海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13397号     原告：河南乐宅信息技术有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）航海东路1346号B座601号，统一社会信用代码91410100MA3X4KUC8Y。   法定代表人：石某，总经理。   委托诉讼代理人：江某、黄某，海南瑞来律师事务所律师。   被告:海口市新埠岛开发建设总公司，住所地海口市新埠大道1号海口新世界花园A1幢，统一社会信用代码91460100201324298T。   法定代表人：陈某1，董事长   委托诉讼代理人：陈某2、吴某，该公司法务。   原告河南乐宅信息技术有限公司与被告海口市新埠岛开发建设总公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江某、被告的委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告河南乐宅信息技术有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付佣金服务费473584.6元；2.判令被告以欠付佣金服务费473584.6元为基数按照年利率6%的标准支付资金占用期间利息至实际付清之日止（以165935.5元为本金，从2017年4月20日计算至2017年6月20日；以473584.6元为本金，从2017年6月21日起计算至被告付清欠款本息之日止。暂时计算至2019年8月20日为64070元）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月31日，原告与被告签订了一份《分销代理合同》（编号：新埠岛-营-2017-090），合同约定被告委托原告代理销售“广物海南之心”项目，被告按照原告累计销售总额支付佣金服务费，服务费按签订合同金额的一定比例支付。合同签订后，原告投入大量人力物力，利用公司渠道资源开展项目推介工作，累计代理销售广物海南之心项目别墅20套。但被告对其中3套房屋的代理销售工作不予确认，并拖欠该3套房屋佣金服务费共计473584.6元，具体如下：1.客户姓名卞高强,房号07#C3-1-102,房屋总价3318710元,佣金金额165935.50元,确认时间2016年12月19日；2.客户姓名石磊,房号10#A1-4-107,房屋总价3225816元,佣金金额161290.80元,确认时间2016年12月14日；3.客户姓名祝梓涵,房号10#A1-2-107,房屋总价2927166元,佣金金额146358.3元,确认时间2016年12月14日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，原告积极履行合同义务、促使客户与被告成交，被告应按合同约定支付佣金服务费并支付相应的利息。原告曾多次与被告协商处理此事，但被告总是以种种理由拒付原告佣金服务费，为了维护原告的合法权益，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。   被告海口市新埠岛开发建设总公司辩称：原告主张支付诉争三套房屋的佣金没有事实和法律依据，具体理由如下：一、关于07#C3-1-102房。卞高强并非原告推介客户，且卞高强至今尚未付清房款，我司已提起诉讼拟解除合同，根据分销代理合同第四条第3款的约定，如在支付佣金服务费前退房的，则我司无需支付服务费。该套佣金是否应当支付，应当以另案裁判结果为依据。二、关于10#A1-4-107房。首先，根据分销代理合同补充协议的约定，10#A1-4-107房是我司已售给原告的房源，并同意将925816元佣金抵扣该套房源的房款，此外原告还享有免费更名的权利。其次，根据分销代理合同补充协议第七条的约定，该套房源的销售，原告不得再收取佣金。再者，又根据石磊与原告共同出具的房款抵扣说明，可以看出该套房源系原告更名给石磊，并非原告所述由李卓亚更名至石磊名下。三、关于10#A1-2-107房。祝梓涵已于2017年1月15日由其法定代理人吴琼花认购了10#A1-2-107房，并签署了买卖合同，因此该套房源并非由李卓亚于2017年5月25日申请更名至祝梓涵名下。祝梓涵并非原告推介客户，原告不得向我司主张支付佣金。综上所述，原告请求支付佣金没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回其全部诉讼请求。   