文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4659号原告（反诉被告）：太仓西成物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇城北村2#房，统一社会信用代码91320585586639126E。法定代表人：陆志洪，总经理。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭伟建，男，1990年5月5日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：陈未来，江苏九胜律师事务所律师。原告太仓西成物业管理有限公司（以下简称西成物业公司）与被告郭伟建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案。审理中，郭伟建提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭，对本诉和反诉进行了合并审理。原告西成物业公司的委托诉讼代理人翟嘉彬，被告郭伟建及其委托诉讼代理人陈未来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告租赁合同关系，并判令被告将原告出租给被告的位于太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12006、12007、123031、12032、12033、12034号商铺腾退（审理中，原告撤回该项诉讼请求）；2.判令被告支付原告欠付租金、物业管理费、生活垃圾清运费共219487.7元（租金162441元、物业管理费56290.7元、生活垃圾清运费及建筑垃圾费756元），并支付违约金（以欠付的租金为基数，自2019年1月1日起，按照年利率24%的标准计算至款项付清之日）；3.判令被告自2019年7月1日起，以35元/平方米/月的标准，以236.04平米为占用面积（即每月8261.4元/月标准）支付原告占有使用费至2020年1月15日；4.判令被告支付原告欠付的水费5882.33元、电费34850元及违约金（以欠缴水电费为基数，自2019年7月1日起，按年利率24%的标准计算至款项付清之日）。事实和理由：太仓市合创置业发展有限公司（以下简称合创公司）自2014年10月1日起与被告签订《商铺租赁合同》，约定将自有的位于太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺(即太仓市月星公馆)12005、12006、12007、12008、12009、12029、12030、12031、12032、12033出租给被告，合同签订后合创公司依约交付了标的物。在2014年10月1日起被告使用租赁商铺开展生产经营活动的过程中，被告亦自行占用了面积为33.9平米的12034号商铺。后至2018年1月1日起，被告缩小租赁范围，合创公司亦将上述商铺统一交由原告管理，后以原告名义出面与被告签订《商铺续租合同》，约定由被告自2018年1月1日起继续承租12006、12007、12031、12032、12033号商铺，而12034号商铺被告仍然占用至今。在上述《商铺续租合同》到期后原告欲与被告商谈续租事宜，并要求被告将各项结欠款项付清，但与被告多次磋商无果，原告认为被告欠付租金等各项费用不付已构成违约，应当承担相应的付款责任及违约责任。被告郭伟建辩称：1.被告并未违约，也未有逾期支付租金的情况。2019年1月1日后，双方未签租赁合同，是不定期租赁关系。参照原合同租金是按一年一付，但并未规定支付期限。按照合同法规定，应该是在租赁期满时支付。关于多占用的面积，被告并不知情。当时隔空间、开店都是按照原告的意思来的，被告在签合同时不存在故意的多占，而且不可能这么长时间原告一直不知情，现在才提出异议。而且所有的2019年之前的合同，双方都已履行完毕。另外，合同中约定的违约金也过高。2.原告主张的物业费、垃圾清运费没有依据。当时双方谈妥所有的费用都含租金。如果需要收取相应的物业费等，也应双方签订相关物业服务合同来约定。在原告提供的证据备案表当中，物价部门的意见一栏已明确收费双方应该充分协商，考虑到业主的状况，并在物业服务合同中约定。所以被告不存在拖欠物业费还有垃圾清运费等这一问题。3.被告交租金至2019年的1月31号。由于原告一直未履行房屋维修的义务致使房屋使用受到了影响，被告认为应该相应地减少租金。双方目前不定期租赁合同如果要解除，原告也应该提前在合理的期限来通知被告，而不是于2019年7月1日强行把被告的店门锁住不让营业。原告的行为已经构成了侵权，应该承担相应的赔偿。4.关于电费的数额，双方已经达成一致，但被告不存在违约的情况。5.原告是从2014年开始计算要求所有的租金等费用，2016年8月2日之前原告主张的费用都超过了诉讼时效。