广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4699号 原告：北海华浩物业服务有限公司，住所地北海市北海大道与四川路交叉西南角平房售楼部处，统一社会信用代码：91450500775992500H。 法定代表人：庞香富，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所律师。 被告：广西河池化学工业集团有限公司，住所地河池市六甲镇，统一社会信用代码：914512007087160202。 法定代表人：安楚玉，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯超，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 原告北海华浩物业服务有限公司与被告广西河池化学工业集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北海华浩物业服务有限公司的委托诉讼代理人李焕兰及被告广西河池化学工业集团有限公司的委托诉讼代理人冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海华浩物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费45919.52元、维修资金10847.96元、垃圾费及水电公摊费1545元、滞纳金17493.7元，合计人民币75806.2元（以上各项欠缴费用均自2011年1月至2019年10月止，以后另计）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年7月30日，原告与北海天信置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，为宏银花园小区提供物业服务，签订协议后原告正式进驻宏银花园进行系列物业管理工作。2010年1月至2018年7月宏银花园小区业主均按照《前期物业管理服务合同》的约定向原告支付物业服务相关费用：物业服务费标准为住宅1.0元/平方米（实际原告仅收取0.8元/平方米），公共设施维修资金0.2元/平方米，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天不高于应交管理服务费的3‰缴纳滞纳金；2018年8月至今，原告经征求小区业主意见和建议，将物业服务费标准变更为住宅1.2元/平方米。2011年1月被告被归入宏银花园范围，由原告对被告进行物业管理服务。虽原告与被告未签订物业服务合同，但根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定釆用书面形式订立合同，当事人未釆用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，原、被告之间的物业服务合同已成立，被告自被纳入原告管理范围后，享受与其他小区业主相同的物业服务待遇：24小时安保人员巡逻、值班，专人对公共区域清扫及统一清运垃圾等服务，被告亦享受小区的娱乐配套设施服务。原告认为，被告作为小区业主虽未与原告签订物业服务合同，但已实际接受了原告提供的物业服务。被告应参照小区其他业主的支付标准向原告交纳物业服务管理费，经原告多次发函催讨，被告久拖未付，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告广西河池化学工业集团有限公司辩称：被告认为原告的诉请没有事实和法律依据。1、原被告之间不存在物业服务合同关系，没有签订过物业服务合同，也没有享受过原告提供的物业服务，亦从来没有缴纳过物业费给原告。2010年之前，宏银小区是开放式的，原告和北海天信置业有限责任公司将宏银小区围起来后，也从来没有收取过被告的物业费。2、北海天信置业有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》不具有合法性，对被告不能产生法律约束力。天信置业公司不是宏银小区的开发商，小区的开发商是宏银实业有限公司，1996年前因宏银实业有限公司分别欠到被告以及天信置业公司债务，最后天信置业公司取得宏银实业有限公司开发的宏银小区内大部分别墅房屋的所有权，1996年被告取得宏银小区××号别墅的所有权。2010年天信置业公司拆除小区架空电线，改装转入地下管线，但拒绝B10号别墅接连其重新安装的水电线路，并提出并购××号别墅，被告不同意。经双方多次协调，被告向天信置业公司支付20000元水电配套建设费才解决水电问题。天信置业公司不具备代表整个小区全部业主与原告签订《前期物业管理服务合同》的条件，因为涉案小区早已在1996年以前就已完成开发建设并移交给各个业主。且涉案小区从来没有成立业主委员会，天信置业公司只能就其名下房产委托原告管理。小区属于敞开型的小区，不存在封闭式物业管理，小区内其他的业主没有服从第三人北海天信置业有限公司签订的合同，蓝天宾馆建成以后，为了自身的需要，建起了围墙，当时建围墙引起其他业主的不满，也引起了纷争，后面，蓝天宾馆承诺不收其他业主的物业费用，原告从来没有收取过被告的物业管理费，只收取了水电费。××幢所产生的水电费用被告承认，但是不承认产生物业管理费，××幢是被告所出资的，原告统一对外结算，但不代表被告同意，被告享有线路所有权，从2018年11月份开始，被告的管理人员通知原告交水电费的时候，原告没有出具水电费的通知单，但被告还是缴纳了一个季度水电费，但是水电费超支，所以回去叫原告出具清单明细，发现多了一项物业费，原告从没有出具过要缴纳物业管理费的书面催收通知，也没有口头通知。3、原、被告之间不存在物业服务合同关系，即使法院最后认定原、被告之间存在物业服务合同关系并应适用涉案《前期物业管理服务合同》来调整，被告认为原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，涉案宏银小区原系宏银实业有限公司开发，后因债权债务关系，由案外人北海天信置业有限责任公司取得小区内大部分房屋的所有权，被告广西河池化学工业集团有限公司取得宏银小区××号房屋所有权。××号房屋系独栋别墅建筑，建筑面积为526.60平方米，于2011年1月纳入宏银花园小区范围内。 原告北海华浩物业服务有限公司成立于2005年7月18日，具备物业管理资质。2010年3月24日，原告与案外人北海天信置业有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定由原告从2010年3月25日起对座落于北海市××的宏银花园商住楼实施物业管理服务；物业服务费：住宅用房屋按建筑面积每月每平方米1元收取；公共设施维修基金按建筑面积0.2元/平方米收取；物业管理公共服务费每月交纳一次，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天不高于应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金等内容。合同签订后，原告向宏银小区提供了物业管理服务。2018年7月31日，原告与北海天信置业有限责任公司再次签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定将住宅用房屋的物业服务费提高至按建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取，同时约定垃圾回收费用由业主或住户按15元/户/月收取，公共设施维修基金、交费时间及逾期交费滞纳金的约定不变。 原、被告之间未签订书面的物业服务合同。2011年1月至2018年10月期间，被告未曾向原告缴纳过物业费、水、电、垃圾公摊费和公共维修基金，但涉案物业的水、电费一直由原告代为收取。2018年11月份，原告向被告收取了2018年11月、12月和2019年1月的物业费、水、电费，但被告主张该期间的物业费系在不知情的情况下支付，并非自愿，因此自2019年2月起被告未再向原告支付过任何物业费或水、电费等费用。 另查明，涉案宏银花园内与××号别墅同类型的××号别墅业主与原告签订了两份《物业管理协议书》，主要约定2011年8月15日至2018年8月1日期间，物业费按0.8元/平方米/月收取、垃圾回收、水电费公摊按15元/月收取，维修基金按0.2元/平方米/月收取，2018年8月1日以后的物业费按1.2元/平方米/月收取，其他费用收费标准不变。 庭审过程中，原告主张一直口头向被告催收物业费等相关费用，但被告对此予以否认，并抗辩称从未收到原告以口头形式或书面形式的催收通知。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告对被告住宅小区内房屋建筑、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等进行统一的维修和服务活动，双方虽未签订书面的物业服务合同，但被告事实上接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照物价部门核定的标准或同类物业服务项目收费标准向原告交纳相应的物业服务费用。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”书面催交是物业企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，原告主张一直向被告口头催收物业管理费用，并未提供证据证明被告收到催交物业管理费用书面通知的事实，应当认定原告在向本院起诉前没有书面催促被告缴纳物业管理费，故对于原告要求被告支付相应物业管理费用的诉讼请求，本院不予支持。原告在重新进行催交后，可以另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 驳回原告北海华浩物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费1694元，减半收取847元，由原告北海华浩物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1694元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年三月五日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考