上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1902号上诉人(原审原告)：李涛，男，1985年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。上诉人(原审原告)：苑泽娟，女，1984年2月16日出生，汉族，户籍地河南省周口市。前述两上诉人共同委托诉讼代理人：汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。上诉人(原审被告)被告：陈凤娟，女，1958年6月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审被告)被告：徐艳，女，1983年10月28日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。前述两上诉人共同委托诉讼代理人：童骏，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：钟良玲，女，1983年7月22日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。原审被告：徐惠祥，男，1959年10月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人李涛、苑泽娟、上诉人陈凤娟、徐艳因与被上诉人钟良玲，原审被告徐惠祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛、苑泽娟上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0114民初1950号民事判决,改判支持李涛、苑泽娟的原审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审法院认为因系争房屋两次出售,造成了目前所有权与占有权能发生分离的客观情况。钟良玲与徐惠祥的房屋买卖关系未予解除,钟良玲基于房屋买卖关系占有、使用系争房屋具有合法依据。李涛对系争房屋的权利(主要指实体交付)应根据与徐艳一方订立的房屋买卖合同基于债权请求权实现。对于原审法院的上述观点,李涛、苑泽娟持不同意见。“占有”本身并非法定的、独立的物权种类,其性质应认定为一种事实而不是权利。占有权能的“本权”来自债权，根据物权大于债权的法律通识,不难判断李涛、苑泽娟的物权请求权应优先于钟良玲的所谓占有权。占有、使用、收益和处分为所有权的四项权能,取得所有权即应意味着取得所有权所包含的四项权能。本案中李涛、苑泽娟通过善意取得制度所取得的应当是完整的系争房屋所有权,理应包含所有权的四项权能。钟良玲与徐惠祥的房屋买卖关系已经解除,合同解除后,应予恢复原状,钟良玲继续占有系争房屋已没有合法依据。钟良玲要求解除合同并赔偿损失的诉请已经得到法院支持，故钟良玲已丧失了继续占有系争房屋的“本权”基础。钟良玲要求返还房款及获赔损失的诉请已形成一般债权,可另行通过强制执行实现该债权。而钟良玲以继续占有李涛房屋、侵害李涛权益的方式实现其债权没有法律依据。钟良玲仅有权要求徐艳等人赔偿损失,而不能继续占有房屋。所有权作为物权的一种,具有排他性和对世性,因此在李涛与徐艳等三人的法律关系中,李涛取得的房屋所有权应当包含占有权能,转移所有权的同时占有权能也内含于所有权而转移,而钟良玲则根本不享有房屋所有权而无占有的本权,从而为无权占有。李涛享有完整的所有权,且该所有权的取得并不以先行占有为前提，完全有权要求钟良玲返还房屋并排除妨害。钟良玲在前手买卖关系中的诸多操作疑点没有合理解释,如《房屋买卖合同》有抵押条款、缺少中介居间服务的凭据、解约协议与买卖合同日期倒置等。无论是从物权保护的优先性还是从充分发挥物的效能的角度来说,法院均应支持李涛、苑泽娟的全部诉讼请求,恳请二审法院依法改判。陈凤娟、徐艳上诉主张：撤销原审法院(2019)沪0114民初1950号民事判决书第一项,依法予以改判。事实和理由：原审法院认定陈凤娟、徐艳及徐惠祥应当按照人民币(以下币种均为人民币)669元/日(按每月30日计,月违约金为20,070元)向李涛、苑泽娟支付逾期交房违约金,而同区域与系争房屋类似的房屋月租金为4,000元不到，违约金计算标准明显高于李涛、苑泽娟实际损失。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。请求法院依法查明事实,依法予以改判。被上诉人钟良玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。