湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9714号原告：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路198号综合楼（2-7层、1层部分）。法定代表人：陈礼明，董事长。委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯银，广东君厚律师事务所实习律师。被告:广州七天湘楚酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺苑路5号1307自编D。法定代表人：李湘伟。被告：贾哲，男，1979年1月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。被告：李雪开，男，1963年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：何金强，男，1968年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：吴紫涵（曾用名吴燕），女，1975年8月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：周树生，男，1956年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：伍娜，女，1962年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：屈国军,女，1962年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：陈建高,男，1964年10月15日出生，汉族，住湖南省望城县。被告：周雨婷,女，1990年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：邹军芳,女，1971年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：方芳,女，1970年2月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。十被告共同委托诉讼代理人：阳青，湖南锐和律师事务所律师。十被告委托诉讼代理人：王兴，湖南锐和律师事务所律师。第三人：长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室（长沙市天心区城市房屋征收事务所），住所地湖南省长沙市天心区白沙路389号。法定代表人：胡伟军，主任。委托诉讼代理人：王树山，男，系该办工作人员。第三人：长沙星联投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道800号（原蔡锷中路010号）2801房。法定代表人：贾哲，董事长。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。原告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）与被告广州七天湘楚酒店管理有限公司（以下简称湘楚公司）、贾哲、李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、伍娜、方芳、第三人长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称区征收办）以及第三人长沙星联投资有限公司（以下简称星联公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七天酒店委托诉讼代理人周凤婷、冯银，被告湘楚公司法定代表人李湘伟，被告贾哲委托诉讼代理人李迎军，被告李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、伍娜、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、方芳委托诉讼代理人阳青、王兴，区征收办委托诉讼代理人王树山，星联公司委托诉讼代理人李迎军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告七天酒店向本院提出诉讼请求：1.判令所有被告共同返还拆迁补偿款2789864.61元及支付自2015年6月7日至清偿完毕之日止按同期贷款利率计算的利息，暂计至2018年10月29日利息为446569.42元，并承担连带责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告贾哲、李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、伍娜是长沙市金盆路005号（即天心区书院路305号）第26栋产权人，被告贾哲、李雪开、吴紫涵、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、方芳是长沙市金盆路005号（即天心区书院路305号）第25栋产权人。