上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23083号原告：上海闵行区鲁汇中药材购销站,住所地上海市闵行区鲁汇镇。法定代表人：陈明元,总经理。委托诉讼代理人：唐钰瑞,系原告上海闵行区鲁汇中药材购销站的员工。被告：唐维，女，1980年9月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。第三人：上海闵行浦江镇资产经营有限公司,住所地上海市闵行区浦江镇陈南路XXX号。法定代表人：张钱强,总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹颖芝，上海运帷律师事务所律师。原告上海闵行区鲁汇中药材购销站(以下简称鲁汇购销站)与被告唐维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告鲁汇购销站的委托诉讼代理人唐钰瑞，被告唐维的委托诉讼代理人夏敏、袁海华到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院依法追加上海闵行浦江镇资产经营有限公司(以下简称浦江资产公司)作为第三人参加诉讼，并于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告鲁汇购销站的委托诉讼代理人唐钰瑞，被告唐维的委托诉讼代理人夏敏，第三人浦江资产公司的委托诉讼代理人曹颖芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁汇购销站向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金300,000元(人民币，下同);2.被告向原告支付违约金110,000元；3.被告支付原告以300,000元为本金,自2018年7月10日至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息损失。诉讼中，原告鲁汇购销站撤回了上述第2项诉讼请求。事实和理由：2016年8月1日，原告与案外人上海林峰企业管理咨询有限公司(以下简称林峰公司)签订《厂房租赁合同》一份，约定林峰公司承租位于上海市闵行区浦江镇教师新村西侧厂房，面积为420平方米,水泥厂地600平方米;租赁期限自2016年8月1日至2018年7月30日;年租金为22万元,年租金两年内不变;林峰公司应当支付2万元保证金;该合同还对双方的各项权利义务及违约责任作出了约定。合同签订后,林峰公司于2016年9月29日向原告支付租金12万元、2016年10月17日支付保证金2万元。因林峰公司一直拖欠租金,原告不断的向林峰公司催讨租金,然林峰公司均已各种理由搪塞,其称：公司一直在的,无须担心租金问题。多次催讨无果后,2018年7月9日,原告再次通过书面形式函告林峰公司,催促其尽快支付所拖欠的租金,然林峰公司依然未支付。2018年7月30日,双方合同到期后,原告至林峰公司催讨租金及清退房屋事宜,然林峰公司员工不愿配合清退,亦不肯支付租金。为了维护原告的合法权益,原告准备对林峰公司拖欠租金的事宜提起诉讼,后至工商管理部门查询后,方才发现林峰公司已注销登记。原告委托律师至工商管理部门查询后发现,林峰公司于2017年8月29日被核准注销,其组成清算组后也从未通知原告申报债权。在其注销清算报告中载明：“公司债务已清偿完毕,若有未了事宜,股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。”原告认为原告与林峰公司签订的合同合法有效,对当事人具有法律约束力。原告与林峰公司签订租赁合同后,林峰公司未按约支付租金,林峰公司理应支付给原告。根据合同约定,林峰公司拖欠租金已构成违约,其应按照合同约定支付违约金。林峰公司相关的工商注销相关材料中,未见林峰公司通知原告申报债权的相关材料。被告以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记,被告应当林峰公司所欠原告的债务承担赔偿责任,并且在工商部门备案的材料中,股东唐维签字确认：“公司债务已清偿完毕,若有未了事宜,股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任”,被告理应承担相应的民事责任。综上所述,为了维护原告的合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告唐维辩称，被告于2016年8月1日签订房屋租赁合同时，就租赁房屋进行了装修。2016年11月20日，原告通知被告所在地块将要动拆迁，自该日接到原告通知时起，房屋租赁合同已经自然终止。被告未付租金系行使不按抗辩权。被告要求原告提供出租依据，原告只提供临时占用合同，并未提供其具有承租权与转租权的证明。被告每半年支付一次租金，过程中一直存在分歧，故一直未付租金，也未见原告主张相应的权益。按照正常逻辑，不可能现在才主张。原告提供虚假证据，虚假诈骗，政府工作人员也存在虚假操作。原告提起诉讼后，被告申请调查令调查后，发现原告与第三人签订的合同无经办人，只有公章，签订时间也不对，签订时间正好是2018年7月31日，原告与第三人签订倒签了合同。被告于2016年11月20日接到动迁通知后，于2017年5月已经另行租赁其他地方搬离，只是在房屋上面挂了锁，故未进行房屋交接，但实际上被告于2017年5月10日已经搬离。