原告河南乐宅信息技术有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：第一组证据：《分销代理合同》；第二组证据：看房报备记录短信、《广物海南之心看房确认单》、《广物海南之心商品房订购协议书》（07#C3-1-102房）、卞高强身份证复印件、《海口市商品房买卖合同》（编号L00303578）；第三组证据：看房报备记录短信、《广物海南之心看房确认单》、《广物海南之心商品房订购协议书》（10#A1-4-107房）、收款专用收据、刷款单、更名请示、《海口市商品房买卖合同》（编号L00349823）；第四组证据：看房报备记录短信、《广物海南之心看房确认单》、《广物海南之心商品房订购协议书》（10#A1-2-107房）、收款专用收据、刷款单、更名请示、《海口市商品房买卖合同》（编号L00318167）；第五组证据：刷款单、《广物海南之心优惠权登记书》；第六组证据：原告的工作人员石惠代刷认筹金存根、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《广物海南之心楼宇认购书》；第七组证据：新埠岛广物海南之心楼盘网页信息截图。   被告海口市新埠岛开发建设总公司提交如下证据：《说明》、《补充协议》、（2019）琼0108民初805号《海口市美兰区人民法院受理案件通知书》、起诉状、（2020）琼0108诉前调170号《海口市美兰区人民法院通知书》、起诉状、《广物海南之心楼宇认购书》。   经本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原、被告均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理查明案件事实如下：   2016年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《分销代理合同》，主要约定：甲方委托乙方代理销售广物海南之心项目；代理期限为2016年12月31日至2017年1月23日；在合作期限内，甲方按乙方累计销售总额（以网签数据为准）支付佣金服务费，服务费按销售签订合同金额5%支付；乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为：上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在7个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方，乙方在收回结算单后7个工作日内提交与本合同业务类型相符的等额、合法、有效的增值税专用发票及本合同约定的付款依据资料，甲方在收到前述发票及材料后7个工作日内将足额代理费转账至乙方指定账户，如未收到前述资料，甲方有权延迟付款；对于一次性或分期付款的客户，在客户交齐首付款并签署《商品房买卖合同》后，甲方应结算全额服务费给乙方，对于按揭付款的客户，在客户交齐首付款、签署《商品房买卖合同》并取得银行按揭初审回执后，甲方应结算全额服务费给乙方，若客户在甲方支付服务费前退房，甲方无需支付服务费；乙方须提前2小时将客户资料（姓名、电话号码）给甲方确认，并在客户到达现场签订《客户确认表》，方可认定客户为乙方客户，已认定为乙方的客户需在两个月内（不超出保护期）成交方可有效，成交以签订《认购书》为准；等等。   上述合同签订后，双方便开展代销合作。2016年12月29日，原告的工作人员向被告指定的接收报备记录的联系人号码180XXXXXXXX发送看房报备信息，报备内容“日期：2016年12月29日分销公司：河南乐宅信息技术有限公司带看人员：石惠联系电话：137XXXXXXXX到访时间：2016年12月29日到访人数：4客户姓名139XXXXXXXX马国杰133XXXXXXXX卞高强案场接待人：王姝”。报备后，原告的工作人员遂带客户卞高强等人到被告销售处，由被告销售接待员王姝于现场接待后，填写《广物.海南之心看房确认单》（以下简称“《看房确认单》”），经营销经理冯黎明、营销负责人陈仲夷签名确认。同日客户卞高强向被告支付购房订金50000元。2016年12月31日，被告与客户卞高强签订《广物海南之心商品房订购协议书》（以下简称“《订购协议书》”），其中明确了购买的房号（C3-1-102房）、面积、单价、总价、订金、付款方式等内容，同时确认客户卞高强已支付订金50000元。2017年4月13日，被告与客户卞高强签订《海口市商品房买卖合同》并办理了备案登记（备案号L00303578）。   2016年12月14日，原告的工作人员向被告指定的接收报备记录的联系人号码180XXXXXXXX发送看房报备信息，报备内容“日期：2016年12月14日分销公司：河南乐宅信息技术有限公司带看人员：石惠联系电话：137XXXXXXXX到访时间：2016年12月14日到访人数：4客户姓名：李卓亚136XXXXXXXX案场接待人：王姝（馨慧）”。