山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1851号上诉人（原审被告）：魏世勇，男，1972年11月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈道慧，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王书强，男，1982年2月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董艳青，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立婷，山东华剑律师事务所实习律师。上诉人魏世勇因与被上诉人王书强房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏世勇上诉请求：一、依法撤销济阳区人民法院作出的（2019）鲁0125民初5462号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、1.上诉人与被上诉人已就2017年12月22日签订的编号为002***《房屋买卖合同》履行完毕，该合同无需解除，被上诉人要求解除合同的条件和理由也均不具备。如果编号为002***的《房屋买卖合同》符合解除的条件，在被上诉人已与（开发商）济南鹏宇置业有限公司就上诉人转让的位于济阳区安康街鹏宇名门世家2号楼2-1003号房屋签订了《商品房买卖合同》，变更了合同主体的情况下，一审判决令上诉人只退还购房款75万元，并支付违约金等，却不判令被上诉人交还位于济阳区安康街鹏宇名门世家2号楼2-1003号房屋，上诉人的财产权利将无法保障和实现，显然损害了上诉人的合法利益。2.被上诉人已经占有、使用上诉人转让的上述房屋，并进行出租和收益，且被上诉人因购买房屋没有造成损失，一审判决上诉人承担违约金明显不公。二、1.上诉人依据双方在2017年12月22日签订的编号为002***《房屋买卖合同》履行了自己的义务。依据被上诉人持有的《商品房买卖合同》之约定，为被上诉人办理济阳区安康街鹏宇名门世家2号楼2-1003号房屋产权登记义务的，应属于济南鹏宇置业有限公司的义务和被上诉人的配合义务，不属于上诉人的义务。关于上诉人与被上诉人在2018年2月13日签订的《房屋买卖补充协议》中，约定由上诉人更改网签名字的条款属无效协议。另外，因被上诉人一直持有其与济南鹏宇置业有限公司签订的全部《商品房买卖合同》而不提供，致使办证无法进行，属于被上诉人的过错。2.关于涉案房屋贾金城的网签信息，是虚拟信息。该房屋没有贾金城本人的任何信息和商品房预售合同备案及预告登记，被上诉人在当是买房时对此知情，且该网签信息不影响被上诉人办证。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，由此导致判决不公。为此，请求二审人民法院查明事实撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。王书强辩称，一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同应当解除，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律君问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案中上诉人与被上诉人于2017年12月22日就通过济南佰兴房产经济有限公司签订了房屋买卖协议，在此之前被上诉人就已经给上诉人支付了合同约定的75万元的购房款，后被上诉人多次催促上诉人办理房屋过户手续，但是上诉人迟迟不予办理，现在早已经超过了一年，因此按照相关司法解释的规定应当解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同。另外，上诉人提交的新证据中，虽然在不动产登记中心查询到的涉案房屋登记在济南鹏宇置业有限公司名下也是因为涉案房屋还未办理房产证，在此之前都是大证，因此才会显示登记在开发商名下。济南鹏宇置业有限公司出具的证明中也是含糊其辞，未写明下一步具备办理产权证书时办理至谁名下，能办证并不等于能给被上诉人王书强办理房产证。若要更改住建委备案登记信息，也是需要开发商即济南鹏宇置业有限公司与贾金城共同去申请，审核通过才能撤销目前涉案房屋在住建委登记的备案信息，否则，涉案房屋无法办理至被上诉人名下，也就是说无法实现合同目的。上诉人将并未登记在自己名下的房屋恶意出售给被上诉人，现由又与开发商济南鹏宇置业有限公司恶意串通，严重侵害被上诉人的合法权益。涉案房屋现在网签在贾金城名下，试问已经在住建局备案登记在案外人名下的房屋又怎么能过户到被上诉人名下呢，故涉案房屋存在一房二卖的情况，被上诉人现在知道合同无法履行，要求解除合同并无不当。被上诉人于2020年3月13日从济阳住建委了解到，目前涉案房屋备案登记仍然是案外人贾金城，并非上诉人魏世勇，并且济阳不动产登记中心下一步在办理房产证书时只会依据住建委备案登记的信息，也就说明涉案房屋办理至案外人贾金城名下。因此，上诉人也无权处分涉案房屋，更不能将房屋过户至被上诉人名下。