杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初830号 原告（反诉被告）：杭州欣宇游乐有限公司。住所地：杭州市下城区长浜路718号301室-27、28。 法定代表人：胡颖。 原告（反诉被告）：杭州神采飞扬娱乐有限公司。住所地：杭州市西湖区紫荆花路48号（东楼）第五层501室。 法定代表人：胡颖。 共同委托诉讼代理人：刘练、曾春红，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州利坤投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华。 委托诉讼代理人：赵忆旻，杭州新天地集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：王春花，浙江中宙律师事务所律师。 原告杭州欣宇游乐有限公司（以下简称欣宇公司）、杭州神采飞扬娱乐有限公司（以下简称神采飞扬公司）为与被告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）房屋合同纠纷一案，于2019年1月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员叶盛华适用简易程序进行审理。被告利坤公司在本案审理过程中向本院提起反诉，本院受理后决定将本诉与反诉合并审理。本案审理过程中，原告欣宇公司、神采飞扬公司申请对案涉商铺装修损失进行司法鉴定，本院委托浙江中信浙华资产评估有限公司进行鉴定后，于2020年1月15日组织双方当事人进行了证据交换。后因案情需要，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告欣宇公司、神采飞扬公司的共同委托诉讼代理人曾春红，被告利坤公司的委托诉讼代理人赵忆旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣宇公司、神采飞扬公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月5日签订的《商铺租赁合同》和2018年4月28日签订的《合同主体变更三方协议》于2018年11月28日解除。2、判令被告立即退还原告双倍保证金451220元；3、判令被告立即支付原告违约金461475元；4、判令被告赔偿原告装修等各项损失2270347元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年7月5日，原告神采飞扬公司（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告神采飞扬公司向被告承租位于下城区的杭州新天地购物中心3层3022+3023商铺以经营儿童游玩、成人电玩，品牌名称为马小龙乐园；租赁期限为8年，自2017年9月1日至2025年8月31日止；第一至二计租年月租金92295元，第三至五计租年月租金102550元，第六至八计租年月租金112805元；租赁期月综合管理费61530元；乙方向甲方支付225610元保证金。同时，合同第13.3条规定，除本合同另有约定外，若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方应双倍退还乙方保证金，退还其他乙方已支付给甲方但未使用的费用，并另行向乙方支付相当于租赁当年的三个月租金加综合管理费之和作为违约金，若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分：……（四）本合同有效期内，甲方在其经营的商场内部以任何形式引进或经营与乙方相同业态项目的。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月28日，原、被告签订了《合同主体变更三方协议》，约定将《商铺租赁合同》的承租人由神采飞扬公司变更为欣宇公司。合同签订后，原告按约支付了保证金、综合管理费、房租等并进行装修经营，但入场经营后才发现被告已引进了“风云再起”游戏项目并在商场五楼经营，经原告多次交涉，被告不但置之不理，而且在租赁期间又再次引进了“趣玩空间”儿童游戏项目入驻商场经营。上述与原告经营相同业态的游戏项目的引进，给原告经营带来巨大冲击，原告的经营每况愈下，严重亏损，最后不得不关门。经多次交涉无果，无奈之下，原告向被告发送了《解除合同通知书》，通知自2018年11月28日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，退还双倍保证金及支付约定的违约金，并赔偿损失。原、被告签订的《商铺租赁合同》和《合同主体变更三方协议》合法有效，被告理应按约履行。但被告却在合同有效期内擅自引进与原告相同业态的游戏项目入驻商场经营，严重违反了合同约定，给原告造成了不可估量的损失，依法应由被告承担违约责任。经多次交涉无果，故诉请法院判如所请。 本案审理过程中，欣宇公司、神采飞扬公司将第4项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告装修等各项损失2014184.77元，并增加一项诉讼请求：判令被告支付评估费12000元。 利坤公司答辩称：一、根据两原告与利坤公司签订的《合同主体变更三方协议》，案涉合同主体已经由神采飞扬公司变更为欣宇公司，承租人的权利义务均由欣宇公司享有和承担。神采飞扬公司对欣宇公司继续履行合同义务承担担保责任，承诺以全部财产对欣宇公司无法合格履行合同所产生的不利后果承担无限连带责任。神采飞扬公司无权向利坤公司提出诉讼请求，应当依法驳回其全部的诉讼请求。