四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1321民初154号 原告：李发宇，男，1971年8月21日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：李发永，男，1974年7月22日出生，汉族，住四川省南部县。 上列原告共同委托诉讼代理人：罗俊，南部县陵江法律服务所法律工作者 被告：陆光明，男，1964年3月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张云中，南部县盘龙法律服务所法律工作者。 原告李发宇、李发永与被告陆光明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李发宇、李发永及其共同委托诉讼代理人罗俊、被告陆光明及其委托诉讼代理人张云中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李发宇、李发永向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告于2010年12月24日签订的《购房协议》；2、请求判决被告返还原告购房款，并支付资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月24日，原告李发宇、李发永与被告签订《购房协议》，由原告出资500000元购买被告开发的位于南部县盘龙镇××的门面房5间（17-21号），《购房协议》签订的当日，原告就向被告支付了500000元的全部购房款，并口头约定交房后及时为原告办理房屋相关产权手续。但是从原告购买被告房屋至今已经长达9年多时间，被告都迟迟不给原告在房管部门办理房屋产权变更登记。经原告多次催促都无任何反应，导致原告无法对所购房屋进行市场交易，已经给原告造成巨大的经济损失。至此，原告通过短信的方式向被告发出解除《购房协议》通知书，但被告也置之不理，其种种行为已经明确表示拒绝继续履行给原告办理房屋产权手续的意思表示。原告认为，被告的行为已经明确表示不履行所购房屋的主要办理产权义务，原告就没有继续履行购房协议的必要，只能请求依法解除《购房协议》，判令被告返还原告的购房款，支付资金占用利息及违约金。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告陆光明辩称，原告向法院起诉解除2010年12月24日的购房协议，缺乏事实和法律依据。本案客观事实是公民之间的买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于90日必须办理相关产权证书的要素，双方是民事法律关系，双方在合同中没有约定办理期限的长短，就按照法定的相关规定进行办理，法律规定要申请人民法院解除购房协议，必须是被告确有侵权行为，导致不能履行合同。被告至今没有在任何时间地点提出要解除与原告的合同，原告在知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起2年之内起诉，双方约定2012年12月24日前办理证书，被告要是在此之前没有办理，原告应该提出诉讼，要求解除合同，而原告现在起诉，他已经过了解除权的时效。本案解除权不适用诉讼时效中止中断的情形，原告现在起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告要求解除合同的请求。按照最高人们法院关于保护民事诉讼期间3年的规定，原告要求被告履行登记义务，不受诉讼时效限制，原告向法院诉讼是债权之诉，应该适用3年诉讼时效的规定，应该在2015年12月24日向法院起诉，提出解除与被告的合同，但是原告2020年1月6日起诉，已经超过诉讼时效。被告不同意解除该合同，该合同签订是双方自愿的行为，原告与被告2010年12月24日签订的合同，双方是自愿的，原告已经支付房款500000元，这是自愿的也是合法的，也没有违背法律强制性规定，是合法有效的，双方应该严格履行合同，原告提出被告9年没有给原告办证，就是被告违约的事实是不能成立，合同约定在办理合同证书时，由原告支付相关税费，合同约定办理证书是委托关系，是被告代为办理证书，要是离开原告的委托，双方应该签订授权委托书，明确被告的授权权限，缴纳税费的时间，9年来原告没有支付相关税费，也没有授权委托书，没有明确相关权限，就不能给原告办理房产证，9年来原告没有提供身份信息，没有在任何时间以及地点提供身份信息，以及原告没有支付的税费，现在原告要求解除购房协议，是恶意民事法律行为，并且该房屋有几十户没有办证，这个案件会造成恶劣影响。