山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初5333号 原告：姜天敬。 委托诉讼代理人：辛立森，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓉蓉，山东齐鲁（威海）律师事务所实习律师。 被告：山东起凤建工股份有限公司。 法定代表人：张会亭，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王辉，山东中立达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙小焱，山东中立达律师事务所律师。 第三人：威海市丰隆城建开发有限公司。 法定代表人：姜炳威，经理。 委托诉讼代理人：郭卫平，山东正原律师事务所律师。 第三人：威海市环翠区张村镇人民政府。 负责人：杨华清，镇长。 委托诉讼代理人：李源鹏，男，系该镇环翠区省级旅游度假区绿化办主任。 委托诉讼代理人：谷昭文，男，系该镇环翠区省级旅游度假区绿化办出纳。 原告姜天敬与被告山东起凤建工股份有限公司（以下简称起凤公司）及第三人威海市丰隆城建开发有限公司（以下简称丰隆公司）、威海市环翠区张村镇人民政府案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜天敬向本院提出诉讼请求：1.不得执行威海市火炬南路-529-2号-1（权证号是2014090036）及威海市火炬南路-529-9号-3（权证号是2014020639）房产及土地使用权;2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年，原告为威海市环翠区省级旅游度假区绿化办(以下简称绿化办)供应苗木，绿化办欠付原告苗木款380余万元。丰隆公司拖欠度假区税务机构相应税款，经度假区财政部门协调，丰隆公司将案涉两处房屋以305万元价格转让给了原告，购房款在绿化办欠付原告的苗木款中扣除，由度假区代丰隆公司缴付相应税款。2018年3月9日，丰隆公司与原告分别就案涉两处房屋签订购房意向书，并于同日交付，后原告分别进行了出租。原告购得房屋后，多次要求丰隆公司为其办理房屋过户登记，但丰隆公司因种种原因未能及时办理。2019年6月lO日，环翠区人民法院按照被告的申请作出(2019)鲁1002财保14号民事裁定书，裁定查封丰隆公司名下待办理过户的涉案两处房产。2019年7月8日，原告在得知查封信息后依法提出了异议申请，被法院驳回。原告认为，案涉房屋为原告合法购买并实际占有使用，购房款以抵账的形式全额进行了支付，原告受让涉案房屋后，曾多次督促丰隆公司办理过户登记，但丰隆公司因没有资金交付交易中发生的相应税款，导致销售发票、网签、过户登记等系列手续无法及时办理，未能办理过户登记并非原告所致，原告的物权期待权应依法予以保护。故起诉。 起凤公司辩称，1、（2019）鲁1002执异108号民事裁定书的内容正确，审查及审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、绿化办主体不适格,依法不应列为第三人参加诉讼。绿化办是环翠区省级旅游度假区管理委员会（以下简称度假区管委）下设内部机构环翠区省级旅游度假区规划建设局（以下简称度假区规划局）的一个内设办公室，113710026635022127是威海市环翠区张村镇人民政府(威海环翠省级旅游度假区管理委员会)的统一社会信用代码，负责人是杨华清，绿化办并没有参加民事诉讼的主体资格，依法不应列为第三人参加诉讼。3、火炬南路-529-2号-1和-529-9号-3两套房屋及相应土地使用权已被依法查封，应按照法定程序予以执行。被告与丰隆公司因建设工程施工合同纠纷一案，向威海仲裁委员会申请仲裁，并申请查封了丰隆公司名下包括涉案房屋在内的价值6104740元的财产，由（2019）鲁1002财保14号民事裁定书裁定对涉案房屋予以查封，查封过程及结果均合法，应按照法定程序予以执行。4、涉案房屋为丰隆公司名下房屋，而非姜天敬的财产。根据被告于2019年5月23日在威海市房地产综合开发管理办公室对丰隆公司名下房屋的查询结果可知，涉案房屋登记在丰隆公司名下，没有网签信息，而姜天敬提交的证据无法证明其在诉状中陈述的抵顶购买涉案房屋的事实，姜天敬的异议主张不成立。