广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终255号上诉人（一审被告、反诉原告）：徐贱林，男，1970年10月1日出生，汉族，住江西省丰城市******徐家组50-1号，经常居住地：广东省珠海市斗门区*********口好又多超市，居民身份证号码：362************053。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市恒宇昌有限公司，统一社会信用代码：914***********779N，住所地：广东省珠海市********德光大厦508室。法定代表人：詹正尧，执行董事。委托诉讼代理人：韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符敬贞，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。上诉人徐贱林因与被上诉人珠海市恒宇昌有限公司（以下简称恒宇昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2019)粤0403民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐贱林的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项判决；2、改判恒宇昌公司返还徐贱林多支付的租金人民币665115元；3、改判恒宇昌公司向徐贱林支付多收的租金占用利息人民币26740.6元；4、改判徐贱林无需向恒宇昌公司支付任何款项。事实和理由如下：一审判决对部分事实认定不清，从而导致判决错误。一审法院对涉案的部分事实认定不清。涉案租赁物中第四、第五层并未实际交付徐贱林使用，而一审法院仅凭一张《收条》就直接确认恒宇昌公司已将上述租赁物一同交付徐贱林使用，这明显存在事实认定不清问题。首先，《收条》只能证明2017年5月11日，恒宇昌公司曾将涉案租赁物的第四、第五层门口钥匙各一把交给徐猛，但未能证明该楼层实际交付给了徐贱林使用。据了解，涉案的租赁物楼层有多把钥匙，恒宇昌公司交付给徐贱林的仅是其中的“一把”，而且涉案的租赁合同书签订后，特别是徐猛签了《收条》后，恒宇昌公司一直在使用五楼的顶层。其次，2017年4月18日签订的《租赁合同书》第二条的约定：“五层楼顶原甲方办公室一套甲方自用”，完全可以证实，恒宇昌公司并未实际将本案争议的楼层，特别是五楼交付给徐贱林使用。第三，徐贱林自2017年4月18日签订《租赁合同书》起至2018年8月(除三个月装修免租期)，向恒宇昌公司支付每月20万元的租金，系徐贱林的财务对原租赁合同(2007年4月23日签订的《租赁商场合同书》)约定租金的延续交付，并不能以此就可以认为“这可以印证了原告确实已将案涉租赁物第四、第五层交付被告使用”之事实。一审判决第17页第一段的推论存在严重的逻辑错误。一审判决确定徐贱林与恒宇昌公司对涉案合同的无效各承担50%的责任，有失公平。首先，涉案的房产《房地产权证》，记载的建筑层数为4层，建筑面积为3645.50平方米。而珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局的复函载明，该建筑物的规划许可面积仅为4439.64平方米，层数为三层。恒宇昌公司作为出租人非常清楚涉案的租赁物存在未按照建设工程规划许可证规定建设的情况，其主观过错非常明显。而徐贱林作为承租人基于对恒宇昌公司的信任，在恒宇昌公司提供相应的证照后，续租涉案的租赁物，不能苛责徐贱林以涉案租赁房屋产权和报建情况能够详尽了解，对于合同无效的后果及损失，徐贱林不应承担责任。否则，对徐贱林就极为不公。其次，《租赁合同书》第五条明确约定：“甲方的租赁已提供合法消防合格证，……”，然而，恒宇昌公司提供的珠海市公安局斗门分局防火监督大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》“场所使用情况：第一、二、三层”，可见，合格证并不包括涉案的第四、五层。即恒宇昌公司明显未按合同约定履行“提供合法消防合格证”的义务，其对于合同无效的过错责任显然大于徐贱林。一审判决“审判决确定徐贱林与恒宇昌公司对涉案合同的无效各承担50%的责任”，于情、于理、于法均不合。三、一审判决徐贱林承担利息损失，没有任何根据。