西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初19868号原告：西安怡康医药连锁有限责任公司,统一社会信用代码：9161010473507449XG,住所地：西安市莲湖区。法定代表人：何煜，该公司董事长。委托代理人：王锋，男，汉族，1966年11月12日出生，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托代理人：田玉，女，汉族，1995年5月25日出生，住陕西省咸阳市淳化县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：西安广鑫苑美体美容有限公司，统一社会信用代码：91610113MA6TYQLJXY，住所地：陕西省西安市雁塔区科技七路15号国宾中央区。法定代表人：张丽，职务不祥。原告西安怡康医药连锁有限责任公司（以下简称“怡康公司”）与被告西安广鑫苑美体美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡康公司的委托代理人田玉到庭参加了诉讼，被告西安广鑫苑美体美容有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已依法缺席审理终结。原告怡康公司诉称，被告一直实际租用原告位于西安市XX街XX小区XX楼门面，且自2018年12月13日开始，被告一直未向原告支付租金，我公司多次催缴未果。故原告现诉至法院,请求判令：1、解除原被告之间的租赁法律关系；2、被告向原告支付自2018年12月13日起至被告原状交付房屋的房屋租金（暂计算至2019年9月10日，租金为37660元），并自2018年12月13日起至付清租赁之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告（暂计至2019年9月10日，利息为1130元）；3、被告向原告于判决生效之日起交付房屋。被告西安广鑫苑美体美容有限公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。经审理查明，原告怡康医药公司（乙方）与案外人王某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将位于XX街XX号XX小区XX楼门面房的房屋租赁给乙方，建筑面积（含公摊面积）约220平方米；二、（一）双方约定租赁期限为贰年，自2017年9月5日至2019年9月4日…三、（一）本合同年租金为人民币102685.6元，租金租期内二年不变…四、…（三）租赁期内若甲方租赁房屋发生产权转移等情况，本合同继续有效……。另核实，原告怡康医药公司（乙方）与案外人王某某（甲方）签订《综合服务合同》，约定：…二、服务租赁期限为贰年，自2017年9月5日至2019年9月4日止，服务费计费起始日为2017年9月5日；三、本合同年综合服务费为154028.4元，综合服务费二年不变……。再查，2019年8月9日，原告怡康医药公司（乙方）与案外人代向华（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将位于XX街XX号XX小区XX楼门面房的房屋租赁给乙方，建筑面积（含公摊面积）约196.7平方米；二、（一）双方约定租赁期限为三年，自2019年9月5日至2022年9月4日…三、（一）本合同年租金为人民币236000元，租金在租期内三年不变…四、…（三）租赁期内若甲方租赁房屋发生产权转移等情况，本合同继续有效…七、甲方同意乙方对房屋全部或部分转租……。原告就此向本院提交了2019年8月5日刘某某出具的《授权委托书》，载明：“本人刘某某委托代向华某某负责在西安市XX街XX号XX小区XX楼门面（房屋产权地址：雁塔区XX路XX号）商铺的经营、租赁合同的签订及租金收款等一切与之有关的事务”。经本院向原告询问涉案房屋产权情况，原告称刘某某系涉案房屋原所有权人，后刘某某将房屋出租给王某某，王某某将房屋出租给原告，后刘某某又将涉案房屋出售予案外人代向华，但未做房屋产权登记变更手续。原告称租赁涉案房屋时，王某某、刘某某、代向华三个人向其员工告知了涉案房屋之间的关系。另查，2016年7月12日，原告怡康医药公司（甲方）与案外人金苑SPA养生会所（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将其拥有合法经营权的位于西安市XX街XX号XX小区XX楼门面的商铺出租给乙方，租赁面积为：建筑面积（含公摊面积）约60平方米…三、（一）起租日为2016年6月16日。房屋租赁期自2016年6月16日至2017年6月15日，共计壹年…四、（一）租赁标的物租金为每年50400元。此租金为不含税价。租金在租期内壹年不变。（二）乙方应在本合同签订之日一次性将第一租赁年度的半年租金支付至甲方指定账户。下期提前一个月缴纳下半年的租金。租金按半年支付。五、（一）乙方应在本合同签订之日内向甲方支付履约保证金4200元。（二）租赁期满或合同解除后，该租赁合同履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在租赁期满或合同解除后三十日内不计利息返还给乙方…七、…（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的可拆除、可移动物品由其自行收回，而对于不可拆除、不可移动的装饰、装修等，归甲方所有…十、…（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：1.不支付或者不按照约定支付租金达十日的…十一、（一）乙方未按照本合同的约定支付租金的，每延期一日应按年租金的万分之五向甲方支付违约金。经本院向原告核实涉案房屋的实际租赁使用情况，原告称其最初将涉案房屋出租予案外人刘云芳经营美容院，2018年8月要钱时发现承租方变更为本案被告，被告的法定代表人张丽于2018年9月18日向原告转账支付租金4200元、于2018年10月20日向原告转账支付租金4200元。