湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初609号原告（反诉被告）何德征，男，1979年1月4日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市荷花街道办事处南市。委托代理人吴云，湖南声威律师事务所律师。被告（反诉原告）孙姣，女，1988年12月16日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。委托代理人陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。原告（反诉被告）何德征与被告（反诉原告）孙姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）何德征及其委托代理人吴云，被告（反诉原告）孙姣及其委托代理人陈梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德征向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《门面房买卖合同》合法有效；2、判令被告履行《门面房买卖合同》合同义务，配合原告办理产权变更登记手续；3、本案诉讼费由被告负担。被告孙姣辩称：1、原、被告签订的《门面房买卖合同》属于附条件生效合同，因约定的生效条件未成就而未生效，原告要求确认该合同合法有效于法无据；2、《门面房买卖合同》未依法生效，原告无权要求被告配合办理产权变更手续；3、原告要求被告承担本案诉讼费没有事实及法律依据。反诉原告孙姣向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原、被告签订的《门面房买卖合同》已于2019年9月16日解除；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告何德征辩称：1、反诉原告无权解除合同；2、反诉原告数次约反诉被告办理房屋过户手续又屡屡爽约，现又请求解除合同有违诚信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年各出资650000元合伙购买了位于浏阳市㎡门面1处，并双方办理了产权登记手续，登记权证号为：湘（2019）浏阳市不动产权第0004838号，登记权利人为原告和被告，二人系按份共有。2019年5月10日，被告向原告出具借条1份，内容为：“今借何德征人民帀共计肆拾万元整（￥400000.00），借款期限共贰年（两年）从借据时间期间利息以农商银行利率为准，由借款人支付，如借款到期未全款还以购买价陆拾伍万元作抵还款。”2019年5月15日，被告在该借条下方手写载明：“已收到人民币共计肆拾万元整（￥400000.00）。”2019年6月24日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《门面房买卖合同》，约定甲方将坐落于浏阳市集里街道办事处礼花路、建筑面积为108.5㎡、房屋所有权证号和国有土地使用权证号均为004838的门面房1间作价人民币650000元转让给原告。合同第三条约定：“乙方在2019年6月24日前应向甲方给付定金人民币623500元整（大写：陆拾肆万叁仟伍佰元整），上述定金在乙方付款时充抵房款。”；第四条“付款时间及方式”约定：“乙方应于本合同生效，过户后3日内将该房屋尾款26500元整（大写：贰万陆仟伍佰元整）款付给甲方。具体付款方式：银行转账。”；第五条约定：“甲方承诺在本合同生效之日起3日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。”；第七条约定：“甲、乙双方同意，在乙方偿还完贷款之日起30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。”；第八条约定：“本合同自甲乙双方签字并打款之日起生效。”合同签订后原告向被告支付定金250000元，因尚有部分定金原告未按约支付，被告多次催促，原告均以被告欠其400000元借款、并双方早已约定以该借款抵扣房款为由拒绝支付，在双方就剩余定金无法达成一致意见后，被告于2019年9月16日将原告所支付的250000元定金通过银行转账方式退还给了原告。此后，原、被告分别于2019年11月15日、11月21日、11月27日三次协商去浏阳市政务服务中心办理房屋产权变更登记手续，但均因客观原因最终未办成，为此，原告提起本案诉讼，被告则在法定期限内提起反诉。诉讼过程中，经本院释明，反诉原告同意变更诉讼请求为：请求法院依法解除与反诉被告签订的《门面房买卖合同》。以上事实，有当事人陈述、《门面房买卖合同》、借条、不动产登记证书、银行流水、微信聊天记录等证据证明，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原、被告签订的《门面房买卖合同》约定被告应于2019年6月24日前给付原告购房定金623500元，否则被告有权拒绝为其办理房屋产权变更登记手续，现原告仅在向被告支付定金250000元的情况下要求被告为其办理房屋产权变更登记手续，该请求有违合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。原告辩称其中有400000元的房款系与被告欠款进行了充抵，故原告仅需支付部分定金，但从双方订立的借据来看，被告所负债务尚未到期，在未经被告本人同意下原告无权主张债务抵销，因此，对于原告该抗辩本院不予采纳。关于反诉。被告在收到原告的部分定金后多次向原告催促给付其余定金，但原告均以债务抵销为由拒绝给付，后被告于2019年9月16日将原告已支付的250000元定金又退还给了原告，以及双方三次协商去房管部门办理房屋产权变更登记手续未果，原告因而向本院提起诉讼，可见，原、被告均以自己的行为表明不再履行合同义务，双方合同目的已无法实现，且本案原告确实违约在先，作为合同守约方被告有权主张合同解除，加之被告在诉讼过程中经本院释明后同意变更诉求为请求法院依法解除与原告签订的《门面房买卖合同》，因此，被告主张解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持。另外，原告主张确认双方签订的合同合法有效，对此认为，原、被告签订的《门面房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，但该合同已由本院依法予以解除，故原告该主张已无实际意义，本院将不在判决主文中再作确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十九条之规定，判决如下：一、解除孙姣与何德征于2019年6月24日签订的《门面房买卖合同》；二、驳回何德征的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，反诉费40元，合计80元，由何德征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年三月二十三日书记员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。