广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初74号原告：龚某某，男，1947年7月12日出生，汉族，住广东省阳春市，委托代理人：吴汉姬，广东经国律师事务所律师。委托代理人：何伟民，广东经国律师事务所律师。被告：许某1，女，2011年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，法定代理人：许某，女，1983年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系许某1母亲。委托代理人：李卓群，广东凡立律师事务所律师。委托代理人：郑凌佳，广东凡立律师事务所实习律师。被告：黎某3，女，1982年6月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：黎某4，男，1989年1月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：许某2，女，1987年3月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，系黎某4妻子。被告：黎某5，女，1989年1月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：黎某6，男，1927年4月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，法定代理人：黎某1，男，1954年6月4日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，系黎某6儿子。委托代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告龚某某与被告许某1、黎某3、黎某4、黎某5、黎某6第三人撤销之诉一案,本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚某某委托代理人吴汉姬、何伟民，被告许某1法定代理人许某及委托代理人李卓群、郑凌佳，被告黎某4、被告黎某6法定代理人黎某1及被告黎某4、黎某6共同委托代理人赖容伟，被告黎某5、黎某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年1月16日，原告与黎某7签订《旧房屋买卖合同》，约定甲方（黎某7）将位于广州市南沙开发区金洲裕兴花园，旧编号裕兴花园25幢604房（契字号：0045289），新编19幢东梯19X房（现门牌号××之一19X房）以118000元转让给乙方（龚某某）。甲方将该房屋产权交于乙方（附有原购房收据一份），该房屋的产权属乙方所有。同时约定：甲方（黎某7）领到房产证后，有义务协助乙方（龚某某）办理该房产证过户手续。随后，原告时常催促黎某7尽快办好涉案房屋过户手续，但黎某7表示尚未能办理房产证，并且原告从街坊聊天中得知涉案房屋所在小区很多业主未领取房产证，于是信以为真。现被告突然到涉案房屋以其为产权人要求原告全家搬离。原告到房管局查询方得知，房屋已通过继承的方式登记在被告许某1名下。法院于2018年10月31日作出了（2018）粤0115民初2728号《民事调解书》，涉案房屋由被告许某1所有。为维护原告合法权益，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第292条、295条、300条等规定，请求判令：1、撤销南沙法院作出的（2018）粤0115民初2728号《民事调解书》第一项调解内容；2、确认位于广州市××之一19X房屋归原告所有，被告协助办理房产过户手续。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：确认2007年1月16日原告与黎某7所签订的《旧房屋买卖合同》合法有效，要求被告继续履行合同义务，协助原告将广州市××之一19X房屋过户至原告名下。