四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1017号 原告（反诉被告）：何其彬，男，1953年4月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：徐谅，四川东驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）:邹晓明，男，1964年5月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张建国，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：邹和平，男，1955年5月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 第三人（反诉第三人）：都江堰市友有磊鑫房屋中介所。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道解放社区杜鹃巷8号。 经营者：康红跃，女，1958年6月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：成都市高新区芳草街28号。 负责人：曾海洪，该行副行长。 委托诉讼代理人：冯超，四川信与和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯毅（该行工作人员），女，1979年12月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告（反诉被告）何其彬与被告（反诉原告）邹晓明、邹和平，第三人（反诉第三人）都江堰市友有磊鑫房屋中介所（以下简称磊鑫中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年2月21日立案受理后，原告（反诉被告）何其彬于2019年3月20日、被告（反诉原告）邹和平于2019年7月12日先后向本院提交追加第三人申请书，要求追加中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）作为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许，本案审理期限从追加当事人之日起重新计算。被告（反诉原告）邹晓明于2019年4月12日、邹和平于2019年7月12日先后向本院提起反诉，本院经审查予以受理，本案审理期限从反诉之日起重新计算。本院于2019年7月12日依法适用简易程序公开开庭审理了本案，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何其彬的委托诉讼代理人徐谅，被告（反诉原告）邹晓明及其委托诉讼代理人张建国，被告（反诉原告）邹和平，第三人（反诉第三人）磊鑫中介所的经营者康红跃及其委托诉讼代理人汪涛，第三人（反诉第三人）高新工商支行委托诉讼代理人冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告何其彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》项下的房屋所有权过户手续；2.被告向原告支付违约金20万元；3.被告支付办理过户手续所需一切费用；4.被告支付因本次纠纷引发的诉讼而产生的律师费用2万元；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，何其彬变更其诉讼请求为：1.解除原、被告于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.邹晓明、邹和平双倍返还定金200000元；3.邹晓明、邹和平返还购房款20000元；4.邹晓明、邹和平承担违约金（按本案直接损失诉讼费、律师代理费计算）54160元；5.邹晓明、邹和平承担律师费20000元；6.判令邹晓明、邹和平支付资金占用利息，计算方式：以120000元为基数（定金100000元＋购房款20000元），按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%自2012年11月1日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日止为34825元，以上合计：328985元；7.诉讼费用由邹晓明、邹和平承担。在庭审中，何其彬明确其主张邹晓明、邹和平承担连带责任。事实和理由：2012年8月12日，何其彬与邹晓明、邹和平在磊鑫中介所居间介绍下签订了《房屋买卖合同》。案涉房屋所有权人为邹晓明，邹和平系其兄长；合同约定：1、何其彬购买位于都江堰市，面积503.59平方米，价格为3200000元；2、何其彬在签订合同当日支付定金100000元，房款分三次支付完，若违约应按照定金的双倍赔付，并承担过户费，发生纠纷，由责任方承担一切费用。合同签订后，何其彬于当日支付了定金100000元，后因案涉房屋处于他案诉讼中，邹晓明、邹和平无法办理过户手续，双方约定在何其彬交付定金后即可使用房屋。因此，何其彬在2014年全部支付完全部购房款后进房装修入住，后出租给案外人居住。但直至今日仍未办理过户手续，为维护合法权益，何其彬诉至法院，望判如所请。 本诉被告邹晓明辩称，何其彬在诉状中陈述其已支付全部购房款不属实，而只支付了定金。《房屋买卖合同》中注明“到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元自动放齐（弃），定金不退”，故何其彬所诉无事实和法律依据。 本诉被告邹和平辩称，自己是通过中介认识何其彬，约定中介费由何其彬支付，因为考虑可能收不到购房款，在《房屋买卖合同》签完以后又约定了如果2012年12月31日未付款该合同就失效。