又查，2019年7月15日，原告向被告出具《通知》一份，载明：“雁塔西路租户：（钟元小区1楼），因您截止目前已拖欠房租金（至2019年9月4日）共计40600元，限在本周五之前，即7月19日下午缴清，否则将采取临时措施。特此通知”。被告法定代表人张丽于2019年7月18日在上述《通知》落款处签字。另原告提供微信转账记录佐证被告法人张丽在签收上述通知后于2019年7月28日向原告工作人员转账支付租金4000元。庭审中，原告向本院提交照片若干，用于证明被告经营的金苑养生美容中心实际使用了涉案房屋。经本院询问，原告称被告开设的养生会所已在2019年8月停止经营，停业时被告已欠付租金半年，原告员工催收后被告锁闭了大门，原告的店面位于被告养生会所隔壁，仍在经营状态。上述事实，有《房屋租赁合同》、《综合服务合同》、《授权委托书》、《租赁合同》、银行业务回单、《通知》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告怡康医药公司在与案外人王某某签订《房屋租赁合同》后，又于2019年8月9日再次与涉案房屋所有权人刘某某之代理人代向华签订了《房屋租赁合同》，上述两份合同均约定了由原告租赁使用坐落于西安市雁塔区XX街XX号XX小区XX楼门面房，经本院核实，案外人王某某系自房屋原所有权人刘某某处承租的涉案房屋，转租予原告时已取得刘某某同意，故上述两份合同均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。根据原告于2019年8月9日与涉案房屋所有权人刘某某之代理人代向华签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“甲方同意乙方对房屋全部或部分转租。”原告依法对涉案房屋享有转租权，在租赁使用涉案房屋期间，原告于2016年7月12日将房屋部分转租予案外人金苑SPA养生会所租赁使用，并签订《租赁合同》，约定房屋租金为每年50400元，租期自2016年6月16日至2017年6月15日。结合本院已查明的事实来看，在原告与金苑SPA养生会所租赁合同存续期间，被告于2018年变更为了承租房屋的实际使用人，使用涉案房屋经营“金苑养生美容中心”，原告发现后向被告按照月租4200元的标准主张租金，被告的法定代表人于2018年9月18日开始向原告按照月租4200元的标准支付租金。此时，原、被告之间就涉案房屋形成事实上的租赁合同关系。现被告未按期支付房屋租金，原告主张解除与被告之间的房屋租赁合同法律关系，合法有据，本院依法予以支持。房屋租赁合同法律关系解除后，被告应将涉案房屋返还原告。至于原告主张被告支付的欠付房屋租金一节，被告之法定代表人张丽在原告2019年7月15日出具的催收欠付租金《通知》落款处签字确认，故截止2019年9月4日被告欠付原告的租金应以上述《通知》载明的40600元为准。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因被告并未在原告催收《通知》载明的履行期限前结清欠付租金，原告亦自认被告已于2019年8月停止经营并锁闭大门，被告之行为已表明其可能不再履行合同，原告应当采取适当减损措施，如通知被告解除合同并搬离物品、将房屋另行出租等，本案中原告并未向本院举证其采取过相应减损措施。纵使原告选择继续等待被告履约，也不应超过商业上的合理时间，且其经营的店面位于被告隔壁，具备了解被告有无继续经营的条件，故本院结合实际情况酌定在被告停止经营的2019年8月后给予原告一个月内为等待被告继续履行合同的合理时间，超出上述期限的损失应由原告自行承担，故被告应向原告支付截止2019年9月4日的房屋租金40600元，扣除被告在收到欠缴通知后支付的4000元，仍应向原告支付原告自认被告截止2019年9月20日欠付的房屋租金36660元，本院依法予以确认。至于原告主张被告支付欠付租金利息一节，因原告催收《通知》载明的最后履行期限为2019年7月19日，被告应当预见到其迟延给付租金对原告造成的资金占用损失，故本院依法酌定被告应以欠付租金36660元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失，自2019年7月20日起计算至实际给付之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告西安怡康医药连锁有限责任公司与被告西安广鑫苑美体美容有限公司之间的租赁合同关系解除。二、被告西安广鑫苑美体美容有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安怡康医药连锁有限责任公司支付欠付房屋租金36660元及资金占用损失（以欠付租金36660元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准，自2019年7月20日起计算至实际给付之日）。三、被告西安广鑫苑美体美容有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安怡康医药连锁有限责任公司返还涉案承租房屋（位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX层XX室）。四、驳回原告西安怡康医药连锁有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费770元，由原告承担70元，由被告承担700元。因原告已预交，被告应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  房文永人民陪审员  赵爱琴二〇二〇年三月十一日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2020年月日送达1