福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5205号 原告：郑占筹，男，汉族，1992年1月11日出生，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县。系公司职员。 原告郑占筹与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。郑占筹的委托诉讼代理人李顺跃，欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑占筹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币160032.63元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月30日，原告向被告支付了定金50000元，认购了被告欣盛园7＃楼2505单元商品房。2016年5月6日，原告又向被告支付了购房首付款373467元。即原告与被告签订《商品房买卖合同》前就已经付清了所有购房首付款423467元。2016年6月3日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为03287816，由原告向被告购买一套位于同安区商品房。合同约定：商品房单价每平方米14835.45元，建筑面积114.15平方米，价款1693467元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2016年12月31日。合同第八条约定了商品房交付条件；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，其中第2款约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”接到被告售楼人员和中国工商银行厦门集美支行工作人员的通知后，原告按时于2016年8月5日办理了银行按揭贷款，银行于2016年8月24日向被告付清了原告剩余购房款1270000元。这样，原告已经按时付清了全部购房款1693467元，履行了全部的付款义务。但是，被告并没有按照合同约定的交房时间，向原告交付案涉商品房。被告在逾期时间高达945日后，才于2019年8月3日向原告交付上述商品房，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。因此，根据合同约定和相关法律规定，被告应当向原告支付逾期交房违约金160032.63元，即自2017年1月1日起至2019年8月3日止，每日按照原告已付购房款万分之一的标准计算的违约金（即169.3467元／日×945日＝160032.63元）。综上所述，为维护自己合法权益，原告特具此状，恳请贵院判如所请。 欣盛丰公司辩称：第一，原告存在应付违约金未付的情况，根据合同约定，被告有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在《商品房买卖合同》第六条第3款约定：买受人应当在约定的日期内支付首付款，余款由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款。双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第8款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”。第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”。原被告双方签订合同后，按照合同约定，原告应于在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而原告因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，原告应向被告支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金，然而原告至今未向被告支付上述款项，根据合同约定，被告有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。自2013年9月案涉房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不可抗力因素30天）天数共计247天。在原告付清违约金的前提下，被告可顺延交房的时间是247天。第三，即便被告存在逾期交房的情况，原告主张的违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于约定过高的违约金应予调低。第四，讼争房产早已达交付条件，被告已多次通知原告交房，故即使计算违约金，也只能计至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。2018年12月7日被告又再次书面催告原告来办理收房手续，原告2019年8月3日收房。讼争房产2017年9月30日通过5方验收，2018年6月11日消防验收合格。被告通知原告于2017年12月22日来办理交房手续，原告未来收房，被告于消防验收后多次通知原告交房，但原告仍未来收房，被告无奈又于2018年11月2日再次催告原告于收到催告收房通知书后3日内来办理收房手续。原告于2018年11月9日收到该通知书，其最迟应于2018年11月12日前来办理收房手续。那么假设被告应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月12日。根据合同法第99条的规定，被告的逾期交房违约金应与原告逾期付款违约金相互抵扣。 欣盛丰公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金1397元；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付代保管费45216元（以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计至2019年8月3日）；3.判令本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2016年6月3日，反诉被告与反诉原告签订一份《商品房买卖合同》购买同安区编号为2010TP02地块B1-6子地块的欣盛园7#楼2505单元商品房，根据商品房买卖合同第六条、附件六第三条第3款，反诉被告应于签订商品房买卖合同当日向反诉原告提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而因反诉被告自身原因，直至2016年8月5日才签署按揭贷款合同，根据合同附件六第三条第8款的约定，反诉被告逾期提供并签署全部按揭文件、资料。因反诉被告逾期办理贷款手续，导致按揭贷款127万元于2016年8月24日才到账。根据行业惯例，反诉被告应在签订合同之日起60天内支付，反诉被告逾期支付款项22天，反诉被告应向反诉原告支付违约金1397元。 根据双方签署的商品房买卖合同附件六第四条第3款、第4款的约定，反诉被告未在通知书载明的交房日期前往反诉原告处交房，反诉被告应向反诉原告支付违约金及代保管费。反诉原告通知反诉被告应于2018年11月9日交房，但反诉被告至到2019年8月3日才办理交房手续，反诉被告逾期办理交房手续267天，应支付代保管费45216元。综上，反诉被告应支付反诉原告违约金代保管费合计46613元。 反诉被告郑占筹答辩称：反诉原告欣盛丰公司请求判令反诉被告郑占筹支付逾期付款违约金和代保管费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一、欣盛丰公司请求判令郑占筹支付逾期付款违约金1397元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，且超过三年的诉讼时效，应予以驳回。首先，双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的。