湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初501号原告：浏阳利通置业有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲社区。法定代表人：黎洪武，董事长。委托代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告:彭丽丽，女，1981年10月7日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人：李仕杰，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。委托代理人：张敏，湖南金厚律师事务所律师。原告浏阳利通置业有限公司（以下简称利通公司）与被告彭丽丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利通公司的委托代理人余继红，被告彭丽丽及其委托代理人李仕杰、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告向刘维支付的购房首付款、按揭贷款本金、办证费、维修基金、房契税、（2019）湘0181民初案件受理费等合计50984.72元；2、被告向原告支付维权支出的律师服务费5000元；本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由被告承担。被告彭丽丽与案外人刘维原系夫妻关系。2012年6月15日，二人共同购买了原告座落于浏阳市水岸山城二期第15幢625号房。并与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议。后因买受人违约，原告起诉解除合同，收回房屋。经法院判决，解除合同，刘维及被告彭丽丽还应承担违约金24476.15元。判决生效后，彭丽丽向原告出示不可撤销承诺书，并称取得了刘维授权的委托书，到原告处办理退款手续。被告承诺在被告与刘维交纳的首付款中，扣除银行扣收的款项，原告支付的税费和其他损失后，退还剩余的88343元，同时，承诺刘维今后不会以任何理由任何形式向原告主张权利，如刘维不认可，则原告因此支出的诉讼费及维权成本以及可能不利的法律后果概由彭丽丽承担。原告相信了被告的承诺，与被告办理了退款手续。2018年，刘维向法院提起诉讼，要求原告退还购房款、房屋维修基金、生活垃圾费、办证费、房契税、物业费等费用。经法院审理后，判决原告向刘维支付购房首付款、按揭贷款本金、办证费、维修基金、房契税等费用136345.72元。鉴于刘维认可原告向彭丽丽支付的88343元，最终原告向刘维支付了剩余款项50984.72元。被告向原告出具的不可撤销承诺书系被告的真实意思表示，合法有效，原告有权依被告的承诺书向被告追偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告彭丽丽辩称：因刘维逃债在外，而被告为解决诉讼纠纷，找原告协商。原告明知退款手续的办理需由刘维经手，被告无权办理，在被告看了原告出具的《授权委托书》和《不可撤销承诺书》并在承诺书上签字后，原告为被告办理了退款手续；被告领款后偿付了刘维的债务，被告没有获取利益；而刘维核算金额后，发现原告有虚构损失、漏算债权，侵占了刘维的合法权利，才提起诉讼。法院审理后，支持了刘维的请求；原告明知被告无退款权限，在未核实刘维是否授权的条件下要求被告作出承诺属于无权代理的承诺；原告恶意侵占他人财产的行为不应得到支持；原告主张的5万元损失，在与刘维的诉讼案件中因举证不能而未得到支持，法律后果应由原告自行承担；承诺书未约定办证费、维修基金、契税，原告退还刘维的责任应由原告承担；承诺书基于被告无权代理，且承诺书的内容了侵害了第三人的利益，应属无效；承诺书的内容显失公平，被告有权主张撤销；综上，原告的诉讼请求，不应得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人刘维与被告彭丽丽原系夫妻关系。2012年6月15日，案外人刘维及被告彭丽丽（买受人）与原告利通公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买浏阳市水岸山城二期第15幢625号房，该商品房总金额489523元，付款方式为银行按揭，首期房款149523元，余款340000元在合同签订之日起30日内由买受人与银行办妥按揭手续。刘维及被告彭丽丽向原告支付了首付款149523元。2012年7月4日，刘维及被告彭丽丽与中国工商银行股份有限公司浏阳支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额340000元，用于购买坐落于浏阳市水岸山城二期第15幢625号房屋。