苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8086号 原告：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。 法定代表人：王晓明，董事长。 委托诉讼代理人：李本进，江苏玄博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晖，江苏玄博律师事务所律师。 被告：苏州国展商业广场开发有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路168号1901。 法定代表人：康永年，董事长。 委托诉讼代理人：戈晓春，江苏志仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周长伟，男，系该公司员工。 原告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿公司）与被告苏州国展商业广场开发有限公司（以下简称国展公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案，先适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序审理,并于2019年10月22日组织双方进行证据交换，于2019年12月9日、2020年1月19日公开开庭进行审理。原告江鸿公司的委托诉讼代理人李本进，被告国展公司的委托诉讼代理人戈晓春、周长伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江鸿公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未付的开办费50万元、前期介入费1876900元、2017年-2018年物业费1103312.87元、自2019年1月1日至2019年8月31日的物业费1065976.6元、公摊电费322583.65元、空调电费35999.9元、代垫的电梯年检及维保费174374元，合计5079147.02元，并支付自2019年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告开办费50万元、前期介入费1708700元、截至2019年8月31日军产部分的公摊电费591326.08元，并支付自2019年9月20日起按照LPR计算至实际付款之日止的利息。事实与理由：2014年12月30日，原告中标成为苏州国展商业广场前期物业管理项目单位。2015年1月7日，原告与被告签订《苏州市前期物业服务合同》，合同约定被告为苏州国展商业广场提供前期物业服务开办费50万元，用于购买物业办公设备等固定资产，同时约定原告应根据被告需要派员进行物业管理的提前介入，所产生的252.21万元费用由被告一次性支付原告。合同签订后，原告按约进驻该物业项目提供服务，但被告未按约支付开办费、前期介入费以及公摊电费、空调电费、电梯年检和维保费用等。本案起诉后，双方经对账确认，被告实际已支付原告2383654.33元，扣除被告自持部分的物业费783540.23元、公摊电费143357.49元、空调电费35999.9元、电梯年检及维保费174374元后，还多出1246382.71元的付款。同时，被告尚有开办费50万元、前期介入费1708700元以及军产部分的公摊电费591326.08元未付，对该部分欠款，被告理应支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。 被告国展公司辩称，被告已经以费用报销、物业办公室装修及办公物品（含电脑、橱柜、桌椅等）折抵的方式支付了开办费409682.8元，该部分费用应在50万元开办费中予以扣除；前期介入费应按照已完成建筑面积占总面积的比例分期支付，案涉项目只建成一期，第二期尚未开建，故被告目前仅需支付前期介入费811200元，而被告实际上已支付了813400元；案涉项目的军产部分只是由被告代建，被告不属于开发商性质，不适用物业管理条例第41条的规定，故军产部分的公摊电费不应由被告承担。综上，请求法院依法判决。 原告围绕其诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、律师函、2017年至2019年6月公摊电费机打发票、2017-2019年公摊电费分摊表及公示照片等证据；被告提供了苏州市广济南路170号地块统一规划建设协议书及补充协议、建筑工程竣工验收备案表、发给部队的函件、前期开办费支付凭证及明细（含交接清单、合同、发票、银行付款凭证等）、前期物业补充协议及付款凭证等证据。