广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初169号原告:谭国疆，男，1993年7月26日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县，委托诉讼代理人：刘兵会，广东广信君达律师事务所律师。被告：黄国衡，男，1969年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。原告谭国疆与被告黄国衡租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘兵会，被告的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判决原、被告于2017年11月3日签订的《租赁合同》无效，由被告承担缔约过失责任，并赔偿原告相应损失；2.被告向原告退还押金29600元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；3.被告赔偿装修费133453.61元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；4.被告向原告赔偿评估费2502元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2017年11月3日，原告与被告就位于广州市白云区均禾街石马村第三经济联合社新石路旁347-355号商铺之自编16、17号门面签订了《租赁协议》，用于经营广州创鼎汽车销售有限公司。租期自2017年12月1日起至2020年7月1日止，由2017年12月1日起正式计租，月租14800元，押金29600元。原告接收后投入大量资金进行装修，经营后按时缴纳房租及各项费用。2019年7月1日，原告收到广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队的《限期搬离通知》，称将对新石路93号地块全部违法建设进行清拆……当事人及承租人须于2019年7月15日前自行搬离；等等。原告据此要求被告出示合法建筑的证明材料，被告拒不出示，双方协商无果，原告只能于2019年7月9日搬离，将房屋交还被告，被告拒绝接收房屋钥匙，为避免房屋受损，原告将房屋大门锁好，告知被告可随时来取钥匙。为维护原告合法权益，故向法院起诉。被告辩称：被告于2016年与广州市白云区均禾街石马村第三经济合作社订立《租赁协议》，获得租赁场地的经营使用权。2017年11月3日，原、被告签订《租赁协议》，之后，由于原告收到城管发出的《限期搬离通知》，在2019年7月9日自行结业，终止合同履行。被告并无过错，原告自行终止合同履行，应由原告承担相应的违约责任。涉案物业在2016年11月10日获得了街道办事处许可，领取了建设工程项目施工信息铭牌，获得了合法的临时建筑许可；城管发出的通知不当，已依法提起异议；至今该临时建筑保留使用，故原、被告订立的《租赁协议》合法有效。原告要求返还押金、赔偿装修损失及评估费依法不能成立，应予以驳回。原告自行终止合同履行，根据合同约定，被告有权没收押金。原告从未向被告提出装修的书面方案，被告从未书面同意原告的装修方案，根据相关司法解释，原告无权要求赔偿装修损失及评估费。综上，恳求法院驳回原告的诉讼请求。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的租赁协议、收据、限期搬离通知、短信记录、报告书、转账记录、视频光盘、身份证明、土地租赁合同、补充协议、临时场地使用证明、广州市白云区临小工程开工建设审批表、广州市白云区临小工程开工建设申请表、公共设施项目施工信息铭牌、复函、通知予以确认并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1999年10月8日，广州市白云区新市镇石马村第三经济合作社（甲方）与黎灿光（乙方）签订《土地租赁合同》，约定，甲方提供面积1449平方米土地给乙方自行平整基建后租用；租赁年限自1999年12月31日至2019年12月31日；等等。之后，双方签订《补充协议》，约定租期顺延20年，由1999年12月31日至2039年12月31日；等等。2014年4月30日，广州市白云区均禾街石马村第三经济合作社（甲方）与黎灿光（原乙方）、被告（新乙方）签订《租赁合同变更补充协议》，约定于2014年4月30日起乙方由黎灿光更改为被告，2014年5月1日后由被告负责，原合同所有条款及补充协议内容不变。2017年9月30日，广州市白云区均禾街道办事处城市管理科出具临时经营场地使用证明，记载位于广州市白云区均禾街新石路347-355号改造升级房屋，可临时作为（经营场所）使用，有效期自2017年10月1日至2020年9月30日；等等。2017年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定乙方承租位于广州市白云区均禾街石马村第三经济联合社（新石路旁347-355号商铺之自编16、17号门面），租赁期自2017年12月1日至2020年7月1日，装修免租期为2017年12月1日起计30天；该商铺约200平方米，每月租金14800元，每一年后租金在上年的基础上递增5%，乙方应于每月5日前（遇节假日顺延）向甲方缴交当月租金、管理费及水电费；自本协议签订之日，乙方应向甲方缴付租赁押金29600元；等等。同日，被告收到原告押金29600元。2019年6月28日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队作出限期搬离通知，记载政府部门将对新石路93号地块全部违法建设进行清拆，当事人及承租人须于2019年7月15日前自行将房屋内属于当事人和承租人的一切财物搬离现场；政府部门将对新石路93号违法建设进行停水、断电处理；等等。2019年7月8日，原告向“137××××4227”发送照片，照片中广州创鼎汽车销售有限公司向被告发送函，记载该司于2019年6月28日收到限期搬离通知，要求于2019年7月15日前搬离，为配合政府行为，该司于2019年7月9日搬离商铺。