黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终58号上诉人（原审第三人）：孟秀梅，女，1961年12月28日出生，汉族，黑龙江省昌健房地产开发集团有限公司副经理，住山东省烟台市芝罘区，现住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：李道海，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：魏忠才，男，1950年9月28日出生，汉族，牡丹江市排水总公司退休工人，住黑龙江省牡丹江市爱民区，现住黑龙江省牡丹江市东安区。原审被告：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：闫恩占，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。上诉人孟秀梅与被上诉人魏忠才、原审被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孟秀梅上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005民初2393号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，应发回重审。1.原审被告在向龙江银行借款时，已将案涉房屋办理抵押登记，因此，未经抵押权人龙江银行同意，原审被告无权将案涉房屋以抵顶工程款方式处分给被上诉人。同时，因龙江银行提起诉讼及申请执行，法院已查封案涉房屋，被上诉人与原审被告之间所形成的买卖合同应依法认定无效。2.2012年3月9日，牡丹江仲裁委员会作出牡仲调字（2011）第32号调解书，依法确认案涉房屋已出售给上诉人，在闫恩占取保10日内交付房屋及办理产权登记的相关手续。仲裁调解书是赋予法律强制执行效力的法律文书，该调解书所确认的事实应作为本案认定事实的重要依据。上诉人依据具有执行效力的仲裁调解书，于2012年9月18日办理了案涉房屋的预告登记证，依法对该房屋享有准物权。3.一审法院认定：“诉争房屋在2013年就能办理产权证，第三人未申请办理产权证，预告登记失效。”该认定无任何事实依据，明显错误。案涉房屋因原审被告至今未交纳相应税费，未向上诉人出具不动产专用发票，导致无法办理不动产权证照。2016年8月8日，原审被告为被上诉人所出具的证明中明确说明：“因龙门公司目前特殊原因，该房至今无法办理房照。”充分证实本案诉争房屋并非上诉人未申请办理产权证，而是原审被告的责任造成无法办理产权证。上诉人时至今日，在房产部门仍无法申请办理产权证，因此上诉人所办理的预告登记并未失效，上诉人所享有的物权应得到法院的充分保护。二、一审法院适用法律错误，应依法予以改判。案涉房屋设定抵押权，抵押权人为龙江银行。龙江银行提起诉讼、申请执行，查封该房屋以实现债权，后经仲裁裁决，确认案涉房屋转让给上诉人，上诉人办理房屋预告登记，依法取得房屋权利。这是本案不争的事实。原审被告将无权处分的房屋，以抵顶工程款方式转让给被上诉人，转让行为不受法律保护，双方所签订的买卖合同应依法认定无效。因此一审法院认定事实及裁决结果显失公平、公正，应依法予以撤销。综上，上诉人认为一审法院确认案件事实不清，适用法律错误，导致实体裁决显失公平、公正。依据民事诉讼法相关规定，提起上诉，请求二审法院以事实为依据，撤销一审判决，适用正确的法律规定，作出公正的终审裁决。魏忠才辩称，一审法院判决正确，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的观点没有法律依据，要求二审法院维持一审法院的判决，驳回上诉人的上诉请求。龙门公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予以维持；二、龙门公司在二审期间没有新证据向法庭提供；三、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.上诉人称龙门公司与魏忠才交易时，争议房屋已经被龙江银行获得抵押权并已经查封不是客观事实。事实上，龙江银行已经在2012年解除了查封。2.上诉人称因已经办理了预告登记，因此享有争议房屋的准物权，没有事实和法律依据。