广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7265号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市越秀地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区***********，统一社会信用代码914***********848D。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程尼娜，女，1981年3月1日出生，澳门特别行政区非永久性居民，内地住址广东省珠海市香洲区**********1*1******。委托诉讼代理人：蒋田兵，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秋平，广东瀛凯邦律师事务所律师。上诉人中山市越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人程尼娜商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。越秀公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项内容，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定系因程尼娜无法满足越秀公司新提出的提供中山本地担保人的条件，致使程尼娜无法办理案件贷款、双方无法正式网签，属于认定事实错误。1.程尼娜办理按揭贷款需要提供中山本地联系人是贷款银行的贷款要求，并非越秀公司新提出的购房条件。2.贷款银行农业银行中山分行提出的贷款要求是要程尼娜提供中山本地联系人而非担保人，该贷款条件也不算严苛，程尼娜作为贷款人应当是可以很容易满足做到的。3.一审判决认定“越秀公司后同意为程尼娜更换按揭银行，但却以交纳滞纳金为前提”曲解了越秀公司销售人员与程尼娜的聊天内容的真实意思表示，一审判决将曲解的内容作为判案依据，显然缺乏实依据。4.越秀公司已书面告知程尼娜按揭贷款所需的相关资料，包括本案按揭银行需要提供中山本地联系人的要求，越秀公司己尽提示、告知义务。一审法院错误地认定港澳人士办理按揭贷款需提供中山担保人的要求系越秀公司新提出的，由此认定系越秀公司拟通过格式条款免除自身向认购方告知相关重要注意事项的责任，认定事实错误，对越秀公司不公平。二、一审判决认定程尼娜无法办理按揭贷款手续符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，适用法律错误。本案中程尼娜作为完全民事行为能力人，其有选择用何种付款方式支付购房款的自由，其选择用银行贷款方式支付剩余购房款则理应自行了解贷款的相关政策并承担无法申请贷款的风险，且在其被告知无法办理银行按揭贷款时，越秀公司同意其转其他银行办理按揭贷款手续，系其本人不愿意办理。再者，银行按揭贷款用于支付剩余购房款仅仅是一种付款方式，程尼娜完全可以选择其他付款方式，如一次性支付剩余购房款等。因此，这并非上述司法解释第二十三条规定的事由，而是程尼娜的原因导致商品房买卖合同不能继续履行。一审法院认定该情形符合该规定，可解除合同并要求上诉人将收受的购房款本金及其利息返还买受人，适用法律错误，有失公允。三、一审判决驳回越秀公司应按照总房价款(792577元)的20%支付违约金158515.4元及律师费20000的反诉请求，于法无据，于理不合。越秀公司与程尼娜签订的《中山市商品房买卖合同》中第七条二款明确约定：“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金……”。以上约定基于自愿原则，越秀公司与程尼娜在合同中作出明确清晰的约定，其内容并不违反法律规定，自然可以作为越秀公司主张违约金的合同依据。且一审法院已认定虽然越秀公司与程尼娜签订的《中山市商品房买卖合同》每页页眉处均有“草稿合同”字样，但该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方已在合同上签字或盖章，该合同是双方真实意思表示，合同合法有效，当事人均应恪守履行。一审法院不能以公平原则对抗合法有效的合同条款。程尼娜答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、越秀公司声称港澳人士办理按揭贷款需提供中山担保人的要求系越秀公司新提出的，一审法院因此认定越秀公司拟通过格式条款免除自身向认购方告知相关重要注意事项的责任，属于事实认定错误。实则恰恰相反，一审法院认定事实正确并无不当。1.根据双方签订的《认购书》可知关于贷款银行约定的是越秀公司指定银行，且只可选择越秀公司指定银行，并不得有任何异议，否则视为程尼娜违约。既然银行只能由越秀公司指定，越秀公司应当楚了解港澳人士办理银行按揭贷款明确必备的条件，越秀公司也有在签订合同之前将办理条件明确告知程尼娜的义务。