江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11017号原告：江苏金锡生态农业科技有限公司，住所地江苏省无锡市五湖大道9号蠡湖科创中心北楼1611室，统一社会信用代码91320206093741034X。法定代表人：徐亚明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵言明，江苏裕安律师事务所律师。被告：高婉琳，女，1992年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省蓟春县，现住江苏省无锡市。原告江苏金锡生态农业科技有限公司（以下简称金锡公司）与被告高婉琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金锡公司的委托诉讼代理人赵言明到庭参加诉讼，被告高婉琳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金锡公司提出诉讼请求：1.确认金锡公司与高婉琳之间的租赁合同于2019年8月7日解除；2.判令高婉琳退还金锡公司自2019年8月13日起至2020年1月9日止的房屋租金22011元（51500元/年÷365天×156天）以及押金4000元；3.判令高婉琳支付金锡公司违约金4292元；4.本案诉讼费用由高婉琳承担。诉讼中，金锡公司变更第1、2项诉讼请求为：1.确认金锡公司与高婉琳之间的租赁合同于2019年8月27日解除；2.判令高婉琳退还金锡公司自2019年8月27日起至2020年1月9日止的房屋租金20035元（51500元/年÷365天×142天）以及押金4000元。诉讼中，金锡公司撤回将张春林、陈建华作为本案第三人的申请。事实与理由：2018年1月初，高婉琳与无锡创世纪房地产营销策划有限公司（以下简称创世纪公司）签订《创世纪房产出租代理委托合同》（以下简称出租代理委托合同），由创世纪公司代为出租高婉琳名下位于无锡市梁溪区房屋（以下简称案涉房屋）。同月10日，金锡公司与创世纪公司签订《创世纪房产租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），约定由金锡公司租用案涉房屋。金锡公司与创世纪公司亦于2019年1月10日续签《创世纪房产租赁合同》（以下简称2019年租赁合同）。2019年8月7日至8月26日期间，高婉琳对金锡公司租赁房屋采取了断电、更换密码、强行将物品搬出等手段，迫使金锡公司最终搬离案涉房屋。经双方多次沟通无果，故诉至法院。高婉琳向本院提交答辩状，辩称：1.本案遗漏当事人，张春林、陈建华应作为本案被告承担责任；2.其与创世纪公司签订的合同名为“出租代理委托合同”，但实际性质属租赁合同，即其将案涉房屋出租给创世纪公司，创世纪公司支付租金、押金。因创世纪公司将案涉房屋出租给金锡公司并非受其委托，故金锡公司与创世纪公司签订的房屋租赁合同不能约束其本人，其无需对金锡公司承担相应责任;3.创世纪公司以自己的名义与金锡公司签订相关房屋租赁合同，具体事项均由创世纪公司自行决定。其对创世纪公司如何处置案涉房屋不知情亦无权过问。其因未收到创世纪公司的房屋租金而准备收房时才得知系金锡公司承租了案涉房屋;4.2018年10月19日，创世纪公司决定停止经营。创世纪公司在停止经营的情况下，仍与金锡公司签订房屋租赁合同，存在欺诈，涉嫌诈骗，本案应当移送公安处理;5.金锡公司与创世纪公司签订相关房屋租赁合同时，未审核创世纪公司是否系案涉房屋的所有权人，亦未与其确认相关事项，就提前支付了房屋租金，金锡公司亦存在过错，应当自行承担相应责任向创世纪公司主张权利。综上，请求驳回金锡公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋的所有权人系高婉琳。2018年1月初，高婉琳与创世纪公司签订出租代理委托合同，约定创世纪公司的委托权限为：1.代高婉琳出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代高婉琳向承租人收取租金；3.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2018年1月3日至2020年1月2日，每一年空置期时间为一个月整；高婉琳应于签约时将房屋交付给创世纪公司；出租委托代理期限届满或本合同终止后，创世纪公司应将房屋交回；租金标准：肆仟圆整/月；付款时间为2018年1月3日，金额为壹万贰仟圆整；租金收取方式：高婉琳在中国农业银行开设账户，创世纪公司通过该账户收取租金并按约定划入高婉琳账户，也可微信转账或者支付宝；高婉琳可定期查看房间，有权要求创世纪公司提供租客信息资料；预付定金肆仟圆整，约定首付房款日转为押金叁仟圆整及壹仟圆房款等内容。同月10日，金锡公司与创世纪公司签订2018年租赁合同，约定创世纪公司将案涉房屋出租给金锡公司使用；租赁期自2018年1月10日至2019年1月9日止；房屋租金为伍万元整，租金以年付方式支付，另付肆仟元押金等内容。签约时，创世纪公司向金锡公司提供了案涉房屋不动产证明和高婉琳身份证的复印件以及该公司的营业执照。嗣后，创世纪公司收取金锡公司支付的房租租金50000元及押金4000元，并另行收取中介费2000元，金锡公司承租使用该涉案房屋。同年11月27日，创世纪公司出具收据，载明金锡公司转账支付案涉房屋整年租金51500元（2019年1月10日至2020年1月9日）。2019年1月10日，金锡公司与创世纪公司签订2019年租赁合同，约定内容除包含上述2018年租赁合同的基本内容外，将房屋租金变更为一年伍万壹仟伍佰元整；租赁期为2019年1月10日至2020年1月9日止；并约定如创世纪公司违约，除退还给金锡公司押金外，还需支付一个月租金作为违约金。