云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2822民初84号 原告：伍宇超，男，1990年12月3日出生，汉族，个体工商户，身份证住址广东省深圳市福田区，现住广东省深圳市龙华区。 委托诉讼代理人：伍晋良(系原告伍宇超之父），男，1963年8月4日出生，汉族，农民，身份证住址云南省普洱市孟连县，现住云南省普洱市孟连县。特别授权代理。 被告：西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532800767055058K。 住所地：云南省西双版纳州景洪市勐腊路24号。 法定代表人：胡应芬，董事长。 委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。 原告伍宇超与被告西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良，被告鼎鑫房地产公司的委托诉讼代理人冯思睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍宇超向本院提出诉讼请求：1.依法解除案外人郭明霞与被告签订的《商品房购销合同》；2.判令被告向原告返还已付购房款1193050元；3.判令被告向原告支付违约金1193050元；4.判令被告赔偿原告地下室建设、室内装修、外围墙挡水井费800000元；5.判令被告向原告支付购房资金占用费734235元（以本金1193050元为基数按中国人民银行同期贷款年利率6.65%计算，暂从2013年10月28日起计算至2019年12月31日）；6.案件受理费、保全费由被告承担。 事实和理由：2013年10月28日，案外人郭明霞与被告前任法定代表人李平签订《商品房购销合同》一式5份，购买了位于勐海县佛海翡翠里B51房子，并支付购房款1193050元，被告出具了购房《发票》，因法律法规规定《商品房购销合同》必须向勐海县房地产管理局备案，所以案外人郭明霞至今没有拿到购房合同。案外人郭明霞向物业管理公司交付涉案房子配套费4600元并收到物业管理公司开具的《收据》后，被告立即将涉案房产移交案外人郭明霞，同年，案外人郭明霞对涉案房子进行了装修、地下室建设、屋外外墙挡水井等装修建设。 涉案房产的备案情况，案外人郭明霞多次向勐海县房地产管理局查询，被告知被告还未移交有关档案，直至2019年5月，案外人郭明霞在所购买的B51房产地下一楼见到由中国人民建设银行勐海支行粘贴的《催款通知书》，几经周折才查清涉案房产已被案外人徐保会向银行抵押贷款，也才知晓涉案房产已让被告一房多卖。由于案外人郭明霞个人原因，无暇顾及该案件与原告商量并达成一致意见，遂将涉案房产涉及的债权全部转让给原告，原告亦同意接受案外人郭明霞的债权，为此，原告根据《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 被告鼎鑫房地产公司辩称，被告未与原告及案外人郭明霞签订《商品房购销合同》，双方不存在买卖关系，被告也从未收取过案外人郭明霞的购房款，涉案房子是由案外人徐保会以折抵工程款的方式购得，据被告向案外人徐保会了解，涉案房子是案外人徐保会转让给案外人郭明霞的；本案是“一房多卖”纠纷，属物权纠纷，权利主张人应是案外人郭明霞，虽然原告持有案外人郭明霞出具的《债权转让合同》，但《债权转让合同》列明的内容是甲方（郭明霞）将其享有（2019）云2822民初1688号正在诉讼案中的债权于2019年11月1日全部转让给乙方（原告），勐海县人民法院在审理该案件时，由于案外人郭明霞作为原告未出庭，该院按撤诉处，案外人郭明霞在（2019）云2822民初1688号案中并未取得相应的债权权利及物权权利，何来原告取得相应的债权及物权来主张本案，因此，原告不具备诉讼主体资格，原告主体不适格；原告主张返还购房款1193050元、支付违约金1193050及赔偿原告地下室建设、室内装修、外围墙挡水井费800000元无事实及法律依据。原告保全错误，保全费不应当由被告承担，由败诉方承担。