广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初3590号原告:珠海和泰物业管理有限公司。住所：珠海市香洲翠民路58号（优仕雅苑）2栋1单元首层。法定代表人：吴怡财，公司执行董事。委托诉讼代理人：王秀刁，广东常成律师事务所律师。被告：邓永源，男，汉族，1965年9月2日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：何彩华,系被告邓永源的妻子。被告：何彩华，女，汉族，1970年12月17日出生，住珠海市香洲区，原告珠海和泰物业管理有限公司诉被告邓永源、何彩华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的物业管理费6925.84元（2016年2月1日起至2018年12月31日止，面积123.77㎡×每月1.2元/㎡，代收垃圾清运费每月8元，公用电费每月40元）；2.判令两被告向原告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金3704.4元（按日1‰计算，自2016年2月1日起暂计至2019年1月17日，具体计算方式详见附件，以后以拖欠总额为计算基数，按日1‰计算至实际清偿完毕之日止）；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，原告与涉案小区珠海市香洲区丰达花园业主委员会签订《丰达花园物业服务合同》，合同约定：1.原告为丰达花园提供物业管理服务，合同期限为2016年2月1日起至2021年1月31日止；2.物业管理费为电梯房每平方米1.2元，公用电（丰达大厦）以实际收费分摊为准，垃圾清运费每月每户8元；3.物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、年检、更新、改造的费用；4.当月10日前支付当月物业管理费；等等。虽然合同约定公用电（丰达大厦）按实际收费进行分摊，根据原告已代缴的公用电费用进行分摊，实际上每户业主应分摊的公用电费用已超过40元/月，但为了便于计算与操作，还是按照原告入驻涉案小区前业主们的交费习惯按40元/月收取公用电分摊费。合同签订后，原告一直依约对两被告居住的涉案小区实施规范的物业管理，为被告提供物业管理服务。而两被告却自原告入驻涉案小区提供服务至今，无故拒缴物业管理费，两被告自2016年2月1日至2018年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费合计6925.84元（其中包括物业管理费、代收垃圾清运费、公用电分摊费、电梯维修分摊费）。原告多次以多种形式向被告催缴物业管理费均无果。两被告长期拒缴物业管理费的行为，严重影响了涉案小区的公共物业管理运行，更是对其他已经缴费业主的不公平，其行为已构成严重违约，根据物业服务合同第七条违约责任的约定，两被告应按每日1‰向原告支付滞纳金，截止至2019年1月17日，两被告应向原告支付滞纳金暂合计3704.4元。基于上述事实与理由，原告依法提起诉讼以维护自身合法权益，请求人民法院依法判决。原告提交如下证据：1.丰达花园物业服务合同；2.不动产权登记表；3.缴费通知单、缴费通知单送达照片；4.电梯维修分摊费的通知；5.公用电费发票；6.丰达大厦公用电分摊费明细情况表、丰达大厦公用电分摊费用、应收电费与实收电费对比表；7.关于郑志安的“当事人提交诉讼资料凭证”与民事起诉状（起诉郑志安）；8.（2017）粤0402民初10475号民事判决书。两被告辩称：一、丰达花园业主委员会与原告签订的《丰达花园物业服务合同》属于无效合同，当时丰达花园业主委员会成员由卜忠贵、陈晓鹏、张榕妹、黎月强、谢力祺五人组成。其中陈晓鹏、黎月强、卜忠贵三人因拖欠丰达花园前物业管理公司恒福物业2013年、2014年、2015年三个缴费年份26个月、15个月、32个月不等的物业管理费用，2017年6月14日，珠海市香洲区翠香街道办事处作出《关于回复》中，对上述事项作出了明确指导意见。根据《珠海市物业管理条例》及《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，陈晓鹏、黎月强、卜忠贵三人的业主委员会资格最迟应于2013年6月终止。因为此三人委员资格的终止，丰达花园业主委员会应重新选举，在新一届业主委员会产生之前，可由安宁居委会在珠海市翠香街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的资格。综上，《丰达花园物业服务合同》签订时，业主委员会职权实际上已经终止，应由安宁居委会代行业主委员会资格与相关物业公司签订物业管理服务合同。因此，《丰达花园物业服务合同》签订时存在签订主体不适格，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条的规定，该合同属于无效合同。被告亦无需遵守合同约定向原告支付任何费用，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。