浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6500号 原告：严凤霞，女，1968年7月18日生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市海曙区柳汀街月湖金汇大厦8楼。 原告：应伟国，男，1967年1月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址同上。 两原告的共同委托诉讼代理人：张亚振，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波金鸿房地产发展有限公司（统一社会信用代码为91330212340570886G）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1A01室。法律文书送达地址：杭州市萧山区宁围镇民和路800号宝盛世纪中心1-31法务部。 法定代表人：林恭博该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱逊敏、张仕伟，该公司员工。 原告严凤霞、应伟国与被告宁波金鸿房地产发展有限公司（以下简称金鸿公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年7月5日转为普通程序，并依法公开开庭进行审理。原告严凤霞、应伟国及其委托诉讼代理人张亚振，被告金鸿公司的委托诉讼代理人朱逊敏、张仕伟到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告严凤霞、应伟国共同向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告交付房屋逾期违约金52061.59元（自2019年1月1日起以4411999元为基数按日万分之二暂计至2019年2月28日共59天，最终以被告实际逾期交房天数计算，如逾期交房超过90天，则被告逾期违约金自违约日起至实际交付日止按日万分之五计算）；2.被告支付原告交付车位逾期违约金11551.50元（自2018年10月1日起以153000元为基数按万分之五暂计至2019年2月28日共151天，最终以被告实际逾期交房天数计算）；3.被告支付原告交付车位逾期违约金11778元（自2018年10月1日起以156000元为基数按日万分之五暂计至2019年2月28日共151天，最终以被告实际逾期交房天数计算）；4.被告在2019年3月31日之前将小区内基础设施、公共配套设施、原告房屋按合同约定及图纸约定标准修复、整改至正常运行状态。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告交付房屋逾期违约金 52061.59元（自2019年1月1日起以4411999元为基数按日万分之二计至2019年2月28日共59天）；2.被告支付原告交付车位逾期违约金4620.60元（自2018年10月1日起以153000元为基数按万分之二计至2019年2月28日共151天）；3.被告支付原告交付车位逾期违约金4711.20元（自2018年10月1日起以156000元为基数按日万分之二计至2019年2月28日共151天）；4.被告向原告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应向原告提供而未提供的文件，并明确告知原告房屋装修的价格及构成；5.如房屋、车位不构成逾期交付，则赔偿损失51400元（房屋自2019年1月1日起按每月7000元计至2019年7月9日，车位自2018年10月1日起按每月500元计至2019年7月9日）。事实与理由：2016年8月7日、2017年7月28日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》（以下简称“房屋合同”、“车位合同”）。合同约定原告购买被告所开发建设的风澜熹园小区8幢801号房、-1-332、-1-333号车位。根据房屋合同，被告应于2018年9月30日前将白坯房交付；根据补充协议，被告应于2018年12月31日前将精装修房交付。2019年1月1日，经原告查验，该房屋存在大量质量问题，于是将《风澜熹园房屋意见反馈单》交付给被告。被告对此无异议，承诺及时整改。后原告得知，被告信息发给业主，告知于2019年1月31日整改结束。后原告经现场查验，至2019年1月31日止，被告并未将原告房屋及小区公共设施等整改完毕。2019年2月2日至2019年2月13日，被告员工休息，现场不办理交房手续。2019年2月15日，经原告对房屋及小区公共设施等查验，该房屋及公共设施等尚不具备交付条件。根据车位合同，被告应将车位于2018年9月30日前交付原告，小区内用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用条件等，但因被告房屋装修及公共设施等不具备交房条件，故不能免除被告实际不能交付车位的状况，故原告要求被告承担车位逾期交付违约金。 被告金鸿公司辩称，1.被告开发建设的商品房已满足交付条件，不存在逾期交付问题。被告于2018年8月之前获取了商品房建设开发所需的文件材料，根据买卖合同约定，出卖人承担保修责任，但买受人不得要求退房或者支付逾期交付违约金。原告在接受房屋时提出的都是一般瑕疵，不存在严重影响居住的房屋瑕疵。