广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1973民初16881号原告：罗雪良,男,汉族,1979年3月4日出生,住广东省东莞市塘厦镇石潭埔青云岭49号,公民身份号码：441************175。委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏翀，广东尚融律师事务所辅助人员。被告：中国银行股份有限公司东莞塘厦支行，住所地为广东省东莞市********正半山豪苑雅景园S1-S10号铺。负责人：利健伟。委托诉讼代理人：邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建丰，广东东方昆仑律师事务所辅助人员。被告：周某1，男，汉族，1963年9月13日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************172。被告：黄忍金，女，汉族，1964年9月7日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************189。被告：东莞市雄峰贸易有限公司，住所地为广东省东莞市**********************。法定代表人：周某1。原告罗雪良与被告中国银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称中国银行塘厦支行）、周某1、黄忍金、东莞市雄峰贸易有限公司（以下简称雄峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法由审判员张伟担任审判长，与审判员曾庆枢、周颖组成合议庭进行审理。原告罗雪良的委托诉讼代理人刘锦凤，被告中国银行塘厦支行的委托诉讼代理人邱任到庭参加诉讼。被告周某1、黄忍金、雄峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雪良向本院提出诉讼请求：1、请求法院带租约处置被告周某1、黄忍金名下位于广东省东莞市*******的不动产【土地使用权证号为东府集用(1994)第1900210260042号、房产证号为4704130号】；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：法院受理的被告中国银行塘厦支行与被告周某1、黄忍金、雄峰公司金融借款合同纠纷一案的执行程序时（案号：2018粤1973执4549号），拟拍卖被告周某1、黄忍金位于广东省东莞市*****的不动产【土地使用权证号为东府集用(1994)第1900210260042号、房产证号为4704130号】。原告于2019年10月18日向贵院提出书面异议（案号：2019粤1973执异411号），贵院于2019年11月6日作出裁定驳回原告的书面异议，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告已经依据2015年2月11日签订《物业租赁合同》，合法占有案涉房屋，贵院如需拍卖上述土地及建筑物，必须保障原告享有的租赁权。2015年2月11日，被告周某1、黄忍金签订《物业租赁合同》，约定被告周某1、黄忍金将涉案不动产出租给原告使用，租赁期间自2015年3月1日起至2034年2月28日止。现涉案不动产一直由原告占有使用，原告对涉案不动产享有租赁权。因此，法院在处置案涉不动产时应保障原告的租赁权，允许原告继续占有使用案涉不动产。二、根据我国合同法规定的“买卖不破租赁”原则，原告对案涉房屋享有的租赁权应优先于拍卖时候竞拍者享有的物权。综上所述，为了保证法院生效判决的执行，同时保障原告能正常使用案涉不动产，更好地维护社会的公平与彰显法律的公正，特向法院起诉，恳请支持原告的全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益，避免发生与《物业租赁合同》有冲突的事宜。被告中国银行塘厦支行答辩称，一、原告罗雪良未提供充分有效的证据证明其与被告周某1、黄忍金之间就涉案土地、房屋存在合法有效的租赁关系。原告罗雪良与被告周某1、黄忍金签订的《物业租赁合同》中约定的物业位于广东省东莞市**********，并非为本案案涉的土地和房屋的地址。根据原告罗雪良与被告周某1、黄忍金签订的《物业租赁合同》，一次性签订20年租期，一次性支付租金900000元，该交易与日常生活惯例相违背。原告出具的《收款收据》明确被告周某1、黄忍金于2015年2月11日收到900000元的租金，但落款日期却为2015年2月12日，其也无提供相应的转账凭证予以证实租金已实际交付。因此，原告罗雪良与被告周某1、黄忍金之间是否存在租赁合同关系存疑，虽然原告罗雪良提供了其与被告周某1、黄忍金签订的《物业租赁合同》及《收款收据》，但其未提供银行转账流水佐证，不能证明原告罗雪良向被告周某1、黄忍金支付了租金。二、原告罗雪良未提供任何证据（如水电费用单证）以证明其承租并占有使用案涉土地及房屋。即使原告罗雪良与被告周某1、黄忍金签订了《物业租赁合同》，根据该租赁合同第一条的约定，被告周某1、黄忍金应于2015年7月1日前交付该土地、房屋，但原告罗雪良未提供证据证明其已占有使用土地及房屋，且未提供该租赁合同第一条约定的相关交接手续，所以该《物业租赁合同》并未实际履行，原告罗雪良并不必然取得该租赁合同约定期限内的承租权。故，原告罗雪良以承租人的身份主张阻却（2018）粤1973执4549号案的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的相关规定。三、即便原告罗雪良与被告周某1、黄忍金签订了《物业租赁合同》，但属恶意串通，损害第三人合法权益的，属无效合同。案涉土地的面积为270.7m2、房屋的建筑面积为612m2，但根据该租赁合同约定的租金，经折算后每月租金为3750元，看出原告罗雪良以明显不合理的低价承租案涉土地、房屋，所以，该《物业租赁合同》、《收款收据》是原告罗雪良与被告周某1、黄忍金恶意串通伪造的，目的为阻碍(2018)粤1973执4549号案的执行，故原告罗雪良提起本案诉讼，为虚假诉讼，恶意拖延房屋拍卖程序。四、原告在(2018)粤1973执4549号案中提出的执行异议，仅提交《物业租赁合同》，并未提交《收款收据》等证据，后在本案中又提交《收款收据》，原告罗雪良是否实际支付租金存疑。