湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1228号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。被告：王以勒，男，1993年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：孙曦，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世凯，湖南见田律师事务所实习律师。第三人：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原告湖南德思勤商业管理有限公司（简称德思勤管理公司）与被告王以勒（以下简称被告）、第三人湖南德思勤投资有限公司（简称德思勤投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德思勤管理公司及第三人德思勤投资公司共同的委托诉讼代理人尹荣荣、宋寅虎，被告王以勒的委托诉讼代理人孙曦、黄世凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2019年4月1日至4月18日期间拖欠经营管理费13301.70元及违约金263.37元（违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金仍以前述拖欠经营管理费13301.70元为基数分段计算、按照万分之六每日的标准计至被告实际付清之日止），物业管理费6585元及违约金130.38元（违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金6585元为基数分段计算、按照万分之六每日的标准计至被告实际付清之日止），共计20280.45元；2．判令被告向原告支付拖欠的装修期经营管理费61899元，POS机使用费200元及违约金600元，泔水费920元，撤场垃圾清运费8780元，水费26122.38元，水卡制卡服务费扣款50元，电费48596.72元，共计147168.1元；（以上二项费用合计167448.55元）3．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月20日，被告（承租人）与第三人（出租人）签订《德思勤城市广场租赁合同》（简称《租赁合同》），承租长沙德思勤城市广场四季汇负一层B1-01号商铺（计租面积暨套内建筑面积439平方米），用于经营品牌为“八色烤肉”的餐饮项目。原告为接受第三人委托的德思勤城市广场商业运营管理方。《租赁合同》约定：租赁期限自2016年9月5日起至2021年9月4日止；第三个租约年经营管理费标准为22169.5元，按季支付；延迟交纳经营管理费的，每延迟一日，支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；经书面催告后30内未足额交纳欠费或延迟交纳欠费累计超过3次（含）的，原告有权单方解除合同。如因被告原因导致合同提前终止的，被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期全部的经营管理费；被告应将租赁房屋恢复交付时的状况（即毛坯）交还原告。2016年8月31日，被告与原告及第三人签订《德思勤城市广场租赁合同补充协议》（简称《补充协议》），将《租赁合同》做了如下调整：1．租赁期限调整为2016年11月6日起至2021年11月5日止；2．自补充协议签订之日起，由原告作为物业管理方；3．自补充协议签订之日起，由第三人收取租金，原告收取经营管理费、物业管理费、水电能源费及其他费用。《租赁合同》、《补充协议》签订后，原告、第三人按照约定履行了自己的义务。但被告于2019年4月开始欠付租金、经营管理费、物业管理费、POS机使用费，于2019年1月开始拖欠泔水费，于2018年开始拖欠水电费，经原告和第三人多次催缴仍未结清，并于2019年4月20日单方撤场。截至2019年4月20日，被告共拖欠2019年4月1日至4月18日期间的经营管理费13301.7元及违约金263.37元，POS使用费200元及违约金600元，泔水费920元，撤场垃圾清运费8780元，水费26122.38元，水卡制卡服务费扣款50元，电费48596.72元。另，原告主动将合同约定的违约金标准降低为万分之六每日。违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金分段计算至被告实际支付欠费之日止。被告王以勒辩称，1、被告于2019年2月27日向德思勤投资公司提出2019年3月31日退租申请，原告对该事项明确知悉。合同已协商一致解除，不存在原告主张的管理费及违约金。2、双方在《补充协议》中约定，因合同计租日已调整，经营管理费、物业管理费的计费起始日期为2016年11月6日，且三方均不得再以任何是由追究对方的违约或赔偿责任，现原告诉请支付装修期的经营管理费有违三方合同约定，不应得到支持。3、POS机使用费为200元，而违约金为600元，明显超出合理范围。泔水费、垃圾清运费均为原告自行统计，水表、电表在被告撤店后未经被告确认。4、即便被告违约，违约金具有补偿性质，被告承担违约责任应以实际损失为准，原告未提供真实有效的损失证明，反而根据格式合同条款既要没收被告的各项押金、保证金、又要承担违约责任，还要承担原告各种名目的损失，原告系重复主张，加重了被告的义务。