上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11598号上诉人(原审被告)：上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左盛祥，董事长。委托诉讼代理人：左伟命，男。委托诉讼代理人：宋晓鸣，上海坦正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海锦义商贸有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李云峰，执行董事。委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原审被告：上海勃雷物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，上海市毅石律师事务所律师。原审被告：上海市闸北区商业建设投资总公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，上海市毅石律师事务所律师。上诉人上海兰城房地产开发有限公司(以下简称兰城公司)因与被上诉人上海锦义商贸有限责任公司(以下简称锦义公司)、原审被告上海勃雷物业管理有限公司(以下简称勃雷物业)、原审被告上海市闸北区商业建设投资总公司(以下简称闸北商建公司)财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初42381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰城公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、第二项，依法改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人并未侵犯被上诉人的房产所有权，上诉人控制电源不等于控制了被上诉人的本市静安区七浦路302、304号、308号1-4层商铺、501室及地下室(以下简称系争房屋)，与被上诉人是否出租房屋、是否能收取租金没有因果关系。上诉人并未关闭电源，兰城商厦的室内照明电源需要商户向上诉人购买用电卡，然后到物业公司充值后才能使用。被上诉人没有购买用电卡，也就没有到物业充值，自然无法使用室内照明电。动力电源用于上下的公共电梯的使用，是由物业公司负责管理使用的，物业公司未曾提出动力电源没有通电。被上诉人明知室内用电需要到兰城公司购买用电卡而故意不买，不用电是被上诉人自己的选择，不可归责上诉人。被上诉人由于自身原因不使用照明空调所造成的损失应自己承担。本案中如果有直接损失，也不应以评估的租金市场价格作为损失认定的依据。锦义公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人是系争房屋的开发商，没有权利控制变电站。被上诉人早在2015年8月就已向物业公司要求供电，物业公司回复称已经向上诉人要求，上诉人回复不给供电。上诉人的侵权行为是故意且持续的，并在被上诉人提出合理要求之后仍不停止。本案的损失经由第三方鉴定机构鉴定，而且原审法院已经在鉴定基础上酌定减少。勃雷物业、闸北商建公司表示，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。锦义公司向一审法院起诉请求：1.请求判令兰城公司向锦义公司赔偿因未能使用系争房屋期间的损失4,253,040元(自2014年12月17日至2015年12月2日,共计351天，按照评估报告确定的每天12,116.92元计算)；2.请求判令兰城公司向锦义公司赔偿鉴定费100,000元；3.请求判令由兰城公司、勃雷物业、闸北商建公司承担本案诉讼费；4.请求判令勃雷物业在其各自责任范围内与兰城公司就第三项诉讼请求承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：兰城公司为系争房屋的开发商。为系争房屋的权属纠纷，闸北商建公司于2012年将兰城公司诉至原上海市闸北区人民法院(以下简称闸北法院)，要求确认系争房屋归闸北商建公司所有【案号：2012-2492号】。2013年6月9日，闸北法院判决系争房屋产权归闸北商建公司所有。后兰城公司不服判决，提起上诉。2013年10月8日，上海市第二中级人民法院判决驳回了兰城公司的上诉，维持了一审判决。2013年11月4日，在闸北法院主持下，锦义公司、闸北商建公司达成调解协议，确认闸北商建公司在登记为系争房屋的产权人后十日内变更房屋权利至锦义公司名下【案号：2013-2710号】。2014年8月18日，锦义公司变更成为系争房屋的权利人。2014年12月30日，锦义公司为系争房屋供电事宜向勃雷物业发出函件，函件载明2014年12月16日，锦义公司、兰城公司、勃雷物业三方协调下，兰城公司将系争房屋钥匙交给锦义公司。但锦义公司派员入驻，要求开通照明电时，勃雷物业告知兰城公司未移交供电系统，勃雷物业无法向锦义公司供电。故锦义公司要求勃雷物业立即与兰城公司交涉，开通供电系统。2015年9月7日，锦义公司将勃雷物业(该案被告)、兰城公司(该案第三人)诉至法院，要求勃雷物业为系争房屋提供通电服务【案号：2015-2071号】。后锦义公司于2016年3月9日撤回了起诉。2015年8月14日，勃雷物业就锦义公司于2014年12月30日发送的函件进行了答复，答复函中称其公司虽为兰城商厦的物业管理方，但兰城商厦的供电系统一直由开发商兰城公司实际控制。