广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终621号上诉人（原审被告）：阮美霞，女，1964年3月6日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区******************，港澳证件号码：*****，港澳居民来往内地通行证号码：*****。被上诉人（原审原告）：珠海格力地产物业服务股份有限公司，住所地：珠海市*****************，统一社会信用代码：914***********994L。法定代表人：张筱雯，董事长。委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。上诉人阮美霞因与被上诉人珠海格力地产物业服务股份有限公司（以下简称珠海格力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阮美霞上诉请求：1.判决珠海格力物业公司经营管理不专业、实际资质等级达不到标准，拒绝为业主服务、阳奉阴违，挑拨邻里关系，藐视阮美霞业主身份，弄虚作假，造成阮美霞精神受到极大伤害；2.以上诉讼请求精神损失费16912.2元；3.判决珠海格力物业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.2016年9月，位于珠海市香洲区******************的原房主肖修政与阮美霞在房屋中介签订买卖合同，于同年11月在珠海市房产局办理了所有权转让登记，12月21日到房产局拿发放的房产证。阮美霞是格力广场16栋1902室收房首住的房主，入住后在前台多次提交身份证、房产证、手机电话号码及手机号码，更换后第一时间到格力16栋客服台通知更换，同时在客服前台咨询物业费多少、如何交费、怎么下载交费平台，阮美霞按照客服前台服务的引导进行交费。2.阮美霞在2018年11月之前曾用手机号码186*****739，2018年11月之后改用手机号19965626005。在新旧手机号交替一个月的时间里，阮美霞把186*****739注册的所有平台进行了更换，更换为19965626005。格力物业16栋大堂客服台也去登记更换手机号码为19965626005。2019年11月1日开庭之前所有的律师函、法院传票，阮美霞都收不到，珠海格力物业公司都是用阮美霞已停用的手机号码，阮美霞的律师函被打上“停机”，传票上写的是已不用的手机号码，快递都是人工上门服务才收到的。每年春节、中秋等都有祝贺短信发送至阮美霞19965626005的手机号码上，法院传票、律师函怎么都是用暂停的手机号码呢？3.2017年台风天鸽之后，阮美霞用于浇花加有喷头的矿泉水瓶被风吹出窗外，阮美霞即刻到大堂找保安、客服员帮忙，第一次说明天，第二次说等人，第三次说等下个星期……三番五次推脱持续一个月后说“没有了”。阮美霞立即上二楼窗口往下面望，看到浇花瓶还在那里，阮美霞对物业的做法非常失望，马上回到大堂，看到楼管小王和客服员在客服台，问他们“为什么撒谎？就一个浇花用的瓶子为什么不帮业主拿一下”，两个人一句话不说，没有赔礼道歉，没有内疚，也没有为其行为做任何补救，摆出一副不买账的样子，楼管小王用手抓抓客服员的手，客服员回抓抓楼管小王的手，抓了两个来回。阮美霞无语了，非常气愤地回到家，这种低劣服务让阮美霞精神受到很大伤害。事发之后，阮美霞把此事汇报给宋管理，问其“为什么”，答“她们嫌我烦”。阮美霞说“这件事太过分了，要求管理要严格处置”。事发很久物业管理也没有跟进，也没有把处理的结果通知阮美霞、与阮美霞沟通。一年多后阮美霞下班在大堂遇见快递员说1902的，快递打开后是肖修政的《律师函》，阮美霞便退回给物业管理，阮美霞说“给我的律师函必须写我的名字，肖修政律师函要给他本人”。宋管理从里面房间出来问了情况，说“给你道歉”，阮美霞回答“不用道歉了，你律师函已经到了，太迟了”，并且，这不是一句道歉就能完了的事。4.阮美霞刚入住格力16栋1902不久，隔壁邻居把鞋柜放在门口，01房和02房靠得很近，鞋柜离阮美霞家的门只有一米距离，因为阮美霞刚入住，不便直接和01房的业主说，就去了物业客服台反映了情况，希望鞋柜拿进房间里。一个多星期还是没收到房间里，阮美霞再次去物业再次要求鞋柜要拿进房间里，如果物业不作为阮美霞就不交物业费。等阮美霞下班，鞋柜拿进房间里了，但阮美霞的门上全是鞋印和痰，持续几天，阮美霞忍受了几天后此事才算平息。这件事物业公司处理得相当低劣，挑拨邻里矛盾，情节恶劣，不应该是珠海格力物业公司所为。5.关于物业费6615元、公摊费538元、二次加压387元，珠海格力物业公司把公摊费、二次加压绑定到物业费一起，阮美霞和物业的纠纷没解决，解决纠纷自然就不存在问题了。珠海格力物业公司可以上门收取公摊费、二次加压的，或者阮美霞每天上下班经过大堂时客服台也可以喊阮美霞交费，还可以打电话催缴，这是无争议的费用。综上，珠海格力物业公司是过错一方，严重违反诚实信用原则，为维护阮美霞合法权益，特提起上诉，请求法院判如所请。珠海格力物业公司答辩称:1.珠海格力物业公司关于公摊电费及自用水费（含二次加压电费）的诉讼请求，阮美霞已在一审认可珠海格力物业公司代缴，双方并无争议。