湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1227号原告：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。被告：王以勒，男，1993年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：孙曦，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世凯，湖南见田律师事务所实习律师。第三人：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原告湖南德思勤投资有限公司（简称德思勤投资）与被告王以勒（以下简称被告）、第三人湖南德思勤商业管理有限公司（简称德思勤管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德思勤投资公司及第三人德思勤管理公司共同的委托诉讼代理人尹荣荣、宋寅虎，被告王以勒的委托诉讼代理人孙曦、黄世凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2019年4月1日至4月18日期间拖欠租金29830.05元及违约金590.63元（违约金分段计算，每段暂计一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金29830.05元为基数分段计算、按照万分之六/日的标准计至被告实际付清之日止），共计30420.68元；2．判令被告向原告支付装修期租金142236元，恢复毛坯费用48290元、围挡费用5445.6元，共计195971.6元。（以上1、2项费用合计226392.28元）3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月20日，被告（承租人）与原告（出租人）签订《德思勤城市广场租赁合同》（简称《租赁合同》），承租长沙德思勤城市广场四季汇负一层B1-01号商铺（计租面积暨套内建筑面积439平方米），用于经营品牌为“八色烤肉”的餐饮项目。第三人为接受原告委托的德思勤城市广场商业运营管理方。《租赁合同》约定：租赁期限自2016年9月5日起至2021年9月4日止；第三个租约年月租金标准为49716.75元，按季支付；延迟交纳租金的，每延迟一日，支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；经书面催告后30内未足额交纳欠费或延迟交纳欠费累计超过3次（含）的，原告有权单方解除合同。如因被告原因导致合同提前终止的，被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期全部的租金；被告应将租赁房屋恢复交付时的状况（即毛坯）交还原告。2016年8月31日，被告与原告及第三人签订《德思勤城市广场租赁合同补充协议》（简称《补充协议》），将《租赁合同》做了如下调整：1．租赁期限调整为2016年11月6日起至2021年11月5日止；2．自补充协议签订之日起，由第三人作为物业管理方；3．自补充协议签订之日起，由原告收取租金、第三人收取经营管理费、物业管理费、水电能源费及其他费用。《租赁合同》、《补充协议》签订后，原告、第三人按照约定履行了自己的义务。但被告于2019年4月开始欠付租金、经营管理费、物业管理费、POS机使用费，于2019年1月开始拖欠泔水费，于2018年开始欠水电费，经原告和第三人多次催缴仍未结清，并于2019年4月20日单方撤场。截至2019年4月20日，被告共拖欠2019年4月1日至4月18日期间的租金29830.05元及违约金590.63元。被告还应当补交装修期3个月的租金142236元及原告自行恢复毛坯的费用48290元、围挡费用5445.6元。另，原告主动将合同约定的违约金标准降低为万分之六每日。违约金分段计算，每段暂计算一个月，后续违约金分段计算至被告实际支付欠费之日止。被告王以勒辩称，1、被告于2019年2月27日向德思勤投资公司提出2019年3月31日退租申请，原告对该事项明确知悉。原告在未进行书面答复的情况下，于2019年3月25日与案外人签订毛坯恢复工程合同，2019年4月18日将被告店面断电，主动做出与被告解除合同的行为表示，上述事实表明双方为协议解除合同，并非被告单方违约解除。现原告主张2019年4月1日至18日的租金及违约金缺乏事实及法律依据。2、《租赁合同》约定，被告无需承担装修期的租金及经营管理费。双方系协商解除合同，不应追加装修期租金。3、原告的恢复毛坯等交房问题的通知函并未送达被告，原告自行恢复毛坯，该费用被告不予认可。且根据租赁行业习惯，通常由下一承租人对原有商铺的装修进行拆除或利用，故原告主张毛坯恢复费用不合理。另，原告无有效证据证明其主张的恢复毛坯、制作围挡费用确实用于被告承租的场地，该费用不应由被告承担。4、双方协议解除合同后，被告向原告要求退还各项押金，原告拒不退还，亦不将上述押金与其他费用予以抵扣，此次诉讼由原告引起，诉讼费应由原告承担。被告向原告缴纳了履约保证金136090元、质量保证金、物业服务保证金、装修押金41976元，合计178066元，原告应当予以退还。第三人德思勤管理公司对原告主张的事实没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》及相关附件，约定：1．乙方承租甲方所有的德思勤城市广场中的购物中心负一层B1-01号商铺（套内面积共计1230平方米），作为餐饮专业经营；2．租赁期限为5年，自2016年9月5日起至2021年9月4日止；3．装修期为进场日起算90日，进场日为2016年6月6日。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；4．租金由甲方向乙方收取，经营管理费由商业管理公司向乙方收取或由甲方代商业管理公司向乙方收取，甲方亦可委托商业管理管理公司代其向乙方收取租金。租金及经营管理费标准及支付方式：第一、二个租约年每月租金47412元、经营管理费20633元，每月合计68045元；第三个租约年每月租金49716.75元、经营管理费22169.5元，每月合计71886.25元；第四个租约年每月租金52182.83元、经营管理费23813.56元，每月合计75996.4元……租金及经营管理费按季支付；首期租金及经营管理费为计租日起前三个月期间的租金及经营管理费；缴纳第二期的租金及经营管理费截至日期调整至自然季度末；此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期的租金及经营管理费；5．乙方应当自进场日起承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费，自计租日起向物业公司或商业管理公司（经物业服务公司授权）交纳该房屋的物业服务费；6．