山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初4562号原告（案外人）：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，住所地泰安市岱岳区财兴街90号。法定代表人：孙法学，董事长。委托诉讼代理人：李伟,山东望岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：**,山东望岳律师事务所律师。被告（申请执行人）：泰安市天泽农园科技有限公司，住所地泰安市高新区北集坡办事处南官庄村村南。法定代表人：李春风，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。被告（被执行人）：泰安振华锻压机械制造有限公司，住所地泰安市泰山青春创业园振华路泰山大街南。法定代表人：马善海，总经理。被告（被执行人）：泰安华盛房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山大街南振华路东。法定代表人：马善海，总经理。被告（被执行人）：马善海，男，1951年出生，汉族，住泰安市泰山区。被告（被执行人）：朱秀芹，女，1967年出生，汉族，住泰安市泰山区。四被告委托诉讼代理人：张殿永，山东宇慧律师事务所律师。第三人：任文泉，男，1953年出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：贾兴东，泰安泰山德信法律服务所法律工作者。原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司（下称岱岳农村商业银行）与被告泰安市天泽农园科技有限公司（下称天泽农园公司）、被告泰安振华锻压机械制造有限公司（下称振华锻压公司）、被告泰安华盛房地产开发有限公司（下称华盛房地产公司）、被告马善海、被告朱秀芹、第三人任文泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岱岳农村商业银行的委托诉讼代理人李伟、**，被告天泽农园公司的委托诉讼代理人罗鹏，被告振华锻压公司、被告华盛房地产公司、被告马善海及被告朱秀芹的委托代理人张殿永，第三人任文泉的委托代理人贾兴东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告岱岳农村商业银行向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决立即停止对原告所有的位于岱岳区产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；3号楼一单元501号、502号、101号房产；3号楼二单元501号、502号房产；4号楼一单元101号房产；4号楼四单元601号、602号房产的执行，并解除对以上房产的查封保全措施。二、请求法院依法判决确认原告与被告泰安华盛房地产开发有限公司分别于2009年10月10日、2010年12月27日签订达成的《协议书》合法有效，并确认岱岳区产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；3号楼一单元501号、502号、101号房产；3号楼二单元501号、502号房产；4号楼一单元101号房产归原告所有。三、请求法院依法判决确认原告与第三人任文泉于2012年11月6日签订的《协议书》及原告与被告泰安华盛房地产开发有限公司签订的《购房合同》合法有效，并确认岱岳龙门花园4号楼四单元601号、602号房产归原告所有。四、请求法院依法判决被告泰安华盛房地产开发有限公司立即协助和配合原告办理以上房产的产权过户登记。五、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告泰安华盛房地产开发有限公司分别于2009年10月10日、2010年12月27日与原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司、泰安市振华机器有限公司签订协议书，以其名下位于岱岳区产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；3号楼一单元501号、502号、101号房产；3号楼二单元501号、502号房产；4号楼一单元101号房产抵顶泰安市振华机器有限公司所欠原告的借款本息总计9595747.33元。抵债协议签订后，原告取得了涉案房产，但由于被告的原因未给原告办理房产登记手续。被告泰安华盛房地产开发有限公司就以上房产未支付物业费为由将原告起诉至法院，泰安市岱岳区人民法院做出(2018)鲁0911民初2958号生效民事判决书、泰安市中级人民法院做出(2019)鲁09民终589号生效民事判决书认定原告系以上房产的所有权人，判决原告向被告泰安华盛房地产开发有限公司支付物业费。2012年11月6日，任文泉与原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司签订《协议书》一份，任文泉以其所有的位于岱岳区道朗镇龙门花园4号楼4单元6层601、602两套房产作价550300元抵顶所欠原告的借款本息。