福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终482号 上诉人（原审原告）：张秀花，女，1980年4月20日，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人张秀花因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀花上诉请求：一、撤销原审判决，改判：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.判令被上诉人对涉案房屋外廊按照《住宅设计规范》GB50096-2011第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由被上诉人承担；3.判令被上诉人赔偿因房屋质量降低的损失150000元；4.判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，该违约金以上诉人已支付的购房款1457508元为基数按每日万分之二的标准自2015年7月1日起计算至实际交房日期止；5.判令被上诉人返还超过房屋实际面积收取的房价款27837元，并支付超收房价款的利息，该利息以27837元为基数自上诉人支付房价款之日起按银行同期同类贷款利率计算至实际返还日止；6.判令被上诉人向上诉人支付垫付的司法鉴定费1800元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《合同法》第三十九条第一款、第四十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《消费者权益保护法》第二十六条第二、三款对于格式条款的无效直接规定了法律效果，属于法律强制性效力性规定，只要格式条款内容属于“免责条款”或者格式条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的即无效，不因其他事由而转变为有效。被上诉人提供的《补充协议》中的条款内容全部采用相同字体、字号，且未对免除或减轻其责任的条款内容采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，诉争条款应当确认为无效条款。根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应于2015年6月30日前向上诉人交付案涉房屋，期限届满未交付的，被上诉人即应承担逾期交付的违约责任，《补充协议》第六条“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。”所谓“出卖人不承担违约责任”，显然是免除世茂公司本应承担的迟延履行的违约责任，根据《合同法》第四十条的规定，该条款应属无效格式条款。原审判决该条款有效，适用法律错误。二、《国家标准管理办法》第三条第二款第(三)项规定，工程建设的质量国家标准属于强制性国家标准，第四条第二款规定，强制性国家标准的代号为“GB”。中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号公告《关于发布国家标准的公告》“现批准《住宅设计规范》为国家标准，编号为GB50096-2011”，表明《住宅设计规范》(GB50096-2011)属于国家强制性标准。《标准化法》第二条第三款规定“强制性标准必须执行。”表明国家强制性标准属于强制性规范，不允许当事人以意思自治排除适用。案涉房屋违反第6.5.1条的规定，被上诉人应当予以整改以符合规范要求。三、《住宅设计规范》第3.0.3条、3.0.9条规定，住宅设计应满足一般居住使用要求，以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。《住宅设计规范》条文说明第6.4.2条和第6.4.3条“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，主要考虑到其中的一台电梯进行维修时，居民可通过另一部电梯通行。”“十二层及十二层以上的住宅每个单元只设置一部电梯时，在电梯维修其间，会给居民带来极大不便，只能通过联系廊或屋顶连通的方式从其他单元的电梯通行……在两个住宅单元之间设置联系廊并非推荐做法，只是一种过渡做法。在实际操作中，联系廊的设计会带来视线干扰、安全防范、使部分居室厨房失去自然通风和直接采光等问题，此种设置电梯的方法虽较经济，但属低水平。”诉争房屋设置一台电梯的方式，既违反国家强制性标准，也给其中的居民带来极大不便，不符合住宅应满足一般居住使用的要求以及设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，即使采取设置联系廊的方式予以变通，也是一种低水平的住宅设计，与诉争房屋高档住宅的定位并以高价位销售的预期质量不符，世茂公司应当对该设计承担减少价款的责任。鉴于诉争房屋的售价、电梯作为住宅居民频繁使用的垂直通行设施(《住宅设计规范》条文说明第6.4.6)、诉争房屋只设置一台电梯给原审原告及家人带来的极大通行不便和安全隐患，诉争房屋对电梯的设置极大贬损了诉争房屋的价值，原审判决只判令世茂公司赔偿2万元的金额明显偏低，结合实际情况以及世茂公司减少电梯设置的获利等情况，赔偿金额(减少价款)调至15万元才公平合理。