广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40953号原告：袁廷武，男，1952年4月24日出生，汉族，身份证住址济南市市中区。委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。法定代表人：张为民。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。第三人：陈家惠，女，1951年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆盈，广东百言律师事务所律师。原告袁廷武与被告广州市穗京房地产开发有限公司，第三人陈家惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周蓓、唐峰，被告委托诉讼代理人吴国盛，第三人委托诉讼代理人董玉乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，协助原告办理广州市越秀区XX路X东梯X层X单元的过户手续及房地产权证。2.判令被告退还原告缴纳的一万元暂借房屋押金。事实与理由：原告与被告于2000年12月28日签订了认购书，约定原告以总价330000元购买被告开发的位于广州市越秀区XX路X东梯X层X单元，该物业面积59.14平方米。原告并于2000年12月31日缴纳了170000元的首期款及契税2475元。原告与被告在2001年7月9日在广州市不动产登记中心办理了备案登记。之后，原告一直等待被告通知办理银行按揭贷款手续和交楼入住。2001年9月19日，被告提出，由于自己原因，暂时无法交楼，其可以先安排原告暂时居住被告提供的XX路X层X单元房给原告居住。等惠雅阁的单元可以交付使用，再交付给原告并办理过户手续。原告遂一直居住在X路X号X房等待被告通知。期间，原告无数次要求被告办理产权证并交付房屋。原告对于被告的经营情况不了解，并不知道其财产于2004年就已经被人民法院查封、冻结。2017年3月30日，原告又一次找到被告要求办证，被告欺骗原告，让原告安心居住在上述1211号房屋，如果1211号房一旦可以办产权证，被告则可以将1211号房过户给原告，如果被告将面积较大的1211号房过户给原告，原告只需把其购买的惠雅阁房屋过户给被告，并补齐面积差即可。但在2019年6月，案外人广州市晓穗房地产开发有限公司管理人在1211号房门口贴出通知，原告才得知1211号房是广州市晓穗房地产开发有限公司（以下简称晓穗公司）名下的物业，其从来没有委托过任何人处理出租给房产，故要求原告在2019年6月30日搬走。后原告联系被告，并未得到妥善解决。原告认为，作为惠雅阁9层02单元的实际购买者，原告已经支付了超过房屋全款的50%，并且办理了预售合同备案登记。原告作为该物业的合法产权人的权利应该得到保护。为此，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告已经与被告就双方的买卖合同在履行中发生了变更，原告购买的标的物已变更为被告的关联公司晓穗公司名下的广州市天河区X路X号X房。具体理由：本案涉及重大复杂历史遗留问题。当时操控被告、晓穗公司实际控制人吴尚平利用相关公司骗取相关财产，该财产流向晓穗公司，并未进入被告账户，最终由吴尚平销毁账册，潜款去向不明。买卖合同发生时间正处于吴尚平管理两家公司期间，相关证据证明原告当时是直接与晓穗公司的法定代表人吴穗意（吴尚平之儿子）、吴尚平签署的房屋购买合同，在此期间，原告与吴尚平等人签订《房屋暂借协议》，最终，吴尚平也没有完善惠雅阁，另外由被告股东、施工方完成惠雅阁。吴尚平等人从未打算履行合同。根据原告提供的证据，没有显示1万元押金有交至被告，被告认为其提出该请求没有事实和法律依据。第三人述称：原告的诉讼请求不成立。原告在之前已经委托被告，在原告同意的情况下将房屋转给第三人，第三人签订了购房合同、交付了房屋，并从2004年8月28日起一直缴纳水电费、物管费等费用，对房屋进行装修及使用。根据司法解释的意见，出现一房两卖的，先交付一方有权取得房屋所有权。同时，原告已经置换了房屋至晓穗公司的麓雅居1211房屋，也已经居住了18年之久。原告应当向晓穗公司提起诉讼，主张该房屋的权利，而非自愿放弃其物权，反悔之前已经行使的民事行为，其带有恶意诉讼的性质。故应当驳回全部诉讼请求。经审理查明：2000年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《惠雅阁认购书》，其中约定了：认购物业为建设六马路惠雅阁九层02单元，该物业的建筑面积为59.14平方米；定价为413743元，认购价为330000元。2000年12月31日，原告向被告支付了170000元首期房款。2001年1月11日，原告向被告支付了契税2475元。2001年6月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房预售合同》，其中约定了：乙方向甲方预购X路X层X房，用途为住宅，建筑面积59.14平方米，该预售商品房按建筑面积计算，售价为330000元；甲方须于2001年6月31日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；该商品房竣工验收之日起30日内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；等。该合同于2001年7月9日办理了预售合同登记备案。2017年3月24日，广州市房地产档案馆出具了《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中记载：袁廷武，登记字号00038909，房地产地址为X路X梯X层X单元，住宅，商品房，建筑面积为59.14平方米。2017年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《暂借房屋协议》，其中约定了：乙方就已购由甲方开发的位于X造币左地段的“XX阁”住宅楼902房共59.14平方米，已办理交易监证手续并且乙方已缴交楼款170000元（余款的银行按揭手续暂停办理）；由于甲方原因该楼宇暂无法交付使用，为解决乙方的居住问题，经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：一、由甲方负责无偿提供位于X路XX号X号房予乙方暂住，乙方缴交1万元押金予甲方，以后搬出后由甲方退还；二、乙方入住后未经甲方同意不能改动房屋的内部结构，并需服从物业公司的管理，缴交入住后所产生的各项费用；三、由于该房屋为甲方内部处理的物业，故经双方商定同意作为不定期借住，如房屋需收回，即甲方需于十五天前通知乙方，乙方需无条件搬出，甲方需同时另行选定暂住房予乙方入住；四、如“惠雅阁”交付使用，即乙方应在收到“惠雅阁”入住通知书起计十天搬离上述暂住房，同时乙方不再追究甲方“惠雅阁”X房延期交楼的责任。