成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11372号 原告（反诉被告）：樊霖，女，1991年9月22日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：戚平，四川善嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈海洋，男，1992年3月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：孙勘华,四川元良律师事务所律师。 原告（反诉被告）樊霖与被告（反诉原告）陈海洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，陈海洋提起反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序于2020年1月9日公开开庭合并进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊霖向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2018年10月3日签订的《铺面分租赁协议》已于2019年4月3日解除；2.判令陈海洋向樊霖赔偿损失103498元；3.判令陈海洋按合同约定另向樊霖赔付1万元；4.判令陈海洋承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年10月3日，双方签订《铺面分租协议》，约定陈海洋将成都市科华北路121号（公馆店）向樊霖分租，租期自2018年10月15日起至2019年10月14日，协议第五条第8款约定，“若甲方在乙方签订本协议有效期限内，甲方将本铺面转让，甲方赔偿方法如下：（2）协议签订生效超过三个月，乙方保证金及当季度租金全额退款，甲方另赔付1万元。”2019年3月4日，陈海洋称该铺面即将面临拆迁，要求樊霖搬离该铺面，于是樊霖遣散员工，封存设备等离开该铺面。至2019年6月14日樊霖返回铺面欲取回设备等，发现该铺面已转租第三人，其称已以购买的方式取得相关设备等物件的所有权，拒绝向樊霖返还。陈海洋在合同期内违约转租，给樊霖造成损失，应予以赔偿。 陈海洋辩称，樊霖已经以实际行为表明不履行主要债务，陈海洋因情势变更退还房东承包经营的铺面，并非“转租”，不存在违约，不应当支付赔偿金；陈海洋已于2018年底将铺面钥匙交予樊霖，于2019年4月上旬向樊霖催收房租时，樊霖明确回答做到15号就撤场了并擅自搬走属于陈海洋的物品，樊霖已构成根本违约，不应当赔偿设备等损失。 陈海洋提出反诉请求：1.判令《铺面分租协议》于2019年5月31日解除；2.判令樊霖支付拖欠的铺面租金16500元（2019年4月16日至5月31日）和水电费1300元（2019年3月1日至2019年5月31日），合计17800元及资金占用利息534元（按银行同期贷款年利率6%计算至付清时为止）；3.判令樊霖支付违约金57750元；4.判令樊霖退还擅自拿走的物品或者支付等值补偿金3178元；5.本案诉讼费由樊霖承担。事实和理由：双方签订的《铺面分租协议》约定陈海洋将从成都公馆菜明月楼承包下来的涉案铺面分租一半给樊霖使用，分租时间不得少于一年；租金每月11000元，租金一次性交付3个月，每个周期最后一个月的25日至月底支付下一个周期的租金；水电费由樊霖承担40%，每月3号前支付；樊霖未按时向陈海洋支付分租租金，超出30天不予退还保证金33000元；若30天内补齐应交分租租金，按每天房租的5%支付违约金。2018年12月25日至31日期间，樊霖应支付下一个季度租金，但2019年1月15日，樊霖才支付了2019年1月15日至4月14日房租，实际违约15天，应当承担违约金24750元。2019年4月初，樊霖告知陈海洋：“我们做到15号就撤场了”，但没有与陈海洋办理解除协议的手续，并从店铺内搬走用品，还擅自拿走陈海洋的财产（约3178元，包括：3台电磁炉、30双银色不锈钢筷、20双金黄色不锈钢筷、10个银色勺子、20个金色勺子、20个泡面锅、5个粉色烤碗、5个雪花釉樱花7.7寸横纹汤碗、5个8寸直口碗、5个7寸桃心碗、8个20cm电磁炉通用锅、5个白色欧式汤碗、1张小圆桌和2个凳子等）。2019年4月，陈海洋向樊霖催收租金，樊霖拒不支付，截止2019年5月31日樊霖已欠1.5个月应付租金16500元和应当承担的水电费1300元。2019年3月，陈海洋接到涉案房屋房东的通知将在2019年6月30日前收回租赁房屋，并与房东于2019年5月31日签订铺面承包经营终止协议。按照《铺面分租协议》的约定，此时“双方均可解除协议”。樊霖不按时支付租金和水电费属于违约行为，应当承担违约责任；擅自拿走属于陈海洋的财产应当支付对价。 樊霖针对反诉辩称，合同于2019年4月3日解除，不认可铺面租金；水电费只认可3月，4月不认可；不存在违约金，我方没有违约，且违约金过高，请求调整或驳回；认可拿走电磁炉，价值200元。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2018年7月14日，陈海洋与四川老成都公馆菜有限公司明月楼（以下简称公馆菜公司）签订承包经营协议书，约定陈海洋承包经营位于成都市的餐厅，承包期限为2018年7月14日至2019年12月31日。