上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5230号原告上海市普陀区平江嘉华苑业主委员会，住所地上海市。负责人陈良尧。委托代理人张瑜、姚少杰，上海理彰律师事务所律师。被告上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王国平。委托代理人胡胜，上海复展律师事务所律师。原告上海市普陀区平江嘉华苑业主委员会(以下简称嘉华苑业委会)与被告上海锦日物业管理有限公司(以下简称锦日物业)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉华苑业委会主任陈良尧及其委托代理人张瑜、姚少杰，被告锦日物业的委托代理人胡胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华苑业委会诉称，上海市交通西路48弄1、2、3号(平江嘉华苑小区)的嘉华苑业委会与锦日物业签订了《上海普陀区平江嘉华苑物业管理服务合同》,该合同约定服务期为2009年8月1日起至2011年7月31日止。合同期满后,双方虽未续签,但锦日物业仍继续对小区进行管理服务。依合同约定，锦日物业在服务期间向小区地下室车库(以下简称涉案车库)车位使用人按机动车车位人民币300元/月/辆收费;锦日物业向嘉华苑业委会上缴停车费总收入的70%,剩下的30%作为锦日物业的管理费。该小区地下室车位约150个,2009年8月1日起至2016年2月6日止共78个月,停车费总收入共计人民币351万元(以下币种均为人民币)，锦日物业应按总收入的70%向嘉华苑业委会上缴停车费收入计245.7万元，2016年2月6日，锦日物业主动退出管理，但一直未履行义务。经嘉华苑业委会多次催缴,锦日物业均以嘉华苑业委会非地下室权利人予以拒绝。现嘉华苑业委会与案外人上海新黄浦(集团)公司就平江嘉华苑地下室权属纠纷经法院审理确认,地下室的为权利人小区全体业主,嘉华苑业委会依法享有占有权及收益权，现特提起诉讼，请求判令：1、锦日物业向嘉华苑业委会返还上海市交通西路48弄1、2、3号地下室车库收益的70%共计人民币245.7万元(按每月人民币45000元计算,从2009年8月1日起至2016年2月6日止);2、诉讼费用由锦日物业承担。被告锦日物业辩称，1、嘉华苑业委会的诉请不应成立，无证据证明每月有150辆车停放在地下室内，且每月使用费300元；2、锦日物业于2009年接管并管理该小区，后与地下室的权利人签订协议，在签约前，小区开发商向嘉华苑业委会发函，并出具了相关文件，且双方在履行协议中并无争议，锦日物业也履行了相关义务，在客观上及法律上均无过错；3、本案中嘉华苑业委会存在过错，根据嘉华苑业委会提供的证据证明，嘉华苑业委会存在不作为，产生的后果应自行承担。据此，不同意嘉华苑业委会的诉讼请求。经审理查明，2009年7月31日，嘉华苑业委会(甲方)与锦日物业(乙方)签订了《上海普陀区平江嘉华苑物业管理服务合同》,该合同约定服务期为2009年8月1日起至2011年7月31日止。对于停车场收费约定：地下室属于全体业主共用的，地下室车位使用人按机动车车位300元/月/辆。本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，在经营管理收入约定分配中双方约定：属全体业主共用的公共部位车辆管理费的收入乙方每月向甲方上缴停车费总收入的70%,剩下的30%作为乙方管理费，补贴物业管理费用的不足和车辆管理的成本。合同生效后，锦日物业按约入驻小区管理。合同期满后,双方未再续签,但由锦日物业继续为该小区提供管理服务。2014年10月20日，嘉华苑业委会向锦日物业发送《关于督促履行嘉华苑公共部位停车费合同的函》，意在要求锦日物业按合同约定履行义务。当月22日，锦日物业回函告知：关于全体业主共用的公共部位停车费及其他创收事宜和维修基金的使用，我司按相关法规每半年一次上墙公告停车费、其他创收收支及维修基金使用明细表，经过双方盖章确认向全体业主公布的。每月公共部位车辆管理费及其他创收的费用也是根据双方约定的比例分别做账上缴的，并不存在贵方所说的拖欠事件。2016年2月6日，锦日物业主动退出管理。2016年5月27日，嘉华苑业委会、锦日物业在平江居委会、宜川路街道房管办事处的参与下，签署了《关于嘉华苑地下室收益归属的会议纪要》，该纪要中记载形成决议：会上锦日物业表示退出小区物业服务前已向嘉华苑地下室产权人进行了告知。