上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1961号上诉人（原审被告）：上海辉盛金融信息服务有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路955号11幢120-25室。法定代表人：俞珠勤，执行董事。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海润安置业发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金桥出口加工区15号地块。法定代表人：鲍筱斌，董事长。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。上诉人上海辉盛金融信息服务有限公司（以下简称辉盛公司）因与被上诉人上海润安置业发展有限公司（以下简称润安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辉盛公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回一审被上诉人第2、3、4、5项诉讼请求，改判被上诉人返还保证金人民币（下同）184,509.5元。事实和理由：润安公司于2018年12月单方强制要求辉盛公司搬离上海市浦东新区XX路XX号C2栋9层C室房屋（以下简称系争房屋），一审严重忽略润安公司违约的事实。辉盛公司已按时付清租赁费用，润安公司与案外人Z公司上海分公司（以下简称Z公司）存在实际租赁关系，润安公司所称拖欠的费用系Z公司所欠，与辉盛公司无关。一审判决既没收辉盛公司保证金，又判决辉盛公司承担高额违约金，违反公平原则：装修免租期系辉盛公司承租时润安公司给予的优惠政策，未附条件，且辉盛公司已经承租3年，故装修免租期间的租金不应作为违约金返还；中介费系润安公司与案外人之间的关系，中介服务已经完成，中介费不应列入损失范围。被上诉人润安公司答辩称：辉盛公司逾期支付租金和物业管理费，多次催讨仍未支付，润安公司有权根据合同约定单方解除合同。根据合同约定，辉盛公司应承担的违约金，包括免租期租金291,063元、中介费损失145,525.5元、律师费15,000元、租金损失436,576.5元等合计888,165元，一审没收保证金后，仅支持违约金16万元以及滞纳金4万元，充分考虑了公平原则。故要求驳回上诉，维持原判。润安公司向一审法院起诉要求：1、确认润安公司与辉盛公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月16日解除；2、辉盛公司支付拖欠的租金及房屋使用费183,723.08元（2018年10月6日至2018年11月5日、2018年11月6日至2018年12月5日、2018年12月6日至2018年12月26日期间租金或房屋使用费分别为47,533.23元、80,930.03元、55,259.82元）；3、辉盛公司支付物业管理费44,144.63元（2018年10月6日至2018年11月5日、2018年11月6日至2018年12月5日、2018年12月6日至2018年12月26日期间物业费分别为11,448.37元、19,492元、13,204.26元）；4、辉盛公司支付违约金888,165元（装修期免租291,063元、中介费损失145,525.50元、律师费15,000元、租金损失436,576.5元）；5、辉盛公司支付租金滞纳金49,568.61元、物业管理费滞纳金11,938.60元，合计61,507.21元（2018年10月3日暂计至2019年7月31日，以辉盛公司实际支付日为准）。一审法院认定事实如下：辉盛公司原法定代表人为任某，2016年6月法定代表人变更为俞珠勤。2015年5月21日，润安公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的辉盛公司签订《XX中心租赁合同》，合同尾部承租方落款处除盖有辉盛公司印章外还有原法定代表人“任某”署名。该合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积886平方米，租期为2015年7月1日至2021年6月30日，免租期为2015年7月1日至2015年10月31日；房屋每平方米建筑面积租金为2.7元，月租金72,762.75元，租赁期两年内租金价格不变，之后每两年递增10%，乙方应于当期租金到期前3日支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.1%支付滞纳金，物业管理费为每月建筑面积每平方米22元，乙方应于当期物业管理费到期前3日向甲方或甲方指定单位支付下期物业管理费；如果乙方违反合同的任何约定和条款，拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费及其它费用等，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权以保证金或其它任何部分抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据合同规定可以要求其承担的任何其它款项，同时甲方有权要求乙方按照欠付金额支付日息0.1%的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方补足用于支付所有前述费用的本金、滞纳金和其它相关费用的保证金部分并结清所有拖欠款项为止。另合同9-2条中约定，乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日或保证金不足的15日内支付或补足该等款项费用，甲方有权提前终止合同并合法地提前收回房屋。10-3条第（4）项约定，未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第九条中因乙方违反本合同规定而提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方还需支付下列费用作为违约金：当年度6个月租金、甲方基于乙方完全履行合同考虑而给予乙方享有的免租期、先行使用期的租金、甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金、因乙方提前退租和出现合同第九条所述的违约事件给甲方造成的其它损失和使甲方支出的合理费用，包括但不限于律师费用、公证费用等。合同附件三约定，2015年5月15日支付定金10万元，2015年7月1日房屋交付后自动转为首期租金，2015年7月1日支付首期三个月剩余租金118,288.25元和押金184,509.50元，首期租金到期后，之后租金按月支付。2018年7月16日，润安公司与辉盛公司向Z公司发出《开票信息确认通知》，希望三方尽快签署三方协议确定开票信息，以便及时开具2018年3、4、5月的物业房租发票。