广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21895号原告深圳市优资行商业运营有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道三联社区富泉新村北区保利悦都5栋A-2-039，统一社会信用代码91440300311835232D。法定代表人刘林山。委托代理人蔡紫茜，广东钓沐律师事务所律师。被告袁韬，男，汉族，1985年12月12日出生，身份证住址深圳市南山区，委托代理人黄汉龙，广东世纪华人律师事务所律师。原告深圳市优资行商业运营有限公司与被告袁韬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡紫茜、被告委托代理人黄汉龙均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市优资行商业经营有限公司诉称，原告为一家商业运营公司，与业主签订有《商铺委托经营管理合同》，约定业主将商铺交由原告统一招商、经营、管理，委托期限为5年，自2015年6月30日至2020年6月29日止。2016年4月10日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租位于深圳市宝安区××街道××大道与××处西南侧××花园××、××、××、××号商铺的房产，用于经营汽车美容;租赁期限为2016年4月10日至2019年4月9日，租金自2016年4月10日至2018年4月9日每月租金21,970元、自2018年4月10日至2019年4月9日每月租金23,289元；被告应于每月叁日前向原告交付当月租金及当月租赁税费。由于119号商铺业主委托运营至2018年8月23日，此后该商铺由业主直接向被告收取，原告不再计算租金。原告将租金调整为2018年8月1日至2018年8月31日租金为19,181.03元（119号铺只计算到2018年8月20日）、2018年9月1日至2019年4月30日每月租金为15,249.59元。另外，合同还约定，被告拖欠租金（无论拖欠金额多少）达7天以上（含本数），原告可没收被告租赁保证金，同时要求被告付清未付款项、恢复房产原状、支付原告违约金20,000元；除追究被告损害赔偿责任或违约责任外，原告还有权提前解除合同；被告拖欠租金或其他费用的，每拖欠一天，须按拖欠款项金额的千分之五向原告支付滞纳金直至付清款项为；因原告向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师、公证费、受理费、评估费等）及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。原告有权向被告追讨相关费用、开支。现被告已拖欠2018年5月至起诉之日的租金共计162,247.35元，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：1、被告限期搬离房屋；2、被告向原告支付租金162,247.35元（现暂计至2019年4月，应计至原告实际搬离房屋之日止）；3、被告向原告支付逾期滞纳金148,091.51元（以每月欠租金额为基础，按照日千分之五的标准，自每月欠租之日开始计算，暂计至2019年5月5日，实际计至还清之日止）；4、被告向原告支付违约金20,000元；5、被告向原告支付的租赁保证金43,941元归原告所有；6、被告向原告支付律师费9,000元；7、由被告承担本案全部诉讼费用。被告袁韬辩称：1、现涉案房屋并非被告占有，业主已另出租给案外人。2、业主出具的委托书，证明业主与原告为委托管理关系。被告无违约行为，原告出租商铺给被告的行为在法律上属于代业主出租的行为，因此业主与被告的新协议可对抗原告与被告的合同。3、由于被告与原告的合同属于债权，在原告无法联系的情况下，业主称原告没有交付租金要求被告直接向其交付租金，否则收回商铺；被告为正常运营，只能与业主达成新协议交租给业主。根据原告的诉状其与业主黄伟东的委托合同在2018年8月23日到期，但其与被告签合同时并未说明且将合同期限定至2019年4月。可见，被告没有违约的故意也并未违约，相反由于原告没有及时交租给业主，导致业主向被告主张收回商铺发生纠纷，这是原告违约在先。在此情形下，被告为正常运营与业主重新签订合同，并交租给业主，被告的行为合情合理的。4、原告所称的滞纳金、没收保证金、违约金都属违约金的范畴，参照原告收取10%租金作为服务费的情况，总计这些款项远远大于原告损失，即使认定被告违约依据合相关法律规定，应与原告的损失为限调整违约金数额。5、2018年1月被告一次性支付46,138.14元，当时系原告称提前支付三个月租金可免除一个月租金,因此2018年4月免租。