广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27195号原告：魏俊芳，女，1967年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区************之一701房，公民身份号码440************147。委托诉讼代理人：黄岳，男，1952年12月18日出生，汉族，身份证住址广西桂林市叠彩区************，公民身份号码450************018，系原告丈夫。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯程，董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告魏俊芳诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（一下简称为建发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄岳，被告的委托诉讼代理人吴国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金64558元（以398510元为基数，从2015年6月28日起至2018年2月27日止，按年利率6%计算）；2.以64558为基数，从2019年4月4日起到兑付日按年利率24%计付违约金。事实和理由：原告与被告于2018年8月14日签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢303房。该房总价为398510元。合同约定被告应当在2013年6月28日交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年2月27日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。由于业主一直维权，2019年4月4日被告张贴公告“致润和花园业主的一封信”，告知业主不要起诉，等待同意处理，我方就一直等，但被告至今没有履行自己的承诺。被告违反约定拖延了维权的日期造成损失理应进行赔偿。被告辩称，1.关于逾期办证违约金。根据买卖合同第八、十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日，违约金应自2016年5月25日起算;由于原告于2019年10月8日才提起诉讼，部分逾期办证违约金超过法定诉讼时效，对超过诉讼时效部分债权应当驳回。根据上述约定，答辩人已于2018年2月6日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年2月5日止。再根据上述约定，“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，因此按已付房价款万分之0.1计算违约金，符合双方意思自治、合同约定。原告主张年利率6%计算违约金缺乏事实及法律依据。2.关于违约金，原告以年利率24%主张违约金无事实以及法律依据，原告就逾期办证的违约行为既主张逾期办证违约金，又主张违约金，属于对逾期办证违约行为重复主张违约金，与合同法、民法中关于违约金的弥补损失的性质相悖，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年8月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢303房，总价为398510元；出卖人应当在2013年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了398510元的购房款。2.2018年2月6日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月27日案涉房产中山市火炬开发区*****************的不动产权证书办出。3.庭审中，原告与被告一致确认涉案房屋于2013年6月28日交付。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告作为涉案合同的合同相对方，有权就合同享有的权利向被告主张权利。涉案合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。被告于2013年6月28日将涉案商品房交付给原告使用，故被告应在2013年6月28日起算720个工作日内，即2016年5月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告于2019年10月18日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年10月19日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。被告于2018年2月6日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，被告才履行完毕案涉合同约定的办证义务。被告于2018年2月6日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年2月6日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金31182.04元[计算方式：以398510元为基数，按年利率6%计算，从2016年10月19日起计至2018年2月6日止，共476天]。关于逾期办证违约金逾期支付的违约金，双方对此没有约定，原告该项诉讼请求没有实施及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告魏俊芳支付逾期办证违约金31182.04元；二、驳回原告魏俊芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607.64元（该款原告已预付），由原告负担914.34元，由被告负担693.3元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  郭常安人民陪审员  何雪芳二〇二〇年三月二十八日书 记 员  梁敏霞孙永辉