广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15658号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市皓食汇餐饮管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道前进一路148号403室。法定代表人：黄伟艺，总经理。委托诉讼代理人：刘有名，广东广深律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄凌志，男，汉族，1987年1月6日出生，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郭松岩，广东圳扬律师事务所律师。上诉人深圳市皓食汇餐饮管理有限公司（以下简称皓食汇公司）与被上诉人黄凌志房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人皓食汇公司上诉请求：一、撤销原判；二、确认上诉人和被上诉人于2018年7月5日解除《餐饮柜台使用协议》；三、判令被上诉人支付自2017年12月30日至2018年6月12日的租金人民币25380元；四、判令被上诉人支付自2017年10月30日至2018年6月12日的管理费人民币24975元；五、判令被上诉人支付违约金人民币19400元；六、判令被上诉人支付2017年9月30日至10月29日期间的电费人民币4元；七、判令被上诉人支付自2018年6月13日起至2018年7月5日止期间的场地占用费；八、判令驳回被上诉人一审的诉讼请求；九、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定“于2017年11月15日解除《餐饮柜台使用协议》”属于事实认定不清。被上诉人在一审的诉讼请求是“解除双方签订的《餐饮柜台使用协议》”，该诉讼请求并非是确认已经解除合同的事实，而是提出请求法院判令解除合同，是形成之诉而非确认之诉，这一诉讼请求本身就证明被上诉人并没有认为在起诉之前已经解除了合同，只是希望在起诉之后法院判决解除合同。但法院却判非所请，直接认定合同在被上诉人起诉之前的2017年11月15日即已解除，显属错误。虽然《维权请愿书》有被上诉人签名，但不能视为被上诉人已经发出解除合同的通知，正如《维权请愿书》的题目所表明的，被上诉人只是在该请愿书中和其他租户一样，向政府相关管理部门提出了申请，该申请尚须征得上诉人同意才发生对双方发生法律效力，后来在新安办主持的调解中，上诉人和除被上诉人以外的其他租户达成了解除合同的一致意见，并签署了协议，证明并没有租户通过《维权请愿书》通知解除合同，而是协商一致才解除合同。上诉人没有和被上诉人签订协议这一事实本身就证明，上诉人不同意被上诉人在《维权请愿书》里提出的请求，因此，无论是2017年11月13日，还是2017年11月15日，双方均没有就解除合同达成过合意，合同没有解除。二、2018年7月5日，在原审法院主持下，上诉人向被上诉人开具物品出入放行条，被上诉人将存放在涉案房屋内的物品清空，并将涉案房屋返还给上诉人，这一行为才证明双方已经达成了解除合同的合意，并履行了解除合同的相关义务。三、原审判决“根据查明事实，导致原、被告之间《餐饮柜台使用协议》解除的原因在于被告，即被告存在违约的事实”，这也明显是事实认定不清。原审判决“原、被告均确认原告未营业，亦未向被告提交营业执照及食品经营许可证”，被上诉人直至一审判决，自始至终没有办理营业执照及食品经营许可证，在此情况下，无论涉案房屋是否办理了消防设计备案或消防验收备案，被上诉人均不能营业。被上诉人迟迟不装修，自始至终不办理营业执照及食品经营许可证的行为，均证明被上诉人没有履行合同的意愿。被上诉人自始至终没有履行合同的意愿，且违约在先，才是导致合同无法履行并被解除的根本原因。四、涉案房屋确实是在2018年4月23日通过消防设计备案，于2018年7月4日进行了建设工程竣工验收消防备案，证明涉案房屋具备通过消防备案验收的条件，在取得相关备案验收后，涉案房屋已经符合法律、行政法规对于房屋使用条件的强制性规定，在此情况下，被上诉人仍坚持解除合同，属于被上诉人违约单方解除合同，应承担违约责任。五、一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，认定被上诉人有权解除合同且将解除合同的责任归咎于上诉人，属于适用法律错误。