广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终275号上诉人（一审原告）：黄复润，男，1957年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区*************，居民身份证号码：440************717。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：广东省珠海市平沙镇大海环社区************室。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨武庆，男，1954年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，居民身份证号码：440************812。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。上诉人黄复润因与被上诉人珠海市平沙金湾实业总公司（以下简称平沙公司）、被上诉人杨武庆房屋买卖合同一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄复润上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判平沙公司、杨武庆按黄复润已付款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准向黄复润支付逾期办证违约金（自2013年4月1日起计至平沙公司、杨武庆协助将黄复润所购房屋过户登记至黄复润名下之日止），本案一审、二审诉讼费用由平沙公司、杨武庆承担。事实和理由：事实与理由：一、一审法院对黄复润要求杨武庆支付逾期办证违约金的请求不予支持，适用法律错误。（一）协助办证是房屋出让方的法定义务、合同义务，合同义务是一种严格责任，并不以过错作为承担责任的前提。一审法院将杨武庆办证不能的后果，转由黄复润来承担，违反责任认定规则，显失公平。（二）一审法院认定“《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》”、“也即黄复润非常清楚涉案住宅楼……因历史原因，存在过户办证障碍”、“要求杨武庆支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据”。曾烂尾的工程新开发后，一定会再次烂尾，或一定存在办证障碍，这逻辑站不住脚。（三）办证时间约定不明，并不是杨武庆不负协助办证义务及不承担逾期办证违约责任的理由，《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条，明确了合同约定不明的适用规则。其次，黄复润的一审诉讼请求是诉请平沙公司办理过户及承担税费、支付违约金，并要求杨武庆对平沙公司的债务承担连带责任。那么，黄复润就应当在一审中就平沙公司为何要承担上述义务，以及杨武庆基于什么法律关系要承担连带责任进行举证和说明。承担连带责任是要基于特定法律关系的，但黄复润在未举证及说明杨武庆究竟是基于何种原因要对平沙公司的债务承担连带责任。黄复润要求杨武庆对平沙公司的债务承担连带责任，前提就是法院确认平沙公司对黄复润负有债务。一审法院已经判决平沙公司对黄复润不负有债务，那么杨武庆承担连带责任就失去了法律基础。最后，黄复润对杨武庆的请求是承担连带责任，但上诉请求改为要求杨武庆和平沙公司支付违约金。黄复润的上诉请求已经实质性地改变了其一审的诉讼请求，应当另行起诉。二、关于过户问题。黄复润的诉讼请求是办理转移登记过户，参考《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》（粤高法〔2017〕191号）第三十四条第二款的规定，黄复润在一审中的第一项诉讼请求属于法律和事实上的履行不能，一审法院判决驳回黄复润该项诉讼请求，于法有据。三、关于违约金问题。首先，黄复润应当就平沙公司是否构成违约及支付违约金进行举证和说明，但黄复润没有相关的举证和说明。一审法院确认平沙公司无须向黄复润支付违约金，自然也就没有杨武庆承担连带责任一说。其次，案涉房屋是平沙镇的历史遗留问题土地盘活利用重建而成的，其状况类似小产权房，存在诸多不确定性。就像一般的小产权房买卖合同当中都会约定在一定条件成就时再办理产权证，但合同双方内心都清楚，办证时间肯定是无法确定的。对于案涉房屋办证困难，黄复润和杨武庆心知肚明，因此才没有在合同中约定过户时间，这是双方的真实意思表示，是自愿作出的约定。近年来，杨武庆也一直通过诉讼的方式在推动案涉房屋的办证工作，现在正在等高栏港不动产登记中心协助执行过户工作。可见，杨武庆一直积极推动房屋办证事情，不存在违约行为。四、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产管理法》第三十条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条等规定，只有具备房地产开发资质的企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人所签订的合同，才是商品房买卖合同。商品房买卖合同的主体是特定的，有别于一般房屋买卖合同。本案中，平沙公司和杨武庆均不具备房地产开发资质，案涉房屋也不是市场上正常的商品房，因此黄复润和杨武庆所签订的购房合同并非商品房买卖合同，不能适用商品房买卖合同司法解释的相关规定。五、关于本案的历史背景。