广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14034号上诉人（原审原告）：刘毅鹏，男，汉族，1983年11月6日出生,住深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：陈锦（曾用名陈根），女，汉族，1940年5月20日出生,住广东省深圳市宝安区福永镇。上诉人（原审原告）：吴容芳，男，汉族，1963年7月13日出生,住广东省东莞市樟木头镇。上诉人（原审原告）：吴田芳，男，汉族，1959年6月13日出生,住广东省东莞市樟木头。上诉人（原审原告）：刘宇明，男，汉族，1936年8月5日出生,住广东省深圳市宝安区福永镇。上诉人（原审原告）：刘伟森，男，汉族，1956年7月7日出生,住广东省深圳市宝安区福永德丰路。上诉人（原审原告）：吴云芳，女，汉族，1956年6月23日出生,住广东省深圳市宝安区福永德丰路。上诉人（原审原告）：刘锐斌，男，汉族，1980年11月30日出生，住广东省深圳市宝安区。以上八上诉人共同委托诉讼代理人：张红强，广东智千程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐仕林，男，汉族，1964年11月26日出生,住江西省铅山县鹅湖镇。委托诉讼代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。上诉人刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌因与上诉人徐仕林房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7683号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌上诉请求：1、撤销一审判决第六、七项；2、改判刘毅鹏等八人不承担徐仕林装修损失；3、改判徐仕林承担返还房产之前的水、电费(水费每吨6元、电费每度1.3元，以实际产生额计算）；4、徐仕林承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由为：一、刘毅鹏等八人认为一审法院在处理装修损失时，适用法律错误，导致认定其承担装修损失错误。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案刘毅鹏等八人未同意徐仕林对涉案房屋进行装修，故徐仕林自行装修的费用应当由其负担，出租人不应当承担装修损失。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰费用的，不予支持。诉争房屋租赁合同于2016年12月13日到期，属于租赁期间届满情形，徐仕林主张补偿附合装饰费用，一审法院也不应当支付。3、关于未形成附合的装饰装修物，可由徐仕林拆除。二、一审法院未支持水电费，属于认定事实错误。1、徐仕林一直霸占房屋不予交还，同时将交上述房屋出租给承租人并收取水电费。因证据由其持有，故应责令徐仕林应当提供这方面的证据。2、徐仕林拒不交纳水电费至今已长达二年三个多月，刘毅鹏等人又不能采取停水停电的强制方法，不得已只能垫付水、电费高达60多万元。请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。徐仕林辩称，一、关于装修费等费用，应由刘毅鹏等人全额支付。诉争租赁合同第十八条约定我方不得破坏装修物，应原物归还，可见双方明确约定合同到期时，装修物应归还房主。刘毅鹏等人在诉争租赁合同期内，又与案外人签订了房屋租赁合同书，也充分说明其想利用装修物，故装修费应由其全额负担。二、我方在一审的时候已提交证据证明停水停电的原因，不应支付停水停电期间的房屋租金。三、刘毅鹏八人在合同期届满前就多次驱赶我方，导致我无法正常使用租赁物。徐仕林上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案发回重审；三、本案诉讼费用、保全费用等全部费用由刘锐斌等八人承担。其事实和理由为：一、刘锐斌、刘宇明、吴云芳、吴容芳、刘伟森、陈锦、吴田芳均不具备诉讼主体资格，一审法院对此案件焦点没有进行审理和查明，在判决中也未进行任何说明，属于严重的事实认定不清。诉争房屋租赁合同的当事人双方为徐仕林与刘毅鹏，合同的履行也在两人之间进行。另外七人并非租赁合同关系中的当事人，并非本案适格原告，不具备诉讼主体资格。二、八上诉人均系独立诉讼主体，一审法院未对八人的个体权益进行区分，判决徐仕林向刘毅鹏等八人负有金钱给付义务，因缺乏明确而具体的支付对象及支付内容导致判决内容无法实现。