原告向本院提供以下证据：1、旧房屋买卖合同，证明原告与黎某7签订了房屋买卖合同，黎某7将涉案房屋出售给原告，并约定甲方（黎某7）在领到房产证后有义务协助乙方（龚某某）办理该房产证过户手续；2、原购房收据，证明该房屋是黎某7从广州市南沙区经济技术开发区金洲房地产开发有限公司处购买，并且说明黎某7将涉案房屋出售给原告；3、不动产登记查册表，证明该房屋目前在被告名下；4、民事调解书、送达回证，证明民事调解书将涉案房屋归许某1所有；5、交费记录，证明原告从2007年购买至今一直居住使用该房屋；6、民事判决书，证明该房屋所在的花园小区目前仍有许多业主未能成功领取房产证；7、银行交易明细（节选），证明原告通过转账黎某7的账户来缴纳涉案房屋的电费、电视费等费用；8、广州市来穗流动人口基本情况查询表，证明自2007年后，原告长期居住使用涉案房屋，进一步证明涉案房屋为原告购买所有；9、付款证明、代扣代收税款凭证、发票，证明原告在购房当时具有支付房款的经济能力；10、工商银行流水，证明原告曾向黎某7支付购房款5.5万元；11、广州南沙开发区房地产转移变更登记申请表、房地产买房契约、房地产买卖登记确认书、发票、广州市南沙区裕乐街门牌情况表，证明黎某7从房地产开发商购买了涉案房屋，涉案房屋的门牌编号变化过程：原编号（售房合同编号）19栋东19X、现编号（第二次自编号）25栋东梯604房、新编号（公安局审批编号）38号之一19X、现楼号（公安局审批编号）25号楼；12、活期压缩档账号查询明细，证明原告的取款记录：2007年1月16日取款60000元、2007年1月19日取款40000元、2007年1月24日取款20000元；13、预售商品房许可证、裕兴花园25栋楼产权证、查册表，证明涉案房屋所住的25号楼的楼房在1996年就办理预售许可证，2002年才办理产权证、25号楼的商品房产权登记时间直到2018年才办理；14、2017年10月25日至2017年12月15日期间黎某7住院病历，证明黎某7于2017年12月15日凌晨死亡，诊断为胰头恶性肿瘤（并肝内、双肺多发转移）、双肺肺部感染、感染性休克、胆道感染、肺气肿等等，住院病案首页记录：病历分型为“危重”；15、广州市南沙区出租屋税务登记表、广州市房地产租赁合同、广州市来穗人员服务管理信息系统就涉案房屋查询记录的截图、非涉案房屋出租屋信息牌、南沙街流动人口和出租屋管理服务中心更新使用出租屋信息牌新闻报道，证明涉案房屋从2007年后再未办理租赁备案和缴纳租赁税；涉案房屋门口更未贴“出租屋信息牌”；广州市来穗人员服务管理信息系统就涉案房屋查询记录显示居住在涉案房屋的流动人员，通过自购房方式居住在涉案房屋；上述信息进一步印证涉案房屋是原告所购买的；16、（2018）粤0115民初2728号案件卷宗，证明：（1）、整卷中的原被告双方均未提及黎某7的遗嘱事宜；（2）、每次庭审均记录：审“今日你们双方到庭何事？”，2018年7月3日原被告回复：“我们今天到庭想告知法庭我方与被告方进行协商，双方有过多次协商过程，但未达成一致意见……现在的协商结果是……”；2018年8月29日原被告回复：“从7月3日到法院进行调解后，双方一直在协商，现已经初步达成一致意见，希望法院再为我们继承纠纷一事主持调解”；2018年10月31日原被告回复“从8月29日到法院进行调解后，双方一直在协商，对原来的内容有所变更，……双方达成一致意见”；本案的案由是第三人撤销之诉，争议焦点必然是对涉案房屋作出的民事调解书程序、内容是否合法有效。从该卷中可见，各被告均隐瞒了黎某72017年12月9日的遗嘱，该案不是法定继承而是遗嘱继承，这份遗嘱涉及人数众多，比如，黎某4被遗嘱指定为执行人，在上述遗嘱中，根据见证人表述，黎某4早就拿到上述遗嘱，该遗嘱涉及郭执妹、朱焰君、许某1，这三人均是遗嘱的继承人，还提及朱焰君的母亲、许某1的母亲，遗嘱执行人应该做何工作，应该在许某起诉时拿出遗嘱。在2728号案中许某1所继承的恰恰是19X房和每月5000元，跟遗嘱基本无出入。这种情况下，继承人黎某4、黎某3、黎某5隐瞒了该遗嘱，才能获得利益最大化。而如果按法定继承，许某1将获得更大的利益，他们并未通知郭执妹、朱焰君，通过遗嘱可知，他们应该获得24号房屋的四分之一的继承，还有金洲村73–1号及金洲村北街48号的安置房一套。因此整个调解书是个虚假诉讼。被告许某1辩称：1、本案中原告所主张的旧房屋买卖合同是无效的，因为黎某7和原告所签订的旧房屋买卖合同所约定房屋是在黎某7婚姻存续期间取得的，房屋是黎某7与其妻子陈英妹的共同财产，在合同中没有房屋共有人的签名，所以我方认为买卖合同是无效的。退一步说，本案中，原告没有提交支付房款的任何证据，所以即便存在这份合同，原告也是违反了合同的约定，没有支付对价，所以这合同是双方都没有实际履行的。在黎某7去世之前，立了一份遗嘱，即被告黎某4提交的证据中的遗嘱，涉案房屋安排给被告许某1继承，我们可以看出，黎某7当时确实是没有当做把涉案房屋卖给原告。而刚才原告举证银行流水，也提到了原告想要证明其支付了大概五万余元房款，原告连具体支付了多少房款都不清楚，所以我方认为双方并没有发生实际的交易，只是原告后来没有交易完成一直租住在涉案房屋。黎某7在去世之前确实是收取了原告的租金，也开具了收据，但是原告故意隐瞒了收据。