安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初2501号 原告：含山褒禅山经济园区建设投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市含山县褒禅山经济园区兴业路18号，统一社会信用代码913405225901635388； 法定代表人：梁发健，该公司董事长兼总经理； 委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师； 委托诉讼代理人：陆文煜，安徽吴楚律师事务所律师； 被告：豆正宏，男，汉族，1964年5月3日出生，住安徽省含山县。 被告：安徽省金鹰农业机械装备有限公司，住所地安徽省含山县褒禅山经济园区兴业路28号，统一社会信用代码91340522MA2MR56E46(1-1)； 法定代表人：豆正宏，该公司执行董事； 两被告共同委托诉讼代理人：娄立群，男，汉族，1961年9月7日出生，住安徽省含山县，系该公司法务人员； 两被告共同委托诉讼代理人：李强，安徽联君律师事务所律师。 原告含山褒禅山经济园区建设投资有限公司（以下简称“建设投资公司”）与被告豆正宏、安徽省金鹰农业机械装备有限公司（以下简称“金鹰机械公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日、2019年12月18日公开开庭进行审理。原告建设投资公司委托诉讼代理人林晓彬及被告豆正宏、金鹰机械公司两次庭审均到庭参加诉讼，两被告共同委托诉讼代理人李强、娄立群于两次庭审分别到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 建设投资公司诉讼请求：1.判令解除建设投资公司与豆正宏签订的房屋租赁合同；2.豆正宏、金鹰机械公司支付建设投资公司欠缴租金584600元及滞纳金122064元（截止至2019年3月31日，后期租金及滞纳金计算至房屋交付和租金清偿之日止，标准是按照8元/㎡计算，租赁面积2923㎡）；3.判令豆正宏、金鹰机械公司承担诉讼费用等实现债权费用；4.判令豆正宏、金鹰机械公司返还租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房，面积共计2896.65㎡。事实与理由：2015年11月10日，豆正宏因生产需要，与建设投资公司签订厂房租赁合同，租赁位于含山褒禅山经济园区内厂房一处，合同约定了租赁时间、租赁面积、租赁期限、租金标准以及租金的支付方式。此后，豆正宏成立了金鹰机械公司并由金鹰机械公司实际使用案涉厂房。豆正宏、金鹰机械公司自2016年3月1日起即未支付租金，双方协商无果，以致成诉。 豆正宏、金鹰机械公司共同答辩称：依法驳回原告的诉讼请求。豆正宏不是合同的权利义务人，作为本案被告主体不适格。被告不同意解除租赁合同，建设投资公司应按照合同约定将符合合同目的的租赁物交付给被告。合同上约定的租赁厂房面积是2300㎡，被告只租赁了2300㎡。原被告双方在合同中没有约定滞纳金和实现债权费用，原告的该主张依据不充分，被告不应承担。根据合同约定，原告有义务排除消防安全等方面的使用障碍，保障案涉厂房的正常使用，但原告提供的厂房一直存在卫生和环保等问题，不能正常使用，未达到交付条件，被告不应支付租金。即使支付，该厂房于2016年9月30日竣工，原告于2019年5月5日后将厂房断电，不具备使用条件，故租金的计算时间应从2016年10月至2019年5月5日。且在同一园区内，建设投资公司给予其他承租人免两年租金的待遇，被告受到了不公正待遇，租金标准也应予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。两被告对原告所举以下证据存在异议：一、双方签订的厂房租赁合同，被告对该份合同的真实性合法性关联性不持异议，但是认为该份合同中没有明确约定租赁的起始时间，原告按照2016年3月计算租金依据不足，应按厂房竣工时间计算。二、房租催缴通知书、房租及滞纳金计算清单，原告以此证明其在2018年3月底向被告催要过房租，房租是584600元，被告认为催缴通知书是原告的单方行为，对被告没有约束力，且被告签收催缴通知书时没有看到计算清单，合同没有约定滞纳金。