云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终15号上诉人（原审原告暨反诉被告）镇雄县增辉珠宝店。住所地：镇雄县南台街道办事处南广路82号。经营者曾辉，女，汉族，生于1968年8月1日，湖南省澧县人，初中文化，系个体工商户，住湖南省澧县，现住镇雄县南台街道办事处南广路82号。委托代理人张华，镇雄县鸣旺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告暨反诉原告）刘汉东，男，汉族，生于1966年1月5日，湖北省汉川市人，初中文化，个体工商户，住湖北省汉川市，现住镇雄县。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审第三人管彦飞，男，汉族，生于1946年10月28日，云南省镇雄县人，初中文化，系镇雄县公安局退休干部，住镇雄县。原审第三人刘朝美，女，汉族，生于1952年12月20日，云南省镇雄县人，小学文化，系镇雄县原乌峰镇退休职工，住镇雄县，系管彦飞之妻。原审第三人共同委托代理人沈睿、贺金平，云南奥洋律师事务所律师。上诉人（原审原告暨反诉被告）镇雄县增辉珠宝店因与被上诉人(原审被告暨反诉原告)刘汉东、原审第三人管彦飞、刘朝美房屋租赁合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院(2018)云0627民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院确认如下法律事实：2013年12月，被告刘汉东向他人转租了第三人管彦飞、刘朝美位于镇雄县门面中的其中一个门面经营。2017年6月26日，被告刘汉东与第三人管彦飞、刘朝美签订了《租房协议》，第三人管彦飞、刘朝美将位于镇雄县两个门面及三楼、四楼两层住房租给被告刘汉东经商和其他经营（被告刘汉东可以转租给他人），但必须电话或当面通知第三人经营项目（绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营）。租期为五年，即2017年7月1日至2022年6月30日止，第一年租金为258000元，以后每年按12000元递增租金。2017年7月24日，被告刘汉东与张美荣签订《门面分租协议》，将82号门面靠楼梯间的第一间门面分租给张美荣经营，租期为三年，第一年租金为218000元，以后逐年按10%递增支付租金。2018年8月19日，张美荣与曾辉签订《门面转让协议》，将其向被告刘汉东分租的门面转让给曾辉经营珠宝，租期为2018年7月1日至2019年6月30日止，租金为240000元。2018年3月24日，被告刘汉东与曾辉签订《门面分租协议》，将82号门面靠楼梯间的第二间门面分租给曾辉经营珠宝，租期为四年，即2018年3月31日至2022年3月31日止，租金第一年为190000元，以后按逐年10%递增支付租金。2018年6月18日，被告刘汉东通过农业银行转款270000元给第三人管彦飞。被告与第三人于2018年7月9日重新签订《房屋租赁协议》，约定租金为330000元／年，租期仍然为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日，被告同样可以转租给他人，但必须电话和当面告知第三人，绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营，同日，被告刘汉东通过农业银行转款60000元给第三人管彦飞。2018年7月24日，镇雄县“金六福吉祥”珠宝股东代表曾辉向被告刘汉东出具《申明》（声明）载明：经镇雄县“金六福吉祥”珠宝团队所有股东一致商议愿意出资人民币550000元、老店延长三个月租金47500元，合计人民币597500元从刘汉东手中换取于2018年7月9日签订的房屋租赁合同，租赁期限为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日止。被告刘汉东已于同日出具《申明》（声明）给原告方，《申明》载明：“现镇雄县门面从即日起不再属于刘汉东本人一个人拥有租赁权（租赁时间为五年，从2018年7月1日至2023年6月30日止），应归镇雄县“金六福吉祥”珠宝所有股东拥有，以后一切房屋事宜与纠纷归整个团队所有股东共同承担和拥有。2018年7月9日签订的房屋租赁合同交给团队代表保存，不在刘汉东本人拥有”。当日，被告刘汉东出具收到镇雄县“金六福吉祥”珠宝团队门面转让费550000元及老店门面延期3个月租金47500元，合计597500元的《收条》给曾辉，次日，曾辉通过农业银行转款547500元给被告，被告也依照书面《申明》将南广路82号门面的租赁权转让给原告方，被告与第三人于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》原件交由原告方保存。2018年8月22日，原、被告双方及黄凤琴签订了《金六福吉祥珠宝合作协议书》，被告按约出资30万元成为该珠宝店的股东，占该珠宝店6.3%的股份，黄凤琴占该珠宝店6.3%的股份，曾辉占该珠宝店87.4%的股份。原、被告双方共同在镇雄县经营镇雄县增辉珠宝店（原告对外经营的门头名称为“金六福吉祥”珠宝）一段时间后，原告方以被告刘汉东转让门面未告知第三人，第三人不准原告方继续使用门面为由，于2018年11月26日向本院起诉解决。