重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2276号原告：重庆市江北区人民防空办公室，住所地重庆市江北区金港新区16号27楼，统一社会信用代码11500105068266729D。负责人：曾进，主任。委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽飞，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。被告：聂胜容，女，1970年12月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：徐忠，重庆迪正律师事务所律师。原告重庆市江北区人民防空办公室（以下简称江北区民防办）与被告聂胜容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江北区民防办的委托诉讼代理人刘羽飞，被告聂胜容的委托诉讼代理人徐忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北区民防办向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《重庆市人民防空工程租赁使用合同》以及《佳侬商业街E区租赁补充协议》已于2018年6月20日解除；2、判令被告立即向原告支付2015年7月30日至2018年6月20日期间的人防工程使用费518667元；3、判令被告立即向原告支付因拖欠人防工程使用费而产生的滞纳金，其中截至2018年10月31日产生249732元，另外从2018年11月1日起，按年24%的标准，以欠缴费用为基数，继续计算至实际付清之日止；4、判令被告立即退出江北区嘉陵公园建新西路人防工程E区1#并恢复原状。事实和理由如下：原、被告于2014年6月20日签订《重庆市人民防空工程租赁使用合同》，约定原告将其所有的位于江北区建新西路佳侬商业街“江北区嘉陵公园建新西路人防工程E区1#”的人防工程出租给被告使用，用于经营台球室、练球室，租赁期限共2014年6月30日起至2020年6月29日，使用费按14/平方米/月计算，使用面积1000平方米。合同还约定了租金缴纳方式、缴纳时间、滞纳金以及解除权等内容。2014年6月24日，双方又签订了《佳侬商业街E区租赁补充协议》，约定起租时间为2015年7月30日，并对2015年7月30日至2020年7月29日期间的租金标准进行了分段约定。被告承租人防工程后，未按约定支付人防工程使用费。原告数次发函催收，但是被告仍不缴纳。2018年6月19日，原告向被告发送《重庆市江北区民防办公室关于解除人防工程租赁合同的通知》，被告于次日签收。双方租赁合同关系已告解除，被告应当支付拖欠的相关费用，并支付滞纳金，同时恢复原状返还人防工程。被告聂胜容辩称，1、签订合同的时候被告就缴纳了80万元，当时说好按照合同约定的租金标准抵扣，抵扣完了再行缴纳，直至2018年6月20日，都没有抵扣完毕；2、2018年6月19日，被告已经主动关门，20日原告接收房屋，被告就来换锁了，解除合同通知书是在原告的误导下事后补签的；3、合同约定的滞纳金不是法律意义上面的违约金，不应得到支持；4、被告退房时是按照现状还房的，原告已经在2018年6月20日实际控制房屋，所以第四项诉讼请求不成立；5、原告的起诉超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的重庆市人民防空资产所有权证、《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《佳侬商业街E区租赁补充协议》，本院予以确认并在卷佐证。庭审中原告举示了13份《重庆市江北区民防办公室关于缴纳人防工程使用费的通知》（2015年11月25日-2018年2月5日）、一份欠条（2018年4月16日）以及《重庆市江北区民防办公室关于解除人防工程租赁合同的通知》（2018年6月20日），拟证明2015年11月25日至2018年2月5日期间原告持续向被告发送13次书面通知，要求被告支付拖欠的人防工程使用费；被告认可自2015年7月30日至2018年1月30日期间欠缴使用费共计444000元，并出具了欠条；原告向被告送达书面通知解除合同。被告质证称通知及欠条上的被告签名都是真实的，但是实际情况是2018年11月份左右，原告的工作人员承诺让被告签字只是走个形式，被告基于信任才签名并且根据原告工作人员的口述内容书写出具的。因被告认可通知及欠条是其本人签字，故对该证据的真实性，本院予以采纳。庭审中，原告还举示了《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《关于江北嘉陵公园及建新西路人防工程（佳侬商业街E区）租赁合同的补充协议》、提请终止租赁合同的商函，拟证明2012年6月30日，原告将涉案人防工程出租给案外人重庆怡娟商贸有限公司（以下简称怡娟商贸公司），后怡娟商贸公司于2014年7月1日提出解除租赁合同，由被告再行租赁，怡娟商贸公司与被告自行处理退租补偿等事务，怡娟商贸公司已经缴纳的2015年6月30日之前的费用视为被告缴纳。