广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0115民初582号原告（反诉被告）：胡绍刚，男，1959年3月4日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：楚玲，广东格新律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆家欣，男，1994年3月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：广州市裕辉房地产代理有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街3座130商铺，统一社会信用代码91440115MA59C8YWXW。法定代表人：陆俊康，该公司经理。上述被告共同委托诉讼代理人：张迈，广东开耀律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：肖晓贞，广东开耀律师事务所实习人员。原告（反诉被告）胡绍刚与被告（反诉原告）陆家欣、被告广州市裕辉房地产代理有限公司（以下简称裕辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡绍刚的委托诉讼代理人楚玲、被告（反诉原告）陆家欣及其与被告裕辉公司的共同委托诉讼代理人张迈、肖晓贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡绍刚提出诉讼请求：1.解除胡绍刚与陆家欣于2019年9月13日签订的《房屋买卖合同》；2.陆家欣向胡绍刚支付违约金163000元；3.陆家欣赔偿胡绍刚律师费10000元；4.陆家欣承担本案受理费。事实和理由：2019年9月8日，胡绍刚与裕辉公司签订《业主独家委托协议书》，委托裕辉公司出售广州市南沙区XX街CC号XX房（以下统称涉案房屋），委托期限为2019年9月8日至2019年9月14日。2019年9月13日，陆家欣与裕辉公司串通，故意隐瞒陆家欣是裕辉公司员工及陆家欣没有购房资格的事实，与胡绍刚签订《房屋买卖合同》，约定由陆家欣购买涉案房屋，成交价1630000元。合同签订后，陆家欣只支付了50000元定金，未按照合同约定履行其他义务，且至今不具备购房资格。陆家欣和裕辉公司相互串通，隐瞒重要信息，严重违反合同义务，构成违约，应承担相应的责任。被告陆家欣答辩称：请求驳回胡绍刚的诉请。涉案合同不能履行的原因在于胡绍刚，陆家欣并无过错。在签订合同时，陆家欣已经告知胡绍刚其没有购房资格，需要借他人的名额来办理过户。在实际履行过程中，胡绍刚也同意这一做法，故先后与林世杰、黄兆君签订网签合同。黄兆君和林世杰只是代持人，分别与陆家欣签订了代持协议，没有向陆家欣支付过购房款，不是实际的买家，也没有和胡绍刚商讨过购房事宜。第一次与林世杰签订网签合同后，因林世杰的征信问题，不能拿到同贷书，后经双方协商变更用黄兆君的名义代持。胡绍刚发现网签合同中的价格高于其与陆家欣签订的合同的价格，认为陆家欣高价转卖了涉案房屋。在陆家欣和中介公司约胡绍刚办理过户手续前，胡绍刚发信息给黄兆君，要求其按照网签合同的金额准备650000元首付款。而在本案起诉后，胡绍刚又到广州仲裁委要求黄兆君按照网签合同履行义务。整个过程说明胡绍刚不履行合同的原因并不是陆家欣有欺诈行为，而是其想按照网签合同获取更高的收益。被告裕辉公司答辩称：同意陆家欣的答辩意见。反诉原告陆家欣提出反诉请求：1.解除陆家欣与胡绍刚于2019年9月13日签订的《房屋买卖合同》；2.胡绍刚向陆家欣退回定金50000元；3.胡绍刚承担本案受理费。事实和理由：胡绍刚在明知黄兆君是代持人且网签价格是用于申请贷款的评估价而非实际成交价的情况下，仍要求黄兆君按照网签价格来履行合同，且拒绝陆家欣履行合同，构成违约。反诉原告胡绍刚答辩称：本案涉及的是胡绍刚与陆家欣之间的房屋买卖合同关系，胡绍刚与黄兆君签订的房屋买卖合同是否有效不是本案审理范围。陆家欣作为中介公司员工，其在明知自身不具备购房资格的情况下与胡绍刚签订房屋买卖合同，导致该合同不能履行，因此是陆家欣违约。