湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初9667号原告（反诉被告）：戴正良，男，1972年7月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：邓孟武，男，1965年12月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：付秋云，1968年7月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告(反诉原告)：岳阳市晖龙实业有限公司，住所地岳阳楼区南湖大道111号附1楼。法定代表人：古国强。被告：古国强，男，1958年8月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：古志祥，男，1960年10月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。以上三被告共同委托诉讼代理人：孙玉兰，1956年7月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告戴正良与被告岳阳市晖龙实业有限公司（以下简称“晖龙公司”）、古国强、古志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，被告晖龙公司于2019年12月10日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告戴正良及其委托诉讼代理人邓孟武、付秋云、被告古国强、三被告共同委托诉讼代理人孙玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴正良向本院提出诉讼请求：1、三被告共同支付原告租赁国际大厦三楼桑拿部押金本金12万元，并支付按月利率2%自2013年5月1日起至清偿日止的资金占用利息；2、被告共同支付原告租赁国际大厦负一楼洗浴中心押金本金3万元，并支付按月利率2%自2013年5月1日起至清偿日止的资金占用利息；3、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告戴正良于2010年7月18日与被告古国强签订晖龙公司原国际大厦三楼桑拿部租赁合同经营桑拿业务，按合同约定原告交纳了租赁押金12万元。当日，双方又在原国际大厦商务会所签订租赁合同租赁负一楼经营洗浴业务，并按合同交纳租赁押金3万元。上述租赁合同，古国强作为晖龙公司法定代表人签字，并在2011年5月16日出具收到两笔租赁押金合计15万元的证明。原告经营三楼桑拿至2013年5月1日，经营洗浴业务至2014年4月1日，分别接到拆迁办与三被告的通知，租赁因城市改造拆迁而终止。原告在租赁期间如数向三被告缴纳了租金及水电费用，三被告应在租赁合同自动终止时返还原告所交纳的押金共15万元。经原告多次催讨，被告以拆迁补偿款未到为由拖欠至今，故原告起诉至法望院判如所请。三被告共同辩称，原、被告系转租国大公司房屋，晖龙公司与国大公司承租期至2015年10月才解除。原、被告租赁协议约定租赁合同根据晖龙公司与国大公司租赁时间且具有优先租赁权，原告诉称的截止时间均早于约定租赁时间且没有事实及法律依据，故原告行使单方解除权，也没有通知被告，而根据合同第八条约定：“乙方中途解除协议，则押金不退”。原告诉称接到拆迁指挥部通知返还场地而停止营业与事实不符，拆迁指挥部是在2015年10月才传达至各商户，故原告转租关系并未协商解除，系因其自身经营状况不好的情况下单方停止经营。根据原告诉称应当自2013年5月1日及2014年4月1日起应当主张权利，但被告至2019年10月21日才主张，其陈述主张过权利与客观事实不符，已明显超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本案的民事权利义务应由晖龙公司享有承担，与被告古国强、古志祥无关。反诉原告晖龙公司提出反诉请求：1、反诉被告戴正良支付晖龙公司租金496000元，并支付按月利率2%自2013年9月1日起至清偿日止的利息；2、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2010年7月18日建立转租赁关系，租金分别为19000元、3000元每月，租赁时间根据与国大公司的租赁时间确定并有优先租赁权，协议还约定押金的退还情形及合同不得擅自解除等。签订协议后，反诉原告交付了房屋，但反诉被告有时不按时交租，且在履行过程中反诉被告因经营不善而停止营业，反诉被告未告知晖龙公司也不继续缴纳租金，且继续占用经营场地至2015年12月份，每次催缴时其以可扣押金为由进行推脱。为维护反诉原告合法权益，故提起反诉。反诉被告戴正良辩称：第一，反诉被告没有拖欠租金行为，2013年6月国大拆迁指挥部对于租赁户发出了关于解除场地租赁关系的通知，要求各租赁户在2013年7月30日前结清费用搬出场地，将租赁物交还给国大，而反诉被告有晖龙公司及古志祥亲自签名收到缴纳水电费及租金的凭证，可以证明反诉被告按照租赁约定在时间内足额缴纳租金及水电费。第二，反诉原告说的租赁场地损坏是诬告，没有证据证明是反诉被告损坏，因此请求法院依法驳回反诉原告的请求。第三，对于被告提出桑拿部退租的事情，古国强租赁收款后没有向国大交房租，后来国大与晖龙公司打了官司。戴正良退租系晖龙公司同意，后来的由古志祥经营，退租后反诉原告让东茅岭派出所出勤且罚款。国大的大门都被锁门、停水停电，反诉被告经营的负一楼是最后一个搬迁，后向古国强多次催讨过押金且还发生争执，被告拖欠不给。签订的11000元一个月的补充租赁协议上刘杰辉的签名是假的，即便真实也应由反诉原告向其主张权利。