四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初4703号 原告：俄觉达写，男，1976年5月2日出生，彝族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：杨泉，四川得助（成都）律师事务所律师。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：俄觉英石，男，1969年6月1日出生，彝族，住四川省峨边彝族自治县。 第三人：吴友发，男，1993年1月30日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李旭，四川衡通律师事务所律师。 第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告俄觉达写与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，经万千公司申请，本院依法追加杨海毅、俄觉英石、吴友发为第三人参与本案诉讼。本院依法适用简易程序于2019年12月18日、2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告俄觉达写的委托诉讼代理人杨泉，被告万千公司管理人国浩律师（成都）事务所的委托诉讼代理人李春彦、盛小俊，第三人俄觉英石、杨海毅及吴友发的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俄觉达写向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令被告交付房屋并协助办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年元旦节，第三人俄觉英石告知其在简阳市抵偿了十几套商品房要出售，考虑到子女今后要在成都学习工作，就决定购买一套。2016年1月13日，原告本人将购房款30万元交给了俄觉英石，他承诺尽快安排时间到简阳办理购房手续。2016年1月19日，原告与第三人一同到简阳市莱茵河畔销售中心选定房屋位置为第1号楼1单元14层1-14-3号，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并向原告出具收款收据一张、提供莱茵河畔1号楼《商品房预售许可证》复印件一份。2017年8月，被告向贵院申请破产，2018年7月底，原告得知被告为使预售房屋尽快竣工，需购房人补款的消息，就委托第三人俄觉英石前去办理了相关事项，却得到管理人告知原告所购的房屋已出售给他人，不能接受原告的补款申请。现莱茵河畔1号楼已竣工验收，原告要求被告交付房屋，但破产管理人认为原被告签订的买卖合同不成立，拒绝交付房屋。原告认为，管理人无权确认原被告签订的商品房预售合同不成立，同时也无权将已出售给原告的房屋再卖给他人，故起诉至法院。 万千公司辩称，万千公司进入破产清算后，通过俄觉英石和万千公司杨海毅陈述，了解到俄觉英石于2014年起分4次出借万千公司530万元，借款期限届满后，万千公司和杨海毅无钱归还，于2016年2月以16套住房用于抵偿530万元借款本金和利息（利息未结算）。该抵偿行为系以物抵债，因未进行结算，且当时抵债时大部分借款未到履行期限，故管理人多次与俄觉英石沟通，俄觉英石于2019年10月8日向管理人申报530万元本金及利息。参照最高院关于全国民商事审判工作会议纪要第45条规定，俄觉英石应根据原债权债务关系提起诉讼。且案涉房屋已于2016年4月7日由万千公司另行出售给第三人吴友发，并收到了相关款项，现万千公司愿意继续履行吴友发的购房合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，俄觉达写的购房合同未实际履行付款义务，在管理人未确认的情况下应视为已解除。 俄觉英石述称，俄觉达写起诉的事实是真实的。本人出借现金与万千公司时，该公司尚未破产，因万千公司无钱归还，万千公司同意用16套住房抵偿借款本金530万元和利息。俄觉达写购买房屋时万千公司已有建设许可证等手续，具备预售资格，故俄觉达写与万千公司签订的合同有效，本人也收取了购房款30万元，由万千公司出具收据。收取的款项用于抵偿万千公司拖欠的借款。公司破产后，本人向管理人申报16套住房的物权，因管理人不认可16套住房的抵偿行为，不确认16套住房。本人根据管理人建议，以530万元的民间借贷进行了债权申报，但至今未确认。 杨海毅述称，万千公司与俄觉英石存在借款关系，后资金链出现问题，商量以部分住房抵偿债务，故签订了相关购房协议。当时，万千公司和建筑公司为保障建筑公司利益，已将大部分房源网签在建筑公司名下，故与俄觉英石达成用住房抵偿而签订的购房协议无法办理网签手续。涉及本案俄觉达写的合同未办理网签，公司出具收取30万元的收据，但未实际收款，由俄觉英石收取，用于抵偿债务。