广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13642号原告（反诉被告）：杨涛，男，1976年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭泳仪，广东帅毅律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：梁伟俊，男，1992年8月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：中山市中恩房地产有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街三路81号锦绣龙湾华苑2幢7卡。法定代表人：邱贵忠。原告杨涛与被告梁伟俊、第三人中山市中恩房地产有限公司（以下简称中恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，被告梁伟俊提起反诉，本院受理后与本诉合并审理,并依法先适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年11月6日、同月20日和同年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨涛及其委托诉讼代理人黎立华、被告梁伟俊及其委托诉讼代理人黄敢和第三人中恩公司的法定代表人邱贵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨涛向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除杨涛与梁伟俊于2018年9月14日签订的二手房买卖合同；2.杨涛没收梁伟俊的定金60000元；3.梁伟俊协助杨涛办理位于中山市××镇xxxx街××家园××房的注销抵押登记手续。事实和理由：2018年9月14日，杨涛与梁伟俊签订二手房买卖合同，约定梁伟俊向杨涛购买其名下位于中山市××镇xxx街××家园××房的房地产，总成交价600000元，定金60000元。合同签订后，为确保合同能够顺利履行，涉案房地产已办理抵押登记，但梁伟俊未按约定履行付款义务，已构成违约，杨涛有权解除合同，并没收梁伟俊支付的定金。梁伟俊辩称，同意解除双方签订的二手房买卖合同和协助杨涛办理注销涉案房地产的抵押登记手续，但不同意承担违约责任。双方签订的二手房买卖合同中约定杨涛需无条件配合梁伟俊办理按揭，但杨涛拒绝协助梁伟俊办理同意贷款书，致使梁伟俊无法依期取得贷款，故梁伟俊未能向杨涛支付房款的原因系基于杨涛的违约行为所致，不应由梁伟俊承担违约责任。梁伟俊向本院提出反诉请求，请求判令：1.解除杨涛与梁伟俊于2018年9月14日签订的二手房买卖合同、合同主体变更书及同年12月5日签订的补充协议；2.杨涛向梁伟俊退回购房定金60000元及购房预付款10000元；3.杨涛向梁伟俊支付违约金120000元。诉讼过程中，梁伟俊将第2、3项诉讼请求变更为请求判令杨涛向梁伟俊双倍返还定金共120000元并退回购房预付款10000元。事实和理由：2018年9月14日，杨涛与梁伟俊签订二手房买卖合同和合同主体变更确认书，约定梁伟俊向杨涛购买位于中山市××镇xxx街××家园××房的房地产，由梁伟俊指定第三方过户，杨涛需无条件配合梁伟俊办理按揭，否则视为违约；如杨涛逾期履行义务超过15日或者有其他根本违约行为的，梁伟俊可解除合同并选择要求杨涛支付转让成交价20%的违约金或双倍返还梁伟俊已支付的定金。合同签订后，梁伟俊依约支付了定金6万元并积极履行合同义务。2018年12月5日，双方就赎楼事宜签订了补充协议，约定双方通过第三方提供资金赎楼，具体操作方式为先成功办理银行按揭，后第三方提供资金赎楼，杨涛需无条件配合梁伟俊完成赎楼手续，双方还对第三方提供资金产生的利息进行明确约定，其中赎楼产生的月利息1.5%范围内的正常利息由梁伟俊承担，杨涛承担其余多出部分的利息。2019年4月15日，杨涛与梁伟俊指定的借名买受人林镇华、第三人中恩公司共同到按揭贷款银行为办理同意贷款书签署了相关文件，但经按揭贷款银行审查，当日按揭贷款银行已通知杨涛、中恩公司林镇华不符合贷款条件。同月16日，杨涛与梁伟俊再次进行协商，杨涛同意梁伟俊更换指定的受让方继续履行合同，并由梁伟俊向杨涛提前支付10000元购房款作为补偿。当日，梁伟俊向杨涛支付了10000元。同年5月，杨涛临时反悔不予配合，且无理要求梁伟俊支付15000元的赔偿金，至今仍不配合梁伟俊办理赎楼手续。综上，杨涛至今未按约配合梁伟俊办理赎楼手续，构成违约，应承担违约责任。杨涛对梁伟俊的反诉请求辩称，1.同意解除双方于2018年9月14日签订的二手房买卖合同、合同主体变更书及同年12月5日签订的补充协议。2.双方就合同的履行达成了最后共识后，杨涛已依约协助了梁伟俊办理了第一次同意贷款书的手续，但因梁伟俊指定的借名买受人个人原因未获得按揭贷款银行的同意，故第一次同意贷款书无法通过按揭贷款银行审批。后梁伟俊再次变更指定的借名买受人并要求杨涛协助办理第二次同意贷款书，但其时已超出双方约定的履行期限，故杨涛有权拒绝。综上，梁伟俊才是违约方，其无权要求杨涛承担违约责任，请求法院依法驳回梁伟俊相应的反诉请求。中恩公司述称，1.中恩公司作为居间方，在杨涛与梁伟俊签订二手房买卖合同前，已将梁伟俊不符合按揭贷款条件的事实告知了双方，故杨涛才同意由梁伟俊指定的第三人作为借名买受人进行交易。2.双方签订合同后，中恩公司确受双方的委托，联络按揭贷款银行和赎楼借资单位。