云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9112号上诉人（原审被告）：张海霞，女，1969年2月23日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：徐龙，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:姚泽仙，女，1966年6月29日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨秦伟，云南凝杰鼎济律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张海霞因与被上诉人姚泽仙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初8529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因新冠疫情影响，本案报请延长了审限，现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年8月6日起至2017年12月6日止拖欠的租金1771840元；支付2017年12月6日起至2018年9月4日止的应付房屋租金1689187.5元，共计3461027.5元。2、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定以下法律事实：一、2018年4月4日,张海霞以房屋租赁合同纠纷为由起诉姚泽仙至一审法院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、判令姚泽仙支付补偿款690026.43元；3、判令姚泽仙支付因看管财产所产生的人工费10500元并按每月3500元标准支付至实际接房之日；4、姚泽仙承担诉讼费。2019年4月16日，一审法院作出（2018）云0112民初4059号民事判决书，判决：一、姚泽仙于本判决生效之日起十五日内支付张海霞款项628954元。二、驳回张海霞的其他诉讼请求。后姚泽仙不服提起上诉，昆明市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）云01民终4625号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。生效判决书确认了以下事实：“一、2014年6月18日，被告姚泽仙与案外人昆明万达广场投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定被告向案外人购买西山万达广场Ⅱ第1幢13层1301号房屋。该房屋已备案登记至被告名下。2015年6月11日，被告姚泽仙（甲方）与原告张海霞（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于昆明市西山区万达广场1栋12层到13层（整层）房屋，其中12层面积1446.28平方米，13层面积1441.22平方米，共计2887.5平方米。装修按现状；租金为每平方米每月60元，每月173250元，每3个月交纳一次，每次交纳519750元。租期暂定6年，从2015年6月6日起至2021年6月6日止（因乙方需对房屋进行适当装修，甲方给予乙方60天的免费装修期）。租赁前两年，按每平方米每月60元，第三年第四年每平方米每月65元，第五年第六年每平方米每月70元。合同签订后，被告姚泽仙将房屋移交原告张海霞用于酒店经营。2017年12月13日，原、被告签订《解除﹤房屋租赁协议﹥的协议》，明确：‘一、双方同意于2017年12月15日起，解除原房屋租赁协议。二、至2017年12月30日止，承租方应付出租方租金人民币万元。壹佰壹拾肆万捌仟元整。三、出租方一次性补偿人民币170万元，承租方收到全部补偿款（扣除承租方应付租金）后两日内，将承租房屋内的家俱、装修和设备移交给出租方（承租方的办公用品、电脑、展示柜和其他私人财产由承租方搬走）。四、本协议经双方签字后生效，双方都不得违约，本协议履行后双方债权债务全部结清’。上述协议第二条‘壹佰壹拾肆万捌仟元整’的内容为手写，被告不予认可，原告也同意由法院按照双方合同约定重新确认。对于第三条中约定的补偿款1700000元，被告在庭审中陈述同意支付，但要求抵扣原告欠付租金…庭审中，原、被告一致确认：1、原告已付租金金额为3166910元；2、本案中，只要求法院确认截至2017年12月30日租金支付金额；3、房屋现由原告实际控制；4、租赁物面积为：12层24间共1446.28平方米。1301号76.31平方米、1302号44.34平方米、1303号59.93平方米、1305号60.12平方米、1306号60.10平方米、1307号60.83平方米、1308号46.17平方米、1309号85.69平方米、1310号54.33平方米、1311号61.25平方米、1312号61.25平方米、1315号46.55平方米、1316号44.17平方米、1317号76.99平方米、1318号59.93平方米、1319号60.12平方米、1320号60.12平方米、1321号60.86平方米、1322号85.72平方米、1325号46.13平方米、1326号54.38平方米、1327号61.25平方米、1328号61.25平方米、1329号53.43平方米。”同时判决认为：1、截至2017年12月30日，12楼应付租金为2505680元（24间房租金起算日为2015年8月15日）。13楼应付租金为1732276元（13楼1302、1303、1305、1306、1308、1312、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1325、1326、1327、1328、1329号共17间房租金起算日为2016年4月24日；1301、1310、1311、1322号共4间房租金起算日为2016年6月19日；1307、1315号共2间房租金起算日为2016年6月28日；1309号1间房租金起算日为2016年3月28日），应付租金共计4237956元。扣除双方一致确认的张海霞已付3166910元，姚泽仙还应向张海霞支付628954元（4237956元－3166910元－1700000元）。2、针对张海霞主张姚泽仙支付看管费的诉请不予支持。二、（2018）云0112民初4059号张海霞诉姚泽仙房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院于2018年6月14日公开开庭进行了审理，在案件审理过程中，一审法院曾向双方释明：“经过今天的庭审，法院建议张海霞尽快将房屋移交给姚泽仙，以便于减少损失，至于双方违约责任及租金金额的确定，由法院依法下判”。