广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初250号 原告（反诉被告）:伍承合，男，汉族，1961年10月26日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁碧霞，广西谦言律师事务所实习人员. 被告（反诉原告）：麦宝珠，女，汉族，1962年10月16日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李炳航，广西众言律师事务所律师。 原告（反诉被告）伍承合与被告（反诉原告）麦宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍承合及其委托诉讼代理人张春友、被告（反诉原告）麦宝珠的委托诉讼代理人李炳航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伍承合向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告伍承合与被告麦宝珠于1993年7月签订的《房屋所有权及土地使用权转让合同》；2.判令被告麦宝珠配合原告伍承合到北海市不动产登记机关将位于北海市海城区之右房屋过户登记至原告伍承合名下，并承担过户费用；3.判令被告麦宝珠赔偿原告伍承合人民币3万元。事实和理由：1993年7月，原告伍承合与被告麦宝珠签订《房屋所有权及土地使用权转让合同》，约定原告将位于北海市海城区之右房屋出售给被告，合同总价款20万元。双方还约定，被告向原告支付首期房款2万元，余款在办完过户手续后支付。合同签订后，被告向原告支付首付款2万元。1993年12月，涉案房屋房产证办至被告麦宝珠名下后，被告却明确表示不再购买涉案房屋，但又不与原告协商合同解除事宜。双方合同一直处于悬而未决状态，至今将近30年。为解决双方合同悬而未决问题，原告多次与被告联系，但被告不是搪塞，就是推诿。原告认为，被告以自己的行为表明不再继续履行合同，已构成根本违约。为维护原告的合同权益，特向贵院提起诉讼。 被告（反诉原告）麦宝珠辩称，本诉原告伍承合未按时交付涉案房屋房产证、土地证，也未将涉案房屋实际交付给本诉被告使用，导致本诉被告未能及时支付购房尾款，本诉原告未按合同及时履行义务构成根本违约。 被告（反诉原告）麦宝珠同时向本院提出反诉：1.判令反诉被告伍承合向反诉原告麦宝珠返还首付款2万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元。事实和理由：1993年7月，反诉原被告签订《房屋所有权及土地使用权转让合同》，约定反诉原告麦宝珠购买反诉被告伍承合位于北海市海城区之右房屋，合同总价20万元。合同签订后，反诉原告立即按合同约定支付了2万元，但直到收到法院传票，反诉原告麦宝珠都不知道房屋办理房产证。合同第2、3条的约定，反诉被告负责将房产证、土地证办理过户至反诉原告名下，反诉被告将办理过户手续的房产证、土地证交给反诉原告，反诉原告将剩余款项一次性支付给反诉被告。几十年已过，反诉被告未按约定履行合同义务，反诉被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同第6条的约定，如反诉被告违约应退回首付款2万元及支付违约金10万元给反诉原告。基于上述事实，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院。 反诉被告伍承合（本诉原告）辩称，1.反诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2.合同约定的违约金10万元过高，与我方承担的违约责任不对等。本案麦宝珠构成根本违约，伍承合已按照合同约定，将房产证办理过户至麦宝珠名下。办理涉案房屋土地证时，麦宝珠反悔，明确表示不再购买涉案房屋，不配合办理涉案房屋土地证。在麦宝珠未付清购房尾款的情况下，伍承合不能将房屋实际交付给麦宝珠；3.反诉状中“直到收到法院传票麦宝珠都不知房屋办理房产证”的陈述与事实不符。 经审理查明，1993年3月7日，本诉原告（甲方）伍承合和本诉被告（乙方）麦宝珠签订了《房屋所有权及土地使用权转让合同》，约定，甲、乙双方通过协商，甲方同意将之右路旁边一间平房（坐北向南占地面积为55.86平方米）所有权及土地使用权转让给乙方，转让费为人民币20万元。房屋交易费、过户及一切费用均由甲方负责；双方签订合同当天，乙方付给甲方首期房款人民币2万元。甲方开收据给乙方，同时负责将房产证、土地使用证办理过户到乙方名下；甲方将办理的过户手续的房产证、土地使用证交给乙方时，乙方即将余款人民币18万元一次性付给甲方；甲、乙双方应严格执行此合同条款，不得违约，如甲方违约应退回首期房款2万元及加拾倍赔偿10万元给乙方，如乙方违约不得向甲方追回付的首期款2万元，再加3万元赔偿甲方；甲方在签订合同之日起四十天内将房屋及房产证、土地使用证交付给乙方，乙方在甲方办好过户手续五天内付清全部款项，否则算是违约。