2019年4月15日，中恩公司与梁伟俊指定的借名买受人林镇华、杨涛共同到按揭贷款银行签署了婚姻状况声明、二手楼划款委托书、同意出售共有财产声明书和中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表，但按揭贷款银行当日并无告知我们林镇华不符合贷款条件。次日，杨涛向中恩公司提出，因交易时间过长，资金周转困难，要求梁伟俊先行支付购房款10000元，中恩公司便将其要求转告了梁伟俊，梁伟俊同意后并于当日向杨涛支付了10000元。同年5月初，中恩公司获知了林镇华不符合贷款条件后告知了杨涛、梁伟俊，并询问了杨涛、梁伟俊是否同意另行安排借名买受人继续履行合同，双方均表示同意。梁伟俊联系到新的借名买受人后，中恩公司于同年5月21日通过微信通知杨涛到按揭贷款银行与新的借名买受人一起办理手续，但杨涛并没有到现场。后中恩公司联系杨涛，杨涛表示要梁伟俊另外补偿延期损失15000元并注销涉案房地产的抵押登记后才愿意继续履行合同，但梁伟俊不同意，致使至今未办妥以新的借名买受人名义的按揭贷款手续。中恩公司认为，涉案的房屋买卖无法促成的原因是杨涛的行为所致，杨涛应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的杨涛于2019年4月15日为梁伟俊指定的借名买受人签署了办理同意贷款书的相关文件后，是否与梁伟俊就合同的指定买受人的变更及付款期限的延长达成了新的合意。对此，本院认为，首先，梁伟俊提供了收款收据拟证明双方于当日已知晓该次贷款申请未获按揭贷款银行的审批，杨涛同意了梁伟俊重新指定新的借名买受人继续履行合同后，梁伟俊才向杨涛提前支付购房款10000元的，但该收款收据并不具有梁伟俊所陈述的内容，且与中恩公司的陈述不一致，现杨涛亦予以否认；其次，中恩公司提供了2019年5月15日、17日、18日、29日和同年6月2日的通话详单拟证明该期间有与杨涛协商，杨涛是同意梁伟俊重新指定新的借名买受人继续履行合同，但上述通话详单中并没有显示通话的内容，只能证明中恩公司与杨涛在该期间有电话联系，并不能推断杨涛在协商过程中同意了梁伟俊重新指定新的借名买受人继续履行合同，现杨涛亦予以否认；再次，除了上述证据外，梁伟俊及中恩公司均没有提供其他证据予以证明，梁伟俊应承担相应的不利后果。综上，本院认为双方未在该期间就上述事项重新达成新的合意。根据上述证据和事实的认定，本院查明：涉案房地产位于中山市××镇xx大街××家园××房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第022xxxx号]，权利人为杨涛，权属证书出证日期为2018年10月15日。抵押登记情况，2018年10月15日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山东升支行，抵押金额为315000元；同年12月6日再次办理抵押登记，抵押权人为梁伟俊，抵押金额为120000元。2018年9月14日，杨涛作为卖方、梁伟俊作为买方、中恩公司作为居间方，三方签订二手房买卖合同，约定梁伟俊购买杨涛名下位于中山市××镇xxx街××家园××房的房地产。合同的主要内容为：1.价款，转让总价款为600000元。2.定金，60000元，于签署本合同之日起3日内支付，前述定金均交由中恩公司监管，梁伟俊将定金支付给中恩公司即视为杨涛收讫定金。3.房款支付方式和时间，除定金之外的房款540000元，由梁伟俊以银行按揭付款，首期房款具体以银行借款为准，并于递件过户当天支付。4.银行按揭，梁伟俊应自具体以拿到房产证之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，杨涛需无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若梁伟俊已按上述约定期限内向按揭贷款银行办结全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（梁伟俊在前述期限内有权选择不超过共三家银行申请贷款），或如因梁伟俊自身原因及贷款政策调整，梁伟俊无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，梁伟俊应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向杨涛补足应付房款，否则视为违约。5.买方违约责任，如梁伟俊未按照合同约定的期限履行义务，杨涛有权要求梁伟俊以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如梁伟俊逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，杨涛可要求梁伟俊继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收梁伟俊已支付的定金。6.卖方违约责任，如杨涛未按照合同约定的期限履行义务，梁伟俊有权要求杨涛以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如杨涛逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，梁伟俊可要求杨涛继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还梁伟俊已支付的定金。7.备注条款，另附合同主体变更确认书一份，梁伟俊指定第三方过户；梁伟俊赎楼；定金需在2018年9月17日之前到账。同日，杨涛与梁伟俊签订合同主体变更确认书，并由梁伟俊向中恩公司支付定金60000元。2018年10月15日,杨涛取得涉案房产的权属证书。