广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂02民终470号 上诉人（原审被告）：张某，女，19XX年XX月16日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 上诉人（原审被告）：盘某明，男，19XX年X月5日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韦露倩，广西广正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，男，1984年1月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：计宇敏，男，19XX年X月6日出生,壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 上诉人张某、盘某明因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初282X号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张某、盘某明上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 事实与理由：一、事实认定错误问题（一）一审法院将上诉人收取的1200700元款项未予以区分而界定为一般意义上的购房款，系对上诉人与被上诉人于2015年3月15日签订《房屋买卖协议》目的的曲解和误读。上诉人收取的1200700元应当认定为属于所涉商铺尚有按揭贷款未还部分无需予以返还。2015年3月15日，上诉人盘某明、案外人覃某振与被上诉人签订《房屋买卖协议》涉及4套商铺，其中柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号1-1、1-2及柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号5-X均有银行按揭，某镇某街某区1-X栋一层X号5-X无银行按揭。该协议明确约定购房款由三部分构成，即被上诉人向柳城县某房地产咨询有限责任公司支付购房定金45万元、所涉商铺尚有按揭贷款未还部分以及4套商铺总价款共计1736万元，该三部分均作为购房款由被上诉人承担。因此，按照该协议约定，柳江区法院作出的（2018)桂0221民初258X号《民事判决书》和柳州市中级人民法院（2019)桂02民终2070号《民事判决书》确认被上诉人向上诉人支付的1200700元购房款不能简单以“已经生效的司法文书所确认的事实，当事人可以直接作为证据证明自己的主张”为由认为属于4套商铺总价款1736万元部分而径直判令予以返回。关于1200700元应当属于三部分中的哪一部分或那几部分？很明显，应当属于所涉商铺尚有按揭贷款未还部分而非4套商铺总价款部分。按照上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖协议》第五条的约定，银行按揭贷款是在2015年3月15日以后银行按揭贷款由被上诉方承担至房产过户。在一审时，上诉人已经提交了柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号1-X、1-X及柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号5-X三套商铺的银行按揭贷款合同。其中，柳江县某镇某街两区1-X栋一层X号商铺，被上诉人在2017年8月15日方付清购房款，则从签订《房屋买卖协议》的次月起，该商铺每月的银行按揭贷款利息均冇被上诉人支付，则该商铺从2015年4月15日至2017年8月15日应付银行利息约为78万元应由被上诉人承担。同样的，柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号1-2商铺，被上诉人在2016年2月3日方付清购房款，则从签订《房屋买卖协议》的次月起，该商铺每月的银行按揭贷款利息均有被上诉人支付，则该商铺从2015年4月15日至2016年2月3日应付银行利息约为10万元应由被上诉人承担。而本按争讼的柳江县某镇某街某区1-X栋一层X号商铺，直至被上诉人2017年8月16日签署《声明书》都尚未付清购房款，则其应对承担从2015年4月15日至2017年8月15日的银行按揭利息约为52万元。根据以上数据统计，截止到2017年8月16日被上诉人应当承担约为140万元的按揭贷款利息；而截止到2018年6月28日，被上诉人应当承担约为185万元的按揭贷款利息。