北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初54632号原告：黄林芝，女，1962年8月31日出生，汉族，北京市西郊农场退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘翠元，河北唐正律师事务所律师。被告：北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会，住所地北京市海淀区上庄镇东马坊村。法定代表人：李有，主任。委托诉讼代理人：韩凤林，男，北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会委员。委托诉讼代理人：张凤英，女，北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会委员。原告黄林芝与被告北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会（以下简称东马坊村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄林芝及其委托诉讼代理人刘翠元及被告东马坊村委会委托诉讼代理人韩凤林、张凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄林芝向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付地上物（含房屋、围墙、基础设施、变压器及增容）造价、装饰装修、修复造价3453379.34元；2、鉴定评估费7万元及诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人日照凯隆木业有限公司北京分公司（以下简称日照凯隆公司）于1998年9月30日与北京市西郊农场第二农工商合作社（以下简称西郊农场合作社）签订了《协议书》，约定日照凯隆公司承租“老场院十三亩地及地上所有房屋（原有房屋39间及后建40间）”。租赁期限至2016年9月30日。《协议书》中约定的：“39间房屋”为西郊农场合作社所建，“后建40间房屋”为凯隆公司所建。除上述房屋外，凯隆公司于1999年另行新建房屋共计60间，改造房屋12间。2002年，北京东方凯隆家具有限公司（法定代表人为秦文玉，以下简称北京凯隆公司）购买卢忠海房屋共计45间。2003年日照凯隆公司注销。2009年7月10日秦文玉代表日照凯隆公司和北京凯隆公司与原告签订《协议》约定“由秦文玉所建的房屋全部一次性转让给黄林芝”、“秦文玉与北京市海淀区上庄镇东马坊村村委会的租赁协议到2016年9月止一并转给黄林芝经营”。2009年10月9日被告村委会村长韩国友代表被告在上述《协议》中签字同意。2009年12月20日原告与秦文玉就上述《协议》签订《补充协议》，对《协议》的未尽事宜达成补充约定，确定了涉案院落内属于原告所购买的房屋的范围。2009年12月25日韩国友代表被告签字表示同意。2009年12月25日，韩国友代表被告与原告、秦文玉三人签订《说明》一份，再一次就秦文玉出售给原告的房屋范围进行了确认。并就1998年日照凯隆公司与农工商东马坊第二生产合作社签订的《协议书》到期后的事宜进行了补充约定：“合同到期：l、黄林芝购买的房屋归黄林芝所有，……3、现在多数厂房无法使用……维修费用先由黄林芝垫付……东马坊会考虑黄林芝维修房屋的费用。”上述《说明》，虽以“说明”二字命名，但实质为2009年7月10日签订的《协议》及1998年9月30日签订《协议书》的补充协议。补充协议是对之前约定内容进行变更。原告受让上述房屋及土地后对房屋进行了装饰、装修（含吊顶、铺地砖、门窗改造、房顶铺瓦）、硬化地面、院内水坑回填、砌墙92.6米（被告书面同意，花费4万）。由于房屋年久失修，导致损坏严重，无法满足日常使用要求，对于需要修葺部分进行了维修。原告将上述院落整租给案外人北京柏斯顿智能科技有限公司（以下简称柏斯顿公司）后，柏斯顿公司将其中12间房屋翻建为二层楼房，总共房间数为24间。原告与柏斯顿公司约定，柏斯顿公司所建房屋归原告所有。经北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初25104号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2018）京01民终7758号民事判决书确定，被告收回上述院落内全部房屋。