安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初70号 原告:安徽绿升房地产开发有限公司,住所地安徽省桐城市经济开发区兴源路,统一社会信用代码91340881669463752M。 法定代表人：朱大合,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宝国，安徽文都律师事务所律师。 被告:王绍武,男,1965年11月10日出生，汉族,住安徽省桐城市。 被告:王婷,女,1994年1月2日出生，汉族,住安徽省桐城市，系王绍武之女。 两被告共同委托诉讼代理人：刘少根，安徽正维律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：姜婉，安徽正维律师事务所实习律师。 原告安徽绿升房地产开发有限公司（以下简称“绿升公司”）与被告王绍武、王婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告绿升公司委托诉讼代理人刘宝国，被告王绍武（仅参加第二次开庭）、王婷共同委托诉讼代理人刘少根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿升公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付购房款54000元，并以60000元为基数，按年利率24%标准支付自2015年3月3日至购房款付清之日止期间的资金占用费；2、判令两被告支付违约金5199元。事实与理由：2014年4月10日，王绍武以其女儿王婷名义与绿升公司签订一份商品房买卖合同，约定由王婷购买绿升公司开发的“绿洲国际玉艺中心”6幢306室，双方约定，总价款为519908元，首付155908元，按揭付款364000元，逾期付款超过60天后出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的1%支付违约金。上述商品房买卖合同由王绍武代王婷签名。因王绍武与绿升公司之间存在电梯供应业务往来关系，合同签订后，王绍武以绿升公司应支付其156000元的电梯款抵付首付款。王婷以银行按揭款支付购房款310000元。下欠54000元由王绍武于2014年9月3日向绿升公司出具借条一张，借条内容为：“今借到安徽绿升房地产开发有限公司人民币伍万肆仟元整。定于3月3日归还，到期本息归还陆万元人民币，王绍武逾期按2分息计息。”绿升公司多次催讨未果，故诉至法院，请求判准以上诉请。 王绍武、王婷辩称，涉案商品房买卖合同双方为绿升公司与王婷，王绍武既非案涉合同当事人，也非商品房买受方的担保人，根据合同相对性原则，王绍武非本案适格被告。同时，王绍武、王婷均未拖欠绿升公司分文购房款。如果本案案由界定为民间借贷纠纷，则王婷被告主体同样不适格；涉案商品房合同签订后，王绍武以绿升公司应支付其电梯款156000元冲抵王婷购房首付款，应视为王婷已支付首付款。按合同约定，王婷应办理按揭贷款364000元，但因银行调整按揭贷款比例，只能按揭贷款310000元，该310000元已于2015年1月4日支付绿升公司。2014年8月29日，王绍武经与绿升公司协商后，由王绍武向绿升公司另行借款54000元用以缴纳王婷购房余款。由此可以看出，作为购房者的王婷已付清全部购房款，绿升公司诉称王婷尚欠购房款无事实根据；由于王婷并不拖欠绿升公司购房款，亦不存在其他违约情形，因此本案基础法律关系并非房屋买卖合同关系，根据绿升公司的陈述，其讼争的基础法律关系应为王绍武与绿升公司之间的民间借贷关系，本案案由定为民间借贷纠纷更为合适；本起民间借贷关系形成于2014年9月3日，王绍武与绿升公司书面约定的还款时间为2015年3月3日，但绿升公司在2017年3月2日之前未向王绍武主张过权利，本案已超过诉讼时效。综上，法院应依法判决驳回绿升公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对绿升公司提交的，双方当事人存有争议的以下证据，本院作如下认证： 涉案商品房买卖合同一份。绿升公司以此证明：王婷系“绿洲国际玉艺中心”6幢306室房屋买受人，该房屋总价款为519908元；买受人如逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金；购房合同中王婷的签名是其父王绍武代签。