广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终105号上诉人（原审原告）：韶关市**物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区***************物业用房。法定代表人：崔洁，该公司经理。委托诉讼代理人：丘志斌，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侦鑫，广东秦唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡力，男，1990年7月25日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区东堤北349号。委托诉讼代理人：何爱华，女，1964年12月4日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***凤凰城翠山峰景3街18。系蔡力母亲。上诉人韶关市**物业服务有限公司（以下简称佳居物业公司）因与被上诉人蔡力物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳居物业公司的委托诉讼代理人丘志斌、陈侦鑫、被上诉人蔡力委托诉讼代理人何爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳居物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并改判蔡力应支付2012年6月1日至2018年11月27日的物业服务费12202.26元、公摊费用37.8元及滞纳金15029.4元给佳居物业公司（相对于一审判决增加了15443.14元）；二、本案一审、二审全部诉讼费由蔡力承担。事实与理由：1.一审判决认定“佳居物业公司与蔡力之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日”是错误的，物业服务合同权利义务终止的实际时间应为2018年11月27日，蔡力应向佳居物业公司支付物业服务费至2018年11月27日，即12202.26元。一审判决以“业委会于2018年8月2日向佳居物业公司发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求佳居物业公司于2018年9月15日15时前全面撤离滨江汇景小区”为由，认定佳居物业公司与蔡力之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日。但一审判决已认定“佳居物业公司与蔡力签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务”。而根据佳居物业公司与蔡力签订的《物业服务合同》第二十九条约定：“甲方决定不再继续委托的，应提前3个月书面通知乙方”。故业委会向佳居物业公司发出的《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》明显违反了《物业服务合同》的约定，应认定为无效。因此，一审判决认定“佳居物业公司与蔡力之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日”是错误的。再根据《滨江汇景小区交接清单》、《关于退出滨江汇景物业管理的函》、《撤场通知》，可以证实佳居物业公司是于2018年11月27日与滨江汇景小区业委会做好交接，并完成撤场工作的。而佳居物业公司在2018年11月27日完成撤场前，仍正常为蔡力提供物业服务，故蔡力应向佳居物业公司交纳物业服务费至2018年11月27日。综上，佳居物业公司与蔡力之间物业服务合同权利义务终止的实际时间为2018年11月27日，即蔡力应向佳居物业公司支付2012年6月1日至2018年11月27日的物业服务费156.64元/月×77.9月=12202.26元。2.蔡力应向佳居物业公司交纳公摊费用37.8元。根据《广东省物业管理条例》第四十八条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。”再根据《物业服务合同》第十条约定：“公用水电费用的分摊（包含住宅区域内公用路灯电费、梯间灯电费、二次抽水所耗电费、电梯运行电费、智能系统所耗电费）按实际发生的数额由物业区域内实际使用的业主承担；公用水电费用按实际水电用量和水电主管部门核定的价格分摊测算，由业主委员会成员或业主共同测验水电表，业主或物业使用人应在当月交纳物业服务费时一并交纳。”以及第十八条约定：“供水（包括运行产生的电费、耗损及附加）、电梯、照明、智能、公共用水及消防系统所产生水、电费用由全体业主从装修之日起分摊”，并约定了具体的分摊计算公式。佳居物业公司已代为向相关主管单位、部门交纳了公用水电费用，并按照约定的分摊计算公式计算出蔡力应承担的公摊费用。因此，蔡力应向佳居物业公司交纳2017年1月份以及2018年5月份的公摊费用共37.8元。3.蔡力应向佳居物业公司支付滞纳金15029.4元。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”及《物业服务合同》第六条约定：“当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总金额的0.3%作为滞纳金。”蔡力自2012年6月1日起便未再支付2012年6月1日至2018年11月27日的物业服务费给佳居物业公司，应按照约定向佳居物业公司支付滞纳金共15029.4元。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明本案事实，改判或撤销一审判决，并依法支持佳居物业公司的上诉请求。被上诉人蔡力答辩称：佳居物业公司主张的滞纳金的计算不合理，应该按照一审判决认定的标准计算。对于公摊费用，1.收款单没有发票，只是公司做账的流水单；2.公摊费用的公示，蔡力没有看到；3.公摊费用的公摊户数前后不一样，公摊费用项目不清晰，是电梯费用的公摊还是物业费的公摊。一审法院经审理查明：蔡力系韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区*******的业主，该房屋建筑面积为99.14㎡。