首先，涉案合同已被确定为无效合同，根据法律之规定，无效合同自始无效，既然自始无效就不存在利息损失问题。其次，基于上述事实，徐贱林对于涉案合同的无效不存在过错，故不承担过错责任，即徐贱林不应向恒宇昌公司承担利息损失问题。四、一审判决否定徐贱林的反诉请求，依据不足。首先，恒宇昌公司除徐猛签收接收钥匙的《收条》外，没有其他任何证据能够证实恒宇昌公司已实际将第四、第五层楼房交付给徐贱林使用。其次，徐贱林自2018年9月开始，按实际使用的楼层面积计算租金，并按月以139535.00元交纳租金，恒宇昌公司并未提出异议。故恒宇昌公司是清楚徐贱林实际租赁楼房的面积数。第三，基于涉案租赁物中第四、第五层并未实际交付徐贱林之事实，恒宇昌公司多收取的“租金”应当退还徐贱林。综上，一审法院未查清涉案租赁物的第四、五层是否实际交付徐贱林使用及涉案合同无效的过错责任问题，并否定徐贱林的全部反诉请求，事实不清，依据不足。恳请贵院查明事实，依法支持徐贱林的全部上诉请求，以维护徐贱林的合法权益。恒宇昌公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，徐贱林的上述请求严重缺乏事实和法律依据，恳请贵院在查明案件事实的基础上依法驳回徐贱林全部上诉请求，依法维持一审判决，以维护恒宇昌公司的合法权益。一审法院对恒宇昌公司已经依约将案涉租赁物第四、五层实际交付给徐贱林使用的事实认定清楚,徐贱林的上述请求及所依据的事实理由严重缺乏相关事实及法律依据，且严重与案件客观事实不符，恳请贵院在查明案件事实的基础上依法驳回徐贱林的全部上述请求，维持原判。首先，根据恒宇昌公司在一审中所提交的证据可以得知，徐贱林是在原来十年租赁期届满后续租案涉租赁物，在续租前徐贱林已经在使用案涉租赁物第一至三层。恒宇昌公司与徐贱林于2017年4月18日签订案涉《租赁合同》后，2017年5月11日，恒宇昌公司随即将案涉租赁物第四、五层的钥匙各一把交付给徐贱林的儿子，徐贱林的儿子向恒宇昌公司出具了相应的《收条》确认已经收到恒宇昌公司提交案涉租赁物第四、五层的钥匙。并且，案涉《租赁合同》正文条款第二条虽显示，案涉租赁物第五层楼顶原为恒宇昌公司自用办公室，但案涉《租赁合同》签订后恒宇昌公司已经撤离，并且，一审法院曾在恒宇昌公司及徐贱林陪同下一起现场查看案涉租赁物的使用情况，案涉租赁物第四及第五层也不存在需要钥匙等阻碍徐贱林使用的情形，徐贱林可以随时自行使用。由此可见，恒宇昌公司已经在签订案涉《租赁合同》后将案涉租赁物按照现状整体交付给徐贱林使用。其次，根据恒宇昌公司一审庭审过程中所提供的照片显示，徐贱林于续租后重新装修案涉租赁物时曾将第四及第五层用作临时存放物品的仓库使用，并且徐贱林还对外张贴公告将案涉租赁物第一至四层对外进行招商，由此可见，徐贱林已经实际使用案涉租赁物第四及第五层。再次，徐贱林辩称恒宇昌公司并未实际向其交付案涉租赁物第四及第五层，那为何徐贱林自2017年6月续租开始至2018年8月期间均有依约向恒宇昌公司足额支付租金，从未就此事宜向恒宇昌公司提出过相关的任何异议，而是在2018年9月以经营状况不好为由要求恒宇昌公司调整租金。并且徐贱林在一审的反诉及答辩中均主张案涉租赁物是因为无法办理相关消防证件，所以才无法使用案涉租赁物第四及第五层，并非因为恒宇昌公司并未交付，这也证明了恒宇昌公司已经依约履行完毕案涉租赁物的交付义务，徐贱林未将案涉租赁物投入使用完全是基于其自身的选择和决策。基于此，恒宇昌公司认为，一审法院对恒宇昌公司已经实际将案涉租赁物第四、五层依约交付给徐贱林的事实认定清楚，证据确实充分，徐贱林上诉主张恒宇昌公司尚未实际交付案涉租赁物第四及第五层，完全是歪曲事实，严重不诚信的行为。恳请贵院在查明案件事实的基础上依法驳回徐贱林的全部上诉请求，维持原判，以维护恒宇昌公司的合法权益。一审法院认定徐贱林应当对案涉《租赁合同》的无效承担50%的责任具有充分的事实及法律依据，不存在任何错误与不公。徐贱林的上述请求及所依据的事实理由严重缺乏相关事实及法律依据。恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回徐贱林的全部上述请求，维持原判。首先，根据恒宇昌公司与徐贱林在一审中所提交的证据可以得知，徐贱林是在之前十年租期即将届满，充分了解案涉租赁物情况的基础上向恒宇昌公司续租整栋案涉租赁物。且恒宇昌公司也早已将案涉租赁物的房产证及相关消防合格证件提供给徐贱林。