广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终378号上诉人（原审原告）：张新强，男，1980年7月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区兴盛路5号G区*******。上诉人（原审原告）：黄竹君，女，1979年9月6日出生，汉族，住广东省中山市西区***********。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李逸豪，广东载信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码442********4697。法定代表人：甘伟耀，董事长。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。上诉人张新强、黄竹君因与被上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张新强、黄竹君上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持张新强、黄竹君一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。《商品房预售合同补充协议一》第13点属于格式条款，该条款免除了恒茂公司的责任，排除了张新强、黄竹君的权利，按《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款属于无效条款，既然该条款为无效条款，张新强、黄竹君提前领取房屋钥匙不能视为放弃追究恒茂公司逾期交房的法律责任，双方仍应按照《中山市商品房买卖合同》第八条、第九条的约定履行。因此，一审判决以该条款为依据作出判决，明显错误。二、张新强、黄竹君提前收楼的原因及前提条件是恒茂公司确认承担逾期交楼的违约责任。一审判决未查清该基本事实，导致认定事实错误。2016年上半年开始，恒茂公司要求所有业主提前收楼，如果业主提前完成收楼手续，恒茂公司确认承担逾期交楼的违约责任，具体为：免收业主自取得工程竣工验收证之日起6个月内的物业管理费，并将合同约定的逾期交楼违约金以物业管理费逐月抵扣，直至该款抵扣完毕止。基于此原因，案涉楼盘的业主基本都提前收楼，张新强、黄竹君也于2016年8月26日领取了案涉商品房的住宅钥匙。同时，案涉楼盘的物业管理公司第一太平洋戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司也遵循恒茂公司的要求，对提前收楼的所有业主（包括张新强、黄竹君）一直不收取、扣划物业管理费，而是将逾期交楼的违约金逐月抵扣。可见，对于提前收楼的业主，恒茂公司是确认支付合同约定的逾期交楼违约金的，只是支付的方式为逐月抵扣物业管理费。恒茂公司辩称：一、《商品房预售合同补充协议一》第13点不属于格式条款，该条款对双方均有约束力。1.涉案条款未加重张新强、黄竹君责任，排除张新强、黄竹君主要权利。《商品房预售合同补充协议一》第13点约定：若是出卖人交付房屋之时，不具备法定的交房条件或约定的交房条件时，买受人有权拒绝收房，出卖人将承担逾期交房的违约责任。该条款已约定了张新强、黄竹君有权拒绝收房，要求恒茂公司承担逾期交房的违约责任，并未排除张新强、黄竹君拒绝收房和追究恒茂公司承担逾期交房违约责任的权利。2.恒茂公司已对涉案条款作出合理提醒。涉案条款已用下划线予以明示，对合同相对方具有醒目的警示作用，张新强、黄竹君也在补充协议每页下方签名确认，另补充协议落款买受人签名上方注明“本人已阅读本合同及补充协议的全部内容，出卖人已就本合同补充协议条款及本人提出问题进行了详尽说明，对此，本人均充分理解且不持有任何异议”，证明恒茂公司已对该条款进行说明，张新强、黄竹君是知晓该条款并同意该条款内容的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，涉案条款不属于无效格式条款，该条款对双方均有约束力。二、张新强、黄竹君提前收楼原因与本案无关，是否提前收楼系张新强、黄竹君自行处分其权利，其确认于2016年8月26日已收楼，故恒茂公司未逾期交楼，无需承担逾期交楼违约责任。张新强、黄竹君上诉状中物业管理费纠纷属于另外一种法律关系，与本案无关，不应审查。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，张新强、黄竹君违反了该规定，不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决完全正确，张新强、黄竹君的上诉没有事实和法律依据，依法应驳回。张新强、黄竹君于2019年9月18日向一审法院起诉请求：恒茂公司向张新强、黄竹君支付逾期交房违约金119942元（以1194527元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至2019年2月1日止）。一审法院认定事实：2016年4月14日，张新强、黄竹君（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：张新强、黄竹君向恒茂公司购买位于中山市石岐区**************的预售商品房，总价款为1194527元，于2016年4月14日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，张新强、黄竹君与恒茂公司签订《商品房预售合同补充协议一》第13点约定：若是出卖人交付房屋之时，不具备法定的交房条件或约定的交房条件时，买受人有权拒绝收房，出卖人将承担逾期交房的违约责任。但若买受人已经收房（包括领取房屋钥匙），则视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，出卖人不承担逾期交房的违约责任。另查明，恒茂公司于2019年2月1日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；张新强、黄竹君于2016年8月26日领取了涉案商品房的住宅钥匙。一审庭审中，张新强、黄竹君确认现已收楼，且涉案房屋无质量问题。