福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5076号 上诉人（原审被告）：叶丽端，女，1955年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：朱秀英，女，1968年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邓奖平，福建上达律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：沈惠生，福建上达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪松福，男，1961年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林慧华，福建其左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭麒，福建其左律师事务所律师。 上诉人叶丽端、朱秀英因与被上诉人洪松福房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶丽端、朱秀英上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回洪松福的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误。1、原审认定叶丽端、朱秀英按照《协议书》支付房屋租金差额款是错误的。首先，讼争《协议书》第一条房屋租赁租金增加部分的来源系叶丽端（朱秀英参与合伙）与案外人刘建龙、朱仁和(洪松福参与合伙）签订《房屋租赁合同》，在该合同履行过程中，由叶丽端与案外人刘建龙和朱仁和解除合同，洪松福和案外人陈革逐合伙向叶丽端、朱秀英重新签订《房屋租赁合同》。重新签订《房屋租赁合同》的条件是：“不低于原租赁物的实际建筑面积，不低于原租赁合同未履行期限，不低于原租金标准的租赁合同”，因此叶丽端、朱秀英与洪松福、案外人陈革遂于2011年7月2日签订的《房屋租赁合同书》的内容是双方真实的意思表示，该合同约定的所有租金都应归叶丽端所有，与作为合同另一方当事人的洪松福没有任何关系。其次，通过2011年7月2日叶丽端、朱秀英与洪松福签订《协议书》的内容可以充分证明，洪松福获取租金差价，是必须履行整栋建龙大厦的物业管理以及收取租金和管理费为前提。本案现有的证据显示,由于洪松福没有履行该合同约定义务，构成根本性违约。2011年9月14日，叶丽端、朱秀英根据洪松福的违约情况，通过公证送达依法解除双方签订的《协议书》。而且从协议书签订至洪松福于2018年3月5日提起本案的诉讼近7年，叶丽端、朱秀英未支付任何所谓租金差价给洪松福，洪松福也没有向叶丽端、朱秀英提出任何请求。至于洪松福主张叶丽端支付22万元，朱秀英支付34.17799万元的问题，一审未予采信。叶丽端支付22万元是子虚乌有的，而34.17799万元与本案没有关联，系朱秀英的丈夫朱仁和与洪松福以及案外人刘建龙、林莉、陈凯、朱华茂等人合股投入经营厦门城嘉酒店后股东矛盾转让该酒店应退还的前期投入，该合股的转让款至今没有处置完毕，各股东因分配转让款的纠纷至今没有解决。以上事实足可认定双方已确定合同的解除。2、原审认定案涉《协议书》没有解除是错误的。因洪松福签订《协议书》后，未实际履行协议约定的物业管理（洪松福在原审也认可这一事实），造成叶丽端、朱秀英所承包的整栋建龙大厦物业两个多月没有实施物业管理，至今部分租金没有收取，导致叶丽端、朱秀英损失严重，叶丽端、朱秀英在催促洪松福履行协议未果的情况下于2011年9月14日通过公证送达的方式解除了《协议书》的通知函。尽管通知函是由李正秀签收，但所寄的地址与洪松福的住所地和实际居住地是一致的，洪松福并没有理由和证据来证明其没有收到通知函。其次，自2011年9月14日送达解除《协议书》至2018年3月5日提起本案诉讼请求支付租金差额近7年的时间，洪松福从未向叶丽端、朱秀英主张任何的租金权益，这明显不符合常理和最基本的逻辑，这一事实也充分印证洪松福对解除《协议书》是没有异议的。