广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2020号原告:广州市致胜物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇友谊一横街1号（办公楼）第八层。法定代表人：吕树强。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所实习人员。被告：汪家峰，男，1984年2月7日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。原告广州市致胜物业管理有限公司诉被告汪家峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市致胜物业管理有限公司的委托代理人梁巨贤、蔡秀英，被告汪家峰的委托诉讼代理人莫国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市致胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月1日的租金214388.55元并支付逾期付款滞纳金（滞纳金以每月欠付租金为基数，自每月6日起按每日5%的标准计算收取滞纳金至付清之日止）；2.被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月1日的水电费103217.64元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月22日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由原告将位于广州市增城新塘镇友谊一横街1号方圆大厦一楼101单元出租给被告，租期为5年，从2017年10月26日至2022年10月25日止，租金标准为每月32800元，租金在每月5日前支付。但被告自2018年9月1日至今仍拖欠房屋租金214388.55元，水电费103217.64元，共计为317606.19元未支付。原告认为，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告汪家峰辩称：原告与被告不存在租赁合同关系，被告并非本案适格被告，本案应该是原告与广州众一餐饮有限公司之间的租赁合同纠纷。1、在2017年6月22日，被告以个人名义与原告签订《方圆商务大厦租赁合同》，双方约定租赁涉案房屋用于寿司一类的餐饮经营，在租赁该场地前双方已经在口头上达成共识，即先由寿司店的发起人被告与原告签订租赁合同，待寿司店成立后通过补充协议补全合同条款。广州众一餐饮有限公司在2017年6月30日已成功设立，原告与广州众一餐饮有限公司在2017年10月3日签订关于涉案房屋门前位置使用问题的《补充协议》，进一步以书面形式确认双方合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人于委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告和被告签订租赁合同时，明知被告是广州众一餐饮公司的发起人，以设立广州众一餐饮有限公司为目的，故租赁合同应直接约束原告与广州众一餐饮有限公司。2、在2017-2018年期间，原告一直由涉案房屋的租赁方广州众一餐饮有限公司发出《停电通知单》、《租金专用收据》及《停车票收据》，故原告早已对《方圆商务大厦租赁合同》的约定进行确认并要求广州众一餐饮有限公司承担合同责任。综上，在广州众一餐饮有限公司设立后已实际享有合同权利并履行合同义务，从权责一致角度，应由广州众一餐饮有限公司向合同相对人承担相应法律责任。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区新塘镇友谊一横街1号（办公楼）的自建房产权人为增城市新塘镇富丽制衣厂，该房屋包含地下一层和地上十二层，房屋用途为办公楼。2017年6月1日，广州市富丽制衣厂和原告签订委托书，将上述房屋委托给原告签订租赁合同并收取租金、水电费等费用，委托期间为2017年6月1日至2035年6月1日。2017年6月22日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《方圆商务大厦租赁合同》，载明如下内容：甲方同意将位于广州市增城区新塘镇友谊一横街1号方圆商务大厦一楼101单元出租给乙方经营寿司一类使用；租期五年，自2017年10月26日至2022年10月25日；免租期4个月，从2017年6月26日至2017年10月26日为免租期。第一年租金32800元/月含管理费，第二年租金35000元/月，第三年租金38076元/月；签订本合同之日起乙方需向甲方交纳两个月的租金65600元作为押金；乙方必须于每个月5号前缴纳租金以及管理费，每延迟缴纳一日，乙方按日向甲方支付逾期款百分之五的滞纳金；当月租金超过当月15日后依然未缴纳当月租金管理费，甲方有权停电停水，因停电停水引起的所有损失由乙方自行负责，当月租金超过一个月依然未缴纳，甲方有权收回乙方租赁的场地；等内容。同日，卢韦向原告支付押金及首月租金。原告开具《方圆商务大厦专用收据（首付租金）》、《方圆商务大厦专用收据（押金）》给卢韦收执。2017年6月30日，广州众一餐饮有限公司成立，住所地为广州市增城区新塘镇友谊一横街1号（办公楼）第一层101室，成立时股东为卢韦、汪家峰、杨琼，其后股东及法定代表人多次变更，最后的股东及法定代表人均为陈小和。该公司现于2020年2月14日注销。2017年10月3日，原告与卢韦签订《补充协议》，载明原告将涉案房屋门前位置进行整改等内容。该协议载明的甲方为原告，乙方为“众一料理”，但是落款处乙方签名人为卢韦。