辽宁省大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0293民初2924号 原告：大连高新技术产业园区土地储备中心，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。 法定代表人：安克强，该中心负责人。 委托诉讼代理人：毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田成成，辽宁智库律师事务所律师。 被告：大连诚信万奕房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。 法定代表人：王雨荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵迪，女，1958年5月23日出生，住辽宁省海城市。 委托诉讼代理人：李洪昌，辽宁华仁律师事务所律师。 原告大连高新技术产业园区土地储备中心（以下简称土储中心）与被告大连诚信万奕房地产开发有限公司（以下简称万奕公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告土储中心的委托诉讼代理人毛晓涛、田成成，被告万奕公司的委托诉讼代理人李洪昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告土储中心向本院提出诉讼请求：1.被告返还回迁居民投资代建费3256080元；2.被告支付回迁居民投资代建费3256080元的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2011年10月18日起至实际偿清之日止；3.被告按起诉之日下列房屋的市场价值15854800元赔偿原告损失（坐落于大连市沙河口区万奕学院派X号楼13X号、13X号、05X号、03X号、02X号、02X号、01X号、01X号、01X号共9套房屋，合计建筑面积686.23平方米）；4.被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2008年8月25日，大连市国土资源和房屋局发布《大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》，挂牌出让位于软件园测绘大队以北、铁路线以东、部队干休所以南，占地面积8700平方米的国有建设用地使用权[土地编号：（2008）-X号]，同时载明竞得人需于2010年10月1日前在该项目中无偿提供回迁用房6455平方米。2008年9月23日，被告竞得该地块，并与大连市国土资源和房屋局签订《成交确认书》（大国房挂字[2008]-X号），随后双方签订了《土地出让合同》。2009年6月18日，原、被告签订《协议书》，约定被告应于2010年10月1日前将规划的万奕·学院派X号楼（共91套、约6455平方米，实际面积最终以测绘部门测量为准）提供给原告用于回迁安置。万奕学院派X号楼建成后，实际共有房屋90套，面积总计6810.61平方米。被告代原告与回迁户办理了回迁房屋交付手续，并代为收取了回迁居民缴纳的投资代建费3256080元，实际回迁房屋79套，面积为5936.78平方米，剩余房屋11套，剩余房屋面积873.83平方米。被告于2011年10月完成全部回迁安置工作。按照约定，被告应将未用于安置回迁的剩余房屋及代为收取的投资代建费交还给原告。但虽经原告多次催告，被告一直以各种借口不予返还。为维护原告合法权益，以免造成国有资产流失，原告诉至法院，望判如所请。 被告万奕公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告要求返还居民投资代建费3256080元及利息没有事实依据，请求依法驳回。理由：（1）关于该项费用，原、被告之间没有协议约定，依据国税函（2010）X号文件，应当冲抵开发成本。（2）该费用由回迁户交给开发商后，开发商已经给回迁户开具了增值税发票，并进行了完税，因此原告主张被告返还该笔费用没有事实依据。2、原告要求赔偿9套房屋起诉之日的市场价值损失15854800元没有事实依据，请求依法驳回。理由：（1）被告实际开发建设的房屋只有88套，安置回迁户已经使用了79套，被告安置79套房屋就已经完成了全部拆迁安置任务，原告要求将超出安置工作任务的面积给付原告也没有事实依据。（2）根据双方之间的约定，被告不负有向原告返还该9套房屋的合同义务，原告也无权主张该9套房屋的相应权利。（3）双方约定回迁安置的面积约6455平方米，不是原告主张的6800多平方米。