因此，本案被上诉人起诉请求返回的1200700元因认定为所涉商铺尚有按揭贷款未还部分。上诉人与被上诉人签订的《房房买卖协议》系双方真实意思表示，法院应当予以确认并依此作出相应判决。被上诉人自愿承担商铺过户前的银行按揭贷款利息，则法院应当对于被上诉人起诉请求返回的1200700元因认定为所涉商铺尚有按揭贷款未还部分而应判令为驳回其诉请。（二）一审法院将上诉人在被上诉人于2017年8月16日签署的《声明书》中约定的付款期限（2017年12月30日）后仍收取款项的行为视为对上诉人逾期付款的默许，并将《声明书》所确认的上诉人的权利予以取消没有任何事实依据。根据当事人的意思自治原则，该《声明书》作为当事人最高意志应当充分尊重并予以采纳。2017年8月16门被上诉人单方签署的《声明书》承诺明确，如其未能在2017年12月30日前分三次支付1250000元，则上诉人有权收回门而，其之前所交的一切费用及其享受的一切权利全部作废，此门面由上诉人张某自行处置。从签署《声明书》的2017年8月16日到2017年12月30日，被上诉人尚未足额支付1250000元给上诉人张某，甚至于2018年6月28日涉案商铺转让时，被上诉人都未能支付相应款项后，根据上诉人统计2017年8月16日至2017年12月30日被上诉人仅向上诉人支付了222200。因此，被上诉人未按《声明书》确定的时间支付相应款项，上诉人有权按照该声明书收回房产并收取其在2017年12月30日前所交的费用。据统计，2017年12月30日前，被上诉人向被上诉人支付的款项共计人民币1066700元，该部分费用应当按照《声明书》的确认而不应当判予返还。 二、法律适用错误问题（一）上诉人与被上诉人就本案争讼房屋的权利义务的消灭，并非合同的法定解除而系违约责任产生的法律后果，其所适用的应系《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条、一百一十四条而非第九十四、第九十七条之规定。一审法院认为“后因原告针对涉案商铺无法履行给付款义务，被告将涉案商铺转卖给他人，该转让行为经法院终审判决确认有效，故原、被告签订《房屋买卖协议》中关于涉案商铺的买卖目的无法实现，原告有权要求被告返冋购房款”，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”判令上诉人承担相应的返回责任。然本案并不该种情形，不能按该条款规定进行判决。本案并非被上诉人购买商铺的合同日的无法实现，而是由于被上诉人严重违约导致合同无法继续履行的问题。一审法院以合同目的无法实现可以行使法定解除权为由确认双方的状态恢复到签订合同时的最初状态掩盖了本案被上诉人明显违约的事实。上诉人与被上诉人于2015年3月15日签订《房屋买卖协议》约定被上诉人应于2015年5月30日前到银行办理解压手续并到房产部门办理房产过户手续，然截止到2017年8月16日，被上诉人仍未付清款项和银行解压手续，其行为已属违约。2017年8月16日被上诉人单方签署《声明书》明确，如其未能在2017年12月30日前分三次支付1250000元，则上诉人有权收回门面，其 之前所交的一切费用及其享受的一切权利全部作废，此门而由上诉人张某自行处置。对于该《声明书》，被上诉人也未能在约定期限内支付相应款项，系对《声明书》所确认的付款义务的再次违约。鉴于以上情形，本案应当确认被上诉人违约的事实并适用合同法关于违约责任的条款而非法定解除的条款。（二）上诉人在被上诉人于2017年8月16日签署的《声明书》中约定的付款期限（2017年12月30日）后仍收取款项的行为并不能视为对上诉人逾期付款的默许，更不能视为其对于其在《声明书》中所确认的权利的放弃，一审法院就此判决并无任何法律依据。默许（默认）仅在《中华人民共和国合同法》第三十六、三十七条有所规定，但根据该规定仅是未签订书而合同但履行主要义务时（或接受的行为作出时）推定合同成立的规定，而非未签订书而合同但履行主要义务时（或接受的行为作出时）推定合同当事人权利消灭的规定。一审法院以上诉人仍然收取被上诉人于2017年12月30日之后交付的购房款，则视为上诉人对被上诉人预期付款的默许，并认为被上诉人无法取得涉案商铺所有权时有权主张上诉人返回购房款。上诉人认为一审法院的这一认定不符合《中华人民共和国合同法》对于默认的规定，亦不符合法律逻辑。上诉人对于2017年12月31日至2018年6月28日收取款项的行为是事实，但仅能作出确认上诉人收到了相应款项的认定，是无法得出上诉人收取了款项就丧失了其在《声明书》所享有的权利的结论；既然得不出上诉人放弃其在《声明书》所享有的权利的结论，因此按照《声明书》所确认的内容，被上诉人就无权主张上诉人将所付款项予以返回，一审法院判令被上诉人有权主张返回购房款的判决就系错误判决。 