辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初13150号 原告：沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇白塔村，统一社会信用代码91210100793177796X。 法定代表人：盛军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：席冬林，辽宁同泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奎媛，辽宁同泽律师事务所律师。 被告：曹炜旭，男，1968年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。 第三人：张苛，女，1973年6月19日出生，汉族，住辽宁省铁岭市清河区。 原告沈阳港晟房产开发有限公司（以下简称港晟公司）诉被告曹炜旭、第三人张苛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告港晟公司委托诉讼代理人席冬林及奎媛、被告曹炜旭到庭参加诉讼，第三人张苛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港晟公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除对沈阳市浑南区房屋的财产保全（即撤销预查封（2018）辽0102民22号民事裁定书）；2.请求法院判决确认上述房屋所有权人为原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，原告与张苛签订合同编号为E1510048358的《商品房买卖合同》并依法进行了备案，约定原告将其开发建设的沈阳市浑南区房屋（下称案涉房屋）销售给张苛，该房屋房款总价707010元，张苛应于合同签订当日向原告支付首付款217010元，剩余房款490000元以办理银行按揭贷款的方式支付给原告。2015年5月6日，张苛交付首付房款10000元，5月21日交付首付房款47010元，因张苛经济困难，为保证其按约定履行合同，经原告同意，剩余首付款160000元分三年三期支付，支付方式为2015年10月15日前支付48000元、2016年10月15日前支付64000元、2017年10月15日前支付48000元，但上述期限到期前张苛未再支付任何首付款。2015年9月24日，原告（担保人）与张苛（借款人）及交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行（下称支行、贷款人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款490000元，用于购买案涉房屋，原告作为担保人承担连带保证责任，对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息和复利及贷款人实现债权的费用等金额承担保证责任。2017年9月，张苛开始拖欠银行月供。2017年12月29日，由于张苛未按时偿还银行贷款，在支行向原告发出《逾期贷款催收通知书》，要求原告在接到通知后立即内承担连带保证责任，偿还全部本息后，原告开始代替张苛偿还月供款，当日偿还了8015.47元的贷款本金、利息及罚息。2018年12月21日，支行再次向原告发出《逾期贷款催收通知书》，要求原告在接到通知后立即内承担保证责任，原告于12月27日再次代偿19472.16元。2019年3月29日，支行再次向原告发出《逾期贷款催收通知书》，要求原告在接到通知后立即内承担保证责任，原告于3月29日再次代偿11725.52元。后续还将继续偿还，直至全部偿清为止。2018年4月3日，因张苛逾期支付首付分期房款，逾期偿还银行月供，严重违反合同约定，原告向沈阳市浑南区人民法院（以下称浑南法院）起诉解除与张苛签订的《商品房买卖合同》，并请求法院判令张苛支付违约金106051.5元。2018年8月27日，该院经审理作出并送达了（2018）辽0112民初3457号民事判决书，判决：“解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告张苛于2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；被告张苛于本判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司支付违约金106051.5元；被告张苛与本判决生效之日起10日内协助原告沈阳港晟房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为E1510048358）的备案手续”。2018年9月6日，该判决公告送达在人民法院报刊登，2018年11月28日，该判决经公告生效，原告在判决生效后向浑南法院申请强制执行，在执行过程之中发现案涉房屋已被贵院进行财产保全（预查封）。浑南法院将以上情况告知原告，原告深知，无法继续执行生效判决，从而原告与张苛解除《商品房买卖合同》的行为无法继续履行。另，案涉房屋虽已经具备交付条件，但由于张苛未按期足额缴纳首付房款，且逾期偿还月供，故按照合同约定一直未办理入住，房屋一直未予交付。基于上述事实，原告提起财产保全异议申请，请求和平区法院解除对案涉房屋的查封行为。贵院于2019年5月7日作出并送达（2019）辽0102执异290号裁定，裁定驳回原告的异议。基于上述事实，原告提起执行异议之诉，请求法院依法判决解除对案涉房屋的财产保全（即预查封（2018）辽0102民初22号民事裁定书），具体理由如下：一、执行裁定认定事实及适用法律均存在错误：1、执行裁定认定事实错误。2018年8月27日，浑南法院作出并送达了（2018）辽0112民初3457号民事判决书。判决：“解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告张苛于2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，”判决已经生效，原告与张苛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，不能也无法继续履行，执行裁定中仍认为“对于购买方尚未交付的房款属于开发商债权，应根据合同内容向张苛主张”，这明显是错误的；2、执行裁定适用法律错误，裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，即金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，驳回原告申请。