二、利坤公司未在案涉合同有效期内引进与原告经营相同业态的项目，不存在违约行为。因此，原告无权单方解除合同，也无权要求利坤公司双倍退还保证金、支付违约金并赔偿装修等各项损失。相反，原告在连续两个月拖欠租金等费用的情况下于2018年11月27日闭店逃铺，单方发出解除合同通知书，通知2018年11月28日解除合同的行为属于擅自提前解约的违约行为。应当承担违约责任。主要理由如下：首先，从商铺的受众及位置上看，案涉商铺位于商场三楼，主要业态为儿童教育娱乐。原告租赁商铺实际经营“马小龙”品牌的儿童游乐项目，业态为儿童游艺，主要的受众为儿童。商场五楼，主要业态为成人时尚休闲，“风云再起”位于五楼，主营电子游戏，受众为成年人。“趣玩空间”则位于商场一楼中庭，是一块空地并非室内，经营内容仅限大型滑滑梯设施，是临时性的。与原告经营的小型室内游艺（除电子游艺）不同，反而两者之间相辅相成，互惠互利。其次，从商铺入驻及经营时间上看，“风云再起”早在2017年6月26日便已签约入驻。而案涉合同在2017年7月5日签订。因此，“风云再起”在案涉合同有效期之前引入，未违反合同约定。而“趣玩空间”与被告签署不是商铺租赁合同，仅为临时添置的滑梯设施，目的是为了五一及十一过节期间营造商场氛围，增加人气，摆放时间仅限于2018年5月1日至10月31日期间，且原告在发出解除合同通知书时明知“趣玩空间”早已清退。综上可知，原告提出的两个项目与其经营的内容既不属于同种业态，也不构成竞争。原告的解除行为并无正当依据，其核心目的是借此逃避作为承租方的费用支付义务。三、退一步说，即使原告享有单方解除权，提出的时间也早已过了一年的除斥期。原告自2017年11月24日商场整体开业之时就知道，也应当知道“风云再起”在五楼经营的事实。但无论是欣宇公司还是神采飞扬公司均从未向利坤公司提出异议。即使在2018年4月28日三方商洽签订变更主体协议时，也从未提及。直至经营满一年多后才谎称设备需要升级，于2018年11月27日骗取被告的出门单，连夜将店铺内所有机器设备转移，再向利坤公司发出解除合同通知书，以利坤公司违反合同约定为由行使单方解除权。四、再退一步说，即使原告享有单方解除权，又未过除斥期。根据法律规定，利坤公司也仅需支付违约金，当违约金不足以抵付原告损失时，利坤公司也仅需赔偿原告损失与违约金的差额部分。所以利坤公司无需双倍退还保证金，更不需要在支付违约金的同时另行赔偿损失。理由如下：首先，利坤公司无需退还保证金，更无需双倍退还保证金。根据合同第6.2条和6.2条约定，保证金的作用是保证其履行本合同所有条款及经营管理规则，在原告未违约，且结清所有费用、合格交还商铺以及保证金收据，并办理工商注销变更手续后90日才无息退还。现原告未结清拖欠费用、未合格交还商铺，无权要求退还保证金。并且根据合同第13.2条的约定，原告逾期支付费用超过30天的，该保证金应当被没收。其次，保证金条款不是定金条款，不适用双倍返还。即使合同第13.3条约定双倍退还，也不能与支付违约金同时适用，否则有违双重评价原则，有悖合同法第一百一十六条的规定。同时，利坤公司也无需既支付违约金，又赔偿损失。因为根据合同法第一百一十四条规定及合同第13.3条约定，原告只能主张支付相当于租赁当年三个月的租金加管理费之和作为违约金，若前述违约金不足以抵付原告损失的，利坤公司的赔偿范围也仅限于两者之间的差额。故原告欣宇公司只能在违约金与损害赔偿二者中择高主张。五、根据合同第11.1条，无论合同因何原因终止，乙方都应当在10日内将店铺恢复原状返还甲方，否则应视为乙方放弃店内装修、设备等。原告逾期不处理的行为已不能向被告主张损失。如需要计算装修损失，评估机构认定的金额存在虚高的情况。要求对原告无法提供完整支付依据的金额，以及缺乏必要性和关联性的金额进行核减。六、利坤公司确认合同实际于2018年11月28日解除，但该解除并非依据原告主张的事实和理由而发生。利坤公司主张合同于2018年11月28日解除的依据是原告连续2个月拖欠租金，综合管理费等合同费用又故意逃铺，被告根据合同第13.2条“逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日的，甲方无需催告乙方且有权不经乙方同意立即解除合同”约定合法行使解除。但鉴于原告在已经根本违约的情况下又以书面方式明确表示自2018年11月28日起不再履行合同，以致合同自该日起不具备履行的基础也无法实现合同目的。故请求法院确认该日为合同解除日。本案系原告根本违约引起，要求法院驳回全部本诉诉讼请求。 利坤公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人之间的《商铺租赁合同》及补充协议；2、判决被反诉人支付拖欠租金104601元、综合管理费119734元、营业管理费1000元、电费17951.60元，并支付滞纳金201593.90元（暂计算至2018年11月28日）；3、判决被反诉人支付逾期占用费615300元（自2018年12月8日起至被反诉人交还商铺之日止，暂计算至2019年4月7日）；4、判决被反诉人将商铺恢复原状或支付恢复原状所需费用307650元；5、判决被反诉人支付提前解除合同违约金461475元；6、判决被反诉人补齐免租装修期、经营扶持期间租金损失361125元：7、判决反诉人没收被反诉人缴纳的租赁保证金225610元：8、判决被反诉人承担本案本诉、反诉费用。事实与理由：2017年7月5日，利坤公司与神采飞扬公司签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，神采飞扬公司向利坤公司租赁杭州新天地购物中心项目3层3022、3023的铺经营马小龙乐园，租赁面积为2051平方米，租赁期为8年，开业日为计租日。