对于双方签订的房屋买卖合同，被上诉人早已履行了支付房款的义务，而上诉人魏世勇至今未有依约履行更改网签名字，属于违约，从而致使被上诉人的合同目的无法实现。被上诉人有权要求解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王书强向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年12月22日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房本金款750000元；3、判令被告支付违约金225000元，律师费25000元；4、本案的诉讼费、保险费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月22日，魏世勇作为甲方与作为乙方的王书强通过丙方济南佰兴房产经纪有限公司签订编号为002***的房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于济阳区安康街名门世家2号楼2-1003室给乙方，房屋建筑面积102平方米；成交价格为750000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20000元；乙方于2018年1月25日前将人民币750000元（含购房定金）存入甲方指定账户；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约金条款的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；甲乙双方在本合同签订后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；甲方承诺乙方在约定时间之内准备好所有购房款同时配合乙方办理本房产原购房合同的更名手续，并更名为乙方，甲、乙双方办理更名手续时产生的费用由甲方承担。2017年12月22日，王书强向魏世勇支付定金20000元。魏世勇提交的2018年1月25日的房屋买卖补充协议载明：甲、乙双方于2017年12月22日签订的房屋买卖合同，合同编号002***。因房屋原购房合同的更名手续须推迟到2018年1月29日办理，现买卖双方协商一致达成以下补充协议：1、房屋买卖合同中第四大条抵押小条现约定改为：“乙方于2018年1月25日向甲方支付人民币420000元（含购房定金）”。2、剩余购房尾款330000元，乙方于2018年1月29日下午支付，支付给甲方同时甲方配合办理房屋购房合同的更名手续及购房收据的更名手续。2018年1月25日，王书强向魏世勇支付购房款420000元，该款含定金20000元。2018年2月13日，魏世勇与王书强签订房屋买卖补充协议，约定：甲、乙双方于2017年12月22日签订的房屋买卖合同，合同编号002***。因甲方急需用钱，但当时无法与房管局更改现网签名字，现买卖双方协商一致达成以下补充协议：1、甲方自愿用济阳县城安康街11号名门世家5号楼1-503作为抵押，同时乙方需把尾款330000元一次性付给甲方。甲方应在2019年3月之前给乙方网签，乙方才可办理解押手续，若甲方在约定时间内无法更改网签名字，视为甲方违约。2、若甲方在约定时间内按时更改网签名字，乙方却不配合办理解押，视为乙方违约。（给乙方办证，费用自理，乙方）。2018年2月14日，王书强向魏世勇支付房屋尾款330000元。诉讼中，王书强认可魏世勇协助其办理了涉案房屋原购房合同的更名手续。魏世勇至今未有更改涉案房屋的网签名字为王书强。认为王书强主张的违约金过高，请求调整。涉案房屋现实际由王书强出租使用中。王书强因本次诉讼向山东华剑律师事务所支付律师代理费25000元。因诉讼保全支出保险服务费1500元。一审法院认为，王书强与魏世勇之间签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，其买卖合同成立，有效，依法应受法律保护。双方所签订的两份补充协议，对于协议内容不吻合部分，根据经验法则，应视为后协议部分对前协议部分进行了更改。根据房屋买卖合同及补充协议，王书强依约履行了支付房款的义务，魏世勇至今未有依约履行更改网签名字，系违约，并致使王书强的合同目的不能实现，因此，王书强有权要求解除合同。魏世勇辩称系王书强未有积极提供相关合同资料，导致未有更改网签名字，因其证据不能足以证明，且王书强亦提供了视听资料予以反驳，故不予采信。由此，王书强要求解除原、被告于2017年12月22日签订的房屋买卖合同以及请求魏世勇返还购房本金750000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。王书强要求魏世勇支付违约金225000元的诉讼请求，因双方当事人在涉案合同中虽有约定，但该约定数额明显超过相关法律规定，魏世勇亦要求对违约金调整，故根据案情并结合司法实践，酌定自魏世勇违约之日起，即2019年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍计算。王书强要求魏世勇支付律师费25000元的诉讼请求，因双方当事人在合同中对此有约定，根据案情，酌定予以支持20000元。