上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15932号上诉人（原审被告）：秋文荣，男，1948年4月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区长岭路111号。法定代表人：张榕，副主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。上诉人秋文荣因与被上诉人上海市杨浦区住房保障中心（以下简称杨浦住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初71097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秋文荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的上诉请求。事实和理由：上诉人确实拖欠了房屋租金，也同意支付违约金，但上诉人系孤老，依靠救济金生活，无力承担房租及违约金，请求法院予以减免一些。且上诉人2015年11月27日才办理入住手续，双方于2015年签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》的起租日期应为2015年12月1日，而非一审认定的2015年11月15日。被上诉人杨浦住房保障中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，根据双方合同约定，起租日期为2015年11月15日。请求法院驳回上诉，维持原判。杨浦住房保障中心向一审法院起诉请求：1.判令秋文荣支付位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）自2016年6月15日起至2019年8月31日止的租金人民币（以下币种相同）8,471.67元（自2016年6月15日起至2018年11月30日止按照每月200元的标准计算，自2018年12月1日起至2019年8月31日止按照每月285元的标准计算）；2.判令秋文荣按日租金0.3%的标准支付自2016年6月11日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3.案件诉讼费由秋文荣承担。一审法院认定事实：2015年11月2日，杨浦住房保障中心作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的秋文荣签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》，约定杨浦住房保障中心将系争房屋出租给秋文荣，作为秋文荣及其家庭配租成员生活居住使用；租赁期限为三年，自2015年11月15日起至2018年11月14日止；月租金总计为656元，其中秋文荣自付租金为每月200元，政府补贴租金为每月456元。合同第4.2条约定：“乙方应于每月10日前向经租单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按自行承担日租金的3‰支付违约金，并在支付月租金时支付。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，杨浦住房保障中心向秋文荣交付系争房屋，秋文荣按照每月200元的标准向杨浦住房保障中心支付了自2015年11月15日起至2016年6月14日止的租金。2019年2月18日,杨浦住房保障中心、秋文荣就系争房屋续签《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》,约定租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，月租金总计为948元，其中秋文荣自付租金为每月285元，政府补贴租金为每月663元。合同第4.2条约定：“乙方应于每月10日前向甲方支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按自行承担日租金的3‰支付违约金，并在支付月租金时支付。”合同还约定了其他事宜。后秋文荣继续使用系争房屋。2016年9月30日至2019年4月30日期间，杨浦住房保障中心多次向秋文荣发送《租金催讨书》。现因秋文荣经杨浦住房保障中心催讨后仍未支付拖欠的租金，故杨浦住房保障中心于2019年7月诉至法院，要求判如所请。一审审理中，秋文荣提供《上海市公安局杨浦分局决定书》《来访转送告知书》《信访事项受理告知书》《信访事项答复意见书》《信访复查意见书》《国家赔偿申请不予受理通知书》等，证明秋文荣曾被错误关押，后未获得国家赔偿，目前经济困难。经庭审质证，杨浦住房保障中心对上述证据的真实性无法确认，认为与本案无关联性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨浦住房保障中心、秋文荣签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》两份均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，杨浦住房保障中心、秋文荣均应恪守。合同约定的租赁期限分别为自2015年11月15日起至2018年11月14日止、自2018年12月1日起至2021年11月30日止，秋文荣拖欠自2016年6月15日起至2018年11月14日止、自2018年12月1日起至2019年8月31日止的租金，杨浦住房保障中心要求秋文荣按照合同约定的自付租金标准支付上述拖欠的租金，具有事实和法律依据，法院予以支持。合同约定，秋文荣应于每月10日前向杨浦住房保障中心支付当月应承担的自付租金，每逾期一日需按自行承担日租金的3‰支付违约金。因秋文荣拖欠上述租金，且在杨浦住房保障中心多次催讨后仍未支付，其理应向杨浦住房保障中心支付逾期付款违约金。秋文荣认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，法院根据杨浦住房保障中心的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，对该标准予以调整。至于自2018年11月15日起至2018年11月30日止的部分，双方之间并未签订合同，杨浦住房保障中心要求该期间的使用费参照第一份合同约定的自付租金标准，法院予以支持，但杨浦住房保障中心主张的违约金部分，因缺乏合同依据，故法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、秋文荣于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区住房保障中心自2016年6月15日起至2018年11月14日止的租金5,800元、自2016年11月15日起止2018年11月30日止的房屋使用费106.67元、自2018年12月1日起至2019年8月31日止的租金2,565元，上述共计8,471.67元；二、秋文荣于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区住房保障中心自2016年6月15日起至2018年11月14日止、自2018年12月1日起至2019年8月31日止的租金自上述租金应缴当月11日起计算至判决生效之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；三、驳回上海市杨浦区住房保障中心的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由秋文荣负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人分别于2015年和2018年签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。系争房屋自2015年11月15日由上诉人使用至今，而上诉人仅支付租金至2016年6月14日，且经被上诉人多次催告后仍不支付后续租金，显属违约，应当承担支付租金及违约金的法律责任。鉴于2018年11月15日至2018年11月30日间双方并未签订合同，被上诉人要求上诉人参照2015年合同约定的租金标准支付上述期间的占有使用费，并无不妥，本院予以支持。一审法院依据上诉人请求，综合被上诉人实际损失及合同履行情况，根据公平原则对违约金进行调低，于法不悖，本院予以维持。上诉人以其经济困难为由拒绝支付上述租金、占有使用费及违约金，并请求予以部分减免，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。上诉人另主张2015年合同的起租日期应为2015年12月1日，而根据已查明事实，双方已于上述合同中明确约定起租日期为2015年11月15日，且上诉人自2015年签订上述合同直至2019年本案一审终结，均未就起租日期提出异议，二审审理中上诉人也未提供有效证据对其主张进行证明，故上诉人的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，秋文荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人秋文荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月十六日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……