甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民初808号原告：苏军强，男，1974年12月22日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李振山，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：兰州居然建材市场有限公司，住所地兰州市城关区张苏滩571-2号。法定代表人：梁爱云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康小林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。被告：梁爱云，男，1970年6月8日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康小林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。原告苏军强与被告兰州居然建材市场有限公司（以下简称居然建材）、梁爱云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏军强及其委托诉讼代理人李振山，被告居然建材、梁爱云的委托诉讼代理人李菲尔、康小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏军强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告城关区雁兴路金融汇金广场南二号楼负一楼租金损失5240550元；2.判令被告赔偿原告逾期交房的损失和利息损失合计600000元；3.判令被告立即给原告办理城关区雁兴路金融汇金广场南二号楼负一楼商铺房权证；4.本案的诉讼费由被告全部承担。本案在审理过程中，苏军强变更诉讼请求为：1.判令被告立即支付延期交付城关区雁兴路金融汇金广场南2号楼负一楼的违约金7056000元；2.判令被告赔偿因延期交房造成的原告经济损失600000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月13日被告与苏军强、戴君胜签订房屋认购协议，约定购买位于城关区。按照合同约定，苏军强如约支付了购房款840万元，被告出具了收款收据。但被告不信守约定，未按照合同约定于2013年12月31日前交付房屋，直至2016年4月20日才将房屋交付使用（该房屋尚未办理产权手续）。被告的违约行为，导致原告与他人签订合同无法履行，遭受经济损失600000元。现原告按照合同约定，要求被告给付延期交房的违约金7056000元（逾期交房840天，按照已付房款840万元日千分之一计算），并承担原告因此遭受经济损失60万元。居然建材、梁爱云辩称，1.负一层原告仅支付了720万元的购房款，其称已支付840万元没有事实依据。针对该事实，虽然兰州中院在我方诉苏军强、孙花花返还房屋诉讼纠纷中，一审判决确认苏军强支付购房款720万元，二审生效判决确认苏军强付款840万元，但双方就此事实已向甘肃省高级人民法院申请再审。2.2013年12月31日竣工负一层封顶（平口）交付装修时间的约定，并非整体竣工验收通过时间的约定。“房屋认购协议”的签订时间是2013年5月16日，距2013年12月31日仅7个月零15天。协议签订时，仅有初步的施工设计图纸，各项行政审批均未进行，也未开工。原告对此是明知的，故而原告将该时间作为项目的整体竣工验收通过时间是极不合理的。协议第五条第一项约定，地下室封顶后，甲方将地下室负一层初步交付给乙方，乙方可以开始装修，但不得影响整体验收。第二项约定，待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付标的。负一层封顶时间为2013年11月15日，负二层封顶时间为2013年11月28日，我方在将负一层交付后，苏军强于2014年7月15日之前将负一层租赁给兰州世纪华联商贸有限责任公司。我方于2014年7月15日前已完成涉案房屋的初步交付，原告主张迟延交付违约金无事实依据。3.即使被告存在违约，原告的主张因超过诉讼时效不应得到支付。我方在2014年7月15日前已完成涉案房屋的交付，原告诉状的日期为2017年9月26日，依据法律规定，诉讼时效为二年，也就是说被告2015年9月26日之前的违约行为因超过了诉讼时效而不应得到支持。4.原告购买的是负一层地下车库，并非负一楼商铺，我方提交的证据可以充分证明。综上，我方履行合同适当，并无懈怠，原告不服事实对协议条款理解错误，要求我方承担违约责任无事实依据，其诉求无理应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2013年8月20日，居然建材取得了“汇金融广场”项目建设用地规划许可证。同年11月25日取得了建设工程规划许可证。2014年3月24日取得了建筑工程施工许可证。证载开工日期为2013年11月25日，竣工日期为2015年1月2日。实际开工日期为2013年9月10日，实际竣工日期为2016年4月19日。2013年5月16日，居然建材（甲方）与苏军强、戴军胜（乙方）签订了一份《房屋认购协议》约定：一、甲方在位于兰州高新区区两块地上进行商业开发，项目暂定名为“汇金广场”，目前相关行政审批事项正在报批审核之中。二、乙方决定认购汇金广场之地下负一层，建筑面积约5000平方米（面积最终以政府部门最后核定数为准）。三、乙方购买的标的（按通过的施工图）经甲方给予优惠后，每平方为3300元，总房价款暂定为1650万元。对施工图以外功能变更增加的费用，原则由乙方承担。四、乙方在签订本协议后15日内向甲方交付认购金：500万元，地下室封顶后15日内支付800万元，裙楼主体封顶15日内支付200万元，剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15日支付完毕，并及时签署正式的房屋销售合同。