广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终18号 上诉人（一审被告、反诉原告）：李云春，男，1979年9月18日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：李铁峰，广西经海律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：扶绥县闽台商贸城业主委员会。住所：广西壮族自治区扶绥县新宁镇松江路169号。 责任人：滕植艺，该业主委员会主任。 上诉人李云春因与被上诉人扶绥县闽台商贸城业主委员会（以下简称闽台商城业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 李云春上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判李云春不支付闽台商城业委会租金10000元；二、撤销一审判决第五项，改判：(一)确认2019年1月1日李云春与闽台商城业委会签订的《商铺租赁合同》无效；(二)闽台商城业委会返还李云春租金24000元；(三)闽台商城业委会支付李云春资金占用利息1170元（利息以26000元为基数，按年利率6%计算，从2019年1月1日起算，暂计至同年9月31日，直至还清租金24000元和履约保证金2000元为止）。事实和理由：一、一审判决遗漏认定案件事实，认定部分案件事实错误。（一）虽然闽台商城业委会与李云春约定租赁的场地建筑面积为36㎡，但闽台商城业委会与李云春签订租赁合同后，李云春自经营之日起，就一直遭受其他商场业主的阻挠，李云春实际可用场地面积仅为一半，即闽台商城大门入口右侧，大门左侧一直被相邻商铺业主占用经营，李云春曾多次向闽台商城业委会反映该情况，但闽台商城业委会一直未予解决。退一步讲，即便要向闽台商城业委会交付租金，也应只交付一半租金。（二）一审判决认定闽台商城业委会租赁给李云春的场地为商铺属错误认定。依据扶绥县公安消防大队出具的《责令立即整改通知书》可知，闽台商城业委会租赁给李云春用作经营的场地并非规划内的商铺，而是商场的消防通道，李云春曾因占用消防通道经营被公安消防部门责令停业整改，导致李云春无法正常经营，受到经济损失。（三）依据《关于闽台商贸城商业主体可合理利用部分公摊面积的使用与管理公约》第二条第6项的规定，一楼商场的所有入口通道均作为一二楼商业顾客的引流通道和消防通道，任何组织和业主不得违反消防安全占道经营。闽台商城业委会无权将消防通道用于租赁盈利。二、一审判决适用法律错误。闽台商城业委会将闽台商城的消防通道租赁给李云春经营使用，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定。因此，双方签订的《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，为无效合同。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第四款、第九款规定，闽台商城业委会依据无效合同取得的租金26000元，应承担返还给李云春的民事责任。一审法院未依据上述法律规定作为裁判依据，属适用法律错误，应予纠正。综上，请求二审法院作出公正裁判。 闽台商城业委会辩称：一审判决正确。双方签订的《商铺租赁合同》约定租赁的场地建筑面积为36㎡，租赁期限届满后，李云春仍然占用经营，直至闽台商城业委会诉至法院后，李云春才搬走财物，交还场地，但未支付占用场地期间的租金。闽台商城业委会不认可李云春的上诉请求及事由。 闽台商城业委会向一审法院起诉请求判令：一、李云春返还商铺给闽台商城业委会；二、李云春支付闽台商城业委会占用商铺期间的租金10000元（以4000元/月计算，从2019年7月1日计算至2019年9月16日）。 李云春向一审法院反诉请求判令：一、李云春与闽台商城业委会于2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》无效；二、闽台商城业委会返还租金24000元、履约保证金2000元，共计26000元；三、闽台商城业委会支付资金占用利息1170元（利息以26000元为基数，按年利率6%从2019年1月1日起暂计至同年9月30日，直至还清租金和履约保证金为止）。 