福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初558号 原告：泉州星浩房地产发展有限公司，住所地泉州市丰泽区安吉路与青莲街交汇处星光耀广场售楼处，统一社会信用代码91350500091366859Y。 法定代表人：唐学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艺珍，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：何跃军，男，1975年3月25日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 原告泉州星浩房地产发展有限公司（以下简称为星浩房地产）与被告何跃军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告星浩房地产的委托诉讼代理人杨艺珍、被告何跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星浩房地产向本院提出诉讼请求：1、解除星浩房地产与何跃军于2017年12月15日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为201712150129）；2、何跃军立即按累计应付购房款的10%即28000元向星浩房地产支付违约金；3、何跃军立即向星浩房地产支付因本案诉讼所产生的律师代理费8000元；4、何跃军立即协助星浩房地产办理上述《商品房买卖合同》及附件的备案登记撤销及房屋预告登记注销手续。事实和理由：2017年12月15日，星浩房地产与何跃军签订合同编号为201712150129的《商品房买卖合同》及附件，双方约定：何跃军向星浩房地产购买址在泉州市丰泽区，总购房款为566961元，付款方式为首付款加按揭贷款。其中，何跃军应于合同签订当日向星浩房地产支付首期购房款286961元，余款280000元由何跃军于合同签订后45日内以按揭贷款方式支付。同时，合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”同日，双方向泉州市房屋交易中心申请合同备案登记，并于2018年6月12日向泉州市国土资源局申请办理了房屋预告登记。上述合同签订后，何跃军向星浩房地产支付了首期款286961元，但未能按期付清余款280000元。经星浩房地产多次催讨，何跃军至今仍未支付。故起诉至法院，以维护星浩房地产的合法权益。 何跃军辩称，双方明确约定余款以按揭贷款方式支付，但却因星浩房地产的原因导致何跃军无法正常办理按揭贷款，故星浩房地产要求解除合同并支付违约金没有任何事实和法律依据。何跃军在与星浩房地产销售人员沟通时，明确要求余款以按揭贷款方式支付，并提供了夫妻双方的个人征信报告，经其销售人员审查确认可以办理按揭才支付首期款，并办理了合同备案手续。合同签订后，何跃军积极配合办理按揭贷款手续，并多次到指定银行进行沟通，但在兴业银行确认可以办理按揭贷款并出具确认单的情况下，星浩房地产却未能积极配合办理相关贷款手续，其将此责任归咎于何跃军，显然不能成立。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，何跃军已积极与星浩房地产及银行多次协商贷款事宜，现贷款无法办理并非何跃军的原因所致，何跃军不存在违约行为，星浩房地产无权以何跃军违约为由主张解除合同。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，何跃军与星浩房地产签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201712150129），约定向其购买址在泉州市丰泽区，总购房款为566961元，其中，首期款286961元应于合同签订当日支付，余款280000元以按揭贷款方式支付。合同附件四第二条约定：“二、若约定买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：……2、买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付。买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。3、出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不作任何承诺及保证。”另，合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”上述《商品房买卖合同》及附件签订后，于2018年4月3日至泉州市房屋交易中心办理了合同备案登记，并于2018年6月12日办理了房屋预告登记。另查明，何跃军已依约支付了首期款286961元，余款280000元，截至本案法庭辩论终结时止，尚未支付给星浩房地产。合同签订后，何跃军曾先后向泉州农商银行、兴业银行申请办理诉争房屋余款280000元的按揭贷款事宜，但截至本案法庭辩论终结时止，尚未办妥相应的贷款手续。2019年6月20日，星浩房地产通过ＥＭＳ向何跃军邮寄一份《逾期付款催告函》，告知其：“但截至2019年6月20日止，阁下通过贷款银行支付的上述房款尚有280000元未进入我司账户……如截至2019年6月28日之前，阁下仍未付清所欠款项，我司将单方解除合同，另按房款总额的10%向阁下主张违约金”。该ＥＭＳ于2019年6月23日送达何跃军。何跃军于2017年12月15日与星浩房地产签订诉争合同时，向其缴纳了保证金3000元。星浩房地产因委托律师代为提起本案诉讼，支付了律师代理费8000元。 本院认为，何跃军与星浩房地产就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。据合同约定，诉争房屋的付款方式为首付加按揭，何跃军已依约向星浩房地产支付了首期款286961元，而余款280000元，按合同约定，以何跃军向银行申请办理按揭贷款的方式支付。关于按揭贷款部分的付款时间，双方在合同附件四第二条约定：“2、买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付。”按该约定，判定买受人何跃军是否逾期付款的标准为贷款部分房款是否于《商品房买卖合同》签订后45日内即2018年1月29日前支付至出卖人星浩房地产的银行账户，但据庭审查明的事实，截至2020年3月17日，该部分购房款280000元尚未支付给星浩房地产，故何跃军已构成逾期付款。向出卖人支付购房款系买受人的义务，虽然何跃军与星浩房地产约定诉争房屋的余款280000元以向银行办理按揭贷款方式支付，但贷款人系何跃军，其若主张未能办理按揭贷款应归责于星浩房地产，应承担相应的举证责任。何跃军辨称，其至今未能办理按揭贷款系由于星浩房地产的原因所致，但对此未能提供相应的证据予以证明，故对其该辩解，本院不予采纳。何跃军亦辩称，其在与星浩房地产签约时，销售人员曾承诺其符合办理按揭贷款的条件，但对此亦未能提供相应的证据予以证明；且据双方在合同附件四第二条的约定：“3、出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不作任何承诺及保证”，上述合同条款的内容，亦与何跃军的主张相悖。综上，何跃军逾期支付诉争房屋的购房款，且未能举证证明系出卖人星浩房地产的原因所致，已构成违约。2019年6月23日，何跃军收到星浩房地产邮寄的《逾期付款催告函》后，仍未能在通知要求的期限内付清购房余款。现星浩房地产据双方合同第八条的约定：“（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并要求何跃军按逾期应付款280000元的10%计付违约金28000元，合法有据，应予支持。由于诉争合同已办理了备案登记，诉争房屋亦办理了“预售商品房买卖预告登记”，故双方签订的《商品房买卖合同》及附件解除后，何跃军应配合星浩房地产办理诉争合同撤销备案登记及房屋注销预告登记手续，此系何跃军应履行的合同附随义务。关于星浩房地产诉请何跃军支付的因其提起本案诉讼支出的律师代理费8000元，因合同及附件对该费用的承担未作明确约定，委托律师代理诉讼亦非星浩房地产向何跃军主张权利所必需，故星浩房地产主张何跃军应承担该费用，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于合同解除后，何跃军已付首期款286961元及保证金3000元的处理，何跃军主张应予返还，星浩房地产对此亦无异议，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除泉州星浩房地产发展有限公司与何跃军于2017年12月15日就址在泉州市丰泽区所签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为201712150129）； 二、何跃军应于本判决生效之日起十五日内支付给泉州星浩房地产发展有限公司违约金28000元； 三、泉州星浩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还何跃军已付的购房款286961元及保证金3000元； 四、何跃军应于本判决生效之日起十五日内配合泉州星浩房地产发展有限公司办理诉争《商品房买卖合同》及附件撤销备案登记及房屋注销预告登记手续； 五、驳回泉州星浩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9830元，减半收取4915元，由泉州星浩房地产发展有限公司负担65元，何跃军负担4850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇二〇年三月二十三日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。