应认定洪松福已合法收到叶丽端、朱秀英解除《协议书》的通知函，《协议书》应认定于2011年的7月14日解除。二、原审判决在适用法律上存在错误。1、原审根据《协议书》的约定，判决叶丽端、朱秀英应向洪松福房屋租金差额款，又载明“洪松福未履行《协议书》约定物业管理等义务是否构成违约，应承担何种责任，叶丽端、朱秀英可另行主张权利”这显然是自相矛盾，既然本案是租赁合同纠纷，就应该对合同当事方的权利和义务以及违约责任等问题进行认定和审查，原审把一份合同的内容以及双方权利义务给予分割显然是适用法律的错误。2、洪松福主张的权利的诉讼时效已超过。根据《民法通则》不服合同解除的诉讼时效是二年，就算依据《民法总则》诉讼时效也只有三年。洪松福自2011年9月14日收到叶丽端和朱秀英解除合同的通知至其2018年3月5日提起本案的诉讼主张近7年。因此，洪松福的权益请求显然是超过诉讼时效的。三、一审判决在程序上存在错误。1、洪松福故意主张叶丽端、朱秀英支付所谓租金差额，其实是敲诈勒索的行为，叶丽端、朱秀英已向湖里公安分局报案和提起控告，现被叶丽端、朱秀英洪松福因涉嫌敲诈勒索、强迫交易等罪名被执行逮捕。叶丽端、朱秀英在原审中根据先刑后民的原则，请求本案中止审理，可原审却没有采纳。2、叶丽端已于2011年9月13日，朱秀英也与2011年10月1日将讼争房屋租赁的经营权转让给案外人叶增加和张丽芳。因此案外人叶增加和张丽芳与本案处理结果存在着利害关系，叶丽端、朱秀英在原审中提出来并提供了证据，但原审没有追加第三人叶增加和张丽芳参加诉讼。 洪松福辩称，一、案涉《协议书》（2011年7月2日签订）是双方的真实意思表示，双方应按约履行；洪松福根据该协议诉求叶丽端、朱秀英支付租金差额款项，合法有据。1、案涉《协议书》包含两大事项，分别为：租金差额补偿事项和物业管理收费事项，分属不同法律性质；该两个事项互不为条件或前提。该协议中，自2011年7月1日至2025年6月30日期间的租金差额明确应由叶丽端、朱秀英支付给洪松福，即为本案讼争款项。而该协议书中所约定的应移交20720平方米的整体物业，叶丽端并未整体移交给洪松福，本案原审庭审中，叶丽端、朱秀英根本无法向法庭陈述或出示应当移交的租赁合同、水电煤表数、物业管理费缴纳情况等各项资料；因此，洪松福不可能对该协议约定物业收费事项进行管理或处分，而实际由叶丽端所指定的原物业处理。2、本案中案涉物业（也就是原城嘉酒店物业），在前述历史沿革及各项交易安排之下，禾正酒店一直开设至今；基于《协议书》（2011年7月2日）的租金差额，叶丽端、朱秀英也从无异议，本案发回重审的原审一审中，叶丽端、朱秀英明确向法庭陈述按《协议书》收取租金，该《协议书》履行至今。3、值得注意的是：2013年7月，叶丽端将22万元现金交付给洪松福；其次，朱仁和作为前述厦门城嘉酒店筹建股东之一，朱秀英作为朱仁和配偶在2015年3月4日对厦门城嘉酒店结算并支付中应分得34万余元，直接由洪松福扣除，抵扣朱秀英应承担《协议书》（2011年7月2日）租金差额款项，在洪松福起诉之前，从未提出过异议。因此，双方对《协议书》所确定的租金差额并履行等相关事宜，均不持异议；洪松福所主张的诉求有事实和法律依据，应当予以维持。二、本案中，叶丽端、朱秀英未如约支付租金差额款项系违约方，根本不享有该协议的解除权；同时，叶丽端、朱秀英主张公证发函的事项程序违法，且原审中没有任何证据足以证实洪松福收到该函件；该公证书及解除函根本不具有法律效力。三、叶丽端、朱秀英向法庭提交经营权转让第三人的虚假材料，又以洪松福涉嫌其他案件被刑事拘留为由，试图干扰审判方向、阻碍本案审理。 洪松福向一审法院提起诉讼，请求判令：叶丽端、朱秀英共同向洪松福支付房屋租金差额款1,091,289.23元及逾期支付房屋租金差额款利息。