广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8103号原告：潘泽嘉，男，1989年6月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告：刘晓彤，女，1995年1月11日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：贺璐、郭俊琳，广东合盛律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市世汇房地产销售代理有限公司，住所地广州市增城荔城街荔兴路18号702号。法定代表人：阮汉锋。原告潘泽嘉诉被告刘晓彤、第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘泽嘉的委托诉讼代理人阮泳娴，被告刘晓彤的委托诉讼代理人贺璐、郭俊琳到庭参加诉讼，第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘泽嘉向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付房屋占用费9000元（从2018年9月25日起至2018年12月28日止，每月按3000元计算，总计9000元）；二、被告立即向原告支付违约金156980元（以1670000元为基数按每日千分之一的标准计算至交付之日止）；三、被告向原告支付律师费用10000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月8日，原、被告双方在第三人提供居间服务的情况下就被告所有的位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房签订房屋买卖合同。根据合同约定，被告应在2018年9月24日前向原告交付房屋使用，但被告却直至2018年12月28日才交付房屋，被告迟延交付房屋三个月，侵害了原告的合法权益。为保护原告的权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告刘晓彤辩称：一、原告起诉要求被告承担延迟交付房屋的违约金是错误的，与事实不符。被告与原告于2018年4月8日签订了《房地产买卖居间合同》后，就合同所指房屋双方于2018年6月13日办理了房产过户手续。到了双方约定的交房日期2018年9月24日，原告与被告又约定了自该日期起被告承租原告的该房屋并向原告缴纳房屋租金。对于这一事实，有被告及其未婚夫曾艺敏、原告及其妻子之间的微信聊天记录为证。在（2019）粤0118民初5753号案件的庭审笔录中，原告也承认双方曾就支付租金达成口头协议，并向被告要求过支付租金。因此，真正的事实应为原告作为房屋的所有权人，自2018年9月24日开始将房屋出租给被告，2018年9月24日至2018年12月28日期间，应该是被告向原告支付房屋租金，而并非延期交房违约金。二、即使被告有违约行为，原告要求支付违约金的标准也是错误的，完全没有法律依据。根据原被告双方在2018年4月8日签订的《房地产买卖居间合同》，该合同为格式合同，在第十一条第二款“买卖合同关系中的违约责任”栏为空白，也就是双方就违约责任的具体承担方式并没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。因此即使被告有违约责任，违约金在该情况下也应当参照同地段、同类房屋租金标准确定。三、原告请求房屋占用费恰恰证明原告认可该房屋已经在2018年9月24日起按约定交付，被告不存在违约的行为。关于占用费的数额，我方提交的证据有涉案小区同户型月租金供法庭参考，原告按3000元/月标准请求不应支持。关于律师代理费，被告不存在违约行为，不应承担原告的律师费用，相反作为违约方的原告，应该承担被告的律师费，被告对此保留请求原告支付的权利。第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。经审理查明：2018年4月8日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定：“……第三条[转让房产情况]居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房（以下简称‘该房产’）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条[转让总价款与定金]1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰陆拾柒万零仟零佰零拾零元整（￥1670000.00）的价格将该房产转让给买方……第八条[房产的交付]……买卖双方约定：于2018年9月24号前交付给买方……第十一条[违约责任]一、承担违约责任的形式……2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……”。2019年9月1日，原告与广东金日律师事务所签署《委托代理合同》，约定就其与被告房屋买卖合同纠纷一案委托广东金日律师事务所指派律师担任诉讼代理人。为此，原告支付律师代理费10000元。另查，原、被告双方的微信沟通内容反映：原告：曾生，几时转翻d租金俾我；曾生：过几天吧。原告：曾生，今天可以转d租金俾我吧。庭审中，原、被告共同确认：涉案房屋于2018年6月13日过户登记至原告名下，建筑面积76.8平方米。原告确认，关于第一项诉讼请求中的9000元的性质由法院依法认定。原告陈述以下内容：一、涉案房屋在2018年12月28日交付给原告并且去物业办理变更手续的；二、原、被告达成口头协议，原告要求租金3000元/月，被告仅愿意支付2000元/月，仅租金就没有达成一致意见，所以没有对其他事项进行协商，也没有签订租赁合同，双方也没有就租期进行约定；三、2019年4月的时候原告仍愿意如果被告按月租金3000元向原告支付实际使用期间的租金，原告同意承认租赁关系；四、因为当时物业管理处没有办理变更手续，物业费等费用直到2018年12月31日都是由被告交付的；五、被告迟延交付涉案房屋，应向原告支付违约金，被告在违约过程中一直占用涉案房屋，占用时间是2018年9月25日至2018年12月28日，被告应就其实际占用的时间在违约金外再向原告支付占用费，占用费按有关部门公布的同地段同时期同类型房屋的租金标准计算3个月。六、微信聊天记录中的“曾生”，据被告陈述是其丈夫。被告陈述以下内容：一、涉案房屋在2018年9月24日按合同约定交付并且双方没有明确约定交付房屋同时要去物管处办理变更手续；二、双方约定自2018年9月25日由被告承租涉案房屋，租金按照市场价，待租赁期结束由被告一次性支付，双方没有明确约定具体租期，约定了是租到2018年年底；三、原告没有向被告主张过要交付房屋；四、双方约定待原告支付车位款时，将房屋租金在车位款中抵扣，双方当时约定按照市场价及实际租赁期间计算租金；五、被告作为承租方交付物业费等费用直到2018年12月31日，因为约定了租金在车位款中抵扣，而原告迟迟未支付车位款。被告于2018年12月31日搬离涉案房屋。六、微信聊天记录中的“曾生”是被告的未婚夫。本院认为：本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交房的违约责任。根据双方提供的证据及庭审陈述，双方就涉案房屋的租赁进行过协商，且原告向被告催交过租金，足以证明双方之间就涉案房屋成立了租赁关系。根据原告与被告确认的被告使用涉案房屋的期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方已经达成口头合同，成立租赁关系。因此被告基于租赁关系占有使用涉案房屋，不符合合同约定的逾期交付房屋的违约情形，故原告主张被告逾期交付房屋，无事实依据，本院不予采纳。原告依据《房地产买卖居间合同》主张逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。关于租金（占用费）的问题，如上文论述，双方既然已经成立租赁关系，那么上述费用即为租金。现原、被告双方对于租金的数额不能达成一致意见，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，原告主张按照广州市房地产租赁管理所公布的2018年同地段同类房屋的租金标准15月/平方米计算，理据充分，本院予以支持。租金计算期间为2018年9月25日至2018年12月28日。现原告主张计算三个月是其对自身权利的处分，本院予以准许。经核算，租金合计为3456元（15月/平方米×76.8平方米×3月）。原告主张超过上述金额部分，本院不予支持。至于被告辩称双方约定房屋租金在原告应向被告支付的车位款中进行抵扣，原告对此不予确认，被告亦无证据予以证明，本院不予采纳。关于律师费，根据上文论述，被告并不存在逾期交付房屋的违约行为，原告依据《房地产买卖居间合同》主张律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘晓彤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘泽嘉支付增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房的租金3456元；二、驳回原告潘泽嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由原告潘泽嘉负担3745元，由被告刘晓彤负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  黄建华人民陪审员  周伟权二〇二〇年三月二十五日书 记 员  赖蓝婷