广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26051号原告：郑玉梅，1968年5月1日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：朱婉飘，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。被告：中山国明汽车贸易有限公司，住广东省中山市三乡镇中心区综合市场5号楼36号首层,统一社会信用代码91442000MA4URQQ80Q。法定代表人：陈安邦，该公司总经理。被告：陈安邦，男，1996年4月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，两被告共同委托诉讼代理人：王亚伦，广东凡是律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：许烨璇，广东凡是律师事务所律师。原告郑玉梅诉被告中山市国明汽车贸易有限公司（以下简称国明汽贸公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年12月6日立案。原告于2019年3月18日向本院申请追加陈安邦作为本案被告参加诉讼,本院依法适用普通程序分别于2019年3月18日、2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告郑玉梅委托诉讼代理人朱婉飘，被告国明汽贸公司、陈安邦共同委托诉讼代理人王亚伦、许烨璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告交还非法占用的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺给原告；2.判令被告支付非法占用中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺于2015年3月1日起至被告将商铺交还原告之日止的占有使用费（暂计至立案之日止为45个月，共计157500元，商铺占有使用费请求按3500元每月标准计算）。诉讼过程中，原告郑玉梅以涉案商铺已被第三人使用为由撤回其第一项诉讼请求，并明确其诉求第二项为：判令被告国明汽贸公司、陈安邦向原告支付2016年7月1日起至2018年12月15日期间非法占用涉案商铺的占用使用费（占有使用费按3500元每月标准计算）。事实与理由：原告于2005年初购置中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，后原告于2018年取得该商铺的不动产权证。据原告了解，被告于2014年至2015年期间非法占有原告的该商铺，原告于2018年3月1日委托广东香山律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付商铺占有使用费，但被告未予以回复。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告郑玉梅就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.中山市商品房销售合同登记备案证明表；2.不动产权证；3.照片；4.律师函；5.国明汽贸公司企业登记资料。被告国明汽车公司、陈安邦辩称，被告并未占用原告的物业，国明汽贸公司登记地址为中山市三乡镇××综合市场××楼××号，实际经营使用的是仅为36号商铺，并未占用涉案商铺。而且自2018年10月份开始，国明汽贸公司已经搬离了该登记地址，因此原告的诉求没有事实与法律依据，应于驳回。被告国明汽车公司、陈安邦为其辩解和主张提交了证据：国明汽贸公司工商登记内档资料。本院经审理认定事实如下：原告郑玉梅于2005年3月30日向中山市吉雅房地产开发有限公司购买了位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号的商铺，并为该商铺办理了备案登记及抵押登记。后原告郑玉梅于2018年取得涉案商铺的不动产权证，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0131168号，权利人为原告郑玉梅，房屋面积为174.08平方米。涉案商铺现已由案外人在使用。原告郑玉梅主张，涉案商铺由中山市家泰物业管理有限公司管理，物业管理费由中山市家泰物业管理有限公司广鸿综合市场物业服务中心收取；被告国明汽贸公司于2015年3月1日至2018年12月31日期间直接使用涉案商铺；该商铺的物业管理费由被告国明汽贸公司缴纳，故被告应向原告支付其占用涉案商铺期间的占有使用费，因原告无法掌握被告具体占用涉案商铺的时间段，故该时间段由法院依法认定。两被告则主张，国明汽贸公司的登记及实际经营地址均为中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，并未占用原告所有的涉案商铺，且被告国明汽贸公司已于2018年10月份起搬离了登记地址，故请求法院驳回原告的诉求。原告又主张，其认为被告国明汽贸公司当时的实际控制人为陈国明，故其于2018年3月1日委托广东香山律师事务所向陈国明发送《律师函》追讨涉案商铺的占有使用费，因原告未有相关证据证实陈国明是被告国明汽贸公司的实际控制人，故不追加其作为本案被告。