上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1367号诉人（原审原告）：钱红明，男，1967年10月27日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：缪国妹，女，1964年2月29日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：钱红兴，男，1969年11月18日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：殷群，女，1970年1月28日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：钱红霞，女，1963年11月3日生，汉族，住上海市奉贤区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾洪妹，女，1970年8月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施祖国，男，1955年12月31日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：孙学华，男，1971年11月10日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、钱红霞、高金官因与被上诉人顾洪妹、施祖国、孙学华确认合同无效纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12391号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）系争房屋建造于集体土地之上，未经建设规划许可，不得作为房屋买卖标的。即使系争房屋可以买卖，施祖国、孙学华并非房屋所在集体经济组织成员，未经相关部门批准，也不能购买。（2）钱红明等并不知晓系争房屋买卖事宜，一审以钱某作为家庭代表签订动迁安置协议、钱某、高金官与钱红明等存在亲属关系为由，推定钱红明等明知并同意系争房屋买卖，依据不足，损害了钱红明等获得安置房屋的合法权益。（3）系争房屋买卖，钱某、高金官仅获得人民币15,000元转让款，价格明显过低，显失公平。顾洪妹作为专门从事农村房屋买卖的中介，存在违规买卖系争房屋谋取巨额利益的问题。顾洪妹辩称，不同意钱红明等人的上诉请求。原宅基地房屋拆迁后，钱某家庭无力购买三套安置房屋，故将其中两套安置房屋的购房资格转让给顾洪妹。系争房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。请求驳回上诉，维持原判。施祖国、孙学华辩称，由法院依法判决。钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、钱红霞、高金官向一审法院起诉请求：1.确认顾洪妹与钱某、高金官签订的两份《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》无效；2.确认施祖国、孙学华与钱某、高金官签订的两份《买卖合同》无效；3.判令施祖国返还上海市奉贤区XX镇XX苑XX号XX室房屋，孙学华返还上海市奉贤区XX镇XX苑XX号XX室房屋；4.判令施祖国、孙学华分别支付房屋占用费（按每月3,000元标准，自2008年6月起计算至房屋返还之日止）。一审法院认定事实：上海市奉贤区XX镇XX村XX号房屋的农村宅基地使用权审核表显示该处宅基地使用权人为钱某（户主）及钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官。2004年9月3日，上海市工业综合开发区XX工业园（甲方）与钱某（乙方）签订《拆迁房屋新房安置协议书》，约定：甲方拆迁乙方上述宅基地房屋，乙方（所有房屋共有人）以异地旧房换新房进行补偿安置，在“XX苑”范围内选择一套建筑面积约80平方米的新房；宅基地房屋面积267.74平方米，补偿款合计为327,867元，80平方米新房的总价为112,000元，相抵后差额为215,867元，差额在双方签协议时相互退补。2005年10月，钱某取得XX苑XX号XX室的动迁安置房（建筑面积为88平方米），由其自行居住使用。2006年10月12日，动迁安置部门出具的《庄行镇动迁安置房结算清单》显示，XX苑XX号XX室房屋（建筑面积为63平方米）的结算金额为107,200元。2006年10月12日，钱某、高金官（甲方）与顾洪妹（乙方）签订《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》，约定：甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资购买，所建新房的产权归乙方所有；乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为63，乙方交给甲方总转让价为5,000元；甲方转让出卖该拆迁平方数为一次性行为，乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；此协议签订后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；此协议签订后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；乙方已于2006年10月12日支付给甲方购房权转让费5,000元，购房款由乙方支付给政府部门。