湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初12357号原告（反诉被告）黎强，男，1988年11月11日出生，汉族，住湖南省男县。委托代理人黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。被告（反诉原告）陈嘉伟，男，1987年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人长沙市家仁地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道火星大道新世纪安居苑B-1栋102号。法定代表人谭伟，总经理。原告（反诉被告）黎强与被告（反诉原告）陈嘉伟、第三人长沙市家仁地产经纪有限公司（以下简称家仁地产）房屋买卖合同纠纷，于2019年8月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎强的委托代理人聂彬彬，被告（反诉原告）陈嘉伟的委托代理人陈良俊到庭参加了诉讼。第三人家仁地产经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎强请求判令：一、解除原被告及第三人于2018年4月13日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告返还原告支付的购房款1104000元；三、被告赔偿原告装修损失450000元；四、被告赔偿原告中介佣金损失43980元；五、被告向原告支付违约金439800元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月13日，原被告及第三人签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定被告购买原告位于长沙市，合同总价款为4398000元。合同签订后，原告向被告共计支付了房款249.8万元。原告多次催促被告办理房屋产权手续，但被告一直拒不配合，被告以其行为表明不愿意履行合同已构成违约，原告有权解除合同，被告应当退还已付购房款并赔偿原告相关损失。被告陈嘉伟辩称：一、黎强主张解除合同的理由不成立，陈嘉伟在双方合同履行过程中并不存在违约行为。二、黎强主张返还购房款、支付违约金及赔偿损失的理由不成立。请求法院驳回黎强的全部诉讼请求。第三人家仁地产在答辩及举证期限内，既未作答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩、举证及质证等诉讼权利。反诉原告陈嘉伟请求判令：一、解除原被告签订的《房地产买卖（居间）合同》及《房地产买卖（居间）合同补充协议》，由被告向立即返还东郡华城广场508、3213、3214三套房屋；二、被告支付违约金90.12万元；三、被告按每月15020元（300400*5‰）的标准支付东郡华城广场508房、3213房、3214房三套房屋自2018年4月14日起至被告实际返还房屋之日止的使用费，该使用费暂计算至2019年9月16日为256341元；四、被告赔偿原告中介佣金损失43980元；五、被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，陈嘉伟向本院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：一、被告继续履行《房地产买卖（居间）合同》及《房地产买卖（居间）合同补充协议》，支付购房尾款190万元；二、被告以欠款190万元为基数，按每年6%的标准支付自2018年7月6日起计算的逾期付款利息，该利息暂计算至2019年11月30日为15.96万元；三、被告支付违约金30.04万元；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》后，被告以长沙住房限购为由，经原告多次催告，被告既未向原告支付购房余款，也未按合同约定时间办理房屋产权过户登记手续，被告的行为已经构成严重违约。反诉被告黎强辩称：一、陈嘉伟作为违约方，黎强具有解除合同的权利。补充协议第三条约定买方购买卖方上述房产分两次付款，第一次在合同签订当天支付，共计150万元；第二次买方于2018年7月5日前付款，卖方配合买方办理委托公证到买方指定人名下，公证处确认能出公证书，买方支付购买上述房产的全部房款，共计289.8万元。卖方收到全部房款后签字办理公证，该条虽然约定了买方的付款期限，但同时约定了双方履行义务的具体顺序，即于2018年5月前卖方配合买方办理委托公证，买卖双方均应在场确认公证书后，买方支付尾款。二、黎强多次通过电话、短信、微信等形式联系陈嘉伟及其父亲，通知陈嘉伟办理房屋交易手续，但陈嘉伟不予回应，其父亲不配合办理。后通过陈嘉伟父亲得知陈嘉伟并不在国内，陈嘉伟拒绝履行合同，已经构成违约，致使合同目的不能实现，给黎强造成巨大经济损失，黎强有解除合同的权利。三、黎强不存在违约行为，陈嘉伟要求支付尾款、利息、违约金的请求没有事实和法律依据。根据补充协议第三条，黎强多次催促陈嘉伟办理房屋交易手续，陈嘉伟不履行的情形下，黎强有权行使先履行抗辩权，不予支付房屋尾款。黎强是合法占有房屋，故陈嘉伟的请求不予以支持。经审理查明：2018年4月13日，陈嘉伟（卖方）与黎强（买方）、家仁地产（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购买长沙市；合同总价款为4398000元；签订本合同时，买方向卖方支付购房定金40万元；买卖双方均应向经纪方支付43980元作为佣金；如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十作为违约金；如卖方违约，卖方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十作为违约金；该合同与补充协议约定不一致的，以补充协议约定条款为准。同日，三方又签订了《房地产买卖（居间）合同补充协议》，约定：买方购买上述房产分两次付款，第一次在合同签订当天，买方支付150万元，其中40万元作为购房定金，110万元作为首付款，第二次买方付款于2018年7月5日前，卖方配合买方办理委托公证到买方指定人名下，公证处确认能出公证书，买方支付购买上述房产的全部房款尾款共计2898000元，卖方收到全部房款后签字办理公证。