一审诉讼过程中，洪松福变更诉讼请求为：叶丽端、朱秀英共同向洪松福支付房屋租金差额款1,033,409.09元（2011年7月1日至2013年6月30日期间，应付差额款12,335.21平方米*1.5元/平方米*24个月=444,067.2元；2013年7月1日至2015年2月28日期间，应付差额款12,335.21平方米*1.62元/平方米*20个月=399,660.8元；2015年3月1日至2016年6月30日期间,应付差额款12,335.21平方米*1.62元/平方米*16个月=319,728.64元；2016年7月1日至2018年2月28日期间，应付差额款12,335.21平方米*1.75元/平方米*20个月=431,732.35元；因叶丽端、朱秀英于2013年7月已付款220,000元、2015.3.4已付款341,779.9元；即洪松福要求叶丽端、朱秀英支付租金差额款444,067.2元+399,660.8元+319,728.64元+431,732.35元-220,000元-341,779.9元=1,033,409.09元）及逾期支付房屋租金差额款利息（以1,033,409.09元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.35%的标准，自2018年3月5日起计算至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：一、2010年6月3日，叶丽端与朱仁和、刘建龙签订的一份《房屋租赁合同》约定，叶丽端将承租的厦门市禾山路1301-1309号建龙大厦Ｂ栋二楼至六楼和Ｄ栋二楼及Ｃ栋整栋楼层转租给朱仁和、刘建龙，租赁期限为2010年7月1日至2025年6月30日，租赁房屋面积11450平方米，第一年至第三年期间，整年租金为2610600元，第四年至第六年租金递增5%，第七年至第九年租7金递增8%，第十年至第十二年租金递增8%，第十三年至第十五年租金递增8%。2010年7月1日，叶丽端和朱秀英签订一份《合作协议》，双方共同出资合作租赁厦门市禾山路1301-1309号建龙大厦整栋物业（含Ａ栋、Ｂ栋、Ｃ栋、Ｄ栋），双方各自投资50%。洪松福提交的《厦门市城嘉酒店转让协议书》载明：“……六、本酒店转让后自2011年6月30日止有关本酒店用房（建筑面积为12335.2平方米，已含公摊面积）的原房屋租赁合同（即叶丽端与朱仁和、刘建龙于2010年6月3日签订的《房屋租赁合同》）终止履行。2011年7月1日起有关本酒店用房的房屋租赁合同由洪松福和房东叶丽端另行签订不低于原租赁物的实际建筑面积、不低于原租赁合同未履行期限、不低于原租金标准的租赁合同……甲方（股东签字）：朱仁和（签名、捺印）、刘建龙（签名、捺印）……乙方：洪松福（签名、捺印），落款时间：2011年6月17日。声明：有关本人与朱仁和、刘建龙原先就城嘉酒店用房签订的《房屋租赁合同》，本人同意在收到城嘉酒店支付的房租115669.2元的情况下，前述房屋租赁合同于2011年6月30日终止履行。声明人：叶丽端（签字）落款时间：2011年6月17日”，叶丽端对此证据的真实性无异议。二、2011年7月2日，叶丽端与洪松福、陈革逐签订案涉合同书约定，叶丽端将位于厦门市禾山路整栋楼层、Ｄ栋二楼转租给洪松福、陈革逐，租赁面积约12335.2平方米（含公摊面积），租赁期限为2011年7月18日至2025年6月30日，前二年月租金为每平方米20.5元，从第三年至第五年月租金递增8%（月租金每平方米22.14元），第六年至第八年月租金递增8%（月租金每平方米23.91元），第九年至第十一年月租金递增8%（月租金每平方米25.82元），第十二年至第十四年月租金递增8%（月租金每平方米27.88元）租金应按季度即每三个月支付一次，一季度为一期，除第一期租金外的每期租金应于前一季度届满前的15天内一次性交清等。