2.珠海格力物业公司作为物业公司已依约提供物业服务，阮美霞拒缴物业费的理由不成立。对珠海格力物业公司关于物业费的诉讼请求，阮美霞拒缴理由为珠海格力物业公司工作人员未及时将阮美霞掉落花园的矿泉水瓶找到并还给阮美霞，以及珠海格力物业公司应阮美霞要求要求1901房撤掉占用走廊公共部位的鞋柜后门前出现脚印和痰，阮美霞认为系1901房因珠海格力物业公司处理不当而报复阮美霞。对于前述理由，珠海格力物业公司作业物业公司已积极寻找矿泉水瓶，交还阮美霞，并在阮美霞认为被冒犯之时已道歉，同时在阮美霞反映占用公共部位的事宜后也及时与1901房沟通并反复要求其将个人物品撤回户内，至此，珠海格力物业公司已充分履行物业服务合同。且不论阮美霞所提门前出现脚印或痰是否真实，阮美霞所称为1901房业主报复所为也仅是阮美霞的个人猜测，珠海格力物业公司作为物业公司当竭尽所能解决业主提出的问题，着实没有必要故意挑拨邻里关系。3.阮美霞所提上诉请求非一审判决内容，系独立的诉讼请求，不在本案的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回阮美霞的上诉请求，维持原判。珠海格力物业公司向一审法院提出以下诉讼请求：1.判决阮美霞支付2017年8月至2019年8月的物业管理费6615元（66.16㎡×4元/月/㎡×25月）及违约金（以每月拖欠物业费为基础，按照每日千分之三计至实际支付之日止；暂计至2019年8月5日为7241元）；2.判决阮美霞支付2017年7月至2019年6月的公摊电费538元及违约金（以每月拖欠公摊电费为基础，按照每日千分之三计至实际支付之日止；暂计至2019年8月5日为602.7元）；3.判决阮美霞支付2017年7月至2018年8月自用水费（含二次加压电费）387元及违约金（以每月拖欠自用水费为基础，按照每日千分之三计至实际支付之日止；暂计至2019年8月5日为612.4元）；4.阮美霞承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2014年12月，珠海格力物业公司（甲方）与案外人肖修政（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。协议的主要内容为：1.前期物业管理是指：截至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。2.乙方房屋位于珠海市香洲区******************。3.乙方按其物业建筑面积按每平方米4元（住宅）的标准，于每月5日前以现金或转账方式交纳物业服务费用（不包括公共水电费、房屋共用部位及共用设施设备维修费用等）。4.公共水电费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府的相关规定；缴费时间及方式与物业费用一致；公共水电费应由全体业主按产权登记的建筑面积分摊。协议第十三条第五项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2016年12月21日，案外人肖修政将位于珠海市香洲区******************屋转让给阮美霞，并办理了所有权登记。建筑面积为66.16平方米，用途为成套住宅。珠海市香洲区******************屋业主拖欠2017年8月至2019年8月物业服务费，每月264.60元，合计6615元。珠海市香洲区******************屋业主拖欠公摊电费情况：2017年7月-8月，欠电费52.30元；2017年9月-10月，欠电费49元；2017年11月-12月，欠电费45.70元；2018年1月-2月，欠电费39元；2018年3月-4月，欠电费43.70元；2018年5月-6月，欠电费46.30元；2018年7月-8月，欠电费47.60元；2018年9月-10月，欠电费45.70元；2018年11月-12月，欠电费40.40元；2019年1月-2月，欠电费39元；2019年3月-4月，欠电费41.70元；2019年5月-6月，欠电费47.60元。以上合计538元。珠海市香洲区******************屋业主拖欠水费（含二次加压电费）情况：2017年7月-8月，欠水费53.60元；2017年9月-10月，欠水费62.10元；2017年11月-12月，欠水费45.70元；2018年1月-2月，欠水费49.70元；2018年3月-4月，欠水费59.80元；2018年5月-6月，欠水费54.50元；2018年7月-8月，欠水费39.20元。以上合计387.70元。2018年11月20日，珠海格力物业公司委托北京市君泽君（珠海）律师事务所向案外人肖修政寄送《律师函》，函称截止2018年11月20日，格力广场一期C区16栋1902房已欠物业管理费4233.60元、税费387.70元、公摊电费370.50元及违约金3667.27元。阮美霞陈述称，其签收拆开后，与快递员一起将该律师函退回给物业。2019年6月3日，珠海格力物业公司委托北京市君泽君（珠海）律师事务所向阮美霞寄送《律师函》（快递单号EMS1081303132631）。