2019年10月20日，原告通过邮政速递向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明被告自2018年11月至今已拖欠租金及水电费317606.19元，故原告要求被告支付租金、管理费、水电费，解除合同、收回场地等。上述邮件于2019年10月22日妥投。关于涉案房屋2018年9月1日至2019年10月1日期间的租金和水电费支付情况如下：2018年1月31日（误）支付2018年12月水电费25012.38元；2018年11月2日、3日支付2018年10月前的欠租23000元和7000元；2018年12月4日支付2018年11月的租金30000元和2018年10月的水电费12185.08元，合计42185.08元；2019年1月2日支付2018年12月的租金30000元和2018年11月的水电费8446.88，合计38446.88元；2019年1月23日支付2019年1月的租金20000元；2019年3月6日支付2019年2月的租金18000元；2019年3月11日支付2019年2月的租金12000元；2019年4月10日支付2019年3月的租金10000元；2019年4月20日支付2019年3月的租金5000元；2019年5月22日支付2019年5月的租金30000元和2019年4月的水电费8345.75元，合计38345.75元；2019年6月15日支付2019年5月的水电费13425.52元；2019年6月18日支付2018年10月前的租金10000元；2019年7月5日支付2019年6月的租金30000元；2019年7月20日支付2019年6月的水电费15325.17元及2018年10月前的租金10000元，合计25325.17元。2018年6月26日、2018年6月28日、2018年12月4日和2018年7月31日，原告向“众一料理”开具的《富丽大厦租金专用收据》4份，确认载明原告分别于向“众一料理”收取的2018年6月的租金20090.40元、30000元、2018年10月前欠租21000元以及2018年6月电费29698.02元。上述事实有原告提交的《房地产权证》、《委托书》、《方圆商务大厦租赁合同》、《富丽大厦租金专用收据》、《解除租赁合同通知书》及相应快递单及妥投证明和被告提交的《补充协议》、《方圆商务大厦专用收据（首付租金）》、《方圆商务大厦专用收据（押金）》、《富丽大厦租金专用收据》、《企业信用信息公示报告（广州众一餐饮有限公司）》予以证明。原告另提交以下证据：1、欠付租金及水电费明细表。被告质证认为该明细表是原告单方制作，不予确认。2、原告于2018年1月至2019年10月期间分别向汪家峰发出的《交款通知单》，分别载明上述期间被告应交租金、管理费、水电费等数额，其中：2018年9月、10月，月租金均为32800元，2018年11月至2019年10月，月租金为30000元；其中2018年9月1日至2019年10月1日期间的水电费分别为21105.87元、12185.09元、8446.88元、7302、60元、6033、50元、5285.81元、6387.89元、8345.75元、13425.53元、15325.18元、16645.26元、16751.77元、573.52元。被告对此质证称该《交款通知单》是原告单方制作，其未进行确认也没有收到过。3、借记卡账户历史明细清单，载明被告于2018年11月3日向原告指定账户转账23000元，卢韦向原告转账7000元。上述证据拟证明涉案房屋租赁产生的租金、水电费以及被告支付租金、水电费的情况。被告另提交以下证据：1、2017年6月22日，被告和增城市新塘镇富丽制衣厂就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》复印件；2、广州市富丽大厦物业管理处向“101众一料理”出具的停电通知单。3、原告向“101众一料理”开具的停车费收据2张。上述证据拟证明原告对广州众一餐饮有限公司为涉案房屋的实际使用人是明知的。原告质证称确认上述证据的真实性。庭询中，双方当事人针对本案事实分别做如下陈述：一、关于合同。1、双方确认被告提交的其与增城市新塘镇富丽制衣厂就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是为了备案使用，并非真实履行的合同。2、双方确认广州众一餐饮有限公司为涉案房屋的实际使用人；但原告认为合同相对方是被告，原告也未变更过合同主体。3、原告认为发出《解除租赁合同通知书》后涉案合同已经解除，且原告于2019年11月左右已经收回涉案房屋；被告确认收到了原告发出的《解除租赁合同通知书》，但因被告认为其并非合同相对方，不确定合同是否解除。4、被告认为原告要求按照每日5%计算滞纳金的标准过高。二、关于租金数额，被告陈述：1、原告制作的《欠付租金及水电费明细表》计算有误，原告未在欠付租金当月扣减其补交的租金，以至于滞纳金一直计算；2、被告于2018年11月1日退股退出了广州众一餐饮有限公司，并向原告支付了23000元的租金，之后的租金由另一股东卢韦支付，与其无关。三、关于水电费数额。原告陈述，原告每月给被告发《交款通知单》，被告按照该通知单交费；被告陈述，在被告退股前是按照《交款通知单》交水电费，但该费用是否在单据上指明由被告缴纳不确定。庭后，原告向本院提交《情况说明》，对《交款通知书》中载明的租金数额与合同约定金额不一致的情况进行了说明：原告和被告商议，原告减免租金按每月30000元收取，若被告未按时交租，原告则按照32800元收取等内容。本院认为，原告基于委托关系取得涉案房屋的相关租赁权限，原告和被告签订的《方圆商务大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违法法律、行政法规中的强制性或效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于被告抗辩其并非合同相对人问题。