山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13876号原告：周景浩，男，1964年11月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莎莎，山东滨海正大律师事务所律师。被告：山东省烟台市果品总公司，住所地烟台市芝罘区幸福南路1号。法定代表人：范式黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：董慧君，山东鲁信律师事务所律师。被告：中国光大银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街111号。负责人：夏伟，行长。委托诉讼代理人：赵新华，山东欣业来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈岩，山东欣业来律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市槐萌区经三路293号。负责人：邓立新，总经理。委托诉讼代理人：董维凤，山东睿扬律师事务所律师。原告周景浩与被告山东省烟台市果品总公司（以下简称果品公司）、中国光大银行股份有限公司烟台分行（以下简称光大银行）、中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王承强、被告果品公司的法定代表人范式黎、委托诉讼代理人董慧君、被告光大银行的委托诉讼代理人赵新华、陈岩，以及被告信达公司的委托诉讼代理人董维凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周景浩向本院提出诉讼请求：1.三被告协助原告将坐落于烟台市芝罘区办公楼中建筑面积为1766.50平方米的房屋（以下简称涉案房屋）产权过户至原告名下；2.要求被告果品公司给付2017年2月至2018年7月期间的房屋占用费525000元（按每年35万元计算）。诉讼中原告变更第二项诉讼请求为要求被告果品公司给付2017年1月至2018年8月期间的房屋占有使用费583333元。事实和理由：1995年2月25日，被告光大银行与案外人烟台王朝俱乐部有限公司（以下简称王朝俱乐部）签订《人民币资金借款合同》，被告果品公司作为抵押人以其位于烟台市芝罘区建筑面积为2274平方米的办公楼提供抵押担保并提供无条件的不可撤销担保函，承诺对上述借款承担连带保证责任。王朝俱乐部到期未偿还借款本息，被告光大银行依据1996年9月16日烟台市公证处做出的强制执行公证书向山东省烟台市中级人民法院（以下简称市中院）申请强制执行。1998年6月10日，在市中院的主持下，被告光大银行与被告果品公司签订了《财产抵债协议书》，约定被告果品公司以涉案房屋交予被告光大银行抵顶全部债务，并确定位于办公楼一楼东部，自东向西，走廊南北各7间为被告果品公司保留部分，除此之外全部归被告光大银行所有，被告果品公司应积极协助被告光大银行办理产权过户手续。2008年4月18日，被告光大银行与被告信达公司签订了《抵债资产转让协议》，约定将涉案房屋转让给被告信达公司，被告光大银行对涉案房屋所享有的各项权利归被告信达公司所有，被告光大银行将该办公楼相关权利证明文件也移交给被告信达公司。2010年12月9日，被告信达公司委托山东方正拍卖有限公司（以下简称方正拍卖公司）对上述《财产抵债协议书》的财产权利进行拍卖，原告参加竞拍并竞拍成功。2010年12月27日，原告致函被告果品公司，告知被告果品公司其已经合法拍卖拥有涉案房屋所有权，要求被告果品公司自即日起10日内腾迁出涉案房屋。2011年6月3日，原告与被告果品公司签订《协议书》，约定被告果品公司暂时按照每月8300元的标准向原告支付涉案房屋使用费，期限自2011年1月1日起至法院判决生效之日止。双方同意若将来人民法院的生效判决确认拍卖活动有效，被告果品公司应当配合原告对涉案房屋所有权的行使。之后，被告果品公司向法院提起了确认拍卖合同无效的诉讼。2014年12月9日，市中院作出（2014）烟商二终字第228号终审民事判决书，驳回了被告果品公司请求确认拍卖行为无效的诉讼请求，确认了被告光大银行和被告果品公司订立的《财产抵债协议书》、被告光大银行与被告信达公司签订的《抵债资产转让协议》以及被告信达公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下享有的财产权利进行的拍卖行为均合法有效，原告通过上述拍卖竞得了《财产抵债协议书》项下享有的财产权利。2016年12月16日，烟台市芝罘区人民法院（以下简称区法院）作出了（2015）芝民一初字第492号民事判决书，判决被告果品公司腾退涉案房屋并完好无损交付原告。