如买方在2018年7月5日前不能支付购买上述房款的全部尾款，则为买方违约，卖方有权解除房产证买卖合同并强制收回上述房产，买方支付的定金和买方使用期间装修投入款不予退还，归卖方所有；买方支付给卖方定金及首付款当天，卖方把上述房产提前交付给买方使用，买方可先进场装修，装修期间，如卖方违约，需返还双倍定金且赔偿买方装修款，如买方违约，则卖方所收取的定金和装修投入款不予退还给买方，归卖方所有；买方承诺已详细阅读并清楚知晓相关限购政策，如果出现由于限购政策规定导致买方指定的第三方购买上述房产不能办理网上签约、房屋登记等手续，买方愿意承担由此造成的一切法律责任，卖方不承担任何损失，卖方有权不退还买方已支付款项；买方购买的上述房产须在2018年12月30日前办理完过户手续，逾期卖方有权解除房产买卖合同并强制收回没有完成过户的房产，买方应按解除合同金额的30%向卖方支付违约金。2018年4月13日，黎强向陈嘉伟支付了房屋定金40万元及房屋首付款110万元，陈嘉伟分别出具了《收款收据》。2018年4月15日,黎强向家仁地产支付了中介佣金43980元。2018年7月25日，黎强向陈嘉伟支付了房屋购房款99.8万元。上述合同签订后，陈嘉伟向黎强交付了其位于东郡华城广场508房、3211房、3213房、3214房。2018年4月20日，黎强与湖南嘉亦鑫装饰有限公司（以下简称嘉亦鑫公司）签订《住宅装饰装修工程施工合同》，由嘉亦鑫公司负责东郡华城广场508房、3213房、3214房的房屋装修，工程总造价为348360元。黎强向嘉亦鑫公司支付装修款348360元，嘉亦鑫公司出具了收据。房屋装修后，黎强购买了部分家具及装饰，自述其中东郡华城广场508号房屋花费39877元，东郡华城广场3213号房屋花费31206元，东郡华城广场3214房屋花费39048元。本案审理过程中，黎强向本院提交《评估申请书》，请求对位于长沙市房屋可移动部分及不可移动部分的全部装饰装修（包括但不限于硬装、软装、家具、家电、窗帘、挂画及装饰品等）所产生的费用委托评估机构进行评估。本院依法委托湖南英特资产评估有限公司对该房屋装修价值时点为2019年11月4日的市场价值进行了评估，评估结果为476046元，其中可移动部分装饰装修108074元，不可移动部分装饰装修366772元，运费及卫生费1200元。另查明：1、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定“在本市限购区域内购买的商品房，须取得不动产权属证书满四年后方可从事交易”。陈嘉伟名下位于长沙市房屋的产权取得时间均为2015年7月6日；2、2018年7月25日，陈嘉伟按黎强要求与李艳签订《房屋买卖合同》，将其名下位于长沙市房屋出卖给李艳，双方于2018年8月6日就上述房屋办理了产权变更登记。以上事实，有《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》、银行转款凭证、《收款收据》、房地产评估报告、不动产登记情况表等证据予以证实，足以认定。本院认为：黎强与陈嘉伟、家仁地产签订的《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应严格履行，非因法定或约定事由，不得擅自解除。黎强主张因长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，涉案房屋不满足该通知规定的交易条件，双方当事人协商变更了房屋交易时间，并在涉案房屋满足交易条件后多次催促陈嘉伟办理房屋产权过户手续，但陈嘉伟拒绝履行合同义务，黎强有权解除双方签订的《房地产买卖（居间）合同》并赔偿相关损失。本院认为首先黎强并未提供证据证明双方已经就房屋交易时间变更达成了一致，且陈嘉伟在案件审理过程中也予以否认，合同中约定的房屋交易时间并未变更；其次，黎强、陈嘉伟签订了《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》两份合同，补充协议系对前一份合同条款的补充，且在第一份合同中明确约定了该合同与补充协议不一致的，以补充协议约定条款为准。补充协议第三条明确约定“黎强应于2018年7月5日前支付第二笔购房款，陈嘉伟收到全部购房款后双方签字办理公证”。黎强具有先付款的义务，但其未在合同约定的期限内履行付款义务，陈嘉伟有权拒绝办理房屋公证及过户手续；再次，黎强向陈嘉伟支付了东郡广场3211号房屋的购房款后，陈嘉伟也配合黎强办理了房屋过户后续，由此可证明黎强具有先付款的义务，该房屋也不符合《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的交易条件，但双方仍在长沙市不动产登记中心办理了房屋产权过户。且合同中约定对因限购政策造成不能网签过户等，买方自行承担一切责任，买卖双方对政策应该是有预估的，故黎强要求解除双方签订的《房地产买卖（居间）合同》及要求陈嘉伟退还已付购房款、装修损失、中介佣金、违约金等费用的诉讼请求，没有合同约定及法律规定，本院不予支持。陈嘉伟要求黎强继续履行《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》及支付购房尾款190万元的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。黎强未在规定期限内履行付款义务，已经构成了违约，应承担相应的违约责任。但陈嘉伟明知黎强购买房屋不是用于自住，是用于再次出售，且黎强逾期付款时陈嘉伟也未积极主张权利，陈嘉伟对合同未全部履行也存在一定责任，故对陈嘉伟要求黎强支付违约金的诉讼请求，不予支持，仅支持逾期利息，即以190万元为基数，自2018年7月6日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黎强的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）黎强与被告（反诉原告）陈嘉伟签订的《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》继续履行；三、原告（反诉被告）黎强于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈嘉伟支付购房尾款190万元；四、原告（反诉被告）黎强于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈嘉伟支付逾期利息（以190万元为基数，自2018年7月6日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回被告（反诉原告）陈嘉伟的其他诉讼请求。本案本诉受理费23102元，保全费5000元，反诉受理费7807.2元，合计35909.2元，由黎强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱星辉人民陪审员  朱跃进人民陪审员  张兰英二〇二〇年三月二十六日法官助理吴静书记员游洁