因此，被告承担违约责任的计算方式应是将被告已缴纳的各项押金、保证金与原告的实际损失进行抵扣。第三人德思勤投资公司对原告主张的事实没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供了三份《缴费通知单》、两张《房屋交接确认书》拟证明被告拖欠POS机服务费200元、电费48596.72元、水费26122.38元、物业费6585元。本院经审查认为，上述《缴费通知单》载明了2019年4月应支付的POS机服务费、物业费金额、截至2019年2月23日的未缴纳电费金额，有被告餐饮店工作人员签名确认，《房屋交接确认书》载明了被告撤场后，承租商铺的案外人接收房屋时的水表和电表读数，有案外接收入的签名，对原告的上述证据及相应事实，本院均予以采信。2、原告提供了长沙誉美清洁服务有限公司的泔水费汇总表及原告代缴泔水费的发票，拟证明原告代被告缴纳了2019年1月至4月的泔水费920元，本院经审查认为，上述证据之间能相互印证，被告未能提供反驳证明，本院对上述证据及证明的事实均予以采信。3、原告提供了被告进场施工时缴纳垃圾清运费的票据及商户进场施工手续注意事项，拟证明被告应支付垃圾清运费。本院经审查认为，上述证据不能证明被告撤场后由原告支付了垃圾清运费的事实，对上述证据及拟证事实，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，第三人（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》及相关附件，约定：1．乙方承租甲方所有的德思勤城市广场中的购物中心负一层B1-01号商铺（套内面积共计1230平方米），作为餐饮专业经营；2．租赁期限为5年，自2016年9月5日起至2021年9月4日止；3．装修期为进场日起算90日，进场日为2016年6月6日。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；4．租金由甲方向乙方收取，经营管理费由商业管理公司向乙方收取或由甲方代商业管理公司向乙方收取，甲方亦可委托商业管理管理公司代其向乙方收取租金。租金及经营管理费标准及支付方式：第一、二个租约年每月租金47412元、经营管理费20633元，每月合计68045元；第三个租约年每月租金49716.75元、经营管理费22169.5元，每月合计71886.25元；第四个租约年每月租金52182.83元、经营管理费23813.56元，每月合计75996.4元……租金及经营管理费按季支付；首期租金及经营管理费为计租日起前三个月期间的租金及经营管理费；缴纳第二期的租金及经营管理费截止日期调整至自然季度末；此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期的租金及经营管理费；5．乙方应当自进场日起承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费，自计租日起向物业公司或商业管理公司（经物业服务公司授权）交纳该房屋的物业服务费；6．乙方应当向甲方支付人民币136090元作为履约保证金；在开业前向商业管理公司支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，同时向物业服务公司支付人民币21950元作为物业服务费保证金，甲方和物业服务公司亦可委托商业管理公司代其收取履约保证金和物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在违约情形且乙方交还房屋按约定履行了相应义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金及经营管理费或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在通知送达后7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。7．乙方迟延交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同；乙方应当承担导致合同提前终止的违约责任；8．合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除，并应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费；9．乙方应于交还日之前向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理和工程资料（如有）的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况（参见附件4）。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担。合同还对双方其他权利义务事项进行了约定。《租赁合同》签订后，第三人向被告交付了涉诉商铺。被告向原告缴纳了经营质量保证金、物业服务保证金及装修押金共41976元、向第三人缴纳了履约保证金136090元。2016年8月31日，第三人（甲方）、被告（乙方）及原告（丙方）三方签订一份《＜德思勤城市广场租赁合同＞补充协议》，补充协议除对计租日、租赁期限等进行调整，三方还约定：甲方将前述《租赁合同》项下原物业服务公司的全部权利、义务和责任转交给丙方，丙方自该补充协议签订之日起概括承受《租赁合同》项下物业服务公司的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，乙方就此予以认可；乙方已向湖南德思勤物业管理有限公司（下称“物业服务公司”）支付的物业管理费保证金，于本协议签署之日起，由物业服务公司转至丙方账户作为乙方在《租赁合同》项下的物业管理费保证金，并由丙方根据《租赁合同》的相关约定执行。