浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终861号 上诉人（原审被告）：陈浩荣，男，1978年4月24日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：许戌枫、章越，浙江楷立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州美凯西姆置业有限公司。住所地:浙江省桐庐县桐君街道梅林路288号。 法定代表人：郭苗成，该公司董事长。 诉讼代表人：杭州美凯西姆置业有限公司管理人（由浙江金道律师事务所、浙江天册律师事务所联合担任，负责人为黄耀）。 委托诉讼代理人：邱斌、王邦彦，浙江金道律师事务所律师，系管理人成员。 上诉人陈浩荣因与被上诉人杭州美凯西姆置业有限公司（以下简称美凯公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 被上诉人美凯公司向原审法院起诉请求：1.请求确认美凯公司、陈浩荣签订的《浙江省商品房买卖合同》无效（合同编号：2013预0004357）；2.请求确认桐庐县××路××号××幢××单元××室为美凯公司的债务人财产（该房屋价值为895950元）；3.判令陈浩荣协助美凯公司办理桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋的网签备案登记撤销手续；4.该案诉讼费用由陈浩荣承担。 原审法院认定事实：2013年12月16日，美凯公司、陈浩荣签订《借款合同》一份，约定美凯公司向陈浩荣借款40万元，借款期限1年，月利率1.5%。同日，美凯公司、陈浩荣签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预0004357），并办理了网签备案登记手续，该合同约定：陈浩荣向美凯公司购买位于桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋，总价款895950元，于合同签订时支付40万元，余款495950元于2014年12月16日前支付。同日，美凯公司、陈浩荣还签订《补充合同》一份，约定：美凯公司按借款合同按时足额归还陈浩荣借款本息的，陈浩荣同意自美凯公司向陈浩荣支付全部本息金额完毕之日起终止《商品房买卖合同》，陈浩荣协助美凯公司提供资料，由美凯公司办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续，所涉税费由美凯公司承担。如美凯公司逾期七天支付借款利息的，视同美凯公司同意提前出售约定的商品房，商品房售价按当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的45%计算，借款本金将抵作购房款，美凯公司须在二天内开具商品房销售发票给陈浩荣并办理房产过户手续。如美凯公司在借款到期之日仍未足额归还陈浩荣借款，未归还的借款本金将抵作购房款，商品房售价按当时签订的《商品房买卖合同》的购房款的45%计算，美凯公司须在二天内开具商品房销售发票给陈浩荣并办理房产过户手续，逾期未归还本金的，从逾期之日起到办妥房产过户手续期间，每日按本金额的千分之一计收罚息。上述合同、协议还对其他有关内容作了约定。2017年6月27日，原审法院裁定受理孙逸凡对美凯公司破产清算申请，并于同日指定浙江金道律师事务所、浙江天册律师事务所为美凯公司破产清算案件的联合管理人。另查明，位于桐庐县县城梅林路299号美凯国际寓所二期项目（包括案涉美凯国际寓所31幢2单元403室房屋）至今尚未竣工验收。 原审法院认为：美凯公司、陈浩荣于2013年12月16日签订借款合同时，双方亦签订了商品房买卖合同及补充合同各一份，美凯公司、陈浩荣就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是美凯公司以其名下的在建房屋给美凯公司对陈浩荣的欠款提供担保，商品房买卖并非当事人的真实意思，双方并不存在真实的商品房买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》无效。另外，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房系不动产，至今未竣工验收，也未变更登记至陈浩荣名下，所有权仍归属于美凯公司，案涉商品房系美凯公司的债务人财产。因案涉商品房系美凯公司的债务人财产，案涉《浙江省商品房买卖合同》系无效合同，基于该无效合同所形成的网签备案登记亦应当予以撤销。综上，美凯公司的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈浩荣与美凯公司签订的合同编号为2013预0004357的《浙江省商品房买卖合同》无效;二、确认桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋为美凯公司的财产；三、陈浩荣于判决生效之日起十日内协助美凯公司办理桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋的网签备案登记撤销手续。案件受理费12760元（美凯公司申请缓交），减半收取6380元，由陈浩荣负担。 上诉人陈浩荣上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回美凯公司的原审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费均由美凯公司承担。