广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16591号上诉人（原审被告、反诉原告）：程文斌，男，1966年12月31日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：韦薇，广东深明德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海大厦A座5楼B区，统一社会信用代码91440300192443817U。法定代表人：张敏，执行董事。委托诉讼代理人：丁龙，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓燕，广东盛唐律师事务所实习律师。上诉人程文斌因与被上诉人深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称招商公寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程文斌上诉请求：1．撤销原审民事判决第二、三项，依法改判驳回招商公寓公司的全部诉讼请求，改判招商公寓公司退还程文斌租赁保证金人民币2223元（以下货币均为人民币）；2.招商公寓公司承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人招商公寓公司辩称：程文斌未按照退房通知单上的退房指南办理退房手续，未将房屋交还招商公寓公司，程文斌在一审庭审中明确确认过其将房屋转租他人，并向他人收取过租金，招商公寓公司不知晓转租后房屋使用人的身份信息，也未向其收取过租金，已支付的租金是实际居住人以程文斌的名义缴纳的，招商公寓公司收取租金不会核实实际缴纳租金人的身份情况。涉案房屋的水电等均登记为程文斌使用，至今未变更。程文斌上诉认为诉讼请求已过诉讼请求，其在一审中未提出。且程文斌多年未向招商公寓公司主张退还租金保证金，而是在招商公寓公司起诉后提出反诉要求退还，由此与足以佐证，程文斌自身也认可其存在违约情况，因此未向招商公寓公司要求退还租金。招商公寓公司请求二审法院维持一审判决。招商公寓公司向一审法院起诉请求：l.确认招商公寓公司程文斌于2010年7月15日签订的编号深圳地区2010-XXXX的《房屋租赁合同》于本案应诉材料送达程文斌之日解除；2.判令程文斌向招商公寓公司支付2012年1月1日至2018年11月13日拖欠的租金61083元及违约金暂计1000元（违约金以每日万分之三为计算标准，以741元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的支付之日止）；3.判令招商公寓公司没收程文斌缴纳的租赁保证金2223元归招商公寓公司所有；4.本案诉讼费由程文斌承担。程文斌向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认合同编号为深圳地区2010-1307的《房屋租赁合同》已于2011年7月31日终止；2.判令招商公寓公司退还程文斌租房保证金2223元；3.反诉诉讼费用由招商公寓公司承担。一审法院认定事实：招商公寓公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市XX区XXXX路西、XXX路以东XX住宅楼X栋1X房（涉案房屋），建筑面积31.3平方米，于2010年12月16日登记至招商公寓公司名下，房产性质为市场商品房。2010年7月15日，招商公寓公司（出租方、甲方）与程文斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，每月租金741元；租期从2010年8月1日起至2011年7月31日止；乙方应于当月5日前支付每月租金，逾期支付租金的，每日按应收租金千分之一的标准向甲方支付滞纳金；乙方应在合同签订之日支付租赁保证金2223元；乙方不交租金达一个月的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并有权单方解除合同、收回房屋且不退还保证金；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，乙方必须于合同终止日前迁离房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续；乙方逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向甲方支付房屋使用费，并且甲方有权不退还乙方交纳的租赁保证金；及其他内容。2011年5月23日，招商公寓公司出具《退房通知单》，载明程文斌于2011年5月23日之前办理退房手续，请协助验收物业。2018年11月14日，招商公寓公司于蛇口消息报发布收房公告。程文斌提交了程文斌与招商公寓公司的物业管理工作人员于2013年9月2日下午谈话的录音记录，以证明招商公寓公司知悉涉案房屋实际居住人并非程文斌。一审法院认为，招商公寓公司程文斌签订的《房屋租赁合同》已于2011年7月31日到期终止，租赁期间届满后，双方未续签合同，程文斌亦未继续使用涉案房屋，故该《房屋租赁合同》于2011年7月31日解除。本案系房屋租赁纠纷案件，合同解除后，程文斌应办理水电结算、交还涉案房屋等手续，程文斌未按约定履行上述义务，构成违约，程文斌对造成招商公寓公司的租金损失应承担相应的责任；但根据程文斌提交的《退房通知单》，招商公寓公司于2011年5月23日已知悉程文斌退房事宜，程文斌虽未按照退房流程办理完退房手续，但租赁期间届满后，招商公寓公司怠于收回涉案房屋造成损失的扩大，对此招商公寓公司亦应承担一定的责任，故一审法院确定程文斌按照合同约定的租金标准向招商公寓公司支付6个月的租金4446元（741元/月×6）。程文斌未按约定办理退房手续，招商公寓公司可没收租赁保证金2223元，程文斌要求招商公寓公司返还租赁保证金2223元，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认招商公寓公司与程文斌于2010年7月15日签订的编号深圳地区2010-1307的《房屋租赁合同》于2011年7月31日解除；二、程文斌于判决生效之日起十日内向招商公寓公司支付租金4446元；三、招商公寓公司没收程文斌缴纳的租赁保证金2223元；四、驳回招商公寓公司的其他诉讼请求。五、驳回程文斌的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费672.03元，招商公寓公司已预交，由招商公寓公司负担600.03元，程文斌负担72元；一审反诉案件受理费25元，程文斌已预交，由程文斌负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，招商公寓公司与程文斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期间于2011年7月31日届满，之前程文斌已经提出不再续租，且根据《退房通知单》可知招商公寓公司知晓不再续租事宜，可见经过双方协商涉案《房屋租赁合同》于2011年7月31日到期终止，一审认定正确，本院予以维持。根据诚实信用原则，合同终止不影响合同中结算和清理条款的效力，即涉案《房屋租赁合同》终止后，程文斌应根据《房屋租赁合同》和《退房通知单》的要求向招商公寓公司办理退房相关手续，但程文斌未按约定履行，一审认定程文斌的行为构成违约并没收租赁保证金，认定正确，本院予以维持。至于程文斌主张三方协商将房屋交付给案外人，但没有提交相关证据予以佐证，其提交的与案外人的录音和录像材料，均其两人之间的证据材料，无法证明三方达成一致，且招商公寓公司予以否认，其主张本院不予采信。因程文斌一直未办理退房手续和变更水电结算户名，而招商公寓公司在明知对方提出终止合同后也怠于督促，放任涉案房屋的管理，根据减损规则，双方对于涉案房屋占有使用费的损失均应承担相应的责任，一审法院酌定程文斌按照合同约定的租金标准向招商公寓公司支付6个月的租金，并无不妥，本院予以维持。至于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因程文斌未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其二审期间提出，本院不予支持。综上所述，程文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程文斌负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月十六日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。