山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初6859号原告：刘娟，女，1972年3月15日生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，山东齐鲁律师事务所律师。原告：刘欣，女，1970年2月20日生，汉族，住济南市天桥区。被告：杨兴茂，男，1963年12月15日生，汉族，济南铁路集团有限公司济南工务段员工，住济南市市中区。被告：王秀鸿，女，1963年4月4日生，汉族，住济南市市中区。上述两被告共同的委托诉讼代理人：孙福山，山东储誉律师事务所律师。被告：山东每客美家不动产经纪有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城11区1、2、3号楼一层商铺105.法定代表人：徐宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙燕然，女，山东瀛岱律师事务所实习律师。原告刘娟与被告杨兴茂、王秀鸿、山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称每客美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法追加刘欣为共同原告，并依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人高强，被告杨兴茂、王秀鸿及其委托诉讼代理人孙福山，被告每客美家公司的委托诉讼代理人王晓鹏、孙燕然到庭参加诉讼。原告刘欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.请求解除范秀兰与杨兴茂、王秀鸿于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告杨兴茂、王秀鸿返还原告购房款1025000元、中介服务费18000元；3.被告杨兴茂、王秀鸿赔偿原告房屋差价损失675000元（暂定，实际数额待评估机构评估后确定）；4.判令每客美家公司对2、3项请求承担连带赔偿责任；5.本案案件受理费、保全费、评估费等由三被告承担。本案诉讼过程中，刘娟将诉讼请求第2项的中介服务费金额变更为18860元，诉讼请求第3项房屋差价损失金额变更为345000元。事实和理由：2016年10月13日，被告杨兴茂、王秀鸿作为甲方（出卖人）与乙方范秀兰（买受人）在每客美家公司居间下签订《房产买卖合同》，约定甲方将坐落于济南市市中区铁路南苑小区三区2号楼2-XXXX号房屋及相应地下室出卖给乙方，总价款1025000元。甲乙双方在签订合同当日，乙方支付定金50000元，剩余房款975000元乙方于2017年10月1日（或按开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续。甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。合同签订后，范秀兰如约支付全部购房款1025000元、中介费18000元。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将房屋交付范秀兰。因杨兴茂、王秀鸿一直未配合办理过户，范秀兰及刘娟多次与其沟通未果。2018年10月29日，范秀兰死亡。原告认为，范秀兰与杨兴茂、王秀鸿签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，为有效合同。范秀兰已按照约定履行合同义务，因杨兴茂无房改资格，不能办理涉案房屋的不动产登记证，使合同目的无法实现，故刘娟主张解除房屋买卖合同。合同解除后，杨兴茂、王秀鸿应承担相应违约责任，返还购房款及中介费。因被告违约，导致买方丧失了购买房屋的最佳机会，增加了再次购买房屋的成本，造成同地段同户型房屋差价损失，亦应由杨兴茂、王秀鸿承担。每客美家公司在居间过程中未尽到应有的谨慎审查义务，存在过错，应与杨兴茂、王秀鸿承担连带责任。原告提出以上请求，望判如所请。原告刘欣未经本院通知追加其为共同原告后，未参加诉讼或提出诉讼请求，也未书面放弃实体权利。被告杨兴茂、王秀鸿辩称，一、根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同系范秀兰和被告签署的，与本案原告无关，其起诉没有依据，应当予以驳回。范秀兰死亡时是否存在遗嘱、遗赠抚养协议以及继承人范围和继承方式、比例都无法确定。据被告所知，范秀兰一直由其大女儿刘欣照顾，涉案房屋也由刘欣实际掌握。本案原告刘娟在是否享有对范秀兰的继承权尚未通过诉讼等途径进行确定的情况下，就单独提起诉讼，提出撤销范秀兰签署的合同，退还购房款等请求，没有合法的权利基础和法律依据。