上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15196号原告：李健，女,1990年11月25日出生，汉族,住安徽省安庆市。被告：章有华,男,1965年03月06日出生,汉族,住福建省浦城县。原告李健与被告章有华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告李健到庭参加诉讼。被告章有华经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李健向本院提出诉讼请求：1、要求被告在判决生效之日起五日内退还房屋租赁保证金2800元,门禁卡押金100元；2、要求被告在判决生效之日起五日内支付一个月房屋违约金2800元；3、律师咨询调查费400元由被告承担；4、案件受理费由被告承担。审理中，李健撤回关于退还门禁卡押金100元的诉讼请求。事实与理由：2018年7月27日,原、被告双方在上海同复房地产经纪有限公司办公处签订房屋租赁合同(合同租赁期限：2018年7月30日至2019年7月29日),被告将其位于本市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室北厅约23平房屋以每月2800元(网费全包,水费6.5元/吨,电费1元/吨)出租给原告居住使用,房租费用押一付一,门禁卡另支付100元作为押金。原、被告双方约定如有特殊情况,提前终止合同的,需提前一个月通知对方,得到对方同意后,方可办理退房手续,若被告提前终止合同的,除退还原告剩余房租和房屋租赁保证金外,还需支付原告租赁保证金的一倍作为违约金,若原告提前终止本合同的,被告有权不退还租赁保证金。2019年3月1日，被告以他本人与原房主的合同到期为由,要提前终止合同,用电话告知原告3月的房租不用交。鉴于上述事实,原告认为,被告未按合同条款提前一个月通知原告提前终止合同,未退还房屋租赁保证金,且未赔付原告租赁保证金的一倍为违约金,上述行为已经严重违背了双方订立的合同约定,给原告造成了经济等损失,损害了原告的合法权益,应当承担违约责任。签订租房合同时被告电话告知上海同复房地产有限公司员工由被告亲属代被告签名,押金和租金支付给被告,且以后每月的房租、电费也是支付给被告,由原告与被告履行合同条款。故原告起诉至法院，要求判如所请。章有华未应诉答辩。本院认定事实如下：2018年7月27日，被告(甲方、出租方)、原告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室北厅(房间)(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，建筑面积23平方米。房屋租赁期限2018年7月30日至2019年7月29日。租金每月2800元，乙方按一个月为一期向甲方支付租金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金，为一个月租金2800元，租赁到期后甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方如有特殊情况，提前终止本合同的，需提前一个月通知对方，得到对方同意后，方可办理退房手续等，若甲方提前终止合同的，除退还乙方剩余房租和房屋租赁保证金外，还需支付给乙方租赁保证金的一倍作为违约金，若乙方提前终止本合同的，甲方有权不退还租赁保证金。补充条款：门禁卡押金100。同日，原告向“有华(*有华)135******00”支付宝账户汇款5700元，备注系争房屋一个月房租、一个月押金加一百元门禁卡押金。同日，《收据》载明：今收到承租人2018年7月30日至2018年8月29日房屋租金2800元，押金2800元。收款人显示为被告签名。2018年8月30日、9月30日、10月30日、11月30日、12月30日、2019年1月30日，原告分别向“有华(*有华)135******00”支付宝账户汇款2800元，备注分别是系争房屋9月房租、10月房租、11月房租、12月房租、1月房租、2月房租。2018年10月30日、2019年1月30日，原告分别向“有华(*有华)135******00”支付宝账户汇款400元，备注系争房屋预付电费。审理中，原告称，租赁系争房屋时知晓被告是“二房东”，但是不清楚被告与房屋权利人之间的具体情况。2019年2月底，房东吴俊将其与被告的租赁合同出示给原告看，称他们的合同2019年2月28日到期，要求原告搬离。原告通过中介公司找到被告，被告称会再和房东协商。2019年3月1日，被告电话通知原告说，房东不同意续租，给原告10天-20天的宽限期搬离，原告不用再支付2019年3月的房租。2019年3月20日原告搬离房屋。后来原告联系被告退押金，被告又称需要扣除20天的房租，但此后仍未退还押金。租赁时被告交给原告华悦家园小区门禁卡一张，原告支付了100元押金，现该门禁卡仍在原告处。原告同意按照租赁合同2800元/月标准支付2019年3月1日至20日的租金，并同意在被告应退还的押金中扣除。上述事实，除原告当庭陈述外，另有房屋租赁合同、收据、支付宝转账记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。租赁合同约定“双方如有特殊情况，提前终止本合同的，需提前一个月通知对方，得到对方同意后，方可办理退房手续等，若甲方提前终止合同的，除退还乙方剩余房租和房屋租赁保证金外，还需支付给乙方租赁保证金的一倍作为违约金”。合同的租赁期限至2019年7月29日，但是2019年3月1日被告即要求提前终止合同、要求原告搬离房屋，并仅给了原告10-20天的搬离宽限期。后原告未能继续承租系争房屋。故原告要求被告退还租赁保证金2800元、支付违约金2800元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告承担律师咨询调查费400元，依据不足，本院不予支持。原告同意支付2019年3月1日至3月20日的租金，并同意在被告应退还的租赁保证金中扣除，此于法无悖，为避免当事人讼累，本院予以一并处理。据此计算，原告尚应支付租金2800元/月/31天*20天=1806元，则被告尚应退还剩余租赁保证金2800元-1806元=994元。原告自愿撤回关于退还门禁卡押金100元的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、章有华于本判决生效之日起十日内退还李健剩余租赁保证金994元；二、章有华于本判决生效之日起十日内支付李健违约金2800元；三、驳回李健的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由章有华负担。公告费560元，由章有华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  李 理人民陪审员  吴国妹二〇二〇年三月六日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。