呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初809号原告：周林祺，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周晨曦（系原告父亲），男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张亚青（系原告母亲），女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市日信海清物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区如意西街23号。法定代表人：卢丹宇，该公司董事。委托诉讼代理人：李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。被告：呼和浩特市城发供热有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区巨海城8区3号写字楼。法定代表人：吕德育，该公司总经理。委托诉讼代理人：张梦瑶、王飞龙，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝占峰、晋智伟，内蒙古东日律师事务所律师。被告：于建章，男，现住呼和浩特市。被告：李文波，男，现住呼和浩特市。被告：许雅媛，女，现住呼和浩特市。原告周林祺与被告呼和浩特市日信海清物业服务有限责任公司（以下简称海清物业）、呼和浩特市城发供热有限责任公司（以下简称城发供热）、内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐地产）、李文波、于建章、许雅媛财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，本院依职权追加许雅媛为本案被告，依法适用普通程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周晨曦、周亚青，被告海清物业委托诉讼代理人李文生、被告城发供热委托诉讼代理人张梦瑶、王飞龙、被告库布齐房地产委托诉讼代理人郝占峰、被告许雅媛到庭参加诉讼，被告李文波、于建章经合法传唤无故未到庭。本案现已审理终结。原告周林祺向本院提出诉讼请求：1.六被告赔偿原告财产损失费，经依法评估财产损失156789元；2.六被告承担支付因果鉴定费30000元、财产损失鉴定7000元，合计37000元；3.六被告承担全部诉讼费。事实与理由：2019年1月14日晚，原告父亲周晨曦发现原告所属三楼被水淹，及时找到海清物业工作人员查看。经查一至××排冰冻堵塞，致使六楼至二十四楼住户所使用生活污水从五楼的卫生间和厨房排污口溢出，造成四楼至一楼住户全部被污水冲刷浸泡，其中一、二、四、五楼房屋没有进行装修，全是裸露毛坯房，原告的房屋精装修完毕。原告房屋墙面、地面、管道处及房屋内多处冰柱倒挂，满屋污水恶臭、积水结冰，各种物件全部浸泡毁坏，墙壁被上层漏下的污水冲刷，墙壁附着装饰被毁，失去原效果价值，骚臭味弥漫满屋。该损失的产生由于各被告建设和管理及巡检不到位，疏于监督检查，挽救措施不力，使原告深受其害，造成业主财产重大损失，应负全部责任。原告领取了房屋住户钥匙，并已交2018年1月至2020年2月的物业费及装修保证金3000元，装修后也验收完全合格，装修金已返还原告。但被告海清物业没有与承建单位办理接收手续，私自通知原告领取了住户钥匙并收取原告的物业费，没有尽到管理和保护业主的财产责任，给原告造成巨大损失。被告城发供热已收取一楼至五楼的基础热费，应该保持屋内温度零度以上，但是该单位将全部暖气管彻底断开，导致本案损害事实发生。被告库布齐房地产是建设单位，未经房屋验收合格就违规交给物业公司，且未办理任何交接手续，并对一楼房屋办理了停暖。另四楼被告于建章及五楼被告李文波领取房屋钥匙后，虽没有装修但应该经常照看及时发现问题，二被告平时疏于照看，没有及时发现污水的溢出，致使楼下的原告住房被污水冲刷浸泡，给原告造成巨大损失。综上请求六被告按各自责任向原告承担损害赔偿责任。被告海清物业辩称，一、原告将海清物业列为被告错误，案涉损害的发生是因为1-5楼的业主全部办理了停暖手续，室内温度降低，导致排污水管道结冰爆裂，在此过程中并没有与海清物业的责任范围和工作内容有关的因素，故将海清物业列为被告缺乏法律依据；二、原告诉讼请求缺乏依据，原告诉讼请求中的公益邮册属于邮票藏品，邮票的市场价格变化很大，所以依据购买价格确定损失并不准确，鉴定费用属于原告处理纠纷支出的正常费用，不属于被告承担费用；三、原告所述部分事实有误，本案原告的诉求以及本案的事实均与原告的室内装修没有任何关联，故原告关于装修部分的陈述与本案无关，本案也并非装修工作引发。原告称海清物业未与承建单位办理接收手续，海清物业是服务提供方，接受建设单位委托进行物业服务，与承建单位无任何法律关系，也没有任何义务与承建单位进行交接。原告所称已有三户被淹，情况与原告的情况并不相同，海清物业没有义务和必要将管理范围内的所有动态情况告知原告或业主。原告称海清物业巡检不到位，疏于监督检查、补救措施不力，这些说法均无依据。海清物业系物业服务企业，按照工作要求对原告所在楼房进行了有关疏通清掏工作，原告室内的管道由于客观条件限制，海清物业无法进入室内，所以室内部分的管道不属于海清物业工作范围，更无法知悉业主家中是否停暖及管道是否冻裂；四、原告以及1-5楼所有停暖业主对于损害的发生存在过错，应当依法承担相应的责任。综上所述，原告对海清物业起诉缺乏事实依据和法律依据，人民法院应当依法驳回。被告城发供热答辩称，第一，本案没有可归责于城发供热的正当理由，其并非适格被告。依据现有鉴定分析及相应结论，并未显示室外污水干管、冻堵与办理停供暖存在因果关系，且排水管道并非城发供热管理维护的设施设备，漏水点也并非发生在供暖管道处；第二，原告诉称城发供热已收取一楼至五楼的基础热费，因此应该保持屋内温度零度以上，该观点没有任何法律依据。