广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27373号原告（反诉被告）：**娣，女，汉族，1958年8月29日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蔡耀霖，1953年9月26日出生，系原告配偶，住广州市天河区。被告（反诉原告）：陈素华，女，汉族，1969年6月28日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李贤欣，周家影，分别是广东穗恒律师事务所律师及实习人员。第三人:蔡倩彤，女，汉族，1984年1月30日出生，户籍地是广州市海珠区，经常居住地广州市天河区。委托诉讼代理人：蔡耀霖，1953年9月26日出生，系第三人父亲，住广州市天河区。原告**娣诉被告陈素华、第三人蔡倩彤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**娣及其委托诉讼代理人蔡耀霖（也是第三人蔡倩彤的委托诉讼代理人），被告陈素华及其委托诉讼代理人李贤欣、周家影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：位于海珠区工业大道凤宁南40号首层房屋性质是住宅，但可以在街道同意下办理临时商场证。2018年8月27日，被告找到原告，表达了有意租赁涉案房屋。原告提出月租4300元，2个月租金作为押金。被告提出由她全资缴交租赁税全部费用，租金改为月租4000元房东实收，原告提出共同到龙凤街出租屋管理中心办理手续，被告以我年纪大、住得远，不用原告去。被告说她认识办证办税的人，用钱就能办事。所以，双方就签好两份合同，明确写明有租屋产生的租赁税由被告出钱全部缴交到街道税所。涉案房屋两份合同，一份是自编后座住宅月租1800元，另一份是自编大厅临商月租2200元，合计月租4000元，租期2年，由被告拿两份合同去办手续。2018年9月，原告去收租金，问及交税办证的事，被告说未办好。10月份又问被告取回执及办税收据，被告又以各种理由推诿，没有出示给原告。2019年8月30日，原告去龙凤街出租屋办理中心查询，才得知被告没有把涉案房屋自编大厅临商的合同入档立案，更没有缴纳租赁税。被告只办了自编后座住宅的合同入档及交租赁税。2019年8月30日，原告找到凤宁社区管理员李玮恒，李生检查被告的营业执照，执照经营是百货，被告却卖洗头水并理发、染发，而且营业执照写的地址是涉案房屋自编大厅（被告没有把自编大厅合同报备立案，又没有缴纳租赁税），被告的营业执照是如何办理的呢？2019年8月27日，原告通知被告29日过去收租。29日原告到凤宁南40号问被告收取租金，她表示未准备交租，要求原告减租500元/月，才肯交租金，又不交已使用的水、电费约700元。因此原告只能报警，警员（编号025568）叫原告找法院起诉。故原告请求法院判令：1、要求被告从2018年9月1日开始至2019年10月30日止，每月支付租赁税280元给原告去缴纳，合计3920元。2、被告向原告缴纳自2019年8月28日至2019年10月27日租金8000元，2019年7月28日至2019年10月29日电费1826.82元，水费145.8元。支付逾期缴纳上述租金的违约金，按月租金每天3%计算，其中8月的违约金，逾期63天，共7563元，9月租金从2019年8月29日起至2019年10月27日，共3840元，合计11400元。3、从2018年9月1日起至2019年10月垃圾费，每月按40元计共560元；4、要求解除合同，被告搬出广州市海珠区工业大道凤宁南街40号首层，所收的押金8000元不予退回；5、本案诉讼费用由被告支付。对于被告的反诉，认为被告提供的合同是虚假的，没有合同内容，不同意被告的反诉请求。被告答辩和反诉称：一、本案是租赁合同纠纷，原告不是租赁合同相对人，无权要求被告履行合同的相关义务。2018年8月27日，被告与第三人蔡倩彤签订《广州市房屋租赁合同》（2016年版）、《广州市房屋租赁合同》（住宅），租赁坐落在广州市海珠区工业大道凤宁南街40号首层房屋（房地产权号码03××55），租金为每月4000元。原告不是租赁合同的相对人，依据合同的相对性，原告无权要求被告履行合同的相关义务。二、被告不是房屋租赁税的缴税主体，原告要求被告缴纳租赁税没有法律依据。根据法律规定，租赁税的缴税主体是业主，而不是租户。而且，被告与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》并没有特别约定应由被告缴纳房屋租赁税。因此，原告要求被告支付《广州市房屋租赁合同》（2016年版）从2018年8月27日起至今交房屋租赁税没有事实和法律依据。三、被告一直履行租赁合同的义务，不存在违约行为，原告要求被告支付逾期交付租金的违约金没有事实和法律依据。