贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8541号原告：曹地海，男，1982年12月3日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，特别代理。第三人：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。原告曹地海与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）及第三人贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告曹地海，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞，第三人伟庭房开公司委托诉讼代理人胡春雪到庭参加了诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告曹地海向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告按合同约定解除2017-341/2017-342号合同并按合同及退房协议退还所支付房款223200元及团购费60000元并支付违约金（违约金付至付款之日止）。事实及理由：原告与被告麒鑫房开公司2017年7月20日签订《商品房买卖合同》并支付首付款，约定被告在2018年12月31日前交付所购房产，因被告自身原因导致无法办理贷款且未能如期交付原告所购房产，因此于2019年5月24日原被告达成退房协议，并承诺支付违约金，现退房协议约定时间已经超过90天，但被告多方推脱，拒不按合同及退房协议退款，且团购费收取是违法行为，应当予以退还。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。审理中，被告众横城公司以涉案项目系伟庭房开公司独家销售代理，申请追加其作为第三人参加诉讼。审理中，原告明确其诉讼请求为：1.解除原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-341、2017-341），被告麒鑫房开公司按照《退房协议》退还购房款223200元及支付违约金（违约金以223200元为基数，按照年利率18.6%（9.3×2倍）标准计算，时间从2019年5月24日算至款项付清之日止）。2.两被告及第三人共同承担返还团购费60000元。被告麒鑫房开公司辩称，如原告要求解除合同，我公司不同意，也不支付利息，团购费与我公司无关。被告众横城公司辩称，我公司接受伟庭房开公司的委托对涉案项目房屋进行销售，团购费是按照我公司与伟庭房开公司的协议进行收取，我公司只收到团购费的10%，这10%的性质应该定性为佣金，所以团购费的返还主体应该是伟庭房开公司，我公司不承担返还团购费。第三人伟庭房开公司述称，虽然我公司与被告众横城公司签订有《合作协议》，但是原告的团购费是进入众横城公司账户，其中居间服务协议也是众横城公司签订，我公司只收取了10%的费用，其余90%费用由众横城公司收取，我公司不承担退还团购费的责任。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与第三人伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，第三人伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年7月11日，原告曹地海与被告众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定：“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房2套，服务费总金额60000元，意向房号A5-6007/6108，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款……，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向众横城公司支付团购服务费30000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告曹地海向众横城公司交团购费60000元，众横城公司出具收据注明“收到曹地海A5-6007/6008交来团购费陆万元整”。2017年7月20日，原告曹地海在《Ａ区5栋客户签约确认单》签字确认，记载“由Ａ5-6007换，铺号Ａ5-5007，面积22.16平方米，单价14544元／平方米，签约后单价10000元／平方米，签约后总价221600元，首付111600元，贷款110000元”。同日，原告曹地海（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，一份合同编号为2017-341。另一份合同编号为2017-342，约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ａ5幢5层5007号房、第Ａ5幢5层5008号房，商品房建筑面积均为22.16平方米，商品房单价均为每平方米10000元，总金额均为221600元，买受人支付总房款50%首期款111600元，尾款110000元办理按揭贷款，出卖人均应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。当日，原告向麒鑫房开公司支付两笔购房款共计223200元。2019年5月24日，原告曹地海（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）签订两份《退房协议》，两份《退房协议》除房号不一致外，合同内容一致，《退房协议》约定“甲乙双方于2017年7月20日签订花溪新时代麒鑫商业广场楼盘《商品房买卖合同》，甲方将其建设的房屋出卖给乙方（房屋位置为花溪新时代麒鑫商业广场A5幢5层5007号房(另一合同房号为5008号房），建筑面积22.16平方米，合同价款221600元，已支付甲方购房款111600元……现经甲乙双方协商达成如下补充协议一、乙方选择退房，甲方同意退房，双方同意按贵阳市花溪区住房和城乡建设局文件花建通【2019】41号文件执行，在签订本补充协议后30日内甲方退还已收到的购房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金，时间自交纳房款之日起至退房款之日止，逾期31天至90天的按照已付房款的9.3%年利率计算支付违约金，并在签订本协议之日三个月内付清所有房款及违约金；超过上述规定期限三个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率双倍计算支付违约金，直至收到退房款之日止…….”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.第三人伟庭房开公司提交2018年1月1日被告麒鑫房开公司加盖印章的《麒鑫商业广场截止2017年12月31日已团购未签合同名单》复印件，拟证实被告麒鑫房开公司对收取团购费的事实知晓，被告麒鑫房开公司表示三性不予认可，即使我公司知晓伟庭房开公司有违规的行为，也不应当由我公司退还款项，该款项并未直接打入我公司账户。3.案涉团购费，被告众横城公司及第三人伟庭房开公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《众横城居间服务协议》收据、签约确认单、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。原告主张案涉解除《商品房买卖合同》，案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，予以认定有效。因原告与被告麒鑫房开公司已于2019年5月达成《退房协议》，该协议系双方真实意思表示，双方对原告退房及麒鑫房开公司退还购房款221600元并支付违约金等事宜进行了约定，故《商品房买卖合同》中原告及麒鑫房开公司之间的权利义务已于双方达成协议之日终止，因此，《商品房买卖合同》已无解除必要，双方应当按照《退房协议》约定的内容全面履行合同，麒鑫房开公司未按约定返还购房款，构成违约，故对原告主张麒鑫房开公司返还购房款并支付违约金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托第三人伟庭房开公司独家销售，第三人伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元团购优惠”的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但第三人伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，伟庭房开公司又将麒鑫房开公司委托其独家销售的案涉楼盘委托众横城公司进行销售，双方对于销售提成服务费进行了约定，因此众横城公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与伟庭房开公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与第三人伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费60000元，符合法律规定，本院予以支持，对原告要求被告麒鑫房开公司及伟庭房开公司返还团购费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹地海购房款223200元及支付违约金（违约金以223200元为基数，按照年利率18.6%标准从2019年5月24日算至购房款付清之日止）；二、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹地海团购费60000元；三、驳回原告曹地海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5548元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担4373元，被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担1175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  叶义荣二〇二〇年三月十六日书 记 员  吴啸旭