广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初517号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，分公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：秦涛，男，1978年5月14日出生，汉族，住安徽省太和县**************，公民身份号码342************752。被告：楼豪蓉，女，1977年11月3日出生，汉族，住清远市清城区石角镇美林湖国际社区美汇半岛东区****3****，公民身份号码330************020。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（以下简称美林基业清远分公司）与被告秦涛、楼豪蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美林基业清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然，被告秦涛、楼豪蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林基业清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费6146.71元及滞纳金2101.41元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊809.56元及利息（利息以809.56元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2015年12月起至2020年2月期间的物业管理服务费7124.70元及滞纳金2817.08元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年2月29日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊（暂计至2020年1月31日止）884.59元及利息（利息以884.59元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了美林湖国际社区内美汇半岛东区二十二幢307房，建筑面积为77.61平方米，被告于2015年7月4日收楼使用至今。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第六款和第十条第四款约定，住宅按建筑面积1.8元/月·平方米计收（不含公共水电费分摊），被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费。若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。第六条约定，原告还向被告提供了代收水费等缴费服务。原告在基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告拖欠从2015年12月1日起至2020年2月29日止物业管理服务费7124.70元及至2020年1月31日止由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊884.59元。暂计至2020年2月29日被告拖欠的物业管理服务费产生的滞纳金为2817.08元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。原告认为，原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告秦涛、楼豪蓉辩称，一、答辩人在2013年8月购买了美林湖国际社区内美汇半岛22栋307房，建筑面积77.61平方米。于2015年7月4日同开发商的下属公司美林基业清远分公司工作人员蔡东旭一同收楼、验楼(不在此表签名和缴纳半年管理费，其美林基业清远分公司不给钥匙进入房子)。经检查，发现房子有很多的问题，要求原告工作人员蔡东旭安排人员处理，并及时找到了美林基业清远分公司相关负责人朱先生，其在验收楼的报告中签名紧急处理，可后来并无人处理。以至于去办理《业主证》时再次反映此事，美林基业清远分公司工作人员一女员工将情况登记好，也无人跟进和理睬。接着，又向原告公司项目管理处反映了两次该事，仍是无人问津。于2019年10月向原告工作人员廖裕丰又反映了该事情，给我的反馈是已经过了保修期。由此可以看出，原告内部管理混乱，遇事不跟进不处理，明显的拖延时间，说明责任意识淡薄，与1.8元/月.m2不对等，有违《物业管理协议》的权利义务和《物业管理条例》相关内容。二、小区选聘的物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其物业管理的原则是:1、以顾客需求为关注点的原则。2、以建筑物生命周期保值增值为原则。3、透明公开服务的原则。4、以关注人性为最大出发点的原则。5、以业主收益为原则。可是，原告在处理有些问题时，除了发《缴费通知》外，未有其他的人性措施。据了解，缴纳费用有:缴费通知一催费通知一了解情况，上门或电话沟通等方式，确保辖区有一个良好的人文氛围，邻里和睦，建设一个美好的社区。可是，原告除了每个月发一条短信告知缴费外，其他什么都没有问询过。能够看出，原告在人员培训方面很欠缺，对事情的处理方式方法不正确，更能够说明原告处理事情的原则不是“和为贵”，而是激化矛盾，这也是众多业主对其有意见的一个方面。