宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5604号原告：宁夏天源达房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164012273598459XK。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：邵某、石某，均系宁夏宁人律师事务所律师。被告：司某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。第三人：曲某，河北省廊坊市人，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈某，宁夏鑫池律师事务所律师。原告宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称天源达公司）与被告司某合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，经审理作出（2018）宁0122民初7440号民事判决书，宣判后原告不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理，作出（2019）宁01民终1842号民事裁定书，裁定本案发回本院重新审理。本院于2019年8月29日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年11月5日召开了庭前会议，后依职权追加曲某作为第三人参加本案诉讼，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。庭审中，原告天源达公司的委托诉讼代理人邵某、石某，被告司某、第三人曲某的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天源达公司原一审时向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《退房协议》；2.依法判令被告向原告支付796417元，并赔偿被告因不履行《退房协议》而给原告造成的损失21356元（暂计算至2018年12月7日，实际主张至被告付清全部款项之日止），共计817773元；3.本案诉讼费及其他实现债权的必要费用由被告承担。事实和理由：2015年，被告向原告出具盖有虚假印章的收据及债权转让凭证等，误导原告将本应支付给北京海纳联创节能科技股份有限公司的工程款以现金及抵顶房屋(天鹅湖小镇水岸国际公寓1809号)的方式支付给了被告，致使原告承担败诉后果，给原告造成损失686418元。被告承认上述事实，并于2018年7月9日与原告签订《退房协议》，约定被告向原告支付20778元并返还上述房屋。经原告多次催告，被告拒绝履行《退房协议》约定的义务，并已将上述房屋过户至第三人名下。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，望贵院依法判如所请。该案发回重审立案时，原告天源达公司变更诉讼请求为：1.依法判令被告向原告赔偿因被告不履行合同义务给原告造成的损失751136.4元，（其中利息损失为64718.4元，利息损失暂计算至2019年11月5日，实际主张至被告付清全部款项之日止）；2.本案诉讼费及其他实现债权的必要费用由被告承担。被告司某辩称，原告陈述我不给原告退房，但原告在今天之前的诉请一直是让我给原告退钱，没有要求我退房，所以我认为没有给原告造成损失，也不存在我违约的情况，抵顶给君嘉义公司的房屋已经抵顶了欠款，并且双方账目已经结清。我在签署退房协议的时候，已经告知原告此房屋已经以清理工程款的形式抵顶给了君嘉义公司，我提供的证据将表明原告知情，所以签署协议时我告知原告房子可以退，但是君嘉义公司会继续起诉工程款纠纷，所以原告才一直要求解除退房协议，让我本人赔款。第三人曲某述称，原告的诉讼请求与第三人并无关系，第三人对此无需承担任何法律责任。第三人曲某系北京君嘉义建筑技术有限公司（以下简称“君嘉义公司”）的员工，2013年9月28日，君嘉义公司与被告宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称“天源达公司”）签订了《虹桥路地下室顶板保温工程》、《192#地下室顶板保温工程》、《陕商大厦地下室顶板保温工程》三份施工合同。2014年3月28日，君嘉义公司与天源达公司又签订了《陕商总部A座办公楼地下室顶板保温工程分包合同》，上述四个项目工程合同价款合计为2091408元。工程完工后，君嘉义公司依约向天源达公司开具工程款发票金额共计1937992元，原告天源达公司陆续向君嘉义公司以现金形式支付工程款共计1310000元，2015年9月，天源达公司又以涉案房屋（天鹅湖小镇水岸国际公寓1809号房）抵顶下剩工程款627992元，君嘉义公司委托被告司某代为办理该房屋抵顶手续。