二、《丰达花园物业服务合同》是2016年2月1日签订，但丰达花园业主于2016年1月10日陆续收到“丰达花园业主大会关于选举物业公司的表决票”，表决票填写时间显示为2016年1月22日，按《珠海市物业管理条例》（2010年修订版）的规定，投票表决事项应当书面送交或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七天，被告质疑签订《丰达花园物业服务合同》的合法性。根据《珠海市物业管理条例》（2010年修订版）的规定，物业服务合同应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案，根据2018年1月29日珠海市香洲区住房和城市更新局反馈的“关于丰达花园小区物业管理服务合同备案问题的回复”，明确说原告曾于2017年初申请过备案，但因原告提交的备案材料不齐已予以退回。三、《丰达花园物业服务合同》约定物业公司实行包干制，但合同第四条第3项又列出物业管理服务费用清单，根据《珠海市物业服务收费管理办法》规定包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。假如按包干制规定，原告为什么还列明了公用电费、垃圾清运费、门禁维护费和停车服务费。按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定，8层及以上有电梯的高层住宅，分五级收费，最高一级才1.2元/㎡，丰达大厦凭什么收1.2元/㎡；收费办法也没有垃圾清运费这项费用，被告不认可原告每月收取垃圾清运费8元，属于重复收费，因为珠海水控集团已经扣了被告每月垃圾费8元，有珠海水控集团的扣费短信证明。关于每月的分摊电费40元，法院原来的判决中没有支持这项费用，原告起诉被告缴纳这费用不合法。原告主张被告支付电梯维修分摊费用，也是没有依据、不合法的。原告根据珠海市物业管理条例规定，利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意，合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，但原告从来没有公示小区的公共收入（包括楼顶电信铁塔、电梯和楼道广告和小区花场）。四、关于物业服务问题，楼下保安只将大门门禁钥匙放在桌子上，任由外来人员自由出入，因丰达大厦有很多房屋出租，对大厦业主形成巨大的安全隐患。丰达大厦目前消防设施已无法使用，而原告进驻管理这么长时间，无所作为，万一火灾整栋大厦业主人身安全得不到保障，凭什么要按合同缴纳管理费。物业合同约定不得单方面占有本物业的共用部分共用设施设备或改变其使用功能，原告私自占用丰达大厦一楼大堂作为办公室。丰达大厦所有楼层都没有摄像头，整栋大厦属于没有监控状态。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告提交如下证据：1.（2015）珠香法民三初字第1723号、1947号民事判决书；2.关于《关于明确终止丰达花园业主委员会委员卜中贵、陈晓鹏、黎月强资格的要求函》回复；3.政府信息公开告知书；4.授权委托书、《现业主委员会及和泰物业公司代表陈俊伟向业主的表述》；5.查票登记表及业主大会表决表；6.关于丰达花园小区物业管理服务合同备案问题的回复；7.物业的价格表决存根表；8.物业管理情况(照片)；9.光盘；10.用户收费清单；11.水费短信；12.珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法；13.被告手抄费用标准；14.2017年9月11日的《通知》；15.2016.5.1的委托书（通知）；16.2016年5月25日《通知函》；17.安宁居委会的组织机构中明确写有理事之一的陈俊伟的照片；18.丰达花园业主在安宁居委会进行沟通的图片；19.和泰物业明确要求恒福物业将149号1-3层管理费代收代缴电费转入和泰物业账户的通知；20.丰达花园物业服务合同（2016年2月）；21.卜中贵一次性补缴物业费的物业管理费发票；22.***（即陈亿山）与和泰物业轮流侵占丰达大厦公共走廊的照片；23.报警回执；24.香洲区丰达花园急需整治-业主们的呼声的申请；25.关于香洲区丰达大厦的自治问题；26.2016.3.1前的物业管理条例；27.原告恶意搞破坏，以年检为由，2017年4月15日足足停了一个星期电梯；28.照片（和泰物业所谓的优质服务）。经审理查明：被告邓永源、何彩华于2014年1月成为珠海市香洲区香洲柠溪路149号705房的业主，该房屋建筑面积为123.77平方米，用途为成套住宅，该房屋属丰达花园小区管理范围内的丰达大厦电梯房。2016年2月1日，原告与珠海市香洲区丰达花园业主委员会签订《丰达花园物业服务合同》，约定丰达花园业主委员会将香洲柠溪路149号、151号、153号等在内的小区物业委托给原告实行包干制物业管理服务。