魏忠才在2006年就已经通过以物抵债的方式获得了争议房屋并实际占有，上诉人在2012年才与龙门公司签订买卖合同，其本身不能对抗魏忠才的权利。最重要的是争议房屋所在小区早在2013年9月就已经可以办理正式的产权证，上诉人不依据物权法第20条第2款在3个月内办理正式产权证，其所持有的预告登记证已经没有任何法律效力。综上，请求二审法院维持一审判决。魏忠才向一审法院起诉请求：1.确认魏忠才与龙门公司签订的商品房买卖合同有效；2.确认鑫嘉园小区xx-xx轴/x-x建筑面积136.68平方米的房屋归魏忠才所有，龙门公司协助魏忠才办理产权变更登记；3.本案诉讼费用由龙门公司承担。一审法院认定事实：忠友维修队为个体工商户，经营者关华，其丈夫魏忠才。2003年5月9日，甲方龙门公司法定代表人闫恩占与乙方忠友维修队代表魏忠才签订导航台小区基础土方施工协议，双方约定“牡丹江市西五条路导航台小区基础土方施工工程，工程面积12000平方米，甲方先期支付乙方工程总造价的20%作为施工费用，余款以施工地点所建的门市房作为施工款抵给乙方（两户160平方米的门市房），由乙方自行选择门市房位置。”2003年11月18日，魏忠才代表忠友维修队与龙门公司签订补充协议，约定“龙门公司同意忠友维修队魏忠才根据雷达小区x、x、x号楼施工图纸选定的三户门市房：37轴-45轴约168.82平方米、45轴-56轴约136.68平方米、56轴-70轴约136.68平方米（房屋面积以房产证测算面积为准），作为龙门公司向忠友维修队拨付的工程款。”2004年10月27日，龙门公司与魏忠才就45轴-56轴房屋抵顶签订了商品房交易协议书，销售面积136.68平方米，约定以产权处核准的销售面积为准，进户时多退少补，每平方米4,500元，合计615,060元。2004年11月28日，龙门公司为魏忠才出具了黑龙江省单位往来资金结算票据，该票据载明交款事项系xxxx片导航台雷达小区xx-xx轴/x-x门市房1层面积136.69平方米，抵顶挖土方工程款、待整个工程完工后，此款生效。因龙门公司在鑫嘉园小区施工中改变了原设计，将xx-xx轴原一户商服房改变为二户商服房，分别为xxx号房屋建筑面积60.21平方米、xxx号房屋建筑面积76.26平方米。龙门公司于2006年将104号商服房交付给魏忠才使用至今。2010年6月25日，魏忠才与龙门公司签订xxxxxxx号商品房买卖合同,龙门公司将商品房现定名xxxx片鑫嘉园小区xxx-xxx-x/x-xx-xxxxxx出售给魏忠才，建筑面积76.26平方米，总金额343,170元。2013年7月24日，龙门公司为魏忠才出具了xxxx片鑫嘉园小区商服xx-xxxxxx室金额为343,170元的收据。2013年9月10日，魏忠才取得抵顶的xx-xx轴xxx号房屋、xx-xx轴xxx号房屋牡房权证西安区字第xxxxxxx号及牡房权证西安区字第xxxxxxx号房屋所有权证。2013年10月31日，取得了xxx号房屋牡房权证西安区字第xxxxxxx号房屋所有权证。2012年3月9日，牡丹江仲裁委员会就孟秀梅申请龙门公司与龙江银行股份有限公司牡丹江分行房屋买卖协议纠纷仲裁一案，作出牡仲调字（2011）第32号调解书，经三方当事人本着互谅互让、协商解决原则，达成调解协议“一、由于龙门公司违反原协议约定，将原协议约定的22户商品房其中的16户门市房售予他人，导致该部分门市房无法按照约定交付孟秀梅，经商定：该部分门市房作价为7,000,000元，由龙门公司补偿给孟秀梅。二、龙门公司所有的位于鑫嘉园小区内，原约定的4户门市房，丘地号为：xxx-xxx-x/x-xx面积为240平方米，xxxx片xx#门市房xxxx（自拟号）丘地号xxx-xxx-x/x-xx面积为3006.92平方米，xxxx片xx#楼地下（一）xxxx#（丘地号同上）面积为6529.23平方米，总面积约9770平方米的房屋，在龙门公司法定代表人取保之日起10日内交付孟秀梅；并将办理产权登记的相关手续交付孟秀梅。四、鉴于龙门公司交付孟秀梅的房产龙江银行已申请牡丹江市中级人民法院进行保全查封，故龙江银行对本协议予以确认，并仍按原协议约定办理相关解除查封的手续。”2012年3月19日，孟秀梅与龙门公司签订编号为xxxxxxx号商品房买卖合同，龙门公司将商品房现定名xxxx片鑫嘉园小区xxx-xxx-x/x-xx-xxxxxx出售给孟秀梅，建筑面积76.26平方米，每平方米2,100元，总金额160,146元。