徐贱林对案涉租赁物的建筑规划许可面积仅为4439.64平方米，层数为三层是充分了解的。且恒宇昌公司已提供的消防合格证件上已明确载明，案涉租赁物第四层如需投入使用可依法进行消防申报后投入使用。因此，恒宇昌公司认为，徐贱林对案涉租赁物第四及第五层能否使用，能如何进行使用，案涉租赁物的合法产权面积、能否办理相关消防合格证件等，徐贱林在续租前应当已经有了清晰明确的判断。并且，恒宇昌公司与徐贱林签订的案涉《租赁合同》鉴于部分以及正文条款第一、第二条约定的内容也明确载明，徐贱林是在充分了解案涉租赁物现状、产权登记情况的基础上，基于平等自愿的原则与恒宇昌公司达成的案涉租赁合同。其次，案涉《租赁合同》已明确约定，恒宇昌公司已将案涉租赁物房产证及合法消防合格证提供给徐贱林，徐贱林如超出该部分重新装修需要向相关主管部门办理消防申报的，由徐贱林自行向相关主管部门办理相关消防申报手续，恒宇昌公司仅予以协助配合。结合恒宇昌公司与徐贱林双方是在之前十年租期届满的情况下协商一致续租，由此可见，案涉《租赁合同》中所说的房产证和消防证指的就是恒宇昌公司之前已经提供给徐贱林的仅涉及3645.5平方米的房产证以及消防合格证件，超出该部分如徐贱林需要使用，由徐贱林自行进行消防申报，恒宇昌公司予以配合。正如前述，恒宇昌公司认为，一审法院在一审判决中认定徐贱林作为承租人，在订立案涉《租赁合同》时已经明确知道案涉租赁物并未按照建设工程规划许可的规定建设，仍承租案涉租赁物，其亦对案涉《租赁合同》的无效存在过错，要求徐贱林对案涉《租赁合同》无效承担50%的责任具有充分的事实及法律依据，不存在任何不合情理且违背司法公正的情形。徐贱林的上诉主张没有任何事实及法律依据，恳请贵院在依法查明案件事实的基础上驳回徐贱林的全部上诉请求，维持原判，以维护恒宇昌公司的合法权益。一审法院基于案涉《租赁合同》无效，依法判令徐贱林支付其未依法依约如期足额支付案涉租赁物占有使用费的利息损失具有充分的事实及法律依据。恳请贵院在依法查明案件事实的基础上驳回徐贱林的全部上诉请求，维持原判。正如前述，恒宇昌公司已经在案涉《租赁合同》签订后依法依约实际将整栋案涉租赁物交付给徐贱林进行经营使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的相关规定，因案涉租赁物未按照建设工程规划许可证的规定建设以致恒宇昌公司与徐贱林所签订的案涉《租赁合同》被认定为无效后，徐贱林应当参照合同约定的每月20万元的标准以及支付租金的时间向恒宇昌公司支付其实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。然而，徐贱林并未依法依约如期足额向恒宇昌公司支付占有使用费，给恒宇昌公司造成了欠付款项期间的利息损失。并且，正如前述，因恒宇昌公司对案涉《租赁合同》的无效也存在一定过错，因此，一审法院判令徐贱林按照中国人民银行同期贷款利率的50%，以欠付当月的房屋占有使用费为基数向恒宇昌公司支付利息损失具有充分的事实及法律依据。恳请贵院在依法查明案件事实的基础上驳回徐贱林的全部的上诉请求，维持原判。综上所述，恒宇昌公司认为一审法院在一审判决中所认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。徐贱林上诉的请求以及所主张的事实及理由没有任何事实及法律依据，恳请贵院依法查明案件事实，并驳回徐贱林全部上诉请求，维持原判，以维护恒宇昌公司的合法权益。恒宇昌公司向一审法院起诉请求：1、判令徐贱林向恒宇昌公司支付其实际承租案涉租赁物期间累计拖欠的全部租金，现暂计至2019年3月14日，暂计拖欠的租金为423,255元；2、判令徐贱林向恒宇昌公司支付逾期缴付租金的违约金至徐贱林实际结清全部欠付租金之日止，现暂计至2019年3月14日，暂计为66,209.18元（以徐贱林实欠的租金为基数，按照5%的月利率计算违约金，暂计至2019年3月14日）；3、请求人民法院依法判令徐贱林承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，恒宇昌公司明确第1项诉讼请求计算至2019年3月14日。徐贱林向一审法院反诉请求：1、判令恒宇昌公司返还徐贱林多支付的租金665,115元（自2017年7月1日起至2018年8月31日止的房屋租金）；2、判令恒宇昌公司向徐贱林支付其多收租金的占用利息26,740.6元。