租金采用固定租金与综合管理费之和与销售提成租金两者取其高方式计算：第一到第二计租年度，月固定租金为92295元，销售提成租金为年销售收入总额的15%；第三到第五计租年度月固定租金为102550元，销售提成租金为年销售收入总额的15%；第六到第八计租年度月固定租金为112805元，销售提成租金为年销售收入总额的16%。固定租金按月支付，先付后租，于开业前5日及每一支付期结束前5日支付，提成租金按年结算支付。免租装修期的综合管理费为50000元，于商铺交付10日前支付：租赁期的综合管理费为61530元/月，按租金缴纳方式与租金一起支付。自开业日起，需按500元/月的标准支付营业管理费，10000元/年的标准支付促销费用。商铺租赁保证金为225610元，以保证承租人屋行租赁合同所有条款和经营规则。租赁合同签订后，利坤公司依约向神采飞扬公司交付商铺，并给予神采飞扬公司90天免租装修期，新天地购物中心于2017年11月24日整体开业，神采飞扬公司经营的马小龙乐园于同日开业。2018年4月28日，利坤公司与神采飞扬公司、欣宇公司签订《合同主体变更三方协议》，将租赁合同中的承租人变更为欣宇公司，神采飞扬公司就欣宇公司在租赁合同项下的全部义务承担无限连带责任。购物中心开业后，利坤公司一直积极支掎、配合被欣宇公司、神采飞扬公司开展经营，但欣宇公司、神采飞扬公司以经营状况不佳为由多次迟延、拒不履行租赁合同项下的付款义务。根据租赁合同的约定，欣宇公司、神采飞扬公司应于2018年10月19日前支付2018年10月24日至2018年11月23日期间租金、综合管理费、营业管理费等费用，经利坤公司多次催告，欣宇公司、神采飞扬公司迟迟未予缴纳。2018年11月27日，欣宇公司以设各升级为由将租赁商铺内的设备搬离购物中心，并于次日停止营业，向反诉人寄送《解除合同通知书》，要求单方解除租赁合同。利坤公司多次与欣宇公司协商，要求欣宇公司继续履行合同，均未果，欣宇公司、神采飞扬公司至今未向利坤公司支付拖欠的租金、管理费等费用，亦未将商铺腾空、恢复原状返还利坤公司。利坤公司与欣宇公司、神采飞扬公司之间的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《合同主体变更三方协议》依法成立合法有效，欣宇公司、神采飞扬公司作为合同当事人，应当遵守诚实信用原则，按照合同约定以及《合同法》的相关规定履行义务。欣宇公司、神采飞扬公司未能按期支付租金及管理费、擅自解除合同的行为已经构成严重违约，并给利坤公司造成损失。故诉请法院判如所请。 本案审理过程中，利坤公司将反诉请求变更为：1、判决解除反诉人与被反诉人之间的《商铺租赁合同》及补充协议；2、判决欣宇公司支付拖欠租金104601元、综合管理费119734元、营业管理费1000元、电费17951.60元，并支付滞纳金147862.25元（暂计算至2018年11月28日）；3、判决欣宇公司支付逾期占用费1230600元（自2018年12月8日起至欣宇公司交还商铺之日止，暂计算至2019年4月7日）；4、判决欣宇公司将商铺恢复原状或支付恢复原状所需费用307650元；5、判决欣宇公司支付提前解除合同违约金461475元；6、判决欣宇公司补齐免租装修期、经营扶持期间租金损失361125元：7、判决反诉人没收被反诉人租赁保证金225610元：8、判决欣宇公司承担本案本诉、反诉费用；9、判令神采飞扬公司对欣宇公司的上述债务承担无限连带责任。 欣宇公司、神采飞扬公司针对利坤公司的反诉答辩称：一、根据双方签订的《商铺租赁合同》第13.3条第（四）项约定，在合同有效期内，甲方（反诉原告）在其经营的商场内部以任何形式引进或者经营与乙方（反诉被告）相同业态项目的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方应双倍退还乙方保证金，退还其他乙方已支付给甲方但未使用的费用，并另行向乙方支付相当于租赁当年的三个月租金加综合管理费之和作为违约金。若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分。由于利坤公司在合同有效期内先后引进了“风云再起”和“趣玩空间”游戏项目，违反了合同第13.3条第（四）项约定，欣宇公司、神采飞扬公司有权解除合同。欣宇公司、神采飞扬公司也据此通知了利坤公司于2018年11月28日解除合同，利坤公司在法定期限内未提出异议。根据合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。合同法解释（二）第24条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。利坤公司于2018年11月29日收到欣宇公司、神采飞扬公司的解除通知后从未提出过异议，于2019年4月2日法院通知第一次开庭时才提交反诉状，要求解除合同，早已超出3个月的法定异议期。故案涉房屋租赁合同已于2018年10月28日因利坤公司违约而解除，现利坤公司诉请判决解除合同显然是不成立的。二、欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠租金、综合管理费、营业管理费、电费，利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司支付上述费用及滞纳金的诉请不应支持。1、欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠租金，根据《商铺租赁合同》约定，第一年月固定租金92295元，计租日为免租装修期结束之次日，免租装修期为90日，自商铺交付之日起算。