贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初691号原告：文登湖，男，1988年10月28日出生，仫佬族，住麻江县。原告：龙腾，女，1989年8月19日出生，瑶族，住麻江县。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。原告文登湖、龙腾与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日与杨静、杨秀忠等三案公开开庭合并进行了审理。原告文登湖、龙腾，被告凯威公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文登湖、龙腾向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付城市基础设施未达到交付赔偿金302.25元；2、公共服务设施未达到交付赔偿金302.25元；3、逾期交房违约金自2016年9月1日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年1月6日共计36966.27元；4、租房补偿金自2017年10月1日至实际交房之日止，暂计算至2020年1月1日共计27000元；5、转移登记违约金从2017年1月1日起至实际交付转移登记的有关文书之日止，暂计算至2020年1月6日共计33278.71元；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年3月19日签订编号为：2016000427《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了位于：凯里经济开发区凯威现代物流城（东区）第x号楼x单元x层x号期房，总房款为302259元。合同约定，被告向原告交付商品房的时间为2016年8月31日前，若逾期超过90日后，交付期限届满之日起到实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付房价款万分之一的违约金；合同约定，被告应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限交付办理商品房转移登记有关文书超过30日的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房价款万分之一的违约金；合同约定，城市基础设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。公共服务设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。合同签订后，原告向被告支付了购房款302259元。因被告不能按约定时间交房，原、被告双方于2017年1月19日签订《延期交房补充协议》，又于2017年10月1日签订《关于延期交房的谅解协议书》，约定：被告凯威公司继续承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，并从2017年10月1日至实际交房止按照1000元/月的标准支付原告租房补偿金，各项违约赔偿补偿在交房前支付给原告。截止起诉日，被告一直未将所购房屋交付给原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告凯威公司辩称：一、对城市基础设施和公共服务设施双方没有约定期限；二、交房日期已经发生变更，变更交房日期具有法律效力，逾期交房的违约金应当在变更后的交房日期之后按照逾期时间计算；三、被告已将房屋交付给原告；四、对转移登记违约金的承诺，不是被告的真实意思表示，是无效的民事法律行为；五、对房租补偿金，没有事实和法律依据,如被告主张不能得到支持，请求人民法院调整全部违约金与租金标准相当；六、原告已丧失实体权利，应按谅解协议第7条承担违约责任。七、逾期交房的诉讼请求已过诉讼时效。因此，请求人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。在举证期限内，原告提交了如下证据：1、两原告身份证。拟证明原告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告签订买卖合同及被告的各项违约赔偿责任的事实。3、商品房预售合同登记备案表。拟证明原、被告之间成立有效的商品房买卖合同关系的事实。4、购房首付款收据。拟证明原告已向被告支付购房首付款的事实。5、中国银行借款人回单、住房贷款合同。拟证明原告按揭贷款已支付给被告的事实。6、延期交房补充协议、关于延期交房的谅解协议。拟证明被告继续承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，并从2017年10月1日至实际交房日止按照1000元/月的标准支付原告租房补偿金，且各项违约赔偿补偿在交房前支付给原告的事实。被告在举证期限内提交了如下证据：1、《临时管理规约承诺书》。拟证明原告已于2018年9月7日接收房屋并与物业签署前期物业管理服务协议的事实。2、《房地产估价报告》。拟证明原告诉请房租补偿金高于实际地段房屋租金的事实。经审理查明：2016年3月19日，原告文登湖、龙腾作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第x号楼x单元x层x号房，房屋建筑面积为132.57㎡，房款总价为302259元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件；届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款302259元。另查明：2017年1月19日，原告文登湖（乙方）、凯威公司（甲方）及案外人贵州省温馨阳光物业服务有限公司（丙方）签订了《延期交房的补充协议》，主要内容为：“由凯威公司开发的凯威现代物流城东区项目，已经不能按照双方约定在2016年8月30进行交房，……达成如下补充协议：约定交房时间顺延至2017年6月30日，对已办好全部购房手续并按合同约定履行义务的业主，凯威公司按约定支付乙方从2016年9月1日起至乙方实际收房时止的违约补偿。