被告质证称证据系原告与怡娟商贸公司的行为，其不清楚，仅认可被告确系从怡娟商贸公司处接手租赁涉诉人防工程。该组证据与本案关联性有限，同时涉及案外人，而案外人又未到庭佐证，故本院在本案中不予采纳。庭审中，被告举示了一组收据，收据显示的交款时间集中在2013年5、6及10月份，交款单位为不同的自然人名称，收款事由为佳侬E区不同商铺的租金或者保险费，数额不等；收据上均加盖了怡娟商贸公司财务专用章。被告拟证明其接手租赁涉诉人防工程时，为了解决先前众多租赁户与出租人的纠纷，共计垫资了80万元，原告对此承诺抵扣后续租金。原告质证称对证明目的不予认可。经审查，对于收据的真实性本院予以认可。对于被告另行举示的银行交易清单、通话录音，一方面从内容上来讲与本案不具有关联性；另一方面通话录音也缺少其他证据佐证。故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，江北区民防办（出租方）与被告（承租方）签订《重庆市人民防空工程租赁使用合同》，约定江北区民防办公室将江北区嘉陵公园建新西路人防工程（1000平方米）出租给被告用于台球、练球室经营使用，租赁期间从2014年6月30日至2020年6月29日。使用费按14/平方米/月计算，先缴后用，从签约之日起一次性交清6个月租金，以后承租方向出租方6个月缴纳一次，时间为每个季度的第1个月10日之前。合同第十二条约定：承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同：1、拖欠工程使用费达到15天。第十五条约定：乙方退场时应保持场地现状。同年6月24日，双方又签订《佳侬商业街E区租赁补充协议》，约定：一、原由怡娟商贸公司租用的佳侬商业街E区场地租金已缴纳至2015年6月30日，应由被告负责支付给怡娟商贸公司；二、原告为了支持被告经营免租金30天作为被告进场装修和办理消防等相关手续，起租时间为2015年7月30日；三、被告在经营中应服从辖区消防、公安、税务、工商等部门监督，按照消防部门的要求消防器材自行配备，所产生的税收均由被告自行向税务部门缴纳；四、租金按年缴纳为2015年7月30日至2016年7月29日，14元/平方米为168000元。2016年7月30日至2017年7月29日，15元/平方米为180000元；2017年7月30日至2018年7月29日，16元/平方米为192000元。2018年7月30日至2019年7月29日，17元/平方米为204000元。2019年7月30日至2020年7月29日，18元/平方米为216000元。2019年1月23日，原告以被告拖欠2015年7月30日起的租金为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，原告举示了13份《重庆市江北区民防办公室关于缴纳人防工程使用费的通知》（2015年11月25日-2018年2月5日）、一份欠条（2018年4月16日）以及《重庆市江北区民防办公室关于解除人防工程租赁合同的通知》（2018年6月20日）。被告认可通知及欠条上的签名都是其本人签署的，但是辩称系在原告误导下于2018年11月份左右倒签形成。《重庆市江北区民防办公室关于缴纳人防工程使用费的通知》的内容如下：聂胜容你承租我办嘉陵公园建新西路人防工程（佳侬商业街）E区1#，至今未按合同约定缴纳人防工程使用费。请你接此通知后尽快到我办履行手续，缴纳费用，被告签署的内容为“此通知已收到，情况属实”。庭审中，原、被告双方确认被告于2018年6月19日搬离涉诉人防工程，原告也已经收回。2018年6月20日，原告作出《重庆市江北区民防办公室关于解除人防工程租赁合同的通知》，并由被告签字确认。庭审质证时，被告对原告举示了13份《重庆市江北区民防办公室关于缴纳人防工程使用费的通知》的质证意见是要求对该通知书的形成时间进行鉴定，但未提供书面申请书。另查明，2019年，江北区民防办公室更名为本案原告。本院认为，《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《佳侬商业街E区租赁补充协议》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告的第一项诉讼请求。根据上述合同以及补充协议的约定，被告应先交租金后使用人防工程，拖欠15天的，原告享有合同解除权。原告主张被告自2015年7月30日起即拖欠租金未缴，但是其迟至2018年6月20日才向被告发送解除通知书，无论被告关于该解除通知书系在2018年11月份倒签的辩称是否成立，原告行使解除权也远超除斥期间。