根据欣宇公司、神采飞扬公司的证据6《房屋交接确认书》明确：甲乙双方于2017年9月28日交付商铺。租金应从2017年12月29日开始计算，至2018年11月28日合同解除时止，共是11个月。而欣宇公司、神采飞扬公司已实际已支付11个月租金。故欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠租金。2、欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠综合管理费。根据合同第5.2条规定：租赁期内综合管理费的标准为每月61530元，免租装修期的综合管理费为50000元，至2018年11月28日合同解除时止，欣宇公司、神采飞扬公司如期足额支付免租装修期及合同期11个月的综合管理费。3、欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠营业管理费。根据合同第5.3条规定：自乙方开业日起，乙方应按每月500元的标准向甲方支付营业管理费。欣宇公司、神采飞扬公司于2017年11月24日开业，至2018年11月28日合同解除时止，应缴纳12个月的管理费。利坤公司的证据5支付明细表明欣宇公司、神采飞扬公司已缴纳11个月的管理费。另外，2018年的11月21日，欣宇公司、神采飞扬公司又汇款19440元至利坤公司，其中包括了1个月零5天的营业管理费583.33元。所以欣宇公司、神采飞扬公司没有拖欠营业管理费。4、欣宇公司、神采飞扬公司不仅没有拖欠电费，反而多交了，利坤公司应予返还。2018年11月21日，欣宇公司、神采飞扬公司汇款19440元至利坤公司，除了583.33元营业管理费之外，还有18856.67元为补充的电费。在合同解除以后，欣宇公司、神采飞扬公司一直催促结算电费，但利坤公司一直不予配合。即便利坤公司诉称电费17951.60元属实，欣宇公司、神采飞扬公司也没有拖欠，而且是多交了。综上利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司支付上述费用及滞纳金的诉请不应支持。三、利坤公司在合同解除后，拒不办理商铺交接手续，且在商铺主门外将消防门关闭并上锁，将商铺侧门换锁，阻止欣宇公司、神采飞扬公司腾退全面控制了商铺。因此，欣宇公司、神采飞扬公司主观上没有逾期占用商铺的故意，客观上也没有逾期占用商铺的事实，故利坤公司诉请支付逾期占用费1230600元的不应支持。首先，利坤公司诉请从2018年12月8日起计算逾期占用费，说明利坤公司认为2018年12月7日合同已解除，与欣宇公司、神采飞扬公司通知2018年11月28日解除的时间比较吻合，也说明其自行否定了第1项反诉请求。其次，欣宇公司、神采飞扬公司通知解除合同后，利坤公司不仅拒绝办理交接手续，而且在商铺主门外将消防门关闭并上锁，将商铺侧门换锁，阻止欣宇公司、神采飞扬公司腾退，全面控制了商铺。2019年的4月2日，在法庭的组织下，利坤公司答应次日办理交接手续，但事后又反悔。4月3日，欣宇公司、神采飞扬公司又书面通知利坤公司，要求4月4日办理商铺返还的交接手续，利坤公司才同意欣宇公司、神采飞扬公司仅在营业时间外搬离设备，4月15日，双方办理了钥匙交接手续，但是事后利坤公司又反悔并将钥匙交接单强行收回，故欣宇公司、神采飞扬公司在合同解除后，即丧失了商铺的控制权，不存在逾期占有商铺的行为。因此，欣宇公司、神采飞扬公司主观上没有逾期占有商铺的故意，客观上没有逾期占有商铺的事实。四、利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司恢复原状或支付恢复原状费用307650元的诉请不应支持。首先，根据合同第11.3条规定，恢复原状是指欣宇公司、神采飞扬公司交还商铺时的建筑结构、消防系统及利坤公司提供的其他设施设备有损坏的，才存在恢复原状的问题，而本案不存在欣宇公司、神采飞扬公司改变建筑结构或损坏建筑结构、消防系统等事实，故不存在恢复原状的问题。其次，如果利坤公司主张的恢复原状是拆除装修，不符合合同约定，且在商铺交接后，因涉及商铺评估需要保留现状，利坤公司交接的时候也明确装修由其自行处理，不需要欣宇公司、神采飞扬公司拆除已有装修。因为装修的价值利坤公司另行出租的时候可以再行利用，再次，关于恢复原状的费用，利坤公司提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律责任。五、利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司支付提前解除合同违约金461475元及没收保证金的诉请没有合同和法律依据，应予驳回。如上所述，因利坤公司的违约行为，欣宇公司、神采飞扬公司已于2018年11月28日依法解除了合同，故欣宇公司、神采飞扬公司不存在支付提前解除合同违约金及没收保证金的问题，相反，利坤公司应支付欣宇公司、神采飞扬公司违约金、双倍保证金及赔偿损失。六、利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司补齐免租装修期租金及经营扶持期间租金损失的诉请均依据不足，不应支持。首先，合同的第4.1条、第4.3条明确约定，自商铺交付日起，乙方可享有90日的免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金。在合同的履行期间，双方也未就该条进行变更，且案涉合同解除的责任在于利坤公司，利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司补齐免租装修期的租金没有合同和法律依据，不应支持。