君嘉义公司取得该房屋后委托被告司某代为出售，但由于长期无人买受，被告司某于2018年初将该房屋交还给君嘉义公司，应君嘉义公司要求，被告司某将天源达公司抵顶给君嘉义公司的××镇房直接过户至第三人曲某名下。2018年3月12日，第三人曲某已完成涉案房屋的过户登记，享有该房屋的所有权。综上所述，第三人曲某取得该房屋所有权完全合法，被告与原告签订《退房协议》的时间为2018年7月9日，此时被告对涉案房屋并无所有权，其无权处分属于他人的房屋，依据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，权利人曲某对该份《退房协议》并不知晓且对此未进行追认，且被告司某在该协议订立后也并未再取得该房屋的处分权，因此，该份合同应属无效合同。故原告所主张的诉讼请求与第三人曲某并无任何关系，第三人曲某无需对原被告承担任何法律责任。当事人围绕各自主张依法提交了证据，原告天源达公司提交了证据一、（2016）宁0122民初4200号贺兰县人民法院民事判决书1份、（2018）宁01民终183号银川市中院民事判决书1份，证据二、《退房协议》原件1份，证据三、执行协议书一份、浦发银行及中国建设银行转款凭证共5张。被告司某向本院提交了证据一、北京海纳联创无机纤维喷涂技术公司与原告签订的《水岸国际公寓地下室顶板喷涂保温工程施工合同》、《天鹅湖小镇198号楼地下室顶板喷涂保温工程施工合同》、北京君嘉义工程技术有限公司与原告签订的《陕商大厦A、B、C座地下室顶板喷涂保温工程施工合同》、《虹桥路1、4、5号楼地下室顶板喷涂保温工程施工合同》、《192号公寓地下室顶板喷涂保温工程施工合同》、《陕商总部A座地下室顶板喷涂保温工程施工合同》各1份（均系复印件），证据二、君嘉义公司出具的以1908号房屋抵顶工程款的说明及房产证、付款申请各1份（均系复印件），证据三、短信聊天截图两张（139XXXXXXXX，当庭核对手机载体），证据四、天源达公司售房的特别公告照片打印件一份。第三人曲某向本院提交了证据一、北京君嘉义建筑技术有限公司与被告宁夏天源达房地产开发有限公司签订的《虹桥路地下室顶板保温工程》、《192#地下室顶板保温工程》、《陕商大厦地下室顶板保温工程》、《陕商总部A座办公楼地下室顶板保温工程分包合同》原件各1份、北京君嘉义建筑技术有限公司向宁夏天源达房地产开发有限公司开具的工程款发票原件12张，证据二、不动产登记信息查询结果证明原件1份。经质证，原告方提交的上述证据，被告方对真实性均无异议，第三人均不知情，本院予以采信。原告方认为被告方提交的证据二中的付款申请及证据三、四均与本案无关，本院认为上述证据无法直接证明本案相关事实，不予采信。被告方提交的证据一，原告方认为与本案无关，但该组证据能够与原、被告陈述相互印证，证明双方签订退房协议的事前情形，本院予以采信。被告方提交证据二中的说明，原告方认为与本案没有关联性，不予质证，本院认为该证据系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信。被告方提交证据二中的不动产权证，原告方及第三人对该证据真实性均无异议，本院予以采信。对于第三人提交的证据一，原告方认为与本案无关不予质证，被告对该组证据无异议，该组证据与原、被告当庭陈述能够相互印证，本院予以采信。第三人提交的证据二，原、被告均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与案外人北京海纳联创节能科技股份有限公司（以下简称海纳公司）、北京君嘉义建筑技术有限公司（以下简称君嘉义公司）之间均存在业务往来，被告司某系二公司与原告公司的业务代理商。因项目工程款未能及时支付，案外人海纳公司将原告诉至本院，本院于2017年11月16日作出（2016）宁0122民初4200号民事判决书，该判决认定，2015年9月17日，被告司某向本案原告出具加盖海纳公司印章的债权转让协议3份，分别写明海纳公司同意将原告天源达公司下欠的工程款28万元、102248元、13万元转让给被告司某抵顶被告司某购买水岸国际公寓的房款。经该案中委托司法鉴定，上述债权转让协议的印章并非海纳公司在履行合同过程中使用的印章，海纳公司亦无相应的真实意思表示。被告司某经办的原告天源达公司的3万元、10万元和转让并抵顶涉案房屋房款的28万元、102248元、13万元等均非原告天源达公司支付给海纳公司的工程款，并判决本案原告支付海纳公司相应款项。原告天源达公司对该判决不服，提起上诉。银川市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）宁01民终183号民事判决书，维持本院作出的（2016）宁0122民初4200号民事判决书，后原告天源达公司依据上述判决履行了对案外人海纳公司的付款义务。