后陈海洋（分租方，甲方）于2018年10月3日与樊霖（承租方，乙方）签订《铺面分租协议》，约定：甲方将上述铺面分租给乙方，附属设施为冷热饮品相关的全套设施；乙方用于“叫你吃奶”的销售品牌使用；租赁期限为2018年10月15日至2019年10月14日，若乙方与公馆菜公司签订的租赁协议（以下简称“母协议”）一年期满，分租期不得少于一年；乙方按母协议租金50%的金额作为本协议分租金额，本期为每月11000元，租金一次性交付3个月，每个周期最后一个月的25日至月底向甲方支付下一个周期的租金；乙方承担甲方每月交付水电费金额的40%，每月3号前支付；冷热饮品相关的设施使用费为3000元／年；为保证乙方按时交纳租金、分租期一年以上，乙方向甲方交付保证金33000元，甲方在协议履行完毕后退还，若乙方分租期未满一年，保证金不予退还；若甲方在乙方签订本协议有效期限内将铺面转让，协议签订生效超过三个月的，乙方保证金及当季度租金全额退款，甲方另赔付1万元；乙方未按时向甲方交付分租租金，超出30天不予退还保证金，若30天内乙方补齐应交分租租金，且须按每天月房租的5%向甲方支付违约金，协议继续执行；甲、乙双方如有特殊情况需提前终止协议，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，甲方负责退还给乙方相应期限内的房租且退还保证金；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除协议:（1）未按约定期限交付分租租金、设施使用费和水电费，超过30天以上;（2）乙方提出解除本协议而分租时间未满一年的；甲方未经乙方书面许可，擅自将分租的铺面用于抵押或转让给第三方的，乙方有权解除协议；在分租期限内，甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本协议，或甲乙方承租的铺面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除本协议。 另查明，1.樊霖向陈海洋支付保证金了33000元、一年设备使用费3000元，于2019年1月15日向陈海洋支付了2019年1月15日至2019年4月14日的租金33000元。2.2019年3月初，涉案房屋的管理方发出通知，要求商家于2019年6月30日前自行办理、办理退房手续。樊霖与陈海洋的微信聊天记录显示，陈海洋向樊霖催收租金时，樊霖称不做了，东西过几天再拖走，陈海洋询问“什么时候把钥匙给我”，樊霖回复“东西搬走。我这个不急，反正你也不退我押金，我还能把押金抵个房租，三个月能放吧。”后樊霖表示做到4月15日就撤场。3.2019年5月31日，陈海洋与公馆菜公司签订《关于终止的合同》，交还涉案房屋。4.成都市武侯区分局望江路派出所分别于2019年6月11日、12日向陈海洋、樊霖询问，询问笔录显示：樊霖称2019年4月关掉承租铺面不做了，至2019年6月12日去承租铺面时发现自己的设备已被陈海洋卖给了中介，认可自己带走了和陈海洋共用的2个电磁炉；陈海洋称2019年4月初樊霖提出不租涉案铺子，其同意了，但后来樊霖未按合同走流程，15天左右的时候，樊霖将其碗、榨汁机、开水机、电池炉等拿走了，其将樊霖的冰柜、保险柜和其他物品以5500元出售给中介，款项用以抵扣帮樊霖垫付的3月到4月上旬的水电费3353元。5.樊霖认可承担3月份水电费1072元，但4月份未使用水电故不应承担。 以上事实，有铺面分租协议、微信聊天记录截图、通知、承包经营协议书、发票、收据、接（报）处警登记表、询问笔录等证据以及当事人的庭审陈述收集在案，予以证实。 审理中，双方当事人对以下争议事实进行了举证与质证： 1.樊霖主张陈海洋未经同意擅自变卖其财产，应赔偿损失103498元，并提交录像、购买记录及清单、发票、收据予以证明。经质证，陈海洋认为录像为樊霖自己拍摄制作，对三性均不予认可；分租时双方未对物品进行登记和区分，新入住商家使用的品牌和经营内容也是“叫你吃奶”，设施和用品与樊霖相同属于正常情况，不能证明变卖其财产及其价值。 本院查证认为，结合望江路派出所陈海洋的笔录，本院对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性及证明力将结合全案事实及证据综合予以评判。 2.陈海洋主张樊霖未经同意擅自拿走其价值3178元的电磁炉、钢筷、泡面锅等，提交购买记录、证人刘某出具的《证明》并申请刘某出庭作证。经质证，樊霖认可拿走2个价值约200元的电磁炉，未拿走其他物品，对其他物品不予认可。 本院查证认为，上述证据不足以证明樊霖拿走的物品及其价值，故本院不予采信。樊霖自认拿走电磁炉价值200元，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《铺面分租协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于《铺面分租协议》的解除时间。从陈海洋的询问笔录看，其同意了樊霖在4月初提出的解除合同的意见，但双方未就解除后的处理达成一致。从微信记录看，2019年4月初陈海洋向樊霖催收租金，樊霖表示不做了，陈海洋未表示不同意并询问东西是否拿走、什么时间交还钥匙，后樊霖表示做到2019年4月15日，故双方的《铺面分租协议》应于该日解除。陈海洋请求确认双方的租赁合同关系于2019年5月31日解除并请求樊霖支付4月15日至5月31日的租金，经释明后仍坚持该诉讼请求，本院不予支持。 关于樊霖请求陈海洋赔偿损失103498元的问题。