黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初4626号原告：门黎黎，女，1978年4月24日出生，汉族，巴彦县嘉悦酒店员工，住巴彦县。被告：张朋云，男，1970年2月28日出生，汉族，干部，住巴彦县。被告：王彦江，男，1968年10月23日出生，汉族，干部，住巴彦县。二被告共同委托诉讼代理人：孟繁玉，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者。第三人：巴彦县苏城房地产开发有限责任公司，地址：巴彦县巴彦镇兴让路。法定代表人：范生，职务：董事长。委托诉讼代理人：范志辉，男，1977年8月17日出生，该公司员工，住巴彦县。原告门黎黎与被告张朋云、王彦江，第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司（以下简称苏城房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告门黎黎，被告张朋云、王彦江共同委托诉讼代理人孟繁玉，第三人苏城房产公司的委托诉讼代理人范志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告门黎黎向本院提出诉讼请求1、请求判令终止巴彦县人民法院对巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区7号楼1层8号、9号商服房屋的强制执行，解除对上述房产的查封，并撤销（2016）黑0126执693号、694号执行裁定书，撤销（2019）黑0126执异70号执行裁定书；2、请求人民法院判令原告与第三人签订的购买案涉房产的商品房买卖合同书合法有效，确认上述房产归原告所有；3诉讼期间各项费用由二被告承担。事实与理由：原告于2012年至2017年3月间，为第三人苏城房产公司所聘用，为苏城房产公司所属的富都宾馆从事经理职务，工资给付方式为底薪加提成。经原告与第三人苏城房产公司结算五年总计提成为44万，因第三人无力支付此款，故经双方协商苏城房产公司于2017年4月5日在巴彦县房产住宅局为原告办理了商品房预售联机备案，将该房屋抵顶给了原告。嗣后，双方于2017年6月27日签订了涉案8号、9号房屋的商品房买卖合同，同时苏城房产公司给原告出具了购房收据，后原告一直占有使用该房屋至今。2019年，原告获悉其合法取得的上述房屋因二被告诉第三人苏城房产公司借款纠纷一案，被贵院于2018年11月28日作出（2016）黑0126执693号、694号执行裁定书予以查封，原告遂向巴彦县法院提出执行异议申请，后贵院作出了（2019）黑0126执异70号执行裁定书：裁决驳回原告对该房屋的异议申请。原告认为，其以抵付劳动报酬的方式交清全部购房款后，与苏城房产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，且已经实际占有使用案涉房屋至今已经三年，原告善意购买在先，二被告申请查封在后，且原告在整个购房过程中以及办理过户登记手续上没有过错，因此二被告申请查封原告的房屋没有法律依据。一、原告与第三人签订的关于购买案涉房产的合同真实合法有效，虽未办理物权登记的，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，案涉房屋物权在商品房买卖合同签订时发生变动，原告在此时取得该房屋的物权，原告对上述房产的所有权应得到保护。二、原告对案涉房屋享有物权期待权，完全可以对抗被告对于第三人苏城房产公司的普通债权。三、更为重要的是该房屋的实际所有权人已经系原告，且原告与第三人苏城房产公司共同基于真实意思表示，在巴彦县房产住宅局办理的不动产预售联机备案，已经具有面向公众、面向社会的公示效力。四、原告对被查封房产未办理登记手续无过错，原告一直期望第三人苏城房产公司尽快配合原告办理房屋产权过户登记手续，该房屋至今未办理登记过户手续系第三人苏城房产公司原因造成，原告对此没有过错。综上，原告希望人民法院查清本案事实，支持原告诉讼请求，依法保护原告的合法权益。被告张朋云、王彦江未向本院递交书面答辩状，庭审中辩称：原告不是商品房买卖合同主体的买受人，并非双方真实意思表示，虚拟商品房买卖合同真正的目的是为了苏城房产公司在银行贷款，并且案涉房屋的所有权仍然属于苏城房产公司，苏城房产公司现仍在使用，富都宾馆与苏城房产公司系独立商事主体，苏城房产公司与原告不存在债权债务关系，原告主张富都宾馆给付其工作期间提成款，用此款抵顶商品房买卖合同的房款，但是并没有也不存在用提成款抵顶的证据。