补偿金额以2016年9月1日到实际交房时间的间隔为补偿计算时间，计算单位为每天，补偿标准以购房合同实际所付全部房价的日万分之一。补偿金支付方式：甲方代乙方支付经物价部门确认甲方交房时乙方必须支付的（天燃气安装费2400元、自来水开启费380元、电表开户费520元、有线开户费980元及门牌费10元共计4290元，其余部分甲方代乙方缴纳交房后的丙方物管服务费用。完成上述补偿后，甲方另送乙方2个月物业管理费用，”再查明，2017年10月1日，文登湖与凯威房产公司再次签订《关于延期交房的谅解协议》，约定双方原补充协议仍然有效，2017年6月30日前的延迟交房赔偿仍然按照该协议执行。交房日期延至2017年12月31日。自2017年7月1日至实际交房期间凯威房产公司每天按照业主实际所支付房款总额万分之一的标准进行延迟交房赔偿，在此基础上从2017年10月1日开始至实际交房日止再对业主进行每月1000元的租房补偿。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。还查明，2018年9月7日，被告已将涉案房屋钥匙交付给原告使用。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《延期交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于涉案房屋是否已交付问题。原告诉称其于2018年9月7日收到被告本案涉案房屋的钥匙。本院认为，房屋是否交付，以当事人是否对房屋具有占有、使用为条件，原告收到涉案房屋钥匙，系被告将该涉案房屋的占有、使用转移给原告，原告是否对该涉案房屋进行装修与房屋是否交付使用无关，原告诉称只收到房屋钥匙并没有装修入住理由不成立，本院不予支持。二、关于本案是否已过诉讼时效问题。原、被告约定顺延交房期限为2017年12月31日，实际交房时间为2018年9月7日，原告于2020年1月8日向本院起诉并立案受理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。故原告起诉时间未超过三年，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。三、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。经查明，原告被告约定交房时间顺延至2017年12月31，被告实际交房时间为2018年9月7日。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事的合同约定。即城市基础设施交付违约金为302.25元（302259元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为302.25元（302259元×0.1%）。故被告的辩解理由，本院不予采纳。四、关于逾期交房违约金及转移登记违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《延期交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年9月1日计算至2018年9月6日止，共计735天，即违约金为22216.04元（302259元×735天×0.0001）,超出部分，本院不予支持；逾期转移登记违约金从2017年1月1日计算至2020年1月6日为33248.49元（302259元×1100天×0.0001）。五、关于房租补偿金问题。凯威房产公司逾期未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金与实际地段房租无明显差别，该部分租金本院予以支持，但计算时间应当截止房屋交付时间前。故文登湖、龙腾主张的按每月1000元的标准从2017年10月1日起开始计算租金到2018年9月6日止共计11个月零6天，即房租补偿金为11200元（11个月×1000元+1000元÷30天×6天），超出部分，本院不予支持。关于原告诉求全部款项分别计算至实际交付房屋之日起和实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止问题。被告辩称原告诉讼请求中的全部违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本院支持城市基础设施未达到交付违约金、公共服务设施未达到交付违约赔偿金、逾期交房违约金、逾期转移登记违约金、房屋租金补偿以购房总额30%为限即90677.7元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文登湖、龙腾城市基础设施交付违约金302.25元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金302.25元，共计604.5元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文登湖、龙腾的逾期交房违约金22215.38元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文登湖、龙腾的逾期转移登记违约金33247.5元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文登湖、龙腾的房屋租金补偿11200元；五、2020年1月6日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止，但该项违约金上限以购房总额的30%为限，扣除上述判决第一、二、三、四项的剩余部分,即之后的转移登记违约金上限不超过23408.67元。六、驳回原告文登湖、龙腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1124元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担842元,由原告文登湖、龙腾负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇二〇年三月二十六日法官助理张耀元书记员潘冬梅