三、一审判决对于房屋占有使用费的标准(每间房每月532.5元）认定错误。首先，诉争合同明确约定租金为每间房每月330元。在合同期内，徐仕林经过刘毅鹏同意对涉案房屋进行了价值约200万元人民币的装饰装修，目的在于继续承租涉案房产。双方一直在协商解决续租事宜，从未约定或以实际行动表明愿意以532.5元的标准缴纳租金。其次，刘毅鹏与案外人订立的月租金532.5元的租金标准并不适用于徐仕林与刘毅鹏。再次，根据深圳市政府发布的2017深圳各地区房屋租赁指导价格，涉案物业所在区域租金指导价格为每平方米12元人民币，涉案物业每间均约25平方米，按政府指导价格应为每间每月300元人民币。双方协商每月每间330元已经超过当地的租赁价格水平。同时，因涉案建筑规划许可证过期，诉争合同为无效合同。一审法院依据该合同认定租金标准缺乏依据。四、对于因合同无效产生的损失赔偿，一审法院认定事实错误。首先，合同无效的责任完全在于刘毅鹏，徐仕林无任何过错，不应承担任何责任。刘毅鹏作为出租人，对涉案标的物业的建筑施工情形及是否合法应当是清楚明知的，且有义务向承租人提供合法有权的租赁物。被上诉人承租时已经尽到了注意义务，不存在过错。其次，导致装修损失的全部责任在于刘毅鹏。若合同无效，则徐仕林为了履行合同而产生的装修损失应由刘毅鹏承担；如合同未被认定为无效，刘毅鹏在合同期内恶意转租，哄闹租赁场地，打伤徐仕林亲属属于严重违约，同样应承担全部损失。徐仕林自2004年承租涉案部分物业后，便对C栋2楼26间房屋进行了第一次全面装修。在2010年涉案合同签订时，被装修房间已经保持与现在完全相同的格局，没有再做过任何变化。在整个合同的实际履行中刘毅鹏从未以任何形式对此事提出过异议。徐仕林依法不应当承担所谓恢复原状的责任。一审判决认定的装修残值并非徐仕林诉讼请求中的全部装修损失，该装修损失应包含人工、材料及不可拆卸的附着物的损失，一审的评估结果对徐仕林不公。一审对房屋空置期的损失认定错误。刘毅鹏恶意违约，给徐仕林造成巨大损失。一审法院仅以停水停电时间确认房屋空置损失明显系事实认定错误。五、徐仕林曾为续约向刘毅鹏支付喝茶费12万元。一审未对此进行查实。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌共同辩称，本八人对涉案房产享有所有权，具有诉讼主体资格。其他意见同上诉意见。刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌向一审法院起诉请求：1.被告立即返还所承租的深圳市宝安区福XX路B栋2至7楼117间房和C栋2至6楼130间房，并将上述房产恢复原状；2.被告支付租赁合同到期（2016年12月13日）之日起其占有期间的占有使用费及水电费（每月每间房占有使用费以550元计，550×247×月数；水费每吨6元、电费每度1.3元，以实际产生额计算），至起诉时暂计300000元；3.被告承担本案的诉讼费、担保费、保全费等。徐仕林向一审法院反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失100万元；2.反诉被告向反诉原告返还押金106560元；3.反诉被告向反诉原告返还为取得房屋优先承租权支出的费用120000元；4.反诉被告赔偿反诉原告非法干扰反诉原告转租期间的租客退租等损失120000元；5.本案本诉、反诉全部诉讼费均由反诉被告负担。一审法院认定事实：2010年9月13日，原告刘毅鹏作为原告方代表与被告签订《合同书》，约定：被告承租原告方位于福XX路B栋2至7楼117间房和C栋2至6楼130间房，合计247间房，每间房租金定为330元/月，C栋底下楼梯房一间租金150元/月，合计每月租金81660元；租期六年，自2010年9月13日至2016年9月12日；电费按每度1.05元收取，水费按每立方米4.5元收取，如遇自来水公司提价，原告将按照自来水公司提价的幅度增加；租金应于每月13日前同水电费一同汇到原告指定银行账号，如被告违约，原告有权按照每超出一天按千分之二计算滞纳金，拒交滞纳金的，超过两天不交租，原告有权停水停电，造成的一切经济损失由被告承担，超过合同交租期限十天仍然无法足额支付上月租金和水电，本合同解除，原告收回房屋，期间造成损失由被告负责，被告不得有任何争议。有线电视费由被告支付；被告在合同期内不得改变原建筑结构，如需改变，必须在征得原告同意后才能改变，否则造成房屋建筑力学受损，破坏和人员伤亡的，由被告负全部责任；合同期间或者期满后，如发现被告私自改动房屋结构和用途，原告根据严重程度进行罚款。如果损坏了结构，必须恢复原来建筑原貌和使用对应材料，否则用被告押金进行恢复，押金不足以修复的情况下，被告必须另外出资补偿；合同期满后，租金在同等条件下，被告优先承包，但如果合同终止，被告在原告房屋（原告许可的）一切装修，包括楼板，砖墙，角楼，地板砖，涂料，木料，外墙冷气机架子，室内排烟管道一律不准拆除，否则原告不退押金。