另外，如果在合同解除后，刘欣或者其他继承人再提起继续履行的诉讼，将会产生一系列的矛盾。在原告等所有继承人之间就继承资格、方式、份额事宜没有统一意见或者解决之前，特别是在可能存有分歧意见的情况下，更不宜直接就此案作出实质性判决。二、涉案房屋买卖合同正在履行之中，没有无法继续履行，影响合同目的实现的解除事由发生。刘娟提起诉讼要求解除，被告没有过错和违约，没有返还中介费和赔偿损失的义务，由此产生的诉讼费、保全费等也属于其不当支出，应由其自行承担。1、双方是在中介见证下，对房屋情况及状态明确、如实告知后签署的买卖合同，并且将房产证办理中以及根据路局统一办证后才能进行过户等情况在合同中进行了明确注明。买受人大女儿刘欣对象也是铁路职工，对该房屋情况非常了解，刘欣也承认被告没有隐瞒房屋情况。原告刘娟对此也进行了确认。双方签署合同系真实意思表示，没有隐瞒或者欺诈行为。2、涉案房屋买卖合同签订后，范秀兰依约支付了购房款，被告依约于签约当日交付了房屋，目前房产证也正在办理之中，合同一直在正常履行，没有解除的理由。3、原告提出被告杨兴茂无房改资格，不能办理房产证导致合同目的无法实现的说法是错误的。涉案房屋权属显示所有权人为济南铁路局济南铁路分局，已完成初始登记，具备办理转移登记的条件。另外房改信息查询结果单显示申请人和配偶正是被告，以及房改审批表充分说明被告具有房改资格。该单据还显示涉案房屋业务状态为房改未发证，未发证代表的是目前还没有办理完毕房产证，而不是代表不能办理房产证。被告按照合同约定积极提交了办理房产证的手续和材料，铁路局至今也没有明确提出解除被告集资建房合同或者取消被告房改资格的文件或者说明。涉案房屋房产证尚未办理完毕是受政策暂时影响，属于铁路局的责任，而不是被告过错导致，合同是可以继续履行的。4、原告主张被告返还的中介服务费是由范秀兰向中介公司支付的，是中介公司的居间服务所得。原告不是付款人，没有资格要求返还。被告也没有收取该费用，没有返还的依据和义务。5、原告提出要求被告应赔偿其房屋差价损失没有法律依据和合同依据，不应支持。如果合同解除，应当根据诚实信用原则，在当事人之间合理分配收益与损失，不能使不诚信的当事人因解除合同而获益。法律规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中范秀兰死亡前没有主张过解除合同，不存在现实的房屋差价，所以该差价不属于其死亡时遗留的合法财产，不在法律规定的遗产范围之内。本案原告只能在涉案房屋或者是涉案房屋购房款范围内进行继承，也只能在此范围内主张权利。首先，原告并非涉案合同的相对人，被告没有给原告造成过任何损失；其次，合同中并未有约定合同解除需要赔偿差价损失的条款；最后，范秀兰在签署合同时具有完全民事行为能力，能够预测自己的行为产生的后果及风险并对此负责，在中介和被告告知后其仍然购买该房产，其明知该类房产可能因政策长期无法办证，无法和正常的房子一样正常增值，并且更重要的是在购买时此类房产相比同类房产就具有巨大的价格优惠，这也是其购买的主要原因。其子女在老人去世后，违背老人本意，提出要求赔偿房屋差价损失既没有法律依据，也违反了诚实信用原则。被告实际交房，范秀兰及子女在房屋内实际居住，享受到了购买房屋的价值，而如果支持原告诉求，那么被告在丧失了该期间房屋的使用权和支配权（对外出租获益）后还要承担赔偿，对被告明显显失公平。6、被告没有过错也没有违约不履行合同。原告提出解除合同无法无据，产生的诉讼费等费用应当由其自行承担。7、即使以后因国家政策等不可预见的不可抗力无法办理房产证，房屋买卖合同第八条也留下了救济方式，届时双方可以退还房款和房屋，互不承担责任，任何一方都不可以因此额外获益。8、如果法院判决支持原告诉求，应当将被告交房至今期间该房屋的占有使用费（参照房租）在返还的购房款中扣除。还应一并处理好房屋返还，购房款如何返还等问题。被告每客美家公司辩称，一、根据双方签订的合同及现行法律规定，非居间人造成的经济损失，和每客美家公司（居间方）无关。原告所诉的是房屋买卖合同纠纷，每客美家公司与原告系居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。每客美家公司作为买卖合同的居间方，仅是在原告与杨兴茂、王秀鸿均具有房屋买卖意向的情况下，促成双方合同的签订，每客美家公司仅负有居间义务，至于后期双方之间有一方违约或关于合同发生纠纷，系双方之间房屋买卖纠纷的关系，与居间方无关，每客美家公司也没有义务承担其买卖双方违约的责任。原告将两个不同的法律关系融合，至每客美家公司深陷诉累，应当驳回对每客美家公司的诉讼请求。二、每客美家公司已履行了居间合同的房屋风险告知义务，完成了审慎审查义务，系原告自陷风险。