四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8971号 原告：冷晓梅，女，1973年5月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 被告：成都泽瀚置业有限公司，住所地成都市新都区新都电子路88号第一幢二层二号。 法定代表人：陈志宇，执行董事。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，四川科信律师事务所律师。 第三人：李龙中，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省资中县。 原告冷晓梅与被告成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行审理，冷晓梅到庭参加诉讼，泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖、王敏到庭参加诉讼；于2019年12月11日再次公开开庭进行审理，冷晓梅及其委托诉讼代理人侯涛到庭参加诉讼，泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖、王敏到庭参加诉讼；追加李龙中作为第三人参加诉讼后，于2020年1月7日公开开庭进行审理，冷晓梅及其委托诉讼代理人侯涛到庭参加诉讼，泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖、王敏到庭参加诉讼，李龙中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷晓梅向本院提出诉讼请求：1.解除冷晓梅、泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，解除2018年2月5日签订的协议及2018年5月24日签订的补充协议；2.泽瀚公司将其开发的位于成都市新都区房屋折价补偿给冷晓梅，折价金额为687690元。事实和理由：龚顺全以按揭贷款方式预购泽瀚公司在成都市新都区房屋，面积76.41㎡；何佳以按揭贷款方式预购了泽瀚公司“××”××号房屋，面积81.77㎡。由于龚顺全、何佳欠李龙中、冷晓梅借款，龚顺全、何佳与李龙中、冷晓梅协商一致后同意用该“××”××号、××号两套住房抵偿给李龙中、冷晓梅，并且龚顺全、何佳公证委托给李龙中负责处理该两套住房。2018年1月12日，泽瀚公司与李龙中签订《协议》撤销上述两套住房的预售备案登记为泽瀚公司所有，同一天泽瀚公司与冷晓梅签订《商品房买卖合同》，泽瀚公司将“××”××号房预售给冷晓梅。上述《协议》、《商品房买卖合同》签订后，李龙中、冷晓梅协助泽瀚公司依法撤销了“××”××号、××号两套住房的预售备案登记且泽瀚公司重新预售了其中一套住房，但泽瀚公司未约定还清预售给冷晓梅的“××”××号住房原按揭贷款及撤销原预售登记，重新办理备案登记产权登记给冷晓梅，冷晓梅多次催促未果，后该套房屋被泽瀚公司另行出售。2018年5月24日李龙中、冷晓梅与泽瀚公司签订《补充协议》将××房屋换给冷晓梅，并约定冷晓梅不额外支付购房款，由泽瀚公司办理预售备案登记及产权登记，但该房屋也被泽瀚公司出售给他人，对此造成的损失，冷晓梅提出解除合同、协议及赔偿损失的诉讼请求，望判如所请。 泽瀚公司辩称：1.冷晓梅、泽瀚公司签订的商品房买卖合同实际已经解除，不存在要求法院解除的情况，根据庭审的情况及冷晓梅的自述，在冷晓梅与泽瀚公司及第三人达成补充协议的时候，买卖合同已因实际不能履行解除了；2.泽瀚公司承诺将自己所有的××号房屋及后面承诺给的××号房屋备案给冷晓梅的行为属于赠予行为，泽瀚公司可以任意撤销并不承担责任；3.冷晓梅户籍为资阳市安岳县，不符合限购政策，签订的补充协议实际无法履行，冷晓梅自认是购房中介，应相当清楚房屋限购政策，其明知不符合限购政策规定的购房资格，还与泽瀚公司签订相应协议，协议不能实际履行，冷晓梅自身有重大过错，同时2018年5月24日三方补充协议为一个框架协议，没有约定任何违约责任，冷晓梅、泽瀚公司未签订相应房屋买卖合同，冷晓梅也未向泽瀚公司支付对价，泽瀚公司无需承担任何赔偿责任；4.