北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初516号原告：北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇安各庄村518号-067号。法定代表人：崔亚男，经理。委托诉讼代理人：刘培奇，男，1978年5月18日出生，汉族，北京东亚时代物业管理有限公司员工，住北京市房山区。被告：高洪梅，女，1972年4月5日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚时代公司）与被告高洪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东亚时代公司委托诉讼代理人刘培奇，被告高洪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东亚时代公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费4392．92元，生活垃圾消纳费60元；2．判令被告支付原告违约金，基数按应缴纳费用总额的日千分之三计算，自应缴纳费用之日（即2018年8月1日）起至实际给付之日止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月25日签订北京市怀柔区庙城镇融城北路10号院华欣园小区《前期物业服务协议》，协议约定由原告就被告购买的华欣园小区×号楼×号房屋提供物业服务，其中办公房屋收费按建筑面积每月每平方米2．23元标准收取物业服务费，生活垃圾消纳费每户每年30元。自原、被告签署《前期物业服务协议》以来，原告一直对该小区进行物业管理并收取物业费。但被告无故拖欠2018年8月1日至2020年7月31日的物业费及生活垃圾消纳费共计4452．92元，故依法诉至法院。高洪梅辩称，原告所述房屋面积、产权人、欠费时间、欠费金额属实。对原告的诉讼请求不认可，物业费同意交纳合理部分，生活垃圾消纳费同意交纳。物业公司没有完全履行合同内容，未达到约定的服务质量和基本要求，未按合同履行义务在先，我方才拒绝缴纳相关不合理费用。1．自交房之日起，我方及全体业主从未享有公共卫生间的必备使用配套服务，我房产证上的面积包含有公共配套面积，物业费收取完全按照房产证上使用面积与公共配套面积总和收费，但我方并未享有公共配套面积例如公共卫生间这个应有措施。公共配套设施严重缺失，与物业服务合同签订不符。所以我方拒绝缴纳此类不合理费用。每个业主交的物业费都是按照房本面积交的，作为服务主体的物业公司严重侵犯了业主本该享有的公共配套及相关权益。2．物业使用了不合理的公示。物业是没有任何权限公布违法告示，公共卫生间是必须有的配套设施，物业和开发商没权利代替业主征求意见。公共配套设施面积是分摊到业主所购买的房屋建筑面积中。小区公共设施必须按照规划用途按照业主手册上标注的卫生服务规范与质量要求提供给业主使用。3．我于2016年11月签订的地下车位使用协议，但物业公司没有给我完整的合同，且我每年交费都没有正式的发票。停车场每天都有乱停乱放的车，物业没有尽到监督管理的责任。地下人防停车位各角落里时常不间断出现垃圾及易燃品，卫生极差；至诉讼之日也没清洗过外墙玻璃一次，都是我方及住户业主另支出费用进行清洗，此项属于严重服务缺失。4．电梯空间是属于全体业主所有，物业公司在安装电梯广告前没有任何公示类的告知函文，未经业主同意，物业公司单方私自接受厂商利益合作需求，而且噪音且带有电力安全隐患的广告屏类收入未计入公示账目明细中，业主并不知情。我在每日天晚上下班回来进入电梯时经常被突然出现的广告不稳定声波吓到，对我的生活及夜神经衰弱产生了严重听觉恐惧症，造成了身心伤害。5．物业公司作为商业办公楼服务部门没有及时给我出具办理经营性相关产权确认手续，导致我在经营收益上及配合出租方面产生了经济损失1万元。6．根据物业服务合同的约定，物业方应委托有资质的单位实施锅炉作业，但物业方没有委托导致供暖出现问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：东亚时代公司系北京市怀柔区融城北路10号院华欣园小区的物业服务公司，被告高洪梅系华欣园小区×号楼×室业主，房屋建筑面积为82．08平方米。2016年7月25日，原告东亚时代公司（乙方，前期物业服务企业）与被告高洪梅（甲方，业主）签订《前期物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。乙方提供的物业服务包括：1．制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2．负责物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3．负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4．负责共有绿地、景观的养护和管理；5．负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6．负责协助公共秩序和协助做好安全防范工作；7．其他有偿服务事项：（1）户内有偿维修服务；（2）户内清洁服务、保洁开荒服务；（3）家政服务（包括但不限于绿植养护等）；（4）其他特约有偿服务。乙方参照《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼：2．23元每平方米每月；生活垃圾消纳费（办公楼）30元每户每年。物业服务费支付方式为年付。甲方应在办理房屋交付手续的同时将第一年度的物业服务费一次性支付给乙方，甲方或物业使用人应在每一年度期满前五日内向乙方交纳下一年度物业服务费。甲方经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每逾期一日加收应缴纳总欠款额3‰的标准向乙方支付违约金……《前期物业服务合同》还约定了物业服务事项、双方的权利义务等其他内容。合同签订后，原告向被告所在小区提供了物业服务。因不满东亚时代公司的物业服务，自2018年8月1日起并未向东亚时代公司交纳物业费及垃圾消纳费。本院认为，东亚时代公司与高洪梅签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示不违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据合同约定项目及标准为被告居住小区提供了物业服务，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的费用。高洪梅在享受到原告提供的物业服务后，应及时交纳物业服务费和生活垃圾消纳费。高洪梅辩称原告服务不到位，但未能证明原告提供的服务与合同约定之间存在明显差距，对被告的辩称意见本院不予采纳，对于原告要求被告支付物业费及生活垃圾消纳费的诉讼请求本院予以支持。因被告并非无故拖欠物业服务费用，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出，原告在物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、高洪梅于本判决生效后七日内给付北京东亚时代物业管理有限公司二○一八年八月一日至二○二○年七月三十一日期间的物业服务费4392．92元及生活垃圾消纳费60元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果高洪梅未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由高洪梅负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 唐玲华二〇二〇年三月二十四日法官助理 张 露书 记 员 朱 军