广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21670号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市氧气文化传播有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新北路95号dcc文化创意园一栋五楼508。法定代表人：李惠年。委托诉讼代理人：王婷，女，1979年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：谷爽，女，1991年8月21日出生，汉族，身份证住址河北省承德市兴隆县，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市世杰文化投资有限公司，住所地深圳市福田区南园街道滨河社区滨河大道2001号T-PARA深港影视创意园10楼。法定代表人：蔡觐洲，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。上诉人深圳市氧气文化传播有限公司（以下简称氧气文化公司）因与被上诉人深圳市世杰文化投资有限公司(以下简称世杰文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初1952号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。氧气文化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人除电费之外的全部诉讼请求；2.改判被上诉人向上诉人返还其所收取的306房原押金53704元以及律师费损失及自2018年10月1日起至实际支付日止按照人民银行同期存款利率计算的押金利息损失；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，租赁合同按照双方约定已失效，双方自失效之日起建立事实租赁关系，上诉人承担违约责任的认定缺乏事实依据。二、一审判决未对违约金及滞纳金金额的认定标准、实际损失的计算标准、合同的履行情况等事实予以核实、论述、确认，未根据公平原则和诚实信用原则予以衡量综合考虑，对违约金及滞纳金金额的认定亦缺乏事实依据。三、一审判决对已到期的原租赁合同所付押金到期后认定老押金转新押金不应予以退还的认定事实不清、证据不足。一审判决认定不退还不存在事实依据。四、一审判决认定以提供部分报建文件的事实等同于其未取得建设工程规划许可证、未通过建设工程规划验收合格证书的事实，认定事实不清、证据不足，亦未在判决内对租赁标的物未取得建设工程规划许可证、未按照建设规划批复的施工图建设、未取得通过建设工程规划验收、未取得房屋产权证书的事实予以核实、论述，未依据《中华人民共和国建筑法》、《深圳市城市规划条例》，对该租赁标的物是否系具有重大安全隐患、依法律法规不得投入使用、可能对承租人生命财产安全构成重大损害的违法建筑的事实予以核实及论述；按照《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的合同无效，且未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同亦无效，故从合同效力本身来说，租赁合同应自始无效。世杰文化公司答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的第一份租赁合同后，上诉人已向被上诉人缴纳租赁保证金53704元，在第一份租赁合同到期后上诉人要求续租且经被上诉人同意的情况下，将第一份合同的租赁保证金自动转为续租的第二份合同的租赁保证金，一审已经认定上诉人并未向被上诉人实际支付续租涉案房屋约定的租赁保证金，且在续租原租赁房屋的情况下，原租赁保证金自动转为新租赁合同项下的保证金符合租赁市场的一般交易习惯。因此，本案所涉租赁合同不存在自动失效的情形，在上诉人违约的情形下，被上诉人有权不予归还租赁保证金。二、在租赁合同合法有效且双方已经开始实际履行后，上诉人依合同约定缴纳租金、管理费、水电费已构成根本违约，应当根据合同约定承担违约责任，一审已经认定合同约定的滞纳金过高并将违约金标准调低为每日万分之五，该违约金标准虽不足以弥补被上诉人的实际损失，但该判项不违反法律规定，一审对违约金的标准认定合理，被上诉人尊重原审法院的认定。三、被上诉人在一审中提交的相关证据已经足以证明滨河水务大楼建设施工合法、相关手续齐全、已通过消防验收并取得相关主管部门审批手续，并已按规定办理租赁合同备案手续。