浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终57号 上诉人（原审被告）：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人：邱正闯，董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞。 被上诉人（原审原告）：吴国强，男，1965年11月21日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿公司）因与被上诉人吴国强房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初7521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年9月29日，吴国强与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定吴国强购买位于杭州市余杭区××街道××幢××室商铺，交付总价为400814元，交房时间为2016年12月31日。 同日，吴国强与上亿公司签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，吴国强将案涉商铺委托上亿公司经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，上亿公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.吴国强将委托开发商将托管商铺交付上亿公司，并与上亿公司办理商铺交接手续，如因吴国强原因而导致开发商逾期与上亿公司办理托管商铺的交接手续，则上亿公司无须向吴国强支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，上亿公司分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付吴国强保底租金。委托期内第6年到第10年，上亿公司根据实际租赁收入与吴国强结算租金，商铺实际租赁收入的90%归吴国强所有，其余10%则作为委托管理佣金归上亿公司所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（吴国强指定账户）支付租金。4.第十条约定，除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 2017年1月10日，上亿公司向亿荟城商铺业主发送通知函1份，主要内容为：“按照《管理合同》约定：亿荟城购物中心计划于2017年1月1日前开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账（甲方指定账户）支付租金。由于项目没能按原计划完成交付及开业，没有产生任何租金收益，加上项目工程建设的资金压力及我司现阶段的资金现状，导致无法按照合同约定‘按半年度支付租金’。很抱歉无法履约，拟将第一个半年度租金支付方式调整为：按月度支付，每月最后一个工作日前支付当月应付租金，以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。后续租金支付方式按照《管理合同》约定办理，如若仍未履行，依照《管理合同》第十条之违约责任执行”。同年1月20日，上亿公司支付吴国强第一个月租金2339.69元。 2017年3月17日，上亿公司向亿荟城商铺业主发送《亿荟城7号楼内铺委托经营管理租金延期支付通知函》1份，主要内容为：因亿荟城项目未能按原计划于2017年1月1日交付及开业，导致上亿公司无法按合同约定支付租金，上亿公司承诺拟将于2月-7月份租金支付时间确定于7月底一次性支付，后续租金将在每半年最后一个月内最后一个工作日前以现金或转账形式支付；上亿公司承诺亿荟城项目开工日期为3月底4月初，亿荟城购物中心部分力争开业时间为国庆节前后，确保12月初完成开业。 后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与吴国强于2018年9月18日办理完毕商铺交接手续，案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。 另查明，上亿公司于2019年5月13日支付吴国强租金4086.97元。 吴国强诉至原审法院，请求判令：1.上亿公司继续履行管理合同；2.上亿公司支付截至2019年6月30日的租金67804.37元（400814*(7%+7%+7%/2)）、违约金113490元（按合同约定计付暂计至2019年3月19日）；3.上亿公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为：关于继续履行管理合同，因各方当事人均无异议，予以确认。（一）关于案涉商铺租金起算时间，吴国强、上亿公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定“乙方（上亿公司）承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算；如因甲方（吴国强）原因导致开发商逾期与乙方办理托管房屋交接手续，则乙方无须向甲方支付租金”，上述合同条款就案涉商铺租赁委托期起算时间、上亿公司可以免于支付租金的情形作了具体约定，双方均应受此约束。而根据已查明事实，案涉商铺延期开业原因系开发商逾期交房所致，而非业主自身原因，故上亿公司应根据约定委托期起算时间即2017年1月1日，向吴国强支付租金。结合上亿公司发送通知函内容，亦印证了上亿公司对案涉租金应从2017年1月1日起付的事实系明确知情并认可，故吴国强要求支付自2017年2月1日截至2019年6月30日的租金67802.76元依法应予支持，在扣除上亿公司已支付租金4086.97元后，上亿公司实际结欠吴国强租金金额为63715.79元。（二）关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，已超过法律规定的限制，按照未付租金金额的30%予以调整为19114.74元。综上，吴国强的诉讼请求，其合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年10月31日判决：一、上亿公司继续履行与吴国强签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》；二、上亿公司于判决生效后十日内支付吴国强截至2019年6月30日的租金63715.79元；三、上亿公司于判决生效后十日内支付吴国强违约金19114.74元；四、驳回吴国强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1963元（已减半收取），由吴国强负担1028元，由上亿公司负担935元。 宣判后，上亿公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。吴国强因案涉房屋所遭受的损失已经以另案诉讼的方式从开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司得到了赔偿。上亿公司未向吴国强支付租金确实是由于开发商逾期交付所致，主观上并不存在过错。客观上，上亿公司也没有基于此产生过任何收益，并非不愿意向吴国强支付租金。根据本案的情况，退一步说即使上亿公司需要向吴国强支付租金，起算时间也应从案涉房屋实际交付给上亿公司之日即自2018年9月1日起开始计算租金。同时，原审法院判决上亿公司自2017年2月1日起向吴国强支付违约金明显显失公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，发回重审或改判上亿公司依据吴国强发生的实际损失数额承担赔偿义务；2.本案全部诉讼费用由吴国强承担。 针对上亿公司的上诉，吴国强未做答辩。 二审期间，上亿公司、吴国强均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据上亿公司的上诉理由与吴国强的答辩意见，本案二审的争议焦点为上亿公司向吴国强支付租金的起始日期以及吴国强是否有权主张违约金。本案中，吴国强与上亿公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述委托经营管理合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于上亿公司应向吴国强支付租金的起始日期。首先，双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》第二条约定，上亿公司承诺商场于2017年1月1日开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。同时，该合同第三条约定，如因吴国强的原因而导致开发商逾期与上亿公司办理托管房屋的交接手续，则上亿公司无须向吴国强支付逾期期间的租金。本院经审查后认为，上述合同条款对商铺租赁委托期间的起算节点以及上亿公司可免于支付租金的情形均作出了具体约定，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，上亿公司并无证据证明系吴国强的原因导致开发商逾期与其办理托管房屋的交接手续。因此，根据合同约定上亿公司应当自委托期起算日期即2017年1月1日起向吴国强支付租金。其次，上亿公司于2017年1月20日也实际向吴国强支付了一个月租金。同时，2017年3月17日，上亿公司又向吴国强发送了《租金延期支付通知函》，拟在7月底前支付2017年2月-7月的租金，后续租金在每半年最后一个月内最后一个工作日前支付。本院认为，上亿公司上述支付租金的行为以及所发函件的内容均与吴国强关于应自2017年1月1日起支付租金的主张，相互印证，故应予以确认。因此，本案中，吴国强有权要求上亿公司自2017年1月1日起支付租金。（二）关于本案中吴国强主张的违约金。依据双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》关于违约责任的约定，若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米·月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。本案中，上亿公司逾期支付租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。因此，吴国强有权要求上亿公司支付违约金。关于违约金的数额。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及实际损失等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金，已适度平衡了双方当事人之间的利益，数额在合理范围内，故予以确认。综上，上亿公司的上诉请求依据不足，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费277.90元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月二十三日 书记员 赖雪珂