被告郭伟建反诉提出的诉讼请求：判令原告赔偿被告四个月的经营损失108000元（27000元/月*4个月）。事实和理由：被告自2014年租赁涉案商铺以来，商铺所在大楼就一直渗水积水，且出租方不积极维修，被告只得多次自行找人修缮。因经常性的漏水造成被告损失十多万元。基于原告的不作为和被告实际遭受的损失，被告无数次找原告协商赔偿事宜，并要求减免相应租金，但原告非但不承担找人，反而于2019年7月1日强行锁住被告店门，致使被告停业至今。被告每天营业额大概为3000元，按照30%的净利润，锁门后每月经营损失大概27000元，被告要求原告赔偿四个月的营业损失共108000元。针对被告郭伟建公司的反诉，原告西成物业公司辩称：1.郭伟建主张赔偿基于的前提事实不存在。郭伟建开设的食越香商铺存在经营利润的前提系其正常交付租金，方可正常开展经营活动，进而才会产生可能的经营利润。现其自认的2019年2月开始的租金均未正常支付，故相应的正常使用商铺经营并有利润产生的后果在逻辑上也不成立。如果郭伟建主张期间的损失被法院支持，相应的该期间也应当支持西成物业公司支付占有使用费的请求。郭伟建张贴了店铺转让的通知，其亦自认并明确陈述欲不再经营商铺，故即使本案争议不存在的情形下，也因郭伟建无心继续经营的事实导致其不会产生后续经营利润损失。2.郭伟建的请求权基础不成立，不符合法定构成要件。郭伟建欠付租金、水电费构成严重违约，且结欠款项均超过半年，经西成物业公司多次催要无果，同时在此过程中郭伟建也明确张贴了店铺转让的通知在门店处，而西成物业公司直至2019年7月才将涉案商铺门口予以封堵，故西成物业公司系合理行使抗辩。3.店铺经营情况及利润本身具有不确定性，其主张损失的客观性、必然性无法预见，即使存在损失也不应归责于西成物业公司。郭伟建简单用几个月的经营状况倒推后续经营过程中的可能性，显然缺乏说服力，且其提供经营收入为考量成本投入，并非等同于利润。4.本案争议系郭伟建在先的违约、过错行为所致，从案件的社会效果上来看也不应对其违约、过错行为产生的法益进行保护，否则导致催要款项的出租人的权利边界过于狭窄，在宏观上对拖欠租金的承租人亦有不良示范。经审理查明：太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12005室、12006室、12007室、12008室、12009室、12029室、12030室、12031室、12032室、12033室、12034室（共十一间）的不动产所有权人为太仓市合创置业发展有限公司（以下简称合创公司）。2015年12月8日，合创公司（甲方）与郭伟建（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于太仓市月星公馆1#楼二层12005室、12006室、12007室、12008室、12009室、12029室、12030室、12031室、12032室、12033室（共十间）门面商铺租赁给乙方，房屋建筑面积434.32平方米。合同主要内容为：甲方同意乙方所租商铺作为经营使用，其经营范围为快餐。租赁期二年，自2014年10月1日起至2016年9月30日止。合同有效期为二年，租金共136810.80元。租赁上述商铺后，郭伟建用于经营“食越香”餐馆生意。2017年12月底，郭伟建将租赁的部分房屋交还给合创公司，使用其余租赁房屋继续经营餐馆生意。后西成物业公司（甲方）与郭伟建（乙方）签订《商铺续租合同》，约定甲方将太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺12006室、12007室、12031室、12032室、12033室门面商铺租赁给乙方，房屋建筑面积为202.14平方米。合同主要内容为：租赁期限一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。租金按一年一付以现金方式支付，租金以35元/平方米/月计算。甲方收到租金后开具相应收据凭证。租金共计84898.80元。水电费用按实际使用数（计量）收费，每月5号前交上月水电费用，甲方应出示相应水电有效收据凭证。合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，乙方应在租赁期满前两个月向甲方提出，并签订新的租赁合同，租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；租赁期满后，乙方应将商铺交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金于乙方。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每违期一天，除付清所欠款外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施收回商铺。2019年7月1日早晨，西成物业公司将郭伟建经营的餐馆大门锁住。西成物业公司称其加锁系因郭伟建长期拖欠租金、水电费等，其在催缴无果后行使合同抗辩权。