广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初143号原告：何乐，男，1987年6月11日出生，汉族，住广西浦北县**************。居民身份证号码：450************01X。原告：邝晓敏，女，1992年9月9日出生，汉族，住广东省开平市*********巷13号。居民身份证号码：440************628。委托诉讼代理人：何乐，男，1987年6月11日出生，汉族，住广西浦北县**************。居民身份证号码：450************01X，是其丈夫。被告:开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：黄郁坤，是广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣森，男，该公司员工。原告何乐、邝晓敏与被告开平恒威房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告何乐、（亦是原告邝晓敏的委托诉讼代理人）、邝晓敏、被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房地产公司”）的委托诉讼代理人黄郁坤参加庭审诉讼。原告何乐、邝晓敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房应向原告支付的从2017年8月31日起至2017年10月29日止按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金，违约金暂计6128.68元。2、判令被告因逾期交房应向原告支付从2017年10月30日起至2019年8月31日止按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金，违约金暂计91385.37元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月7日购买被告所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区04幢1006房，并于2018年7月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，总房款340482元，首付款为110482元，银行贷款230000元，原告已按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2017年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第九条第一项规定，(1)在逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照约定，向被告缴纳了房款的首付款，并于中国建设银行股份有限公司开平市支行签订了《个人购房担保借款合同》，中国建设银行股份有限公司开平市支行也向被告支付了230000元。被告却严重违反了合同约定，截止起诉日(逾期731日)，不仅未能将商品房及商品房的房屋权属证书交给原告，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋楼盘仍在施工过程中，致原告到目前为止不能按合同标准入住商品房。原告曾多次要求被告履行合同义务，均未果。给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，被告未交付房屋及房屋权属证书的行为已经严重违约。被告恒威房地产公司辩称，一、被告一直以来想尽办法努力完成交房义务。至今为止，被告已向七百多户业主交付了房屋。二、一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，被告以前开发毛坯房的，第一次开发带装修的商品房。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说，比较合理的交房时间为合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，被告请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告已交付部分房屋，延迟交房是由于被告经验不足，不可抗力等各项因素造成。因此，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天+因天气原因无法施工的65天+春节等节假日40天）。这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，被告请求调整为每日万分之零点五。原告何乐、邝晓敏，被告恒威房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房地产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房地产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，并取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区4幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015108号）。何乐、邝晓敏与恒威房地产公司于2018年7月26日补签《广东省商品房买卖合同》，约定何乐、邝晓敏购买恒威房地产公司坐落于开平市**********绿苑山庄7区4幢1006房，建筑面积为75.44平方米，总房款340482元。合同第八条关于商品房交付期限的约定为出卖人应当在2017年8月31日前交付商品房，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人迟延交付商品房的。第九条关于逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”签订合同后，何乐、邝晓敏向恒威房地产公司支付340482元购房款。恒威房地产公司于2018年8月1日向何乐、邝晓敏开具340482元购房发票。另查明，房屋建设过程中，恒威房地产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告何乐、邝晓敏使用。但开平市**********绿苑山庄7区4幢楼房已于2019年9月26日办理竣工验收。再查明，何乐、邝晓敏于2019年1月15日收到恒威房地产公司交付的涉案商品房的钥匙。庭审中，何乐、邝晓敏陈述已查看过房屋，暂未发现房屋存在质量问题，但未安装电器。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告何乐、邝晓敏与被告恒威房地产公司就开平市**********绿苑山庄7区4幢1006房（以下简称“涉案的商品房”）签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当全面、诚实地履行合同。原告何乐、邝晓敏提交了被告恒威房地产公司开具的广东增值税普通发票联（金额为340482元），而被告恒威房地产公司对原告何乐、邝晓敏已足额支付购房款的事实未提出抗辩，故本院依法认定原告何乐、邝晓敏已依约履行了支付全部购房款的义务。而依照买卖合同第八条“出卖人应当自2017年8月31日前向买受人交付该商品房”的约定，被告恒威房地产公司未能举证证明已按上述约定的期限将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告何乐、邝晓敏，已违反了合同约定的义务。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案争议焦点应为：一、被告恒威房地产公司逾期交付涉案的商品房是否存在免责的事由。二、原、被告双方约定的逾期交付房屋的违约金标准是否过高，应否调整。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告恒威房地产公司抗辩因商品房开发经验不足、施工人员节假日休息的原因导致施工进度延误，不属不可抗力因素或双方约定的免责事由，故其上述抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。另原、被告签订的买卖合同第八条约定“……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……。”虽然双方履行合同过程中，开平市遭遇了超级台风、暴雨等天气，属于不可抗力，但被告恒威房地产公司未能举证证明其于台风、暴雨等天气影响工程建设进度需延期交楼，其应承担举证不能的法律后果。被告恒威房地产公司在台风、暴雨等不可抗力因素发生后，没有在合同约定的期限告知买受人，即使台风、暴雨等天气影响了恒威房地产公司的工程建设进度，由于恒威房地产公司没有履行合同约定的告知义务，也应视为其已放弃了可以据实延期交房的合同权利，故被告恒威房地产公司本案请求在逾期违约时间中扣减违约天数的理由不成立。被告恒威房地产公司未能举证证明已交付了符合买卖合同第八条约定的交付条件的商品房给原告何乐、邝晓敏，应承担相应的违约责任。但涉案商品房所属的整幢建筑物已于2019年9月26日办理了竣工验收手续。庭审中，原告何乐、邝晓敏亦确认已于2019年1月15日收到了涉案商品房的钥匙，只是房屋未安装电器，因此，兼顾公平，逾期交房违约金宜计算至2019年9月26日止。若原告何乐、邝晓敏因被告恒威房地产公司交付的商品房存在装修等影响入住的瑕疵，通过修复等产生的合理费用，可另案主张。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”，本案中，虽然原、被告双方于买卖合同第十二条约定了逾期交房的违约金计算方法，即逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金，但原告何乐、邝晓敏未能提交证据证明因被告恒威房地产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，且依被告恒威房地产公司的申请，本院认为买卖合同约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金较为合理。综上，逾期交房违约金的计算期间为自2017年9月1日起至2019年9月26日止，被告恒威房地产公司应向原告何乐、邝晓敏支付的逾期交房违约金为51412.8元（340482元×0.0002×755天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金51412.8元给原告何乐、邝晓敏；二、驳回原告何乐、邝晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1118.93元（此款原告何乐、邝晓敏已预交），由原告何乐、邝晓敏负担528.93元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担590元。原告何乐、邝晓敏多预交的一审案件受理费590元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴一审案件受理费590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年三月二十六日书记员  张淑贤邝小娴