根据原告提供的全部工资表记载，没有任何关于提成的记载，只有房嫂的工作有提成款。另外原告主张先用工资抵顶房款，后又提出以提成款抵顶购房款，但是无法提供相关证据，苏城房产公司没有义务用公司财产抵顶提成款，以此证明原告没有实际交付购房款，案涉两套房屋始终由苏城房产公司享有物权。综上，原告与第三人并不存在真实合法的民事法律行为，双方签订的合同系虚拟的，在此前提条件下是不能引起物权变动的原因，所以其不享有物权期待权。原告认为，依据物权法15条规定，该房屋物权已经变动，并已经合法取得房屋物权，此项诉求缺乏请求权基础，原告在商品房买卖合同不真实的情况下，主张缺乏证据基础，绝对不能阻却对抗二被告的强制执行。关于联机备案，系行政机关的行政管理，并不必然发生物权效力，原告根据1994法发29号关于在经济审判中严格执行民诉法若干规定14条，对案涉房屋采取保全措施，认为是错误的，因为该司法解释自2019年7月20日已经废止，原告不具备执行异议、复议司法解释28、29条的情形，应依法驳回原告诉求。第三人苏城房产公司未向本院递交书面答辩状，庭审中辩称：案涉房屋是正常手续卖给门黎黎，以工资提成方式交付，我们走的正常财务手续，款项已经交付结束。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：原告提供证据1、工资表，拟证明：原告在富都宾馆工作过。二被告质证意见：工资表所记载的内容无异议，原告的工资相当于其他员工的两倍，只有房扫有提成记录,但是工资表在原告名下没有提成记载，原告、收银员、保安、保洁均没有提成，以此证明原告不存在提成的事实，从而证明原告以提成作为案涉房屋的房款事实不存在。被告对原告提供证据真实性无异议，第三人苏城房产公司对原告提供的证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认，其关联性应有其他证据佐证；原告提供证据2电费凭证3张，拟证明：案涉房屋归原告所有并实际使用。二被告的质证意见：真实性无异议，但是原告提供票据其中一张时间是2016年4月2日，是商品房买卖合同签订之前发生的，另一张2017年7月13日，交款凭证没有原告名字记载，并且原告没有提供合同签订后所缴纳的水费、电费、物业费、取暖费票据，无法证明原告对案涉房屋实际占有使用。被告对证据2真实性无异议，第三人苏城房产公司对原告提供的证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认，关联性结合案件事实予以综合确认；原告提供证据3购房合同2份、物业交费交款收据，拟证明：案涉房屋归原告所有，二被告质证意见：证据的表面形式和实质不一致，原告主张用工资和提成作为购房款，这一点没有证据证实,虽然有物业公司出具交费收据，但是不能证明案涉房屋已经由原告占有使用，两份购房合同签订的目的是为了苏城房产公司在银行贷款，以此不能证明原告交付购房款，也不能证明原告为合同的真正买受人。第三人苏城房产公司对原告提供的证据无异议，本院对证据真实性、合法性予结合其他证据予以综合确认；原告提供证据4情况说明，拟证明：富都宾馆欠原告提成款三十八万至三十九万。二被告质证意见：不能作为支持原告诉求的证据，原告在诉讼中对具体提成陈述是三十八至三十九万，诉状中写明四十四万，应该提供欠四十四万元的如何组成的证据。苏城房产公司法人范生在执行笔录中已经说明是为了在银行贷款，苏城房产公司法人范生和富都宾馆法人范志辉为父子关系，范志辉妻子和门黎黎为姐妹关系，存在恶意串通逃避债务，从而制作虚假的房屋买卖合同，该情况说明不能证明苏城房产公司与原告存在债权债务关系。富都宾馆和苏城房产公司是两个不同的商事主体，对苏城房产公司出具的情况说明所证明的事实不予采信。第三人苏城房产公司对原告提供的证据无异议，本院认为该证据真实性、合法性、关联性应有其他证据佐证。二被告提供证据执行笔录3份（原告和苏城房产公司法人范生的执行笔录），拟证明：证明原告以工资和提成抵顶商品房的事实不存在，案涉房屋所签订的商品房合同事实是为了在银行贷款，案涉房屋所有权至今仍为苏城房产公司所有，并且由苏城房产公司使用。原告对案涉房屋没有实际占有使用，苏城房产公司法人同意用案涉房屋偿还本案二被告作为执行案件中的申请人的债务。