其次，如上所述，在合同履行过程中，利坤公司要求包括欣宇公司、神采飞扬公司在内的所有商户2个月固定租金减免，按月抽成收取租金，也就是利坤公司反诉请求者请求中的经营扶持期间的租金。此后双方也未就该条进行变更且该条已经实际履行完毕，现利坤公司要求欣宇公司、神采飞扬公司补齐经营扶持期间租金也没有合同和法律依据，不应支持。综上利坤公司的所有反诉请求。既无事实和合同依据，也无法律依据，依法均应驳回。 欣宇公司、神采飞扬公司为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《商铺租赁合同》，证明神采飞扬公司与利坤公司存在房屋租赁合同关系。 2.《合同主体变更三方协议》，证明商铺承租人由神采飞扬公司变更为欣宇公司。 3.公证书，证明利坤公司引进与欣宇公司相同业态的游戏项目入驻商场经营的事实。 4.《解除合同通知书》、快递单、快递查询信息，证明欣宇公司向利坤公司发出解除合同通知，利坤公司已收到通知的事实。 5.评估报告、复函，证明案涉商铺装修残值经过评估为1898461.64元。 6.报销单、收条、运输合同，证明欣宇公司、神采飞扬公司经营需要花费运输费用132255元。 7.建筑工程施工许可证、门牌使用证、门幢号编排说明、区域分布说明，证明案涉商场系利坤公司开发建设。 8.鉴定费发票，证明神采飞扬公司因案涉商铺评估花费评估费12000元。 9.转账凭证，证明除利坤公司确认的款项外，欣宇公司、神采飞扬公司还支付了装修期管理费50000元及后期费用19440元。 10.公函、微信截图，证明利坤公司提交的证据支付明细中2018年7月25日与2018年的8月29日两笔款项支付的是7、8两个月的抽成租金，是依利坤公司要求交纳。 11.照片，证明利坤公司将商铺侧门钥匙换掉，同时将商铺主门外消防门关闭并上锁，欣宇公司事实上失去对商铺的控制。 12.关于紧急办理商铺交接通知、顺丰速运回单、运单详情，证明因利坤公司拒不办理交接且在商铺门外加锁、换锁，欣宇公司于2019年4月3日再次催促办理。 13.物品出门单、内部工作联系单，证明利坤公司于2019年4月4日才同意欣宇公司在营业时间外搬设备，并于4月15日办理了钥匙交接。 14.房屋交接确认书，证明利坤公司于2017年9月28日向神采飞扬公司交付商铺。 15.照片，证明利坤公司已将案涉商铺另行出租。 利坤公司为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《合同主体变更三方协议》，证明利坤公司与神采飞扬公司于2017年7月5日签订租赁合同，神采飞扬公司承租涉案商铺用于经营品牌“马小龙”；后承租人由神采飞扬公司变更为欣宇公司，神采飞扬公司需对欣宇公司的合同义务承担连带责任。 2.《商铺租赁合同》、补充协议、房屋交接确认书，证明利坤公司于2017年6月26日与案外人徐良云签订租赁合同，徐良云租赁商铺用于经营品牌“风云再起”，并于2017年7月1日进场装修，“风云再起”品牌在“马小龙”之前已入场。 3.新天地购物中心三层、五层业态示意图、楼层导视信息、照片，证明新天地购物中心三层主要业态为儿童教育娱乐，五层主要业态为成人时尚休闲，分别面向不同客户群，原告经营的“马小龙”品牌为儿童主题乐园。 4.神采飞扬公司、欣宇游乐公司的企业信用信息公示报告，证明欣宇公司、神采飞扬公司的经营范围仅限于电子游戏、小型室内游艺（不含电子游艺），与“风云再起”、“趣玩空间”属于不同业态。 5.“马小龙”租金、管理费等支付明细，证明购物中心开业后，神采飞扬公司、欣宇公司按月向利坤公司支付租金及管理费，从未提出购物中心存在相同业态；欣宇公司、神采飞扬公司至今未向利坤公司支付免租装修期内综合管理费，2018年10月24日起的租金、综合管理费、营业管理费等费用。 6.《多种经营管理合同》、照片，证明“趣玩空间”经营大型滑滑梯游戏项目，经营业态与欣宇公司、神采飞扬公司不同。 7.“马小龙”店铺现状照片，证明欣宇公司、神采飞扬公司将涉案商铺入口关闭并占用至今，目前仍未将涉案商铺恢复原状交还反诉人。 8.报价单、《建筑及装修垃圾清运服务合同》，证明利坤公司为将涉案商铺恢复原状，需就装修拆除及垃圾清运工程支付307650元。 9.视频资料、“马小龙”店铺现状照片，证明欣宇公司、神采飞扬公司至今未将店铺恢复原状。 经庭审质证，被告利坤公司对原告欣宇公司、神采飞扬公司的证据1-5、证据8-9、证据12、证据15的真实性均无异议，但认为双方还签署了补充协议，同时合同附件3上的交付日期系原告事后自行添加；对证据3认为不能证明“马小龙”与“风云再起”、“趣玩空间”的业态相同，存在竞争的事实，同时，公证书也反映出在欣宇公司擅自撤铺之前，“趣玩空间”已清退；对证据4认为欣宇公司为逃避租金发出通知，不能证明其主张的事实；对证据5的鉴定结论有异议，认为应扣除部分费用。对证据6的三性均有异议，认为其不是当事人，且缺乏其他证据印证；对证据9认为50000元是装修保证金，19440元是电费；对证据12的认为不能证明利坤公司拒不办理交接手续；对证据15的证明对象有异议，认为利坤公司只在外面做了围挡，商铺至今未出租。对证据7的真实性有异议，但对欣宇公司、神采飞扬公司主张的事实无异议。对证据10中微信截图的真实性无异议，但认为欣宇公司、神采飞扬公司是否部分删除内容不清楚，对公函三性均不认可，未加盖利坤公司的公章。对证据11中“马小龙”店铺照片的真实性无异议，但上锁的几张照片拍摄地点不清楚，欣宇公司、神采飞扬公司先逃铺，在没有结清前欠付款项的情况下，利坤公司需要对店内资产进行保护。对证据13的真实性有异议，但2019年4月欣宇公司、神采飞扬公司确实搬过一次东西，目前钥匙在利坤公司。对证据14的三性均有异议，利坤公司未收到该份材料，商铺正式交付时间是7月5日。 