重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0104民初4521号原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码9150010720324150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：李茜，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：朱华，该公司员工，特别授权。被告：吕晓虹，女，汉族，1968年5月5日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所实习律师，特别授权。原告重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称“晋愉物业公司”)与被告吕晓虹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法由审判员谭娜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、朱华，被告吕晓虹的委托诉讼代理人龙代超、唐大兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币20815.67元，明细如下：从2017年11月1日起至2019年5月31日19个月物业服务费，每月物业服务费为人民币912.07元，（建面260.59平方米×3.5元/平方米·月），物业服务费欠费17329.33元；公摊电费266.77元，违约金3219.57元，欠费总额合计人民币20815.67元；2、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔小区25-2业主。从2017年11月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年5月31日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计20815.67元。原告在此前进行了通知单、电话、律师函等方式催收，但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益诉至法院。被告吕晓虹辩称，原告对被告提出的诉讼请求无事实及法律依据，请求全部驳回。原告与开发商签订的前期物业合同，仅用于备案，并未实际履行。从法院其他案件查明的事实可知，开发商针对本案小区与案外人重庆晋愉林畔物业服务有限公司签订并履行了前期物业合同，本案原告未提供物业服务无权收取物管费。本院经审理，认定事实如下：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；6、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；7、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；8、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。另查明，被告吕晓虹系位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期25栋1-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为260.03平方米。被告吕晓虹未按时缴纳前述房屋的物业费。原告曾通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向本院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。庭审中，被告对原告主张物业服务费的起算期间无异议，但认为应当计算至2019年4月15日。上述事实，有原被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、情况说明等证据在卷为凭，均经查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告晋愉物业公司是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告晋愉物业公司的委派，故本院依法认定原告晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：涉案小区物业费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。根据本院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，被告每月应缴的物管费应为912.07元（260.59平方米×3.5元/平方米），从2017年11月1日至2019年4月30日物业服务费应为912.07元/月×18个月=16417.26元，为督促物管企业更好履职，本院对原告主张被告应付的物业服务费标准酌情调减5%，本院支持16417.26元×95%=15596.4元。公摊电费254.02元（2017年11月1日至2019年4月30日），属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕晓虹于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费15596.4元、公摊电费254.02元，共计15850.42元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告吕晓虹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费320元，减半收取160元，由重庆晋愉物业服务有限公司承担60元，由吕晓虹承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭娜二〇二〇年三月三十日书记员  陈雪