贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初760号 原告（反诉被告）：康喜，男，1991年6月23日出生，彝族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州汇沣商业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处新庄村。统一社会信用代码：915205213221809803。 法定代表人：陈小平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。 原告康喜与被告贵州汇沣商业管理有限公司（以下简称汇沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，被告汇沣公司于2020年3月10日提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）康喜及其委托诉讼代理人何瑞江，被告（反诉原告）汇沣公司委托诉讼代理人王秋菊、唐婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）康喜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告立即返还原告履约保证金119609.28元、装修保证金30000.00元；三、诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告双方于2018年10月31日签订《房屋租赁协议》，约定被告将地处大方县“澜湾时尚生活中心”内第二层面积为3743.29㎡的商铺出租给原告，并承诺投巨资将该地商业圈炒热，租赁期为2019年1月1日-2023年12月31日，其中免租期为2019年1月1日-2019年12月31日。协议签订后，原告按照约定支付履约保证金119609.28元、装修保证金30000.00元，并斥巨资对租赁物进行装修。但被告在签订协议并收取大额保证金后未予兑现承诺，未对该商圈进行商业投入，致使原告投资一直处于亏损状态，未能实现合同目的。为此，原告已于2019年7月12日向被告发函要求终止协议，被告于当月31日回函拒绝原告要求，致使原告损失进一步扩大。为了止损，原告再次于2020年1月15日向被告发函要求立即解除前述《房屋租赁协议》，并按协议约定进行结算，但被告未予理会。原告认为，被告拒不兑现承诺的行为已严重侵犯原告合法权益，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。 庭审中，原告（反诉被告）康喜当庭将其第一项诉讼请求变更为确认原、被告双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁协议》已解除。事实及理由补充为：2020年1月24日因××防控形势严峻，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应，歌舞厅、影剧院等一律暂停对外开放，随后于当月27日毕节市人民政府发布突发公共卫生事件一级响应，时至今日原告承租的大部分商铺仍未解除禁令。根据合同法第一百一十七条及房屋租赁合同14.2条，协议已于2020年1月24日解除。 被告（反诉原告）汇沣公司向本院提出反诉请求：一、判决被反诉人康喜继续履行双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁协议》，一次性支付反诉人2020年1月1日至2020年3月31日的租金359355.84元，并判决被反诉人支付逾期支付房屋租金的违约金（违约金的具体计算如下：以119785.28元为基数，按日1‰自2020年1月6日起计算至实际支付租金之日止，以119785.28元为基数，按日1‰自2020年2月6日起计算至实际支付租金之日止，以119785.28元为基数，按日1‰自2020年3月6日起计算至实际支付租金之日止），2020年4月之后的租金按照合同约定标准于每月5日前支付；二、本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2018年10月31日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》，协议约定，反诉人将位于毕节市大方县的第2-（1至26）及2-（48至113）号商铺出租给被反诉人，租赁面积为3743.29元（应为平方米），租赁期间为5年，从2019年1月1日至2023年12月31日，并约定2019年1月1日至2019年12月31日期间为租金折扣期，除折扣期的租金外被反诉人应于每月5日前向反诉人支付当月租金，被反诉人逾期支付房租的，属于被反诉人违约，反诉人有权向被反诉人收取逾期付款违约金，违约金的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的1‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止……。合同签订后，被反诉人按照合同约定向反诉人交付履约保证金119609.28元及装修保证金30000.00元，反诉人亦将涉案房屋交付给被反诉人进行装修并经营。现合同约定的租金折扣期已届满，被反诉人应按月向反诉人支付房屋租金，但被反诉人至今未向反诉人支付过任何款项。