上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18197号原告(反诉被告)上海巽达快递服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人华明。委托代理人黄丹绮、徐泽宇，上海市中浩律师事务所律师。被告(反诉原告)刘木连，女，1974年2月7日出生，汉族，户籍地哈尔滨市。委托代理人陈玮，上海俱进律师事务所律师。委托代理人邓大彪，男，1994年9月2日出生，汉族，户籍地哈尔滨市。原告上海巽达快递服务有限公司与被告刘木连及反诉原告刘木连与反诉被告上海巽达快递服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海巽达快递服务有限公司的委托代理人黄丹绮，被告(反诉原告)刘木连的委托代理人陈玮、邓大彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海巽达快递服务有限公司诉称，原被告于2017年3月23日签订《租赁合同》，约定原告以月租金27000元向被告承租本市礼泉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，租期自2017年3月25日起至2018年3月24日止。合同到期后双方未书面续约，原告继续使用房屋且向被告支付租金。房屋被用于公司负责人居住及办公而不存在群租。2019年6月25日，原告按被告要求交还房屋，但被告却拒绝退还租房押金，亦未按财务所需就已支付的租金729000元向原告开具发票，为此双方产生纠纷。上述事实有租赁合同、租金支付明细、租金收条、报警记录等予以证实，故向法院提起诉讼，请求判令：一、被告返还押金27000元；二、被告就已收的租金开具发票；三、本案诉讼费由被告负担。被告刘木连辩称，租赁期间，原告认为租金过高，被告则发现原告将房屋用作宿舍供三十余人居住且被居民举报，双方同意终止租约。2019年6月25日进行房屋交接时，原告向被告索还押金，被告要求原告先对房屋进行修缮，双方发生争议致警方介入，被告本不愿接收房屋，在原告的坚持下只得收取了两套房屋钥匙中的一套，但之后原告未按承诺对房屋进行修缮，被告只得自行出资将除门户之外的部位修缮完毕，目前房屋已被另行出租。根据上述事实，被告认为，因原告将房屋用于群租的行为违反了合同约定，被告有权没收押金，同时，合同未约定被告负有就租金向原告开具发票的义务，故对原告诉请不能同意。反诉原告刘木连诉称，反诉原被告于2017年3月23日签订了《租赁合同》，反诉原告将涉案的两套房屋租与反诉被告使用。合同于2018年3月23日届满后，双方达成口头协议，租期自动延续且月租金上涨5%，即每季度租金由原来的81000元调整为85050元，但在反诉原告未同意减租的情形下，反诉被告自2018年9月起每季度仅付租金84000元，截止至2019年6月共欠租3150元。反诉原告于2019年6月25日收回房屋时，发现门窗、墙面、洗面台等处严重损坏，当时反诉被告承诺将于三日内对房屋进行维修但后又反悔，反诉原告只得自行对损坏部分进行维修或更换，据装修方报价共需花费62950元，其中49820元已向装修方支付完毕；此外，反诉被告在租期内还欠付了水电费，包括：系争房屋的503室于2019年4月至6月产生的水费1276元、505室于2019年4月至6月产生的水费1067元、503室于2019年5月产生的电费1575.46元、6月产生的电费1067.06元、505室于2019年5月产生的电费1446.99元、6月产生的电费1649.55元。上述事实由租赁合同、租金付费明细、物业部门出具的水费收据、电力部门出具的电费付费凭证、租赁现场照片、装修费发票、维修费用清单与价目表等为证，为维护反诉原告合法权益，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付欠租3150元；二、反诉被告支付维修费用62950元；三、反诉被告支付水电费8082.06元；四、本案受理费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告同意按反诉被告提议的方式对水电费进行结算。反诉被告上海巽达快递服务有限公司辩称，一、原租赁合同租期届满后，双方确对续租后的月租金上浮5%进行过约定。在按上浮后的标准以85050元支付了2018年3月24日至2018年6月24日的租金后，反诉被告认为该标准过高，经与反诉原告协商将此后每季度的租金由85050元降至84000元，故反诉被告不存在欠租行为；二、对反诉原告主张的水电费发生的时间段与数额不持异议，但因房屋于2019年6月25日已完成交接，故应以日平均数为标准扣除此后五日内产生的费用；三、租房行为使房屋产生损耗属正常情况，而反诉被告并无损坏房屋结构的行为，对反诉原告提供的装修费发票、现场照片、修理价目表等证据的真实性、关联性、合理性均不认可。综上，对反诉诉请不能同意。经审理查明，2017年3月23日，原被告签订《租赁合同》一份，主要约定：原告向被告承租系争房屋用于居住，租期自2017年3月25日起至2018年3月24日止；月租金27000元，每三个月结算一次，押金27000元在租期届满后房屋交接手续、费用结算完成时无息退还；租赁期内实际发生的水、电、煤等费用均由原告承担；未经被告同意，原告不得改变房屋结构、装修或将房屋转租、群租，因原告过失或过错使房屋及设施受到损坏应负责赔偿；未征得对方同意提前终止合同的按违约处理，应支付违约金27000元，被告违约除退还押金外，还须支付违约金，反之则其有权不退还押金。上述合同届满后，双方继续租赁关系，原告按85050元的标准向被告支付了2018年3月24日至2018年6月24日的租金，但2018年9月24日至2019年6月24日的季度租金按84000元支付。2019年6月25日，被告收回房屋后将房屋另行出租。2019年10月17日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，随后被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，当事人之间对租赁合同关系的建立、延续、终止不持异议，本院对此予以确认。租赁期间，合同双方应秉承公平诚信原则履约，承租方应合理使用房屋并按约定支付租金及水电等公用事业费，出租方在租赁关系终止并完成结算后应退还押金。承租方自认自续租起租金被上调并曾按上调后的标准支付，则如其欲降低付租标准的，必须提供相应的证据——比如双方对租金又重作了约定，现其未提供确凿证据证实其观点，故本院对承租方的抗辩不予采纳，其应按出租方的反诉诉请补足未付租金，同时，双方对承租方欠付的水电费数额及结算方式已达成一致，则此部分费用由本院按当事人的意见确定数额后一并判决由承租方支付。相对的，在房屋已被收回、租金及水电费结清后，出租方应将收取的押金返还，其以群租为由没收押金同样证据不足，本院不予采信，故对承租方索还押金的诉请予以支持，但其向出租方索取租金发票无法律与合同依据，本院不予支持。关于出租方主张的房屋维修费，本院认为，如出租方在租赁关系终止时认为标的物受损而不具备交还条件的，应拒绝收房并及时主张权益，现其既已收回房屋，则应视为其在收房时确认房屋并无不良状况，其将房屋另行出租后再以房屋受损为由要求赔偿于理不合，况其提供的与房屋受损、维修费支出相关的证据证明效力亦不充分，故对此反诉诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘木连应于本判决生效之日起十日内向原告上海巽达快递服务有限公司返还押金人民币27000元；二、反诉被告上海巽达快递服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘木连支付租金人民币3150元；三、反诉被告上海巽达快递服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘木连支付水电费人民币7500元；四、对原告上海巽达快递服务有限公司的其余诉请不予支持；五、对反诉原告刘木连的其余反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币475元，减半收取，计人民币237.5元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币1654元，减半收取，计人民币827元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二〇年三月二十三日法官助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。