追加条款：1.由于甲方在短期内“惠雅阁”仍未能交付，鉴于乙方暂住的X路X号X房已居住十多年，现甲、乙双方再次确认麓雅居1211房仍交给乙方暂住；2.甲方承诺，待X居X房的产权手续明晰后，协助乙方将X阁X房的产权置换成X居X房的产权，乙方同时协助将惠雅阁902房的产权变更到甲方或甲方指定人员名下；3.甲、乙双方确认就上述房屋产权置换手续办理时，各付各税，增大面积部分互不追究。2017年12月26日，原告向被告申报债权时，在《债权申报表》中写明：要求办理现住X路X号X房的房产证，按原合同价格补齐余款。2019年5月21日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破20-1号民事裁定书，裁定：查封属于广州市晓穗房地产开发有限公司所有的位于天河区麓湖路以东、广深铁路以北地段的商住楼，即X区X路26号X居负一层车库全层、二层全层及904、1002、1102、1105、1111、1202、1204、1205、1208、1211、1502房。2019年5月31日，广州市晓穗房地产开发有限公司管理人发出《通知》，通知上述房屋的使用人在2019年6月30日前将房屋腾空交还管理人，管理人将对上述房产评估拍卖。2019年7月17日，广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，其中记载：X路X东梯X层X单元，预售证号000099，预售合同号00038909，预收备案时间2001年7月9日，预售人广州市穗京房地产开发有限公司，预购人袁廷武，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押情况，暂无有效查封信息。2004年8月28日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》，其中约定了：乙方向甲方预购X路X阁东梯X层X号，用途为住宅，建筑面积59.16平方米，该预售商品房总金额为177480元；付款方式为一次性付款，买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上；等。该《商品房买卖合同》对于房屋的交付及办理产权登记手续的内容均无约定，也无办理预售登记备案。2004年8月28日，第三人向被告支付了购房款177480元。现涉案的902房由第三人在使用。第三人为了证明原告放弃购买涉案的902房，向本院提交了2004年5月6日的《委托书》（复印件），其中内容为：“我于2000年12月份认购了贵公司盖在X路上的‘X阁X房，当时交了首期17万元及一切税费186893元。因贵公司盖的这座楼现又盖好可以交付使用了，但我不想再在这里住了，所以委托贵公司把‘惠雅阁’902房对外出售，贵公司收到款后及时归还我交的一切款项，我收到款后该房产的所有产权等自动失效，麻烦谢总了。”该《委托书》落款人为袁廷武。原告表示：《委托书》是复印件，不予确认，该证据是伪造的。被告表示：对该证据没有异议，该复印件是被告移交给第三人的，由于被告改制及时间久远，原件已经灭失。庭审中，原告表示：第三人购买房屋的价格比较便宜，且房款并非是按照合同约定转到监控账户，而是支付至私人账户，故第三人购买房屋是带有恶意，与被告是恶意串通。被告表示：黄幼谊是被告当时的财务私人助理，负责接收款项，因为被告当时的账户被法院冻结，所以由私人账户收取款项、筹集资金来盘活烂尾楼；由于当时是按烂尾楼的现状出售房屋的，所以才低价出售；被告没有证据证明有权处置晓穗公司的财产，但是当时晓穗公司无人管理，无法经过晓穗公司的同意，被告是享有晓穗公司4成股权的股东，对晓穗公司具有一定控制权，因为当年吴尚平等人卷款到晓穗公司处，被告也是晓穗公司最大的债权人，当分配财产时，被告对晓穗公司的财产具有处分权。第三人表示：被告公司的谢才雄告诉第三人有一套比市价便宜的房屋出售，但是是烂尾楼，要先交钱，修复好框架后才行，当时不是现房，所以第三人以每平方米3000元的单价购买，在合同签订的时候就交付了房屋；由于房屋是烂尾，所以没有约定办证的时间；购房款是存至被告员工的黄幼谊的账户，另有部分是现金支付；2004年购买房屋时该地段房屋均价在5000元左右，由于该房屋是烂尾，所以价格适当便宜也很正常。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《暂借房屋协议》的约定，被告承诺待X居X房的产权手续明晰后，协助原告将X阁X房的产权置换成X居X房的产权，但被告无证据证明其有权处分晓穗公司名下的1211房，且现1211房产权被另案查封，被告无法履行《暂借房屋协议》中的承诺，故原告现要求主张X阁X房的相关权利，合法合理。第三人提交的2004年5月6日的《委托书》，只有复印件，没有其他证据佐证，本院不予采信。由于被告又将惠雅阁902房再出售给第三人，并将该房屋交付给第三人使用十多年，现并无充分证据证明被告与第三人之间有恶意串通的行为，故在两份买卖合同均有效的情况下，应衡量优先保障哪一方的权利。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的相关规定，商品房交付的履行行为要优先于预售合同备案的履行行为，故第三人对于X阁X房的权利要优先于原告，原告起诉被告要求办理X阁X房的产权登记手续，本院不予支持。原告可另案向被告主张违约责任。由于原告没有提供已经交纳押金的证据，且原告还未搬离X居X号房屋，故原告要求退还押金，没有依据，本院不予支持。考虑到本案的纠纷，是因被告违约导致的，故本案的受理费均应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告袁廷武的诉讼请求。案件受理费9714元，由被告广州市穗京房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  严雪颜人民陪审员  陈桂容二〇二〇年三月二十六日书 记 员  邵 欣