被反诉人拒绝交付租金的行为已属违约，反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉。 庭审中，被告（反诉原告）汇沣公司当庭提交变更诉讼请求申请书，将反诉请求变更为，一、判决被反诉人向反诉人支付2020年1月1日起至实际将租赁房屋腾空交还反诉人之日止期间的租金，租金支付标准为每月119785.28元；二、判决被反诉人向反诉人支付逾期支付租金的违约金（违约金的具体计算如下：以119785.28元为基数，按日1‰自2020年1月6日起计算至实际支付租金之日止，以119785.28元为基数，按日1‰自2020年2月6日起计算至实际支付租金之日止，以119785.28元为基数，按日1‰自2020年3月6日起计算至实际支付租金之日止）；三、判决被反诉人向反诉人支付免租期间的租金损失1243730.56元。反诉的事实及理由补充为，本案中，《房屋租赁协议》是整体存在不能单独分割的，而免租期1年的存在是基于反诉人能够预见往后4年的租金收益而在合同中设置的，无后期的收益也就没有前期的免租。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，《房屋租赁协议》解除后，合同的权利义务终止，但其结算和清理条款仍然具有法律效力。因此，在协议中有关免租期的条款并不是本协议的结算和清理条款，该条款就不能再继续适用，故根据公平及诚实信用原则，对于被告实际占用反诉人房屋期间的占用费，仍应向反诉人支付，并以该协议的总标的额除以合同总期限乘以免租期限计付免租期间的占用费。 被告（反诉原告）汇沣公司针对原告（反诉被告）康喜的本诉辩称，一、答辩人同意与原告解除双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》，但合同解除时间应认定为2020年4月15日。根据《房屋租赁合同》第16.3条约定：“乙方经提前三个月书面申请，可以提前解除本协议……”可知，原告提前解除合同的，应当提前三个月向答辩人提出书面申请，提出书面申请后三个月合同方解除。本案原告向答辩人发出书面解除合同通知书的时间是2020年1月15日，即合同解除时间应为2020年4月15日。因此，原告应当按照合同约定向答辩人支付合同解除前的租金，若合同解除后，原告不能及时将租赁房屋腾空交还给答辩人，其还应当向答辩人支付合同解除后至实际腾房交还答辩人之日止期间的房屋占用费。二、原告诉请答辩人退还履约保证金119609.28元、装修保证金30000.00元的诉讼请求，因导致合同解除的原因在原告一方，且是原告提出解除合同，故根据合同约定，该履约保证金及装修保证金不应予退还。《房屋租赁合同》第16.3约定，“乙方经提前三个月书面申请，可以提前解除本协议，但履约保证金不予退还乙方，因此给甲方造成其他损失的，乙方应予赔偿。”第5.4约定：“乙方进场装修前，乙方或乙方委托的装修施工单位应交付装修保证金，应付以双方约定为准，待装修施工完毕三个月，工程验收合格，且取得相关合格证后，该保证金将不计利息返还给支付方。”本案中，系原告主动发起要求解除合同的，根据双方的约定，履约保证金应不予退还。而装修保证金退还的条件为“装修施工完毕三个月，验收合格，且取得相关合格证后”，但原告所租赁的房屋至今未装修完，不符合退还保证金的条件。故原告的诉讼请求不应得到支持。 针对原告（反诉被告）康喜当庭变更的诉讼请求，被告（反诉原告）汇沣公司辩称，合同还未解除，原告的该项诉讼请求不应得到支持，理由是，原告于2020年1月15日向被告发出解除合同告知书，根据合同第16.3条的约定，合同解除时间应以该时间往后顺延3个月，也就是2020年4月15日。 原告（反诉被告）康喜针对被告（反诉原告）汇沣公司的反诉辩称，反诉人的反诉请求不应当得到全部的支持。一、根据协议14.1、14.2，双方合同于2020年1月24日解除，即使认定在2月24日才解除，根据合同法第一百一十七条的规定，1月25日后的租金应当予以免除；二、我方只应当支付反诉原告24日以前的租金95828.00元，因不可抗力事件导致我方逾期支付租金也不应当支付违约金，且违约金的约定过高，如果支持也应当予以调整；针对补充的第三项反诉请求，因为反诉原告与反诉被告在签订合同时，未约定提前解除合同要支付免租期的租金，因此，该合同应当对双方构成绝对的约束力，反诉原告无权主张免租期的租金，且本案的合同解除系法定解除，同时该合同系附解除条件的合同，当解除条件成就时，合同自动解除。 经审理，本院确认如下事实：2018年10月31日，汇沣公司作为出租人（甲方），康喜作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》，汇沣公司将位于大方县澜湾时尚生活中心面积3743.29平方米的商铺出租给康喜，租赁期限为5年，从2019年1月1日至2023年12月31日。协议第一部分为商业条款，第二部分为正文。商业条款部分4.1约定，自2019年1月1日至2019年12月31日为甲方给予乙方的租金折扣期，该期内，乙方应向甲方支付的租金总额为0元；2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为119785.28元，年度总额为1437423.36元；2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为129368.10元，年度总额为1552417.23元；2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为129368.10元，年度总额为1552417.23元；2023年1月1日至2023年12月31日的月租金，为139699.58元，年度总额为1676394.99元；5.1约定，乙方应向甲方指定租金收取账户，付清出租房屋的租赁履约保证金为119609.28元；5.2约定，乙方或其委托的装修公司应向甲方（或甲方指定的物业单位）支付装修保证金30000.00元。