退一步讲，即使姜天敬与丰隆公司之间存在涉案房屋的抵顶购买行为，被告仍有权查封涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，姜天敬提交的证据不满足该条规定的任一情形，其异议主张不成立。5、姜天敬在查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋开发主体和对外销售、网签的主体均是丰隆公司，丰隆公司张村分公司并无销售涉案房屋的资格，无权签订涉案房屋的房屋买卖合同。姜天敬提供的二期购房意向书，约定的却是一期销售的房屋，意向书本身自相矛盾冲突。2018年是威海市有史以来房地产销售价格最高点的年度，涉案房屋在张村镇的人口繁华地区，紧邻镇中心，商业发达，姜天敬签署的日期是3月份，正是威海房价上升的月份，上下二层大面积临街商铺的价格非常高，购房意向书约定的隆苑丽舍529-2-1号房屋单价为9861.93元/㎡，远远低于同期同小区普通住宅的均价；隆苑丽舍529-9-3号的房屋单价竟然为5712.1元/㎡，与当时的市场价格差距悬殊，同为上下两层门市房，同一天销售的单价却相差了4149.83元/㎡，差价已接近一倍，严重违背了市场交易惯例和普通民众的认知常理，该两套房屋的销售价格均异常明显低于市场价值，且原告并未对其以极为不合理的低价购买涉案房屋做出合理的解释，丰隆公司在异议程序中称自2018年3月14日至今都无法开具购房发票，那么丰隆公司明知自己对外欠付了巨额工程款仍以远低于市场价格的金额一次性销售名下仅剩的两套商铺，如此大面积的两套临街商铺被贱卖，明显存在恶意，涉案房屋交易的真实性明显存疑。甲方落款处的日期均为空白，此意向书的实际签订日期无法确定，购房意向书也并非商品房买卖合同，而只是房地产行业最早期销售的认购意向书，被告认为丰隆公司张村分公司无权签署涉案房屋的房屋买卖合同，且原告从始至终都没有和具备销售、网签资格的丰隆公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，不仅无法证明原告与丰隆公司之间对涉案房屋存在真实的房屋买卖关系，而且证明原告对此存在重大过错，原告的主张明显缺乏事实和法律依据。6、原告不能证明在法院查封前已经合法占有涉案房屋。（1）原告提供的隆苑丽舍529-2-1号房屋出租合同，上下两层建筑面积202.8㎡，押金4000元，租金一年42000元，月租金3500元，远低于2018年同期市场价，合同签订之日交付一年租金，原告在异议审查程序中既未提供押金流水及发票，也未提供房租流水、税收材料及发票。现场调查时，店主自称2019年1月份与姜天敬签订的合同，该租赁合同也没有具体的签订日期，租期从3月1日起算，实际营业日期为7月，以上情况前后相互矛盾，无法核实出租情况的真实性。（2）原告提供的隆苑丽舍529-9-3号房屋出租合同，上下两层建筑面积185㎡，租金一年19000元，月租金1583元，不仅远低于2018年同期市场价，而且和529-2-1号的租金相差近一半之多，合同签订之日2018年3月20日交付一年租金，先付后用，原告在异议审查程序中未提供房租流水、税收材料及发票。约定租赁期共60个月，但租赁期间却是自2018年3月20日至2022年3月19日，只有48个月，二者相矛盾，该租赁合同的真实租赁期间存疑，合同约定内容相互矛盾，无法核实出租情况的真实性。（3）原告提供的两套涉案房屋6份无法确定实际缴费人的电费、物业费，收据也都是给姜天敬出具购房收据的同一人“王”所出，水电费均是保全裁定之后产生的，物业费也是2019年6月缴纳的，被告有理由怀疑以上票据都是为了应诉而产生的。综合以上，原告在本次起诉及异议审查程序提供的出租材料无法证实涉案房屋出租的真实情况，不仅证据本身存在矛盾，且大量证据是疑似为了应诉而产生的，原告的诉请明显缺乏事实和法律依据。7、原告无法证实三方协议存在的真实性，原告无法证明已实际支付305万的房款。（1）丰隆公司在异议听证程序（2019年7月25日）中提交了丰隆公司环翠分公司编号为0155460的收款收据，该收据载明的款项事由为“借款”，并非原告所谓的苗木款、房屋抵顶款，且该收据收款人“王”的字迹也与原告提交的系列收款收据的字迹一致，对其真实性存疑。