广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40079号原告：杨董誉，男，1984年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：胡智江，男，1963年1月6日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告：陈智玄，男，1970年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告杨董誉与被告胡智江、陈智玄合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨董誉及其委托诉讼代理人郭玉臣、被告陈智玄到庭参加诉讼。被告胡智江经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还30万元；2.两被告承担本案的受理费及财产保全费。事实和理由：2018年，原告经广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）介绍，向被告胡智江以人民币475万元的价格购买广州市越秀区环市东路2XX号之二903房。签订该物业的买卖合同后，原告依约向被告胡智江的代理人陈智玄支付了人民币35万元。经买卖双方协商一致，于2019年3月17日签订《补充合同》，约定原告可以以495万元的价格将该物业转让给新买家，甲方同意将已方已付的35万元及新买方多付的总楼款20万元，合计55万元退还乙方，乙方同意扣除10万元作为赔偿甲方的费用，即两被告应退还45万元给原告。但截止起诉之日，两被告仅向原告退还了15万元，剩余30万元尚未退还。因此，为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告胡智江无答辩。被告陈智玄辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原被告经德才公司介绍及协助，于2018年8月6日签订房屋买卖合同，约定原告以475万元的价格购买被告胡智江所有的涉案房屋。就房款支付细节，中介方为双方拟定了房地产买卖合同补充合同，约定原告须于2018年8月31日前支付定金30万元、2018年11月15日前支付房款50万元、2019年3月15日前支付房款20万元。另，原告称购房目的为作结婚新房，希望在未完成交易的情况下先使用房屋，被告同意并在补充合同上注明把违约金变更为总房价的20%。第二天即8月7日，原告要求再次签订房地产买卖补充合同，增加了被告负责偿还贷款的条款，随后中介方为双方办理了网签。之后，原告分别于2018年8月7日和8月31日向被告支付了10万元和20万元，被告于8月31日将房屋交付给原告使用。到了11月15日，原告未按约定支付50万元房款，其解释称原约定的婚约无法实现，资金困难，希望被告给予时间筹款，于是只支付了5万元，之后也未再按照合同约定付款。根据买卖合同的约定，原告逾期十日以上支付房款的，被告有权不向原告出售该房屋，原告应向被告支付成交价10%作违约金，后补充合同把违约金调高至95万元，每天还须按总房价的0.05%支付罚金，可见原告违约在先。后来，原告提出希望被告不要追究其责任，出于解决问题的角度考虑，被告同意了他的请求。2019年3月17日，原告说找到新买家肖XX愿意购买涉案房屋，并趁势把一份预先准备好的合同给被告签，解释说只是取消双方的买卖关系，被告未仔细看就签了。后来，被告仔细看了认为不妥，要求修改，原告坚持按该合同履行。此外，被告了解到肖小姐本来是德才公司介绍看房，根据房屋门口张贴的管理处批准装修的文件上的电话联系到原告的，德才公司将向肖小姐和原告追讨中介费。原告因个人原因导致涉案房屋买卖其损失不小，被告已给予最大限度的谅解，向其退款15万元。9月5日，原告在与被告的微信通话中明确向被告赔偿15万元及愿意再让被告扣除2万元。被告认为，原告提供的这份合同第七条明确约定“本协议书一式三份，三方各持一份，签署后生效……”，因丙方没有签署，故合同属于无效。再有，被告陈智玄只是胡智江的代理人，根据《民法总则》第一百六十二条规定，房屋买卖合同只对被代理人发生效力，故陈智玄不是本案的适格被告。经审理查明，广州市越秀区环市中路2XX号之二903房原登记所有权人为被告胡智江。该房屋建筑面积107.24平方米，规划用途为住宅。2009年3月26日，被告胡智江出具《授权委托书》，载明：委托人胡智江，受委托人陈智玄、李红梅；委托人是广州市越秀区环市中路2XX号之二903房（国龙大厦泰兴阁9C房）的产权人，现委托受委托人其中的任何一人作为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列各项手续及签署有关文件：一、办理房屋产权登记、遗失登记、抵押登记、涂销抵押的手续；二、代办测绘、退保险费、领取《房地产权证》；三、办妥《房地产权证》后出售，收取售房款；四、有权办理二手楼按揭贷款的所有手续及签署所有文件，提前还款；五、到规划局调案复印建设工程规划验收合格证及相关资料；六、对上述房屋进行管理、使用，订立租赁合同、收取租金，并出具收据……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认。受委托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至委托事宜办妥为止等。该委托书经广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第08462号《公证书》公证。2018年8月6日，被告陈智玄代被告胡智江（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，并且该两方还与德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区环市东路2XX号之二903房，成交价475万元等。同日，被告陈智玄代胡智江（甲方）与原告（乙方）还签订《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》，对《房屋买卖合同》作出修改。次日，双方又签订了一份《房地产买卖补充合同（国龙大厦）》，再次对合同内容作出修改。