合同还对合同提前解除条件、租赁期间房屋维修责任、卫生管理等进行了约定。合同签订后，原、被告又一致同意延长租赁期限至2016年12月13日。上述合同签订前，原告刘宇明曾于2007年7月19日、10月13日、2018年12月10日，分别与被告签订《合同书》、《合同书续签》、《合同书》，分别将位于上述地址（A栋1间、B栋44间）45间、（A栋8间、B栋37间、C栋148间）175间、（B栋）19间先后出租给被告，每间房租金分别为360元/月、360元/月、200元/月，租期分别为2007年7月19日至2010年7月18日、2007年10月13日至2012年10月12日、2008年12月10日至2010年7月18日，被告分别应于签订合同后缴纳押金32400元、63000元、3800元。被告提交收款收据6页，主张承租期间缴纳押金共计106560元，原告确认收据的真实性，但以其中仅有4页收据载明押金为由只认可收取被告押金99560元。经查，原告不认可为押金的两张收据，其出具时间分别为2009年4月11日、10月10日，名目为“新塘第二栋6-7楼19间房3800元”、“2019年10月10日徐仕林已汇入房东刘宇明3200元”。2016年2月1日，原告刘宇明代表原告与案外人李某签订《合同书》，约定由李某承租原告位于福永福XX路两栋共XX间房，其中第一期接收131间房，租金每间每月532.5元，起租时间为2016年2月1日起至2021年1月30日止，第二期接收247间房，租金每间每月532.5元，未约定起租时间。原告主张因被告未按期清退涉案租赁场地，该合同并未实际履行。2016年12月13日、12月15日，原告以“业主刘毅鹏”名义两次在涉案租赁场所发出停止交租给被告的通知，通知表明业主与被告签订的租赁合同已于2016年12月13日到期，业主不再与被告续签合同，租户不能再向被告交租金及水电费，告知租户向被告清退押金并可继续按原协议约定向业主继续租赁承租物业。被告确认原告进行通知的事实，但认为其享有优先承租权，并已于2017年2月11日向原告发出优先承租及收取租金催告函，要求以原告出租给案外人的同等条件继续承租涉案租赁物业。被告主张因原告通过停水停电等方式清场引起租客退租，致其承租的90间房在2016年12月至2017年4月期间空置4个月造成损失12万元，实际停水停电自2017年1月1日凌晨3时持续至同年1月7日23时20分。原告否认有收到被告催告函，亦否认有组织他人清场，认可确有停水停电，但主张2017年1月1日至7日的停水停电系涉案租赁场地变电器损坏需要维修所致，庭后，原告并未能出具供电部门曾因变电器维修暂停涉案租赁场所供电的证明。庭审中，被告确认承租期间改变了C栋二楼26间房屋内结构，原告明确其第一项诉讼请求有关恢复原状的诉请具体为将C栋二楼26间房屋内结构恢复至该栋三楼房间屋内结构。另查，1992年7月25日，原告八人共同取得福永街道白石厦新塘地段用地面积120平方米的《建设用地规划许可证》，以及建设规模为一栋陆层720平方米的《建设工程规划许可证》，证书规定自核发之日起，必须在六个月内使用或按规定建设，逾期证书自行失效。原告出具《建筑开工许可证》显示涉案租赁场地所在不动产批准开工时间为1994年4月6日，原告实际于1998年开工建设，原告开工建设前未重新进行建设用地及建设工程规划审批。诉讼过程中，经被告申请，一审法院就涉案租赁场地装饰装修的现值委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2018年3月28日，评估机构出具中评报字[2018]第（资）B005号资产评估报告书，评估意见为委估资产评估值479295元，其中，原、被告无争议的墙面刷白等装饰装修项目共29项现值291701元，原、被告有争议的铝合金窗等装饰装修项目共8向现值187594元。经一审法院向原、被告送达评估报告，原告对评估意见不持异议，被告以评估机构漏评房间内洗菜盆、室内电线等装修为由要求补充评估。经一审法院要求复核，评估机构在现场核实后作出补充报告，增加原、被告无异议的洗菜盆等装饰装修项目6项现值15855元，原被告有争议的卷闸门等装饰装修项目6项现值166748元。被告以评估单价过低、面积测量数据少于实际、计量方式错误（砌墙按测算体积估值，水电安装、宽带及有线电视布线估值按测算面积估值）为由，对补充报告中摄像头、蹲厕、洗菜盆、木门喷漆、门锁以及砌墙、水电安装、宽带、有线电视等项目的估值提出异议。