与1.8元/月平方米不对等，有违《物业管理协议》的权利义务和《物业管理条例》相关内容，有违社会主义核心价值观内容。三、社区物业收费明显高出清远物业收费标准。自业主入住社区以来，社区物业公司按照1.8/平方米的标准向物业费收取。此收费标准也明显高于周边其他物业收费标准。此前，因开发商承诺业主可免费乘坐社区穿梭巴士，故业主并未对物业收取的明显虚高的物业费表示异议，而现在，小区未经广大业主同意擅自收取社区穿梭巴士车费。在业主购房时，开发商承诺，为提高小区服务质量和业主入住体验，社区穿梭巴士由房地产商免费乘坐，不另行收取业主任何费用。但目前房地产商已经明确表示，区内交通2019年1月1日交由粤通运集团承包线路，并向业主实行收费制。开发商此举严重违反了自己在业主购房时作出的承诺，涉嫌虚假宣传，侵害业主利益。今后社区穿梭巴士将实行收费制，物业费却并未作出适当降低的调整，原告与开发商此举变相提高了收费标准，降低了服务质量。四、根据《物业管理条例》相关内容规定:一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。辖区16-24栋内那么多业主，竟然不设置物业管理处，可见，原告为了压缩费用，减少物业管理人员配置，也是弱化管理，与优质服务不对等的根源之一。五、物业财务混乱，财务一直没有公开，并且原告在未经业主同意的情况下，擅自在电梯内利用业主的公共资源出租有偿广告，其有偿费用并没有“米之于民，用之于民”，严重违反业主协议所规定的权利义务。同时，根据《物业服务收费管理办法》中的规定:1、物业费公示是国家规定的，和是否成立业委会无关，不管有无业委会，物业公司都应该主动向业主公示。2、物业费公示仅仅公示物业费的收入和支出情况，并不是要求物业公司公示其全部财务报表。3、业主有权质疑物业公布的数据，物业企业有义务对业主的质疑予以合理解释，但并不代表业主有权查阅物业公司账目。六、小区物业服务态度极差，服务质量极低。保安岗亭长期无人值守!小偷出入自如，任意偷搬东西不管不顾，不定期灭四害!狗只管理松懈，狗屎垃圾多，蚊虫蛇鼠多，花园树种、草种差，园林管理不美观!沿湖提坝不做防护管理和绿植维护开放，吸引业主过来的美林湖湖边漫步权利被简单粗暴强行封闭!业主休闲资源被强行夺取!文化、运动、活动设施不添置，小区道路3年无绿荫，出入没有人行道，车库垃圾多，车库清洁用消防水或由业主承担的水，罔顾主消防安全，车j辈出入没有无障碍通道(业主起诉后才铺设)，物管处至今仍未铺设无障碍通道。再者，社区物业收费标准明显与服务水平不对等(在物业服务标准定价上分为4个级别，目前来看，根据园区配置基础设施达不到1级收费标准，在目前来看缺少基础设施休闲中心不少于300平方米，体育活动管500平方米，也是没达到1级收费标准，清远l级每平米收费标准1元/平方米)，但服务质量却并未与其高昂收费匹配，具体表现在:一是漠视业主利益，对于业主的诉求能拖则拖，不积极，不作为，态度敷衍，工作塞责，造成业主入住体验极差，房屋及社区服务遇到问题一贯得不到及时解决；二是没有做到24小时封闭式管理，保安对待业主的态度简单粗暴，人员流动性也大，小区前后门门禁管理，松懈，无关人员可随意进出，地下车库门禁经常无人值守，形同虚设，社区安全隐患极大；三是低频欠的卫生清洁工作，经常有业主在群里反映门口清洁似乎1周2次左右，社区卫生状况堪忧;四是物业公司对小区公共活动区域设施维护不力，损坏的设施基本没有维修，健身游乐设施等任由损坏，不管不顾；五是业主因房屋质量低劣、未正式收楼、物业服务差、费用过高拒缴物业费用时，物业公司没有做太多谈话沟通，而是直接通过短信告知，并收取每天万三的滞纳金、法院起诉等，寄送起诉书等非常不人性化的方式恐吓、威胁业主缴纳费用；六是为了逼迫业主租用、购买社区停车位，物业直接在维景路、怡景路私自增加路面隔离带，造成社区停车混乱，交通拥堵。七、收楼当天答辩人和原告一起验收房屋，发现房屋存在很多问题，原告说要解决，后来答辩人也投诉了两次，但是一直都没有得到解决。答辩人没有接到原告催缴费用的电话，只是收到短信。答辩人现在还没入住房屋，希望法官可以减扣物业服务费，不用缴纳滞纳金。水电费答辩人已交清，律师费是原告问题导致的，答辩人不予支付。原告提供的欠费明细表中的物业物业管理费没有扣除答辩人收楼时预交的半年物业费，答辩人是在2015年7月4日收楼的，因收楼时小区的设施不完善，小区的工作人员通知减免了三个月物业费，证据没有保存到，实际应该从2016年4月1日开始缴纳物业费。2016年4月份之前的物业物业管理费答辩人不同意支付，对2016年4月之后的物业费金额予以确认。对于原告代交的水电费、公摊水电费金额没有异议。不同意支付滞纳金，滞纳金不应收取，因为是原告造成的，原告主张的滞纳金每日万分之五的计算标准过高。律师费应由原告承担，原告在物业费没有缴纳时应该友好沟通，但是原告没有尽职联系业主。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告陈述其房屋质量瑕疵问题未得到及时妥善维修解决，原告对此予以确认，但认为房屋质量瑕疵问题与本案无关。被告主张其已向供水公司以及供电局付清了水费及电费，原告对此不否认，但是认为其请求的水电费为原告代缴的水电费而非被告直接交费的水电费，发生区间也非被告所述的水电费产生区间，其请求的代缴水电费与被告答辩已付清的水电费不存在重叠。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告主张其已预交了半年的物业服务费，而且原告已同意免除其3个月的物业服务费，原告对此不认可。