广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终270号 上诉人（原审原告）：何海超，男，1977年7月5日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林永，广西元胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。 法定代表人：黄天庭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖钦洋，该公司员工。 上诉人何海超因与被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳公司）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭于2020年3月20日公开开庭审理了本案，上诉人何海超及其委托诉讼代理人何国欣、林永、被上诉人的委托诉讼代理人陈丽、廖钦洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何海超上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.在证据确实的情况下，一审判决应当认定银行存档合同是双方当事人的真实意思表示，应当认定被上诉人擅自篡改合同，但一审判决没有认定，是错误的，应予以纠正。上诉人一审明确提出了被上诉人擅自篡改合同的问题，明确表明银行存档合同才是双方的真实意思表示。但一审对此不予置评。一式几份的合同，都是经上诉人签署的，上诉人签署后几份合同文本全部先交由被上诉人收执，被上诉人完全有条件篡改合同。银行存档的合同文本没有关于价格“暂定”和房价多退少补的问题，而被上诉人在上诉人签署后过一段时间才交给上诉人的合同文本比银行存档合同文本多出了“价格‘暂定’及房价多退少补”的内容，这就充分证明多出的内容是被上诉人篡改合同擅自添加上去的。被上诉人该行为违反了价格法关于明码标价的强制性规定，所添加的内容是不能被认可的。一审判决“对合同的真实性本院予以认定”，但本案有两份不同的合同，一审判决没有明确对哪一份合同的真实性予以认定，这是事实不明。2.本案证据足以证明，本案经济适用住房在销售时房价已经确定，一审对此不予认定，是错误的，应予以纠正。被上诉人一审自认，小区是由政府定价的经济适用房，房价及销售群体由政府有关部门确定，小区业主办理按揭时，商品房销售合同中的价格是政府确定的暂定价格。被上诉人所做的自认上诉人无需举证证明，应予以认定。上诉人一审提交：被上诉人的工作人员填写并交给上诉人收执的《光明花园客户签约情况表》、银行存档合同文本、被上诉人申办《经济适用住房预售许可证》时的申报材料中上诉人所购房屋的备案材料，以上证据证实房屋买卖价格是确定的。且在与上诉人签订房屋买卖合同时，把确定价格的房屋卖给上诉人，是被上诉人的义务。《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第二十三条规定，“经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。”根据上列证据和相关规定，本案的房屋买卖时的价格是确定的。3.一审判决认定2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局经贺州市政府同意，为光明花园小区经济适用住房确定了政府指导价，被上诉人依据政府指导价确定最终房价，要求上诉人补缴房屋差价，并没有违反法律、法规的强制性规定，是错误的，应予以纠正。广西壮族自治区人民政府发布的《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》、国家发展计划委员会、建设部发布的《经济适用住房价格管理办法》，这两个行政规章的层级都比贺州市政府文件的层级高，贺州市政府的行政文件如果与之相抵触，则抵触部分无效。按《经济适用住房价格管理办法》的规定，经济适用住房价格应当在项目开工之前确定，并向社会公布；或者在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，报送有定价权的政府价格主管部门确定，政府价格主管部门对申报手续、材料齐全的，应在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定或调整价格的决定，凡未按规定确定或审批价格的，建设主管部门或房地产管理部门不予核发销售（预售）许可证。这说明，被上诉人必须在取得预售许可证之前，就得确定经济适用住房销售价格，不能在取得预售证之后再定价。本案房屋买卖合同约定的交付时间远在2016年7月4日之前，一审判决支持被上诉人按贺州市政府部门2016年7月4日公布的价格取得房屋差价款，明显违反法律法规强制性规定，是错误的。4.一审判决认定“现因原告未付清房屋差价款，被告不履行提交办证材料的协助义务，办证条件还未成就”，是错误的。