北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66334号原告：袁双红，男，1979年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。被告：易油卡电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号1号楼9层1011。法定代表人：金银玉，总经理。委托诉讼代理人：李隽，北京北石律师事务所律师。第三人：北京苏伯格林贸易有限公司，住所地北京市朝阳区望京新城B区6-10号地A区A-1办公楼9层1008。法定代表人：张桂花，董事长。委托诉讼代理人：田诚，北京市世航律师事务所律师。原告袁双红（以下简称原告）与被告易油卡电子商务有限公司（以下简称易油卡公司）、第三人北京苏伯格林贸易有限公司（以下简称苏伯公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、易油卡公司之委托代理人李隽、苏伯公司之委托代理人田诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与易油卡公司之间的租赁合同；2、判令易油卡公司立即腾退位于北京市朝阳区某1001房屋；3、判令易油卡公司支付原告房屋占有使用费（按照每日1383.76元的标准，自2019年3月18日计算至实际腾退房屋之日止）。事实和理由，2019年2月12日，重庆市江北区人民法院在淘宝网进行公开司法拍卖，拍卖标的为北京市朝阳区某1001房屋（以下简称1001房屋），易油卡公司系该房屋的承租人及优先购买权人，原告报名参加了该次拍卖，并于2019年2月13日以最高应价681.81万元胜出。2019年2月26日，重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号之二执行裁定书，裁定将1001房屋所有权及土地使用权转移登记至原告名下。2019年3月12日，原告向易油卡公司发送了《关于房屋所有权转移有关事项的通知》，要求易油卡公司向原告交还房屋或交付租金，但被告未回复。2019年4月10日，重庆市江北区人民法院组织双方前往房屋所在地进行交付，但易油卡公司以其已一次性向原业主苏伯公司支付15年房屋为由，拒绝向原告交付房屋。2019年4月11日，原告取得了1001房屋的不动产权证书。原告经调查发现，易油卡公司与苏伯公司属于关联公司，根据易油卡公司提供的租赁合同，易油卡公司同时承租了苏伯公司名下1011和1001的房屋，易油卡公司称其已经将两套房屋15年的租金一次性支付给了苏伯公司，然而两套房屋均被进行公开司法拍卖，易油卡公司报名参加了竞拍并以375.95万元的价格竞得了1011房屋。易油卡公司提供的租赁合同所称租期是2014年8月开始，但是在2017年左右重庆市江北区人民法院对上述两套房屋拍照取证时，房屋仍然由苏伯公司使用。易油卡公司所称其已一次性向苏伯公司支付15年租金的事实是虚构、不真实的。原告通过合法程序成为1001房屋的所有权人，易油卡公司应向原告交付房屋或租金，现易油卡公司拒绝向原告交付房屋，也拒绝向原告支付租金，侵害原告合法权益。原告为维护合法权益，故诉至人民法院。易油卡公司辩称，第一，不同意解除租赁合同，我公司与苏伯公司签订租赁合同，而且一次性支付了15年的租金，租赁合同合法有效。虽然原告成为1001房屋新的产权人，但我公司已经履行了完了付款义务，我公司要求继续履行租赁合同。第二，租赁合同合法有效，我公司已经支付了租金，我公司有权使用1001房屋至2029年，我公司不同意腾退1001房屋。第三，我公司已经把租金支付给了苏伯公司，不同意再向原告支付租金。第四、我公司不认可原告主张的租金标准，现在租金一直是下降的状态。苏伯公司辩称，第一，1001房屋已经出租给易油卡公司，且易油卡公司一次性交付15年租金，我公司收到了该笔租金，故易油卡公司是合法的承租人，原告无权要求返还房屋。第二，原告主张的8元/平方米租金标准过高，同时易油卡公司已将租金交付给我公司，该项诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下，2018年8月28日，重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号执行裁定书，裁定拍卖苏伯公司所有的1011和1001的房屋两套。2019年2月26日，重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号之二执行裁定书，裁定将1001房屋所有权及土地使用权转移登记至原告名下。2019年4月11日，原告取得1001房屋的不动产权证书，用途为办公用房，房屋建筑面积为197.68平方米。另查，2019年3月14日，易油卡公司之委托代理人在重庆市江北区人民法院执行笔录上陈述易油卡公司与苏伯公司均是由同一个老板金光勋在负责管理，易油卡公司法定代表人杨欢是苏伯公司法定代表人金光勋的妻子，两家公司均在北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼9层办公。2019年4月10日，易油卡公司之委托代理人在重庆市江北区人民法院执行笔录上陈述1011和1001的房屋由苏伯公司租赁给易油卡公司使用，现作为易油卡公司的办公场地，易油卡公司于2014年8月入场，且易油卡公司与苏伯公司于2016年签订补充协议，约定易油卡公司一次性支付合同期内15年租金，共11129832元，扣除房屋维修费5380元，共转账11124440元。庭审中，双方的主要争议在于租赁合同及租金问题。