广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1121号原告：李静怡，女，住广州市白云区。委托诉讼代理人：卢钟锐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁沐周，广东广信君达律师事务所律师。被告：王诗增（WANG,SzeTsang），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘垒，广东华之杰律师事务所律师。原告李静怡诉被告王诗增房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李静怡的委托诉讼代理人卢钟锐、梁沐周，被告王诗增委托诉讼代理人陈庆元、刘垒出庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李静怡向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为6800410号《房屋买卖合同》及编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》；2.被告向原告返还定金215000元，支付房屋中介费21400元、按揭服务费3000元;3.被告赔偿原告房屋差价损失2066000元,赔偿自2016年10月1日至2019年6月1日的房屋预期租金损失180922.5元；4.被告向原告支付提存款1933000元的利息共计153431.88元（自提存之日即2017年10月8日计算至番禺区人民法院退回提存款之日即2019年7月5日，按同期银行存款利率4.5%计算);5.被告向原告支付广州市中级人民法院作出的(2019)粤01民终5190号民事判决书确定的原告应承担的一审案件受理费24155元、保全费5000元、二审受理费47968元，案件诉讼保函费6450元；6.被告承担本案诉讼费用、保全费、诉讼保函费2410元、鉴定费13000元。事实和理由：2016年9月15日，原、被告签订编号6800410号的《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售位于广州市番禺区××村镇迎宾路段××花园××山水××1102号房（以下统称涉案房屋），房屋成交价格为人民币2148000元。原告在2016年9月9日至9月13日期间，向被告支付定金215000元，并于2016年9月29日将同意贷款通知书交给房屋中介机构广州市逸家和房地产中介服务有限公司转交给被告。在原告多次催告被告办理过户手续无果后，原告诉至法院，请求被告履行过户义务。在一审【案号为：（2017）粤0113民初3684号】审理过程中，案外人梅芳（被告的妻子）主张涉案房屋系夫妻共同财产，被告未经其同意，擅自出卖房屋系无权处分。一审法院认为原告已履行支付定金的义务并一次性将剩余房款1933000元提存至法院，且案外人梅芳未经其同意处分共有房屋的主张不合常理，判令被告应协助原告办理涉案房屋过户手续。后被告不服一审判决，诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院认为原告已依约向被告支付了定金，但涉案房屋属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第97条之规定，被告擅自处分其与妻子梅芳的共有房屋，未得到妻子的同意及追认，原告要求被告办理涉案房屋的过户手续，缺乏事实和法律依据，驳回了原告要求被告办理涉案房屋过户手续的请求。被告无法办理过户手续系因被告隐瞒涉案房屋属于夫妻共有财产的事实，原告对此并无过错。其一，涉案房产登记在被告个人名下，占有份额为全部，原告基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的；其二，被告与原告签订的《广州存量房买卖合同》中载明涉案房屋共有情况是无、被告保证所提供权属情况真实、对涉案房产享有完整产权。综上，被告己构成根本违约。因被告根本违约，原告享有法定解除权。根据《合同法》第97条及第114条第2款之规定，被告应向原告返还定金215000元。同时因《存量房买卖合同》第十条约定的“成交价的10%”的违约金低于造成的损失，原告请求法院予以增加，增加后的赔偿损失，包括房屋中介费21400元、按揭服务费3000元、房屋差价损失2066000元、房屋预期租金损失189022.5元（根据广州市租赁管理所发布的租金参考价，涉案房屋2016年每月租金4407.5元、2017年每月租金参考价为4515元、2018年和2019年每月租金参考价为4730元，其中2019年尚未出租金参考价，参考2018年的租金参考价）、提存款1933000元所产生的利息153431.88元、请求过户的一审案件受理费24155元、保全费5000元、二审受理费47968元、案件诉讼保函费6450元。被告王诗增辩称，1.原告作为买受人，购买房屋时应主动向出售人或中介了解涉案房屋共有人的情况，了解出卖人的婚姻状况，原告的疏忽导致购买了无权处分的房屋；中介机构是原告自行找的，中介没有尽到尽职义务，中介在从事买卖过程中，从未提醒、询问被告，未去房管局查询查册，也没有向被告查询房产持有人婚姻状况及共有情况，更没有要求被告出示是否同意出售涉案房屋的意向书，种种原因导致合同无效；被告王诗增长期居住生活在香港且对国内房屋相关政策无从了解，原告自身对购房不成及损失应承担比被告更大的责任。