福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4135号 原告（反诉被告）魏晓洪，女，汉族，1982年2月16日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李双阳、徐书婷，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）林成伟，男，汉族，1992年12月6日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴、高鹏，福建勤学律师事务所律师。 第三人：平潭综合实验区试验区中原房产经纪有限公司，住所地福建省福州市平潭万宝路东段北侧康德别墅A区。 法定代表人：吴正娟，总经理。 原告（反诉被告）魏晓洪与被告（反诉原告）林成伟、第三人平潭综合试验区中原房产经纪有限公司（以下简称中原房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出判决后，魏晓洪、林成伟不服上诉，福州市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年7月22日重新立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。魏晓洪的委托代理人李双阳、徐书婷，林成伟的委托代理人杨锴、高鹏，第三人中原房产公司的法定代表人吴正娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏晓洪向本院提出诉讼请求：1.解除魏晓洪与林成伟于2018年6月5日签订的《房屋买卖经纪合同》；2.林成伟向魏晓洪双倍返还定金共计260000元；3.林成伟赔偿魏晓洪律师代理费45000元；4.林成伟承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月5日，魏晓洪（乙方）因孩子就学需要，与林成伟（甲方）通过中原房产公司（丙方）的居间服务，达成房屋买卖合同意向并签订了《房屋买卖经纪合同》，约定林成伟以总价款1349502元将其名下位于福建省平潭县的房产出售给魏晓洪。还约定：乙方同意支付甲方购房定金130000元；甲方保证于2018年6月30日前将上述房产的《不动产权证》办理完毕交至丙方监管，否则属甲方违约；上述房产抵押于浦发银行，甲方须于2018年7月30日前办理申请注销房产抵押手续并于银行告知解押时间三个工作日内办理解押还款手续，否则视为违约；甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费等）。合同签订后，魏晓洪依约向林成伟支付购房定金130000元，后林成伟未按约定在2018年6月30日前办理《不动产权证》，也未按约在2018年7月30日前申请注销房产抵押手续并办理解押还款手续，本合同的根本目的无法实现，遂提起诉讼。 林成伟辩称，本案合同签订后，魏晓洪拖延、拒绝将房屋的解押款存入银行账户，其故意违约的行为导致林成伟不能在2018年6月30日前办理出房产证，本案魏晓洪直接解除合同不符合合同的约定，林成伟不同意解除合同，亦无需双倍返还定金和赔偿魏晓洪所支付的律师费。 林成伟向本院提出反诉请求：1.魏晓洪向林成伟支付违约金暂计51281.08元；2.魏晓洪支付林成伟垫付的房屋贷款利息暂计4914.29元；3.魏晓洪赔偿林成伟律师代理费45000元；4.魏晓洪承担本案的诉讼费用。事实与理由：魏晓洪为孩子能在2018年9月份开学之前就读海峡如意城学校，为此购买林成伟位于海峡如意城房屋，双方于2018年6月5日签订《房屋买卖经纪合同》，双方达成协议以“未出房产证先行解押”的方式来购买房产，解押款由魏晓洪支付，并约定6月30日出证后过户。6月7日林成伟根据中介的通知，到案涉房屋的贷款银行浦发银行平潭支行申请提前还款以及至浦发银行平潭支行办理一张银行卡，用于存放解押款。2018年6月15日，魏晓洪通知中介将案涉房屋重新挂出去销售，故意不付解押款，拖延解押等方式让林成伟无法及时办证。8月1日，林成伟到平潭不动产登记中心领取房屋不动产权证，并通知魏晓洪解押，但魏晓洪至今未办理解押手续，已经构成违约。 