广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12575号原告：田涛，男，1986年12月17日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：王亭亭，女，汉族，1986年5月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：田涛，系王亭亭的丈夫。被告：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，总经理。被告：广州知识城置业发展有限公司，住所地广州市黄埔区（中新广州知识城）万科幸福誉福里街12号自编A4-8（幸福誉项目部）。法定代表人：李建章，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所实习人员。原告田涛、王亭亭与被告广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）、广州知识城置业发展有限公司（以下简称知识城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行审理，原告田涛（同时为原告王亭亭的委托诉讼代理人），被告上城公司、知识城公司的共同委托诉讼代理人唐美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田涛、王亭亭向本院提出诉讼请求：1.判令被告知识城公司向原告田涛、王亭亭支付违约金48313元（1166989元×0.02%×207天）;2.判令被告上城公司向原告田涛、王亭亭支付违约金20799元（688710元×0.02%×151天）;3.判令被告上城公司退还原告田涛、王亭亭已交纳的滞纳金1111元；4.判令两被告赔偿原告田涛、王亭亭物业管理费1788.68元；5.判令本案诉讼费由两被告承担。原告田涛、王亭亭在庭审中明确其第1、2项请求的系逾期交房违约金。事实和理由：田涛、王亭亭与知识城公司签订的《广州市商品房买卖合同》约定于2019年3月30日前交付房屋，知识城公司实际发出收楼通知书的时间为2019年10月23日，违反合同约定，应承担违约责任。田涛、王亭亭与上城公司签署《房屋装修协议书》，田涛、王亭亭签署后上城公司以拿回公司盖章为由收回装修协议，后拒绝向田涛、王亭亭提供双方签署盖章的协议文本，田涛、王亭亭多次催告与索要无果。为保护自身合法权益，田涛、王亭亭在交纳多期装修款项后，明确告知上城公司未提供装修协议文本前拒绝交纳剩余2期装修尾款。自田涛、王亭亭签署协议至今，在田涛、王亭亭多次索取协议文本的情况下，上城公司均拒绝田涛、王亭亭领取装修协议文本。直到田涛、王亭亭得知有业主已领取装修协议后，于2019年5月25日主动去上城公司指定地点领取装修协议，并于当日缴纳剩余装修尾款，同时要求上城公司即时发出收楼通知，上城公司予以拒绝并要求田涛、王亭亭缴纳滞纳金。田涛、王亭亭被逼无奈于2019年10月19日缴纳1111元滞纳金，方于2019年10月25日收到《收楼通知书》，前往指定地点收楼。上城公司拒绝提供双方签字盖章之协议文本，明显有违合同成立之基本原则，违反合同法相关规定。上城公司逾期交付房屋，违反合同约定，理应承担违约责任，并退还田涛、王亭亭已缴纳滞纳金1111元。田涛、王亭亭持《收楼通知书》前往指定地点办理收楼手续，被小区物业要求缴纳2019年5月-2019年10月的物业管理费1788.68元方可办理收楼手续。田涛、王亭亭于2019年10月25日才收到知识城公司所寄送之《收楼通知书》，在此之前房屋尚未交付至田涛、王亭亭，即便产生物业管理费理应由上城公司、知识城公司承担。综上，田涛、王亭亭特向法院提起诉讼，请求法院根据《合同法》《民事诉讼法》等相关规定，依法支持田涛、王亭亭全部诉讼请求。被告上城公司辩称，一、田涛、王亭亭无权在一个案件中诉请解决多个诉争法律关系，请求人民法院要求田涛、王亭亭对其诉争予以明确。本案中田涛、王亭亭变更后的诉讼请求涉及商品房买卖合同关系、装修合同关系、物业服务合同关系三组不同的法律关系，田涛、王亭亭分别诉请要求上城公司和知识城公司承担逾期交房违约责任。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条规定“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由……当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件案由”，也即一个案件只能基于一个诉争的法律关系予以立案。上城公司认为，田涛、王亭亭无权在一个案件中请求处理多个诉争的法律关系。田涛、王亭亭就同一房屋重复向上城公司和知识城公司主张逾期交房责任，亦不符合诚实信用原则，不应得到法院支持，上城公司请求法院要求田涛、王亭亭对其诉争予以明确。