江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3306号原告：郑建群，女，1986年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，江苏苏合律师事务所实习律师。被告：德鑫房地产开发（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇。法定代表人：林汶宗。被告：张茂洽，男，中国台湾地区居民。原告郑建群与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司（下称德鑫房产公司）、张茂洽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序。因两被告下落不明，本案转为普通程序审理，组成合议庭，并向两被告公告送达了诉讼副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2020年3月19日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑建群向本院提出诉讼请求：1、判令二被告签订的编号为201507060187的《商品房买卖合同》无效；2、判令二被告立即注销编号为201507060187的《商品房买卖合同》的备案。3、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年10月25日，案外人王京京以被告德鑫房产公司的代理人君融投资公司的名义(售房人、甲方)与原告(购房人、乙方)签订《房屋买卖(置换)合同》一份，该房屋买卖合同已经苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初1137号民事判决书确认为合法有效。在该案诉讼过程中发现二被告于2015年7月6日在苏州市相城区住房与城乡建设局进行了编号为201507060187的商品房买卖合同网上备案。二被告进行的该备案行为是在明知该房屋已出售给原告的情况下进行的虚假交易，并未实际支付对价。二被告恶意串通进行的该备案行为，直接损害了原告的合法权益，理应认定为无效。审理中，原告撤回了诉讼请求1。被告德鑫房产公司、张茂洽均未作答辩。经审理查明：本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书载明：原告郑建群与被告德鑫房产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。审理中，本院追加王京京、苏州君融投资管理有限公司（以下简称君融投资公司）作为本案被告参加诉讼。原告郑建群向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原告签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；二、被告德鑫房产公司、被告王京京、被告君融投资公司共同协助原告将坐落于相城区的房屋过户登记至原告郑建群名下；三、被告德鑫房产公司、被告王京京、被告君融投资公司共同支付原告迟延办证违约金（以450万元为基数，从2013年2月1日起按照年利率6%计算至被告实际办证之日止）；四、本案诉讼费用由三被告共同承担。该案中查明，2008年初至2014年初，王京京在被告德鑫房产公司处任职销售经理。王京京为了能以其实际投资设立的君融投资公司名义向他人出售房屋，于2013年10月份，让他人为其私刻了德鑫房产公司印章1枚，并用该伪造的印章制作了一份德鑫房产公司（乙方）与君融投资公司（甲方）签订于2013年10月18日的《房屋出售委托书》，其上载明：甲方受乙方的委托出售位于（即丽致星河23号花园别墅）等房屋；经双方协定，为便捷交易甲方出售的房屋房款可直接打入甲方的公司账户内等内容。2013年10月25日，王京京以德鑫房产公司代理人君融投资公司的名义（售房人、甲方）与原告郑建群（购房人、乙方）签订了《房屋买卖（置换）合同》一份，其上载明：“第一条房屋基本情况，甲方已根据国家有关规定依法取得位于相城区丽致星河23#花园别墅的房屋，甲方自愿将该房屋出售给乙方。该房屋建筑面积约750平方米，毛坯。第二条成交价格，实际成交价给为人民币800万元。第三条付款约定，按揭贷款，由君融投资公司完成，时间预计为4个月。第六条其他事宜，该套房屋总价为人民币800万元（含税，办理房产证及土地证费用），首付款400万元，该款项打入德鑫房产公司指定账户君融投资公司的账户，按揭贷款400万元。具体付款及其他事项，1、乙方于2013年10月29日之前支付给甲方200万元；2、甲方承诺乙方于2013年10月29日起90个工作日内办理该房屋网签手续；3、乙方须于该套房屋网签前7天内将100万元支付甲方，另于网签当日将100万元支付甲方；4、双方均需遵守该合约条款，若违约，则违约方将承担10万元作为违约金支付对方，并终止该套房屋买卖；5、由德鑫房产公司签订网签合同后7个工作日内开具购房发票；6、约定签订网签合同之后4个月内办理完银行贷款手续，是否完成以银行放款为准，如果因银行原因贷款不能够正常办理的，双方互不负违约责任，届时可选择解除合同，因其他原因不能够完成买卖的，看各自过错情形除承担违约金外，依法承担相应责任；7、该套房屋售价捌佰万元，经双方协商后决定该套房屋网签价格为陆佰万元，由甲方开具相应发票，剩余部分扣出税费等其他杂费后的金额，由君融投资公司开具相应收款凭证”。