针对陈凤娟、徐艳上诉主张，李涛、苑泽娟辩称：违约金标准是合同中明确约定的，具有惩罚性作用。李涛、苑泽娟损失不能仅以租金标准考量，包括时间成本、诉讼成本等等。原审被告徐惠祥未作陈述。李涛、苑泽娟向原审法院起诉请求：1、判令徐惠祥、陈凤娟、徐艳支付逾期交房违约金(按669元/日的标准，自2017年12月1日起计算至实际交房之日止)；2、判令钟良玲立即搬离上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋并腾空房屋内所有物品、家具，将该房屋返还给李涛、苑泽娟；3、判令钟良玲赔偿损失(按100元/日的标准，自2017年11月23日起计算至实际搬离之日止)。原审法院认定事实：2009年6月4日，徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“902室房屋”)及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2015年中旬，徐惠祥出境前往美国，此后未再有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日，上述三套房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。2016年8月15日，李涛(购买方、乙方)与徐艳(出售方、甲方)在玥翔中介(居间方、丙方)签订《购房居间合同》，其中约定：系争房屋的出让总价为200万元；甲乙双方签订网签版买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款60万元(含定金4万元)，乙方以银行贷款方式支付第二期房款140万元；房地产交易中心出具以乙方为所有权人的产权证且甲方收到银行贷款后1年内交房，双方约定特定日期即2017年9月30日交房。该合同2.5特别约定：甲方在近期尽快办理产证以保证后续流程顺利进行。本房为毛坯交房，付款分两次支付，10天内付15万元，25天内付41万。如因社保问题需解除合同，双方互不追究违约。如交易流程完成后两个月内不能交房，甲方按2,000元/月支付乙方房租。徐艳在该合同上签字确认该房出售已征得同住人、承租人及权利人共有人的同意，如有产权纠纷本人愿负一切法律责任。2016年9月29日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(出卖方、甲方)，李涛并代苑泽娟(买受人、乙方)签订了《拆迁安置房买卖合同》，该合同约定：系争房屋成交价为217万元；第一笔首付款4万元于2016年8月25日签订合同当日支付给甲方，第二笔房款15万元于2016年8月25日支付，第三笔房款46.1万元于2016年9月29日甲方交付房屋钥匙时支付，第四笔房款151.9万元以贷款方式支付；甲方应在乙方支付第三笔房款时将房屋交付给乙方，并结清一切费用。房屋交接日期不超过约定日期十五天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每逾期一天，甲方按乙方支付房款的百分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十天，视为甲方不履行本合同，乙方有权追究甲方的违约责任，终止本合同，按乙方所付房款的两倍支付违约金；鉴于拆迁安置房关系到国家政策等相关特殊政策所造成的不能过户原因，待双方都满足过户条件时，双方无条件配合过户；系争房屋为动迁房，是家庭共有财产，甲方承诺已取得全部房屋共有人的同意。2017年9月7日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(卖售人、甲方)与李涛、苑泽娟(买受人、乙方)签订网签版了《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价267万元；甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤等使用费用进行结算，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；双方同意在2017年10月30日前支付首期房款94万元，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款173万元；双方确认于2017年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之三计算直至实际交付日。