广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终12号上诉人（原审原告）：韶关市怡安物业服务有限公司。地址：广东省韶关市武江区***************侧。法定代表人：杨卫平，该公司经理。委托诉讼代理人：张建雄，男，韶关市怡安物业服务有限公司翁源县驻点办事处负责人。被上诉人（原审被告）：邱秀英，女，1979年12月18日出生，汉族，住广东省翁源县****************。上诉人韶关市怡安物业服务有限公司（以下简称怡安物业公司）因与被上诉人邱秀英物业服务合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2019）粤0229民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。上诉人怡安物业公司的法定代表人杨卫平及其委托诉讼代理人张建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡安物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判邱秀英支付2017年7月1日至2019年5月31日的物业管理费4669元（露天车位费200元/月×23个月=4600元+杂物间卫生费3元/月×23个月=39元）给怡安物业公司；2.本案一、二审案件受理费由邱秀英负担。事实和理由：一、翁源县**********业主委员会（以下简称龙湖花园业委会）委托怡安物业公司对龙湖花园实施物业管理，并签订《物业管理服务委托合同》，其中第七条第2项约定：“若停车位属于全体业主共有的车位使用人应按：汽车200元/个月……的标准缴纳车位使用费”，还约定：“露天车位的物业管理费50%归怡安物业公司，50%归龙湖花园业委会”。二、怡安物业公司与龙湖花园业委会签订《物业管理服务委托合同》后，即为包括涉案车位在内的龙湖花园提供了物业管理服务，邱秀英自2017年6月1日至2019年5月31日租用了涉案车位15号，邱秀英也按照涉案合同约定付清了2017年6月的涉案车位使用费（物业管理费），怡安物业公司也按照涉案合同约定已将2017年6月1日至2019年5月31日期间的全部露天车位使用费（物业管理费）的50%（包括邱秀英使用的15号车位使用费）付给了龙湖花园业委会。故一审法院以怡安物业公司未能提供书面的停车管理服务协议、购买合同或其他相关证据证明自己的主张为由驳回怡安物业公司要求邱秀英支付露天车位费和杂物间卫生费4669元的主张属于认定事实不清、适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，并依法改判。邱秀英辩称，一、怡安物业公司主张邱秀英自2017年6月1日至2019年5月31日租用了涉案龙湖花园五栋消防通道旁15号露天车位没有事实依据。邱秀英没有向怡安物业公司租用上述停车位，不欠怡安物业公司露天车位租金。怡安物业公司提交的2018年1月15日收据（NO.7022857）下面有出纳、经手人签名，与邱秀英无关，邱秀英并不知道收据中所称的车位是指什么意思。张树来系邱秀英家公，生前住在翁源县******。据邱秀英所知，张树来名下没有车辆，且已于2019年3月26日病逝。至于龙湖花园业委会出具的证明，因龙湖花园业委会与怡安物业公司之间存在利益关系，双方存在利益捆绑，因此该证明不具有证明效力。而且该证明也与事实不符。粤F*****是邱秀英名下小车，该车购买于2018年7月13日，怎么可能从2017年6月1日起租用并停放在涉案15号停车位。邱秀英是在2019年6月开始租用涉案15号停车位，在此之前，邱秀英既未与怡安物业公司或龙湖花园业委会签订涉案15号停车位的租用协议，也未实际使用涉案15号停车位。因邱秀英于2019年6月租用涉案车位，所以龙湖花园业委会在2019年6月之后拍到粤F*****停放在涉案15号停车位属正常情况。二、怡安物业公司主张邱秀英应交纳杂物间卫生费69元没有依据。龙湖花园小区内公共区域的环境卫生包含在怡安物业的物业服务内容中，不应另行收取费用。而邱秀英的杂物间内的日常管理及卫生保洁工作均是由邱秀英负责，并未委托怡安物业公司管理服务。怡安物业公司的该项主张没有法律和事实依据。三、怡安物业公司为增加收入，未经业主大会同意，擅自将小区内的羽毛球场划设为停车位，损害业主的共同利益，广大住户都有意见，邱秀英已多次向怡安物业公司及龙湖花园业委会反映，但怡安物业公司一直未解决，邱秀英的合法权益受到侵害，因此邱秀英拒交物业管理费。综上，邱秀英在2017年6月1日至2019年5月31日未租用、也未实际使用涉案15号停车位，不欠怡安物业公司的车位管理费及杂物间卫生费，请求二审法院驳回怡安物业公司的上诉请求。怡安物业公司向一审法院起诉请求：1.判决邱秀英支付2017年7月1日至2019年5月31日的物业管理费6739元给怡安物业公司，并按照每日万分之一支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；2.本案诉讼费由邱秀英负担。一审法院认定事实：2017年5月25日，龙湖花园业委会（作为甲方）与怡安物业公司（作为乙方）签订《物业管理服务委托合同》。合同对物业管理服务事宜进行了约定，部分内容如下：“第二条：本合同生效、终止、委托管理期限的约定：2、本合同委托管理年限为贰年，即从2017年6月1日至2019年5月31日止。