河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0581民初1614号 原告：河北宸泰房地产开发有限责任公司，住所地：邢台经济开发区东汪镇七里桥村龙凤街33号，统一社会信用代码证号：91130501601223277U。 法定代表人：张太平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云峰，该公司员工。 被告：郑红伟，女，汉族，1989年4月1日出生，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：彭涛，南宫市便民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑瑞涛，男，汉族，1966年9月10日出生，住河北省南宫市，系郑红伟之父。 第三人：李延坤，男，汉族，1994年3月6日出生，住河北省南宫市。 第三人：袁忠志，男，汉族，1954年5月26日出生，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：袁兴在，男，汉族，1986年12月11日出生，住河北省南宫市，系袁忠志之子。 原告河北宸泰房地产开发有限责任公司（简称宸泰公司）与被告郑红伟及第三人李延坤、袁忠志案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北宸泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张杰民、李云峰到庭参加诉讼，被告郑红伟委托诉讼代理人郑瑞涛、彭涛到庭参加诉讼，第三人袁忠志委托诉讼代理人袁兴在到庭参加诉讼，第三人李延坤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告河北宸泰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判决在被告郑红伟作为申请执行人与第三人李延坤作为被执行人的民间借贷纠纷案件中，不得执行南宫市天阔公园城10号楼2单元201室房产和C1054号车库。2、本案诉讼费用和其他费用均由被告承担。事实与理由：在被告郑红伟作为申请执行人与第三人李延坤作为被申请执行人的民间借贷执行一案中，贵院作出了（2018）冀0581执22号执行裁定书，裁定拍卖执行南宫市天阔公园城10号楼2单元201室和C1054号车库。执行过程中，我公司提出了执行异议，请求裁定“停止拍卖南宫市天阔公园城10号楼2单元201室房产和C1054号车库（下称案涉不动产），并裁定我公司对案涉不动产享有阻却执行的权利，不再对案涉不动产执行”。贵院作出了（2019）冀0581执异31号执行裁定书，裁定驳回了我公司的异议请求。我公司是南宫市天阔公园城建设开发单位，第三人李延坤虽然与我公司签订有案涉不动产的买卖合同，但案涉不动产至今没有登记到李延坤名下。《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。上述证件载明的权利人是我公司。因此我公司是案涉不动产的所有权人和权利人，李延坤不是案涉不动产的所有权人，案涉不动产不应被拍卖和执行，并且第三人李延坤因购买案涉不动产进行了按揭贷款，现尚有部分贷款没有偿还，我公司为此作为保证人提供了阶段性保证担保，若现拍卖了案涉不动产，则将来不能将案涉不动产进行抵押，我公司的阶段性保证担保将无期存续，阻却合同约定的履行，损害我公司和贷款银行的合法权益。贵院（2019）冀0581执异31号执行裁定书裁定驳回我公司的异议请求，违背了物权登记的法定原则和对世效力，不符合物权法的基本规定。第三人李延坤与我公司现仍是合同关系，合同现仍未履行完毕，其对案涉不动产没有处分的权利。裁定引用《物权法》三十九条以占有使用收益处分反推李延坤对案涉不动产享有所有权，一是不符合事实，二是法律适用不当，与物权登记的法律规定不合，以占有使用收益处分并不能反推出李延坤对案涉不动产就享有所有权。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与本案事实不符，在处理本案时不应当参照适用，应当直接适用第25条的规定，（2019）冀0581执异31号裁定书法律适用亦属不当。基于以上事实和理由，我公司对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，不服贵院驳回我公司执行异议请求的（2019）冀0581执异31号执行裁定书，为维护合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，我公司特向贵院提起民事诉讼，请求贵院查明事实，依法判决，支持诉讼请求。 原告河北宸泰房地产开发有限责任公司提供的证据有： 南宫市人民法院作出的（2018）冀0581执22号执行裁定书和（2019）冀0581执异31号执行裁定书。 商品房买卖合同、借款合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、不动产登记证书各一份。 2019年9月22号原告与李延坤签订的解除商品房买卖协议书一份。 被告郑红伟辩称，原告的诉求缺乏事实和依据，其诉求不应获得支持因此请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告郑红伟未提交证据。 第三人袁忠志辩称，针对宸泰房产公司主张，本人特做以下几点主张：一、关于房产的归属问题。异议人的主张是房子办了房产证，房产证上谁的名字就是谁的房产，如果没有办房产证，房屋坐落在谁的土地证上，土地证上谁的名字就是谁的房子，我认为这个理论是错误的，我认为买了房子，交了房价款，开发商给了谁钥匙，花钱者也入住了房子，该房子就是谁的。下面举两个例子：1、异议人开发的天阔第一城的南邻南宫市御园小区房子建成已经十年了，房子全部卖完并全部入住，但是该小区现在一本房产证也没有办。为此，业主们经常到市政府上访请求办理房产证，能说御园小区的全部房子现在还全部是开发商的吗。