江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5673号原告：昆山市中南机电有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇东下塘板桥新村102号，统一社会信用代码91320583716839397L。法定代表人：陈志高，该公司总经理。委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文彬，江苏封强律师事务所实习律师。被告：昆山市闽东跃洋机械制造有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇宇龙路88号5号房一层，统一社会信用代码91320583301836928E。法定代表人：周志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。原告昆山市中南机电有限公司（以下简称中南公司）与被告昆山市闽东跃洋机械制造有限公司（以下简称跃洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为合议庭于2019年10月16日公开开庭审理。原告中南公司委托诉讼代理人封强、杨文彬，被告跃洋公司委托诉讼代理人高斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中南公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认2014年9月27日原告与被告签订的《厂房租赁合同》(编号20140927001)于2018年11月11日解除；2、判令被告腾退昆山市高新区XXX号厂房并返还原告，判令被告赔偿原告的损失(自2018年11月12日起计算至被告实际返还原告厂房之日的占有使用费，按合同约定租金15.38/平方米/月，7900平方米,121502元/月标准计算至实际返还之日止，暂计算至起诉之日为196425元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，由被告租赁原告位于昆山市高新区南侧昆山市中南机电有限公司厂房，租赁厂房占地20亩，建筑物面积7900平方，租赁期限为12年，实际租赁期限自2015年4月25日起至2017年4月24日。厂房年租金为1350000元(不含税)，前三年租金不变，第四年开始每三年租金调整一次，每次在前三年的基础上价格递增8%，租金支付方式为先付后用，应提前一个月支付，第一次、二次支付租金为支付三个月的租金，第二个半年开始以后租金支付为支付半年租金。双方签订合同后，原告依照合同约定于2015年4月25日将厂房交付给被告租赁使用，但是在租赁期间，被告违反《厂房租赁合同》的约定，2018年5月25日前被告应付2018年6月25日至2018年12月24日期间的半年租金为72.9万元，但是其未按合同如期支付，拖延至2018年6月19日仅支付67.5万元，对剩余的5.4万元租金逾期至2018年11月9日仍未支付，已经逾期168天，严重违反了《厂房租赁合同》第十二条之规定(若遇乙方(被告)欠交租金超过60天，甲方(原告)有权提前解除合同)，属于重大违约行为，因此原告依照合同约定及法律规定，向被告方发出书面《解除合同通知函》，依法解除原告与被告于2014年9月27日签订的《厂房租赁合同》，该《解除合同通知函》于2018年11月11日送达被告。2018年11月27日，原告向被告发出《回复函》，要求被告在《厂房租赁合同》解除后，立即搬离原告的厂房，并支付占用原告厂房的使用费、赔偿原告方的损失等事宜，但被告收到函件后支付了部分厂房占用使用费和损失后，仍继续非法占有使用原告的厂房至今不肯腾退，且在收到《解除合同通知函》后三个月内，也未向人民法院提起对解除合同异议的诉讼。因此，原告向被告发出的《解除合同通知函》已发生法律效力，《厂房租赁合同》于2018年11月11日已经依法解除。被告跃洋公司辩称：被告租金已经支付到2019年底，双方的租赁关系仍在进行中，被告不欠原告租金，也没有实施任何导致租赁合同无法履行的行为，也没有根本违约，5.4万元的迟延支付是财务疏忽（满3年的递增金额）。该部分仅占很少一部分且被告已经及时支付给原告。此前的租金支付双方也没有任何争议，原告从未提出异议。为维护商业交易稳定性应维持双方租赁关系。如果解除将引发一系列纠纷，该厂区存在多户次承租人，原告不能因为租金行情上涨就以被告疏忽产生的很少一部分的租金迟延支付就解除合同。经审理查明：原告中南公司系昆山市玉山镇晨淞路XXX号X号房的所有权人。2014年9月27日，原告中南公司与被告跃洋公司签订《厂房租赁合同》一份，双方约定原告中南公司将其位于昆山市高新区南侧昆山市中南机电有限公司厂房租赁予被告跃洋公司使用。租赁物占地面积为：20亩，建筑物面积为：7900平方米(按照实际房产证面积计算)。正式租赁期限为12年，预计从2015年03月01日起至2027年4月30日止；原告中南公司给予被告跃洋公司60天的装修期，即从2015年03月01日至2015年04月30日为免租期，计算租金为从2015年05月01日开始计算，如交付日期后延则计算日期相应延后。本出租合同的租赁保证金为10万元。厂房年租金为1350000元不含税。前三年租金不变。第四年开始每三年租金调整一次，每次在前三年的基础上价格递增8%（该句加粗）。租金支付方式为先付后用，应提前一个月支付，第一次、二次支付租金为支付三个月的租金，第二个半年开始以后租金支付为支付半年租金（该句加粗）。如遇到租金调整每期的租金也做相应调整。在租赁期限内，若遇被告跃洋公司欠交租金超过30天，原告中南公司在书面通知被告跃洋公司交纳欠款之日起五日内，被告跃洋公司未支付有关款项，原告中南公司有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失(包括但不限于被告及受转租户的损失)由被告跃洋公司全部承担。