山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁17民终3034号上诉人（原审被告）：袁宝堂，男。委托诉讼代理人：李红军，山东雷泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐付林，男。委托诉讼代理人：陈青友，山东君诚仁和律师事务所律师。上诉人袁宝堂因与被上诉人徐付林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2019）鲁1728民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁宝堂上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁1728民初27号民事判决，发还重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决错将上诉人偿还本案购房款的行为全部认定为另案借款利息，系适用法律错误。结合本案买卖合同可知，剩余的100万元欠款应于2017年元月12日前给付，即明确约定了还款期限，而另案三笔借款并未约定还款期限。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第20条之规定，在上诉人的给付不足以偿还被上诉人所有债务时，应当优先偿还已到期的债务，即应当优先支付本案买卖合同的100万元欠款及利息。原审判决认定偿还的全部为另案利息，明显不当，系适用法律错误，依法应予纠正。2、原审判决认定事实有失公平，明显不当。上诉人与被上诉人间除本案买卖合同外，另还有上诉人在担任东明宝华管桩有限公司法定代表人期间，作为公司与被上诉人之间民间借贷纠纷的经手人，公司部分还款是通过上诉人或他人支付的，但对于还款的具体用途并未作出明确约定，原审判决将还款全部认定为另案的高息，过分加重了上诉人的还款责任。另补充：一审案件主审法官与被上诉人为战友关系，应当回避本案的审理。涉案宅基地转让合同应无效，涉案房屋和土地当时已被政府征收且被上诉人已与政府签订了征收补偿协议，领取了政府发放的征收补偿金，上诉人并没有实际收到合同所涉及的房屋和土地，上诉人保留要求被上诉人返还已支付的相关款项。被上诉人徐付林辩称，一审法院认定事实正确，证据充分，应依法驳回上诉人的上诉请求。针对上诉人所提一审法官应当回避的问题，我方不予认可，上诉人应提交相关证据。上诉人所提房屋和土地已被征收的事实，我方亦不予认可。徐付林向一审法院起诉请求：1、依法判令被告偿还100万元及逾期利息（计算至还清本息日止）；2、涉案费用由被告承担。一审法院认定事实：原告向法庭提供如下证据，1、宅基地转让合同一份。证明：（1）2016年1月12日原告转让给被告宅基地一处，土地面积730平方米，房屋面积251平方米，宅基地连同房屋价格共计160万元。（2）签订合同时一次性付给原告60万元，剩余100万于2017年1月12日前一次性付清，且有被告名下别墅一套作为担保。（3）证人郭某出庭作证，证明上述事实。（4）如被告逾期不付剩余款项，应向原告支付逾期违约金以欠款总额每月4%计算。2、结婚证1份。证明原告徐付林与王瑞雪系夫妻关系，具有向被告袁宝堂追讨主体资格。3、录音光盘一份。证明原告徐付林妻子向被告夫妇二人曾追讨过欠款。被告袁宝堂，对证据1真实性没有异议，但是证据约定的逾期利息过高，并且原告也无证据证明因被告违约导致其遭受了经济损失，因此对逾期利息应当参照民间借贷司法解释的相关规定判决。尽管双方签订了宅基地转让合同，但是被告已按照合同的约定履行了全部义务，共向原告支付了110万元（不包括先前支付的60万元）欠款本金及利息，已不欠原告任何款项。被告对证据2没有异议。对证据3无异议，但是该通话录音不能确定被告欠原告的欠款数额。另查明，被告袁宝堂向法庭提供如下证据：1，中国工商银行转账汇款单一张。证明被告袁宝堂用自己的银行卡于2016年3月23日15时31分向原告徐付林的账户内还款8万元。2、回单号为0020××××2-1122-0145的中国工商银行电子回单一张。证明被告袁宝堂使用刘东亮的银行卡于2016年7月27日16:17向原告账户内还款20万元。3、回单号码为0020××××2-1946-0142的中国工商银行电子回单一张。证明被告使用刘东亮的银行卡于2016年11月9日16:09向原告账户内还款18万元。4、回单号码为0020××××2-0530-0140的中国工商银行电子回单一张。证明被告使用刘东亮的银行卡于2017年4月10日10:37向原告账户内还款20万元。5、中国银行汇款凭证一张。