福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初329号 原告（反诉被告）：洪志松，男，1984年5月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门维特威尔餐饮管理有限公司，住所福建省厦门市翔安区洪钟大道5068号15号楼107-108室。 法定代表人：娄志海，执行董事。 委托诉讼代理人：柴晓丹，福建丁可律师事务所律师。 原告洪志松与被告厦门维特威尔餐饮管理有限公司（以下简称维特威尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，洪志松于2019年12月17日向本院递交起诉状，经本院诉前调解未果，本院于2019年1月22日立案受理。依法适用简易程序进行审理。审理中，被告厦门维特威尔餐饮管理有限公司对原告洪志松提起反诉，本院依法予以合并审理。本院公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）洪志松及其委托诉讼代理人陈贤政、被告（反诉原告）厦门维特威尔餐饮管理有限公司的法定代表人娄志海及其委托诉讼代理人柴晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪志松向本院提出诉讼请求：1.确认洪志松与维特威尔公司于2018年10月28日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令维特威尔公司立即将向洪志松租赁的座落于福建省厦门市翔安区房屋腾空并交还洪志松；3.请求判令维特威尔公司立即向洪志松支付房屋占有期间的使用费（按280000元／年计算，自2019年10月28日起计算至维特威尔公司实际腾空房屋之日止，现暂计算至2019年12月28日止，暂计46670元）；4.判令维特威尔公司承担自2018年10月28日承租房屋之日起至实际腾空房屋之日止期间所产生的水费、电费等；5.判令维特威尔公司承担本案诉讼费用。审理中，洪志松撤回第二项诉讼请求，并明确第四项诉讼请求为：维特威尔公司向洪志松支付电费3290.64元、滞纳金390.36元、水费617.6元，共计4298.6元。事实和理由：2018年10月28日，原被告签订一份《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定内容如下：洪志松将其所有的位于福建省厦门市翔安区建筑，建筑面积544平方米，房屋用途为店面的房产出租给维特威尔公司，租赁期限为73个月，即自2018年10月28日起至2024年11月27日止，年租金固定为280000元／年，租金每年（租赁周期）支付一次，支付时间为每个租赁周期开始前七日内。租赁期间所产生的水费、电费、上网费由维特威尔公司承担，由于租赁房产中第一层洪志松暂时无法交付，经双方协商后，洪志松同意第一年租金减免10000元。合同签订后，洪志松依约将案涉租赁房屋交付维特威尔公司经营使用。维特威尔公司在扣除已先行向洪志松支付的20000元押金外，通过该公司法定代表人娄志海的个人银行账户于2018年11月2日向洪志松转账支付第一年度的其余租金共计240000元。后因维特威尔公司经营困难，无法在合同约定的时间内向洪志松支付第二年的租金，因此，经维特威尔公司与洪志松多次协商，双方于2019年10月29日达成一致口头协议，确定由洪志松另行寻找租户，如能找到合适租户，维特威尔公司无条件退出，双方所签订的合同自动失效；如洪志松没找到合适的租户，则维特威尔公司继续承租，租金按季度缴交。该口头协议达成后，洪志松便在案涉租赁房屋的外墙上张挂房屋招租的横幅，并于11月10日找到新的房屋承租人，同时也将该情况向维特威尔公司进行了告知，维特威尔公司亦承诺于2019年11月28日之前腾空房屋并交还洪志松，但事后维特威尔公司不仅拒不将房屋腾空，交付房屋占有使用费，甚至至今仍非法占用案涉房屋。洪志松认为，因案涉租赁房屋并未取得相应的权属证明，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，洪志松与维特威尔公司双方所签订的《房屋租赁合同》依法为无效合同。在合同履行过程中，因维特威尔公司原因无法继续履行合同，经维特威尔公司与洪志松协商一致后，双方已同意提前终止合同，并对合同提前终止的时间及承租店面的腾空时间达成了一致意见。现维特威尔公司逾期拒不腾空房屋、非法占用洪志松房屋的行为已严重侵害了洪志松的合法权益。 维特威尔公司辩称，一、洪志松所诉与事实不符，维特威尔公司与洪志松于2019年10月29日未达成任何一致的口头协议，同意无条件退出。维特威尔公司因办理营业执照受阻，从2019年上半年就开始与洪志松持续沟通解决办证问题，但一直未得到妥善解决。截止洪志松起诉之日，双方一直处于协商中，解决办证问题，但一直未得到妥善解决。综上，在双方未达成任何一致意见的情况下，洪志松执意将房屋另行出租并在2019年11月13日高价再出租成功后，单方多次将终止协议发给维特威尔公司签署，维特威尔公司通过电话及微信明确予以否认，2019年11月22日后，更是一直催促维特威尔公司撤场，毫无依据地要求洪志松无条件退出。维特威尔公司初衷仅是因承租房屋无法办理营业执照，为降低经营评估风险与洪志松协商变更租金支付方式而已，从始至终，维特威尔公司从未直接、间接或暗示过同意及承诺会无条件退出，而且维特威尔公司店铺生意很好，装修等各项投入近100万元，不求任何补偿而无条件退出，本身就不符合常理。