冷晓梅要求折价赔偿，没有事实及法律依据，冷晓梅没有证据证明××号房屋的价值，泽瀚公司对其主张的金额不予认。另，《补充协议》中载明的刘会英××房屋情况，实际是刘会英未向李龙中借款，未将房屋抵偿给李龙中，没有公证委托李龙中处理房屋，泽瀚公司也未与李龙中专门签订《协议》并注销房屋备案登记，泽瀚公司未与冷晓梅签订该房屋的商品房买卖合同，该房屋属于泽瀚公司所有，冷晓梅未支付对价，泽瀚公司可撤回赠予。李龙中与龚顺全签订的《协议》并未表明将××号房屋抵偿给李龙中，仅表示房屋交由李龙中处理，未表示将房屋所有权转移给李龙中，二人所谓的“欠款以房抵债”的民间借贷欠款实质上是龚顺全购房的首付款，该首付款龚顺全并未支付给泽瀚公司，李龙中也未支付给泽瀚公司，二人所谓的抵债基础法律关系民间借贷事实并不成立，龚顺全无权将房屋处分给李龙中；龚顺全购买××号房屋虽进行了备案登记，但所有权系在泽瀚公司名下，龚顺全未支付首付款，也未按时偿还贷款，贷款系泽瀚公司偿还，龚顺全构成根本违约，××号房屋应属泽瀚公司所有，龚顺全无权处分，李龙中与龚顺全的协议应属无效。泽瀚公司与李龙中签订协议，约定将××号房屋备案给冷晓梅，且与冷晓梅签订商品房买卖合同，但此行为并不构成房屋买卖，因为并未支付任何房屋价款，签订买卖合同是为了备案的需要，泽瀚公司与二人没有抵债的基础，实际系泽瀚公司将所有的财产赠予给冷晓梅，故在××、××号房屋转移所有权之前，泽瀚公司可任意撤销赠予，且不承担任何赔偿责任。李龙中曾提出其配合办理了注销相关备案手续，但在买受人未支付购房款的情况下，泽瀚公司可以通过司法程序收回房屋，并不需要李龙中的配合，泽瀚公司系商品房的建设者，投入了财产进行修建，在未收到首付款且泽瀚公司还要结清贷款情况下，将房屋给李龙中或冷晓梅，这并不公平合理。综上，请求驳回冷晓梅的诉讼请求。 李龙中意见为：自己向泽瀚公司支付了龚顺全、何佳部分购房款，有的是现金，还有的是溢价，当时是委托自己来销售，有一部分溢价。何佳、龚顺全的购房合同上写明了首付三成是付清了的，而且银行的按揭合同上也写明了已付首付款才能贷款。如果没有给钱，开发商不会跟自己签协议。其他意见与冷晓梅意见一致。 经审理查明，2018年1月12日泽瀚公司与冷晓梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，冷晓梅购买泽瀚公司开发的“××”×幢×单元×层×号房屋，总价款378994元，买受人采取一次性付款方式付款，在2018年1月12日前支付全部价款。 2018年2月5日泽瀚公司（甲方）与李龙中（乙方）签订协议，约定“1、2018年1月12日已经到新都区房管局撤案的房屋，龚顺全××面积76.41平方米，备案号：××，备案给冷晓梅，甲方在2018年4月份办理好所有手续后，给冷晓梅出具相关手续，冷晓梅不在付钱给甲方；2、2018年1月22日已经到新都区房管局撤案的房屋，何佳××面积：81.77平方米，备案号：××，撤案后该套房屋归甲方所有。3、龚顺全、何佳的银行按揭由甲方去银行还清，乙方负责处理好相关事由。…….”。泽瀚公司法定代表人陈志宇在甲方泽瀚公司处签字盖印，乙方李龙中签字盖印。 庭审中各方当事人确认“××”×幢×单元×层×号房屋泽瀚公司已另行出售。 2018年5月24日泽瀚公司（甲方）与李龙中（乙方）、冷晓梅（丙方）签订《补充协议》，载明“因刘会英以按揭方式预购了甲方在成都市新都区开发的××××，面积76.41㎡，何佳以按揭方式预购了…….，之后由于刘会英和何佳欠李龙中、冷晓梅借款。刘会英、何佳与李龙中、冷晓梅协商一致后同意用××××号、××号两套房屋抵偿给李龙中、冷晓梅，并且刘会英、何佳已经公证委托李龙中负责处理该两套住房，2018年1月12日甲乙双方签订《协议》并依法撤销了两套房屋的备案登记，同一天，甲方与丙方签订了《商品房买卖合同》将××××号房预售给冷晓梅。…….经过三方平等协商，一致同意达成以下补充协议：一、××××号、××号两套房屋尚欠按揭款本息由甲方全部承担，……并将××××号房办理房屋预售备案登记给丙方，丙方不额外支付甲方。二、××××号房屋在甲方还清全部贷款后，由甲方收回，归甲方所有，甲方不在额外支付乙方、丙方转让费。