广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终108号上诉人（原审被告）：梅州市梅县*******。住所地：梅州市梅县*********龙管坑。统一社会信用代码：524***********545N。法定代表人：钟东环，该公寓院长。委托诉讼代理人：杨辉，广东杨辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁，广东杨辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：麦苗，女，1990年11月10日出生，汉族，住深圳市罗湖区************。身份证号码：440************723。被上诉人（原审原告）：麦煌庆，男，1964年11月8日出生，汉族，住址：深圳市罗湖区***************503。身份证号码：441************074。上诉人梅州市梅县*******（以下简称“福晋老年公寓”）因与被上诉人麦苗、麦煌庆合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。福晋老年公寓上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2042号民事判决；2、改判驳回麦苗、麦煌庆的一审诉讼请求；3、案件受理费由麦苗、麦煌庆负担。事实和理由：一审法院认为双方签订的《福得延港湾入住合同书》从形式和内容上看实为租赁合同是错误的。上诉人是一家提供养老服务的机构，与被上诉人签订的《福得延港湾入住合同书》为养老服务合同，并非一审法院认定的租赁合同。上诉人与被上诉人签订的《福得延港湾入住合同书》是根据《老年人权益保护法》第四十八条、《养老机构管理办法》第十一条的规定所签订的服务合同，合同对双方的权利义务进行了约定，上诉人提供的是养生型老年服务，公寓完全按照国家有关政策、规定建设和经营，公寓住宅按照民政部门养老机构规范化建设标准设计建造，取得了民政部门的许可并办理了登记，并未违反《合同法》第五十二条的规定，合同真实合法有效。一审法院认定涉案合同为租赁合同并据此做出合同无效的判决没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院纠正一审法院的错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求。麦苗、麦煌庆辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应当依法驳回上诉，维持原判。麦苗、麦煌庆向一审法院起诉请求：1、判令确认双方于2017年10月20日签订的《福得延港湾入住合同书》以及于2018年10月10日签订的《返租协议》合同无效；2、判令福晋老年公寓向麦苗、麦煌庆返还入住保证金人民币48万元及利息（利息以48万元为基数，自2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年10月1日为人民币8160元），合计人民币484650元；3、案件受理费由福晋老年公寓负担。一审法院查明，2017年10月20日，双方签订了《福得延港湾入住合同书》（以下简称“合同书”），该合同书约定，福晋老年公寓于2018年3月31日前提供福得延港湾A3栋1101房给麦苗、麦煌庆使用，麦苗、麦煌庆在签订合同书之日向福晋老年公寓支付入住保证金48万元，该《合同书》签订后，麦苗、麦煌庆依约向福晋老年公寓支付了48万元的入住保证金。2018年10月10日，由于福晋老年公寓未能依约交付房屋给麦苗、麦煌庆使用，双方签订了《返租协议》，该《返租协议》约定，麦苗、麦煌庆将合同约定的房屋使用权返租给福晋老年公寓，每月租金为人民币800元，租期从2018年4月至乙方（福晋老年公寓）通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止。该《返租协议》签订后，福晋老年公寓亦未向麦苗、麦煌庆支付租金。2019年6月8日，麦苗、麦煌庆分别向福晋老年公寓发出《关于请求返还入住保证金的催告函》，要求：1、自2019年6月8日起解除与福晋老年公寓签订的《福得延港湾入住合同书》；2、自解除合同之日起五日内向麦苗、麦煌庆返还入住保证金48万元。福晋老年公寓于2019年6月11日复函给麦苗、麦煌庆，请求麦苗、麦煌庆给予一、二个月时间满足麦苗、麦煌庆的要求，但福晋老年公寓一直未能实现承诺，麦苗、麦煌庆于是向一审法院起诉并提出诉请。一审法院认为，本案为合同纠纷。双方签订的《福得延港湾入住合同书》，从形式和内容上看，实为租赁合同，福晋老年公寓向麦苗、麦煌庆提供入住的福得延港湾A3栋1101房，并未取得建筑工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《福得延港湾入住合同书》应认定为无效。因此，双方于2018年10月10日签订的《返租协议》因主合同而无效。麦苗、麦煌庆请求福晋老年公寓返还入住保证金48万元及支付利息的请求，于法有理，予以支持。案经调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、双方签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》确认无效；二、梅州市梅县*******自判决生效后10日内，返还麦苗、麦煌庆入住保证金48万元，并从2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给麦苗、麦煌庆至还清款项止。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，减半收取为4285元，由梅州市梅县********担。二审中，福晋老年公寓提交下列新证据：1、梅县发改〔2012〕96号文件，拟证明福晋老年公寓建设项目已取得发改局的核准；2、广东省发改委粤发改重点〔2017〕75号文件，拟证明涉案项目被列为广东省2017年重点建设项目计划；3、图片若干，拟证明A3栋已封顶及老年公寓的环境和服务设施。经质证，麦苗、麦煌庆认为无法核实证据真实性，不认可与证明内容的关联性。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：一审法院支持麦苗、麦煌庆的诉请是否正确。本案中，《福得延港湾入住合同书》约定福晋老年公寓提供相关住房给麦苗、麦煌庆至该二人去世为止，麦苗、麦煌庆提供的入住保证金48万元在交付五年后将返还给麦苗、麦煌庆，麦苗、麦煌庆入住后除每月缴交200元管理费外，无需支付任何费用。《返租协议》则约定麦苗、麦煌庆将涉案房屋返租给福晋老年公寓至福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止。因此，该两份合同属无名合同，不属于民间借贷合同亦不属于租赁合同范畴。该两份合同系双方自愿签订，并未违反法律、法规的强制性规定，麦苗、麦煌庆亦无证据证明该两份合同存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，且签订《返租协议》前，麦苗曾经专门出具签订《返租协议》的委托书给麦煌庆，因此麦苗主张《返租协议》其不知情且不同意返租，麦苗、麦煌庆主张该两份合同无效，理由均不充分，不予支持。故，应认定该两份合同有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。《返租协议》系双方因福晋老年公寓未能依约交付房屋所达成的协议，明确载明具体返租期限到福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止，说明双方通过另外达成协议的形式改变了入住合同中关于房屋交付的期限，因此麦苗、麦煌庆以福晋老年公寓违反《福得延港湾入住合同书》约定的交房期限为由要求返还保证金不予支持。入住合同书则明确约定了48万元入住保证金是自交付该保证金后五年返还，现该约定返还保证金的时间未到，因此，麦苗、麦煌庆主张返还保证金，依据不足，不予支持。一审法院认定该入住合同书为租赁合同，并认定该合同以及《返租协议》无效，福晋老年公寓应当返还48万元保证金错误，应予纠正。综上所述，上诉人福晋老年公寓的上诉请求理由充分，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2042号民事判决；二、驳回麦苗、麦煌庆的全部诉讼请求。一审案件受理费9570元，减半收取为4285元（该款已由麦苗、麦煌庆预交），由麦苗、麦煌庆负担。二审案件受理费9570元（该款已由梅州市梅县*******预交），由麦苗、麦煌庆负担。由本院退回9570元给梅州市梅县*******，麦苗、麦煌庆应在收到本判决书之日起十日内向本院补交9570元。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇二〇年三月二十六日书记员  叶 绮