湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初266号原告：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司。住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。统一社会信用代码：914311293528255249。法定代表人：邓晴，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，男，系湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。被告：曹芳玲，女，1972年6月20日出生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，农民，现住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：李德爱，男，系湖南瑶洲律师事务所律师，系特别代理。被告：邱峻峰，男，1964年5月21日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司(以下简称鑫居公司)与被告曹芳玲、邱峻峰居间合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫居公司的委托诉讼代理人曾昭国、被告曹芳玲及其委托诉讼代理人李德爱、被告邱峻峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹芳玲支付原告劳务酬金9598.5元，成交价格超过委托底价部分佣金39900元，违约金19197元；2、被告邱峻峰支付原告劳务酬金4200元，违约金31995元，共计人民币36195元；3、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2018年9月1日，被告曹芳玲委托原告代为销售位于**瑶族自治县XX新城XX号房屋（产权证号为05XXXX号）。双方签订了独家委托销售协议。后被告邱峻峰接受了原告提供的看房服务以及议价服务，并与原告于2018年10月9日签订了意向购房委托协议。此后，二被告私下达成购房协议。被告曹芳玲与原告的独家委托销售协议约定了中介服务费和被告私下达成交易的违约责任。被告邱峻峰与原告协议约定劳务酬金和违约责任，为维护原告合法权益，请求人民法院依法判决。被告曹芳玲辩称：1、被告在法院送达原告证据时，才知晓有这份《独家委托销售协议》，之前是原告拿了一张纸让被告曹芳玲签字，然后由原告收回，被告并无该份协议。2、原告提交的被告曹芳玲与原告工作人员的聊天截图，被告曹芳玲手机上无原告提交的这些内容，被告曹芳玲对上述截图的内容并不知晓。3、被告曹芳玲并未与被告邱峻峰签订购房合同，而是与邱皓签订《房屋买卖协议》。4、居间合同必须是居间人与双方当事人所签合同，原告与被告邱峻峰签订了合同，但当时被告曹芳玲并未被告邱峻峰签订合同，因此原告居间行为并未实现。5、依据2018年9月1日原告与被告曹芳玲签订的《独家委托销售协议》第六条第二项内容：“甲方保证不与乙方带看的客户及客户的直属亲属私自避开乙方交易的，则按委托销售底价的3%作违约金支付给乙方。”该条款有两个意思，第一，如果被告曹芳玲与原告带看房的客户或者客户直系亲属签订房屋买卖合同，私自避开原告交易的不需要支付违约金；第二，如果曹芳玲没有与乙方带看的客户或者客户直系亲属签订房屋买卖合同，反而需要支付违约金。按照《合同法》的有关规定，格式合同有两种以上解释时，应当作出有利于接受合同的一方的解释。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邱峻峰辩称：1、请求法院驳回原告的诉讼请求。2、被告邱峻峰是从金点子广告上看到的售房广告，然后通过广告上留下的联系方式联系了原告，当时被告邱峻峰并不知道原告为房屋中介公司，而是以为原告是房屋的所有人。3、原告带领被告邱峻峰看房时，拿出一份空白的表即《客户看房（地）确认书》让被告邱峻峰在上面留个姓名与联系方式，方便联系。于是被告邱峻峰在该表上留下姓名与联系方式，但是被告邱峻峰并不知道该表上的具体内容。4、被告邱峻峰并未购入被告曹芳玲的房子，并且被告邱峻峰并未向原告支付任何定金，而且《意向购房委托协议》约定的委托期限为2天，因此，该协议早已失效。并且被告邱峻峰是在法院送达原告提交的证据时才知晓这份《意向购房委托协议》，当时只是原告要求被告邱峻峰签名并留联系方式，被告邱峻峰并未持有该份协议，合同上内容被告邱峻峰并不知晓。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告鑫居公司与被告曹芳玲签订《独家委托销售协议》，合同约定被告曹芳玲将位于**瑶族自治县XX镇XX新城XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第05XXXX号，土地使用权证号：江国用（2005）第06XX号］委托原告销售，销售底价为人民币60万元。被告邱峻峰通过原告发布在金点子广告上的卖房信息了解到**瑶族自治县沱江镇商贸新城有房屋出售，于是通过原告留在金点子广告上的联系方式联系原告了解房屋信息。之后，原告带领被告邱峻峰前往**瑶族自治县XX镇XX新城XX号看房，并于2018年10月9日与被告邱峻峰签订了《意向购房委托协议》，该协议约定委托时间为2天。2018年10月30日，被告曹芳玲与被告邱峻峰之子邱皓签订了《房屋买卖协议》，被告曹芳玲以569900元将其所有的位于**瑶族自治县XX镇XX新城XX号房屋卖予被告邱峻峰之子邱皓。上述事实，有原、被告的陈述，原告鑫居公司提交的《独家委托销售协议》、《客户看房（地）确认书》、《意向购房委托协议》、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、聊天记录截图、被告邱峻峰家庭成员户籍信息、被告曹芳玲提交的《房屋买卖协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证，足以认定。