广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初4496号 原告：韦锦玲，女，1977年11月16日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：张映财，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告：周磊，男，1987年12月6日出生，壮族，户籍住址：广西田阳县。 第三人：韦鹏程，男，1989年1月29日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 第三人：吴娜娜（曾用名：吴娜），女，1986年4月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人：吴卫红，女，1967年6月30日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 第三人吴娜娜、吴卫红的共同委托诉讼代理人：韦鹏程(系吴娜娜的弟弟，吴卫红的儿子)男，1989年1月29日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告韦锦玲与被告周磊租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序并追加韦鹏程、吴娜娜、吴卫红为本案第三人，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告韦锦玲的委托诉讼代理人张映财、被告周磊、第三人韦鹏程（第三人吴娜娜、吴卫红的共同委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韦锦玲向本院提出诉讼请求： 1.请求判令被告向原告支付房屋租金34950元；2.请求判令被告向原告支付赔偿金69900元；3.请求判令被告向原告支付违约金13106元（违约金以104850元为基数，按照日利率0.5%，从2019年8月15日起算至2019年9月9日，之后的违约金以此标准计至债务清偿完毕之日止）以上合计：117956元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由： 原告与被告于2018年3月15日签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于柳州市门面出租给被告，约定租期至2019年10月8日止，租金每月4500元，被告每季度15日前支付该季度租金13500元给原告。合同履行中，从2019年2月15日起被告无故拒付租金，经原告多次追讨后，被告仍拒不支付。被告违反合同约定构成违约，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 在本案庭审中，韦锦玲要求第三人韦鹏程、吴娜娜、吴卫红对被告周磊的支付租金责任承担连带责任。 被告周磊辩称，原、被告之间的租赁合同已经客观履行不能，原告已经丧失了请求租金的基础。原告未按约向店铺所有权人支付租金，所有权人已经解除了与原告的租赁合同。被告已经把租金交付给了店铺所有权人。而且，租赁合同约定的三倍赔偿金也属于限制自由交易的条款，被告为了防止不能继续经营的风险，向店铺所有权人支付了租金，属于自救行为。同时，原告要求的违约金计算比例明显过高，应当调整为按照银行同期存款利率计算较为妥当。假如租赁合同未被解除，就构成侵权，那么店铺所有权人应当与被告一起承担连带责任。 第三人韦鹏程、吴娜娜、吴卫红陈述称，不认可租赁合同，房屋是在没有明确继承权的情况下被转租出去的，并没有经过第三人的同意。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《店铺租赁合同》1份（原件）；2.《房屋门面租赁合同》1份（原件）；3.（2017）桂0205民初2286号民事判决书1份（复印件）；4.（2018）桂02民终2019号民事判决书1份（原件）；5.《商铺租赁合同》1份（复印件加盖公章）；6.（2019）桂0205民初1460号民事裁定书1份（原件）；7.（2019）桂0205民初1460号民事判决书1份（复印件）。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月8日，韦柳生曾与原告韦锦玲签订《房屋门面租赁合同》一份，约定韦锦玲向韦柳生承租柳州市一楼门面一间、楼层一层，用于从事绝味鸭脖经营；租金3000元，租期从2016年10月8日起至2019年10月8日。韦柳生于2017年1月15日去世。其后，吴卫红、韦鹏程、吴娜娜与韦锦玲以及案外人韦懿珊、韦仁杰之间发生继承纠纷并诉至柳北区人民法院。