江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初1429号 原告（反诉被告）：苏州智传天下物联网传媒科技有限公司。 法定代表人：魏斌，总经理。 委托诉讼代理人：朱兴宇、朱海平（实习），江苏崇简律师事务所律师。 被告：苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司。 法定代表人：庞敏蓉，总经理。 委托诉讼代理人：杭雪芳、韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 原告苏州智传天下物联网传媒科技有限公司（以下简称智传,公司）与被告苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司（合泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法由本院审判员沈文春独任审判，于2019年6月25日、7月12日公开开庭审理了本案。原告智传公司的委托诉讼代理人朱兴宇、朱海平，被告合泽公司的委托诉讼代理人杭雪芳、韦祎到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年12月12日、2020年1月16日公开开庭审理了本案。原告智传公司的委托诉讼代理人朱兴宇、朱海平，被告合泽公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告智传诉称：2018年5月份，被告得知原告要创办新型物联网全国性多媒体广告传媒公司，伙同苏州高新区狮山、横塘街道科技和人才办徐宝鑫主任，谎称进驻承租被告经营的位于苏州高新区向阳路68号WO68科技园内能享受各种优惠政策及一个月内办理驻地营业执照。2018年6月25日，原、被告签订了编号为WO2018A0039号《WO68创意科技园企业入驻合同》，该合同是被告准备的格式合同，原告按约向被告支付租金及各种费用，从2018年8月开始，因被告不能按约办理承租地向阳路68号WO68科技园的原告营业执照（根本原因系向阳路68号WO68科技园的用地为工业用地），因原告属于新型物联网全国性多媒体广告传媒公司，需要面向全国招商吸引合伙人（分公司及代理商），导致全国各地来原告公司考察的客户因营业执照注册地与实际经营地不一致及行政部门查处导致公司业绩受到严重影响，为此，原告从2018年8月至2019年1月底，数次和徐宝鑫主任、被告沟通敦促，要求他们按照约定协助办理承租地为向阳路68号WO68科技园的原告营业执照，徐宝鑫主任、被告采取拖延、敷衍回避甚至拒不理睬的态度，原告无奈，为了公司的生存，被迫于2019年1月24日搬离向阳路68号WO68科技园内。后双方协商租赁合同解除事宜，因被告层层加码无法协商一致致诉讼。 综上，原告认为，被告明知原告系商业性公司，所提供出租的办公室应该给予保障办理到营业执照，但被告伙同他人采取欺诈手段明显违反了合同根本性义务，故根据双方签订的《合同》第九条第1款、第十一条第5款及《合同法》第42条、第94条、第107条、第216条之规定，原告诉至法院，请求：1，判令解除原被告于2018年6月25日签订的编号为wo2018A0039号《WO68创意科技园企业入驻合同》；2，判令被告退还原告交付的租金79600元（2018年9月26日至2019年1月25日）、押金39800元、赔偿原告装修损失48800元，合计168200元；3，本案律师费10092元由被告承担；4，本案诉讼费用由被告承担。 被告合泽公司辩称：1，合泽公司不存在欺诈行为。《WO68创意科技园企业入住合同》系双方协商一致后签订，合同签订后智传公司使用了合泽公司按约交付的房屋，不存在违背双方真实意思的情况下订立合同的情形；2，合泽公司不存在违约行为，承租人无解除权。双方签订《WO68创意科技园企业入住合同》后，合泽公司按约向智传公司交付了房屋，并履行了合同约定的出租人义务。依据《WO68创意科技园企业入住合同》第十一条第五项约定“乙方工商注册地应在向阳路68号内，若乙方未新注册公司，则乙方需在签订合同起1个月内办理相关注册手续”，根据此项约定，系智传公司具有相应要求的营业执照的义务，而非合泽公司，合泽公司已经尽了协助办理业务，无法办理系因承租人自身所致，与合泽公司无关，存在违约行为的系智传公司，并且，合同中也未约定如智传公司未能办理相关营业执照，其即有权解除合同，故合泽公司并无违约行为，承租人无解除权；3，智传公司在履行合同的过程中存在违约行为，合泽公司有权解除合同。智传公司在与合泽公司签订《WO68创意科技园企业入住合同》及补充协议后，未能按照合同约定支付租金，构成违约，合泽公司多次发函要求智传公司支付到期应付租金，但智传公司至今未能履行相关义务。现合泽公司已经向智传公司送达解除合同通知，并提起反诉，智传公司应按照约定承担相应违约责任。综上，原告的诉讼主张，缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。 被告合泽公司反诉称：2018年6月25日，合泽公司作为甲方与智传公司作为乙方签订《WO68创意科技园企业入住合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市高新区向阳路68号A座2层210/211室的房屋，租赁期限自2018年6月1日至2021年8月31日止。