福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初833号 原告:何伟国，男，1977年11月2日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所专职律师。 被告：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室。统一社会信用代码91350623579288460E。 法定代表人：张远辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所专职律师。 原告何伟国与被告福建聚宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何伟国的委托诉讼代理人唐建新，被告福建聚宏房地产开发有限公司的法定代表人张远辉及其委托诉讼代理人黄峻飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何伟国向本院提出诉讼请求：1.判令福建聚宏房地产开发有限公司支付何伟国逾期办理房屋权属登记违约金106782元（2015年4月26日-2020年1月19日），并从2020年1月20日起，以617594元为基数，按照日利率0.01%支付至出卖人办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人之日止。事实与理由：2015年2月3日，何伟国与福建聚宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由何伟国向福建聚宏房地产开发有限公司购买位于福建省漳浦县，并支付了全部房款617594元。福建聚宏房地产开发有限公司于2015年2月26日向何伟国交付了商品房。根据合同第十四条约定，福建聚宏房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。福建聚宏房地产开发有限公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给何伟国。 福建聚宏房地产开发有限公司承认何伟国在本案中所主张的事实，但认为，应适用《合同补充协议》第八条第1款约定，该约定排除了《商品房买卖合同》第十四条的约定，关于产权登记的约定应适用该条款，即“出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”而本案案涉商品房尚未竣工，无法取得竣工综合验收备案证明，因此出卖人办理房屋所有权初始预登记的条件尚未成就，不负有向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。何伟国提交了身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》及附件、收款收据、房屋验收确认书；福建聚宏房地产开发有限公司未提交证据。福建聚宏房地产开发有限公司对上述证据的真实性、合法性没有异议。上述证据经本院审查，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年2月3日，何伟国与福建聚宏房地产开发有限公司签订编号为35062308006600185的《商品房买卖合同》及附件，由何伟国向福建聚宏房地产开发有限公司购买址在福建省漳浦县绥安镇金浦路西侧漳浦聚源广场6号楼住宅1004号的商品房一套，房屋总价款617594元。其中，合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件；……。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第八条第1款约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%。合同签订后，何伟国依约向福建聚宏房地产开发有限公司支付了全额购房款617594元，双方于2015年2月26日签订了房产验收确认书，何伟国接收案涉房屋并入住。现该房屋未通过竣工验收，福建聚宏房地产开发有限公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付何伟国。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。何伟国与福建聚宏房地产开发有限公司于2015年2月3日签订的编号为35062308006600185的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案争议焦点是对《合同补充协议》第八条约定和《商品房买卖合同》第十四条约定的适用问题。本案中，虽然讼涉《合同补充协议》第八条约定不适用《商品房买卖合同》第十四条，转为约定福建聚宏房地产开发有限公司应当在讼涉商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（即将逾期办证的起算条件由“房屋交付使用”变更为“房屋取得竣工验收备案证明”），但综合本案具体情形，福建聚宏房地产开发有限公司与何伟国在讼涉商品房未通过竣工综合验收的情况下，于2015年2月违法对讼涉商品房进行了交付（接收），即双方已经用实际履行行为变更了《商品房买卖合同》第八条第四款关于讼涉商品房在规定日期内未达到交付条件（包括竣工验收），买受人可拒绝接收房屋，由出卖人承担逾期交房违约责任的约定。换言之，由于讼涉商品房的违法交付，实体上福建聚宏房地产开发有限公司已经无需承担逾期交房（包括逾期竣工验收）的违约责任。因此，在合同对福建聚宏房地产开发有限公司积极履行房屋竣工验收义务已经失去约束的情况下，讼涉《合同补充协议》第八条将竣工验收作为逾期办证的起算条件，客观上造成福建聚宏房地产开发有限公司因其违法交付行为，反而可以长期怠于履行协助办证义务而无需承担任何违约责任的后果，在实体上规避了福建聚宏房地产开发有限公司作为商品房出卖人主要义务之一的协助办证义务，其与何伟国签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。讼涉《合同补充协议》系福建聚宏房地产开发有限公司提供的格式合同，其第八条第一款（含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等）具有免除福建聚宏房地产开发有限公司协助办证义务及违约责任的情形，依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉《商品房买卖合同》第十四条的约定，由福建聚宏房地产开发有限公司在讼涉商品房实际交付（2015年2月26日）后90日开始，每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金。福建聚宏房地产开发有限公司的行为违反合同约定，何伟国请求福建聚宏房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，本院予以支持。福建聚宏房地产开发有限公司辩解关于产权登记应适用《合同补充协议》第八条的约定及案涉房屋尚未竣工验收，办理产权登记条件尚未成就，因此不承担逾期办理权属登记违约责任，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，何伟国请求福建聚宏房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持，但金额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建聚宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向何伟国支付逾期办理房屋权属登记违约金104867.46元（计至2020年1月19日，2020年1月20日至福建聚宏房地产开发有限公司办理房屋初始登记并向何伟国交付办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料之日止，以已付购房款617594元为基数，按日0.01%另行计付）； 二、驳回何伟国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2435.6元，减半收取1217.8元由何伟国负担50元，福建聚宏房地产开发有限公司负担1167.8元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 刘建头 二〇二〇年三月十九日 法官助理 陈妙煌 书 记 员 陈妙煌