越秀公司能以房产按揭条件是商业银行制定的而免除自身的义务，进而推卸责任，因为办理按揭银行是越秀公司指定，程尼娜没有权利选择，则视为违约。2.退一步讲，程尼娜在无法满足越秀公司指定银行办理按揭的条件时，也多次与越秀公司进行沟通，越秀公司并未及时告知程尼娜可以更换银行，反而是在约定的办理完成按揭贷款之日期满后又以交纳滞纳金为前提，才能为程尼娜变更办理按揭贷款的银行。越秀公司作为专业的房地产公司明显存在通过格式条款免除自身向认购方告知相关重要注意事项的责任，不符合公平原则，一审法院认定事实正确。二、一审法院适用法律正确。本案中，就是因为越秀公司在签订合同之初并未告知程尼娜办理按揭贷款需要中山本地人作为联系人＼担保人这一硬性要求。办理银行按揭贷款需要提供中山本地人作为联系人＼担保人严重加大了程尼娜办理按揭贷款的难度，导致程尼娜在越秀公司指定的银行无法办理按揭贷款，进而导致商品房买卖合同无法继续履行，所以应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定。三、关于越秀公司主张的律师费及违约金，一审法院不予支持符合公平原则，非常合理。首先，本案合同无法履行的根本原因在于越秀公司没有尽到告知义务，导致程尼娜无法在越秀公司指定的银行办理按揭贷款，这导致程尼娜无法按照合同约定的时间交纳合同尾款，越秀公司基于自身过错行为导致程尼娜无法履行合同，又在程尼娜无法履行合同后向程尼娜主张违约金，于理不合，于法无据。其次，关于律师费的诉求更加是没有事实及法律依据。《商品房卖合同及补充协议》均是越秀公司提供的格式合同，加重程尼娜的责任，免除自身责任，违反公平原则的合同条款无效。补充：越秀公司补充意见第四点提及在签约须知里的第二点第五点需提交的资料，需以银行需要的为准，该合同属于格式合同，该两小点没有注明的标注，与其它的条款没有区别，贷款合同中说明只能由越秀公司指定银行，程尼娜不能有任何异议，该银行是越秀公司指定，越秀公司明确知道港澳人士在该银行办理按揭贷款时明确的一个条件，并且应当在双方在签署合同之前应该告知程尼娜的义务。程尼娜向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除程尼娜与越秀公司于2017年12月24日签署的《认购书》；2.判令越秀公司将程尼娜已支付的品峰花园里25幢811商铺购房款402577元返还给程尼娜，并支付从立案之日起到实际返还之日止的利息（按年利率6%计算）。越秀公司向一审法院提起反诉请求如下：1.解除越秀公司与程尼娜于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.程尼娜按照总房价款792577元的20%向越秀公司支付违约金158515.4元（从程尼娜已支付的购房款中抵扣）；3.程尼娜向越秀公司支付律师费20000元。一审法院经审理认定事实如下：1.程尼娜为中国澳门特别行政区非永久性居民，经常居住地在广东省珠海市。2017年12月24日，越秀公司作为甲方（卖方）与程尼娜作为乙方（买方）签订《认购书》，约定：乙方自愿认购案涉商铺，总价792577元，乙方应于签订认购书时支付定金5万元作为签订商品房买卖合同的担保，该定金在签署正式合同时自动转为该商品房的第一期房款，乙方应于2017年12月27日前付清首期款并持本认购书等资料前往品峰花园销售中心，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议及其他文件资料；付款方式：商业贷款：第一期房款成交价之20%，158515元（含定金），应于2017年12月28日前付清，二期房款成交价之30%即244062元，应于2018年1月8日，并于当日提交完整的按揭贷款资料向银行办理余下50%的房款，即39万的按揭手续；贷款银行约定：为保证按揭的便捷办理和审核，乙方只可选择甲方提供的银行，并不得有任何异议，否则视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，不予退还定金给乙方；乙方声明，已于签订本认购书前充分了解本认购书所涉及的相关信息，包括：已充分了解商品房按揭贷款的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及住房按揭贷款的商业风险，乙方确认，按揭方式付款仅为乙方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝签署《商品房买卖合同》或履行付款义务的抗辩理由；乙方未按本认购书的约定支付房款及办理按揭手续的风险不得作为拒绝签署《商品房买卖合同》或履行付款义务的抗辩理由；该认购书还约定了其他事项。同日，程尼娜向越秀公司支付5万元定金。同年12月28日，越秀公司作为出卖人与程尼娜作为买受人签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议（品峰花园）》，该合同每页页眉处有“草稿合同”字样。