广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终117号 上诉人(原审被告)：吴达锋，男，1981年2月26日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。 委托诉讼代理人：杨助根，男，1980年3月26日出生，汉族，住广东省乐昌市。 被上诉人(原审原告)：广西正和商业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城C区2层，注册号450200000012044。 法定代表人：陈学云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖树武，广西君行律师事务所律师。 上诉人吴达锋因与被上诉人广西正和商业管理有限公司（以下简称正和公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴达锋上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院综合全案证据，明确上诉人应当支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金共计1183145.06元(75211.1元+75211.1元+100281.5元+105559.4元+87966.16元+105559.4元×7个月），上述每个月租金是多少不明确，怎样计算上诉人尚欠被上诉人租金共计1183145.06元没有依据，导致第二项、第三项判决错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足、计算有误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 正和公司辩称，不同意吴达锋的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 正和公司向一审法院起诉请求：1.吴达锋将所租赁位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层（其中A区二层202.24平方米、A区三层3282.70平方米）的房屋返还给正和公司；2.吴达锋向正和公司支付租金609605.66元；3.吴达锋向正和公司支付房屋占用费784658.2元；4.吴达锋向正和公司支付电梯费及电梯年检费500元；5.吴达锋向正和公司支付违约金60157元（计算方式：以每月所欠租金为基数，按每日万分之五标准，从2018年10月11日起，计算至2019年5月10日止），2019年5月11日以后的违约金按上述标准另行计付；6.吴达锋向正和公司支付律师费56647元；7.案件诉讼费由吴达锋承担。以上小计：1511567.86元。正和公司当庭变更2、3项诉讼请求为吴达锋向正和公司支付2018年6月1日至2018年9月12日及装修期的租金504046.26元，支付2018年9月18日至2019年5月31日的房屋占用费890217.6元。 一审法院认定事实：2017年11月1日，作为出租人、甲方的正和公司与作为承租人、乙方的吴达锋签订一份《房屋租赁合同》，约定：“……1.甲方将位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层（具体位置详见附件一、二标明的阴影区域），总建筑面积为3484.94平方米（其中：A区二层202.24平方米、A区三层3282.70平方米）的房产（以下简称租赁区域）按该房产现有条件出租给乙方。……4.租赁期限为5年，即2017年11月01日起至2022年10月31日止。其中：装修期2个月，即2017年11月、12月与2018年3月、4月，四个月租金按租金标准的50%缴纳。5.租金标准二层租金单价35.00元／平方米•月、三层租金单价30.00元／平方米•月；第一个租约年按租金标准的9.5折执行，第三个租约年及第五个租约年的租金单价均在上一个租约年租金单价的基础上递增7%。自2017年11月01日至2019年10月31日止，A区二层每月租金单价35.00元／平方米、月租金为7078.40元，A区三层每月租金单价30.00元／平方米、月租金为98481.00元，合计每月租金105559.40元；……6.租金支付方式：租金缴纳按先交费后使用的原则，即乙方应在每月25日前以现金或转账方式将下月租金支付给甲方。……28.乙方使用租赁区域内甲方商城公共的电梯，电梯的故障维修、配件更换由乙方承担费用，甲方负责维修，且乙方还须承担每月200元／台的保养费、每月使用电梯的电费及电梯年检费用。从乙方开始使用电梯之日开始收取。……37.有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并收回该租赁区域，装修免租期优惠取消（即乙方应全额向甲方补交装修期的租金），并没收乙方缴纳的履约保证金。若履约保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权继续向乙方追偿。（1）乙方逾期支付租金或其他费用达30日，经甲方催促，乙方在三日内仍未交清的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变、增加租赁区域用途的；（3）未经甲方书面同意，乙方将租赁区域转租、分租、转让、转借他人或与他人调换的；……40.