广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终248号上诉人（原审被告）：邓忠善，男，1966年5月15日出生，汉族，住广东省云浮市云城区**********，身份证号码：442************937。委托诉讼代理人：林剑飞，广东航衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗妍，广东航衡律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：莫三科，男，1966年7月1日出生，汉族，住云浮市云安区***********，身份证号码：442************535。委托诉讼代理人：黄嘉明，广东翔浩律师事务所律师。上诉人邓忠善因与被上诉人莫三科租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭评议确定本案作不开庭审理。本案现已审理终结。邓忠善向本院上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项、第二项、第四项、第五项判决，予以改判上诉人仅需支付租金;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以下认定事实有误1.上诉人有正当理由不向莫三科交付租金，原土地使用权人莫二科去世后，莫三科并没有告知上诉人其为涉案土地使用权的继承人，也没有向上诉人出示现有的国有土地使用证，因此上诉人在不清楚涉案土地使用继承人的情况下，没有任何理由将租金交付给莫三科。2.自2018年开始，上诉人已经把租金全部交付给莫某1，莫某1也收取了租金，即使有部分拖欠，对于拖欠部分，莫某1考虑到目前经营情况比较差，也已经多次表示同意减免。因此，上诉人虽然存在拖欠租金的事实，但莫某1从未书面要求上诉人解除租赁合同，因此，上诉人与被上诉人的租赁关系尚未解除。二、一审法院程序错误作为收取租金的第三人莫某1，应当认定为必需参与诉讼的第三人，但一审法院并没有依法追加，并且连情况说明也没有让上诉人质证。因此，一审法院存在程序错误的情况。三、一审法院适用法律错误因一审法院认定事实错误，程序也存在错误，导致适用法律错误，从而作出错误的判决。特请求依法撤销一审的错误判决，予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人莫三科在法定的二审答辩期限内没有向本院提供书面答辩意见。莫三科向一审法院起诉请求：1.判令解除当事人双方之间的《租铺合同》，邓忠善立即搬离涉案厂房，并把厂房完整交还给莫三科；2.判令邓忠善支付至合同解除之日所拖欠的租金（暂计至2019年8月为169900元）；3.判令邓忠善向莫三科支付上述所欠付的租金的利息（以中国人民银行同期贷款利率为准从2018年7月1日暂计算至2019年8月31日为5135元）；4.判令邓忠善支付从合同解除之日起至搬离厂房之日止按照412元/天标准计算的厂房占用费用；5.判令邓忠善已支付的20000元押金不予退还；6.本案的诉讼费全部由邓忠善承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，甲方莫二科（已去世）与乙方邓忠善签订了一份《租铺合同》，约定：一、租赁位置：甲方将位于安塘街布贯的一块950平方米（以实际测量为准）土地租给乙方使用。二、租赁期限为九年，即自2014年7月1日起至2023年6月30日止。三、租金：在2014年7月1日起至2017年6月30日为每月每平方米11元，2017年7月1日至2020年6月30日为每月每平方米13元，2020年7月1日至2023年6月30日为每月每平方米15元，直至租赁期限到期为止。四、交款方式：1、乙方缴纳人民币贰万元整押金给甲方，待租赁期满后甲方不计利息退回乙方。2、采用先交租后使用的原则进行。甲乙双方签订本协议时，乙方向甲方及时支付首期半年租金62700元。以后乙方必须在每半年支付一次租金，即每年1月1日前和7月1日前交租。如超期一个月不支付租金，甲方有权立即终止合同，并收回该土地使用权，该土地上的设施，如办公室（机械设备除外）归甲方所有，押金不能退回。双方当事人还对其他权利和义务等进行约定。《租铺合同》签订后，邓忠善向莫二科支付了20000元押金，莫二科将涉案土地及土地上临时搭建的铁皮房（未办理相关规划许可证）交付给邓忠善使用。莫三科主张，邓忠善从2017年开始拖欠租金，具体是:拖欠2017年下半年即7月1日至12月31日期间的租金5000元，2018年7月至12月下半年的全额租金74100元，2019年1月至至今的租金未支付。