被告始终履行保修义务，且原告已经入住，被告不应承担赔偿责任，即使原告存在损失，其主张的损失明显超出合理范围。2.针对车位违约金的诉请，车位交付条件为经过竣工验收合格取得住建局相关文件，被告通知原告于2018年9月20日至30日期间前来办理车位交付手续，根据合同约定，原告未来办理的，自次日起视为已经交付，故被告至2018年10月1日已经将车位交付完毕。即便车位存在一般瑕疵，不能视为逾期交付，原告主张的损失也过高。3.向原告提供室内装修施工设计图、室内环境报告检测文件等应向原告提供而未提供的材料，并告知装修价格及其构成不属于被告在委托装修关系中的法定或约定义务。原、被告签署的补充协议中已对装修标准等情况进行了约定，协议并未约定被告需向原告提供原告所称文件和信息，也没有强制性法律规定被告在提供委托装修服务时，需向委托方提供原告所称文件和信息，被告有权不予提供。 本院经审理查明的事实如下： 2016年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016026300088）一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村、新林村地块上的预售商品房，暂定名风澜熹园；买受人购买的商品房系8幢801号房，建筑面积139.66平方米，该商品房单价每平方米31591元，总价4411999元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。出卖人应在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.符合房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件（第九条）。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知书规定的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自合同规定的交房日期次日起，视为该商品房已经交付，房屋保修的时间从合同规定的交付日开始计算。买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付或其他损失的赔偿责任。买受人购买的商品房，包括室内装饰、设备等保修时间从《交房通知书》规定的交付起始日开始计算。关于装饰、设备标准承诺的违约责任，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，出卖人可以选择更换、修理或补偿差价的方式处理。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.小区内道路满足通行条件，水、电于房屋交付时具备接（贯）通条件；2.电视、电话、网络、管道燃气接口在交付之日前安装到户，实际使用时由买受人自行按各行业服务提供机构的要求申请开通并缴纳相关费用；3.电梯、安防正常运转；非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。合同附件四：装饰、设备标准，如为精装房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同附件六：保修责任主要条款，该房屋主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准；非房屋主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担保修责任，买受人不得以此为由要求退房或延期交付，由此造成的延期交付等违约责任及扩大损失由买受人承担；有关房屋的工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人免费修复，但买受人应在发现质量问题后5日内书面通知出卖人，如确属出卖人的工程质量问题，出卖人在接到买受人书面通知后15个工作日内派人进行维修，买受人应当给予必要的配合；如因买受人不配合造成延误或损失进一步扩大，出卖人不承担由此引发的损失；出卖人维修完成当日，买受人应到场进行验收，如买受人未到场或未签署意见的，视为买受人认可工程质量问题已修复，不再持有任何异议。合同附件八：补充协议内容，商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应办理交房手续，但若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；修复期间，视为出卖人逾期交付房屋期间；若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等。 同日，原、被告还签订《补充协议》一份，约定：买受人不可撤销地委托出卖人代为办理买卖合同项下白坯房的交接手续，买受人对出卖人在该交接过程中的相应行为及签署文件均予以认可且不持异议；双方同意，由出卖人在买受人委托的第三方完成有关改造后，对该商品房作以下装修，相关装修费用已包含在买受人支付的购房款中；协议第二条约定了洋房设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位的装修材料品牌、规格等内容；上述约定品牌与型号若有变动，买受人同意出卖人以同档次品牌与型号代替，且无需另行通知买受人；出卖人以同档次或较高档次品牌、型号代替情形均不视为出卖人违约；买受人确认所购商品房的材料设备配置以本约定为准，未约定的其他装修使用的材料和设备不再明确品牌型号，买受人同意由出卖人根据设计进行设置；出卖人应在2018年12月31日前完成上述装修；买受人应在收到出卖人已完成装修并可以交付的通知后前来验收并接收该商品房，逾期视为原告对上述装修不持异议且已完成房屋交接；本补充协议系买卖双方对买卖合同未尽事宜的补充；等等。 