抵债协议签订后，2012年11月6日，根据《协议书》的约定，被告泰安华盛房地产开发有限公司与原告重新签订《购房合同》两份，办理了更名手续，任文泉将其以上房产抵顶给了原告，原告取得了涉案房产，但由于被告的原因未给申请人办理房产登记手续。原告于2019年5月29日委托山东宏泽招标拍卖有限公司将以上房产进行公开拍卖，竞买人张晶晶成功竞买，原告在协助竞买人张晶晶办理更名手续的过程中了解到以上房产已经办理了房产证，原告于2019年7月1日调取了不动产登记资料后得知被告泰安华盛房地产开发有限公司已于2013年12月2日将以上房产登记至其名下，且以上房产被贵院于2019年6月28日以(2019)鲁0902执1164号执行裁定书采取了保全措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一)查封、扣押、冻结案外人财产的；贵院应当依法解除对以上房产的查封措施。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告在与被告泰安华盛房地产开发有限公司签订《协议书》和《购房合同》时，以上房产不能办理房产证，在具备办证条件后，被告一直未告知原告，原告对被告泰安华盛房地产开发有限公司已经办理房产证的情况并不知情，在被告泰安华盛房地产开发有限公司因物业费而起诉原告后，(2018)鲁0911民初2958号案件和(2019)鲁09民终589号案件的审理过程中，也未将以上房产已经办理了房产证的情况告知原告，原告对房产未办理过户手续不存在任何过错，法院保全错误。据此，原告于2019年7月3日向贵院提出执行异议。贵院于2019年8月12日做出(2019)鲁0902执异150号执行裁定书驳回了原告的执行异议。贵院驳回原告的执行异议没有事实和法律依据，侵害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条等法律规定，原告起诉至贵院，望判如所诉。被告天泽农园公司辩称。注册号：370903018020267。企业地址：泰安市开元路中段路东。从以上信息可以看出，两企业是完全不同的主体，均具有独立法人资格。且泰安市岱岳区农村信用合作联社现在主体仍然存在，并未注销。二、被执行人泰安华盛房地产开发有限公司并未向原告或泰安市岱岳区农村信用合作联社交付涉案房产，原告或泰安市岱岳区农村信用合作联社亦未实际使用。在泰安华盛房地产开发有限公司起诉原告物业服务合同纠纷一案中，原告明确表示涉案房屋并未办理实际入住交接手续，未实际交接，（2019）鲁09民终589号判决书也未认定原告办理涉案房屋的交接手续，只是根据岱岳农商行陈述未再计算贷款债务人的贷款利息，以此推定涉案房屋是为泰安市岱岳农商行已经接受，因此该判决书并未对涉案房屋的交接做出认定，也未对涉案房屋的权属作出认定，不能作为原告主张排除、阻却执行的依据。三、涉案房产早在2013年就具备办理产权证的条件，泰安市岱岳区农村信用合作联社完全对此知情，未办理权利变更手续是泰安市岱岳区农村信用合作联社自身原因所致。四、在2016年涉案房产即在另一案件中被查封，查封状态已经持续三年，而原告一直未提出异议，可以推断原告承认该房产属于泰安华盛房地产开发有限公司，因此对该查封状态是认可的。五、本案不适用《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。首先、本案泰安市岱岳区农村信用合作联社与华盛公司签订的合同并非房屋买卖合同，泰安市岱岳区农村信用合作联社或原告并非《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所说的“买受人”。该协议实质是以物抵债协议，且协议第三条明确规定，“为便于办理房产过户，甲方丙方签订房产买卖合同，丙方为甲方出具正式发票”。通过该条约定可以看出，该协议并非房屋买卖合同，联社不享有房屋买卖合同中买受人的物权期待权。因此不适用《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，本案不符合《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的四种情形。原因是：1、未签订书面的买卖合同；2、并未合法占有不动产；3、未实际支付相应价款；4、因其自身怠于行使权利未办理过户登记手续。因此，原告之诉讼请求没有依据，贵院（2019）鲁0902执异150号执行裁定书正确，应予维持。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告的第二、三四项诉讼请求属于物权确认，并不是执行异议之诉的审理范围，根据此诉讼请求，原告认可物权尚未确认为原告所有，也无权提出执行异议之诉讼请求。第四项诉讼请求也不属于执行异议之诉的审理范围，属于房屋买卖合同的纠纷的诉讼主张，因此该三项诉讼请求均应予以驳回。被告振华锻压公司辩称，认可原告的诉讼请求。