包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初94号原告底殿华，男，1966年5月4日出生，现住包头市。被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司法定代表人郑学明统一社会信用代码：91150202686527025G地址：东河区中心广场纪念碑南侧委托代理人马晓波，系内蒙古久望律师事务所律师委托代理人郭焰，系内蒙古久望律师事务所律师原告底殿华诉被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告底殿华、被告委托代理人马晓波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月1日，原告以597087元的价格购买了被告开发建设的商铺,双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》。按照合同约定，被告应在商品房交付后730日内为原告办理房屋产权相关，如逾期未办理应按日计算向原告支付全部已付房款的万分之二的违约金，但违约金额最多不超过原告已付房款的百分之二。经原告多次催促未果，原告遂诉至法院，请求:一、依法判令被告限期给原告办理房屋相关手续；二、被告直至今日未能按照合同履行约定，请求依法判令被告给原告赔偿违约金11941.74元；三、本案的全部诉讼费由被告承担。被告辩称，答辩人开发手续齐全，销售行为合法，具备办理不动产登记的条件，被答辩人未取得权属证书不是答辩人原因造成，不应支付违约金。本案中，答辩人在2011年12月已经具备为业主办理不动产登记的条件，且已经登记报备，并办理部分产权证书，因办证机关的机构职能调整、政策衔接等原因一再拖延，属于办证机关的责任，答辩人在办证过程中没有过错，也没有违约，不应支付违约金。综上，答辩人属于为数不多的五证齐全，能办理产权证的房地产，应给予肯定和支持，不能将办证机关原因造成的迟延办证责任由答辩人承担，答辩人对于办理产权证不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。本案存在两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是委托办证关系。在附件5第二条中约定，商品房交付使用后，买售人同意委托被告向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告为原告办证是基予原告的委托，在根据买卖合同12条约定，被告的办证义务仅为向产权登记机关备案，并不是办证，说明被告在办证过程中，提供完整资料备案及履行合同约定义务。尤其是原告2014年9月份签订的第二个商铺，合同签订后就已经有39家商铺办理了产权证，不存在违约，不应支付违约金。审理查明,2011年12月26日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，原告向被告支付270618元购买被告东河区环城路138号欣龙商贸城1-D201商铺，于2014年9月16日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，原告向被告支付326469元购买被告东河区环城路138号欣龙商贸城1-D202商铺。原、被告双方签订《补充协议》约定：1、该商品房交付使用后，买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限责任公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、买受人交下列第1、2、4、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。①专项维修资金；②契税；③供暖费；④物业服务费；⑤国家规定的办理房屋权属证明需缴纳的其他费用。3、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理。②自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%，出卖人不承担其他赔偿责任。查明，2011年12月26日，原告向被告交纳了17084元代办费，2012年7月2日原告交纳了550元代办抵押登记手续费。2014年9月15日，原告向被告交纳了10909元代办费，2012年4月17日原告交纳了550元代办抵押登记手续费。2014年3月27日被告办理了“包房权证东字第XXXX号房屋所有权证。”另查明，被告已为部分购房者办理了房屋所有权证，其余购买者的房屋所有权证尚在办理中。以上事实有原、被告陈述及双方所提交的证据佐证在案，本院予以确认。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，当事人双方签订补充合同后，双方积极履行协议，原告交纳了代办费、代办抵押登记手续费，被告已办理了大产权证，即“包房权证东字第XXXX号房屋所有权证。”并陆续为部分购房者进行了分户即办理房屋所有权证。在履行合同的过程中，原告未提供证据证明被告有不履行或违法的行为，故原、被告所签订的《补充协议》合法有效，已部分履行并尚在办理中，应继续履行。原、被告在《补充合同》中约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%，出卖人不承担其他赔偿责任。”2011年12月26日原告向被告支付了270618元购买了被告东河区环城路138号欣龙商贸城1-D201商铺，于2012年9月16日，原告向被告支付326469元购买被告东河区环城路138号欣龙商贸城1-D202商铺。2011年12月26日原告向被告交纳了办理房屋所有权证书的代办费，2012年7月2日原告交纳了代办抵押登记手续费。2014年9月15日原告向被告交纳了办理房屋所有权证书的代办费，2012年4月17日原告交纳了代办抵押登记手续费。时至今日原告尚未取得房屋所有权证书，已远超双方约定的730日期限，且被告也未提交证据证明其在办理的过程中没有责任。故依约定，被告应向原告支付违约金，故对原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求应予支持。关于原告提出要求被告限期办理房屋相关手续的主张，因不属于人民法院审理范围，对其该请求本案不予处理。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条之规定,判决如下:被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司在判决生效后三十日内给付原告底殿华违约金11941.74元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费98.54元，减半收取49.27元（原告已预交），由原、被告均担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 苏志杰 二0二0年三月十六日书记员 张俊伟.附：《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第一百零六条第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。