乙方应当向甲方支付人民币136090元作为履约保证金；在开业前向商业管理公司支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，同时向物业服务公司支付人民币21950元作为物业服务费保证金，甲方和物业服务公司亦可委托商业管理公司代其收取履约保证金和物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在违约情形且乙方交还房屋按约定履行了相应义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金及经营管理费或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在通知送达后7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。7．乙方迟延交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同；乙方应当承担导致合同提前终止的违约责任；8．合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除，并应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费；9．乙方应于交还日之前向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理和工程资料（如有）的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况（参见附件4）。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担。合同还对双方其他权利义务事项进行了约定。《租赁合同》签订后，原告向被告交付了涉诉商铺。被告向原告缴纳了履约保证金136090元、向第三人缴纳了经营质量保证金、物业服务保证金及装修押金共41976元。2016年8月31日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人德思勤管理公司（丙方）三方签订一份《＜德思勤城市广场租赁合同＞补充协议》，补充协议除对计租日、租赁期限等进行调整，三方还约定：甲方将前述《租赁合同》项下原物业服务公司的全部权利、义务和责任转交给丙方，丙方自该补充协议签订之日起概括承受《租赁合同》项下物业服务公司的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，乙方就此予以认可；乙方已向湖南德思勤物业管理有限公司（下称“物业服务公司”）支付的物业管理费保证金，于本协议签署之日起，由物业服务公司转至丙方账户作为乙方在《租赁合同》项下的物业管理费保证金，并由丙方根据《租赁合同》的相关约定执行。乙方并确认自该协议签署之日，因该房屋发生的租金支付至原告指定的账户，经营管理费、物业管理费、水电能源费及其他费用支付至第三人德思勤商业公司指定的账户；该协议为《租赁合同》的组成部分，如有不一致应以该协议约定为准，该协议未涉及事项仍以《租赁合同》约定为准。上述合同签订后，在合同履行过程中，2019年2月底，被告在与原告的工作人员微信聊天时，表达了因亏损将于2019年3月31日撤店的想法，但未正式向原告提出书面申请并就提前解除合同与原告达成一致。被告按约定缴纳了至2019年3月31日的租金、经营管理费。2019年4月18日，被告撤离承租的商铺。2019年5月9日，原告与第三人德思勤商业公司按被告确认的地址，共同向被告邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》。函件载明：被告自2019年4月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经原告多次催缴未果，鉴于此，原告声明《租赁合同》自2019年4月20日起解除，截至2019年4月20日，被告累计应付租金及经营管理费、物业管理费、POS机使用费共计55440.84元，补交装修期的全部租金及经营管理费、POS及使用费共计204735元。补交1月至3月泔水费920元、2018年12月25日至2019年4月23日电费48596.7元、撤场垃圾清运费8780元，共计58296.7元。被告撤场后未依约支付租金等费用，也未将房屋恢复到毛坯。原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，《租赁合同》附件4载明的房屋交付标准为：天花为砼楼板、地面为砼楼面、墙面水泥砂浆抹平、门为平开玻璃门、供电至户内配电箱、电源插座自行设置、通信插座为光纤+网线入户内弱电箱、空调标准为组合式空调／风机盘管、烟感、温感、喷淋头均按国家规范、燃气到商铺（开通费用商户自理）、排油烟提供油烟管、具备上下水条件。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。本案中，双方约定的租赁期限为5年，但被告因经营亏损而提前解除《租赁合同》，被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。被告于2019年4月18日撤场，以实际行动表明不再继续履行合同，原告于2019年5月9日向被告发出《关于合同终止及费用追缴函》，认可双方签订的《租赁合同》于2019年4月20日解除。本院确认双方的合同解除时间为2019年4月20日。被告已支付截至2019年3月31日的租金，原告诉请被告支付2019年4月1日至4月18日的租金29830元及违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据本案情况及同类案件的处理，本院确认违约金以逾期租金29830元为基数，按日万分之六计付，对原告主张超过该部分的违约金，本院不予支持。依据双方签订的《租赁合同》约定，如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金，合同约定装修期为90天，故被告应当支付装修期租金142236元（47412×3），原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的恢复毛坯费用及围挡费用，双方在《租赁合同》中只是约定了合同终止后退还商铺时应符合交付时的状况，虽然附件4载明的交付标准为毛坯交付时的状况，但被告在毛坯基础上增加了装修只是使商铺楼面及地面更加美观完善，并未改变砼楼板及砼楼面的结构，原告主张该项费用没有事实依据，本院不予支持。被告辩称应以履约保证金抵扣相关费用，《租赁合同》约定，因被告原因提前终止的，原告有权没收本合同项下的履约保证金，对被告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王以勒于本判决生效之日起10日内向原告湖南德思勤投资有限公司支付2019年4月1日至同年4月18日期间的租金29830元及违约金（违约金以29830元为基数，自2019年4月19日起，按日万分之六的标准计至付清之日止）；二、被告王以勒于本判决生效之日起10日内向原告湖南德思勤投资有限公司支付装修期租金142236元；三、驳回原告湖南德思勤投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3649元，适用简易程序减半收取计1824.5元，由被告王以勒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇二〇年三月三十日书记员  朱冬玲