广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终399号 上诉人（原审原告）：潘胜南，男，1970年11月3日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：玉林市柳和岛房地产开发有限公司。住所：广西玉林市金港路5号滨江公馆8#楼储物间2号商铺第二层。统一社会信用代码：914509006697433165。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董育红，广西胜涛律师事务所律师。 上诉人潘胜南因与被上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司（以下简称柳和岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 潘胜南上诉请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4200号民事判决，依法改判柳和岛公司向潘胜南支付延期完善设施违约金3871元，逾期办理不动产证违约金3871元。事实和理由：一、上诉人主张关于逾期办理房产证违约金部分，并没有超过诉讼时效。涉诉商品房至目前为止仍然未符合办理房产证条件，被上诉人违约行为仍在持续，上诉人要求支付逾期办理房产证违约金在诉讼时效范围内。被上诉人没有相应证据证明其收到上诉人提交的材料后，何时向相关部门提交办理房产证证据予以证明，因此开始计算诉讼时效的时间节点也不能确定，一审法院直接按照合同约定期限进行计算诉讼时效存在错误。在一审第一次开庭辩论终结前，被上诉人已经明确表示本案不主张诉讼时效，一审法院在第一次开庭辩论终结后又再次对诉讼时效进行审理，上诉人认为一审法院程序存在错误。二、被上诉人存在逾期完善基础设施违约行为，按照合同约定被上诉人应当向上诉人支付违约金，不存在违约金过高的问题，一审法院不应过度干预双方当事人的意思自治，扰乱市场诚信。三、本案存在同院不同判的问题，在另案中对于逾期完善基础设施违约金一审法院作出了与本案不一样的生效判决。四、关于一审法院认定交房时间有错误，具体由法庭调查。五、业主就本案相关问题曾向市住建局信访，住建局就信访问题进行了答复，详见上诉人二审提交的证据，本案诉讼时效中断。此外，诉讼时效的计算方式，按照相关司法解释应该为合同约定办证时间加满一年的时间，一审法院计算方式错误。 柳和岛公司辩称，一、针对上诉人关于“逾期办理房地产证违约金部分，并没有超出诉讼时效”，被上诉人从来没有放弃诉讼时效的抗辩，被上诉人不存在逾期办理房产证的违约行为，且上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、关于上诉人提出的“逾期完善基础设施违约行为”而计算违约金数额的问题，是上诉人对于双方合同约定的条款的曲解，如果双方合同约定“水、电、电梯、道路”均未达到使用条件，可以酌情考虑违约金的支付问题。但在本案中，上述均已达到“使用条件”，被上诉人无违约行为。上诉人自起诉时，“基础设施”、“公共配套建筑”都进行了优化完善，起诉的诉求因素已经不存在，上诉人主张该项诉讼请求无必要，应当予以驳回。三、针对上诉人关于“存在同一法院同案不同判的问题”，以此认为本案应该做出同样的判决，这是不符合现行法律规定的。 潘胜南向一审法院起诉请求：1．判令柳和岛公司向潘胜南支付延期完善设施违约金19359元，逾期办理不动产证违约金3871元；2．判令柳和岛公司按照合同约定在一个月内为潘胜南办理权属登记证书。 一审法院认定事实：2012年5月4日，潘胜南与柳和岛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，潘胜南向柳和岛公司购买滨江公馆13栋402号房，总价款387188元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交房时达到使用条件；2、电：在交房时达到使用条件；3、电梯：在交房时达到使用条件；4、道路：在交房时达到使用条件。每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金总额不超过已付房款的百分之五；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；第二十条第7款约定，办理房屋产权费用由买受人承担。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或因办理房屋产权证的相关部门的原因，导致出卖人不能在前述期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，潘胜南向柳和岛公司支付了全部购房款。柳和岛公司于2013年1月3日交付商品房给潘胜南。交房时该房屋已安装了水表、电表及楼层电梯，上述设施均可以使用，但小区内的基础设施没有按规划图完善，大部分路面还是泥路，搁放有木板供通行。2017年底柳和岛公司基本完善小区内的基础设施。潘胜南至今未取得房屋产权证。 一审法院认为，潘胜南、柳和岛公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。 关于柳和岛公司逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题。