山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终7113号上诉人（原审被告）：魏强，男，1975年2月10日出生，汉族，居民，住金乡县。委托诉讼代理人：秦凯，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金乡县鸿翔荣华达置业有限公司，住所地金乡县奎星路北段，统一社会信用代码91370828698076874B。法定代表人莫海青，董事长。委托诉讼代理人：李永申，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉华，男，1952年10月10日出生，汉族，金乡县鸿翔荣华达置业有限公司工作人员，住山东省金乡县。被上诉人（原审被告）：山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司，住所地金乡县城金山街北段路西。法定代表人金信夫，总经理。上诉人魏强因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2019）鲁0828民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏强上诉请求：一、撤销山东省金乡县人民法院（2019）鲁0828民初3306号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人金乡县鸿翔荣华达置业有限公司一审诉讼请求或发回金乡县人民法院或指令其他法院重审；二、二审上诉费用由二被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人荣华达公司关于金乡县杭州湾小区13号楼4单元208室的房屋（以下简称涉案房屋）买卖有效，上诉人对涉案房屋的购买行为是善意的，鸿翔荣华达公司应当承担涉案房屋买卖的后果。（一）被上诉人荣华达公司对涉案房屋有权处置，上诉人与被上诉人荣华达公司关于涉案房屋买卖行为有效，且被上诉人鸿翔荣华达公司对此知情并认可，一审判决认定涉案房屋买卖行为无效、荣华达公司构成对鸿翔荣华达公司财产的侵害存在基本事实认定不清。1、被上诉人荣华达公司有权出售涉案房屋。根据上诉人原审提供的济宁市中级人民法院（2017）鲁08民终2899号、(2019)鲁08民终1179号民事判决书（上诉人原审证据四），结合（2015）济高新区民初字第606号民事判决书（已被济宁市中级人民法院终审判决维持）显示，上诉人购买涉案房屋基本事实与生效判决认定一致，即涉案房屋房款已交付、装修，虽然向购房者出具手续的是金乡县荣华达公司，但因涉案房屋系鸿翔荣华达公司所开发，而金乡荣华达公司系鸿翔荣华达公司的股东之一，陈召亮又同时兼任金乡荣华达公司和鸿翔荣华达公司的法定代表人，已生效的(2015)济高新区民初字第606号民事判决查明金乡荣华达公司确实有代鸿翔荣华达公司接收预付购房款的事实，故购房者有充分理由相信陈召亮有权代理鸿翔荣华达公司销售杭州湾公寓的房屋，陈召亮的行为对鸿翔荣华达公司而言构成表见代表。因此，上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋买卖合同已成立并生效，买卖行为合法有效。同时，基于被上诉人荣华达公司系鸿翔荣华达公司股东，两公司在名称上相近，且案外人陈召亮曾长期担任两公司的法定代表人，因此，上诉人也完全有理由相信陈召亮代表的被上诉人荣华达公司有权代表鸿翔荣华达公司出售涉案房屋并收取购房款。因此，被上诉人荣华达公司以自己名义出售涉案房屋并收取购房款的行为的效力应由鸿翔荣华达公司承担。2、涉案房屋已交付使用长达6年，在房屋交付、使用、缴纳首年物业费等期间，被上诉人鸿翔荣华达公司从未对房屋出售行为提出异议，其对涉案房屋买卖行为知情并认可。根据上诉人一审提交的证据一、证据二，涉案房屋已合法交付上诉人使用，上诉人已完成涉案房屋交付的支付首付款（首付款比例明显高于一般30%的首付款）、向开发商指定的首年物业服务企业物业费、垃圾清运费及相关水、电、气、暖数字电视等全部开口费等手续，且上诉人及其家庭成员已在房屋合法交付后在涉案房屋内正常居住长达六年以上，足以证实鸿翔荣华达公司对涉案房屋买卖行为知情并认可，上诉人购买涉案房屋的行为合法有效。同时，以上事实也能证实，被上诉人鸿翔荣华达公司关于2018年9月之前对涉案房屋销售事实不知情系虚假陈述。鸿翔荣华达公司作为涉案小区开发商，涉案房屋又是小区内当时价值六十余万的重要房屋，鸿翔荣华达公司在其两股东之一已将涉案房屋出售给上诉人、涉案房屋开口费、首年物业费以全部交付甚至已被装修使用六年多的情况下，仍谎称不知情与常理严重不符，只能说明鸿翔荣华达公司故意掩盖荣华达公司合法销售涉案房屋的事实，并印证涉案房屋买卖行为合法有效。