广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终102号上诉人（原审被告）：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区***********，统一社会信用代码：914***********039K。法定代表人：陈琼华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：黄醒华，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张鸿雁，女，1973年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区***********，居民身份证号码：110************12X。委托诉讼代理人：陈韵同，广东易拓律师事务所律师。上诉人珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称中熙公司）与被上诉人张鸿雁居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中熙公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张鸿雁的诉讼请求。事实和理由：一、中熙公司作为居间人已经履行了居间合同义务，不应向张鸿雁返还居间费用。中熙公司作为居间服务提供方，带领张鸿雁看房，协助张鸿雁与开发商签订相关的《房屋买卖合同》、办理网签、购房合同备案手续，在张鸿雁解除与开发商签订的《房屋买卖合同》后还帮助其向开发商申请退回已支付的购房款项，通过一年的协商，成功将该购房款退回，中熙公司已经履行了居间义务，不应向张鸿雁返还居间费用。二、张鸿雁主张其与开发商解除合同是因受限购政策影响，其应当提供相应证据进行证明，原审法院举证责任分配错误。未能完成房屋产权过户的原因在与张鸿雁及开发商，而不是中熙公司，如张鸿雁主张其无法过户的原因是因为限购政策的出台，其应当提供相应的证据予以证明（例如办理回执等），张鸿雁一直未予提供，但原审法院却认为中熙公司认可张鸿雁的退房手续由中熙公司协助办理，故其应知晓张鸿雁退房的真实原因，并且中熙公司未对此进一步举证，故原审法院不予采信，中熙公司协助张鸿雁退房的行为不能推断出中熙公司知晓张鸿雁与开发商解除合同的原因，反而是张鸿雁主张其因限购原因与开发商解除合同，其应当对此承担证明责任，故原审判决认为中熙公司应对此承担责任是不合理的。三、张鸿雁是否与开发商办理过户，与中熙公司无关。中熙公司向张鸿雁提供居间服务，仅是介绍张鸿雁与开发商签订相关的《房屋买卖合同》，而过户的相关手续是由张鸿雁与开发商负责办理，办房产过户等手续的主体是张鸿雁与开发商，相关税费缴纳、房产证更名、新房产证领取都需要中熙公司本人（或委托公证）、开发商亲自到场办理，是否可以顺利过户不仅要考虑到双方的资格问题，同时也要看双方的配合程度，中熙公司只能起到协助义务，无法对其是否可以完成过户负责，原审法院认为中熙公司所提供的居间服务包括的过户的认定是错误的，中熙公司不应向张鸿雁返还款项。张鸿雁答辩称：一、张鸿雁与中熙公司之间没有签订书面居间合同，中熙公司认为其协助了张鸿雁与开发商签订合同后即履行了居间义务，没有法律依据。二、张鸿雁是北京人，2017年向开发商购买涉案房屋是基于中熙公司的推荐，张鸿雁已将本人相应的购房情况告知中熙公司，因此中熙公司基于双方的居间合同关系，应当协助张鸿雁完成涉案房屋的购买及过户。中熙公司没有协助张鸿雁完成涉案房屋的过户，构成违约，应当退还全部的居间服务费。张鸿雁向原审法院起诉请求：一、中熙公司退还张鸿雁中介费7万元；二、中熙公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2017年1月19日，张鸿雁通过中熙公司居间购买晋和天庆公司开发的位于珠海市金湾区********************，向晋和天庆公司支付购房款427501元，及向中熙公司支付中介费8万元。张鸿雁、中熙公司未签订书面的居间合同。合同签订后，中熙公司带张鸿雁办理了网签及购房合同备案手续。2017年12月，张鸿雁与晋和天成公司解除商品房买卖合同，中熙公司认可于2017年12月24日收取了张鸿雁全部购房资料，为张鸿雁办理退房手续。2019年1月22日，张鸿雁收到了晋和天庆公司退还的购房款427501元。原审庭审中，双方认可中熙公司曾带张鸿雁看过房。张鸿雁主张因其户籍、工作地、社保缴费地均是北京，不具有购房资格，导致无法过户与晋和天成公司解除合同，中熙公司的员工曾口头承诺合同解除后退还全部款项，并退还了10000元中介费。中熙公司抗辩称，案涉合同已办理了网签，不应受限购政策的影响，张鸿雁解除合同的原因不是因为限购问题，中熙公司从未承诺退还中介费，退还的10000元为返佣。双方未签订书面的居间合同。张鸿雁主张，中熙公司明知张鸿雁没有购房资格仍然承诺张鸿雁可以购买珠海的房屋，没有履行告知义务导致合同目的不能实现；居间费不仅仅是促成交易，还包含了后续房屋过户等费用，中熙公司没有完全履行居间合同的全部义务。中熙公司抗辩称，张鸿雁认为其所支付的中介费中不仅仅是促成交易的费用，还包含了后续房屋的过户等费用，据此认为中熙公司没有完全履行居间合同的义务，导致张鸿雁无法购买涉案房屋。中熙公司认为中熙公司居间服务的范围应包括报告签订合同的机会及签订合同的媒介服务。张鸿雁主张2017年7月6日收到中熙公司退回的10000元款项；中熙公司抗辩在2017年4月19日退还张鸿雁佣金10000元，双方均提交了银行凭证，且均显示张鸿雁收到退款10000元。张鸿雁主张款项为中熙公司履行退还全部佣金的承诺而退回的款项。中熙公司抗辩款项为回佣，并提交了《用款申请单》，载明用款原因载明“天庆8-1104单位回佣”。