广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤2071执异557号 案外人：郭家乐，男，1985年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：曾敏，广东**海天（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：张接连，女，1963年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，现住广东省中山市西区。 委托诉讼代理人：马校培、袁苇莹，广东德疆律师事务所律师。 被执行人：英德市伟达房地产服务有限公司，住所地广东省清远市英德市东华镇英华区S252线西侧首层商铺，组织机构代码58468864-5。 法定代表人：华寿永。 被执行人：华寿永，男，1970年3月14日出生，汉族，住广东省英德市。 被执行人：李秀花，女，1969年10月20日出生，汉族，住广东省英德市。 本院在执行申请执行人张接连与被执行人英德市伟达房地产服务有限公司（以下简称伟达公司）、华寿永、李秀花民间借贷纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执2319号]，案外人郭家乐对执行标的华寿永名下中山市三乡镇古鹤村“屯下”（以下简称“屯下”）的土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郭家乐称：郭家乐与华寿永、李秀花于2016年10月13日签订《土地转让买卖合同》，约定华寿永和李秀花将自有的“屯下”土地以1188600元转让给郭家乐。签约后，郭家乐按照华寿永和李秀花的指定分别向杨红民转账637500元，向刘云洪转账25万元，向华寿永转账20万元，向华永忠转账10万元，华寿永亦确认收到全部款项。后郭家乐实际占有上述土地并出租予他人使用，并已经在中山市自然资源局办理报建手续，但因中山市国土部门停止空地过户的原因，至今未能过户。郭家乐认为被查封的“屯下”的土地符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。综上，请求：解除（2017）粤2071执2319号案对“屯下”的土地的查封。 案外人郭家乐为证明其主张向本院提交土地转让买卖合同、银行转账凭证、微信截图、土地使用权证、收款收据、华寿永身份证、结婚证、报建批复书作为证据。 申请执行人张接连答辩称：一、郭家乐提交的《土地转让买卖合同》真实性存疑。根据《土地转让买卖合同》显示，杨红民作为“介绍人”受让土地转让款637500元，有悖交易常理。郭家乐提交的银行转账记录显示刘云洪于2016年10月13日分两次将25万元转入郭家乐账户中，而非郭家乐将土地价款转账至刘云洪账户中。另外，刘云洪并非《土地转让买卖合同》一方当事人，华寿永却要求郭家乐将25万元的土地价款转账至其账户。郭家乐提交的微信截图不能证明郭家乐于何时、何事向华伟忠转账10万元，该证据与涉案土地转让关联性模糊。杨红民、刘云洪、华伟忠均不是土地买卖关系的一方，但绝大部分土地价款通过该三人接收，郭家乐对此未作合理解释和提供相应的证据加以举证，故该债权债务关系真实性存疑，存在合同各方虚构债权债务逃避法院执行的可能；二、郭家乐提交的两份收款收据记载时间为2016年10月24日，距今3年有余，但均非常平整，无任何折痕或人手拿取的痕迹，与一般客观事实不符，故该两份收款收据真实性存疑；三、郭家乐提交的银行转账记录显示其分别于2016年10月13日、2016年10月17日向杨红民转账“借款”30万元、337500元，于2016年10月24日向华寿永转账“购地款”20万元，共837500元。假设前述款项确实是购地款，郭家乐至今仍未支付《土地转让买卖合同》约定的1188600元土地转让总价款。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的情形；四、郭家乐未提供证据证明其实际占有涉案土地并出租他人使用，应当承担举证不能的不利后果。综上，请求驳回郭家乐的执行异议申请。 申请执行人张接连未向本院提交证据材料。 被执行人华寿永、李秀花未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于张接连与华寿永民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2015）中一法民一初字第3792号民事判决。张接连不服该判决，向广东省中山市中级人民法院上诉。广东省中山市中级人民法院经审理，作出（2016）粤20民终3315号民事判决，判决：“一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3792号民事判决；二、伟达公司、华寿永于本判决发生法律效力之日起七日内向张接连偿还借款2865000元及利息……三、李秀花对伟达公司、华寿永的上述债务承担连带清偿责任，李秀花承担担保责任后，有权向伟达公司、华寿永追偿……”。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执2319号。执行过程中，本院作出（2017）粤2071执2319号执行裁定于2017年5月23日实际查封华寿永名下“屯下”的土地。2018年12月7日，本院作出（2017）粤2071执2319号之三执行裁定，裁定拍卖上述土地，并张贴搬迁公告，责令上述土地的所有人或使用人限期内退出上述土地。案外人郭家乐遂向本院提出上述执行异议。 另查明，中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案土地登记座落：中山市三乡镇古鹤村“屯下”，权利人：华寿永，不动产权证号：国（2007）易××。本院（2017）粤2071执2319号案查封为第一查封。 再查明，郭家乐提交的银行转账记录显示，郭家乐于2016年10月13日向杨红民转账300000元（摘要记载“借款”）、于2016年10月17日向杨红民转账337500元(摘要记载“购地款”)；郭家乐于2016年10月24日向华寿永转账20万元(摘要记载“购地款”)。刘云洪分别于2016年10月13日、2016年10月19日向郭家乐转账存入65万元及25万元，共90万元。郭家乐提交的中国建设银行电子回单显示郭家乐向华伟忠转账10万元，但没有日期记载，重要提示记载“此回单说明转账交易受理成功，不代表资金已转入收款账户，不作为收付方交易确认的最终依据。” 本院认为，本案系案外人主张对执行标的享有实体权利，排除案件执行的案外人执行异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据不动产物权公示原则，涉案土地登记在被执行人华寿永名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人华寿永不履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下上述土地采取的执行措施并无不当。 关于案外人郭家乐主张已向华寿永购买上述土地的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本院分析如下：首先，郭家乐并无提供证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案土地并出租予他人使用。其次，关于购地款的支付问题。郭家乐提交的银行转账凭证显示其向杨红民及华寿永共转账537500元购地款；而向杨红民转账的30万元摘要记载为“借款”，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证明该30万元为郭家乐向华寿永所支付购地款，不排除郭家乐与杨红民之间存有其他法律关系的可能。而中国建设银行电子回单也无法显示郭家乐向华伟忠转账的10万元是否到账，及无法证明该款项的转账时间及用途。在案外人郭家乐所提交的银行转账记录显示，实际在2016年期间由刘云洪向郭家乐多次转账存入款项，并无郭家乐所主张其向刘云洪转账25万元的事实，不排除郭家乐与刘云洪之间存有其他法律关系的可能。因此，即使郭家乐提供的收款收据显示华寿永收取购地款1188600元，但郭家乐所提供的证据不能形成有效证据链证明购地款支付的事实，本院不予采信。再次，郭家乐明知限制土地使用权过户，对于由此产生的诸如被执行人的债权人主张权利等风险是可以预见的，但仍然予以购买属自担风险的行为，故案外人对于涉案土地不能办理过户登记手续明显存有过错。综上，依据上述规定，案外人郭家乐的主张不足以排除案件执行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人郭家乐的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  梁明佳 审判员  张婉仪 二〇二〇年三月十九日 书记员  梁君仪