1.樊霖支付了一年设备使用费3000元，合同履行期限为半年，故樊霖请求陈海洋返还半年设备使用费1500元，本院予以支持。2.关于设备损失。双方解除房屋租赁合同关系后，樊霖表示东西暂不搬走、用押金抵扣房租，而陈海洋在与公馆菜公司签订《关于终止的合同》并返还房屋时，未告知樊霖，并将樊霖在店铺留存的物品卖给了他人，应承担赔偿责任。对于赔偿金额，招牌、霓虹灯、定制吧台等系装修附着物，无法返还；收银系统收据显示的时间为2019年8月26日，发生在双方合同解除之后，不足以证明樊霖当时的实际支出；2019年7月樊霖到涉案店铺的录像显示，经营的商家从中介处以16000元购买了店内全部设施，其中可见洋娃娃、烤箱、酸奶机、制冰机、冰箱等，与樊霖提交的购买记录、收据、发票等对应，而餐具、定制扇子、便利贴、雪克杯等虽有购买记录，但属于消耗品，无法证明留在店铺内的具体数量；结合陈海洋在询问笔录中认可卖了樊霖的冰柜和保险柜等情形，本院酌定陈海洋向樊霖赔偿设施设备损失1万元。3.关于返还保证金33000元。按照双方约定，分租期不足一年，保证金不予退还，因樊霖原因至双方合同于2019年4月15日解除，应属樊霖违约，且在合同解除后樊霖未履行返还房屋义务并愿意用押金抵扣占用期间的房租，至2019年5月31日陈海洋向公馆菜公司返还房屋，樊霖应参照租金标准承担该期间的房屋占用损失，故剩余保证金16133.33元（33000-11000元÷30天×46天），陈海洋应予以返还。4.装修及其他物品损失1万元，无证据证明，本院不予支持。5.双方租赁合同关系解除时间为2019年4月15日，故陈海洋已收租金不应返还。 关于樊霖主张陈海洋按合同约定赔付1万元的问题。合同约定，若陈海洋在合同履行期间转让铺面将赔付1万元，本案中陈海洋并未将涉案铺面转租，樊霖的请求与合同约定不符，本院不予支持。 关于陈海洋请求樊霖支付水电费1300元的问题。樊霖自认支付3月水电费2680元的40%即1072元，4月的水电费572元已实际发生，当时陈海洋并未经营，故应属于樊霖经营产生，樊霖亦应按约定比例承担，故对陈海洋的该项诉讼请求予以支持。合同虽约定每月3日前向陈海洋支付水电费，而陈海洋于2019年5月31日支付水电费后，拟以出售樊霖设备的费用进行抵扣，至提出本案反诉前并未向樊霖主张过该项费用，故利息从本院受理反诉之日起即2020年1月9日起按年利率6%计算至付清时为止。 关于陈海洋请求樊霖支付违约金57750元，其中保证金33000元，已作处理。对于逾期付款违约金24750元，根据合同约定，樊霖应于2018年12月31日前支付2019年1月15日至2019年4月14日期间的租金，故樊霖于2019年1月15日付款，已逾期15天。合同约定的逾期付款违约金为月租金5%每天，该标准明显过高，按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，本院酌定违约金按欠款的每日0.06%计算，故樊霖应向陈海洋支付违约金297元（33000×0.06%×15）。 关于陈海洋要求樊霖支付擅自拿走物品的补偿金3178元的问题。樊霖认可拿走200元的电磁炉，而其他物品陈海洋无充分证据予以证明，故本院在200元范围内予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）樊霖与被告（反诉原告）陈海洋签订的《铺面分租协议》于2019年4月15日解除。 二、被告（反诉原告）陈海洋自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）樊霖返还设备使用费1500元。 三、被告（反诉原告）陈海洋自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）樊霖赔偿设备损失1万元。 四、被告（反诉原告）陈海洋自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）樊霖返还保证金16133.33元。 五、原告（反诉被告）樊霖自本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）陈海洋支付水电费1300元及资金占用利息，利息计算标准为：以1300元为基数，自2020年1月9日起按年利率6%的标准计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 六、原告（反诉被告）樊霖自本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）陈海洋支付逾期付款违约金297元。 七、原告（反诉被告）樊霖自本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）陈海洋赔偿设备损失200元。 八、驳回原告（反诉被告）樊霖的其他本诉诉讼请求。 九、驳回被告（反诉原告）陈海洋的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2570元，因简易程序减半收取1285元，由原告（反诉被告）樊霖负担973元，被告（反诉原告）陈海洋负担312元；反诉受理费622元，由被告（反诉原告）陈海洋负担608元，原告（反诉被告）樊霖负担14元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 欢 二〇二〇年三月三十一日 书记员 周粲鑫