广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终460号上诉人（一审被告）：张立准，男，汉族，1954年7月16日出生，住广东省珠海市香洲区*********。居民身份证号码：440************213。被上诉人（一审原告）：珠海正方资产运营有限公司，住所地：广东省珠海市************泰福国际金融大厦第六层办公3-1号单元，统一社会信用代码：914************892。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：王斌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健聪，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。上诉人张立准因与被上诉人珠海正方资产运营有限公司（以下简称正方公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初11154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立准的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判决张立准维修租赁物的费用58960元转为租金，延长租赁期限至租金用完之日止；3.驳回正方公司的诉讼请求；4.一、二审受理费由正方公司承担。事实和理由如下：一审法院认定事实不清，导致适用法律错误：一、认定事实以偏概全，脱离实际。按常理，租赁房屋必须交清租金；依传统风俗，房屋破损必须要维修。一审法院在本案房屋租赁合同纠纷审理过程中，只支持房屋必须收租金，却忽视了房屋的破损必须维修的事实。无视张立准对合同第七条是格式合同的霸王条款，正方公司拒绝维修房屋、我方有权不支付租金、用租金维修房屋的答辩。二、张立准将房屋租金19458元用于房屋维修的真实过程。本案的租赁物是建于乾隆三十二年的具有252年屋龄的“张氏大宗祠”，砖瓦木结构。张立准于2014年起租赁，合同是6年不变，一年一签的格式合同其第七条为：“鉴于甲方是按房屋现状出租，并按现状确定租金、管理费，故在租赁期内，乙方不得对房屋质量提出异议，租赁房屋及其设施出现损坏或发生故障的，乙方承诺即使报告甲方并由乙方负责维修，由乙方承担维修费用，乙方拒不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方承担”。这是正方公司将百年砖瓦木房屋同现代楼盘相提并论。事实上，正方公司从2006年接管后对房屋从未维修，每次台风过后，张立准都要捡瓦执漏，清理下水道，天井的堵塞物。正方公司的“年年按现状出租”、“不得对房屋质量提出异议”其实就格式合同的霸王条款。小修小补，张立准都承担了，但房屋出现大面积瓦破屋漏、横梁透水、主梁腐烂、就得由正方公司维修了，但是正方公司接到报告后不予理会，以合同第七条要求张立准履行。张立准为了保护祠堂古迹，保护祖先遗产，聘请施工队对非修不可的部分进行维修，其费用为58960元，除占用屋租19458元，自垫39502元。三、一审法院由于认定事实不清，所以适用法律错误。一审法院对我方的抗辩理由不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、九十七条、二百三十五条、二百三十六条的规定判决，这是适用法律错误。因为本案的租赁物十百年砖瓦木屋二非现代新楼盘，年年都是“按现状出租”“不得对质量提起异议”，只管收租金不管维修时违反自然规律的，这是不用举证的众所周知的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租方在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长期限。”根据此规定，张立准使用该房屋应延长至39502元的租金用完为止。综上所述，张立准认为：一审认定事实不清，适用法律错误，其判决有悖合同法第二百二十一条的规定，应予撤销。又因为租赁物是祠堂古迹，为弘扬中华祠堂文化，人民法院应支持张立准维修祠堂古迹之作为，不应支持正方公司只管收租不管维修的不道德行为。正方公司答辩称：张立准的第二项上诉请求，将租赁物的费用转为租金延长租赁期限至租金用完之日止的请求。是一个针对一审的独立的反诉请求，张立准上诉的事实与理由均是围绕所谓的维修费用展开的，根据最高院关于适用民诉法的解释第328条规定，在二审程序中一审被告提出反诉的，二审法院可以就反诉进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。另外张立准在一审中已经就该请求提起过反诉，后其自行撤回，因此二审法院应对张立准的反诉进行调解，调解不成应告知其另行起诉。关于房屋维修问题，我方认为案涉房屋租赁合同中第七条已经明确约定了由张立准承担租赁物的维修义务和维修费。根据合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外，可知由张立准承担租赁物的维修费用符合法律规定，是当事人意思自治原则的体现。因此在租赁物维修费用承担的问题上是明确的。正方公司向一审法院起诉请求：1.判令张立准立即腾退并向正方公司交付位于珠海市******巷的房屋；2.判令张立准向正方公司支付房屋占用费共计人民币19816.6元（以月租金2900元为基数，自2019年1月1日起付至张立准实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为人民币19816.6元，计算标准为2900/30×205）；3.