3、上诉人与鸿翔荣华达公司对涉案房屋已达成明确的买卖合同关系，一审关于“未明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付条件及日期等等事项”（一审判决“本院认为”部分第二段）存在基本事实认定不清。根据上诉人一审提交的证据一及证据二，上诉人与被上诉人之间已对涉案房屋位置、面积、单价、首付款等商品房买卖合同的基本内容达成一致，即房屋违约金乡县杭州湾小区13号楼4单元208室，面积207.68平方米，单价为正房3050元/平方米，首付款31万元。虽然交易协议未明确约定交付时间，但通过涉案房屋实际交付的事实表明双方对房屋的交付也已达成一致。因此，根据合同法解释（二）第一条，对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案，虽然上诉人与被上诉人荣华达公司未签订正式的《商品房买卖合同》，但通过被上诉人荣华达公司向上诉人出具的收据、证明，结合首年物业费缴费凭证、涉案房屋交付六年多的事实，可明确证实被上诉人荣华达公司代表鸿翔荣华达公司与上诉人对涉案房屋的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付条件及日期等等已达成一致意见，涉案房屋买卖合同已成立。而正式《商品房买卖合同》的签订属于双方行为，作为消费者的上诉人曾多次与被上诉人鸿翔荣华达公司协商签订《商品房买卖合同》并补交剩余三十余万元购房款，但因鸿翔荣华达公司未与上诉人办理备案手续而至今未达成一致，该情形也符合开发商未办理备案手续业主基于抗辩权延迟支付剩余购房款的交易习惯。（二）上诉人依市场价值依法购买涉案房屋，且已履行主要付款义务，上诉人的购房行为具备善意，一审判决认定上诉人没有继续履行剩余房款付款义务且交易价值严重低于市场价格，有失商品房市场的公平性和交易习惯及常理存在基本事实认定不清。1、一审判决关于“继续履行剩余房款的付款义务”的认定毫无根据。根据被上诉人荣华达公司代表鸿翔荣华达公司与上诉人达成的涉案房屋买卖协议，双方对首付款事项已约定并履行完毕，但对于剩余房款并未约定，属于合同法第六十一条规定的未约定或约定不明条款。同时，双方对房屋备案事项亦属于未约定或约定不明条款。事实上，正是由于这两项约定不明条款，上诉人及被上诉人鸿翔荣华达公司在房屋交付后六年多的时间内一直在磋商但始终未能达成一致。而一审判决在毫无依据的情况下，无视被上诉人方在六年多的时间内未为上诉人办理备案手续进而主观推测上诉人“没有继续履行剩余房款的付款义务”系严重的基本事实认定不清。上诉人依市场价值依法购买涉案房屋，一审判决在无任何购买行为发生时涉案房屋市场价值鉴定依据的情况下认定交易价值远远低于市场价格毫无依据。根据被上诉人荣华达公司向上诉人出具的《证明》，涉案房屋当时的交易价格为3050元/平方米，即总价约为633424元。该价值不仅与该房屋当时的市场价值一致，而且与被上诉人鸿翔荣华达公司在诉状中自认的价值一致（即鸿翔荣华达公司一审诉讼请求第一项中“房屋价值暂定60万元”）。一审判决无视涉案房屋自2013年交易发生时3000余元/平方米至今的正常市场价值的上涨，在无任何购买行为发生时涉案房屋市场价值鉴定依据的情况下主观认定低于市场价值存在严重基本事实认定不清。对涉案房屋交易时的公平性和交易习惯及常理的认定应考虑金乡县杭州湾小区当时的客观销售状态。金乡县杭州湾小区开发期间，被上诉人荣华达公司以自己名义代被上诉人鸿翔荣华达公司销售并非个案，而系普遍现象。对此，不仅有上诉人一审提交的两份生效判决予以证实，而且杭州湾小区近百户同上诉人采取同种交易方式从荣华达公司处购买房屋的客观事实也能证实。因而，涉案房屋交易方式符合杭州湾小区当时的交易习惯及常理。同时，上诉人购买房屋时支付近全部房款50%而非一般的30%的购房款的行为，也能证实上诉人对涉案房屋的购买具备善意。一审判决忽视金乡县杭州湾小区2013年前后这种股东以自身名义代卖房屋、代收房款的事实，直接认定该种交易不公平、不符合交易习惯和常理的认定不仅会严重损害上诉人的合法权益，也会严重损害杭州湾众多业主的利益，将带来严重的社会不稳定因素。二被上诉人关于涉案房屋销售行为对外合法有效，对于其内部如何处理与上诉人购房行为无关，如被上上诉人鸿翔荣华达公司认为其权益遭受侵犯，应通过其他途径救济，但不得影响上诉人依法取得涉案房屋。被上诉人荣华达公司对涉案房屋的销售行为合法有效，被上诉人鸿翔荣华达公司应当承担该销售行为的后果。如鸿翔荣华达公司认为其权益遭受侵害，其应当追究其股东荣华达公司或案外人陈召亮的相关责任，甚至可申请公安机关追究荣华达公司或陈召亮是否涉嫌职务侵占的责任。