四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12085号 原告：李明，男，1970年3月5日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 被告：龚长明，男，1956年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：龚浩，男，1981年11月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 二被告共同委托诉讼代理人：邓忠义，男，1955年2月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告李明诉被告龚长明、龚浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明及其委托诉讼代理人雷霆到庭参加诉讼，被告龚长明、龚浩的共同委托诉讼代理人邓忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明向本院提出诉讼请求：1.判令龚长明、龚浩将位于成都市青羊区逸霞路40号农迁房三期（风笛园）2幢2单元4楼8号的房屋过户给李明（协助李明办理房屋不动产证书）；2.判令龚长明、龚浩支付违约金20000元；3.判令龚长明、龚浩承担本案诉讼费。事实与理由：2009年6月5日，李明与龚长明、龚浩经中介居间签订一份《房屋购销协议》，约定李明购买龚长明、龚浩位于成都市青羊区房屋一套，房屋总价款330800元。李明于2009年5月23日向龚长明、龚浩支付定金10000元，于2009年6月5日在农业银行成都金沙西园支行取现260000元，加上随身携带的现金，共计300800元存至龚浩的农业银行卡内。合同签订后，案涉房屋一直系李明在使用。现案涉房屋已取得不动产权证书，但龚长明、龚浩一直未办理房屋过户事宜。为维护自身权益，故诉至法院。 龚长明、龚浩辩称：1.龚长明、龚浩虽有意向签订《房屋购销协议》，但案涉房屋系农村拆迁安置房，不能进行交易，协议属无效。2.该房屋属于共同财产，共有人未在《房屋购销协议》上签字，该份协议无效。3.李明未履行合同义务，未支付房屋价款。4.《房屋购销协议》签订时间距今已久，本案现已过诉讼时效。 李明围绕诉讼请求依法向本院提交了当事人身份信息、《房屋购销协议》《收条》、居住证、水卡、燃气卡、成都嘉善商务服务管理有限公司专用收据、成都市燃气责任有限公司发票、成都市自来水有限责任公司收款凭据、好佳好地板购货（安装）合同、办公家具订货单、录音光盘、银行业务凭证、两份《公证书》、成都市不动产登记信息摘要、地址证明等证据。龚长明、龚浩向本院提交了不动产权证书、银行卡交易明细清单。龚长明、龚浩对李明提交的当事人身份信息、居住证、水卡、燃气卡、成都嘉善商务服务管理有限公司专用收据、成都市燃气责任有限公司发票、成都市自来水有限责任公司收款凭据、好佳好地板购货（安装）合同、办公家具订货单、两份《公证书》的证据三性均无异议，对银行业务凭证的证据真实性、合法性无异议，对《房屋购销协议》的证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对《收条》及录音光盘的证据三性有异议，对成都市不动产登记信息摘要2.1、地址证明未发表质证意见。李明对龚长明提交的不动产权证书的证据三性均无异议，对银行卡交易明细清单的真实性、合法性无异议。 本院对前述无争议证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.李明提交了《收条》，拟证明龚长明、龚浩收到了购房定金10000元。龚长明、龚浩认为《收条》只有一人签名，对上述证据三性不予认可，但不申请鉴定。本院认为，龚长明、龚浩否认《收条》的真实性，但其不申请对《收条》进行鉴定，且未提交其他证据证明《收条》系他人伪造，应承担举证不利的责任，故对该份《收条》本院予以采信。 2.李明提交了录音光盘，拟证明其已支付龚长明、龚浩定金及购房款共计310800元，龚长明、龚浩向李明商议再支付180000元房款的要求。龚长明、龚浩认为录音系采取非法手段取得，且无证人证明录音的真实、有效性，对上述证据三性不予认可。本院认为，上述录音对话中，一方当事人被称为“二哥”，无法核实当事人身份，故本院对该录音不予采纳。 3.李明提交了《房屋购销协议》，拟证明其与龚长明、龚浩之间达成房屋买卖的合意。龚长明、龚浩认为案涉房屋系农村房屋，受让对象须为同村村民，须经房管局登记备案才能销售，协议无效，故对上述证据合法性、关联性不予认可。本院认为，《房屋购销协议》系当事人本人签署，故对该份《房屋购销协议》本院予以采纳。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：2009年6月5日，龚长明、龚浩作为销售方（甲方）与李明作为购买方（乙方）签订《房屋购销协议》【购销房字第（0002538）号】，中介方为志信中介。协议约定：甲方将地址位于英国小镇风笛苑第2幢2单元8号，套型为2室1厅的房屋自愿出售给乙方，产权证号待定。经协调后甲、乙双方均同意售价为330800元。付款方式为：乙方第一次支付部分购房定金10000元，第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时（或者办理产权公证时）乙方再付给甲方300800元，第三次余款20000元待办完过户手续后乙方拿到新产权证及钥匙的同时付清。甲乙双方按约定时间为2009年6月10日之前到相关部门办理过户手续，甲方应协助乙方办理此房的过户换证手续，（含买卖方各项税费）费用由乙方支付。甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则甲方按定金双倍赔偿乙方。