沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0104民初15052号 原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，营业场所：大东区大东路67号。 负责人：王旭，职务：行长。 委托代理人：唐洪军、关虹，系原告单位员工。 被告：郭海彬，男，汉族，1988年10月5日出生，住址：辽宁省义县。 被告：沈阳瑞家置业有限公司，住所地：沈阳市皇姑区长江南街6号（1-31-13）。 法定代表人：束桂香，职务：执行董事。 委托代理人：赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。 委托代理人：王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称工行大东支行）与被告郭海彬、沈阳瑞家置业有限公司（以下简称瑞家置业）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐洪军、被告郭海彬，被告瑞家置业的委托代理人赵庆波、王大可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称:原告与被告郭海彬于2016年7月12日签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告郭海彬提供个人住房贷款人民币35万元，购买位于沈阳市大东区住房，建筑面积71.47平方米，贷款期限为30年，按月等额本金还款。沈阳瑞家置业有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2016年7月26日按照合同约定如数发放贷款人民币35万元，并与被告郭海彬到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告郭海彬本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2018年7月开始拖欠我行贷款，累计逾期期数13余期。经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2019年8月21日该笔贷款的贷款余额为332,966.62元，积欠利息3，661.25元，合计336,627.87元。为保护我行信贷资产安全、完整，特诉至人民法院，请求判令：1、请求判令解除我行与被告郭海彬于2016年7月12日所签订的借款合同。被告立即偿还借款本金人民币332,966.62元及利息3，661.25元至本息还清之日止按工商银行同期个人住房贷款利率计算的利息及罚息；2、请求判令我行对抵押房产享有优先受偿权；3、被告沈阳瑞家置业有限公司负连带赔偿责任；4、本案诉讼所产生费用由二被告承担。 被告郭海彬辩称：我本人不同意解除与原告之间的借款合同，我接到起诉状、传票之后，在开庭之前我已经将欠付原告的从2018年7月开始至本月的我应该偿还的本金和利息等都已经偿还了，我本人也保证从下个月开始按月偿还本金和利息。 被告瑞家置业辩称：关于合同解除的问题我司尊重原告和被告郭海彬的意见，但是我方不同意承担连带责任。我们与原告应该有一份保证协议，但是我们手里并没有。我们认为原告和被告郭海彬应该现在赶紧去办理产权登记和抵押登记，已经到已具备办证条件。如果怠于办理，由此产生的损失我方不同意承担责任。1.原告怠于行使权利以至于答辩人解除保证责任的条件未能达成，应视为解除条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第45条第2款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。案涉借款合同中约定答辩人承担阶段性保证责任直至原告为案涉房屋办理了抵押权登记，即当原告为被告郭海彬办理完毕案涉房屋抵押登记时，答辩人的保证责任解除，故该合同本质上是附解除条件的合同。开发商承担阶段性担保责任的目的，在于避免烂尾楼的出现，以防银行所做的抵押权预告登记无法转变为抵押登记，无法享有优先受偿权。开发商在该借款合同中所承担的义务、所能尽的义务为确保工程在约定时间内竣工。在工程如期竣工，开发商办理完毕初始登记的情况下，业主是否办理抵押登记，取决于业主与银行，不是开发商所能左右。答辩人已经于2017年2月15日办理完毕了工程竣工手续，2018年1月24日办理完毕初始登记，自此，原告可随时去办理抵押登记，但原告并未办理，而银行也未尽到应尽的义务去督促原告办理。正是因原告的不作为，客观上阻止了解除答辩人保证责任条件的成就，应视为解除条件已经成就，作为开发商提供的阶段性保证，其保证责任应予免除。