合同落款甲方处加盖了君融投资公司元和分公司公章并有王京京签字，乙方处有原告郑建群签字，担保方处又加盖了君融投资公司元和分公司公章。在此之前，原告郑建群已于2013年9月22日向被告君融投资公司转账支付购房诚意金10万元。其后，原告郑建群于2013年10月28日分别向被告君融投资公司转账两笔各50万元，原告郑建群的配偶曾云也于2013年10月28日分别向被告君融投资公司转帐两笔合计90万元，原告郑建群于2014年4月15日和6月6日分别向被告君融投资公司转账两笔合计150万元,又于2014年6月24日、6月27日分别向被告王京京转账合计25万元。被告君融投资公司先后向原告郑建群开具购房款收据5张合计450万元。另外，2014年1月15日，被告王京京通过他人账户转账返还原告郑建群100万元。被告王京京又利用伪造的被告德鑫房产公司的印章制作了一份编号为苏相合同201405090055的《商品房买卖合同》，德鑫房产公司作为出卖方，郑建群及其配偶曾云作为买受方，约定买卖的商品房为相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河花园23号别墅，买卖总价款600万元，交付期限为2014年8月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。原告郑建群及其配偶曾云作为买受方签字，出卖方处加盖了伪造的被告德鑫房产公司的公章。该份《商品房买卖合同》未作网签备案。2014年11月20日，被告德鑫房产公司的副总经理李莉报警称王京京私自与他人签订房屋买卖（置换）合同，将德鑫房产公司的若干套房子出售给他人。2014年12月4日，王京京投案自首，苏州市公安局相城分局对其刑事拘留。本院于2015年12月7日作出（2015）相刑二初字第00223号刑事判决书，认定：“一、合同诈骗。被告人王京京于2014年1月份，在未获得苏州市相城区渭塘镇丽致星河花园B12幢别墅所有人郁琳授权的情况下，隐瞒苏州君融投资管理有限公司无权销售该套别墅的真相，擅自将该套别墅以人民币450万元的价格出售给被害人史某，并于2014年1月14日收取被害人史某的购房款人民币200万元。二、伪造公司印章。被告人王京京为了以苏州君融投资管理有限公司名义向他人出售苏州市相城区渭塘镇丽致星河花园A1幢别墅，于2013年10月份，让他人为其私刻了德鑫房地产开发（苏州）有限公司印章1枚，并用该伪造的印章向他人提供《房屋出售委托书》1份”，并据此判决：“一、被告人王京京犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万元；犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑六个月，决定执行有期徒刑十年九个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万元”等。现该判决已生效，被告王京京在服刑。另查明，涉案房屋位于相城区，建筑面积为748.14平方米（包括地下室，面积253.78平方米），登记所有权人为被告德鑫房产公司，登记日期为2013年6月18日。被告德鑫房产公司与案外人张茂洽（台胞证编号0748465）在2015年7月6日就该房屋签订了一份《商品房买卖合同》（编号为201507060187），并在行政主管部门办理了网签备案手续。现该房屋已被本案原告郑建群查封。以上事实有当事人举证的《房屋出售委托书》、《房屋买卖（置换）合同》、转账凭据、收据、《商品房买卖合同》、社保缴纳记录、刑事判决书、不动产登记簿、网签备案查询记录、刑事案卷以及当事人陈述等附卷作证。该案审理中，本院调取了刑事侦查卷宗中的询问笔录等并综合分析，认为争议焦点在于：一、被告王京京及君融投资公司将涉案房屋出售给原告的行为对于被告德鑫房产公司是否产生合同意义上的法律约束力。本院认为，根据查明的事实和调取的询问、讯问笔录等证据来看，首先，被告王京京长期系被告德鑫房产公司的专司销售的工作人员和负责人，在与原告洽谈、签约的时候依然如是，原告郑建群对此不会也无法产生怀疑；其次，虽然被告王京京没有得到被告德鑫房产公司出售该套房屋的书面授权，但从刑事侦查卷宗中李莉的询问笔录和被告德鑫房产公司出具的情况说明来看，当时被告德鑫房产公司确实需要对外出售该涉案房屋，而且被告德鑫房产公司当时的负责人也多次要求被告王京京寻找交易对象，因此应当认定被告王京京获得被告德鑫房产公司关于出售涉案房屋的授权，这也与刑事判决书中未认定被告王京京在出售该涉案房屋上存在合同诈骗行为的结果是相吻合的；再次，根据被告王京京和李莉各自笔录可以证明被告王京京获得原告郑建群支付的购房款之后确实将其中的部分款项交给了被告德鑫房产公司的李莉，应当认定被告德鑫房产公司也收到了原告郑建群的部分购房款；最后，从现有证据来看，没有证据证明原告郑建群在被告王京京案发之前知晓其系伪造公章、伪造授权等事实。