广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8497号原告（反诉被告）：广州市创氏达置业有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A401室。法定代表人：范凤英，该公司总经理。破产管理人：毕马威企业咨询（中国）有限公司广州分公司，住所地广州市天河区珠江东路6号广州周大福金融中心2001-05&12单元。负责人：黄文楷。委托诉讼代理人：陈侃、董石荣，均系广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道10号401。法定代表人:张晓中，该公司董事长。委托诉讼代理人：任力、刘文燕，均系广东信良兆诚律师事务所律师。第三人：广州保银投资有限公司，住所地广州市黄埔区保税区广保大道10号201自编209室。法定代表人：吴晓南，该公司董事长。委托诉讼代理人：任力、刘文燕，均系广东信良兆诚律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市创氏达置业有限公司（以下简称“创氏达公司”）与被告（反诉原告）广保国际集团有限公司（以下简称“广保公司”）、第三人广州保银投资有限公司（以下简称“保银公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创氏达公司的破产管理人毕马威企业咨询（中国）有限公司广州分公司的委托诉讼代理人陈侃、被告（反诉原告）广保公司及第三人保银公司的共同委托诉讼代理人刘文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）创氏达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）广保公司将宝穗花园E座项目土地（地块编号为92-10号）过户至原告（反诉被告）创世达公司名下，并将其占用的篮球场、网球场、会所部分交付给原告（反诉被告）创世达公司，原告（反诉被告）创世达公司、被告（反诉原告）广保公司按照相关法律、规章规定各自承担该土地过户中应付的税、费；2.判令被告（反诉原告）广保公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1997年12月18日，创氏达公司与广保公司签订了编号为广保司地合字（1997）123号的《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》，约定：广保公司将其名下的宝穗花园E座项目土地使用权（地块编号为92-10号，面积5531平方米，土地使用期从1997年12月8日至2044年12月3日）转让给创氏达公司，转让费总额为1034297美元。另外，创氏达公司、广保公司在之前的1997年3月28日签订过宝穗花园A座项目土地使用权的转让合同。1999年12月28日，创氏达公司与广保公司签订了《土地使用权有偿转让补充协议书》，该协议书是对宝穗花园A座、E座项目土地使用权转让事宜中相关事实的确认以及补充约定，其中明确了创氏达公司可用部分房产和工程费用来冲抵等额的土地转让费。2005年5月10日，创氏达公司与广保公司再次签订了一份《补充协议书》，其中：双方确认在进行一系列冲抵后，创氏达公司尚欠广保公司土地转让费288868.85元，双方约定创氏达公司一次性向广保公司支付30万元用以抵清该欠款；双方还约定E座土地过户应与冲抵房产过户同时进行。2005年5月11日，创氏达公司向广保公司发出《收楼通知书》，将约定冲抵的房产交付给了广保公司，而冲抵的房产也已预登记至广保公司指定的公司名下。2005年5月31日，创氏达公司法定代表人范凤英向广保公司付清了前述约定的30万元土地转让费尾数。至此，除了冲抵房产尚未正式过户，创氏达公司已履行完上述《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》及相关补充协议中创氏达公司应承担的合同义务；而对于冲抵房产的正式过户，创氏达公司只待广保公司开具E座土地转让费全额发票给创氏达公司并通知创氏达公司办理E座土地过户的时间、步骤、方式，并与创氏达公司一起办理土地过户手续，创氏达公司即可在E座土地过户时同时办理冲抵房产过户。