北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77020号原告：宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司，住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元2层201内002A。负责人：郭建，总经理。委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯读江，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京华地融信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路52号院1-B109室。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：王会迎，男，1988年10月19日出生，汉族，北京华地融信物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司（下称原告）与被告北京华地融信物业管理有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹海良，被告委托诉讼代理人王会迎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方2016年6月13日签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月13日解除；2、判令被告返还原告保证金881475元；3、判令被告赔偿原告经济损失5941396.04元（包括装修损失5341396.04元、提前退租的赔偿损失和无法出租的损失500000元及律师费100000元）。事实和理由：2016年6月13日，原告与被告就坐落于北京市朝阳区南磨房路平乐园甲5号（和众天成商务楼B座）签署了《房屋租赁合同》及补充协议，合同中对房屋面积、租期、月租金标准、保证金等进行了约定。补充协议中约定：被告同意原告将所租赁的房屋以众创空间的形式与客户签订办公及注册手续，并到工商部门办理登记手续，被告给与原告配合；被告物业产权清晰且已通过消防验收合格，被告提供30个该物业有效的注册地址给原告、并协助原告客户进行工商登记注册，被告给予原告提供经营场所证明文件及工商注册的手续（工商注册必须提供：住所使用证明）。合同签署后，原告如约履行了支付租金及保证金的义务，并经过被告同意对租赁房屋进行了装修和电力增容（安装新的变压器、铺设电力电缆）。其后被告仅向原告提供了6个经营场所注册证明，虽经多次协调催促，其余工商注册场所证明至今不能提供，导致原告分租困难、客户流失严重，至今出租率不足五成，对原告造成了巨大经济损失。另，原告从被告工作人员处获知，其不能提供住所证明的原因是该租赁房屋没有规划手续、没有不动产权证书。鉴于被告不能履行主要合同义务，属于根本违约，故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。被告辩称：同意解除双方于2016年6月13日签署的《房屋租赁合同》及补充协议，解除的原因是原告欠付租金，经催告后仍未支付，后自行搬走。被告已全部履行了合同义务，并未违约。解除合同是原告违约所致，按照合同约定，被告将没收租赁保证金，且不赔偿原告的任何损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，宁波市旺田商务服务有限公司（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，双方约定：甲方将坐落在北京市朝阳区南磨房路平乐园甲5号（和众天成商务楼B座），建筑面积约为2300平方米的房屋出租给乙方使用，乙方对此予以确认，乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋；乙方承诺承租以上房屋后只用于办公使用，不做其他用途；每两年租金递增一次，每次递增8%；本合同租赁期限自2016年6月13日起至2026年6月12日止；本合同租金包括房租、物业管理费，该房屋每天每平米4.2元，月租金为293825元；本合同签订时，乙方应向甲方交纳3个月房屋租金共计881475元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息；本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同，甲方将无偿没收保证金并追究因此给甲方带来的损失；乙方免租期90天，从2016年6月13日起至2016年9月11日止，在免租期内乙方无须向甲方交纳房租，但须交纳本合同规定的物业管理费及各项公用设施费等其他费用；乙方应付的租金按3个月支付，首期向甲方缴付租金为881475元，首期租金和保证金应在签合同当日支付，此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付；乙方如需对所租赁的房屋进行装修及修缮，需由符合国家标准的设计、装修资质的公司出具装修方案并将装修方案报甲方审核；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当现状完好无偿移交给甲方。另合同中还对双方的权利和义务、违约责任及合同的终止和解除等进行了约定。在双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定：甲方同意乙方将所租赁房屋以众创空间的形式与其客户签订办公及注册手续，并到工商部门办理登记手续，如果乙方需要甲方出具书面同意转租的证明或者授权书，甲方应给予乙方配合；甲方物业产权清晰且已通过消防验收合格，甲方提供30个该物业或同地区物业的有效注册地址给予乙方并协助乙方客户进行工商登记注册，如乙方及乙方的客户需要该物业或同地区物业的工商注册、税务登记所需的房产证明相关资料复印件和经营场所证明文件，甲方给予乙方提供相关证明文件及工商注册的手续；补充协议与主租赁合同具备同等法律效应，如与主租赁合同有不同之处则以本补充协议为准。2016年6月13日，被告给宁波市旺田商务服务有限公司出具《转租证明》，同意宁波市旺田商务服务有限公司将承租的房屋分割转租与其他客户办公及注册，并协助办理登记注册备案手续。2016年6月29日，被告（甲方）、宁波市旺田商务服务有限公司（乙方）、原告（丙方）签订《变更协议》，约定：甲乙方于2016年6月13日所签关于和众天成商务楼B座2300平方米房屋租赁合同，现将合同主体宁波市旺田商务服务有限公司变更为宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司，甲方权利与义务不变，丙方承担原乙方所有权利与义务，及时全额缴纳租金及各项费用。2016年6月13日，原告向被告交纳了房屋保证金881475元。