报备后，原告的工作人员遂带客户李卓亚等人到被告销售处，由被告销售接待员王姝于现场接待后，填写两份《看房确认单》，经营销经理冯黎明、营销负责人陈仲夷签名确认。同时石惠代李卓亚刷卡向被告支付两套房的购房诚意金各20000元共40000元。2017年1月15日，被告与客户李卓亚签订两份《订购协议书》，其中分别明确了购买的房号（A1-4-107房、A1-2-107房）、套内建筑面积（均为216.87平方米）、套内建筑面积单价（14874.42元/㎡、13917.70元/㎡）、房屋总价（3225816元、3018332元）、订金、付款方式（均为银行按揭）等内容，同时确认客户李卓亚已支付A1-4-107房、A1-2-107房的订金各50000元。   之后，被告与祝梓涵、石磊分别签订《广物海南之心楼宇认购书》，在抬头处均记载“认购日期：2017-01-15”，但落款处未记载签署日期。其中石磊签订的《广物海南之心楼宇认购书》中记载，其认购的A1-4-107房的单价、房屋总额与客户李卓亚签订的上述《订购协议书》中记载的A1-4-107房的单价、房屋总额、付款方式一致；祝梓涵签订的《广物海南之心楼宇认购书》中记载，其认购的A1-2-107房的套内建筑面积单价“13497.33元/㎡”、房屋总额“2927166元”、付款方式为“一个月分期”，与客户李卓亚签订的上述《订购协议书》中记载的A1-2-107房的单价、房屋总额、付款方式不一致。   2017年6月14日、2017年12月14日，被告分别与祝梓涵、石磊签订《海口市商品房买卖合同》并办理了备案登记（A1-2-107房的备案号L00318167、A1-4-107房的备案号L00349823）。2017年11月16日，原告和石磊共同向被告出具《说明》，内容“贵公司应付我司分销代理合同（合同编号：新埠岛-营-2017-090）的代理佣金款项925816元，请抵扣我司石磊购买贵公司10#A1-4-107同等金额的房款”。   另查：一、庭审中，被告对原告提供的《看房确认单》、《订购协议书》、更名的《请示》发表质证意见，认为《看房确认单》是原告与被告员工串通所填写，其中签名的冯黎明、王姝、陈仲夷是被告的员工，现已离职；《订购协议书》没有原件核实，不予认可，且《订购协议书》的格式也不是公司使用的格式。   原告对《看房确认单》、《订购协议书》说明如下：（一）《看房确认单》是原告推介的客户看房时由被告接待人员或原告对客户基本信息一栏进行填写，但由于销售现场比较火爆，带看人员比较多，所以通常情况下是由被告接待人员填写后交由原告当面确认，再由被告销售经理和营销负责人签字确认，所以对于字迹的问题，因为存在开发商和销售人员填写的情况，我方也认为由开发商销售人员填写的效力实际也高于原告自行填写，在实际操作中为了结佣方便一般也只填写客户、介绍人、接待人员、销售经理、营销负责人而没有要求客户自行填写，而且《看房确认单》也已经解决了客户是谁、客户由谁带来、该客户由谁带来已经开发商最终确认的问题，故《看房确认单》已具备前述要件的情况下，应认为具备结佣的条件；原告所推介的客户都是通过原告积累的人脉关系，并付出了人力物力得来，且原告也是按与被告的销售代理合同规定的流程履行了报备，签订确认单的程序，最后客户签订订购协议书才被认定为原告有效客户，根本不存在与被告所述的工作人员串通的情形，且被告也没有证据证明其工作人员离职或被开除是由于在本案原告推介客户过程中存在与原告串通而导致。（二）《订购协议书》是被告公司所出具的，被告的代理销售商并不止原告一家，其他代理销售商推介客户所使用的认购书均为该版本，此后，客户李卓亚因限贷限购问题，就申请将A1-2-107房、A1-4-107房的认购人更名为石磊、祝梓涵；石磊、祝梓涵约于2017年5、6月更名，由于被告已使用新版本的楼宇认购书，所以将石磊、祝梓涵认购的两套房的认购书即李卓亚于2017年1月15日签订的两份《订购协议书》回收，更换为以新版本与石磊、祝梓涵签订认购书；以石磊、祝梓涵为认购人的《楼宇认购书》并不是2017年1月15日当日签订的，是更名之后才更换了新版本。   二、庭审中，原告对其主张的佣金占用期间的利息起算陈述如下：卞高强的合同是2017年4月13日签订，按照约定签订后7日内支付首付款，而在客户支付首付款后结算佣金服务费，所以卞高强一户的佣金结算时间为2017年4月20日。祝梓涵签订合同的时间是2017年6月14日，祝梓涵结算佣金的时间2017年6月21日。石磊签订合同的时间2017年12月14日，石磊结算佣金的时间2017年6月21日，因为石磊的买卖合同应于2017年6月20日办理银行按揭手续，原告当时是按办理按揭手续后的次日支付佣金服务费。   