广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初164号原告：刘某某，男，1978年12月16日出生，汉族，住韶关市浈江区***************。被告：韶关市季华地产有限公司，住所地：韶关市浈江区********。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：胡聪，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告刘某某与被告韶关市季华地产有限公司（以下简称季华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告季华地产公司的委托诉讼代理人胡聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：一、支付逾期交房违约金14642.10元（后变更诉讼请求为支付逾期交房违约金16490.13元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月23日签订《商品房买卖合同（现售）》(下称买卖合同)，约定以下事项：1、买卖合同第十二条第一项:出卖人应当在2019年9月25日前向买受人交付该商品房。2、买卖合同第十二条第三项:查验房屋：（一）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验......。（二）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、买卖合同第十三条:逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在90日之内......自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金......。买卖合同补充协议第三条:关于房屋交付：4、该商品房交付时间是该商品房经验收合格后双方完成商品房交房手续当天......。原告已于2019年9月4日付清购房款并缴纳各项税费，至此，原告已履行合同约定的义务。2019年9月19日，原告发现该房屋存在大门墙面开裂严重，房间木地板受潮发霉，室内装修垃圾成堆，严重影响正常入住使用，当即要求被告工作人员进行整改，被告相关工作人员于当日进行登记报备。但经原告多次催告被告相关工作人员清理室内装修垃圾，相关人员均未进行清理。2019年10月5日上午，原告再次对该房屋查验时，发现仍存在以下问题：（1）、全屋装修垃圾未清理；（2）、水制、电制开关未安装；（3）、燃气炉未安装；（4）、门边墙面爆裂。原告当即要求被告相关工作人员进行处理，至2019年10月5日晚上，被告相关工作人员才对该房屋装修垃圾完成清理，此时离买卖合同约定的交房日期（2019年9月25日），已逾期10天。2019年10月9日，原告委托韶关市硕果装饰设计有限公司工程人员对该房屋进行现场验收，发现存在以下问题：（1）、主卧插座未穿线，不能正常使用；（2）、主卧卫生间左墙渗水；（3）入户门边与墙面交接处不平，裂缝明显；（4）、全部水电设施均未安装五金，制板未安装，不能正常使用；（5）总开关线路跳闸，存在线路安全问题；（6）、厨房燃气管墙洞未堵好；（7）、洗手盆下方没接好，不能正常使用；（8）、橱柜板材受潮严重，不能正常使用；（9）、玄关（鞋柜）变形、下沉；（10）、阳台推拉门不正，有较大的缝隙；（11）、室内电插制未装盖面，不能正常使用；（12）、燃气炉未安装；（13）、未安装可视对讲机。2019年11月3日，原告与被告相关工作人员核验该房屋整改情况时，发现仍存在以下问题，被告工作人员已作相关问题记录：（1）、鞋柜污迹不能消除，需更换板材；（2）、橱柜下方板材受污水浸泡，需更换板材；（3）、空中花园污迹（水管漏水导致），无法清除，需更换地砖；（4）、大小阳台地砖污迹（不能清除，需更换地砖）；（5）、主卧墙面油漆污迹；（6）、主卧卫生间一个灯不亮（需更换）；（7）、阳台插座未收口；（8）、大小阳台栏杆污迹无法清除；（9）、两阳台推拉门污迹无法清除；（10）、房间门边、大门边未收口；（11）、客厅勾缝未处理；（12）、窗台污迹无法清除。2019年11月27日，原告与被告相关工作人员核验该房屋整改情况时，发现仍存在以下问题，被告相关工作人员已作相关问题记录：（1）、空中花园踢脚线瓷片未装；（2）、空中花园天花污染；（3）、客厅墙面渗水；（4）、客厅过道墙面左侧渗水；（5）、外墙砖污染；（6）、客厅推拉门框右边破损；（7）、大小阳台污染；（8）、客厅油漆污染；（9）、卧室一窗台污染；（10）、卧室二门框破损。基于该房屋存在上述众多问题，导致该房屋不能如期正常交接及使用，在被告未完成整改合格之前，原告有权拒绝收房，属具有正当理由拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由被告承担。2019年12月23日，因原告急于入住，在上述质量问题尚未完全整改完毕的情况下，与被告签订交房协议，正式收房。在原告收房后至2020年1月6日，该房屋仍出现厨房、卫生间下水道严重堵塞，严重影响入住使用的情况，至2020年1月6日，情况才得到改善。至此，由买卖合同约定的交房日期（2019年9月25日）至被告多次整改后达到基本的入住使用条件之日（2020年1月7日）止，被告逾期交房已达103天。根据合同约定被告应付逾期交房违约金为两部分计算：1）逾期在90日之内：710782元×0.0002×90天=12794.07元。2）逾期超过90日后：103天-90天=13天，710782元×0.0004×13天=3696.06元。综上，被告应支付违约金合计总额为：16490.13元。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院。被告季华地产公司辩称，第一，根据原、被告签署的房屋买卖合同第十条及补充协议第三条第6款的约定，商品房交付的条件为：取得工程竣工验收备案文件及房屋测绘报告；第十二条约定，案涉商品房交付日期为2019年9月25日；补充协议第三条第6款、7款、8款约定，装饰装修及相关设备标准的约定并非商品房交付条件，只要出卖人提供工程竣工验收备案文件、房屋测绘报告，买受人就应当依约办理收楼手续，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任；补充协议第三条第3款、7款约定，出卖人的交楼通知书送达买受人后，买受人无故不接收或拒绝接收商品房的，视为买卖合同约定的交付届满之日该商品房已经完成交付。根据上述约定，被告已就案涉商品房取得工程竣工验收备案文件、房屋测绘报告并提供住宅使用说明书、房屋质量保证书，向原告发出收楼通知，原告无视合同约定，无理拒绝收楼，应视为2019年9月25日已完成商品房交付，故被告无需承担逾期交付的违约责任。第二，根据买卖合同第十二条、十四条及补充协议第三条第6款的约定，属于除地基基础及主体结构外质量问题的，由出卖人承担更换、维修的保修责任，保修期为90个工作日。本案原告提出的关于商品房的问题，属于保修责任的范围，不属于商品房交付的条件，且被告在收到原告的报修后，及时组织维修更换，并向原告交付维修完成确认函，全面履行了保修责任，原告在诉状中也予以确认，且每一次保修均未超出（自报修日起）90个工作日，原告不存在保修违约问题。第三，根据补充协议第五条的约定，买受人应当承担逾期收楼的违约责任，每逾期一天，按照100元/天标准支付违约金。