但关于地上物的如何进行赔偿、补偿未进行处理。为保护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼。请判决如诉。东马坊村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。双方原始合同有约定，合同到期后地上物所有标的物归甲方即我方所有。我方没有赔偿原告的义务。原告陈述修缮修建的问题，改扩建房屋需要经过村委会同意，有的同意其改扩建了，并未约定产生的费用由村委会承担。法院认定双方签署的合同于2016年9月30日到期，原告腾退房屋。原告至今未腾退房屋，我方已经申请法院执行。本院经审理认定事实如下：1998年以前，北京市西郊农场东马坊村第二农工商合作社（以下简称东马坊合作社）将路北老场院的十三亩地块及地上房屋出租给日照凯隆木业有限公司北京分公司（以下简称日照凯隆公司北京分公司）使用，该土地上原有东马坊合作社所建39间房屋，日照凯隆公司北京分公司租用后新建了约40间房屋。秦文玉系日照凯隆木业有限公司的法定代表人。1998年9月30日，东马坊合作社（甲方）与日照凯隆公司北京分公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将路北老场院（现门牌号为东马坊村×1号）的十三亩地块及地上的现在所有房屋（原有房屋39间及后建40间）租赁给乙方，租期16年，从1999年10月1日至2016年9月30日，年租金4万元；乙方在承租期内要妥善保管房屋，不得随意拆毁损坏，如需改建和其他建设，必须征得甲方同意，此协议终止后，承租地块上的地上建筑物全权归甲方所有。1999年3月1日，秦文玉与芦忠海签订《协议》，约定由秦文玉出资，芦忠海施工为秦文玉在涉案院落建厂房。黄林芝提交《协议》及秦文玉给芦忠海付建房施工款的支出凭单对此予以证明，主张秦文玉于当年新建房屋共60间，改造房屋12间。1999年3月28日，芦忠海与秦文玉签订《租房协议》，约定芦忠海将上庄乡东马坊村村东自己所有的房屋（2排20间面积856平方米）租给秦文玉作为生产经营用房，租期三年（1999年4月1日至2002年3月31日），秦文玉每年支付房租15000元。1999年7月30日，芦忠海再次与秦文玉签订《租房协议》，约定芦忠海将上庄乡东马坊村村东自己所有的房屋（2排21间面积760平方米）租给秦文玉作为生产经营用房，租期三年（1999年8月1日至2002年8月31日），秦文玉每年支付房租12000元。2001年5月1日，芦忠海与北京东方凯隆家具有限公司（以下简称北京凯隆公司，法定代理人为秦文玉）签订《租房协议》，约定芦忠海将上庄乡东马坊村村东100平方米的房屋租给北京凯隆公司作为生产经营用房，租期三年（2001年5月1日至2004年5月1日），北京凯隆公司每年支付房租3500元。2002年3月9日，芦忠海与北京凯隆公司签订《转让协议》，约定：芦忠海将自己所有的房屋2排800平方米一次性转让给北京凯隆公司，北京凯隆公司一次性给芦忠海转让费9万元。2002年7月10日，芦忠海再次与北京凯隆公司签订《转让协议》，约定：芦忠海将自己所有的房屋2排700平方米一次性转让给北京凯隆公司，北京凯隆公司一次性给芦忠海转让费6万元。2002年8月20日，芦忠海再次与北京凯隆公司签订《转让协议》，约定：芦忠海将自己所有的房屋1排100平方米一次性转让给北京凯隆公司，北京凯隆公司一次性给芦忠海转让费1万元。秦文玉分三次向芦忠海支付上次转让费共计16万元，黄林芝提供芦忠海的三份收条为证。2003年12月22日，日照凯隆公司北京分公司被注销。之后，秦文玉实际使用涉案土地及地上房屋并交纳租金。2009年7月10日，秦文玉与黄林芝签订协议书一份，约定：因秦文玉共欠黄林芝60万元，双方协商秦文玉将家具公司院内的由秦文玉所建的房屋全部一次性转让给黄林芝，以偿还欠款60万元；秦文玉（凯隆木业分公司）与北京市海淀区上庄镇东马坊村村委会的租赁协议到2016年9月止一并转给黄林芝经营，今后一切事情由黄林芝全权负责。秦文玉与黄林芝在该协议上签字，时任东马坊村村委会主任的韩国友在该协议上签署“同意”并签字。2009年12月20日，双方又签订补充协议，就租赁合同相关事宜进行补充，明确了涉案院落内属于黄林芝所购买的房屋的范围。2009年12月25日，韩国友在该补充协议上签署“同意”并签字。