山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终829号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张朔瑀，男，1998年3月3日出生，汉族，户籍地山东省临沂市河东区，现住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人张朔瑀商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 张朔瑀辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 张朔瑀向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房产证的违约金共计人民币15万元；2、诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“221159元”。 一审法院认定事实：被告荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年12月2日签订了《商品房预售合同》，合同编号：ＹＳ341726。合同约定，被告将其开发建设的位于兰山区51号楼2单元302室及-112室出卖给原告。。合同约定的交房时间为2015年5月30日前，案涉房产于2015年8月22日交付。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。” 原告缴纳房款1457623元，被告于2015年1月17日向原告出具了增值税普通发票。原告于2015年8月21日缴纳案涉房屋的维修资金。案涉房产所在的51号楼，于2019年3月13日办理了大产权证。 一审法院认为，被告为有资质的房地产开发企业，原、被告签订的《商品房预售合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，双方均应按约履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”根据双方所签合同第十五条关于产权登记的约定，被告应不迟于在商品房交付使用后365日内，即于2016年8月22日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该案中，被告于2019年3月13日才将案涉房屋所在的51号楼办理了大产权证，因此该时间节点视为被告将出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间。原告主张被告违约的期间应止于此。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”该案中，被告没有按约履行提供办理权属登记所需资料的义务是不争的事实，但双方在合同中没有约定违约金，无法确定具体数额，因此，被告的违约责任应适用上述规定。原告张朔瑀主张的违约金的起至时间及数额并未超出上述法定支持的范围，即221159元，依法予以支持。一审法院判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张朔瑀逾期办证违约金221159元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4617元，减半收取2308.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4617元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年三月二十三日 书记员  李 敏