山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初700号原告：陈磊，男，1987年3月12日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：翟洪亮，山东华宁律师事务所律师。原告：胡细凤，女，1976年7月30日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：翟洪亮，山东华宁律师事务所律师。被告：济宁聚鑫地产经纪有限公司，住所地济宁市任城区李营街道龙翔御苑小区10号楼由南往北第10间营业房，统一社会信用代码：91370811MA3Q50L58M。法定代表人：徐传银，经理。被告：刘庆丹，女，1988年2月1日出生，汉族，住济宁市任城区。原告陈磊、胡细凤与被告济宁聚鑫地产经纪有限公司、刘庆丹合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈磊、胡细凤及其共同委托诉讼代理人翟洪亮、被告刘庆丹、被告济宁聚鑫地产经纪有限公司的法定代表人徐传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊、胡细凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告被告二方于2019年11月19日所签房屋买卖居间合同无效；2.请求依法判决被告济宁聚鑫地产经纪有限公司退还原告所交定金10,000元及中介服务费用5500元；3.请求本案诉讼费及其他费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求依法撤销原被告三方于2019年11月19日所签房屋买卖居间合同。事实与理由：2019年11月19日，原告与被告签署了房屋买卖居间合同，合同甲方(售房人)为被告刘庆丹，合同乙方(购房人)为原告陈磊，合同丙方(居间人)为被告济宁聚鑫地产经纪有限公司。合同明确约定甲方保证该房产权状态为没有抵押、产权完整，原告依约向被告济宁聚鑫地产经纪有限公司支付了定金10000元和中介服务费5500元，后发现该房产存在抵押权登记情形，且所签合同为张忠英代刘庆丹所签，合同签订之前，被告聚鑫经纪地产告诉原告张忠英为房屋所有人，合同签订时房屋真实所有人为刘庆丹，原告多次找到被告聚鑫地产，要求张忠英出具代理手续或由刘庆丹出面另行签订合同，但被告聚鑫地产一直拒绝，后原告多次找到被告协商定金及其中介费退还事宜，被告总以各种理由推脱。为维护原告合法权益，现依据法律法规诉至贵院，望贵院判如所请。被告济宁聚鑫地产经纪有限公司辩称，签合同当天，张忠英是代理刘庆丹签的合同，原告知道这个事实。因为这个房子办理手续很复杂，公司保证房子能办下来，而且首付款也给原告说清楚了，在房屋过户完成后，再付购房首付款，过完户之后让原告打尾款欠条，但是原告一直拒绝。通过我们之前的看房记录，原告之前就看过这边的房子，而且对他自己的征信很了解。涉案房产虽然有抵押但可以正常交易，但是必须是在原告申请贷款正常通过的情况下。被告刘庆丹辩称，是我委托张忠英代理我签字，过户的时候肯定我会配合过户，包括房子的解押和申请贷款我都可以配合。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈磊、胡细凤（乙方）通过被告济宁聚鑫地产经纪有限公司（丙方、居间方）欲购买被告刘庆丹（甲方）位于济宁市任城区改造项目8号楼06单元5+1层06-0601号房产，三方于2019年11月19日订立《房屋买卖居间合同》。合同约定，刘庆丹自愿以64万元价款将位于济宁市任城区改造项目8号楼06单元5+1层06-0601号的房产及附属设施出售给陈磊、胡细凤。合同第一条：房屋基本情况与房地产权状态3.约定：甲方保证该房屋产权状态属于以下第1种情形：（1）该房屋已经具有产权证书且没有抵押产权……；4、约定：没有抵押、产权完整。合同第三条付款方式和时间约定：乙方于2019年11月19日支付定金1万元，在乙方支付首付房款时自动转为房款，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》及相关资料交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；甲乙双方同意使用商业按揭贷款方式付款，2019年11月30日前将首付（含定金）付款18万元存入甲方指定的银行账户，剩余付款46万元办理银行贷款，通过银行直接打给甲方。第四条：信息服务费及支付约定：依据《关于房地产中介服务费的通知》的规定，甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳总房价的1.5%作为信息服务费计9600元，若合同终止则由违约方交付信息服务费。订立《房屋买卖居间合同》时，被告刘庆丹未到场，其委托案外人张忠英代签合同。合同签订后，原告通过微信转账方式向被告济宁聚鑫地产经纪有限公司支付定金1万元、中介服务费5500元。原告认为两被告隐瞒房屋存在抵押的事实，诉至本院，诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求撤销《房屋买卖居间合同》，被告济宁聚鑫地产经纪有限公司返还定金1万元及中介服务费5500元。庭审中，经法庭询问，被告刘庆丹自认已在2019年12月3日解除房屋抵押，当庭并未提供证据证实，其在规定期限内也未提交相应证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案原、被告订立的《房屋买卖居间合同》，虽然售房人刘庆丹未到场签字，由案外人代其签订，但刘庆丹认可系其委托案外人签订，并认可合同效力，因此该合同对刘庆丹发生效力，《房屋买卖居间合同》应为有效合同。现原告要求撤销该合同，两被告均不同意撤销，因此本案争议焦点为该《房屋买卖居间合同》是否符合法律规定的撤销情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对于欺诈行为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案被告刘庆丹出售的房产，在订立《房屋买卖居间合同》时存在产权抵押，对房屋存在抵押的情况，被告济宁聚鑫地产经纪有限公司工作人员知情，而两被告在签订合同时仍与原告约定“该房屋已经具有产权证书且没有抵押产权”、“没有抵押、产权完整”，因此两被告的行为与该项规定相吻合，应认定为欺诈行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销，故原告陈磊、胡细凤关于撤销2019年11月19日与被告济宁聚鑫地产经纪有限公司、刘庆丹签订的《房屋买卖居间合同》的诉请符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……。本案原告在签订房屋买卖居间合同后，向被告济宁聚鑫地产经纪有限公司支付定金1万元及中介服务费5500元。被告济宁聚鑫地产经纪有限公司基于《房屋买卖居间合同》取得的上述款项，在合同被撤销后应返还原告，故原告要求被告返还定金1万元及中介服务费5500元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，本案所涉房屋在双方签订合同前存在抵押，两被告在此情况下，仍与原告约定“该房屋已经具有产权证书且没有抵押产权”、“没有抵押、产权完整”，两被告在订立合同时不讲诚实信用，其行为完全符合合同欺诈的认定，两被告对此存在过错，故原告要求撤销所签订的合同，并要求返还相关费用的主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、撤销原告陈磊、胡细凤2019年11月19日与被告济宁聚鑫地产经纪有限公司、刘庆丹签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告济宁聚鑫地产经纪有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告陈磊、胡细凤购房定金1万元及中介服务费5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计94元，由被告济宁聚鑫地产经纪有限公司、刘庆丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  杨晓勇二〇二〇年三月二十三日书记员  路子平