事实和理由：一、原审法院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》无效，违背了客观事实，适用法律错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十六条、第七十一条规定，法律上认可非典型担保的担保功能及合同效力，同时明确了让与担保的优先受偿权。原审法院已认定当事人签订商品房买卖合同的行为实质上是一种担保行为，双方当事人也均认可该商品房作为借款担保的事实，该行为系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，也仅对该行为的性质作了规定，但未对该担保行为进行评价，不能因此认为担保行为无效。二、原审法院引用民法总则第一百四十六条认定双方签订案涉商品房买卖合同的行为无效系适用法律错误。根据法不溯及既往的基本原则，行为时新法尚未施行的，适用当时的法律规定。民法总则自2017年10月1日起施行，而签订案涉合同的行为发生于2013年12月16日，因此，本案不应适用民法总则规定。退一步讲，即使适用民法总则，但民法总则第一百四十六条规定的虚伪通谋行为包含两个行为，伪装行为和隐藏行为。本案中，各方签订案涉合同的行为既没有伪装的故意，也没有隐藏真实意思的表示，故不属于上述虚伪通谋的行为，不应适用本条。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，对民事法律行为的评价应当穿透性的寻求当事人之间签订房屋买卖合同时实质的、隐藏的真实意思，如果隐藏的意思表示才是真实的，根据民法总则第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，对当事人之间表面民事法律行为的效力进行认定的同时应当对其隐藏的行为一并进行评价。而原审法院已经认定买卖商品房的行为实质上是让与担保的真实意思表示，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条关于让与担保之规定，让与担保本身并不存在违法法律、行政法规的强制性规定的情形，依法应当认定有效。法律的严谨性要求法官对一个行为的评价，应该是客观并确定唯一的，不能对一个行为进行剥离，只评价表面的虚假意思而不处理隐藏的真实意思，原审法院仅以虚假意思表示为由就认定签订的案涉商品房买卖合同无效，既违背最高院民商事会议要求评价民事行为穿透性、追求实质化的精神，也违反了民法总则一百四十六条的立法目的和原则。三、双方之间的借款合同已在政府主导下进行了重新结算并形成了新的法律关系，应当认为是对于原协议的变更，即原审法院认定的担保关系已经不存在，原民间借贷关系已变更为商品房买卖合同关系，该行为合法有效，且司法实践中对以债款抵房款行为是认可的。原审法院未考虑到双方的债权债务关系已经结算消灭的事实，仅评价借款行为，已失去全面客观的评价标准，认定事实错误。原审法院对三项事实未予认定：一是各方于2016年6月22日签订《框架协议书》，载明陈浩荣原出借给美凯公司的部分借款（本金的70%）转为购房款，确定实际购买的房源，余下借款（本金的30%）和利息，经核算后由美凯公司另外出具欠条给陈浩荣。二是各方于2016年6月27日签订《协议书》，约定陈浩荣按已付购房款70%即280000元，购买位于美凯国际寓所31-403室的房产，现购房人由陈浩荣变更为许海燕和陈浩荣共有。三是各方于2016年8月17日签订《商品房预（销）售合同变更协议书》，载明位于美凯国际寓所21-403室的商品房增加购房人许海燕。同日办理了变更商品房预售合同备案登记申请。根据上述事实可知，陈浩荣等网签户与美凯公司已在政府权力部门的主导下对原债权债务关系进行了清算，将原民间借贷关系及担保关系转化为商品房买卖合同关系，且陈浩荣已履行完全部合同义务。《框架协议书》是在政府部门牵头下，基于对政府部门公权力的信任，以政府诚信为背书，由债权人（包括陈浩荣）与美凯公司、建设方四方共同签署，对原借款合同进行结算，是对于原协议的变更。陈浩荣基于对政府的信任愿意以牺牲部分利益为代价平衡各方利益，自愿损失30%借款本金后以剩余本金作为房屋的对价，并在政府机关主导下与美凯公司、建设方达成一致意见。该协议一经生效即具有了一定的公信力，因为政府行为对诚实信用有更高的要求，这也符合国家政治生态建设的要求，因此该《框架协议书》有效。四、原审法院认定了合同无效，但并没有处理合同无效后的各方权利义务。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条规定，对当事人之间因合同效力纠纷产生返还财产或者折价补偿时，应尽可能一次性解决纠纷。本案中，陈浩荣已履行完支付购房款的合同义务，原审法院仅判决案涉合同无效，未认定陈浩荣可以提出购房款返还申请，未公平保护陈浩荣的权利。综上所述，案涉《浙江省商品房买卖合同》是真实的商品房买卖关系，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应履行。原审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院发回重审或依法改判。 被上诉人美凯公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈浩荣的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》的行为是美凯公司以名下在建房屋给美凯公司对陈浩荣的欠款提供担保，该事实认定正确。本案双方当事人之间的法律关系为民间借贷，双方之间并无商品房买卖关系。双方签订的商品房买卖合同属于担保行为，并非真实的房屋买卖行为。原审判决对该事实的认定并无错误。二、原审判决适用法律正确。原审判决引用民法总则第一百四十六条认定本案双方当事人签订的商品房买卖合同无效正确。本案中，双方当事人的真实意思表示为借款，以及以房屋买卖的方式为借款提供担保。