湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0304民初2042号原告：吕勇，男，1967年10月30日出生，汉族，住十堰市郧阳区。被告：十堰神旭置业发展有限公司。住所地：十堰市茅箭区人民中路99号。统一社会信用代码：9142030073519749XF。法定代表人：邓伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：华罗鹏，该公司员工。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为提起反诉，代为签收法律文书。原告吕勇与被告十堰神旭置业发展有限公司（以下简称神旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告吕勇和被告神旭公司委托诉讼代理人华罗鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕勇向本院提出诉讼请求：1、请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第十一条约定出示我所购商品房经验收合格的证明文件并办理交接手续；请求神旭公司按照合同第十五条约定在商品房交付使用后九十日内办理房屋权属证书。2、请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付自2016年1月1日至2019年7月31日期间的违约金141512元，以及自2019年8月1日起至神旭公司办理交接手续止期间的违约金。3、请求神旭公司退还代收的契税19067元、维修资金6980元。4、请求神旭公司承担交房之前的物业费用。事实和理由：2014年10月18日，我与神旭公司在郧阳区城关镇“东方夏威夷”售楼部签订《商品房买卖合同》，购买17栋3单元402房屋一套，另外购买两个地下车位。我交给神旭公司共计506956元，其中购房款360909元、车位款120000元、住宅专项维修金6980元、契税19067元。购房合同第八条约定神旭公司应当在2015年12月31日前把验收合格的商品房交付给我，但神旭公司至今没有与我办理交接手续。因此，我要求神旭公司按照商品房买卖合同第十一条约定出示我所购商品房经验收合格的证明文件，办理交接手续，要求神旭公司按照商品房买卖合同第十五条约定办理房产权属证书；同时按照合同第九条约定，神旭公司自2016年1月1日起按日支付已交付房价款万分之3的违约金360909×0.0003×1307=141512元，以及自2019年8月1日起至办理交接手续止期间的违约金。郧阳区房产局在2016年7月向各房地产开发企业发布54号文件，严禁房地产开发企业代收住宅专项维修资金、契税等相关费用。因此，要求神旭公司退还代收的契税19067元、维修资金6980元。神旭公司辩称，2014年10月18日，吕勇购买我公司开发的“东方夏威夷”小区住宅一套，房号为17栋3单元402室，建筑面积为170.24㎡，并与我公司签订《商品房买卖合同》。合同约定该房单价为2800元/㎡，总价为476672元。合同第六条第三款约定“（1）首付款146672元；（2）剩余部分330000元于2015年4月18日前用按揭贷款支付。合同签订前，吕勇向我公司支付200000元，其中140000元为该房首付款，60000元用于购买车位。合同签订后我公司多次催促吕勇办理公积金贷款手续，吕勇均以各种理由推拖办理。2015年5月21日，吕勇向我公司支付116956元，其中60000元用于购买第二个车位，19067元为该房契税（合同总价476672元×4%），6980元为该房维修资金（面积170.24㎡×41元/㎡），剩余30909元用于补首付款。至此，吕勇向我公司共支付316956元，其中房款170909元、车位款120000元、契税19067元、维修资金6980元。2015年6月16日，因吕勇个人原因不能按照合同约定贷款330000元，其公积金实际贷款划转至我公司账户金额为190000元。至此，吕勇实际向我公司支付房款为360909元，欠房款115763元。自合同签订至今我公司多次催促吕勇支付剩余房款，吕勇均不予理会。因吕勇未按照合同约定支付剩余房款，违约在先，故请求驳回吕勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕勇原系十堰市郧阳区检察院干部。2014年10月18日，吕勇以参加郧阳区人民检察院集体团购的方式购买神旭公司开发预售的“东方·夏威夷”小区住宅一套，并与神旭公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》（附件四）。《商品房买卖合同》主要约定：第三条买受人购买的商品房楼宇名称为东方·夏威夷17栋。单元3，层4，房号3-402，建筑面积共170.24平方米。第四条出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥2800元，总金额（大写）肆拾柒万陆仟陆佰柒拾贰元整。