江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初5250号原告：无锡佐狮达房产营销策划有限公司,住所地无锡市锡山区。法定代表人：王兴旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：易凤琳，江苏英特东华律师事务所律师。被告：无锡大和天下房地产经纪有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：杨发康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成旭东，该公司员工。原告无锡佐狮达房产营销策划有限公司（以下简称佐狮达公司）与被告无锡大和天下房地产经纪有限公司（以下简称大和公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佐狮达公司的委托诉讼代理人易凤琳，被告大和公司的法定代表人杨发康及委托诉讼代理人成旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佐狮达公司向本院提出诉讼请求：判令大和公司支付房屋销售佣金152185元。事实和理由：2019年4月10日，佐狮达公司与大和公司签订分销合作协议，约定2019年4月10日至12月31日期间，大和公司授权佐狮达公司作为无锡华仁凤凰郡商铺项目的商铺分销合作商,佐狮达公司成功推荐客户认购项目商铺，可获每套签约总价8%作为佣金。2019年4月10日、14日、21日、24日，佐狮达公司经大和公司认可带谢乃贵看房。2019年4月29日，谢乃贵支付定金50000元，并要求将案涉房屋登记在其女儿谢珊珊名下。当天，大和公司在微信中发布了案涉房屋的成交喜报（谢先生）。2019年7月22日，谢珊珊及其丈夫何林高与无锡市丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）签订商品房买卖合同（现售），约定谢珊珊、何林高向丰联公司购买价值1902315元的案涉商铺。后佐狮达公司向大和公司主张佣金，但均遭拒绝推诿。现佐狮达公司诉至法院，要求判如所诉。大和公司辩称，谢乃贵未通过大和公司与丰联公司签订商品房买卖合同，丰联公司未确认佐狮达公司推荐报备的客户谢乃贵购买案涉房屋，佐狮达公司不满足结算佣金条件。据此，请求驳回佐狮达公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：2019年4月10日，佐狮达公司与大和公司签订分销合作协议，约定2019年4月10日至12月31日期间，大和公司授权佐狮达公司作为无锡华仁凤凰郡商铺项目的商铺分销合作商。分销合作协议中第二条客户确认标准载明：1、佐狮达公司推荐客户需提前半小时与项目对接人进行微信报备，报备内容：项目名称+公司名称+业务员姓名及联系方式+客户姓名及电话号码的前三位数和后四位+大约到达时间；报备客户保护期为当天。2、客户首次到访必须由案场带访或提前对接给大和公司对接人，并由大和公司对接人协调接待。3、带看客户并填写带看单，带看单必须由项目现场负责人签字，否则该带看单视为无效，有效带看单的客户有效保护期为一个月。4、现场客户撞单由撞单公司相互协商，（以报备、带看为准），协商不成由大和公司进行分配。分销合作协议中第三条佣金标准与结算载明：1、佐狮达公司推荐的购房者与开发商签订了商铺买卖合同，大和公司将在开发商确认后的次月内支付佐狮达公司佣金。2、佐狮达公司成功推荐客户认购本项目商铺，给予佐狮达公司每套签约总价8%作为佣金。3、佣金结算3.1一次性付款客户，全款付清房款并签订《商铺房买卖合同》，3.2客户选择按揭付款方式支付房款的（首付款必须满足合总价的50%），并签订《商铺房买卖合同》，按照客户当月支付首付款50%的合同签约价款比列。4、结算时间为客户符合《佣金结算条件》后的次月内，由佐狮达公司开具有效发票结算佣金。分销合作协议第四条载明：如佐狮达公司推介客户退房，则佐狮达公司需在接到大和公司退房通知后三日内无条件退还预收的全部佣金。如超出上述时间，大和公司有权单方面立即终止本合同并有权从未结算佣金中暂扣相应数额的佣金。2019年4月10日、14日、21日、24日，佐狮达公司经大和公司认可带谢乃贵看房。庭审中，双方一致确认2019年4月29日，谢珊珊向丰联公司支付定金50000元。当天，大和公司在微信中发布了案涉房屋的成交喜报（谢先生）。