四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7539号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亚楠，四川恒和信律师事务所律师。 被告：乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道金田路安联大厦35B01。 法定代表人：王琪，职务不祥。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司（简称乐投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉到庭参加诉讼，被告乐投公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令《租赁合同》已于2019年3月5日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金108193.96元（2018年11月1日至2019年3月5日）、管理费24901.58元（2018年11月1日至2019年3月5日）；3、判令被告按0.03%／天向原告支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（按每月欠费金额×欠费天数×0.03%，暂计算至2019年3月5日违约金金额为3049.44元）；4、判令被告向原告支付场地占用费22645.25元（2019年3月6日至2019年3月14日，按日租金3倍计算）；5、判令被告赔偿原告免租期损失52000.20元（2018年1月1日至2018年2月28日租金）、空置期损失80570.76元（2019年3月15日至2019年6月14日租金），两项合计132570.96元；6、判令原告有权没收被告已经缴纳的保证金99790.86元归原告所有；7、判令被告向原告赔偿复原工程费共计59988.02元；8、判令被告向原告赔偿公证费5400元；9、判令被告向原告赔偿律师代理费23967元；10、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月1日签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区的成都国际金融中心二号办公楼19楼单元6出租给被告，并于同年1月9日将租赁房屋交付给被告使用。《租赁合同》约定租赁物建筑面积为206.35平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；承租人须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金。被告在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，拖欠租金、管理费、电费等各项费用，故原告依据《租赁合同》约定行使合同解除权，合同已于2019年3月5日解除；并且，截至2019年3月5日，被告尚拖欠原告各项费用包括但不限于2018年11月1日至2019年3月5日期间的租金108193.96元、管理费24901.58元。此外，根据《租赁合同》约定，因被告违约导致合同解除，原告有权根据《租赁合同》约定，没收被告支付的保证金作为违约金，并要求被告赔偿原告的免租期损失、空置期损失以及公证费、律师费、工程复原费等损失。 被告乐投公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告龙锦公司（甲方）与被告乐投公司（乙方）签订《租赁合同龙锦公司与乐投公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元6》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区的成都国际金融中心二号办公楼19楼单元6租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为206.35平方米；租赁场地的具体位置见本合同附件一《平面图》中粉红色所示部分；租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，即定由2018年1月1日至2020年12月31日；甲方同意起租日定于2018年1月1日，交付日暂定为起租日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。租金由2018年1月1日至2019年4月30日，每月每平方米建筑面积126元，每月租金为26000.1元；由2019年5月1日至2020年12月31日，每月每平方米建筑面积133.2元，每月租金为27485.82元，上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；装修期共两个月，定为自起租日起第1及第2月（由2018年1月1日至2018年2月28日）；在装修期期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为99790.86元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以标准精装修交房的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催讨租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“深圳市福田区莲花街道金田路安联大厦35Ｂ01”、通讯地址为“深圳市福田区金田路安联大厦36Ｂ01-Ｃ”。 原告于2018年1月1日将案涉租赁场地交付被告乐投公司使用。2018年6月1日起，案涉租赁场地管理费由每月每平方米28元上调至29元。 2018年11月至2019年3月，原告向乐投公司出具《催缴函》、《最后通知》，要求乐投公司支付欠付费用。2019年2月28日，原告委托四川衡平律师事务所向被告出具《关于解除〈租赁合同龙锦公司与乐投公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元6>及收回租赁场地的律师函》，2019年3月1日，原告向被告通讯地址邮寄发出上述《律师函》，表示决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求被告自通知发出之日起7日内将租赁物业按约定状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证，该邮件于2019年3月9日被退回。2019年3月14日，原告对被告所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。 原告收回案涉商铺后，委托成都阿伦建筑装饰工程有限公司进行涉案商铺的复原工程，支付复原工程款51528.94元。 原告因与被告租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计23967元。原告因办理各项公证，共计支付公证费5400元。 上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：租赁合同、店铺交接表、店铺交接清单、调整管理费的通知、邮件记录、被告签收记录、2018年11月起的催费通知及邮件、解约函邮寄公证书、解约律师函快递单及送达详情、解约函邮寄公证费发票、解约函邮寄公证费付款凭证、收铺公证书、收铺公证费发票、收铺公证费付款凭证、LT2-L1906复原报价清单、施工合同、T2-L1906复原工程施工后照片、验收报告、T2-L1906复原工程费用发票、支付凭证、专项法律服务合同、律师代理费发票2张、银行网上银行电子回单。 本院认为，原告作为成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心二号办公楼19楼单元6租给被告，双方签订了《租赁合同》，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。现原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但被告未按约定支付租金、管理费等，其行为直接影响原告合同目的的实现。原告于2019年3月1日向被告通讯地址邮寄送达了解除合同的通知，按照租赁合同约定，原告向被告租赁合同所述的通讯地址寄出的通知，在寄出之日起计第3个工作日，将被视为已送达被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告要求确认《租赁合同》已于2019年3月5日解除，本院予以支持。 关于租金、管理费。被告承租原告租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据《租赁合同》的约定，租赁场地月租金为26000.1元、月管理费为5984.1元（29元/平方米×206.35平方米）。故原告诉被告欠付2018年11月1日起至合同解除之日即2019年3月5日的租金、管理费，共计4个月零5天，即租金为108193.96元（26000.1元×4个月+26000.1元/31天×5天）、管理费为24901.58元（5984.1元×4个月+5984.1元/31天×5天）。 关于滞纳金。双方合同中有关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，原告据此主张被告按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费共计133095.54元）滞纳金自本案立案起,即2019年7月12日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。原告已于2019年3月14日收回案涉租赁场地，被告应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》解除次日即2019年3月6日至收回之日即2019年3月14日，按合同约定被告应按日租金标准的3倍向原告支付上述期间场地占用费。上述约定是对被告未按约定返还租赁场地违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，故本案根据被告的违约程度及合同的履行情况，酌定场地占用费按日租金标准的1.5倍计算，即11322.6元（26000.1元/31天×9天×1.5）。 关于被告向原告交纳的保证金及原告主张的免租期和空置期损失。原告主张没收保证金并向被告主张免租期和空置期损失的诉讼请求，实际是对被告违约的处罚即要求被告承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权(不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法)没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”之约定是对被告违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的滞纳金主张，但因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。原告收回涉案商铺后，原告需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给原告造成损失。故本案根据被告的违约程度，并结合原告需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认被告将已交原告的保证金99790.86元即三个月租金及管理费作为违约金，以赔偿原告的损失。原告主张空置期和免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于原告主张的租赁物复原工程费用。根据双方合同中关于“乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态”的约定,被告未完成店铺复原工程的情况下，原告收回案涉商铺后委托案外人完成涉案商铺的复原工程，并实际支付复原工程款51528.94元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费23967元、公证费5400元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费23967元、公证费5400元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元6》已于2019年3月5日解除； 二、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金108193.96元、管理费24901.58元； 三、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费的滞纳金（以133095.54为计算基数，按每日0.03%标准自2019年7月12日起计至付清欠费之日止)； 四、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费11322.6元； 五、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期、空置期损失99790.86元(此款在被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金中扣减)； 六、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付复原工程费用51528.94元； 七、被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费23967元、公证费5400元； 八、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11078元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担3000元，被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司承担8078元。公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告乐投家族（深圳）商务信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  谢成英 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年三月九日 书 记 员  邹聪颖