福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0102民初9488号 原告：福州市鼓楼区西营里新村小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区西营里新村。 负责人：林世明，主任。 委托诉讼代理人：朱云海，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹翠婷，福建坤广律师事务所律师。 被告：福建省东方茶业发展有限公司，住所地福州市台江区西营里新村一层市场内店面5号。统一社会信用代码91350000798386271N。 法定代表人：林品金，总经理。 委托诉讼代理人：游金贵，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区西营里新村小区业主委员会（以下简称西营里业委会）诉被告福建省东方茶业发展有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西营里业委会之负责人林世明、委托诉讼代理人朱云海，被告东方公司之委托诉讼代理人游金贵、吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西营里业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除西营里业委会与东方公司于2015年8月25日签订的《场地租赁协议》，东方公司立即腾出场地交还西营里业委会；2.判令东方公司支付从2015年9月1日起至场地交还之日止的租金，暂计至起诉之日（2018年8月14日）为91000元（以2600元/月，从2015年9月1日计算）；3.判令东方公司承担本案诉讼费。变更诉讼请求如下：“撤回原告的第一项“判令解除西营里业委会与东方公司于2015年8月25日签订的《场地租赁协议》，东方公司立即腾出场地交还西营里业委会”诉讼请求。” 事实和理由：西营里业委会与东方公司于2015年8月25日签订《场地租赁协议》，经双方协商，西营里业委会将位于福州市鼓楼区平方米的空地，租赁给东方公司作为茶叶市场公共消防水池设施使用，双方约定，租金每月为2600元，每半年支付一次，租金从2015年9月开始收取，半年支付一次，租赁期限至东方公司承租期满止。但是自协议签订以来，东方公司完全没有支付过租金，经多次催讨，仍然拒不支付该笔租金。根据《中华人民共和国合同法》之规定，东方公司已构成根本性违约，西营里业委会有权解除租赁合同，东方公司应当返还租赁物并支付一直拖欠的租金。 东方公司辩称，同意解除西营里业委会与东方公司签订的《场地租赁协议》，但不同意支付租金。 一、西营里业委会并非诉争租赁物的所有权人或使用权人，无权出租诉争租赁物，西营里业委会与东方公司签订的《场地租赁合同》效力待定。1.2015年8月25日，东方公司与西营里业委会签订了《场地租赁合同》后，即着手在租赁物上进行消防水池建设。建设过程中，斗中新村13座、茂泰大厦的业主联名向市政府等有关部门投诉，福州市政府将信访件批示给鼓楼区政府处理，鼓楼区政府办给福州市政府办的《福州市鼓楼区人民政府办公室关于西营里茶叶批发市场消防隐患整改情况的反馈函》中明确提到“原消防水池位置占用了斗中新村13座、茂泰大厦、西营里新村三个小区间的公共通道……因此，消防水池一直未能建设”，东方公司提供的证据一《福州市鼓楼区人民政府办公室关于西营里茶叶批发市场消防隐患整改情况的反馈函》也已证实了西营里业委会对诉争租赁物不享有所有权或使用权，东方公司亦未在诉争租赁物上建设消防水池。2.西营里业委会提交证据三《西营里小区竣工总平面红线图》系建筑设计部门出具的，并不是有权机关即房地产行政主管部门出具的，根据福州市房地产管理局的记录，西营里市场第一层的所有权人是福州市台江区工商行政管理局，并非西营里业委会。综上，西营里业委会没有证据证明其是诉争租赁物的所有权人，或是合法的使用权人，亦未提供证据证明西营里业委会已取得相关所有权人的授权，故双方签订的《场地租赁合同》效力待定。 二、东方公司并未实际使用诉争租赁物，故无需支付租金。1.西营里业委会无权处分诉争租赁物，亦未按《场地租赁合同》约定将诉争租赁物交付东方公司使用，合同目的无法实现，同时，东方公司亦未使用诉争租赁物，故西营里业委会无权向东方公司收取租金。2.现有的消防水池并非在诉争租赁物上建设的，而是东方公司租赁了案外人吴振英、谢建龙、潘建霖、林昌枢、林健所有的西营里茶叶市场内6号、7号、8号、9号店面进行建设的，故西营里业委会诉请要求东方公司支付租金，没有事实与法律依据。 