江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0684民初4944号 原告：钮水华，男，1981年8月18日生，汉族，住海门市。 原告：陈静，女，1982年12月26日生，汉族，住海门市。 两原告共同委托诉讼代理人：曹洪霞，江苏清竹律师事务所律师。 被告：张永华，男，1978年11月19日生，汉族，住海门市。 被告：陆殿华，女，1980年9月29日生，汉族，住海门市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：徐雄鹰、张秋，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被告：海门市仁和房屋信息咨询服务部（以下简称仁和服务部），住所地海门市海门街道长江路246号。 经营者：徐赛峰，男，1991年5月21日生，汉族，住海门市。 原告钮水华、陈静与被告张永华、陆殿华、徐赛峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于同年9月25日公开开庭进行审理，后依原告方申请，将被告徐赛峰变更为被告海门市仁和房屋信息咨询服务部，依法适用简易程序，于同年11月7日公开开庭进行审理，后因案情复杂，适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行审理。原告钮水华、陈静的共同委托诉讼代理人曹洪霞，被告张永华、陆殿华到庭参加诉讼，原告钮水华到庭参加第三次庭审，原告陈静、被告海门市仁和房屋信息咨询服务部的经营者徐赛峰到庭参加第一、三次庭审，被告张永华、陆殿华的共同委托诉讼代理人徐雄鹰到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告钮水华、陈静向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告于2019年1月17日签订的《售房协议书》，被告退还购房定金15万元，赔偿实际损失292000元，承担保全担保费用1350元，三被告承担连带责任。事实和理由：2019年1月17日，原、被告双方签订《售房协议书》，约定原告以1388000元向两被告购买位于海门市嘉秀花园4幢801室安置房及车库，原告支付了15万元定金。后被告将案涉安置房另行卖给案外人，并已办理了过户手续。故原告诉讼来院，望判如诉请。 被告张永华、陆殿华辩称：其与被告海门市仁和房屋信息咨询服务部签订协议，全权委托中介处理案涉房屋原有合同违约及该房屋交房后的出售事宜，中介在其不知情的情况下将房屋再次出售原告，故其不承担责任；且原告主张的违约损失过高，应予调整。 被告仁和服务部辩称，其售卖案涉房屋系受被告张永华、陆殿华委托，且与原告方签订协议时该两被告知情，故相关责任应由被告张永华、陆殿华负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据及本院审查认定的证据：南通市中级人民法院（2019）苏06民终1912号民事判决书、本院（2019）苏0684民初252号民事判决书，原告提供的售房协议书、收条、保全担保费用票据，被告张永华、陆殿华提供的协议书、补充协议，被告仁和服务部提供的委托书及到庭当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系，被告张永华、陆殿华亦系夫妻关系。2016年8月26日，被告张永华、陆殿华在海门市嘉秀房屋信息咨询服务部范红美的居间下签订《售房协议书》一份，约定被告方将嘉秀花园4幢801室房屋即案涉房屋（公安编号为嘉秀花园7幢801室）面积约103平米及附属设施等出售给案外人马进、孙晓燕，价款84万元；两案外人支付定金10万元，余款在开发商通知拿钥匙时，支付30万，过户后一次性付清，房屋过户费用由两案外人承担；车库8平米左右，由两案外人自购。2018年1月，两案外人以两被告违约为由向本院提起诉讼，后撤诉。后案涉房屋已通知交房，两案外人又于2019年1月8日诉至法院请求判决过户交房。本院于2019年2月27日判决将案涉房屋过户至两案外人名下，两被告上诉，南通市中级人民法院于2019年7月8日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，判决书于同年7月12日完成送达。现案涉房屋已过户至两案外人名下。 另查明，2017年12月10日及2018年1月19日，被告张永华、陆殿华与被告仁和服务部签订协议书及补充协议合计三份，委托书一份，约定被告张永华、陆殿华委托中介方被告仁和服务部全权处理案涉房屋原有合同（即前述第一份协议）违约及交房后的出售事宜，中介方负责将案涉房屋在原84万元基础上增加收益，出售价99万元以内归被告张永华、陆殿华所有，溢出部分归中介方所有，被告张永华、陆殿华配合中介方在违约过程中的相关工作，配合办理交房、办证、出售事宜，中介方承担违约过程中的违约金、开庭、律师等费用，明确房屋相关材料已托付中介方。