广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13497号原告：黄创岳，男，1950年6月28日出生，汉族，现住美国，委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。被告：陈伟雄，男，1964年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市荔湾区。被告：刘婉文，女，汉族，1964年6月1日出生，身份证住址广州市越秀区，现住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：黄志远，男，1961年3月5日出生，系被告陈伟雄、刘婉文所在单位广州市汇迎贸易有限公司推荐的公民。原告黄创岳与被告陈伟雄、刘婉文物权保护纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘仁利，被告刘婉文及其委托诉讼代理人黄志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占有使用费（自2016年4月1日起，按广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价计至实际腾房之日止，暂计至2019年3月28日为：192888元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年9月28日，原告与广州市华丰房产开发有限公司（以下简称华丰公司）签订《商品房预售合同》，约定原告向华丰公司购买坐落于广州市荔湾区人民北路XX号XX房（原址：广州市荔湾区人民北路金门大厦X幢X房）。由于华丰公司未按合同约定交付房屋，2005年，原告向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会裁决华丰公司向原告交付上述房屋。华丰公司不履行仲裁裁决，2006年，原告向荔湾法院申请强制执行，后因故中止执行。2013年12月3日，原告办理了涉案房屋的房产证。2016年1月，荔湾法院恢复执行，同年10月9日，被告提出执行异议，称其于2007年9月向案外人光大南方经济发展有限公司（以下简称光大公司）购买涉案房屋，并于2007年9月5日入住使用，其是涉案房屋的实际使用人为由，请求法院中止对涉案房屋的强制执行。荔湾法院受理后，驳回被告的异议请求。后被告不服，依次提起了执行异议之诉、上诉，并请求法院确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，但均被一一驳回或不予支持。原告系涉案房屋的合法产权人，被告未经原告同意，自2007年9月5日起非法使用涉案房屋至今，严重侵害了原告的物权权益，故请求法院支持原告的诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、两被告并非是本案适格的被告，没有侵权行为和过错，与原告不存在任何的法律关系，2007年9月，两被告全额支付涉案房屋的对价，华丰公司立即将涉案房屋交付给被告，两被告装修入住至今。两被告对涉案房屋属于有权占有，具有合法性和正当性，实际上也是涉案房屋的真正权利人，依照物权法第34条的规定，原告无权请求有权占有人支付租金；2、原告称涉案房屋是其向案外人华丰公司购买，但华丰公司予以否定并在另案中答辩称从未将涉案房屋卖给原告，也没有收过原告的购房款，从未交付涉案房屋给原告，原告至今未实际占有涉案房屋，也不享有使用、收益等权利。原告在广州市天河区公证处作出声明其并非是涉案房屋实际购买人，再结合原告与华丰公司之间的争议至今没有解决，以及涉案房屋的房产证是原告违法办理，原告并非是涉案房屋的真正权利人，其向两被告主张权利缺乏理据，其应向华丰公司提起在无法交付涉案房屋的情况下的违约之诉；3、退一步讲，若法院支持原告的诉讼，法律规定只有保护两年，因此原告超出法律的保护范围；4、另被告在另案中提起对涉案房屋确权的诉讼，请求法院中止审理本案。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，其中载明：“房产坐落：荔湾区人民北路XX号XX房（下称涉案房屋），房地产权属人：黄创岳（即本案原告），建筑面积：105.75平方米，房屋所有权取得方式：购买，登记时间：2013年12月3日，他项权利情况：2013年12月3日，以13登记01041080号办理抵押登记”。两被告自2007年12月3日起入住上述涉案房屋至今。根据广州市房地产租赁管理所于2016年12月公布的《2016年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米55元。广州市房地产租赁管理所于2017年12月公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米52元。广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米47元。广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布的《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米47元。诉讼过程中，原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求分别参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付房屋使用费。被告对此则表示被告系合法占有涉案房屋，并支付了对价，且与原告没有法律关系，故不同意支付房屋使用费。