但无收到任何回复，现地下室收益仍由锦日物业代管。对于嘉华苑业委会提出将物业服务期间地下室收益纳入地下室维修基金的提议，物业表示如得到产权人同意，将愿意全力配合。会后，由嘉华苑业委会与小区地下室产权人进行沟通。2017年8月1日，嘉华苑业委会负责人向锦日物业发送《关于督促归还平江嘉华苑小区地下车库停车费的函》，函中提及到地下室每天约可停150辆车，每月收益约45000元，按服务合同约定，锦日物业应上缴245.7万元。2018年6月1日，嘉华苑业委会诉至本院，请求判决支持如其诉请。因小区地下室(涉案车库)权属已产生纠纷且在诉讼中，就嘉华苑业委会起诉锦日物业一案，嘉华苑业委会于同年11月3日向本院提出撤诉申请后，本院作出裁定予以准许。2019年3月26日，嘉华苑业委会依据生效的民事判决书，取得房地产权证[沪(2019)普字不动产权第005525号]。该证记载：地下室(涉案车库)权利人登记为业主共有，建筑面积为4494.75平方米。2019年3月29日，嘉华苑业委会诉至本院，请求判决支持如其诉请。生效的(2017)沪0107民初12519号民事判决书中已查明：涉讼小区的建设单位系上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)。新黄浦公司(甲方)、核定单位上海市普陀区规划土地管理局(乙方)、审定单位上海市普陀区城市建设综合开发办公室(丙方)签订的(96)年第(6)号《公建配套核定单》载明，新建住宅必须同步配建商业、服务网点、幼托设施等公建配套用房，业经规划许可，现核定如下：该住宅的公共设施的初步安置为,居委会600㎡、房屋管养段750㎡、文化活动站11000㎡、居民停车自行车库5500㎡；属自筹资金建房配套的公建用房、其建设资金由丙方按规定标准安排，配置的自行车棚、居委会用房和街坊门卫用房、公益服务设施、由甲方无偿拨交给管理单位；公建用房的产权按有关规定办理。1998年10月20日，涉案车库权利人登记在新黄浦公司名下，建筑面积为4494.75平方米。2016年8月5日，新黄浦公司函告物业管理企业上海海鸿福船物业管理有限公司(以下简称“海鸿公司”)称，涉案车库系新黄浦公司所有，从未授权海鸿公司经营管理，要求停止经营管理行为并返还涉案车库。海鸿公司于当月12日，回函新黄浦公司称，其通过公司招标投标方式取得管理权，并于2016年2月8日签订了相关《物业服务合同》，相关产权事宜与嘉华苑业委会确认。8月22日，新黄浦公司回函海鸿公司，要求协助提供相关的招、投标文件及物业管理合同。2017年5月，新黄浦公司以其为涉案车库所有权人，嘉华苑业委会、海鸿公司未经其许可，于2016年2月8日签订《物业服务合同》，委托海鸿公司对涉案车库进行经营管理，签约者的行为侵犯了所有权人的所有权，特向本院提起诉讼，请求判令：1、嘉华苑业委会、海鸿公司向新黄浦公司返还涉案车库；2、嘉华苑业委会、海鸿公司支付占用费45万元(按每月45000元计算)。嘉华苑业委会则提起反诉请求：1、确认涉案车库为平江嘉华苑业主共有；2、新黄浦公司将上海市交通西路48弄1、2、3号地下室房屋产权转移登记至嘉华苑业委会名下。该案经本院审理后，于2018年3月9日，依法作出(2017)沪0107民初12519号民事判决书，判决：1、对新黄浦公司的诉讼请求不予支持；2、上海市交通西路48弄1、2、3号地下室所有权归江嘉华苑业委会所有；3、新黄浦公司应于本判决生效之日起十日内将上海市交通西路48弄1、2、3号地下室所有权转移登记至嘉华苑业委会名下。判决后，新黄浦公司不服判决，提起上诉。2019年1月4日，上海市第二中级人民法院依法作出(2018)沪02民终7347号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。诉讼期间，锦日物业向本院提供一份《租赁合同》及六张付款发票。该合同中载明：2010年4月6日，新黄浦公司(甲方)与锦日物业(乙方)签订《租赁合同》，该合同约定上海市交通西路48弄1、2、3号地下室甲方出租给乙方，建筑面积为4494.75平方米。甲方已向乙方出示房地产权证[沪房地市字(1998)第004554号]。甲方作为该地下室的房地产权人与乙方建立租赁关系。甲方按该地下室装修、附属设施、设备状况的现状向乙方交付该地下室。