广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终356号 上诉人（原审原告）：黄忠丽，女，1969年3月10日出生，壮族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 被上诉人（原审被告）：广西德达投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道北段东侧友谊茗城第16栋，统一社会信用代码91451400794337288W。 法定代表人：陆景丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋海兰，广西圆非律师事务所执业律师。 上诉人黄忠丽因与被上诉人广西德达投资有限责任公司（以下简称德达投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2020年2月26日组织当事人询问，上诉人黄忠丽、被上诉人德达投资公司的委托诉讼代理人蒋海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄忠丽上诉请求：撤销一审判决，并依法改判由德达投资公司支付给黄忠丽逾期办证违约金26973元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）关于违约金计算时间点的问题。双方合同约定是在2014年12月30日前交房，应在交房后720日内办理该商品房登记，即德达投资公司应在2016年12月20日前办理商品房登记。而德达投资公司违约延迟了交房时间，不能就此认定逾期办证违约金起算时间就按实际交房时间，应按合同约定交房时间起算违约金。逾期交房违约金与逾期办证违约金是不同违约金方式，不能因为德达投资公司违约反而减少其应该承担的违约责任。所以，逾期办证违约金的计算时间点应在合同约定交房日后推720日起计算。一审法院认定逾期办证违约金按实际交房日期后720日起为计算时间起点有误。（二）关于违约金计算的标准问题。根据《合同法》及司法解释规定，一方认为违约金过低可以请求增加。本案中的约定条款是德达投资公司单方面制作，业主作为买受人根本没有权力修改合同，而黄忠丽的实际损失是实实在在的。第一项损失，如果如期办证，黄忠丽不需要一次性交纳公共维修基金，而现在办证则要求一次性按每平方米65元交纳公共维修基金；第二项损失，因未取得不动产证没法转让该房产，哪怕转让也比其他同小区的价格低；第三项损失，有的业主由于逾期办证期间去世，办证过程要求各种繁琐的手续，需要多花时间和精力办理；第四项损失，有的业主小孩面临上学择校问题，没有房产证的等着名额没满才能上公立学校就读。因此，按每日10元计算违约金不足以弥补损失，应根据预期利益、诚实信用、公平原则以及双方的过错情况及当地的经济水平由法官合理自由裁量，而不是只能按合同条款的约定。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第一百一十四条和合同法司法解释（二）第二十八条的规定，违约金低于因违约造成的损失的，债权人可以请求法院或仲裁机关予以增加。根据《最高人民法院》第十八条第二款，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现黄忠丽并没有要求按贷款利息计算违约金，只是按总房价的日万分之一计算，属于酌情增加而已。一审法院未予支持是错误的。 德达投资公司辩称，1.关于逾期办证违约金的计算起始时间，应当从实际交房后720日起作为计算起点，黄忠丽要求以约定的交房时间后720日起作为计算起点没有依据。首先，对于逾期交房，德达投资公司已经支付了逾期交房违约金，如将此段期间再计算逾期办证的违约金属于重复计算；其次，合同明确约定办证期限为商品房实际交付之日起720日内，而非商品房约定交付之日起720日内，因此，一审法院从实际交房后720日起计算逾期办证违约金符合合同约定。2.关于逾期办证违约金的计算标准，合同已经约定每迟延一日支付10元的违约金，黄忠丽要求提高违约金，但其没有提供证据证明其实际损失，故其要求提高违约金不合理。至于专项公共维修基金不管是一次性缴纳还是分月缴纳，都是黄忠丽应当承担的费用，并不是其损失。对于其提出的卖房以及小孩读书的损失，没有相关的证据证实属于已经实际发生的损失。3.根据《最高人民法院》第十八条第二款的规定，黄忠丽应当提供证据证明其实际损失，而本案黄忠丽没有提供相应的证据证明，故一审法院适用法律正确。4.德达投资公司开发的涉案小区是崇左市人民政府招商引资的重大项目，当时政府承诺德达投资公司享受最大的税收优惠政策，但崇左市不动产权局设立后不认可税收优惠政策，不给予登记办证，才导致逾期办证。德达投资公司为此不仅补交契税，还要承担逾期办证违约金，如果法院调整违约金标准，对德达投资公司不公平，有可能导致德达投资公司破产，违背了国家优化营商环境的政策。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回黄忠丽的上诉请求。 黄忠丽向一审法院起诉请求：判令德达投资公司向其支付逾期办理房屋产权登记违约金26973元（360611元×748天×0.1‰）。 一审法院认定事实：2014年1月16日，黄忠丽、韦文君与德达投资公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.黄忠丽、韦文君购买德达投资公司开发的位于崇左市友谊大道友谊茗城小区，房屋总价款为360611元；2.德达投资公司应当在2014年12月30日前交付该商品房；3.德达投资公司应当在商品房交付使用后720日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.如因德达投资公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按每迟延一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金。签订上述合同后，黄忠丽、韦文君依约支付了360611元购房款。2015年6月6日，德达投资公司向业主发出《交房通知》，告知：友谊茗城8、9号、10号楼已通过有关部门验收合格，具备交房条件，定于2015年6月15日开始办理交房手续，集中办理交房时间为2015年6月15日至6月18日。 另查明，涉案商品房所在的土地于2008年10月27日经过了崇左市国土资源局、崇左市人民政府的审批，确定准予办理土地注册登记。2018年7月4日，崇左市国土资源局向德达投资公司出具了一份《关于广西德达投资有限责任公司崇左友谊茗城项目二期办理不动产登记问题的答复》，说明德达投资公司在申请办理崇左友谊茗城项目二期的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全，没有依据办理相关登记手续。2019年1月8日，德达投资公司出具了《办理不动产权证通知》，告知友谊茗城小区二期已具备办理各业主的不动产权证条件，2019年1月21日起业主可领取开发商出具的办证材料。 