云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初39号原告：张蕾，女，汉族，1974年5月7日生，住四川省南充市高坪区。委托代理人：江飞，男，汉族，1970年6月30日生，住址同上，系原告张蕾之夫。（特别授权代理）委托代理人：马忠谷，云南徐国军律师事务所律师。（特别授权代理）被告：杨绍华，男，汉族，1976年3月30日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人：陈昌梅，云南汇谋律师事务所律师。（一般授权代理）原告张蕾诉被告杨绍华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭，2020年2月3日，本院公开开庭审理了本案。原告张蕾的委托代理人江飞、马忠谷，被告杨绍华及其委托代理人陈昌梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蕾诉称，原告欲在曲靖购买房屋，2019年7月，原告经人介绍看了麒麟区史家河村的安置房后有意购买。在村委会书记推荐下，原告找到被告，被告介绍史家河村的安置房可以对外出售，可以办理房屋过户手续。原告信以为真，于2019年7月26日与被告签订《房屋协议书》，确定原告购买麒麟区史家河新区13幢2单元1—5层的房屋，总价款105万元。协议签订后，原告向被告支付了13万元定金。交付定金后，原告到公证处了解公证过户手续得知，原告购买的房屋不能交易过户，房屋性质属集体安置房。原告知道该房不能买卖，要求被告退还定金，被告拒绝退还。被告没有向原告说明交易的房屋为不能买卖的集体安置房，并虚假承诺房屋可以过户。原、被告订立的《房屋协议书》属无效协议，且被告不属于该房屋的所有权人，无权与原告签订合同，无权收取原告支付的购房定金，被告因无效合同取得的财产，应当返还。请求确认原、被告签订的《房屋协议书》无效；判令被告返还原告定金13万元，并承担自2019年7月27日起的资金占用利息，按年利6%计算；诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，请求撤销原、被告签订的《房屋协议书》。被告杨绍华辩称，一、原告的诉讼请求是返还定金及支付利息，案由应为定金合同纠纷。二、答辩人不同意退还定金：1、2019年7月，原告经人介绍，从四川来麒麟区翠峰街道王三屯社区史家河村查看村里的安置房欲购买，并找村书记了解，认为房价便宜，值得投资。得知答辩人有一套空房闲置，就来找答辩人要求购买。答辩人明确告知房屋为小产权房，暂不能办理房产证，但可办理更名手续，与居委会签订《房屋买卖合同》，支付房款后，答辩人可协助办理房屋更名手续，由原告与社区居委会签订新的书面《房屋买卖合同》，房屋所有权即转为原告所有。原告全面了解情况后，自愿于2019年7月26日与答辩人签订《房屋协议书》。2、原告明知房屋是集体安置房，小产权房，且目前没有房产证，但可以交易过户，可以在购买后转卖他人。原告称不能交易过户不属实，房屋可以更名从村里过户，答辩人属房屋的所有权人。3、原告未在约定期限内与答辩人完成房屋交易，构成违约，应承担违约责任，定金不予退还。三、答辩人从原告处收取的定金为5.5万元，原告通过银行转账支付给答辩人5.5万元定金后，以银行转账出问题，暂时转不了，让答辩人写个13万元的收条，保证把差欠的定金通过银行转给答辩人。然而原告并未如约转给答辩人，而是以答辩人必须开具正式收款发票为由，不支付差欠定金。四、双方签订的《房屋协议书》属有效合同，房屋为小产权房，但卖房人居委会可与买房人签订《房屋买卖协议》，原告知晓房屋产权性质，协议签订系双方的真实意思表示，不违反效力性、强制性规定。五、即使判决双方签订的合同无效，也应认定双方均有过错，按双方的过错分担损失和承担责任，答辩人承担50%的责任，原告承担50%的责任，答辩人只应退还原告已交付的5.5万元的一半。六、原告诉请支付的定金利息没有法律依据。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原、被告身份证复印件各一份，用于证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。2、房屋协议书一份，用于证明原、被告签订《房屋协议书》，房屋系集体安置房，不可对外交易，被告也不是房屋的所有权人，合同无效。3、收款证明一份，用于证明被告已收到原告支付的定金13万元。4、交易明细五份，用于证明通过微信和银行转账109998元，现金2万元，交给原告的定金是13万元。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但提出集体安置房可以买卖，被告是房屋的所有权人，房屋协议书是有效合同，被告不予退还定金。对证据3认为，收款证明写了收定金13万元，但实际交付5.5万元。对证据4不予认可，认为交易明细是复印件，款是转给何人不清楚。认可总计收过原告6万元，其余的没有收到。被告为证明其答辩理由，向本院举证如下：1、被告身份证、《史家河新区房屋买卖合同》各一份，用于证明被告的诉讼主体资格，被告系房屋的所有权人。2、原告身份证、房屋协议书各一份，用于证明原告明确知悉房屋性质后与被告签订协议，约定原告交定金后，若违约不要房，被告不予退还。3、银行卡交易明细清单一页，用于证明原告2019年7月26日通过银行转账向被告支付定金5.5万元。