上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1430号上诉人(原审原告、反诉被告)：祝建新，男，1983年8月10日出生，汉族，住江西省鹰潭市。委托诉讼代理人：潘建强，上海山田律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：潘赛格，男，1984年5月4日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：谢京杰，男，1984年10月17日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：周慧堃，男，1987年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：澳静(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴凌俊，执行董事。原审第三人：澳净国际贸易(上海)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：沈浩，执行董事。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：李梦园，上海弼兴律师事务所律师。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：申悦梅，上海弼兴律师事务所律师。上诉人祝建新因与被上诉人潘赛格、谢京杰、周慧堃及原审第三人澳静(上海)国际贸易有限公司(以下简称“澳静公司”)、澳净国际贸易(上海)有限公司(以下简称“澳净公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祝建新上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人租金、押金人民币(以下币种均为人民币)40万元；被上诉人赔偿上诉人商铺装修损失费9万元；被上诉人赔偿上诉人预期经营利润、支付员工工资损失20万元。事实与理由：第一，一审法院认定上诉人违约是错误的。根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条，上诉人经营上海随意点面包房必须经过被上诉人审批通过后才能经营，被上诉人知晓上诉人经营上海随意点面包房会用到产生油烟的烤箱。由此可以得知被上诉人故意隐瞒了上海市南京西路XXX号一楼102-16商铺(以下简称“系争房屋”)没有相应排油烟设施。上诉人曾咨询静安区环保局工作人员，得知系争房屋所在的商场不具备安装排油烟设施的条件，即便网上备案也不能通过环评，故上诉人未进行网上环评备案。因被上诉人隐瞒了系争房屋环评设施缺乏的情况，导致上诉人合同目的无法实现，被上诉人构成根本违约。上诉人签订租赁合同后积极履行合同，而被上诉人提供的系争房屋直至2019年1月18日才经消防验收合格，被上诉人存在重大过错，属于重大违约。且原审第三人提供的证据不能证明是上诉人经营不善导致停业。第二，一审法院认定的《租赁合同》解除日期及租金和占有使用费计算截止日期有误。因被上诉人提供的租赁商铺不能实现合同目的，上诉人分别于2019年1月28日、2019年1月30日通过寄送解除租赁合同通知书和短信通知被上诉人解除合同，2019年1月31日被上诉人收到书面解除合同通知书，故双方租赁合同于2019年1月31日解除。双方结算租金和占有使用费的期间应为2018年11月30日至2019年1月31日。第三，上诉人提供了上海市宜山路XXX-XXX号“沪蜜酥糕点”店安装了排油烟设施的照片，该店的经营种类与上诉人经营的上海随意点面包房类似，证明该类糕点店需要安装排油烟的设施。第四，退一步讲，假如认定上诉人违约，综合考虑被上诉人在签订合同时提供的商铺消防不合格等过错，上诉人应支付的租金和占有使用费应认定在15万元以下，违约金应调低至8万元。被上诉人潘赛格、谢京杰、周慧堃未作出答辩。原审第三人澳静公司与澳净公司共同述称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人解除合同不满足合同法第九十四条的规定，属于违约解除。上诉人称因被上诉人隐瞒了系争房屋环评设施缺失的情况，导致上诉人合同目的无法实现，与事实不符。消防、环评并未对涉案合同的履行构成实质性障碍，不会致使合同目的无法实现。消防及环评问题与上诉人解除合同无任何因果关系。上诉人早在2018年12月28日即因自身原因停业，而原审第三人的消防检查及整改发生在2019年1月14日至18日，上诉人停业关店在先，原审第三人接受消防环评检查在后。上诉人解除合同的真实原因是自身经营不善。上诉人在消防和环评审批中未尽到自身应尽的义务。第二，上诉人实际占有使用了系争房屋，应当支付租金；解除合同后未及时返还房屋，应当支付占有使用费。