被告华盛房产公司辩称，华盛房产公司的涉案房产已经交付给原告，因原告未按时交纳物业费，华盛房产公司向岱岳区人民法院提起诉讼，泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初2958号民事判决书和泰安市中级人民法院作出的（2019）鲁09民终589号民事判决书，也确认了该房产已经完成交接并确认产权归原告所有，法院判决也认可了原告应当支付给华盛公司物业费的诉讼请求，以上房产的物权已经通过法院判决的方式确认给了原告，物业费已经缴纳给华盛公司。被告马善海辩称，同华盛房产公司答辩意见。被告朱秀芹辩称，同华盛房产公司答辩意见。第三人任文泉述称，一、对于原告的起诉的诉讼请求第三项以及在诉讼中所涉及的2012年11月6日任文泉与原告签订了抵债协议书的事实属实，任文泉已将抵债的房产龙门花园4号楼4单元6层601、602两套房产已交付原告，任文泉予以认可。二、关于原告其他主张及陈述的事实，与第三人任文泉无任何关系，任文泉也不知情，为此不发表其他质证意见和答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：申请执行人天泽农园公司与被执行人振华锻压公司、华盛房产公司、马善海、朱秀芹追偿权纠纷一案，本院立案执行后，于2019年6月27日做出（2019）鲁0902执1164号之一执行裁定书，裁定查封被执行人华盛房产公司位于泰安市岱岳区龙门花园3号楼房地产29套、4号楼房地产22套。本院于2019年6月28日向泰安市不动产管理部门送达了协助查封手续。上述查封的51套房地产中包含了案外人原告岱岳农村商业银行提出执行异议的28套房地产，该28套房地产于2013年12月2日登记在被告华盛房产公司名下。案外人原告岱岳农村商业银行以本院查封的28套房产为其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2019年8月12日做出（2019）鲁0902执异150号执行裁定书，裁定驳回原告岱岳农村商业银行的异议请求。裁定书送达后原告岱岳农村商业银行不服，在规定的期限内提起诉讼。另查明，2009年10月10日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与泰安市振华机器有限公司（乙方）、华盛房产公司（丙方）签订的协议书一份，协议书载明：“为发展经济，乙方多次向甲方借款，截止2009年10月10日，乙方共向甲方借款5笔，借款本金291万元，利息2220848.46元，总计5130848.46元，乙方暂无力偿还，经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下还款协议。一、两方以位于宗（详见清单二），折价4472344.00元，奔驰轿车一辆价值660000元，抵顶乙方在甲方的5笔借款本息，计5130848.46元。二、丙方保证对上述房产享有完全产权，若因乙方丙方原因致使甲方不能实现房屋所有权而造成损失的，乙方丙方应按有关法律规定赔偿甲方所造成的经济损失。三、本协议签订后，丙方应在本楼竣工之后将该宗房产所办理房产登记手续交给甲方，并协助甲方办理房屋权属证书。其产权过户登记费按照相关法律规定承担。为便于办理房产过户，甲方与丙方签订房产买卖合同，丙方为甲方出具正式发票。四、在丙方向甲方交付房产后，甲方对乙方享有的第一条中的5笔借款本息债权终结，自本协议签订后本期借款终止计算利息。”该协议清单附件中附有龙门花园3号住宅楼三单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产，四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产，共计20套房产，房款金额为3865158元，另加每户天然气开户费3600元，共计72,000元。清单中还附有龙门花园3号楼12个储藏室，抵顶金额188456元，龙门花园3号楼车库8个，抵顶金额346730元。以上房屋、储藏室、车库共计抵顶借款本息14,472,344元。2010年12月27日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与泰安市振华机器有限公司（乙方）、华盛房产公司（丙方）签订的协议书一份，协议约定：“泰安市振华机器有限公司在道朗信用社原基金会贷款借款4笔，借款本金190万元，乙方暂无力偿还。经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下还款协议。一、丙方以位于，面积718.157平方米（详见清单二）抵顶乙方在甲方的4笔借款本息（详见清单一）。二、两方保证对上述房产享有完全产权，若因乙方丙方原因致使甲方不能实现房屋所有权而造成损失的，乙方应按有关法律规定赔偿甲方所造成的经济损失，丙方承担连带责任。三、本协议签订后，丙方应在十日内将该宗房产所办理房产登记手续交给甲方，并协助甲方办理房屋权属证书。其产权过户登记费用按照相关法律规定承担。为便于办理房产过户，甲方与丙方签订房产买卖合同，丙方为甲方出具正式发票。四、甲、乙、丙三方在本协议签订后，甲方对乙方享有的第一条的4笔借款本息及陈欠利息债权终结。