上述证据经当庭举证、质证，对各方当事人无异议的证据和事实，本院经依法审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，被告国展公司通过市前期物业管理招投标平台，选聘原告江鸿公司为苏州国展商业广场项目提供前期物业服务。2015年1月7日，被告国展公司（甲方、开发建设单位）与原告江鸿公司（乙方、物业服务单位）签订《苏州市前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方通过招投标选聘方式，将苏州国展商业广场项目（以下简称“本物业”）委托给乙方实行前期物业服务。1.本物业核准名称苏州美泰美商业广场，暂定名苏州国展商业广场，类型为办公、商业、公寓式酒店，坐落于姑苏区（双号），东至爱河桥路、南至爱河桥路、西至广济南路、北至金门路，前期物业服务期限为4年6月，自2016年6月30日0时起至2020年12月30日24时止。2.甲方为本物业提供前期物业服务开办费50万元，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由乙方使用。购置物资需经甲方审验，乙方在物业项目交接后2个月内，将经甲方审验过的物资清单交所在区(市)物业行政主管部门和所在地的街道办事处备案。3.乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业服务合同、公共部位二级清理、物业接管验收、交房、人员招聘及培训等事宜。所产生的费用252.21万元由甲方一次性提供给乙方。4.本物业分期开发，预计首期交付使用时间为2016年6月30日，如分期交付，最后一期交付使用时间为2018年12月31日。5.前期物业管理期间，物业公共服务费采用包干制，按月计收。物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由甲方全额承担。 2015年3月12日，原告江鸿公司（乙方）与被告国展公司（甲方）签订《物业前期介入补充协议》一份，约定乙方应甲方要求安排相关人员前期介入进场，因实际需要乙方提前到2015年3月中旬介入，提前介入的相关费用由甲方承担。前期开办费乙方根据甲方需要，由乙方按《投标文件2.4开办物资清单及费用》分批分次申报，甲方批准后，由甲方采购，乙方领用。甲方对前期开办费单独列账，待配置到位后，将帐目与实物向乙方移交。所购资产归全体业主所有，由乙方使用，全部配置到位后，报所在区物业行政主管部门备案。 2019年9月9日，原告江鸿公司委托律师向被告发送律师函，要求被告支付开办费50万元、前期介入费1876900元、2017年-2018年物业费1103312.87元、2019年1月1日至2019年8月31日物业费1065976.6元、公摊电费322583.65元、空调电费35999.9元、代垫的电梯年检和维保费174374元，共计5079147.02元。被告于同年9月11日签收该律师函。后因原、被告双方对具体欠付款金额存在争议，遂诉至本院。 在本案审理过程中，原、被告双方经自行对账后确认如下内容：1、在案涉物业服务合同履行过程中，被告已支付原告2383654.33元，扣除被告自持不动产部分的物业费783540.23元、公摊电费143357.49元、空调电费35999.9元、电梯年检及维保费174374元后，还剩余1246382.71元；但对该笔多出的1246382.71元款项不在本案中予以处理，由原、被告双方另案解决。2、案涉项目中军产部分的公摊电费为591326.08元，原、被告双方对该费用是否应当由被告支付存在争议。3、前期介入费总金额为2522100元，被告已支付813400元；但原、被告双方对剩余的前期介入费1708700元是否已满足支付条件存在争议。4、前期物业开办费为50万元，被告曾向原告实际交付了部分办公设备，装修了物业办公用房，并报销了原告部分费用；但原、被告双方对被告移交的办公设备、物业用房装修及报销费用能否抵充开办费存在争议。 另查明，2015年4月14日，原告江鸿公司在被告出具的《物业管理前期介入物品采购移交单》上签字盖章，确认接收原告移交的办公桌（单价620元/个）、办公椅（单价130元/个）、文件柜、对讲机、台式机、打印传真机等物业管理前期介入物品一批，价值合计13878元。