山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终281号 上诉人（原审被告）：王永，男，1989年12月20日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。 上诉人（原审被告）：吴海萍，女，1987年8月27日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：付增信，山东铭星律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵兰贵，男，1982年9月10日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王加涛，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 原审第三人：鲁盟地产经济连锁有限公司，住所地临沂市兰山区通达路。 法定代表人：刘后英。总经理； 委托诉讼代理人：孙雪雪，鲁盟地产经济连锁有限公司员工。 上诉人王永、吴海萍因与被上诉人赵兰贵及原审第三人鲁盟地产经济连锁有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王永、吴海萍的共同委托诉讼代理人付增信和赵玉琦、被上诉人赵兰贵的委托诉讼代理人王加涛、原审第三人鲁盟公司的委托诉讼代理人孙雪雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王永、吴海萍上诉请求：1.依法撤销原判决发回重审或依法改判解除双方签订的房屋买卖合同、上诉人只需返还已付房款305000元；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定违约事实错误，上诉人具有抗辩权，违约条款未生效，违约情形不成立。一审法院在被上诉人没有提交证据的情况下直接简单表述确认上诉人“明确告知不再出售该房屋”事实是错误的，其未仔细具体分析调查违约事实，属于事实认定错误。1、被上诉人在过户期限到期前，提出改变交易模式采用贷款方式，违反了合同不采取贷款方式的约定，增加了上诉人的资金处理义务，造成了上诉人的利息损失，上诉人有权提出异议和抗辩，是法定的抗辩权，因此产生纠纷不构成违约责任。2、双方最后履行过户期限为2018年12月7日，而被上诉人起诉时间为2018年11月15日，双方随后因争议进入诉讼程序，违约责任需要进一步分析和裁定，违约条件不成立，违约条款并未生效，不应当适用违约条款。3、双方签订的合同手写条款约定“过户交易时可具名在乙方指定人名下”这说明被上诉人并非实际购房人，从逻辑上讲，存在中介与被上诉人串通，损害上诉人利益的问题，否则怎么会约定过户给他人名下，而非被上诉人名下呢，这实际上为以后发生纠纷留下了约定的依据，如发生上述情况，则该合同存在欺诈嫌疑或损坏第三方利益，应当撤销或无效。上诉人不需承担违约责任。 二、关于违约条款适用问题。如果双方存在违约情形，则应当仅仅是无法交易的事实，仅仅适用违约责任第六款第1条“双方任意一方违约导致交易无法继续进行，以双倍定金和总房价的百分之20支付违约金”这一约定，而且这一约定也应当同时结合双方的过错责任、公平合理、根本违约问题和损失加以考虑。而不是适用第六款第4条的约定，因为没有证据证明是因上诉人“在签订合同后，甲方因房价上涨而不卖或因房价上涨故意找借口不卖的”这一情形而导致交易无法进行，双方导致无法进行的原因是被上诉人改变交易模式采用贷款方式增加了上诉人的资金管理义务而导致的纠纷，且双方并未超过履约期限，因此不符合赔偿增值部分的约定前提条件，不应赔偿房屋增值部分。笫六款第4条属于严重的恶意的违反诚实信用原则的根本性违约，只有存在上诉恶劣情形才能适用，否则会加重一方的义务。在这一案件中，双方互有问题和纠纷，并不属于根本性违约，即便在适用第六款第1条违约条款时，也应当同时结合双方的过错责任、公平合理、根本违约问题和损失加以考虑，上诉人认为应当返还305000元本金部分，至多可以考虑给予被上诉人利息损失。 三、即使存在违约行为，一审法院依据合同约定条款错误，认定被上诉人损失过高，存在违约金、定金、损失重复判决问题，应当依法撤销。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。被上诉人可以要求被上诉人赔偿房屋的差价损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，双方原约定讼争房屋成交价为61万元，在后来的评估价值为84.71万元(该评估报告上诉人不认可)，两价之间的差价为23.71万元，该差价相当于因违约给被上诉人造成的损失。据此被上诉人的实际的损失为房产的增值部分。一审法院不应同时支持首付款利息、违约金、赔偿损失(中介费)、赔偿房价增值款。一审的判决是对上诉人双倍的惩罚，显示公平，过重，二审法院应予以调整。同时关于讼争房屋差价认定的问题。被上诉人向法院申请对的市场价格进行评估，以确定因房屋价格上涨而产生的损失，评估价仅作为房屋价格的一个参考值，不能确定能以此评估价成交，所以一审院以评估价值认定不客观、不合理。再者评估报告评估基准日为2019年1月18日，上诉人认为是错误的，应为被上诉人主张权利之日即起诉之日。并且评估时间超出法定期限，程序违法，评估结果不应采信，不能作为判决依据。关于赔偿损失12200元(中介费)的问题。在双方签订的合同中第六条第一款中约定，一审法院属于重复判决。 四、一审法院程序违法，致使案件事实没有查清，认定错误。1、在一审庭审中，上诉人已经陈述买卖过程中的实际情况存在中介与原告串通，损害上诉人利益的问题。一审法院并未审查。而在双方签订的合同手写条款约定“过户时科具名在乙方指定人名下”这说明被上诉人并非实际购房人，只是中介工作人员与其串通，依更高的价格出售涉诉房产后，将房子直接过户到买受人名下，已达到赚取高额差价及减少过户税费的问题。所以该合同损害上诉人及国家利益，应为无效合同，上诉人只需返还首付款。同时申请法院调取原告在支付上诉人首付房款前一星期的银行交易记录。一边查明中介工作人员与其串通，原告顶名买房的问题。2、一审法院对评估报告的认定程序错误。综上所述，根据相关法律规定，请求法院依法查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。 赵兰贵辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 鲁盟公司述称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 赵兰贵向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除合同；2.