江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8773号原告：苏州新东方培训学校有限公司相城区分公司，住所地苏州市相城区润元路366号邻街生活购物中心2001室、2021室。负责人：张戈。委托诉讼代理人明盛华，江苏道金律师事务所律师。被告：江苏哥伦布商业物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市相城区元和街道润元路366号4楼4006室。负责人：赵小波。委托诉讼代理人王衍，浙江和乐律师事务所律师。委托诉讼代理人吴汝铨，男，1972年2月15日生，汉族，住浙江省兰溪市。原告苏州新东方培训学校有限公司相城区分公司（以下简称新东方公司）与被告江苏哥伦布商业物业管理有限公司苏州分公司（以下简称哥伦布公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法由审判员魏丽玲独任审判并于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托诉讼代理人明盛华，被告哥伦布公司的委托诉讼代理人王衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东方公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告2019年11月15日发给原告方的解除《房屋租赁合同》的通知无效；2、判决被告继续履行2018年3月21日双方签订的《房屋租赁合同》。3、判决被告承担律师费166616元；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年3月21日，苏州新东方学校向被告租赁位于相城区366号二层局部(2001，2021)的房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为8年，自2018年4月1日始至2026年3月31日止。合同第十四条第4款约定，今后双方发生争议，各方在主张权益时，有权就包括但不限于律师费、差旅费、财产保全担保费等一并主张。合同签订后，原告方按约交纳房租，从未有拖欠行为或其他严重违约行为。2018年12月01日，原告、被告、苏州新东方学校签订三方协议，约定自原告成立之日起苏州新东方学校在合同中的权利义务全部转让给原告。由于原告系空壳公司，双方在履行房屋租赁合同时仍然由苏州新东方学校与被告发生业务往来，包括支付租赁费用、开具发票、函件往来等。被告于2019年7月19日向苏州新东方学校发函，称因新的项目定位及楼层业态布局涉及到原告所在铺位，要求对原告现在的铺位予以调整，遭到拒绝后，被告又于2019年11月4日再次发函要求提前终止租赁合同。苏州新东方学校于2019年11月6日回函表示希望继续按照合同履行租赁条款，并向对方释明了单方解除合同的法律后果。然而，被告不顾原告方的反对，于2019年11月15日发送律师函要求解除合同。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，对双方均具有约束力。被告现要求提前终止合同，违约的是被告。双方应继续履行合同。被告哥伦布公司辩称，针对原告的第一项诉请认为解除通知无效，我方认为没有依据。被告方通知原告解除合同的通知书已经发生了法律效益，双方的合同第九条中第四项中注明，作为出租方（被告）享有单方解除权。基于上述原因原告的第二项诉请也是没有依据的。第三项诉请没有法律依据不应该予以支持，原告提出双方的合同的第十四条中条款并没有约定另外一方或者违约方承担费用。合同的履行过程中被告不存在任何违约行为及过错，被告只是依据合同的约定主张了单方解除权，双方可以通过很多其他方式解决争议，不一定通过律师，该律师费的发生我方认为没有发生的必要性。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，被告作为甲方与苏州新东方学校作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于江苏省苏州市相城区润元路366号二层局部(2001，2021)的房屋（面积905平方米）租赁给乙方。租赁期限为8年，自2018年4月1日始至2026年3月31日止。乙方可将房屋用于办公、教学或与教学相关的经营活动。租金40元/平方/月、商管费30元/平方/月，租金从第三年开始每2年5%递增，商管费不变，租金每半年支付一次，先付后用。租赁保证金共计人民币126700元，与合同生效后七个工作日内支付。违约责任：1……4、本合同期内在乙方无重大违约责任的情况下，若甲方单方面提前终止合同，甲方应承担违约责任，甲方需向支付乙方未履行期间合同总金额20%的违约金，甲方支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。5、……6、。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，对其实施清场措施并收回房屋。乙方应承担违约责任，向甲方支付未履行基金合同总金额20%的违约金。乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。