广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终385号 上诉人（原审被告）：王秀峰，男，1963年7月30日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审原告）：广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路301号万和福龙苑9栋1单元102号房，统一社会信用代码91451481669711648N。 负责人：黄明，经理。 上诉人王秀峰因与被上诉人广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案，于2020年3月12日传唤当事人组织询问，上诉人王秀峰到庭参加询问，被上诉人天蓝物业公司的负责人经本院传票传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。 王秀峰提交民事上诉状载明上诉请求：1.撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初933号民事判决，改判驳回天蓝物业公司的起诉；2.本案一审、二审诉讼费用由天蓝物业公司承担。询问中明确上诉请求：1.撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初933号民事判决，改判驳回天蓝物业公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由天蓝物业公司承担。事实和理由：（一）天蓝物业公司未按照物业服务合同约定提供相应服务。1.小区外墙由于风吹日晒，已出现斑驳脱落，但物业公司并未维修粉刷，对小区共用部分的维护和管理不到位。其房子从2013年开始漏水，曾多次要求物业公司维修，但一直没有维修。2.万郡华府小区在本小区土地上设卡、祥兴酒店在本小区出入口设卡，万郡华府小区未经本小区业主同意，在3号楼旁本小区的道路上挖了排污口和3个巨大的化粪池，但物业公司并未出面制止或者协调处理，存在严重的失职行为。小区路灯很多老化变暗或者坏掉，但物业公司不及时修理更换，公共区域晚上照明不足。物业公司对共用设施的设备及运行的维护和管理不到位。3.物业公司收取的每平方米0.5元的物业管理费应包含了垃圾清扫和清运的费用，物业公司诉请的垃圾清运费属于重复收费。小区垃圾乱扔、杂物随意摆放、占道经营等脏乱差现象突出。物业公司对公共环境卫生管理失职。4.本小区为开放式小区，物业公司只设了一个岗亭，安排一个保安人员上班，保安经常不在岗，导致小区偷盗事件时有发生，且没有对车辆进行登记，车辆随意进出和停放，物业公司对公共秩序维护不到位。5.物业公司未公布物业管理费用收支账目，而且存在加价收取电费的现象。综上，天蓝物业公司未按照物业服务合同约定提供相应服务，故其不应支付物业费和专项维修基金。 天蓝物业公司未到庭参加询问，庭前提交书面答辩状辩称，1.房屋漏水属房屋质量问题，也有部分是业主违规装修破坏了房屋结构导致，不是物业公司的责任。外墙开裂也是房屋质量不佳导致，业主一味要求物业公司承担维修责任于法无据。由于大部分业主拖欠物业费，物业公司经营入不敷出，原来的2人值班被迫减少为1人值班，巡视时岗亭只能暂时关闭。2.万郡华府小区在本小区土地上设卡、祥兴酒店在本小区出入口设卡，挖了排污口、化粪池，是几个单位之间的通行权、用益物权问题，不是物业公司可以解决的。3.涉案小区是开放型商业街，没有固定停车位，也没有收取业主的停车费，所以业主要求物业公司提供停车位是不合理的诉求。4.物业公司负责公共设施的卫生、清理垃圾，但并不负责垃圾的运输和处理，收取的垃圾清运费是物业公司为环卫站代收。5.小区由于没有实现一户一表，每月都是物业公司先垫付电费，然后根据各户的分表显示的用电量进行担，各户分表累计的耗电量与总表的耗电量有差额，应当由全体业主分担。综上，天蓝物业公司提供的物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益，虽然提供的物业服务不尽完美，但是由于部分业主拖欠物业费所导致，不应成为业主拒付物业费的理由。请求二审法院维持原判。二审诉讼过程中，天蓝物业公司于2020年3月18日提交补充答辩意见，决定放弃要求王秀峰支付违约金的主张。 天蓝物业公司向一审法院起诉请求：1.王秀峰向天蓝物业公司支付拖欠的物业服务费6324.5元，专项维修基金743.4元，代收生活垃圾处理费105元，代收电费1680.6元，电损公摊169.3元，共9022.8元；2.以各项费用欠费数额为本金，分别自首次欠费之次日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金，暂计至2019年9月9日为5000元。 一审法院认定事实：2007年12月1日，天蓝物业公司与王秀峰签订《前期物业管理服务协议》，约定由天蓝物业公司为凭祥市祥兴国际商业街8号楼816号业主王秀峰提供物业管理服务；物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理，共有设施设备及其运行的维护和管理，区域内公共卫生管理，区域内交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰管理等；物业管理服务费标准为按建筑面积住宅物业每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米1.5元；公共水电费用按户据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；受有关单位委托，可提供水费、电费等代收代缴服务；各项费用业主应在每月5日前交纳当月费用，不按时足额交纳则按每日3‰支付违约金。合同签订后，天蓝物业公司依约为业主提供了物业管理服务。王秀峰是凭祥市祥兴国际商业街8栋816号房产的业主，王秀峰的商业物业面积为38.09平方米，住宅物业面积为88.05平方米，自2014年5月至2019年3月未给付专项维修基金743.4元，2014年5月至2019年9月未给付物业服务费6324.5元。王秀峰所在小区存在物业服务质量瑕疵，造成部分业主对物业服务不满从而拒交物业服务费用。 一审法院认为，关于天蓝物业公司诉请的物业服务费、专项维修基金、生活垃圾处理费、电费电损、违约金等费用王秀峰是否应当支付的问题。天蓝物业公司与王秀峰签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。天蓝物业公司作为物业管理服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，故其要求王秀峰给付物业服务费、专项维修基金的诉讼请求，符合相关规定，一审法院予以支持。其诉请要求业主支付的代收生活垃圾处理费、代收电费、电损公摊，王秀峰不予认可，天蓝物业公司又没有提供相应证据证实已经实际发生，一审法院不予支持。