被告对原告的上述陈述不予认可，认为按照《分销代理合同》的约定，卞高强的首付款支付时间是2017年10月13日，最快也要在2017年11月，且在原告交齐发票等相关资料的七个工作日才支付佣金；石磊是按揭客户，其按揭回款时间大约是2018年3月19日，但一般来说取得按揭初审回执的时间是在放款前的一个月内，但被告不清楚按揭回款的时间，所以石磊这套房的佣金最快也要在2018年4月结算，且要在原告交齐发票等相关资料的七个工作日才支付；祝梓涵的首付款的时间是2017年7月3日，所以祝梓涵这套房的佣金最快也要在2017年8月结算，且在原告交齐发票等相关资料的七个工作日才支付。   三、2019年1月18日，本案被告以“被告（卞高强）已向原告支付了第一期和第二期房款总计1706439元购房款，但被告至今仍未向原告支付第三期房款670000元，逾期已超过90日”为由向本院提出诉讼[（2019）琼0108民初805号]，主张“解除《商品房买卖合同》（海南之心C3-1栋102房），被告卞高强立即配合办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续并支付违约金”。此后该案撤诉。2020年1月13日，被告再次向本院起诉，诉求内容与（2019）琼0108民初805号一致。   本院认为：原、被告签订的《分销代理合同》是双方经协商一致达成的协议，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守合同约定，履行各自的合同义务。   一、关于C3-1-102房，被告认为该房的买方卞高强非原告推介的客户。经审查：（一）从原告提供的证据可证实，原告于2016年12月29日已向被告指定的接收报备记录的联系人号码180XXXXXXXX发送看房报备信息，并于当日签署《看房确认单》，被告工作人员即销售接待人员王姝、营销经理冯黎明、营销负责人陈仲夷均在确认单上签名确认该客户为原告推介客户，故可认定卞高强为原告推介客户；被告认为原告与被告的上述工作人员存在串通的行为，举证不足，本院不予采信。（二）虽然原告未能提供《订购协议书》的原件，但该协议书的签订主体是被告与卞高强，原告作为代理销售方客观上无法持有该协议书的原件，故被告如对该协议书不予认可应提供反驳证据，现被告未能提供反驳证据，结合2017年4月13日被告与卞高强已签订《海口市商品房买卖合同》并备案之事实，可认定被告与卞高强于2016年12月31日签订《订购协议书》属实；（三）按照《分销代理合同》的约定“乙方须提前2小时将客户资料（姓名、电话号码）给甲方确认，并在客户到达现场签订《客户确认表》，方可认定客户为乙方客户，已认定为乙方的客户需在两个月内（不超出保护期）成交方可有效，成交以签订《认购书》为准”，原告针对客户卞高强的代理销售行为已符合认定卞高强为原告推介客户并成交的条件。（四）按照被告与卞高强于2017年4月13日签订的《海口市商品房买卖合同》的约定，卞高强采取分期付款方式支付购房款，根据被告于（2019）琼0108民初805号案件中的陈述，卞高强已支付了第一期和第二期房款总计1706439元，已符合《分销代理合同》约定的支付佣金的条件；被告以卞高强违约未支付剩余购房款而于（2019）琼0108民初805号案件中主张解除《海口市商品房买卖合同》，不属于《分销代理合同》中约定的“若客户在甲方支付服务费前退房”之情形，不适用“甲方无需支付服务费”之约定。综上，原告主张被告支付C3-1-102房的佣金，符合约定，于法有据，本院予以支持。   二、关于A1-2-107房。被告认为该套房源的认购人祝梓涵非原告推介的客户。经审查：（一）按照上述第一点第（一）项之阐述，原告提供的证据可认定“李卓亚”为原告推介的客户。（二）被告提供了其与祝梓涵签订的《广物海南之心楼宇认购书》，该认购书抬头处标注“认购日期：2017年1月15日”，落款处无签订日期，该认购书签订日期不明确；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定，可知认购书具有初步明确买卖双方权利义务、为签订商品房买卖合同作出担保、同时阻止不确定的第三人占有该房源之目的，故认购的日期是认购协议中的重要内容；该《广物海南之心楼宇认购书》中无签订日期，仅标注认购日期，不符合常理，被告亦未举证祝梓涵于认购之时支付认购订金的凭据，故可判断该《广物海南之心楼宇认购书》非于2017年1月15日当日签订。