重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初15444号原告：重庆河东房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区云开路36号附1号-16号，统一社会信用代码915001095922793152。法定代表人：俞尾银，董事长。委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：戎锋，男，1979年3月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘聪，重庆华立万韬律师事务所律师。原告重庆河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）诉被告戎锋商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告河东公司的委托诉讼代理人李建新，被告戎锋的委托诉讼代理人刘聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河东公司向本院提出请求：一、判令解除原、被告于2018年4月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、判令被告立即支付违约金人民币169，891.6元；三、判令被告支付律师费人民币7，000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月24日，原告河东公司与被告戎锋签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告戎锋购买原告河东公司开发建设的坐落于重庆市江北区观音桥X-X/X宗地X号楼X-X商品房，建筑面积为40.86平方米，总价款为849，458元，合同约定签约当日支付首付款170，000元，余款679，458元分期支付，于2018年7月24日前支付170，000元，2018年10月24日前支付170，458元，剩余房款339，000元办理按揭贷款。合同生效后，被告只支付了340，000元，即支付了二笔170，000元。因被告戎锋到期未支付房款，原告河东公司多次催告被告支付尾款，但被告至今未付，已达到合同约定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告戎锋未按《商品房买卖合同》的约定及时支付购房款已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另，原告不存在任何违约行为，不存在诱导宣传的情形；双方签订的商品房买卖合同补充协议明确，因被告欠款同意暂不办理房屋的网签，被告同意在付清所有房款税费后再办理该房屋网签合同、备案登记等相关手续。同时，案涉房屋现是可售状态，不存在一房二卖的情形。综上，请求判如所请。被告戎锋辩称，原、被告签订了商品房买卖合同，由于原告在签订合同时未取得商品房买卖合同的预售许可，根据相关规定，双方签订的合同属于无效合同，原告的诉讼请求无任何法律依据。如合同有效，被告戎锋不同意解除合同，被告没有违约行为，原告诉求没有法律依据。被告之所以未付第三期购房款，是因为原告存在违约行为，被告采取了自我保护行为。原告通过媒体宣传资料、样板间等故意进行虚假宣传，诱使被告对案涉房屋性质、使用功能等产生误解，将办公楼房包装成公寓用房、住宅等销售给包括被告在内的购房者，再有，原告不按规定，将合同进行备案和网签，无法有效遏制其一房二卖的风险，被告的权益无法得到保障。故在当前购房者处于弱势的房地产交易环境下，被告拒绝支付第三期的购房款合理合法，不存在违约行为。即使违约行为成立，原告主张的违约金显然过高，被告的违约行为没有给原告造成损失，请求法院依法予以调整。因为，原告未举证证明被告的违约行为给其造成损失的情况，且案涉房屋的市价也在提高，原告本身没有任何损失，不应主张违约金。另，商品房买卖合同及其补充协议未生效，原因是合同为草稿，双方从未签订正式的商品房买卖合同。因被告认为案涉房屋存在较大升值空间，被告愿意根据合同草稿的主要约定支付款项，以达到合同目的。被告认为不办理网签的条款属于原告免除其自身责任的条款，是格式条款，该条款应无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告河东公司举示的重庆市商品房预售（预租）许可证、重庆市商品房买卖合同及其附件、商品房买卖合同补充协议、房屋销售专用收据、催交房款函、EMS邮寄单、诉讼专项法律代理合同及其补充协议、增值税专用发票、招商银行收款回单，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告戎锋举示的银联商务单、“项目名称：东原世界时”的网页截图、“房屋信息”的网页截图，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告戎锋举示的“链家”的网页截图，原告不予认可，也未与原始数据核对，其真实性难以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河东公司于2012年3月21日登记成立。2017年11月24日的重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管2017预字第1211号）载明：售房企业名称为河东公司，规划批准的项目名称为东原观音桥项目，项目对外销售名称（推广名）为东原世界时，房屋坐落于江北区观音桥街道观音桥X-X/X宗地。河东公司（甲方）与戎锋（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：本商品房项目暂定名为东原世界时；预售商品房；商品房预售许可证号为渝国土房管（2017）预字第（1211）号；本商品房座落为重庆市江北区观音桥X-X/X宗地X号楼X-X；本商品房所在幢的楼层共计26层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）；本商品房所在楼层物理层为第18层（是指本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）；本商品房所在楼层名义层为第15层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房结构为：钢筋混凝土结构；本商品房建筑面积40.86平方米，其中，套内建筑面积27.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.02平方米；本商品房用途为非住宅，属于办公；本商品房为清水房，总成交金额为849，458元整；建筑面积单价为20，789.48元／平方米，套内建筑面积单价30，512.14元／平方米；买受人于2018年10月24日支付首付房款（人民币）510，458元，余款（人民币)339,000元由银行提供供按揭支付；逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1[该比率不大于第九条1款（1）项中的比率]的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日[与本条第1款（1）项约定的日期相同]后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之l[该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率]的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。