广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13488号原告：黄创基，男，1948年10月21日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。被告：黎明，男，1962年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。原告黄创基与被告黎明物权保护纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘仁利与被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占有使用费（自2016年4月1日起，按广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价计至实际腾房之日止，暂计至2019年3月28日为242154.24元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年9月28日，原告与广州市华丰房产开发有限公司（以下简称华丰公司）签订《商品房预售合同》，约定原告向华丰公司购买坐落于广州市荔湾区人民北路759号1205房（原址：广州市荔湾区人民北路金门大厦C幢C1203房）。由于华丰公司未按合同约定交付房屋，2005年，原告向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会裁决华丰公司向原告交付上述房屋。华丰公司不履行仲裁裁决，2006年，原告向荔湾法院申请强制执行，后因故中止执行。2013年1月31日，原告办理了涉案房屋的房产证。2016年1月，荔湾法院恢复执行，同年7月20日，被告提出执行异议，称其是金门大厦装修工程的实际施工人，涉案房屋是2003年华丰公司用以抵偿欠其的工程款，其对涉案房屋享有优先权及所有权为由，请求法院中止对涉案房屋的强制执行。荔湾法院受理后，驳回被告的异议请求。后被告不服，依次提起了执行异议之诉、上诉，并要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，均被一一驳回。原告系涉案房屋的合法产权人，被告未经原告同意，自2003年起非法使用涉案房屋至今，严重侵害了原告的物权权益，故请求法院支持原告的诉请。被告辩称，1.原告办理涉案房屋产权证是以2005年的仲裁结果为依据，该仲裁结果是以1999年的房屋预售合同为依据，但该房屋预售合同是用假公章签订的，是非法合同，且原告并未实际支付购房款；2.涉案房屋是华丰公司拖欠被告装修款而抵账给被告的，被告入住已有16年，对涉案房屋享有权利。故请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，其中载明：“房产坐落：荔湾区人民北路759号1205房（下称涉案房屋），房地产权属人：黄创基（即本案原告），建筑面积：132.76平方米，房屋所有权取得方式：购买，登记时间：2013年1月31日，他项权利情况：2013年1月31日，以12登记01046504号办理抵押登记”。被告确认其自2003年起入住上述房屋至今。广州市房地产租赁管理所于2016年12月公布《2016年广州市房屋租金参考价》，载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，居住用房租金参考价为每月每平方米55元。广州市房地产租赁管理所于2017年12月公布《2017年广州市房屋租金参考价》，载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，居住用房租金参考价为每月每平方米52元。广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，居住用房租金参考价为每月每平方米47元。广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布的《2019年广州市房屋租金参考价》，载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，居住用房租金参考价为每月每平方米47元。诉讼过程中，原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付房屋使用费。另，原被告确认涉案房屋已于2019年11月29日由人民法院强制执行交付给原告管业使用。另查，（2005）穗仲案字第2704号、（2011）穗仲案字第4269号、（2012）穗中法仲审字第107号、（2016）粤0103执异86号、（2016）粤0103民初7249号、（2017）粤01民终2104号、（2017）粤民申9418号等人民法院、仲裁委员会的法律文书查明了以下事实：华丰公司开发建设广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，商品房预售许可证号为19940177。1999年4月，广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄创基（即本案原告）及黄创岳的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日，新怡发公司代黄创基及黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日，新怡发公司代黄创基及黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元。1999年9月28日，华丰公司与黄创基签订了穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定黄创基向华丰公司预购金门大厦C幢C1203号房（现门牌为广州市荔湾区人民北路759号1205房），售价总金额为702000元。上述合同签订后，黄创基通过银行按揭向华丰公司付款420000元。上述涉案房屋已办理抵押登记手续。2005年，黄创基向广州仲裁委员会申请仲裁，请求华丰公司按上述《商品房预售合同》约定条件交付房屋并支付逾期交楼利息及违约金等。2006年6月27日，广州仲裁委员会作出（2005）穗仲案字第2704号《裁决书》，认为双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并裁决支持黄创基要求华丰公司交付房屋及支付逾期交楼利息及违约金等仲裁请求，该裁决已发生法律效力。华丰公司于2014年向广州市中级人民法院提起不予执行该裁决申请，广州市中级人民法院于2015年4月10日裁定驳回华丰公司的申请。华丰公司就涉案房屋的产权登记问题向广州市荔湾区人民法院提起行政诉讼，主张撤销广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋做出的转移登记及房地产权证。广州市荔湾区人民法院以（2014）穗荔法行初字第47号行政判决，判决驳回华丰公司的全部诉讼请求。后华丰公司不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法行终字第778号行政判决，判决驳回华丰公司的上诉，维持原判。