正文部分3.1逾期支付的违约金约定，当月的租金必须在当月5日前付清。发送付款通知书并非甲方义务，也不是乙方付款必要条件，因乙方账户余额不足或其它乙方原因导致甲方未能成功托收，或乙方逾期支付房租，都属乙方违约，甲方有权自次月1日起向乙方收取逾期付款的违约金。该违约金（含税）的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金的1‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。第四条履约保证约定，4.1，本协议签署后的三个工作日内，乙方应付清出租房屋的租赁履约保证金，保证金金额相当于首年3个月房租。4.2，该履约保证金将作为乙方切实按照本协议约定的条款履行及遵守自己义务的保证。如果上述保证金延迟支付超过十五（15）天，则甲方有权收回出租房屋，将房屋另行出租，且无需就此承担任何责任。4.3，在本协议履行中，因乙方违约，保证金被扣除或没收的，乙方应在扣除或没收之日起三日内按照本协议第一部分第5条约定的金额补足保证金。4.4，除乙方违反本协议约定及本协议另行约定之外，在本协议期满时，乙方结清所有应付之费用（包括但不限于租金）并办理了房屋退还手续后，甲方将凭物业管理处开具的《退房清单》和租赁履约保证金收据原件，将该履约保证金不计利息退回乙方；如甲方收取管理费履约保证金的情况下，乙方交回管理费履约保证金收据原件后十四（14）日内，甲方将该管理费履约保证金无息退回乙方。但因乙方违反本协议条款而令甲方遭受损失的（含本协议项下违约金），甲方有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补甲方损失的，乙方应向甲方另行赔偿。4.5，本协议有效期内，如乙方提前解约，则本条所述保证金转化为违约金（含税），乙方无权要求甲方退还履约保证金。5.4，装修保证金约定，乙方进场装修前，乙方或乙方委托的装修施工单位应交付装修保证金，应付以双方约定为准，待装修施工完毕三个月，工程验收合格，且取得相关合格证后，该保证金将不计利息返还给支付方。第十四条不可抗力约定，14.1，不可抗力事件是指无法预见、无法避免和无法克服并对本协议的履行产生实质性影响的事件和情况，包括但不限于：（1）战争、暴动或军事行为；（2）政府主权行为；（3）地震、火灾、雷电、暴风雨、台风、水灾、山崩、地陷、白蚁或者其他自然灾害；（4）罢工、停工、抵制或劳工纠纷；（5）恐怖活动；（6）××或防疫隔离。14.2，因不可抗力或意外事件导致出租房屋所在建筑物或其一部分无法使用，并导致本协议无法正常履行期限长达三十天（30）天以上，则本协议自动解除，双方互不承担任何违约责任。14.3，如因政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋，本协议即自动解除，双方互不承担任何违约责任。14.4，假如在租期内，房屋或房屋的任何部分受不可抗力毁坏或损害，致令房屋不适宜使用时，房屋无法使用部分的相应租金暂停支付，直至房屋可以重新使用。但是，如果将房屋修理或恢复原状是不可能实现或不合理时，甲方将不再承担修理房屋的义务。此情况下，本协议即自动解除，双方互不承担任何违约责任。第十六条协议的变更和解除16.3约定，乙方经提前三个月提出书面申请，可以提前解除本协议，但履约保证金不予退还乙方，因此给甲方造成其它损失的，乙方应予以赔偿。16.4约定，甲方有权提前三个月书面通知乙方终止本协议，并在协议解除且乙方结算所有费用后，将双倍履约保证金不计利息以人民币形式支付给乙方，作为甲方提前解约的全部赔偿。协议签订后，康喜向汇沣公司交纳履约保证金119609.28元，装修保证金30000.00元，并装修进行经营。2020年1月15日，康喜向汇沣公司发送解除《房屋租赁协议》的通知，1月19日，原告诉来本院。 另，因××疫情爆发，贵州省人民政府决定从2020年1月24日20:00时起启动突发公共卫生事件一级响应，毕节市人民政府于1月27日发布关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告。 上述事实，有原、被告的陈述，及双方均提交的《房屋租赁协议》等证据在卷佐证，足以认定。 根据当事人的陈述及答辩，康喜和汇沣公司对双方签订的《房屋租赁协议》不再继续履行没有实质性争议，故本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋租赁协议》是否已经于2020年1月24日解除；二、康喜要求汇沣公司返还履约保证金及装修保证金是否具有法律依据；三、汇沣公司要求康喜支付免租期间的租金损失是否具有法律依据；四、双方在房屋租赁协议中约定的每日1‰的违约金是否过高。 本院认为，康喜与汇沣公司签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 康喜认为，2020年1月24日发生××疫情，而双方在《房屋租赁协议》中14.1约定××或防疫属于不可抗力，因此双方签订的《房屋租赁协议》已于2020年1月24日解除。