浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8734号 原告：高史嚞，男，1992年10月17日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市海曙区柳汀街月湖金汇大厦8楼。 委托诉讼代理人：高斌，系高史嚞父亲，1963年9月 22日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：张亚振，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波金鸿房地产发展有限公司（统一社会信用代码为91330212340570886G）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1A01室。法律文书送达地址：杭州市萧山区宝盛世纪中心1-31法务部。 法定代表人：林恭博（公民身份号码为 331082198103170036），该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱逊敏、张仕伟，该公司员工。 原告高史嚞与被告宁波金鸿房地产发展有限公司（以下简称金鸿公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年8月28日转为普通程序，并依法公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高斌、张亚振，被告金鸿公司的委托诉讼代理人朱逊敏、张仕伟到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告高史嚞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因交付房屋不符合合同约定条件而造成的赔偿款94205.70元（自2019年1月1日起以3623296元为基数按日万分之二暂计至2019年5月10日，最终以被告实际逾期交付天数计算）；2.被告向原告支付因两个车位无法合理使用而造成的赔偿款9603.60元（自2018年10月1日以318000元为基数按日万分之二暂计至2019年2月28日，最终以被告实际逾期交付天数计算）；3.被告对装修补充协议内未具体明确规格型号的设备、装修材料（包括中央空调、热水器、可视对讲、新风系统、实木复合地板、墙面乳胶漆、石膏板吊顶、墙地面瓷砖、台面人造石、厨房橱柜、玄关柜、台盆柜、镜柜、五金、淋浴间隔断的钢化玻璃、电视石材背景墙、进户门和户内门、开关插座、灯具、外窗等）按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿（约 50000元，具体以鉴定为准）；因房屋过梁违反设计自行改造问题赔偿300000元；4.被告因捂盘惜售行为导致原告购房损失约123905.09元；5.被告向原告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应向原告提供而未提供的文件，并明确告知原告房屋装修的价格及构成。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付逾期交房违约金 614148.67元（自2018年10月1日起以3623296元为基数按日万分之五暂计至2019年9月5日，最终计至房屋整改完毕并经检测符合设计要求日止）；2.被告向原告支付 2018年10月1日至2018年12月31日的车位租金1500元（750元×2），被告向原告支付因车位无法使用造成的赔偿款1620元（自2019年1月1日至2019年3月23日共计 81日，按每日10元计算）；3.被告对装修补充协议未明确规格型号的设备和装修材料（包括中央空调、热水器、可视对讲、新风系统、实木复合地板、墙面乳胶漆、石膏板吊顶、墙地面瓷砖、台面人造石、厨房橱柜、玄关柜、台盆柜、镜柜、五金、淋浴间隔断的钢化玻璃、电视石材背景墙、进户门和户内门、开关插座、灯具、外窗等）按照该类设备和材料的最高配置价格与现有配置价格差进行赔偿（约 50000元，具体以鉴定为准）；4.被告向原告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等应提供而未提供的文件，并明确告知原告房屋装修的价格及构成；5.被告限期对原告房间内已破坏剪力墙连梁及相关部位进行加固并经检测达到原设计要求。事实与理由：2017年9月29日，原、被告分别签订购买房屋与车位的《房屋买卖合同》、对房屋装修的《补充协议》。