判令张立准向正方公司支付逾期交还房屋违约金共计人民币29725元（根据每逾期一日按月租金2900元的5%收取，自2019年1月1日起付至张立准实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为29725元，计算标准为2900×5%×205）；4.判令张立准对租赁房屋恢复原状；5.判令本案诉讼费用由张立准承担。一审法院认定事实：正方公司原名称珠海市正方投资开发有限公司，于2019年1月3日经珠海市香洲区工商行政管理局核准变更为现名称。案涉位于珠海市******祠堂仓（现地址珠海市******巷）的不动产的所有权人为珠海经济南屏粮油贸易公司。2006年，珠海市香洲区粮食总公司、珠海市香洲正方控股有限公司、珠海市香洲区国有资产管理办公室签订一份《房产、场地移交协议书》，约定珠海市香洲区粮食总公司将包括本案案涉不动产在内的33处不动产及场地移交给珠海市香洲正方控股有限公司经营管理。2015年11月23日，珠海市香洲正方控股有限公司向正方公司出具一份《物业经营委托书》，内容为：为明确物业经营管理权责，提高物业经营收益，经研究，将珠海市香洲正方控股有限公司的业务资产【详见附件（包括案涉不动产）】，自2016年1月1日起委托珠海正方资产运营有限公司经营管理。2018年1月15日，正方公司作为甲方与乙方张立准签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于珠海市******巷房屋（建筑面积482.51平方米）以现状出租给乙方作为住宅使用；租赁期限一年，计租时间自2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金人民币2900元，在每月10日前缴纳，如逾期交付租金，除仍应及时如数不交外，还应按欠款额每日万分之五支付滞纳金；签订合同时，乙方必须向甲方缴纳租房履约定金人民币6000元（原合同已缴交定金人民币5000元），乙方需另外补交定金人民币1000元，作为租金及室内外设施的保证金，租赁期满结清租金、水电费等所有费用并验收各原有设施完好无损，履约定金无息退还乙方；乙方在使用租赁房屋期间所产生的一切费用由乙方负责缴付，包括但不限于物业管理费、清洁费、治安费、水费、电费、电梯使用费等，并由乙方直接向相关部门交纳；鉴于甲方是按房屋现状出租，并按现状确定租金，故在租赁期间内，乙方不得对房屋质量问题提出异议，租赁房屋及其设施出现损坏或发生故障的，乙方承诺及时报告甲方并由乙方负责维修，由乙方承担维修费用，乙方拒不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租他人，甲方同意转租的，转租终止期限不得迟于乙方的租赁期限；因乙方拖欠租赁、管理费、水电费等，甲方可暂停供水、供电，乙方对此不持异议；乙方租赁期未满，提前终止合同的，须提前三个月通知甲方，经甲方同意，乙方结清租金及各项费用后可按规定迁离，但乙方所付的履约定金不予退还，乙方对租赁房屋所有的装修、装饰无偿归甲方所有；乙方应按规定用途使用出租房屋，如乙方将出租房屋用于其他用途的须甲方书面同意，并按规定办理改变房屋用途的报批手续，改变用途后的房产权益全部归甲方所有，改变用途的费用由乙方承担；合同有效期内，发生下列情形之一的，合同自动解除，双方互不承担责任。（1）发生不可抗力或双方确认的意外事件，使合同无法履行；（2）因城市规划和市、区政府要求等原因，确需要拆迁、改造、改建、扩建、改变用途或使用该出租房屋时，甲方应书面通知乙方，乙方应无条件服从，并在通知送达后三个月内自行搬迁及自负费用，交还场地，甲方在收取乙方应缴的租金、管理费、水电费等相关费用后，退还履约定金，甲方不负责任何其他费用和赔偿，互不追究违约责任。有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回房屋，没收履约定金，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。（1）乙方拖欠租金、管理费一个月以上的；（2）乙方所欠各项费用合计相当于一个月租金、管理费的；（3）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途或将出租房屋进行装修的；（4）乙方不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（5）未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租他人的；（6）乙方在出租房屋内有违法、犯罪行为被查处的；甲方依据上述情形解除合同的，乙方接到通知后三日内迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，但租房履约定金乙方无权要求退还，形成附合的装饰、装修设施无偿归甲方所有；有下列情形之一，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿。（1）甲方延迟交付出租房屋一个月以上的；（2）在租赁期内，未经乙方书面同意，甲方将出租房屋转租他人；乙方依据上述情形解除合同，应及时通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方双倍返还租房履约定金，以及退还多收的预交款项；合同提前或期满终止后，乙方应迁离出租房屋，将房屋交还甲方，搬迁时不得影响房屋结构，房内已形成附合的装饰装修无偿归甲方所有；乙方逾期一个月不迁离并不交还出租房屋给甲方，甲方有权单方自行收回出租房屋，收房过程中产生的一切损失及后果由乙方自负，房屋内一切财物视为乙方放弃物由甲方另行处理；合同期满或提前解除时，乙方必须按时迁出并搬清属于乙方所有财物（已形成附合的装饰装修除外），如乙方未按时交还出租房屋，除继续支付租金及其他费用外，每逾期一天则向甲方偿还月租金、管理费5%的违约金，逾期交房超过一个月，甲方有权自行收回房屋，若出租房屋内有乙方的余物则视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理，乙方保证不提出任何异议并自愿承担一切后果；合同期限届满，乙方需继续租用出租房屋的，应在有效期满之日前三个月向甲方提出书面续租要求，双方续租达成协议的，应重新签订合同；双方约定通知的方式为书面通知，甲方的地址为：珠海市香洲区*******，乙方的地址为：南屏中横街二巷8号；等等。2019年4月25日，正方公司向张立准发出一份《关于限期搬离的通知》，内容为：根据双方2018年1月15日所签订的《房屋租赁合同》约定，张立准承租了正方公司经营管理的物业珠海市******巷，合同租赁期已于2018年12月31日到期。由于张立准自2019年1月1日起拒绝支付上述物业场地占用费并非法侵占上述物业至今。根据相关法律规定以及合同约定，张立准的行为严重侵害了正方公司的合法权益。因此，特通知如下：1.双方就珠海市******巷物业于2018年1月15日所签订的房屋租赁合同，合同期已于2018年12月31日解除并终止。2.根据合同第17条规定，张立准除应继续支付租金及其他费用外，还应每天按月租金、管理费的5%支付违约金，逾期交房超过一个月，正方公司有权自行收回房屋，若出租房屋内有余物的则视为放弃所有权，正方公司有权进行处理，张立准保证不提出任何异议并自愿承担一切后果。综上，请张立准务必于2019年5月30日前腾退、搬离上述物业并到正方公司处办理退租手续，同时支付完毕拖欠的租金、管理费和违约金等相关费用。如在2019年5月30日前仍未腾退该物业并归还给正方公司，由此产生的一切后果及法律责任，由张立准自行承担。2019年4月29日，正方公司的工作人员将上述通知上门送达给张立准，但是张立准拒绝签收。至本案审理终结时，张立准尚未搬离案涉租赁场地。一审法院认为，正方公司与张立准签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。案涉的租赁物租赁期限届满后，张立准仍然继续使用租赁物，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，正方公司可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知张立准。2018年4月29日，正方公司向张立准发出《通知》，明确向张立准作出其解除案涉合同的意思表示。正方公司行使合同解除权，符合法律规定，一审法院予以确认。合同解除后，张立准应当将租赁物交还给正方公司。正方公司请求张立准立即腾退并交还位于珠海市******巷（面积482.51平方米）的房屋，理据充分，一审法院予以支持。案涉租赁合同解除后，张立准仍未将案涉房屋交还给正方公司，故应按合同约定的租金标准向正方公司支付场地占用费，直至张立准将案涉商铺交还正方公司或正方公司实际接收案涉商铺之日止。关于正方公司请求张立准支付逾期交还房屋按每日按月租金的5%支付违约金，明显已经超过了正方公司的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、张立准的违约程度以及正方公司的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院将违约金的计算标准调整为以月租金人民币2900元为基数，按日万分之五计算，且违约金应自正方公司通知张立准自行腾退到期日的次日起计算。关于张立准提出正方公司不是本案适格主体的问题。案涉租赁房屋登记的产权人为珠海经济特区南屏粮油贸易公司，因该公司已经被吊销营业执照，其上级主管部门珠海市香洲区粮食总公司根据相关的政策和文件，在珠海市香洲区国有资产管理办公室的监管下将包括案涉房屋在内的多处房屋及场地交由珠海市香洲正方控股有限公司经营管理，其后珠海市香洲正方控股有限公司将包括案涉房屋在内的多处房屋及场地委托正方公司进行经营管理，故正方公司有权将案涉房屋对外出租，且案涉的租赁合同亦由正方公司与张立准签订，张立准提出本案正方公司主体不适格的理由不成立，一审法院不予采信。关于张立准提出案涉租赁合同为正方公司提供的格式合同，对于免责条款正方公司没有向张立准明确释明，因此对张立准不发生效力的问题。张立准长期向正方公司租赁案涉的房屋，并且双方签订过多份内容一致的租赁合同，在合同履行过程中，张立准均按照合同约定履行义务，且从未合同条款内容向正方公司提出过异议，表明其对于合同的条款非常的清晰，故对张立准的该项抗辩理由，一审法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，一审法院判决如下：一、张立准于判决生效之日起三十日内腾退位于珠海市香洲区******巷（面积482.51平方米）的房屋，并将房屋交还给正方公司。二、张立准于判决发生法律效力之日起十日内向正方公司支付自2019年1月1日起至张立准腾退并将案涉房屋交还正方公司之日止的场地占用费（按每月场地使用费人民币2900元计算）；三、张立准判决发生法律效力之日起十日内向正方公司支付拖欠违约金（以月租金人民币2900元为基数，自2019年6月1日起至张立准腾退并将案涉房屋交还正方公司之日止，按每日万分之五计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1018元，由张立准负担。