2009年12月25日，秦文玉与黄林芝签订《说明》一份，再一次就秦文玉出售给原告的房屋范围进行了确认，并约定：“五、合同到期：l、黄林芝购买的房屋归黄林芝所有，2、农工商所属的79间房归农工商所有，3、现在多数的厂房已经无法使用，黄林芝接手以后所有的房屋需要大面积改造、维修，农工商的房屋的维修费用先由黄林芝垫付。4、如果再续租时租金重新协商，东马坊会考虑黄林芝维修房屋的费用。”韩国友在该说明上签字。黄林芝受让上述房屋后，因房屋年久失修，损害严重，无法满足使用需要，黄林芝对房屋进行了修葺及装饰装修（包括吊顶、铺地砖、门窗改造、房顶铺瓦），对院内地面进行了硬化，对院内水坑回填，并对旧院墙进行翻建改造。黄林芝就上述事实提供改造项目明细单、支出凭单、施工费收条、申请书等证据予以证明。之后，黄林芝将院落中的部分房屋出租给案外人北京柏斯顿智能科技有限公司（以下简称柏斯顿公司）使用，柏斯顿公司在承租过程中对部分房屋进行了翻建，黄林芝与其约定其所翻建的房屋归黄林芝所有。黄林芝自2009年起每年依约向东马坊村委会交付租金至2016年9月30日。2016年10月1日租赁协议到期后，黄林芝与东马坊村委会未就涉案土地及地上房屋签订继续租赁的协议，黄林芝继续占用涉案土地及房屋，未向东马坊村委会交纳使用费。东马坊村委会于2017年将黄林芝起诉至本院，要求黄林芝将东马坊村×1号院及院内所有房屋腾空后交付给东马坊村委会并支付自2016年10月1日至实际腾退日的占用费。本院经审理出具（2017）京0108民初25104号民事判决书，判决：“一、黄林芝本判决生效后三十日内腾空北京市海淀区上庄镇东马坊村×1号院及院内全部房屋并将该院及院内房屋交付给北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会；二、黄林芝于本判决生效后七日内按照每日109.6元的标准向北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会支付自2016年10月1日至北京市海淀区上庄镇东马坊村×1号院及院内全部房屋实际腾退日止的使用费。”黄林芝对本院判决不服并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2018年11月14日出具（2018）京01民终7758号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，黄林芝未及时履行判决内容，东马坊村委会申请法院强制执行，黄林芝于2019年11月8日将诉争院落及院内全部房屋腾空并交付给东马坊村委会。黄林芝在之前诉讼中未就诉争院落内地上物损失提出赔偿请求，法院对此未进行处理。本案审理过程中，黄林芝申请对东马坊村×1号院内地上物（包括但不限于房屋及装修、围墙、基础设施、变压器及增容、硬化地面）造价进行鉴定。本院依法委托北京求实工程管理有限公司对上述鉴定委托事项进行评估鉴定。该鉴定机构经评估鉴定出具鉴定意见书，工程造价鉴定结论意见为：一、确定部分为2961875.1元，包括：1、工程费用2922545.1元，2、设备费用39330元；二、单独列项为491504.24元，包括：1、水泥地面的厚度争议193080.16元（双方对地面厚度有争议），2、砖墙基础的高度争议146958.67元（双方对砖墙基础高度有争议），3、水坑回填24000元（缺少相关资料），4、低压电表箱电压互感器、电缆21670元（原告提供合同金额与市场价差额），5、安装变压器105795.41元（缺少合同）。黄林芝支付鉴定费70000元，有鉴定费发票为证。经询问，双方当事人对该鉴定意见书均无异议。东马坊村委会认可该鉴定结论所对应的涉案院落地上物均由黄林芝所购买或由黄林芝进行翻建改造并装饰装修，不包括归村委会所有的房屋建房造价，但包括该部分房屋在黄林芝承租后装饰装修工程造价。对于鉴定意见中单独列项部分中的水坑回填，黄林芝提供了其支出该部分费用收据，东马坊村委会认可黄林芝承租涉案院落时院内地面不平整有积水，认可黄林芝进行了地面填平；对于单独列项部分中的安装变压器，黄林芝提交了其向相关部门申请增容用电的申请书及安装发票予以证明。另，本案审理过程中，本院组织双方当事人就涉案院落及地上物进行了现场勘验并制作了勘验笔录。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。当事人协商一致，可以变更合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东马坊合作社（甲方）与日照凯隆公司北京分公司（乙方）于1998年9月30日签订《协议书》中约定：“此协议终止后，承租地块上的地上建筑物全权归甲方所有。”