王绍武、王婷对该组证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为王婷已不欠购房款。 借条一张。绿升公司以此证明：王绍武虽向绿升公司出具借条1张，借到54000元，但事实上王绍武并未向绿升公司借一分钱，而是由于银行按揭贷款比例由原70%下调为60%，王婷只能按揭贷款31万元，尚欠54000元购房款由王绍武出具了借条；王绍武书面承诺该欠款于2015年3月3日归还，到期归还本息60000元，如逾期归还则按月息二分标准计算利息。王绍武、王婷对该证据“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为借条明确了出借人及借款人、借款金额、借款时间，并且约定了还款期限。绿升公司与王绍武就54000元借款达成合意，并且出借人履行了交付义务，该民间借贷关系依法成立。根据当时的法律规定，民事权利诉讼时效期间为2年。该借条约定还款时间为2015年3月3日，则本案诉讼时效起止时间应为2015年3月4日至2017年3月2日。绿升公司在此期间内并未向王绍武、王婷主张过权利，本案已超过诉讼时效。 欠款明细表5页。绿升公司以此证明：2017年至2019年期间，“绿洲国际玉艺中心”楼盘购房人欠款明细，表中记载王婷尚欠购房款54000元，电话号码为王绍武手机号，绿升公司一直对包括两被告在内的欠款人进行催讨。王绍武、王婷对欠款明细表的“三性”不予认可，认为该明细表系绿升公司单方制作，同时也不能证明绿升公司电话向王绍武催要过欠款。 证人阮某、汪某、郑某、吴某、方某证言。绿升公司以此证明自2015年至2018年，公司售楼部销售员阮某、售楼部负责人汪某每逢过年、过节都以电话方式或其他方式向包括王绍武在内的所有欠款人催要购房款。王绍武、王婷对证人证言的“三性”不予认可，认为证人阮某、汪某系绿升公司工作人员，汪某与绿升公司法定代表人还有着亲属关系，证人郑某、吴某、方某均系绿升公司购房户，现都仍欠绿升公司购房款。所有证人均是口头陈述，无一人能提供通话记录予以佐证。因以上证人与绿升公司之间存在各种法律上的利害关系，故证人所作证言法院不应予以采信。 本院对以上证据的综合认证意见为：商品房买卖合同系王绍武代王婷与绿升公司所签，涉案房屋总价款为519908元，王绍武以绿升公司应付其电梯款抵付首付款155908元，王婷通过银行按揭贷款支付房款310000元，涉案房屋仍有54000元未给付，以上事实双方均无异议；王绍武在向绿升公司出具的借条中虽明确了出借人、借款人、借款金额、借款时间，并且约定了还款期限等，但王绍武与绿升公司之间并不存在真实的借贷关系，绿升公司与王绍武达成的只是就王婷尚欠54000元购房款绿升公司同意今后由王绍武来偿还的合意。从法律层面上来说，下欠购房款，理应出具欠条，而不应是借条。本案中却以借条的形式出现，是因为双方当事人在法律认知上出现误解所致。王绍武抗辩双方就借款达成合意，并且出借人履行了交付义务，该主张完全违背客观事实；欠款明细表虽系绿升公司单方制作，但其记载的内容为购房户欠款明细情况及欠款人员电话联系方式。阮某、汪某虽系绿升公司员工，汪某与绿升公司法定代表人存在亲属关系，但作为绿升公司房屋销售人员，向欠购房款人员催要欠款是其份内应尽职责。郑某、吴某、方某虽至今仍欠绿升公司购房款，但作为绿升公司购房户，他们均陈述绿升公司逢年过节前都会向其催要购房款。以上证人所作陈述符合常理。尽管绿升公司未能提交与王绍武的通话记录，但综观全案证据，同时根据正常逻辑推理及日常生活经验分析，可以认定绿升公司向王绍武主张过权利的事实存在。故绿升公司以上述证据证明涉案房屋购房款尚欠54000元及绿升公司在本案诉讼时效期间内多次向王绍武主张过权利的证明目的，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院对绿升公司主张的本案事实予以确认。 本院认为，综合当事人举证、质证及抗辩意见，本案争议的焦点是：1、本案两被告主体资格是否适格；2、本案基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系；3、本案诉讼时效是否已经超过。 