四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初4746号 原告：付秀英，女，1966年8月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人：高雅，女，1988年4月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 原告付秀英与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案，经万千公司申请，本院依法追加杨海毅、高雅为本案第三人参与本案诉讼。审理中，高雅以有独立请求权第三人向本院提起诉讼，又于2020年1月3日申请撤回起诉，该申请符合法律规定，本院予以准许。本案依法适用简易程序于2019年12月25日、2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告付秀英，被告万千公司的诉讼代表人国浩律师（成都）事务所的委托诉讼代理人盛小俊，第三人杨海毅及第三人高雅的委托诉讼代理人王京星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付秀英向本院提出诉讼请求：1.判令被告确认原被告签订的购房合同《商品房定购书》及《协议》有效，继续履行合同，协助办理网签及书面购房合同，及时交付该房；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年11月12日，原告向被告交付2万元购房定金，购买被告开发的莱茵河畔2单元28楼4号精装房屋。原被告签订《莱茵河畔商品房定购书》。该房屋预售面积为79.35平方米，总价为36万元，付款方式为分期付款。上述合同签订后，原告按约定于2016年11月26日向被告交纳16万元购房款。原告付款已过半，要求被告办理网签及书面购房合同，被告以诸多理由搪塞不予办理。在原告的一再催促下，直至2017年1月12日，原被告补签一份协议，承诺确保2017年3月30日前给原告签订购房合同。可两年过去了，被告无视合同，至今未办理网签及书面购房合同，也未向原告交付房屋。期间原告多次向项目部管理人、信访局、房管局表达诉求，均无果。2017年8月，被告进入破产清算，原告从管理人处得知该房屋已网签至第三人名下，且在项目部账目上查不出第三人任何购房信息。被告的行为严重损害了原告合法权益。眼下，莱茵河畔已陆续交房，管理人明确回复原告因该房屋目前处于权属争议状态，无法向原告交付房屋。故原告起诉至法院，请求判令被告继续履行合同，原告同意管理人的价格补差通知，愿意缴纳尾款18万元和管理人向业主公布的房屋补差款。 万千公司辩称，案涉房屋存在两个合同，其中付秀英签订的定购书能在公司账目上查到该购房款；第三人高雅签订的买卖合同，办理了网签备案，但公司账目上不能查到购房款。故公司认为付秀英所签订的定购书系部分履行的合同，高雅所签订的买卖合同未实际履行，应保护已部分履行合同权利人的利益，管理人在第一次债权会议上也确认了付秀英的业主身份，对高雅的业主身份未予确认。 杨海毅述称，案涉房屋其收取案外人戴世和31.74万元的购房现金后，分两笔打入公司建设银行的账户，余款用于支付其他人。公司为避税，将收到的房款以其他方式作账，自己对财会制度不清楚，对财务人员如何作账也不了解，但其转入的均是购房人交给他本人代为转交的购房款，且在转款时进行了备注。另外，其要求财务部门出具票据，出具票据的时间与转款时间可能存在不一致的情况。公司凭入账记录为高雅办理网签备案手续。后公司销售人员在征得高雅的口头同意的情况下，将网签在高雅名下的房屋再次出售他人，在新的购买人付清全款给高雅后，高雅就配合解除网签，将房屋重新网签在新的购房人名下。但在实际履行过程中，因新的购房人未付清全款，导致高雅不愿意在未收到全款的情况下解除网签，从而导致了一房二卖的情况发生。 高雅述称，付秀英与万千公司签订是定购书，而未签订正式的商品房买卖合同，应当是商品房预约合同纠纷。高雅与公司签订了买卖合同，支付全款并办理了网签备案，已取得商品房所有权。付秀英签订的定购书是无效协议，请驳回付秀英的诉讼请求。 高雅向本院提出诉讼请求：1.确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼2单元28层2-28-4号商品房为高雅所有；2.万千公司向高雅履行上述商品房的交付手续；3.本案诉讼费由万千公司负担。审理中，高雅以签订购房合同系戴世和借其名义而为，案涉房屋实际买受人是戴世和为由，于2020年1月3日申请撤回起诉，该申请符合法律规定，本院予以准许。 本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，高雅与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508110000210），约定将万千公司开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼2单元28层4号商品房销售给高雅，建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为317,400元。该合同办理网签备案。 合同签订后，万千公司的法定代表人杨海毅于2015年8月11日分两笔均备注“代高雅支付购买莱茵河畔住房款”，转入万千公司中国建设银行账户95,220元和93,960元。万千公司于2015年10月15日出具收取31.74万元的收据。 