广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终26192号上诉人（原审被告、反诉原告）：林桂，男，汉族，1963年3月18日出生，住所广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：王玮，广东友兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽玲，广东友兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐大伟，男，汉族，1980年10月29日出生，住所广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：陈梅，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文华，广东广和律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。上诉人林桂因与被上诉人徐大伟、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初52507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林桂上诉请求：1.撤销（2017)粤0304民初52507号民事判决第一项、第二项及第四项判项；2.改判驳回徐大伟一审全部诉讼请求，支持林桂一审反诉全部诉讼请求，即徐大伟向林桂支付违约金人民币250,000元，中原公司向林桂返还交楼保证金人民币10,000元；3.徐大伟承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定购房政策变化属于不可抗力，徐大伟对涉案合同具有单方解除权，缺乏事实及法律依据。1、深圳市于2016年3月25日出台的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，徐大伟可通过入户深圳的措施避免及克服，原审遗漏审査认定徐大伟符合入户深圳条件的事实情况。依据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条之规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，在2016年3月25日购房政策出台时，徐大伟已符合入户深圳的条件并于2016年3月30日委托案外人深圳市福富利投资发展有限公司办理入户深圳手续，徐大伟最终已于2016年8月31日获得入户批准文件。上述事实均可证明，本案中购房新政并不符合“不能避免、不能克服”的客观情况，不应属于法律规定的“不可抗力”范畴。2、林桂已按合同约定履行义务，不存在违约行为。林桂在涉案合同约定期限内办理了委托赎楼的《委托书》公证，委托第三方就涉案房产的交易办理赎楼手续、办理房款资金监管、房产过户变更等房产交易手续，并无违约行为，系合同守约方。3、徐大伟不具备单方解除权的行使条件，亦不属于情势变更，即便购房新政出台属于情势变更的事件,徐大伟亦须向法院提起诉讼要求解除或变更。据前述第1点所述，购房政策变更并不属于不可抗力范畴，在林桂不存在违约的情况下，徐大伟并不享有涉案合同约定及法定的单方解除权。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，构成情势变更的前提是“继续履行无法实现合同目的”，而本案中，徐大伟已办理入户深圳手续，不存在合同目的无法实现的情况，即便购房新政变更符合情势变更的要件，但是否构成“情势变更”情况仍须要由法院加以判断，徐大伟并不具有据此提出单方解除涉案合同的权利。故，徐大伟单方出具的《解除合同通知书》不具有法定单方解除的法律效力。二、原审认定涉案合同于2016年4月17日解除，缺乏事实及法律依据。1、2016年3月25日深圳购房新政出台后，直至徐大伟入户深圳后，双方通过居间一直处于协商沟通过程中，林桂在本案提起反诉前均未明确表示同意解除合同。依据涉案合同第四条第（l）（2）项约定，徐大伟须于2016年4月25日前办理资金监管及贷款申请手续。在2016年3月25日深圳购房新政出台后，徐大伟于2016年3月30日与深圳市福富利投资发展有限公司签署《合同书》委托其代为办理入户深圳事宜，并通过居间方告知林桂，双方一直处于协商过程中。证人张某亦在庭审上提供证人证言，证实双方在购房新政出台后一直处于协商的状态，直至徐大伟2016年8月31日获得入户批文并顺利入户深圳后，双方均处于协商状态，并未达成解除涉案合同的一致意见。2016年4月17日，鉴于徐大伟虽发送《解除合同通知书》，但林桂并未同意，之后双方仍处于协商状态的事实，涉案合同应属有效并仍处于履行阶段。