广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27205号上诉人（原审被告）：叶如光，男，1964年10月7日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：张海霞，广东君强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁绍元，男，1976年1月1日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：黄火金，广东巨通律师事务所律师。上诉人叶如光因与被上诉人梁绍元房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶如光上诉请求：1．上诉人应向被上诉人返还购房款人民币100万元（以下货币均为人民币）；2．驳回被上诉人其他诉讼请求；3．本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人梁绍元辩称：结合收款收据、微信记录、转账记录等证据已形成证据链，充分说明上诉人已收到被上诉人1355209元购房款，且上诉人也承诺全额退款，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉维持原判。梁绍元向一审法院起诉请求：1．依法确认梁绍元购买叶如光XXXX村公寓楼X6房、X7房合同无效；2．依法请求叶如光返还收取梁绍元的购房款1355209元并支付利息345578元（以1355209元为基数按月息1.5%自2017年7月18日始计算暂计至2018年12月17日止，实际计算至付清之日），以上共计1700787元；3．本案诉讼费用由叶如光承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，叶如光向梁绍元出具编号为312801的《收款收据》，载明：今收到梁绍元交来XXXX村公寓楼X6、X7房款（单价11000元/平方），金额1355209元。同日，梁绍元向叶如光出具编号为312802的《收款收据》，载明：今收到叶如光交来九紫东景销售佣金+塘头两个铺位佣金，金额355209元。2017年7月18日，梁绍元通过其银行账户向叶如光转账支付100万元。一审庭审中，梁绍元主张其向叶如光购买XXXX村公寓楼X6、X7房，并已向叶如光支付购房款1355209元，叶如光主张根据梁绍元提供的银行流水显示叶如光仅收到100万元。原、叶如光当庭确认涉案房产叶如光未交付给梁绍元使用，且涉案房产未办理报建手续，未领取产权证书。一审法院认为，梁绍元与叶如光口头约定叶如光将位于XXXX村公寓楼X6、X7房转让给梁绍元，梁绍元与叶如光均知晓涉案房产没有合法的报建手续，无法办理过户手续，涉案房产并非是市场商品房，依法不得买卖，故梁绍元与叶如光买卖涉案房产的约定违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效。对于合同的无效，合同双方均存在过错。根据无效合同的处理原则，叶如光应当将其向梁绍元收取的购房款返还给梁绍元并支付利息。关于叶如光应向梁绍元返还的购房款金额，梁绍元主张其向叶如光支付购房款1335209元，即通过银行转账方式向叶如光支付100万元，另通过其所承接的九紫东景销售佣金和塘头两个铺位的佣金抵扣了剩余购房款355209元，叶如光抗辩称叶如光仅收到梁绍元转账支付的购房款100万元，并未收到其他款项。根据叶如光向梁绍元出具的《收款收据》显示叶如光收到房款1355209元，叶如光的抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采纳。叶如光应向梁绍元返还购房款1355209元及利息，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从梁绍元起诉之日即2019年1月10日起计至款项实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认梁绍元和叶如光买卖XXXX村公寓楼X6、X7房的协议无效；二、叶如光于本判决生效之日起十日内向梁绍元返还购房款1355209元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从梁绍元起诉之日即2019年1月10日起计至款项实际支付之日止）；三、驳回梁绍元的其他诉讼请求。本案一审受理费10054元，由叶如光负担。二审另查明，根据叶如光一审提交的《委托中介协议书》，该《委托中介协议书》的当事人是案外人深圳市紫景投资有限公司（甲方）和深圳市金谷地产有限公司（乙方），落款签字处甲方为叶某彬、乙方为梁绍元。梁绍元对该《委托中介协议书》的真实性予以确认，其是以深圳市金谷地产有限公司股东身份在协议书上签字，同时梁绍元主张叶如光是深圳市紫景投资有限公司的实际控制人，双方交易习惯是叶如光的公司直接支付佣金给梁绍元，但梁绍元未提交证据予以证明。经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房产没有合法的报建手续，依法不得买卖，梁绍元与叶如光之间的买卖合同违反了法律法规的有关规定，应认定为无效合同，一审法院认定正确，本院予以维持。本案争议焦点是叶如光是否收到355209元购房款。首先，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”的规定，梁绍元仅凭《收款收据》并不足以证明叶如光收取购房款1335209元。其次，至于佣金，双方确认佣金产生的依据是《委托中介协议书》，但叶如光和梁绍元均不是《委托中介协议书》的当事人，而是案外人深圳市紫景投资有限公司和深圳市金谷地产有限公司，没有证据显示叶如光是深圳市紫景投资有限公司的实际控制人，梁绍元也不是深圳市金谷地产有限公司的法定代表人，也没有证据显示深圳市金谷地产有限公司有委托梁绍元收取并支配佣金，因此，现有证据无法推论出梁绍元有权收取佣金并支配用于个人购房款的支付。第三，即使考虑叶如光与案外人深圳市紫景投资有限公司法定代表人叶某彬存在父子关系，但梁绍元提交的355209元《收款收据》是其单方面出具，仅凭该《收款收据》无法证明叶如光同意355209元佣金抵扣购房款，况且叶如光对该《收款收据》的真实性也不予认可。综上，根据民事证据规则，梁绍元提交的证据不足以证明其主张355209元佣金抵扣购房款的事实，一审法院认定错误，本院予以纠正。综上所述，叶如光的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1753号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1753号民事判决第三项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1753号民事判决第二项为叶如光于本判决生效之日起十日内向梁绍元返还购房款100万元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从梁绍元起诉之日即2019年1月10日起计至款项实际支付之日止）；四、驳回梁绍元的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。梁绍元已预交的一审受理费10054元，由梁绍元承担2700元，由叶如光承担7354元，一审法院向梁绍元退回2700元，叶如光应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费7354元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行；叶如光已预交的二审受理费13800元，由梁绍元承担6681元，本院向叶如光退回13800元，梁绍元应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6681元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月十二日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。