江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初438号原告:沈正光，男，1966年3月15日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：袁正，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：李懈，女，1990年8月26日出生，户籍地苏州市姑苏区。现住泗阳县。被告：李欧洲，男，1969年8月20日出生，户籍地泗阳县，现住泗阳县。二被告共同委托诉讼代理人：吴量，江苏轩衡律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：薛策，江苏轩衡律师事务所律师。被告：谢兆石，男，1960年7月23日出生，住泗阳县。第三人：胡学军，男，1962年2月6日出生，住泗阳县。原告沈正光与被告李懈、李欧洲、谢兆石第三人胡学军房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后因案件复杂本院依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈正光及其委托诉讼代理人袁正，被告李欧洲以及被告李欧洲、李懈的共同委托诉讼代理人吴量、薛策到庭参加诉讼。被告谢兆石、第三人胡学军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李懈、李欧洲于2014年6月29日签订的房屋转让合同；2.被告李懈、李欧洲返还原告购房款670000元（1140000元+230000元-700000元）及利息（自2014年7月2日起至2016年5月13日止，以1140000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2016年5月14日起至还清款项之日止，以670000元为本金，按照年利率24%计算）；3.被告谢兆石承担连带还款责任。审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除原告与被告李懈、李欧洲于2014年6月29日签订的房屋转让合同；2.被告返还购房款430000元及利息（自2014年7月2日起至2016年5月13日止，以1140000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2016年9月17日起至2017年3月22日止，以400000元为本金，按年利率24%计算；自2017年3月23日起至实际还清款之日止，以260793元为本金，按照年利率24%计算）。事实与理由：2014年6月29日，被告李懈、李欧洲与原告沈正光签订房屋转让合同，将位于苏州市吴中区房屋转让给原告，约定原告支付首付款1140000元，并偿还尚未支付的按揭贷款。原告沈正光于2014年7月2日向被告李欧洲、李懈指定的账户汇款1140000元。后原告按期偿还银行按揭，按揭贷款支付至2016年5月，共计支付230000元。2016年5月13日，原告与被告李欧洲达成协议，解除房屋转让合同，并约定于2016年9月15日前归还原告沈正光已付购房款1140000元，如不能按时支付则按照5分计息。被告谢兆石为此提供担保。后被告李欧洲、李懈仅支付原告700000元，余款未付，双方协商未果，因而成讼。被告李懈、李欧洲辩称，1．沈正光作为原告主体不适格，应驳回其起诉。案外人陈士刚借沈正光500000元，1角的利息，连本带息共计1140000元，陈士刚与被告李欧洲系好友关系，因原告逼债紧，陈士刚找到被告李欧洲帮忙，被告同意将案涉房屋出卖给原告的形式抵偿债务。2014年6月29日，被告李懈、被告李欧洲（甲方）与原告（乙方）签订房屋转让合同，约定甲方收到114万元购房款后，将该房屋产权证书与后续按竭贷款归还手续一并交由乙方，由乙方每月归还该房的按竭贷款，房屋在之后无论房价涨跌，甲乙双方不得反悔。合同签订后，原告于2014年7月2日打入被告李欧洲妻子谢某账户1140000元，同时原告要求被告将此1140000元从谢某账户转至唐善明账户，唐善明系原告的驾驶员。事实上，被告李懈、被告李欧洲没有实际收到购房款。2016年5月13日，原告与被告李欧洲达成了协议，解除了2014年6月29日签订的房屋转让合同，并约定于2016年9月15日之前归还已付购房款1140000元。因原告与第三人胡学军之间存在债权债务关系，原告于2016年5月13日之后将案涉房屋债务债权转移给第三人胡学军，第三人胡学军亦同意债权转让。原告无权再向本案被告主张债权。请求驳回原告的起诉。且被告已向第三人胡学军支付940000元。2．关于原告在诉状中要求归还2014年7月2日至2016年5月13日解除房屋合同期间所支付的按竭贷款，是缺乏事实及法律依据的，不应得到法律支持。首先，双方在房屋转让合同中，明确约定房屋出售后的按竭贷款是由原告支付的，且双方在2016年5月13日的解除协议中也明确约定归还的是114万元购房款，并不涉及原告所支付的按竭贷款，因此，原告在诉状中要求归还其支付的按竭贷款是无任何事实及法律依据的。综上，被告李懈、被告李欧洲请求查清事实依法驳回原告的起诉。3．原告归还的按揭贷款为210000元，并非230000元。被告谢兆石未作答辩。第三人胡学军庭后向本院陈述：原告沈正光并未将案涉债权转让给第三人胡学军。因原告沈正光欠第三人胡学军钱，沈正光通过谢兆石跟第三人胡学军说让李欧洲还钱给沈正光的时候，直接钱支付给第三人。被告李欧洲先后通过银行转账及委托付款的方式支付第三人胡学军922000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年6月29日，原告沈正光（乙方）与被告李懈、李欧洲签订房屋转让合同。共计1140000元转让给乙方；二、甲方首付款720000元，2010年1月份起至2014年6月份止，每月约10000元贷款按期归还，实际交付1140000元，甲方接到乙方1140000元购房款后，将该房产权与后续按揭贷款归还手续一并交予乙方，由乙方每月归还该房按揭贷款。