山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终372号 上诉人（原审被告）：韩俊龙，男，1999年10月28日出生，汉族，美国亚拉巴马州奥本大学留学生，住。 委托诉讼代理人:韩连峰，男，1965年2月10日出生，汉族，东营滨海药业有限公司总经理，住东营市东营区。 被上诉人（原审原告）：东营华泰物业服务有限公司，住所地山东省广饶县大王镇潍高路南侧，统一社会信用代码91370523552226147P。 法定代表人：迟玉祥，董事长。 委托诉讼代理人：刘太安，山东黄河口律师事务所律师。 上诉人韩俊龙因与被上诉人东营华泰物业服务有限公司（以下简称华泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初5886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩俊龙上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费用由华泰物业公司承担。事实和理由：一、华泰物业公司没有实际交付房屋，没有提供物业服务。2015年9月14日，韩俊龙与东营华泰置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定韩俊龙购买东营区庐山路华泰国际豪园4幢7号房屋，该房屋建筑面积265.11平方米，该商品房用途为商业用房。该商业用房建成后，2015年9月在房屋没有正式交付韩俊龙之前，经韩俊龙的父亲与东营华泰置业有限公司协商，东营华泰置业有限公司将钥匙交付并同意韩俊龙对房屋进行简单装修，且口头承诺房屋正式交付物业后签订物业合同才正式缴纳物业费，可自简单装修完毕后房屋空置至今，也没有工作人员找过韩俊龙办理任何入住手续和签订物业合同等相关事宜。认购房屋时提出的问题至今也没处理，期间华泰物业公司更没有通知韩俊龙缴纳物业费等费用，韩俊龙认为房屋没有交付，且华泰物业公司没有提供任何物业服务，也未与韩俊龙签订过物业服务合同，故韩俊龙不应支付物业费。二、即使韩俊龙承担物业费也仅是承担很少部分物业费。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条的规定，韩俊龙缴纳的物业费最高不超过60%，且有关案例中空置房屋只承担30%的物业费，而一审法院判令韩俊龙承担80%以上，明显违反法律、法规规定，属于认定事实和适用法律错误。 华泰物业公司辩称，韩俊龙主张不应支付物业费的诉求不成立。1、韩俊龙接受华泰物业公司的物业服务是前期物业服务，物业费收取标准在《商品房预售合同》中已明确约定。2、2015年9月14日，韩俊龙与东营华泰置业有限公司签订《商品房预售合同》第三条明确约定该商品房的用途为商业用房，非普通住宅，且韩俊龙已经入住并安装了监控等设备，水、电、气都进行了使用。根据《山东省物业服务收费管理办法》，涉案房屋不是该管理办法中所规定的普通住宅，不符合该管理办法中第十七条关于物业费减免的规定。3、根据《物业管理条例》第四十一条和第七条第五项的规定，在物业管理活动中，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，履行按时交纳物业服务费的义务。 华泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令韩俊龙向华泰物业公司支付物业服务费13681元（暂计至2019年10月31日）；2、案件受理费由韩俊龙负担。 一审法院认定事实：2015年9月14日，韩俊龙作为买受人、东营华泰置业有限公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定买受人购买东营区庐山路华泰国际豪园4幢7号房屋，该房屋建筑面积265.11平方米，该商品房用途为商业用房。本物业由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格按建筑面积每月为：商业房1.2元/平，由物业管理企业按年（季）收取。 2011年5月，华泰物业公司作为甲方、东营华泰置业有限公司作为乙方签订《国际豪园住宅低密度区及商铺前期物业服务合同》，约定：甲方就选聘乙方为国际豪园一期低密度区及商铺提供物业管理服务事宜订立本合同。物业服务费用标准为商铺按建筑面积每月每平方米1.2元。物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每年1月10日前交纳上半年的物业服务费，每年7月10日前交纳下半年的物业服务费。 2016年4月26日，甲方东营华泰置业有限公司、乙方华泰物业公司签订《关于继续履行二〇一一年五月签署的的协议》，约定甲、乙双方继续履行二〇一一年签署的《国际豪园住宅高层前期物业服务合同》，原有的业主档案交接给乙方，国际豪园业主欠付的全部物业费由乙方享有。 另查，2016年4月30日前，深圳市住宅物业管理有限公司曾为华泰国际豪园提供物业服务。韩俊龙接收房屋后截止2019年10月31日未实际入住。 一审法院认为，华泰物业公司与东营华泰置业有限公司签订的《前期物业服务协议》、东营华泰置业有限公司与韩俊龙签订的《商品房预售合同》皆系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，华泰物业公司、韩俊龙均应按合同约定全面履行义务。华泰物业公司主张韩俊龙交纳2016年4月1日起至2019年10月31日的物业服务费，但根据韩俊龙提供的证据及华泰物业公司庭审陈述，可以认定，华泰物业公司接管华泰国际豪园的时间应为2016年4月30日，故物业费的计算时间应自2016年5月1日起至2019年10月31日为13362.83元，根据韩俊龙的入住情况，一审法院酌情支持10022.12元，超出部分，不予支持。韩俊龙抗辩华泰物业公司主张物业费缺乏依据，华泰物业公司没有履行物业服务义务，无权要求韩俊龙支付物业费用，韩俊龙与华泰物业公司未签订物业合同，但韩俊龙未提交证据予以证实，对于韩俊龙的上述抗辩，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、韩俊龙于判决生效之日起十日内支付东营华泰物业服务有限公司物业服务费10022.12元；二、驳回东营华泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142.03元，减半收取71.02元，由东营华泰物业服务有限公司负担19元，韩俊龙负担52.02元。 二审中，韩俊龙、华泰物业公司均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，韩俊龙的上诉主张不能成立，理由如下：1、与韩俊龙存在房屋买卖合同关系的是东营华泰置业有限公司，而非华泰物业公司。韩俊龙以华泰物业公司未向其交付房屋为由拒绝交纳物业费，没有事实与法律依据。2、根据韩俊龙的自述，早在2015年9月其就收到涉案房屋的钥匙并进行了简单装修。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。现韩俊龙并未举证证明双方有特别约定，便主张涉案房屋没有交付，该主张与事实不符，本院不予采信。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故韩俊龙关于其与华泰物业公司未签订物业合同的主张不能成立。4、根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。”适用该条款的必须是普通住宅，而非商业用房，韩俊龙的涉案房屋不符合适用该条款的条件。 综上所述，韩俊龙的上诉请求不能成立，不应支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费142.03元，由上诉人韩俊龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇二〇年三月二十三日 法官助理王玉凤 书记员衣丽娇