但是，广保公司却一直没有开具E座土地款发票给创氏达公司，更没有通知创氏达公司办理E座土地过户的时间、步骤、方式；在前述情况下，广保公司还无理无据地多次要求创氏达公司无条件地先将冲抵房产过户给广保公司或其指定的单位，创氏达公司当然不同意广保公司的无理要求。另外，涉案E座土地的大部分早已由创氏达公司占有使用，其余部分（篮球场、网球场、会所）由广保公司占有使用。由此，涉案土地转让合同在基本履行完毕的情况下，剩下最后的一个步骤没有完成。在创氏达公司、广保公司多次协商不成的情况下，为了解决涉案土地转让合同的最后一步履行争议，创氏达公司只能通过司法途径来解决，故特向法院提起本案诉讼，创氏达公司承诺按照123号合同及相关补充协议的约定履行完自身办理冲抵房产正式过户的义务（冲抵房产过户的相关税费由双方依法依规各自承担），请法院查清本案事实，支持创氏达公司的全部诉讼请求。补充如下：本案所涉宝穗花园E座项目土地交易与A座相关，两块土地的土地款相关支付情况是一起处理的，没有分开，所以创氏达公司现在结合A座与E座土地的转让合同以及共同的相关补充协议来提起本案诉讼。创氏达公司的第一项诉讼请求中篮球场、网球场以及会所交还的问题主要是在2002年1月份，当时因为E座土地空置，为了有效利用土地，开发区政府与原广保公司共同协商，该土地暂由政府在该土地上面建设篮球场、网球场以及会所等公共娱乐设施以供公众使用，在2005年政府将该E座土地以及上面的设施交还原广保公司双方，创氏达公司就占有E座大部分土地，广保公司占有其中的篮球场、网球场以及会所。现在E座土地还是维持2005年政府返还时的原状，创氏达公司在占有的大部分土地上面做停车场使用，其余篮球场、网球场以及会所由广保公司占有管理，现在空置没有使用。被告（反诉原告）广保公司辩称，1997年12月8日，广保公司与创氏达公司签订《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（广保司地合字[1997]123号），约定创氏达公司以1034297美元向广保公司购买面积为5531平方米的广州保税区内地块编号为92-10号（即宝穗花园E座商住楼项目）土地使用权，并约定如创氏达公司未按规定的期限支付土地转让费，则超过期在二个月以内，创氏达公司未付的土地转让费应按中国银行美元一年期贷款利息的两倍向广保公司支付违约金；超过期达二个月以上，本合同自动失效，同时广保公司有权要求创氏达公司承担由此而产生的经济损失，并不退还创氏达公司已支付的任何款项。1999年至2005年，因创氏达公司仅支付部分土地转让费，创氏达公司与广保公司就创氏达公司欠付土地转让费金额及房产冲抵等签订多份补充协议，用于冲抵土地转让费的广州开发区青年路329号701-718房、A1210房、A904房已预售登记到广保公司指定的第三人名下。2013年3月13日，广保公司向创氏达公司发出了《解除合同通知书》，通知创氏达公司因其未将约定冲抵土地款的房产办理过户，对外拖欠多项债务，已不具备继续履行合同的能力，要求解除前述合同及补充协议。创氏达公司在收到解除通知后对合同解除有异议并提起诉讼，确认《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力，败诉又上诉后撤回上诉和起诉。综上，广保公司认为：因创氏达公司违约，广保公司与创氏达公司签订的《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》及相关补充协议已解除，广保公司有权不退还创氏达公司已支付的款项，创氏达公司应协助保银公司注销广州开发区青年路329号701-718房、A1210房、A904房预售登记。补充：根据合同法第94条规定，本案的转让合同自2013年3月15日收到解除通知即解除，创氏达公司在收到解除通知后提起诉讼申请法院确认解除合同通知书不发生解除合同效力，败诉和上诉后又撤回上诉和起诉，而在法院撤诉裁定书中载明，创氏达公司与广保公司自行协商，现有证据没有显示创氏达公司撤回起诉征得广保公司的同意。