2018年7月9日，原、被告签订《退房协议》一份，载明：原告于2015年11月6日以工程款抵顶方式给被告办理了房屋一套（天鹅湖小镇水岸国际公寓1809号），房屋面积92.45元，总款为665640元。因原、被告双方均与海纳公司有账务关系，经协商，由被告将上述房屋退回原告，之后由原告支付海纳公司的相关工程款项；原告支付海纳公司工程保修费775639元、案件受理费5778元、鉴定费15000元，合计796417元，原告承担工程保修费775639元，被告承担案件受理费5778元、鉴定费15000元，合计20778元，该协议签订后支付给原告；协议签订后，上述房屋归原告所有，原告有权另行销售，销售后被告协助原告办理过户手续；协议签订后，双方结算其他账务。该退房协议自双方签字盖章之后生效。双方均在协议落款处签字盖章。另查明，第三人曲某系案外人君嘉义公司员工，2018年3月12日，被告司某按照案外人君嘉义公司的要求，协助第三人曲某将涉案房屋变更登记至第三人曲某名下。本院认为，原、被告对于双方于2018年7月9日签订《退房协议》，约定被告向原告支付20778元并返还上述房屋，且原告已按照该退房协议向案外人海纳公司支付工程款的事实均无异议，该份协议并非原、被告就涉案房屋买卖交易达成的协议，协议主要由双方约定各自债务负担等问题的处理，故本案案由确定为合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、《退房协议》是否有效；二、被告司某是否应当对原告天源达公司承担违约责任，以及是否应当赔偿损失及具体金额。《退房协议》是否有效。涉案《退房协议》签订于2018年7月9日，协议第一条约定被告将涉案房屋退给原告，第三人曲某主张本案中，被告司某签订该协议时无权处分涉案房屋，签订合同后亦未取得该房屋的处分权，第三人认为其作为涉案房屋所有权人对该份《退房协议》并不知晓且对此未进行追认，该份合同应属无效合同。首先，第三人曲某并未举证证明其系善意取得涉案房屋，是否由其取得涉案房屋处分权仍未可知。其次，虽然签订涉案协议时被告方已经于2018年3月12日协助第三人将涉案房屋登记在第三人曲某名下，但该份协议并非仅就涉案房屋处分达成的协议，亦包括双方债务负担等问题的处理，不能简单以被告无权处分涉案房屋即否定整个协议的效力。本案原、被告签订的《退房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现法律规定的无效情形，应属合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行义务。被告司某是否应当对原告天源达公司承担违约责任，以及是否应当赔偿损失及具体金额。原告天源达公司提交其与案外人海纳公司共同签署的执行协议书，证明其已经按约履行了退房协议，向案外人海纳公司支付了相关工程款。被告司某亦应当按照约定履行其退房及付款的义务。被告司某在其签订合同前就已经协助第三人将涉案房屋过户在第三人名下，且被告司某当庭明确表示其无法向原告退房，因涉案退房协议并未约定明确履行期限，应当认定为尚在履行期内，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，原告天源达公司能够要求被告对其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在退房协议中约定房款总额为665640元，现被告司某已明确表示其无法退还房屋，应当对原告承担约定房款总额的损失即665640元。同时，双方在协议中约定被告方向原告方支付20778元，应予支持。但因双方并未在协议中约定上述义务的履行期限，对于原告方主张的利息损失，本院不予支持。故原告主张被告向其赔偿不履行合同给其造成的损失751136.4元，本院在686418元（665640元+20778元）的范围内予以支持。被告司某辩称涉案退房协议系原告逼迫其签署，但被告未能提交证据予以证明，对被告该辩解理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告司某于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏天源达房地产开发有限公司赔偿损失686418元；二、驳回原告宁夏天源达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11312元，由被告司某负担10664元，由原告宁夏天源达房地产开发有限公司负担648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 祁 玮人民陪审员 徐 勇人民陪审员 孟 瑞 二〇二〇年三月十九日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。