广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初451号原告：廉江市一象物业服务有限公司，住所地廉江市石城南屯三队85号，统一社会信用代码914***********678T。法定代表人：陈飞龙，该公司经理。委托诉讼代理人：李广福，男，1974年2月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市**********，公民身份号码：440************612。被告：陈乃杰，男，1988年9月13日出生，汉族，广东省廉江市人，现住廉江市**********城广场一单元17A06房，公民身份号码：440************471。原告廉江市一象物业服务有限公司与被告陈乃杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告廉江市一象物业服务有限公司的委托诉讼代理人李广福以及被告陈乃杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市一象物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付自2018年9月至2019年12月的物业管理费（含公共水、电分摊费）共2818元;2.判决被告支付滞纳金共628.09元给原告;3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。原告廉江市一象物业服务有限公司诉称的事实与理由：被告系廉江市南城广场一单元17A06房的业主，2013年5月16日，原告与被告签订《南城广场前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米1.2元计收，按建筑面积计算，被告名下的17A06房建筑面积为127.19平方米。另外，住宅电梯电费、住户应分摊的公共水、电费按建筑面积根据实际用量分摊。协议约定物业服务费、公共水电分摊费及电梯电费按月收取，每次交纳费用时间为当月的10日前。根据《南城广场前期物业服务协议》第十条第三款:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金，逾期三个月仍不缴交的，甲方有权采取包括但不限于暂时停止为乙方服务、在小区公示乙方欠费情况或甲方认为必要的法律措施进行催收，合同生效后，原告为被告提供完善的物业管理服务，按时在每月向被告送达《廉江市一象物业缴费通知单》，自2018年9月至2019年12月，被告共欠物业管理费共2818元（其中管理费2441.6元、公共分推费376.4元），滞纳金共628.09元，合计3446.09元（详见原告提供的证据《欠费业主信息表》）。经原告多次催收，被告至今未付。目前，因被告等业主欠缴物业管理费，物业服务公司经营困难，给其他业主带来不便，被告的欠缴行为引来其他业主的不满，导致邻里不和谐，造成非常恶劣的影响。原告认为，被告拒不履行协议的行为，严重侵犯原告的合法权益，应当依法承担违约责任，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。在此提醒被告以后自觉缴纳物业管理费，避免累讼。被告陈乃杰提交书面答辩状辩称，一、一象公司违反合同，侵犯业主权利：1.被答辩人一象公司违反《南城广场前期物业服务协议》在先，侵犯业主权利。一象公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，利用物业共用部位进行经营牟利的，其行为已违反了《物业管理条例》第六十三条第一款第（一）、（三）项之规定，侵害了业主权利。一象公司该行为经业主多次投诉到廉江市住建局，廉江市住建局亦作出决定，对一象公司出租一楼通道给他人搭建的铁皮屋认定为违建。一象公司利用业主不懂法与善良的本性，赤裸裸侵害业主权利来谋取私利，其行为与物业管理服务精神背道而驰，违反了双方签署的《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款第9项“不得占用本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能”，答辩人陈乃杰不交物业服务费合理合情合法。2.被答辩人一象公司未经业主同意，未办理相关手续，出售电梯共间给他人发布商业广告，私自利用牟利，所得收入从未向业主公布，其行为严重侵害了业主权利。虽然双方签订的《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款规定“物业共用部位的使用统一由甲方合理安排，其收益用于小区文化活动开支及补充物业服务费用不足”，但根据国务院制定的物业管理条例第五十四条规定“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款规定违反了行政法规的强制性规定，且侵犯南城广场业主们的公共利益，依照《合同法》第五十二条的规定，该条款属无效。一象公司无权出租使用业主共有部位，也无权享受共有部位的收益。《南城广场前期物业服务协议》第二条第一款关于“补充物业服务费用不足”约定更是荒谬，一象公司是商业公司，其自负盈亏乃是市场商业经营之道，不能通过约定侵害业主权益的方式来抵御其商业风险。二、一象公司违反合同，未依约履行物业义务：1.一象公司人员未定期检查、维护公用电梯，也没作检修记录、导致电梯在保修期内出现大故障，违反了《南城广场前期物业服务协议》第四条第二款“定期检查和维护，维护共用部位、共用设施设备正常使用，设施运行正常维护良好，做到保养、检修记录齐全”的规定。电梯是业主长期使用的设施，事关人身安全，一象公司没有定期检查、维护公用电梯，导致电梯出现大故障需要维修，同时也没张贴检修记录告知业主电梯维护情况，未尽其应有的物业服务义务。2.一象公司未尽南城小区安全保障义务，擅自任由外来人员到本小区住宅内进行商业宣传活动，如派发广告单等，根据《南城广场前期物业服务协议》附件一《南城广场临时管理规约》第五条第六款第6、7项的规定“尚未办理入住手续和领取智能卡的业主，其他需要进入小区参观的客户由物业公司开具出入证明”、“来访人员由业主陪同进入小区或业主电话通知门岗方可通行，否则不准进入小区”，一象公司违反管理规定放任外来人员进入小区，影响了小区业主的人身、财产安全。同时根据《南城广场前期物业服务协议》第八条第三款“甲、乙双方在本物业区内不存在人身安全、财产（物）保管或保险关系”的规定，一象公司试图通过约定免除本属于其的安保义务。3.一象公司未按照相关规定，擅自加价提高物业服务收费标准，违反《南城广场前期物业服务协议》。近期，一象公司欲将物业收费标准由1.2元每方提高到1.6元每方，根据《南城广场前期物业服务协议》第五条第十二款“物业服务费用标准按政府指导价调整，报市物价局部门备案并向全体业主公告后执行”的规定，物业提高物业收费标准没有按照政府指导价调整，私自调整，也没到物价管理部门备案。4.一象公司违反协议约定，重复收取公摊面积费用。