南宁铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）桂7102行初258号 原告黄建培，男，1955年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市, 原告邓惠玲，女，1964年3月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 以上二原告共同委托代理人李诚，广西昭亮律师事务所律师。 以上二原告共同委托代理人莫慧梅，广西昭亮律师事务所实习律师。 被告南宁市自然资源局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区锦春路3-1号。 法定代表人郭维宁，该局局长。 委托代理人杨楷翎，该局法务部部长。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 原告黄建培、邓惠玲与被告南宁市自然资源局房屋行政登记及行政赔偿一案，于2019年7月8日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，在法定期限内向被告南宁市自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭审理了本案。原告黄建培、邓惠玲的委托代理人李诚、莫慧梅，被告南宁市自然资源局的委托代理人杨楷翎、唐楚安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2004年1月18日，编号为2003******2的《南宁市房屋交易过户审批表》获批通过，记载龙胜街***号的原权利人为黄建培，经1992年向黄建培买受，现权利人为陈某红,审核意见为同意发证。 原告黄建培、邓惠玲诉称，原告黄建培于1988年3月26日向原南宁市房产局购买位于南宁市××乡塘区××单元××号商品房，并于同年7月8日办理《房屋产权证》（证号：桂房证字第00****8号）。1993年9月,原告黄建培因涉嫌犯罪被刑事拘留，后于2000年7月5日被广西壮族自治区高级人民法院判处死刑缓期二年执行，经减刑于2018年6月19日刑满释放。原告黄建培出狱后发现自己所有的龙胜街****号房在其服刑期间竟已被他人霸占居住。两原告遂于2018年8月7日到南宁市不动产登记中心查询该房屋相关信息，发现该房屋已于2003年12月4日被原“南宁市房产管理局”受理交易过户申请，并已完成过户变更登记。变更登记的所有人为“陈某红”，并于2004年1月16日向其颁发房屋所有权证（房产证证号：邕房权字第××号）。原告黄建培与陈某红并不相识更无任何瓜葛，至今未参与办理过任何与该房屋产权处分有关的手续将房屋过户给陈某红，也从未委托任何人去办理房屋过户。一、该房屋档案中缺少房屋转让合同。根据1995年1月1日已施行的《中华人民共和国房地产管理法》规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，以及该具体行政行为作出时仍生效的《城市房屋权属登记管理办法》的规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及合同、协议、证明等文件”。2001年7月23日施行的《城市房地产转让管理规定》也同样规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；”。二、陈坚红2003年11月5日递交的《关于请求尽快办理龙胜街二栋****房买卖过户手续的报告》中声称1993年5月5日其与原告黄建培一同办理过户手续上交产权证原件和买卖报告原件，并与黄建培在有关表格上签字并按了手印是虚假的。黄建培从未与陈某红办理过任何与房产有关的手续，房屋档案中亦未发现上述所称有黄建培签名捺印的表格，而该房屋的房产证在1993年前后因黄建培保管不善已丢失，档案中以黄建培名义出具的落款时间为1992年8月7日的《报告》系伪造，非黄建培本人书写，与黄建培字迹明显不同。更令人气愤的是，陈某红在报告中谎称黄建培“已去世多年，其直系亲属都已去世”。事实黄建培不但至今在世，其妻子（原告邓惠玲)女儿及多位兄弟姐妹均健在，原告在房屋档案中未也发现任何能够证明陈某红相关陈述的文件材料。