西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14440号原告：史银丽，女，汉族，1987年8月22日出生，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：房于博，陕西稼轩律师事务所律师。被告：解凡皓，男，汉族，1985年10月28日出生，住西安市未央区。被告：马瑞，女，汉族，1985年5月1日出生，住陕西省延长县。委托诉讼代理人：解凡皓，系被告马瑞之夫。第三人：中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，住所地：西安市高新区。负责人：全涛，系该支行行长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟玉莹，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告史银丽与被告解凡皓、马瑞，第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称中国银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史银丽及其委托诉讼代理人施效梅，被告解凡皓（兼被告马瑞的委托诉讼代理人），第三人中国银行高新支行的委托诉讼代理人孟玉莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史银丽诉称，2014年10月22日，原告与被告解凡皓及西安金逸房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定二被告将其拥有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，成交价格为人民币648000元。该合同第三条约定，付款方式为签订该合同当天买方向卖方一次性支付人民币25万元，剩余款由买方接着卖方月供继续偿还，其中利息由买方承担。现原告拟支付剩余成交价，办理房屋产权过户手续，但二被告拒不配合。原告为维护自身合法权益，现诉至本院，请求：1、判令二被告继续履行《房屋买卖三方合同》，配合原告办理西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（备案号Y100006XX）所有权转移登记手续；2、被告解凡皓配合原告史银丽办理西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋所有权过户登记前，史银丽代解凡皓向中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行偿还该房屋的全部贷款余额（具体金额以中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行核定为准），中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行收到上述贷款本息后协助史银丽办理该房屋的抵押权注销登记手续；3、本案的诉讼费用由二被告共同承担。二被告辩称，在房屋买卖交易过程中，二被告从未出现任何不配合原告的行为，在签完合同后被告委托史金丽代办过户等并办理公证手续。被告已另案起诉要求解除房屋买卖三方合同，希望法庭驳回原告诉请。第三人中国银行高新支行述称，第三人与被告解凡皓于2010年1月20日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，解凡皓向第三人处借款43万元；同年2月10日，解凡皓与第三人签订了《西安市房地产抵押合同》，合同约定解凡皓以其购买的西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押备案登记。在贵院受理的史银丽与解凡皓房屋买卖合同纠纷中，根据第三人与解凡皓签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一个人一手住房贷款合同通用条款第二条约定：“3、未经贷款人书面同意，借款人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其它任何方式全部或部分处分抵押物。”根据《中华人民共和国物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”我行作为抵押权人，未经我行同意，在贷款全部清偿之前解凡皓无权处分该套房屋。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”本案中涉案房屋尚未办理权属证书，其转让行为不产生法律效力。综上所述，解凡皓无权处分该套房屋。经审理查明，2010年1月6日，被告解凡皓与案外人陕西金泓投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定解凡皓购买陕西金泓投资有限公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套（以下简称案涉房屋）；房屋总价为540396元；支付方式为银行按揭付款，首付为110396元，剩余430000元向按揭银行申请贷款。房屋的交付时间为2012年6月30日。2010年1月20日，被告解凡皓向第三人申请贷款430000元，并于当日签订《西安市房地产抵押合同》，约定被告解凡皓以其购买的案涉房屋向第三人进行抵押并办理了抵押备案登记。2014年10月22日，买方（原告）史银丽与卖方（被告）解凡皓、案外人西安金逸房地产信息咨询有限公司（已注销）签订《买卖定金合同》一份，合同约定，买卖双方交易的房产位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX号；该房屋交易总额为648000元。买方支付定金10000元以确立买卖关系。同日，三方签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告解凡皓出售房屋为案涉房屋，建筑面积为88.1平方米；该房屋已设立抵押，抵押登记日期为2010年2月，出卖人应于-年-月-日前办理抵押注销手续；该房屋的成交价为648000元，买方采取的付款方式为：在签订《房屋买卖三方合同》当天买方向卖方一次性支付人民币250000元，剩余尾款由买方接着卖方月供继续偿还，利息由买方承担；案涉房屋的大修基金及契税由买方承担。卖方应在打首付款当日前将房屋交付买方。合同签订后，原告于2014年10月23日向被告支付定金10000元，2014年11月13日，原告委托谢树欣支付剩余首付款240000元，同日，被告解凡皓向原告交付案涉房屋。后原告按月向被告解凡皓尾号为8313的银行卡内还款。另查明，截止2019年7月，原告分别存在8次逾期还款。后解凡皓以原告逾期还款造成其个人征信受到影响将原告诉至本院，要求解除合同、返还房屋并支付违约金。本院于2020年1月6日作出（2019）陕0113民初16509号民事判决书，判决史银丽向解凡皓支付违约金50000元，驳回了解凡皓要求解除合同及返还房屋的诉讼请求。再查明，西安市不动产登记簿显示，案涉房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，现仍登记在陕西金泓投资有限公司名下。经原告申请，本院于2019年8月15日作出（2019）陕0113民初14440号民事裁定书，对被申请人解凡皓位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋（合同备案号：Y100006XX）予以查封。原告花费保全费5000元。以上事实，有商品房买卖合同、《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、收款凭证、交房清单、收条、支付宝（中国）网络技术有限公司电子客户回单、中国银行还款计划明细清单、个人信用报告、借款凭证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产抵押合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同合法有效。原告史银丽与被告解凡皓所签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，原告向被告支付首付款25万元，并按月向被告解凡皓银行卡偿还贷款，其中虽有逾期，但均已支付，并未出现断供等情形，其行为并未构成根本违约，且在另案判决中，史银丽应向解凡皓支付违约金50000元，用以弥补被告实际损失。故在本案中，在涉案房屋登记在被告解凡皓名下后，二被告仍应按照合同约定履行合同义务，配合原告办理过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告解凡皓应于本判决生效之日起十日内到第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行办理位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋的抵押贷款清偿手续，全部费用由原告史银丽负担(具体金额以银行出具的明细为准)，清偿完毕后被告解凡皓应立即到房管部门办理抵押登记注销手续；二、位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋登记在被告解凡皓名下后，被告解凡皓、马瑞应在三十日内配合原告办理该房屋的过户手续，将该房屋登记在原告名下，全部税费由原告史银丽负担；三、驳回原告史银丽的其他诉讼请求。本案案件受理费6535元及保全费5000元，均由被告解凡皓承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  高海燕人民陪审员  许 璐二〇二〇年三月二十五日书 记 员  赵琳博打印：相丽华校对：王维2020年月日送达1