广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终25号 上诉人（原审被告）：黄锡文，男，1979年8月14日出生，汉族，现住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：李向福，来宾市法律服务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：柳州市广和小额贷款股份有限公司，住所地：柳州市东环大道256号万达广场5栋33-14号，统一社会信用代码：91450200571818113J。 法定代表人：李华昌，董事长。 委托诉讼代理人：曾锋，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄靖慧，广西万然律师事务所律师。 原审第三人：来宾市嘉美百货有限公司，住所地：来宾市东二路180号嘉美商业中心7-1号，统一社会信用代码：91451300067421563K。 法定代表人：李佩华，总经理。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 上诉人黄锡文因与被上诉人柳州市广和小额贷款股份有限公司（以下简称广和公司）、原审第三人来宾市嘉美百货有限公司（以下简称嘉美百货公司）占有保护纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄锡文及其委托诉讼代理人李向福，被上诉人广和公司的委托诉讼代理人曾锋，原审第三人嘉美百货公司的委托诉讼代理人谭专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄锡文上诉请求：1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3890号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法确认第三人于2013年4月30日与广西嘉美房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；3、纠正租金的计算。上诉的事实和理由为：1、被上诉人根据柳南法院2019年1月17日（2018）桂0204执恢156号之三《执行裁定》，以房抵债取得来宾市东二路嘉美商业中心160-1号的房屋所有权，其是在明知“买卖不破租赁”而受让，涉案房屋的变动是在第三人与嘉美房地产公司签订租赁合同之后，应适用“买卖不破租赁”，而且自2013年5月6日以后所有的租赁、抵押及变动，都应受该租赁大合同的约束，直到该租赁期满为止；2、上诉人与广西嘉美房地产开发有限公司于2015年8月31日签订的《商铺租赁合同》系广西嘉美房地产开发有限公司代第三人来宾市嘉美百货公司转租，根据2013年4月30日的《房屋租赁合同》第六条6-4“如经乙方同意，甲方以自己的名义就目标商铺与商户签订租赁合同，合同对应的权利由乙方所有。”因该合同是在第三人同意下签订，合同的权利和义务直接约束上诉人与第三人，上诉人签订合同后，依约履行交付租金的义务，款汇第三人的法定代表人李佩华的账内或根据第三人指示汇付至相关账户；3、上诉人与嘉美房地产公司于2015年8月31日签订《房屋租赁合同》（称小合同）约定的租金为25元/每平方米，第三人与嘉美房地产公司于2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》（称大合同）约定的租金为20元/每平方米，因小合同受大合同的约束，本案租金应按大合同的约定计算，一审判决按小合同约定的单价计算租金是错误的。 被上诉人广和公司答辩称：1、嘉美房地产开发有限公司于2014年已经将涉案的房屋抵押给被上诉人，2015年8月才将又涉案房屋出租给上诉人，抵押在前，租赁在后，租赁合同对被上诉人没有约束力，一审认定事实错误；2、被上诉人取得房屋产权证后，已经告知上诉人，上诉人至今未向被上诉人支付租金，一审判决上诉人向被上诉人支付租金是正确的，应予以维持。 原审第三人嘉美百货公司答辩称：1、广西嘉美房地产开发有限公司于2013年将涉案房屋出租给第三人，第三人租赁在先，抵押在后，被上诉人同意以物抵债的时候是明知涉案房屋已经出租给上诉人；对于租金的计算，应按房屋的套内面积计算；2、一审法院同意第三人参加诉讼的第三天就开庭，庭后第二天就作出判决，并且以已经作出判决为由拒绝接收第三人提交的证据材料，一审判决缺乏事实依据。 