根据民事诉讼法的司法解释第338条规定，二审中原审创氏达公司撤回起诉，应当经其他当事人同意，且原审创氏达公司在二审中撤回起诉后重复起诉，法院不予受理，广保公司认为本案合同解除的事实已经固定；广保公司认为创氏达公司提起该诉讼违反一事不再理原则，创氏达公司在本案中要求过户以及返还相应物业实际是否定解除合同通知书的事实，违反一事不再理原则。第三人保银公司述称：不同意创氏达公司的诉讼请求，陈述意见与广保公司答辩意见一致。被告（反诉原告）广保公司向本院提出提出反诉请求：1.判令解除《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（广保司地合字[1997]123号）及相关补充协议；2.判令确认反诉原告广保公司不退还反诉被告创氏达公司已支付的款项（当庭明确该项诉讼请求包括以下款项：1.在1997年12月份，具体日期不清楚，收到反诉被告创氏达公司支付给反诉原告广保公司的E座土地首期款1717000元；2.在2005年5月31日收到反诉被告创氏达公司支付给反诉原告广保公司的E座土地尾款30万元）；3.判令反诉被告创氏达公司协助第三人保银公司注销广州开发区青年路329号701-718房、A1210房、A904房预售登记；4.判令反诉被告创氏达公司承担本案诉讼费用。反诉原告广保公司当庭变更第一项反诉请求为：判令《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（广保司地合字[1997]123号）及相关补充协议已于2013年3月15日解除。反诉原告广保公司当庭撤回第三项反诉请求。事实和理由与本诉答辩意见一致。当庭要求撤回第三人保银公司的起诉，理由是本案的第三人保银公司与原被告之间土地转让没有关系，房屋的预售登记将会因为原告（反诉被告）创氏达公司破产管理人的介入而得到处理。所以被告（反诉原告）撤回对第三人保银公司的起诉。原告（反诉被告）创氏达公司反诉辩称，创氏达公司不同意广保公司所有反诉请求。理由：广保公司提起本案的反诉，是基于其认为涉案土地转让合同已解除，而且123号合同解除的原因在于创氏达公司违约及不具备履约的能力。广保公司的该主张完全不符合事实，完全不成立。一、创氏达公司按双方的约定履行了相应的义务，根本不存在违约的情形。根据创氏达公司与广保公司签订的123号合同、各补充协议的约定，创氏达公司是通过现金、以房冲抵、以工程费用冲抵等方式向广保公司付清宝穗花园A、E座土地转让款，现创氏达公司应付的现金、应冲抵的工程费用均已履行完毕，广保公司也承认用于冲抵房屋早已交付并预售登记至其指定的第三人名下，那么，广保公司仅剩冲抵房屋的正式过户手续未办理，而按照协议的约定，冲抵房屋的过户手续应与E座土地的过户手续同时办理，因广保公司未明确E座土地过户手续的办理时间，甚至连约定好的土地款发票都不依约开具，故创氏达公司相应地暂未办理冲抵房屋的过户手续，创氏达公司的该行为完全符合协议约定。至于创氏达公司的破产管理人曾提出让创氏达公司先办理冲抵房产的要求，这只是广保公司一方单方面的要求，对此创氏达公司并未同意，没有合同和法律依据来据此约束创氏达公司，而第三人保银公司曾向萝岗区法院起诉要求创氏达公司先办理冲抵房产的过户手续，萝岗法院在查清事实后也驳回第三人保银公司的诉讼请求。由上可知，创氏达公司已完成了除办理冲抵房屋过户手续之外的其它所有合同义务，而创氏达公司暂不办理冲抵房屋过户手续也完全符合协议约定，也曾得到法院的生效判决支持，故创氏达公司根本不存在违约的情形。二、创氏达公司已履行完绝大部分合同义务，只要广保公司依约履行土地过户义务，创氏达公司完全能彻底履行完毕剩余的一小部分合同义务。正如上文所述，对于宝穗花园A、E座土地转让合同，创氏达公司已付清全部土地转让款，仅剩冲抵房屋的过户手续未办理，而广保公司也早已将宝穗花园A座土地交付、过户给创氏达公司（创氏达公司也早已建设开发完毕），E座土地也交付了大部分给创氏达公司，仅剩E座土地过户手续未办理和其中的篮球场、网球场、会所未交付。可以说，涉案的A、E座土地转让合同已履行完绝大部分。对于123号合同尚未履行的小部分，创氏达公司完全能够履行自身应负的剩余义务即冲抵房屋的过户，该房屋过户不需要花费多少费用；退一万步说，即便冲抵房屋中的极小部分房屋目前无法过户，创氏达公司也可在本案中落实提供其它房屋进行置换或支付相应现金，不存在创氏达公司不具备履约能力的情形，相应的，广保公司也应履行完其应尽的办理土地过户和交付剩余的篮球场、网球场、会所的义务。