湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6659号 原告：怀化市万桥拍卖有限公司,住所地怀化市鹤城区红星南路578号。 法定代表人：丁俊，董事长。 委托诉讼代理人：旷宝光，男，1944年11月12日出生，瑶族。 被告：怀化市鹤城区农业农村局，住所地怀化市金海路69号。 负责人：潘谋志，局长。 委托诉讼代理人:蒲俊均（特别授权），怀化市鹤城区人民政府法制办公室公职律师。 第三人：湖南湘军房地产土地资产评估有限责任公司，住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼10栋3314房。 法定代表人：戴新波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:王春明，男，1963年3月19日出生，汉族。 原告怀化市万桥拍卖有限公司（以下简称万桥拍卖公司）诉被告怀化市鹤城区农业农村局（以下简称区农业局）、第三人湖南湘军房地产土地资产评估有限责任公司（以下简称湘军评估公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万桥拍卖公司及其委托诉讼代理人旷宝光，被告区农业局的委托诉讼代理人蒲俊均，第三人湘军评估公司的委托诉讼代理人王春明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化市万桥拍卖有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告补偿原告损失407565元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告万桥拍卖公司受被告原怀化市鹤城区农业局委托，对其所有位于鹤州路的104、106号门面进行公开拍卖，双方所签《委托拍卖合同》约定委托人应向拍卖人提供拍卖标的相关资料，其中包括：“标的目前使用情况（如租赁、担保、债权等情况）说明”，“标的的可知瑕疵”等。原告按委托人的要求和其提供的所有资料进行了“标的展示”和“标的简介与竞买须知”的告示，依法按程序组织了拍卖会，买受人王敏秀买到了此标的。拍卖成交后，买受人王敏秀在行使受益权时发现，原区农业局在拍卖前出租两个门面的年租金是85800元，与原区农业局提供的《评估报告》中估价年收益365000元相差278200元。为此，买受人王敏秀以万桥拍卖公司和原区农业局在拍卖中未告知实际年租金额存在瑕疵为由向法院提起诉讼。该案经怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1140号民事判决书判决认定：“万桥拍卖公司在拍卖过程中未向买受人出示书面的租赁合同系委托人原区农业局未向万桥拍卖公司提供租赁合同所致”、“区农业局在拍卖门面被拍卖前以85800元/年的价格与黄兵达成租赁合意将门面出租给黄兵”，但“原区农业局委托万桥拍卖公司拍卖时没有向万桥拍卖公司出示书面的租赁合同，也未按双方合同约定详尽拍卖标的的情况说明义务，存在告之上瑕疵”，“根据合同相对性原则及《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定，本案应由拍卖人万桥拍卖有限公司先行承担赔偿责任，再由拍卖人万桥拍卖公司向委托人区农业局进行追偿”，遂判决万桥拍卖公司先行赔偿买受人王敏秀经济损失395533元，并承担案件受理费6199.5元。该判决生效后已给原告万桥拍卖公司造成经济损失407565元，其中执行费5832.5元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告怀化市鹤城区农业农村局辩称：一、被告已尽到委托人义务，不应承担责任。被告是国家机关，根据国有资产处置相关规定，依法委托原告公开拍卖案涉标的门面,被告依合同约定向原告提交了相关资料并告知标的物存在租赁及租赁期限，全面履行了合同义务；二、原告未尽到专业职责，应当承担责任。原告作为专业拍卖机构，应当具备专业水平及职业操守。本案系不动产拍卖，涉及权属调查、价值评估、标的展示等多个方面。被告经原告介绍委托本案第三人出具拍卖标的价格评估报告，被告对原告及第三人均如实告知了标的物租赁情况，原告明知标的物存在租赁情况。同时，根据第三人的评估报告，其价格是假设估价对象为完全产权、无抵押、租赁等他项权利存在和法律纠纷情况下的市场价格，评估报告列明了标的物存在租赁，但评估结果排除了租赁影响。