欣宇公司、神采飞扬公司对利坤公司的证据1、证据3-5、证据7的真实性均无异议，但认为证据3该证据证明利坤公司违反合同约定，分别在一楼、五楼引进“趣玩空间”和“风云再起”游戏项目，与欣宇公司、神采飞扬公司经营的游戏类同；对证据4认为该证据证明利坤公司引进的游戏项目与欣宇公司、神采飞扬公司经营的项目属同一业态；对证据5认为该证据证明欣宇公司、神采飞扬公司已经全部履行支付租金、综合管理费等义务。对证据2的真实性不清楚，同时，原、被告签订合同时，利坤公司未告知相关事实，“趣玩空间”进场时间在原、被告签订合同后，该证据证明利坤公司违反合同；对证据7认为照片反映的是4月2日的状态，欣宇公司、神采飞扬公司没有加锁，消防门是利坤公司加锁的。欣宇公司、神采飞扬公司的设备在本案审理过程中经法院协调，已于4月15日搬走。对证据6的真实性不认可，认为是利坤公司告与第三方签订的合同，该协议最后的效果图反映该项目也是儿童娱乐设施，与欣宇公司、神采飞扬公司的业态是有冲突。对证据8的三性均有异议，不能证明实际发生的费用。对证据9的真实性有异议，案涉商铺在2018年的4月15日已经移交给利坤公司，移交之后已不在欣宇公司、神采飞扬公司控制之下，视频应以评估机构的录像为准。 综上质证意见，本院对欣宇公司、神采飞扬公司的证据1-5、证据8-9、证据12及利坤公司的证据1、证据3-5、证据7的真实性均予以确认。欣宇公司、神采飞扬公司的证据6系其经营性支出，与本案无关联性；证据7与利坤公司自认事实能互为印证，本院予以确认；证据10的公函与微信聊天记录能互为印证，本院对真实性予以确认；证据11、证据13与利坤公司庭审陈述事实能互为印证，本院予以确认；证据14虽系照片，但与双方当事人签订的《商铺租赁合同》能互为印证，利坤公司虽对真实性提出异议，但未提交相反证据，本院予以确认；证据15缺乏其他证据印证，不足以证明欣宇公司、神采飞扬公司主张的事实。利坤公司的证据2、证据6均系原件，欣宇公司、神采飞扬公司未提交反驳证据，本院对真实性予以确认；证据8利坤公司未举证证明实际履行情况，本院不予确认；证据9与双方当事人庭审陈述能互为印证，本院对案涉商铺装修未恢复原状的事实予以确认。 经审理本院认定以下事实： 2017年7月5日，神采飞扬公司（乙方）与利坤公司（甲方）签订《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在杭州新天地购物中心3层3022+3033，乙方保证该商铺仅作经营儿童游戏、成人电玩，品牌名称为马小龙乐园；本合同租赁期为8年，以开业日开始计，自2017年9月1日至2025年8月31日，若开业日有调整的，以调整后的开业日为准；商铺的具体交付日期以甲方提前15日以书面通知为准，乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理商铺的验收交付手续，如乙方认为交付的商铺符合合同约定的商铺交付条件的，应在进场后3日内向甲方出具《租赁交付确认书》，乙方出具的《商铺交付确认书》中约定的经甲、乙双方确认的交付日为租赁商铺交付日，但如乙方未在甲方提前书面通知的交付日到现场检查确认验收或验收开始起5个工作日内未出具任何书面整改意见的，则视为乙方已验收合格，商铺交付日以甲方书面通知的交付日为准；自商铺交付日起，乙方可享有90日的免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按合同的规定交纳综合管理费、实际发生的水、电、燃气、通讯费及使用商铺所发生的一切其他费用；租金不包含综合管理费、水电费等其他费用，第一计租年度到第二计租年度，月固定租金为92295元，销售提成租金为年销售收入总额的15%，第三计租年度到第五计租年度月固定租金为102550元，销售提成租金为年销售收入总额的15%，第六计租年度到第八计租年度月固定租金为112805元，销售提成租金为年销售收入总额的16%；固定租金每1个月为一个租金支付期，先付后租，合同签订后开业前5日内及每一支付期结束前5日内，乙方须按固定租金标准完成租金预缴，提成租金按年结算支付，如销售提成租金高于乙方已预缴的固定租金与综合管理费之和的，乙方须在15日内完成差额部分租金的支付；租赁期内，乙方应按61530元/月的标准向甲方支付当月的综合管理费，免租装修期的综合管理费为50000元，乙方应于商铺交付的10日前一次性足额向甲方支付，七月租赁期内的综合管理费，乙方应按租金缴纳方式和租金一起支付，上述综合管理费不包含商铺租赁期内的水、电、煤、通讯、能源损耗等费用，乙方应根据实际发生金额自行承担；自乙方开业日起，应按500元/月的标准向甲方支付营业管理费；乙方应按合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，甲方有义务以书面通知向乙方进行催缴，经书面通知催缴后仍逾期支付超过3日的，自第3日起至第15日，每逾期一日，乙方需按欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，如逾期支付超过15日的，自第16日起至第30日期间，每逾期一日，乙方需按欠缴总额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期支付超过30日的，则甲方有权解除合同、没收租赁保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金计赔偿损失；商铺内的电费按甲方给商户安装的独立计量表每月的实际用量计数，另加电费0.11元/度的损耗，相关行业排污费等按国家规定收取；本合同期满或提前终止的，乙方应立即返还商铺并于合