经一审法院要求复核，评估机构出具异议回复以估值单价经过市场调研及数据库比对确定，具体项目计数经异议人在场确认，以及计量方式均符合估价规范为由，认为被告异议不能成立，维持补充评估报告的估值意见。该异议回复送达被告后，被告未再提出异议。对上述估价报告中原、被告有异议的装饰装修部分，除提交一份收据证明于2016年6月28日支付不锈钢防盗网工程款10.8万外，被告对其主张的装饰装修施工未能提交任何证据。又查，一审法院于2018年12月7日组织原、被告现场调查确认C栋三楼房间屋内结构，原、被告均确认涉案租赁场地C栋二楼房间交付时屋内结构与该栋三楼房间屋内结构一致，一审法院随机选取C栋三楼303房拍摄屋内结构现状照片入卷。以上事实，有《合同书》、《通知》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑开工许可证》、《关于优先承租及收取租金催告函》、中国邮政EMS快递单、收款收据、收据、中评报字[2018]第（资）B005号《资产评估报告书》及《补充报告》、评估费发票、现场调查笔录及照片等证据及庭审笔录佐证，可资认定。一审法院认为，案件属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案件中，原告虽提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》主张涉案租赁场地所在不动产已取得建设工程规划许可，但证件已因原告建设时间超出规定时限而失效，原告并未有证据证明就涉案租赁场地所在不动产的建设重新报请主管机关审核批准。因原、被告均未能提供有效的《建设工程规划许可证》等能证明涉案租赁场地所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方就涉案场地租赁签订的《合同书》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，故被告应将涉案租赁场地全数返还原告。至于原告收取的租金及押金，因被告自承租时一直占有使用涉案租赁场地至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告可按约定租金标准向被告收取房屋占有使用费，原告无需返还租赁期间已收取的租金。但原告收取被告押金，于法无据，应当返还。关于押金数额，原告仅确认收取被告押金99560元，不认可被告还有于2009年4月11日、10月10日交过押金。被告虽主张上述日期交款亦为押金，但其提交该两张收据均未载明款项性质为“押金”，而双方先后签署及续签的多份租赁合同均载明“收取押金以押金条金额为准”，该两张收据仅能证明原告有收取该两笔款项，但并不能证明款项性质为押金。因此，在被告负有合同期内租金支付义务，且不能证明收据载明缴款日临近时间双方有协议变更过租金标准或租赁房产面积等可形成押金收取条件的情况下，被告仅凭未载明缴款性质的收款凭证主张所付款项为押金，一审法院不予支持，故一审法院认定原告收取押金数额为99560元，原告需返还被告押金99560元。至于被告退还“喝茶费”12万元的反诉请求，被告主张在签订涉案租赁合同时，提前解除了涉及其中130间房原有租金为每间房280元、租期至2011年12月底的租赁合同，统一自2010年9月起执行每间房330元的租金标准，该部分上涨租金原告以喝茶费的名义收取。原告对此予以否认，主张合同书约定租金是双方协商确定，并不存在原告通过涨租方式收取“喝茶费”的情况。一审法院认为，当事人就其主张负有充分举证的责任，被告主张原告通过提前解除合同，以涨租方式收取了“喝茶费”。但在原告否认的情况下，被告并不能提交任何证据证明原告有提前解除合同，以及以收取“喝茶费”名义强行涨租的事实，理应承担举证不能的责任，被告有关原告收取“喝茶费”12万元的主张，一审法院不予采信，被告要求原告退还“喝茶费”12万元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于涉案租赁场地占有使用期间的房屋占有使用费。庭审中，原、被告均确认被告已按原合同约定租金标准81660元/月支付了2017年1月以前的房租，原告已于2016年2月1日与案外人李某签订租赁合同约定以每间房每月532.5元承租涉案租赁场地共247间房。因被告至今占用涉案租赁场地，且已经向原告表示愿意按其与案外人签订租赁合同的同等条件继续租赁，故一审法院判令被告应按每间房每月532.5元支付涉案租赁场地247间房2016年12月13日以后的占有使用费，即被告还需支付2017年1月以前的占有使用费差额81695.25元[（532.5元-330元）×247间÷30天×19天+（532.5元-330元）×247间×1个月]，此后的占有使用费按131677.5元/月（532.5元/间×247间+150元/间）计付至被告向原告返还涉案租赁场地之日止。