上诉人在涉案房屋交易中不存在过错，已善意地履行完毕买卖协议已明确的义务，且承诺随时或待剩余房款付款条件成就时支付买卖协议确定的支付剩余三十余万购房款的义务，二被上诉人应当积极配合上诉人办理相关备案手续。二、一审判决适用法律错误。根据民法总则第一百六十一条、第一百六十二条，被上诉人荣华达公司代被上诉人鸿翔荣华达公司与上诉人订立房屋买卖协议，该后果应由被上诉人鸿翔鸿翔荣华达公司承担，涉案房屋买卖行为有效。根据合同法第四十九条，上诉人亦有理由相信被上诉人荣华达公司有权处分涉案房屋，且上诉人按当时的市场价值购买并交付大部分购房款，具备善意，被上诉人鸿翔荣华达公司应当承担涉案房屋买卖行为的后果。因此，一审法院依据合同法第五十一条、第一百三十二条第一款、物权法第一百零六条第一款等法律规定作出判决存在严重适用法律错误。终上所述，上诉人与被上诉人荣华达公司关于金乡县杭州湾小区13号楼4单元208室的房屋（以下简称涉案房屋）买卖有效，上诉人对涉案房屋的购买行为是善意的，被上诉人鸿翔荣华达公司对此知情并认可，其应当承担涉案房屋买卖的后果。因此，恳请二审法院撤销一审判决第一项及第二项，依法支持上诉人的上诉请求，或发回重审。金乡县鸿翔荣华达置业有限公司(以下简称鸿翔公司)答辩称，一、一审判决认定事实清楚，依法应予维持。1、山东省金乡县荣华达房地产开发公司(下称金乡荣华达公司)无权出售涉案房屋。通过一审庭审时答辩人提交的证据一金乡县商品房预(销)售许可证及金乡县房产交易监理所情况说明，能够充分证实，答辩人是金乡县“杭州湾公寓”的开发商，商品房预售许可证登记的预售单位是答辩人，答辩人是涉案商品房唯一的具有售卖资格的售卖主体，并设有“杭州湾公寓”售楼处专门负责销售该区域商品房。山东省金乡县荣华达房地产开发公司(下称金乡荣华达公司)只是答辩人的股东之一，其无权销售涉案商品房。根据中华人民共和国建设部令(第88号)第十六条第一款：“商品房销售时，买受人和房地产开发企业应当订立书面商品房买卖合同”。本案中，被答辩人魏强购买涉案商品房时不去答辩人设立的正规售楼处，未签订商品房买卖合同对相关条款进行约定的情况下，从不具有出售资格的金乡荣华达公司购买房屋，其购买行为属无效行为。2、答辩人未与被答辩人签订书面商品房买卖合同，未收取购房款，双方之间不成立商品房买卖合同关系。被答辩人以济宁市中级人民法院(2017)鲁08民终2899号、(2019)鲁08民终1179号民事判决书，(2015)济高新区民初第606号民事判决书，主张上述判决与涉案房屋基本事实认定一致，其主张与本案事实不符，不能成立。2899号案、1179号案涉案当事人购房时，陈召亮任答辩人及金乡荣华达公司二公司的法定代表人，而魏强购房是2013年10月29日，陈召亮早已不是答辩人公司的法定代表人(陈召亮任职时间为2004年7月27日至2012年10月11日)，陈召亮2012年10月17日前任金乡荣华达公司的法定代表人，被答辩人购房时也不是金乡荣华达公司的法定代表人，对答辩人而言也构不成表见代理。606号案是金乡荣华达公司在与答辩人合作之前金乡荣华达公司收取的购房款，双方合作后，经答辩人同意转为答辩人收取的预付购房款，与本案无任何关联性。答辩人一审时提交的金乡县人民法院(2018)鲁0828民初4139号、济宁市中级人民法院(2019)鲁08民终3250号民事判决书，判决书中所涉及的张建旭与本案被答辩人魏强一样，均是通过金乡荣华达公司从“杭州湾公寓”购房，交了部分购房款，没有签订正式的购房合同，商品房买卖合同自始没有成立。出具证明、收取房款的是金乡荣华达公司，且出具证明、收取房款时陈召亮已不再担任答辩人的法定代表人，不成立表见代理。况且被答辩人在上诉状第三页明确认可金乡荣华达公司是以自己名义出售涉案房屋并收取购房款，其主张与答辩人存在房屋买卖合同关系不能成立。3、答辩人已在2018年9月26日通知被答辩人限期搬离涉案房屋，否则后果自负。被答辩人在收到答辩人通知后，仍侵占答辩人涉案房屋拒不搬离，已构成侵权。答辩人未与被答辩人办理过上房等房屋交接手续，交纳部分物业费用是发生在被答辩人非法占有答辩人房屋之后，况且物业公司与答辩人之间也不存在隶属关系。不能以非法占有答辩人的房屋，就认定其与答辩人存在房屋买卖合同关系。4、被答辩人未与金乡荣华达公司签订房屋买卖合同，金乡荣华达公司出具的证明，不具备房屋买卖合同的构成要件，被答辩人更不是善意取得。证明未明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付使用条件及日期等等事项，就相关条款并未达成一致。被答辩人也从未找过答辩人协商签订商品房买卖合同，要求交过剩余购房款，在只交了30余万元的情况下，却一直侵占答辩人200多平方房屋不予退还，交易价值远远低于市场价格，违背商品房交易市场的公平性和交易习惯及常理。