2019年1月17日，在前案诉讼中，中介方被告仁和服务部经营者徐赛峰代被告张永华、陆殿华与两原告签订售房协议书一份，又将案涉房屋及车库出卖于两原告，价款为138.8万元，定金为15万元，余额于过户当天付清，过户时间为2019年5月30日，如任何一方不执行协议，承担总房价20%的违约金。签订协议当日，被告张永华曾到场提供相关材料。协议签订后，两原告于当日及次日向被告仁和服务部经营者徐赛峰交付定金15万元，该款尚在徐赛峰处。后两原告知悉案涉房屋已无法交付过户，故诉至本院，诉请如上。 庭审中，因被告张永华、陆殿华主张案涉协议书约定的违约金过分高于实际损失。为确定案涉房屋差价损失，经两被告申请，本院酌情确定以中院判决书完成送达的时间即2019年7月12为鉴定基准日。本院依法委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司进行了评估，案涉房屋含车库于鉴定基准日的市场价格为142.08万元，被告方对鉴定意见均无异议。原告方以鉴定报告缺少技术报告，没有可比实例和综合计算过程，采取比较法违法为由提出异议，认为估价结果缺乏依据，并认为鉴定基准日不当。本院已要求评构机构对原告异议进行了函复，对相关疑问进行解释。 本院认为，关于基准日的确定，已超过案涉协议确定的交房日期，原告方对于被告方违约应有心理预期，应当及时解除合同以避免损失扩大，本院确定案涉基准日已充分考虑了双方的利益平衡，并无不当。案涉评估报告系本院依法委托有资质的评价机构作出，其评估程序合法，对原告方异议解释合理，且协议签订日与鉴定基准日相距较近，房价涨幅有限，符合一般认知，故本院对案涉评估报告予以采信，并以其意见作为定案依据。 综上所述，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方迟延履行义务，致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。当事人通过抗辩请求调整违约金的，如约定的违约金超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失，应予调整。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实行代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，被告方作为案涉房屋权利人及中介，在明知案涉房屋已经出卖后，仍签订委托协议故意制造违约，以获取更高利益，其行为违反诚实信用原则。被告仁和服务部作为中介方，失去居间中立立场，共谋并实际操作违约行为，获取不当利益，其行为严重缺乏职业操守。且案外人已提起诉讼时，被告方仍与原告方签订售房协议，一房二卖，因法院判决致协议不能履行，原告方产生损失，被告方应承担赔偿责任。被告张永华、陆殿华委托中介方被告仁和服务部处理违约、出售事宜，且在签订案涉协议书时有一人到场，对协议签订应当知情，应当受协议条款约束，被告间应对原告方损失承担连带清偿责任。原告方主张解除案涉协议，因其合同目的已不能实现，符合法定解除条件，原告方主张退还定金15万元，亦依法有据，本院予以支持；原告方主张保全担保费用，因该项费用并非必要支出，故本院碍难支持；原告方主张赔偿损失292000元，因被告方提出违约金过高抗辩，本院依据评估报告，确定案涉房屋价格上涨的差价损失为3.28万元，上浮30%即为42640元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告钮水华、陈静与被告张永华、陆殿华于2019年1月17日签订的买卖海门市嘉秀花园4幢801室房屋及车库（公安编号为嘉秀花园7幢801室）的《售房协议书》。 二、被告张永华、陆殿华于本判决生效之日起十日内返还原告钮水华、陈静定金15万元，赔偿损失42640元，合计人民币192640元。 三、被告海门市仁和房屋信息咨询服务部就第二项确定的义务与被告张永华、陆殿华承担连带清偿责任。 四、驳回原告钮水华、陈静的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7794元，财产保全费2770元，鉴定费9450元，合计人民币20014元，由原告钮水华、陈静负担1000元，被告张永华、陆殿华、仁和服务部负担19014元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7794元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  孔大鹏 人民陪审员  喻英华 人民陪审员  俞 浩 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  朱思雨