广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异67号 异议人（利害关系人）：谢婷，女，汉族，1990年5月25日出生，住珠海市香洲区。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所：珠海市香洲区九洲大道中1009号七、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺，统一社会信用代码914404007079943284。 负责人：杨伟明，行长。 被执行人：潘杭，男，汉族，1984年10月18日出生，住郑州市金水区。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被执行人潘杭金融借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）谢婷向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人谢婷向本院提出下列异议请求：撤销2020年1月21日法院通过京东互联网拍卖平台对珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层、珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库实行的网络司法拍卖。 事实与理由：珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层（以下简称“别墅”）与珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库（以下简称“车库”）在使用上不可分割，法院将别墅与车库分别单独拍卖，没有将别墅与车库合并拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，请求撤销拍卖。 一、别墅与车库的建筑结构上密不可分，在使用亦不可分。别墅与车库是通过别墅地下夹层专用楼梯相互连通，设立了一道门专用于居住在别墅的人员通往车库，车库是专属于别墅的配套物，车库从属于别墅，别墅需要借助车库才能发挥别墅的使用价值、经济价值。 二、别墅与车库分别单独拍卖，致使别墅与车库分属于两个不同的人，将严重减损别墅的使用价值、经济价值。车库三面已砌墙、一面安装了卷闸门，车库是别墅通往地下停车场必经通道，如维系异议人谢婷竞买别墅，另一竞买人杨政竞买车库，致使别墅与车库分属于两个人，异议人谢婷竞买别墅的权益将受到严重损害，别墅的使用功能大大下降。 三、别墅与车库分属于两个不同的人，使用过程中，容易引起异议人谢婷与车库竞买人杨政之间产生新的纠纷、冲突，有违司法为民的精神。车库与别墅在建筑结构上具有依附关系，如仍维持谢婷竞买别墅、杨政竞买车库，不仅无法解除纠纷，甚至发生更多的纠纷。 四、杨政仅竞买车库的行为，存在恶意，恶意减损别墅的价值，损害别墅竞买人的利益。现实生活中，开发商、业主出售别墅与车库时，均是将别墅与车库一并同时销售，更合理、也更能物尽所用。杨政竞买车库前，在“时代廊桥花园”没有房产，且在案涉车库拍卖同期，“时代廊桥花园”还有多个车库在拍卖中，杨政不竞拍别墅，唯独竞拍专属于别墅的车库，其竞买行为有违社会一般常理，明显存在恶意。 本院经审查查明，中国建设银行股份有限公司珠海市分行与潘杭金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出(2018)粤0402民初10742号民事判决，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司珠海市分行与潘杭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、潘杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还贷款本金3394900.88元以及计至2018年9月7日的利息25506.18元、罚息38.55元、复利85.48元；三、潘杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2018年9月8日计至实际清偿之日止，并按照中国人民银行上年度最后一次公布的贷款基准利率下调15%（每年1月1日调整一次）水平上上浮50%计算的罚息、复利（罚息以未付本金3394900.88元为基数，复利以未付利息3293.7元基数）；四、确认中国建设银行股份有限公司珠海市分行就上述第二、三判项确定的债权，对处分担保物即潘杭名下位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层的房产所得价款享有优先受偿权。 上述民事判决书生效后，潘杭未自觉履行，中国建设银行股份有限公司珠海市分行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0402执5407号。 2019年10月9日，本院作出（2019）粤0402执5407号执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人潘杭名下位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层（房产权证号：20××15）；二、拍卖被执行人潘杭名下位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库（房产权证号：20××32）。本院通过珠海市中级人民法院向国家税务总局珠海市税务局进行了询价。2019年11月14日，本院向申请执行人和被执行人送达《通知书》，告知了询价结果，珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层询价结果为4492590元；珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库询价结果为220000元。 2019年12月20日，本院发布《拍卖公告（第一次）》和《网络司法拍卖须知》，通过京东网网络司法拍卖平台下列标的物：拍卖标的物一：潘杭所有的位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层（房产权证号：20××15），建筑面积264.27平方米；拍卖标的物二：潘杭所有的位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库（房产权证号：20××32）；拍卖时间为2020年1月20日10时起至2020年1月21日10时止。 2020年1月21日，异议人谢婷通过网络竞价以4492590元竞得珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层，京东网网络司法拍卖平台向谢婷出具了《网络竞价成交确认书》，确认了拍卖成交事宜。本院对上述别墅的拍卖尚未作出拍卖成交裁定。 2020年1月21日，案外人杨政通过网络竞价以413600元竞得珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库，京东网网络司法拍卖平台向杨政出具了《网络竞价成交确认书》，确认了拍卖成交事宜。2020年2月20日，本院作出（2019）粤0402执5407号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除（2018）粤0402民初10742号民事裁定书对被执行人潘杭名下位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库（产权证号：20××32）的查封；二、注销杨政（公民身份号码：）在珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库上设立的抵押权；三、将被执行人被执行人潘杭名下位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库（产权证号：20××32）之房产所有权及相应的其他权利归买受人杨政（公民身份号码：）所有。该房产的财产权自本裁定送达买受人杨政（公民身份号码：）时起转移；四、买受人杨政（公民身份号码：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院向杨政送达了上述裁定书。 另查明，根据珠海不动产（房产）查询结果信息，位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层登记在潘杭名下。2017年1月13日，上述别墅办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司珠海市分行。2018年6月8日，上述别墅再次办理抵押登记，抵押权人为王东阳。 位于珠海市香××区前山××号（时代廊桥花园）地下室9栋02房车库登记在潘杭名下。2018年6月8日，上述车库办理了抵押登记，抵押权人为杨政。 本院认为，案涉别墅与车库虽单独办理了房地产权证，但案涉别墅与车库在建筑结构上是一个整体，在使用上也不可分。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，本院在拍卖案涉别墅与车库时，理应采取整体拍卖但采用了分别拍卖的方式，不符合上述规定。异议人谢婷请求对别墅的拍卖予以撤销，本院予以支持。异议人谢婷并未竞买车库，其请求撤销对车库的拍卖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，裁定如下： 撤销本院于2020年1月21日通过京东网网络司法拍卖平台对潘杭所有的位于珠海市香洲区前山金利南路55号（时代廊桥花园）9栋102房及地下夹层的拍卖行为。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。 审判长  涂永国 审判员  崔少俊 审判员  郭道贵 二〇二〇年三月十九日 书记员  黎冠延