内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终92号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司。 法定代表人：张某。 委托代理人：邵某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周某，现住内蒙古赤峰市喀喇沁旗牛家营子镇西山村十二组。 委托代理人：刘某1，内蒙古三恒律师事务所律师。 委托代理人：刘某2，内蒙古三恒律师事务所律师。 上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司因与被上诉人周某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（以下简称集泰房地产公司）上诉请求：1、请求人民法院依法撤撤销（2019）内0602民初3364号民事判决书并依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、请求人民法院依法判决一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决解除双方签订的集泰新园认购书属于严重的事实认定错误。1、上诉人与被上诉人双方签订的《集泰新园认购书》中并未约定房屋交付期限等内容，认购书的合同目的是签订正式的商品房买卖合同从而进一步确定双方各自的权利义务关系而并非交付房屋，时至今日上诉人也可以随时与被上诉人签订商品房买卖合同，因此上诉人并没有违约；2、双方签订《集泰新园认购书》明确约定，被上诉人须于2011年4月15日前付清首期款288308元，但被上诉人并未按照约定的时间缴纳首付款，属于违约行为，根据认购条款第一条约定如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约并放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的意向金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。因此，本案归根结底是被上诉人未按照合同约定缴付首付款违约在先，一审法院认为因涉诉房屋至今未达到交付使用条件为由，将合同目的无法实现的原因归于上诉人属于事实认定错误；3、基于上述合同约定，即使人民法院审查认为双方之间无法最终达成商品房买卖合同的合意，判令解除合同，那么也并不能因此否定被上诉人迟延付款的违约情形，按照合同约定在被上诉人违约的情况下，上诉人有权扣除意向金，被上诉人无权要求上诉人退还意向金。综上，一审法院明显存在事实认定不清、法律适用错误的问题，现上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，肯定二审法院在查清案件事实的基础上，依法作出公平的判决。 被上诉人周某未提交书面答辩意见。 周某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决解除周某、集泰房地产公司签订的《集泰新园认购书》；2.请求判决集泰房地产公司退还周某认购意向金10万元，并支付周某以10万元本金为基准，从2011年11月19日起至全部款项实际给付之日的资金占用利息，利率按年利率6%计算（其中2010年11月19日至2019年1月19日的利息数额为4.9万元）；3.本案全部诉讼费由集泰房地产公司承担。事实和理由：周某、集泰房地产公司于2010年11月19日签订了一份《集泰新园认购书》，约定由周某购买集泰房地产公司开发的××园房屋一套，该房屋建筑面积为131.95平方米，单价为5368元/平米，认购意向款10万元，但集泰房地产公司开发的房屋至今为止无法完工，不能达到周某购买的意向，合同目的根本无法实现，为维护周某的合法权益，特根据相关法律提起诉讼，请求依法支持周某的诉讼请求，维护周某的合法权益。 一审法院认定事实：2010年11月19日，周某与集泰房地产公司签订了“集泰新园认购书”，约定：周某购买集泰房地产公司开发的××园房屋，房屋面积约131.95平米，每平米5368元，房屋总价708308元。付款方式为意向金100000元，须于签署本认购书时付清，首期款288308元于2011年4月15日前付清，出售方通知签署《商品房买卖合同》三日内，付清余款并签署《商品房买卖合同》，选择按揭的客户同时办理银行按揭。周某于2010年11月19日向集泰房地产公司交付购房意向金100000元，由集泰房地产公司为周某出具收据一支。 一审法院又查明，双方未签订正式的《商品房买卖合同》且双方在集泰新园认购书中约定的小区至今不具备交付条件。 一审法院认为，周某、集泰房地产公司签订的《集泰新园认购书》的系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该认购书合法、有效。《集泰新园认购书》虽然对涉诉房屋的基本情况及房屋价格进行了约定，但《集泰新园认购书》没有对房屋交付条件、交付时间等作出约定，故一审法院认定《集泰新园认购书》为商品房预约合同。《集泰新园认购书》作为一种预约合同，合同的双方均应承担继续磋商直至签订正式的商品房买卖合同并为签订正式的商品房买卖合同创造条件的义务。结合周某、集泰房地产公司诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点：1.周某与集泰房地产公司于2010年11月19签订的《集泰新园认购书》是否达到解除条件；2．如该合同达到解除条件，合同解除的法律后果。关于焦点一，本案中，周某、集泰房地产公司双方于2010年11月19日签订了《集泰新园认购书》后，周某未按双方约定于2011年4月15日前付清首期款288308元，集泰房地产公司自双方商品房预约合同成立至今8年多涉诉房屋还未达到交付使用条件，故一审法院认定周某、集泰房地产公司之间的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，故对周某请求解除双方签订的集泰新园认购书于法有据，一审法院予以支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，周某主张返还购房意向金100000元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于周某主张的资金占用利息，因周某未按认购协议支付房款，也是致使双方协议目的无法实现的原因之一，故一审法院不予支持该诉请。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除周某与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于2010年11月19日签订的《集泰新园认购书》；二、鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还周某购房意向金100000元；三、驳回周某的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人除一审证据外，均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。 本院认为，本案所涉的《集泰新园认购书》系双方当事人在签署正式商品房买卖合同前所自愿签订的文书，属双方对交易房屋有关事宜的初步确认，其性质为预约合同，不违反法律、法规的强制性规定，独立有效，双方应承担将预约推进到本约的义务。现根据审理查明的事实来看，双方明显未尽到将预约向本约推进的义务，即2010年11月19日签订该认购书至今，案涉房屋仍未达到交付使用条件，而被上诉人周某亦未按照合同约定之日前付清首付款，故一审法院认定合同目的无法实现，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，依法解除《集泰新园认购书》并无不妥。该认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》九十七条，已经履行的合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故上诉人应当返还被上诉人购房意向金100000元。 综上所述，鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3280.0元，由上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  郝 蓉 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  齐凯红 书 记 员  刘景然