重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0111民初6836号 原告：重庆互悦物业管理有限公司，统一社会信用代码915001137958668782，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路60号。 法定代表人：李俊材，经理。 委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。 被告：重庆市大足区天成旅游开发有限公司，统一社会信用代码91500225668914806L，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道488号。 法定代表人：张峰，执行董事。 委托诉讼代理人：周书文，重庆泰升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷廷伟，重庆泰升律师事务所律师。 原告重庆互悦物业管理有限公司(以下简称“互悦物业公司”)与被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司（以下简称“天成旅游开发公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，审理后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年3月25日组成合议庭继续审理。原告互悦物业公司的委托诉讼代理人何健、被告天成旅游开发公司的委托诉讼代理人周书文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告互悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠交的物业服务费，暂计至2019年7月为552368.6元；2、判令被告向原告支付违约金，暂计至2019年7月10日为326568.21元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告互悦物业公司系大足区棠香街道龙腾御锦小区(以下简称“龙腾御锦小区”)服务企业，实际于2018年5月26日应大足区国土资源和房屋管理局、棠香街道办事处、棠香街道红星社区、大足区棠香街道龙腾御锦业主委员会（以下简称“龙腾御锦业委会”）通知应急入驻龙腾御锦小区提供物业服务。被告系龙腾御锦小区龙腾御锦财富广场x号楼业主，商业物业面积共计19727.45平方米。龙腾御锦业委会与原告签订《大足龙腾御锦小区物业服务合同》，并于2018年8月28日向大足区国土资源和房屋管理局备案。物业合同第七条约定，商业（独立商业）物业服务费标准为2.0元∕平方米∕月（不含公共能耗费），物业服务费应在每月10日前缴纳当月服务费，逾期的按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金。原告入场提供物业服务后，被告未按合同约定缴纳物业服务费，经原告多次催收仍不缴纳，特起诉来院。 被告天成旅游开发公司辩称，被告未享受到原告提供的物业服务，不同意支付物管费，且原告计算的物管费、违约金标准过高。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年5月15日，龙腾御锦业委会向原告互悦物业公司出具《龙腾御锦项目物业管理中标通知书》一份，载明原告为中标人管理大足区龙腾御锦项目。并要求原告在15日内与龙腾御锦业委会签订物业服务合同。原告中标前，龙腾御锦小区由四川龙腾地产集团物业管理有限公司(以下简称“龙腾物业公司”)管理。2018年5月25日，龙腾御锦业委会要求龙腾物业公司撤场，并要求本案原告入场，同时大足区棠香街道办事处、棠香街道红星社区居委会、国土资源和房屋管理局同时发出要求原告实施应急物业服务的通知。 2018年7月8日，原告(乙方)与龙腾御锦业委会（甲方）签订了《大足龙腾御锦小区物业服务合同》，合同第一条约定：物业服务区域为大足区棠香街道城南新城大邮路以东，商业/住宅，实测面积356940.00平方米；第七条约定：商业（住宅底商）、商业（独立商业）：2.0元/平方米/月（不含公共能耗费），起计时间：通知接房之日起，缴费时间：次月5日前，业主、使用人违反物业服务合同、小区管理规约、物业服务协议的约定，未能足额交纳物业服务费，物业服务企业应当督促其限期交纳，逾期超过三个月仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或者按约定申请仲裁。逾期的按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金。第十七条约定：本合同期限自2018年7月8日起至2021年7月7日止（合同期限三年以实际进驻项目服务起计），乙方进场服务时间为2018年7月14日上午9：00点。2018年8月28日，该物业服务合同在原重庆市大足区国土资源和房屋管理局进行备案登记。 2018年9月20日，被告与互悦物业公司大足分公司共同向龙腾御锦底商和财富广场独商业主发出声明，原告于2018年9月15日进场对龙腾御锦小区提供物业服务，要求业主自2018年9月15日之后的物业费及其他费用缴纳给本案原告。 