广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1386号 原告（反诉被告）：黎国雄，男，1955年6月27日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈肇西，广西建梧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：覃培金，男，1987年11月29日出生，汉族，住广西藤县塘步镇汗池村永太七组26号，现住广西梧州市长洲区（港华食品厂旁边）。 委托诉讼代理人：王振华，广西公力律师事务所律师。 原告（反诉被告）黎国雄与被告（反诉原告）覃培金租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎国雄及其委托诉讼代理人陈肇西，被告（反诉原告）覃培金及其委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黎国雄向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年4月27日签订的《仓库租赁合同》；2.判令被告支付的2000元违约押金归原告所有；3.判令被告向原告支付租金和滞纳金直至法院判令解除合同之日止，现拖欠2019年5月至8月的租金4840元和滞纳金1476元合计6316元（暂计至2019年8月31日，租金按每月1210元计，滞纳金按月租金的每日30%即12.1元/天计）；4.判令被告向原告支付水费和电费直至被告搬离梧州市长洲区仓库，现拖欠2019年3月至8月的水费150元和电费5300.4元）共计5450.4元（暂计至2019年8月31日）；5.判令被告自判决生效之日七日内搬离梧州市长洲区仓库，逾期未搬离，则以月租金1210元为标准按日计算占有使用费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月27日签订《仓库租赁合同》，合同约定原告将位于梧州市长洲区的仓库（港华食品厂旁边）出租给被告作为存放货物使用，租赁期限自2017年5月1日至2020年12月30日止，月租金为1000元，每年递增10%。签订合同后，被告交付了违约押金2000元以及租金。被告租赁原告仓库后主要作为冰库使用，每月耗电较多。但自2019年5月起，被告开始拒付租金、水费、电费。电表于2019年3月27日抄见19232度，2018年8月31日抄见23649度，共计使用4417度，电费为5300.4元[(23649度-19232度）×1.2元/度]，截止2019年8月31日水费为150元。原告认为，双方签订的《仓库租赁合同》第一条约定“租金、水费和电费每月1-5日前交付，乙方不得以任何借口和理由不交或迟交以及擅自搬离，超过每月15日不缴纳视作违约处理，按月租金的每日30%加收滞纳金，没收全部押金。没收房内的一切财物及收回仓库。本合同即自动终止”。现被告已经连续四个月不支付租金、水费和电费，属于严重违约，根据合同的约定原告有权解除合同，并加收滞纳金。滞纳金按月租金的30%(1210元/月÷30×30%=12.1元/天)计算，2019年5月1日至2019年8月31日共计122天，滞纳金为1476元(122天×12.1元/天）。原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）覃培金辩称，是原告原因导致经营场所停电，导致被告产生15686元的经济损失，应驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）覃培金向本院提出反诉请求：1.解除被告（反诉原告）覃培金与原告（反诉被告）黎国雄签订的梧州市长洲区的《仓库租赁合同》；2.判令原告赔偿被告的经济损失15686元；3.判令原告减免梧州市长洲区的仓库租金1532.67元；4.判令原告返还被告支付的梧州市长洲区的仓库租赁押金2000元；5.判令原告支付被告搬迁费和寻找新址费用6000元；6.本案的诉讼费用等由原告承担。事实和理由：经原、被告协商一致，双方于2017年4月27日签订《仓库租赁合同》，合同约定原告黎国雄将位于梧州市长洲区的仓库（港华食品厂旁边）出租给被告覃培金，用作冰库存放冷冻生鲜鱼虾。租赁期限自2017年5月1日起至2020年12月30日止。月租金为1000元，每年递增10%。签订合同后，被告向原告支付了押金2000元。2019年5月8日，上述仓库突然停电，导致被告的冰库无法进行冷冻作业。被告从佛山市南海区某食品公司购进的价值为15686元的713斤冰鲜虾无法继续冷冻，因此毁坏。上述仓库断电一直持续到2019年6月16日，被告租用的仓库一直闲置。恢复用电后，被告与原告协商处理租金减免和损失赔偿问题，原告均不予理会，只是一味要求被告继续缴纳租金和支付电费。由于原告无法为出租的仓库继续供电，导致被告的冰库无法持续冰冻作业，给被告造成巨大的经济损失。