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同是张新强、黄竹君，恒茂公司双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案中，在恒茂公司未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下，张新强、黄竹君于2016年8月26日领取涉案商品房的钥匙，开始对涉案商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，根据双方签订的《商品房预售合同补充协议一》第13点之约定，此举应视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，故张新强、黄竹君的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张新强、黄竹君的诉讼请求。一审案件受理费2698元，减半收取为1349元（张新强、黄竹君已预交），由张新强、黄竹君负担。本案二审期间，恒茂公司没有提交新证据，张新强、黄竹君围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.《豪逸御华庭入伙通知书》复印件；2.豪逸御华庭B1区（6、7、10、11、12幢）赔偿金统计表复印件；3.部分业主与恒茂公司签订的《协议书》复印件；4.《缴费通知单》复印件；5.《中国建设银行个人账户支出交易明细》复印件；6.物业管理合同复印件。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。恒茂公司质证意见如下：对证据1的真实性确认，但不能证明恒茂公司逾期交楼，恒茂公司于2019年2月1日取得涉案楼盘竣工备案登记证，于2019年2月2日对于整个涉案楼盘发出入伙通知书，涉案楼盘还存在未收楼的业主，为避免漏发，故恒茂公司对每一户均发出入伙通知书，在此之前恒茂公司已支付过近五千万元的逾期交楼违约金。事实上张新强、黄竹君在2016年8月26日已收楼。对证据2的三性不确认，该内容没有恒茂公司的签名及盖章。对证据3，部分协议书没有恒茂公司的签章，从协议书内容看，涉案楼盘存在部分逾期交付，存在多种逾期交付的情况及交付时间，协议书应结合业主与恒茂公司签订的具体合同分析，签订协议书时确实存在逾期交楼的情况，但也协商该逾期交楼的违约金以物业管理费抵扣。本案约定2016年12月31日收楼，但张新强、黄竹君已于2016年8月26日收楼，故恒茂公司不存在逾期交楼。对证据4的三性不确认，无恒茂公司的签章，且恒茂公司不确认该缴费单与本案关联。对证据5的真实性确认，恒茂公司认为既然张新强、黄竹君已享受了物业公司提供的物业服务，故张新强、黄竹君应按照与物业公司签订的合同而缴纳物业管理费。对证据6的真实性确认，以此也可显示张新强、黄竹君已于2016年8月26日收楼，张新强、黄竹君也应当按照物业管理服务协议约定支付物业管理费。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：张新强、黄竹君对于其是否与恒茂公司达成以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的协议表示不清楚。其主张双方存在确认计算逾期交楼违约金的事实，且事实上也在履行以物业费抵扣违约金。对于张新强、黄竹君是否存在以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的事实，张新强、黄竹君没有提供证据证明。恒茂公司则称张新强、黄竹君没有与恒茂公司达成以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的协议，恒茂公司只是与部分业主签订了以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的协议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为张新强、黄竹君知道涉案商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以恒茂公司未能在合同约定的2016年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为由主张逾期交房违约责任的，能否支持。对此，本院分析如下：首先，恒茂公司向张新强、黄竹君提前交付商品房的行为是经过双方的合意，事实上涉案商品房也不存在影响居住使用的情形，张新强、黄竹君已实际接收商品房并占有、控制、使用。其次，恒茂公司在交付商品房之前，已经在补充协议中约定“若是出卖人交付房屋之时，不具备法定的交房条件或约定的交房条件时，买受人有权拒绝收房，出卖人将承担逾期交房的违约责任。”可见，恒茂公司已经履行了告知义务，张新强、黄竹君在明知涉案商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下，其完全有理由拒绝收房，但其仍然接收商品房，视为其认可和接受商品房交付，系其对自身权利的自由处分，产生相应的法律后果应由其自行承担。最后，补充协议约定“但若买受人已经收房（包括领取房屋钥匙），则视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。该条款内容在订立时采用足以引起对方注意的加粗字体并有下划线的特别标识，已经尽到合理提示和说明义务。因此，张新强、黄竹君在明知涉案商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下提前收房，视为其放弃追究恒茂公司逾期交房的法律责任。但本案中，张新强、黄竹君又以恒茂公司未能在合同约定的2016年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为由主张逾期交房违约责任，有违诚实信用原则。另外，张新强、黄竹君主张双方存在以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的事实，但未提供证据证明，本院不予采信。即使双方确实存在以逾期交楼违约金抵扣物业管理费的事实，那也是双方重新达成了一致意见，形成了另外一种法律关系，应按该法律关系履行，无权又按商品房买卖合同约定主张逾期交楼违约金。综上，张新强、黄竹君知道涉案商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，其后再主张逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，张新强、黄竹君的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元（张新强、黄竹君已预交），由张新强、黄竹君负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年三月十九日书记员  魏丹丹