上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初22252号原告：钟利，女，1987年9月25日生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：李阳芬，女，1967年1月22日生，汉族，户籍地上海市宝山区，住上海市宝山区。原告钟利诉被告李阳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日及2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告钟利的委托诉讼代理人卞东风、被告李阳芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟利向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年8月24日签署的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还原告定金182,000元；3、判令被告承担原告损失律师费20,000元。事实与理由：2019年8月24日，原告就购买上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)事宜，与被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，原告支付被告定金91,000元。同年9月6日，原被告签署《附加协议》，约定双方于2019年9月16日至居间方签订网签合同，同时约定被告应于2019年9月26日前，涤除系争房屋上的抵押。后因被告违约，导致双方交易无法顺利履行，被告应按照约定向原告承担违约责任，故原告向本院提出诉请如上。被告李阳芬辩称，同意解除买卖合同，但其没有违约，是原告违约，不同意双倍返还定金。被告在签订合同前就告知原告系争房屋存在130万元的抵押和102万元的查封，原告说找垫资公司借钱给其用于解除查封，但原告找的垫资公司不靠谱，没有借到钱。定金91,000元同意返还，但要等系争房屋出售后才有钱返还。律师费不同意承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月27日，李阳芬(出售方、甲方)、钟利(购房方、乙方)就系争房屋买卖事宜签订附加协议，内容为：一、甲方承诺将无条件配合乙方任何形式的贷款；二、乙方已支付给甲方定金3万元，如双方买卖无法继续履行，3万元定金将转为该房屋的租金，租期为一年，即2019年8月8日至2020年8月8日；三、如因不可抗拒的原因，导致双方无法继续完成买卖，则双方互不追究违约责任。2019年8月24日，李阳芬(出售方、甲方)、钟利(买受方、乙方)、上海美铭房产经纪有限公司(居间方、丙方，以下简称美铭公司)就系争房屋买卖事宜签订房地产买卖居间协议，约定总房价款310万元，合同第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金13万元，作为与甲方洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，李阳芬(出售方、甲方)、钟利(买受方、乙方)就系争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价310万元。合同1.4条，是否设立抵押，勾选是；是否设立租赁，勾选是。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后三十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。合同4.1条约定，乙方应于签订示范合同后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含已付定金)109万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还该房地产抵押借款(若有)，并应于收到该笔欠款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。合同第6条约定，甲乙双方应于2019年8月25日前对该房地产进行验看、清点、交接。合同第7条约定，甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后七日内(最晚不得晚于2019年9月20日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第11条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过五日的，另一方有权单方解除本合同，且违约方须按总房价款的20%向守约方支付违约金，并需承担守约一方为实现债权所支付的含律师费等在内的全部费用。合同第17条补充约定，乙方在签订上海市买卖合同当天，定金补足至20万元，即乙方再另行支付7万元给甲方。2019年9月6日，李阳芬(甲方)与钟利(乙方)签订附加协议，内容为：1、甲方承诺，就该物业所存在的法院查封事宜，由甲方自行解决，法院解封所产生的费用由甲方自行承担；2、甲方解决该物业法院查封后，双方约定于2019年9月16号至居间方美铭地产签订上海市房屋买卖合同，同时乙方办理房屋贷款审批，甲方承诺无条件配合乙方。3、由于甲方该物业存在私人抵押贷款共计140万元，双方约定由甲方解决抵押贷款金额，由此产生的费用由乙方承担，甲方承诺无条件配合乙方解决此抵押贷款事宜；4、双方约定：甲方于2019年9月26日前解决私人抵押贷款事宜，同时共同至房地产交易中心办理过户手续；5、双方约定，若因甲方原因无法履行所有协议，造成双方无法完成该物业交易，甲方将双倍返还乙方所支付的房屋买卖定金，共计182,000元。6、双方约定：若因乙方非正常原因无法履行协议，造成双方无法完成该物业交易，甲方有权扣留定金91,000元，不予返还。2019年7月27日，钟利转账李阳芬2万元；次日转账1万元；同年9月2日转账6.1万元。另查明，系争房屋于2018年11月21日经核准设立抵押，债权数额130万元；2019年3月29日，因(2019)沪0113民初7981号一案被本院司法查封；2019年9月24日，因(2019)沪0113民初20076号一案被本院司法查封。