贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14483号原告：陈盈，女，汉族，1972年10月6日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘云飞，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：张晓军，公司董事长。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵阳市南明区中华南路38号。负责人：弋非，行长。原告陈盈与被告贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇房开）、中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称工行南明支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日作出（2019）黔0102民初xx号民事判决。被告弘宇房开不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）黔01民终xxxx号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈盈的委托诉讼代理人刘云飞、被告弘宇房开的委托诉讼代理人肖志银、刘志平到庭参加了诉讼。被告工行南明支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈盈向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告陈盈与被告弘宇房开于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2、判令解除原告与被告工行南明支行于2015年10月20日签订的《个人购房借款／担保合同》，由被告弘宇房开向被告工行南明支行偿还该合同项下剩余的本金及利息，承担提前还款的违约责任；3、判令被告弘宇房开返还原告购房首付款1395143元、维修基金55502元、搭板费9000元，合计1459645元，并支付占款期间的利息（占款利息以1459645元为基数，自2015年10月9日起按照同期银行贷款利率计算至该款返还之日止）；4、判令被告弘宇房开返还原告已支付被告工行南明支行的借款本金，赔偿原告已支付的银行利息；5、判令被告弘宇房开向原告支付逾期交房违约金71367.8元（按同类地段房屋租金每月每平方米20元计算，暂计算至起诉之日为19个月）；6、本案诉讼费由被告弘宇房开承担。诉讼过程中，原告陈盈变更诉讼请求为：1、请求判令被告贵州弘宇房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金，以购房款2755143元为基数，按日万分之二，自2017年5月31日起计算至交付商品房之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，原告陈盈与被告弘宇房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积187.81平方米，套内建筑面积147.75平方米，总房价款2775143元；房屋交付时间为2017年5月31日，如逾期交房超过60日，买受人有权退房。合同签订当日，原告支付了购房款1295143元、维修基金55502元、搭板费9000元，加上之前支付的定金100000元，共计支付1459645元。同年10月20日，原告与被告工行南明支行签订《个人购房借款／担保合同》，获得贷款1380000元。当日，被告弘宇公司向原告出具借款凭据一张，其上注明贷款金额1380000元，收款人为被告弘宇公司。自2015年11月20日至2018年12月20日，原告已还贷款38期，其中归还本金366260.49元、利息187892.98元，合计554153.47元。原告已全面履行合同义务，按时支付购房款，但被告弘宇公司未履行合同义务，逾期交房已超过一年零九个月。综上，被告弘宇公司的行为已经构成根本违约，现原告为了维护自身合法权益，特诉请如前。被告弘宇房开辩称，一、违约金过高，应当依法调减。虽然《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任有明确的规定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当逾期交房违约金过分高于原告的实际损失的，依法应予调整。原告购买涉案房屋是为了自身居住使用，逾期交房给原告造成的损失就是租金损失。涉案房屋位于贵阳市南明区，属于《贵阳市住宅土地登记划分》所确定的前四级地段之外的五级地段，该类地段住宅类房屋租金指导价为7～15元／平方米／月，则涉案房屋的年租金（按套内面积计算）为12411元至26595元之间，系总房价款2775143元的0.4%至1%的年利率，而按照合同约定则年利率为其7.3倍至18.25倍。因此，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过分高于原告的实际损失，应当予以调整；二、原告存在逾期付款及逾期缴纳其他税费情形，被告交房、交付相关文件及办证期限应依法顺延，违约金的计算时间也应当扣除顺延时间；三、逾期交房违约金应计算至2018年6月5日。案涉房屋已于2018年6月5日竣工验收合格，符合交房条件。被告也通过登报等方式通知业主收房，现已有一半以上业主入住。原告因自身原因没有收房，应当承担未收房所造成的后果；四、本案的合同不是格式合同。本案的合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，相关条款原告均知晓并同意，被告也已经充分提示并要求原告仔细阅读、了解合同的内容条款，不存在原告所称的不了解合同条款及合同内容中对原告不利的情形。