工商局、盘龙镇人民政府与被告签订城市建设合同，被告只是承包人，发包方是盘龙镇人民政府，本案主体有瑕疵，被告不是适格的被告，被告虽然与原告签订不完善的购房协议，没有约定办证时间，没有约定缴纳税费时间，导致房产证没有办理，不是被告的原因造成的，原告要求解除合同以及返还购房款没有依据。原被告双方应该在协商基础上先确定协议是否有效，是否合同不能履行，我们没有表示不履行合同，当时也没有约定要是房价下降了怎么返还，现在应该按照房屋评估价进行返还，要是不值500000元，就不能返还这么多。被告对于没有办证是没有违约行为，不应该承担违约金以及利息。原告占用使用口面9年时间，享有一个口面45年的使用权，原告现在提出解除合同，应该支付擅自解除合同的违约金，那么原告要支付100000元的违约金，要支付占用口面实际取得的利益。要是实际利益少于违约金，按违约金计算，要是多于违约金，应该按照实际损失计算。 本院经审理认定事实如下：2010年12月24日，二原告作为乙方与作为甲方的被告签订《购房协议书》一份，内容为：“甲方：陆光明乙方：李发宇、李发永甲方在盘龙×市场有黄金口面5个，房屋/套，黄金口面位于排房至中学方向第×号，房屋位于排房至中学方向第/号口面上，经协商达成如下协议：一、位于排房至中学方向的×号黄金口面价格为500000元，大写伍拾万元。位于排房至中学方向第/号口面上的房屋价格为/元；二、付款方式：经协商定于2010年12月24日一次性付清全部房款；三、口面房只能用于市场经营，不能用于非市场经营的其他用途（如关门停车、关门改为住房等）；四、乙方委托甲方办理土地使用证，房产证，所有办证件的全部税费由乙方承担，甲方不承担任何办证费用。五、此协议从签字之日起生效，绝不反悔，如有一方违约，违约方付另一方10%的违约金。此协议一式三份，甲乙双方各一份，另一份用于办证。”同日，原告将全部房款500000元交付给被告，并由被告向原告出具《收据》一张，内容为：“入账日期：2010年12月24日收到李发宇、李发永购口面排房至中学方向第×号。金额大写伍拾万元¥500000经手人：陆光明”。口面出售后，被告又向二原告租赁其购买的口面，但一直没有支付租金，被告于2017年2月25日与二原告进行结算，并向其出具欠条，内容分别为：“房屋租金今欠到李永发市场口面租金（结止时间2017.12.24）肆万壹仟元（¥41000）欠账人：陆光明字2017.2.25”“房屋租金今欠到李永宇市场口面租金（结止时间2017.12.24）捌万贰仟元（¥82000）欠账人：陆光明字2017.2.25”。因被告一直未给二原告办理案涉口面的房屋产权，亦未缴纳房屋租金，故二原告诉至本院,请求判决被告返还原告购房款，并支付资金占用利息。 另查明，截止庭审当日，被告修建的盘龙镇新区农贸市场未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，案涉房屋应当办理建设工程规划许可证,但被告未予办理并出售，违反了国家法律禁止性规定，故原、被告签订的《购房协议书》应当认定无效。合同无效自始无效，原告请求解除合同应属不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还原告缴纳的购房款500000元；同时被告违反法律禁止性规定在不具备房屋出售条件下将案涉房屋出售给原告，给原告造成了资金损失，对此损失被告应当予以赔偿，资金损失按照原告缴纳房款时中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率计算,即以五年以上年利率6.14%计算。被告给原告出具的租金欠条因房屋买卖合同无效，故租金欠条应属于无效，被告应不予支付。本案系合同无效，实质上是形成权，形成权不适用诉讼时效制度，原告可以起诉主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告李发宇、李发永与被告陆光明签订的《购房协议书》无效； 二、被告陆光明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李发宇、李发永购房款500000元和赔偿利息损失（计算方法：以本金500000元为基数，从2010年12月24日起按年利率6.14%计算利息至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，由被告陆光明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杜少洪 二〇二〇年三月十七日 书记员  杜栎天