本案中，银行存档的合同文本才是双方签署的真正文本，上诉人已经按该合同文本交清了钱，被上诉人篡改合同，擅自添加暂定价之类内容，是法律所禁止的，这些内容对上诉人不发生效力。因此，上诉人已经完全履行合同义务，办证条件早就已经成就。5.本案应当认定被上诉人违约。上诉人按合同履行义务之后，约定办证期限已过，被上诉人没有履行约定协助办证，属于违约，应当承担违约责任。二、一审适用法律错误。1.确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定。被上诉人与上诉人签署的合同是确定价格的。贺州市政府部门2016年定价不能影响本案2011年签署并交付的经济适用住房买卖合同的履行，故本案应适用合同法确定民事责任。2.违反法律溯及力规定及明显违反合同法保护交易安全的立法原意。立法法第84条规定，行政规章不溯及既往。贺州市政府部门2016年定价不能适用本案2011年签署并交付的经济适用住房买卖合同的履行。一审反其道而行之，适用2016年政府定价，支持被上诉人向上诉人收取房屋差价，违反法律溯及力规定，也明显违反了合同法关于保护交易安全的立法原意。 桂佳公司辩称：1.答辩人开发建设的贺州市光明花园经济适用住房都是按照国家法律法规、人民政府规范性文件规定进行审查，并由政府相关部门定价销售，答辩人无房屋定价权，只是该项目的承建者及政策执行者。2.答辩人与上诉人签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下签订的，意思表示清楚真实，合法有效。上诉人应当按照合同约定全面履行自己的义务。3.上诉人提出的问题，答辩人已在一审中进行答复，在此不再重复。 何海超向一审法院起诉请求：1.被告向登记机关提交应由被告提交的办理房屋所有权登记的全部材料以及履行通知义务，为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；2.被告向原告支付逾期办理上述房屋产权证的违约金：以原告已付房屋价款155078元为基数，按同期中国人民银行壹年期贷款基准利率上浮30%为逾期利率计算，从2012年8月27日计至被告交付房产证之日止，截至2019年9月30日，该项违约金为72207.74元；此后时段另计；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告何海超的诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3527号民事判决书。 二审中，上诉人向本院提交以下证据材料：1.贺州市发展和改革委员会2020年3月6日出具的情况说明，拟证明贺州市发展和改革委员会2020年3月6日答复未查到光明花园一期工程销售价格申请材料的相关材料；2.商品房买卖合同，拟证明2010年1月29日，贺州市市中心的“贺州桂东.汇豪国际城”3单元1103号房售价仅为1678.66元每平米，比本案被上诉人所主张的经济适用房单价还低。被上诉人向本院提交贺州市房产管理局2011年6月27日出具的证明，拟证明2011年销售房屋时价格经政府部门价格暂定均价为1500元/平方米。此外，二审期间，本院根据上诉人的申请依法从贺州市发展和改革委员会调取了被上诉人2016年1月20日提交给贺州市物价局的关于确定经济适用房光明花园一期住房价格的请示、贺州市光明花园一期建设工程1#-13#楼工程竣工结算审查报告书、贺州市价格成本调查监查分局2016年6月16日出具的关于贺州市桂佳房地产开发有限公司光明花园一期经济适用住房定价成本监审报告及附表、贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年6月23日向市人民政府请求审定贺州市光明花园经济适用住房销售价格的请示。经质证，被上诉人对于上诉人提交的证据材料1，认为被上诉人确实曾向有关部门提交相应定价申请材料，至于为何未查到缘由不清；对证据材料2，桂东房地产开发公司的商品房买卖与本案经济适用房买卖不能相提并论，两者无可比性。上诉人对被上诉人提交的证明的真实性、关联性不予认可，该证明不是政府文件，且一期也不止证明所列的几栋房屋，签订买卖合同时的价格应该是确定的，不应是暂定的，房产管理局也无权确定房屋的价格是确定还是暂定。对于法院依上诉人申请调取的证据材料，上诉人认为，所调取的证据材料证实贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年7月4日出具的关于贺州市光明花园项目经济适用房销售价格的批复不适用于本案。被上诉人对该证据材料无异议，并认为该证据材料证实涉案经济适用房销售价格都是经过政府主管部门批准同意的，被上诉人仅是根据政府确定价格进行执行而已。综合双方的举证质证意见，本院认为，上诉人提交的证据材料1，与本案审理过程中本院依上诉人申请调取的证据材料相冲突，本院不予采纳为本案定案证据；证据材料2，与本案不存在关联性，本院不予采纳。对于被上诉人提交的证明，该证明有贺州市房产管理局盖章确认，上诉人虽对该证明有异议却未能提供相反证据予以反驳，本院对该证明予以采纳。