上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2438号上诉人(原审被告)：上海鸿州房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：庄健，董事长。委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘一凡，男，1999年9月10生，汉族，身份证地址上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杨喆，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审被告：上海太湖世佳置业有限公司，住所地上海市嘉定区。上诉人上海鸿州房地产有限公司(以下简称“鸿州公司”)因与被上诉人刘一凡及原审被告上海太湖世佳置业有限公司(以下简称“太湖公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿州公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：一审判决第二项判令鸿州公司向刘一凡支付办理小产证违约金，属于适用法律错误。第一，鉴于办理产证的条件尚不具备，故鸿州公司不应承担逾期办理产证的违约责任。涉案工程竣工验收备案至今未能完成，确有客观因素，鸿州公司对此并无主观上的恶意或重大过错。由于涉案工程的竣工验收尚在办理过程中，未符合“自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续”的合同约定。第二，本案《上海市商品房预售合同》及相关补充条款并未约定逾期办理产证时的违约金，一审法院判令鸿州公司承担逾期办证违约金没有合同依据。第三，一审法院判令鸿州公司承担逾期交房违约金的时间段与判令鸿州公司承担逾期办证违约金的时间段存在重合。即使鸿州公司存在逾期办证的违约行为，但刘一凡的损失只有一个，逾期交房违约金和逾期办证违约金存在重复赔偿，不符合填补损失基本精神。第四，鸿州公司已于2018年10月30日向刘一凡交付了房屋，刘一凡与鸿州公司签署的《交房协议》载明刘一凡是在清楚房屋现状的情况下自愿收房，且此后已实际占有使用房屋，其并没有实际损失。第五，退一步而言，即使法院确定开发商鸿州公司应承担逾期办证违约金，鸿州公司请求二审法院综合考虑双方合同中对损失的约定、鸿州公司的过错程度及刘一凡的实际损失情况，按照刘一凡的实际损失对违约金作出调整。被上诉人刘一凡辩称：不同意鸿州公司的上诉请求。第一，鸿州公司认为办理产证的条件不具备，因此其不应承担逾期办证违约责任的说法，于法无据。鸿州公司逾期办理产证的违约事实确实存在，且合同违约事实一旦形成，非由于行为人不存在主观过错即可免责。第二，鸿州公司称违约金的适用并无合同依据，不应同时判决逾期交房和逾期办理产证的违约金的主张，不能成立。逾期交房与逾期办证系不同的违约行为，而鸿州公司的确同时存在逾期交房和逾期办证的违约行为，故应当支付两项违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告太湖公司未作出陈述。刘一凡向一审法院起诉请求：1、判令鸿州公司支付逾期交房违约金【以已付房款人民币(以下币种均为人民币)865,000元为基数，自2015年7月1日起至实际交付之日，逾期不超过180天的按日万分之一的标准计算，逾期超过180天的按日万分之二的标准计算】；2、判令鸿州公司履行房屋交付手续，包括但不限于提供出示《建设工程竣工验收备案表》、实测面积有关资料及钥匙交接单等；3、判令鸿州公司协助刘一凡办理产权登记手续；4、判令鸿州公司承担逾期办理产证违约金(以已付房款865,000为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年12月29日起计算至实际办出之日止)；5、判令太湖公司对鸿州公司偿付违约金之义务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年2月13日，刘一凡(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市嘉定区嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(即太湖世家环球大厦)1199号12层1506室(以下简称“系争房屋”)，总价865,000元；乙方须于签署本合同时支付房款435,000元，于2015年3月15日前支付房款430,000元。第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，超过180天部分违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，并且双方同意上述违约金已包含了乙方所有的损失……。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收到该房屋钥匙并签署钥匙交接单。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，无质量保证书与使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该合同补充条款一第六条约定，自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，且逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。合同另对其他权利义务作出约定。签约后，刘一凡按约支付了房款865,000元，鸿州公司亦出具了对应发票。2018年10月30日，刘一凡(乙方)与鸿州公司(甲方)签订《交房协议》，载明：1、甲方于2018年10月30日将系争房屋钥匙交予乙方并办理交房手续；2、乙方在清楚房屋现状的情况下，自愿办理交房手续；3、在乙方办理完毕交房手续的同时视同该房屋已满足《上海市商品房预售合同》中第十条之规定的房屋交付条件；4、领取钥匙＿把(进户门)。当日，刘一凡出具《承诺书》一份，载明本人系系争房屋业主，由于我个人特殊原因现申请提前装修，现有关事宜承诺如下：1、建设方工程配套尚在建设与完善之中，按《商品房买卖合同》约定的条件还不具备，本人对此无异议。2、在建设方未正式交房之前，我本人对装修、安全负责，承诺并对房屋内硬件设施：墙体、吊顶、护栏，申请改变(附装修图纸)，如私自改动造成大厦验收不能通过，所造成的责任由本人承担，并负责恢复原样。