二审期间，张立准提交以下证据：证据一、广东增值税普通发票，证明维修费为58960元；证据二、工程装修合同书，证明张立准聘请工程队维修涉案房屋；证据三、房屋维修图片6幅，证明涉案房屋是具有二百多年历史的大祠堂瓦木结构，到了非修不可的程度，另外证明维修的过程及效果；证据四、《关于归还珠海市南屏张氏大宗祠的请求状》、《关于张氏大宗祠（挥公书院）管理的公告》、《公开信》、《祠堂委托管理协议书》、《关于2019年8月2日信访回复异议的复查申请》，证明张氏大宗祠是我们张家的，是正方公司霸占我们的大宗祠。正方公司对证据一真实性、合法性无异议，关联性不予认可；对证据二、三、四真实性、合法性、关联性均不予认可。本院将结合本案其他证据对上述证据进行审查认定。经审理查明，2019年5月8日，张立准与珠海市隆顺达建筑装饰工程有限公司对涉案祠堂进行维修，共计花费58960元。张立准主张上述维修费用应当转化为租金，冲抵欠付租金外，延长租赁期限至租金用完之日止。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为张立准是否应当腾退涉案房屋及向正方公司支付场地占用费、违约金的问题。关于张立准是否腾退涉案房屋的问题。本院认为，正方公司与张立准签订《房屋租赁合同》约定租赁期限于2018年12月31日届满，此后张立准仍在继续使用涉案房屋，正方公司于2019年4月29日发出《通知》，明确做出解除案涉租赁合同意思表示，因此2019年1月1日至2019年4月29日期间，张立准与正方公司之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，据此正方公司有权随时解除租赁合同，正方公司于2019年4月29日通知张立准，要求其在2019年5月30日前腾退涉案房屋，正方公司已经履行通知义务，且给予合理期限，但张立准收到通知后一直未搬离，因此正方公司要求张立准腾退涉案房屋，合法有据，本院予以支持，一审法院认定正确，本院予以确认。张立准上诉认为其对涉案房屋进行维修，应将维修费用一直抵扣租金完毕为止，其不应当腾退涉案房屋，本院认为，正方公司已于2019年4月29日通知张立准收回涉案房屋，张立准在无法继续使用涉案房屋情况下仍然对涉案房屋进行维修，由此产生不利后果应当由其自己承担，张立准不得以维修涉案房屋为由拒绝腾退涉案房屋。关于张立准是否支付涉案房屋场地占用费的问题。迄今为止，张立准一直占有使用涉案房屋，未将房屋交还给正方公司，张立准理应支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止场地占用费。张立准上诉请求将维修费用转化为租金，并以此为由拒付租金，对此本院认为，张立准上诉认为涉案房屋维修费用应由正方公司承担，并要求冲抵欠付租金，但张立准在一审中并未对此提出反诉，二审提出该项主张后正方公司明确表示不予调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，一审原告增加独立的诉讼请求或者一审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉，据此张立准该项上述请求本院不予审处，张立准可另循途径解决。张立准上诉认为《房屋租赁合同》第七条约定：“鉴于甲方是按房屋现状出租，并按现状确定租金，故在租赁期间内，乙方不得对房屋质量问题提出异议，租赁房屋及其设施出现损坏或发生故障的，乙方承诺及时报告甲方并由乙方负责维修，由乙方承担维修费用，乙方拒不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方承担”为格式条款，因其已经支付房屋维修费用，可以抵扣租金，故其有权在本案中拒付租金，对此本院认为，该条款约定系双方协商之结果，并非重复使用而预先拟定条款，因此并非格式条款。另外该条款签订并未免除出租方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，因此该条款合法有效。该条款约定内容为租赁期限内涉案房屋维修问题，并非约定商铺租赁期限及腾退问题，根据上述分析租赁合同已经解除，因此张立准应当腾退房屋，其不得以该条系格式条款为由拒付租金及腾退涉案房屋。张立准上诉认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定由出租方负责维修费用，因此维修费用应由正方公司承担，本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人可以要求出租方维修租赁物，但是基于双方针对涉案房屋维修作出明确约定情况下，应当按照双方约定履行，因此张立准请求将维修费抵扣租金延长使用期限，本院不予支持。关于张立准是否支付逾期交房违约金的问题。《商铺租赁合同》明确约定合同期满或者提前解除时，承租人应当按时交还涉案房屋，否则需要承担逾期交房违约责任，因此一审法院支持逾期交房违约金，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张立准理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2454元，由上诉人张立准负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月二十六日书记员  程 敏