根据证据《济南铁路局职工集资建房合同书》可知原告在双方签订合同时已知涉案房屋系被告杨兴茂参加济南铁路局职工集资建房取得，房改程序尚未完成，每客美家公司作为房产交易的中介方，已经完成了审慎审查的义务，明确告知了原告该涉案房屋的具体情况，原告明知房屋交易具有一定风险性，依然选择继续交易是原告自陷风险，该房屋交易发生的违约风险应由原告与杨兴茂、王秀鸿双方承担并解决，与每客美家公司无关。综上所述，原告主张每客美家公司承担连带责任并无事实和法律依据，应驳回原告对每客美家公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的房产买卖合同等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及审核认定的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，被告杨兴茂、王秀鸿作为甲方（出卖人）与乙方范秀兰（买受人）在每客美家公司（丙方）居间下签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将坐落于济南市市中区铁路南苑小区三区2号楼2单元1002室房屋出卖给乙方，权属证书号载明：房产证办理中，合同编号NYJZ-0307，房屋建筑面积未93.83平方米，附属物为地下室一处约11平方米，房屋及附属物总价款1025000元。合同签订当日，范秀兰支付定金50000元，剩余房款975000元于2016年11月30日前一次性支付给被告杨兴茂、王秀鸿。合同第六条税费承担部分约定，甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，甲方承担下证时的维修基金、契税、工本费等税费；乙方承担过户时契税、个税、工本费、交易服务费等过户税费。第七条违约责任约定，该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结。同时，甲方应按照本合同约定总房款的30%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及中介费。第十条约定，1.双方约定于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续；2.甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。甲乙双方予以认可。合同签订后，范秀兰向杨兴茂、王秀鸿支付了房屋价款1025000元，每客美家公司收取了范秀兰居间佣金18860元。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将涉案房屋交付范秀兰。另查明，涉案房产登记地址为济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区三区2号楼2-XXXX，所有权人现为济南铁路局济南铁路分局。刘娟曾于2019年1月将杨兴茂、王秀鸿作为被告，将刘欣、每客美家公司、中国铁路济南局集团有限公司作为第三人诉至本院，要求办理涉案房产案号为（2019）鲁0103民初337号。在该案庭审中，中国铁路济南局集团有限公司述称，诉争的房屋系济南铁路局房改房，中国铁路济南局集团有限公司和杨兴茂之间约定的交还旧房换购新房是依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和单位制定的出售公有住房政策及房改政策。杨兴茂参加房改购买涉案房屋的前提是交出其名下及配偶名下购买和承租的公有住房。根据济南市房管局房管档案馆记载，2005年6月22日，济南市市中区小纬四路9楼2—XXX房屋已经登记在两被告名下。杨兴茂、王秀鸿在2008年1月24日向单位申请住房时，隐瞒了登记在其夫妻二人名下的该套房产，住房审批表只记载了另一套单位分的住房。涉案房产所在的铁路南苑小区一直不符合办证条件，直到单位统一办证时才查出被告名下已经有一套房改房，但两被告没有交回旧房，房改程序尚未完成。再查明，范秀兰与刘玉珂系夫妻关系，共生育两名子女，即长女刘欣、次女刘娟。刘玉珂于2003年12月3日去世，范秀兰于2018年10月29日去世。范秀兰之父母均已先于其去世。当事人一致认可，涉案房屋（含住宅及配套地下室）在具备不动产权证书的情况下，在2019年10月9日时点的价格为137万元。本院认为，本案存在以下几个争议焦点：一是刘娟与刘欣作为本案原告诉讼主体是否适格；二是被告杨兴茂、王秀鸿是否存在违约行为进而导致房屋买卖合同解除；三是每客美家公司是否应承担连带责任。关于第一个焦点问题，本院认为，《房产买卖合同》中买受人为范秀兰，但范秀兰已经死亡，刘娟和刘欣作为范秀兰财产权益的法定继承人，在现有证据未证实存有遗嘱或遗赠抚养协议的前提下，刘娟和刘欣提起诉讼并不违反法律规定，其诉权应予保障。