被告认为，原告的这种行为由于严重违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十二条的规定，被告请求原告减免仓库闲置期间的租金，与原告解除合同，并请求原告赔偿被告的经济损失。为维护被告的合法权益，遂提起反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）黎国雄对被告（反诉原告）覃培金的反诉请求辩称，1.被告多次逾期支付租金和水电费，属于严重违约，原告有权解除于2017年4月27日签订的《仓库租赁合同》，被告的违约行为导致其自身的损失由其自行承担，与原告无关。理由如下：原、被告于2017年4月27日签订《仓库租赁合同》，合同约定原告将位于梧州市长洲区的仓库（港华食品厂旁边）出租给被告作为仓库存放货物使用，租赁期限自2017年5月1日至2020年12月30日止，月租金为1000元，每年递增10%。签订合同后，被告交付了违约押金2000元及租金。被告租赁仓库主要作为冰库使用，每月耗电较多，但自2019年5月起，被告开始拒付租金和水电费。根据双方签订的合同第一条的约定，原告于2019年5月8日前微信催讨被告交纳租金和水电费，但被告不予理会。2019年5月8日断电是被告逾期支付租金和水电费导致的，该停电通知是由场地提供方黄雪姬发出给各租户的，原告认为该通知已经要求被告缴纳房租和电费，根据合同法第一百八十二条的规定，场地提供方及原告有权中止供电。2019年8月31日，原告通过微信通知被告，要求2019年9月1日足额交纳电费和租金，依然无果。显然，被告逾期交纳租金以及水电费是事实。被告无正当理由拒付租金，构成严重违约，原告有权解除合同。2.被告租用的仓库用作冰库使用，违反《广西壮族自治区食品冷冻生产经营监督管理试行办法》第十四条的规定，据原告了解被告不具备冷库经营的资质，被告的行为属于违法行为。根据《仓库租赁合同》第三条约定，原告有权解除合同。 经审理查明，2007年12月22日，案外人梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组与黄碧光、黄雪姬签订了一份《合同书》，约定梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组将包含涉案仓库所在的港华食品厂旁边的闲置土地出租给黄碧光、黄雪姬使用，租赁期限为2008年4月1日起至2033年3月31日止。经营期间，承租方要按时交水、电费，在生产过程中出现的一切安全事故由承租人承担等内容。 2009年11月14日，黄雪姬作为甲方与作为乙方的原告黎国雄签订了一份《租赁（转租）合同》，主要约定：1.甲方将承租的长地村小湾第一村民小组座落于港华食品厂旁边的闲置土地承租给乙方建造仓库使用；2.该土地面积受转租期为10年，即2010年1月1日起至2020年12月30日止；3.甲方可协助乙方接通水电，但其费用由乙方负责；4.乙方在承租期间生产、经营等产生的水电等一切费用，均由乙方自行承担；5.乙方应做安全生产，合法经营，乙方在生产经营中出现的安全问题及经营纠纷等问题，均由乙方负责，与甲方无关等内容。 签订上述合同后，原告黎国雄在承租的空地上搭盖临时建筑。 2017年4月27日，原告黎国雄作为甲方与作为乙方的被告覃培金签订了一份《仓库租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于间出租给乙方使用，租期从2017年5月1日起至2020年12月30日止；2.乙方先交2000元给甲方作为违约押金，月租费1000元，电费按使用数计算，租金和水费、电费1-5号前按时交付，乙方不得以任何借口和理由不交或者迟交以及擅自搬离，超过每月15号不交纳的视作违约处理，按月租金的每日30%加收滞纳金，没收全部押金。没收房内的一切财物及收回仓库，本合同即自动终止；3.甲方租给乙方使用暂定期限为3年，即2020年12月30日止，每年递增10%，如租赁期满，可由乙方优先继续使用；4.甲方只租给乙方做存放货物使用，如需转租需经甲方同意，乙方不得用作任何违法活动场所，不得携带和存放易燃易爆及有毒气物品进内，不得转租给他人，否则后果自负等内容。原告黎国雄在上述合同中注明“收到覃培金交来押金2000元”。 签订上述合同后，被告自2019年5月开始拖欠原告租金。截至2019年8月31日，被告尚欠水费150元和电费5300.40元。 2019年5月8日至2019年6月16日期间，涉案场地处于停电状态。 庭审过程中，原告在回答法庭发问的问题时称：（1）租金按照1210元/月计算，3月之前的租金是1000元/月；（2）其搭建的是临时建筑物，没有审批手续，没有消防手续。被告表示3月份的租金是按1000元支付的，之前口头协议是1000元/月，对水费、电费没有异议。 以上事实，有原告提供的《合同书》复印件、《租赁（转租）合同》、《仓库租赁合同》、照片，被告提供的证人证言及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。