合同约定原告购买被告开发建设的风澜熹园16幢1603号房、-1-44号车位、-1-99号车位。被告应于2018年9月30日前将白坯房交付，2018年12月31日前将精装修好的房屋进行交付。在约定时间内，经原告查验，该房屋和公共部位存在大量质量问题，无法收房而要求被告整改。被告对此无异议，承诺及时整改。后被告发信息给业主，告知于2019年1月31日整改结束，经原告现场查验，被告并未将房屋及小区公共设施等整改完毕。2019年2月2日至2月13日，被告员工休息，现场不办理交房手续。 2019年2月15日，经原告对房屋及小区公共设施等查验，该房屋及公共设施仍不具备交付条件，此后原告还发现被告将原告室内连梁破坏，经多次与被告沟通，并向被告发律师函，被告却置之不理。根据车位买卖合同，被告应将车位于2018年9月30日前交付原告，小区内用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用条件，但因被告房屋装修及公共设施等不具备交房条件所以无法交付，故被告强行与原告签订返租协议，协议约定以物业券的形式支付租金，因物业公司作为独立的法律主体，合同双方无权决定第三方费用减免，故租赁合同所约定的租金750元，被告应一次性支付给原告。另，鉴于房屋不具备交付条件，2019年1月1日至 2019年3月23日期间，车位由于房屋未交付而无法合理使用期间的损失，被告应当支付。经原告从住建部门所获图纸得知，被告在对原告房屋进行装修时，其将南向西客卧与客厅间剪力墙整根连梁凿除约350mm高度，此已破坏到建筑的结构安全性，被告应恢复原状并赔偿原告因此恢复行为而导致无法居住的损失、重新装修的损失等。在此结构性问题解决前，被告的房屋交付行为不成立。另，原告从装修工人处得知，装修施工时，已将整幢大楼类似位置承重结构梁破坏，已严重危及整幢大楼的安全，对此，原告要求被告将所破坏连梁结构进行修复，对结构修复期间造成原告的装修破坏进行修复，并对此修复期间给原告造成的损失进行赔偿。 被告金鸿公司辩称，第一，原告第1、2项诉讼请求不明确。原告主张的是对于房屋、车位的赔偿，但计算依据是按照《商品房买卖合同》约定的逾期交付的违约责任，因此，原告应明确究竟是主张赔偿还是主张逾期交付违约金。若主张赔偿，原告应明确被告所交付的房屋具体存在哪些质量问题，并证明自身因此所遭受的实际损失；若主张逾期交付，原告应明确交付标准及实际交付时间为何。事实上，原、被告之间的房屋交付是基于委托装修关系，《商品房买卖合同》中对于白坯房逾期交付的约定不适用于装修后房屋。第二，原、被告同时存在商品房买卖关系和委托装修关系，被告开发建设的白坯房已满足合同约定的交付条件，且不存在构成逾期交付的质量问题，不存在合同约定的逾期交付或其他违约情形。房屋装修以后的二次交付，不适用买卖合同中关于逾期交付的约定，仅约束该合同项下白坯房的交付。第三，被告代为装修的商品房已满足补充协议约定的装修标准，且被告已按协议约定日期交付装修后商品房，不存在逾期交付行为。而在协议未约定所有装修均按最高配置进行的情况下，被告有权在协议约定的范围内自行选择，因此被告交付的装修符合合同约定，原告无权要求被告赔偿差价。第四，即使涉案商品房存在部分瑕疵，也不属于严重影响原告居住使用的质量问题，原告所主张的赔偿金额，明显缺乏依据，超出合理限度。房屋过梁问题的争议实质属于委托装修合同纠纷，而非买卖合同纠纷。根据原告在2018年12月29日《房屋意见反馈单》中提出的问题，均为普通瑕疵，且未对原告造成明显损失。即使该商品房的过梁存在凿除情况，也不能简单认定该商品房存在结构性或严重影响居住使用的质量问题。第五，涉案地下车位已于2018年9月30日完成交付，且不存在无法合理使用的情况。原告所指建筑垃圾均为小区业主收楼后自行装修改造所堆放形成，被告没有清理的义务。车位交付后，因考虑到装修施工过程中车位停放等问题，被告才与原告签订《车位租赁协议》，以有偿形式（按月支付租金及物业管理费）向原告租用车位，完全属于正常交易行为。第六，提供室内装修施工图设计文件，并告知房屋装修的价格及构成不属于被告在委托装修关系中的法定和约定义务。原、被告签署的补充协议中已对装修标准等情况进行了约定，协议并未约定被告需向原告提供原告所称文件和信息，也没有强制性法律规定被告在提供委托装修服务时，需向委托方提供原告所称文件和信息，被告有权不予提供。