文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初21965号原告（案外人）：湛大银，男，1946年8月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：向宏，重庆森吉律师事务所律师。被告（申请执行人）：合盈小额贷款（重庆）有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山路70号1幢一层，统一社会信用代码91500000083063305W。法定代表人：王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔婧，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市志航房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路259号，统一社会信用代码915002307980123410。法定代表人：吴文丽。原告湛大银与被告合盈小额贷款（重庆）有限公司，第三人重庆市志航房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告湛大银的委托诉讼代理人向宏，被告合盈小额贷款（重庆）有限公司的委托诉讼代理人崔婧到庭参加诉讼，第三人重庆市志航房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后本案适用普通程序再次公开开庭进行了审理，原告湛大银的委托诉讼代理人向宏，被告合盈小额贷款（重庆）有限公司的委托诉讼代理人崔婧到庭参加诉讼，第三人重庆市志航房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告湛大银向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认坐落在丰都县××路1号13-1、13-10号房屋属于原告所有；2、终止对原告所有的坐落在丰都县××路1号13-1、13-10号房屋的执行。事实和理由：原告系丰都县三合镇秀才湾村四社的占地移民，家中共有10余口人。2013年8月3日，原告获得了位于丰都县××路1号13-1的房屋作为安置房，同时经街道办事处同意，原告向第三人重庆市志航房地产开发有限公司购买了坐落在丰都县××路1号13-10号房屋，购房款是之前借给曾翠菊的借款，曾翠菊是志航公司的法定代表人，实际是把钱借给了志航公司，逾期未还款，就把借款转为购房款。重庆市渝北区人民法院以（2017）渝0112执5887号执行裁定书查封了坐落在丰都县××路1号13-1/13-10号房屋。原告向重庆市渝北区人民法院提起了异议，2019年5月10日，渝北区人民法院作出（2019）渝0112执异163号裁定书，驳回了原告湛大银的异议请求。故诉至本院。被告合盈小额贷款（重庆）有限公司辩称，原告主张其在2013年8月3日获得案涉房屋13-1作为安置房没有事实依据，该房屋已经由第三人于2014年抵押给原权利人胡定智，但并未向胡定智说明该房屋系安置房屋，另一方面，如果该房屋确为政府安置房屋，则其无法进入市场交易，也无法办理抵押登记；若诉争房屋在办理抵押前已经出售，则第三人不可能将房屋抵押给胡定智，如果是在抵押后出售，则原告完全有能力知晓房屋已经抵押的信息。原告与重庆市志航房地产开发有限公司的实际控制人湛红兵系父子关系，根据工商信息显示，重庆市志航房地产开发有限公司的股东为曾翠菊（持股比例84%）、吴文丽（持股16%），曾翠菊与原告之子湛红兵系夫妻关系，故原告不可能不知晓诉争房屋已经抵押的事实，原告系故意阻碍拖延。第三人重庆市志航房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了（2019）渝0112执异163号执行裁定书、证明、银行流水、借款转购房款协议、（2016）渝0112民初12540号民事判决书、原告的户口簿复印件、三份协议，安置审查表一份、水电卡的复印件、丰都县人民政府专题会议纪要、协助办理产权登记协议书、不动产权总证（照片）、房产证、施工许可证、规划许可证、预售许可证、（2017）渝0112执5887号执行裁定书经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2014年1月17日，重庆市志航房地产开发有限公司作为借款人，向案外人胡定智借款20000000元，案外人重庆鑫犇农业开发股份有限公司、重庆德雷赛斯果业股份有限公司、湛红兵、湛红波、湛洪剑、曾翠菊为连带保证人，重庆市志航房地产开发有限公司和胡定智还于当日签订了抵押合同，约定将重庆市丰都县新县城转山堡1#、2#、3#楼的在建工程抵押给胡定智，并办理了抵押权登记，抵押权证为重庆市房地产权证（306房地证2013字第0××××号）及不动产登记证明（渝2016丰都县不动产证明第00015××××号、渝2016丰都县不动产证明第00072××××），渝2016丰都县不动产证明第00015××××号不动产登记证明所登记的房屋于2016年9月办理在建工程抵押权变更，变更后的不动产登记证明号为渝2016丰都县不动产证明第00072××××号，其中包含案涉房屋。            