广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终141号 上诉人（原审被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司。住所地广西壮族自治区桂林市象山区瓦窑口（富桂饭店北侧）。 法定代表人：蒋小龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐增俐，广西八桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:胡桂清，女，1969年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋俊元，男，1951年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市全州县。 上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司因与被上诉人胡桂清商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0304民初1468号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉讼时效已过，应当驳回其诉讼请求。上诉人已于2014年12月24日在《桂林晚报》上刊登交房通知，要求被上诉人于2014年12月31日前验收房屋，但被上诉人迟迟不收房，直到2019年6月28日才起诉，已经超过法律规定的三年诉讼时效。一审法院推定“购买商品房是日常生活中的重大事件，购买人不可能数年置之不理”没有任何证据证实。二、上诉人近期办理《建设工程竣工验收备案表》是由于政府行为导致。由于临桂区市政配套建设规划批复与配套安装延误，导致近期办证，上诉人在一审开庭后已经提交相应证据证明。 胡桂清辩称，上诉人主张发生不可抗力的影响是在2016年至2017年间，属于延迟履行后发生的不可抗力，按照法律规定，不能免除上诉人交付房屋的违约责任。 胡桂清向一审法院起诉请求：被告向原告支付迟延交付房屋的违约金164042.5元（违约金计算方法：以实际支付的房款569592元为基数，每日按照已付房款万分之二自2015年1月2日起计算，暂计至2019年1月2日为164042.5元）；被告负担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人经协商订立一份《商品房买卖合同》，该合同约定“……第一条项目建设依据。出卖人以出让的方式取得位于临桂县南侧，编号为DJ2012-10号地块上的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名鑫隆风景。……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字2013-002，……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人的商品房……为……第1幢4单元503号房。……建筑面积共158.22平方米，其中，套内建筑面积129.84平方米，……第四条计价方式与价款。……2、按套内面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4386.88元，总金额（人民币）伍拾陆万玖仟伍佰玖拾贰元整。（￥569592）……第六条付款方式及期限。……3、其他方式首付款壹拾柒万壹仟伍佰玖拾贰元整（￥171592）应于2013年3月26日付清。余款叁拾玖万捌仟元整（￥398000）进行银行按揭或公积金贷款，……第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人。……5、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……5、因政府行为、社会异常事件及其他不能预见、不能避免的客观情况，施工中遇到的异常地质状况、市政配套建设规划批复与配套安装延误的时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任。……1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在《桂林晚报》或《桂林日报》上以公告的形式或以挂号信函形式（或电话通知）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。……” 早在上述《商品房买卖合同》订立之前的2013年3月26日，原告即已向被告交纳了购房首付款171592元，余款398000元通过向商业银行贷款亦于合同订立后及时向被告付清。原告及被告均确认原告在履行《商品房买卖合同》过程中不存在违约行为。 2014年12月24日，被告在《桂林晚报》上刊登《交房通知》，称“尊敬的鑫隆?公园大地业主：鑫隆?公园大地1#、2#、3#、5-1#、5#、6#、7#楼住宅已达到合同约定的交房条件，我公司定于2014年12月31日开始办理交接手续（集中交房时间为：9：00-16:00）。请携带本人有效身份证件、购房合同、房款发票、契税完税证及交房费用到我公司客服中心办理交接手续。逾期未办理交接手续的，将按《商品房买卖合同》的有关约定追究违约责任。”原告称其没有看到当天的《桂林晚报》，因此没有在《交房通知》规定的时间前往办理交接手续。被告没有采取《商品房买卖合同》约定的电话、邮寄等其他方式告知原告可以交房。 被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，案涉鑫隆风景1#楼竣工验收日期为2016年4月13日，五方验收在当日完成；桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年5月29日出具备案意见为“鑫隆风景1#楼该工程的竣工验收备案文件已于2018年5月29日收讫，文件齐全。”