勃雷物业进驻时，兰城公司未移交供电系统，之后勃雷物业曾多次要求兰城公司移交，但兰城公司不予理睬。另兰城公司曾向勃雷物业书面说明供电系统无法交付管理，并承诺交付物业管理之前一切责任由兰城公司负责。故系争房屋无法用电的原因不在于勃雷物业，锦义公司应向兰城公司主张权利。该函件附件为2012年10月25日兰城公司向大宁服饰市场管理有限公司出具的《说明》，《说明》载明“七浦兰城商厦地下层用户站，因与闸北商建公司由纠纷，正在处理中，暂时无法交付贵公司。兰城公司承诺，在贵公司正式营业后到用户站交贵公司前，保证市场正常用电。用户站一切责任由兰城公司负责”。2015年10月14日，2015-2071号案件进行了证据交换，锦义公司表示，兰城公司所述的电卡是针对房屋内的照明用电的，但空调、内外电梯均是独立系统，这些动力电的问题仍未解决。锦义公司要求物业开通动力电，但物业称兰城公司没有移交电力系统。第三人兰城公司表示，系争房屋内动力电是通的，设备都是可以使用的，照明电需要购买电卡充值。勃雷物业曾当庭核实系争房屋电力系统是否能够正常使用，并表示“经核实，我方工作人员称系统无法使用，因为没有供电”。2015年12月2日，兰城公司向勃雷物业移交了兰城商厦的配电设施。2017年9月5日，锦义公司就本案纠纷将兰城公司(该案被告)、闸北商建公司(该案第三人)诉至法院【案号：(2017)沪0106民初34160号，以下简称2017-34160号案件】。审理中，依锦义公司申请，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司接受司法委托，对系争房屋自2014年12月17日至2015年12月2日期间的租金市场价值进行评估。2018年3月14日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的《房地产估价报告》载明，2014年12月17日至2015年12月2日系争房屋租金总价值为4,253,040元，其中1-4层(房屋类型店铺)的租金价值为3,322,550元、5层(房屋类型办公)租金价值为610,310元、地下一层汽车库(房屋类型其他)的租金价值为320,180元。锦义公司为本次评估支付了评估费100,000元。2018年12月19日，勃雷物业向法院递交的《关于系争房屋用电情况说明》载明，勃雷物业为系争房屋的物业管理方，勃雷物业自2012年6月左右(物业管理合同约定时间为2012年12月)接管系争房屋后，该物业开发商兰城公司控制系争房屋所属大楼用户站(仅有一处，位于大楼地下室)及系争房屋的充值电卡，未向勃雷物业移交。由于兰城公司关闭系争房屋在用户站内的电源开关，故系争房屋一直无法供电，从而致使系争房屋业主无法使用该房屋，该情况一直持续至2015年12月2日。在此期间，系争房屋业主锦义公司曾多次要求勃雷物业解决供电问题，勃雷物业也曾多次要求兰城公司移交用户站或连通系争房屋在用户站内的电源开关，均被兰城公司拒绝。后在锦义公司对勃雷物业及兰城公司提出诉讼的情况下，于2015年12月2日，兰城公司将用户站移交给勃雷物业，系争房屋才能正常供电，业主才能正常使用该房屋。2019年8月22日，法院曾至系争房屋处现场勘查电力用户站，并询问从设备的配置上能否单独关闭系争房屋的电力供应。勃雷物业的工作人员谢晨表示，从设备的设置上，电力用户站是可以单独控制系争房屋的电力。2015年12月2日，兰城公司才将整栋楼的电力用户站移交给物业，之前均是兰城公司自己管理的。从勃雷物业管理兰城商厦开始，就一直要求兰城公司移交用户站，但兰城公司拒绝移交。在移交电站之前，锦义公司没有用电，也没有实际产生相应的电费。一审法院审理中，兰城公司申请2017-34160号案件中进行司法评估的估价师出庭接受质询。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司的工作人员蒋骏文、宋莉娟出庭接受质询称，因锦义公司申请的评估范围是一个时间段，故市场租金的价格变化和趋势是从长期趋势判断的，因此评估单位采用了长期趋势法，租金标准是按照评估单位得到的租金变化指数来推算的。同时还采用了比较法，即按照可替代的租金进行调整，按照系争房屋周边的兴旺、四川北路、塘沽路、七浦路等区段来比照进行调整。评估单位会根据估价对象的特点和案例进行包括但不限于楼层、商铺位置等因素的调整。系争房屋无论是否出租，均可以进行市场租金价值的评估，评估单位会根据实际情况进行调整。不动产不租赁不代表没有价值。根据现场勘查情况，兰城商厦一半是作为服装商铺进行经营的，另一半是酒店，评估单位按照房屋类型为商铺对两部分进行了区分。评估单位是按照产证记载的用途进行评估的，不存在兰城公司认为的不合法的状态。锦义公司表示，系争房屋的产证上记载的用途为商、住、办，所以锦义公司现在的用途是合法的。兰城公司所述的用电情况是可能存在的，但即使有电费，也是兰城公司调试设备产生的，如果锦义公司早已用电，因商业电费金额较高，兰城公司在缴纳电费后，肯定会向锦义公司主张。在锦义公司取得系争房屋的产权后，发现公共照明是可以使用的，但电梯、空调是没有电的。兰城公司、闸北商建公司在建设兰城商厦时就是将空调、电梯系统分开建设的，不存在锦义公司重新安装空调系统的问题。每层的小商铺内是需要用电卡的，电梯是不需要电卡的，当时电梯是没有电的，证明变电站是被控制的。若兰城公司将变电站交付给勃雷物业管理，锦义公司可直接向供电局用电，不用向兰城公司买电卡。锦义公司还提供了就系争房屋，其与承租人签订的租赁合同，合同签订时间为2017年9月25日，租期自2017年10月21日起至2026年3月20日，其中2017年10月21日至2018年3月20日年租金为370万元，2018年3月21日至2020年3月20日年租金为388.5万元。