经审理查明，2016年4月10日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市宝安区××街道××大道与××处西南侧××花园××、××、××、××号商铺的房产，用于经营汽车美容；租赁期限为2016年4月10日至2019年4月9日；2016年4月10日至2018年4月9日每月租金21,970元，2018年4月10日至2019年4月9日每月租金23,289元；被告应于2016年4月10日前交纳租赁保证金43,941元及首月租金21,970元、此后每月叁日前向原告交付当月租金及当月租赁税费；原告给予被告四个月免租期；租赁期间，被告应支付使用商铺产生的水电费、燃气费、通讯网络费、卫生费（排污费及垃圾处理费）、物业管理费、本体维修基金等；被告拖欠租金（无论拖欠金额多少）达7天以上（含本数），原告可没收被告租赁保证金，同时要求被告付清未付款项、恢复房产原状、支付原告违约金20,000元；被告拖欠租金或其他费用的，每拖欠一天，须按拖欠款项金额的千分之五向原告支付滞纳金直至付清款项为止；因原告向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师、公证费、受理费、评估费等），及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。原告同时向被告提供了涉案商铺业主出具的《委托书》，证明业主授权原告以出租人的名义与被告签订涉案租赁合同。签订合同后，被告向原告依约交付了租赁保证金43,941元并按月支付租金。2018年1月，被告一次性向原告支付了三个月租金46,138.14元。2018年4月29日，支付了2018年5月份租金20,031.51元、6月6日、7月12日又分别支付了当月租金20,031.51元、20,031.51元。2018年8月起未再向原告支付租金。原告确认，涉案119号商铺业主委托运营至2018年8月23日止，此后该商铺租金由业主直接向被告收取。被告应付租金为2018年8月1日至2018年8月31日19,181.03元（119号铺租金计算到2018年8月23日）、2018年9月1日至2019年4月30日每月租金15,249.59元。另查明，涉案商铺1栋119、120、121、122号商铺权利人分别为案外人黄伟东、蒋宝庆、肖金富、何惠棉。业主分别与原告签订《商铺委托经营管理合同》，委托原告对涉案商铺运营管理。2018年9月1日，被告与涉案商铺业主分别签订了《房屋租赁合同》，被告承租涉案119号、120号、121号、122号商铺，租期自2018年9月1日至2020年8月31日。以上事实，有原告提交的租赁合同、招商果岭花园商铺委托运营合同（120、121、122号）、被告欠租情况清单、被告滞纳金计算表、代理合同及发票，被告提交的委托书、房产证、业主身份证、租赁合同、银行流水及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各的义务。双方签订该租赁合同后，被告依约向原告支付了至2018年7月份的租金。从合同履行情况看，2016年6月至2017年12月期间、2018年5月至7月期间，被告均是按月支付当月租金；2018年1月，被告一次性向原告支付了三个月租金，对此被告解释系因原告承诺其一次性支付三个月租金即可免交一个月租金，故2018年4月份免租。而原告在2018年8月份以前，均无口头或书面向被告催收该月租金；也未行使涉案合同约定的“被告拖欠租金（无论拖欠金额多少）达7天以上（含本数），原告可没收被告租赁保证金，同时要求被告付清未付款项、恢复房产原状、支付原告违约金20,000元”的权利。故本院采信被告“一次性支付三个月租金即可免交一个月租金”的抗辩理由。因原告与涉案商铺业主就《商铺委托经营管理合同》发生纠纷，2018年9月1日，涉案商铺业主重新与被告分别签订了《房屋租赁合同》，原告受业主委托与被告签订的涉案商铺租赁合同因此于2018年8月31日终止。此后，原告无权向被告收取涉案商铺租金。但被告仍应向原告支付2018年8月份租金19,181.03元。涉案商铺租赁合同提前终止，系因原告过错所致，故原告提出的其他诉讼请求，均缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁韬应在本判决生效后十日内支付原告深圳市优资行商业经营有限公司租金19,181.03元；二、驳回原告深圳市优资行商业经营有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,525元，由原告承担3,349元，由被告承担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇二〇年三月二十五日书记员 庄秋玲（兼）书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。