广和公司向一审法院起诉请求：1、判令被告黄锡文返还原告位于来宾市嘉美商业中心160-1号的房屋；2、判令被告从2019年7月2日起向原告支付场地占用费直至返还原告房屋之日止，暂计至起诉时2019年8月7日为人民币13797元；3、由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月30日第三人嘉美百货公司与广西嘉美房地产开发公司签订租赁合同，约定第三人嘉美百货公司承租广西嘉美房地产开发公司来宾市的“嘉美商业中心”项目商场负一、一层整体（商铺），租期20年即2013年5月6日至2033年5月5日（其中2016年12月31日前为免租金期）。2014年10月31日，广西嘉美房地产开发公司将涉案房屋抵押给原告，并办理抵押登记。2015年8月31日，广西嘉美房地产开发公司将涉案房屋出租给被告，租期2015年9月16日至2020年9月15日，年租金250000元，按季支付。2019年1月17日柳州市柳南区人民法院作出的（2018）0204执恢156号之三《执行裁定》，裁定确认原告作为申请执行人（即债权人）以物抵债的方式取得来宾市东二路嘉美商业中心160-1号的房屋的所有权，原告办理了不动产权证，2019年7月11日向被告黄锡文送达了《告知函》，被告黄锡文以该房屋系其因租赁合同取得使用权，拒不清空迁出房屋。为此，原告向法院提起诉讼。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以申请返还原物，给权利人造成损失的，应予以赔偿。本案中，原告依据法院生效裁定以物抵债取得涉案房屋的所有权，享有涉案房屋的占有、使用、收益权利；而被告是以租赁对涉案房屋享有使用权。被告取得的使用权在原告取得的所有权之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本院确认被告对涉案房屋享有使用权的保护在先权利。原告提出享有抵押在先，被告的租赁在后，不适用买卖不破租赁的原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，被告与广西嘉美房地产开发公司之间的租赁合同对原告继续有效。原告以被告拒交租金，而要求被告退还承租房屋，但因租赁合同租期未届满，原告又未要求解除租赁合同，故原告要求退还涉案房屋，理由不充分，不予支持。被告未按租赁合同约定交纳租金，构成违约，原告诉请被告支付租金13797元（租金按租赁合同约定，从2019年7月2日起暂计至起诉之日，之后计算至退还房屋之日止），于法有据，予以支持。被告辩驳不是本案适格被告，证据不足，不予采纳；第三人申请参加本案诉讼，有利查明案件事实，原告主张第三人不适格以独立请求权第三人参加诉讼，理由不充分；第三人述称，同意由广西嘉美房地产开发公司与被告就涉案房屋另行签订租赁合同，证明第三人与广西嘉美房地产开发公司签订租赁合同对涉案房屋不具约束力，故第三人主张以第三人与广西嘉美房地产开发公司签订租赁合同，适用买卖不破租赁原则，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄锡文应向原告柳州市广和小额贷款股份有限公司支付租金13797元（租金按租赁合同约定，从2019年7月2日起暂计至起诉之日，之后计算至退还房屋之日止）；二、驳回原告柳州市广和小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。 本案二审期间，黄锡文向本院提交了其向广西嘉美房地产开发公司交纳2019年6月16日至2020年1月15日的租金的收据及银行汇款凭证、《商铺租赁合同终止协议书》、南宁市仲裁委员会南仲80号《仲裁裁决书》，证明其已经于2020年1月15广西嘉美房地产开发有限公司解除《商铺租赁合同》并交纳了全部租金和将所租商铺腾空、嘉美百货公司与广西嘉美房地产开发有限公司签订的租赁合同为有效合同。广和公司和嘉美百货公司未提供有新的证据。 本院经审理查明，2013年4月30日，嘉美百货公司与广西嘉美房地产开发公司签订《房屋租赁合同》，约定由广西嘉美房地产开发公司将来宾市的“嘉美商业中心”项目商场负一、一层整体出租给嘉美百货公司使用，租赁期内，经嘉美百货公司同意，广西嘉美房地产开发公司可以以自己的名义就目标商铺与客户签订租赁合同，合同对应的权利由嘉美百货公司享有，租期为20年，从2013年5月6日至2033年5月5日（其中2016年12月31日前为免租金期）。2014年10月31日，广西嘉美房地产开发公司将涉案房屋抵押给广和公司，并办理了抵押登记。