被告与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）已于2019年8月27日期满。在合同期间，被告一直都如约履行租赁合同的义务，不存在违约行为。而且，被告与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）并未约定逾期交付租金需要支付违约金。双方在另一份《广州市房屋租赁合同》（住宅）中约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金”，该违约金约定过高。综上，原告要求被告根据合同支付逾期交付租金的违约金没有事实和法律依据。四、原告要求没收保证金没有法律依据，应依约退还。被告与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》（2016年版），双方口头约定就该份合同交纳4400元租赁保证金，双方并未书面约定租赁保证金的金额或出租方可以没收押金的情形。《广州市房屋租赁合同》（住宅）第四条中，双方明确约定乙方（被告）向甲方（蔡倩彤）交纳3600元保证金，甲方（蔡倩彤）应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还给乙方（被告）。被告已按照约定共向第三人蔡倩彤交纳了8000元租赁保证金，第三人蔡倩彤也向原告出具了《收据》，确认收到租赁保证金。因此，原告要求没收押金没有法律依据。故反诉要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《广州市房屋租赁合同》（住宅）；2、反诉被告向反诉原告返还保证金8000元；3、反诉被告承担本案的所有诉讼费用。第三人（反诉被告）述称：确认原告的陈述，同意原告的诉讼请求，不同意被告的反诉请求。经审理查明：位于广州市海珠区工业大道路凤宁南街40号首层房屋的权属人原是第三人蔡倩彤，2018年9月29日起产权变更为**娣，房屋建筑面积60.33平方米，砖木结构。原告**娣与蔡耀霖是夫妻关系，第三人蔡倩彤是原告**娣与蔡耀霖的婚生女儿，第三人蔡倩彤委托蔡耀霖管理租赁涉案房屋。2018年8月27日，被告（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（2016年版），约定甲方将广州市海珠区工业大道路凤宁南街40号首层自编大厅房屋出租给乙方作商业用途,建筑面积40平方米,租赁期限2018年8月28日至2019年8月27日,月租2200元，等。（合同没有经广州市海珠区住房和建设局房屋租赁登记备案）。2018年8月27日,被告（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同(住宅)》，约定甲方将广州市海珠区工业大道路凤宁南街40号首层自编首房出租给乙方作居住用途,建筑面积20平方米,租赁期限2018年8月28日至2020年8月27日,月租1800元，每月28日前甲方上门收取，其他约定与大厅共同一个租客使用，都是商业水、电价，等。（合同经广州市海珠区住房和建设局房屋租赁登记备案）。2018年8月22日，蔡耀霖开具《收据》收取被告8000元按金。2018年9月29日，第三人蔡倩彤将房屋过户给**娣。双方没有重新签订租赁合同和退回按金,一直由蔡耀霖按原合同标准收取租金至2019年8月27日。2019年8月30日，原告与蔡耀霖去收租时，被告要求减租，原告不同意，双方对商铺的税收由谁缴纳等问题发生争议，原告为此报警处理未果，于2019年9月4日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主张，还提交了以下的证据:1、第三人蔡倩彤代理人蔡耀霖2018年8月22日开具的《收据》存根，内容：收到陈素华按金8000元，遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金，乙方自办场地证、工商证”;2、2018年8月27日,被告（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订的《广州市房屋租赁合同(住宅)》合同；3、2018年8月27日,被告（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)，租赁期限2018年8月28日至2019年8月27日中“2019年”手改为“2020年”。经质证，被告确认第三人蔡倩彤收取8000元按金，但认为存根上手写的“遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金”的字迹是原告事后添加。