四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2022民初101号 原告:王光淑,女,1976年6月10日出生,汉族,住四川省乐至县? 原告:庾治国,男,1978年6月25日出生,汉族,住四川省乐至县? 二原告共同委托诉讼代理人:潘有为,四川开川律师事务所律师? 被告:全兴友，男，1973年5月5日出生,汉族,住四川省乐至县? 被告:欧海英，女，1975年4月12日出生,汉族,住四川省乐至县? 二被告共同委托诉讼代理人:陆澜,四川中部律师事务所律师? 原告王光淑?庾治国与被告全兴友?欧海英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理?原告王光淑?庾治国及二原告的委托诉讼代理人潘有为?被告全兴友和欧海英的委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼,本案现已审理终结? 原告王光淑?庾治国向本院提出诉讼请求:1?请依法判令被告全兴友?欧海英按照原被告双方签订的《房屋买卖协议》的约定为二原告办理所购房屋的不动产权利证书;2?判令二被告向原告支付违约金60000元;3?如二被告不能为原告办理所购房屋的不动产权利证书,则原告请求解除双方所签订的《房屋买卖协议》,判令被告退还原告交纳的购房款40000元,并向原告支付从2007年10月12日起至付清时止,按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息,判令二被告赔偿原告房屋装修损失120000元,赔偿二原告因房价上涨给原告造成重新购买房屋的损失237000元;4?判令二被告承担本案的全部诉讼费?因原告的诉讼请求不明确,经本院释明后,原告明确其诉讼请求为:1?请依法判令被告全兴友?欧海英按照原被告双方签订的《房屋买卖协议》的约定为二原告办理所购房屋的不动产权利证书;2?判令被告向原告支付违约金60000元?事实及理由:2007年10月12日,二原告与二被告签订了《房屋买卖协议》,约定二被告将其自建的位于乐至县X自建房中的第二楼全层房屋(面积约90平方米)出售给二原告,房屋总价款为63000元;由二被告负责办理房屋产权证及土地使用证,办证费用由原告承担;二原告分两次支付房款,在二被告将约定房屋交付给二原告时支付房款40000元,在办理完不动产权利证书时再支付余款;如一方违约,则违约方应当向对方支付违约金60000元,经济损失费60000元,共计120000元?协议签订后,二原告按约定支付第一期购房款40000元,二被告也将案涉房屋交付给二原告?在交付房屋后,二原告对该房屋进行了装修,先后用去装修费120000元,同时开通了水?电?气?电视等相关手续?二原告自2007年10月12日至今一直在案涉房屋内居住?在此期间,二原告多次要求二被告办理房屋的不动产权利证书,二被告一直未予办理,故诉至法院,请求依法判决? 二被告辩称,二原告与二被告于2007年10月12日签订的房屋买卖协议为无效合同,请求法庭依法确认该协议无效,因该协议无效,原?被告双方互不承担违约责任,原告要求被告承担60000元违约金也无法律依据? 本院经审理认定事实如下: 2007年10月12日,二原告与被告全兴友签订了《房屋买卖协议》,协议约定的主要内容:甲方（被告全兴友）将位于乐至县X自建房（现不动产权证书上的地址为:乐至县房屋）中的第二楼全层（约90平方米）出售给乙方（二原告）;房屋售价为63000元,乙方分两次支付,第一次40000元在甲方将案涉房屋交付给乙方使用时支付,尾款在甲方为乙方办理完不动产权利证书以后支付;甲方负责办理出售房屋的房屋产权证及土地使用证,办证费用由乙方承担;如一方反悔违约,则违约方应向对方支付违约金60000元,经济损失60000元?签订协议后,原告支付了40000元房款给被告,被告将其占有的案涉房屋交付原告使用?截止目前,被告未按约定为原告办理案涉房屋的不动产权利证书? 另查明,诉争房屋土地使用权系划拨给案外人田大秀自建房屋?经审批后,以案外人田大秀的名义自建了诉争房屋?乐至县国土资源局于2019年3月20日对诉争房屋办理了不动产权证,产权证上载明:权利人为田大秀,不动产权证号为川（2019）乐至县不动产权第××号,坐落于乐至县?2019年3月29日,上述房屋由案外人田大秀过户登记于案外人全盖名下?二被告至今未取得过诉争房屋的所有权证?