另查明：被告国明汽贸公司于2016年7月14日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人暨投资人为被告陈安邦，住所地为中山市三乡镇××综合市场××楼××号。又查明，本院依原告郑玉梅申请向中山市家泰物业管理公司调取涉案商铺于2015年3月1日至2018年12月31日期间物业管理费、水电费的缴纳记录。中山市家泰物业管理有限公司于2019年8月13日出具《证明》一份，该证明载明：“兹有中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺从2015年3月1日至2015年12月31日期间物业管理费、水费由洗来乐汽车美容中心所缴纳；2016年1月31日至2016年12月31日期间物业管理费、水费由陈老板缴纳；2017年1月31日至2018年1月30日期间的物业管理费、水费均由国明汽贸所缴纳，2018年12月份由恒涛厨具所缴纳。”中山市家泰物业管理有限公司管理处在该证明处加盖公章确认。原告对该证据不持异议，并于诉讼过程中提交照片一张，该照片中商铺悬挂的招牌为“国明汽贸”。被告不确认该证明的真实性、合法性、关联性，主张“国明汽贸”并非指的是被告国明汽贸公司，亦无相关缴费凭证予以证实。诉讼过程中，原告郑玉梅申请对涉案商铺于2016年7月至2018年12月的月租金进行评估。经本院依法委托，中山市中鑫房地产土地评估有限公司于2020年1月2日作出《评估报告》[中鑫估（2019）字第F12135-1、F12135-2、F12135-3号]，评估结论为：确定估价对象（即涉案商铺）于价值时点2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日在本估价报告的假设和限制条件下的房地产月租金分别为21元/㎡/月、23元/㎡/月、25元/㎡/月。原告对该评估结果不持异议，并主张涉案商铺占有使用费的标准按3500元/月计算。被告主张原告没有提供充足的证据证明被告有实际使用过及在何时间段使用过涉案商铺，故法院不应启动评估程序，且以该评估报告的估价原则未考虑到物业使用的特殊情况、估价参考对象选取不合理、评估的租金过高为由，要求重新评估。本院认为，本案系物权保护纠纷。涉案商铺的权利人为原告郑玉梅。关于被告国明汽贸公司是否占用原告所有的涉案商铺问题。中山市家泰物业管理有限公司出具的《证明》显示涉案商铺于2017年1月31日至2018年11月30日期间的物业管理费、水费均由“国明汽贸”所缴纳。原告提交的照片亦显示有“国明汽贸”字样。据此，本院认定被告国明汽贸公司于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用涉案商铺。被告虽辩称未占用涉案商铺，但其未对为涉案商铺缴纳物业管理费、水费作出合理解释，亦未向本院提供相关证据予以反驳，故本院对于被告的该主张不予采信。原告主张被告国明汽贸公司在其他时间段占用涉案商铺依据不足，本院不予采信。关于涉案商铺占有使用费的标准问题。经本院依法委托，中山市中鑫房地产土地评估有限公司作出《评估报告》载明于价值时点2017年7月1日、2018年7月1日涉案商铺月租金分别为23元/㎡/月（月租金为4003.84元）、25元/㎡/月（月租金为4352元）。被告对该评估报告不予认可，以评估程序不合法，评估参考对象不合理、评估结果数额过高为由要求重新评估。本院认为，涉案评估公司系一家具备评估资质的评估机构，评估程序并无不当，评估报告依据充分，本院对该评估报告予以采信。被告国明汽贸公司申请重新评估的事由不能成立，本院不予准许。原告主张按3500元/月的标准计算涉案商铺的占有使用费，该计算标准并未超出评估报告载明的月租金标准，本院予以支持。结合本院上述认定的占用时间，被告国明汽贸公司应向原告支付其于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的占有使用费77000元（3500元/月×22个月）。关于被告陈安邦的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告国明汽贸公司为自然独资公司，股东及法定代表人均为被告陈安邦。被告陈安邦并未举证证明公司财产独立于其个人财产的。故原告郑玉梅要求被告陈安邦承担责任于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市国明汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郑玉梅偿付于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用中山市三乡镇中心区综合市场5号楼35号商铺的占有使用费77000元；二、被告陈安邦对被告中山市国明汽车贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告郑玉梅的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元（原告已预交），评估费6000元，合计9450元，由原告郑玉梅负担4830元，由被告国明汽贸公司、陈安邦负担4620元（该款两被告应于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇二〇年三月三十日书 记 员  李可任冯莹