龚长明、龚浩、李明分别在《房屋销售协议》购买方、销售方处签字。 2009年5月23日，龚长明出具《收条》，载明：“今收到逸霞路40号2栋2单元购房定金壹万元正（10000元）。如双方有一方违约以定金的双倍赔偿。约定时间以十五天左右为限。房屋总价为人民币叁十叁万零捌佰元正（330800.00）”。龚长明、李明分别在卖房人、买房人处签字并按捺手印。 2009年6月5日，李明从其账号为62×××15的中国农业银行账户中支取260000元。同日，龚浩账号为62×××14的中国农业银行账户现存300000元。 双方签订《房屋购销协议后》后，龚长明、龚浩将案涉房屋交付李明使用，李明购买了部分家具后居住至今，并缴纳物管费、水费及燃气费。 另查明，2009年6月5日，案外人肖友芬出具《声明书》，载明：“肖友芬与龚长明系夫妻关系，我同意办理位于成都市的所有权证时，将该房中属龚长明名下的房产份额办理登记为龚长明的个人财产（我自愿放弃作为该房屋的共有人的权利）。我对该房屋不主张任何权利，我另有房屋居住”肖友芬在声明人处签字并按捺手印。同日，案外人邓小梅出具《声明书》，载明：“邓小梅与龚浩系夫妻关系，我同意办理位于成都市的所有权证时，将该房中属龚浩名下的房产份额办理登记为龚浩的个人财产（我自愿放弃作为该房屋的共有人的权利）。我对该房屋不主张任何权利，我另有房屋居住”邓小梅在声明人处签字并按捺手印。2019年6月11日，成都市蜀都公证处就上述两份《声明书》分别出具《公证书》【（2019）川成蜀证内民字第29118号、（2019）川成蜀证内民字第29119号】。 现案涉房屋地址已由“成都市青羊区英国小镇风笛苑2幢2单元8号”变更为“成都市青羊区逸霞路40号2栋2单元4层8号”。案涉房屋于2017年11月24日办理不动产权证书，登记权利人为龚浩【川（2017）成都市不动产权第0368315号】和龚长明【川（2017）成都市不动产权第0368316号】，房屋共有情况为共同共有，土地权利类型为国有建设用地使用权、权利性质为划拨、土地用途为城镇住宅用地，房屋权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、房屋性质为拆迁安置、房屋规划用途为住宅。 庭审中，李明陈述，双方签订《房屋购销协议》当日，其向龚长明、龚浩支付定金10000元，龚长明出具《收条》。后双方前往农业银行金沙西苑支行，李明从其本人持有的账号为62×××15的中国农业银行卡中取款260000元，加上随身携带的现金，共计300800元，当场交付给龚长明、龚浩，后上述款项存入龚浩的农业银行账户中。龚长明、龚浩否认其收到购房款310800元，并述称龚浩于2009年6月5日存入其个人银行账户中的300000元系龚长明交给龚浩的工程款，是龚长明陆续收到各单位支付的工程款现金。 本院认为，一、关于诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，本案的诉讼时效期间为三年。本案中，龚长明、龚浩于2017年11月24日取得案涉房屋的不动产权证书，办理过户的条件即成就。李明于2019年8月7日起诉来院，其主张未经过诉讼时效期间，故本院对龚长明、龚浩关于诉讼时效的抗辩，不予支持。二、关于合同效力。李明与龚长明、龚浩于2009年6月5日签订《房屋购销协议》，约定龚长明、龚浩将位于成都市青羊区逸霞路40号2栋2单元4层8号房屋出卖给李明，而上述案涉房屋并非修建在宅基地上，龚长明、龚浩以案涉房屋为拆迁安置房李明不具有购房资格为由抗辩双方签订的《房屋购销协议》无效，没有事实依据。并且，龚长明、龚浩的各自配偶均明确表示放弃对案涉房屋的所有权主张，确认案涉房屋系龚长明、龚浩的个人财产，现龚长明、龚浩以各自配偶未在《房屋购销协议》上签字为由，主张协议无效没有事实和法律依据。故本院认定，《房屋购销协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。三、关于协议履行。龚长明、龚浩以李明未按约支付房款为由抗辩延迟办理案涉房屋过户。本院认为，李明关于支付案涉房款的陈述与其提交的《收条》及龚浩提交的个人农业银行账户信息相互吻合，同时结合银行卡交易明细、及李明一直居住在案涉房屋中的事实，李明对于已按约支付第一期和第二期购房款共计310800元的证据足以达到高度盖然性的证明标准。至于龚浩抗辩2009年6月5日在农业银行存入自己个人农业银行账户中的300000元系龚长明交与自己的工程款现金，但因其未提交证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。根据《房屋购销协议》约定，案涉房屋于2017年11月24日办理了不动产权证书，具备过户条件，现李明主张龚长明、龚浩将位于成都市青羊区逸霞路40号2栋2单元4层8号房屋【川（2017）成都市不动产权第0368315号、川（2017）成都市不动产权第0368316号】过户登记至自己名下，符合约定，本院予以支持。四、关于违约金。李明提供的证据不足以证明案涉房屋未办理不动产登记系因龚长明、龚浩提高房价或无故不卖而导致，故对李明该项主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、龚长明、龚浩于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区逸霞路40号2栋2单元4层8号房屋【川（2017）成都市不动产权第0368315号、第0368316号】过户登记至李明名下； 二、驳回李明的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，保全费2174元，两项共计2324元，由龚长明、龚浩负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱克亚 二〇二〇年三月十九日 法官助理 张予宸 书 记 员 刘 丽