三、含山县褒禅山经济园区管委会下发的《关于印发的通知》，原告以此证明文件规定自2017年5月20日起，对未缴纳房租的企业，园区将按照催缴通知书金额计算滞纳金，按万分之五/日累加计算。两被告质证认为此文件的出具主体并非本租赁合同的当事人，这也是单方的规定，没有征得被告方同意，因此对被告方没有约束力。原告对被告所举以下证据存在异议：一、标准化厂房竣工照片，被告以此证明案涉厂房于2019年9月30日通过验收，原告认为照片是被告单方面拍摄，真实性无法确认，且施工牌、竣工牌上的时间是完全完成竣工备案的时间，厂房实际于2016年1月30日完工，即双方所签合同上约定的时间。关于房屋交付时间是在原告向被告送达的厂房租金欠缴情况上有记载，所以对其三性均有异议。二、含山县褒禅山经济园区管委会的《关于褒禅山经济园区科技创业园北侧房屋拆迁安置说明》，被告以此证明原告明知案涉厂房因环境问题一直不能正常使用，但一直没有兑现其保障厂房正常使用的承诺。原告认为该份文件系复印件，且与被告主张的厂房不能正常使用无直接联系，对其真实性合法性关联性均持有异议。三、双方签订的厂房租赁合同，被告以此证明原告应按合同约定保证厂房及附属设施符合消防安全卫生等要求，处于正常使用的安全状态。原告认为合同约定仅限于保证厂房本身的安全使用，原告交付的厂房本身符合合同的要求，不存在违约。四、含发改[2015]281号文件，播种机、旋耕机、植保机项目环境影响报告书技术评审意见，检验报告，被告认为其租赁厂房的目的是生产播种机、旋耕机、植保机，并于2015年通过了项目备案，且具备了投产的条件，但因案涉厂房环境防护距离内居民点没有拆除导致被告的生产项目未能通过环境影响评价，无法进行生产，原告构成根本违约。原告认为该组证据与本案没有关联性，原被告签订的是厂房租赁协议，而非投资协议，被告所述的环境评价不是原告所应承担的义务。五、皖旋农机项目投资合作协议，被告以此证明原告给园区内其他承租人的租金标准是前两年免租金、第三年2元/㎡，原被告签订的租赁合同显失公平，主张参照该标准重新计算租金。原告认为该证据与本案不具有关联性。本院经核实，对上述原告所举证据一予以认定，对证据二、三的认定待后综述，对上述被告所举证据一、三予以认定，证据二、四、五与本案不具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月10日，建设投资公司与豆正宏分别作为甲方、乙方签订了《年产1650台播种机、旋耕机项目标准化厂房租赁合同》，双方约定：“乙方租赁甲方投资建设的标准化厂房2300㎡（实际面积以房产证面积为准），租赁期限为5年，具体日期以乙方入驻时间开始计算，租金月标准8元/㎡（按房产证面积为准），前两年乙方承担4元/㎡，租金支付方式为每年支付两次，乙方入驻前先支付半年房租，租赁第6个月时支付后6个月租金，以此类推……租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……租赁期间，甲方应保障所租赁厂房符合消防、安全、卫生等要求。”2015年12月3日，豆正宏成立了金鹰机械公司。自合同签订后，豆正宏、金鹰机械公司均未向建设投资公司支付过租金。2018年5月10日，建设投资公司向金鹰机械公司发出《房租催缴通知书》，告知金鹰机械公司应予接到通知后15日内足额缴纳所欠房租及滞纳金，豆正宏签收了该份通知书。此后，豆正宏、金鹰机械公司仍未支付租金。 原告在诉讼中对案涉厂房面积的主张前后不一，被告主张按照合同约定的2300㎡进行计算，合同约定“厂房实际面积以房产证面积为准”，根据不动产权证书上显示被告所承租的厂房面积为2896.65㎡，本院认定案涉厂房面积为2896.65㎡。案涉所租赁厂房名称为含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。故豆正宏作为金鹰机械公司的股东，为设立公司以自己名义和原告签订厂房租赁合同，可以作为承担案涉合同责任的主体。 建设投资公司与豆正宏签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”金鹰机械公司成立后，实际使用案涉厂房，视为对合同的确认，应受该租赁合同的约束。原被告双方在合同中对租金有明确的约定，双方均应当按照约定履行自己的义务，被告主张参考经济园区内其他承租人的租金重新计算，没有法律依据，本院不予采纳。