广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8438号原告：冼森泉，男，1948年5月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：谢子杨，广州市南沙区法律援助处律师。委托诉讼代理人：吴宏燕，广东金桥百信律师事务所律师。被告：冯重庆，男，1972年2月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，第三人：冯银深，女，1963年6月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，第三人：冯银笑，女，1966年7月30日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，第三人：冯银满，女，1969年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：冯仲文，男，1976年4月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告冯重庆和第三人冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文共同委托诉讼代理人：李少华，广东环宇京茂律师事务所律师。原告冼森泉与被告冯重庆，第三人冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冼森泉及其委托诉讼代理人吴宏燕、谢子杨，被告冯重庆，第三人冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文，被告冯重庆和第三人冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文的共同委托诉讼代理人李少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冼森泉向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬出广州市南沙区横××镇××街××号（自编1号、自编2号）房屋，并将该房屋返还原告；2.被告将广州市南沙区横××镇××街××号（自编1号、自编2号）房屋的旧《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》交还给原告；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告的姐姐冼有弟是被告的母亲。广州市南沙区横××镇××街××号（自编1号、自编2号）房屋（以下统称涉案房屋）于1983年由原告自建，在不动产登记机关登记的所有权人为原告。1997年，冼有弟因自有房屋不够住，向原告提出借用涉案房屋。原告考虑到自己暂时不需要使用该房屋，且冼有弟是自己的亲姐姐，故同意将涉案房屋出租给冼有弟使用。双方口头约定租期为15年，租期为1997年2月至2012年12月，每年租金1000元。冼有弟以现金方式分别于1997年支付了7500元，于2004年支付了7500元，原告向冼有弟开具了收据。原告因担心房屋证件遗失，故采纳冼有弟的建议，在1997年初将《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》交给冼有弟保管。租期届满后，原告要求冼有弟返还上述证件，原告多次就搬出事宜约谈被告，并曾两次在涉案房屋张贴限期搬迁通知书，但被告迟迟不出面解决。被告因犯罪入狱6年，并于2018年刑满释放后住进涉案房屋。原告多次要求村委和镇相关单位约被告进行调解，但因被告拒绝参加，无法调解，故原告提起诉讼。冯重庆答辩称，原告所述与事实不符。1997年，被告的母亲冼有弟因自有房屋不足才向原告购买涉案房屋，并未承租涉案房屋。双方约定购房价款15000元，但没有签订购房协议。冼有弟于1997年向冼森泉支付了7000元购房款，被告于2001年年底向原告支付了剩余8000元购房款后，原告便将房屋所有权证和集体土地建设用地使用证交给被告。上述买卖行为合法，买方已按约定支付全部购房款，并向村交纳相应的自留地款。