杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初362号 原告：浙江鑫泊停车服务有限公司，统一社会信用代码91330109MA27XBU83P，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区大成名座3幢3单元803室。 法定代表人：罗强，总经理。 委托诉讼代理人：杨海峰，上海聚缘律师事务所律师。 被告：萧山区恒逸南岸明珠小区业主委员会，住所地杭州市萧山区恒逸南岸明珠小区二楼。 负责人：汪水尧，主任。 被告：杭州同赢物业管理有限公司，统一社会信用代码91330109676795253Q，住所地杭州市萧山区市心北路217号1号楼一层。 法定代表人：来国伟，执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李盛娴，浙江时融律师事务所律师。 原告浙江鑫泊停车服务有限公司（以下简称“鑫泊公司”）与被告萧山区恒逸南岸明珠小区业主委员会（以下简称“南岸明珠业委会”）、杭州同赢物业管理有限公司（以下简称“同赢公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨海峰，二被告共同委托诉讼代理人李盛娴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫泊公司向本院提出诉讼请求：1.南岸明珠业委会继续提供给鑫泊公司萧山区外围停车场地的使用权；2.同赢公司停止阻碍鑫泊公司使用萧山区外围停车场地的行为。事实与理由：2017年7月10日，鑫泊公司与南岸明珠业委会签订了《协议书》，约定南岸明珠业委会将案涉停车场提供给鑫泊公司使用，并且没有约定使用期限，同时约定了在小区更换物业公司的情况下由南岸明珠业委会将停车场经营权给鑫泊公司，并协调与新进驻物业公司签订合同。同赢公司进驻小区时，在南岸明珠业委会的同意与协调下，同赢公司与鑫泊公司签订了《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》（以下简称《租赁经营协议书》）。在鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》中，也约定了在与同赢公司的合同到期后，鑫泊公司仍可使用停车场，享有优先使用权。然而，2019年11月29日，同赢公司向鑫泊公司发出《关于期满不再续约的告知函》，表明因南岸明珠项目管理服务需要，决定合同期满后不再与鑫泊公司续签，要求鑫泊公司于2019年12月31日合同到期后与其做好交接手续撤离现场，并于2020年1月1日后采取了停电的方式阻碍鑫泊公司使用，故诉至法院。 南岸明珠业委会辩称，一、鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》，因未征得小区半数以上业主同意或追认，南岸明珠业委会对萧山区外围停车场地的处分系无权处分而无效。二、鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》上所加盖的印章系南岸明珠业委会原副主任刘丹个人在保管印章期间私自加盖，且未经业主大会及业委会表决同意，系刘丹个人与鑫泊公司之间恶意串通，损害全体业主公共利益的合同。三、鑫泊公司与同赢公司签订的《租赁经营协议书》系租赁合同，故鑫泊公司关于案涉停车场经营使用权系基于与同赢公司的《租赁经营协议书》，而非与南岸明珠业委会签订的《协议书》。四、鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》性质并非租赁合同，《协议书》中并无租赁合同应具备的数量、租金、使用期限等条款，鑫泊公司也未向南岸明珠业委会支付租金，协议内容只有鑫泊公司的义务，没有南岸明珠业委会的义务，故该《协议书》并非租赁合同，南岸明珠业委会没有提供使用权的义务。五、即使鑫泊公司与南岸明珠业委会的《协议书》成立，南岸明珠业委会的义务也仅是协调鑫泊公司与实际使用权人签订租赁合同，该义务南岸明珠业委会已经完成。综上，南岸明珠业委会无继续提供案涉停车场给鑫泊公司使用的义务，故请驳回鑫泊公司的全部诉讼请求。 同赢公司辩称，鑫泊公司与同赢公司签订的《租赁经营协议书》约定的租赁期限已于2019年12月31日届满，鑫泊公司未提出续约，同赢公司也无续租意向，故前述协议因合同到期而终止。《租赁经营协议书》终止后，同赢公司根据与南岸明珠业委会签订的《物业服务合同》的约定对涉案地面停车场自行经营，未出租给第三人使用，不存在未按约优先出租给鑫泊公司的情形，也不存在阻碍鑫泊公司使用的情形。 经审查，本院认定事实如下：2017年年初，鑫泊公司与案外人杭州东建易诚资产管理有限公司（以下简称“东建公司”）签订《南岸明珠停车场租赁经营协议书》（以下简称《经营协议书》）一份，约定东建公司将位于杭州市萧山区，南岸明珠周边的室外地面停车场地及其设施有偿提供给鑫泊公司自主经营使用，租赁期限为四年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止等权利义务条款。《经营协议书》签订后，鑫泊公司遂进入案涉停车场开始经营。后因南岸明珠业委会中止与中奥公司物业服务合同，在东建公司无法继续履行与鑫泊公司签订《经营协议书》的情况下，2017年7月10日，鑫泊公司作为甲方与南岸明珠业委会作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将恒逸·南岸明珠位于萧山区外围停车场地提供给乙方使用。甲方同意恒逸·南岸明珠小区更换物业公司的情况下由小区业委会将停车场经营权给乙方，甲方协调乙方与新进驻物业公司签订合同。合同期满后，乙方仍按本合同约定使用停车场地并缴纳约定的场地使用费，乙方享有优先使用权。停车场租赁合同延用乙方与杭州东建易诚资产管理有限公司（中奥集团子公司）原合同等权利义务条款。