邓忠善抗辩其已经支付了2018年前的租金给莫三科，分别为：2018年1月11日，1月19日邓忠善共三次转账共计30000元，2018年7月9日、8月10日、10月23日共计微信转账70000元。且因生意差莫三科同意减免邓忠善租金，故邓忠善并未拖欠莫三科租金，2019年上半年的租金已支付部分，下半年的租金尚未支付。另，莫三科起诉请求邓忠善拖欠莫三科2018年9月以前的租金已超过一年的诉讼时效，依法应丧失胜诉的权利。另认定，涉案土地的原土地使用权人为莫二科（证号：云府国用2006第0673号）。因莫二科重病，涉案土地使用权人赠与给本案莫三科。2016年4月22日，涉案土地使用权人变更为莫三科（证号：云府国用2016第0034号）。莫三科庭审后提交了一份云浮市云安区******委会出具的《证明》，拟证实莫二科于2017年2月10日死亡。莫三科在庭审后向一审法院提交了一份莫某1（莫三科自称是其兄弟）的《情况说明》，内容为：“本人莫某1，身份证号：445************619，就莫三科诉邓忠善租赁合同纠纷一案，当时履行涉案租赁合同过程中，是本人亲哥哥莫三科授权本人全权处理与邓忠善的租赁事宜，包括租金的收取。特此说明。说明人：莫某1，2019年10月24日。”莫三科认为经其兄弟莫某1多次向邓忠善催收拖欠的租金无果，将邓忠善诉至一审法院要求解决纠纷。再认定，2019年10月11日，根据莫三科的申请，一审法院依法作出民事裁定书，裁定：一、对登记在被申请人邓忠善名下车牌号为粤W*****的起亚牌小型轿车及车牌号为粤W*****的五菱牌微型普通货车予以查封；二、对登记在被申请人邓忠善名下的银行账户存款予以冻结；三、对申请人提供用作担保的登记在莫三科名下坐落安塘街道办布贯村委的国有建设用地使用权【证号：云府国用（2016）第0034号】予以查封。上述第一至二项财产查封限额为195035元，第一、三项财产查封期限为二年，第二项财产冻结期限为一年。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。根据莫三科的起诉，邓忠善的抗辩，本案的争议焦点为：1、本案中莫三科的主体资格是否合格？2、莫三科请求解除与邓忠善之间的《租铺合同》是否支持？3、邓忠善拖欠租金的数额多少？4、莫三科是否应退还本案的押金给邓忠善？关于争议焦点一，本案中莫三科的主体资格是否合格问题。本案中，莫二科与邓忠善于2014年5月30日签订《租铺合同》，将涉案土地使用权及厂房出租给邓忠善使用。该份合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。莫三科起诉称，因莫二科生病，莫二科将涉案土地使用权赠与过户给莫三科，涉案土地租金委托其兄弟莫某1向邓忠善收取，莫某1也向一审法院提交了《情况说明》予以证实其接受莫三科委托收取邓忠善租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，涉案土地使用权人从2016年4月22日起变更为莫三科，莫三科委托其兄弟莫某1向邓忠善收取租金，邓忠善也确认后将涉案租金交给莫某1。故莫二科在2014年5月30日签订的《租铺合同》的权利义务于2016年4月22日起由莫三科承继，莫三科与邓忠善继续履行上述2014年5月30日的租铺合同。而邓忠善抗辩莫三科不具有本案原告的主体资格，并未提出任何证据反驳，故对该项意见一审法院不予采纳。关于争议焦点二、莫三科请求解除与邓忠善之间的《租铺合同》是否支持？莫三科起诉称邓忠善未按约定支付租金，被告邓忠善在庭审中也确认从2019年下半年租金未支付。根据合同约定，“租金采用先交租后使用的原则进行。甲乙双方签订本协议时，乙方向甲方及时支付首期半年租金62700元。以后乙方必须在每半年支付一次租金，即每年1月1日前和7月1日前交租。如超期一个月不支付租金，甲方有权立即终止合同，并收回该土地使用权……”，邓忠善应于2019年7月1日前支付2019年下半年的租金，但邓忠善确认2019年下半年的租金至今未支付，其行为已经违反上述合同约定，邓忠善经莫三科起诉催告后在合理期限仍未履行主要债务，根据合同约定以及法律规定，莫三科诉请解除双方签订的《租铺合同》，一审法院予以支持，确认合同自莫三科起诉之日（2019年9月4日）起解除。合同既已解除，莫三科请求邓忠善搬离涉案厂房，将涉案厂房归还莫三科，一审法院予以支持。关于争议焦点三，莫三科请求邓忠善支付拖欠租金多少的问题。莫三科起诉邓忠善从2017年起拖欠租金，其中拖欠2017年下半年即7月1日至12月31日期间的租金5000元，2018年7月至12月下半年的全额租金74100元，2019年1月至今的租金未支付。邓忠善抗辩其已经支付了2018年前的租金给莫三科，且因生意差莫三科同意减免邓忠善租金，故邓忠善并未拖欠莫三科租金，2019年上半年的租金已支付部分，下半年的租金尚未支付。并抗辩莫三科起诉2018年9月以前的租金已超过一年的诉讼时效，依法应丧失胜诉的权利。