重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝05执异59号异议人（利害关系人）：吕清树，男，1962年9月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨利，重庆乐扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑜，重庆乐扬律师事务所律师。申请执行人：重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司，住所地重庆市铜梁区福果镇福星路230号1-1，统一社会信用代码915002240956646501。法定代表人：黄京渝，该公司执行董事。被执行人：重庆富达置地有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村200号，统一社会信用代码91500107284951149A。法定代表人：蔡文英，该公司总经理。被执行人：孙国斌，男，1963年3月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。本院在并案执行申请执行人重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司（以下简称聚兴城公司）与被执行人重庆富达置地有限公司(以下简称富达置地公司)、孙国斌借款合同纠纷案与申请执行人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（后变更第三人重庆原点信息技术有限公司）与被执行人重庆高京贸易有限公司（以下简称高京贸易公司）、富达置地公司、刘晓东、孙国斌金融借款合同纠纷案二案过程中，吕清树对本院作出的（2019）渝05执恢273号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后并依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。吕清树异议称，1、渝海特（2019）评鉴字第182号评估报告对本案标的物评估价格9053万元，该价格远远低于川恒通渝评房字（2013）594号评估报告，川恒通渝评房字（2014）173号评估报告对标的资产估价为2.5亿元；2、租赁权的设立在抵押权之后，法院带租拍卖处置标的物严重损害了异议人参与拍卖款进行分配的权利。故请求撤销涉案财产的拍卖并重新评估。聚兴城公司答辩称，涉及的全部租约有效，而且长期租赁关系的存在有利于市场繁荣，租赁关系的存在反而有利于其优先受偿权的实现，故请求法院带租评估和拍卖。重庆原点信息技术有限公司与聚兴城公司意见一致。本院查明，聚兴城公司与富达公司、孙国斌、第三人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行借款合同纠纷一案，本院于2018年1月20日作出（2017）渝05民初976号民事判决：“一、被告重庆富达置地有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司借款本金62719426.14元；二、被告重庆富达置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司利息7141414.11元；三、被告重庆富达置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司罚息（截止2017年7月4日的罚息为1538563.44元；从2017年7月5日起至本金付清之日止，以尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行五年期贷款利率的150%计算，遇基准利率调整，于次年1月1日执行新的利率）；四、原告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司就被告重庆富达置地有限公司提供的抵押物，即重庆富达置地有限公司所有的位于重庆市九龙坡区的房屋享有优先受偿权（抵押物明细详见判决书后所附《房地产抵押物清单》）；五、被告孙国斌就被告重庆富达置地有限公司的前述第一、二、三项支付义务承担连带清偿责任；六、驳回原告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。”判决发生法律效力后，因义务人未履行判决确定的义务，本院依法受理聚兴城公司的秩序申请并以（2019）渝05执恢273号立案执行。哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称哈尔滨银行重庆分行）与重庆高京贸易有限公司（以下简称高京贸易公司）、重庆富达置地有限公司（以下简称富达置地公司）、刘晓东、孙国斌金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出(2017)渝05民初1042号民事判决：“一、被告重庆高京贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨银行股份有限公司重庆分行偿还垫付款4855.9万元，并自2016年1月22日起，以垫付款3855.9万元为基数，按照每日万分之五的标准支付罚息至该部分垫付款清偿之日；自2016年3月9日起，以垫付款1000万元为基数，按照每日万分之五的标准支付罚息至该部分垫付款清偿之日（罚息利率遇中国人民银行调整时，于利率调整日的下月初起按调整后的利率执行）；二、原告哈尔滨银行股份有限公司重庆分行对被告重庆富达置地有限公司所有的、位于重庆市九龙坡区、抵押面积为5485.78平方米的房产就重庆高京贸易有限公司上述第一项债务在6900万元最高债权额度内享有抵押权，并有权就该抵押物拍卖、变卖、折价后的价款优先受偿；三、被告重庆富达置地有限公司、孙国斌、刘晓东就重庆高京贸易有限公司上述第一项债务在6900万元最高债权额度内承担连带清偿责任；四、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。”判决发生法律效力后，因义务人未履行判决确定的义务，本院依法受理并以（2019）渝05执717号立案执行。执行中，本院于2019年11月28日作出（2019）渝05执异588号执行裁定：“变更第三人重庆原点信息技术有限公司为（2019）渝05执717号执行案件的申请执行人。”在上述两案的诉前财产保全阶段及执行的过程中，本院先后于2017年11月及2019年8月分别作出(2017)渝05执保1758号及(2019)渝05执731号执行裁定，将被执行人富达置地公司所有的位于重庆市九龙坡区共计证载建筑面积为15936.82㎡的非住宅及住宅房屋予以了查封。