河北省邯郸市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀04执异22号 案外人：刘增林，男，1958年3月19日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 申请执行人：邯郸市邯二建筑工程有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区北环东路169号。 法定代表人：郭金忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩韶雄，河北正驰律师事务所律师。 被执行人：邯郸市远实房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市邯山区马头生态工业城创业服务中心孵化基地617号。 法定代表人：田延敏，该公司经理。 邯郸市邯二建筑工程有限公司（以下简称邯二建筑公司）申请执行邯郸市远实房地产开发有限公司（以下简称远实公司）建设工程施工合同纠纷一案，案外人刘增林对本院查封的执行标的不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘增林称，因邯二建筑公司与远实公司一案，邯郸市中级人民法院作出（2018）冀04执恢182号执行裁定，查封了邯郸市马头镇107国道东金马路北盛世风凰城B7栋1单元101号房产，但该房产已经由刘增林购买，应归属于刘增林。刘增林于2014年3月18日通过外甥梁欣欣的银行卡向远实公司指定的收款账户预付了房款，于同年11月19日与远实公司签订了《盛世凤凰城商品房认购协议》，约定刘增林向远实公司认购盛世凤凰城小区B7栋1单元101号商品房，总金额为302339元，与本套房屋所配的地下室价款为22386元。此外还支付本套房屋的装修费、双气实施费、太阳能价款和维修基金，并预缴两年物业费和装修押金。总计需付款395355元，因预付款不足，刘增林又刷卡支付了差额。远实公司给刘增林开具了各项付款收据，并将房屋钥匙交给了刘增林，刘增林还与本小区物业一同查验房屋并签有《业主入住验房单》。之后刘增林与远实公司签订了正式的《商品房买卖合同》，刘增林全部履行了购房协议的约定，交纳了全部房款和入住前的所有费用，办理了入住手续。由于开发商内部原因致使刘增林的房屋未能办理过户登记手续，但远实公司已经在事实上将该套房屋出卖给刘增林，而且已经实际交付给刘增林占有使用，故该房屋应归属于刘增林。法院不应执行上述房产，请求解除对盛世凤凰城小区B7栋1单元101号房产的查封，停止对该套房产的执行。刘增林为证明其主张，提供了其与远实公司签订的《盛世凤凰城商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（只提供了该合同第1、2、4、15页）、远实公司开具购房款及相关费用的收据、相关转账凭证和远实公司出具的证明等证据材料。 申请执行人邯二建筑公司称，依据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，本案需要审查异议人是否为实际权利人。异议人刘增林提交的流水信息证据显示2014年3月18日转账人是“梁欣欣”，不能证明购房款是刘增林支付；同时其提交的2019年11月10日的《证明》上记载“B7栋1单元101室购买人是刘增林，B7栋1单元101室购买人是刘姝”，明显矛盾。异议人刘增林提交的证据不足以证明其是争议房产的权利人。依据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案外人异议审查以“形式审查为主，实质审查为辅”为原则，异议人没有提供争议房产的不动产登记簿，不足以证明其请求。同时依据申请执行人提交的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据，证明争议房产所属的住宅楼24栋、商业用地都是被执行人远实公司所有，故请求驳回刘增林的异议申请。 本院查明，邯二建筑公司与远实公司建设工程施工合同纠纷一案，在仲裁过程中，邯郸市邯山区人民法院依据邯二建筑公司提出的财产保全申请于2016年1月14日作出（2016）冀0402财保4号执行裁定，并依据该裁定于次日查封了远实公司名下盛世凤凰城B7-1-101号等房产。2017年2月15日，邯郸仲裁委员会作出（2015）邯仲裁字第263号裁决书，裁决如下：“（一）被申请人邯郸市远实房地产开发有限公司于收到本裁决书之日起10日内，向申请人邯郸市邯二建筑工程有限公司支付所欠工程款3570015.56元，并以此为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2012年1月31日起至被申请人收到本裁决后10日止的利息。