江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初6997号 原告：张驰，男，1986年12月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 被告：陈玉，女，1986年9月13日生，汉族，住徐州市铜山新区。 原告张驰与被告陈玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告张驰的委托诉讼代理人刘苏漩、孔军到庭参加诉讼。被告陈玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张驰向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方之间的房屋买卖协议；2、由被告支付本案诉讼费。 事实和理由：原被告在2018年9月4日签订了存量房买卖协议，将原告所有的橡树湾小区B(原D3)-1-1404号商品房卖给被告，约定该房屋的交易价格为150万元。由于该房屋的不动产权证未满两年，无法办理过户手续，故双方约定在签订合同时被告先付10万元定金，被告在2018年9月30日前再支付给原告90万元购房款，原告将房屋抵押给被告；2018年10月30日，被告应再支付给原告第二笔购房款20万元。同时该协议约定如被告不能按约定期限支付购房款，逾期超过15天视同违约，违约方向对方支付违约金20万元，该合同终止。原被告双方办理房产抵押手续时，被告要求原告将房产抵押给第三人，由第三人向原告支付90万元房款。原告现在收到的100万元房款中，只有10万元是被告实际支付，另90万元等于是被告用原告房产抵押借来的90万元支付给原告的。且被告也未按照合同约定期限支付第二笔购房款20万元，原告一再催促，但被告至今未支付。由于被告存在违约行为，原告在2018年11月22日通过微信、短信以及到涉案房屋处张贴的形式，通知被告解除双方之间签订的房地产买卖协议。由于该房屋现被被告占有，不愿返还，故原告诉与法院，要求解除合同，并要求按照定金罚则不再返还被告定金10万元。请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告陈玉未答辩。 本院认定事实如下：2018年9月4日原告张驰作为出卖方（甲方）、被告陈玉作为买受方（乙方）、徐州美房第壹房屋转换经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定：甲方把坐落于橡树湾小区13（原D3）-1-1404房屋（建筑面积111.62平方米）出售给乙方，房屋总价为1477000元，房屋为毛坯，内有水电设施。甲、乙双方同意乙方于2018年9月20日前支付首付款447000元，于2018年9月30日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。除有其他约定，乙方自愿承担房屋产权过户所产生的各项税、费。若交易房屋税、费采取差额征收，甲方应依照相关规定提交与房屋相关的原始票据。乙方承担佣金14700元，在签订本协议时一次性支付给丙方。签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金10万元，甲乙双方同意由甲方代保管，该定金作为购房款。甲乙双方同意在2018年9月20日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。甲乙双方同意：甲方取得上述房产全部房款（交房保证金除外）当日将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房产权属清晰，若发生与甲方有关该房产的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则按日支付0.05%的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金20万元，本协议终止。上述房地产甲方若有贷款，剩余贷款金额约为80万元，过户前由甲方偿还。因此房暂不具备过户条件，乙方承诺自己找关系办理过户手续，若9月20日之后不能办理过户手续，甲、乙双方同意以抵押方式将此房抵押给乙方，在办理抵押的同时9月30日乙方支付给甲方100万元，另乙方于2018年10月30日支付甲方20万元。剩余房款277000元过户时付清。过户时国家规定需要资金监管，全额房款需要打入甲方账户，过户手续办理完毕后甲方将多余房款返还给乙方。合同另对其他事项作出约定。原告称协议签订当日被告向原告交付购房定金10万元。 原告称被告未于2018年9月20日前向原告支付首付款447000元，因涉案房屋不符合过户条件双方未在2018年9月20日前办理存量房网上备案及签订资金监管协议手续，涉案房屋在2018年9月20日之后也未办理过户手续，房屋钥匙已交给被告。 涉案房屋登记权利人为孙怿、张驰，不动产权证书号：苏（2017）徐州市不动产权第1027525号，2017年11月10日通过抵押登记抵押给袁鑫，金额80万元，期限从2017年11月9日至2018年11月8日。 2018年9月19日孙怿、张驰作为借款人与陈光芝作为出借人签订借款合同、借款抵押合同，孙怿、张驰用涉案房屋抵押担保向陈光芝借款90万元。陈玉作为无限连带责任担保人在孙怿、张驰向陈光芝出具的90万元的借据上签名。