广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初21509号原告黎某，女，1962年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托代理人肖静，广东孚道律师事务所律师。委托代理人张慧，广东孚道律师事务所实习律师。被告麦某，男，1963年1月24日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区，被告陈某1，男，1953年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告陈某2，女，1950年7月29日出生，香港居民，现住广州市海珠区。被告陈某1、陈某2的共同委托代理人周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告陈某1、陈某2共同委托代理人汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。原告黎某诉被告麦某、陈某1、陈某2离婚后财产纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎某的委托代理人肖静，被告陈某2，被告陈某1、陈某2的共同委托代理人汪惠霞到庭参加了诉讼。被告麦某现下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎某诉称，我与被告麦某于××××年××月××日登记结婚。1987年9月22日，我与被告麦某于婚后共同取得广州市海珠区新滘镇凤和乡康乐西约九巷8号宅基地（现称为广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号），该宅基地使用证号为穗海字第004253号，登记的使用权人为被告麦某。后我与被告麦某因感情破裂协议离婚，2006年12月12日签订《和睦离婚财产债务分割处理协议》并登记离婚。双方在离婚协议中约定广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号的房屋第三、四层归我所有。按照土地管理法的相关规定，农村集体所有的宅基地房屋的受赠人必须是集体经济组织成员，但被告陈陈某1、陈某2均不具备可受赠的主体资格，因此赠与行为无效，其二人无权取得宅基地使用权及宅基地房屋第一、二层的所有权。根据我与被告麦某签订的离婚协议及移交协议书，被告麦某同意涉案宅基房屋的所有权利归属于我，因此我享有涉案房屋的所有权及宅基地使用权。现因该宅基地在农村宅基地使用证上登记的权属人仍为被告麦某，我无法处分该涉案宅基地上的房屋，也无法获取该宅基地所衍生的权益，故为了维护自己的合法权益特诉讼至贵院。现请求法院判令：1.确认我为广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号宅基地使用权人及该宅基地上所附着的房屋的所有权人；2.本案诉讼费由被告承担。被告麦某无答辩。被告陈某1、陈某2辩称，一、根据《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定，土地所有权和使用权的争议由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。原告的诉讼请求，属土地所有权争议，应由海珠区人民政府处理，不属于人民法院受理案件的范围。请求法院依法驳回原告的起诉。二、即使法院认定原告的诉请属于法院管辖范围，但是原告与被告麦某之间的约定，违反了法律及行政法规的强制性规定，应属无效。因为根据《中华人民共和国物权法》第153条以及《中华人民共和国土地管理法》第62条，原告取得该宅基地使用权及房屋的所有权须符合土地管理法的相关规定。原告本人也并非村集体经济组织成员，其无权要求案涉的房屋、土地所有权及地上房屋归其所有。另外，原告与被告麦某的离婚协议仅是约定了案涉房屋的三、四层归其所有，并未涉及到案涉房屋的一、二层的处置，而案涉房屋一、二层早就在1991年赠与给了被告陈某2、陈某1，陈某2、陈某1依法取得了一、二层的使用权，且一直居住至今。现原告诉请要求整栋房屋归其所有，违反诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。经审理查明，原告与被告麦某于××××年××月××日登记结婚，2006年12月12日协议离婚并于同日办理了离婚登记。原告提交了其与被告麦某于2006年12月12日签订的《和睦离婚财产债务分割处理协议》，协议约定，（一）双方确认在婚约期内现存的夫妻共同财产有：以麦某名义注册登记的广东清远市清新县石马河洞圩新街77号房屋、广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号第三、四层房屋……及以原告名义注册登记的车牌号码为粤Ａ×××××奔驰200型轿车一辆和原告所持有的金银首饰；（二）依本协议第一条之约定，除坐落在广东清远市清新县石马河洞圩新街77号房屋、广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号第三、四层房屋以及以原告名义注册登记和持有的财产归原告所有外，其余以被告麦某名义注册登记的财产、股权则归被告麦某所有。原告还提交了被告麦某于2006年12月16日出具的《移交协议书》，主要内容是：“根据原离婚协议内容麦某于2006年将广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号第三、四层房屋正式移交给原告，自移交之日起原告出售或出租等所有权益归原告所有及所有法律责任由原告承担。”被告陈某1、陈某2对《和睦离婚财产债务分割处理协议》、《移交协议书》的质证意见如下：无法确定上述证据是由原告与被告麦某所签订，即使协议是真实的，也没有约定案涉的宅基地房屋全部归原告所有，仅约定了该宅基地房屋的三、四层归原告所有，更没有对宅基地的土地使用权作出约定。原告提交了穗海字004253号农村宅基地使用证，证载使用人为被告麦某，发证日期为1987年9月22日，宅基地坐落于凤和乡康乐西约九巷8号，占地面积为47.68平方米，核准层数为2.5、建筑面积为119.2平方米。被告陈某1、陈某2对该证的三性予以确认。诉讼中，本院向广州市国土资源和规划委员会调查上述宅基地的情况，经查，该宅基地使用证存根与原告所提交的宅基地使用证载明内容一致，上述宅基地房屋于1986年12月由被告麦某申请报建，报建层数为2层半。原告提交了原告及被告麦某于1991年12月17日同意将广州市海珠区新滘镇凤和乡康乐村西约9巷8号第一、二层无偿赠与给被告陈某1、陈某2所有的《赠与书》，原告及被告麦某表明上述房屋所有权由受赠人向房管部门申请办理产权变更登记之日转移给受赠人所有。该赠与书于同月31日在广州市海珠区公证处办理了公证。被告陈某1、陈某2对上述赠与书真实性、合法性予以确认，并认为因被告麦某在1991年12月8日已与其二人签订协议书，承诺以玖万元的价格将海珠区康乐村西约九巷8号第一、二层转让给其二人，故上述宅基地房屋第一、二层属于其二人所有。为此被告陈某1、陈某2提交了该协议书，协议书除约定上述内容外，还约定了：“如将来国家征收补偿一至二楼产权属陈某1所有，其余三至四楼属麦某所有，将来土地使用权各占地基面积一半，现有违章建筑面积、罚款全部由麦某承担，日后政府发放房屋契约，办理转契所需手续费均由双方各占一半。”原告对协议书真实性不予确认，同时认为即使是真实的，因被告陈某1、陈某2不是集体经济组织成员，故转让协议无效。无证据证实原告已就涉案宅基地使用权争议提交有关人民政府处理。以上事实，有离婚证、和睦离婚财产债务分割处理协议、赠与书、公证书、农村宅基地使用证、移交协议书、复函、协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。第三款规定，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。原告现要求确认其为广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号宅基地使用权人的主张，在未经有关人民政府处理前不属于法院受理案件范围。原告另要求确认其是广州市海珠区新港西路康乐村西约9巷8号宅基地房屋的所有权人，对此本院认为，因该宅基地房屋核准报建的层数为2.5层、建筑面积为119.2平方米，与双方确认的房屋现状并不一致，原告应当依法先行向行政部门申请对涉案房屋进行定性处理，再就相关民事财产的归属协商或另诉解决。因此，对原告就涉案宅基地使用权及宅基地房屋所有权所提起的诉讼，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回黎某的起诉。本案受理费8800元，退回黎某。如不服本裁定，当事人可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴彤彤人民陪审员  庄 晖人民陪审员  陈月好二〇二〇年三月二日书 记 员  何蔓茵