广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35665号原告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区*******，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司，住所地广东省佛山市高明区********************，统一社会信用代码91440605MA51DW9N0K。负责人：李瑞红。被告：黄世忠，男，1987年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************518。原告佛山市房天下科技有限公司诉被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司（以下简称“山林水语物业公司”）、黄世忠居间合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。后被告山林水语物业公司下落不明，需要公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员杜杰担任审判长，与人民陪审员姚洁、徐碧霞组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告山林水语物业公司签订的《【山林水语】项目招租代理合同》；二、两被告向原告返还招租保证金10万元；三、两被告向原告支付违约金3万元；四、两被告向原告支付律师费1万元；五、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年6月27日，原告与被告山林水语物业公司签订《【山林水语】项目招租代理合同》，约定被告山林水语公司委托原告负责山林水语创意市集项目的招租工作。涉案合同约定，被告山林水语物业公司负责建造项目营销中心，该营销中心应在2019年7月15日前完工并交付使用；原告应在合同签订之日起5个工作日内向被告山林水语物业公司支付10万元招租保证金，被告山林水语物业公司应在合同签订之日起15个工作日内向原告支付10万元代理服务费；任一方违反合同约定，守约方有权单方解除合同，并要求违约方支付10万元违约金，守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等合理支出均有违约方承担。2019年7月1日，原告委托刘国丞向被告山林水语物业公司支付10万元招租保证金。截至本案起诉之日，被告山林水语物业公司经原告多次催促仍未依约向原告支付10万元代理服务费。另，涉案项目营销中心至今仍未完工。综上，被告山林水语物业公司的上述行为已构成根本违约，原告有权主张解除合同，要求被告山林水语物业公司返还招租保证金10万元并支付违约金。由于涉案合同约定的违约金标准过高，原告自愿将违约金下调为3万元。原告主张权利的合理支出也应由被告山林水语物业公司承担。被告黄世忠是被告山林水语物业公司的实际控制人，理由为被告黄世忠以个人名义承租涉案土地，并非以被告山林水语物业公司名义承租，且被告黄世忠一直以个人名义与原告洽谈合作事宜，但合同却以被告山林水语物业公司名义签订。因此，原告认为被告山林水语物业公司由被告黄世忠实际控制，该公司为被告黄世忠逃避法律责任的工具，故被告黄世忠应对上述债务承担连带责任。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告与被告山林水语物业公司的营业执照复印件、被告黄世忠的身份证复印件。证明原告与两被告的诉讼主体资格。2、《【山林水语】项目招租代理合同》。拟证明原告与被告山林水语物业公司签订合同，约定涉案项目招租工作、招租保证金、代理服务费以及违约责任。3、兴业银行网上转账受理单、银行流水、付款委托书。拟证明原告于2019年7月1日委托刘国丞向被告山林水语物业公司支付招租保证金10万元。4、现场相片4张。拟证明涉案项目已处于停工状态，营销中心至今仍未完工。5、《诉讼委托代理合同》、律师费发票。拟证明原告为主张权利支出律师费1万元，该律师费应由被告山林水语物业公司承担。6、《土地租赁合同》、微信聊天记录21张（原告员工刘穗玉与被告黄世忠的聊天记录，被告黄世忠的微信号为Hasby841010）。拟证明被告黄世忠以个人名义承租涉案土地，其一直以被告山林水语物业公司实际控制人的身份与原告洽谈合作事宜，其亦是招租保证金的实际收款人，故被告黄世忠是被告山林水语物业公司的实际控制人。诉讼中，两被告未提交证据。本院认证认为，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年6月27日，被告山林水语物业公司（甲方、委托单位）与原告（乙方、代理单位）签订《【山林水语】项目招租代理合同》，主要约定：“第一条、项目情况。本合同约定的招租项目高明市山林水语（推广名）山林水语创意市集……第二条、委托代理方式。