湖南省郴州市苏仙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘1003执异31号 案外人：鄢某，男，1941年8月25日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：曾强，男，1973年7月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：廖松林，男，1958年12月4日出生，汉族。 申请执行人：湖南丰正置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道968号大华天都小区1栋20E01号房。 法定代表人：肖某。 被执行人：郴州市富宏房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙北路11号临街门面101-5号。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：何彬利，男。 本院在执行本院申请执行人湖南丰正置业有限公司（以下简称“丰正置业公司”）与被执行人郴州市富宏房地产开发有限公司（以下简称“富宏房地产公司”）借款合同纠纷一案中，查封了富宏房地产公司开发建设的苏仙福邸3栋3901号房屋，案外人鄢某对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年3月19日举行了听证。案外人鄢某的委托诉讼代理人曾强、廖松林，申请执行人丰正置业公司的法定代表人肖东怀，被执行人富宏房地产公司的委托诉讼代理人何彬利参加了听证。现已审查终结。 案外人鄢某向本院提出异议请求：请求本院中止对富宏房地产公司建设的“苏仙福邸”3栋3901号置换安置房的执行并予以解封。事实与理由：贵院因丰正置业公司与富宏房地产公司借款合同纠纷一案，在案外人和湘南学院并不知情的情况下，查封了富宏房地产公司建设的苏仙福邸3栋3901号商品房，现申请人对该查封行为提出异议，理由如下：一是贵院查封的是安置房，具有特殊性，不应该查封。2013年7月，申请人委托湘南××××区教职工住宅区业主委员会就申请人位于郴州市的房子与郴州市房屋征收事务管理处签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）。2013年8月1日，郴州市人民政府发布了《郴州市人民政府国有土地上房屋征收决定书》，征收了申请人的房子。之后，申请人与富宏公司签订了《置换安置协议》，约定由富宏公司“先建后拆”，在原地建设安置房。2016年12月8日湘南××××区置换办、湘南××××区教职工住宅区业主委员会及富宏公司联合给郴州市房产局报送了《关于房屋销售有关问题的函》，明确了富宏公司在“苏仙福邸＂1—4号栋中的401套房为案涉置换安置房房源。2019年12月15日，“苏仙福邸”置换安置房分配到户，申请人的置换安置房房号3栋3901号；二是申请人现有房屋的征收补偿款及超安置面积购房款均已支付给了富宏公司，安置房所有权应当归属申请人。湘南学院将申请人的房子征收补偿款（连同住宅区其他385户房屋征收补偿款一起）全部以拨付工程款或者借支的名义陆续支付给了富宏公司。2017年底申请人按照《置换安置协议》约定应该交纳一半的超安置面积购房款已交纳并陆续分批拨付给了富宏公司建设安置房；三是申请人的安置房符合相关法律规定，应当优先安置。特向贵院提出执行异议申请，恳请支持申请人的请求。 申请执行人丰正置业公司辩称，被执行人富宏房地产公司以出让的方式取得国有土地使用权，用于房地产开发，其所开发的房产依法应属商品房，并非安置房。案外人被征收房产的补偿方式是以货币补助的方式，并非产权置换和产权调换，而且政府征收部门还发给异议申请人寻找房源补助3000元，充分证明被执行人开发的房产不是安置房。被执行人以出让的方式取得国有土地使用权，案外人原有的住房，国家以货币补偿的方式予以补偿，购房款的支付方式和名称并不能决定是商品房买卖，还是安置房的性质。异议申请人的购房款至今未实际全部支付给被执行人，被执行人所开发的商品房资金主要是被执行人自有的和向申请执行人等所借的资金。异议申请人与被执行人之间只是一个购房意向，并未确定其所要购买的具体房产信息，也从未向房产登记部门办理房屋买卖登记。2019年9月22日，执行异议申请人通过其所在单位组织的选房分房方案才确定其需购买的具体房产，而案涉案屋系2018年9月10日查封的。案涉人在人民法院查封之前既未依法取得查封房的所有权，也未办理预告登记，且并未与被执行人签订购买被查封的房产，该被查封的房产也未交付给异议申请人，而购房款至今并未付清。