江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2××9）苏0282民初10856号 原告：陆成之，男，1992年9月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王彬，宜兴市新街法律服务所法律工作者。 被告：曹阳丹，女，1986年9月9日生，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：万育绪，江苏德善律师事务所律师。 被告：孙帮柳，男，1986年1月29日生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：万育绪，江苏德善律师事务所律师。 原告陆成之与被告曹阳丹、孙帮柳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××9年9月10日立案受理后，依法由审判员陈明适用简易程序，于2××9年10月22日公开开庭进行了审理。原告陆成之的委托诉讼代理人王彬，被告曹阳丹、孙帮柳的共同委托诉讼代理人万育绪到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告陆成之的委托诉讼代理人王彬，被告曹阳丹及其与孙帮柳的共同委托诉讼代理人万育绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆成之向本院提出诉讼请求：1．曹阳丹、孙帮柳协助陆成之将坐落于苏州市相城区［不动产权证号：苏（2××9）苏州市不动产权第××号，登记于曹阳丹、孙帮柳名下］房产的所有权由曹阳丹、孙帮柳转移登记至陆成之名下；2.曹阳丹、孙帮柳返还陆成之人民币10万元；3．判令本案诉讼费用由曹阳丹、孙帮柳承担。事实与理由：2017年陆成之为购置苏州房产，因陆成之当时户籍尚未落户苏州，且苏州购房有限购政策，故陆成之委托父亲陆新君办理相关购房事宜。陆新君通过朋友介绍认识了当时已在苏州工作的曹阳丹、孙帮柳。经与曹阳丹、孙帮柳协商，曹阳丹、孙帮柳同意为陆成之购置的诉争房产出面与苏州渝瑞房地产开发有限公司（以下简称渝瑞公司）签订购房合同，并将房产证暂登记在曹阳丹、孙帮柳名下，待陆成之符合苏州购房政策后再由曹阳丹、孙帮柳协助陆成之将房产转移登记至陆成之名下。另考虑到相关过户事宜需由曹阳丹、孙帮柳配合，故陆成之当时同意先行支付曹阳丹、孙帮柳过户签字费10万元，并委托陆新君支付该笔费用及该房屋的房款、物业费用。现房屋产权证、购房合同、付款凭证等原件也均在陆成之手中。现陆成之符合苏州购房政策，可以购房的情况下，要求曹阳丹、孙帮柳协助将房产转移登记至陆成之名下，但曹阳丹、孙帮柳以各种理由拒不配合。据此，陆成之诉至法院，请求判如所请。 被告曹阳丹、孙帮柳共同答辩称：一、陆成之主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。具体理由为：1、本案所涉纠纷自始至终与陆成之无关。其与潘中娟相识，潘中娟称要投资购买2套房子，想通过其借名买房，起初其予以拒绝。后其考虑到其与潘中娟是关系比较好、相互走动频繁的邻居，才同意借名给潘中娟，但其并不认识陆成之和陆新君。并且购房定金也是潘中娟支付的，至于后来为何陆新君支付房款其不得而知。所以本案纠纷诉讼的主体应该是潘中娟而非他人。2、陆成之提供的房屋买卖合同、发票、支付凭证、聊天记录等均无法证明陆成之与本案存在利害关系，事实上也与陆成之无关。3、根据陆成之提供的情况说明，所有购房款及费用为陆成之委托其父亲陆新君支付，其认为陆成之、陆新君为亲属关系，该情况说明不存在证明效力，只是为了完成本次诉讼目的临时编造，即使陆成之与陆新君之间存在委托代理关系，二人之间也应按照委托代理纠纷另行处理。4、借名买房属于合同纠纷，合同纠纷具有相对性，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。陆成之并非合同相对方，不是借名合同的当事人，也不是房款的支付人，不应作为本案原告。二、该笔费用问题与其无关，不存在返还问题。具体理由为：1、陆成之不具有原告诉讼地位，法院应裁定驳回起诉。