河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0682民初4777号 原告：邹建国，男，1962年5月14日出生，汉族，住定州市北城区。 原告：邹丽，女，1986年9月1日出生，汉族，住定州市北城区。 二原告委托诉讼代理人：焦新见，河北冀华律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王芮，河北冀华律师事务所律师。 被告：孙会英（又名孙慧英），女，1958年10月8日出生，汉族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：窦龙辉，河北泰通律师事务所律师。 第三人：罗先荣，男，1977年10月8日出生，布依族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：窦龙辉，河北泰通律师事务所律师。 第三人：胡小光，男，1972年7月26日出生，汉族，住定州市西城区。 委托诉讼代理人：张冀中，河北平恒律师事务所律师。 原告邹建国、邹丽与被告孙会英、第三人罗先荣、胡小光共有纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹建国及二原告委托诉讼代理人焦新见、王芮、被告孙会英的委托诉讼代理人窦龙辉、第三人罗先荣、第三人胡小光的委托诉讼代理人张冀中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹建国、邹丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于定州市的七间房屋为原告邹建国、邹丽与被告孙会英共同所有并均等分割（房屋所占宅基南北15米，东西18.48米，合计277.2平方米。该房产系原被告双方共同出资47000元购买，原告出资23500元，应享有50%的份额。房产实际价值以司法鉴定评估为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2000年5月18日，孙俊匣、孙会英（两人系姐妹关系）与刘立志签订买卖文书，约定刘立志将其家中位于定州市树木水电等（其地基南北为15米，东西为18.48米，合277.2平方米）作价47000元转让给孙俊匣、孙会英。购买该房屋后，孙俊匣一家（其丈夫邹建国、女儿邹丽）与孙会英共同居住使用。2010年10月孙俊匣因病去世。天主堂路15号房产至今未分割。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定“处分共有的不动产…应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”在共有人邹建国、邹丽毫不知情的情况下，第三人胡小光称其从孙会英继子罗先荣手中购买了上述房屋，但未签订房屋买卖合同，也未办理产权过户登记手续。综上，请求人民法院查清事实，依法确认位于定州市的七间房屋为原告邹建国、邹丽与被告孙会英共同所有并均等分割。 孙会英辩称，对于原告所称的“2000年5月18日，孙俊匣、孙会英与刘立志签订买卖文书，约定刘立志将其家中位于定州市树木水电作价47000元转让给孙俊匣、孙会英”并且双方各出资23500元的说法没有异议。但是购买后，双方之间未办理过户手续。邹建国曾于2015年、2016年数次口头与孙会英商量将双方共有的房产卖掉，当孙会英问卖多少钱合适时，原告称卖35万元左右就可以。于是，孙会英于2017年2月4日委托儿子罗先荣将上述房产卖于胡小光，是事先经过邹建国同意的，并且双方已经签订了买卖协议，并非擅自处理共有财产。没有办理过户手续，买卖协议是合法有效的，买卖标的物已经实际交付，是受法律保护的，所卖款项40万元已经远远超出了当时双方协商的价格，并未损害被答辩人的利益。被答辩人要求分割位于定州市的七间房屋，无法律依据。现双方之间的共有关系已经不存在，标的物已经通过合法途径转让，如果分割的话，现在也只能就卖房所得款项40万元进行分割，即孙会英与被答辩人每人20万元。 罗先荣的意见与孙会英的答辩意见一致。 胡小光述称，根据《物权法》106条规定，第三人胡小光购买涉案房产的行为构成善意取得，胡小光已经依法取得该房产的所有权。理由：1、胡小光取得房产是善意的，被告孙会英是罗先荣的母亲，原告邹建国是罗先荣姨夫，并且在签订协议时罗先荣已经给胡小光明示孙会英、邹建国同意由罗先荣处理房产，因此，罗先荣代表权利人与胡小光签订的买卖协议有效。退一步讲，即使罗先荣无代理权，但是基于罗先荣、孙会英与原告的亲属关系，作为受让人胡小光有理由相信罗先荣是有代理权的，罗先荣与胡小光签订协议的行为构成表见代理，该协议也应当认定为有效，同时胡小光在签订协议过程中无任何过错，因此其取得房产是善意的；2、胡小光已支付合理对价，协议签订后胡小光已经支付房款40万元，40万元购房款高于涉案房产的市场价格；3、涉案房产已经实际交付，现有胡小光占有使用，同时涉案房产没有办理所有权证书，也无法办理过户登记手续，因此胡小光已经按协议履行完相关义务，已经依法取得涉案房产的所有权，该房产已经与原告及孙会英无任何关系，至于购房款原告与孙会英如何分配，与胡小光无关，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告孙会英（孙慧英）与孙俊匣（又名孙俊霞）系姐妹关系，原告邹建国与孙俊匣系夫妻关系，原告邹丽系孙俊匣与邹建国之女。