处理意见为“鑫隆风景1#楼同意备案”。 被告称导致其无法按照合同约定的交房条件,即“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”交房的原因是因为存在合同约定的可以据实予以延期的情形，该情形为“因政府行为、社会异常事件及其他不能预见、不能避免的客观情况，施工中遇到的异常地质状况、市政配套建设规划批复与配套安装延误的时间”。为此被告提交了桂林市临桂新区管理委员会新区管阅[2017]9号《临桂新区洋田变电站10kV出线开闭所建设用地协调会议纪要（2017年12月5日）》、2018年1月2日桂林市临桂新区管理委员会新区管批[2018]8号《关于鑫隆风景项目供电开闭所定点及管线路径的批复》拟证实案涉房屋系因施工中遇到了市政配套建设规划批复与配套安装延误导致交房延期。被告表示该延期原因并未告知过原告等业主。《临桂新区洋田变电站10kV出线开闭所建设用地协调会议纪要（2017年12月5日）》的主要内容系调整洋田变电站10kV出线开闭所建设用地，但被告并未作为相关单位出席该次会议。《关于鑫隆风景项目供电开闭所定点及管线路径的批复》称“桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司：来文《关于申请鑫隆风景供电开闭所规划定点的报告》收悉。根据《临桂新区电力专项规划》、临桂新区管委会2017年第4、5次常务会议精神及供电部门相关用电批复，经现场踏勘研究，批复如下：一、原则同意你司在洋田变电站东侧公用电力设施地块中新建1座开闭所（位置详见附图），并有偿使用1空市政电力管道，根据供电部门批复的供电方案管道路径为洋田变-平桂路-世纪西路-小区电力接入口。……三、开闭所及专线建成后应尽快移交供电部门管理，服从供电部门的接电分配。……” 被告至今未向原告交付房屋。庭审过程中，原告称其于2016年6月12日、2017年5月11日在原告工作人员的陪同下前往验收过房屋，但因房屋存在相关问题，原告并未接收。原告为此提供了2份《交房验收单》复印件，该复印件上均有“邹振峰”签名，原告称“邹振峰”系被告工作人员。被告对原告上述主张予以否认，亦不确定“邹振峰”是否是其工作人员。法庭要求被告庭后对于被告是否留存有《交房验收单》原件及“邹振峰”是否是被告工作人员予以核实后答复法庭，但被告至今未予答复。原告还称其于2018年8月向被告递交《通知函》，主张逾期交房违约金，但被告否认收到过函件，亦否认原告向其主张过逾期交房违约金。 一审法院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格恪守合同全面履行各自义务。原告依约交付了购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的时间交房，存在违约行为，应当承担违约责任。 本案争议的焦点应当在于，被告延期交房是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形；原告主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效期间。 关于争议焦点一。被告用以抗辩的可以据实延期交房的情形指的是施工中遇到了市政配套建设规划批复与配套安装延误，其提供的证据是《临桂新区洋田变电站10kV出线开闭所建设用地协调会议纪要（2017年12月5日）》及《关于鑫隆风景项目供电开闭所定点及管线路径的批复》，但是该两份文件从内容上仅能证明2017年12月5日洋田变电站10kV出线开闭所建设用地被调整及被告于2018年1月2日被获准在洋田变电站东侧公用电力设施地块中新建1座开闭所并有偿使用1空市政电力管道，并不能形成证据链来证实此系在施工中遇到的市政配套建设规划批复与配套安装延误，何况案涉工程竣工验收时间是2016年4月13日。同时，仅凭该两份文件亦无法证实被告在2018年1月2日获准新建开闭所系其迟至2018年5月29日方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的根本原因。因此，对于被告主张其延期交房存在依合同约定可以据实延期的情形，该院不予采信。 关于争议焦点二。被告虽然于2014年12月24日在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，但事实上，案涉房屋在2016年4月13日方获得竣工验收，2018年5月29日方获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2014年12月31日时该房屋并不符合合同约定的交房条件，因此，《交房通知》对原告不具约束力。对于普通人而言，购买商品房是日常生活的重大事项，购房人不可能数年置之不理。综合考虑全案证据，该院对于原告所陈述的向被告主张过交房的意见和证据予以采信。据此，本案不存在原告诉请超过诉讼时效期间的情形。 综上所述，被告存在延期交房的违约行为，应当依约承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。由于不具有合同约定的可以据实延期的情形，被告应当按照合同约定的“（自）最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”支付逾期交房违约金。原告主张自2015年1月2日起算逾期交房违约金，该院照准。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应当向原告胡桂清支付逾期交房违约金（违约金的计算方法：以购房款人民币569592元为计算基数，按每日万分之二的标准自2015年1月2日起计算至实际交房之日止）。