广西壮族自治区桂林市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂03执复20号 复议申请人（异议人、案外人)：徐欣，男，1972年10月6日出生，汉族，住桂林市象山区。 申请执行人：中软（桂林）出口基地投资管理有限公司，住所地：桂林雁山区竹江路桂林华侨农场。 法定代表人：王海涛，董事长。 被执行人：广西鸿铭农业开发有限公司，住所地：桂林市秀峰区解放东路23号文化大厦综合楼三楼。 法定代表人：曾林。 被执行人：广西桂林市福禧资产投资管理有限公司，住所地：桂林市解放东路23号文化大厦综合楼三楼。 法定代表人：陈虹先，董事长。 被执行人：桂林福胜行融资性担保有限公司，住所地：桂林市解放东路23号文化大厦综合楼三楼。 法定代表人：徐欣，董事长。 被执行人：陈虹先，男，1968年5月25日出生，汉族，住桂林市七星区。 被执行人：荆江，男，1973年3月10日出生，回族，住桂林市秀峰区。 被执行人：曾林，男，1979年11月29日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被执行人：梁懿铭，男，1969年11月15日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被执行人：汤婕，女，1986年12月11日出生，汉族，住桂林市。 被执行人：周伟，男，1971年4月12日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 复议申请人徐欣不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302执异35号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 秀峰区人民法院(以下简称执行法院）受理申请执行人中软（桂林）出口基地投资管理有限公司申请执行被执行人广西鸿铭农业开发有限公司、广西桂林市福禧资产投资管理有限公司、桂林福胜行融资性担保有限公司、陈虹先、荆江、曾林、梁懿铭、汤婕、周伟追偿权纠纷一案后，于2019年6月30日，作出（2019）桂0302执恢38号执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁懿铭名下所有的位于桂林市象山环城西二路102号（工行宿舍）1-1（产权证号：30××39）的房屋。案外人徐欣对该裁定有异议，于2019年10月25日向执行法院提出异议。执行法院于2019年11月20日作出（2019）桂0302执异35号执行裁定书，裁定驳回徐欣的异议请求。徐欣不服该裁定，向本院申请复议。 徐欣向执行法院提起的执行异议请求为：确认其在租赁期限内对梁懿铭位于桂林市××区环城西路1-1房屋享有使用的权利。其事实和理由为2012年1月12日,其承租梁懿铭的座落在桂林市××区环城西路1-1房屋，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为18年，每月租金200元。异议人一家人入住该房屋，每月按时交纳租金，合法使用和占有该房屋。 执行法院查明，申请执行人中软（桂林）出口基地投资管理有限公司与被执行人广西鸿铭农业开发有限公司、广西桂林市福禧资产投资管理有限公司、桂林福胜行融资性担保有限公司、陈虹先、荆江、曾林、梁懿铭、汤婕、周伟追偿权纠纷一案，该院于2015年12月14日作出（2015）秀民初字第1012号民事判决书,判决:一、被告广西鸿铭农业开发有限公司归还原告桂林博览园开发有限责任公司代偿款9396301.08元并支付利息（利息计算：以代偿款247070.8元为本金，从2015年8月1日起按年利率24%计算至被告实际还清该笔代偿款之日止；以代偿款9149230.28元为本金，从2015年9月26日起按年利率24%计算至被告实际还清该笔代偿款之日止）；二、被告广西鸿铭农业开发有限公司支付原告桂林博览园开发有限责任公司担保费20万元并支付利息（利息计算：以10万元为本金，从2014年11月1日起按年利率24%计算至被告实际还清该笔款项之日止；以10万元为本金，从2015年4月2日起按年利率24%计算至被告实际还清该笔款项之日止）；三、被告广西鸿铭农业开发有限公司赔偿原告桂林博览园开发有限责任公司为实现本案债权所支出的律师代理费损失260992元；四、广西桂林市福禧资产投资管理有限公司、桂林福胜行融资性担保有限公司、陈虹先、荆江、曾林、梁懿铭、汤婕、周伟对被告广西鸿铭农业开发有限公司所负上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告桂林博览园开发有限责任公司的其他诉讼请求。被执行人周伟不服该判决，向桂林市中级人民法院提出上诉。