贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1973号原告：韩宏瑛，女，1988年11月1日出生，汉族，贵州省黎平县人，住凯里市。被告：锦屏县开源房地产开发有限公司，住所地贵州省锦屏县开源大楼3楼，统一社会信用代码91522628745708425J。法定代表人：曾晓春，公司执行董事。委托诉讼代理人：龙胜燕，女，1985年7月25日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住凯里火车站医务区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴延俊，贵州争荣律师事务所律师,代理权限为特别授权。原告韩宏瑛诉被告锦屏县开源房地产开发有限公司（以下简称开源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩宏瑛、被告开源公司的委托诉讼代理人龙胜燕及吴延俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩宏瑛向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交付办理凯里市×路×商品房转移登记的有关文书；2.判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以房屋总价款487500元为基数，按年利率6%从2016年12月31日计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，截至2019年12月31日的违约金为87750元）；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于凯里市××房屋，房屋总价款为487500元。前述合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也将房屋交付给了原告使用。然而，被告没有按照合同约定在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约。对于被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书且原告不退房的情形，合同没有约定违约金。结合本案情况，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，主张被告仅按年利率6%计付违约金，符合公平原则。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告开源公司辩称：一方面，原告的第一项、第二项诉讼请求所指的“有关文书”，没有明确具体内容，即原告没有具体的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的起诉。另一方面，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。第一，依照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2目的约定，对于被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形，双方约定的唯一解决方式为原告退房、被告退还已付购房款并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。原告主张被告支付违约金，于约无据，且适用法律错误。第二，被告迟延向原告交付办理商品房转移登记有关文书的原因，并非被告造成，被告不应承担违约责任。大自然名苑小区业主委员会带领部分业主阻挠施工，导致被告不能按照验收部门的要求及时进行整改；部分业主擅自搭建违章建筑物、构筑物，造成工程项目迟迟不能验收，进而被告无法及时办理商品房所有权初始登记。第三，被告依约向原告交房后，直至2017年9月，凯里市水务局才对工程项目的市政排污管道进行施工，造成被告不能按期进行环保验收，应当免除被告在该不可抗力事由期间的违约责任。第四，大自然名苑小区的各项验收工作已完成，被告于2019年12月16日取得《建设工程竣工规划认可证》后已着手办理《竣工验收备案表》，但因新冠肺炎疫情影响，相关部门未能及时予以办理。待取得《竣工验收备案表》后，被告即可办理不动产权属证书所需的相关文书。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，原告韩宏瑛作为买受人、被告开源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：1.买受人购买出卖人开发建设位于凯里市××房屋，房屋建筑面积为129.63平方米、总价款为487500元。2.出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。3.出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。合同签订后，原告已履行支付购房款的义务，被告也将房屋交付给了原告使用。事后，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，双方因此发生纠纷。截至法庭辩论终结时，被告尚未取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》，亦未完成商品房所有权初始登记。庭审中，因当事人不同意调解，本院未能主持原、被告进行调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，本院对其合法有效性予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于交付办理商品房转移登记有关文书的问题。《商品房买卖合同》明确约定被告负有向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，该“有关文书”是申请办理商品房转移登记需向有关部门提交的应由被告提供的资料，无需原告具体列明。被告关于原告诉讼请求不具体的辩解意见，理由不能成立，本院不予采纳。由于被告还未取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》，亦未完成商品房所有权初始登记，尚不具备向原告交付办理商品房转移登记有关文书的条件，故原告诉请被告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院不予支持。待具备条件后，被告仍不履行该项义务，原告可另行主张权利。关于支付违约金的问题。被告没有按照合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约。虽然对于被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书且原告不退房的情形，合同没有约定被告的违约责任，但被告的违约行为致使原告不能在预期内对自己购买的房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。被告提出的免责事由，均发生在合同约定的有关文书交付期限届满后，甚至超过前述期限两三年之久，即便事实成立，也不能因此免责。由于原告未能举证证明因被告的违约行为造成的实际损失情况，同时被告在庭审中提出原告主张的违约金过高，本院综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对原告主张的违约金计付标准调整为日利率万分之零点五。故被告应当以房屋总价款487500元为基数，按照日利率万分之零点五向原告支付2016年12月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，截至本案判决之日（2020年3月20日）的违约金为28641元，即487500元×0.5?/天×1175天。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告锦屏县开源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告韩宏瑛支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，截至2020年3月20日的违约金为28641元；2020年3月21日至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，以487500元为基数、按照日利率万分之零点五计算。二、驳回原告韩宏瑛的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取997元，由原告韩宏瑛负担694元，被告锦屏县开源房地产开发有限公司负担303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  粟周萍二〇二〇年三月二十日法官助理潘成芳书记员张梦杨