本案涉及的预查封行为并非“金钱债权执行中”，而是处于诉讼阶段的财产保全，且原告提起异议时被告曹炜旭与张苛的判决尚未确认生效，并未申请强制执行。原告提出的财产保全异议是针对被告曹炜旭在诉讼中的财产保全预查封行为，并非上述法条规定的“金钱债权执行中”，故执行异议裁定以此为由驳回原告申请是明显错误的。被告曹炜旭与张苛的债权纠纷还在诉讼过程中，故其申请的财产保全仅是防止对方转移财产的手段，但不能构成驳回原告提出异议申请的事由，也不能对抗原告基于生效法律文书确定的针对执行标的物权。因而，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，不能以此为依据，认定浑南法院作出（2018）辽0112民初3457号民事判决书晚于查封时间就符合上述法条情形；3、原告与张苛签订的《商品房买卖合同》办理了预告登记备案并无过错，也不能因此认定案涉房屋所有权归张苛。原告与张苛签订《商品房买卖合同》办理预告登记备案手续只是遵守《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售合同登记备案制度的规定，且原告在与张苛签订合同进行备案登记时并无法预见张苛不按期支付房屋首付款，不按时偿还银行月供，故执行裁定因此认定原告存在过错是没有任何依据的；其次，《城市商品房预售管理办法》及相关规定，商品房预售合同备案登记的目的是在对预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同取得债权，备案登记只是对预售合同本身进行备案，并非对房屋进行不动产权登记，故不发生物权变更的效力，能因此认定案涉房屋所有权归张苛；二、原告享有足以排除执行行为的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题规定》（2016年12月1日施行）第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。而《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。本案应围绕原告对于案涉房产是否享有足以排除执行的实体权利进行审查，而原告享有足以排除执行行为的所有权，理由如下：1、涉案房产所有权一直属于原告，虽该房屋经合同备案在张苛名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故张苛仅享有该合同的债权及所有权的期待权，而非房屋的所有权，且该房屋已经过诉讼判决解除了商品房买卖合同，停止了交易行为，张苛需要配合撤销备案，其已不具备期待权，涉案房产的绝对所有权归原告所有；2、从张苛的付款情况来看，该房屋房款总额707010元，其仅支付首付款57010元，其他首付款160000元至今未能支付，关于银行贷款张苛在2017年8月已停止偿还月供，由原告代替张苛向银行偿还，截止目前共计偿还月供款39213.15元，后续还要陆续偿还全部款项，也正是基于张苛的付款情况及违约行为，法院判决解除了原告与张苛的买卖合同，判决认定事实清楚适用法律正确，不存在任何错误。张苛对案涉房产只支付了57010元首付款，付出甚少；3、原告在诉张苛解除房屋买卖合同时对案涉房屋已被查封并不知情，直至强制执行时，才得知该房屋已被查封的相关情况，此前，原告及浑南区人民法院并未接到被告曹炜旭及法院任何关于案涉房屋已经被查封的通知，并不存在隐瞒案情的情况；4、案涉房屋虽已经具备交付条件，但由于张苛未按期足额缴纳首付房款，且逾期偿还月供，故按照合同约定一直未办理入住，房屋一直未予交付，房屋由原告占有；5、浑南法院作出的判决为解除上诉人与张苛签订的《商品房买卖合同》，并未确认所有权，因为法院认为案涉房屋所有权并未发生过变更，故浑南法院也认为案涉房屋所有自始都属于原告。综上，原告对案涉争议房屋享有所有权，足以排除被上诉人的财产保全行为；三、最高人民法院发布相关的司法观点中，对于类似情况给予了明确回复，应当终止执行行为。《最高法民一庭关于执行异议之诉常见问题司法观点6条》第4条，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定标的物实施强制执行，案外人以另案生效判决、调解书为依据，要求对该标的物停止执行的处理中，“应当依据另案生效判决、调解书的性质作出区分，如果案外人依据另案确权判决或形成判决对该执行标的物享有所有权，依据物权法第二十八条的规定，案外人自判决生效之日即取得该标的物法律上的所有权，依据物权优于债权的理论，案外人享有的物权应当优先于申请执行人的债权。因此法院应当判决停止对标的物的执行。”本案中，张苛自始未取得过案涉房屋的所有权，其通过签订《商品房买卖合同》取得的也是对于房屋所有权的期待权，原告与张苛解除合同之诉中只判决解除合同更加能够确认，房屋所有权未发生过变更，原告一直是房屋所有权人，拥有的是物权，而曹炜旭所有的是对张苛的普通债权，依据物权优于债权的法律规定，应当按照原告的请求停止对案涉房屋的执行行为，解除对房屋的预查封。综上，原告虽然与张苛签订了《商品房买卖合同》，但由于上述原因，张苛只是基于买卖合同享有期待权，并未实际获得房屋的所有权，且该合同法院已判决解除，张苛的期待权也就此消失，原告对案涉争议房屋享有绝对所有权，故足以排除以上财产保全行为，和平区法院依据（2018）辽0102执22号民事裁定书作出的财产保全行为应当终止，原告对于案涉房屋享有足够排除保全行为的民事权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告曹炜旭辩称，第一，我认为原告与张苛签订的合同是真实合法有效的。因为在签订合同之后，张苛交付了一部分首付款和进行了银行贷款，并且偿还了银行贷款本金和利息，开发商的要求只考虑了个人利益，没考虑被告的利益；第二，在2018年6月之前我们是能找到张苛的，开发商没有去进行找寻找张苛就直接去代偿这是不合适的，并且张苛在2017年12月份时候对这个房产已经进行了网上买卖，她的报价是83万，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续执行案涉房产。