2、该笔款项为陆成之的父亲陆新君支付，与陆成之无关，陆成之应基于与陆新君之间的委托合同关系以陆新君为被告要求返还。 原告陆成之围绕诉讼请求提供以下证据： 1、户籍档案资料，证明陆成之系陆新君之子，以及陆成之委托陆新君购买房屋的事实。 2、提供陆新君出具的情况说明（简要内容为陆新君系陆成之之父，陆成之购买位于苏州市相城区渝瑞公司开发的锦绣花城的一套商品房，房号为××幢××＃，所有房款及其他费用由陆成之委托陆新君支付），证明案涉房屋的款项是陆成之委托陆新君支付，该房屋的购买人是陆成之。 3、微信聊天记录打印件(另出示原始载体；相关内容显示：2017年9月，陆成之之父陆新君与渝瑞公司工作人员吴某提及以陆成之的名义购房；2017年10月20日，陆新君告知吴某陆成之购房估计有问题，预约单是否可以改名；此后，陆新君又告知吴某决定以曹阳丹的名义购买)。证明当初购房合同未签订时，陆新君就向售楼处经办人吴艳华陈述房屋是以陆成之的名义购买，也是帮陆成之购买的，但因陆成之当时没有购房条件，才找到曹阳丹、孙帮柳，借名买房的事实成立，从中也可以看出实际购房人一直是陆成之。 4、《商品房买卖合同》、不动产权证、土地所有权证，证明案涉房屋系借名登记在曹阳丹、孙帮柳名下的事实。 5、交易明细单、潘中娟与曹阳丹的微信聊天记录打印件、电子回单，证明购房定金10万元是陆成之委托陆新君转交曹阳丹、孙帮柳，陆成之只是借用曹阳丹、孙帮柳的名字购房。 6、网上银行电子回单、增值税发票、收据、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据，证明案涉房屋的款项均是陆成之委托陆新君交付的。 7、陆新君与中介公司的微信聊天记录打印件（另出示原始载体；相关内容显示：8月19日起，名为“Johnny.L”告知陆新君网签审核结束后会通知预约办理，并告知需要提供上手的购房发票、契税发票、维修基金发票；8月22日，“Johnny.L”告知陆新君可以预约办理；陆新君答复“Johnny.L”暂定周五办理过户手续；8月28日，“Johnny.L”告知陆新君还要准备其儿子的身份证复印件2份等；8月29日，陆新君告知“Johnny.L”“我和他们已经约好明天上午八点半到苏州办理”；8月31日，“Johnny.L”告知陆新君网签是有时效性的，一个月内不办会掉了重新提交审核的”，陆新君称“他答应下星期一联系我”；9月4日，“Johnny.L”询问陆新君本周是否约，陆新君答复“估计有问题了，另外再要钱”）。证明在陆成之符合购房政策可以办理房产过户后，陆成之要求曹阳丹、孙帮柳办理产权变更登记的事实，以及曹阳丹、孙帮柳自始至终是知晓直接购房人是陆成之。 8、陆新君与孙帮柳的微信聊天记录（另出示原始载体），证明陆成之委托陆新君催促曹阳丹、孙帮柳办理案涉房产过户的手续，曹阳丹、孙帮柳不予配合。 9、网上银行电子回单，证明陆成之委托陆新君向曹阳丹支付过户费用10万元的事实，以及因曹阳丹、孙帮柳不配合过户，陆成之要求曹阳丹、孙帮柳返还。 10、潘中娟的证人证言，潘中娟出庭作证称：事件由其引起，当时其在苏州做项目，华渝公司的项目领导给其两个购房名额，当时其不是很了解苏州的情况，陆新君将陆成之的资料、其将自己儿子的资料一起交到售楼处小吴手里，因为苏州限购，小吴说要苏州户口或者在苏州交社保至少两年才有资格在苏州购房，因为陆成之户口还不是苏州的，没有购房资格，陆新君就找了苏州具备购房资格的陆新君同学的妹妹（苏州人），陆新君同学妹妹夫妻两证件全都提供到小吴手里，而其自己的儿子的户口还在办理中，没有具备购房条件，本想用陆成之的名义购房，在签合同之前半个月其儿子的户口已办好，不需用曹阳丹的名义购房了。而陆新君和同学妹妹商定用同学妹妹的名义购房，购房完成后支付5万元酬劳或好处费，陆新君和其说起不认识同学的妹妹，其提出曹阳丹是其从小看着长大的，应该比较守信用，不会让陆新君担心。当时陆新君只肯支付5万元好处费给从购房到过户的钱，其在用自己的名义购房前曾打电话给曹阳丹，说起如果以曹阳丹的名义购买案涉楼盘的房产，价格能涨到附近楼盘的房价，就给曹阳丹20万元。因为其儿子已具备了购房条件，用不到曹阳丹的名义了，这些情况其和陆新君说过，陆新君本只愿意付5万元好处费，后其和陆新君说5万元有点少，因为自己之前答应给曹阳丹20万元，陆新君考虑后同意给曹阳丹10万元，让其打电话给曹阳丹，其通过电话告知曹阳丹，曹阳丹起初不肯，说需与孙帮柳商量，后曹阳丹说与孙帮柳商量后同意的。