合同履行中，原告并向被告交纳了2016年9月13日至2019年10月14日期间的租金10930290元。被告承认收到上述期间租金10930290元。2017年5月26日，深圳市创富港商务服务股份有限公司向被告发出《通知函》，称其旗下的公司原告租赁被告的房屋，在使用过程中遇到被告未能提供中央空调、物业管理费重复收费及招商入驻的客户不能办理注册登记等三个问题，要求被告予以解决。被告认可其收到了该《通知函》，但对文中内容不予认可。2019年4月11日，原告向被告发出《关于工商注册地址的告知函》，催促被告按照合同约定提供剩余24个工商注册地址，以供原告客户使用，否则原告则不再缴纳2019年7月16日至2019年10月15日的租金。2019年4月15日，被告向原告发出《的回函》，告知原告，被告对原告所称“不缴纳2019年7月16日至2019年10月15日的租金”表示不予认可。2019年5月13日，原告向被告发出《关于履行合同约定告知函》，告知被告因其无法履行合同约定中的协助配合办理工商备案，导致原告亏损严重，要求被告履行合同义务并给予原告免租等补偿。被告认可其收到了该《关于履行合同约定告知函》，但对文中内容不予认可。2019年10月21日，被告向原告发出《紧急催款函》，通知原告尽快支付欠租。2019年10月21日，原告复函被告，称因被告拒不履行合同义务，原告将于近期腾退房屋，并要求被告退还保证金、赔偿损失。2019年10月28日及2019年11月18日，被告向宁波市旺田商务服务有限公司先后发出两份《告知函》，通知宁波市旺田商务服务有限公司即日起解除租赁合同，移交房屋，支付租金，并承担违约金。2019年11月8日，原告针对被告的告知函复函，称同意解除房屋租赁合同及补充协议，解除时间为2019年8月13日，并告知将于一个月内腾空房屋并移交被告。庭审中，原告举出《政府信息公开申请答复告知书》欲证实原告向北京市规划和自然资源委员会申请北京市朝阳区南磨房路平乐园甲5号和众天成商务楼B座的建设规划许可等信息，被告知信息不存在。被告对上述证据不予认可，并举出北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书、规划审批申请表、立项批复、请示报告、北京市朝阳区规划局规划意见书、图纸及南磨房乡人民政府证明等，证实租赁合同所涉项目的前期手续在南磨房乡政府有备案，项目手续齐全。原告对上述证据真实性不予认可，称上述证据所涉内容与涉案房屋位置、面积等均不符，与本案并无关联性。原告对其主张的装修损失一节，举出《空调工程施工协议》及付款回单、空调辅材付款回单、空调技术咨询费发票，《消防工程施工协议》及发票、付款回单，门窗、自流平工程、铝合金发票及付款回单，《北京市建设工程施工合同》及发票、付款回单，灯具、装修设计费、空调、电线电缆、五金、瓷砖等发票、付款回单，《钢构工程施工协议》及发票、付款回单，装修人工费单据等欲证实。原告对其主张的经营损失一节，举出客户出具的情况说明及其支付搬家费的单据等欲证实。原告对其主张的律师费一节，举出《委托代理合同》及律师费发票欲证实。被告对原告主张的上述损失证据均表示不予认可。另，双方均认可2019年11月18日完成了涉案房屋的交接手续，现房屋在被告控制之中。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，被告提交的证据无法证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，且原告申请的政府信息公开也答复涉案房屋的建设规划许可等信息不存在。虽然在诉讼中双方均未主张租赁合同无效，但涉及合同效力问题属人民法院依职权进行审查的内容，因此本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2019年11月18日原告已将涉案房屋交还被告，被告也应将原告交纳的房屋保证金881475元及已付租金10930290元返还原告。原告在2016年6月13日至2019年11月18日期间一直占有使用被告的房屋，其应向被告支付此期间的房屋占有使用费，具体数额参照租金标准依法判决。关于合同无效的过错，本院认为，被告作为出租人，其将未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设的房屋对外出租，应承担主要过错责任。原告作为承租人，对所租赁房屋的相关手续未进行严格审查，应承担次要过错责任。综合考虑，本院认定原告承担30%的责任，由被告承担70%的责任。中央空调、消防系统、箱式变压器及设施、钢结构等已与房屋形成附和，且日后对被告仍有使用价值，因此原告支出的上述施工费用由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告主张的其他装修损失，系原告为自身经营所需，且在使用三年多之后也无折旧价值，故本院不予采信。原告主张的提前退租赔偿损失和无法出租的损失，证据不足，本院不予支持。律师费于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司与被告北京华地融信物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议无效。二、被告北京华地融信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司保证金八十八万一千四百七十五元。三、被告北京华地融信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司租金一千零九十三万零二百九十元。四、原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司于本判决生效后七日内给付被告北京华地融信物业管理有限公司房屋占有使用费一千二百五十万零九千八百九十三元。五、被告北京华地融信物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司经济损失一百六十万零一百一十六元。六、驳回原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59560元，由原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司负担23824元（已交纳），由被告北京华地融信物业管理有限公司负担35736元（于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由原告宁波市旺田商务服务有限公司北京第一分公司负担2000元（已交纳），由被告北京华地融信物业管理有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  耿绍武人民陪审员  王惠珍二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张 倩