从形式和实质的角度而言，形式上是商品房买卖，而实质是借款担保。因此，在本案中，商品房买卖这一表象行为所代表的是商品房买卖的虚假意思表示，该虚假意思表示所代表的行为无效。美凯公司始终未否认与陈浩荣之间存在的借款以及借款担保的意思表示，但否认双方之间存在商品房买卖的意思表示。现原审判决援引民法总则第一百四十六条之规定作出的认定，符合双方之间真实意思表示，该判决对行为效力的认定并无不当。三、《框架协议书》属于双方均未履行完毕的合同，根据破产法之规定该合同已依法解除，对各方不再具有效力。美凯公司管理人将依法对陈浩荣申报的债权进行审核认定，如陈浩荣对管理人认定之债权有异议，有权另行提起债权确认之诉，陈浩荣作为破产案件债权人的债权确认问题与本案无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回陈浩荣的上诉请求，维持原判。 二审期间，上诉人陈浩荣向本院提交了以下证据：1.协议书，欲证明陈浩荣、美凯公司在桐庐县房产帮扶小组主持下于2016年6月27日签订协议，变更了原买卖合同所对应的房号。因结算的原因，该合同增加了共有权人许海燕。2.预售合同变更协议书，欲证明将原合同中的产权人陈浩荣变更为共同产权人陈浩荣、许海燕。3.合同备案登记申请表，欲证明增加共有权人许海燕。4.框架协议书，欲证明购房者代表申屠永平、赵宝军、丁立刚代表全体网签客户与美凯公司及浙江恒力建设有限公司、桐庐县房地产帮扶小组、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司签订了协议书（同时签订了借款合同）内容为将原借款中的百分之七十作为新的购房款，百分之三十另行作为借款，与美凯公司进行结算，并变更了原买卖合同的标的物。陈浩荣与变更后的买受人许海燕均为原与美凯公司签订过买卖合同的当事人，受该四方协议的约束，同时也是根据该四方协议产生了证据1、2、3。5.商品房买卖合同，欲证明该商品房买卖合同是最早融资时签订的，其目的是为四十万元借款进行的担保，原审认定该买卖合同无效，违背了该买卖合同签订时双方的意思表示，违背了四方协议及根据四方协议约定的各方意思表示，应予以重新评价。经质证，被上诉人美凯公司认为：上述证据均非二审新证据。证据1-4，对形式真实性无异议，但对证明目的有异议。框架协议从内容上看对各方权利义务进行了调整，但美凯公司、陈浩荣截止到美凯公司破产案件受理前尚未按照框架协议约定签订新的商品房买卖合同。该合同在性质上属于双方均未履行完毕的合同，按照破产法规定，框架协议已经依法解除，因此该合同不再具有法律效力。而协议书、预售合同变更协议书、合同备案登记申请表等只是对框架协议的细化，上述协议并非经房管部门备案的正式的商品房买卖合同，上述协议的订立并未在案涉当事人之间形成新的法律关系。以上协议均属于双方未履行完毕的合同，根据破产法规定已经解除，对双方不再具有约束力。证据5，真实性无异议，关于担保的事实予以认可，对于陈浩荣关于买卖合同无效违背了双方意思表示的说法不予认可，无法达到陈浩荣的证明目的。经审查，本院认为：证据1-4，与本案审理不具有关联性；证据5，被上诉人美凯公司在一审时已经提交，一审法院对该证据的真实性已经予以确认，本院亦认可该证据的真实性。 二审期间，被上诉人美凯公司未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：本案争议焦点主要有两个方面，一是案涉《浙江省商品房买卖合同》是否无效；二是案涉房产是否为债务人美凯公司的财产。 关于争议焦点一，案涉《浙江省商品房买卖合同》是否无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，美凯公司、陈浩荣于2013年12月16日签订《借款合同》时，于同日又签订了《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》，根据上述合同约定的内容可知，签订案涉《浙江省商品房买卖合同》的实质是美凯公司以其名下的在建房屋为其对陈浩荣的欠款提供担保，美凯公司与陈浩荣之间并不存在真实的房屋买卖关系。因此，根据上述法律规定，案涉《浙江省商品房买卖合同》应属无效。陈浩荣关于案涉商品房作为借款担保的事实系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。陈浩荣还上诉主张，签订案涉合同的行为发生于民法总则施行之前，根据法不溯及既往的原则，本案不应适用民法总则规定。对此，本院认为，虽然案涉法律事实发生于民法总则施行之前，但当时的法律对此并无规定，现发生纠纷后，将民法总则的相关规定作为裁判依据并无不当，故陈浩荣的该上诉主张，缺乏依据，本院亦不予采信。 关于争议焦点二，案涉房产是否为债务人美凯公司的财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据查明的事实，案涉房产系在建工程，至今未竣工验收，案涉房产仍登记在美凯公司名下而未变更登记至陈浩荣名下，依照上述法律规定，案涉房产属于债务人美凯公司的财产。结合案涉《浙江省商品房买卖合同》系无效合同，故基于该无效合同所形成的网签备案登记应予以撤销。现美凯公司已破产，陈浩荣与美凯公司之间发生的款项及其性质，可通过依法向管理人申报债权的方式维护自身权益。 综上所述，陈浩荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12760元，由上诉人陈浩荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐鸣卉 审 判 员 魏之薏 审 判 员 梁 琦 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 丁希军 书 记 员 王路洋