四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初118号 原告：叶永波，男，1978年3月9日出生，汉族，农村居民，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：周之琳，四川锦凯律师事务所律师，特别授权。 被告：张长东，男，1966年1月28日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶霜，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：欧云鹏，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告叶永波与被告张长东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告叶永波及其委托诉讼代理人周之琳，被告张长东及其委托诉讼代理人叶霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶永波向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿装饰装修费500000元（暂估）、彩钢棚费用10429.60元、停业损失78605.24元、搬迁费12000元、搬迁奖励费20000元（暂估）、水电气户口补偿费500元（暂估），以上共计621534.84元；2．本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼过程中，原告叶永波增加诉讼请求：确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月25日予以解除；同时，原告叶永波变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿装饰装修费500000元、彩钢棚费用10429.60元、停业损失78605.24元、搬迁费13231.20元、搬迁奖励费166879.68元，以上共计769145.72元。事实和理由：2011年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于仁寿县的房屋出租给原告经营酒店；该租赁房屋包括该栋楼的2、3、4楼及过道、停车场；租期为2011年9月1日至2026年8月31日。合同签订后，原告投入大量人力、物力、财力对房屋进行装修并添置相应的设施设备。原告一直经营仁寿县视高镇豪泰商务宾馆至今。现因政府拆迁，案涉房屋被列入拆迁范围，原告无法继续经营。原告认为，其作为实际经营者，应享有政府的装修、停业停产、搬迁、经营、人员安置等拆迁补偿。同时，在政府通知搬迁后，原告积极予以配合，按期于2019年12月25日将房屋腾空交付给视高镇人民政府。因政府拆迁致使合同不能履行，被告理应对原告作出赔偿，原告遂提起本次诉讼。 被告张长东书面答辩称，1．案涉合同因政府拆迁导致无法继续履行，双方对案涉合同的解除均无过错。在双方没有就政府拆迁补偿款的归属做任何约定的情况下，被告对原告不负赔偿或补偿责任；2．案涉合同明确约定因不可抗力免责的条款，案涉房屋遭遇行政拆迁符合合同约定的免责条件，故被告对因合同不能继续履行给原告造成的损失不承担违约或赔偿责任；3．案涉房屋主要由被告装修，且原告对房屋的其他装饰、装修和搭建彩钢棚等均没有经过被告书面同意，相关费用或损失依法应由原告自行承担。综上，原告主张被告承担装饰、装修费和彩钢费等没有法律和事实依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告叶永波围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告叶永波提供的关于购买椅子、茶几的《购销合同》（2010年8月）原件1份、关于购买床的《送货单》（2011年8月24日）原件1张、关于购买灭火器等的《收款收据》（2011年8月25日）原件1张、仁寿县视高中心卫生院出具的关于卫生知识、法规培训费《通用票据》（2011年8月31日）原件1张、关于购买灯具的《销售合约》（2011年8、9月）原件3份、关于购买三通、弯头等五金器材的《销货清单》（2011年9月7日）原件1张、关于购买通讯器材的《收款收据》（2011年9月16日）原件1张、关于购买厨卫用品的《缴款凭证》（2011年9月18日）原件1张、关于购买垃圾桶、洗衣粉等酒店用品的清单（2011年9月16日）原件2张、关于收到床垫等的《收条》（2011年9月18日）原件1张、关于购买空调、电视等的《保修凭证》（2011年10月31日）原件1张、关于购买电视的《售货单》（2011年12月25日）、《手工发票》（2012年3月10日）原件各1张、关于购买机电部件的《送货单》（2012年4月28日）原件1张、关于购买电脑配件的《发票收据联》（2012年10月20日）原件2张、关于购买椅子的《订货单》（2011年9月20日）原件1张、关于购买电源等的《收款收据》（2013年11月9日）原件1张、关于购买SF8019-23RFSN等电子设备的《出库清单》（2016年1月27日）原件1张、关于购买冰箱等《收款收据》（）2016年5月12日原件1张、关于购买五金、建材配件的《收据》（2016年6月18日、2016年9月25日）原件2张、关于购买热水器等的《收款收据》（2017年4月10日）原件1张、关于购买电脑主机的《增值税专用票据》（2017年7月5日）原件1张、关于购买洗衣机的《收款收据》（2017年7月8日）原件1张、关于购买俊越变频KFR-26GW/TNAa-A3等机电设施《收款收据》（2018年5月19日）原件1张、关于购买、维修空调等的《收款收据》（2018年7月19日）原件2张，拟证明原告对案涉房屋进行了装修；本院认为，该组证据中虽部分票据未加盖单位印章，但均为原件，票据的出具形式也符合一般生活常规，且票据载明内容也与经营酒店有关，故本院对该组证据的真实性予以采信； 2.原告叶永波提供的《仁寿县视高镇人民政府环天府新区快速通道建设（国道213线视高段）国有土地上房屋征收补偿方案》复印件1份、赔偿（补偿）申请书原件1份、《视高镇集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》复印件1份、EMS快递单原件4张以及涉及交房、搬迁、2011年涉案酒店内部等的照片若干张和视频（原告当庭出示以手机为载体的原件）；本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 3.原告提供的证人韩某的当庭证言一份，拟证明涉案房屋出租前系新修建、新装修的状态，仅具备一般人入住条件，但不符合经营酒店的装修状态；本院认为，被告对该证人证言的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 4.