另查，（2005）穗仲案字第2700号、（2016）粤0103执异84号、（2016）粤0103民初7079号、（2017）粤01民终2115号、（2018）粤民申2069号、穗检民（行）监【2018】44010001010号、（2018）粤0103执异203号、（2019）粤01执复65号、（2017）粤71行终2222号等人民法院、人民检察院、仲裁委员会的法律文书查明了以下事实：华丰公司开发建设广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，商品房预售许可证号为19940177。1999年4月，广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄创岳（即本案原告）及黄创基的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日，新怡发公司代黄创岳及黄创基向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日，新怡发公司代黄创岳及黄创基向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元。1999年9月28日，华丰公司与黄创岳签订了穗房预合字98120221《商品房预售合同》，约定黄创岳向华丰公司预购金门大厦X幢X号房（现门牌为广州市荔湾区人民北路XX号XX房），售价总金额为533010元。1999年10月8日，广州市国土资源和房屋管理局核准了上述商品房预售合同登记备案。上述合同签订后，黄创岳通过银行按揭向华丰公司付款310000元。上述涉案房屋已办理抵押登记手续。2005年，黄创岳向广州仲裁委员会申请仲裁，请求华丰公司按上述《商品房预售合同》约定条件交付房屋并支付逾期交楼利息及违约金等。2006年6月27日，广州仲裁委员会作出（2005）穗仲案字第2700号《裁决书》，认为双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并裁决支持黄创岳要求华丰公司交付房屋及支付逾期交楼利息及违约金等仲裁请求，该裁决已发生法律效力。光大公司就涉案房屋预售合同登记备案向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院作出（2006）越法行初字第558号之二行政判决，判决驳回光大公司的诉讼请求。光大公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第330号行政判决，驳回上诉，维持原判。之后，广州市国土资源和房屋管理局于2013年12月3日向黄创岳核发了上述涉案房屋粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2014年1月7日，华丰公司向广州市荔湾区人民法院提起行政诉讼，主张撤销广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋做出的转移登记及房地产权证。广州市荔湾区人民法院以（2014）穗荔法行初字第19号行政判决书，判决驳回华丰公司的全部诉讼请求。后华丰公司不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月2日以（2014）穗中法行终字第682号行政判决，判决驳回华丰公司的上诉，维持原判。2017年3月31日，陈伟雄（即本案被告）向广州铁路运输第一法院提起诉讼，主张其为涉案房屋的实际使用人及购买人，原广州市国土资源和房屋管理局核发涉案房屋的房地产权证违法，要求撤销涉案房屋的房地产权证。同年，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初1224号行政裁定，裁定驳回陈伟雄的起诉。陈伟雄不服向广州铁路运输中级法院提起上诉。2017年12月21日，广州铁路运输中级法院作出（2017）粤71行终2222号行政裁定，裁定驳回陈伟雄的上诉，维持原裁定。上述（2005）穗仲案字第2700号裁决书于2006年7月5日送达黄创岳与华丰公司，后因华丰公司没有按上述生效裁决书履行，黄创岳于2006年10月12日向广州市荔湾区人民法院申请执行，广州市荔湾区人民法院依法立案受理，案号为（2006）荔法执字第5338号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创岳以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。广州市荔湾区人民法院依法立案，案号为（2016）粤0103执恢21号。在恢复执行过程中，广州市荔湾区人民法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创岳，并告知如逾期不履行的，则由广州市荔湾区人民法院强制执行。2016年7月20日，陈伟雄对广州市荔湾区人民法院强制执行将广州市荔湾区人民北路759号1006房交付给黄创岳提出书面异议，广州市荔湾区人民法院受理后，于2016年10月15日以（2016）粤0103执异84号执行裁定书裁定驳回陈伟雄的异议请求。之后，陈伟雄于2016年11月8日向广州市荔湾区人民法院提出诉讼，广州市荔湾区人民法院立案号（2016）粤0103民初7079号，并于2016年12月20日判决驳回陈伟雄的全部诉讼请求。后陈伟雄不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2017年6月8日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终2115号民事判决，认为：“广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2700号裁决书已经裁决，华丰公司将涉案房屋交付给黄创岳，而涉案房屋亦于2013年12月登记于黄创岳名下。