再查明，(2019)沪0113民初7981号一案系李惠琴就本案系争房屋诉李阳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日作出一审判决，内容为：一、李惠琴与李阳芬就系争房屋签订的《上海动迁房买卖合同》无效；二、李阳芬于本判决生效之日起十日内，向李惠琴返还购房款102万元……该案于2019年8月3日生效。后李惠琴就该判决向本院申请强制执行，本院于2019年8月16日立案，案号为(2019)沪0113执4408号。审理中，李阳芬表示，最初系争房屋本来想出售给他人，但钟利表示想购买系争房屋，2019年7月27日，李阳芬和钟利就系争房屋签订过买卖协议和附加协议。李阳芬告知钟利系争房屋存在102万元的查封和130万元的抵押，钟利说帮李阳芬找垫资公司把102万元查封的钱还掉。钟利找来一垫资公司，但没成。2019年8月24日，钟利又说找了个垫资公司，钟利和李阳芬就重新签订了买卖合同，当时垫资公司已基本确定能借钱给李阳芬，李阳芬和钟利在2019年9月6日签订了附加协议，当时李阳芬提出签订附加协议对李阳芬不利，中介表示只是形式，后该垫资公司又没成；后又找了一垫资公司，相关合同李阳芬都签字了，但因钟利不同意签字，又没成。为证明己方主张，李阳芬出示了以下证据：证据一、钟利和李阳芬的聊天记录及钟利、李阳芬和二垫资方的微信群聊天记录，其中钟利和李阳芬的聊天记录显示，2019年8月21日，钟利说“姐姐，明天约的几点去法院”“资方也要到场的”“没事资方在就行”；2019年9月3日，钟利说“他是怕钱明天没有到位，毕竟前面钱准备在那里了我们没有弄然后资方又放出去的”；2019年9月11日，钟利说“你们昨天不是说好了今天早上汇款的吗”；2019年9月15日钟利说“你问资方把材料都拿过来吧”“老陈重新找了一个”“你直接问资方把材料，钱法官电话全部拿过来”；2019年9月16日钟利说“老陈重新找了个资方”“最快这两天可以垫掉只要你签字的人找好”；证据二、交易资金划款委托书及资金托管申请协议。钟利对以上聊天记录的真实性无法确认，但表示大致内容是属实的；对证据二的真实性不予认可；其并表示双方是房屋买卖关系，钟利想继续履行合同，积极与相关垫资公司沟通，但不代表钟利需承担法律责任。关于签订买卖合同时钟利是否知道房屋存在查封及其是否帮助李阳芬找垫资公司一事，第一次庭审，钟利表示，不存在答应帮助李阳芬找垫资公司解除查封之事；2019年8月24日签订买卖合同时只知道房屋存在抵押，抵押数额不清楚，因抵押不影响网签；钟利是在2019年8月24日之后，催促网签之事时，中介才告知房屋存在查封。第二次庭审时，钟利表示，曾帮李阳芬推荐过垫资公司，是因为首付款不够偿还抵押欠款，为了清除抵押。审理中，本院向本案所涉房屋交易中介业务员陈磊询问，陈磊表示，李阳芬原本想将系争房屋出售他人，钟利表示其想购买系争房屋，双方在中介处一共签订过两次居间协议和买卖合同，第一次签订时，钟利只知道李阳芬欠钱不知道系争房屋上存在抵押和查封，当时合同约定定金3万元；该合同签订后，陈磊调取了系争房屋的产权信息，发现系争房屋上存在抵押和查封。钟利表示会帮李阳芬找垫资方，双方将前一份合同作废，重新签订了居间协议及买卖合同，其他内容都没更改，只是把定金的金额变更成13万元。钟利找的垫资方一个月左右都没结果，之后陈磊帮李阳芬找了贷款银行，都谈好了，李阳芬都签好字了，钟利不同意签字，故贷款未成。后钟利坚持要李阳芬双倍返还定金。钟利对陈磊的陈述表示大部分都属实，细节有些出入，第一份居间买卖合同约定交房时间是2019年8月8日，因李阳芬在该天无法完成交房，当时系争房屋住着李阳芬的债权人，债权人拿不到钱是不会搬离的，之后李阳芬要求追加定金；签订第二次居间买卖协议时，钟利对系争房屋查封情况也不清楚。李阳芬对陈磊所述内容认可。本院认为，钟利、李阳芬于2019年8月24日签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现系争房屋存在抵押和查封，房屋买卖合同无法继续履行，钟利要求解除合同，李阳芬亦同意解除，本院予以准许。本案争议在于导致买卖合同不能履行的责任承担。现李阳芬主张，钟利在明知系争房屋存在抵押和查封的情况下，要求与李阳芬签订买卖合同，主动帮助李阳芬找垫资公司清除查封未果，导致合同不能履行；钟利则主张其签订合同时不知房屋存在查封，现李阳芬无法清除房屋查封，导致合同不能履行。根据庭审调查情况，从微信聊天记录可看出，其一，垫资方一直是钟利在主动寻找和联系；其二，垫资方的资金用途应该是用于解除查封之用；其三，在执行案件立案之后，签订合同之前即2019年8月21日，钟利即已帮助联系垫资方至法院；再结合中介业务员陈磊的陈述，本院认为李阳芬所述更具有可信度。钟利在明知系争房屋存在抵押和查封，房屋交易存在较大风险的情况下，主动找垫资公司试图清除查封并仍坚持与李阳芬签订房屋买卖合同；在垫资款能否到位及系争房屋能否解除查封存在较大不确定因素的情况下，又与李阳芬签订附加协议，明确约定要求李阳芬在较短时间内清除查封及确定网签时间，并详细约定定金罚则，本院认为，钟利的行为存在一定恶意。当然，李阳芬作为房屋出售方，明知房屋权利存在限制，仍与钟利签订买卖合同，又无法涤除权利限制，导致房屋交易不能继续，亦存在过错。故本院认为买卖双方对于本次房屋交易未成均需承担相应责任，钟利要求李阳芬双倍返还定金182,000元及承担律师费20,000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，李阳芬收取的定金91,000元应予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、解除原告钟利与被告李阳芬于2019年8月24日签署的《房屋买卖合同》；二、被告李阳芬于本判决生效之日起十日内返还原告钟利定金91,000元。三、驳回原告钟利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,165元，由原告钟利负担1,127.5元，被告李阳芬负担1,037.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇二〇年三月十七日书记员  朱 丹附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。