2009年7月10日，秦文玉与黄林芝签订协议书，约定秦文玉将涉案内的由秦文玉所建的房屋全部一次性转让给黄林芝，秦文玉（凯隆木业分公司）与东马坊村委会的租赁协议一并转给黄林芝经营。时任东马坊村村委会主任的韩国友在该协议上签署“同意”并签字。2009年12月20日，秦文玉与黄林芝又签订补充协议，就租赁合同相关事宜进行补充，明确了涉案院落内属于黄林芝所购买的房屋的范围。2009年12月25日，韩国友在该补充协议上签署“同意”并签字。2009年12月25日，秦文玉与黄林芝签订《说明》一份，再一次就秦文玉出售给原告的房屋范围进行了确认，并约定：“五、合同到期：l、黄林芝购买的房屋归黄林芝所有，2、农工商所属的79间房归农工商所有，3、现在多数的厂房已经无法使用，黄林芝接手以后所有的房屋需要大面积改造、维修，农工商的房屋的维修费用先由黄林芝垫付。4、如果再续租时租金重新协商，东马坊会考虑黄林芝维修房屋的费用。”韩国友在该说明上签字。上述诸份协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应严格依约履行各自义务。上述《说明》实质是对2009年7月10日秦文玉与黄林芝签订协议书的补充协议，该《说明》明确约定“合同到期后黄林芝购买的房屋归黄林芝所有”，该约定是对东马坊合作社（甲方）与日照凯隆公司北京分公司（乙方）于1998年9月30日签订的《协议书》中“此协议终止后，承租地块上的地上建筑物全权归甲方所有”约定内容的变更。韩国友作为东马坊村村委会主任在该《说明》上签字，即表明东马坊村委会同意该《说明》，故东马坊村委会亦应严格遵守该《说明》约定内容并履行相关义务。根据已生效判决书认定事实，东马坊村委会与黄林芝之间的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期终止。根据上述《说明》约定，本院确认双方合同到期后，黄林芝购买的房屋应归黄林芝所有。同时，根据该《说明》约定，东马坊村委会同意黄林芝根据需要对房屋进行改造、维修，东马坊村委会所属房屋的维修费用先由黄林芝垫付，最终应由东马坊村委会承担。现因东马坊村委会与黄林芝之间的房屋租赁合同已到期，生效判决虽判令黄林芝腾退涉案院落及院内全部房屋，但黄林芝在之前诉讼中未就诉争院落内地上物损失提出赔偿请求，法院对此未进行处理，故黄林芝有权就上述损失在本案中提起诉讼要求东马坊村委会予以赔偿。对于鉴定机构出具的司法鉴定意见书，双方当事人均无异议，东马坊村委会认可该鉴定结论所对应的涉案院落地上物均由黄林芝所购买或由黄林芝进行翻建改造并装饰装修，不包括归村委会所有的房屋建房造价，但包括该部分房屋在黄林芝承租后装饰装修工程造价，本院对此不持异议。对于鉴定结论中的确定部分，本院予以认可；对于单独列项部分，双方虽有部分争议，但根据双方当事人陈述及本院现场勘验情况，结合黄林芝提交的相关证据，本院确认单独列项部分对应的地上物及相应的工程均真实存在且确系黄林芝购买或施工，在东马坊村委会未提交相反证据的情况下，本院对上述单独列项部分均予以认可。故，本院对上述鉴定意见予以认可，根据鉴定意见确认黄林芝在涉案院落内地上物（包括但不限于房屋及装修、围墙、基础设施、变压器及增容、硬化地面）造价为3453379.34元，上述费用在东马坊村委会收回涉案场地及地上全部房屋后应由东马坊村委会赔偿及补偿给黄林芝。综上，黄林芝要求东马坊村委会支付地上物、装饰装修、修复造价3453379.34元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条规定，判决如下：北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会于本判决生效后十日内向黄林芝支付地上物、装饰装修、修复造价人民币3453379.34元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17214元（黄林芝已预交），由北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费70000元（黄林芝已预交），由北京市海淀区上庄镇东马坊村村民委员会负担，于本判决生效后七日内支付给黄林芝。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二〇年三月十二日书记员  陈雅楠书记员  王 璇