本案案件受理费3580元（原告已预交），由被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交以下证据：1.桂林市临桂新区管理委员会和桂林市临桂区人民政府出具的《证明材料》及桂林市临桂区气象服务与防雷中心出具的《气象资料》，拟证明存在不可抗力因素；2.《鑫隆风景供电外电线工程承包合同》、《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明批复后供电需要施工期。被上诉人经质证后认为，证据是否真实不清楚，《证明材料》的证人未出庭作证，下雨是正常发生，村民阻工能用金钱解决，均不属于不可抗力，且上诉人主张发生不可抗力的影响是在2014年12月31日后，属于延迟履行后发生的，不能免除责任。本院认为，上诉人提供的证据中，证据1属于政府机关出具，对其真实性、合法性予以确认，该项证据与本案商品房逾期交付具有一定的关联性，是否采纳本院在说理部分予以阐述；证据2与本案有无关联性，在本院认为部分一并阐述。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，洋田变电站自开工建设至投入运行期间，由于征地拆迁补偿工作及部分村民阻工等原因导致工程延期约一年半时间。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案诉请逾期交房违约金是否过诉讼时效；二、上诉人主张政府原因造成的延迟天数、雨天、供电施工期天数是否予以扣除。 关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，涉案商品房的交付条件应为竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。上诉人诉称于2014年12月24日在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，但此时涉案商品房尚未竣工验收合格，也未取得《建筑工程竣工验收备案表》，并不符合交房条件。涉案商品房于2016年4月13日竣工验收合格，2018年5月29日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，上诉人并未另行通知被上诉人收房，据此，被上诉人于2019年6月28日起诉要求支付逾期交房违约金并未超过法律规定的三年诉讼时效。 关于争议焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，上诉人应当在2014年12月31日前交付涉案商品房，但如遇因政府行为、社会异常事件及其他不能预见、不能避免的客观情况，施工中遇到的异常地质状况、市政配套规划批复与配套安装延误的时间可以延期。合同签订后，上诉人未能按照合同约定的时间交付涉案商品房，则应根据合同约定“（自）最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2015年1月2日起至实际交房之日“向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。上诉人主张临桂区市政配套建设规划批复与配套安装延误，导致《建设工程竣工验收备案表》延期办理，系政府原因造成违约。本院认为，从桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府出具的《证明材料》可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素属于双方合同约定中的“市政配套建设规划批复与配套安装延误”，应当从上诉人延期交房期限中扣除相应时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟不属于双方约定的“市政配套建设规划批复与配套安装延误”的情形，不应当扣除相应时间；天气因素影响施工发生在上诉人迟延交房后，上诉人据此不能免除责任；供电施工期属于上诉人正常履行合同义务时当然发生的期间，扣除此期间没有合同约定亦不符合法律规定。据此，根据双方合同约定，本院扣减因政府原因造成的违约期一年半，共计548天。因此，上诉人应当以购房款人民币569592元为计算基数，按每日万分之二的标准，向被上诉人支付自2015年1月2日至实际交房之日止、扣减548天的逾期交房违约金。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；由于二审出现新证据，致使实体处理部分欠妥；上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1468号民事判决； 二、上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应当向被上诉人胡桂清支付逾期交房违约金（违约金的计算方法：以购房款人民币569592元为计算基数，按每日万分之二的标准自2015年1月2日起计算至实际交房之日止，扣减548天）； 三、驳回被上诉人胡桂清一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费3580元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担2506元，被上诉人胡桂清负担1074元；二审案件受理费3580元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担2506元，被上诉人胡桂清负担1074元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