庭审中，被告自认在2018年6月19日已经实际搬离涉诉人防工程，结合原告在本案中的主张，可以认定被告与原告在该时段就解除租赁合同关系达成了一致，故本院认定《重庆市人民防空工程租赁使用合同》以及《佳侬商业街E区租赁补充协议》已于2018年6月20日解除。对于原告的第二项诉讼请求。合同具有相对性，《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《佳侬商业街E区租赁补充协议》的双方当事人为原、被告。双方均应按该合同及协议行使权利、履行义务。作为承租人，被告的主要义务即是按照约定支付2015年7月30日至2018年6月20日期间的人防工程使用费。庭审中被告辩称其代为垫资80万元解决先前的租赁户纠纷，并且辩称原告承诺在后续租金中对该80万元进行抵扣。本院认为，对双方约定抵扣事宜，被告并未举示证据证明，《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《佳侬商业街E区租赁补充协议》中对此并没有涉及，被告也没有举示其他证据证明双方对此事曾另有协议。对于垫资80万元事宜，是否如实垫资、怎样垫资，仅凭被告举示的收据，并不能完全达到相应证明目的，且原告不予认可。而且，被告还曾向原告出具欠条，虽然庭审中原告对于欠条实际出具时间提出异议，但是该欠条在内容上显示被告对于2015年7月30日起拖欠使用费的事实予以了认可。综上，对于被告的上述辩称本院不予采纳。2015年7月30日至2018年6月20日期间被告应缴纳的人防工程使用费具体金额为168000+180000+16000*10+16000/30*22=519733元。原告现主张518667元，本院予以支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩。本院认为，对于原告举示的13份《重庆市江北区民防办公室关于缴纳人防工程使用费的通知》，被告虽然对实际签署时间提出异议，但是对于确系其本人签署这一事实并未有异议。从该通知的内容看，原告发出该通知是要求被告缴纳，被告签署：“此通知已收到，情况属实”，并没有提出异议，说明被告认可欠使用费并愿意支付，故应当视为对催款行为的追认。鉴于此，对被告要求对该通知的形成时间进行鉴定的要求，本院认为没有必要，不同意其申请。结合其后续另又出具欠条，认可欠2015年7月30日至2018年1月20日使用费444000元的事实，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对该抗辩不予采纳。对于第三项诉讼请求。《重庆市人民防空工程租赁使用合同》明确约定了缴费时限，同时约定被告未按时缴纳的，应按每天千分之二的比例加收滞纳金。该滞纳金的约定应当视为合同法规定的违约金。庭审中，被告辩称该标准过高。本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑，本院认定以518667元为基数，从2018年6月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。对于原告的第四项诉讼请求。一方面，庭审中，双方均认可2018年6月20日被告已经退出涉诉人防工程；另一方面，对于退场时人防工程的交还状态，《重庆市人民防空工程租赁使用合同》第十五条约定的是“乙方退场时应保持场地现状”，而非恢复原状。综上，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民干预适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市江北区人民防空办公室与被告聂胜容签订的《重庆市人民防空工程租赁使用合同》、《佳侬商业街E区租赁补充协议》于2018年6月20日解除；二、被告聂胜容于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市江北区人民防空办公室人防工程使用费518667元；三、被告聂胜容于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市江北区人民防空办公室滞纳金，以518667元为基数，从2018年6月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；同时，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际支付完毕之日止；四、驳回原告重庆市江北区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6700元，由被告聂胜容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年三月二十四日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