被告自1999年开始合法入住涉案房屋至今，不同意原告的诉讼请求。第三人冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文共同述称，当年农村没有外来人员，没有人出租房屋，所以一般人都是自己建房或买房。在1997年的时候，15000元足够用来建新的平房了，购房价款并非偏低。首期购房款7000元，是在冯仲文现住的房屋支付的，二期购房款8000元也是冯银深、冯银笑、冯银满、冯仲文凑钱和借钱后支付的。因此，同意冯重庆的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告是广州市南沙区横沥镇冯马一村的村民，于1983年在该村自建砖木结构房屋二层及厨房一间（建筑面积89.56平方米，地号分别为2007135号之一和2007135号之二）。1988年9月25日，原告登记为上述房地产权属人。登记的房屋所有权证号为粤房字第××号，集体土地建设用地使用证号为番府集建字（1988）第20-001671号、总字第20-001671号。1970年2月4日，原告与梁艳兰办理了结婚登记手续。被告的母亲是冼有弟。冼有弟已故，生前也是广州市南沙区横沥镇冯马一村的村民。原告和冼有弟就涉案房屋达成口头协议，原告于1997年收取了冼有弟交付的一笔款项，几年后又收取了另一笔款项，共计收取15000元。原告将涉案房屋交付给冼有弟，并将其持有上述涉案房屋粤房字第××号《房屋所有权证》和番府集字（1988）第20-001671号、总字第20-001671号《集体土地建设用地使用证》交给对方。2015年10月13日，上述房屋重新办理了不动产登记手续，在不动产登记机构登记地址为广州市南沙区横××镇××街××号自编1号房屋（建筑面积67.72平方米，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号）和黄七顷街102号自编2号房屋（建筑面积21.85平方米，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号），房地产权属人仍为原告。现涉案房屋由被告一人居住使用。原告要求被告从涉案房屋搬迁，并将该房屋交还给原告，双方因此产生纠纷。在本案庭审过程中，原告为证明其主张，提供了以下证据：1.梁辉兆于2019年12月30日出具的《证明》，载明：“……我梁辉兆作为当年三队的队长，亦都是我一手一脚负责和他们双方处理关于梁燕兰宅基地事项……我现将当年处理他们两者宅基地的经过如实说明。在2007年，冯颂庆的母亲（冼有弟现已死亡）到我家中找我要将梁燕兰的0.258亩宅基地划入他的承包面积，当时我对冼有弟讲，你要划地一定要你与梁燕兰双方在场确认才能调拨。过了几天冼有弟和梁燕兰一同到我家找到我，当时冼有弟说，我地一场姐弟既然弟弟都将屋借给我住，宅基地的0.258亩的面积就由我负责啦。后经梁燕兰与冼有弟双方的相议在我梁辉兆的见证下，他们相方决定梁燕兰的0.258亩住宅地以承包方式租给冼有弟交租，每年的租金与本生产队土地发包租金相等，所以就在2007年我梁辉兆就将梁燕兰的宅基地面积转到冼有弟负责，将冼有弟大田的面积分配时减0.258亩给梁燕兰收钱。在宅基地问题协调好的情况下，他们两人在我的见证下，亦都讲好，到时梁燕兰要用到自己的房屋时，冼有弟要无条件归还，宅基地也划归梁燕兰负责，所以在2015年梁燕兰要回房屋使用，亦都是我梁辉兆亲手划回0.258亩宅基地给梁燕兰的。至于冼有弟过身后，她的儿子在不知内情的前提下就以为冼森泉已经将房屋卖给了自己的母亲，连宅基地都是扣佢的面积，才做成现时的两舅甥纠纷（注：冼森泉与梁燕兰是夫妻关系，冼森泉与冼有弟是姐弟关系）。”。2.冼奀胜于2020年1月8日出具的《证明》，载明“从1986年至2006年，已经我手，冯马一村黄七顷街102号门号路两边土地（自留地）0258亩都是梁燕兰所有。”3.2015年冯马一村三队二组应分田亩扣费分配公布表，载明梁燕兰，份数2，应分田亩1.96，扣除自留用地0.258亩，实分田亩1.702，金额3914.6，三队二组队长：梁辉兆2015年1月12日。4.2016-2018年3队2组放田租金签收记账表，该3张表均载明梁燕兰，现发金额3914.6元，收款人冼森泉，制表人梁辉兆。