广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24177号原告：佛山市丰本物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇君兰社区********************之三，统一社会信用代码：91440606MA4WRTPP3R。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘婷，广东安华理达律师事务所律师。被告：佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区*************商场102号A铺位，统一社会信用代码：91440606MA51N94P7Q。负责人：覃兆宁。被告：佛山市铂菲健身有限公司，住所地佛山市南海区*******与桂平路交汇处第四层第01号商铺，统一社会信用代码：91440605MA4WWRDG5H。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。原告佛山市丰本物业管理有限公司诉被告佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司（以下简称：铂菲顺德分公司）、佛山市铂菲健身有限公司（以下简称：铂菲公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年12月31日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘婷、被告铂菲顺德分公司的负责人覃兆宁、两被告的共同委托诉讼代理人赵郁芊到庭参加了诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予90天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告铂菲顺德分公司双方签订的《租赁协议》于2019年9月2日解除；2.判令两被告立即向原告支付2019年4月1日起至2019年8月31日期间的租金人民币170500元；3.判令两被告立即向原告支付2019年5月1日起至2019年8月31日期间的管理费人民币33600元及2019年3月1日起至2019年8月31日期间的水电费人民币30039.8元；4.判令两被告按《租赁协议》约定立即向原告支付滞纳金，以逾期未付租金、管理费及水电费为基数，按每日5‰的标准，自逾期之日起计至实际结清之日止，暂计至2019年9月10日为人民币107660元；5.判令原告不予退还两被告租赁押金人民币60000元；6.判令两被告向原告赔偿2019年9月1日至2019年12月31日期间租赁房屋空置所产生的租金损失人民币159600元；7.由两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告铂菲顺德分公司签订《租赁协议》，约定原告将位于佛山市顺德区*******委会A商场201号铺位出租给被告铂菲顺德分公司使用，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止。被告铂菲顺德分公司应于每月5日前向原告支付每月租金、管理费及水电费。若被告铂菲顺德分公司逾期支付租金、管理费及水电费等各项费用，应向原告支付滞纳金，逾期十五天，被告铂菲顺德分公司须缴清所欠费用外，原告有权解除租赁合约收回铺位，押金不予退还。2019年1月2日，原告与被告铂菲顺德分公司签订《补充协议》，补充明确被告铂菲顺德分公司须将管理费金额合计100800元，分12个月，每月8400元支付给原告。上述合同签订后，原告按合同约定将涉案商铺交付被告铂菲顺德分公司使用，被告铂菲顺德分公司亦于涉案商铺内开展经营，但自2019年3月起，被告铂菲顺德分公司以“资金周转不灵”为由开始拖欠款项，经过原告多次不间断催要，被告至今仍未结清欠款。另，因被告铂菲顺德分公司为被告铂菲公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》相关规定，被告铂菲顺德分公司的民事责任由被告铂菲公司承担。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。两被告辩称，被告铂菲顺德分公司与原告签订的租赁合同与涉案物业原业主签订租赁合同所约定的租赁期限不相符，原业主签订的期限从2018年4月份至2028年3月份为期10年，本案原告与被告铂菲顺德分公司签订的租赁合同仅为一年，所以原告提出的解除租赁协议，两被告同意解除租赁协议。但被告铂菲顺德分公司认为原告需向两被告赔偿在涉案场地1、2层进行装修、安装空调及进行消防工程等产生的经济损失。因原告提供的租赁场地存在多处违建造成被告无法通过消防验收，所以原告在涉案租赁合同解除后应当向两被告返还押金6万元，赔偿造成两被告倒闭产生的金融损失50万元。