第一，合同签订当天，郑占筹已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，郑占筹不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，欣盛丰公司盖完公章后，均从未向郑占筹出示过，也没有交付给郑占筹，郑占筹手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份合同中另一份原件，也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司向贷款银行去交涉的。欣盛丰公司何时将郑占筹提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行会通知郑占筹去办理贷款手续后，郑占筹才能去办理。而贷款银行直到2016年8月4日才通知郑占筹，接到通知后，郑占筹就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与郑占筹无关。因此，郑占筹不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭款的情况。第四、反诉原告诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。其次，证明郑占筹对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。个人购房借款/担保合同的三方当事人是欣盛丰公司、工商银行、郑占筹。欣盛丰公司是该合同的保证人，欣盛丰公司必须将郑占筹已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据郑占筹的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知郑占筹去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了郑占筹去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在郑占筹之前签订了个人购房借款/担保合同。再次，欣盛丰公司关于逾期办理贷款违约金和逾期支付按揭款违约金主张已经超过三年的诉讼时效，应予以驳回。欣盛丰公司是在2019年12月18日才提起反诉的，主张上述权利的。而根据本案的情况，欣盛丰公司主张上述权利，最迟应在2019年8月23日之前提出。可见，欣盛丰公司的上述诉讼请求早已超过诉讼时效。最后，欣盛丰公司向答辩人主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了答辩人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应为无效的格式条款，不应采纳。二、反诉原告欣盛丰公司请求判令郑占筹支付代保管费45216元的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，也应予以驳回。第一，涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止开庭，案涉工程规划、人防、环保等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，反诉原告至今无法提供竣工验收备案表、面积实测表、管线分布竣工图、建设工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条第3款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，答辩人自始至终不存在逾期收房的情况。第二，本案中，答辩人不存在逾期收房的情况，反诉原告在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。反诉原告应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，反诉原告从未再以电话或者书面的形式向答辩人通知过交房事宜，直到2018年11月2日，反诉原告才寄出催告收房通知书后。答辩人得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到反诉原告指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到反诉原告和物业公司的拒绝。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定反诉原告没有履行交房义务。因此，答辩人无法按时收房责任完全在于反诉原告。第三，反诉原告没有提供任何证据证明其代为保管案涉商品房的实际支出。目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个反诉原告公司员工。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。第四，反诉原告的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款关于支付违约金和代保管费的约定条款，属于加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。第五，根据《商品房买卖合同》附件六第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，答辩人未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么答辩人就不存在逾期收房的问题。因此，反诉原告主张要求答辩人支付所谓的代保管费，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 郑占筹围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了收据、厦门市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人一手住房购置贷款情况表、私营公司基本信息、福建电视台帮帮团记者采访报道视频、业主拍摄视频光盘、（2018）闽02民终5463号《民事判决书》、关于欣盛丰逾期交付违约金调（和）解方案说明作为证据。欣盛丰公司围绕答辩意见及反诉请求向本院提交了建筑工程施工许可证、气象灾害证明、气象资料证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书、同小区其他业主交房材料、同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表、商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单及流转情况等证据。以上证据经各方当事人质证和本院核实，对与本案无关的其他业主交房材料，本院不予认可，对于同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，被告未提供原件及相关租金的评估说明，本院不予认可，对其他证据相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年6月3日，郑占筹与欣盛丰公司签订合同编号为03287816的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（即附件六），约定郑占筹购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共114.15平方米，房价总金额1693467元。合同第六条约定买受人于2016年6月3日前付肆拾贰万叁仟肆佰陆拾柒元整，余款计人民币壹佰贰拾柒万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1，2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按本合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等必需事宜，由此产生的费用由买受人承担。