5.《各户住宅地五边地数99年》，载明姓名言兰，住宅地0258，队长冼奀胜。6.两份《限期搬迁通知书》及张贴照片，通知书内容为冼森泉通知冼有弟、冯颂文自张贴通知之日起十五天内搬出涉案房屋，落款时间分别为2015年1月23日、2015年10月26日。7.冯马一村人民调解委员会于2019年10月15日出具的《证明》，载明因涉案房屋纠纷，调解委员会自2014年起依据冼森泉的申请，多次联系冯重庆组织调解，但冯重庆均未参加。8.广州市公安局南沙区分局横沥派出所于2016年11月27日出具的《治安调解协议书》，载明冼森泉和冯仲文因涉案房屋内物品处理问题发生争执。9.大岗镇上村村民委员会2019年12月13日出具的《证明》，载明冼森泉于1991年1月1日至2004年12月31日租赁大岗镇上村五古耕地。被告对证据1、2三性均不予认可，主张2007年10月开始由梁兆华担任冯马一村三队队长，梁辉兆无法对自留地扣款作证，冼奀胜的证言不能证明自留地扣款情况。对证据3、4、5三性均不予确认，认为无法证明记载的住宅地就是涉案房屋，也无法证明涉案房屋的0.258亩自留地是在梁燕兰名下扣除。对证据5的三性不予确认。被告确认证据7、8的真实性，但认为与本案无关。被告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1.涉案房屋的房屋所有权证和集体土地建设用地使用证。2.广州市南沙区横沥镇冯马一村民委员会出具的《证明》及2008年—2022年分田底册。《证明》载明“关于冯重庆确认自留地占地入面积，2008年至2009年生产队分田底册，该底册记录每年入冼有弟1.002亩土地；从2010年至2014年生产队分田底册记录每年入冯重庆0.258亩土地；从2015年1月1日开始土地调整体，其3队分成两小组，第1小组长为冼润根，冯重庆在冼润根小组从2015年至2018年生产队分田底册记录每年入自留地面积0.258亩。2019年至2022年生产队分田底册记录每年入自留地面积0.258亩。”9份分田底册记载数据与《证明》内容相符。3.梁兆华、冼润根2019年12月21日手写证明，内容为“冯重庆每年所扣除自留地款项为位于南沙区横××镇××街××号的住宅自留地。”4.涉案房屋《房屋安全鉴定报告》，鉴定日期2008年8月27日，载明产权人冼森泉，使用人冯仲庆。5.多张涉案房屋照片。6.中国南方电网广州供电局有限公司电费清单、广州南沙粤海水务有限公司横沥营业所水费清单、冯重庆个人银行账户交易明细查询清单。其中，电费清单载明用户名称冯颂庆，用户地址为涉案房屋，计费时段2018.11.1—2019.10.31；水费清单载明客户名称冯重庆，客户地址黄七顷街71-3号，2008年6月—2018年8月的水费明细；银行账户交易清单显示2012年—2019年在冯重庆银行账户发生水费、电费扣款。对被告的证据1、2、3，原告质证认为不能证明扣除款项的自留地即涉案房屋所在，也不能证明自留地款是冯重庆支付的。对证据4、5、6，原告质证认为冼有弟是涉案房屋使用人，可以对涉案房屋进行加建或添置物品，应当承担水电费，上述证据无法证明其将房屋卖给了冼有弟。另外，被告还提供了冼友全和梁某的证人证言，并申请冼友全和梁某出庭作证。梁某自认她是被告的前女友。2000年至2004年期间，双方是情侣关系，一起在涉案房屋居住。2004年分手后再无与被告联系。梁某作证称：“1999年我与冯重庆认识的时候涉案房屋仍在整修水电和地砖。2001年年底时候我和冯重庆开摩托车去潭州新围村冼森泉的耕地，是种香蕉和果树的。冯重庆就将8000元给了舅父冼森泉，冼森泉就将房产证、土地证给了冯重庆。冯重庆就问冼森泉什么时候可以过户，然后冼森泉说等我有空就去吧。……冯重庆就将房产证和土地证交给我保管一年多……2000年至2004年期间冯重庆有要求冼森泉过户，但是冼森泉都说没有空，所以那时候房屋没有过户。……我之后都有问冯重庆的母亲冼有弟相关具体情况，冼有弟就说一共分了两次给钱，第一次是给了7000元，第二次是给了8000元，第二次不够钱向小舅父借了几百元……钱是冼有弟出的，但是屋是给冯重庆。因为分了两次给房款，第一次给的7000元我不清楚，但是第二次给的8000元我是知情的，该8000元是由冼有弟给冯重庆，然后由冯重庆将8000元给冼森泉。”