广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18735号原告（反诉被告）：陈敬龙，男，1988年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************616。委托诉讼代理人：肖贻青，广东聚英华律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘湛源，男，1965年12月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************2*，公民身份号码440************618。委托诉讼代理人：何桂英，广东捷顺律师事务所律师。原告陈敬龙与被告刘湛源租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年10月21日、2020年3月16日公开开庭审理了本案。原告陈敬龙及其委托诉讼代理人肖贻青、被告刘湛源及其委托诉讼代理人何桂英均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.被告双倍返还定金60000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月1日签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将合同约定的土地出租给原告，出租期限从2018年5月25日至2020年5月24日共两年。在租赁期间，被告刘湛源违反合同约定，将原告所承租的土地又另行出租给第三方，导致原告不能使用土地，损害原告的合法权益。被告的违约行为给原告造成损失，需承担违约责任，故起诉。被告辩称，原告诉称情况不存在，实际涉讼土地一直由原告使用至今，并不存在转租的行为，也不存在被告另行出租给他人的行为，双方间的租赁合同尚未解除，仍在履行期间，原告应当向被告按时支付租金等费用；原告已拖欠被告数月租金、水电费，其行为已构成违约，被告可依据合同的约定没收原告已交纳的租赁保证金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年11月1日起至2019年9月30日止的租金171908元及滞纳金（滞纳金按年利率24%的标准，以15628元为本金分别从2018年11月9日、2019年12月9日、2019年1月9日、2019年2月9日、2019年3月9日、2019年4月9日、2019年5月9日、2019年6月9日、2019年7月9日、2019年8月9日、2019年9月9日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为19729.81元）；2.原告向被告返还2019年3月1日起至2019年9月1日期间的电费1088.8元；3.原告已缴纳的30000元租金定金归被告所有；4.原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月25日，被告将坐落在佛山市南海区里水镇胜利河塱沙土名“大坦”的土地出租给原告使用，双方于2018年7月1日就该土地使用权租赁事宜签订《土地使用权租赁合同》，约定租赁期限为2年，即从2018年5月25日至2020年5月24日止，月租金为15628元，被告应当于每月8日前将租金、水电费支付至被告指定的银行账户。合同签订时，原告应向被告交租赁定金30000元，如原告不能履行本合同的义务，存在违约行为的，被告可没收被该租赁定金。租赁期间，原告按时向被告支付该土地的租金和水电费用，但是2018年10月份后，原告拒绝向被告交纳租金和电费费用，至今被告已为原告垫付了部分电费费用。综上，原、被告之间签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，依时足额缴纳租金及其他费用是原告的合同义务，原告恶意拖欠费用给被告带来严重影响，故反诉。原告辩称，原、被告在租赁期间产生的相应合同关系，在租金交纳方面存在用被告支付给原告的运费予以抵扣的情形，双方的租金交纳实际是至2018年12月或2019年1月。被告于2018年8月开始收到相关部门复绿的通知，所以协商原告在2018年10月将所有车辆撤场，只有办公室及宿舍承租至2019年3月，租金为5000元/月，从原告的定金中扣减，被告应退还给原告的费用为15000元。因原告实际使用三十台大型泥头车，所以在该场地有两个油罐用于随时加油，但在2019年6月，原告去现场勘查时，发现其中一个油罐被盗。原告报警，警察也至现场进行录像并与原告制作询问笔录，当时承租人也在场。据原告了解，2019年3月后涉讼场地另外承租给收废品的人，所以从电费交纳也可以看出，原告从2019年4月开始未再使用过办公室及宿舍，在2019年3月及之前的所有费用原告已结清。在承租过程中，双方对结清定金已达成一致，2019年1-3月办公室及宿舍的租金为15000元，被告已确认向原告退还15000元，但至今没退还。