万千公司为解决资金困难的问题，经股东决定，将网签在他人名下或者已抵偿他人并签订合同，而未收取房款的房源又另行出售给实际购房者，以收取购房款，从而导致存在一房二卖或多卖的情况。 吴友发述称，吴友发与万千公司于2016年4月7日签订的定购协议合法有效，且吴友发已履行交付全部购房款的义务，并在公司破产后按管理人要求补足了差价，应将案涉房交付与吴友发。对俄觉英石与万千公司的借款关系、俄觉达写与万千公司的买卖合同关系均不清楚。即使有以物抵债的行为，但该抵偿行为是否合法，以及俄觉达写是否交付30万元的真实性均有异议，俄觉达写与万千公司不存在真实的购房意思表示。 本院经审理认定事实如下：第三人俄觉英石于2014年先后出借现金530万元与万千公司。2016年初，因万千公司出现资金困难，杨海毅与俄觉英石口头协商达成协议，万千公司用包括本案讼争房屋在内的16套住房抵偿俄觉英石的全部借款本金和利息。万千公司根据俄觉英石提供的指定人员信息签订买卖合同，俄觉英石据此收取购房款用于抵偿债务，万千公司出具收据但不收取款项。 2016年1月19日，俄觉达写与万千公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定购买莱茵河畔1号楼1-14-3号住房，总价为30万元，万千公司于2016年1月19日出具收取30万元的收据一份，但未记录在万千公司账本上。俄觉英石认可其个人收取该款项。 2016年4月7日，吴友发与万千公司签订《商品房定购书》，约定购买莱茵河畔1号楼1-14-3号住房和负1-36车位，总价为49.8万元，万千公司于2016年4月13日出具收取49.8万元的收据一份。万千公司收取购房款项并记录在万千公司账本上。万千公司进入破产程序后，吴友发根据管理人的通知补足了所有款项后，管理人多次通知其办理网签备案，吴友发因个人原因至今未办理。 另查明，万千公司进入破产清算后，俄觉达写、吴友发均向管理人申报权利，管理人对吴友发的购房人资格予以确认，对俄觉达写的购房人资格未予认可。案涉莱茵河畔楼盘经续建，于2019年11月竣工验收，具备交付条件。 庭审后，俄觉达写代理人就签署合同事宜经与当事人核实后向本院作出情况说明，称签订合同时，俄觉达写到现场选定了楼层和房号，后为及时赶回家，将身份证交给俄觉英石，授权其代为签字并捺印。 以上事实，有俄觉达写向本院提交的身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、收据、收条复印件、情况说明；万千公司提交的4份借条及债权申报表、债权审查表、谈话笔录、记账凭证及收据；第三人吴友发提交的《商品房定购书》、收据两张等为佐证，本院予以确认。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 关于俄觉达写与万千公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及吴友发与万千公司签订《商品房定购书》的效力问题。虽然俄觉达写未在合同上签名和捺印，但其在审理中明确表示对俄觉英石的代签行为予以认可。故两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，均合法有效。 关于合同履行问题。俄觉达写提交俄觉英石收取30万元的收条复印件和万千公司收据，仅有俄觉英石认可收取了该款项，万千公司并未实际收取且未入万千公司账目。吴友发在签订合同后已交纳购房款49.8万元，该款项已入万千公司账目，故对吴友发已履行交付购房款49.8万元予以确认。 关于合同的解除问题。俄觉达写、吴友发在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认吴友发的购房人资格，对俄觉达写的购房人资格因未实际履行付款义务而未予确认。庭审中，管理人明确表示愿意继续履行吴友发的合同，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，对俄觉达写的合同行使解除权。本院认为，由于万千公司已进入破产清算程序，管理人根据特别法的规定，在破产清算过程根据具体情况有解除合同或继续履行合同的相关权利。本案中俄觉达写与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未实际履行，管理人未在规定期限内通知或答复俄觉达写，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，该合同已视为解除。对管理人的抗辩主张，本院予以支持。在本院向当事人释明相关法律规定后，俄觉达写仍坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告俄觉达写的诉讼请求。 本案案件受理费2,900元，由原告俄觉达写负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年三月二十三日 书记员  华 利