合同乙方落款处有麦宝珠的签字及“麦宝珠”字样的私人印章。合同签订后，本诉被告麦宝珠将涉案房屋首期房款2万元支付给本诉原告伍承合。伍承合述称，在涉案房屋房产所有权证办理至麦宝珠名下之后，麦宝珠明确表示不再受让涉案房屋，不同意协助办理涉案房屋土地使用权证，不支付购房尾款，以致涉案房屋从未实际交付给麦宝珠，一直由伍承合占有使用。麦宝珠辩称，伍承合未按时交付涉案房屋房产证、土地证，也未将房屋实际交付给受让人，导致其未能及时支付购房尾款，伍承合构成根本违约，但是同意解除合同。 另查明，1993年12月9日，本诉原告伍承合将上述房屋的房产所有权证办理至本诉被告麦宝珠名下，该证房屋产权人处有“麦宝珠”字样的私人印章。庭审中，麦宝珠确认合同乙方落款处“麦宝珠”字样的私人印章是其本人的印章，否认房产所有权证上“麦宝珠”字样的私人印章是其本人的印章，但是没有提供反驳的证据，也没有提交书面的鉴定申请。 再查明，北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》载明：位于之右（房屋）不动产的抵押、查封登记信息，经核查，截止2020年3月17日11时02分，上述所查不动产已办理权属登记，权利登记人：麦宝珠，产权证号：桂房证字第××号，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 以上事实，有《房屋所有权及土地使用权转让合同》、房屋所有权证、不动产登记信息查询证明及庭审笔录在卷证实。 本院认为，本诉原告（反诉被告）伍承合与本诉被告（反诉原告）麦宝珠签订的《房屋所有权及土地使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。 关于本诉原告（反诉被告）伍承合与本诉被告（反诉原告）麦宝珠之间谁存在违约行为的问题。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买受人支付价款是其合同的主要义务。本案中，伍承合已将涉案房屋办理过户至麦宝珠名下，已经履行了合同的主要义务，不实际交付房屋是行使不安抗辩权，不构成违约。麦宝珠在支付购房首期房款2万元后，在房产所有权证上加盖“麦宝珠”私人印章，视为其已知晓伍承合继续履行合同，办理房屋过户事宜。麦宝珠在明知合同可以继续履行的情况下，不协助伍承合办理土地使用权证及交付购房尾款，以自己的行为表明不履行合同主要义务，构成违约。现伍承合诉请要求解除《房屋所有权及土地使用权转让合同》，麦宝珠表示同意，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本诉原告伍承合请求本诉被告麦宝珠协助将位于北海市海城区之右房屋（产权证号：桂房证字第××号）办理过户登记至伍承合名下，本院予以支持，过户所需费用由麦宝珠全部承担。 对于本诉原告伍承合主张赔偿损失3万元的问题。本院认为，虽然麦宝珠违约，但是对于伍承合而言，其一直占有使用涉案房屋，并没有造成具体的损失，且合同约定的违约金明显过高，故对麦宝珠请求降低违约金的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第1款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本诉被告麦宝珠不支付购房尾款和协助办理土地使用权证违反了合同的主要义务，但考虑到伍承合一直占有使用涉案房屋，违约金主要具有补偿的性质，对违约金的数额，本院酌情予以支持，违约金的数额调整为2万元，即伍承合已收取的首期房款2万元不予返还，另行主张的3万元赔偿，本院不予支持。基于以上事实，反诉原告麦宝珠请求反诉被告伍承合返还首付款2万元及支付违约金10万元，均没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告伍承合与本诉被告麦宝珠于1993年7月签订的《房屋所有权及土地使用权转让合同》； 二、本诉被告麦宝珠于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告伍承合将位于北海市海城区之右房屋（产权证号：桂房证字第××号）办理到本诉原告伍承合名下，过户所需费用由麦宝珠全部承担（是否符合过户条件由有关权属登记机构审查）； 三、驳回本诉原告伍承合和反诉原告麦宝珠的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由本诉被告麦宝珠承担。反诉费1350元，由反诉原告麦宝珠承担。（该费用本诉原告和反诉原告已向本院预交） 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉4750元，反诉2700元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴伟燕 二〇二〇年三月二十七日 书记员  黄琳琳