河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1199号上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司。住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫、张少卿，河南中豫律师事务所律师。被上诉人(原审原告):吴希，女，1989年9月14日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：李军民，男，1968年9月1日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）与被上诉人吴希商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，鑫隆公司委托诉讼代理人魏鑫，吴希委托诉讼代理人李军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初3269号民事判决，改判驳回吴希的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由吴希承担。事实与理由：1、原审判决认定吴希已向鑫隆公司指定账户支付购房款242770元证据不足，事实认定错误，鑫隆公司并未收到相应的购房款，合同条款未实际履行；2、原审法院判决鑫隆公司向吴希支付逾期交房违约金没有事实及法律根据；3、原审认定吴希的交房时间为2017年1月9日错误，鑫隆公司提供的证据能够证明吴希所在的5号楼房屋于2016年6月12日前已满足交房条件且已有业主开始收房入住的事实；4、原审认定涉案房屋性质适用法律错误，本案非普通意义上的商品房买卖合同纠纷，而是特殊的团购房纠纷，不能适用商品房买卖司法解释。吴希辩称：吴希按照双方合同约定缴纳了房款，鑫隆公司出具相应的收款凭证，鑫隆公司没有按照约定交付房屋，构成违约应当承担责任。综上，鑫隆公司的上诉主张不能成立。吴希原审诉讼请求：：1、判令鑫隆公司立即交付房屋相关手续办理房屋产权证等；2、判令鑫隆公司给付吴希逾期交房违约金44305.52元（以已交房款242770元为基数，按日万分之五计算至实际房屋交付日，自2016年2月15日计算至2017年2月15日，暂计算365天）；3、本案诉讼费用由鑫隆公司承担。原审查明：吴希向鑫隆公司交纳了购房款242770元，鑫隆公司于2013年4月25日向吴希出具了相同金额收据一份。2013年7月4日，吴希（××）与鑫隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定，房屋坐落于新乡市××号牧野花园第5号楼1单元5层1501户；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1840元，附属物零元整，总金额（人民币）贰拾肆万贰仟柒百柒拾元整。缴纳住房维修基金合计金额7916.4元；付款方式及期限为一次性付清总房款242770元整；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知××的。2、因××原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.05%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：××有权退房。案涉房屋现已交付给吴希，但至今未办理房屋权属登记。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。原审认为，根据双方签订的商品房买卖合同可知，双方约定的交房时间为2014年4月30日，因案涉小区的电力设施、市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，原审酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定承担相应的违约责任，故吴希主张自2016年2月15日开始计算违约金，予以支持。关于吴希交纳的房款总额，鑫隆公司称其在未收到242770元购房款的情况下应新乡市牧野区团购房工作协调办公室的要求向吴希出具了收据，但根据双方提交的证据及庭审陈述可知，吴希向指定账户交付了购房款242770元，在吴希支付过购房款后，鑫隆公司向其出具了收款收据，根据合同的相对性原则，对于作为购房人的吴希而言，其已经履行了付款义务，可以认定吴希已交纳的购房款金额为242770元；关于鑫隆公司交付房屋的时间，吴希在庭审中称去领钥匙是在2017年2月15日，通知交房的时间是2017年1月9日，其违约金暂计算至2017年2月15日。2017年1月9日吴希收到通知领取涉案房屋钥匙有领取钥匙通知单可以证明，根据双方提交的证据及庭审陈述可知，吴希是通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室向鑫隆公司购买的房屋，2017年1月9日前新乡市牧野区团购房工作协调办公室向吴希出具了领取房屋钥匙通知单，其于2017年2月15日到物业公司办理了相关手续并领取了钥匙。鉴于以上情况，原审认定吴希房屋实际交付的时间以收到交房通知单为准即2017年1月9日，故对于吴希主张的违约期间，原审认定应为2016年2月15日至2017年1月9日；鑫隆公司提供的5号楼其他住户交房通知书不能对抗吴希提供的本人交房通知书；故对鑫隆公司主张的交房时间不予认定。综上，对于吴希主张的违约金44305.52元以242770元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2017年1月9日为39935.67元，该部分予以支持，对于其余部分不予支持。