三、西营里业委会诉请的2015年9月1日至2016年9月30日的租金也已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。故，西营里业委会诉请的2015年9月1日至2016年9月30日的租金业已超过诉讼时效。 综上，请求依法驳回西营里业委会的诉讼请求。 经审理查明，2015年8月25日，西营里业委会与东方公司签订《场地租赁协议》，约定西营里业委会将位于福州市鼓楼区，西营里新村小区一层北侧空地（面积为100平方米）出租给东方公司作为茶叶市场公共消防水池设施使用；租金为每月2600元，每半年付一次，租金从2015年9月开始收取；因该空地地下为防空洞及河道，东方公司设置消防水池需要正规设计院提供的土建施工图复印一套给西营里业委会方可施工；如东方公司未按正规设计院提供的土建施工图施工，造成事故东方公司应负全部法律责任并负责赔偿西营里业委会一切损失；西营里新村1至5号楼消防管道，东方公司必须按消防部门审核的图纸施工到位；消防水池底下的化粪池、排污管道如有堵塞，东方公司必须及时负责予以疏通；东方公司如建审等有关手续未报批，造成政府部门干涉，与西营里业委会无关。 审理中，西营里业委会称诉争租赁场地在小区红线内，属于建筑区划内的其他公共场所，其物权归全体小区业主共有，西营里业委会有权作为代表签订相关租赁协议。东方公司称诉争租赁场地系本市斗中新村13座、茂泰大厦、西营里新村三个小区的公共通道，西营里业委会无权处分和出租。同时，西营里业委会主张已经交付诉争租赁场地；东方公司主张诉争租赁场地目前仍作为公共通道使用，未交付东方公司。 另查，本院于2019年3月1日立案受理（2019）闽0102民初3563号东方公司诉西营里业委会房屋租赁合同纠纷一案，东方公司诉请要求确认东方公司与西营里业委会于2015年8月25日签订的《场地租赁合同》无效。2019年12月30日，本院就该案作出（2019）闽0102民初3563号民事判决，认为东方公司与西营里业委会订立的《场地租赁协议》，无论西营里业委会对诉争租赁场地是否有处分权，均系双方的真实意思表示，且未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效情形，故该合同有效。现东方公司以无权处分为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持，判决驳回东方公司的诉讼请求。该案现已发生法律效力。 本院认为，根据（2019）闽0102民初3563号东方公司诉西营里业委会房屋租赁合同纠纷一案民事判决，东方公司与西营里业委会订立的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。东方公司作为承租方未按合同约定的时间交付房租，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，故西营里业委会有权要求东方公司支付租金。东方公司抗辩认为诉争租赁场地目前仍作为公共通道使用，未交付东方公司，证据不足，本院不予认可。 对东方公司提出的诉讼时效问题,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定:民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。本案中,东方公司认为西营里业委会主张的2015年9月1日至2016年9月30日的租金已超过民法通则规定的一年的诉讼时效,不应当得到支持。本院认为,在民法总则实施前,本案涉及的2015年9月1日至2016年9月30日的租金的诉讼时效已经于2017年9月30日届满,故对西营里业委会主张的该年度的租金一审法院不予支持。对2016年9月30日至场地交换之日的租金,在诉讼时效届满前,民法总则已经实施,按照上述规定,西营里业委会诉请支付租金，未超过诉讼时效，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告福建省东方茶业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州市鼓楼区西营里新村小区业主委员会租金（按每月2600元计，自2016年10月1日起至被告实际搬离之日止）。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2075元，适用简易程序减半收取1037.5元，由被告福建省东方茶业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 梁文鸿 二〇二〇年三月三十日 法官助理 郑怡馨 书 记 员 陈梦茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。