江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初3681号 原告（反诉被告）：丹阳爱家房地产有限公司，住所地丹阳市云阳街道阜阳路4号，统一社会信用代码91321181MA1Q00NN7C。 法定代表人：李惠珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹予恬，远闻（江阴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张程，男，汉族，1987年3月21日生，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：陈伟，江苏金牌律师事务所律师。 第三人：江苏品晟聚房地产营销策划有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道明都大厦9号1913室，统一社会信用代码91320206MA1WAGH63K。 法定代表人：韩燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李根，上海君澜律师事务所律师。 原告丹阳爱家房地产有限公司（以下简称丹阳爱家公司）与被告张程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案。反诉原告张程在审理中提出反诉请求，本院依法予以准许。2019年6月26日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝梅红、曹予恬，被告张程及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。审理中，本院依职权追加江苏品晟聚房地产营销策划有限公司（以下简称江苏品晟公司）为第三人。2019年9月5日、2019年11月22日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝梅红、曹予恬，被告张程及其委托诉讼代理人陈伟，第三人的委托诉讼代理人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丹阳爱家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告欠付房款525000元；2、判令被告支付逾期付款违约金26040元（自2018年8月4日起计算至2019年4月8日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，合同约定由被告购买原告开发的丹阳商城项目1幢1503室、1幢1603室、1幢1703室房屋三套，房屋总价分别为883363元、885000元、886590元，合计2654953元。合同签订后，被告陆续支付原告房款合计2129953元，尚欠房款525000元。经原告多次催要，被告拒不支付剩余房款，为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告张程辩称，对被告购买原告开发的三套房屋事实没有异议，三套房屋总价为2654953元，但被告多次向原告共计付款2754953元，房款已付清，且多支付10万元。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人江苏品晟公司述称，第三人系原、被告签订案涉购房合同购买案涉房屋的销售代理人，第三人与原告的法律关系是销售代理关系，被告经由第三人介绍引荐与原告签订了5套商品房买卖合同，其中本案所涉3套，另外还有2套除了房号不一样，付款方式付款条件都是一样的。据第三人了解，被告购买案涉房屋总成本包括两部分，第一部分系被告参与第三人的案涉房地产项目的促销活动，与第三人签署的服务协议，向第三人支付的服务费，另一部分是由被告直接与原告签订商品房买卖合同并进行网签备案，直接向原告支付该网签合同所约定的购房款。签约后，丹阳市爱家尚城2号楼1706室和2号楼2006室均已经付款完毕，但是案涉三套房屋仍然有部分尾款未向原告支付完毕，但是该5套房屋被告已经按照与第三人的约定向第三人支付了优惠活动费，被告与第三人之间的合同已经履行完毕，第三人与原告之间的销售代理服务合同相对应的案涉房源的服务也已经履行完毕。 反诉原告张程向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即返还多收取反诉原告的购房意向金100000元，并承担该款自2018年10月15日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的资金占用期间的利息；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年7月8日，反诉原告与反诉被告签订三份《商品房买卖合同》，分别是1-1503（合同价883363元）、1-1603（合同价885000元）、1-1703（合同价886590元），三套房屋合同总价2654953元。