广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29097号原告：王彬彬,男,汉族,1985年9月1日出生,住江苏省丹阳市云阳街道太阳城小区***********,公民身份号码:321************814。委托诉讼代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。（委托期限至2019年12月29日止）委托诉讼代理人：郑静文，广东文国律师事务所律师。（委托期限为2019年12月30日起）委托诉讼代理人：杨彬，广东文国律师事务所实习律师。被告：刘丰，男，汉族，1987年6月13日出生，住湖南省新化县*****************,公民身份号码:432************632。委托诉讼代理人:张彬林,广东秦仪律师事务所律师。原告王彬彬与被告刘丰租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告王彬彬的委托诉讼代理人黎婉珊，被告刘丰的委托诉讼代理人张彬林均到庭参加诉讼。由于本案案情复杂，于2019年12月3日转为普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行审理，原告王彬彬的委托诉讼代理人郑静文、杨彬，被告刘丰的委托诉讼代理人张彬林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彬彬向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告订立的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还租赁保证金158400元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原、被告之间签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：原告承租被告厂房共3跨6格约3000平方米，租赁期为3年，从2017年7月1日至2020年7月31日止；每月租金50000元，每月厂长费、垃圾清理费2800元；原告还须支付租赁保证金158400元给被告，租金从2017年8月1日起计算。此后，原告按约支付租赁保证金并支付租金至2019年5月份。2019年4月份左右，租赁物厂房地基出现裂痕和轻度下沉的状况，被告即向原告索要赔偿，原告认为自己正常使用厂房，租赁用途主要是堆放货物，租赁物出现损坏，并非原告的不当行为所致，不能由原告担责，双方遂起争执。在此情况下，原告又发现租赁物没有办理建设工程的报建手续，也没有办理房产证，依法不能出租使用，故原告通知被告于2019年5月31日退租。原告于退租前将存放的货物搬离，但被告阻止原告取回行车轨道梁、行车、卡车、地磅、集装箱板房等物品。原告认为：双方所签合同无效，原告单方面退租不构成违约；被告主张继续履约无法律依据，其阻止原告取回相关物品属侵权行为。被告刘丰辩称：原告起诉的被告主体不适格，依法应驳回原告的诉请。第一，案涉厂房系案外人段利辉于2017年5月7日向他人承租的，案外人段利辉后于2017年6月26日授权本案被告刘丰将案涉厂房出租给原告，因此，案涉厂房的实际出租人应是案外人段利辉，被告刘丰不具备被告主体资格。第二，案涉租赁合同上收款方也是段利辉，且原告也是将租赁保证金及房屋租金支付给段利辉，按照一般的经验，原告应当知道段利辉作为案涉厂房实际出租人的事实。因此，原告起诉被告刘丰不具备相关的事实根据，应依法驳回原告的诉请。经审理查明，2017年6月27日，被告刘丰作为出租方（以下简称甲方）与原告王彬彬作为承租方（以下简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：一、1.甲方将位于东莞市***************厂房靠南北向3跨6格出租给乙方，宿舍计5间出租给乙方，租赁期为3年，从2017年7月1日至2020年7月31日止；2.前两年厂房租金为每月计50000元，宿舍租金每月每间按实际市场行情另算；从第叁年起每两年在本年租金基础上递增10%；3.乙方每月应交甲方的其他杂费：厂长费2000元，垃圾清理费800元，每月共计2800元给甲方。以上费用乙方每月应付给甲方租金及杂费总额为52800元；二、在签订本合同时，乙方须向甲方支付叁月租金作为租赁保证金158400及预付一个月的租金52800元，共计211200元。合同第十九项还载明：中国邮政银行东莞市横沥支行621*************126，段利辉。合同落款甲方处有被告刘丰签字并按捺手印，乙方处有原告王彬彬签字并按捺手印。