江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初9498号原告（反诉被告）：唐凯，男，1977年1月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：王金华，江苏仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜丹，江苏仁方律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：许腊梅，女，1983年2月12日出生，汉族，住南京市江宁区。被告（反诉原告）：倪贵卿，男，1982年5月2日出生，汉族，住高邮市。共同委托诉讼代理人：蒋孝文，江苏舜点律师事务所律师。原告（反诉被告）唐凯与被告（反诉原告）许腊梅、倪贵卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐凯及其委托诉讼代理人王金华、卜丹，被告（反诉原告）许腊梅、倪贵卿及其共同委托诉讼代理人蒋孝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐凯向本院提出诉讼请求：1.判令许腊梅、倪贵卿协助唐凯办理房屋过户手续；2.许腊梅、倪贵卿承担本诉诉讼费用。事实和理由：2018年9月25日，唐凯与许腊梅、倪贵卿签订《房地产买卖合同》一份,约定许腊梅、倪贵卿将坐落于扬州市花苑）清竹轩9幢104室的房屋以1862000元的价格出售给唐凯。双方约定于2019年4月28日办理过户手续。唐凯已付清房款，且案涉房屋已交付唐凯使用，但许腊梅、倪贵卿至今仍不协助唐凯办理过户手续，严重损害唐凯利益。许腊梅、倪贵卿共同答辩并向本院提出反诉请求：1.判令唐凯支付购房余款200000元；2.判令唐凯支付违约金（截至2019年12月2日为121775元；自2019年12月3日起至实际付清房款之日止，以1862000元为基数，按日万分之三计算）；3.唐凯承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：2018年9月25日，因唐凯承诺现款购房，许腊梅、倪贵卿才同意以较低价格即1862000元出售案涉房屋给唐凯，双方签订《房地产买卖合同》，并约定2019年4月28日前付清全部房款后，双方在2019年4月28日当日办理房产过户手续。唐凯未能按约及时付款，在许腊梅、倪贵卿多次催促后，才支付部分房款，至今仍有200000元房款未支付。因唐凯一直拖延支付房款，未履行先付清全部房款的义务，故许腊梅、倪贵卿依法享有先履行抗辩权，且许腊梅、倪贵卿从未拒绝办理房产过户，故未办理过户手续并不构成违约。唐凯的违约行为，导致许腊梅、倪贵卿遭受损失，应按约支付违约金。唐凯针对反诉辩称，根据双方合同约定，许腊梅应先将案涉房产过户，唐凯再付清余款，而许腊梅、倪贵卿一直拒绝办理房产过户手续，故唐凯未及时支付房款余款的行为并不构成违约。另，唐凯在2019年10月27日通知许腊梅、倪贵卿收取200000元余款遭拒，报警后听从民警建议，已将上述款项于2019年10月31日存入银行保存。且双方在《房地产买卖合同》中并没有约定违约金，许腊梅、倪贵卿要求违约金的诉求缺乏法律依据。双方围绕诉讼请求依法提交的《房地产买卖合同》、收条、手写清单、银行凭条、不动产权证、接处警工作登记表等证据，内容真实、形式合法，本院依法予以确认、在卷佐证，并据此认定以下事实：2018年9月25日，许腊梅、倪贵卿（卖方、甲方）与唐凯（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》一份,约定甲方将位于京华城路328号（万豪·西花苑）清竹轩9幢104室的房屋出售给乙方。房地产成交价格为1862000元。2018年9月25日，乙方向甲方付购房定金贰万元，甲方确定将上述房地产卖给乙方，并将不动产权证交给中介方。双方约定于2019年4月28日去房管部门办理房地产转让过户手续。2018年10月28日前乙方向甲方付购房首付款伍拾万元。2019年4月28日前，乙方向甲方付清余款，余款壹佰叁拾肆万元，甲方于2018年10月28日前将上述房产交付给乙方。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款万分之三的滞纳金。2018年10月8日，许腊梅、倪贵卿将案涉房屋交付给唐凯使用。许腊梅举证的其与房产中介的微信聊天记录显示，2019年4月8日—2019年7月15日期间，许腊梅多次直接联系或者通过房产中介联系唐凯提醒其过户时间并要求其支付购房余款，唐凯电话难以接通，一直拖延付款。2018年9月25日—2019年9月20日期间，唐凯分别向许腊梅、倪贵卿支付定金20000元以及房款1642000元，以上款项合计1662000元。双方对上述款项的支付时间及金额均无异议。另，2016年3月7日，许腊梅、倪贵卿取得案涉房屋的不动产权证，至合同约定的过户时间2019年4月28日已满三年，符合扬州市规定的二手房上市交易条件。本院认为，案涉《房地产买卖合同》系买卖双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。合同双方均应全面履行各自义务。本案中，唐凯与许腊梅、倪贵卿作为房屋买卖双方具有继续履行案涉合同的意愿，从倡导诚实信用以及鼓励交易原则出发,双方应继续履行合同。案涉合同中约定，唐凯于2019年4月28日前付清房屋余款，双方于2019年4月28日办理案涉房屋过户手续，双方的合同义务存在先后履行顺序，即唐凯按约履行付清购房余款的义务在先，许腊梅、倪贵卿履行办理房屋过户手续的义务在后。唐凯主观上并未表达按约付清全部房屋余款的意思表示，客观上因资金问题确不能按约履行，且唐凯未能举证证明许腊梅、倪贵卿存在拒绝其履行义务的行为，亦未能举证证明许腊梅、倪贵卿同意其延期付款，应继续履行房屋余款给付义务并承担相应的违约责任。故许腊梅、倪贵卿要求唐凯先支付剩余200000元房款的反诉请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于案涉合同中逾期付款滞纳金的约定，其条款内容具有违约惩罚性、损失弥补性的特征，本质上仍属违约条款，但约定的违约金计算标准过高，本院综合合同双方履行情况、守约方损失情况及主观恶意情况等因素，将违约金调整为：自2019年4月29日起至实际付清之日止，以阶段尚欠房款为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍进行计算。许腊梅、倪贵卿作为卖方应在买方唐凯付清剩余房款及违约金后继续履行协助过户的义务。综上，许腊梅、倪贵卿要求唐凯给付剩余房款并承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。唐凯履行上述给付义务后，其要求许腊梅、倪贵卿协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐凯于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）许腊梅、倪贵卿给付房款200000元及违约金（以1000000元为基数自2019年4月29日起至2019年5月14日止、以600000元为基数自2019年5月15日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算；以600000元为基数自2019年8月20日起至2019年9月19日止、以200000元为基数自2019年9月20日起至实际付清房款之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；二、被告（反诉原告）许腊梅、倪贵卿于原告（反诉被告）唐凯履行完上述第一项给付义务后十五日内协助原告（反诉被告）唐凯办理坐落于扬州市花苑）清轩9幢104室房产的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21558元，依法减半收取计10779元，由唐凯负担。反诉案件受理费6127元，依法减半收取计3064元，由唐凯负担2450元，由许腊梅、倪贵卿共同负担614元。（此款唐凯负担部分许腊梅、倪贵卿已垫付，由唐凯于履行上述义务时一并给付许腊梅、倪贵卿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  刘 明二〇二〇年三月二十三日法官助理  左 慧书 记 员  张才璐