上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23539号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所。地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：谢志平，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海滨江置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：唐君健，上海善法律师事务所律师。被告：上海汇翠休闲俱乐部有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐丽君，经理。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。原告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称锐翔公司)与被告上海滨江置业有限公司(以下简称滨江公司)、上海汇翠休闲俱乐部有限公司(以下简称汇翠公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案。本院依法适用简易程序，于2019年11月7日、12月10日两次公开开庭进行了审理。锐翔公司委托诉讼代理人谢志平、滨江公司委托诉讼代理人唐君健、汇翠公司委托诉讼代理人巫小莉到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。锐翔公司向本院提出诉讼请求：判令滨江公司、汇翠公司共同支付2018年1月至12月物业服务费26,910元(650平米*3.45元/平米/月*12)。事实和理由：锐翔公司系漕溪北路737弄汇翠花园小区物业管理企业，滨江公司系该小区开发商。小区X号底层架空层，未进行权利登记，滨江公司认为其拥有权利，将架空层封闭起来隔成多间商铺。2014年4月，滨江公司与汇翠公司签订租赁合同，将上述封闭的架空层出租给汇翠公司，汇翠公司又将上述房屋分隔出租多人。后法院判决滨江公司将架空层返还小区业委会。锐翔公司为架空层提供了相应的物业服务，滨江公司、汇翠公司将架空层出租获得利益，应支付物业费，故诉至法院。滨江公司辩称，锐翔公司收取物业费无合同和法律依据，物业合同没有提到该处空间，也没有收费标准，锐翔公司也没有提供物业服务，不同意锐翔公司的诉讼请求。汇翠公司辩称，双方无物业服务关系，架空层没有产证，锐翔公司没有收取架空层物业费的权利，没有收费依据和具体标准，实际锐翔公司也没有提供物业服务。不同意锐翔公司的诉讼请求。本院认定事实如下：锐翔公司系上海市徐汇区漕溪北路737弄汇翠花园小区物业服务单位，滨江公司系该小区开发商。2014年4月8日，滨江公司(甲方)与汇翠公司(乙方)签订《会所用房租赁合同》，甲方将漕溪北路XXX弄XXX号X层部分面积约为650平方米的会所(以下简称系争房屋)出租给乙方，租期自2014年5月1日至2018年5月31日止；乙方在租赁期间因使用房屋或开展经营活动而产生的各项费用，包括但不限于水电费、通讯费、物业费等，均由乙方自行承担，乙方应依照相关物业、相关机构和单位的付款通知单规定的时间和方式支付物业管理费、水电煤费、有线电视费。注：系争房屋位于小区内的X号房屋底层，非沿街商铺。汇翠公司将系争房屋分割为XX1-XX8室多个独立单位，悬挂门牌号，与他人分别签订会所用房承包合同。庭审中，汇翠公司称竞思教育和曹某某均是承租其系争房屋的客户。2017年，汇翠花园业主委员会起诉滨江公司，要求滨江公司返还漕溪北路XXX弄XXX号楼X层房屋。法院查明X号楼X层(底层)实为架空层，建筑面积830.02平方米，滨江公司将架空层封闭，隔成多间商铺出租他人。法院认为小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用权利，遂判决滨江公司返还4号底层架空层并赔偿损失。2018年12月24日，二审维持了原判决。注：锐翔公司和滨江公司称业委会已于2019年1月收回了涉案房屋。本案中，汇翠花园业委会出具说明称，4号底层架空层去掉配电间及业委会拥有的XX2室，实际建筑面积650平方米，业委会与锐翔公司商定物业服务费每月每平方米3.45元。审理中，锐翔公司称其于2019年8月退出了小区管理。