河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初4979号 原告：杨明哲，男，1984年2月7日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：沈从奎，河北雅清律师事务所律师。 被告：石家庄高远房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区裕苑巷6号联建楼311室。 法定代表人：王素英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。 第三人：石家庄申拓科技有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区滨河街16号旭城花园综合服务楼1-601室。 法定代表人：韦勇勇。 原告杨明哲与被告石家庄高远房地产开发有限公司（以下简称高远房地产公司）、第三人石家庄申拓科技有限公司（以下简称申拓公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨明哲委托诉讼代理人沈从奎、被告石家庄高远房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘瑞文到庭参加诉讼，第三人石家庄申拓科技有限公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明哲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《时光城购房协议》无效；2.请求判令被告返还购房款372958元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款日计算至被告实际返还之日止）;3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年8月17日原告自被告时光城售楼处购买公寓一套，双方签订了《时光城购房协议》，协议约定总房款372958元，原告采取分期付款方式购买，交房日期为2018年12月31日。合同签订后，原告依据协议约定如期支付了绝大部分房款，但被告未能如约交房。原告随与被告协商解除合同事宜。在此过程中得知，原告所购房产为工业用地无法办理产权证，原告合同目的无法实现，更重要的是被告未取得预售许可，根据法律规定，双方签订的协议应属无效。特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 石家庄高远房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《时光城购房协议》是双方的合意，其性质为预约合同，合法有效，原告请求返还购房款没有依据。被告并不存在原告在诉状所称的延期交房的情形。被告交房时间延期属于政府行为的影响，根据双方合同的约定，被告不承担责任。根据上述论述，原告在购买涉案房产时充分了解项目的基本情况，假使原告与被告签订的《时光城购房协议》无效，双方均有一定的过错。原、被告签订的《时光城购房协议》是预约合同，该合同合法有效，对双方均有约束力，被答辩人请求退还购房款并支付利息于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 石家庄申拓科技有限公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，原告杨明哲与被告石家庄高远房地产开发有限公司签订《时光城购房协议》，约定原告杨明哲购买被告石家庄市裕华区建通街168号6-307号房屋一套，房屋建筑面积58.35平方米，单价6426元每平方米，总房款374958元，分期付款，分三次付清，首期款于2017年8月17日交至总房款的30%即113958元，2018年2月17日交至总房款的60%即225958元，2018年8月17日交至总房款的90%即337958元，2018年10月31日交至总房款的100%即374958元。乙方（原告）全部房款交清后，甲方（被告）于2018年12月31日将房屋交付乙方，如房款未交清，甲方有权不为乙方办理交房手续，且不承担任何责任。协议第九条其他约定第一项：乙方购买的房屋甲方可办理房屋产权大证，因政策原因不能为乙方办理个人房屋产权证，但乙方对其购买的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。第二项约定：目前国家正在研究如何办理个人房屋产权证政策，在国家政策允许时，乙方应配合甲方办理房屋产权证，乙方在甲方规定的日期内按照甲方要求提供办理房屋产权证所需的全部资料和按国家即时政策交纳办理房屋产权证的税、费。协议签订后，2017年8月17日，原告杨明哲向石家庄高远房地产开发有限公司缴纳购房款（首付30%）113958元，高远房地产公司为原告出具收款收据一份（票号0088190），2018年2月8日，原告杨明哲向高远房地产公司交纳购房款（首付款二期）112000元，高远房地产公司为原告出具收款收据一份（票号0025125），2018年8月18日，原告杨明哲向高远房地产公司交纳购房款（首付款三期）112000元，高远房地产公司为原告出具收款收据一份（票号0078816）。 2017年8月11日，原告向石家庄申拓科技有限公司交纳团购费35000元，石家庄申拓科技有限公司为原告出具收款收据一份（票号0045410），原告称此款系按照被告高远房地产公司的要求将35000元转至裕华区个体解京辉账户，交给高远房地产开发有限公司的首付款30%113958元也是转至裕华区个体解京辉账户，所以，此35000元应视为高远房地产公司收款。被告高远房地产公司称与石家庄申拓科技有限公司系合作关系，石家庄申拓科技有限公司为高远房地产公司带客户，收取渠道费也就是团购费。 庭审中，被告高远房地产公司向法庭提供客户告知书一份，证明原告在签订协议时对于房产不能办理预售证是明知的，是双方的合意，合法有效。被告高远房地产公司提供京津冀及周边地区2017年至2018年大气污染综合治理方案、石家庄市2017至2018年大气污染综合治理方案、石家庄市重污染天气应急预案、重污染天气二级应急响应启动通知及解除通知，以证明因雾霾天气造成停工，交房时间应顺延，所以原告购买的时光城项目不存在延期交房的行为，该项目在2019年9月1日已交房，其他业主均已收房，因原告未交清全部房款，尚欠购房款3.7万元未付，故被告未交房。原告对被告提交的客户告知书真实性认可，但认为该告知书属于原告利用自身优势地位订立的格式条款，应为无效条款。对于被告提交的因雾霾天气导致停工的证据不予认可，认为不必然导致被告延期交房一年的后果。 本院认为，要认定原、被告双方当事人签订的《时光城购房协议》的效力，首先要认定上述协议的性质是预约合同还是本约合同，其次要认定是否适用《最高人民法院的解释》第二条、第五条、第九条的规定。预约合同是指为将来订立某一合同而签订的合同。判断当事人之间订立合同系本约还是预约应当以当事人的意思表示为依据。如果当事人有意在将来订立一个新的合同，并最终明确双方形成某种法律关系的具体内容，那该合同即是预约合同。预约合同签订的目的在于因为有事实或法律上的障碍，导致暂时无法签订正式合同，但又可以事先对双方当事人加以约束。本案中，原、被告双方签订的《时光城购房协议》第六条第一项约定：本协议项下出售的房屋使用年限为50年，土地以土地证规定的性质年限为准。第九条第一项、第二项约定：乙方购买的房屋甲方可办理房屋产权大证，因政策原因不能为乙方办理个人房屋产权证，但乙方对其购买的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。目前国家正在研究如何办理个人房屋产权证政策，在国家政策允许时，乙方应配合甲方办理房屋产权证。另外，原告杨明哲签署的“高远时光城云立方客户告知书”中第五条载明“本项目以出让的形式获得该地块国有建设用地使用权，用途为仓储用地，产权为50年”，由此可知，涉案项目由于种种原因出现了事实和法律上的障碍而无法签订正式的《商品房买卖合同》，所以，该《时光城购房协议》的性质应为预约合同，缺少《商品房买卖合同》的主要内容，不应认定为商品房买卖合同，因此亦不能适用《最高人民法院的解释》第二条关于合同无效的规定。双方当事人签订的《时光城购房协议》系预约合同，是双方当事人真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。原告杨明哲要求确认原、被告签订的《时光城购房协议》无效，要求判令被告返还购房款372958元及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 驳回原告杨明哲的诉讼请求。 案件受理费6894元，由原告杨明哲承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  刘爱利 审判员  马永慧 审判员  马 冲 二〇二〇年三月二十三日 书记员  李会灵 ——