2012年，被告贾哲与被告湘楚公司签订《房屋租赁合同》，由被告湘楚公司承租位于长沙市天心区；租赁期限自2012年7月1日至2027年6月30日，共计15年；被告湘楚公司可自行转租给第三方，无需产权人同意。2012年6月25日，被告湘楚公司与原告七天酒店签订《租赁合同》，约定被告湘楚公司将已承租的前述物业中的5、6层及1楼大堂部分转租给原告七天酒店使用，租赁面积为2900平方米；租赁期自2012年7月1日至2027年6月30日，共计15年；在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，被告湘楚公司退还原告七天酒店已经提前支付的租金及相关费用，被告湘楚公司、原告七天酒店依照国家规定获得各自补偿或赔偿，若被告湘楚公司未经原告七天酒店同意擅自放弃原告七天酒店可获得的补偿或赔偿，被告湘楚公司需依原告七天酒店可获得的补偿或赔偿标准赔偿原告七天酒店。案涉物业交接后，原告七天酒店投入资金进行装修改造，包括但不限于分隔并装修客房、餐厅、楼层功能间、布建水电气等系统、配置酒店设施用品、安装监控设备，并于2012年11月29日正式开业。2014年7月，长沙市天心区人民政府对南湖片区书院路305号地块（原无线电四厂）棚改项目范围内房屋做出征收决定，被告贾哲、李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、伍娜、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、方芳等房屋产权人擅自与区征收办签订补偿协议，领取补偿款后，截留原告七天酒店应得的补偿款，酿成纠纷。被告湘楚公司辩称，1、本案的案由是合同纠纷。原告与我方租赁合同成立，且不存在任何形式的合同纠纷；被告贾哲及第三人星联公司并未将拆迁补偿款支付给我方。因此应由获得拆迁补偿款的产权人向原告承担返还拆迁补偿款的责任。2、与我方签订租赁合同的主体是被告贾哲而不是第三人星联公司。3、关于第三人星联公司及其他被告声称我方欠缴产权方租金的情况，请求法院不予采信和支持。4、关于我方向被告贾哲租赁案涉房屋后再转租给原告的价格差异等问题，是因为我方仅将承租的部分物业转租给原告。综上，我方并非拆迁参与方，也没有获得拆迁补偿款，不存在过错和疏忽，且在与原告没有任何合同纠纷的基本事实的情况下，不应由我方向原告承担返还拆迁补偿款的任何形式的责任，该责任应由房屋产权人承担，被告贾哲辩称，1、本案原告提起诉讼已经超过诉讼时效，不应当受到法律的保护；2、本案事实清楚，被告贾哲系涉案房屋所有权人之一，并非本案适格的被告，法院应当驳回原告对被告贾哲的起诉；3、依据合同相对性原则，本案应属于原告与被告湘楚公司之间的合同纠纷，且原告与被告湘楚公司系关联公司，其转出租给原告不仅租金存在亏损严重，而且租金方式还存在提前交纳，明显不符合市场经济规律及企业运营的基本原则，对该合同的必要性和合理性存在重大质疑，应当由被告湘楚公司承担本案的诉讼后果和法律责任。且本案被告湘楚公司收取原告租金后却无正当理由拒绝向被告星联公司交纳租金，本案纠纷的产生系其违约在先导致，由此给原告造成损失的，应当由被告湘楚公司按照《租赁合同》约定赔偿或补偿原告，被告贾哲与原告和被告湘楚公司之间的纠纷无关。被告李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、伍娜、方芳共同辩称，1、十被告不是适格被告。十被告的合同相对方为第三人星联公司，十被告已将承租户的拆迁补偿款支付给了星联公司；2、合同相对方被告湘楚公司仍欠第三人星联公司租金1324164元、违约金712279元。即使第三人星联公司要承担责任，此债权可以抵付；3、原告诉请十被告承担连带责任明显错误。第三人区征收办陈述：本案与区征收办没有关系。第三人星联公司陈述：1、本案事实清楚，证据确凿，第三人星联公司系案涉房屋的承包经营者，其有权出租案涉房屋，案涉房屋的所有权人并非本案适格当事人；2、依据合同相对性原则，本案应属于原告与被告湘楚公司之间的合同纠纷，且原告与被告湘楚公司系关联公司，其转出租给原告不仅租金存在亏损严重，而且租金方式还存在提前交纳，明显不符合市场经济规律及企业运营的基本原则，对该合同的必要性和合理性存在重大质疑，应当由被告湘楚公司承担本案的诉讼后果和法律责任；3、被告湘楚公司违反合同约定在先，从2014年7月8日至2015年5月30日已经拖欠第三人星联公司租金1324164元，经第三人星联公司多次催促其仍然拒绝支付租金，其构成根本违约，已经达到法定和约定解除条件，实质上第三人星联公司与被告湘楚公司租赁合同已经解除，第三人星联公司不存在支付任何补偿给被告湘楚公司；4、本案被告湘楚公司收取原告租金后却无正当理由拒绝向第三人星联公司交纳租金，本案纠纷的产生系其违约在先导致，由此给原告造成损失的，应当由被告湘楚公司按照《租赁合同》约定赔偿或补偿原告，本案其他被告均与原告和被告湘楚公司之间的纠纷无关。根据当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院对于原、被告及第三人提交的证据的真实性，关联性、合法性结合全案证据综合判定。