2018年10月30日，龙腾御锦业委会向龙腾物业公司发出协商函一份，载明从2018年9月15日起，龙腾御锦小区业主所应交的各类物业服务费应由互悦物业公司收取。 被告天成旅游开发公司所有的物业坐落于大足区棠香街道龙景路1号(面积6127.42平方米)、大足区棠香街道龙景路x（面积6370.36平方米）、大足区棠香街道龙景路x（面积6370.36平方米）、大足区棠香街道龙景路x（面积859.31平方米）。从原告入驻该小区进行物业管理后，被告至今未向被告交纳相关物业服务费。互悦物业公司以张贴催收函的方式进行了催交。经原告互悦物业公司催收未果，现起诉请求法院支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述、物业服务合同、中标通知书、公告、关于同意龙腾物业公司撤场的函、实施应急物业服务的通知、物业服务合同备案证明、查询证明、房屋面积分户汇总表、催费通知书、关于预交费用移交的协商函、庭审笔录等证据载卷佐证，经庭审质证，足以采信。 本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告互悦物业公司与龙腾御锦委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告天成旅游开发公司所有的大足区棠香街道龙景路x号、大足区棠香街道龙景路x、大足区棠香街道龙景路x、大足区棠香街道龙景路x属于龙腾御锦小区商业的范围，其作为业主，应遵守、履行龙腾御锦业委会与原告约定的义务。本案争议的焦点是原告进驻龙腾御锦小区进行物业服务的时间问题。根据物业服务合同的约定“原告的服务期间自2018年7月8日起至2021年7月7日止(合同期限三年以实际进驻项目服务起计)，乙方进场服务时间为2018年7月14日上午9点”。庭审中，原告陈述其入场时间是2018年5月28日，并向本院提交了龙腾御锦业委会关于龙腾物业公司撤场的函、要求原告实施应急物业服务的通知等证据，但都无法体现原告的实际入场时间。而被告向本院申请的三名证人出庭作证，虽然他们的证词均提到在2019年10月8日才将被告所有的物业交了一部分给原告进行物业服务，但因为三名证人均是被告公司所雇用的员工，双方有利害关系，本院对其证词不予采纳。原告向本院提交的其分公司与被告共同向龙腾御锦底商和财富广场独商业主发出的通知可以看出，原、被告双方均确认向原告支付物业服务费的时间应从2018年9月15日起。虽然被告在庭审中陈述，该通知上底商和独商业主的物业不属于被告所有，但被告也是财富广场独商业主，可以认定被告同意其物业支付服务费的时间与龙腾御锦底商和财富广场独商一致，再结合被告提交的龙腾御锦业委会向龙腾物业公司出具的关于预收费用移交的协商函，也可以看出原告是从2018年9月15日进驻龙腾御锦小区进行物业管理。对被告认为龙腾御锦小区交给原告进行物业服务时是先移交住宅，后移交商业，而被告的物业直到2019年10月才移交的辩解意见，由于被告未举示相应证据予以佐证，本院不予认可。本院确认原告向被告进行物业服务的时间是从2018年9月15日起至今。至于被告是否因修建财富广场路面及维护电梯而产生费用，与本案无关，在本案中不作处理。被告拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和《物业服务合同》的约定，应承担相应的民事责任。被告作为其房屋的所有权人，应当按照《物业服务合同》的收费标准向原告支付物业服务费，故对原告互悦物业公司要求被告天成旅游开发公司支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，但应从2018年9月15日起算至2019年7月10日止为387973.1元（2元/月/㎡×19727.45㎡×9个月25天）。 关于原告请求主张的违约金，因《物业服务合同》中约定违约金从逾期之日起每天按应交费的3‰交纳，现原告自愿交违约金调整为按照年利率24%计算，符合法律法规的禁止性规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第(五)项，判决如下： 一、由被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆互悦物业管理有限公司物业服务费387973.1元；对被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司自2018年9月15日起至2019年7月10日止，以其每月所欠物业服务费387973.1元为基数，从逾期之日起，按照年利率24%计算违约金至被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司付清物业服务费为止； 二、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12589元，由被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司负担8295元，原告互悦物业管理有限公司负担4294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷 琳 人民陪审员  徐元开 人民陪审员  张克勤 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  胡天伟