上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21704号原告：俞世俊，男，1989年3月2日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告：吴银亮，男，1986年7月12日出生，汉族，户籍地江西省乐平市。原告俞世俊与被告吴银亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告俞世俊的委托诉讼代理人韩平平、被告吴银亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞世俊向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2017年11月20日至12月20日的房屋租金，按每月12,000元计算；2.要求没收保证金12,000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月11日,原、被告签署《商铺租赁合同》,约定原告将上海市徐汇区斜土路XXX号底层沿街店面出租给被告作为炸鸡排场地使用,租期自2017年7月20日至2019年7月19日止,房屋保证金12000元,商铺月租金是12000元,付款方式为付三押一,被告在上一期租金到期前7日内预付下一期租金,若被告拖欠房屋租金10日以上,原告有权单方终止合同,收回房屋,保证金不予退还,并保留追究被告违约责任的权利。合同签署后,被告未能按照约定如期支付第二季度(即第二期2017年10月20日至2018年1月19日)房租36,000元,经原告催告后,被告称由于经营不善,于2017年10月31日先支付12,000元,剩余的后期补足。后由于店面经营不善,被告要求提前解除合同,并承诺押金由原告没收。原告多次向被告追讨尚未支付的租金24,000元未成,被告仅在2017年11月3日留下书面字据,承诺确实拖欠原告两个月租金未付。故原告诉至法院，要求判如所请。吴银亮辩称，不同意原告的诉请。被告租赁房屋后，原告一直没有提供经营小吃的食品经营许可证、卫生许可证，导致被告无法正常经营炸鸡店，违反了合同约定，被告保留追究原告责任的权利。直到2017年11月17日才办妥卫生许可证，经双方协商，2017年10月31日原告同意仅收取12,000元作为第二季度(即第二期2017年10月20日至2018年1月19日)的租金，即被告仅需支付12,000元，该12,000元被告也已支付。原告无权没收押金12,000元，应当退还被告。本院认定事实如下：2017年7月11日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将徐汇区斜土路XXX号底层沿街店面的房屋,出租给乙方作为炸鸡排场地使用。租赁期从2017年7月20日起至2019年7月19日止。甲乙双方商定本房租赁保证金为12,000元,在本合同签订之日起一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后3日内,若乙方无拖欠房租及其他费用时,对商铺无损坏,保持与甲方将该商铺交接给乙方的状态一致(如甲方可意乙方装修,退租时可保留乙方退租时现状)甲方将租赁保证金全额退还给乙方(保证金不计息)。商铺月租金为12,000元，付叁压一,由乙方在上一期租金到期前7日内预付下一期租金。违约责任，乙方有下列情形之一的,甲方有权单方终止合同,收回本房屋,保证金不予退还,并保留追究违约责任的权利：……(3)拖欠房屋租金累计10日以上。甲方向乙方提供营业执照。合同另有其他约定。2017年7月24日，被告(甲方)、原告(乙方)签署《证件租用协议》，其中约定：乙方自愿将上海市徐汇区斜土路XXX号(上海市徐汇区坤阳饮品店)的营业执照与食品经营许可证提供给甲方使用，乙方承诺只为甲方提供两证照片，甲方已自行确认所经营项目包含在乙方两证经营范围之内，在两证租用期内，如因经营范围原因导致甲方无法正常经营，都由甲方自行负责承担。2017年10月31日，原告签署《收条》，载明：本人于2017年10月31日收到斜土路XXX号店面租金12,000元，下季度房租于2018年1月18日交付。2017年11月3日，被告签署材料：上海市徐汇区斜土路XXX号店面2017年10月20日至2018年1月19日应收房租为36,000元,实收12,000元,剩余两个月租金未支付。2017年11月17日，徐汇区市场监督管理局核发上海市徐汇区坤阳食品店(法定代表人负责人为原告)的食品经营许可证。2017年12月20日，被告签署材料：本人吴银亮(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)于2017年7月20日起租用上海市徐汇区斜土路XXX号沿街店面作商业用途,租期贰年,现因个人经营原因,要求提前解除该店面租赁合同,由此产生的所有责任均自行承担,与他人无关。本人并在此郑重承诺不向出租方追讨该店面租赁合同中所支付的房屋押金(大写：人民币壹万贰仟元整)及其他任何费用,并配合尽快清场。审理中，双方确认其间的商铺租赁合同于2017年12月20日解除。另查明，2018年9月，本案原告俞世俊起诉庞某某，要求判令解除双方于2016年8月24日签订的合同、退还租赁押金3,800元及转租押金10,000元、退还转租期间补偿租金5100元等等。该案审理中查明，2016年8月20日，俞世俊向庞某某支付租金11,400元及押金3800元，8月24日，庞某某(出租方、甲方)与俞世俊(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，将上海市徐汇区斜土路XXX号底层沿街店面出租给俞世俊。合同签订后，庞某某将房屋交付俞世俊，俞世俊按约支付租金至2017年12月5日。租赁过程中，俞世俊将房屋转租给吴银亮。2017年11月15日，俞世俊将转租押金10,000元交给庞某某。2017年12月20日，俞世俊与吴银亮解除转租协议。2017年12月21日，庞某某与吴银亮签署房屋租赁合同，庞某某将涉案房屋出租给吴银亮，月租金8,000元。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有商铺租赁合同、收条、食品经营许可证、证件租用协议、(2018)沪0104民初20782号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据生效判决以及原、被告一致陈述，可以认定双方租赁合同于2017年12月20日解除。依据租赁合同约定，被告本应于2017年10月13日前支付第二期2017年10月20日至2018年1月19日的租金36,000元。但实际履行中，被告仅于2017年10月31日支付了该期租金的部分计12,000元。后双方于2017年10月31日、11月3日、12月20日形成三份书面材料，结合双方陈述、上述材料的文义可知，2017年10月31日被告仅支付了第二期租金的部分，原告对被告尚未支付的第二期租金未提出异议，而是直接明确了下一期租金的支付时间；2017年12月20日，双方再次就租赁期间事宜进行确认，明确了解除合同、押金处理等各项问题，而原告仍未对尚未付的第二期租金提出异议。此后亦无证据证明原告曾就未支付租金向被告进行催讨。综上可知，实际履行中双方已就该期租金支付事宜达成了新的合意，即被告仅需支付12,000元即可。原告现又要求被告支付2017年11月20日至12月20日的房屋租金，依据不足，本院不予支持。原告以被告逾期支付租金为由要求没收保证金，依据不足。但2017年12月20日双方解除租赁合同时，被告已经承诺不向原告追讨押金，双方对于保证金如何处理已经达成一致意见，故依此，原告可不予退还保证金。为避免当事人讼累，对于保证金问题，本案中予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、吴银亮已支付的租赁保证金12,000元，俞世俊不予退还；二、驳回俞世俊的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计200元，由俞世俊、吴银亮各负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年三月十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……