易油卡公司提供2014年8月20日其与苏伯公司签订的《写字楼租赁合同》（其内容为苏伯公司将1011、1001房屋出租给易油卡公司使用，租期15年，自2014年8月21日至2029年8月21日。出租面积为294.44平方米，租金为每平方米每天7元，每月租金为61832.4元，租金支付方式为押一付六，租金每六个月支付一次，于付款月起租日20天前支付下一次租金，押金为61832.4元。合同签订起每一个自然年租金上涨6%，直至合同到期为止。易油卡公司未经苏伯公司书面同意，未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，苏伯公司有权解除本合同）、2016年5月12日的《补充协议》（其内容为易油卡公司于本补充协议签订之日三日内一次性向苏伯公司支付2014年8月21日起至2029年8月20日的房租11129832元。因易油卡公司在租赁期间自行垫付了房屋的维修费5380元，苏伯公司同意在易油卡公司给付的房租中予以扣除，故易油卡公司需向苏伯公司支付11124440元）、北京银行客户回单（其内容为2016年6月20日，易油卡公司分别汇给苏伯公司1124440元、5000000元、5000000元，附言为还款）、2016年5月17日《关于电费及物业费的补充协议》（其内容为苏伯公司已代为易油卡公司缴纳1011、1001的电费及物业费用，鉴于易油卡公司已一次性支付自2014年8月21日至2029年8月20日的房租，苏伯公司同意原租赁合同中约定的电费及物业费用均由苏伯公司承担，苏伯公司已交纳的费用不再要求易油卡公司偿付），以此证明易油卡公司与苏伯公司之间有租赁合同，易油卡公司已经支付租金。原告对于《写字楼租赁合同》真实性认可，但是证明目的不认可，对于其余证据证明目的均不认可。苏伯公司对于上述证据均予以认可。本院认为，鉴于各方均认可《写字楼租赁合同》之真实性，结合重庆市江北区人民法院的执行、涉案房屋产权变更等因素，原告与易油卡公司之间应形成租赁合同关系。本案争议的焦点在于易油卡公司是否向苏伯公司缴纳租金。易油卡公司主张其向苏伯公司一次性交纳15年租金11124440元，此需要考虑以下几点，第一、易油卡公司与苏伯公司2014年8月20日签订《写字楼租赁合同》，但自2014年8月20日起至2016年6月20日期间，易油卡公司未按约定支付任一期租金，且未提供证据证明其缴纳了押金。第二、汇款金额及用途。关于用途一节，易油卡公司提供的三张北京银行客户回单（金额分别为1124440元、5000000元、5000000元）中附言均显示为还款，而非租金。关于金额一节，因为《写字楼租赁合同》约定第一年租金及合同签订起每一个自然年租金上涨6%，所以易油卡公司按照上述合同应支付的15年租金远超上述11124440元。易油卡公司又主张苏伯公司与易油卡公司又签订《补充协议》解除了上述《写字楼租赁合同》中的上述约定及用维修费5380元抵扣租金，且双方又签订《关于电费及物业费的补充协议》用以免除易油卡公司应缴纳的电费及物业费，所以易油卡公司应交纳的15年租金总额为11124440元。假设按照《写字楼租赁合同》、《补充协议》、《关于电费及物业费的补充协议》等约定计算，易油卡公司应支付的租金总额应为11124002元，《补充协议》中明确的租金金额11124440元与上述计算金额略有差异。第三、依据现有证据，易油卡公司与苏伯公司有关联关系。第四、2018年8月28日重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号执行裁定书对包含1001房屋在内的两套房屋进行执行，易油卡公司明知上述执行并参与拍卖，现有证据显示其仅在2019年4月10日提及一次性支付租金和维修费事宜。综上，本院认为易油卡公司现有证据不足以证明其支付了苏伯公司房屋租金，所以本院对易油卡公司以其向苏伯公司支付了租金进行抗辩不予采纳，所以其行为构成违约。关于解除租赁合同一节，易油卡公司之行为构成违约，依据合同相关规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持；鉴于合同解除，易油卡公司应将1001房屋腾退返还给原告；关于房屋占有使用费一节，易油卡公司持续占用1001房屋，其应该支付房屋租金和房屋使用费，现原告按照《写字楼租赁合同》约定的第一年租金标准主张相关费用，经本院释明，原告、易油卡公司均不申请相关鉴定，本院对此予以支持，但依据执行笔录、房屋所有权证等证据，本院对原告要求之起算点予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告袁双红与被告易油卡电子商务有限公司之间的租赁合同关系；二、被告易油卡电子商务有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区某1001房屋腾退返还给原告袁双红；三、被告易油卡电子商务有限公司于本判决生效后三十日内向原告袁双红支付房屋租金和房屋占用使用费（计算方式：每日1383.76元×自2019年4月11日计算至被告易油卡电子商务有限公司实际腾退上述房屋之日止）；四、驳回原告袁双红的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6904元、保全费1674元,由被告易油卡电子商务有限公司负担（原告已交纳，易油卡公司于本判决生效后三十日内转交给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  欧阳华人民陪审员  刘立英人民陪审员  郭 菡二〇二〇年三月十八日书 记 员  彭林海