湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5786号原告：崔杰，男，1985年11月7日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：李运根，益阳市中天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：湖南顺德城家居产业股份有限公司，原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，住所地益阳市赫山区银城大道顺德城营销中心，统一社会信用代码：91430900000048873。法定代表人：黎华根。委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告崔杰（以下简称原告）与被告湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李运根、被告委托诉讼代理人彭文科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告立即交付原告所购置的房屋不动产登记证书，并判决被告支付违约金4841元，本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年12月26日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY2017052000），原告购置被告开发的顺德城益阳家居博览中心项目中北区3栋1层107号房，建筑面积42.42平方米，每平方米价12150.12元，总金额515408元。合同第十条约定，被告应当在2017年12月31日将验收合格商品房交付原告使用；合同第十九条约定，被告将房交付原告使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450个工作日内办好房屋不动产权证书。应在2018年10月1日前将其房屋所有权证交付原告，在合同履行期间，原告依照合同约定履行了全部义务。但被告至今未将房屋所有权证交付原告，原告多次找被告要求其交付房屋所有权证，被告借故拖延，被告之行为构成违约，《益阳市商品房买卖合同》第19条3款“在实际办好之日出卖人一次性支付给买受人已付房款的万分之一的违约金”，签订合同设立违约金的处罚条款是对违约人的违约行为的惩罚，此条款明显不合理，更不符合公平原则，应予调整为“自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日，出卖人按日向买受人支付已付房款数的万分之一的违约金”。其违约时间从2018年7月1日起暂计算至2019年9月5日。此约定对于延期办证的违约责任，被告利用制定格式合同的优势地位，不管延期多长，仅承担不到52元的违约金，而被告拖延办证时间超长，对原告权利的限制损害超大，显然有失公平，依据双方所签合同的对等原则，请求人民法院依法调整为按已付房款的日万分之一支付违约金给原告，被告暂违约天数为94天，应支付违约金4841元。被告的违约行为给原告造成不必要的损失，为此原告向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，原、被告签订的商品房销售合同与合同补充协议合法有效，被告均与原告签订委托经营协议，并未因是否办证的问题影响到买受人对商品房的控制和使用。被告认为违约金应该按照工作日进行计算，原告并未举证证明逾期完成产权登记是因为被告的过错导致，被告不应单方承担逾期办理产权登记的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY2017052000），被告提供了《顺德城委托经营管理协议》。本院组织当事人进行了质证，双方当事人均对对方提供的证据的合法性、真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年12月26日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY2017052000），原告购置被告开发的顺德城益阳家居博览中心项目中北区3栋1层107号房，建筑面积42.42平方米，每平方米价12150.12元，总金额515408元。合同第十条约定，被告应当在2017年12月31日将验收合格商品房交付原告使用；合同第十九条约定，被告将房交付原告使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450个工作日内办好房屋不动产权证书，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”同时查明，原告于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定原告将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，原、被告双方就被告按期交付涉案房屋及原告按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，被告未将房屋不动产登记权证交付原告，故酿成纠纷，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，一、原告与被告顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付购房款及相关税费，但被告顺德城家居产业公司至今未为原告办妥不动产登记证，已构成违约，故原告要求被告顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据原告与被告顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》约定，因被告顺德城家居产业公司的原因，原告未能在商品房交付之日起540日（90日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，被告顺德城家居产业公司应该承担违约责任。被告顺德城家居产业公司提出原告已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定原告将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故被告顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响原告通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到原告对商品房的控制和使用，应当免除被告顺德城家居产业公司的违约责任。因原、被告签订的《益阳市商品房买卖合同》并未约定该免责条款，故原告与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为被告的免责理由，被告辩称不成立，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的计算：原、被告签订的《益阳市商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”该约定以被告支付原告全部已付款万分之一的标准计算逾期办证违约金的问题，本院认为，该条款排除了原告的权利，可因被告的无限延期办证导致原告损失扩大，明显有失公平，故该条款应为无效条款，故本院依法调整为按原告已付房款的日万分之一支付违约金为宜。原、被告约定2017年12月31日为交房之日，故办理登记期限为2018年1月1日至2019年6月25日（90日+450日），违约金起算时间为2019年6月26日，故违约金的具体计算方法为（以515408元为基数，按日万分之一的标准自2019年6月26日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告湖南顺德城家居产业股份有限公司在本判决生效后六十日内为原告崔杰办理好顺德城益阳家居博览中心项目中北区3栋1层107号房屋的不动产权登记证书；二、被告湖南顺德城家居产业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔杰违约金，违约金具体计算方法为（以515408元为基数，按日万分之一的标准自2019年6月26日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员 杨 光二〇二〇年三月二十七日书记员 邱墨贤附相关法律条文：附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。