综上，被告在合同及补充协议约定的期限内交付了符合合同约定的房屋及车位，应驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》（合同编号2017030300552）一份、补充协议一份、《商品房买卖合同》两份（合同编号 2017030300553、2017030300554）、《车位租赁协议》两份，拟证明原告购买被告开发建设的商品房及车位，合同约定了白坯房、精装修的交付时间及责任等事实。 2.《风澜熹园房屋意见反馈单》复印件一份、照片若干、（2019）浙甬天证民字第795号公证书一份，拟证明涉案房屋在2019年1月31日前不具备交付条件的事实。 3.风澜熹园群内公告信息、《信访答复意见书》（鄞建信访答字﹝2019﹞009号）复印件各一份，拟证明涉案房屋不具备交付条件的事实。 4.照片一份，拟证明室内连梁被凿除，房屋及整体结构被破坏的事实。 5.验房图像资料一份、光盘两份，拟证明房屋不具备交付条件，地下车库存在大量垃圾，系因被告对装修进行整改造成等事实。 6.历月电费明细、电子账单一组，拟证明装修公司在 2018年12月集中赶工导致存在存在大量质量问题，被告在2019年1月、2月有大量电费产生，仍在进行维修整改的事实。 7.律师函、EMS面单各一份，拟证明原告就房屋连梁问题发函给被告，要求被告就安全性能回复的事实。 8.依申请公开政府信息办理情况告知书、行政处罚决定书各一份，拟证明房屋连梁在装修施工过程中被破坏的事实。 9.《信访答复意见书》（鄞建信访答字﹝2018﹞24号）一份，拟证明合同对装修材料约定不明确的事实。 原告提交的上述证据经庭审质证，被告的质证意见、本院的认证意见如下：证据1，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定原告委托被告接收白坯房。本院对真实性、合法性、关联性予以认定，关于《补充协议》的性质在说理部分阐述。证据2，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为反馈单提到的问题均为普通瑕疵，公证书内容也不存在严重影响居住的质量问题，不能证明房屋不符合交付条件。本院对真实性予以认定，涉案房屋是否符合交付条件在说理部分阐述。证据3，被告对真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，群内公告内容是被告通知业主及时办理房屋、车位交付，与被告是否交付无关；信访答复表明督促被告做好维保工作，不能证明房屋不具备交付条件。本院对真实性予以认定。证据4，被告对证明目的有异议，认为不能确认是否原告的房屋，也看不出存在严重质量问题。本院认为，该照片虽然不能反映系涉案房屋情况，但经核实风澜熹园小区部分房屋确实存在屋内连梁在施工期间被凿除的情况，故对其真实性予以认定。证据5，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为通过视频可以看出集中交付的地下车库并无大量垃圾。本院对真实性予以认定。证据6，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为用电量与装修并无直接关联，不能证明是被告装修用电。本院对真实性予以认定。证据7，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为系原告单方行为，不具备法律效力。本院对真实性予以认定。证据8，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为处罚的对象并非被告。本院对真实性、合法性予以认定。证据9，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为与本案无关。本院对真实性予以认定。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》及补充协议一份，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系和委托装修关系，商品房在白坯房、装修阶段分别受两个合同约束的事实。 2.宁波市鄞州区房屋建筑工程竣工验收备案表、宁波市公安消防支队鄞州区大队建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工验收备案表、鄞州区人防工程竣工验收备案表各一份，拟证明被告开发建设的商品房、车位已经各主管部门验收通过，符合买卖合同约定的交付条件的事实。 3.风澜熹园《商品房交付通知书》、EMS快递单及物流信息、风澜熹园房屋意见反馈单各一份，拟证明被告于2018年12月25日通知原告于2018年12月28日前来收房，原告于2018年12月26日收到相关通知的事实。 