原、被告还于2017年7月28日签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：2017030300245、2017030300246），原告购买风澜熹园-1-332号、-1-333号地下车位，建筑面积均为13.2平方米，车位价款分别为156000元、153000元；被告应于2018年9月30日前将符合条件的车位交付使用；车位交付条件与前述《商品房买卖合同》相同。 2018年7月11日，宁波市鄞州区城市管理局出具《建设开发项目市政公用配套设施验收审核意见书》，审验意见如下：供水验收合格；雨污接入，建成后落实专门单位加强日常养护管理；景观照明灯光验收合格；化粪池验收合格；建成的绿地建设单位必须按照行业标准进行养护，不得随意改变性质。2018年7月24日，经被告组织设计、施工、监理、勘察各方主体竣工验收，确认工程质量合格，并于同年7月30日向宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州区住建局）备案。该项目所涉消防、燃气工程、人防工程均已竣工验收合格。 2018年9月20日起，被告陆续向买受人发出《车位交付通知书》，原告未办理车位交接手续。2018年12月底，被告陆续向买受人发出《风澜熹园商品房交付通知书》。2018年12月30日，原告去被告处办理房屋交付手续，验房时在《风澜熹园房屋意见反馈单》列明了需整改的问题。原告提出的问题主要涉及如下：电梯厅有霉点、控制器安装不牢固，入户门需修补，消防箱玻璃损坏，多处石材裂纹、破损，腻子修补，门吸吸力不足，广电进户线盒位置不满意，厨房龙头不出水，卫生间未安装毛巾架，主卫面板不牢固、花洒龙头转换不灵、洗手盆进水阀漏水，次卫门加固、花洒部件安装不牢固，衣帽间门检修口未封，北阳台找坡不到位，空调不运转，等。被告针对反馈单所涉问题在2019年1月进行了部分维修、整改。原告于2019年7月9日接收房屋钥匙。 另查明：被告与部分买受人签订了《车位租赁协议》，被告自2018年10月1日至2018年12月31日向买受人租用车位，租金为250元/月/个车位，物业管理费为30元/月/个车位，被告需承担每个车位共计840元。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、公证书、用电量清单、信访事项答复意见书等证据，被告提交的补充协议、商品房交付通知书及EMS快递单、意见反馈单、验收备案表等证据，以及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，一、涉案《补充协议》的性质为何；二、被告就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付的违约行为；三、原告主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据；四、原告要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据。 一、涉案《补充协议》的性质问题。 原、被告在签订《商品房买卖合同》同时还签订了《补充协议》，约定原告同意由被告委托第三方对房屋进行装修，并由被告代办买卖合同项下白坯房的交付手续，且约定了装修材料的品牌、规格、型号等内容。被告据此认为就涉案房屋的精装修与原告系委托合同关系，不是买卖合同关系。对此，本院认为，《商品房买卖合同》作为预售商品房交易的范本，约定的主要是白坯商品房买卖的一般内容，买卖双方针对特定标的物的未尽事宜均以合同附件或补充协议的方式另行约定；涉案预售商品房的合同价款结合《补充协议》的内容能够确定，原告支付的购房款包含了装修费用，被告向原告交付的房屋并非白坯房，而是带装修交付；从协议内容看，原告对于《补充协议》中装修材料的品牌、规格、型号等均无选择权和决定权，实际上被告并非基于委托按照原告指示处理委托事务，且协议约定系双方对于买卖合同未尽事宜的补充；故本院认定该《补充协议》不具有委托合同的实质，也不是独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应认定为涉案《商品房买卖合同》的补充协议。 二、关于被告就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付的违约行为的问题。 涉案商品房交付分为两个阶段，分别为白坯状态交付和精装修状态交付。关于白坯房交付，《补充协议》约定基于装修原因由被告代办白坯房交付手续，该约定并不违反法律规定，被告应按约办理白坯房验收和交付手续。被告提交的竣工验收报告等证据证明白坯房交付符合合同约定，不存在逾期交付行为。关于精装修，补充协议约定应在2018年12月31日前完成装修，即房屋的整体交付应在2018年12月31日前完成，虽然双方在补充协议中对于精装修交付没有约定明确标准，基于补充协议系《商品房买卖合同》附件，应适用合同关于逾期交付的约定。被告自2018年12月底陆续向买受人发出交付通知书，通知在2018年12月29日至31日集中办理交房手续。