即便存在该305万元，也并非案外人所谓的苗木款、房屋抵顶款，而是环翠区富山苗圃借给丰隆公司的借款，由此可见原告与丰隆公司之间根本不存在所谓的房屋买卖关系。（2）丰隆公司在2019年7月25日异议听证程序中称是“环翠区省级旅游度假区欠姜天敬苗木款，将该款打到丰隆公司的账户”、“丰隆公司确实收到环翠区省级旅游度假区305万元”及姜天敬提供的证据欲证实“环翠省级旅游度假区将欠的305万元的苗木款支付给丰隆公司，丰隆公司将该款用于缴纳张村地税税款”，2019年8月5日第二次开庭提交的证据欲证实“绿化办向丰隆公司的缴税账户汇款305万”，但姜天敬在该程序中并没有提供度假区管委或绿化办支付给丰隆公司305万购房款的流水明细，度假区政府行政机关转账305万给丰隆公司的真实性存疑。（3）姜天敬诉称绿化办欠付其苗木款380万，2019年8月5日向当庭向法院提交的42份《绿化苗木购销合同》并不能证明合同的实际履行情况，且供应苗木合同涉及苗木签收情况、存活情况、实际供应苗木数量、双方对账资料和结算资料、苗木款支付流水等多种情况，姜天敬没有提供380万及305万苗木款的计算依据，无法证实380万和305万苗木款的真实性。退一步讲《绿化苗木购销合同》是绿化办和环翠区富山苗圃签订的，属于政府采购合同，绿化办作为内部机构的办公室是否有对外签订政府采购合同的合同主体资格存疑，且《中华人民共和国政府采购法》第二条、第六条、第二十二条、第五十条对政府采购合同作出严格的履行要求，政府采购合同有独立的预算资金，应当严格按照批准的预算执行，不得擅自变更合同，绿化办在第二天就能支付305万苗木款的情况下，大费周章绕过合同相对方富山苗圃而向合同以外的丰隆公司支付货款，是否经度假区管委相关领导同意，是否经过法定程序，是否有会议纪要等法定材料，绿化办是否有独立核算财政的法定资格，行政机关如此履行政府采购合同并转账是否合法合规，姜天敬对以上情况均未提供证据予以证实，无法证明度假区政府行政机关转账305万给丰隆公司的合法性、合规性和真实性。（4）姜天敬在诉状中称是经度假区财政部门协调，并没有明示是度假区的具体哪一个财政部门？度假区税务机关具体是哪一个税务机关？丰隆公司称欠付度假区税务机关的税款，但丰隆公司在异议听证程序中提交的税收缴款书却是威海市地方税务局环翠分局办税服务厅出具的，缴税主体也是丰隆公司环翠分公司，前后存在矛盾，姜天敬未对此作出合理解释。绿化办作为内部机构的一个办公室是否有权主导房地产企业缴税的居间斡旋事宜？是否有独立支取政府采购合同预算资金款项的合法手续？究竟是绿化办还是度假区管委代丰隆公司缴付相应税款？姜天敬在异议听证程序中认可的绿化办代缴税款的事实和本次诉状中度假区代缴税款的陈述相矛盾；绿化办或度假区管委代丰隆公司缴付相应税款是否合法合规？姜天敬对上述情况都没有提供证据予以证实，无法证明发生过度假区政府行政机关转账305万给丰隆公司税款的事实。结合上述情况，姜天敬对支付全部购房款的主张明显缺乏事实和法律依据。8、姜天敬在丰隆公司签订购房意向书当天（2018年3月14日）就缴纳了全部欠税，姜天敬却至今未签订法定的房屋买卖合同也未办理网签和房屋过户手续事宜，存在重大过错。丰隆公司在异议听证程序中称“仅是因为丰隆公司的交税账户被法院保全，无法为姜天敬开具购房发票，因此无法办理过户”，姜天敬对此当庭予以认可。丰隆公司也并未提供因账户被法院保全而不能为姜天敬出具发票的证据，这也和丰隆公司说的转账和缴税的情况相矛盾，涉案房屋在2014年即办理了权属初始登记，在2018年3月14日已经具备网签和办理过户的条件，有绿化办作为政府行政机关居间斡旋，姜天敬却称丰隆公司故意阻挠拖延其办理网签及过户手续，这明显不符合常理，且姜天敬也未提供丰隆公司阻挠过户的证据，也与异议听证程序中认可的只是因为发票的事才过不了户的陈述相矛盾，更何况姜天敬自始自终没有和丰隆公司签订能够办理网签及过户备案的房屋买卖合同，而只是和没有网签和销售资质的丰隆公司张村分公司签订了购房意向书，由此可见姜天敬本身就存在重大过错，姜天敬对未过户的无过错主张明显缺乏事实和法律依据。9、涉案房屋查封合法，姜天敬要求被告支付诉讼费没有法律依据，依法不应予以支持。综上所述，姜天敬提出的全部诉请均无事实和法律依据，依法应予驳回。 丰隆公司述称，姜天敬的诉讼请求符合法律规定，其公司已经对该案涉房屋没有任何权利，因此同意姜天敬的诉讼请求。 