关于本诉，本案讼争租赁物系原告黎国雄自行搭建的临时建筑，该临时建筑物没有审批手续，故其与被告覃培金签订的《仓库租赁合同》无效。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告主张解除《仓库租赁合同》的诉请，本院不予支持。因涉案场地由被告实际占有使用，现涉案《仓库租赁合同》无效，被告继续占有使用该场地没有法律依据，对原告要求被告搬离涉案场地的诉请，合理合法，本院予以支持。 被告实际占有使用涉案场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但被告一直占有使用涉案租赁物，应当支付场地占用费。被告在3月之前一直按照1000元/月的标准支付租金，因此被告应按每月1000元/月的标准向原告支付此后的仓库占用费。2019年5月8日至6月16日期间涉案场地停电，原告未能提供证据证实其为被告使用场地提供生活生产的条件，原告收取停电期间的仓库占用费没有事实依据，则此阶段仓库占用费应予以扣减。被告自5月起未交纳仓库占用费，扣减停电期间39天的费用，核算得出被告应自2019年6月10日起按每月1000元（每日33.33元）的标准向原告支付至其实际搬离之日止的仓库占用费。 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。现原告根据涉案《仓库租赁合同》主张被告支付拖欠租金的滞纳金1476元及被告支付的2000元履约保证金归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于原告黎国雄诉请被告覃培金支付水电费的问题。因被告实际占用使用涉案租赁物，由此产生的水费、电费其应予以支付。被告对原告主张的水费、电费予以认可，故截至2019年8月31日，被告应向原告支付水费150元及电费5300.40元。至于原告要求被告支付水电费至搬离之日止，因至搬离之日的水电费尚未实际发生，本院不予处理。 关于反诉部分。如上所述，被告（反诉原告）覃培金与原告（反诉被告）黎国雄签订的《仓库租赁合同》无效，不存在合同解除的问题，对被告覃培金主张解除《仓库租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。 关于被告覃培金要求原告黎国雄赔偿经济损失的反诉请求。被告覃培金以涉案场地停电冰库无法运作，导致其购买的冰鲜虾坏掉，主张原告赔偿经济损失15686元，为证明其损失，被告提供送货单、照片，因上述证据不足以反映被告的实际库存及损失情况，且原告不予认可，被告的该项主张因证据不足，本院不予支持。 关于被告覃培金请求原告黎国雄减免涉案场地租金1532.67元的反诉请求问题。因涉案仓库于2019年5月8日至6月16日期间停电，此期间原告未能为被告使用场地提供生活生产的条件，仓库占用费已在欠付的占用费中予以扣减。 关于被告覃培金主张原告黎国雄返还押金2000元的诉请，涉案《仓库租赁合同》无效，原告继续占有该押金没有法律依据，故原告应予返还押金2000元给被告。另外，被告主张原告支付搬迁费和寻找新址费用6000元的诉请，因没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）覃培金应于本案判决生效之日起十日内搬离梧州市长洲区仓库； 被告（反诉原告）覃培金应于本案判决生效之日起按月1000元（每日33.33元）的标准支付原告（反诉被告）黎国雄自2019年6月10日起至实际搬离之日止的仓库占用费； 被告（反诉原告）覃培金应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黎国雄支付截止2019年8月31日的电费5450.40元及水费150元； 原告（反诉被告）黎国雄应于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）覃培金返还押金2000元； 驳回原告（反诉被告）黎国雄的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）覃培金的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费763元，由原告（反诉被告）黎国雄负担603元，被告（反诉原告）覃培金负担160元。反诉案件受理费430元，减半收取计215元，由原告（反诉被告）黎国雄负担30元，被告（反诉原告）覃培金负担185元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长 杜 洁 人民陪审员 蒙 佳 人民陪审员 李巧琼 二〇二〇年三月九日 法官 助理 韦宇铃 书 记 员 曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。