根据《物业服务收费管理办法》第九条第二款“包干制是指由业主向物业管理企业可支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享受或者承担的物业服务计费方式。”根据一象公司与业主签订的《南城广场前期物业服务协议》约定，一象公司明显实行的物业服务费用属于包干制。根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定可知道，共用设施日常运行的费用属于物业服务成本，结合《南城广场前期物业服务协议》第五条第三款“物业服务费收费的建筑面积（含公共分摊面积）最后以房地产权属证书为准……”以及第四款的规定，电梯电费和公共水、电费已经包含在物业服务费收费的建筑面积（含公共分摊面积）里面了，实质就是公摊面积电费水费巳经包含在物业服务费按每月每平方1.2元的标准里，物业服务公司按照这个标准，再乘以业主建筑面积就是业主应交的费用，一象公司存在重复收取物业管理费用。综上，一象公司侵犯业主权利、违反协议约定在先，在未能改正、改善物业服务前，答辩人有权拒交相关物业管理费。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据并在庭上出示：《营业执照》一份，证明原告的基本信息及诉讼主体适格。《广东省商品房买卖合同》一份，证明廉江市南城广场一单元17A06房权属人系被告陈乃杰。《南城广场前期物业服务协议》一份，证明被告与原告于2013年5月16日签订物业服务协议，对物业管理的内容、收费、违约责任均作出了约定。3、《欠费业主信息表》一份，证明截至2019年12月31日，被告物业管理费、公共分摊费及滞纳金的欠缴总额及计算方式。4、《廉江市一象物业缴费通知单》一份，证明原告每月按时向被告送达《缴费通知单》，2020年12月1日的《缴费通知单》上写明欠物业管理费、公共分摊费及滞纳金的总金额为3446.09元，并通知被告按时缴费等情况。5、《民事裁定书》《证明》各一份，证明原告曾经起诉。6、“微信群聊天记录”四份、“监控截屏”七份及U盘一个，证明被告在邻居交流群里污蔑一象物业公司秩序员打砸车辆、损坏物业公共财物，不缴纳物业管理费，撕毁公告等。经庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见如下：对证据1-5无异议；对证据6真实性无异议，对所要证明的事实有异议。被告陈乃杰为其抗辩向本院提交以下证据并当庭出示：1、《关于反映廉江市南城广场物业占用一楼的公用通道和空中花园做办公室和单间出租给他人的规划回复（廉住建函【2018】695号）》一份及“反馈短信截图”二张，证明原告违建的事实。2、图片12张，证明违建地址及原告管理不到位，原告违约在先。3、《自愿提供物业公司以往运行的账务数据参考》《通告》各一份，证明原告管理不规范、服务不清楚。经庭审质证，原告对被告提供证据的质证意见如下：对证据1有异议，原告无权批准建设；对证据2真实性无异议，但不是原告行为，图片的垃圾不是原告管理范围；对证据3真实性无异议，证据不能证明事实。本院依职权调取《常住人口信息表》《户成员信息》各一份，原、被告对本院调取的上述证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈乃杰是廉江市南城广场一单元17A06房的业主。2013年5月16日，原告廉江市一象物业服务有限公司（甲方）与被告陈乃杰（乙方）签订《南城广场前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，设有电梯的高层住宅物业服务费按建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米1.2元计收，按建筑面积计算，被告名下的17A06房建筑面积为127.19平方米；另外，住宅电梯电费、住户应分摊的公共水、电费按建筑面积根据实际用量分摊；协议约定物业服务费、公共水电分摊费及电梯电费按月收取，每次交纳费用时间为当月的10日前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金，逾期三个月仍不缴交的，甲方有权采取包括但不限于暂时停止为乙方服务、在小区公示乙方欠费情况或甲方认为必要的法律措施进行追收。双方签订《南城广场前期物业服务协议》后，原告为被告提供了物业管理服务，但被告以原告的物业管理不到位为由拒交物业管理费。自2018年9月至2019年12月，被告共欠原告物业管理费2818元（其中管理费2441.6元、公共分摊费376.4元）及滞纳金628.09元。后原告经催收无果，遂诉至本院请求处理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《南城广场前期物业服务协议》是双方当事人的意思表示，合同成立生效，双方应当履行。被告在庭审中承认其尚欠原告物业管理费（含公共水、电分摊费）2818元及滞纳金628.09元的事实清楚，本院予以确认。被告以原告管理不到位为由抗辩不缴交物业管理费，但被告提供的证据均无法充分证明其主张的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的法律后果。原告已经根据《南城广场前期物业服务协议》履行了物业管理义务，即便被告提出原告存在物业管理不到位的抗辩，也无法改变被告逾期未缴交物业管理费的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现原告请求被告支付物业管理费及滞纳金合法有理，故本院予以支持。至于被告在本案中提出拒交物业管理费的抗辩，因缺乏相应事实和证据，故本院不予采纳，被告可另行途径解决。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系。物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。与此同时，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到物业服务企业在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴交物业费是保障物业正常运转的前提条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告陈乃杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市一象物业服务有限公司支付自2018年9月至2019年12月的物业管理费（含公共水、电分摊费)2818元及滞纳金628.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈乃杰负担。本判决为终审判决。审判员  梁海云二〇二〇年三月二十四日书记员  张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。