三、在被告作出房屋所有权转移的具体行政行为的这个时间段内，原告黄建培正在广西壮族自治区中渡监狱服刑，因此房屋档案中由“南宁市房屋产权交易监理处”发出的公告内所述“今有黄建培申报座落本市龙胜街2栋****号房屋全部自愿出卖给陈某红”的情况是不可能发生的，亦与事实不符更非原告本人真实意思表示。基于同样的理由，登记编号为2003******的《南宁市房屋交易过户申请表》中“原权利人”处未填写原告身份证号码，亦无原告签字捺印，根据当时仍生效的《城市私有房屋管理条例》和广西壮族自治区实施《城市私有房屋管理条例》细则的规定：“买卖私有房屋，卖方须持原房产所有权证，买卖双方须持身份证、户口簿和所在单位或居委会证明，到房屋所在地房管机关办理买卖手续”，该房屋档案中未发现黄建培任何身份信息或相关身份证、户口簿复印件。四、房屋档案中，由陈某红提交的其于2003年向龙胜街居委会的《报告》自述原告于1992年将房屋卖给她请求居委会给予证明，报告上有该居委会与华强派出所的公章，原告认为上述公章的真实性存疑，并且居委会与派出所的相关职能与权职范围无法证明房屋买卖是否存在。五、原告黄建培与原告邓惠玲于1986年6月21日登记结婚，原告黄建培于1988年3月26日购买***号房，在此次转移登记的档案中，原告黄建培已明确填写与原告邓惠玲为夫妻关系。则该房屋属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产。根据当时仍生效的《城市私有房屋管理条例》和广西壮族自治区实施《城市私有房屋管理条例》细则的规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《南宁市城市房地产交易管理条例》也均规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”以上规定均属于管理性强制性规范，登记部门在房屋买卖当事人申请办理房地产权属变更登记时，应予审查发现登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，不符合法律规定的共有物处分条件，登记部门根据上述规定应不予办理房地产权属变更登记手续。原告据此曾向被告反映上述情况，而被告复函称“陈某红已于2004年3月将房产转让给第三人并办理了房产转移登记业务，现陈某红并非该套房产的所有权人”，并且拒不承认在办理房屋登记过程中存在过错。原告认为现该房屋已被转移登记至他人名下，原告无证据证明其非为善意取得，同时在原告自行调查过程中发现陈某红已于2007年因病死亡。因此，除向被告主张行政赔偿外，原告再无其他有效的救济途径。原告故诉至法院，请求判决：1.确认被告将南宁市××乡塘区××单元××号房屋所有权转移登记给陈某红的具体行政行为违法；2.判决被告赔偿原告各项损失共计634223.5元。 原告黄建培、邓惠玲向本院提交了以下证据：1.《南宁市自然资源局关于行政赔偿等事宜有关情况的函》，证明被告于2019年3月20日作出不予赔偿的决定；2.房屋产权证存根，证明原告于1988年购买龙胜街2栋*****房并办理房屋产权证；3.释放证明书，证明原告因涉嫌犯罪于1993年9月被刑事拘留，经减刑于2018年6月19日刑满释放;4.南宁市房产所有权申请登记证件收据、发票、收款收据、报告，证明陈坚红曾于1993年持原告遗失的房产证与伪造以原告名义出具的报告欲办理过户手续；5.南宁市房屋交易过户申请表，证明房屋档案中只有2003年的过户申请表没有1993年的，并且申请表中无原告签字捺印；6.关于请求尽快办理龙胜街2栋****房买卖过户手续的报告，证明陈某红谎称于1993年5月5日曾与原告一同办理过户手续，并捏造原告及其直系亲属均已过世；7.报告，证明陈某红请龙胜街居委会和华强派出所证明原告将房屋卖给她；8.结婚登记信息，证明原告与邓惠玲于1986年6月21日结婚；9.刑事判决书、释放证明书，证明邓惠玲被判刑，直至2017年2月释放。 被告南宁市自然资源局辩称，一、原告的起诉超过法定期间，应当驳回原告起诉。2004年1月16日,涉案房产转移登记至陈某红名下，但原告直到2019年7月才向法院起诉，显然已经超过法定期限。虽然原告黄建培自2000年7月5日起因刑事犯罪而在监狱服刑，但原告邓惠玲对涉案房屋长期不闻不问，显然与常理不符。二、关于原告诉请确认南宁市××乡塘区××单元××号的房屋所有权转移登记给陈某红的具体行政行为违法的事宜。经查，龙胜街2栋****号房登记在册的原所有权人为原告黄建培。2003年12月4日通过办理买卖房产登记手续，该房屋产权于2004年1月16日转移登记至陈某红名下。