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，原告应当对案涉土地、房屋存在租赁关系承担举证证明责任，但原告未能提供充分有效的证据证明其存在合法有效的租赁关系、合理支付租金，并合法占有使用涉案房屋，所以，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的责任。故，原告的请求对涉讼土地及房屋带租约拍卖，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告周某1、黄忍金、雄峰公司未在法定期限内向本院提供任何证据，也未提交任何答辩意见。经审理查明，2013年5月21日，周某1作为抵押人与中国银行塘厦支行签订《出租物业抵押担保合同》，提供登记在周某1名下的位于东莞市塘厦镇塘厦社区**********、39号的物业为周某1在2013年5月21日作为借款人与中国银行塘厦支行签订的《个人贷款合同》设定抵押担保，原告确认上述《出租物业抵押担保合同》项下抵押房产未办理抵押登记。后因周某1到期未归还借款本息，中国银行塘厦支行于2016年6月16日起诉至本院，本院在诉讼过程中保全查封了案涉位于东莞市塘厦镇塘厦社区***********屋，查封期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。原告罗雪良主张其与周某1于2015年2月11日签订《物业租赁合同》，约定由罗雪良承租案涉房屋，租用时间为20年（从2015年3月1日到2034年2月28日），租金为900000元，由罗雪良一次性缴纳。关于租金的支付问题，罗雪良向本院提供了两份《借款合同》、两份《借款收据》、银行交易流水、《借款结算单》，拟证明周某1作为借款人，黄忍金作为保证人，分别于2014年4月25日和5月25日向原告罗雪良共计借款4500000元，罗雪良通过银行转账方式向其交付了4230000元借款，并主张剩余270000元为现金交付。2019年11月22日，罗雪良作为出借人，周某1、黄忍金作为借款人签订《借款结算单》，周某1、黄忍金确认已收到罗雪良借款共计4500000元，并确认关于案涉房屋的租金900000元在上述借款本金中扣减，周某1、黄忍金尚欠原告本金为3600000元。关于案涉房屋的交付情况，原告向本院提交了押金收据、《商铺租赁合同》（2015年7月17日签订）、《商铺租赁合同》（2018年7月18日签订）、微信聊天记录、《确认书》、中国农业银行银行卡交易明细清单，上述两份租赁合同均载明由罗雪良作为出租方将案涉房产二楼出租给案外人东莞市塘厦益本机械设备经营部，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，2015年7月17日原告收取租赁押金13000元，微信聊天记录及银行卡交易明细清单显示案外人东莞市塘厦益本机械设备经营部自2016年1月起向原告指定的案外人李传生账户支付租金。东莞市塘厦益本机械设备经营部出具《确认书》，确认其从2015年3月开始向原告罗雪良交付房租6500元/月，并对上述租赁合同签订及租金支付情况均予以确认。另，原告罗雪良与被告中国银行塘厦支行在庭审时一致确认，案涉房屋所有权证所涉塘厦大道35号与土地使用权证所涉塘厦大道中44号为同一地址，原告亦称案涉《物业租赁合同》所涉塘厦大道45号物业，实际为44号物业，合同记载存在笔误。另查明，2018年5月7日，中国银行塘厦支行依据已生效的（2016）粤1973民初7723号民事判决书向本院申请执行，本院以（2018）粤1973执4549号案予以受理。在执行过程中，本院于2019年7月10日再次对案涉房屋进行查封登记。原告罗雪良不服本院查封案涉房屋，向本院提出书面异议，本院受理后，作出（2019）粤1973执异411号执行裁定书，裁定驳回罗雪良的异议。罗雪良不服本院裁定，向本院提出本诉。以上事实，有执行裁定书、房屋所有权证、集体土地使用权证、物业租赁合同、《借款合同》两份、《借款收据》两份、银行交易流水、《借款结算单》、押金收据、《商铺租赁合同》（2015年7月17日签订）、《商铺租赁合同》（2018年7月18日签订）、微信聊天记录、《确认书》、中国农业银行银行卡交易明细清单及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为,本案的争议焦点是本案是否属于案外人执行异议之诉的审理范围。对此,本院分析如下:执行异议分为执行行为异议和执行标的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定:“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”，该条规定即为执行行为异议,其指向的是法院的执行程序,目的是纠正违法的执行行为,其实质是当事人或利害关系人为保证自己的程序权利和利益不受非法侵害,并不以排除执行为必要。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，该条规定即执行标的异议,其指向的是执行中的标的物,其实质是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之实体权利,其目的是要求停止执行、排除人民法院对特定执行标的的执行。具体到本案中,原告罗雪良提起诉讼,其诉讼请求是要求法院保护原告作为合法承租人的承租权,带租约处置案涉土地及房屋。原告主张的该诉讼请求并不是原告认为自己对涉案土地及房屋享有所有权或其他物权从而要求法院停止执行,其实质上是指向人民法院的查封、评估拍卖行为,认为法院在查封、拍卖案涉土地及房屋时应带租约进行处置，保护其租赁权。因此原告的执行异议属于执行行为异议,而不属于执行标的异议,其不享有执行标的异议规定的案外人执行异议之诉的权利,而只是享有执行行为异议规定的复议权。故本案不属于案外人执行异议之诉的审理范围,对原告罗雪良的起诉,应当予以驳回。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条之规定,裁定如下:驳回原告罗雪良的起诉。本案受理费10212.5元，原告罗雪良已预交,本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 张 伟审判员 曾庆枢审判员 周 颖二〇二〇年三月十二日书记员 曾玉琴附本案适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用》的解释第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。