内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终85号 上诉人(原审原告):鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码：91150602790195331G。 法定代表人：徐某。 委托代理人：赵某1，内蒙古易非律师事务所律师。 委托代理人：赵某2，内蒙古易非律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王某，公民身份证号码×××，个体户，现住巴彦淖尔市。 上诉人鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司因与被上诉人王某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初5263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司（以下简称鑫华物业公司）的委托代理人赵某1、赵某2，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销东胜区人民法院（2019）内0602民初5263号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人在物业服务合同中除2008年-2012年度未明确写明楼层差价外，在其余2012-2015、2015-2015、2016-2016、2017-2018四份合同中均明确写明：1层1.3元/㎡月，2层1.4元/㎡月，3-4层1.5元/㎡月，5层1.6元/㎡月，6层1.7元/㎡月收取的，一审法院仅以2008-2012上内容就全盘否定后期所有合同约定的1.7元显然是断章取义、以点概面的错误行为；2、一审法院适用法律错误，判决结果无事实及法律依据。上诉人认为，在上诉人提出物业费主张，被上诉人抗辩物业服务不好的情况下应当由被上诉人提出物业服务不好或者有瑕疵的证据，且上诉人已经提供了《满意度调查表》，结合其他小区业主已经交付物业费的情况能够说明物业公司已经完全履行了合同义务，一审法院在被上诉人未提供任何证据的情况下，却以“原告未提供物业服务的相关证据，不能证明原告完全履行了物业服务合同”为由作出判决，是对举证责任的分配错误，且一审法院在既不区分年度也无上诉人任何违约情形证据的情况下就笼统的酌情判决被上诉人只承担80%的物业费，明显属于无法律依据且不负责任的判决。 被上诉人王某辩称，不同意上诉人的上诉请求，理由为：1、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。2012年10月8日之后达成的所有物业管理服务合同均属于上诉人违反法定程序与业主委员会私自达成的侵犯全体业主知情权、表决权的物业管理服务合同，其中对于费用标准提高的约定应属无效，应当沿用2008年至2012年签订的《物业管理服务合同》中约定的物业费标准；2、上诉人在提供物业管理服务期间并未根据合同约定和法律规定完全履行服务合同，其中未履行部分的服务费应当按照合同约定的比例相应进行扣除。首先根据双方签订的《物业委托管理合同》第二条第1、8项约定，上诉人作为物业管理企业有义务对整栋楼的共有部位提供管理、养护服务。其次，上诉人在提供物业服务期间擅自改变华美太阳城小区公共建筑和共用设施用途，严重损害业主的共有财产。最后，上诉人从2008年10月正式撤出小区项目管理之日一直未取得物业服务企业资质，而2018年建设部令第164号才废止了《物业服务企业资质管理办法》，取消了物业服务企业资质。 鑫华物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令王某支付鑫华物业公司物业费32026元（计算方式：2010年10月8日至2018年2月10日共计88个月，按照每平米1.7元计算X214.08元X88个月计算出来的）。2、请求依法判令王某支付从起诉之日止实际履行之日的利息（按银行贷款利息计算）。3、判令本案诉讼费由王某承担。 一审法院认定事实：鑫华物业公司与太阳城小区业主委员会签订过五份物业管理服务合同，服务期分别从2008年10月8日起至2012年10月8日止、从2012年10月8日起至2015年10月8日止、从2015年10月8日起至2016年10月8日止、从2016年10月8日起至2017年10月8日止、从2017年10月8日起至2018年10月8日止。王某系太阳城小区3号楼1单元601号房屋的业主，该房屋的面积为214.08平方米。 一审法院认为，本案中王某拖欠鑫华物业公司物业费事实清楚，法律关系明确，王某应当按照物业服务合同支付物业服务费。鑫华物业公司主张物业费以每月1.7元向王某收取，根据鑫华物业公司提供五份物业服务合同，其中2008至2012年合同第七条约定物业费每月每平米为1.5元，2012至2015年度和2015至2016年度合同第七条对物业管理服务费用未约定，但在该合同的第二条委托管理事项第六项中写明“物业费收费标准：3、4、7、8、9、10、11、12、13、16、17号楼1层为1.3元／㎡月，……，均价1.5元／㎡月”，2016至2017年度、2017至2018年度合同第二条委托管理事项第六项中写明“物业费收费标准：3、4、7、8、9、10、11、12、13、16、17号楼1层为1.3元／㎡月，……，均价1.5元／㎡月”，合同第七条物业管理服务费用又约定住宅房屋3、4、7、8、9、10、11、12、13、16、17号楼按照建筑面积每月每平方米1.5元，故一审法院结合合同中第七条和第二条中的均价认定鑫华物业公司与太阳城业主委员会签订的五份物业合同中约定的物业费为每月每平方米1.5元。