广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39800号原告：广州市旅业有限公司（原称广州市旅业公司），住所地广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：苏颖。委托诉讼代理人：任杰，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市锦泰酒店有限公司沿江分店，营业场所广州市越秀区沿江西路xxx号首层部分、2-7层。负责人：黄拥军。被告：黄拥军，男，汉族，1966年3月16日出生，身份证地址广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。第三人:广州真功夫快餐连锁管理有限公司沿江路分公司，营业场所广州市越秀区沿江西路xxx号首层北侧（含阁楼）。负责人：蔡暖潮。委托诉讼代理人：林淑玲，该公司职员。原告广州市旅业有限公司与被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店（以下简称锦泰沿江分店）、黄拥军，第三人广州真功夫快餐连锁管理有限公司沿江路分公司（以下简称真功夫沿江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任杰，被告黄拥军及两被告的共同委托诉讼代理人江耀荣，第三人真功夫沿江分公司的委托诉讼代理人林淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告锦泰沿江分店签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2、判令被告锦泰沿江分店、第三人真功夫沿江分公司立即向原告交还广州市越秀区沿江西路xxx号首层北侧承租场地；3、判令被告锦泰沿江分店向原告支付自2019年4月1日起至实际交还场地之日止的场地占用费（按650元/天的标准计算，扣减被告已支付的占用费38532元）；4、判令被告锦泰沿江分店向原告支付自2018年4月13日起至2019年3月31日止的租金差额（按市场评估价300元/平方米/月的标准与业主调升租金前向原告收取的租金标准即3765元/月的差额计）；5、判令被告锦泰沿江分店向原告赔偿自2019年4月1日起至实际交还场地之日止的逾期交还场地的损失（按市场评估价300元/平方米/月的标准与业主调升租金前向原告收取的租金标准即3765元/月的差额计）；6、判令被告锦泰沿江分店向原告赔偿原告因本案支出的律师费4244元；7、判令被告黄拥军对被告锦泰沿江分店前述六项义务承担连带责任。事实和理由：根据原告与广州市房屋安全管理所（以下简称业权人）于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》，业权人将广州市越秀区沿江西路xxx号首层北侧房屋出租给原告，场地面积约474.4平方米，租金标准为3765元／月。前述《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期，合同到期后，原告继续承租涉讼场地，双方未签订新的租赁合同。被告锦泰沿江分店为涉讼场地的实际承租人。2016年1月1日，原告与被告锦泰沿江分店就涉讼场地签订《广州市房屋不定期租赁协议书》。根据协议第二条、第七条第三款约定，若业权人不与原告续签涉讼房屋的新租赁合同，本协议期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日为止，租赁协议终止后，被告锦泰沿江分店应按本协议及附页的约定进行退场，原告不承担任何违约责任，也无需对被告锦泰沿江分店作出任何经济补偿。被告黄拥军同意接受协议约定，对被告锦泰沿江分店合同义务向原告承担连带保证担保责任。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将涉讼场地交还业权人，并告知自2018年4月12日以后按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）向原告收取场地费用。为此，原告于2019年1月4日向被告锦泰沿江分店发送《终止告知函》以及《追缴租金差额通知》，告知被告锦泰沿江分店双方签订的协议于2019年3月31日终止，并要求被告锦泰沿江分店在2019年3月31日前交回租赁场地，清缴全部应付未付的费用（含租金差额、场地占用费、管理费、水电费等费）。然而，被告锦泰沿江分店在收到前述函件后，未按通知要求交还涉讼房屋，虽经原告多次催促，被告锦泰沿江分店仍旧继续侵占承租场地。2019年8月9日，原告委托广东合盛律师事务所再次向两被告发函，要求其在2019年8月15日前清空场地，支付租金差额，支付场地占用费、赔偿损失等事项，但截至起诉之日止，两被告未有任何作为。原告认为，原、被告所签订的协议系双方真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告、被告签订的协议为不定期租赁合同，原告已提前发函通知被告锦泰沿江分店于2019年3月31日终止合同，收回场地，因此，双方的租赁关系自2019年3月31日解除。被告锦泰沿江分店未按通知时间在2019年3月31日前交还场地，应当自2019年4月1日起按照合同约定向原告支付占用费。根据协议第二条“租金”第（一）款约定，如业主调升原告租金标准的，因此产生的升租差额由被告锦泰沿江分店承担。现业主要求自2018年4月13日起开始，按照市场评估价向原告收取费用，因此，被告锦泰沿江分店应当向原告支付业主调升原告租金所产生的租金差额。根据协议书附页第十一条第（一）款约定，任何一方违约的，守约方有权要求违约方赔偿因此造成的损失。被告锦泰沿江分店逾期交还场地，导致原告无法及时向业主交还场地，因此给原告造成严重损失，该等损失应当由被告锦泰沿江分店承担。根据协议附页第十条约定，被告锦泰沿江分店逾期退场的，原告因此支出的清场费用以及损失，包括但不限于司法费用、律师费用由被告锦泰沿江分店承担。被告黄拥军作为连带责任保证人，在保证人一栏中签名确认，需就被告锦泰沿江分店的全部合同义务向原告承担连带保证担保责任。鉴于涉讼场地现由第三人使用，故要求第三人与被告共同交回场地。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告锦泰沿江分店辩称：关于第1、2项诉讼请求，我方认为被告使用涉讼场地是基于原告与房管所的租赁关系，在转制时，原告将其部分资产转让给现在的经营者，直至今天，被告使用涉讼场地是基于原告向房管所承租后转租给被告，但是按照转制条件以及现在房改条件，原告的转租是需要房管所同意，但是原告未对此举证，我方认为涉讼租赁协议并非有效合同。对于第3、4项诉讼请求，在原告提起本案诉讼之前，我方一直向原告按时支付租赁协议约定的租金，按照合同约定的标准交租至2019年10月，我方认为应由房管所对我方提起诉讼要求支付租金差额。调升租金差额应属于客观的市场价格，而并非房管所提出的租金标准原告就无条件全部接收，而且完全转嫁给我方，这是损害我方作为善意第三人的利益。即便按照原告主张的租金参考价的标准，也是不准确的，参考价附表上有明确说明该标准是一楼的标准，二楼是一楼的6折，三楼是二楼的65折，涉讼场地总共有几层，原告单纯将几层都按照同一标准是不准确的，涉讼场地都是被告使用。