湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终299号上诉人（原审被告）：安化县宇星房地产开发有限公司，住所地安化县。法定代表人：张本治，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：陈建祥，男，1960年2月14日出生，汉族，住安化县。委托诉讼代理人：陈彬军，湖南义剑（安化）律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人安化县宇星房地产开发有限公司（以下简称宇星公司）因与被上诉人陈建祥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人宇星公司委托诉讼代理人刘娜、被上诉人陈建祥及其委托诉讼代理代人陈彬军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宇星公司上诉请求：撤销湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初2850号民事判决，改判驳回陈建祥全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、陈建祥应交购房款52719元，实交49056元，第一年返租给陈建祥的租金3693元已在购房款中扣除，一审中，宇星公司已提交了领条、返租表等证据材料证实：第二、三年的租金分别为4220元、4747元宇星公司已分别给付给陈建祥。但一审法院并未认定错误。2、一审法院根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，判决解除合同系适用法律错误。该条规定的是无法办理房屋产权证的情况下可以解除合同，而该解释第18条规定是由于出卖人的原因，买受人在下列期间内未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，宇星公司一直在和安化县房产部门、国土局、住建局等部门多次沟通接洽，已为陈建祥代交了契税、维修基金，房屋权属指日可待，并不是无法办理，仅是逾期办理。3、本案合同不应当随意解除。案涉合同于2015年3月签订，至今已有近五年时间，逾期办证也有近三年时间，即使有解除权，解除权已消灭。4、陈建祥领取了第二、三年的租金8967元，该租金系该涉案商铺产生的孳息。一审判决解除合同，并判决宇星公司返还购房款和利息，而未判令陈建祥返还从宇星公司领取的租金错误，也有违公平的。陈建祥答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈建祥向一审法院起诉请求：1、请求判决解除陈建祥与宇星公司商品房买卖合同，退还53253元（其中购房款49056元、契税2110元、维修基金362元、办证费用1725元，并支付利息14112元，共计67365元）；2、诉讼费由宇星公司承担。一审法院认定事实：陈建祥与宇星公司于2015年3月25日签订了《安化县商品房买卖合同》，约定陈建祥购买宇星公司开发的资江一号项目中的-1层XXX号房，建筑面积共4.85平方米。出卖人应在商品房交付使用后100日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后300日内办好土地使用权证。陈建祥于2015年3月24日交付宇星公司购房款49056元、契税2110元、维修基金362元、办证费用1725元。2015年3月24日，陈建祥在购买该商品房之后，由宇星公司返祖三年，租金直接从购房款中扣除。另查明，安化县人民政府县长办公室会议纪要和安化县商务局关于安化县东坪镇资江农贸市场改造项目方案审核意见中明确同意在资江壹号负一楼建立东区农贸市场。一审法院认为：宇星公司在销售商铺时宣称该铺面即将投入运营为农鲜大市场，并直接返租陈建祥所购商铺，至今，陈建祥所购商铺周围未建立东区农贸市场，致使陈建祥购买商铺的商业价值难以实现，合同目的无法实现。对于陈建祥主张宇星公司逾期未办理房屋所有权登记而行使解除权的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，该条规定不适用解除权行使期限。本案中，宇星公司在法庭辩论终结时仍不能为陈建祥办理两证，对宇星公司主张解除权适用除斥期间的意见不予采纳，现陈建祥行使解除权，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈建祥在签订《商品房买卖合同》时交付宇星公司一共53253元，宇星公司应予返还，对于陈建祥主张的该部分房款自2015年3月25日起计算至2019年9月12日止的利息损失14112元的主张，没有违反法律规定，对陈建祥该主张予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，判决：一、解除陈建祥与安化县宇星房地产开发有限公司于2015年3月25日签订合同编号为2013000TT08商品房买卖合同。