被告提供的涉案房屋腾房之后的照片若干张（被告当庭出示以手机为载体的原件）；本院认为，该组证据系原件，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于仁寿县，于2011年左右修建，修建后即进行了经济型简装（包括贴地砖、墙面刷腻子膏、安装窗帘、通水、通电、厕所安装便池和洗手台等，无家电、家具等）；该房系农村自建房，无房屋产权证，其所有权人为被告张长东家庭户。 2011年8月10日，经证人韩某介绍，原告叶永波（乙方，承租方）与被告张长东（甲方，出租方）签订《房屋出租协议》，约定：被告张长东将其从未住人的位于仁寿县的房屋2、3、4楼以及1楼过道和停车场等出租给原告作为旅馆使用；租赁期限为2011年9月1日至2026年8月31日；前四年租金为50000元／年，第五年开始每年递增5%（以首年租金为基数）；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造此房屋，使甲、乙双方造成损失的，由职能部门和甲乙双方共同协商解决；协议还对其他事项作了约定。 合同签订后，原告叶永波即开始购买各种宾馆用品（如床（床垫）、茶几、椅子、牙刷、通讯器材、洗衣粉、洗衣机等），并在租赁房屋内安装空调、灭火器、灯具、镜子以及各种酒店标示牌等。2011年11月2日，原告叶永波以租赁房屋为经营场所注册设立仁寿县视高镇豪泰商务宾馆。同年12月左右，原告叶永波开始经营宾馆住宿业务。之后，原告叶永波又陆续购置少量电器设施。2016年，原告为宾馆安装监控设施，购置SF8019-23RFSN电子设备、冰箱、电脑、洗衣机以及对部分设施进行维修等。 2019年12月24日，因案涉房屋被纳入拆迁范围，租赁合同无法履行，原告搬离案涉房屋，并将涉案租赁房屋的钥匙通过EMS邮寄给仁寿县视高镇人民政府拆迁办秦某某。原告认为，因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提起本次诉讼。 另查明，原告当庭陈述：①其承租后，即对涉案租赁房屋进行了装修，后于2016年进行了重新装修，主要包括对涉案租赁房屋进行重新刷墙，贴墙纸、吊顶，重新走线，安装监控设备，购置时钟、椅子、柜子等，并更换洗手台、热水器、门锁、镜子以及重砌厕所墙壁瓷砖等；②关于装修一事虽未书面征得被告同意，但曾口头征得其同意，且被告到宾馆收取租金时对宾馆内部装修也应是知晓的；③关于构筑物系指三处钢雨棚，分别为四楼、停车场以及与张长春（音译）相邻处各一处，共计130.37㎡，其中与张长春（音译）相邻处的雨棚面积约为20㎡，为被告本人搭建，其余钢雨棚则为原告搭建。对此，被告当庭辩驳：①被告出租的涉案房屋为新修并新装修的房屋，不存在也不需要进行装修，至于原告购置的床等物品属于可搬离、拆走的非附合装修，已被告原告拆走，不存在损失；②关于装修一事原告从未书面或口头征得被告同意，其也不知情；③关于构筑物一事原告陈述均属实，但其中与张长春（音译）相邻处的雨棚面积约为30㎡，并非20㎡。 再查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发＜环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案>的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 本案被告家庭户被纳入本次拆迁范围。2019年11月25日，被告张长东（乙方）作为户主与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：临街门市235.11平方米，核定门市价值补偿（评估）3，747，888.51元、经营损失补偿（计发48个月）299，831.08元；搬迁补偿（含残值）4，702.20元；装饰装修补偿133，799.55元[（840元/㎡×61.56㎡）+（473元/㎡×173.55㎡）），以上共计4，186，221.34元；住房：其中砖混结构714.36平方米，补偿金额285，744元；土墙草盖、砖筑玻盖（含砖草玻）、板房79.90平方米，补偿金额11，985元；搬迁补偿（含残值）14，287.20元；装饰装修补偿515，421元，共计827，437.20元；构筑物130.37平方米，补偿金额10，429.60元；临街临路门市签约奖749，577.70元（门市评估总价20%）；住房腾房奖428，616元（600元/㎡×714.36㎡）；协议还对其他事项作了约定。 本院认为，原告主张涉案租赁合同已于2019年12月25日予以解除，被告对此无异议，本院予以确认。本案焦点为：1.被告是否应当赔偿原告装饰装修补偿款500，000元以及钢雨棚10，429.60元？2.原告主张的其他各项赔偿是否应当支持？ 关于焦点一，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人在该合同中明确约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，首先，被告将新建、新装修且从未住过人的涉案房屋出租他人时，在合同中约定若承租人改变装修等需征得出租方书面同意的做法符合常理，但原告装修或搭建钢雨棚等行为却未征得被告书面同意；其次，原告提供的各种所谓装修票据也多为未形成附合的装饰装修物，并于搬离时由承租人拆除，即便经过了被告同意，该部分损失也不应得到支持；第三，至于原告主张的其他重新刷墙、吊顶等装修，均未提供相应的证据予以证实。综上，本院认为，原告应按合同约定全面履行自己的合同义务，而原告未征得被告书面同意后进行的装修和搭建钢雨棚行为已构成违约在先。现合同履行期内，案涉房屋被纳入政府拆迁范围，被告主张原告应赔付其装饰装修补偿费500，000元和钢雨棚10，429.60元的请求，因缺乏事实和理由，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，对于原告主张的搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖以及三相电赔偿等请求，本院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，被告出租给原告的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故原告的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对原告的上述请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告叶勇波与被告张长东于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除； 二、驳回原告叶永波的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取计5，748元，由原告叶永波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年三月三十一日 书记员  周永佳