王书强要求魏世勇支付保险服务费的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于王书强对涉案房屋的使用，因在合同中对此未有约定，双方可另行协商或主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王书强与被告魏世勇于2017年12月22日签订的房屋买卖合同；二、被告魏世勇于本判决生效之日起十日内给付原告王书强购房款750000元及违约金（自2019年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同类同期贷款利率的1.3倍计算）；三、被告魏世勇于本判决生效之日起十日内给付原告王书强律师代理费20000元；四、驳回原告王书强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6900元，诉讼保全费5000元，由王书强负担1600元，魏世勇负担10300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏世勇提交如下证据：证据一、济南市济阳区自然资源局不动产登记查询处（工作人员：liuyue刘悦）出具的《房地产权登记信息》，以证明被上诉人王书强购买的（涉案房屋）济阳县城安康街11号名门世家1、2号楼2-1003号房屋所有权及其土地使用权均登记在开发商济南鹏宇置业有限公司名下。登记时间为2018年2月28日。由此还可证明，上诉人已按照双方当事人在房屋中介公司于2017年12月22日签订的《房屋买卖合同》的有关约定，履行了自己的协助义务，即将涉案房屋买卖合同变更为被上诉人与开发商之间的合同，被上诉人已经依据合同对涉案房屋享有了应有的占有、使用、收益、处分的权利。足以证明双方当事人对2017年12月22日《房屋买卖合同》的权利和义务已经全部履行完毕，履行完的合同即告终止，被上诉人不再享有任意解除权。证据二、（开发商）济南鹏宇置业有限公司于2020年1月15日出具的《证明》。以证明：1.上诉人魏世勇已配合王书强将涉案房屋与（开发商）济南鹏宇置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，上诉人已完成了与王书强约定的合同更名义务。2.王书强将与开发商签订的全部《商品房买卖合同》和购房款收据持有保管。3.开发商在证明中说明不论涉案房屋或该小区的其他房屋，是否网签在他人名下均能为业主（即购房者）办理产权登记。王书强质证认为：对证据一的真实性予以认可，但对其证明目的不予以认可，该份证据仅可以证明该栋楼房最开始的开发商即济南鹏宇开发有限公司，且登记类型为首次登记，无法体现后续房产的变更情况，与上诉人与被上诉人的房屋买卖合同也无关。经过被上诉人与不动产登记中心沟通了解到在房屋未办理产权证之前都会以上诉人提交的该份证据状态体现，故该份证据不能证实上诉人的证明目的。在双方于2018年2月13日签订的房屋买卖补充协议中明确记载了上诉人要在约定时间内办理网签变更，如不能办理网签变更将视为违约，被上诉人有权提出解除合同，根据证据的体现形式，该份证据也不符合新证据的规定。对证据二真实性不予以认可，证明目的也不予以认可。该份证据仅有济南鹏宇置业有限公司的盖章及胡鹏的签名盖章，没有提供公司的营业执照，载明章的身份信息、法人相关信息，无法证明该份证明的真实性、有效性，并且该份证明阐述可以办理房屋登记，但是也未明确是办理在被上诉人名下，无法体现上诉人的证明目的。该份证明中开发商出具的内容相互矛盾，开发商又想主张房屋所有权归自己，又在证明中写明了涉案房屋已经网签到了贾金城名下，又说房屋可以办理登记手续，但在证明中并没有明确能办在被上诉人名下。该证明中体现房屋登记已在贾金城名下，但实际产权人仍为开发商，但是并未提供相应证据证明开发商现在仍实际享有房屋的产权，也没有提交贾金城对于本案的相应证明。最后该份证据也不符合证据的适用规则，不属于新证据。王书强提交如下证据：证据一：被上诉人代理人与济阳区住房和城乡建设局住房保障科工作人员录音材料一份，以证明2020年3月13日涉案房屋仍登记备案在贾金城名下，并且涉案房屋具备办理产权证书时，会依据济阳住建局登记在备案的所有人名下，即贾金城名下。并且备案信息不能随便更改，如要改变登记需开发商与贾金城双方共同申请，住建局进行撤销后才可更改。就目前来看，房屋办证会办理至贾金城名下。另外通过住建委工作人员称，上诉人提交的证明，对住建局起不到任何法律作用，办理产权证书只以住建委备案登记的为准，不以开发商的证明而改变。证据二：被上诉人代理人与济阳不动产登记中心工作人员录音材料两份，以证明目前在不动产登记中心查到的涉案房屋权属虽登记在济南鹏宇置业有限公司名下，但并不代表涉案房屋的实际产权人为济南鹏宇置业有限公司，之所以目前查询到登记在济南鹏宇置业有限公司名下也是因为涉案房屋还未办理房产证，在此之前都是大证。另外不动产登记中心的数据均是从济阳住建委导入过来的，更新慢，最终办理房产证均是以济阳住建委备案登记为准，即办理至贾金城名下。故根据合同的相对性，也为了保障被上诉人的合法权益，故提出解除合同。