依据呼浩特市城市供热管理条例实施细则第20条第二款，停热的用户应当向供热单位交纳30%的基础热费，该条第三款规定，基础热费是指保证热网正常运行的成本费用，也就是通常所说的采暖费并不是指单一的热能费，它包括了燃料费、水电费、固定资产折旧费以及供热系统维护费等其他保证热网正常运行的成本费用。此外，关于停供热收取30%的基础热费，在呼和浩特市城市供热管理条例，第24条第三款，以及国家发改委、建设部印发的城市供热价格管理暂行办法第15条中，有相同的规定，也就是说供热公司收取基础热费并不意味着需要承担停供住户室内温度零度以上的义务。强调一点，停止供热就是完全切断停供用户的室内供热管道申请，因此办理停供，用户不可能要求供热方提供部分热量；第三，原告请求城发供热赔偿财产损失没有法律依据，侵权损害赔偿责任的重要构成要件，就是存在违法侵权行为，且侵权行为与损害事实之间具有因果关系，本案中城发供热不存在违法侵权行为，原告财产损失与城发供热正常的停供热行为之间不存在因果关系。综上，城发供热与原告所诉财产损失没有任何关联，不应该承担损失赔偿责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告库布齐房地产辩称，原告损失与被告库布齐房地产无因果关系，库布齐也不应当承担赔偿责任。一、案涉楼盘的设计、施工符合规范规定，且通过了验收质量合格，办理了不动产权证书，包括原告在内的大多数的购房者已经验房、收房；二、原告的物业费是已交物业公司，原告和物业公司之间建立了服务关系，与被告库布齐房地产没有关系；三、原告自身没有尽到看管义务，原告办理了停暖，且没有尽到平时看管室内设施的责任。被告许雅媛停暖亦存在过错，应当对自己的过错承担责任；四、被告海清物业未尽义务，应承担责任。海清物业应对其服务范围内公共部分承担维修、管理义务，居民住宅排水系间断性排放，如不发生堵塞，流水是不会冰冻的，虽海清物业提供证据证明已履行排水疏通义务，但不足以证明案涉房屋所在管道损害发生时是畅通的；五、被告李文波、于建章对自己的房屋疏于照看，未尽管理义务，应承担责任。上述两户在原告楼上，一直未装修，平时也疏于照看，损害发生未及时发现。六、城发供热收取基础热费，却未提供相应的服务，造成排污管道冰冻、堵塞，应当承担责任。综上，原告及其他被告应根据各自过错承担相应责任。被告于建章提交书面答辩意见称，一、被告于建章并非本案适格被告。被告于建章房屋在四楼，也是受害者，只是尚未进行装修，损害较小，原告也并未指证于建章是造成其房屋被淹的责任人，故于建章并没有实施侵权行为，不应成为本案的被告；二、被告于建章于2017年9月15日领取了房屋钥匙，并给物业公司留下一把房门钥匙，后并未再去房屋，也未进行装修，原告房屋发生损害时，也未通知四楼，而是同物业公司用于建章留下的钥匙进入房内进行处理。被告于建章是收到法院传票后才去四楼房屋查看的，已经没有了被污水浸泡的迹象。被告许雅媛辩称，二楼房屋并未领取钥匙，2019年12月被告许雅媛才收到领取钥匙书面通知，房屋所有权是被告许雅媛的，但使用管理尚未参与。另外2018年开发商未交取暖费，就通知业主交取暖费，被告许雅媛就办理2018-2019的停暖，并交了基础供热。被告李文波未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了证据“情况说明（水淹情况）”、“物业费收据及装修保证金票据”、“照片”、“损失明细”、“视频光盘”、“工程移交物业交接单”、“取暖费发票”、“鉴定报告”，被告海清物业提供了证据“临时停供申请表”、《外排水清理疏通施工协议》、“收据”、“施工确认单”，被告城发供热提供了证据“临时停供申请表”，被告库布齐房地产提供了证据“验收资料”、“不动产权证书”、“临时停供申请表”、“停供工作票”、“快递单”，被告于建章提供了证据“取暖费发票”、“物业回执”，被告许雅媛提供了证据“通知书”、“购房合同”等证据。对于原、被告提供的证据，本院认定事实如下：原告与被告于建章、李文波、许雅媛、库布齐房地产均系呼和浩特市赛罕区富升帝豪小区8号楼2单元上下层业主，具体为原告为三楼业主、被告许雅媛为二楼业主、被告于建章为四楼业主、被告李文波为五楼业主、库布齐房地产为一楼业主。2019年1月14日晚，原告所属位于呼和浩特市××区房屋被水淹，房屋因此致损。审理过程中，原告申请本院委托专业鉴定结构对原告案涉房屋漏水原因进行因果关系鉴定，经内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心出具编号为内建科司鉴[2019]建渗鉴字第39号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“呼和浩特市赛罕区富升帝豪小区8号楼2单元303号房屋漏水原因为503号房屋卫生间马桶排水弯头溢水导致，而503号房屋溢水原因为该单元103-303号房屋内排水立管以及与该排水立管连接的室外排水干管发生冰冻、堵塞。103号房屋-303号房屋未采取保暖措施，室外排水干管埋置深度不满足要求，加剧了上述冰冻现象的发生。”原告申请本院委托鉴定机构对原告案涉房屋的财产损失价值进行评估鉴定，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司万宝隆（蒙）（价）字2019第059号价格评估结论书，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日2019年5月16日的价格为115369元（包含装修损失、除味保洁费及房屋延期居住损失）。