广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终525号 上诉人（一审原告）：刘名中，男，1966年10月1日出生，汉族，崇左市统计局职工，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：蒙礼福，南宁市衡正法律事务所法律工作者。 上诉人（一审原告）：陆艳英，女，1970年11月30日出生，壮族，银行职员，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：蒙礼华，南宁市衡正法律事务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：林少文，男，1976年7月14日出生，壮族，个体户,住广西壮族自治区崇左市江州区。 被上诉人（一审）被告：罗金艳，女，1976年12月25日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗谋德，广西海岸律师事务所执业律师。 被上诉人（一审被告）：黄西丽，女，1987年10月12日出生，壮族,无业,户籍所在地广西壮族自治区崇左市，现住崇左市。 上诉人刘名中、陆艳英因与被上诉人林少文、罗金艳、黄西丽确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘名中、陆艳英上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘名中、陆艳英的诉讼请求。事实和理由：一、一审查明认定的事实错误。二、一审判决认定“黄西丽基于受托权限，代表刘名中、陆艳英与林少文、罗金艳签订《房地产转让协议书》没有超过代理权限，黄西丽实施的代理行为对两原告发生效力。”证据不足，与事实不符。三、一审判决适用法律错误。四、2011年6月3日签订《房屋转让合同》未成立生效。五、黄西丽无权代理刘名中、陆艳英与林少文、罗金艳签订《房地产转让协议书》。 林少文、罗金艳辩称，本案刘名中、陆艳英在2012年12月17日在《委托书》上亲笔签字，并经崇左市公证处作出（2012)桂崇证字第1978号公证书。刘名中、陆艳英作为完全民事行为能力人、公职人员、银行职员，其自然知道签署的委托书的内容以及法律后果，委托书中内容已然十分详尽，该委托书经过公证，其真实性也无须怀疑，黄西丽有权代理刘名中、陆艳英委托事项，代理刘名中、陆艳英签订2014年3月15日的《房地产转让协议书》并办理房屋买卖等一系列手续并无超越委托权限。更不能推定出二方恶意串通，也不是刘名中、陆艳英所说的林少文、罗金艳、黄西丽之间有预谋、恶意串通和欺诈行为。不具有《合同法》第52条规定的情形，合同约定事项已履行毕，房产转让合同合法有效。综上所述，请求二审法院驳回刘名中、陆艳英上诉请求，维持一审判决。 黄西丽辩称，与林少文、罗金艳的答辩意见一致。 刘名中、陆艳英向一审法院起诉请求：1、确认林少文、罗金艳、黄西丽于2014年3月15日签订《房地产转让协议书》无效；2、林少文、罗金艳、黄西丽连带承担本案诉讼费用、房屋价格评估费。 一审法院认定事实：刘名中与陆艳英是夫妻关系，林少文与罗金艳是夫妻关系。2006年，刘名中在崇左市花山路嘉苑小区购买了一幅地块，并筹资建设了一栋面积331.41㎡的四层楼房。2012年12月17日，刘名中、陆艳英向从事房产中介的黄西丽出具《委托书》并于2012年12月19日在崇左市公证处办理了（2012）桂崇证字1978号公证书。《委托书》载明：“我们有位于崇左市团的房地屋产，地号：G01-E-005，《国有土地使用证》证号：崇国用2006字第0214号，土地使用权面积81.36平方米。现我们拟转让上述房地产，因我们无法亲自前往办理上述房屋所有权登记及过户相关手续，现委托黄西丽为我们的代理人，并以我们的名义办理如下事项，签署的一切文件我们予以承认：一、办理该房地产的竣工规划核实等与之相关的手续，办理两原告名下的房屋所有权证及与之相关的一切手续。二、办理该房地产的房屋所有权证转移登记手续。三、办理该地产国有土地使用证变更买卖登记手续。……十二、代理签订房地产买卖合同。” 2013年8月19日，黄西丽基于委托，代理刘名中、陆艳英办理取得了崇左市花山路（嘉苑小区）E组团E-05号房屋的房屋所有权证（崇房权证新城区字第××号、第××号）。2014年3月15日，黄西丽代理刘名中、陆艳英与林少文、罗金艳签订《房地产转让协议书》，约定刘名中、陆艳英将涉案房屋转让给林少文、罗金艳。