奥食卡城”部分面积的经营管理权转让给被告厚木公司，并于2016年4月30日前进行了律师见证。现对于被告奥食卡公司欠付相关业主租金，被告厚木公司同意将该部分面积经营收益作为补偿支付给业主。就甲、乙双方或甲、丁双方签订的《委托经营管理合同》作出如下补充约定：1、根据《委托经营管理合同》，甲、乙双方或甲、丁双方确认，乙方或丁方未付甲方A4368号商铺租金金额共计48224元。2、就上述乙方或丁方欠付甲方的租金金额，丙方同意将给予甲方原“苏州·环球奥食卡城”项目部分面积的经营收益作为补偿。具体的补偿面积为5.33平方米；期限均截止至上述欠付租金全部付清为止。同日，原告张育幸及案外人郭志伟、郭晓晨作为甲方，被告厚木公司作为乙方，双方还签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区“苏州·起航中心”（暂定名）A馆地上四层4368号委托乙方经营管理，委托管理期限约20年，即自签约日起计算。合同第四条双方收益约定之4.1条约定，乙方收取该项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，应甲方申请，将按甲方在该项目所占物业份额比例[物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数（附件一）]，分配甲方应得的税前收益；其中，自2017年1月1日起，若乙方延续2年税前年收益低于市场平均价值，视为乙方管理不利，甲方有权要求解除合同。合同第7.2.1条约定，乙方未能按约向甲方支付甲方应得收益的，则每逾期一日，乙方应按欠付款项金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定。再查明，位于苏州市相城区元和街道华元路918号4368室于2016年获颁不动产权证书，载明的建筑面积为14.8平方米，登记于原告张育幸及原告张育幸的配偶郭志伟、女儿郭晓晨名下，三人为共同共有。2019年12月，郭志伟、郭晓晨向本院出具情况说明一份，表示同意由原告张育幸一人就本案所涉上述房屋的租金、违约金等进行主张。审理中，原告张育幸自述签订合同后，在本案所主张未付租金的期间内曾收到过994.85元的租金，2019年年底收到被告厚木公司支付的租金300余元。剩余租金均未收到。以上事实，由原告张育幸提供的当事人身份信息、《预约租赁合同》、不动产权证书、情况说明、《委托经营管理合同》，被告厚木公司提供的《未付租金补偿协议》复印件以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告张育幸与被告奥食卡公司签订的《预约租赁合同》虽名为预约，但其中就房屋交付、租赁期间、租金标准、违约责任等均有明确约定，被告奥食卡公司亦认可尚欠原告张育幸房租未付，本院认定该《预约租赁合同》应为合法有效，双方均应按约履行。虽原告张育幸主张与被告名品城公司、被告奥食卡公司及被告厚木公司所签《未付租金补偿协议》，以及与被告厚木公司所签《委托经营管理合同》非其真实意思表示，但对此未予举证上述合同存在违背其真实意思表示或存在欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等情形，原告张育幸亦未提出要求撤销或认定上述合同无效，故根据现有证据，本院对《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》的效力亦予认定。因本案各方当事人之间就同一租期内的同一处房屋存在上述多份合同，且以《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》的签订为界，双方对于租金金额、支付期限及主体等均存在根本性变更，故就原告张育幸所主张的2011年11月19日至2018年11月19日的租期内租金及违约金等，本院亦以《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》的签订日期为界进行认定。一、关于《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》签订前的租金及违约金。根据原告张育幸与被告奥食卡公司签订于2011年11月19日的《预约租赁合同》，租期为自2011年1月1日起至2030年12月31日止，第一年到第二年的租期内不收取租金，第三年到第五年间由被告奥食卡公司每年按照原告张育幸购买该物业总价款的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按原告张育幸的投资份额比例所计金额支付税前租金。据此，扣除前两年的免租期，租金应自2013年1月1日开始计算，标准按照原告张育幸所主张的购买涉案商铺总价款225134元的119%的6%计算，即16074.57元/年。原告张育幸要求自2011年11月19日起即支付租金，无相应合同及事实依据，本院不予支持。虽按照《预约租赁合同》约定计算2013年1月1日至《未付租金补偿协议》签订日即2016年5月11日的租金，应高于《未付租金补偿协议》所载明的确认未付租金48224元（即16074.57元/年×3年取整），但各方均在协议上签字，并考虑到原告张育幸亦陈述收到所主张租期内租金994.85元及被告厚木公司支付的300余元（现亦无法确认支付的具体时间、金额），故本院以双方一致确认的该48224元认定截至《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》签订之日欠付的租金金额。针对上述未付租金的违约金。《预约租赁合同》约定租金由被告奥食卡公司在每个经营年度结束后45个工作日内支付；未能按约支付的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。因《未付租金补偿协议》中并未就违约金的免除进行约定，故被告奥食卡公司仍应按照《预约租赁合同》的约定支付违约金。因现无法明确原告张育幸所述已收租金的具体支付情况，并考虑到《未付租金补偿协议》免除了部分租金的情形，本院酌情认定被告奥食卡公司应向原告张育幸支付以16074.57元为基准，自2014年3月10日、2015年3月11日、2016年3月10日起，均按每日万分之三的标准计算至被告奥食卡公司实际支付之日止的违约金。上述租金、违约金的支付主体。被告厚木公司在《未付租金补偿协议》中承诺就上述被告奥食卡公司结欠原告张育幸的未付租金，以涉案商铺所在项目部分面积的经营收益为补偿，补偿面积为5.33平方米，期限为上述欠付租金全部付清为止。虽上述约定中未明确被告厚木公司补偿的具体方式、金额及期限，但根据上述约定及被告厚木公司在答辩意见中亦认可上述租金支付义务，应认为被告厚木公司自愿以债务加入的形式承担上述租金支付义务。条款中及在本案审理中被告厚木公司均未就支付方式、期限等作出明确，故从保护弱势一方利益，并从作出不利于提供格式条款一方的理解角度出发，本院认定被告厚木公司需与被告奥食卡公司就上述期限的租金承担共同支付义务，但因该《未付租金补偿协议》中未涉及未付租金的违约金承担，故被告厚木公司不承担未付租金违约金。二、关于《未付租金补偿协议》、《委托经营管理合同》签订后的租金、违约金及支付主体。