海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初9572号     原告：谷某，女，朝鲜族，1979年2月23日出生，公民身份号码×××，住河北省保定市。   委托诉讼代理人：王某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：陈某，男，汉族，1973年1月10日出生，公民身份号码×××。   第三人：海口市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地海口市美兰区人民大道33号新宏兴大厦（原黄山大厦）21层，统一社会信用代码91460100MA5RD26K9K。   法定代表人：冯某，董事长。   委托诉讼代理人：程某，海南以宽律师事务所律师。   原告谷某与被告陈某、第三人海口市世华中鑫房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、第三人的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼，被告陈某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告谷某起诉时向本院提出诉讼请求：1.解除涉案《房屋租赁合同》；2.判令被告将涉案房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付自2019年5月20日起至被告实际返还涉案房屋之日止的租金（租金计算方式：每月3000元，暂计算至2019年6月19日为3000元)；4.判令被告向原告支付2018年9月20日至2018年10月16日期间的滞纳金9720元（滞纳金计算方式：36000元×27天×1%)；5.判令被告向原告支付2018年10月17日至2018年10月18日期间的滞纳金580元（滞纳金计算方式：29000元×2天×1%)；6.判令被告向原告支付2018年10月19日至2018年11月21日期间的滞纳金8840元（滞纳金计算方式：26000元×34天×1%)；7.判令被告向原告支付2018年11月22日至2018年12月10日期间的滞纳金4750元（滞纳金计算方式：25000元×19天×1%)；8.判令被告向原告支付2018年12月11日至2019年1月12日期间的滞纳金7590元（滞纳金计算方式：23000元×33天×1%）；9.判令被告向原告支付2019年1月13日至2019年3月30日期间的滞纳金16170元（滞纳金计算方式：21000元×77天×1%)；10.判令被告向原告支付2019年3月31日至2019年4月7日期间的滞纳金1440元（滞纳金计算方式：18000元×8天×1%)；11.判令被告向原告支付2019年4月8日至被告实际返还涉案房屋之日期间的滞纳金（滞纳金计算方式：每天以被告欠付租金金额15000元的1%为标准进行计算，暂计算至2019年6月19日共计10950元）；12.判令被告将涉案房屋中的家具、物品清空；13.判令被告负担本案全部诉讼费用。庭审中，原告委托诉讼代理人提出：本案起诉后，被告支付了部分租金，故第11项诉讼请求中的滞纳金相应减少，请求变更。之后，原告向本院申请变更诉讼请求，将原第11项请求变更为：被告向原告支付滞纳金，（1）2019年4月8日至2019年6月21日滞纳金为11100元（滞纳金计算方式15000元×74天×1%）、（2）2019年6月22日至2019年6月30日滞纳金为1080元（滞纳金计算方式12000元×9天×1%）、（3）2019年7月1日至2019年7月29日滞纳金为2520元（滞纳金计算方式9000元×28天×1%）、（4）2019年7月30日至2019年8月31日滞纳金为1920元（滞纳金计算方式6000元×32天×1%）、（5）2019年9月1日至2019年9月29日滞纳金为840元（滞纳金计算方式3000元×28天×1%）。   事实和理由：2017年10月19日，原、被告及第三人三方签订《房屋租赁合同》，合同约定：（1)原告将其所有的涉案房屋出租给被告；（2）租期自2017年10月20日起至2020年10月19日止，共3年；（3）租金每月3000元，按年结算，被告必须按期缴纳租金，否则每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金；(4)房租无押金，每年提前一个月付清当年房租；（5）被告未经原告同意擅自转租、分租房屋或者被告拖欠租金超过十五天的，原告有权单方终止合同。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告使用，被告已向原告支付第一年度（即2017年10月20日至2018年10月19日期间)的租金36000元。但截至原告起诉日，被告并未按照合同约定向原告支付第二年度（即2018年10月20日至2019年10月19日期间）的租金，具体表现在：（1）被告欠付第二年度租金15000元；（2）被告逾期向原告支付第二年度租金21000元。此外，被告还实施了未经原告同意擅自转租的行为。综上所述，原告认为被告的行为构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。有鉴于此，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条等法律法规的规定特此起诉，望判如所请。   被告陈某未作答辩。   第三人海口市世华中鑫房地产代理有限公司述称，原告的诉讼请求均是合法的，被告在本案中确实有违约行为，其应当将拖欠的租金及违约金支付给原告，并将其占有的房屋退还给原告，第三人同意解除三方签订的《房屋租赁合同》。   原告向本院提交如下证据：1.不动产权证书；2.《房屋租赁合同》；3.原告与被告之间的微信聊天记录截图；4. 涉案房屋门口照片。本院依法开庭组织质证，第三人质证对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明力均无异议。被告未到庭质证。被告及第三人均未提交证据。   