二、上城公司依照《房屋装修协议书》（下称“协议书”）约定通知田涛、王亭亭缴纳剩余装修款及逾期付款违约金并告知房屋迟延交付，田涛、王亭亭拒绝支付该款项，依照协议书约定上城公司有权延迟交房时间。（一）协议书明确约定田涛、王亭亭支付装修款的期限，田涛、王亭亭逾期付款，上城公司有权主张违约金并延迟交房时间。协议书第四条付款方式约定：“4.按揭及分期方式付款首期款208710元、按揭款260000元须于2017年6月29日前支付；剩余款项金额220000元分为8期支付，每期支付金额27500元，须分别于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日及2019年3月30日前支付”。协议书第五条逾期付款违约责任约定：“如果逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定应支付该款项的……乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金，同时乙方有权迟延本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行”。根据上述约定，田涛、王亭亭须严格依照协议书中第四条付款方式的约定支付对应装修款，否则上城公司有权计收违约金并延迟交房时间直至田涛、王亭亭缴清相应装修款及违约金。本案中，田涛、王亭亭无故逾期支付2018年12月30日的27500元和2019年3月30日的27500元两笔装修款，上城公司已经于2019年4月29日向田涛、王亭亭发出《催缴通知书》，明确告知其仍有相关款项未缴清，故涉案房屋无法交付使用，上城公司已经履行迟延交付的通知义务。然而田涛、王亭亭收到催缴通知书后依然拖欠款项，经多次催促直至2019年5月25日才缴清装修款余款，至2019年10月19日才缴清欠付装修款违约金，显然为恶意，上城公司当然有权迟延交付房屋。而且，上城公司为维护双方友好关系，仅依据应付未付款项的日万分之二的标准计收田涛、王亭亭逾期缴纳装修款的违约金，实际上已对田涛、王亭亭进行了违约金的减收。根据协议书第五条：“如果逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定应支付该款项的……乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金”之约定，田涛、王亭亭原需支付的违约金远不止其已支付的1111元。基于田涛、王亭亭毫无诚信之诉请，上城公司保留对田涛、王亭亭主张违约金之合法权利。（二）在田涛、王亭亭缴清逾期装修款及违约金后，上城公司已及时通知田涛、王亭亭收楼并办理完毕收楼手续，已经履行完毕协议书项下的所有义务，不存在任何违约行为。如前所述，田涛、王亭亭违反协议书之约定，逾期支付装修款项及违约金在先，直至2019年10月19日，田涛、王亭亭才履行完毕所有协议义务。上城公司随后立即通知田涛、王亭亭办理房屋交接手续，田涛、王亭亭已于2019年10月26日实际收楼。田涛、王亭亭依照协议书约定履行完毕所有付款以后，上城公司随即停止房屋迟延交付并无不妥。上城公司已经履行完毕装修协议书项下的所有义务，不存在任何违约行为。（三）上城公司完成装修工程及代为交付房屋的义务与田涛、王亭亭支付装修款的义务为主要合同义务，田涛、王亭亭签署协议书证明其对协议书之约定均知悉并同意，田涛、王亭亭无权以协议书文本未交付拒绝履行协议书项下的主要合同义务。田涛、王亭亭主张其因未收到双方签署的协议书而拒绝支付装修尾款，然而，交付协议书文本本身并不能构成主要合同义务，亦并非协议书的生效要件。协议书上署有田涛、王亭亭之签章，证明田涛、王亭亭对协议书约定的条款、内容都十分清楚并且不具有任何异议，协议书自各方签署后便已生效，各方均应当严格履行协议书约定的义务。因此，无论上城公司是否有交付协议书文本，都不能构成原告履行付款义务的抗辩理由。田涛、王亭亭拒绝支付装修款尾款于理于法无据，其行为已然构成违约。三、广州市万科物业服务有限公司基于与田涛、王亭亭的物业服务关系收取物业管理服务费，该笔费用非由上城公司收取，田涛、王亭亭无权诉请上城公司退回该笔款项。本案中，田涛、王亭亭于2019年10月26日向广州市万科物业服务有限公司支付的物业管理服务费，由于上城公司并非收款一方，也非物业服务关系的一方当事人，田涛、王亭亭向上城公司主张退回物业服务费缺乏请求权基础，上城公司无须对该笔金额承担任何退还责任。综上所述，田涛、王亭亭无权在一案中主张处理多个法律关系引起的诉争，田涛、王亭亭对此应予明确。上城公司认为，田涛、王亭亭逾期支付装修款尾款及违约金，上城公司亦有权延迟涉案房屋交付时间，田涛、王亭亭依照协议书之约定履行完毕所有付款以后，上城公司随即停止房屋迟延交付并无不妥。上城公司已经履行完毕装修协议书项下的所有义务，不存在任何违约行为。田涛、王亭亭的诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院依法判决驳回田涛、王亭亭的全部诉讼请求。