第六条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，即物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证中记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：1、第1、2、3、4栋（无电梯）：0.80元/月·平方米；（因第3、4栋电梯属业主自行加装其电梯维保安检、保险、电费等所有相关费用由第3、4栋业主负责，与乙方无关）。第七条：停车场准停车型及收费标准和方式：2、若停车位属于全体业主共有的车位使用人应按：汽车200.00元/个月、摩托车30.00元/个月、电动车30.00元/个月＋充电费20.00元/个月、自行车10.00元/个月的标准缴纳车位使用费。乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。3、若停车位由业主购置的，车位业主应按车位5.00元/个·月、杂物间3.00元/个·月的标准缴纳场地清洁服务费。第八条：本物业管理区域内的全体业主应在本合同签订之日起交纳物业服务费用。2、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务并在每月的10日前缴纳当月的所有物业服务费用”。邱秀英系龙仙镇平安路龙湖花园4栋401房业主，不动产权证号为00003940，房屋的建筑面积为112.62平方米。2019年3月5日，怡安物业公司以邱秀英拖欠自2017年7月1日至2019年5月31日的物业管理费为由诉至一审法院，要求邱秀英履行支付物业管理费的义务，遂引起本案纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，怡安物业公司与龙湖花园业委会于2017年5月25日签订《物业管理服务委托合同》，对龙湖花园的物业管理费的收费标准进行了约定。邱秀英作为龙湖花园的业主，已实际接受了由怡安物业公司提供的物业服务，怡安物业公司与邱秀英在事实上形成了物业服务合同关系，邱秀英应当按时向怡安物业公司交纳物业管理费用。邱秀英欠交物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，邱秀英应向怡安物业公司交纳自2017年7月1日至2019年5月31日的物业管理费。邱秀英房屋的建筑面积为112.62平方米，故邱秀英应向怡安物业公司交纳的物业管理费为2072.21元（112.62平方米×0.8元/月·平方米×23个月）。对于怡安物业公司请求邱秀英按照200元/月交纳汽车停车费，根据怡安物业公司提交的《物业管理服务委托合同》第七条第2点的约定，由于怡安物业公司未能提交书面的停车管理服务协议，不能证明邱秀英使用业主共有车位停放汽车，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应由怡安物业公司承担举证不能的不利后果，故怡安物业公司请求邱秀英交纳停车费，证据不足，一审法院不予支持。对于怡安物业公司请求邱秀英按照3元/月交纳杂物间卫生费，根据怡安物业公司提交的《物业管理服务委托合同》第七条第3点的约定，由于怡安物业公司未能提供购买合同或其他相关证据证明邱秀英购买杂物间的事实，应由怡安物业公司承担举证不能的不利后果，故怡安物业公司请求邱秀英交纳杂物间卫生费，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年8月29日作出（2019）粤0229民初853号民事判决：一、邱秀英应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2072.21元给韶关市怡安物业服务有限公司；二、驳回韶关市怡安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（怡安物业公司已预交），由邱秀英负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。怡安物业公司向本院提交以下证据：1.龙湖花园业委会2019年9月2日出具的《证明》，拟证明2017年6月1日至2019年5月31日期间，邱秀英租用了涉案露天车位15号；2.邱秀英在涉案露天车位15号停放粤F*****汽车的照片1张，拟证明邱秀英所有的粤F*****号小车停放在涉案露天车位15号；3.《收据》1张，拟证明邱秀英按照涉案合同约定付清了2017年6月涉案车位的使用费（物业管理费），邱秀英系涉案车位使用人；4.怡安物业公司支付露天车位费给龙湖花园业委会的《收据》8张，拟证明怡安物业公司按照涉案合同约定已将2017年6月1日至2019年5月31日期间的全部露天车位使用费（物业管理费）的50%（包括邱秀英使用的15号车位使用费）付给了龙湖花园业委会。邱秀英质证称，对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，不能作为合法证据采用。因龙湖花园业委会与怡安物业公司之间有利益关系，双方串通一气。邱秀英的小车购买于2018年7月13日，根本不可能从2017年6月1日起租用涉案15号停车位，这也证实了龙湖花园业委会在作伪证。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该照片没有拍摄时间，不能证明邱秀英的粤F*****是在2019年5月31日之前停放在涉案15号停车位。因为邱秀英在2019年6月开始租用了涉案15号停车位，因此龙湖花园业委会在2019年6月之后拍到粤F*****停放在涉案15号停车位属正常情况。证据3与邱秀英无关，不予质证。对证据4的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，这8份收据恰恰证明了怡安物业公司支付露天车位管理费给龙湖花园业委会，双方有利益关系，龙湖花园业委会与怡安物业公司串通一气，损害广大业主的共同利益。