两被告确认原告的第二、三项诉讼请求，请求驳回第四、五、六项诉讼请求，因为造成两被告关店的主要原因在于原告提供的涉案场所存在多处违建，是原告违约在先，被告铂菲顺德分公司在2019年8月31日后一直处于关店未营业状态，涉案场地在在2019年9月1日至2019年12月31日期间空置与两被告无关，该4个月产生的租赁损失应由原告自行承担。两被告向法院申请追加佛山市顺德区致池贸易有限公司为本案第三人参加诉讼，因两被告最初是与该公司签订的租赁协议，而该公司在租赁协议中明确约定，若该商铺依法转让后，该公司应当保证被告方有完整期限的承租权，所以该公司与本案有密切关系。两被告也不同意承担违约责任，因原告对被告铂菲顺德分公司倒闭存在责任，故不同意原告主张的违约金计算办法，也认为不需要承担违约金。原告主张的费用过高，关于拖欠2019年4月至8月租金、水电费的滞纳金，请求法院调整为按拖欠租金的20%至30%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.微信聊天记录打印件（28页，聊天对象为被告铂菲公司负责人陈实升及原告员工卢容升），该聊天记录涉及两被告支付租金的事实，且两被告对拖欠的租金、管理费、水电费没有异议，本院对真实性予以确认。2.两被告提供的《消防工程施工合同》《装修工程清单表》、《空调、排风、空气能清单表》、竣工验收证明书、通知书（2份）、协议书（1份）、客户登记表（17份），该证据与涉案争议无关，本院不予审查。3.两被告提供的微信聊天记录（115页，有原件核对），该证据为被告铂菲顺德分公司与案外人陈鸿江的聊天记录，与涉案争议无关，本院不予审查。4.两被告提供的租赁协议工程书复印件、公证书、房产证复印件，因两被告未能提供原件核对，本院不予审查。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告是位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区*民委员会碧桂园A商场201号商铺的所有权人。2019年1月1日，原告（甲方、出租方）、被告铂菲顺德分公司（乙方、承租方）签订一份《租赁协议》，约定将位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区*民委员会碧桂园A商场201号商铺出租给乙方经营“健身运动、舞蹈、瑜珈、少儿武术等”，承租面积1200平方米（此面积含15%公摊），租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日。租金、其它费用及支付方式：1.乙方须在签订合同时，向甲方缴纳押金60000元，租赁期满，不再续租者费用结算清楚并由甲方验收商铺合格后，甲方退回上述押金给乙方(不计利息)。2.乙方应在每月5日前向甲方缴纳下列各项费用：首年每月租金39900元(含税)。其他费用(含冷气费、电费、水费、排污费、公共卫生、环卫、消防及公摊损耗等用乙方支付)。3.水费单价按每度5元，电费单价按每度1.35元收费水表表底数:11085度；电表底数10379度。违约责任：第三条第2条款所列的各项费用（即指租金、其他费用），乙方应如期缴纳，每逾期一天，按当月总费用额的5%加收滞纳金，逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合约收回铺位，押金不予退还。双方签订上述协议后又于次日签订一份《补充协议》，内容为：“1.……甲乙双方在签订A商场201号铺协议时，没有将管理费用注明金额，现以双方决定用本协议定明乙方将管理费合计100800元，分12个月（即每月：8400元）支付给甲方；2.在乙方未缴清应付费用时，甲方有权对铺位进行停水、停电处理……。”此后，原告将商铺交被告铂菲顺德分公司使用，被告铂菲顺德分公司向原告支付了押金，但自2019年4月开始拖欠租金、管理费、水电费。2019年6月20日，原告向被告铂菲顺德分公司发出《催款通知》，要求被告铂菲顺德分公司在收到通知书3天内支付逾期未付的租金、管理费、水电费。被告铂菲顺德分公司职员签收了《催款通知》但未能支付拖欠款项。2019年7月24日，原告再向被告铂菲顺德分公司发出《催告函》，告知被告铂菲顺德分公司，告知被告铂菲顺德分公司截止2019年7月23日尚欠租金、管理费、水电费共190263.55元，要求于2019年8月5日前付清，否则将依法解除双方签订的合同。此后，两被告依然未能向原告支付拖欠的款项，被告铂菲顺德分公司于2019年8月31日停业，于2019年9月2日将商铺返还给原告。截止2019年8月31日，被告铂菲顺德分公司共欠原告租金170500元（其中2019年4月份租金为10900元）、管理费33600元、电费27324.8元（2019年4至8月的电费分别是：3352.85元、6216.75元、6448.95元、5903.55元、5402.7元）、水费2715元（2019年4至8月的水费分别是：1070元、455元、495元、600元、95元）。