被上诉人李某辩称，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李某向一审法院起诉请求：1.判令张某、盘某明退还给李某购房款1200700元，并支付利息84049元（利息暂从2018年6月10日起以1200700元为本金基数，按月利率5‰计算至2019年8月10日共14个月)，计1284749元，以后的利息以本金1200700元为本金基数，按月利率5‰从2019年8月11日起计算至被告还清本金1200700元为止；2.本案诉讼费由张某、盘某明承担。 一审法院认定事实：2015年3月15日，张某委托盘某明及案外人覃某振与李某签订一份《房屋买卖协议》，将其位于柳江县商铺出售给李某，售价为5810000元，定于2015年5月30日前由李某到银行解押该房屋，并到房产所办理过户手续，还约定在过户前由李某付给张某人民币5810000元（含解押款）以及约定商铺的银行贷款利息在2015年3月15日之后由李某方承担直到解押为止。在解押X号5-X号商铺时张某、盘某明先垫人民币捌拾万元整（￥800000.00元），在过户之前李某退还给张某、盘某明。李某从2015年7月9日起至2017年9月8日的期间里分15次共支付给盘某明房款666000元，从2017年8月15日起至2018年5月7日止的期间里李某分9次共支付给张某房款534700元，即李某支付给张某、盘某明购房款共计1200700元。之后李某再未支付房款给张某。李某曾于2017年8月16日就购买X号5-X号商铺向张某出具一份《声明书》，其中，书面承诺如违反2017年12月30日前支付1250000元的房款的约定，张某有权收回门面，其之前所交的一切费用及其所享受的一切权利全部作废，此门面由张某自行处置。由于李某未足额履行支付购房款义务，张某于2018年6月10日与案外人韦某娟签订房屋转让合同，约定将X号5-X号商铺出售给韦某娟，并过户到韦某娟名下。2018年6月28日张某与韦某娟另行签订了一份《房屋买卖合同》，张某自愿将X号5-X号商铺出售给韦某娟，同年9月3日该房屋已过户到韦某娟名下，韦某娟已取得了该房屋所有权证。2018年9月14日，李某以张某、盘某明与韦某娟恶意串通签订《房屋买卖合同》故意损害其利益为由将张某、盘某明、韦某娟诉至该院，请求法院确认张某与韦某娟于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》无效。该院经审理，于2018年12月24日作出（2018）桂0221民初258X号民事判决书，判决驳回李某的诉讼请求。李某不服该判决，向柳州市中级人民法院提出上诉，中院于2019年6月20日作出（2019）桂02民终2070号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在二审判决书中，中院确认，李某支付给张某、盘某明的关于X号5-X号商铺购房款共计1200700元。 另查明，李某同时向案外人盘宇飞购买了某镇某街某区1-X栋X号1-X号商铺（有银行按揭），向覃某振购买了1-2号商铺（有银行按揭），向盘某明购买了X号5-X号商铺（无银行按揭）。 一审法院认为，李某、张某、盘某明在签订《房屋买卖协议》之时，作出的真实意思表示并就期望得到的利益、结果或达到的状态达成合意后，该合同的目的就此确定，就李某而言为取得涉案商铺的所有权，就张某、盘某明而言为出售该商铺而获得相应的房价款。后因李某针对涉案商铺无法履行给付款义务，张某、盘某明将涉案商铺转卖给他人，该转让行为经法院终审判决确认有效，故李某、张某、盘某明签订《房屋买卖协议》中关于涉案商铺的买卖目的无法实现，李某有权要求张某、盘某明返还购房款。一、关于张某、盘某明收取的1200700元款项的性质问题。李某主张为其向张某、盘某明购买涉案商铺的购房款，张某、盘某明主张为李某购买某镇某街某区1-X栋X号1-X号商铺、1-2号商铺、X号5-X号商铺应支付的相应银行按揭利息。该院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定,“下列事实，当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”已经生效的司法文书所确认的事实，当事人可以直接作为证据证明自己的主张，如相对方不服，想推翻生效裁判文书的既判力，除非通过法律规定的程序撤销才能否定。本案中，关于张某、盘某明收取的1200700元款项经法院终审判决确认为涉案商铺的购房款，故张某、盘某明的辩解与本案查明的事实不符，该院不予采信。二、关于李某于2017年8月16日就购买X号5-X号商铺向张某出具的《声明书》的效力问题。