贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初554号原告潘冬海，男，1974年5月6日出生，汉族，住贵州省凯里市博南新区。原告洪坤，女，1981年3月15日出生，布依族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人兰银龙、韦会琴,贵州维律律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告凯里碧桂园物业发展有限公司，处所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人彭育鋆,贵州七律律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。原告潘冬海、洪坤诉被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园物业发展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘冬海、洪坤的委托诉讼代理人兰银龙、韦会琴，被告碧桂园物业发展公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。现已审理终结。原告潘冬海、洪坤请求本院判令：1、被告支付原告2018年1月1日至同年11月1日逾期交房违约金53881.75元；2、被告支付原告2018年7月1日至2019年12月31日逾期交付转移登记有关文书违约金48564.47元，2020年1月1日以后的违约金以886213.00元为基数，按日万分之一支付到办理转移登记有关文书之日止；3、被告负担诉讼费用。事实和理由是：2016年7月31日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于凯里市清水江北侧，原玻璃厂地块“凯里碧桂园四期”第42幢2单元5层2-5-1号商品房一套，总价款886213.00元。被告应于2017年12月31日前向原告交付商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并满足第12条中出卖人承诺的本项目内有关设施、设备的条件。被告逾期交付，原告不退房的，自约定交付日起至实际交房日止，按日支付原告已付购房款万分之二的违约金。还约定被告应当在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。逾期交付转移登记有关文书，原告不退房的，应自约定之日起至实际交付转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约定支付房价款。2017年12月，被告通知原告收房时，原告对房屋质量存疑，要求查看工程竣工合格证明文件、有资质的房产机构出具的面积实测技术报告。被告不能出示，原告拒绝收房。2018年11月1日，被告向原告交付商品房质量保证书，原告已收房，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定交房和交付转移登记有关文书的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告碧桂园物业发展公司书面答辩称：1、被告已在合同约定期限内满足交房条件，且向原告发出了收楼通知，履行了合同义务，故不存在逾期交房的情形；2、被告与原告签订的商品房买卖合同中体现的违约金，从法理上讲属于补偿性质。原告已收楼，逾期办证对其使用房屋不造成太大的影响，并未产生损失，以日万分之一计算违约金，标准过高，请求人民法院予以减少。经审理查明，坐落于贵州省凯里市清水江北侧的凯里碧桂园柏丽湾商住楼是被告碧桂园物业发展公司开发的商业性楼盘。2016年7月31日，原告潘冬海、洪坤以总价款886213.00元向被告购买该楼盘第42幢2单元5层2-5-1号住房一套。双方在订立的商品房买卖合同中约定交房时间为2017年12月31日前，交付转移登记有关文书时间为2018年6月30日前，并对交房应当满足的条件进行了约定，即：取得竣工合格证明文件、有面积实测技术报告、有关设施、设备达到承诺条件。逾期交房违约责任约定为：逾期交房超过90日，买受人不退房的，合同继续履行。自约定交房届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按买受人已房款的日万分之二向买受人支付违约金。逾期交房转移登记有关文书违约责任约定为：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期60日后出卖人仍不能交付转移登记有关文书的，自约定日期起至实际交付转移登记有关文书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同成立后，原告按约定向被告支付购房款886213.00元。2017年12月27日，被告以邮寄方式通知原告收房。原告认为被告没有满足交房条件拒收。2018年11月2日，被告将房屋质量保证书移交给原告，双方办理了交房手续。时至今日，被告仍没有将商品房转移登记有关文书交付的原告。原告因此认为被告的违约行为损害其权益，遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、贵州省增值税普通发票，被告提交的碧桂园物业及资料移交书、邮寄统计表予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。合同成立后，被告没有按照约定全面履行合同义务，应当承担违约责任。关于被告是否存在逾期交房违约事实的问题，经审查，被告举出的邮寄统计表虽然能够证明其在约定交房期限内向原告邮寄了收楼通知，但不能证明交付给原告的房屋已经满足了合同约定的交付条件。相反，被告提交的碧桂园物业及资料移交书恰好证明交房条件中约定的房屋质量保证书、住房使用说明书是在2018年11月2日才移交给原告的，印证了原告陈述在2017年12月拒收房屋的事实，故被告抗辩不存在逾期交房情形不能成立。由此，被告应从合同约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按原告已付购房款886213.00元的日万分之二向原告支付逾期交房违约金53881.75元（886213.00元×304天×0.0002）。关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。经审查，双方在商品房买卖合同中虽然约定被告逾期交付转移登记有关文书的，要按照原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。但是，房屋最基本的属性是居住，在买卖双方已经办理交房手续的情况下，被告逾期交付转移登记文书的行为不会影响原告对所购买的房屋行使居住权。在这种情况下违约金的适用应当以补偿为原则。若以双方约定的日万分之一支付违约金，确实高于被告违约给原告造成的实际损失，应当兼顾公平原则适当予以调整。本院根据被告履行合同的实际情况及过错程度，依法将违约金比例由日万分之一调整为日万分之零点五，即被告从2018年7月1日起至2019年12月31日止，以原告支付的购房款886213.00元为基数，按日万分之零点五向原告支付违约金24327.00元（886213.00元×549天×0.00005）。2020年1月1日以后的违约金因逾期交付转移登记有关文书的事实仍处于持续状态，违约金数额尚不确定，原告可在违约事实消除后另行起诉。被告以合同约定的逾期办证违约金过高，要求予以减少，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告潘冬海、洪坤逾期交房违约金53881.75元。二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告潘冬海、洪坤逾期交付商品房转移登记有关文书违约金24327.00元。三、驳回原告潘冬海、洪坤其余诉讼请求。案件受理费减半后收取574.00元，由原告潘冬海、洪坤负担115.00元，由被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担459.00元。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。判决生效后，若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  曾令义二〇二〇年三月十三日法官助理赖迎迎书记员杨腊萍