2017年2月13日，原告在被告出具的《交接清单（江鸿物业）》上签字，确认接收被告移交了椅子13个、三角桌2个、长条桌2个、会议桌1个、沙发1套、联想台式机2台、UPS不间断电源1个。同年5月15日，原告向被告出具《收条》，确认接收被告移交的UPS不间断电源1个，用于空调计费系统。根据原告提供的2014年4月份、2015年1月份的订货单、对应的通用机打发票以及2017年1月份的江苏增值税普通发票（电脑、UPS不间断电源）显示，田脚网布椅单价为200元/个、洽谈椅单价为160元/个、三角洽谈桌单价为800元/个、会议桌单价为850元/个、沙发（1+1+3）单价为4200元/套、联想台式机单价为4500元/台、UPS不间断电源单价为750元/个。 自2016年5月至2016年12月期间，原告江鸿公司的物业服务项目负责人梁×国曾先后三次以“费用报销单”形式向被告国展公司申请报销各类费用合计87346.4元。其中2016年5月报销30000元，报销用途记载为“酒”，另备注“冲抵前期开办费备用金”；2016年7月20日报销7300元，另备注“前期介入费（员工餐费）”；2016年12月31日报销50046.4元，报销项目记载为“物业物务费”。被告在庭审中陈述，该报销费用87346.4元当时均支付至原告公司经理梁×国个人账户。 审理中，原告江鸿公司向本院提供了由该公司物业服务项目负责人梁×国于2020年3月2日出具的《情况说明》一份，其中记载：前期开办费中涉及到有我本人报销的酒水等报销相关费用，这些系2015年期间与甲方合作期间列支的员工报销费用，不在前期开办费之列，并且单据签字非本人所签。 2016年12月14日，被告国展公司曾与案外人苏州×××家具有限公司签订《定制合同》，为案涉项目物业办公用房定制了资料柜（高柜、低柜）、前台等办公设备一批，并为此支付8万元货款。 同年12月份，被告国展公司另与苏州市×××建筑安装工程有限公司（以下简称新×××公司）签订《物业用房内装施工协议书》，为案涉项目物业管理用房提供室内装修，并支付装修款210684元（含部分非物业办公用房的装修费用，合同约定的物业办公用房装修价款仅为118546.99元）。 再查明，被告国展公司（乙方）与案外人中国人民解放军7×××1部队后勤部（以下简称7×××1部队、甲方）分别于2013年3月20日、2015年1月27日签订《苏州市广济南路170号地块统一规划建设协议书》及其《补充协议》，针对地处苏州市石路商业区的苏州市广济南路170号地块，其中甲方地块面积5187.3平方米、乙方地块面积17117.05平方米，甲乙双方约定以甲乙各自所拥有的土地和在建工程为基础统一规划，由乙方负责实施建设，甲方土地规划建设部分由乙方出资实施建设，整个建设分二期实施，一期为南侧在建工程续建，二期为北侧地块的规划建设，甲方全部所得房产36852平方米一次性在南侧一期中分配，乙方向甲方支付1800万元补偿。南侧一期地块所建房产，除分配甲方所得房产外，其余房产归乙方所有，北侧二期地块所建房产归乙方所有，北侧二期建设时，甲方应当积极协助乙方争取政府优惠政策的支持。 2016年12月23日，被告国展公司建设的案涉苏州国展商业广场项目单位工程由建设单位组织竣工验收合格。 自2017年1月3日至2018年4月10日期间，被告国展公司曾先后多次向7×××1部队发送通知函件，告知其前来办理房屋交付手续，并协助办理北侧二期规划建设的相关手续等。被告在庭审中陈述，7×××1部队至今没有办理房屋交接手续，亦未协助出具二期建设所需的相关手续。 本院认为，原、被告之间签订的《苏州市前期物业服务合同》、《物业前期介入补充协议》均系当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应全面诚实履行合同义务。物业服务合同签订后，原告根据为被告提供了相关物业服务，被告理应按约定支付相应的服务费用。根据原、被告双方的诉辩意见，双方的争议焦点在于前期介入费、军产部分公摊电费及开办费三部分费用是否应当支付以及应付款的具体金额。 关于剩余1708700元前期介入费的支付问题。根据原、被告双方签订的《苏州市前期物业服务合同》约定，前期介入费主要用于签订物业服务合同、公共部位二级清理、物业接管验收、交房、人员招聘及培训等事宜，所产生的费用252.21万元由被告一次性提供给原告，且合同中已明确约定案涉物业项目为分期开发，被告在签订合同时对项目分期开发但仍需一次性支付前期入费的内容应当是明知的。故被告辩称应按开发进度分期支付介入费的意见与合同约定不符，本院不予支持，被告理应按合同约定支付剩余1708700元前期介入费。 