江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1114号原告：饶天鸣，男，1954年4月16日出生，住上海市嘉定区。原告：林郑春梅，女，1947年4月19日出生，住上海市嘉定区。原告：蔡智惠，女，1959年3月23日出生，住上海市嘉定区。原告：林秋君，女，1976年10月1日出生，住上海市嘉定区。原告：邹素美，女，1954年12月27日出生，住上海市嘉定区。原告：黄振源，男，1967年5月15日出生，住上海市嘉定区。原告：饶天鹉，男，1952年1月6日出生，住上海市嘉定区。原告：林宝藏，男，1942年10月3日出生，住上海市嘉定区。原告方共同委托诉讼代理人：庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。原告方共同委托诉讼代理人:吴佩炜，上海市福隆律师事务所律师。被告：苏州赫烜商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市南环西路1110-21号。法定代表人：盛建茂。委托诉讼代理人：管赛龙，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏与被告苏州赫烜商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。被告苏州赫烜商业管理有限公司在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后作出（2019）苏0507民初1114号民事裁定书，裁定驳回被告苏州赫烜商业管理有限公司对本案管辖权提出的异议，后被告不服，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，该院作出（2019）苏05民辖终520号民事裁定，裁定驳回上诉，维持本院作出的裁定。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员黄坚担任审判长并主审，人民陪审员戴骏、袁美华参加评议。审理中，原告申请追加相城区元和金茂小吃店、龙鑫伟汽车租赁服务（苏州）有限公司、相城区元和飞歌汽车用品店、相城区元和郭仲丽小吃店、相城区元和卡迷汽车用品经营部、苏州学思堂教育咨询有限公司作为第三人参加诉讼，后又撤回追加申请，本院予以准许。本案于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏的共同委托诉讼代理人庄晓骏、吴佩炜，被告苏州赫烜商业管理有限公司的委托诉讼代理人管赛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏起诉请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告归还位于苏州市相城区元和街道采莲路1079号房屋；3、判令被告支付房屋租金(自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止，按租赁合同约定的计算标准计算)；4、判令被告支付违约金186000元(年租金30%)；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市相城区元和街道采莲路1079号房屋，面积约1178平方米，用途为沐浴(足浴)、桑拿、棋牌、酒店等。租金按先付后用原则，每半年支付一次，2018年6月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金310000元；2018年12月31日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金310000元等等。自2018年7月至今，原告多次向被告讨要租金，被告也多次向原告承诺会立即支付租金，但每次承诺后又拖延不付。另一方面，原告在合同签订时已将房屋交付给被告使用，目前被告仍在该处正常营业。另被告将部分房屋面积分割后，转租他人、收取租金。原告认为，被告承租原告的房屋已长达8个月，按照合同约定，被告应当付给原告12个月的租金(其中后6个月为先付后用的租金)，然而被告至今未支付任何租金，是明显的违约行为，应当承担相应的违约责任.特诉至贵院，望判如所请。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为请求判令被告支付原告2018年7月1日起至2019年12月31日止的租金945500元，后续的租金和占有使用费保留另行起诉的权利。被告苏州赫烜商业管理有限公司辩称，第一，不同意解除原、被告之间的房屋租赁合同，原告知道被告租赁该房屋后用于转租，此次被告之所以未能及时支付房租，是因为此前的次承租人被刑事处罚之后拖欠租金至今导致被告无力支付，所以不是被告主观上不想支付，且其他次承租人涉及到民生各行各业，比如餐饮、汽修、培训学校等等，一旦解除合同，给次承租人带来影响很大，所以被告认为合同还是可以继续履行。且不存在后续租金付款的障碍，被告同意后续次承租人支付的租金直接支付给原告。第二，关于租金问题，根据合同约定的依法计算的租金被告予以认可。第三，关于违约金，被告认为过高，虽然有合同约定，但是该约定显然是有违公平原则，原告只是迟延收取房屋租金，不存在其他的经济损失，被告只同意按同期银行贷款利率支付欠付租金的利息。经审理查明，2018年5月14日，原告饶天鸣作为出租方（甲方），被告苏州赫烜商业管理有限公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方坐落于苏州市相城元和街道采莲路1079号——1089号的房屋，房屋建筑面积约1178平方米，房屋用途为商业用房。乙方承诺，租赁该房屋的用途为沐浴(足浴)、桑拿、棋牌、酒店。在租赁期间内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途。关于租赁期限，双方约定自2018年7月1日起至2023年6月30日止，共计5年。关于租金、支付方式和期限，双方约定该房屋不含税的年租金为：第一年620000元、第二年651000元、第三年683550元、第四年717728元、第五年753614元(每年递增5%，四舍五入)。租金发票每年由乙方先将税金交甲方后由甲方代办。