宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9555号 原告（反诉被告）：庞瑞海，男，1972年1月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：包继军，男，1969年4月9日出生，汉族。住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：蒋晓乐，宁夏维誉律师事务所律师。 原告（反诉被告）庞瑞海与被告（反诉原告）包继军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2017年8月27日作出（2017）宁0106民初872号民事判决：一、驳回庞瑞海的诉讼请求；二、庞瑞海于判决生效之日起十日内支付被告包继军租金19255.6元、租赁物占有使用费45208.8元，合计64464.4元；三、驳回包继军的其他反诉请求。2017年9月8日，庞瑞海不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审查于2019年5月30日作出（2018）宁01民终1622号民事裁定，撤销（2017）宁0106民初872号民事判决，发回本院重审。后本院于2019年7月24日立案,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱亮，被告包继军的委托诉讼代理人蒋晓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞瑞海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》；判令被告返还租赁费12558元，物业费920元，保证金23920元，承担违约金37674元；2.判令被告赔偿原告经济损失443614元；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告租赁被告的位于金凤区悦海新天地××号商铺用于餐饮，原被告于2016年2月2日签订《商铺租赁合同》，合同约定租期自2016年10月1日至2019年9月30日，签订后原告按被告要求向被告交纳房屋租赁费至2016年11月30日，物业费交纳至2016年12月30日。但在合同履行中被告因原告餐饮与其餐饮业务相冲突，故意不时骚扰原告，锁门或擅自将商铺断水断电，最严重的是在2016年11月10日被告擅自将商铺断水断电至今，致使原告无法经营，因断水断电直接造成原告购买的肉、蔬菜、饮料等物品变质损坏。原告经营的餐饮生意正在火爆当中，被告的行为时明显的违约和侵权，给原告造成重大经济损失，鉴于此，原告为保护自己的合法权益免遭不法侵害，现依据相关法律法规，诉至法院，望判如所请。 包继军辩称，一、包继军已向庞瑞海公证送达《解除合同通知书》，双方租赁合同关系已与2017年1月16日解除。二、《室外步行街租赁合同》明确约定庞瑞海应当于每个交租期届满前支付下一个交租期租金，但庞瑞海未按合同约定时间交纳租金、能源费等，经包继军多次催促仍拒绝交纳，已经构成违约；庞瑞海实际占有、使用租赁商铺至今，产生了租金、物业费，应当承担相应的费用；根据双方签订的合同第十一条之约定，庞瑞海因违约导致合同解除，包继军有权不予返还租金保证金等已交纳款项；包继军未收取过庞瑞海的保证金，庞瑞海也未向包继军实际支付过保证金。三、包继军并未实施断水断电、骚扰庞瑞海正常营业的行为。反倒是庞瑞海持续无权占用租赁商铺，已经给包继军造成了巨大经济损失。 包继军向本院提出反诉请求：1.依法判令解除双方签订的《室外步行街商铺租赁合同》并交还悦海新天地××号租赁商铺；2.判令庞瑞海清偿租金19255.6元，水费270元，电费2599元，冬季采暖费1380元，违约金3147.86元，合计26652.46元（违约金暂计算值2017年1月19日，主张至实际付款之日）；3.判令庞瑞海支付占有使用费2511.6元（暂自2017年1月17日计算值2017年1月19日，主张至被包继军实际搬离之日），公证费600元，交通费58元，合计3169.6元；4.判令庞瑞海支付违约金37674元；5.本案全部诉讼费用由庞瑞海承担。事实及理由：庞瑞海于2013年7月承租包继军位于悦海新天地购物广场××号商铺，用于经营小吃、早点等餐饮。2016年2月2日，包继军与庞瑞海签订《室外步行街商铺租赁合同》，约定庞瑞海继续承租原商铺，租期自2016年10月1日至2019年9月30日止。2016年10月1日至2017年9月30日月租金为12558元，每3个月为一个交租期，每个交租期届满前支付下一个交租期租金，并就商铺交还、合同终止与解除、迟延履行违约金等做了明确约定。后包继军依约履行了合同义务，但庞瑞海交付完2016年9月至11月期间的租金后以各种理由拒付下一期租金、能源费、冬季采暖费共计23504.6元。包继军多次催交，但庞瑞海以各种理由拒付租金、能源费及冬季采暖费。