原告造成的损失应当向中介公司主张，原告把造成的损失要被告承担没有依据。2.被告不同意解除合同，涉案的两份合同实际违反了物权法第97条、城市房地产管理法第38条及合同法第52条第5款的规定，故涉案两份合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。3.确认收到定金215000元，但定金支付的名称是董兵，与本案无关，由于涉案房屋现仍有网签手续未能涂销，被告同意在原告配合撤销网签手续后向其返还定金。中介费由中介公司收取，原告应向中介公司追讨，不同意返还按揭服务费及原告主张的其他损失。由于涉案的两份合同从签订起无效，合同订立后根本不可能就产生原告所预期的购房目的，房屋不可能达到过户目的，房屋升值部分也不可能归原告所有。链家只是一家一般的房屋中介公司，原告提交的链家APP涉案房屋现交易价、现租金价，不具有客观性、准确性、权威性，不能作为认定原告所谓损失的依据，不同意支付房屋差价的损失以及这段时间的租金。4.原告应法院要求自行决定对案涉款项进行提存，产生的损失应由原告自行承担。5.广州中院的生效判决有关对案件受理费、保全费、保函费已经作出明确处理，认为应当按照中院的判决处理。6.本案诉讼费用、保全费、诉讼保函费，由原告自行承担。经审理查明，涉案房屋于2007年7月19日登记至被告名下，占有份额为全部，建筑面积为107.50平方米。根据广州市番禺区国土资源和规划局于2019年6月6日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋无抵押，于2017年5月9日被广州市番禺区人民法院查封，于2019年5月27日被广州市南沙区人民法院轮候查封。被告分别于2016年9月8日、2016年9月9日开具收到丘雪购房定金的两份收据（金额共计100000元）。原告提供招商银行股份有限公司广州赤岗北路支行的账户历史明细表显示2016年9月12日到2016年9月13日期间向邓慧丽转账3次，金额共计115000元。被告在庭审中确认收到原告支付的定金215000元。2016年9月12日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）、广州市逸家和房地产中介服务有限公司（丙方、房地产中介服务机构，以下简称“逸家和中介公司”）三方签署了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），其中被告签字落款日期为2016年9月15日，办理网签时间为2016年9月12日。同日，原告向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭费3000元。2016年9月15日，被告（卖方）与原告（买方）、逸家和中介公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号NO.XXX）,约定：买卖双方独家委托经纪方促成涉案房屋的买卖事宜；第一条：卖方保证所填写和提供的有关涉案房屋产权权属情况均真实合法，保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。第二条：1、该物业之成交价为2148000元……2、买卖双方税费缴付方式为买方支付；3、买卖双方同意卖方交付涉案房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。第五条：3、基于经纪方提供的中介服务，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费21400元;第六条：1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付成交价的10%作为违约金。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现……2、若买卖双方任何乙方出现本条第1点的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。第十二条三方约定的其他事项：买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易，如同意贷款通知书出具后，卖方申请还款手续未能在此之前完成涂销抵押，则办理本次交易递件手续顺延至卖方完成涂销抵押。合同附件（付款方式）约定，本次交易为涂销抵押后按揭付款：定金100000元，买方应在签署本合同时自行交付卖方；定金余款114800元，买方需在2016年9月12日前自行交付给卖方；卖方应在收到定金15日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易递件手续；卖方自行赎契，卖方收取定金后5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起15个工作日内一次性还清所欠银行贷款；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）433200元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；楼价余款（即申请银行贷款额）150万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由银行直接划拨至卖方银行账户等内容。