成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初479号 原告：王亚博，男，汉族，1989年2月2日出生，住新强库尔勒市。 委托诉讼代理人：李海燕，四川致高律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都市温江区田源房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区涌泉街办江浦路77号。 法定代表人：曾毅，职务不详。 委托诉讼代理人：戴俐俊，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 原告王亚博与被告成都市温江区田源房地产开发有限责任公司（以下简称田源地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚博的委托诉讼代理人李海燕，被告田源地产开发公司的委托诉讼代理人戴俐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王亚博向本院提出诉讼请求：1．请求判令调低原告逾期支付购房尾款820000元的违约金，调整标准为按照同期银行贷款利率支付逾期应付款的违约金（其中510000元自2014年9月23日计算至2018年12月27日，310000元自2015年1月1日计算至2018年12月27日，以上共计168979.61元）。2．请求判令被告在原告按照人民法院确定的逾期付款违约金标准向被告支付违约金后5日内，向原告交付位于成都市温江区涌泉街办凤凰社区的“田源纯水岸”5栋2单元25层2501号房屋并办理交房手续。事实和理由：2014年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》《＜商品房买卖合同＞补充协议》及《分期付款补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区涌泉街办凤凰社区的“田源纯水岸”5栋2单元25层2501号房屋，房屋总价为1520000元，付款方式采用分期付款：原告在签订当日向被告支付购房款700000元；剩余房款820000元，原告在2014年9月22日支付第一期510000元，在2014年12月31日前支付第二期310000元。原告在签约当日向被告支付了房款700000元，原告于2018年12月27日向被告转账支付剩余房款820000元后，被告以合同已经解除为由退回该笔款项。原告与被告因涉案商品房买卖合同是否解除以及合同履行事项产生争议并已诉至人民法院，2019年9月25日成都市中级人民法院作出（2019）川01民终10393号民事判决书（以下简称判决），该判决认定被告解除权消灭并驳回被告诉讼请求。原告在判决生效后于2019年12月18日再次向被告支付了剩余房款820000元，并多次要求被告交房。《＜商品房买卖合同＞补充协议》第六条约定“出卖人在收到全部房款之后5日内向买受人交付房屋”，原告已经支付了全部房屋款且涉案房屋已经达到交付条件，被告向原告交付房屋并办理交房手续。 田源地产开发公司辩称：该案已经在温江区人民法院进行了审理，并没有新的客观事由发生，属于一事不再理。不同意交房，之前审理也是驳回了原告的起诉。按照合同约定付款日期为2014年12月31日，王亚博在2019年12月18日才支付给田源地产开发公司，按照补充协议的约定原告应当支付违约金1000000元（合同中约定按照日计算逾期应付款820000元的千分之一点五），对原告所写的全部事实认可，诉讼请求不认可。之所以未履行交房义务是由于原告的违约金未支付。 田源地产开发公司承认王亚博在本案中所主张的事实，但其认为，王亚博应先支付违约金后才履行交付房屋的义务。本院对当事人双方无争议的事实予以确认：1．王亚博与田源地产开发公司之间签订了《商品房买卖合同》《＜商品房买卖合同＞补充协议》及《分期付款补充协议》以及对以上三份协议的内容双方当事人均无争议。2．王亚博未在约定的期限（2014年9月22日起支付第一期510000元；2014年12月31日前支付第二期310000元）内向田源地产开发公司支付了剩余购房款。3．王亚博在2018年12月27日向被告转账支付剩余房款820000元，田源地产开发公司以合同已解除为由拒绝受领；4．田源地产开发公司的合同解除权已消灭及双方的合同没有解除；5．王亚博在2019年12月18日再次向田源地产开发公司支付了剩余房款820000元，并多次要求田源地产开发公司交房。 本案的争议焦点为：王亚博向田源地产开发公司应以何标准支付违约金。 本院认为，王亚博与田源地产开发公司签订《商品房买卖合同》《＜商品房买卖合同＞补充协议》及《分期付款补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。就本案涉及的争议焦点，本院具体评析如下。 首先，关于2014年9月23日起至2018年12月27日止，王亚博应向田源地产开发公司支付多少违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》与《分期付款补充协议》均约定了关于逾期付款违约金的支付方式。《分期付款补充协议》中第二条第2款中约定：“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》和本协议。