广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0115民初1518号原告：广东富港物业服务有限公司（原佛山市三水广场物业经营管理有限公司），住所地广州市南沙区优品街1号首层，统一社会信用代码91440115078404240J。法定代表人：陈勇南。委托诉讼代理人：梁建勇，男，1989年5月8日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。委托诉讼代理人：李木群，女，1988年3月3日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。被告：谭维键，男，1992年10月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭泽华，男，1961年12月28日出生，汉族，系被告父亲。原告广东富港物业服务有限公司与被告谭维键物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁建勇、李木群，被告谭维键及其委托诉讼代理人谭泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东富港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向其支付从2015年11月1日起至2018年6月20日止的物业服务费12124.1元；2、被告向原告支付物业服务费违约金11204.2元（以当月欠付的物业管理费为本金计算，按每日1%计算，从次月的5日起计算至实际交付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系XX悦海自编BXX-XX房业主。根据《美麓花园前期物业服务合同》，约定原告为业主提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业服务费按建筑面积每月8元/㎡算；因业主原因空置房屋照常交费。每月5日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。2015年10月31日，原告依约为被告提供物业管理服务，被告未按约定支付费用。原告认为，被告享受了原告的物业服务应按约定支付服务费等费用，被告没有支付，已构成违约。故原告诉至法院。被告谭维键辩称：1、本案原告主张的物业管理费，是房屋交付前的物业管理费，根据《广东省物业管理条例》第四十一条，应由物业的建设单位交纳，其作为买受人无交纳义务。房屋的开发商向其正式交付房屋的时间是2018年6月20日，因此原告向其追诉该时间以前的物业管理费没有事实和法律依据。2、2018年6月20日以前，涉案房屋不符合交付标准，开发商一直未向其交付房屋。2015年10月31日，其前往现场发现涉案房屋左面整个墙体近43平方米持续漏水并长出青苔，屋顶天花大面积剥落导致钢筋外露（两处，每处达5平方米）等严重质量问题，并且在开发商提供的《房屋接管验收表》上记载了上述问题，提出异议。之后，开发商在未经处理的情况下，多次恶意通知其收楼，由于前述问题一直未得到处理，故其在每次《房屋接管验收表》都清楚记载了房屋质量问题，提出异议。但此后，并未收到开发商任何形式的回复。根据开发商与其之间所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条明确约定“其认为商品房不符合交付条件的，应一次性提出提议后。开发商收到异议后应在15日内对异议作出书面答复或处理意见。逾期不答复的，视为其异议成立，商品房未交付。”所以其认为在由于开发商未对异议作出书面答复或处理意见，因此其的异议成立，房屋处于未交付的状态。3、原告所主张的违约金没有任何事实与法律依据。其从未签订所谓的《前期物业服务合同》，原告所主张的违约金计算基数是房屋交付前的物业管理费，由于房屋交付前物业管理费的交纳义务人并非其，故即使产生相对应的违约金，该违约金的交纳义务人也并非其。自2018年6月20日后的物业管理费，其一直按时缴纳，不存在恶意逃避交纳物业管理费的行为。另，其没有签订前期物业服务合同，不能就合同向其主张物业管理费。根据该合同第５章13-15条，明确规定房屋的维修责任在物业管理方，物业不得以开发商承担责任为由拒绝或拖延维修。根据该合同附件５所提及的技术标准里面5.6的规定原告应承担维修责任。关于本案的诉讼时效，诉讼时效应当是３年，所诉标的从2015年开始，原告提起诉讼的时间是2019年10月30日，所诉标的只能从2016年11月30日开始计算。关于原告的诉求2中１％滞纳金的条款没有法律依据，其没有签署物业服务合同且对该内容不知晓，且在商品房买卖合同中没有体现１％滞纳金的条款。经审理查明：2015年8月5日，被告（乙方，买方）与广东鹿园交通物资发展有限公司公司（甲方，卖方）（以下简称“鹿园公司”）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买南沙区XX小区BXX栋XX房，建筑面积为47.66平方米，用途为商业。该合同约定：第五条甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务。物业服务期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。附件七补充协议：第六条……4.该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。5.乙方没有按期对商品房进行验收或者接收商品房的，在延期收楼期间内，除按买卖合同第十七条的约定须承担该商品房在此期间的一切风险外，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十二条……2.买卖合同第二十九条约定通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。2011年10月31日，鹿园公司向原告发出《中标通知书》内容为“……确定原告为广州市南沙区《美麓花园》前期物业管理招投标项目的中标人。”2014年10月31日，鹿园公司（甲方）与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市南沙区美麓花园提供前期物业管理服务。物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅2.8元/月.平方米，办公楼单价10元/月.平方米，商铺单位10元/月.平方米。物业服务费用不包含公共能源分摊费。业主应于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳当月物业服务费的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限四年，暂定从2014年11月1日至2018年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止）。