被告知识城公司辩称，一、本案实际上为装饰装修合同纠纷，田涛、王亭亭无权在一个案件当中诉请解决多个诉争法律关系。本案中田涛、王亭亭变更后的诉请涉及商品房买卖合同关系、装修合同关系、物业服务合同关系三组不同的法律关系，田涛、王亭亭分别诉请要求上城公司和答辩人承担逾期交房违约责任。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条规定“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由……当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件案由”，也即一个案件只能基于一个诉争的法律关系予以立案。本案中，田涛、王亭亭即使要主张逾期交房的违约责任，也只能基于装饰装修合同关系向上城公司进行权利主张，而无权同时向上城公司和答辩人主张逾期交房责任。况且，就同一房屋重复主张逾期交楼责任亦不符合诚实信用原则，不应得到法院支持。二、田涛、王亭亭与知识城公司、上城公司已通过签订《房屋装修协议书》的方式，确定上城公司有权代田涛、王亭亭收楼、装修并进行最终交付，知识城公司已在买卖合同约定的期限内将涉案房屋交付于上城公司用于装修。2017年6月29日，田涛、王亭亭与知识城公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”），知识城公司将位于万科幸福荟花园自编号B8-B10栋第自编号B9栋13层1301号房出售给田涛、王亭亭，房价款总值为1166989元。2017年6月29日，田涛、王亭亭与知识城公司、上城公司签订《房屋装修协议书》（下称“装修协议”），田涛、王亭亭委托上城公司代为收楼并对涉案房屋进行装修，装修款总值为688710元。《装修协议》第二条第4款约定：“乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和乙方办理验收房屋手续”。根据上述约定，知识城公司应当在商品房买卖合同约定的交付日期前先将该涉案房屋交付给上城公司用于装修，上城公司有权代田涛、王亭亭先行验收及接收涉案房屋，知识城公司无需另行与田涛、王亭亭办理验收房屋的手续。显然，知识城公司已经严格依照装修协议之约定履行向上城公司交付涉案房屋用于装修之义务，不存在逾期交付的情况。三、知识城公司依照买卖合同约定将涉案房屋交付上城公司后，上城公司进场装修，但田涛、王亭亭却逾期向上城公司支付装修款项并拖欠违约金，田涛、王亭亭迟延对涉案房屋进行收楼系因其自身原因，且为田涛、王亭亭与上城公司之间的纠纷，与知识城公司无涉。《买卖合同》附件七补充协议第九条：“如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差款、装修款（如有）】”。《装修协议》第六条：“甲方同意，如甲方未按合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋的买卖合同向甲方或者乙方交付房屋……并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任”。本案中，由于田涛、王亭亭存在逾期支付装修款项及相应违约金之事实，导致上城公司顺延交付房屋的期限，为田涛、王亭亭个人的过错，知识城公司无须因此承担任何责任。同时，知识城公司已履行将涉案房屋先行交付于上城公司用于装修之义务，田涛、王亭亭因逾期向上城公司支付装修款项导致上城公司装修完毕后顺延交房时间，实际上为田涛、王亭亭与上城公司之间的纠纷，与知识城公司无任何关系。四、广州市万科物业服务有限公司基于与田涛、王亭亭的物业服务关系收取物业管理服务费，该笔费用非由知识城公司收取，田涛、王亭亭无权诉请知识城公司赔偿该笔款项。本案中，田涛、王亭亭于2019年10月26日向广州市万科物业服务有限公司支付的物业管理服务费，由于知识城公司并非收款一方，田涛、王亭亭向知识城公司主张赔偿物业服务费缺乏请求权基础，知识城公司无须对该笔金额承担任何退还、赔偿责任。综上所述，一方面，田涛、王亭亭无权在装饰装修合同纠纷案中主张商品房买卖合同项下的权利义务；另一方面，田涛、王亭亭根据意思自治原则，在向知识城公司购买涉案房屋后，同意委托上城公司代为先行接收涉案房屋、进行装修后再收楼，知识城公司已经依照《买卖合同》及《装修协议》之约定向上城公司交付涉案房屋，导致田涛、王亭亭迟延收楼的原因为其自身过错导致，与知识城公司没有任何关系。故，田涛、王亭亭的诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院依法判决驳回田涛、王亭亭对知识城公司的全部诉讼请求。