江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3238号原告：黄泉根，男，1968年12月21日生，汉族，住苏州市相城区。原告：房宝珍，女，1971年12月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：吕圣尤、吕红芳，江苏永德律师事务所律师。被告：苏州市相城区元和新天一家具商场，住所地苏州市相城区元和街道金源路49号。经营者：顾小男，男，1951年11月7日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文豪，江苏同益大地律师事务所实习律师。原告黄泉根、房宝珍与被告苏州市相城区元和新天一家具商场（以下简称新天一商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员周福林、余晓燕参加评议，本案于2019年7月15日、2020年3月19日两次公开开庭进行了审理。原告黄泉根、房宝珍（于第一次庭审时到庭）及其共同委托诉讼代理人吕圣尤、吕红芳（于第二次庭审时到庭），被告新天一商场委托诉讼代理人赵晖、朱文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泉根、房宝珍向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁协议》于2019年4月21日解除。2、被告新天一商场一次性返还原告黄泉根、房宝珍房屋租金1010958.9元；3、判令被告新天一商场赔偿原告黄泉根、房宝珍2723240元；4、本案诉讼费用由被告新天一商场负担。审理中，原告黄泉根、房宝珍将第一项诉讼请求变更为判令双方签订的《房屋租赁协议》无效。事实和理由：2018年10月12日，黄泉根、房宝珍与新天一商场签订《房屋租赁协议》一份，约定由黄泉根、房宝珍向新天一商场承租苏州市相城区元和街道金源路49号二楼、三楼商铺用于经营家具。协议约定租赁期限为一年，自2018年10月18日至2019年10月17日，租金为205万元。2019年4月21日，因新天一商场出租的房屋无消防安全设施等被元和街道消防安全委员会查封。2019年5月2日再次被查封且拆除了外楼梯，致黄泉根、房宝珍所承租商铺不能正常经营。黄泉根、房宝珍在承租期间对承租的房屋进行了装饰装修，共花去装饰装修费用2723240元。因新天一商场的根本违约给黄泉根、房宝珍造成巨大损失，故诉至法院。被告新天一商场辩称，第一，新天一商场在履行房屋租赁合同中不存在违约情形，黄泉根、房宝珍主张返还租金于法无据。涉案房屋不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用的情形。1、涉案房屋系于2019年4月21日被元和街道消防安全委员会在电表箱处张贴封条，该封条已于2019年4月23日被相关部门揭除。2019年5月2日一楼大门被张贴封条，但该封条也已于2019年5月24日被相关部门揭除。此后至今涉案房屋一楼的大门以及一楼至黄泉根、房宝珍承租区域的通道均可以正常使用，黄泉根、房宝珍承租的区域不存在不能正常经营的情形。从监控视频可以证明黄泉根、房宝珍在2019年5月24日后继续存在经营和销售的事实，且黄泉根、房宝珍一直使用租赁物至2019年10月17日。2、元和街道消防安全委员会张贴封条的行为不构成相关司法解释的被行政部门依法查封的情形，元和消安委并非采取查封的适格主体，也未履行相应的法定程序。第二，1、涉案房屋被元和消安委张贴封条是由于黄泉根、房宝珍存在未依法诚信经营，存在黄牛拉客的情形，且拒不签署诚信经营承诺书所致。2019年4月18日相城区家具城管委会就打击黄牛事宜召开专题会议，新天一商场和多家商场的所有权人以及政府相关部门人员参会，会议要求各家具商场的经营者签署诚信经营承诺书，因黄泉根、房宝珍拒签，新天一商场经营者于2019年4月18日会后代表各承租人签署了承诺书。2019年4月21日，因黄泉根、房宝珍发生了黄牛拉客的行为，本案所涉及的电表箱被元和消安委张贴封条。