广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异63号 异议人（案外人）：惠州市名巨实业发展有限公司，住所：博罗县园洲镇上南村。 法定代表人：曾文昌，执行董事。 委托诉讼代理人：段庆彬，广东尧智律师事务所律师。 申请执行人：贺贵花，女，汉族，1979年12月3日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：贺佳杰，男，汉族，1979年11月16日出生，住湖南省常德市鼎城区。 本院在执行贺贵花与贺佳杰民间借贷纠纷一案中，案外人惠州市名巨实业发展有限公司（以下简称“名巨公司”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了听证，现已审查终结。 案外人名巨公司提出下列异议请求：立即停止拍卖异议人名下位于广东省惠州市博罗县园洲镇上南村委会秀丽路大禾田（土名）路段名巨新成花园7栋住宅楼23层04房[权籍号：粤（2018）博罗县不动产证明第0016328号]，并解除相应的查封措施。 事实与理由：异议人为广东省惠州市博罗县园洲镇上南村委会秀丽路大禾田（土名）路段名巨新成花园开发商。2018年2月15日，被执行人贺佳杰向异议人购买名巨新成花园7栋住宅楼23层04房，双方签署了合同编号为博罗（2018）10003011号的《商品房买卖合同（预售）》及相应的补充协议。补充协议第3.2.3条约定：在出卖人的担保责任或者回购责任期限届满之前，买受人有义务完全履行贷款机构的抵押借款合同等按揭文件，若买受人违反贷款机构贷款合同等按揭文件的义务，或未按出卖人/银行要求及时办理房屋抵押备案/登记手续，导致贷款机构要求出卖人（即担保人）承担担保责任清偿买受人按揭贷款或者承担回购义务而导致出卖人销售商品房的目的无法实现，视为买受人根本违约，此时出卖人有权单方解除合同，买卖双方签署的《房屋买卖合同》自出卖人解除合同的通知发出之日起即时解除，出卖人有权另行销售本合同项下商品房。买受人明确同意，出卖人承担保证责任后，立即取得贷款机构对抵押物的全部权利包括（预）抵押的优先受偿权。 上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，被执行人向出卖人支付了首期款人民币293326元，余款人民币680000元向银行按揭贷款支付。2018年4月11日，被执行人贺佳杰与中国农业银行股份有限公司博罗县支行签署了《个人住房担保借款合同》，异议人提供阶段性（至办妥正式抵押登记）保证。《个人住房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司博罗县支行在2018年11月1日放款。被执行人贺佳杰供了五期按揭款后就断供，2019年9月18日，中国农业银行股份有限公司博罗县支行书面要求异议人回购并且直接从异议人保证金账户扣回了贺佳杰剩余贷款本息人民币686163.58元。银行扣款后，异议人通过各种渠道联系被执行人贺佳杰，但发现被执行人贺佳杰失联，遂根据《商品房买卖合同（预售）》约定行使合同解除权，解除了异议人与被执行人签署的《商品房买卖合同（预售）》。 异议人认为，名巨新成花园7栋住宅楼23层04房尚未办理不动产权证书，粤（2018）博罗县不动产证明第0016328号并非不动产证证书编号，而是分户登记的权籍号，该房屋产权仍然属于异议人并且尚未交付被执行人贺佳杰使用，该房屋不属于被执行人贺佳杰的财产，法院查封并拍卖该房屋严重侵害异议人的合法权益。 申请执行人贺贵花辩称，一、名巨公司作为执行异议的异议人，主体不适格 首先，异议人只是房屋买卖的一方，且已收取全部房款（通过收取首期款和按揭贷款）。异议人目前的义务仅限于交付房屋。 其次，异议人与执行拍卖无权益上的利害关系，异议人在法院要求协助执行时，履行协助义务。 二、异议人称已解除与贺佳杰的房屋买卖合同，理由不能成立，且有串通嫌疑 首先，异议人解除与贺佳杰签订的房屋买卖合同，并不能随意解除，解除房屋买卖合同受到银行抵押贷款合同的制约。 其次，异议人称已解除与贺佳杰签订的房屋买卖合同，系双方串通损害银行的利益。 三、异议人未提供其已经履行完毕担保责任的证据材料，即使履行完毕也是在法院查封之后串通所为，没有法律效力。 综上，请求驳回异议人的异议请求。 本院经审查查明，贺贵花诉贺佳杰民间借贷纠纷一案本院于2019年4月1日作出（2019）粤0402民初3237号民事调解书，调解协议如下：一、贺贵花与贺佳杰共同确认截止至2019年4月1日贺佳杰尚欠贺贵花借款本金160万元和利息42667元（以本金160万元为基数，按月利率2%，自2019年2月19日起计至2019年4月1日），合计本息1642667元。贺佳杰须于2019年5月1日前将上述本息1642667元偿还给贺贵花。贺佳杰向贺贵花偿还上述借款本息1642667元后，贺佳杰与贺贵花在本案中的纠纷就此了结；二、如贺佳杰未按照上述第一项全额履行还款义务，贺贵花有权就尚欠的所有款项立即向法院申请强制执行；三、本案诉讼费用人民币10198元，保全费5000元，律师费68920元，合计84118元，均由贺佳杰负担。 2019年5月7日，贺贵花向本院申请执行，本案予以受理，案号为（2019）粤0402执4267号。 诉讼过程中，本院作出（2019）粤0402民初3237号民事裁定书，根据该裁定书，本院自2019年4月1日起至2022年3月31日止查封了博罗县园洲镇上南村委会秀丽路大禾田（土名）路段名巨新成花园7栋住宅楼23层04房。2019年8月28日，本院作出（2019）粤0402执4267号执行裁定书，裁定拍卖被执行人贺佳杰名下所有的博罗县园洲镇上南村委会秀丽路大禾田（土名）路段名巨新成花园7栋住宅楼23层04房。 