上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15084号上诉人（原审被告）:高炀，男，1967年9月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：仇迎春，上海市融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司,住所地中国（上海）自由贸易试验区向城路58号25--26楼。法定代表人:马诗经，董事长。委托诉讼代理人：康骏卿，上海宇珏律师事务所律师。委托诉讼代理人：程莉莉，上海宇珏律师事务所律师。原审被告：上海嵘品装饰材料有限公司,住所地上海市静安区新闸路831号6层M室。法定代表人：薄沈瑛，总经理。委托诉讼代理人：宋利中，男，该公司工作人员。上诉人高炀因与被上诉人上海市浦东新区房地产(集团)有限公司（以下简称浦房公司）、原审被告上海嵘品装饰材料有限公司（以下简称嵘品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初37261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高炀上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回浦房公司要求其支付2019年1月11日至同月20日的房屋使用费1,371元及按照每月8,500元的标准支付2019年1月21日期至返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求。事实和理由：1.一审开庭时，其因眼疾住院手术治疗，故委托朋友王某至法院说明其因身体原因无法参加庭审的情况，并未授权王某参加诉讼；庭审后，其接到一审法院电话，让其补交委托书，其以为是关于其委托王某说明其因身体原因无法参加庭审的委托材料，故提交了委托书，因此一审之后直接判决程序违法；2.双方虽约定合同一年一签，但最初签订的租赁合同并无腾房和两倍违约金的约定，仅在涉案的最后一份合同中才有此约定，而其逾期腾房给浦房公司造成的损失为房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，其支付逾期腾房的房屋占有使用费应按原合同约定的租金标准计算较为合理，故一审判令其按照每月人民币（以下币种相同）8,500元的标准计付属标准过高，要求二审进行调整。浦房公司辩称：1.高炀自己陈述王某系其雇员，王某提交的代理手续及权限符合法律规定，故一审程序合法；2.违约金除了赔偿损失，还具有惩罚性质，高炀逾期搬离，应按约承担违约责任，高炀在一审中并未提出减少违约金，二审中提出不应获得支持；3.高炀逾期搬离影响其再行出租，而其名下多处房产出租，如按照高炀要求处理的话会造成市场管理的混乱。据此，其认为一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。嵘品公司述称：希望高炀和浦房公司能沟通协商解决问题，如协商不成，希望法院依法判决。浦房公司向一审法院提出变更后的诉讼请求：1.判令高炀立即清空上海市浦东新区XX路XX-XX号商铺（以下简称系争房屋）,结清水电、物业费等相关费用,将上述商铺返还给浦房公司;2.判令高炀支付2019年1月11日至2019年1月20日的使用费1,371元；3.判令高炀支付房屋占有使用费(按8,500元/月,自2019年1月21日起计算至实际搬离日);4.判令高炀立即办理营业执照、相关许可证等注册地迁出租赁物手续;5.判令嵘品公司对上述第2、3项诉请高炀应付款项承担连带赔偿责任。一审法院认定：浦房公司是包括系争房屋在内的上海市浦东新区XX路XX-XX号房屋的权利人。高炀承租浦房公司的系争房屋多年。2018年1月9日，浦房公司（出租方、甲方）与高炀（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年1月11日起至2019年1月10日;租金按建筑面积49.89平方米2.8/元/平方米/日，年租金51,000元;第一期租金、押金收取模式,按照付三押二计21,250元标准支付(即支付三个月租金,再支付相当于一个月租金的合同保证金,及相当于一个月租金的安全风险金);租赁期届满或提前终止合同,乙方应在合同到期或终止后十日内返还租赁物及附属设施、设备,并完成营业执照、相关许可证等注册地迁出租赁物手续(以主管部门的批复为准)、签署《房屋交接确认书》,但甲、乙双方就续租事宜签订合同除外；若乙方逾期返还或未签署《房屋交接确认书》的,则甲方有权按照与终止日最近一期(该“最近一期”是指若自然终止的为自然终止日前的一期租金,若提前终止的为提前终止日的当期租金)租金标准的双倍计算要求乙方支付房屋使用费。合同另约定，乙方返还租赁物应符合正常使用的状态。同时甲方有权选择:(1)租赁期内乙方所做的装修无需复原且归甲方无偿所有(即甲方无需对乙方任何补偿),返还时,租赁物应经甲方验收认可,并结清乙方应付费用;(2)甲方也有权要求乙方将房屋恢复原状,费用及给甲方造成的损失(如有)由乙方承担。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等不得损坏租赁物结构及影响租赁物的正常使用功能。同日，浦房公司（甲方）与高炀（乙方）、嵘品公司（丙方）另签订《补充条款》，第九条约定丙方对于乙方在《租赁合同》及本补充条款中约定的义务、责任承担无限连带担保责任。合同及补充条款另对其他事项作了约定。2018年12月12日，浦房公司向高炀发出关于系争房屋租赁合同到期不再续租通知函，告知系争房屋租赁期限为2018年1月11日至2019年1月10日止，根据《租赁合同》3.5条之约定,如需继续承租该房屋,则应于租赁期限届满前六十日向浦房公司提出书面续租申请。鉴于在该截止期限前,浦房公司未收到书面续租申请,视作不再续租,现正式告知:合同租赁期满(即:2019年1月10日),浦房公司将收回该房屋;请提前做好各项善后工作,结清相关费用、注销承租地相关证照,到期腾退房屋,确保顺利交接。该函浦房公司邮寄至系争房屋处，于2018年12月14日被签收。2019年1月22日，上海宇珏律师事务所受浦房公司的委托，向高炀发出律师函，函告要求高炀立即清空系争房屋，将系争房屋返还给浦房公司，结清水电等相关费用，并注销系争房屋门号内的营业执照等各类相关证照；并支付2019年1月21日起按照每月8,500元支付房屋占有使用费。