庭审中，双方同意解除签订的《租赁协议》，原告主张解除时间变更为2019年8月7日，两被告主张解除时间为2019年9月2日。另查，被告铂菲顺德分公司称曾与涉案物业的前业主签订租赁合同，但与原告签订《租赁协议》时已解除了该份租赁合同。佛山市公安消防支队顺德区大队于2018年7月2日向被告铂菲顺德分公司发出顺公消审字[2018]第0287号《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：“你单位向我大队报送由广州市普利达消防工程有限公司设计的佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司室内装修工程消防设计｛受理凭证文号:顺公消审凭字(2018)第0268号。该工程位于顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园A商场102号铺位。所在建筑，地上3层，建筑高度15.4m，建筑面积为20607平方米，设计为多层公共建筑，耐火等设计为二级。原有自动消防设施包括：室内、外消火栓给水系统，自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统，机械防排烟设施。该建筑的土建和消防设施已经消防审核、验收合格｛(文号分别为:顺公消建审[2005]第EAA0505251048号、顺公消验字[2005]第0717号｝。现申报首、二层局部装修，装修面积1943m2，装修后作为健身中心使用，顶棚装修材料为原天花喷漆;地面装修材料为:地砖、阻燃木地板;墙面刷乳胶漆。电线穿金属导管。经按照《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)、《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-2017)等国家工程建设防技术标准审核、认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计。主要问题有：一、所在建筑改变原有防火分区及安全疏散未重新申报消防审核、验收，不满足申报局部装修的要求，不符合《中华人民共和国消防法》第十一条。二、二层采光井部分改建未取得建设工程规划许可证，不符合《设工程消防监督管理规定》(第119号令)第十五条第二款之规定。三、楼梯间首层未采用扩大的封闭楼梯间或防烟楼梯间前室，通室外的门离楼梯间距离大于15米，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.5.17.2条的规定。四、未设置室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动警系统、机械排烟系统，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-20第8.1.2条、8.2.1.3条、8.3.4.2条、8.4.1.3条、8.5.3.3条的定你单位应当修改消防设计，并重新向我大队申报审核，未经审合格，不得施工……。”又查，被告铂菲顺德分公司为被告铂菲公司设立的分公司。本院认为，原告与被告铂菲顺德分公司签订的《租赁协议》及《补充协议》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应严格依约履行。关于原告与被告铂菲顺德分公司有否违约行为的认定。双方签订《租赁协议》后，原告依约将商铺交给被告铂菲顺德分公司使用，被告铂菲顺德分公司未能依约支付租金、管理费、水电费，显属违约，本院予以确认。两被告提供的《建设工程消防设计审核意见书》已明确“该建筑的土建和消防设施已经消防审核、验收合格｛(文号分别为:顺公消建审[2005]第EAA0505251048号、顺公消验字[2005]第0717号｝”，因此被告顺德铂菲顺德分公司认为原告交付的商铺存在违建情形的辩解意见缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院认定原告履行合同符合约定，被告铂菲顺德分公司未依约支付租金等费用构成违约。关于涉案《租赁协议》应否解除的问题。原告与被告铂菲顺德分公司签订的《租赁协议》约定“第三条第2条款所列的各项费用，乙方应如期缴纳，每逾期一天，按当月总费用额的5%加收滞纳金，逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合约收回铺位，押金不予退还。”依前述认定，因被告铂菲分公司未依约支付租金、管理费、水电费，且逾期超过十五天，故原告对被告铂菲顺德分公司的违约行为主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。两被告认为是双方协商一致解除合同，理由不充分，本院不予采纳。