被告与案外人郭明霞不存在商品房买卖合同，也就不存在解除合同之说；原告未提交案外人郭明霞与被告签订的买卖合同，也未提供案外人郭明霞支付大额购房款的转账凭证或支取现金的取款凭证予以证明支付购房款1193050元的事实，因此，被告不存在“一房多卖”，原告陈述案外人郭明霞以现金方式支付购房款1193050元，不符合生活常识，另外，在本案之前原告的委托诉讼代理人伍晋良已经对涉案房子向人民法院进行了诉讼，现原告仅凭借不动产发票进行诉讼，存在恶意诉讼意图，综上，原告的诉讼请求和事实理由均不符合客观事实，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告伍宇超提交的证据5.《保全费发票》1份，本院予以确认并在卷佐证。被告鼎鑫房地产公司未向本院提交证据。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告伍宇超提交的证据1.《收款收据》1份，欲证明案外人郭明霞交纳涉案房子入住配套费4600元的事实。被告鼎鑫房地产公司不认可证据的真实性，认为该费用是西双版纳铭鼎物业管理公司收取的，与被告鼎鑫房地产公司无关。本院认为，该证据内容真实，来源合法，能证实案外人郭明霞于2013年10月28日向西双版纳铭鼎物业管理公司交纳配套费4600元的事实，本院予以采信； 证据2.《云南省销售不动产统一发票》1份，欲证明案外人郭明霞与被告鼎鑫房地产公司的关系。被告鼎鑫房地产公司认可证据的真实性，但认为该证据不能证明被告鼎鑫房地产公司与案外人郭明霞存在商品房买卖关系，该证据是徐保会与案外人郭明霞签订房屋买卖合同后，为了规避过户税收问题，要求被告鼎鑫房地产公司向案外人郭明霞出具的发票，但案外人郭明霞并未向被告鼎鑫房地产公司支付过购房款，也未与被告鼎鑫房地产公司签订过购房合同。本院认为，该证据只能证实被告鼎鑫房地产公司向案外人郭明霞出具涉案房款1193050元的发票，但案外人郭明霞已全额向被告鼎鑫房地产公司支付购房款的真实性需要有相应的证据予以佐证； 证据3.《债权转让合同》1份（复印件），欲证明原告伍宇超诉讼主体适格。被告鼎鑫房地产公司对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据是否是案外人郭明霞本人所签无法核实；该证据列明的内容是甲方（郭明霞）将其享有（2019）云2822民初1688号正在诉讼案中的债权于2019年11月1日全部转让给乙方（原告伍宇超），而（2019）云2822民初1688号案件开庭时案外人郭明霞作为原告未到庭，勐海县人民法院已按撤诉处理，相当于案外人郭明霞放弃了相应的权利，在本案中案外人郭明霞并未取得相应的债权权利及物权权利，原告伍宇超也就未取得本案的债权及物权，故原告伍宇超无权向被告鼎鑫房地产公司主张涉案房子的权利。本院认为，案外人郭明霞转让的债权是否是有效存在的债权需要有相应的证据予以佐证； 4.《快递投递单》1份，欲证明案外人郭明霞于2019年11月2日已将《债权转让通知书》邮寄给被告鼎鑫房地产公司，履行了告知义务。被告鼎鑫房地产公司认为该证据收件人处没有签收人签名，且案外人郭明霞对被告鼎鑫房地产公司不享有债权。本院认为，该证据内容真实，来源合法，能证实案外人郭明霞已将《债权转让通知书》邮寄给被告鼎鑫房地产公司的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告鼎鑫房地产公司将位于勐海县佛海翡翠里B51房子以折抵工程款的方式出售给外案人徐保会。2013年10月15日，徐保会将涉案房子以1450000元的价格出售原告伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良，并交付。2013年10月28日，被告鼎鑫房地产公司向案外人郭明霞出具《云南省销售不动产统一发票》1张，《发票》上载明购用单位：郭明霞，项目：翡翠里B51房，金额：1193050元，销售单位：鼎鑫房地产公司（加盖了公章），收款人：陈亚莉，开票：陈亚莉。同日，案外人郭明霞向西双版纳铭鼎物业管理有限公司交付涉案房子配套费4600元。 2016年7月13日，伍晋良以案外人徐保会未过户涉案房子为由向本院提起诉讼，要求案外人徐保会支付违约金532900元，因涉案房子不能过户到伍晋良名下系房地产开发商的原因导致的，本院判决驳回伍晋良的诉讼请求。 2019年10月8日，案外人郭明霞就涉案房子权利向本院提起诉讼，案号为（2019）云2822民初1688号，2019年11月1日，原告伍宇超与案外人郭明霞签订《债权转让合同》，约定“甲方（郭明霞）将其享有（2019）云2822民初1688号正在诉讼案中的债权于2019年11月1日全部转让给乙方（原告伍宇超）,甲乙双方签字后即生效,此债权转让合同不得撤销”。