若乙方逾期交付租金及本合同约定的各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的万分之五向甲方支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电等措施。……42.在合同履行期间因乙方违反合同规定，导致甲方为主张权利而产生的诉讼费、执行费、律师代理费、鉴定费、合理的差旅费等有关费用，由乙方承担。……”。 2018年9月10日，正和公司制作一份《解除合同通知书》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》规定，贵方从2018年7月开始至今欠我司租金、物业管理费、水电费、电梯费，共计￥424463.20元。（其中：6-9月租金￥350985.20元、7-9月物业管理费￥41819.40元、7月水电费￥31158.60元、8月电梯费￥500元。)我司多次通知贵方按约定履行义务，但贵方都置之不理，为此，依照《房屋租赁合同》规定，我司决定于2018年9月12日解除与贵方签订的合同，请贵方在接到本通知书后的5日内将租赁场地交回给我司，同时，我司按照《房屋租赁合同》规定追究贵方的法律责任。特此通知广西正和商业管理有限公司二〇一八年九月十日”。正和公司于同日通过顺丰快递向吴达锋的身份证地址邮寄物品，快递单显示的托寄物为劳动合同。该文件于2018年9月12日签收，签收底单显示的签收人为吴达锋。2019年7月30日，广西君行律师事务所出具一份收据，载明：“今收到广西正和商业管理有限公司交来律师代理费56647元”。 庭审中，正和公司与吴达锋均同意解除租赁合同。吴达锋辩称签订租赁合同后是由案外人柳州市某娱乐有限公司在使用案涉房屋，其没有参与经营管理，不知道欠费和正和公司催款的事情。正和公司主张于2018年9月10日向吴达锋邮寄的文件为《解除合同通知书》，系快递公司误写成了劳动合同，吴达锋不认可于2018年9月12日解除合同，要求以与正和公司签订终止协议的时间为解除合同时间。正和公司不认可与吴达锋签订了终止协议。正和公司主张吴达锋2018年6月尚欠租金75211.1元，2018年7月欠租金75211.1元，2018年8月欠租金100281.5元，2018年9月欠租金10559.4元，2018年10月欠租金及房屋占用费87966.16元，2018年11月起未付房屋占用费。正和公司诉请2018年6月、2018年8月至2019年5月的违约金的天数均按30天计算，2018年7月的违约天数按28天计算，吴达锋对违约金认为约定过高。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。正和公司与吴达锋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。吴达锋辩称其在签订租赁合同后又将案涉房屋转让给案外人，应由实际使用人向正和公司承担责任。该院认为，根据合同的相对性原则，即合同对缔结合同的当事人具有法律效力，对合同关系以外的第三人不产生法律拘束力。本案中，案外人柳州市某娱乐有限公司不是合同的主体，故吴达锋作为合同的相对方应当向正和公司承担合同责任，该院对吴达锋的该辩称不予支持。 正和公司诉请吴达锋返还案涉房屋。双方在庭审中均一致表示同意解除合同，故对正和公司的该诉请，予以支持。正和公司主张《房屋租赁合同》于2018年9月12日解除，该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。正和公司提交的快递单显示2018年9月10日邮寄的物品为劳动合同，正和公司虽主张系将解除合同误写为了劳动合同，但正和公司对此未能提交证据证实，吴达锋也不予认可，故该院对正和公司的该主张不予支持，本案《房屋租赁合同》解除的时间应为双方一致同意解除合同的时间即2019年8月14日。 关于正和公司诉请吴达锋支付2018年6月1日至2018年9月12日及装修期的租金504046.26元及按照租金标准支付2018年9月18日至2019年5月31日的房屋占用费890217.6元。双方在《房屋租赁合同》中约定“自2017年11月01日至2019年10月31日止，A区二层每月租金单价35.00元／平方米、月租金为7078.40元，A区三层每月租金单价30.00元／平方米、月租金为98481.00元，合计每月租金105559.40元”。现双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月14日解除，正和公司诉请吴达锋支付至2019年5月31日的租金，系当事人对自己权利的处分，该院对此予以确认。根据正和公司的主张，吴达锋2018年6月尚欠租金75211.1元，2018年7月欠租金75211.1元，2018年8月欠租金100281.5元，2018年9月欠租金10559.4元，2018年10月欠租金及房屋占用费87966.16元，2018年11月起未付房屋占用费，吴达锋对此仅辩称应由实际使用人支付，未提交向正和公司支付租金的证据，应当承担举证不能的不利后果，故该院对正和公司关于吴达锋欠付租金的主张予以采信，吴达锋应当支付正和公司2018年6月1日至2019年5月31日的租金共计1183145.06元（75211.1元+75211.1元+100281.5元+105559.4元+87966.16元+105559.4元×7个月）。正和公司诉请吴达锋支付装修期的租金共计211118.8元。根据《房屋租赁合同》第4条“装修期2个月，即2017年11月、12月与2018年3月、4月，四个月租金按租金标准的50%缴纳。”