上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47380号原告：上海茂德企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙茂照，执行董事。委托诉讼代理人：陈醉，上海嘉冕律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛盛宇，上海嘉冕律师事务所律师。被告：上海锦升电缆有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐繁盛，董事长。委托诉讼代理人：徐益忠，男。委托诉讼代理人：胡小汉，上海汉科律师事务所律师。原告上海茂德企业集团有限公司与被告上海锦升电缆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告上海茂德企业集团有限公司的委托诉讼代理人陈醉与葛盛宇、被告上海锦升电缆有限公司的委托诉讼代理人徐益忠与胡小汉到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告上海茂德企业集团有限公司向本院提出诉讼请求，判令被告：1.支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金及土地使用费38万元；2.以38万元为基数，按日万分之五标准支付2015年12月31日至实际支付之日的违约金；3.支付2017年1月1日至2018年12月31日的占有使用费76万元。事实与理由：2015年12月，双方签订租赁合同，约定原告将本区万祥镇万祥路XXX号厂房(新号牌134号，以下简称“系争厂房”)出租给被告，租期2016年1月1日至2016年12月31日，年租金和土地使用费38万元，先付后用等，另对逾期支付违约金等做了约定。被告于2015年12月1日至2018年12月31日期间占有系争厂房，但未支付过租金、占有使用费。万祥路XXX号原为南汇县万祥阀门厂的厂区，大部分出租给被告使用，其中6号厂房539.95平方米由原告于2017年12月收回，相应的占有使用费可扣除。原告的法定代表人孙茂照与其弟弟孙茂腾分家，系争厂房2017年7月1日起的相关权益由孙茂腾享有。2018年1月的产业结构调整过程中，由被告给予原告补偿款90万元，该补偿款与本案的租金、占有使用费无关。被告多次确认未支付租金，认可2018年12月24日返还房屋。现诉至法院，请求判如所请。被告上海锦升电缆有限公司辩称，被告已于2017年9月30日前将系争厂房清理完毕，交还给原告。被告给予原告的90万元补偿款包括了被告应付的租金、占有使用费，并为孙茂照所确认。被告不清楚孙茂照与孙茂腾分家之事，即使认可他们分家，也应认定2017年7月1日前的租金已抵扣。合同4.3条应解释成超过45天，原告仅有权收回厂房，但无权主张违约金。即使需要支付，该违约金也明显过高，请求予以调低。未支付过保证金。故请求驳回原告全部诉请。经审理查明，万祥镇万祥路XXX号中幢号1至17的厂房登记权利人为上海市南汇县万祥阀门厂，幢号18房屋因超出用地范围，暂未确权发证。2015年12月23日，原、被告签订上海市厂房租赁合同，约定原告将系争厂房出租给被告，租期为2016年1月1日至2016年12月31日；其中，办公用房(11号、12号、13号、14号)1,755.08平方米、年租金22万元，生产用房(6号、7号、8号、10号、B、C、D、E)2,632.03平方米、年租金11万元，仓储用房(4号、5号、9号、15号、16号、17号)1,910.17平方米、空地等占地1,527.34平方米由被告无偿租用，年土地使用费5万元，上述年租金和土地使用费38万元；租赁合同生效后7天内一次性支付全年的租金和土地使用费，逾期支付租金和土地使用费“超过10天的，按租金总额日2%加付违约金给甲方；超过45天的，甲方可收回该厂房使用权并停止乙方生产”等(第4.3条)。系争厂房于2015年12月1日交付给被告。2017年2月25日，原告召开股东会，决议系争厂房等资产分立归属孙茂滕，分立日期2017年6月30日。2017年12月12日，系争厂房中6号厂房(面积539.95平方米)出租给案外人。2018年1月26日，原、被告签订协议书，约定就被告租用原告厂房获得产业调整补偿款的分配事宜，达成协议：被告知悉原告的股东会于2017年2月25日作出集团分立的决议，系争厂房相关权益归孙茂腾所有，自2017年6月30日开始由孙茂腾代表原告行使一切权利义务；被告获得的产业调整补偿款中针对房产的补偿款，根据租赁的厂房面积，按每平方米不低于200元计算归孙茂腾所有，但最低不得低于90万元等。2018年5月4日，原、被告共同出具承诺书，同意对系争厂房进行产业结构调整。2018年6月12日，被告与相关单位签订产业结构调整项目管理合同，约定被告应于2017年12月30日前完成产业结构调整，包括拆除生产设备、清空生产场地、员工分流、变更营业执照等，给予被告补偿款2,474,378.40元。上述事实，由不动产登记簿、上海市厂房租赁合同、股东会决议、协议书、承诺书、产业结构调整项目管理合同，以及当事人陈述等证据证实。审理中，原告为佐证诉称中搬离日期、租金未支付的主张，另提供如下证据：(1)2018年12月24日承诺书(载有我司承诺于2018年12月31日前将系争厂房归还给原告，若逾期，未搬离的设备、存货等可由原告按废品处置，所得款项直接用于抵扣2016年以来的租金及使用费等，加盖有被告印章，“实际控制人”栏处空白)；(2)2018年11月8日通话录音(载有孙茂滕“你那个怎么办呢”，徐益忠“……里面的东西等几天都给清掉，都给卖掉，我再把里面清理一下很快的”，孙“……就是你那个17年的那个租金和18年的租金这个怎么？