广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初114号 原告：赵开曼，男，1993年9月27日出生,壮族，住广西壮族自治区崇左市天等县。 委托诉讼代理人：王玉山，广西龙津律师事务所律师。 被告：广西扶绥县城市开发投资有限公司。住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇贤仕路89号。统一社会信用代码：9145142177599918X4。 法定代表人：梁能强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告赵开曼与被告广西扶绥县城市开发投资有限公司（以下简称“扶绥城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告赵开曼的委托诉讼代理人王玉山、被告扶绥城投公司的委托诉讼代理人钟启苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵开曼向本院提出诉讼请求：1.扶绥城投公司向其支付迟延交房违约金41560元；2.扶绥城投公司向其支付逾期办理房产证违约金65942.8元。事实和理由：2013年3月26日，赵开曼与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-1801号房，房屋总价款为325452.8元。合同签订后，赵开曼依约支付了购房款，但扶绥城投公司至今既未正式书面通知也未电话催告其办理交房手续。扶绥城投公司在商品房交付使用后未能依照合同约定协助业主办理房屋产权转移登记，依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，扶绥城投公司应参照银行同期贷款利率的标准计付逾期办证违约金65942.8元。至今，扶绥城投公司仍未支付逾期交房和逾期办证违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 扶绥城投公司辩称：一、对赵开曼在诉称中的购房情况及逾期事实无异议，但涉案房屋已于2014年8月10日通过建设工程竣工验收，且开发商已通过电话、短信及小区内张贴公告的形式通知业主，涉案房屋可于2016年1月1日至2016年1月20日交付使用，故逾期交房违约金的诉请应当从2016年1月1日开始计算诉讼时效，但赵开曼直至2019年7月10日才向法院提起诉讼，已明显超过诉讼时效，应当予以驳回；二、双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准明显超出了法律规定,属无效条款；三、涉案商品房确实存在逾期办证的事实；四、双方在合同中未约定逾期办证的相关内容，属于约定不明。涉案房屋于2016年1月1日至2016年1月20日已向业主交付，按照法律相关规定，赵开曼在起诉要求其承担逾期办证违约责任已经超过诉讼时效，应当相应扣减；且赵开曼主张的违约金计算标准过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，赵开曼与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.赵开曼购买扶绥城投公司开发的崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-1801号房，房屋总价款为325452.8元；2.应当在2013年6月30日前交付该商品房。签订该合同后，赵开曼依约支付了购房款。2014年8月30日，崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区8#楼的施工、勘察、设计、监理、建设等单位对工程进行检查，作出综合验收结论：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。此后，扶绥城投公司告知，涉案房屋于2016年1月1日至2016年1月20日可交付使用。 上述事实有《商品房预售合同》、收款收据、个人贷款凭证、《房屋买卖合同登记备案证明》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同约定涉案商品房的交房时间为2013年6月30日，扶绥城投公司未能如期交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 一、关于赵开曼诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。房屋竣工经过验收合格后，即便在交房时未办理完相关手续，也不影响房屋的交付使用。涉案房屋已于2014年8月30日经施工、勘察、设计、监理、建设五大责任主体检查验收评定为合格，达到交付使用的条件。扶绥城投公司主张涉案房屋于2016年1月1日至1月20日已可交付使用，本院予以确认。赵开曼主张涉案房屋至今仍未交付，并未提交任何证据证明涉案房屋无法交付使用。根据《商品房预售合同》第十三条的约定，买受人应在收到书面通知后15日内办理商品房的交接手续。考虑到交房通知并未通过书面方式告知业主，结合涉案小区的房屋交付实际情况，给予60日的收房宽限期较为合理。故本院确认涉案房屋的交付时间为2016年3月20日。赵开曼在扶绥城投公司向其交付房屋之时应当知道其权利已被侵犯，故赵开曼请求逾期交房违约金的诉讼时效自2016年3月21日起计至2019年3月21日。赵开曼于2019年7月10日才向人民法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效，且在诉讼过程中未提供任何诉讼时效中止或中断的证据，故赵开曼的诉请不能成立，本院不予支持。 二、关于扶绥城投公司主张赵开曼的请求已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》的一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”扶绥城投公司至今尚未协助办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，仍处于持续侵权的状态，赵开曼关于逾期办证的诉讼权利未超过诉讼时效，本院对扶绥城投公司的此项辩称不予支持。 三、关于赵开曼要求扶绥城投公司支付逾期办理产权转移登记违约金是否有事实和法律依据的问题。本案中，办理房屋产权证的相关事宜，双方当事人仅在《商品房预售合同》第二十一条第五款约定“关于房屋登记的相关约定见附件十一”，但双方当事人在举证期限内均未能提供合同附件十一，本院视双方当事人对办理房屋所有权转移登记的时间以及逾期办理房屋产权证书的违约责任约定不明。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，本院确定计算逾期办理房屋产权证违约金自2016年4月20日（房屋实际交付之日起90日后）至2019年11月20日，共计1309天，按照赵开曼已付购房款325452.8元，综合实际损失、双方过错等情况，调整违约金为42601元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条的规定，判决如下： 广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向赵开曼支付逾期办理房屋产权转移登记违约金42601元； 驳回赵开曼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费420元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。