原告对二被告提供的证据质证认为：真实性无异议，确实没有劳务合同，当年所有职位都没有劳务合同。工资表上无法体现我的提成，案涉房屋没有贷款，现在有联机备案手续。第三人苏城房产公司对被告提供的证据无异议。本院认为：原告对二被告提供的3份笔录的真实性无异议（该证据为被告向本院递交申请，本院从执行局调取），对其真实性、合法性、关联性予以确认。第三人苏城房产公司未提供证据。本院经审理查明，本院在执行被告张朋云、王彦江与第三人苏城房产公司借款纠纷一案中，依被告张朋云、王彦江的申请，于2018年11月28日依法作出（2016）黑0126执693、694号执行裁定书，查封了原告门黎黎名下的位于巴彦县××小区××楼××、××号商服。原告门黎黎作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2017年6月27日购买上述查封财产，并与第三人苏城房产公司签订商品房买卖合同，请求解除查封。本院（2019）黑0126执异70号执行裁定书以“争议的房屋由苏城房产公司开发建设，虽在商品房预售许可管理系统中联机备案为门黎黎，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋所有权登记、预告登记等房屋权属登记系物权法、房屋登记管理办法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力，而原告与第三人预售合同登记备案虽然也是不动产，但公示的内容是买卖合同，现行法律规范并未赋予这一登记制度任何物权法上的意义，根据物权法的基本原则，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。本案中，案外人门黎黎虽在商品房预售许可管理系统中联机备案，但未依法办理房屋权属登记，不具有物权效力，该房产所有权的归属尚不明确为由驳回门黎黎的案外人异议申请。原告门黎黎对该裁定不服，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。经查，涉案房屋系第三人苏城房产公司开发建设。2017年4月5日，在巴彦县房产住宅局为原告办理了商品房预售联机备案。2017年6月27日，第三人苏城房产公司与原告门黎黎签订了商品房买卖合同，合同记载：原告购买了7号楼1层8号商服，建筑面积36.35平方米，金额为127225.00元；7号楼1层9号商服，建筑面积76.34平方米，金额为267.190.00元。为了证明房款来源，原告提交了一份苏城房产公司的情况说明一份，证明欠原告提成款44万元，原告在庭审时苏城欠其提成款三十八万但三十九万。原告还提供了署其名字的物业费票据一张、无名的电费票据3张交费凭证，以此证明其一直使用原告认为该房屋的实际所有权人已经系原告，且原告与第三人苏城房产公司共同基于真实意思表示，在巴彦县房产住宅局办理的不动产预售联机备案，已经具有面向公众、面向社会的公示效力。原告对被查封房产未办理登记手续无过错，该房屋至今未办理登记过户手续系第三人苏城房产公司原因造成，原告对此没有过错。支持原告诉讼请求，依法保护原告的合法权益，被告张朋云、王彦江坚持案涉房屋的所有权仍然属于苏城房产公司，富都宾馆与苏城房产公司系独立商事主体，苏城房产公司与原告不存在债权债务关系，原告主张富都宾馆给付其工作期间提成款，用此款抵顶商品房买卖合同的房款，但是并没有也不存在用提成款抵顶的证据，原告不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定情形的抗辩理由，应依法驳回原告诉求。第三人苏城房产公司认为由于公司资金紧张，欠原告提成部分工资一直拖欠未付以，以此抵顶原告购房款。同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：原告门黎黎是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，根据庭审查明的事实，解决本案争议的关键问题在于：原告门黎黎是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，针对门黎黎是否同时具备上述四项条件，逐一认定。首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，首先应当对本案中原告门黎黎是否系权利人以及该权利的合法性、真实性进行严格审查。