文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2298号原告：张荣伟，男，1975年2月1日出生，汉族，住镇江市。原告：陈正清，男，1970年8月6日出生，汉族，住镇江市。两原告共同委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。被告：廖远忠，男，1971年11月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：蔡明辉，江苏江成律师事务所律师。原告张荣伟、陈正清与被告廖远忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告张荣伟、陈正清及共同委托诉讼代理人谭训、被告廖远忠的委托诉讼代理人蔡明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2018年1月9日就位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室房屋签订的《门面房租赁合同》（自2019年4月26日起至被告从原租户收回房屋止，每年给付6万元租金溢价，不足一年按每月5000元给付；自被告从原租户收回房屋起，立即将房屋交付给两原告使用至2025年4月25日止）；2.被告给付两原告违约金324000元；3.本案诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由：2018年1月9日，两原告与被告签订《门面房租赁合同》，被告将位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室房屋出租给两原告，租赁期间自2019年4月26日起至2025年4月25日止，每年租金为18万元，如2019年4月26日被告无法从原租户处收回房屋交付给两原告，则被告每年需给付6万元租金溢价，如一方违约，则需承担违约金，违约金为未履行合同期限的租金总和且不低于5万元。合同签订后，两原告给付被告定金3万元，被告单方于2019年1月30日将该3万元定金通过银行转账的方式退还原告，后原告于2019年3月24日即合同约定的应付租金前通过微信聊天方式向被告索要租金支付方式，被告拒绝提供，被告还于2019年5月向原告邮寄函件一份，提出要解除案涉租赁合同，故而导致原告无法履行交付租金的义务，被告以其单方行为表示不再履行合同，并非双方协商一致解除合同。从原、被告2019年5月7日、5月18日的通话内容也可以看出系被告主动违约。现被告明确表示不再履行合同，故两原告为维护自身合法权益诉至法院。两原告与被告签订上述案涉《门面房租赁合同》的当日，被告与两原告及胡利斌签订另外一份《门面房租赁合同》，该合同系被告向两原告及胡利斌租赁房屋，该份合同经双方协商一致已经解除。该两份《门面房租赁合同》各自独立，不存在置换。本案所涉门面房中原租户租赁被告的门面房为南北面各两间两层（面积为220平方米），其中北面临街，南面租金相对便宜，而两原告承租被告的门面房系其中北面的两间两层（面积约110平方米），双方约定案涉房屋年租金18万元系当地通行的租金价格，即便存在优惠也是被告的市场行为，不能因此推定两份租赁合同具有置换的意思。被告辩称，原、被告于2018年1月9日签订的案涉《门面房租赁合同》租赁房屋系指北面两间两层，原告出租给原租户的系南北面各两间两层，年租金为30万元，其中南面的两间两层系被告向案外人承租而来，被告付给他人的年租金为6万元，扣除南面两间两层，被告每年获得租金24万元。原、被告签订上述案涉诉争合同当天，被告与两原告及胡利斌签订另一份《门面房租赁合同》，该份合同已解除。两份合同具有关联系，鉴于原、被告之间房屋互租，具有房屋置换的性质，故被告将案涉租赁合同年租金调整为每年18万元。被告与两原告及胡利斌签订的《门面房租赁合同》的解除是引发案涉合同无法继续履行的基础。原、被告签订案涉租赁合同后，两原告除依照合同约定向被告支付了定金3万元外，所签订该合同其他义务并未实际履行，后经双方当事人协商一致，被告已经于2019年1月30日将3万元定金退还原告，双方所签订的案涉租赁合同已经协商解除。案涉租赁合同既约定有定金，又约定溢价部分的处理，还约定有违约金，明显对被告显失公平，该三项费用均以违约为前提，该三项费用本质上系违约金，原告并未有实际的投入，案涉租赁合同的解除未对原告造成任何实际的损失，因此被告认为如果被告违约成立，违约金的计算应以定金数额为基准，应适用定金罚则，由被告支付原告3万元定金即可。且案涉合同租赁门面房仍由原租户承租，不存在继续履行的基础。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年1月9日，被告（甲方、出租方）与两原告（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》，内容为：乙方租用甲方位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第1层0111室（门面房为两间两层约110平方米）的门面房，经甲乙双方协商达成合同条款如下，一、租期为六年，即2019年4月26日至2025年4月25日；二、租金为每年壹拾捌万元整，租金六年不变，一年一付，先付后用，必须提前一个月交清下一年度的租金；首年租金必须于2019年3月26日前交清，本合同签订之日乙方一次性给予甲方叁万元定金，该款在交付首年房租时抵减；…六、如乙方需提前取得该门面使用权必须与原租户妥善协商处理，与甲方无关，如甲方到期无法从原租户收回房屋使用权给乙方，则甲方保证租给原租户的租金不低于上一年的租金（年租金为叁拾万元），租金溢价部分（每年陆万元）归乙方所有（租金溢价=原租户给付的年租金-本合同甲乙双方达成的合同门面年租金18万元-甲方租用该门面南面两间房屋的年租金6万元）；七、本合同一经签订甲乙双方不得以任何理由单方毁约，否则违约方承担责任，违约金为未履行合同期限的租金总和且不低于伍万元。