17年和16年的”，徐“这些以后再说，我现在身边一毛钱都没有”等)；(3)照片A组(显示系争厂房处堆积了一些电缆、杂物等，拍摄人手持的解放日报日期为2018年9月10日)、照片B组(显示系争厂房的外部现状)。被告对上述证据(1)的盖章认可，对内容不认可。对证据(2)真实性认可，称孙茂腾并非原告的法定代表人，徐益忠仅是随便说说，应付一下。对证据(3)真实性均不认可。被告为佐证辩称中的搬离日期、租金已涵盖的主张，另提供如下证据：(1)2019年7月18日情况说明(载有徐海青称，就2018年12月24日承诺书，当日原告带来多人，称原告是被告的股东，盖章仅作内部使用，其没想那么多，即加盖被告印章，未告知被告，徐益忠也未在“实际控制人”栏签字)；(2)2019年7月19日谈话录音(载有徐益忠“你原来和孙茂腾90万元，说好的，又起诉，是什么意思”，孙茂照“我和他说好，他不认可，他说17年后东西是他的，17年6月30日后”、“原来是说好的，不是90万两件事情一起解决说好？一件是75万元投资款，另一件是租金款，这些都算了……但我和他说，他不认账没用”等，后徐“2018年12月24日叫我搬出，我也全部腾空完了，也答应他搬出”等)；(3)2019年7月22日情况说明(载有被告“位于万祥路XXX号内，该区域内因存在违建，2017年8月万祥居委汇同镇五违办对其厂区内违建进行了助拆。同时，根据相关文件精神，配合镇职能部门对该企业进行产业结构调整前期走访排摸。2017年9月，该企业对机械设备进行了拆卸，且在9月30日之前将拆卸的设备全部清空等”，盖有“上海市浦东新区万祥镇万祥居民委员会”字样印章)。原告对证据(1)真实性不认可，称证人未出庭作证，内容亦与事实不符。对证据(2)真实性认可，称可以反映所谓包含租金的说法未获孙茂腾认可。对证据(3)真实性认可，称仅为机器设备，不能反映房屋返还。本院认为，双方签订的上海市厂房租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有约束力。其一，产业结构调整项目管理合同所载的补偿款未含有针对房屋的补偿，但从2018年5月4日的承诺书来看，原告参与了此次产业结构调整。2018年1月26日协议书明确，是就被告租用原告厂房获得产业调整补偿款的分配事宜签订本协议，被告获得的产业调整补偿款中，根据系争厂房的面积分配给原告不低于90万元，未涉及租金、占有使用费。其二，原告提供的证据(1)和(2)均形成于上述协议书之后，在该些证据中，被告确认未支付2016年起的租金、占有使用费。其三，结合被告提供的证据(2)谈话录音等，虽然孙茂照在谈话录音中作了相关确认，但被告知悉系争厂房自2017年7月1日由孙茂腾处分，所谓的90万元补偿款中包含租金、占有使用费未取得孙茂腾同意。故被告所作租金、占有使用费已包含在该90万元补偿款中的主张依据不足，本院不予采纳。被告未支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金及土地使用费38万元，应予补付。原告主张按日万分之五标准支付拖欠租金及土地使用费的违约金，低于合同约定的标准，尚属合理；主张自2015年12月31日起支付至实际付清之日，符合合同的约定，故该请求本院予以照准。被告未支付2017年1月1日至2017年9月30日占有使用费，参照租金标准，应支付该期间占有使用费28.5万元。其一，根据不动产登记簿，万祥镇万祥路XXX号共有18幢厂房，现部分出租给被告，厂区并未完全为被告所控制。其二，被告提供的证据(3)与产业结构调整项目管理合同的内容相呼应，反映被告于2017年9月底对机械设备作了拆卸和清空，原告对此应当已经知悉。原告提供的证据(1)承诺书载有“实际控制人”栏，但未经相应人员签字。原告提供的证据(2)显示被告表示把里面的东西给清掉、卖掉。原告提供的证据(3)中照片A组显示现场堆放的仅是一些杂物。其三，系争厂房中的第6幢，原告于2017年底出租给案外人，应于此前收回，但双方未提供证据反映办理过交接的手续。综合上述情况和双方过错程度，本院酌定由被告支付2017年10月1日至2018年12月24日占有使用费116,928元。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海锦升电缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂德企业集团有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的租金及土地使用费380,000元；二、被告上海锦升电缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂德企业集团有限公司拖欠租金及土地使用费的违约金(以380,000元为基数，按日万分之五标准，自2015年12月31日起计算至实际付清之日)；三、被告上海锦升电缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂德企业集团有限公司2017年1月1日至2017年9月30日占有使用费285,000元；四、被告上海锦升电缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂德企业集团有限公司2017年10月1日至2018年12月24日占有使用费116,928元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,067.54元，减半计8,533.77元(原告已预交)，由原告上海茂德企业集团有限公司负担2,724.13元，由被告上海锦升电缆有限公司负担5,809.64元；被告上海锦升电缆有限公司所负之款于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二〇年三月二十日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。