2018年8月被告果品公司将涉案房屋交付给原告。2018年8月，原告以果品公司、光大银行、信达公司为被告，诉至法院，请求判令三被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下。2019年8月6日，区法院作出（2018）鲁0602民初8123号民事判决书，以涉案房屋项下的土地处于抵押状态为由，驳回原告的诉讼请求。经原告查询，涉案房屋项下的土地位于烟国用（2007）100734号土地使用权证书登记的范围内，2019年9月，上述土地抵押权已经解除，涉案房屋已经具备办理不动产登记的条件。原告将涉案房屋以每年350000元的价格对外出租，故按照该标准向被告果品公司主张使用费。被告果品公司辩称，（一）山东省高级人民法院（以下简称省高院）作出的（2015）鲁民提字第401号民事判决书已发生法律效力，该判决认定光大银行与信达公司签订的《抵债资产转让协议》以及原告受让的信达资产公司委托拍卖的标的均系《财产抵债协议书》项下的权利人享有的各项财产权利，而非物权，涉案房屋（证号：芝证字第××号）物权仍归被告果品公司享有。房产过户手续的办理是基于物权的变动。现物权仍归原告享有，原告要求协助过户至其名下无事实依据。（二）涉案房屋项下的土地仍处于抵押状态，根据地随房走、房地一体原则，客观上无法办理产权过户。（三）被告果品公司已于2017年7月27日将涉案房屋交付给原告，故同意自2017年1月1日至2017年7月27日按照每年不高于99600元的标准计付房屋占有使用费给原告。（四）原告再次起诉依据的事实与（2015）鲁民提字401号、（2018）鲁0602民初8123号民事判决认定的事实无任何变化，原告此次又以相同的原、被告、相同的诉讼请求向法院提起诉讼，属于恶意缠诉、重复起诉，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告光大银行辩称，（一）1998年6月10日光大银行与果品公司基于涉案房屋签订《财产抵债协议书》、2008年4月18日烟台光大银行与信达公司签订《抵债资产转让协议》，该两份协议业经（2014）烟商二终字第228号民事判决书确认合法有效，涉案房屋的权益已经发生转移。涉案房屋没有登记在其名下，在物权上其对该房产无权利亦无义务，在法律上也没有协助过户的可能性。（二）原告在（2015）芝民一初字第492号案件中只主张让果品公司腾迁涉案房屋，要求占有、使用者腾迁房屋属于物权的范畴，可见，原告自己也认为针对涉案房屋的物权不应向烟台光大银行主张，而过户作为物权的一种，自然不应向光大银行主张。光大银行没有义务也无法协助原告办理过户手续，请求法院依法驳回原告对光大银行的起诉。被告信达公司辩称，其与原告之间的抵债财产权利转让合同已经履行完毕，双方之间无权利义务关系，请求法院驳回原告对信达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年7月1日，被告果品公司取得了坐落于烟台市芝罘区建筑面积为2274平方米的房屋所有权证书[证号：烟房芝证字第××号]。1994年12月8日，被告果品公司取得了位于烟台市芝罘区用地面积为197950平方米的划拨国有土地使用权证书[证号：烟国用（94）字第236号]，土地用途为仓储用地。该土地现已分为四宗土地，证号分别为烟国用（2007）100734号、烟国用（2007）100735号、烟国用（2010）100817号和烟国用（2010）100818号。涉案房屋坐落于烟国用（2007）100734号国有土地使用权证项下的土地上，土地性质为划拨用地，仍登记在被告果品公司名下。1995年2月25日，被告光大银行依据与王朝俱乐部签订的人民币资金借款合同（借期为6个月，至当年8月25日），出借给了王朝俱乐部1900000元，被告果品公司作为抵押人以其位于烟台市芝罘区，建筑面积为2274平方米的办公楼提供抵押担保，并提供无条件的不可撤销担保函，承诺对王朝俱乐部的借款承担连带保证责任。借期届满后的1995年12月29日，王朝俱乐部与被告光大银行签订了延期还款协议书，约定借期延至1996年3月25日，并在烟台市公证处申办了公证。借期届满后，王朝俱乐部未偿还被告光大银行借款本息。1996年9月16日，烟台市公证处根据被告光大银行的申请，作出强制执行公证书，限令债务人王朝俱乐部及被告果品公司立即偿还被告光大银行借款本金1900000元及利息440232元（截止到1996年9月20日）；否则，被告光大银行可持本公证书向市中院申请强制执行。强制执行公证书下达后，王朝俱乐部未向被告光大银行偿还借款本息，被告光大银行依法向市中院申请强制执行。