签订在后的补充合同约定如下：乙方向甲方购买广州市越秀区环市东路2XX号之二903房，面积为107.24平方米，成交价为475万元，交易过户所需的费用全部由乙方承担，即乙方承担契税、交易费、印花税、营业税、个人所得税等包括但不限于因购买房屋所产生的税费（按实际情况缴交），有关细节补充修正如下：一、付款方式：1.2018年8月31日前支付定金30万元；2.2018年11月15日前支付部分楼款50万元；3.2019年2月15日前支付部分楼款20万元；4.2019年4月15日前递件交易当天支付部分楼款90万元；5.余款285万元由乙方于2019年2月15日前向银行申请办理银行按揭，于2019年4月15日前递件交易，2019年5月30日付完（包括按揭部分楼款）全部购房款；如乙方申请贷款金额不足，不足部分乙方须于交易过户当天一起支付给甲方。二、合同第四条违约金标准修改为成交价的20%。三、取消合同第六条，修改为无论乙方以任何形式付款，全部购房款均须于2019年5月30日前付完；逾期支付按未付金额每日0.05%的标准支付罚金。四、取消主合同第九条。五、合同第十条修改为补充合同条款与主合同不一致的，以补充合同为准。六、甲方同意在未收齐全额楼款的情况下把房产交付给乙方使用，交付使用前所发生的费用由甲方负责，交付使用后由乙方负责；甲方同时与乙方签署一份20年租期的租赁合同，以保障乙方在未完成产权过户前的管业权和优先购买权；该租赁合同随着产权过户到乙方名下时失效。七、违约责任：1.乙方如未按每期楼款的时间支付楼款，按每日0.05%的标准支付罚金；合同继续履行。2.本次房屋买卖的最终完成日期定为2019年5月30日前，如乙方最终未能付完全部楼款完成交易，属于乙方根本性违约：未过户到乙方名下时，乙方须立即退还房屋，除按成交价20%赔偿给甲方外，还须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿；如已过户到乙方名下，除按成交价20%赔偿给甲方外，另须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿，产权须回转到陈智玄名下，全部过户税费由乙方承担。3.甲方如不按约定办理交易过户给乙方，须按成交价20%赔偿给乙方，可按租赁合同的约定无偿使用20年等。上述各份协议签订后，原告分别于2018年8月7日、2018年8月31日、2018年11月15日向被告陈智玄银行账户转账支付楼款10万元、20万元、5万元。2018年8月31日，被告陈智玄将涉案房屋交付原告使用，双方签署《收楼协议》。2019年3月17日，被告陈智玄再次以胡智江代理人的身份，代胡智江（甲方）与原告（乙方）签订《补充合同》。其中约定：乙方经丙方介绍，以人民币475万元向甲方购买了广州市越秀区环市东路2XX号之二903房，但乙方因个人原因未能继续履行买卖该房产合同，至签订本合同为止支付了甲方35万元，现经三方协商达成如下约定：一、乙方将该房产合同买卖权限转让给新买家肖XX；乙方与该新买家达成协议以495万元出售上述903房。二、经甲方与乙方协商，甲方同意将乙方已支付的35万元及新买家多付的总楼款20万元退还乙方；然后乙方同意扣除10万元作为赔偿甲方费用。三、甲方与新买家重新签订房地产买卖合同后，甲方与乙方买卖所签租赁合同也同时解除，乙方把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任。四、该房产在重新售出给新买家后的水电费、煤气费、管理费等由新买家承担……七、本协议书一式三份，三方各持一份，签署后生效；本协议书的签订取代之前所有的口头及书面约定，均以本协议书为准。该合同首部原本打印有“丙方：广州市德才房地产代理有限公司”的内容，但已被横线划掉，并且划掉位置印有指模。2019年6月20日，被告陈智玄从其个人银行账户向原告转账退还15万元。2019年9月5日，原告向被告陈智玄发送多条微信催讨欠款，内容包括“还回我那部分钱又没多拿你的？还赔了十五万给你。”“你扣多两万出来转28万翻俾我，别搞到事情甘复杂啦。点样？”但未见被告陈智玄进行回复。另查明，据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年10月11日的《广州市不动产登记查册表》记载，案外人肖XX于2019年5月31日申请广州市越秀区环市中路2XX号之二903房转移登记，同年6月4日核准登记。诉讼过程中，关于被告陈智玄是否应当承担责任的问题，原告称，因陈智玄与原告签订的《补充合同》超出了胡智江出具的授权委托书的委托事项范围，也损害了胡智江的权益，并且没有得到胡智江追认，故《补充合同》对被告陈智玄有约束力，陈智玄应当对退款承担连带责任。本院认为，原告与被告陈智玄2019年3月17日签订的《补充合同》为双方自愿签订，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同虽然约定“本协议书一式三份，三方各持一份，签署后生效”，但原告与被告陈智玄已将合同中原本列明的“丙方”划掉，即对此进行了修改，故该《补充合同》经甲乙双方签名后已经生效。根据被告胡智江于2009年3月26日出具的《授权委托书》的内容，被告陈智玄代胡智江与原告签订相关《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给原告、代收购房款项属其代理权限范围内，但被告陈智玄未能举证证明其以胡智江名义与原告签订《补充合同》解除房屋买卖关系、退还相关款项亦属于授权范围，故对原告主张该《补充合同》超越代理权的意见，本院予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益……”本案中，被告陈智玄与原告签订的《补充合同》至今未获得被告胡智江追认，陈智玄的所有收款、退还行为均以其个人账户实施，因此，原告要求被告陈智玄履行《补充合同》中甲方的退款义务于法有据，本院予以支持，但其要求被告胡智江承担该合同责任有违上述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈智玄在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告杨董誉返还及支付购房款项30万元；二、被告陈智玄在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告杨董誉支付财产保全申请费2020元；三、驳回原告杨董誉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告陈智玄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  陈桂容人民陪审员  严雪颜二〇二〇年三月十一日书 记 员  梁 涛唐嘉仪