同日，原告张荣伟、陈正清、案外人胡利斌（共同为甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》，内容为：乙方租用甲方位于镇江新区大港港南花苑一区63幢一楼两间的门面房（现苏麻辣菇及南侧一间约104平方米），经甲乙双方协商达成合同条款如下，一、租期为三年，即2018年3月6日起至2021年3月5日；二、租金为每年叁拾伍万元整，租金三年不变，一年一付，先付后用，必须提前一个月交清下一年的租金，本合同签订之日乙方一次性给予甲方伍万元定金，该款在交付首年房租时抵减，首年租金必须于2018年2月6日前交清；…六、本合同一经签订甲方双方不得以任何理由单方毁约，否则违约方承担责任，违约金为履行合同期限的租金总和且不低于伍万元。2019年1月30日，被告通过银行转账方式向原告陈正清银行账号为62×××77转账30000元，并备注附言：房租订金还给你。2019年3月24日，原告张荣伟通过微信要求被告提供汇款账号以便其支付涉案门面房的18万元租金，同时要求被告做好交房准备。被告回复，其在此前几个月已经与原告商谈过门面房一事，原告张荣伟认为双方未达成新的共识之前只能执行原合同。另查明，2019年5月17日，被告通过中国邮政（单号XA156××××4132）向两原告邮寄函件一份，内容为：张荣伟、陈正清老板，贵我双方于2018年1月9日签订了房屋置换租赁协议（我方已付清租金），由于多方原因，我方在对外贴转租广告时贵方又不同意贴转租广告，并把多余的租金退给我方，但是，贵方承租我方门面房之时也是与我方承租贵方门面房之日，由于贵方不同意我方转让承租权，将所剩下的承租金退给我方之时我方也提出原我方出租给贵方的门面房（贵方没有投资进入使用），我方已于2019年1月份将贵方的定金全额30000元退还在贵方银行的账户，时至今日贵方也没有提出异议，鉴于你方首先提出解除置换出租协议，故我方也同等提出解除置换我方承租给贵方的协议，特函告贵方。该邮件于2019年5月18日投递成功。2019年5月18日，被告与原告张荣伟通话过程中认可其存在违约行为。另查明，被告、江春红（甲方、出租方）与牟忠飞（乙方、承租方）于2018年3月8日就镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室（出租房屋面积为宽7.5米、深14米，上下两层）签订《门面房租赁合同》，租赁期限三年，自2018年4月26日至2021年4月25日，每年房屋租金28万元。本案审理过程中，我院工作人员现场查勘案涉大港街道港南花苑综合市场外门面43幢第一层0111室门面房，该门面房内正经营“苹果男装”，该店工作人员称2013年至今，该门面房一直用于经营“苹果男装”牌服装。因被告未向原告交付房屋，未向原告支付租金溢价款，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法已生效。根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，门面房租赁合同签订后，被告在合同约定的门面房交付日前两个多月便将原告交付的3万元定金退还于原告，且在合同约定的租金交付日拒绝向原告提供租金收款账号，结合双方的微信聊天记录，被告在合同约定的门面房交付时间无法向原告交付房屋，要求解除双方签订的门面房租赁合同意思表示明显。现案涉房屋由原承租户继续承租，被告客观无法向原告交付房屋，本案租赁合同目的已然无法实现，被告于2019年5月16日书面通知原告解除门面房租赁合同，本院认定双方签订的门面房租赁合同已经解除。被告不能交付房屋的行为，已构成根本违约，双方合同目的均无法实现，现原告主张被告继续履行，本院不予支持。关于租金溢价及违约金问题，被告未能如期交付房屋的行为存在违约，应向原告承担违约责任。原、被告在合同中约定被告逾期无法交付门面房，被告应每年向原告支付6万元的门面房每年租金溢价款，该6万元名为租金溢价，其实质是被告无法交付房屋需要承担的违约责任，其性质仍属于违约金，根据合同法司法解释之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案虽系被告单方违约，但原告主张被告每年支付其6万元溢价款作为违约金的同时要求被告支付其32.4万元违约金，明显过高，现原告未能向本院举证其存在实际损失的相关证据，且被告申请法院调整违约金，本院根据被告退还原告定金的时间，合同的履行情况，酌定被告给付原告违约金共计50000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告廖远忠于本判决生效之日起十日内支付原告张荣伟、陈正清违约金50000元；二、驳回原告张荣伟、陈正清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元、保全费2020元、保险服务费1061元，共计9241元，由原告张荣伟、陈正清负担8000元，被告廖远忠负担1241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  曾晓青人民陪审员  朱金顺人民陪审员  翟国富二〇二〇年三月二十五日法官 助理  王 霞书 记 员  吴 丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。