本案中原告逾期收楼已构成违约，应当向被告支付3万余元的违约金，被告将视情况对原告提起诉讼追究其违约责任。综上，被告所售商品房已经具备交付条件并通知原告，其以存在保修问题为由故意不接收商品房，已构成违约，被告不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：争议房屋位于韶关市浈江区五里亭聆韶路保利心语花园******房。2019年7月23日，原告刘志军（买受人）与被告季华地产公司（出卖人）就上述商品房签订《商品房买卖合同（现售）》、附件及《补充协议》，约定商品房总价款为710782元,出卖人应当在2019年9月25日前向买受人交付该商品房。双方并约定了各自的权利义务，其中《商品房买卖合同（现售）》第十条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十二条第三款约定：“……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房逾期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。……。”《补充协议》约定：“特别提示买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对买卖双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）的补充。买受人确认，出卖人在签订认购书、买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件等文件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。……。”其中第三条关于房屋交付中第6款约定：“买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间（或出卖人通知的时间）及时办理收楼手续。若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》（《住宅质量保证书》仅适用于该商品房为住宅时）中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其他质量问题为由拒绝收楼或者要求解除合同。若因出卖人原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设施设备、装饰装修未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在90个工作日内给予合理解决，以达到使用条件或者通过替代性方案、设备而达到使用条件，出卖人未能在约定期限内解决的，出卖人自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向买受人支付违约金，直至基础设施设备、装饰装修达到交付使用条件为止，如买受人以前述质量保修、基础设施设备、装饰装修问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任。”合同签订后，被告于2019年9月1日向原告送达《保利心语花园8栋104零星交付通知书》。原告查验房屋后，发现存在多处质量问题，并多次与被告反映沟通相关问题，被告工作人员均对相关问题予以记录并进行维修，并分别于2019年10月30日、11月15日、12月15日发出《维修完成确认函》。同年12月22日，原告签署《收楼确认书》，办妥收楼手续。收楼后，涉案房屋仍存在卫生间下水道堵塞等问题，至2020年1月6日，上述房屋质量问题修复完毕。原告认为涉案房屋存在诸多质量问题，从合同约定交付之日起至房屋经多次修复达到入住使用条件时止，被告已逾期交房103天，故提起本案诉讼。另查明，涉案房屋于2018年12月12日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，于2018年8月31日取得《韶关市房屋示意图（建筑面积）测绘报告》。以上事实，有原告提交的原告身份证、《不动产权证书》、《商品房买卖合同（现售）》及其附件、《补充协议》、《收楼确认书》、《维修完成确认函》、《交付查验问题记录表》、微信聊天记录、图片，有被告提交的营业执照、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《韶关市房屋示意图（建筑面积）测绘报告》、中国邮政速递妥投证明、《维修完成确认函》及本案法庭笔录在卷予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方对涉案房屋在《商品房买卖合同（现售）》约定的交付时间即2019年9月25日后仍存在质量问题，经被告多次维修已修复完毕的事实没有争议，本案争议的焦点是被告对涉案房屋质量问题进行维修整改，是否会影响房屋的实际交付，被告是否构成逾期交房。首先，涉案《商品房买卖合同（现售）》及其附件、《补充协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。原告主张《补充协议》存在排除被告己方责任，限制对方权利的格式条款，且与主合同内容不一致，应以主合同条款约定为准。经查，双方签订的《补充协议》在协议开头的“特别提示”已经以粗体字注明买受人已确认出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。原告在知悉并理解《补充协议》全部内容的情况下，仍与被告订立此协议，原告应受此《补充协议》条款的约束。因此，原告此主张证据不足，理由不成立，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十条及《补充协议》第6条约定，涉案房屋的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件。本案中，涉案房屋已于合同约定的交付日期前取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，已满足合同约定的房屋交付条件。被告在合同约定的交付日期前书面通知原告收楼，已履行其通知义务。原告未依约按时办理收楼手续，依照上述合同约定，涉案房屋在《商品房买卖合同（现售）》约定的最后交付时间即2019年9月25日即视为交付。其次，涉案房屋的质量问题均出现于房屋的装饰装修及相关设备，确实对原告正常使用房屋造成一定的影响，被告应提高其开发的商品房的装饰装修及基础设施设备的施工质量。但根据《补充协议》第6条约定，上述质量问题均属商品房的质量保修范围，并不影响涉案房屋的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任。庭审中，原、被告均确认涉案房屋的质量问题已修复完毕，因此，原告以上述质量保修、装饰装修问题等为由迟延办理收楼手续，并向被告主张承担逾期交楼的违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘某某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计106.13元，由原告刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  汤 恍二〇二〇年三月二十日法官助理  马蓉蓉书 记 员  朱祖芳