威海市环翠区张村镇人民政府述称，其与富山苗圃是多年购买苗木的关系，姜天敬所述系事实，自2017年，其欠付富山苗圃300多万，就商量用房子顶，张村政府下属部门绿化办就跟丰隆公司商量，丰隆公司欠税钱，就商量用丰隆公司的房子抵顶税款。 当事人围绕姜天敬就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院认定如下：姜天敬提交了如下证据，证据一、涉案房屋购房意向书及房屋分层分户平面图，拟证实姜天敬在涉案房产被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；证据二、涉案房屋验收交接单、肖红瑛谈话笔录、丰隆公司及威海诚隆物业服务有限公司关于涉案房屋的租赁情况说明、涉案房产租赁合同两份、租金取款流水明细、租金转账记录、租金收据两张、涉案房产物业费及电费水费收据七张、涉案房产室内外照片、威海市环翠区臻好培训学校办学许可证及公示信息，拟证实姜天敬在涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋；证据三、威海市张村镇人民政府等出具的情况说明、绿化办等出具的情况说明、绿化苗木购销合同及相应发票、丰隆公司、环翠区富山苗圃共同向绿化办出具的款项支付同意证明、税收缴款书及相应结算业务申请书、环翠区富山苗圃（姜天敬）向绿化办出具的305万元苗木款收据、涉案房屋的房款收据，拟证实姜天敬就涉案房屋已支付全部价款。经质证，起凤公司对上述证据的证明内容均不认可，但对取款流水明细、转账记录、水费收据、照片、税收缴款书的真实性没有异议。丰隆公司、威海市环翠区张村镇人民政府对上述证据的真实性及证明内容均没有异议。本院认为，起凤公司对上述证据的证明内容均不认可，但对取款流水明细、转账记录、水费收据、照片、税收缴款书的真实性没有异议没有异议，本院予以确认；威海市环翠区张村镇人民政府、丰隆公司对情况说明的真实性没有异议，本院予以确认。 起凤公司提交收款收据一份，拟证明该收据为丰隆公司在保全异议阶段出示与11份税务缴款书对应的编号为0155460的收据，该收据的金额为305万元，事由为借款，即使姜天敬与丰隆公司之间存在305万元的业务往来，也是姜天敬借款给丰隆公司，并非房屋抵顶款，二者不存在房屋买卖关系。经质证，姜天敬认为对真实性无法确认，但是在开庭前就无法办证的事实，丰隆公司曾给的最后意见是，因为其公司资金短缺，无法跟姜天敬网签及办理购房发票、过户，在下账时为暂缓缴纳税款，也没有按照房款下账，姜天敬对丰隆公司的行为不知情，也无法控制，姜天敬在不能办证方面不存在过错。丰隆公司质证认为，对真实性没有异议，305万元是用于交税的，如果开具一个收放款收据会造成重复交税，这是为了做账用，没有交给姜天敬，如果是跟姜天敬签订购房合同，开具发票后，再用一个还款的票据冲抵，不是真实的交易。本院认为，丰隆公司对收款收据的真实性没有异议，本院予以确认。 威海市环翠区张村镇人民政府提交付款凭证、收款收据、证明、中国农业银行结算业务申请书及缴款书复印件一宗，拟证明其给付姜天敬305万元用于丰隆公司缴纳税款。经质证，姜天敬、丰隆公司没有异议。起凤公司不予认可。本院认为，其中的中国农业银行结算业务申请书上加盖有银行印章，对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月17日，起凤公司向威海仲裁委员会申请仲裁，要求丰隆公司（于2008年4月22日成立丰隆公司张村分公司；于2014年4月2日成立丰隆公司环翠分公司）给付工程款6104740元，同时起凤公司申请对丰隆公司进行财产保全，本院于2019年6月14日作出(2017)鲁1002财保14号民事裁定书，查封了登记于丰隆公司名下的威海市火炬南路-529-2号-1房产（权证号是2014090036）及威海市火炬南路-529-9号-3房产（权证号是2014020639）及土地使用权。姜天敬（系个体工商户环翠区富山苗圃的经营者，环翠区富山苗圃组织形式为个人经营）提出执行异议，本院于2019年8月21日作出（2019）鲁1002执异108号执行裁定，驳回姜天敬的异议，姜天敬在法定期限内提起本案诉讼。 