广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初5006号 原告(执行案外人)：罗传港，男，汉族，1993年10月6日出生，住广州市。 委托诉讼代理人：伍国裕，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶萍，女，汉族，1963年10月25日出生，住广西北海市海城区，系原告的母亲。 被告（申请执行人）：陈锡光，男，汉族，1958年5月20日出生，住广西北海市海城区。 被告（申请执行人）：陈锡荣，男，汉族，1962年7月19日出生，住广西北海市海城区。 被告（申请执行人）：陈锡莲，女，汉族，1967年1月1日出生，住广西北海市海城区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗学芳，女，汉族，1959年5月5日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：刘永胜，北海市海城区148法律服务所法律工作者。 原告罗传港诉被告陈锡光、陈锡荣、陈锡莲及第三人罗学芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗传港的委托诉讼代理人伍国裕、叶萍，被告陈锡光、陈锡荣及其委托诉讼代理人陈仕金，第三人罗学芳的委托诉讼代理人刘永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗传港向本院提出如下诉求：依法判决不得对北海市广东路106号瀚宇国际大厦X幢X单元XXXX号房屋的执行。事实和理由：原告罗传港与第三人罗学芳是姑侄关系，因罗学芳年老有病，无儿无女，是孤寡老人，原告罗传港作为其侄子经常关心照顾她。从2016年开始，第三人罗学芳就多次提出将其名下的位于北海市广东路106号瀚宇国际大厦X幢X单元XXXX号房屋（简称“案涉房屋”）转让给原告罗传港,由原告负责其日后的养老送终。在查询案涉房屋无任何查封、抵押记录的前提下，双方经协商于2016年12月5日签订了一份《北海市二手房买卖合同》，并于同日到北海市房地产交易中心办理了受理转移登记、交付房款并办理了纳税手续。据此，原告罗传港已是案涉房屋的实际权利人。海城区法院在未查清案涉房屋实际权利人的情况下,为执行陈锡光、陈锡荣、陈锡莲与罗学芳婚后财产纠纷一案，于2019年7月30日在案涉房屋的门口张贴公告，称将对该房屋强制执行。这显然损害了原告的合法权益。为此，原告于2019年8月依法提起执行异议申请，请求停止对案涉房屋的执行。2019年11月14日，原告收到海城区法院送达的（2019)桂0502执异107号《执行裁定书》，该裁定书以案涉房屋仍登记在罗学芳名下，其与原告房屋转让价格明显低于市场价格为由，驳回了原告的执行异议请求。至此，原告只能依法定程序提起执行异议之诉，请求判决不得执行案涉房屋。理由：一、如前所述，罗学芳与罗传港是姑侄关系，其以低于市场行情的价格将案涉房屋转让给罗传港，是附有条件的，主要就是为了其晚年得到罗传港（唯一亲人）的赡养照顾。虽然房屋转让给原告，但第三人罗学芳仍然在案涉房屋居住并直至终老，这种亲属之间的附有条件的房屋转让行为并不违法，应属有效。二、根据《物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋的转让已经办理转让登记，依法已生效，原告是案涉房屋的真实权利人。三、案涉房屋转让登记在前，法院的执行查封在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案涉房屋已经进行转移登记，但至今未能办理过户登记是因为被法院裁定查封，而原告对此并无过错。上述事实理由、法律依据证明原告罗传港对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，恳望贵院依法公正审理，判如所请。 被告陈锡光、陈锡荣、陈锡莲辩称：原告罗传港没有足以排除强制执行的事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人罗学芳述称，同意原告的诉讼请求。一、本案涉及执行陈忠虞与罗学芳的离婚后财产纠纷案的一、二审判决是错误的，罗学芳已经依法向北海中院提出申诉，要求再审；二、罗学芳与陈忠虞在2015年3月7日签订了一份协议，载明“经双方协商同意双方共同财产、债权、债务已按离婚协议分割完成，以后各自的债权、债务互不相欠。”涉案房屋是罗学芳在与陈忠虞签订协议后自己出资购买的，不属于罗学芳与陈忠虞离婚财产的范畴；三、罗学芳将涉案房屋转让给罗传港并无违反法律规定。