第六条买受人按下列方式按期付款：按揭贷款：⑴首付款￥146672元；⑵剩余部分￥330000元于2015年4月18日前用按揭贷款支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格条件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，逾期办理交接手续的，买受人仍需按规定交纳物业管理等相关费用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第四条约定：对合同第十五条的补充，买受人在办理房屋交接手续时，需将房款、办证税、费及维修资金全部付清。办理相关证件的各项税、费及维修资金，均按国家相关规定办理。维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。若有出卖人负责办证，则应由买受人承担的税、费及维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。2013年10月21日，吕勇通过团购负责人向神旭公司付款200000元；2015年5月21日，吕勇向神旭公司付款116956元，其中包含契税19067元、维修资金6980元；2015年6月15日，吕勇通过住房公积金贷款向神旭公司支付190000元。至此，吕勇共计向神旭公司支付506956元，其中购房款360909元，两个车位费120000元，契税19067元，住房维修资金6980元。2015年9月，神旭公司经广大团购房业主申请，在房屋综合验收尚未完成的情况下，同意提前交付房屋钥匙供业主进行房屋装修，并委托郧阳区检察院团购负责人王作国书面通知团购者到“东方夏威夷”项目17栋（6#楼）进行收房。吕勇以该房尚未取得验收合格证明和办理房屋交接手续地点与通知地点不一致为由，拒绝办理房屋交接手续。本院认为，吕勇与神旭公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕勇请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第十一条约定出示商品房验收合格证明文件，办理房屋交接手续，请求神旭公司按照合同第十五条约定在商品房交付使用后九十日内办理房屋权属证书，符合法律规定，本院予以支持。关于吕勇请求神旭公司支付违约金问题，首先，2015年9月，神旭公司为了回应部分团购房者早日交房便于装修的愿望，委托郧阳区检察院团购负责人王作国书面通知团购者到“东方·夏威夷”项目17栋（6#楼）进行收房，并对房屋现状和尚未进行整体验收等情况进行了书面说明，尽到了通知义务，检察院部分团购房者接到通知后也早已收房入住；其次，吕勇称其与神旭公司约定房价款为每平方米2120元，没有依据，而神旭公司代收的契税反映吕勇是按照合同约定价款476672元的4%交纳的，吕勇没有证据证明其已经按照合同约定的购房价格全面履行了付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故神旭公司在履行房屋买卖合同中不存在违约行为，吕勇请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付自2016年1月1日至2019年7月31日期间的违约金141512元，以及自2019年8月1日起至神旭公司办理交接手续止期间的违约金，本院不予支持。关于吕勇请求神旭公司退还代收的契税19067元和维修资金6980元问题，吕勇与神旭公司于2014年10月18日签订的《合同补充协议》第四条约定“若由出卖人负责办证，则应由买受人承担的税、费及维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。”该约定系当事人的合意，并不违反法律法规的强制性规定。十堰市郧阳区房地产管理局《关于进一步规范房地产开发相关问题的通知》（郧房地字〔2016〕54号）虽然规定“严禁房地产企业代收由购房户承担的住宅专项维修资金、契税、办证等费用”，但该规定属管理性规范文件，非针对房屋买卖合同效力的强制性规定，且该文件颁发于2016年7月13日，并无溯及既往的效力。神旭公司代收的契税和住房维修资金系为吕勇办理房屋权属登记所需，故吕勇请求神旭公司返还契税和维修资金，本院不予支持。关于吕勇请求神旭公司承担交房之前的物业费用，没有证据证明，对该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、十堰神旭置业发展有限公司于本判决生效之日起30日内向吕勇出示房屋验收合格证明文件，并与吕勇办理“东方·夏威夷”小区17栋3单元402室房屋交接手续。二、十堰神旭置业发展有限公司在与吕勇办理完房屋交接手续后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助吕勇办理“东方·夏威夷”小区17栋3单元402室房产权属证书。三、驳回吕勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3651元，由吕勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从本判决指定的履行期间最后一日起计算）。审判长  肖廷武审判员  杨子文审判员  王 瑜二〇二〇年三月三十一日书记员  殷丽娜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。