本院于2019年2月20日通知第三人应诉，庭审中，第三人提出要求解除与被告刘汉东签订的《房屋租赁协议》。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告刘汉东两次与第三人管彦飞、刘朝美签订的《房屋租赁协议》均约定被告刘汉东在租赁期间可以转租他人,虽然双方还约定转租须电话和当面告知第三人，但双方未约定未履行告知义务的相关违约责任，第三人主张被告刘汉东未履行告知义务，刘汉东予以否认，第三人对此无据证明，且被告刘汉东是否履行告知义务，实质上不影响该协议的履行。原告镇雄县增辉珠宝店的经营者曾辉先后与张美荣转租及与被告刘汉东分租门面，时间较长，曾辉转租后对门面进行装修，第三人管彦飞、刘朝美在场未提出异议，应推定第三人对被告刘汉东的转租行为是明知的，已默认原、被告双方的转租行为。因此，被告刘汉东转租房屋的行为并未构成违约，第三人管彦飞、刘朝美诉求解除与刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》的理由依法不能成立，不予支持。曾辉为获得涉案房屋的租赁权，与被告刘汉东协商并给付刘汉东转让费55万元，刘汉东将涉案房屋转租给原告，刘汉东将与第三人签订的《房屋租赁协议》原件交由原告方保存，双方为此分别出具的声明系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，双方在履行协议的过程中也未违反约定，且第三人诉求解除与被告刘汉东签订的《房屋租赁协议》的理由依法不能成立，因此，原告诉求解除与被告刘汉东达成的转租合同、由被告刘汉东返还转让费55万元的理由依法也不能成立，不予支持。被告刘汉东以原告镇雄县增辉珠宝店违约为由，诉求原告承担违约责任，给付违约金30000元，因原告并未违约，且双方对违约责任未作约定，其诉求依法不能成立，不予支持。为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告镇雄县增辉珠宝店对被告刘汉东的诉讼请求。二、驳回被告刘汉东对原告镇雄县增辉珠宝店的反诉请求。三、驳回第三人管彦飞、刘朝美对被告刘汉东的诉讼请求。本诉案件受理费人民币7900元，由原告曾辉承担；反诉案件受理费人民币275元，由被告刘汉东承担；第三人管彦飞、刘朝美预交的案件受理费人民币100元，由第三人管彦飞、刘朝美承担。镇雄县增辉珠宝店上诉请求：撤销镇雄县人民法院(2018)云0627民初4817号民事判决，查清事实依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实错误。未对刘汉东与管彦飞签订的《房屋租赁协议》所约定的条款进行实质审查；第三人管彦飞、刘朝美当庭否认刘汉东并未将房屋转让实情告知，并且第三人对于上诉人接手所转让房屋后进行前期装修期间及装修后正式经营两个月时间之后才从昆明回镇雄知道的；上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》定于2019年6月30日生效并履行，上诉人是于2018年11月18日提起诉讼，上诉人的诉求应该得到支持；2、一审适用法律错误。认定刘汉东与上诉人签订的《房屋租赁协议》有效，并引用合同法第224条错误，因为没有征得出租人（第三人）同意；3、被上诉人刘汉东与上诉人签订《房屋租赁协议》存在重大欺诈行为。刘汉东与上诉人谎称其是第三人刘朝美的亲弟弟，对房屋有管理权属于欺诈行为。第三人管彦飞、刘朝美答辩称：1、原审认定事实错误。答辩人自始至终对刘汉东的转租行为并不知情，答辩人自2018年3月至9月一直在昆明生活，9月回到镇雄后，曾辉所经营的珠宝店已开业两月之久；刘汉东已违反转租告知义务并未如期如约支付2019年度的房租，答辩人有权解除《房屋租赁协议》；2、原审适用法律错误。一审将本属于刘汉东的举证责任归属于答辩人，让答辩人承担举证不利的后果属于法律适用错误，显失公平。3、刘汉东谎称其与刘朝美为亲兄弟关系，存在重大欺诈行为，违反诚实信用原则。刘汉东未作答辩。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原判是否恰当？针对本案焦点，结合双方当事人诉讼主张，本院综合评判如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中刘汉东与管彦飞、刘朝美签订的《房屋租赁协议》约定刘汉东在租赁期间可以转租他人,但不容许经营医院、餐馆和赌博、色情违法项目，同时必须电话和当面告知第三人。第三人管彦飞、刘朝美认为刘汉东没有履行告知义务，但第三人未能提供证据证实该主张，且曾辉转租房屋后开的是珠宝店，并不在协议约定的禁止经营项目内，未违背协议内容。故原判根据查明的事实即本案的实际情况，依据相关法律作出的判决并无不当。至于上诉人的其余上诉理由与本案查明事实不符，不予采纳。综上，上诉人镇雄县增辉珠宝店的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费人民币7900元，由上诉人镇雄县增辉珠宝店经营者曾辉负担。本判决为终审判决。审判长 周 裕审判员 李 韬审判员 周应彪二〇二〇年三月十八日书记员 娄忠伟