另查明，2018年2月15日，贺佳杰与名巨公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定，贺佳杰向名巨公司购买博罗县园洲镇上南村委会秀丽路大禾田（土名）路段名巨新成花园7栋住宅楼23层04房，付款方式为2018年2月5日前支付首期款人民币293326元，余款人民币680000元向银行申请按揭贷款支付。《补充协议》第3.2.3条约定：在出卖人的担保责任或者回购责任期限届满之前，买受人有义务完全履行贷款机构的抵押借款合同等按揭文件，若买受人违反贷款机构贷款合同等按揭文件的义务，或未按出卖人/银行要求及时办理房屋抵押备案/登记手续，导致贷款机构要求出卖人（即担保人）承担担保责任清偿买受人按揭贷款或者承担回购义务而导致出卖人销售商品房的目的无法实现，视为买受人根本违约，此时出卖人有权单方解除合同，买卖双方签署的《房屋买卖合同》自出卖人解除合同的通知发出之日起即时解除，出卖人有权另行销售本合同项下商品房。买受人明确同意，出卖人承担保证责任后，立即取得贷款机构对抵押物的全部权利包括（预）抵押的优先受偿权。《补充协议》第13.1约定:如以邮件形式送达,应以挂号信或特快专递方式寄送,以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达。任何一方如变更通讯地址或联系电话未按时书面通知另一方的，另一方按原通讯资料传送视为送达。贺佳杰在《商品房买卖合同（预售）》上载明的通讯地址是东莞市大岭山镇河西街大诚建材市场C1018，电话为137××××6263。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，贺佳杰向名巨公司支付了首期款293326元。 2018年4月11日，贺佳杰、名巨公司与中国农业银行股份有限公司博罗县支行签署了《个人住房担保借款合同》，约定，贺佳杰向中国农业银行股份有限公司博罗县支行贷款680000元购买案涉房产，借款期限240个月；名巨公司提供阶段性保证担保，即借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。 《个人住房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司博罗县支行于2018年11月1日发放贷款。贺佳杰偿还部分贷款后就断供。2019年9月18日，中国农业银行股份有限公司博罗县支行书面通知名巨公司，要求名巨公司回购并承担保证责任，并直接从名巨公司保证金账户扣回了贺佳杰剩余贷款本息人民币686163.58元。 2020年1月19日，名巨公司按《商品房买卖合同（预售）》载明的贺佳杰通讯地址和电话向贺佳杰发出《关于解除〈商品房买卖合同（预售）〉的通知》，通知解除名巨公司与贺佳杰签订的《商品房买卖合同（预售）》。 又查明，2018年4月8日，案涉房产办理了商品房预告登记。案涉房产仍登记在名巨公司名下，尚未交付给贺佳杰。 本院认为，案外人名巨公司对案涉房产主张权利并请求排除执行，系对执行标的提出的执行异议，据此本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 一、贺佳杰因未按《个人住房担保借款合同》约定向中国农业银行股份有限公司博罗县支行偿还借款本金和利息，名巨公司作为保证人对贺佳杰的所欠银行债务承担了保证责任后，享有《商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除权，在本案中也享有排除强制执行的权利。因此，名巨公司与本案有直接的利害关系，有权提起执行异议，故对于申请执行人所称的名巨公司主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉房产登记在名巨公司名下，贺佳杰并未取得案涉房产的所有权，其仅为预告登记权利人，而预告登记的效力仅在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身不具有物权变动的效果。因此，案涉房产的所有权依然为名巨公司。 三、名巨公司虽享有可排除强制执行的权利，但因其未返还首期购房款而无权要求排除强制执行。贺佳杰因未按合同约定向银行偿还借款本金和利息，名巨公司作为保证人对贺佳杰的银行债务承担了保证责任后，可根据《商品房买卖合同（预售）》的约定行使合同解除权。我国《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定，名巨公司与贺佳杰签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，名巨公司享有的商品房返还请求权属于物权性质的返还请求权。但是，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定，在名巨公司与贺佳杰互负返还义务的前提下，虽然名巨公司代替贺佳杰向银行偿还了贷款本息686163.58元，但名巨公司未返还首期购房款293326元，如允许名巨公司排除本案金钱债权的执行有失公允，故对名巨公司排除执行的请求，本院不予支持。 综上，名巨公司的异议请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回惠州市名巨实业发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审 判 长  涂永国 审 判 员  崔少俊 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  黎冠延