顺序号              幢号              楼层              房号              顺序号              幢号              楼层              房号                  物理层              名义层              物理层              名义层                  1              A幢              门面              门面              1--1              19              A幢              13              13              13--10                  2              A幢              门面              门面              1--2              20              A幢              14              14              14--1                  3              A幢              门面              门面              1--3              21              A幢              16              16              16--9                  4              A幢              门面              门面              1--4              22              A幢              18              18              18--1                  5              A幢              门面              门面              1--5              23              A幢              18              18              18--4                  6              A幢              门面              门面              1--6              24              A幢              19              19              19--1                  7              A幢              门面              门面              1--7              25              A幢              25              25              25--1                  8              A幢              门面              门面              1--8              26              B幢              18              18              18--4                  9              A幢              门面              门面              1--9              27              B幢              23              23              23--6                  10              A幢              门面              门面              1--10              28              B幢              24              24              24--5                  11              A幢              门面              门面              1--11              29              C幢 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2016年7月18日，胡定智作为原告，以曾翠菊、湛红波、湛红兵、重庆德雷赛斯果业股份有限公司、重庆鑫犇农业开发股份有限公司为被告，向本院提起民间借贷纠纷之诉，本院经审查，于2016年12月29日作出（2016）渝0112民初12540号民事判决书，判决：“一、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡定智清偿借款本金2000万元；二、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡定智支付借款利息......；三、被告曾翠菊、湛红波、湛红兵、重庆鑫犇农业开发股份有限公司、重庆德雷赛斯果业股份有限公司就被告重庆市志航房地产开发有限公司在上述第一、二项明确之债务向原告胡定智承担连带清偿责任；四、如上述第一、二项明确之债务未按时足额受偿，则原告胡定智有权就抵押物即重庆市丰都县××路四支路所建36套房屋及相应土地使用权（详见不动产登记证明渝2016丰都县不动产证明第00072××××号）在上述债务未受偿范围内优先受偿。”该案生效后，重庆市志航房地产开发有限公司未能履行债务，胡定智向本院申请执行，执行案号为（2017）渝0112执5887号，本院受理后，查封了重庆市志航房地产开发有限公司名下的案涉房屋并送达至相关房管部门。在对案涉房屋进行评估后，湛大银向本院提出执行异议，认为其系丰都县新县城占地移民，案涉房屋系丰都县人民政府三合街道办事处安置给其的生活用房，请求中止对该案涉房屋的执行，本院审查后，认为根据湛大银提供的《转山堡居民房屋拆除重建安置补充协议（二）》即三合街道办出具的《证明》，皆未明确安置给湛大银的拆迁安置房的具体位置，湛大银也没有提交其他证据证明案涉房屋即为三合街道办安置给自己的拆迁安置房。据此，于2019年5月10日作出（2019）渝0112执异163号执行裁定书，驳回了湛大银的异议请求，湛大银据此向本院提起诉讼。在该执行过程中，2019年3月15日，胡定智与合盈小额贷款（重庆）有限公司签订了《债权转让协议》，约定胡定智将其在（2016）渝0112民初12540号民事判决书中享有的债权即担保债权转让给合盈小额贷款（重庆）有限公司。