四、被上诉人通知上诉人交房时，讼争房屋处于违反消防规范状态，不符合交房条件，被上诉人应承担逾期交房责任直至2019年1月14日通过整改消防验收符合交房条件并向上诉人实际交房之日。五、讼争房屋已经法院委托司法鉴定机构对房屋面积进行司法鉴定，鉴定结论认定房屋实际面积不符合合同约定面积，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人应对超收的房价款退还给上诉人。上诉人因此支付的司法鉴定费是被上诉人的违约行为造成的损失，应当向上诉人予以支付赔偿。综上所述，原审判决适用法律错误，认定事实错误，是错误判决，依法应当予以撤销并改判。现上诉人依法上诉，请求法院判如诉请所列。 世茂公司辩称：一、关于宽展期的约定，我方已经用下划线的方式在商品房预售合同中予以标注，相应条款不存在减轻我方责任、增加上诉人责任的情况。二、关于第二项上诉请求，公司认为《住宅设计规范》不是强制性规定，首先规范中住宅设计第三条明确说明，规范中以黑体字标明的为强制性规定。上诉人援引的条款并未以黑体字标识，不是强制性规定。根据现场勘查，诉争房屋的通道设置防火门可以满足通风需求。三、上诉人的第三项请求，引用的不属于强制性规定。被上诉人已经将隔墙变为防火门，单元间可以关联，可以使用电梯，商品房也已经通过相关验收，不存在安全隐患。对业主造成的不便，一审法院判决赔偿2万元，并无不当。四、关于第四项请求，被上诉人在合同约定时间内办结相关验收手续，并向上诉人发出交付通知，不存在逾期交付的情形。被上诉人对房屋的隔墙走道的整改而另行进行的验收是局部验收，不影响整个商品房验收的手续，一审判决对此处理正确。五、面积差根据合同约定，指的是约定面积与产权登记面积的差异，也就是说面积误差结算时间是办理产权登记的时候，本案尚未办理产权登记，故面积差结算尚未达到条件。鉴定报告的结论只能证明套内面积存在误差，而不能证明房屋的建筑面积与合同约定不符。 张秀花向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》附件六补充协议第六条关于宽展期的约定无效；2.判令被告对案涉房屋外廊按照《住宅设计规范》（以下简称《规范》）GB50096-2011第6.5.1条的规定进行整改，整改费用由被告承担；3.被告向原告赔偿因房屋质量降低的价值贬损损失15万元；4.被告向原告支付逾期交房违约金（以原告已支付的购房款1457508元为基数，按每日万分之二的标准计自2015年7月1日起至符合交房条件并实际交房日止）；5.被告向原告返还超过房屋实际面积收取的房价款27837元，并支付超收房价款的利息（以27837元为基数，按银行同期同类贷款利率计自原告支付房价款之日起至实际返还日止）；6.被告向原告支付司法鉴定费1800元。 一审法院认为双方争议焦点、即原告各项诉讼请求能否成立的问题，对此作如下分析认定： 第一、关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定有无效力的问题。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，可见原被告双方对案涉房屋的交付条件与期限以附件六补充协议的形式作出了特别约定。该补充协议第六条第一项约定“1.如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年12月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延）……。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2016年3月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付款房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”，上述约定系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律的效力性强制性规定，且内容也不存在免除被告责任的情形，故本院认定附件六补充协议第六条关于宽展期的约定合法有效，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。 第二、关于案涉房屋外廊应否按照《规范》第6.5.1条的规定进行整改的问题。一审法院认为，《规范》前言部分第三条第二款载明“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行”。该《规范》本规范用词说明部分中也明确载明“表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用‘必须’，反面词采用‘严禁’；表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用‘应’，反面词采用‘不应’或‘不得’；表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用‘宜’，反面词采用‘不宜’”。根据上述规定并结合《关于发布国家标准的公告》记载的内容，可认定该《规范》第6.5.1条关于“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m,局部净高不应低于2.00m”的规定不是强制性条文。且经本院现场查勘，案涉商品房走道设置的防火门可以满足通风需求，而部分楼层走道左右两侧为商品房及消防楼梯，走道前后两边尽头均为商品房，实际也无法再设置可开启的窗扇。