在被告黎某4提交的录音中，黎某7向原告催交租金并要求原告退回房屋，可以看出确实是没有存在实际的交易，我方认为原告跟黎某7是不存在实际买卖交易的；2、双方签署的旧房屋买卖合同所涉及的房屋跟被告许某1所继承的房屋地址是不一样的，我们认为，不能因为这个合同，就认为他们之前约定交易的房屋就是被告许某1继承的房屋。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告黎某3、黎某5共同辩称：我方的答辩意见同被告许某1一致。被告黎某4、黎某6共同辩称：我方不同意原告的所有诉讼请求。1、原告所陈述的事实不真实，原告与黎某7所签订有关涉案房屋的买卖合同并未成就，根据《物权法》第六、九、十、十四条以及《合同法》第四十四、六十、七十七、八十七、一百三十、一百三十四条，双方签订的合同并不具备合同的要式；2、双方签订的买卖合同属于黎某7婚姻存续期间的共同财产，根据《合同法》第一百三十二条，黎某7并无单独处分该不动产的权利；3、原告所陈述催促黎某7办理涉案房屋过户手续以及该小区许多业主没有领取房产证等事实也不真实，我方提供的证据表明，黎某7在2016年期间仍向原告催促其交付租金之外，黎某7在去世前，将该房产列入遗嘱内容，足以证明原告与黎某7之间并不存在房屋买卖的实质交易，该小区的很多业主以及该涉案房产（于2012年10月10日取得产权证书），很多都已经取得了相关的产权证，并非原告所陈述未取得产权证书。综上，请法庭查明事实，驳回原告全部诉讼请求。被告黎某4向法庭提供以下证据：1、电话录音光盘及文本；2、黎某7《遗嘱》，证据1、2证明：黎某7与原告签订的合同并未有真实履行，至2016年6月22日，黎某7仍一直在电话催原告交拖欠的租金；黎某7去世之前，将涉案房屋列入遗嘱内容，并由其女儿许某1继承，该遗嘱条款足以证实涉案房屋并未真实出售给原告；3、房地产权证查册，证明涉案房屋于2012年已经出证并登记在黎某7名下，如果原告与黎某7存在交易，不可能没有过户登记的记录，也不存在原告所述未领取房产证；4、广东增值税普通发票，证明司法鉴定费用13240元。经审理查明：2007年1月16日，黎某7作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《旧房屋买卖合同》，约定：“第一条：房屋位置甲方房屋（以下简称该房屋）位于广州市南沙开发区金洲裕兴花园，旧编裕兴花园25幢604房，（契字号：0045289）（该条款旁手写‘新编19幢东梯19X’字样）；第二条：价格甲方、乙方经过协商后，甲方同意将该房屋以人民币十一万八仟元整（118000.00元）转让给乙方。甲方将该房屋产权交于乙方（附有原购房收据一份），该房屋的产权属乙方所有。第三条：付款方法该房屋暂时未过户，乙方首先付给甲方人民币伍万伍仟元整（55000.00元），余下陆万元乙方必须在2007年6月前全部付清。乙方违约甲方有权收回该房屋，余额叁仟元到甲方领到房产证后过户给乙方时付清，过户所需费用由乙方支付（甲方有义务协助乙方办理该房产证过户手续）……”。黎某7于2017年12月15日因病死亡。黎某7生前与妻子陈英妹共生育三个子女，分别是黎某3、黎某4、黎某5。陈英妹于2016年1月28日死亡。许某1为黎某7与许某非婚生女儿。黎某6为黎某7父亲。2018年5月10日，许某1以要求继承黎某7名下位于广州市××之一19X房屋为由将黎某3、黎某4、黎某5、黎某6诉至本院，后各方在本院主持下达成调解协议，本院于2018年10月31日作出（2018）粤0115民初2728号调解书，其中第一项为被继承人黎某7名下位于广州市××之一19X房屋（房产登记号：2012登记字4002317）由许某1单独继承，归许某1所有；由许某1自行处理前述房屋被占用等相关问题等。2018年11月12日，广州市××之一19X房变更登记在许某1名下。2019年1月2日，原告以（2018）粤0115民初2728号调解书侵犯其合法权益为由，向本院提起第三人撤销之诉。原告通过本院作出的律师调查令向广州市南沙区房地产交易中心调取了2012登记字4002317号档案，该档案载明：坐落于广州南沙经济技术开发区裕兴花园裕乐街25幢东梯604房（建筑面积111.29㎡，套内面积97.2846㎡）的房屋由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司转让给黎某7，黎某7于1998年12月10日向广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司支付了购房款160000元，该房屋原编号（售房合同编号）为19栋东19X，现编号（第二次自编号）为25栋东梯604房，新编号（公安局审批编号）为38号之一19X，并于2012年10月10日取得产权登记。