《合同补充协议（品峰园）》约定，同意买卖合同第六条修改和补充为“买受人声明，基于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。买受人确认，揭方式付款仅为买受人支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝签署《商品房买卖合同》或履行付款义务的抗辩里由”；买受人同意，应于签订买卖合同当天向出卖人指定的银行办妥银行按揭申请手续，并应于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）内获得银行贷款批准。该合同和补充协议还约定了其他事项。同日，程尼娜向越秀公司支付房款108315元。2018年1月31日，程尼娜又向越秀公司支付244062元。程尼娜合共支付首期款402577元。越秀公司安排中国农业银行为程尼娜办理按揭手续。2018年7月3日，越秀公司委托广东广大律师事务所向程尼娜发出《律师函》，称：程尼娜与越秀公司签订《商品房买卖合同》，约定越秀公司向程尼娜出卖案涉商铺，程尼娜应于2017年12月28日前付房款402577元，剩余房款390000元须于2018年2月28日前通过申请办理银行按揭方式支付越秀公司，现双方约定的付款期限已届满，但程尼娜未支付按揭款390000元，依照双方合同约定，程尼娜应按日向越秀公司支付逾期应付款万分之五的违约金。鉴于前述事实，程尼娜怠于履行付款义务给越秀公司造成损失，属于严重违约行为。据此，特函告：程尼娜应于本函件送达之日起七日内向越秀公司付清全部按揭款390000元及违约金24375元。2.程尼娜提交微信聊天记录一组。经查，越秀公司销售人员“中山东区新房艳艳”于2018年6月14日向程尼娜发微信称“程小姐，麻烦你给个时间，大概什么时候来签约”，后于同月28日称“麻烦您准备齐资料，少一样律师都不给签约，港澳台人士需要提供大陆本地人的身份证和联系方式”。程尼娜于同年7月3日微信称“我去了很多次网签，交资料，你们越秀公司不让我网签，说我贷款少了一个中山本地人签名贷不了款，我买的时候为什么不说这些问题”、“早知道我就不买了！如果可以我有权退房，并你们公司付我一定利息”。“中山东区新房艳艳”于同年7月20日微信称“程小姐，现在跟公司沟通可以帮您转浦发银行做贷款不要本地联系人，但是要交滞纳金才可以转，你看要不要转”。越秀公司确认该微信聊天记录的真实性，称：微信聊天记录中销售人员一直有询问程尼娜是按揭还是一次性付款，且在程尼娜无法获得银行批准后，有跟程尼娜说过更换按揭银行。3.程尼娜申请证人刘健出庭作证，一审法院予以准许。刘健称：其系中山市华振房地产经纪有限公司（以下简称华振公司）的业务人员，其司是越秀公司的销售代理商，程尼娜是其客户。其于2017年带程尼娜到越秀公司看房，当时越秀公司的销售人员对程尼娜称只需付50%的首付款，剩余50%可以贷款。程尼娜当时问过销售人员两次：其作为澳门人能否办理贷款？销售回复称可以，只要提供银行流水、个人征信，没有问题即可办理。程尼娜按照越秀公司销售的要求提供了相关资料，但后来越秀公司的销售人员与其联系，称程尼娜的贷款未获审批，程尼娜须提供一个中山本地联系人的身份证复印件及电话号码，后其将程尼娜的资料提供给越秀公司，但越秀公司的销售人员与其联系称程尼娜作为澳门人，须提供中山本地的联系人作担保人。因程尼娜在中山市没有朋友，其就帮程尼娜寻找，但未找到愿意提供担保的人，故相关手续一直拖着没有办理。其从事房产地产行业，未听说过办理按揭贷款需要提供朋友做担保这种要求。程尼娜确认刘健上述证人证言，称因最初越秀公司未告知其须提供中山本地担保人的条件，导致其未能办理银行按揭，致使买卖行为无法进行。越秀公司经质证称：证人所陈述的银行要求程尼娜提供中山本地人作担保的说法不成立，证人也陈述到越秀公司销售人员提醒程尼娜提供中山本地人作为联系人，仅仅是提供身份证复印件及电话，并不是作担保；而且办理按揭贷款要求朋友提供担保不符合常理，证人作为一个从事房地产中介的工作人员，也未听说过需要该种担保。4.越秀公司委托广东刘志均律师事务所代理本案诉讼，发生律师费价税合计20000元。一审庭审中，双方同意适用我国内地法律审理本案。一审法院认为，本案中，程尼娜与越秀公司均同意适用我国内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案商品房预约合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。虽然越秀公司与程尼娜签订的《中山市商品房买卖合同》每页页眉处均有“草稿合同”字样，但该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方已在合同上签字或盖章，且程尼娜已向越秀公司支付部分购房款，故该合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。虽然《合同补充协议（品峰花园）》约定买受人应承担无法办理银行按揭付款的风险，但根据程尼娜申请的证人刘健出庭作证称越秀公司在安排程尼娜办理按揭贷款手续过程中另行要求提供中山本地联系人作担保人。