何其彬一直到2012年12月31日都未付款，中介公司也打电话催款，但仍然一直未付款。 本诉第三人磊鑫中介所述称，1.2012年8月12日在其介绍下何其彬与邹晓明、邹和平签订《房屋买卖合同》，其中仅第五条和第十一条与自己有关；2.在原、被告签订合同后，自己一直催促双方办理过户手续，但买卖双方一直未办理,本案与己无关；3.自己不是本案适格主体， 本诉第三人工行高新支行述称，其对案涉房屋办理抵押登记合法有效，本案与其设定抵押无关。 反诉原告邹晓明、邹和平向本院提起反诉请求如下：1.解除双方于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令何其彬已交纳的定金100000元不予退还；3.判令何其彬返还案涉房屋租金260000元（暂从2014年1月起至2019年4月止，共计52个月，每月租金5000元）；4.判令本案诉讼费由何其彬承担。事实和理由：2010年年初，其委托磊鑫中介所将位于都江堰市平方米房产对外销售，2012年8月12日其与何其彬、磊鑫中介所签订《房屋买卖合同》，同时向何其彬告知案涉房屋为他人银行贷款担保设有2800000元的抵押权，并要求何其彬在2012年12月30日前支付购房款，并资金作担保，解除案涉房屋设置的抵押权，办理房屋过户手续。对此，双方达成了“到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元自动放齐（弃），定金不退”的补充约定。但合同签订后何其彬支付定金100000元，邹晓明、邹和平将房屋钥匙交给了何其彬，但之后未按约支付房款。2016年6月20日何其彬表示仍要购买该房，邹晓明、邹和平向其出具《售房承诺书》，同意按原合同约定价格出售，认可其重新装修，并口头约定，必须提前支付购房款后才能办理过户手续，但直至目前仍未付分文。何其彬从2014年1月起将案涉房屋出租，其所获取的租金应返还。为维护合法权益，邹晓明、邹和平提起反诉，望判如所请。 反诉被告何其彬辩称，同意解除合同，但定金应返还。何其彬认可其一直使用房屋，但邹晓明、邹和平未告知案涉房屋设定抵押的事实，买卖合同手写部分内容与原合同矛盾应无效，本案是因邹晓明、邹和平不履行合同过户义务导致合同不能履行，应依法驳回其诉请。 反诉第三人工行高新支行及磊鑫中介所述称，本案与之无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年8月12日，卖方（甲方）邹晓明、代理人邹和平与买方（乙方）何其彬、中介方磊鑫中介所签订了《房屋买卖合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“一、出售房屋基本状况。1.甲方将座落于灌口镇解放村五组杜鹃巷43号住宅，房屋面积为503.59平方米，自愿出售给乙方。2.房屋权证号：权0088091。二、房屋售价甲乙双方商定该房售价叁佰贰拾万元整，为甲方净收房款。……四、付款时间及方式。1、乙方首付购房定金壹拾万元整，于2012年8月12日交付于甲方。2、第二次：过房产证过到乙方名下给现金贰佰柒拾万元。3、第三次：过土地使用证到乙方名下再付现金肆拾万元。……五、在本合同签订后，甲乙双方于2012年10月31日前去房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证。……七、违约责任。1、甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则甲方安定金双倍赔偿乙方。2、乙方交付定金后，不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，以及不按合同第四款、第五款之规定办理，否则，甲方所收定金不退。八、产权纠纷及责任。甲方保证出售的上述房屋不得有任何产权纠纷，如发生纠纷所产生的一切责任概由甲方承担。……十、其他约定如下。2、交房时间：交定金后乙方可以使用房子。”在该合同首页底部空白处手写以下备注内容：“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”，并加盖两枚指印。庭审中，何其彬自认其清楚前述备注内容，邹和平陈述，两枚指印分别是自己和何其彬所加盖。 同日，何其彬通过中国工商银行向户名为邹和平、账号为62×××73的账户转账100000元。 庭审中，何其彬提交邹和平于2012年9月11日出具的《收条》原件一份，载明“今收到何其琳现金贰万元整”，在该收条右下角除了邹和平签字外，还加盖了广元市荣和矿业有限公司（以下简称荣和公司）章印。 2012年12月18日，苏文琼、何其彬出具《收条》一份，载明“今收到灌口镇解放村五组杜鹃巷3号独栋别墅房产证一本（友有磊鑫中介康红跃），权0088091”。 2016年6月20日，邹晓明出具《售房承诺书》一份，载明“由于邹晓明灌口镇解放村五组杜鹃巷43号房屋现处于查封状态。邹晓明承诺若该房屋解除查封，将按原约定价格将该房屋出售给何其彬，并同意何其彬提前装修该房屋”。 根据成都个人住房信息系统的房屋信息查询记录显示，位于灌口镇××杜鹃××楼住宅的所有权人为邹晓明，该房屋于2011年12月30日设定了抵押（抵0029705），抵押权人为工行高新支行，债务人为冯国成、钟宝君，被担保债权为3200000元。此外，该房屋于2018年11月9日被成都高新技术产业开发区人民法院限制登记。 庭审中，双方均认可《房屋买卖合同》签订后案涉房屋交由何其彬使用。针对案涉房屋的装饰装修问题，何其彬表示当庭放弃案涉房屋装修费用的主张。针对案涉房屋的现状，何其彬陈述已于2018年6月由邹晓明、邹和平收回，邹晓明陈述并未收回房屋；邹和平表示不知道情况。何其彬提供的证人黄某当庭陈述“何其彬给我打电话，前期没有人住，2017.10月十几号我们一家人就进去住的，我家里面的人是2018.10.28日，但是我还是在那里住，后面邹和平和他老婆等有些人在那里，到中午的时候就走了。