执行中经本院委托的评估机构进行司法评估,前述系列房屋财产的评估总价值为9053.14万元(详见相关的评估报告)。本院依据于2019年12月23日作出（(2019)渝05执恢273号执行裁定：“一、拍卖被执行人重庆富达置地有限公司所有的位于重庆市九龙坡区(绅帝大厦)名义层第1层、第2层、第5层中的涉案抵押物合计证载建筑面积为5485.78m的非住宅房屋以及这些房屋所分摊占用相应面积的土地使用权(但室内可移动的全部动产物件除外,标的物的具体情况详见相关的评估报告)。拍卖被执行人重庆富达置地有限公司所有的位于重庆市九龙坡区（帝豪名都）名义层第1层、第2层、第3层、第4层、第5层及名义层第29层中的涉案抵押物合计证载建筑面积为10451.04㎡的非住宅房屋以及这些房屋所分摊占有相应面积的土地使用权（但室内可移动的全部动产物件除外，标的物的具体情况详见相关的评估报告）。”吕清树遂提出上述异议。拍卖挂网后，因相关当事人和利害关系人提出异议等原因，本院后又决定暂缓拍卖。另查明，吕清树与富达置地公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司民间借贷纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2017年8月21日作出（2017）渝0105民初15070号民事调解书：“一、重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司于2018年3月31日前共同偿还吕清树借款230万元此款于2017年8月24日前支付30万元,于2017年11月30日前支付100万元,于2018年3月31日前支付100万元。二、重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司按上述条款履行义务后,双方的债权债务关系了结,吕清树不再要求重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司偿还剩余的借款本息。三、若重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司未按时足额履行上述第一款任一期付款义务,则重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司应支付吕清树借款304万元及利息(以304万元为基数,从2017年7月26日起至付清之日止,按年利率24%计算,但应扣除重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司2已经支付的款项。同时,重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司支付的本息之和,不能超过150万元与以150万元为基数,从2013年4月15日起至付清之日止,按年利率24%计算的利息之和),且吕清树有权立即就重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司的上述欠款向人民法院申请强制执行。四、本案案件受理费减半收取15560元,由重庆富达置地有限公司、重庆绅市富达实业发展（集团)有限公司负担，此款已由吕清树向本院预交,重庆富达置地有限公司、重庆绅帝富达实业发展(集团)有限公司在2017年8月24日前直接支付给吕清树。保全费5000元,由吕清树负担。”还查明，富达置地公司就涉案的财产委托四川恒通房地产土地评估律事务所有限公司进行估价，四川恒通房地产土地评估律事务所有限公司分别作出川恒通渝评房字（2013）594号、川恒通渝评房字（2014）173号评估报告，对涉案的房产估价合计24599.4万元。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司受本院委托，对富达置地公司所有的位于重庆市九龙坡区建筑面积为15936.91㎡的非住宅及住宅房屋及其分摊的城镇混合住宅用地土地使用权进行评估并于2019年12月9日作出渝海特（2019）评鉴字第182号估价报告，涉案房屋估价结果为9053.14万元，本院于2020年1月20日向异议人送达评估报告。再查明，重庆市九龙坡区石桥铺朝田村200、218号中涉案部分房产已于2017年7月开始陆续出租，租金已交至2027年或2037年。申请执行人2019年10月向本院提交带租赁评估涉案房产申请书对租赁关系没有异议，申请带租赁进行司法评估和拍卖。本院认为，本案争议焦点一是渝海特（2019）评鉴字第182号评估报告对本案标的物评估价格是否过低，应否重新评估；二是带租拍卖处置标的物的执行行为是否损害异议人参与拍卖款分配的权利。一、关于渝海特（2019）评鉴字第182号评估报告对本案标的物评估价格过低，应该重新评估的异议理由。经审查，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”吕清树作为本案的利害关系人对评估报告提出异议并申请重新评估，但没有举示证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序存在严重违法的情形。因此，对异议人的该项异议理由，本院不予支持。二、关于执行标的物租赁权的设立在抵押权之后，人民法院带租拍卖处置标的物严重损害了异议人参与拍卖款分配权利的异议理由。经审查，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权均办理了登记，且租赁权的设立在抵押权之后，如申请执行人（抵押权人）认为应该涤除租赁进行评估和拍卖的，人民法院应该准许。但本案中，申请执行人（抵押权人）并不认为后成立的租赁权对抵押权优先受偿的实现产生不利影响，而且支持带租评估和拍卖。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。在申请执行人（抵押权人）认为带租评估和拍卖不仅不影响反而有利于其抵押权的优先受偿的情况下，本院尊重申请执行人的意思带租评估和拍卖并不违反法律规定，且带租评估和拍卖并不必然损害其他普通债权人的合法权益。因此，对异议人的该项异议理由，本院亦不予支持。综上，异议人的异议理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下:驳回吕清树的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。审 判 长 代贞奎审 判 员 蒲宏斌审 判 员 贾秀春二〇二〇年三月三十日法官助理 何小兵书 记 员 罗 理