三、123号合同不应当解除，目前也没有解除。在涉案土地转让合同已履行绝大部分的情况下，在创氏达公司有能力、有意愿继续履行完自身合同义务的情况下，123号合同完全不应当解除。广保公司确实曾向创氏达公司发出过解除合同通知书，但是，广保公司根本没有与创氏达公司协商过以其它房产进行置换或支付相应现金，更没有提出过如何履行广保公司应尽的开具土地转让款发票及办理E座土地过户的合同义务，该通知书完全是广保公司为了毁约拿回涉案E座土地而硬生生编造借口而提出的，其解约的理由不能成立，123号合同不应当解除，创氏达公司从未同意解除123号合同，至今也没有任何生效的法律文书支持解除涉案合同，123号合同目前确实也没有解除。所谓的123号合同及相关补充协议早已解除，这只是广保公司的自说自话，并没有事实和法律的依据。广保公司在反诉状中提出请求法院判令解除123号合同及相关补充协议的诉讼请求，本身就证明了广保公司对于123号合同未解除是心知肚明的。四、广保公司、保银公司、南丰公司共同合谋，意图不当促使123号合同及相关补充协议被解除，这是不应得到支持的。广保公司为了拿回早已极大升值的E座土地，不惜违背诚信原则而想毁约，在明面上、暗地里都采取了多种手段，其中很重要的一步，就是与其关联公司广州市南丰投资有限公司（简称南丰公司）合谋的行动，之前冲抵土地款的部分房产被法院查封这一本不应当发生的状况，就是广保公司、保银公司、南丰公司合谋故意弄出来作为解约的借口的。保银公司是广保公司控股的公司，按照广保公司的指示行事这自不用说。南丰公司的法定代表人、股东林喜七同时也是广保公司的董事，南丰公司本来与创氏达公司没有什么关系，南丰公司是以极低价格（据创氏达公司了解才几十万元）购买了交通银行对创氏达公司的上千万元债权后（据了解，该行为是广保公司促使的，因为广保公司清楚知道创氏达公司还对E座土地拥有权利，不怕该购买的债权不能实现），成为了创氏达公司的债权人，然后广保公司主动将创氏达公司早已预登记并交付的一批涉案房产，让南丰公司申请法院去查封、执行，该批房产被法院查封后，广保公司再以此为由发函要求解除E座土地转让合同，该手段何其不光彩。之后，创氏达公司一再向法院解释、说明情况，请求法院不要对这批涉案房产进行执行，而广保公司及其控股的保银公司作为这批房产的实际所有人，不但不依法提出执行异议，反而还发函明确声称要配合执行，这一反常的行为进一步显示了广保公司、保银公司、南丰公司共同合谋想获取巨大不当利益的图谋（广保公司通过毁约拿回价值巨大的E座土地，南丰公司通过处理广保公司退回的土地转让款及冲抵房产来实现低价购买的巨额债权）。该图谋显然不应当得到法律的支持。综上所述，123号合同及相关补充协议已绝大部分得到履行，也完全能够彻底履行完毕，绝不应当人为被解除，广保公司为了实现其非法目的，与保银公司、南丰公司合谋想促使123号合同及相关补充协议被解除，这是不合理也是不合法的。请法院查清全部事实，依法支持创氏达公司的请求，驳回广保公司的请求。因为广保公司当庭变更反诉请求，现提出如下补充意见：1.创氏达公司的破产管理人现在支持本案的进行及管理人认为涉案土地应当过户给创氏达公司，不存在将之前冲抵土地转让款的相关房屋再收回，广保公司所称的管理人会自动处理相关房屋预售登记的涂销工作是不存在的；2.创氏达公司及管理人均认为涉案土地应当过户给创氏达公司，双方对于各自的合同义务应当履行完毕，广保公司不应当找借口来要求解除123号合同，而且因创氏达公司进入破产程序，相关冲抵的房屋依法均已解除查封，广保公司所称的过户障碍已不存在；3.关于涉案土地转让合同是否已解除，创氏达公司除了书面答辩状的意见之外，强调一点：广保公司所称合同法第94条规定，通知到达即生效，该规定是有前提条件，即必须创氏达公司具备广保公司所称的法定解除条件，但是创氏达公司并不存在相关事实，广保公司所发的通知只是其单方的借口，既未经创氏达公司同意，也未经司法机关审查确认，不存在广保公司单方面发出通知即产生解除涉案土地转让合同的法律效力，广保公司所称的一事不再理原则，创氏达公司之前是就解除通知的效力提起过诉讼，现在创氏达公司提起本案的诉讼，诉讼请求是要求涉案土地的过户，两个案件的诉请不一样，不存在违反一事不再理原则。