关于空置损失。因原告确认涉案租赁场地2017年1月1日凌晨3时至同年1月7日23时20分发生停水停电的事实，且在自认有采取停水停电措施清场的情况下，并不能提交证据证明涉案租赁场地持续长时间的停水电系供水供电部门维修所致，理应承担举证责任，被告主张因原告采取停水停电措施致其租赁场地在2017年1月1日凌晨3时至同年1月7日23时20分期间持续停水电，一审法院予以采信。停水电必然影响到涉案租赁场地的使用，但并不足以导致涉案场地在后续长达四个月的时间一直空置，在被告不能提交其他证据佐证的情况下，被告主张因原告采取不当清场措施致涉案场地90间房自2017年1月至4月期间一直空置，一审法院不予采信。综上，根据一审法院认定的停水电持续时间，一审法院酌情支持被告关于2017年1月1日至7日期间的空置损失30724.75元（131677.5元/月÷30天/月×7天），该款经冲抵被告应支付2017年1月以前的占有使用费差额，被告尚需支付2017年1月以前的占有使用费差额50970.5元（81695.25元-30724.75元）。关于装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。案件中，原告不同意利用被告对涉案租赁场地的装饰装修，而原、被告在签订合同时均未尽应有的注意义务，未审核涉案租赁场地的产权情况，对合同无效均负有过错，故一审法院酌定双方各按50%承担涉案租赁场地装饰装修的现值损失。经一审法院委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具了中评报字[2018]第（资）B005号《资产评估报告书》及《补充报告书》。被告虽以评估机构不具备工程造价评估资质，评估结论依据计算方法不恰当为由对评估报告提出异议，但并未能提交足以推翻评估报告估价结论的证据，理应承担举证不能的责任。一审法院审查认为案件评估机构具备相应评估资质，涉案装饰装修现值的评估程序合法，评估方法符合法律规定，结论依据充分，一审法院对评估机构出具的评估结论予以采信。《资产评估报告书》及《补充报告书》确认原、被告无争议的墙面刷白等已形成添附的装饰装修项目共35项现值为307556元，对该部分装饰装修已形成添附的状态及权利主体，原、被告均不持异议，一审法院亦予以确认，即原告应赔偿被告因不能继续利用该部分装饰装修产生的损失153778元（307556元×0.5）。至于双方有异议的铝合金窗等装饰装修项目共14项现值354342元。其中，评估报告涉及2-6项防盗网等装饰装修共144048.48元，原告确认由被告后期安装，但以未形成添附为由不确认该部分损失。一审法院认为，该5项装修系根据特定尺寸加工成型后安装，拆除后难以重复利用必然造成价值的较大贬损，应当认定为已形成添附的装修，原、被告亦应各承担相应现值损失的50%即72024.24元（144048.48元×0.5）；其他水电安装、宽带布线等双方有争议的装饰装修项目，原告不确认由被告重新装修，而被告亦不能提交装修合同、材料购置票据等凭证证明其有进行重新装修并支出相关费用，理应承担举证不能的不利后果，故被告关于该部分装饰装修损失的主张一审法院不予支持。综上，原告应赔偿被告装饰装修损失225802.24元。因评估费20000元已由被告预交，评估结论部分支持其关于装修损失的主张，其中4600元（经一审法院认定估价值225802.24元÷被告主张100万元×2万元）应由原告承担，其余部分由被告自行负担。关于恢复原状。庭审中，原、被告均确认C栋二楼26间房交付被告时的房屋结构同C栋三楼房屋现有结构(详见现场调查照片)一致，被告承租后改变了原有结构。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。案件中，被告虽主张房屋内结构的改变系经原告同意后施工，但其并不能提交有效证据证明，理应承担举证不能的不利后果。被告未经原告许可改变涉案租赁场地的房屋结构，理应恢复原状，故原告要求被告将C栋二楼26间房恢复原状，于法有据，一审法院予以支持，一审法院判令被告将C栋二楼26间房屋内结构恢复至同栋三楼房间屋内结构(详见现场调查照片)。关于水电费。