湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12150号原告：湖南天信文创发展有限公司，住所地长沙市天心区雀园路568号创谷广告产业园B1栋1006房。法定代表人：张勇刚，董事长。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南有野电子商务有限公司，住所地长沙市天心区雀园路568号创谷产业园A1栋701-702室。法定代表人：杨程凯,执行董事兼总经理。原告湖南天信文创发展有限公司与被告湖南有野电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎冕芝到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年6月19日签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》；二、判令被告按43元/平方米/月标准向原告支付2019年3月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2019年11月30日为38352元；三、判令被告立即腾退位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园A1栋7楼701-702号房屋（面积99.1平方米）并交还原告；四、判令被告按43元/平方米/月标准向原告支付自合同解除次日起至被告腾退房屋实际交还原告之日止的房屋占有使用费；五、判令被告向原告支付因导致合同解除的违约金12784元及逾期支付租金的逾期付款违约金（其中以25568元为基数，按日利率万分之六为标准，从2019年3月1日计至实际清偿之日止；其中以12784元为基数，按日利率万分之六为标准，从2019年9月1日计至实际清偿之日止；暂计至2019年11月30日为4893元）；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月19日，原被告签订《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》，约定了被告承租原告写字楼的位置、面积、期限、租金及违约责任等。原告在签订合同后将房屋交给被告使用，被告从2019年3月1日起未按约支付原告租金，给原告造成损失。原告诉至本院，酿成纠纷被告未答辩，亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭应诉，视为对自身诉讼权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2017年6月19日，原告与被告签订了《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》（编号CGXZLZLAT-045），约定：被告承租原告的位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园A1栋701-702房，建筑面积为99.1平方米，租金按建筑建面积计算；租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止；自租赁开始日起第一年租金为每平方米每月43元，第二年43元，第三年43元，第四年50元，第五年52.50元；第2、3、4、5年的租金按租赁周期（自租赁开始日起，每6个月为一个租赁周期，租赁周期不按日历周期计算）支付，支付时间为租赁周期开始前30日以前支付；本合同因任何原因被解除，在合同解除之日起10日内，承租人应负责将标的房屋恢复原状并交还出租人；对承租人的装修改造或任何物品，出租人有权要求承租人拆除并搬出，并将清洁整齐状态完好的标的房屋交还出租人；如承租人要求免于拆除或搬出其物品，出租人可独立判断决定是否同意；若出租人同意的，则装修改造和物品均归出租人所有；承租人在签订本合同当日向出租人支付相当于第一年一个月租金4260元的履约保证金，在承租人违约的情况下，出租人有权根据情况直接扣除履约保证金的部分或全部；由于一方违约行为导致对方行使权利解除本合同的违约方应于本合同被解除后一个月内向对方支付相当于当年三个月租金的违约金，但出租人应同时退还承租人租赁保证金和承租人已交但未实际租用期间的租金；承租人未按期支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之三承担逾期付款违约金，逾期累计超过15天的，出租人有权解除合同；双方另约定了送达地址等。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告向原告支付了履约保证金4260元。因被告未按期支付租金，原告诉至本院，本院于2019年6月5日作出（2019）湘0103民初3465号民事判决书，判决：一、由被告湖南有野电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南天信文创发展有限公司自2018年6月19日起至2019年2月28日止的租金35878元，并支付截至2019年2月28日的违约金4994元，以及此后的违约金（此后的违约金按日万分之六的标准计算至全部租金被支付之日止）；二、驳回原告湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告继续从2019年3月1日起拖欠租金至今，逾期已超过15天，原告诉至本院，酿成纠纷。另查明，本院于2020年1月17日将起诉状副本送达给被告。目前，被告仍占有涉案房屋。