当日，李涛与徐艳另签订《购房补充协议》，载明：李涛、苑泽娟购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，买卖双方确认该套房屋实际价格为223万元。李涛实际付首付款50万元，中间发生的所有过账不存在实际借贷关系，是为帮助买家凑够首付款。李涛通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐艳指定账户，徐艳实际收到房款223万元(50万元+173万元)。买方拿到产证后一周内通知卖方验房，后续维修基金及水电、煤气等过户徐艳需配合完成，银行放款后一周内卖方交房，原房东保证交房时该房屋没有对外出租、没有户口、不涉及经济纠纷，否则卖方承担买方因此造成的损失。2017年11月7日，徐艳持显示有美国纽约州字样的委托书与李涛、苑泽娟办理系争房屋的过户手续，该委托书记载徐惠祥、陈凤娟委托女儿徐艳代为出售系争房屋，包括签订合同、收取房款、办理过户等等。当日，徐艳与李涛签订《关于交房补充协议》，其中约定：李涛、苑泽娟购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，李涛通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐艳指定账户。买方拿到新产证一周内，买、卖双方及中介李兴华一起查验房屋，银行放款至徐艳指定账户后一周内卖方交房，原房东保证交房时该房屋没有对外出租、没有户口、不涉及经济纠纷，否则卖方承担买方因此造成的损失。2017年11月23日，系争房屋登记至李涛、苑泽娟名下。关于首付款支付情况，李涛与陈凤娟、徐艳一致确认：李涛于2016年8月15日以POS机刷卡方式向陈凤娟支付过两笔2万元，共计4万元定金。当日，徐艳向李涛出具了相应定金收据。因办理贷款需要相应流水，故2016年8月25日，由陈凤娟、徐艳现金存入李涛账户4万元，李涛随即将该4万元转账支付给陈凤娟。当日，李涛另向陈凤娟转账15万元。2016年9月29日，李涛向陈凤娟转账31万元。当日，徐艳取款15.1万元存入居间方经办人李兴华账户，李兴华再将该款存入李涛账户，李涛随即将该15.1万元转账支付给陈凤娟。2017年8月29日，先由陈凤娟存入李涛账户14万元及9万元，李涛随即将该14万元及9万元转账支付给陈凤娟。2017年9月1日，通过陈凤娟、徐艳垫付款项给李涛一方29万元，再由苑泽娟向陈凤娟转账29万元。以上，李涛一方转账支付首付50万元，现金支付1万元。李涛另选取了银行流水中2017年8月29日中的一笔14万元及9月1日的一笔29万元，如此共同构成首付94万元，恰为合同价267万元的35%。2017年9月7日，徐艳出具收据，确认收到李涛、苑泽娟购房款94万元。2017年10月9日，李涛、苑泽娟签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请商业贷款74万元及公积金贷款99万元，借款合同上记载系争房屋评估价值为267万元。2017年12月7日，李涛申请的贷款计173万元发放至徐艳账户。因陈凤娟、徐艳未能按约向李涛交付系争房屋，2018年2月4日，李涛在系争房屋门口张贴纸条，载明李涛为产权人并预留了电话。钟良玲后联系李涛并告知其早已向徐惠祥、陈凤娟、徐艳购买了系争房屋。原审又查明，1、本案审理中，李涛先陈述玥翔中介李兴华带其看房，发现系争房屋里有人居住，但未向房东及李兴华了解居住者为何人，也未核实与卖方的关系；后又陈述李兴华介绍居住者为租客，租客承诺买卖达成后会搬走。而(2018)沪0114民初6924号案件审理中，李涛在法院向其调查时称：签约时徐艳说没有租客，其敲门里面也没有人，徐艳说工作忙没有时间带看房，并保证房子没有问题。2、本案审理中，徐艳陈述：首付款94万元，李涛实际支付50万元，另外44万元由其与陈凤娟出借给李涛，售房款223万元全部由陈凤娟、徐艳保管。目前，钟良玲已向原审起诉徐惠祥、陈凤娟、徐艳【案号：(2019)沪0114民初1952号】。该案中，钟良玲考虑到系争房屋已过户给李涛且房屋上设定有173万元抵押贷款的客观事实，此外直至2018年9月系争房屋上的纠纷仍未解决，钟良玲已于2018年年底另行购房。有鉴于此，钟良玲改变了原主张继续履行合同的请求，现要求解除合同并赔偿差价损失。该案审理中查明如下事实：2011年6月3日，徐艳在其身份证复印件上出具委托书一份，载明：本人徐艳就天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房屋买卖事项全权委托给我父亲徐惠祥全权办理，愿负因此产生的所有责任。