湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初693号 原告：姚林欢，男，1991年8月15日出生，侗族。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾华（特别授权），湖南刚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小利（一般授权），男，该公司员工。 原告姚林欢诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚林欢，被告大汉公司的委托诉讼代理人曾华、杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚林欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金(暂计2019年7月1日至起诉之日止。具体逾期天数以法院判决实际交付房屋之日为准)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月1日与被告怀化市大汉置业有限公司签订房屋买卖合同，购买被告所开发的位于怀化市鹤城区紫东片区大汉龙城骏龙府项目第8栋506号商品房，购房金额为69.9251万元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。到达交房期限后，被告要求原告收房，原告因被告未达到交房条件而拒绝收房，并向怀化市住建局反映被告存在违规交房和工程质量问题，市住建局受理并展开调查。2019年10月31日，市住建局作出回复：大汉公司存在未取得竣工备案表、未完成消防验收的情况下擅自进行房屋交付的违法行为，要求大汉公司立即停止违法行为。大汉公司作出承诺：马上停止相关违法行为并进行整改。2019年11月下旬，被告发出交房通知书，告知其已取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。原告在收到交房通知后，分别于2019年11月29日、12月9日与怀化新奥燃气公司联系，均被告知骏龙府燃气还未能够开通入户使用，因此，房屋未符合买卖双方所签订的补充协议的第二条第8款之规定（商品房交付使用时有限电视、燃气等已具备开通条件），原告要求被告继续整改并告知拒绝收房。截至起诉日，原告仍未收到被告整改完毕达到法定和约定条件的交房通知，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，房屋一直处于未交付状态。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据买卖合同第十二条规定，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，请求判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之三的比例，支付违约金：699251元（房屋价款）×0.0003（利息）×241天（日期）=50555.8473元。 大汉公司辩称：1.原告于2017年7月1日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买大汉龙城·骏龙府第8幢506号住宅。约定房屋的交付期限为2019年6月30日，按照《商品房买卖合同》附件四《补充协议》“二”条“1”项的约定“商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，同时符合合同附件三约定的交楼标准”，交付期限界至时，被告向原告发出了交房通知，原告至今未接收房屋。虽然《商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交付条件为取得《竣工验收备案表》，但该合同附件四明确约定了前述的交付条件，而且《补充协议》作为合同的附件，具有同等法律效力，与合同约定不一致的以本协议内容为准。”该约定是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.关于燃气的问题：原告诉称燃气的问题不是事实，大汉龙城·骏龙府8＃住宅楼在房屋交期限之前就已由怀化新奥燃气有限公司施工到位，并于2019年6月27日竣工验收。3.关于违约金：原告诉请被告支付违约金，因被告无违约事实而不能成立。退言之，如果被告构成违约，合同约定违约金过高，被告请求人民法院调低，人民法院亦可根据《合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，参照怀化市同类案例调整至按日万分之零点五为宜，原告诉请按日万分之三的违约金依法不能予以支持。请求人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《怀化市住房和城乡建设局关于大汉龙域“骏龙府”业主投诉处理情况的回复》一份，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为回复上对商品房的交付解释，不能作为涉案房屋交付的解释。本院认为，该证据客观真实，能证明本案事实，予以采信。2.对原告提交的《怀化市长热线集中受理热线来电交办单》、怀化市新奥燃气有限公司出具的《说明》、录音光盘及根据该录音整理的笔录、两位出庭证人的证言，被告对《怀化市长热线集中受理热线来电交办单》真实性无异议，但认为与本案无关，对录音证据三性均有异议，认为证人与录音内容有部分出入，本院认为上述证据虽不能单独作为定案的依据，但相互印证的部分本院予以采信。3.对原告提交的怀化市自然资源和规划局关于怀化市自然资源和规划局信访件的答复，被告对该证据真实性无异议，本院采信其真实性。4.对原告提交的燃气《竣工报告》，被告对该证据三性均不认可，因该证据系复印件，本院无法核实其真实性，不予采信；5.对被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》、燃气《竣工报告》，原告均不予认可。