在原告确定拍卖保留价及进行拍卖时，明知标的物存在租赁，可能影响拍卖标的的价值情形，应当根据《拍卖管理办法》规定查明或者要求委托人书面说明拍卖标的的来源和瑕疵，应当向买受人说明其知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵，履行审慎审查义务，在拍卖前应当书面向委托人查明标的物实际租金情况，因为该情况足以影响标的物价值。原告在拍卖评估方面并不专业，被告将租赁事实及租赁期限全面告知原告，已经履行充分瑕疵告知义务。原告已掌握瑕疵信息，其有义务进行核实，而不是贸然拍卖，原告知道和应当知道拍卖标的瑕疵情况下，怠于查明情况，损害了买受人利益，应当承担赔偿责任。 第三人湖南湘军房地产土地资产评估有限责任公司陈述：一、买受人以260万元竞买位于鹤州路的104、106号门面，成交后不能按正常市场价值取得收益，遭受损失与第三人无关。商品买卖所得价款卖高卖低是出卖方被告的事；二、直接使用评估价格是出卖方区农业局的责任，评估方无过错。第三人在估价的假设和限制条件中已注明本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价。由于被告未提供当时的租赁合同，所以第三人作了假设，并特别提请注意。第三人提供的评估价格是参考价格，不是确定买卖价格，被告自己应当清楚是否属于完全产权、是否无租赁，委托方当时未提供房产证和租赁合同的真实目的第三人无需强求知道；三、标的物多卖的钱在被告，被告不存在不能退还多收款的事实。被告追加第三人是错误的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年11月19日,`被告区农业局委托第三人湘军评估公司对怀化市鹤州路104、106号门面进行估价，告知第三人门面已出租，但未提供其他租赁情况，第三人湘军评估公司在假设估价两门面为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场估价结果为房地产总价2577963元，单价51559元/㎡，年有效收益为365000元。2014年11月19日，原告万桥拍卖公司与被告区农业局签订《委托拍卖合同》，被告区农业局委托被告万桥拍卖公司拍卖怀化市鹤州路104、106号门面，双方在合同中约定：拍卖方式为有保留价的增价拍卖；区农业局应向万桥拍卖公司如实提供土地使用权证书、房产所有权证书、物权人身份证明等有效证件，提供标的目前使用情况（如租赁、担保、债权等）情况说明，提供标的物的有效评估报告及附属物情况，提供标的的可知瑕疵情况；区农业局协助万桥拍卖公司完成拍卖公告和展示，必要时，提供咨询；成交标的尚存在租赁关系的，区农业局应负责为买受人和承租人办理租赁变更手续等等，但被告区农业局在委托拍卖中仅告知被告万桥拍卖公司该两门面已出租及租赁期限，未提供两门面的书面租赁合同及租金收益情况。后原告万桥拍卖公司代被告区农业局支付了评估费1.4万元。2014年12月20日原告万桥拍卖公司依据被告区农业局提供的信息发布了两门面拍卖会标的简介与竞买须知，其中标的简介对标的利用状况的介绍为：两个门面目前已出租，104号门面出租现作为“上海老黄金”的其中一间门面使用，租赁期到2025年5月30日；106号门面出租现作为“良品铺子”的门面使用，租赁期到2025年7月25日。2015年1月6日原告举行拍卖会，因买受人对拍卖标的的面积及租赁等事项有质疑而未拍卖成功。2015年4月20日再次举行拍卖，被告区农业局向原告提供的拍卖保留底价为260万元，后王敏秀以260万元的价格竞得鹤州路104、106号门面，并于2015年4月20日签署拍卖《成交确认书》。2015年4月22日，买受人王敏秀联系原怀化市鹤城区农业局局长，要求区农业局提供租赁合同。2015年5月4日，被告区农业局将拍卖门面的证件及相关资料（含门面租赁协议、补充协议、承包合同书等）移交给了买受人。2015年5月17日，被告区农业局与买受人在万桥拍卖公司人员的监证下完成拍卖标的物房产的移交，移交清单载明王敏秀已交付了全部成交款260万元（其中220万元交财政部门，40万元交万桥拍卖公司），王敏秀从2015年5月1日起享受租金收益权。在拍卖门面的证件移交后，买受人发现鹤州路104、106号门面实际租金与估价年有效收益相距甚远，经多方协商未果，买受人王敏秀于2015年10月16日诉至法院要求解除租赁人与区农业局的租赁合同，后经法院调解，买受人王敏秀支付租赁人合同解除补偿款80万元，租赁人与区农业局的租赁合同得以解除。2017年4月27日，买受人王敏秀以万桥拍卖公司及区农业局在拍卖过程中未告知实际年租金价格，造成买受人租金重大损失为由诉至本院，要求两公司赔偿其损失80万元。