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告在庭审中确认，双方实际履行的是《房屋买卖合同》（编号NO.6800410）；被告未将涉案房屋交付原告使用。后双方因合同履行问题，李静怡以王诗增为被告，梅芳、邱雪为第三人向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求王诗增履行过户义务。该案诉讼过程中，李静怡于2017年10月8日将涉案剩余购房款1933000元提存至广州市番禺区人民法院代管款账户。广州市番禺区人民法院作出（2017）粤0113民初3684号《民事判决书》，判决王诗增将涉案房屋转移登记至李静怡名下。王诗增不服一审判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终5190号《民事判决书》，查明：2016年9月18日，邓慧丽、王诗增向贷款银行申请解除涉案房屋的抵押用于出售，申请提前还贷，银行部门核准同意；2016年12月提前还贷成功（还贷金额151万元），涉案房屋已经注销抵押登记。2016年9月23日，李静怡取得《兴业银行广州分行信用项目审批通知书（同意）》。王诗增与妻子梅芳于2000年4月12日在广东省××福田区民政部门登记结婚。涉案房屋的登记权属人为王诗增，发证日期为2007年7月24日，涉案房屋的取得是发生在王诗增与梅芳夫妻关系存续期间。证人陈某（逸家和中介公司的工作人员）出庭的证言为：涉案房屋交易由我全程跟进，最开始是丘雪为买房人，我方咨询按揭公司后，因丘雪和董兵名下有房产，其申请按揭的比例有限制，丘雪和董兵提出更换自己的亲人作为买房人，2016年9月15日我是第一次见李静怡，当时卖方王诗增同意并与李静怡重新签订了《房屋买卖合同》（NO.XXX）和补充协议……我方将李静怡的同贷书原件在番禺区政务服务中心交给王诗增，但没有签收，当天是去办理涂销抵押手续……除了关于定金的陈述外，双方当事人对于证人证言基本认可……广州市中级人民法院认为，李静怡已依约支付定金215000元，但涉案房屋属于王诗增与梅芳的夫妻共同财产，王诗增擅自处分其与梅芳的共有房屋，未得到妻子的同意及追认，李静怡要求王诗增办理涉案房屋的过户手续，缺乏事实和法律依据。并据此撤销了一审判决，驳回了李静怡的全部请求。一审案件受理费24155元、保全费5000元，二审案件受理费47968元，均由李静怡负担。（2017）粤0113民初3684号诉讼过程中，李静怡申请财产保全，查封了涉案房屋，并向广东合润融资担保有限公司支付担保服务费6450元。本案审理过程中，本院根据原告的申请，于2019年5月23日作出《民事裁定书》，裁定查封王诗增名下位于番禺区××村镇迎宾路段××花园××山水××1102（不动产权证书号：XXX）的房屋。为此，原告支付保全费5000元，向广东合润融资担保有限公司支付担保服务费2410元。另查明，原、被告在庭审中均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告认为由于被告的配偶拒绝履行涉案买卖合同，导致合同最终无法履行，被告应当承担原告的实际损失和可得利益损失，包括：房屋差价损失、租金损失、中介费和按揭服务费损失、提存款的利息损失以及案件受理费、保全费和担保服务费的损失。1.关于房屋差价损失，原告申请对涉案房屋进行评估。原、被告在庭审中均同意以2019年5月21日作为评估基准日。本院通过摇珠程序选定广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2019年5月21日的价值进行评估。广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司于2019年11月6日出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2019年5月21日时的市场总价为4214000元。为此，原告支付鉴定费用13000元。经质证，原告对《房地产估价报告》无异议。被告认为该评估书所评估的涉案房屋未考虑“受税收政策对估价对象有一定影响”“金额政策对估价对象有一定影响”等不利因素，价值明显高于市场价，并认为该报告书所选取的价值时点并非双方当事人共同认可的价值时点，认为评估报告并未真正反映涉案房屋的实际价值，也不应认定涉案房屋因共有人不同意交易原告李静怡主张要求补偿差距的依据。2.关于房屋预期租金损失，原告认为应当参照广州市房地产租赁管理管理所发布的各年度房屋租金指导价计算租金损失。被告对此不予确认，认为不能依照租金指导价计算租金损失。原告在庭审中确认，对于租金标准不申请鉴定。3.关于中介费损失。原告提供逸家和中介公司于2016年9月8日出具收据，记载收到邱雪/董兵交来的部分中介服务费10700元。原告认为，虽然已支付的中介费是10700元，但是合同约定的中介费为21400元，剩余部分仍需要支付给中介公司，故中介费损失应为21400元；原告为丘雪、董兵的亲人，丘雪的所有权益（含定金、中介费）是全部转让给原告的，如果该笔款项不视为原告支付的中介费，逸家和中介公司不可能配合协助原告办理银行同贷书及后续的契税、过户等手续。被告认为该收据的抬头不是原告，与本案无关。本院认为，被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因原、被告均同意适用我国内地法律处理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》中就买卖涉案房屋形成的买卖合同关系是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告认为上述买卖合同关系无效，没有依据。