关于焦点1、王绍武虽非涉案房屋买卖合同的当事人，也非房屋买受人的保证人，但其对王婷购买涉案房屋下欠的54000元向绿升公司出具条据，并承诺该款由其偿还，该行为应视为其自愿作为债务人与绿升公司形成新的债权债务关系，在其不能按约定履行义务时，理应承担违约责任，故王绍武被告主体资格适格。涉案房屋买卖合同虽非王婷本人与绿升公司签订，首付款也非王婷亲自支付，但按揭贷款系王婷向银行申请，涉案房产所有权人登记为王婷，同时基于王绍武与王婷之间系父女关系，王绍武代王婷签名的行为符合表见代理特征，应当认定王婷为涉案房屋买卖合同的买受人。涉案房屋至今仍欠54000元购房款，王婷作为买受人应向绿升公司支付，但在合同履行过程中，王绍武已与绿升公司就该笔欠款达成合意，由王绍武代王婷承担还款义务，绿升公司表示接受，王婷也未表示反对，该债务转移行为符合法律规定，且自该笔债务形成以来，绿升公司均向王绍武主张。因此可认定自2014年9月3日起，债务人已由王婷变更为王绍武，即自绿升公司同意王绍武作为债务人的时刻起，王婷与绿升公司合同义务已履行完毕，在本案中无须继续承担给付义务。故王婷被告主体资格不适格。 关于焦点2、王绍武辩称绿升公司与王绍武就54000元借款达成合意，并且绿升公司作为出借人履行了交付义务，王绍武与绿升公司之间形成民间借贷关系。通过审理已查明，王绍武该主张完全不符合事实，王绍武既未向绿升公司借钱，绿升公司亦未向王绍武出借任何资金。本起纠纷的形成是因为王绍武代王婷向绿升公司购房，至今仍拖欠54000元购房款而引起，因此本案基础法律关系应是房屋买卖关系。 关于焦点3、《中华人民共和国民法总则》施行之前，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。法律关于诉讼时效制度的规定旨在督促权利人积极行使自身的权利，若超过诉讼时效行使权利，起诉人即丧失法律上的胜诉权。2014年9月3日，王绍武向绿升公司承诺于2015年3月3日前归还购房款本息60000元，逾期则须按月息2分标准支付利息。2015年3月3日这一时间节点应为计算本案诉讼时效的起始点，绿升公司应于2017年3月2日前主张权利，否则将丧失胜诉权。本案中，绿升公司所举证证据足以证明其在2015年至2018年期间多次催要过购房款，故本案诉讼时效并未超过。 综上所述，对绿升公司按约定要求王绍武支付54000元购房款，并按年利率24%标准支付逾期付款资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。因王绍武承诺于2015年3月3日归还的60000元金额中包含有6000元利息，故计算资金占用费的本金基数仍应为54000元。涉案房屋买卖合同约定，买受人逾期支付购房款应按累计应付款的1%支付违约金，但王婷作为买受人的合同义务已经履行完毕，而王绍武非买受人，故绿升公司要求王绍武支付购房违约金的诉讼请求，本院不予支持。讼争房屋至今仍欠54000元购房款，但该笔债务已经发生转移，债的主体已由王婷变更与王绍武。故对绿升公司要求王婷给付上述欠款及资金占用费等诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十六条之规定，判决如下： 一、被告王绍武须于本判决生效后十日内给付原告安徽绿升房地产开发有限公司购房款54000元，并以该款为基数，按年利率24%的标准，支付自2015年3月3日起至全部款项付清之日止期间的资金占用费。 二、驳回原告安徽绿升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1280元，减半收取640元，由被告王绍武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张卫东 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈亚惠 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第八十六条：债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。 第八十六条：债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。