山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初1232号 原告：孙启涛，男，汉族，1969年11月12日出生，住枣庄市峄城区。 原告：郭依华，女，汉族，1971年2月4日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：孙强、杜宜政，山东薛国律师事务所律师，特别授权。 被告：常兴意，男，汉族，1984年5月10日出生，住。 被告：贾程惠，女，汉族，1966年10月22日出生，住。 原告孙启涛、郭依华与被告常兴意、贾程惠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙启涛及其与原告郭依华的委托诉讼代理人孙强、杜宜政、被告常兴意、被告贾程惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙启涛、郭依华向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）鲁0403执异6号执行裁定书，恢复对薛城区光明大道北安侨公寓5号楼2单元3层西户房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，原告孙启涛、郭依华将被告贾程惠、山东康尔医用产品有限公司诉至法院，要求返还二原告借款，并于当日申请查封了贾程惠名下的薛城区光明大道北安侨公寓5号楼2单元3层西户房产。该案经薛城区人民法院审理于2017年7月28日作出民事判决“（2017）鲁0403民初1779号”，判决被告贾程惠、山东康尔医用产品有限公司于本判决生效后十日内向原告孙启涛、郭依华返还借款并支付利息。判决生效后被告贾程惠并未履行判决，原告遂于2018年4月23日向薛城区人民法院审请强制执行。在执行期间，被告常兴意对执行标的提出书面异议，薛城区人民法院于2019年3月20日作出（2019）鲁0403执异6号执行裁定书，裁定对执行标的中止执行。被告常兴意所提供的证据对执行标的不享有足以排除执行的民事权益。为此，原告诉至法院，请求依法判决。 被告常兴意辩称，被告贾程惠将案涉房屋抵押在枣庄农商行申请借款，借款期限届满，两被告就案涉房屋签订了买卖协议，约定由被告常兴意以代为偿还被告贾程惠银行贷款的方式冲抵案涉房屋的购房款。同时，双方约定在被告贾程惠将所得购房款用于偿还贷款并办理解押后，配合被告常兴意办理过户登记。两被告在案涉房屋被法院查封前签订了合法有效的房屋买卖协议，并支付了全部的购房款，实际占有了该房屋，同时已经到不动产交易中心办理了核准有效的过户登记，只是因为查封才没有及时领证。综上，被告常兴意就案涉房屋享有物权期待权足以排除本案的执行。 被告贾程惠辩称，2015年，我在农商行贷280万元借款，用三套房产作抵押，其中包括卖给被告常兴意的案涉房屋。我与被告常兴意约定价款60万元，价格有点低，是因为当时我在工行还有600万元贷款，被告常兴意姐姐常云给我说代偿工行600万元贷款且不要利息，常兴意把60万元打到了我的农商行贷款账户。原告在这期间也是知道我已经把案涉房屋卖给了常兴意，房子已经属于常兴意了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2017年6月6日，原告孙启涛、郭依华与被告贾程惠、山东康尔医用产品有限公司因借贷纠纷诉至本院，案号为（2017）鲁0403民初1779号。在该案审理过程中，本院依据原告的财产保全申请于2017年6月6日作出（2017）鲁0403民初1779号民事裁定书，裁定：查封被申请人贾程惠所有的位于枣庄市新城区光明大道北安侨公寓5号楼东2单元3层西户房产一处（房产证号：枣房权证枣字第××号）。2017年7月28日，本院作出（2017）鲁0403民初1779号民事判决书，判决：被告贾程惠、山东康尔医用产品有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙启涛、郭依华借款本金438,000元并支付利息（以438,000元为基数，自2017年6月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本息全部清偿完毕之日止）。判决生效后，贾程惠未履行生效法律文书确定的义务，孙启涛、郭依华申请执行。案件执行过程中，常兴意提出异议，本院作出（2019）鲁0403执异6号执行裁定书，裁定:“中止对位于薛城区光明大道北安侨公寓5号楼2单元3层西户房产一套的执行”。