前述合同附件5商品房买卖合同补充协议约定：无论乙方选择何种付款方式，若乙方逾期支付任何购房款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过60天以上，甲方有权解除本合同，并无须通知乙方即可将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿甲方损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等；本合同及本补充协议取代了双方于本合同及本补充协议签订前所作的一切口头或书面约定，此前口头或书面约定的内容如与本合同和本补充协议不符的，则一律以本合同和本补充协议约定内容为准；本合同及补充协议履行地为重庆江北区，双方同意解决争议的解决办法为向重庆市江北区人民法院提起诉讼。2018年4月24日，河东公司（甲方）与戎锋（乙方）签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：甲乙双方本着自愿、平等、诚信、信用的原则签订此协议。乙方于2018年4月24日购买甲方开发的观音桥项目一期1号楼SOH0-1517号房屋，总房款¥849,458.00元，乙方已付¥170，000.00元，欠付人民币340，458.00元。因乙方资金周转不灵，现对欠付房款申请分次缓交付清如下：1.双方确认：甲方开具的收据为乙方实际支付款项的依据；2.上述欠款金额为无息金额，乙方应分次付清，乙方应于2018年7月24日前支付给甲方¥170，000.00元，乙方应于2018年10月24日前支付给甲方¥170，458.00元，乙方未按以上时间支付相应房款的，按照每日欠款金额千分之一的比例向甲方支付违约金；剩余房款¥339，000.00元办理银行按揭手续，并承诺满足按揭银行要求；乙方申请因欠款原因暂不办理该房屋网签，乙方同意在付清所有房款及税费后再办理该房屋网签合同相关手续。乙方申请因乙方欠款原因暂不办理合同备案登记、暂不交房、暂不办理产权证，甲乙双方对签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五第十七条第（四）条中关于合同登记备案、产权登记的作补充约定：在乙方付清所有房款及税费前，甲方有权不予办理合同备案登记、产权登记等手续，乙方不追究甲方任何责任。第一次，戎锋支付河东公司款项是170，000元，2018年4月24日，河东公司出具170，000元第收据；第二次，戎锋支付河东公司款项170，600元，2018年7月29日，河东公司出具170，000元的收据，其余约定购房款戎锋未付。2018年11月23日、2019年1月25日，河东公司根据戎锋在房屋买卖合同上所留联系地址，给戎锋邮寄了二份《催缴付款函》。经查询邮寄物流，至少有一次的《催缴付款函》被签收，签收时间2019年1月29日。河东公司（甲方）与北京德恒（重庆）律师事务所（乙方）签订的专项法律代理合同的补充协议约定：原合同第4.1款费用支付方式调整为：案件第一审、第二审、再审阶段：按照人民币7，000元每件案件包干计费（含税费），总金额为14，000元（含税），……。2019年8月27日，河东公司支付北京德恒（重庆）律师事务所诉讼代理服务费14,000元。本院认为，河东公司与戎锋所签《重庆商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，前述房屋买卖合同及其补充协议合法有效。审理查明，河东公司与戎锋签订房屋买卖合同时，已取得重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管2017预字第1211号），因此，戎锋以签订房屋买卖合同时未取得预售许可为由，主张合同无效，不能成立。河东公司与戎锋关于暂不办理房屋网签、暂不办理合同备案登记的约定，是当事人意思自治行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦非格式条款，因此，戎锋称前述约定无效，没有依据。戎锋关于房屋买卖合同及其补充协议未生效的主张，不能成立。理由：其一，虽然本案房屋买卖合同上有“草稿”字样，但本案房屋买卖合同及其补充协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容；其二，戎锋已部分支付购房款，而河东公司也接受了戎锋支付的购房款，即是说合同已在履行；其三，从2018年4月24日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定内容看，河东公司与戎锋是要履行所签订的房屋买卖合同及其补充协议的。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而本案《重庆市商品房买卖合同》附件5商品房买卖合同补充协议约定：无论乙方选择何种付款方式，……逾期超过60天以上，甲方有权解除本合同，并无须通知乙方即可将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。根据约定，戎锋应于2018年10月24日前支付购房款170,458元，但此款至今未付。戎锋逾期付款已超过60天以上，河东公司有权解除双方签订的房屋买卖合同。2019年9月5日戎锋收到送达的民事起诉状，该诉状中河东公司作出解除房屋买卖合同的意思表示。因此，河东公司与戎锋间的房屋买卖合同于2019年9月5日解除。另根据前述约定，戎锋还应支付河东公司违约金849，458元×20%=169,891.6元。戎锋主张违约金过高，其并未举证证实，故其调整违约金的主张，本院不予支持。附件5商品房买卖合同补充协议约定：因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿甲方损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等。据此约定，对河东公司因本次诉讼发生的律师费7，000元，戎锋应予承担。戎锋关于河东公司虚假宣传，诱使其产生误解的抗辩，没有证据证实，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告重庆河东房地产开发有限公司与被告戎锋间的商品房销售合同于2019年9月5日解除；本判决生效之日起三日内，被告戎锋支付原告重庆河东房地产开发有限公司违约金人民币169,891.6元；本判决生效之日起三日内，被告戎锋支付原告重庆河东房地产开发有限公司律师费人民币7，000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14，037.14元减半收取7，018.57元，由被告戎锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈学军二〇二〇年三月二十日书记员  杨倩倩