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告诉请被告曹芳玲支付原告劳务报酬9598.5元，因原告提交的2018年9月1日签订的《杜家委托销售协议》第3条第①项承诺“商品房按成交总价的1%、整栋1.5%支付乙方劳务报酬”的内容已在该协议中用横线划掉，本院依据通常理解，原告与被告曹芳玲的劳动报酬与佣金支付方式是依据第3条第②项的条款支付，故原告诉讼被告曹芳玲支付劳务报酬9598.5元（639900元×1.5%=9598.5元）的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告曹芳玲于2018年9月1日签订的《独家委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方为甲方代售前的宣传费用及劳动酬金甲方暂不支付，如该房达成交易，以乙方收取了定金为准，甲方承诺：②成交价格超出委托底价的同意乙方所有，佣金给付方式：在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，不足的佣金部分在签订合同日甲方补足给乙方。”该协议中的甲方为被告曹芳玲，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告曹芳玲与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告曹芳玲超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告曹芳玲的主要权利，应当依法确认无效。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求曹芳玲支付佣金39900元（639900元-600000元=39900元）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因被告曹芳玲与原告所带看房客户邱峻峰之子邱皓签订了房屋买卖合同，将被告曹芳玲所有的位于**瑶族自治县沱江镇XX新城XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第05XXXX号，土地使用权证号：江国用（2005）第06XX号］卖予被告邱峻峰之子，存在违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因原告与被告曹芳玲签订的《独家委托销售协议》关于报酬的约定因违反法律规定而被认定无效，依据该协议第3条第①项内容可知一般情况下原告收取报酬的标准为整栋成交价的1.5%，故本院认定原告与被告曹芳玲约定的报酬标准为被告曹芳玲所有的**瑶族自治县XX镇XX新城XX号房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第05XXXX号，土地使用权证号：江国用（2005）第06XX号］成交价的1.5%。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原告与被告曹芳玲签订的《独家委托销售协议》第六条第二项内容：“甲方保证不与乙方带看的客户及客户的直属亲属私自避开乙方交易的，则按委托销售底价的3%作违约金支付给乙方。”按照通常理解应为被告曹芳玲不与原告联系并前往看房的客户及客户直系亲属私自避开原告的交易，若违反该协议，原告有权要求被告曹芳玲按照委托销售底价的3%支付违约金，即18000元（委托销售底价600000元×3%=18000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，依据上述法律规定，结合被告曹芳玲与原告签订协议约定的销售底价600000元以及本院认定的原告收取报酬的保证为整栋成交价的1.5%，被告曹芳玲依据法律规定需支付原告违约金2700元［被告曹芳玲需支付原告的报酬（即原告的损失）（房屋销售底价600000元）×1.5%×法律规定最高违约金主张比例30%=2700元］。因《独家委托销售协议》第六条第二项内容约定的违约金18000元已明显超出法律规定被告曹芳玲需支付的违约金数额2700元，故本院认定被告曹芳玲需支付原告违约金2700元。原告与被告邱峻峰于2018年10月9日签订的《意向购房委托协议》第1条约定被告邱峻峰委托原告居间为其订立房屋买卖合同的时间为该协议签订之日起两日，但原告并未在合同约定的时间内完成该居间行为，故本院认为，因原告未完成被告邱峻峰委托的居间行为，被告邱峻峰无须支付原告劳务报酬。根据2018年10月9日签订的《意向购房委托协议》第6条约定：“在与卖方签订合同日，本委托协议作废，具体交易内容与买卖合同为准，签订合同日，甲方支付4200给乙方作为劳务酬金，如避开乙方私自成交或不支付乙方劳务酬金的，甲方则按成交价5%作违约金支付乙方，甲方对此无异议。”因合同约定的是被告邱峻峰于卖家私自交易的情形才需支付违约金，并未约定其亲属不能与卖家进行交易，本案中与被告曹芳玲签订房屋买卖合同的邱皓，并非是被告邱峻峰，故被告邱峻峰并未存在违约行为，无须支付原告违约金。故关于原告诉请被告邱峻峰支付原告劳务报酬4200元及违约金31995元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十一条、第一百一十四条第二款、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告曹芳玲于被判决生效之日起十日内支付原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司违约金2700元；二、驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费971元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担946元；由被告曹芳玲负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 周虹二〇二〇年三月九日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。