三、××××号房屋归丙方所有，甲方须在2018年12月底前交付给丙方冷晓梅。丙方委托甲方办理该住房的房产登记手续，由此产生的所有税费均由甲方承担…….”。 ××××房屋已由泽瀚公司另行出售给案外人陈善云、周祖英。 另查明，2015年3月10日《借款协议书》载明何佳向李龙中借款128686元用于支付购买××项目××房屋购房款，该款何佳同意由李龙中直接支付给泽瀚公司，同日何佳出具的《授权委托书》上载明何佳收到泽瀚公司出具房管部门备案表之后6个月如未将李龙中借款清偿，则授权李龙中办理该房屋交接手续。2015年12月3日何佳与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》购买该房屋，总价款 408686元，载明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项（人民币）¥128686元（大写壹拾贰万捌仟陆佰捌拾陆元整），该款项于本合同签订支付首付款时抵作商品房价款。”；2016年5月4日该购房合同进行签约备案，备案号××。2016年5月6日何佳与农行成都高新支行签订贷款合同，贷款280000元，保证人为泽瀚公司，合同约定贷款先决条件之一为购房首付款及与本合同有关的应付款项和费用均已付清。2018年1月18日何佳与李龙中签订《协议》，载明何佳购买×××栋×单元×层×号房屋向李龙中借款，因未清偿李龙中借款，达成协议将该房屋交由李龙中处理，贷款由李龙中还清，“4、乙方把房屋给甲方后，原来所欠甲方购房借款、违约金，甲方为乙方所垫银行按揭款就算还清。5、甲方以后不能以任何理由在找乙方还钱。”。2018年1月18日何佳公证委托李龙中代为办理“××”×幢×单元×层×号房屋注销合同备案手续，代为申请并办理提前结清按揭贷款相关手续，代为申请并办理解除合同及结清相关费用等。 2015年3月10日《借款协议书》载明龚顺全向李龙中借款118994元用于支付购买××项目××房屋购房款，该款龚顺全同意由李龙中直接支付给泽瀚公司；同日龚顺全出具《授权委托书》载明龚顺全收到泽瀚公司出具房管部门备案表之后6个月内如未将李龙中借首付款清偿，则授权李龙中办理该房屋交接手续。2016年7月7日龚顺全购买××项目××房屋的合同进行了签约备案。2017年12月29日龚顺全与李龙中签订《协议》载明龚顺全未清偿李龙中购房借款，达成协议将该房屋交由李龙中处理，贷款由李龙中还清，“4、乙方把房屋给甲方后，原来所欠甲方购房借款、违约金，甲方为乙方所垫银行按揭款就算还清。5、甲方以后不能以任何理由在找乙方还钱。”。2017年12月29日龚顺全公证委托李龙中代为办理“××”×幢×单元×层×号房屋注销合同备案手续，代为申请并办理提前结清按揭贷款相关手续，代为申请并办理解除合同及结清相关费用等。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》（冷晓梅与泽瀚公司签订）、2018年2月5日、2018年5月24日《补充协议》、《借款协议书》（何佳与李龙中签订）、《四川省商品房买卖合同（预售）》（何佳与泽瀚公司签订）、《协议》（何佳与李龙中签订）、公证书（何佳办理）、商品房买卖合同摘要（何佳）、《协议》（龚顺全与李龙中签订）、公证书（龚顺全办理）、个人房屋信息记录（龚顺全）、《四川省商品房买卖合同（预售）》（泽瀚公司与陈善云、周祖英签订）、商品房买卖合同摘要（陈善云、周祖英）、业主钥匙移交单（陈善云、周祖英）等证据及各方当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案的争议焦点系冷晓梅主张泽瀚公司未履行李龙中与泽瀚公司达成的协议及三方达成的补充协议，将协议约定归冷晓梅所有的房屋另行出售给他人，导致冷晓梅不能实现合同目的，泽瀚公司是否应承担解除合同后的折价补偿责任及责任金额问题。 李龙中、冷晓梅主张何佳、龚顺全欠李龙中的购房首付款借款，双方达成协议，何佳、龚顺全公证委托将两套房屋交由李龙中处分，李龙中与泽瀚公司达成协议，将两套房屋销售备案予以撤销，贷款由泽瀚公司解决，其中一套房屋通过签订商品房买卖合同但不支付购房款方式处分给冷晓梅，另一套则归泽瀚公司所有；之后，因泽瀚公司将该房屋另行出售，李龙中、冷晓梅、泽瀚公司签订补充协议另确定了一套房屋换给冷晓梅，但该房屋又再次被出售给他人，故冷晓梅主张解除购房合同、相关协议并折价补偿。