（4）4号楼中有物业用房130.69平方米、社区用房51.91平方米、安置设备间36.24平方米，回迁面积为5936.78平方米，以上合计面积为6160.62平方米，与双方合同约定的6455平方米仅相差294.38平方米，原告主张的873.83平方米没有事实依据。（5）原告申请评估的房屋数量及面积均无事实依据，原告主张的时间节点2018年11月12日亦无任何合同或法律依据，故被告对司法评估不予认可，也不同意按照原告主张的评估价值赔偿原告损失。3、原告起诉的民事权利超过法定诉讼时效期间，不应受法律保护。本案的建筑项目于2011年10月13日全部峻工验收并完成备案，拆迁安置工作在此之前早已完成，原告在2018年11月提起诉讼距离其声称的权利被侵害之日起已经七年时间，在此期间原告从未向被告主张过相应权利，因此其主张的民事权利已超过民法总则规定的诉讼时效，不应得到法律支持。4、在履行案涉合同过程中原告有大量违约行为，给被告造成的经济损失约110余万元，对上述损失被告保留诉权。 经审理查明：2008年8月25日，大连市国土资源和房屋局发布《大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》（以下简称《须知》），决定以挂牌方式公开出让建设用地编号为（2008）-X号地块的国有建设用地使用权，用地位置为软件园测绘大队以北、铁路线以东、部队干休所以南，规划地表总面积约8700平方米(以实测面积为准)，用地使用性质为居住用地。该须知第五条载明，该项目净地出让，《国有建设用地使用权出让合同》签订后30日内由大连高新技术产业园区管理委员会（以下简称高新园区管委会）负责向竞买人交付土地；竞得人需于2010年10月1日前，在该项目中无偿提供6455平方米的住房用于回迁安置，具体事宜由高新园区管委会负责。 2008年9月23日，大连市国土资源和房屋局与被告签订《大连市国有建设用地使用权出让成交确认书》（大国房挂字[2008]-X号，以下简称《成交确认书》），确认被告竞得上述地块国有建设用地使用权，成交价格51490000元，其他费用及相关事项由竞得人按规定和《须知》的约定自行解决，且本《成交确认书》与《须知》合为一体方为有效文件。 2009年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，内容为：“根据大国房挂字[2008]-X号成交确认书，乙方取得了软件园测绘大队以北、铁路线以东、部队干休所以南国有建设用地使用权，规划用地面积8700平方米，规划总建筑面积28828平方米。按照《大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》，乙方须于2010年10月1日前无偿提供6455平方米住房用于回迁安置。据此甲乙双方经协商达成如下协议：1、乙方于2010年10月1日前将规划的‘万奕·学院派’X号楼提供给甲方，共计91套、约6455平方米，实际面积最终以测绘部门测量为准，超出或不足双方协商解决。……3、乙方提供的住房由甲方负责安置分配，甲方分配时须给住户出具回迁安置通知单……。” 2009年7月22日，大连市国土资源和房屋局（出让人）与被告（受让人）签订了案涉地块的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：大高2009-X，以下简称《出让合同》），双方对出让土地（宗地总面积8650.8平方米）的交付与出让价款的缴纳等事项进行了约定。该合同补充条款约定：被告需于2010年10月1日前，在该项目中无偿提供6455平方米的住房用于高新园区回迁安置动迁居民，具体事宜须符合高新园区管委会要求。2009年10月15日，被告向大连市土地储备中心支付土地出让金51490000元。 案涉地块的回迁安置情况。2007年8月，大连高新园区动迁处（甲方，系原告前身）与大连建安房屋拆迁有限公司（乙方，以下简称建安公司）签订《委托拆迁协议书》，甲方委托乙方承担对大连高新园区由家村棚户区地块房屋拆迁安置工作。2007年，建安公司与79户被拆迁人分别签订了《由家村棚户区房屋拆迁产权调换协议书》，对被拆迁的房屋实行产权置换（回迁安置）。2011年6月27日，建安公司作出《由家村棚户区回迁安置方案》，将由家村棚户区被拆迁人回迁安置到大连沙河口区万奕·学院派X号楼，该方案还载明了回迁安置的办理手续、优惠政策、工作程序等具体事项。后建安公司与79户被拆迁人分别签订了《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》，明确了被拆迁人回迁安置的房屋位置、面积及应缴的代建费金额，被拆迁人于当日将投资代建费交纳给被告，被告于当日向被拆迁人开具专用收款收据，载明的收款事由为“代收款”。