1998年6月10日，被告光大银行与被告果品公司在签订的《财产抵债协议书》中约定：双方为顺利解决王朝俱乐部向被告光大银行的借款，由被告果品公司担保公证执行一案，经市中院主持协商，自愿达成如下协议；双方确认，截止1998年6月10日，双方债务总额为2821907.05元（其中借款本金1900000元、利息共计907607.05元、价值认定费10000元、执行费4300元），双方按此数额以楼房抵债；双方同意以烟台方正会计师事务所对被告果品公司办公楼出具的评估报告书为基础，对被告果品公司的办公楼进行产权分割；以建筑面积1766.50平方米交被告光大银行抵顶全部债务，被告果品公司保留建筑面积307.50平方米的所有权；被告果品公司保留部分，经双方协商确定位于办公楼一楼东部，自东向西，走廊南北各7间，除此之外全部归被告光大银行所有；被告果品公司有经正门之通行权；协议生效后，被告果品公司应积极协助被告光大银行办理产权过户手续，过户费用按照房屋交易过程中转让人与受让人的方式分担。上述《财产抵债协议书》签订后，被告果品公司抵债的涉案房屋未办理产权过户手续。2002年9月1日，被告果品公司与被告光大银行在签订的房屋租赁合同中约定，被告光大银行将其所属的位于烟台市芝罘区楼房出租给被告果品公司使用，建筑面积约为1700平方米；租赁期为1年，自2002年9月1日起至2003年8月31日止；年租赁费为15000元，被告光大银行收取租金冲抵原贷款利息。2003年8月28日，双方又在签订的房屋租赁展期协议中约定，展期期限自2003年9月1日起至2004年8月31日止，展期内被告光大银行有权出售（拍卖）房产；被告果品公司按原协议规定协助被告光大银行办理房产（土地）过户手续；展期内被告果品公司预交一年的租金15000元；其他条款仍按原房屋租赁协议执行。2008年3月19日，被告果品公司在给被告光大银行出具的关于房产回购的请示中称，原抵押房产办公楼位于幸福南路11号果品公司院内，共四层，其中一层归被告果品公司所有，二、三、四层归被告光大银行所有，其每年支付租金租用被告光大银行所有的部分，并对办公楼进行了维修、改造，先后投入了480000元；该办公楼位于公司院内150米，不临街，仅适用于办公使用，出于多方考虑，被告果品公司申请以500000元将该房产回购，考虑到前期的维修改造费用，同意支付980000元。对此回购请示，被告光大银行未作答复。2008年4月18日，被告光大银行与被告信达公司在签订的《抵债资产转让协议》中约定：被告光大银行将其持有的涉案房屋转让给被告信达公司，被告光大银行取得该大楼的方式包括但不限于接受第三方协议以物抵债获得、依据法院裁定获得；该大楼可能未登记在被告光大银行名下，但被告光大银行对该大楼依法所有并享有处分等全部权利；自2008年4月25日，被告光大银行对该大楼享有的各项权利归被告信达公司所有；被告光大银行应将该大楼相关权利证明文件移交被告信达公司，并协助办理相关过户事宜。转让协议签订后，双方未办理涉案房屋的产权过户手续。2010年12月9日，被告信达公司与方正拍卖公司在签订的委托拍卖合同中约定：被告信达公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下享有的财产权利进行拍卖。同年12月21日，原告参加竞拍并竞拍成功，成交价为1120000元，方正拍卖公司与原告在签订的拍卖成交确认书中载明标的名称为烟台市果品公司大楼抵债财产。被告信达公司与原告在签订的买卖合同中约定的拍卖标的为《财产抵债协议书》项下享有的财产权利。同年12月27日，被告信达公司在山东法制报刊登公告，其将享有的对被告果品公司的抵债权益转让给原告。同日，原告致函被告果品公司，称其已经合法拍卖手续拥有涉案房屋所有权，即日起10日内限被告果品公司腾迁所占房屋。2011年1月25日，被告果品公司诉至本院〔案号为（2011）芝商字第178号〕，请求确认方正拍卖公司、信达公司与周景浩对烟台市芝罘区办公大楼的拍卖行为无效。诉讼中的2011年6月3日，原告与被告果品公司在签订的协议书中约定：针对位于芝罘区幸福南路11号的部分被告果品公司办公楼的使用事宜，一、双方一致确认本协议是综合考虑到以下因素签订的：（1）原告陈述其于2010年12月21日通过方正拍卖公司组织的拍卖活动竞买获得被告果品公司办公楼的所有权，且向被告果品公司提供了成交确认书，同时原告陈述其已支付了全部的成交价款；（2）被告果品公司认为其仍然是被告办公楼的唯一合法所有权人；但原告认为其通过拍卖已取得了该办公大楼的大部分所有权；（3）被告果品公司已向人民法院起诉要求确认上述拍卖活动无效，目前正在诉讼过程中，还没有获得人民法院的生效的司法判决；二、被告果品公司暂时按照每月8300元的标准向原告支付使用原告主张的拥有所有权部分的办