物业管理服务涵盖：小区安全、消防安全、绿化管理、小区卫生、停车管理、房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理七大方面，具体内容包括建立24小时保安置办制度，小区实行封闭式管理，业主及住户凭智能卡进出，对外来人员进行来访登记；维护监控设备，确保监控设施正常运行；保持消防通道畅通，小区每栋楼配备两罐手提式干粉灭火器等等；合同期限自2016年2月1日起至2021年1月31日止；……物业管理服务费用，合同约定物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、年检、更新、改造的费用；缴费时间为每月10日前缴纳当月物业管理服务费用，收费标准为：楼梯房0.6元/㎡、电梯房1.2元/㎡；公用电按4.5元/月（户）；公用电（丰达大厦）以实际收费分摊为准；垃圾清运费8元/月（户）；单元门门禁和对讲维护费按5元/月（户）等；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告起诉主张被告应支付2016年2月1日起至2018年12月31日止的物业管理费合计6925.84元，具体计算为[123.77㎡×1.2元/㎡×35个月+垃圾清运费8元/月（户）×35个月+公用电分摊40元/月（户）×35个月+电梯维修分摊费47.5元]，以及拖欠前述物业管理费滞纳金3704.4元（暂计至2019年1月17日）。被告认可确实未缴纳该期间的物业管理费用，认为香洲区丰达花园业主委员会中主任卜忠贵、副主任陈晓鹏、委员黎月强等均因拖欠物业管理费，已不具备委员资格，故由他们组成的珠海市香洲区丰达花园业主委员会已无权代表被告与原告签订《丰达花园物业服务合同》，故不同意按照前述物业服务合同的标准缴纳相应物业费用。两被告同时认为原告的物业服务质量差，私自霸占大厦一楼，开设麻将室和小卖铺，影响业主生活，还霸占消防通道，给小区安全造成极大隐患等,不符合合同服务标准。另查明，2017年6月14日，珠海市香洲区翠香街道办事处作出《关于﹤关于明确终止丰达花园业主委员会委员卜忠贵、陈晓鹏、黎月强资格的要求函﹥回复》中，明确丰达花园在2011年7月进行换届，后依法依规按照程序进行了小区业委会换届选举，2012年6月18日小区业委会换届完成，并在区物业办备案，经在小区公示30天后，以卜忠贵为主任的业委会正式成立，公示期间未收到居民投诉和异议。该业委会全体成员于2016年12月18日提出辞职申请，安宁社区居委会于2017年1月12日公告终止卜忠贵等5名业委会委员资格。同时，该《回复》中亦提到陈晓鹏于2012年3月至2014年4月拖欠物业费、黎月强于2013年2月至2014年4月拖欠物业费、卜忠贵则于2015年8月7日补缴2013年1月至2015年8月期间的物业费等情形，并根据《珠海市物业管理条例》的规定，应自动终止委员资格。现因该业主委员会成员委员资格已于2017年1月12日终止，故不再次公告自动终止卜忠贵、陈晓鹏、黎月强委员资格情形。又查明，2018年1月29日，珠海市香洲区住房和城市更新局作出《关于丰达花园小区物业管理服务合同备案问题的回复》，其中第二项“关于丰达花园小区物业管理服务合同备案的问题”，告知内容主要有：物业管理服务合同备案的性质并非物业管理服务合同的生效要件，仅属于行政机关为了便于行政管理手续，在物业服务企业签署合同后要求其依法履行的存档备查性质的告知性备案。和泰物业曾于2017年年初向我局申请办理该小区物业管理服务合同备案，因其提交的备案材料不齐，我局已予以退回。还查明，2017年12月13日，本院受理郑志安、梁庆祥、段治福、何彩华、陈北山、梁文仲、珠海经济特区恒福物业投资顾问有限公司诉珠海市香洲区丰达花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，经审理认为郑志安等人的起诉不符合法定条件，本院于2018年3月30日作出（2017）粤0402民初11140号之一民事裁定书，裁定驳回郑志安等人的起诉。郑志安等人不服裁定，提起上诉。珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1681号民事裁定书，驳回郑志安等人的上诉，维持原裁定。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：双方争议的主要焦点在于《丰达花园物业服务合同》合同效力问题。被告认为该合同无效，理由为业委会成员因欠缴物业费而致使业委会成员资格终止，且《丰达花园物业服务合同》未经备案。本院对合同效力问题作出如下认定：2012年6月18日丰达花园业委会依法换届，选举产生5名业委会成员。2016年12月18日，该业委会全体成员提出辞职申请，安宁社区居委会于2017年1月12日公告终止该业委会5名业委会委员资格。本案涉及的《丰达花园物业服务合同》由丰达花园业委会与原告于2016年2月1日签订，签订该合同时，业委会成员资格尚未终止，丰达花园业委会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告若认为业主委员会作出的决定侵害其合同权益，应通过合法途径行使业主撤销权。