经审理查明，2017年6月29日，田涛、王亭亭（乙方、买方）与知识城公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区美誉二街25、27号的（自编号B9栋）1301房(以下简称涉案房屋)，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16270.32元，总金额为1166989元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付356989元;除首期款外，剩余房款810000元须于2017年6月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七《补充协议》约定:七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。九、对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差价、装修款（如有）】、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。买卖合同签订当天，田涛、王亭亭（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）、知识城公司（丙方、项目开发公司）签订《房屋装修协议书》（以下简称装修协议），约定三方达成以下一致意见：第一条，乙方装修的房屋位于万科幸福荟项目（自编B9栋）1301房。第二条，1.乙方对该商品房进行局部装修施工，具体装修方案及装修标准参见《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。4.乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2019年4月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条、房屋装修工程款，1.甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价为每平方米12000元，总金额1123006元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。2.甲方自愿选择将上述装修费用总金额中434296元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付688710元。第四条付款方式，甲方按下列第4种方式支付第三条第2项所述的房屋装修工程款（下称该款项）：4.按揭及分期方式付款，首期款208710元须于2017年6月29日前支付；按揭款260000元须于2017年6月29日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料。除首期及按揭款外，剩余该款项220000元，分为8期支付，每期金额27500元，须分别于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日及2019年3月30日前支付。第五条逾期付款的违约责任，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。第六条房屋交付，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修。乙方承诺于2019年4月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条装修工程质量与违约责任，3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项0.02%的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。第八条合同争议处理，3.本协议独立于甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》。2017年6月29日，田涛、王亭亭向知识城公司支付定金20000元、首期购房款336989元。知识城公司确认按揭贷款及《装修合同》中约定的计入《认购书》《商品房买卖合同》总房价的434296元田涛、王亭亭已如约支付。2017年6月29日，田涛、王亭亭向上城公司支付装修款208710元、27500元。2017年9月30日，田涛、王亭亭向上城公司支付装修按揭款260000元。田涛、王亭亭还于2017年10月1日、2017年12月24日、2018年3月31日、2018年6月24日、2018年10月2日分别向上城公司支付装修款27500元，于2019年5月25日向上城公司支付装修款55000元。2019年4月29日，上城公司向田涛、王亭亭寄出《催缴通知书》，称涉案房屋因款项未缴清，暂不能交付使用，催促田涛、王亭亭尽快交齐款项。2019年10月19日，田涛、王亭亭向上城公司支付滞纳金1111元。2019年10月23日，知识城公司向田涛、王亭亭发出《商品房交付使用通知书》，通知田涛、王亭亭于10日内前往幸福荟花园物业服务中心办理房屋交接手续。