对于本院依上诉人申请调取的证据材料，该证据材料系本院根据上诉人申请向贺州市发展和改革委员会依法调取的，该证据材料相互证实贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局对涉案经济适用房定价过程，本院予以采纳。 综合本案的证据材料及双方的意见，本院对一审认定的事实予以确认，至于上诉人二审所提及的事实异议意见，系本案争议焦点所涉及的内容，本院在以下判决内容再一并分析认定。 本院认为，综合本案双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人提出要求被上诉人履行办理产权证的义务的诉请是否成立，即包括上诉人是否已完全履行支付房款义务？二、被上诉人是否存在逾期办证？若逾期，逾期多久？应支付多少违约金？ 关于焦点一，本院分析认为，被上诉人一审所提交的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第四条约定每平米的价格为暂定，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补。上诉人二审也明确陈述，签订买卖合同后被上诉人已将相应的一致内容合同交由上诉人收执，现也无证据证实被上诉人收到该相应合同后在本案发生争议之前曾提出过相应的异议。该买卖合同系经上诉人、被上诉人双方签字或签章确认，形式完备，合同内容不存在法律所规定的无效或可撤销之情形，依法具有相应的法律效力，双方均应按该合同约定履行各自的义务。且该合同就涉案房屋的计价方式与价款的约定也符合法律法规的约定。国家发展计划委员会、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用住房价格实行政府指导价，有经济适用住房价格定价权的是政府价格主管部门及建设（房地产）主管部门。涉案房屋属于经济适用房，2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局经贺州市政府同意，为涉案光明花园小区经济适用住房确定相应的价格。根据双方当事人所执的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》中房屋每平米价格为暂定，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补的约定及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年7月4日作出的贺价格[2016]18号批复，被上诉人提出本案上诉人未按合同约定付清房屋价款，涉案房屋办证条件未成就的抗辩理由成立，一审暂不予支持上诉人要求被上诉人履行办证义务的诉请，并无不当。至于上诉人提出涉案房屋应按办理银行按揭贷款所备案的买卖合同执行，被上诉人存在篡改合同擅自添加合同约定内容的意见，经查，对于银行备案的买卖合同与双方当事人收执合同不一致的原因，被上诉人已作出合理解释。此外，如前文所述，上诉人二审明确陈述，涉案买卖合同签订后被上诉人已将与被上诉人提交法庭一致内容合同交由上诉人收执，上诉人收到该买卖合同至本案发生争议之前也未向被上诉人提出过异议，双方当事人所执的合同内容也符合法律法规的规定，故双方当事人所执的合同应属双方真实意思表示一致，本案应按双方当事人所执合同履行。上诉人提出被上诉人篡改合同擅自添加合同约定内容的意见，却未能提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。至于上诉人二审提出贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年7月4日作出的贺价格[2016]18号批复违反《经济适用住房价格管理办法》的规定，不应适用于确定本案房屋价格的意见，本院认为，贺价格[2016]18号批复系贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依行政职权制作的公文，上诉人提出的异议不属于民事纠纷审查范围，本院不予支持。 关于焦点二，在焦点一中，已分析根据双方当事人所执《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》的约定及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年7月4日作出的贺价格[2016]18号批复，被上诉人提出本案上诉人未按合同约定付清房屋价款的抗辩理由成立，现涉案房屋办证条件未成就，则上诉人现主张被上诉人存在逾期办证，并要求被上诉人支付相应的违约金的诉请不成立，本院亦不予支持。 综上分析，上诉人何海超的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1605元（上诉人已预交），由上诉人何海超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 常国慧 书 记 员 白桂妹 张荃 莫文馨 曾俊豪