2、徐大伟在涉案合同不具有单方解除权的情况下，于2016年4月17日寄送的解除通知函明确表示不再继续履行合同，且又在本诉中向林桂送达起诉文书时，再次单方表示不再履行合同，属于违约行为，林桂因此获得法定解除权，并提起反诉请求解除涉案合同。3、涉案合同应在林桂提起反诉之日解除。因徐大伟己于2016年8月31日获得入户批准文件，并已取得深圳户籍，继续履行合同早已不存在政策障碍，在林桂并未表明不再继续履行合同的情况下，徐大伟通过本案起诉的方式向林桂表明解除合同的意思表示，林桂通过提起反诉的方式同意解除涉案合同并要求其承担违约责任。故，涉案合同应于林桂因徐大伟违约提起反诉之日起解除。三、一审遗漏徐大伟在涉案合同签署时隐瞒不符合当时购房政策资格的事实。且一审法院未就林桂在一审中提交的关于调取徐大伟入籍深圳的户籍信息（包括提出入户深圳申请及真实入户深圳的具体时间）的《调查取证申请》依法进行调查取证，该证据为认定本案事实的重要依据。四、林桂主张原审第三人向林桂返还1万元交楼押金的诉求，并未超出本案的审理范围，应当在本案中一并处理，一审法院要求林桂另寻途径解决，势必增加诉累，不符合法院定纷止争的原则。产生交楼保证金的基础法律关系即是本案涉案合同，该交楼押金是为了涉案合同的顺利履行而提供的担保，且押金的出处是涉案合同约定的购房定金，亦由双方约定在原审第三人处保管。且原审第三人在庭审中明确表示，愿意按照法院的判决返还交楼保证金。交楼保证金并末超出本案审理范围，应当一并审理。综上，徐大伟隐瞒关键信息，导致涉案合同出现履行的风险，且徐大伟在履行期限届满前明确表示不再履行合同义务，属于违约行为，应当承担违约责任，二审应依法改判支持林桂的全部上诉请求。被上诉人徐大伟答辩称：一、林桂与徐大伟在2016年3月15日签订《二手房买卖合同》，于2016年3月15日签订《资金托管协议》，在签订的当日和次日徐大伟就通过其名下的账号向本案的第三人支付约定的资金20万元，林桂也向徐大伟出具了《收款收据》，确认收到合同约定的20万元。2016年3月25日及4月9日政府出台的政策规定社保缴交记录一年改为三年才满足购房要求，此时徐大伟已经不符合购房的条件，因此无法继续履行双方签订的《二手房买卖合同》。从一审徐大伟及林桂双方提交的证据看，在上述两项政策出台后，双方有过多次通过短信的形式进行沟通，且徐大伟也向本案的原审第三人进行过当面沟通，但是林桂一直怠于积极解决该问题，徐大伟基于履行不安抗辩权，催告林桂就合同如何处理的问题已经多次通知，在通知无果的前提下，于2016年4月17日通过律师函的方式告知林桂解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求其返还徐大伟支付的20万元定金。以上事实符合合同法第九十四条规定的经多次催告后对方怠于履行的情形，徐大伟有单方解除权，因此双方的合同应当在2016年4月17日已经解除。该合同解除后，林桂负有返还徐大伟购房款的义务，但林桂一直拖延并不返还。二、2016年3月25日及2016年4月9日两项政策的发布并不受林桂及徐大伟双方的主观意志影响，该合同不能继续履行不能归责于双方的主观意志，且已经没有履行下去的基础和条件，因此徐大伟要求解除合同具有法律和事实依据。三、林桂在上诉状中提到徐大伟已经是深圳户口，符合购房条件，但徐大伟入户深圳的时间及徐大伟就入户深圳与第三人沟通时所反映出来当时其主观上并没有不履行买卖合同的意思表示，因此徐大伟是否在合同解除后入户深圳已经不是合同履行的前提及条件。四、一审法院作出的判决事实清楚，依据充分，应当予以维持。徐大伟向一审法院起诉请求：1、确认徐大伟、林桂双方签订的《二手房买卖合同》（2016年3月15日签订）于2017年4月17日解除；2、林桂返还徐大伟支付的定金20万元及利息12735元（利息自2016年4月21日按照银行同期贷款利息标准，暂计至起诉之日，实际应计算至林桂支付之日）；3、林桂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月15日，徐大伟、林桂签订《二手房买卖合同》一份，约定徐大伟作为买方，林桂作为卖方，林桂自愿将其位于深圳市××路××城池××房产转让给徐大伟，转让成交价为352万元（不含税费）。定金约定为20万元。徐大伟、林桂双方分别在上述合同上签名予以确认。之后，徐大伟依约向林桂支付了上述定金20万元，林桂向徐大伟开具相应收款收据。徐大伟称由于2016年3月25日出台了《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》以及2016年4月9日深圳不动产登记中心发布的《关于非深沪居民购房限购相关事宜的补充通知》，该两个政策明确将社保要求由一年改为三年。而此时，徐大伟可以满足的条件是纳税以及社保才刚刚满一年。由于新政策的限制，徐大伟已经不符合购房资格，无法继续履行合同。徐大伟在与林桂协商无果的情况下，于2016年4月17日向林桂发送了书面的解除通知，要求林桂返还徐大伟已经支付的定金，该解除事由不是由徐大伟主观原因造成的，故林桂应全额返还已经支付的定金。