内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初172号原告：包头滨海房地产开发有限公司。法定代表人：佟君。委托诉讼代理人：李望。委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。被告：包头市恒发物业服务有限公司。法定代表人：王海滨。委托诉讼代理人：姚恩哲，内蒙古铭法律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳乐，内蒙古铭法律师事务所律师。原告包头滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海房地产有限公司”）与被告包头市恒发物业服务有限公司（以下简称“恒发物业有限公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨海房地产有限公司的委托诉讼代理人田会坤、被告恒发物业有限公司的委托诉讼代理人姚恩哲、高佳乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨海房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告移交稀土高新区滨海名都一期前期物业服务区域，移交稀土高新区滨海名都一期物业房屋用房(滨海名都3#楼102室)、物业服务相关资料和财物，包括：保安、保洁、小区门禁、门房、水电暖的控制阀门、地下停车场的门禁、电梯的维保、自来水、污水排污泵房、小区监控等控制权；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月30日，原告滨海房地产有限公司与被告恒发物业有限公司签订《前期物业服务合同》，2017年7月2日，该合同已经到期。根据该合同第二十一条约定，合同期满业主大会尚未成立的，滨海房地产有限公司有权选择新的物业服务企业。该合同第二十二条约定，合同终止时，恒发物业有限公司应将物业服务用房、物业服务相关资料和财物及时完成地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给街道办事处、镇人民政府或者居民委员会。2019年6月21日，滨海房地产有限公司依法通过招标的方式选定了包头市火炬物业服务有限公司承担滨海名都一期的物业服务工作，2019年7月1日，滨海房地产有限公司与包头市火炬物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，并且依法在行政机关备案，辖区办事处、社区居委会已经收到备案情况告知。滨海房地产有限公司多次要求恒发物业有限公司移交包括物业服务用房、保安、保洁、小区门禁、水电暖的控制阀门、地下停车场的门禁、电梯的维保、自来水、污水排污泵房、小区监控等控制权，但恒发物业有限公司却拒不办理移交。10月10日，滨海房地产有限公司致函恒发物业有限公司，要求其与包头市火炬物业服务有限公司配合办理滨海名都一期物业服务移交工作，但时至今日，恒发物业有限公司拒不配合办理物业服务移交工作，已经严重影响到小区的正常管理秩序，严重损害了滨海房地产有限公司的利益。被告恒发物业有限公司辩称，本案原告滨海房地产有限公司不具备诉讼主体资格，无权与包头市火炬物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，其行为严重损害了小区业主的权益，小区物业服务的选择权归全体业主所有。被告至今未停止过为小区业主提供优质合格的物业服务，小区业主也十分满意物业服务。依据合同二十二条，即使被告撤出物业，其物业服务资料及设施也应移交小区业主委员会。原告与包头市火炬物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》及招投标文件均属无效，不具备合法的备案效力。被告在当前疫情防控期间的工作受到广大业主及街道、居委会和相关行政部门的认可表彰。本院经审理认定事实如下：2015年，原告滨海房地产有限公司作为滨海名都小区的建设单位与被告恒发物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定恒发物业有限公司为滨海名都小区提供前期物业服务，该合同第二十条约定委托管理期限从2015年7月2日至2016年7月2日；2016年6月30日，滨海房地产有限公司与恒发物业有限公司续签了《前期物业服务合同》，将物业服务期间延长至2017年7月2日，该合同第二十二条约定本合同终止时，恒发物业有限公司决定不再提供物业的，应将物业服务用房、物业服务相关资料和财物等及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给街道办事处、镇人民政府或居民委员会。2019年6月21日，滨海房地产有限公司通过招投标的方式选聘包头市火炬物业服务有限公司为滨海名都小区提供前期物业服务，2019年7月1日，滨海房地产有限公司与包头市火炬物业服务有限公司签订了编号为QW（GX-2019-05-057）号的《前期物业服务合同》，该合同约定包头市火炬物业服务有限公司为滨海名都小区提供前期物业服务，该合同第二十条约定委托管理期限从2019年7月1日至2024年7月1日，该合同已在相关行政部门备案。另查明，恒发物业有限公司向包头稀土高新技术产业开发区建设环保局请求终止滨海房地产有限公司重新选聘前期物业服务企业，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局于2019年6月27日作出[2019]83号回复意见，对恒发物业有限公司提出的终止滨海房地产有限公司重新选聘前期物业服务企业的建议不予采纳，建议恒发物业有限公司按照相关规定与开发商协商解决，同时通过法律维护公司的合法权益。以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》三份、中标通知书、物业服务合同备案情况告知单、[2019]83号回复意见及双方当事人当庭陈述均经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，原告滨海房地产有限公司有权作为建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条之规定，前期物业服务合同可以约定期限。期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业。滨海房地产有限公司公司与被告恒发物业有限公司续签的《前期物业服务合同》已于2017年7月2日期满，滨海房地产有限公司于2019年6月21日通过招投标的方式选聘包头市火炬物业服务有限公司为滨海名都小区提供前期物业服务，视为不与恒发物业有限公司续约，故双方签订的《前期物业服务合同》已经终止。《前期物业服务合同》终止后，恒发物业有限公司无权继续占有使用涉案小区的物业用房及全部物业资料，故对滨海房地产有限公司要求恒发物业有限公司移交稀土高新区滨海名都一期前期物业服务区域，移交稀土高新区滨海名都一期物业房屋用房(滨海名都3#楼102室)、物业服务相关资料和财物，包括：保安、保洁、小区门禁、门房、水电暖的控制阀门、地下停车场的门禁、电梯的维保、自来水、污水排污泵房、小区监控等控制权的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告包头市恒发物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日向原告包头滨海房地产开发有限公司移交稀土高新区滨海名都一期前期物业服务区域，移交稀土高新区滨海名都一期物业房屋用房(滨海名都3#楼102室)、物业服务相关资料和财物，包括：保安、保洁、小区门禁、门房、水电暖的控制阀门、地下停车场的门禁、电梯的维保、自来水、污水排污泵房、小区监控等控制权。案件受理费100元（原告已预交），由被告包头市恒发物业服务有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇二〇年三月十三日书记员 武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《内蒙古物业管理条例》第四十条前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。