陆新君只肯先付5万元，过户完成后再付5万元，但其觉得没必要，就将10万元都转给曹阳丹，陆新君还为此指责其。案涉房屋办理房产证的过程中，各方均无法控制办证时间，曹阳丹期间曾打电话向其询问何时可以完成，其经询问小吴得知不超过1年，大概1年左右。后来房产证是2××9年7月办好了，其不知道是曹阳丹误会了还是故意。陆新君打电话给其要求办理过户，其打电话给曹阳丹，曹阳丹说一年10万元，现在超过1年了，让其带口信给陆新君怎么安排，其转告陆新君后，陆新君提出有意外就要其承担责任，其为此打电话给曹阳丹的母亲催促办理过户，后陆新君联系到孙帮柳，在陆新君公司里告诉了孙帮柳整个过程，当时其也在场，孙帮柳口头称一周内办理过户手续。后来陆新君两次预约了过户时间，但曹阳丹、孙帮柳均爽约。10万元好处费，是曹阳丹、孙帮柳配合陆成之购房直至过户完成的费用，当时陆新君在外地，让其先给曹阳丹汇款，等陆新君回来再还钱，所以其转给曹阳丹10万元，后来陆新君归还了该款。陆新君与曹阳丹、孙帮柳应该不认识，第一次见面应该是在华渝公司准备付定金，当时其和陆新君、曹阳丹、孙帮柳都在场，其向曹阳丹介绍了陆新君，但未提起陆成之，其还说了房子是陆新君买的，其和双方都讲清楚了实际是借名买房的，曹阳丹、孙帮柳也同意用其名义给陆成之购房，陆新君跟在曹阳丹、孙帮柳后面付钱的，但未提及陆成之。这次见面没有讲过报酬的问题，因为报酬的问题之前在电话里已经和曹阳丹讲过了。陆成之对潘中娟的证言真实性无异议，认为潘中娟是双方的中介人，陈述的是事实。 曹阳丹、孙帮柳对陆成之证据的质证意见为： 对证据1真实性无异议，但不认可陆成之委托陆新君代理购买房屋，且与其无关。 对证据2证据三性均认可，但认为情况说明上简单的日期落款均没有，只是陆成之为了能够以自己的名义起诉而编造，购房时，陆成之才大学毕业，既无购房资格，也无房款来源，可以说明该份情况说明为临时诉讼所写，不具备真实性。 对证据3的真实性不予认可，首先聊天主体无法确认，陆成之应当提供证据证明持有微信各方的身份信息，并且电子证据具有易变易删的属性，陆成之仅提供聊天记录的部分内容供其质证，其无法判断完整性，另外该证据是案外人的聊天记录，其并未参与其中，无法证实该证据的真实性。 对证据4真实性没有异议，但认为仅能够证明其为该房屋的产权人。 对证据5质证后认为潘中娟与曹阳丹的聊天记录可以证明是其与潘中娟达成借名买房关系，在这期间，其并不认识陆成之、陆新君，对于陆新君转给潘中娟款项的真实性予以认可，但认为当时与曹阳丹沟通的是潘中娟，并约定清楚借名费用的支付数额，曹阳丹只是收到钱，但并不需要去考虑是谁转的，并且其认为该笔款项不属于支付定金，而是属于支付的借名费用。 对证据6质证后认为转账是转给渝瑞公司，是否为购买案涉房产，其难以确认，即使是购房案涉房屋的款项，付款人是陆新君，与陆成之无关。对于2017年10月26日潘中娟转给曹阳丹的款项是定金。 对证据7的真实性不予认可，首先聊天主体无法确认，陆成之应当提供证据证明持有微信各方的身份信息，并且电子证据具有易变易删的属性，陆成之仅提供聊天记录的部分内容供其质证，其无法判断完整性，另外该证据是案外人的聊天记录，其并未参与其中，无法证实该证据的真实性。即使真实，也不能证明案涉房产是陆成之委托陆新君购买，只是陆新君不满足苏州购房的政策，所以想过户至陆成之名下，该聊天记录也是事后，不能说明借名成立之初的情况。 对证据8的真实性无异议，但认为可以从侧面看出本案诉讼主体不应为陆成之，尽管后期其同意将房屋过户，但沟通的是陆新君，而非陆成之本人。 对证据9真实性予以认可，但对证明目的不认可，当时与其联系的是潘中娟，其只是收钱，对于何人转的并未在意，且该款是借名费用，因为转账时间是2017年12月26日，而商品房买卖合同签订日期是2017年12月25日，当时不存在过户情形，所以更不存在过户费用。 对证据10质证后认为潘中娟说的不是事实，曹阳丹、孙帮柳未与陆新君在售楼处见面，当时是其夫妻二人、潘中娟以及潘中娟的儿子、儿媳五人在场，所有的手续都是在潘中娟的指示下办理，其并不知道所购房屋与陆成之有何关系。