该快递件因无人签收被退回。一审庭审中，珠海格力物业公司陈述称，2017年7月至2019年6月的公摊电费，阮美霞可以通过微信公共平台交纳；2017年7月以前，阮美霞均有缴纳各项费用，阮美霞对缴纳方式和时间非常清楚。滞纳金标准与物业服务合同约定一致，珠海格力物业公司同意法院按照规定依法调整。珠海格力物业公司收取的物业费标准为全体业主适用的前期物业合同所约定的费用，且该标准不违反相关规定。本案前期物业服务合同虽非与阮美霞本人签订，但是该合同阮美霞于2017年7月前已实际履行，实际享有珠海格力物业公司提供物业服务，根据合同法第36条规定，虽未签订书面合同，但实际履行的，该合同成立。物业服务合同司法解释第一条约定在该前期物业管理统一适用全体业主，故阮美霞实际享受物业服务的前提下，阮美霞无权以未签订合同为由拒缴相应物业服务费。一审庭审中，阮美霞陈述称，2017年6月以前的物业服务、公摊电费及税费均有缴纳；2017年前电费通过微信公众号平台缴交，之后银行代扣电费，公摊部分电费没有人向阮美霞收取；物业费因为与珠海格力物业公司存在纠纷不想交。阮美霞于2016年12月21日买房后一直居住至今。对珠海格力物业公司按照每日千分之三的标准交纳违约金的主张有异议，该违约金标准过高，要求调低。一审法院认为，阮美霞为澳门特别行政区居民，本案为涉澳物业服务合同纠纷，应参照我国内地有关涉外民事案件适用法律的规定，选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，珠海格力物业公司、阮美霞的住所地及涉案合同履行地均在我国内地，内地法律与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律。关于阮美霞应否支付物业服务费、公摊电费及水费的问题。1.珠海格力物业公司、阮美霞确认自阮美霞买房入住至2017年6月，均正常缴纳物业服务费（按每平方米4元/月标准）、公摊电费及水费，一审法院予以确认。2.根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面行使订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”规定，珠海格力物业公司、阮美霞虽然没有签订书面合同，但是珠海格力物业公司为阮美霞提供了物业管理服务，阮美霞接受了珠海格力物业公司提供的物业服务，且阮美霞按照《前期物业服务管理协议》约定的标准缴纳了2017年6月前的物业服务费（按每平方米4元/月标准）、公摊电费及水费，一审法院认定珠海格力物业公司与阮美霞之间物业服务合同关系成立并生效。3.珠海格力物业公司主张阮美霞拖欠2017年8月至2019年8月物业服务费6,615元、2017年7月至2019年6月公摊电费538元、2017年7月至2018年8月水费387.70元，阮美霞对以上金额无异议，一审法院予以确认。综上，珠海格力物业公司提供了物业管理服务，阮美霞享受了珠海格力物业公司提供的服务，阮美霞理应支付相关的物业服务费、公摊电费及水费。故珠海格力物业公司诉讼请求阮美霞理支付2017年8月至2019年8月物业服务费6615元、2017年7月至2019年6月公摊电费538元、2017年7月至2018年8月水费387.70元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于珠海格力物业公司主张阮美霞按每日3‰交纳违约金应否支持的问题。阮美霞认为珠海格力物业公司主张的违约金每日3‰的标准过高，要求调低。一审法院认为阮美霞该抗辩理由充分，一审法院予以采纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，一审法院酌情确定违约金（即滞纳金）参照年利率7.8%（6%×1.3）的标准计算，以所欠费用为基数，自每期逾期之日起计付。经核算（详见附件《违约金计算表》），截止至2019年8月5日，物业费逾期违约金为522.96元，公摊电费逾期违约金为43.52元，水费逾期违约金为44.23元。故珠海格力物业公司诉讼请求阮美霞支付上述违约金及2019年8月6日起至款项付清之日止的违约金（按年利率7.8%计算），理据充分，一审法院予以支持；对超过部分的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、阮美霞向珠海格力地产物业服务股份有限公司支付物业管理费6615元及违约金（截止至2019年8月5日的违约金为522.96元；2019年8月6日起的违约金，以6615元为基数，按年利率7.8%计算至款项付清之日止）；二、阮美霞向珠海格力地产物业服务股份有限公司支付公摊电费538元及违约金（截止至2019年8月5日的违约金为43.52元；2019年8月6日起的违约金，以538元为基数，按年利率7.8%计算至款项付清之日止）；三、阮美霞向珠海格力地产物业服务股份有限公司支付水费387元及违约金（截止至2019年8月5日的违约金为44.23元；2019年8月6日起的违约金，以387元为基数，按年利率7.8%计算至款项付清之日止）；四、驳回珠海格力地产物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。