合盈小额贷款（重庆）有限公司向本院申请变更其为该案的申请执行人，本案受理后，于2019年6月13日作出（2019）渝0112执异248号执行裁定书，变更合盈小额贷款（重庆）有限公司为（2017）渝0112执5887号的申请执行人。另查明，案涉房屋所在的转山堡工程1#、2#、3#楼建成工程由丰都县规划局于2013年7月17日发放了建设工程规划许可证。2013年10月10日，该案涉项目获发了房地证（306房地证2013字第0××××号）。2013年10月15日，该项目获得了丰都县国土资源和房屋管理局颁发的丰都县商品房预售（预租）许可证（封国土房管2013预字第025号）。重庆市志航房地产开发有限公司作为甲方，湛大银作为乙方，签订了一份《借款转购房款协议》，载明：“经甲、乙方友好协商，甲方同意将乙方于2007年11月17日的借款20万元、2008年1月11日14.5万元及2008年2月20日借款8万元（合计：42.5万元）作为购买重庆市丰都县××一单元13-10房屋的购房款（购房款以每平方/3600元计，具体金额以最后房管所房测数据为准，决算时双方多退少补）。另甲方同意将原湛大银安置房1-4-1-2号调换至现××一单元13-1号房。本协议经双方签字认可后，原借款凭条作废。”该协议的落款时间为2013年3月29日。原告提交的2007年11月7日和2008年1月11日的交易流水均显示现金通兑，2008年2月的流水为转账，但无对方账号。在一份丰都县人民政府办公市2014年10月16日形成的《关于三合街道转山堡1、2号楼交房相关问题的纪要》中关于一号楼初验问题载明：“为切实解决遗留为题，会议议定，在确保房屋入住安全的前提下，只要达成交付使用条件，则由三合街道牵头，抓紧督促项目业主重庆市志航房地产开发有限公司组织建设单位、设计单位、勘验单位、建立单位、施工单位五方，对1号楼进行房屋结构验收和分户验收，验收通过后，可优先安排拆迁安置户接房。”2014年11月6日，丰都县人民政府办公室形成了《研究转山堡1、2、3号楼建设相关事宜会议纪要》，其中对案涉房屋的建设事宜进行了记载：“……重庆市志航房地产开发有限公司自2010年中标承建转山堡居民房拆除重建项目以来，因资金链断裂致使工程从2013年3月停工至今，多次违反合同约定，未能如期交房，从而导致工程涉及的168户安置户、369户购房户多次集访。……帮助筹措资金缓解工程欠款，并约定1号楼于2014年11月底前交房，2号和3号楼于12月底前交房，但由于开发商资金紧缺，抵押物不足，未能完全履行好约定，不能保证在约定期限内交房……”丰都县国土资源和房屋管理局出具的抵押清单上载明，案涉房屋的查封人为江北区人民法院，案号(2016)渝0105执5356号。案涉房屋仍未办理产权证。本院认为，本案争议焦点为湛大银对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，合盈小额贷款（重庆）有限公司受让了胡定智的债权，自然取得胡定智对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权，而第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其对标的物享有合法权利的，即可排除申请执行人的执行。因（2019）渝0112执异163号执行裁定中涉及重庆市丰都县××路4支路1号13-1、13-10号两套房屋，本院对此分别评述：关于重庆市丰都县××路4支路1号13-1房屋，首先，湛大银主张该房屋系其向开发商置换的拆迁安置住房，但并未举示拆迁安置协议证明其安置房号及置换的事实，在本院（2019）渝0112执异163号执行裁定书已经载明湛大银提供的《转山堡居民房屋拆除重建安置补充协议（二）》即三合街道办出具的《证明》，皆未明确安置给湛大银的拆迁安置房的具体位置，湛大银也没有提交其他证据证明案涉房屋即为三合街道办安置给自己的拆迁安置房，据此驳回了原告的异议，原告对此证据的重要性应该是知晓的，而原告在本诉中仍未提供拆迁安置协议或其他证据证明其安置事实，仅以街道出具的证明不能证明其存在真实有效的安置，故不能认定湛大银在人民法院查封之前享有该房屋的合法权利。其次，根据湛大银提供的政府文件，该案涉房屋直至2014年10月16日还未经验收，结合另一份政府文件，2014年底，仍未交房，湛大银陈述其按房号进入并安装了防盗门，并于2014年底进行了装修明显有违常理，即使属实，该行为也并非合法占有该不动产，其提供的水电卡也无法佐证其在2016年法院查封前已经实际接房并居住的事实。对于重庆市丰都县××路4支路1号13-10房屋，首先，湛大银提供了其与重庆市志航房地产开发有限公司签订的《借款转购房款协议》，因重庆市志航房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，不能核实其协议形成的时间，湛大银提供的借款流水大部分为现金，转账也无对方账户名称，不能证明该协议的形成是因为真实的借贷关系，且该房屋中对合同的价款和房号均作了约定，但对房屋的过户条件并未做相关约定，明显有违常理，故对该购房协议的真实性不予认可；对其是否实际占有该房屋论述如前，不再赘述。综上所述，湛大银至今仍不能举示其主张的两套案涉房屋签订有合法有效的买卖合同，也不能证明其已经合法占有并使用了该两套案涉房屋，同时也未举示证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的例外情形，不享有足以排除执行的民事权益。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告湛大银的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告湛大银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 濛人民陪审员  杨礼超人民陪审员  朱锡林二〇二〇年三月二十日法官 助理  杨 川书 记 员  袁小捷