也从未积极请求过金乡荣华达公司签订正式的商品房买卖合同及办理涉案房屋权属登记手续，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，被答辩人的行为不构成善意取得。5、金乡荣华达公司向被答辩人出售房屋的行为，属无权处分，系无效行为。涉案房屋的所有权、销售权均属于答辩人，被答辩人也认可是金乡荣华达公司销售其的房屋，那么根据《合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款的规定，金乡荣华达公司无权处分涉案房屋，又未经答辩人追认，其与被答辩人之间的房屋买卖行为，属无效行为。二、一审判决适用法律准确。一审法院依据《合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款，《物权法》第一百零六条第一款的规定，作出判决，适用法律准确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，对被答辩人的上诉请求，依法应予驳回。山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司(以下简称荣华达公司)二审未到庭，未发表答辩意见。金乡县鸿翔荣华达置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认两被告关于金乡县杭州湾公寓13号楼4单元208室的房屋买卖无效；2、依法判令被告魏强立即返还该房屋，并赔偿因长期非法占有房屋的占用费5万元。3、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司赔偿因无权处分该房屋给原告造成的经济损失5万元。4、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实，2013年10月29日被告荣华达公司向被告魏强出具了证明。该证明记载：魏强所购得杭州湾公寓13号楼4单元208室房屋，该购房款已交于杭州湾公寓项目股东之一金乡县荣华达房地产开发有限公司，该购房款待杭州湾公寓项目销售完毕后，由金乡县荣华达房地产开发有限公司和金乡鸿翔荣华达置业有限公司决算。该解释权归金乡县荣华达房地产开发有限公司特此证明山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司并加盖印章2013年10月29日。在该证明左下方备注：3050元/平方。被告魏强在法庭审理时还向本院提交了两份收据，该收据载明：入账日期2014年10月28日交款单位魏强收款方式现金人民币（大写）叁拾壹万元整￥310000.00收款事由房款加盖山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司财务专用章及陈召亮印章，经办人赵辉（签名）。另一份收据载明：入账日期2014年10月28日交款单位魏强收款方式现金人民币（大写）壹万叁仟陆佰叁拾元整￥13630.00收款事由杭州湾公寓13号楼4单元208室房屋配套费加盖山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司财务专用章及陈召亮印章。经办人赵辉（签名）。在出具上述收款收据时，陈召亮已不再担任荣华达公司的法定代表人，其任期时间为2004年7月27日至2012年10月11日。涉案商品房位于杭州湾公寓13号楼4单元208室（别墅区，面积约207.68平方米。被告魏强在被告荣华达公司为其出具证明后便入住了涉案房屋，并对该房屋进行了一定程度的装修。该房屋至今未办理房屋产权登记备案手续。另查明：原告向本院提交金乡县房产交易监理所于2016年7月1日出具的情况说明内容为：经查询杭州湾公寓项目提交的五证中，土地使用证登记的土地使用权人及商品房预售许可证登记的预售单位均为金乡县鸿翔荣华达置业有限公司。证明涉案房屋系原告鸿翔荣华达公司所开发建设的商品房。被告荣华达公司在答辩状中认可其系原告鸿翔荣华达公司名义股东，并否认向被告魏强销售该房屋及否认收到魏强款项，且被告魏强从2013年入住该房屋，却从始至终未与本案原告及被告荣华达公司签订商品房买卖合同。原告于2018年9月，发现该房屋有人居住后，曾在该房屋楼梯门口张贴通知：杭州湾公寓13号楼208室：通知你看到本通知单后在2018年10月8号之前搬离此房，否则后果自负。特此通知金乡县鸿翔荣华达置业有限公司（加盖印章）2018年9月26日。被告魏强至今仍在该房屋中居住引发纠纷，原告因此向本院提起诉讼。一审法院认为，中华人民共和国建设部令（第８８号）第十六条第一款：“商品房销售时，买受人和房地产开发企业应当订立书面商品房买卖合同”。