贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初5197号 原告：张纪萍，女，1955年9月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：卢均，男，1980年1月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：熊双萍，女，1983年8月6日出生，汉族，江西省九江市修水县人，住贵州省黔西县。 原告张纪萍与被告卢均、熊双萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由审判员刘韵适用简易程序公开进行了审理。原告张纪萍及被告卢均、熊双萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张纪萍诉称：2016年5月25日，原告为出租方，二被告为承租方，双方就黔西县某某大道某某号某某迎宾楼的租赁事宜协商，达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》，双方在该合同中约定：租赁期间未经原告同意，二被告不得擅自改变房屋结构另作它用。合同签订后，2018年11月8日，二被告通过手机发送短信给原告，要求拆除租赁房屋二楼房间，原告当即通过手机短信回复二被告，不同意被告拆除二楼房间。之后双方未再提起此事。2019年8月，二被告在未告知原告，未征得原告同意的情况下，擅自将租赁房屋二楼13个房间全部拆除，搬走房间内属于原告个人的财产，造成房屋结构改变。双方在合同中还约定，每年6月5日前足额支付当年的租金，但今年的租金，二被告未在2019年6月5日前支付，到了7月5日才支付了208000元，还欠200000元，剩余部分租金二被告再一次承诺8月5日前给付8000元违约金，中秋节后全部付完，但过了中秋后至今仍未支付。原告认为二被告的上述行为已经违约，且给原告造成了损失，双方无法再继续维持房屋租赁关系，为此，原告诉至法院请求判决：1.确认二被告违约，并判令二被告恢复拆除房间原状，赔偿原告经济损失200000元，解除房屋租赁合同；2.判令二被告给付房屋租金200000元，并支付5260元违约金（自2019年8月5日起至9月15日止共40天，按每日131.5元计算）；3.由二被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告自愿放弃要求二被告恢复拆除房间原状的诉讼请求，并增加要求二被告承担评估费15000元的诉讼请求。 原告张纪萍为支持自己的主张，在举证期限内，向法庭提交如下证据： 1．原告身份证，用以证明原告身份信息及主体适格； 2．房屋租赁合同，用以证明合同有约定被告未经我方同意不能擅自改变房间结构，被告没有按约定交付房租，且违约擅自拆除房间； 3．短信聊天记录，用以证明被告在2018年7月份向原告方提出要拆除房间，但原告答复不同意； 4．二楼房间被拆除前及后的照片及视频，用以证明二楼和三楼的房间格局、设施一样； 5．评估报告及发票，用以证明二楼房间被拆除的损失及花费的鉴定费。 被告卢均、熊双萍辩称：原告诉请要求判决恢复原状、赔偿损失、解除合同、支付房租200000元及违约金的诉讼请求不符合情理，不应支持。2016年5月25日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定每年租金408000元，到次年6月5日支付，租赁期限为10年（2016年7月5日起至2026年7月5日止）。原告出租的房屋内部装饰结构是以石膏板、木板、水路、电路构成，本身就不可供长期使用。因年久失修，导致漏水、漏电，被告多次口头通知原告，要求对房屋内部装饰结构进行修复，均未得到答复。被告出于保证自身安全和正常经营，对房屋进行必要的修缮，而非要改变房屋结构，故不存在因改变房屋结构导致违约。原告诉称的经济损失，在合同中并未列举，且双方约定原告在租赁房屋给被告的时候应将设施及物资登记造册交被告清点签字确认，被告才有履行保护管理和管理不当修复或赔偿的义务。但原告的房屋内的设施年久失修，故原告没有将设施及物资的清册交给被告。因此原告诉请赔偿损失，解除合同的诉请不应支持。原告诉请给付房租及违约金的诉请不应在本案中解决。且被告虽未按期支付租金，但自觉履行了支付违约金的义务，二被告于2019年7月5日到7月6日支付原告222160元，其中8160元是2019年6月5日到7月5日的逾期违约金，210750元是租金，3945元是预付7月5日至8月5日的违约金；2019年12月5日，二被告支付原告45000元，其中23670元是2019年8月5日至2020年2月5日的尚欠租金的违约金，21330元是尚欠的租金。因此二被告尚欠租金金额为175920元，且二被告已预付了逾期违约金至2020年2月5日。原告未退还上述款项，说明原告已经充分接受。综上，原告的诉讼请求不应支持。 被告卢均、熊双萍为支持其抗辩主张，其在举证期限内，向法庭提供下列证据： 1．两被告的身份证，用以证明身份信息及主体适格； 2．拆除并搬走的东西的照片，用以证明拆除的物品的情况； 3．转账凭证，用以证明二被告转款45000元给原告； 4．银行转账记录，用以证明二被告向原告转账222160元。 经庭审质证，被告卢均、熊双萍对原告张纪萍提交的证据均无异议。