广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3813号原告：谢军，男，1984年2月10日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。委托代理人:邓立新、杨宏康，均系广东格新律师事务所律师。被告：魏福钱，男，1966年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。原告谢军诉被告魏福钱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林志强及人民陪审员吴婉婷、陈素坚组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢军及其委托代理人邓立新到庭参加诉讼，被告魏福钱经本院合法传唤但未出庭参加庭审。本案现已审理终结。原告谢军诉称：2017年3月30日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租广州市番禺区石碁镇永善村XXXX号房屋，租赁期限自被告向原告交付能证明租赁房屋经第一次消防验收合格的法律文件之日起至被告与租赁房屋所有人于2013年3月18日签订的《建筑物楼房租赁合同》约定的租赁期限届满之日止，同时还约定原告向被告交付合同定金3万元，如合同签订后1年内租赁物未办妥第一次消防验收合格手续，被告应向原告双倍返还定金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了3万元定金，但被告未依约向原告交付租赁房屋的第一次消防验收合格手续，导致合同无法履行。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院判令：一、解除原告和被告于2017年3月30日签订的关于原告向被告租赁广州市番禺区石碁镇永善村XXXX号房屋的《房屋租赁合同》；二、被告向原告双倍返还合同定金，即向原告给付6万元；三、被告承担本案诉讼费用。被告魏福钱无到庭答辩。经审理查明：位于广州市番禺区石碁镇永善村XXX号的房产权属人为番禺市石基镇永善村经济合作社。2017年3月30日,原告谢军(作为承租方、乙方)与被告魏福钱(作为出租方、甲方)签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：坐落于广州市番禺区石碁镇永善村XXXX号房屋（占地1969.66平方米，建筑面积13218.7平方米，共7层）的房屋所有人为广州市番禺区石碁镇永善村股份合作社（以下简称合作社），由合作社于2013年3月18日租赁给被告，现被告承诺其对上述房屋拥有转租权的前提下，由被告在真的房屋所有人同意后转租给原告供原告使用于旅馆、酒店、商场、写字楼等商业用途；租赁期自被告向原告交付能证明房屋经第一次消防验收合格的法律文件之日起至被告与房屋所有人于2013年3月18日签订的《建筑物楼房租赁合同》约定的租赁期限届满之日止；原告向被告交付合同定金叁万元，被告向原告交付房屋第一次消防验收合格手续后合同定金抵冲房屋租赁押金或租金；被告承诺永善村房屋在本协议签订后一年内办妥第一次消防验收手续，实现验收合格；如自本协议签订后一年内永善村房屋未办妥第一次消防验收合格手续，或永善村房屋办妥第一次消防验收合格手续后其所有人不同意继续向被告出租房屋，被告应向原告双倍返还租赁定金；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的，2、交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用的，3、不承担约定的维修义务致使原告无法正常使用该房屋的，4、交付的房屋危及原告安全或者健康的，5、其他：未按期向原告交付房屋第一次消防验收合格手续，或未征得房屋所有人书面同意向原告转租房屋的；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。同日，原告谢军与被告魏福钱又签订了《补充约定（永善村房屋）》,双方约定:“如该房屋在本协议签订之日起8个月后仍未通过消防验收的，视为该房屋的消防验收不能通过，甲方向乙方无息退还叁万元的押金。”原、被告对上述内容签字捺印予以确认。2017年3月8日，被告魏福钱向原告谢军出具了《收据》，载明“今收到谢军（身份证号码：）向本人租赁广州市番禺区石碁镇永善村涉头路2号房屋、广州市番禺区大龙街石岗东村石岗商贸市场首贰层铺中兴旅店的租赁定金陆万元整。租赁合同签订后本定金抵作租金或押金。如2017年3月18日前本人不同意与谢军签订租赁合同，本人愿双倍向谢军返还本定金；如2017年3月18日前谢军不同意与本人签订租赁合同，本人无需向谢军返还本定金。”因原、被告之间履行上述合同发生争议，原告于2019年3月14日诉至本院。诉讼中，本院为查明案件事实，依法向广州市番禺区石碁镇永善村村民委员会及广州市规划和自然资源局分别调查取证，其中：广州市番禺区石碁镇永善村村民委员会证明其辖区内XXXX号物业（占地1969.66平方米，建筑面积13218.7平方米，共7层）的产权属于村集体，而魏福钱就该物业与我村于2013年3月18日签订《建筑物楼房租赁合同》，但于2018年10月30日我村与魏福钱、广州嘉实至信项目管理咨询有限公司三方签订《建筑物楼房租赁合同》补充协议，由广州嘉实至信项目管理咨询有限公司承接，我村与谢军就上述物业不存在租赁关系；广州市规划和自然资源局证明位于广州市番禺区石碁镇永善村XXXX号于2000年5月17日核准登记，目前登记的权属人为番禺市石碁镇永善村经济合作社，该不动产使用土地面积2194平方米、建筑面积941.20平方米、层数1层。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《补充约定（永善村房屋）》、《收据》、《协助司法查询复函》及本案庭审笔录等证据证实。本院认为：原告谢军与被告魏福钱签订《房屋租赁合同》所涉房产现有的建筑面积大大超出该不动产权证核准登记的建筑面积，且无证据显示上述超出产权登记的面积部分已取得建设工程规划许可或者已经建设主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该超出产权登记面积部分的租赁合同应属无效合同。原、被告双方依法互负返还义务，故本案原告应当返还被告已交纳的合同保证金。案中原告提出被告未按约定办理涉案房产第一次消防验收合格导致双方有产权登记面积部分的租赁合同已实际解除，经查，涉案房产已于2018年10月由被告魏福钱、石碁镇永善村村民委员会及案外人广州嘉实至信项目管理咨询有限公司三方协议后由后者承接，且现有证据也未能证明涉案房产已通过消防验收合格，故本院对原告的该主张予以支持。如前所述，涉案房产租赁合同大部分为无效，而原告作为承租方应当事先了解该房产租赁是否违反法律的强制性规定，在签订租赁合同前理应对其所承租的房产有相应的风险预期，且本案现有证据并不能证明被告有故意隐瞒该事实，故原告主张被告双倍返还定金60,000元的诉请，于法无据，本院不予支持。鉴于涉案部分租赁合同有效以及原告存在资金被占用的利息损失，故本院酌定被告应向原告返还定金40,000元。被告魏福钱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢军与被告魏福钱于2017年3月30日签订的《房屋租赁合同》中涉及不动产权证（不动产权证书号：2727200）核准登记建筑面积部分的约定；二、被告魏福钱在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢军返还合同定金40,000元；三、驳回原告谢军本案的其余诉讼请求。本案受理费1,300元，由原告谢军负担400元，被告魏福钱负担900元。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇二〇年三月二日书 记 员  陈露丝