同日，洪松福与叶丽端、朱秀英签订的《协议书》约定：“……城嘉酒店由洪松福个人再转让他人后所增加收入的部分房屋租金和物业管理费等收入的归属一事达成如下协议：一、叶丽端、朱秀英同意将……2011年7月2日签订的《房屋租赁合同书》之第二条第1点所约定的房屋租金中2011年7月1日至2013年6月30日期间的每月、每平方米租金中超过19元部分每月、每平方米的1.5元所增收的租金18502.8元（12335.21×1.5元）归洪松福个人所有……2013年7月1日至2016年6月30日期间的每月增收的租金19983元（12335.21×1.62元），2016年7月1日至2019年6月30日期间的每月增收的租金21586.6元（12335.2×1.75元）……均归属于洪松福所有。二、叶丽端、朱秀英同意……《房屋租赁合同书》的第二条第3点所约定的物业管理费条款中所涉及的物业在内的整个建龙大厦（面积为20720平方米）的所有物业管理的事宜均完全地交付于洪松福进行管理，且叶丽端、朱秀英同意《房屋租赁合同书》的第二条9第3点所涉及的物业管理费完全由洪松福个人收取。此外，对于前述条款中涉及的水、电费的差价，叶丽端、朱秀英亦同意完全由洪松福个人收取和开支。三、洪松福应切实履行物业管理的义务，并按照《物业管理条例》的有关规定维护物业管理委托方的合法权利……。四、洪松福承诺自本协议签订之日起有关建龙大厦的物业管理中所产生的权利和义务均由洪松福享有和承担，而与叶丽端、朱秀英无关。且洪松福应当按月、按季足额地为叶丽端、朱秀英收取所有应当按期收取的费用，同时叶丽端、朱秀英应当在三天内将所收取的费用按本协议的约定支付洪松福。五、叶丽端、朱秀英同意自2011年7月起至2025年6月止每月另行补偿洪松福20000元。六、叶丽端、朱秀英必须向洪松福出具建龙大厦的租赁及物业管理事项的授权委托书，洪松福在叶丽端、朱秀英的授权范围内依法实施的行为由叶丽端、朱秀英承担责任，且有关房屋出租的事宜应当事先通知叶丽端、朱秀英，并征得叶丽端、朱秀英的同意……”。上述案涉协议书签订后，洪松福未按协议约定履行物业管理义务及收取物业管理费等。叶丽端、朱秀英确认，《房屋租赁合同书》项下租金陈革逐一直缴交至今。2011年7月3日，陈革逐与洪松福签订一份《确认书》，双方确认《房屋租赁合同书》约定的承租方所有权利义务均归陈革逐享有和承担，洪松福不享有权利，也不承担义务，也不对叶丽端承担连带责任。2011年9月13日，叶丽端、朱秀英通过厦门市思明区10公证处公证向洪松福的住所地邮寄的《解除告知函》载明：“洪松福先生，贵我双方于2011年7月2日签订了一份《协议书》，协议约定了湖里区禾山路1301-1309号建龙大厦部分房屋租金和物业管理费的委托代收等相关事宜。该《协议书》签署后，贵方本应依据协议第二条、第三条、第四条之规定，履行相应的物业管理、收取相关费用等义务，但协议签署后至今三个月有余贵方均未履行上述义务。贵方的行为已构成违约，给我方造成不应有的损失和信誉丧失。因此，为规范本人名下该物业的经营管理和减少双方不必要的损失，根据《合同法》等相关法律法规规定，特此书面告知贵方，自贵方接到本函即日起，解除双方于2011年7月2日签订的该份《协议书》，同时，也一并解除本人签署的《授权委托书》。该《授权委托书》自贵方接到本函之日起无效，不得再向第三人出示代为行使相关权利”。庭审中，洪松福辩称没有收到《解除告知函》。经查，该邮件于2011年9月14日投递并签收，投递结果为“李正秀代收”。庭审过程中，洪松福、叶丽端、朱秀英一致确认，《协议书》约定归洪松福所有的租金，是《房屋租赁合同书》约定租金高于2010年6月3日叶丽端、朱仁和、刘建龙签订的《房屋租赁合同》约定租金的部分。 对当事人有争议的证据、事实，一审法院予以分析、认定：一、关于《协议书》是否解除。叶丽端、朱秀英辩称《协议书》已于2011年9月14日解除，并提交《公证书》用以证明其于2011年9月13日以邮寄方式发出《解除告知函》。但该邮件的投递结果体现为“李正秀代收”，洪松福否认收到该《解除告知函》，且叶丽端、朱秀英未能举证证明《解除告知函》已到达洪松福，故叶丽端、朱秀英该项抗辩不能成立。二、关于叶丽端、朱秀英是否曾向洪松福支付《协议书》项下房屋租金差额款。洪松福陈述叶丽端、朱秀英曾于2013年7月支付现金220,000元，因叶丽端、朱秀英予以否认，且洪松福未提供证据佐证，故关于洪松福的上述陈述，不予采信。