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金……。附件六第四条第1款约定出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人逾期付款或逾期支付违约金，则出卖人交房时间相应顺延；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自出卖人交房通知载明的交房期限届满之日起由买受人承担。……附件六第四条第2款约定……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第四条第3款约定买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六第四条第5款约定如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。附件六第四条第6款约定在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 欣盛丰公司于2016年4月30日向郑占筹开具一张No.1657647《收据》，载明该公司已收取郑占筹预收购房款50000元，又于2016年5月6日向郑占筹开具一张No.2843106《收据》，载明该公司已收取郑占筹预收购房款373467元，共计423467元。2016年8月5日，郑占筹和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》，欣盛丰公司作为保证人在该合同上盖章。2016年8月24日，中国工商银行向郑占筹发放贷款1270000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。至此，郑占筹已支付全部购房款合计1693467元。2017年9月28日欣盛丰公司向郑占筹发出《商品房交付通知书》，通知其应于2017年12月22日前往办理收楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司向郑占筹发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月9日，他人签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往被告处办理交房手续时遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向郑占筹发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月16日，他人签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。原告郑占筹于庭审中确认三份通知书均已收到。2019年8月3日，原告郑占筹办理了案涉房产的收房手续。 另查明，2016年6月3日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级、高温大于等于35度以上的天气共39天（已扣除重复计算天数6天，即2016年7月16日、7月28日、8月1日、9月15日、9月17日、9月28日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）消防验收合格。 本院认为，郑占筹与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。欣盛丰公司主张的原告逾期提供办理贷款材料、逾期付款，存在应付违约金未付的情况，其有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。本院认为欣盛丰公司未提供其他证据证明郑占筹逾期提交办理贷款资料，仅以郑占筹签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明郑占筹逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中未明确约定原告的付款时间，欣盛丰公司主张的根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款，故要求郑占筹支付逾期付款违约金1397元。但是欣盛丰公司并未举证证明存在60日内付清购房款的约定或交易习惯。故欣盛丰公司的上述主张缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，无合同约定及法律依据，本院均不采纳；其次，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水、高温大于等于35度的气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房39天。2018年6月11日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2017年9月28日向郑占筹发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未符合法定的交付条件，故该通知书不发生通知交房的效力。欣盛丰公司于2018年11月2日向郑占筹寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向郑占筹发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月16日，该《再次催告收房通知书》被签收，至此办理收房手续已经不存在客观障碍。根据合同附件六第四条第2款的约定买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知书载明的交房期限届满之日视为出卖人的交付日。虽郑占筹于2019年8月3日才办理收房手续，但应当视为欣盛丰公司已经于2018年12月19日完成交房。故郑占筹主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月19日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，但并未提供足够的证据予以证明，且违约金标计算准系双方真实意思表示，故其主张本院不予采纳。原告主张逾期违约金每天按169.3467元计算，符合双方约定，本院予以支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年2月9日（2017年1月1日起算，并顺延39天）起计至2018年12月19日止，共计679天，每天按169.3467元计算，向郑占筹支付逾期违约金114987.02元。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，本院认为，根据合同附件六第四条第3款、第4款明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，郑占筹逾期收房，视为欣盛丰公司已交付案涉房产，相关风险和费用亦转移由买受人承受，欣盛丰公司还要求郑占筹支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑占筹支付逾期交房违约金114987.02元； 二、驳回郑占筹的其他本诉请求； 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币3501元，适用简易程序减半收取1750.5元，由原告郑占筹负担493元，被告厦门欣盛丰投资有限公司负担1257.5元。反诉受理费人民币965元，由被告厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪秀娟 二〇二〇年三月二日 法官助理吕子洋 书记员李金城 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。