上述转让协议尾部甲方处由钱某和高金官签名，乙方处由顾洪妹签名，证明人处由王小英签名。2006年10月14日，钱某、高金官（甲方）与施祖国签订《买卖合同》，约定：甲方将XX苑XX号XX室的房屋（建筑面积为63平方米）出售给乙方，房屋总价为135,000元，乙方于2006年10月8日支付甲方定金10,000元，于2006年10月15日付清其余房款125,000元；甲方于2006年10月15日前将房屋交付乙方；此房为农民安置房，如以后政府统一办房产证，甲方无偿配合乙方办证，一切办证费用由乙方支付。上述买卖合同尾部甲方处由钱某、高金官签名，乙方处由施祖国签名，代理方处由顾洪妹签名。2006年10月,顾洪妹从动迁安置部门取得XX苑XX号XX室房屋后即交付给施祖国，施祖国居住使用至今。2008年5月21日，钱某、高金官（甲方）与顾洪妹（乙方）签订《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》，约定：甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇的拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资金购买，所建新房的产权归乙方所有；乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为116，乙方交给甲方总转让价为10,000元；甲方转让出卖该拆迁平方数为一次性行为,乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；此协议签订后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；此协议签订后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；此协议甲、乙双方签订付款后立即生效，如有一方违约，违约方应向对方支付按当时本小区内同类房房价的100%的违约金；乙方已于2008年5月21日支付给甲方购房权转让费10,000元，购房款由乙方支付给政府部门。上述转让协议尾部甲方处由钱某、高金官签名，乙方处由顾洪妹签名，证明人处由侯兴平签名。2008年5月22日，动迁安置部门出具的《庄行镇动迁安置房结算清单》显示XX苑XX号XX室房屋（建筑面积为127平方米）的结算金额为212,287元。2008年5月22日，钱某（甲方）与孙学华签订《买卖合同》，约定：甲方将XX苑XX号XX室的房屋（建筑面积为127平方米）出售给乙方，房屋总价为295,000元，乙方于2008年5月22日付清房款；甲方于2008年5月22日前将房屋交付乙方；此房为农民拆迁置换房，将来政府统一办产证，办证一切费用由乙方支付，甲方无偿提供办证材料及配合乙方办产证；将来此房不管涨或跌，乙方已买断，甲方不得反悔。上述买卖合同尾部甲方处由钱某签名，乙方处由孙学华签名，代理方处由顾洪妹签名。2008年5月,顾洪妹从动迁安置部门取得XX苑XX号XX室房屋后即交付给孙学华，孙学华居住使用至今。一审法院另认定，钱某与高金官系夫妻关系，二人育有两子一女，即钱红明、钱红兴和钱红霞，钱红明与缪国妹系夫妻关系，钱红兴与殷群系夫妻关系。钱某于2018年5月2日因病死亡，钱某的父母先于其死亡。顾洪妹的户籍地为上海市奉贤区XX镇XX村XX号。孙学华的户籍地为江苏省阜宁县XX镇XX村XX组XX号。施祖国的户籍地为上海市奉贤区XX镇XX村XX号。一审中，顾洪妹、施祖国和孙学华确认：顾洪妹系农村户籍，施祖国系城镇户籍，孙学华系农村户籍。施祖国已将合同约定的购房款135,000元支付给顾洪妹，由顾洪妹将安置房结算款107,200元于2006年10月15日支付给了动迁安置部门而取得房屋。孙学华已将合同约定的购房款295,000元交付给顾洪妹，由顾洪妹将安置房结算款212,287元于2008年5月23日支付给了动迁安置部门而取得房屋。钱红明等与顾洪妹确认：平方数转让协议中约定的5,000元和10,000元已由钱某和高金官收取。双方均确认：顾洪妹系系争房屋的中介方。一审法院向庄行镇规划部门调查核实，系争房屋所属土地系集体建设用地，该地块房屋系2003年根据上海市建委、农委、经委和财政部门等文件，作为郊区村民集中统一建房的试点项目而启动，无建设规划许可，类似农村集资房性质。双方当事人对上述调查材料无异议。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则按约全面履行自己的合同义务。本案中，双方虽均确认顾洪妹系系争房屋买卖的中介方，但从双方交易的过程、差价的收取及交易控制角度考量，顾洪妹不仅是此次房屋买卖的中介方，更是系争房屋的买卖方，XX苑XX号XX室房屋系由顾洪妹从钱某、高金官处购得后再行出售给施祖国，XX苑XX号XX室房屋系由顾洪妹从钱某、高金官处购得后再行出售孙学华。施祖国和孙学华的购房款由顾洪妹按结算清单直接支付至动迁安置部门，钱某、高金官取得5,000元和10,000元的平方和购买权转让价。根据动迁安置部门出具的结算款金额与交易价格相比较等因素，钱红明等认为顾洪妹、施祖国、孙学华恶意串通或欺诈及交易价格不符合市场价格依据不足，一审法院对钱红明等的上述观点不予采信。钱某系户主，高金官系钱某的妻子。