北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26297号原告：王文忠，男，1956年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祝婕，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳清，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。原告王文忠与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑房地产开发中心）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文忠的委托诉讼代理人祝婕、高艳清，被告中犀华筑房地产开发中心的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000014号《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称认购书）；2.判令解除王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000016号的《咨询服务协议书》；3.判令中犀华筑房地产开发中心退还王文忠购房款826958元，并双倍返还定金200000元，共计1026958元；中犀华筑房地产开发中心支付以1026958元为基数的利息，从起诉时起至全部款项支付完毕时止，利率按照同期银行贷款利率计算。4.诉讼费用由中犀华筑房地产开发中心承担。事实和理由：王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订编号为0000014号的认购书，约定王文忠向中犀华筑房地产开发中心认购商业16-03-04地块楼盘-0116（负一层）幢，该商品房的规划用途为商业，建筑面积共46.17平方米，其中，套内建筑面积23.07平方米。按建筑面积计算，单价为18279.92元/平方米；按套内建筑面积计算，单价36583.61元/平方米，总金额为843984元。认购书还约定，王文忠于2018年3月27日前支付首期房款33984元（不含定金）；于2019年3月18日前付清170000元。自认购书签订至今，王文忠共计支付中犀华筑房地产开发中心定金100000元、购房款826958元。但根据国家对于商业用房政策的规定，王文忠不具备购房资格，根本无法办理过户手续，王文忠得知情况后，与中犀华筑房地产开发中心沟通数次，要求中犀华筑房地产开发中心返还王文忠已支付的费用，但中犀华筑房地产开发中心一再拖延，故诉至法院。中犀华筑房地产开发中心辩称，首先，不同意解除双方之间签订的认购书。签订认购书时，北京对商业用房的购买政策已经颁布，王文忠对此已经明知，并且我公司在营业场所粘贴了相应告示。双方签订认购书的合同目的可以实现。认购书约定，在签订正式的购房协议之前，王文忠有权更名一次。若王文忠在更名时已经出卖，便能实现其投资升值的目的，若其购房是自用，可以以自己的名义注册公司之后用公司名义签订正式购房合同。因此，认购书是一个附条件的合同，该条件就是王文忠需要成立公司或假借其他公司名义来签订合同，该条件完全可以实现，不存在合同目的无法实现的情况。第二，不同意解除咨询服务协议。咨询服务协议是独立的合同，且已经履行完毕。我公司为王文忠争取到了优惠的价格，提供了可以分期付款的担保，王文忠也已经签订认购书，服务协议已经履行完毕。第三，我公司在履行合同过程中没有任何违约之处，不同意双倍返还定金。定金罚则是对违约方的惩罚，王文忠要求解除合同的原因并非我方违约，故不能适用定金罚则。第四，不同意支付利息，王文忠一直主张与我公司进行过沟通，但从实际上来看，沟通没有达成一致意见，我公司当时提出的附条件解除合同的方案，王文忠并未接受，双方对此未达成一致意见，不能用磋商过程作为我方同意解除的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，中犀华筑房地产开发中心（甲方、出卖人）与王文忠（乙方、买受人）签订编号为0000014的认购书，约定乙方向甲方认购商业16-03-04地块楼盘-0116（负一层）（以下简称116号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共46.17平方米，其中，套内建筑面积23.07平方米。按建筑面积计算，单价为18279.921元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为36583.61元/平方米，总金额为843984元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方选择分期付款：乙方须于2018年3月27日前支付首期房款33984元（不含定金）；于2019年3月18日前付清170000元；于2020年3月18日前付清170000元；于2021年3月18日前付清170000元；于2022年3月18日前付清剩余款项200000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，中犀华筑房地产开发中心（甲方）与王文忠（乙方）签订编号为0000016的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳622974元以作为认购恒大国际广场项目商业16-03-04地块楼盘-0116（负一层）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。2018年3月17日，王文忠向中犀华筑房地产开发中心支付116号房定金5万元。2018年3月27日，王文忠分两笔向中犀华筑房地产开发中心共交纳706958元，中犀华筑房地产开发中心向王文忠开具金额为572974元与133984元的收据。2019年3月18日，王文忠向中犀华筑房地产开发中心交纳17万元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，王文忠不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2019年9月25日，王文忠向本院提起本案诉讼。