（二）被申请人邯郸市远实房地产开发有限公司于收到本裁决书之日起10日内，向申请人邯郸市邯二建筑工程有限公司返还质量保证金625000元，并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付自2012年1月31日起至被申请人收到本裁决后10日止的利息。（三）申请人邯郸市邯二建筑工程有限公司对其承建的盛世凤凰城一期3#、4#、23#楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。（四）驳回申请人的其他仲裁请求。（五）本案仲裁费66602元，由申请人邯郸市邯二建筑工程有限公司承担39961元，被申请人邯郸市远实房地产开发有限公司承担26641元。鉴定费82000元，由申请人承担49200元，被申请人承担32800元。保全费5000元，由被申请人承担。鉴于仲裁费、鉴定费、保全费已由申请人预交，被申请人应于收到本案裁决之日起10日内支付给申请人64441元。”裁决书生效后，因远实公司未履行义务，邯二建筑公司向本院申请强制执行，本院于2017年5月3日立案执行，案号为（2017）冀04执171号。后本院于2017年12月29日对该案终结本次执行程序，于2018年11月25日对该案恢复执行，案号为（2018）冀04执恢182号。2018年12月24日，本院作出（2018）冀04执恢182号协助执行通知书，对远实公司名下的盛世凤凰城B7-1-101号等房产进行续行查封。2019年5月，本院作出（2018）冀04执恢182号执行裁定，将该案指定邯郸市邯山区人民法院执行。后刘增林对案涉房产提出书面异议。 另查明，案外人刘增林与被执行人远实公司于2014年11月19日签订《盛世凤凰城商品房认购协议》，约定刘增林向远实公司认购位于邯郸市冀南新区房产，该房产建筑面积为108.63平方米，单价为每平方米2783.20元，总金额为302339元，与本套住宅所配地下室价款为22386元。第一次付款时间为2014年11月19日，支付人民币302339元。同日，远实公司向刘增林开具了购房款302339元、地下室22386元及该房产装修费、双气实施费、太阳能价款、维修基金和相关物业费等收据，共计395355元。同日，刘增林还与邯郸市远恒物业服务有限公司签订了《物业服务协议》。2014年11月22日，案外人刘增林作为买受人，被执行人远实公司作为出卖人，双方就上述房产签订了《商品房买卖合同》。 刘增林提交的梁欣欣在邯郸银行股份有限公司开发区支行的流水信息显示，梁欣欣于2014年3月18日分两笔向宋晓飞账户共计汇款200万元；刘增林借记卡账户历史明细清单显示其于2014年11月19日通过ＰＯＳ机向62×××15账户转款4987元；远实公司于2019年11月10日出具材料，证明刘增林、刘姝等六人于2014年3月18日将预付房款共计200万元以梁欣欣名义集中转入其公司职工宋晓飞账户，是公司允许、指定的暂收预购房款专用账户，刘增林、刘姝等六人在2014年11月19日签订《盛世凤凰城商品房认购协议》时已付清全部房款，由于远实公司当时销售比较集中，税票供不应求，只能采取分期分批解决的措施，致使刘增林等六位购房人未能及时办理过户及备案手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，邯郸市邯山区人民法院于2016年1月15日对案涉房产进行查封，本院于2018年12月24日以（2018）冀04执恢182号协助执行通知书对案涉房产进行续行查封，虽然刘增林与远实公司分别于2014年11月19日、22日签订商品房认购协议及商品房买卖合同，时间早于案涉房产的查封时间，但是刘增林提交其交纳购房款的相关证据显示梁欣欣于2014年3月18日向宋晓飞账户共计汇款200万元，该部分证据中汇款人、汇款时间和汇款数额与刘增林签订商品房认购协议及商品房买卖合同的时间及约定内容均不相符，故案外人刘增林提交的证据不足以证实其向远实公司交纳相关购房款的事实。另外，案外人刘增林未提交其在本市无其他住房的相关证据，案涉房产至今仍登记在被执行人远实公司名下，故其所提异议不符合上述法律规定，不能成立，案外人刘增林对案涉房产享有的权利不能排除本院强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回刘增林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  董果芳 审判员  王树勋 审判员  张君磊 二〇二〇年三月二十六日 书记员  张潇方