原告向本院提交了如下证据：1.《土地使用权租赁合同》原件1份、收据（3336473）原件1份，用以证明双方于2018年7月1日签订《土地使用权租赁合同》，就租金及租赁期限作相应约定，原告于7月14日通过转账形式支付定金30000元，被告于9月11日向原告补收据。2.报警回执原件1份，用以证明2019年6月21日原告存放在被告场地内的一个油罐被盗，原告通过报警向相关部门要求侦查该情况。3.微信聊天记录（聊天双方备注名为永穗、刘湛源）打印件5页，用以证明2018年8-10月被告因使用原告的车辆而产生的运费等费用，用于扣除本案的租金后再支付给原告相关费用，在2018年8月扣除租金后支付原告的运费为45423元，10月为40622元，均是在扣除原告租金后由被告支付给原告的相关费用。4.照片9张，用以证明在2018年8月开始，被告告知原告该场地需要复绿，双方协商给予原告需要的时间撤场，原告实际于2018年11月全部撤场，就办公室及宿舍使用至2019年3月，双方协商因使用办公室及宿舍每月以5000元的费用支付相关的租金，从原告已交的30000元定金中予以扣除，当时协商需要扣除相应的租金后被告应退还15000元，被告至今未退。5.发票复印件5份，用以证明原告已支付电费至2019年3月。6.光盘1张、录音文字材料打印件2份，用以证明双方协商退回押金的事宜，原告一直通过其岳父积极与被告联系沟通。7.微信聊天记录（聊天双方备注名为永穗、刘湛源）打印件9页、图片2张、转账明细打印件3张、微信聊天记录打印件2页（聊天双方备注名为永穗、河塱沙柱哥），用以证明签约后，被告委托原告使用货车拉淤泥，产生运费扣除租金，剩下的费用转给原告，该行为一直持续到2018年10月；据原告统计，被告还拖欠原告33000元运费；2019年3月双方确定退回租赁场地，按照被告的要求将钥匙及设备转交给“河塱沙柱哥”，原告也没有再使用该场地；2018年10月后涉讼场地已全部复绿，原告租赁场地的目的没有意义，车辆也无法在涉讼场地进行停放。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，可以说明原告实际于2018年9月支付保证金，被告开具收据确认该款项；对证据2，认为该证据与本案无关，涉讼土地已交给原告使用，期间原告应自行保管好自身的财物，且对于报警具体内容也是无法确认；对证据3的真实性、合法性无异议，被告在扣除原告应支付款项后，都立即向原告转租支付其该收取的运费金额；对证据4的三性不确认，该照片显示原告一直使用该场地，且结合原告声称的2019年6月报警情况，足以证明原告一直仍然在使用该土地，双方没有另外达成任何的协议；对证据5无异议，可以证明原告从2019年4月开始一直拖欠场地的电费；对证据6的真实性无异议，但该录音并非原始录音，不完整，确认谈话双方的身份是原告的岳父和被告本人，在租赁合同签订后，原告每月的租金一直由运费抵扣，在费用抵扣后被告有向原告开具收据，但原告至今未提供2018年11月后的租金收据，关于租金调整，按照交易习惯，租金调整后双方应另行签订变更合同，确认租金调整后费用的问题，显然录音的部分内容与客观实际相违背，是因原告的录音不完整，无法反映双方沟通的真实意思表示；对证据6的关联性不确认，真实性无异议，目前无法核实聊天内容有无删除，原告与河塱沙柱哥之间的交易属于两人之间的私下交易，原告没有向被告提及要退租的事情，若双方协商真的退租，双方也应当签订解除合同，办理相关的结算、场地交还的手续；对原告与被告的微信聊天内容，无法确认该聊天记录的完整性，且聊天内容仅能显示原告找被告安排车辆拉货，但实际的情况及安排车辆的情况均无法确认，在实际中被告会在工作中给司机开单结算，原告凭该些单据与被告进行运费核算，因此本案中不存在原告称的未结算的运输费用；涉讼场地是在2018年12月开始复绿的，涉讼场地现没有车辆停放的原因是原告被起诉，车辆被抵押给其他单位且被扣押。被告向本院提交了如下证据：1.收据原件7份，用以证明原告租金的缴纳情况，原告拖欠被告2018年11月至今的租金费用。2.电费通知单原件6份，用以证明被告代为垫付电费的相应情况。经质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，关联性有异议，原告实际承租场地至2018年11月，2019年3月之间租赁的是办公室及宿舍，双方就办公室及宿舍达成5000元每月的租金收取约定，被告亦承认2019年1月的租金已缴纳，是通过原告替被告运输淤泥产生的运费扣减的；原告与被告无法联系上，所以才通过原告的岳父与被告联系；在2018年8月开始该场地开始复绿，11月份开始已无法使用场地；原告也在昨天也去过现场，现场仍有其他人在承租，无法实际使用。