审理中，西成物业公司提交一份合创公司于2019年10月8日出具的《确认书》，用以证明合创公司将其位于太仓市城厢镇郑和西路286号A幢商铺（即太仓市月星公馆）12005室、12006室、12007室、12008室、12009室、12029室、12030室、12031室、12032室、12033室、12034号商铺统一交由西成物业公司管理、出租、行使权利。郭伟建对《确认书》真实性无异议，但表示不清楚12034号商铺。关于房屋的租赁过程，双方当事人确认合创公司最初向郭伟建交付的各个商铺之间没有具体的物理间隔，是一个整体的空间。其中，西成物业公司称合创公司分隔了一块地方交于郭伟建用作10间商铺的交付，但现在发现实际交付的是11间商铺；郭伟建在2017年12月底腾退了5间商铺的地方，还占用了包括12034号商铺在内6套商铺的空间，所以郭伟建应支付12034号商铺从租赁开始至今的租金。郭伟建则称合创公司在出租时隔了一整块地方给其用作十间商铺的出租，即合创公司隔这么多地方确认是434.32平方米，但因合同约定的是建筑面积，其无法核实到底是几间；后来其发现一半面积就够了，就在2017年12月底腾退了5间商铺，当时也是合创公司和西成物业公司说腾退了5间大概180平方米的空间。同时，西成物业公司认为租金一年一付、先付后租，郭伟建已构成违约，且郭伟建自2014年10月1日起开始使用12034号商铺但未付该间商铺租金。郭伟建则表示其不知道是否使用12034号商铺，其根据租赁合同的约定支付租金，已付至2019年1月31日，并提交了西成物业公司于2018年4月21日和2019年3月12日出具的收据各一张，收据的交款单位载明为“郭伟建（食越香）”，金额分别为58733元和31973.70元，收款事由分别为“房租费，已交清到2017年12月31日”和“房租费，已交付到2019年1月31日”，称其租金已缴纳至2019年1月31日。西成物业公司对收据的真实性无异议。另，西成物业公司认为其在郭伟建租用商铺时，履行了物业管理的职责和义务，郭伟建享受了该部分权益，双方没有明确免除该部分收费，故其根据物价部分核准的收费标准和商业地产项目的操作惯例有权向郭伟建主张物业费等，并提交太仓物价局出具的《非普通住宅前期物业公共服务收费备案表》。郭伟建称双方当时约定的35元包含所有费用，且其进驻商铺时根本没有物业公司，如果要收费应当告知，并且重新签订收费合同。对于西成物业公司起诉时主张的解除合同、腾退房屋的诉讼请求，郭伟建认为其不存在违约，但基于门被锁的现实状况已无法经营，同意解除合同。同时，双方当事人确认截止2019年6月30日，郭伟建欠付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。2020年1月15日，本院组织双方至租赁现场协商腾退事宜。经现场勘查，郭伟建经营电脑显示2019年5月11日至2019年6月29日期间涉案餐馆的营业额为112547元。西成物业公司根据勘查情况提交租赁现场平面图，认为案涉六间商铺每一间东西朝向，均系四米，肉眼可见餐馆对外经营场地确系四间商铺组合而成，而厨房面积显然超过了一间商铺面积范围，且现场丈量整个厨房东西长确为8米，即该厨房占用了两间商铺，足以证明被告长期占有使用12034号商铺。郭伟建认为该平面图系西成物业公司自行制作，当时承租的时候并没有图中标注内容，根据该图纸无法判断其是否多占用商铺，且其占用范围是西成物业公司指定的。针对郭伟建反诉主张的损失，西成物业公司提供了两张郭伟建门店的照片，照片显示店门上张贴了“本店转让”并载明郭伟建电话的信息，称郭伟建在2019年6月中下旬就张贴了转让的广告，说明郭伟建本身就不想再经营店铺了。郭伟建认可图片的真实性，称其父亲因身体原因确实贴了告示想将店铺转让，改去他处经营海鲜生意，并称除其外，餐馆固定人员有七人，包括其父亲、弟弟、一个厨师、一个配菜员和三个服务员。以上事实，有西成物业公司提交的商铺租赁合同、商铺续租合同、不动产权证、收费备案表、照片，郭伟建提交的收据、经营数据截屏，本院现场勘查视频，当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，西成物业公司与郭伟建签订的《商铺续租合同》约定的租赁期满后，郭伟建继续使用租赁房屋经营，其与西成物业公司自2019年1月1日起构成不定期租赁合同关系。在租赁关系期间，西成物业公司以郭伟建欠付租金、水电费等为由，于2019年7月1日将租赁房屋锁住，致使郭伟建无法正常继续经营。对此，本院详细分析如下：1.关于租金问题。（1）根据西成物业公司出具的物业费收据，郭伟建已按合同约定交付租金至2019年1月31日止。西成物业公司认为租金一年一付、先付后租，主张郭伟建违约。但因西成物业公司与郭伟建的《商铺续租合同》中明确约定“租金按一年一付以现金方式支付”，并未约定“先付后租”，故在郭伟建支付至2019年1月31日的租金后，西成物业公司不足以认定郭伟建因欠付租金违约。