一审法院庭后依职权向深圳市规划与土地资源委员会福田管理局发函询问并得到了该局明确的复函回应。根据该局的复函，可确认案涉房屋已经依法报建并已经取得规划部门的建设许可，且已调取出《建设工程规划许可证》，一审法院对合同效力的认定正确。世杰文化公司向一审法院起诉请求：1.解除世杰文化公司、氧气文化公司于2018年6月4日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2.氧气文化公司向世杰文化公司支付欠缴租金32340元（租金计算至2018年9月3日）、滞纳金4998元（自2018年8月1日起，按照日千分之五的标准，暂计至2018年9月3日，实际计算至款项还清之日止）、物业管理费4743.20元、电费546.56元、违约金12800元，合计人民币55427.76元；3.氧气文化公司承担全部诉讼费用。氧气文化公司向一审法院反诉请求：1.确认氧气文化公司与世杰文化公司签署的房屋租赁合同及其附页无效，世杰文化公司向氧气文化公司返还其所收取的306房押金共计53704元，世杰文化公司自2018年10月1日起至实际支付日止，按照人民银行同期存款利率赔偿氧气文化公司的押金利息损失；2.世杰文化公司赔偿氧气文化公司因本案已产生的律师费损失1万元；3.世杰文化公司承担本案本诉和反诉所产生的的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费（如有）等。一审法院查明，世杰文化公司与氧气文化公司于2015年6月12日签订《房屋租赁合同》及附页一、二、三、四，约定世杰文化公司将位于深圳市××区××大道××Ａ+时尚创意园（后更名为T-PARK深港影视创意园）3楼06房屋（即案涉房屋）出租给氧气文化公司使用，房屋建筑面积196平方米，租赁期限自2015年6月5日至2018年6月14日。附页一第二条约定，第一年租金22540元/月，第二年租金24343元/月，第三年租金26291元/月，氧气文化公司应于2015年6月15日前向世杰文化公司交纳第一个租赁年度的首月租金及首月管理费。附页一第三条约定，氧气文化公司同意于2015年6月15日向世杰文化公司交纳租赁保证金45080元及预付第一个月的月租金及第一个月的管理费。此外，合同及附页还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同及附页签订后，世杰文化公司将案涉房屋交付氧气文化公司使用。氧气文化公司于2015年6月16日向世杰文化公司转账支付66244元，世杰文化公司于2015年6月29日向氧气文化公司出具《收款收据》，载明：今收到氧气文化公司交来案涉房屋租赁保证金53704元。2018年6月4日，世杰文化公司、氧气文化公司双方再次签订《房屋租赁合同》及附页一、二、三、四，约定氧气文化公司继续承租案涉房屋，租赁期限自2018年6月15日起至2021年6月14日。附页一第二条约定，2018年6月15日起至2019年6月14日的租金29400元/月，月租金以预付形式交纳，氧气文化公司应于每月5日前将该月租金预付予世杰文化公司，氧气文化公司因自己的原因不能行使对租赁房屋的使用权，不能免除交付租金的义务。附页一第三条约定，氧气文化公司同意于2018年6月15日前向世杰文化公司交纳租赁保证金67424元及预付第一个月的月租金及第一个月的管理费。本合同有效期届满，氧气文化公司没有违约行为，并交清租金和各项费用，完好无损地搬出租赁房屋并经世杰文化公司验收房屋合格后三十个工作日内，世杰文化公司将租赁保证金全额无息退还氧气文化公司，氧气文化公司须凭租赁保证金收据前来办理租赁保证金退还手续。附页一第十条约定，租赁期限届满前，除本合同另有约定外，未经世杰文化公司书面同意，氧气文化公司不得以任何理由提前解除合同，否则按氧气文化公司违约处理，氧气文化公司无权要求退还租赁保证金，氧气文化公司还须按租赁房屋月租金金额的6倍向世杰文化公司支付违约金，该笔违约金须在氧气文化公司要求合同终止日前7日内由氧气文化公司全额支付给世杰文化公司，世杰文化公司收到款后方可配合氧气文化公司办理相关合同终止手续。若造成世杰文化公司和第三方损失的，氧气文化公司还应承担世杰文化公司和第三方损失的赔偿责任。附页一第十一条约定，氧气文化公司拖欠费用应向世杰文化公司支付迟延履行金，如无另行约定，迟延履行金均按拖欠日乘以所拖欠费用的5‰计算。附页二（二）第一条约定，氧气文化公司须按合同约定支付租金和物业管理费，并按有关规定及时付水电费用、空调费以及电话费、网络费、有线电视费等相关费用。此外，合同及附页还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同及附页签订后，氧气文化公司继续承租使用案涉房屋并支付租金至2018年7月。