1、罗学芳单身没有子女，是孤寡老人，且身体有病行动不便，生活上需要有亲人照顾，而罗学芳身边最亲的人是侄子罗传港，多年来也是得到罗传港的关心照顾，姑侄二人相依为命，因此罗学芳将涉案房屋转让给罗传港是顺理成章的，并无违反法律规定。2、罗学芳与罗传港的房屋转让不同于房产市场的转让，罗学芳将房屋产权转让给罗传港后，罗学芳仍继续在该房屋居住生活直至终老，并且罗传港须负责罗学芳晚年的养老送终。因此，罗学芳以低于市场价格转让房产给侄子罗传港是符合情理的，也是附有条件的，并无违反法律的规定；3、涉案房屋已经办理转移登记，房产的权利人是罗传港。罗学芳在2016年初就多次提出将涉案房屋产权转移给罗传港，但由于各种原因一直拖到2016年12月5日才办理了转移登记。后因陈忠虞滥用诉权申请财产保全，海城区法院于2016年12月27日裁定查封了涉案房屋，致使涉案房屋未能完成过户登记。但根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，从2016年12月5日房地产交易中心受理转移登记之日起，罗传港已是涉案房屋的实际权利人，据此，法院依法应不得强制执行涉案房屋。综上，案涉房屋的实际权利人是罗传港，法院应停止对涉案房屋的执行，并解除涉案房屋的查封。 经审理查明：2016年12月5日，原告罗传港与第三人罗学芳签订《北海市二手房买卖合同》一份，约定由原告罗传港购买第三人罗学芳名下位于广东路109号瀚宇国际大厦X幢X单元XXXX号房屋，该房建筑面积为95.75平方米，房屋转让总价款为50000元整等。同日，双方到北海市房地产交易中心申请办理该房所有权移转登记。庭审中，原告罗传港的委托诉讼代理人叶萍声称，其从家里取出自有资金5万元，以现金方式直接支付涉案房屋购房款5万元给第三人罗学芳，但是没有提供充分的证据证实。 另查明，2016年10月18日，陈忠虞以离婚后财产纠纷起诉罗学芳，陈忠虞在诉讼中向本院申请财产保全。本院于2016年12月27日作出（2016）桂0502民初3104号民事裁定书，查封罗学芳名下坐落于北海市广东路109号瀚宇国际大厦X幢X单元XXXX号【房屋所有权证号：北房权证（2015）字第0XXXXX号】房屋，查封限额为人民币52万元，查封期限为三年。因陈忠虞在该案诉讼过程中死亡，陈锡光、陈锡荣、陈锡莲作为其继承人参加诉讼。2018年1月23日，本院作出（2016）桂0502民初3104号民事判决书，判决罗学芳返还陈锡光、陈锡荣、陈锡莲人民币511929元。罗学芳不服该判决，向北海市中级人民法院提起上诉。2018年8月23日，北海市中级人民法院作出（2018）桂05民终713号民事判决书，维持了本院判决。该判决生效后，罗学芳未履行生效判决确定的还款义务，陈锡光、陈锡荣、陈锡莲向本院申请强制执行。2019年12月3日，本院作出（2019）桂0502执879号执行裁定书，裁定续查封罗学芳名下位于北海市广东路109号瀚宇国际大厦X幢X单元XXXX号房屋。在执行过程中，罗传港向本院提出书面异议。2019年10月31日，本院作出（2019）桂0502执异107号执行裁定书，裁定驳回原告罗传港的异议请求。现原告以对（2019）桂0502执异107号执行裁定不服为由诉至法院，提出上述的诉求。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告罗传港对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，理由如下：1、原告罗传港与第三人罗学芳签订的《北海市二手房买卖合同》发生在陈忠虞与罗学芳离婚后财产纠纷起诉之后，当时陈忠虞已向本院提出财产保全申请，不符合上述规定的情形；2、第三人罗学芳至今尚未将涉案房屋实际交付给原告罗传港，罗学芳仍然占有使用涉案房屋，罗传港没有合法占有该房屋；3、原告罗传港与第三人罗学芳之间是姑侄关系，双方以明显低于市场价格5万元出售涉案房屋，不符合常理，在主观上不能排除恶意转移财产的可能；4、涉案房屋原告是否已经支付对价5万元，原告没有提供取款凭证、资金来源等证据证实，不符合上述已支付全部价款的规定。综上，罗传港对涉案房屋享有的民事权益不足以排除生效判决的强制执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用》的解释》第三百一十二条第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告罗传港的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告罗传港全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  黄琳琳