五、房产交付：1.地下室封顶后，甲方将地下室负一层初步交付乙方，乙方可开始装修，但不得影响整体验收，因验收给乙方造成的损失由乙方自行负担。2.待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付标的等。···七、特别约定：1.虽然在签署本合同时，甲方出售的房屋还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求出售房屋给乙方的承诺是不可撤销的。一旦该房屋符合法定出售条件，表示甲方自动按本合同约定的条件将房屋出售给乙方，即现在项目不具备出售条件，甲方不得借此撤销其在本合同中的承诺。···6.甲方承诺进快推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工，并交付使用。八、违约责任：1.若甲方在本协议签订后将协议标的卖给他方，则甲方应向乙方支付违约金，金额为乙方已经支付给甲方购房款的2倍。2.若乙方不按协议约定的时间支付购房款，则乙方向甲方支付当期应付购房款每日千分之三的违约金。延期支付超过30天，本协议解除，已交购房款总额扣除30%的违约金后退还乙方。乙方已开始装修的，装修不予赔偿。3.甲方不能按期交付使用及在约定的时间内将协议标的权属证明办理在乙方名下，甲方应向乙方每天按已支付购房款总额千分之一的违约金。4.本协议签订后三个月内，若项目不能启动，则甲方应返还乙方所支付的购房款，并赔偿乙方利息损失，以银行同期贷款利率四倍计。本合同解除。居然建材的法定代表人梁爱云作为担保人在该协议上签名。苏军强就案涉二号楼负一层付款情况：2013年4月12日支付定金300000元，5月17日支付购房款1600000元，5月30日付款1600000元，8月21日付款700000元，12月3日付款4000000元，总计付款7200000元。庭审中，居然建材自认向苏军强交付案涉二号楼负一层时间为2014年7月15日之前。另查明，2014年6月3日，甘肃金浩商贸有限公司（法定代表人为苏军强）（甲方）与案外人石道旺（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于兰州雁滩基业豪庭西门汇金鑫融广场南2号楼负一层整层，建筑面积约3400平方米等产权证或政府有关单位合准面积为准，出租给乙方使用。租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日。乙方作为超市使用。甲方给予乙方三个月房屋装饰、装修期限（该三个月不收取租金），自乙方实际进场之日算起，甲方暂定2014年6月30日前交房给乙方等。案外人石道旺于2014年8月开始进行装修。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏军强与居然建材签订的《房屋认购协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议中约定“···在房屋权属证明办理完毕后15日支付完毕，并及时签署正式的房屋销售合同”条款，该条款约定的性质是双方当事人为签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。该协议初步确认了案涉二号楼负一层的有关事项，对该协议中双方约定不明的事项，双方当事人应继续签订正式的房屋买卖协议，对于该协议中明确的事项，对方当事人均有约束力，双方均应按协议约定履行各自的义务。本案中，苏军强认为，其如约支付了购房款8400000元，但被告不信守约定，未按照合同约定于2013年12月31日前交付房屋，直至2016年4月20日才将房屋交付使用交付房屋，导致其与他人签订合同无法履行，遭受经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，苏军强与居然建材签订的《房屋认购协议》约定交付时间为2013年12月31日，但综合该协议的内容、案涉工程的开工时间及双方签订协议的时间，可以认定，双方在《房屋认购协议》中约定的交房时间2013年12月31日应为交付案涉二号楼负一层的时间。苏军强与居然建材签订的《房屋认购协议》中约定：“···苏军强可开始装修，但不得影响整体验收，待项目整体竣工验收完毕后，正式交付标的等”。根据该协议约定，案涉房屋交付后可开始装修，待工程整体竣工验收完毕后，正式交付。甘肃金浩商贸有限公司（法定代表人为苏军强）（甲方）与案外人石道旺（乙方）签订《房屋租赁合同》约定的交房时间为2014年6月30日，居然建材自认的交付时间为2014年7月15日之前，案外人石道旺自认开始装修的时间为2014年8月。据此可以认定居然建材向苏军强交房时间为2014年6月30日。故居然建材未依照约定按时交房，构成违约。本案中，虽然居然建材未按合同约定的期限向苏军强交付案涉房屋，其行为构成违约。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，苏军强在居然建材向其交付房屋之时（即2014年7月15日）即应当知道其权利已被侵犯，而其向法院起诉的时间为2017年9月27日，因苏军强在本案诉讼中未提供诉讼时效中止或中断的证据。因此，从2014年7月15日起至苏军强起诉主张权利之日时，苏军强要求居然建材向其支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求已超过诉讼时效期间。综上所述，苏军强的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告苏军强的诉讼请求。案件受理费61234元，由原告苏军强负担。如本服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 张煜枫审 判 员 石 林审 判 员 李孔攀二〇二〇年三月十八日法官助理 冯照阳书 记 员 丁姝文