2018年10月30日，鹿园公司与原告又签订《前期物业服务合同》，约定合同期限从2018年11月1日至2022年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止），约定物业服务费的收费标准、交纳物业服务费的时间及逾期交纳物业服务费的违约金计算标准与前述《前期物业服务合同》一致。被告陈述其不是上述合同的相对人，不清楚上述前期物业服务合同的真实性。鹿园公司于2015年10月15日、2016年1月22日、2016年7月8日、2017年3月7日、2018年5月17日向被告发出收楼通知书及收楼催告函，于2016年4月17日、2016年7月8日、2017年3月7日、2018年7月13日向被告发出办理不动产权证通知书及催告函，被告确认收到上述函件，并于2015年11月22日、2016年2月3日、2016年7月25日、2017年3月18日、2018年6月20日就涉案房屋存在渗水、露筋、掉灰等问题签订《房屋接管验收表（毛坯房）》，另提供照片5张证明涉案房屋存在渗水等质量问题。2018年6月20日，被告办理了涉案房屋的收楼手续并签订《消防安全责任书》。原告分别于2017年7月27日、2018年4月14日、2018年11月8日、2019年3月4日、2019年4月11日向被告发出欠费催缴函催缴物业管理费，被告确认收到上述催缴函。2018年9月17日，涉案房屋办理《不动产权证》，登记地址是广州市南沙区XXX街XX号XX房，建筑面积为47.98平方米，权利性质为商品房，规划用途为商业。就涉案房屋，被告与鹿园公司商品房预售合同纠纷一案被告曾向本院起诉主张逾期交楼违约金等，本院于2018年10月10日作出（2018）粤0115民初1806号民事判决书，该判决认为“……根据双方合同的约定，谭维键在收楼时发现商品房存在属于保修范围的质量问题有权要求鹿园公司进行维修，鹿园公司应在核实情况后及时予以解决，谭维键不得以此质量问题拒绝收楼。对于谭维键提出涉案房屋存在的质量问题，鹿园公司进行了维修，履行了相应的义务，谭维键应及时办理收楼手续。在本案中，谭维键所提供的证据不足以证明涉案房屋存在严重影响正常使用的质量问题，谭维键提出的涉案房屋存在的各种问题应属房屋质量方面的瑕疵，故谭维键以此为由拒绝接收房屋的理由不充分，本院不予采纳。谭维键已于2018年6月20日办理了收楼手续，收楼后谭维键仍可按照法律规定另行向鹿园公司主张承担修复和赔偿责任。鉴于鹿园公司已按照合同的约定履行了通知谭维键收楼的义务，据此可视为约定办理交付手续的期限届满之日即2015年10月31日涉案房屋已经交付给谭维键……”据此判决“驳回原告谭维键的全部诉讼请求。”谭维键不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月26日作出(2018)粤01民终23098号民事判决书，该判决认为“……在合同履行过程中，在房屋已经具备交付条件的情况下，鹿园公司通知谭维键收楼，谭维键以房屋存在重大质量问题为由拒绝收楼，但是谭维键并无提供证据证明房屋存在重大质量问题导致无法使用，谭维键在一审诉讼过程中经法院释明明确表示不申请鉴定，一审法官经现场查勘，并无发现谭维键陈述的质量问题，因此，谭维键以房屋存在重大质量问题为由拒绝收楼，依据不足。一审法院认为质量瑕疵属于鹿园公司的维修义务，谭维键不能以此为由拒绝收楼，不予支持谭维键逾期交楼违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。……”据此判决“驳回上诉，维持原判。”庭审中，原被告确认涉案房屋的每月物业服务费381.28元，原告陈述被告缴纳了2018年6月20日至2019年6月30日的物业管理费，被告提供收款发票证明其缴纳了2018南6月20日之后的物业服务费，原告对此确认。涉案房屋现出租给案外人使用。另查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司于2015年12月30日变更企业名称为广东富港物业服务有限公司。本院认为:本案为物业服务合同纠纷，结合原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为被告应否向原告交纳物业服务费及违约金，本院对此阐释如下：关于物业服务费问题。首先，被告与原告虽然未签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与鹿园公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对其具有约束力，被告抗辩其未签署前期物业服务合同原告不得依此合同向其主张权利，本院对此不予采纳。其次，原告已为涉案房屋提供物业服务，被告作为业主理应支付物业服务费。虽然被告于2018年6月20日办理涉案房屋的收楼手续，但根据（2018）粤0115民初1806号民事判决书“据此可视为约定办理交付手续的期限届满之日即2015年10月31日涉案房屋已经交付给谭维键”，故可以认定2015年10月31日涉案房屋已交付给被告。第三，原告自2017年7月27日起多次向被告发出催缴函催缴物业管理费，被告亦确认收到上述催缴函，产生诉讼时效中断的效力，原告主张从2015年11月1日起的物业管理费未超过诉讼时效，被告抗辩原告主张已过诉讼时效据理不足，本院不予采纳。现当事人确认涉案房屋每月物业服务费为381.28元，被告缴纳了2018年6月20日以后的物业管理费，故被告理应向原告支付2015年11月1日至2018年6月19日的物业管理费12061元（381.28元×31个月+381.28元÷30天×19天），对原告主张的超过该部分的物业管理费，本院不予支持。关于违约金问题。根据《前期物业服务合同》约定，被告应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费，被告未及时交纳上述物业服务费，已构成违约。但根据原告提交的证据《房屋接管验收表（毛坯房）》及照片显示涉案房屋确实存在质量瑕疵，上述验收表中有原告员工的签名确认，原告理应积极向开发商反应涉案房屋存在问题并协助解决，被告对此并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。据此，被告未及时缴纳涉案期间的物业管理费有合理事由，故综合本案案情，根据公平原则，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谭维键应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司支付从2015年11月1日起至2018年6月19日止的物业服务费12061元;二、驳回原告广东富港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元，由原告广东富港物业服务有限公司负担92元，由被告谭维键负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年三月三十一日书记员  陈细妹