（2）至于西成物业公司主张的12034号商铺的租金，因合创公司和西成物业公司交付的租赁标的物各商铺之间不是物理状态的空间分割模式，没有明确的四至界限，合创公司和西成物业公司作为出租人将租赁房屋整体交付于承租人郭伟建，郭伟建无法合理判断所租赁房屋是否实际包含12034号商铺。而且，郭伟建长期使用租赁房屋经营，合创公司和西成物业公司公司在多年间均未提出过郭伟建存在多占商铺行为。因此，郭伟建有权主张按租赁合同约定标准支付租金，西成物业公司要求郭伟建在租赁合同之外另行支付12034号商铺的租金缺乏事实和法律依据，难以支持。2.物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费问题。因双方当事人并未在租赁合同中作相应约定，故西成物业公司要求郭伟建支付上述三项费用，依据不足。3.水电费。审理中，双方当事人的一致确认截止2019年6月底郭伟建欠付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。虽然《商铺续租合同》中约定“每月5号前上交水电费用”，但西成物业公司并未提供证据证明其已根据合同约定出示相应水电有效收据凭证，向郭伟建主张水电费用。因此，不足以认定郭伟建存在违反《续租商铺合同》的情形。相反，西成物业公司在未对郭伟建作任何通知的情况下对租赁房屋加锁，致使郭伟建无法使用租赁标的物，构成违约。根据上述分析，本院就西成物业公司和郭伟建的诉讼请求作如下认定：（一）本诉1.本案起诉时，西成物业公司主张解除租赁合同关系、要求郭伟建腾退租赁房屋。审理中，双方一致确认解除租赁合同关系，故本院确认双方不定期租赁合同关系解除。同时，双方表示自行协商相关腾退事宜，西成物业公司也据此撤回该项诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。2.租金、占有使用费。因西成物业公司锁门的违约行为致使郭伟建在此之后无法正常使用租赁标的物，故郭伟建无需支付在此之后的租金或占有使用费。故郭伟建应按《商铺续租合同》约定向西成物业公司公司支付2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金。经核算，租金为35374.50元（84898.80/12*5）。3.水电费。租赁合同解除后，郭伟建应支付西成物业公司水费5882.33元、电费27224.80元。4.物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费，以及欠付租金违约金和欠付水电费的违约金。根据上述分析，西成物业公司向郭伟建主张物业管理费、生活垃圾清运费、建筑垃圾费，要求郭伟建支付欠付租金和水电费的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）反诉关于郭伟建主张因西成物业公司锁门导致其产生四个月营业损失的诉讼请求。第一，西城物业锁门行为构成违约，造成郭伟建无法正常经营餐馆，应当赔偿郭伟建合理期间的营业损失。第二，西成物业公司在2019年7月1日锁门，随即于2019年8月5日向本院提起诉讼，要求解除租赁合同关系。考虑不定期租赁关系中当事人可以随时解除合同，郭伟建作为承租人也有及时减损的义务。第三，本院在现场勘查时注意到涉案餐馆在被锁门之后，郭伟建已要求西成物业公司开门将绝大部分营业用品、原材料等搬离出租赁房屋。第四，郭伟建未能提供充分有效证据证明其存在四个月、每月27000元的营业损失。现有证据仅能反映2019年5月11日至2019年6月29日期间涉案餐馆的营业额为112547元。综合上述因素，本院酌定西成物业公司赔偿郭伟建营业损失20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郭伟建于本判决生效后10日内向原告太仓西成物业管理有限公司支付租金35374.50元；二、被告郭伟建于本判决生效后10日内向原告太仓西成物业管理有限公司支付水费5882.33元、电费27224.80元，合计33107.13元；三、驳回原告太仓西成物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告太仓西成物业管理有限公司于本判决生效后10日内向反诉原告郭伟建赔偿损失20000元；五、驳回反诉原告郭伟建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6502元，由西成物业公司负担4990元，郭伟建负担1512元，郭伟建负担部分由其于本判决生效后10日内向本院交纳。反诉案件受理费2460元、减半收取1230元，由郭伟建负担930元，西成物业公司负担300元，西成物业公司负担部分由其于本判决生效后10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 坤人民陪审员  张锦明人民陪审员  杜柳青二〇二〇年三月六日法官助理胡浩书记员陆雨舟