越秀公司对该证人证言不予确认，但未提交相反证据予以反驳，结合程尼娜已付款情况以及提供联系人／担保人的难易程度，一审法院采信程尼娜的主张，认定系因程尼娜无法满足越秀公司新提出的提供中山本地担保人的条件，致使程尼娜无法办理按揭贷款、双方无法正式网签。虽越秀公司后同意为程尼娜更换按揭银行，但却以交纳滞纳金为前提。越秀公司作为专业的房地产开发、销售公司拟通过格式条款免除自身向认购方告知相关重要注意事项的责任，不符合公平原则。现程尼娜主张解除双方于2017年12月24日签署的《认购书》，以及越秀公司向其返还购房款402577元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，一审法院予以支持。至于利息问题，一审法院对按中国人民银行期同类贷款利率予以支持。越秀公司主张解除《中山市商品房买卖合同》及补充协议，一审法院予以支持，但对于其依照品房买卖合同及补充协议的约定主张违约金及律师费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除程尼娜与越秀公司于2017年12月24日签署的《认购书》，并解除双方于2017年12月28日签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议（品峰花园）》；二、越秀公司于判决生效之日起七日内向程尼娜返还购房款402577元，并支付逾朗利息（计算方法：以402577元为本金，自2019年4月10日，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际返还之日）；三、驳回越秀公司的其余诉讼求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3669元（程尼娜已预交），反诉受理费1936元（越秀公司已预交），共计5605元，均由越秀公司负担。越秀公司应于判决生效之日起七日内迳付程尼娜案件受理费3669元，一审法院不另收退。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：越秀公司二审中提供《越秀地产星汇品峰四期（项目）签约须知》、《授权确认函》各一份、杨燕茵的证人证言，拟证明越秀公司在程尼娜签订《认购书》时书面告知其按揭贷款所需的相关资料，并提示“上述所列资料仅供参考，具体以各银行最终审批为准”，程尼娜办理按揭贷款需要提供中山本地联系人是贷款银行的贷款要求，并非越秀公司新提出的购房条件。杨燕茵出庭作证称其是负责越秀公司与程尼娜签约的驻场律师，在其与程尼娜签订完涉案草稿合同后，其告知程尼娜需提供本地联系人，当时程尼娜告知其不能提供，其叫程尼娜与销售人员沟通，后来销售人员并未将沟通结果反馈给其。由于程尼娜没有提供本地联系人，银行不同意贷款。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系涉澳商品房预约合同纠纷，因双方均同意适用我国内地法律处理本案纠纷，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，适用我国内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。一审法院判令解除双方签订的涉案《认购书》及商品房预约合同，双方均服判，本院予以维持。本案争议焦点为涉案合同解除的违约责任应由谁负担。本案中，程尼娜主张越秀公司在签订商品房买卖合同之前没有告知其银行的贷款条件，导致其不能办理银行按揭贷款、无法履行付款义务，并提供越秀公司销售代理商的经办人刘健的证人证言予以证明。刘健出庭作证证实越秀公司在安排程尼娜办理按揭贷款手续过程中另行要求提供中山本地联系人作担保人，结合越秀公司二审期间提供的该公司驻场律师杨燕茵的证人证言，足以证实越秀公司在与程尼娜订涉案草稿合同以前，并未告知程尼娜需提供本地联系人的情况。考虑到程尼娜作为外地人可能无法提供中山本地联系人，越秀公司作为专业的房地产开发、销售公司应当向认购方告知诸如银行贷款条件等相关重要注意事项，但越秀公司在订立合同前并未履行明确告知义务，导致程尼娜在误以为自己能办理按揭贷款的情况下与越秀公司签订涉案合同，故越秀公司在合同订立过程中存在过错，应承担合同解除的违约责任。越秀公司虽事后同意为程尼娜更换按揭银行，但却以交纳滞纳金为前提，明显损害程尼娜的权益，有违公平原则。一审法院判令解除双方的商品房预约合同、越秀公司向程尼娜返还购房款及利息正确，本院予以维持。越秀公司未履行告知义务，过错在先，其反诉请求程尼娜支付违约金、律师费损失缺乏理据，本院不予支持。综上，越秀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9611元（上诉人中山市越秀地产开发有限公司已预交），由中山市越秀地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年三月三十一日书记员 吴淑贞