2018年3月14日，威海市地方税务局环翠分局为丰隆公司环翠分公司开具总金额为3050000元的税收缴款书（银行经手专用）一宗，名称为印花税、股份制企业土地增值税、土地增值税、所得税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、水利建设专项收入及滞纳金、罚款、利息等，税款所属日期为2017-12-08。 2018年3月15日，威海环翠省级旅游度假区绿化办通过中国农业银行股份有限公司账户向山东威海农村商业银行股份有限公司张村支行10191001020023000599000099账户汇款3050000元，附加信息及用途显示为税款。山东威海农村商业银行股份有限公司张村支行在威海市地方税务局环翠分局为丰隆公司环翠分公司开具的税收缴款书（银行经手专用）中上述款项已经收妥并划转收款单位账户处加盖业务讫章。 2019年10月10日，威海市张村镇人民政府、威海市环翠区张村镇财政所、绿化办、丰隆公司、环翠区富山苗圃共同出具书面情况说明：环翠区人民法院依法受理的姜天敬诉起凤公司及第三人威海市丰隆城建开发有限公司、环翠区省级旅游度假区绿化办案外人执行异议之诉一案[（2019）鲁1002民初5333号]，为保障权利人合法权益，现就涉案房产转让等相关事实，作说明如下，绿化办根据市政建设需要，自2016年起向环翠区富山苗圃（个体工商经营者：姜天敬）采购苗木，共欠付苗木款380余万元，丰隆公司因开发房地产建设项目，欠缴环翠省级旅游度假区中心税务所相应各项税款，2018年3月在环翠区张村镇政府安排下，经镇财政部门协调，由丰隆公司将其名下总价值305万元的火炬南路-529-2号-1、-529-9号-3两幢房屋转让给姜天敬，购房款由绿化办以上述欠付的部分苗木款代为支付，各方达成意向后，2018年3月9日，丰隆公司与姜天敬签订了购房协议，同时出具了房款收据。同日，双方对房屋进行验收并签署交接单，丰隆公司向姜天敬交付了房屋钥匙，双方完成房屋的交付，2018年3月15日，绿化办将305万元按丰隆公司要求汇入度假区税务所指定账户，缴付了丰隆城建欠缴的相应税款，期后，上述各方分别出具相应单据，各自进行账务处理。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，姜天敬作为案外人提交的由威海市张村镇人民政府、威海市环翠区张村镇财政所、绿化办等于2019年10月10日出具的书面情况说明显示，环翠区张村镇政府在2018年3月安排并经该镇财政部门协调，由丰隆公司将其名下位于火炬南路-529-2号-1、-529-9号-3两幢房屋作价305万元转让给姜天敬，购房款由绿化办以欠付姜天敬的部分苗木款代为支付，丰隆公司与姜天敬于2018年3月9日签订购房协议、出具房款收据、对涉案房屋进行验收并签署交接单、丰隆公司向姜天敬交付了房屋钥匙，双方完成房屋的交付，2018年3月15日，绿化办将305万元按丰隆公司要求汇入度假区税务所指定账户，缴付了丰隆公司欠缴的相应税款。上述情况说明可以证实，经环翠区张村镇人民政府安排及该镇财政部门协调，就威海市火炬南路-529号-2号-1房产（权证号是2014090036）及威海市火炬南路-529-9号-3房产（权证号是2014020639），丰隆公司与姜天敬在本院查封之前已存在房屋买卖合同关系，双方于2018年3月9日交付房屋，威海环翠省级旅游度假区绿化办于2018年3月15日将欠付姜天敬的305万元款项按丰隆公司要求缴付了该公司欠缴的相应税款。故应认定丰隆公司与姜天敬就涉案房屋在本院查封之前已经建立买卖合同关系并已经完成支付全部价款及房屋交接。结合起凤公司通过仲裁主张丰隆公司给付工程款的事实，关于姜天敬主张非因其自身原因未办理涉案房屋过户登记的理由为丰隆公司没有资金交付交易中发生的相应税款，符合常理。 综上所述，姜天敬对涉案房屋享有物权期待权，其主张对涉案房屋享有排除执行的民事权利的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行威海市火炬南路-529-2号-1（权证号是2014090036）及威海市火炬南路-529-9号-3（权证号是2014020639）房产及土地使用权。 案件受理费100元，由山东起凤建工股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长 徐 国 建 人民陪审员 毕 庶 杰 人民陪审员 张 恩 远 二〇二〇年三月五日 书 记 员 **（代）