广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终140号 上诉人（原审被告）：莫云芳，女，1973年12月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：桂林市兴邦物业服务有限公司，住广西壮族自治区桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门楼综合楼1、2、3-1号商店及多功能大厅2楼201室。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人莫云芳因与被上诉人桂林市兴邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫云芳上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3066号民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有经过双过半业主的选聘程序，物业服务合同以及收费标准等均未获得小区双过半业主的同意。2.被上诉人的资质等级不具备承接对奇峰小筑小区的物业管理业务。3.业主委员会代表郭建国不符合业主身份，其私自签订物业合同不能代表小区业主，合同不具有合法性。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。 桂林市兴邦物业服务有限公司称，根据已经生效的法律文书已经确认了《物业服务合同》是有效的。我们对物业费进行了催收，并没有超过诉讼时效。公共设施的维修在合同中也有约定，超过2000元的必须业主交纳维修基金，但是业主没有交纳。盗抢时间也都有报案，物业服务并没有瑕疵。一审没有支持违约金，我们也认可了。 桂林市兴邦物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付物业服务费1582.12元及违约金474.64元，合计2056.76元；2.本案诉讼费及实现上述债权所花费的相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告是桂林市七星区朝阳路21号银峰苑4栋A-7-2号房的业主，房屋建筑面积85.52㎡。2011年8月6日，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对奇峰小筑小区提供物业管理服务，委托管理期限两年，自2011年8月6日起至2013年8月6日止；物业服务费价格为：住宅0.5元/㎡/月（含0.1元维护费用），商铺0.8元/㎡/月（含0.1元维护费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2013年7月6日，原告再次与桂林市奇峰小筑业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：根据有关法律、法规及《奇峰小筑业主代表大会议事规则》、《奇峰小筑业主公约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，桂林市奇峰小筑业主委员会续聘原告为奇峰小筑小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月6日止；物业服务费价格为：2013年8月6日至2015年8月6日住宅0.5元/㎡/月，商铺0.8元/㎡/月，2015年8月6日至2018年8月6日执行市场调节价，具体价格另行商定；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 合同签订后，原告进驻小区提供物业服务，2016年9月5日，原告提前退出小区。2013年8月5日至2016年9月5日期间被告未向原告交纳物业费。原告分别于2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公告栏张贴公告等方式向被告催收物业费。 另查明，2013年4月15日，桂林市公证处出具（2013）桂桂证民字第3335号公证书，对桂林市奇峰小筑第四届业主委员会的委员选举活动进行了公证。2014年8月26日，该公证处出具（2014）桂桂证撤字第055号《关于撤销（2013）桂桂证民字第3335号公证书的决定》，撤销了上述公证。该院曾受理原告韦玉、全凤俄诉被告桂林市奇峰小筑业主委员会、桂林市兴邦物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，韦玉、全凤俄诉请法院撤销桂林市奇峰小筑业主委员会作出的关于选聘桂林市兴邦物业服务有限公司的决定。2015年6月8日，该院作出（2014）星民重字第23号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，判决驳回了韦玉、全凤俄的诉讼请求。韦玉、全凤俄上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）桂市民四终字第523号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，最终判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为：原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2013年8月5日至2016年9月5日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费，故对原告要求被告支付物业费1582.12元（85.52㎡×0.5元×37个月）的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称郭建国不是业主，其与原告签订的合同无效。但合同的双方当事人是原告与桂林市奇峰小筑业主委员会而不是原告与郭建国，郭建国是否为业主并不直接影响合同的效力。且桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决，已经确认桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效。故对被告的该项辩解，该院不予采信，业委会与原告签订的物业服务合同对全体业主均有约束力。被告辩称桂林市公证处撤销了关于业委会选举的公证书，但没有公证处的公证并不能否定业委会的合法性，更不能否定物业服务合同的效力。关于滞纳金，部分业主对业委会选聘物业公司的合法性存在争议，曾发生过相关的诉讼。从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告莫云芳支付原告桂林市兴邦物业服务有限公司2013年8月5日至2016年9月5日的物业费1582.12元；二、驳回原告桂林市兴邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付该院），由被告莫云芳负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了2019年12月31日的《桂林晚报》刊登的《物业起诉业主法院这样判决》报道，拟证明物业费打八折。被上诉人经质证后认为，并不存在物业费打八折的事实。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决已经确认，奇峰小筑业主大会选聘兴邦物业对奇峰小筑进行物业服务，选聘程序合法。奇峰小筑业委会在作出续聘被上诉人作为奇峰小筑小区的物业服务企业对奇峰小筑小区继续进行物业服务的决定后，奇峰小筑业委会与被上诉人签订的《奇峰小筑物业管理服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”两份《奇峰小筑物业管理服务合同》对奇峰小筑全体业主均有约束力，上诉人与被上诉人均应依约履行。被上诉人应依约为上诉人提供物业管理服务，上诉人应交纳相应的物业管理费用。从上诉人提供的证据看，虽然被上诉人提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但并不能据此免除上诉人交纳物业费的义务。上诉人未依约交纳物业费后，被上诉人已经于2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公告栏张贴公告的方式催收物业费，因此被上诉人的起诉并未超过法律规定的诉讼时效。一审法院根据《奇峰小筑物业管理服务合同》及本案查明事实判决上诉人支付被上诉人物业费并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人莫云芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人莫云芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