由于原告与被告铂菲顺德分公司于2019年9月2日办理了商铺的交接手续，而原告在此前尚未向两被告发出解除合同通知，故本院认为合同解除之日为上述双方交接商铺的时间即2019年9月2日。关于原告主张的拖欠的款项、违约金、没收押金的问题。两被告对原告的租金170500元、管理费33600元、水电费30039.8元（27324.8元+2715元）没有异议，本院予以确认，被告铂菲顺德分公司对上述欠款共234139.8元向原告承担清偿责任。对于违约金的问题，依前述认定，被告铂菲顺德分公司逾期支付有关费用，故应依《租赁协议》约定向原告支付相应的违约金。根据《租赁协议》中“第三条第2条款所列的各项费用，乙方应如期缴纳，每逾期一天，按当月总费用额的5%加收滞纳金，逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合约收回铺位，押金不予退还。”的约定，违约金计算方式包括每日按欠款总额的5%加收滞纳金和没收已缴交的押金。原告主张滞纳金部分按每日5‰计算并没收押金，两被告认为滞纳金计算过高应予以调整且需退还押金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为原告主张的滞纳金按每日5‰即折合年利率1.825计算，结合原告一并主张没收押金60000元，违约金计算明显偏高，故两被告请求进行调整有理，本院予以采纳。综合本案的情况，本院依上述法律规定调整违约金的计算办法为，原告已收取的押金60000元作为部分违约金归原告所有；其余违约金以部分拖欠的2019年4月份款项15322.85元（10900元+3352.85元+1070元）为本金，自2019年4月6日起至欠款清偿之日止；部分以拖欠的2019年5月份款项54971.75元（39900元+8400元+6216.75元+455元）为本金，自2019年5月6日起至欠款清偿之日止；部分以拖欠的2019年6月份款项55243.95元（39900元+8400元+6448.95元+495元）为本金，自2019年6月6日起至欠款清偿之日止；部分以拖欠的2019年7月份款项54803.55元（39900元+8400元+5903.55元+600元）为本金，自2019年7月6日起至欠款清偿之日止；部分以拖欠的2019年8月份款项53797.7元（39900元+8400元+5402.7元+95元）为本金，自2019年8月6日起至欠款清偿之日止；均按年利率24%计算。对原告主张的超出部分不予支持。关于原告主张涉案商铺因闲置所产生损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依前述认定，本院酌情调整了原告主张的违约金，该违约金中包括被告铂菲顺德分公司已支付的押金60000元，该款项相当于1.5个月租金，已足够填补原告因另行将商铺出租而产生闲置期的租金损失，故本院对原告该点主张不予支持。因被告铂菲顺德分公司为被告铂菲公司设立的分公司，故被告铂菲公司对被告铂菲顺德分公司财产不足清偿上述债务部分负清偿责任。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市丰本物业管理有限公司与被告佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司于2019年1月1日签订的《租赁协议》于2019年9月2日解除；二、被告佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司已向原告佛山市丰本物业管理有限公司支付的押金60000元作为违约金归原告佛山市丰本物业管理有限公司所有；三、被告佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市丰本物业管理有限公司支付租金、管理费、水电费合计234139.8元及违约金（违约金计算办法：部分以15322.85元为本金，自2019年4月6日起至欠款清偿之日止；部分以54971.75元为本金，自2019年5月6日起至欠款清偿之日止；部分以55243.95元为本金，自2019年6月6日起至欠款清偿之日止；部分以54803.55元为本金，自2019年7月6日起至欠款清偿之日止；部分以53797.7元为本金，自2019年8月6日起至欠款清偿之日止；均按年利率24%计算）；四、被告佛山市铂菲健身有限公司对佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司的财产不足清偿本判决确定的债务部分承担清偿责任；五、驳回原告佛山市丰本物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4707元（原告佛山市丰本物业管理有限公司已预交），由原告佛山市丰本物业管理有限公司负担2107元，由被告佛山市铂菲健身有限公司顺德分公司、佛山市铂菲健身有限公司共同负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年三月六日书记员  李嘉濠