贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初362号原告：周某1，女，汉族，2011年2月16日出生，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。法定代理人：周某2，男，汉族，1982年1月6日出生，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权代理),北京德恒律师事务所律师。原告周某1与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某1的法定代理人周某2，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以365779元购房本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍的标准支付原告自2016年1月1日起计算至2018年10月17日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金67623元；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年10月15日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的毕节市七星关区招商花园城第D3幢10层3号房，房屋总价款为368271元。后双方签订面积补差协议，被告退还原告2492元，房价实际为365779元。双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋转移登记、违约责任等作了明确约定。原、被告就涉案房屋的不动产权证书成立事实上的委托代办关系，但被告于2018年10月17日才为原告办理取得涉案房屋不动产权证书，被告行为构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告招商商置公司辩称，被告于2017年9月24日在原告涉案商品房小区门口设置了为期7天的“办理《不动产权证书》证书资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。故被告至迟于2017年9月24日完成了通知义务。根据《中华人民共和国民法总则》，原告于2020年1月6日起诉立案，应适用3年诉讼时效的规定，从2017年1月6日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。本院经审理查明：2014年11月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告修建的位于毕节市城市南部新区，房号为：Ｄ3-10-3，该商品房总价款为368271元。转移登记：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款368271元。被告于2015年2月27日向原告交房。2015年5月8日，招商商置公司取得涉案房屋所属的毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城Ｄ3幢的《不动产权证书》（初始登记）。2017年9月24日至2017年9月30日，被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。2018年8月10日，原告向招商商置（贵州毕节）投资有限公司出具委托书，委托其办理涉案房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。另查明，原被告双方2014年11月22日签订《面积误差补充协议》后，被告将涉案商品房面积补差款2492元支付原告，涉案房屋按购房发票的实际房款为365779元，该涉案房屋于2018年10月17已取得不动产权证。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定。本案中，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案被告实际交付房屋时间为2015年2月27日，故被告应在2015年3月27日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期则应承担违约责任。被告的违约责任属于单纯的债权性质请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日2020年1月6日回溯3年的违约金应予保护，即2017年1月6日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，2017年9月24日，被告在招商花园城D区曦园门口设置“办理不动产权证书资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因涉案房屋已实际交付原告，被告发布办证通知的地点为原告可知悉范围，被告的该通知方式可有效到达原告，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，故违约金计算时间应截止于2017年9月24日。故本案被告应承担违约责任的期间为2017年1月6日至2017年9月24日。违约金应按照原告已付购房款365779元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款365779元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月6日计算至2017年9月24日。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周某1支付逾期交付办理毕节市七星关区招商花园城第Ｄ3幢10层3号（房号：Ｄ3-10-3）商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款365779元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年1月6日计算至2017年9月24日止）；二、驳回原告周某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币745元（已减半收取），由原告周某1承担643元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 王 琦二〇二〇年三月十二日书记员 朱流洋