桂林市中级人民法院于2016年5月17日作出（2016）桂03民终1002号民事裁定书，裁定：本案按撤回上诉处理，各当事人按一审判决执行。该裁定生效后，因被执行人不履行生效法律文书确定的义务，该院依据桂林博览园开发有限责任公司的申请立案执行，执行案号为（2016）桂0302执449号。 2017年10月16日，桂林博览园开发有限责任公司与中软（桂林）出口基地投资管理有限公司达成《债权转让协议》，约定：桂林博览园开发有限责任公司将对被执行人广西鸿铭农业开发有限公司、广西桂林市福禧资产投资管理有限公司、桂林福胜行融资性担保有限公司、陈虹先、荆江、曾林、梁懿铭、汤婕、周伟剩余的债权75442226.16元全部转让给中软（桂林）出口基地投资管理有限公司。 2019年6月30日，该院作出（2019）桂0302执恢38号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人梁懿铭名下所有的位于桂林市象山环城西二路102号（工行宿舍）1-1（产权证号：30××39）的房屋。同时发出搬迁公告，并将拍卖标的物予以换锁、拍照。 同年10月1日，在该院依法委托淘宝网网上拍卖中，赵文定（身份证号：）以28万元最高价竞买成交。2019年10月24日该院作出拍卖成交确认裁定。 执行法院认为，（2019）桂0302执恢38号执行裁定书，是2019年6月30日作出的，2019年10月1日拍卖成交，有关该标的即桂林市象山区环城西二路102号（工行宿舍）1-1号房屋（产权证号：××号）的执行程序已终结。异议人徐欣属于案外人，应当在执行程序终结前对执行标的提出异议。然而徐欣是2019年10月24日向该院提出异议申请的，经查异议人徐欣与梁懿铭签订超长期租赁合同收取不合理的超低租金，明显不符合房屋租赁市场一般交易习惯，现有证据也无法证实租赁合同得到真实履行。因此，对于其提出异议的请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条和第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人徐欣的异议请求。 徐欣申请复议请求：撤销执行法院（2019）桂0302执异35号执行裁定书，确认其在租赁期限内对梁懿铭的座落于桂林市××区环城西路1-1房屋占有使用权。事实和理由：1、其于2012年1月12日与梁懿铭签订房屋租赁合同，承租梁懿铭所有的座落于桂林市××区环城西路1-1房屋，租赁期限为18年，每月租金200元。租赁合同签订后，异议人一家人入住该房屋，每月按时交纳租金，合法使用和占有该房屋。2、房屋租赁合同有效，房屋被拍卖后，租赁人的租赁权未受法律保护。租金虽然低，但低租金不影响租赁合同的效力。 本院经审理一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，申请复议人徐欣于2019年10月25日向执行法院递交《案外人执行异议申请书》。 本院认为，本案强制执行标的即桂林市象山区环城西二路102号（工行宿舍）1-1号房屋（产权证号：××号） 执行法院于2019年6月30日作出（2019）桂0302执恢38号执行裁定书，裁定拍卖该房屋，并于2019年10月1日拍卖成交，2019年10月24日，执行法院作出拍卖成交确认裁定。据此，有关该房屋的强制执行程序终结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，”第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；”申请复议人徐欣于2019年10月25日提出执行异议，主张中止拍卖及其对执行标的桂林市象山区环城西二路102号（工行宿舍）1-1号房屋享有租赁权，其异议属执行终结之后提出，对该异议申请，人民法院不予受理。已受理的，应当裁定驳回申请。执行法院裁定驳回异议请求不当，本院予以改正。 综上，执行法院（2019）桂0302执异35号裁定驳回申请人徐欣的异议请求，认定事实清楚，但适用法律不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条第一款、第六条第二款、第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 一、撤销桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302执异35号异议裁定； 二、驳回复议申请人徐欣的异议申请； 三、驳回复议申请人徐欣的复议申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 秦增儒 审 判 员 伍永兴 审 判 员 郑文波 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 秦 川 书 记 员 莫 鑫