山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初372号 原告：陈冠宇，男，1998年6月15日出生，汉族，农民，住山东省嘉祥县。 被告：山东盛隆置业有限公司，住所地嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室。统一社会信用代码913708296817202131。 法定代表人：冯勋召，系该公司经理。 委托诉讼代理人：孙昭令（特别授权），山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏广川（特别授权），山东恒正律师事务所实习律师。 原告陈冠宇与被告山东盛隆置业有限公司（以下简称盛隆置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈冠宇，被告盛隆置业的委托诉讼代理人孙昭令、魏广川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冠宇向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金暂计30044元（以合同约定的交房日期到房屋实际交付的日期为准）；2、本案产生的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告于2016年7月18日与被告签订了商品房买卖合同在嘉祥县上海花园小区购买商品房套，总价款469438元，但是被告并未按合同约定日交房，现在被告一直不支付合同约定的违约金，原告无奈只能诉至人民法院请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告盛隆置业辩称，1、造成答辩人延期交付的原因有政府行政行为、设计变更、不可抗力等多种因素影响，根据原告与答辩人所签订商品房买卖合同第八条第二款，合同补充协议第六条的约定，交房日期可以据实予以顺延，出卖方不需要承担违约责任。2、原告与答辩人因逾期交房问题已于2018年9月25日经友好协商达成协议书，协议书约定违约金扣除需业主缴纳的暖气初装费及材料费2800元，其余违约金由答辩人补偿81个月物业服务费，用于抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方逾期交房责任。而且原告已经签字确认领取了相应的物业费报销凭证，双方签署的协议书是对商品房买卖合同第九条约定的出卖人逾期交房违约责任的变更。该协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均有法律约束力，原告对已经协商解决完的纠纷再次提起诉讼缺乏合同约定和法律依据，并且与原告一样签署协议书的其他购房人在嘉祥县人民法院提起了同类诉讼也已经被法院判决驳回诉讼请求，综上请求法院依法驳回其诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告陈冠宇向本院提交如下证据：购房合同一份。 被告盛隆置业质证后认为，对该合同无异议。 被告盛隆置业提交证据如下： 证据一、商品房买卖合同一份，证明双方存在商品房买卖合同关系。其中合同第八条第二款合同补充协议第六条对于发生行政行为、设计变更、不可抗力约定了可以据实顺延而不需负违约责任。 证据二、2018年9月25日双方签署的协议书一份，该协议书对于被告逾期交房解决方案进行了约定，以暖气初装费、材料费2800元及补偿81个月物业服务费方式折抵补偿被告方应负的逾期交房违约责任。同时该协议书约定今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方应产生法律约束。 证据三、物业费报销凭证一张，该证据由业主领取确认即原告签字确认，证明双方所签署的协议书已经履行。 证据四、嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2739号、2752号民事判决书证实和原告同样情况的案件经嘉祥县人民法院审理后已经作出了驳回诉讼请求的判决。该案对本案的审理具有重要借鉴意义，同一法院不应出现同案不同判现象。 原告陈冠宇质证后认为，被告提交的所有我的名字都不是我签的，是我爸爸代签的。物业费报销凭证没有报销过。 经审查，本院对原被告双方递交的证据作如下认证：对原告递交的证据，经被告质证后无异议，本院予以采信。对被告递交的证据，原告质证后认为所有原告的名字均不是其本人所签。经审查，原被告均认可“陈冠宇”三字系原告父亲代签，对真实性本身没有异议；两份判决书均系本院生效法律文书，故，对被告递交的上述证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月18日，原告陈冠宇作为买受人，被告盛隆置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定，被告将上海花园13#第0013（0013）座03单元3-301号房出卖给原告。双方协议价款，单价每平方米3400元，总金额人民币469438元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2018年9月25日，原被告双方签订《协议书》，约定：一、违约金中扣除需业主缴纳的暖气初装费及材料费2800元（每户应自理费用4826元）。二、其余违约金额由业主选择以下一种方式或两种方式扣除：买受方同意由出卖方补偿81个月物业服务费，从2018年10月1日至2025年7月1日（业主不选应填“无”）；以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案合同签订之时，原告刚刚年满18周岁，对于原告之父以原告的名义订立合同的行为，被告有理由相信原告之父有代理权。庭审过程中，原告亦认可其父代签的行为是真实的，且未提出异议。故，本院认为，原告之父代其签订涉案合同的行为，构成表见代理，代理行为有效。该代理行为对被代理人产生法律效力，由此产生的权利由原告享有、义务由原告承担。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告双方所签订的合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据本案现已查明的事实，被告在履行涉案合同过程中存在迟延交付房屋的行为，依照涉案合同第九条约定应就该违约行为承担相应的违约责任。但，双方于2018年9月25日签订了《协议书》，该协议约定，违约金中扣除需原告缴纳的暖气初装费及材料费2800元；其余违约金额，原告同意由被告补偿81个月物业服务费，从2018年10月1日至2025年7月1日。以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任。本院认为，该协议应视为对合同第九条的变更，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应合法有效，双方当事人亦应遵守。故，对原告要求被告支付原告违约金30044元（以合同约定的交房日期到房屋实际交付的日期为准）的诉讼请求，不符合双方签订《协议书》的约定，也没有法律依据，本院不予支持。经调解，双方未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈冠宇的诉讼请求。 案件受理费减半交纳276元，由原告陈冠宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  杨存灵 二〇二〇年三月二十四日 书记员  史作娴