租金按先付后用的原则，每半年支付一次，乙方应于：2018年6月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金310000元；2018年12月31日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金310000元；2019年6月30日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金325500元；2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金325500元；2020年6月30日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金341775元；2020年12月31日前支付2021年1月1日至2021年6月30日的租金341775元；2021年6月30日前支付2021年7月1日至2021年12月31日的租金358864元；2021年12月31日前支付2022年1月1日至2022年6月30日的租金358864元。2022年6月30日前支付2022年7月1日至2022年12月31日的租金376807元；2022年12月31日前支付2023年1月1日至2023年6月30日的租金376807元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日乙方应支付违约金1000元。双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：1、甲方出租的房屋不符合本合同的约定，或者甲方出租的房屋因甲方原因危及乙方人身安全的；2、乙方违法经营，受政府管理机关处罚的；3、乙方逾期支付租金超过15日的；4、乙方未经甲方书面同意，擅自改变该房屋用途的；5、因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；6、乙方未经甲方同意擅自转租、转让该房屋承租权，或者由他人承包经营、租赁经营的。甲方、乙方如出现上述情况，应视为违约。如甲方违约，甲方除应退回保证金及乙方未使用该房屋期间的租金外，还应支付年租金的30%作为违约金。如乙方违约，除乙方交纳的保证金及未使用该房屋期间的租金不予退还外，乙方还应支付年租金的30%作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查，案涉出租房屋系八原告共同共有。被告承租后，将房屋转租给了他人。庭审中，双方确认合同签订后至今，被告未向原告支付过租金，但原告收取过100000元的保证金，原告同意将保证金抵扣被告欠付的租金。另因房屋由被告转租给了他人，原告明确本案中不要求返还租赁房屋，将来原告与次承租人协商解决房屋返还事宜。以上事实，由《房屋租赁合同》、不动产权证书及当事人的陈述等证据为证，本院对此予以确认。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告主张合同系原告饶天鸣作为出租人签订，但房屋系八原告所有，不清楚原告饶天鸣系代表其他所有人签订合同还是饶天鸣从其他所有人处承租房屋再转租给被告，故认为原告起诉的主体存在问题。对此，原告明确系原告饶天鸣代表其他所有人出租房屋，其他所有人对饶天鸣作为出租人签订合同是认可的。本院认为，饶天鸣本身系房屋的所有人之一，庭审中，其他所有人亦认可饶天鸣代表签订合同的行为，故本案原告的主体适格。《房屋租赁合同》约定乙方逾期支付租金超过15日即为违约，甲方有权书面通知解除合同。合同签订后，被告至今未支付过租金，故符合合同约定的解除条件，原告可要求解除合同。庭审中，原告确认此前没有向被告发过解除通知，故起诉要求解除合同，本院对该诉讼请求予以支持。另原告主张被告支付2018年7月1日起至2019年12月31日的租金人民币945500元，符合合同约定，本院亦予以支持。因原告同意保证金抵扣租金，故被告尚需支付上述租期的租金人民币845500元。后续的租金或合同解除后的占有使用费原告表示本案中暂不主张，保留另行起诉的权利，此系原告对自己权利的处分，本院予以尊重。关于违约金，被告主张过高，认为原告的损失除了利息损失之外没有其他损失，故要求调低。对此原告认为被告承租以来即未支付过租金，严重违约，且合同对违约金标准进行了约定，故该约定并不算高，原告的损失不仅包括利息损失，还包括起诉主张权益的费用等。本院认为，合同约定承租方逾期支付租金的，每逾期一日应支付违约金1000元，另合同还约定承租方违约的，保证金不予退还，承租方应支付年租金的30%作为违约金。虽然逾期付款违约金的约定确实过高，但原告并未主张该款，且在本可以按照合同约定在被告违约不予退还保证金的情形下同意保证金抵扣欠付的租金，仅主张按照年租金的30%计算违约金，原告的主张合情合理。反观被告，双方签订期限为5年的合同，但被告自2018年7月1日租赁期开始至今未向原告支付过租金，还存在未经原告同意转租的行为，被告的违约情形严重。另从各笔租金应付之日起至今，违约金186000元仅为以年利率15%左右计算的利息，故原告主张的违约金并不过分偏高，而在合理范围内，本院对原告主张的违约金186000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏与被告苏州赫烜商业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》解除。二、被告苏州赫烜商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏自2018年7月1日起至2019年12月31日止的租金人民币945500元，扣除保证金人民币100000元后，被告苏州赫烜商业管理有限公司尚需支付人民币845500元。三、被告苏州赫烜商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告饶天鸣、林郑春梅、蔡智惠、林秋君、邹素美、黄振源、饶天鹉、林宝藏违约金人民币186000元。上述第二、三项，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017690。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币30447元、财产保全费人民币3520元，合计人民币33967元，由被告苏州赫烜商业管理有限公司负担（该款由被告苏州赫烜商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，账号：32250199743600001331036256，原告已预付的上述款项本院予以退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 黄 坚人民陪审员 戴 骏人民陪审员 袁美华二〇二〇年三月二十七日书 记 员 张慧敏