广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39481号原告：广州市凌创物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路259号16层自编16A房。法定代表人：温慧敏。委托诉讼代理人：张朋，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市恒粤物业管理发展有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路259号801房。法定代表人：陈勤。被告：陈勤，男，1980年3月12日出生，汉族，身份证住址福建省长乐市。两被告共同委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州蚬建房产发展有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路259号14楼自编1418室。法定代表人：伍锦伦。委托诉讼代理人：张朋，广东恒益律师事务所律师。原告广州市凌创物业管理有限公司（以下简称“凌创公司”）诉被告广州市恒粤物业管理发展有限公司（以下简称“恒粤公司”）、陈勤、第三人广州蚬建房产发展有限公司（以下简称“蚬建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人张朋，两被告的共同委托诉讼代理人邓伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告恒粤公司立即向原告支付租金差额（自2017年8月1日起计至2019年7月31日止，其中2017年8月1日至2018年7月31日以3861.75元/月计，2018年8月1日至2019年8月31日以4016.22元/月计；2018年10月因台风减免了6天租金，该月租金差额按3212.98元计）；2.被告恒粤公司向原告支付物业管理费差额（自2017年8月1日起至2019年8月31日，按每月772.35元计）；3.被告恒粤公司向原告支付水电费（其中2019年7月的水费为102.6元、电费为5877.84元；2019年8月的水费为167.50元、电费为7887.08元）；4.被告向原告支付上述三项费用的利息（以欠付的上述三项费用的总额为基数，按年利率6%，自起诉之日起计算至实际偿清之日止）；5.被告陈勤对恒粤公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。事实和理由：2017年7月28日，原告与被告恒粤公司签订《房屋租赁合同书》及相关附件，约定被告恒粤公司向原告承租原告负责管理的广州市沿江中路259号蚬建商务大楼第八层全层，租赁物业的建筑面积为495.93平方米（现在的租赁面积只是临时租赁面积，最终的租赁面积按产权证书记载的面积计算），租金从第二年开始递增4%。2018年1月26日，广州市国土资源和规划委员会就涉案物业核发了不动产权证书，载明涉案物业建筑面积为547.42平方米。上述租赁合同签订后，原告依约履行了相关义务，而被告恒粤公司却屡屡违约，长期逾期且未向原告足额支付租金、物业管理费、水电费等。被告恒粤公司的行为已构成根本违约，侵害了原告的合法权益。另被告陈勤系恒粤公司的股东，持有恒粤公司100%股权，依据公司法第63条的规定，其应对恒粤公司的债务向原告承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.合同已明确约定租金标准为固定租金、物业管理费，本案不存在租金差额、物业管理费差额，原告主张租金差额不符合合同约定且有违诚实信用原则，合同第三条第二点已明确约定实际租赁建筑面积为495.93平方米，因此合同对租金的面积计算标准已经有明确约定。另，双方在签订租赁合同时就上述的固定标准也是双方当时签订合同的初衷，为此合同没有另行约定租金差额的条款，毕竟涉及租金标准的条款是合同关键条款，若有租金差额的约定应在合同作明确约定。且，合同条款是原告起草的，据我方了解原告一直有专业的律师提供服务，包括本案合同也是由专业律师负责起草，按照常理及基本的常识，若真有租金差额的约定，想必如此关键且重要的条款理应在合同中作出书面的约定，而本案合同却没有记载相关条款，明显不符合常理。相反恰恰印证了双方事先所达成的固定租金标准的初衷，本案不存在租金差额的事实。2.合同履行以来，双方一直按照合同约定的固定标准缴纳和收取租金，双方并没有提及过租金差额的问题，且通过原告陈述得知，涉案房屋在2018年1月已出具房产证，原告自始便知房屋面积存在差异的问题，但原告并未曾向我方出示过房产证，更没有与我方进行协商租金差额事项或通知和要求我方补交租金差额。