本院认为，协议14.1约定××或防疫属于不可抗力，但该条同时约定必须是对协议的履行产生实质性影响，且14.2亦约定须不可抗力导致出租房屋所在建筑物或其一部分无法使用；房屋租赁合同出租人的义务是交付租赁房屋，承租人的义务是支付租金；而××疫情的发生并未影响双方所签合同的履行；并且，康喜在××疫情发生之前的2020年1月15日已向汇沣公司发出解除《房屋租赁协议》的函，因此，康喜认为双方签订的《房屋租赁协议》已于2020年1月24日解除的理由不成立，本院不予支持。根据协议16.3和16.4的约定，双方对所签订的协议均具有任意解除权，但前提是必须提前三个月向对方提出书面申请。康喜于2020年1月15日向汇沣公司发出解除函，因此汇沣公司主张双方签订的协议解除时间为2020年4月15日的理由成立，本院予以支持。双方约定2019年1月1日至2019年12月31日为租金折扣期，该期间的租金为0元，故康喜应当向汇沣公司支付2020年1月1日至2020年4月15日期间共计3.5个月的租金。双方约定月租金为119785.28元，康喜应向汇沣公司支付的租金为419248.48元（119785.28元／月×3.5个月）。由于双方签订的《房屋租赁协议》于2020年4月15日才正式解除，故2020年4月15日之后，康喜未将涉案房屋交还给汇沣公司或汇沣公司拒绝接收涉案房屋而产生的纠纷，双方可待该事实发生后另行主张。双方约定当月租金乙方必须在当月5日前付清，乙方逾期支付租金，甲方有权自次月1日起向乙方收取逾期付款违约金，违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的1‰，而每日1‰相当于月利率3%，该约定过分高于甲方遭受的损失，因此康喜提出汇沣公司主张每日1‰的违约金过高的理由成立，本院予以采纳；康喜未按约定向汇沣公司支付租金，给汇沣公司造成的是银行利息的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”和《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，对汇沣公司主张的违约金，本院酌定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。协议约定违约金从次月1日起计收，因此，康喜应从2020年2月1日起向汇沣公司支付违约金，直至租金支付完毕之日，即2020年1月份的违约金以租金119785.28元为基数从2020年2月1日起计算，2月份的违约金以租金119785.28元为基数从2020年3月1日起计算，3月份的违约金以租金119785.28元为基数从2020年4月1日起计算，4月1日至4月15日的违约金以租金59892.64元为基数从2020年5月1日起计算。 根据协议第16.3“乙方经提前三个月提出书面申请，可以提前解除本协议，但履约保证金不予退还乙方，因此给甲方造成其它损失的，乙方应予以赔偿”的约定，故康喜要求汇沣公司退还履约保证金119609.28元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；双方未约定承租人提交解除合同，应当支付免租期内的租金，而汇沣公司也未提交因康喜提前解除协议给其造成损失的证据。因此，汇沣公司要求康喜支付其免租期内的租金损失1243730.56元的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。 对于装修保证金，双方约定“待装修施工完毕三个月，工程验收合格，且取得相关合格证后，该保证金将不计利息返还给支付方。”汇沣公司称康喜尚未完成装修，未取得合格证，故不予退还，但康喜装修后已经营一年多，故汇沣公司辩称的理由不成立，本院不予支持，康喜要求汇沣公司退还装修保证金30000.00元的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、康喜与贵州汇沣商业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年4月15日解除； 二、贵州汇沣商业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还康喜装修保证金30000.00元； 三、康喜于本判决生效后十五日内支付贵州汇沣商业管理有限公司租金419248.48元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金至租金付清之日止，其中119785.28元从2020年2月1日起计算，119785.28元从2020年3月1日起计算，119785.28元从2020年4月1日起计算，59892.64元从2020年5月1日起计算； 四、驳回康喜的其他诉讼请求； 五、驳回贵州汇沣商业管理有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费3300.00元，减半收取计1650.00元，由康喜负担1375.00元，贵州汇沣商业管理有限公司负担275.00元；反诉案件受理费22680.00元，减半收取计11340.00元，由贵州汇沣商业管理有限公司负担7546.00元，康喜负担3794.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 胡桂海 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 文 茳 书 记 员 王 廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。