合同还约定购房款一次性支付至谢某账户中。2014年7月2日，原告沈正光向谢某账户支付1140000元。谢某于当日向原告出具1140000元购房款的收条。2016年5月13日，原告与被告李欧洲签订协议一份。双方就原告原购买苏州未名园房屋达成如下协议：“1.退回原房款计一佰壹拾肆万元整，在2016年9月15日前归还。2.如到期不能归还按伍分计息。3.按金色家园股份按六折售销。”谢兆石作为担保人在该协议上签字。被告李懈认可被告李欧洲代其签订2015年5月13日的协议。原、被告双方均陈述可双方的房屋转让协议于2019年5月13日解除。原告共偿还案涉房屋的按揭贷款为210000元。另查明，被告李欧洲、李懈分别于2016年9月18日向第三人胡学军支付400000元，于2016年9月19日向第三人支付340000元，于2018年3月2日通过委托支付的方式向第三人胡学军支付188540元。争议焦点为：一、原告是否为本案的适格主体；二、被告应否向原告支付款项及款项的数额。关于争议焦点一，被告李欧洲、李懈向本院提供沈正光、胡学军、谢某谈话录音一份及录音整理材料一份。证明，原告沈正光已将其对被告享有的债权转让给胡学军。该段录音中胡学军的主要陈述为：被告李欧洲、李懈之所以向其支付款项是因为当时沈正光当时资金紧张，沈正光同期商谈李欧洲的钱到的时候直接支付给胡学军。胡学军共计收到88万多元。因为有200000元支付了一万一千多元的开票钱。沈正光的主要陈述为：钱直接支付给胡学军，但是账务应同沈正光结算。之所以约定到期不还钱按五分算利息，是因为李欧洲用了1140000元两年多，且沈正光代偿了21个月的按揭贷款。原告质证认为，对于录音的真实性予以认可，但录音不能证明债权转让。第三人质证认为，真实性无异议，但不存在债权转让。李欧洲已经被列为失信人名单，而沈正光经济比较好。之所以向其支付款项是因为沈正光欠胡学军款项，是沈正光让李欧洲还钱给沈正光的时候，直接钱支付给胡学军。胡学军从未同意过债权转让。本院认为，被告提供的录音中原告及第三人均未认可双方有债权转让的合意，且审理过程中原告及第三人均否认双方达成债权转让的合意，故现有证据无法证明原告沈正光已经其债权转让给第三人胡学军，被告向第三人支付款项的行为应认定为指示交付。故本案原告沈正光为适格原告。关于争议焦点二，本院认为，2014年6月29日的《房屋转让合同》及2016年5月13日的《协议》，系当事人真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩称房屋转让款中的1140000元为以房抵账方式支付的，原告向其转账1140000元后，其即按照原告的指示将该款项转账给案外人唐善明。原告对此不予认可。本院认为，被告并未提供证据证明其系按照原告的指示向案外人支付1140000元。故对其抗辩不予采信。对于2016年5月14日双方签订的协议，原告作如下理解：如被告在2016年9月15日前支付1140000元，则原告放弃其偿还的按揭贷款，如未按时支付，则自2016年9月16日起，以1140000元为基数，按照五分计息。或者把金色家园的股份按照六折出售给原告。被告李欧洲作如下理解：如被告在2016年9月15日前支付1140000元，则原告放弃其偿还的按揭贷款，到期未支付1140000元，则自2016年9月16日起，以1140000元为基数，按照五分计息。或者把金色家园的股份按照六折出售给原告。因其已向第三人支付了款项，故不应支付利息。按照双方之陈述，该《协议》系双方对房屋买卖事宜达成的决算协议。结合庭审中原告沈正光之陈述：“我当时算了一下，按照五分利计算与按揭贷贷款差不多。”本院认为，双方签订该协议时原告是以放弃其偿还的银行按揭贷款的前提下订立了“如到期不能归还按伍分计息”等条款。故对原告要求返还其偿还的按揭贷款的请求不予支持。双方解除《房屋转让合同》后，被告李懈、李欧洲应返还原告的款项为1140000元，因被告李懈、李欧洲已按照原告指示向第三人支付928540元，故仍应向原告支付211460元。对于原告主张的利息，结合协议约定的付款时间、逾期付款利息的约定及被告的还款时间，本院认为利息应为：自2016年9月17日起至2017年3月22日止，以400000元为本金，按照年利率24%计算；自2017年3月23日起至2018年3月1日为止，以260793元为本金，按照年利率24%计算；自2018年3月2日起至实际付清款项之日止，以211460元为本金，按照年利率24%计算。关于原告对被告谢兆石的请求，本院认为，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案双方约定的付款时间为2016年9月15日，即保证期间为2016年9月15日至2017年2月15日。原告称其2015年、2016年、2017年均向被告李欧洲、谢兆石主张过权利，但未找到人。故本院认为，原告并未在保证期间向保证人谢兆石主张过权利。故本院对原告要求被告谢兆石承担还款责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告沈正光与被告李懈、李欧洲于2014年6月29日签订的房屋转让合同于2016年5月13日解除；二、被告李懈、李欧洲于本判决生效后十日内支付原告沈正光211460元及利息（自2016年9月17日起至2017年3月22日止，以400000元为本金，按照年利率24%计算；自2017年3月23日起至2018年3月1日为止，以260793元为本金，按照年利率24%计算；自2018年3月2日起至实际付清款项之日止，以211460元为本金，按照年利率24%计算；三、驳回原告沈正光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，由被告李懈、李欧洲负担。退还原告沈正光3962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交纳上诉案件受理费。审 判 长  翟丽丽人民陪审员  刘绪平人民陪审员  刘厚昶二〇二〇年三月四日书 记 员  刘 红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。