一审法院认定事实：2019年1月1日，闽台商城业委会（甲方）与李云春（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租的商铺坐落于扶绥县，建筑面积36㎡，乙方向甲方承诺该房屋只作为通信使用、修理配件使用，租期暂定半年，自2019年1月1日至同年6月30日止，租金暂定4000元/月；合同期满后，如承租方愿意继续租用该商铺，在租赁期满前30日内须向甲方提出口头申请；乙方一次性缴纳租金24000元，和履约保证金2000元（待合同到期后若无违约无息退还），保证金待经营到期后无续租、无损坏、无欠费时返还。另还附加约定如果因消防整改造成停业，停业期间不收取租金。闽台商城业委会、李云春分别在合同上盖章、签名。合同签订后，李云春在所租赁的商铺进行经营。2019年1月21日，李云春交纳租金14000元，押金2000元，2019年3月2日，交付租金10000元。租赁期限届满前30天，李云春没有向闽台商城业委会提出口头申请愿意继续租用该商铺。租赁期限届满后，双方没有继续签订《商铺租赁合同》，但李云春仍占用该商铺继续经营。2019年9月23日，扶绥县消防大队对闽台商城正大门口内手机柜台进行消防监督检查，发现存在“占用闽台商贸城疏散通道和安全出口，影响安全疏散逃生”消防安全违法行为，故作出扶消即字〔2019〕第0779号《责令立即改正通知书》，责令其立即改正。至闽台商城业委会提起诉讼时，李云春仍未搬离租赁商铺。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。闽台业委会与李云春签订的《商铺租赁合同》的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，系双方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、等价有偿、诚实守信原则，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。2019年9月23日扶绥县消防大队对闽台商城正大门口内手机柜台作出扶消即字〔2019〕第0779号《责令立即改正通知书》时，李云春与闽台商城业委会于2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》已履行完毕，李云春未向法庭提交证据证明案涉铺面在合同履行当中因消防问题被有关单位责令整改，也无证据证明因消防问题致使其无法使用案涉铺面，因此，李云春以租赁商铺违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条规定而反诉请求确认李云春与闽台商城业委会签订的《商铺租赁合同》无效，于法无据，该院不予支持。 关于李云春是否应支付占用铺面租金10000元的问题。闽台商城业委会与李云春双方订立的《商铺租赁合同》约定的租期是暂定半年，在期限届满前，李云春没有口头或书面向闽台商城业委会提出续租，则视为至2019年6月30日商铺租赁期限届满，在未续签合同的情况下，李云春应当将所租赁商铺予以返还，故闽台商城业委会要求李云春返还该商铺的诉讼请求，该院予以支持。李云春自合同期满截止日期即2019年6月30日之后仍占有使用闽台商城业委会的商铺至同年9月23日，应当支付逾期返还商铺期间的租金，闽台商城业委会要求参照双方约定的每月租金4000元的标准支付自2019年7月1日至同年9月16日商铺租金10000元（4000元/月×2.5月＝10000元），属于合理范围，于法有据，该院予以支持。李云春反诉要求闽台商城业委会返还租金24000元及资金占用利息，于法无据，该院不予支持。 关于闽台业委会是否应返还履约保证金的问题。双方签订《商铺租赁合同》对履约保证金的约定是：履约保证金2000元待合同到期后若无违约无息退还，保证金待经营到期后无续租、无损坏、无欠费时返还。合同履行期届满后，李云春未表示要续租，闽台业委会并未主张合同履行期间李云春存在违约或损坏、欠费情形，依双方签订的合同约定，闽台商城业委会应当无息返还李云春履约保证金2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李云春于本判决生效之次日起十日内将坐落于扶绥县、建筑面积为36㎡的商铺返还给扶绥县闽台商贸城业主委员会；二、李云春于本判决生效之次日起十日内支付扶绥县闽台商贸城业主委员会租金10000元；三、扶绥县闽台商贸城业主委员会于本判决生效之次日起十日内退还李云春履约保证金2000元；四、驳回扶绥县闽台商贸城业主委员会的其他诉讼请求；五、驳回李云春的其他反诉请求。