房屋转移登记申请资料中，陈某红的报告显示，1992年黄建培将房产转让给陈某红。随后买卖双方于1993年5月持该房产的房屋所有权证原件及买卖报告等材料向原南宁市房地产管理局申请办理买卖房产登记手续。该情况与档案中留存的1992年8月7日黄建培将房产转让给陈某红的申请报告及1993年5月5日原南宁市房地产管理局出具给当事人办理买卖登记的申请登记收件收据等材料相符。后因故该登记业务并未能办理，陈某红于2003年11月5日向原南宁市房地产管理局递交报告，请求继续办理上述买卖房产登记手续。同时，2003年11月，龙胜街居委会和华强派出所出具的证明证实了原告黄建培1992年将涉案房屋转让给陈某红，且陈某红一直在涉案房屋居住。于是在补充完善了买卖该房产的登报声明、买卖公告等相关材料后，原南宁市房产管理局于2003年12月4日受理了陈某红的申请并办理了该套房产转移登记业务，2004年1月16日房产转移登记至陈坚红名下。2003年11月，《南宁晚报》刊登了涉案房屋交易过户的相关公告；南宁市房屋产权交易监理处于2003年12月26日在涉案房屋所在地张贴公告，期间无人提出异议。综上，被告认为涉案房屋登记行为事实清楚，程序合法。三、关于原告诉请要求被告赔偿损失的问题。首先，被告认为涉案房屋登记行为事实清楚，程序合法，不存在行政行为违法并损害原告合法权益的情况，因此原告诉请要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。其次，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第5条，在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。本案中，即使涉案房屋登记行为存在瑕疵，但现有证据材料显示，陈坚红和原告黄建培确实存在房屋买卖关系，原告并无证据证实其有实质损害后果发生。再次，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十二条规定“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。本案中，如果陈某红提供了虚假材料办理房屋登记，那么也应当由陈某红承担全部或主要责任。最后，原告黄建培和邓惠玲要求的赔偿金额不符合国家赔偿法的规定。黄建培和邓惠玲陈述称其要求赔偿金包含三部分，即房屋价值、误工费和2004年至2019年的房屋租金。根据《国家赔偿法》第三十六条的规定，对财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿。黄建培和邓惠玲主张房屋价值计算方法为35.97㎡×9500元/㎡×130%，该计算方法包含了房屋升值预期，不符合按照直接损失赔偿的规定。此外，黄建培和邓惠玲主张的误工费和租金也不是直接损失，依法不应当得到支持。综上，本案的房屋登记行为事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，原告起诉理由缺乏依据，依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告南宁市自然资源局在答辩期限内向本院提交了以下依据、证据： 依据有：《城市房屋权属登记管理办法》。 证据有：1.证据1南宁市房屋交易过户申请表、证据2陈某红身份证、证据3房屋产权证存根、证据4平面图、证据5房地产估价报告、证据6南宁市房产所有权申请登记证件收据、证据7发票、收据、证据8报告（3份）、证据9建筑面积计算书、证据10公告，证明申请房屋登记的材料符合受理条件；2.证据11南宁市房屋产权交易中心业务受理单，证明登记机关依法受理房屋登记申请；3.证据12南宁市房屋交易过户审批表，证明登记机关依法审核房屋登记申请；4.证据13税费计算表，证明房屋登记税费缴纳情况；5.证据14房屋所有权证存根，证明登记机关依法颁发房屋所有权证；6.证据15南宁市房产管理局关于办理龙胜街2栋2单元403号房买卖过户手续问题的批复（南房复[2003]70号），证明登记机关办理房屋登记的依据;7.证据16登报公告剪贴,证明原档案中登报公告的档案。 