4.《商品房买卖合同》（车位）两份、车位交接单两份、2018年12月27日拍摄的地下车位的照片三份，拟证明合同约定了车位交付条件和时间，原告于2018年9月30日完成车位验收和交付，并签字确认车位满足合同约定的交付标准等事实。 被告提交的证据经庭审质证，原告的质证意见、本院的认证意见如下：证据1，原告对证明目的有异议，认为通过原告提交的2019年1月31日查勘现场的公证书可以看到公共区域存在大量问题，信访答复提到被告承诺在2019年1月25日前完成整改，原告等业主提出了异议；补充协议约定白坯房由原告委托被告接收，被告应对接收的房屋质量进行监督，据了解被告在2018年9月30日接收白坯房时，连梁已经被凿除，且补充协议没有对装修施工方案、价格构成、总价进行约定，原告对此有知情权。证据2，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为验收备案仅为形式，不能证明交付符合法律规定。证据3，原告无异议。证据4，原告对真实性无异议，但认为后续签订《车位租赁协议》系因房屋无法交付发生，物业单位与被告不是一个法律主体，以车位物业管理费抵用券形式折抵原告不能接受。本院对上述证据的真实性均予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2017年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017030300552）一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村、新林村地块上的预售商品房，暂定名风澜熹园；买受人购买的商品房系16幢1603号房，建筑面积139.94平方米，该商品房单价每平方米25891.78元，总价3623296元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。出卖人应在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.符合房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件（第九条）。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知书规定的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交房日期次日起，视为该商品房已经交付，房屋保修的时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算；如果非因出卖人原因，买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。买受人在该房屋验收中及其后发现的除地基基础和主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任。买受人购买的商品房，包括室内装饰、设备等保修时间从《交房通知书》规定的交付起始日开始计算。关于装饰、设备标准承诺的违约责任，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，出卖人可以选择更换、修理或补偿差价的方式处理。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.小区内道路满足通行条件，水、电于房屋交付时具备接（贯）通条件；2.电视、电话、网络、管道燃气接口在交付之日前安装到户，实际使用时由买受人自行按各行业服务提供机构的要求申请开通并缴纳相关费用；3.电梯、安防正常运转；非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。合同附件四：装饰、设备标准，如为精装房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同附件六：保修责任主要条款，该房屋主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准；非房屋主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担保修责任，买受人不得以此为由要求退房或延期交付，由此造成的延期交付等违约责任及扩大损失由买受人承担；有关房屋的工程质量问题，买受人在保修期内有权要求出卖人有义务尽快修复，但买受人应在发现质量问题后5日内书面通知出卖人，如确属出卖人的工程质量问题，出卖人在接到买受人书面通知后15个工作日内派人进行维修，买受人应当给予必要的配合；如因买受人不配合造成延误或损失进一步扩大，出卖人不承担由此引发的损失；出卖人维修完成，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，如买受人未到场或未签署意见的，视为买受人认可工程质量问题已修复，不再持有任何异议。