河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32274号原告（反诉被告）：蒋景普，男，1957年3月8日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：焦建堂，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告（反诉原告）：李凤九，女，1978年5月5日出生，汉族，住郑州市。第三人：郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司，营业场所郑州市金水区岗杜街1号6号楼3单元26号，统一社会信用代码：91410105MA3XCDDY4G。负责人：张程健，总经理。委托诉讼代理人：靳扬杰，男，1989年9月29日出生，汉族，住河南省沁阳市，系该公司员工。原告（反诉被告）蒋景普（以下简称原告蒋景普）与被告（反诉原告）李凤九（以下简称被告李凤九）、第三人郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司（以下简称第三人锦居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年6月26日作出（2019）豫0105民初11752号民事判决书，被告李凤九不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。2019年10月15日，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终16240号民事裁定，撤销本院（2019）豫0105民初11752号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋景普的委托诉讼代理人焦建堂、被告李凤九及第三人锦居公司的委托诉讼代理人靳扬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋景普向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金8.35万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月4日经第三人居间介绍，原告将位于郑州市金水区××街×××号的房屋一套卖给被告，该房屋产权证号为02××76，房屋建筑面积74.71平方米，成交价83.5万元。三方于当日签订了房屋买卖合同。合同签订后，被告多次找借口拖延办理手续，经原告多次催促被告及第三人，被告明确告知原告不再购买该房屋。原告为签订履行合同多次往返于外地到郑州之间，付出了物力财力精力，被告违约使原告丧失了该房产的其他成交机会。为维护原告的合法权益，根据房屋买卖合同第十条第三款的约定，被告应承担房屋价款10%即8.35万元的违约金。请求法院判如所请。被告李凤九辩称：一、2018年9月28日晚7点多，第三人的工作人员孙丽萍明知道被告还没有确定贷多少金额的情况下，要求被告于2018年9月30日上午9:00到交通银行签订贷款合同。因在2018年9月4日晚签买卖房屋合同时，被告明确告知原告及第三人，十一放假期间被告找朋友亲戚借钱，借钱后才能确定贷款金额，而第三人在被告毫无思想准备及无法确定贷款金额的情况下，要求被告到银行签贷款手续。当被告再次告知贷款金额还不能确定的情况下，而第三人告诉被告没有确定贷多少也没关系，先把银行贷款合同签了，过节后银行利率有可能上调。众所周知，合同一旦签订就具有法律效力，所幸当时因外力所致，当时被告无法签订贷款合同。二、当被告电话询问第三人工作人员孙丽萍有无贷款费用时，第三人告知银行贷款手续费为总房款的2%，房屋评估费为总房款的5‰。而第三人提供的是交通银行，大家都知道交通银行的贷款利率及上浮利率都比其他银行要高。这样下来，被告就比在其他银行贷款多付十几万的费用。被告与第三人多次电话协商未果，第三人死咬交通银行。三、被告与第三人多次协商贷款事宜未果的情况下，在2018年11月11日被告主动电话联系了原告，最初原告同意了被告的意见，被告自己找银行办理贷款手续。当被告请好假与邮政储蓄银行联系好后，再次打电话联系原告，原告不愿意接被告电话。为此，被告主动给原告发信息，多次拨打原告电话，原告均无回音。四、第三人态度强硬，坚持由他们来办理银行贷款手续，而合同并未说明全权由第三人来办理贷款手续。五、在多次协商未果的情况下，原告与第三人又要求被告写出不平等保证书：承诺贷款办理不下来，或者耽误事是违约，负全部责任，定金不退，中介费还有业主合同违约金，成交价的2%让被告赔偿。