江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初4106号原告：张旭，男，1959年11月12日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：薛银芳，女，1962年8月21日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄尧，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被告：徐州新盛绿城置业发展有限公司，住所地徐州市泉山区金山花园公建8号楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：简莉，女，1981年2月1日生，汉族，该公司员工，住。原告张旭、薛银芳与被告徐州新盛绿城置业发展有限公司（以下简称“新盛绿城”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。因案情需要依法转为普通程序，后又于2020年3月2日再次开庭进行审理。原告张旭及其委托诉讼代理人钱程，被告新盛绿城的委托诉讼代理人聂化新、简莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭、薛银芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告赔偿金40万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的“徐州绿城-紫薇公馆-洋房”XXX室项目，被告销售时多次宣传1层户型赠送地下室、私家庭院，且在样板房和效果图、沙盘中展示了1层庭院为实体院墙。原告考虑到可以取得实体墙的庭院，遂与被告签订《商品房预售合同》及补充协议，约定各项条款。合同签订后，原告依约向被告支付全部款项，被告也依约提供了带有实体墙庭院的房屋，但因院墙未经过规划部门的审批被推倒。原告认为，被告明知院墙属违章建筑，却以此作为重要卖点进行宣传，原告在不知情、违背真实意思表示下签署预售合同，并为被告的宣传及卖点付出了高昂的价款，被告却不能依约履行，严重违反合同约定，上述相关因素直接影响房屋的价值，导致涉案房屋价值减损，对此原告要求被告对房屋贬损部分进行赔偿。为维护原告的合法权益，原告依据相关法律规定，提起诉讼。被告新盛绿城辩称，首先，原告主张庭院应按实体墙交付无事实和法律依据。双方签订的合同中并未对此进行约定，且被告展示的样板间及庭院仅作为参考，不作为交付标准，房屋交付标准以合同约定及实际交付为准。其次，被告交付的庭院符合合同约定。双方签订的合同中约定有关规划、设计变更的约定不适用于庭院，庭院以实际交付为准，且被告向原告交付的绿篱围挡可以满足庭院私密、隔离等功效。最后，原告主张40万元损失无事实和法律依据。双方签订的合同中原告购买被告房屋不包含庭院，原告支付的价款中不包含底层庭院的价格，且原告所购房屋目前市场价格已远高于其购买时的价格，房产增值不存在损失，另外被告交付的绿篱围挡提升了小区的整体环境，造价也远高于实体围墙。综上，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的紫微公馆XXX室房屋一套，总价款4141012元，合同签订前买受人已向出卖人支付定金1270000元，剩余款项2871012元在2016年12月20日前付清。出卖人应当在2018年6月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。《补充协议》第十三条约定：“商品房所在建筑区划内的底层庭院非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人专属无偿使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权。底层庭院是指与底层相关商品房直接连通，共底层相关商品房业主使用，并与其他商品房、公共区域有适当隔离的室外绿地或花园”；“各买受人一致确认，本合同及补充协议中有关专用权或独占使用权的约定，系各买受人相互之间在确认并不改变相关部分共有权的基础上而作的一种有关权利享有和行使的特别约定，在本合同及补充协议签订后仍对各买受人均有持续约束力且不得变更和撤销，亦不会因业主大会决议或业主大会修改或重新执行管理规约而失效”；“本合同项下买受人享有专有（独有）使用权的底层庭院为毛坯交付，占地面积以商品房交付时实际为何的面积为准。双方确认该庭院面积不影响房价款调整或计算”；“《商品房买卖合同》有关‘规划、设计变更的约定’不适用于该庭院的设计以及可能发生的变更，该庭院的平面布局、空间、景观形式等均以实际交付的现状为准”。第十八条约定“出卖人展示的样板间以及庭院仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，样板间和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同以及补充协议的约定及实际交付实样为准。”上述合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款。被告于2018年8月17日取得涉案项目的工程验收竣工备案，后将涉案商品房交付原告。因涉案房屋底层庭院系绿篱围挡而非实体围墙，原被告双方产生纠纷诉至法院。2019年8月16日，原告申请对房屋减损价值进行鉴定，本院根据原告申请经双方同意委托江苏跃龙土地房地产测绘有限公司徐州分公司对原告委托事项进行鉴定。2019年11月8日，该鉴定公司因“缺乏涉案房产围合院落土地使用权的合法权属证明材料，其权益状况又不能设定，故无法评估涉案房产价值减损”，将评估申请予以退回。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案原告主张被告交付的房屋庭院围挡采用绿篱形式而非实体围墙，不符合约定的交付标准，亦与楼盘宣传广告、样板房中的实体围墙不一致，造成房屋价值贬损，应承担违约赔偿责任，本院认为原告该项诉请无事实和法律依据，理由如下：首先，双方并未明确约定庭院围挡采用实体院墙的方式。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条约定，“底层庭院是指与底层相关商品房直接连通，共底层相关商品房业主使用，并与其他商品房、公共区域有适当隔离的室外绿地或花园”，“该庭院的平面布局、空间、景观形式等均以实际交付的现状为准”，从合同约定内容的文义理解看，并不能认定合同就庭院围挡的形式作出了明确的约定，合同其他条款中亦无庭院围挡为实体墙形式的相关约定。原告提供的录音中被告也未明确承认双方曾约定交付带有实体院墙的庭院，故该证据亦无法证明双方曾对前述补充协议第十三条的约定进行过口头变更，合同履行仍应以签订的书面合同为准。其次，样板间及沙盘宣传资料等显示的效果不作为房屋交付标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。本案原告主张涉案楼盘宣传广告及样板间中均显示庭院围挡为实体院墙，提交的效果图打印件及宣传照片，均属于宣传资料，且其中打印件仅载明“1层户型赠送地下室、私家庭院”，不能直接证明被告就庭院围挡为实体墙作出明确承诺，根据上述法律规定，宣传资料与样板间一般为要约邀请，不作为要约，且涉案《商品房买卖合同》补充协议中亦约定样板间以及宣传资料不作为交付标准，房屋交付标准以合同约定及实际交付为准。最后，原告主张庭院无实体院墙造成其房屋价值减损无事实依据。根据涉案《商品房买卖合同》约定，该庭院面积不影响房屋价款，庭院围挡形式亦不影响房屋价值。且该庭院并非原告个人专有，而是业主共有，原告享有的是经其他共有权人同意后的专有使用权。另外，经本院现场勘验，被告为该庭院建造了绿篱围挡能达到私密、隔离的功能。综上，被告以绿篱围挡的形式向原告交付房屋，并未违反合同约定，原告诉请证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张旭、薛银芳的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告张旭、薛银芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 璟人民陪审员  陆建林人民陪审员  刘 峰二〇二〇年三月五日法官 助理  毛 曼书 记 员  杨淑彭