根据双方签订的合同第十五条、第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；逾期出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。柳和岛公司交付房屋给潘胜南后，应在约定的期限即720天内协助潘胜南取得房屋产权证，但柳和岛公司至今没有协助潘胜南办理好房屋产权证，其并非潘胜南的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柳和岛公司未能按照合同约定履行其义务，已构成违约。潘胜南、柳和岛公司双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，潘胜南要求柳和岛公司支付的逾期办证违约金属一时性债权，从法定的期限届满之日的次日起，即应当知道其合法权利被侵害。根据合同约定，柳和岛公司应在2014年12月24日前协助潘胜南取得房屋产权证。逾期办证的违约金的诉讼时效自2014年12月25日起算，诉讼时效至2016年12月25日届满。潘胜南提交的证据不能证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故其起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。潘胜南要求柳和岛公司支付逾期办理房产证违约金已超诉讼时效，该院不予支持。 关于柳和岛公司是否应在一定时间办理房屋产权证的问题。该院认为，柳和岛公司不具有批准发放权利证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及何时发证属行政机关审查及做出，根据合同约定，柳和岛公司应履行的是交付具备办理产权证条件的相关手续的备案、协助潘胜南在一定期限内取得房屋产权证的义务。此外，办证请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效。潘胜南要求柳和岛公司在一定时间办理权属证书不当，但柳和岛公司应履行协助潘胜南取得房屋产权证的义务。 关于柳和岛公司应否支付延期完善基础设施违约金的问题。该院认为，潘胜南与柳和岛公司在签订房屋买卖合同时，合同第十四条约定对水、电、电梯、道路在交房时“达到使用条件”，对该使用条件具体要求未明确，该条款属约定不明。柳和岛公司在交付房屋时，每户均已安装了水表、电表、楼层电梯，并能正常使用，应该确认已达到合同约定的“使用条件”，但当时小区道路是泥巴路，不方便通行，柳和岛公司在完善基础设施时存在瑕疵，柳和岛公司对此应承担一定的违约责任。潘胜南、柳和岛公司双方约定以日为单位累计计算违约金，应分段计算诉讼时效，在逾期完善基础设施的第一天起算诉讼时效期间，其他以此类推，已超过诉讼时效的，不予保护。延期完善基础设施违约金的诉讼时效自潘胜南向该院主张权利之日（2019年8月19日）往前三年，即2016年8月19日起计未超过诉讼时效。根据该案的实际情况，柳和岛公司应按潘胜南的主张酌情支付违约金1935.5元给潘胜南；柳和岛公司辩称其对小区内的基础设施在交房时已达到使用条件，柳和岛公司对该事实提供的证据不足以证实，潘胜南也不予认可，故柳和岛公司抗辩理由不成立，该院不予采信。 综上所述，潘胜南要求柳和岛公司支付逾期办理房产证的违约金已超诉讼时效，该院不予支持；潘胜南主张柳和岛公司协助潘胜南办理好房产证、柳和岛公司酌情支付延期完善设施的违约金的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、玉林市柳和岛房地产开发有限公司支付延期完善设施违约金1935.5元给潘胜南；二、玉林市柳和岛房地产开发有限公司应协助潘胜南办理好房屋产权证；三、驳回潘胜南的其他诉讼请求。一审案件受理费380元，减半收取计190元，由潘胜南负担165元，柳和岛公司负担25元。 本院二审期间，上诉人潘胜南提交以下证据：一、玉林市住房和城乡规划建设委员会关于滨江公馆B区全体业主信访事项受理告知书复印件，欲证明2018年11月2日上诉人向住建部门提出信访，要求处理滨江公馆B区未取得相关证书强行交房、办理房产证、完善设施配套、安保等问题。二、玉林市住房和城乡规划建设委员会信访事项处理情况答复意见书复印件，欲证明1、住建部门收到信访后责成被上诉人进行整改，被上诉人也承诺2019年7月份前可以办理总证。2、上诉人就办理房产证问题已向被上诉人主张过权利，不存在诉讼时效逾期问题。3、滨江公馆B区无法办理证件是由于被上诉人的原因未通过规划验收，该违约行为具有持续性，所以关于诉讼时效的起算应当以具备办理房产证条件时起算。三、玉林住建局质监站于2020年2月25日出具的证明，欲证明涉案小区二期B区未提交任何有关竣工验收备案资料到该处办理手续。四、柳和岛业主交房时间、办证通知书等材料，欲证明一审判决认定交房时间有误，通知书时间记载被上诉人于2016年通知上诉人交纳办证费用，可证明逾期办证诉讼失效中断的事实。被上诉人柳和岛公司无新证据提供。 被上诉人柳和岛公司认为上诉人提交的证据一、二为复印件，对其真实性不予认可，法庭依职权到玉林市住房和城乡规划建设委员会调取该两份证据及上诉人信访事项内容，双方对法庭调取证据的真实性予以认可。经组织质证，结合本院调取的证据，被上诉人对证据一意见为，诉讼时效是从交房时间起算，不存在中断现象，上诉人向有关部门提起信访时已经超过诉讼时效。证据二、被上诉人未办理房产证的问题，因不可抗拒的原因导致的，并不是被上诉人违约行为导致。关于配套设施的问题，涉案小区经过五方验收，不存在设施不完善的问题。关于尽快办理房产证问题，由于违法业主占用骑楼被行政机关进行处罚，导致未能办理房产证，属于不可抗力因素而导致。