2014年2月19日，刘维与彭丽丽协议离婚，协议第二条约定，位于浏阳市水岸山城15栋625号归男方所有；……男方归还女方购房时所付40000元首付款（办理房产协议后一次性付清，如果男方经济能力实在有困难，限期一年归还）。2015年4月左右交房后，由于刘维及被告彭丽丽未按约定向银行偿还按揭贷款，而被银行扣除了24个月的贷款本金23307.48元，罚息的利息33560.88元，合计56866.36元。原告遂向本院起诉要求解除与案外人刘维及被告彭丽丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求刘维及被告彭丽丽承担违约责任。本院于2017年6月20日作出（2016）湘0181民初8046号民事判决书，判决解除案外人刘维及被告彭丽丽与原告于2012年6月15日就浏阳市水岸山城第15幢625号房屋所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，刘维及被告彭丽丽还应依协议承担违约金24476.15元，受理费1723元，由刘维、彭丽丽负担。合同解除后，原告将房屋出售给张晓玲，并将刘维的维修基金过户给了张晓玲。案外人刘维及被告彭丽丽因购买浏阳市水岸山城第15幢625号房已支付款项有：1.首付款149523元；2.2012年7月11日至2015年4月29日，刘维及被告彭丽丽向银行偿还按揭贷款本金24103.17元，利息43400.68元，合计67503.85元；3.2013年7月3日向原告支付办证费用1500元、维修基金11169元；4.2013年8月9日向原告支付房契税9810.58元；5.2015年3月25日向浏阳市利通物业管理有限公司支付物业费3982元、生活垃圾费4078元、二次办证费120元。2018年5月16日，被告彭丽丽持冒用案外人刘维签名的《授权委托书》，向原告办理退回购房款项事宜。2018年5月17日，被告彭丽丽向原告出具了《不可撤销承诺书》，内容为：鉴于彭丽丽和刘维已付的购房首付款149523元，断供前已还中国工商银行本金24103元，合计173626元，承诺申请退还彭丽丽和刘维支付的首付款，已获得刘维全权授权，自愿承担诉讼费1723元、贷款本息56866.36元中的利息33560元、税费和其他损失5万元，扣除上述款项后剩余88343元。并申请利通公司不收取承诺人违约金24476元。同时承诺刘维向利通公司主张不认可上述责任，不认可应退回款项的金额，承诺人保证利通公司无需再承担任何责任且无需再退回认可款项，因此造成的全部损失和责任均由承诺人第一时间解决。如因此造成利通公司被卷入诉讼的，利通公司因此支出的诉讼费及维权成本及可能的不利法律后果由承诺人承担。2018年7月5日，原告向被告彭丽丽退还88343元。刘维对被告彭丽丽冒用其名义办理退款的行为不予认可，向本院提起诉讼。本院审理后，于2018年11月5日作出（2018）湘0181民初6562号民事判决书。被告彭丽丽对判决不服，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）湘01民终1696号民事裁定书，以本院原审判决认定基本事实不清、程序不当为由，裁定撤销本院上述判决，并发回本院重审。本院再审后，认定利通公司应返还的款项为：购房首付款149523元，按揭贷款本金24103.17元，维修基金11169元，房契税9810.58元，办证费1500元，共计196105.75元；核减的费用为：利通公司代付的按揭贷款罚息33560.88元、受理费1723元、彭丽丽、刘维应承担的违约金24476.15元，共计59760.03元。并于2019年9月18日作出（2019）湘0181民初6510号民事判决书，判决浏阳利通置业有限公司返还刘维购房首付款、按揭贷款本金、办证费、维修基金、房契税合计人民币136345.72元。同时，案件受理费3513元，由刘维负担531元，浏阳利通置业有限公司负担2982元。判决书生效后，刘维向本院申请执行。本院在执行过程中，刘维认可利通公司向彭丽丽支付的88343元不再支付，由利通公司支付了剩余款项50984.72元。2020年1月7日，原告向本院提起诉讼，要求彭丽丽按承诺书承担相应责任。上述事实，有原、被告陈述及《不可撤销承诺书》，授权委托书，工商银行网上银行电子回单，（2019）湘0181民初6510号民事判决书及生效证明，刘维授权委托书及收款凭证，照片，刘勇中说明等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告利通公司与刘维及被告彭丽丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议经生效文书确定合法、有效，故原告利通公司与刘维及被告彭丽丽应依约履行各自的义务。