2012年9月18日，孟秀梅取得了房产图号xxx-xxx-x/x-xx-xxxxxx房屋预告登记证明（牡房预西安区字第xxxxxxxxx号）。一审法院认为，魏忠才与龙门公司在签订导航台小区基础土方施工协议及补充协议中约定，用龙门公司开发的商品房抵顶施工款，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋（房产图号xxx-xxx-x/x-xx-xxxxxx）经一审庭审查明系原图纸xx轴-xx轴其中的一户，魏忠才与龙门公司按协议约定签订诉争房屋的商品房买卖合同，并由龙门公司为魏忠才出具结算收据，是双方对施工款的结算，工程款已转变为购房款，魏忠才请求确认该商品房买卖合同有效并请求龙门公司协助办理产权变更登记，龙门公司不予否认，故一审法院对魏忠才的相应诉请予以支持，龙门公司应当继续履行协助办理产权登记的义务。关于孟秀梅述称，诉争房屋已由其取得商品房预告登记，龙门公司与魏忠才签订的商品房买卖合同无效，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记仅能阻止物权效力，不能阻止债权效力，故孟秀梅的意见一审法院不予采纳。孟秀梅主张其已取得诉争房屋的准物权，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，诉争房屋在2013年就能办理产权证，第三人未申请办理产权证，预告登记失效。故对孟秀梅该主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故魏忠才请求确认诉争房屋所有权不予支持。判决：一、确认魏忠才与龙门公司于2010年6月25日签订的xxxxxxx号商品房买卖合同有效；二、龙门公司协助魏忠才办理房产图号为xxx-xxx-x/x-xx-xxxxxx的房屋所有权登记手续，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回魏忠才的其他诉讼请求。二审中,当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，本案系因龙门公司一房多卖而引发的纠纷。对于魏忠才与龙门公司签订协议效力的问题，正如一审判决所述为合法有效。孟秀梅与龙门公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。魏忠才通过以房抵顶工程款的形式向龙门公司支付了购房款，孟秀梅通过转让的方式向龙门公司支付购房款。但魏忠才与龙门公司签订协议、交付购房款、取得案涉房屋均先于孟秀梅。根据审理一房多卖案件的处理原则，在两个案涉共同标的物的合同均有效，均已支付价款，均未办理房产所有权登记的情况下，应根据先行占有的原则，确定合同的先后履行顺序。因此，一审判决确认魏忠才与龙门公司签订的商品房买卖合同有效，龙门公司协助魏忠才办理案涉房屋所有权登记手续，并无不当。关于孟秀梅主张龙门公司向银行借款时已将案涉房屋办理抵押登记，魏忠才与龙门公司签订的买卖合同无效等问题。业已发生法律效力的牡丹江仲裁委员会作出的牡仲调字（2011）第32号调解书证实，龙门公司违反原协议约定，将原协议约定的22房商品房其中16房门市房售予他人，导致包括案涉房屋在内的部分门市房无法按照约定交付孟秀梅，该部分门市房作价700万元，由龙门公司补偿孟秀梅。该调解书第二项确定的由龙门公司向孟秀梅交付房屋相关手续，不包含案涉房屋。因此，即使龙门公司向龙江银行贷款时将案涉房屋抵押给银行，亦已被该调解书所确定的由龙门公司补偿孟秀梅所取代。此后，孟秀梅与龙门公司签订的涉及案涉房屋的商品房买卖合同，与龙门公司是否将案涉房屋向银行抵押贷款无关。对于一审判决认定案涉房屋预告登记的问题，本院认为一审判决对此认定并无不当。孟秀梅主张一审判决认定事实不清、适用法律错误，但未举示充分有效的证据加以证实，故其上诉理由不成立。综上所述，孟秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,448元，由上诉人孟秀梅负担。本判决为终审判决。审判长 姜 波审判员 贾海波审判员 姜云虎二〇二〇年三月十二日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。