二被告原系夫妻关系,二人共育一子全盖?2009年5月26日双方达成离婚协议,并根据该协议在婚姻登记机关办理离婚登记? 以上事实,有原?被告身份证复印件?《房屋买卖协议》?收条?乐至县海天水务有限公司出具的建筑统一发票?居民预付费生活用电登记表?缴费记录?《农房迁建协议书》?四川省恒定工程质量检测鉴定有限公司鉴定报告?税务局承受土地?房屋权属契税证明?被拆迁安置建房划地抽签结果登记表?被拆迁户安置建房划地抽签登记统计表、划地图纸、乐编委发（2008）40号文件、乐委编发（2014）32号文件、房产登记信息查询情况说明?不动产权籍调查表?不动产权证书?离婚协议、离婚登记审查处理表、离婚登记统计表等证据材料在卷予以证实? 本院认为,本案争议的焦点为,1?二原告与被告全兴友于2007年10月12日签订的《房屋买卖协议》是否有效;2?二被告是否应当按照约定为二原告办理房屋的不动产权证书;3?二被告是否应当向二原告承担违约责任,如承担,则违约金金额为多少? 关于二原告与被告全兴友于2007年10月12日签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题? 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效,人民法院不予支持。”据此可以认定,出卖他人之物的合同应该是有效的,但该出卖物所有权是否发生转移,则处于效力待定状态?本案被告仅以未取得房屋所有权为由主张合同无效,未提供证据证明有其他导致合同无效的情形,故被告辩称该合同无效的理由不成立,本院不予支持? 关于被告是否应当按照约定为二原告办理房屋的不动产权证书的问题? 我国的土地系集体所有或国家所有,因此要自建房屋,首先要取得土地使用权?诉争房屋下的土地系案外人田大秀所有,被告全兴友要取得案外人田大秀土地上的房屋的所有权,一是将土地的使用权让予被告全兴友,被告全兴友通过审批后修建房屋;二是在房屋修建完毕后,被告全兴友与田大秀协商将其名下的房屋转让于其名下?在没有变更土地使用权人的情况下,不能因该房屋系二被告修建而认定为二被告所有?根据原被告提供的证据可以断定,二被告与案外人田大秀之间对诉争房屋的处理有相应的约定,该约定虽非本案审查的范围,但二被告要取得该房屋的所有权,必然基于二被告与案外人田大秀之间约定的履行,案外人田大秀不履行,二被告必然无法取得该房屋的所有权?现因案外人田大秀已将诉争房屋过户至案外人全盖名下,已致被告全兴友与二原告签订的协议无法履行?根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的,对方可有要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”的规定,二被告不享有案涉房屋所有权,故原告要求被告办理房屋不动产权利证书属于事实上不能履行,对于该诉讼请求,本院不予支持? 关于被告是否应当向原告承担违约责任及金额问题?违约金兼具补偿性和惩罚性,补偿性仍是其主要属性,其主要功能在于填补守约方损失?《房屋买卖协议》约定,一方反悔违约,则违约方应向对方支付违约金60000元,经济损失60000元?被告方辩称该违约金约定过高?若被告能履行诉争房屋过户的义务,则该约定明显过高?故据此可以认定该违约金条款适用的条件是合同目的不能实现,双方解除合同?现被告不能履行合同义务致合同目的不能实现,那么违约金是否明显过高,则应结合合同不能履行造成的损失及过错程度予以认定?违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害,因此在原告未主张解除合同,且未提供证据证明其损失的情况下,原告要求主张适用该违约金条款的诉讼请求,本院不予支持? 综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条?《中华人民共和国合同法》第八条?第四十四条第一款?第六十条第一款?第一百一十条?第一百一十四条第一款?《中华人民共和国物权法》第六条?第九条?《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,判决如下: 驳回原告王光淑?庾治国的诉讼请求? 案件受理费1300元,适用简易程序减半收取计650元,由原告王光淑?庾治国负担? 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省资阳市中级人民法院? 审判员 任 军 二〇二〇年三月二十五日 书记员 赵爱玉