4、原、被告通话录音光碟一张，用于证明原告明知房屋为集体安置房，即小产权房，目前不能办理产权证，仍然与被告签订房屋买卖协议，原告对本案的发生具有重大过错，应承担相应的民事责任。经质证，原告对被告提交的证据1，被告身份证无异议，对《史家河新区房屋买卖合同》的真实性不予认可，提出房屋所有权确认书时间2018年7月25日，合同签订时间是2019年7月25日，时间上存在矛盾，不能证明被告为房屋的所有权人。对证据2，认可是原、被告签订的协议书，认为是原告重大误解与被告签订，被告未如实告知房屋的真实情况，依法是可以撤销的。对证据3无异议，提出银行卡交易明细金额10.5万元，与我方提交的交易明细相稳合，并不是被告所说的只收到5.5万元。对证据4，提出我方要求被告出示发票，通话录音不能证明原告有过错。本院认为，原、被告提交的证据，真实，与本案有关联，经本院审理予以确认。双方陈述的待证事实，应以证据载明的内容为准。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告户籍为四川省南充市高坪区。被告户籍为曲靖市麒麟区越州镇上坡村委会上坡村208号。2019年7月25日，被告与曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区居民委员会签订《房屋买卖合同》，被告购买位于曲靖市麒麟区房屋。合同载明：房屋为集中安置史家河三个小组居民的住房；成交价格为95万元；合同签订时，房屋暂时不具备不动产登记条件，今后国家允许办理不动产登记时，通知被告办理不动产登记手续。2019年7月26日，原、被告签订《房屋协议书》载明：史家河新区13幢2单元一至五层房屋一栋，成交价105万元，乙方（原告）于2019年7月26日，已交定金13万元整给甲方（被告）。乙方交定金后，若违约不要房，甲方不予退还；若甲方在乙方交尾款期限内不卖给乙方，甲方如数退还乙方定金13万元，并赔偿损失13万元；余下房屋款于2020年1月30日前，由乙方按时一次性交付甲方，甲方给乙方办理正规购房合同。当日，原告通过银行转账支付被告5.5万元；原告的姐姐张惠英银行转账支付被告5万元；原告通过微信支付被告5000元。被告向原告出具《收款证明》一份：今收到张蕾付给杨绍华史家河新区13幢2号房屋定金13万元整。收款人杨绍华签名捺印。现该房屋尚未交付原告。审理中，原告认可原告和其姐姐张惠英共转账支付被告11万元，另外2万元，是现金给付。被告认可原告支付定金6万元。陈述原告的姐姐张惠英支付的5万元，是偿还被告的欠款。否认收到原告的现金2万元。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告向原告转让位于曲靖市麒麟区的房屋，系曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区居民委员会“集中安置史家河三个小组居民的住房”，即农村居民安置房、小产权房，非商品房。小产权房不能向非集体经济组织成员以外的人转让或出售，只能在集体经济组织成员内部转让、置换。因不能办理过户手续和不动产权登记，房屋的物权不发生转移，也就得不到物权法上的保护。我国国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，农民的住宅不得向城市居民出售；禁止城镇居民在农村购置宅基地。原告户籍地为四川省南充市高坪区，非曲靖市麒麟区翠峰街道王三屯社区集体经济组织成员。据此，原、被告签订的《房屋协议书》，违反法律、行政法规的禁止性规定，《房屋协议书》无效，不具有法律约束力，被告取得原告的财产应当返还。关于定金数额，原告举证证明，原告及其姐姐张惠英通过银行和微信转账向被告支付11万元，其中银行转账10.5万元、微信转账5000元。银行转账部分与被告提交的银行卡交易明细记载的一致。原告陈述给付现金2万元，共计给付定金13万元。原、被告签订的《房屋协议书》载明“乙方于2019年7月26日，已交定金13万元整给甲方”。被告于当日出具的《收款证明》，收到定金13万元。表明被告已收到原告的定金13万元。依据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。被告否认现金给付2万元，提出原告的姐姐张惠英银行转账5万元，系偿还欠款的辩解，因被告未向本院举证证明张惠英与被告存在债权债务关系的证据，其辩解，本院不予采信。原告要求撤销《房屋协议书》的诉求，本院不予采纳，应宣告《房屋协议书》无效；要求返还定金13万元的诉求，本院予以支持。原告向被告购买农村集体安置房、小产权房，知道或者应当知道该房屋的性质，对造成协议的无效也有过错，要求被告承担资金占用利息的诉求，本院不予支持。被告提出本案案由为定金合同纠纷的理由，不符合本案的基础法律关系，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条的规定，判决如下：一、宣告张蕾与被告杨绍华于2019年7月26日签订的《房屋协议书》无效。二、被告杨绍华返还原告张蕾购房定金13万元。三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。案件受理费2900元，（原告已预交），由原告张蕾负担1450元，被告杨绍华负担1450元。上述款项，被告杨绍华应给付原告张蕾人民币131450元，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  孙智娟人民陪审员  刘凤德二〇二〇年三月二十日书 记 员  李桃仙