2011年6月5日，徐惠祥出具承诺书一份，载明：对上海市嘉定区天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房地产出售事宜，徐艳、陈凤娟小姐因特殊原因无法到场签收定金，本人签收并代徐艳、陈凤娟小姐签字签收定金，愿承担一切法律责任。以上委托书、承诺书上均加盖有上海合富置业顾问有限公司收件专用章。徐惠祥并代陈凤娟、徐艳(出卖人、甲方)与钟良玲(买受人、乙方)签订有落款日期显示为2011年6月5日的房屋买卖合同一份(合同编号：XXXXXXXXXXX)，其中约定：甲乙双方通过上海原臣房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室，即系争房屋；房屋建筑面积63.09平方米，总价73.8万元。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款26万元(内含定金2,000元)；甲乙双方约定于2011年10月30日前交房给乙方，甲方交付钥匙给乙方，乙方于交房当日支付房款20万元，交房所产生的入户费用均由乙方承担；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交给中介方。甲乙双方约定7个工作日内一起去办理该房屋产权证抵押手续，债权人为乙方，债权额为150万元，抵押证由中介方保管，或做债权额150万元的公证，且支付给甲方部分房款7.8万元、该150万元债权为该房地产抵押于甲方的其他资产无关；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在7日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款20万元。该合同第14页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈凤娟、徐艳郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以73.8万元的价格向钟良玲出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印，同时代陈凤娟、徐艳签字。2011年6月5日，钟良玲向徐惠祥转账25.8万元。徐惠祥于当日出具房款收据，确认收到钟良玲支付的系争房屋购房款26万元。2011年12月6日，徐惠祥与钟良玲签订《解约协议》，该协议显示徐惠祥、陈凤娟、徐艳为出卖人、甲方，钟良玲为买受人、乙方，载明：甲、乙双方于2011年6月5日在合富置业嘉城分行签订的关于系争房屋的房屋买卖合同(编号：XXXXXXXX)，现双方对原合同条款有争议，不能达成共识，故双方同意解除原合同，互不追究违约责任，甲方在签订本协议当日退还乙方之前所付的所有款项。2011年12月9日，钟良玲向徐惠祥转账202,877元。当日，徐惠祥出具收据两份，其中房款收据载明收到钟良玲支付的系争房屋房款20万元，另一份收据载明“收到钟良玲支付的系争房屋维修基金2,551元、分时表100元、物业费150元、电梯费76元，总计2,877元，贰仟捌佰柒拾弃元整”。2013年8月4日，徐惠祥向钟良玲出具收据，确认收到系争房屋房款5万元。目前，系争房屋仍由钟良玲占有使用。原审法院认为：本案争议焦点为：一、李涛一方主张徐惠祥、徐艳一方承担逾期交房违约金是否有依据？标准是否应予调整？二、李涛一方主张钟良玲交还系争房屋并赔偿占用损失是否有依据？针对争议焦点一，李涛一方与徐艳并代徐惠祥、陈凤娟就系争房屋签订了《拆迁安置房买卖合同》《上海市房地产买卖合同》《关于交房补偿协议》等多份协议，李涛一方与陈凤娟、徐艳均认可这些协议为其真实意思表示，故应当受其约束并按其履行。徐惠祥虽未在以上协议上签字，但徐艳称徐惠祥独自在美国办出委托书后托人带回国内，委托徐艳出售系争房屋。徐艳实际上确实持该委托书将系争房屋过户给了李涛一方，故徐艳与李涛一方就系争房屋签订的协议效力均应及于徐惠祥。本案中，买卖双方就交房时间及逾期交房责任有过多次约定，但约定内容并不一致，应视为在后的约定变更了在前的约定。李涛一方与徐艳一方最终约定，卖方于银行放款后一周内交房，逾期交房应按已付款日万分之三计算违约金。现徐艳一方于2017年12月7日收到银行发放的贷款，却未能按约交房，故应自2017年12月15日起支付违约金。目前，徐艳确认李涛一方已支付房款223万元，故李涛一方要求按669元/日的标准计算违约金合法有据，法院予以支持。徐艳一方主张违约金标准过高，法院认为该违约金的计付标准系双方协商一致确定，故根据诚实信用原则，法院对该违约金不予调整。针对争议焦点二，因系争房屋两次出售，造成了目前所有权与占有权能发生分离的客观情况。