锐翔公司为证明汇翠公司之前支付了物业费，提供了：1、财务帐册内发票记账联二张，⑴抬头4号101室/上海明创，项目非住宅物业服务费，2015年7月至2015年12月，金额2794.80元；⑵抬头4号102室/上海明创，项目非住宅物业服务费，2015年7月至2015年12月，金额10660.80元；2、财务帐册内收据及转账凭证，收据抬头4号102室/会所-福美来，2017年1-12月，金额21321.60元，转账凭证用途记载竞思教育付2017年物业费；3、锐翔公司电脑内记录的收取2015-2017年系争房屋物业费的表格截屏。锐翔公司称“上海明创”是汇翠公司的代理人，由“上海明创”负责房屋出租等管理事宜。租赁期间，一直由“上海明创”支付锐翔公司物业费，标准就是每月每平方米3.45元。2017年，因架空层争议，业委会起诉滨江公司后，“上海明创”未及时缴纳物业服务费，竞思教育(忽某某)为了不影响经营，代“上海明创”缴纳了全年的物业服务费(不包括101室)，后“上海明创”将物业费还给了竞思公司。福美来是原租户的名称，后来租户虽然换了，但名称一直沿用，所以发票抬头写了福美来。2015年的两张发票半年为10660.80+2794.80＝13455.60元，会所房屋面积650平方米，物业标准是每月每平方米3.45元，6个月就是13455元，与发票金额吻合。滨江公司和汇翠公司认为上述证据真实性无法确认，也不能证明锐翔公司的证明目的。锐翔公司为证明汇翠公司向承租人收取了物业管理费，提供了汇翠公司出租涉案房屋的5份会所用房承包合同复印件。150平方米(101室)出租给了忽某某，30平方米(103室)、25平方米(105室)出租给了赖某某，200平方米(106、107室)出租给了曹某某，150平方米(103室)出租给了上海蜜英教育科技有限公司。上述承包合同第三条均约定承包金包含物业管理费。锐翔公司称，除上述合同外，还有一家已搬走，故无法提供合同。汇翠公司对上述合同不予认可。本院释明，因合同系汇翠公司与其承租人签订，若汇翠公司不认可锐翔公司提供的合同的真实性，应出示其持有的合同原件。汇翠公司称，因搬家合同原件遗失，无法提供，并认为根据谁主张谁举证的原则，汇翠公司不应负有举证责任。本院认为，诉讼程序应遵循公平和诚实信用原则。锐翔公司提供的合同均系汇翠公司与其承租人之间签订，锐翔公司非合同当事人，不可能持有合同原件。相反，作为合同签订方，汇翠公司可以轻易的拿出合同原件来证伪却不提供，汇翠公司称搬家遗失了合同本院不予采信，故依法本院作出对汇翠公司不利的推定，确认上述合同的真实性。本院认为，系争房屋系架空层改建而成，架空层没有四至范围，没有建筑面积，不属物业条例规定的可收取物业费的建筑物的范围，也不在物业合同约定的收取物业费的住宅面积、商业面积内。因此，锐翔公司与业委会签订物业服务合同并非锐翔公司可收取系争房屋物业费的合同依据。系争房屋开设商铺在汇翠花园小区内经营已有多年，其势必享受了小区物业服务企业提供的保安、保洁、包含水电在内的公共设施等物业服务，因此滨江公司和汇翠公司称锐翔公司未提供物业服务不是事实。汇翠公司与其承租人之间签订的合同中约定承包金包含物业费，说明汇翠公司向其承租人收取了物业费，基于禁反言的原则，汇翠公司也不得对提供物业服务的锐翔公司拒付物业费。根据锐翔公司提供的其公司财务帐册中发票、收据、付款凭证、记账表格，以及商户在系争房屋内多年正常经营的事实，可以推定汇翠公司已按每月每平方米3.45元的标准支付了之前的物业费。因此，汇翠公司与锐翔公司之间已形成了事实上的物业服务合同关系，锐翔公司主张物业费有合同依据。此外，汇翠公司在获得出租收益的同时向提供物业服务一方支付相应的对价，也具有公平性和合理性。综上，锐翔公司要求汇翠公司支付物业费的请求，依法有据，本院予以支持。未有证据表明锐翔公司与滨江公司之间亦形成了事实合同关系，且滨江公司与汇翠公司之间的合同约定物业费由汇翠公司承担，故锐翔公司主张滨江公司支付物业费的请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第七十五条规定，判决如下：一、上海汇翠休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司2018年全年物业服务费26,910元；二、驳回上海锐翔上房物业管理有限公司要求上海滨江置业有限公司支付物业服务费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，减半收取计236元，由上海汇翠休闲俱乐部有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年三月三十日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。