上诉人主张占有使用费标准过高但没有提供任何证据证明。第三，上诉人违约解除合同，一审法院判决支付三个月租金的违约金不存在过高的情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。祝建新向一审法院起诉请求：1、判定祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃于2018年11月10日签订的租赁合同，于2019年1月31日解除；2、判令潘赛格、谢京杰、周慧堃向祝建新返还租金、押金40万元；3、判令潘赛格、谢京杰、周慧堃赔偿祝建新商铺装修费损失9万元；4、判令潘赛格、谢京杰、周慧堃赔偿祝建新预期经营利润、支付员工工资损失20万元。潘赛格、谢京杰、周慧堃向一审法院提起反诉请求：1、判令祝建新支付2018年11月30日至2019年4月2日的租金计170,668元；2、判令祝建新支付从2019年4月3日起至实际完成交付义务之日止的房屋的占有使用费，按每天3,000元标准计算；3、判令祝建新支付至2019年4月8日的物业管理费7,150元；4、判令祝建新支付相当于6个月租金的违约金。一审法院认定事实：系争房屋权利人为案外人上海中创静安商业发展有限公司(以下简称“中创公司”)。2018年9月19日，中创公司与澳净公司、澳静公司签订补充协议，约定：原合同(涉及系争房屋)承租方由澳净公司变更为澳静公司，澳净公司原合同项下的权利义务自2018年7月2日由澳静公司承继。其后，中创公司出具转租证明，同意澳静公司将承租的位于南京西路XXX号XXX、XXX室的商业用房分割及转租给第三方使用。2018年11月10日，潘赛格、谢京杰、周慧堃作为出租方甲方，祝建新作为承租方乙方，就系争房屋签订房屋租赁合同。经营业态品牌待定，乙方经营的业态及品牌不得与澳洲生活馆商铺中已确定的业态品牌相冲突，对于未确定的业态及品牌，甲方有完全的决定权，乙方应当经甲方审批通过后方可展开经营，未经甲方书面许可，乙方不得擅自转让或者转租，也不得擅自变更商铺用途(包括但不限于变更至其他品牌或经营其他项目)。租赁期限为2018年11月30日至2024年11月29日。年租金第1-2年为963,600元，每月80,300元，第3年开始递增，每两年按照6%比例递增。物业管理费第1-3年每月每平方米55元，第4-6年每月每平方米58.3元。押金为3个月的租金。自合同签订至2018年11月29日为免租装修期，免租装修期内，乙方需支付物业管理费和水、电、气费等费用。会员关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金、滞纳金外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续会外，乙方应在本合同的期限届满之日返还该商铺，乙方应当自行判断在本会员入驻合同期限届满前一段时间内开始准备恢复原状并办理营业执照地址变更等其他相关手续，以满足在入驻会员期限届满之日交付房屋。乙方返还商铺应当恢复原状或者恢复至符合正常使用的甲方认可的状态。恢复原状包括拆除所有重新装修的店铺设施及其他项目，但甲方书面通知乙方留用即不用拆除或恢复原状的除外。返还时，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。经甲乙双方合意，为合理保障甲乙双方基于经营状况的自由选择的权利，双方均有权向另一方发送解除合同通知提前解除合同，主张解除合同的一方需向另一方支付三个月的会费的违约金，该违约金是双方经过对自身商业利益充分预判的结果，获得违约金的一方不以任何理由再主张其他权利。乙方如需提前退出会员签订的合同，乙方应给予甲方提前三个月书面通知。合同另对其他事项进行了约定。同日，双方签订补充协议一份，约定租金每月减少300元。合同签订后，双方开始履行。祝建新支付潘赛格、谢京杰、周慧堃租金及保证金共40万元。合同签订后，祝建新将系争房屋装修后开设上海市静安区随意点面包房。2018年11月23日，该面包房取得营业执照，2018年12月14日，取得食品经营许可证，经营项目为糕点类食品制售(不含冷加工糕点)。2018年12月28日，祝建新向澳静公司告知暂停营业3天。2019年1月15日，上海市静安区环境保护局对澳静公司进行现场检查，发现澳静公司从事产生油烟的餐饮服务项目，未依法完成环评备案，且未安装油烟净化设施，未按规定排放油烟气，要求停止产生油烟的餐饮服务项目，直至完成整改要求，于2019年2月28日前改正备案建设项目环境影响登记表，安装符合相关规定的油烟净化设施，按照规定排放油烟气。2019年1月18日，澳静公司经消防验收合格，澳静公司在此之前曾停业几天。2019年1月28日，祝建新向潘赛格、谢京杰、周慧堃发送了解除租赁合同通知书，认为系争房屋及南京西路XXX号商场环评没有通过，消防许可也没有获得，导致祝建新签订的合同目的无法实现，故要求解除合同，赔偿损失。