经审查，对相对方就其真实性无异议的证据，本院采信其真实性并综合认定其关联性与证明力；被告虽对原告提交的证据3、6、7中聊天、谈话记录的完整性提出有异议，但未举证推翻，也未提交证据反映完整的聊天、谈话记录，故本院采信原告该三组证据的真实性；原告提交的证据2是原件，本院采信其真实性；原告提交的证据4是照片，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年7月1日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区里水镇胜利河塱沙土名“大坦”的土地使用权出租给原告使用；土地面积为3980平方米，合计5.97亩；出租期限从2018年5月25日至2028年5月24日止；租金为15628元/月；租金、水电费每月结算一次，每次在当月8日前由原告向被告一次性付清，逾期缴交的，被告罚原告租金总额每天计收5%滞纳金；租赁期间原告拖欠租金、水电费、税费等（包括部分拖欠）达十天的，属违约行为，被告有权解除合同并无偿收回租赁物；签订合同时，原告即向被告交租赁定金30000元，此定金在租赁期满后凭被告开具的原始定金凭证退回给原告，此款项不计利息；被告不能履行合同义务或未经原告同意提前解除合同，属违约行为，被告除退还原告全部定金外，另赔偿原告租赁定金的一倍；原告不能履行合同义务或中途退租、提前解除合同的，属违约行为，被告没收原告全部租赁定金。2018年9月11日，被告出具《收据》（No.3336473），确认收取原告支付的押金30000元。2019年5月14日，因被告删除原告的联系方式导致原告多次电话联系被告沟通租赁事宜未果，原告通过其岳父与被告取得联系协商本案租赁事宜，期间被告称“他租了我半年，半年应该交租交到一月份，然后二、三、四月一共三个月收他伍仟元人民币一个月，他都没给我，他还说在押金里扣，阿欣你说有没有可能是这样做事的”。2019年8月1日，原告提起本案诉讼；同年9月25日，被告向本院提起反诉。诉讼中，原、被告确认，原告承租的《土地使用权租赁合同》项下的租赁物包括了停车的场地、宿舍和办公楼三个部分；原告已经支付截至2018年10月的租金和2019年3月的电费，其中，租金的付款情况如下表一所述，电费的付款情况如表二所述。表一：2018年10月之前的租金费用交纳及抵扣情况表应付费用金额收据编号收据日期备注2018年6月租金1562833364712018.6.11—2018年7月租金1562833364722018.6.27—2018年8月租金1562833364742018.9.11—2018年6月-2019年6月网线费299933364762018.9.11以2018年8月运费64050元抵扣后，被告于2018年9月4日向原告支付余款42423元。2018年9月租金1562833364752018.9.112018年10月租金1562833364772018.9.28以2018年9月运费56250元抵扣后，被告于2018年9月29日向原告支付余款40622元。表二：2018年9月-2019年9月涉讼场地电费情况一览表期间电费金额备注2018.9.1-2018.11.15534.35原告持有交费发票2018.11.1-2018.12.1762.8原告持有交费发票2019.1.1-2019.2.1894.58原告持有交费发票2019.2.1-2019.3.153.49原告持有交费发票2019.3.1-2019.4.125.58原告持有交费发票，被告持有电费通知单2019.4.1-2019.5.1127.01被告持有电费通知单2019.5.1-2019.6.1153.47被告持有电费通知单2019.6.1-2019.7.1207.9被告持有电费通知单2019.7.1-2019.8.1317.88被告持有电费通知单庭审中，原告主张被告尚欠其2018年10月的运费33000元，用以抵扣2018年11-12月的租金，并主张双方达成2019年1-3月的租金按5000元/月计算，并从租赁定金中抵扣，但被告不予确认；原告主张涉讼场地在2018年8月被里水国土局通知复绿，被告于2018年12月之前自行完成了复绿工作，导致场地无法使用；被告确认有被通知复绿的事实，并主张其于2018年12月底完成了涉讼场地的复绿工作，面积为300-400平方米，原告停车地方已大部分复绿。原告主张其于2018年11月将涉讼场地（除宿舍及办公室外）返还予被告，于2019年3月底将宿舍与办公室返还予被告。根据原告提交的其与“河塱沙柱哥”（微信号为wxid_x2ehvbdzhgfd12，被告确认该人为其同村村民、朋友，且使用涉讼场地的部分租赁物共70平方米，但未向其收取租金）的微信聊天记录显示，“河塱沙柱哥”于2019年3月29日微信告知原告称“明天我的人就搬进去住，你看一下把钥匙带过来”；同月30日，“河塱沙柱哥”又通过微信告知原告“把钥匙放下给阿连就可以了”。原告陈述其在涉讼土地上存放了两个油罐，其中一个在2019年3月底已经拿走，另外一个油罐在2019年6月份被盗，为此原告还于2019年6月21日向佛山市公安局南海分局里水派出所报警求助。被告主张其未收回涉讼土地，并同意于2019年10月21日按现状接收涉讼土地。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据庭审查明的事实，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将涉讼土地出租予原告，其中场地用于停车且已硬化，办公室及宿舍用于办公及员工居住。