2018年9月19日陈玉、张驰、孙怿签署协议一份，载明：房主孙怿、张驰用云龙区橡树湾小区13（原D3）号楼1-1404向陈光芝借款本金90万元，若逾期不能还款，买方陈玉无条件配合陈光芝执行该套房产，无异议。2018年9月19日涉案房屋通过抵押登记抵押给陈光芝，金额90万元，期限从2018年9月19日至2019年9月18日。原告称：按照被告的要求以原告向陈光芝借款90万元的形式把涉案房屋抵押给陈光芝，原告收到该笔90万元，由被告按月向陈光芝支付借款利息，上述80万元在涉案房屋抵押给陈光芝前已清偿，被告未于2018年10月30日向原告支付房款20万元，被告不付款的理由是“说等等，没有钱，后来说房子有抵押，她付钱有危险”。本案被告陈玉在原告李柏彤诉被告张驰、第三人陈玉房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2018）苏0303民初6812号]中称，“我是在9月19日给的被告90万元房款，利息由我支付，过户之后剩余的钱我们一次性支付，但是这个房屋要抵押在别人的名下，这个当时在双方都在场也是说明确了，被告当时也是同意的。剩余的尾款20万元是说在10月底给被告一个20万元，我当时说要等我的一个理财100万元到期之后借给他20万元，10月份的时候我老家有事我回老家了，10月底的时候被告要我给他1万元，被告说要还高利贷，当时我是通过我丈夫给被告的账户打款1万元。在打款后第二天我给被告打电话说20万元筹好了，将剩余的19万元打给被告，被告不接我电话，也不回信息。当时在签订合同的时候被告的朋友宋磊给我打电话，说被告欠他的钱，他要将被告的房子给封了。还说被告欠了很多高利贷，大约有好几百万，说这个房子你买不了了。我就比较着急，一直在联系被告。到晚上的时候被告给我打电话，说不要紧高利贷他可以搞定，但是推迟一天给我钱，要付给我违约金20万元。我就咨询了相关的人员，人家都说这个房子存在风险，对我的后续资金造成危险，我不知道这个人在外面到底欠了多少钱，我就不敢给他了。所以我希望房屋在过户的时候可以走资金监管，正常过户，我们签订多少钱，我们可以正常给。” 2018年11月22日原告向被告通过手机短信发送解除合同通知书，载明：陈玉：你与张驰双方在2018年9月4日签订了存量房买卖协议（编号：XS1703398），约定购买张驰所有的橡树湾小区B（原D3）-1-1404号住宅房。按照协议约定，第二笔购房款贰拾万元你方应在2018年10月30日支付给张驰。在约定的付款日期到期后，张驰和徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司工作人员多次催促你方付款，但你方至今未支付该笔款项。按照协议约定，你方已经构成根本违约。张驰在2018年11月22日正式通知你方：解除双方在2018年9月4日签订的陈玉购买张驰橡树湾小区B（原D3）-1-1404号住宅房的存量房买卖协议（编号：XS1703398）。你方应在接到本通知后，即刻停止对该房的装修。否则，所造成的损失，由你方自行承担。张驰已经就截止到2018年11月22日装修程度做了证据保留。同时，张驰停留追究你方违约责任的权利。特此通知！ 原告提交2019年3月20日原告与陈光芝的通话录音显示：（张）“当时你找谁，通过谁把钱借给陈玉的”，（陈）“通过俺一个熟人，是做中介的。现在她（陈玉）摊给我利息，3月19日该付下个月的了，没给我，以上都给，付到昨天为止。陈玉说的，你不愿意把房子卖给她了，是这样的不”，（张）“现在俺俩房子之间正在打官司呢。我起诉的她，她不给我付房子钱。她现在等于说只付了我10万块钱，然后迟迟没再给我付房款”，（陈）“我那个90万，等于是她，等于你也可以认为是我付给你的，也可以认为是陈玉付给你的，是这样的不”，（张）“不是，不是，这个90万是她找你借的，这个利息，本金由她来还”，（陈）“前提你得把房子卖给她，由她来还不是吗？现在你不想卖给她了是不”，（张）“不是我不想卖给她。是她不给我房子款，她违约，现在我要求解除这个买卖合同”。 本院认为，原被告签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，本院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约诚信履行各自义务。本案中，由于徐州市政府出台调控政策导致涉案房屋暂时不能办理过户手续，对此原被告是明知的，被告在签订协议当日向原告交付购房定金10万元，后被告以用涉案房屋抵押的形式向案外人陈光芝借款90万元向原告支付购房款90万元，原告也已向被告交了房屋钥匙。被告虽未按照约定在2018年10月30日向原告支付购房款20万元，但属于瑕疵履行分期支付全部购房款的其中一期，原告可按照约定要求被告承担违约责任，另外被告已向原告支付了大部分购房款，且协议约定剩余购房款过户时付清，现没有证据证明被告拒绝在过户时付清剩余全部购房款，故被告瑕疵履行不必然导致原告不能获得涉案房屋的全部购房款，不必然致使原告出售涉案房屋的合同目的不能实现。综上，原告要求解除双方之间的房屋买卖协议，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张驰的诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告张驰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  戴洪武 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  胡 玥