林桂则称上述《二手房买卖合同》，并不因徐大伟于2016年4月17日寄送的解除函件而解除。双方一直在协商过程中，直至徐大伟向林桂寄送解除函件，明确表示不再继续履行合同，且林桂提起本案反诉时，因徐大伟违约而解除合同。根据合同约定，徐大伟没有在规定的时间内办理对应的资金监管及向银行申请贷款，在给予充分时间双方协商调解变更合同约定事项，徐大伟按照单方意向向林桂寄送了解除函件，表明其不再继续履行合同。亦因徐大伟已符合深圳购房资格。徐大伟在2016年3月25日政策变更后，积极主动向林桂承诺将通过入户深圳的方式获得购房资格，并于3月30日与案外人签订了相关的迁户文件。经林桂查询其已于2016年8月31日获得入户资格，现也已正式入户深圳，已具备完备的在深圳购房资格。涉案合同在林桂提起反诉前不存在不能履行的情形。另，2016年3月25日，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》将非深户在深圳购房资格由纳税及社保满一年变更为三年。2016年4月17日，徐大伟向林桂邮寄解除合同通知书，相关证据显示该邮件于当天已接收。另至本案庭审时，徐大伟已系深圳户口。一审法院认为，徐大伟、林桂于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效。此时，徐大伟系非深圳户口。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，将非深户购房资格由纳税及社保期限满一年变更为三年。该政策变化导致徐大伟已不符合相关购房条件。该政策变化是徐大伟、林桂双方不可预计、无法克服的。因房地产调控政策的实施这不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行。徐大伟作为买方于2016年4月17日向林桂发出解除合同通知书请求解除合同并返还定金，不构成违约，买卖双方互不承担违约责任。双方之间的买卖合同已于2016年4月17日解除。徐大伟现虽入户深圳，但系在涉案合同解除之后，故其并不因此构成违约。合同解除后，林桂作为卖方应将收取的定金20万元返还给徐大伟。关于利息，涉案合同实际于2016年4月17日非因徐大伟、林桂双方的原因而解除，徐大伟主张计收利息，无事实依据，一审法院不予支持。林桂在反诉中另主张原审第三人向其返还交楼保证金10000元，系属于林桂与原审第三人之间的债权债务关系，本案对此不予处理，林桂可依法另寻途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认徐大伟与林桂于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》已于2016年4月17日解除；二、林桂应于判决发生法律效力之日起十日内向徐大伟返还定金20万元；三、驳回徐大伟的其他诉讼请求。四、驳回林桂的反诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4491元（已由徐大伟预交），由徐大伟负担1491元，由林桂负担3000元。反诉案件受理费2600元（已由林桂预交），由林桂负担。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点在于徐大伟是否有权解除合同。2016年3月15日徐大伟与林桂签订了《二手房买卖合同》，2016年3月25日及2016年4月9日深圳出台了相关的买房新政策，根据新政策，徐大伟并不具备买房资格。林桂主张徐大伟可以通过入户深圳具备买房资格，但徐大伟是在发出解除合同通知之后2个月才取得深圳户籍，即使在涉案合同履行期间其已准备申请入户，因入户申请需要经过相关部门的审批，审批结果具有不确定性，故不能据此认定徐大伟在解除合同之前已知晓其能够通过入户深圳而取得买房资格。因买房新政策调整而导致徐大伟于4月17日向林桂发出解除合同通知，徐大伟对此并无过错。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故徐大伟有权要求解除合同并返还定金。徐大伟于2016年4月17日向林桂发出解除合同通知，林桂虽不同意解除合同，但对收到该通知并无异议，故《二手房买卖合同》应于此时解除。林桂主张以其提起反诉之日作为合同解除之日无法律依据。林桂主张中原公司返还1万元交楼押金的诉求，系另一个法律关系，不属于本案的审理范围，林桂可另循法律途径解决。综上，林桂的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4491元，由上诉人林桂承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 梁  乐  乐审判员 赵  雪  琳二〇二〇年三月二十五日书记员 詹伟文（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。