上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初20027号原告：陈少朋，男，1974年10月10日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：夏清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：朱嵘，男，1976年12月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘渊东，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓曼，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告陈少朋诉被告朱嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少朋及其委托诉讼代理人夏清，被告朱嵘及其委托诉讼代理人刘渊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少朋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号(门牌号为水产西路XXX号)房屋(以下简称系争房屋)签订的房地产租赁合同；2、判令被告返还原告已支付的3个月租金46,500元和1个月押金15,500元；3、判令被告赔偿原告经济损失26万(居间费1万元、装修费25万元)，要求被告支付原告防水工程款8,600元、垃圾清运费10,800元，门窗玻璃定金1万元。事实与理由：2019年5月13日，原被告经上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)居间，就系争房屋租赁事宜签订房地产租赁合同，租赁期为三年，约定用途为餐饮以外的行业。合同签订后，原告向被告支付了三个月租金和押金并开始对房屋进行装修。后，原告在办理证照时发现系争房屋用途为住宅，无法办理商业经营证照进行正常经营。原告认为被告交付的房屋不符合合同要求，给原告造成严重经济损失，故向本院提出诉请如上。被告朱嵘辩称，不同意原告的诉请。被告经过中介出租房屋，被告将所有的房产信息给了中介，是原告和中介判断失误导致合同目的无法实现。合同可以解除，但要求原告将房屋恢复原状。租金对应的租期为2019年7、8、9月，原告的租金已消耗完毕，不同意返还。押金不退，根据合同约定，被告将该房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时再退还。原告主张的损失，不应由被告承担，应由原告及中介承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年5月13日，朱嵘(甲方、出租方)、陈少朋(乙方、承租方)、上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)就系争房屋签订房地产租赁合同，租赁期限为三年，从2019年7月1日起至2022年6月30日，月租金为15,500元。合同第一条第二款约定，乙方承租该房屋的用途为餐饮以外。第五条约定，押金15,500元，乙方应于本合同签订之日起1日内支付甲方。租赁期满后，乙方将该房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方应将上述押金无条件无息返还乙方。第十六条手写备注：双方约定除餐饮外的行业，保持干净卫生，不破坏主体结构，期满恢复原样。合同签订后，陈少朋向朱嵘支付了押金15,500元及三个月租金46,500元。另查明，房地产权证显示系争房屋房地坐落于蕰川路XXX弄XXX号，权利人严雯璇，土地用途为住宅，房屋建筑面积159.84平方米，用途为居住，而系争房屋的实际门牌号为水产西路XXX号。审理中，为证明己方主张，陈少朋向法庭出示了以下证据：证据一，中介公司业务员郑良、夏巨华出具的证明、情况说明，主要内容为：2019年5月13日，陈少朋在我公司租赁一商铺，地址为水产西路XXX号，租赁时房东朱嵘在我公司承诺配合租客陈少朋办理营业执照等相关手续并配合提供所需的材料，根据市场周边房型和面积的商铺租赁价格均为14,000元至16,000元每月，故协定每月租金15,500元，以证明系争房屋所在地为商业街，房屋是作为商铺对外出租，租金也是商铺的租金；证据二，陈少朋与上海连安建筑装饰设计工程有限公司(以下简称连安公司)签订的装饰装修施工合同、装修预算和装修图纸，显示工期2019年6月16日至2019年8月15日，总价25万元；以证明陈少朋租赁系争房屋后准备装修；证据三、连安公司出具的收款收条，显示连安公司于2019年6月16日、2019年7月3日各收到陈少