广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终68号 上诉人（原审被告）：广西极佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇秧塘工业园标准厂房4#。 法定代表人：陈昌权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋俊才，广西务诚律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张少清，男，1955年3月11日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区白奎镇白奎村，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人广西极佳房地产开发有限公司（以下简称极佳公司）因与上诉人张少清商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1790号民事判决，向本院提起上诉。上诉人极佳公司的委托诉讼代理人蒋俊才、上诉人张少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 极佳公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1790号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋初始登记违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，判决理由与法相悖。一、涉讼《商品房买卖合同》所约定的上诉人免责条款，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，应严格遵守。二、一审判决以上诉人“明知影响办证因素存在、对办证进度可以预见”为由，推定上诉人己方“相信能在交房、办证期满前排除障碍”，并以此认为“该业已存在的因素”不能再作免责事理，不但与事实不符，且完全违背当事人的合同约定，与法不符，纯属主观臆断。 张少清辩称，出卖人由于自己的过错，没有按照《商品房买卖合同》的约定期限向买受人交付房屋权属证书构成违约，该违约行为没有可以免责的不可抗力因素，应当承担违约责任。 张少清上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初1790号民事判决第二项，改判极佳公司承担逾期办理房屋权属转移登记的责任；2.本案一审、二审诉讼费用由极佳公司承担。事实及理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》是出卖人事先拟好的格式条款合同，其利用优势、免除责任、排除买受人的主要权利，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定。二、出卖人办理房屋权属证书睥转移登记超过了法律规定的期限，是其自身的过错造成，应当承担赔偿责任。 极佳公司辩称，张少清的上诉求和理由不符合合同约定和法律规定。 张少清向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告承担逾期办结房屋产权初始登记的违约责任并向原告支付违约金6,897.72元；2、请求法院判令被告承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任并向原告支付违约金20,951.41元；3、请求法院判令被告结算并退还余下的办证费用220元；4、请求法院判令被告退还差价房款110.84元；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2015年7月6日，原告张少清和被告极佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区，建筑面积54.85平方米，套内面积44.24平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,694.69元，总金额为163,453元。合同第五条对面积差异作了约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示房屋登记机构备案的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……双方约定为2016年5月31日前被告将经建设工程竣工验收合格以及经五方验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之壹的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。双方还在合同补充协议第十三条中对关于产权登记作出补充约定：……2、若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。……2、若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年5月23日，案涉楼栋通过五方验收，2016年5月31日原告接收了案涉房屋。2018年6月14日，被告取得案涉房屋楼栋的《竣工验收备案表》，2018年7月6日，桂林市临桂区不动产登记局受理了被告的办理初始登记的资料，2018年7月27日，被告取得了包括案涉房屋在内的不动产权登记证书，不动产权附记载明：该不动产为首次登记。2019年2月27日，案涉房屋的不动产权证书办结，不动产权证书登记的专有建筑面积为44.21㎡。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至该院，形成本诉。 另查明，桂林市临桂区工业和信息商贸局于2019年4月29日出具一份《关于广西极佳房地产开发有限公司自来水管网铺设的情况说明》，内容为：位于临苏路边的广西极佳房地产公司周边的自来水给排水排污等市政管网建设，因临苏路拓宽等诸多原因未进行市政道路改造，原桂林市西城经济开发区管委会与桂林市自来水公司多次协商沟通未能完成自来水管网铺设工程，因此无法满足广西极佳房地产公司项目开发所需“三通一平”的建设条件，导致该项目1#楼建成后无法竣工验收，为解决项目交房及业主入住要求，在2018年1月份广西极佳房地产公司与桂林市自来水公司协商后自行铺设了一条D/V200管径的自来水管网。正式的自来水管网建设目前由临桂新区新城投公司作业主，预计2019年下半年进场施工。庭审后，该院依职权到桂林市自来水公司城西客户服务分中心调查桂林电子商城1#楼自来水管网铺设情况，桂林市自来水公司城西客户服务分中心向该院出具了《电子商城1#供水管道安装情况说明》，主要内容为2017年11月极佳公司出资向城西分中心申请安装一条DN200临时供水管道供桂林电子商城用水，该管道于2018年1月完工，2018年1月，城西分中心根据极佳公司对电子商城1#栋的水表安装申请，分中心完成电子商城内部DN200及以下表前供水管道的安装并挂表通水，并在当月完成电子商城1#给水管道安装工程的验收工作。2018年1月10日，桂林市自来水公司客户服务中心临桂营业所对“电子商城1#栋”商住给水管道安装工程进行竣工验收。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、原告主张支付房价差额和退还余下办证费用的问题。