孙启涛、郭依华不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2017年5月1日，贾程惠与常兴意签订《房屋买卖协议》，约定：常兴意购买的商品房座落于枣庄市新城区光明大道北安侨公寓5号楼东2单元3层西户，建筑面积182.45平方米，房产证号为枣房权证枣字第××号，价款60万元。因贾程惠在枣庄农商银行兴城支行尚有60万元的银行贷款未偿还，双方一致同意由常兴意代贾程惠偿还上述60万元的银行贷款本金及利息，用以冲抵贾程惠转让本协议约定房屋的购房款，常兴意代还贷款之日视为常兴意已足额履行了本协议约定购房款义务。贾程惠应当在2017年5月1日前，将符合本合同约定的商品房交付常兴意使用。贾程惠应当在常兴意完成本协议约定付款义务后30日内提供办理权属登记需由贾程惠提供的材料。2017年5月24日，被告常兴意通过案外人常云向被告贾程惠尾号7112的枣庄农商行贷款专用账户汇款60万元。2017年5月24日，被告贾程惠到枣庄农村商业银行股份有限公司兴城支行开具授权委托书，向枣庄市不动产登记中心薛城分中心递交了抵押注销的不动产登记申请书，该中心予以接收。2017年5月24日，被告常兴意到枣庄市不动产登记中心薛城分中心办理了房屋所有权转移登记申请，并当日到枣庄地税薛城办税服务厅缴纳契税15,546.64元。枣庄市不动产登记中心薛城分中心为其出具不动产登记受理凭证，注明本申请登记事项办理时限为受理之日到2017年7月5日止。 再查明，被告贾程惠拥有位于薛城区光明大道北安侨公寓5号楼东2单元3层西户房产一处，房产证号为枣房权证枣字第××号。2016年6月24日，被告贾程惠作为借款人与枣庄农村商业银行股份有限公司兴城支行签订个人借款合同，以其所拥有的案涉房屋作为抵押，被担保债权数额48万元，债务履行期限为2016年6月24日至2019年5月28日。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点即为在申请执行人孙启涛、郭依华与被执行人贾程惠(2017)鲁0403执1167号一案中，案外人常兴意是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，常兴意与贾程惠在2017年5月1日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违背法律禁止性规定，该合同应为合法有效之合同。虽然常兴意与贾程惠签订《房屋买卖协议》时房屋尚处于抵押期间，但抵押权人已就房屋买卖的事实知晓，并且抵押权人和抵押人随后向不动产登记机构申请办理了抵押注销登记。常兴意与贾程惠就案涉房屋转让价格约定60万元，考虑到案涉房屋被抵押存在买卖风险、贾程惠资金周转出现严重困难和银行贷款到期压力等因素，双方约定价格虽低于市场价格，但也存在合理情形，故孙启涛、郭依华认为双方恶意串通虚假转让房屋的意见本院不予采纳。双方约定由常兴意代贾程惠偿还60万元的银行贷款本金及利息，用以冲抵贾程惠转让案涉房屋的购房款，常兴意通过案外人常云向贾程惠支付了60万元，虽然原告对该事实予以否认，但无相反证据予以反驳，因此本院认定案涉房屋价款常兴意已支付完毕。同时，贾程惠于2017年5月将案涉房屋钥匙交给常兴意，履行完交付义务，常兴意在案涉房屋被查封之前已经合法占有。综上，常兴意与贾程惠就案涉房屋进行交易，其双方的转让行为合法有效。 关于房屋未办理过户的过错问题，常兴意与贾程惠签订合同、支付房款、交付占有后，在案涉房屋被查封之前已经向不动产登记机构办理了房屋所有权转移登记申请，并向税务部门缴纳了契税。不动产登记机构受理了该登记事项申请，但尚未办理完毕时案涉房屋被本院予以查封，因此不能认定常兴意对房屋未办理过户存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，常兴意与贾程惠的《房屋买卖协议》符合上述规定的情形，常兴意对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具有阻止执行的效力。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告孙启涛、郭依华诉讼请求。 案件受理费9,800元，由原告孙启涛、郭依华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  陈 平 审 判 员  殷延增 人民陪审员  袁传文 二〇二〇年三月五日 书 记 员  杨 静