2019年10月26日，田涛、王亭亭办理收楼手续，并于当天向广州市万科物业服务有限公司支付涉案房屋2019年5月至10月期间的物业管理费1788.68元。田涛、王亭亭主张知识城公司、上城公司拒绝向其提供装修协议文本，其提交《关于幸福誉花园项目装修协议领取回函》作为证据。该回函落款时间为2018年11月30日，内容为知识城公司告知幸福誉花园业主，经公司与装修单位沟通核实后，装修协议正在履行审核手续，公司已催促其加紧完成审批流程。第三方装修单位计划于2018年12月3日起通知已满足收楼条件的业主凭《商品房交付使用通知书》或本人身份证前往领取装修协议，具体领取时间以该单位通知为准。暂未满足收楼条件的业主待所购房产满足收楼条件后，届时装修单位也将通知业主领取。田涛、王亭亭未能出示该证据原件，知识城公司、上城公司对该证据不予认可，认为因田涛、王亭亭无法提供原件，无法证明发函的对象包括田涛、王亭亭。庭审中，田涛、王亭亭称购房款及装修款都是在知识城公司的办公场所交纳的，也是由知识城公司的工作人员收取并开具收据。知识城公司称其与上城公司是装修工程合作关系，其委托上城公司对整个楼盘进行装修。本院向田涛、王亭亭释明如本院认定上城公司系知识城公司委托的装修公司，其是否需要变更诉讼请求，田涛、王亭亭明确表示不变更诉讼请求。还查明，知识城公司提交穗开建验备【2018】085号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示中新知识城南起步区ZSCN-C1-2地块住宅（自编号B3、B4、B6、B8-B11栋）、地下车库（自编号二期地下室）项目-住宅（自编号B8-B11栋）于2018年10月30日竣工验收备案。知识城公司还提交《客户受电工程竣工检验意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》拟证明涉案房屋所在户内给水工程于2018年9月7日经广州供电局有限公司黄埔供电局验收合格，于2018年12月27日经广州开发区供水管理中心验收合格。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《商品房交付使用通知书》《房屋装修协议书》、收款回执、收款收据、《关于幸福誉花园项目装修协议领取回函》《催款通知书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，田涛、王亭亭在向知识城公司购买涉案房屋时，签订了两份合同，一份是其与知识城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，一份是其与知识城公司、上城公司签订的《房屋装修协议书》，但从装修协议的内容上看，缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即本案的装修协议异于日常的装修合同;另外，装修协议中关于将一部分装修价款计入购房款直接支付给知识城公司、业主未按约定支付装修款知识城公司有权拒绝交付房屋给业主或上城公司且不承担任何违约责任等条款内容来看，该协议实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。结合当时的房地产市场调控政策以及知识城公司关于由其委托上城公司对整个楼盘进行装修的陈述，本院认定由知识城公司主导各方签订装修协议，上城公司为知识城公司延请的工程施工单位，装修协议的签订实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，田涛、王亭亭与知识城公司、上城公司签订的《房屋装修协议书》应属无效，虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，即《房屋装修协议书》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人真实的意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。关于知识城公司、上城公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。如前所述，《房屋装修协议书》实际为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，装修款应纳入购房款，属于购房款的一部分，上城公司是受知识城公司的委托对涉案房屋进行装修，涉案房屋的交付主体应为知识城公司，而非上城公司，约定的装修截止日期即2019年4月30日视为知识城公司应实际交房的日期。