云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初260号原告：梁某，男，汉族，1974年7月23日出生，身份证住址（现住）云南省临沧市。委托诉讼代理人：刘永宋，云南智海律师事务所律师，执业证号15331201810062969。代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市卯喊路，统一社会信用代码915331027928913222。法定代表人：李云峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：谢某，男，汉族，1991年12月1日出生，系公司员工，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。原告梁某与被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司（以下简称腾隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行审理。原告梁某的委托诉讼代理人刘永宋、被告腾隆公司的委托诉讼代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单；2、判令被告向原告返还诚意金10000元并支付资金占用利息1547.71元（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年10月27日起至2020年1月13日止）以及起诉后至款项全部清偿之日止的资金占用利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过广告、网络宣传看到被告开发“腾隆·国汇城”房地产项目，遂于2014年10月1日与被告签订《“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单》，约定：原告自愿交纳10000元诚意金，并在“腾隆·国汇城”项目开盘后以此冲抵房屋总价款20000元，并可享受一次性付款时9.7折优惠或分期、按揭付款时9.8折优惠；若持卡人放弃购买意向，可在开盘五个工作日后办理退卡手续，诚意金将全额无息退还等内容。原告同日以现金方式交纳10000元诚意金，被告出具《收据》并加盖财物专用章。但2015年底被告开发的“腾隆·国汇城”项目全面停工，其后原告多次找被告协商解决退款事宜，被告均以各种理由拒绝。原告认为被告的项目全面停工至今无法继续开工建设，致使原告没能顺利购买到房产，遭受了巨大损失。被告于2016年10月27日已起诉解除与案外人国汇公司签订的《房地产项目合作开发协议》，故被告在明知与原告的商品房预约合同无法继续履行的情况下，恶意拖欠不及时退还原告交纳的诚意金，根据相关法律规定，被告应当承担资金占用利息。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权利，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护合法权益故提起诉讼。被告腾隆公司辩称：第一，腾隆公司未与原告签署过申领单，亦未向其收取诚意金，无还款义务。2013年5月20日，腾隆公司与瑞丽国汇房地产开发管理有限公司（以下简称国汇公司）签署《房地产项目合作开发协议》，约定由国汇公司负责案涉项目的建设与销售工作。期间，国汇公司擅自以腾隆公司名义与原告签署《“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单》（以下简称“申领单”）并收取诚意金，腾隆公司对此毫不知情。由于申领单上签字的经办人既非腾隆公司的员工也非代理人，腾隆公司并无与原告签署申领单的真实意思表示，尽管原告提供了加盖腾隆公司财务专用章的收据，但由于腾隆公司与国汇公司合作期间，国汇公司具有掌管各项工作之便利，且国汇公司负责人与原告熟识已久，申领单上原告的签字与起诉状中原告的签字明显不一致，申领单的真实性与收据反映出的原告付款行为的真实性存疑。第二，案涉项目工程目前处于正常施工状态，即使法院认定原、被告之间预约合同成立，腾隆公司须履行申领单所述义务，腾隆公司也具有履行合同之能力，预约合同目的可以实现，不符合法定解除条件。与国汇公司之间的纠纷解决完毕之后，腾隆公司已组织原施工单位恢复正常施工，截至2019年底，已由原来停工时的十一层状态建设至封顶，主体工程已完工，原告所述全面停工并非事实，只因疫情影响，尚不能按原计划推进后续开发销售工作。第三，假定申领单真实、合法、有效，如果原告放弃购买意向，目前尚未届退款期限。申领单中约定，持卡人放弃购买意向的，可在开盘五个工作日后，持必要材料办理退卡手续，退还诚意金。目前案涉工程项目尚未开盘，原告此时主张退款，条件尚不具备。第四，原告要求支付资金占用费与合同内容相悖。申领单中约定，持卡人放弃购买意向的，诚意金将无息退还，该约定是双方的真实意思表示，应属有效。原告主张资金占用费无法定及约定依据。综上，故原告的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，应予驳回。本院经审理查明：2014年10月1日，原告梁某与被告腾隆公司签订《“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单》，约定：原告自愿申领“腾隆·国汇城”VIP会员卡，并交纳诚意金10000元，在该房地产项目开盘时可以冲抵总房款20000元；签订商品房买卖合同时，一次性付款可享受9.7折优惠，分期、按揭付款可享受9.8折优惠；持卡人放弃购买意向的，可在开盘五个工作日后，持所申领的VIP会员卡、申领单及交费收据办理退卡手续，诚意金将全额无息退还等内容。双方未明确约定“腾隆·国汇城”项目开盘具体日期。申领单落款处经办人下方有被告腾隆公司加盖合同专用章。原告于当天交纳了10000元诚意金，被告腾隆公司出具收据，并加盖财务专用章。截止法庭辩论终结时，案涉项目工程尚未取得《商品房预售许可证》。另查明，因案外人国汇公司拖欠工程款，案涉项目工地自2015年8月28日起持续停工至2019年5月10日恢复施工。2016年10月27日，被告腾隆公司起诉案外人国汇公司，要求确认双方之间的《房地产项目合作开发协议》已经解除，国汇公司支付违约金等。该案件经德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2018年5月10日终审宣判，判决解除被告腾隆公司与案外人国汇公司的《房地产项目合作开发协议》等内容。上述事实有原、被告双方当庭陈述，以及原告梁某提交的《“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单》原件一份、编号为00008的VIP卡原件一张、《收据》原件一份、（2019）云3102民初404号民事判决书打印件一份，以及被告腾隆公司提交的涉案项目《建设工程施工许可证》复印件一份、“腾隆·国汇城”工地照片两张予以证实。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。属于出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的情形。原告以交付诚意金的方式为今后与被告订立商品房买卖合同提供担保，并据此取得优惠，符合定金的形式。案涉工程项目已停工多年，目前尚处于施工阶段，项目开盘时间仍无法确定。原告以合同目的无法实现为由，要求解除《“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领单》并退还定金10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告停工存在违约，应当支付自2016年10月27日起至款项清偿之日止的资金占用利息，对此，被告抗辩工程停工系案外人国汇公司拖欠工程款的原因导致，被告无过错。结合已生效的法律文书认定事实，本院认为被告的抗辩理由成立。当不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故原告要求支付上述期间内资金占用费的主张无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告梁某与被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司于2014年10月1日签订的“腾隆·国汇城”VIP会员卡申领协议；二、被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内归还原告梁某定金10000元；三、驳回原告梁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，减半收取44.5元，由被告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司承担38.5元；原告梁某承担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员 何 菲二〇二〇年三月三十日书记员 翁美丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。