被告未举证证明其已向原告说明未按时足额支付租金的理由及其还款承诺、已通知原告终止履行合同、腾空房屋、请求原告收回租赁物等。原告既未通知被告自行收回房屋，也未实际收回。原告在庭审中表示，房屋硬装修可以保持现状，房内物品原告不需要。原告主张以三个月租金作为合同解除的违约金，并同意从中扣除被告所交的全部履约保证金4260元；因被告在实际租赁期间内仍欠付租金，故原告不需要退还被告已交但未实际租用期间的租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效。原告交付房屋后，因被告逾期支付租金超过15天以上，已构成违约，原告已通过诉讼要求被告支付租金，但被告仍然继续拖欠，故原告根据约定有权解除合同。因原告未向被告发出解除通知，故合同应自原告起诉状副本送达被告之日即2020年1月17日起解除。被告违约，应承担返还房屋、偿付租金或占有使用费、违约金的民事责任。本案争议焦点为原告要求被告支付从2019年3月1日起至租赁物返还之日止的租金和占有使用费是否符合诚实信用原则？因被告未及时通知原告终止履行、腾空房屋、请求收回租赁物等，法律不宜课以出租人超出一般生活常理的高度注意义务。鉴于生活中存在承租人中止营业后又继续营业的情形，且根据租赁物的现状，原告无法准确判断被告具有终止履行等意思表示。由于租赁合同为继续性合同，在履行过程中，因承租人未按时足额支付一定时间的租金，出租人可就此时间段的租金提起诉讼，不是必须一并请求解除合同；若裁判后承租人自愿履行的，租赁合同可以继续履行。从现行法律规定来看，法律并未赋予出租人强行收回租赁物的权利；出租人发现承租人违约后已提起了诉讼，再行诉讼请求解除合同、返还房屋亦属正常；为免却进一步纷争，出租人诉助公力救济而未自力救济本就符合法律之精神。因此，原告请求被告支付从2019年3月1日起至合同解除之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付从合同解除次日起的占有使用费，原则上应予准许，但在终止时间上应据实裁量。由于该房屋占有使用费可以参照租金标准计算，原告在判决生效后即负有防止损失进一步扩大的义务，可以申请强制执行以收回租赁物，而不必一味等待被告返还；鉴于被告已无法联系，根据公平原则，为均衡保护双方利益，被告应向原告支付从2019年3月1日起至判决生效之日止的租金，超出部分不予支持；同时考虑到存在被告向原告主动返还租赁物的可能性，故若被告在判决生效前主动返还房屋的，被告应向原告支付从合同解除次日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。由于原告主张扣除的履约保证金与因逾期支付租金导致合同解除的违约金及因逾期支付租金导致的违约金性质相同，均由被告同一违约行为引起，均与实际损失相当，故原告不能同时请求，亦不能获得多重保护；鉴于原告认可合同解除的违约金金额较高，故本院酌情支持该项违约金。经核算，该项违约金为12783.90元，超出部分不予支持；因原告同意从中抵销其应退还被告的履约保证金4260元，故被告还应向原告支付合同解除的违约金8523.90元。本院已释明双方可就合同解除后的后果一并处理，但因被告缺席，未就其合同解除后的后果提出请求或抗辩，故被告一方合同解除后的后果不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年6月19日签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》；二、被告湖南有野电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内腾空位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园A1栋7楼701-702号房（建筑面积99.1平方米）并返还给原告湖南天信文创发展有限公司；三、被告湖南有野电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖南天信文创发展有限公司支付从2019年3月1日起至2020年1月17日止的租金（按建筑面积99.1平方米、每平方米每月43元标准计算）；四、被告湖南有野电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖南天信文创发展有限公司支付从2020年1月18日起至判决生效之日止的房屋占有使用费，但若被告在判决生效前主动返还房屋的，被告湖南有野电子商务有限公司应向原告支付从2020年1月18日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（按建筑面积99.1平方米、每平方米每月43元标准计算）；五、被告湖南有野电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内支付因其未按时足额支付租金导致合同解除的违约金8523.90元给原告湖南天信文创发展有限公司；六、驳回原告湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1200元，减半收取计600元，由被告湖南有野电子商务有限公司负担（此款原告已预交，由被告湖南有野电子商务有限公司直接支付给原告湖南天信文创发展有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  曹淑伟二〇二〇年三月十八日法官助理郭兴娟代理书记员  孙珲璐附件法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。