山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初6806号 原告（反诉被告）：威海桃园教育咨询有限公司，住所地威海市环翠区东窑东街－31号，统一社会信用代码91371002313069017T。 法定代表人：董凌云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑秀萍，山东华夏明德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋洁。 被告（反诉原告）：李秀岩。 委托诉讼代理人：王琴，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立业，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 原告（反诉被告）威海桃园教育咨询有限公司（以下简称桃园公司）与被告（反诉原告）李秀岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃园公司之委托诉讼代理人郑秀萍、宋洁，被告李秀岩及其委托诉讼代理人王立业、王琴参加诉讼。本案现已审理终结。 桃园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与李秀岩签订的租赁合同；2、判令李秀岩承担其80%的损失即520096元。事实和理由为：其是一家以教育培训为营业范围的培训机构，由于教育部门2018年底开始加强对教育培训机构的核查，其原来的办学营业面积小，达不到教育培训机构关于办学条件的要求，故其选择租赁场地办学。位于威海市办公楼系李秀岩所有，建筑面积约500余平方米，其租赁前由李秀岩经营宾馆，有铁焊制消防楼梯，并取得消防验收检查合格证。经过协商其与李秀岩达成租赁意向，2018年12月17日其向李秀岩缴纳定金30000元，2019年1月10日双方签订了租赁合同，合同约定其租赁上述房屋,租期5年，从2019年1月10日至2024年1月9日，年租金180000元，每年12月10日付租金。因原宾馆部分设施需要其接收，双方商定转让费300000元。2019年1月10日和1月15日其分两次向李秀岩转款450000元。其对房屋进行了装修，改客房为教室，为了开办学校同时置办了课桌等学习用具，共投入装修费73520元。后在消防验收过程中，指出消防梯老旧存在安全隐患，必须重新按照标准更换消防楼梯，其与李秀岩协商更换安装消防梯的相关事宜，后拆除了旧梯，但在安装新梯过程中相邻住户不允许，双方也多次协调消防梯的安装事宜，截止其起诉之日已近10个月，均无果。因租赁场地无法取得验收，培训机构便无法取得资质及招生，无法实现其签订租赁合同开办培训学校的根本目的，其认为李秀岩交付的租赁设施不符合要求，对合同解除应承担主要责任，其损失共计650120元（包括房租180000元、转让费300000元、装修费73520元、消防楼梯及消防设施96600元），李秀岩应当承担80%。故诉至法院，请求处理。 李秀岩辩称，1、双方在签订的租赁合同中仅约定其将房屋租赁给桃园公司使用，对使用用途并未约定，现桃园公司私自将消防楼梯拆除导致其无法开办学校，但这并不影响合同的履行，桃园公司没有法定和约定的解除权，无权请求解除涉案合同，桃园公司可以继续租用涉案房屋。2、其将涉案房屋交付给桃园公司使用时是有消防楼梯的，并取得了消防验收检查合格证，之后桃园公司私自将消防楼梯拆除，桃园公司主张的损失，系其自身原因导致的，理由应其自行承担。3、即便法院认定合同解除，桃园公司作为违约方，也应当将涉案房屋恢复原状。诉讼过程中，李秀岩同意解除涉案的租赁合同，并提出反诉请求：1、判令桃园公司将涉案房屋恢复原状（将涉案房屋的四楼恢复至原有的19个房间及每个房间一个卫生间，并将原有的消防楼梯安装至原位），如不能恢复，桃园公司应赔偿其各项损失共计565000元（恢复原状装修费450000元、消防梯制作费15000元、消防梯安装费10000元、装修期间影响房屋使用的损失45000元以及截至2020年3月10日的房屋占用费）；2、判令桃园公司支付其违约金300000元。 桃园公司辩称，1、双方在合同中明确约定，除主体之外，桃园公司可以对房屋进行装修，实际上在合同履行过程中，李秀岩几乎天天在装修现场指导线路改造，李秀岩对于装修是认可的，且其交付给李秀岩的300000元转让费，实际上也包含了对其原有装修的补偿。2、合同中并未约定如果合同不能履行或终止合同，需要其将涉案房屋恢复原状。3、合同之所以不能履行的原因是因李秀岩提供的附属设施即消防梯不合格导致的，桃园公司并不存在违约行为。 