大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7027号原告（反诉被告）：喻玲，女，1981年6月6日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托代理人：刘挪，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：赵洁，系辽宁法大律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：柳群，女，1974年9月3日生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市新宾满族自治县，现住金州区。被告（反诉原告）：李东海，男，1974年8月8日生，汉族，现住辽宁大连市开发区。委托代理人：陈永利，系辽宁胜诚律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行，统一社会信用代码91210213732770326A，住所地大连经济技术开发区金马路130-3。法定代表人：章穗，系该行行长。委托代理人：郑福彦，男，汉族，1980年2月5日生，住大连市西岗区，系该行员工。委托代理人：何诗伟，男，汉族，1988年3月31日，住大连市金州区，系该行员工。原告喻玲与被告柳群，李东海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻玲、原告委托代理人刘挪、赵洁，被告柳娜、李东海、被告李东海委托代理人陈永利，第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行、第三人委托代理人郑福彦、何诗伟到庭参加诉讼，被告柳娜提起反诉，本院已追加李东海为反诉原告，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告配合原告一次性偿还第三人的房屋抵押贷款，同时请求第三人在贷款结清后办理房屋的解押手续；2、请求判令二被告履行协助原告办理房屋的过户手续；3、请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。原告提出的事实与理由：原告与二被告协商一致，于2017年3月28日签署一份房屋买卖《协议书》。三方约定，二被告将其名下共同共有的位于金州新区.5平方米的房屋（即新希望家园）以50万元价格卖给原告。支付方式为，现金25万，剩余25万银行抵押按揭贷款由原告偿还。原告将贷款还清后，二被告无条件配合原告办理房屋产权权属变更登记。在原告支付25万元现金后，二被告将房屋交付给原告使用。二被告也将银行按揭贷款卡交付于原告，原告按期偿还银行贷款至今。现原告要求二被告协助一次性偿还银行贷款，并协助办理房屋过户手续，二被告拒绝，故诉至法院，要求依法处理。被告柳群辩称：不同意原告的诉讼请求，原告没有给我购房款。被告李东海辩称：1、原告所述内容与客观事实不符。原告并未按照合同约定给付房款，被告李东海收到原告转账的款项中，仅其中的四笔共计17万元（2017年4月16日3万元、2017年4月16日3万元、2017年4月28日9万元、2017年6月3日2万元）属于购房款，其他三笔共8万元均属于原告与李东海自2017年8月合作经营公司的经营性支出，与本案不具有关联性。原告在签订合同后，即入住使用案涉房屋，当时原告尚未给付购房款，同时，原告承诺入住后缴纳房屋的各项费用及每月按时偿还银行贷款。2、原告也未依约按期偿还银行贷款，原告所讲分次转账35,000元给李东海偿还贷款不属实，35,000元是共同经营所支出的款项。自2017年3月28日合同签订后，至2018年9月30日，在此期间的银行贷款仍由李东海按期偿还，原告仅从2018年10月1日至2019年8月4日期间偿还了部分银行贷款，且在2019年2月因原告未及时偿还银行贷款，导致出现逾期，银行信息中可查询到逾期及违约信息记录。原告在合同履行过程中，曾经不止一次告诉李东海不买案涉房屋了。李东海基于此，为了筹齐回购款，将自有其他房屋出售，现原告又起诉要求继续履行合同，给被告造成了巨大经济损失。3、因原告未按合同履行全部义务，办理过户手续的条件未成就，原告无权要求被告履行后续义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行述称：被告在第三人处的贷款全部结清后，第三人即向被告出具结清证明和解除抵押手续，房屋的解押需要产权登记所有共有人携带相关手续到不动产登记中心办理。其他诉讼请求与第三人无关。