租赁用途中约定了乙方向甲方承诺，租赁该地下室作为车辆停放使用，乙方负责日常管理、维护工作，并承担管理、维护职责。乙方自主经营，根据业委会制定的停车收费标准向车辆停放人(本小区业主、租户)收取费用、出具收款凭证。租赁期自2010年4月1日起至2012年3月31日止。期间若嘉华苑业委会不再委托乙方管理，则本合同同时终止。甲乙双方约定，该地下室每季度租金计为44000元。租赁期间，该地下室日常管理发生的水电费用由甲方承担，乙方先行垫付，按季度在应付甲方的租金中抵扣。合同中双方还约定了其他事项。2016年11月21日，新黄浦公司向锦日物业开具六张发票(№XXXXXXXX～XXXXXXXX)，共计金额530540元，发票备注栏记载2010-2016年度地下室租金。庭审中，嘉华苑业委会认为，关于车位数、车辆数及停车费金额均为估算，虽无证据证明，但车位数可以计算，且新黄浦公司另案诉讼中也认可小区机动车停车位数量为150只。锦日物业明知已与嘉华苑业委会签订了物业管理服务合同，又于2010年4月与新黄浦公司签订地下室的租赁合同，且未通知嘉华苑业委会，嘉华苑业委会也从未收到过新黄浦公司的告知函，因此，锦日物业主观上存在过错。根据物业管理服务合同，锦日物业负有按约上缴停车费的义务。2016年5月27日的《会议纪要》中明确了锦日物业若得到权利人同意，就把停车费用交给嘉华苑业委会。现锦日物业提供2016年11月支付给新黄浦公司租金发票，不知何意。锦日物业认为，地下室不是专用的机动车停车库，建设单位新黄浦公司也不清楚机动车停车位数量，在管理服务中以实际停车数计算，按每车每月300元收取，但每月的收入不等，况且以十年前的小区业主车辆拥有量也不可能每天停满，存在不确定量，现满额停放车约100辆。因新黄浦公司一直向锦日物业催缴费用，按租赁合同约定，经与新黄浦公司结算，在扣除相关维护、维修费用、水、电、清洁费用及车库管理人员的工资支出后，支付租赁期间的租金530540元。本院认为，生效的(2017)沪0107民初12519号民事判决书及(2018)沪02民初7347号民事判决书就平江嘉华苑小区地下室(车库)的相关事实已作评述并认定该小区地下室(车库)所有权归全体业主共有。嘉华苑业委会作为该小区业主大会的执行机构，经小区业主大会决议通过，根据现行条例、规定，为维护全体业主的合法权益，提起本案诉讼，符合法律规定。2009年8月1日至2016年2月6日，锦日物业依据《上海普陀区平江嘉华苑物业管理服务合同》约定履行职责，为该小区提供物业管理服务。因小区地下室(车库)属住宅公共设施，建设单位新黄浦公司并不拥有独立的所有权，锦日物业与嘉华苑业委会签订了物业管理服务合同后，在管理服务期间，又与建设单位新黄浦公司就小区地下室(建筑面积为4494.75平方米)签订《租赁合同》，现系争的地下室机动车停车位仅为地下室一部分，嘉华苑业委会依据物业管理服务合同的约定，提出诉请，符合约定，本院应予准许，因双方的合同中仅约定了收取使用费的标准，而对车位数量未作约定，现嘉华苑业委会依据建设单位另案诉讼中提出的车位数或以现有的停放状态，以150只车位数为基数计价，由于锦日物业持有异议，且停车位数量也未经规划部门核定，故对嘉华苑业委会观点，本院不予采用。又因锦日物业实际管理服务期为2009年8月1日至2016年2月6日，嘉华苑业委会以现有小区业主车辆拥有量，足额结算机动车使用费，显然不符实际，有悖常理。纵观上述事实，对嘉华苑业委会提出的诉请，将由本院酌情考量。至于锦日物业与建设单位的租赁合同关系，本院不作评判，锦日物业可另寻途径解决，本院对此抗辩理由不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦日物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区平江嘉华苑业主委员会返还上海市交通西路48弄1、2、3号地下室机动车停车费人民币180万元；二、对原告上海市普陀区平江嘉华苑业主委员会其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币26456元，减半收取人民币13228元，由被告上海锦日物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年三月十日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。