山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1074号原告：李仙利，男，1979年10月20日生，汉族，国核信息科技有限公司职工，住济南市历下区，委托诉讼代理人：刘小潘（系原告李仙利之妻），女，上海锦天诚律师事务所律师，住济南市历下区。被告：李冰心，男，1976年1月8日生，汉族，中国联通山东分公司职工，住济南市市中区，原告李仙利与被告李冰心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告李仙利的委托诉讼代理人刘小潘，被告李冰心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李仙利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房首付款262500元；2、请求判令被告支付逾期付款违约金10500元，计算方式为自2020年2月13日至2020年3月13日，以175万元为基数，按日万分之三的标准计算；3、依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月5号，原、被告双方通过经纪机构济南浩信居易房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同。原告将位于白金瀚宫13号楼3单元503室的房屋出售给被告。该房屋包含地下室和地下车位各一个。合同约定总价款1750000元整，首付款800000元，余款950000元申请价目人住房抵押贷款。合同签订后，被告于当日支付定金50000元，2016年12月21日支付750000元整，合计付款800000元整，首付比例为45%。但在合同签订后济南市政府于2017年4月19日发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。因被告家庭在伟东新都一区已有一套住房，首付款需提至60%。即被告需至少再支付262500元方可达到通知要求购房条件。该通知发布后，原告多次要求被告补齐首付款，但被告以种种理由推托，拒不支付。因此，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求贵院判如所请。被告李冰心辩称，一、我方认为原告对“首付比例提高至60%”的认识错误。《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号，以下简称《通知》）第三条规定，“本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%”。（一）我方认为，此处“首付比例提高至60%”的前提是申请住房贷款时，当购房人在向银行申请第二套住房抵押贷款时，银行有权按照济南市政府目前的政策规定，要求购房人已缴纳的购房款比例应不低于60%，否则不予办理第二套住房贷款。而非指买卖双方在签订二手房购房合同时，首付比例必须不低于60%，此时的首付金额应由买卖双方协商一致确定，而且一经确立受法律保护。（二）为进一步确认，我方就《通知》“首付比例提高至60%”的含义，通过济南市人民政府网站（××）的“互动-民生连线-市长信箱”进行咨询了（信件编号：MSLX20200334700，查询码：QC445042），该信箱的受理范围之一是：“（3）对政府各部门工作职责、办事程序、相关法律法规方面的咨询”，其给予的答复如下：“您好，您的来信已收到。经落实市住房和城乡建设局答复：首付及贷款利率在《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(济政办发〔2017〕13号)中有相关表述：“三、……”。关于付给卖方的首付金额请双方协商。感谢您对我们工作的理解与支持！”(咨询详情见所提供证据一)。（三）因此，我方认为“首付比例提高至60%”，系按照济南市目前政策，购房人向银行申请第二套住房贷款的“贷款条件”之一，而非原告在起诉状中描述的是房屋买卖的“购房条件”之一，原告将两者混淆属认识错误。目前我方名下在济南只有一套住房，符合《通知》规定第二套房的购房条件。我方与原告现有房屋买卖合同在签订时系双方真实意思表示，合同真实有效，各项条款自始至今均合法合规，应受到法律的保护和双方当事人的尊重。原告基于错误认识，以我方不满足“购房条件”为由，要求我方将首付比例提高至60%，是无法律依据的，属于无理要求，我方对此予以拒绝。二、我方支付剩余房款取决于原告房产证办理进展。未取得房产证的二手房，银行不予办理抵押购房贷款。原告迄今为止仍未能办妥所售房屋的房产证。在原告办妥房产证后，我方才具备资格向银行申请购房抵押贷款。届时如济南市政府仍要求二套房贷首付金额比例为60%以上，我方将按照银行要求将款项补足至60%。如届时济南市政府要求二套房贷首付金额低于现购房合同的首付款，我方则无需再补足相关款项。