2011年7月27日，蔡力（甲方）与佳居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：高层住宅（即电梯楼）定为按建筑面积每平方米1.58元/月计算；当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金；逾期3个月仍未缴清者，物业服务中心将采取停水、停电及其他相应措施，仍未交纳的，由物业服务公司依法起诉至人民法院；公用水电费用的分摊（包含住宅区域内公用路灯电费、梯间灯电费、二次抽水所耗电费、电梯运行电费、智能系统所耗电费）按实际发生的数额由物业区域内实际使用的业主承担，公用水电费用按实际水电用量和水电主管部门核定的价格分摊测算，由业主委员会成员或业主共同测验水电表，业主或物业使用人应在当月交纳物业服务费时一并交纳；本合同期满，甲方没有将继续聘用或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为本合同自动延续。合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或使用人）应继续交纳物业服务费用。2017年7月1日，涉案小区成立了韶关市滨江汇景业主委员会（以下简称业委会），并于2017年8月4日按照法定程序在相关部门进行了备案。2018年1月17日，滨江汇景小区第二次业主大会就是否同意解聘佳居物业公司进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向佳居物业公司发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与佳居物业公司不再续约，业委会将依法通过公开、公平、公正的市场竞争机制重新选聘新的物业服务公司。2018年8月2日，业委会向佳居物业公司发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日下午15时前全面撤离滨江汇景小区。因佳居物业公司并未撤离，业委会于2018年9月16日再次发出《关于要求佳居物业公司退场的函》。2018年9月29日，业委会向小区全体业主发出《紧急通告》，号召全体业主从2018年10月1日起停止向佳居物业公司交纳物业服务费和其他相关费用。2018年11月7日，韶关市武江区************物业公司发出《关于责令韶关市**物业服务有限公司退出滨江汇景小区的通知》，限佳居物业公司于2018年11月14日前退出滨江汇景小区，并向业主委员会或新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房等资料。佳居物业公司收到通知后，于2018年11月26日复函，同意于2018年11月27日8时撤场，并于当日向滨江汇景小区业主发出《撤场通知》，2018年11月27日进行了撤场交接。针对佳居物业公司撤场前的物业服务费收取问题，佳居物业公司认为其向蔡力提供了物业服务，蔡力应按约定向佳居物业公司交纳2012年6月1日至2018年11月27日的物业服务费12252.6元及邮费3.8元，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，蔡力则认为佳居物业公司自2018年1月25日起无权收取物业服务费，双方对交费事宜争执未果，佳居物业公司遂诉至该院要求解决。佳居物业公司向一审法院起诉请求：一、判令蔡力给付物业服务费12252.6元（含公摊费用37.8元）、邮费3.8元，共计12256.4元给佳居物业公司；二、判令蔡力按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2018年11月27日应支付滞纳金为15029.4元给佳居物业公司；三、判令蔡力承担本案全部诉讼费用。一审法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。佳居物业公司与蔡力签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据佳居物业公司、蔡力的诉辩意见及庭审查明的事实，现本案争议的焦点是：蔡力是否应向佳居物业公司交纳2012年6月1日至2018年11月27日的物业服务费、滞纳金及邮费。本案中，涉案小区于2018年1月17日通过业主大会就是否同意解聘佳居物业公司进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向佳居物业公司发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与佳居物业公司不再续约。2018年8月2日，业委会向佳居物业公司发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日15时前全面撤离滨江汇景小区。业委会作出的解聘佳居物业公司的决定是合法有效的，且业委会据此向佳居物业公司发出了告知函，之后又发函要求佳居物业公司于2018年9月15日15时前全面撤离小区，应认定佳居物业公司、蔡力之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日。业委会发函要求佳居物业公司撤离涉案小区，但佳居物业公司并未按时撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，佳居物业公司无权要求蔡力支付2018年9月15日之后的物业费。而在2018年9月15日之前，佳居物业公司作为提供物业服务一方，其依然为滨江汇景小区提供物业服务，蔡力作为小区业主，虽未入住涉案房屋但依然享受了佳居物业公司提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费的义务。故蔡力应向佳居物业公司交纳2012年6月1日至2018年9月15日的物业服务费11826.32元（156.64元/月×75.5月）。至于蔡力答辩称房屋外墙漏水导致屋内渗水的问题，佳居物业公司向该院提交了其进行过外墙防水补漏的记录，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。至于佳居物业公司主张的公摊费用37.8元，佳居物业公司并未提交已交纳公摊费用的凭证，也未提交公摊费用明细，而蔡力对于公摊费用的计算方式也存有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，佳居物业公司主张公摊费的依据不足，应由其承担不利后果。至于佳居物业公司主张的邮费3.8元，因该费用是佳居物业公司为实现债权所支出的费用，双方并未约定该费用由蔡力负担，故对佳居物业公司该诉请该院不予支持。至于佳居物业公司主张的滞纳金的问题，虽然双方在《韶关市滨江汇景物业服务合同》约定“当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金”，但该约定标准过高，且佳居物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，蔡力并非恶意拖欠物业服务费，故结合合同约定的物业服务费交纳时间，该院酌情调整为以实欠物业服务费从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金至还清款项之日止。