广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初333号原告：林剑雄，男，汉族，1986年5月25日生，住阳江市江城区***************。确认的送达地址：阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区****广东真智律师事务所。公民身份号码：441************274。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长兼总经理。原告林剑雄诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林剑雄的委托诉讼代理人冯朵到庭参加诉讼。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告林剑雄向本院提出诉讼请求：1、判决被告提交阳江市江城区**********************所需的办理权属登记资料产权登记机关，并协助原告办理该房屋权属的登记，取得不动产权证书；2、判决被告支付逾期办证违约金3040.32元给原告；3、判决被告返还办证费35176元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年3月24日起计至本息付清时止）；4、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区**********************商品房一套，总房价608063元，该款原告已付清，并支付办证费35176元给被告。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自商品房交付使用之日起90日内为原告办理权属登记，逾期则按已付房价款的0.5%支付违约金给原告。被告交付后至今未能按合同约定的时间履行该义务，同样构成违约。现请求被告按已付房价款的0.5%支付违约金给原告，即3040.32（608063×0.5%），且退还原告已付的办证费35176元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于贵院，盼判如所请。被告丰怡房产公司书面辩称：一、本案涉及的商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他用。二、新的法定代表人接任职务前，并不知道被告收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证的事情。三、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同约定，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。原告提起诉讼时间距离其权益受损害并提出主张的时间已经将近4年，其要求办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应支持。2、如被答辩人要求答辩人协助办理不动产权证，就不应该提出要求答辩人退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，答辩人同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。3、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是答辩人为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，答辩人认为原告提出的该项请求没有依据，答辩人不同意按照原告诉请支付办证费利息。经审理查明：2015年3月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区***********40*14*1401房出售给原告，合同约定建筑面积共143.75平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为608063元；付款方式为按揭贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的30%即183063元作为首付房款，余款425000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付期限的约定：当事人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2015年3月24日支付了代收代缴办证税费35176元给被告，之后并按合同约定付清全部购房款共608063元给被告。被告于2016年2月28日将涉案房屋交付给原告。此后，原告认为被告至今未履行办证义务，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了房屋不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0029509号】，产权人是被告丰怡房产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代原告缴交了房屋维修基金10853元、测绘费160元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，合共11173元。原告不认可被告支付的房产测绘费160元。诉讼中，原告提交被告于2018年8月23日向阳江市住建局出具《承诺函》（复印件），主要内容为：住建局于2018年8月15日召集被告的法定代表人江力行及丰怡豪庭业主代表开会进行研究，结合实际情况，应住建局及业主要求，被告丰怡房产公司作出以下承诺：1、对于丰怡豪庭1-21幢，我司计划于2019年6月30日前把未办证涉及的17户的办证及退费手续，及已经办证尚未退费涉及的129户的退费手续全部完成；2、对于丰怡豪庭22-46幢，我司计划于2019年12月31日前把未办证涉及的754户的办证手续全部完成；3、对于丰怡豪庭22-46幢，我司计划于2020年3月30日前把已经办证但尚未退费涉及的224户的退费手续及上述第二项办证后的退费手续全部完成；4、对于丰怡豪庭47-58幢，因为47-58幢尚有部分工程未完工，相关楼房尚未完全交付，已完工部分正在办理确权，我司计划于2020年6月31日前将相关手续全部完成。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续，现原告请求被告协助其办理房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。被告对此抗辩已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。鉴于本案合同约定在2016年2月28日前交付涉案商品房，为此被告应在商品房交付使用后的90天内即2016年5月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而涉案商品房于2017年8月24日办理初始登记，已超过双方约定的办证期限，被告构成违约，被告应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。原告违约金请求权的诉讼时效应从2016年5月29日开始计算。本案即使被告向阳江市住建局出具过《承诺函》，该《承诺函》仅反映被告在住建局的协调下，向涉案楼盘的业主对办证问题及退还办证费作出了承诺，但并未提及被告支付逾期办证违约金的相关内容，故《承诺函》不构成对逾期办证违约金诉讼时效的中断。原告于2020年1月13日提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，已超过三年的诉讼时效，原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金3040.32元，本院不予支持。被告对此的抗辩，于法有据，本院予以采纳。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告已支付了35176元办证税费给被告，被告主张已代原告支付了办证税费用11173元，而原告对上述款项中的房产测绘费160元不予认可，经审查，被告提供的房产测绘费160元是涉案房屋办理初始登记的费用，原告主张由被告承担于法有据，本院予以采纳。故被告办证支出的合理费用为11013元（11173元-160元），被告应退还办证费24163元（35176元－11013元）。至于该款的利息问题，虽然原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告逾期办证后占用原告的办证税费期间，被告应计付相应利息给原告。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在2016年5月28日前履行合同约定的办证义务，故被告应从2016年5月29日起至退还剩余办证税费时止，以24163元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年5月29日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告林剑雄到相关部门办理位于阳江市江城区**********************房屋的不动产权证；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费24163元，并支付该款的利息（以24163元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林剑雄；三、驳回原告林剑雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费377元（原告已预交），由原告林剑雄负担139元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月十八日书记员  何恭棪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任的基本形式】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。