广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初17095号原告：舒俊，男，1977年10年6日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县*******达家湾组，公民身份号码：522************413。委托诉讼代理人：钟明均，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔聘金，广东律点律师事务所实习律师。被告：雷敏，女，1983年11年7日出生，汉族，住湖北省石首市**********14-24，公民身份号码：421************284。委托诉讼代理人：雷曦卿，湖南跃海律师事务所律师。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：王珍珠，该公司员工。原告舒俊与被告雷敏、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告舒俊的委托诉讼代理人钟明均、孔聘金，被告雷敏及其委托诉讼代理人雷曦卿，春晓房地产公司的委托诉讼代理人王珍珠，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的《房地产买卖居间合约》，具体是指，配合原告办理变更房屋所有权的过户登记手续；若前述第1项诉讼请求得不到支持，则：2.解除原、被告签订的《房地产买卖居间合约》；3.被告向原告返还定金20000元；4.被告向原告赔偿中介服务费20000元；5.被告向原告支付违约金83360元；6.被告向原告赔偿房价增值损失80000元。庭审中，原告表示放弃第2项至第6项的诉讼请求，仅保留第1项诉讼请求，即要求继续履行案涉《房地产买卖居间合约》。事实和理由：原告、被告、第三人于2016年7月19日签订了《房地产买卖居间合约》（编号：0001507），约定被告将其名下位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊花园2座9D的一套房屋以416800元的价格出售给原告。签订合同当天，原告即依约向被告支付了2万元定金。后原告多次催促被告办理相关房屋登记转移手续，但被告均不予以配合，被告还声称不同意再按照合同约定的价格继续交易，而是无理地要求按照现时房屋市场价进行交易。经了解，案涉房屋目前市场价已大约在700000元，如果原告未能依约购得案涉房产，势必需付出更高昂的代价才能购得同款房屋，而合同约定的违约金却因过低而根本无法弥补原告因被告违约而造成的经济损失。综上所述，原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、此房地产买卖居间合约的签订时不具备交易的客观条件的，案涉房屋不能进行交易登记和过户登记，因为案涉房屋存在压红线的问题，导致案涉房屋不能生成不动产单元号，由此不能进行过户登记，且在合同履行的过程中，被告不具有任何违约行为的发生，第三人恶意促成居间合约的成立，损害了原被告的利益；二、被告本着诚信的原则，愿意继续履行合同，但应当依据合同法司法解释二的规定，出现了情势变更的客观情况，请求在法庭的主持下以现有的市场价格与原告达成和解。第三人春晓房地产公司发表意见称，原、被告在2016年7月16日在第三人处签订了居间合约，由于原告购房此房的付款方式为银行贷款，所以签订合同以后要先申请原告的银行按揭，通过后才能办理过户，2016年7月23日我公司工作人员联系原、被告准备按揭需要准备的资料，2016年7月25日原告将按揭需要的资料交到第三人处，在2016年7月28日之前双方在东莞银行签订完了按揭需要的手续，2016年8月26日东莞银行已经通过了原告申请的170000元房屋贷款，银行的按揭贷款只具有半年的有效期，逾期不办理抵押手续和贷款手续，此贷款将自动作废，原告的贷款通过以后就办理过户手续，在办理过户手续的期间，第三人才得知案涉房屋存在压红线问题，不能生成不动产单元号，暂时不能过户，政府部门回复，目前没有准确的过户时间，让我们等待，第三人将此信息告知双方当事人，双方当事人当时并无表示取消交易，都是在等待，因为此合同是2016年签订的，双方在等待过程中也偶尔问我方交易进度，因为政府没有明确回复时间，我公司工作人员也是回复他们在等待，直到2019年4月，政府通知可以正常办理过户手续，我公司工作人员通知被告雷敏说房屋可以正常办理过户手续，当时被告回复的是暂时不卖案涉房屋，与市面价格相差太远，原告要求第三人给出最终的解决方案，后来我们第二次打电话询问被告，当时是2019年5月份，被告回复在家生小孩，要坐完月子后才过来处理，我们将被告的回答回复给原告，2019年7月份，原告再次询问被告什么时候过来处理这个事情，被告回复与市面价格相差太远，可以继续交易，但是需要根据市面价格进行交易，我公司工作人员将被告的回复告知原告，原告最后告诉我们将通过司法途径解决此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，舒俊（买方）、雷敏（卖方）、春晓房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合约》（合同编号为NO.0001507）一份，约定：雷敏将其位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园I座9D的房屋（编号：粤房地权证莞字第2900319632号）出售给舒俊，该物业建筑面积为79.17平方米，成交价为406800元；税费由买方舒俊负担；该物业的产权情况为无任何抵押状态；买卖双方同意雷敏交付该物业予舒俊使用之日期为收齐全部楼款当日交楼；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；在签署本合约之时，卖方同意支付7000元予经纪方保管作为该物业之杂费保证金；春晓房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，春晓房地产公司不得泄露买卖双方的信息资料等，基于春晓房地产公司已促成本合约成立，春晓房地产公司之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费；如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向春晓房地产公司支付应付而未