重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初10780号原告：重庆苏宁易购销售有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号雨田商务大厦，统一社会信用代码915001036689375495。法定代表人：徐耀华，职务总经理。委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。被告：陈剑英，男，汉族，1987年1月16日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：樊星，重庆西商律师事务所律师。原告重庆苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）诉被告陈剑英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁易购公司的委托诉讼代理人苏玥，被告陈剑英的委托诉讼代理人樊星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁易购公司向本院提出诉讼请求，请求确认原、被告于2015年7月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月21日解除，保证金120000元不予退还；判令被告向原告支付2019年3月6日至2019年3月21日的租金34749元、1.5个月免租期租金90000元及违约金196690元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年7月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将重庆市九龙坡区谢家湾正街59号建设大厦一层部分区域租赁给被告使用，租赁期限自2015年7月20日至2024年4月19日，保证金为12万元。租金按季度支付，原告给予被告免租期1.5个月，但若因被告原因导致合同提前解除的，被告须补足免租期租金。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，但2019年2月，被告未经原告许可，擅自将开设的门店关门停业并拒付下一季度租金。根据合同约定，被告应当提前一个月支付下一季度租金，被告已将租金支付至2019年3月5日,2019年3月6日之后的租金至今未缴纳。原告于2019年3月21日收回租赁房屋。被告擅自关停门店且逾期支付租金，被告构成违约导致合同解除，被告应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告陈剑英辩称，确认双方租赁合同于2019年3月21日解除。原告无证据证明被告擅自关停门店，根据合同约定原告应当退还保证金12万元，即使被告构成违约根据合同约定保证金也应当抵扣违约金。被告未违约，原告认为被告违约的理由不成立，即使被告违约，原告请求的违约金标准也过高。经审理查明，2018年2月23日，重庆苏宁云商销售有限公司名称变更为重庆苏宁易购销售有限公司。2015年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街59号建设大厦一层部分区域（建筑面积为165平方米）出租给乙方使用，乙方所租用商铺仅限经营项目为食品，经营品牌为乐棒棒；租赁期限自2015年7月20日至2024年4月19日；租赁费用：本合同租赁费用由租金和综合管理费构成，为体现甲方对乙方经营的支持，甲方同意给予乙方免租期1.5个月，免租期自2015年7月20日至2015年9月15日，但若乙方提前解除合同或因乙方原因导致合同期间终止，乙方应补足甲方所给予的免租期期间的租金；租赁期限内2015年7月20日-2016年9月5日期间租金为720000元、2018年9月6日至2019年9月5日租金为786763元。租金及综合管理费采取“先付后租”的方式按季支付，即每3个完整自然月为一个支付周期，支付一次费用；在本合同签订后的3个工作日内，乙方向甲方支付首期租金及综合管理费，以后每个支付周期，乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金及综合管理费。本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳保证金120000元，作为乙方履行本合同的保证。租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。租赁期内，乙方如有以下行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减：（1）乙方如果违反本合同的任何条款及其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三方造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方或甲方已经或可能垫付第三方作遭受的经济损失；（2）如乙方未按时缴纳租金、综合管理费、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣。当保证金补足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后5日内补足。乙方在租赁期内若有擅自撤离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除合同，保证金不退还，乙方应按照当年度租赁费用标准向甲方支付三个月租赁费用的违约金。该租赁合同第46条约定租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用（保证金）。乙方如延迟支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付延迟付款违约金。延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施，延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方有权解除合同并追究乙方解约赔偿责任。第52条约定乙方违反本合同第46条的，乙方除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应补足甲方给予乙方的免租期期间的租金，且甲方有权解除本合同，保证金不退还，前述违约金及保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任。其他由于乙方原因导致合同解除的情形仍使用前述约定。另查明，被告于2015年7月20日向原告支付保证金120000元。