原、被告对此答复：“听清”。后被告张海霞于2018年9月4日将租赁物移交给原告姚泽仙。三、庭审中，原、被告一致确认，原告姚泽仙尚未履行（2018）云0112民初4059号案件中确认的付款义务。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，对于原、被告签订了合法有效的《房屋租赁协议》，且该合同已经原、被告协商一致于2017年12月13日解除的事实，生效裁判文书已作出确认，一审法院在此不再赘述。生效裁判同时明确截至2017年12月30日，被告张海霞应付租金共计4237956元，已付租金3166910元，尚欠1071046元，被告张海霞截至2017年12月30日止的应付租金已在（2018）云0112民初4059号案件中通过姚泽仙应付给张海霞的费用中得到抵扣，故本案中不应再作重复处理。至于2017年12月31日至2018年9月4日期间的费用确定以及承担问题，一审法院认为，费用的确定应以原、被告《房屋租赁协议》中约定的标准，按照生效裁判的计算方法确认，计为1499964元（其中12层24间房为766489元；13楼1302、1303、1305、1306、1308、1312、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1325、1326、1327、1328、1329号共17间房为496172元；1301、1310、1311、1322号共4间房为139367元；1307、1315号共2间房为53748元；1309号1间房为44188元）。责任承担，原、被告于2017年12月13日签订的《解除〈房屋租赁协议〉的协议》中明确“承租方收到全部补偿款（扣除承租方应付租金）后两日内，将承租房屋内的家俱、装修和设备移交给出租方…”也就是说，被告张海霞搬离房屋的前提是原告姚泽仙将扣除租金后的应付费用支付给被告，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告张海霞依法享有先履行抗辩权。而根据庭审中查明的案件事实，在姚泽仙未按约支付费用，张海霞通过诉讼经一审、二审主张权利后，姚泽仙至今仍未履行生效法律文书确定的付款义务，故被告张海霞未向原告移交房屋符合双方合同约定且于法有据。另一方面，原、被告因房屋租赁合同纠纷已引发多次诉讼，在案件审理过程中，一审法院已预见到诉累必然导致诉讼程序复杂及周期延长，且租赁物面积较大，租金费用较高，长期空置必然产生极大损失，故在2018年6月14日第一次开庭审理时，一审法院即明确向被告张海霞释明，为避免损失进一步扩大，应尽快移交房屋给原告，双方纠纷待法院依法审理后下判，被告张海霞对此明确知悉，但仍拖延了近3个月的时间才向原告移交房屋，具有一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，一审法院综合考虑原告的违约行为、被告的过错程度以及租赁物产生的实际损失，酌情判令被告张海霞承担租金费用的10%，即149996.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告张海霞于本判决生效之日起十五日内支付原告姚泽仙款项149996.4元；二、驳回原告姚泽仙的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人张海霞不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初8529号民事判决第一项，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：1、一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，前后矛盾。一审判决确定上诉人享有先履行抗辩权，同时也确认被上诉人未按照合同履行义务系过错方，但未确定被上诉人的相应责任；2、一审判决要求上诉人放弃先履行抗辩是不公平的；3、上诉人行使权利，扩大的损失应当由被上诉人承担。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审审理中上诉人提交一份（2018）云0112民初1508号民事判决书，要证明双方解除房屋租赁协议的的协议合法有效。被上诉人对该判决书的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案的裁判并无关联，故其关联性不予确认。在二审审理中双方当事人对一审判决认定的事实无异议。本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应当对自己的行为承担责任？本院认为，当事人行使权利，不得超过必要的限度。关于上诉人是否应当对自己的行为承担责任的问题。上诉人认为，一审法院在其他案件审理中确认其享有先履行抗辩，但仍然要求其承担责任。被上诉人认为，上诉人长时间占用租赁物，给其造成了较大损失。而且，一审判决仅支持了其中小部分。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案双方纠纷在一审其他案件审理中，已经明确了上诉人享有的权利，但亦明确要求其尽快完成房屋交接，避免产生更大损失。就一审查明的情况来看，上诉人在双方权利义务确定后，长达3个月的时间内，未向被上诉人返还房屋，显然已经超过了必要限度，不可避免对被上诉人的权益造成损害。一审法院结合双方行为的过错程度，确定上诉人承担10%的责任，并无不当。此外，在本案审理过程中，一审法院向本院出具说明，认为在一审程序中被上诉人姚泽仙将诉讼请求标的3461027.50元变更为标的1689187.50元，应交诉讼费用为20002元，实际交纳诉讼费用34488元。同时，上诉人亦认为，其仅仅对本案争议的标的149996.40元有异议，本案二审应当按照争议标的收取。故对诉讼费收取问题，本院二审依法予以纠正。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持，诉讼费问题本院依法纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币20002元，由上诉人张海霞负担2002元，被上诉人姚泽仙负担18000元（变更部分14486元，由一审法院退还被上诉人姚泽仙)；二审案件受理费人民币3300元由上诉人张海霞负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  金馨审判员  李蕊二〇二〇年三月三十一日法官助理陈志远书记员向薇芳