（三）原告举证的《订购协议书》虽未能提供原件，但该协议书的签订主体是被告与李卓亚，原告作为代理销售方客观上无法持有该协议书的原件，被告如对该协议书不予认可，应提供反驳证据即提供A1-2-107房的认购书以证实该房的认购签订情况，被告举证的其与祝梓涵签订的《广物海南之心楼宇认购书》不足以证实A1-2-107房的实际签订情况，但通过该认购书可确知祝梓涵认购该房的日期为2017年1月15日，此日期与原告举证的李卓亚签订的《订购协议书》的签订日期相吻合，可判断祝梓涵签订的《广物海南之心楼宇认购书》和李卓亚签订的《订购协议书》具有关联性。（四）原告举证的《订购协议书》、李卓亚支付诚意金的凭据、原告工作人员的刷卡凭单、更名请示和被告提供的《广物海南之心楼宇认购书》可以形成完整的证据链，证实：被告与原告推介的客户签订认购书后，根据客户更名需求以新客户名义重新签订认购书的过程。综上，原告的陈述具有合理性，A1-2-107房属于原告推介的客户李卓亚所认购，不论该房源于李卓亚认购之后因何更名、如何更名，均不影响该房属于原告推介客户所认购之房源的事实。此后，被告与祝梓涵亦签订了《海口市商品房买卖合同》并备案登记，支付佣金的条件已成就，故原告主张被告支付A1-2-107房的佣金，于法有据，本院予以支持。   三、关于A1-4-107房。被告举证《说明》、《补充协议》欲证实该房已出售给原告，石磊是从原告处购得该房，不应收取佣金。但该协议无签订日期，签订时间无法明确，从协议的相关表述“若乙方为销售代理公司，该房产的成功销售，乙方不向甲方收取代理佣金”，不足以说明该房为石磊从原告处购得；原告和石磊共同出具的《说明》，也仅表明其同意以被告应向原告支付的佣金925816元抵扣该房同等金额的房款，并非表明原告同意免除该房源的佣金。按照上述第二点之阐述，李卓亚签订的《订购协议书》与石磊签订的《广物海南之心楼宇认购书》中约定的单价、房屋总额、付款方式、认购日期均一致，足以证实A1-4-107房也属于原告推介的客户李卓亚所认购，不论该房源于李卓亚认购之后出于何种原因、如何更名，均不影响该房属于原告推介客户所认购之房源事实的成立。被告与石磊亦签订了《商品房买卖合同》并备案登记，支付佣金的条件已成就，故原告主张被告支付A1-4-107房的佣金，于法有据，本院亦予以支持。   综上，按照卞高强、石磊、祝梓涵分别与被告签订的《海   口市商品房买卖合同》中约定的C3-1-102房、A1-4-107房、A1-2-107房的房屋总价，被告应分别向原告支付上述三套房的佣金（代理费）165935.50元（3318710元×5%）、161290.80元（3225816元×5%）、146358.30元（2927166元×5%），合计473584.60元（165935.50元+161290.80元+146358.30元）。   四、关于利息的计付问题。按照《分销代理合同》的约定“乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为：上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在7个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方，乙方在收回结算单后7个工作日内提交与本合同业务类型相符的等额、合法、有效的增值税专用发票及本合同约定的付款依据资料，甲方在收到前述发票及材料后7个工作日内将足额代理费转账至乙方指定账户，如未收到前述资料，甲方有权延迟付款”，代理费支付应以经过结算、确认、提供有效付款凭据为前提条件，正因双方对上述三套房的结算存在分歧未能确认而产生本案纷争，故被告尚未支付代理费不构成延迟付款，原告主张被告应从与卞高强、祝梓涵签订合同7日后、石磊办理按揭手续后的次日起支付利息，与约不符，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海口市新埠岛开发建设总公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告河南乐宅信息技术有限公司支付佣金（代理费）人民币473584.60元。   二、驳回原告河南乐宅信息技术有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币9176.54元，由原告河南乐宅信息技术有限公司自行负担1093.54元，被告海口市新埠岛开发建设总公司负担8083元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 詹海灵   人民陪审员 李明学   人民陪审员 黄亚六     二〇二〇年三月十二日   书记员 蔡亚玲   书记员 陈晓东   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。