一审法院经审理后于2019年11月21日作出判决：一、蔡力应于判决生效之日起十日内支付2012年6月1日至2018年9月15日的物业服务费11826.32元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业服务费从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）给韶关市**物业服务有限公司；二、驳回韶关市**物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费482元，已减半收取计241元，由韶关市**物业服务有限公司负担193.17元，由蔡力负担47.83元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。二审期间，佳居物业公司向本院提交：1.收款单，证实蔡力应向佳居物业公司交纳2017年1月份以及2018年5月份的公摊费用37.8元；2.公示、温馨提示，证实佳居物业公司已张贴提示告知D栋各业主维修电梯的每户应缴公摊费用，该公摊费用是用于维修公用电梯；3.台账，证实D栋其他业主已交纳公摊费用的情况。蔡力对上述证据材料质证认为，收款单不是发票，只是佳居物业公司自行制作的流水单，其亦未看到张贴的公示、温馨提示，且前后两次公摊费用的户数不一致，也不明确是何项目的公摊费用。另查明，2018年11月7日，韶关市武江区***********物业公司发出《关于责令韶关市**物业服务有限公司退出滨江汇景小区的通知》称：经查，滨江汇景业委会于2018年1月17日在武江区惠民街道办、武江北居委会指导监督下召开了滨江汇景第二次业主大会，议题是《是否同意解聘韶关市**物业服务有限公司》，经唱票结果达到“应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意”，并于2018年1月23日在小区公告栏公式《滨江汇景小区第二次业主大会表决事项投票结果》。2018年7月9日韶关市滨江汇景业主委员会发出《关于解除前期物业合同的告知函》及2018年8月2日《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》明确了韶关市**物业服务有限公司退出小区服务的函件。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：1.蔡力应否向佳居物业公司交纳至2018年11月27日的物业管理费；2.蔡力应否向佳居物业公司交纳公摊费用37.8元；3.滞纳金标准的计算问题。关于焦点1。蔡力应交纳给佳居物业公司的物业管理费是到2018年9月15日还是到2018年11月27日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，涉案小区于2018年1月17日通过业主大会就解聘佳居物业公司进行表决，并在小区公示栏张贴解聘佳居物业公司的投票表决结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向佳居物业公司发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与佳居物业公司不再续约。2018年8月2日，业委会向佳居物业公司发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日15时前全面撤离滨江汇景小区，从上述查明的事实看，业委会已在投票通过解聘佳居物业公司时就贴出公告，佳居物业公司已经获知该结果，说明在三个月以前就已经通知了佳居物业公司，并给予了其合理的离场准备时间，因此一审法院认定佳居物业公司、蔡力之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日并无不当。因佳居物业公司并未按时撤离，故佳居物业公司要求蔡力支付2018年9月15日之后的物业费理据不足。关于焦点2。佳居物业公司主张蔡力应给付的公摊费用37.8元，从佳居物业公司二审提交的交纳公摊费用的证据看，该费用是维修公用电梯产生的费用，因此由住户共同公摊，蔡力应负担该公摊费用。关于焦点3。本案中，双方在《韶关市滨江汇景物业服务合同》中约定“当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金”，从该约定的内容结合佳居物业公司实际提供的服务内容来看，该约定标准过高，一审法院酌情调整为以实欠物业服务费从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金至还清款项之日止亦无明显不当。综上所述，佳居物业公司的上诉请求部分有理，有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2503号民事判决第二项；二、变更广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2503号民事判决第一项为：被上诉人蔡力应于本判决生效之日起十日内支付2012年6月1日至2018年9月15日的物业服务费11826.32元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业服务费从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清款项之日止）及公摊费用37.8元给韶关市**物业服务有限公司；三、驳回上诉人韶关市**物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241元，由韶关市**物业服务有限公司负担190元，蔡力负担51元；韶关市**物业服务有限公司已预交一审案件受理费241元，一审法院应退还多交的51元给韶关市**物业服务有限公司；蔡力应于收到本判决书之日起十五日内向一审法院交纳案件受理费51元。二审案件受理费481.73元，由韶关市**物业服务有限公司负担381.73元，蔡力负担100元；韶关市**物业服务有限公司已预交二审案件受理费481.73元，本院退还多交的100元给韶关市**物业服务有限公司；蔡力应于收到本判决书之日起十五日内向本院交纳案件受理费100元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年三月二十五日书记员  陈敖明