案涉房产系第三人苏城房产公司开发建设，苏城房产公司与门黎黎签订案涉房屋买卖合同，门黎黎诉称为案涉房屋权利人，系通过与苏城房地产公司所属的富都宾馆从事经理职务，经结算“提成款”为44万元，因苏城房地产公司无力支付，双方协商用案涉房产抵顶“提成款”而签订《商品房买卖合同》。按门黎黎举示工资收入明细及苏城房地产公司出具《情况说明》，即苏城房地产公司与门黎黎存在劳务关系，苏城房地产公司将案涉房产抵债给门黎黎。假使上述事实成立，因门黎黎与苏城房地产公司系劳务关系，苏城房地产公司在已经支付完成门黎黎工资情况下，所欠付“提成款”，与门黎黎经对账协商，决定终止借贷合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系，但前提是原告门黎黎及第三人苏城房产公司应据实提供苏城房产公司与富都宾馆的法律关系、原劳务合同及“提成款”来源、计算方式、如何分配等证据，以及转化为购房款的数额。现原告门黎黎应根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条（一）项的规定承担基本事实举证责任，但其举示的证据不足以确认“提成款”事实，亦无合同约定直接确认转化为购房款的欠款数额，即不能认定门黎黎债权转化的真实性及合法性；同时，本院执行部门在本案被告申请执行第三人苏城房产公司借贷纠纷案件中，对第三人苏城房产公司法定代表人范生的《执行笔录》中范生明确承认案涉房屋系苏城房产公司财产，登记在门黎黎名下是为了贷款。综上，原告门黎黎系本案权利人以及该权利的真实性及合法性证据不足，故不能确定其已经在人民法院查封前即已形成合法的买卖合同关系。关于在人民法院查封前是否已合法占有该不动产问题。诉讼中，门黎黎举示一张物业费收据、三张电费收据，以此证明其已合法占有争议房屋。关于物业费收据，缴费人体现为门黎黎，关于电费收据，其中2016年4月2日、2017年7月13日两张收据均无缴费人体现，如前所述，在不能确定门黎黎在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同情况下，其证明合法占有的证据及法律依据不足。法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，即便缴费人与门黎黎之间存在相关身份关系，亦不能直接证明门黎黎系占有使用人。而仅凭其缴费收据审查其是否存在实际合法占有，亦不符合执行异议纠纷的严格审查原则，故其仍需提交准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。综上，关于门黎黎已经在查封之前合法占有该房屋，证据不足，不应予以支持。关于是否已支付全部价款问题。原告门黎黎称，购买房屋款项系由其在富都宾馆的“提成款”。首先，无证据佐证苏城房产公司与富都宾馆的隶属关系，不能证明苏城房地产公司与富都宾馆存在关联性；其次，门黎黎与苏城房产公司虽然均称“提成款”真实存在，如前所述，在门黎黎及苏城房产公司未能提供劳务合同及富都宾馆财务账目等情形下，“提成款”真实性无法确定。综上，门黎黎关于足额支付全部价款的主张，证据不足，不予支持。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因原告门黎黎与第三人苏城房产公司的买卖行为真实性不能确定，故原告门黎黎就其购买案涉房屋形成的权利，不具有物权期待权的形式外观，不能对抗被告张朋云、王彦江的申请执行行为。且对于案涉房屋是否具备办理产权证照条件，门黎黎亦未采取积极办法主张权利，亦存在怠于行使权利的情形。综上，原告门黎黎的执行异议不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对争议房屋不具备准物权的法律特征，其权利不足以阻却执行。并且其要求确认争议房屋权属归其所有的诉求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条之规定，判决如下：驳回原告门黎黎的诉讼请求。案件受理费人民币7,216.00元，由原告门黎黎负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张志芬人民陪审员  赵艳茹人民陪审员  丁立娟二〇二〇年三月二十日书 记 员  张 盼