本案中，案涉房屋不是通过正常的房地产开发程序建成的，而是杨武庆在平沙镇政府的政策支持下，以及通过自身的努力，将历史遗留问题土地盘活利用建设而成。杨武庆为节约集约土地资源、解决平沙镇历史遗留问题土地作出了一定贡献。如果抛开这一历史背景，单纯研判合同文本，是不尊重历史、不尊重客观实际。当前，杨武庆已经通过法院执行程序正在办理案涉房屋的产权证，积极推动解决历史遗留问题，恳请法院在审理本案时充分考虑本案的特殊性和历史背景。平沙公司答辩称，黄复润的上诉请求无合同事实法律依据一、平沙公司与黄复润没有合同关系，不存在违约事实，黄复润关于支付违约金的请求没有事实和法律依据。二、平沙公司与杨武庆没有挂靠关系，黄复润也没有提交证据证明杨武庆与平沙公司之间有挂靠开发房地产的关系，所以其上诉基于挂靠关系要求平沙公司承担责任没有依据；三、平沙公司与杨武庆的关系及其权利义务已经由（2016）粤04民终1944号民事判决、（2017）粤0404民初1427号民事判决认定，并已经在执行中，登记在平沙公司名下的土地使用权已经确权在杨武庆和商光旭名下，再判决平沙公司承担责任属于履行不能。黄复润向一审法院起诉请求：一、判令平沙公司协助将平沙镇美平东路2131号住宅楼第二层西203房过户登记至黄复润名下，并承担办证所发生的费用及税收；二、判令平沙公司按黄复润已付购房款总额360000元，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准向黄复润支付逾期办证违约金，自2013年4月1日起计至房屋过户登记至黄复润名下止；三、判决杨武庆对上述第一、二项债务与平沙公司承担连带责任；四、诉讼费由平沙公司和杨武庆承担。一审法院认定事实：2011年4月10日，黄复润与杨武庆签订《购房合同》，内容为：为搞好平沙建设，杨武庆已于92年出资购买了住宅用地，在1993年建造两幢住宅楼出售入住，后因故停止建设，为了解决历史遗留问题，平沙镇城建办于2007年3月通知抓紧建设历史遗留烂尾工程，如再不建设，将视作闲置用地进行处理。为响应平沙镇能够成为中心卫生镇的发展，美化平沙环境，仍按历史遗留解决建设及出售部分住房，特订出如下条款销售：黄复润购买杨武庆位于珠海市平沙镇美平四号住宅楼第二层西203号房，房屋面积为123平方米，售价3100元/平方米；车房面积为18.36平方米，售价3100元/平方米，车房款56,916元。签订合同时，支付首期房款15万元及车房款50%；楼层封顶，支付第二期房款15万元；第三期交楼时付款元，余下2万元款项待办完房产后全部付清；在办证过程中，所发生的费用及税收由杨武庆负责；合同签订之日起至2012年12月31日前交付使用。如买卖双方任何一方违约均按成交总额两倍计算赔偿对方。合同还约定了其他内容。2011年7月24日，黄复润与杨武庆签订《购美平四号区住宅及车库补充协议》，约定黄复润选购了20号车库，面积18.36平方米，售价3100元/平方米，车房款56916元；付款方式为：购买车库面积的用户，首期付50%，第二期楼层封顶时付款45%，剩余5%待产权证办理完毕付清。黄复润提交的《收据》显示，黄复润支付购房款及车库款情况如下：2011年4月12日支付首期购房款150000元，2011年7月25日支付车库款25000元，2011年10月14日支付二期购房款50000元，2011年12月20日支付购房款50000元，2012年4月9日支付购房款30000元,2012年5月17日支付购房款30,000元，2012年7月13日支付第三期购房款20000元，2013年1月20日支付第三期购房款30000元。上述《收据》上均载明“黄复润交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住宅楼二层西203号购房款、车库款”的内容。后黄复润与杨武庆因平沙镇美平东路20号车库问题引发诉讼，2018年9月，黄复润、被告双方达成《和解协议》，确认车库建筑面积暂定为24.67平方米，价格为5400元/平方米，车库总价款为133218元，黄复润需在《和解协议》生效后5日内向杨武庆支付剩余车库款108218元。2018年9月7日，黄复润向杨武庆支付车库款108218元。竣工验收备案表显示，珠海市平沙镇美平四号区珠海市平沙镇金湾实业总公司商光旭住宅楼（建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）于2014年2月17日取得竣工验收备案表，备案表登记的建设单位为被告珠海市平沙镇金湾实业总公司。2019年5月13日查询的不动产登记表显示，珠海市平沙镇美平四号区土地登记在杨武庆和商光旭名下。由于历史原因，涉案土地登记在商光旭和平沙公司名下，杨武庆曾于2016年开始以商光旭和平沙公司为被告分三次起诉，案号分别为（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号、（2019）粤0404民初2092号。杨武庆第一次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权归杨武庆所有，并要求商光旭和平沙公司协助变更登记至杨武庆名下，法院判决支持杨武庆的该项诉请且判决已经生效；第二次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼一栋归杨武庆所有，法院判决上述住宅楼归杨武庆所有且判决亦已生效；在本案审理过程中，杨武庆第三次起诉要求商光旭和平沙公司协助办理平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼首次登记至杨武庆名下，并要求商光旭和平沙公司平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼变更登记至杨武庆名下，法院判决支持杨武庆的上述诉请且判决已经生效。