上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18658号原告：吴龙荪，男，1952年12月28日生，汉族，住上海市闵行区。原告：金锡珠，女，1955年7月29日生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。被告：上海鑫威房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯家生，总经理。委托诉讼代理人：郅慧，女。原告吴龙荪、金锡珠与被告上海鑫威房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2020年1月2日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王元旋以及被告的委托诉讼代理人郅慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴龙荪、金锡珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还因庭院面积不符导致的房屋差价93,744元；2.判令被告因欺诈赔偿原告93,744元。事实和理由：2017年2月18日，两原告的女儿、女婿向被告认购坐落于上海市松江区明兴路XXX弄XXX号XXX室精装复式别墅(以下简称“讼争房屋”)。当时，根据房屋沙盘显示及销售人员介绍，讼争房屋为东侧第一幢，庭院除了原有面积以外，东侧比其他房屋增加了一块长方形状的面积，故价格比其他房屋高出了40万元。经考虑，两原告还是购买了讼争房屋，与被告签订了相应商品房预售合同，约定房屋总价为6,311,412元。2019年5月29日，两原告依约接收讼争房屋。应被告要求，两原告先办理了一系列手续，结清房款、领取钥匙并缴纳3个月物业费后，才至讼争房屋现场实地看房。此时，两原告才发现讼争房屋的庭院与沙盘及销售人员介绍不符，东侧庭院并非规则的长方形，而是被地下车库出口、排风口和相邻房屋占用了很大面积，庭院系不规则整体，严重影响了庭院格局和功能。经两原告测量，讼争房屋庭院与其他类似房屋相比，面积减少了12.25平方米，其他类似房屋庭院东侧面积约为52.27平方米，而讼争房屋庭院东侧面积仅为40.017平方米。对比两原告为庭院面积多支出的40万元，该减少部分的面积价值约为93,744元。两原告向被告提出异议后，被告置之不理，故两原告诉至本院，望判如所请。被告上海鑫威房地产开发有限公司辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。原、被告之间的商品房预售合同明确约定，讼争房屋除了实测面积与暂测面积不一致以外，不调整房屋总价，且庭院面积以实际交付为准，不计入房屋面积。按照本市一房一价的要求，被告在给每套房屋定价时，已经综合考虑了每套房屋的实际情况。被告在售楼处展示的沙盘和红线外不利因素中已经披露了讼争房屋的周边情况，包括存在排烟井及地库疏散楼梯，原告对此应予明知。综上，被告不存在任何违约。经审理查明认定事实如下：2017年2月24日，两原告作为乙方与被告作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买讼争房屋，讼争房屋为复式，暂测建筑面积为126.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价为49,759元，总房价款暂定为6,311,412元。合同第四条约定，乙方购买该房屋的总价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同补充条款一第8.3条约定，本合同附件及楼书资料中所示的基础设施与公共配套建筑的位置仅供参考，最终以实际建设为准，乙方对其设置、增加、移位等无异议，甲方不构成违约……。2019年5月29日，被告将讼争房屋交付给两原告，并退两原告因房屋面积减少0.1平方米导致的差价款4,976元。因两原告认为讼争房屋东侧庭院因靠近排烟井及地库疏散楼梯导致形状不规整且面积减少，提出异议，双方协商未果，遂涉讼。另查明，与讼争房屋同为东边套的103号101室房屋单价为49,346元，84号101室房屋单价为50,796元。与讼争房屋同列的中间套95号102室房屋单价为46,333元。审理中，被告提供“红线内不利因素”一份，称该资料已展示在售楼处现场，在该资料中已披露了排烟井及地库疏散楼梯的详细位置，两原告应予知晓。两原告则称，在售楼处现场并未注意到是否有“红线内不利因素”展示，被告销售人员亦未提醒两原告注意此相关内容。另，在该“红线内不利因素”中，讼争房屋的房号为16号，而两原告的预售合同中载明的房号却是95号。两原告作为普通人即便看到“红线内不利因素”，也不能注意到讼争房屋庭院东侧存在排烟井和地库疏散楼梯，并导致庭院面积减少，被告的销售人员应当尽到提醒和说明义务。审理中，两原告申请任朝阳出庭作证，以证明被告销售人员并未告知两原告讼争房屋庭院东侧存在排烟井及地库疏散楼梯导致庭院面积减少。证人任朝阳称其系带两原告看房的中介，全程陪同两原告选购房屋，在此过程中，被告销售人员从未告知两原告讼争房屋东侧存在排烟井及地库疏散楼梯情况，仅陈述讼争房屋系边套，庭院面积比中间套大，价格比中间套贵40至50万元。被告对于证人的身份不予认可，虽然讼争房屋确比同列的中间套房屋贵，但是也有其他的东边套房屋比讼争房屋还要贵，一房一价。本院于2019年3月11日至讼争房屋现场及售楼处进行现场勘查。讼争房屋属于该列房屋中的最东侧一套房屋，东侧确存被栏杆围起的一块绿地(即双方争议的东侧庭院)。讼争房屋东侧同时存在排烟井及地库疏散楼梯。与其他列的东边套房屋相比，讼争房屋东侧绿地的栏杆位置较为靠近房屋，且因排烟井的存在，致使讼争房屋东侧被围起的绿地内凹一块，内凹面积约为2.7平方米。售楼处的沙盘中并未详细标注讼争房屋的庭院。审理中，两原告明确其第1项诉讼请求中的房屋差价93,744元性质为损失。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《结清房款须知》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案交易的标的物是商品房期房，缔约时房屋尚在建设中，作为购房人的两原告无法直接看到实物，其对标的物信息的获取只能来自作为交易相对方的被告。按照合同法的相关规定，如当事人在订立合同过程故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告之间的预售合同确未对讼争房屋的庭院面积作出明确约定，庭院面积未计入房屋总价款的计算基数。但根据日常生活经验，讼争房屋作为底层边套房屋，附赠的东侧庭院应为两原告同意按照约定价格购买讼争房屋的重要因素之一。据本院现场勘查，因地库疏散楼梯和排烟井的位置问题导致讼争房屋的东侧庭院内凹一块，与小区内其他同类房屋相比，东侧庭院较窄且整体面积变少，势必对整个庭院的美观、视觉及房价等产生一定影响。故此属影响房屋效用的重要信息，被告在签订合同时应当如实告知两原告。被告辩称已在售楼处现场公示了地库疏散楼梯与排烟井的位置，但其并未披露该地库疏散楼梯与排烟井的存在会对讼争房屋庭院造成实际影响。被告未能切实履行房屋重要信息的披露义务，确给两原告造成损失，被告应予赔偿。对于两原告的损失金额，难以以统一的度量方式进行精确衡量，只能根据本案具体情况进行酌定。本院综合考虑讼争房屋东侧庭院的实际情况以及为督促被告在今后的交易中更加重视信息披露义务之目的，酌情确定被告应向两原告赔偿50,000元。对于两原告的第2项诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海鑫威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴龙荪、金锡珠50,000元；二、驳回原告吴龙荪、金锡珠的其余诉讼请求。案件受理费4,050元，减半收取2,025元，由原告吴龙荪、金锡珠负担1,500元(已付)，由被告上海鑫威房地产开发有限公司负担525元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 方美玲二〇二〇年三月十六日法官助理 张树腾书 记 员 张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。