邱秀英向本院提交以下证据：1.身份证，拟证明邱秀英的身份信息；2.购车发票、机动车行驶证，拟证明粤F*****小车的所有人及购买、入户时间；3.火化证明，拟证明张树来于2019年3月26日因病过世已火化的事实；4.龙湖花园地面车位出租合同，拟证明邱秀英从2019年6月1日开始租赁涉案15号停车位，租赁期为31个月；5.照片2张，拟证明怡安物业公司擅自将龙湖花园运动场地和羽毛球场地改为停车位，损害了业主的共同利益。怡安物业公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对该证据无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性认可，但邱秀英除涉案粤F*****小车外，还有另外一辆汽车；证据3与本案无关，不予质证；因怡安物业公司与龙湖花园业委会签订的物业合同已于2019年5月期满，邱秀英在2019年6月与案外第三人签订的合同与怡安物业公司无关，故对证据4不予质证；龙湖花园场地性质变更系龙湖花园业委会自行出资所为，且该照片拍摄时，怡安物业公司已不负责龙湖花园小区的物业管理，因此对证据5不予质证。对于怡安物业公司提交的证据，本院认定如下：邱秀英是否租用涉案15号停车位，应由租赁合同等证据予以佐证，仅凭龙湖花园业委会的证明并不足以证明邱秀英在2017年6月1日至2019年5月31日期间租用了涉案15号停车位，故证据1的证明目的无法实现。证据2虽能证明粤F*****汽车停放在涉案15号停车位，但无法证明停放的具体时间，故本院对该证据的关联性不予确认。证据3系张树来交费收据，且仅为2017年6月的收据，该收据并不足以证明邱秀英2017年7月至2019年5月租用涉案15号停车位，故该证据的证明目的不能实现。证据4系怡安物业公司与龙湖花园业委会之间的经济来往，并不能证明邱秀英租用了涉案15号停车位，故本院对该证据的关联性不予确认。对于邱秀英提交的证据，本院认定如下：因怡安物业公司对证据1-2的真实性无异议，故本院对该证据1-2的真实性予以确认。张树来死亡与涉案纠纷并无直接关联，故本院对证据3的关联性不予确认。证据4系邱秀英与案外第三人签订的合同，与涉案纠纷并无直接关联，故本院对证据4的关联性不予确认。证据5系龙湖花园部分场地性质变更，与涉案纠纷之间并无直接关联，故本院对证据5的关联性不予确认。二审期间，怡安物业公司于2020年3月10日向本院出具声明放弃对邱秀英主张杂物间卫生费的诉讼请求。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕怡安物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间，怡安物业公司向本院出具书面声明，其放弃对杂物间卫生费的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，怡安物业公司放弃对杂物间卫生费的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，并不违反法律规定，本院予以采纳。针对双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：怡安物业公司要求邱秀英支付露天车位使用费依据是否充分。关于怡安物业公司要求邱秀英支付露天车位使用费依据是否充分的问题。怡安物业公司上诉主张邱秀英作为龙湖花园401房的业主，其在2017年7月至2019年5月期间租用了涉案15号停车位。按照怡安物业公司与龙湖花园业委会签订的《物业管理服务委托合同》，邱秀英应向怡安物业公司交纳露天车位费4600元。对此，本院认为，根据《物业管理服务委托合同》第七条第2项：“乙方（怡安物业公司）应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”的约定，若邱秀英租用涉案停车位，怡安物业公司应与邱秀英签订书面协议，现怡安物业公司未能提交其与邱秀英租用涉案停车位的停车管理服务协议。而怡安物业公司提交的龙湖花园业委会出具的证明、相关照片和收据等证据也不足以证明邱秀英在2017年7月至2019年5月期间实际占用了涉案15号停车位。如怡安物业公司提交龙湖花园业委会出具的《证明》主张邱秀英名下粤F*****小车自2017年6月开始即停放在涉案15号停车位，该主张与邱秀英提交的机动车购买发票证实的涉案小车粤F*****购买时间2018年7月相违背。虽怡安物业公司主张邱秀英名下除涉案小车粤F*****外，还有另一小车。但怡安物业公司并未提供任何证据证实邱秀英名下拥有另一小车，且该小车在2017年7月至2019年5月期间停放在涉案15号停车位。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因怡安物业公司提交的证据并不足以证明邱秀英在2017年7月至2019年5月期间租用或实际使用了涉案停车位，应由怡安物业公司承担举证不能的不利后果。故怡安物业公司上诉要求邱秀英支付露天车位使用费依据不足，本院不予支持。一审法院未予支持怡安物业公司的该项诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，怡安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韶关市怡安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年三月十六日法官助理 肖 龙书 记 员 林子峻