福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15825号 原告：福建海峡融资租赁有限责任公司，住所地：福建省福州市鼓楼区华林路69号三层，统一社会信用代码：91350000738010045Y。 法定代表人：陈建武，董事长。 委托诉讼代理人：龙宇飞，福建远东大成律师事务所律师。 被告：岳琳，女，汉族，1987年5月6日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：左向真，福建智君律师事务所。 委托诉讼代理人：黄朝铭，福建智君律师事务所。 第三人：福建归真不动产投资管理有限公司，住所地:福建省福州市鼓楼区湖东路288号，统一社会信用代码：91350000757368659L。 法定代表人：郑谋勇。 委托诉讼代理人：康彩红，公司职员。 原告福建海峡融资租赁有限责任公司与被告岳琳、第三人福建归真不动产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙宇飞，被告委托诉讼代理人黄朝铭，第三人委托诉讼代理人康彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建海峡融资租赁有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告岳琳立即支付原告房屋占有使用费人民币193433.62元、物业管理费4774.19元（自2019年8月19日计至2019年10月31日）；2.判令被告立即向原告赔偿逾期付款的利息损失（自原告起诉之日起，以被告实际欠款金额为基数，按年12%计至还清全部欠款之日止）；3.判令被告立即赔偿原告为实现债权而支付的律师代理费15000元；4.本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于福州市鼓楼区属于原告所有。2004年2月9日，原告（当时的公司名称为“福建大同房地产开发有限公司”）与福建归真不动产投资管理有限公司（以下称归真公司）签订《房屋租赁合同》，将前述所有房产整体出租给归真公司，租赁期限为自起租日起15年，起租日为办理完毕物业的法定租赁登记之日，租赁期限内，归真公司有权对外转租。2004年8月19日，福州市房地产交易登记中心向原告、归真公司颁发了《房屋租赁证》。根据前述约定，归真公司承租房产的租赁期限应于2019年8月18日届满。2016年10月13日，归真公司与被告签订《租赁合同》，将上述房产中的综合楼5＃楼1层第6-8＃店面（详见合同附件—承租物业平面图）转租给被告使用，转租期限至2019年8月19日届满，被告应于租赁期限届满后将租赁房屋腾空并返还，前述租赁期限届满前的租金标准为每月81033元，物业管理费标准为每月2000元。该合同签订后，归真公司将店面移交被告使用，被告在该场所设立了福州市鼓楼区，经营餐饮服务。然而，上述《房屋租赁合同》、《租赁合同》所约定的租赁期限均届满后，被告未履行腾房义务，且至今仍在占有使用上述房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，被告应按照上述《租赁合同》约定的租金标准，向原告支付逾期腾房占有使用费，并应将房屋腾空后返还给原告。鉴于此，原告及归真公司均多次催告被告支付房屋占用费及物业管理费、返还房屋，但被告不予理会。自被告上述租赁期限届满之日（2019年8月19日）计算至2019年10月31日，被告应向原告支付总计198207.81元的房屋占有使用费、物业管理费，并应向原告赔偿逾期付款的利息损失以及原告为实现债权而支付的律师代理费。综上所述，为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，恳请准予原告的上述请求事项。 被告岳琳辩称，一、原告按岳琳与归真公司的租赁合同约定的租金标准要求支付占有使用费，但双方没有签订合同，应按照原告与归真公司签订的合同来收取租金，原告与归真约定的年租金为330.75万元，月租金为275625元，租赁面积按《房屋租赁证》中的面积20758.2平方米，每平方米的租金为13.28元/月，租赁店面的面积为380平方米，因此月租金为13.28元*380平方米＝5046.4元。退一万步讲，按产权证面积15353.31平方米计算，每平方米的租金为17.95元/月，月租金为17.95元*380平方米＝6821元。物业费只有8月、9月的支付凭证，没有10月的支付凭证，因此10月的物业费无权主张。 二、因双方对租金金额一直在协商，但未明确具体金额，岳琳在此情况下无法支付，并非不支付，因此不构成逾期支付，原告请求支付逾期付款的利息损失不能成立，而且按照年12%的标准计算逾期付款的利息也没有依据。 三、原告与岳琳没有签订合同，岳琳与归真公司的合同中也没有约定律师费的承担，因此其请求支付律师费不能成立。 四、即使按照原告的主张律师函10月17日才送达，10月31日就要求撤离，没有给予岳琳合理的时间，在这这么短的时间内岳琳根本无法找到合适的店面，然后装修，添置设备，重新开业，因此原告的行为给岳琳造成极大的损失，岳琳保留索赔的权利。在原告要求搬离的期间被告已经停止经营，不应计算占有使用费。 第三人福建归真不动产投资管理有限公司述称，2015年3月1日被告从原承租人林祝斌手上转租，从2016年10月11日起正式由被告承租，签订的合同期限至2019年8月19日届满。归真公司与原告承租房产的租赁期限于2019年8月18日届满，2019年8月19日归真公司已将整个物业及管理移交给产权方。在此过程中，归真公司已经告知每个商户如需续租，需要向产权方说明，是否同意续租由产权方决定。