刘娟和刘欣虽未就继承问题达成一致，但刘欣在本院书面通知参加诉讼后，既不参加诉讼发表意见，也未书面放弃实体权利，故应推定其对刘娟诉讼活动的认可，刘娟和刘欣作为本案原告主体适格。关于第二个焦点问题，本院认为，《房产买卖合同》第十条对房屋办理不动产登记证书作出了约定，即“1.双方约定于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续；2.甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续”从该约定可以看出，房产买卖双方对办理不动产登记证书的时间有明确约定，但被告并未在2017年10月1日前取得不动产登记证书。即便双方还约定了“或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内”这一条件，但该条件是不明确的时间条件，原告曾于2019年1月起诉要求被告办理房产证书，应视为对被告的催告，被告应在合理期间内完成办证义务，但被告至今仍未取得不动产登记证书。根据中国铁路济南局集团有限公司的陈述，不能办证的原因是被告名下已经有一套房改房，但没有交回旧房。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条亦规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告杨兴茂、王秀鸿与其单位的争议不影响其违约事实的成立。因此，在被告与其单位存在争议不能解决，且经催告后仍未在合理期间履行主要债务的情况下，原告的缔约目的已无法实现，有权要求解除《房产买卖合同》中双方对于涉案房屋买卖权利义务约定的部分。原告在本案诉讼中提出解除合同的请求，起诉状于2019年10月9日送达被告，应视为解除通知到达被告，故本院确认涉案《房产买卖合同》于2019年10月9日解除。合同解除后，被告杨兴茂、王秀鸿应将购房款1025000元返还给两原告且应赔偿原告因被告违约造成的经济损失。各方均认可在合同解除时，涉案房屋在具备不动产登记证书情况下的价格为137万元，原告主张房屋差价损失345000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因房屋交付系基于合同约定，而解除合同是因为被告存在违约行为，故被告主张原告使用房屋期间的使用权收益应予扣除的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。根据合同第七条约定，被告杨兴茂、王秀鸿亦应赔偿原告支付的中介费18860元。因被告明确提出如果法院判决支持原告诉求，应当一并处理好房屋返还问题，应视为其在解除合同并退款、赔偿损失后对房屋返还的请求，为减少双方诉累、避免合同解除后单方返还的结果，本院认为，在被告承担上述解除合同后责任的同时，原告亦应将涉案房屋返还给被告。关于第三个焦点问题，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，每客美家公司并非买卖合同的当事人，原告主张其承担连带责任缺乏法律依据。另外，每客美家公司在促成合同成立时，如实告知了房屋并未取得不动产登记证书的现状，买受人在购买时应对此明知，每客美家公司尽到了谨慎审查义务，不存在任何过错，原告主张其承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认范秀兰与杨兴茂、王秀鸿、山东每客美家不动产经纪有限公司于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》中范秀兰与杨兴茂、王秀鸿关于济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区三区2号楼2-XXXX及附属地下室买卖权利义务约定的部分于2019年10月9日解除。二、被告杨兴茂、王秀鸿于本判决生效之日起二十日内返还原告刘娟、刘欣购房款1025000元。三、被告杨兴茂、王秀鸿于本判决生效之日起二十日内赔偿原告刘娟、刘欣中介服务费18860元、购房差价损失345000元。四、原告刘娟、刘欣于本判决生效之日起二十日内将济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区三区2号楼2-XXXX及附属地下室返还给被告杨兴茂、王秀鸿。五、驳回原告刘娟、刘欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17300元，财产保全费5000元，由被告杨兴茂、王秀鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵忆泉人民陪审员  王 俊人民陪审员  张 美二〇二〇年三月十六日书 记 员  王玉军