本院经审查认为，原告提交的证据1、2均有原件出示，内容客观真实，本院予以采信；第三人虽然对证据3无异议，但其并非聊天记录的当事人，且对方微信名“租房陈某～真好”明显是原告自行备注，根据其微信名和微信头像无法确认是被告本人，故本院对该证据不予采信；证据4照片本身真实，但是该照片未能反映是涉案房屋，故本院不予采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   海口市海甸岛和平大道21号世博大厦804房的权利人登记为原告谷某。2017年10月19日，原告（出租方）与被告陈某（承租方）、第三人海口市世华中鑫房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将海口市海甸岛和平大道21号世博大厦804房出租给被告作为住宅使用，租期为3年，从2017年10月20日至2020年10月19日；月租金为3000元，租金年结算，承租方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金；租赁双方确认经纪方第三人提供中介服务，且经纪方已促成租赁双方签订了本合同，原告于本合同签订之日向第三人支付咨询及中介服务费900元；被告存在未征得原告同意擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换用的，拖欠租金或相关费用超过十五天等行为之一的，原告有权终止本合同，收回房屋，因此造成损失的，由被告赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止，被告必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为被告对余下物品放弃权利，由原告全权处理，被告不得有任何异议；房子无押金，每年提前一个月付清当年房租；本合同经双方签章后生效。原告、被告及第三人均在该合同上签字、盖章。   合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。原告声称：原告为了催要租金到涉案房屋找被告时发现房屋已经有三户人家在居住，这才知道被告已将房屋转租，原告与次承租人交涉，要求次承租人配合返还房屋或者是参加诉讼或出庭作证，次承租人都不同意，也不肯提供身份信息或者租赁合同，只认被告是出租人，故原告无法将其作为次承租人参加诉讼。第三人亦提出，其收到法院传票后派人到房屋现场查看，发现被告已将涉案房屋分隔改装分别出租给了三个案外人居住，经向邻居打听得知，被告一租下该房屋就另行转租出去，每个房间收取租金2000元/月，其本人没有使用该房屋，但现租户不愿意告知姓名和提供租赁合同。   关于租金支付情况以及诉请的滞纳金问题，原告提出：2018年9月20日-2018年10月16日期间未付36000元的租金，所以该期间的滞纳金是以36000元为基数计算；2018年10月17日被告支付了7000元租金，所以从2018年10月17日-10月18日滞纳金的基数是29000元（36000元-7000元）；被告在2018年10月19日支付了3000元租金，所以从2018年10月19日-11月21日期间的滞纳金以26000元为基数计算；被告在2018年11月22日支付了1000元租金，所以从2018年11月22日-12月10日期间的滞纳金以25000元为基数计算；被告在2018年12月11日支付了2000元租金，所以从2018年12月11日-2019年1月12日的滞纳金以23000元为基数计算；被告在2019年1月13日支付了2000元租金，所以从2019年1月13日-3月30日的滞纳金以21000元为基数计算；被告在2019年3月31日支付了3000元租金，所以从2019年3月31日-4月7日的滞纳金以18000元为基数计算；被告在2019年4月8日支付了3000元租金，所以从2019年4月8日-6月21日的滞纳金以15000元为基数计算；被告在2019年7月1日支付了3000元租金，所以从2019年7月1日-7月29日的滞纳金以12000元为基数计算；被告在2019年7月30日支付了3000元租金，所以从2019年7月30日-8月31日的滞纳金以9000元为基数计算；被告在2019年9月1日支付了3000元租金，所以从2019年9月1日-9月29日的滞纳金以6000元为基数计算；被告在2019年9月30日支付了3000元租金，至此第二年的租金被告已付清。第三年的滞纳金：被告在2019年11月14日支付了3000元租金，所以从2019年9月20日-11月13日的滞纳金以36000元为基数计算；2019年11月14日至被告付清房租之日止的滞纳金以33000元为基数计算。补充说明：原告起诉时被告已经付清第一年的租金，虽然有逾期支付，但原告不追究被告第一年逾期付款的滞纳金。截止起诉时止，被告只付了第二年租金中的2.1万元，还差1.5万元没有支付。起诉后到开庭时，被告已经支付了该1.5万元，并支付了第三年的部分租金3000元。由于合同约定是要提前一个月即9月20日前支付下一年度的全年租金，如2019年9月20日前被告要付清2020年的租金，但被告已付的第三年租金的3000元是在2019年11月14日支付的，剩余第三年租金分文未付。   本院认为，一、原告、被告及第三人在自愿协商、平等互利基础上签订的《房屋租赁合同》，系三方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依约履行。   二、租赁合同约定被告每年提前一个月付清当年房租，即在每年9月20日之前付清当年度租金36000元。被告未主张并举证证明其交付租金的情况，原告自认被告已付部分租金，本院采纳原告的相关意见。根据原告的陈述意见，被告的付款情况为：2018年10月17日支付7000元、2018年10月19日支付3000元、2018年11月22日支付1000元、2018年12月11日支付2000元、2019年1月13日支付2000元、2019年3月31日支付3000元、2019年4月8日支付3000元、2019年7月1日支付3000元、2019年7月30日支付3000元、2019年9月1日支付3000元、2019年9月30日支付3000元、2019年11月14日支付3000元。同时，原告又称：“原告起诉时被告已经付清第一年的租金，虽然有逾期支付，但原告不追究被告第一年逾期付款的滞纳金。截止起诉时止，被告只付了第二年租金中的2.1万元，还差1.5万元没有支付。起诉后到开庭时，被告已经支付了该1.5万元，并在2019年11月14日支付了第三年的部分租金3000元，第三年剩余租金分文未付。”