请广保公司明确，虽然广保公司撤回第三项反诉请求，因为广保公司该项请求的原意是返还相关冲抵房屋给创氏达公司，广保公司现在明确相关房屋是否返还。关于广保公司撤回第三人保银公司的请求，创氏达公司认为不应当撤回，理由是，创氏达公司认为涉案土地转让合同应当继续履行直至完毕，第三人保银公司作为广保公司指定接收冲抵房屋的公司，与123号合同的继续履行有直接关联。第三人保银公司反诉述称，同意广保公司提出的反诉意见。本院经审理认定事实如下：1997年3月28日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订广保司地合字（1997）120号《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（以下简称“120号合同”），约定：双方就宝穗花园A座项目土地转让有关事宜达成一致，特制定本合同。一、本合同签订之日起三十天内，由甲方指定其土地管理部门将广州保税区内地块编号为92-7号（即宝穗花园A座项目土地）、面积为5788平方米的土地使用权一次性转让给乙方使用，土地使用期从1995年10月22日至2044年12月3日，土地用途为商住楼，合同签署后即由乙方向甲方交付总额为1928908.88美元的土地转让费，乙方采用分期付款方式支付，支付期限为：本合同签字之日起30天内支付首期土地款，数额为土地转让费总额的75%，即1446681.66美元，第二期在本合同签订之日起六个月内付清，数额为482227.22美元，如乙方未按规定的期限支付土地转让费，则超过期在三个月以内，乙方未付的土地转让费应按中国银行美元一年期贷款利息的两倍向甲方支付违约金，超过期达三个月以上，本合同自动失效，同时，甲方有权要求乙方承担由而此产生的经济损失，并不退还乙方已支付的任何款项。甲方同意乙方在用地红线内兴建建筑物和构筑物，土地规划用途为商住楼。附件《广保国际集团有限公司土地使用细则》为本土地合同不可分割部分。1997年12月18日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订广保司地合字（1997）123号《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（以下简称“123号合同”），约定：双方就宝穗花园E座项目土地转让有关事宜达成一致，特制定本合同。一、本合同签订之日起三十天内，由甲方指定其土地管理部门将广州保税区内地块编号为92-10号（即宝穗花园E座项目土地）、面积为5531平方米的土地使用权一次性转让给乙方使用，土地使用期从1997年12月8日至2044年12月3日，土地用途为商住楼，合同签署后即由乙方向甲方交付总额为1034297美元的土地转让费，乙方采用分期付款方式支付，支付期限期为：本合同签字之日起5天内支付首期土地款，数额为土地转让费总额的20%，即206859.40美元，第二期在该项目完成项目报建后五日内支付20%，即206859.40美元，剩余60%款项，在项目报建手续完成并在第二期款付款期限的第二个月开始每月支付15%，计155144.55美元，在四个月内支付完毕；若乙方未按规定的期限支付土地转让费，则超过期在二个月以内，乙方未付的土地转让费应按中国银行美元一年期贷款利息的两倍向甲方支付违约金，超过期达二个月以上，本合同自动失效，同时，甲方有权要求乙方承担由而此产生的经济损失，并不退还乙方已支付的任何款项。甲方同意乙方在用地红线内兴建建筑物和构筑物，土地规划用途为商住楼，主体建筑物的性质规定为满足经批准的宝穗花园整体规划指标；建筑期限：乙方应在本合同签订之日起90天以内完成本合同第一条规定的土地上盖物的设计工作，乙方应在本合同签订之日起180天以内动工兴建（以打第一根桩为准），建筑时间参照国家有关标准乙方最迟应在批准动工之日起18个月之内完成所有建筑物施工工程，乙方如未在规定期限内完成施工，则事先应与甲方协商，适当延长期限，否则甲方有权收回转让的土地并不退乙方所有款项。附件《广保国际集团有限公司土地使用细则》为本土地合同不可分割部分。1999年4月1日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订《协议书》（广保司地协字[1999]120-1号），约定：一、甲乙双方于1997年3月28日签定土地转让合同（详见广保司地合字[1997]120号），合同规定乙方应支付甲方土地转让费1928908.88美元,但至今乙方尚欠甲方土地转让费本金482227.22美元。