2018年6月21日，反诉原告在反诉被告售楼处以POS机刷卡的方式向反诉被告支付了意向金200000元。2018年7月8日，在反诉被告售楼处以POS机刷卡的方式向反诉被告支付了1796483元。2018年8月2日，反诉原告以银行转账汇款的方式向反诉被告支付758470元，以上合计2754953元，多支付100000元。反诉原告曾于2018年10月10日发函反诉被告要求返还上述多收款项，反诉被告不但未予理睬，还向法院提起本案本诉。为维护自身合法权益，反诉原告向本院提起反诉，请求法院支持反诉原告的全部反诉请求。 反诉被告丹阳爱家公司辩称，本案不存在反诉，反诉原告的反诉请求应是在本诉中答辩的理由，且反诉的事实不成立，反诉被告没有多收反诉原告100000元房款，也不存在支付资金占用利息，请求法院驳回反诉请求。 第三人江苏品晟公司述称，反诉原告通过银行转账的形式共向第三人支付了购房意向金200000元，因反诉原告之前与第三人协商购买10套房屋，后实际只购买5套，本案所涉3套，且该3套房屋没有付完购房款，因此第三人将购房意向金中的100000元暂留。购房意向金由两部分组成，一部分为5套房屋的定金，每套10000元，该款由第三人代反诉被告向反诉原告收取，该定金已经支付给反诉被告，剩余50000元为反诉原告购买5套房屋向第三人支付的部分优惠活动费，5套房屋平均每套房屋的优惠活动费为105000元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和无异议的证据，本院认定以下事实： 2018年6月21日，张程经人介绍至爱家尚城售楼部看房。当日，张程使用中国工商银行信用卡刷卡支付10套房屋的购房意向金200000元，同时张程（乙方）与第三人江苏品晟公司（甲方）签订《服务协议》五份，分别约定：乙方拟看中意向房源：丹阳市爱家尚城1#1503室，销售总价：人民币1110107元；经甲方协助，乙方自愿在甲方处缴纳人民币110000元专享优惠服务费后，乙方可享受优惠后成交总价：人民币1003363元。 乙方拟看中意向房源：丹阳市爱家尚城1栋1603室，销售总价：人民币1111704.10元；经甲方协助，乙方自愿在甲方处缴纳人民币110000元专享优惠服务费后，乙方可享受优惠后成交总价：人民币1005000元。 乙方拟看中意向房源：丹阳市爱家尚城1幢1703室，销售总价：人民币1113302元；经甲方协助，乙方自愿在甲方处缴纳人民币110000元专享优惠服务费后，乙方可享受优惠后成交总价：人民币1006590元。 乙方拟看中意向房源：丹阳市爱家尚城2#1706室，销售总价：人民币1081774.9元；经甲方协助，乙方自愿在甲方处缴纳人民币110000元专享优惠服务费后，乙方可享受优惠后成交总价：人民币976002元。 乙方拟看中意向房源：丹阳市爱家尚城2#2006室，销售总价：人民币1086440.1元；经甲方协助，乙方自愿在甲方处缴纳人民币110000元专享优惠服务费后，乙方可享受优惠后成交总价：人民币980528元。 《服务协议》第一条第3项均约定：乙方应当凭“认购定金收据”和“本服务协议”购房，在甲方的安排下与开发商签订购房合同；第4项约定：如果乙方在缴纳服务费后未成功选购，未签订购房合同，决定放弃购房，可在7个工作日内向甲方提出申请，办理相关手续（在工作时间内），由甲方在7个工作日内退还已支付的服务费；第6项约定：乙方签定购房合同，视为甲方已完成协议约定的服务内容，乙方缴纳的服务费，甲方不予返还。 2018年7月8日，丹阳爱家公司与张程签订《商品房买卖合同》三份，分别约定：张程购买丹阳爱家公司开发的“尚城”第1幢15层1503号房屋，建筑面积为101.29平方米，单价每平方米8721.13元，总金额883363元。买受人于签约时付款283363元，并办妥所有贷款手续且支付全部相关费用，余款600000元办理贷款，并于2018年8月3日前到账。 张程购买丹阳爱家公司开发的“尚城”第1幢16层1603号房屋，建筑面积101.29平方米，单价每平方米8737.29元，总金额885000元。买受人于签约时付款285000元，并办妥所有贷款手续且支付全部相关费用，余款600000元办理贷款，并于2018年8月3日前到账。 张程购买丹阳爱家公司开发的“尚城”第1幢17层1703号房屋，建筑面积101.29平方米，单价每平方米8752.99元，总金额886590元。