广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终104号上诉人（原审被告一）：何如旺，男，汉族，1970年3月6日出生，住广东省博罗县*********，公民身份号码442************41X。被上诉人（原审原告）：林秀容，女，汉族，1957年6月23日出生，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码442************025。委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。被上诉人（原审被告二）：林文珍，女，汉族，1970年11月6日出生，住广东省博罗县***********，公民身份号码442************022。被上诉人（原审被告三）：黄永新，男，汉族，1967年5月22日出生，住广东省博罗县***********，公民身份号码442************014。上诉人何如旺与被上诉人林秀容、林文珍、黄永新案外人执行异议之诉一案，博罗县人民法院于2019年7月20日作出（2019）粤1322民初875号民事判决，上诉人何如旺不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。因受新型冠状病毒肺炎疫情防控的影响，本案无法组织现场开庭，经庭前征询当事人以及诉讼代理人的同意，采用微信视频开庭方式进行开庭查询，上诉人何如旺，被上诉人林秀容的委托诉讼代理人徐林海，被上诉人林文珍、黄永新参加诉讼。本案现已审理终结。何如旺上诉请求：一、撤销博罗县人民法院(2019)粤1322民初875号民事判决，依法改判为驳回被上诉人的一切诉讼请求。二、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院在(2019)粤1322民初875号民事判决中，查明事实不清，适用法律错误：一、一审法院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院认为：“其次，关于购房款支付问题……原告在涉案房产被查封之前已通过抵偿借款本息及支付差额部分支付了购房款。”在一审庭审时，被上诉人提供了三份借据(2016年3月1日借款17万，2016年8月5日借款43万，2016年10月6日借款1万元)，借据均为复印件，而没有原件，真实性无法考证，且被上诉人黄永新在庭审中承认借款收据是在庭审前为了应诉而签的，法院错误采信借款内容，违反证据规则。此外，43万借款银行转账为421000元，被上诉人主张扣除头期利息9000元，这是不符合民间借贷相关规定，只能认为借款本金为421000元，借款17万元无银行转账记录，被上诉人主张现金支付，大额现金支付无其他证据佐证，存在恶意串通嫌疑，不得认可。此外，以上借款借条中均未约定利息，被上诉人主张抵扣购房款的利息54000元子虚乌有，无法律和事实依据。因此应当认定为被上诉人林秀容并未支付全部购房款项，不符合《最高院关于执行异议规定》第二十八条第三款。二、被上诉人林秀容对过户登记存在过错。作为完全行为能力人，被上诉人林秀容在签订购房合同之前，应当对买受房屋的性质、土地用途等进行必要的审查，对诉争房屋土地性质工业用地无法正常过户应当具有明确的知悉，在应当知道房屋无法过户的情况下，仍冒险签订购房合同，应当由其承担无法过户的风险及责任。故本案不符合《最高院关于执行异议规定》第二十八条第四款。三、案涉房屋建筑面积大约两百平方米，已经完全装修，市场价值应当不少于110万元，被上诉人林秀容和黄永新签订购房合同约定房价754000元，且实际勉强有证据证明能抵扣房款的金额仅有50多万，这是明显的低价买卖，侵害了上诉人的债权人利益，因此将房屋强制执行，恢复债务人的财产，更能有利于民法中保护交易安全的立场。《最高院关于执行异议规定》第二十八条的成立条件应当是买受人是善意的，但如此低价交易，买受人被上诉人林秀容绝非善意买受人，上诉人的权益应当优先于其权益。四、被上诉人林秀容提供的证明其占有房屋的物业费、水电费收据，收据所盖印章单位并非工商登记主体，且物业单位和业主黄永新存在利害关系，该证据真实性存疑，不应被采纳。即使林秀容已经占有房屋，也无法获知其占有观念是所有权占有还是使用权(亲戚朋友借住)占有。综上所述，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院也未查明事实，将瑕疵众多的证据，生硬地认定不真实的事实，硬套《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，存在明显错误。为保护上诉人的合法权益，上诉人特向惠州中院提出上诉，请惠州中院依法改判，驳回被上诉人林秀容的一切诉讼请求。被上诉人林秀容辩称：被上诉人林秀容在一审时已经提交充分证据证明我方购买涉案房屋满足执行异议规定第28条所要求的四个条件，所以一审法院的认定符合法律的规定，适用法律正确，希望二审维持一审法院的认定。被上诉人林文珍辩称：我的意见就是跟被上诉人林秀容的答辩意见一致。被上诉人黄永新辩称：我的意见就是跟被上诉人林秀容的答辩意见一致。二审中，被上诉人林秀容向本院提交如下证据：1、2011年1月10日至2011年3月21日李永久的个人活期明细，证明李永久从银行取出10万元现金借给黄永新的事实；2、2015年12月3日李永久的个人活期明细，证明李永久借给黄永新7万元现金的过程：2015年12月3日张带良向李永久借款7万元，在2016年2月底还7万元现金给李永久，李永久将该款借给黄永新，黄永新连同2011年2月10日的10万元一同写下借条，共17万元；3、证明、张带良身份证复印件，证明张带良向李永久于2015年12月3日借款7万元，后又在2016年2月29日以现金方式向李永久偿还7万元。上述证据不属于新证据。其他当事人未向本院提交证据。