若双方真的有租金差额的约定，而原告却一直若无其事的态度明显是不符合常理的，进一步印证了双方之间并没有租金差额约定。3.即使法院认定本案存在租金差额的问题，根据合同的约定我方之前已经所缴纳的合同保证金74389.5元、水电周转金5000元、物业保证金14877.9元，法院也应对我方所缴纳的保证金责令原告予以退还或作相应扣减。4.就本案水电费的问题，原告并没有相关实质性的证据予以证明，原告应提供相应正式的发票或有关部门的通知缴费单，否则应对此承担举证不能的不利后果。5.通过原告提交的证据可得知原告仅是涉案房屋所有权人蚬建公司的受托人，授权代为处理涉案房屋的出租事务，但具体权限并没有包括就本案提起诉讼。因此，本案原告是否为适格的诉讼主体，请法院依法查明并作出正确处理。6、就诉讼请求5，我方认为本案属于公司债务，与股东个人无关。第三人蚬建公司述称：同意原告的全部诉请，同意原告依据其与被告签订的合同向被告主张租赁合同中所约定的有关权利。经审理查明：2013年1月8日，蚬建公司出具《授权委托书》，载明：委托人：蚬建公司，受托人：凌创公司。委托人系位于越秀××××号蚬建商务大楼的业主，现委托人委托受委托人作为代理人对租赁物业对外租赁。受托人代为行使一切与租赁有关的事务，具体权限包括但不限于：1、签署租赁意向书、租赁合同；2、签署与租赁意向书及租赁合同有关的变更协议、解除协议、补充协议等法律文件；3、按照租赁合同约定交付租赁物业、签署交接文件；4、收取租赁费用；5、就租赁意向书及租赁合同的履行情况向承租人发函。2017年7月28日，原告（甲方）与被告恒粤公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，其中约定：一、租赁物业。甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建公司开发建设的蚬建商务大楼第八层全层（以下简称“租赁物业”）进行出租、管理，房屋性质为商业办公楼，租赁物业用途为办公楼。租赁物业的建筑面积为495.93平方米（现在的租赁面积只是临时租赁面积，最终的租赁面积按《广州市产权权属证明书》上所列的建筑面积计算）。二、租赁期限、免租期。1、租赁期限为9年，自2017年8月1日起至2026年7月31日止；双方拟定乙方收场的日期为2017年8月1日，乙方在收场后即可进场。2、装修免租期为无，自收场之日起计算租金、物管费及水电费等乙方经营产生的费用。三、租赁保证金、租金、物业管理费和水电费。如在本合同生效后五日内，乙方非因甲方原因未能将租赁保证金、第一个月的租金、物管费和水电周转金汇至甲方指定账户，甲方可视为乙方违约，则甲方可解除本合同并追究乙方因此造成甲方损失的责任。1、租赁保证金。（1）本合同生效之日起5日内，乙方需向甲方支付两个月租金作为租赁保证金（保证金随租金变动而变动），租赁保证金暂定为74389.50元，甲方应同时开具收据。（4）未经甲方同意，租赁保证金不得抵扣最后相应租期的部分或全部租金。（5）合同因乙方原因提前终止时，甲方有权不退还租赁保证金。同时甲方有权依照本合同向乙方追究相应的违约责任。2、租金。（1）本合同项下的租金为固定租金，已经包含税金，按照以下标准计算：①每月每平方米75元×实际租赁建筑面积495.93平方米﹦每月租金37194.75元。②递增：从第二年开始（即从2018年8月1日开始）租金递增4%，即：2018年8月1日至2019年7月31日每月租金为38682.54元；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为40229.84元；2020年8月1日至2021年7月31日每月租金为41839.04元；2021年8月1日至2022年7月31日每月租金为43512.6元；（3）乙方应于每月1日前付当月的租金；若支付期限的最后一天为法定节假日的，乙方应于该法定节假日的第1个工作日支付。乙方将租赁等款项由乙方账户汇至甲方指定的账户时即视为乙方已履行付款义务。（4）甲方在收到乙方租金之后的10个工作日内，将上述金额的合法租金税务发票提供给乙方。3、物业管理费。（2）乙方于租赁期内向甲方（或甲方指定的物业管理公司）支付物业管理费，自收场之日起开始计算，收取标准为每月15元/平方米（按实际租赁建筑面积计算）。4、水、电费用。（1）乙方应向甲方缴纳使用租赁物业所产生的水电费用，甲方应按独立水电表记取的实际用量及其收费标准（水：5.70元/吨；电：1.08元/度）计收，公摊部分的水电费另行计算，并合并乙方水电表记取的实际用量进行缴交。