反诉原告柳群与反诉原告李东海提出反诉请求：1、要求解除双方于2017年3月28日签订的《协议书》；2、请求依法判决反诉被告返还反诉原告的房产证原件及银行卡1张；3、请求依法判决反诉被告向反诉原告支付居住期间的房屋使用费用66000元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告提出的事实与理由：反诉原告于2017年3月28日签订《协议书》后，即将案涉房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告至今未按照协议履行义务，未向反诉原告定额支付购房款。房产证原件及银行卡1张已交付给反诉被告，但反诉被告并未按时偿还银行贷款，并于2019年2月6日，有逾期还款，导致反诉原告的征信信息有瑕疵，给原告征信造成严重不良影响。故请法院依法支持原告的反诉请求。反诉被告辩称：不同意反诉请求。协议书系三人自愿合法签订并生效，并且原告已经依约履行全部义务，故应继续履行。原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、协议书，证明房屋买卖合同成立并生效；2、房屋权属登记证、银行卡，证明被告已经实际交付房屋产权证书和银行贷款还款银行卡给原告；3、招商银行交易明细，证明原告已经向被告支付了首期房款25万元，2017年4月16日至11月13日总共打给李东海25万元，转账时间分别为：2017年4月16日转账6万元、2017年4月28日转账9万元、2017年6月3日转账2万元、2017年8月6日转账3万元、2017年8月31日转账3万元、2017年11月13日转账2万元。该明细中还有其他非整数打款的情况与房款无关；4、银行卡转款明细及银行流水，系微信打款记录和银行转帐记录，证明原告依照合同履行了每月定期还贷义务，前期通过银行转帐的形式向李东海帐户转帐35,000元，转账时间分别为：2017年9月17日转账5,000元，2017年10月8日转账1万元、2018年3月14日转账1万元、2018年9月1日转账1万元，包含了2017年4月5日开始至2018年9月止的按揭贷款，以及2017年、2018年的物业费和一年的暖气费，2018年9月后原告拿到了柳群浦发银行卡，每月向柳群浦发银行卡帐户汇入1500元偿还银行按揭贷款；5、微信聊天记录截图2页，证明原告已经通知被告，但被告拒绝按照合同约定履行配合原告办理房屋产权过户。被告柳群提出质证意见：证据1协议书是真实的，没有异议；证据2没有异议；证据3有异议，我没有收到钱；证据4有异议，转入李东海帐户我没有收到钱，转入柳群帐户的钱是对的；证据5与我无关，我不知道。被告李东海提出质证意见：证据1的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，协议书倒数的第5行至最后的内容中对李东海义务的约定，因违反物权法及担保法的规定，应当认定为无效；证据2真实性、合法性无异议，证明事项有异议。该份证据仅能说明原告持有房屋权属登记证及银行卡原件的客观情况，无法证明原告按协议约定履行了义务；证据3真实性无异议，证明事项有异议。该份证据仅能说明原告与被告李东海之间存在转账的交易往来，无法证明原告支付了首期购房款，同时，经被告李东海核对，交易明细中仅有前四笔的17万元属于购房款项；证据4有异议，转入被告李东海账户35,000元为原告与被告自2017年8月合作经营公司后的经营性支出，与本案不具有关联性。原告自2017年3月28日签订协议后，并未偿还银行贷款，仍一直由被告李东海偿还，直至2018年10月1日，原告才开始偿还贷款，且出现过一次逾期；证据5真实性没有异议，是我们之间通话的内容，但证明事项有异议，微信内容证明的还款情况与客观事实不符，也能证明原告存在违约行为，李东海及时向原告提出。第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连开发区支行未提供相关证据。反诉原告李东海为证明自己的主张，提交以下证据：微信聊天记录16页，证明反诉原告李东海与反诉被告喻玲之间存在合作经营行为，其中第2页载明2017年8月31日喻玲向李东海转帐3万元用于工人和材料费，第4页载明2017年9月17日之前喻玲向李东海转过2万元的事实，是用作装修费用，第5页载明2017年9月17日喻玲向李东海转入5,000元用作装修费用。第7页载明2017年10月8日喻玲向李东海转入1万元用作装修的人工费，第9页证明喻玲认可因双方的合作经营产生的装修费用花了七、八万元，房租租金1万元加6万元，一共14万元。第10页2018年3月14日喻玲向李东海转入1万元用作装修费用，第11页2018年3月22日喻玲向李东海转入6,000元用为装修费用，第12、13页共同证明喻玲向李东海转入1万元和6,000元、27,250元、这些是共同经营的费用。第14、15页证明喻玲向李东海提出让李东海将房子买回去，喻玲不要了，并且喻玲认可李东海曾经还房贷的客观事实。2017年8月6日3万元及11月13日2万元微信上体现不出来，但是属于支付国泰店工人工资。反诉被告喻玲提出质证意见：微信内容没有异议，对证明事项有异议，李东海收到了钱款，自己主张用于支付工人工资，但没有证据证明，李海东与喻玲曾合作经营公司，除房款外，喻玲曾给李东海转款40多万元，李东海无法证明其主张。