原告张纪萍对被告卢均、熊双萍提交的第1、3、4组证据无异议，对第2组证据的拍摄地点有异议。 经审查，原告提交的5组证据及二被告提交的第1、3、4组证据，均真实合法且与本案有关联，能互相证实本案相应事实，本院予以采信。二被告提交的第2组证据，原告不认可，且二被告未提供其他证据佐证，本院不予采信。 本院根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、二被告擅自拆除涉案租赁房屋二楼内房屋隔间并搬走房间内相应物品的行为是否构成违约，是否达到解除合同的条件；二、二被告应否向原告支付剩余未支付房租及违约金，以及剩余房租的金额和违约金如何计算；三、本案的评估费应否由二被告负担。 经审理查明：2016年5月25日，原告张纪萍作为甲方，与作为乙方的被告卢均、熊双萍（二被告系夫妻关系）共同签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告张纪萍将其拥有的位于黔西县某某大道某某迎宾楼（双门面、一至五楼，原用于开设旅馆。以下简称某某迎宾楼）租赁给被告卢均、熊双萍经营使用，租金金额为408000元／年，租赁期限为2016年7月5日至2026年7月5日止，租金支付方式为签订该合同后，二被告向原告预付100000元租金，并于2016年6月25日付清剩余308000元，剩余九年的租金，每年租金于当年6月5日以前足额支付408000元，每次给付租金以收据为凭。该合同第六条约定“某某迎宾楼租赁，除上述房屋外，甲方原开旅店的所有设施一并租赁、物资以双方清点登记的清单为准（附实物登记表册），乙方应妥善保护管理好所有财产，如有损坏要负责修复或赔偿。”，第八条约定“租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构另作他用……乙方不得损坏和撤下门面及所有房屋内的装修设施（电灯、电线、玻璃门、窗等），乙方只能搬走货柜，货架以及乙方的机器设备。”，第九条约定“甲乙双方应自觉履行本合同条款，乙方逾期交付租金，除应补缴租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金的金额为272元”。签订该合同后，原告将某某迎宾楼交付给二被告管理使用，二被告利用该房屋一楼门面经营蛋糕店。2018年7月19日前，二被告多次通过手机短信方式，向原告张纪萍提出其要将某某迎宾楼重新装修，改装二楼。原告张纪萍通过手机短信回复二被告称，二被告可以装修房屋但不能改变房屋结构，即不能拆除二楼、三楼房间的隔墙，并在短信中称某某迎宾楼是按照旅店的规格进行设计，且用途为开设旅店，故告知二被告不能擅自改变房屋结构另作他用。2019年6月5日，二被告应当向原告支付2019年7月5日至2020年7月4日期间的408000元租金，但未支付。2019年7月5日至2019年7月7日期间，二被告通过银行转账方式总计向原告张纪萍支付了222160元，其中：208000元为租金；8160元为根据合同约定的2019年6月5日至2019年7月5日期间，以408000元为基数，按月利率2%计算的逾期支付租金的违约金；剩余6000元为经双方协商一致的，2019年7月5日至2019年8月5日期间，以剩余未支付租金200000元为基数，按月利率3%计算的违约金。2019年8月，二被告在未征得原告张纪萍同意的情况下，擅自将某某迎宾楼二楼内的原用于开设旅馆的13间房屋拆除，并搬走房屋内家具（床、桌子、电视机、热水器等）。之后，原告张纪萍得知此事后向公安机关报警，因与二被告协商未果诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。 另查明，在本案审理期间，二被告于2019年12月5日通过银行转账方式向原告张纪萍转账45000元，并附言2019年部分房租，之后，二被告未再支付违约金及租金。且本案审理期间，二被告仍然继续使用某某迎宾楼经营蛋糕店。 再查明，在审理过程中，原告张纪萍向本院提出评估申请，要求对原告张纪萍房屋损失数额作出评估。经本院委托，贵州中联评估鉴定有限公司于2019年12月27日作出中联评字[2019]第0763号《评估报告》，评估意见为：原告张纪萍位于黔西县某某大道某某号某某迎宾楼二楼恢复费用及物品价格在评估基准日的评估总价为85969元；其中二楼恢复费为79743元，物品部分评估价格为6226元。原告张纪萍支付评估费15000元。 本院认为，原告张纪萍与被告卢均、熊双萍之间系房屋租赁合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》及相关法律规定的调整。原告张纪萍与被告卢均、熊双萍之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面、诚实地履行合同义务。