同期满或终止之日起10日内向甲方付清尚未支付的全部费用；乙方应在合同签署完成并签收后5日内向甲方支付2256010作为商铺租赁保证金，以保证履行合同所有条款及经营规则，甲方按合同约定以保证金抵扣乙方应付款项后，所持保证金少于约定数额时，乙方须在接到甲方通知后5日内立即将保证金补足；租赁关系终止后，若乙方未发生合同约定的违约责任，且乙方按原样将商铺交还甲方，并提供甲、乙双方签署的商铺交还确认书，付清租赁期间的所有费用，将商铺保证金收据交还甲方或向甲方开具单据，办理租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续的申请资料后90日内将商铺保证金或其余额无息退还乙方；如乙方未在商铺交付日前向甲方交清装修保证金50000元，则视为乙方为根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续；在合同期满或因任何原因终止时，乙方应在10日内将商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及商铺各部分的钥匙交还甲方，未经甲方书面同意逾期占用商铺的，每逾期1日，乙方应按日租金加综合管理费之和的两倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间所发生的公共事业费，乙方将被视为自动放弃该店铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权作出处理，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方商铺租赁保证金中扣除上述费用；若乙方出现逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日等情形，甲方无需催告乙方且有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并向甲方支付相当于租赁当年3个月租金加综合管理费之和的违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金差额部分；若甲方出现在合同有效期内以任何形式引进或经营与乙方相同业态项目的，乙方有权不经甲方同意而解除合同，甲方还应双倍退还乙方保证金，退还其他乙方已支付给甲方但未使用的费用，并另行向乙方支付相当于租赁当年年3个月租金加综合管理费之和的违约金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金差额部分；乙方于合同租赁期届满前擅自解除合同的，甲方有权没收乙方缴纳的保证金，另乙方同意向甲方支付违约金，违约金为租赁当年年3个月租金加综合管理费之和，若违约金不足以抵付甲方方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金差额部分；甲方与合同租赁期届满前擅自解除合同的，甲方应当双倍返还乙方缴纳的保证金，另甲方同意向乙方支付违约金，违约金为租赁当年年3个月租金加综合管理费之和，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金差额部分；合同期内的每年度起始月乙方需向甲方支付促销费用10000元/年等内容。 上述合同履行过程中，神采飞扬公司（乙方）、欣宇公司（丙方）与利坤公司（甲方）于2018年4月28日签订《合同主体变更三方协议》，约定：自2017年11月24日开始，上述《商铺租赁合同》的承租人由神采飞扬公司变更为欣宇公司，本协议签订之日起，《商铺租赁合同》中承租人的权利、义务均由丙方享有、承担，如丙方无法履行《商铺租赁合同》的相关义务，乙方应承担继续履行《商铺租赁合同》的义务，乙方或丙方因无法履行《商铺租赁合同》所产生的全部不利后果，乙方及丙方同意以乙方及丙方全部财产承担无限连带责任。 《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》签订后，利坤公司于2017年9月28日向神采飞扬公司交付租赁商铺。合同履行过程中，欣宇公司、神采飞扬公司已向利坤公司支付11个月的租赁保证金、固定租金、抽成租金、综合管理费、营业管理费、促销费等各项费用共计1848945.17元。此外，神采飞扬公司于2017年9月29日向利坤公司支付装修管理费50000元，欣宇公司于2018年11月21日向利坤公司支付19440元。2018年11月28日，欣宇公司向利坤公司发出《解除合同通知书》，以利坤公司违反合同约定，先后在商场内引进两家经营与其相同业态项目的公司为由，宣布自2018年11月28日其解除《商铺租赁合同》，并要求利坤公司承担违约责任。利坤公司于次日收到该《解除合同通知书》。2019年4月3日，欣宇公司在本案审理过程中致函利坤公司，要求与利坤公司办理商铺返还的交接手续。4月15日，欣宇公司将案涉商铺钥匙归还利坤公司。 本案审理过程中，经欣宇公司、神采飞扬公司申请，本院委托浙江中信浙华资产评估有限公司对案涉商铺的装修价值进行了评估，评估价为1898461.64元。神采飞扬公司为此支出评估费12000元。 另查明，2017年6月26日，利坤公司与案外人徐良云签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议，约定利坤公司将杭州新天地5018/5020号商铺出租给徐良云用于经营风云再起，营业范围为电子游戏、游艺及配套服务，合同租期为6年，免租期自交付房屋之日起至2017年11月23日，合同年限自2017年11月24日至2023年11月23日。