合同附件八：补充协议内容，商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应办理交房手续，但若经检测，该房屋质量属于地基基础、主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复；修复期间，视为出卖人逾期交付房屋期间；出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕，买受人不得再次以此为由要求出卖人承担保修责任。若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于地基基础、主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人有义务尽快予以修复。买受人在该房屋验收中及其后发现的除地基基础、主体结构质量外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等。 同日，原、被告还签订《补充协议》一份，约定：原告同意由被告委托的第三方装修单位进行装修，被告对该装修工程进行监督；原告不得另行委托第三人进行装修，否则由此产生的责任由原告承担；原告不可撤销地委托被告代为办理买卖合同项下白坯房的交接手续，原告对被告在该交接过程中的相应行为及签署文件均予以认可且不持异议。双方同意，由被告在原告委托的第三方完成有关改造后，对该商品房作以下装修，相关装修费用已包含在原告支付的购房款中；协议第二条约定了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位的装修材料品牌、规格等内容；上述约定品牌与型号若有变动，原告同意被告以同档次品牌与型号代替，且无需另行通知原告；原告以同档次或较高档次品牌、型号代替情形均不视为被告违约；原告确认所购商品房的材料设备配置以本约定为准，未约定的其他装修使用的材料和设备不再明确品牌型号，原告同意由被告根据设计进行设置。被告应在2018年12月31日完成上述装修。原告应在收到被告已完成装修并可以交付的通知后7日内前来验收并接收该商品房，逾期视为原告对上述装修不持异议且已完成房屋交接；原告将按照本补充协议装修标准的要求对该房屋的装修进行验收，若原告于验收交接该房屋过程中发现质量问题，可以提出对该房屋的书面维修要求，被告应对该房屋进行整改；原告提出维修整改意见的，不应影响其接收义务；被告应原告要求进行整改的，整改期间不构成逾期交付；原告已知晓被告在对房屋进行装修的过程中，可能会对该房屋的局部使用功能进行变动，原告同意被告作出相关变动，被告无需为此承担责任。除本协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由被告在原告接收房产后负责修复，不能修复的，由被告进行更换。针对该房屋的装修质量问题，原告要求被告进行修复的，应当自质量问题出现之日起的5日内书面通知被告，如确属装修质量问题，被告在接到原告书面通知后20个工作日内派人进行维修，原告应当给予必要的配合；如因原告自身原因通知不及时或不给予配合导致损失扩大或无法修复的，被告不承担由此造成的扩大部分的损失或无法修复的后果；被告未在上述期限内到场维修的，原告可再行书面催告，如被告在接到原告书面催告之日起的20个工作日内仍未到场进行维修的，原告有权自行或委托他人维修，由此产生的维修费用由被告承担。被告维修后当日原告应到场进行验收，原告不到场验收或未签署验收意见的，均视为原告验收通过，不再持有任何异议；本补充协议系双方对买卖合同未尽事宜的补充，两者内容不一致的，以本补充协议约定为准；等等。 原告同日还与被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：2017030300553、2017030300554），原告分别购买风澜熹园-1-44、-1-99地下车位，建筑面积均为13.2平方米，每只车位价款159000元；被告应于2018年9月30日前将符合条件的车位交付使用；车位交付条件与前述《商品房买卖合同》相同。 