庭审中，原、被告均确认被告已交清2016年12月13日以前的水电费，原告虽要求被告支付2016年12月14日起至被告返还房屋期间的水电费，但其并未能就已发生的水电费以及其有向供水供电部门代缴提交任何证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果，故其有关水电费的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告刘毅鹏与被告徐仕林于2010年9月13日签订的《合同书》无效；二、被告徐仕林应于判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区福XX路C栋2楼26间房屋内结构恢复至同栋3楼房间屋内结构（详见现场调查照片）；三、被告徐仕林应于判决生效之日起十五日内向原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌返还位于深圳市宝安区福XX路B栋2至7楼117间房、C栋2至6楼130间房以及C栋底下楼梯房一间（如被告逾期未予返还，则应按每月131677.5元支付房屋占有使用费至实际返还日止）；四、被告徐仕林应于判决生效之日起十五日内向原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌支付2017年1月以前的房屋占有使用费差额50970.5元，并按每月131677.5元支付自2017年2月1日起至判决指定返还之日的房屋占有使用费；五、原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌应于判决生效之日起十五日内返还被告徐仕林押金99560元；六、原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌应于判决生效之日起十五日内赔偿被告徐仕林装修损失225802.24元；七、驳回原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、刘锐斌的其他诉讼请求；八、驳回被告徐仕林的其他反诉请求。案件本诉受理费5800元，反诉受理费16919元，由原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌负担6876元，被告徐仕林负担15843元；评估费20000元，由原告刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌负担4600元，由被告徐仕林负担15400元。本院二审审理期间，刘毅鹏一方提交以下证据：1、深圳市供电局有限公司出具的《证明》，内容为：“兹有深圳市宝安区福X新塘工业区永泰路刘宇明住宅楼，用户编号：09XXXXXXXXXXXXX，该用户2016年至2019年3月的电费已交清。”该证明未显示金额。2、用户水费清单，显示用水地址白某社区某区某路某号2017年3月至2019年1月水费合计24993.38元已经由刘宇明银行账户进行托收。徐仕林对前述证据不予认可，认为不能证明其没有缴纳水电费。徐仕林提交如下证据：1、收款收据两份，日期均为2018年10月31日，内容均为开防盗网逃生口247个，金额均为29640元，分别加盖深圳市宝安区松岗创立门窗经营部公章以及深圳市宝安区亮**门窗专用章；2、《白某社区关于召开打开逃生窗工作会议的紧急通知》以及白石厦房管所网格员赖某出具的《证明》，内容为白某社区东区新塘工业区永平二路6号、8号楼防盗窗开逃生窗共计247个属实。证据1、2共同证明徐仕林为涉案房屋防盗窗开逃生口支出29640元，加上安装防盗网的费用108000元，合计137640元应由对方补偿；3、徐仕林单方制作的2016年11月6日至2016年12月10日水电费清单、深圳农村商业银行客户回单，显示徐仕林于2016年12月12日向刘宇明转账支付“房租”81660及“水电费”18652元，拟证明徐仕林准时缴纳房租及水电费；4、徐仕林与案外人签订的房屋租赁合同105份、退房事由说明以及部分租客身份证，证明刘毅鹏违约给其造成经济损失1109130元；5、旅馆住户出入登记记录以及营业执照、旅馆安装电器的收据和发票，证明徐仕林将承租房屋的部分用于经营旅馆，刘毅鹏违约导致旅馆经营不善，损失应由刘毅鹏赔偿。刘毅鹏一方质证意见为：证据1、2系徐仕林个人经营花费，应由其自己负担；对证据3、4的真实性不予认可，证据5与本案无关，徐仕林可自行拆除。一审查明的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为一审对于诉争租赁合同主体以及合同无效法律后果的认定是否妥当。关于合同主体的问题，本院认为，刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌共同取得福永街道白石厦新塘地段用地并建造了诉争房产，八人对诉争房产共同享有财产权益。徐仕林先后与刘宇明、刘毅鹏就诉争房产租赁事宜签订租赁合同，前后租赁期限持续近十年之久，且根据徐仕林提交的深圳农村商业银行客户回单显示，徐仕林于2016年12月12日向刘宇明转账支付诉争租赁合同项下的房租以及水电费，可见徐仕林对于刘毅鹏系作为出租方代表与其订立合同、实际出租人为刘毅鹏等八人是明确知晓的。