中熙公司同时提交一份印有张鸿雁银行卡、身份证复印件的纸张上，纸张上有张鸿雁签名及手写内容“本人同意将天庆8栋1104单元的补贴金汇到其账户上，955*************656（中国工商银行）”，落款时间为2017年1月19日。2016年10月6日，珠海市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展若干意见的通知》，对无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂定在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。2017年4月8日，珠海市人民政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，对无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。张鸿雁庭审中陈述，张鸿雁一直在北京工作，没有在珠海缴纳过社保。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。中熙公司带张鸿雁看房，并协助与开发商商谈价格，促成张鸿雁与晋和天成公司买卖房屋，双方成立合法有效的居间合同关系。关于张鸿雁要求中熙公司返还中介费70000元的请求。原审法院认为，首先，双方虽未签订书面的居间合同，但从中熙公司曾协助张鸿雁办理网签及合同备案来看，办理过户亦应属于双方居间合同的一项内容，张鸿雁认为中熙公司并未完成居间合同的义务，原审法院予以采纳。其次，关于张鸿雁与开发商解除合同的原因。双方在签订合同时，珠海市已实施限购政策，对外地户口要求在珠海连续缴纳一年以上社保，张鸿雁本人陈述从未在珠海缴纳社保，故在张鸿雁与开发商签订合同时，张鸿雁便不具备购房资格。虽然张鸿雁与晋和天成的商品房买卖合同经过网签及备案登记，但在合同签订后的2017年4月8日，珠海市施行了更为严格的限购政策，将社保缴纳期限提高到5年，故张鸿雁主张的因限购原因而无法过户而导致合同不能履行，具有高度可能性。中熙公司认可张鸿雁的退房手续由中熙公司协助办理，故其应知晓张鸿雁退房的真实原因，但在庭审中却仅陈述是其他原因而未明确说明是何具体原因并未对此进一步举证，故对中熙公司关于张鸿雁因其他原因与晋和天成公司解除合同的抗辩，原审法院不予采信。再次，因张鸿雁不符合购房政策而导致张鸿雁与晋和天成公司的房屋买卖合同无法履行，张鸿雁作为房屋买卖交易的购房方，在交易时理应了解和知晓相应的购房政策，应对合同的不能履行负有主要过错。中熙公司作为居间方，其主要义务是促成买卖双方达成协议以及协助办理交易过程中的有关手续等房屋买卖过程中的一些辅助性义务，本案中没有证据显示中熙公司曾在提供居间服务的过程中向张鸿雁提示限购有关政策，故在提供居间服务过程中有一定的过错。最后，张鸿雁未提交证据证明中熙公司曾承诺退还全部佣金，且张鸿雁陈述与晋和天成公司协商解除合同的时间为2017年12月，而陈述的退款10000元的时间以及中熙公司主张的退款10000元的时间均在该日期之前，且根据中熙公司提交的有关收款账户的声明，张鸿雁自述退还的10000元款项为“补贴金”，与其主张的合同解除后中熙公司承诺退还的中介费相矛盾，故对张鸿雁关于中熙公司承诺退还全部佣金的主张，原审法院不予采信。综上，考虑到居间合同约定义务未能完全履行，中熙公司亦对其后的不能履行负有一定的过错，从公平原则出发，原审法院酌定中熙公司退还张鸿雁中介费30000元，对张鸿雁请求中熙公司退还全部居间费的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条之规定，原审法院判决：中熙公司于判决发生法律效力之日起十日内返还张鸿雁居间费30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，由张鸿雁负担443元，中熙公司负担332元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：中熙公司是否应向张鸿雁返还居间报酬。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，虽然双方未签订书面居间合同，但居间人理应依照诚实信用原则的要求，向委托人如实报告有关订立买卖合同的事项。近年来，我国不断出台“因城施策”的房地产市场宏观调控政策，故各地方的限购限贷政策是居间人应如实向委托人报告的有关订立房屋买卖合同的事项。中熙公司未举证证明其向张鸿雁如实报告了有关珠海市房地产限购政策，原审法院采纳张鸿雁的主张，认定中熙公司未报告该事项，并无不当。中熙公司上诉主张张鸿雁应举证证明其与开发商解除合同是因张鸿雁不符合珠海的购房资格，经原审法院审核，张鸿雁确不符合珠海市购房资格的规定，在此情况下，中熙公司若认为张鸿雁不是因该原因解除与开发商签订的买卖合同，理应承担举证证明责任。中熙公司未就此举证，应当承担对其不利的法律后果。原审法院对此适用法律正确，本院予以维持。可见，中熙公司未向张鸿雁如实报告珠海市有关购房资格的政策信息，应当向张鸿雁承担违约责任。关于中熙公司向张鸿雁返还居间报酬的数额。虽然中熙公司作为居间人应当向委托人张鸿雁如实报告珠海市的购房政策，但张鸿雁不在珠海经常居住，其在购买珠海市的商品房时，也应向中熙公司询问了解当地有关房地产市场的限购政策。张鸿雁未举证证明其向中熙公司询问过该事项，故原审法院认为张鸿雁对于房产买卖合同的解除以及本案居间合同无法履行完毕也有一定过错，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原审法院酌定中熙公司退还居间报酬3万元，实体处理正确，本院对原审判决予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人珠海市中熙房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月二十七日书记员  吴健豪