2018年7月24日，经被告组织设计、施工、监理、勘察各方主体竣工验收，确认工程质量合格，并于同年7月30日向宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州区住建局）备案。该项目所涉消防、燃气工程、人防工程均已竣工验收合格。 2018年9月25日，被告向原告发出《地下车位交付通知书》；原告于9月30日签署了《风澜熹园车位交接单》，确认地下车位-1-44、-1-99号达到约定的交付条件及交付标准。同日，原、被告签订《车位租赁协议》一份，约定：原告同意将两个地下车位出租给被告使用，租期三个月，自2018年10月1日至2018年12月31日；租金为250元/月/个车位，物业管理费为30元/月/个车位，被告需承担每个车位共计840元；自本协议签订后，被告向原告支付全部费用，以车位物业管理费抵用券的形式给原告；等。 2018年12月底，被告陆续向买受人发出《风澜熹园商品房交付通知书》，通知买受人将在2018年12月28日至31日集中交付。原告于12月29日到被告处办理房屋交接手续，验房后当场向被告提交了《风澜熹园房屋意见反馈单》，列明了涉案房屋存在的问题及需整改的问题，主要涉及：水槽安装位置不对，墙面划痕明显，踢脚线普遍存在问题，厨房移门无法移动、部分柜门相碰，次卫窗户锁不上，门吸脱落，开关按钮松动，油漆有破损划痕，空调制热效果差，部分插座无法使用，等等。被告针对意见反馈单在2019年1月进行了部分项目的维修、整改。原告于2019年3月23日接收涉案房屋钥匙。此后，原告就房屋所涉相关问题陆续向被告反馈，至2019年9月7日，原、被告及物业单位再次对房屋进行查验后出具了意见反馈单，确认尚存在如下问题：吊顶颜色不一致，空调制热效果差，墙面不平整及开裂，衣帽间合页未固定，主卧应急按钮无效，油漆修补，厨房热水器、水槽不对称，人造石台面高出交付标准2.5公分，全屋门套修补，踢脚线打胶，灯罩更换，消防门凹痕，密封圈更换，等。 另查明：风澜熹园小区交付期间，因多名业主向鄞州区住建局反映该小区交付存在诸多问题，鄞州区住建局于2019年1月31日出具了鄞建信访答字﹝2019﹞009号《信访答复意见书》，告知：已与开发单位多次协调，开发单位承诺于2019年1月25日前对业主反映问题基本整改完成（涉及备货问题整改需待春节后安排），将继续督促协调开发单位做好维保工作。 2018年8月，部分业主在被告组织的看房开放日看房时发现，风澜熹园16、17幢南阳台挑梁（剪力墙连梁）被凿除，遂向被告方工作人员询问。因没有得到被告答复，业主于2019年5月中旬向鄞州区住建局举报。2019年5月29日下午，宁波市鄞州区土木建筑学会受鄞州区住建局委托对风澜熹园17幢801室进行现场查勘，并出具了专家组咨询意见一份，主要内容为：2018年2月房产公司与施工方浙江银建装饰工程有限公司签订装修委托合同；2018年5月4日，设计方受房产公司要求出具施工图设计修改通知单，调整连梁高度以满足门高度的修改，2018年7月施工方进场施工；查勘发现，南侧客厅与西侧房间门框及门套均已拆除，门洞裸露，门洞上原连梁梁底主筋被截断，未作封闭或加固处理。专家组认为目前现状未按设计修改通知单的要求进行施工，局部破坏部位属连梁位置，是剪力墙间有洞口断开时，根据结构受力要求而连在一起的增加受力构件，以加强房屋的稳定性；该行为削弱了原连梁结构的强度及刚度，对房屋抵抗水平风荷载及抗震要求等产生了一定影响，存在一定安全隐患，建议作补强处理。被告于2019年6月11日向业主出具《告知书》，告知业主将进行加固处理，并附有加固方案，加固周期预计10至15天，并以物业费形式给予业主补助，减免16、17幢业主一年物业服务费等。2019年7月12日，鄞州区住建局出具了鄞建信访答字﹝2019﹞037号《信访答复意见书》，主要内容为：经现场核实，16、17幢客卧剪力墙破坏情况属实；风澜熹园竣工备案为白坯备案，竣工备案后委托装修阶段，装修公司对16、17两幢楼的客卧门洞进行改造时未按修改通知书要求施工，其行为涉嫌违规；鄞州区住建局已经约谈开发单位，目前由原设计单位出具的加固设计已经审图单位审查合格，将继续督促开发单位、具体实施单位做好补强处理工作，并对浙江银建装饰工程有限公司进行处罚。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，一、涉案《补充协议》的性质为何；二、被告就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付或其他违约行为；三、原告主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据；四、原告要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据。 