广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终8039号上诉人（原审被告）：惠州市丰泰城房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路103号南山国际大厦1-316号房。法定代表人：吴李彬，公司董事长。委托诉讼代理人：杨鹏，公司员工。委托诉讼代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市****地产经纪有限公司，住所地；惠州大亚湾澳头中兴三路33号合和人家园4栋1106号房。法定代表人：王托，公司总经理。委托诉讼代理人：张卫平，广东鹏星律师事务所律师。上诉人惠州市丰泰城房地产开发有限公司因与被上诉人惠州市****地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初第2076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过调卷、致电询问双方当事人同意书面审理的情况下，本案依法决定不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市丰泰城房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初2076号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体理由如下：一、涉案成交的客户是上诉人的自拓客户，原审法院判决上诉人支付佣金没有事实和法律依据。诉争《泰丰花园外围推广合作协议》（下称“合作协议”）第八条一款（1）项约定“乙方推介之客户以录入明源云客系统的信息为准”、（3）项约定“乙方的客户信息录入明源云客系统后，则乙方推介客户有24小时保护期，客户到访并填写《联动确认单》后保护期48小时，乙方推介客户未在保护期内签订认购书并支付定金的，则不再作为乙方客户，即使该客户在保护期满后成交的甲方也无需支付佣金”，第八条第3款约定“在乙方（原告）向甲方（上诉人）报备之前甲方明源系统已存在的客户，均属于甲方自拓客，乙方不能以任何方式将其变成联动客户，对该客户的成交乙方不得要求结算或支付任何佣金和现金奖”。上述约定是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，是判定客户归属及佣金结算支付的合同依据理对双方都具有约束力。涉案成交客户闫瑞梅早在2017年4月3日、5月27日就曾到上诉人的泰丰花园到看房，到访记录在明源云客系统已存在（详见上诉人一审证据2、3），该事实与在一审法院调查该客户的问话笔录中所述“2017-2018年间开始看的别墅，别墅我没有买，后来小高层开盘，王托（被上诉人的法定代表人）带我去小高层”相符，根据合作协议约定，涉案客户在被上诉人报备前已存在于上诉人的明源系统，属于上诉人的自拓客户。在闫瑞梅到访一年后，被上诉人才在2018年5月28日带闫瑞梅再次到访泰丰花园，根据前述《合作协议》第8条3款约定及明源系统的纪录，就闫瑞梅的购房成交，被上诉人无权主张结算和支付任何佣金等费用，原审法院判决上诉人支付佣金没有事实和法律依据。二、《泰丰地产联动确认表》不是判定客户归属的依据，客户归属应以《合作协议》约定的明源云客系统的登记信息为准。本案的争议焦点是涉案成交客户是上诉人的自拓客户还是被上诉人推介的客户，合作协议第八条明确约定“乙方推介之客户以录入明源云客系统的信息为准”，该约定对方均有约束力，双方均应当以明源云客系统的信息判定客户的归属。被上诉人提交的证据《泰丰地产联动确认表》仅对涉案成交客户当日来访及成交情况进行登记确认，不是判定客户归属的依据。上诉人已提交明源系统登记的来访记录作为证据证明涉案成交客户在被上诉人报备前已存在于明源系统，并提交明源系统的供应商一深圳市明源软件股份有限公司出具的证明（上诉人证据一），证明上诉人对明源系统登记的来访时间及来访记录无法作任何修改，以上证据及一审法院对闫瑞梅的调查问话笔录能够相互印证，足以证实闫瑞梅属于上诉人自拓客。原审判决未采信上诉人提交的明源云客系统来访记录、也未采信一审法院调查问话笔录中，闫瑞梅承认在被上诉人推介前就已经到访过泰丰花园看房的事实，仅以现场联动确认表判定客户归属，并进而判决上诉人向被上诉人支付佣金，不但事实认定错误，也有违双方约定，应当予以纠正。综上所述，涉案成交客户是上诉人的自拓客户，上诉人无需向被上诉人支付佣金，原审判决认定事实错误，请求贵院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人惠州市****地产经纪有限公司未在法定期限内提交书面答辩意见。原审原告惠州市****地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付居间费72198.55元；二、由被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：经某1，2018年3月1日，原告中恒居公司与被告丰泰城公司签订《泰丰花园一期（推广名：牧马湖）外围推广合作协议》，协议约定：本协议合作期限为三个月，自2018年3月1日起至2018年5月31日。原告利用现有房地产中介机构网点资源和所拥有的其他客户资源、渠道、针对被告项目进行整合、推广宣传，指引客户购买被告项目中的高层产品。