关于军产部分公摊电费591326.08元的支付问题。根据《苏州市前期物业服务合同》约定，物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由被告全额承担。因被告在庭审中陈述，案涉军产部分至今尚未交付部队接收，根据原被告双方的合同约定，已竣工但未办理交付手续的公摊电费应由被告承担，故军产部分的公摊电费591326.08元应由被告承担。至于军产部分未交付的原因是部队造成的，还是被告自身的原因所致，均不影响被告违约责任的承担。 关于前期开办费的欠付金额问题。根据物业服务合同及补充协议的约定，50万元前期开办费系用于购买物业办公设备等固定资产，并且购置物资由原告分批分次申报，经被告审验后再由被告负责采购，原告领用；被告对前期开办费单独列账，待配置到位后将账目与实物向原告移交，所购资产归全体业主所有。故被告交付原告的办公桌椅、电脑、电源以及为物业办公所定制的前台、资料柜等均系物业办公设备的范畴，属于合同约定的前期开办费的具体用途，且相关办公设备均已由原告实际接收使用，应予相应开办费的扣减。其中，定制物业办公室前台、资料柜等办公设备可直接扣减80000元开办费；因被告在庭审中自愿对2015年4月14日采购移交单中价值13878元的办公设备打八折后按11102.4元扣减开办费，视为其对自身权利的处分，本院予以准许；鉴于2017年2月13日《交接清单（江鸿物业）》中的该批办公桌、椅等设备与被告提供的订货单、付款发票有较长时间的间隔，且被告在庭审中也明确表示愿意对部分办公设备进行一定比例的价值折扣，结合在案证据，本院酌定2017年2月13日交接清单中办公设备价值折抵后的可用于扣减开办费的金额为11000元。至于被告所主张的87346.4元报销费用，被告自认该款项均支付至梁×国个人账户，且其中2016年5月份的30000元报销用途为“酒”，2016年7月20日的7300元明确记载为“前期介入费（员工餐费）”，均不属于合同约定的开办费用途，而2016年12月31日的50046.4元则无报销人员签名确认具体内容。在原告对该笔报销费用直接用于折抵开办费提出异议的情况下，被告要求直接折抵开办费的意见，依据不足，本院不予支持，被告可根据其所报销费用的实际用途或双方约定另案主张权利。至于物业办公用房的内部装修装饰，属于原告入住物业办公所需的必要支出项目，在装修装饰完工后已成为物业办公场所固定资产的一部分，且原告一直实际使用；假如被告不为原告进行装修装饰，原告为开展工作也同样需要对物业办公用房进行必要的装修装饰，故物业用房内部的装修费用应属于开办费的用途范围。根据目前被告举证的装修合同及付款凭证，可认定涉及6楼物业办公室的装修费用为118546.99元，但对超出合同约定的费用是否用于物业办公用房的装修无法证明，本院不予认定，被告应自行承担举证不能的不利后果。因此，被告欠付的前期开办费金额应为500000元-80000元-11102.4元-11000元-118546.99元=279350.61元。 综上，被告未能按约定及时支付上述欠付的前期介入费、军产部分公摊电费及开办费，其行为已构成违约，理应承担违约责任。故原告要求被告立即支付前期介入费1708700元、军产部分公摊电费591326.08元、开办费279350.61元并支付自起诉之日即2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 被告苏州国展商业广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京江鸿物业发展有限责任公司前期介入费1708700元、开办费279350.61元、军产部分公摊电费591326.08元及利息（利息以2579376.69元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29200元、财产保全费5000元，合计34200元，由原告南京江鸿物业发展有限责任公司负担1765元，由被告苏州国展商业广场开发有限公司负担32435元并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名江苏省苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。 审 判 长  谷振龙 人民陪审员  庄秉荪 人民陪审员  朱琴芳 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  赵 洋