广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5665号上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：黄丽群，女，汉族，1977年1月23日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。原审被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码914403002793088373。法定代表人廖新源。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、黄丽群及原审被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达集团公司）、第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初30956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。瑞恒公司上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初30956号民事判决中第一项判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由黄丽群承担。具体事实和理由详见上诉状。黄丽群辩称：瑞恒公司与黄丽群签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已明确约定，瑞恒公司逾期为黄丽群办理房地产权证的，自逾期之日起按万分之四的标准支付违约金。一审判决在综合本案的各种因素后，酌情判令瑞恒公司按每日万分之二的标准支付违约金，符合法律规定，应依法予以维持。黄丽群上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2019）粤0306民初30956号判决第三项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用瑞恒公司、勤诚达集团公司承担本案诉讼费。具体事实和理由详见上诉状。瑞恒公司未作答辩。黄丽群向一审法院起诉请求：1.判令瑞恒公司向黄丽群支付迟延办证违约金2389819元（以购房总价款8683938元为基数，按日万分四的标准，自2017年6月1日起计至2019年4月23日止），勤诚达集团公司承担连带责任；2.判令本案诉讼费用、财产保全费用由瑞恒公司、勤诚达集团公司承担。一审判决主文：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向黄丽群支付迟延办证违约金人民币925707.79元；二、勤诚达集团公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回黄丽群的其他诉讼请求。案件受理费12959元，由黄丽群负担7939元，由瑞恒公司负担5020元。受理费黄丽群已预交12959元，其中5020元由本院予以退回。本院对一审判决查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二，一是一审关于逾期交房的认定是否恰当；二是一审关于延期办证违约金的计算是否恰当。关于争议焦点一，本院认为，黄丽群已于购房时向原审第三人湖南六建公司出具《授权委托书》，授权其办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，并确认对原审第三人湖南六建公司的验房结果予以认可，这亦符合涉案《房地产买卖合同（预售）》的约定。故一审法院认定各涉案房产已于2016年9月底交付，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，涉案《房地产买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，上诉人瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但上诉人瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为黄丽群办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。黄丽群实施了加扩建行为，关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下：一方面，上诉人瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求买受人统一委托原审第三人湖南六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导买受人相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，上诉人瑞恒公司还与原审第三人湖南六建公司签订施工合同，约定由原审第三人湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由上诉人瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在原审第三人湖南六建公司完成加建后，均系通过上诉人瑞恒公司将房产再次交付给相关买受人并办理入伙手续，表明上诉人瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，上诉人瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知相关买受人加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，上诉人瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由黄丽群与原审第三人湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，黄丽群作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令上诉人瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向黄丽群支付逾期办证违约金，违约金从黄丽群请求的起算日计算至上诉人瑞恒公司完成初始登记之日止，于法不悖，本院依法予以维持。上诉人瑞恒公司主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，但其未举证证明本案存在违约金过分高于造成的损失的情形，故对瑞恒公司上述请求，本院不予支持。黄丽群请求按日万分之四的标准计算违约金，理由不成立，本院不予支持。关于黄丽群提出的违约金应计算至实际办证之日止的主张，本院认为，瑞恒公司在2018年11月16日完成初始登记后，涉案房产已具备办证条件；根据一审认定的事实，双方签订的合同第二十一条约定的办证方式为：出卖人待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；结合当事人提供的证据，上诉人瑞恒公司在完成初始登记前后向小区业主通知办理房地产证的有关事宜具有高度盖然性，而黄丽群未举证证明涉案房产初始登记后未能及时办证可归责于上诉人瑞恒公司。因此，一审认定迟延办证违约金应计算至完成初始登记之日，符合本案的具体情况，本院予以维持。综上，上诉人瑞恒公司及黄丽群的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13057.08元（深圳市瑞恒投资发展有限公司预交）、5416.18元（黄丽群预交），由深圳市瑞恒投资发展有限公司承担、黄丽群分别各自负担。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  张 泽审判员  黄燕璇二〇二〇年三月二十七日书记员  周超凡书记员  古 榕