原告为证明其已经按照《旧房屋买卖合同》约定履行了付款义务，提交了账号为4767819880101057611919的中国银行RBS流水查询，该流水显示：该账户于2007年1月16日、2007年1月19日、2007年1月24日分别支取了60000元、40000元、20000元。为证明原告在购买涉案房屋时具有支付房款的经济能力，原告提交2006年12月19日广州市力宇经济发展有限公司出具的《付款证明》，内容为：“广州南沙开发区地方税务局第二税务分局：兹有广州市番禺南沙建业住房拆卸工程队来我单位收取拆卸工程费，支付金额为人民币壹拾玖万玖仟柒佰贰拾贰元贰角肆分（￥：199722.24元），请给予开具通用发票。”证人张某1出庭作证称其与原告及黎某7均是邻居、街坊关系，其是出租车司机，在搭载原告、黎某7时曾听到其二人聊到买房的事宜，并听原告说其购买了涉案房屋并通过银行过户的方式支付了购房款。被告黎某4为证明黎某7与原告签订的合同并未实际履行且至2016年6月22日黎某7仍在向原告电话催收租金，提交了保存在黎某7生前手机中的两段粤方言通话录音，该两段通话内容显示一方说：“你样样都有借口，没有试过一次没有借口”、“总之就是这几天了”、“你快点搬走算了，你搬走了我自己执执（粤方言收拾一下的意思）自己搬过去住啦”、“你搬走等我自己过去装修我自己住”、“现在是六月，如果在下个月七号之前呢……即七月底，我多给你一个多月，你七月底搬走呢，就算数了，哎，我不要你租金了，你搬走算数了”；另一方说：“早几天呢，我想着给你三、两千元也好”、“都不知道怎么讲”、“到处都漏水啊”、“装修都没价值啦”等。本案审理过程中，经广东天正司法鉴定中心鉴定，上述两段录音均未经过剪辑处理，且通话双方中的一方为原告本人。另此次鉴定产生鉴定费用13240元。庭审时，原告称其与黎某7因购买涉案房屋相识，双方确认原告与黎某7之间无其他有关房屋的交易或纠纷。另查明，2017年12月9日，黎某7订立了一份遗嘱，内容为：“本人黎某7，性别：男，民族：汉族，身份证号：，为防止本人发生意外而导致遗产继承纠纷，特请见证人在现场见证。本人立遗嘱时，本人具有完全民事行为能力，意识清醒，精神状态良好，是本人在完全自由、自立的情况下订立的，遗嘱如下：1、本人所有的位于广州市南沙区金沙路24号的房屋，由本人的四名子女黎某3（身份证号：）、郭执妹（身份证号：）、黎某4（身份证号：）、黎某5（身份证号：）继承，各占四分之一的份额。……5、本人所有的位于广州市××之一19X房，由许某1继承……”。经原告申请，该遗嘱的三位见证人出庭作证。证人黎某2出庭作证称其与黎某7是堂兄妹关系，遗嘱系黎某7口述，其丈夫招春森代写，张某2打印。证人招春森出庭作证称订立遗嘱时黎某7的精神状态很好，遗嘱是黎某7亲自看过的。证人张某2出庭作证称其与其他两位证人及原告均不相识，遗嘱是其拿回家打印，签名的时候黎某7在场且是清醒的。本院认为：对当事人双方的诉讼标的,认为有独立请求权或案件处理结果同其有法律上的利害关系的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。本案中，原告主张（2018）粤0115民初2728号民事调解书对广州市××之一19X房屋的处理损害了其民事权益，其应举证证明其系广州市××之一19X房屋的合法权利人。原告与黎某7于2007年1月16日签订的《旧房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未经黎某7配偶签字并不必然导致合同无效。但是，即使该合同合法有效，原告提供的证据亦不足以证明其已经依约实际履行了相应的付款义务；而被告黎某4为反驳原告主张的该事实提供了关于黎某7向原告催收租金的通话录音，结合双方提供的证据及相关事实，本院认为关于原告是否已实际履行相应付款义务的事实真伪不明，应当认定该事实不存在。故原告要求各被告继续履行《旧房屋买卖合同》义务协助其将涉案房屋过户没有事实依据，本院不予支持。原告主张（2018）粤0115民初2728号案为各被告提起的虚假诉讼依据不足，原告依据《旧房屋买卖合同》享有的系普通债权，故原告主张撤销（2018）粤0115民初2728号民事调解书第一项调解内容，本院不予支持。另本案是第三人撤销之诉，原告诉请要求确认《旧房屋买卖合同》合法有效本案不予处理，原告可另案主张相关合同权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百条之规定，判决如下：驳回原告龚某某的全部诉讼请求。本案受理费11800元、鉴定费13240元由原告龚某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵 岚人民陪审员  吴树永人民陪审员  吴伯南二〇二〇年三月三十一日书 记 员  古美萍