被告裕辉公司答辩称：裕辉公司没有故意隐瞒被告一的员工身份，因该身份对交易没有实质影响。也没有隐瞒陆家欣没有购买资格的事实，在签订合同时已告知。本院经审理查明：胡绍刚是涉案房屋产权人，陆家欣是裕辉公司的员工。2019年9月8日，胡绍刚（委托方）与裕辉公司（受委托方）签订《业主独家委托协议书》，约定：一、胡绍刚委托裕辉公司独家代理出售涉案房屋，最低以165万元或以上的价格出售（在委托期限内委托方不得提高最低出售价格），物业交付时间为过户当日；二、委托期限自2019年9月8日起至2019年9月14日止；三、委托期内，受委托方努力寻找合适的买家，如受托方在委托期限内取得买家对该物业上述出售条件的书面确认，受托方有权把买家诚意金直接转给业主作为购房定金，合同即告成立。十、双方协商一致认同，本物业底价为1650000元，该售价卖出则支付中介方20000元作为中介方奖励；如售价高于1650000元，则溢价部分业主与中介方平分。2019年9月13日，胡绍刚（卖方）与陆家欣（买方）、裕辉公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.000344），约定陆家欣购买涉案房屋，成交价1630000元。第六条，卖方交付该物业给买方使用之日期为卖方收齐楼款当天或过户当日交付。第十一条，卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。第二十条，经买卖双方一直协商补齐以下内容，买方需于11月10日前出银行同意贷款书，11月17日之前补齐首付款，金额不低于15万元（包含定金），12月30日前需完成过户手续。附件：付款方式，签订本合同支付定金50000元，首期楼款（含定金）150000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在2019年12月30日前完成。买方申请以银行按揭贷款方式支付1480000元。合同签订后，陆家欣向胡绍刚支付了50000元定金，之后未再支付其他款项。2019年10月10日，陆家欣（甲方，委托人）与黄兆君（乙方，受托人）签订《代持房屋协议书》，约定甲方购买涉案房屋，委托乙方代持房屋产权。甲方以乙方名义申请贷款，按揭款实际借款人为甲方，由甲方负责偿还每期按揭款。房屋产权证登记在乙方名下，但房屋实际所有人为甲方。广州目前限购政策期间以及将来政策变更可能导致需要乙方继续代持前，均有权要求乙方继续代持该房屋。当甲方符合购房资格时，通知乙方将房屋转移到自己或自己指定的任何第三人名下，届时涉及到的相关法律文件，乙方须无条件同意，并无条件承受。2019年10月14日，胡绍刚与林世杰签署《广州市存量房买卖合同撤下申请表（中介机构版）》，约定合同三方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的穗存量房合字××号《存量房买卖合同》，各方当事人的法律关系根据相关法律法规规定处理。2019年10月16日，胡绍刚（甲方，卖方）与黄兆君（乙方，买方）、广州市乐家置业有限公司签署《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），约定黄兆君购买涉案房屋，总价2090000元，及其他事项。陆家欣、裕辉公司另提供了几张胡绍刚、林世杰手持上述《广州市存量房买卖合同撤下申请表（中介机构版）》和各自身份证的照片，以及胡绍刚、黄兆君手持《知悉书》和各自身份证的照片等。胡绍刚陈述其是在裕辉公司安排下与林世杰、黄兆君签订涉案房屋买卖合同，在签订合同前没有与林世杰、黄兆君就买房事宜进行过协商。胡绍刚主张在签订合同时，裕辉公司和陆家欣并未告知其陆家欣不具备购房资格，其于2019年11月才知道陆家欣不具备购房资格。裕辉公司和陆家欣则主张签约时就告知胡绍刚如果陆家欣购买资格问题没有解决，就借用别人的名额买房。为证明上述主张，胡绍刚、陆家欣、裕辉公司提供了胡绍刚女婿张礼振（胡绍刚的委托代理人，以下简称张）与裕辉公司员工陈松龙（以下简称陈）的微信聊天记录，部分内容如下：2019年9月4日，陈：您还不如直接跟我们签个独家，直接委托我们全程代售，公司还能出广告费用，我们个人资源比较有限。