二、洪志松诉求自2019年10月28日起算的房屋占用费，无法律依据，双方签署的《房屋租赁合同》第2.3条款的约定，2018年10月28日到2018年11月27日为免租期，承租房屋实际计租日期应为2018年11月28日起，洪志松主张自2019年10月28日起计算占用费，无任何法律依据。三、维特威尔公司已按照《房屋租赁合同》的约定支付给洪志松第一年的租金和押金合计29万元（因洪志松未按时交付第一层房屋，第一年减免租金一万元），而非洪志松所述的26万元。 维特威尔公司向本院提出反诉请求：1.确认原被告双方签订的租赁合同无效，判令洪志松返还维特威尔公司租房押金20000元；2.判令洪志松赔偿维特威尔公司装修费补偿445830元［535000÷6年（租赁期）×5年（未使用年限）］；3.判决洪志松承担本案的诉讼费用。事实和理由：洪志松与维特威尔公司签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）时，违反诚实信用原则，故意隐瞒承租房屋为违建及不能注册的事实，导致合同无效，维特威尔公司巨大的成本投入无法通过继续经营收回及弥补。承租房屋位于厦门市翔安区，整栋四层，原内部构造为多个隔间的小旅馆，外部破旧不堪。合同签署后，维特威尔公司投入了大量的人力及财力进行了翻新改造，以达到中档咖啡厅店面的经营所需，装修费用投入了535000元。现店铺正常经营，除寒暑假外，月平均流水约六万元，且呈上升趋势。随着客户的积累及培养，后续会有较大上升空间。但因承租房屋存在产权瑕疵及注册地被占用等问题，导致维特威尔公司一直无法正常办理营业执照及相关证照。为降低双方损失，维特威尔公司一直希望维持店铺继续经营，并多次与洪志松沟通，希望可以妥善解决证照问题。洪志松却一直怠于履行义务，弥补其缔约过失责任，反将维特威尔公司告上法庭。鉴于以上情况，维特威尔公司认为，洪志松的行为已经严重侵害维特威尔公司的合法权益，应承担相应的法律责任。现维特威尔公司依法提起反诉，请人民法院厘清事实，依法作出公正裁决，支持维特威尔公司的反诉请求。 洪志松对维特威尔公司提出的反诉辩称，维特威尔公司所提起的反诉申请于法不符，依法应驳回维特威尔公司的反诉申请。一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第一款规定：“人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。举证通知书应当载明举证责任的分配原则与要求、可以向人民法院申请调查取证的情形、人民法院根据案件情况指定的举证期限以及逾期提供证据的法律后果”及第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，在洪志松提起本诉之后，法院已先后组织诉前调查、调解程序，并向维特威尔公司依法送达应诉通知书、举证通知书及两次的开庭传票通知，告知了维特威尔公司举证、提起反诉的期限以及逾期提供证据的法律后果。但维特威尔公司并未在指定的期限内提起反诉，因此，根据上述法律规定，人民法院依法不应受理维特威尔公司的反诉申请，也不应再次组织对维特威尔公司补充提交的反诉证据进行质证。二、维特威尔公司的反诉事实与实际情况不相符，本案当中并不存在洪志松隐瞒案涉房产权属的事实，在双方所签订的房屋租赁合同时维特威尔公司对于案涉房产的权属情况是清楚的，洪志松也积极地配合维特威尔公司办理营业执照及相关的手续，包括向维特威尔公司提供了社区居委会出具的房产使用证明。因此并不存在洪志松隐瞒案涉房产权属的事实。维特威尔公司之所以未能办理营业执照的原因是维特威尔公司受到了他人的投诉，无法正常办理工商营业执照，而并非是因为洪志松的原因所导致的。根据在案涉房产地址先后有其他两家公司申请注册了营业执照的事实，可以证明本案案涉的房产的权属情况并不影响营业执照的办理。另外根据洪志松所提交证据材料足以证明本案租赁合同终止的经过是原被告双方充分协商之后所达成的一致意见，最开始的原因是维特威尔公司无法在合同所规定的时间之内足额支付租金，维特威尔公司也同意洪志松所提出的终止方案，而在洪志松找到了其他合适的租户之后，维特威尔公司由于内部股东意见又发生变化，所以最终又不同意与洪志松之前所达成的终止合同的约定。综上，维特威尔公司所提出的反诉请求没有法律依据的，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 维特威尔公司提供装修合同、费用清单、装修前后照片，拟证明维特威尔公司在讼争房屋投入装修费用535000元。洪志松质证认为，对该组证据表面真实性无异议，但如果维特威尔公司确有委托第三方进行装修，应提供维特威尔公司与第三方之间的付款凭证予以证明维特威尔公司实际支出的装修费用；维特威尔公司提供的证据无法证明其已经投入535000元进行装修；维特威尔公司请求洪志松赔偿装修费用也没有法律依据。本院认为，维特威尔公司仅提供其与厦门屹广达装饰设计工程有限公司签订的装修施工合同，经本院释明后亦未能提供证据证明其有向合同相对方支付装修费用的凭证，故本院对维特威尔公司依此主张其已经支出装修费用535000元的事实不予采信。 根据当事人陈述在案的法庭笔录和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月28日维特威尔公司作为乙方与洪志松作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定维特威尔公司向洪志松租赁位于厦门市翔安区，租赁总面积544平方米，房屋用途为店面。房屋租赁期限自2018年10月28日起至2024年11月27日止，甲方保证于2018年11月1日前将租赁房产清理后交付给乙方，租赁房产自交付之日起30日为免租期，即从2018年10月28日起至2018年11月27日止。