广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12477号原告：文信（香港）有限公司，住所地香港香港仔华富邨华兴楼20楼2002室。法定代表人：廖子彦，董事。委托诉讼代理人：文秋锦、陈孟彬，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市高科时代科技有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道官田社区塘坑居民小组塘坑路8号厂房2栋四楼，统一社会信用代码91440300691158703F。法定代表人：周光辉。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文秋锦、陈孟彬到庭参加诉讼，被告经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令解除原告与被告签订的《厂房、宿舍租赁合同书》，被告负责维修、清洁好承租的厂房、宿舍并交还原告；2.判令被告向原告支付租金302400元，暂计至2019年4月15日，实际租金按照每月100800元计至被告将承租的厂房、宿舍交还给原告之日；3.判令被告已支付的的定金201600元归原告所有；4.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉求截止到2019年7月9日被告应向原告支付的租金为504000元。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案相关情况1.2015年3月15日，原告与被告签订《厂房、宿舍租赁合同书》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道官田社区羊台山工业区两栋分别为二层（1800平方米）和四层厂房（3500平方米）及一栋五层宿舍（1900平方米）出租给被告做工业使用；租赁期限为五年，自2015年3月15日至2020年3月15日；租金为14元/平米，每月租金共计100800元；在合同签订时，被告应向原告支付两个月租金201600元为定金，该定金在合同期满后，被告不违约的情况下，原告退还被告，如被告违反合同的，则定金归原告所有；被告须在每月15日前将租金存入原告指定银行账号，若被告逾期两个月不支付租金，原告有权单方终止合同，并要求被告赔偿损失。2.原告曾在2018年4月在本院起诉被告，案号为（2018）粤0306民初11427号。2018年7月2日，双方达成和解协议，内容为：（1）被告对于2018年5月16日至2019年1月15日期间应付给原告的租金共计806400元，被告同意于2018年7月3日前向原告支付403200元，剩余403200元分8期自2018年7月每月15日前按月支付，（2）原告收到403200元向法院申请解封并撤诉，（3）被告将每月付款凭证以邮件方式发至原告指定邮箱作为付款凭证，（4）2019年1月16日之后的租金被告在每月15日之前按50400元支付至原告指定账号，另外50400元租金在被告向原告提供凭证后，视为被告已经履行租赁合同相关义务，（5）对于协议之前支付给廖铁强的租金及之后非原告指定账户收取的租金，原告另寻法律途径追索。协议还约定了其他内容。同日，原告收到被告支付的403200元，后原告向本院申请撤回（2018）粤0306民初11427号案件的起诉并获本院准许。3.2018年7月18日，廖铁强在（2018）粤03民终5832号离婚纠纷案件中向深圳市中级人民法院出具承诺函称，原告名下的官田社区两幢工业厂房和一幢宿舍的租金以后由欧卫文收取，其本人放弃收取租金。4.原告称，案涉租赁物的权利属于原告，但未进行所有权登记，也无建设工程规划许可证。5.庭审中，原告明确其主张的租金按每月100800元从2019年1月16日起计。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物无房产证或建设规划工程许可证，故本院确认原、被告于2015年3月15日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效。因《厂房、宿舍租赁合同书》无效，故对原告诉请的解除该合同，本院不予支持。原告主张被告交还案涉租赁物，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，原告主张被告支付租赁期间的房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费，双方曾在2018年7月2日签署和解协议，确认2018年5月16日至2019年1月15日期间被告应付给原告的房屋占有使用费共计806400元，被告同意于2018年7月3日前向原告支付403200元，剩余403200元分8期自2018年7月每月15日前按月支付，2019年1月16日之后的租金被告在每月15日之前按50400元支付至原告指定账号，另外50400元租金在被告向原告提供凭证后，视为被告已经履行租赁合同相关义务，同日被告已向原告支付403200元。对于房屋占有使用费的支付，被告负有举证责任，被告经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院采信原告的陈述，即被告尚未支付2019年1月16日之后的房屋占有使用费。因此，原告主张被告按每月100800元支付从2019年1月16日起计至被告实际交还案涉租赁物之日的房屋占有使用费，本院予以支持。关于定金，由于《厂房、宿舍租赁合同书》无效，其中关于定金的约定亦属无效，故原告主张被告交付的201600元归原告所有，于法无据，本院不予支持。法信超链：案例2篇裁判12091篇期刊1篇×综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告文信（香港）有限公司与被告深圳市高科时代科技有限公司2015年3月15日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》无效；二、被告深圳市高科时代科技有限公司在本判决生效之日起十日内将位于深圳市宝安区石岩街道官田社区羊台山工业区两栋分别为二层（1800平方米）和四层的厂房（3500平方米）及一栋五层宿舍（1900平方米）交还给原告文信（香港）有限公司；三、被告深圳市高科时代科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告文信（香港）有限公司支付房屋占有使用费（按每月100800元从2019年1月16日起计至被告将厂房、宿舍返还给原告之日）；四、驳回原告文信（香港）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8840元，由原告负担1840元，被告负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳 海 涛人民陪审员 赵   娜人民陪审员 陈 耿 鑫二〇二〇年三月三十日书 记 员 沈重（兼）书 记 员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。