林秀容一审诉讼请求：1、判令停止对林秀容向林文珍、黄永新购买的坐落于博罗县*****************的房屋（产权证号：C4****37）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案案件受理费由何如旺、林文珍、黄永新承担。一审法院认定事实：林文珍、黄永新系夫妻关系。黄永新系博罗县*******************屋（房产证号：粤房地证字第C4****37号，丽**苑内9座的土地面积为1551平方米，土地性质为工业用地）的权属人。2016年3月1日，黄永新向林秀容借款170000元。2016年8月5日，黄永新再次向林秀容借款430000元（林秀容转账421000元至林文珍名下账户），2016年8月25日，黄永新将丽**苑内9座B12号房屋抵押给林秀容，并办理了抵押登记。2016年10月6日，黄永新又向林秀容借款10000元。黄永新向林秀容借款后，未偿还借款，林秀容、黄永新于2017年3月间口头协定黄永新以754000元价款将涉案房产抵偿欠林秀容的借款本息，扣除借款本金610000元及未付的利息54000元（2016年9月5日至2017年3月5日的利息），林秀容应支付90000元给黄永新。2017年3月6日，林秀容通过自己名下账户支付购房款60000元至林文珍名下账户。2017年3月15日，林秀容及其丈夫李永久与林文珍、黄永新签订《房屋转让合同》，合同约定林文珍、黄永新将坐落于博罗县*******************屋（房产证号：C4****37）转让给林秀容、李永久，房屋总价款为754000元。合同约定，林秀容、李永久付清房款总额后，林文珍、黄永新协助办理好房屋过户手续。合同签订当天，林秀容丈夫李永久通过其名下账户支付剩余购房款30000元至林文珍名下账户，林文珍、黄永新向林秀容出具了《购房收款收据》，并将该房屋交付给林秀容使用，林秀容已于2017年3月份在该房屋内居住至今，并每月按时交纳管理费、水费。2017年3月15日，林秀容向税务局交纳了契税14409.68元。双方签订合同后，博罗县国土资源局国土资源测绘队、博罗县房产测绘所对涉案房地产进行了测绘。2017年5月15日，林秀容与林文珍、黄永新前往博罗县不动产登记局办理过户申请手续，同时办理了注销涉案房产的抵押登记手续。博罗县不动产登记局受理后，一直未能为林秀容办理完过户手续。为此，林秀容于2017年10月31日向博罗县信访部门投诉，要求不动产登记局尽快办理完成过户手续。2017年11月9日，博罗县国土资源局作出信访答复：“该宗地位于罗阳镇桥东五路丽**苑内地段，面积1551平方米（证号：博府国用（2015）第0****3号）原证载用途为工业用地，房屋业主取得房产证，因房产证与土地证用途不一致而无法办理不动产登记证。……经博罗建设用地领导小组讨论通过，同意惠州市博罗建业集团有限公司位于罗阳镇桥东五路丽山豪苑内地段，面积1551平方米（证号：博府国用（2015）第0****3号）的土地完善用地手续。”另查明，2018年4月12日，博罗县人民法院受理了何如旺诉林文珍、黄永新民间借贷纠纷一案，博罗县人民法院经审理后作出（2018）粤1322民初1548号民事判决书，判令林文珍、黄永新于判决生效之日起15日内向何如旺偿还借款101.8万元及利息。在执行该案过程中，博罗县人民法院于2018年10月15日作出（2018）粤1322执1814号之一执行裁定书，查封了黄永新名下坐落于博罗县*******************屋（房产证号：C4****37）。后林秀容提出书面异议，博罗县人民法院经审查后作出（2019）粤1322执异1号执行裁定书，驳回案外人林秀容的异议。林秀容不服，向博罗县人民法院提起本案诉讼。一审法院认为:本案系案外人执行异议之诉。综合林秀容、何如旺、黄永新诉辩意见，本案争议焦点为：林秀容作为涉案房产的买受人，对涉案房产是否具有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，林秀容关于停止执行涉案房产的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。首先，关于合同签订问题。涉案房产于2018年10月15日被查封，而林秀容及其丈夫李永久已于2017年3月15日与林文珍、黄永新签订《房屋转让合同》，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。据此，一审法院认为，林秀容与林文珍、黄永新于涉案房产被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款支付问题。依前述查明事实，林秀容与林文珍、黄永新在《房屋转让合同》中约定总购房款754000元。减除黄永新所欠林秀容借款本金610000元及未付的利息54000元，林秀容应支付90000元给黄永新。该款林秀容已于2017年3月6日、2017年3月15日支付给黄永新。因此本案现有证据足以证明林秀容在涉案房产被查封之前已通过抵偿借款本息及支付差额部分支付了购房款。再次，关于房产占有问题。依前述查明事实，林秀容与林文珍、黄永新签订《房屋转让合同》后，林文珍、黄永新已将该房屋交付给林秀容使用，林秀容已于2017年3月份在该房屋内居住至今，并每月向物业公司管理处交纳管理费、水费。据此，本院认为，林秀容在涉案房产被查封之前已合法占有房产。最后，关于过户登记问题。林秀容与林文珍、黄永新在《房屋转让合同》后，林秀容与林文珍、黄永新前往博罗县不动产登记局办理过户申请手续，但因原土地使用权证证载用途为工业用地而未能办理不动产过户登记，属于开发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判 长 黄仲民审 判 员 赖锦荣审 判 员 白 雪二〇二〇年三月三十一日法官助理 黄惠樱书 记 员 陈琪琛