关于吴希主张鑫隆公司立即为其办理房产证及交付相关手续的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容可知，鑫隆公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，因鑫隆公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，吴希要求鑫隆公司为其办理房产证不具有可执行性，故鑫隆公司应于一定期限内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，以便吴希办理权属证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、鑫隆公司于判决生效后十日内向吴希支付违约金39935.67元（以242770元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2017年1月9日）；二、鑫隆公司于判决生效后十五日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回吴希的其他诉讼请求。如果鑫隆公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费910元减半收取455元，由鑫隆公司承担410元，由吴希承担45元。鑫隆公司二审诉讼中提供的证据有：1、牧野区区委办文件一份；2、新乡市牧野区团购房协调办公室情况说明一份。证明团购办在房屋交接过程中起到的作用和法律地位，购房人员将所涉款项交给团购办不能证明已经将房款交付给鑫隆公司。鑫隆公司通知团购办交房，即视为通知各购房人交房。吴希对鑫隆公司提供证据的真实性未提出异议，但认为该证据与本案无关。吴希为证明其主张提供照片四张。鑫隆公司对该证据的真实有异议，该证据不属于新证据，与本案不具有关联性。本院认证意见：吴希对鑫隆公司提供证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性予以采纳。但团购办非涉案合同主体，鑫隆公司提供的证据不能证明其证明目的。吴希提供的证据所显示的物业费缴纳与楼体质检验收情况不一致，吴希也未提供其他证据佐证，不能证明其证明目的。本院经审理查明：2016年6月12日，牧野区团购办出具领取房屋钥匙通知书，序号0775，通知鑫隆公司办理5号楼2-801室潘炳奇领取钥匙事宜。其他事实与原审相同。本院认为：关于涉案房屋价款的问题。双方签订涉案商品房买卖合同，且从双方庭审所述来看，涉案房屋已经实际交付使用，涉案合同已实际履行。双方基于合同享有合同规定的权利，承担合同规定的义务，涉案合同赋予当事人的权利不及于他人，也不能对他人产生拘束力。依据涉案合同约定，涉案房屋价款242770元，一次性付清总房款。吴希主张已经支付相应价款，提供了鑫隆公司出具的收据等证据加以证明，结合涉案房屋现已实际交付的情况，应认定其完成初步的举证责任，鑫隆公司对此提出异议，但未提供充分的反证予以推翻，故对其该项上诉主张不予采纳。关于鑫隆公司是否应承担逾期交房违约责任及如何承担的问题。吴希按照合同约定履行己方义务，鑫隆公司作为出卖人应按照合同约定交付房屋。鑫隆未能如期交付房屋，原审考虑市政道路、管网等配套设施工情况，并结合验收程序、政府有关部门的验收进度等，判令鑫隆公司自2016年2月15日承担逾期交付房屋责任并无不当，另吴希过新乡市牧野区团购房工作协调办公室向鑫隆公司购买的房屋，案涉5楼房屋于2016年6月12日前满足交房条件且已有业主通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室出具的通知单领取钥匙。鉴于以上情况鑫隆公司该项主张应予采纳，鑫隆公司违约期间应自2016年2月15日计算至2016年6月12日，鑫隆公司应付违约金为242770元×119天×0.0005=14444.81元。综上，对鑫隆公司上诉主张合理部分予以采纳。原审认定事实有误，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3269号民事判决第二项；二、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3269号民事判决第三项；三、变更河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3269号民事判决第一项为：新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吴希支付违约金14444.81元（以242770元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的计付至2016年6月12日）；四、驳回吴希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费910元，减半收取455元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担150元，由吴希负担305元。二审案件受理费798元，新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担300元，由吴希负担498元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  杜丹丹审判员  郭中伟二〇二〇年三月二十六日书记员  刘 冬