江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初415号原告：盐城市亚细亚商城有限公司,住所地江苏省盐城市亭湖区黄海东路27号。法定代表人：潘一清，该公司总经理（执行董事）。委托诉讼代理人：王霞，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店,住所地江苏省盐城市黄海东路27号（五星电器三、四楼）。负责人：侯丽权，该店经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告：盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城,住所地江苏省盐城市城南新区解放南路128号4楼。法定代表人：李乾飞，该娱乐城投资人。被告：李乾飞,男,1991年11月15日出生，户籍地河南省商丘市睢阳区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：徐奇峰，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告盐城市亚细亚商城有限公司（以下简称亚细亚公司）与被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店（以下简称海乐迪东店）、被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城（以下简称海乐迪娱乐城）、被告李乾飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭并与（2019）苏0902民初618号案件合并审理。原告亚细亚公司的委托诉讼代理人王霞、被告海乐迪东店的委托诉讼代理人周权、被告海乐迪娱乐城及其李乾飞的共同委托诉讼代理人徐奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚细亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告海乐迪东店于2010年5月5日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告位于盐城市黄海东路27号一楼的部分、三楼和四楼房屋并交清水电费，将该房屋附属设施修复完好，同时已形成附和的装饰装修物归原告所有；3、判令被告海乐迪东店支付原告自2017年9月1日起至实际交付之日止，按每年90万元的标准计算的房租及逾期支付租金的违约金（分别以45万元为基数，按年利率24%，从2017年9月2日、2018年3月2日、2018年9月2日以及2019年3月2日等每隔6个月的时间确定的交租日开始分别计算）；4、判令被告海乐迪东店赔偿原告房屋闲置一年的租金损失90万元；5、判令被告海乐迪娱乐城对被告海乐迪东店未能给付的部分承担补充清偿责任；6、被告李乾飞对被告海乐迪娱乐城的债务承担无限连带责任；7、诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告海乐迪东店于2010年5月5日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于盐城市出租给海乐迪东店开设海乐迪KTV娱乐经营，租赁期限自2010年9月1日起至2025年8月31日止。其中约定2016年9月1日至2019年8月31日租金为人民币90万元/年，采“先付后使用”方式，租赁费用每6个月支付一次。每年的3月1日、9月1日为海乐迪东店租赁费用支付日。原告与海乐迪东店签订合同后，按照合同约定将房屋交付给海乐迪东店装修经营使用。但在2015年9月1日起，被告海乐迪东店就拒不缴纳房租。原告已向贵院提起过一次诉讼，请求被告支付的租金截止2017年8月31日。截止本案起诉之日，前诉讼仍在诉讼过程中。被告对于2017年9月1日以后产生的租金也不再缴纳。被告拒绝支付租金的行为，违反了双方租赁合同的约定。又因被告海乐迪东店是个人独资企业分支机构，所以，被告海乐迪娱乐城依法应对被告海乐迪东店的债务承担责任，同时，被告李乾飞作为投资人，应对被告海乐迪东店的债务承担无限连带责任。被告海乐迪东店辩称，1、我方不认可原告的诉讼请求。我方于2018年4月9日基于原告的违约行为而解除了案涉的房屋租赁合同，并要求原告接管案涉房屋但是原告至今未出面接管，责任在于原告而不在于被告。2、案涉房屋不符合双方租赁合同约定的合同标准，达不到租赁目的，原告要求租金的请求缺乏基本的事实和法律依据。