2014年5月5日，涉案房屋的产权证办理至林少文、罗金艳的名下。 一审法院认为，《中国人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”刘名中、陆艳英出具委托书，委托黄西丽办理房屋初始登记、转移变更登记以及代理签订房地产买卖合同等事项，并经过公证处公证该委托事项，符合法律规定，具有法律效力。刘名中作为公职人员、陆艳英作为银行职员，主张其未详细看委托书的委托事项就签名捺印，与常理不符，也与公证程序不符，故不予采信该主张。黄西丽基于受托权限，代表刘名中、陆艳英与林少文、罗金艳签订《房地产转让协议书》没有超过代理权限，黄西丽所实施的代理行为对刘名中、陆艳英发生效力。刘名中、陆艳英主张《委托书》中并未没有明确委托将房屋转让给林少文、罗金艳，但《委托书》第十二条事项“代理签订房地产买卖合同”，并未排除受托将房屋转让给林少文、罗金艳；因此刘名中、陆艳英的该主张不成立。刘名中、陆艳英进一步主张《房地产转让协议书》约定的40万元转让价格明显低于市场价，但因为双方在2011年6月3日已经签订《房屋转让合同书》并约定了价款，林少文等三人也进一步解释《房地产转让协议书》40万的转让价格只是为了交税，并非双方对转让价款的合意。而且刘名中、陆艳英以转让价款明显低于市场价主张合同无效，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。因此刘名中、陆艳英主张2014年3月15日签订的《房地产转让协议书》无效，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘名中、陆艳英的诉讼请求。案件受理费7300元，由刘名中、陆艳英共同负担。 二审中，双方当事人无证据向本院提交。 刘名中、陆艳英对一审判决认定事实的异议：涉案《房屋转让合同书》中只有刘名中的签名，陆艳英没有签名，认为“陆艳英”名字是被别人加写上的。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘名中、陆艳英对一审法院认定事实的异议，未提交相关证据予以证实，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案《房地产转让协议书》是否合法有效。 关于涉案《房地产转让协议书》是否合法有效问题。本案中刘名中、陆艳英与黄西丽签订《委托书》，该《委托书》上写明刘名中、陆艳英拟转让涉案房地产，亦写明受托人黄西丽可以代理刘名中、陆艳英的名义办理房屋初始登记、转移变更登记以及代理签订房地产买卖合同等事项，然后双方将该《委托书》拿到公证处进行公证。而且，刘名中、陆艳英自认该公证委托符合法律规定，合法有效。因此，黄西丽基于受托权限，代表刘名中、陆艳英与林少文、罗金艳签订涉案《房地产转让协议书》，没有违反法律法规的强制性规定，该《房地产转让协议书》合法有效。刘名中、陆艳英的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案刘名中、陆艳英的诉讼请求是确认涉案《房地产转让协议书》无效，至于刘名中、陆艳英主张涉案《房屋转让合同书》的效力问题，亦与本案有关联，故本院在本案中一同分析认定。刘名中与陆艳英为夫妻，刘名中自认亲自在《房屋转让合同书》上签字确认，陆艳英则否认其在《房屋转让合同书》签名。首先，陆艳英在本案中没有证据证实其未亲自在《房屋转让合同书》签名。其次，根据上述《委托书》《房地产转让协议书》的内容可以与《房屋转让合同书》相互印证，证实刘名中、陆艳英自愿将涉案房地产卖给林少文、罗金艳。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合到本案的情况，即使《房屋转让合同书》未经陆艳英签字确认，但涉案房地产已经通过合法手续转让过户到林少文、罗金艳名下，刘名中、陆艳英还主张刘名中自行签订的《房屋转让合同书》无效没有事实和法律依据，本院亦不予支持。陆艳英如果认为自身权利受侵害，应自行向刘名中主张权利。 综上所述，刘名中、陆艳英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人刘名中、陆艳英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 谢文彬 审 判 员 陆有帅 二〇二〇年三月三十日 法官助理 黄伟明 书 记 员 覃宇潇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。