而未说明原告假如不配合被告办理银行贷款怎么办。鉴于之前原告与第三人种种表现来看，被告不能也不敢写下这份不平等单方面的保证书。六、在合同到期之前，原告与第三人一而再、再而三坚持他们的主张，而且态度强硬。第三人锦居公司辩称：原告没有违约，被告违约不办理贷款，合同签订时，可以办理一次性或按揭，需要给被告时间，被告后来选择了按揭，然后去银行办理贷款，银行贷款费用问题没有办成（银行收取金融服务费），被告不缴费，没有办成，被告说自己找银行办理，作为中介公司，要保障双方权益，第三人同意被告自己找银行，但要求写保证，出现问题，与中介无关，被告不写，作为中介，签订合同起，贷款包含过户等手续由中介公司办理，这样才能完成房屋过户流程，如被告自行办理贷款，导致贷款审批不通过，或者金额不够，导致交易无法进行，同时保证原告顺利收到全部房款，所以中介公司不能让被告自行办理，若必须办理需三方协商一致。个人办理购房贷款，必须缴纳金融服务费，应该买方交。被告李凤九向本院提出反诉请求：1、请求法院驳回原告起诉；2、请求法院责令第三人退回被告定金三万元整（定金由中介保管）；3、请求法院责令原告赔偿被告违约金8.35万元；4、诉讼费由原告承担。事实与理由：一、2018年9月28日晚7点多，第三人的工作人员孙丽萍明知道被告还没有确定贷多少金额的情况下，要求被告于2018年9月30日上午9:00到交通银行签订贷款合同。因在2018年9月4日晚签订房屋买卖合同时，被告明确告知原告及第三人，国庆节放假期间被告找朋友亲戚借钱，后才能确定贷款金额，而第三人在被告毫无思想准备及无法确定贷款金额的情况下，要求被告到银行签贷款手续。当被告再次告知贷款金额还不能确定下来，而第三人工作人员孙丽萍告诉被告没有确定贷多少也没关系，先把银行贷款空白合同签了，过节后银行利率有可能上调（截屏为证）。众所周知，合同一旦签订就具有法律效力，因2018年9月29日工作外出原因，无法在短期内提供贷款需要的资料，所幸当时被告无法签订贷款合同，现在想想就后怕。而第三人中介方所说节后利率上调而恰恰相反，节后利率下调了，而且签空白合同也是违法的，所以中介方存在一定的欺诈性。二、当被告电话询问第三人工作人员孙丽萍有无贷款费用时，第三人告知银行贷款手续费为总房款的2%，房屋评估费为总房款的5‰。而第三人提供的是交通银行，经咨询得知交通银行的贷款利率及上浮利率都比其他银行要高。这样下来，被告就比在其他银行贷款多付十几万的费用。被告与第三人多次电话协商未果，第三人坚决要求在交通银行贷款，没有商量的余地。后来了解到房屋抵押贷款是没有贷款费用的，而房屋评估费是一千元。第三人作为专业房屋销售公司经常到银行办理业务，肯定是清楚收费情况的，所以第三人这种行为是明显的欺诈行为。三、被告与第三人多次协商贷款事宜未果的情况下，在2018年11月11日被告主动电话联系了原告，告知被告自己找银行办理贷款手续。最初原告同意了被告的意见。当被告请好假与邮政储蓄银行联系好后，再次打电话联系原告，原告不接被告电话了。同时第三人也发来微信告知被告，不要再联系原告，原告不愿意接被告电话（截屏为证）。为此，被告主动给原告发信息，多次拨打原告电话，原告均无回应。四、第三人态度强硬，坚持由他们来办理银行贷款手续，而合同并未说明全权由第三人来办理贷款手续。而被告未委托第三人全权办理贷款手续。五、在多次协商未果的情况下，原告与第三人又要求被告写出不平等保证书：承诺贷款办理不下来，或耽误事是被告违约，负全部责任，定金不退，中介费还有业主合同违约金，成交价的2%让被告个人赔偿。而未说明原告假如不配合被告办理银行贷款怎么办。鉴于之前原告不配合被告贷款与第三人种种行为来看，被告不能也不敢写下这份不平等单方面的保证书。六、在合同到期之前，原告与第三人一而再、再而三坚持他们的主张，故意拖延时间，而且态度强硬。七、第三人没有促成合同的履行，没有收取佣金的权利。第三人在签订合同时，并没有告知被告在哪个银行办理贷款。被告带着吃奶的婴儿，第三人为促使签订合同，对被告故意隐瞒了与签订合同有关的事实，为以后合同无法履行埋下了隐患。为此，双方无法履行合同，第三人有不可推卸的责任，没有权利收取佣金。八、郑州市中级人民法院民事判决书（2019）豫01民终审2496号案件中，第三人员工靳杨杰作为一个专业的房屋买卖员工，明知被告不可能购买雷现彬的房屋，而与雷现彬签订了《房屋买卖合同》，靳杨杰存在明显的欺骗行为。第三人作为一个专业的房屋买卖销售公司在2018年至2019年一审、二审诉讼案件达37起，而在郑州21世纪不动产这么大的房屋中介公司却没有一起案件，故充分说明第三人不作为，没有履行应尽的义务。综上所述，本案房屋买卖合同无法履行，第三人与原告存在不可推卸的责任，有明显的欺诈行为。