如乙方无法定或约定的理由而未能及时支付当期水电费的，自逾期当天起，按当期水电费额每天0.3%计算支付滞纳金给甲方；如乙方无法定或约定的理由经甲方催告仍逾期20天未能支付当期水电费的，则视为乙方严重违约，甲方有权不提供水电给乙方使用，直至乙方付清该款项为止。（2）本合同书生效后，乙方需向甲方缴纳水电周转金5000元（在本合同结束后双方租赁关系解除后无息返还周转金5000元）。七、租赁物业的交付。1、甲方应将租赁物业在2017年8月1日前将租赁物业交付给乙方使用。十一、违约责任。2、如乙方没有法定或约定的理由而未能及时支付当月租金，自逾期当天起算，按当月租金额每天0.01%计算支付滞纳金给甲方；如乙方没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，则视为乙方严重违约，甲方将单方解除合同，没收全部保证金，同时甲方保留向乙方追偿因其违约行为所导致甲方遭受的全部损失的权利。3、如甲方违反本合同条款内容导致乙方无法正常经营或办公，超过20个日，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的保证金，并赔偿乙方的装修费（折旧后）及因停业造成的损失。4、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面提前终止本合同的行为均视为违约，由于乙方的原因，提前终止合同，甲方有权按照双倍保证金计收乙方违约金；由于甲方原因，提前终止合同，须向乙方双倍返还保证金。十二、联系地址和通知。1、甲乙双方向对方发出的通知，以寄送予以下地址（送达）为生效，而无论对方是否存在搬迁的情况（已书面通知搬迁的除外）或拒收的行为：甲方地址：广州市越秀××××号地下一层，乙方地址：广州市越秀××××号八楼。3、以上地址如发生变更，甲乙双方应即时以书面形式通知对方，否则，仍以上地址的寄送为送达。双方确认，如法定地址需变更的，一方将于变更后的次日用书面的形式通知对方。此外，甲乙双方应将联系电话、传真的号码及其变更情况及时告知对方以便对方联系，如因一方未及时履行告知义务，由该方承担由此可能产生的不利后果；等。同日，原告（甲方）与被告恒粤公司（乙方）还签订了《蚬建商务大楼物业管理服务协议》，其中约定：鉴于：1、甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建工商开发建设的蚬建商务大楼进行出租，并提供物业管理服务；2.乙方同意以现状承租越秀××××号第八层物业，总租赁面积为495.93平方米（以《租赁合同》承租建筑面积为准），甲乙双方已签订《租赁合同》。3.乙方同意接受甲方提供的物业管理服务。一、租赁物业的物业管理服务期限与租赁期限一致，即自《租赁合同》生效之日起至租赁合同终止之日止。三、物业管理费及支付。1、物业管理费为15元/月/平方米，每天按10小时（上午8:30-下午18:30）工作时间计算，超时按加班时间另行收取加班费用，总面积495.93平方米，即每月物业管理费合共7438.95元。2、物业管理费保证金为14877.90元。3、物业管理费的递增将参照租金的递增幅度进行递增。4、本协议签订后，乙方与甲方办理完租赁标的进场交付手续之日的次日起计付物业管理费，乙方在办理装修进场手续的同时向甲方交付物业管理费保证金、首月物业管理费和装修保证金。之后，乙方应在每月25日前通过转账方式向甲方支付下个月的物业管理费，如遇节假日，可顺延至家假日届满后首个工作日支付。五、违约责任。1、如果乙方未按照约定的时间交付物业管理费，延期超过10个日历天，甲方有权停止提供所有物业管理服务，乙方应按超期缴费天数向甲方支付滞纳金（滞纳金按当月物业管理服务费3%/天计收）；等。2018年1月26日，广州市国土资源和规划委员会向蚬建公司核发了越秀××××号801房登记至其名下的编号为粤（2018）广州市不动产权第00004716号《不动产权证》，载明：房屋（建筑面积）547.42平方米，共有情况为单独所有，用途为办公。另查明：被告恒粤公司为有限责任公司（自然人独资），被告陈勤为其唯一股东。2019年9月2日，被告恒粤公司以凌创公司为被告就本案涉案房屋向本院另案提起（2019）粤0104民初39522号案诉讼，诉请要求确认凌创公司于2019年8月22日发出的《解除房屋租赁合同通知函》无效，双方继续履行房屋租赁合同。后被告恒粤公司向本院提出撤诉申请，本院于2019年11月18日作出撤诉裁定书。诉讼中，原告称：租赁合同未就何时以产权证记载的建筑面积计算租金和物业管理费作出直接约定；我方已于2019年8月28日与案外人就涉案房屋签订租赁合同，且于2019年9月15日将涉案房屋交付给案外人使用。