经审理查明，位于长沙市房屋（以下简称第25栋房屋）由被告李雪开、周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜按份共有，位于长沙市房屋（以下简称第26栋房屋）由被告李雪开、何金强、贾哲、吴紫涵、周树生、伍娜按份共有。被告贾哲系第三人星联公司的法定代表人。2011年11月6日，被告周树生、被告李雪开同时代表第26栋房屋所有权人何金强、贾哲、吴紫涵、伍娜作为甲方，第三人星联公司作为乙方，双方签订《承包经营合同书》（合同编号ＣＳＷＸ20111102），约定甲方将原长沙市无线电四厂的26栋（房屋所有权证:长房权自第004598号）承包给乙方用作商业经营；承包期限共15年半，自甲方接受该物业三日后起至15年半后止；前三年承包金为每年180万元，第四年开始按每三年递增5%的原则执行；承包经营期内，标的物如遇政府征收、拆迁，本合同立即终止，双方互不承担违约责任；双方同意，标的物如遇政府征收、拆迁，乙方仅对租赁给“汉庭星空（上海）酒店管理有限公司”改造成汉庭商务酒店部分物业，有权从政府或拆迁方获得装修残值补偿和停产停业补偿（按国家相关法律法规执行），不得再提出其他任何主张。2012年12月31日，被告李雪开同时代表第25栋房屋所有权人周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜作为甲方，第三人星联公司作为乙方，双方签订《承包经营合同书》（合同编号ＣＳＷＸＤ20130105），约定甲方将标的物为原长沙市无线电四厂厂房第25栋（长房权南自第004572号，新产权证号：长房权证天心字第××号，位于书院南路与赤岭路交叉路口）用于商业经营，承包期限为15年，即自2013年1月1日起至2027年12月31日；前三年承包租金每年55万元，第四年开始按每两年年递增5%的原则执行；承包经营期内，标的物如遇政府征收、拆迁，本合同立即终止，双方互不承担违约责任；双方同意，标的物如遇政府征收、拆迁，乙方仅对租赁给“7天连锁酒店集团”改造成7天连锁酒店部分的物业，有权从政府或拆迁方获得装修残值补偿和停产停业补偿（按国家相关法律法规执行），不得再提出其他任何主张。被告贾哲（甲方）与被告湘楚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区（房产证地址：金盆岭路5号）；该房屋建筑面积约为4200平方米，包括1层大堂（面积不低于50㎡）、4层-6层全部；甲方于2012年7月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日止共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，自2012年7月1日起至2012年10月30日止。如果甲方在约定交房日确不能交房的，交房日、起租日、付款日和租赁期限相应顺延；自2012年11月1日（起租日）起，租金为140万元／年，租赁押金10万元，第3年递增5%，之后每3年递增5%。甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金；且乙方无需支付其他任何费用；甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方均可解除本合同，双方互不承担责任；甲方应本着诚信公平地原则如实告知甲方已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担。双方同意，如出现当地政府部门有拆迁意向：政府征收征用租赁房屋或者租赁房屋被拆迁的，甲方协助乙方与拆迁方进行拆迁补偿谈判，乙方有权从政府或拆迁方获得装修残值（含二次装修）和经营损失的补偿（按国家相关法律法规执行），甲、乙、拆迁方（三方）未达成书面一致前提下，双方不单方面与拆迁方签订拆迁补偿协议。甲方对属于乙方的动迁补偿款归乙方，甲方不作截留，政府或者拆迁方依法给予补偿后，本合同自动解除，双方相互不承担责任。庭审中，被告贾哲陈述其是代表第三人星联公司与被告湘楚公司签订的《房屋租赁合同》，而被告湘楚公司陈述被告贾哲代表的是第25、26栋产权人，但是被告湘楚公司未提供相应的证据予以证明。2012年6月25日，原告七天酒店（承租人、乙方）与被告湘楚公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于长沙市的5、6层及1楼大堂部分租赁给乙方使用，租赁面积为2900平方米；租期15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止；在租赁期内，若该租赁物业因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，甲方退还乙方已经提前支付的租金及相关费用，双方依照国家规定获得各自补偿或赔偿，但若甲方未经乙方同意擅自放弃乙方可获得的补偿或赔偿，甲方需依乙方可获得的补偿或赔偿标准赔偿乙方；若国家的补偿或赔偿标准不足以弥补乙方损失（包括但不限于装修损失和经营损失）的，由甲方补足等。合同签订后，被告湘楚公司将涉案房屋交付给原告七天酒店使用，原告七天酒店对房屋进行了装修改造成酒店，对外进行酒店经营。