一审法院认定事实：2007年4月23日，恒宇昌公司作为甲方与作为乙方的徐贱林、案外人黄冬明签订《租赁商场合同书》，约定：甲方将珠海市斗门区*********口的房产出租给乙方经营超市，第一、二、三层总面积约6100平方米，租赁期为10年，从2007年6月1日至2017年5月30日止，承租期届满后，如甲方继续出租，乙方享有续租优先权。租赁期内，乙方每月向甲方缴纳租赁租金200,000元。甲乙双方签订合同后，乙方必须交付三个月的租赁商场租金60万元作为合同保证金（包括用电用水开户的押金费），租期满扣除相关费用后，甲方无息退还乙方押金。在租赁期间，从2007年6月1日至2011年6月1日不递增租金，从2011年6月1日开始按每年递增3%租金至合同期止。乙方商场内经营所用的水费、电费、空调费用由乙方自行负责，水电费按国家及当地有关部门标准每月向相关部门缴纳。租赁期间，乙方应每月10号前将当月商场租金支付给甲方，甲方应向乙方开具收据为证，乙方要求开具发票则由乙方承担税费。如乙方逾期交租的，按拖欠租金数额以月利率5%计付违约金给甲方，逾期一个月时，除支付违约金外，甲方有权提前解除合同。甲方负责商场内的消防设施安装并按国家标准安装自动喷淋系统设施或提供及办理与商场相关的消防二期装修图纸的资料手续，且负责提供商场消防合格证书等证件给乙方。2007年2月6日，恒宇昌公司办理了案涉房产《房地产权证》（证号：粤房地证字第C5227836号），该证记载权属人为恒宇昌公司，建筑层数为4层，建筑面积为3645.50平方米，用途为工业。2009年12月4日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门分局作出珠规建斗函（2009）10号《关于申请临时变更功能的复函》，同意珠海市斗门区******坦湖口的厂房在不改变建筑物原有功能、不办理规划许可手续的前提下，厂房可临时作为商业功能使用，使用期两年，厂房改为商业功能使用后所涉及的消防、建筑结构安全、土地使用相关费用等事宜请到相关部门办理。2010年1月9日，珠海市公安局斗门分局防火监督大队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：场所名称斗门区井岸针万福源百货商场，地址珠海市斗门区******坦湖口，使用性质商场，使用面积3645.5平方米。2012年5月30日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局作出珠规建斗（建工）函（2012）21号《关于申请临时变更功能的复函》，原则同意珠海市斗门区******坦湖口的厂房可临时作为商业使用，但厂房改为商业使用后所涉及的消防、建筑结构安全、土地使用相关费用等事宜请到相关部门办理。2017年4月18日，恒宇昌公司（作为甲方、出租方）与徐贱林（作为乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：鉴于乙方对租赁物的情况已充分了解，甲方同意将珠海市斗门区******坦湖口的房产出租给乙方经营超市百货及其他商业功能用途。租赁物为一整栋（一层至五层），建筑面积约8600平方米（注：五层楼顶原甲方办公室一套甲方自用）。租赁期限为十年，自本协议签订之日起算，即2017年7月1日起至2027年6月30日止。每月租金共200,000元，在租赁期间内，第1年至第4年租金按照上述约定数额不变，自第5年起开始递增，按上年租金单价为基数，每两年按2%递增租金单价至租期届满。租赁期内由乙方经营所产生的水、电费，卫生费等费用全部由乙方承担，乙方应于每月10号前将当月租金支付给甲方账户，租赁期间甲方只向乙方收取租金、水费、电费，无其他任何费用。甲方的租赁物已提供合法消防合格证，乙方如超出部分重新装修需办理相关消防申报，乙方应负责按相关部门要求进行申报并取得相关证照，租赁物内的水、电，乙方按要求安装或调配，确保安全。甲方应协助乙方办理相关证照，同时甲方不得干涉租赁物内经营者的合法经营活动。若乙方逾期交租，乙方须以所欠租金的月利率5%向甲方承担违约责任，逾期两个月以上的，甲方除要求乙方支付违约金外，并承担因此所造成的损失。租赁期内，如乙方经营困难，在乙方不欠甲方租金、水电费等的情况下，甲方无条件将本合同的保证金60万退回给乙方。甲方于2017年7月1日前将租赁物交付乙方使用，计租期从2017年7月1日开始计算。经甲乙双方友好协商，在本合同期限内，甲方给予乙方三个月的免租优惠。