我方接场时是按照现场情况接收，合同约定的建筑面积是几层的总面积，但是原告现在按照该面积来计算租金差额，原告需要举证证明现被告承租场地的面积。每一层建筑面积是多少平方米被告不清楚，原告也没有出示任何测量面积的文件。关于律师费，即便是按照协议书附页所载明的律师费，也应是房管所对原告的诉讼，而不是原告对被告的诉讼所产生的律师费。按照原告所提供的委托合同，到开庭为止产生的费用也只是律师费的60%，未发生的律师费不应在本案中处理。另该场地在原告知道的情况下，整个场地目前转租给第三人使用。被告黄拥军辩称：担保条款上的担保人的签字不是我本人的签字，且我对担保的相关内容不清楚。第三人真功夫沿江分公司述称：一开始是总公司与黄拥军于2013年5月11日签订的第一份租赁合同，租期是从2013年5月15日至2017年5月14日。后来2014年2月20日签订了补充协议，约定从2014年1月1日开始，出租方由黄拥军变更为锦泰沿江分店。后合同到期，一直是不定期租赁关系，第三人一直按照原租金标准向指定的收款账户转账交租至今。现在涉讼场地也是由第三人使用。如果需要交回场地，我方需要一定时间来腾退。经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，共2年。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方在房屋租赁期内须合法经营、使用房屋，如有转租或分租（包括联营、合作）的，应事前知会甲方并上报甲方备案等。2016年1月1日，原告（为出租人、甲方）与被告锦泰沿江分店（为承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》。其中约定：关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。乙方在知晓上述情况的基础上，根据国家、省、市有关法律、法规及有关规定，自愿与甲方本着平等、自愿的原则，经协商一致订立本协议书，并共同遵守。第一条、甲方同意将坐落在广州市越秀区沿江西路xxx号首层北侧的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约474.40平方米。第二条、租赁期限：（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。租金：（一）月租金额为9633元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。（二）以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式缴付当月租金给甲方。第三条、乙方在签订本协议之日向甲方交纳17520元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金17520元无息退回乙方。……第六条、3、租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，逾期知会的，每逾期一日，按日租金标准的100%向甲方支付违约金。第七条、其他约定：1、乙方必须申报独立营业执照及相关证照依法依规经营，并承担承租期间发生的一切责任和所有费用。……3、若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，甲方将按照业权人的政策要求与乙方协商签订新的合同，租金水平根据甲方与业权人的租金水平协商确定。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。4、其他约定详见附页。第八条、甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：一、乙方在充分了解该场地现状和权责现状的基础上，表示接受《广州市房屋租赁协议》及其附页的所有条件，愿意承租，并同意签订主协议书及本附页。……四、（一）该场地乙方应按要求用于商业业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。（二）本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。五、其他约定，2、该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。……十、退场。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日650元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。十一、违约责任。（一）任何一方违反本协议书约定或违反法律规定的，视作违约，守约方有权要求违约方承担违约责任，并赔偿守约方因此而造成的损失。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。（二）如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失等。在该附页末尾有“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”的条款，担保人处有“黄拥军”的签名及捺有手印。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》。其中内容为：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，原告向被告锦泰沿江分店发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》。其中内容为：由于业权人未能与原告续签租赁合同，并要求原告收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知如下：1、被告须在2019年3月31日前将上述租赁房屋完整交回原告，届时双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》终止。2、被告在交回上述租赁房屋之前必须清缴所欠的租金及相关的管理费、水电费等费用，且租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由被告负全部责任及最终责任，原告不承担任何连带责任。被告逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为被告放弃场地内剩余物品的所有权，原告有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，原告不负任何赔偿责任，另原告有权参照协议书约定的租金标准，向被告收取场地占用费及违约金等。3、被告退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因被告原因造成房屋损坏或其他问题，由被告承担全部责任，原告不负任何责任，若原告代垫了费用则有权向被告追偿。