根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定如下事实：位于威海市环翠区办公楼系李秀岩所有，在该楼的背面的二层至四层有一铁艺消防楼梯。李秀岩自2007年在该房屋开设威海三通宾馆，并通过了原威海市环翠区公安消防大队的消防安全检查。2018年年底，桃园公司欲承租上述房屋用于开办培训机构，并于2018年12月17日向李秀岩支付定金30000元。2019年1月10日，桃园公司（乙方）与李秀岩（甲方）签订了一份租赁合同，约定甲方将其所有的上述房屋在设施完好的情况下出租给乙方使用，建筑面积为521.09平方米；租期自2019年1月10日至2024年1月9日，5年租金共计900000元，租金按年支付，首次付租金的时间为2019年1月10日，此后每年12月10日支付次年租金180000元；本协议签订后，甲方放弃对出租区域内现有的设施设备的所有权；在装修和使用过程中，乙方有权对承租区域的主体结构以外的建筑及装置在不影响房屋安全情况下可进行任何改动、改变或调整；任何一方不得无故提前终止合同，违约方需向守约方支付违约金300000元。合同签订当日，桃园公司向李秀岩支付租金150000元。2019年1月15日，桃园公司向李秀岩支付转让费300000元。2019年1月16日，李秀岩向桃园公司出具转让费收条一份，其上载明：转让费叁拾万元整已收讫，转让明细如下：电视22台、22台空调、大床8个、小床14个、2个大床、2个小床，软件和硬件装修。庭审中，李秀岩主张该收条上的“软件和硬件装修”系桃园公司后期自行填加的，且当时她只是说软件归桃园公司，但硬件不能动。桃园公司对此不予认可。 上述合同签订后，李秀岩将涉案房屋交付给桃园公司，桃园公司对涉案房屋进行了装修，并积极准备开办民办培训机构所需的各项手续。后消防部门提出因原有的消防楼梯老旧，如果不更换消防楼梯，桃园公司将不能通过消防安全检查。后桃园公司定制了新的消防楼梯，并于2019年3月左右拆除了原有的消防楼梯，欲安装新的消防楼梯。因桃园公司新定制的消防楼梯需从一楼落梯，故其在安装过程中遭到了该楼其他住户的阻扰，故安装未果。后为了能够解决该问题，李秀岩和桃园公司多方奔走，并与二层住户一起向威海市自然资源和规划局、威海市行政审批服务局递交了增设消防楼梯的申请。后威海市自然资源和规划局、威海市行政审批服务局发布了《戚家夼路-附5号建筑增设消防楼梯设计方案和行政许可批前公告》，其上载明：现对该设计方案和行政许可进行批前公告、意见征集和权利告知，时间为7个工作日，起始日期为2019年10月16日，截止日期为2019年10月24日。在公告期内，申请人、利害关系人有权进行陈述、申辩、提出建议或要求听证，如对设计方案有陈述、申辩、建议或要求听证的，请与威海市自然资源和规划局联系，如对行政许可有陈述、申辩、建议的，请与威海市行政审批服务局联系。后该楼的一层住户向威海市自然资源和规划局提出异议，不同意新增的消防楼梯从其一层落梯。后消防楼梯至今未能安装。2019年11月19日，桃园公司向李秀岩发出解除租赁合同通知函，以消防楼梯无法落梯，其签订租赁合同开办学校的目的无法实现为由，要求解除双方签订的租赁合同。李秀岩于2019年11月21日回函，不同意解除合同。后桃园公司诉至法院，请求处理。 庭审中，桃园公司为证实其损失向法庭提交了其与案外人于会平签订的装修合同一份、微信及银行转账记录一宗、增值税专用发票一份，拟证实其为装修涉案房屋支出装修费70520元（另有3000元质保金至今未退），其为制作消防楼梯支出制作费70000元，其为了使消防楼梯顺利安装向李秀岩支付费用22000元、向三层住户支付费用4600元。经质证，李秀岩主张其对上述证据的真实性均无法确认，且消防楼梯是桃园公司拆除的，桃园公司理应负责安装，其只收到了桃园公司支付的20000元，其也已经将该笔费用转交给了执法大队。另，桃园公司主张其系在征得李秀岩同意的情况下才拆除原有的消防楼梯的，李秀岩对此不予认可。 本院认为，桃园公司与李秀岩签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，桃园公司主张涉案房屋因无法增设消防楼梯而导致其无法开办培训机构，其合同目的无法实现，故主张解除其与李秀岩签订的房屋租赁合同，庭审中，李秀岩亦同意解除该合同，故对桃园公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，桃园公司应将涉案房屋交还给李秀岩。本案双方当事人争议的焦点问题系导致合同解除的原因归责于谁。 