在协议附件二房产清单中，房产包括龙门花园3号楼1单元501、502、101号房产，储藏室1.7-西4号；3号楼2单元501、502号房产，车库2.4-5号、2.9-8号；4号楼1单元101号房屋，车库1.6-2号。以上房屋及储藏室、车库总金额为1908872.20元。2012年11月6日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与任文泉（乙方）签订的协议书一份，协议约定：“借款人程树彬在甲方贷款2笔共计人民币40万元，分别为2008年12月30日借款20万元，到期日2009年12月5日；2009年3月31日借款20万元，到期日2010年3月20日，截止到2012年11月19日，上述两笔借款欠息209365.85元，本息合计609365.85元，现乙方自愿承担上述全部债务本息，经甲乙双方协商，达成如下协议：“一、乙方自愿承担上述两笔债务本息。二、乙方以其所有的位于道朗镇龙门花园4号楼4单元601室和602室，601室建筑面积86.57平方米，602室建筑面积86.57平方米，作价550300元，抵顶上述全部借款本息。三、乙方保证对上述房产享有完全产权，无其他权利设定及纠纷。如因乙方权利瑕疵造成甲方损失的，由乙方承担全部赔偿责任。利息损失原借款合同计算。四、乙方保证于2012年11月6日前将上述房产及权利证明等材料交付给甲方。五、乙方承诺负责上述房产过户至甲方名下，过户所需费用由甲方承担。六、违约责任，甲乙双方须共同信守执行此协议，如若违约，违约方赔偿对方经济损失。2012年11月6日泰安华盛房地产开发有限公司（出卖人）与泰安市岱岳区农村信用合作联社（买受人）签订购房合同两份，合同约定，出卖人以出让方式取得位于该宗土地的使用权，国有土地使用证号为（2008）第Ｄ-××号。买受人所购买房屋位于4号楼4单元6层601房间和602房间，601房间建筑面积86.57平方米，单价2269元/平方米，总价格196427元；602号房间建筑面积86.76平方米，单价2269元/平方米，总价格196858元。另查明，2018年6月12日泰安华盛房地产开发有限公司因包括上述部分房产在内的房屋物业费欠费问题，向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，要求泰安岱岳农村商业银行股份有限公司支付自2009年7月1日至2010年10月1日物业费用。泰安市岱岳区人民法院于2019年1月7日做出（2018）鲁0911民初2958号民事判决书，判决泰安岱岳农村商业银行股份有限公司支付泰安华盛房地产开发有限公司物业费201569.07元。后泰安岱岳农村商业银行股份有限公司提出上诉，泰安市中级人民法院于2019年5月22日做出（2019）鲁09民终589号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2016年5月泰安市岱岳区农村信用合作联社改制为泰安岱岳农村商业银行股份有限公司。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告岱岳农村商业银行的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点一是原告岱岳农村商业银行与被告华盛房产公司、第三人任文泉签订的协议书效力问题。因协议书系以房抵债协议，协议涉及案外人权利义务，且必要的共同诉讼人未参加诉讼，在本案中本院无法对协议书效力进行确认其效力。加之原告岱岳农村商业银行的该请求也不属于本案执行异议之诉的审理范围，故对该请求本院不予审理。本案争议焦点二是原告岱岳农村商业银行要求被告华盛房产公司立即协助和配合其办理以上房产的产权过户登记的诉讼请求是否得到支持。本院认为，原告岱岳农村商业银行的该项请求，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，故在本案中该请求本院不予审理。本案争议焦点三是原告岱岳农村商业银行要求本案涉诉房产确定归其所有和停止对涉案房产执行的诉讼请求是否得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告岱岳农村商业银行提交的取得案涉房产的协议系以物抵债协议，而非单纯的商品房买卖协议，以物抵债协议只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，原告岱岳农村商业银行对案涉房产并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利。故对原告岱岳农村商业银行要求本案涉诉房产确定归其所有和停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告岱岳农村商业银行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费78970.23元由原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  林玉兰人民陪审员  肖 卓人民陪审员  孙积水二〇二〇年三月二日书 记 员  韩 艺