知识城公司主张田涛、王亭亭存在逾期支付部分款项的行为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条“如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差款、装修款（如有）】”以及《房屋装修协议书》第六条“甲方同意，如甲方未按合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋的买卖合同向甲方或者乙方交付房屋……并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任”的规定，其无需承担违约责任。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修协议书》均约定田涛、王亭亭逾期支付购房款，知识城公司、上城公司可主张逾期付款的违约责任，在此情况下，补充协议第九条以及装修协议第六条关于逾期付款无需承担违约责任的约定明显加重了田涛、王亭亭的责任，有违公平原则，该约定对双方不具有约束力，本院对知识城公司的该意见不予采纳。知识城公司、上城公司称田涛、王亭亭直至2019年5月25日才付清装修款，至2019年10月19日才付清违约金，根据《房屋装修协议书》第六条的约定，其有权延迟交楼时间直至田涛、王亭亭交清装修款及违约金。对此，本院认为，第一，《房屋装修协议书》第四条明确约定最后两期装修款各27500元应分别于2018年12月30日及2019年3月30日前支付，但田涛、王亭亭直至2019年5月25日才付清上述两期装修款共计55000元。田涛、王亭亭主张其未按期支付上述两期款项的原因是其未收到《房屋装修协议书》，其未按照合同约定的时间付款具有合理性，不构成违约。本院认为，《房屋装修协议书》有田涛、王亭亭及上城公司、知识城公司的签章，落款时间为2017年6月29日，协议书自各方签署后已成立并生效，且田涛、王亭亭清楚知悉该协议约定的付款时间，也已履行大部分合同义务，其以未收到协议书为由不按期支付装修款理据不充分，本院不予采纳。田涛、王亭亭未在合同约定的房屋交付使用前付清装修款，根据《房屋装修协议书》第五条的约定，涉案房屋的交楼时间相应顺延。第二，虽然田涛、王亭亭存在逾期支付装修款的情形，按照合同约定应承担相应的滞纳金，但开发商的交房义务与交纳滞纳金的义务不对等，购房者未支付或未及时支付滞纳金不应作为开发商延期交楼及不承担逾期交房违约责任的抗辩理由，故对于知识城公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，涉案房屋的交楼时间应顺延至田涛、王亭亭付清全部购房款(包括装修款)之日即2019年5月25日，知识城公司无需承担2019年5月1日至2019年5月25日期间的违约责任。知识城公司于2019年10月23日发出收楼通知，田涛、王亭亭在通知的时间内于2019年10月26日收楼，知识城公司应支付从2019年5月26日起至实际收楼之日止的违约金，田涛、王亭亭主张违约金计至2019年10月23日未超出法律规定，本院予以照准。田涛、王亭亭主张违约金基数按1166989元计算，经本院释明后其仍坚持诉讼请求，其以1166989元计算未超出法律规定，本院予以准许。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定逾期交房违约金按已付房价款0.02%的标准支付，因此,知识城公司应向田涛、王亭亭支付自2019年5月26日起至2019年10月23日共计151日的逾期交房违约金合计35243.07元（1166989元×0.0002/日×151日）。田涛、王亭亭要求上城公司支付逾期交房违约金缺乏理据,本院不予支持。关于田涛、王亭亭要求上城公司退还其已交纳的滞纳金。本院认为，田涛、王亭亭逾期支付装修款，上城公司依据合同约定收取滞纳金合理有据，田涛、王亭亭要求上城公司退还滞纳金本院予以驳回。关于田涛、王亭亭要求知识城公司、上城公司赔偿其物业管理费。本院认为，田涛、王亭亭是向物业管理公司交纳的物业管理费，而非向知识城公司、上城公司交纳。因此，田涛、王亭亭要求知识城公司、上城公司支付其实际收楼前产生的物业管理费于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州知识城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田涛、王亭亭支付逾期交房违约金35243.07元;二、驳回原告田涛、王亭亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告田涛、王亭亭负担408.5元，由被告广州知识城置业发展有限公司负担391.5元。原告田涛、王亭亭已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州知识城置业发展有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告田涛、王亭亭。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年三月十三日书记员  张敏张园