四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初48号 原告：李媛媛，女，生于1976年11月19日，汉族，住四川省江油市。 原告：李奇，女，生于1978年4月17日，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：谢添，四川鼎天律师事务所律师。 被告：绵阳市金鹏置业开发有限公司，住所地江油市太平镇建新南路300号龙溪谷C8-16号，统一社会信用代码915107817422758638。 法定代表人：芶黎明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡运梅，女，该公司行政部经理。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 原告李媛媛、李奇与被告绵阳市金鹏置业开发有限公司（以下简称金鹏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李媛媛、李奇的委托诉讼代理人谢添，被告金鹏置业公司的委托诉讼代理人胡运梅、李光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李媛媛、李奇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告42976元，并从2016年11月23日起按商业银行贷款利息支付资金占用利息（暂计至起诉之日6379元，合计49355元）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：二原告于2011年8月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定将位于江油市房屋出售与二原告，合同约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每㎡11531.57元，总价款1334088元整。签订合同后，原告于2011年8月-2011年10月共计向被告支付了全额购房款1334088元。后，被告于2011年11月将房屋交付与原告。商品房交付后原告立即将需要办理权属证书的相关资料及契税费、手续费等交付被告，要求被告尽快办理权属证书，但被告一直拖延办理。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照—利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期活期存款的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。按照合同约定，原告本应在交房后90日内取得房屋所有权证书。期间原告多次要求被告尽快办理权属证书，但被告却在2014年8月11日单方告知原告，该房屋经其委托测绘机构测绘后，实测建筑面积超过合同约定建筑面积4.76㎡，要求原告补缴房款52976元并补缴税费6446元，否则将不予办理权属证书。按照《商品房买卖合同》第三条对于房屋单价及总价的约定，原告与被告明确约定原告购买该套房屋的价格系以套内建筑面积115.69㎡计算，套内建筑面积单价为11513.57元，并非约定建筑面积为计算依据，也并未约定建筑面积单价为11513.57元。其次，二原告认为如实际增加了套内建筑面积，二原告应当补缴购房款，但事实上房屋套内建筑面积并未有任何增加，原告不应再支付任何款项。被告却以建筑面积增加为由，以合同约定的套内建筑面积单价为计算标准单方要求原告交付所谓的购房款。其后，原告拒绝向甲方再次缴纳没有依据的款项，但被告以不办理权属证书为由胁迫原告必须缴纳。为了取得权属证书，原告迫于无奈于2016年11月23日再次向被告支付了42976元，被告在收到该笔款项后终于在2016年12月1日才为原告办理了权属证书。原告认为被告的行为违反了双方合同约定及法律规定，再次向原告收取所谓的购房款无法律依据，被告利用其作为出卖人的优势地位，以办理权属证书为由，单方强行加收款项，侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告诉讼请求。 被告金鹏置业公司辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均遵照合同约定全面履行了义务，依法成立的合同应当得到法律的保护。合同双方对发生面积差异的处理办法进行了明确的约定，包括原告在内的所有业主均按照约定进行了结算和交纳补差款。案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，也不存在第五十四条规定的可撤销情形。原告阐述的事实与理由从事实角度和法律依据上来讲均不能成立，没有任何依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月7日，李媛媛与金鹏置业公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定将位于江油市出售与李媛媛，共同买受人为李奇，但李奇未签署合同。合同约定：该商品房测绘建筑面积119.87㎡，其中套内建筑面积115.69㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.18㎡。按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每㎡11531.57元，总价款1334088元。关于面积差异处理，双方自行约定“当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异时，按产权登记机关核定的建筑面积为准，发生差异的建筑面积按合同约定的单价计算总价后找补差价”。合同签订后，李媛媛于2011年8月-2011年10月共计向被告支付了购房款1334088元。2011年11月，被告将房屋交付给李媛媛。