被告工行南明支行未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《弘宇·琉森堡认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、POS签购单2份、《收据》4份、《购房交款单》2份、中国工商银行《借款凭证》1份及《现金存款凭条》1份、《维修资金交存通知书》及POS签购单1份、工商银行南明支行《借记卡账户历史明细清单》、贵州日报、竣工验收备案表等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈盈因欲购买被告弘宇房开开发建设的弘宇·琉森堡项目的商品房，于2015年9月20日、24日分两次共计向被告弘宇房开交付了购房定金10万元。同年10月9日，原告陈盈（买受人）与被告弘宇房开（出卖人）正式签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为南明区房屋，房屋建筑面积187.81平方米，套内建筑面积147.75平方米；房屋总价款2，775，143元，买受人应于合同签订之日交付首期房款1，395，143元，余款138万元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告陈盈于当日交纳了首期购房款1，295，143元、搭板费9000元，并同时向贵阳市住建局维修资金缴费账户缴纳了维修资金55，502元。2015年10月，原告陈盈（借款人）、被告工行南明支行（贷款人）及被告弘宇房开（保证人）三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，用于购买南明区房屋；贷款金额为138万元，期限10年；借款人授权贷款人将贷款一次性划入保证人在工商银行的账户；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息等承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告工行南明支行于同月20日将贷款138万元划入被告弘宇房开的工商银行南明支行账户。被告弘宇房开于同月28日向原告陈盈出具书面《收据》，明确收到原告陈盈购房款138万元。2017年5月30日，被告弘宇房开在《贵州日报》刊登了“交房公告”，内容为：“尊敬的楼业：大平层44#号楼现已具备交房条件，于2017年5月31日起携带本人身份证原件、复印件、商品房买卖合同以及付款收据到营销中心办理相关交房手续。”然案涉商品房直到2018年4月10日才经勘察、设计、监理、建设等单位评定合格，于同年6月5日在贵阳市南明区建设局完成工程竣工验收备案手续。2019年1月9日，原告陈盈因被告弘宇房开未能按约交付商品房，遂向本院提起起诉。原审庭审中，被告弘宇房开认可因消防未通过验收，案涉商品房至开庭时仍不具备交房条件，并称再过三个月公司就能取得竣工备案表，办理交房手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈盈与被告弘宇房开签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》签订后，原告陈盈按约支付了全部购房款，已全面履行了自己的合同义务，理应取得合同约定的商品房，然被告弘宇房开却未能按约交付房屋，至今已逾期超过60日，其行为已构成违约，应对此承担违约责任。本案争议的焦点是：逾期交房违约金的计算标准以及计算期限。对此，本院认定如下：一、逾期交房违约金的计算标准。虽然《商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约责任，但被告弘宇房开在审理中提出合同约定过高，请求法院依法调减。本案中，由于原告陈盈没有举证证明自己的实际损失，故本院认定逾期交房给原告陈盈造成的实际损失即为不能按约取得案涉商品房使用而产生的房屋租金损失。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的《关于贵阳市房屋租金指导价的公告》，案涉商品房处于四级地以外区域的五级地段，租金指导价为7～15元/平方/月，因此，案涉商品房的月租金为1314.67元～2817.15元。而按照合同约定，按总房价款日万分之二计算，每月（按30天）违约金则为16，650.85元，已过分高于月租金。故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告弘宇房开的请求符合法律规定，本院予以采纳。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，逾期交房违约金应在租金指导价的基础上上调30%，即按案涉商品房的建筑面积，以每月19.5元的标准予以计算。二、逾期交房违约金的计算期限。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金自2017年6月1日起计算，至案涉商品房交付之日止。对于被告弘宇房开提出的扣减违约金计算期限的辩解意见，首先，《商品房买卖合同》中并没有约定按揭贷款取得的时间，仅仅只约定了原告陈盈提交办理银行按揭贷款手续的时间，且审理中被告弘宇房开并未举证证明原告陈盈有逾期提交办理银行按揭贷款手续的事实。另外，虽然被告弘宇房开于2017年5月30日即在《贵州日报》上刊登了交房公告，然此时案涉商品房并不具备交房条件，被告弘宇房开直到2018年6月5日才完成工程竣工验收备案手续，该公告显然属于虚假公告。此后，被告弘宇房开也未再履行通知交房义务。综上，被告弘宇房开的辩解理由均不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、贵州弘宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈盈支付逾期交房违约金（从2017年6月1日起至本市南明区房屋交付之日止，按每月每平方米19.5元，以建筑面积187.81平方米计算）；二、驳回陈盈的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，652元，由陈盈承担5274元，贵州弘宇房地产开发有限公司负担7378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  涂竹君人民陪审员  李 江人民陪审员  陈玉梅二〇二〇年三月十日书 记 员  李立佳