中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申150号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张德华，男，1963年5月30日出生，住重庆市忠县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。 负责人：苗文选，该公司总经理。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。 破产管理人：重庆丽达律师事务所。 委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雪玮，重庆丽达律师事务所实习律师。 再审申请人张德华因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称华融重庆分公司)、第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司(以下简称盛景公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终140号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 张德华申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形，应当进入再审。理由如下：一、有新的证据证明张德华对涉执房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。首先，王良玉将盛景公司抵给她的涉执房屋转卖给张德华，盛景公司就此出具给张德华的房款收据备注“王良玉更名为张德华”，这意味着虽然张德华未向盛景公司支付房款，但盛景公司认可张德华房款付讫。虽然形式上看张德华与盛景公司重新签订了一份《商品房买卖合同》，但以上事实说明盛景公司、王良玉与张德华三方的意思表示是王良玉将其与盛景公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务转让给张德华，本质上是张德华受让了王良玉的《商品房买卖合同》，法律性质上属于合同的概括转让。而盛景公司与王良玉就涉执房屋签订的《商品房买卖合同》至今未解除，仍然有效。既然张德华概括受让了王良玉的《商品房买卖合同》，那么认定张德华对涉执房屋的合同签订时间、占房时间及房款支付情况，就应以王良玉的为准。其次，王良玉对涉执房屋的合同签订时间、占房时间均在人民法院查封之前，且王良玉已通过抵债方式付清了全部房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。张德华申请再审提交的（2019）渝民终387号民事生效判决，根据王良玉与盛景公司于2014年11月5日签订《抵房协议》以及盛景公司工作人员蔡渝于2015年6月10日出具《房款收据明细统计表》的事实，认定王良玉与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间在人民法院查封之前，并认定盛景公司通过以房抵债的形式收到了包含涉执房屋在内的全部97套房屋的购房款。故该判决可以证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项的规定。张德华申请再审提交的盛景公司出具的说明，证明了盛景公司于2015年6月将用于抵债的97套房屋（含本案涉执房屋）钥匙交给了王良玉，这说明王良玉在法院查封之前就占有了涉执房屋，符合第二十八条第二项的规定。二、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“查封”时点的理解，应以登记机关进行查封登记而非收到查封裁定的时间为准，原审以收到时间为准属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第二款规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”由此可见，送达生效的只是查封裁定，查冻扣行为并非因送达生效而是登记生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不能对抗善意第三人”，进一步说明了公示是查封行为生效的必要条件。而登记生效也符合《中华人民共和国物权法》第六条规定的登记导致物权变动的基本原理。故查封时点应认定为查封登记时点即2017年8月2日，而非原审认定的2017年7月14日。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张德华作为执行案件的案外人，根据第二十八条的规定请求排除对涉执房屋的强制执行，应对本案符合第二十八条规定的相关事实承担举证责任。而张德华申请再审提交的新证据及理由并不足以认定本案符合第二十八条规定的情形，其再审事由不成立。理由如下： 一、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“查封”时点的理解问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”该条明确规定查封裁定于人民法院送达时发生法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第二款规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”该条规定的是登记机关对先后收到人民法院送达的多份协助执行通知书办理登记的优先顺位，并不能据此解读出人民法院的查封需经登记机关登记后方生效的结论。张德华根据该条认为人民法院的查封需经登记生效的理由并不成立，不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不能对抗善意第三人”。张德华根据该条认为公示是查封行为生效的必要条件，登记机关于2017年7月14日仅收到本案查封裁定尚未进行登记，此时查封效力不能对抗张德华。而根据本案事实，重庆市渝中区人民法院早在2015年6月8日已因另案就对涉案房屋进行了查封，且重庆市第四中级人民法院送达本案查封裁定时另案尚在查封期限内，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十九条规定：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”故重庆市第四中级人民法院对涉执房屋的查封系轮候查封，收到本案的查封裁定时登记机关已对涉执房屋进行了查封登记，并不存在因未登记不能对抗善意第三人的问题。张德华关于查封未经登记对其无效的理由并不成立，不予采纳。综上所述，原审认定“查封”时点以登记机关收到查封裁定的时点即2017年7月14日为准符合法律规定，不存在适用法律错误的问题。 二、关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能否排除强制执行的问题。张德华主张其已概括继受了王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》权利义务，而王良玉就涉执房屋符合第二十八条规定的情形，故张德华可基于王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》对涉执房屋请求排除强制执行。张德华申请再审提交了盛景公司出具的证明及（2019）渝民终387号民事判决，以此证明王良玉与盛景公司签订《商品房买卖合同》及占有涉执房屋的时点均在人民法院查封之前，且王良玉通过抵债方式付清了房款，符合第二十八条规定的情形。经审查（2019）渝民终387号民事判决，该判决事实认定部分仅对王良玉出借款项的事实进行了认定，并无王良玉就本案涉执房屋与盛景公司签订有《商品房买卖合同》及签订时间的相关事实；即便王良玉借款给盛景公司的关联公司属实，在没有其他充分证据的情形下，也不能据此说明王良玉与盛景公司就涉执房屋存在真实的商品房买卖合同。故该判决并不能证明本案符合第二十八条第一款“在人民法院查封之前签订已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。经审查盛景公司出具的证明，该份证明载明盛景公司于2015年6月将用于抵债的97套房屋钥匙交给了王良玉，但该证据并不足以证明王良玉于2015年6月合法占有了涉执房屋，不能证明本案符合第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。首先，商品房交付是重大事件，通常来说接房都会留有原始资料。而盛景公司本就是本案当事人，其与本案具有直接利害关系，且该证据系复印件，故证据的证明力较弱。其次，一般认定占有，需买受人拿到所购房屋钥匙并办理物业入住手续，方可认定买受人对房屋就行了实际管理、支配。根据本案查明的事实，张德华于2017年7月20日才首次缴纳涉执房屋的物管费，之前涉执房屋物管费用并无人缴纳，领取钥匙后长期未办理物业入住手续，明显不符合常理。张德华缴纳物业管理费的起止时点为2017年7月20日，其在原审中陈述与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间是2017年7月20日，以上时点均在2017年7月14日查封时点之后，均不符合第二十八条第一项、第二项的规定。综上所述，张德华提交的新证据并不足以推翻原判决，本案不符合第二十八条规定的情形，不能排除强制执行，。 综上，张德华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回张德华的再审申请。 审判长  葛洪涛 审判员  马成波 审判员  孙晓光 二〇二〇年三月××日 法官助理刘静 书记员夏樱 李蕴娇