综上，对原告提出的整改主张，本院不予支持。 第三、关于房屋价值贬损损失15万元能否成立的问题。一审法院认为，原告及其案涉三号楼的其他商品房业主对诉争工程的整体设计有异议，认为案涉工程违反了《规范》，并向本院提起了诉讼。诉讼期间，被告对案涉三号楼的楼层走道进行了整改，整改过程中，给业主的生活造成了不便，且根据一审法院现场勘验，案涉房屋确实存在与原告期待利益不相符的情况，虽《规范》第6.4.2、6.4.3、6.5.1条不属于强制性规范，但随着居民生活水平的提高，人们对住宅品质要求也相应提高，在正常情况下，住宅中作为主要通道的封闭外廊应设置可开启的窗扇，而本案被告并未设置可开启的窗扇，且对于住宅单元的联系廊也是经过原告等业主的强烈反映才予以设计变更。被告的上述行为，确实给原告带来了一定的损失，鉴于原告未能举证证明其实际损失多少，本院综合考虑案涉合同履行的情况，酌情确定被告应赔偿给原告经济损失2万元。 第四、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，虽被告向消防部门申请变更案涉商品房走道的隔墙设计，但该设计变更工程系根据业主的要求进行整改，而整改前的案涉工程已于2015年12月1日通过竣工验收（合格），于2015年12月15日通过建设工程消防验收（合格），不能因为走道隔墙的局部整改即认定案涉房屋不符合交房条件。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，结合证据B2建设工程竣工规划核实意见书，本院认定诉争房屋于2015年12月15日符合交付条件。因双方有关交房期限分别约定于《商品房买卖合同》第八条及附件六补充协议第六条第一项，而该相关约定并不存在无效的情形，故认定被告应当按照约定于2015年12月31日前完成交房。本案中，被告通知交房时间为2015年12月30日，在交房之日已符合交房条件，而原告未能办理交房，应自行承担相应法律后果，故认定被告不存在逾期交房。 第五、关于被告应否向原告返还超收房价款及其利息、司法鉴定费的问题。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。原告尚未办理产权登记手续，案涉房屋建筑面积是否与合同约定存在差异尚不能确定，原告可在办理产权登记时与被告据实结算房价款，即原告届时可另行主张权利。原告的该项主张缺乏依据，不予支持。 一审法院认定事实：2012年8月21日，被告取得诉争房屋所属地块的建设工程规划许可证。2013年9月27日，诉争房屋取得商品房预售许可证。2015年12月1日，诉争房屋通过竣工验收（合格）。2015年12月15日，诉争房屋通过消防验收（合格）。2015年12月29日，被告通知原告于2015年12月30日起办理交房，诉争房屋至审结时尚未办理交房。2018年10月25日，被告申请对案涉商品房的隔墙变更设计获得消防部门审查合格。同日，被告开始对变更设计的工程进行施工，工程于2018年11月15日经相关部门验收合格，于2019年1月14日通过消防验收。诉争房屋外廊未设置可开启的窗扇，也未设置两台电梯。诉争房屋所在三号楼第4、7、10、13、16、19、22、25、28、31楼的走道隔墙已打通并增设防火门。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效。如前所述，被告应赔偿原告损失2万元。原告的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。被告的部分抗辩，理由不足以令人信服，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十二条第（一）项、第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张秀花2万元；二、驳回原告张秀花的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9295元，由原告张秀花负担8957元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担338元。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于本案《补充协议》第六条第1款有关宽展期约定的效力问题。经查，双方当事人在本案《商品房买卖合同》第八条约定：“……其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”可见，上述关于宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除世茂公司的主要合同义务，应认定为有效。张秀花主张该条款无效，与上述查明事实不符，故不予采纳。一审法院有关案涉房屋外廊走道整改、张秀花主张的损失赔偿、逾期交房责任等争议问题的认定理据充分，处理得当，二审予以确认，不再赘述，张秀花有关于此的上诉理由不成立，不予采纳。 综上，张秀花的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8957元，由张秀花负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年三月三十一日 书记员  洪铭锋 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。