广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15257号原告：刘卫东，男，汉族，1968年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：432************317。委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛颖茹，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海天峰商业管理有限公司，住所地：珠海市*******（华夏陶瓷建材城）25栋2019号商铺，统一社会信用代码：91440400MA4UMCYY9K。法定代表人：文某1。原告刘卫东与被告珠海天峰商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫东及其委托诉讼代理人徐吉亭、薛颖茹到庭参加诉讼，被告珠海天峰商业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告刘卫东向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2068#、2069#商铺租金合计57531.52元[2017年7月至10月2068#、2069#商铺租金：1670元×4个月×2=13360元；2018年3月至7月未按合同标准支付而欠付的租金：（1878.75元-1670元）×5个月×2=2087.5元；2018年8月至2019年2月2068#、2069#商铺租金：1878.75元×7个月×2=26302.5元；2019年3月至6月2068#、2069#商铺租金：1972.69元×4个月×2=15781.52元]；2.请求判令被告向原告支付2068#、2069#商铺逾期支付租金的违约金合计12771.99元（以欠缴租金57531.52元为本金，自2018年11月1日起按月利率2%暂计至2019年9月29日，实际要求计算至被告履行之日）；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，被告与原告分别签订2068#、2069#商铺《华夏陶瓷建材城租赁合同》，约定：原告将其位于珠海市*****华夏陶瓷建材城（前山立交桥对面）的2068#、2069#商铺出租给被告。两商铺的租期均为2016年3月1日至2030年2月28日止。两商铺租金均按建筑面积计算，2017年3月1日至2018年2月28日止，租金为1670元/月；2018年3月1日至2019年2月28日止，租金为1878.75元/月；2019年3月1日至2020年2月28日止，租金为1972.69元/月。租金为按月支付，被告应于每月10日前向原告支付租金。2017年7月后，被告开始不按双方约定按期、足额向原告支付两商铺租金。2018年8月后，被告不再向原告支付两商铺租金。被告欠付租金情况如下：2017年7月至10月欠付两商铺租金合计13360元，2018年3月至7月未按合同标准支付而欠付两商铺的租金合计2087.5元，2018年8月至2019年2月欠付两商铺租金合计26302.5元，2019年3月至6月欠付两商铺租金合计15781.52元。以上被告欠付两商铺租金总计57531.52元。2018年10月26日，原告以张贴在被告办公门口的方式向被告发出《催收铺租函》，要求被告于2018年10月31日向其支付相应租金，但被告不予理会，至今仍未向原告支付两商铺租金。此外，按照租赁合同第二十一条的约定“乙方迟延缴交租金的，须向甲方支付违约金。从迟交日起按日加收所欠缴金额2%的违约金，如逾期七天不缴付租金的，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；如乙方于甲方发出书面通知到达后达十四天仍未缴清租金，甲方有权解除本合同、收回两商铺使用权，并没收乙方的押金。”原告有权要求被告自2018年11月1日起支付违约金。综上，被告在租赁期内未按期支付租金的行为,已严重损害原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。原告为维护自己的合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.2068#商铺《华夏陶瓷建材城租赁合同》；2.2069#商铺《华夏陶瓷建材城租赁合同》；3.2068#、2069#商铺房地权证书；4.借记卡账户历史明细清单；5.《催收铺租函》；6.照片；7.短信聊天记录。被告珠海天峰商业管理有限公司没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明，2016年3月1日，原告与被告签订了两份《华夏陶瓷建材城租赁合同》，约定原告将位于珠海市*****华夏陶瓷建材城2068#、2069#商铺出租给被告使用，两商铺的面积均为41.75平方米，租赁期限均自2016年3月1日至2030年2月28日止。该两份租赁合同均约定：商铺租金按建筑面积计算，2016年3月1日至2017年2月28日期间租金为每平方米35元，每月租金为1461.25元；2017年3月1日至2018年2月28日期间租金为每平方米40元，每月租金为1670元；2018年3月1日至2019年2月28日期间租金为每平方米45元，每月租金为1878.75元；2019年3月1日至2020年2月28日期间租金为每平方米47.25元，每月租金为1972.69元；2020年3月1日至2021年2月28日期间租金为每平方米49.61元，每月租金为2071.22元，以后每年递增5%。租金按月缴付，被告须于每月10日前主动将租金交给原告，管理费、水电费等费用交给华夏陶瓷建材城营运管理中心。被告在签订合同时，应向原告一次性交相当于两个月租金的押金和首月租金，共计4383.75元。