为解决此事，新天一商场经营者于2019年4月23日再次代表承租人签署诚信经营承诺书，并向相城区蠡口家具行业协会缴纳保证金10万元后，当日电表箱封条就被相关部门揭除，商场恢复正常经营。然而黄泉根、房宝珍又于2019年5月2日再次发生了黄牛拉客的行为，将元和派出所某负责人拉至商场，因此当日涉案房屋的一楼大门又被元和消安委张贴封条，二层的消防楼梯等被拆除。此后在涉案房屋一楼承租人顾建东等签署诚信经营承诺书后，2019年5月24日涉案房屋的一楼大门封条被相关部门揭除。新天一商场经营者曾多次致电、发函要求黄泉根、房宝珍签署诚信经营承诺书，均未果。2、黄泉根、房宝珍未在涉案房屋内注册登记任何的经营主体，还多次被消费者在寒山闻钟论坛投诉举报，未依法诚信经营，可见黄泉根、房宝珍长期存在未依法诚信经营的事实。3、根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条第9项约定，黄泉根、房宝珍应承担租赁房屋的消防安全责任，采取相应的防火措施。退一步说即使涉案房屋确是因为消防问题被查封，也系黄泉根、房宝珍违约，故无权要求黄泉根、房宝珍返还租金。第三，黄泉根、房宝珍要求赔偿装修损失，于法无据。根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修残值部分的不予支持。综上，本案的发生系因为黄泉根、房宝珍长期依赖黄牛拉客，在当下有关部门大力打击情况下，黄泉根、房宝珍才以所谓的查封影响经营为理由提起本案诉讼。恳请法院依法查明事实，驳回黄泉根、房宝珍诉讼请求，新天一商场并保留因黄泉根、房宝珍未合规经营导致相关损失的依法索赔权利。经审理查明，2018年10月12日，新天一商场作为甲方（出租人），黄泉根、房宝珍作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁协议》一份，载明乙方向甲方租赁商铺二楼、三楼，年租金为205万元，由甲方在租赁期初一次性收取，租赁期自2018年10月18日至2019年10月17日止。乙方在租赁期内应遵守法律、法规及当地乡规民约，不得在租赁房屋内搞违法乱纪活动及妨碍邻居正常的工作经营，否则后果自负。乙方在租赁期内如需自行装饰，须将装饰方案报甲方同意后方可施工；同时在施工过程中不得破坏房屋结构及其他设施。乙方租赁合同期满后，如不再续租或因其他的原因撤场的，乙方对租赁物进行的所有装饰归甲方所有并不得拆除破坏。乙方必须承担租赁房屋的消防安全责任，采取必须的防火措施。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处盖章、签字确认。另，该合同抬头乙方处书写的承租人名称为“富缘轩生活馆”，黄泉根、房宝珍自述其二人为“富缘轩生活馆”（全称为相城区元和富缘轩圣达伦家具店）股东，本案中的实际承租人为黄泉根、房宝珍。签订合同当日，黄泉根、房宝珍向新天一商场缴纳了205万元的租金。又查，2017年9月8日，新天一商场将涉案房屋出租给案外人韩栋，双方所签《房屋租赁协议》内容与上述新天一商场与黄泉根、房宝珍所签内容均一致，该合同载明的租赁期限为2017年10月18日至2018年10月17日，租金为271万元。该协议落款下方另书写有“空调协商不拆走；吊灯带走；茶灯带走，过道不拆，其它一律不拆”，并另由房宝珍书写“同意出退，2018.9.4号”字样。另查，涉案房屋的房屋所有权证（吴房权证陆慕字第××号）获颁于2001年2月，登记的房屋所有权人为吴县市陆慕永福家具厂（已注销，登记经营者为顾小男），房屋坐落为陆慕镇金源路49号，房屋状况为混合结构，房屋总层数为二层，建筑面积为3072平方米。庭审中，黄泉根、房宝珍主张承租的涉案房屋内二楼面积为2300平方米，三楼面积为500平方米；新天一商场陈述二楼面积为2250平方米左右，三楼面积为500平方米。新天一商场自述涉案房屋二楼不存在扩建，因历史遗留问题，房屋所有权证与实际建筑面积不符。至于三楼的建造有无报批手续等，新天一商场未在限定期限向本院进行明确。因2019年4月、2019年5月涉案房屋两次被相关部门张贴封条，双方发生争议，黄泉根、房宝珍诉至本院。2019年12月4日，本院至苏州市相城区元和街道办事处就上述张贴封条事宜进行调查，该处工作人员介绍称2019年3月左右进行暗访时，即发现新天一商场存在黄牛拉客现象。