此外，韦文君于2017年7月7日去世。 一审法院认为，一、关于黄忠丽诉讼主体资格的问题。本案系商品房预售合同纠纷，按照合同相对性原则，合同任意一方均具有诉讼主体资格。韦文君、黄忠丽系涉案合同共同当事人，现韦文君因病去世，不影响合同当事人黄忠丽的诉讼主体资格。黄忠丽起诉德达投资公司要求其承担逾期办证违约责任是基于双方签订的房屋预售合同所约定的权利义务，至于涉案房屋是否基于继承归其他人所有，与本案无关联性，可另案处理。对于德达投资公司主张黄忠丽不具有诉讼主体资格的抗辩，一审法院不予支持。 二、关于黄忠丽主张的逾期办理房屋产权证违约金是否有事实和法律依据的问题。依法成立的合同应受法律保护。黄忠丽与德达投资公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。德达投资公司辩称逾期办证的问题系税收优惠政策导致初始登记被搁置，而非其自身原因，不应承担逾期办证违约责任。根据庭审查明事实，德达投资公司因无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全而无法办理涉案房屋的初始登记手续，不属于合同约定的不可抗力，不能成为其免除违约责任的抗辩事由。德达投资公司未能依约按时协助黄忠丽办理房屋产权转移登记手续，已经构成逾期办证违约，应承担相应的违约责任。 三、关于逾期办证违约金计算的问题。涉案合同第二十一条约定“。买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权转移登记的。”根据审理查明事实，涉案房屋在2015年6月15日至6月18日办理交房手续，故实际交房时间应当为2015年6月15日。黄忠丽主张逾期办证违约金的起算时间2016年12月20日不符合合同约定，其也未提交任何证据予以佐证，一审法院不予支持。德达投资公司主张自2017年6月4日（实际交房之日2015年6月15日后720日）符合合同约定，一审法院予以确认。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了明确约定即“。买受人不退房的，出卖人按每延迟一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金”，现黄忠丽要求按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金不符合合同约定，其也未提交任何证据证实其存在其他实际损失，一审法院不予支持。一审法院确定计算逾期办理房屋产权证违约金计算方式为：自2017年6月4日起至2019年1月8日共计583天，违约金为5830元（583天×10元/天）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：广西德达投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄忠丽支付逾期办证违约金5830元。一审案件受理费237元，由广西德达投资有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审询问调查中，双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，黄忠丽与德达投资公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。现德达投资公司逾期办理权属登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。 关于逾期办证违约金计算时间点应如何确定的问题。双方签订的《商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，出卖人向买受人支付违约金。对于该条款约定的商品房交付之日指的是合同约定的交房日期还是实际的交房日期，双方当事人各持己见。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院做如下分析：因涉案合同约定的最后交付商品房日期（2014年12月30日）是双方所共同预期，而开发商实际交付商品房的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。本案合同由德达投资公司提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，结合本案的实际情况，确认该合同办理产权登记条款约定的商品房交付之日所指的是商品房约定交付时间，而非商品房实际交付之日。德达投资公司履行办证义务的起算时间应从合同约定的最后交付商品房之日起算，即从合同约定的最后交付商品房日期（2014年12月30日）加上合同约定的办证期限（720日）。德达投资公司应2016年12月19日前给黄忠丽办理房屋所有权证，但直到2019年1月8日才通知可以办理不动产权证。故从2016年12月20日起至2019年1月7日属逾期办证违约天数，共计748天。本院对于黄忠丽的主张予以采纳，一审法院确定逾期办证违约金起算时间点和天数有误，应予以纠正。 关于逾期办证违约金如何计算的问题。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准约定，买受人不退房的，出卖人按每延迟一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金。该违约金条款并非属于约定不明，也并非有证据证明属于约定违约金明显过低情形。虽然黄忠丽主张公共维修基金、转让房产、孩子择校等方面损失，但其未能提供证据证明实际损失存在，故应按约定的违约金计算标准确定德达投资公司应支付的违约金。据此，本院确认逾期办证违约金为7480元（748天×10元/天）。 综上所述，黄忠丽的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但确定逾期办证违约金起算时间点和天数有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1818号民事判决； 二、广西德达投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄忠丽支付逾期办证违约金7480元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费237元（黄忠丽已预交），由广西德达投资有限责任公司负担。二审案件受理费329元（黄忠丽已预交），由黄忠丽负担210元，广西德达投资有限责任公司负担119元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二〇年三月五日 法官助理 农碧霞 书 记 员 韦 嫣 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。