经统计，用于回迁安置的建筑面积合计为5936.78平方米，被告依上述议定书收取投资代建费合计3256080元。2017年10月25日，被告针对其收取的投资代建费3256080元缴纳了营业税162804元及滞纳金42898.85元。2018年，被告向79户被拆迁人开具了大连增值税普通发票（即房款发票），载明的货物或应税劳务、服务名称为“补开营业税发票*已申报缴纳营业税未开票补开票”，税率为“不征税”，并在备注部分载明了相应的房屋建筑面积。 2010年12月23日，经被告委托，大连市房地产测绘中心针对“万奕·学院派”X号楼（房地号：X-X-X）的房屋面积出具《房屋面积测绘成果报告》，测绘时点为2010年12月6日，测绘结果：房屋总建筑面积为6810.61平方米，总套内建筑面积为5582.19平方米，总共有面积为1228.42平方米。根据该报告中的“房屋面积明细表”，四号楼共计90套房屋，其中1单元1层1号、1单元1层2号房屋为物业用房。 本案诉争的9套房屋情况。房屋坐落于大连市沙河口区万奕学院派X号楼，该项目竣工验收合格时间为2011年10月13日，工程竣工验收备案时间为2011年11月17日，不动产权初始登记时间为2012年9月24日。诉争的房号及建筑面积分别为：X号75.86平方米，X号93.81平方米，X号77.14平方米，X号67.14平方米，X号、X号75.86平方米，X号、X号77.14平方米，X号66.28平方米，合计建筑面积686.23平方米，现上述房屋产权仍初始登记在被告名下。据被告庭审陈述，上述9套房屋已抵顶给案外人用于抵付被告欠付的工程款，并由案外人占有、使用。根据原告申请及人民法院委托，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司对上述房产进行估价，并作出辽同房地估字[2019]第X号、辽同房地估字[2019]第X号《房地产估价报告》，评估结论：评估对象价值时点2018年11月12日，评估价值为15854800元;评估对象价值时点2012年9月24日,评估价值为8411000元。原告花费评估费用共计149692元（86137元+63555元）。 2018年7月16日，被告向高新园区管委会递交《关于测绘大队棚户区改造项目遗留问题情况的说明》，载明：“企业与政府之间的相关事项未能理清，使得遗留问题历时10年时间没有解决”，相关问题如下：一、请求高新区政府落实“五个一工程”的相关优惠政策；二、由于政府交地时未实现三通一平，故被告垫付的相关费用110万元应由政府给予补偿；三、暖气及相关应酬费60万元；四、垃圾清理费38万元，棚户区居民种菜、盖简易房支付补偿费用41万元；五、采暖费18万元，维修基金26万元；六、……七、“按书面合同约定回迁楼为6455平，但实际操作过程中，当时通知我单位，地名办登记回迁有照房20户，时任领导答应给我公司3000平，其余归政府所有；然后不知何因最后安排回迁79户，回迁面积5936.78平方米。时任领导承诺：剩余7套房和代建费325万归我公司所有。代建费325万，我公司已开具增值税发票，并已全部缴纳应纳税款；由于该项目回迁费用太大，无力支付尾欠工程款，将回迁楼剩余7套房抵给施工单位，产权尚未办理。”据原告庭审陈述，其收到该份说明后才知道被告收取的投资代建费的具体金额及应当返还的剩余房屋情况。 另查，2008年4月11日，大连高新技术产业园区动迁处更名为大连高新技术产业园区动迁办公室，隶属大连高新技术产业园区管理委员会全额拨款事业单位。2009年4月8日，大连高新技术产业园区动迁办公室更名为大连高新技术产业园区土地储备中心，为隶属于大连高新技术产业园区管理委员会的全额拨款事业单位。2009年4月27日，大连市机构编制委员会办公室向高新园区编委作出批复，同意将大连高新技术产业园区动迁办公室更名为大连高新技术产业园区土地储备中心。 