那么，第一年度2017年10月20日—2018年10月19日的租金36000元已付清；第二年度2018年10月20日—2019年10月19日的租金36000元也已付清；第三年度2019年10月20日之后的租金支付了3000元。截止2020年2月20日，被告尚欠租金总额9000元，且拖欠租金已超过15天。根据合同关于“拖欠租金或相关费用超过十五天的，原告有权终止本合同，收回房屋”的约定，现原告起诉请求解除租赁合同、被告返还租赁房屋，符合合同约定，应予以支持。合同于本判决生效之日解除，被告在合同解除后合理时间内清空物品并交还房屋给原告。   三、被告已付清2017年10月20日至2019年11月19日的租金，尚欠原告2019年11月20日之后的租金，应当按合同约定的租金标准支付至房屋交还之日止的租金。原告请求支付从2019年5月20日起的租金，由于2019年5月20日至2019年11月19日的租金被告已支付，原告请求该期间的租金应不予支持。   合同还约定未按期缴纳租金的，每逾期一天按欠款金额的1%支付滞纳金，现原告请求被告支付逾期付款滞纳金，合法合理，本院予以支持。   第一年度2017年10月20日至2018年10月19日的租金已付清，虽有逾期付款，但原告表示不追究被告第一年逾期付款的滞纳金，故该年度的租金滞纳金不予计付。第二年度的逾期付款滞纳金，按照合同关于2018年9月20日前付款36000元的约定以及被告付款的情况，结合原告的请求，当年度滞纳金计算如下：（1）2018年9月21日—同年10月17日期间的滞纳金为9720元（36000元×27天×1%），（2）2018年10月18日—同年10月19日期间的滞纳金为580元（29000元×2天×1%），（3）2018年10月20日—同年11月22日期间的滞纳金为8840元（26000元×34天×1%），（4）2018年11月23日—同年12月11日期间的滞纳金为4750元（25000元×19天×1%），（5）2018年12月12日—2019年1月13日期间的滞纳金为7590元（23000元×33天×1%），（6）2019年1月14日—同年3月31日期间的滞纳金为16170元（21000元×77天×1%），（7）2019年4月1日—同年4月8日期间的滞纳金为1440元（18000元×8天×1%），合计49090元。同理，之后的滞纳金计算为：（1）2019年4月9日—同年7月1日期间的滞纳金为12600元（15000元×84天×1%），（2）2019年7月2日—同年7月30日期间的滞纳金为3480元（12000元×29天×1%），（3）2019年7月31日—同年9月1日期间的滞纳金为2970元（9000元×33天×1%），（4）2019年9月2日—同年9月30日期间的滞纳金为1740元（6000元×29天×1%），合计20790元。原告原提出的第11项请求是以15000元为基数计算滞纳金，庭审后明确变更该项请求，要求分段计算并依次降低欠款基数，且不要求计付2019年9月30日之后的滞纳金（请求金额为17460元），实际是放弃部分滞纳金金额，属依法处分其诉讼权利。现本院核算的该部分滞纳金为20790元，原告在放弃部分请求后诉求的金额为17460元，低于实际核算金额，其请求亦不违反法律规定，本院予以照准。据此，被告应向原告支付逾期滞纳金共计66550元（49090元+17460元）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项及第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：   一、解除原告谷某与被告陈某及第三人海口市世华中鑫房地产代理有限公司于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告陈某须于本判决发生法律效力之日起三十日内清空海口市海甸岛和平大道21号世博大厦804房，并将该房屋交还原告谷某；   三、被告陈某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谷某支付自2019年11月20日至上述房屋交还原告之日止的租金（租金标准为每月3000元）；   四、被告陈某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谷某支付逾期滞纳金66550元；   五、驳回原告谷某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1376元（原告已预交），由原告负担176元，被告负担1200元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                            khixmiwi25ts4oj0qh          案件唯一码                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   审 判 长 吴小亮           人民陪审员 李炳雄           人民陪审员 王巧玲                               二〇二〇年三月六日                     书 记 员 周 妤           书 记 员 郑惠丹                             附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》    第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   (一)因不可抗力致使不能实现合同目的；   (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   (五)法律规定的其他情形。   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。    第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第十三条第二款 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。