庭审中，被告作为出租方，其自认涉讼土地为农用地，未办理相关用地手续，且未提交相关建筑物的规划报建材料，因此，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，《土地使用权租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，并依照相互返还、折价补偿的方式进行清算。就此，本院根据双方的诉辩意见及举证情况，对本案的相关争议处理如下：1.关于涉讼土地返还情况的认定。虽然《土地使用权租赁合同》无效，但原告在实际使用涉讼土地的期间，应参照双方的约定计付使用费予被告。根据本案查明的事实反映，《土地使用权租赁合同》项下的租赁物包括三个部分。首先是用于停车的场地，该场地被告自认已于2018年12月底完成大部分的复绿工作，因此，原告主张其就用于停车的场地仅需支付截至2018年12月的租金理据充分，本院予以采纳。其次是用于办公及员工住宿的办公室及宿舍，原告主张其实际使用至2019年3月底，该主张虽然没有书面的协议佐证，但结合原告与“河塱沙柱哥”的微信聊天记录，以及涉讼场地每月电费情况，原告主张其于2019年3月31日之前已实际搬离办公室及宿舍更为可信，本院予以采纳。2.关于《土地使用权租赁合同》项下使用费的约定及支付情况的认定。关于2018年11-12月的使用费，双方确认按15628元/月计付，本院予以确认；关于2019年1-3月的使用费，原告主张双方已协商确定按5000元/月计付，被告虽不予确认，但根据其与原告的岳父的谈话录音反映，双方确实有按5000元/月计付使用费的约定，再结合涉讼土地中用于停车部分在2018年12月底已经复绿，不符合双方约定的使用目的，被告无权要求原告再按15628元/月的标准计付复绿之后的使用费，故原告主张双方已协商确定按5000元/月的标准计付2019年1-3月的使用费更为可信，本院予以采纳。关于使用费的支付情况，根据双方的举证与陈述，原告虽然存在以运费抵扣租用涉讼土地使用费、网费的情况，但基于运输而产生的运费的计付与基于租用涉讼土地而产生的使用费、网费的计付本质上属于两种不同的法律关系，在相关运费并未结算且没有确切的证据反映被告还欠付原告运费33000元且双方同意用以抵扣2018年11-12月的使用费的情况下，本院对原告的该项主张不予采纳，并认定原告就涉讼土地的使用费仅支付至2018年10月，关于被告是否欠付原告运费事宜，原告可另案主张权利。3.关于原、被告各项诉请的处理。因《土地使用权租赁合同》无效，相应的违约条款亦无效，故双方诉请对方按定金罚则计付违约金均没有依据。现双方租赁关系已经终结，故被告应返还租赁定金30000元予原告。另综合以上分析，原告尚欠被告2018年11月至2019年3月的使用费46256元（15628元/月×2个月+5000元/月×3个月）。考虑原告自认2019年4-6月期间还有一个油罐存放在涉讼土地上，客观上对被告使用涉讼土地会造成一定的影响，就此，本院酌情判令原告就本案租赁应支付予被告的使用费按48000元结算，被告关于使用费的诉请超出以上核定的，本院不予支持。因《土地使用权租赁合同》无效，且双方并未严格按照《土地使用权租赁合同》的约定收付涉讼土地的使用费，涉讼土地亦因存在违法用地行为而被行政机关责令复绿，导致合同无法继续履行，双方均有过错，故被告反诉请求原告支付逾期支付使用费的滞纳金没有依据，本院不予支持。因双方确认原告已经支付截至2019年3月份的电费，2019年4月之后，原告并未实际使用涉讼土地，故被告诉请原告支付2019年3月1日至2019年9月1日的电费没有依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）刘湛源应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁定金30000元予原告（反诉被告）陈敬龙；原告（反诉被告）陈敬龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费48000元予被告（反诉原告）刘湛源；驳回原告（反诉被告）陈敬龙的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）刘湛源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计650元（原告已预交），由原告负担375元，由被告负担275元；反诉案件受理费减半收取计2320.45元（被告已预交），由原告负担500元，由被告负担1820.45元。经抵扣，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费225元予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年三月十六日书记员  许晓璇