以上事实，有当事人提供的《大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》、《大连市国有建设用地使用权出让成交确认书》、《协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋面积测绘成果报告》、房屋面积明细表、《委托拆迁协议书》、79户由家村棚户区房屋回迁安置材料（《由家村棚户区回迁安置方案》、《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》、专用收款收据）、《关于测绘大队棚户区改造项目遗留问题情况的说明》、《房地产估价报告》、关于大连高新技术产业园区动迁处更名为调整编制及变更隶属关系的通知、关于大连高新技术产业园区动迁办公室更名及调整职能的通知、关于大连高新技术产业园区动迁办公室更名和调整机构规格等事宜的批复、土地出让金专用票据、支票存根、税收完税证明、增值税普通发票、竣工验收备案表等证据及双方当事人陈述笔录在卷为凭，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与大连市国土资源和房屋局签订的《成交确认书》、《出让合同》及原、被告签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告应当恪守履行。结合双方当事人诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、被告是否应当返还原告投资代建费3256080元及利息；二、被告未向原告交付案涉9套房屋的行为是否构成违约；三、被告是否应当按照起诉之日案涉9套房屋的市场价值15854800元赔偿原告损失；四、原告的诉请是否超过诉讼时效期间。 关于第一项争议焦点。根据大连市国土资源和房屋局发布的《须知》及其与被告签订的《成交确认书》、《出让合同》，均约定被告需于2010年10月1日前，在案涉项目中无偿提供6455平方米的住房用于回迁安置，具体事宜由高新园区管委会负责，须符合高新园区管委会要求。由此可见，被告无偿提供回迁住房的相关事宜，应以原、被告签订的《协议书》为准，即被告应于2010年10月1日前将规划的“万奕·学院派”X号楼提供给原告，共计91套，约6455平方米，实际面积最终以测绘部门测量为准，超出或不足双方协商解决，被告提供的住房由原告负责安置分配。根据上述约定，案涉投资代建费应归原告所有，具体理由如下：首先，根据《须知》、《成交确认书》、《出让合同》及《协议书》，被告无偿提供回迁住房的合同义务系被告取得案涉地块土地使用权的对价，即被告如同意以合同价格取得该地块，就必须无偿承担回迁住房的建设。故被告在履行该项合同义务过程中，无权收取任何费用。其次，根据案涉各项合同之约定，回迁住房的安置分配由高新园区管委会负责，具体事宜须符合高新园区管委会的要求。由此可见，回迁住房安置分配的权利享有及义务承担均应归属于原告，即原告应为收取投资代建费的合同主体。第三，被告在其向被拆迁人开具的投资代建费收据中明确载明了收款事由为“代收款”，可见被告并非收取该款项的权利主体，被告对此明知且予以认可。第四，关于被告以国税函（2010）X号文件的规定主张案涉投资代建费应冲抵开发成本、应归被告所有的答辩意见。经审查，该文件系国家税务总局向各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局发出的关于土地增值税清算有关问题的通知，不适用于本案原、被告之间的合同纠纷。第五，关于被告主张其已缴纳营业税，故投资代建费应归被告所有的答辩意见。由于被告未举证证明原告已承诺投资代建费归被告所有，故应承担举证不能的法律后果。被告在明知其应无偿提供回迁住房且相应投资代建费系代收的情况下，未将该款交付给原告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故被告基于其违约行为缴纳了相应税款的法律后果与原告无关，相应损失应由被告自行承担。综上，被告的上述答辩意见于法无据，本院不予采纳。原告要求被告返还投资代建费3256080元的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。 关于投资代建费利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于被告拒不返还投资代建费的行为构成违约，但原、被告没有明确约定投资代建费的返还期限，故被告应自原告起诉之日（2018年11月12日）起至其实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告赔偿投资代建费3256080元的利息损失。原告未举证证明其于2011年10月18日向被告主张过相应权利，故其要求被告自该日起支付利息的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于第二、三项争议焦点。