2、异议人开发的天阔公园城北邻南宫市飞凤小区1号楼以及飞凤小区的北邻电力局家属楼，到现在连土地证也没有办，此前是南街农民的耕地，按照异议人的说法这些房子都是南街农民的，如果一辈子办不了证，整个电力局家属楼一辈子都是南街农民的，这种说法实在是太荒唐了。二、关于贷款担保问题，李延坤在银行贷款时，异议人对贷款提供了担保，如果银行不能收回到期贷款，应该由银行起诉李延坤，如果异议人由此受到损失，可以另案起诉李延坤，不应该对涉案房产提出异议。综上，异议人对涉案房产提出的异议是不正确的，请求法院驳回异议人的异议，继续拍卖涉案房产，并由异议人赔偿因停拍涉案房产造成的经济损失，收缴异议人提交的保证金15万元。 第三人袁忠志未提交证据。 第三人李延坤未答辩及提交证据。 本院出示南宫市人民法院（2017）冀0581民初632号民事调解书一份，（2017）冀0581民初529号民事判决书一份，（2017）冀0581执396号之一执行裁定书一份、（2017）冀0581执365号之三、之四、之五执行裁定书各一份，（2018）冀0581执22号执行裁定书一份。 本院经审理认定事实如下：经郑红伟申请本院于2017年3月3日做出（2017）冀0581财保22号诉前查封裁定，查封李延坤名下南宫市处，2017年4月6日郑红伟与李延坤经本院调解达成如下协议：李延坤于2017年5月6日前给付郑红伟本金40000元，如到期未付清，则需另外支付违约金4000元；李延坤于2017年7月6日前给付郑红伟本金50000元，如到期未付清，则需另外支付违约金5000元；李延坤于2017年9月6日前给付郑红伟本金50000元，如到期未付清，则需另外支付违约金5000元。李延坤未按调解书履行付款义务，郑红伟向本院申请强制执行。2018年8月13日本院作出（2018）冀0581执22号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李延坤名下坐落于南宫市处。2019年8月27日宸泰公司对涉案房产申请执行异议称，其公司是涉案房产的所有权人，享有排除执行的权利。2019年9月5日本院作出（2019）冀0581执异31号执行裁定书，裁定驳回异议人河北宸泰房地产开发有限公司的异议请求。 另查明，原告宸泰公司于2014年3月5日与李延坤签订商品房买卖合同将南宫市天阔公园城10号楼2单元201室房及10号楼C1054号车库以按揭付款方式卖于李延坤。2014年6月12日南宫市农村信用联社作为贷款人，宸泰公司作为保证人，李延坤作为借款人及抵押人，三方签订个人购房担保借款合同，约定李延坤向南宫市农村信用联社借款310000元，并由南宫市农村信用联社直接将借款汇入宸泰公司账户，宸泰公司为李延坤的借款提供保证担保，李延坤以南宫市天阔公园城10号楼2单元201号房及储藏间作为抵押担保。由于宸泰公司与李延坤之间未办理的房产过户登记，李延坤未与南宫市农村信用联社办理抵押登记。 又查明，袁忠志依据本院作出的（2017）冀0581民初497号民事判决书申请执行其对李延坤的债权8万元及利息。臧荣峰依据（2017）冀0581民初529号民事判决书申请执行其对李延坤的债权97500元及利息，执行过程中臧荣峰将该债权转让与袁忠志，袁忠志取得该债权申请执行人权利。 最后查明，2018年1月26日本院做出（2018）冀0581民初252号民事裁定书，裁定查封李延坤名下南宫市天阔公园城10号楼C1054号车库。2019年5月10日本院做出（2018）冀0581执286号之二执行裁定书，裁定评估、拍卖李延坤名下南宫市天阔公园城10号楼C1054号车库。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排出执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案从权利外观来看，宸泰公司为物权登记的权利人。但从引起物权变动的法律关系上看，本案中物权变动的基础法律关系为买卖合同关系，李延坤、信用社、宸泰公司之间签订购房担保借款合同，由信用社将李延坤购房借款直接支付给了宸泰公司，此后宸泰公司将涉案房屋交付给了李延坤占有。买方支付了款项，卖方交付了房屋，买卖合同的交易已经完成，基于买卖合同，李延坤取得了物权期待的权利，唯有法定的物权登记没有办理。最高人民法院《关于当前民事审判工作中的若干问题》第二部分第二项中阐述内容为，注意区分不动产登记的内部和外部效力，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非原因。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。因李延坤已经将购房款通过信用社全额支付给晨泰公司，该涉案房产被执行，不损害宸泰公司合法权利。宸泰公司与李延坤签订有涉案标的物的买卖合同，且李延坤已经将房屋价款付清，不存在合同无效和不能履行的情形，李延坤已经实际占有该房产并在此居住多年，宸泰公司应当将所有权转让给李延坤。宸泰公司享有的外观所有权与实质权利状态相不符。因此，南宫市天阔公园城10号楼2单元201室房产和C1054号车库的所有权不应认定属于宸泰公司。宸泰公司对李延坤承担的是保证担保责任，即未产生的债权与债务关系，亦不能阻却执行。 关于宸泰公司与李延坤签订的解除商品房买卖合同是否有效的问题，在本案审理过程中，宸泰公司是在明知该房产被法院依法查封的情况下于2019年9月22日与李延坤签订解除商品房买卖合同，合同解除的后果有可能损害其他债权人的利益。原告仅提供一份解除合同不能断定合同相对人李延坤的真实意思表示以及合同解除的条件及后果，原告以此来主张阻却执行的权利，不应得到支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定判决如下: 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告河北宸泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郭献军 审 判 员  孙德华 人民陪审员  赵 青 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  师 灿 书 记 员  赵 原