本合同签订前乙方向甲方支付60万元作保证金。2017年5月11日，徐贱林的儿子徐猛向恒宇昌公司出具《收条》一份，确认收到恒宇昌公司交来珠海市斗门区******坦湖口物业租赁物四至五楼锁匙各一把。一审法院就案涉租赁物有无办理建设工程规划许可证问题于2019年8月14日向珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局发函调查，该局于2019年8月21日函复称：该项目于1994年4月14日在原斗门县井岸镇人民政府办理《井岸镇建设规划范围内兴建单位报建审批表》，原建设单位为“东方艺苑（澳门）有限公司”，建设项目为厂房，建筑面积4439.64平方米，建筑层数3层。一审庭审中，恒宇昌公司、徐贱林均确认双方在2017年续签合同后，徐贱林一直按合同约定的每月200,000元租金向恒宇昌公司支付租金至2018年8月（除去2018年4月至2018年6月三个月装修免租期）；2018年9月至2019年3月，徐贱林每月向恒宇昌公司支付租金139,535元。一审法院认为，一、关于《租赁合同书》的效力问题。恒宇昌公司、徐贱林于2017年4月18日签订的《租赁合同书》约定恒宇昌公司向徐贱林出租的珠海市斗门区******坦湖口的房产为一整栋（一层至五层），建筑面积约8600平方米，但根据珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局的复函载明，上述租赁物的建设规划许可面积仅为4439.64平方米，层数为三层。由于案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，恒宇昌公司、徐贱林于2017年4月18日签订的《租赁合同书》为无效合同。二、关于恒宇昌公司主张的租金问题以及徐贱林反诉要求返还的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，恒宇昌公司主张的租金实为房屋占有使用费。虽然双方签订的《租赁合同书》无效，但合同签订后恒宇昌公司已将案涉租赁物（整栋一层至五层、建筑面积约8600平方米）交付徐贱林使用，徐贱林应参照合同约定的每月200,000元的租金标准向恒宇昌公司支付房屋占有使用费。经核算，徐贱林应向恒宇昌公司支付2018年9月至2019年3月尚欠的房屋占有使用费为423,255元[（200,000元-139,535元）7个月]。徐贱林反诉称徐贱林并未实际使用案涉租赁物的第四、第五层，要求恒宇昌公司返还徐贱林此前多支付的房屋占有使用费。一审法院认为，虽然《租赁合同书》因违反法律的强制性规定被认定无效，但《租赁合同书》的内容是双方的真实意思表示，《租赁合同书》已明确载明徐贱林系在对案涉租赁物已充分了解的情况下承租案涉租赁物的，恒宇昌公司已举证证明其将案涉租赁物第四、第五层的钥匙交付给徐贱林的儿子徐猛，且徐贱林在签订《租赁合同书》后至2018年8月（除了三个月装修免租期）也是一直按照合同约定每月200,000元向恒宇昌公司支付房屋占有使用费，这可以印证了恒宇昌公司确实已将案涉租赁物第四、第五层交付徐贱林使用。至于徐贱林在承租后有无使用、何时使用、如何使用，是徐贱林自行处分的内容。徐贱林不能以其未实际使用案涉租赁物第四、第五层为由拒绝交纳该部分面积的房屋占有使用费。故徐贱林反诉请求恒宇昌公司返还房屋占有使用费并支付占用利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于恒宇昌公司主张的逾期付款违约金问题。由于恒宇昌公司、徐贱林签订的《租赁合同书》无效，《租赁合同书》中关于违约金的约定亦属无效约定，恒宇昌公司援引《租赁合同书》的约定主张违约金没有依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，恒宇昌公司在明知案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下，与徐贱林签订《租赁合同书》，将案涉租赁物出租给徐贱林，其对合同无效存在过错；徐贱林作为承租人，在订立合同时已明确知道案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设，仍承租案涉租赁物，其亦对合同无效存在过错。一审法院确定恒宇昌公司、徐贱林应根据其过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任。