广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终59号上诉人（原审原告、反诉被告）：周春林，男，1977年12月27日出生，汉族，住广东省海丰县**********************。委托诉讼代理人：杨多默，广东洋洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈响寅，广东洋洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仕业，男，1960年8月16日出生，汉族，住广东省海丰县*****************。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘辉程，男，1967年2月10日出生，汉族，住广东省海丰县*****************。两被上诉人的委托诉讼代理人：陈文锋，广东展业律师事务所律师。上诉人周春林因与被上诉人陈仕业、刘辉程房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省海丰县人民法院(2019)粤1521民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周春林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人退还办证费用及利息合计11575.54元(计息时间从上诉人缴纳契税的次日起暂计至2019年9月23日止)；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对合同的定性错误。富华大厦于2011年开工建设，被上诉人即开发商，将正在建设的楼房对外销售，上诉人与被上诉人在富华大厦售楼处签订《购买商品房协议》，签订时富华大厦还处于建设的初始阶段，上诉人按照协议约定向被上诉人支付购房款和4%的办证费用，2013年被上诉人才交楼给上诉人。从签订协议的双方意思表示、现实状况和《购买商品房协议》的表现形式、条款约定及甲方的签署盖章等几个方面均可以看出双方是商品房预售合同关系。《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第六款的规定：未取得房屋所有权证书的房产禁止转让，原审法院把双方签订的《购买商品房协议》认定为二手房买卖合同显然是错误的，根据当时的事实及协议的内容，《购买商品房协议》应认定为商品房预售合同。二、原审判决对于《购买商品房协议》第六条的理解及相关法律规定理解错误。1.《购买商品房协议》第六条约定：“本大厦统一代办房产证(费用按相关部门收费标准收取)。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取12426元，大厦维修基金按国家规定收费。”本约定中的“代办”即说明了被上诉人代理上诉人办理房产证，双方属于代理人(被上诉人)与被代理人(上诉人)的法律关系，代理人按照被代理人的授权，协助被代理人办理房产证并缴纳购房人需要缴纳的契税。作为代理人无权要求被代理人承担本应属于代理人自身的纳税义务。根据国家税法的相关规定，出售房地产的一方需要缴纳个人所得税、营业税、土地增值税、城建税、教育费附加税、地方教育附加税及印花税。这些是代理人依法必须履行的纳税义务，被代理人没有要为其承担的事实依据和法律依据。原审判决依据公平合理原则判决双方各承担一半的交易税费，既违反法律的强制性规定，更体现不出公平合理。这是开发商欺压百姓的违法行为，是开发商侵占百姓血汗钱的无耻行为。2.一审判决错误地将契证费用解释为各种费用的总和。一审法院依据被上诉人的申请到国家税务总局海丰县税务局进行调查，海丰县税务局出具了房屋缴交税费明细表，该表中写着房屋权属人是上诉人，但并没有说明所列税种的纳税人是谁，按照税法的相关规定，在房地产交易过程中，购房人只需缴纳契税，而售房者要缴纳个人所得税、土地增值税、营业税、城建税等税目，税务局收到税费也会开具发票，一审法院收到房屋缴交税费明细表后通知上诉人到法院质证，上诉人发表质证意见后一审法院不做进一步核实，凭一纸税费明细表就认为上诉人要缴纳所有税费未免过于草率。一审法院之前已经作出过(2015)汕海法民一初字第290号判决，支持上诉人的诉讼请求，而这次却作出完全相反的判决。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决并改判。被上诉人陈仕业、刘辉程辩称，一、一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订《购买商品房协议》，约定由上诉人向被上诉人购房，并由被上诉人代为办理房产证，按房款的4％收取办证费用。《购买商品房协议》第六条约定的契证费用，不是办证预付款，而是双方自愿约定的，应由购买方支付的办证费用。然后由卖方即被上诉人按国家规定交纳税费，至于实际应该交纳多少税费，由被上诉人负责，与上诉人无关，也不存在多还少补的情况。事实上，被上诉人为上诉人代办房产证时，所纳缴的税费远远超过《购买商品房协议》约定的按房款的4％收取的办证费用。二、被上诉人不是开发商，所签订的购房协议也不是一般意义上的商品房预售。被上诉人是自然人，不具有经营资格，仅仅是将自有房产转让给上诉人，谈不上是商品房预售。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，驳回上诉人的上诉请求。周春林向一审法院起诉请求：1.判令陈仕业、刘辉程连带退还周春林交付的房屋办证税费部分共计8660.32元；2.本案诉讼费由陈仕业、刘辉程负担。陈仕业、刘辉程反诉请求：1.判令周春林向陈仕业、刘辉程补交办证费21590.6元；2.本案本诉和反诉的诉讼费用由周春林承担。一审法院认定事实：2011年11月7日周春林与陈仕业、刘辉程签订《购买商品房协议》，约定周春林向陈仕业、刘辉程购买位于海丰县*************侧富华大厦商住楼E6层605房，房屋总价款310650元。协议第六条约定：“本大厦统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取12426元，大厦维修基金按国家规定收费”。合同签订后周春林依约交付购房款，陈仕业、刘辉程依约交付房屋给周春林占有使用，并将涉案房屋产权办理至周春林名下，房屋产权证号为：粤房地权证海建房证私字第9900021262号。周春林按照上述合同约定向陈仕业、刘辉程支付购房款4%即12426元作为办理《房地产权证》契证费用。后双方在涉案房屋契税缴纳问题上产生争议诉至法院，周春林主张其应缴纳的契税为3765.68元，并提供税收转账专用完税证为证，请求陈仕业、刘辉程退回多收的费用8660.32元。陈仕业、刘辉程抗辩周春林需缴纳的办证费用超过协议约定的购房款的4%，反诉请求周春林补交陈仕业、刘辉程为其多缴纳的税费21590.6元。一审中，一审法院依据陈仕业、刘辉程申请到国家税务总局海丰县税务局对涉案房屋的具体缴交税费明细进行调查。