出卖人解除《商品房买卖合同》和本协议的，买受人按照房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人支付上述违约金之后，愿意继续履行《商品房买卖合同》和本协议，经出卖人同意后，合同、协议继续履行，买受人并按日向出卖人支付逾期应付房款的1.5‰的违约金。”该约定中关于适用逾期付款违约金的条件有两条：一是王亚博愿意继续履行合同；二是王亚博支付符合合同解除条件中的20%的违约金。但上述两个条件不能同时满足，存在矛盾。双方要么选择解除合同，买受人按总房价款的20%支付违约金；要么选择继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款的1.5‰的违约金。按照《分期付款补充协议》中的约定，王亚博在继续履行合同的情况下，还要先支付解除合同条件下的违约金，显然是自相矛盾的。故，关于《分期付款补充协议》中第二条第2款中约定的逾期付款违约金的约定不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方当事人在庭审中无法就该约定中违约金的计算方式协商达成一致意见，根据该条规定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的《商品房买卖合同》第九条中有关于逾期付款违约金的约定，依法应当按照《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任中约定确定违约金的计算标准。 王亚博提出诉讼请求认为违约金过高，主张降低其逾期付款所产生的违约金。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定：“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”此约定按照司法惯例并非过高，且认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。截止法庭辩论终结前，王亚博并未提供证据证明该违约金的约定过高，王亚博应自2014年9月23日起至2018年12月27日止按照《商品房买卖合同》第九条中关于逾期付款违约金的标准支付违约金。 其次，关于王亚博自2018年12月28日起至2019年12月18日止的期间内是否需要支付违约金的问题。 《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，原告王亚博根据《分期付款补充协议》的约定应当在2014年9月22日前向田源地产开发公司支付第一笔分期付款款项，2014年12月31日前支付第二笔分期付款款项，其在2018年12月27日才向田源地产开发公司履行，确实属于逾期支付的违约行为。但王亚博于2018年12月27日向田源地产开发公司支付购房款时，田源地产开发公司以合同已解除为由拒绝受领。 （2019）川01民终10393号民事判决书中已确认，田源地产开发公司于2018年12月27日发出《解除合同通知书》已经超过了法律规定期限，其解除权已经消灭。故，2018年12月27日，王亚博向田源地产开发公司其支付剩余房款820000元，田源地产开发公司以合同已解除为由将820000元退回，属于无正当理由拒绝受领。直至2019年12月18日王亚博再次向田源地产开发公司支付剩余房款820000元时，田源地产开发公司才予以受领。田源地产开发公司作为合同当事人，在行使权利和履行义务时都应当遵循诚实信用原则，不得滥用权利，民事主体在从事民事活动时，应当遵循，履行合同时，应当根据合同的性质、目的和交易习惯，履行及时通知、协助、提供必要条件、保密等义务。王亚博作为债务人在2018年12月27日向田源地产开发公司履行债务时，田源地产开发公司作为债权人无正当理由拒绝受领的行为违反了诚实信用原则，且受领债务人的给付亦是债权人的不真正义务，在债权人受领迟延期间，不构成债务人对合同义务的违反，债务人不存在违约行为，无须承担给付违约金的责任。故，本案中，自2018年12月27日至2019年12月18日止的期间内王亚博不构成迟延履行，没有违约行为，无需承担违约金。 综上所述，田源地产开发公司交付房屋的前提是王亚博支付完毕逾期付款违约金，现违约金未支付，田源地产开发公司交付房屋的条件不成就，但鉴于双方对违约金的支付标准有争议，需人民法院作出认定，故为了减少诉累，一次性解决纠纷，本院有条件的支持王亚博请求交付房屋的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、王亚博于本判决生效之日起十五日内向成都田源房地产开发有限责任公司给付逾期支付购房款违约金373476元（计算方法：以510000元为基数，自2014年9月23日起至2018年12月27日止，按日万分之三为标准计算，共计238068元；以310000元为基数，自2015年1月1日起至2018年12月26日止，按日万分之三为标准计算，共计135408元）； 二、成都田源房地产开发有限责任公司在王亚博支付完毕373476元违约金之日起十五日内，向王亚博交付位于成都市温江区涌泉街办凤凰社区的“田源纯水岸”5栋2单元25层2501号房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取9240元，由成都田源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王 巧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。