魏晓洪对反诉辨称，林成伟未按约定办理不动产权证已经先行违约；因案涉房产权属仍为林成伟所有，故其主张垫付放贷利息没有依据，以及林成伟是本案合同违约方，其律师代理费应自行承担；林成伟称履约过程中，核心问题为解押与办证的先后问题，其主张的对书面约定内容进行变更，没有提交任何证据予以支持，且魏晓洪不予认可。综上，请求驳回林成伟的反诉请求。 中原房产公司辨称，本公司是依买卖双方达成协议来处理的，双方达成的协议是先行解押后办证，因孩子上学时间紧迫达成协议，首先就是要解押款先入银行账号，因买方解押款存入时间耽误，导致办证时间来不及，孩子上学时间耽误了。 魏晓洪为支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据： 1.《房屋买卖经纪合同》，旨在证明：合同第十二条补充条款的第八款约定林成伟应于2018年6月30日前办理不动产权证以及应于2018年7月30日申请注销办理房产抵押手续及解押还款手续，并未约定由魏晓洪先解押，林成伟后办证这一事实。 2.银行流水，旨在证明：魏晓洪已依约向林成伟支付购房定金130000元的事实。 3.微信聊天记录，旨在证明：魏晓洪多次催促林成伟履行合同未果，于2017年7月22日向林成伟发函解除合同等事实。 4.电话录音音频及文字摘录，旨在证明：至2018年7月25日，林成伟尚未依合同约定的6月30日之前办理不动产权证和房产解押等手续等事实。 5.录音文件（与林成伟父亲）、录音文字摘录，旨在证明：林成伟明知合同约定2018年6月30日前需办理完毕产权证并交至第三人处监督，且事后并无就办理产权证时间进行变更等事实。 6.平潭综合试验区教育2018年秋季初一年招生工作意见，旨在证明：2018秋季师大平潭附中招生，世贸如意城的购房者本人或直系子女（由世贸海峡如意城同意登记，完成购房合同的备案）就学报名资格的事实。 7.微信群聊天记录，旨在证明：因就学报名时间紧迫，需于2018年6月30日前办理产权证的事实。 8.平潭综合试验区教育局2018年秋季幼儿园招生工作意见、平潭如意幼儿园2018年秋季招生登记公告，旨在证明：诉争二手房也不符合如意幼儿园就学条件，魏晓洪另一幼儿园适龄婚生子无法就学，因此合同目的之一无法实现等事实。 9.法律事务委托代理合同、增值税普通发票，旨在证明：魏晓洪为本案诉讼已支出的律师代理费45000元的事实。 林成伟为支持其抗辩主张向本院提交证据如下： 1.提前还款申请书审批表，旨在证明：林成伟于2018年6月7日向银行申请提前还款。 2.中原房产公司店内视频录音、录像及文字说明，旨在证明：魏晓洪在2018年6月15日就叫中介将案涉房屋重新挂牌出卖的事实。 3.平潭房产合作微信群聊天记录，旨在证明：中介将案涉房产重新发布出售信息。 4.电话清单，旨在证明：林成伟的父亲多次打电话给魏晓洪催办解押手续。 5.房产证及缴款单，旨在证明：案涉房屋已于2018年7月30日出证。 6.委托代理合同及发票，旨在证明：林成伟一审、二审、重审共支付律师费45000元。 7.房产评估报告，旨在证明：目前案涉房屋评估价值为1023500元；魏晓洪违约造成林成伟损失363500元。 8.银行按揭还款记录，旨在证明：林成伟于2018年6月份之后按揭还款中的利息部分。 9.税务局缴税证明，旨在证明：林成伟于2018年6月11日向税务局办理权属证书缴税。 经审理，本院认定事实如下： 2018年6月5日，林成伟作为甲方（卖方）、魏晓洪作为乙方（买方），中原房产公司作为丙方，就乙方购买甲方名下位于平潭县的房产签订1份《房屋买卖经纪合同》，合同主要条款：第二条、转让内容及价格，甲乙双方同意上述房产总价格为1349502元，房屋每平方价格为13800元，具体价格每平方以《不动产权证书》记载的面积为准，面积变动按本单价调整总价；第三条、定金协议，签订合同时，乙方支付定金13万元（详见补充条款）……甲方自行办理解押手续，需向丙方借取权属证件，甲乙双方同意，甲方向丙方借取证件时需开具借条并于相关部门注销抵押登记后当日返还丙方，如逾期视为甲方违约；第五条、付款方式与房屋交接，甲方同意乙方购买上述房产采用商业银行按揭贷款方式付款，买卖双方协商同意从房产成交价中预留1万元作为交房保证金；第七条、交易流程，详见补充条款和附则，若附则和本合同有冲突的以本合同为准；第八条、违约认定，上述房产抵押于浦发银行，甲方须于2018年7月30日前办理申请注销房产抵押手续并于银行告知解押时间3个工作日内办理解押还款手续，否则视为违约。