证明被告袁宝堂于2017年5月26日通过中国银行账户向原告徐付林的妻子王瑞雪的个人账户内还款20万元。6、回单号码为0020-6488-0524-0144的中国工商银行电子回单一张。证明被告袁宝堂是用刘东亮银行卡于2017年11月9日8:32向原告妻子王瑞雪的个人账户内还款10万元。7、回单号码0020××××2-5988-0144中国工商银行电子回单一张。证明被告袁宝堂使用刘东亮的银行卡于2018年1月10日14：28分向原告账户还款10万元。8、单号0016-2264-8864-0144的中国工商银行电子回单一张。证明被告人使用刘东亮的银行卡于2018年4月23日16：57分向原告的儿子徐晓波的个人账户内还款5万元。以上8份证据证明被告袁宝堂已足额偿还了欠原告的欠款111万元本金及利息，现被告已不欠原告钱。原告徐付林对此8份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，被告向原告打款是事实，但跟房屋买卖合同所欠的款不是一回事。在2016年元月12号之前，被告向原告借款200万，此8份打款记录是另案所欠200万偿还给原告的利息，与本案没有关联性，不是偿还给原告的房屋买卖欠款。现已另案起诉，不能混为一谈。另查明，原被告签订的《宅基地转让合同》内容为：“转让方：徐付林（以下简称甲方），身份证号码：.联系电话：159××××5522.受转让人：袁宝堂（以下简称乙方）身份证号码：.联系电话：137××××1888.甲乙双方九宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下转让协议：一、宅基地坐落、面积、房屋面积：甲方将坐落于花苑小区院内宅基地转让给乙方，具体位置位于花苑小区东南角，该宅基地东边界,东边界张云治，南界万福名苑，西边界路，北边界逯永贵。面积大小730㎡，房屋面积251㎡。二、上述宅基地自合同签订之日起的使用权、所有权归乙方享有。三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签订后，发现无法保证，要在三天内归归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。四、转让金额。该宗地连同房屋转让价格为人民币160万元（大写壹佰陆拾万元整）。五、付款方式及期限。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性支付人民币陆拾万元，大写陆拾万元，剩余款项100万元（大写壹佰万元）由乙方无偿使用一年，于2017年元月12日把剩余款一次还清。剩余款项由乙方的花园小区东邻路、西邻门市房，北邻李济仁，土地面积为—，房屋面积为268㎡（此房及地共作价为150万元，大写壹佰伍拾万元）处别墅作为担保（乙方保证此别墅此外无担保，在（换）还清甲方款项前，不再往外担保），并由郭某作为连带担保人。六、违约责任。1、本协议签订后，任何一方均不在反悔。2、如乙方逾期不给剩余款项，应向甲方支付逾期利息，利息计算方式为：（依）以月计算，月息四分。七、未尽事宜。未尽事宜，双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等法律效力。八、协议生效条件。本合同经双方签字按手印后生效。九、本协议一式贰份，双方及连带担保人各执一份。甲方签字：徐付林，乙方签字：袁宝堂，连带保证人签字：郭某。2016年元月12日。”诉讼中，徐付林申请了诉讼保全，一审法院于2019年1月7日依法作出（2019）鲁1728民初27号民事裁定书，徐付林预交保全费5000元。以上事实有当事人陈述、宅基地转让合同、被告打款流水、庭审笔录等证据在案为凭，并经一审开庭质证可以作为定案的依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。各方当事人均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，徐付林与袁宝堂签订的《宅基地转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，徐付林按照合同约定履行了交付房屋以及土地使用权的义务，袁宝堂在约定期间内首次支付了陆拾万元（￥600000元），但对剩余的壹佰万元（￥1000000元）约定的于2017年元月12日一次性还清，但被告袁宝堂未能履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中袁宝堂逾期履行还款义务构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人合同约定，被告袁宝堂应向原告徐付林逾期利息月息4分，明显过高，被告自认如果未偿还部分应当参照民间借贷司法解释相关规定，按照月息2分计算，是当事人对自己权利的处分，亦不违反法律规定，应予准许。