王文忠在诉讼过程中主张向中犀华筑房地产开发中心交纳定金10万元，中犀华筑房地产开发中心认为王文忠仅交纳了5万元定金，其余均为房款，且总金额以公司出具的票据总金额为准。诉讼过程中，中犀华筑房地产开发中心变更主张，称其自行区分王文忠的缴款金额，扣除咨询服务费后，剩余的才是购房款。经本院询问，中犀华筑房地产中心明确其应提供的咨询服务为组织团购、争取优惠价格；若王文忠不能按期付款，中犀华筑房地产中心承担担保责任；《商铺咨询服务报告》中载明的服务。诉讼过程中，中犀华筑房地产中心向法庭提交《商铺咨询顾问服务报告》一份，其中所载服务内容包括：提供商铺周边市场行情的咨询服务；提供多对一商业选铺的咨询服务；带领实地看铺并提供专业的咨询意见；辅助办理各类购买手续；促进交易并签署合法有效的买卖合同；实地勘察物业保证物业的完整交割。王文忠对该证据不予认可，主张并未收到《商铺咨询服务报告》。本院认为，王文忠与中犀华筑房地产开发中心签订的认购书仅就房屋基本情况及房屋价款进行约定，未就房屋交付、产证办理、违约责任等商品房买卖合同必不可少的内容作出约定，是双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，应为预约合同。故本院依法将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。王文忠与中犀华筑房地产开发中心在自愿基础上签订的认购书是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因限购政策影响，王文忠不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，其要求解除双方所签认购书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。中犀华筑房地产开发中心主张认购书为附条件的合同，对此，本院认为，认购书中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”，“具备网签资格7日后”可以统一签署商品房买卖合同，但并未明确约定商品房买卖合同的购买人为非个人，中犀华筑房地产开发中心亦未提交证据证明王文忠曾承诺以公司名义购买或其必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑房地产开发中心的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方签订的咨询服务协议书及中犀华筑房地产开发中心在庭审中自认的事实，中犀华筑房地产开发中心除应为王文忠争取优惠价格且以灵活的付款方式购买房源外，还负有提供咨询、辅助办理各类手续、促进交易并签署合法有效的买卖合同、实地勘察保证物业的完整交割等义务。由此可见，中犀华筑房地产开发中心作为合同的相对方，其所负的咨询义务应当保证购房的完整交易且使购房人享受优惠，涉案房屋价格在认购书中已确定，无证据显示商品房买卖合同中的价款会低于该价格，在认购书解除的情形下，中犀华筑房地产开发中心亦无需履行后续的促进交易、物业交割等义务，故不能认定咨询服务协议书已履行完毕。现认购书解除，咨询服务协议书的合同目的亦无法实现，对于王文忠要求解除咨询服务协议书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，本院根据中犀华筑房地产开发中心出具的收据确认为5万元。认购书约定定金在签订商品房买卖合同时转入房款，鉴于认购书解除，中犀华筑房地产开发中心应将定金返还。在签订认购书时，限购政策已出台一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，因此，对于认购书的客观履行障碍，双方均存在一定过错，故对于王文忠要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于王文忠交纳的不含定金的购房款，中犀华筑房地产开发中心亦应予以退还。就购房款的具体数额，本院根据王文忠提交的收据予以确认。对于中犀华筑房地产中心所持扣除咨询服务费之后剩余部分为购房款的主张，本院认为，根据证据规则，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。中犀华筑房地产中心在诉讼过程中认可王文忠交纳的款项除5万元定金外均为房款。且中犀华筑房地产中心出具的收据并未明确显示有咨询服务费的项目。现中犀华筑房地产中心在未提交相反证据的情况下主张扣除咨询服务费剩余部分为房款的主张，本院不予采信。王文忠交纳的定金、购房款总额为确定数额，其要求中犀华筑房地产中心全部返还，但自行区分的定金、购房款数额有误，为避免当事人诉累，本院本着一次性解决纠纷的原则一并予以调整。王文忠主张的利息起算时间合理，本院予以支持。利息的计算标准，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除王文忠与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年3月27日签订的编号为0000014号的《恒大国际广场商品房认购书》；二、解除王文忠与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年3月27日签订的编号为0000016的《咨询服务协议书》；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效后十日内向王文忠返还定金50000元、购房款876958元，合计926958元；四、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效后十日内向王文忠支付利息（以926958元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月25日起计算至实际退还之日止）；五、驳回王文忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7021元，由王文忠负担684元（已交纳）；由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担6337元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二〇年三月十二日书记员  冯瑞卿