金锡公司继续承租期间，因创世纪公司未向高婉琳交付涉案房屋租金，高婉琳在未与金锡公司协商一致的情况下，于2019年8月26日自行将涉案房屋收回，金锡公司职员发现后，报警称发现房东将室内物品都搬到走廊内，并将房门密码改了。另查明：创世纪公司于2018年10月19日召开股东会决议，载明：经全体股东讨论，一致同意注销本公司。本公司于2018年10月19日起停止经营，成立清算组并进入清算程序。2019年3月28日，创世纪公司经核准注销。张春林、陈建华为该公司股东，张春林并担任该公司法定代表人。诉讼中，金锡公司陈述，其与创世纪公司签订2018年租赁合同时，创世纪公司即提供了案涉房屋不动产证明和高婉琳身份证的复印件以及该公司的营业执照，向其披露涉案房产为高婉琳所有，该公司仅代表高婉琳进行出租并收取中介费。高婉琳认可2019年租赁合同于2019年8月27日解除。以上事实，有出租代理委托合同、租赁合同、收款收据、营业执照、不动产登记证明、工商内档材料、报警证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，高婉琳与创世纪公司签订的出租代理委托合同、金锡公司与创世纪公司签订的2018年租赁合同、2019年租赁合同，均系各方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，应恪守履行。从合同名称、主要条款看，上述出租代理委托合同的性质应为委托代理合同，即创世纪公司受高婉琳委托代为出租涉案房屋，双方为委托代理关系。高婉琳辩称该出租代理委托合同的性质仅为房屋租赁合同，与该合同所反映的双方意思表示相悖，本院不予采纳。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。金锡公司持有案涉房屋不动产证明、高婉琳身份证以及创世纪公司与高婉琳出租代理委托合同的复印件，并陈述在签订2018年租赁合同时，已获创世纪公司披露系代高婉琳出租涉案房屋，在没有相反证据可证明租赁合同只约束创世纪公司和金锡公司的情况下，可以认定涉案的2018年、2019年租赁合同均直接约束金锡公司和高婉琳。退一步说，即便创世纪公司与金锡公司签订租赁合同时，金锡公司未清楚知晓创世纪公司与高婉琳之间的委托代理关系，但在因高婉琳的原因不能继续履行合同时获披露高婉琳为委托人，仍可选择高婉琳作为相对人主张权利。在金锡公司直接向高婉琳主张权利的情况下，创世纪公司的股东非本案必要的共同诉讼当事人，可不作为被告参加本案诉讼。2019年租赁合同租赁期限届满前，高婉琳未获金锡公司同意即径行提前收回案涉房屋，致使金锡公司不能实现合同目的，已构成违约。现双方均认可2019年租赁合同于2019年8月27日解除，本院予以确认。该租赁合同解除后，金锡公司已经交付的剩余租赁期限内的租金，高婉琳应当返还。金锡公司要求高婉琳返还押金并承担一个月租金作为违约金的请求，符合2019年租赁合同的约定。但创世纪公司与高婉琳在出租代理委托合同中约定的委托代理期限自2018年1月3日至2020年1月2日，且创世纪公司向金锡公司收取的租金及押金，均高于创世纪公司与高婉琳在出租代理委托合同中的约定，而金锡公司陈述在2018年租赁合同签订时，即已知晓创世纪公司系受高婉琳委托代为出租，应可知晓创世纪公司的委托权限，故对于创世纪公司超出代理权限所收取的租金及押金，未经高婉琳追认，对高婉琳不发生效力。因此，高婉琳应当返还的租金以及承担的违约金，均应按每月4000元标准计算，应当返还的押金应当按3000元计算，则高婉琳应当向金锡公司返还2019年8月27日至2020年1月2日期间的租金16833元（48000元/年÷365天×128天）、返还押金3000元，并承担违约金4000元。需要指出的是，创世纪公司股东会决议于2018年10月19日停止经营，进入清算程序，其后，该公司仍收取金锡公司2019年的房屋租金、与金锡公司签订2019年租赁合同，显然超出了公司清算期间可以开展的业务范围。但创世纪公司至2019年3月28日方被核准注销，金锡公司向创世纪公司缴纳2019年租金、与创世纪公司签订2019年租赁合同均在创世纪公司存续期间，亦在高婉琳委托创世纪公司出租房屋约定的委托期间内，并不影响案涉2019年租赁合同的效力及金锡公司向高婉琳主张权利。高婉琳与创世纪公司或其股东之间的纠纷，可另觅法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第三百九十三条、第四百零二条、第四百零二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认高婉琳与江苏金锡生态农业科技有限公司的2019年租赁合同于2019年8月27日解除。二、高婉琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏金锡生态农业科技有限公司返还2019年8月27日至2020年1月2日期间的房屋租金16833元及押金3000元。三、高婉琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏金锡生态农业科技有限公司支付违约金4000元。四、驳回江苏金锡生态农业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费558元减半收取为279元（已由江苏金锡生态农业科技有限公司预交），由金锡公司负担44元，高婉琳负担235元，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向江苏金锡生态农业科技有限公司支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陈伟杰二〇二〇年三月十二日书记员  朱 叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民法总则》：第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。