广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终612号 上诉人（原审被告）：柳州市某房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区融安县。 负责人：刘某铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊义，广西桂中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖某凤，女，19XX年X月15日出生，壮族，现住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：罗某云（廖某凤女儿），女，住广西壮族自治区融安县。 上诉人柳州市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开）因与被上诉人廖某凤商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初744号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人某房开上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三、第四项，驳回被上诉人的诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审判决事实认定不清，1.违约金计算方式不正确；2.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是由政府主管部门发放，上诉人无权发放；3.电表的安装由供电部门安装，上诉人无权安装。 被上诉人廖某凤辩称，在合同中表明不可抗力的条件发生时上诉人应提前30天通知被上诉人不可抗力的事由，但上诉人没有通知过被上诉人就进行了计算，导致违约金计算金额错误。一审判决中确认的不可抗力原因被上诉人不认同，违约金计算的方式应重新计算。 廖某凤向一审法院起诉请求：一、判令某房开向廖某凤支付逾期交房的违约金29544元（该违约金暂计算至2019年4月30日）；二、判令某房开从2019年5月1日起每日向廖某凤支付逾期交房的违约金43元直至某房开取得《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》时止；三、判令某房开赔偿廖某凤未安装公卫蹲式便器的损失900元；四、判令某房开为廖某凤安装独立电表到户；五、本案受理费由某房开承担。 一审法院认定事实：2015年10月21日，廖某凤、某房开签订编号GF-2000-0171合同编号为2015-006的《商品房买卖合同》，合同约定，某房开将其开发的位于融安县框架结构住宅商品房出售给廖某凤，总价款为215000元，建筑面积共77.03平方米。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”合同约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2.如约定交房时间届满时，买受人未办妥合同备案及银行按揭手续或未付清应付款项的（包括违约金），则交房时间顺延至手续办妥或应付款项（包括违约金）付清之后；3.如因出卖人无法预见和控制的客观原因（如政府行为，雨天及不可抗拒的自然灾害，连续停水、停电，影响社会生产、生活秩序的流行××，交通管制等）造成工期延误的，则交房时间顺延；水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上的，则交房时间顺延一日。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起35天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。”合同签订后，廖某凤已向某房开支付全部商品房购房款。 合同第十一条（交接）约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人可以公告或电话通知买受人收房，自出卖人发布交房公告之日起，买受人未能在交房公告规定的期限内办理收房手续的，期限届满之日视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件、出卖人已经按照合同约定交付房屋。同时出卖人有权将房屋移交出卖人聘请的物业管理公司保管，该房屋损毁的风险以及相关费用由买受人承担。买受人办理房屋交接手续前，必须已经付清全部房款及所有代办证所产生的一切费用，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，并不承担延期交房的违约责任。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三（装饰、设备标准）：……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……10.电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理……。 融安县住房和城乡建设局出具证明证实“由柳州市某房地产开发有限公司开发商住小区（融安县）三、四号楼已竣工，我单位组织相关部门于2018年12月28日对已竣工楼号进行验收，该小区已竣工的三、四号楼经验收符合交房条件。”某房开通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2019年1月1日起交付房屋。 另查明，自2015年10月21日至2016年12月30日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的下雨天数为217天；正常工作时间内超过4小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过4小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为6天；正常工作时间内高考期间、中考期间停止施工与下雨、停电、停水天数不重叠的为7天；因地质不可抗力原因导致停工与下雨、停电、停水天数不重叠的为41天，合计202天，因此造成工期延误，则交房时间顺延（合理扣减）天数为202天。 一审法院认为，综合廖某凤与某房开双方的诉辩意见，该院确定本案的争议焦点是：一、某房开是否应当赔偿廖某凤逾期交房造成的经济损失及具体数额？二、某房开是否应当出示《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》给廖某凤核实？三、某房开是否应当赔偿廖某凤蹲式便器损失900元？四、某房开是否应当为廖某凤安装独立到户电表？ 该院认为，一、廖某凤与某房开之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以认定。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。廖某凤已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，某房开理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据廖某凤与某房开之间签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，某房开应当在2016年12月30日之前，将经验收合格的商品房交付给廖某凤，某房开至2019年1月1日才通过合同约定的方式通知廖某凤收房，已构成违约，应当承担违约责任。