2017年12月13日，本院受理郑志安、梁庆祥、段治福、何彩华、陈北山、梁文仲、珠海经济特区恒福物业投资顾问有限公司诉珠海市香洲区丰达花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，该案经本院及珠海市中级人民法院审理，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1681号终审民事裁定书，驳回郑志安等人的上诉，维持原裁定。即维持本院作出的驳回郑志安等人起诉之裁定。至本案法庭辩论终结前，被告仍未提交经合法程序撤销丰达花园业委会与原告签订物业服务合同之行为的相关证据。关于被告认为《丰达花园物业服务合同》未经备案问题，因该合同备案属于告知性备案，非合同生效之要件。《丰达花园物业服务合同》未经物业行政主管部门备案不影响其合同效力。综上所述，丰达花园业主委员会与原告签订了《丰达花园物业服务合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。被告认为《丰达花园物业服务合同》无效之抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告对丰达花园小区提供了物业服务，两被告所居住的房产属于物业服务范围内，《丰达花园物业服务合同》对两被告具有法律约束力。两被告应按合同约定履行交费义务。原告主张两被告支付2016年2月1日至2018年12月31日的物业管理费合计5198.34元（123.77㎡×1.2元/㎡×35个月），有合同和法律依据，本院予以支持。关于垃圾清运费，《丰达花园物业服务合同》明确约定为8元/月（户），该项费用用于清理物业服务范围内的垃圾，与珠海水控集团相关费用非同一项目，故两被告应向原告支付垃圾清运费人民币280元（8元/月×35个月）。关于公用电分摊费，《丰达花园物业服务合同》明确约定“公用电（丰达大厦）以实际收费分摊为准”，依据原告提交的公用电费发票及丰达大厦实际户数，结合被告提交的其此前缴纳物业管理费、公用电的发票，原告主张两被告支付2016年2月1日至2018年12月31日的公用电分摊费合计1400元（40元/月×35个月），有事实与合同依据，本院予以支持。关于电梯维修分摊费及年审分摊费，原告未提供电梯进行维修或者年审的证据及电梯维修、年审费用支出的原始单据，其提交的由其单方作出的《通知》（关于电梯维修费公摊的通知）不能作为主张该项费用的依据，故原告要求两被告支付该分摊费用，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金问题，《丰达花园物业服务合同》明确约定当月10日前支付当月物业管理费，如逾期缴费，应从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。两被告自2016年2月1日起至2018年12月31日止，欠缴物业管理费合计5198.34元，滞纳金应以每月欠缴的物业管理费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算，暂计至2018年12月31日的滞纳金为2793.22元（被告每月物业管理费为148.52元，当月10日前支付当月物业管理费，故从2016年2月11日起计至2018年12月31日，按每日千分之一，每月物业管理费的滞纳金分段计算）；2019年1月1日起的滞纳金，以物业管理费5198.34元为基数，按每日千分之一，从2019年1月1日起计至付清物业管理费5198.34元之日止。原告主张的滞纳金数额有误，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条之规定，判决如下：一、被告邓永源、何彩华应于本判决生效之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币5198.34元；二、被告邓永源、何彩华应于本判决生效之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费人民币280元、公用电分摊费人民币1400元；三、被告邓永源、何彩华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付计算至2018年12月31日止的滞纳金人民币2793.22元；四、被告邓永源、何彩华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付2019年1月1日起至付清之日止的滞纳金,以2016年2月1日至2018年12月31日的物业管理费5198.34元为基数，按每日千分之一的标准计算；五、驳回原告珠海和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币66元，由被告邓永源、何彩华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢明骥审 判 员  曾海辉人民陪审员  伍燕华二〇二〇年三月三十一日书 记 员  吴华强