贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0527民初3528号 原告：李文兴，男，1984年9月3日出生，汉族，住贵州省水城县。 被告：周勇，男，1981年7月28日出生，汉族，住贵州省赫章县。 第三人：陈正英，女，1964年10月5日出生，彝族，住贵州省赫章县。 原告李文兴与被告周勇、第三人陈正英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，同年3月19日作出（2019）黔0527民初276号民事判决，被告周勇不服该判决提起上诉，毕节市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）黔05民终2817号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文兴、被告周勇、第三人陈正英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文兴向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告及第三人于2017年8月4日签订的《房屋转租协议》；2.判决被告向原告支付房屋租金30000.00元；3.判决被告向原告支付违约金48000.00元（违约金计算期限自2018年10月31日至2018年12月17日，共计48日）；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年8月4日，原、被告及第三人签订《房屋转租协议》，约定原告将其与第三人合作修建的位于兴发乡×××房屋转租给被告使用，转租期间被告有权根据需要对房屋进行装修，转租日期自2017年8月5日至2019年10月10日，转租费共100000.00元，由被告分三次向原告支付。被告分别于2017年8月4日、2017年8月5日共计向原告支付租金70000.00元，余下30000.00元应于2018年10月30日支付，但付款期限已至，被告拒不履行支付租金的义务，原告多次催要未果。根据协议约定：被告逾期向原告支付租金的，应当按1000.00元／天的标准向原告支付违约金，至原告向法院起诉时，被告应当支付违约金48000.00元，且该违约金应当计算至被告实际支付完租金之日止。综上，根据相关法律法规，原告特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 被告周勇辩称：1.被告并非恶意违约不支付剩余的租赁费，而是因客观原因导致经营不善，无力支付剩余的30,000.00元租金。原、被告签订转让协议后，被告从公路新修一条铁梯子到门面二楼，努力进行经营活动，但因韭菜坪景区属季节性景区，只有韭菜花开时才有客流量，致使被告一直处于亏损状态，在勉强支付原告70,000.00元租金后，无力支付余下租金。原、被告也多次商议不再租用门面，原告也口头同意，但未实际履行，至2018年9月被告已将门面搬空，并没有实际使用该门面。2.被告已经实际支付了70,000.00元租金，相当于18个月的租金，截止一审判决或调解之日止，被告已支付的租金足以抵扣实际使用门面时所产生的租赁费用。若解除合同后，被告没有实际使用该门面，还需要承担剩余门面租赁费，则对被告显失公平，直接损害了被告的合法权益，故请贵院驳回原告要求被告支付租赁费的主张。3.被告的行为并未给原告造成损失，且原告主张的违约金过高，违反了合同法及其司法解释（二）第29条第二款的规定，故原告主张的违约金不应得到支持。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉请。 第三人陈正英陈述：原告所租的房屋是我家的，我家儿子和原告是朋友，因我家修房子资金不足，原告拿150,000.00元参与建房，房屋由原告使用3年，使用期间原告可以转租。 本院经审理认定以下法律事实： 2017年8月4日，李文兴（甲方）、周勇（乙方）及陈正英（房东）签订《房屋转租协议》，该协议约定的主要内容为：1.甲方将其与房东合作经营的位于兴发乡×××房屋转租给乙方使用，建筑面积为600余平方米，甲方与房东保证乙方同等享有甲方在原有房屋合作协议中所享有的权利与义务。2.转租后房屋现有的装修、装饰、营业设备等归乙方，乙方在接收该房屋后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。3.租用起止日期为2017年8月5日至2019年10月10日。4.转租费为100000.00元，由乙方分三次付给甲方，在协议签订之日付定金20000.00元，2017年8月5日付50000.00元，2018年10月30日付30000.00元。以上费用已包括第2条所述的装修、装饰、设备及其相关费用，此外甲方和房东不得再向乙方索要任何其他相关费用，甲方在协议签订之日向乙方腾让房屋并交付钥匙。5.甲方保证该房屋有合法承租权并有权依法转租，并按时交付房屋，逾期1天按1000.00元的标准向乙方支付违约金，超过3天乙方有权解除协议；乙方应按时向甲方支付转租费，逾期1天按1000.00元的标准向甲方支付违约金，超过3天甲方有权解除协议。李文兴、周勇及陈正英在该协议中签名并捺印。协议签订后，周勇依协议向李文兴支付了定金及第一次租金共70000.00元。2018年10月30日周勇未按约向李文兴支付余下30000.00元租金，李文兴多次催要未果，诉至本院，请求依法判决。 2019年11月28日本案开庭审理时，原告称其原审庭审中同意解除协议的前提是被告支付剩余30，000.00元租金，即对诉状中要求解除协议的请求作了变更，同时鉴于房屋转租协议约定的租赁期限届满，原告当庭撤回解除房屋转租协议的诉讼请求，并表明是基于有效合同的约定要求被告继续支付剩余的30,000.00元房屋租金，且将其主张的违约金数额变更为3,000.00元，同时要求被告支付房屋租金的利息（以未支付的房租30,000.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年10月31日起计算至房屋租金支付完毕之日止）。 上述事实，有原告及第三人的陈述、被告的答辩、原告提交的《房屋转租协议》在卷为凭。 本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋转租协议》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，各方当事人应按约全面履行自己的义务。原告起诉状中要求解除《房屋转租协议》，但原审开庭时作了变更，双方对解除协议未能达成合意，原审判决中对《房屋转租协议》是否解除未作明确。本案发回重审后开庭审理时，因涉案房屋约定的租赁期限届满，原告撤回解除协议的诉请，本院予以准许。原告要求被告支付剩余30,000.00元租金的请求。因原告已依约交付租赁标的物，被告应按约继续履行支付剩余租金的义务，故对原告的该项请求本院予以支持。被告提出因经营不善无力支付租金的辩称，系被告应自行承担的商业风险，不是免除租金的法定事由。被告称其已与原告口头协议解除租赁关系以及2018年9月后未实际使用该门面，但原告不予认可，被告也未提供证据证实，故对该辩称本院不予采纳。原告要求被告支付3，000.00元违约金的请求。因涉案转租协议合法有效，且对违约金作了约定，被告未按约支付租金构成违约，结合被告迟延履行租金的时间及金额等实际，原告主张的3,000.00元违约金比较公平，本院予以支持。关于原告要求被告因迟延支付剩余租金应支付利息的问题。原、被告签订的房屋转租协议对逾期支付租金是否支付利息未作约定，且本案中原告请求的违约金3,000.00元本院予以支持，原告也未提供证据证明被告未支付30,000.00元房屋租金给其造成的损失高于3,000.00元，故原告的该项请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告周勇于本判决生效之日起十日内支付原告李文兴房屋租金30,000.00元、违约金3,000.00元，合计33,000.00元； 二、驳回原告李文兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告已预交案件受理费875.00元，应收案件受理费625.00元，由被告周勇负担625.00元，退还原告李文兴250.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  顾成奇 人民陪审员  夏祖明 人民陪审员  苑玉明 二〇二〇年三月十二日 法官助理李才荣 书记员余茂