朋支付的款项75,000元，陈少朋表示，装修款一共支付了15万元，以现金支付；证据四、上海鑫盼玻璃门窗工程有限公司(以下简称鑫盼公司)于2019年7月20日出具的收款证明，主要内容为：本公司2019年6月3日收到水产西路XXX号商铺二楼防水工程款8,600元，2019年6月5日收到清理房内垃圾费用2,000元，2019年6月11日收到建筑垃圾清运费10,800元，2019年6月13日收到门窗定金10,000元，共收到陈少朋现金31,400元；徐磊于2019年7月11日出具的收条，内容为，今收到水产西路XXX号建筑垃圾9车，每车1,200元，共计现金10,800元；2019年6月3日张某出具的收条，防水工程款8,600元现金，陈少朋表示，系争房屋存在漏水，其对房屋进行了防水工程的制作，玻璃定金、垃圾清运费均是支付给鑫盼公司，再由鑫盼公司支付给他人，垃圾清运费是交房的时候清理的垃圾，运了9车，门窗玻璃定金1万元已支付，门窗玻璃已经做好，店家说不能退；证据五、陈少朋和朱嵘的微信聊天记录，其中部分聊天内容为：2019年5月15日，陈少朋说“你把那个房产信息单拉了吗？还有那个到派出所出的证明办好了没有。要办好给我快递过来也可以”朱嵘说“明天过去办理，办完后会放在中介处”，2019年6月18日，朱嵘说“陈老板，现在装修到啥程度……”陈少朋说“现在严打所有的足浴都不给办，营业执照还没办下来，还没有装修的那边还没有人……”，2019年7月24日，陈少朋说“房东你好，你要把你的房产证拿到房产交易中心要把底楼更改为商铺才能办理营业执照不是商铺一律不给办理营业执照。我发给你的是你前面的一家，人家已更改过了”，朱嵘说“这看着有点麻烦，作为商铺买卖还要和二三楼分开计税，税率也会上升，一堆问题”，2019年7月27日，陈少朋说“你抓紧的，现在我装修都没装了，都停了，因为装修好呢，到时候你办不下来营业执照也是个事情”，2019年7月28日，朱嵘说“并非所有人改了，要多交5.56%营业税，就是十几万，会有蛮大损失，家里不同意改”，“那是否双方互利互惠，租金方面补偿点，我回家再去谈，配合着去改房产证，不然变成我家将来白白损失税费”，2019年7月30日，朱嵘说“咨询下来土地增值税实在太高，我们没法改，否则出售时税费吃不消”，以证明因达不到经营用途的目的，陈少朋一直和朱嵘在沟通，但朱嵘仍未去办理变更手续，损失应由朱嵘承担。朱嵘对以上证据发表如下质证意见：对于证据一，真实性不予认可，与本案无关，当时说过朱嵘只要提供产调就行，派出所证明是中介去办理；对于证据二，真实性不予认可，合同格式不规范，甲方没有签字盖章；对于证据三，真实性不予认可，只是手写收条，不知是何款项；对于证据四，真实性不予认可，不需要这么多清运费；对于证据五，朱嵘没有承诺过一定能办理出营业执照。审理中，为证明己方主张，朱嵘向法庭出示以下证据：证据一、中介出具的收款收据，以证明朱嵘支付居间费5,000元，其表示中介是专业机构，中介和陈少朋一起判断房屋是否可以经营；证据二、中介业务员杨**于2019年5月16日出具的收条，以证明中介收到了系争房屋的不动产登记簿；证据三、朱嵘与陈少朋的微信聊天记录，以证明陈少朋在2019年6月18日还没有说营业执照办理有问题，说是因为严打的原因导致不能办执照，在2019年7月24日，陈少朋才说了营业执照的问题。陈少朋对以上证据发表质证意见如下：对于证据一至三的真实性均无异议，但其表示不动产登记簿是中介收到，过了很长时间才给到陈少朋，对于证据三，不认可朱嵘的证明目的。审理中，因朱嵘对陈少朋所主张的装修损失不予认可，陈少朋遂申请对系争房屋的装修进行工程审价鉴定。上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司就陈少朋的装修工程项目进行工程造价鉴定。鉴定单位鉴定意见为(未包含折旧计算)：装修工程项目所涉造价为48,636.51元；结构改动项目所涉造价为1,607.94元。陈少朋已支付鉴定费6,000元。陈少朋、朱嵘对鉴定结果均无异议，并均明确陈少朋主张的防水工程费用已包含在鉴定范围内，陈少朋主张的垃圾清运费、门窗玻璃定金不包含在鉴定范围内。后，陈少朋将诉请3中装修费25万元+防水工程款8,600元的金额调整至50,244.45元。审理中，陈少朋表示，在签订租赁合同前朱嵘给其看过一份复印的不清晰的产证复印件，其没有看房产证就把合同签了，之后朱嵘用微信补发了产证复印件，中介说是商铺，其没有具体了解房屋性质；签合同的时候朱嵘问其租赁用途，其说是做足浴的，其并要求朱嵘提供房产证及相关手续用于办理营业执照；其于2019年6月20几号开始装修，装修前做了防水和清理了房屋内的物品；其2019年7月去杨行工商所办理营业执照，工作人员说系争房屋不是商铺，不能办理营业执照，后其与朱嵘联系说需要变更房屋用途，朱嵘说可以变更但要涨房租，后来又说变更成商铺损失太大，不予变更。