2019年7月22日，谢珊珊及其丈夫何林高与丰联公司签订商品房买卖合同（现售），约定谢珊珊、何林高向丰联公司购买价值1902315元的案涉商铺。后佐狮达公司向大和公司主张佣金，但均遭拒绝推诿。以上事实，有当事人的陈述及佐狮达公司提供的分销合作协议、看房确认单、微信聊天记录截屏、商品房买卖合同（现售）、商铺外观照片、户口本、结婚证、定金及房款收据等证据，大和公司提供的分销合作协议等证据在卷证实。大和公司陈述丰联公司通常按房屋总价8%+20000元/套提成给大和公司，大和公司将其中的房屋总价8%提成给相应合作方，收取20000元/套的佣金，大和公司未就案涉房屋取得提成,并提供丰联公司及其直接销售代理公司无锡益丰信和企业管理有限公司（以下简称益丰信和公司）出具的说明予以佐证。上述说明确认谢珊珊、何林高系丰联公司和益丰信和公司的自销客户，与大和公司不存在相应业务往来。佐狮达公司对上述证据均不予认可。本院认为，佐狮达公司与大和公司签订分销合作协议，约定大和公司授权佐狮达公司作为无锡华仁凤凰郡商铺项目的商铺分销合作商，佐狮达公司成功推荐客户认购项目商铺，可获相应佣金。虽然双方签订的合同名称不是居间合同，但是佐狮达公司与大和公司的约定符合居间合同的法律特征，可以认定该协议系居间合同。该协议系双方真实意思表示，内容不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。一方面，综合商品房买卖合同（现售）、定金及房款收据、丰联公司及益丰信和公司出具的说明等证据及双方当事人的陈述，本院认为不排除谢珊珊、何林高最终通过其他渠道认购案涉商铺的可能性。另一方面，佐狮达公司于2019年4月曾4次带谢乃贵看房，客观上对谢珊珊、何林高认购案涉商铺起到一定媒介和促成作用。居间合同的委托人愿意给付居间人一定的报酬，是因为在订立居间合同时委托人期望居间人能够向其报告订立合同的机会或者提供订立合同的具有重要价值的媒介服务，最终促成合同成立。居间人实际履行居间合同的情况决定居间人能否获得报酬和获得多少报酬。如果居间人没有促成合同成立，则不得要求委托人支付报酬；即使合同成立，但不是居间人的居间行为促成的，也不得要求委托人支付报酬；如果居间人的居间行为与合同当事人之外的因素共同促成合同成立，则居间人可以要求委托人支付与自己居间行为价值大小相应的报酬，但不得要求委托人支付居间合同约定的全部报酬；只有当居间人通过自己的居间行为向委托人报告了订约机会或者提供具有重要价值的订约的媒介服务，且最终促成合同成立，居间人才有权根据居间合同要求委托人支付约定的全部报酬。本案中，虽然佐狮达公司与大和公司签订了有效的分销合作协议，但佐狮达公司既未提供证据证明开发商丰联公司确认谢珊珊、何林高通过佐狮达公司成功认购案涉商铺，也未提供充分证据证明谢珊珊、何林高认购案涉商铺最终主要是佐狮达公司行为的结果。本院认为佐狮达公司的居间行为对促成谢珊珊、何林高认购案涉商铺只起到辅助和次要的作用具有高度可能性。因此，佐狮达公司根据分销合作协议要求大和公司支付152185元的报酬，理由不足，不能成立。当然，佐狮达公司可以要求大和公司支付与其居间行为价值大小相应的报酬。根据佐狮达公司的居间行为，参考市场规则、行业惯例等，本院酌定大和公司应当向佐狮达公司支付房屋销售佣金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、无锡大和天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡佐狮达房产营销策划有限公司佣金50000元。二、驳回无锡佐狮达房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1672元（此款已由佐狮达房产营销策划有限公司预交），由佐狮达房产营销策划有限公司负担1122元，由无锡大和天下房地产经纪有限公司负担550元（佐狮达房产营销策划有限公司同意其预交的案件受理费550元由无锡大和天下房地产经纪有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡大和天下房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向佐狮达房产营销策划有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  戴 雷二〇二〇年三月十一日法官助理  赵 蔚书 记 员  范宇琛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。