被告返还原告支付的房款305000元及利息；3.被告按合同约定双倍返还定金4万元并承担合同约定的违约责任；4.被告赔偿原告购房后房屋增值部分的房屋差价；5.案件诉讼费、保全费、诉讼保全险等实现权利所支出的费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月25日，原告赵兰贵（乙方）与被告王永、吴海萍（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定原告以61万元价格购买二被告位于临沂市河东区。合同违约责任条款约定原告1.“违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金司赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同。”；2.“甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之叁的违约金向守约方支付，任何一方逾期十五日以上未履约的，视为悔约，应按本条第1项约定承担责任，守约方有权解除合同”；4.签定合同后甲方如因房价上涨而不卖，或因房价上涨故意找借口不卖的，除按违约责任赔偿外，乙方有权要求赔偿此房屋的增值部分（依据评估部门评估增值额度）作为乙方再次购房产赔偿金。”2018年6月1日，原、被告签订补充协议，原告另行支付5000元给被告。 合同签订后，原告向房屋交易中介即第三人鲁盟公司交付购房定金2万元；之后原告向被告支付价款305000元，被告向原告出具收款条一份，日期为2018年6月1日。 原告向二被告履行付款义务后，被告明确告知不再出售该房屋，原、被告就该房屋买卖事宜未能协商一致，原告起诉至法院。 案件审理过程中，原、被告对房屋增值部分申请法院进行评估，经由双方共同选定的山东弘裕土地房地产评估有限公司作出房地产估价报告，截至价值时点2019年1月18日，本案的争议房屋的总价值为84.71万元（主房评估价值为79.19万元，配房评估价值为5.52万元），相较于原、被告购买房屋时确定的价格61万元，房屋增值部分为23.71万元。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。本案中，原告在房屋买卖关系中履行了自己的付款义务，其合法权益应得到保护；被告未按合同约定履行交房义务，并明确表示不予出售房屋，其行为构成违约，应按照双方约定的违约条款承担违约责任。依照双方约定，被告拒不交房的行为已经符合原、被告关于解除合同的约定，对于原告请求判决解除合同的主张，予以支持；双方买卖合同解除后，对于原告交付的购房款项二被告应予退还，并自原告提起诉讼之日起承担给原告造成的利息损失，该利息按同期人民银行贷款利率计算。对于原告主张的违约金，原告既主张按双倍定金返还，又主张按合同约定由被告承担房价20%的违约金额；对于原告的该项主张，一审法院择一支持，按照房价的20%即122000元由被告承担该违约责任。对于原告支付给第三人的中介费用12200元，因被告的违约行为给原告造成了损失，应由被告向原告承担赔偿责任。对房产估价增值部分237100元，该部分作为原告的可得利益损失，被告应予赔偿。原告对房屋估价预交的评估费4200元，系因被告的违约行为给原告造成的成本支出，应由被告承担。对于被告提出的答辩及反驳意见，未提供证据证实，且原告亦不予认可，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条规定，判决：一、原告赵兰贵与被告吴海萍、王永签订的关于买卖位于临沂市河东区的合同予以解除。二、被告吴海萍、王永于判决生效之日起十日内返还购房款305000元，并承担利息损失（利息自2018年11月15日起至履行之日止，按同期人民银行贷款利率计算）。三、被告吴海萍、王永本判决生效之日起十日内向原告赵兰贵支付违约金122000元、赔偿损失12200元。四、被告吴海萍、王永于本判决生效之日起十日内向原告赵兰贵支付房价增值款项237100元。案件受理费减半收取2937.5元，保全费3270元，评估费4200元，由被告吴海萍、王永承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 关于上诉人是否构成违约的问题。依照双方买卖合同约定，剩余房款在过户时支付，同时在补充协议中约定具备办证条件后，上诉人在三十个工作日内无条件配合被上诉人过户。故双方约定的是上诉人先履行债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”涉案房屋在2018年11月份具备办证条件下，被上诉人要求双方履行各自的义务，而上诉人以被上诉人改变交易方式、系采用贷款支付的方式违反了合同约定为由进行抗辩，但未提供证据证实，故上诉人行使先履行抗辩权的主张，本院不予采信。上诉人在涉案房屋具备办证条件下以自己的行为表明不履行其债务，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于上诉人应承担违约责任的问题。本案中，双方买卖合同解除后，上诉人对于被上诉人交付的购房款项应予退还，并承担自提起诉讼之日起造成的利息损失。根据合同约定，鲁盟公司的居间行为已完成，且本案系上诉人违约所致，被上诉人作为守约方有权向上诉人追偿中介费用12200元。在卖房人由于房价上涨毁约情况下，买房人除了可以选择要求按合同约定要求支付违约金，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以选择主张损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，在上诉人承担合同约定的违约金后，亦应对房产估价增值部分237100元赔偿。另，双方对涉案房屋的现有价格达不成一致意见，一审法院于2019年1月18日委托评估公司对涉案房屋进行了价格鉴定，评估公司以委托方委托评估之日为本次价值时点确定涉案房屋的价格并无不当。 综上所述，王永、吴海萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5875元，由上诉人王永、吴海萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国栋 审判员  王海涛 审判员  李大军 二〇二〇年三月十九日 书记员  李璐彤