审理中，朱嵘表示，系争房屋之前就是租给他人做商用的，之前承租的人说可以办理营业执照，具体有无办理其也不清楚，其只是配合提供材料；在和陈少朋签订租赁合同前，陈少朋没有具体说经营什么，其只是规定除了餐饮以外的行业都可以，陈少朋要求其去派出所开证明及提供产证，用于办理营业执照，其向陈少朋提供了房产证原件，当场复印给了陈少朋，2019年5月16日其向陈少朋提供了产调证明，2019年6月18日，陈少朋说严打，足浴的营业执照办不下来，也未说其提供的材料有问题，2019年7月24日陈少朋说要其去变更房屋用途，但增值税太高，故其没去办理。关于系争房屋的返还，第一次庭审即2019年10月22日，在本院组织下双方均确认系争房屋已接收返还；但因陈少朋之后申请对系争房屋内的装修价值进行鉴定，需保持系争房屋装修现状，在鉴定完毕后，即2020年1月9日，本院再次组织双方对系争房屋的进行返还，陈少朋确认返还，朱嵘在确认返还后又反悔，表示不接收房屋。为了解系争房屋所在区域住宅用房是否能办理营业执照的相关事项，本院向上海市宝山区杨行镇市场监督管理所询问，回答：在几年前，用途为住宅的房屋就已经不可以办理营业执照了。本院认为，陈少朋与朱嵘签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现陈少朋与朱嵘均表示不再履行租赁合同，故陈少朋要求解除租赁合同的主张，本院予以准许。合同解除后，承租方应返还租赁物，双方就租金、损失等进行结算。本案实质争议在于解约之原因及违约责任的分担。根据查明事实，双方在签订合同前，陈少朋即已告知朱嵘其承租系争房屋是用于商业经营，且需要朱嵘配合提供材料用于办理营业执照，但用途为住宅的系争房屋已无法办理相关营业执照。故本院认为，朱嵘作为出租方，明知陈少朋承租房屋用于商业经营，但其提供的房屋性质无法满足办理营业执照条件，导致承租方无法实现合同目的，应承担过错责任；陈少朋作为经营者，在未仔细审查系争房屋所属性质及办理营业执照相关政策而承租系争房屋，导致合同无法继续履行，亦应承担过错责任。关于租金，本院认为，双方应根据对合同未能继续履行存在的过错分摊该租金损失。因双方涉诉并启动鉴定程序，本院在2020年1月9日组织双方正式对系争房屋的返还交接，陈少朋确认系争房屋返还，而朱嵘不同意接收，本院认为，朱嵘的行为致损失扩大，故之后的租金，陈少朋无需承担。本院综合考虑以上因素，酌情确定陈少朋自起租日2019年7月1日至2020年1月9日需支付朱嵘租金共计46,500元，故陈少朋要求返还租金的主张，本院不予支持。关于陈少朋要求返还押金15,500元的主张，本院认为，合同并无没收押金的相关约定，且双方对合同不能继续履行均存在过错，故押金应当予以返还。关于陈少朋主张的损失，装修及防水工程的费用，经鉴定，造价为50,244.45元，双方均予以认可，本院予以确认。关于门窗定金1万元及垃圾清运费10,800元，陈少朋只提供了收条而无其他证据予以佐证，本院难以采信；且门窗定金系未确定损失，故该费用本院不予确认；垃圾清运费，考虑到实际情况，本院酌情确定3,000元，故以上损失共计53,244.45元。关于以上损失的承担，本院认为，租赁双方在2019年5月13日已签订租赁合同，作为经营主体的陈少朋却先对系争房屋进行装修，而在2019年7月才去申请办理营业执照，继而得知系争房屋无法办理营业执照，合同无法继续履行，故陈少朋对以上损失的产生，过错更大。故本院结合本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，酌定朱嵘应赔偿陈少朋因合同无法继续履行而造成的损失共计16,000元。至于居间费，因双方均存在过错，故各自支付的居间费各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下：一、解除原被告就上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号(门牌号为水产西路XXX号)房屋签订的房地产租赁合同；二、被告朱嵘于本判决生效之日起十日内返还原告陈少朋押金15,500元；三、被告朱嵘于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈少朋损失16,000元；四、驳回原告陈少朋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,580元，由原告陈少朋负担1,286元、由被告朱嵘负担294元；鉴定费6,000元，由原告陈少朋负担4,000元、朱嵘负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇二〇年三月十七日书记员  朱 丹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。