及第7条“乙方如提前解除合同或租赁期间因乙方违约被解除合同，甲方有权取消装修免租期，按装修免租期当年的租金标准向乙方要求足额支付租金”的约定，现吴达锋违约，故正和公司诉请吴达锋支付装修期2个月的租金211118.8元（105559.4元×2个月）于法有据，该院予以支持，以上租金合计1394263.86元。 关于正和公司诉请吴达锋支付2018年10月11日至2019年5月10日的违约金60157元，之后的的违约金按2018年6月至2019年5月所欠租金为基数，按每日万分之五的标准计算至吴达锋付清时止一节。吴达锋对此主张违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，正和公司的实际损失为吴达锋逾期支付租金所造成的资金占用损失，以合同约定为标准计算的违约金数额已过分高于正和公司的实际损失，故本案的违约金应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算。现正和公司自愿诉请2018年6月、2018年8月至2019年5月的违约金的天数均按30天计算，2018年7月的违约天数按28天计算，是对自身权利的处分，予以确认。故2018年6月的违约金计算为403.4元（75211.1元×6.525%÷365天×30天）。2018年7月的违约金计算为376.5元（75211.1元×6.525%÷365天×28天）。2018年8月的违约金计算为537.8元（100281.5元×6.525%÷365天×30天）。2018年9月的违约金计算为566.1元（105559.4元×6.525%÷365天×30天）。2018年10月的违约金计算为471.8元（87966.16元×6.525%÷365天×30天）。2018年11月至2019年5月的违约金每月计算为566.1元（105559.4元×6.525%÷365天×30天）。以上违约金合计6318.3元。2019年5月11日起的违约金，应以吴达锋所欠的2018年6月1日至2019年5月31日的租金1183145.06元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为标准，计算至吴达锋付清该款项时止。对正和公司超过该部分的诉请，不予支持。 关于正和公司诉请吴达锋支付电梯费及电梯年检费500元一节。正和公司未提交相关证据证明电梯费和年检费的标准和计算方式，应承担举证不能的不利后果，故正和公司的该诉请，不予支持。 关于正和公司诉请吴达锋支付律师费56647元一节，因双方在《房屋租赁合同》中约定“在合同履行期间因乙方违反合同规定，导致甲方为主张权利而产生的诉讼费、执行费、律师代理费、鉴定费、合理的差旅费等有关费用，由乙方承担”，由于本案诉讼正和公司委托了代理人，有代理费收据为证，故对正和公司的该诉请，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴达锋向正和公司返还位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层房屋。二、吴达锋支付正和公司租金1394263.86元。三、吴达锋支付正和公司2018年10月11日至2019年5月10日的违约金6318.3元，并以所欠租金1183145.06元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为标准，从2019年5月11日计算至实际付清之日止。四、吴达锋支付正和公司律师费56647元。五、驳回正和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18504元（正和公司已预交），由正和公司负担665元，吴达锋负担17839元并迳付正和公司。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一审认定上诉人欠交的租金金额是否正确？ 上诉人与被上诉人于2017年11月1日在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上诉人未能按照合同约定按时向被上诉人支付租金，属违约行为，被上诉人诉请上诉人支付2018年6月1日起至2019年5月31日的租金及占用费，合法有据，应予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》第二部分第5条约定：“自2017年11月1日至2019年10月31日止，A区二层每月租金单价35元/平方米、月租金为7078.40元，A区三层每月租金单价30元/平方米、月租金为98481元，合计每月租金105559.40元”，根据该条约定，上诉人在此期间每月应向被上诉人支付租金105559.40元，被上诉人诉请其支付2018年6月1日起至2019年5月31日的租金及占用费，诉请的每个月的租金均不高于105559.40元，未超出双方合同中约定的每月应支付金额。上诉人虽然对上述期间诉请的每月租金金额提出异议，但上诉人未提供证据证实其已支付该期间租金的支付凭证，没有提供反驳的证据，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张无法成立。一审法院根据上诉人的诉请租金金额予以判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，吴达锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17405元（吴达锋已预交），由上诉人吴达锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年三月十六日 书记员 覃 溪