关于消防设施问题，消防通道是被业主占用，被上诉人没有占用，而且按照规划建设消防通道，消防设施问题应向有关部门请求处理。关于电梯验收问题，交房时达到使用条件品质和检验符合合同约定。关于排水排污问题，该信访反映的19.20栋情况，本案诉争是11-18栋的部分业主，与本案没有关系，11-18栋不存在堵塞问题，按照共用管道，法律规定的保质期2年已超过。关于小区安保问题，属于业主和物业公司的问题，不属于本案受理范围。对证据三的真实性没有异议，对证明内容有异议，因为相关的办证资料，被上诉人是交给玉林市玉东新区朗鑫资料整理服务部。对证据四证明交房时间有异议，被上诉人是按照约定的交房时间之前合理时间内发出的交房通知，不能以业主领取房屋作为交房。对通知书证明内容有异议，告知业主缴费的通知和办理产权通知书内容对不上，被上诉人发出通知，是让业主交纳办证材料以及办理房产证需要收取的费用。不能证明诉讼时效中断，也不能证明上诉人相关的诉讼请求主张。 本院认为，上诉人提供的证据一、二，与本院依职权调取的证据，来源真实，可作为认定事实的依据。对证据三的真实性予以认可，但与本案诉求无关。证据四，上诉人整理的业主收房时间，业主经被上诉人通知后，因自身原因未在规定时间领取房屋，不能以领取房屋时间作为交付时间，对证明内容不予采信。办证通知书等材料反映被上诉人通知上诉人缴纳办理房产证件所需费用。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人柳和岛公司曾于2016年间向上诉人潘胜南发出通知要求缴纳办证费用。涉案小区业主曾于2018年11月向玉林市住房和城乡规划建设委员会提出信访，要求被上诉人处理涉案小区交房、办理房产证、完善设施配套等相关问题，玉林市住房和城乡规划建设委员会针对上诉人提出的问题进行了答复。经本院主持调解，双方无法达成一致。 本院认为，上诉人潘胜南与被上诉人柳和岛公司订立的《玉林市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行。 关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人违约行为具有持续性，诉讼时效应从违约行为结束时开始计算，本院认为即使被上诉人违约行为具有持续性，但双方在合同中约定的逾期办证违约金属于一时性金钱债权，履行期限结束上诉人即知道自己权益受损，可要求被上诉人支付违约金，诉讼时效开始计算，超过诉讼时效则丧失胜诉权，对上诉人该主张依法不予采信。上诉人主张诉讼时效中断，理由如下，一是被上诉人曾向上诉人收取办证费用，二是上诉人向玉林市住房和城乡规划建设委员会提出信访要求解决涉案小区办证、完善基础设施等相关问题。诉讼时效的中断依债权人主张权利或者债务人同意履行义务而发生，从现有上诉人提供的证据看，没有证据显示上诉人在诉讼时效期间内向被上诉人或其它有关部门请求柳和岛公司承担支付逾期办证违约金的责任，没有证据表明柳和岛公司同意支付逾期办证违约金，现有证据只是表明滨江公馆业主要求相关部门解决小区的办证、完善设施等相关问题以及柳和岛公司通知业主缴纳办证费用的情况，无证据证明上诉人请求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼时效有中断、中止的情形，故一审判决认定逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效并无不当，依法予以维持。上诉人认为诉讼时效起算应以办证时间届满加一年以后才计算诉讼时效，其所引用的法条为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”，本院认为，该法条内容为规定因出卖人原因未能办房产证买受人要求解除合同和赔偿损失的权利，并不是对于合同履行期限的延长，一审法院对诉讼时效计算并无不当，应当予以维持，对上诉人该主张不予支持。虽然逾期办证违约金已超诉讼时效，但被上诉人至今仍然处于违约状态，上诉人仍有要求被上诉人履行协助办证义务的权利。 此外，上诉人主张被上诉人第一次开庭辩论终结前未提出诉讼时效抗辩，而后提出，一审法院予以采信属于程序错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人虽在一审第二次开庭提出诉讼时效抗辩，也属于在一审期间提出，一审法院采信被上诉人诉讼时效抗辩程序合法。 关于逾期完善设施违约金的计算问题。双方在合同中对于该违约金是按日为单位计算，诉讼时效亦以日为单位分段计算，上诉人无证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，上诉人起诉之日往前推三年为诉讼时效期间，从诉讼时效起算至2017年涉案小区基本完善基础设施建设，一审法院根据实际情况酌情判决违约金支付并无不当，依法予以维持。此外，另案中涉案小区其他业主向一审法院提出过同样诉讼请求，上诉人主张一审法院存在同案不同判的情况，本院认为，另案的起诉时间与诉讼时效起算时间不同，违约金计算期间不同，一审法院对于逾期完善设施违约金的数额判定标准与本案不同，不属于同院不同判，对上诉人该主张不予采信。 综上所述，上诉人上诉无理，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘胜南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  钟 平 二〇二〇年三月二十八日 法官助理  陈伟君 书 记 员  陈 楚