2个月内包售出的。公司也有固定的投资大客户。张：包出售的保证金多少？陈：165万包两月内售出，没有公司直接叫投资客入手。一定卖。售出您给多少佣金？……这样吧，您实收165，签个独家，2个月内100%售出，让投资客上……张：这我同意，主要是如何保证出售？陈：我们的底牌就是两个月内没售出让投资客上。主要您价格得合理，不高市场价，这客户是我们的固定出货渠道，高于市场的后面没卖出去，我们让他入手，他肯定也不肯啊……2019年9月6号，张：如果卖出去高于165万，高出的部分，中介和业主平分，如果卖出去165万，业主从中拿出2万作为佣金，这种情况下实收163万。……陈：对。我能保证有独家协议，我只需要4-5天。张：独家签一周，对吧？陈：就给我签一周。对。我是有底气的，一周内我逼都要公司合作的炒楼团吃了他。2019年9月11日，张：已经找到买家了？你需要胡先生去广州签合同对吗？陈：对，周五谈。张：我们安排一下。陈：嗯，你们协商一下到时找做主的跟产权人一起来。张：这次过去是签合同，收首付额，对吧？产权过来就好了，我们提前谈妥。陈：对的，你们到时要确认细节，时间。买卖双方才能协商，我们中介辅助你们。张：嗯，明白。2019年9月28日，张：天玺湾那边买家贷款申请的还顺利吧？没什么变化吧？陈：贷款已经申请的了，在审批。2019年10月12日，张：你好，我听说需要重新签合同…陈：修改了政策，10月利率调了，他这边贷款也需要人担保，银行那边说换份文件重新签就可以的了，进度不变，不要担心，小问题，跟银行确认过的了。张：好的。2019年10月16日，张：我听说买房的人换了，还找了借贷公司，你能解释一下吗？陈：他那个名额来不及，自己找了个信任的名额，没问题啊，一样时间出同贷就可以过户了，不影响您那边收钱的进程，跟按揭公司确认过了。还有借贷公司这个我不理解是指哪个，那个是按揭公司，做银行贷款的。2019年11月12日，张：那个买方的贷款怎么没有消息啊。陈：同贷已经批下来的了，等安排过户……张：购房合同是跟陆家欣签的，他还能不能按合同约定买这套房子？陈：我听不明白你们这个是什么意思啊，那个他，这边的话已经是从那已经出来了，现在是在深邃。然后呢，大概四五个工作日可以安排过户了。张：同贷书不是陆家欣的，我们的购房合同怎么执行？2019年11月16日，陈：你好，张先生，关于天玺湾7B1801这套房的买卖事宜，我正式通知您，买家这边已做好过户准备，昨日已有约产权人过户，现您这边还是否按照约定继续履行？请于今日16点前回复我，我好安排预约过户手续。胡绍刚、陆家欣另提供了胡绍刚（以下简称胡）与裕辉公司员工陈松龙（以下简称陈）的微信聊天记录，部分内容如下：2019年9月6日，胡：独家代理一周我同意，超165万的部分平分，卖165万给你2万。陈：那没问题了，我今天起草独家协议，没问题我就发电子版给您，您看下我起草的协议内容，没问题照抄签名寄过来，我收到盖个章就搞定了。一周内我保证出。胡：一言为定！OK！2019年9月12日，胡：小陈，我今晚到南沙，明天上午与买家可谈流程细节，烦你通知买家准备好一切。2019年9月16日，胡：小陈，你给小陆约定网签时间没有？陈：明天下午三点左右。2019年10月11日，陈：胡先生，14号要麻烦您过来一趟哦，银行贷款利率政策改版了，要重签一下。贷款方面没什么问题，正常11月下同贷。2019年11月14日，陈：胡先生，你好，买家这边11月4号同贷书已经下来了，可以办理过户了，11月18号-22号这个时间可以安排过户，房管局正常上班，买家没问题，随时可以请假，你这边安排下时间，确定下过户日期给我，谢谢。胡：陈先生你好！期待过户，请你直接与我婿张先生联系，由他决定。2019年11月16日，陈：你好胡先生，关于天玺湾7B1801这套房的买卖事宜，我正式通知您，买家这边已做好过户准备，昨日已有约产权人过户，现您这边还是否按照约定继续履行？请于今日16点前回复我，我好安排预约过户手续。胡绍刚提供了张礼振（以下简称张）与陈松龙于2019年11月11日至12日的通话录音，部分内容如下：张：那么当时我们签合同的时候是这样约定的，我给你一周的时间，我把价格降下来，然后你就找到这个客户，我们去签这个合同，我们约定是11月10号拿到他的同贷书，现在你拿到同贷书了，但是那份同贷书不是他的。