第九条、违约责任，1.甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的费用，因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）。2.一方逾期履行合同时，自违约行为发生之日时，违约方按合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复或履约的，守约方可解除合同。守约方可以要求违约方承担赔偿责任，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，以及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条、送达通知，甲乙丙三方对本次交易的通知及文件均以书面的方式作出，书面文件按和本合同约定所记载的地址寄送；第十二条、补充条款，本补充条款若与本合同正文不一致之处，以本补充条款为准。1.甲乙双方协商约定，甲方将上述房产出售给乙方，甲方以及配偶同意并自愿将上述房产的所有手续以公证形式委托给乙方指定人员名下，现因上述房产甲方名下《不动产权证书》暂未办理，乙方知晓并同意以甲方出具的《商品房买卖合同》作为上述房产的权属依据签订本合同。上述房产实际面积和地址以即时办出的《不动产权证书》为准。甲乙双方均已知悉上述情况同意并自愿签订本合同。2.甲乙双方协商约定，签订本合同当日，乙方同意支付甲方购房定金13万元。3.甲乙双方协商约定甲方保证在2018年6月15日前找一位名下有财产的作为上述房产交易甲方的担保人，5.签订合同当日，第二批款项支付方式如下：由于甲方上述房产处于（浦发银行）抵押状态，甲乙双方协商约定，待乙方申请贷款通过后，甲乙双方应在办理提前还款手续前1个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形，经查询，该房产不存在被查封（冻结）情形的，乙方同意并自愿出资为甲方办理该房产的原抵押银行的提前还款手续，乙方在商业按揭贷款申请获得批准后且交易服务人通知可还款1个工作日内将原抵押银行所需的款项（以下简称解押卡，具体金额以银行出具的欠款金额为准）转入甲方还贷账户，解押款在转入甲方还贷账户后即抵押部分购房款，甲方开具收款收据给乙方。甲方承诺上述款项仅用于该房产的提前还款手续，不挪为他用，否则属甲方违约，须承担本合同中的违约责任。6.第三批款甲乙双方协商约定在平潭综合实验区房产交易所签字前1天，乙方首付款存入双方资金监管账户中，待乙方出证当天，由银行直接支付给甲方。7.甲乙双方协商约定第四批款项支付方式、待乙方贷款银行可放款当日支付，乙方贷款银行将乙方贷款额直接划至甲方银行账户上。8.甲方保证于2018年6月30日前将上述房产的《不动产权证》办理完毕交至丙方监管，否则属甲方违约，须承担本合同中违约责任。14.甲乙双方协商约定在签订本合同之日起，甲方3个自然日内落实该套房办理产权证时间，若办理该权证超出延误乙方孩子就学时间，本合同作废，三方免责甲方退还定金，若三天之内已落实不会延误，合同继续履行。 签订合同后，魏晓洪于2018年6月5日向林成伟交付定金49999元，于6月6日向林成伟交付定金80001元，合计130000元。2018年6月7日，林成伟填写案涉房屋的《提前还款申请审批表》。2018年6月8日魏晓洪在浦发银行办理银行卡，并将已开卡信息通知中介。 2018年6月15日，魏晓洪及其朋友至中原房产公司门店进行询问交涉，交谈中涉及涉案房屋买卖有关子女就学、落户以及重新挂牌销售等问题。 2018年7月22日魏晓洪通过微信向林成伟发送告知函，内容载明：“该房产具有学区房的特殊属性。魏晓洪购买该房产的目的是为了能让子女进入福建师范大学平潭附属中学学校就读。林成伟未依约于2018年6月30日将该房屋权属变更证书办理完毕并交付魏晓洪，致使魏晓洪的子女无法办理学校就读手续，经魏晓洪多次催告后，林成伟仍未能交付该房产变更后的权属证书，林成伟的行为已构成违约。现魏晓洪告知林成伟以下事项：1.