涉案房屋已于2018年4月23日通过消防设计备案，已于2018年7月4日进行了建设工程竣工验收消防备案，涉案房屋已经符合法律、行政法规对于房屋使用条件的强制性规定，因此,不能再适用该条规定解除合同。综上，被上诉人自始至终没有履行合同的意愿，在出租房屋符合法律、法规规定的情况下，坚持单方面解除合同，属于违约解除合同,应承担相应的违约责任。为维护上诉人合法权益，特提出如上上诉请求，请予支持。被上诉人黄凌志答辩称：上诉人的请求没有事实和法律依据。上诉人将涉案商铺于2017年8月18日租赁给被上诉人，在2017年8、9月份期间被上诉人共向上诉人支付了各项费用，装修等费用共计68500元。但被上诉人提交的2017年11月13日《皓食汇商户维权请愿书》，证明涉案美食广场截止至2017年11月13日没有对外营业，2017年11月15日上诉人通知解除租赁关系。但上诉人与各商铺通知解除的原因在于上诉人未通过消防验收，其于2018年4月23日才进行了消防设计备案，2018年7月5日进行了建设工程验收备案。根据《消防法》第十一条、第十三条的规定，上诉人的涉案美食广场应该将消防设计文件报审核，并应进行消防验收备案，上述条款还规定了没有进行消防验收，禁止投入使用。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条的规定，因涉案场地违反消防法，房屋使用条件无法使用的，本案被上诉人即承租人有权解除租赁合同。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告黄凌志向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《餐饮柜台使用协议(皓海美食广场皓食汇)》；2、被告返还押金人民币9400元、三个月租金人民币14100元、基建费人民币40000元、管理押金人民币2000元、收银设备押金人民币1000元、装修押金人民币2000元；3、被告赔偿原告的装修损失人民币1000元；4、被告向原告支付违约金人民币l0000元；5、被告返还原告在商铺内的厨房用具和餐饮用品；6、由被告承担本案诉讼费用。以上合计人民币79500元。原告在庭审中撤回第五项诉讼请求，法院予以准许。皓食汇公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《餐饮柜台使用协议（皓海美食广场皓食汇）》；2、原告归还向被告租赁的位于皓海美食广场一楼皓食汇11号餐饮铺位；3、原告清理铺位内的所有设备，并将租赁铺位恢复原状；4、原告支付被告2017年12月30日至2018年6月12日的租金共人民币25380元；5、原告支付被告2017年10月30日至2018年6月12日的管理费人民币24975元；6、原告支付违约金人民币19400元；7、原告支付2017年9月30日至10月29日的电费人民币4元；8、原告支付2018年6月13日起直至原告交回租赁场地期间的场地占用费；9、原告承担本案诉讼费用。以上合计人民币69759元。被告于庭后确认撤回第二项及第三项反诉请求；明确第八项反诉请求场地占用费计至2018年7月5日，法院予以准许。原审法院经审理查明：一、涉案租赁合同签订情况及约定内容：2017年8月18日，被告作为出租方，原告作为承租方，双方签订《餐饮柜台使用协议》一份，约定被告将位于深圳市××（××）一楼皓食汇11号铺出租给原告使用；租赁用途为经营小吃（煎饼）；租期2年，从2017年9月1日至2019年8月31日；面积为27平方米；2017年9月1日至2017年11月30日为免租期间，但免租期间物业费按照正常支付；2017年12月1日至2018年8月31日租金为人民币4700元/月……；物业管理费为125元/平方米/月；电费按人民币1.5元/度，水费按人民币8元/方收取，损耗按10%实表数字另行收取；在签订合同之日，原告须向被告交付履约保证金人民币9400元，以及三个月的租金人民币14100元；原告需向被告支付基建费人民币40000元；被告统一提供餐饮管理系统和收银设备，收银设备押金为人民币1000元；原告应于合同签订时向被告支付档口管理押金人民币2000元……。