海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初259号 原告：海南天拓物业管理有限公司，住所地海口市滨海大道。 法定代表人：刘某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董某，海南中邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某2，海南中邦律师事务所律师。 被告：保某，住所地海南省海口市。 法定代表人：单某。 原告海南天拓物业管理有限公司与被告保某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南天拓物业管理有限公司的委托代理人刘某2到庭参加诉讼。被告保某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2019年6月拖欠的物业管理费、公摊电费、电费、空调加时费、空调费、停车管理费、水费、公摊水费合计121289.43元及违约金（违约金计算方法：自2018年5月6日至被告付清之日止，以每月拖欠的费用按年利率24%计算）；2.依法判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月20日，被告向谢敏仪承租位于海口市××道房，建筑面积401.69㎡，租期5年，自2017年1月20日至2022年1月19日，月租金115元/㎡合计46194元。2017年2月8日,被告与原告订立《百方大厦(18B)(承租客户)物业管理服务协议》,约定自2017年1月20日至2022年1月19日，被告使用的百方大厦XX号房，建筑面积401.69㎡，物业管理服务费房屋每月每平方米14.28元、车位每月每个75元，每月5日前向原告支付当月的物业服务费；中央空调费按每月建筑面积5元/㎡；水电费按实际发生数量。被告逾期支付物业管理服务费用等应付费用，应承担截止付清之日止逾期每日拖欠费用总额千分之一的违约金。被告拖欠原告百方大厦XX号房及3个车位的物业服务费、公摊电费、电费、空调加时费、空调费、停车管理费、水费、公摊水费，截止2019年6月合计121289.43元，虽经原告多次催告至今未付。按照上述《百方大厦(18B)(承租客户)物业管理服务协议》第二十一条“乙方未按本协议约定支付物业管理服务费用等应付费用或补足保证金的，逾期每日，乙方应按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金直至乙方交清所欠费用之日止”的约定，被告应向原告支付逾期付费违约金。鉴于上述约定的违约金过高，原告减让仅主张被告支付逾期付费年利率24%的违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院判如所请。 被告未作答辩，亦未提供任何证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.百方广场写字楼租赁合同书;2.百方大厦（承租客户）物业管理服务协议;3.百方广场2018年5月至2019年6月收费通知单;4.百方大厦18B物业服务费催缴函/付款承诺函;5.缴款通知;6.被告工作人员委托书及身份证复印件。经审查原告提供的证据，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为依法成立的具有物业服务资质的物业服务企业。2017年1月20日，被告与案外人谢敏仪签订《百方广场写字楼租赁合同书》，租赁位于海口市滨海大道105号百方广场的百方大厦XX房作为办公室使用，租赁期限为5年，自2017年1月20日至2022年1月19日止。2017年2月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《百方大厦（承租客户）物业管理服务协议》，委托原告对百方大厦XX层X号房进行物业管理。双方约定：物业服务费按建筑面积每月14.28/平方米收取，自有产权车位物业服务费按每个月75元收取；被告所在单元内的用水用电，原告按实际发生数量向被告收取；中央空调费由原告按建筑面积每平方米5元/月的标准向被告收取；物业管辖区域的公共部位、公共设施设备使用的水、电等费用实行单独安装计量器具，以实际用量按建筑面积分摊的方式向被告收取；由被告在每月5日前缴清当月的物业管理服务费用，被告同意在签订本合同后5个工作日内向原告缴清相当于两个月物业管理服务费用金额的保证金11472.26元；如在物业管理期限内，被告迟延支付物业管理费用等约定应支付费用的，原告经书面通知被告后有权直接从保证金中扣取被告应付未付费用、违约金、经济损失等相应金额；被告未按本协议约定支付物业管理服务费用等应付费用或补足保证金的，逾期每日，被告应按所欠费用总额的千分之二向原告支付违约金直至被告交清所欠费用之日止。自2018年5月起，因被告未向原告交纳物业服务费，原告多次向被告发出《收费通知单》。2019年5月15日，原告向被告发出《百方大厦18B物业服务费催缴函/付款承诺函》，告知被告其自2018年5月1日至2019年4月30日期间的欠费金额为104007.11元，要求被告承诺务必于2019年6月20日前付清上述欠款全额。2019年6月20日，被告在上述函件中“承诺客户签章”处加盖公章予以承诺。根据原告提交的百方广场2019年5、6月《收费通知单》显示，2019年5月至6月期间，被告分别拖欠原告各项物业服务费8630.19元、8652.13元。 本院认为，原告与被告签订的《百方大厦（承租客户）物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。原告作为物业服务企业，应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。合同签订后，原告已实际提供物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，其应按照约定向原告交纳物业管理费等相关费用。自2018年5月至2019年6月间被告无故不缴纳物业服务费共计121289.43元，原告经过多次催缴，被告仍不支付上述欠费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张被告支付拖欠的各项物业服务费用有事实依据，但根据双方合同的约定，原告经书面通知被告后有权直接从保证金中扣取被告应付未付的费用等，故被告所缴纳的物业服务费保证金11472.26元应于原告向被告发出《百方大厦18B物业服务费催缴函/付款承诺函》后抵扣被告所拖欠的物业服务费，抵扣后原告主张物业服务费超出109817.17元（104007.11元-11472.26元+8630.19元+8652.13元）的部分，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付逾期付费违约金的问题。根据双方合同的约定，被告未按约定支付物业管理服务费用或补足保证金的，逾期每日应按所欠费用总额的千分之二向原告支付违约金直至被告交清所欠费用之日止。因双方约定的违约金标准过高，原告自行调整为按年利率24%计付，亦属合理正当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告保某于本判决生效之日起十日内向原告海南天拓物业管理有限公司支付2018年5月至2019年6月期间的物业服务费用109817.17元； 二、被告保某于本判决生效之日起十日内向原告海南天拓物业管理有限公司支付违约金（违约金计算方法：自2018年5月6日起至2018年6月5日止，以42831.81元为本金按年利率24%计算；自2018年6月6日起至2018年7月5日止，以51481.06元为本金按年利率24%计算；自2018年7月6日起至2018年8月5日止，以60031.23元为本金按年利率24%计算；自2018年8月6日起至2018年9月5日止，以69269.24元为本金按年利率24%计算；自2018年9月6日起至2018年10月5日止，以77904.34元为本金按年利率24%计算；自2018年10月6日起至2018年11月5日止，以86443.74元为本金按年利率24%计算；自2018年11月6日起至2018年12月5日止，以95146.04元为本金按年利率24%计算；自2018年12月6日起至2019年1月5日止，以69519.05元为本金按年利率24%计算；自2019年1月6日起至2019年2月5日止，以78180.75元为本金按年利率24%计算；自2019年2月6日起至2019年3月5日止，以86736.4元为本金按年利率24%计算；自2019年3月6日起至2019年4月5日止，以95355.41元为本金按年利率24%计算；自2019年4月6日起至2019年5月5日止，以104007.11元为本金按年利率24%计算；自2019年5月6日起至2019年6月5日止，以101165.04元为本金按年利率24%计算；自2019年6月6日起至债务付清之日止，以109817.17元为本金按年利率24%计算）； 三、驳回原告海南天拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1674元，由原告海南天拓物业管理有限公司负担127元，被告保某负担1547元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 冯 琳 二〇二〇年三月三十一日 书记员 陈家芬