一审认定刘毅鹏作为出租方代表与徐仕林签订诉争合同并无不当，本院予以确认。徐仕林主张陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌等七人并非合同一方当事人，与本案不具有利害关系，不具有原告主体资格，理由不成立，本院不予支持。关于该八人内部份额的问题，因超出刘毅鹏等八人诉讼请求所涉范围，一审未进行区分并无不当。徐仕林主张法院判决应明确每一个当事人的具体权利义务，否则判决内容将无法实现，理由不成立，本院不予支持。关于合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人对于诉争合同被认定为无效、徐仕林应将涉案租赁场地全部返还、刘毅鹏一方应向其返还押金均无异议，本院予以确认。双方争议的内容如下：1、占有使用费。徐仕林在2017年2月11向刘宇明发出的优先承租及收取租金函中明确表示要求按照刘宇明出租给案外人的同等条件进行承租涉案物业，一审按照每间房每月532.5元的标准计算2016年12月13日以后的占有使用费并无不当，本院予以确认。徐仕林主张其未承诺同等条件续租，与事实不符，本院不予支持。此外，徐仕林主张该标准超出政府发布的房屋租赁指导价，亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。2、空置损失。因双方当事人之间的合同期满日为2016年12月13日，徐仕林应于合同期满日向刘毅鹏一方交还诉争房产，此后双方并未就续租达成一致意见，故其主张合同期满后至2017年4月期间的空置损失，缺乏事实依据，应不予支持。一审认定2017年1月1日至1月7日期间的空置损失30724.75元，因刘毅鹏一方未就此提出上诉，视为认可一审判决，本院予以确认。3、装修损失。一审认定双方对于合同无效均具有过错，酌定双方对涉案租赁场地装饰装修的损失各承担50%，符合法律规定且未超出法院行使自由裁量权的合理范围，本院予以确认。双方当事人对于应由对方承担全部装修损失的上诉请求，理由均不成立，本院均不予支持。徐仕林主张一审认定的装修损失未包含人工、物料损失，因前述损失已体现在装修现值之中，故其前述主张理由不成立，本院不予支持。徐仕林还主张无需对C栋二楼26间房屋恢复原状，但徐仕林无法提交其经刘毅鹏一方同意改变房屋结构的有效证据，本院对其主张不予支持。4、水电费。刘毅鹏一方二审提交了用户水费清单，显示其已经代付涉案房产2017年3月至2019年1月水费合计24993.38元，鉴于涉案房产在此期间一直由徐仕林占有使用，故该费用应由徐仕林负担。刘毅鹏一方提交的电费结清证明未显示具体金额以及支付凭证，本院对于有关电费的主张不予支持。5、喝茶费。徐仕林主张刘毅鹏一方向其收取“喝茶费”应予退还，但其未提交充分证据证实其主张，本院对此不予支持。综上所述，刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌的上诉请求部分成立，本院部分支持。徐仕林的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实部分不清，处理略有不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7683号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7683号民事判决第七项；三、上诉人徐仕林应于本判决生效之日起十五日内向上诉人刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌支付2017年3月至2019年1月的水费合计24993.38元；四、驳回上诉人刘毅鹏、陈锦、吴容芳、吴田芳、刘宇明、刘伟森、吴云芳、刘锐斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，反诉受理费16916元，由上诉人刘毅鹏一方共同负担6800元，上诉人徐仕林负担15916元；评估费20000元，由上诉人刘毅鹏一方共同负担10000元，由上诉人徐仕林负担10000元。二审案件受理费22719元，由上诉人刘毅鹏一方共同负担5719元，上诉人徐仕林负担17000元；该款双方上诉人已预交，本院不予退回，上诉人徐仕林应于本判决生效之日起十五日内迳付上诉人刘毅鹏一方81元。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年三月十八日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。