山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2021号上诉人（原审被告）:章丘立天唐人置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑廷坚，经理。委托诉讼代理人：王红蕾，该公司职工。委托诉讼代理人：薛俊前，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐朋，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：吴素巧，女，汉族，住济南市。上诉人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人徐朋、吴素巧房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初8464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以《商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同为由，判决上诉人按日万分之一向被上诉人支付违约金，是错误的。《商品房买卖合同》补充协议明确约定，如逾期办证，按已付购房款的万分之一支付违约金，被上诉人认为按日万分之一支付违约金，与合同明显不符，不能作出该种解释。人民法院认为双方约定的违约金过低，应当依法予以调整，但并不能将万分之一的违约金理解为日万分之一。二、《商品房买卖合同》未约定上诉人负有向被上诉人通知办证的义务，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金至2019年10月31日，是错误的。根据《商品房买卖合同》第七条第六款约定，如因上诉人的责任，被上诉人不能在该房屋交付后720日内取得房屋所有权证书的，上诉人才向其支付违约金。上诉人已于2019年3月6日取得涉案房产的不动产权属证书，具备办理转移登记之条件，且合同未约定上诉人负有通知被上诉人办证之义务，2019年3月6日之后被上诉人仍未办理房产证，系上诉人怠于办证导致，并非上诉人责任。一审法院判决上诉人支付违约金至2019年10月31日是错误的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。针对逾期办证违约金截止时间的问题:1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在约定的期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书……”,根据该约定明确出卖人的义务仅为将办理权属登记相关由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因未将上述材料报备导致买受人无法办理权属证书才算违约，即出卖人逾期将权属登记资料报产权登记机关备案的，出卖人才承担违约责任。一审期间，上诉人已提交鲁（2019）章丘区不动产权第0003558号《不动产权登记证》，上诉人已于2019年3月5日之前将资料报产权登记机关备案，并于该日取得了涉案楼房的不动产登记证并附有分户的不动产权附页，该附页中包含被上诉人所购买的房屋。上诉人已履行了合同约定的义务，因此即使上诉人应当支付违约金，上诉人在将相关资料按照约定报备后不再承担违约责任，即取得房产大证2019年3月5日之后不应再支付违约金。2、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终9071号上诉人山东才高鑫源置业有限公司与被上诉人于长安房屋买卖合同纠纷一案中，双方约定开发商的协助办证义务与本案合同约定一致，济南市中级人民法院判决开发商支付违约金的期限就截止于开发商将资料提供产权登记机关备案之日。济南市中级人民法院审理的其它与本案事实类似的案件，均认定违约金应当计算到开发商将资料报产权登记机关备案之日。徐朋、吴素巧辩称,证至今也没办法办理，被上诉人于2020年1月2日去开发商咨询办理房产证事宜，在未表明身份的情况下，工作人员称仍不能办理，截止2020年3月20日前去咨询，仍然无法办理，至今也没办下证，要求维持一审判决。徐朋、吴素巧向一审法院起诉请求：被告按照合同约定支付2018年10月1日至2019年10月31日延期办理房产证违约金30994.43元。一审法院认定事实：徐朋、吴素巧系夫妻关系，2015年12月2日，两人与立天唐人公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：X）一份，约定买受人为吴素巧，共有人为徐朋，买受人购买的商品房为第X号房，建筑面积127.95平方米，总价款为780716元；交付期限为2016年4月30日前。该合同的补充协议第七条第六款约定：双方一致同意如因甲方（立天唐人公司）的责任，乙方（徐朋、吴素巧）不能在该房屋交付后720日内取得房屋所有权证书的，乙方不退房，自该房屋交付的第721日起甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金，乙方无权据此解除合同。2016年9月29日，立天唐人公司向徐朋、吴素巧交付房屋，交房后立天唐人公司根据房屋实际面积退回部分购房款，房屋实际总价款为776994元。截止到2019年10月31日，立天唐人公司尚未协助徐朋、吴素巧办理上述房屋的所有权证，并致一审法院之诉。庭审中，徐朋、吴素巧认可违约金计算数额及方式为30846.66元（自2018年10月1日起至2019年10月31日，776994元×0.0001×397天）。一审法院认为，依法成立并生效的合同应当履行。徐朋、吴素巧作为购房人与立天唐人公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，各方当事人均应按合同约定履行，未履行应承担相应法律责任。