上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初5018号原告：陈惠，男，1982年9月10日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告：由月华，女，1984年9月26日生，汉族，户籍地河北省邢台市。两原告的共同委托诉讼代理人：张成栋，上海市申江律师事务所律师。被告：陆帅雷，男，1992年10月14日生，汉族，户籍地上海市崇明区，现住上海市崇明区。被告：王红，女，1993年9月12日生，汉族，户籍地上海市崇明区。第三人：应梅富，男，1963年2月21日生，汉族，户籍地浙江省温岭市滨海镇新农村XXX号。委托诉讼代理人：龚斌。原告陈惠、由月华诉被告陆帅雷、王红、第三人应梅富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠、由月华及其委托诉讼代理人张成栋、被告王红、第三人应梅富的委托诉讼代理人龚斌到庭参加诉讼。被告陆帅雷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈惠、由月华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与两被告之间成立房屋买卖合同关系；2、依法确认原告与两被告达成的房屋买卖合同较两被告与第三人之间的房屋买卖合同应予优先履行；3、依法判令两被告与第三人在符合法律规定和相关政策的基础上按承诺书、保证书的内容协助原告办理过户手续；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年11月18日，原告与被告经崇明房天下中介公司就坐落于上海市崇明区青柏路XXX弄XXX号XXX室的房屋达成房屋买卖口头协议，两被告通过出具承诺书、保证书的形式明确将上述房屋以14500元/平方米的价格出售给原告，总计房价XXXXXXX元，待2019年9月14日过户于原告名下的相关房屋买卖事项。后原告按照约定支付了全部价款，被告亦交付了房屋，原告遂购置家电并对房屋进行装修居住至今。2017年8月，原告获悉被告一房二卖，在2017年6月5日将上述房屋卖给第三人应梅富。崇明法院(2017)沪0151民初8224号民事判决书判决合同有效，其他诉讼请求不予支持。原告认为，原告与两被告经房屋中介就系争房屋买卖事宜达成一致，因法律意识淡薄及节省中介费用，双方之间未签订房屋买卖合同，但通过被告出具承诺书、保证书的形式将房屋买卖的主要事项加以确认和固定，并按其内容履行完毕，具体包括支付房款、交付房产证、交付钥匙及房屋等，原告对房屋装修后居住至今。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告认为，原、被告买卖合同成立于2016年11月，且被告早已交付房屋，原告已实际占有房屋，仅未办理过户手续，原告与被告之间的房屋买卖关系应优先予以保护。被告一房二卖的行为侵害了原告的权益，为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告王红辩称，同意原告的诉讼请求，原告所述事实属实，其愿意配合原告办理过户手续，原、被告双方存在真实的房屋买卖关系。第三人应梅富述称，原、被告之间买卖房屋的协议不成立。从原告提供的书面证据来看，原、被告之间所谓的买卖协议只有一份书面的承诺书，不符合房屋买卖合同的形式要件；从原告支付房款的时间来看，原告在2016年11月19日支付房款740000元，但是2016年10月20日保证书中说已经付清了全部的房款；原、被告双方之前有借贷关系，存在经济往来。第三人曾在2017年9月向法院起诉，要求确认第三人与两被告之间存在房屋买卖关系，(2017)沪0151民初8224号民事判决书确认第三人与两被告之间的房屋买卖关系依法成立，并对系争房屋进行查封，故第三人认为原、被告之间的买卖协议不成立，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年11月18日，被告陆帅雷、王红向两原告出具三份材料：1、承诺书，内容是“承诺书位于城桥镇青柏路XXX弄XXX号XXX室的房产于三年后过于陈惠、由月华名下，无论房价涨与跌，不得反悔。