对于争议焦点一，二被告擅自拆除涉案租赁房屋二楼内房屋隔间并搬走房间内相应物品的行为是否构成违约，是否达到解除合同的条件的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中虽未对解除合同的条件进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”之规定，原告张纪萍出租给二被告使用的某某迎宾楼原系用于开设旅馆，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条规定“租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构另作他用”，结合原告张纪萍提交的其与被告熊双萍之间的短信来往记录可知，原告张纪萍明确告知二被告某某迎宾楼是按开设旅店的规格进行设计，并不准许二被告改变房屋结构，即拆除二楼房屋隔墙，因此，二被告在明知原告不同意的情况下，拆除了二楼房屋的隔墙并搬走房屋内家具的行为，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失，根据上述法律规定，原告张纪萍要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于二被告抗辩称拆除二楼房屋隔墙是为了对房屋进行修缮的抗辩理由，因二被告未提交证据证明，并且根据原告提交的短信证据可以看出二被告拆除房屋隔间的目的也并非修缮，故本院对该抗辩理由不予采纳。对于原告要求二被告赔偿200000元损失的诉讼请求，依据《评估报告》，原告张纪萍位于黔西县某某大道某某号某某迎宾楼二楼恢复费用及物品价格在评估基准日的评估总价为85969元，故本院对原告诉求中超出此金额的部分不予支持，二被告应向原告赔偿损失85969元。二被告抗辩称原告要求赔偿的诉请应在租赁合同期满时提出，而不是提前诉请解决的抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。 对于争议焦点二，二被告应否向原告支付剩余未支付房租及违约金，以及剩余房租的金额和违约金如何计算的问题。支付租金系二被告的主要合同义务，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定及双方在庭审中一致认可的事实可知，二被告应于2019年6月5日向原告支付2019年7月5日至2020年7月4日期间的租金408000元，但二被告未按期支付，而在2019年7月5日至2019年7月7日期间，通过银行转账方式总计向原告张纪萍支付了222160元，其中租金为208000元，另14160元为2019年6月5日至2019年8月5日期间的违约金，故二被告尚欠租金200000元。另外，二被告于2019年12月5日向原告张纪萍支付了45000元，因双方未对该笔款项的性质进行约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”之规定，2019年8月5日至2019年12月5日期间，二被告除应支付剩余租金外，还应当支付合同约定的逾期支付租金的违约金16000元（剩余未支付租金200000元×月利率2%×4个月=16000元），故对于该45000元，其中有16000元应认定为违约金，剩余29000元应认定为租金。再有，因双方约定于2019年6月5日应支付2019年7月5日至2020年7月5日期间的租金，该租赁期间尚未届满，且本院已支持了原告解除合同的诉讼请求，故二被告应支付的租金应计算至本院确定解除合同之日，即作出判决之日，经计算，2019年7月5日至2020年3月19日期间的租金为288394.52元（408000元÷365天×258天=288394.52元），减去二被告已支付的208000元及本院认定为租金的29000元，二被告应向原告支付的租金为51394.52元。对于此截止日期起至二被告将涉案租赁房屋交还原告之日期间的租金，原告可以另案进行主张。对于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，如上所述，二被告已支付了2019年8月5日至2019年12月5日期间的违约金，已超出原告主张的违约金的期间，故原告关于违约金的诉讼请求已得到实现，本院对此不宜再作出判决。二被告抗辩称原告要求确认违约，承担违约责任，给付房租及违约金不应在本案中诉请解决。本案系房屋租赁合同纠纷，原告的上述诉请属于本案审理范围，本院对该抗辩理由不予采纳。 对于争议焦点三，本案的评估费应否由二被告负担的问题，该费用的产生系因二被告擅自拆除二楼房屋的行为所引起，二被告的行为给原告造成了损失，原告向本院提出评估申请符合法律规定，故原告要求二被告承担评估费的诉讼请求具有正当性并符合法律规定，故本院确认本案评估费15000元由二被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，判决如下： 一、解除原告张纪萍与被告卢均、熊双萍于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》，限被告卢均、熊双萍于本判决生效之日起十日内将黔西县某某大道某某号某某迎宾楼返还给原告张纪萍； 二、被告卢均、熊双萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告张纪萍85969元，并支付租金51394.52元，以上共计137363.52元； 三、驳回原告张纪萍的其他诉讼请求。 案件受理费3690元（已减半收取），评估费15000元，以上共计18690元，由被告卢均、熊双萍负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员 刘 韵 二〇二〇年三月十九日 书记员 张利鹃