4、在本函送达之日起，被告未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。被告锦泰沿江分店于2019年1月28日收到该函。同日，原告向被告锦泰沿江分店发出《追缴租金差额通知》。其中内容为：根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字〔2018〕98号）要求，从2018年4月12日后调升原告涉讼房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1、被告租赁上述房屋的租金，从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至原被告双方终止上述房屋租赁协议书时止。被告锦泰沿江分店于2019年1月28日收到该函。2019年8月9日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，告知双方之间的租赁协议于2019年3月31日解除，要求被告交还租赁场地，支付场地占用费、租金差额等。两被告于次日收到该函。另查明，2013年4月10日，原告向被告黄拥军作出书面批复，同意被告黄拥军将涉讼房屋转租给广州真功夫快餐连锁店。2013年5月11日，被告黄拥军与广州真功夫快餐连锁管理有限公司签订《场地租赁合同》，将其向原告承租的位于广州市沿江西路xxx号楼首层北侧部分、夹层的房产，场地租赁面积474.4平方米，出租给该公司。2014年2月20日，两被告与广州真功夫快餐连锁管理有限公司签订《租赁合同补充协议》，约定自2014年1月1日起上述《场地租赁合同》的出租方由被告黄拥军变更为被告锦泰沿江分店。因本案纠纷，原告于2019年9月6日提起诉讼。诉讼中，原告称：我方还没向房管部门交纳租金差额，但房管部门已向我方发出追缴差额的通知。被告黄拥军曾向本院申请对《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中担保人处“黄拥军”的签名作笔迹鉴定，后又撤回笔迹鉴定申请。另原告就其主张的律师费4244元，提交了《委托代理合同》及律师费发票等予以证明；就其主张的涉讼场地租金市场评估价为300元/平方米/月，提供了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作出的《广州市旅业有限公司拟公开招租事宜涉及位于广州市越秀区白云路73号等共计三十五宗物业租赁权市场价值资产评估报告》予以证明。本院认为：原告与被告锦泰沿江分店于2016年1月1日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告锦泰沿江分店抗辩主张上述协议无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。协议履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉讼房屋在内的承租房屋，原告于2019年1月4日向被告锦泰沿江分店发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知被告锦泰沿江分店在2019年3月31日前将涉讼房屋交回原告，届时双方签订的上述协议终止。根据合同法第九十六条的规定，原告请求确认上述协议于2019年3月31日解除，本院予以支持。基于合同解除，原告要求被告锦泰沿江分店交还涉讼房屋，合法合理，本院予以支持。同理，基于原、被告之间的租赁合同解除，第三人真功夫沿江分公司作为次承租人，占有、使用涉讼房屋已无依据，原告要求其与被告锦泰沿江分店共同交还涉讼房屋，本院予以支持。根据上述协议关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日650元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，原告要求自2019年4月1日起，按每日650元的标准计付场地占用费至涉讼房屋交还时止，符合合同的约定，本院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定，故原告现要求被告锦泰沿江分店支付升租差额，本院不予支持。原告可待升租差额最终确定后再行主张。关于原告主张的逾期交还场地的损失问题。一方面，原告已以被告锦泰沿江分店未按通知日期交回场地为由，要求被告锦泰沿江分店按协议约定每日650元的标准计付场地占用费，亦即已要求被告锦泰沿江分店承担逾期交还场地的违约责任。另一方面，因合同的解除是基于广州市房屋安全管理所要求收回涉讼房屋导致的，原告收回涉讼房屋后即应将房屋交还广州市房屋安全管理所而非另行出租获利，故不发生所谓的租金市场评估价与场地占用费之间的差额损失。而且，如前所述，广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定。原告现即以该差额为被告锦泰沿江分店逾期交还场地产生的损失，也理据不足。因此，原告的相关诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题。上述协议约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指原告（即甲方）因向被告主张权利而产生的律师费用，故原告要求被告锦泰沿江分店承担其因本案支出的律师费4244元，依据不足，本院不予支持。被告黄拥军虽否认书面保证条款上的签名是其所为，但无提供证据予以证明，本院对此不予采信。根据该条款的约定，被告黄拥军应对被告锦泰沿江分店的合同义务向原告承担连带保证责任。故原告要求被告黄拥军对被告锦泰沿江分店的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店、第三人广州真功夫快餐连锁管理有限公司沿江路分公司将广州市越秀区沿江西路xxx号首层北侧房屋（建筑面积约474.40平方米）腾空交还原告广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店向原告广州市旅业有限公司支付上述房屋2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按650元/日计，其中扣除被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店已支付的租金款67431元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的场地占用费，被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店按上述标准逐月计付给原告广州市旅业有限公司。四、被告黄拥军对被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26017元，由原告广州市旅业有限公司负担25357元，被告广州市锦泰酒店有限公司沿江分店、黄拥军负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  苏彩玉人民陪审员  王运峰二〇二〇年三月十六日书 记 员  黄 冰