甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8199号原告：兰州三毛纺织(集团)有限责任公司,住所地甘肃省兰州市兰州新区嘉陵江街568号。法定代表人：阮英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彦，甘肃同义律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雯，甘肃同义律师事务所律师。被告：甘肃安顺医药商贸有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区永昌路150号。法定代表人：杨春瑛。被告：兰州灵捷物流有限公司,住所地甘肃省皋兰县石洞镇兰泉路512号。法定代表人：詹强。兰州三毛纺织(集团)有限责任公司（以下简称三毛公司）与被告甘肃安顺医药商贸有限公司（以下简称安顺医药公司、兰州灵捷物流有限公司（以下简称灵捷物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告三毛公司的委托诉讼代理人李彦、何雯到庭参加诉讼，被告安顺医药公司、灵捷物流公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告三毛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告三毛公司兴纺生活服务分公司与被告安顺医药公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将承租的位于兰州市城关区、建筑面积320平方米的房屋恢复原状并返还上述房屋；3、判令被告安顺医药公司向原告支付自2018年4月18日至上述房屋实际返还之日止的租金（租金按照每年63200元计算，截止到2019年8月18日止的租金为84266.67元）；4、判令被告安顺公司向原告支付采暖费10304元；5、判令被告安顺公司向原告支付违约金（违约金自2018年4月18日起计算，每日1900元，截止到2019年8月18日止的违约金为925300元）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司系原告分支机构，2016年10月18日，原告原告三毛公司兴纺生活服务分公司与被告安顺医药公司签订《房屋租赁合同》，约定三毛公司分公司将位于兰州市城关区出租给被告安顺医药公司使用，租赁期限为2016年10月18日至2017年10月17日，三毛公司分公司出租给被告安顺公司的房屋租金市场价为每月每平方米40元，鉴于原告三毛公司有可能提前收回租赁房屋，双方确定房屋租金优惠价为19元每月每平方米。鉴于合同第三条第一项之租金优惠，三毛公司分公司随时可以解除合同，被告安顺公司应在三毛公司分公司通知期限内结清所有费用并无条件予以搬离。被告安顺公司对租赁房屋的装修或增设他物，在租赁合同到期或解除后，应根据原告的要求，由被告自行拆除或免费归原告所有，被告无权要求原告补偿。被告安顺公司应在租赁合同到期或被解除之日起三日内向三毛公司分公司结清所有费用并腾房，被告若逾期退房，三毛公司分公司有权采取断水断电等措施，被告安顺公司应按每间每日100元标准向原告支付逾期退房违约金。上述合同签订后，原被告发现，尚有建筑面积40平方米两间房屋，由被告安顺公司承租，但并未计算租金，双方遂约定上述两间房屋每月租金为1100元。由于涉案房屋已于2014年被告承租使用，故此次合同签订时被告便处于占有使用涉案租赁房屋状态中。上述合同到期后，双方未续签合同，原告要求被告腾交房屋，被告未配合，原告无奈诉至法院。被告安顺医药公司、灵捷物流公司未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年10月18日，兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条甲方（原告）出租给乙方（被告安顺医药公司）的房屋坐落于兰州市城关区永昌路150号，共280间，建筑面积280平方米，房屋用途办公室。第二条租赁期限为壹年，自2016年10月18日至2017年10月17日。第三条租金和支付方式。1、甲方出租给乙方的房屋租金市场价为每月每平方米40元，鉴于甲方有可能提前收回租赁房屋，甲方双方确定租金优惠价为每月每平方米19元，合计每年伍万元；2、房屋租金的支付方式和期限半年付…第十条违约责任。…3、乙方应在租赁合同到期或解除之日起三日内向甲方结清所有费用并向甲方腾退房屋，乙方若逾期退房，甲方有权采取断水断电等措施，乙方还应按每间每日100元的标准向甲方支付逾期退房违约金。…”合同签订后，由于被告安顺医药公司一直占有使用涉案房屋，故被告安顺公司继续占有使用。2016年9月27日，由于被告安顺公司未按时支付房屋租金和被告安顺公司擅自违章建筑问题，双方达成《协议书》，约定租金的给付和和违章建筑的恢复原状，双方继续合作。合同租赁期限到期后，双方未续签合同，被告未按时全部缴纳房屋租金和腾交房屋。2019年2月15日，原告向被告安顺公司发出《解除并限期搬离的通知》，要求被告安顺公司补交租金、支付违约金、将承租房屋恢复原状并腾交给原告。另查，被告安顺公司承租期间未缴纳采暖费。2018年3月21日被告安顺公司缴纳房屋租金10800元(多出的40平方米两间房屋按1100元/月缴纳)；2018年3月16日被告安顺公司缴纳房屋租金25000元(承租房屋按50000元/年缴纳半年)。又查，兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司系原告的分支机构，原告对涉案房屋享有所有权。原告自2014年一直授权兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司对涉案房屋以其名义对外出租、管理。本院认为：依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。本案中，兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订《房屋租赁合同》。被告安顺公司应按照合同约定支付租金，原告应提供租赁房屋保证承租方正常使用。合同到期后，被告安顺公司并未按照合同约定按时全面支付房屋租金，原告于2019年2月15日向被告安顺公司发出《解除并限期搬离的通知》，故兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。被告安顺公司应将承租房屋恢复原状、腾交给原告。关于被告安顺公司拖欠房租的问题，被告按准公司缴纳房租至2018年4月18日，根据《房屋租赁合同》约定的承租房屋租金50000元/年，多出的40平方米（两间房屋）为1100元/月，即13200元/年，故全部租赁房屋年租金为63200元。被告安顺公司尚欠2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金合计16个月84266.67元（16个月×63200元/年÷12月）。关于原告诉求被告安顺公司支付采暖费，本院认为虽然被告安顺公司拖欠采暖费，但被告安顺公司作为承租房屋使用人，应向采暖公司缴纳。原告作为租赁房屋所有权人和出租方并未代被告安顺公司垫付，如原告已代为垫付和出具采暖费代付票据，方具有向被告安顺公司追偿的权利。故原告的此项诉求本院不予支持。关于原告诉求被告安顺公司承担违约金的问题，本院认为被告安顺公司拖欠房屋租金，未按合同约定履行义务，被告应承担相应违约责任，但本院认为原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量应按照被告安顺公司违约给原告造成的实际损失（房屋租金损失）为准。被告安顺公司2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金损失合计16个月84266.67元。2019年8月19日至实际腾交房屋之日的房屋租金按照63200元/年的标准计算。关于原告诉求被告灵捷物流公司承担责任的问题，本院认为原告与被告安顺医药公司存在租赁合同关系，原告与被告灵捷物流公司并无民事法律关系，被告灵捷物流公司也非合同当事人，原告的此项诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下：一、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与被告甘肃安顺医药商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内将位于甘肃省兰州市城关区永昌路150号、建筑面积320平方米的房屋恢复原状并腾交给原告兰州三毛纺织(集团)有限责任公司；三、被告甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内向原告兰州三毛纺织(集团)有限责任公司支付2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金损失84266.67元。2019年8月19日至实际腾交房屋之日的房屋租金按照63200元/年的标准计算；四、驳回原告兰州三毛纺织(集团)有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13979元，由原告兰州三毛纺织(集团)有限责任公司负担3979元，被告甘肃安顺医药商贸有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  王 冰人民陪审员  王小红二〇二〇年三月十九日书 记 员  施璞琰