甲方委托乙方作为该项目的广州及佛山地区场外、场内独家招租代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续招租工作由乙方全程负责，乙方也将积极参与客户的场外、场内沟通，努力促进招租成交。第三条、甲乙双方各自义务……8、因甲方原因、政府原因导致乙方未能顺利开展招租，由甲方负责协调处理，协调期间不计入本合同所约定的合作期限内，因甲方未能协调解决，导致乙方不能开展招租工作的，属于甲方违约。9、甲方负责建造该项目的营销中心，于2019年7月15日前完成并交付使用……第四条、招租佣金标准、结算方式……5、招租保证金：（1）乙方应在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付招租保证金人民币10万元；（2）甲方应在本合同签订之日起15个工作日，向乙方支付代理服务费用人民币10万元。6、甲方收取招租保证金的账户为：甲方开户银行：兴业银行高明支行；甲方银行账号：622************615；甲方收款人姓名：李瑞红。第五条、合同期限。本阶段为自2019年6月28日起至2020年1月28日止。代理期限届满前一个月，如双方同意续约，则另行签订合同……第七条、违约责任……6、任一方违反本合同约定，守约方有权单方解决合同，并要求违约方支付人民币10万元违约金，守约方因主张权利产生的诉讼费、保全费、公证费、律师费、保险公司出具保函的费用等合理支出，均由违约方承担……第九条、争议的处理。本合同在履行过程中发生争议，甲、乙双方应尽量通过友好协商的方式解决，协商不成的，双方均可向合同签订地人民法院起诉……合同签订地：佛山市禅城区。”2019年7月1日，原告向被告山林水语物业公司法定代表人李瑞红的银行账户转账支付招租保证金10万元。2019年11月21日，原告（委托方）与广东泽康律师事务所（受托方）就本案签订《诉讼委托代理合同》，约定律师代理费1万元，广东泽康律师事务所于2020年3月4日出具发票，证明已向原告收取律师代理费1万元。另查明一：原告员工刘穗玉与被告黄世忠的部分微信聊天记录：2019年4月29日，被告黄世忠“尽快决定吧”，刘穗玉“你意见是可以谈合作条件了”，被告黄世忠“可以”；2019年5月1日，被告黄世忠向刘穗玉发送涉案项目现场照片，刘穗玉“好快哦”，被告黄世忠“已经招了不少商户”，刘穗玉“营销中心也建好了吗”，被告黄世忠“现在建”；2019年6月25日，刘穗玉“合同不是你同意就可以了吗？还要走什么流程”，被告黄世忠“都要看一下，尽快签”，刘穗玉“今晚你有空麻烦把你的公司名称发给我，还有项目具体地址”，被告黄世忠“好的”；2019年6月30日，被告黄世忠“小玉问你老板下午能否安排划款，划了给我账单，我给财务与合同一起备份”；2019年7月1日，刘穗玉将兴业银行网上转账受理单发送给被告黄世忠；2019年7月16日，刘穗玉“你现在为什么都不和我们同事沟通，是否已和别的公司签好公司”，被告黄世忠“没有”，刘穗玉“你有什么计划和安排能与我们的同事沟通一下吗，我们个个像傻瓜一样不知道项目的进度和下一步，我们个个都无法联系你，我们只想知道什么时间可以做什么，或者一切工作都要等到你什么时候再定，给我们一个说法”；2019年7月31日，刘穗玉“忠表哥，10万元什么时候转给我们公司，我被财务天天追问。能回复一下我吗”；2019年8月1日，刘穗玉“忠表哥，10万元什么时候转给我们公司啊，我被财务天天追问，能回复一下我吗”；2019年8月8日，被告黄世忠“这两天就转，公司这几天只有阿西上班……”“正常了，我安排好款给你财务，发账号过来”；2019年8月9日，刘穗玉“忠哥：你转账了吗？”被告黄世忠“没有”。另查明：2018年11月21日，案外人陆伟强（出租方）与被告黄世忠（承租方）签订《土地租赁合同》，约定被告黄世忠向陆伟强承租位于佛山市高明区新亨广场旁（文明路以西200米）的茉莉花地租用土地，面积约4000平方米，租赁期限自2018年11月21日起至2043年8月1日，土地仅限被告黄世忠经营商业用途，未经陆伟强同意不得改变用途，不可整体转让，被告黄世忠可分租出租使用租赁面积范围内，陆伟强必须同意被告黄世忠分租、招商项目。原告在诉讼中称：关于招租保证金，被告山林水语物业公司要求原告先支付招租保证金，过十天后再以代理服务费名义返还，因此招租保证金与代理服务费实为同一款项，仅名称不一，被告山林水语物业公司称原告支付招租保证金后便享有涉案项目的独家代理权；被告山林水语物业公司未依约支付代理服务费，未在2019年7月15日交付涉案项目营销中心，亦未实际对外开展招租，其行为违反涉案合同约定，原告有权诉请解除合同，解除时间为2020年1月28日；被告黄世忠作为被告山林水语物业公司的实际控制人应对本案债权债务承担连带责任，理由为涉案项目所在土地系被告黄世忠从案外人陆伟强处承租，被告黄世忠亦明确收到涉案招租保证金；涉案项目至今仍未对外招租，施工现场处于停工状态，原告无法联系到被告黄世忠。