重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初8609号原告：黄泽禄，男，1955年7月27日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张渝，重庆智敏律师事务所律师。被告：罗登国，男，1982年1月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告黄泽禄与被告罗登国宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄泽禄及其委托诉讼代理人张渝，被告罗登国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽禄向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；2、被告将原告的房屋恢复原状或赔偿损失200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告有位于重庆市綦江区（原万盛区）丛林镇白龙湖村XXX村民组农房一栋，2017年初，原告所在农业社的社长带被告找到原告，要求将原告的宅基地租赁给被告，原告不懂政策，双方于2017年3月27日签订了三份《宅基地使用权租赁协议》，被告交付原告定金3000元。被告交付约定的67000元后，原告将房屋产权证原件交付被告，并搬离该房屋。2017年夏天，被告用挖机将原告的房屋拆除。2019年7月，被告向法院起诉，要求原、被告签订的其中二份《宅基地使用权租赁协议》无效，原告亦认为该协议违反法律规定，三份《宅基地使用权租赁协议》均属于无效协议。被告罗登国辩称，原、被告签订的《宅基地使用权租赁协议》及给付原告70000元属实。被告用挖机将原告的房屋拆除亦属实，原告亦在现场，租用挖机的费用是被告支付的。被告认为根据物权法规定，农村房屋是可以租赁的，租赁期限是20年，签订宅基地使用权租赁协议是双方自愿的。该被告承担的责任，被告愿意用现金支付。本院经审理认定事实如下，原告作为甲方，被告作为乙方于2017年3月27日签订《宅基地使用权租赁协议》，协议约定：一、甲方将位于重庆市綦江区（原万盛区）丛林镇白龙湖村XXX地段面积为190平方米的宅基地使用权租用给乙方使用（以双方签订日期开始），本合同立即生效。2.1、本合同所约定的租赁期限为20年，自甲方交付房产证给乙方之日起计算。2.2、本合同租赁费用合计人民币26668元。3.1、第一次付款：甲乙双方签订本合同后支付3000元，3.2、第二次付款：甲方办理完成建房所需资料后，交由乙方保管，乙方支付人民币13668元，3.3、第三次付款：乙方房屋修建完毕，达到入住标准，甲方取得该房屋合法产权证，交由乙方保管后，乙方支付人民币10000元。5.3、乙方受让后，要在宅基地四至图范围内建房，甲方无权干涉。5.7、在本合同有效期内，乙方有权根据需要对出租房屋及院落进行翻建、改建或扩建。5.8、在本合同有效期内，甲方未经乙方书面同意，不得将房产所有权转让或抵押给第三方。5.9、在本合同有效期内，乙方可经通知甲方后，将其在本合同项下的一切权益转让给任何第三方。5.10、在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，乙方必须服从，宅基地及宅基地上的建房、附着物等所有补偿款项归乙方所有，甲方无条件配合乙方及有关部门办理相关手续。同时甲方应根据当时当地政策及法规，能另行提供相同面积的宅基地及自留地给乙方使用的，甲方无偿提供，协议继续生效；如甲方无土地提供，合同终止，甲方应将剩余租赁年限按每年1333元退还乙方。7.1、若甲方将合同约定宅基地收回、抵押或转卖第三方的，甲方应赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括房屋修建费用，装修费用，家具费用，房屋维护等费用，并按违约当年重庆市主城区的市场平均价格赔偿），同时向乙方支付20年租金总额的50%作为违约金。原、被告及被告的子女黄朝兵、黄朝均签名，但均没有签时间。同时双方另行签订了二份内容基本一致的《宅基地使用权租赁协议》，三份协议的租赁费共计80000元。协议签订后，原告支付被告现金3000元，被告在收条中注明如因乙方原因（重新选择新建）无法办理建房手续，则无需退款，乙方亦写《补充协议》注明，如因乙方原因（重新选择新建）无法办理建房手续，则无需退款。被告将该房屋的农村房屋所有权证交予原告。2017年6月19日，被告取得重庆市万盛经开区农村建设用地许可证，该许可证载明：占用土地150平方米（其中耕地150平方米，原宅基地0平方米），原有宅基地拆除还耕214.5平方米。