贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终940号上诉人（原审原告）：何兴兰，女，1974年9月4日出生，土家族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。上诉人（原审原告）：陈文江，男，1972年2月27日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。上诉人之委托代理人：高刚，贵州顺世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州建勘房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152032768399551XG，住所地凤冈县龙泉镇迎新大道。法定代表人：周牮，公司总经理。上诉人何兴兰、陈文江因与被上诉人贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称建勘房产）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何兴兰、陈文江上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉求或裁定发回重审，并由建勘房产承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.建勘房产恶意掩瞒公摊面积误差比高达18.47%，合同约定的18.52平方米，只有2.99平方米；2.其出具了两份购房发票没有认定，其中一张载明购房总面积70.87平方米，单价17372.2980元、总金额为1231174.6元，由此足以认定双方是以建筑面积计价，而非以套内面积计价，不容易以套内面积认定只差0.52平方米错误；3.建勘房产自愿退还其16.05平方米面积误差款278820元合法有效，一审未认定不当；4.基于前述理由，理应撤销合同第五条关于套内面积计价的约定，按合同约定的建筑面积计价，并依照商品房司法解释第十四条二款的规定，判决建勘房产向其支付面积差异款512473元；一审仅判决支付11479.53元套内面积补差款，有失公允；5.其主张逾期办证违约金是111664.5元，一审法院仅判决支持832天不当，建勘房产为其办理房产证的时间在商铺交付使用后540天内办理，意味着至迟应在2013年11月31日前办理，而建勘房产却是2018年1月9日才通知办理，违约1479天，按日万分之0.5计，建勘房产的违约具有持续性，不存在超时效，故一审判决不当。陈文江、何兴兰向一审法院起诉请求：1.判令撤销何兴兰、陈文江与建勘房产签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定；2.判令建勘房产退还何兴兰、陈文江面积误差款512473元；3.判令建勘房产支付何兴兰、陈文江违约金111664.5元（以已付购房款1510000元为基数，从2012年5月30日起，扣除540日后，按日万分之0.5计算至2018年1月9日止），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：何兴兰、陈文江系夫妻关系。2012年7月19日，建勘房产与何兴兰、陈文江签订了合同编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同约定，建勘房产将其开发的位于凤冈县（建筑面积共86.92平方米，17372.3其中套内面积68.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.52平方米）出售给何兴兰、陈文江，该商品房产权登记面积以政府产权部门实测为准。合同第四条约定：按套内建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米22076.02元，总价款为1510000元，第五条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按附件四《合同补充协议》进行处理，附件四《合同补充协议》第二条对合同第五条面积确认及面积差异处理的补充：约定产权登记面积是指测绘部门实测后由房屋产权部门认可的套内建筑面积。发生差异时，双方以多退少补，据实结算的原则进行差异处理。若为买受人应向出卖人补充房款的情况，买受人应在出卖人通知买受人办理产权证之日起三十天内按本条规定补足面积误差部分的房款；若为出卖人应向买受人退还房款的情况，出卖人应在通知买受人办理产权证之日起三十天内按本条规定向买受人无息退回面积误差部分的房款。但因买受人原因未前来出卖人处退回面积误差房款的，出卖人不负任何法律责任。买受人未能按期补足面积误差部分房款的，每逾期一天，出卖人有权按照银行同期逾期贷款利率计收违约金。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时《合同补充协议》第六条对合同第十五条关于产权登记的约定进行了补充：1.买受人应在出卖人通知办理产权证的期限内，将办理产权所需资料及相关费用提供给出卖人，以便及时办理，若因买受人延期提交的，其产权办理时间顺延，如顺延时限超过产权所规定的时间，出卖人不再承担办理产权的相关义务；2.出卖人应在接到产权部门办理产权通知后的10日内，以电话形式及时通知买受人办理；3.买受人不按时交纳维修基金、契税等费用造成产权登记或办理产权证不能实现的，由买受人承担相应的违约责任，其产权证办理期限应顺延。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，何兴兰、陈文江按合同约定于签订合同当日向建勘房产支付760000元，余款750000元在凤冈县农村信用社办理按揭贷款支付，建勘房产已收到上述房款。