原告于验房时对房屋验收时存在的问题提交了反馈单，该反馈单提出的问题不属于主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，虽存在质量瑕疵，但不构成逾期交付，被告对此应承担保修义务。 关于车位是否逾期交付的问题，车位交付使用应符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，现有证据证明，车位交付已经符合合同约定的交付条件，虽然原告未办理车位交付手续，不影响按合同约定交付，故本院认定车位交付不构成逾期。至于车位交付后是否能够正常使用，是否给原告造成损失在下文论述。 三、关于原告主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据的问题。 原告认为涉案商品房未能按约交付，故按合同约定主张逾期交付违约金。本院认为，涉案商品房在交付时虽然存在质量瑕疵，但不属于合同约定的逾期交付情形，故原告主张逾期交付不成立，逾期交付违约金亦不应支持。但是，涉案商品房在交付验房时，结合原告提交的反馈单确实存在质量瑕疵，被告已进行了维修，因维修给原告造成的相应损失应承担赔偿责任。关于房屋维修期间的损失，原告主张自2019年1月1日起按每月7000元计至2019年7月9日。本院认为，并非所有的整改、维修项目均会对买受人正常入住、使用造成影响，故原告接收涉案商品房钥匙的时间不能作为认定其损失的全部依据，综合考量风澜熹园小区在2019年1月、2月尚在进行集中整改、维修的情况，本院酌情确定就房屋保修由被告赔偿两个月的损失；关于损失赔偿的标准，涉案合同并不明确，本院参照同地段房屋租金标准认定按每月6000元计算，即因房屋维修给原告造成的损失为12000元。 关于原告主张的车位逾期交付违约金，本院认定车位不存在逾期交付，故对于逾期交付违约金不应支持。但车位的交付时间在白坯房阶段，而房屋带装修交付时间为2018年12月31日前，由被告与部分买受人签订的《车位租赁协议》能够认定至精装修交付时，原告实际无法正常使用车位，因此存在损失，同时考量被告对房屋进行集中整改、维修的情况，本院确定就车位由被告承担五个月的损失；损失计算标准合同并未约定，原告主张按每月每只车位500元计算过高，本院参照被告与其他买受人签订的《车位租赁协议》确定按每只每月280元计算，原告车位损失共计2800元。 四、关于原告要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据的问题。 关于室内装修施工图设计文件，根据相关规定属于建设单位在办理全装修住宅工程施工许可证及质量监督登记手续时应向相关主管部门提交的文件，但并无强制性规定须向买受人提供，合同对此亦无约定，原告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于室内环境检测报告，根据浙江省住房和城市建设厅颁布并于2017年7月1日实施的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》的规定，应在工程完工后、交付前进行室内环境污染物浓度检测，检测抽样以户为单位，样本应覆盖不同户型、不同菜单式装修方案，且抽样数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套，委托具有相应资质的检测机构进行检测；基于被告交房时没有提交上述文件，相应规范对此有质量验收要求，且《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》对此亦有规定，虽然上述规定不属于预售商品房交付时强制适用的标准，原告的该项主张具有合理性，本院予以支持。 关于原告要求被告明确告知房屋装修的价格及构成的问题，原告购买的房屋系精装修商品房，合同附件及《补充协议》对设备及装修材料已有约定，涉及了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位，原告如对合同约定的装修构成有异议，可根据合同约定向被告提出，无须判令被告另行告知装修构成。关于告知房屋装修价格，合同对此并无约定，也没有相关强制性规定，原告的此项主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告严凤霞、应伟国赔偿商品房保修期间的损失12000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告严凤霞、应伟国赔偿车位损失2800元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告严凤霞、应伟国提供风澜熹园小区住宅室内环境抽样检测报告，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告严凤霞、应伟国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1085元，由原告严凤霞、应伟国负担915元，被告宁波金鸿房地产发展有限公司负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  谢良红 人民陪审员  毛亚军 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  陈栎桦