一、涉案《补充协议》的性质问题。 原、被告在签订《商品房买卖合同》同时还签订了《补充协议》，约定原告同意由被告委托第三方对房屋进行装修，并由被告代办买卖合同项下白坯房的交付手续，且约定了装修材料的品牌、规格、型号等内容。被告据此认为就涉案房屋的精装修与原告系委托合同关系，不是买卖合同关系。对此，本院认为，《商品房买卖合同》作为预售商品房交易的范本，约定的主要是白坯商品房买卖的一般内容，买卖双方针对特定标的物的未尽事宜均以合同附件或补充协议的方式另行约定；涉案预售商品房的合同价款结合《补充协议》的内容能够确定，原告支付的购房款包含了装修费用，被告向原告交付的房屋并非白坯房，而是带装修交付；从协议内容看，原告对于《补充协议》中装修材料的品牌、规格、型号等均无选择权和决定权，实际上被告并非基于委托按照原告指示处理委托事务，且协议约定系双方对于买卖合同未尽事宜的补充；故本院综合上述事实认定该《补充协议》不具有委托合同的实质，也不是独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应认定为涉案《商品房买卖合同》的补充协议。 二、被告就涉案房屋、车位交付是否存在逾期交付的违约行为的问题。 涉案商品房交付分为两个阶段，分别为白坯状态交付和精装修状态交付。关于白坯房交付，《补充协议》约定基于装修原因由被告代办白坯房交付手续，该约定并不违反法律规定，被告应按约办理白坯房验收和交付手续。被告提交的竣工验收报告等证据证明白坯房交付符合合同约定，不存在逾期交付行为。关于精装修，补充协议约定应在2018年12月31日前完成装修，即房屋的整体交付应在2018年12月31日前完成，虽然双方在补充协议中对于精装修交付没有明确约定标准，基于补充协议系《商品房买卖合同》附件，应适用合同关于逾期交付的约定。被告自2018年12月底陆续向买受人发出交付通知书，通知在2018年12月29日至31日集中办理交房手续。原告按通知时间于2018年12月29日验房，并对房屋验收时存在的问题提交了反馈单，该反馈单提出的问题不属于主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，虽存在质量瑕疵，尚不构成逾期交付，被告对此应承担保修义务。关于原告发现的房屋内客卧剪力墙连梁施工的问题，连梁施工属于房屋装修阶段，由施工图设计修改通知单确认，因门洞高度需要需修改相应位置结构梁高，且出具了修改方案，修改部位钢筋需做植筋处理；但从住建部门组织的现场查勘情况看，施工单位未按修改通知书要求施工，存在违规施工行为，住建部门责令进行补强，并对施工单位的违规行为进行了处罚；被告此后也出具了通过审图的补强方案。基于上述事实，本院认为，涉案房屋在精装修阶段存在违规施工行为，对于梁底主筋被截断后未按设计要求进行加固处理，由住建部门责令进行补强以及后续被告出具加固方案的事实判断可能存在安全隐患，虽然原告已领取房屋钥匙，但结合上述事实不能认定被告已按约完成了交付，故本院认定原告主张房屋逾期交付成立。对于涉案商品房室内的连梁结构问题，被告应承担整改义务。 关于车位是否逾期交付的问题，车位交付使用应符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，现有证据证明，车位交付已经符合合同约定的交付条件，且原告也办理了车位交付手续，故本院认定车位交付不构成逾期。至于车位交付后是否能够正常使用，是否给原告造成损失在下文论述。 三、关于原告主张的各项违约及损失赔偿是否有相应依据的问题。 本院认定涉案商品房逾期交付成立，故原告有权主张逾期交付违约金。合同约定逾期交房违约金按已交付房价款的日万分之二计算，逾期超过90日则按日万分之五计算，原告以逾期超过90日为由，要求按日万分之五计算违约金；被告认为即使存在违约，违约金约定过高。本院认为，基于原告并没有证据证明其因被告的逾期交付行为受到的实际损失，结合违约金约定的标准，本院认定被告关于违约金约定过高的主张成立，对于逾期交付违约金，本院参照同地段房屋租金标准认定违约金按每月6000元计算。关于逾期交付期间，虽然被告至今尚未对连梁问题进行整改，但被告在2019年6月11日已告知买受人将自买受人确认同意进场后开始整改，因多种原因至今尚未进行整改，不能完全归责于被告，因此在整改完成前持续计算逾期交付违约金亦不合理，故本院综合上述情况酌情确定逾期交付违约金按6个月计算，共计36000元。