2012年5月30日建勘房产向何兴兰、陈文江交付涉案商铺。2018年1月9日，建勘房产通过短信方式通知何兴兰、陈文江交纳所购商铺的契税用于办理房屋产权证。2019年8月15日，何兴兰、陈文江缴纳房屋契税、印花税35483.62元，2019年9月17日，何兴兰、陈文江取得该商铺的房屋产权证，该产权证登记建筑面积为70.87平方米，套内面积为67.88平方米，分摊面积为2.99平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为一、《商品房买卖合同》第五条约定应否予以撤销。二、面积差异款如何计算；三、建勘房产对办理房屋权属登记是否存在违约；四、何兴兰、陈文江主张违约金是否超过诉讼时效；五、本案违约金应如何计算。一、《商品房买卖合同》第五条约定应否予以撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的及在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，何兴兰、陈文江认为建勘房产恶意隐瞒商铺面积，欺骗何兴兰、陈文江签订合同套取何兴兰、陈文江16.05平方米的购房款给其造成了损失，建勘房产存在欺诈行为，主张撤销《商品房买卖合同》第五条约定，首先，何兴兰、陈文江与建勘房产双方所签订的合同已明确约定按照套内建筑面积计算，且何兴兰、陈文江所缴房款也是遵照该约定进行的计算，其不存在多缴16.05平方米购房款的情形；其次，面积确认及面积差异的处理，何兴兰、陈文江未举证证明系建勘房产采用了欺诈手段，使其在违背真实意思的情况下进行的约定，故何兴兰、陈文江主张撤销合同第五条约定的理由不充分，不予支持。二、面积差异款如何计算？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”之规定，涉案房屋面积差异应当按照合同及其附件四补充协议的相关约定进行处理。本案中，《商品房买卖合同》第三条约定商品房建筑面积为86.92平方米，其中，套内建筑面积68.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.52平方米；第四条约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为22076.02元每平方米；第五条约定产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按附件四“合同补充协议”进行处理，同时，附件四“合同补充协议”第二条“对第五条面积确认及面积差异处理的补充”约定产权登记面积是指测绘部门实测后由房屋产权部门认可的套内建筑面积。发生差异时，双方以多退少补，据实结算的原则进行差异处理。若为买受人应向出卖人补充房款的情况，买受人应在出卖人通知买受人办理产权证之日起三十天内按本条规定补足面积误差部分的房款；若为出卖人应向买受人退还房款的情况，出卖人应在通知买受人办理产权证之日起三十天内按本条规定向买受人无息退回面积误差部分的房款。但因买受人原因未前来出卖人处退回面积误差房款的，出卖人不负任何法律责任。买受人未能按期补足面积误差部分房款的，每逾期一天，出卖人有权按照银行同期逾期贷款利率计收违约金。如前确认的事实，涉案房屋以套内建筑面积计价，合同约定的套内建筑面积为68.4平方米，产权登记的套内建筑面积为67.88平方米，面积误差为0.52平方米（68.4平方米-67.88平方米），建勘房产应向何兴兰、陈文江支付因上述面积差异产生的房价款11479.53元（0.52平方米×22076.02元／平方米）。对何兴兰、陈文江主张超过的部分，不予确认。三、关于建勘房产对办理房屋权属登记是否存在违约的问题。何兴兰、陈文江与建勘房产订立《商品房买卖合同》后，何兴兰、陈文江向建勘房产履行了支付房款义务，建勘房产于2012年5月30日向何兴兰、陈文江交付了房屋。根据《商品房买卖合同》约定，建勘房产应在交房后540日内，即在2013年10月22日前将办理权属登记需由建勘房产提供的资料报产权登记机关备案；但建勘房产未按合同约定期限将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，导致房屋权属登记延迟，且建勘房产也未提供充分证据证明房屋权属登记延迟系何兴兰、陈文江的原因造成。故何兴兰、陈文江关于建勘房产构成违约的主张成立，予以支持。四、何兴兰、陈文江主张违约金是否超过诉讼时效的问题。本案建勘房产的违约行为系持续发生，双方约定按日计付的违约金属于继续性债权，因此以按日形成的每个债权应分别单独适用诉讼时效。何兴兰、陈文江于2019年10月15日向法院起诉，其权利保护范围应为2015年10月1日起至何兴兰、陈文江起诉之日。因何兴兰、陈文江主张违约金计算至2018年1月9日，故何兴兰、陈文江起诉受法律保护的违约天数为832天（2015年10月1日至2018年1月9日），超过部分不受法律保护。对建勘房产提出何兴兰、陈文江主张违约金的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。五、违约金如何计算的问题。何兴兰、陈文江与建勘房产双方在合同第十五条已明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金”。因建勘房产未按合同约定的期限将办理房屋产权登记所需材料报产权登记机关备案，造成何兴兰、陈文江延迟取得房地产权属证书，建勘房产违反了合同约定，应承担违约责任。何兴兰、陈文江不要求退房，双方约定在此情况下由建勘房产按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金，应遵从双方约定，即由建勘房产从交付房屋后的540日起，按已付房款的日万分之0.5向何兴兰、陈文江支付违约金。