4月17日，街道联合消防等多部门约谈了十几家商场房东，要求签署承诺书。2019年4月21日，经发现新天一商场仍存在黄牛拉客行为，故以元和街道消防安全委员会名义对新天一商场进行查封。后以家具协会名义为新天一商场进行担保后（新天一商场经营者缴纳保证金10万元给家具协会，无黄牛行为后可退还），大约在3、4天后封条就撕掉了。之后家具城黄牛拉客情况大为改善。但在2019年5月2日，新天一商场又雇佣黄牛把元和派出所某负责人拉到商场，因消防安全委员会无执法权，故联系消防部门确认新天一商场未经消防验收后，以消防部门的名义对新天一商场再次进行查封，并将其房外直通2楼的外楼梯给拆除了，但因商场内有楼梯，故仍可上到二楼、三楼。考虑到不能影响商场经营，2019年6月左右就将封条撕掉了。该处工作人员另称新天一商场的一楼及二、三楼均存在黄牛拉客情况，该商场还存在改、扩建情况，装修后的消防验收也未经办理。以上事实，由黄泉根、房宝珍提供的当事人身份信息、《房屋租赁协议》、封条张贴照片，新天一商场提供的房屋所有权证、《房屋租赁协议》，本院做所调查笔录、拍摄现场照片以及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。审理中，为证实因涉案房屋被查封，造成无法使用涉案房屋，因合同解除导致的装修损失，黄泉根、房宝珍提供：证据1、损失清单打印件3页，证明装饰装修涉案房屋所支出的金额。证据2、商铺查封的现场照片打印件12页，证明商铺因无消防设施被查封的事实。经质证，新天一商场对证据1不认可，因系黄泉根、房宝珍单方制作。对证据2，其中照片上显示封条时间为2019年5月3日的照片并非本案所涉房屋，涉案房屋从未被张贴过“331”的任何封条，且上述照片均不能证明系因无消防设施而被张贴的封条。黄泉根、房宝珍另陈述涉案房屋用途为家具展厅，虽对承租后进行装修无证据，但装修一直处于更新状态，故存在损失。但黄泉根、房宝珍并未在本院限定期限内向本院提交书面装修鉴定申请。为证实涉案房屋并非因消防原因被相关部门张贴封条，且张贴封条后不久即被撕去，未影响黄泉根、房宝珍正常经营等，新天一商场提供：证据1、2019年4月21日电表箱的封条照片打印件1份、承诺书2份、个人转账的汇款回单打印件1页、行业协会出具的收据1份，2019年4月23日至2019年5月1日商场恢复经营的视频（U盘1个），证明实际系因黄泉根、房宝珍存在黄牛拉客的不规范行为才导致商场被张贴封条。在新天一商场缴纳了10万元保证金并再次签署诚信经营承诺书后，封条被揭除，商场恢复了经营。证据2、新天一商场内一楼承租人的房屋租赁合同复印件1份、一楼承租人的诚信经营承诺书2份、2019年5月24日之后的视频（U盘1个），证明2019年5月2日，因为黄泉根、房宝珍存在黄牛拉客导致一楼大门被张贴封条，在一楼承租人签署承诺书后，2019年5月24日封条被解封，涉案房屋可被使用。证据3、新天一商场发给黄泉根、房宝珍的通知书2份及要求黄泉根、房宝珍签署诚信经营承诺书的附件2份，邮寄快递信息的快递面单复印件1份以及快递送达情况打印件1份，电话催告黄泉根、房宝珍签署承诺书的相关音频（U盘1个），证明新天一商场多次通知要求黄泉根、房宝珍签署诚信经营承诺书。证据4、消费者在寒山闻钟对黄泉根、房宝珍投诉举报的相关截屏打印件5页，证明黄泉根、房宝珍因经营不规范不诚信，多次被投诉举报。证据5、2019年9月19日、9月28日、10月3日拍摄的照片打印件各1份以及光碟1张（内含9月19日、9月25日、9月28日、10月3日拍摄的视频4段），证明在租赁协议到期前，黄泉根、房宝珍占有使用本案所涉房屋。证据6、联系函1份、2019年9月19日交黄泉根阅读的照片打印件1份，证明新天一商场通知黄泉根、房宝珍在租赁期限届满之日起3日内验收房屋，并腾空承租区域内的家具和货物。证据7、证人孙某、顾某、杨某的证人证言，证明涉案房屋被查封系因二楼经营户不规范经营所致。经质证，黄泉根、房宝珍对证据1中2019年4月21日电表箱的封条照片无异议。但对承诺书、行业协会出具的收据等的真实性、关联性均不认可，不能证明黄泉根、房宝珍存在不规范经营行为。涉案房屋是被消防安全委员会以无消防设施为由查封的，和承诺书所载内容无关。