中华人民共和国辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0192民初839号原告：刘静波，女，1960年6月21日出生，汉族，沈阳市苏家屯区枫杨路111号4-7-1，现住址：沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人:李锋，男，1978年4月14日出生，汉族，无业，住址沈阳市铁西区，现住址沈阳市铁西区。被告：尹仁子（JaneinjaCho），女，1963年5月6日出生，家庭主妇，现住址为：美利坚合众国宾夕法尼亚州伊斯顿拉菲路18045号（4803RafiRdEastonPA.18045）原告刘静波与被告尹仁子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘静波委托诉讼代理人李锋到庭参加诉讼。被告尹仁子（JaneinjaCho）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静波向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告尹仁子履行原房屋买卖协议，协助原告刘静波办理房屋产权变更事宜。事实和理由：1997年11月20日，原告刘静波从被告尹仁子处购得位于沈阳市苏家屯区的面积90平米价值十万元的门市房一处，由于原告未及时过户，导致2009年办理过户手续时，房产部门通知原过户文件不符合过户要求，需要被告重新协助提供相关手续，但由于被告尹仁子出国外出务工联系不到其本人，后联系到被告的姐姐尹仁花得知被告尹仁子已经前往美国，期间原告积极与被告尹仁子国内家人协调此事至今，通过其家属转述原告诉求，虽然被告家人联系到被告本人，但被告以没有时间为由拒不配合出具证明，拒不协助原告刘静波办理房屋产权变更事宜。为维护原告合法权益，向法院提请诉讼，请求法院判令被告尹仁子（JaneinjaCho）履行原房屋买卖协议，协助原告刘静波办理房屋产权变更事宜。原告围绕诉讼请求提交了证据。证据1、房屋所有权证（卷号：7-4-472；发证机关沈阳市苏家屯区房屋产权登记发证办公室；发证时间：1994年10月11日；房屋坐落位置:新址：苏家屯区，旧址：苏家屯区解放街三段东一里）。证明被告对涉案房屋有完全的排他的所有权；证据2、房屋买卖协议书原件。证明原告与被告于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议有效；证据3、社区证明。证明原告于1997年11月20日从被告处购买本案讼争房屋，地址为苏家屯区，现系房屋实际使用居住人；证据4.沈阳市苏家屯区秀才食杂店在国家企业信用公示系统的登记记载截屏，证明原告系沈阳市苏家屯区秀才食杂店的个体业主，其经营地址在苏家屯区，现系房屋实际使用人；证据5.门前冰雪清扫费缴费增值税普通发票，证明原告系沈阳市苏家屯区秀才食杂店的个体业主，现系房屋实际使用人；证据6.尹仁子出具的空白授权委托书及证明该授权委托真实性的微信聊天记录截屏。证明尹仁子出售本案讼争房屋和协助办理房产更名的的真实意愿；证据7.原告户口本及其女儿路艳的身份信息，其女儿路艳和女婿即本案诉讼代理人李锋的结婚证，李锋的身份证原件及复印件证明李峰授权来源的合法性和真实性；证据8本案被告尹仁子与其在国内的同胞姐姐尹仁花的微信聊天记录截屏及光盘，证明尹仁子已经收到法院邮寄到美国的开庭传票，已经获悉开庭时间地点；证据9沈阳市苏家屯区地名管理办公室《证明》一份，证明【房屋所有权证（卷号：7-4-472；发证机关沈阳市苏家屯区房屋产权登记发证办公室；发证时间：1994年10月11日；房屋坐落位置:新址：苏家屯区，旧址：苏家屯区解放街三段东一里）】案涉房产的新地址已变更为苏家屯区雪柳街92号8门。上述证据经庭审查证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。对本院调查被告尹仁子（JaneinjaCho）姐姐尹仁花的两次调查笔录（2019年12月6号和2020年1月8号的调查笔录）原告诉讼代理人李锋无异议，本院亦予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年11月20日，原告刘静波从被告尹仁子处购得位于沈阳市苏家屯区的、面积90平米、交易价款为人民币十万元的门市房一处【房屋所有权证（卷号：7-4-472；发证机关沈阳市苏家屯区房屋产权登记发证办公室；发证时间：1994年10月11日；房屋坐落位置:“新址：苏家屯区，旧址：苏家屯区解放街三段东一里）”】，原告刘静波与被告尹仁子签订了房屋买卖协议一份，协议落款时间为“1997年11月20日”；协议签订后，原告刘静波与被告尹仁子对房屋买卖协议进行了实际履行，被告尹仁子将案涉房产的产权证原件交付给了原告刘静波，原告刘静波对案涉房屋进行了实际入住；由于原告未及时向房产管理部门办理房产过户登记手续，导致2009年原告申请办理过户手续时，房产部门通知原过户文件不符合过户要求，需要被告重新协助提供相关手续，但由于时过境迁，被告尹仁子出国外出务工联系不到其本人，后联系到被告的同胞姐姐尹仁花得知被告尹仁子已经前往美国，期间原告积极与被告尹仁子国内家人协调此事，通过其家属转述原告的要求，虽然被告家人联系到被告本人，但被告以身在国外，路途遥远，没有时间为由拒不配合出具证明，拒不协助原告刘静波办理房屋产权变更事宜。