原告蒋景普针对被告李凤九的反诉辩称：被告没有按照买卖合同约定的条款按时到指定银行办理贷款手续，应承担违约责任。原告在房屋买卖合同签订及履行过程中没有任何过错，当第三人通知原告第二天办理按揭贷款手续后因原告在外地就抢票购买了去郑州的高铁票，第二天赶到出发站安阳东站时中介通知说被告不配合办理按揭手续，无奈原告只有返回。被告给原告打电话说另选按揭银行原告没有意见，但原告的房本在第三人处，要通知第三人否则拿不出房本也办不成按揭手续。因为被告的违约使原告丧失了房屋成交的机会，给原告造成了很大的损失，所以被告应承担违约责任。被告提出的驳回原告起诉退回定金3万元，并且诉讼费由原告承担的反诉请求不应被法院支持。第三人锦居公司针对被告李凤九的反诉辩称：首先，第三人一直在积极办理房产交易，导致交易未继续履行的主要原因是因为被告未积极配合，在答辩状中所提及的贷款费用问题，作为购房者需在签订银行贷款协议之后根据房屋评估及客户购房资质才能审批出具体额度，不会先出额度后出购房贷款协议，其次，在被告执意要自己找银行办理贷款手续，作为第三人为了确保原告顺利收到全部房款以及交易能够顺利进行下去，且为了避免交易风险，第三人与买卖双方协商时由于被告不愿意签订保证书（关于自己找银行办理贷款手续保证书）导致交易无法进行，如果被告能够确保自己所找银行顺利放款，那么交易就能继续履行，问题的关键在于被告所找银行能否顺利放款，若被告所找银行出现未放款或审批不通过等问题，作为第三人无法和原告交代，所以第三人是为了保证双方权益以及规避交易风险才让被告写下保证。本院经审理查明：2018年9月4日，原告蒋景普（卖方）、被告李凤九（买方）及第三人锦居公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：被告自愿购买原告所有的位于金水区××院××楼××号的房产，总价款为835000元。被告同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金16700元，余额作为代收的定金13300元整，原、被告双方同意该定金在立契前暂由第三人代为保管。原告自本合同签订时将售房保证金16300元整或《房屋所有权证》交由第三人保管。原告若无违反本合同第四条的行为，在办完房产过户手续后，售房保证金退还原告。原、被告双方同意使用按揭贷款的付款方式，原、被告双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。被告按合同申请贷款的比例，向原告支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管，待物业全部顺利交割完毕后，原告凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向第三人领取物业交割保证金。（第四条）原、被告双方应于本合同签订之日起95个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。被告若违反本合同第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，第三人应在被告违约之日起3日内催告被告，被告在被催告通知的日期仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，同时被告应赔偿原告损失，第三人应将所保管的定金交付给原告（除非三方达成新的协议）。原告若违反本合同第四条的约定，第三人应在原告违约之日起3日内催告原告，原告在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，被告有权解除本合同，并要求原告双倍返还被告定金并赔偿被告损失（除非三方达成新的协议）。若原、被告双方均违反本合同第四条约定，在原被告双方约定的立契日期的次日，第三人将房屋产权证或售房保证金退还原告，同时，将购买定金退还被告（除非三方达成新的协议）。如原告所售房产已抵押，原告应向被告、第三人如实说明，被告如愿意购买，原、被告双方应明确由原告负责解押。原告应在收到全部房款后3个工作日内，向被告交付房产。并保证在7个工作日内将所有户口全部迁出，被告应在接收房产的同时进行物业交割及户口验收。原、被告双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，原告负担费用的0%，被告负担费用的100%。本合同经原、被告双方签字成立后，第三人的佣金由原告支付总房款的0%，被告支付总房款的2%。