买受人于签约时付款286590元，并办妥所有贷款手续且支付全部相关费用，余款600000元办理贷款，并于2018年8月3日前到账。 《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任作出约定。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 2018年7月8日，张程使用中国工商银行信用卡消费5次，每次金额均为95000元，合计475000元。同日，第三人向张程出具收据3张，分别载明1#1503室优惠款105000元、1#1603室优惠款105000元、1#1703室优惠款105000元；第三人向黄锦霞出具收据2张，分别载明2#2006室优惠款105000元、2#1706室优惠款105000元。 2018年7月8日，丹阳爱家公司向张程开具1幢1503号、1幢1603号、1幢1703号房屋发票三张，发票备注栏载明“预收购房款（定金）”。同日，张程使用江苏农村商业银行借记卡向丹阳爱家公司支付房款273363元、275000元、276590元、250528元、246002元，合计1321483元，同时，丹阳爱家公司向张程出具了金额为“273363、275000、276590”的发票三张，发票备注栏载明“预收购房款”。 2018年8月2日，张程转账支付丹阳爱家公司房款758470元。 2018年8月28日、2019年1月4日、2019年2月18日，丹阳爱家公司分别向张程发出《催告函》，言明张程尚欠购房款525000元，根据合同第六条的约定，其应于2018年8月3日前付清，因其未按合同约定时间办理相关缴纳房屋余款的手续，故要求张程在函件指定的期限内至合同约定地点办理缴款手续或在收到本函后的3日内到公司说明情况。 2018年10月10日，针对丹阳爱家公司的《催告函》，张程回函称：2018年7月8日，双方签订的三份《商品房买卖合同》，三套房屋合同总价2654953元。已于2018年6月21日支付意向金200000元，于2018年7月8日支付1796483元，于2018年8月2日支付758470元，合计2754953元。根据上述付款情况，房款已经全部付清，且多付了100000元，要求丹阳爱家公司在收到本回函之日起3日内退还多收的100000元。 另查明：张程与黄锦霞系家人关系。黄锦霞向丹阳爱家公司购买了该公司开发的“尚城”2幢1706号、2幢2006号房屋，两套房屋价款合计1716530元。2018年8月2日，黄锦霞转账支付丹阳爱家公司房款1716530元。 再查明：丹阳爱家公司与江苏品晟公司是销售代理关系，丹阳爱家公司将其开发的楼盘“尚城”委托给江苏品晟公司销售。 以上事实，由丹阳爱家公司提供的商品房买卖合同3份、发票6张、银行转账凭条3张、中国建设银行网上银行电子回执2张、催告函3张、EMS快递面单及查询单3张，张程提供的中国工商银行信用卡交易明细2张、江苏江南农村商业银行客户明细账2张、中国工商银行转账汇款凭证1张、回函及顺丰速运面单1张，江苏品晟公司提供的服务协议5张、收据5张及当事人陈述所证实。 本院认为，张程与第三人签订的《服务协议》、与丹阳爱家公司签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,合法有效,双方当事人均应依照合同约定全面、适当的履行各自义务。合同签订后，张程应当按照合同约定支付相应款项。张程辩称，其于2018年6月21日向丹阳爱家公司支付200000元，于2018年7月8日支付475000元、1321483元，于2018年8月2日支付758470元，合计2754953元，房款已付清，且多支付购房意向金100000元。关于1321483元、758470元，丹阳爱家公司无异议，认可收到该款项，但200000元、475000元丹阳爱家公司否认收到该两笔款项，主张该两笔款项由第三人收取，第三人予以认可。本案的争议焦点为：张程支付的200000元、475000元款项性质是什么？能否抵扣房款？根据审理查明的事实，本院认为该两笔款项实际收款人为第三人，200000元中的50000元为第三人代张程向丹阳爱家公司支付的购房定金、50000元为优惠服务费，100000元为购房意向金；475000元为优惠服务费，50000元购房定金应当抵扣房款，其他款项不应抵扣。综上，张程共计支付丹阳爱家公司房款2129953元。具体理由如下： 第一，从购房过程看，2018年6月21日，张程意欲购买“尚城”房屋，经人介绍至“尚城”售楼处看房商谈，并于当日交付了10套房屋的购房意向金200000元，同时与第三人签订了服务协议。