合同期满，如被告已缴清全部租金及其他费用并无违约及损害原告利益的行为，原告应在终止日后15天内将押金如数退回，如被告有欠租及未将各费缴清等情况，原告可先从押金中扣除被告违约行为的违约金和因被告违约行为而导致的损失，扣除后的押金余数原告应按上述期限退还被告。免租期为三个月，装修期从2016年3月1日至2016年5月31日止，装修期内免收租金。被告须按时向原告缴付租金，如被告迟延缴交租金，须向原告支付违约金，从迟交日起按日加收所欠缴金额2%的违约金，如逾期七天不缴付租金的，原告有权向被告发出书面通知要求被告立即缴付，如被告于原告发出书面通知后达十四天仍未缴清租金，原告有权解除合同、收回商铺使用权，并没收被告的押金，同时对被告所欠租金及逾期利息原告有权继续追偿。上述租赁合同签订后，被告于2016年5月26日向原告支付了两商铺的押金和首月租金，并自2016年7月份开始按月支付租金，原告确认收取了被告2016年度共计7个月的全部租金。自2017年1月1日起，被告于2017年1月19日交付租金2922.5元，于2017年3月10日交付租金2922.5元，于2017年4月28日交付租金3340元，于2017年6月16日交付租金3340元，于2017年7月19日交付租金3340元，于2017年10月24日交付租金3340元，于2017年11月17日交付租金3340元，于2017年12月15日交付租金3340元，于2018年1月18日交付租金3340元，于2018年3月1日交付租金3340元，于2018年3月15日交付租金3340元，于2018年4月24日交付租金3340元，于2018年5月25日交付租金3340元，于2018年6月22日交付租金3340元，于2018年7月20日交付租金3340元，原告确认除上述租金外被告未再交纳租金。2018年10月26日，原告向被告发出催收铺租函，称被告从2017年年中起租金支付时断时续，2017年7月至10月四个月共13360元租金未付，2018年3月至7月未按合同标准支付租金，2018年8月至10月三个月的租金未付，2017年至今共欠租金26720元，要求被告于2018年10月31日前将上述租金支付原告，逾期支付，原告将按合同追偿。原告确认，因被告拖欠租金，其已于2019年6月底将案涉两商铺收回，并于2019年7月份将案涉两商铺另行出租。原告称，被告于2017年3月10日支付的租金其视为补交的2017年2月份的租金，2017年4月28日支付的租金视为补交2017年3月份的租金，2017年6月16日支付的租金视为补交2017年4月份的租金，2017年7月19日支付的租金视为补交2017年5月份的租金，2017年10月24日支付的租金视为补交2017年6月份的租金，2017年11月17日支付的租金视为支付2017年11月份的租金，2017年12月15日支付的租金视为支付2017年12月份的租金。本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。被告应按照合同约定每月按时足额交纳租金，被告逾期交纳及不缴纳租金的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。被告拖欠的2017年度共计四个月的租金13360元应向原告支付，同时应按照租赁合同约定的租金标准向原告补交2018年3月至7月期间的租金差额2087.5元，另外，被告未支付自2018年8月1日至2019年6月30日期间的租金，被告应按照租赁合同约定的租金标准向原告支付，故被告共需向原告支付租金57531.52元。关于迟延交纳租金的违约金，租赁合同中约定的标准过高，原告主动下调至按照月息2%予以计算，是原告对于自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以支持。原告主张对于2018年10月31日前产生的26720元租金自2018年11月1日开始计算违约金，对于2018年11月1日之后产生的租金以当月欠付的租金为基数自逾期之日即当月11日开始计算违约金，有合同依据，本院予以支持。经计算，截止至2019年6月10日，2018年10月31日前产生的26720元租金产生违约金3918.93元，2018年11月份的3757.5元租金产生违约金526.05元，2018年12月份的3757.5元租金产生违约金450.9元，2019年1月份的3757.5元租金产生违约金375.75元，2019年2月份的3757.5元租金产生违约金300.6元，2019年3月份的3945.38元租金产生违约金236.72元，2019年4月份的3945.38元租金产生违约金157.82元，2019年5月份的3945.38元租金产生违约金78.91元，共计产生违约金6045.68元，原告的计算方法有误，本院予以纠正。对于2019年6月11日之后的违约金，被告应以未付租金57531.52元为基数，按照月息2%计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海天峰商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘卫东支付拖欠的租金人民币57531.52元；二、被告珠海天峰商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘卫东支付拖欠租金的违约金（计算至2019年6月10日的违约金为人民币6045.68元；自2019年6月11日起的违约金，以拖欠租金人民币57531.52元为基数，按照月利率2%，计算自2019年6月11日至付清之日止）；三、驳回原告刘卫东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币1558元，由原告刘卫东负担人民币58元，被告珠海天峰商业管理有限公司负担人民币1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  林秀梅二〇二〇年三月二十六日书 记 员  卢燕婷