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告与被告山林水语物业公司签订的《【山林水语】项目招租代理合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告山林水语物业公司均应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请解除合同。涉案合同约定，被告山林水语物业公司负责建造涉案项目营销中心，并于2019年7月15日前完成并交付使用；任一方违反合同约定，守约方有权单方解除合同。本案中，原告主张被告山林水语物业公司未依约于2019年7月15日交付涉案项目营销中心，其行为已构成违约，故原告有权诉请解除合同。两被告对此均未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，结合原告提交的微信聊天记录，本院采信原告主张，确认被告山林水语物业公司存在上述违约情形，原告据此解除合同合理有据，本院予以支持。关于合同解除时间，原告于2019年12月3日向本院起诉，由于被告山林水语物业公司下落不明，起诉状经公告于2020年2月14日视为送达。涉案合同约定于2020年1月28日到期，原告亦主张合同于该日解除，故本院确认涉案合同于2020年1月28日解除。关于原告诉请返还招租保证金。涉案合同约定，关于招租保证金：原告应在合同签订之日起5个工作日内，向被告山林水语物业公司支付招租保证金10万元；被告山林水语物业公司应在合同签订之日起15个工作日，向原告支付代理服务费用10万元。据前所查，原告已依约向被告山林水语物业公司支付招租保证金10万元。原告述称双方约定招租保证金的目的是保证原告享有涉案项目的独家代理权，被告山林水语物业公司亦同意在合同签订之日起15个工作日内以代理服务费的形式向原告返还招租保证金，两笔费用实为同一款项。两被告对此未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，结合上述约定与原告提交的微信聊天记录，本院采信原告主张，确认涉案招租保证金与代理服务费实属同一款项，被告山林水语物业公司依约应向原告返还涉案招租保证金。关于原告诉请违约金。涉案合同约定，任一方违反合同约定，守约方有权单方解除合同，并要求违约方支付10万元违约金。如上所述，被告山林水语物业公司未依约交付涉案项目营销中心及返还招租保证金，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金金额，原告主张涉案合同约定的违约金过高，故调整为违约金3万元。结合被告山林水语物业公司迟延返还招租保证金的时间、金额以及未依约交付涉案项目营销中心的违约情形，本院采信原告主张，确认被告山林水语物业公司应向原告支付违约金3万元。关于原告诉请律师费。涉案合同约定，守约方因主张权利产生的律师费等合理支出，由违约方承担。据前所查，被告山林水语物业公司已构成违约，故原告作为守约方有权向其主张律师费，原告亦提交了《诉讼委托代理合同》与律师费发票证明律师费的实际产生，故本院对原告该诉请予以支持。关于责任承担。原告主张被告黄世忠为被告山林水语物业公司的实际控制人，故应对本案债权债务承担连带责任，并提交《土地租赁合同》与微信聊天记录为证。经查，原告提交的上述证据无法充分有效证明被告黄世忠系通过投资关系、协议或者其他安排能够实际支配被告山林水语物业公司行为的实际控制人，故对原告该项诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市房天下科技有限公司与被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司于2019年6月27日签订的《【山林水语】项目招租代理合同》于2020年1月28日解除；二、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市房天下科技有限公司返还招租保证金10万元；三、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市房天下科技有限公司支付违约金3万元；四、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市房天下科技有限公司支付律师费1万元；五、驳回原告佛山市房天下科技有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取3100元，由被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司高明荷城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 杜 杰人民陪审员 姚 洁人民陪审员 徐碧霞二〇二〇年三月二十日书 记 员 余柔敏