对此，本院认为，导致合同解除的原因在于桃园公司，李秀岩对此并不过错，理由如下：一方面，桃园公司在承租之时应当依据自己的承租目的对自己的租赁行为承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合自己的租赁目的，因桃园公司自身未尽到合理的注意义务导致其租赁房屋的目的无法实现，其责任不能归责于李秀岩，且在双方签订的租赁合同中并未约定李秀岩有协助其办理消防验收及工商登记等义务，桃园公司亦未提交证据证实李秀岩曾承诺实施该项协助。另一方面，双方签订的租赁合同中并未写明桃园公司租赁该房屋的使用用途，桃园公司亦并未提交证据证实李秀岩系在明知涉案房屋不能用于开办培训机构的情况下将涉案房屋出租给其的，且桃园公司作为经营者，应当知晓开办培训机构经营场所应具备的条件，故对于无法经营的风险理应由桃园公司自行负担，李秀岩对此并无过错。 对于桃园公司要求李秀岩赔偿损失的诉讼请求：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。本案中，如上述所述，桃园公司因自身原因提出解除合同，已经构成了违约，且桃园公司系在未取得相关审批手续的情况下对房屋进行了装修，其应当预知涉案房屋装修的风险，但在此情况下其依然坚持对涉案房屋进行装修，庭审中，李秀岩也明确表示不同意对桃园公司的装修部分进行利用，故对于桃园公司要求李秀岩赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。 对于李秀岩的反诉请求：关于李秀岩主张的违约金，因合同在合同中明确约定，任何一方不得无故提前终止合同，违约方需向守约方支付违约金300000元，故在桃园公司违约的情况下，李秀岩有权要求桃园公司支付其违约金300000元。关于李秀岩要求恢复房屋原有结构的诉讼请求，因双方在合同中明确约定桃园公司有权对承租区域内的主体结构以外的建筑及装置在不影响房屋安全情况下进行任何改动、改变或调整，也就是说桃园公司是在李秀岩的同意下进行装修的，且双方在合同中也并未约定合同解除后，桃园公司需要将涉案房屋恢复原状，故对于李秀岩要求桃园公司恢复房屋原有结构，在不能恢复的情况下支付其装修费450000元的诉讼请求，本院不予支持。对于李秀岩要求桃园公司将原消防楼梯恢复原状，如不能恢复需支付其消防梯制作费15000元以及安装费10000元的诉讼请求，因桃园公司并未提交充分的证据证实其系在提前征得李秀岩同意的前提下将涉案房屋原有的消防楼梯拆除的，故桃园公司理应将该消防楼梯恢复原状，如果不能恢复，应当赔偿李秀岩该部分损失。本着公平公正的原则，参考桃园公司主张其为定制消防楼梯所支出的费用，本院对于李秀岩主张的消防楼梯制作费及安装费，予以支持。李秀岩主张的装修期间影响房屋使用的损失，实际上是因桃园公司违约解除合同导致的房屋空置损失，对该部分损失，桃园公司本应支付，但因双方当事人在合同中已经明确约定提前解除合同的违约责任，且李秀岩有并未提交证据证实其实际损失远远超过合同约定的违约金，故对李秀岩主张的该部分损失，本院不予支持。对于李秀岩主张的房屋占用费，李秀岩将涉案房屋交付给桃园公司，已经依约履行了合同义务，桃园公司占有涉案房屋至今，理应按照合同的约定的租金标准即日租金493元（180000元÷365天≈493元/日）的标准向李秀岩支付自2020年1月10日起至其实际腾退房屋之日止的租金及占用费。 综上，桃园公司诉讼请求之合理部分，本院予以支持。李秀岩反诉请求之合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决： 一、解除威海桃园教育咨询有限公司与李秀岩于2019年1月10日签订的租赁合同，威海桃园教育咨询有限公司于本判决生效后十日内将位于威海市办公楼腾退给李秀岩； 二、威海桃园教育咨询有限公司于本判决生效后十日内按每日493元的标准支付李秀岩自2020年1月10日起至实际腾退房屋之日止的租金及占用费； 三、威海桃园教育咨询有限公司于本判决生效后十日内将原有消防楼梯恢复至原位，如不能恢复，则需支付李秀岩消防楼梯制作费15000元、安装费10000元； 四、威海桃园教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付李秀岩违约金300000元； 五、驳回威海桃园教育咨询有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回李秀岩的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4500元，由威海桃园教育咨询有限公司负担；反诉案件受理费6225元，由威海桃园教育咨询有限公司负担2677元，由李秀岩负担3548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二〇年三月三十日 书记员 刘向蓉