广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13232号原告：龚正荣，女，1972年9月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：颜美林，广东三洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暎，广东三洋律师事务所律师。被告：蓝天佑，男，1985年7月16日出生，汉族，住广东省兴宁市，第三人：中山市农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地广东省中山市东区中山四路41号，统一社会信用代码91442000668175564M。负责人：易思慧。委托诉讼代理人：凌靖，办事员。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：麦潇珊，公司员工。第三人：中山市新中升商贸实业有限公司，住所地广东省中山市港口镇南路木河迳大道，统一社会信用代码91442000797734000B。法定代表人：郑润镰。原告龚正荣与被告蓝天佑、第三人中山市农村商业银行股份有限公司东区支行（以下简称中山农商银行东区支行）、第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称中山世华公司）、第三人中山市新中升商贸实业有限公司（以下简称中山新中升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚正荣及其委托诉讼代理人刘暎，第三人中山农商银行东区支行委托诉讼代理人凌靖，第三人中山世华公司委托诉讼代理人麦潇珊到庭参加诉讼，第三人中山新中升公司经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉状列明的第三人为中山市农村商业银行股份有限公司，后同意变更为第三人中山市农村商业银行股份有限公司东区支行。原告龚正荣向本院提出诉讼请求：1.第三人中山农商银行东区支行在原告代被告清偿所欠中山农商银行东区支行贷款本息后协助原告注销中山市××号天明御华庭×幢×房的抵押登记手续；2.第三人中山新中升公司协助原告办理涉案房屋的注销抵押登记手续；3.被告在中山农商银行东区支行办理上述房屋抵押权登记注销手续后七天内，协助原告办理上述房屋的过户登记手续；4.被告以成交总价146万元为基数按日0.1%的标准向原告支付违约金（从起诉之日起算至实际还清之日止）；5.被告赔偿原告经济损失8万元；6.被告承担本案律师费。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为第三人中山世华公司协助原告办理涉案房屋的过户登记手续；变更第5项诉讼请求为被告赔偿原告经济损失（计算依据为原告实付房款减去合同总价146万元的差额，暂计至2019年12月20日为114174.39元）。事实与理由：原、被告于2018年3月22日签订《房屋买卖及居间合同》，约定被告将位于中山市××号天明御华庭×幢×房出售给原告，交易总价为146万元。原告签约后支付定金29万元，前期房款47万元在2018年3月28日前支付。剩余房款70万元通过银行按揭支付。双方特别约定，该房屋在待出证中，所有办理过户时间节点均以出证当天计算。《房屋买卖及居间合同》第15条第2款约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数，按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”《房地产买卖及居间合同》第15条第4款约定：“如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或者过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿等相关费用。”签约后，原告支付了定金29万元及房款47万元及供楼款47200元。被告房屋在中山农商银行东区支行贷款并办理了抵押，仍有贷款73万元左右未还清。原告多次催告被告办理赎楼并过户给原告，但被告以各种理由拖延，被告的行为已经构成违约。被告蓝天佑未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。第三人中山农商银行东区支行述称，截至2019年12月20日，被告蓝天佑尚欠我行贷款本金700400.12元，利息16499.35元，其中包括正常利息15780.29元，罚息708.44元，复利10.62元，合计本息为716899.47元，以上利息暂计至2019年12月20日，之后按合同约定利率计至清偿完毕之日止。中山农商银行东区支行同意在原告代被告清偿所欠我行的债务后，协助原告对涉案房产办理注销抵押登记手续。对于蓝天佑所欠的债务，包括所欠贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费、查询费）和其他费用。第三人中山世华公司对原告的诉讼请求无异议。第三人新中升公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年3月22日，经中山世华公司提供居间服务，龚正荣与蓝天佑、中山世华公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定龚正荣以146万元的价格向蓝天佑购买位于中山市××号天明御华庭×幢×房的房产；成交定金为29万元，余款117万元双方约定以银行按揭付款方式支付，即2018年3月28日前支付47万元，余款70万元由龚正荣向银行申请按揭贷款支付给卖方；本合同签订时物业现状为无查封有抵押状态；蓝天佑应在签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，否则视为卖方违约；买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书、卖方已赎楼并办妥注销抵押登记的条件之日起十个工作日内办理过户递件手续；因交易产生的相关税费由买方承担；如蓝天佑未按照本合同约定的期限履行义务，龚正荣有权要求蓝天佑以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如蓝天佑逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，龚正荣可要求蓝天佑继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求蓝天佑支付本合同成交总价20%的违约金或者双倍返还已支付的定金。