2.原告怠于行使权力，应当为损失的扩大部分负责。《合同法》第119条第1款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如原告所述，被告郭海彬于2018年7月开始逾期，而原告直至2019年9月20日才起诉要求解除合同。显然是原告怠于行使解除借款合同的权利，坐视损失扩大，却根据借款合同中的担保条款，要求在案涉合同中已尽全部义务，没有任何过错的答辩人承担保证责任，从而将追偿的全部风险转嫁给答辩人。故对于因原告本身未及时履行权利而扩大损失，应由原告自己负责。综上，原告怠于履行自己应尽的义务致使被告解除保证责任条件未成就，并导致损失扩大，应免除答辩人的保证责任，并由原告对损失扩大部分负责，请求贵院依法驳回原告要求答辩人承担全部连带责任的诉讼请求。 经审理查明:2016年6月16日，郭海彬与瑞家置业签订商品房买卖合同，合同约定郭海彬购买瑞家置业开发的位于沈阳市大东区房屋，房屋总价款为503864元，合同约定原告首付153864元，商业贷款35万元。2016年7月12日，原告与被告郭海彬签订个人购房借款担保合同，合同约定郭海彬向原告贷款35万元用于购买沈阳市大东区房屋，借款期限为360个月，从2016年7月26日至2046年7月26日，还款方式为按月等额本息法，还款日为每月15日。合同同时约定原告以案涉房屋作为贷款的抵押物。在合同第十四条违约及违约责任条款中双方约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，出借人可以采取下列一项或多项措施，其中（1）要求借款人限期纠正违约行为，（5）解除合同。2016年7月26日，原告向被告发放35万元贷款。被告于2016年7月25日取得案涉房屋的抵押权预告登记。从2018年8月开始，被告郭海彬存在部分月份逾期偿还原告贷款的事实，在2019年6月10日，郭海彬偿还原告借款本金及利息后，并不拖欠原告的借款本金及利息。2019年6月15日之后，郭海彬又未能按时偿还原告借款本金及利息，原告诉至本院。在开庭前，被告将拖欠原告的贷款本金、利息及罚息均已还清。 上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、借款凭证、预告抵押证、还贷交易明细等证据及庭审笔录等，经开庭审理，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为:本案的争议焦点为原告工行大东支行与被告郭海彬之间签订的个人购房借款担保合同是否应解除。原告工行大东支行与被告郭海彬签订的个人购房借款担保合同中约定借款人未按时足额偿还本金及利息的，出借人可以采取限期履行或者解除合同等方式，被告郭海彬在2019年6月份之前存在部分月份未能按合同约定的还款日偿还贷款本金及利息，但被告郭海彬在还款日之后不久均已经将欠款的本金利息及罚息均已还清，应视为原告亦同意与被告继续履行双方之间的借款合同。虽然在2019年6月15日之后的还款日，被告郭海彬又存在未按时偿还借款本金利息的情况，但被告在接到起诉状后已经偿还了欠款本金利息及罚息，原告接受被告郭海彬还款行为表明原告同意被告继续履行还款，因此原告的解除权消灭，故对于原告要求解除与被告郭海彬签订的借款合同和要求郭海彬偿还借款本金利息的主张，以及要求对案涉房屋享有优先受偿权和要求瑞家置业承担连带责任的主张本院不予支持。并且在原告与被告郭海彬签的借款合同中，对于借款人逾期还款，出借人采取的方式有多种，在借款人未能及时还款的数额不大，时间不长的情况下，出借人在未能采取要求借款人限期还款且借款人有能力还款的前提下径行解除借款合同，也有悖于双方之间签订合同的合同目的。但本案中，虽然被告逾期偿还原告借款的本金利息并承担罚息，但本院驳回原告的诉讼请求也并非认可被告郭海彬逾期还款的行为，个人信用是整个社会信用的基石，希望被告郭海彬在今后能够按时足额偿还借款本金及利息。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下： 驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行的诉讼请求。 案件受理费6295元，由原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行负担3000元，被告郭海彬负担3295元。保全费2204元，由原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长 雷 凯 审判员 郭福强 审判员 贾雪艳 二〇二〇年三月二十三日 书记员 高明月