本院于2017年8月9日作出（2017）湘1202民初1140号民事判决，认为被告区农业局委托时未向拍卖公司出示书面租赁合同，也未按约定详尽拍卖标的情况，存在告知上的瑕疵，但根据合同相对性原则，由万桥拍卖公司先行承担赔偿责任再向区农业局追偿，遂判决万桥拍卖公司赔偿买受人395533元，并承担诉讼费用6199.5元。该案判决后，万桥拍卖公司及区农业局均未上诉，该判决现已生效。后买受人申请强制执行，本院按判决内容加上诉讼费、执行费共已扣划原告万桥拍卖公司账户407565元。在庭审中万桥拍卖公司陈述买受人交纳的40万元为拍卖保证金，拍卖成交后扣除区农业局应付的拍卖佣金13万元、买受人的拍卖佣金13万元、区农业局的借款5万元、代区农业局支付湘军评估公司的评估费1.4万元，尚余7.6万元拍卖款在原告处，原告同意在本案追偿款中抵扣。被告区农业局陈述40万元保证金只同意扣除区农业局的13万元佣金、借款5万元及代付的评估费1.4万，剩余20.6万元应当给付。 另查明，被告区农业局向买受人移交的2009补充协议显示区农业局为租赁合同签订方，两门面的租期从2020年延至2025年，自2020年起每年每门面租金为5万元。 本院认为，被告区农业局拍卖前委托第三人湘军评估公司对怀化市鹤州路104、106号门面估价，未告知第三人门面的实际租金状况，第三人依被告区农业局提供的信息作出假设两门面为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场估价并无不妥，且其也在评估报告中对此进行了说明，被告区农业局明知实际租金情况仍依据评估报告制定拍卖保留价进行拍卖，对由此造成的实际租金收益与评估租金收益差额损失，第三人湘军评估公司无过错，无须承担赔偿责任。 被告区农业局委托原告万桥拍卖公司拍卖怀化市鹤州路104、106号门面，应按双方委托拍卖合同约定提供两门面的租赁使用情况及可知瑕疵情况，但其作为拍卖门面书面租赁合同的签订方，明知两拍卖门面年租金收益与评估报告收益存在明显差距，却未向原告万桥拍卖公司提供书面租赁合同或告知相关租金情况，仅仅告知拍卖门面的租赁期限，致使买受人拍下后租金收益受损，被告区农业局未履行如实告知义务，应对买受人的损失承担赔偿责任。原告万桥拍卖公司依被告区农业局提供的门面状况进行公示拍卖，履行了如实公示义务，被告区农业局无证据证明原告知晓门面实际租金情况并故意隐瞒，故原告万桥拍卖公司对买受人的损失无过错，无须承担赔偿责任。原告万桥拍卖公司依合同相对性原则向买受人承担赔偿责任后有权向被告区农业局追偿，该追偿金额为401732.5元（395533+6199.5）。按生效判决规定的时间及时赔付买受人损失是原告万桥拍卖公司应履行的法律义务，其未按时履行导致产生的强制执行费，原告万桥拍卖公司应自行承担，故对原告万桥拍卖公司要求被告区农业局承担执行费的诉讼请求，本院不予支持。原告万桥拍卖公司在移交清单中明确买受人支付的40万元为成交款，故该40万元仅能扣除被告区农业局的佣金13万元、借款5万元及代付评估费1.4万元，共计19.4万元，但不能抵扣买受人的佣金，故被告区农业局尚存在原告万桥拍卖公司的拍卖款应为206000元，该款抵扣被告区农业局应支付的追偿款401732.5元后，被告区农业局还应支付原告万桥拍卖公司追偿款为195732.5元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市鹤城区农业农村局于本判决生效后30日内赔偿原告怀化市万桥拍卖有限公司经济损失195732.5元； 二、驳回原告怀化市万桥拍卖有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7414元，减半收取3707元，由原告怀化市万桥拍卖有限公司负担1854元，被告怀化市鹤城区农业农村局负担1853元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二〇年三月二十六日 代理书记员  李一君 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国拍卖法》 第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。 第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。 拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。 因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。 因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。