镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2815号原告（反诉被告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。诉讼代表人：黄友定，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：周世俊，男，汉族，1976年3月25日生，住镇江市。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。原告镇江深国投商用置业有限公司管理人与被告周世俊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告镇江深国投商用置业有限公司管理人的委托诉讼代理人孙亮、被告周世俊及其委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江深国投商用置业有限公司管理人诉称，2017年8月30日，因镇江深国投商用置业有限公司不能偿还到期债务且明显缺乏清偿能力，镇江市中级人民法院作出裁定，受理镇江深国投商用置业有限公司破产清算案。2017年8月31日，该院指定镇江市润州区人民法院进行审理。2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出决定，指定江苏江成律师事务所为镇江深国投商用置业有限公司的破产管理人。2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出裁定，宣告镇江深国投商用置业有限公司破产。2017年9月2日，镇江深国投商用置业有限公司与被告签订商品房买卖合同，合同约定由被告购买位于镇江市东方伟业广场1幢4××5号房屋，但该合同双方未能履行完毕。根据法律规定，镇江深国投商用置业有限公司与被告签订的商品房买卖合同已经于2017年10月30日解除。现请求法院判决被告协助原告办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方伟业广场内1幢4层4××5号房屋商品房买卖合同的网签撤销手续。请求法院驳回被告反诉要求原告协助办理东方伟业广场1幢4××5号房屋产权登记手续的请求。被告周世俊辩称，被告与镇江深国投商用置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，且被告已经支付了大部分房款，实际占有该房屋，仅未办理房屋产权登记手续。被告对该特定的不动产享有特殊债权，并且该债权有排除其他执行的效力。所以该债权具备特定性和优先性，且债权的实现不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，原告不享有合同的解除权，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2017年5月16日，镇江富安机电安装工程有限公司（乙方）与镇江深国投商用置业有限公司（甲方）签订施工合作协议，协议约定，由乙方对镇江东方伟业广场火灾报警系统进行维修和完善，确保系统正常运行；项目造价为850000元；双方同意将本项目的工程款850000元作为乙方购买甲方名下位于镇江东方伟业广场1号楼4层005号商铺的部分购房款；商铺面积为94.5平方米，总售价为1120000元；本协议及购房协议签订之后，乙方以现金方式支付100000元给甲方，作为项目保证金兼购房定金，当工程施工验收完毕后转作乙方的购房款；在甲方协助乙方办理不动产证的同时，乙方扣除100000元购房定金后须把剩余购房款170000元一次性以现金方式支付给甲方。同日，镇江富安机电安装工程有限公司向镇江深国投商用置业有限公司支付100000元，镇江深国投商用置业有限公司开具收据。2017年9月2日，被告与镇江深国投商用置业有限公司签订商品房买卖合同，约定将位于东方伟业广场1号楼4层005号商铺出售给被告。但镇江深国投商用置业有限公司一直未协助被告办理产权登记手续。故请求法院判决原告协助被告办理东方伟业广场1幢4××5号房屋产权移转登记手续。经审理查明，2017年5月16日，镇江深国投商用置业有限公司（甲方）与镇江富安机电安装工程有限公司（乙方）签订施工合作协议。协议约定，乙方负责对甲方的镇江东方伟业广场火灾报警系统进行维修和完善，并确保整个系统正常运行；项目造价为850000元；双方同意将本工程款850000元作为乙方购买甲方位于镇江市东方伟业广场1号楼4层005号商铺的部分购房款，商铺总面积为94.5平方米，总售价为1120000元；本协议及购房协议签订后乙方以现金方式支付100000元给甲方，作为项目保证金兼购房定金，项目施工验收完毕后此笔保证金转为乙方的购房款；甲方协助乙方办理不动产证的同时，乙方在扣除100000元定金后须把剩余购房款170000元一次性以现金方式支付甲方等内容。2017年5月16日，镇江深国投商用置业有限公司向镇江富安机电安装工程有限公司出具金额为100000元的收据。2017年9月13日，镇江深国投商用置业有限公司向被告出具金额为90000元的预收房款的收据。2017年9月2日，镇江深国投商用置业有限公司与被告签订商品房买卖合同（合同编号：1-4005）。合同约定，镇江深国投商用置业有限公司将位于镇江市东方伟业广场001幢4层4××5号房屋出卖给被告；房屋建筑面积为94.3平方米，总价为1120000元；付款方式为被告于2017年8月20日前向镇江深国投商用置业有限公司一次性支付购房款1120000元等内容。该商品房买卖合同办理了网签手续。2017年9月12日，镇江深国投商用置业有限公司向周世俊开具金额为1120000元的增值税发票。镇江富安机电安装工程有限公司属自然人独资的有限责任公司，被告为该公司股东。2017年8月30日，江苏省镇江市中级人民法院裁定受理镇江深国投商用置业有限公司破产清算申请案。2017年8月31日，该院裁定该案由本院审理。2017年9月20日，本院作出决定，指定江苏江成律师事务所为镇江深国投商用置业有限公司的破产管理人。2017年11月30日，本院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告镇江深国投商用置业有限公司破产。上述事实有深国投公司管理人提供的（2017）苏11破申12号民事裁定书、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号民事裁定书、商品房买卖合同一份、镇江市商品房网上销售管理系统网页打印件一份、被告提供的施工合作协议复印件一份、完工证明复印件一份、收据复印件两份、增值税专用发票复印件两份、企业信用信息公示报告一份，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。2017年8月30日，江苏省镇江市中级人民法院受理镇江深国投商用置业有限公司破产申请案；2017年9月2日，镇江深国投商用置业有限公司与被告签订东方伟业广场001幢4层4××5号房屋商品房买卖合同并办理网签手续；该商品房目前仍登记在镇江深国投商用置业有限公司名下，属债务人财产。故原告要求被告协助办理上述商品房买卖合同的网签撤销手续的请求，符合法律规定，依法应予支持。被告要求原告协助办理产权过户手续的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周世俊自本判决生效之日起十日协助原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理位于镇江市东方伟业广场001幢4层4××5号房屋商品房买卖合同（合同编号：1-4005）的网签撤销手续。二、驳回被告周世俊的反诉请求。本诉案件受理费80元、反诉费40元，合计120元，由被告周世俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  金之祥人民陪审员  邓玉阳人民陪审员  姚向群二〇二〇年三月十一日法官 助理  宋江波书 记 员  仲 璐