此后，虽然该房屋的原产权人华丰公司认为上述产权登记错误曾诉至法院，但已被本院终审判决驳回其诉讼请求，即黄创岳是涉案房屋的所有权人。陈伟雄提交的光大南方公司的承诺书、确认书、证明及收款收据等，仅反映光大南方公司与陈伟雄之间的约定，以上证据依法均不能约束涉案房屋原产权人华丰公司。陈伟雄对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉请求停止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据”，遂判决驳回上诉，维持原判。之后，陈伟雄不服，分别向广州市人民检察院申请监督，以及向广东省高级人民法院申请再审。2018年5月11日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申2069号民事裁定，驳回陈伟雄的再审申请。2018年11月29日，广州市人民检察院作出穗检民（行）监【2018】44010001010号《不支持监督申请决定书》，认为“陈伟雄提交的光大公司的承诺书、确认书、证明及收款收据等，仅反映光大公司与陈伟雄之间的约定，以上证据依法均不能约定涉案房屋原产权人华丰公司。即使陈伟雄是与华丰公司签订房屋买卖合同，涉案房屋一物二卖，黄创岳已经办理产权过户登记，依法对房屋享有所有权，陈伟雄依据合同约定只能对华丰公司享有债权。其在无法获得涉案房屋所有权的情形下，对其损失可另寻法律途径解决”，遂决定不支持陈伟雄的监督申请。2018年10月12日，陈伟雄、刘婉文对广州市荔湾区人民法院强制执行将广州市荔湾区人民北路XX号XX房交付给黄创岳提出书面异议，广州市荔湾区人民法院受理后，于2018年12月20日以（2018）粤0103执异203号执行裁定书，裁定分别驳回陈伟雄、刘婉文的异议请求。之后，陈伟雄、刘婉文不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执复65号执行裁定书，驳回陈伟雄、刘婉文的复议申请，维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103执异203号执行裁定。被告为支持其抗辩，还向本院提交了如下证据：1、2007年9月5日华丰公司、光大公司《承诺书》；2007年9月5日华丰公司、光大公司《收据》；2、2016年5月16日华丰公司、光大公司《确认书》；2016年7月10日华丰公司、光大公司《证明》；3、2011年4月7日华丰公司《收款收据》；4、2009年11月2日《广州市自来水公司水费：污水处理费缴纳通知单》、2008年8月30日《管道燃气客户备款通知单》、2014年1月26日《管道燃气客户备款通知单》、2016年3月15日广州市自来水公司《发票》；5、广州市华丰房产发展有限公司《叶际英名片》；6、2017年4月18日、4月20日广州市荔湾区金华街三甫社区居明委员会《证明》；7、《民事答辩状》；8、广东省广州市中级人民法院关于调取、核实相关材料的函（为复印件）；9、广州市荔湾区人民法院《受理案件通知书》、广州市荔湾区人民法院《传票》、广州市荔湾区人民法院《民事裁定书》；10、穗房预合字××号《商品房预售合同》（为复印件）；11、2006年6月27日（2005）穗仲案字第2700号广州仲裁委员会《裁决书》（为复印件）；12、2012年6月4日（2011）穗仲案字第4263号广州仲裁委员会《裁决书》、广州市中级人民法院《民事裁定书》（2012）穗中法仲审字第101号（为复印件）；13、1999年5月10日《领用支票审批》、1999年5月10日中国建设银行支票存根号：ⅦⅤ00525572、1999年5月11日中国工商银行广州市西华路支行《送款单》（为复印件）；14、2011年广州市解决历史遗留问题办理房产证管理办公室《通告》、2010年8月1日穗府办[2010]67号、2012年12月10日黄创基《具结书》、华丰公司2011年4月25日《异议书》、1999年10月14日黄丽《收据》（为复印件）；15、2016年6月黄创岳的公证《委托书》（为复印件）；16、2016年5月27日华丰公司《特别提醒》（为复印件）；17、2015年2月18日广州市公安局荔湾区分穗公荔【2005】51号（签发人：曹健福）《关于广州市荔华房地产开发有限公司报案的情况报告》（2015年2月18日印发）（为复印件）；18、2016年12月14日《电视视频》、2016年12月14日《电视录音文字》。原告对此则表示：对证据1-8的真实性无法确认，对合法性、关联性均不予确认；对证据9的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容不确认，与本案无关；对证据10的真实性、合法性予以确认，是原告与华丰公司之间购买涉案房屋的合同依据，对其证明内容不予确认；华丰公司也曾在越秀法院提起了对该商品房预售登记请求撤销之诉被驳回，上诉后被广州中院终审判决维持一审结果；对证据11的真实性、合法性予以确认，对两被告证明的内容不予确认；对证据12的真实性、合法性予以确认，该2011年的裁决书虽被广州中院撤销，但仅仅是因为裁决程序上的问题，广州中院并未对裁决的实质内容做出裁决，原告也并非依照该裁决书的内容来办理房产证，而是根据广州市政府的解决历史遗留问题的通知要求单方办证，对其证明内容和关联性不确认；对证据13的真实性、合法性不予确认，因没有原件。