贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6048号原告（反诉被告）：周兴，男，1965年4月6日出生，汉族住贵州省。委托诉讼代理人：杨佳，清镇市红枫法律服务所法律工作者，证号：32401141100609，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：颜潘潘，清镇市红枫法律服务所法律工作者，证号：32401131100506，代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：龚振期，男，1974年8月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭金声，贵州贵安新区贵新法律服务所法律工作者，证号：32401151101015，代理权限：一般代理。第三人：周作成，男，1969年3月7日出生，汉族，住贵州省。原告（反诉被告）周兴与被告（反诉原告）龚振期及第三人周作成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兴及其委托诉讼代理人杨佳，被告龚振期及其委托诉讼代理人彭金声，第三人周作成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周兴向本院提出诉讼请求：1、确认原被告及第三人于2018年5月23日签订的《房屋买卖居间合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2013年8月15日与贵安新区土地房屋征收办公室签订了《村民房屋征收补偿安置协议》，获得安置补偿房屋一套。2018年5月，经第三人介绍，原告于2018年5月23日与被告及第三人达成协议签订了《房屋买卖居间合同》。2018年9月14日，原被告又签订了一份《补充协议》，被告分两次付给原告购房款20万元。事后，原告咨询办理过户手续时才得知安置房时不允许出售的。原被告双方的买卖是违法的。原告多次找被告协商解决此事，但被告一直不配合，原告特诉至本院。被告龚振期辩称，《房屋买卖居间合同》有效，依法成立。原告以及国内将案涉房屋出售给第三方，出售价格为42万元，原告的行为构成违约。基于此被告提出反诉请求：1、解除《房屋买卖居间合同》，原告退还购房本金20万元；2、原告支付收取被告20万元产生的利息23555元；3、原告赔偿被告违约金20万元；4、原告违约按现房价50%赔偿被告21万元；5、反诉费由原告承担。事实和理由：2018年5月23日双方签订《房屋买卖居间合同》，原告称去询问办理过户手续时才知道安置补偿房是不允许的与该合同第二条不符。原告在明知该行为不成立的情况下以保证办理过户手续蒙骗被告签订合同，原告系过错方。不动产权行为只要符合合同的成立条件就属于有效合同，原告不按照合同约定履行义务，属于违约，应赔偿被告损失的赔偿责任。原告周兴针对被告龚振期提出的反诉请求辩称，双方签订的买卖合同属于无效合同，根据合同无效的法律后果，周兴同意退还购房款20万元，但周兴并无过错，因此周兴不应承担支付利息、违约金、赔偿款的责任。第三人周作成述称，我收到被告龚振期支付的1万元。本案经审理认定事实如下：2013年8月15日，原告与贵州贵安新区土地房屋征收办公室签订《村民房屋征收补偿安置协议》约定贵州贵安新区土地房屋征收办公室征收原告位于湖潮乡××组的房屋，原告周兴选择进行产权调换。2018年5月23日，原告周兴作为卖方与买方即被告龚振期及居间方周作成签订《房屋买卖居间合同》约定原告周兴将其所有的位于贵安新区新河社区6栋1单元7楼3号的房屋出售给被告龚振期，房屋成交价款为38万元，该房屋为拆迁安置房、无抵押、未出租。合同第四条约定被告龚振期在本合同签订之日交购房定金8万元，原告周兴应于本合同签订之日将房屋相关权证原件移交给被告龚振期。第五条约定被告龚振期在该房屋过户完成之日七天内付清购买该房屋的所有尾款30万元。第六条约定签订本合同即视为周作成促成双方合同成立，在该房屋的权属转移登记完成后，才完成居间义务，被告龚振期应于合同签订之日支付周作成居间服务费1万元。第九条约定逾期超过30日交付房屋、办理过户手续的，被告龚振期有权选择解除合同，原告应当按照总房款的50%向被告龚振期支付违约金。合同签订后，被告龚振期共计支付原告购房款20万元，支付周作成居间服务费1万元。现原告周兴以《房屋买卖居间合同》无效为由诉至本院，被告龚振期提出反诉。审理中，被告龚振期提交微信聊天记录、周克树出具的证明主张案涉房屋已经由原告抵押给案外人，同时原告与被告签订买卖合同后，原告又将房屋以42万元的价格出售给周克树。原告周兴认可微信聊天记录的真实性，认为更能说明涉案买卖合同无效；对周克树的证明没有意见，但原告与周克树没有达成购房协议，周克树没有支付全部购房款，所以不能认定案涉房屋的市场价为42万元，周兴不应据此赔偿龚振期21万元的赔偿。上述事实，有原、被告及第三人陈述，《房屋买卖居间合同》、《村民房屋征收补偿安置协议》、付款明细等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告主张其与被告签订的《房屋买卖居间合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告认为根据法律规定安置房不能对外出售，但我国现行法律和行政法规并没有安置房禁止销售的相关强制性规定，故不能认定《房屋买卖居间合同》无效。该合同是原被告双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照相关约定履行各自的义务。被告龚振期主张原告周兴将涉案房屋进行抵押并出售给案外人已构成违约要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，原告周兴将案涉房屋对外抵押并出售给第三方将导致被告龚振期无法取得案涉房屋，合同目的无法实现，故被告龚振期要求解除《房屋买卖居间合同》的反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告周兴应返还被告龚振期已支付的购房款20万元。因周兴的违约行为导致《房屋居间合同》被解除，其应承担违约责任。被告龚振期要求原告周兴支付占用购房款的利息、支付违约金20万元并支付21万元的赔偿，三项诉请的金额已超出其损失的合理范围。双方约定违约金为总房款的50%，故本院认定原告周兴支付被告龚振期违约金19万元，被告龚振期的其余反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告周兴与被告龚振期于2018年5月23日签订的《房屋买卖居间合同》；二、原告周兴于本判决生效之日起十日内返还被告龚振期购房款20万元，支付违约金19万元；驳回原告周兴的全部诉讼请求；驳回被告龚振期的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由原告周兴负担。反诉案件受理费5068元，由原告周兴负担3120元，被告龚振期负担1948元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  李艳阳二〇二〇年三月十七日书记员  吴青青