案件受理费50元，由李云春负担；反诉受理费240元，由扶绥县闽台商贸城业主委员会负担25元，李云春负担215元。 本院二审期间，双方当事人未提供新证据。 李云春对一审法院认定事实的争议：一、认定闽台商城业委会租赁商铺给李云春错误，认为双方约定租赁的是消防疏散通道，而不是商铺。二、认定李云春租赁闽台商城业委会的场地面积36㎡错误，闽台商城业委会实际租赁给李云春的场地面积仅18㎡。闽台商城业委会对一审法院认定事实无异议。 本院对李云春争议事实的分析与认定：根据一、2019年1月1日闽台商城业委会与李云春签订《商铺租赁合同》约定，李云春租赁闽台商城业委会坐落于扶绥县商铺，建筑面积36㎡；二、二审中，双方当事人均予确认，《商铺租赁合同》约定租赁的商铺建筑面积36㎡，实际为闽台商城正大门入口内的通道左右两侧各18㎡的场地；三、一审中双方当事人提供的现场照片，李云春提供的2019年9月23日扶绥县消防大队作出的扶消即字[2019]第0779号《责令立即改正通知书》责令立即改正的具体问题：该场所占用闽台商贸城疏散通道和安全出口，影响安全疏散逃生。上述事实足以综合认定闽台商城业委会与李云春签订《商铺租赁合同》实际约定租赁的是闽台商城正大门入口内的通道两侧面积各为18㎡的场地，而并非商铺，一审判决认定双方约定租赁的是36㎡的商铺属于认定错误，应予纠正。李云春该争议事实的主张，应予支持。李云春主张，仅得租赁闽台商城正大门入口内右侧通道18㎡的场地，另左侧通道18㎡的场地被他人占用经营。因李云春与闽台商城业委会签订合同后，闽台商城业委会也已向李云春交付场地，过后，李云春也未提出异议，并已支付完租金，且合同也已履行完毕，应予认定李云春实际已取得租赁的场地，现李云春对此再行提出争议，应不予支持。 综上分析，一审法院认定的事实除认定闽台商城业委会与李云春签订合同约定李云春租赁闽台商城建筑面积为36㎡的商铺有误外，其他事实属实，本院予以确认。 经审理，本院另查明，2019年1月1日双方当事人签订合同约定租赁闽台商城正大门入口内的通道两侧面积各为18㎡的场地之前，李云春已在该场地租赁经营多年。2019年1月1日双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定闽台商城业委会出租给李云春的商铺坐落于扶绥县，建筑面积36㎡，实际双方租赁的是闽台商城正大门入口内通道左右两侧面积各为18㎡的场地，而并非商铺。合同后附注1的内容为“如果因消防整改造成停业，停业期间不收取租金。” 本院认为，综合诉辩双方的分歧意见，二审中当事人的争议焦点是：一、2019年1月1日李云春与闽台商城业委会签订的《商铺租赁合同》是否合法有效；二、李云春是否占用闽台商城正大门入口内的通道左右两侧面积各为18㎡的场地，是否应当支付闽台商城业委会租金10000元；三、闽台商城业委会是否应当返还李云春租金24000元；四、闽台商城业委会是否应当支付李云春资金占用利息1170元（利息以26000元为基数，按年利率6%计算，从2019年1月1日起算，暂计至同年9月31日，直至还清租金24000元和履约保证金2000元为止）。 2019年1月1日李云春与闽台商城业委会签订的《商铺租赁合同》约定李云春租赁闽台商城业委会坐落于扶绥县建筑面积为36㎡商铺，但双方实际租赁的是闽台商城正大门入口内的通道左右两侧场地各18㎡共计36㎡，占用了闽台商贸城正大门入口内的消防疏散通道、安全出口。根据一审中闽台商城业委会提供的《关于闽台商贸城商业主体可合理利用部分公推面积的使用与管理公约》第二条第6点“一楼商场的所有入口通道均作为一二楼商业的顾客的引流通道和消防通道，任何组织和业主均不得违反消防安全占道经营。”的规定，以及李云春提供的2019年9月23日扶绥县消防大队作出的扶消即字[2019]第0779号《责令立即改正通知书》记载的责令立即改正的具体问题即该场所占用闽台商贸城的消防疏散通道、安全出口，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，双方签订的合同应依法无效，亦即合同自签订之日起自始无效，没有法律约束力。