该声明书系对《房屋买卖协议》中涉案商铺价款、付款时间的一个变更，系李某的真实意思表示，且没有违反相关法律规定，没有侵犯他人利益，具有法律效力，李某应全面履行声明的义务，否则应当承担违约责任。李某未能按其承诺的于2017年12月30日前付清1250000元购房款给张某，张某有权收回涉案商铺自行处置，为此，张某已于2018年9月3日将涉案商铺过户到他人名下。李某在声明书中未明确放弃其之前所交付的购房款，只承诺放弃之前交的一切费用，况且张某、盘某明在李某逾期且未足额履行付款义务时，仍然收取李某于2017年12月30日之后交付的购房款，亦可视为张某、盘某明对李某逾期付款的默许，现李某无法取得涉案的商铺所有权，故有权主张张某、盘某明返还购房款。三、关于张某、盘某明应否支付李某购房款利息的问题。因李某、张某、盘某明双方之间就购买涉案商铺《房屋买卖协议》的履行事宜一直存在争议，且李某就张某、盘某明将涉案商铺转让给他人另与他人达成的《房屋买卖合同》的效力提起诉讼，后经二审法院于2019年6月20日作出终审判决，确认有效。据此，李某、张某、盘某明之间签订的《房屋买卖协议》中关于涉案商铺的买卖内容才自动解除，根据公平原则，张某、盘某明应及时将李某交付的涉案商铺的购房款予以退还，张某、盘某明未予退还而造成李某利息损失应予赔偿，故张某、盘某明应自2019年6月20日起按照中国人民银行同期贷款利率向李某支付相应利息。李某主张从2018年6月10日起按月利率5‰计算利息于法无据，该院不予支持。至于张某主张因李某的违约行为造成其经济损失，其可另行诉讼解决。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：张某、盘某明返还李某购房款1200700元及利息（利息以1200700元为本金基数，从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告还清本金1200700元止。案件受理费16363元（李某已预交），减半收取8182元，由李某负担330元；张某、盘某明负担7852元。 二审期间，双方均未提交新证据，对当事人提出的事实异议，本院认定如下：一、上诉人对一审查明的“中院确认，李某支付给张某、盘某明关于X号5-X号商铺购房款共计1200700元”有异议，主张该笔款并不仅是5-X号商铺的购房款。经本院核实，已经生效的（2018）桂0221民初258X号民事判决中确认的1200700元系X号5-X号商铺购房款，故上诉人提出的该异议没有事实依据，本院不予支持。二、上诉人认为一审遗漏查明“上诉人向中介柳江县某房地产咨询有限公司支付购房订金450000元也是作为房屋购房款以及双方签订的《房屋买卖协议》约定已签订房屋按揭贷款未还清，房屋现有贷款也作为购房款部分”，本院认为，上诉人主张遗漏查明的事实与本案争议焦点并无关联，本院不予支持。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，李某向张某、盘某明支付的1200700元的性质问题以及张某、盘某明是否应向李某退回该款项？ 关于张某、盘某明收取的1200700元款项的性质问题，张某、盘某明主张该笔款项属于所涉商铺尚有按揭贷款未还部分，李某主张为其向张某、盘某明购买涉案商铺的购房款。本院认为，该笔款项经柳州市中级人民法院（2018）桂0221民初258X号民事终审判决确认为涉案商铺的购房款，而张某、盘某明并未提交充分有效的证据予以推翻，因此，一审认定该笔款项系涉案商铺的购房款并无不当，本院予以维持。 关于1200700元是否应退还的问题。张某、盘某明主张根据李某向张某出具的《声明书》，李某未能按期缴纳购房款，已属违约，李某无权主张返回所交的1200700元。本院认为，李某未能按其承诺于2107年12月30日前付清1250000元购房款给张某，张某有权收回涉案商铺自行处置，但李某并未在声明书中明确放弃其之前所交付的购房款，只承诺放弃之前交的一切费用，现张某将涉案商铺转卖给他人，张某、盘某明与李某签订的《房屋买卖协议》中关于涉案商铺的买卖目的无法实现，李某有权向张某、盘某明主张返还购房款。因此，一审判决张某、盘某明返还李某购房款1200700元及利息，并无不当，本院亦予以维持。关于张某、盘某明提出李某存在违约，应承担相应违约责任的问题，因张某、盘某明在一审并未对此提出反诉，故本院不宜进行处理，张某、盘某明可另行主张。 综上所述，上诉人张某、盘某明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15606元（上诉人张某、盘某明已预交），由上诉人张某、盘某明负担。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年三月十三日 代书记员 覃宝云