安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初19号原告（反诉被告）:刘超，男，1995年05月27日出生，汉族，住安徽省滁州市南谁区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告（反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。原告（反诉被告）刘超与被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘超的委托诉讼代理人陶善军和被告（反诉原告）茂业公司的委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘超向本院提出诉讼请求：1、茂业公司支付逾期交房违约金23791元和逾期办证违约金97066元；2、由茂业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年8月1日签订《滁州市商品房预售合同》,茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元07、08室房屋出售给我。合同约定：1、07室建筑面积108.78平方米，价款1322119元，08室建筑面积108.78平方米，价款1322119元，总价款2644238元（发票金额为2643508元）；2、房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；4、原被告双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由我依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续。合同签订前支付首付款1324238元，余款132万元办理贷款。但茂业公司迟延交付房屋（2018年2月23日交付房屋），未按约定时间取得并送达初始登记证明，致使不能办证，茂业公司严重违约。茂业公司对于刘超陈述的双方签订合同无异议，但是其辩称：1、刘超迟延交付房款，2017年10月25日才将全部房款付清。此前就类似情况已有生效判决，按30天计算逾期交房天数；2、合同约定的办证为我司取得初始登记在先，而后双方签署房屋交接书，再由购房者去相关部门办理产权登记，但是我司于2018年12月24日取得了初始登记后在销售人员电话通知未果的情况下，根据合同补充条款的约定于2019年1月14日在《滁州日报》刊登公告。刘超未来我司办理相关手续并按照合同约定去房产部门办理产权证，也未提交任何证据证明是我司原因导致其不能办证，而直接诉请我司支付违约金。我司在合同履行过程中未违反合同约定，其诉请逾期办证违约金违反合同双方意思自治。综上，根据先履行抗辩权和合同双方意思自治原则，刘超诉请应予驳回。茂业公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付延迟付款违约金15444元，2、反诉被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2017年8月签订《滁州市商品房预售合同》,我司将位于丰乐大道1899号长江商贸城板材区17幢商业单元07、08室房屋出售给刘超。总价款2644238元，刘超商贷132万元，此款于2017年9月16日前支付。因刘超单方面原因导致购房款延迟至2017年10月25日才达到我司账户，刘超违约，应按合同约定按日万分之三的标准承担违约金。刘超在庭审中辩称：1、所谓的到账延迟责任不在于我，贷款何时到账是由银行决定的；2、关于合同约定的贷款到账时间的条款，应属于无效条款，因为合同签订的时间和合同约定的贷款到账时间不足50日，并且也没有特别向原告告知贷款到账一旦延迟需要承担违约责任，因此该条款为无效条款。经审理查明：原、被告双方于2017年8月1日签订《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元07、08室房屋出售给刘超。合同约定：1、07室价款1322119元，08室价款1322119元；2、房屋交付时间均为2017年12月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。4、刘超分期付款，贷款方式为商业贷款。07室2017年7月31日付662119元，2017年9月16日支付66万元，08室2017年7月31日付662119元，2017年9月16日支付66万元。最终2套房屋发票金额为2643508元。另查明，2017年10月25日，尾款132万元才汇至茂业公司账户。案涉房屋竣工验收时间为2018年1月18日。2018年2月23日，刘超实际收房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。本院认为，1、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。2、刘超支付了全部购房款，但茂业公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，应依约承担延迟交房违约责任。故对刘超主张23791元逾期交房违约金予以支持。3、双方签订的《滁州市商品房预售合同》并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助刘超办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，原被告办理涉案房屋交付手续后，茂业公司直至2018年12月24日才取得初始登记证，致刘超不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。对刘超主张的逾期办证违约金可支持以总房款按照年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准），自2018年5月24日起计算至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）的金额，故对刘超诉请97066元予以支持。4、刘超未能在合同约定的时间内付清房款，应依约承担逾期付款违约责任。对茂业公司诉请刘超支付逾期付款违约金132万元×39日×0.03%=15444元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘超逾期交房违约金23791元和逾期办证违约金97066元；二、原告（反诉被告）刘超于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金15444元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2717元，减半收取1358.5元，由被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担。反诉费93元，由原告（反诉被告）刘超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇二〇年三月二十六日书记员 朱守娟附本案适用相关法律条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。