据此，李云春反诉请求确认双方于2019年1月1日签订的《商铺租赁合同》无效，应予支持。一审判决认定当事人租赁的是36㎡的商铺错误，认为合同合法有效不当，应予纠正；同时，判决主文第一项中判令李云春返还闽台商城业委会36㎡的商铺错误。鉴于本案诉讼期间，当事人已确认双方租赁的是36㎡的场地，李云春已返还其占用的场地，据此，本院不再在裁判主文中予以更正。从当事人签订案涉合同之前，李云春已租赁经营案涉场地多年；2018年12月15日闽台商城业委会出台的《关于闽台商贸城商业主体可合理利用部分公摊面积的使用与管理公约》，该公约是经各方业主与闽台商城业委会商业部分的业主代表协商一致而制订的，以及该公约第二条第6点的规定；双方签订的合同后面附注1所写的内容上看，表明双方明知租赁的是闽台商贸城正大门入口内通道左右两侧的消防疏散通道、安全出口，仍然签订合同并履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应予确认双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的过错责任，且双方已履行无效合同完毕，各自取得了经营收益，不存在取得财产的一方应当返还受损失的一方财产的情形。据此，李云春反诉请求闽台商城业委会返还其已支付的租金24000元并支付资金占用利息的主张及理由，无事实和法律依据，应不予支持。无效合同履行完毕后，李云春未返还场地给闽台商城业委会，继续占用该场地违法经营并取得了收益，造成社会公共消防安全隐患，危害社会公共人身安全，损害了社会公共利益。李云春在继续占地经营期间，虽然未实际造成社会公共人身损害和财产损失，但根据《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，李云春应当返还场地给闽台商城业委会，并赔偿闽台商城业委会因此受到的利益损失。鉴于李云春已返还闽台商城业委会的场地，不再赘述。闽台商城业委会诉请李云春按已履行完毕的无效合同，继续占用场地经营的时间支付租金损失10000元，予以支持。李云春主张其被他人占用一半的场地即18㎡经营，应支付一半租金5000元，因无事实和法律依据，不予支持。另，一审判决已全部支持闽台商城业委会的诉讼请求，但在判决主文第三项中再驳回闽台商城业委会的其他诉讼请求不当，也应予纠正。 综上所述，李云春的部分上诉理由成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，适用部分法律及部分裁判错误，应予纠正。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 维持广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1737号民事判决第一项即“李云春于本判决生效之次日起十日内将坐落于扶绥县、建筑面积为36㎡的商铺返还给扶绥县闽台商贸城业主委员会；”第二项即“李云春于本判决生效之次日起十日内支付扶绥县闽台商贸城业主委员会租金10000元；”第三项即“扶绥县闽台商贸城业主委员会于本判决生效之次日起十日内退还李云春履约保证金2000元；”； 二、撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1737号民事判决第四项即“驳回扶绥县闽台商贸城业主委员会的其他诉讼请求；”； 三、2019年1月1日被上诉人扶绥县闽台商贸城业主委员会闽台商城业委会与上诉人李云春签订的《商铺租赁合同》依法无效； 四、驳回上诉人李云春的其他反诉请求。 一审案件受理费50元，由上诉人李云春负担；反诉受理费240元，由被上诉人扶绥县闽台商贸城业主委员会负担25元，李云春负担215元。二审案件受理费265元，由上诉人李云春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰 附法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （四）返还财产；（八）赔偿损失； 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国消防法》 第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；