公楼的使用费，期限自2011年1月1日起至法院判决生效之日止；三、双方同意：（1）若将来人民法院的生效判决确认拍卖活动有效的，本协议双方协商后继续履行，同时被告果品公司应当配合原告对该办公楼的部分所有权的行使；（2）若将来人民法院的生效判决确认拍卖活动无效的，原告应当立即向被告果品公司返还被告果品公司按照本协议第二条的约定暂时支付的全部使用费，并按照同期银行贷款利息标准向被告赔偿相应的损失，同时原告不得再对该办公楼主张所有权；四、双方确认：（1）本协议的签订并不意味着一方对另一方的主张的任何明示或者暗示的认可，也不意味着对原告主张的否决，任何一方不得以本协议作为不利于另一方的证据加以使用；（2）本协议的签订只是一种临时解决办法，双方的任何主张最终均交由人民法院作出司法裁决。2012年4月19日本院作出（2011）芝商初字第178号民事判决，确认方正拍卖公司对烟台市芝罘区办公大楼的拍卖行为无效，并驳回果品公司的其他诉讼请求。方正拍卖公司、信达公司不服提起上诉，市中院于2012年12月10日作出（2012）烟商二终字第332号民事裁定，将案件发回重审。案经重审，本院于2013年11月14日作出(2013)芝商重初字第1号民事判决,确认方正拍卖公司对烟台市芝罘区办公大楼的拍卖行为无效。方正拍卖公司、信达公司、周景浩不服,提起上诉,市中院于2014年12月9日作出(2014)烟商二终字第228号民事判决,认定被告光大银行与被告信达公司签订的《抵债资产转让协议》为有效合同；被告信达公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下的财产权利进行拍卖，原告通过拍卖这一特殊的买卖形式竞得该项财产权利，并缴纳了相关款项，且拍卖程序符合法律规定，亦为有效；判令驳回了被告果品公司的诉讼请求。该案经省高院提审，省高院于2016年7月8日作出（2015）鲁民提字第401号民事判决书，认定光大银行与信达公司签订的《抵债资产转让协议》以及信达公司委托拍卖的标的,均系抵债资产项下的权利,即1766.50平方米房产抵债权利,并非果品公司所称的物权。被告信达公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下的财产权利进行拍卖，原告通过拍卖这一特殊的买卖形式竞得该项财产权利，并缴纳了相关款项，且拍卖程序符合法律规定，依法应认定为有效；判决维持市中院（2014）烟商二终字第228号民事判决。2015年5月21日，原告具状将被告果品公司诉至本院，请求确认涉案房屋归其所有、被告果品公司协助原告办理过户手续并向腾交涉案房屋、支付房屋使用费。本院立（2015）芝民一初字第492号案。本院认为，虽经（2014）烟商二终字第228号判决书终审认定涉案合同及拍卖行为均系有效，原告亦通过拍卖取得了《财产抵债协议书》项下的财产权利，但涉案房屋流转过程中均未办理产权过户手续，即未发生物权变动的效力，故原告诉请要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持；现涉案房屋的所有权仍登记在被告名下，被告亦表示其不应协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，因《抵债资产转让协议》及《买卖合同》中被告均不是合同当事人，原、被告之间亦没有合同约定的权利义务关系，故案外人与原告之间的权利义务关系均对被告没有法律上的约束力，对原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。2016年12月16日，本院作出（2015）芝民一初字第492号民事判决书，判令被告果品公司向原告腾交涉案房屋，并向原告支付相应的房屋使用费，驳回了原告的其他诉讼请求。双方均未上诉，该民事判决已生效。2017年3月16日周景浩向本院申请执行，立案号（2017）鲁0602执854号，2017年7月27日果品公司将涉案房屋交付给周景浩，但涉案房屋没有水电，周景浩认为不算是完好无损地交付。后该案终结执行。2018年恢复执行，立案号（2018）鲁0602执恢837号，执行过程中涉案房屋通上水电，2018年9月20日周景浩认可涉案房屋已完好无损地交付给其。2017年4月12日，原告向本院提起债权人代位权纠纷一案，请求被告果品公司协助将涉案房屋产权过户至本案被告光大银行名下。2017年8月18日，本院作出（2017）鲁0602民初2679号民事裁定书，以原告不具有提起代位权诉讼的主体资格为由，裁定驳回了原告的起诉。该民事裁定书已发生法律效力。2018年8月7日原告周景浩以光大银行、果品公司、信达公司为被告诉至本院，要求三被告协助将涉案房屋过户至原告名下。