2017年5月，第三人已经收回房屋，在房屋上又加了锁，因房屋列入动迁范围故无人使用房屋。原告只是为了谋取诉讼利益，与第三人补签了合同，原告无承租权。原告需支付的一年占用费是18,000元，明显低于正常租赁市场价，这也是临时占用随时要拆迁导致的。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人浦江资产公司述称，其与原告的合同于2018年7月31日到期，其在2018年7月31日到期日向原告收回房屋。收回房屋时，其受到了被告保安的阻止，房屋由被告控制。第三人无法进入房屋，不清楚里面的情况。2019年2月底、3月初，其再次进入房屋，房屋已经无人，故其更换门锁收回房屋。关于被告所称的动迁，其实是拆违，于2016年启动。厂房边上的房屋在2016年列入拆违范围，把违章部分拆除了。第二份其与原告的协议，签订日期是2018年7月31日，根据出租相关法律规定，第三人需要在公开招租平台招租后才能与原告签订合同，当时未启动公开招租流程，而房屋一直转租给被告使用，为了避免集体资产流失，故参照合同内容补签订了临时协议。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，原告鲁汇购销站(承租方、乙方)与第三人浦江资产公司(出租方、甲方)签订《房屋占有临时使用协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2012年12月31日签订租赁合同，约定由甲方向乙方出租坐落于上海市闵行区浦江镇鲁汇教师新村房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。现租赁期限已届满，甲方根据上级部门的规定，拟将租赁物公开招租，在公开招租竞投结果确认前，甲方同意将房屋临时交由乙方使用，现双方就租赁物临时使用事宜达成协议如下：一、乙方同意甲方在租赁期限届满后将租赁物公开招租，自租赁期限届满的次日起至公开招租竞投结果确认之日止，乙方按照0.12元每平方米每天的标准向乙方支付租赁物占有使用费，租赁房屋面积：420平方米，总计18,000元。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同还就其他事项作出约定。2016年8月1日，原告鲁汇购销站(甲方、出租方)与案外人林峰公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于浦江镇教师新村西侧的有证厂房出租给乙方，建筑面积为420平方米，水泥场地约600平方米。租赁期限暂定二年，为2016年8月1日起至2018年7月30日，期满乙方如需续租可优先。甲乙双方约定，该房屋、场地等年租金贰拾贰万元，二年内租金不变，以后视市场行情定。租金先付后用，第一年乙方一次性付清租金给甲方，甲方提供有效发票，第二年若续租为半年一付，全年二次付清租金。甲乙双方约定，乙方向甲方支付保证金贰万元，甲方收取保证金提供给乙方收据，租赁关系终止时，归还乙方。但万一乙方拖欠水电费用或损坏房屋等将在其扣除，多退少补结清为止。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、通讯设备，垃圾清运费等费用均由乙方承担。乙方应在本合同的租期届满日内返还甲方该房，逾期一日，乙方应按年租金的5%向甲方支付每日占用费。乙方返还该房应当符合正常使用的状态，返还时，甲方将对上述厂房等进行验收，并相互结清各自应担费用。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任，同时，乙方需在10天内返还房屋，每逾期一日，乙方按年租金的5%向甲方支付占用费。(1)该厂房等占有范围内的土地使用权依法提起收回的。(2)该厂房等因社会公共利益，被依法征用。(3)该厂房等被政府收回的。(4)该房因城市建设列入房屋拆迁房屋。(5)遇不可抗拒的自然因素。补充条款约定：正常房屋维修费用由甲方承担。甲方无证房如果被政府拆除，其土地由乙方使用。合同还就其他事项作出约定。2016年9月29日，林峰公司向原告转账支付120,000元，附言：房租。2016年10月17日，林峰公司向原告转账支付20,000元。2017年8月15日，林峰公司出具《上海林峰企业管理咨询有限公司注销清算报告》，载明：因公司经营不善原因，经公司股东决定，解散公司。清算组成员由唐维、张峰担任，唐维为清算组负责人。公司债务已全部清偿。公司财产已处置完毕。清算组负责人及成员唐维、张峰签字。股东确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。股东唐维签字。2018年7月9日，原告向林峰公司发送《厂房租赁合同到期通知书》，载明：你方租用我方位于上海市闵行区浦江镇鲁汇居民四村西侧厂房于2018年7月30日合同到期，望在2018年7月30日之前把你方的一切设备、物品等尽快搬离，按租赁合同要求准时归还我方，否则，将承担我方的一切损失，并承担相应法律责任。同日，原告向林峰公司发送《催款通知书》，载明：你方拖欠我方位于上海市闵行区浦江镇鲁汇居民四村西侧厂房租金从2017年2月起到2018年7月30日，共计人民币三十二万元整。另违约金额人民币：壹拾壹万元整(以上计算如有差错以合同为准)。望尽快支付我单位账户。