广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10208号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，营业场所广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，职务总经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：黄飞钒，男，系该公司职员。被告：陈军生，男，1963年9月16日出生，汉族，户籍地址广州市天河区。被告：朱月柔，女，1981年12月2日出生，汉族，户籍地址广州市天河区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）诉被告陈军生、朱月柔物业合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人黄飞钒，被告朱月柔均到庭参加诉讼，被告陈军生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理，原告雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人黄飞钒、卢欣怡，被告朱月柔、陈军生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐番禺分公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判令被告按每月4.3元/平方米的标准向原告支付自2016年12月起至2018年8月，拖欠的物业管理费为30264元（其中2016年12月拖欠了9元；2017年1月到2018年3月以1515元管理费的标准计算，合计15个月；2018年4月到2018年8月以1506元/月管理费计算5个月）；2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为1978元；以上合计人民币32242元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区御郡七街9房屋（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为350.1253平方米依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币1515元。自2016年12月起2018年8月止，被告无故拖欠原告物业管理费共计人民币30264元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的1‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为1978元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告陈军生辩称，涉案房屋当时原告维修后到现在还是漏水，导致别墅区没有增值。原告搭了棚子每天都在敲打，当时物管许诺物业管理费不用我们给。小区管理也有问题，小区的狗周围跑，小孩被咬了我方还要给钱打针。原告很不负责，原告到我们家收钱，每一家收了也没有证据给我们，上几天就被他们骗收了3000多元电视费。被告朱月柔辩称，房屋存在质量问题，业主也到住建局检测，住建局也回函说有问题，我方与房产、住建局三方交涉，物业经理也有参与，在维修期间由房产公司代缴管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司2017年9月20日经核准变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司。雅居乐番禺分公司经营范围包括物业管理等，主营项目类别为物业管理。根据雅居乐番禺分公司提交的《广州市不动产登记查册表》，广州市番禺区南村镇兴南大道御郡七街9号的产权人为陈军生、朱月柔，登记时间为2018年7月19日，房产登记号为2018登记字2539721号，建筑面积为350.1253平方米。2015年9月2日，陈军生、朱月柔作为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司作为乙方签署《前期物业服务协议》，协议第2.8条约定协议依据法律和文件包括广州雅居乐北苑小区发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司签订的《物业管理委托合同》。第4.3条约定陈军生、朱月柔所购物业单元情况，类型：住宅，坐落位置：广州雅居乐北苑；单元号：御郡七街9号房，建筑面积：《商品房买卖合同》约定为350.13平方米。第5.1条约定在《前期物业服务合同》中，发展商授权乙方管理广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）。第8.1.1条约定乙方向甲方收取物业服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前甲方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。第8.1.2条约定物业管理服务费收费标准：电梯多层和高层洋房每平方米3.0元/月，商业用房每平方米4.3元/月，别墅每平方米4.3元/月，车位物业管理服务费按每月人民币50元收取。第8.3.1条约定发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。第8.3.2条约定甲方须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业管理服务费。乙方每月6日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金。第22.5条约定本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。上述《前期物业服务协议》还对其他事项进行了相关约定。双方当事人庭审中确认收楼时间为2015年9月2日。雅居乐番禺分公司于2019年3月2日向陈军生、朱月柔在《前期物业服务协议》确认的通讯地址寄送催款函，向陈军生、朱月柔催缴截止至2019年2月27日的物业管理服务费34782元、水费0元、公摊水电费23.47元、滞纳金1538元，共计36343.47元。该邮件已于2019年3月3日被签收。因陈军生、朱月柔拖欠物业管理服务费，雅居乐番禺分公司遂于2019年8月13日将二被告诉至本院，要求二被告支付2016年12月1日至2019年6月期间的物业管理服务费及滞纳金。庭审中，雅居乐番禺分公司变更具体金额为：2016年12月1日至2019年8月期间的物业管理服务费30264元及滞纳金1978元。陈军生、朱月柔对雅居乐番禺分公司提交的证据无异议，但称因房屋存在严重的质量问题，直至2018年8月左右，其与开发商的质量纠纷才得以解决。广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司曾向包括陈军生、朱月柔在内的雅居乐剑桥郡37户业主发送落款时间为2017年12月6日的《回复函》，该《回复函》对于业主提出的房屋质量问题作出回复，其中载明“四、大体原则如下：（一）、作为对工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费。（二）同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费。（三）对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给予业主补偿。五、为妥善合理处理好您们的诉求，我公司成立了专门小组，涵盖工程、法务、营销、物业等部门，由区域总裁郑重作为小组组长，事业部彭伟、工程部万爱军、法务部薛志辉、营销部蔡小鹏、物业公司李少剑负责处理事件。同时我公司会安排专人与您们联系，我公司真诚希望与您们友好协商解决问题。”，该《回复函》加盖了广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司公章。陈军生、朱月柔称物业开发商广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司承诺代二被告缴纳维修期间的物业管理服务费。雅居乐番禺分公司称其没有收到开发商表示代二被告缴纳诉涉期间的物业管理服务费的信息。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。雅居乐番禺分公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由雅居乐番禺分公司为该小区提供物业服务，陈军生、朱月柔为涉案物业的所有权人，已接收涉案物业至今，陈军生、朱月柔接受了雅居乐番禺分公司提供的物业管理服务，双方已签订《前期物业服务协议》，故双方之间已形成物业管理服务合同关系。雅居乐番禺分公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。现雅居乐番禺分公司主张按每月4.3元/平方米的标准，计收管理费，符合法律及双方的约定，本院予以支持。关于涉案房屋的计费面积问题，雅居乐番禺分公司主张2017年1月至2018年3月期间按照352.4360平方米计算，但与2015年9月2日双方签署的《前期物业服务协议》中记载的建筑面积350.13平方米，明显不符，本院不予采纳。本院参照《前期物业服务协议》中约定的建筑面积350.13平方米（约等于不动产登记册记载的建筑面积350.1253平方米）计算物业管理费，计得1506元/月（350.13平方米×4.3元/平方米/月）。2016年12月至2018年8月期间的物业管理费共计得30129元（9元+1506元/月×20个月）。陈军生、朱月柔享受物业服务后，未按合同约定支付对价给雅居乐番禺分公司，已构成违约，除支付拖欠物业管理服务费外，本还应支付逾期付款滞纳金给原告。但本院考虑到因涉案物业存在严重的质量问题而与物业开发商协商，并因此而拒缴涉案物业的物业管理费系事出有因，故本院酌情确定陈军生、朱月柔免予缴纳逾期付款滞纳金。对于陈军生、朱月柔所称认为开发商同意代其缴交涉案物业管理服务费用，此属开发商的单方意思表示，开发商与本案原告雅居乐番禺分公司是不同的民事主体，在本案中属于案外人，在本案原告雅居乐番禺分公司不认可开发商代缴的情况下，并不发生雅居乐番禺分公司同意免除二被告缴纳涉案物业管理服务费责任的法律后果，二被告以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于二被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷与本案物业服务合同纠纷是不同的法律关系，开发商也并非本案的当事人，本院对二被告与开发商之间的纷争在本案中不宜处理，二被告可在向本案雅居乐番禺分公司缴清涉案物业管理服务费后，另循法律途径予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告陈军生、朱月柔应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司交纳2016年12月至2018年8月期间的物业管理服务费30129元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司已预缴），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担40元，由被告陈军生、朱月柔共同负担566元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  王卉华人民陪审员  黄志强二〇二〇年三月九日书 记 员  叶嘉莹