重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初22579号原告：重庆市航杭商贸有限公司，住所地重庆市渝中区中兴贸易公司菜元坝塑料市场一区111号摊位。统一社会信用代码915001032033155719。法定代表人：刘竞梅，总经理。委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成(重庆)律师事务所律师。被告：陈燕辉，女，汉族，1978年12月21日出生，住所地广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：肖宏，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。原告重庆市航杭商贸有限公司与被告陈燕辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市航杭商贸有限公司的委托诉讼代理人吉蔚滨、被告陈燕辉的委托诉讼代理人肖宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市航杭商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2019年3月26日至2020年1月25日期间的房屋租金117000元。2、判决被告按欠付租金每月2%的标准，向原告支付逾期缴纳租金的违约金（其中，以欠付2019年3月26日至2019年4月25日的租金11700元为基数，自2018年12月27日起至付清止；以欠付2019年4月26日至2019年7月25日的租金35100元为基数，自2019年3月27日起至付清止；以欠付2019年7月26日至2019年10月25日的租金35100元为基数，自2019年6月27日起至付清止；以欠付2019年10月26日至2020年1月25日的租金35100元为基数，自2019年9月27日起至付清止。3、判决被告支付原告2018年9月至2019年8月的物业管理费、水电公摊费、电梯用电公摊费共计15261.3元。事实和理由如下：原、被告双方2018年4月11日签订了《东田中小企业科技孵化园厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将座落于重庆市江北区港城工业园A区东田中小企业科技孵化园C3-3-3房屋900平方米出租给被告，租赁期限为2018年4月26日至2023年4月25日止，其中2018年4月26日至2020年4月25日期间，月租金13元/每平方米；2020年4月26日至2021年4月25日期间，月租金14元/每平方米；2021年4月26日至2022年4月25日期间，月租金15元/每平方米；2022年4月26日至2023年4月25日期间，月租金16元/每平方米。先支付租金后使用，每三个月缴纳一次租金，每次租金应提前30日缴纳。逾期缴纳，原告每天按照欠付租金的千分之五收取违约金。原告提供生活用水和20瓦平方米的电能供应，费用根据实际用量由被告缴纳。原告将房屋交付被告使用，被告缴纳租金至2019年3月25日。被告陈燕辉辩称，我方认为原、被告双方签订租赁合同已经于2019年8月25日解除，且被告已经将至今存放在租赁屋中的货物作价70200元进行了抵偿，被告不再欠付原告任何租金，也不应当支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《东田中小企业科技孵化园厂房租赁合同》、工业用房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、收据及承诺书、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还举示了催款函及邮寄凭证。本院认为，原告按照被告在合同中所留的邮寄地址寄送催款函，邮寄凭证显示：“已签收”，应当认定被告收到原告邮寄送达的催款函。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方2018年4月11日签订《租赁合同》，约定原告将座落于重庆市江北区港城工业园A区东田中小企业科技孵化园C3-3-3房屋900平方米出租给被告，租赁期限为五年，从2018年4月26日至2023年4月25日止，其中2018年4月26日至2020年4月25日期间，月租金13元/每平方米；2020年4月26日至2021年4月25日期间，月租金14元/每平方米；2021年4月26日至2022年4月25日期间，月租金15元/每平方米；2022年4月26日至2023年4月25日期间，月租金16元/每平方米。履约保证金11700元，租金支付为先支付租金后使用的原则，每三个月缴纳一次租金，每次租金应提前30日缴纳。逾期缴纳在一个月内的，原告每天按照欠付租金的千分之五收取违约金，逾期超过一个月，原告有权解除合同，被告承担欠交租金的日千分之五的违约金。涉案房屋由重庆巴月庄物业管理有限公司提供物业服务，在签订本合同后，被告应持本合同与物业公司或原告签订物业管理合同。原告提供用水和20瓦/平方的电能供应，被告根据实际用量缴纳。原、被告确认收信地址及联系人，依据本合同有关文件、通知、单据等，采用挂号信的方式送达，挂号信寄出5日视为对方收到。2019年7月31日，原、被告双方签订《补充协议》，双方约定《租赁合同》于2019年8月25日解除，被告于当日腾空租赁房屋并交付给原告，被告缴纳的履约保证金11700元不予退还，作为被告违约赔偿金；被告欠各项费用70161.3元，其中2019年1月26日至2019年8月25日租金54900元，2018年9月至2019年8月物业费、水电费、公摊费15261.3元；被告承诺在2019年8月25日前付清，如未能在此期间付清上述款项，原告可以选择以被告存放于出租屋内的物品折价70200元抵偿，或者继续履行合同，被告按照租赁合同项原告支付租金。被告未在上述期限缴纳上述费用，原告于2019年8月29日向被告在合同中确认的地址和收件人寄送了《催款函》，要求被告于2019年8月31日前缴纳2019年1月26日至2019年10月25日的租金和滞纳金。2019年8月30日，被告收到此函。审理中双方均认可被告租金缴纳至2019年3月25日。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。根据双方签订的《补充协议》，被告未在期限内缴纳所欠费用，原告选择了继续履行合同，故合同仍在履行期间，被告应当按照合同约定向原告支付租金。合同约定：租金支付为先支付租金后使用的原则，每三个月缴纳一次租金，每次租金应提前30日缴纳。原、被告均认可被告租金缴纳至2019年3月25日，故对原告要求被告支付2019年3月26日至2020年1月25日的租金117000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，逾期缴纳租金的，应当按欠付租金的日千分之五支付违约金。原告主动调减至按欠付租金的月2%计算违约金，本院予以支持，即从2018年12月27日起至实际付清之日止，以11700元为基数，按月2计算；从2019年3月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算；从2019年6月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算；从2019年9月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算。根据补充协议，被告欠2018年9月至2019年8月物业费、水电费、公摊费15261.3元，且愿意缴纳，但至今未支付，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈燕辉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市航杭商贸有限公司2019年3月26日至2020年1月25日期间的房屋租金117000元；二、被告陈燕辉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市航杭商贸有限公司违约金（从2018年12月27日起至实际付清之日止，以11700元为基数，按月2%计算；从2019年3月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算；从2019年6月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算；从2019年9月27日起至实际付清之日止，以35100元为基数，按月2%计算）；三、被告陈燕辉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市航杭商贸有限公司物业费、水电费、公摊费15261.3元；五、驳回原告重庆市航杭商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1556.91元，由被告陈燕辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年三月十三日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