如有问题与小区物业和建设方无关。2019年1月4日，刘一凡委托律师向鸿州公司寄送律师函，函称鸿州公司迟延交付房屋，要求在收函后10个工作日内提供预售合同约定的交付文件、支付违约金并承担逾期过户的违约责任。2019年1月11日，刘一凡委托律师向太湖公司寄送律师函，函称鸿州公司迟延交付房屋构成违约，太湖公司与鸿州公司存在人格混同情况，要求太湖公司对鸿州公司的债务承担连带责任。一审法院又查明，系争房屋所在项目至今未能取得《建设工程竣工验收备案表》及实测面积的有关资料，亦未能取得大产证。一审审理中，刘一凡否认收到系争房屋钥匙。一审法院认为：刘一凡与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，刘一凡已按约支付了房款865,000元，鸿州公司却未能按约于2015年6月30日前交房，理应按合同第十二条的约定向刘一凡支付逾期交房违约金。但买卖双方已于2018年10月30日签订了《交房协议》，鸿州公司于当日将系争房屋交付给刘一凡，虽然当日鸿州公司未取得《建设工程竣工验收备案表》，但刘一凡实际接收了系争房屋，表明其已对收房事实予以确认，故鸿州公司的交房义务已经完成，逾期交房违约金应计算至2018年10月30日，经一审法院核算为195,144元。刘一凡否认受领房屋的意见，与其签署的《交房协议》相悖，一审法院不予采纳。超过180天的部分，鸿州公司要求法院对违约金标准进行调整，一审法院认为该标准系双方协商一致而确定，并不明显过高，不予调整。预售合同中约定，系争房屋交付须鸿州公司取得《建设工程竣工验收备案表》，鸿州公司并应当根据买受人要求提供实测面积的有关资料，此系关于房屋交付应当满足条件的相关约定，而并非设定鸿州公司有向买受人提供该备案表、实测面积资料的义务。至于钥匙交接单，是买卖双方办理交接手续的书面凭证，现双方已于2018年10月30日签订了《交房协议》，故刘一凡再无要求鸿州公司提供钥匙交接单之必要。此外，因鸿州公司至今未能取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未能取得大产证，暂无法协助刘一凡办理过户手续，刘一凡可在鸿州公司取得大产证后再行主张。关于逾期办理小产证违约金，刘一凡主张以约定的交房日期后六个月即2015年12月29日起计算，对此一审法院认为，预售合同第十四条、补充条款一第六条对办理小产证的流程及相应的履行期限有约定，有约定的从约定。再结合预售合同第十条、第十一条可知，鸿州公司最迟应于2016年12月26日协助刘一凡办理小产证。在此之后，鸿州公司仍未协助的，应向刘一凡支付违约金直至鸿州公司办出大产证之日。而大产证办出以后，需要买卖双方协助才能完成小产证的办理，非出售方的单方义务，故不应再计算违约金。鸿州公司辩称两项违约金存在重复，不可同时主张的意见，因该两项违约金针对的系不同的违约行为，又系买卖双方协商确定，本案中鸿州公司确实同时存在逾期交房及逾期协助办理小产证的行为，故应当按约定支付两项违约金。刘一凡否定鸿州公司的法人身份，直接要求作为股东的太湖公司承担连带责任，需由刘一凡举证证明太湖公司滥用鸿州公司法人独立地位和股东有限责任，在不能证明这一点的情况下，仅仅以办公地址、人员存在重合而要求承担连带责任，一审法院难予支持。据此，一审法院作出判决：一、鸿州公司应于判决生效之日起十日内支付刘一凡逾期交房违约金195,144元；二、鸿州公司应于判决生效之日起十日内支付刘一凡逾期办理小产证违约金(以已付房款865,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年12月27日起计算至大产证办出之日止)；三、对刘一凡的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：二审中，本案的争议焦点在于，鸿州公司应否向刘一凡承担逾期办理小产证的违约责任。根据双方合同约定，鸿州公司应于2015年6月30日前交付房屋，且交付时须取得《建设工程竣工验收备案表》；自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，鸿州公司办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；鸿州公司在取得大产证后180日内与刘一凡签署《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起180天内办理过户手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。由此可以确定，鸿州公司至迟应于2016年12月26日协助刘一凡办理小产证。而鸿州公司至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未取得大产证，故无法协助刘一凡办理小产证，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。鸿州公司称办理产证的条件尚不具备，鸿州公司无主观上的恶意或重大过错，故其不应承担逾期办理产证违约责任的主张，缺乏依据，不能成立。虽然双方合同中对于因鸿州公司原因导致的逾期办理产证的违约金计算标准未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于约定不明的情况，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院据此判定鸿州公司应承担之逾期办理产证违约责任的计算标准，并无不当。鸿州公司称该违约金计算标准过高，应予调低的意见，缺乏依据，本院无法采纳。至于鸿州公司所称逾期交房违约金与逾期办理产证违约金存在重复赔偿的问题，因按时交房与按时协助购房人办理小产证均是鸿州公司作为出卖人的合同义务，现鸿州公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办理产证的违约行为，故一审法院判令鸿州公司同时承担该两项违约责任，亦无不当。综上所述，鸿州公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,205元，由上海鸿州房地产有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 姚 跃二〇二〇年三月三十日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……