本院认为，经生效的（2015）鲁民提字第401号民事判决书和（2014）烟商二终字第228号民事判决书认定，涉案的《财产抵债协议书》和《抵债资产转让协议》均为有效合同；被告信达公司委托拍卖的标的以及被告信达公司与原告签订的买卖合同中约定的标的均为《财产抵债协议书》项下享有的财产权利；现涉案房屋项下的土地处于抵押状态，综上，原告请求三被告协助办理涉案房屋产权过户手续的主张，没有事实依据，本院不予支持。本院于2019年8月6日作出民事判决，驳回原告的诉讼请求。关于涉案房屋交付时间，原告与被告果品公司意见不一致。原告主张虽然其于2017年7月27日收到涉案房屋，但没有通水电，不算是完好无损地交付，直到2018年8月通了水电，才算是交付，故房屋占有使用费计算至2018年8月。被告果品公司认为2017年7月27日系原告收到房屋的时间，使用费应计算至该日期。关于烟国用（2007）100734号国有土地使用权证项下的土地的抵押情况。被告果品公司称一直在抵押状态，并提交烟国用（2007）100734号国有土地使用权证书复印件及烟台市芝罘区不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）于2019年12月23日出具的证明一份。其中国有土地使用权证书复印件中载明2019年3月28日设定抵押。不动产登记中心出具的证明载明烟国用（2007）100734号土地有查封有抵押。原告对国有土地使用权证书复印件真实性有异议，并称2019年9月其从不动产登记中心口头了解得知被告果品公司已经将涉案房屋项下的土地解押，其起诉时，无抵押，但立案后，在采取保全之前，被告果品公司又将涉案房屋和土地抵押给烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行。依据原告的保全申请，本院于2019年10月25日作出（2019）鲁0602民初13876号民事裁定，查封涉案房屋及烟国用（2007）100734号国有土地使用权证项下的土地，查封期限三年。永诚财产保险股份有限公司烟台中心支公司以诉讼保全责任保险保单为原告提供担保。2019年12月27日被告果品公司向本院提出复议申请，以原告系重复起诉，且保全财产价值过高为由，申请撤销对其名下房产和土地的查封。本院于2020年1月15日作出（2019）鲁0602民初13876号之一民事裁定，驳回果品公司的复议申请。本院认为，（一）原告要求三被告协助将涉案房屋产权过户至其名下的诉讼请求与已生效的（2018）鲁0602民初8123号民事判决中当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，烟国用（2007）100734号使用权证项下的土地现处于抵押状态的事实，与（2018）鲁0602民初8123号案件一致。故原告的该项诉讼请求，本案不予重复审理。（二）依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，结合2017年7月27日被告果品公司将涉案房屋交付给原告的事实，被告果品公司应给付原告自2017年1月至7月间的房屋占有使用费；原告要求按照每年350000元计算使用费，结合本案具体情况，本院认为原告主张的数额过高，酌情参照被告果品公司已履行的2016年12月底之前的使用费每月8300元计算，故被告果品公司给付原告2017年1月至7月房屋占有使用费58100元，原告主张的过高部分，本院不予支持。原告认为其虽然于2017年7月收到房屋，但是未通水电，不算是交付，该项主张，本院不予采信。原告申请追加烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行为共同被告，本院不予允准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、限被告山东省烟台市果品总公司于本判决生效之日起10日给付原告周景浩房屋占有使用费58100元。二、驳回原告周景浩对中国光大银行股份有限公司烟台分行的诉讼请求。三、驳回原告周景浩对中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。四、驳回原告周景浩的其他诉讼请求。如被告山东省烟台市果品总公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9634元、保全费5000元，共计14634元，由原告周景浩负担7782元，被告山东省烟台市果品总公司负担6852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 王  进  利二〇二〇年三月十三日书 记 员 赵洪辉（代）