湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初185号 原告周杰，男，汉族，1985年10月23日出生。 被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。 法定代表人：向懿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石修礼（特别授权），男，湖南云天（怀化）律师事务所律师。 原告周杰诉被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称“润兰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年2月12日公开开庭进行审理。原告周杰、被告润兰房产公司的委托诉讼代理人石修礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金43.95×638=28040.1元（计至2019年12月30日）。2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，以总价439505元购买被告开发的润兰•天星商业广场15幢B单元5层501号房。2016年3月31日，被告在没有按照合同约定及法律规定取得有关工程验收合同证明文件的情况下（2017年3月30日才通过消防验收），采取欺骗手段将房屋强行交付给原告使用。 根据合同及补充协议约定，被告应在商品房交付使用后200日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后165日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内（2018年3月31日前）办好土地使用权证，如因出卖人责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付（已付房价款）万分之一的违约金。2019年12月30日，被告通知可以领取不动产权证。 被告未按合同约定期限履行办理不动产权证的义务，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。鉴于上述理由，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的权益。 被告润兰房产公司辩称：一、被答辩人诉请要求答辩人支付逾期办证违约金28040.1元没有事实依据。被答辩人诉讼涉及的房产系采取按揭的方式购得，已办理了预抵押登记手续。依据答辩人提交的证据以及被答辩人提交的购房合同证实：被答辩人通过按揭方式向答辩人购买了15栋B单元5层501号房屋，2015年12月1日将该房屋预抵押在怀化市住房公积金中心，抵押期限至2035年12月1日，并办理了抵押登记手续。1、按照被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第七条第二款之规定，被答辩人选择按照银行或公积金贷款方式支付购房款，事实上对购买的商品房不动产权证的办理即《商品房买卖合同》第十八条“关于产权登记的约定”双方通过实际履行进行了变更。因为被答辩人均已将购买的商品房预抵押给了住房公积金中心，预抵押期限在2035年12月1日到期，也就是说，即便答辩人按照合同条款18条的约定的时间2018年3月31日前办理好了纸质不动产权证，因该房产已预抵押给公积金中心，且抵押期限在2035年12月1日到期，故被答辩人也无权取得该不动产权证。因此，只要答辩人在被答辩人预抵押期限届满之前办理好不动产权证的都没有违反双方关于商品房买卖合同之约定。因此，上述被答辩人诉求答辩人承担逾期交证违约责任没有事实依据。2、被答辩人采取按揭的方式购房，所购房屋已办理预抵押登记手续，取得了与不动产登记相同的公示公信效果，从登记公示所产生法律效果来看该所购买的不动产产权有条件的登记在被答辩人名下，并进行了公示。根据《城市房地产抵押登记管理办法》第3条第4款之规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，《城市房地产抵押登记管理办法》第20条之规定“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”规定来看，抵押权属担保物权，商品房预抵押权的基础在于商品房这一不动产物权。预抵押登记从法律效果上来看已有条件确认了预抵押的商品房的所有权为上述被答辩人。同时，从银行现行的办理商品房按揭贷款的要求上来看：一是办理的商品房预抵押登记必须符合《城市房地产抵押登记管理办法》第20条之规定，“商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”；二是实务操作要求开发商对此承担连带保证责任。由此，被答辩人通过预抵押登记事实上已有条件取得了所购商品房的物权，开发商即答辩人为此付出了向银行作出了连带保证承诺的对价(见证据目录13)。办理纸质的不动产权证的法律效果也在于不动产物权的登记生效和公示公信，但本案被答辩人通过预抵押登记事实上已有条件获得了所购商品房的所有权，为此答辩人也付出了为此承担连带保证责任的对价。二、答辩人在履约过程中没有给被答辩人造成任何损失。答辩人已按照合同约定如期履行了交房义务，也在上述商品房预抵押期限之前2019年11月办理好了该商品房不动产权证，答辩人已按照合同约定全面履行了合同义务。被答辩人已实际占用并使用了该商品房，被答辩人没有因答辩人在2019年11月办理好不动产权证的行为而受到任何损失。因此，被答辩人诉求的违约金过分高于其因答辩人逾期办证造成的损失，况且开发商已销售的17栋、15栋大部分购房户均对开发商因政府相关办证部门的原因造成未严格按照合同规定时间办证事宜给予了谅解，开发商对此同意补偿购房户2年的物业管理费用。目前，大多数购房户也按照上述方案达成谅解协议（见证据目录12《结算单》）。故被答辩人诉求的过分高于其因开发商逾期办证造成损失的违约金，法院应予调整。因答辩人在合同履约过程中没有给被答辩人造成任何损失，故请求法院对此诉求予以驳回，或酌情减少其诉求的违约金。根据《民法总则》第179条之规定，民事赔偿的原则为损失填平原则，惩罚性赔偿必须遵从法定原则。根据《合同法》第114条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第27条、第29条之规定，予应调整。综上，因被答辩人诉求没有事实依据，且因答辩人在合同履约过程中并没有给被答辩人造成任何损失，故被答辩人诉求的违约金过分高于其实际的损失，请求法院对此诉求予以驳回，或酌情减少其诉求的违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区润兰天星商业广场第15幢B单元5层501号商品房，房屋总价款439505元，付款方式为首付款99505元，余款340000元采用公积金贷款方式支付。被告应在2016年3月31日前将商品房交付给原告，交房后730天被告办理好房产权属证书，属于被告原因逾期的，被告承担每日总房款万分之一的违约责任。原告向被告付清总购房款后，原、被告于2016年3月31日办理交房屋手续，2019年11月4日办理好涉案商品房的产权证书。 被告原名为怀化润兰房地产开发有限责任公司，2017年4月24日在工商行政部门更名为湖南润兰房地产开发有限责任公司，2017年5月2日又更名为湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。该合同约定，交房后730天被告办理好房产权证，属于被告原因逾期的，被告承担每日总房款万分之一的违约责任。原告于2016年3月31日从被告处接收房屋,因此办证期间应从2016年4月1日起算730天至2018年3月31日止，但被告至2019年11月4日才办理好产权证书。按照合同约定从2018年4月1日起至2019年11月4日止，逾期办证违约金应为：439505元×582（天）×0.1‰=25579元本院予以支持。 因本辖区内相同类型案件均支持逾期办证违约金按每日万分之一计算，故被告要求减少违约金的抗辩请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司支付原告周杰逾期办证违约金25579元,限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502元，减半收取251元,由被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  舒 勇 二〇二〇年三月十九日 代理书记员  杨沙沙