被告彭丽丽与刘维离婚时，虽协议将浏阳市水岸山城第15幢625号房屋分割归刘维所有，表示被告彭丽丽将与原告利通公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的权利转让给了刘维，但《商品房买卖合同》及补充协议的义务进行转移时，应当经原告利通公司同意，未经原告利通公司同意，《商品房买卖合同》及补充协议的义务转移行为对原告利通公司并不产生法律效力，故被告彭丽丽就《商品房买卖合同》及补充协议义务的履行仍应对原告利通公司承担责任。现《商品房买卖合同》及补充协议经生效法律文书确定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告就自己所遭受的损失有权要求被告赔偿。被告彭丽丽在合同解除后，到原告处办理退款手续时，原告向被告彭丽丽提出了损失赔偿的要求，彭丽丽在《不可撤销承诺书》上亦签署了自己的名字，被告彭丽丽作为完全民事行为能力人，其进行署名的行为，应视其知晓了承诺书的内容，并愿意对承诺书的内容承担相应法律义务，而承诺书的内容不违反法律、法规的强制性规定，《不可撤销承诺书》虽未取得刘维同意，而对刘维不发生效力，但不影响彭丽丽作为《商品房买卖合同》及补充协议履行义务人而受《不可撤销承诺书》的约束。被告彭丽丽应按《不可撤销承诺书》履行自己的义务，《不可撤销承诺书》明确了应退还彭丽丽、刘维的款项为首付款149523元，断供前已还中国工商银行本金24103元，合计173626元，彭丽丽自愿承担的款项为诉讼费1723元、贷款本息56866.36元中的利息33560元、税费和其他损失5万元，被告彭丽丽应当对上述款项的数额按《不可撤销承诺书》承担自己的义务。在刘维起诉的（2019）湘0181民初6510号案件中，确定了应退还的购房首付款、按揭贷款本金以及应核减的诉讼费、利息与《不可撤销承诺书》的数额相一致，不同的在于，另确定了原告应退还刘维的款项还有维修基金11169元，房契税9810.58元，办证费1500元，以及应核减的费用有彭丽丽、刘维应承担的违约金24476.15元，同时未支持原告提出的税费和其他损失50000元。关于维修基金、房契税、办证费的支付是否应当由被告彭丽丽承担相应责任的问题：①该三笔款项在被告彭丽丽签署的《不可撤销承诺书》中并未列明，很明显并不在被告彭丽丽承诺的责任范围内；②维修基金、房契税、办证费是刘维、彭丽丽在办理权证的手续时，由刘维、彭丽丽向相关部门缴纳，而原告利通公司仅在收到刘维、彭丽丽上述三项费用后，代刘维、彭丽丽向相关部门缴纳，该三项费用的权益仍归刘维、彭丽丽，如因合同解除，造成该三笔费用已向相关部门缴纳而无法退还的，损失应由违约方即刘维、彭丽丽自行承担，现合同解除后，原告利通公司通过过户的形式，获取了原属于刘维、彭丽丽所缴纳的维修基金的利益，原告利通公司应负有向刘维、彭丽丽退还的义务；③生效文书确认了原告利通公司对该三笔费用负有退还的义务，原告利通公司认为该三笔费用已向相关部门缴纳，且相关部门不予退还，应由被告彭丽丽、刘维自行承担该三笔费用的损失，现原告只能通过推翻生效文书所确认的事实，进行纠正，综上，原告利通公司要求被告彭丽丽承担退还维修基金、房契税、办证费的诉讼请求，超出了被告彭丽丽所作承诺的责任范围，本院不予支持。关于原告提出的税费和其他损失50000元，包含了原告在向被告彭丽丽、刘维销售涉案房产时，原告向销售人员支付的人员工资，销售房产后应缴纳的营业税等税费，以及起诉要求解除合同的费用等损失，刘维未认可该损失，导致刘维以起诉的方式主张权利，但被告彭丽丽在签署的《不可撤销承诺书》已载明了该损失，且愿意承担，故被告彭丽丽对该损失应按《不可撤销承诺书》的约定负赔偿责任，原告对被告彭丽丽签署的《不可撤销承诺书》予以认可，被告彭丽丽签署《不可撤销承诺书》的前提是要求原告不收取违约金24476.15元，原告将由刘维承担的违约金转嫁到被告彭丽丽身上，不符合被告彭丽丽签署承诺书的真实意思表示，应予以核减。另被告彭丽丽在签署的《不可撤销承诺书》愿意对原告因刘维起诉而支出的诉讼费及维权成本承担责任，故原告利通公司所承担的（2019）湘0181民初6510号案件诉讼费2982元以及支出的律师服务费5000元，应由被告承担。原告申请诉讼保全，有责任提供财产进行担保，财产保全保险费不属由被告承担的必要诉讼成本，不属应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第八十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限彭丽丽于本判决生效后5日内赔偿浏阳利通置业有限公司28505.14元；二、限彭丽丽于本判决生效后5日内支付浏阳利通置业有限公司律师服务费5000元；三、驳回浏阳利通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1075元，减半收取537.5元，保全费530元，合计1067.5元，由彭丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二〇年三月三十日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。