两被告称：租赁合同未就何时以产权证记载的建筑面积计算租金和物业管理费作出约定；原告诉请时间段（即2017年8月1日起至2019年8月31日止）的租金本金和物业管理费本金均有缴纳，均是按合同约定的建筑面积495.93平方米计缴的。原告与两被告一致确认：因签署租赁合同时，涉案房屋的产权证尚未办妥，因此双方以实际使用的物业状态作出约定，即合同约定为8层全层，确认涉讼房屋地址即为越秀××××号801房；租赁合同第三条第二款约定的递增为每月每平方米在75元的基础上每年递增4%。另，原告与两被告一致表示：无需在本案中处理合同解除及保证金的问题。鉴于此，两被告放弃答辩意见中关于抵扣的抗辩。本院认为，关于凌创公司能否作为原告提起本案诉讼问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，凌创公司以自己名义在产权人蚬建公司授权范围内与被告恒粤公司签订《房屋租赁合同书》及《物业管理服务协议》并无违反法律规定，其与被告恒粤公司签订的《房屋租赁合同书》及《物业管理服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均有约束力。现产权人蚬建公司亦到庭明确表示同意凌创公司根据其与被告恒粤公司签署的相关合同主张权利，故凌创公司有权作为原告提起本案诉讼。关于租金及物业管理费差额应否支持问题。根据上述《房屋租赁合同书》第一条“租赁物业的建筑面积为495.93平方米（现在的租赁面积只是临时租赁面积，最终的租赁面积按《广州市产权权属证明书》上所列的建筑面积计算）。”及第三条第2款“本合同项下的租金为固定租金：①每月每平方米75元×实际租赁建筑面积495.93平方米﹦每月租金37194.75元。②递增：从第二年开始，租金递增4%”的约定，无法显示原、被告双方对于最终的租赁面积何时开始按权属证明书所列的建筑面积计算作出具体、明确的约定，原告明知涉案房屋已于2018年1月26日取得房管部门核发的不动产权证，即知悉合同约定的建筑面积与权属证明载明的建筑面积存在差异，但其并无提交书面证据证明其在获悉权属证明载明的建筑面积后至提起本案诉讼前已通知、要求被告恒粤公司按照权属证明载明的建筑面积计算租金或物业管理费或与被告恒粤公司就此问题达成新的合意。被告恒粤公司已按上述合同约定的标准支付原告诉请阶段的租金及物业管理费，且在涉案租赁合同已由原告单方解除并另行出租给案外人使用的情况下，原告现诉请要求被告恒粤公司补缴因面积差产生的租金差额及物业管理费差额，有违诚实信用原则且理据不足，本院不予支持。关于水电费问题。《房屋租赁合同书》约定，被告恒粤公司按独立水、电表记取的实际用量向原告支付使用期间所产生的水电费用，原告主张被告恒粤公司未向其支付2019年7、8月的水电费，被告恒粤公司对此亦予确认。原告称被告恒粤公司欠付2019年7月份水电费金额合计5980.44元（其中水费102.60元、电费5877.84元）、8月份水电费金额合计8054.58元（其中水费167.50元、电费7887.08元），并提供此前的水电费表格载明的读数及计缴方法作为对照，且原告主张的被告恒粤公司欠缴水电费金额也未超出合理范围，故对原告的上述主张予以采信。根据合同约定，被告恒粤公司逾期支付水电费，应按每日0.3%的标准向原告支付滞纳金，原告现自行调整为从起诉之日并按年利率6%计付利息，是其自行处分其权利，本院予以照准。关于被告陈勤应否承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告陈勤是被告恒粤公司的唯一股东，其未提交相关证据证明其个人财产独立于恒粤公司的财产，应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告陈勤对恒粤公司的本案债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒粤物业管理发展有限公司向原告广州市凌创物业管理有限公司支付2019年7月、8月的水费合计270.10元、电费合计13764.92元及逾期支付前述水电费的利息（以欠付的水电费总额14035.02元为基数，按年利率6%计付，从2019年8月30日起计至实际清偿之日止）。二、被告陈勤对被告广州市恒粤物业管理发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告广州市凌创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2845元，由原告广州市凌创物业管理有限公司负担2531元，由被告广州市恒粤物业管理发展有限公司、陈勤共同负担314元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  关丽间二０二０年三月二十五日书 记 员  韩俊彦