又，原告提供了两份银行交易回单拟证明其委托其他的付款账户向上述合同约定的收款账号于2017年6月28日付款101200元，于2017年7月24日付款110000元。庭审中，被告刘丰确认合同所约定的段利辉账户已经收到了案涉租赁保证金158400元，被告刘丰也确认尚未向原告返还上述租赁保证金。再，原、被告在本案中均确认案涉合同约定的租赁物没有办理建设工程规划许可证，没有办理房产证。又，被告刘丰主张，案涉合同约定的东莞市***********厂房是案外人段利辉向房东东莞市瑞锋贸易有限公司承租，并委托被告刘丰与原告签订案涉租赁合同的，被告主张案涉租赁合同的出租人应是段利辉，对此提供一份2017年6月26日《授权委托书》为证，其中载明段利辉委托刘丰为其代理人，全权代表段利辉办理与王彬彬关于东莞市***********厂房的出租事宜。被告刘丰称该《授权委托书》曾向原告出示，但原告明确其在诉讼之前没有看过该《授权委托书》，原告认为其在签订及履行案涉租赁合同时对被告所述的委托情况均不知情，且原告称如果被告在签订案涉合同时出示该《授权委托书》，则案涉租赁合同的出租人应载明为段利辉，而非刘丰。原告认为，其与案外人段利辉曾签订关于东莞市***************厂房靠南北向3跨5格的租赁合同，且双方因该租赁合同已形成另案诉讼。原告据此对其提供的微信聊天记录中载明“房东源耀实业段生”予以解释，且原告称微信聊天记录中载明“通知人：段利辉刘丰”予以反映其与被告刘丰签订案涉东莞市***************厂房靠南北向3跨6格的租赁合同，原告分别与段利辉、刘丰形成不同的租赁合同关系。再，原告认为在案涉租赁合同中，原告基于被告刘丰的指示将案涉租赁保证金158400元转账给段利辉，即使被告刘丰披露案涉租赁合同的出租人为段利辉，原告仍坚持起诉并要求被告刘丰返还案涉租赁保证金。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、租赁保证金的转账凭证、微信对话记录、被扣押物品的照片、租赁物厂房照片、被告委托律师发出的律师函，被告提供的厂房租赁合同、授权委托书等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告王彬彬与被告刘丰于2017年6月27日签订《房屋租赁合同》，本案争议的焦点在于该合同的主体应是谁。首先，根据案涉《房屋租赁合同》的内容，出租人处一直载明为刘丰，刘丰也在“甲方”（即出租人）处签名确认，合同中没有涉及任何关于刘丰所称受段利辉委托的情况，而合同最后部分载明的段利辉及其账户，在文义上应反映此为刘丰在合同中指定的收款账户，即该合同所约定的出租人为刘丰无疑。其次，被告刘丰在本案中所举证的《授权委托书》，原告明确在之前从未看过，且被告刘丰也未能提供任何证据反映其在签订及履行案涉租赁合同时曾经将该《授权委托书》出示给原告。另外，原告提供的微信聊天记录也载明关于信息的“通知人”有“段利辉、刘丰”，此完全不能反映原告知晓案涉租赁物东莞市***************厂房靠南北向3跨6格的房东为段利辉。因此，退一步讲，即使被告刘丰受段利辉的委托以自己的名义与原告签订合同，被告刘丰也未能提供任何证据证明其将此情况曾经告知原告，被告抗辩案涉《房屋租赁合同》的主体为原告王彬彬与案外人段利辉明显依据不足，本院对此不予采纳。而且，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利”的规定，原告已在本案中明确选择向被告刘丰主张权利，此应符合法律规定。因此，本院认定，案涉2017年6月27日《房屋租赁合同》的主体为原告王彬彬与被告刘丰。根据原、被告庭审的陈述，上述合同的租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告因该无效合同取得的租赁物应返还给被告，被告应向原告退回所收取的租赁保证金158400元。因此，原告诉请被告退还158400元依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王彬彬与被告刘丰于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘丰自本判决发生法律效力之日起七日内向原告王彬彬退还租赁保证金158400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费3468元（已由原告预交），应由被告刘丰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  翟静文人民陪审员  朱明彬人民陪审员  黄丽娟二〇二〇年三月五日书 记 员  黄燕霞曾愉婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。