原告认可被告贷款方式付款时：原告有义务配合被告的贷款手续，以便被告贷款手续的顺利办理；贷款过程中，被告提出终止贷款行为，则被告须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失；被告须保证所提供的各种材料与证明的真实性，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，被告承担相应的责任及经济损失，被告所交贷款服务费不予退还；被告需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由被告承担。如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生上述违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的双方中介服务费一律不退还。被告如委托第三人办理交易过户、银行贷款及物业交割手续，须向第三人支付代办费3000元。原、被告任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，第三人不承担任何责任。2018年9月4日、9月7日，第三人锦居公司分别向被告出具《收据》载明：兹收到李凤九购买金水区岗杜街1号院8号楼54号房产定金8000元、定金22000元。2018年9月28日晚，第三人锦居公司工作人员通知被告于2018年9月30日上午9时到交通银行办理贷款手续，被告以其未确定贷款金额为由要求延至国庆节假期以后办理。后被告认为第三人指定银行的贷款手续费、房屋评估费及贷款利率较高，要求自己选定贷款银行，第三人要求原告出具保证书承诺贷款办不下来由被告负全部责任，被告拒绝出具保证书，各方就此产生争议，导致本案房屋买卖贷款手续未能办理，合同未能继续履行。2019年4月18日原告提起本诉。在本案庭审中，原、被告及第三人均认可被告支付3万元定金，该3万元定金在第三人处保管，被告没有支付过代办费、评估费等费用。原告称，被告通知过原告要自己另选贷款银行，对此原告是同意的，但要求被告通知第三人，取得第三人的同意，不能双方私下成交。第三人称，房屋买卖合同签订后，第三人催告买卖双方进行交易后续流程，被告未签订银行贷款协议，后被告又提出自己找银行办理贷款，第三人也同意被告自己找贷款银行，但前提是必须向第三人出具保证书，因被告不同意签订保证书，导致交易无法履行。本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告以银行贷款方式向原告支付除首付款以外的剩余购房价款，原告有义务配合被告办理贷款手续，被告如委托第三人办理交易过户、银行贷款及物业交割手续，须向第三人支付代办费3000元。在合同履行过程中，被告应积极办理银行贷款，第三人为被告选定贷款银行，是基于其与被告之间的委托关系，依据合同法相关规定，被告有权随时解除委托关系，被告认为第三人选择的贷款银行手续费、评估费及贷款利率较高，在合同约定期限内自行选择贷款银行，该行为并无不当。第三人在被告自行选定贷款银行的情况下，要求被告出具保证书承诺负担贷款不能的全部责任，无合同依据和法律依据，其以被告未出具保证书为由不予履行配合办理银行贷款手续的居间合同义务，理由不成立，对于房屋买卖合同履行不能的后果，第三人存在过错。合同约定被告支付的3万元包含定金13300元、佣金16700元，定金由第三人代为保管，房屋买卖合同事实上已履行不能，考虑第三人的过错，对被告反诉主张第三人返还30000元的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同未约定明确具体的贷款机构，被告可以自主选择适于履行合同的贷款银行，原告应协助被告办理银行贷款手续，本案原、被告在变更贷款银行过程中未能协商一致履行，但双方不存在明显过错，故原、被告分别主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司于本判决十日内返还被告（反诉原告）李凤九30000元；二、驳回原告（反诉被告）蒋景普的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李凤九的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1888元，由原告（反诉被告）蒋景普负担。反诉受理费1219元，由被告（反诉原告）李凤九承担879元，第三人郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司负担340元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李楠楠人民陪审员  宋福玲人民陪审员  杜合法二〇二〇年三月三十一日书 记 员  高梦雅