2019年7月10日，原告再次向“137××××4227”发送信息，写明已于2019年7月9日晚搬离租铺，门窗已锁好，大门钥匙通知你两次不接收，为避免商铺遭到破坏造成你方损失，大门钥匙暂由我方保存，若什么时候需要随时可与我方拿取大门钥匙。被告确认“137××××4227”为其本人的电话号码。2019年7月7日，原告委托广州德高价格评估有限公司对涉案商铺装饰装修进行价格评估，评估基准日为2019年7月7日。2019年7月10日，广州德高价格评估有限公司做出穗德价估[2019]0645号《评估报告书》，记载采用成本法评估得出在评估基准日，涉案商铺装饰装修价格为133453.61元，其中税费11019.11元。原告为此支出评估费2502元，并确认装修时未缴纳相关税费。原告为证实已向被告交付商铺钥匙，出示照片两张，显示被告手拿钥匙，照片上方时间为8月15日。被告对该两张照片真实性无异议，但对时间不予确认，称于2019年9月25日收到钥匙。被告为证实涉案商铺具有合法报建，出示：1.广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、广州市城市管理和综合执法局、广州市应急管理局关于印发广州市加强临时性建筑工程和限额以下小型工程建设管理工作的通知（以下简称通知），记载临时性建筑工程和限额以下小型工程建设应符合国土、规划等有关要求，取得相应的国土、规划许可手续，在办理开工建设信息录入管理手续时提交相关资料。临时性建筑工程和限额以下小型工程的建设实行开工建设信息录入管理制度。建设单位或个人在工程开工前应根据《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设管理指引（范本）》准备相关资料，填写《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表（范本）》，报送属地镇、街办理开工建设信息录入管理手续，领取《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。临时性建筑工程和限额以下小型工程取得工程开工建设信息录入管理证明书后，建设单位或个人制作施工信息标牌，在工地围墙的显著位置悬挂至规划验收完成；等等。2.广州市白云区临小工程开工建设审批表，记载工程地址为白云区均禾街新石路347-356号，总建筑面积880平方米，层数1层，广州市白云区人民政府均禾街道办事处在同意开工一栏盖章。3.广州市白云区临小工程开工建设申请表，工程地址同上。4.公共设施项目施工信息铭牌。原告称上述证据均不能证实涉案商铺的合法性。2020年1月17日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载暂未查到涉案商铺的建设工程规划许可证，并指出根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十一条，在城乡、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。另查，原告是广州创鼎汽车销售有限公司的法定代表人。审理中，原、被告确认原告已缴纳完毕2019年7月9日之前的租金及水电费。另，被告对原告提交的评估报告不予确认，但经本院释明，被告不申请重新评估。本院认为：被告依据通知，主张涉案商铺的建设取得了两表一铭牌，是合法建筑，但根据通知内容可知，临时性建筑工程和限额以下小型工程建设也应取得相应国土、规划许可手续。现根据复函可知，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故本院认定涉案商铺未取得合法报建手续，为违法建筑。故原、被告就违法建筑所签订的《租赁协议》应属无效合同。现原告要求确认《租赁协议》无效，本院予以支持。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求退还押金29600元合法合理，本院予以支持。关于装修损失，原告在诉请申请了装修价格评估，被告虽不予确认，但未能提供相反证据予以，亦未申请重新评估，经审查原告提交的评估报告，其中并无可移动或移动不会损坏物品价值的项目，故本院对原告提交的评估报告予以采纳，确认原告的装修损失为133453.61元。但因原告确认其未支出税费，故税费11019.11元应予以扣减，扣减后的装修损失应为122434.5元。考虑原、被告在签订《租赁协议》过程中均各有过错，故双方对于《租赁协议》无效各负有50%的过错，因此，原、被告应按照上述比例分担案涉场地的装修损失。故被告应向原告赔偿装修损失61217.25元（122434.5元×50%）。关于评估费，若原、被告能够协商解决赔偿事宜，原告可无需产生评估费，现双方协商不成，且评估报告已被本院采纳，由此产生的评估费应按照原告胜诉比例由原、被告承担，故被告应承担评估费1148元（61217.25元÷133453.61元×2502元）。关于利息，因原告在签订涉案合同中存在过错，故相关利息损失应由原告承担，本院对原告主张的押金利息、装修损失利息及评估费利息均不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告谭国疆与被告黄国衡于2017年11月3日签订的《租赁协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告黄国衡向原告谭国疆返还押金29600元；三、自本判决生效之日起五日内，被告黄国衡向原告谭国疆赔偿装修损失61217.25元；四、自本判决生效之日起五日内，被告黄国衡向原告谭国疆支付评估费1148元；五、驳回原告谭国疆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1806元，由原告谭国疆承担803元，由被告黄国衡承担1003元。被告承担的诉讼费，应于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年三月二十六日书记员  蔡佳丽