如不履行，浦房公司将采取一切必要法律手段，包括但不限于向法院提起诉讼追究违约责任。该函浦房公司邮寄至系争房屋处，于2019年1月23日被签收。因浦房公司和高炀的租赁合同到期后，高炀未迁出系争房屋亦未向浦房公司支付房屋使用费，以致引发本案诉讼。一审庭审中，双方一致确认高炀已向浦房公司支付房租至2019年1月10日。浦房公司表示已收取高炀的租赁保证金8,500元在本案中不作处理，待结算水电费用时另行处理。一审法院认为，浦房公司和高炀就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。合同到期前，浦房公司已提前书面通知高炀到期不再签租、要求高炀迁出并返还房屋，高炀现称浦房公司曾同意三年租期的抗辩意见，缺乏证据，故不予采信。合同终止后，高炀负有搬离系争房屋并交还租赁物的义务，交还房屋之前的房屋使用费应予支付。高炀经浦房公司书面催告，未向浦房公司返还系争房屋并支付占用期间的房屋使用费，有违合同约定，应承担相应的法律责任。现浦房公司要求高炀腾空房屋并支付自2019年1月11日起至1月20日的租金1,371元，并按照每月8,500元标准支付2019年1月21日至实际搬离日止的房屋使用费，符合合同约定，且于法无悖，应予支持。浦房公司要求已收取高炀的租赁保证金不在本案中处理，一审法院予以准许。浦房公司要求高炀办理营业执照、相关许可证等注册地迁出租赁物手续，非民事纠纷审理范围，一审法院难以支持。浦房公司要求嵘品公司对高炀应付款项承担连带赔偿责任，符合约定，并无不当，一审法院亦予支持。一审法院经审理后依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出判决：一、高炀于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX路XX-XX号房屋，将上述房屋返还上海市浦东新区房地产（集团）有限公司；二、高炀于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区房地产（集团）有限公司2019年1月11日至2019年1月20日的房屋使用费1,371元；三、高炀于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区房地产（集团）有限公司自2019年1月21日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费，按每月8,500元为计算标准；四、驳回上海市浦东新区房地产（集团）有限公司要求高炀立即办理营业执照、相关许可证等注册地迁出租赁物手续的诉讼请求；五、上海嵘品装饰材料有限公司对上述第二、三项高炀应支付的款项承担无限连带担保责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费685元，减半收取计342.50元，由高炀负担。二审审理中，高炀提交以下新证据材料：1.上海市第一人民医院《出院小结》三页及病历一页（均为复印件），旨在证明其于2019年7月22日住院等待手术，不能参加同月25日一审法院庭审，当时委托其朋友（也是其公司员工）王某在开庭日前去一审法院说明情况、要求延期开庭等，并未委托王某作为其一审中的委托诉讼代理人参与庭审；2.其与浦房公司于2019年8月20日签订的《租赁交接单》，旨在证明其已将系争房屋交还给浦房公司，并主张撤销一审判决第一项。对此浦房公司表示：1.上述新证据材料1与本案无关，一审中王某所交委托书确系后补，但有高炀签名，高炀自己也承认王某系其公司雇员，且王某在一审中发表的意见和高炀在二审中的意见一致，故王某完全可以代表高炀，另高炀收到过3月一审法院组织调解的传票、6月5日一审法院开庭传票，及7月一审法院开庭传票，但前两次高炀均未到庭，故一审不存在程序违法;2.确认双方已于2019年8月20日交接系争房屋。嵘品公司表示：对高炀提交的新证据材料都不清楚具体情况。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。审理中，高炀与浦房公司确认，双方已在2019年8月20日办理了系争房屋的交接手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于一审判决书所列高炀的委托诉讼代理人王某是否有权代理高炀参与诉讼的问题。首先，一审庭审中王某陈述的意见，和高炀对案件实体处理的意见基本一致，因此并未损害被代理人的权益。其次，高炀一方提交给一审法院的《民事诉讼授权委托书》上委托人高炀和受托人王某均已签名，也载明了几乎全部代理权限，王某参与诉讼并未超出权限范围，而高炀所称代理权限仅为向一审法院说明高炀因病手术不能到庭的情况，则没有相应依据佐证。高炀承认委托书上签名为其本人所签，同时称当时没注意内容，对此应自行承担后果。高炀在二审中提交的有关医院的出院小结等新证据材料，能证明其7月22日以后住院治疗，但不能证明其在上述委托书上的签名非其真实意思表示，故与本案缺乏关联性，不能证明高炀的主张。综合上述几点，高炀主张王某不具有代理权、一审程序违法等，理由不能成立，本院不予支持。（二）关于一审判令高炀按照合同约定租金标准的两倍支付逾期搬离的房屋使用费是否过高、应否调低的问题。首先，双方在涉案租赁合同中对于逾期搬离的房屋使用费的约定，系双方对于逾期迁出房屋期间所产生房的占用费如何计取所达成的一致意见，属双方真实意思表示，对双方具有约束力。高炀主张合同约定的逾期搬离的房屋使用费计算标准过高，要求调低，缺乏依据，本院难以支持。一审根据双方在涉案租赁合同中有关逾期返还租赁物应支付房屋使用费的约定所作判决并无不当。（三）高炀称双方已于2019年8月20日办理了系争房屋的返还交接手续，浦房公司予以认可，双方并签订了《租赁交接单》，进行了相应约定。因上述交接行为发生在一审判决后，与一审判决内容亦无矛盾之处，故高炀据此要求撤销一审判决第一项、改判一审判决第三项，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，高炀的上诉请求理由均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币685元，由上诉人高炀负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年三月十七日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……