《城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件”由此，商品房买卖合同的出卖人只能是具备法定资格的房地产开发企业。当事人应当具备法律规定的缔约资格。根据本案查明的事实，原告对涉案商品房是唯一的具有售卖资格售卖主体，并设有“杭州湾公寓”售楼处专门负责销售该区域商品房。从被告魏强提交的证明和收据来看，提交的证明是加盖的荣华达公司的印章，提交的收据加盖的也是荣华达公司的财务专用章，荣华达公司对涉案房屋并无售卖资格，被告荣华达公司在答辩状中也认可其无售卖资格，即无权处分该商品房。《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”本案中，从原告向被告魏强住处张贴的通知来看，被告荣华达公司售卖行为未得到原告的追认。根据上述法律规定，两被告关于涉案商品房的买卖行为应属无效，被告荣华达公司构成对原告财产的侵害。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告魏强购买房屋时不去正规的售楼处购房，且在没有签订商品房买卖合同，未明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付使用条件及日期等等事项，且只仅仅交付了部分款项的情况下就入住200多平方的涉案商品房数年，此后5、6年的时间里并没有继续履行剩余房款的付款义务，被告魏强只用30余万元就长期占有使用面积200多平方米的房屋，交易价值远远低于市场价格，有失商品房市场的公平性和交易习惯及常理。也未积极请求相对方签订正式的买卖合同及办理涉案房屋权属证书。不符合物权法第一百零六条规定的善意取得制度，魏强的行为不构成善意取得。综上，被告荣华达公司作为无处分权人未经原告追认，将涉案商品房售卖给被告魏强的行为无效，依法应当向原告返还房屋。被告荣华达公司称其从未向被告魏强售卖房屋及收款项的辩驳理由不能推翻其在被告魏强持有的收据中加盖财务印章的事实，故，本院对其该辩驳理由不予采纳。原告请求两被告之间买卖行为无效及请求返还房屋的诉讼请求事实清楚，理由充分，本院应予支持。但原告请求两被告赔偿损失的诉讼请求，因未提交损失的具体计算方式及损失的证据，对原告的损失数额本院无法认定，故对原告请求的损失部分本院暂不予审理与涉及。本院对该项诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司与被告魏强于2013年10月29日关于买卖金乡县城区杭州湾公寓13号楼4单元208室商品房的行为无效；二、被告魏强于本判决生效之日起十日内腾退杭州湾公寓13号楼4单元208室的房屋返还给原告金乡县鸿翔荣华达置业有限公司。三、驳回原告金乡县鸿翔荣华达置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5400元，由被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，鸿翔公司提交的金乡县房产交易监理所情况说明、商品房开预字(2010)第019号商品房预(销)售许可证，能够证明鸿翔公司是对涉案商品房唯一的具有售卖资格售卖主体，魏强持有的收据加盖的是荣华达公司的财务专用章，提交的证明也是加盖的荣华达公司的印章，依据合同关系的相对性原则，相应的法律责任应当由荣华达公司承担。魏强购房时陈召亮已不再担任荣华达公司、鸿翔公司的法定代表人，魏强以陈召亮系鸿翔公司的股东即认为有权代表鸿翔公司出售房产，本院依法不予采信，不能认定对鸿翔公司构成表见代理。从鸿翔公司向魏强住处张贴的通知来看，荣华达公司售卖行为未得到鸿翔公司的追认，本案中，魏强购买房屋时没有签订商品房买卖合同，未明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付使用条件及日期等等事项，且只用30余万元就长期占有使用面积200多平方米的房屋，交易价值远远低于市场价格，有失商品房市场的公平性和交易习惯及常理。也未积极请求相对方签订正式的买卖合同及办理涉案房屋权属证书，不符合物权法第一百零六条规定的善意取得制度，魏强的行为不构成善意取得。故，魏强和荣华达公司之间买卖行为应属无效，鸿翔公司请求返还涉案房屋的诉讼请求，事实清楚，理由充分，一审判决予以支持，并无不当。综上所述，魏强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人魏强负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年三月三日书记员  李梦琦