福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初289号 原告：肖清，男，汉族，1971年10月20日出生，住永安市。 原告：林燕华，女，汉族，1973年10月14日出生，住永安市。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地：永安市中山路689号。统一社会信用代码91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建众强律师事务所执业律师。 原告肖清、林燕华与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖清、林燕华、被告万年公司的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖清、林燕华向本院提出诉讼请求：1.要求万年公司支付逾期交房违约金258751.04元（自2016年1月1日起至2017年6月12日共529天,按全部逾期交房违约赔偿，2017年6月13日至2018年8月27日共计441天按70%逾期交房违约赔偿）；2.由万年公司承担本案诉讼费。事实和理由：肖清、林燕华与万年公司于2013年12月9日签署编号ＹＳ000005990的《商品房买卖合同》,合同约定：肖清、林燕华购买万年公司开发的位于永安市城区,万年公司应于2015年12月31日前将该合同约定条件的房屋交付。未在约定时间内交房,合同继续履行的,万年公司按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订后,肖清、林燕华付清全部房款1031560元，其中首付款731560元、按揭贷款300000元。万年公司未按照合同约定的时间交付房屋,经小区业主多次催告,万年公司于2017年4月15日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未竣工的情况下仓促交接钥匙，并退回购房价差价1951元。在此期间,肖清、林燕华不知楼房还未通过竣工验收，现已清楚该楼于2018年8月27日才通过竣工验收。 万年公司辩称：一、本案是因合同违约而引起的纠纷，受诉讼时效的限制，原告的起诉已经超过诉讼时效，不应得到支持；二、根据合同附件六的约定，答辩人可以不承担逾期交房违约责任;三、本案较为特殊，双方在涉案房屋未竣工验收时办理了交房手续，然而，逾期交房与竣工验收是两个完全不同的法律概念，现原告起诉逾期交房违约金，那么应当确定的则是逾期交房的时间，而不是竣工验收时间，两者应当明确地区分，原告实际上于2017年6月12日交接了涉案房屋，因此，答辩人逾期交房的时间就应当计算至2017年6月12日，而不是计算至竣工验收的时间。原告起诉要求支付2017年4月16日至2018年8月27日的逾期交房违约金是错误的。因此，如若答辩人要承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房的时间也应当是自2016年1月1日至2017年6月12日;四、如果答辩人需要承担违约责任，应考虑到原告交房后实际损失较小，根据公平原则对答辩人责任及违约金数额予以认定。若按涉案合同约定逾期交房违约金按已支付款的日万分之三计算，则答辩人每月大约需要支付9266.4元的违约金，此金额已经明显过分高于实际损失，若原告认为其主张的违约金合理，根据《九民会议纪要》有关违约金过高的举证责任分配的内容及有关法律规定，此时原告应当举证证明其每月损失可以达到或是接近9266.4元，如无法证明，则应当认定为原告要求支付的违约金明显畸高，希望法庭予以调整。 肖清、林燕华围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、产权证、交房验收表复印件等材料，万年公司向本院提交证据：营业执照、房屋交接验收表、交房通知书，快递单等材料，本院调取(2017)闽0481民初3058号民事裁定书。经质证，双方对上述证据的真实性均无异议，对其证明的内容有异议，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。 根据双方的陈述及经质证的证据，本院认定事实如下： 2013年12月9日，肖清、林燕华与万年公司签订编号为ＹＳ000005990的《商品房买卖合同》（含附件六“合同补充协议”）一份，合同约定：肖清、林燕华向万年公司购买位于永安城区,该套房屋价格1031560元。万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定条件的房屋交付。未在约定时间内交房,购房者要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,万年公司按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订后,肖清、林燕华支付首付款731560元，按揭贷款300000元。万年公司于2016年4月16日通知肖清、林燕华于同月28日办理交房手续，肖清、林燕华于2017年6月12日与万年公司办理交房手续，并收回多交购房款1951元。涉案房于2018年8月27日通过竣工验收并办理备案。 肖清、林燕华曾于2017年7月26日向本院提起诉讼，要求万年公司支付逾期交房违约金，后于2017年10月23日向本院撤回起诉，本院以（2017）闽0481民初3058号民事裁定书准许其撤回起诉。 本院认为，肖清、林燕华与万年公司签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。万年公司本应按合同约定在2015年12月31日前，将符合约定条件的房屋交付给肖清、林燕华，却因其未能按约交付，万年公司对其至交房前的违约行为无异议，应予确认，其应承担违约责任。肖清、林燕华虽于2017年6月12日与万年公司办理交房手续，但交接时因该房未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，故万年公司交房后至2018年8月27日竣工验收备案前仍系违约。且该交付行为亦违反了《建筑法》等相关规定。肖清、林燕华实际接收并占有使用房屋的行为，不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。因此，接收房屋行为并不能成为万年公司免责事由，故万年公司主张逾期交房时间应计算至2017年6月12日无法律依据，不予支持。万年公司提出肖清、林燕华收房后实际损失较小，主张的违约金每月大约为9266.4元，已经明显过分高于实际损失，要求予以调整。对此，本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断。肖清、林燕华收房后，交接房屋时涉案房屋水电齐全，虽未竣工验收合格，但不影响肖清、林燕华居住使用等事实，其实际损失较小，故万年公司提出予以调整的理由成立，应予采纳。可以原约定的50%承担违约责任。但交接房屋之前的违约金仍应按合同约定履行。因此，万年公司应承担2016年1月1日至2017年6月12日（计528天）全部逾期交房违约责任及2017年6月13日至2018年8月27日（计440天）50%的逾期交房违约责任，每日违约金按已支付房款的日万分之三计算。因肖清、林燕华收房后亦收回多交购房款1951元，后期应以1,027,658元计算违约金，因此，万年公司应当支付给肖清、林燕华的逾期交房违约金共计230,915.5元（1,029,609元×0.03%×528天+1,027,658元×0.03%×440天×50%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向肖清、林燕华支付逾期交房的违约金230,915.5元； 二、驳回肖清、林燕华的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5181元，减半收取2590.5元，肖清、林燕华负担248元，福建万年房地产有限责任公司负担2342.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇二〇年三月三十日 书记员  郑宝祺 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。