2019年11月2日，案外人郭明霞将《债权转让合同》邮寄给被告鼎鑫房地产公司。2019年11月26日，本院开庭审理（2019）云2822民初1688号案件，案外人郭明霞作为原告未到庭，本院按撤诉处理。2020年1月9日，原告伍宇超持购房《发票》、涉案房子配套费《收款收据》及《债权转让合同》向本院提起诉讼，引发本案纠纷。 另，原告伍宇超与其委托诉讼代理人伍晋良系父子关系，伍晋良与案外人郭明霞2013年4月前系同居关系。 本院认为，案外人郭明霞与被告鼎鑫房地产公司是否真实存在商品房买卖合同关系是处理本案的关键所在。根据现已查明的事实及相关证据，案外人郭明霞与被告鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，双方存在商品房买卖合同关系在真实性上存在以下疑点：1、是否真实签订了《商品房销售合同》存在疑点。案外人郭明霞支付购房款后即与被告鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，合同签订、付款后作为买房人郭明霞应持有1份双方签名、盖章的正式购房合同，至于房子备案及备案材料、手续应由被告鼎鑫房地产公司办理，但原告伍宇超诉讼时并未能提交案外人郭明霞购买涉案房子时所签订的《商品房销售合同》，其作出《商品房销售合同》需到勐海县房地产管理局备案盖章，致使案外人郭明霞至今未得到本应由其持有的那份《商品房销售合同》文本的解释是不合理的，也不符合客观事实。2、购房款支付情况存在疑点。原告伍宇超陈述案外人郭明霞全额现金支付购房款，购房款全部由被告鼎鑫房地产公司原任法定代表人李平收取，但其未提供支取现金的银行凭证，另外，对于大额款项的支付，一般通过银行转账方式较为完全，即便现金支付，也应有银行的取款凭证，加之，作为普通家庭或经商人员，不可能在家里存放大额的现金，因此，原告伍宇超对用现金支付大额购房款的解释有悖于常理。3、涉案房子是否“一房多卖”存在疑点。涉案房子徐保会于2013年10月15日以1450000元的价格出售给原告伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良，并交付，原告伍宇超述称案外人郭明霞于2013年10月28日与被告鼎鑫房地产公司签订购房合同，支付购房款及交付入住配套费4600元后，被告鼎鑫房地产公司即交付涉案房子，同年案外人郭明霞对涉案房子进行装修建设，鉴于案外人郭明霞、伍晋良的特殊关系，其完全能及时发现购买重了涉案房子并及时主张权利，但案外人郭明霞是在伍晋良起诉徐保会要求支付违约金532900元的诉讼请求被驳回后，于2019年10月9日才向被告鼎鑫房地产公司主张权利，明显不符合常理。本案在存在上述疑点的情况下，认定案外人郭明霞与被告鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，双方之间存在真实商品房买卖关系，证据不足。 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”及第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定,债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但转让的债权须为有效存在的债权，本案案外人郭明霞在（2019）云2822民初1688号中将正在诉讼案中的债权全部转让给原告伍宇超,双方签订的《债权转让合同》已通过邮寄通知到被告鼎鑫房地产公司，履行了告知义务，但案外人郭明霞未提交充分的证据证实其与被告鼎鑫房地产公签订了《商品房销售合同》，从而取得涉案房子的债权，本院认定案外人郭明霞转让给原告伍宇超的债权不是有效存在的债权，原告伍宇超依据不是有效存在的债权以债权人受让方的名义主张被告鼎鑫房地产公司“一房多卖”，要求被告鼎鑫房地产公司承担解除合同、退还购房款、装修建设费、违约金、资金占用费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回原告伍宇超的诉讼请求。 案件受理费38163元，减半收取19081.5元，由原告伍宇超负担，保全费5000元，由原告伍宇超承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判员 阿 芳 二〇二〇年三月十七日 书记员 玉香种