对上述证据的认定，将在本院认为部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·骏龙府”第8幢5层506号房，建筑面积为148.4平方米，单价为每平方米4711.93元，总金额为699251元，房款已于合同签订之日一次性支付；被告应在2019年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2019年6月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续；本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。合同附件三：住宅交房标准中约定燃气安装到户。同日，原、被告签订上述合同的附件四：《补充协议》一份，该协议第二条第一款约定商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，同时符合合同附件三约定的交楼标准；第二条第六款约定：在商品房交接时，如原告发现交付的商品房不符合合同附件三之交楼标准或任何非主体结构质量问题，应在交接后10天内以书面方式向被告提出维修要求，由被告进行维修。但原告不得以此为由延迟或拒绝办理商品房交接手续。第二条第八款约定：被告承诺与商品房交付使用时有有线电视、电话、宽带、燃气等已具备开通条件。以上合同签订后，原告交清了购房款、契税及专项维修资金。 到达交房期限后，被告要求原告收房，原告等业主认为被告未达到交房条件而拒绝收房，并向怀化市住房和城乡建设局反映被告存在违规交房和工程质量问题，怀化市住房和城乡建设局于2019年10月31日作出回复载明“大汉公司确实存在未取得竣工备案表、未完成消防验收的情况下擅自进行房屋交付的违法行为……要求大汉公司立即停止违法行为；……7月19日，大汉公司作出公开承诺：1.马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案……大汉骏龙府已于2019年9月4日及2019年9月30日分别通过了消防及规划验收。” 2019年11月30日，被告再次向原告发出交房通知书，告知涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。原告在收到交房通知后，因燃气问题再次拒绝收房。 另查明，本案涉及的“大汉·龙城骏龙府”第8幢于2019年6月28日经设计、施工、监理、建设、勘察单位验收取得《工程质量竣工验收记录》，于2019年11月13日取得竣工验收备案表。 再查明，大汉龙城骏龙府业主2020年1月3日向怀化市长热线投诉该小区的燃气未能开通供气，该小区整体送气调试时间为2019年12月25日，整体入户开通时间为2020年1月7-9日。庭审中，被告陈述涉案小区燃气工程的竣工验收时间为2019年6月27日，且认为燃气竣工的条件是指能开通、能用；原告提交的录音即怀化市新奥燃气有限公司答复的2019年6月27日的单项竣工验收不等于能够开通使用、燃气整体竣工时间要看怀化市新奥燃气有限公司与大汉公司签订的合作合同中的具体约定，经法院要求,大汉公司未交出该合同。 本院认为，本案争议的焦点是原告购买的房屋何时已达到合同约定的交房条件。现评判如下：首先，原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；在《补充协议》中约定商品房交付条件为取得《工程质量竣工验收记录》。但在原告第一次拒绝收房后，在怀化市住房和城乡建设局的督促下，大汉公司作出公开承诺“马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房”，并于2019年11月底,以其已取得《竣工验收备案表》具备交付条件，再次通知原告交房，应视为大汉公司以其实际行动改变了交房条件；其次，关于燃气具备开通条件的时间。双方约定房屋交付时燃气具备开通条件。被告辩称涉案小区燃气工程的竣工验收时间为2019年6月27日，但被原告提交的录音所反驳即怀化市新奥燃气有限公司答复的2019年6月27日的单项竣工验收不等于能够开通使用、燃气整体竣工时间要看怀化市新奥燃气有限公司与大汉公司签订的合作合同中的具体约定，上述合同由大汉公司保存，庭审中,经本院要求,大汉公司拒不交出该合同。据此，可以推定，燃气能开通使用的时间为2020年1月8日。虽然燃气未能在约定的交房时间具备开通、使用条件，但双方在补充协议中约定原告不得以此为由延迟或拒绝办理商品房交接手续。商品房达到上述交付条件后，被告未及时通知原告收房，亦应承担逾期交房的违约责任，故涉案商品房未达到交房条件的时间应计算到在2019年11月30日。对原告请求被告支付2019年7月1日至2019年11月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。违约金的计算标准，因违约金的性质以补偿为主、以惩罚为辅，以及为统一裁判尺度，参考上级法院及本院的同类判决，本院酌定违约金按日万分之一计算，对被告辩称违约金过高请求调整为每日万分之0.5的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。违约金计算为10239.5元（699251元×0.0001×153天）。现涉诉房屋符合交房条件，原、被告双方可自行办理相关交房手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告姚林欢与被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内共同办理交房（大汉龙城·骏龙府第8幢5层506号）手续； 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚林欢逾期交房违约金10239.5元； 三、驳回原告姚林欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1064元，减半收取532元，由怀化市大汉置业有限公司负担432元，姚林欢负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  阳 敏 二〇二〇年三月三十一日 代理书记员  肖雅方