《委托经营管理合同》约定委托管理期限约20年，自签约日计算；被告厚木公司收取该项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，在扣除该项管理费后，按原告张育幸在该项目所占物业份额比例[物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数]，分配原告张育幸应得的税前收益。该约定中，甚至本案中被告厚木公司均未明确涉案商铺收益的具体金额及支付时间等，但以本院审理关联案件中商铺面积为17.07平方米的E2103商铺为例，被告厚木公司主张该商铺所在项目统一经营区域面积为120921平方米（地上）+43569平方米（地下），位置系数为0.9，故该商铺的第一次分配金额为44.7（2016年2月19日），第二次分配金额为84.83元（2016年4月1日），第三次分配金额为51.64元（2016年7月1日），第四次分配金额为50.27元（2016年9月14日）、第五次分配金额为85.3元（2016年12月19日）、第六次分配金额为147.24元（2017年3月22日）、第七次分配金额为123.06元（2017年9月27日）、第八次分配金额为313.78元（2018年1月31日）、第九次分配金额为173.3元（2019年1月4日），第十次分配金额为174.75元（2019年4月16日），而该商铺在租赁合同期内的租金为14554元/年。两相对比，暂不论由其单方面认定的相应位置系数等是否科学、合理（被告厚木公司主张该计取办法在业主大会上与业主协商沟通后经公示确认，但对参会的人员名单、是否经民主表决并经公示等均未予举证），在被告厚木公司就所主张的针对E2103商铺2016年收益为316.74元、2017年收益为270.3元、2018年收益为313.78元、2019年至4月16日的收益为348.05元，相较于原租赁合同期内租金为14554元/年的数额要明显畸低的情况下，经本院释明，被告厚木公司在该案中仍不予缴纳审计费用，导致本院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故本院对被告厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故本院综合考虑《预约租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《预约租赁合同》约定的租金计付基数，即原告张育幸自开发商处购买涉案商铺的房屋总价225134元为基数，按照之前的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。同时根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定被告厚木公司应于2017年5月11日前支付原告张育幸2016年5月12日至2017年5月11日止的商铺收益，并以此类推。据此，被告厚木公司应支付原告张育幸2016年5月12日至2018年11月19日的商铺收益为37463.1元。之后的租金原告张育幸可再行主张。关于违约金。本院已认定被告厚木公司应按照上述标准于每届满一年时支付原告张育幸商铺收益，因被告厚木公司未予支付，故其应支付原告张育幸违约金。但因原告张育幸就其实际损失等未作举证，故本院以原告张育幸实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定被告厚木公司应以年商铺收益为基数，自每届满一年的次日起，即以14853.21元为基数，自2017年5月12日、2018年5月12日起至2019年8月19日止；以7756.68元为基数，自2019年5月12日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为2889.5元；以37463.1元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金。关于上述租金、违约金的支付主体。虽原告张育幸与被告奥食卡公司之间《预约租赁合同》约定的租期尚未届满，双方亦未明确解除该《预约租赁合同》，但结合本院审理关联案件查明涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与被告厚木公司签订了委托经营管理协议，且本案中各方在2016年5月11日又签订了《委托经营管理合同》、《未付租金补偿协议》，可认为双方先以《未付租金补偿协议》就此前租金金额进行结算，再以原告张育幸与被告厚木公司签订《委托经营管理合同》的形式对后期租金支付主体等进行明确，即2016年5月12日后涉案项目由被告厚木公司进行经营管理，故相应的商铺收益支付主体亦变更为被告厚木公司。据此，本院对原告张育幸要求被告奥食卡公司继续承担原《预约租赁合同》项下的租金支付义务的主张，不予支持。另虽被告名品城公司系涉案商铺所在项目的开发商，但被告名品城公司并非原《预约租赁合同》及现《委托经营管理合同》的签约主体，其亦未在《未付租金补偿协议》中明确自愿加入支付的意思表示，故根据合同相对性原则，本院对原告张育幸要求被告名品城公司共同承担租金及违约金支付义务的诉讼请求，不予支持。被告奥食卡公司、名品城公司、厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司支付原告张育幸2013年1月1日至2016年5月11日的房屋租金48224元，被告苏州奥食卡企业管理有限公司并应支付上述欠付租金违约金（以16074.57元为基准，自2014年3月10日、2015年3月11日、2016年3月10日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。二、被告苏州厚木资产管理有限公司支付原告张育幸2016年5月12日至2018年5月11日的商铺收益37463.1元及违约金（以14853.21元为基数，自2017年5月12日、2018年5月12日起至2019年8月19日止；以7756.68元为基数，自2019年5月12日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为2889.5元；以37463.1元为基数，自2019年8月20日起至被告苏州厚木资产管理有限公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金）。上述第一、第二项均于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告张育幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3198元，由原告张育幸负担348元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司负担2850元。被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司负担部分，原告张育幸已预交，本院予以退还。被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇二〇年三月三十日书 记 员  唐宽正