经庭审质证：一、对被告提交的证据，原告对证据1南宁市房屋交易过户申请表的合法性有异议，提出该表没有原告签章，上面连原告的身份证号码都没有；对证据6南宁市房产所有权申请登记证件收据的合法性有异议，提出该材料的收据经原告方查询，根据最早的《城市私有房屋管理条例》及广西的具体实施细则，办理房屋买卖需要所在单位或者居委会证明和房屋共有人同意的证明书；对证据8三份报告的真实性、合法性、关联性均有异议，提出第一份报告是1992年8月7日，根据原告黄建培的回忆，其从未在该报告上签字且该报告经原告方查阅，涉案档案签字与其他签字字体均不一样，且二者均不是黄建培的笔迹；其次既然报告是伪造的，报告就不合法。无论该报告的真伪，该报告都不是被告行政登记时法律法规规定的合同或协议，上面没有房屋所应支付的对价等信息，该报告甚至连陈某红的签章和盖印都没有。根据《城市私有房屋管理条例》细则规定，买卖私有房屋，卖方须持原所有产权证，买卖双方须持身份证、户口簿和所在单位或居委会证明，到房屋所有地房管机关办理买卖手续，该房屋档案中没有黄建培任何身份信息或者相关身份证、户口簿复印件。第二份报告从内容上看是陈某红2003年向龙胜街居委会说明房屋转移的情况，但是报告上有居委会和华强派出所的公章，原告认为该公章的真实性存疑，并且居委会和派出所的相关职能与职权范围是无法证明房屋买卖是否真实存在，也不是派出所或者居委会的业务范围，该证明也没有居委会的落款，也没有任何意见或批示，不符合公章使用规范或常理。提交作为材料给被告，被告作为政府工作人员也没有提出异议。第三份报告上显示“在有关表格上签字并按了手印”，但是原告从查阅档案或者被告提交的证据中均没有看到类似表格，陈某红还谎称黄建培已经去世多年，其直系亲属都已去世；对证据10公告的合法性有异议，提出该公告不能作为被告进行转移登记中尽到审慎义务的借口；对证据11南宁市房屋产权交易中心业务受理单、证据12南宁市房屋交易过户审批表、证据13税费计算表的合法性有异议，提出上面没有黄建培的签字；对证据14房屋所有权证存根的合法性有异议，提出被告在缺少证据的情况下给陈某红办理房屋转移登记；对证据15南宁市房产管理局关于办理龙胜街2栋****房买卖过户手续问题的批复（南房复[2003]70号）的合法性有异议，提出只看到批复，没有看到请示，为什么要加上房屋所在地的户籍或者居住证明，当时黄建培的户籍或者居住证明不在涉案房屋，陈某红的户籍或者居住证明也不在涉案房屋。涉案房屋的档案中也没有派出所出具的证明。对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二、对原告提交的证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院对上述证据认证如下：各方当事人提交的证据来源及形式符合法律规定，与本案争议事实相关联，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，依法确认为有效证据。 经审理查明：原告黄建培与原告邓惠玲于1986年6月21日经登记结婚，黄建培于1988年3月26日购买了位于南宁市××乡塘区××单元××号的商品房，并于同年7月8日办理了房屋产权证（证号桂房证字第00****号），该房登记在原告黄建培的名下。1993年5月5日，原南宁市房产管理局向案外人陈某红出具了收据一份，载明“收到桂房证字第00****号”房屋产权证一份，买卖报告各一份（该买卖报告现已遗失，内容不明，该收据未有原告黄建培的签名捺印也未有其身份信息），并收取了陈某红房屋买卖手续费225元，1993年8月28日，又收取了陈某红买卖房屋公告费100元。1993年9月2日《南宁晚报》上刊登了黄建培将该房屋卖给陈某红的公告。原告黄建培于1993年9月26日、邓惠玲于同年10月6日因涉嫌犯罪被收容审查，二原告于1999年12月29日被判处死刑缓期二年执行，后经减刑黄建培于2018年6月19日、邓惠玲于2017年2月25日刑满释放。陈某红于2003年11月5日向原南宁市房地产管理局递交报告，声称黄建培于1992年将该房产转让给陈坚红，已向该局提交了相关买卖手续，后因该房屋没有档案而未能办理房屋买卖过户手续，作为卖方的黄建培已去世多年，其直系亲属都已去世，请求原南宁市房产管理局尽快办理房产登记手续。2003年11月，龙胜街居委会和华强派出所出具证明，证实原告黄建培于1992年将涉案房屋转让给陈某红，陈某红一直在涉案房屋居住的情况属实。在补充完善了买卖该房产的登报声明、买卖公告等相关材料后，原南宁市房产管理局召开会议同意按照特例处理，办理该房产过户手续。并于2003年12月4日受理了陈某红的申请并办理了该套房产转移登记业务，于2004年1月16日将房产转移登记至陈某红名下。