经审理查明：2010年7月18日，被告古志祥代表晖龙公司（甲方）与戴正良（乙方）签订《商务会所协议》，约定：“一、甲方将商务会所承包给乙方从事洗浴经营，改变用途需征得甲方同意，否则予以收回并不给予乙方任何赔偿；二、租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间，如期满在同等条件下可以优先续签。承包期满，甲方有权随时终止协议。（承包期间如国大收回，甲方无条件收回，乙方没有任何异议）甲方不予赔偿任何经济损失。三、目标管理承包金3000元，水电及中央空调按表每月收取与国际大厦价格相同。七、承包金每月五日前预交，延期在一个月后，每天加罚1%的滞纳金，甲方有权采用停水、停电等措施；延期两个月，解除合同无偿收回。八、在协议签字时，乙方付给甲方3万押金，协议期满无违约现象，则退还给乙方，定金不计利息”。同日，古志祥（甲方）与戴正良签订《协议》一份，甲方将国际大厦三楼现有桑拿经营场地交乙方经营，约定：“一、动产和不动产属甲方所有，乙方退出时必须完好无损交给甲方，不得损坏，否则要进行赔偿。二、租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间，如期满在同等条件下可以优先续签。三、每月房租现金1.9万元。水电、中央空调及卫生和经营相关的所有费用由乙方自付。四、每月房租和相关费用，必须在18号前交付给甲方，如不按时支付，延期三天以上，甲方有权解除协议，押金不退。九、乙方交付甲方押金12万元，协议期满乙方无违规现象，则甲方可退还押金”。签订协议后，古国强在两份协议首页签字注明“古志祥签字算数”，另向原告出具证明两份分别载明：“收到洗浴中心进场时交给公司3万元押金”、“三楼洗浴中心进场时交13万押金”，签注日期为2011年5月16日。签订协议后，晖龙公司向戴正良交付了两份协议约定国际大厦三楼桑拿经营场地和华尔赛KTV地下一楼。国大公司与晖龙公司房屋租赁合同经本院(2013)楼民一初字第379号民事判决，并经岳阳市中级人民法院作出（2015）岳中民一终字第591号判决，确认了如下事实：2003年3月31日，国大公司与晖龙公司签订《长包房合同》，约定国大公司将国大主楼三楼二十间客房租赁给晖龙公司从事桑拿保健经营，租赁期限为2003年4月1日至2011年3月31日，租赁期满后为不定期租赁，国大公司可以随时终止合同，并收回租赁物。2013年6月，国大公司向承租户发出《关于解除场地租赁关系的通知》，要求各租赁户在2013年7月30日前结清费用、搬离场内物品。在审理过程中，戴正良称在2013年5月前经与晖龙公司协商后交还了三楼桑拿场地，后由三被告自行经营，地下层洗浴中心在国大酒店停业后于2014年4月前撤场；晖龙公司称该房屋并未协商交付，一直由戴正良等人经营并拒交房屋租金，故拖欠租金为三楼自2012年8月6日、地下洗浴中心自2013年9月1日起，至2015年10月31日才因拆迁终止租赁关系。根据戴正良的申请，本院在岳阳市公安局岳阳楼区分局东茅岭派出所调取了岳市公楼（东）受案字[2013]1134号治安案卷材料及相关行政处罚决定、询问笔录等，根据三名被处罚人询问笔录证实：“利用国大三楼按摩中心和十七楼客房进行卖淫嫖娼活动，三楼负责人为古姓老板”。本院认为，古志祥代表晖龙公司与戴正良签订房屋转租协议，晖龙公司法定代表人古国强予以认可，不违反法律的规定并已实际开始履行，对双方均具有法律约束力。结合本案查明的事实和本、反诉争议焦点，分述如下：本诉部分。根据本案查明的情况，被告古国强在签订后同后以出具证明的形式确认晖龙公司收到押金合计15万元，在庭审时亦确认未退还给原告戴正良，故本院对该事实予以确认。原、被告租赁协议约定“协议期满无违约（规）现象，则退还给乙方”，原告诉称租赁房屋分别于2013年5月1日、2014年4月1日解除租赁关系并退场，而被告晖龙公司认为均在2015年10月31日才解除租赁关系，无论是基于何时租赁关系终止，被告晖龙公司应按约返还租赁押金的期限均已届满。被告辩称本案主张过权利已明显超过诉讼时效，从上述时间来看均已超过三年诉讼时效，原告虽诉称多次向被告古国强催讨，但三被告否认催讨事实，原告亦未提交诉讼时效中断的证据，本院对被告晖龙公司的该答辩意见予以采信，对原告要求返还租赁押金15万元的诉讼请求应予以驳回。反诉部分。是否支持反诉原告晖龙公司反诉请求在于双方实际解除租赁合同时间的认定。首先，根据当事人在各自诉状中关于解除时间的陈述来看，晖龙公司诉称地下洗浴中心自2013年9月1日起未按时交纳租金及水电费用，但戴正良在开庭时提交了2013年12月、2014年1日由古志祥出具的洗浴租金、水电费用收条各两张，足以证明晖龙公司未交纳租金时间不具有可信性；其次，租赁协议约定“租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间”，而根据国大公司与晖龙公司租赁合同约定的租赁期限为2003年4月1日至2011年3月31日，超过该期间双方为不定期租赁，双方均有合同解除权，故对晖龙公司诉称其经营不善撤场不具有解除租赁关系法律效力的意见，本院不予采信；再次，在法庭调查过程中，戴正良陈述其向晖龙公司交付三楼洗浴中心后，古志祥经营过程中曾受到查处。经戴正良庭后申请，本院调取的岳市公楼（东）受案字[2013]1134号治安案卷材料及相关行政处罚决定、询问笔录等材料，印证了戴正良关于自2013年5月后实际经营人为古志祥的陈述，本院对晖龙公司反诉称三楼洗浴中心一直没返还的意见不予采信。故对晖龙公司要求戴正良支付租金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告戴正良的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告岳阳市晖龙实业有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费1650元，由原告戴正良负担；反诉费4370元，由反诉被告岳阳市晖龙实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二〇年三月二十七日书记员  李梦婷