广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3791号 原告：北海福达投资有限公司，统一社会信用代码：91450500796844670X，住所地广西北海市。 法定代表人：沈治国。 委托诉讼代理人：张慧，女，汉族，该公司职员。 被告：冯艳，女，汉族，1979年5月21日出生，住所地江西省。 原告北海福达投资有限公司（以下简称“福达投资公司”）诉被告冯艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用普通程序于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告北海福达投资有限公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。被告冯艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海福达投资有限公司诉称，2017年10月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买北海市北海大道东5号恒大雅苑4幢1单元2502号房，总价款668183元，被告采用银行按揭方式支付房款。合同签订后，被告支付首付款268183元，原告于2017年11月1日为被告办理了预售合同备案登记，于2017年11月16日为被告办理了不动产登记证明。2017年11月22日，被告与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行签订《个人房屋借款/担保合同》，约定被告向北部湾银行贷款40万元，原告作为保证人。因被告连续多次逾期偿还贷款，导致原告承担了保证责任。根据合同约定，原告有权解除合同，收回商品房，买受人按商品房总价款的30%支付违约金，同时协助出卖人办理有关解除合同的手续。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告注销北海市北海大道东5号恒大雅苑4幢1单元2502号房的预售合同登记备案证明（登记编号：201710231120）以及注销不动产登记证明[编号：桂（2017）北海市不动产证明第0047022号]。 被告冯艳未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告冯艳经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年10月21日，原告福达投资公司（出卖人）与被告冯艳（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00087887），约定买受人向出卖人购买位于北海市房屋，建筑面积为101.24平方米，该商品房单价为每平方米6599.99元，总价为668183元。买受人应当于2017年9月6日前支付首期房款268183元，余款400000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。买受人所购房屋因买受人原因存在诉讼纠纷、被法院查封、拍卖等情形及买受人未按期向银行、公积金贷款机构偿还借款，导致出卖人承担担保责任或出卖人虽未承担担保责任，但因买受人原因使出卖人因该房屋陷入相应纠纷的，出卖人可延期交房。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。 2017年11月1日，编号YS00087887的合同办理备案登记，登记编号：201710231120。2017年11月16日，北海市北海大道东5号恒大雅苑4幢1单元2502号不动产办理了不动产登记证明，证明权利或事项：预告登记，权利人：冯艳，预告登记种类：预售商品房买卖预告登记，证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0047022号。 2017年11月22日，被告冯艳（借款人）与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行（贷款人）签订了《个人房屋借款/担保合同》（编号：北部湾银行贷字HT033017112205029号），约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款金额为人民币400000元。贷款用于购买坐落于北海市。借款期限为180个月，自2017年11月22日起至2032年11月22日止。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%，即年利率为5.88%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同约定的借款利率水平上加收50%。本合同约定的放款账户为：户名：北海福达投资有限公司，账号：80×××12。借款人按月等额还款法偿还贷款本息。抵押物为北海市。本合同项下的贷款增加北海福达投资有限公司提供保证担保，最高额保证合同号为：北部湾银行高保字DB032117001107号，以及双方于2017年10月27日签署的《补充协议》。贷款发放后，保证人向贷款人提交转款申请，贷款人同意并监管保证人将款项金额转至保证人在项目资金监管银行开立的预售监管账户内。 2017年7月18日，原告福达投资公司（保证人）与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行（债权人）签订《最高额保证合同》（编号：北部湾银行高保字DB032117001107号），约定保证人所担保的主债权为债权人依据其与签订北海恒大雅苑楼盘购房合同的购房人（下称债务人）自2017年7月18日至2020年12月31日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币伍亿元整的最高借款额度内，签订的《个人房屋借款/担保合同》（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额保证设立前已经产生。保证人保证担保的范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债务人应向债务人支付的其他款项。主合同为借款合同的保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年。此合同担保项下的债务人在履行本合同中被担保的主债权第一条1.1.5中《个人房屋借款/担保合同》项下的还款责任时，在债务人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《不动产登记证明》（证明权利或事项：抵押权；抵押方式：一般抵押）交债权人收押之前，如债务人连续三期或者累计六期未按时足额偿还债权人贷款本息的，保证人应无条件履行住房回购义务（即保证人代为清偿债务人在债权人所积欠的全部贷款本息以及其他费用）。 因被告冯艳多次未能按时足额偿还贷款本息，2019年7月1日，广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行向原告福达投资公司做出《关于要求北海福达投资有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，要求原告福达投资公司按《个人房屋借款/担保合同》和《最高额保证合同》的约定，对借款人冯艳尚欠该行的贷款债务承担连带责任保证义务，代偿金额380643.65元（实际代偿金额以扣款日的实际扣划情况为准），结清冯艳在其行该笔贷款。 2019年7月26日，广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行向原告福达投资公司做出《代偿证明》，载明“冯艳（身份证号码：）因购买位于北海住房向我行贷款40万元（合同号：北部湾银行贷字HT033017112205029），由于该客户逾期未偿还贷款本息，贵公司于2019年7月25日履行阶段性保证担保责任替该客户偿还贷款本息及其他费用共计385042.99元。该客户的贷款已结清。” 本院认为，原告福达投资公司与被告冯艳签订的《商品房买卖合同》、被告冯艳与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行签订的《个人房屋借款/担保合同》、原告福达投资公司与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行签订的《最高额保证合同》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。因被告冯艳未能依约履行还贷义务，导致原告福达投资公司依约向广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行履行了保证责任，代被告冯艳清偿了贷款本息共计385042.99元，原告福达投资公司请求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。原告福达投资公司请求被告冯艳协助其办理注销北海市北海大道东5号恒大雅苑4幢1单元2502号不动产的预售合同登记备案证明及不动产登记证明，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海福达投资有限公司与被告冯艳于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00087887）； 二、被告冯艳于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告北海福达投资有限公司注销预售合同登记备案证明（登记编号：201710231120）及注销不动产登记证明[不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0047022号]。 案件受理费4306元，公告费260元，合计4566元，由被告冯艳负担（该费用原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用4306元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年三月九日 法官 助理  李婷婷 书 记 员  王秀珍