根据原、被告签订的《协议书》第1条“乙方（被告）应于2010年10月1日前将规划的‘万奕·学院派’X号楼提供给甲方（原告）”的表述，可以认定“万奕·学院派”X号楼系双方议定的回迁用房，即该栋楼应作为不可分割的整体用于动迁居民的回迁安置，该条约定中“约6455平方米，实际面积最终以测绘部门测量为准”的表述亦可对此予以印证。故“6455平方米”并非被告所应无偿提供的回迁住房的最终面积，其应将该栋楼全部房屋交付给原告进行回迁安置，其无偿提供的回迁住房的面积也应以整栋楼的实际测绘面积为准。根据本院查明事实，被告实际提供的回迁住房面积为5936.78平方米，且被告未将该栋楼全部房屋交付给原告，其行为不符合《协议书》的约定，故被告辩称其已完全履行合同义务的答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。综上，被告未将剩余9套案涉房屋交付给原告的行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。但由于案涉9套房屋已由被告抵顶给案外人并实际由案外人占有、使用，被告在客观上无法返还上述房屋，故被告应当按照上述房屋的评估价值向原告赔偿损失。关于案涉9套房屋的评估价值时点，原、被告存在争议。根据案涉各项合同之约定，被告无偿提供上述住房的合同目的系用于回迁安置动迁居民，原、被告均不应因此获益。故该9套房屋的评估价值时点应以被告实际占有上述房屋即上述房屋的初始登记时间2012年9月24日为准。被告未提供全部回迁住房的行为虽构成违约，但原告未采取有效措施避免损失的扩大，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，案涉9套房屋的增值部分不应作为原告的实际损失由被告予以赔偿。故原告要求被告按照该9套房屋于2018年11月12日的评估价值赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告案涉9套房屋（坐落于大连市沙河口区万奕学院派X号楼01X号、01X号、01X号、02X号、02X号、03X号、05X号、13X号、13X号）于2012年9月24日的评估价值损失8411000元。关于评估费，应由原告自行承担86137元，其余63555元由被告承担。 关于第四项争议焦点。根据被告于2018年7月16日向高新园区管委会递交的《关于测绘大队棚户区改造项目遗留问题情况的说明》，可以认定原、被告之间就案涉项目关于投资代建费及剩余回迁住房等遗留问题一直未予解决。且被告未提供证据证明原告于此前已明确知晓被告不予返还投资代建费并将案涉回迁房抵顶给案外人的事实，其应承担举证不能的法律后果。故本院认定2018年7月16日为原告知晓其权利受到损害之日，本案诉讼时效期间应自该日起计算，原告的诉请并未超过法定诉讼时效期间。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连诚信万奕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连高新技术产业园区土地储备中心回迁投资代建费3256080元； 二、被告大连诚信万奕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿原告大连高新技术产业园区土地储备中心回迁投资代建费3256080元的利息损失，自2018年11月12日起支付至实际偿清之日止； 三、被告大连诚信万奕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告大连高新技术产业园区土地储备中心9套房屋（坐落于大连市沙河口区万奕学院派X号楼01X号、01X号、01X号、02X号、02X号、03X号、05X号、13X号、13X号）于2012年9月24日的评估价值损失8411000元； 四、被告大连诚信万奕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连高新技术产业园区土地储备中心评估费63555元； 五、驳回原告大连高新技术产业园区土地储备中心的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费117827元，由原告大连高新技术产业园区土地储备中心负担47827元，由被告大连诚信万奕房地产开发有限公司负担70000元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 刘博 人民陪审员刘忠广 人民陪审员张付勇 二〇二〇年三月十七日 书记员 谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果