泽瀚公司则主张何佳、龚顺全未付首付款，其与李龙中签订借款合同用于支付首付款，但李龙中未支付，贷款也由泽瀚公司解决，何佳、龚顺系根本违约，却还要给冷晓梅一套房屋，并不公平，因此相关协议及购房合同反映的是与冷晓梅之间的赠予关系，泽瀚公司可以依法撤销赠予。 《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”，根据本案案情，泽瀚公司与冷晓梅签订商品房买卖合同后，与李龙中签订协议约定将该房屋备案给冷晓梅，冷晓梅不需另付购房款，该协议的达成是基于为了收回几年前出售给何佳、龚顺全的房屋，泽瀚公司虽认为何佳、龚顺全未付购房款构成根本违约可以依法解除合同，但并没有行使该权利，而是与何佳、龚顺全的代理人李龙中进行沟通达成协议解决，结合何佳与泽瀚公司的购房合同反映首付款已付及何佳、龚顺全购房贷款得到办理的事实，泽瀚公司主张未收到首付款的理由不充分，故泽瀚公司、李龙中达成的协议及泽瀚公司、李龙中、冷晓梅三方的协议，系李龙中在包销过程中代表客户与泽瀚公司达成的解决方案，系在房价上涨后，各方基于商业利益基础上综合考量达成的协议，并非泽瀚公司所陈述的无偿地赠予冷晓梅一套房屋。 关于冷晓梅主张解除合同及协议的问题。2018年2月5日签订的协议系李龙中与泽瀚公司签订，冷晓梅无权主张解除，但冷晓梅取得该协议约定的房屋已实际不具备履行条件。2018年5月24日签订的补充协议中对刘会英借款及其委托处分房屋表述不真实，但根据三方陈述，能反映三方的真实意思系以××房屋交易给冷晓梅，以替代《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定出售给冷晓梅且在2018年2月5日《协议》中约定备案给冷晓梅的××房屋，因××房屋也被另行出售，且冷晓梅因不符合限购政策并无购房资格，冷晓梅不能实现合同目的，其有权主张解除该补充协议。同时，根据该三方补充协议可以推断三方实际上已对冷晓梅与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、李龙中与泽瀚公司签订的2018年2月5日《协议》予以协议解除，以换房的方式实现原约定，故在三方协议过程中已解除冷晓梅与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、李龙中与泽瀚公司签订的2018年2月5日《协议》情况下，本院对冷晓梅的相关主张不再支持。 关于冷晓梅主张的补偿，在冷晓梅购房及换房目的不能实现，冷晓梅与泽瀚公司购房合同、相关协议解除情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，冷晓梅提出折价补偿补救措施应予以支持。关于补偿金额，因泽瀚公司将××房屋出售给冷晓梅，但不收取冷晓梅购房款，系建立在与李龙中协商收回客户所购房屋基础上，而冷晓梅并无购房资格，共同参与包销的李龙中、冷晓梅对商品房限购政策应明知，对此后果应承担责任，冷晓梅主张按××房屋折价，但并未申请对该房屋价值进行鉴定，其主张金额为当前价值，鉴于冷晓梅并无购房资格，对此差价损失，本院不予支持；而冷晓梅与泽瀚公司签订的商品房买卖合同载明的房款金额能反映三方认可的归属冷晓梅的财产价值，本院认为以该房款金额确定补偿金额较为公平合理，故泽瀚公司补偿冷晓梅378994元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除冷晓梅与成都泽瀚置业有限公司、李龙中2018年5月24日签订的《补充协议》； 二、成都泽瀚置业有限公司于本判决生效之日起七日内补偿冷晓梅378994元； 三、驳回冷晓梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5438元（已因适用简易程序减半收取），由成都泽瀚置业有限公司负担3042元，由冷晓梅负担2396元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年三月四日 书记员  叶秋萍