国家税务总局海丰县税务局于2019年10月9日出具周春林购买涉案房屋缴交税费明细表，显示周春林涉案房屋应缴纳契税3765.68元、土地增值税12552.25元、营业税1255.25元、个人所得税7531.35元、城建税627.61元、教育费附加376.57元、地方教育附加251.05元、印花税125.52元，以上各项缴税合计37782.28元。庭审中，周春林增加请求陈仕业、刘辉程以8660.32元为本金自周春林缴纳契税的次日起暂计至2019年9月23日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。庭后陈仕业、刘辉程表示放弃向周春林催讨为其多缴税费的反诉请求。一审法院认为，周春林与陈仕业、刘辉程系完全民事行为能力人，自愿签订《购买商品房协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，依法应认定合法有效。依法成立的协议受法律保护，双方当事人均应按照协议的约定全面履行合同条款。现双方在履行协议过程中对涉案协议第六条的约定产生争议。关于《购买商品房协议》第六条“本大厦统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取12426元，大厦维修基金按国家规定收费”如何认定的问题，该“协议”明确约定涉案房屋《房地产权证》契证费用按相关部门收费标准收取，也即具体办证费用应按相关税务部门应收取的税种进行收取。根据国家税务总局海丰县税务局出具的周春林购买涉案房屋缴交税费表，显示周春林购买涉案房屋产生的费用有契税、土地增值税、营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等各项税费合计37782.28元。双方签订的《购买商品房协议》，显示出卖方为陈仕业、刘辉程，买受方为周春林，也即双方当事人之间发生的房屋买卖交易行为，该房屋的产权也是由陈仕业、刘辉程名下直接过户至周春林名下，与传统意义上的二手房买卖合同形式要件吻合。根据二手房买卖合同的相关规定，买卖双方可自由约定办理购买二手房交易过程中产生的办证费用由谁负担的条款。现双方在《购买商品房协议》中约定陈仕业、刘辉程为周春林统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取），《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取，合同中约定的契证费用应属于以上各种费用的总和，周春林解读为“契税”一说，证据不足，一审法院依法应不予采信。本案商品房买卖实际上是二手房转让，陈仕业、刘辉程在《购买商品房协议》中没有阐明，造成二手房转让产生的费用超出当事人的预想，为维护交易安全，依据公平合理原则，一审法院依法酌定双方对涉案房屋在交易过程中产生的各项办证费用，双方各负担一半，即涉案房屋在交易过程中产生的各项办证费用合计37782.28元，双方各应负担18891.14元。现周春林为购买涉案房屋应负担的办证费用18891.14元，超过周春林已交的款项12426元，故周春林主张陈仕业、刘辉程应退还其866.32元办证税费及利息的请求，证据不足，一审法院依法不予支持。关于陈仕业、刘辉程为周春林多缴的18891.14元-12426元=6465.14元税费问题，陈仕业、刘辉程在庭审过程中自愿放弃该项反诉请求，系陈仕业、刘辉程的真实意思表示，一审法院予以照准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回周春林的全部诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由周春林负担；反诉费169.88元，由陈仕业、刘辉程负担。二审中当事人均未提交新证据。本院查明，一审判决查明基本事实清楚，予以确认。另根据一审案卷证据及询问笔录查明，案涉房屋于2013年纳税后取得产权证，案经调解，当事人无法达成和解意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人主张因与被上诉人之间签订的《购买商品房协议》而形成商品房预售合同关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”双方当事人属自然人之间的买卖合同关系，不属于上述司法解释所规定的商品房买卖合同，上诉人的该项主张于法无据，一审法院对讼争合同关系性质的认定正确，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，讼争焦点是关于上诉人请求被上诉人返还多付代办产权证费用的主张是否成立的问题。本案中，上诉人依据协议第六条的“本大厦统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取12426元，大厦维修基金按国家规定收费”的约定，请求被上诉人返还多付代办产权证的费用，被上诉人反驳称已实际多付办证费且协议约定的费用是所有办证费用。显然，双方当事人之间系对合同条款的理解发生争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的解释有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”现本院评析如下：首先，我国税法虽对不同纳税义务人所负税目有不同的规定，但此属行政管理性的法律规定，平等民事主体在确保法定纳税义务的履行不受影响的前提下可自行约定费用负担方式，此约定不违反法律法规效力性的强制性禁止规定。因此，案涉当事人均应按《购买商品房协议》的约定全面诚实信用履行。其次，从案涉协议第六条约定的文义而言，条款为概括性表述，被上诉人作为出卖人代交纳的相关费用包含但不仅限于税费，且被上诉人还因此付出相应的代办劳务。同时，当事人是将整套房屋作为计付费用的依据，有协议中没有关于费用多还少补的约定足以佐证。再者，双方于2011年11月签订合同，案涉房屋于2013年纳税办证，案涉房屋虽属新建房屋，但产权在已登记后再交易转让，买卖交易因此产生的税费、手续应区别于首次交易的商品房。本案当事人在签订合同时对此应当可以预见，并承担由此交易产生的合同责任后果。是故，在合同实际全面履行且多年不曾发生争议的情形下，双方当事人彼此主张返还多付税费均有悖于诚实信用原则，而且不符双方当初签订合同的意思表示和合同目的。因此，诉辩双方提起本诉、反诉的请求均不应得到支持，一审判决在本案中适用法律认定中应属不当，但实体处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人周春林的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件的受理费50元，由上诉人周春林负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年三月三十一日法官助理 黄彬斌书 记 员 杨清隆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。