原、被告双方于2015年7月20日办理了租赁物及附属设备设施交付确认书，确认场地交付时间为2015年7月20日。2019年3月21日，被告将租赁物交还原告，原告予以接收。双方确认租赁合同于2019年3月21日解除。被告已支付完毕2019年3月5日之前的租金，被告至今未向原告支付2019年3月6日至2019年3月21日期间的租金34749元。对于解除合同的原因。原告认为根据合同约定被告应于2019年2月4日之前支付下一季度的租金，但被告至今未支付且拒绝支付，被告构成违约导致租赁合同解除。同时原告于2019年3月21日办理租赁房屋交接手续时被告已基本将店铺内的物品搬离，由此可以看出被告在合同解除之前就已经停止营业，根据合同约定被告不得擅自停止经营，被告在合同解除之前停止营业的行为已构成违约。被告认为其不存在擅自停止经营的行为，原告也无证据证明被告在2019年3月21日前擅自停止经营；被告虽至今未支付原告2019年3月6日至2019年3月21日期间的租金34749元，但被告并不构成违约，导致合同解除的原因是原告主动向被告提出解除合同的。对于免租期的租金。原告认为根据合同约定因被告原因导致合同解除的，被告应当向原告补足2015年7月20日至2015年9月5日共计1.5个月的免租期租金90000元；本案租赁合同因被告逾期支付租金构成违约而解除，被告应向原告补足免租期租金90000元。被告对于免租期的时间和金额无异议，但认为导致合同解除是因原告主动提出解除合同的，即使法院认定因被告原因导致合同解除，那么免租期租金的性质也应是违约金，原告请求的违约金过高，故免租期租金不应全额支付。对于违约金。原告认为根据合同约定被告延迟支付租金达一个月，原告有权解除合同，被告应向原告支付相当于当年度三个月租金的违约金，被告至今未向原告支付2019年3月6日至2019年3月21日期间的租金34749元，延迟期限远超一个月，故被告应向原告支付违约金196690元。被告认为其未支付租金的期间未超过一个月，原告无权解除合同也无权请求被告支付该违约金，即使法院认为被告应当支付违约金，原告请求的违约金也过高。对于保证金。原告认为根据合同约定被告擅自停止经营及逾期支付租金构成违约导致合同解除，被告已支付的保证金120000元不予退还。被告认为其不存在停止经营的行为，根据合同保证金条款的约定被告在承担相应违约责任后原告应当退还保证金。以上事实有商铺租赁合同、交付确认书、准予变更登记通知书、当事人的陈述等证据及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的租赁合同约定租金采取“先付后租”的方式按季支付，被告应提前一个月支付下一个支付周期的租金；被告延迟支付租金达一个月的，视为被告违约，除被告承担违约责任外，原告有权解除合同并追究被告解约赔偿责任。经双方确认被告支付原告租金至2019年3月5日，被告至今未向原告支付2019年3月6日之后的租金，延迟时间远超一个月，被告构成违约，原告有权解除合同。庭审中，双方确认租赁合同解除时间为2019年3月21日，本院依法予以确认。双方于2019年3月21日办理完毕租赁物交接手续，原告收回租赁物，被告未向原告支付2019年3月6日至2019年3月21日期间的租金，现原告请求被告支付该期间的租金34749元，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于免租期租金问题。根据双方签订的租赁合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应向原告补足免租期租金。免租期2015年7月20日至2015年9月15日期间的租金为90000元，本案租赁合同因被告违约而解除，现原告请求被告支付免租期租金90000元，符合合同约定，本院依法予以支持。关于违约金。根据双方签订的租赁合同约定被告延迟一个月支付租金被告构成违约，被告应向原告支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。被告因延迟一个月未支付租金，被告构成违约导致合同解除，现原告请求被告支付相当于三个月租金即196690元的违约金，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于保证金。根据双方签订租赁合同的约定因被告逾期支付租金构成违约的，原告有权解除合同，被告已缴纳的保证金不予退还。本案租赁合同因被告延迟支付租金构成违约导致合同解除，根据合同约定原告有权不予退还保证金，故对于原告请求不予退还保证金120000元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于租赁合同中约定“租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。”，该合同条款所述“租赁期满时”应为合同履行至合同约定的租赁期限届满之时，而本案中因被告违约导致租赁合同提前解除。另外，双方合同约定在被告出现违约等情形时原告有权使用保证金抵扣相应违约金等相关费用，至于是否抵扣系原告的权利，同时租赁合同约定当保证金不足时被告有补足保证金的义务。综上，故对于被告辩称被告在承担相应违约责任后原告应当退还保证金的意见，本院依法不予采信。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，租赁合同约定的租赁期限2015年7月20日至2024年4月19日，实际履行期间为2015年7月20日至2019年3月21日，实际履行时间不足约定租赁期限的一半，同时本案所涉租赁物为商铺，面积为165平方米，商铺面积较大且租金标准较高。被告违约导致合同解除势必造成原告产生商铺空置损失，同时租赁合同对于违约责任的承担亦有明确的约定，综合上述情形本院认为原告在本案中主张的违约金较为合理，故对于被告辩称原告主张违约金过高的意见，本院依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告重庆苏宁易购销售有限公司与被告陈剑英于2015年7月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月21日解除。被告陈剑英于本判决生效之日起十日内向原告重庆苏宁易购销售有限公司支付租金34749、免租期租金90000元，共计124749元。被告陈剑英于本判决生效之日起十日内向原告重庆苏宁易购销售有限公司支付违约金196690元。原告重庆苏宁易购销售有限公司已收取被告陈剑英的保证金120000元不予退还。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为3061元，由被告陈剑英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 付家伟二〇二〇年三月二十三日法官助理 黄 俊书 记 员 李 霞