原、被告双方在合同中约定了房屋登记机构备案的商品房实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，根据双方合同约定套内面积为44.24平方米，而案涉房屋不动产权登记证书上载明的专有建筑面积为44.21平方米，实测面积少于合同约定面积0.03平方米，根据双方约定的套内面积价格3694.69元计算，故被告应当支付原告房屋价格差额为3694.69元×0.03㎡=110.84元，故对于原告主张被告支付房屋差价款110.84元的诉讼请求，该院予以支持。由于被告未能提供其交纳多少办证费用以及剩余多少办证费用的证据，而被告在庭审中亦表示愿意退还多收取的办证费用，故对于该主张该院不在本案中处理，原、被告可在庭外自行协商解决。 二、关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称因为临桂区临苏路改造，市政自来水管道铺设不到位，“电子商城1#楼”自来水未能与市政自来水管道接驳，导致自来水无法验收，从而造成房屋初始登记延迟办理，根据双方的合同以及补充协议中有约定因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任的问题。对此，该院认为，虽然房地产开发是一项非常繁琐的工作，环节很多，既需要房地产开发商自身的资金以及建设方面的完善，很多时候也需政府方面的配合。但是被告在开发房地产项目时应当达到“三通一平”的建设条件，在被告与原告签订《商品房买卖合同》之前，市政自来水管道并未连通桂林电子商城项目，被告对此是明知的，可视为被告对业已存在的因素对交房、办证进度的影响应当可以预见的，在此情况下，被告仍然继续与原告签订《商品房买卖合同》，说明被告对存在障碍已有预判，可推定其相信己方能够在交房或办证等期限届满前排除障碍，那么该业已存在的因素不应再成为迟延交房或迟延办证等违约行为的免责事由。综上，对于被告辩称因市政自来水管道铺设不到位导致逾期办证系政府原因应当予以免责的意见，该院不予采纳。 至于被告极佳公司应当支付多少违约金。原、被告双方在合同中约定在2017年5月31日前办结案涉房屋的初始登记，出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。从被告提供的证据来看，证明被告已在2018年7月6日完成了交件，履行完了其应当履行的办证义务。因此违约金的计算的起止时间应为2017年5月31日至2018年7月6日，违约金应为6,550元【163,342.16元（原购房款163,453元，扣除房屋价格差额110.84元）×1?×401天】。对于原告主张过高部分，该院不予支持。 三、关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金20,951.41元的问题。该院认为，因原、被告双方合同中仅约定了初始登记违约金，未约定办理转移登记的时间和违约金，而办理初始登记系办理转移登记的前提条件，原告在合同约定办理初始登记期间未届满前以及在主张初始登记违约金计算期间同时主张转移登记违约金，不符合双方的合同约定，同时违约金责任具有补偿性质，主要是以填补守约人因违约行为造成的损失为目的，本案中，原告未能举证证明其因被告迟延办理案涉房屋的不动产证书的损失超过合同约定违约金数额，故对于原告主张转移登记逾期违约金，应不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决： 一、被告广西极佳房地产开发有限公司支付逾期办理房屋初始登记违约金6,550元给原告张少清；二、被告广西极佳房地产开发有限公司支付房屋价格差额110.84元给原告张少清；三、驳回原告张少清的其他诉讼请求。案件受理费504元，依法减半收取252元，由原告张少清负担192.5元，被告广西极佳房地产开发有限公司负担59.5元。 经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、出卖人逾期办理商品房所有权初始登记是否构成违约，如违约，应如何支付买受人违约金；二、出卖人应否支付买受人逾期办理房屋权属转移登记违约金。 关于争议焦点一。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第十三条约定，出卖人应当于2017年5月31日前办结该商品房所有权初始登记，若因政府原因导致无法在约定期限内办结，出卖人不承担违约责任。而从桂林市临桂区不动产登记和房产交易管理中心出具的《关于广西务诚律师事务所的回复》及桂林市临桂区住房和城乡建设局出具的《情况说明》来看，申请办理商品房初始登记必须取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，而取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》需提交《竣工验收报告》（自来水）。本案已查明，因临苏路拓宽等原因未进行市政道路改造，自来水管网铺设未能完成，上述行为属于政府决定具体实施，客观上造成了办证延迟，该情形符合双方合同约定的政府原因。出卖人为解决业主入住要求，积极与桂林市自来水公司协商后自行铺设了自来水管网，于2018年1月10日完成自来水竣工验收，此逾期期间（2017年5月31日至2018年1月10日），应依据双方合同约定的政府原因予以此免责。此后，出卖人于2018年7月6日完成商品房所有权初始登记交件，属于逾期办理商品房所有权初始登记，应当承担相应的违约责任。一审法院对于市政自来水管道铺设不到位导致逾期办证不构成免责事由的认定不当，本院予以纠正。根据双方签订的合同对于违约责任的约定，出卖人应当向买受人支付自2017年5月31日至2018年7月6日期间、扣减224天的逾期办理商品房所有权初始登记违约金2891.16元，即[163342.16元（原购房款163453元减去房价差额110.84元）×1?×（401天-224天）]。 关于争议焦点二。本案中，办理房屋初始登记是办理房屋权属转移登记的前提条件，初始登记逾期，其法律后果必然导致权属转移登记逾期，此为同一法律行为造成的违约，产生了性质相同的两次法律重复评价，在双方合同无明确约定的情形下，买受人亦无证据证实其存在超出本案支持的违约金损失数额，同时支持初始登记的违约金及转移登记违约金，不符合违约金的性质，亦没有相应的法律规定，故对买受人要求出卖人支付逾期办理转移登记违约金不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分欠妥；极佳公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。张少清的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1790号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1790号民事判决第一、三项； 三、上诉人广西极佳房地产开发有限公司应支付上诉人张少清逾期办理商品房所有权初始登记违约金2891.16元； 四、驳回上诉人张少清一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费504元，减半收取252元，由上诉人广西极佳房地产开发有限公司负担111元，上诉人张少清负担141元；二审案件受理费554元，由上诉人广西极佳房地产开发有限公司负担50元，上诉人张少清负担504元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 李立婕 书 记 员 谢 云