后南岸明珠业委会与同赢公司签订《恒逸南岸明珠物业服务合同》一份，约定南岸明珠业委会选聘同赢公司为恒逸南岸明珠小区提供物业管理服务，物业管理区域北至建设四路、南至大成名座交界红线、东至围墙、西至市心北路。小区地面停车场由物业公司负责管理、营收所得扣除必要之营运成本后需专款专用投入至小区公共设施养护。委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止等条款。2018年1月份，鑫泊公司与同赢公司签订《租赁经营协议书》一份，约定同赢公司将位于杭州市萧山区，南岸明珠小区西北面的室外地面停车场地及其设施有偿提供给鑫泊公司自主经营使用。租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，合同期满前一个月，鑫泊公司应向同赢公司书面提出是否续租的要求，同等条件下鑫泊公司有优先续租权等条款。《租赁经营协议书》订立后，鑫泊公司使用了案涉停车场，并向同赢公司支付了相应的租金。2019年11月29日，同赢公司向鑫泊公司发出《关于期满不再续约的告知函》，载明同赢公司决定《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》期满后不再与鑫泊公司续签，并要求鑫泊公司在2019年12月31日与同赢公司交接。后同赢公司自行收回案涉停车场，自行管理使用，并拆除部分原鑫泊公司系统设备。 以上事实有鑫泊公司提供的《协议书》、《南岸明珠停车场租赁经营协议书》、《关于期满不再续约的告知函》、照片打印件三页以及南岸明珠业委会、同赢公司提供的《恒逸南岸明珠物业服务合同》、《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南岸明珠业委会作为小区全体业主的自治组织及管理机构，对案涉停车场享有处分权，故南岸明珠业委会与鑫泊公司订立《协议书》成立并生效。南岸明珠业委会主张《协议书》上所加盖的印章系南岸明珠业委会原副主任刘丹个人在保管印章期间私自加盖，系刘丹个人与鑫泊公司恶意串通，损害全体业主公共利益的辩称，因其未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。针对本案的主要争议焦点，鑫泊公司是否享有依据《协议书》要求南岸明珠业委会交付涉案地面停车场使用权的合同权利。其一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。视本案中鑫泊公司与南岸明珠业委会之间的《协议书》，并不涉及租赁期限、租金及支付期限和方式等直接约定的内容。而鑫泊公司与东建公司于2017年初签订《经营协议书》，该协议对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行了约定，约定租赁期限为2017年5月1日至2021年4月20日。根据本院认定的事实，鑫泊公司与南岸明珠业委会间的《协议书》，系在南岸明珠业委会终止与中奥公司物业服务合同，东建公司无法继续履行与鑫泊公司签订《经营协议书》的情况下，双方于2017年7月10日订立的。订立合同的目的，旨在东建公司与鑫泊公司签订的《经营协议书》无法履行情况下，保障鑫泊公司对案涉停车场继续使用的权利，并由南岸明珠业委会协调鑫泊公司与新进物业公司签订合同，合同内容沿用鑫泊公司与东建公司的合同约定。故综合《协议书》订立的背景、目的，本院认定《协议书》中“停车场租赁合同沿用鑫泊公司与东建公司的原合同”的约定，不构成鑫泊公司与南岸明珠业委会就案涉停车场关于租赁期限、租金及其支付期限和方式的约定，该《协议书》非租赁合同。同时，根据鑫泊公司与同赢公司于2018年1月份签订《租赁经营协议书》，鑫泊公司后继续实际占有、使用涉案地面停产场的事实，应当认定南岸明珠业委会已履行《协议书》约定的合同义务。其二，关于鑫泊公司在2018年1月至2019年12月30日使用案涉停车场之合同依据问题。根据鑫泊公司与同赢公司签订的《租赁经营协议书》内容来看，双方围绕案涉停车场经营管理权明确约定了租赁期限、租金及保证金、维修费支付，以及违约条款，且双方在合同签订后均按照约定履行了各自义务，故应当认定鑫泊公司与同赢公司间存在租赁合同关系，鑫泊公司对案涉地面停车场之使用权基础为该份《租赁经营协议书》。其三，关于南岸明珠业委会、同赢公司是否违反协议约定，损害鑫泊公司优先承租权问题。南岸明珠业委会作为甲方与鑫泊公司作为乙方订立的《协议书》约定：甲方同意恒逸·南岸明珠小区更换物业公司的情况下由小区业委会将停车场经营权给乙方，甲方协调乙方与新进驻物业公司签订合同。合同期满后，乙方仍按本合同约定使用停车场地并缴纳约定的场地使用费，乙方享有优先使用权。同赢公司作为甲方与鑫泊公司作为乙方签订《租赁经营协议书》约定，合同期满前一个月，乙方应当向甲方书面提出是否续租的要求，同等条件下乙方有优先续租权。二份协议关于优先使用权、承租权的约定，系南岸明珠业委会作为案涉地面停车场全体业主的自治组织及管理机构，同意同赢公司作为案涉停车场的管理受托人，向鑫泊公司进行续租。现同赢公司与鑫泊公司订立《租赁经营协议书》约定的租赁期限已于2019年12月31日届满，同赢公司已于2019年11月29日明确告知鑫泊公司租赁期满不再续约，且鑫泊公司未按约定在一个月前通知同赢公司要求续约，故双方签的《租赁经营协议书》因履行期届满而终止。现同赢公司已自行收回案涉停车场，并自行管理使用，故不能认定南岸明珠业委会、同赢公司违反协议约定，损害鑫泊公司的优先承租权。 综上，在南岸明珠业委会已履行《协议书》约定的合同义务，同赢公司与鑫泊公司订立《租赁经营协议书》因履行期届满而终止的情况下，鑫泊公司的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 驳回浙江鑫泊停车服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由浙江鑫泊停车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年三月九日 书记员  董向勇