融安县住房和城乡建设局出具证明证实廖某凤的房屋已于2018年12月28日经验收符合交房条件，某房开刊登公告截止2019年1月2日起可领取钥匙的楼栋号为X号楼，即廖某凤购买房屋所属的X号楼交付时间为2019年1月2日。廖某凤未能在交房公告规定的期限内办理收房手续的，期限届满之日视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件、出卖人已经按照合同约定交付房屋。自2016年12月30日至2019年1月2日期间，某房开延期交房的天数为733天，但根据合同约定，某房开可以延期交房的天数为202天。现廖某凤、某房开双方均同意继续履行合同，廖某凤请求某房开支付逾期交付商品房期间造成的损失理由充分，合理部分该院予以支持。廖某凤请求的违约金计算时间应扣减某房开可以依法顺延的天数，扣减可以顺延交房的时间202天，某房开逾期交房的天数为531天，应承担的违约金数额为22833元（215000元×531天×0.2‰）。由于交房条件成立，廖某凤请求某房开赔偿2019年1月2日之后的逾期违约金的理由不成立，该院不予支持。 二、根据合同第十一条约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。某房开通知廖某凤于2019年1月2日收房，现已提供了融安县住房和城乡建设局出具的“符合交房条件”的证明，但未提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦构成违约，某房开应当采取补救措施，该院确定某房开应于本判决生效之日起十日内向廖某凤提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 三、根据合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三装饰、设备标准约定“……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……”。某房开应当于交房时按照合同约定全面的履行将蹲式便器、独立电表安装完毕的义务。在庭审中，某房开对于未安装蹲式便器、独立电表的事实予以自认。一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。由于廖某凤尚未收房，亦未自行安装公卫蹲式便器，故对其诉请某房开赔偿安装蹲式便器损失的理由不充分，该院不予支持。但某房开应当对未安装蹲式便器采取补救措施，该院确定某房开应于本判决生效之日起十日内安装好公卫蹲式便器。 四、合同约定的“电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理”，应该理解为安装业主能够自行到供电公司缴费的一户一表。因此，某房开应当为廖某凤安装能够自行到供电公司缴费的一户一表。该院确定某房开应于本判决生效之日起三十日内安装电表完毕，安装费用由廖某凤自行承担。 综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、柳州市某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给廖某凤逾期交房违约金22833元；二、柳州市某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖某凤提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、柳州市某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内为廖某凤安装好公卫蹲式便器；四、柳州市某房地产开发有限公司应于本判决生效生效之日起三十日内为廖某凤安装能够自行向供电公司缴费的电表，安装费用由廖某凤承担。案件受理费561元，减半收取计280.5元，由廖某凤负担80.5元，柳州市某房地产开发有限公司负担200元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦无异议，经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审对上诉人逾期交房违约金的计算是否正确？二、上诉人是否应向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？三、上诉人是否应为被上诉人安装能够自行向供电公司缴费的电表？ 针对第一个争议焦点，廖某凤与某房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人已经按照合同约定履行支付了支付购房款的义务，上诉人应当在2016年12月30日之前，将经验收合格的商品房交付给被上诉人，而上诉人2019年1月2日才将房屋交付，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张一审统计其可延期交房的天数有误，经本院核实，一审统计上诉人可延期交房的天数正确。因此，根据查明的事实，上诉人实际逾期交房时间为531天，一审法院根据双方的合同约定按已交房价款的万分之二每日来计算逾期交付违约金，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人计算逾期交房违约金不应扣除地质不可抗力的天数问题，本院认为，因被上诉人并未在规定时间内针对该异议提起上诉，视为其认可一审判决，本院对其提出的异议，不予审理。 针对第二个争议焦点，上诉人主张《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应是由政府部分发放，上诉人无权发放，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人在与被上诉人办理交房手续时，并未按约定向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已构成违约，上诉人应承担向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的责任，而《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由哪个部门发放以及如何取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能作为上诉人不履行合同义务的抗辩事由，因此，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准约定“……10.电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理……”，因此，一审根据双方的合同约定认定上诉人应为业主安装能够自行到供电公司缴费的一户一表，并无不当，本院予以维持，关于上诉人主张电表应由供电部门安装，上诉人无权安装，本院认为，根据合同相对性，上诉人应为被上诉人安装电表，而电表由谁安装，亦非被上诉人所考虑事项，应由上诉人向相关部门申请办理，且一审、二审庭审时上诉人亦表示电表由其负责安装，其应该向供电部门申请安装独立到户的电表，故上诉人的该主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人某房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元（上诉人柳州市某房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人柳州市某房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年三月三十一日 代书记员 覃宝云