由于本案何兴兰、陈文江起诉受法律保护的违约天数为832天，故违约金的计算天数应为832天，何兴兰、陈文江主张按已付房款1510000元为基数，按日万分之0.5计算，违约金为62816元，予以支持。对何兴兰、陈文江主张的超过部分,不予支持。建勘房产提出违约金计算过高，但未提供证据予以证明，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州建勘房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向何兴兰、陈文江支付面积差异产生的房价款11479.53元及逾期办理房屋产权证违约金人民币62816元。二、驳回何兴兰、陈文江的其他诉讼请求。案件受理费10042元，减半收取5021元，由贵州建勘房地产开发有限公司负担2000元，何兴兰、陈文江自行负担3021元（贵州建勘房地产开发有限公司负担的部分何兴兰、陈文江已预交，贵州建勘房地产开发有限公司在兑现本案款项时一并支付给何兴兰、陈文江）。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思一致的表示，未违反法律强制性、效力性规定，属有效合同。该合同第四条、第五条均约定该商品房按套内建筑面积计算价款，并以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。前后条款是一个相互联系的整体，是该合同的主要内容。该合同载明建筑面积与何兴兰、陈文江所取得建筑面积上的差距存在规划变化等多种可能，建勘房产经产权登记面积与该合同约定建筑面积相差达16.05平方米，并不等于双方签订合同时建勘房产采用了欺诈手段，故其以该合同的第五条关于按套内面积计价及补差的约定，违背其真实意思，诉请撤销该合同第五条的上诉理由不充分，本院不予采纳。原判认定建勘房产所交付该商品房的套内建筑67.88平方米，与该合同约定比较面积误差为0.52平方米，依照该合同第五条及附件四合同补充协议第二条的约定，原判建勘房产向何兴兰、陈文江支付因上述面积差异产生的房价款11479.53元（0.52平方米×22076.02元／平方米），并无不当，本院予以维持。何兴兰、陈文江诉请按建筑面积计价和补差并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行处理的上诉理由,与双方约定不符，本院不予采纳。涉案《商品房买卖合同》虽然载明双方按套内面积计价和补差，但该合同同时载明该房屋建筑面积为86.92平方米，即公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.52平方米，但何兴兰、陈文江于2019年9月17日取得该商铺的房屋产权证时，该产权证登记的建筑面积为70.87平方米，分摊面积只有2.99平方米。因此，建勘房产交付给何兴兰、陈文江的商品房不符合双方约定，属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，何兴兰、陈文江诉请按建筑面积计价和补差并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行处理的上诉理由虽不能成立，但建勘房产所交付的商品房未按照该合同约定的建筑面积达16.05平方米，严重损害其合法权利，理应向其赔偿参照该合同购房款所产生的价差损失278820元（以该商品房套内单价进行换算）。建勘房产迟延办理涉案商品房权属登记手续，违反双方违约，依据该合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金”的约定，何兴兰、陈文江自其迟延办证之日起即可向建勘房产主张违约金。何兴兰、陈文江于2019年10月15日向建勘房产主张该违约金，建勘房产辩称该主张已超时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，何兴兰、陈文江因建勘房产于2015年10月1日前的违约行为应取得的权利已超时效，一审判决驳回并无不当，本院予以维持。何兴兰、陈文江关于建勘房产迟延办证的违约行为具有持续性，应从建勘房产于2018年1月9日通知办证起计算的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。一审关于何兴兰、陈文江起诉受法律保护的违约天数为832天，何兴兰、陈文江主张按已付房款1510000元为基数，按日万分之0.5计算，违约金为62816元，建勘房产未提起上诉，视其服判，应予确认。综上所述，何兴兰、陈文江就退还面积误差款的部分上诉请求成立，应予支持；其余上诉请求不成立，应予驳回。一审判决对建勘房产未按约定交付建筑面积的事实认定、法律适用错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初3972号民事判决；二、贵州建勘房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向何兴兰、陈文江赔偿套内面积差异产生的房价款11479.53元、逾期办理房屋产权证违约金62816元及建筑面积损失款278820元；三、驳回何兴兰、陈文江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5021元，二审案件受理费10042元，共计15063元，由贵州建勘房地产开发有限公司负担10000元，何兴兰、陈文江自行负担5063元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年三月十三日法官助理杨颜穗书记员罗然