鉴于徐贱林没有参照《租赁合同书》约定的时间向恒宇昌公司支付房屋占有使用费，给恒宇昌公司造成了欠付款项期间的利息损失，一审法院确定徐贱林应赔偿恒宇昌公司的利息损失为按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，以欠付当月的房屋占有使用费为基数，从当月的11日起计至实际付清之日止。即按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，分别以60465元为基数，从2018年9月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年10月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年11月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年12月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年1月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年2月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年3月11日起计算至实际清偿之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决一、徐贱林于判决生效之日起七日内向恒宇昌公司支付2018年9月至2019年3月欠付的房屋占有使用费423,255元；二、徐贱林于判决生效之日起七日内按中国人民银行同期同类贷款利率的50%向恒宇昌公司支付利息损失（分别以60465元为基数，从2018年9月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年10月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年11月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年12月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年1月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年2月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年3月11日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回恒宇昌公司的其他诉讼请求；四、驳回徐贱林的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,642元减半收取4,321元[恒宇昌公司已预交]，由恒宇昌公司负担525元，徐贱林负担3,796元；一审反诉费10,718元减半收取5,359元[徐贱林已预交]，由徐贱林负担。二审期间，双方未提交新证据。2010年1月9日，珠海市公安局斗门分局防火监督大队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：场所名称斗门区井岸针万福源百货商场，地址珠海市斗门区******坦湖口，使用性质商场，建筑层数四层，使用面积3645.5平方米，场所使用情况第一、二、三层，备注：该商场第四层为空置，在投入使用或营业前，应依法申报合格后方可投入使用或营业。该建筑物为临时变更功能的性质，有效期满后未能重新取得规划许可的，本意见书自行失效。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：涉案房屋占有使用费数额确定问题。徐贱林上诉认为其并未使用涉案房屋第四、五层，因此无须按照合同约定每月20万元标准支付房屋占有使用费，对此本院分析如下：其一、自2007年始，徐贱林一直租用涉案房屋，其对涉案房屋现状应当较为了解，2007年4月23日《租赁商场合同书》约定租赁涉案房屋第一、二、三层，总面积为6100平方米，2017年4月18日《租赁合同书》约定租赁面积增加第四、五层，面积相应增加至8600平方米，符合常理。