2018年5月8日，利坤公司还与案外人陈先福签订《多种经营管理合同》，约定利坤公司将新天地购物中心1F中厅出租给陈先福用于经营游乐设施（合作时间配合商场调整），合同期限自2018年5月1日至2018年10月31日，1F中厅位置要随时配合商场的调整。 本院认为，神采飞扬公司、欣宇公司与利坤公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《合同主体变更三方协议》均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。各方当事人均应恪守诚实信用原则，全面适当履行合同。对本诉部分，利坤公司与案外人徐良云签订《商铺租赁合同》在先，案涉《商铺租赁合同》签订在后。利坤公司与案外人徐良云签订《商铺租赁合同》不违反合同约定。故欣宇公司以利坤公司引进风云再起为由单方解除合同缺乏事实和法律依据。《商铺租赁合同》约定利坤公司在合同期内不得引进相同业态的项目的目的是避免同业竞争。案外人陈先付经营的趣玩空间系临时项目，虽与欣宇公司经营范围中的儿童游乐项目相同，但现有证据表明两者之间的游乐项目内容并不相同，与欣宇公司不构成同业竞争。故欣宇公司以利坤公司引进趣玩空间为由单方解除合同亦缺乏事实和法律依据。鉴于各方当事人对《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《合同主体变更三方协议》于2018年11月28日解除无争议，本院确认上述合同于该日解除。但欣宇公司、神采飞扬公司要求利坤公司承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对反诉部分，各方当事人已确认合同于2018年11月28日解除，利坤公司再行要求判决解除合同已无必要，本院不予支持。对利坤公司主张的各项费用，案涉商铺交付日为2017年9月28日，商场开业时间为2017年11月24日，根据合同约定免租装修期为90日，免租装修期结束之次日为计租日，免租装修期内的综合管理费为50000元。故计租日应从2017年12月28日开始计算，欣宇公司、神采飞扬公司已按约缴纳租金、综合管理费。欣宇公司于2018年11月21日向利坤公司支付19440元已足以支付其主张的营业管理费和电费。故利坤公司主张欣宇公司拖欠费用与事实不符，其要求欣宇公司支付上述费用及滞纳金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对利坤公司主张的逾期占用费，因利坤公司与欣宇公司就解除合同发生争议，不同意欣宇公司搬离并在加锁，导致欣宇公司无法搬运物品，故其要求欣宇公司支付逾期占用费缺乏事实依据，本院亦不予支持。对利坤公司要求欣宇公司恢复原状的诉讼请求或支付所需费用的诉讼请求，合同约定合同期满或因任何原因终止后，承租方应将商铺恢复原状后交还利坤公司，否则，利坤公司清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由承租方承担，庭审中欣宇公司拒绝清除装修，但利坤公司所举证据亦不足以证明清除装修的费用已实际发生，该部分费用可待实际发生后与欣宇公司、神采飞扬公司交纳的租赁保证金一并另行结算，对该部分费用和租赁保证金本案不作处理。欣宇公司违反合同约定，单方解除合同已构成违约，故利坤公司要求欣宇公司支付违约金，并由神采飞扬公司承担连带责任的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对利坤公司主张的免租装修期、经营扶持期间的租金损失，《商铺租赁合同》及事后的补充协议等对此均未作出约定，即使该部分费用属于损失范围，利坤公司主张的违约金已足以覆盖该部分金额，故利坤公司要求欣宇公司支付相关租金损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州神采飞扬娱乐有限公司与杭州利坤投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》及杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司与杭州利坤投资发展有限公司签订的《合同主体变更三方协议》于2018年11月28日解除； 二、杭州欣宇游乐有限公司于本判决生效后十日内支付杭州利坤投资发展有限公司违约金461475元； 三、杭州神采飞扬娱乐有限公司对杭州欣宇游乐有限公司的上述债务承担连带责任； 四、驳回杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回杭州利坤投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30311元（杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司已预交32364元），由杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司负担；反诉案件受理费15310元，由杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司负担4111元，由杭州利坤投资发展有限公司负担11199元。 杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州欣宇游乐有限公司、杭州神采飞扬娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶盛华 人民陪审员  邱水凤 人民陪审员  顾莉新 二〇二〇年三月三十日 代书 记员  王依仁