兰城公司表示，评估单位所述存在错误及较多的漏洞，对于评估报告及评估人员的陈述兰城公司不予认可。系争房屋只能做服装商场，不能做其他用途。兰城商厦为兰城公司、闸北商建公司合作开发，从电力线路设置上变电站是可以单独控制系争房屋的，但是2015年12月2日之前，锦义公司安装了自己独立的空调系统，实际使用了系争商铺，三块表均有实际用电的记录(动力电-电梯、动力电-锦义公司独立的空调系统、照明电，三块系统都有单独的电表，三块表均有独立的开关，对于具体商铺的用电，需要商铺用电卡充值后，根据自己的小电表进行区分)。除变电站外，每个楼层也有开关控制该楼层的用电，在兰城公司移交时一并移交给勃雷物业(在变电站打开的情况下，各楼层才能单独控制)。锦义公司在取得系争房屋的控制权后，包括锦义公司在内的各方从未向兰城公司领取电卡，也从未向兰城公司反映不能用电的问题，锦义公司第一次起诉是2015-2071号案件。系争商铺的三块电表的费用之前均是兰城公司支付的，整个商场的电费均是兰城公司缴纳的；每个商铺内要使用电卡的；而电梯的钥匙是锦义公司控制的，且电梯是始终通电的。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。现锦义公司认为，兰城公司故意控制电力供应，致使锦义公司接收系争房屋后，无法正常使用，对锦义公司造成了实际损失。兰城公司则辩称，其并非本案适格的被告，且从未控制电力供应。根据在案证据及各方当事人的陈述，法院认为，首先，从建设规划设计方面，确实存在可单独控制系争房屋电力供应的配电设施；其次，2013年6月9日，闸北法院判决系争房屋产权归闸北商建公司所有，该判决经二审已于2013年10月8日生效，故兰城公司即使认为产权存在争议，但经法院判决后，兰城公司已明确知晓系争房屋的权属情况。且兰城商厦由勃雷物业自2012年6月开始进行物业管理，兰城公司在法院判决后，既非系争房屋的权利人，也不是兰城商厦的物业管理方，却长时间控制配电设施。直至2015-2071号案件中，才将配电设施移交于勃雷物业，兰城公司在时间上确实存在着控制系争房屋电力供应的可能性；第三，在2015-2071号案件的审理过程中，勃雷物业曾当庭联系现场工作人员，确认系争房屋的电力供应情况，后确认因为没有供电，导致相关设施无法使用。在本次诉讼中勃雷物业再次向法院确认，兰城公司曾关闭系争房屋的电源开关，致使系争房屋一直无法供电。勃雷物业作为兰城商厦的物业管理方，其所作的陈述具有客观、合理性。而兰城公司并未提供相应的证据证明其主张，故法院认为，锦义公司关于兰城公司曾关闭系争房屋的电源开关的陈述具有高度盖然性。兰城公司还辩称，锦义公司并未产生实际损失。法院认为，兰城公司关闭电力供应开关的行为已侵犯了锦义公司的权利，导致锦义公司无法正常使用房屋。虽锦义公司实际于2017年方才出租系争房屋，但亦无法得出兰城公司侵权期间，如系争房屋电力供应正常，锦义公司也无法出租的结论。现评估单位已确认，系争房屋2014年12月17日至2015年12月2日期间的租金市场价值为4,253,040元。但根据锦义公司提供的租赁合同及本案实际情况，法院酌情确定兰城公司需赔偿锦义公司损失3,600,000元，并承担锦义公司曾支出的鉴定费损失100,000元。因兰城公司为实际侵权人，锦义公司还要求勃雷物业在诉讼费范围内承担连带配赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿上海锦义商贸有限责任公司经济损失3,600,000元；二、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿上海锦义商贸有限责任公司鉴定费损失100,000元；三、驳回上海锦义商贸有限责任公司的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交另案中的询问笔录两份，以证明被上诉人是自己不愿意用电，而不是因为上诉人不供电。被上诉人及原审被告对两份证据的真实性没有异议，但是认为证明不了上诉人主张的待证事实。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，兰城商厦由勃雷物业自2012年6月开始进行物业管理。兰城公司在法院判决后，既非系争房屋的权利人，也不是兰城商厦的物业管理方，应当将控制配电设施移交物业管理方。兰城公司长时间控制配电设施没有法律依据。锦义公司系房屋权利人，也是兰城商厦接受物业管理的业主。兰城公司要求锦义公司向其购买电卡方能使用相关电力，并无法律或合同赋予的权利，系强加义务于锦义公司。锦义公司不同意向兰城公司购买用电卡并不能表示其不需用电，也不构成兰城公司不供电的侵权行为的合理抗辩。一审法院认定锦义公司关于兰城公司曾关闭系争房屋的电源开关的陈述具有高度盖然性，本院予以认同。一审法院综合考虑本案实际情况，酌情确定兰城公司需赔偿锦义公司损失3,600,000元，数额尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人上海兰城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,400元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年三月二十七日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……