若遇被告跃洋公司欠交租金超过60天，原告中南公司有权提前解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，双方确认被告跃洋公司于2015年4月25日收到租赁房屋钥匙。2018年11月9日，原告中南公司向被告跃洋公司发送《解除合同通知函》，函告被告跃洋公司，根据双方约定的房租付款期限，被告跃洋公司实际屡次逾期支付厂房租金，特别是到今年支付2018年6月25日至2018年12月24日期间的半年租金72.9万元时，依照合同约定，应提前一个月支付，即应于2018年5月25日前支付，但是贵公司拖延至2018年6月19日才支付67.5万元，剩余租金5.4万元，经我方多次催要，至今末付，截止目前发函日(2018年11月9日)已经逾期168天。我公司认为贵公司逾期支付租金，截止目前已经超过168天，其行为已经严重违反《厂房租赁合同》第十二条之规定，属于重大违约行为，现我公司依照合同约定及法律规定，特向贵公司发出《解除合同通知函》：解除与贵公司于2014年9月27日签订的《厂房租赁合同》(编号20140927001)，本《解除合同通知函》自贵公司收到之日立即生效。同时，我公司要求贵公司收到本通知函后2日内，1、立即将所欠租金5.4万元支付给我公司及相关逾期付款利息(计算至实际付款日止)；2、赔偿我公司租赁厂房闲置期间的租金损失1422000元(按目前市场厂房的租赁的价格约定30元/平方，计算月租金为237000元，6个月为1422000元)；3、请贵公司在收到本通知函后5日内，立即搬离我公司租赁厂房及办理退房事宜，并要求贵公司另行通知及督促各转租户限期5日内搬离租赁厂区，并将有关的转租厂房原状退房给我公司。若逾期未退房，本公司将依法追究贵公司的法律责任，并要求赔偿我公司所有的经济损失。被告跃洋公司于2018年11月11日签收上述《解除合同通知函》。2018年11月14日，被告跃洋公司向原告中南公司回函，告知原告中南公司由于公司财务疏忽少支付了上涨的8%房租即54000元，被告跃洋公司并非恶意拖欠，在收到原告中南公司的《解除合同通知函》就把54000元补足了，不同意解除《厂房租赁合同》，被告跃洋公司已经履行了合同所确立的主要义务，在疏忽的情况下，少支付5.4万元租金，不构成根本违约，租赁合同应当继续履行。2018年11月27日，原告中南公司回函，原告中南公司认为被告跃洋公司自签订《厂房租赁合同》后，从2015年8月25日起就一直违反合同约定迟延支付租金，租金逾期付款利息按银行同期贷款利率计算，逾期利息为29426.41元，被告跃洋公司每次都未按照合同约定的付款时间支付租金，必须经多次催促后才能勉强支付，屡次违约实在让人无法忍受，因此，原告中南公司再次发函要求解除合同。另查明，被告跃洋公司向本院提供了银行流水明细，证明其自签订《厂房租赁合同》之后向原告中南公司支付租金的情况：2015年3月23日支付了10万元的押金，2015年4月27日付了237500元租金，2015年12月14日支付337500元租金，2016年2月5日支付675000元租金，2016年6月30日支付675000元租金，2016年12月30日支付675000元租金，2017年7月6日支付675000元租金，2018年1月15日支付105000元和570000元租金，2018年6月19日支付675000元租金，2018年11月12日支付了54000元租金，2018年12月4日支付729000元，2019年6月17日支付729000元。以上事实有房屋租赁合同、银行流水明细、房屋所有权证、解除合同通知函、函、回复函及原被告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效。原被告确认租赁房屋于2015年4月25日交付，因免租期为60天，故租金起算日应为2015年6月25日。根据合同约定，2015年6月25日至2018年6月24日期间的租金为1350000元/年。本案中，被告跃洋公司在支付2015年6月25日至2018年6月24日期间的租金的过程中，确实存在逾期履行的情形，但是，被告跃洋公司在2018年1月15日已经全额支付了上述期间租金，原告中南公司提供的证据证明其在2018年11月27日发函时才对上述期间的租金的逾期支付提出异议，因此，2015年6月25日至2018年6月24日期间的租金的逾期支付，应认定为被告跃洋公司的瑕疵履行且原告中南公司已经认可，原告中南公司时隔十个月之后以此要求解除合同，本院不予支持。2018年6月19日，被告跃洋公司在支付2018年6月25日至2018年12月24日期间的租金时仅支付675000元，未按照合同关于上涨8%的约定支付729000元，实际少支付54000元，但是，原告中南公司在2018年11月9日才发函以此为由要求解除合同，被告跃洋公司在收到函件的第二天就补足了54000元且作出了解释，被告跃洋公司在其后两次支付租金时均按照729000元/半年的标准支付，因此，被告跃洋公司于2018年6月19日支付2018年6月25日至2018年12月24日期间的租金时仅支付675000元的行为，本院认定为瑕疵履行，不构成根本违约，虽然合同约定“若遇被告跃洋公司欠交租金超过60天，原告中南公司有权提前解除本合同”，但本院认为本案不应机械套用该合同条款，而应根据原被告之间的履约情况进行合同解除。综上，本院对于原告中南公司要求确认原被告之间的房屋租赁合同解除的诉讼请求不予支持，原告中南公司的其余诉讼请求均基于合同的解除，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告昆山市中南机电有限公司的全部诉讼请求。案件受理费93877元，由原告昆山市中南机电有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  李银龙人民陪审员  倪惠国二〇二〇年三月三十一日书 记 员  陈寅杰