江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初85号原告：李艺荃，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张福录,江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳琰,江苏博事达律师事务所律师。被告：南京蓝光和骏置业有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管理委员会新亭大街68号新林芳庭综合楼3-4室。法定代表人：徐宇东，董事长。委托诉讼代理人：李某，住南京市玄武区。原告李艺荃诉被告南京蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艺荃的委托诉讼代理人张福录、郭艳琰，被告蓝光和骏公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艺荃向本院提出诉讼请求：1、被告支付迟延交房违约金92235元（以总房款2795224元为基数，按0.1‰／天计算11个月）；2、被告赔偿车位管理费960元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月7日签订《xx小区》商品房预售合同，约定原告向被告购买雨花台区房屋，单价22228.42元／平方米，面积125.75平方米，总价款2795224元，房屋为精装修交付，交付日期为2018年12月31日。合同约定被告迟延交付的，除原告解除本合同外，应当按照已收价款的0.1‰／天计算，向原告支付迟延期间的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2018年12月被告通知原告收房，原告发现房屋次卧墙体漏水的重大瑕疵，地板也因浸水起泡，另一房间的地板拱起等，故拒绝收房。被告工作人员和被告另一朱姓工作人员分别在2019年5月16日、2019年5月17日电话告知原告漏水问题基本解决，询问原告先恢复窗台上盖板并粉刷还是再过几天等下雨后确认漏水修复的情况。原告要求过几天观察下雨的情况再确认漏水的修复结果，因此房屋漏水的修复被告历时6个月，严重拖延。2019年7月13日，原告向被告的严经理反映窗台石并未修好、踢脚线与墙体缝隙变大、南次卧开关未安装、门槛石破损等问题。严经理在2019年8月初回复窗台石一周内装好，在8月底回复踢脚线开裂已修好。2019年9月24日原告收房，至此被告以开关面板缺货为由仍未安装。2019年11月17日，被告工作人员蒋浩表示将为原告更换拱起的地板，之后未再通知原告地板更换情况，直至2019年12月9日原告询问，蒋浩才告知地板换好了。综上，原告认为墙体漏水、地板被泡和表面拱起等都是房屋严重的质量问题，不符合入住条件，被告应当按照合同约定的迟延交房违约责任承担11个月的违约金。同时原告无法入住期间同样无法对停车位进行使用，故主张1年的停车管理费损失赔偿。被告蓝光和骏公司辩称，首先，被告销售的房屋于2018年12月21日取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋权属登记的《房屋测绘成果》，具备合同约定的交付条件。补充协议也约定房屋出现除地基基础或者主体结构重大工程质量以外的一般工程质量问题需要整修的，被告承担保修责任但交房时间不顺延。买房人不办理交房手续的，视为房屋已交付，被告不承担逾期交付责任。根据原告的诉请和提供的照片，原告反映的漏水、地板拱起等只是被告保修责任，不应承担延期交房的违约责任。其次，被告在2019年1月26日就修复了房屋的漏水，房屋的其他问题虽有瑕疵，但未严重到不能居住的程度，被告此后已经陆续整改。因此，原告主张11个月的逾期交房时间没有事实依据。停车管理费是物业公司收取，与被告无关且被告已经陈述了房屋对原告居住的影响不大，不应承担停车管理费赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：原、被告于2017年1月7日签订《xx小区》商品房预售合同，约定原告向被告购买雨花台区房屋，单价22228.42元／平方米，面积125.75平方米，总价款2795224元，房屋为精装修交付，交付日期为2018年12月31日。被告交付时应符合取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋权属登记的《房屋测绘成果》的交付条件。如果被告迟延交付的，除原告解除本合同外，应当按照已收价款的0.1‰／天计算，向原告支付迟延期间的违约金。在商品房预售合同的补充协议中约定，房屋出现除地基基础或者主体结构重大工程质量以外的一般工程质量问题需要整修的，被告承担保修责任但交房时间不顺延。买房人不办理交房手续的，视为房屋已交付，被告不承担逾期交付责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2018年12月26日，原告在收房中发现次卧墙体漏水、地板被泡、踢脚线缝隙大，另一房间地板拱起不平整，部分照明不亮和开关面板没装，因此拒绝收房。被告工作人员在2019年1月26日致电通知原告称漏水问题已经修好，但原告查看房屋后发现次卧仍有水迹。2019年5月16日和5月17日，被告两名工作人员分别致电通知原告漏水问题已经修好，原告回复称等几天看下雨后是否还有漏水作为修没修好的检验。原告认可此后次卧未再出现漏水问题，被水浸泡过的地板也被被告更换。2019年7月13日原告准备收房，但当日发现此前提出的次卧窗台石破损、踢脚线缝隙过大、门槛石破损、照明没装开关等问题依然存在，继续要求被告工作人员整改房屋，没有签收房意见书。2019年8月，被告工作人员陆续以微信通知原告窗台石、踢脚线修好了，开关面板缺货未安装，原告于2019年9月24日收房。2019年11月18日，被告又对原告此前反映的一间卧室拱起不平整的地板进行更换。2019年12月9日，原告向被告询问才得知地板换好了。至此，除原告第一次收房时就提出的照明开关面板仍然没装以外，房屋的其他瑕疵已由被告整改。本院认为，关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任赔偿以及赔偿金额的问题。房屋及装修质量问题严重影响正常居住使用，或者房屋及装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和质量修复责任的，应予支持。房屋的装修存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。结合本案，虽然房屋具备了形式上的交付条件，但是墙体的漏水、对拱起地板的更换等严重影响了原告的正常居住使用，而且上述问题在原告初次收房时已经明确向被告提出，因此原告可以以被告相应修复期间主张逾期交房的违约赔偿。对于原告主张的踢脚线、窗台石、照明面板等虽然属于工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对原告居住使用房屋没有实质性影响，原告因此主张被告逾期交房违约责任，本院不予支持，但是被告应在质保期内承担修复责任。被告没有关于漏水修复经过了原告确认的证据，仅以2019年1月26日的电话告知不足以证明完成了房屋漏水的修复责任，而原告认可被告在2019年5月16日、5月17日电话通知漏水修复之后确未再发生漏水问题，认可被告随后更换了被水泡的地板，因此本院对漏水修复以及更换被泡地板的时间采纳原告的主张。原、被告对漏水修复同意以下雨观察检验效果，故本院综合合理的检验期以修复漏水和更换被水泡的地板共计5个半月时间予以认定。原告在初次收房时还向被告提出地板拱起不平整的问题，虽然这对原告居住使用房屋不构成实质性的影响，但是被告拖延11个月才为原告更换，并且更换期间会影响到原告的生活，故本院以更换拱起不平整的地板半个月时间予以认定。综上，被告需要承担6个月的逾期交房违约赔偿，根据合同约定的总房价0.1‰/天的赔偿标准，赔偿金额为50310元。本院已经认定被告承担逾期交房的违约责任，对原告的赔偿涵盖了逾期交房期间原告产生的损失，故对原告主张的车位管理费损失不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京蓝光和骏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李艺荃支付违约金50310元；二、驳回原告李艺荃的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，减半收取1065元，由原告李艺荃负担535元，被告南京蓝光和骏置业有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇二〇年三月五日法官助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