贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初649号原告：吴国虎，男，1974年4月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱妍。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：田甜，女，代理权限：特别代理。原告吴国虎诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国虎，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人田甜、朱妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴国虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付商品房转移登记有关文书；2、请求判令被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金21067.2元，违约金以531983元为基数，按每日0.01%计算，暂自2018年12月1日至2019年12月31日，2020年1月1日后的违约金按上述标准继续计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市白云区住房，已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，原告已经向被告支付购房款，按照合同约定均在2017年12月30日前办理完商品房所有权登记，如出现违约，出卖人按日向买受人支付已交房款0.01%的违约金，原告已经按照约定交纳购房款，但被告作为出卖人，至今没有办理产权登记，已经构成违约，该违约事实有贵阳市中级人民法院已生效的（2019）黔01民终4740号民事判决书及贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初1818号民事判决书为证，因此应按照合同约定向原告支付违约金并办理产权登记手续。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告合纵置业公司辩称：双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，请法院依照该标准处理。本院经审理认定的事实如下：2013年11月28日，原告吴国虎与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。后被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。2019年，贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初1818号民事判决书及贵阳市中级人民法院已生效的（2019）黔01民终4740号民事判决书判决被告合纵置业支付原告2017年12月31日至2018年11月30日违约金共计17821.43元。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、收款收据、贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初1818号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终4740号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，自2018年12月1日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止。原告诉请将违约金的计算时间暂截止至2019年12月31日，本院从其自愿，故被告应支付原告违约金的金额为：531983元×0.01%/天×396天＝21066.5元；针对原告主张判令被告立即向其交付商品房转移登记文书的诉请，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项关于60日的约定，本院判令被告应在办理商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告支付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵阳合纵置业股份有限公司在取得商品房初始登记之日起六十日内向原告吴国虎交付办理贵阳市白云区房屋转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴国虎支付逾期交付转移登记有关文书的违约金21066.5元（从2018年12月1日起至2019年12月31日的违约金以购房款531983为基数，按照每日万分之一的标准计算为21066.5元，从2020年1月1日起以50.20元/天为标准计算违约金至被告贵阳合纵置业有限公司向原告吴国虎交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告吴国虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，减半收取为163元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王冰青二〇二〇年三月三十日书记员  熊重异