《商品房买卖合同》对诉争房产的所有权证书办理时间及违约责任均有明确约定，现立天唐人公司逾期未协助徐朋、吴素巧办理房屋所有权证，理应依约承担相应责任。根据合同约定，徐朋、吴素巧应在该房屋交付后720日内取得房屋所有权证书，自该房屋交付的第721日起立天唐人公司按已付购房款的万分之一支付违约金。本案双方争议焦点为立天唐人违约支付违约金的计算方式，即是按已付购房款的万分之一支付一次性违约金，还是按日计算违约金。鉴于诉争合同系立天唐人公司提供的格式合同，在对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院认为，在立天唐人公司逾期未协助购房人办理房产证的情形下，系重大违约，其仅支付一次性违约金77.70元（776994元×0.0001）的辩驳，严重违背通常的理解，故一审法院对徐朋、吴素巧主张的违约金计算方式予以采信。立天唐人公司关于2019年3月6日取得唐人公馆项目涉案楼座的不动产权属证书（初始登记）的辩驳，并不能替代其协助业主个人办理房产证的合同义务；立天唐人公司关于电话通知全体业主可以办理不动产移转登记的辩驳，因无证据证实，一审法院不予采信。判决：被告章丘立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐朋、吴素巧自2018年10月1日起至2019年10月31日延期办理房产证的违约金30846.66元。案件受理费574元，减半收取计287元,由被告章丘立天唐人置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐朋、吴素巧提交录音一份，欲证明房产证仍然无法办理。立天唐人公司质证认为从该份证据中可以反映本案房屋可以办理权属登记，无法证明被上诉人的房屋不能办理产权登记的事实。办理产权登记手续是行政机关的行政行为，上诉人不具有为被上诉人办理权属登记的义务。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，立天唐人公司与徐朋、吴素巧签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括：1、不动产登记申请书（汇总表）；2、营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3、授权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。”本案中，按照双方合同约定，立天唐人公司产权登记义务是在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金应计算截止至立天唐人公司提供办理权属登记材料报产权登记机关备案审核通过之日，立天唐人公司对此没有证据证实，其应承担举证不能的责任。出卖人提供办理权属登记材料向产权登记机关备案是不动产初始登记的前置程序，且立天唐人公司在一审中亦有“即便按日计算逾期办证违约金，也应计算至立天唐人公司取得涉案楼座的房产大证之日止”的答辩意见，综上，本院确定立天唐人公司取得不动产登记的时间为违约金计算的截止时间。按照补充协议第七条的约定，在办理产权登记手续上，徐朋、吴素巧负有提交相应信息、资料及交清相应税费的义务，徐朋、吴素巧无证据证实立天唐人公司具有未按期提供资料报产权登记机关备案外的其他责任，应承担举证不能的责任。涉案房产交付时间是2016年9月29日，而立天唐人公司取得初始不动产登记的日期为2019年3月6日，超出合同约定的720日，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，双方对“自该房屋交付的第721日起甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金”的约定理解产生争议。立天唐人公司与徐朋、吴素巧签订的《补充协议》第七条是关于办理产权登记手续的补充约定，系立天唐人公司为重复使用而预先拟定的，该条款也未体现与对方协商的事实，故对《补充协议》第七条应认定为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，对“自该房屋交付的第721日起甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金”约定的理解，如果违约金按照日计算会涉及到具体的违约天数，而该约定明确了以721日为起算点，一审按照日计算违约金符合通常理解，且该条款属于格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，一审判决按日以已付房款的万分之一计算违约金并无不当。从涉案房产交付之日2016年9月29日计算720天，是2018年9月19日，违约金自2018年9月20日至2019年3月6日共计168天，违约金为13053.5元（776994×0.0001×168）。综上所述，立天唐人公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初8464号民事判决；二、上诉人章丘立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人徐朋、吴素巧违约金13053.5元；三、驳回被上诉人徐朋、吴素巧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担121元，被上诉人徐朋、吴素巧负担166元；二审案件受理费574元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担242元，被上诉人徐朋、吴素巧负担332元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年三月三十一日书记员  朱俞颖