合同约定租金支付方式：“固定租金：租赁房产的年租金为人民币280000元。租金每年支付一次，即每次支付280000元，支付时间为每个租赁周期开始前七日内。”合同约定押金为20000元，并约定租赁期内的水费、电费、上网费由乙方承担。合同补充条款约定：“由于租赁房产中第一层甲方暂时无法交付，经双方协商，第一年租金减免人民币10000元，甲方承诺于2019年3月1日准时交付。”2018年10月20日，维特威尔公司向洪志松支付房屋租赁订金50000元；2018年11月2日，维特威尔公司向洪志松支付租金240000元。审理中，洪志松确认收到维特威尔公司支付的第一年租金270000元及押金20000元。维特威尔公司租赁讼争房产后对于讼争房产进行了装修后用于经营咖啡店。 2020年1月12日，维特威尔公司清空讼争房屋后其法定代表人娄志海联系洪志松让洪志松到讼争房屋内拿钥匙，但洪志松认为讼争合同终止情况不清楚，且维特威尔公司没有缴清水电费及房屋占用费，故未去交接钥匙。 另查明，讼争房产系洪志松未经规划审批自建的，至今未取得相关权属证明。 审理中，原被告双方均确认洪志松已经为维特威尔公司缴纳租赁期间产生的水电费及滞纳金共计4298.6元。洪志松确认2020年3月19日，原被告双方已经自行协商办理了讼争房产的移交手续，故洪志松撤回主张维特威尔公司腾空房屋并交还给洪志松的诉讼请求。 本院认为，维特威尔公司与洪志松之间签订了《房屋租赁合同》，租赁的房屋为未经规划许可自行兴建的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故洪志松与维特威尔公司签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力。合同无效，但承租人占用房产的期间应按照合同的约定支付占用费。维特威尔公司已经按照合同约定支付了第一年的租金270000元，洪志松主张维特威尔公司已支付租金的期限为2018年10月28日至2019年10月27日，但《房屋租赁合同》约定2018年10月28日至2018年11月27日为免租期，无须缴纳租金，且原被告双方约定每年租金为280000元，故维特威尔公司所支付的第一年租金的期间应为2018年11月28日至2019年11月27日，维特威尔公司未支付的占用费应当自2019年11月28日起算。维特威尔公司在2020年1月12日已经通知洪志松讼争房产已经腾空，让洪志松到讼争房产拿回钥匙，但洪志松未能收房；本院认为，洪志松起诉主张确认原被告签订的房屋租赁合同无效并主张维特威尔公司返还房屋，维特威尔公司已经腾退并要求返还房屋，洪志松因自身原因未能收房，对此扩大的占用费损失洪志松无权主张，故本院认定维特威尔公司占用费应当支付至2020年1月12日。综上，维特威尔公司应当支付给洪志松2019年11月28日至2020年1月12日期间的房屋占用费为280000元÷365天×46天=35288元。原被告双方均确认洪志松代为支付租赁期间的水电费及滞纳金共计4298.6元，依照合同约定该款项应由特威尔公司承担，故洪志松主张维特威尔公司支付水电费及滞纳金共计4298.6元的诉求本院予以支持。对于维特威尔公司所提出的反诉主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，故维特威尔公司在本案开庭前提出反诉请求并未违反法律规定，洪志松主张维特威尔公司未在答辩期内提出反诉请求不应予以合并审理的意见本院不予采纳。因原被告双方签订的《房屋租赁合同》确认为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故维特威尔公司主张洪志松返还租房押金20000元的诉求于法有据，本院对此予以支持。对于维特威尔公司主张洪志松支付装修费损失445830元，因维特威尔公司未能举证证明其已经实际支出的装修费用，故其主张洪志松支付装修费445830元依据不足，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、确认洪志松与厦门维特威尔餐饮管理有限公司于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、厦门维特威尔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向洪志松支付占用费35288元； 三、厦门维特威尔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向洪志松支付水电费及滞纳金共计4298.6元； 四、洪志松应于本判决生效之日起十日内向厦门维特威尔餐饮管理有限公司退还租房押金20000元； 五、驳回洪志松的其余诉讼请求； 六、驳回厦门维特威尔餐饮管理有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费967元，减半收取计483.5元，由洪志松负担73.5元，由厦门维特威尔餐饮管理有限公司负担410元；反诉部分案件受理费8287元，减半收取计4143.5元，由洪志松负担178元，由厦门维特威尔餐饮管理有限公司负担3965.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张薇） 二〇二〇年三月三十一日 代书记员（ 洪燕贞） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。