原告主张的滞纳金及实现债权费用，在合同中并未约定，且经济园区管委会下发的文件不能代替合同的变更，故本院不予支持。 关于租金的计算时间，原告主张厂房交付时间为2016年1月30日，前两个月免租，租金应从2016年3月1日起算。被告主张厂房交付时间为厂房竣工后即2016年9月30日后，租金应从2016年10月起算。根据2016年金鹰机械公司应收电量查询结果显示，金鹰机械公司在2016年4月开始用电，结合豆正宏在庭审中陈述其在正式入驻前已在该厂房中生产了一段时间，说明金鹰机械公司自2016年4月已经实际使用厂房。因双方均无证据证明厂房的具体交付时间，本院根据该应收电量查询结果认定租金的起算时间为2016年4月1日。被告陈述2019年5月5日之后原告将厂房断电，无法使用，没有提供证据予以证明，本院不予采信。案涉厂房尚未返还，租金应计算至厂房返还给原告之日。被告主张部分租金已过诉讼时效，2018年5月10日，原告向豆正宏发出了房租催缴通知书，虽然该催缴通知书上的租金计算有误，滞纳金不能被支持，但内容有误并不影响原告向被告提出履行请求行为的效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条规定，原告的主张没有超过诉讼时效，对被告的主张不予采纳。经重新核算，以案涉租赁厂房建筑面积2896.65㎡为基数，自2016年4月1日至2019年3月31日止的租金数额合计556156.8元（即①2016年4月1日-2018年3月31日期间的租金按4元/㎡/月标准计算，数额278078.4元；②2018年4月1日-2019年3月31日期间租金按8元/㎡/月标准计算，数额278078.4元，合计①﹢②）。 被告主张案涉厂房环境防护距离内居民点没有拆除导致被告的生产项目未能通过环境影响评价，无法进行生产，原告构成根本违约。拆迁属于行政规划范畴，不是原告出租厂房应承担的义务，且环境影响评价应是被告作为投资方在投资前应予以考察的，不属于租赁合同所解决的范围，且合同中也没有该内容的约定。在被告承租期间，该厂房及其附属设施本身并不存在不可使用的问题，故原告不存在根本违约。对于被告的主张，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告自签订厂房租赁合同以来一直没有支付租金，已属违约，原告主张解除合同，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方租赁合同解除后，尚未履行的租赁行为终止，案涉厂房由金鹰机械公司实际使用，理应同豆正宏一并负有将租赁厂房返还给原告的义务。 综上所述，对原告诉请的合法部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、原告含山褒禅山经济园区建设投资有限公司与被告豆正宏于2015年11月10日签订的《年产1650台播种机、旋耕机项目标准化厂房租赁合同》于本判决生效之日立即解除； 二、被告安徽省金鹰农业机械装备有限公司、豆正宏于本判决生效之日十日内腾空完毕并向原告含山褒禅山经济园区建设投资有限公司返还所租赁的含山县褒禅山经济园区科技创业园1-1号厂房（该厂房建筑面积2896.65㎡）； 三、被告安徽省金鹰农业机械装备有限公司、豆正宏于本判决生效后十日内一次性共同向原告含山褒禅山经济园区建设投资有限公司支付欠缴租金556156.8元（自2016年4月1日至2019年3月31日），以及后期租金（后期租金自2019年4月1日起，以建筑面积共计2896.65㎡为基数，按照8元/㎡/月标准计算，算至实际腾空交付之日止）； 四、驳回原告含山褒禅山经济园区建设投资有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10870元，由被告安徽省金鹰农业机械装备有限公司和被告豆正宏共同负担（此款原告已预交，由两被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  杨 辰 人民陪审员  陆文龙 人民陪审员  范传敏 二〇二〇年三月九日 书 记 员  孙 燕 附件：本判决所援引的法律条款原文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。