内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终96号上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市安厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：乔某，系公司董事长。委托诉讼代理人：张某，现住内蒙古鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告）：陈某，现住内蒙古鄂尔多斯市。上诉人鄂尔多斯市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦公司）因与被上诉人陈某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安厦公司上诉请求：1.撤销原判决第二项，改判安厦公司不支付违约金；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人于2011年4月开工建设了东胜区伊煤路南9号街坊安厦家园小区10号楼，同年年底主体工程完工。2012年因金融危机停止了10号楼的施工。2015年复工开始建设，监理、质检、安监同时进入工地进行监管。2016年底，10号楼全部工程完工，完全符合交付使用标准和条件，上诉人向所有住户交付了10号楼，随后向东胜区规划局申请办理了建设工程规划许可证;向东胜区建设局申请补办了安厦家园7号、9号、10号、16号楼的《施工许可证》和《竣工验收备案》;对已交付使用的房屋进行了工程质量与安全的鉴定，鉴定结果为合格，建设局出具了《关于同意办理房屋产权登记的意见》，明确安厦家园7号、9号、10号、16号楼施工质量良好，各部分工程质量满足设计要求，结构安全可靠，满足交付使用的条件。市质检站、区质检站分别对鉴定结果进行审查，鉴定企业资质符合要求，鉴定结果和程序符合要求，出具了同意办理房屋产权登记的意见。上诉人依据鄂尔多斯市政府162号文件精神，通知教育局安厦家园小区7号、9号、10号楼所有适龄小孩入学按网签房对待，只要是安厦房地产出具的认购协议水电暖相关的票据，学生就可以办理入学。2017年3月31日，上诉人与被上诉人签订了《安厦家园商品房买卖合同》，当时上诉人将该套案涉房屋交付被上诉人使用。所签订的合同第八条明确说明，鉴于本买卖合同所涉及的房屋，各项手续尚不完善，被上诉人已充分知悉该情况，如被上诉人强烈要求提前入住，上诉人承诺在交房后积极完善各项手续以及配套设施。同时正式将房源交付给被上诉人，被上诉人与上诉人办理了交房验收手续，政府也将10号楼按网签对待，所有适龄儿童按网签办理入学。由于网签延迟、滞后是政府政策的调整，部门人员的调换所造成的，属合同范围内的不可抗力因素。上诉人没有违约，不应承担违约金。如若违约，违约金应按被上诉人预交定金10万元计算。被上诉人陈某未向法庭提交答辩意见。陈某向一审法院起诉请求：1.判令安厦公司继续履行《安厦家园商品房买卖合同》（销控编号：10-0011），与其签订正式的《商品房买卖合同》，并为其办理房屋网签手续；2.安厦公司协助其办理房屋所有权证书；3.判令安厦公司支付逾期办理房屋网签手续的违约金74415元；4.安厦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月31日，陈某（乙方）与安厦公司（甲方）签订了《安厦家园商品房买卖合同》（销控编号：10-0011），合同第二条约定：买受人所购买的房屋为第10幢4单元1608号房。第三条约定：每平方米价格为4280元，价款为605000元。第五条约定：买受人于签订本合同当日一次性付清房款605000元。第六条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接单。第七条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，并协商退清房款。本商品为毛坯房，不涉及到装修、装饰。第八条约定：鉴于本买卖合同所涉及的房屋，各项手续尚不完善，买受人已充分知悉该情况，如买受人强烈要求，提前入住，但甲方承诺在交房后继续积极的完善各项手续及配套设施。第九条约定：在办理入住时买受方需交清除两供基金、契税之外的所有房地产公司代收的各项费用及物业公司的所有费用。第十条约定：在签订《商品房买卖合同》时本合同随之作废。本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，并签订补充协议。安厦公司承诺2017年6月30日之前签订《商品房买卖合同》，如未按照此约定签订正式的网签合同按以下方式处理：1.如逾期超过5个月，即（2017年12月1日）还未签订网签合同，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同之日起七个工作日将房款、装修款（需有凭证）全部退还给乙方，并按乙方已付房款的20%支付违约金；2.