甲方考虑乙方资金周转困难，同意乙方暂先用乙方开发的宝穗花园内创氏大厦7楼04号住宅一套冲抵部分土地转让款，该房面积101.94平方米，实际购房款为356790元，本协议签定后，双方马上办理欠款及购楼款冲抵手续，双方同意该套住宅可将预售契约及房地产权证直接落在甲方指定的任何单位或个人名下，手续由乙方办理。1999年9月28日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订《协议书》（广保司地协字[1999]120-2号），约定：一、甲乙双方于1997年3月28日签定土地转让合同（详见广保司地合字[1997]120号），合同规定乙方应支付甲方土地转让费1928908.88美元,但至今乙方尚欠甲方土地转让费本金439240.47美元。甲方考虑乙方资金周转困难，同意乙方暂先用乙方开发的宝穗花园内创氏大厦9楼04号住宅一套冲抵部分土地转让欠款，该房面积101.94平方米，实际购房款为326208元，按现行汇率兑人民币为1：8.3折合为39302.17美元，本协议签定后，双方马上办理欠款及购楼款冲抵手续，双方同意该套住宅可将预售契约及房地产权证直接落在甲方指定的任何单位或个人名下，手续由乙方办理。1999年12月28日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订《土地使用权有偿转让补充协议》，约定：甲、乙双方已于1997年3月28日、1997年12月18日、1997年4月15日分别签订了广保司地合字（1997）120号合同、广保司地合字（1997）123号合同、《补充合同》，就甲方转让宝穗花园A座、E座土地使用权给乙方及其相关事宜达成了协议，之后就有关土地使用权转让费支付又达成了一系列协议，并确定了双方的权利义务，现双方根据实际情况，就上述合同的有关尚未解决事宜补充协议如下：一、双方就有关转让宝穗花园A座、E座土地使用权之现状确认如下：1.乙方尚欠甲方A座土地使用权转让费399938.3美元；2.乙方已付给甲方E座土地使用权转让费206867.47美元；A座E座欠土地款本金合计1227367.83美元；3.甲方尚未完成本应为乙方完成的市政工程建设；4.甲方尚未完成本应为乙方完成的外水、外电工程；5.根据《补充合同》第二条第七款约定，甲方应承担的设计费用320000元，其中甲方已付100000元，其余220000元已由乙方支付，故甲方尚需为乙方承担设计费220000元，该费用可以从乙方所欠甲方E座土地使用权转让费中扣除；6.甲方尚未提供E座的国有土地使用证等权属文件给乙方。二、甲方同意乙方以宝穗花园A座房产冲抵乙方所欠甲方A座、E座土地使用权部分转让费，双方议定房产价格如下：A、住宅：房号：502、604、804、702、703、复式1210共六套，复式1210房面积174平方米，702房面积40.8平方米，其余每套面积为88.28平方米；复式1210房单价为3400元／平方米，其余单价为3200元／平方米，总计人民币1852144元；B、公寓七楼整层共18套，每套22.5万元，共计405万元，合计人民币5902144元。上述房产具体手续及详细事宜另行协议办理，房屋产权可落在甲方指定单位名下，有关税费由各方按政府有关部门规定自行缴交。款项冲抵办法：本协议涉及的款项冲抵，应根据双方签订的广保司地合字120号、123号合同规定的付款方式进行，具体冲抵手续另行办理；协议若与以前有关协议相冲突，以本协议为准。2000年7月18日，广保公司（甲方）、创氏达公司（乙方）与广州保税区保开市政工程有限公司（丙方）签订《协议书》（广保司地协字[2000]120-3号），约定：一、根据甲、乙双方签订的《土地使用权有偿转让补充协议》有关条款，乙方用其位于创氏大厦的价值人民币5902144元的物业冲抵欠甲方的部分土地转让费，现乙方愿意用其广州经济技术开发区普晖一街3号403房继续冲抵欠甲方的部分土地转让费，该房面积为85.09平方米，冲抵价格为人民币187198元，根据广州市白云市政公司与甲方签定的工程合同及广州市白云市政公司与丙方签定的分包协议，甲、乙、丙三方协商同意将乙方冲抵给甲方的该普晖一街3号403房按冲抵价格直接转给丙方，作为甲方支付给丙方的宝穗花园市政工程的工程预付款，三方协商将该403房产权由乙方直接办到丙方名下。