贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初559号原告：田欢，男，苗族，1983年6月25日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆,贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。原告田欢与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田欢的委托诉讼代理人兰银龙、韦会琴、被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆、刘心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的凯里碧桂园四期第41幢1单元4层1-4-1号商品房，总价款1113116.00元；被告应于2017年12月30日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。如被告未按期交付的，原告不退房的被告自约定日期至实际交付商品房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时合同约定被告应当在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按照约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应按照合同约定按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付房价款。后被告通知原告收房，我到现场验收，对房屋质量存疑，提出装修的地方，并要求按合同约定的交房须具备的工程竣工合格证明文件，有资质的房屋机构出具的报告书等，被告未能出示，没有符合交接手续的条件，拒绝收房，至今为止，被告未能提供交付办理房屋转移登记的有关文书，导致不能交付房屋，应当按照约定承担违约责任。同时，被告未按约办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致原告不能办理所有权证书，应当按照合同约定及法律规定继续承担交付办理商品房转移登记的有关文书及支付违约金。为此，请依法判决。1.被告向原告支付2017年12月31日起至2018年4月2日的逾期交房违约金11281.33元，2018年4月3日至2018年11月14日的逾期交房违约金50090.22元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日至2019年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金60998.76元，2020年1月1日之后的违约金以1113116.00元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；合计：111088.98元；3、案件受理费由被告承担。被告辩称，在合同期限内已取得了签订的《商品房买卖合同》，合同中第十一条、第十二条约定的相关文件，交房条件已经成就，商品房已办理商品房所有权初始登记，并取得办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告收楼，不存在逾期交房的情形，房屋质量完全符合国家法律、法规及相关标准、规程的要求。房屋在满足合同约定的交付条件后，即使房屋存在一定程度的瑕疵质量问题不符合交付条件，则答辩人应当就自己主张的事实加以证明，或向答辩人提出履行法律或合同约定中的保修义务，而不是拒绝收楼。就被答辩人故意拖延收楼时间从而主张逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据。原告诉请要求答辩人支付逾期办理商品房转移登记有关文书产生的违约金过高，请求调整按已付房款为基数以日万分之零点五为利率的标准计算。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点如下：原告主张被告支付逾期交房违约金61371.55元，及逾期办证违约金60998.76元，有无事实和法律依据，双方对归纳争议的焦点无异议。原告提交的证据有：1、身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表复印件，证明购房的事实，价款，交房时间、办证时间及违约责任。3、发票复印件，证明交款的事实。4、收楼意见书复印件、碧桂园系统查询照片、物管费发票复印件，证明商品房存在问题，原告验收不合格，被告进行整改及缴纳物管费的事实。被告提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告主体资格。2、碧桂园物业及资料移交书、邮寄信息表复印件，证明房屋在合同期限内达到交付条件，并通知原告收楼的事实。3、不动产权证书复印件，证明被告已办理了商品房所有权初始登记证，并办理转移登记有关文书的事实。经审理认定事实如下：2016年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧原玻璃厂A地块第41幢1单元4层1-4-1号房，房屋总价款1113116.00元，2.第十一条约定出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、第十三条逾期交房责任约定逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。4、第十四条交接手续约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。5、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款1113116.00元。2018年1月7日，原告在《收楼意见书》指出商品房装修部分存在多处质量问题，整改完毕后才同意接收房屋,2018年11月14日原告在物业及资料移交书签名认可,2019年8月8日被告取得了黔（2019）（凯里市）不动产权第0015644号证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。双方约定，被告在交付房屋时应当出示建筑工程竣工合格证明文件、该商品房面积实测技术报告书等证明文件，但被告提交的证据不足以证明其已履行了该义务。原告在收楼意见书中明确指出存在的质量问题后，被告虽进行了整改，但至今未将整改情况反馈给原告，并再次组织进行验收、交付房屋。被告未在约定的2017年12月30日之前向原告交付商品房，应承担相应的违约责任。应该按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。原告主张应予支持。被告提出的房屋存在一定程度的瑕疵质量问题，应由原告举证证明，因涉及房屋质量问题应由职能部门认定，因此被告抗辩理由不成立，应由被告承担从2017年12月31日起至原告实际收楼时间2018年11月14日止，计318天，按房屋总价款日万分之二支付违约金70794.18元（1113116.00元×318天×0.0002）。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告未依约在期限内办理所有权转移登记手续，应承担违约责任，原告主张应予支持。被告提出违约金过高，要求调整，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，依法予以调整，对逾期办证违约金，应以1113116.00元房价款按日万分之零点五的标准从2018年7月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2019年8月8日止，共计403天，（1113116.00元×403天×0.00005）为22429.29元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告田欢逾期交房约金70794.18元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告田欢逾期办理商品房转移登记违约金22429.29元；三、驳回原告田欢的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的1261.00元，由原告田欢负担504.00元，被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担757.00元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  龙施忠二〇二〇年三月三日书记员  张家玲