你现在打算怎么做？那之前的合同还能执行吗？陈：我们当时是有约定的，就是说他发的名额，因为他的名额在搞，然后他的名额就没有办法准时下来，所以当时我们虽然就是说他也可以去找落户，因为他是可以就是说去买你这套房子的。张：可以这样讲，就是说这个陆家欣是不可以买这个房子的，是这样吗？陈：对，他的名额是没有下来，还没有下来，然后他是按照我们的约定是找了，他去买了一个名额，就是说用这个名额来落户。为证明交易的真实情况，陆家欣申请陈松龙、林世杰、黄兆君出庭作证。陈松龙部分证言如下：胡绍刚、陆家欣签合同时我在现场，可以看出陆家欣是中介公司员工，签约现场中的荣誉证书及照片都可以表明，当时陆家欣是身穿职业装。胡绍刚没有问过陆家欣的员工身份。签订合同时，口头告知过胡绍刚陆家欣不具备购房资格。我没有参与涉案房屋后续网签事宜，但是我知道后来办了2次网签，在签约时有协商过如陆家欣的购房资格有问题，换其他人来办理网签。第1次网签由于代持人的征信有问题没办法完成，第2次网签因房价问题而未完成。林世杰部分证言如下：我弟弟在陆家欣公司工作，陆家欣需要我的购房资格，所以与我弟弟说让我过去。我不认识胡绍刚。我帮陆家欣与胡绍刚签订过合同。黄兆君部分证言如下：我与陆家欣是朋友关系。2019年9月陆家欣告知我帮助其代持房屋，在房屋过户后支付28000元给我。2019年10月2日到按揭公司，按揭公司人员给资料我填写，期间没有与卖家沟通，当时卖家也没向我核实身份，中介已向卖家说我的身份。2019年10月14日做完面签，过了两三天之后，胡绍刚打电话给我要按照网签的价格交易。胡绍刚提供了《民事委托代理合同》和广东增值税普通发票，以证明其为本案诉讼委托广东格新律师事务所，支出律师费10000元。本院认为：《房屋买卖合同》包含胡绍刚与陆家欣之间的房屋买卖合同关系以及裕辉公司与胡绍刚、陆家欣之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系，该合同关系是胡绍刚、陆家欣的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡绍刚在与陆家欣签订《房屋买卖合同》后，又先后与林世杰、黄兆君办理买卖涉案房屋的网签手续，而胡绍刚自认是中介公司的安排，其本人并未与林世杰、黄兆君协商过买房事宜。依据陆家欣提供的证据，林世杰、黄兆君只是陆家欣找来的“代持人”，并非真正的购房人。由此可知，胡绍刚理应已知晓陆家欣不具备购房资格，对陆家欣借用他人名额购买涉案房屋也是知情的。现胡绍刚主张陆家欣隐瞒其不具备购房资格，与查明事实不符。与此同时，陆家欣明知自己不具备购房资格，仍与胡绍刚签订《房屋买卖合同》，并试图借用他人的名额来购买涉案房屋，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，亦有违诚实信用原则。如上所述，由于胡绍刚和陆家欣的共同过错导致《房屋买卖合同》无法履行，现双方均要求解除合同，本院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，胡绍刚应将收取的50000元购房定金退还陆家欣。对涉案合同的解除，胡绍刚和陆家欣均存在过错，且过错程度相当，应对各自损失负责，故对胡绍刚要求陆家欣支付违约金、律师费的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除胡绍刚与陆家欣于2019年9月13日签订的《房屋买卖合同》；二、胡绍刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向陆家欣退还50000元定金；三、驳回胡绍刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1380元，由胡绍刚负担1280元，陆家欣负担100元；反诉受理费500元，由由胡绍刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年三月三十日书记员  陈细妹