一审法院认为，本案中，邓忠善抗辩莫三科同意减免租金的意见并未提供任何证据证实，因此，一审法院不予采纳。邓忠善抗辩已支付完毕2018年以前的租金，也未能提供证据证实，因此，一审法院不予采纳。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，本案中莫三科起诉邓忠善拖欠的租金是2017年下半年、2018年下半年，2019年之后的租金，根据合同约定，租金每半年支付一次租金，即每年1月1日前和7月1日前交租。因此莫三科在2019年9月4日起诉一审法院要求邓忠善支付上述期间的租金，应当适用三年的诉讼时效标准，莫三科起诉均未超过三年诉讼时效。邓忠善抗辩超过一年的诉讼时效意见，理由不成立，一审法院不予采纳。莫三科起诉邓忠善拖欠租金的具体数目如下：1、关于莫三科起诉邓忠善拖欠2017年下半年的租金5000元，因邓忠善未能举证该期间租金的具体交纳方式和数目证实，应承担举证不能的不利后果，因此一审法院认定莫三科的起诉理由成立，予以支持。2、关于莫三科起诉邓忠善拖欠2018年下半年的租金，邓忠善抗辩其已支付完毕，并举证了其于2018年7月9日、8月10日、10月23日共计微信转账70000元给莫三科的记录。对此，莫三科则认为因邓忠善一直拖欠租金，上述转账是支付2019年上半年的租金。一审法院认为，因邓忠善在履行合同中有迟延交租的行为，其对2018年上半年的租金交纳方式和数目均未提供详细的证据证实，应承担举证不能的不利后果，因此一审法院认定，邓忠善2018年7月9日、8月10日、10月23日共计微信转账70000元是交纳2018年上半年的租金。莫三科起诉邓忠善拖欠2018年下半年的租金74100元，理由成立，予以支持。3、关于2019年上半年的租金，邓忠善抗辩2019年上半年的部分租金已经支付了8000元给莫三科，其余租金未支付，邓忠善提出莫三科同意减免邓忠善部分租金。但邓忠善对莫三科同意减免部分租金的抗辩并未提供证据证实，应承担举证不利的后果，故邓忠善该项抗辩意见一审法院不予采纳。扣减邓忠善于2019年4月30日支付莫三科的8000元，邓忠善拖欠莫三科2019年1月至6月31日的租金为66100元，4、2019年7月1日至2019年8月31日的租金为24700元。5、对于2019年9月1日起的租金，邓忠善需按合同约定的租金标准（每月租金12350元）支付至合同解除之日（2019年9月4日），即12350元÷30天×4天=1646.68元。以上1至5共计租金为171546.68元。合同解除后，邓忠善仍占用莫三科的厂房，妨碍莫三科厂房的使用，在邓忠善未搬离涉案租赁厂房前，邓忠善仍需按约定的租金标准（2020年6月30日前的租金每月为12350元，从2020年7月1日起的租金按每月14250元计算）支付占用费给莫三科。关于争议焦点四，因莫三科请求邓忠善支付拖欠租金的利息损失，又请求邓忠善支付的押金20000元不予退还，两者请求均属于邓忠善违约应支付的违约金赔偿范围，因莫三科在本案中并未举证具体的损失，《租铺合同》也未约定违约金，因此莫三科的该两项请求属于重复主张，酌情支持莫三科要求邓忠善已经支付的押金20000元不予退还的请求。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、莫三科与邓忠善之间履行的签订时间为2014年5月30日的《租铺合同》自2019年9月4日起解除；二、邓忠善于判决生效之日起七日内搬离位于云浮市云城区****布贯的土地及厂房及返还厂房给莫三科；三、邓忠善于判决生效之日起七日内向莫三科支付至合同解除日（2019年9月4日）的租金为171546.68元，合同解除之后至邓忠善搬清上述租赁厂房之日止的占用费具体为：（2020年6月30日前的占用费按租金每月为12350元计算，从2020年7月1日起的占用费按租金每月14250元计算）；四、莫三科收取邓忠善的押金20000元归莫三科所有；五、驳回莫三科的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，适用简易程序减半收取2100元，财产保全费1495元，共计3595元（莫三科已预交），由邓忠善负担3570元，莫三科负担25元。二审中，当事人双方均没有向本院提供《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔２００１〕３３号）第四十一条第（二）项所指的“二审程序中的新的证据”。经审理，一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院确定本案为租赁合同纠纷准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，因本案属依照第二审程序审理的民事诉讼案件，本院对本案仅围绕上诉人邓忠善上诉请求有关的事实和适用法律进行审理，当事人没有提出上诉的，本院依法不予审理。