2017年6月27日，原告通过银行转账方式支付被告现金67000元，该款项用途栏注明为购房款。原告在其另行选择的地址修建房屋，因该建房选址范围属国家级公益林区域，原告被相关行政部门处罚罚款7万余元，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局于2017年11月9日撤销了被告的《农村建设用地许可证》。2018年7月30日，被告再次申请在原址修建房屋，经重庆市綦江区丛林镇白龙湖村村委会批准在原址建房，因原告不同意在原址建房，要求被告在原告选择的地址申请建房手续，导致双方矛盾。另查明，原告系城镇居民，户籍地重庆市九龙坡区兰美路XXX号X单元XX-X号。被告系农村居民，户籍地重庆市綦江区（原万盛区）丛林镇白龙湖村XXX组XX号。被告原房屋已经被原告拆除，其中牛圈15平方米未拆除，原告称支付拆除费用2000元，但没有提供证据证明。被告提供的乡村房屋所有权证[桐（丛房）字第XXXX号]显示，该房屋系被告于80年代自建，房屋住宅（土木）建筑面积165.24平方米，非住宅（土木）建筑面积15平方米，所有权人黄泽禄。审理中，原告申请对房屋重置费用进行造价鉴定，2020年1月9日，经重庆咨正工程造价咨询有限公司鉴定，原告房屋的重置费用为174887元。原告已支付鉴定费9000元。2019年7月11日，被告曾向本院起诉，要求原告继续履行《宅基地使用权租赁协议》，2019年9月26日，经本院判决驳回被告的诉讼请求。同时，对另外二份协议，被告分别另向本院起诉，要求确认原、被告签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；返还被告支付的租金26666元及资金占用损失。2019年9月26日，经本院判决原、被告黄泽禄于2017年3月27日签订的《宅基地使用权租赁协议》无效，原告返还被告租金26666元，二案共计返还租金53332元。上述事实，有原、被告陈述笔录、《宅基地使用权租赁协议》1份、乡村房屋所有权证、土地使用权证各1份（复印件）、重庆咨正工程造价咨询有限公司鉴定报告书1份、照片2份、本院（2019）渝0110民初6449号民事判决书1份（原件）等证据证实，并经本院审查属实，予以采信。本院认为，依照相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，具有农村户口的农村集体经济组织成员才能取得宅基地，非农村集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权，没有所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。农村集体经济组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，根据双方签订的《宅基地使用权租赁协议》约定，被告投入资金，在原告获批的丛林镇白龙湖村XXX村民组农民集体所有的农村宅基地上建房，并有权予以转让、居住及享有发生征地、拆迁后宅基地及宅基地上的建房、附着物等所有补偿款项。如果原、被告仅是一般的宅基地租赁关系，在履行过程中原告不会将房屋所有权权属证明交付承租人，更不会配合承租人翻建房屋以及对于房屋拆迁利益的放弃。故《宅基地使用权租赁协议》实质是原告将丛林镇白龙湖村XXX村民组农民集体所有的农村宅基使用权转让给非本集体经济组织成员的被告。因此，双方签订的《宅基地使用权租赁协议》违反了土地管理法的强制性规定，系无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对合同无效均具有过错，原告应返还被告租金16668元，被告应将原告已拆除的房屋重新修建，鉴于被告愿意以现金进行补偿，且原告亦对房屋重置费用进行了造价鉴定，故本案以被告现金补偿为宜。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄泽禄与被告罗登国于2017年3月27日签订的《宅基地使用权租赁协议》无效；二、原告黄泽禄返还被告罗登国租金16668元；三、被告罗登国补偿原告黄泽禄房屋损失费174887元、鉴定费9000元，共计183887；四、上诉款项相互抵扣后，被告罗登国实际给付原告黄泽禄现金167219元，此款于本判决生效后30日内付清；五、驳回原告黄泽禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元，由原告黄泽禄负担328元，被告罗登国负担1822元（此款原告已预交，被告于本判决生效后30日内直接给付原告1822元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王珍强二〇二〇年三月二十六日书记员  黄 洁