二、安化县宇星房地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内返还陈建祥53253元，利息14112元（利息计算至2019年9月12日止，以后的利息按照年利率6%计算），本息共计67365元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取742元，由安化县宇星房地产开发有限公司负担。二审中，宇星公司围绕上诉请求向法庭提交了如下证据。证据1、不动产登记证明、购房发票、完税证明、维修基金发票。拟证明宇星公司已为陈建祥办理好不动产登记，涉案商铺的契税、维修基金均已缴纳。证据2、契税表，拟证明资江一号所售铺位应交契税均已缴纳，宇星公司正在尽力办理不动产证。证据3、转账凭证。拟证明宇星公司将340万元报建费、税费等交由第三方安化县人民法院保管，宇星公司积极办理不动产证的前期工作。证据4、建设工程消防验收意见书。拟证明资江一号消防验收合格，具备办理好不动产证的条件。证据5、建设工程规划许可证等五证。拟证明宇星公司五证齐全，资江一号项目有办理好不动产证的前提条件和可能性。证据6、建设项目用地综合验收审核单。拟证明资江一号综合验收合格，用地面积符合，宇星公司为办证持续与政府各部门沟通、协调。证据7、安化县建设项目规划条件核实表。拟证明宇星公司为办证持续与政府各部门沟通、协调。证据8、关于资江一号项目规划情况的说明材料、负一楼使用性质变更的情况说明。拟证明资江一号负一楼由车库调整为农贸市场是安化县政府审核、允许的，是政策要求，负一楼使用性质的变更导致办证难度加大，办证时间推迟是政府政策的影响。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对宇星公司提交的证据陈建祥质证称：宇星公司所提交的证据证据1-8不属于新证据。对证据1-3的真实性没有异议，但证据3中，宇星公司所缴纳的340万元系安化县人民法院在执行资江一号的相关案件中，宇星公司被动缴纳的。对证据4的真实性没有异议，但该验收报告是在负一楼是在改变用途前的验收报告。对证据5-8的真实性没有异议，但不能达到宇星公司的证明目的。对宇星公司所提交的证据本院认证如下：宇星公司所提交的证据1-8客观真实，能够证明宇星公司具有相关开发房地产资质，且与有关部门沟通、协调，尽力办理产权证。本院予以采信。二审经审理查明，1、宇星公司于2010年12月16日成立，其经营范围是凭企业资质证书从事房地产开发、经营、房屋租赁；宇星公司于2012年1月10日取得资江一号项目《建设用地规划许可证》；于2012年4月6日取得资江一号项目《建设工程规划许可证》；于2012年8月31日取得资江一号《建设工程施工许可证》；资江一号项目于2014年8月验收合格、于2014年10月27日消防验收合格；宇星公司于2013年取得《商品房预售许可证》；2014年9月30日，安化县城乡规划局同意资江一号负一层临时改建农贸市场。2、陈建祥与宇星公司签订《安化县商品房买卖合同》的当日交付，该合同第十七条关于产权登记的约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期间内办理上述登记或者手续，双方同意按下列第3项处理：1、┉；2、┉；3、如因出卖人未及时收集和提交办理该商品房登记的相关资料而导致未能在约定期限内办理上述登记，且超过30天，则出卖人按买受人已付购房款（不含未到期的按揭）0.5%向买受人支付违约金；如因买受人未及时提交相关资料或未付清房款及相关费用，或者因产权登记部门的原因导致未能在约定期限内办妥上述登记，则出卖人不承担任何责任。3、根据《安化县商品房买卖合同》约定推算，宇星公司应于2017年5月10日之前为陈建祥办好产权证。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，陈建祥与宇星公司签订的《安化县商品房买卖合同》后，应当按合同约定的时间办理案涉房屋的所有权证，但宇星公司逾期未办理房屋所有权证，但该商品买卖合同并未约定逾期未办理房屋所有权证可以解除合同。根据上述法律规定，双方应当继续履行合同，但应由宇星公司应当承担违约责任。宇星公司在二审中提供了新的证据，能够证实本案并不属于《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的无法办理房产证情形，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，判决解除合同，系适用法律错误。陈建祥要求解除陈建祥与宇星公司商品房买卖合同的诉讼请求，应予驳回。陈建祥要求宇星公司因逾期办证应承担相应的违约责任，可以另行主张权利。综上，宇星公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：一、撤销湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初2850号民事判决；二、驳回陈建祥的诉讼请求。一审案件受理费1484元，减半收取742元，二审案件受理费1484元，共计2226元，由陈建祥负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年三月三十一日书记员  姚 瑜