冼友全自认他是被告的舅舅。冼友全作证称：“（冼有弟）买屋不够钱，向我借钱。没有说买谁的房屋，但是就和我说不够钱买房屋。后来才知道是冼有弟是和冼森泉谈的。……我是从邻里街坊处听说买的是涉案房屋，我实际上没有参与买卖过程，我只是听说的……（涉案房屋）现在是被告使用，可能是给完全钱就使用了吧，具体时间我不清楚。分了两次给钱，第二次冼有弟说不够钱，我就将300元给了冼有弟。第一次付款我不清楚。”原告质证认为梁某自述分手后没有与冯重庆联系过，但又来出庭作证，互相矛盾。冼有全作证所称关于涉案房屋买卖的情况均是从邻居处听来，故两人的证言均不可信。本院认为，冼森泉是涉案房屋在不动产登记机构登记的产权人，现要求冯重庆交还该房屋。上述诉讼请求是否应予以支持的关键是冯重庆占有使用涉案房屋是否有合法依据。结合各方当事人的意见和提供的证据，现将本案的争议焦点归纳为：1.涉案的口头协议是房屋买卖合同还是房屋租赁合同；2.冼森泉是否有权收回涉案房屋及其权属凭证。本院对此阐述如下：关于合同类别的问题，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款的合同。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，由于冼森泉与冼有弟没有签订书面合同，冼有弟也已经去世，故应根据案件当事人主张的事实、提供的证据，结合合同当事人履行合同的行为来判定冼森泉与冼有弟订立的是何种合同。首先，从涉案钱款的数额及支付方式分析。约定总价款15000元和分两期支付不符合房屋租赁计付租金的交易习惯，更符合当时相关房屋买卖市场交易价格标准和房屋买卖的交易习惯。其次，从交付涉案房屋《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》的行为分析。冼森泉称他因担心遗失故将证件交由冼有弟保管，但未提供证据证实。冯重庆表示在支付剩余8000元房款后，冼森泉将证件交给他，并提供了证人梁某的证言予以证明。冼森泉未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。对比二者的陈述，冯重庆的陈述显然更合乎常理，且有证人证言佐证，本院对其陈述予以采信。《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》是记载所有权属的凭证。冼森泉在房屋未办理转移登记的情况下交付上述证件的行为在房屋买卖中视为房屋交付的行为。在房屋租赁合同的履行过程中，并没有交付权属凭证的需要和交易习惯。再次，从自留地扣款的相关证据分析。冯重庆提供的分田底册显示2010年至今在其名下扣除自留用地0.258亩的用地款项，梁兆华、冼润根的证明也印证扣除的0.258亩为涉案房屋所在自留地。冼森泉提供的冯马一村三队二组应分田亩扣费分配公布表、放田租金签收记录等证据，虽然显示2015年在梁燕兰名下扣除自留用地0.258亩的用地款项，印证了梁辉兆的证言，但并未提供2015年之前的分田扣款项情况。故冼森泉提供的上述证据不足以反驳冯重庆证据证明的事实，本院对冼森泉的主张不予采信。综合上述的分析，本院认定冼森泉和冼有弟之间成立房屋买卖的合同关系。关于返还房屋及其权属凭证的问题。虽然涉案房屋现登记在冼森泉名下，但冼森泉已将房屋卖给冼有弟，冼有弟也已付清了全部购房款，冯重庆在冼有弟过世前已在涉案房屋居住多年，故冼森泉要求冯重庆交还涉案房屋于法无据，本院不予支持。至于冼森泉要求冯重庆返还涉案房屋的《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》，冼森泉是基于买卖房屋关系自愿将上述房屋权属凭证交给冯重庆，现冯重庆不同意归还，且冼森泉已补办新的证件，故对该项诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告冼森泉的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告冼森泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年三月二十七日书记员 谢芝华成涵真