2014年8月11日，金鹏置业公司向李媛媛发出《催款／税费通知书》，通知李媛媛所购商品房实测建筑面积为124.63㎡，比合同建筑面积增加4.76㎡，按照合同约定的建筑面积单价11129.46／㎡（房屋合同总价款1334088元÷合同约定建筑面积119.87㎡）计算，要求李媛媛支付房款补差52976元（增加建筑面积4.76㎡×单价11129.46／㎡），补缴税费6446元。2016年11月23日，李媛媛向金鹏置业公司支付了房屋面积补差款42976元。2016年12月1日，金鹏置业公司为原告办理了不动产权证书，权利人为李媛媛、李奇。2018年3月16日，李媛媛制作了信函，要求金鹏置业公司退还房款42900元。金鹏置业公司工作人员马某浩在李媛媛的信函留存件上注明“收到此通知原件2份”，收件落款时间为“2018年7月12日”。李媛媛、李奇与金鹏置业公司就是否应当补交、退还房屋差价款形成争议，协商未果，遂提起诉讼，请求判如所请。 认定上述事实，有双方当事人的陈述、二原告身份证复印件、金鹏置业公司企业登记信息、《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》、收款单、银行（信用社）转款凭证、非税收入收据、发票、不动产权证书等经过庭审质证且双方当事人对证据的合法性、真实性、关联性均无异议的证据在卷佐证，可以认定。 二原告提交的《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）及门卫收函自书说明、邮政特快专递投递单、“严正声明”函（2014.8.18）、对王某碧与冯某艳的《询问笔录》等证据，因证据的真实性存疑，本院不予采纳。理由分述如下：一是合同双方未明确指定文书签收人，签收《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）的门卫未依法出庭作证，对李媛媛通过直接送达方式向金鹏置业公司送达该通知的事实不能确定；二是邮政特快专递投递单仅能证明寄件人李媛媛及案外人郭某向收件人“芶黎明”寄出过信函，但寄出的信函是否与《关于要求立即办理房屋权属证书及土地使用证的函》（2016.7.28）为同一信函的事实不能确定；三是“严正声明”上分别有李媛媛及案外人王某蓉、王某碧、冯某艳签署姓名，王某蓉、王某碧、冯某艳未到庭作证，且二原告未提交该信函向金鹏置业公司进行有效送达的证据；四是王某碧与冯某艳作为证人未出庭作证，其以书面陈述方式进行作证不符合法律关于证人证言的规定，其所作证言的真实性不能确定，本院不予采信。 本院认为：本案双方当事人对案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的效力不持异议，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为按照合同约定是否应当交纳商品房补差款。本院认为，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》对房屋补差有约定的，应当从其约定。案涉《商品房买卖合同》系行政主管部门统一发布的合同文本样式，并非金鹏置业公司提供的自制格式合同。根据《商品房买卖合同》第十三条，当实测面积与该合同第三条载明的合同约定面积发生误差时，可供选择的处理方式有3种选项，在第3种处理方式选项下，合同文本样式未再进一步提供可供选择的选项，而是将确定合同权利义务的空间交给合同当事人自行协商，故“双方自行约定”项下的合同内容应当视为合同双方当事人经过平等、自愿协商达成的协议，系双方当事人真实意思表示。案涉合同第三条虽然明确约定按照套内建筑面积计算商品房价款，但经实际测绘，案涉商品房的套内建筑面积虽然没有发生变化，但公摊面积比合同约定的面积增加了4.76㎡，出现了产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的约定情形。本案双方当事人在签订案涉合同及补充协议时，已经预见可能出现产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的情形，并对处理房屋面积差异“自行约定”了处理方式，“自行约定”的内容本质上是对合同双方权利、义务的再平衡，即当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的特定情形出现时，通过特别约定的方式，改变了案涉商品房的单价计算方式，即由按照套内建筑面积计算房屋总价变更为按照产权登记建筑面积计算房屋总价，双方当事人自行约定的内容并不违反《中华人民共和国合同法》关于确定各方合同权利和义务应当遵循公平原则的规定，有利于平等保护合同双方的合法权益。案涉合同虽未明确约定建筑面积单价，但金鹏置业公司按照合同总价1,334,088元和约定建筑面积（套内建筑面积115.69㎡加合同约定公摊面积4.18㎡之和）确定建筑面积的合同单价为11,129.46/㎡，合同建筑面积单价的计算方式符合商品房销售的行业惯例，定价方式并无不当。金鹏置业公司基于合同约定并根据实际测绘结果向李媛媛发出《催款/税费通知书》，系根据合同约定行使合同权利的正当行为，并非单方强行加收款项，不构成违约。李媛媛交纳房屋差价系正确履行商品房买卖合同义务的行为，李媛媛在合同义务履行完毕、合同权利义务终止后要求合同相对人返还已经收取的房款，缺乏事实和法律依据。金鹏置业公司逾期为二原告办理房屋产权转移登记产生的争议不属于二原告的诉讼请求范围，故本案不予处理。 综上所述，二原告的诉讼请求于理不合，于法相悖，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决如下： 驳回原告李媛媛、李奇的诉讼请求。 案件受理费1,034元，减半收取517元，由原告李媛媛、李奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  敬显军 二〇二〇年三月十六日 书记员  罗斌玲 附：本案适用的相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第（一）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。