另外，从潘中娟的陈述，可以看出本案属于借名买房合同纠纷，约定应只对协议各方具有约束力，本案自始为潘中娟与曹阳丹联系借名买房事宜，10万元是潘中娟转给曹阳丹的，在整个事情的办理过程中一直至纠纷发生时，均是潘中娟与其联系。故潘中娟的证言无法证明陆成之与本案有关、陆成之对房屋确实存在出资、陆成之与其之间存在借名登记的约定。 被告曹阳丹、孙帮柳围绕抗辩意见提供： 1、曹阳丹与潘中娟的电话录音光盘及文字说明（其中包括曹阳丹在通话中称从始至终你什么时候跟我说过陆成之啦？潘中娟答复你家老公那天在宏盛木业那边讲得清楚的不得了了等内容），证明本案与陆成之无关，且陆成之提供的一切材料均无法证实其与曹阳丹、孙帮柳之间存在交集，陆成之无诉讼主体资格。 2、孙帮柳、曹阳丹各自书写的情况说明，证明案件相关情况。 陆成之质证后对证据1的真实性无异议，对潘中娟的陈述的内容认可，其他的内容都是曹阳丹、孙帮柳自己陈述的，故不认可该证明目的。对证据2不认可，认为是曹阳丹、孙帮柳单方所写。 对于陆成之提供的证据1、4、5、8、9，曹阳丹、孙帮柳提供的证据1，因双方对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对于陆成之提供的证据2、3、6、7、10以及曹阳丹、孙帮柳提供的证据2，本院结合双方无异议的证据进行认证。根据前述证据，本院认定事实如下： 2017年10月26日，潘中娟向曹阳丹转账10万元。 2017年10月31日，陆新君向潘中娟转账15万元。 2017年12月25日，渝瑞公司与曹阳丹、孙帮柳签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定渝瑞公司向曹阳丹、孙帮柳出售公安门牌为苏州市相城区房，房屋总价款为1255719元。曹阳丹、孙帮柳于2017年11月27日前支付全部房价款，曹阳丹、孙帮柳在签订合同前支付的定金10万元冲抵房价款。渝瑞公司定于2××9年6月28日前将该商品房交付给曹阳丹、孙帮柳。曹阳丹、孙帮柳应当按照渝瑞公司的书面交房通知，按时办理房屋交付手续，前期物业服务费、公共能耗代收代交费在完成房屋交付手续的次月起，由曹阳丹、孙帮柳向物业服务企业交纳，曹阳丹、孙帮柳声明已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于其违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。合该合同的附件中另注明有关税费及曹阳丹、孙帮柳应交纳的其他费用清单，包括专项维修基金、契税、印花税、房屋登记费、房产抵押手续费、转让手续费、面积差价等。 2017年12月26日，陆新君转账给曹阳丹10万元。 2017年10月30日，陆新君向渝瑞公司转账1155719元用于支付案涉房屋房款（网上银行电子回单记载交易渠道为电子收款机）。 2××9年1月9日，渝瑞公司开具了案涉房屋的发票，票载购买方为曹阳丹，案涉房屋价税合计1255719元。 2××9年1月14日，陆新君向渝瑞公司转账30149.84元用于交付案涉房屋的契税17938.84元、专项维修基金12211元。 2××9年7月3日，苏州市自然资源和规划管理局颁发了苏（2××9）苏州市不动产权第××号不动产权证，坐落于苏州市相城区不动产（不动产单元号××）登记为曹阳丹、孙帮柳共同共有。 2××9年8月23日、24日，陆新君通过微信询问孙帮柳何时可以去苏州办理过户手续，并提出“你们商量好了抓紧回复我。”孙帮柳于24日答复“暂定周五”。8月27日，陆新君再次与孙帮柳确认周五办理归户手续，孙帮柳答复称“可以的，陆总和办理的中介说下，尽量安排好……”，后双方还确认了所需的具体资料：身份证、结婚证、户口簿。 本院认为：双方争议事实有二，一是案涉借名买房关系中，何人系借名人；二是陆成之是否有权要求曹阳丹、孙帮柳返还借名费用10万元。 对于争议事实一，曹阳丹、孙帮柳辩称是潘中娟通过其借名买房，与陆成之、陆新君父子无关。对此，第一，陆成之提供了其父亲陆新君于2017年12月26日向曹阳丹转账10万元的证据以及陆新君直接支付了案涉房屋定金之外的房款、房屋契税、维修基金的相应证据，并且案涉《苏州市商品房买卖合同》、不动产权证书及发票等各类票证原件现都由陆成之持有。第二，潘中娟出庭作证称陆新君、曹阳丹、孙帮柳第一次在华渝公司见面时其就说清了房子是陆新君借名买房。