杨海毅打入万千公司建行账户的款项，在公司记账凭证的摘要中注明“收到杨海毅转款”，在记账凭证中注明为“（其他应付款）杨海毅”，在银行凭证中备注为购房款。以上购房款未计入万千公司的销售房屋的账目。 2016年11月12日，付秀英就案涉房屋与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》，约定总价款为36万元；以分期付款方式，签订合同时支付2万元定金（《商品房买卖合同》生效后，已支付的定金转为购房款），2016年11月30日前付16万元，12月25日付7万元，签合同付6万元，2017年3月30日付5万元；该合同第六条约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内（即2016年月日前）携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订相关合同文件。”2017年1月12日，双方签订《协议》，约定万千公司确保2017年3月30日前给付秀英签订购房合同，付秀英于合同签订之日起付房款12万元，于2017年4月30日前付余款6万元。合同签订后，付秀英分别于2016年11月12日支付购房定金2万元，2016年11月26日支付16万元，万千公司分别以万千公司简阳分公司（2万元）和万千公司财务专用章（16万元）出具收据，并在公司会计记账登记为“应收账款”。之后付秀英多次要求商品房网备案未果。 2017年8月7日，万千公司进入破产清算。付秀英向管理人申报，在第一次债权人会议上，管理人公布的业主名单上载明了付秀英的业主身份。2019年11月8日，管理人在“关于付秀英、邓跃明要求交付房屋的回复”中明确，因案涉房屋网签备案在高雅名下，房屋权属处于争议状态，无法向其交付房屋。 审理中，本院在征得各方当事人同意的情况下，戴世和当庭陈述，其与杨海毅曾系同事关系。大约在2015年两次到简阳、一次在乐至交付现金与杨海毅，准备购买万千公司在简阳开发的两套住房作为投资，其中一套登记在戴世和名下、一套登记在高雅名下。交付现金时未要求杨海毅出具收条，杨海毅之后将万千公司出具的票据交付与本人。办理网签备案时，高雅到场签字并捺印，但实际上是戴世和借高雅名义签订合同，所有购房款由戴世和支付，与高雅无关。 另查明，戴世和于2017年10月13日以民间借贷向万千公司管理人申报破产债权，申报借款本金240万元、利息252,050元，申报材料有民事调解书及执行裁定书，同时其本人在该债权申报登记表中注明“房子问题因本人不太清楚，不申报”。该债权申报通过了管理人的审定，并予以确认。2019年2月13日，戴世和委托律师向管理人邮寄了对两套住房的申报申请。该申报未通过管理人审定。 以上事实，有付秀英向本院提交的身份信息、《莱茵河畔商品房定购书》及协议、收据、万千公司回复、录音资料；万千公司提交的记账凭证及附件、收据；第三人高雅提交的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、收据、信息查询记录、银行流水、申请资料及邮寄单等为佐证，本院予以确认。 围绕本案争议焦点：戴世和是否借高雅名义向万千公司缴纳购房款31.74万元的问题。第三人杨海毅向本院提交银行明细，证明本人收到戴世和现金后，一部分转入公司账户，一部分通过银行转款于2015年8月14日给付朱其明利息20万元、刘方柏利息21万元。原告付秀英、被告万千公司对以上证据的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明该款项已缴纳。高雅对以上证据无异议。各方当事人对以上证据的真实性无异议，但由于高雅已撤回起诉，以上证据与本案无关联性，本院不予采纳。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。付秀英与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购书》及协议是各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同真实、合法、有效。 高雅与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508110000210），因高雅明确表示该合同系戴世和借其名义，实际的合同权利人为戴世和，并申请撤回起诉，不再作为有独立请求权的第三人提起诉讼，本院予以认可。戴世和作为权利人已另案起诉。 关于合同的履行问题。付秀英提交的收据能证明其已按合同约定交付购房款18万元，万千公司管理人在该公司“应收账款”账目中查询到该入账信息，对此本院予以确认。 关于付秀英签订的定购合同性质。因该定购合同第六条中明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签备案合同后，与付秀英另行签订书面购房合同。对付秀英请求签订书面购房合同及办理网签，交付房屋等请求，因目前尚不具备履行条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告付秀英与被告四川万千房地产开发有限公司于2016年11月12日签订的《莱茵河畔商品房定购书》及2017年1月12日签订的《协议》合法、有效； 二、驳回原告付秀英的其他诉讼请求。 案件受理费3,350元，由被告四川万千房地产开发有限公司负担；第三人高雅的案件受理费3,031元，由高雅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年三月二十四日 书记员  华 利