2018年7月31日，原告鲁汇购销站(承租方、乙方)与第三人浦江资产公司(出租方、甲方)签订《房屋占有临时使用协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2012年12月31日签订租赁合同，约定由甲方向乙方出租坐落于上海市闵行区浦江镇鲁汇教师新村房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。现租赁期限已届满，甲方根据上级部门的规定，拟将租赁物公开招租，在公开招租竞投结果确认前，甲方同意将房屋临时交由乙方使用，现双方就租赁物临时使用事宜达成协议如下：一、乙方同意甲方在租赁期限届满后将租赁物公开招租，自租赁期限届满的次日起至公开招租竞投结果确认之日止，乙方按照0.12元每平方米每天的标准向甲方支付租赁物占有使用费，租赁房屋面积：420平方米，总计28,500元。租赁期限自2017年1月1日起至2018年7月31日止。合同还就其他事项作出约定。2019年8月8日，第三人浦江资产公司出具《情况说明》，载明：兹证明出租给闵行区鲁汇中药材购销站(浦江镇鲁汇教师新村西侧厂房)，2018年7月31日已经收回。另查明，位于上海县鲁汇乡汇西村10队的土地使用者为原告上海闵行区鲁汇中药材购销站。庭审中，原告陈述，涉案房屋所附着的土地为原告所有，房屋为第三人所有，房屋没有产证，此为历史遗留问题。上述事实，由原告鲁汇购销站提供的《厂房租赁合同》、银行入账通知书、企业信用信息公示报告、《房屋占有临时使用协议》、集体土地建设用地使用证、厂房租赁合同到期通知书、催款通知书、邮寄凭证、上海林峰企业管理咨询有限公司注销清算报告，被告唐维提供的《情况说明》，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告提供的《告知书》一组，以证明原告早就失去对涉案房屋的控制，原告、第三人对上述证据的真实性不予认可。因《告知书》既未载明告知对象，又未有第三人印章或授权代表签字，本院对该份证据的证明效力不予确认。关于被告提供的其与案外人上海凯云纸箱机械有限公司签订的《租赁协议》、上海赣杰门窗安装工程有限公司的营业执照，以证明2017年5月10日林峰公司已经搬离涉案房屋，另行租赁了上海凯云纸箱机械有限公司房屋，原告、第三人对上述证据的真实性、关联性不予认可。因上述证据与本案不具有关联性，故本院对上述证据的证明效力不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现查明涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告就此建立的房屋租赁关系无效。根据上述解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现本案的争议焦点为，被告是否已于2017年5月10日搬离并将涉案房屋返还给原告。对此，原告否认上述事实，第三人则表示其于2018年7月31日(即第三人与原告租赁期限届满之日)向原告收回房屋时，受到了被告保安的阻止，房屋由被告控制。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告应就搬离及返还的事实承担举证责任。然被告提供的证据(其与案外人上海凯云纸箱机械有限公司签订的房屋租赁合同、上海赣杰门窗安装工程有限公司的营业执照等)均不足以证明上述事实主张，故本院不予采信。原告与第三人签订房屋占用临时使用协议的具体日期(无论倒签与否)，以及原告与第三人就涉案房屋约定的使用费的支付标准，在被告已实际使用涉案房屋的情况下，均不能构成被告拒绝支付使用费的合理理由。故原告主张被告支付其占有使用期间的费用300,000元(具体为参照租金220,000元/年×2年-被告已支付的120,000元-被告已支付的押金20,000元)及相应的利息损失[具体为以300,000元为基数，自2018年7月10日起至判决生效之日止的利息，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]，均具有事实和法律依据，本院予以支持。因林峰公司已注销，而被告作为公司股东，曾于注销清算报告中承诺就未了事宜，愿意在法律规定的范围内继续承担责任，故上述占有使用费及相应利息由被告承担。原告撤回部分诉讼请求，系原告合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐维于本判决生效之日起十日内偿付原告上海闵行区鲁汇中药材购销站自2016年8月1日起至2018年7月30日止占有使用费人民币300,000元；二、被告唐维于本判决生效之日起十日内偿付原告上海闵行区鲁汇中药材购销站以人民币300,000元为基数，自2018年7月10日起至2019年8月19日止的按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息；以人民币300,000元为基数，自2019年8月20日起至判决生效之日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,900元，由被告唐维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年三月十日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。三、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。