湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初2741号原告：朱梦琪，女，1990年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张雷，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：翟骏飞，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。被告：崔连荣，男，1963年1月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：管满生，湖北建盛律师事务所律师，一般授权代理。第三人：武汉御景房地产代理有限公司国海分公司，营业场所：湖北省武汉市洪山区狮子山街王家湾南湖国色一期1栋1层2室。负责人：梅文，系该公司总监。委托诉讼代理人：阙小龙、胡芳，公司员工，一般授权代理。第三人：欧阳文娟，女，1969年12月17日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：管满生，湖北建盛律师事务所律师，一般授权代理。原告朱梦琪诉被告崔连荣，第三人武汉御景房地产代理有限公司国海分公司（以下简称御景公司国海分公司）、第三人欧阳文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，于2017年8月24日作出（2017）鄂0111民初4640号《民事判决书》。朱梦琪不服（2017）鄂0111民初4640号《民事判决书》，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）鄂01民终7578号《民事裁定书》，裁定撤销原判决，发回武汉市洪山区人民法院重新审理。本院于2018年4月9日重新立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员张明、人民陪审员王建明组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告朱梦琪的委托诉讼代理人张雷、翟骏飞，被告崔连荣的委托诉讼代理人管满生，第三人御景公司国海分公司的委托诉讼代理人胡芳，第三人欧阳文娟的委托诉讼代理人管满生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱梦琪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》（编号0000026）、《存量房居间（买卖）合同》（附件，编号0000030）；2、被告向原告赔偿各项损失620000元；3、被告承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求第二、三项为：2、被告双倍向原告返还定金100000元，被告向原告返还办证费用19688元，被告向原告赔偿房屋差价损失350300元，共计469988元；3、被告承担本案诉讼费用（案件受理费、鉴定费用6500元、保全费3620元、担保费2000元）。事实与理由：2016年7月10日，原、被告在第三人居间介绍下，签订《存量房居间（买卖）合同》（编号0000026）、《存量房居间（买卖）合同》（附件、编号0000030），约定被告将自己个人所有的位于武汉市洪山区狮子山街王家湾4栋1单元8层3室的房屋（合同备案号为：洪100803459）出售给原告，房屋总价为1050000元，约定定金50000元当日支付，首期款400000元在原告贷款审批通过后5日内支付，余款600000元银行贷款直接支付给被告，被告书面承诺在2016年7月18日前办理不动产登记手续，房屋两证办出来后五个工作日内配合原告、第三人到银行办理贷款手续。合同签订后，原告当即支付了房屋定金50000元，但被告逾期至2016年8月2日才配合办理不动产登记手续。期间，原告垫付办证费用19688元。被告领取不动产登记证书后，因房价上涨，被告不同意再将房屋出售给原告，拒不配合被告办理贷款、过户手续。被告拒绝配合办理贷款及房屋过户登记手续的行为已构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，包括因房屋交易价格上涨给原告造成损失。办理不动产登记证书所需费用是被告出售房屋的主合同义务之一，不属于交易费用应由被告承担。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告崔连荣辩称：定金返还及垫付办证费请法院依法裁决，原告并无房屋差价损失，定金已弥补原告损失，请求驳回原告诉请，担保费无法律依据，请求依法驳回。第三人御景公司国海分公司述称：2016年房价上涨过快，房地局办证流程发生变化，开始实行办理不动产权证，办证过程较慢，被告没有配合办理。第三人欧阳文娟述称：涉案房屋是被告的房屋，与我无关，如果第三人知道该事则不会允许被告崔连荣出卖房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：《存量房屋居间买卖合同》、收据、不动产登记证书、房屋登记、税费缴纳凭证、武汉市商品房买卖合同、《房地产评估报告》、结婚证、《承诺书》、票据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查确认的事实如下：2016年7月10日，原告朱梦琪（买方、乙方）、被告崔连荣（卖方，甲方）在第三人御景公司国海分公司（经纪方、丙方）居间下，签订《存量房居间（买卖）合同》(编号：0000026)及其附件付款方式（编号：0000030），约定：1、卖方将自己个人所有的位于武汉市洪山区狮子山街王家湾4栋1单元8层3室，建筑面积96.04平方米的房屋，以1050000元总价出售给买方；2、付款方式：合同签订当日买方支付定金50000元，首付款400000元于买方贷款审批通过后5个工作日前支付，双方应于银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内，到房屋登记机关办理申请产权买卖手续。如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。房屋余款600000元由买方以银行贷款方式支付给卖方，由贷款银行划入卖方账户；3、违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；4、买卖双方一致同意从定金或首期款中预留10000元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款、欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算；5、合同备注：甲方承诺于2016年7月18日前配合丙方前往房地局办理初始办证，甲方两证办出后5个工作日甲乙双方配合丙方去银行办理贷款手续。签订合同当日，原告支付定金50000元，其中10000元由第三人御景公司国海分公司收取，原告确认第三人御景公司国海分公司已退还。另查明，2014年9月25日被告崔连荣与湖北国海房地产开发有限公司签订涉案房屋的《武汉市商品房买卖合同》，2016年7月20日被告办理房屋权属证明，涉案房屋登记权利人为崔连荣、欧阳文娟共同共有。2016年7月20日，原告通过第三人公司员工支付被告办理权属证明的相关费用12677.28元、7011元，合计19688元。双方确认《房屋买卖合同》已于2017年6月30日解除。审理过程中，经原告申请，对涉案房屋2017年6月30日的市场价值进行评估，2018年10月30日武汉东正房地产评估事务有限公司于出具《洪山区狮子山街王家湾4栋1单元8层3室房地产市场价值估价报告》，评估结论：该房屋在2017年6月30日时评估单价为14580元/平方米，评估总价为1400300元。鉴定费6500元，已由原告朱梦琪预交。本院认为：原告、被告于2016年7月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》及其付款方式的附件是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。根据合同约定买卖双方应在涉案房屋产权证办出5个工作日后，原、被告配合第三人御景公司国海分公司办理贷款手续，被告未依协商约定的2016年7月18日前办理房屋产权登记，办理不动产权证后亦未配合原告及第三人御景公司国海分公司办理房产银行贷款手续，被告以各种理由拒绝继续履行房屋买卖合同，构成根本违约。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，经庭审确认原告朱梦琪选择适用违约金条款，故要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但合同解除后，被告收取原告定金已无法律依据，应当返还，故本院确认由被告崔连荣向原告返还定金40000元。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因涉案《房屋买卖合同》是被告崔连荣违约行为导致合同解除，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院依法予以支持。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，将被告应赔偿损失金额调整为（1400300元-1050000元）×80%=280240元。因合同已解除，原告朱梦琪要求被告崔连荣返还办证费19688元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的担保费属非必然支付费用，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告崔连荣于本判决生效之日起十日内向原告朱梦琪返还定金40000元；二、被告崔连荣于本判决生效之日起十日内向原告朱梦琪赔偿房屋差价损失280240元；三、被告崔连荣于本判决生效之日起十日内向原告朱梦琪返还办证费用19688元；四、驳回原告朱梦琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8350元、保全费3620元，鉴定费6500元，由原告朱梦琪负担2338元，被告崔连荣负担16132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 向 真人民陪审员 张 明人民陪审员 王建明二〇二〇年三月二十一日书 记 员 祝姗姗