合同还约定了其他内容。合同签订后，龚正荣依约在2018年3月28日前向蓝天佑支付了定金29万元以及首期房款47万元。2.庭审中，龚正荣述称在签订合同后，其与蓝天佑经协商变更了付款方式，由其帮蓝天佑支付房产的银行按揭贷款，支付的钱从总款里面扣。为此，其从2018年4月20日起至2018年11月2日止逐月向蓝天佑转账，合计47200元。后龚正荣又在2019年6月4日向蓝天佑用于偿还房产按揭贷款的账号里汇款50074.92元，帮蓝天佑偿还截至2019年6月4日尚欠中山农商银行东区支行的贷款，在汇款时龚正荣特别注明，汇款用途为用于购买天明御华庭×栋×房的房款。中山世华公司对双方变更支付方式表示不知情。3.案涉房产于2019年12月16日取得不动产权权属证书。截至2020年1月3日，涉案房产无查封但有抵押，抵押权人为中山农商银行东区支行。诉讼中，龚正荣提起诉讼保全，本院于2020年2月4日查封了涉案房产，该查封为第一查封。截至2020年3月10日，前述抵押与查封情况无发生变化。4.龚正荣提交了其个人及其作为经营者的个体户的银行活期账户交易明细，证实其具备一次性支付剩余房款的能力。5.龚正荣没有提交本案的律师费发票。6.龚正荣述称从2018年11月起已经无法联系蓝天佑。本院认为，龚正荣与蓝天佑在中山世华公司提供居间服务下签订《房地产买卖及居间合同》，龚正荣与蓝天佑构成房屋买卖合同关系。《房地产买卖及居间合同》内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。同时，涉案房屋已经于2019年12月16日取得不动产权权属证书，具备办理过户登记的条件。蓝天佑收取龚正荣定金且领取涉案房屋的不动产权证书后，应履行协助龚正荣办理按揭贷款手续的义务，提供不动产权证以便龚正荣办理按揭贷款手续，但其经催告后失联，致龚正荣无法办理按揭贷款手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。龚正荣要求继续履行涉案合同依法有据，且涉案房屋不存在无法履行的情形，因此，龚正荣要求蓝天佑继续履行合同，将涉案房屋过户至龚正荣名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，龚正荣亦应履行其付款义务。龚正荣同意代蓝天佑清偿拖欠第三人中山农商银行东区支行的按揭贷款本息及相关费用，第三人中山农商银行东区支行亦表示愿意配合，对该请求本院予以准许。中山农商银行东区支行作为款项接收方，应协助配合龚正荣代为清偿以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定由龚正荣承担。此外，合同约定由违约方承担因维权所支出的律师费、诉讼费等，但鉴于龚正荣提交委托代理合同以及律师费发票佐证其主张，本院对该主张不予支持。关于违约责任方面。《房地产买卖及居间合同》约定如蓝天佑逾期履行义务超过20日或有其他根本性违约行为的，龚正荣可要求蓝天佑继续履行合同并按成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求蓝天佑支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金，即合同约定了在蓝天佑违约时的选择权，故龚正荣主张继续履行合同并主张违约金有合同依据，应予以支持，但本案中龚正荣主张的系代为清偿拖欠第三人中山农商银行东区支行的按揭贷款本息及相关费用后在办理房屋过户，实际上已经变更了《房地产买卖及居间合同》的履行方式，履行的主动权已经掌握在龚正荣手中而非蓝天佑手中，此时再按照原约定计付至蓝天佑履行义务时止显示公平，故违约金应计算至本院指定的履行期限之日止。另外，按成交总价为基数按日0.1%的计算的违约标准过高，本院调整违约金为成交总价146万元为基数按年利率24%的标准计算，起算日为本案提起诉讼之日即2019年5月21日。关于龚正荣主张的第五项诉讼请求经济损失。因该请求计算依据实质为龚正荣替蓝天佑偿还对第三人中山农商银行东区支行的本息+龚正荣已经支付给蓝天佑的合同款+龚正荣声称的变更支付方式支付的款项（改为直接支款给蓝天佑偿还按揭贷款）47200元+龚正荣在2019年6月4日向蓝天佑账号里汇款50074.92元的总和，再减去合同总价146万元的差额。本院认为，首先中山农商银行东区支行已经明确对于蓝天佑所欠其债务包括：所欠贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费、查询费）和其他费用，即该笔费用具体数额不明确，每天都发生变化；其次，龚正荣述称变更支付方式向蓝天佑微信转账支付的47200元的性质未得到证实。因此对其该主张因证据不充分，本院在本案中不作处理。被告蓝天佑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，龚正荣诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告蓝天佑继续履行与原告龚正荣于2018年3月22日签订的买卖中山市港口镇木河迳西路9号天明御华庭×幢×房的《房地产买卖及居间合同》；二、原告龚正荣于本判决发生法律效力之日起七日内代被告蓝天佑向第三人中山市农村商业银行股份有限公司东区支行清偿位于中山市港口镇木河迳西路9号天明御华庭×幢×房的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；被告蓝天佑、第三人中山市农村商业银行股份有限公司东区支行于原告龚正荣清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续;三、被告蓝天佑于前述房地产注销抵押登记后三日内协助原告龚正荣将前述房地产过户至原告龚正荣名下，第三人中山市世华房地产代理有限公司予以协助办理相关手续；四、被告蓝天佑于本判决生效之日止七日内向原告龚正荣支付违约金（计算方式：以146万元为基数按年利率24%的标准，从2019年5月21日起计至本判决制定的给付之日止）；五、驳回原告龚正荣的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18660元，诉讼保全费1020元，合共19680元（原告龚正荣已预交），由被告蓝天佑负担（被告蓝天佑于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告龚正荣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  刘 波二〇二〇年三月十七日书 记 员  梁楚英林雪莲