河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5534号上诉人（原审被告）：郝顺堂,男,1963年6月23日出生,汉族,住河南省长垣县。委托诉讼代理人:牛全胜,长垣县宏晟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李艳莉,女,1973年1月21日出生，汉族,住河南省长垣县。委托诉讼代理人:程建瑞,长垣县阳光法律服务所法律工作者。原审第三人:袁玉娣,女,1964年6月23日出生,汉族,住北京市怀柔区。上诉人郝顺堂因与被上诉人李艳莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长垣县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0728民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人郝顺堂及其委托诉讼代理人牛全胜，被上诉人李艳莉的委托诉讼代理人程建瑞参加了本次诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝顺堂的上诉请求：1、撤销原审法院(2019)豫0728民初4801号民事判决书第二项,判决驳回被上诉人的上诉请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、按照上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定,上诉人履行合同义务是以被上诉人缴纳首付110000元(含定金10000元）为前提,由于被上诉人的违约行为才导致合同无法履行,因此上诉人不存在违约,依法不承担违约责任,按照房屋买卖合同约定,被上诉人违约,已付房款105000元不予退还,一审法院判决返还被上诉人款105000元错误；二、被上诉人要求解除房屋买卖合同,上诉人同意解除合同,不是表示合同不再履行,上诉人没有违约,不存在“因上诉人的违约行为致使合同目的无法实现”,而是因被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现,被上诉人主张违约损失既不合情也不合理,没有事实及法律依据,一审判决上诉人支付违约金10000元错误；三、被上诉人存在违约行为,一审法院也予以认定,却未让被上诉人承担违约责任,不合情理,违反了法律规定且显失公平。被上诉人李艳莉辩称，原审判决正确，应予维持。李艳莉一审的诉讼请求:1、解除李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》，郝顺堂退还李艳莉购房定金10000元、已付房屋价款100000元及违约金110000元,共计220000元；2、本案的诉讼费用由郝顺堂承担。四、原审查明的事实与裁判结果原审查明：2018年11月21日郝顺堂收到李艳莉微信转款10000元作为购房定金，并为其出具《购房定金收条》一份，双方约定李艳莉以30000元的价格购买坐落于玫瑰苑13幢1单元601号的房产，房产面积为136平米，该房屋仅包括6层，7层除外，10天内李艳莉需再向郝顺堂付房款100000元。交付定金后，买卖双方不能随意终止交易和更改总房价，如果郝顺堂违约赔偿定金的双倍给李艳莉，如果李艳莉违约所交定金不退还。郝顺堂收到定金后开始办理不动产权证，并结清办证费……后通过微信等方式李艳莉共向郝顺堂支付房款95000元。2018年12月2日双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定郝顺堂将坐落于玫瑰苑13幢1单元601号的房产出售给李艳莉，建筑面积为136平方，交易价格为300000元；付款方式为定金10000元，首付110000元（含定金）。待郝顺堂办理出房产证之后李艳莉付清尾款190000元。李艳莉与郝顺堂任何一方不得违约，郝顺堂违约按李艳莉已付房款双倍返还李艳莉，李艳莉违约已付房款作废。另查明，袁玉娣与郝顺堂于2010年补办结婚登记证。2010年12月23日购买的涉案房屋，房屋买卖合同上的名字为袁玉娣，涉案房产未办理房产证。原审认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽涉案房屋系袁玉娣与郝顺堂夫妻存续期间购买，袁玉娣自称其并不知晓涉案房屋买卖的事实，李艳莉亦未提供充分证据证明袁玉娣对此知情，郝顺堂未经袁玉娣同意处分该房屋，构成无权处分，但合同并非无效。故对于袁玉娣的辩称，不予采信。李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。李艳莉向郝顺堂支付定金10000元，郝顺堂为其出具《购房定金收条》一份，后通过微信等方式李艳莉共向郝顺堂支付房款95000元，并于2018年12月2日签订《房屋买卖合同》，李艳莉虽已经依照合同约定履行了向郝顺堂支付定金的义务，但其并未将首付110000元（含定金）全部付清，其存在违约行为；庭审中，李艳莉提供的录音证据中郝顺堂称袁玉娣对涉案房屋的买卖是知情的，只是对于6、7层是否一起卖袁玉娣与郝顺堂存在分歧，而后郝顺堂又辩称袁玉娣不知情显然存在前后表述不一致情形，且录音中显示由于郝顺堂与袁玉娣协商不一致导致李艳莉在履约过程中存在诸多顾虑，郝顺堂也曾表示若李艳莉与袁玉娣就该房屋买卖协商不一致，其同意退还已付房款。李艳莉继续履行合同存在较大风险，在此过程中郝顺堂亦存在违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。虽双方约定如果郝顺堂违约赔偿定金的双倍给李艳莉，如果李艳莉违约所交定金不退还。李艳莉与郝顺堂任何一方不得违约，郝顺堂违约按李艳莉已付房款双倍返还李艳莉，李艳莉违约已付房款作废。但根据证据可以确认双方均具有违约行为，且袁玉娣已明确表示不同意郝顺堂的出卖行为，在李艳莉与郝顺堂均同意解除合同的情况下，原审认为郝顺堂与李艳莉之间签订的《房屋买卖合同》应予以解除同时郝顺堂应返还李艳莉购房款及定金105000元。本案中，李艳莉已经按约定履行大部分付款行为且先期给付郝顺堂10000元定金，但袁玉娣与郝顺堂却均明确表示合同不再履行，因郝顺堂的违约行为致使合同目的无法实现，李艳莉主张违约损失合情合理，但数额过高，酌定郝顺堂给付李艳莉违约金10000元，超出部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零四条之规定，原审判决：一、解除郝顺堂与李艳莉之间签订的《房屋买卖合同》；二、郝顺堂于判决生效之日起十日内返还李艳莉房款及定金共计105000元，违约金10000元，合计115000元；三、驳回李艳莉的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，保全费1070元，由李艳莉负担2000元，郝顺堂负担3670元。二审中双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于本案双方究竟何方存在违约行为,违约责任应当如何确定的问题以及李艳莉要求返还已付房款105000元(含违约金),支付违约金10000元有无事实及法律依据问题。根据合同法律规定，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。上诉人郝顺堂与被上诉人李艳莉签订的《房屋买卖合同》明确约定：付款方式为定金10000元，首付为110000元（含定金），待甲方郝顺堂办理出房产证之后，李艳莉付清尾款190000元。李艳莉与郝顺堂任何一方不得违约，郝顺堂违约按李艳莉已付房款双倍返还李艳莉，李艳莉违约已付房款作废。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。订立合同的双方当事人都应信守承诺，践行约定。被上诉人李艳莉按照合同约定向上诉人郝顺堂支付了房款及定金105000元，虽未将首付110000元（含定金）全部付清，确属存在违约行为，但其已给付先期定金且积极履行大部分付款义务。在履约过程中，李艳莉因郝顺堂与袁玉娣夫妻二人协商不一致而有所顾虑，其继续履行存在风险。而上诉人郝顺堂有明显违约行为，并未按照合同约定全面履行其义务；有证据表明其妻袁玉娣不同意郝顺堂的出卖行为，在夫妻二人对涉案房屋协商不一致的情况下，郝顺堂也曾对李艳莉表示愿意退还房款，其违约行为导致涉案合同目的无法实现。李艳莉主张违约金合情合理，但数额过高；现合同双方均同意解除合同，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担违约责任”。一审法院酌定上诉人支付给李艳莉违约金10000元并无不当，应予维持。综上所述，上诉人郝顺堂的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由郝顺堂负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年三月十日书记员  李好杰