洪松福还陈述城嘉酒店共管账户资金341,779.9元，系叶丽端、朱秀英向洪松福支付的《协议书》项下房屋租金差额款，亦因叶丽端、朱秀英予以否认，且洪松福未举证证明该款项与本案的关联性，故关于洪松福的该项陈述，亦不予采信。 一审法院认为，叶丽端、朱秀英与洪松福签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。洪松福要求叶丽端、朱秀英按照《协议书》支付城嘉酒店由洪松福个人再转让他人后的房屋租金差额款，有合同依据，洪松福关于要求叶丽端、朱秀英支付2015年4月1日至2018年2月28日期间的房屋租金差额款731,477.95元（12,335.21平方米*1.62元/平方米*15个月+12,335.21平方米*1.75元/平方米*20个月=731,477.95元），一审法院予以支持。关于洪松福要求叶丽端、朱秀英支付的2011年7月1日至2015年3月31日期间的房屋租金差额款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，因洪松福未举证证明其在2018年3月5日向一审法院起诉之前有向叶丽端、朱秀英主张房屋租金差额款，故该部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不予支持。叶丽端、朱秀英辩称其已将经营权转让给案外人叶曾加和张丽芳，主张洪松福应向案外人主张本案房屋租金差额款，但未举证证明其付款义务已经转移给案外人，故叶丽端、朱秀英的抗辩因依据不足而不能成立。洪松福关于要求叶丽端、朱秀英支付逾期支付房屋租金差额款的利息的诉讼请求，因没有合同和法律依据，不予支持。至于洪松福未履行《协议书》约定物业管理等义务是否构成违约，应承担何种责任，叶丽端、朱秀英可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、叶丽端、朱秀英于本判决生效之日起十日内向洪松福支付房屋租金差额款731,477.95元；二、驳回洪松福的其他诉讼请求。如果叶丽端、朱秀英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费14,606元，由洪松福负担3491元，由叶丽端、朱秀英负担11,115元。 二审中，当事人均未提交新证据。 双方当事人均陈述对一审法院认定查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕当事人的上诉请求进行审理。 案涉《协议书》系叶丽端、朱秀英与洪松福的真实意思表示，合法有效。洪松福依据该《协议书》要求叶丽端、朱秀英支付约定的房屋租金差额款，具有合同依据。首先，叶丽端、朱秀英上诉主张《协议书》已通知解除，未提交充分证据证明《解除告知函》已有效送达。且《解除告知函》中的解除事项也不符合合同约定或者法定的情形。故不能认定《协议书》已解除。其主张的诉讼时效自解除通知送达起算亦不能成立。其次，虽然《协议书》约定了洪松福履行房屋租赁物业管理包括收取租户租金等事项，但并未明确有关房屋租赁租金的增加部分权利，必须以该物业管理为前提。故叶丽端、朱秀英主张因洪松福未履行相关物业管理而不得主张房屋租金差额，缺乏充分的事实依据。再次，叶丽端、朱秀英未提交证据证明本案涉及刑事案件，也无证据证明本案存在以其他案件审理为前提，故本院不存在法定的中止事由。最后，本案系房屋租赁合同关系，当事人系合同的相对方，至于叶丽端、朱秀英是否将经营权转让他人，与本案审理的房屋租赁合同关系没有直接的关联性。故不存在遗漏当事人的法定情形。一审法院并未存在程序错误问题。 综上所述，叶丽端、朱秀英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11115元，由叶丽端、朱秀英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年三月二十三日 代书记员 黄亚君 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。