装修期自2018年6月1日起至2018年8月31日，装修期内租金减免，如乙方违反合同义务导致合同提前解除，则装修期租金减免优惠不再享有，乙方应当按照合同起始租金标准支付装修期内的租金。租赁期满或租赁合同解除的，乙方应在甲方要求期限内交还房屋，逾期退房的，每逾期一日按合同约定日租金三倍计算逾期退房违约金，直至实际退房之日。乙方退出房屋时，应保证返还的房屋及附属设施、设备等完好，同时结清各项费用，拆除附着于房屋的装修，将房屋恢复至交付使用时的原貌，发生争议的，由甲方住所地人民法院管辖，违约方应当承担守约方就实现债权所支出的全部合理费用，包括诉讼费、律师费等。后双方又签订《补充协议》，约定每月租金及物业费为19900元，乙方应当于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金及物业费59700元，于2019年2月1日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金及物业费119400元。 现合同约定的租金及违约金支付日期已届满，合泽公司多次要求智传公司按约支付欠缴费用，但智传公司未能履行义务，依据合同约定，合泽公司有权解除合同。双方签订的《WO68创意科技园企业入住合同》及《约定书》、《补充协议》于2019年4月5日合泽公司寄出的解除合同通知书到达智传公司后解除。现反诉原告提出如下反诉请求：1、确认反诉原被告之间的《wo68创意科技园企业入驻合同》及《约定书》、《补充协议》已于2019年4月5日解除；2、判令反诉被告立即恢复租赁物原状、向原告交还房屋；3、判令反诉被告向原告支付欠付租金及物业管理费63016.67元（2019年1月24日至2019年4月5日），及房屋占用使用费1990元（暂按日租金标准计算至2019年4月8日，自2019年4月8日起应当按照三倍日租金标准计算至被告实际交付房屋之日止）；4、判令反诉被告支付相当于装修租金的违约金53730元；5、判令反诉被告赔偿原告律师费20650元；6、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 反诉被告辩称：针对反诉人第一项诉求，我们是同意解除合同，但是解除的日期不是4月5日，而是2019年1月24日，因为事实上我们也有24号以及搬离该出租房。针对反诉的第二项请求所谓恢复租赁物原状，交还房屋实际上我们在2019年1月24日搬离涉案的出租房后出租房屋后，我们就立即多次联系反诉人要求把房屋交付给他。为什么要交付就是这样避免扩大损失，但是反诉人她坚决要求按照他的退租资料要我们填写，他才接受这个房屋钥匙。那么因为本合同在履行的过程中，被告的合同设定以及履行就存在欺诈。故我方就不敢与本案的反诉人签订任何书面的东西，因为怕所以拖延至今这个房屋被告还是没有接受。那么这个损失答辩人认为与答辩人无关。关于第三项的诉求，因为目前我仅仅收到。反诉人的一份非常模糊的诉状，根本就看不清楚。那么也就是说没有其他任何证据和费用清单那么对这项诉讼请求我认为是没有依据。并且因为反诉人逃避房屋出租方的主要责任和义务，属于违约在先和根本违约，所以我们也不可能承担这种损失。第四项的诉讼请求所谓的律师费，按照约定承担败诉方承担律师费的只能严格按照江苏人地律师收费标准。且本案当中反诉人的律师费他这个计算是严重存在问题。他没有按照收费标准，所以按照约定承担律师费。我们是没有异议，但是律师费的收费标准应该符合江苏省律师收费标准。 经审理查明：2018年6月25日，合泽公司作为甲方与智传公司作为乙方签订《WO68创意科技园企业入住合同》、《约定书》，约定乙方向甲方租赁位于苏州市高新区向阳路68号A座2层210/211室的房屋，计租面积为398平方米，月租金为45元/平方米，每月房租总金额为17910元，物业服务费为5月/平方米，每月总金额为1990元，租赁期限自2018年6月1日至2021年8月31日止。租金和物业费按半年支付，先付后用。乙方应支付甲方履约保证金，保证金为2个月租金，金额为39800元，合同期满，乙方如无违约行为，甲方收取的保证金用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应在三十日内无息退还乙方，如乙方自行退租或因乙方违约致合同提前解除、终止的，所付保证金由甲方予以没收，乙方无权收回。 装修期自2018年6月1日起至2018年8月31日，装修期内租金减免，如乙方违反合同义务导致合同提前解除，则装修期租金减免优惠不再享有，乙方应当按照合同起始租金标准支付装修期内的租金。租赁期满或租赁合同解除的，乙方应在甲方要求期限内交还房屋，逾期退房的，每逾期一日按合同约定日租金三倍计算逾期退房违约金，直至实际退房之日。乙方退出房屋时，应保证返还的房屋及附属设施、设备等完好，同时结清各项费用，拆除附着于房屋的装修，将房屋恢复至交付使用时的原貌，发生争议的，由甲方住所地人民法院管辖，违约方应当承担守约方就实现债权所支出的全部合理费用，包括诉讼费、律师费等。同时，合同还约定，乙方工商注册地应在向阳路68号内。若乙方为新注册公司，则乙方需在签订合同起1个月内办理相关注册手续，未能在规定时间完成注册手续，则甲方有权收回房屋，乙方所缴纳房租、履约保证金不予退还。