2019年1月31日，祝建新要求潘赛格、谢京杰、周慧堃在2019年2月19日前与祝建新办理交接手续。2019年2月15日双方曾沟通在18日下午办理交接，但届期双方未办理交接手续。2019年4月2日，潘赛格、谢京杰、周慧堃向澳净公司、澳静公司发送了解约通知。2019年4月22日庭审中，当事人均表示愿意配合交接。2019年4月24日祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃办理交接，但有根40千瓦电缆没有拆除。就该电缆的处理，祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃曾进行沟通。因在一审审理中，澳静公司表示电缆尚未拆除，仍未恢复原状，祝建新在2019年7月26日另行拆除。2019年5月9日，祝建新注销设立在系争房屋上的个体工商户及食品经营许可。一审法院认为：祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于合同解除的违约方的认定。祝建新认为因潘赛格、谢京杰、周慧堃提供的系争房屋未通过环评、消防验收，故违约方是潘赛格、谢京杰、周慧堃。为证明自己的观点，祝建新提供：1、祝建新与澳静公司前法定代表人沈浩之间的聊天记录、祝建新与澳静公司员工的聊天记录、南京西路XXX号消防群、祝建新与澳静公司之间签订的租赁合同，证明潘赛格、谢京杰、周慧堃及澳静公司知晓祝建新经营的面包店会产生油烟，在审核后同意祝建新开设面包店，澳静公司对面包店进行管理，而系争房屋消防、环评不合格，潘赛格、谢京杰、周慧堃对此知情；2、沪蜜酥照片，证明同类面包店需要安装排油烟管道。潘赛格、谢京杰、周慧堃对祝建新提供的证据1认为不能达到祝建新的证明目的，无法证明潘赛格、谢京杰、周慧堃对面包店产生油烟是知情的，可以证明澳静公司对面包店进行管理；对证据2认为与本案无关。澳净公司与澳静公司对证据1认为不能证明澳静公司知晓祝建新经营的业态会产生油烟，且环评的申报义务在祝建新一方；对证据2认为与本案无关，也没有代表性。澳净公司、澳静公司认为系争房屋符合合同目的，祝建新解除合同是因为自己经营不善。为证明自己的观点，澳净公司、澳静公司提供：1、大众点评网截屏、面包店现场营业照片、商场办理退卡证明、会员卡资料清单、会员卡退卡时间截图、面包店会员退款留言纸条照片、南京西路派出所出警记录、七狸塘营业照片及网友点评，证明祝建新与他人产生冲突，经营不善，在2019年1月初，委托商场代办退还会员卡内余额，大众点评上在2018年12月底后就没有评论了，面包店1月初就已经停止营业，而隔壁的商铺经营良好；2、案外人上海胖兔餐饮合伙企业的烟道照片、信息及建设项目环境影响登记信息、案外人泫方骨法烘焙的建设项目环境影响登记信息、林更新爸爸烤肉介绍及装修照片，证明商场其他产生油烟的租客整改后已经完成环评备案，其他产生油烟的商铺也在入驻商场，其他同类商铺可以自行完成环评备案，而祝建新并未申请环评备案；3、澳静公司的食品经营许可证、会员入驻合同终止协议书，证明环保处的查处针对澳静公司的经营，有油烟的企业已经整改或退出，祝建新的面包店并不在处罚行列，环保局的查处与祝建新无关。祝建新对证据1认为并非自己经营不善导致关店，面包店中途退卡，并不代表彻底停业，彻底停业是在2019年1月19日；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无异议，认为不能证明消防、环评合格。潘赛格、谢京杰、周慧堃对证据1认为与本案无关；对证据2认为达不到证明目的；对证据3真实性无异议，认为与本案没有关联性。一审法院认为，祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃解除合同的理由在于：1、系争房屋未通过消防验收。系争房屋在2019年1月18日通过消防验收，而在此之前祝建新已经办理营业执照并进行经营，祝建新并未举证证明消防通过验收之前对此造成的影响足以解除合同，且祝建新发函要求解除合同的时间为2019年1月28日，晚于系争房屋通过消防验收之日，故祝建新以此为由要求解除合同一审法院难以支持；2、系争房屋曾被环保部门处罚。祝建新认为面包店产生油烟，且潘赛格、谢京杰、周慧堃应该知悉，故澳静公司因油烟问题被环保部门处罚，可以认为出租方未提供符合用途的房屋，构成根本违约。潘赛格、谢京杰、周慧堃及澳静公司、澳净公司均不予认可，认为并不知道面包店会产生油烟，即便产生油烟，也不影响租赁合同目的的实现。从祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃签订的租赁合同商铺用途来看，经营业态为品牌待定，仅是装修方案需要潘赛格、谢京杰、周慧堃审批通过，由此，合同对于祝建新使用系争房屋用于开设何种店铺并未严格限制。