因此，本院认为，虽然被告王京京伪造了被告德鑫房产公司的公章并制作了虚假的委托被告君融投资公司销售房屋的授权书，但根据以上分析，从保护善意交易人的角度考虑，应当认定被告王京京系有权出售被告德鑫房产公司的该涉案房屋，从字面上看系原告郑建群与被告君融投资公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，实质上系原告郑建群与被告王京京所签，该合同本身并不存在违反法律强制性规定之处，合法有效，被告王京京系受被告德鑫房产公司委托，应认定该合同对被告德鑫房产公司产生法律约束力，被告德鑫房产公司应当履行其相应的合同义务。原告要求确认其签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效的诉讼请求，应予支持。二、被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。审理中，原告郑建群同意支付剩余的购房款而无须贷款，并且在本案中不同意解除双方合同并主张违约赔偿。本院认为，由于涉案房屋现仍登记在被告德鑫房产公司名下，且在原告签订《房屋买卖（置换）合同》时房屋已具备交付条件，因此该《房屋买卖（置换）合同》是具备继续履行条件的。但是由于涉案房屋在2015年办理了案外人的网签备案手续，在不注销该网签备案手续的情况下，无法办理房屋产权过户手续。经本院释明，原告郑建群在本案中坚持不要求解除上述合同并主张违约赔偿，故对于原告要求继续履行合同并协助办理过户的请求，本院碍难支持。对于原告主张的迟延办证违约金请求，由于现因客观原因导致无法办理过户，最终原告是否可以继续履行该合同并办理产权过户手续在本案中也难以确定，故对于原告该项请求在本案中也无法予以支持，待原告另行主张权利时一并主张。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告郑建群与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效。二、驳回原告郑建群在本案中的其他诉讼请求。本案另查明，苏州市相城区住房和城乡建设局房地产开发管理科于2017年9月14日出具证明载明如下：经查询相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢建筑面积748.14平方米，商品房买卖合同编号为201507060187。买受人张茂洽，台胞证编号0748465,已于2015年7月6日在苏州市区商品房销售网上管理系统备案，情况属实，特此证明。该备案目前仍存在。被告德鑫房产公司已被吊销营业执照。上述事实，由当事人身份信息、企业登记信息，本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书、证明以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告陈述，涉案房屋已于2015年5月获得交付，原告于2017年装修后入住。本院认为，本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书判决，原告郑建群与被告德鑫房产公司签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，被告德鑫房产公司作为当事人应全面履行义务、并遵循诚实信用原则、根据合同的性质履行协助义务。但被告德鑫房产公司在与原告的合同形成之后，就涉案房屋与被告张茂洽签订了另一份商品房买卖合同，并在苏州市区商品房销售网上管理系统上进行了备案，但长期未进一步履行。且不论两被告之间合同的效力如何，但两被告的行为事实上妨碍了原告进一步实现合同目的、最后取得物权。原告要求二被告立即注销编号为201507060187的《商品房买卖合同》备案的请求，应可准许。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司、被告张茂洽于本判决生效之日起十日内撤销就苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢所签的商品房买卖合同（编号201507060187）在苏州市区商品房销售网上管理系统中的备案。本案案件受理费为80元、公告费600元，合计680元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担，被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳80元、向原告郑建群支付600元。原告向本院预缴的案件受理费，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  戴 骏人民陪审员  朱 颖二〇二〇年三月二十日书 记 员  柳 溪