孙会英与孙俊匣双方家庭于2000年5月18日共同出资47000元购买了刘立志天主堂路15号房屋及宅基，写有契约一份“立卖契人刘立志因不在此居住，故将天主堂路十五号宅基地一块，房七间，树木水电相连，其地基南北为十五米，东西为十八米四八，合二百七十七点二平方米，合四分一五八，卖于孙俊霞孙慧英阁下使用，言明卖价四万七千元整，刘立志再无权干涉并将宅基地证等交付孙俊霞孙慧英另有长十点四宽两米通街伙道一条归孙俊霞孙慧英使用东至师范，南至李秋立李占平，西至胡明川，北至师范，四至分明此契一式一份交由孙俊霞孙慧英伙同保管，可复印一份为证刘立志系白秋梅之子东北两面伙道，李秋立李占平再无权过问立卖契人刘立志收契人孙俊霞孙慧英证明人何文玉马治安张增财刘根全代笔人冯炳妹公元2000年五月十八日立”。涉案宅基登记在白秋梅名下，无房屋所有权证。宅基证由孙会英持有，卖契由孙俊匣持有。买房后，出卖方将房屋交付给孙会英和孙俊匣两家居住。2010年孙俊匣去世后，二原告去四川居住。2013年至2014年间该房屋着火，2014年孙会英及继子即第三人罗先荣将全部房产租给他人居住，房租由孙会英及罗先荣收取。 2017年2月4日，罗先荣将案涉房屋以40万元价款卖给第三人胡小光，立有协议书一份，内容为：“甲方：罗先荣乙方：胡小光经甲乙双方协商，甲方将孙慧英、孙俊霞原宅基，肆分壹伍捌，房七间，南北为拾五米，东西为拾捌米肆捌，合贰佰柒拾柒点贰平方米，合亩肆分壹伍捌卖于乙方胡小光使用，价格肆拾万元正。原房主再无权干涉并将宅基地证等交付乙方胡小光。另有长拾点肆米，宽两米通街伙道一条归乙方胡小光使用，东至师范，南至李光辉李金辉李金柱李占平，北至师范，四至分明，此协议一式一份，由胡小光保管，可复印一份为证。卖契人罗先荣系孙慧英之子，宅院东北两面伙道，四邻再无权过问。立卖契人：罗先荣收契人：胡小光证明人：李光辉李金柱李占平孙克民2017.2.4”。2017年2月5日，胡小光将40万元款给付了罗先荣，罗先荣给胡小光出具了收条，收条的内容为：“今收到胡小光购买房屋及土地款共计肆拾万元整罗先荣2017.2.5日”，罗先荣将宅基证给了胡小光。胡小光未居住，该房产仍由原租户继续租住，租赁费给付胡小光。现房屋由案外人租住，租赁费给付胡小光。 原告得知罗先荣出售房屋后，认为胡小光、罗先荣侵犯其占有权，于2017年以胡小光、罗先荣为被告以占有保护纠纷向本院提起诉讼，要求二人排除对涉案房屋及宅基的妨害行为，返还原告对该房屋及宅基的占有。本院于2018年1月18日作出（2017）冀0682民初4706号民事判决书，判决驳回原告邹建国、邹丽的诉讼请求。二原告不服该判决，上诉至保定市中级人民法院。2018年5月24日中院以（2018）冀06民终2496号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二原告不服终审判决，向河北省高级人民法院申请再审。2018年12月6日省高院以（2018）冀民申7858号民事裁定书裁定指令保定市中级人民法院再审本案。2019年7月26日保定中院以（2019）冀06民再41号民事裁定书裁定撤销保定中院（2018）冀06民终2496号民事判决书及本院（2017）冀0682民初4706号民事判决，驳回再审申请人邹建国、邹丽的起诉。 2018年10月31日，二原告以共有纠纷提起本次诉讼。 原告邹建国提交了其同租房人员、邻居、孙会英、罗先荣、胡小光的通话录音及邹丽与罗先荣的微信聊天记录，其内容均显示罗先荣出卖涉案房屋时未征求过二原告的意见，未就涉案房屋在出售前的买受人、房屋价款等具体内容通知过二原告或进行过商讨。被告孙会英申请证人其亲属孙克民出庭证实邹建国同意出售涉案房屋，孙克民在庭审时证明“罗先荣给邹建国打过电话我见来，罗先荣说房子烧了，盖不起房子，说卖了房子，邹建国说实在不行就卖，好像是15年秋天的事儿”。罗先荣主张在原告邹建国提交的录音中，罗先荣曾提出邹丽同意出售房屋。胡小光未提交证据证实购买涉案房屋征得了二原告的同意。 另查明，孙俊匣去世时，其父母均已去世。孙俊匣的第一顺序法定继承人为其丈夫邹建国、其女儿邹丽。 本院认为，第三人罗先荣与原告系亲属关系，在二原告搬离涉案房屋后，该房屋由被告孙会英和第三人罗先荣出租，租赁费由其收取，第三人罗先荣表明征得了二原告的同意，致使第三人胡小光与其签订了涉案房屋的买卖协议，胡小光交付了价款，实际占有了涉案房屋，原告无证据证明胡晓光购买房屋时为恶意，胡小光构成善意取得，二原告起诉与被告共有涉案房屋已无法实现其诉讼目的。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下： 驳回原告邹建国、邹丽的诉讼请求。 案件受理费975元，由二原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  赵坤敬 人民陪审员  王永良 人民陪审员  刘丽云 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  张明明