对于2019年4月23日至2019年5月1日商场恢复经营的视频真实性、关联性均不认可，视频未经公证确认拍摄地点及时间，不能证明在该时间段商场已经恢复经营，且即使这些视频确是在上述时间段形成的监控视频，商场内有人走动也不能代表商场恢复经营，实际上是因为商场已经无法经营，品牌商陆续过来清场。对证据2中房屋租赁合同、诚信经营承诺书的真实性、关联性均不认可，是新天一商场和案外人签订的合同，和本案无关。对2019年5月24日后视频的质证意见同证据1中视频的质证意见，并另认为涉案房屋一楼商场可经营，不代表二楼、三楼也可以正常经营，实际上从视频中可看出但凡有人员出入一楼及二楼之间的楼梯，都用手电或者手机在照明，可证明楼梯间非常灰暗，甚至在早上9点都无法在自然光下正常通行，根本无法正常经营。对证据3中新天一商场发给黄泉根、房宝珍的通知书，黄泉根确实收到，但由于通知书上并没有加盖任何政府机构的公章，且所载内容并非事实，涉案房屋并非由于黄泉根、房宝珍存在不诚信经营才被查封，因此黄泉根才没有签署该通知书。对新天一商场电话催告签署承诺书的相关音频，该录音未经过被录音双方的同意，故应当视为违法证据予以排除。从录音内容来看，只能证明双方有商量过签署通知书的相关情况，但涉案房屋查封并非由于黄泉根、房宝珍不诚信经营所致，且黄泉根在通话过程中也明确表示了通知书中的内容不符合实际，故录音与本案并无关联。对证据4真实性、关联性均不认可。涉案房屋被查封是由于无消防安全措施，和黄泉根、房宝珍经营情况无关。对证据5的真实性、关联性均不认可，相关照片、视频均未能显示拍摄时间，且黄泉根、房宝珍在2019年4月21日因涉案房屋被查封无法正常经营开始就一直在进行撤场搬离，上述照片也可看出现场非常杂乱且空空荡荡，早已不再经营了。对证据5真实性、关联性均不予认可，其上的联系函系新天一商场自行出具，没有任何黄泉根、房宝珍的签收证明，且联系函的内容也不属实，黄泉根、房宝珍在无法经营后，一直积极联系品牌经营商搬走样品家具并腾空房屋，不存在占用涉案房屋的情况。对证据6证人证言的真实性、关联性不认可，证人出庭接受询问时均表示对于新天一商场因黄牛拉客行为被查封这一说法是听说的，未明确见过。即使是商场内一楼的员工，也无法确认新天一商场内的黄牛拉客行为究竟是一楼还是黄泉根、房宝珍做出的。本院认为，黄泉根、房宝珍与新天一商场于2018年10月18日签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，但房屋所有权证显示建筑面积为3072平方米，且未显示存在三楼，故关于扩建或改建的房屋部分，因新天一商场未提供规划及报建手续等证据，《房屋租赁协议》中涉及扩建或改造的房屋租赁部分无效，但其他租赁部分为有效。经本院庭审释明如涉案房屋存在部分无规划及报建手续而扩建等情况，可能导致合同无效或部分无效，黄泉根、房宝珍是否变更诉讼请求后，黄泉根、房宝珍明确请求确认《房屋租赁协议》为无效。本院认为，《房屋租赁协议》中涉及扩建或改建的房屋租赁部分为无效，该部分合同为自始无效。合同部分无效，但新天一商场对涉案房屋及扩建或改建部分仍享有相应民事权益，黄泉根、房宝珍对上述无效的租赁部分在占有、使用期间亦应按《房屋租赁协议》约定标准支付占有使用费。其他有效租赁部分，黄泉根、房宝珍主张因2019年4月21日张贴封条导致其无法正常生产经营，但根据现有证据，可认定两次封条在张贴后不久即被撕去，即使在第二次张贴封条时外楼梯还被拆除，但根据本院与双方当事人至涉案房屋内查勘并确认现场，涉案房屋内部仍可经由一楼楼梯步入二楼，上述情形应认为并未达到黄泉根、房宝珍所主张的直接导致其无法正常使用房屋、无法开展经营活动并进而导致合同目的无法实现的程度，据此，对于《房屋租赁协议》所涉为有效的租赁部分，黄泉根、房宝珍原主张合同解除及现要求确认无效的依据不足，本院不予支持。因《房屋租赁协议》约定的租期已届满，故有效租赁部分的合同亦已到期而自然终止。针对两次张贴封条期间的认定。