广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终136号 上诉人（原审被告）：文春雷，男，1972年2月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：文瀚，男，2002年11月22日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 法定诉讼代理人：文春雷，系被上诉人文瀚之父。 被上诉人（原审原告）：桂林市兴邦物业服务有限公司，住广西壮族自治区桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门楼综合楼1、2、3-1号商店及多功能大厅2楼201室。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人文春雷、文瀚因与被上诉人桂林市兴邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文春雷、文瀚上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3078号民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有经过双过半业主的选聘程序，物业服务合同以及收费标准等均未获得小区双过半业主的同意。2.被上诉人存在严重违约行为。被上诉人基本没有履行物业合同义务，没有尽到对物业的公用部位、共同设施设备进行维修等合同义务。3.奇峰小筑于2016年元月后由业主成立的自助物业服务中心提供物业服务，上诉人已经向物业自助服务中心交纳了2016年部分物业费用，一审判决上诉人向被上诉人支付2016年物业费错误。4.本案已经超过诉讼时效。被上诉人2011年8月6日签订的第一份物业合同已经于2013年8月6日到期，被上诉人在将近六年的时间内并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。 桂林市兴邦物业服务有限公司称，根据已经生效的法律文书已经确认了《物业服务合同》是有效的。我们对物业费进行了催收，并没有超过诉讼时效。公共设施的维修在合同中也有约定，超过2000元的必须业主交纳维修基金，但是业主没有交纳。盗抢时间也都有报案，物业服务并没有瑕疵。一审没有支持违约金，我们也认可了。 桂林市兴邦物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付物业服务费2773.06元及违约金831.92元，合计3604.98元；2.本案诉讼费及实现上述债权所花费的相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：二被告是桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑•银峰苑24#楼B-5-2号房的业主，房屋建筑面积90.94㎡。2011年8月6日，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对奇峰小筑小区提供物业管理服务，委托管理期限两年，自2011年8月6日起至2013年8月6日止；物业服务费价格为：住宅0.5元/㎡/月（含0.1元维护费用），商铺0.8元/㎡/月（含0.1元维护费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2013年7月6日，原告再次与桂林市奇峰小筑业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：根据有关法律、法规及《奇峰小筑业主代表大会议事规则》、《奇峰小筑业主公约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，桂林市奇峰小筑业主委员会续聘原告为奇峰小筑小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月6日止；物业服务费价格为：2013年8月6日至2015年8月6日住宅0.5元/㎡/月，商铺0.8元/㎡/月，2015年8月6日至2018年8月6日执行市场调节价，具体价格另行商定；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 合同签订后，原告进驻小区提供物业服务，2016年9月5日，原告提前退出小区。2011年8月6日至2016年9月5日期间二被告未向原告交纳物业费。原告分别于2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在门口或小区公告栏张贴公告等方式向被告催收物业费。 另查明，2013年4月15日，桂林市公证处出具（2013）桂桂证民字第3335号公证书，对桂林市奇峰小筑第四届业主委员会的委员选举活动进行了公证。2014年8月26日，该公证处出具（2014）桂桂证撤字第055号《关于撤销（2013）桂桂证民字第3335号公证书的决定》，撤销了上述公证。该院曾受理原告韦玉、全凤俄诉被告桂林市奇峰小筑业主委员会、桂林市兴邦物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，韦玉、全凤俄诉请法院撤销桂林市奇峰小筑业主委员会作出的关于选聘桂林市兴邦物业服务有限公司的决定。2015年6月8日，该院作出（2014）星民重字第23号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，判决驳回了韦玉、全凤俄的诉讼请求。韦玉、全凤俄上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）桂市民四终字第523号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，最终判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为：原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2011年8月6日至2016年9月5日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费。桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决，已经确认桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，对被告辩称合同无效的辩解，该院不予采信。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告在2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公共栏张贴公告的方式向被告催收物业费及违约金致诉讼时效重新计算，因此，原告的诉请并未超过诉讼时效，被告应支付原告物业费2773.67元，原告只诉请2773.06元，该院予以支持。关于被告辩称不是原告主张权利的对象，结合原告提交的证据《房屋登记档册》、《催费通告》可知，二被告是桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑•银峰苑24#楼B-5-2号房的业主，原告也向被告催收过该套房屋的物业管理费，故原告称起诉状中载明的奇峰小筑银峰苑24栋2单元302室是笔误，该院予以认可，对被告称其不是原告主张权利的对象及没有进行催收的辩称，该院不予采信。关于滞纳金，部分业主对业委会选聘物业公司的合法性存在争议，曾发生过相关的诉讼。从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告文春雷、文瀚支付原告桂林市兴邦物业服务有限公司2011年8月6日至2016年9月5日的物业费2773.06元；二、驳回原告桂林市兴邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付该院），由被告文春雷、文瀚负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了2019年12月31日的《桂林晚报》刊登的《物业起诉业主法院这样判决》报道，拟证明物业费打八折。被上诉人经质证后认为，并不存在物业费打八折的事实。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决已经确认，奇峰小筑业主大会选聘兴邦物业对奇峰小筑进行物业服务，选聘程序合法。奇峰小筑业委会在作出续聘被上诉人作为奇峰小筑小区的物业服务企业对奇峰小筑小区继续进行物业服务的决定后，奇峰小筑业委会与被上诉人签订的《奇峰小筑物业管理服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”两份《奇峰小筑物业管理服务合同》对奇峰小筑全体业主均有约束力，上诉人与被上诉人均应依约履行。被上诉人应依约为上诉人提供物业管理服务，上诉人应交纳相应的物业管理费用。从上诉人提供的证据看，虽然被上诉人提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但并不能据此免除上诉人交纳物业费的义务。上诉人未依约交纳物业费后，被上诉人已经于2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公告栏张贴公告的方式催收物业费，因此被上诉人的起诉并未超过法律规定的诉讼时效。一审法院根据《奇峰小筑物业管理服务合同》及本案查明事实判决上诉人支付被上诉人物业费并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人文春雷、文瀚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人文春雷、文瀚负担。本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