2000年，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订《协议书》（广保司地协字[2000]120-4号），约定：鉴于乙方资金周转困难，双方同意用宝穗花园创氏大厦的部分房产冲抵乙方欠付甲方的部分土地转让费，并将有关的房地产权证直接办在甲方指定的任何单位或个人名下，其中办到保银公司名下的房产有：根据广保司地协字第[1999]120-1号协议冲抵的创氏大厦704房，根据2000年6月23日签订的《土地使用权有偿转让补充协议》冲抵的创氏大厦复式1210号房、创氏大厦B座七楼整层18套公寓；甲方与乙方双方同意乙方向保银公司分别开具以上房产的购房款和装修费发票。2005年3月22日，刘国雄出具一份声明书：本人无条件同意位于开发区青年路369号创氏大厦A1104房、A1004房、A502房、A1003房冲抵给广保公司或广保公司指定的公司或个人。2005年5月10日，广保公司（甲方）与创氏达公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：为妥善解决双方之间关于宝穗花园A、E座土地转让款余额等相关问题，特签定本补充协议。第一条，双方关于土地转让费支付、冲抵的数额确认：根据双方于1999年12月28日拟定（实际签署日期为2000年6月23日）的《土地使用权转让补充协议》，乙方欠甲方土地转让费金额为人民币10813671.08元；乙方以房产冲抵还款额人民币6089342元；应由甲方负担的项目和金额共为人民币4435460.23元。上述款项冲抵后，乙方尚欠甲方数额人民币288868.85元。双方对此予以确认，乙方同意自本合同签订之日起三日内一次性向甲方支付人民币300000元用以抵清上述欠款，甲方收款后应向乙方开具全额收讫土地转让款的发票。第二条，因乙方原因，乙方原抵偿给甲方的创氏大厦704房、604房、702房、703房被法院查封，乙方同意用创氏大厦1104房、1004房、502房、1003房置换给甲方，乙方负责将上述四套房的房产证办至甲方或甲方指定的单位或个人名下，并在本协议签署后三日内办理房产的交楼手续，办理中乙方予以充分配合。第三条，乙方配合办理原冲抵房产（创氏大厦7楼18套公寓、1210复式房、904房，已办预售契约并已鉴证确权）的产权证到保银公司名下（7楼18套公寓和1210房）和广州保税区广保国际运输有限公司（或其指定的单位或个人）名下（904房）；在本协议签署后3日内办理创氏大厦7楼18套公寓、1210复式房的交楼手续。第四条，在甲乙双方落实解决上述相关事项的同时，甲方同意办理宝穗花园E座土地证到乙方名下或乙方指定的单位或个人名下。本补充协议经乙方付清30万元和交楼后生效。2005年5月11日，创氏公司向广保公司发出一份收楼通知书，要求广保公司接通知后来办理冲抵给其的创氏大厦A502房、A1003、A1004房、A1104房、创氏大厦7楼18套公寓房、A1210复式房、A904房的收楼手续。2013年3月13日，广保公司向创氏达公司发出一份《解除合同通知书》，该通知书有以下主要内容：创氏达公司未将约定冲抵土地款的房产正式过户到广保公司或广保公司指定的第三人名下，致使双方签订的123号合同未能履行完毕，创氏达公司承诺用于冲抵土地款的房产中有部分已被法院查封，创氏达公司并未提供其他房产进行置换或支付现金以偿还土地转让款，创氏达公司的上述行为已构成根本违约，另外，据广保公司在法院了解的情况，创氏达公司对外拖欠多项债务，已不具备继续履行合同的能力，因此，要求与创氏达公司解除123号合同，至于解除123号合同后，创氏达公司应从广保公司退还的已支付土地款及已交付房产（即预售登记至保银公司名下房产）的问题，请创氏达公司在收到本通知书之日起十天内到广保公司办理有关退还手续。庭审时，创氏达公司与广保公司均确认创氏达公司通过转账方式向广保公司支付了两笔款项，第一笔1717000元是由创氏达公司转账支付给广保公司的，第二笔300000元是创氏达公司的法定代表人范凤英代表创氏达公司转账支付给广保公司。