在（2017）粤0404民初1427号案的审理过程中，一审法院就上述不动产能否办理过户手续向珠海市*******高栏港分中心发函询问。该中心回函称：根据《不动产登记操作规范》连续登记原则，未办不动产首次登记，不得办理不动产其他类型登记。权利人商光旭和平沙公司已登记共有位于平沙镇美平四号区980平方米用地，并已共同办理地上一栋楼的规划报建，若该宗地上只有一栋楼，建议法院裁定土地及地上建筑物一并归黄复润，该栋楼应先办理确权再按裁定办理转移登记。一审法院认为：一、关于黄复润请求杨武庆将涉案房屋过户至其名下并承担办证税费的问题。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十四条第二款“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求”的规定本案至一审法庭辩论终结前，杨武庆尚未办理涉案住宅楼的初始登记，一审法院向黄复润释明上述规定，黄复润仍坚持不变更诉讼请求，一审法院依法对黄复润的该项诉请予以驳回。二、关于逾期办证违约金。黄复润根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，要求杨武庆支付逾期办证违约金。首先，由于涉案地块及住宅楼未登记在杨武庆名下，杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和被告平沙公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可见杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，法院也支持了杨武庆的诉请，现因涉案土地及住宅楼尚未办理初始登记，导致无法过户登记到黄复润名下，并非杨武庆的主观原因所造成。其次，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，黄复润、被告双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，且在合同中并未明确约定具体的办证时间，同时约定办证所需税费均由杨武庆承担。黄复润提交的《收据》上也均明确记载“黄复润交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住宅楼二层西203号购房款、车库款”的内容。也即黄复润非常清楚涉案住宅楼并未登记在杨武庆名下，且因历史原因，存在过户办证上的障碍，并自愿在合同中对此作出了相应的约定，现黄复润又要求杨武庆支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于平沙公司的责任。珠海市中级人民法院及一审法院分别在（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号案件中确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权及该土地上的住宅楼一栋归杨武庆所有，也即平沙公司不享有涉案地块和住宅楼的相关权利，黄复润与杨武庆签订《购房合同》产生的相关纠纷与平沙公司无关，黄复润要求平沙公司承担责任依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决驳回黄复润的诉讼请求。一审案件受理费1200元，由黄复润负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为黄复润上诉请求杨武庆、平沙公司支付逾期办证违约金能否成立。本院对此分析认定如下：第一，杨武庆与黄复润签订的《购房合同》没有约定办理产权证书的具体时间。第二，《购房合同》中的房屋出卖人为自然人杨武庆，并非房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此可知，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，黄复润上诉主张本案应适用该司法解释第十八条的规定，本院不予采纳。第三，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，并且由于涉案地块及住宅楼未登记在杨武庆名下，杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和平沙公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可知杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，不存在拖延办理过户的主观恶意。在合同未约定办理过户时间，杨武庆又不存在故意迟延过户的情形下，黄复润要求杨武庆支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。第四，平沙公司并非《购房合同》的当事人，黄复润主**沙公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，黄复润的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2400元，由黄复润负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月三十日书记员  吴健豪