2018年8月3日，氧气文化公司无故搬离案涉房屋。2018年9月5日，世杰文化公司委托广东德荣律师事务所向氧气文化公司发出《律师函》，载明：贵司自租用案涉房屋后，出现不按时交租金、管理费和电费的情况，拖欠2018年8月1日至2018年9月3日的租金32340元、滞纳金4998元、管理费4743.20元，2018年7月21日至2018年9月3日期间的电费546.56元。以上合计42627.76元。现世杰文化公司授权本律师郑重函告：现世杰文化公司根据双方于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》及附页中的相关规定扣除租赁保证金并要求贵司按合同约定承担违约金。限贵司于收到本函之日起5日内前结清上述费用，否则世杰文化公司将依法解除合同，也不排除通过法律途径解决，到时将造成贵司名誉上的损失及违约金、诉讼费等不有必要的经济损失。该函件以EMS快递至氧气文化公司，显示于2018年9月6日签收。庭审中，世杰文化公司称因氧气文化公司擅自搬离案涉房屋，双方沟通无果，世杰文化公司于2018年9月5日向氧气文化公司发送律师函，要求氧气文化公司履行支付租金的义务，但氧气文化公司仍未履行，故世杰文化公司于2018年10月23日才进场清理收回案涉房屋。氧气文化公司称世杰文化公司于2018年8月30日已收回案涉房屋。世杰文化公司在庭审中同意双方租赁合同于2018年9月5日解除。再查，世杰文化公司基于案涉房屋第一份租赁合同收取的53704元租赁保证金未退回氧气文化公司，氧气文化公司亦未另行向世杰文化公司支付第二份租赁合同约定的67424元租赁保证金。世杰文化公司称53704元自动转为案涉房屋第二份租赁合同的租赁保证金，氧气文化公司对此予以否认。2019年4月24日，一审法院向深圳市规划和国土资源委员会福田管理局发函询问：位于深圳市××区××大道××创意××（××区××路滨河水务大楼，宗地号：Ｂ125-××5）是否取得了建设工程规划许可证？该局于2019年5月28日向一审法院复函：一、Ｂ125-××5宗地可查到滨河污水处理厂改造工程生产管理综合楼报建资料。二、滨河污水处理厂改造生产管理综合楼于2009年取得了《关于核准滨河污水处理厂综合楼规划设计要点的的复函》。2010年取得市政度办公会议纪要（328）号文。2012年取得深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局关于《关于滨河污水处理厂改造工程生产管理共和楼项目新建建筑工程规划许可审批的复函》的复函，该复函主要内容：我局同意你单位按所报建的施工图建设。该项目地下一层，地上十层，总建筑面积22633.71平方米，其中：计容积率建筑面积为19034.55平方米，不计容积率建筑面积为3599.16元，功能为地下车库及设备用房，停车位92辆。本项目的施工图设计单位为深圳市建筑科学院有限公司，审查机构为：深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司。请执本函程序办理后续相关手续。上述事实，有世杰文化公司、氧气文化公司双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为，世杰文化公司与氧气文化公司签订的《房屋租赁合同》及附页一、二、三、四是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。氧气文化公司反诉主张合同无效，根据深圳市规划和国土资源委员会福田管理局的回函，案涉房屋已经依法报建并已取得规划部门的建设许可，氧气文化公司该主张没有事实依据，一审法院不予支持。合同签订后，世杰文化公司依约将案涉房屋交付氧气文化公司使用，氧气文化公司支付租金至2018年7月，后于2018年8月3日无故搬离，氧气文化公司未按照合同约定支付租金已构成根本违约，世杰文化公司主张解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。因世杰文化公司同意双方租赁合同于2018年9月5日解除，故一审法院确认双方租赁合同于2018年9月5日解除。世杰文化公司主张氧气文化公司支付2018年8月1日至2018年9月3日的租金32340元、物业管理费4743.20元，符合合同约定，一审法院予以支持。氧气文化公司虽答辩主张世杰文化公司于2018年8月30日已收回案涉房屋，但氧气文化公司未能进一步提交有效证据予以证明，故氧气文化公司应承担举证不能的法律后果，对氧气文化公司该辩称，一审法院不予采信。