云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1537号原告：丽江恒兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530700770498650L。住所：丽江市古城区中海村。法定代表人：刘光全，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：杨灿菊，云南泰联律师事务所律师。被告：钟海燕，女，1987年10月25日生，汉族，身份证住址：广西蒙山县，现下落不明。原告丽江恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）诉被告钟海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，本院依法适用普通程序于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托代理人杨灿菊到庭参加了诉讼，被告钟海燕因下落不明依法公告送达了应诉材料及开庭传票，未到庭应诉，故本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告恒兴公司提出如下诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告于2013年10月30日签订的合同编号为MHJY-188(D)《商品房购销合同》、《补充协议》；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月30日，原告与被告在一米阳光营销中心签订了合同编号为ＭＨＪＹ-188（Ｄ）《商品房购销合同》、《补充协议》，《商品房购销合同》约定：被告购买原告开发的位于丽江市古城区（以下简称601号房产），建筑面积为79.98平方米，房屋总价款为366603元。付款方式为：2013年10月30日前付清首期房款116603元，尾款250000元以按揭付款方式支付，并在中国建设银行股份有限公司丽江市分行（以下简称丽江建行）办理了按揭贷款，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告对该笔贷款承担连带责任保证担保。合同签订后，原告按合同约定办理了商品房买卖合同备案登记，多次以书面通知或打电话的形式向被告告知前来办理交接房屋、《不动产权证书》的相关手续，遗憾的是被告至今未能按照合同约定前来办理，未能按照《商品房购销合同》约定支付首期购房款，尚欠首期购房款50000元，也未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定如期向丽江建行偿还贷款，导致原告的保证金被丽江建行划扣，至2019年4月29日,丽江建行已划扣原告保证金213219.49元用于代偿被告的按揭贷款。按照原、被告双方签订的《补充协议》第二条第3款的约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告代其向银行偿还本息金额5%的违约金及被告向原告偿还该笔借款本息之日止的同期银行贷款利息。现因被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，故原告诉至法院，提出如上所请。被告钟海燕未到庭，也未向本院提交相关书面答辩意见及相关证据材料。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1.临时身份证复印件，拟证明被告的身份信息；2.商品房购销合同、补充协议、登记备案表、个人住房借款合同，拟证明2013年10月30日，被告购买了原告开发的601号房产，被告为支付原告房款向丽江建行借款250000元，原告对该贷款承担连带责任保证担保的事实；3.个人贷款还款凭证，拟证明自2018年5月起，因被告未能按照借款合同约定偿还丽江建行的按揭贷款，导致原告的保证金被丽江建行扣划213219.49元，用于代偿被告按揭贷款的事实。对原告的上述证据，仅为复印件，经询问因春节放假加上疫情，致使无法提供证据原件，本院准许庭后及时提交，但后经本院多次电话催促，在开庭后一个月内仍未能提供证据原件及准许补充提交的相关证据，被告未到庭质证，本院结合实际情况作如下认证：对第1、2组证据，本院依法予以确认；对第3组证据，本院对其真实性依法予以确认，但该组证据系11张还款凭证，共计还款金额为21881.41元，故仅能证明原告代被告偿还按揭贷款21881.41元的事实，故对原告主张其已代被告偿还按揭贷款213219.49元的观点不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2013年10月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》。该合同约定：被告购买原告开发的位于丽江市古城区房产，房屋的参考套内建筑面积为67.58平方米，房屋总价款为366603元。付款方式为：2013年10月30日前付清首期房款116603元，尾款250000元约定以按揭付款方式支付；约定原告在2014年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给被告；双方还约定了逾期付款的违约责任即：解除合同，被告按应付未付款的5%向原告支付违约金，原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担。同时，原、被告双方另签订了补充协议，协议的第二条第3项约定因被告不能履行与银行签订的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权以销售价的70%回购房屋。2014年2月13日，原、被告双方在房产登记部门对上述商品房买卖合同进行登记备案，将该诉争的601号房产登记备案在被告钟海燕名下，备案表中合同总金额为366603元，第5项付款方式载明付款方式为按揭，付款金额116603元，付款日期为2013年10月30日。2014年5月7日，原、被告与丽江建行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告钟海燕向丽江建行按揭贷款250000元，以支付原告的房款，借款期限为180个月，即自2014年5月7日至2029年5月7日；约定由原告恒兴公司对该笔贷款承担阶段性保证担保。原告确认已收到该按揭贷款250000元。庭审中还查明，从2014年5月7日至2018年4月期间的上述按揭贷款由被告钟海燕偿还。从2018年5月份起至2019年3月29日期间，因被告钟海燕未按约定偿还丽江建行的上述按揭贷款本息，丽江建行从原告的保证金账户中划扣11个月的按揭贷款本息共计金额为21881.41元。故原告诉至法院，要求解除与被告的商品房购销合同及补充协议。本院认为，原告恒兴公司与被告钟海燕之间签订的商品房购销合同及补充协议，系原、被告双方真实意思表示，合法有效。现原告恒兴公司以被告钟海燕尚欠房屋首付款50000元及未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告保证金被丽江建行划扣为由，要求解除双方之间的商品房购销合同及补充协议。对此本院认为，对原告以被告未支付首付款50000元为由解除合同的观点。经审查，原、被告双方之间的商品房购销合同第八条确实约定，付款逾期30天后，解除合同，被告按应付未付款的5%向原告支付违约金；双方在合同中约定支付首付款期限为签订合同当天即2013年10月30日前。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告钟海燕应在约定的2013年10月30日前支付首付款，原告就应向被告催告，但原告未向本院提交被告尚欠原告首付款50000元及已向被告催告过的相关证据，且原告有解除权也应在解除权发生之日起一年内提出，即原告应在2014年10月30日前提出，现已逾期，解除权已依法消灭，故本院对原告的上述观点不予采纳。对原告提出已代被告偿还丽江建行贷款213219.49元，有权解除合同，收回房屋的观点。经本院审查认为，在原、被告双方签订的补充协议第二条第3项中确实约定，因被告不能履行与银行签订的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权以销售价的70%回购房屋，但回购房屋不等于解除合同，且原告提交的证据仅能证明其代被告偿还部分款项，现原、被告及丽江建行之间签订的借款合同仍未履行完毕，原告的保证担保责任也尚未履行完毕，故在原告尚未完全履行完毕保证担保责任之前，原告回购房屋的条件尚未具备，也不存在解除合同的条件。如原告认为被告未支付完首付款，可向被告主张履行付款义务及要求承担违约责任；如原告认为已代被告偿还部分按揭贷款，可行使追索权。对原告代理人在庭审中提出该房产至今未交付给被告钟海燕的主张，经查，本案证据证明被告钟海燕已支付相应房款，双方已将该房产备案登记在被告钟海燕名下，且本院在庭审中已责令原告提交相应证据佐证，但原告经本院多次电话催促均未能提交证据佐证，故本院对原告代理人的上述观点不予采纳。综上所述，因原告要求解除合同的合理期限已逾期，原告提出要求解除与被告之间的商品房销售合同及补充协议的理由不成立，故本院依法不应当支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告丽江恒兴房地产开发有限公司提出解除与被告钟海燕于2013年10月30日签订的商品房购销合同和补充协议的诉讼请求。案件受理费3400元，由原告丽江恒兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和灿英人民陪审员  和学圣人民陪审员  丰炳胜二〇二〇年三月四日书 记 员  和 琼