本案二审中当事人双方的争议焦点是：1.案外人莫某1是否为必须参加本案诉讼的第三人？2.上诉人邓忠善拒绝向被上诉人交付租金是否具有正当理由？3.被上诉人莫三科提出的解除合同的诉讼请求依法应否支持？关于争议焦点1，案外人莫某1是否为必须参加本案诉讼的第三人？《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条规定：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。”本案中，案外人莫某1既非本案《租铺合同》所涉出租物的权属人，也非该合同约定的租金主张权利人，其对本案当事人双方的诉讼标的没有主张独立的请求权，因此，案外人莫某1并非本案有独立请求权的第三人；而且，在本案一审诉讼中，本案当事人双方明知案外人莫某1并非案涉《租铺合同》约定的出租权利人，被上诉人莫三科承认其在2018年前后一直委托案外人莫某1收取案涉《租铺合同》所涉租金，上诉人邓忠善也承认其支付给案外人莫某1的租金属对案涉《租铺合同》所约定的租金给付履行事实，案外人莫某1也在知道双方当事人就案涉《租铺合同》产生本案民事诉讼的情况下，在本案一、二审中均没有以案件处理结果同他有法律上的利害关系为由申请参加本案诉讼。据上情形，一审法院没有通知案外人莫某1参加本案诉讼，并没有违反上述法律和司法解释的规定。上诉人邓忠善上诉认为一审法院审判程序违法的意见没有法律依据，本院对其相关上诉主张依法不予采纳。关于争议焦点2，莫二科与上诉人邓忠善订立案涉《租铺合同》并将出租物交付后者承租使用后，因病重而将出租物赠与给被上诉人莫三科，并在生前于2016年4月22日将该出租的土地使用权转移登记至莫三科名下。关于被上诉人莫三科是否已经向上诉人告知其承接了案涉《租铺合同》中出租人的权利的问题，本院认为，债权转让应通知债务人的目的，主要是为了告知债务人应以受让人为债权人，并不得再向原债权人清偿，避免债务人错误清偿。而在本案一审庭审中，被上诉人称自上述土地使用权转移登记后，其即委托其弟弟莫某1负责处理收取租金等租赁事宜，上诉人邓忠善的诉讼代理人虽称不清楚2016年4月22日至2018年之前的租金交付给谁，并表示庭审后核实，但承认自2018年起即将租金交付给案外人莫某1，上诉人举示的微信转账记录、银行转账记录，也显示上诉人邓忠善是认可案外人莫某1为案涉《租铺合同》中代表出租人收取租金的代理人的身份；而从被上诉人举示的上诉人与莫某1之间关于做催收租金以及合同解除方面的微信聊天记录，可以反映案外人莫某1实际上是作为出租人的合同履行辅助人的身份出现。因此，即使莫三科没有通知上诉人其已取得有关的合同权利，但由上述情况表明，此情形并不影响上诉人邓忠善交付租金义务的履行；上诉人邓忠善认为其有正当理由拒绝向被上诉人交付租金的上诉主张，理据并不充分，本院依法不予采纳。关于争议焦点3，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人邓忠善主张案外人莫某1已经代表出租人同意减免租金，但未举示相关证据加以证明，一审法院对其该项主张不予采信正确。至于合同解除的争议，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款又规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，从《租铺合同》第四条之2所作约定内容看，合同双方已经约定了合同解除的条件；而从上诉人邓忠善履行合同的事实看，其欠交租金的事实已经符合该合同约定的解除条件，而且，从作为出租人的合同履行辅助人的莫某1与上诉人邓忠善之间的微信聊天记录也反映，前者在2019年4月的29日和30日即先后两次提出解约；而被上诉人莫三科在本案一审起诉时提出的解除合同诉求，也应当视为其向对方发出的合同解除通知。因此，一审法院判决确定案涉《租铺合同》自被上诉人提起本案诉讼时起解除，并无不当。上诉人邓忠善就此提出的上诉理由，理据也不充分，本院依法不予支持。综上所述，上诉人邓忠善的上诉理由不成立，本院对其提出的有关上诉请求，依法应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，审判程序合法，本院依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人邓忠善负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年三月三十日书记员  李雨霏附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。