产权手续于2019年9月14日开始办理，2019年9月22日…”；2、借条，内容是“借条借款人陆帅雷XXXXXXXXXXXXXXXXXX王红XXXXXXXXXXXXXXXXXX于2016年11月18日向出借人由月华、陈惠夫妇两人借款人民币(大写)贰佰捌拾万元正元，小写人民币XXXXXXX元，借款期限36月，月利率＿利息＿元，于2019年9月14日归还本息。如不能按时归还，愿承担所产生的一切法律责任。特立此据，以资证明！”；3、交给两原告的涉案房屋房产证复印件相关表述，内容是“此房产证用于抵押债主陈惠、由月华共计借款贰佰捌拾万元整”。2016年11月20日，被告陆帅雷、王红向两原告出具由原告陈惠起草的保证书一份，内容是“证明.保证书位于青柏路XXX弄XXX号XXX室以每平方1万4仟伍大写壹万肆仟伍每平方出售给陈惠由月华夫妇，总价XXXXXXX元(壹佰陆拾陆万捌仟贰佰贰拾伍元)于2016年11月20日完成全部房款，并与当日达成协议成交，待2019年9月14日过户于陈惠、由月华夫妇名下，以此为证，如发生关于青柏路XXX弄XXX号XXX室任何纠纷与陈惠由月华无关”。庭审中，被告王红对保证书中房屋总价XXXXXXX元有异议。另查明，2016年11月18日，原告由月华向被告陆帅雷转账50000元。2016年11月19日，由月华向陆帅雷转账740000元，陆帅雷取现400000元交给由月华存入银行账户后，由月华再向陆帅雷转账400000元。2017年2月13日，由月华向陆帅雷分别转账500000元、340000元。其中30000元被告王红又交还给原告陈惠。再查明，第三人应梅富作为原告就涉案房屋以陆帅雷、王红为被告向本院提起诉讼，请求：1、确认双方于2017年6月5日签订的房屋买卖协议书有效，2、陆帅雷、王红立即将涉案房屋交付给应梅富。本院作出(2017)沪0151民初8224号民事判决书，判决确认房屋买卖协议书有效，其他诉讼请求不予支持。上述事实，有当事人陈述，原告提供的承诺书、保证书、借条、涉案房屋房产证复印件、原告由月华、被告陆帅雷银行流水记录、本院(2017)沪0151民初8224号民事判决书、证人陆某某、陈某、徐某某证言等证据佐证，本院予以确认。本案的争议焦点是原告与两被告之间是否存在真实房屋买卖法律关系。本案中，一方面两被告向原告出具承诺书、保证书，表示两被告向原告出售涉案房屋的意思；另一方面两被告向原告出具借条，表示两被告向原告借款的意思，且在交给原告的房产证上表示涉案房屋用于借款抵押。两被告在同一时间做出了两种相互矛盾的意思表示，其中之一必为虚假意思表示。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。判断意思表示是否真实或虚假主要看行为人意思表示的形式是否符合常理、意思表示与客观事实是否相符、表示与内心目的是否一致、交易过程是否异常等方面进行。首先，房屋买卖对原、被告双方属重大财产处分行为，理应格外谨慎，采用书面形式明确双方之间的权利义务，然而，原、被告在房屋中介的主持下以口头协议、两被告出具承诺书、保证书的形式进行，显然不符合房屋买卖的通常形式，不合常理；其次，两被告在保证书中表示“…总价XXXXXXX元于2016年11月20日完成全部房款，并与当日达成协议成交…”，然而，截至当日原告仅付款740000元，且被告王红对保证书中的房价有异议，故两被告意思表示与客观事实不符；再次，根据原告由月华、被告陆帅雷银行流水记录，2016年11月19日，由月华向陆帅雷转账740000元，陆帅雷取现400000元交给由月华存入银行账户后，由月华再向陆帅雷转账400000元，被告王红将30000元交还给原告陈惠，这些异常举动与正常的房屋买卖行为明显不符，且两被告之前已向原告出具借条，不能排除上述转账系借款之可能。综上，原告提供的证据所展示的双方客观表示难以证明原、被告双方当时具有签订房屋买卖合同的内在主观真实意思，尚不足以证明原告与两被告之间存在房屋买卖法律关系，故原告诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈惠、由月华的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币80元，由原告陈惠、由月华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  王军涛人民陪审员  叶 佳二〇二〇年三月二日书 记 员  朱莲莲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。…二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。