300万元已经由华丰公司的总经理蓝德利签收支票存根，至于华丰公司收取支票后又支付给江明咨询公司的行为，系华丰公司自行的商务行为，与原告无关，更不能证明原告未支付涉案房款；对证据14中华丰公司的异议书真实性、合法性不予确认，因没有原件；其余证据的真实性、合法性予以确认，原告是依照通知的要求，按照房管局的规定单方合法办理涉案房屋登记，原告取得房产证是合法的，对证明内容不予确认；对证据15的真实性、合法性予以确认，黄创岳已向法院明确两处签名均为其本人签名，对其证明内容不予确认；对证据16的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据17的真实性、合法性、关联性均不确认，没有原件；涉案房屋也不是华丰公司交付给两被告的，而是华丰公司的股东光大南方经济发展公司非法将涉案房屋销售给两被告，对其证明内容不予确认；对证据18的真实性、合法性、关联性均不确认，对其证明内容不予确认。本院认为，原告虽持有中国护照，但其经常居住地在美国，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第（二）项之规定，本案应认定为涉外民事案件，应按照涉外案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”；因涉案房屋坐落于广州市荔湾区人民北路759号，故本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，以及已发生法律效力之（2005）穗仲案字第2700号、（2016）粤0103执异84号、（2016）粤0103民初7079号、（2017）粤01民终2115号、（2018）粤民申2069号、穗检民（行）监【2018】44010001010号、（2018）粤0103执异203号、（2019）粤01执复65号、（2017）粤71行终2222号等人民法院、人民检察院、仲裁委员会的法律文书，原告系涉案房屋的所有权人。原告作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告未经原告同意，自2007年9月起占住涉案房屋至今，原告据此要求被告计付从2016年4月1日起的房屋使用费，合法有理，本院对此予以支持。关于房屋使用费标准问题。鉴于原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求被告分别参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付从2016年4月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费，是适宜的，本院对此予以接纳。但鉴于有关部门尚未公布2020年广州市房屋租金参考价，该年涉案房屋所在地段的租金参考价标准尚未明确，且广州市租金参考价标准呈逐年递减趋势，而原告亦表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，故根据公平合理原则，本院对原告主张计付从2020年1月1日起的房屋使用费在本案中不作处理，双方可待当年租金参考价标准公布后再寻法律途径解决。关于被告抗辩其系涉案房屋的真正权利人，涉案房屋已交付其使用多年以及原告所取得的涉案房屋产权系违法问题；因上述已发生法律效力的法律文书对此已作出裁决，并认定“陈伟雄在无法获得涉案房屋所有权的情形下，对其损失可另寻法律途径解决”，故被告的上述抗辩属另一法律关系，不属本案调处范围，且被告所提交的证据亦不足以证明其抗辩，故本案对此均不予处理。关于被告主张原告的诉请已超过两年诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”；原告主张计付从2016年4月1日起的房屋使用费，至民法总则实施之日即2017年10月1日的诉讼时效期间尚未届满两年，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。现原告于2019年3月28日向本院提起诉讼，要求被告计付从2016年4月1日起的房屋使用费，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，被告的上述抗辩缺乏法律依据，故本院对此不予接纳。关于被告提出中止审理问题，因上述已发生法律效力的法律文书已认定原告系涉案房屋的所有权人，且涉案房屋已于2013年12月登记于原告名下，故被告要求中止审理本案，理由不成立，本院对此亦不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告陈伟雄、刘婉文应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告黄创岳支付自2016年4月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费【其中从2016年4月1日起至2016年12月31日止，按每月5816.25元计（即每平方米55元×105.75平方米=5816.25元）；从2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每月5499元计（即每平方米52元×105.75平方米=5499元）；从2018年1月1日起至2019年12月31日止，按每月4970.25元计（即每平方米47元×105.75平方米=4970.25元）】。二、驳回原告黄创岳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元，由被告陈伟雄、刘婉文负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  伍兆聪人民陪审员  黄权娣二〇二〇年三月三十一日法官助理刘斌法庭记录黄家皓