我认为开发商要求解除商品房销售合同，他对银行的代偿也没有全部代偿，只代偿了一小部分，如果商品房合同要取消的话，后边的合同都没有异议了，而且，原告没有去找张苛就没有代偿了，当时张苛是可以找到的，我们一开始也说卖这套房子来还欠我的款，还我们这个钱，并且他说张苛没给原告还钱，这个也有一定原因，因为开发商在给张苛交房的时候没有办房产证，是因为开发商跟张苛之间存在纠纷，他把给张苛的一部分园子违规给了他旁边的幼儿园了，之后张苛跟他有纠纷之后才没有进行下边还款也没有办房产证手续。 第三人张苛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.案涉房屋位于沈阳市浑南区（建筑面积117.28平方米），系原告开发建设。2015年5月21日，原告（出卖人）与第三人张苛（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张苛购买案涉房屋，单价6028.39元/平方米，房价款总额707010元，付款方式为买受人于2015年5月21日交纳首付款217010元，剩余49万元采用商业贷款方式支付，并于2015年6月21日内到达出卖人指定账户……双方亦约定了其他权利义务。 2.庭审中，原告自认第三人张苛已向其交纳房屋首付款共计57010元（2015年5月6日交纳10000元、5月21日交纳47010元），剩余首付款通过分期给付方式完成，但张苛并未实际履行，另通过交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行（以下简称支行）贷款支付其购房款49万元；原告另称因第三人张苛存在逾期支付贷款行为，导致其向贷款银行承担担保责任，截至2019年9月27日，共计代偿银行贷款62403.81元。基于上述逾期行为，原告并未向张苛交付案涉房屋及办理权属登记，仅进行了合同备案登记，现房屋无人占有使用。 3.2018年1月4日，曹炜旭以民间借贷纠纷为由将张苛、起诉至本院，2018年11月27日，本院作出(2018)辽0102民初22号民事判决，判决:“被告张苛于本判决生效之日起十日内偿还原告曹炜旭借款本金56.40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,480元、保全费3,410元，由被告张苛承担”。 4.上述22号案件审理过程中，曹炜旭向本院申请财产保全，本院于2018年1月15日作出(2018)辽0102民初22号民事裁定，裁定：冻结被申请人张苛名下银行存款57.8万元或查封、扣押其他等值财产，并于2018年1月25日预查封了案涉房屋。判决生效后，因张苛未履行生效法律文书确定的义务，2019年3月12日，曹炜旭作为申请人向本院申请强制执行，对应案号（2019）辽0102执2132号。 5.2018年4月3日，港晟公司以房屋买卖合同纠纷为由将张苛、第三人交行辽宁省分行诉至沈阳市浑南区人民法院，该院于2018年8月20日作出（2018）辽0112民初3457号民事判决，判决：一、解除原告港晟公司与被告张苛于2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、原告港晟公司于本判决生效之日起10日内被告张苛返还购房款57010元；三、被告张苛于本判决生效之日起10日内向原告港晟公司支付违约金106051.5元；四、被告张苛于本判决生效之日起10日内协助原告港晟公司办理《商品房买卖合同》（编号为：E1510048358）撤销备案登记手续；五、驳回原告港晟公司其他诉讼请求。现该判决已生效。 6.港晟公司作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年5月5日作出（2019）辽0102执异290号执行裁定，裁定驳回案外人港晟公司的异议，其不服该裁定，作为原告向本院提起本案诉讼。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过港晟公司及曹炜旭的到庭审陈述、举证及辩论，本案的审理焦点为：原告港晟公司对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。 第一，从港晟公司对案涉房屋享有的权利性质来看。依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，港晟公司作为案涉房屋的开发单位，虽其与张苛签订了《商品房买卖合同》，并为张苛办理了合同备案，但港晟公司并未将案涉房屋所有权登记至张苛名下，该房屋的所有权并未发生转移，仍应为港晟公司所有。因此，港晟公司对案涉房屋享有所有权，原告提出的确权的诉讼请求，本院予以支持。 第二，浑南区人民法院已判决解除港晟公司与张苛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时判令张苛支付港晟公司违约金106051.5，港晟公司返还张苛购房款57010元，即双方互负金钱给付义务，本案中，亦不存在港晟公司与张苛之间存在恶意串通、规避执行的情形。据此，张苛已丧失取得案涉房屋权属登记的法律依据及可能性，且在浑南区人民法院判决港晟公司应返还张苛的购房款数额小于张苛应支付港晟公司违约金数额的情况下，港晟公司基于所有权的权利性质，具有排除强制执行的权利基础，对案涉房屋采取的查封措施应当解除。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告沈阳港晟房产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市浑南区沈营大街526-16号1-1-1（建筑面积117.28平方米）房屋的执行； 二、确认上述房屋为原告沈阳港晟房产开发有限公司所有。 案件受理费9857元，由张苛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2019）辽0102执异290号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宋 亮 人民陪审员  罗小茜 人民陪审员  周苏阳 二〇二〇年三月二十三日 法官助理霍骏升 书记员王皓然 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。