后包继军依约解除合同并要求交还商铺，但庞瑞海仍占用商铺至今，拒绝搬离。根据双方签订的《室外步行街商铺租赁合同》第十一条之约定，因被包继军违约致使的合同解除，被包继军应当向包继军支付届时三个月租金的违约金。现因被包继军逾期交纳租金等得用超过15日，构成严重违约，应当向包继军支付违约金。包继军认为，包继军与庞瑞海之间的租赁合同关系依法成立生效。庞瑞海拒付租金、能源费、冬季采暖费。并持续占用商铺的行为给包继军造成巨大经济损失，应当依约承担各项责任。包继军为保障自身合法权益，现依据相关法律规定提起诉讼，望法院判如所请。 庞瑞海对包继军的反诉辩称，庞瑞海未拖欠包继军的房租，租金已经交纳至2016年11月底，包继军在2016年11月10日就将该商铺断水断电，包继军应当退还在断水断电后的房屋租赁费。采暖费与庞瑞海无关。包继军的断水断电行为证实其存在违约及侵权行为，致使庞瑞海无法经营，造成巨大经济损失，请求驳回包继军的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，庞瑞海与包继军签订《室外步行街商铺租赁合同》一份，约定：甲方（包继军）将银川市金凤区悦海新天地购物广场××号商铺租赁给乙方（庞瑞海）用于经营餐饮业务，房屋建筑面积92平米；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日；2016年10月1日至2017年9月30日期间租金标准为月租金12558元，此后租金每年递增5%，租金不包含物业服务费、采暖费、能源费等费用；自计租日起每三个月为一个交租期，乙方应在2016年8月30日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满前支付下一个交租期租金；因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还租金、保证金及其他已交款项，乙方须支付相当于届时三个月租金的违约金；如因甲方违约导致合同解除，租金、物业服务费、能源费等费用按实际发生租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金；自计租日起，每六个月为一个物业服务费交费期，第一期物业服务费应与第一个交租期租金同时支付，乙方直接向物业服务公司交纳，能源费用的收取标准以物业管理服务协议为准；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的视为乙方严重违约，甲方有权解除合同；如甲方按照约定解除合同，乙方未在甲方送达解除通知书15日提出书面异议的，视为乙方无异议认定该解除通知，本合同于书面解除通知确定日期终止；合同终止后7日内，乙方应将商铺恢复到进场日状态交还甲方，如乙方未按约定交还商铺，每延期一天支付相当于合同终止日时日租金两倍的占有使用费且甲方有权采取封门、自行清理铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担。 上述合同签订后，2016年9月6日,庞瑞海支付2016年10月、11月两个月租金。2016年11月10日，庞瑞海因未如期足额交付租金、能源费用，包继军对租赁物实施断水断电，庞瑞海继而停止经营。庞瑞海出示的2016年11月10日录音中显示其发现断水断电后当日找到包继军协调此事，包继军表示已经打电话并且就2016年9月1日至2016年10月31日电费2599元、水费243元、2016年12月-2017年2月房租37674元下了催缴通知，如不按时交纳就将断水断电；庞瑞海表示2016年11月9日下午才下发的通知，没有给缓和时间，也没有告知如不交纳相关费用就会被断水断电，在这种情形下，无法再继续经营。其中2016年9月份水电费并非庞瑞海欠付本案中合同约定租赁期内的能源费用。2016年11月22日，庞瑞海经银川市国安公证处对案涉商铺断水断电及屋内食材变质情况进行了公证。2017年1月16日包继军经银川市国安公证处公证向庞瑞海送达《解除合同通知书》，明确约定通知送达之日即为解除《室外步行街商铺租赁合同》生效之日，庞瑞海搬离案涉商铺，结清拖欠费用并清理商铺物品，逾期包继军将进行清理，产生的一切法律责任由庞瑞海承担。2017年5月5日，由于庞瑞海未自行搬离，包继军将涉案商铺腾空收回并制作了物品清单。 另查明，该房屋装修时间为2013年，当时系案外人马某某与包继军签订的租赁合同，合同中约定租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，承租人为马某某，该租赁合同期限已经届满。 本院认为，庞瑞海与包继军签订的《室外步行街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定行使权利并全面履行义务。包继军如约履行了交付租赁物义务，庞瑞海应当合理使用租赁物，并如期足额支付租金、物业服务费、能源费等费用。