二、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证，以及被告出租权的取得：根据被告提交的房地产证显示涉案房屋为钢筋混凝土建筑四层，权利人为深圳市新安上合股份合作公司。2019年1月18日，深圳市新安上合股份合作公司出具证明，称被告对深圳市宝安31区新安前进一路148号（原142号）皓海美食广场，拥有租赁权。上述证据足以证明深圳市宝安31区新安前进一路148号（原142号）皓海美食广场已取得了房地产证，被告对上述物业享有合法的出租权。三、原告缴纳押金的情况：原告通过微信转账及银行转账等方式于2017年8月18日向被告支付履约保证金人民币9400元、三个月的租金人民币14100元；于2017年9月9日向被告支付基建费人民币40000元；于2017年9月11日向被告支付管理押金人民币2000元、收银设备押金人民币1000元、装修押金人民币2000元。上述费用被告均向原告出具了收款收据予以确认，被告在庭审中对此亦予以认可。四、租赁合同的效力：有效。被告出租给原告的房屋有房地产证，且被告已举证证明其享有合法出租权，故《餐饮柜台使用协议》为有效协议。五、涉案租赁合同的履行情况：《餐饮柜台使用协议》签订后，被告于2017年9月11日向原告交付了房屋。原告在2017年10月25日与案外人吴某签订《施工合同协议书》一份，并向案外人吴某支付设计施工费人民币1000元，被告确认原告对涉案房屋进行装修的事实，并确认现涉案房屋的装修价值为人民币1000元。被告提交的《维权请愿书》显示在2017年11月13日，原告及其他商铺承租人共同签署请愿书主张被告存在消防未通过审核、拖延开业时间以及虚假承诺等违约行为，要求被告退款……。原、被告均确认原告未营业，亦未向被告提交营业执照及食品经营许可证。原告提交的通知、邮寄单、邮寄回执显示，原告曾在2018年3月15日向被告发出通知，要求被告给予尽快处理，被告确认该组证据的真实性。同时，根据被告提交的建设工程竣工验收消防备案表、消防设计备案表等显示，涉案房屋于2018年4月23日进行消防设计备案，于2018年7月4日进行了建设工程竣工验收消防备案。2018年7月5日，在法院主持下，被告向原告开具物品出入放行条，原告将存放在涉案房屋内的物品清空，并予以返还。六、关于解除《餐饮柜台使用协议》的问题：于2017年11月15日解除《餐饮柜台使用协议》。原告主张被告提供的租赁房屋在2018年7月4日前未经消防验收通过，是相关法律法规禁止投入使用的房屋，原告有权解除双方的《餐饮柜台使用协议》，且在2017年11月15日被告与除原告以外的商户均签订了解除协议，被告当场口头告知原告解除双方租赁关系，不予退还任何费用，故在该日双方解除了《餐饮柜台使用协议》。被告对此不予认可，其主张在2018年4月27日曾向原告发出解除通知，原告在2018年7月5日清退涉案商铺，故双方的租赁关系在2018年7月5日解除。对此，法院认为，被告提交的《维权请愿书》有原告签名确认，可以认定在2017年11月13日，原告通过书面形式向被告提出解除双方租赁关系，且解除原因在于被告未能提供消防通过验收的凭证，导致涉案商铺无法开业经营。上述事实与被告提供的建设工程竣工验收消防备案表、消防设计备案表上载明内容相互吻合，故对于原告主张依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，解除双方租赁关系，有事实和法律依据，法院予以采信。现根据查明事实，原告在2017年11月13日提出退还全部费用，其表达解除双方租赁关系意思表示明确，原告主张在两日后即2017年11月15日解除双方签订的《餐饮柜台使用协议》，有事实和法律依据，法院予以支持。关于被告主张解除租赁关系的时间和理由，均无事实和法律依据，法院不予采信。七、关于被告主张的租金、占有使用费及电费：不予支持。根据查明事实，导致原、被告之间《餐饮柜台使用协议》解除的原因在于被告，即被告存在违约的事实。原告提供通知、邮寄单及邮寄回执显示其曾通过方式要求被告向其返还涉案房屋中的物品，被告不予配合。后在法院主持下，被告才向原告出具放行条，由原告取回涉案房屋中的物品清退房屋，故无法清退房屋的主要责任在于被告，被告现反诉主张原告支付租金、占有使用费均无事实和法律依据，法院不予支持。另被告反诉主张原告向其支付电费人民币4元，但未能就此提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，被告该项主张无事实和法律依据，法院不予支持。