涉案房屋确在2019年4月21日及2019年5月2日时被相关部门张贴封条，但根据新天一商场所举证的相关视频、证人证言证据并结合本院至元和街道办事处所做笔录，可认为2019年4月21日的封条在张贴后约3、4日即被撕去；2019年5月2日的封条，新天一商场陈述在2019年5月24日撕去，因其就此提供的视频无法直接显示封条撕去时间及相应可正常使用房屋的时间，故本院参考元和街道办事处工作人员关于6月初撕去封条的陈述，酌情认定第一次封条导致涉案房屋无法正常使用的期间为2019年4月21日至2019年4月24日，第二次封条导致涉案房屋无法正常使用的期间为2019年5月2日至2019年6月10日。关于上述期间因房屋无法正常使用的租金（含部分占有使用费）的承担。根据新天一商场提供的证人证言及本院至相关部门所作调查笔录等证据，可认定系因黄泉根、房宝珍承租房屋后采取以黄牛拉客等不正当经营方式直接导致相关部门对涉案房屋张贴了封条，另虽合同约定消防为承租人办理，但因涉案房屋亦确存在无审批报建手续而扩建或改建情况，新天一商场对于合同无效存在过错，本院酌情认定上述期间房屋无法正常使用的租金（含部分占有使用费）由双方各负50%的责任，即新天一商场应返还黄泉根、房宝珍上述期间的租金（含部分占有使用费）为122430.56元。2019年6月10日至租期届满即2010年10月17日期间的租金（含部分占有使用费）。黄泉根、房宝珍自述在第一次被张贴封条后即无法正常使用涉案房屋，并在租期届满前即自涉案房屋内搬离。新天一商场则主张租期届满后涉案房屋内仍存在垃圾未予腾空并交付。本院认为，不论黄泉根、房宝珍主张的是合同无效或要求解除，其均应在通知出租人后，将合同所涉房屋返还出租人。现黄泉根、房宝珍未能提供相应在租期届满前的腾空房屋或与新天一商场所办理的交接手续的相关证据，且从未向本院明确陈述相关的搬离时间，故本院认定2019年6月10日至租期届满日期间的租金（含部分占有使用费）仍应支付。但考虑到涉案房屋的外楼梯在2019年5月2日被相关部门以无消防手续等名义拆除，因该楼梯原可直达二楼由黄泉根、房宝珍经营的承租房屋内，故应认为其拆除可能对黄泉根、房宝珍的经营造成客流部分减少等影响，本院酌情认定在2019年6月11日至2019年10月17日的租金（含部分占有使用费）由黄泉根、房宝珍按照《房屋租赁协议》约定的租金标准的85%进行支付，即新天一商场应返还黄泉根、房宝珍租金（含部分占有使用费）为109333.33元。两项合计，新天一商场应返还黄泉根、房宝珍租金（含部分占有使用费）为231763.89元。关于黄泉根、房宝珍要求新天一商场赔偿自2008年租赁房屋后进行装修、装饰及此后每年对装修进行翻新所支出的费用2723240元的诉讼请求。根据现有证据，本案所涉租期前的承租人为案外人韩栋，而韩栋与新天一商场所签《房屋租赁协议》亦与本案黄泉根、房宝珍与新天一商场就装饰部分约定一致，即租期届满后，承租人对涉案房屋进行的所有装饰归新天一商场所有并不得拆除破坏。现黄泉根、房宝珍未在本院限定期限内就涉案房屋内的装饰装修价值提出书面鉴定申请，亦未予证实黄泉根、房宝珍在签订《房屋租赁协议》后就涉案房屋重新进行了装饰装修并存在支出，据此，本院对黄泉根、房宝珍要求新天一商场赔偿装饰装修损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告黄泉根、房宝珍与被告苏州市相城区元和新天一家具商场于2018年10月18日签订的《房屋租赁协议》有效，但涉租赁物即苏州市相城区元和街道金源路49号房屋二楼、三楼中无规划及报建手续的租赁部分无效。二、被告苏州市相城区元和新天一家具商场于本判决生效之日起十日内返还原告黄泉根、房宝珍租金（含部分占有使用费）为231763.89元。三、驳回原告黄泉根、房宝珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36674元、财产保全费5000元，合计人民币41674元，由原告黄泉根、房宝珍负担36637元，由被告苏州市相城区元和新天一家具商场负担5037元（被告苏州市相城区元和新天一家具商场负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32×××31）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  周福林人民陪审员  余晓燕二〇二〇年三月二十六日书 记 员  唐宽正