广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21719号原告：广州大华物业管理有限公司。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：邓洁仪。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健明（被告的配偶）。原告广州大华物业管理有限公司诉被告邓洁仪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆，被告的委托代理人周滨、黄健明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告是东晓路193号明珠花园牡丹阁xx房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。2016年5月被告开始拒交物业管理费、公摊水电费等费用，拖欠各项费用共计9826.5元，经原告多次催收无果。为了维护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、被告向原告支付2016年5月至2019年6月物业管理费7847元（每月为1.88元/平方米×109.86平方米=206.5元）；2、被告向原告清还从2016年5月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费806.9元；3、被告向原告清还从2016年5月至2019年5月原告为其垫付的公摊水费1172.6元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告无权收取2019年4月16日之后的物业服务费。因为2019年4月1日明珠花园一期业委会向原告发出了关于退出明珠花园一期并移交相关资料的通知，要求原告于2019年4月15日退出物业管领域。该通知原告已经于2019年4月3日收到，原告收到通知过后发出了回应称拒绝执行业委会要求撤场的通知。但按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，物业服务企业拒绝退出并移交的，请求业主支付合同终止后的物业服务费的，法院不予支持。原告主张的2016年5月的物业管理费也已过诉讼时效。（庭审第13页）2、被告认为原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵，请求法院对被告应缴纳的服务费进行减免。比如：被告的房屋存在渗漏，是因为共有的供水管道出现渗漏。虽然经反复维修，但无法解决被告房屋的漏水问题。因此原告并无尽到对共有设施的维修义务，导致被告的房屋反复漏水，影响了被告的日常生活。3、被告认为原告以入住才需分摊水电费的观点不符合规定。因为物业服务的公摊水电费是针对所有业主的，即使业主没有在房屋实际居住，也应当分摊水电费。经审理查明，被告是位于广州市海珠区东晓路193号xx房的权属人，该房屋建筑面积为109.86平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2014年9月23日。1997年9月1日，原告（乙方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方）签订一份《委托管理协议》，约定：甲方委托乙方管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业；乙方是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理；甲方委托乙方物业对上述物业管理的期限为长期永久性管理；乙方在管理期间负责小区设备的维修，更新工作并按有关规定承担有关费用；等。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理，该案尚未审结。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告为明珠花园牡丹阁住户垫付的2016年5月至2019年5月的电费发票；2、原告为明珠花园牡丹阁住户垫付的2016年5月至2019年5月的水费发票；3、电子发票记账清单，证明被告在原告本案所主张的期间之前均按原告陈述的计算方式及单价支付此前的物业管理费、公摊水电费；4、原告填写的2016年6月至2019年9月期间被告一户的部分《收费通知单》。被告质证表示：对证据1-2的真实性予以确认，原告陈述的具体分摊问题很清楚，但我方想原告进行再详细一点的说明；对证据3-4的真实性、合法性和关联性由法院依法认定。被告就其抗辩意见还提交了光碟和维修清单复印件作为证据。原告质证表示：对光碟的真实性、合法性和关联性不予确认，据原告的陈述，被告是在2014年10月29日入住的，至今已经超过了两年的保修期，房屋的质量问题应自行解决，就算被告要追究房屋的渗漏问题也应该找开发商予以追讨；而且该份证据也显示了原告也对被告反映的渗漏问题予以跟进，并且核实以及上报给广州大明房地产开发有限公司，应该由开发商承担维修的义务。维修清单只有复印件，对真实性、合法性和关联性不予确认。原告于2019年8月19日提起本案诉讼。原告表示：每月的公摊水、电费非均等的，公摊水、电费计算方式是一致的，即为：193号牡丹阁、195号金兰阁两栋楼的公摊水、电费均是一致的，按照金兰阁电梯、首层、标准层及牡丹阁电梯、首层、标准层的水泵及电表实际读表数减去应扣除经营性用水量、电量（具体为：保安宿舍、饭堂；游泳池、酒吧、桑拿、服务中心、办公室、消防中心、地下排风）所得的数字为实际的分摊数，再乘以水电局的单价为准，再除以两栋楼实际入住的户数（户数每月均有变化），就是被告应承担的公摊水电费的金额。被告表示：其于2014年购买涉案房屋，入住半年后开始漏水，其一直与原告反映，原告为其一年维修了两次，到了2017年10月之后就没有理会了；其认为漏水是因为公共供水管道的问题。本院认为，原告与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》是开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此对涉案小区进行物业管理。原告根据开发商的委托对包括被告在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，故被告应按上述协议约定向原告支付物业管理费用。原告主张被告没有缴纳2016年5月至2019年6月的物业管理费，被告对此并未否认，但抗辩原告的部分主张已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原告提交《收费通知单》欲证明其催缴过被告缴费，但无被告已签收的相关证据，故原告曾催缴过被告缴费的事实，证据不足，本院不予确认。被告的上述抗辩意见有理，本院予以采纳。原告主张被告欠付2016年5月至7月物业管理费的请求已过诉讼时效，本院不予支持。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，故原告要求被告支付从2016年8月至2019年4月16日的物业管理费（每月按206.5元平方米计算）的请求，本院予以支持。至于2019年4月16日之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。被告抗辩原告的服务存有瑕疵，请求减免物业管理费。但诉讼中，被告提交的光碟显示漏水位置在原告的房屋内，且被告也自认其反映房屋漏水问题后原告也进行了两次维修，故被告辩称原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵的事实，依据不足，本院不予采信。被告据此要求减免物业管理费的意见，理据不足，本院不予采纳。原告主张其为被告代垫了2016年5月至2019年5月的公摊水、电费，并就此提交了相应的发票，且对收费的计算方式进行了陈述，被告也按该计算方式交纳了此前的公摊水电费，故被告对公摊水电费计算方式的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。故原告要求被告支付2016年5月至2019年5月代垫的公摊电费806.9元和公摊水费1172.6元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邓洁仪在本判决生效之日起10日内，支付2016年8月至2019年4月16日的物业管理费（按每月206.5元的标准计算）给原告广州大华物业管理有限公司；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付2016年5月至2019年5月期间的公摊电费806.9元给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内，支付2016年5月至2019年5月期间的公摊水费1172.6元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