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给春晓房地产公司造成的损失，赔偿损失的范围包括春晓房地产公司所应收而未收的买卖双方中介服务费及咨询费；如守约方已支付中介服务费及咨询费的，春晓房地产公司不予退回，应由违约方赔偿给守约方；舒俊应在签署本合约同时自行交付雷敏定金20000元，首期楼款216800元（不含定金）须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付；雷敏应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助舒俊申请银行按揭；舒俊应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；舒俊应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请17万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；如银行批准的贷款金额少于舒俊申请的贷款金额，二者相差金额，舒俊须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给雷敏；楼价余款（即申请贷款额）170000元，由贷款银行直接划给雷敏。2016年7月19日，舒俊向雷敏支付定金20000元；2016年7月26日，舒俊向春晓房地产公司支付税费备用金20000元。庭审中，各方当事人均一致确认，舒俊已通过银行的按揭贷款审批，而银行的贷款申请有效期为半年，因案涉房屋存在压红线问题导致不能办理过户手续，故银行因不能办理抵押登记导致未发放相应的贷款；又因案涉房屋存在压红线问题导致不能生成不动产单元号，政府相关部门回复目前没有准确的过户时间，只能等待，在第三人告知买、卖双方前述情况后，买、卖双方当时并未表示要取消交易，均是在等待，在此期间，买、卖双方均有向第三人询问进度问题，第三人回复称需要等待，直至2019年4月，第三人经核实可以正常办理案涉房屋的过户手续并通知买、卖双方时，雷敏表示案涉房屋的价格与市场价相隔太远，不同意卖房了，后经双方沟通，雷敏则表示如继续履行合同，必须按照现行的市场价出售房屋，舒俊表示不同意，后舒俊诉至本院。另查明，在另案（2019）粤1973民初11252号案中，本院分别至东莞市横沥镇房地产管理所、东莞市自然资源局横沥分局调查案涉房屋所属楼盘办理过户登记手续的相关问题，东莞市横沥镇房地产管理所、东莞市自然资源局横沥分局均向本院回复称：东莞市自2016年6月开展不动产统一登记以来，由于分散登记的原因，部分房产不符合过户登记手续，经核查，案涉房屋没有办理用地手续，坐落土地部分为集体土地，属于不动产登记改革历史遗留问题范畴，因该项目楼盘涉及集体土地，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，暂缓办理；自2019年4月16日开始恢复受理业务，案涉房屋可以办理过户登记手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉房屋虽存在压红线问题，但前述问题系不动产登记改革的历史遗留问题，相关部门已完善相应的用地手续，该问题已经得到妥善解决，案涉房屋属于市场合法流转的不动产，没有违反法律、法规的强制性规定，案涉房地产买卖居间合约系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：本案是否符合情势变更的法定情形，案涉房地产买卖居间合约是否应当继续履行。本院分析如下：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，买卖双方于2016年7月19日签订案涉房地产买卖居间合约后，案涉房屋因存在压红线问题导致无法办理过户手续，应属客观情况发生了重大变化，导致合同不能继续履行，但是，前述压红线问题已于2019年4月16日解决且已经恢复办理相应的过户登记业务，故导致案涉房地产买卖居间合约不能履行的客观情况已经消失，前述合约应属于可以继续履行的合同。买、卖双方虽在案涉房屋压红线问题解决前就解除合同问题进行过磋商，但因双方未能达成一致，故案涉合约未达到约定解除的条件；又因案涉房屋虽存在压红线问题，但前述问题仅是历史遗留问题且已经解决，故案涉合约也未达到法定解除的条件，合约应属合法有效，雷敏作为卖方，舒俊作为买方，均应遵守诚实信用原则，依据合约的约定，全面、合法的履行各自的权利义务。其次，如前所述，本案客观情况发生了重大变化的系买卖双方在2016年7月19日签订合约后，因案涉房屋存在压红线问题导致不能过户，后前述压红线问题于2019年4月解决，在此期间，买、卖双方均不存在过错。但是，雷敏作为卖方，明知该期间房价持续上涨，在合同履行状态尚不明确的情况下，应积极采取措施防止损失扩大，如以情势变更原则要求解除合同，从而可以促使舒俊另行购买其他房产以弥补房价上涨造成的损失，但在此期间雷敏未采取任何措施，且买、卖双方愿意继续等待，导致舒俊作为买方，对案涉房地产买卖居间合约存在期待利益，在此期间房价虽然上涨，但房价上涨应属于正常的、可以预见的商业风险，雷敏以此为由主张案涉合约符合情势变更的法定情形，房价应依据市场上涨的幅度相应予以调整，于法无据，本院不予采纳。最后，案涉房地产买卖居间合约虽约定以按揭贷款的形式支付剩余楼款，但因前述按揭贷款的申请能否通过存在不确定性因素，为保障合约履行的确定性，扣除舒俊已经支付给雷敏的20000元定金，舒俊将剩余购房款386800元一次性转账至本院担保金账户，系以自己的行为表明其具备相应的履行能力，合同履行状态的不确定性因素消失，故雷敏应依据诚实信用原则和合约的约定，配合舒俊在指定期限内办理案涉房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告雷敏应在本判决书生效后三十日内协助原告舒俊将现登记为雷敏所有的位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园I座9D房屋的所有权（编号：粤房地权证莞字第2900319632号）过户至原告舒俊名下。本案受理费2175元、保全费1020元，以上共计3195元，由被告雷敏负担。前述受理费和保全费，原告舒俊已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年三月九日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。