云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初92号原告：杨建军，男，1985年9月4日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。原告：陈宗颖（系杨建军之妻），女，1986年4月6日生，汉族，云南省宾川县人，农民，住南涧县。二原告共同委托代理人：李树祥，云南展腾（宾川）律师事务所律师，特别授权代理被告：李绍兴，男，1971年10月17日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。被告：王锁珍（系李绍兴之妻），女，1977年8月20日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。原告杨建军、陈宗颖诉被告李绍兴、王锁珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月6日公开开庭进行审理。原告杨建军、陈宗颖及其委托代理人李树祥、被告李绍兴、王锁珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于南涧镇振兴南路××单元××—××房交付原告；2.判令二被告支付原告自2019年12月1日起至2019年12月31日止违约金72540元（780000元×3‰×逾期天数31天）以及至涉案房屋交付之日止的违约金。事实和理由，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2019年6月30日，原被告签订《商品房转让协议》，约定二被告将其与云科房地产购买的位于南涧镇振兴南路××单元××—××号房以780000元的价格卖给原告，购房款分四次付清，其中第一期80000元在签订协议当天支付，第二期在2019年7月1日至8月30日支付200000元，第三期在2019年11月30日被告向原告交付房屋之前支付126100元，第四期80000元待被告配合原告将该房屋权属证书办理完过户登记手续完毕之后付清；尚有银行按揭贷款293928.93元从2019年7月1日起由二原告在每月18日之前转账给被告，直到2035年4月19日止；协议第八条约定若二被告不按协议交付房屋，每逾期一日按房价总额的3‰计算支付违约金；另，协议还就其他事项进行了约定。协议签订后原告分别于2019年7月3日、同年9月30日通过云南省农村信用社共向被告转账240000元，已严格按照协议内容按期足额向被告转账用于偿还银行按揭贷款，被告也将原告每月18日前转账的房贷如数偿还银行。2019年11月30日前，原告依约向被告支付第三期款126100元时，被告却找各种理由拒收，也不按约定将所卖房屋交付原告。原告主张的违约金是按照协议约定计算，不同意减少。原告认为双方签订《商品房转让协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原告按约履行付款义务，也不存在撤销、变更、解除《商品房转让协议》的法定情形，不同意解除协议，请求支持原告的上述诉讼请求。二被告辩称：双方存在房屋买卖关系属实。争议房屋已经不能卖给原告了，也不能把房屋交付给原告，一是因为被告方欠的债务比较多，虽然争议房屋早已装修好，现由被告夫妻二人居住，也没有卖给第三人，但是被告与他人借款之后已经把房屋口头抵押给第三人，二是因为被告没有其他的住房。双方签订的《商品房转让协议》约定原告第二期支付126100元之后被告交付房屋，原告是有意思表示要给付第二期购房款，当时因为房子不能卖，所以被告就没有接收121600元。现要求解除《商品房转让协议》，争议房屋不同意卖给原告，被告愿意逐月分批返还原告已经支付的购房款。原告主张的违约金过高，要求减少，因为原告未按双方约定的每月18日前偿还银行按揭贷款，原告偿还银行按揭贷款时间基本上都是18日以后，所以是原告违约在先，被告不同意支付违约金，愿意给付原告资金占用费10000元。本院经审查认为，原告方提交的下列证据：第一组、1.二原告身份证复印件2份；2.杨建军、陈宗颖结婚复印件2份；第二组、1.公证书（内附商品房购销合同）复印件1份；2.《个人住房（商业用房）借款合同》复印件1份；第三组、1.《商品房转让协议》复印件1份；2.收条复印件1份；3.云南省农村信用社账户交易信息明细打印件1份，形式合法、内容真实、与本案有关联，经二被告质证无异议，予以确认，作为认定案件法律事实的依据。二被告就其答辩主张未向本院提交证据。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2015年11月17日，二被告与云南云科房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告以按揭贷款方式购买云南云科房地产开发有限公司销售的位于南涧镇振兴南路××单元××—××房（套内建筑面积115.22㎡）。2019年6月30日，原被告签订《商品房转让协议》，约定二被告将其购买的位于南涧镇振兴南路××单元××—××号房以780000元的价格卖给原告，因该房尚未取得不动产权证，导致原告无法进行抵押贷款，原告暂扣80000元作为被告协助原告办理完过户登记手续的履约保证金，房贷293928.93元按月支付，原告自2019年7月1日起每月18日之前转入被告李绍兴的房屋按揭贷款银行账号，直至2035年4月19日止；剩余房款分三次支付，第一期2019年7月1日至8月30日支付200000元，第二期2019年11月30日交付房屋之前付126100元，第三期在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日后付清暂扣的尾款80000元；被告于2019年11月30日前正式交付房屋给原告，交房之前腾空房屋；若被告不按协议交付房屋，每逾期1天按房价总额的3‰计算支付违约金，逾期3个月时原告有权解除合同；若原告全部或者一部分不按协议约定的日期给付价款，逾期部分原告应加付按日3‰计算支付违约金给被告，逾期超过3个月时被告有权解除合同，解约时被告除将已收到的购房款全部退还原告，并应赔偿原告所付房款同额的赔偿金；另，协议还就其他事项进行了约定。原告于2019年7月2日支付被告购房款205000元、同年9月30日支付35000元，自2019年7月起至同年11月逐月转款到被告李绍兴的房屋按揭贷款银行账户归还房贷11650元，合计支付被告购房款251650元。2019年11月30日前，原告预向被告支付第二期购房款126100元时，被告以房屋不再卖给原告为由拒收该款。被告自认涉案房屋现由二被告居住，未卖与第三人。本院认为：原被告签订的《商品房转让协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当各自全面履行义务。关于交房，在双方签订的《商品房转让协议》中明确约定被告应于2019年11月30日前交付房屋，双方约定的交房时间已逾期，且争议房屋现由二被告居住，具备交房条件，故对原告请求被告交付房屋的诉讼请求，依法应予以支持。被告关于要求解除《商品房转让协议》的辩称，既不符合双方关于“原告全部或者一部分不按协议约定日期给付价款，逾期超过3个月时被告有权解除合同”的约定，亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的情形，故对被告的该辩称不予采信。关于违约金，在双方签订的《商品房转让协议》中明确给定交房时间，现二被告超过约定时间未将已转让原告的房屋交付原告，已构成违约，应承担违约责任给付违约金。关于违约金数额的确定，虽然双方在《商品房转让协议》中约定“若被告不按协议交付房屋，每逾期1天按房价总额的3‰计算支付违约金”，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告要求被告自2019年12月1日起至交房之日止、每逾期1天按房价总额的3‰支付违约金的诉请，已超出前述法律规定，根据被告要求减少的请求，应当适当减少，而原告不能提供证据证明造成损失的依据，结合原告已付款数额、付款时间以及逾期交房时限等因素综合考虑，以原告诉讼时已付购房款251650元的5%给付违约金12582.50元为宜。二被告不同意支付违约金的辩称，无事实和法律依据，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李绍兴、王锁珍于本判决生效后五日内搬离南涧镇振兴南路××单元××—××房，将该房屋交付原告杨建军、陈宗颖。二、被告李绍兴、王锁珍给付原告杨建军、陈宗颖违约金12582.50元。限于本判决生效后五日内一次性履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）6163元，由原告杨建军、陈宗颖负担2137元（已交纳），被告李绍兴、王锁珍负担4026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  白丽新二〇二〇年三月十二日书记员  姚文军