庞瑞海欠缴2016年11月10日之前的能源费及未按约定支付2016年12月租金，根据合同约定，其行为已构成严重违约。对案涉租赁合同的履行，现双方均主张解除合同，且庞瑞海存在严重违约行为，故包继军于2017年1月16日经银川市国安公证处公证向庞瑞海送达《解除合同通知书》且庞瑞海未在送达解除通知书15日提出书面异议的，符合合同约定的解除条件，故该合同的解除时间为2017年1月16日即包继军经银川市国安公证处公证向庞瑞海送达《解除合同通知书》之日，故对双方均主张解除《室外步行街商铺租赁合同》的诉请，本院不再予以处理。 关于庞瑞海的本诉请求：对庞瑞海主张的2016年11月的租赁费12558元，因包继军于2016年11月10日对案涉商铺实施断水断电，该措施明显不当，严重制约庞瑞海开展餐厅经营，导致案涉商铺无法正常使用，包继军应承担相应的责任，故本院予以支持包继军返还庞瑞海已支付的自2016年11月10日至2016年11月30日的租金8790.6元（12558元÷30天×21天）。对庞瑞海主张的物业费920元、保证金23920元及违约金37674元，其并未提交充足证据证明已交纳物业费及保证金且因其存在违约行为，故本院不予支持其物业费、保证金、违约金的诉讼请求。对庞瑞海主张的损失443614元，其中对庞瑞海主张的肉2495元、饮料474元、蔬菜1211元，米面油1476元、调料1475元、一次性用品813元，其未提供充足证据予以证明，故本院不予支持；对庞瑞海主张的餐厅点菜及摄像系统8270元、桌椅沙发41075元、碗碟盆厨房用品49052元，根据合同约定，在案涉租赁合同解除后，庞瑞海应在合理期间内处理上述物品，包继军无赔偿上述物品的合同义务，故本院不予支持；对庞瑞海主张的公证费1000元，因该项公证证明的损失未予支持，故该笔费用应自行负担，本院不予支持；对庞瑞海主张2016年11月10日至12月10日期间的员工工资23700元及员工宿舍房租5200元，其提供的证据不足以证明员工工资及房屋租金支出情况，故本院不予支持；对庞瑞海主张的40日经济收入损失141373.6元，包继军于2016年11月10日断水断电致使庞瑞海自2016年11月10日起无法经营，造成实际经营损失，结合庞瑞海餐厅每日营业额为3534.34元，本院酌情确定日营业额的35%为其实际经营损失，故该期间经营损失为49480.76元（3534.34元×40天×35%）。对庞瑞海主张的天然气报警器安装费用6000元、装修费用16万元，因该房屋装修时间为2013年，包继军并未提交充足证据证明其对安装天然气报警器产生安装费并进行装修，故本院不予支持该项诉请。 关于包继军的反诉请求：对其主张的2016年12月1日至2017年1月16日期间租金19255.6元，庞瑞海虽未支付该期间租金，但因包继军2016年11月10日的断水断电不当措施造成庞瑞海无法正常使用案涉商铺，故对该期间的租金本院不予支持；对包继军主张的水费270元、电费2599元，采暖费1380元及迟延履行违约金3147.86元，因合同未约定由包继军收取且其并未提交证据证明已代庞瑞海交纳，故本院不予支持；对包继军主张按日租金两倍计算自2017年1月17日至实际搬离之日即2017年5月5日期间的房屋占有使用费，在合同解除后，庞瑞海应按合同约定向包继军清退房屋，但其未及时清退房屋，其应当承担相应责任，包继军于2017年5月5日自行收回案涉商铺，包继军主张的该期间的占用使用费合理，但因包继军采取了断水断电的不当措施，故本院按日租金标准予以支持，故房屋占有使用费为45627.4元（12558元÷30天×109天）；对包继军主张的违约金37674元，因包继军存在断水断电的不当行为，综合本案履行情况，故本院不予支持。对包继军主张的公证费600元及交通费，其并未提及充足证据予以证明，故本院不予支持。对包继军主张的返还商铺，因其已于2017年5月5日自行将案涉商铺清退，故本院不予处理。 上述双方互付费用折抵后，包继军应向庞瑞海支付12643.96元（8790.6元＋49480.76元-45627.4元）。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、包继军于本判决生效之日起十日内支付庞瑞海12643.96元； 二、驳回庞瑞海的其他诉讼请求； 三、驳回包继军的其他反诉请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8986元，由庞瑞海负担7976元，包继军负担1010元，反诉费1932元，由庞瑞海负担1462元，由包继军负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  常云超 人民陪审员  杨生明 人民陪审员  张学玺 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  汪 娟 附本案适用的相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。