2014年7月29日，长沙市天心区人民政府在《长沙晚报》发布《关于南湖片区书院路305号地块（原无线电四厂）棚改项目房屋征收决定的公告》（天政征[2014]第3-3号），案涉物业在征收红线范围内。2015年2月6日，被告周树生代表第25栋房屋产权人即被告李雪开、周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜与第三人区征收办签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（编号305（私）-71号），约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计33999650元。同日，被告何金强代表第26栋产权人即被告李雪开、何金强、贾哲、吴紫涵、周树生、伍娜与第三人区征收办签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计96222795元。依照第三人区征收办在上述补偿协议中确定的补偿标准和原告七天酒店所承租的面积，经核算，原告七天酒店承租第25、26栋面积对应装饰装修补偿费共计1682000元(580平方米/元×2900平方米)。第三人区征收办将所有征收补偿费支付给房屋产权人，案涉房屋由房屋产权人腾空并已实际拆除。本院认为，本案的争议焦点为,一、原告诉请的拆迁补偿款的支付主体问题；二、拆迁补偿费用的具体计算问题，以下分述之。一、关于原告诉请的拆迁补偿款的支付主体问题。该问题涉及到两方主体，其一为被告湘楚公司是否为支付主体，原告七天酒店与被告湘楚公司签订《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。《租赁合同》中约定“在租赁期内，若该租赁物业因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，甲方退还乙方已经提前支付的租金及相关费用，双方依照国家规定获得各自补偿或赔偿。”现案涉房屋已因征收拆除，被告湘楚公司应该按照《租赁合同》约定支付原告七天酒店拆迁补偿款；其二为第25、26栋房屋产权人是否为支付主体，本院认为，本案系合同纠纷，本案中原告七天酒店仅与被告湘楚公司签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，合同仅对缔约相对方具有约束力，第25、26栋房屋产权人并非合同相对人，原告七天酒店诉请第25、26栋房屋产权人支付拆迁补偿款无合同依据，故对于原告七天酒店的该项诉讼请求本院不予支持；关于原告陈述被告贾哲是代表第25、26栋房屋产权人与被告湘楚公司签订房屋租赁合同的意见，被告贾哲无论是代表第三人星联公司还是代表第25、26栋房屋产权人与被告湘楚公司签订租赁合同，都属于被告贾哲、其他第25、26栋房屋产权人以及被告湘楚公司三方之间的纠纷，与原告无关，故本院不予处理。综上，原告诉请的拆迁补偿款的支付主体应为被告湘楚公司。二、关于拆迁补偿款的具体计算问题，拆迁补偿款的具体计算涉及到以下几个方面，首先是装饰装修补偿款，对于该笔款项本院参照房屋产权人与拆迁人在安置补偿协议中约定，原告七天酒店承租面积对应的装饰装修补偿款为1682000元，如前所述应由被告湘楚公司向原告七天酒店支付；其次是原告七天酒店主张的搬迁费、空调机移装费，因原告七天酒店所承租的房屋由房屋产权人负责腾空，有关搬迁费用已由房屋产权人实际承担，故搬迁费、空调机移装费应补偿给房屋产权人；第三项是关于原告七天酒店主张的停产停业补助，本案第三人区征收办补偿给房屋产权人的停产停业补助，是对房屋产权人因房屋被拆迁而不能继续进行房屋出租经营的补偿，原告七天酒店与被告湘楚公司签订的《租赁合同》中已明确约定，在租赁期内，若该租赁物因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，原告七天酒店因解除租赁合同而停止营业，不属于拆迁补偿范围，故其主张停产停业损失没有事实依据，本院不予支持。综上，被告湘楚公司应向原告七天酒店支付装饰装修补偿费1682000元。对于原告七天酒店还要求支付从2015年6月7日至清偿之日止按同期贷款利率计算的利息的诉求，因《租赁合同》并未约定拆迁补偿费支付的期限，故原告七天酒店该项请求没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、限被告广州七天湘楚酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告七天酒店（深圳）有限公司支付装饰装修补偿费1682000元；二、驳回原告七天酒店（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24360元，由原告七天酒店（深圳）有限公司负担11700元，被告广州七天湘楚酒店管理有限公司负担12660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  廖龙芝人民陪审员  孙树霞人民陪审员  刘 健二〇二〇年三月二十七日法官助理张艾代理书记员  杨 健