如乙方继续履行合同的，自2017年12月1日起至签订正式网签合同之日止，甲方需按日向乙方支付万分之三的违约金。陈某于2017年3月30日向安厦公司交付房屋定金100000元，于2017年3月31日向安厦公司交付房款505000元，同日安厦公司将本案涉诉房屋交付陈某使用至今。本案陈某购买的的位××园，该10号楼具备使用条件，具备办理房屋产权登记的条件，具备办理现房销售许可证的条件。2019年1月15日，安厦公司通知陈某办理网签手续，该网签手续至今未办理。一审法院认为，关于合同的效力。陈某与安厦公司签订的《安厦家园商品房买卖合同》（销控编号：10-0011）系双方真实意思表示，该合同不违反法律以及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于合同的履行。现房屋具备办理网签手续的条件，安厦公司应当与陈某签订正式的商品房买卖合同并为其办理房屋网签手续。该房屋现已具备办理房屋产权登记的条件，办理产权证应由安厦公司向不动产登记部门递交相关材料，属于安厦公司的协助义务，安厦公司应履行该义务。故对陈某请求与安厦公司签订商品房买卖合同办理房屋网签手续以及协助其办理不动产登记的诉讼请求予以支持。关于违约金。双方当事人在《安厦家园商品房买卖合同》（销控编号：10-0011）第十条约定：“我公司承诺2017年6月30日之前签订《商品房买卖合同》”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安厦公司未能在2017年6月30日之前与陈某签订《商品房买卖合同》并办理网签，属于违约，应当承担违约责任。同时该条约定：“如未按照此约定签订正式的网签合同按以下方式处理：1.如逾期超过5个月，即（2017年12月1日）还未签订网签合同，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同之日起七个工作日将房款、装修款（需有凭证）全部退还给乙方，并按乙方已付房款的20%支付违约金；2.如乙方继续履行合同的，自2017年12月1日起至签订正式网签合同之日止，甲方需按日向乙方支付万分之三的违约金。”关于该条第2项的计算基数，陈某主张以房屋总价款为基数计算，安厦公司辩称以陈某首付款10万元为基数计算，一审法院认为双方第十条关于违约金的约定中，第1项的违约金是以已付房款的20%支付违约金，第2项中没有关于违约金计算基数的约定，结合该合同的上下文意思，认定第2项的违约金计算基数应为已付房款，本案陈某已向安厦公司全额支付了房款605000元，故应当以605000元为计算基数，按照日万分之三计算从2017年12月1日至2019年1月15日止的违约金74415元（605000元×410天×3/10000）。关于安厦公司辩称的已经告知陈某房屋手续不全，陈某已充分知悉该情况，由于政府政策调整，部门人员调整，所造成的延迟和滞后属合同范围内的不可抗力因素，上述辩称与查明事实不符，对其上述辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈某与安厦公司继续履行《安厦家园商品房买卖合同》（销控编号：10-0011），安厦公司于判决生效之日起7日内与陈某签订商品房买卖合同、办理房屋网签手续并协助陈某办理不动产登记；二、安厦公司于判决生效之日起7日内向陈某支付违约金74415元。本院二审期间，上诉人安厦公司、被上诉人陈某均未向法庭提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。本院认为，对于上诉人以网签延迟、滞后系因政府政策调整及部门人员调换等不可抗力造成进而不承担违约责任的上诉理由，从双方签订的《商品房买卖合同》中看，该合同签订5个月后才会产生迟延办理网签的违约责任，说明双方在签订该合同时，上诉人已预计到可能出现延迟、滞后等情形。同时，其所主张的网签滞后的原因即政府政策调整及部门人员调换等行为，根据现有在案证据不能充分予以证明，且结合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，第三人行为不具有外在于人的行为的客观性特点，因而不属于不可抗力范畴。据此，上诉人所主张的情形显不属于法定的不可抗力因素，故该上诉理由不能成立，予以驳回。至于违约金的计算基数问题，原审法院根据双方所签合同中违约责任的约定方式，结合上下文通过逻辑解释的方式认定违约金计算基数为已付购房款并无不妥，本院予以维持。同时，安厦公司虽提出应按首付10万元计算违约金，但因其于合同签订之日既已收到全部房款，若再按首付款计算违约金，在双方之间显失公平，故该上诉理由不能成立，予以驳回。综上所述，鄂尔多斯市安厦房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由鄂尔多斯市安厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 乌 宁审判员 苏 晨审判员 郝 蓉二〇二〇年三月二十四日书记员 刘景然