另提交商品房买卖合同，被上诉人不作为证据提交，仅是因为上诉人提交了相关的申请，为了法院查明本案，我们做如下说明：该份合同系王书强与开发商签订，但王书强并未将购房款缴纳至开发商处，通过对住建局住房处了解该份合同并没有住建局的备案登记盖章，在我们提交的录音证据中住建委的工作人员也有相关的说明，涉案的合同在住建局称为空白合同，无任何的过户登记的法律依据，而且在合同的第15页也明确写明了开发商应该将涉案房屋的相关房产部门办理备案登记，但并没有履行该份义务，由此可以说明上诉人与开发商恶意串通，一房二卖，严重影响了被上诉人的合法权益，将合同未办理备案登记是因为涉案的房屋早在出售给被上诉人之前已经与贾金城办理了相关的房屋登记，故房屋已经归贾金城所有，不归开发商也不归被上诉人，被上诉人以欺诈的行为将房屋出售给上诉人，其行为严重违反相关法律规定，故申请法院依法驳回上诉人的诉讼请求。通过合同可以证实，开发商与被上诉人王书强之间并不存在房屋买卖合同，根据合同相对性，被上诉人请求解除合同并无不当。魏世勇质证认为：被上诉人所提供的录音没有提供原始载体，无法确定录音的真实性，也不能证实被上诉人代理人与其所说的住建局的工作人员的通话是真正的住建局的工作人员，根据政府部门及有关部门的相关证明，一般没有进行口头答复和通过谈话录音作为证据的，被上诉人在其录音中主张涉案房屋的登记信息更新慢这不是事实，其也没有提供相应的证据，根据上诉人所提交的不动产登记处、查询处所出具的证明，该房屋登记信息是在2018年2月28日进行了涉案房屋产权登记，时间也是较为近期，不动产登记处所出具的产权登记信息的时间是2020年3月6日，也就是在确定了上次开庭之前，时间也较期，符合该房屋产权信息的直接证明，被上诉人主张其与工作人员的谈话说明上诉人所提交的房屋产权信息没有法律意义，这只是一些无稽之谈，其口头上的叙述与房屋登记部门出具的有效的书面证据的效力明显有差别。对于被上诉人所提供的商品房买卖合同也正如被上诉人所述，根据合同的相对性，被上诉人与开发商签订了商品房买卖合同，足以证明被上诉人就涉案房屋与开发商之间形成了合同关系，被上诉人与开发商之间应当就涉案房屋的买卖合同履行其相关的权利和义务，上诉人不是商品房买卖合同的当事人，上诉人不能在商品房合同当中承担相应的法律义务，至于被上诉人主张其与开发商签订的商品房买卖合同没有进行备案是因为被上诉人一直持有其与开发商签订的所有的合同，导致开发商无法为其备案，这也是被上诉人的真正的过错原因，被上诉人主张该房属于一房二卖，没有任何证据，且被上诉人也没有提供该房屋属于贾金城所有的任何证据，即使该房屋曾经网签在贾金城名下，网签不是物权效力的相关证据，物权证据的相关效力是以登记为准，且根据上诉人所提交的不动产查询处所提供的涉案房屋的产权登记信息已经在2018年2月28日就登记在开发商名下，因此被上诉人所主张该房屋系贾金城所有没有任何证据，不属实。总之，被上诉人与开发商签订了商品房买卖合同，根据合同的相对性开发商也已经出具了证明，证实能够为本小区的所有业主办理产权登记，并且为本小区的所有业主、所有的房屋也正在办理当中。开发商所出具的证明具有真实性，开发商出具证明加盖了公司的印章和法定代表人的印章，这两份印章可以与被上诉人所提交的商品房买卖合同当中所有的印章比对，具有真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人签订的涉案《房屋买卖合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一审判决认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人未提出异议，本院予以认定。《房屋买卖合同》明确约定若发生与魏世勇有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由魏世勇负责解决，并向王书强承担损失，王书强也有权解除合同。双方于2018年2月13日签订的《房屋买卖补充协议》是双方当事人真实意思表示，依法应认定有效。魏世勇主张《房屋买卖补充协议》无效，没有法律和事实依据。济南鹏宇置业有限公司2020年1月15日出具的《证明》，能够证实涉案房产网签在案外人贾金城的名下，魏世勇在《房屋买卖补充协议》中承诺2019年3月之前给王书强网签，若魏世勇在约定时间内无法更改网签名字，视为魏世勇违约。魏世勇未能在约定期限内办理网签的更名手续，因此，王书强主张解除涉案合同，符合双方当事人《房屋买卖合同》的约定。同时，涉案房产网签在案外人名下，致使王书强办理产权登记的合同目的不能实现，王书强主张解除合同，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定。因此，一审判决解除《房屋买卖合同》、魏世勇给付王书强购房款750000元及违约金，符合双方上述法律规定和合同约定。魏世勇未在一审中明确提出交还房产等诉讼请求，若王书强拒绝返还房产，魏世勇可以另行提起诉讼。综上，魏世勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人魏世勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年三月二十五日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