钱某、高金官系钱红霞、钱红明、钱红兴的父母，缪国妹和殷群的公婆。钱某作为家庭代表与动迁安置部门签订动迁安置协议，同时钱某、高金官又与顾洪妹、施祖国、孙学华签订房屋出售合同，钱某、高金官属有权处分。本案所涉宅基地房屋动拆迁一事，作为家庭成员的钱红明等理应知晓，且交易后施祖国、孙学华实际入住使用至今，在提起诉讼前，多年时间内，钱红明等均未提出相关异议，钱红明等称其不知情和不同意明显有悖常理，故对其上述观点亦不予采纳。系争房屋无建设规划许可，然系相关政府部门作为郊区村民集中统一建房的试点项目而启动，类似农村集资房性质，施祖国和孙学华虽非本集体经济组织的成员，但二人购入房屋后实际居住使用至今，相关合同系双方当事人的真实意思表示，钱红明等现要求确认合同无效、返还房屋并支付房屋占用费，其行为显然违背了诚实信用原则，应当尊重当事人意思自治、维持客观现状和社会稳定。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一九年九月三十日作出判决：驳回钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官的诉讼请求。案件受理费80元，由钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2020年1月19日，高金官死亡，其法定继承人为钱红霞、钱红明、钱红兴。二审中，钱红明等与顾洪妹一致确认，钱某、高金官夫妇与顾洪妹之间存在房屋买卖合同关系，与施祖国、孙学华之间并无真实的房屋买卖合同关系，其系应顾洪妹要求与施祖国、孙学华签订买卖合同。本院认为，系争转让协议和买卖合同系由钱某、高金官与顾洪妹、施祖国、孙学华签订，高金官、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群系基于合同主体及被拆迁宅基地房屋权利人的身份，以及钱某继承人的身份提起本案诉讼，而钱红霞系直接基于钱某继承人身份主张权利。高金官于本案诉讼中死亡后，应当由其继承人钱红霞、钱红明、钱红兴承担诉讼，高金官已经进行的诉讼行为对其继承人有效。本案二审中的争议仍在于，系争转让协议及买卖合同的效力，以及施祖国、孙学华是否应当向钱红明等返还系争两套安置房屋。根据转让协议、买卖合同签订时间的先后顺序、各自履行情况及相关当事人陈述可以认定，原宅基地房屋拆迁后，钱某、高金官将购买两套动迁安置房的资格转让给顾洪妹，顾洪妹再将两套安置房分别转让给施祖国、孙学华，履行过程中仅仅为了省略中间的手续，经顾洪妹安排，钱某、高金官又在形式上与施祖国、孙学华签订买卖合同。该买卖合同并非合同双方真实意思表示，应为无效。钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群作为钱某、高金官的近亲属，同时亦系被拆迁房屋农村宅基地使用权人，对房屋拆迁情况，包括安置协议的具体约定、可以购买安置房的面积、套数等应为明知。其四人称，对钱某、高金官出售安置房购买资格，并不知情，明显不符合常理。钱某、高金官与顾洪妹之间仅涉及动迁安置房购买资格的买卖，而不存在直接的房屋买卖合同关系。据查明事实，顾洪妹户籍地为上海市奉贤区XX镇XX村，与钱某户被拆迁房屋所在宅基地及动迁安置房所在地均属同一乡镇，因此，钱某、高金官与顾洪妹签订的转让动迁安置房购买资格的系争转让协议有效。钱某、高金官与施祖国、孙学华并无房屋买卖合同关系，故钱红明等以施祖国、孙学华并非房屋所在地集体经济组织成员，未经相关部门批准，不得购买房屋为由，主张系争转让协议无效，缺乏依据。同时，钱红明等以系争两套安置房的市场价格作为参照，主张转让协议约定的购房资格转让价格过低，显失公平，不能成立。何况，合同约定对价的高低，与合同效力的认定并无关联。此外，至于顾洪妹是否存在违规交易的问题，亦与判断系争转让协议和买卖合同的效力无关。钱红明等基于其主张事由，要求确认系争转让协议无效，依据不足。顾洪妹向钱某、高金官购买购房资格后，实际购买了系争两套安置房屋。基于其与施祖国、孙学华之间分别建立的房屋买卖合同关系，顾洪妹亦将系争两套安置房屋分别交付施祖国、孙学华。也即，施祖国、孙学华对系争两套安置房屋享有权利并非来源于形式上由钱某、高金官与施祖国、孙学华的签订买卖合同，故该买卖合同无效后，并不产生施祖国、孙学华向钱红明等返还房屋的法律后果。综上，钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、钱红霞要求确认系争买卖合同无效的上诉请求成立，可予支持，其余诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12391号民事判决；二、确认钱某、高金官与施祖国于2006年10月14日就上海市奉贤区XX镇XX苑XX号XX室房屋签订的《买卖合同》无效；三、确认钱某与孙学华于2008年5月22日就上海市奉贤区XX镇XX苑XX号XX室房屋签订的《买卖合同》无效；四、驳回钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、钱红霞的其余诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、钱红霞负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月十七日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。