江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初6095号原告：南通伯林钢构有限公司。法定代表人：蒋红娟，总经理。委托诉讼代理人：吴俊杰，海门市常乐法律服务所法律工作者。被告：如东奉兴机械制造有限公司。法定代表人：王维新，总经理。被告：上海奉兴机械制造有限公司。负责人：王维新，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：马善明，江苏紫琅律师事务所律师。原告南通伯林钢构有限公司(以下简称伯林钢构公司)与被告如东奉兴机械制造有限公司（以下简称如东奉兴公司）、上海奉兴机械制造有限公司（以下简称上海奉兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伯林钢构公司的委托诉讼代理人吴俊杰、被告如东奉兴公司、上海奉兴公司共同的委托诉讼代理人马善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯林钢构公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年10月12日签订的厂房出租协议及2018年8月签订的补充合同，被告将租赁厂房设备交还原告。2．两被告自2019年12月1日起至实际交付租赁厂房及设备止按每月11.75万元标准连带支付原告租金损失。3．两被告连带支付原告违约金20万元。4．两被告连带支付原告设备租金3万元（2019年度）。事实和理由：原告与被告上海奉兴公司于2017年10月12日签订了厂房出租协议，协议约定原告将其部分厂房租赁给上海奉兴公司，租赁期限3年，上海奉兴公司应每季度支付租金一次，在前一季度末支付下一季度租金，逾期三十日不支付租金，原告可解除合同，违约方需另支付20万元违约金。后协议双方按约履行合同。2018年8月，原告与如东奉兴公司签订补充合同，双方约定原告与上海奉兴公司签订的租赁协议中承租方的权利和义务均由如东奉兴公司承担，另以每年3万元的租金承租原告的设备。补充合同签订后，原告将设备交付给被告。但自2019年9月底，如东奉兴公司未能按上述协议全额支付下一季度租金，经原告催要未果，故诉至法院。如东奉兴公司、上海奉兴公司共同辩称：1、被告同意自2020年1月1日起与原告解除租赁合同。2、原告于2017年4月20日收取了被告的厂房租赁押金11.5万元，被告曾于2019年12月17日书面通知原告要求将押金抵扣租金。3、违约金标准过高，应按实际损失支付，而原告并未产生实际损失，双方在交涉过程中协商为分月支付，故不应存在违约金。4、对结欠2019年设备租金3万元无异议。要求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：1．2017年10月12日，伯林钢构公司（甲方）与上海奉兴公司（乙方）签订厂房出租协议，约定：甲方将如东洋口港开发区临港工业区纬三路1号厂区内车间一自南往北两跨，车间一南墙面往南的场地，办公室自南往北至第五间，食堂两间，出租给乙方使用。租赁期限3年，租期从2017年11月1日起至2020年10月31日止，租赁期间租金不变。厂房租金为100万元/年，场地租金为38万元/年。租金每季支付一次，以先支付后租用的原则，2017年11月1日前支付三个月的租金，一个月的租金为本合同租赁保证金，两个月的租金为2017年11月1日至12月31日的租金。往后每个季度前支付本季度的租金。乙方在租赁物期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物完好的交还给甲方。关于违约，双方约定乙方逾期三十日不支付租金属于违约情形的一种，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金20万元。如一方所支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。伯林钢构公司与上海奉兴公司分别在该协议上盖章，各自公司授权代表分别签字确认。2．