况且，2017年4月18日《租赁合同书》明确约定徐贱林对于涉案租赁物情况已经充分了解，更加印证徐贱林对涉案房屋具体租赁面积知悉之事实，因此徐贱林应当依照2017年4月18日《租赁合同书》约定每月20万元租赁标准支付租赁物占有使用费。其二、关于第四、五层是否实际交付使用问题。恒宇昌公司已经将第四、五层钥匙交给徐贱林儿子徐猛，由此可以证实恒宇昌公司已经履行将租赁物第四、五层交付徐贱林使用之合同义务，徐贱林上诉认为恒宇昌公司仅交付钥匙一把，其自己仍在使用第五层，因此租赁物第四、五层并未交付使用，对此本院认为，不管租赁物钥匙存有几把，徐贱林与恒宇昌公司签订租赁合同且取得租赁物钥匙则可以合法使用租赁物，并不因业主是否持有其他钥匙而无法使用。2017年4月18日《租赁合同书》约定“五层楼顶原甲方办公室一套甲方自用”此为针对租赁物使用特别约定，即第五层留一套恒宇昌公司自用，租赁合同明确房屋使用特别事项，且在该约定基础上约定租金标准，可见恒宇昌公司是否使用第五层自用房屋并不影响徐贱林对第四、五层其他面积使用，且不影响合同约定租金缴纳标准，故徐贱林以此约定为由主张恒宇昌公司未实际交付第四、五层，理据不足，本院不予采纳。其三、徐贱林与恒宇昌公司已于2017年4月18日签署《租赁合同书》，此后按照该合同书约定租金标准每月20万元缴纳至2018年8月期间租金，双方既然签订新的租赁合同，且针对租赁面积、租金标准均作出不同约定，因此徐贱林缴纳租金应为履行2017年4月18日的《租赁合同书》，并非其上诉所称对2007年4月23日《租赁商场合同书》约定租金的延续，本院对其该上诉理由不予支持。其四、徐贱林上诉主张恒宇昌公司不能办理消防合格证，其无须支付房屋占有使用费。本院认为，一方面，直至恒宇昌公司提起本案诉讼时止，徐贱林并未提交证据证明向恒宇昌公司主张办理消防合格证，另一方面，《租赁合同书》明确约定恒宇昌公司已经提供合法消防合格证，《消防合格证》载明第一、二、三层，目前徐贱林仍在正常使用，而《消防合格证》列明第四层空置，在投入使用或营业前，应依法申报合格后投入使用，结合《租赁合同书》约定，徐贱林应当承担对重新装修房屋进行消防申报义务，并非恒宇昌公司，因此徐贱林不得以恒宇昌公司未能提供第四、五层消防合格证为由拒付房屋占有使用费。综上，恒宇昌公司已经依约向徐贱林交付涉案租赁物第四、五层，徐贱林理应按照《租赁合同书》约定租金标准支付欠付租金423255元。徐贱林欠付租金，因此其上诉主张恒宇昌公司返还多支付租金及利息，理据不足，本院不予支持，一审法院认定正确，本院予以确认。徐贱林是否赔偿恒宇昌公司利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。”2017年4月18日的《租赁合同书》因租赁物未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定无效，致使合同无效根本原因系租赁物违规建设行为，恒宇昌公司作为业主对此存有明显过错，但徐贱林作为承租人对案涉租赁物已经使用十多年，理应对案涉租赁物情况非常了解情况下，在其明知租赁物存在违规建设情况下仍然与恒宇昌公司签订《租赁合同书》，亦存在明显过错，一审法院根据各方过错酌定各自承担合同无效后果50%，符合客观事实，本院予以确认。徐贱林上诉认为恒宇昌公司未提供第四、五层消防合格证，因此其对合同无效过错责任明显大于自己，对此本院认为，合同无效原因在于涉案租赁物违规建设，徐贱林上诉提出消防合格证未出具问题并非致使合同无效原因，因此徐贱林以该事实作为认定恒宇昌公司过错责任过大依据，理据不足，本院不予支持。虽然2017年4月18日的《租赁合同书》无效，但恒宇昌公司有权按照合同约定租金标准主张房屋占有使用费，徐贱林使用涉案租赁物，但并未依约支付费用给恒宇昌公司造成欠付款项期间的利息损失，徐贱林应当根据自身过程承担部分责任。徐贱林逾期支付租金产生利息损失，且徐贱林对合同无效过错存有责任，一审法院认定其承担50%利息损失，完全正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人徐贱林理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费14836元，由徐贱林负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月十六日书记员  程 敏