2018年12月16日，润安公司向辉盛公司送达《解除协议及房屋收回通知书》，称因辉盛公司未及时缴纳房租及物业费，润安公司按约定确定于2018年12月14日解除合同、收回该房屋。2018年12月26日，润安公司收回系争房屋。另查，为签署本案租赁合同，润安公司曾支付案外人中介佣金145,525.5元；为本案诉讼，润安公司已支付首期律师费15,000元。经润安公司、辉盛公司确认，润安公司收取的租金是辉盛公司账户支付。辉盛公司支付押金（保证金）184,509.50元，润安公司要求没收。审理中，辉盛公司称，公司前法定代表人任某与润安公司是否签订租赁合同，现法定代表人不知情，也无法核实，且从肉眼看租赁合同上的辉盛公司印章与润安公司提交材料上的印章不一致，任某从辉盛公司处卸任后担任过Z公司的法定代表人。为证明房屋非辉盛公司租赁使用，辉盛公司除提供上述《开票信息确认通知》外，还提供了其与Z公司就系争房屋签订的《办公楼租赁合同》复印件。一审法院认为：涉案租赁合同系辉盛公司原法定代表人任某在任期间与润安公司签订，合同签订后，辉盛公司通过自己账户向润安公司支付租赁费用，另根据辉盛公司提供的转租合同复印件，其承租后又将系争房屋转租给Z公司使用，上述事实足以说明辉盛公司对上述合同的签署是认可的，并进行了实际履行，辉盛公司以法定代表人变更否认合同真实性，没有法律依据。辉盛公司提供的《开票信息确认通知》不涉及承租主体确认和变更内容，只是三方协商将相关月份发票开具给Z公司，并不构成承租主体的变更。涉案租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，润安公司、辉盛公司均应全面履行。本案中，辉盛公司未按约定支付租金及物业管理费，早已超过合同约定的宽限期限，润安公司按照合同9-2条及10-3条第（4）项约定解除合同并追究辉盛公司违约责任，具有事实和合同依据，对润安公司解除合同的诉请，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对润安公司收回房屋前的欠租、房屋使用费及物业管理费，辉盛公司对润安公司计算方式、金额无异议，润安公司的相关诉请，法院予以支持。根据合同10-3条第（4）项约定，在辉盛公司违约导致合同提前终止时，润安公司除有权不退还已付押金作为违约金外，还可主张多项费用作为违约金。鉴于违约金兼具补偿性和惩罚性，在辉盛公司主张违约金约定过高的情形下，考虑到合同解除时已实际履行过半，根据润安公司实际损失、当事人过错程度及合同履行情况等，对润安公司要求没收相当于二个月租金、物业管理费的押金，法院予以支持，同时法院酌定辉盛公司再支付16万元违约金。同理，对逾期支付租金及物业管理费的滞纳金，亦由法院酌情确定。综上，一审法院于二○一九年十一月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、确认上海润安置业发展有限公司与上海辉盛金融信息服务有限公司签订的《XX中心租赁合同》于2018年12月16日解除；二、上海辉盛金融信息服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海润安置业发展有限公司租金及房屋使用费183,723.08元；三、上海辉盛金融信息服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海润安置业发展有限公司物业管理费44,144.63元；四、上海辉盛金融信息服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海润安置业发展有限公司违约金16万元；五、上海辉盛金融信息服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海润安置业发展有限公司滞纳金4万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,398元，减半收取计7,699元，由上海润安置业发展有限公司负担3,840元，上海辉盛金融信息服务有限公司负担3,859元。保全费5,000元，由上海润安置业发展有限公司负担2,341元，上海辉盛金融信息服务有限公司负担2,659元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，辉盛公司提供一份发票，证明润安公司将系争房屋交给Z公司实际使用，并按月向Z公司开具发票。润安公司对该证据的真实性不持异议，但认为不能证明辉盛公司要证明的事实。二审另查明，2017年7月25日，润安公司向Z公司开具了一张租金发票，金额为47,533.23元。2018年12月14日，润安公司致函辉盛公司，称辉盛公司“未及时缴纳房租及物业费，经多次催讨协商未果，我司按照合同约定确定于2018年12月14日解除合同，收回房屋。同时贵司应支付2018年10月6日至2018年12月13日的该房屋租金及物业管理费185,319.00元人民币”。一审审理中，辉盛公司提供了其与Z公司签订的租赁合同复印件，该证据显示，辉盛公司将其承租的系争房屋的部分面积转租给Z公司，月租金为43,212元。本院认为，辉盛公司与润安公司签订租赁合同，约定由辉盛公司承租系争房屋，即使辉盛公司将其中的部分面积转租给Z公司，因润安公司、辉盛公司以及Z公司三方并未签订过系争房屋租赁主体变更的协议，故付款义务及合同责任仍应由辉盛公司承担。润安公司曾向Z公司开具过一张租金发票，并不意味着租金由Z公司直接付给了润安公司，Z公司取代辉盛公司成为系争房屋的承租人，辉盛公司上诉主张Z公司系实际租赁人，没有事实依据，本院不予支持。辉盛公司逾期支付2018年10月6日后的租金，润安公司至2018年12月发函解除合同、收回房屋，符合双方合同第九条的约定，后润安公司在12月26日收回房屋，难谓润安公司单方强制搬离。至于辉盛公司所述违约金过高问题，根据合同约定如辉盛公司违约，润安公司有权没收押金、要求辉盛公司支付6个月租金的违约金、免租期租金、以及因提前退租引致的其他损失，包括律师费等。免租期租金作为辉盛公司承租的优惠条件，系为整个租赁合同能顺利履行完毕，现合同履行一半期限，润安公司无法收取剩余期间的租金收益，免租期的部分损失应作为润安公司的损失之一。律师费是润安公司已经实际发生的损失。中介费已由润安公司支付给中介公司，但因辉盛公司提前退租，润安公司势必需要再找中介公司出租系争房屋，以及系争房屋另行出租前的空置损失，均为润安公司的可见损失。辉盛公司未付应付租金及物业费给润安公司带来的利息损失亦是润安公司的损失之一。一审法院考虑上述种种，结合各方过错、合同履行情况，酌情将违约金调整为没收两个月租金及物业费的保证金后，再支付20万元，并不过高，本院予以维持。综上所述，上诉人辉盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7,718元，由上诉人上海辉盛金融信息服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年三月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……