本院经审查认定事实如下：2017年3月28日，原告与二被告签订一份房屋买卖《协议书》，协议约定：“被告柳群将其与被告李东海共有的位于金州新区万元价格卖给原告，先付款贰拾伍万元，因房屋还有二十五万按揭未还清，日后原告将贷款还清，柳群配合过户。”2017年4月16日，原告通过招商银行向被告支付60,000元房款；2017年4月28日，原告通过招商银行向被告支付90,000元房款；2017年6月3日，原告通过招商银行向被告支付20,000元房款（以上款项共计17万元，是被告李东海认可的原告给付的房款）。2017年8月6日，原告通过招商银行向被告转账30,000元；2017年8月31日，原告通过招商银行向被告转账30,000元；2017年9月17日，原告通过招商银行向被告转账5,000元；2017年10月8日，原告通过微信向被告转账10,000元；2017年11月13日，原告通过招商银行向被告转账20,000元；2018年3月14日，原告通过招商银行向被告转账10,000元；2018年9月1日，原告通过招商银行向被告转账10,000元。2017年4月至2018年9月原告喻玲与被告李东海有共同经营行为，期间双方有较多经济往来，有较多转款行为。2018年10月以后的银行贷款由原告支付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案当事人双方签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，关于房屋买卖部分的内容有效。就本诉而言，焦点问题是原告是否已完全履约。本案原告主张通过转账明细证明已交清25万元房款，3.5万元贷款，余贷款按月往银行卡转款，被告李东海否认8万元及3.5万元是房款。具体言之，原告主张于2017年4月16日、4月28日、6月3日、8月6日、8月31日、11月13日分别通过招商银行向被告支付房款共计2,500,000元。李东海认可2017年4月16日，4月28日，6月3日收到人民币共计170,000万元的为房款。对于2017年8月6日，原告向李东海转账的30,000元，李东海辩称该笔款项并非房款，是用于支付国泰店工人工资，但未提供相应证据。对于2017年8月31日，原告向被告李东海转账的30,000元，被告辩称该笔款项用于国泰店的装修和购买材料，并提供微信聊天记录，内容为原告向被告询问是否需要买料，需要多少钱，并向被告转账30,000元，原告主张的2017年11月13日偿还的20,000元首付款晚于其主张的偿还贷款的时间。关于2017年4月至2018年9月的银行贷款，原告主张于2017年9月17日，2017年10月8日，2018年3月14日，2018年9月1日，分别转给被告共计35,000元，该笔款项用于偿还2017年4月至2018年9月的银行贷款。经查认为，首先，根据协议约定，原告应于2017年4月开始偿还银行贷款，而原告主张的偿还贷款的时间与约定偿还银行贷款的时间不吻合。其次，原告主张2017年9月17日至2018年9月1日转款35,000元给被告用以偿还贷款，其中包括银行贷款27,000元，2017年至2018年的物业费2,352元，2017年的暖气费3,000元，物业费与暖气费，共计32,352元，其主张的转款数额与实际发生额并不吻合。被告李东海认为其中的8万元及3.5万元是共同经营所支付的款项，并提供微信聊天记录。从证据分析，因双方有合作经营关系，有较长时间且多次的转账记录，原告所主张的首付房款在转账时间上与偿还贷款转账有交互出现的情况，被告提出了部分反驳证据，原告尚不能进一步证明该8万元系首付款及3.5万元是贷款，故尚不能认定原告已经完全履约。在被告不同意原告继续履约之请求，且被告已提解约之请求的情况下，无据判令被告配合原告一次性偿还全部贷款。因此，对原告的诉讼请求应予驳回。就反诉而言，焦点问题是买卖房屋合同是否应解除，反诉原告主张解除合同，其理由是反诉被告没有付清房款，对此主张本院认为，首先，从目前证据看，无充分证据认定已付房款的准确数额。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同条件（二）的内容，反诉被告的意思表示及行为无法认定为不履行主要债务；根据合同法规定的法定解除合同条件（三）的内容，尚不能认定被告不履行主要债务，反诉原告李东海也没有对反诉被告进行催告。由此买卖房屋合同不应即行解除。故对反诉原告的反诉请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告喻玲的诉讼请求。二、驳回反诉原告柳群、李东海的诉讼请求。本诉案件受理费100元、保全费3,020元由原告喻玲承担，反诉案件受理费730元由反诉原告柳群、李东海承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王忠卫二〇二〇年三月二十日书记员  连晓玲