其诉请要求以各项费用欠费数额为本金，分别自首次欠费之次日起至实际履行之日止按每日3‰支付违约金的诉讼请求，因王秀峰不按时交纳物业管理服务费用已构成违约，则依法依约应支付违约金，但天蓝物业公司以起诉之日王秀峰所拖欠的各项费用总数为基数，从第一期拖欠之次日起计算违约金显然不妥，因为根据合同约定，违约金应分别以王秀峰每期所拖欠的数额，从逾期支付之次日起计算至判决付款之日止，故本案的违约金应分别以每期（每月）产生的物业管理服务费97.35元、专项维修基金12.61元为基数，物业管理服务费分期分别从每期逾期支付之次日即2014年5月6日起至2019年9月6日期间的每月6日，专项维修基金分期分别从每期逾期支付之次日即2014年5月6日起至2019年3月6日期间的每月6日，均按每日3‰为标准分段计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，对天蓝物业公司超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。 在双方签订的前期物业管理服务协议中，虽然约定了天蓝物业公司对房屋共用部位进行维护、管理等服务项目及服务质量标准，但王秀峰提供的证据材料不足以证明其主张的天蓝物业公司在履行合同中构成根本违约，应驳回诉讼请求的意见。天蓝物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不应提倡。同时，天蓝物业公司作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：一、王秀峰于本判决生效之日起十日内向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司支付物业管理服务费、专项维修基金共7067.9元；二、王秀峰应分别以每期物业管理服务费97.35元、专项维修基金12.61元为基数，物业管理服务费分期分别从2014年5月6日起至2019年9月6日期间的每月6日，专项维修基金分期分别从2014年5月6日起至2019年3月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准，向广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司分段计付违约金直至本案生效判决确定的履行期限届满之日止；三、驳回广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，减半收取计75元，由广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司负担24元，王秀峰负担51元。 本院二审期间，王秀峰提供了2015年天蓝物业公司代收电费收款收据，拟证明天蓝物业公司存在多收电费的情况，也进一步证明天蓝物业公司服务不到位的情况。天蓝物业公司未到庭参加询问和质证。本院认证意见如下：王秀峰上诉虽然请求驳回天蓝物业公司的诉讼请求，但因一审法院对于天蓝物业公司关于代收电费部分的诉讼请求未予支持后天蓝物业公司并未提起上诉，本案二审仅限对于王秀峰应否支付物业管理费、专项维修基金及违约金方面进行审理，对于天蓝物业公司代收电费部分不予审理，故对于王秀峰提供的上述证据不予评述和认定。 王秀峰提出一审法院漏查天蓝物业公司未尽到合同义务的具体情形和存在服务不到位问题以及主张天蓝物业公司不是存在物业服务质量瑕疵，而是构成根本违约，造成部分业主拒交物业服务费用。因该问题涉及适用法律予以分析，本院将在裁判理由作为争议焦点予以评述。对于一审法院查明的其他事实，当事人没有异议，本院予以认定。 本院认为，关于天蓝物业公司是否存在履行物业服务不到位，是否构成根本违约的问题。由于天蓝物业公司管理的涉案小区属于开放型商业街，四通八达，人员来往密集，管理上比封闭型小区难度大。双方在履行合同过程中，本应由天蓝物业公司按合同约定提供满意的服务质量，业主按时按约交纳物业服务费。王秀峰一审中提供的照片一组、视频等证据，是近期拍摄的照片和视频，不能反映历年来天蓝物业公司提供物业服务的真实情况，而王秀峰及部分业主从2012年起陆续不支付物业管理费、专项维修基金，还拖欠了天蓝物业公司垫付的电费、公共电损费、垃圾清运费等，制约了天蓝物业公司的投入和运营，导致天蓝物业公司在履行合同上存在瑕疵，但尚不能证明天蓝物业公司履行物业服务不到位，也不能证明天蓝物业公司构成根本违约。至于王秀峰主张天蓝物业公司未对房屋漏水、外墙脱落给予维修，因房屋漏水、外墙脱落属于房屋质量问题，而业主不缴纳专项维修基金等原因，天蓝物业公司没有相关资金进行维修，不能就此认定天蓝物业公司存在根本违约。至于王秀峰主张卫生状况差、保安不到位、车辆乱停放等，除了开放型小区特殊情况外，还有业主的自觉性等因素影响，也不能就此认定天蓝物业公司存在根本违约。 关于王秀峰应否支付物业服务费、专项维修基金的问题。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本案王秀峰除了拖欠物业服务费外，还拖欠天蓝物业公司代交的电费、生活垃圾费以及专项维修基金等长达五年多，其自己未履行交纳费用的义务。天蓝物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交或减免物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。因此，对于王秀峰提出其不应缴纳物业管理费、专项维修基金的上诉意见，本院不予采纳。 天蓝物业公司于二审期间放弃要求王秀峰支付违约金的请求，因该事项属于天蓝物业公司对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。故本院对于一审判决关于违约金的判项予以撤销。 综上所述，王秀峰的上诉请求不能成立，应予驳回，但因天蓝物业公司放弃主张违约金的请求，故对一审法院该项判决予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初933号民事判决第一项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初933号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费150元，减半收取计75元，由广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司负担24元，王秀峰负担51元。二审案件受理费75元（王秀峰已预交），由上诉人王秀峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇二〇年三月二十日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。