成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11088号 原告:四川精典汽车贸易有限公司，住所地：成都市武侯区丽都路3号附1号。 法定代表人：牟志刚，副总经理。 委托诉讼代理人：熊超，泰和泰律师事务所律师。 被告：开利星空(成都)汽车销售服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区香岛大道1509号（成都国际铁路港大厦A区5楼A0508号）。 法定代表人：陈丕。 原告四川精典汽车贸易有限公司（以下简称精典公司）与被告开利星空（成都）汽车销售服务有限公司（以下简称开利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告精典公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告开利公司经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 精典公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认精典公司与开利公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除；2.判令开利公司支付租金135483.87元；3.判令开利公司向精典公司支付违约金（从逾期支付租金之日，按年利率24%计算至实际付清之日，暂计至起诉之日止共计5419.35元）；4.判令开利公司向精典公司支付擅自变更房屋租赁用途的违约金21万元；5.判令开利公司支付房屋空置期租金损失236250元；6.判令开利公司承担诉讼费。事实与理由：2017年9月6日，精典公司与开利公司签订《房屋租赁合同》，就租赁期限、租赁用途及租金等条款进行了明确约定。随后，双方于2018年8月22日签订了《房屋租赁合同补充协议》，就租金支付周期进行变更约定。在合同的履行过程中，开利公司多次出现违约行为，包括在承租场地内开展非合同约定的租赁用途的业务，就该违约行为精典公司多次要求开利公司整改未果;且开利公司逾期支付租金，经多次催告仍欠付2019年5月5日之后的租金。2019年5月28日，精典公司向开利公司发送了《关于展厅租用解除的函》，告知开利公司租赁合同及其补充协议于当日解除,要求其缴纳截止当月底的水、电、物业等费用并在合同解除之日起3日内搬离租赁场地，但开利公司至今未付，应承担违约责任。 开利公司未作答辩。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2017年9月6日，精典公司（出租方、甲方）与开利公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区的房屋出租给乙方，面积2187㎡；租赁期限自2017年9月6日至2020年9月5日；2018年9月6日至2019年9月5日，月租金为175000元、年租金为210万元；乙方向甲方交纳保证金17万元，甲方在扣除违约金或其他乙方应承担费用后退回剩余保证金；租金一年一付；乙方承租租赁房屋的用途为新车销售、展示，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的用途，否则，甲方有权单方面终止本协议并要求乙方支付当年租金的10%违约金；逾期支付房屋租金7日以上、未经甲方书面同意转租或与任何第三方共同使用该租赁房屋的，甲方有权收回房屋并要求乙方支付当年租金的10%违约金。合同签订后，精典公司交付了房屋，并收取了开利公司17万元保证金。2018年8月22日，双方签订补充协议，对租金及支付方式作出如下修改：2018年9月6日至2020年9月5日租金金额按原合同执行，支付时间变更为每4个月支付一次，每4个月届满前15天支付下四个月租金。 2019年2月21日，精典公司向开利公司发出《律师函》，要求开利公司完成非新车销售、展示项目的撤场整改，并结清应付未付房屋租金。2019年3月11日，开利公司回函承诺将付清租金，并称其公司精品高端二手车作为平行进口车销售的服务延伸，与精典公司二手车车型销售没有冲突。 2019年5月17日，开利公司向精典公司发出《展厅租用商议函》，就缩减展厅租用面积或终止租用合同、展厅内的腾邦酒业单独与精典公司洽谈租用事宜，继续经营事宜进行磋商。2019年5月22日，精典公司回函不同意以上要求，并要求开利公司支付2019年5月6日至2019年9月5日的租金，严格按照合同约定用途使用房屋并支付违约金。 2019年5月28日，精典公司向开利公司发出《关于展厅租用解除的函》，载明：因开利公司未按约定履行支付租金、恢复商铺使用用途等义务，双方的租赁合同于当日解除，要求开利公司于2019年5月31日前缴清水、电、物业等费用，并搬离相关物品。 2019年6月4日和7月1日，精典公司分别与蒋小虎、四川腾邦忠信商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，向其租赁部分涉案房屋，面积分别为1097.69平方米和232平方米。 以上事实，有房屋租赁合同、平面图、房屋租赁合同补充协议、律师函及其送达回证、回复函、展厅租用商议函、关于展厅租用商议的回复函、关于展厅租用解除的函等证据以及当事人的庭审陈述收集在案，予以证实。 本院认为，开利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃对精典公司陈述事实进行申辩及对开利公司举出证据质证的权利，依法应承担因此而可能产生的不利于自己的法律后果。精典公司与开利公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于合同解除。在租赁合同履行过程中，开利公司未按约定支付租金已构成违约，精典公司于2019年5月28日向开利公司发出要求解除合同的函，符合双方关于开利公司逾期支付租金达7日，精典公司有权解除合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认《房屋租赁合同》及补充协议于2019年5月28日解除，开利公司应向精典公司支付2019年5月6日至2019年5月28日的租金129838.71元（23×175000÷31）。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于精典公司逾期付款违约金的诉讼请求。双方约定，逾期支付房屋租金7日以上、未经甲方书面同意转租或与任何第三方共同使用该租赁房屋的，开利公司支付当年租金的10%违约金。按照合同约定，开利公司应于2019年4月20日前支付2019年5月6日起的租金，其逾期支付已构成违约，精典公司请求按照年利率24%计算逾期付款违约金，在合同约定的范围内，本院予以支持。关于擅自变更房屋租赁用途的违约金和房屋空置的损失。本案中，精典公司收取的保证金17万元尚未返还；精典公司无证据证明开利公司变更房屋租赁用途对其造成的实际损失；双方约定的租赁期为3年，开利公司违约导致合同提前解除，精典公司重新招租确存在一定延后，且承租房屋有部分区域空置。按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，本院酌定违约金为当年房屋租金总额210万元的10%即21万元，扣减17万元保证金后，开利公司应向精典公司支付违约金4万元，对精典公司请求超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告四川精典汽车贸易有限公司分别于2017年9月6日、2018年8月22日与被告开利星空(成都)汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月28日解除。 二、被告开利星空(成都)汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告四川精典汽车贸易有限公司支付租金129838.71元。 三、被告开利星空(成都)汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告四川精典汽车贸易有限公司支付违约金，违约金计算方式为：以本金129838.71元为基数，从2019年4月21日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率24%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。 四、被告开利星空(成都)汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告四川精典汽车贸易有限公司支付违约金4万元。 五、驳回原告四川精典汽车贸易有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7557元，公告费560元，合计8117元，由原告四川精典汽车贸易有限公司负担4197元，被告开利星空(成都)汽车销售服务有限公司负担3920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 李 欢 审判员 欧阳静 审判员 彭 怡 二〇二〇年三月三日 书记员 周粲鑫