《房屋买卖合同》中约定，被告保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利。现因被告配偶梅芳拒绝出售涉案房屋，导致涉案合同无法履行，原告要求解除上述合同，于理有据。但因上述合同涉及原、被告之间的房屋买卖合同关系及当事人与逸家和中介公司之间的居间合同关系，本院仅审查原、被告之间的房屋买卖合同关系，仅解除原、被告就买卖涉案房屋形成的房屋买卖合同关系。如上所述，被告出售涉案房屋，未征得共有人的同意，应当承担合同解除的违约责任。关于房屋买卖合同关系解除后原告的损失如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还定金215000元，本院予以支持。关于中介代理费及咨询费、按揭服务费的问题。虽然原告提供的收据中记载的是逸家和中介公司收到丘雪/董兵支付的中介代理费及咨询费10700元，但是结合原告曾在（2017）粤0113民初3648号案中申请的逸家和中介公司的工作人员陈某的证言及（2019）粤01民终5190号《民事判决书》中认定的事实，本院认定，原告已向逸家和中介公司支付中介代理费及咨询费10700元。《房屋买卖合同》约定，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。故被告应当支付原告已支付的中介代理费及咨询费10700元。因剩余中介代理费及咨询费尚未实际发生，原告要求被告支付中介代理费及咨询费21400元，没有依据，本院不予支持。原告为被告购买涉案房屋支付按揭服务费3000元，该笔费用已实际发生，对于原告要求被告支付该笔款费用的主张，本院予以支持。关于房屋差价损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房价市场的价格波动是原、被告在在签订合同时理应预见到的情况，原告主张的房屋差价损失，系合同正常履行可获得的履行利益。如前所述，因被告原因导致合同无法继续履行，被告应赔偿涉案房屋差价损失。原、被告在庭审中均同意以2019年5月21日作为评估的基准日，而根据广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》记载，涉案房屋在2019年5月21日的市场总价为4214000元。虽然被告认为该评估结论高于市场价，但并无充分的事实依据，本案亦不存在应当依法重新进行评估的情形，故本院对上述评估结论予以采纳。原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定的涉案房屋成交价为2148000元，故原告要求被告支付涉案房屋差价损失2066000元（4214000元-2148000元），于理有据，本院予以支持。关于原告主张的2016年10月1日至2019年6月1日的房屋预期租金损失问题，因本院支持的房屋差价损失足以弥补原告损失，故对原告主张的逾期租金损失不予支持。关于原告主张的提存款利息损失问题。原告获取房屋差价利益系以其支付相应的房款为前提，房款利息损失已含在房屋差价损失中得以补偿，故对原告的该项主张不予支持。关于其他诉讼费用的问题。因（2017）粤0113民初3648号案受理费、保全费以及（2019）粤01民终5190号案受理费已在生效判决（2019）粤01民终5190号《民事判决书》中进行处理，原告要求被告承担上述费用，没有依据，本院不予支持。原告要求被告支付上述案件中产生的担保费用6450元以及本案中产生的担保费用2410元，但因上述费用并非诉讼必须产生的费用，对于原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李静怡与被告王诗增（WANG,SzeTsang）就番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园锦绣山水园X栋XX号房签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.6800410）及《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）中形成的房屋买卖合同关系；二、被告王诗增（WANG,SzeTsang）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李静怡返还定金215000元，支付房屋中介费10700元和按揭服务费3000元；三、被告王诗增（WANG,SzeTsang）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李静怡赔偿房屋差价损失2066000元；四、驳回原告李静怡其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26081元，由原告李静怡负担4143元，被告王诗增（WANG,SzeTsang）负担21938元；保全费5000元由被告王诗增（WANG,SzeTsang）负担；鉴定费13000元由被告王诗增（WANG,SzeTsang）负担。如不服本判决，原告李静怡可在判决书送达之日起十五日内，被告王诗增（WANG,SzeTsang）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  魏景霞人民陪审员  陈金好二〇二〇年三月二十七日书 记 员  钟秀娟