广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初368号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。负责人：方耀添，该司总经理。委托诉讼代理人：郑旭云，该司员工。被告：司徒燕晖，女，1982年12月15日出生，汉族，住广东省开平市三埠区******************。身份证号码：440************027。被告：梁灵辉，男，1983年11月4日出生，汉族，住广东省开平市三埠区******************。身份证号码：440************855。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司与被告司徒燕晖、梁灵辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年2月19日公开开庭进行了审理。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称珠江物业公司）的委托诉讼代理人郑旭云到庭参加诉讼。被告司徒燕晖、梁灵辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理服务费合计4093.5元及违约金2861.78元（违约金按日千分之一计算，从2017年2月1日起计至上述物业管理服务费付清之日止，暂计至2019年11月26日），自用水费803.7元，污水处理费345.9元，电梯电费公摊267.9元，公共照明公摊100.2元，垃圾清运费154元，水泵电费公摊150.5元；2、请求判令诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金为物业服务费的违约金,违约金变更为按年利率6%计算，其他不变。事实与理由：被告与开平市马冈房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于开平市三埠区******************（建筑面积：181.95平方米），并收到购房发票。2012年8月15日，被告作为业主与原告签订《前期物业服务协议》，根据《前期物业服务协议》约定，业主从2012年11月1日起计收物业管理费，业主应在每月25日前支付下个月的物业管理费，住宅按[建筑面积]每月每平方米人民币1.5元收取物业管理服务费，公用水电费由业主每月按建筑面积分摊。同时，《前期物业服务协议》第二十七条约定，甲方违约本协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金。《前期物业服务协议》签订后，原告按照协议约定为被告提供了各项服务及管理。然而，被告自2017年2月起便未按照《物业服务合同》约定向原告缴纳物业管理费，截止至2019年11月26日，被告已拖欠原告物业管理费合计4093.5元，违约金暂计2861.78元、自用水费803.7元，污水处理费345.9元，电梯电费公摊267.9元，公共照明公摊100.2元，垃圾清运费154元，水泵电费公摊150.5元。在原告多次电话催收上述费用且被告拒不支付的情况下，原告于2018年10月30日委托律师向被告发出《律师函》催交上述费用，但被告仍拒不支付。被告司徒燕晖、梁灵辉在答辩期内没有提交答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查，原告珠江物业公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。经庭审核查，本院认定事实如下：开平市马冈房地产开发有限公司（出卖人）与被告司徒燕晖、梁灵辉（买受人）于2012年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告司徒燕晖、梁灵辉向出卖人购买开平市三埠区******************，该商品房建筑面积共181.95平方米。2012年8月15日，被告司徒燕晖、梁灵辉（业主，甲方）与原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（物业公司，乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方代表本物业业主签订本协议，本物业业主和非业主使用人均应遵守本协议，乙方为本物业业主委托物业管理服务的企业；依据本协议相关标准规定甲方需按时足额向乙方缴纳物业管理费用、有偿服务费用；乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造等费用）：住宅按【建筑面积】每月每平方米1.5元计收（不含共用水电费）；乙方从2012年11月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费的时间为：每月25日前支付下月的服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理。服务期限至小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务协议生效时止。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务以及代缴水电等费用，但从2017年2月起，被告没有依约向原告缴纳相关的费用。原告主张，截至2019年4月30日，被告累计拖欠原告自2018年2月1日起的物业服务费约4093.5元，自2016年12月1日起的自用水费803.7元、污水处理费345.9元、水泵电费公摊150.5元、电梯费公摊267.9元及公共照明公摊100.2元，自2017年1月1日起的垃圾清运费154元，经多次追讨未果，遂成诉讼。另查明，原告珠江物业公司已于2019年4月30日与涉案小区的业主委员会解除《前期物业服务合同》。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，被告未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约。原告请求被告支付2018年2月1日至2019年4月30日期间的物业服务费4093.5元（1.5元/㎡/月×181.95㎡×15个月），事实清楚，理据充足，本院予以支持。关于其他费用的问题。截至2019年4月30日，被告累计还拖欠原告代其缴交的自2016年12月1日起的自用水费803.7元、污水处理费345.9元、水泵电费公摊150.5元、电梯费公摊267.9元及公共照明公摊100.2元，自2017年1月1日起的垃圾清运费154元，合计1822.2元。《前期物业服务合同》明确约定了物业服务费不包含共用水电费，且被告未对原告主张的上述费用的数额提出异议，故对原告主张的上述费用1822.2元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“每月25日前支付下月的服务费，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理”，该滞纳金实为违约金，折合年利率为36.5%（1‰×365日），明显过分高于利息的损失，且庭审过程中，原告同意将违约金变更为按年利率6%计算，本院予以确认，故原告主张的2018年2月1日至2019年4月30日共15个月的物业服务费截至2019年11月26日的违约金分别为：30.43元、29.02元、27.74元、26.33元、24.97元、23.56元、22.2元、20.79元、19.38元、18.01元、16.6元、15.24元、13.83元、12.42元、11.14元，合计311.66元；后续违约金，以4093.5元为基数，自2019年11月27日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算。对原告主张超出部分，本院不予支持。被告司徒燕晖、梁灵辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第五条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告司徒燕晖、梁灵辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4093.5元、水电等费用1822.2元、违约金311.66元以及后续违约金（以4093.5元为基数，自2019年11月27日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算）给原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如果被告司徒燕晖、梁灵辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司负担7元，由被告司徒燕晖、梁灵辉负担18元（经原告同意，该款项由被告直接支付给原告）。本判决为一审终审判决。审判员  黄惠英二〇二〇年三月十六日书记员  许碧霞