被告认为，其是为了设立广州众一餐饮有限公司才与原告签订《方圆商务大厦租赁合同》，涉案房屋的实际使用人亦为广州众一餐饮有限公司。对此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，被告作为发起人，以自己的名义与原告签订合同，即使实际使用人为广州众一餐饮有限公司，被告仍应承担合同责任，故对其抗辩本院不予采信。另，被告抗辩称其已经于2018年11月1日退股，但其退股是其与其他股东或其与广州众一餐饮有限公司之间的权利义务处理，并不能及于原告。故对被告上述抗辩亦不予采信。关于租金标准问题。根据《方圆商务大厦租赁合同》约定，涉案房屋的第一年租金32800元，第二年租金35000元。又根据原告向被告发出的《交款通知单》载明2018年9月、10月的月租金均为32800元，2018年11月至2019年10月的月租金为30000元。原告对此提交《情况说明》称双方商议原告减租按每月30000元，若被告未按时交租则按照32800元等。对此，本院认为，在涉案合同的履行过程中，被告多次未按期交租，在2018年11月至2019年9月期间亦多次未按期交租，但根据原告提交的《交款通知单》中自2018年11月至2019年9月期间的月租金均为30000元，即原告在被告未按时交租后依然按照30000元的标准收取租金。故本院认为，自2018年11月开始，被告应支付的月租金数额应为30000元。现原告主张要求被告支付2018年9月1日至2019年10月1日期间的欠付租金。根据双方当事人提交的收据载明的被告支付租金情况，被告支付2018年10月前的租金71000元，支付2018年11月租金30000元，支付2018年12月租金30000元，支付2019年1月租金20000元，2019年2月租金30000元，2019年3月租金15000元，2019年5月租金30000元，2019年6月租金30000元。综上，经核算：被告于2019年1月欠租10000元，2019年3月欠租15000元，2019年4月、7月、8月、9月分别欠租30000元，故被告在2018年9月至2019年10月1日期间的欠租数额合计为145000元。因此，对原告主张要求被告支付超出上述欠租数额以外的租金，本院不予支持。关于逾期支付租金所产生的违约金问题。原告主张按照《方圆商务大厦租赁合同》约定，租金应于每月5日前缴纳本月租金，每逾期一日，需按日支付5%的滞纳金金。被告抗辩认为该违约金标准过高。对此，本院综合双方当事人合同履行情况等将违约金调整为，以每月欠付租金数额为基数，自每月6日起按照每日5‰的标准支付，即：以10000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年1月6日起计至付清之日；以15000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年3月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年4月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年7月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年8月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年9月6日起计至付清之日；上述违约金的数额均以当月欠付租金数额为限。关于水电费问题。原告提交《交款通知单》拟证明被告欠付的水电费数额，被告抗辩称其退股之前是按照该《交款通知单》支付过水电费。从被告的抗辩可知，被告确认了2018年11月1日之前的《交款通知单》中载明的水电费数额，对于之后的数额，其不置可否。也就是说，被告对2018年11月之后的水电费并未进行确认或自认。在这种情况下，即使原告向被告发出《交款通知单》后被告按照《交款通知单》载明的水电费数额支付水电费是双方之间的交易习惯，也不能够证明《交款通知单》中载明的水电费数额即为被告所使用的水电而产生的费用数额，且原告仅提交其自制的《交款通知单》，并无其他佐证。故原告主张的水电费数额，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告汪家峰于本判决生效之日起十日内向原告广州市致胜物业管理有限公司支付租金145000元及违约金（以10000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年1月6日起计至付清之日；以15000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年3月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年4月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年7月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年8月6日起计至付清之日；以30000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年9月6日起计至付清之日；上述违约金的数额均以当月欠付租金数额为限）；二、驳回原告广州市致胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3481元，由原告广州市致胜物业管理有限公司负担1892元，被告汪家峰负担1589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年三月二十五日书记员  李慧芳