陈某红又于2004年3月将房产转让给第三人并办理了房产转移登记业务。 原告黄建培刑满释放后，对与陈坚红的房屋买卖提出异议，认为其未将房产卖给陈坚红，原南宁市房产管理局未按要求将其名下房产转让给他人，并要求被告南宁市自然资源局赔偿损失，被告认为该房屋转让登记行为事实清楚，程序合法，决定不予赔偿。 在案件审理过程中，本院向原告释明了其对于赔偿负有举证责任，如果不能提出赔偿依据，法院可能在确认违法之后驳回其赔偿请求。原告遂向本院提出鉴定该房屋价值的申请，受本院委托，广西旗开房地产土地资产评估有限公司作出《评估报告书》，对涉案房屋的市场价值进行了鉴定，鉴定意见为：房地产建筑面积36.11平方米，房地产单位价格7215元/平方米，房地产总价值260534元。 另查明，原南宁市房产管理局的房屋登记业务，在2017年因机构调整，由被告南宁市自然资源局承接。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，南宁市自然资源局负责南宁市不动产登记工作的指导和监督，是本案的适格被告。 本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，陈某红于2003年提交报告称通过买卖方式取得龙胜街2栋****房，原房主（卖方）黄建培已去世多年且其直系亲属都已去世，并提出买卖房产登记申请。被告在陈某红所提交的资料中未有原房主的身份信息，身份证复印件，未有其签名捺印及房屋买卖合同或协议等基本信息的情况下，尤其是未核实黄建培及其家人是否确实如陈某红所述已经去世无法到场办理手续的情况下，仅根据陈坚红一方提交的材料即办理了房屋过户登记手续，未尽到审慎审查义务，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，对原告请求确认被告将南宁市××乡塘区××单元××号房屋所有权转移登记给陈某红的具体行政行为违法的请求，本院予以支持。因案外人已经将房屋转卖给第三人，该第三人支付了相应的对价，系不知情的善意取得人，故该行政行为已经实质上不可撤销，无法再将该房屋转登记至原告名下。根据《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条的规定，因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。本案因案外人虚构事实导致行政机关相信该虚构的事实而作出违法的行政行为，行政机关固然应该承担赔偿责任，但案外人也应当承担相应的责任，原告与案外人的赔偿属于民事法律关系调整，不在本案讨论范围，原告可另行起诉。根据广西旗开房地产土地资产评估有限公司的评估结论，涉案房屋房地产总价值260534元，由被告承担该房屋现值80%的赔偿责任，即260534元×80%＝208427.2元。故对原告请求被告赔偿原告各项损失共计634223.5元的请求予以部分支持，超出部分不予支持。对原告提出的租金损失，不属于直接损失范围，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，判决如下： 一、确认被告南宁市自然资源局将南宁市西乡塘区龙胜街2栋2****房屋所有权转移登记给陈某红的具体行政行为违法； 二、被告南宁市自然资源局赔偿原告黄建培、邓惠玲经济损失208427.2元。 本案案件受理费50元，评估费3000元，共计3050元（原告已预交），由南宁市自然资源局负担2440元,黄建培、邓惠玲共同负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 唐 薇 人民陪审员 黄 敏 人民陪审员 黄初珍 二〇二〇年三月十七日 法官 助理 吴海萍 书 记 员 蒙美丞 附：相关法律法规 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： (一)行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； (二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： (一)行政行为违法，但不具有可撤销内容的； (二)被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； (三)被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。