之前月租金为81033元，后被告因经营困难拖欠租金，从2018年起，归真公司就给被告做了一万元的减免，租金为71033元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于福州市鼓楼区（产权证号为榕房权证Ｒ字第××号）的所有权人为福建海峡融资租赁有限责任公司。2004年2月9日，福建大同房地产开发有限公司（甲方）与福建归真不动产投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于福州市物业出租给乙方，年租金为300万元，每五年递增5%，合同租期自办理完毕物业的法定租赁登记之日起十五年；在合同约定的租赁期限及租赁用途内，乙方有权自用或将物业转租第三者。2004年8月19日，福州市房地产交易登记中心颁发了榕房租证第Ｚ200400877号房屋租赁证，其中房屋坐落：鼓楼区出租人为福建大同房地产开发有限公司，承租人为福建归真不动产投资管理有限公司。2016年10月13日，福建归真不动产投资管理有限公司（甲方）与岳琳（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租鼓楼区店面，租赁期限自2015年3月1日至2019年8月19日止，租金标准逐年增长，其中，2018年3月15日至2019年8月19日的月租金为81033元，物业费为2000元／月；乙方每月应支付的水、电数额为：抄表数＋公摊数。庭审中，福建归真不动产投资管理有限公司与岳琳共同确认，在合同履行过程中，因被告拖欠租金，2018年起的月租金减免一万元，调整为71033元。2019年9月19日，原告向岳琳发出《催收通知》，要求其支付2019年8月19日至2019年9月19日起的占用使用费115174.81元。2019年10月15日，原告向岳琳邮寄《律师函》，内容为：租赁期限届满后，被告未履行腾房义务，至今仍占有使用上述房屋，要求其支付房屋占有使用费198207.81元，并于2019年10月31日前将上述房屋腾空并交还。2019年10月15日，另查，福建大同房地产开发有限公司于2010年3月25日更名为福建海峡设备租赁有限责任公司，于2012年4月25日更名为福建海峡融资租赁有限责任公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，福建海峡融资租赁有限责任公司与福建归真不动产投资管理有限公司的租赁合同以及福建归真不动产投资管理有限公司与岳琳的转租合同的履行期限均于2019年8月19日届满。福建海峡融资租赁有限责任公司于2019年9月19日向岳琳催收占有使用费，于2019年10月15日致函要求岳琳腾空诉争房屋，以其行动明确表明不再续租。现次承租人岳琳未按期腾退，故福建海峡融资租赁有限责任公司有权要求其支付占有使用费。关于占有使用费的标准，被告主张按照福建海峡融资租赁有限责任公司与福建归真不动产投资管理有限公司签订的合同的租金均价计算。本院认为，原告与第三人之间租赁合同约定的2019年租金330.75万元是湖东路288号物业整体出租的打包价格，没有对租赁房屋各部分单独计价，而租赁各个区域部分具有不同的商业价值，难以根据原租赁合同的约定，确定诉争房屋的租金。且本案诉争房屋属于临街店铺，商业价值较高，若完全参照原告与第三人约定的租金均价确定次承租人应支付的房屋占有使用费，难以填补原告的租金损失，亦与被告获取的占有利益不符，有失公平，故被告的上述主张，本院不予支持。庭审中，被告与第三人确认在合同履行过程中已经对租金达成了一致，即2018年起每月71033元，被告亦提交了转款凭证、发票等证据证明双方通过实际行动变更了原合同的约定。然，该减免系以被告按期交纳房租租金为条件，且针对的是租赁期限内的租金，系第三人其对租赁期间相应权利的放弃。本院综合衡量各方当事人约定的租金标准、承租方对房屋的利用程度、出租人的实际损失等方面因素，认定被告应参照福建归真不动产投资管理有限公司与其的转租合同约定的租金标准81033元/月支付房屋占有使用费，故岳琳应支付原告2019年8月19日至2019年10月31日期间的占有使用费81033元/月×2个月零12天=194479.2元。关于利息损失，岳琳经催要后未及时支付房屋占有使用费，原告主张利息损失，合法合理，可按年利率6%的标准赔偿原告自起诉之日即2019年11月19日起至实际支付之日止的利息损失。关于物业费，福建海峡融资租赁有限责任公司提供了物业合同、发票佐证该笔费用已实际支付，被告岳琳对此无异议，故原告要求被告支付物业管理费4774.19元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的律师费15000元，因无合同依据，且非主张权利的必要支付，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，第十八条之规定，判决如下： 一、被告岳琳于本判决生效后十日内向原告福建海峡融资租赁有限责任公司支付占有使用费194479.2元及逾期付款利息（以194479.2元为基数，从2019年11月19日起按年利率6%计付至款项还清之日止）； 二、被告岳琳于本判决生效后十日内向原告福建海峡融资租赁有限责任公司支付物业管理费4774.19元； 三、驳回原告福建海峡融资租赁有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4498元（已由原告预交），减半收取计2249元，由被告岳琳负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年三月二十日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。