2018年8月，伯林钢构公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）如东奉兴公司签订补充合同一份，双方协商一致对伯林钢构公司与上海奉兴公司于2017年10月签订的厂房出租协议作如下修改：⑴由于签订合同时乙方在如东的公司未注册好，以上海奉兴公司的名义签订了合同，现乙方公司已注册完成，承租方由上海奉兴公司改为如东奉兴公司。原合同中承租方的权利和义务由如东奉兴公司承担。⑵乙方承租甲方的设备租金为每年3万元。⑶原合同其他条款不变。合同附有设备清单。伯林钢构公司、如东奉兴公司分别在补充合同以及设备清单上盖章。3．2019年11月15日，伯林钢构公司向如东奉兴公司发出《通知》，要求如东奉兴公司在收到该通知后三日内支付第四季度剩余租金23万元及设备租金3万元，如接通知后不按时足额支付租金的，其公司解除与如东奉兴公司的出租协议及补充合同，并按合同要求承担违约责任。该通知于2019年11月18日送达至如东奉兴公司。4．2019年12月27日，上海奉兴公司、如东奉兴公司联合向伯林钢构公司发出《通知函》，载明：其公司同意伯林钢构公司关于解除双方签订的《厂房出租协议》请求，其公司自2020年1月1日搬出伯林钢构公司的厂房，原租用设备予以交还，同时交付3万元设备租金款，要求伯林钢构公司来人领款并办理移交手续。2020年1月1日搬出后，其公司不再支付厂房租金，要求伯林钢构公司配合搬出，不得阻挠。关于结欠月租金11.5万元，因其公司在伯林钢构公司处尚有保证金11.5万元，两者相互抵充。伯林钢构公司收到该《通知函》。5．庭审中，双方认可以下事实：⑴截至2019年12月1日之前的厂房、场地租金已全部结清；⑵如东奉兴公司尚结欠伯林钢构公司3万元设备租金款未给付；⑶如东奉兴公司于2020年1月1日至4日间陆续将机器设备搬离案涉厂房，至庭审时仅有两台大型设备未能搬离；⑷上海奉兴公司尚有11.5万元租赁厂房押金在伯林钢构公司处，对该押金11.5万元，上海奉兴公司表示同意将相应权利转给如东奉兴公司抵算尚欠租金。6．本案审理期间，截止至2020年1月16日，如东奉兴公司已给付伯林钢构公司设备租金3万元，并将剩余两台设备搬离，将承租厂房和设备返还。本院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的设立、变更、终止达成的协议。当事人在协商一致的情况下可以变更合同。本案中，伯林钢构公司与上海奉兴公司签订了厂房出租协议，后经过协商，伯林钢构公司又与如东奉兴公司签订了补充合同，对上述厂房出租协议作了相应修改。双方签订的厂房出租协议、补充合同均是在平等自愿的基础上签订，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。（一）关于伯林钢构公司要求解除与上海奉兴公司、如东奉兴公司所签订合同并交还厂房设备的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的厂房出租协议中明确约定如租赁方逾期三十日不支付租金时，一方可书面通知另一方解除本合同，而按照协议约定承租方应当于每个季度前支付本季度的租金，即2019年第四季度10月-12月的租金如东奉兴公司应当于2019年10月前支付，但是如东奉兴公司未能按约支付。伯林钢构公司于2019年11月15日向如东奉兴公司发出《通知》，要求其公司在收到通知后三日内支付第四季度剩余租金23万元及设备租金3万元，如接通知后不按时足额支付租金的，其公司解除与如东奉兴公司的出租协议及补充合同。如东奉兴公司于2019年11月18日收到该通知后未能在三日内足额支付租金，故依据厂房出租协议以及上述通知内容，伯林钢构公司主张解除其与上海奉兴公司、如东奉兴公司于2017年10月12日签订的厂房出租协议及2018年8月签订的补充合同的请求于法有据，况且如东奉兴公司亦同意解除合同，故双方之间的合同解除。合同解除后，如东奉兴公司作为承租人应当及时搬离并向伯林钢构公司交还租赁物。现如东奉兴公司已将全部机器设备搬离，表示已将厂房和租赁设备交还伯林钢构公司，伯林钢构公司要求其将租赁厂房设备交还的诉讼请求本院不再支持。