江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初7574号 原告：南京市浦口区江城文化补习学校，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。 法定代表人：张峰，校长。 委托诉讼代理人：褚家华，江苏石城律师事务所律师。 被告：南京浦口靖发村镇银行股份有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道文德东路24号。 法定代表人：印翠萍，董事长。 委托诉讼代理人：周易，男，1984年10月27日生，汉族，该公司员工，住江苏省靖江市。 委托诉讼代理人：耿成军，男，1971年3月29日生，汉族，该公司员工，住江苏省靖江市。 第三人：张峰，男，1969年9月10日生，汉族，住南京市浦口区。 原告南京市浦口区江城文化补习学校（下称浦口江城学校）与被告南京浦口靖发村镇银行股份有限公司（下称浦口靖发银行）、第三人张峰执行异议纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告浦口江城学校的委托诉讼代理人褚家华，被告浦口靖发银行的委托诉讼代理人周易、耿成军到庭参加诉讼。第三人张峰经本院通知未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浦口江城学校向本院提出诉讼请求：一、撤销浦口区人民法院作出的（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，改判驳回被告在（2018）苏0111执3896号执行案件中提出的执行异议申请；二、终止拍卖南京市浦口区××房产；三、判令由被告承担案件诉讼费用及律师费。事实和理由：2019年5月27日，浦口区人民法院执行局在原告经营场所大门上张贴了（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，裁定涤除第三人与原告之间的房屋租赁关系，继续拍卖第三人名下所有的位于南京市浦口区××房产。原告认为上述裁定书存在事实认定错误、适用法律不当、程序违法的情形：一是原告自2011年4月2日成立后，即一直在南京市浦口区××至今，租赁关系的发生时间在被告所设抵押权之前；二是被告申请拍卖浦口区××室房产，执行局却连带将与案件无关的××室房产租赁关系也一并涤除，构成违法；三是执行局涤除原告的承租权系对原告实体权利的处分，却在作出裁定前未依法通知原告行使相应抗辩权，构成违法。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 被告浦口靖发银行辩称，浦口区人民法院执行局作出的（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书认定事实及适用法律均正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张峰未到庭，且未作陈述。 经审理查明，2013年7月24日，浦口靖发银行与张峰签订合同编号为“（××）靖发村银高借字［××］第××号”的《最高额借款合同》，合同约定自2013年7月24日起至2016年7月15日止，由浦口靖发银行根据张峰的需要、资信状况和担保情况等向张峰提供最高贷款余额不超过450万元的人民币贷款，张峰在该贷款期限和贷款额度内可循环使用。同日，浦口靖发银行与张峰、吴明香签订了《最高额保证合同》，约定由吴明香为张峰上述借款提供担保。此外，张峰还与浦口靖发银行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定：张峰用其名下位于浦口区的不动产为借款提供抵押担保（所有权证号：宁房权证浦转字第××号、土地权证号：宁浦国用2013第××号），抵押担保的主债权为（××）靖发村银高借字［××］第××号《最高额借款合同》，抵押担保的借款本金为4500000元，抵押担保的期限自2013年7月24日起至2016年7月15日止。2013年7月26日，双方办理了不动产抵押登记。2015年7月17日，浦口靖发银行向张峰发放贷款4000000元。 因张峰对上述借款未能足额按时归还，2018年1月，浦口靖发银行向本院起诉张峰、吴明香，要求判令：张峰立即归还借款本金3180000元及利息；对张峰名下位于浦口区的抵押房地产享有优先受偿权；吴明香承担连带保证责任。本院经审理，于2018年9月29日作出（2018）苏0111民初690号民事判决书，判决：一、张峰于本判决生效之日起十日内支付浦口靖发银行借款本金及相应利息3883401.63元；二、张峰于判决生效之日起十日内支付浦口靖发银行自2018年1月19日至贷款本金还清之日止的利息（按年利率11.76%计算利息）；三、浦口靖发银行对被告张峰名下位于浦口区房产享有优先受偿权；四、吴明香对张峰上述给付之款在抵押物权不能清偿部分承担连带责任。该判决生效后，因张峰、吴明香未按时履行该判决所确认的债务，浦口靖发银行向本院执行局申请强制执行，形成了本院（2018）苏0111执3896号执行案件。 在上述案件执行过程中，我院执行局于2019年2月28日作出（2018）苏0111执3896号执行裁定书，裁定：评估、拍卖、变卖被执行人张峰名下的位于南京市浦口区不动产。之后，浦口江城学校以上述房产已经由该学校承租使用为由，要求停止对上述房产的执行。为此，浦口江城学校还提供了其与张峰签订的“房屋租赁协议”，该协议主要约定：张峰将位于浦口区使用；“租赁”期间自2014年1月1日至2024年1月1日。浦口靖发银行则认为浦口江城学校与张峰通过制造虚假租赁关系，规避对上述房产的执行，故向本院执行局提出继续执行，并涤除租赁关系的执行异议。 我院执行局收到浦口靖发银行异议申请后，进行了审查，于2019年5月21日作出了（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书，认为抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，故裁定：一、涤除张峰与浦口江城学校的房屋租赁关系；二、继续拍卖张峰名下位于南京市浦口区的房产。张峰收到上述裁定后不服，向本院起诉，形成本案诉讼。 以上事实，有到庭当事人在法庭上的陈述，原告浦口江城学校提供的（2018）苏0111执3896号之二裁定书、房屋租赁合同等证据，以及本院（2018）苏0111民初690号案件部分卷宗材料在卷予以证实。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。本案所涉执行标的为南京市浦口区不动产，原告浦口江城学校要排除执行，则应当就其对该不动产享有足以排除强制执行的民事权利进行举证证明。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同应具备双务、有偿的特征。本案中，张峰与浦口江城学校签订所谓的“房屋租赁协议”，将其名下位于南京市浦口区××使用，该学校无需支付租金或其他对价，不符合租赁合同的有偿特征。因此，本院确认张峰与浦口江城学校之间并不构成房屋租赁合同关系，而是房屋无偿借用合同关系。 本院（2018）苏0111执3896号之二执行裁定书认定张峰与浦口江城学校构成房屋租赁关系，并裁定涤除双方间的房屋租赁关系，确有不当。但本案系执行异议之诉，浦口江城学校提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案应当围绕原告是否就南京市浦口区××房屋享有足以排除执行的权益进行审理，并作出不得执行该执行标的或驳回诉讼请求的裁判，本院（2018）苏0111执3896号之二裁定书第一项裁定涤除张峰与浦口江城学校之间的租赁关系是否适当，不属本案裁判范围。 因上述房产系被执行人张峰所有，张峰逾期未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院依法有权对其名下财产采取查封、拍卖、变卖等措施。原告浦口江城文化学校主张其自2011年4月2日成立后即在浦口区江浦街道凤凰大街10号经营，但即使原告陈述属实，其无偿借用该房产并不能足以排除对该房产强制执行。本院（2018）苏0111执3896号之二裁定书第二项裁定“继续拍卖张峰名下位于南京市浦口区××房产”并无不当，原告要求终止拍卖上述房产缺乏依据，本院不予支持。本院依法应当判决驳回浦口江城学校的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 驳回原告南京市浦口区江城文化补习学校的诉讼请求。 案件受理费40000元，由原告南京市浦口区江城文化补习学校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 长  朱模宝 人民陪审员  任大伟 人民陪审员  杨益琴 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  梁冬丽