后双方又签订《补充协议》，约定每月租金及物业费为19900元，乙方应当于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金及物业费59700元，于2019年2月1日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金及物业费119400元。合同签好以后，被告合泽公司将租赁房屋交付原告智传公司进行装修，原告支付被告租金73630元、物业费11940元、履约保证金39800元。 原告智传公司在和被告合泽公司签订合同时尚未进行工商注册，因无法在租住地向阳路68号进行工商注册，原告于2019年1月24日办理租住地，同时要求和被告解除合同，将租住房钥匙交给被告，被告方不同意，要求继续履行合同，拒绝接收租赁房。 2018年12月10日、2019年2月24日，被告合泽公司向原告智传公司发出《律师函》，向原告催缴拖欠的租金及物业费。2019年4月2日，被告合泽公司向原告智传公司发出《律师函》，要求解除与原告签订的租赁合同，限原告智传公司在3日内立即恢复租赁物原状，同时要求结算相关租金及费用，原告智传公司于2019年4月5日收到该函。 另查明原告为此诉讼支付律师费10092元，被告为此诉讼支付律师费20650元。 由于原被告双方因租赁事宜发生纠纷，原告诉至法院。 以上事实有原告、反诉原告提供的《WO68创意科技园企业入住合同》、《约定书》、《补充协议》、《委托合同》、律师费发票，原告提供的租金发票、物业费发票、微信聊天记录、电话录音文字记录，反诉原告提供的《律师函》、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告智传公司被告合泽公司签订的《WO68创意科技园企业入住合同》、《约定书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原被告双方均应按照约定，全面、适当履行合同义务。原告在庭审中认为因不能在租住地注册时因为被告方的原因而导致，本院认为公司注册是原告作为经营者应当履行的法定义务，被告有协助的义务，协助义务仅是附随义务，不是主要义务，至于原告庭审中提到的“苏州高新区狮山、横塘街道科技和人才办徐宝鑫主任承诺一个月内办理驻地营业执照”，因相关承诺未在原被告双方合同中明确约定，故原告不能以此为依据与被告解除合同，原告解除租赁合同的行为构成违约，原告的诉讼请求不能得到支持。反诉原告要求解除与反诉被告签订的《WO68创意科技园企业入驻合同》及《约定书》、《补充协议》的函件于2019年4月5日送达反诉被告，故双方租赁合同解除的时间点是2019年4月5日。原被告之间约定的“日租金三倍计算逾期退房违约金”过高，应予调整。鉴于原告为了防止损失的扩大，要求将租住房钥匙交给反诉原告，反诉原告一直不予接收，故反诉被告应支付反诉原告三个月的租金（17910元×3月=53730元）作为违约金。另外，由于反诉被告违约，根据约定，反诉被告应支付反诉原告两个月装修期间的租金（17910元×2月=35820元），同时支付自2019年1月24日至2019年4月5日欠缴租金和物业费（47760元），由于反诉被告已经支付反诉原告履约保证金39800元，故反诉被告还应支付反诉原告7960元。根据约定，反诉被告应支付反诉原告因本案支出的律师费20650元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、反诉原告苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司与反诉苏州智传天下物联网传媒科技有限公司签订的《WO68创意科技园企业入住合同》、《约定书》、《补充协议》于2019年4月5日解除；反诉被告立即恢复租赁物原状、向原告交还房屋。 二、反诉被告苏州智传天下物联网传媒科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司装修期间租金35820元。 三、反诉被告苏州智传天下物联网传媒科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司欠缴租金7960元。 四、反诉被告苏州智传天下物联网传媒科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州合泽天下创新设计运营管理有限公司支付逾期退房违约金53730元。 五、驳回原告苏州智传天下物联网传媒科技有限公司的诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：6228400406149760569。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3866元，反诉案件受理费1544元，合计5410元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。 审 判 长  沈文春 人民陪审员  郁巧云 人民陪审员  王雪红 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  沈道真