2015年8月31日，经嘉美百货公司同意，广西嘉美房地产开发公司与黄锡文签订《商铺租赁合同》，约定由广西广西嘉美房地产开发公司将坐落于来宾市的“嘉美商业中心”1-1-115，1-1-116，1-1-117号面积为76.8平方米的商铺出租给黄锡文使用，租期2015年9月16日至2020年9月15日，前三年的租金为每年250000元，三年后在前三年租金的基础上递增8%，租金支付方式为按季支付。2018年6月21日，柳州市柳南区人民法院通过网络拍卖被执行人广西嘉美房地产开发有限公司所有的坐落于来宾市房屋，经两次流拍之后，经广和公司同意，于2019年1月17日作出（2018）0204执恢156号之三执行裁定，裁定申请执行人广和公司以以物抵债的方式取得被执行人广西嘉美房地产开发有限公司名下的“嘉美商业中心”160-1号房屋的所有权，广和公司于2019年7月2日取得不动产权证，2019年7月11日广和公司向黄锡文送达了《告知函》，告知黄锡文其已经取得来宾市“嘉美商业中心”160-1号商铺的产权，并要求黄锡文在5个工作日内书面向公司明确是否继续租赁事宜，如果继续承租，在明确回复后5个工作日内与公司签订租赁合同，如果放弃承租，在明确回复后5个工作日内清空该房屋。黄锡文收到《告知函》后，以该房屋系其向广西嘉美房地产开发有限公司承租取得使用权为由，仍按原来的《商铺租赁合同》向广西嘉美房地产开发有限公司交纳租金，亦不清空迁出房屋。2019年8月7日，广和公司诉至一审法院，一审审理过程中，2019年11月1日嘉美百货公司以本案的审理与其有重大利害关系为由向一审法院申请以第三人身份参加诉讼。 另查明，来宾市“嘉美商业中心”160-1号商铺的建筑面积为39.79平方米，套内面积为25.56平方米。黄锡文于2019年6月16日、2019年9月30日、2019年12月23日三次向广西嘉美房地产开发有限公司交纳2019年6月17日至2019年9月15日租金67500元、2019年9月16日至2019年12月15日的租金67500元、2019年12月16日到2020年1月15日的租金22500元。2020年1月15日黄锡文与广西嘉美房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同协议》，约定双方于2020年1月30日解除《商铺租赁合同》，2020年1月31日黄锡文将涉案商铺腾空，广西嘉美房地产开发有限公司从黄锡文所交的押金50000元中扣除2020年1月15日至2020年1月30日的租金11250元、物业管理费1070元后将余款37680元退还给黄锡文。 本院认为，本案黄锡文与广西嘉美房地产开发有限公司的租赁合同签订在后，而广和公司办理抵押权登记在前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定，黄锡文不能以租赁关系对抗广和公司已经登记的抵押权。黄锡文辩称嘉美百货公司是出租人，但其提供的租赁合同、租金收据等证据，均是广西嘉美房地产开发有限公司，其所付租金也是支付至个人账户而非嘉美百货公司账户，因此，本院对黄锡文该项抗辩主张不予采纳。一审判决认定黄锡文与广西嘉美房地产开发有限公司签订的租赁合同对广和公司继续有效属适用法律错误，本院予以纠正。广和公司基于享有案涉房屋的所有权，要求黄锡文支付房屋占用费于法有据，本院予以支持。房屋占用费的支付标准，应当参照黄锡文与广西嘉美房地产开发有限公司签订的租赁合同的租赁价格计算，按此计算，涉案房屋的日租金为249.61元（67500元/季度÷76.8㎡÷3个月÷30天÷76.8㎡×25.56㎡）。房屋占用费的计算期间为自广和公司取得所有权之日起计算至黄锡文腾退房屋之日止，而本案二审期间黄锡文已主动于2020年1月30日腾退房屋，因此，房屋占用费支付期间为2019年7月2日起至2020年1月30日止，共计212天。黄锡文应支付的房屋占用费为52917.32元（249.61元/天×212天）。黄锡文已经腾空房屋，黄锡文不再负有腾房义务，且广和公司未提起上诉，对广和公司要求黄锡文退还房屋的请求不再审理。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3890号民事判决的第二项； 二、变更来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3890号民事判决的第一项为，上诉人黄锡文向被上诉人柳州市广和小额贷款股份有限公司支付2019年7月2日至2020年1月30日的租金52417.96元。 二审案件受理费145元，由上诉人黄锡文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 黄启平 书 记 员 王若琪