原告的代理程序为：1、原告报备流程（1）、原告客户的确认，原告推介之客户以录入明源云客系统的信息为准；（2）报备：原告需通过手机微信方式在《泰丰牧马湖公众微信号》进行报备，报备信息包括原告名称、业务员姓名及电话、客户姓氏、客户电话前三位和后四位、到访时间，到访人数等信息，报备信息的有效期为24小时，若客户未在24小时内到访项目的，则不再确认为原告客户；（3）、如不是提前一天报备的客户，需在客户到访前至少提前30分钟进行报备，所有报备客户需由中恒居公司工作人员陪同到达项目销售中心并出示报备信息的系统二维码后，方可确认为其客户，双方签署时《联动确认单》予以确认。3、在原告向被告报备之前，被告明源系统已存在（包括但不限于人脸识别判定为自行上门客户）的客户，均属于被告自拓客，原告不能以任何方式将其变成联动客户，对该客户的成交，原告不得要求结算或支付任何佣金和现金奖。代理佣金及结算方式：被告按原告客户成交的每套高层物业的商品房买卖合同约定总价款的3%为标准计付原告代理佣金。双方约定符合结算的条件为：一次性付款的客户需签订《商品房买卖合同》并向被告付清全部房款后，被告向原告支付该套成交物业的全部佣金；银行按揭客户在缴付完银行房贷政策规定比例的首期款、签署《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》并通过按揭贷款银行分行审批通过后，被告向原告支付该套成交物业的全部佣金。2018年5月28日，原告带客户闫瑞梅到被告处看房，该客户当日与被告签订《泰丰花园认购书》，购买被告开发的泰丰花园61栋3层02号房（实际房号：61栋－302）。同日，原告的法定代表人王托与被告处工作人员填写了《泰丰地产联动确认单》，确认联动项目为牧马湖；联动公司为原告；联动代表为王托；客户闫瑞梅；成交房号为61－302。成交确认有被告方销售经理、财务等人的确认。2018年6月14日，客户闫瑞梅向被告支付了全部购房款1443971元，被告并向该客户开具了发票。被告提交的公证书及网页截图显示：在被告的明源云客系统内，显示客户闫瑞梅于2017年4月3日、5月27日到访过被告处。此后，双方为佣金的支付发生纠纷，原告遂提诉本院请求处理。案经调解，双方达不成协议。本案在审理过程中，本院传唤涉案泰丰花园61栋3层02号房业主闫瑞梅进行了问询，该业主确认：其早在2014、2015年间即通过原告的法定代表人王托购买了十里银滩的房子，从而认识了王托。后王托又介绍其购买涉案的房产，由王托带领看房，并最终成交的。该业主强调：除了王托，没有任何他人带其看过涉案项目的房。原审法院认为，根据双方的现场联动确认表表明，涉案房产客户系由原告人员推介，并且根据本院对涉案业主闫瑞梅的质询，该业主确认涉案房产买卖的成交系由原告人员居间服务完成，故可认定涉案房产系由原告通过居间服务推介完成交易的。被告辩称根据明源云客系统可证明涉案房产客户为其他非惠州中介公司推介、为被告自拓客户，但其一：被告不能就其他非惠州中介公司的推介进行举证，其二：该系统的记录纯属被告单方录入、难以排除人为操作嫌疑，故被告该辩称主张无事实依据，依法应当不予采信。涉案客户既已就涉案房产向被告付清房款，被告向原告支付居间佣金的条件即已成就，被告应当依照双方所订推广合作协议向原告支付相应佣金。根据协议关于以房款总金额的3%计付代理佣金的约定，涉案房产的总房款为1443971元，故被告应当向原告支付的佣金为43319.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告惠州市****地产经纪有限公司支付居间代理费用43319.13元；二、驳回原告惠州市****地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院经某1：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系居间合同纠纷案，根据上诉人及被上诉人一、二审的意见，本案争议焦点是：上诉人是否应当支付被上诉人居间代理费的问题。关于上诉人是否应当支付被上诉人居间代理费的问题。本案中，虽然在上诉人的明源云客系统中，客户闫瑞梅曾于2017年4月3日、5月27日到访过上诉人处，但被上诉人的法定代表人王托介绍并带领客户闫瑞梅购房的时间2018年5月28日，距离客户闫瑞梅到访上诉人处的时候已经经过一年多，且根据原审法院对闫瑞梅的质询可知，被上诉人的法定代表人王托并非经过上诉人获得的客源，而是2014、2015年间被上诉人的法定代表人王托就已经与闫瑞梅认识并由被上诉人的法定代表人王托完成该居间服务。并且，在涉案房产的《泰丰地产联动确定单》中也有上诉人的工作人员的确认。因此，原审法院认定该涉案房产系由被上诉人居间服务推介完成交易，依法有据，本院予以维持。上诉人上诉称该涉案房屋成交的客户系上诉人的自拓客户，不需支付居间代理费的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院关于本案居间代理费经本院核对计算无误，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币883元，由上诉人惠州市丰泰城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇二〇年三月十日法官助理  李小凤书 记 员  张婉婷