被告袁宝堂的抗辩已经按照月利率三分的标准足额还了1000000元的欠款及利息的意见，因其偿还的款项与另案的民间借贷相关联，其主张为房屋买卖合同支付的款项缺乏相应证据支持，一审法院不予采信。被告袁宝堂主张驳回原告徐付林请求的意见，一审法院不予支持。综上所述，双方当事人之间的买卖法律关系，原告徐付林要求被告袁宝堂承担继续履行等违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告袁宝堂于本判决生效之日起七日内支付原告徐付林购房及宅基地转让款1000000元，支付逾期利息（以1000000元为基数，自2017年1月12日至实际给付之日止，按月息2分利率计算）。二、驳回原告徐付林的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，由被告袁宝堂负担。本院二审审理期间，上诉人提交两组证据：证据一、被上诉人于2016年1月13日与东明县房屋拆迁办公室签订的房屋征收协议书、领款证明单、东明县财政集中支付中心支付通知单各一份，拟证明：被上诉人已就涉案房屋与政府方签订了房屋征收协议并领取政府补偿金，没有实际交付给上诉人，上诉人与被上诉人签订的宅基地转让合同违反法律规定，应无效,同时证明被上诉人在涉案合同的履行上存在欺诈。证据二、东明漆园房地产开发有限公司建设用地批准书一份、东明县发展和改革局文件一份，拟证明：涉案宅基地转让合同占压的土地在2015年12月份前已被政府征收，土地使用权被收回，从而证明涉案合同和内容违反法律强制性规定，合同无效。被上诉人徐付林质证称，证据一是上诉人为了补办开发手续让被上诉人补签的，领款证明单、东明县财政集中支付中心支付通知单中显示的60万元与双方合同中显示的60万元是一回事。证据二中东明县发展和改革局文件落款日期是2016年4月11日，发生在双方签订协议之后，不能证明协议签订时案涉土地使用权已被政府收回。建设用地批准书显示的时间是2016年4月30日，也在双方签订协议后，该批准书是上诉人后来补办的开发手续，被上诉人不存在欺诈行为。上述证据在一审时就已存在，上诉人故意不提交，不能作为二审新证据，不能达到任何证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据均发生在案涉宅基地转让合同签订之后，无法证明合同签订时，该块土地已被政府征收的事实，且上述证据与上诉人所提剩余购房款及利息已经支付的主张存在矛盾。另外，即便案涉宅基地转让合同存在违反法律强制性规定之情形，考虑到案涉土地现已被开发建设，上诉人已无法向被上诉人返还土地和房屋，且案涉宅基地转让价格是经双方协商确定的，不存在利益失衡问题，上诉人据此也应向被上诉人折价补偿100万元房款及利息损失。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，该案争议焦点是：1、一审判决认定被上诉人支付的111万元系偿还的另案借款利息是否适当；2、一审审判程序是否合法；3、上诉人应否向被上诉人支付100万元购房款及利息。关于争议焦点1，经审理认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。本案上诉人在案涉合同签订（另案借款发生）后，于2016年3月23日至2018年4月23日向被上诉人支付111万元，支付款项时，双方并未约定偿还的是本案购房款还是另案借款利息，一审判决将该笔款项认定为支付的另案借款利息并不违反法律规定。上诉人主张该111万元系支付的本案购房款及利息不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，经审理认为，上诉人虽主张一审主审法官与被上诉人为战友关系，应当回避本案审理，但并未提供相关证据予以证实，故对其主张本院不予支持。关于争议焦点3，经审理认为，案涉宅基地转让合同系双方平等协商的结果，代表双方真实意思，即便该合同存在违反法律强制性规定之情形，考虑到案涉土地已被开发建设的现状，上诉人已无法向被上诉人返还土地和房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人也应向被上诉人折价补偿100万元房款及利息损失。综上所述，袁宝堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人袁宝堂负担。本判决为终审判决。审判长  李学军审判员  陈尔森审判员  张秀云二〇二〇年三月十七日书记员  赵 晗