（二）关于伯林钢构公司要求上海奉兴公司、如东奉兴公司自2019年12月1日起按每月11.75万元标准连带支付租金损失至实际交付租赁厂房及设备止的诉讼请求，本院认为，本案中如东奉兴公司作为承租人，应当按约支付租金，根据协议约定，厂房、场地租金为11.5万元/每月，截至2019年12月1日之前的厂房、场地租金已全部结清。上海奉兴公司、如东奉兴公司曾于2019年12月27日向伯林钢构公司发出《通知函》，告知其公司同意与伯林钢构公司解除出租协议，并将于2020年1月1日搬出租赁厂房，原租用设备予以交还，同时交付3万元设备租金款，要求伯林钢构公司来人领款并办理移交手续，同时告知2020年1月1日后，其公司不再支付厂房租金，要求伯林钢构公司配合搬出，不得阻挠。发出上述通知后，如东奉兴公司自2020年1月1日起在数日内陆续搬离租赁厂房，但因伯林钢构公司未能到场配合，导致如东奉兴公司仍有两台设备未能搬出。故对于2020年1月1日以后的租金损失不应由如东奉兴公司来承担，伯林钢构公司要求如东奉兴公司、上海奉兴公司支付2020年1月1日以后的租金损失，本院不予支持，同时伯林钢构公司主张月租金标准为11.75万无事实依据，根据合同约定，如东奉兴公司应当支付伯林钢构公司所欠2019年12月租金为11.5万元。伯林钢构公司与如东奉兴公司签订补充合同中明确约定承租方为如东奉兴公司，原协议中承租方的权利义务由如东奉兴公司承担，故原告要求上海奉兴公司、如东奉兴公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于伯林钢构公司要求上海奉兴公司、如东奉兴公司支付违约金20万元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金的目的是为了督促合同双方当事人遵循严格履行与诚实信用原则。本案中，伯林钢构公司与如东奉兴公司签订的厂房出租协议中关于违约问题作了约定，双方约定出现违约情形时违反合同的一方应向另一方支付违约金20万元。如一方所支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时根据该协议，租赁方逾期三十日不支付租金属于违约情形，故如东奉兴公司未能按照协议约定及时足额支付第四季度租金，且已逾期超过三十日，构成违约，如东奉兴公司应当按照厂房出租协议的约定向伯林钢构公司支付违约金20万元。如东奉兴公司辩称违约金标准过高，且伯林钢构公司未产生实际损失，双方在交涉过程中协商为分月支付，故不应存在违约金，对此，本院认为，结合案涉厂房、场地的年租金标准，违约金20万元标准属于合理范围，不违反法律规定，且依据双方签订的协议内容以及法律规定，违约金的实现并不以一方产生实际损失为必要条件，至于如东奉兴公司提出双方协商为分月支付，其未能提供有效证据予以证明，综上，对于如东奉兴公司的上述抗辩本院不予采纳。（四）关于伯林钢构公司要求支付2019年度设备租金3万元的请求，双方签订的补充合同中明确约定如东奉兴公司承租伯林钢构公司的设备租金为每年3万元，如东奉兴公司对该款项未给付亦没有异议，鉴于该部分款项已在本案审理期间给付，故本案不再理涉。（五）关于尚欠11.5万元租金的给付问题，上海奉兴公司尚有11.5万元租赁厂房押金在伯林钢构公司处，对该11.5万元押金，上海奉兴公司同意将相应权利转给如东奉兴公司抵算尚欠租金。为了减少当事人诉累，对于该押金本院将在本案中一并处理，将该11.5万元押金与本案中如东奉兴公司结欠伯林钢构公司的租金予以抵扣，不再另行给付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告如东奉兴机械制造有限公司支付原告南通伯林钢构有限公司违约金200000元，于本判决生效后十五日内履行。二、驳回原告南通伯林钢构有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2455元，保全费1520元，合计3975元，由被告如东奉兴机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4910元。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）审判员  肖文明二〇二〇年三月十二日书记员  陶翛然