同年12月5日，由于杨涛个人征信问题致使双方对合同履行过程中的赎楼款利息支付产生争议，双方于当日签订补充协议，约定梁伟俊赎楼款部分的正常利息（月利息的1.5%范围内）由梁伟俊支付，多出部分由杨涛承担，杨涛需配合梁伟俊完成赎楼手续。同年12月6日，双方就合同的履行达成了共识，同意以双方存在借贷关系为由，将涉案房地产办理抵押登记。同日，双方到国土部门办理了抵押登记，抵押权人为梁伟俊，抵押金额为120000元，不动产登记证明号为粤（2018）中山市不动产证明第015xxxx号。2019年4月15日，杨涛与梁伟俊指定的借名买受人林镇华、中恩公司一起到中国建设银行股份有限公司中山分行申请办理二手楼按揭贷款手续，当日，杨涛按中恩公司和银行的指引签署了文件，但未知审批结果。同年4月16日，杨涛请求梁伟俊先行支付预付购房款10000元缓解资金压力，当日梁伟俊同意并向杨涛支付了预付购房款10000元。2019年5月21日，因林镇华不符合按揭贷款的条件,中恩公司通知杨涛重新到按揭贷款银行与新的借名买受人办理手续，但杨涛没有到场。后中恩公司与杨涛多次进行协商，杨涛要求梁伟俊赔偿15000元及先注销涉案房地产的抵押登记才同意继续履行合同，协助梁伟俊办理以其指定的新的借名买受人的名义的同意贷款书及后期赎楼手续，但梁伟俊不同意，双方协商不成。2019年9月12日，杨涛向本院提起诉讼。本院认为，杨涛与梁伟俊对解除双方签署的关于涉案房地产买卖的有关合同和文件无异议，梁伟俊同意注销涉案房地产的抵押登记，属当事人对自己权利的自由处分，杨涛相应的诉讼请求及梁伟俊相应的反诉请求，本院予以支持。对于涉案合同解除的违约责任问题，本院作如下分析：首先，从双方签订的二手房买卖合同及补充协议来看，合同第四条第2.2、2.3款分别约定：“买方应自买卖双方签署本合同之日起（具体以拿到房产证之日起60日）内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方需无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；……”“若买方已按2.2款约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的。买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。”上述约定可获知双方对杨涛履行协助义务的时间和梁伟俊的付款时间为涉案房产出证之日即2018年10月15日起60日内，但双方在合同履行过程中，确因杨涛个人征信原因影响了赎楼手续的开展，故双方履行上述义务的起始时间，应从双方签订补充协议之日即2018年12月5日起算，即杨涛履行协助办理按揭手续义务的届满期限为2019年2月3日前，梁伟俊履行付款义务的届满期限为2019年5月4日前，但梁伟俊在无证据证明杨涛在上述期间存在违约行为或双方达成延期付款的前提下，却不依期支付购房款，本身已违约在先。其次，杨涛虽然在其协助办理按揭手续义务的期限届满后于2019年4月15日协助梁伟俊办理了第一次同意贷款书的相关手续，但仅能说明杨涛只是给予该次协助手续的展期便利，并不能推断杨涛在该次按揭手续办理失败后再次给予梁伟俊类似的展期便利，故如梁伟俊认为双方存在诸如前述的展期约定，应承担举证责任，但梁伟俊提供的证据不足以证明，理应承担举证不能的不利后果，杨涛有权拒绝再次协助梁伟俊办理同意贷款书的相关手续。综上，梁伟俊为违约方，应承担全部违约责任，杨涛请求没收梁伟俊定金60000元的本诉诉讼请求，理据充分，本院予以支持，梁伟俊请求杨涛双倍返还定金120000元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。合同解除后，杨涛亦应向梁伟俊返还购房款10000元，梁伟俊相应的反诉诉讼请求，理据充分，本院予以支持。综上所述，杨涛的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。梁伟俊的反诉请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨涛（反诉被告）与被告梁伟俊（反诉原告）于2018年9月14日签订的二手房买卖合同、合同主体变更确认书和2018年12月5日签订补充协议于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告梁伟俊（反诉原告）交纳的定金60000元由原告杨涛（反诉被告）没收；三、被告梁伟俊（反诉原告）于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告杨涛（反诉被告）办理中山市xx镇xx大街x路xxx号xxxx家园x幢xxx房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第022xxxx号]的注销抵押登记；四、原告杨涛（反诉被告）于本判决发生法律效力之日向被告梁伟俊（反诉原告）退回购房款10000元；五、驳回被告梁伟俊（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费1550元，由被告梁伟俊（反诉原告）负担；反诉案件受理费2900元，减半收取计1450元，由被告梁伟俊（反诉原告）负担1338元，由原告杨涛（反诉被告）负担112元[上述本诉、反诉案件受理费已经分别由原告杨涛（反诉被告）、被告梁伟俊（反诉原告）向本院预交，各自负担的款项相抵扣后，被告梁伟俊（反诉原告）应当向原告杨涛（反诉被告）支付1438元，并于上述付款期限内一并迳付，本院不再另行收退]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  梁 瑜二〇二〇年三月十日书记员  何洁文