在被告此前的租赁期间，因为原告的违约行为造成了被告巨额的经营损失以及装潢装饰附属设施的损坏，原告要求判决附属设施归其所有那么应当建立在其先行向被告赔偿损失的前提之下。3、原告要求将房屋附属设施修复完好的请求不具体明确，原告要求赔偿闲置损失，扩大损失的责任在于原告自身，原告在2018年4月9日收到被告寄达的相关函告后拒不接管房屋，无权主张相关的损失。4、因为海乐迪东店的经营场所以及资产已经被原告申请查封，客观上不能腾让，这并非是被告的原因，且在合同相对人郝建宏向原告发出函告通知原告进行对账、变卖相关的案涉房屋中的资产，但原告未予理涉，故相关的法律责任应当由原告承担。被告海乐迪娱乐城辩称，1、本案租赁合同于2018年4月已经解除，原告向我们主张租赁费用无事实依据；2、案涉的房屋租赁，被告海乐迪东店早已经通知原告收房结账，但是原告方一直没有出面解决这件事；3、附属设施修复完好的请求不明确；4、形成附合的装饰装潢材料归原告所有没有意见，但是原告应当支付相关的费用。在另外一个案件中原告是否承担责任，如果承担责任，原告应当减少租赁费用并赔偿损失；4、关于损失费用的请求，无事实和法律依据，该损失是由原告造成的，被告不应承担。5、被告海乐迪东店是一个独立的企业，有其自己的财产，应当独立承担责任，我方不应当承担海乐迪东店的责任。被告李乾飞辩称，我不认可原告的诉讼请求。我是2017年6月8日才接手海乐迪娱乐城的，对被告海乐迪东店经营状况和财产不知情，也不是实际所有人和控制人，海乐迪东店的相关债务与我无关，我不应承担任何责任。经审理查明:2010年5月5日，亚细亚公司（出租方）与郝建宏（承租方）、江苏五星电器有限公司（担保方）共同签订了《房屋租赁合同》一份，约定亚细亚公司将位于盐城市亭湖区出租给郝建宏开设KTV娱乐经营，租赁期限自2010年9月1日起止2025年8月31日止。其中2013年9月1日至2016年8月31日租金为人民币85万元/年，2016年9月1日至2019年8月31日租金为人民币90万元/年，采取“先付后使用”方式，租赁费用每6个月支付一次，每年的3月1日，9月1日为支付日。如不能按照约定支付房屋租金和其他费用，每逾期一天，按照所欠金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，亚细亚公司按照合同约定将房屋交付给郝建宏，郝建宏开设海乐迪东店并装修经营使用。郝建宏自2015年9月1日起未缴纳房租。后海乐迪东店在前述租赁合同上盖章。另查明：海乐迪东店自2015年9月29日至2016年4月10日期间，先后7次向亚细亚公司发送函件，要求亚细亚公司对漏水问题予以处理，亚细亚公司接函后均未及时进行处理。2016年6月19日，海乐迪东店委托律师事务所向亚细亚公司发送律师函，要求亚细亚公司在2016年9月30日之前派员对漏水问题进行修复并商谈赔偿事宜，如逾期未答复和处理，将依法通过诉讼程序解决，亚细亚公司接函后仍未进行处理。2018年4月9日，郝建宏向亚细亚公司、江苏五星电器有限公司发出《关于解除房屋租赁合同等事宜的函告》，言明：……自2012年起，上述楼层一直存在大面积漏水问题，并多次与贵司交涉，但贵司一直未派员处理，要求立即解除房屋租赁合同,租赁合同解除后的租金我方不再承担，并要求因房屋漏水造成我方经营财物损失从我方差欠贵司的租金中冲抵等。该函告于2018年4月11日送达亚细亚公司。再查明：海乐迪娱乐城于2010年4月8日登记成立，类型为个人独资企业，投资人为郝建宏，2017年6月8日变更为李乾飞。海乐迪东店系海乐迪娱乐城的分支机构，于2011年5月17日登记营业，2017年11月9日，负责人由郝建宏变更为侯丽权。在本案审理过程中,另案原告（反诉被告）亚细亚公司与被告（反诉原告）海乐迪东店、被告海乐迪娱乐城、被告郝建宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出(2019)苏0902民初618号民事判决:一、被告海乐迪东店、被告郝建宏应于本判决生效后十日内共同向原告亚细亚公司支付拖欠的房屋租金175万元。二、原告亚细亚公司应于本判决生效后十日内赔偿被告海乐迪量东店经济损失318600元。上述第一项、第二项相抵后，被告海乐迪东店、被告郝建宏尚应支付原告亚细亚公司1431400元。三、驳回原告亚细亚公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告海乐迪东店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元，由本诉被告海乐迪东店、郝建宏共同负担；反诉费17069元，由反诉原告海乐迪东店负担15478元，反诉被告亚细亚公司负担1591元。