乙方并确认自该协议签署之日，因该房屋发生的租金支付至第三人指定的账户，经营管理费、物业管理费、水电能源费及其他费用支付至原告指定的账户；该协议为《租赁合同》的组成部分，如有不一致应以该协议约定为准，该协议未涉及事项仍以《租赁合同》约定为准。上述合同签订后，在合同履行过程中，2019年2月底，被告在与第三人的工作人员微信聊天时，表达了因亏损将于2019年3月31日撤店的想法，但未正式向第三人及原告提出书面申请并就提前解除合同与原告、第三人达成一致。被告按约定缴纳了至2019年3月31日的租金、经营管理费及物业费。2019年4月18日，被告撤离承租的商铺。2019年5月9日，原告与第三人德思勤投资公司按被告确认的地址，共同向被告邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》。函件载明：被告自2019年4月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经原告多次催缴未果，鉴于此，原告与第三人声明《租赁合同》自2019年4月20日起解除，截至2019年4月20日，被告累计应付租金及经营管理费、物业管理费、POS机使用费共计55440.84元，补交装修期的全部租金及经营管理费、POS机使用费共计204735元。补交1月至3月泔水费920元、2018年12月25日至2019年4月23日电费48596.7元、撤场垃圾清运费8780元，共计58296.7元。被告撤场后未依约支付租金、经营管理费及其他费用。原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，第三人与被告签订的《租赁合同》及原告与被告、第三人签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。本案中，《租赁合同》约定的租赁期限为5年，但被告因经营亏损而提前解除合同，被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。被告于2019年4月18日撤场，以实际行动表明不再继续履行合同，原告及第三人于2019年5月9日向被告发出《关于合同终止及费用追缴函》，认可双方签订的《租赁合同》于2019年4月20日解除。本院确认双方的合同解除时间为2019年4月20日。被告已支付截至2019年3月31日的租金及经营管理费，原告诉请被告支付2019年4月1日至4月18日的经营管理费13301.7元、物业管理费6585元及违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据本案情况及同类案件的处理，本院确认违约金分别以逾期经营管理费13301.7元、物业管理费6585元为基数，按日万分之六计付，对原告主张超过该部分的违约金，本院不予支持。依据双方签订的《租赁合同》约定，如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部经营管理费，合同约定装修期为90天，故被告应当支付装修期经营管理费61899元（20633×3）。被告辩称在《补充协议》中约定因计租日进行了调整，不再追究对方的违约责任，系对合同不同条款的断章取义，本院对该辩称不予采纳。原告主张的POS机使用费200元、泔水费920元、水费26122.38元、电费48596.72元，均有事实依据且符合合同约定，本院予以支持。关于POS机使用费的违约金，被告仅欠付当月的使用费，且金额不大，原告主张违约金600元过分高于其实际损失，本院不予支持。原告主张被告应缴纳水卡制卡服务费及垃圾清运费，均未能提供充分的事实依据，本院不予支持。关于被告主张以向原告支付的物业服务费保证金、服务质量保证金、装修费押金共计41976元抵扣欠付的相关费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王以勒于本判决生效之日起10日内向原告湖南德思勤商业管理有限公司支付2019年4月1日至同年4月18日期间的经营管理费13301.7元及违约金（违约金以13301.7元为基数，自2019年4月19日起，按日万分之六的标准计至付清之日止）；二、被告王以勒于本判决生效之日起10日内向原告湖南德思勤商业管理有限公司支付物业管理费6585元及违约金（违约金以6585元为基数，自2019年4月19日起，按日万分之六的标准计至付清之日止）；三、被告王以勒于本判决生效之日起10日内向原告湖南德思勤商业管理有限公司支付装修期经营管理费61899元、POS机使用费200元、泔水费920元、水费26122.38元、电费48596.72元，共计137738.1元，与被告王以勒已经支付的物业服务费保证金、服务质量保证金、装修费押金共计41976元抵扣后，被告王以勒还须支付原告湖南德思勤商业管理有限公司95762.1元。四、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，适用简易程序减半收取计2348元，由被告王以勒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇二〇年三月三十日书记员  朱冬玲