解除《房屋买卖经纪合同》；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，违约方林成伟应双倍返还守约方魏晓洪已支付的定金，共计260000”。 2018年8月1日，林成伟领取涉案房屋的不动产权证。 2018年8月24日，魏晓洪向本院提起诉讼要求解除合同，林成伟于2018年9月6日提起反诉。 庭审中双方共同确认：1.签订房屋买卖经纪合同，诉讼是针对买卖关系无异议；2.买卖双方签订合同是买方作为学区房购买的目的无异议，林成伟以及中介均知悉魏晓洪购房目的；3.标的物为毛坯复式房，履行合同在备案阶段未办证；4.合同上所指解押是林成伟购房向浦发银行按揭贷款的预告抵押。 本院认为，魏晓洪与林成伟就案涉房屋签订的《房屋买卖经纪合同》，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方当事人主要围绕合同履行中是否存在违约行为和合同解除产生争议，具体分析如下： 关于违约行为认定的问题。魏晓洪与林成伟之间形成房屋买卖合同关系，双方之间所签订书面的房屋买卖合同对涉案房屋办证、解押事宜分别予以明确约定：“甲方（林成伟）保证于2018年6月30日前将上述房产的《不动产权证》办理完毕交至丙方监管，否则属甲方违约，须承担本合同中违约责任”；“乙方（魏晓洪）在商业按揭贷款申请获得批准后且交易服务人员通知可还款后壹个工作日内将原抵押银行所需的款项转入甲方还贷账户……”，庭审查明事实是林成伟的涉案房屋《不动产权证》于2018年8月1日办理完毕，也不是本案实际履行中林成伟并未如期交证，亦即林成伟存在履行合同义务不符合约定的违约行为。至于林成伟一方提出在协商订立涉案合同之时，口头形成“先解押后办证”的约定，应由魏晓洪先提供解押款进行贷款解押后再办证，主张魏晓洪未按口头达成“先解押”的约定履行义务构成违约，虽然有提供人证及中介方言词证明，但其证明力小于涉案书面合同的证明力，林成伟未对为何没有就上述口头约定转化为涉案合同的有关条款作出合理说明，己方陈述有悖于交易常理，且未得到魏晓洪的认可，不予采信，因此林成伟提出魏晓洪违约的主张，不予支持。 关于涉案合同的解除问题。涉案合同第十二条补充条款约定“14.甲乙双方协商约定在签订本合同之日起，甲方3个自然日内落实该套房办理产权证时间，若办理该权证超出延误乙方孩子就学时间，本合同作废，三方免责甲方退还定金，若三天之内已落实不会延误，合同继续履行”以及庭审确认，魏晓洪购置涉案房屋的目的是为了子女上学，其他当事人也均知晓，正因为受让涉案房屋目的性要求，涉案合同约定的2018年6月30日前交证的时间限制条款，然而林成伟未能在2018年6月30日内办妥《不动产权证》属于违约方。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，结合本案的签约目的，魏晓洪作为守约方可以解除合同。至于魏晓洪尚提出要求对方承担违约赔偿损失责任，从平衡双方当事人利益的角度以及实际存在房产交易价格下行的情况，解除合同已经是对林成伟违约行为的惩罚，涉案合同也约定了办证延误合同作废，三方免责的条款，涉案合同解除后的各方损失应各自承担符合公平原则，因此，魏晓洪提出的解除合同并返还订金130000元诉请予以支持，其余本诉部分，不予支持。林成伟对涉案合同的履行有违约行为，其反诉主张继续履行合同并要求对方赔偿损失的诉请，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条规定，判决如下： 一、魏晓洪、林成伟与平潭综合实验区试验区中原房产经纪有限公司于2018年6月5日签订的《房屋买卖经纪合同》予以解除； 二、林成伟应于本判决生效之日起十日内返还魏晓洪购房定金130000元； 三、驳回魏晓洪的其他诉讼请求； 四、驳回林成伟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5425元由魏晓洪负担2925元，由林成伟负担2500元；反诉受理费874元由林成伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  邵群英 人民陪审员  任文莹 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  施丽雯