2018年1月22日，柳州市柳北区人民法院作出（2017）桂0205民初2286号民事判决书，判决登记在被继承人韦柳生名下位于柳州市房屋[柳国用（91）号字第05079、民房字第××号]由吴卫红、韦鹏程、吴娜娜共同继承，吴卫红、韦鹏程、吴娜娜向韦仁杰、韦锦玲、韦懿珊每人支付房屋分割补偿款183333元。韦仁杰、韦锦玲、韦懿珊不服该判决提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年8月9日作出判决，驳回上诉，维持原判。 2018年3月15日，原告韦锦玲曾与被告周磊签订《店铺租赁合同》一份，约定韦锦玲将柳州市一楼门面租赁给周磊作为茶之都奶茶店经营使用，租赁期从2018年3月15日至2019年10月8日止，月租金4500元；周磊在签订租赁合同生效之日起向韦锦玲缴纳押金9000元，每季度15日前周磊向韦锦玲缴纳季度租金13500元；周磊未按时向韦锦玲付款的，每逾期一天，向韦锦玲支付所欠款1%的违约金；周磊未向韦锦玲支付租金，直接向新业主支付的，属于周磊违约，周磊应按照剩余租期应付租金的三倍向韦锦玲进行赔付，并没收铺面押金。 2019年1月5日，韦鹏程与周磊签订《商铺租赁合同》一份，约定韦鹏程出租谷埠路25号门面加楼层共三层给周磊用于从事茶之都饮品店，门面及房屋租金6500元，租期自2019年2月15日起至2022年2月15日止。同日，韦鹏程（收款人）与周磊（付款人）签写了字据一份，其中载明，今收到周磊4000元保证金，加上2018年3月5日韦锦玲收到周磊9000元保证金，合计13000元。 2019年3月27日，韦鹏程、吴卫红、吴娜娜向柳州市柳北区人民法院起诉韦锦玲、韦仁杰、韦懿珊，就涉案房屋请求判令韦鹏程、吴卫红、吴娜娜继承房屋租金93000元（2017年1月16日至2018年3月14日按每月3000元计算，2018年3月15日至2019年10月8日按每月4500元计算），超过93000元部分的予以放弃。柳北区人民法院判决：韦锦玲向韦鹏程、吴卫红、吴娜娜支付房屋租金67500元。 在本案诉讼中，韦鹏程称，在韦柳生去世之后，由于大家有争议，就都不居住在涉案房屋那里了，韦锦玲从未告诉转租涉案店铺给周磊的事情，在中级人民法院的判决生效之后韦鹏程才知道转租的事情。周磊认可确实从2019年2月15日开始就没有支付租金给韦锦玲了。周磊与韦鹏程均认可从2019年3月25日开始租金就交给了韦鹏程。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、韦锦玲长期未支付租金是否导致了租赁合同被解除；二、韦锦玲未经出租人同意就转租涉案店铺是否导致了租赁合同被解除；三、韦鹏程作为涉案店铺产权人直接与次承租人签订租赁合同，能否视为韦锦玲的原租赁合同被解除；四、本案的违约金如何确定。 对于争议焦点一，即韦锦玲长期未支付租金是否导致了租赁合同被解除。本院认为，合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变。合同的解除须由当事人向对方作出相应的明确意思表示，使各方当事人对合同是否解除能够有明确的认识。是否行使合同解除权、以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。即使达到了合同解除的条件，未经通知对方解除合同的，不能视为合同已经解除。本案中，在原出租人韦柳生去世之后，韦锦玲与韦鹏程等继承人就对涉案店铺发生了继承纠纷并诉至法院，在二审法院作出生效判决之前，尚未确定涉案店铺的最终产权人，故并不能以在此之前的欠付租金认定是因韦锦玲的原因违约。在涉案店铺的继承纠纷判决生效后，虽然韦锦玲仍未支付租金，但并无证据证明韦鹏程等产权人曾以此为由向韦锦玲要求解除合同，所以，本案中不能以韦锦玲长期未付租金认定合同已经解除。 对于争议焦点二，即韦锦玲未经出租人同意就转租涉案店铺是否导致了合同被解除。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。韦锦玲与韦柳生的租赁合同中并未约定韦锦玲有权转租涉案店铺。在涉案店铺的继承纠纷一审判决宣判后不久，韦锦玲即将该店铺转租给了周磊。虽然无证据证明当时经过了韦鹏程等继承人的同意，但是，韦鹏程认可在中级人民法院的判决生效之后就知道韦锦玲的转租事情，从该时间至本案诉讼中韦鹏程明确提出不同意转租，已经明显超过了六个月，所以，本院不再支持以此为由的合同解除。 对于争议焦点三，韦鹏程作为涉案店铺产权人直接与次承租人签订租赁合同，能否视为韦锦玲的原租赁合同已被解除。本院认为，合同解除是对合同效力状态的根本性改变，合同解除权的行使必须遵守合同相对性的规则，所以，主张解除合同的，应当以恰当的事由通知合同相对方。