环保局开具的责令整改通知书显示处罚对象是澳静公司，此时面包店已经基本不营业，祝建新未提供证据证明面包店受到处罚，而有些产生油烟的店铺整改后于处罚次日即完成建设项目环境影响备案，而祝建新从未申请。由此，环保部门对澳静公司的处罚难以作为祝建新要求解除合同的正当理由。综上，一审法院对于祝建新要求2019年1月31日解除租赁合同并要求潘赛格、谢京杰、周慧堃赔偿各项损失的诉讼请求不予支持。在祝建新发函要求解除合同，不准备继续履行合同并不再支付租金的情况下，潘赛格、谢京杰、周慧堃要求与祝建新解除合同并无不当，该诉求系在2019年4月22日一审庭审中提出，故一审法院确认双方之间的租赁合同于2019年4月22日解除。潘赛格、谢京杰、周慧堃诉请要求祝建新支付相当于六个月租金的违约金，祝建新表示不同意支付，且认为标准过高，结合本案的实际情况，并考虑到祝建新办理相关手续的注销时间等因素，一审法院酌情确认违约金的金额为240,000元。2019年4月24日，双方在澳静公司的参与下进行了交接，虽有一处电缆未完成拆除，但潘赛格、谢京杰、周慧堃没有证据证明该电缆的存在对此造成任何损失，由此一审法院确认，潘赛格、谢京杰、周慧堃在该日取得系争房屋控制权，占有使用费计算到该日。2019年2月15日双方曾沟通在18日下午办理交接，但届期未果，之后月余，未有证据显示双方主动沟通交接事宜，双方对于由此带来的扩大损失均存有一定过错；系争房屋所在大厦2019年1月18日取得消防合格许可证前，对祝建新使用系争房屋存在一定障碍；环保部门的处罚可能会给祝建新的经营带来一定影响；综合本案的实际情况，一审法院对租金与占有使用费进行适当调整，截至2019年4月24日的租金与占有使用费酌情确定为300,000元。潘赛格、谢京杰、周慧堃表示租赁保证金可以抵扣祝建新应付租金和占有使用费，现祝建新租金与保证金共支付400,000元，抵扣后，潘赛格、谢京杰、周慧堃还应返还祝建新租赁保证金100,000元。潘赛格、谢京杰、周慧堃诉请祝建新支付物业管理费，祝建新虽抗辩已经支付中创公司，但是未提供证据予以证明，一审法院确认祝建新应支付潘赛格、谢京杰、周慧堃物业管理费7,150元。据此，一审法院作出判决：一、祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃之间签订的租赁合同于2019年4月22日解除；二、祝建新应在判决生效之日起十日内支付潘赛格、谢京杰、周慧堃物业管理费7,150元；三、祝建新应在判决生效之日起十日内支付潘赛格、谢京杰、周慧堃违约金240,000元；四、潘赛格、谢京杰、周慧堃应在祝建新履行完毕上述付款义务后十日内返还祝建新租赁保证金100,000元；五、对祝建新的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，关于祝建新是否享有合同解除权的问题，祝建新主张因系争房屋所在的商场不具备安装排油烟设施的条件，无法通过环评，导致祝建新的合同目的不能实现，且系争房屋直至2018年1月18日才经消防验收合格，也属于潘赛格、谢京杰、周慧堃重大违约，故祝建新享有合同解除权。但首先，祝建新未提供充分证据证明系争房屋所在的商场在客观上无法允许产生油烟的店铺正常营业，而原审第三人在一审中提供的证据显示有些产生油烟的店铺进行整改后完成了建设项目环境影响备案登记，祝建新却未曾申请环评备案，因此，祝建新称因系争房屋无法通过环评而导致其合同目的不能实现的说法，缺乏依据，本院无法采信。其次，系争房屋通过消防验收的时间虽然晚于房屋租赁合同的订立时间，但祝建新在消防验收之前已经开始经营，未有证据显示此时消防验收问题对祝建新造成了严重的影响，足以令其有权解除合同，且系争房屋于2019年1月18日已经通过消防验收，现祝建新以消防验收问题为由要求解除合同的主张，本院难以支持。基于此，一审法院未支持祝建新要求确认租赁合同于2019年1月31日解除及要求潘赛格、谢京杰、周慧堃赔偿损失的诉请，并无不当。第二，因祝建新已发函要求解除合同，不再支付租金并要求办理交接手续，即明确表示不欲继续履行合同，构成违约，故潘赛格、谢京杰、周慧堃有权解除双方房屋租赁合同。因潘赛格、谢京杰、周慧堃在2019年4月22日的一审庭审中明确提出解除合同的诉求，故一审法院确认双方租赁合同于2019年4月22日解除，亦无不当。后双方于2019年4月24日办理交接手续，一审法院确认占有使用费计至该日，本院予以认同。关于祝建新应支付之租金、占有使用费及违约金的具体数额，一审法院综合考虑案件的具体情况予以酌情判定，较为合理，可予维持。综上所述，祝建新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,700元，由祝建新负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年三月二十七日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……