6.1擅自将租赁房屋全部或部分转让、转借、他人或擅自调换使用的；6.2擅自改变租赁房屋用途、经营范围的；6.3无正当理由、拖欠租金、商业管理费或其他费用累计20日以上（含20日）的；6.4乙方中断经营超过30日或停止营业的；6.5，利用租赁房屋进行违法犯罪活动或其他违反善良风俗、社会道德的活动；6.6乙方或乙方有关人员故意损坏租赁房屋及其附属设施（该损失由乙方承担全部赔偿责任）；6.7其他严重损害甲方权益的行为。另约定今后双方发生争议，各方在主张权益时有权就包括但不限于律师费、差旅费、财产保全担保费等一并予以主张。该合同另对商业管理服务、房屋维修、装修出租方变更、房屋转租、续租等内容进行了约定。2018年12月1日，苏州新东方学校与被告签订关于房屋租赁合同的补充协议，约定苏州新东方学校筹备设立经营新东方公司，自其成立之日起，苏州新东方学校在租赁合同中的权利义务全部转让给原告，并将租赁合同中的承租人变更为原告。经查，新东方公司于2018年12月5日成立。另查，合同签订后，原告一直按约支付租金，未曾拖欠。2019年7月19日，被告向新东方集团发送《关于苏州哥伦布邻街项目商铺调整通知函》，明确因新的项目定位及楼层业态布局，会涉及到原告所在铺位，请收到函后于2019年8月6日前与被告协商关于贵司现铺位的调整。2019年11月4日，被告再次发送《关于新东方铺位调整的通知函》，明确双方因铺位调整无法达成共识，鉴于被告对项目调整时间进度要求，现书面通知就提前终止双方合作事宜进行磋商。2019年11月6日，苏州新东方学校回函如贵司单方面提前终止合同，涉及侵害我校合法权利，须按照合同违约条款赔偿我校直接与间接损失，包含但不限于装修费用、宣传费用、搬迁费用、停业损失、学员退费、工资费用、证照费用。希望维持原合同，按照合同约定履行租赁条款。2016年11月15日，被告委托浙江和乐律师事务所发送《律师函》，明确自接到本律师函之日起解除房屋租赁合同，并在30日内腾空上述房屋。如逾期仍未腾空，被告将根据双方的合同约定及法律规定采取法律手段追究你方责任。除支付上述款项外，还将承担诉讼费、律师费等费用。原告另委托江苏道金律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费166616元。再查，涉案厂房的登记所有权人为苏州海商地产有限公司，不动产权证号为:苏(2017)苏州市不动产权第7013316号，该公司就其相城区润元路366号房屋出租给被告哥伦布公司。以上事实由当事人提供的原告营业执照、被告企业信息表、《房屋租赁合同》、补充协议、《关于苏州哥伦布邻街项目商铺调整通知函》、《关于新东方铺位调整的通知函》、《律师函》、《聘请律师合同》、律师费发票及支付凭证、不动产权证书等证据以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》及补充协议均系合同当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据上述协议，苏州新东方学校在租赁合同中的权利义务概括转让给了原告新东方公司，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。被告辩称涉案合同第九条第四项约定的是出租方享有单方解除权，但该条款的实质内容是在承租方无重大违约而出租方单方提出合同解除，承租方又同意解除合同，在此合意解除的前提条件下所作出的就出租方一方如何承担违约责任的约定，并非被告辩称的其只要承担上述约定的违约责任就可以随时享有单方解除权。合同第九条第六款系对出租方享有单方解除权情形的具体约定，但本案中不存在上述情形。庭审中被告亦认可原告无违约行为。故本案当事人不存在协议解除、约定解除情形，也不符合法定解除条件，被告哥伦布公司不具有合同解除权，其发送的解除合同的《律师函》无效，双方应继续履行合同。关于原告主张的实现债权支出的律师费用166616元，原、被告在合同中已有约定，且原告主张的律师费符合江苏省律师费收费标准，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、2019年11月15日被告江苏哥伦布商业物业管理有限公司苏州分公司发给原告苏州新东方培训学校有限公司相城区分公司解除合同的《律师函》无效。二、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行。三、被告江苏哥伦布商业物业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新东方培训学校有限公司相城区分公司律师费人民币166616元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，户名：苏州新东方培训学校有限公司相城区分公司，开户行：中国银行股份有限公司南环支行，账号：52×××64）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币23833.5元，由被告江苏哥伦布商业物业管理有限公司苏州分公司负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  魏丽玲二〇二〇年三月二十七日书记员  杨雨涛