河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28834号原告：河南中美置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路。法定代表人李海军，职务：总经理。委托诉讼代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人张健，河南文丰律师事务所律师。被告：王英，女，汉族，1978年10月4日出生，住郑州市。原告河南中美置业有限公司诉被告王英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理，于2019年5月30日作出（2019）豫0105民初11649号民事判决。原告河南中美置业有限公司不服该判决，提出上诉。郑州市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）豫01民终14401号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫0105民初11649号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南中美置业有限公司的委托诉讼代理人纪云丽到庭参加诉讼，被告王英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的合同编号为D16002283133的《商品房买卖合同》解除，判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记（编号为：1609016743）、初始登记（编号为：2018第0043888号）的注销手续；2、被告支付原告已代其偿还的银行贷款本息罚息844465.9元、违约金14507.13元（自代偿之日以代偿数额为基数按日万分之五暂计算至起诉之日2019年1月23日，主张至实际支付之日），暂共计858973.03元；3、被告承担原告支出的律师费45000元。（以上共计903973.03元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年1月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002283133），约定被告以贷款方式购买原告开发的郑东新区永平路南、站南路西基正金悦府8幢1单元25层2506号房，房屋总价1128686元，其中首付款338696元，按揭贷款79万元。2016年2月29日，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称贷款银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410800009-2012-20161083632），约定被告向贷款银行按揭贷款79万元，根据原告与贷款银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：建郑东保2015-07）原告为被告的贷款提供连带责任保证。现根据贷款银行资料显示，被告自2017年9月起连续未按时归还贷款本息，导致原告承担保证责任。2018年10月25日贷款银行已向郑州市金水区人民法院起诉要求被告提前还贷，并要求原告对贷款承担连带清偿责任（包括：银行贷款本息739920.48元及逾期支付罚息87.08元、违约金740.74元，利息及罚息暂计算至2018年10月17日），根据《商品房买卖合同》附件四第三条之约定，2018年9月30日原告正式向被告发函解除编号为D16002283133的《商品房买卖合同》，但被告至今不配合办理合同注销备案的相关手续，也不偿还原告代偿贷款银行的款项。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件一份；3、个人贷款还款凭证及中国建设银行客户专用回单共计9张、中国建设银行个人贷款对账单2份、个人贷款还款凭证2份及扣款明细单1份；4、催告函邮寄单一份；5、解除合同的通知书邮寄单及流转记录一份；6、（2019）豫0105民初7972号判决书复印件一份。被告王英未答辩亦未举证。经审理查明：2016年1月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要载明：被告购买的商品房位于郑东新区永××、××西××楼××单元××号，建筑面积87.94平方米，总金额1128696元，首付款金额338696元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年1月15日；剩余款项79万元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年2月15日；原告应当在2017年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付被告使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金等。原告另提交被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行”）在2016年2月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要载明：贷款人为建设银行，借款人及抵押人为被告。借款本金为79万元，借款期限为252个月，即从2016年2月29日起至2037年2月28日止，借款用于购置郑东新区永平路南、站南路西8幢1单元25层2506号房屋。2015年3月13日，原告与建设银行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要载明：为保障建设银行债权的实现，原告愿意为建设银行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同债务人是指因购置坐落于郑州市永平路南、站南路西基正金悦府项目所属之住宅房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本最高额保证所担保的债权是指自2015年3月13日至2018年3月13日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、公告费、律师费等）。保证期间按建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。原告提交《中国建设银行客户专用回单》及《个人贷款还款凭证》载明：日期分别为2017年9月29日、2017年9月29日、2017年10月27日、2018年1月26日、2018年3月30日、2018年6月27日、2018年9月20日、2018年12月7日、2019年4月1日、2019年6月24日、2019年9月17日，付款人均为原告，收款人均为贷款应付挂账户，金额分别为5408.28元、18681.05元、5397.28元、15873.91元、10609.11元、15908.32元、15933.64元、15906.01元、15854.09元、15950.17元、15922.99元。原告另提交中国建设银行个人贷款对账单载明：截止2019年4月3日，贷款余额为723077.5元，拖欠本金1995.4元，拖欠利息3247.83元、拖欠罚息110.38元。2018年9月12日，原告向被告邮寄催款通知书一份。2018年10月30日，原告向被告邮寄《解除的通知》一份。另查明：中国建设银行股份有限公司河南省分行诉王英、河南中美置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月30日作出（2019）豫0105民初7972号一审民事判决书，判决结果为：一、王英于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金729010.35元、利息12070.32元、本金罚息74.4元、利息罚息124.78元（利息、罚息计至2019年3月22日，自2019年3月23日起至还款之日止按合同约定计算）；二、河南中美置业有限公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求等。2019年2月25日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。现原告主张确认原、被告签订的合同编号为D16002283133的《商品房买卖合同》解除，被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续。但原、被告均未按照（2019）豫0105民初7972号生效判决，履行还款责任及连带清偿责任，被告以案涉房屋办理的抵押贷款并未清偿完毕，案涉房屋尚处于查封状态。由于该《商品房买卖合同》签订后，讼争房屋被人民法院另案查封（首封），原告诉讼目的为解除《商品房买卖合同》并办理与注销初始登记、注销预告登记等合同解除手续，实质涉及讼争房屋的权属，参照《最高人民法院印发》〔法发（2011）15号〕第二十六条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》〔法发（2008）9号〕第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以按照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，根据本案实际情况，应当裁定驳回起诉，以免影响原告的其他诉权。故原告第一项诉请应予驳回起诉。同时，关于原告与被告的追偿关系问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告代偿款项共计151444.85元，原告诉请被告支付银行贷款本息844465.9元中151444.85元部分，合法有据，本院予以支持。由于原告垫付该款项造成一定的资金占用损失，本院酌定以151444.85元为基数，自原告起诉之日即2019年2月25日起至实际清偿之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。原告诉请违约金过高部分，本院不予支持。关于原告主张律师费45000元，但未提交相关证据予以证明，本院不予支持。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王英于本判决生效后十日内支付原告河南中美置业有限公司代偿款151444.85元及违约金（违约金以151444.85元为基数，自2019年2月25日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日）；二、驳回原告河南中美置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12840元，由原告负担10689元，被告负担2151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王亚玲人民陪审员  付季革人民陪审员  邵 梦二〇二〇年三月十日书 记 员  孙凯悦