以上第一、二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由珠海格力物业公司负担50元，阮美霞负担50元。二审中，阮美霞提交《民事起诉状》，主张珠海格力物业公司在起诉状中不写阮美霞在用的手机号码，制造阮美霞失踪。阮美霞同时提交邮单两张，主张珠海格力物业公司邮寄律师函不写阮美霞的手机号码，最后法院派人送上门，阮美霞收到，得到出庭的机会。珠海格力物业公司未向本院提交证据。本院经审理查明，二审中，珠海格力物业公司表示不同意就阮美霞的上诉请求进行调解，亦不同意在二审中一并审理。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，阮美霞虽提起上诉，但其对一审判决的判项未请求予以撤销或改判，应视为服判，本院对一审判决径行予以维持。阮美霞在一审中未提出反诉，其上诉请求确认珠海格力物业公司造成其精神损害并请求珠海格力物业公司支付精神损失费，属于在第二审程序中提出反诉。珠海格力物业公司不同意就阮美霞的上诉请求进行调解，亦不同意本院一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，对阮美霞的上述请求，本院不予审处，阮美霞可另循法律途径主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222.8元，由阮美霞负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇二〇年三月三十一日书记员 林丹丹附件：《违约金计算表》物业服务费违约金计算表单位：元年利率：7.8%序号计违约金时段时间欠费逾期天数违约金备注12017.8.5—2019.8.5264.673041.8522017.9.5—2019.8.5264.669940.0732017.10.5—2019.8.5264.666938.3542017.11.5—2019.8.5264.663836.5852017.12.5—2019.8.5264.660834.8672018.1.5—2019.8.5264.657733.0882018.2.5—2019.8.5264.654631.3092018.3.5—2019.8.5264.651829.70102018.4.5—2019.8.5264.648727.92112018.5.5—2019.8.5264.645726.20122018.6.5—2019.8.5264.642624.42132018.7.5—2019.8.5264.639622.70142018.8.5—2019.8.5264.636520.93152018.9.5—2019.8.5264.633419.15162018.10.5—2019.8.5264.630417.43172018.11.5—2019.8.5264.627315.65182018.12.5—2019.8.5264.624313.93192019.1.5—2019.8.5264.621212.15202019.2.5—2019.8.5264.618110.38212019.3.5—2019.8.5264.61538.77222019.4.5—2019.8.5264.61226.99232019.5.5—2019.8.5264.6925.27242019.6.5—2019.8.5264.6613.50252019.7.5—2019.8.5264.6311.78合计6615522.96公摊电费费违约金计算表单位：元年利率：7.8%序号计违约金时段时间12017.9.5-2019.8.552.36997.9222017.11.5-2019.8.5496386.7732018.1.5-2019.8.545.75775.7142018.3.5-2019.8.5395184.3852018.5.5-2019.8.543.74574.3362018.7.5-2019.8.546.33963.9772018.9.5-2019.8.547.63343.4482018.11.5-2019.8.545.72732.7092019.1.5-2019.8.540.42121.86102019.3.5-2019.8.5391531.29112019.5.5-2019.8.541.7920.83122019.7.5-2019.8.547.6310.32合计53843.52水费费违约金计算表单位：元年利率：7.8%序号计违约金时段时间12017.9.5-2019.8.553.66998.1222017.11.5-2019.8.562.16388.5832018.1.5-2019.8.568.15778.5142018.3.5-2019.8.549.75185.5852018.5.5-2019.8.559.84575.9262018.7.5-2019.8.554.53964.6872018.9.5-2019.8.539.23342.84合计38744.23