后面何其彬打电话给我说的他的朋友住在那里的，我想那么多男的，我就走了”。 以上事实有双方当事人的陈述以及何其彬提交的诉争各方身份信息、《房屋买卖合同》、工商银行个人业务凭证、《收条》、房屋信息查询记录、《售房承诺书》、证人黄某的证言，邹晓明提交的《房屋买卖合同》，磊鑫中介所提交的《房屋买卖合同》及《收条》，以上证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《房屋买卖合同》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“合同的生效依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，案涉房屋的所有权人为邹晓明，邹和平系代其在该《房屋买卖合同》上签名，邹晓明对该合同亦无异议，该《房屋买卖合同》系各方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规等强制性规定，因此该合同合法有效，其法律后果应归于邹晓明与何其彬。 二、关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，因案涉房屋被设定抵押并限制登记，导致何其彬购买案涉房屋的合同目的无法实现，在庭审中双方均同意解除该合同，故本院对此予以支持。导致合同解除的原因，本院认为，案涉房屋在买卖双方签署《房屋买卖合同》前已被设定抵押，而房屋在未涤除抵押权的情形下是不能办理过户登记的。邹晓明作为出卖方在签署《房屋买卖合同》时对房屋的权属状况有如实告知的义务，而何其彬作为买方对房屋权属状况亦负有合理的审慎义务，因此，双方对合同的解除负有同等责任。 三、关于合同解除的法律后果。1.依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，双方在庭审中均认可案涉房屋已于《房屋买卖合同》签订后案涉房屋交由何其彬使用；何其彬认为该房屋已于2018年6月由邹晓明、邹和平收回，但并未提供书面证据，且其提供的证人黄某当庭陈述，案涉房屋系何其彬交由其使用，至2018年10月28日仍住在案涉房屋中，因邹和平和他老婆等有些人在案涉房屋中，自己就离开了，后面何其彬打电话告知黄某有何其彬的朋友住在那里的，黄某便未再使用案涉房屋，因此，何其彬并未举证证明案涉房屋已经交付邹晓明或邹和平，故在《房屋买卖合同》解除后，何其彬应当返还案涉房屋给邹晓明。 2.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，根据《房屋买卖合同》的约定，何其彬已向邹晓明支付定金10万元，虽该买卖合同上手书“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”字样，但如前所述，导致《房屋买卖合同》解除的原因双方均有责任，因此邹晓明应向何其彬返还该款，但对何其彬要求双倍返还定金20万元的主张本院不予支持。 3.何其彬要求返还购房款20000元的主张，首先，案涉《收条》上载明系收到“何其琳”现金2万元，与本案应当付款的买房人何其彬并无关联性；其次，该《收条》上并未载明该2万元款项所指向的是否为本案购房款，且出具该《收条》的系邹和平并加盖了广元市荣和矿业有限公司公章，该公司与本案亦无关联性；再次，根据双方《房屋买卖合同》的约定，其付款方式分应为三次，第一次为2012年8月12日前支付10万元，该款已经支付，第二次为房产证变更至何其彬名下时给付270万元，第三次为土地使用权证变更至何其彬名下时给付40万元，而该《收条》载明的金额为2万元，收款时间为2012年9月11日，无论给付金额还是给付时间均与双方《房屋买卖合同》的约定不符。综上，该《收条》不足以证明其载明的2万元现金为何其彬所支付的案涉购房款，故对何其彬要求返还购房款2万元的主张本院不予支持。 4.对何其彬要求承担违约金的主张，鉴于我国的违约金制度采取以补偿为主，惩罚为辅的原则，根据公平原则，结合双方当事人的责任问题，本院对何其彬提出违约金及资金占用利息的诉讼请求不予支持。 5.关于邹晓明、邹和平主张的房屋租金，因双方在《房屋买卖合同》中约定了交定金后何其彬可使用房子，而邹晓明亦自愿将案涉房屋自合同签订后交由何其彬使用，且从未主张权利，基于公平原则，结合双方在合同签订中的责任问题，本院对邹晓明的该主张亦不予支持。 四、关于何其彬主张的律师费，因《房屋买卖合同》中并未约定违约方应承担律师费，且何其彬未就此向本院提交相关合法有效的证据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）何其彬与被告（反诉原告）邹晓明、邹和平于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）邹晓明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何其彬返还定金100000元； 三、原告（反诉被告）何其彬于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市住宅返还被告（反诉原告）邹晓明； 四、驳回原告（反诉被告）何其彬的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）邹晓明、邹和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35032元，反诉案件受理费35280元，合计70312元，由邹晓明与何其彬各负担35156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 闽 人民陪审员  余天金 人民陪审员  严彩新 二〇二〇年三月二十七日 法官 助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