案外人的异议请求依法不应得到支持，请求法院依法予以驳回。 被执行人富宏房地产公司辩称，对案外人申请中止执行的请求，没有异议。 本院审查查明：根据郴州市城市规划要求，2012年郴州市人民政府将湘南××××区教职工住宅区纳入旧城区改建项目，涉及湘南学院教职工386户。2013年8月1日，郴州市人民政府发布郴政房征决字（2013）1号《国有土地上房屋征收决定书》，决定：将湘南××××区教职工住宅区纳入旧城区改建项目，实施房屋征收。本项目由郴州市房屋征收管理事务处负责组织实施房屋征收与补偿工作，该处委托湘南学院承担房屋征收与补偿的具体工作。后郴州市房屋征收管理事务处（甲方）、鄢某（乙方）、湘南学院（丙方）签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》（以下简称货币补偿协议），案外人的被征收房屋补偿金额为567082元（含房屋、装饰装修、附属设施及征收奖励、补助）。该案补偿款未分配至案外人，而划入湘南学院与富宏房地产公司的共管帐户，由富宏房地产公司根据工程进度向湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目工程指挥部申请拨付建设工程资金。湘南××××区教职工住宅区的所有征收补偿款在2015年前陆续支付给富宏房地产公司。被执行人富宏房地产公司（甲方）与案外人鄢某（乙方）于2012年11月19日签订《置换安置协议》，约定：就地安置原则，先安置后拆迁原则。案外人原有房屋位于湘南××××区。补偿标准按现房实际建筑面积换安置房套内建筑面积以1：1的比例进行补偿；房屋图纸出来后，乙方具体安置房屋的户型、楼层、面积由湘南学院负责分配；双方还对新安置房套内建筑面积超过或少于面积的计价方式等内容进行了约定。2013年8月7日，湘南××××区教职工住宅区业主委员会（甲方）与富宏房地产公司（乙方）签订了《产权置换协议书》，主要内容：乙方已经充分认识到湘南××××区教职工住宅区旧城改造项目有两个征收补偿方案，其一是郴州市政府公布的货币补偿方案，其二是产权置换方案。乙方最终实现的第二个方案，即产权置换方案，保证“先建后拆”，保证按照湘南学院向业主承诺的《置换安置协议》向每户业主（386户）进行产权置换。乙方报名参加该旧城改造项目挂牌竞拍，如果乙方摘牌成功，则本协议自摘牌之日起生效。后富宏房地产公司摘牌成功，于2015年2月办理了郴国用（2015）第0014、0015号国有土地使用证。2016年12月8日，富宏房地产公司、湘南××××区置换办及业主委员会共同向郴州市房产局报送《关于房屋销售有关问题的函》，载明：苏仙福邸1＃栋—4＃栋共留安置房401套，分别为：1＃栋26套、2＃栋120套、3＃栋132套、4＃栋123套。2019年9月22日，苏仙校区置换安置户业主委员会制定了分房方案，案外人分得案涉房屋。 本院在执行申请执行人丰正置业公司与被执行人富宏房地产公司借款合同纠纷一案中，本院于2018年9月10日，作出（2018）湘1003执812号协助执行通知书，查封了由富宏房地产公司建设位于郴州市苏仙福邸32套房屋，其中包括本案诉争的苏仙福邸3栋3901号。案外人鄢某于2020年3月12日向本院提出执行异议，请求中止对该房产的执行并予以解封。 另查明，2017年11月，案外人缴纳了部分超面积购房款6000元。 本院认为，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋支付并转移所有权给被拆迁人，以此为代价而取得被拆迁人所有的房屋，被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换的房屋的市场价进行差价结算，多退少补。被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。被拆迁人享有的债权为特种债权并享有物权优先的效力。本案案外人鄢某作为被拆迁人在苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表上签字，确定了苏仙福邸3栋3901号房为鄢某的产权置换新房，故鄢某对该安置房享有的物权优先效力，足以阻止本院对该房的执行，综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对登记在郴州市房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 胡爱兰 审 判 员 刘卫华 审 判 员 龙新佳 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 尹 苗 书 记 员 罗 园