上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初11103号原告陈学贤，男，1967年2月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人邵永刚，上海深度律师事务所律师。被告上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人王基平。委托代理人朱昶，上海劲力律师事务所律师。第三人上海正田企业发展有限公司，住上海市真南路XXX号XXX幢XXX层XXX室C。法定代表人陈学贤。委托代理人邵永刚，上海深度律师事务所律师。原告陈学贤与被告上海星耀房地产发展有限公司、第三人上海正田企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理，原告陈学贤及第三人上海正田企业发展有限公司的委托代理人邵永刚，被告上海星耀房地产发展有限公司的委托代理人朱昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学贤诉称，原告欲购被告开发的位于本市曹杨路1888弄星光耀广场楼盘的办公房。2016年9月25日，原被告签订《意向金协议》一份，约定原告向被告购买上述楼盘中建筑面积为238平方米的10楼1004室并支付意向金5万元，如双方未能在2016年9月30日前签订相关购房协议的，则被告全额无息退还意向金，否则该意向金可转为定金或购房款。该协议签订后，原告除当即支付了意向金5万元外，又于2017年9月26日应被告要求向其增付了意向金15万元，此款由原告为法定代表人的第三人代付，被告在收到钱款后虽承诺进行房产交易，甚至与原告及银行就购房贷款事宜进行了磋商，但之后却在签约方面一再拖延，经原告多次催促甚至发函均无果。据原告了解，上述房屋已于2016年建成，但被被告另售他人。原告认为，涉案意向金协议的标的指向明确，被告在协议未解除的情形下，无故延迟交易并擅自向他人出售房屋的行为系恶意违约，严重侵害了原告的合法权益且造成了原告的重大经济损失，现提起诉讼，请求判令：一、涉案《意向金协议》于原告起诉之日即2019年6月3日解除；二、被告返还意向金20万元并按同期银行贷款利率赔偿利息损失(5万元的利息自约定签署购房协议的次日即2016年10月1日起算至实际还款日止，另15万元的利息自付款次日即2017年9月27日起算至实际还款之日止)；三、被告赔偿原告因房产增值而产生的经济损失44万元(取原告提起诉讼日即2019年6月3日与意向金协议约定的购房协议订立截止日即2016年9月30日的当日房产市场差价)；四、本案诉讼费由被告负担。被告上海星耀房地产发展有限公司辩称，原告通过熟人渠道就购房事宜与被告取得联系，当时系争房屋所在楼盘虽具备销售条件，但销售策略未定，故双方签署了意向金协议，约定如限定期限内未签订正式买卖合同则双方均有解约权，后原告于2017年9月26日又增付意向金的行为表明双方对上述协议作了合理延续及进一步协商，但被告对房屋买卖合同的签署及房价款等并未作出承诺。2019年4月收到原告的催告函后，因被告已决定将房屋所在楼盘对外作整体而非零星出售，遂向原告提议解除意向金协议，但双方未就此达成一致。2019年5月，被告向原告送达了退回意向金的通知，目前系争房屋已被另行出售。综上，被告认为，意向金协议本质为购房前的意向与排序，签订后具体交易事项有待磋商而不代表双方必须达成正式房产交易或原告必然可取得房产，被告不存在延迟履约、隐瞒实情等行为且在协议无法继续的情形下及时通知了原告，现同意解除意向金协议、向原告退还意向金、按银行同期存款利率向原告支付意向金利息，计息时间段自原告诉请中的利息起算点至2019年5月31日即被告向原告发函退款之日止。但原告以意向金协议向被告提出合同权益主张不具备法定或约定的基础，其支付意向金的数额亦不足以对其另购房屋造成妨碍，事实上2016年至2019年间同类房产的市场价格不升反降，对原告用于证实房价走势的证据不予认可，故对房屋差价损失赔偿的诉请不能同意。第三人上海正田企业发展有限公司述称，对本案的陈述及质证意见同原告，第三人向被告支付的15万元实为原告向被告支付的钱款，对原告诉请无异议。经审理查明，2016年9月25日，原被告签订《意向金协议》一份，大意为原告向被告支付意向金5万元用于购置被告开发的房产，如双方未能于2016年9月30日前签订相关购房协议如认购书、定金协议或预出售合同等，则被告将上述意向金全额无息返还，否则该意向金直接转为定金或购房款；协议签订后，被告于当日向原告出具收据，确认收到意向金5万元，于2017年9月26日又向原告及第三人出具收据，确认收到意向金15万元；2019年4月25日，原告向被告发送《通知函》，大意为系争房屋价值逐年递增且已建成具备交付条件，但被告在收取意向金后迟迟不签署购房协议，故要求被告即刻签约、交房并赔偿损失；2019年5月，被告向原告发送《通知函》一份，大意为基于原告及第三人已为意向金事宜提起诉讼，故被告同意先返还全部意向金。2019年6月3日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、被告于2019年4月与案外人签署了《上海市商品房出售合同》，将系争房屋以总价XXXXXXX元售出；二、诉讼中，本院按原告申请就房屋相应的市场价值委托相关部门进行了评估，上海城市房地产估价有限公司于2019年11月13日出具沪城估(2019)(估)字第03338号估价报告，结论为：系争房屋于2016年10月1日的市场总价为862元、于2019年6月3日的市场总价为906万元。对上述结论，原告表示不持异议；被告表示，报告就其采用的估值方式未列出供比对的房源样本，亦未引用官方公布的市场数据，其评估结果不具有真实性，被告对此提出质疑，但无须评估部门到庭参与质询。本院认为，根据原被告签订《意向金协议》及两次钱款交割的事件发生经过可知，当事人之间最初的购房意向始终未转化为实际的购房行为，且当第二笔超出协议约定范围的意向金支付完成后，当事人在意向金的数额与签订购房合同的时间方面的意思表示显然较之前已发生了重大变更，且此变更及其对应的违约责任并未通过书面形式加以体现，在原告无确凿证据证实买卖合同缔结失败的原因在于被告的情形下，难以认定被告作为卖方在交易前有缔约过失行为，故原告以单方过错要求被告对交易不成负责并按房屋的市场交易差价进行赔偿的诉请依据不足，本院难以采信。因涉案《意向金协议》客观上不再具备履行条件，原被告及自认代付钱款的第三人均同意解除协议并返还意向金符合法律规定，本院予以支持并以原告起诉之日为解约日，考虑到被告长期占用意向金确实对原告造成了钱款的孳息损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故本院根据原被告关于利息计算的诉辩称并结合双方的过错程度酌情判令被告承担相应的孳息损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：一、原告陈学贤与被告上海星耀房地产发展有限公司签订的《意向金协议》于2019年6月3日解除；二、被告上海星耀房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈学贤意向金人民币20万元；三、被告上海星耀房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈学贤支付上述意向金的利息损失[其中的人民币5万元自2016年10月1日起算、人民币15万元自2017年9月27日起算，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，均计算至钱款实际返还之日止]；四、对原告陈学贤的其余诉请不予支持。本案评估费人民币44270元,由原被告各半负担。本案受理费人民币17310元，减半收取，计人民币8655元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二〇年三月二十四日书记员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。