上述（2005）穗仲案字第2704号裁决书于2006年7月5日送达黄创基与华丰公司，后因华丰公司没有按上述生效裁决书履行，黄创基于2006年10月12日向广州市荔湾区人民法院申请执行，广州市荔湾区人民法院依法立案受理，案号为（2006）荔法执字第5354号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创基以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。广州市荔湾区人民法院依法立案，案号为（2016）粤0103执恢6号。在恢复执行过程中，广州市荔湾区人民法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创基，并告知如逾期不履行的，则由广州市荔湾区人民法院强制执行。2016年7月20日，黎明对广州市荔湾区人民法院强制执行将广州市荔湾区人民北路759号1205房交付给黄创基提出书面异议，认为涉案房屋所在的金门大厦装修工程是其挂靠广州市星源装饰工程有限公司（以下简称星源公司）施工的，工程完工后华丰公司未按期付清工程款，且违反双方合同约定将抵押给黎明的六套房产登记至他人名下，后经协商将涉案房屋交黎明用于抵偿尚欠的工程款，黎明已经使用涉案房屋多年，应享有优先权。广州市荔湾区人民法院于2016年10月15日以（2016）粤0103执异86号执行裁定驳回黎明的异议请求。黎明于2016年11月8日向广州市荔湾区人民法院提出案外人执行异议之诉，理由与前述异议理由基本一致，并提交了黎明就此提供了华丰公司与星源公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、装修项目单价、工程资料确认表、金门大厦工程结算、华丰公司手写《说明》等证据，广州市荔湾区人民法院于2016年12月26日作出（2016）粤0103民初7249号民事判决，认为黎明所举证据不足以证实其与星源公司之间的关系以及黎明享有主张工程款的权利，根据证据显示，划分公司是将相关房屋使用权交给黎明，而非所有全，且未明确房屋的使用权是用以抵扣华丰公司所欠工程款，故原告证据不足以证明其享有足以对抗黄创基对涉案房屋物权登记的权利，遂判决驳回黎明的全部诉讼请求。黎明不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）粤01民终2104号民事判决，认为：广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2704号裁决书已经裁决华丰公司将涉案房屋交付给黄创基，而涉案房屋亦于2013年12月登记于黄创基名下。此后，虽然该房屋的原产权人华丰公司认为上述产权登记错误曾诉至法院，但已被终审判决驳回其诉讼请求，即黄创基是涉案房屋的所有权人。黎明提交的证据不足以证实黎明与星源公司存在挂靠关系以及黎明是金门大厦装修工程的实际使用人，享有直接向华丰公司追偿工程款的实体权利等事实，另华丰公司手写材料仅反映12C03交由星源公司黎明使用，并无明确表示华丰公司以该房屋所有权抵偿欠黎明的工程款的内容。黎明对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉请求停止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。之后，黎明又向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年6月27日作出（2017）粤民申9418号民事裁定，驳回黎明的再审申请。此后，黎明又向广州市人民检察院申请监督，广州市人民检察院于2019年8月7日决定予以受理，被告以此为由请求本院暂缓本案判决。被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：1、广州市公安局荔湾区分局《关于广州市荔华房地产开发有限公司报案的情况报告》；2、黄创基、黄创岳出具的具结书；3、《建筑装饰工程施工合同》及装修项目单价、施工单位提交工程资料确认表、工程结算单、华丰公司手写说明、工程施工队各班组总计工资表；4、照片；5、广州市荔华房地产开发有限公司出具的证明、金门大厦管理处出具的证明；6、广州市中级人民法院（2012）穗中法仲申字第107号民事裁定书；7、广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第4269号裁决书；8、广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2695号裁决书；9、商品房预售合同；10、华丰公司出具的异议书；11、广州市公安局荔湾区分局信访诉求分类处理告知书；12、关于金门大厦延期交楼赔偿问题协议书及报告等。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷，应按照涉外民商事纠纷案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”，因原告诉请保护的涉案房屋坐落于广州市荔湾区人民北路759号，故本院确认适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，以及已发生法律效力之（2005）穗仲案字第2704号、（2016）粤0103执异86号、（2016）粤0103民初7249号、（2017）粤01民终2104号、（2018）粤民申2607号等人民法院、仲裁委员会的法律文书，足以证实原告系涉案房屋的所有权人。原告作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告未经原告同意，自2003年起占住涉案房屋至今，原告据此要求被告计付从2016年4月1日起的房屋使用费，合法有理，本院对此予以支持。关于房屋使用费标准问题。鉴于原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求被告参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付从2016年4月1日起的房屋使用费是适宜的，本院对此予以接纳。另，涉案房屋已由双方确认于2019年11月29日经人民法院强制执行交付给原告管业使用，故被告应支付的房屋占有使用费应计至该日。关于被告抗辩其系涉案房屋的真正权利人，涉案房屋已交付其使用多年以及原告所取得的涉案房屋产权系违法问题。因上述已发生法律效力的法律文书对此已作出认定裁决，被告所提交的证据亦不足以推翻已生效的裁决，本院对此不再重复论述。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：被告黎明应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄创基支付自2016年4月1日起至2019年11月29日止的房屋使用费【其中从2016年4月1日起至2016年12月31日止，按每月7301.8元计（即每平方米55元×132.76平方米=7301.8元）；从2017年1月起至2017年12月止，按每月6903.52元计（即每平方米52元×132.76平方米=6903.52元）；从2018年1月起至2019年11月29日止，按每月6239.72元计（即每平方米47元×132.76平方米=6239.72元）】。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4932元，由被告黎明负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 咏人民陪审员 周 萍人民陪审员 韦志阮二〇二〇年三月三十一日法官助理蔡泳书书记员李锐