另查，创氏达公司的历史名称为广州保税区创世国际贸易有限公司；保银公司的历史名称为广州保税区广保国际投资发展有限公司。以上事实，有《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（广保司地合字[1997]120号）、《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》（广保司地合字[1997]123号）、《土地使用权有偿转让补充协议》《协议书》《补充协议书》以及双方当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，创氏达公司与广保公司签订的123号合同及多份协议均是双方真实意思表示，双方在123号合同中对宝穗花园E座项目的土地转让费约定为1034297美元，分三期支付，第一期的付款约定在本合同签字之日起五天以内支付20%，即206859.4美元，第二期的付款约定在该项目完成项目报建后五日内支付20%，即206859.4美元，第三期的付款约定在第二期款付款期限的第二个月开始每月支付15%，即每月支付155144.55美元，在四个月内支付完毕。虽然123号合同对项目报建完成的时间没有具体约定，但合同第七条建设期限第（二）款中约定了创氏达公司应在本合同签订之日起180天以内动工兴建，证实双方约定的项目报建完成的时间最迟不应迟于动工兴建的时间，也就是说，第二期土地转让款的付款时间最迟不应迟于合同签订之日起185天，即1998年6月21日前，第三期转让款从该期限的次月起分四个月支付，每月支付15%。创氏达公司逾期没有付清合同约定的土地转让款，1999年12月28日双方签订的《土地使用权有偿转让补充协议》证实至该日止，创氏达公司仍欠广保公司E座土地转让款827429.53美元，也就是说，至该日止，创氏达公司仅向广保公司支付了第一期20%的土地转让款206867.47美元（1034297美元－827429.53美元）。虽然此后双方在多份协议书中约定由创氏达公司以房屋冲抵等额的土地转让费并约定由创氏达公司负责办理房屋的产权转移手续，但至今创氏达公司逾期未付清欠广保公司的土地转让款，亦未将双方约定冲抵土地转让款的房屋的所有权转至广保公司或其指定的第三人名下，创氏达公司逾期付款的行为属于违约，广保公司于2013年3月13日向创氏达公司发出解除合同通知书，以创氏达公司拖欠土地转让款属于根本违约为由要求解除双方于1997年12月18日签订的123号合同符合有关法律规定，123号合同于创氏达公司收到该解除合同通知书之日，即2013年3月15日解除。现创氏达公司要求广保公司将宝穗花园E座项目土地（地块编号为92-10号）过户至创氏达公司名下及要求将该土地上的篮球场、网球场、会所部分交付给创氏达公司等诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。虽然双方在123号合同中约定，若创氏达公司未按规定的期限支付土地转让费超过期达二个月以上，广保公司不退还创氏达公司已支付的任何款项，该约定因违反法律规定而无效，故广保公司反诉请求不退还创氏达公司已支付的款项2017000元无据，本院不予支持。因创氏达公司在本案中没有向广保公司提出退还已付款项的诉讼请求，创氏达公司可另案主张该项权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市创氏达置业有限公司与被告（反诉原告）广保国际集团有限公司于1997年12月18日签订的广保司地合字[1997]123号《广保国际集团有限公司土地使用权有偿转让合同书》于2013年3月15日解除；二、驳回原告（反诉被告）广州市创氏达置业有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广保国际集团有限公司的其他反诉请求。案件受理费71893元，由原告（反诉被告）广州市创氏达置业有限公司负担。反诉案件受理费35946.5元由被告（反诉原告）广保国际集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  秦锡权人民陪审员  饶记平二〇二〇年三月三十日书 记 员  孙晓华