世杰文化公司主张氧气文化公司自2018年8月1日起按照合同约定的日千分之五的标准支付租金滞纳金。首先，租赁合同约定氧气文化公司每月支付租金的时间为当月5日，故世杰文化公司主张的滞纳金应自2018年8月6日起计算。对于滞纳金的标准，双方约定的滞纳金为每日千分之五，该滞纳金约定标准明显超过正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，因此一审法院酌情将违约金标准由每日千分之五调整为每日万分之五，对世杰文化公司过高的滞纳金请求，一审法院不予支持。世杰文化公司主张氧气文化公司支付2018年7月21日至2018年9月3日发生的电费546.56元，氧气文化公司对该金额没有异议，一审法院予以确认。关于氧气文化公司反诉主张世杰文化公司退回租赁保证金53704元的问题。虽然氧气文化公司否认该53704元转为世杰文化公司、氧气文化公司双方签订的第二份租赁合同的租赁保证金，但氧气文化公司并未向世杰文化公司实际支付续租案涉房屋约定的租赁保证金，且在续租原租赁房屋的情况下，原租赁保证金自动转为新租赁合同项下的保证金符合租赁市场的一般交易习惯，故一审法院认定53704元已转为案涉争议合同的租赁保证金。根据租赁合同约定，在一审法院前述已认定氧气文化公司根本违约的情况下，世杰文化公司有权不归还租赁押金，故对氧气文化公司该请求一审法院不予支持。世杰文化公司还主张氧气文化公司支付违约金12800元，一审法院上述支持世杰文化公司没收的租赁保证金应已足以抵扣氧气文化公司搬离造成的损失，故世杰文化公司再行主张违约金没有事实依据，一审法院不予支持。氧气文化公司反诉主张世杰文化公司支付律师费10000元，因租赁合同的解除是因氧气文化公司违约所致，世杰文化公司在租赁合同履行过程中并不存在违约行为，氧气文化公司反诉主张世杰文化公司承担律师费，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认世杰文化公司与氧气文化公司于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；二、氧气文化公司应自判决发生法律效力之日起十日内向世杰文化公司支付欠付的租金32340元及相应的滞纳金（以32340元为计算基数，按照日万分之五的标准，自2018年8月6日起支付至实际付清款项之日止）；三、氧气文化公司应自判决发生法律效力之日起十日内向世杰文化公司支付物业管理费4743.20元及电费546.56元。四、驳回世杰文化公司的其他诉讼请求；五、驳回氧气文化公司的反诉请求。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋已向有关主管部门报建并取得了同意建设的批复，根据上述司法解释的规定，双方签订的《房屋租赁合同》有效，上诉人氧气文化公司主张租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采信。双方2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日到期，双方又于2018年6月4日续签了租赁期限为2018年6月15日止2021年6月14日的《房屋租赁合同》，本案纠纷发生于后续合同有效期内，双方的权利义务受该合同条款约束。上诉人氧气文化公司上诉主张其没有支付租赁保证金，新的租赁合同没有生效。本院认为，被上诉人基于原租赁合同收取的租赁保证金没有退回，在上诉人仍续租房屋的情形下，可以认定原租赁保证金已经自动转为新租赁合同的保证金。且上诉人为租赁保证金的缴交义务人，其以自己未履行合同义务主张租赁合同没有生效，本院不予采信。本案系因上诉人氧气文化公司搬离致《房屋租赁合同》解除，上诉人无故违反合同约定，应当承担违约责任。一审判决被上诉人不予退还租赁保证金，系合同约定的上诉人提前解除租赁合同所应当承担的违约责任。上诉人氧气文化公司拖欠租金32340元，一审判决其支付并按照日万分之五支付自2018年8月6日起至实际付清之日止的滞纳金，已经对合同约定的违约责任进行了调整。上诉人氧气文化公司不能证明上述违约责任过分高于被上诉人的实际损失，其此项上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人氧气文化公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由上诉人氧气文化公司承担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年三月七日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。