对《广州市房屋租赁合同(住宅)》合同和《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的真实性、合法性、关联性均不予以确认，认为手写部分内容是原告添加的，两份合同与被告提交的合同不一致，被告提交的合同没有手写部分内容，手写部分内容，没有被告签字，不予认可，租赁期间是至2019年8月27日，不是手动更改的2020年8月27日，保证金是无息退还。被告为证明其主张，还提交了《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的合同，合同除约定地址，用途，租赁期限，租金外，其余没有手写内容。经质证原告认为被告提交的2016年版空白合同是伪造。当时是由被告交合同去广州市海珠区住房和建设局备案，但被告只对住宅租赁合同备份，对商业的住宅2016年版合同没有备案。被告则认为签合同当天是双方一起去广州市海珠区住房和建设局办理备案手续。庭审中，双方确认2019年10月11日被告通过微信通知原告委托诉讼代理人，内容：“蔡生我今天搬出了，锁匙你要收回再通知，并附图片证明被告已经搬出”。原告10月12日早上回复：“你欠我的房租、水电费，租赁税、滞纳金给不给？你对我的房子有无损坏？”被告答：“发图给你看了，你去法院起诉了，等开庭”。原告没有去收回房屋，办理交接手续。2019年10月29日开庭时，双方同意解除租赁合同，2019年10月29日，原告收回了住宅和商铺,确认水、电费共1216.38元,垃圾处理费21元。本院认为，原告**娣与蔡耀霖是夫妻关系，第三人蔡倩彤是原告**娣与蔡耀霖的婚生女儿，并委托蔡耀霖管理租赁涉案房屋。被告与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）和《广州市房屋租赁合同(住宅)》是同一间房屋的住宅和商铺。虽然对原告提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版），被告提交了另一没有手写内容版本的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的合同，但对原告提交的第三人蔡倩彤代理人蔡耀霖2018年8月22日开具的《收据》存根没有提出反驳证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。故本院对《收据》存根内容：“收到陈素华按金8000元，遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金，乙方自办场地证、工商证”的约定予以采信。租赁期间发生的租赁税应由被告负担。由于原告没有先行垫付租赁税，原告主张被告向其支付，缺乏依据，本案不作处理。原告提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）手写部分，没有被告的签名，对手写部分对被告没有约束力，应以被告提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）为准。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现双方同意解除合同，且原告已提前收回房屋，故本院予以采纳。至于被告拖欠至2019年10月29日的租金8000元，水、电费共1216.38元,垃圾处理费21元，被告应予支付。对于原告主张逾期缴费的滞纳金，双方没有约定，本院不予采纳。双方合同约定不明，现协商提前解除合同，第三人收取被告的押金应予退回，原告与第三人存在混同关系，对押金退回应共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除被告陈素华与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)和《广州市房屋租赁合同(住宅)》；二、解除原告**娣与被告陈素华关于广州市海珠区工业大道凤宁南街40号首层住宅房屋的租赁关系；三、解除原告**娣与被告陈素华关于广州市海珠区工业大道凤宁南街40号首层自编大厅房屋的租赁关系；四、被告陈素华在本判决生效之日起10日内向原告**娣支付自2019年8月28日至2019年10月29日租金8000元，2019年7月28日至2019年10月29日电费、水费1216.38元,2019年10月垃圾费21元。五、原告**娣、第三人蔡倩彤在本判决生效之日起10日内向被告陈素华退回押金8000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费646元，反诉受理费25元，由原告负担反诉受理费25元，被告负担本案受理费646元。上述受理费、反诉受理费已经由原告、被告分别预交，原、被告同意在履行本判决时将其应承担部分的受理费直接支付给对方。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月十八日书 记 员  杜彦泽梁嘉淇