李涛一方对系争房屋的权利(包括房屋权利交付及实体交付)，应通过其与徐艳一方订立的房屋买卖合同之履行来实现。虽然李涛于2017年11月23日已取得系争房屋的产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权，对此其应依据与徐艳一方订立的房屋买卖合同基于债权请求权向合同相对方主张权利。现实情况是，徐艳一方未与钟良玲解除买卖关系并收回系争房屋，客观上无法向李涛一方履行交付系争房屋的义务，故应向李涛一方承担违约责任。而在第一手买卖关系中，徐惠祥并代陈凤娟、徐艳将系争房屋出售给钟良玲，签订了房屋买卖合同，钟良玲在支付了部分房款后取得了系争房屋，并实际使用至今。陈凤娟、徐艳虽主张与钟良玲的房屋买卖关系早已于2011年12月6日签订《解约协议》时解除，但《解约协议》签订后徐惠祥仍在收取钟良玲支付的房款及维修基金等，并且将系争房屋交由钟良玲使用，直至目前徐惠祥或陈凤娟、徐艳均未提供任何证据证明徐惠祥曾向钟良玲退还过房款或主张过返还房屋，故法院对该主张不予采纳。在徐惠祥、陈凤娟、徐艳与钟良玲间的房屋买卖关系未予解除的情况下，钟良玲占有、使用系争房屋均有合法依据，故产权人李涛一方在其从未自出售方徐艳一方处获得系争房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占有人钟良玲迁出并赔偿占有损失的请求，法院不予支持。徐惠祥经法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。原审法院据此判决：一、徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于判决生效之日起十日内支付李涛、苑泽娟逾期交房违约金(按669元/日的标准，自2017年12月15日起计算至实际交房之日止)；二、驳回李涛、苑泽娟的其他诉讼请求。案件受理费2,746元，由徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担。公告费560元，由徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，钟良玲诉徐惠祥、陈凤娟、徐艳买卖合同纠纷一案【案号：(2019)沪0114民初1952号】，钟良玲诉请解除合同并赔偿差价损失。原审法院审理后，判决解除合同，徐惠祥、陈凤娟、徐艳返还房款并赔偿差价损失，钟良玲返还房屋于徐惠祥、陈凤娟、徐艳。本院认为：李涛、苑泽娟系系争房屋买受人，经登记程序成为产权人。由于系争房屋未在李涛、苑泽娟与徐惠祥、陈凤娟、徐艳之间完成实物交付，李涛、苑泽娟未能实现对系争房屋的占有，相应利益受损。由此，李涛、苑泽娟可以基于买受人的身份，根据房屋买卖合同的约定要求徐惠祥、陈凤娟、徐艳交付系争房屋并承担逾期交房的违约责任。也可以依据系争房屋产权人的身份以物上请求权向实际占有人主张迁让。两种不同法律关系的主张途径均能达到保护目的，由当事人自行选择主张途径，但不能将不同法律关系的主张混同在一案中。本案案由系房屋买卖合同纠纷案，李涛、苑泽娟在向主张逾期交房违约责任的同时，向钟良玲主张迁让并赔偿损失，实际是将债权主张与物权主张予以混同，引发法律关系的紊乱。由于钟良玲在另案中主张解除合同，原审法院在另案中也已判决钟良玲返还房屋于徐惠祥、陈凤娟、徐艳，徐惠祥、陈凤娟、徐艳因此也具备履行合同责任的条件。原审法院在支持李涛、苑泽娟债权主张的同时，对其物权主张未予支持，实际是选择了对当事人最为有利的主张予以裁决，本院对此予以认同。李涛、苑泽娟的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。陈凤娟、徐艳上诉主张调整违约金数额，以系争房屋类似房屋的租金为参考依据。原审法院系基于诚信原则，对陈凤娟、徐艳的主张未予支持。由于徐惠祥、陈凤娟、徐艳的违约责任系其“一房两卖”的故意行为所引发，具有恶意性。违约金的功能除弥补守约方损失外，兼具对恶意违约行为的惩罚性。并且，当事人约定的日万分之三违约金标准，相较通常作为参考标准的银行贷款利率，该违约金标准并不会导致当事人利益失衡。基于前述理由，本院对陈凤娟、徐艳上诉主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,746元，由上诉人李涛、苑泽娟负担1,373元，陈凤娟、徐艳负担1,373元，由徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇二〇年三月三十日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……