广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初30853号原告深圳市百财产业园运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区固兴路百财广场7楼，统一社会信用代码914403003058991845。法定代表人黄仁斌。委托代理人盘文礼，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市定德影业有限公司，住所地深圳市宝安区航城街道鹤洲社区洲石路727号727科技创新园A9栋101，统一社会信用代码91440300MA5ENC2J53。法定代表人崔稚维。委托代理人陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。委托代理人刘致远，广东盟凯律师事务所实习律师。上列原告深圳市百财产业园运营有限公司诉被告深圳市定德影业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人盘文礼、被告的委托代理人陈志谋、刘致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告支付原告租金1307000元、管理费22000元、水电费27064.50元，共计人民币1356064.50元及利息（租金暂计至2019年8月，之后的租金按合同约定的标准计算，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日起计至被告债务全部清偿之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。原告于庭审中明确上述租金是从2018年7月1日起计算、管理费是从2017年11月1日起计算、水电费是从2018年2月起计算，利息的起算时间为2019年9月18日。本案相关情况一、租赁合同的签订情况：2017年10月20日，原告与被告签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市××××梦城Ａ9整栋商铺（以下统称“涉案商铺”）出租给被告使用，租赁用途为经营影院，租赁期限为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日止，装修期为7个月，自2017年11月1日至2018年5月31日止（以场地交付之日起计），在装修期间，被告无需缴纳租金，但须向原告正常缴纳物业管理费、水电费及物业本体维修基金等费用；租金标准实行递增制，其中2017年11月1日至2019年10月31日每月租金100000元，2019年11月1日至2021年10月31日每月租金110000元；管理费为每月1000元；租金、管理费、水电费等各项费用每月缴纳一次，于每月5日前缴纳；关于违约责任，双方约定被告逾期支付租金，合同继续履行的，每逾期一日，则被告须按标准月租金的5%支付滞纳金直至付清租金及滞纳金之日止，逾期交纳管理费、物业本体维修基金的，合同继续履行的，每逾期一日，被告须按欠费总额每日3%向原告支付滞纳金直至付清欠费及滞纳金之日止；双方还约定原告应提供一次消防验收意见书、村委认可的产权证明及房屋安全检测证明。二、租赁合同的履行情况：原告主张其于2017年11月1日即将涉案商铺交予被告，被告主张2017年11月1日是合同约定的交付日期，实际交付时间为2017年12月26日。本院认为，原告作为出租人未能提交证据证明实际交付时间，本院依法采纳被告之述，确认实际交付时间为2017年12月26日。双方确认涉案商铺一次消防验收的通过日期为2018年10月12日。被告的各项费用缴纳情况如下：已缴纳房屋占有使用费93000元、已在2018年2月缴纳水电费1224元，管理费未缴纳。截至本案庭审之日，双方仍在继续履行涉案合同。三、涉案租赁合同是否有效：原告作为出租人，未提交涉案商铺的产权证或者建设工程规划许可证，故本院认定双方所订立的租赁合同无效。四、关于原告各项诉讼请求的处理：虽然双方订立的租赁合同无效，但被告实际使用了涉案商铺，故原告请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费等费用的，应予以支持。被告要求按照每月60000元的标准计算房屋占有使用费，因证据不足，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的起算时间，被告认为应从一次消防验收合格日起再加合同约定的免租装修期7个月即从2019年5月12日起算，本院认为，根据合同约定，免租装修期以交付之日起计7个月，即应从2018年7月26日起计算房屋占有使用费，但鉴于合同已约定原告应提供一次消防验收意见书，且从被告的租赁用途看，原告提供消防验收意见书是被告能正常使用房屋的必要条件，故本院采纳被告的部分主张，认定房屋占有使用费从一次消防验收合格之日即2018年10月12日起算，被告要求再在此基础上加上免租装修期，并无相应依据，本院不予采纳。管理费、水电费等应从交付之日即2017年12月26日起算。鉴于双方仍在履行涉案合同的事实，本院对原告诉请的各项费用仅计算至本案庭审之日即2019年12月11日，对之后产生的费用，本院暂不予支持。综上，至2019年12月11日，被告应缴纳的房屋占有使用费为1417000元（100000元×12个月+100000元÷30天×20天+110000元×1个月+110000元÷30天×11天），扣减已缴纳的93000元，被告还应支付1324000元，应缴纳的管理费为23533元（1000元×23个月+1000元÷30天×16天）。关于水电费的具体数额，原告向本院提交了收款通知单予以证明，被告对该组证据予以确认。经查，上述证据显示，2019年3月水电费为2734.65元，2019年4月水电费为2224.70元，2019年5月水电费为1488.16元，2019年6月水电费为1245.16元，2019年7月水电费为4886.94元，合计为12580元，上述费用产生于被告使用涉案商铺期间内，被告应予支付，原告主张的其他各月的水电费，因原告未能提交证据加以证明，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，因双方订立的租赁合同无效，违约责任条款亦无效，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市定德影业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市百财产业园运营有限公司房屋占有使用费1324000元；二、被告深圳市定德影业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市百财产业园运营有限公司物业管理费23533元；三、被告深圳市定德影业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市百财产业园运营有限公司水电费12580元；四、驳回原告深圳市百财产业园运营有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8502元，由被告深圳市定德影业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘   琼二〇二〇年三月二十日书记员 王   冰书记员 梁倩（兼）附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。