张程辩称签订服务协议时，协议的甲方处为空白，其不知道第三人，但从第三人举证的协议看，甲方处加盖了第三人的公章，且房屋买卖交易金额较大，当日支付的购房意向金高达200000元，拟购房屋10套，根据一般认知，张程在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，才会作出购买与否的意思表示，其作为完全民事行为能力人，在空白的协议上签字与常理相悖，且对其口头陈述没有证据证明，对该项抗辩本院不予采纳。另协议对房屋价款、服务费的缴纳与退还等进行了约定：房屋成交总价包括购房合同价加优惠服务费，协议并载明如果缴纳服务费后未购买房屋，可向第三人提出申请，由第三人退还已支付的服务费。张程自愿在该协议中签字，是对其与第三方协商结果的确认。综上，张程对意向金200000元的收款主体为第三人应当是明知的。 第二，从款项支付看，2018年7月8日张程采用两种方式付款，一种为信用卡付款5次，每次95000元，合计475000元；一种为借记卡付款5次，分别是273363元、275000元、276590元、250528元、246002元，合计1321483元。关于五笔95000元，第三人为其开具了收据，第三人陈述该款为优惠活动费，加上2018年6月21日张程支付的10000元，每套房屋优惠活动费为105000元，故收据上的金额为105000元。关于1321483元，由丹阳爱家公司开具了发票。张程辩称，收据并未收到，但是丹阳爱家公司开具的发票金额与张程使用借记卡付款金额一致，并未体现信用卡刷卡付款，根据日常生活习惯，对于475000元的大额付款，付款人对款项的收款方和用途应当知道，张程的辩称不符合常理，且根据第三人提供的服务协议，张程应当向第三人支付服务费，第三人的陈述有理有据，本院予以采信。又因张程认为1321483元均是支付的本案房款，且其家人黄锦霞向丹阳爱家公司购买的“尚城”2幢1706号、2幢2006号房款共1716530元，已由黄锦霞于2018年8月2日全部付清，故本院确认张程已支付房款1321483元。 第三，关于定金50000元，张程辩称款项的支付均是应丹阳爱家公司工作人员的要求而进行，其不知道定金10000元由谁支付，但是2018年7月8日签订商品房买卖合同之日，丹阳爱家公司即向张程交付了金额为10000元的购房定金发票，张程当时既未向丹阳爱家公司交付定金10000元，也未在收到发票后提出异议，且《服务协议》第一条第3项明确约定：乙方应当凭“认购定金收据”和“本服务协议”购房，由此可见张程对第三人代其向丹阳爱家公司缴纳购房定金应当是知道的，其该项抗辩于法无据，本院不予采纳。张程认为2018年6月21日的付款200000元是支付案涉房屋款项，又因定金50000元系第三人从该200000元中支付，且黄锦霞购买的房屋房款已结清，故本院确认该定金50000元抵扣案涉房款。 综上，张程所购案涉三套房屋总价为2654953元，其共计支付房款2129953元，尚欠房款525000元未付，张程未按照合同约定及时、足额向丹阳爱家公司支付购房款，构成违约，丹阳爱家公司诉讼要求张程支付购房款525000元的诉讼请求,符合法律规定,本院依法予以支持。关于丹阳爱家公司诉请的逾期付款违约金26040元（自2018年8月4日起计算至2019年4月8日），《商品房买卖合同》约定：余款应于2018年8月3日前到账，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。根据合同约定，张程应自2018年8月4日起按照欠款数额525000元、日万分之二的标准向原告支付违约金，现丹阳爱家公司按照合同约定主张违约金至2019年4月8日计26040元，符合法律规定，本院予以支持。 关于张程要求丹阳爱家公司返还购房意向金100000元，因该100000元意向金的收款主体不是丹阳爱家公司，而是第三人，故张程要求丹阳爱家公司返还该款，于法无据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下: 一、本诉被告张程于本判决生效后10日内支付本诉原告丹阳爱家房地产有限公司购房款525000元； 二、本诉被告张程于本判决生效后10日内支付本诉原告丹阳爱家房地产有限公司逾期付款违约金26040元； 三、驳回反诉原告的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9310元，由本诉被告张程负担。 反诉案件受理费减半收取1150元，由反诉原告张程负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  熊 英 人民陪审员  施双富 人民陪审员  眭云宝 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  薛 莉 附本判决适用法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。