对方有异议的，也才可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，虽然韦鹏程作为涉案店铺产权人直接与次承租人签订租赁合同实质上就是否定了原租赁合同，这也导致同一租赁物上出现了并行的两份租赁合同。但是，韦鹏程并未就此向韦锦玲通知解除合同及解除理由，无法认定韦锦玲能够从中明知韦鹏程有解除合同的明确意思表示及解除理由。尤其是，韦鹏程在与次承租人直接签订租赁合同收取租金后不久，又另外向法院起诉要求韦锦玲支付租赁期满之前的租金，这等于又认可了与韦锦玲的租赁合同继续存在。另外，虽然韦鹏程另签租赁合同导致同一租赁物上出现了并行的两份租赁合同，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中，次承租人一直是基于韦锦玲的交付而合法占有该店铺，韦锦玲的租赁合同也成立在先，并非是韦鹏程收回该店铺后依据新签订的合同交给次承租人占有使用，所以，也应当以韦锦玲的租赁合同为准。 所以，综合以上分析，本案中不能以韦鹏程直接与次承租人签订租赁合同，就视为韦锦玲的原租赁合同被解除。韦锦玲的原租赁合同以及与周磊的转租合同均在租赁期内合法有效存在，周磊应当依约支付相应租金。周磊认可从2019年2月15日开始就未再向韦锦玲支付租金，故应当依约支付租金共计34950元。 对于周磊已经交给韦鹏程的2019年10月8日以前的租金，韦鹏程在未依法解除原租赁合同的情况下另行签订租赁合同收取周磊的租金，缺乏法律依据，周磊可以另行要求韦鹏程予以退还。 对于争议焦点四，即本案违约金如何确定的问题。本院认为，按照转租合同，周磊对韦锦玲应当承担违约金责任，周磊辩称违约金过高应当予以调整。对此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于周磊，其虽然未依约向韦锦玲支付租金，但其并无拒付租金的主观过错，实际上周磊也支付了租金，仅是由于韦锦玲与韦鹏程等的继承纠纷而没有正确认识其中的法律关系，进行了错误的支付行为。在韦锦玲未举证证明相应损失的情况下，不宜认定过高的违约金。原告起诉要求从2019年8月15日计算违约金，但合同约定的每季度15日支付季度租金，2019年3月15日、6月15日、9月15日分别为欠付期间的每个季度的起始时间，故2019年8月15日欠付的租金为2月15日至3月14日的4500元、3月15日至9月14日两个季度的租金27000元。所以，本院酌定从2019年8月15日开始以31500元的本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算支付至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至2019年9月30日；从2019年10月1日起按照本金34950元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算支付至欠费还清之日止。 对于原告诉请的赔偿金69900元，实质上都是合同约定的逾期付款违约金，原告并未举证证明周磊未向其支付租金导致有巨大损失，鉴于周磊无拒付租金的过错，仅是履行主体有误，上述支持的违约金已经全面权衡了违约金调整的合理因素，故对于该赔偿金本院不再予以支持。 对于原告诉请第三人对周磊的支付责任承担连带责任问题，由于原告系依据与周磊的转租合同要求承担责任，第三人并非该合同当事人，故对于原告该诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十六条规定，判决如下： 被告周磊向原告韦锦玲支付租金34950元及违约金（从2019年8月15日开始以31500元的本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至2019年9月30日，从2019年10月1日起按照本金34950元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算支付至欠费还清之日止 二、驳回原告韦锦玲的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2659元，（原告已预交），由被告周磊负担788元，原告韦锦玲负担1871元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  周巧云 人民陪审员  胡凤平 二〇二〇年三月八日 书 记 员  姚 勤 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条【民事主体依法享有债权】民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007