鑫华物业公司未提交提供物业服务的相关证据，不能证明鑫华物业公司完全履行了物业服务合同，结合王某陈述及该小区的实际情况，一审法院认为鑫华物业公司的物业服务存在瑕疵，故物业费一审法院酌情认定为22606.8元。王某抗辩因房屋漏水给其造成了损失，鑫华物业公司对此不予认可，王某提交的证据不足以证实其主张，其对损失可另案主张。鑫华物业公司的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王某给付鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司其太阳城小区3号楼1单元601号房屋从2010年10月8日至2018年2月10日期间所拖欠的物业费22606.8元，于本判决发生法律效力之日付清；二、驳回鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人除一审证据外，向本院提交了以下证据： 证据一、物业费收据（编号0104754/0104755/01013551）。拟证明太阳城小区其他业主在2008-2012年度均是按照楼层差价即5层1.6元/㎡，6层1.7元/㎡缴纳的物业费，以证明物业公司和业主口头约定过有楼层差价。 被上诉人质证称，对于该三张收据的真实性认可，证明问题不认可，此收据是5楼的，而被上诉人是6楼的，不属于一个收费标准，而且没有2008年-2012年，所以该证据不能说明上诉人所要证明的问题； 证据二、物业费收据（编号007481），拟证明被上诉人王某在2009-2010年度物业费也是按照1.7元/㎡缴纳的。 被上诉人质证称，真实性认可，但至于被上诉人家中为何按照1.7元/㎡缴纳，被上诉人也不清楚，而且证据中也没有显示1.7元，是上诉人自己除出来的。 被上诉人除一审证据外，未提交新证据。 针对上诉人所提交的证据，经评议，本院认证意见如下：上诉人提交的证据一收据，无法直观判断出每平米的收费标准，且被上诉人不认可，不予采信；上诉人提交的证据二，被上诉人对真实性认可，根据案涉房屋平米数，结合收据收费金额，与上诉人陈述相吻合，且与本案争议焦点有关，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院所查明的基本事实一致，应予确认。 另查明，太阳城小区业主委员会与鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司于2008年10月8日至2018年2月10日共签订了五份《物业管理委托合同》，其中第一份委托管理期限为2008年10月8日至2012年10月8日，约定物业管理服务费由乙方按照建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，其余四份委托管理期限分别为：2012年10月8日至2015年10月8日、2015年10月8日至2016年10月8日、2016年10月8日至2017年10月8日、2017年10月8日至2018年10月8日，该四份物业合同中均约定案涉房屋即3号楼6层的物业收费标准为1.7元/㎡月。 本院认为，关于本案涉案房屋物业费的收费标准问题，上诉人一审期间提交了五份《物业管理委托合同》，其中仅第一份合同中约定物业管理服务费由乙方按照建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，其余合同中均约定案涉房屋即3号楼6层的物业收费标准为1.7元/㎡月，且在庭审过程中，上诉人陈述其与业委会口头协商将2008-2012年的物业收费标准变更为1.7元/㎡月，并以此标准向被上诉人收取了费用，同时向本院提交了物业收费单据（编号0007481），该单据显示被上诉人按照1.7元/㎡月标准缴纳了2009-2010年度的物业费，故本院对上诉人提出2008年至2012年的物业费应按照1.7元/㎡月标准收取的主张予以支持，即案涉房屋至今所下欠的物业费都应按1.7元/㎡月标准进行交纳，故被上诉人应当给付上诉人2010年10月8日至2018年2月10日物业费共计32026元（1.7元/㎡月×214.08㎡×88月）。被上诉人虽抗辩称该小区物业服务存在瑕疵，但并未提供有效证据证明其主张，本院对其抗辩理由予以驳回。关于上诉人请求被上诉人支付起诉之日至实际履行之日的利息问题，上诉人在庭审中陈述该利息为资金占用期间的利息，本院认为，因主张无明确的约定及法定的依据，本院不予支持。 综上所述，鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初5263号民事判决； 二、被上诉人王某于本判决生效之日立即给付上诉人鄂尔多斯市鑫华物业管理服务有限责任公司2010年10月8日至2018年2月10日期间的物业费32026元； 三、驳回上诉人原审其他诉讼请求。 一审案件受理费300.0元，二审案件受理费600.0元，共计900.0元，由被上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  郝 蓉 审 判 员  倪志强 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  齐凯红 书 记 员  徐 洁