原告向法院申请委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司对二项财产损失进行补充鉴定，分别为顶固衣柜两套及配电箱设备和墙内线路配备、拆装、人工等费用，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司万宝隆（蒙）（价）字2019第096号价格评估结论书，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日2019年8月27日的价格为38420元。原告上述鉴定支付鉴定费共计37000元。另查明，被告库布齐房地产为涉案小区的开发单位，2016年，案涉原告、各被告业主（买受人）分别与库布齐房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“…第八条交付期限：出卖人应当在2016年10月31日前…将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担...第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷…第十八条：买受人的房屋仅作住宅使用…”庭审中，被告库布齐房地产称案涉8号楼交房时间为2017年底，被告所提供证据“验收资料”中“住宅工程分户验收汇总记录”载明：工程名称：呼和浩特市富升帝豪住宅小区8#楼，建设单位：库布齐房地产…验收结论：…验收合格…建设单位、施工单位及监理单位分别签字盖章，时间为2018年1月24日。被告库布齐房地产提供案外人2019年10月29日出具的蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0084620号不动产权证书载明：权利人为库布齐房地产，共有情况为单独所有，坐落为赛罕区苏力德街富升帝豪住××区…。又查明，2018年9月，原告周林祺、被告许雅媛、于建章、李文波均办理了2018-2019年度停暖，并交了30%基础供热费，被告库布齐房地产办理了富升帝豪住宅小区2018-2019年度停暖，共计197户，其中包含案涉小区8号楼2单元103室，并均签署了“临时停供申请表”。再查明，2018年，被告海清物业与案外人签订外排水清理疏通施工协议，被告海清物业提交的“施工确认单”显示案外人分别于2018年3月、6月、9月、11月及2018年12月26日进行疏通施工。还查明，被告许雅媛提供了被告库布齐房地产于2019年12月19日出具的“房屋交付手续通知单”，载明：“您所购买的的赛罕区富××区…通知您自接到本通知之日起7个工作日内，到富升帝豪住宅小区东门售楼部办理房屋交付手续…”。本院认为，公民合法享有的个人财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，损害他人财产的应当恢复原状或者赔偿损失。根据内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心出具编号为内建科司鉴[2019]建渗鉴字第39号司法鉴定意见书，可以认定原告案涉房屋受损的主要原因是因该单元103-303号房屋内排水立管以及与该排水立管连接的室外排水干管发生冰冻、堵塞，103号房屋-303号房屋未采取保暖措施，室外排水干管埋置深度不满足要求，加剧了上述冰冻现象的发生，故原告案涉房屋的损失应由该单元103-303房屋的所有人或管理人承担60%的主要赔偿责任，即为114473.4元（190789元×60%），由被告库布齐房地产公司承担40%的次要赔偿责任，即为76315.6元（190789元×60%）。因203房屋系被告许雅媛所有，其未与被告库布齐房地产公司办理房屋交付手续，该房屋的实际管理人仍为被告库布齐房地产公司，被告库布齐房地产公司理应对本次侵权损害承担赔偿责任，但被告许雅媛向被告城发热力公司办理了2018-2019年度停暖，应视为其对该物业与被告库布齐房地产公司行使了共同的管理权，故其应与被告库布齐房地产公司对于原告的损失承担连带责任。对于库布齐房地产公司及被告许雅媛提出的关于涉案房屋交付的问题，其二被告可以另行主张。对于原告请求被告海清物业、城发供热、李文波、于建章承担赔偿责任，本案中没有证据证明被告海清物业、城发供热、李文波、于建章应对原告的损失承担赔偿责任，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第八条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周林祺财产损失及鉴定费共计人民币114473.4元（76315.6元+114473.4元×20%）；二、被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司与被告许雅媛连带赔偿原告周林祺财产损失及鉴定费共计人民币38157.8元；三、驳回原告周林祺的其他诉讼请求。如被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司、许雅媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元（原告已预交7592元）,由被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司承担2506元，由被告被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司、许雅媛连带承担835元，由原告周林祺承担835元，另3416元退回给原告周林祺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方人数提交上诉状副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 袁 苑人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王建军 二〇二〇年三月二日书 记 员 王慧铖