后续整改期间，被告仍应按上述标准向原告支付违约金，自本判决确定的履行日起，至被告完成整改并按合同约定在合理期限内经检测合格为止。 关于原告主张的车位逾期交付违约金，本院认定车位不存在逾期交付，但车位的交付时间在白坯房阶段，由双方签订的《车位租赁协议》也能够认定至精装修交付时，原告实际无法正常使用车位，故此期间的损失应由被告承担。原、被告签订的《车位租赁协议》系双方的真实意思，不违反法律规定，被告以向原告提供车位物业管理费抵用券的形式补偿损失也不损害物业公司的利益，故就该部分损失应由被告按约履行，原告要求被告支付车位租金没有依据，本院不予支持。关于原告主张的2019年1月1日至2019年3月23日期间车位无法使用的损失，本院认为原告于2019年3月23日接收房屋钥匙，但是否接收钥匙与是否无法使用车位并无必然联系，综合考量风澜熹园小区在2019年1月、2月尚在进行集中整改、维修，可能对买受人正常入住、使用造成影响，本院酌情确定每只车位损失计算两个月，参照《车位租赁协议》按每月280元计，被告应向原告赔偿此项损失1120元。 关于原告要求被告赔偿《补充协议》内约定的设备和装修材料的最高配置价格与现有配置价格的差价损失，本院认为补充协议对设备及装修材料约定了品牌及规格、型号，但并未约定应按最高配置价格配置，原告的该项主张没有依据，本院不予支持。 四、关于要求被告提供室内装修施工图设计文件、室内环境检测报告等，并明确告知原告房屋装修的价格及构成，是否有相应依据的问题。 关于室内装修施工图设计文件，根据相关规定属于建设单位在办理全装修住宅工程施工许可证及质量监督登记手续时应向相关主管部门提交的文件，但并无强制性规定须向买受人提供，合同对此亦无约定，原告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于室内环境检测报告，根据浙江省住房和城市建设厅颁布并于2017年7月1日实施的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》的规定，应在工程完工后、交付前进行室内环境污染物浓度检测，检测抽样以户为单位，样本应覆盖不同户型、不同菜单式装修方案，且抽样数量不少于单体总户数的5%，并不得少于3套，委托具有相应资质的检测机构进行检测；基于被告交房时没有提交上述文件，相应规范对此有质量验收要求，且《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》对此亦有规定，虽然上述规定不属于预售商品房交付时强制适用的标准，原告的该项主张具有合理性，本院予以支持。 关于原告要求被告明确告知房屋装修的价格及构成的问题，原告购买的房屋系精装修商品房，合同附件及《补充协议》对设备及装修材料已有约定，涉及了设备系统，玄关，厨房，卫生间（主卫），卫生间（客卫），厅房、卧室（如有书房）室内走道，墙、顶面，阳台，储藏室及其他部位，原告如对合同约定的装修构成有异议，可根据合同约定向被告提出，无须判令被告另行告知装修构成。关于告知房屋装修价格，合同对此并无约定，也没有相关强制性规定，原告的此项主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告高史嚞支付逾期交房违约金36000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告高史嚞赔偿车位损失1120元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告宁波金鸿房地产发展有限公司向原告高史嚞提供风澜熹园小区住宅室内环境抽样检测报告，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告宁波金鸿房地产发展有限公司对原告高史嚞购买的风澜熹园小区16幢1603号房屋的室内连梁结构进行整改，自本判决生效后一个月内履行完毕；整改期间的损失按每月6000元计算，于整改完成后十日内履行完毕； 五、驳回原告高史嚞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10473元，由原告高史嚞负担9745元，被告宁波金鸿房地产发展有限公司负担728元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  严 敏 人民陪审员  应丽春 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  陈栎桦