第三，陆新君还提供了其于2××9年8月与孙帮柳商议办理案涉房屋过户手续时间的微信聊天记录。以上三组证据可以互相印证，曹阳丹、孙帮柳对潘中娟并非借名人的事实是应该知道的，曹阳丹、孙帮柳的该项抗辩意见显然与事实不符，亦有违民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，本院不予采信。 对于陆成之还是陆新君是借名人，根据潘中娟所述，陆新君与曹阳丹、孙帮柳第一次在华渝公司见面时，曹阳丹、孙帮柳同意用其名义购房，陆新君也跟在曹阳丹、孙帮柳后面付款，但未提及陆成之。从潘中娟的该证言来看，曹阳丹、孙帮柳于2017年出面购房时尚不清楚借名人是陆成之还是陆新君。但从陆新君与房屋销售人员的微信记录、与中介人员的微信记录以及潘中娟的证人证言来看，陆新君从购房前到本案审理中，均表明了案涉房屋是陆成之购买或者需要登记为陆成之所有的意思，虽然陆成之并未提供直接出资的证据，但陆新君作为父亲为儿子购房出资并将房产登记在儿子名下并无不当。即使曹阳丹、孙帮柳起初无法确定借名人是陆成之还是陆新君，在陆成之提起本案诉讼并提供陆新君书写的情况说明后，曹阳丹、孙帮柳仍以本案与陆成之无关的意见要求裁定驳回起诉的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采信。 对于争议事实二，通过双方提供的证据及当事人的陈述，双方对曹阳丹、孙帮柳已收取的10万元是借名费用并无实际争议。本院已认定陆成之系借名人，陆成之现主张曹阳丹、孙帮柳协助其将案涉房产所有权转移登记至其名下并要求返还该10万元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，曹阳丹、孙帮柳确已出面为陆成之购买案涉房屋，但尚未配合办理房产过户手续。陆成之并未在本案中要求确定双方之间的借名买房合同无效或请求撤销该合同；相反，陆成之在本案中要求曹阳丹、孙帮柳配合办理案涉房产过户手续的诉请实际即为要求对方继续履行该借名买房合同。故陆成之在本案中同时主张曹阳丹、孙帮柳返还10万元借名费没有法律依据。 综上，虽然陆成之与曹阳丹、孙帮柳之间并无关于借名买房的书面合同，但综合前述证据，本院认定陆成之与曹阳丹、孙帮柳之间存在关于借名买房的口头合同成立，又因《合同法》分则中并未规定借名合同这一合同类型，故本院将本案立案案由房屋买卖合同纠纷调整为合同纠纷。根据常理借名人要求出名人配合办理房产过户手续时，出名人应予配合。本案中，在曹阳丹、孙帮柳已收取10万元借名费用，且曹阳丹、孙帮柳并未提供充分证据证明双方约定的借名费用高于10万元的情况下，曹阳丹、孙帮柳在本案审理中仍拒不配合办理案涉房产的所有权转移登记手续，是引起本案纠纷的原因。陆成之主张曹阳丹、孙帮柳配合办理案涉房产所有权转移登记的诉请，本院予以支持。陆成之在本案中主张曹阳丹、孙帮柳返还10万元借名费，本院不予支持。但陆成之在曹阳丹、孙帮柳履行全部义务后还有其他损失的，可以另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第二十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下： 一、曹阳丹、孙帮柳于本判决发生法律效力之日起10日内协助陆成之将坐落于苏州市相城区不动产［不动产权证号：苏（2××9）苏州市不动产权第××号；不动产单元号××）现登记于曹阳丹、孙帮柳名下］的所有权转移登记至陆成之名下。 二、驳回陆成之的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元、财产保全费1170元，两项合计3470元，由曹阳丹、孙帮柳负担。陆成之预交的诉讼费用3470元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，曹阳丹、孙帮柳应负担的部分应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  钱 晋 人民陪审员  胡景辉 人民陪审员  陈翠秀 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  刘淑姣