沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初12729号原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑南区。负责人郑毅，系行长。委托诉讼代理人谷昊、宋亮，均系辽宁品行律师事务所律师。被告韩涛，男，1970年10月22日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被告沈阳凯维莱置业有限公司，住所地沈阳市东陵区英达街77号。法定代表人刘学忠，系经理。中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行与韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司关于金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行委托代理人宋亮到庭参加诉讼，被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行诉称：1请求人民法院依法判令原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》立即解除。2、请求人民法院判令被告一次性偿还个人一手房住房借款本金271994.86元，利息33269.50元，至全部欠款还清为止。（截至到2019年2月21日共计：305264.36元）。3、请求人民法院依法判令原告对被告願的抵押物享有优先受偿权。4、请求人民法院判令本案的诉讼费、公告费等相关费用由被告承担。事实与理由：2011年10月2日，被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、被告向原告贷款320000元。2、贷款期限为240个月。3、贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准率。4、被告未适当的遵守或履行还款义务，原告有权宣布合同立即到期，并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息'罚息及其他费用。5、被告自愿提供坐落于沈阳市东陵区,建筑面积88.02平方米的房屋向原告提供抵押担保，同时办理了预购商品房柢押权预告登记。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司未提交答辩意见，亦未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了相应证据，对于原告提交的房屋买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、抵押预告登记证明、客户还款清单经庭审质证，本院予以确认并在卷为证。经开庭审理，通过当事人陈述及举证，本院确认本案事实如下：2011年9月22日，原告与被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号：房字工商银行浑南支行2011年565号）1份，约定由贷款人原告向借款人韩涛发放“个人购置住房贷款”320,000元。用于购买坐落于沈阳市东陵区，建筑面积88.02平方米，贷款期限240个月，借款人韩涛以其购买的沈阳市东陵区号88.02平方米房屋做抵押担保，同时保证人凯维莱公司对韩涛的贷款提供连带责任保证；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，以借款凭证记载为准。贷款期限在一年（含）一下的，执行合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照该次调整后的基准利率（如果基准利率在一个日历年度内经过两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款人未能按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率计收复利。罚息利率按照约定利率基础上加收40%确定；借款人未能按照合同约定使用的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利。罚息利率按照约定利率基础上加收60%确定；保证人承担保证责任的范围按照阶段性连带责任保证方式确定，对合同项下全部贷款、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但是满足抵押登记条件的，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人未能完全、适当遵守或者履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务和责任，借款人连续3个月或者累计6次未能按时足额偿还贷款本息，均系合同约定的违约情形，构成借款人违约；借款人发生约定的违约情形，贷款人有权采取必要措施，包括“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未能偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未能偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失”合同签订后，原告于2011年10月2日向被告韩涛发放贷款320,000元，并且按照约定将全部款项汇入被告凯维莱公司账户。被告韩涛利用原告的贷款按揭购房后陆续偿还本金48005.14元、利息96622.88元，之后开始出现欠付贷款情形，截至2019年2月21日，共计拖欠原告贷款本金271994.86元，利息33269.50元。原告催要欠款未果，故起诉来院。另查明，被告韩涛在原告处办理贷款过程中，原告就案涉沈阳市东陵区,号房屋申请预购商品房抵押权预告登记，沈阳市房屋登记中心于2011年9月27日颁发沈房预中心字第××号《预告登记证明》，预告登记权利人：中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行，预告登记义务人：韩涛、抵押面积：88.02平方米，债权数额：320,000元，抵押登记期限：自2011年9月22日至2031年9月22日止，房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权。再查明，原告与被告沈阳凯维莱置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由原告作为“璟悦香湾”项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额为3,000,000元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；被告凯维莱公司同意按照原告的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到凯维莱公司在原告银行开立的账户；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并且将《房屋他项权证》交给原告收押之前，凯维莱公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并且在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额的款项作为履约保证金，未经原告同意，凯维莱公司不得动用该款项，如果借款人在凯维莱公司提供阶段性连带责任保证期间未能按照合同约定履行还款义务，凯维莱公司保证在接到原告书面催款通知后15日内履行还款义务。如果被告凯维莱公司未能主动履行上述还款义务，即表示凯维莱公司授权原告从其开立的账户中扣收。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。原告与被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，当事人应当按照约定履行各自义务。原告银行已经履行发放全部贷款的义务，被告韩涛支用全部借款320,000元后未能按照约定时限偿还借款本金和利息，已经构成违约，被告凯维莱公司作为保证人亦未能按照约定承担连带保证责任，原告要求依据合同约定解除该行与韩涛、凯维莱公司签订的《个人购房借款/担保合同》，诉请合理，本院予以支持。原告要求被告韩涛偿还借款本金271994.86元、及截至2019年2月21日的借款利息33269.5元，理由充分，本院予以支持；原、被告约定借款人未能按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率计收利息，罚息利率按照约定利率基础上加收40%，因为韩涛逾期偿还借款本金和利息，其2019年2月22日之后的逾期利息（罚息）应当按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收40%计算，向原告进行支付。被告凯维莱公司作为承担连带保证责任的贷款保证人，在被告韩涛不能按照约定偿还借款的情况下，应当履行合同约定就韩涛的欠款向原告承担连带偿还责任。关于原告主张对被告韩涛提供的位于沈阳市东陵区室88.02平方米抵押房产享有优先受偿权的诉求，由于原告就该房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有完全不同的性质和效力，而预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未能申请登记的预告登记失效，原告作为抵押权预告登记的权利人在没有办理案涉房屋抵押权设立登记之前，享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满时办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有的现实抵押权，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条二款、第九十四条（二）、（四）项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司于2011年9月22日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：房字工商银行浑南支行2011年565号）予以解除；二、被告韩涛于本判决生效之日起七日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金271994.86元及截至2019年2月21日的借款利息33269.5元；三、被告韩涛于本判决生效之日起七日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行借款利息，以借款本金271994.86元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收40%计算，自2019年2月22日起计算至实际给付之日止。四、被告沈阳凯维莱置业有限公司对被告韩涛的上述应付款项承担连带给付责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。如果被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5879元，公告费600元，由被告韩涛、沈阳凯维莱置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  庞舒亓审 判 员  赵 岩人民陪审员  谭琳琳二〇二〇年三月三十日书 记 员  刘 伟