三、关于我方就原告多次要求进行沟通情况的说明签订购房合同后，我方认真履行合同，按时、足额缴纳购房合同约定的首付款，原告迄今为止仍未能办妥所售房屋的房产证，给我方孩子落户、入学带来诸多不便。在此情况下，原告仍多次要求我方交清剩余全部房款、或要求我方补齐所谓“首付款”、或要求与我方解除购房合同、或要求我方承担其所购房屋每月的银行还款，对此我方都当即向其阐明我方的异议和理由，对方都未给出足以令人信服的解释。甚至在2018年12月5日原告以上海锦天城（济南）律师事务所名义向我方寄出一封补足首付款的函件（未有原告签名，未有代理人信息），收到函件后在与原告沟通未果的情况下，我方又主动致电该律师事务所，询问此函件有关情况，询问该律所是否有原告的代理人，并请律所提供其代理人联系方式以便进一步沟通，解答我方的异议，迄今也未得到该律师事务所的任何回复。在此情况下，我方当然无法向其支付任何额外款项。综上，我方对原告起诉状中的请求完全不接受，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人所提交的证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月，李仙利从济南伟东置业有限公司购买位于白金瀚宫13号楼3单元503室的商品房一套。济南伟东置业有限公司于2016年5月1日将该房屋交付李仙利。2016年10月5号，原、被告双方通过经纪机构济南浩信居易房地产经纪有限公司签订一份济南市存量房屋买卖合同，约定李仙利将位于白金瀚宫13号楼3单元503室的房屋出售给李冰心。该房屋包含地下室和地下车位各一个，成交价款为175万元，签订合同时买受人向出卖人支付定金5万元，在2016年10月21日买受人向出卖人支付80万元作为首付款（含已付定金），剩余尾款买受人申请个人住房抵押贷款，总额为95万元，买卖双方应当于房产证办理成功（此处是指开发商将房产证办至李仙利名下，本院注）10日内提供办理贷款手续所需的资料，且买受人保证无不良信用记录。如银行未批准或批准贷款金额小于买受人的贷款申请，买受人需于过户当日以现金方式一次性支付出卖人，否则视为买受人违约。买卖双方应在经纪机构协助下于贷款通过后伍日内到房屋登记机构申请办理该房屋的转移登记手续。同日，李仙利（甲方）与李冰心（乙方）签订一份补充协议，约定的付款方式为：签合同当日乙方向甲方支付定金伍万元整，乙方于2016年10月21日前再向甲方支付房款柒拾伍万元整，剩余房款玖拾伍万元整通过银行贷款支付给甲方，收到捌拾万元房款当日甲方将房屋钥匙交接给乙方，并结清水电、物业等生活费用。甲方接到开发商通知办理产权证之日起10天内到相关部门办理缴费等相关手续，待房产证办理成功后甲乙双方需到银行办理审批贷款手续，贷款审批成功后五日内前去房管局办理产权过户。同日，李冰心向李仙利交付定金5万元。2016年10月21日，李冰心向李仙利交付购房款75万元，李仙利于当天将白金瀚宫13号楼3单元503室房屋交付给李冰心。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布济政办发[2017]13号文《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。2018年12月5日，李仙利通过EMS特快专递向李冰心发出一份“关于补足首付款的函”，要求李冰心根据上述通知的规定，在接到函件后十日内补足首付款至房屋总价款的60%，否则将解除双方所签订的房屋买卖合同。李冰心已收到该函件。白金瀚宫13号楼3单元503室房屋因所在楼座上有违章建筑，开发商尚未通知业主办理房产证。本院认为，原、被告所签订的济南市存量房屋买卖合同和补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。从双方的合同约定来看，在买方支付80万元首付款（含5万元定金）后卖方交付房屋，卖方在收到开发商的办理房产证通知后10日内交费办证，卖方办证后10日内双方提交办理贷款手续所需资料，贷款审批成功后5日内双方办理产权过户手续，如银行未批准贷款或批准金额小于申请金额，买方应当于过户当日一次性以现金方式支付余款。现李仙利尚未收到开发商的办证通知，故李冰心办理贷款的前提条件尚不具备，李冰心享有先履行抗辩权，暂时不负有办理贷款或补足首付款的义务，即使在此期间银行的贷款条件发生变化，也不会对原、被告之间的合同履行产生现实影响。只有当李仙利办理完毕房产证后，李冰心申请的银行贷款未获批准或批准金额小于申请金额，李仙利才有权要求李冰心一次性支付剩余房款或补足60%的首付款。故目前李冰心尚不存在违约行为，李仙利要求李冰心补交首付款262500元并支付违约金10500元的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十七条之规定，判决如下：驳回原告李仙利的诉讼请求。案件受理费5395元，减半收取计2697.50元，由原告李仙利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年三月二十三日书记员  况磊磊