原告遂于法院提请诉讼，请求法院判令被告尹仁子（JaneinjaCho）履行原房屋买卖协议，协助原告刘静波办理房屋产权变更事宜。庭审中，原告委托代理人李峰提供了被告尹仁子的姐姐尹仁花与被告尹仁子的微信聊天记录录屏及截屏，证实尹仁子已经收到法院邮寄到美国的开庭传票，已经获悉开庭时间和地点。另查明，据沈阳市苏家屯区地名管理办公室《证明》，原告刘静波从被告尹仁子处购得的位于沈阳市苏家屯区的门市房现已变更新地址，新址为沈阳市苏家屯区雪柳街92号8门。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案的法律适用问题；二原告与被告于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议是否有效；三、被告是否有义务配合原告办理案涉房屋产权变更事宜。一、本案的法律适用问题；依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》【法释〔2012〕24号】第一条之规定，“民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外……。”根据业已查明的事实，本案被告尹仁子现长期居住在美利坚合众国宾夕法尼亚州，故，本案具有涉外民事关系。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案案涉房产位于中华人民共和国辽宁省沈阳市苏家屯区雪柳街，故，本案应适用中华人民共和国法律。二、关于原告与被告于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议是否有效；首先，《中华人民共和国合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，原被告双方当事人签订有书面房屋买卖协议，并以自己的行为实际履行了书面房屋买卖协议，如交付房证，占有使用房屋等，原被告双方当事人之间的房屋买卖协议符合书面合同的形式要件，符合《中华人民共和国合同法》第十条的规定；其次，原被告双方当事人交易主体适格，意思表示内容真实合法，不损害第三人利益，故，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。原被告于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议合法有效。三、被告是否有义务配合原告办理案涉房屋产权变更登记事宜。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原被告于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议已经实际履行，协议约定的权利义务业已终止，但当事人之间并不因此就毫无关系。依据上述法律规定，当事人之间尚存在“后合同义务”，“后合同义务”的内容包括通知、协助、保密等义务。故，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，被告有义务配合原告办理案涉房屋产权变更登记手续。综上，被告尹仁子经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加案件审理，视为放弃质证和答辩的诉讼权利，依据法律规定，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十二条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》【法释〔2012〕24号】第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘静波与被告尹仁子于1997年11月20日所签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告尹仁子于本判决生效后三十日内协助原告刘静波办理案涉房屋登记变更手续，将案涉房屋协助变更登记在原告刘静波名下【房屋所有权证（卷号：7-4-472；发证机关沈阳市苏家屯区房屋产权登记发证办公室；发证时间：1994年10月11日；房屋坐落位置:“新址：苏家屯区，旧址：苏家屯区解放街三段东一里）”；现地名登记新址为“沈阳市苏家屯区雪柳街92号8门”】；三、驳回原告刘静波的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,300元，由原告刘静波承担。如不服本判决，原告刘静波可在本判决书送达之日起十五日内，被告尹仁子可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李卫国人民陪审员  王呈志人民陪审员  戴及英二〇二〇年三月二十六日法官助理那颖书记员王艾彤本案判决所依据的相关规定《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》法释〔2012〕24号第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；（三）标的物在中华人民共和国领域外；（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决