八、关于预缴租金及押金的处理：被告应当向原告退还三个月的租金人民币14100元、履约保证金人民币9400元、基建费人民币40000元、管理押金人民币2000元、收银设备押金人民币1000元及装修押金人民币2000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现主张被告向其返还预缴的三个月的租金人民币14100元、履约保证金人民币9400元、基建费人民币40000元、管理押金人民币2000元、收银设备押金人民币1000元及装修押金人民币2000元，因涉案租赁合同是被告违约导致无法履行，原告主张返还上述费用有事实和法律依据，法院予以支持。九、关于原告主张被告支付装修损失及违约金：被告应当向原告支付装修损失人民币1000元及违约金人民币9000元。因被告的违约行为导致涉案《餐饮柜台使用协议》无法履行，原告已提供证据证明其为涉案房屋的装修支付了人民币1000元，被告亦予以认可，故原告的该项主张有事实和法律依据，法院予以支持；关于原告主张的违约金，原、被告双方在《餐饮柜台使用协议》附件四皓食汇管理条例第三十条已明确约定，因任一方违约导致合同不能履行或不能完全履行时，应按原告所交管理押金的5倍向守约方支付违约金，被告是违约方，故原告据此主张被告支付违约金有事实和法律依据，鉴于原告同时主张了装修损失并得到法院支持，该部分金额应当予以扣除，被告仍需向原告支付违约金人民币9000元（人民币2000元×5倍-1000元），原告主张超出部分，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告黄凌志和被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司于2017年8月18日签订的《餐饮柜台使用协议》于2017年11月15日解除；二、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告黄凌志返还三个月的租金人民币14100元、履约保证金人民币9400元、基建费人民币40000元、管理押金人民币2000元、收银设备押金人民币1000元及装修押金人民币2000元；三、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告黄凌志支付装修损失人民币1000元；四、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告黄凌志支付违约金人民币9000元；五、驳回原告黄凌志的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币1788元，反诉受理费人民币772元，由原告黄凌志承担人民币22元，由被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司承担人民币2538元。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：解除合同时间、违约责任的认定问题。本案中，鉴于上诉人皓食汇公司与被上诉人黄凌志于2017年8月18日签订的《餐饮柜台使用协议》约定“上诉人将位于深圳市××（××）一楼皓食汇11号铺位出租给被上诉人使用，租期从2017年9月1日至2019年8月31日（其中2017年9月1日至11月30日为免租期），2017年12月1日至2018年8月31日租金为每月人民币4700元”，但上诉人的涉案铺位却于2018年4月23日才进行消防设计备案，于同年7月4日进行建设工程竣工验收消防备案，结合被上诉人在2017年11月13日的《维权请愿书》上签名并要求上诉人退款的事实，原审认定上诉人存在违约行为，并认定双方签订的《餐饮柜台使用协议》于2017年11月15日解除，上诉人应返还被上诉人交纳的租金、履约保证金、基建费、管理押金、收银设备押金、装修押金以及支付装修损失、违约金，处理正确，本院予以确认。据此，上诉人上诉主张原审认定解除合同时间、违约责任错误，缺乏事实和法律依据，其该上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3265元，由上诉人深圳市皓食汇餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年三月二十日书记员 彭镘羽