福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初831号 原告:陈武艺，男，1978年11月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告:陈秋荣，女，1980年9月21日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所专职律师。 被告：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室。统一社会信用代码91350623579288460E。 法定代表人：张远辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所专职律师。 原告陈武艺、陈秋荣与被告福建聚宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈武艺、陈秋荣的共同委托诉讼代理人唐建新，被告福建聚宏房地产开发有限公司的法定代表人张远辉及其委托诉讼代理人黄峻飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈武艺、陈秋荣向本院提出诉讼请求：1.判令福建聚宏房地产开发有限公司支付陈武艺、陈秋荣逾期办理房屋权属登记违约金67255元（2017年2月21日-2020年1月19日），并从2020年1月20日起，以633292元为基数，按照日利率0.01%支付至出卖人办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人之日止。事实与理由：2014年2月24日，陈武艺、陈秋荣与福建聚宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由陈武艺、陈秋荣向福建聚宏房地产开发有限公司购买位于福建省漳浦县，并通过现款和贷款的方式支付了全部房款633292元。福建聚宏房地产开发有限公司于2016年12月21日向陈武艺、陈秋荣交付了商品房。根据合同第十四条约定，福建聚宏房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。福建聚宏房地产开发有限公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈武艺、陈秋荣。 福建聚宏房地产开发有限公司辩称，一、陈武艺、陈秋荣诉讼请求中“直至交付之日止”的表述日期难以确定，若本案陈武艺、陈秋荣胜诉，将难以执行，司法实践中通常是计算至起诉之日；二、本案的争议焦点在于如何理解“商品房交付”，办证起算点如何起算。通过结合合同第八条、第九条、第十一条、第十四条的上下文理解及交易习惯、订立目的等解释，第十四条关于“商品房交付”应是指符合合同第八条约定条件下的交付，逾期办证起算点应当从具备约定或法定交付条件下交付（即便是逾期交付）后才开始起算。本案中，买受人明知案涉房屋尚不具备交付条件仍选择入住，但又以入住时间为起算点向出卖人主张逾期办证违约金，使得出卖人存在逾期交房这一单一违约情形下，买受人既可以拒绝交接并追究出卖人的违约责任，也可以同意交接并追究出卖人逾期办证的违约责任，这混淆了两种违约责任的适用界限。综上，合同中的“商品房交付”应仅限于符合合同约定交付条件下的商品房交付，在案涉房屋不具备交付条件下，即便陈武艺、陈秋荣实际入住，办证起算点也尚未开始起算，福建聚宏房地产开发有限公司不承担逾期办证的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。陈武艺、陈秋荣提交了身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》、收款收据、《个人住房借款合同》；福建聚宏房地产开发有限公司未提交证据。上述证据经本院庭审质证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，陈武艺、陈秋荣与福建聚宏房地产开发有限公司签订编号为35062308006600102的《商品房买卖合同》，由陈武艺、陈秋荣向福建聚宏房地产开发有限公司购买址在福建省漳浦县绥安镇金浦路西侧漳浦聚源广场6号楼住宅404号的商品房一套，房屋总价款607563元。其中，合同第八条交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件；……。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈武艺、陈秋荣依约向福建聚宏房地产开发有限公司支付了全额购房款607563元，并于2016年12月21日接收案涉房屋并入住。现该房屋未通过竣工验收，福建聚宏房地产开发有限公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付陈武艺、陈秋荣。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈武艺、陈秋荣与福建聚宏房地产开发有限公司于2014年2月24日签订的编号为35062308006600102的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。根据合同约定，福建聚宏房地产开发有限公司应在2014年12月30日前将符合竣工验收条件的案涉商品房交付陈武艺、陈秋荣，即至迟应在2015年3月1日办理完毕房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈武艺、陈秋荣，否则将负逾期办理房屋权属登记违约责任。但福建聚宏房地产开发有限公司至2016年12月21日才实际向陈武艺、陈秋荣交付案涉房屋，且至今未办理房屋所有权初始预登记。福建聚宏房地产开发有限公司的行为违反合同约定，陈武艺、陈秋荣请求福建聚宏房地产开发有限公司自实际交房60日后即2017年2月21日起，按日向陈武艺、陈秋荣支付已付购房款0.01%的逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，应予支持；但陈武艺、陈秋荣的已付购房款为607563元，其主张633292元与实际不符，应予更正。福建聚宏房地产开发有限公司辩解本案案涉房产虽已交接，但不符合双方约定的交付条件，应视为商品房未交付，办理权属登记期限不起算，因此不承担逾期办证违约责任，本院认为，如期将符合竣工验收条件的案涉商品房交付陈武艺、陈秋荣是出卖人的义务，实际交付的房屋不符合合同约定交付条件的情形不能成为免除出卖人责任的理由，福建聚宏房地产开发有限公司的辩解是为了规避自己合同责任，对合同条款有意进行选择性误读，有违诚实信用和签订合同的目的，故该辩解意见不予采纳。 综上所述，陈武艺、陈秋荣请求福建聚宏房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持，但金额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建聚宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向陈武艺、陈秋荣支付逾期办理房屋权属登记违约金64523元（计至2020年1月19日，2020年1月20日至福建聚宏房地产开发有限公司办理房屋初始登记并向陈武艺、陈秋荣交付办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料之日止，以已付购房款607563元为基数，按日0.01%另行计付）； 二、驳回陈武艺、陈秋荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1481.3元，减半收取740.65元由福建聚宏房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 刘建头 二〇二〇年三月十九日 法官助理 陈妙煌 书 记 员 陈妙煌