对于该争议事实，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，被告应对其主张的该事实进行举证证明，但被告对此事实并无提供任何证据。因此，在原告否认而被告又无证据的情况下，本院对被告答辩主张的该事实不予采信，认定被告尚拖欠原告自2015年12月1日起至2020年2月29日的物业服务费未付，金额为7124.70元。2.被告主张原告未履行《前期物业服务协议》约定的对物业及配套设施、绿化、环境卫生、安全秩序、交通秩序等进行维护、修缮、服务与管理的义务，原告对此不认可。被告对此事实虽然提供了若干张图片作为证据，但是仅凭该图片尚不足以充分证明原告存在未履行或未完全履行约定义务的违约行为。因此，本院不采纳被告主张的该事实。本院认为，原告美林基业清远分公司与被告秦涛、楼豪蓉签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽然答辩其发现的房屋质量瑕疵问题一直没有得到维修，并以此认为原告未提供协议约定的服务。对于被告提出的该意见，因房屋瑕疵质量问题而产生争议纠纷的，被告应向房屋买卖合同法律关系的相对方—物业的建设单位（开发商）主张相应的权利。被告以其房屋质量瑕疵问题未得到解决为由拒付物业服务费依据不足，本院不采纳其抗辩意见。此外，被告还抗辩认为原告未履行《前期物业服务协议》约定的对物业及配套设施、绿化、环境卫生、安全秩序、交通秩序等进行维护、修缮、服务与管理的义务，但是被告提供的证据不足以证明该事实。因此，被告据此主张减免物业服务费及滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。原告按照协议约定为被告物业所在小区提供了相关服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费、污水处理费、分摊电费以及原告代缴的水电费。但被告仍拖欠原告自2015年12月1日起至2020年2月29日止的费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费7124.70元以及污水处理费、分摊电费、代缴水电费884.59元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定按照日3‰及原告主张的日万分之5的滞纳金计算标准过分高于原告的实际损失，被告对此提出抗辩。由于被告未按期向原告交纳物业服务费造成原告的主要损失为原告未按期收到该费用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情将滞纳金标准调整为按照年利率6%进行计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年12月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为139.70元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2016年1月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2016年1月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付污水处理费、分摊电费以及代缴水电费的利息损失，原告请求自其起诉之日（2019年9月4日）起按照年利率6%的标准计算至被告付清该费用之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的律师费损失，由于双方的协议并无约定该费用应由被告承担，因此，原告请求该费用依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告秦涛、楼豪蓉于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2015年12月1日起至2020年2月29日止的物业服务费7124.70元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年12月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为139.70元）为基数，按照年利率6%的标准自该期物业服务费逾期之日（2016年1月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2016年1月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告秦涛、楼豪蓉于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付至2020年1月31日止的污水处理费、分摊电费及代缴水电费884.59元并赔偿利息损失，利息以884.59元为基数，按照年利率6%的标准自2019年9月4日起计算至被告付清该款之日止；三、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取计36元，由被告秦涛、楼豪蓉负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年三月二十五日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。