评估费1万元，由反诉被告亚细亚公司负担8951元，反诉原告海乐迪东店负担1049元。被告海乐迪东店不服该民事判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。本案的争议焦点是：1、案涉租赁合同是否已经解除;2、原告主张的租金如何确定；3、原告主张的违约损失如何确定；4、被告责任如何承担。本院认为，原告与郝建宏、被告海乐迪东店签订的房屋租赁合同，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容全面履行。(一)、关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。本案中，郝建宏、被告海乐迪东店承租案涉房屋后不久即发生漏水问题，导致部分设施设备损失，影响了正常经营，且原告未尽到修缮的义务，客观上致合同目的不能根本实现，郝建宏、海乐迪东店依法有权解除案涉租赁合同。被告海乐迪东店在发生漏水期间多次向原告发送函件，要求原告予以处理，郝建宏于2018年4月9日向亚细亚商城、江苏五星电器有限公司发出《关于解除房屋租赁合同等事宜的函告》，明确要求立即解除房屋租赁合同,且该解除房屋租赁合同等事宜的函告已经送达到原告，故本院确认双方签订的案涉租赁合同已于2018年4月11日解除。据此，原告主张的房屋租金应当从2015年9月1日起计算至合同解除之日。（二）、关于原告主张的租金如何确定的问题。因案涉房屋租赁合同已于2018年4月11日解除，故被告海乐迪东店应当向原告支付从2017年9月1日起至2018年4月11日止按每年90万元的标准计算的房租。关于原告主张被告海乐迪东店返还案涉房屋一楼的部分、三楼和四楼，同时已形成附合的装饰装修物归原告所有，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告将该房屋附属设施修复完好以及交清水电费，由于主张的内容不具体明确，本案不予理涉。（三）、关于原告主张的违约金及损失如何确定的问题。本案中，因原、被告双方均存在相应的违约行为，且过错程度相当，故双方各自承担的违约责任予以相抵。关于原告主张被告海乐迪东店赔偿房屋闲置一年的租金损失90万元，因案涉房屋租赁合同已于2018年4月11日解除，故本院对原告提出的该项诉讼请求不予支持。（四）、关于被告责任如何承担的问题。由于被告海乐迪娱乐城系郝建宏独资投资的独资企业，被告海乐迪东店系被告海乐迪娱乐城的分支机构，且在2017年6月8日投资人由郝建宏变更为被告李乾飞，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条关于：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；……”的相关规定,可以确定被告海乐迪娱乐城不具备法人资格,其相应的民事责任应当由变更后的独资投资人即被告李乾飞承担。综上所述，对原告提出的诉讼请求，本院予以适当支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一项规定，判决如下：一、确认原告盐城市亚细亚商城有限公司与被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店、郝建宏于2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月11日解除。二、被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店应于本判决生效后十日内向原告盐城市亚细亚商城有限公司返还位于盐城市亭湖区某号一楼的部分、三楼和四楼；同时，已形成附合的装饰装修物归原告盐城市亚细亚商城有限公司所有。三、被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店应于本判决生效后十日内向原告盐城市亚细亚商城有限公司支付拖欠的房屋租金549863元；被告李乾飞承担连带责任。四、驳回原告盐城市亚细亚商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22011元，由原告盐城市亚细亚商城有限公司负担16888元，被告盐城市城南新区海乐迪量贩式娱乐城东店负担5123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克人民陪审员  陈爱静人民陪审员  江 勤二〇二〇年三月十二日法官 助理  刘梦君书 记 员  陈文静附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。