广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终98号上诉人（原审被告）：梁建锋，男，1965年1月2日出生，汉族，住广东省德庆县***********。上诉人（原审被告）：姚健梅，女，1974年2月28日出生，汉族，住广东省德庆县***********。两上诉人的共同委托诉讼代理人：姚燕山，男，1961年5月10日出生，汉族，住广东省德庆县****************。被上诉人（原审原告）：温宇萍，女，1989年4月24日出生，汉族，住广东省德庆县***********。委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈舒，广东恒益律师事务所律师。原审第三人：德庆县**********，住所地广东省德庆县******************起第6卡商铺。经营者：梁敏玲。原审第三人：梁敏玲，女，1979年10月16日出生，汉族，住广东省德庆县***********************。上诉人梁建锋、姚健梅因与被上诉人温宇萍，原审第三人德庆县**********（以下简称信诚置业中心）、梁敏玲房屋买卖合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁建锋、姚健梅及其共同委托诉讼代理人姚燕山，被上诉人温宇萍的委托诉讼代理人陆志强到庭参加诉讼，原审第三人信诚置业中心、梁敏玲经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁建锋、姚健梅上诉请求：维持一审判决第一、二项判项，撤销一审判决第三、四项判项，驳回温宇萍的全部诉讼请求，判决温宇萍归还梁建锋、姚健梅定金5万元。事实和理由：一、双方签订的《房地产买卖协议》第六条约定：“甲乙双方同意若因自然不可抗力、国家新政策、银行新政策原因……双方不存在违约，甲方需在七天内如款(不计息)退还定金及已付的房款给乙方。”根据温宇萍提供的《个人信贷业务要素变更审批表》，其不可能在七天内收到协议第二条约定的“银行通知扣赎证款”的通知。温宇萍申请赎房产证时间是2018年11月20日，审批同意时间是2018年12月20日，审批部门还未加具意见。据此，请法院审核梁建锋、姚健梅向温宇萍提出退还定金的合法性以及温宇萍是否收到了银行发出的“赎证”通知及时间。梁建锋、姚健梅履行协议的起点是温宇萍通知交第一期房款，但梁建锋、姚健梅一直未收到交第一期房款的通知，没有违约。二、请审核2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》的实质。如果温宇萍是同意梁建锋、姚健梅放弃购房的，则不存在违约；不同意梁建锋、姚健梅弃权的，催梁建锋、姚健梅交第一期房款即可，无需起诉。三、温宇萍已将本案房产卖给他人。梁建锋、姚健梅的微信记录有中介的转述：“屋主问如果今个月卖出间屋，退两万元你愿意吗？……”时间是2019年3月7日。2019年9月23日晚，经证实该房已有人居住。该事实证明温宇萍恶意签约，一房多卖，恶意侵吞定金及起诉，其行可耻。四、一审温宇萍的代理律师当庭表示梁建锋、姚健梅无需交纳温宇萍的律师费。五、梁建锋、姚健梅家庭困难，生活拮据，文化水平低。梁建锋对购房贷款政策不熟悉，以为现在买房只要交了首期，然后每期交一定的钱就可以了，于是在2018年11月17日傍晚，在别人的介绍下找到信诚置业中心（即中介），看中了本案房子。当时中介要求梁建锋交诚意金，但因梁建锋手头没钱而没有交。第二天早上，梁建锋在中介的指引下写了一张2万元的诚意金欠单。当晚，姚健梅得知后非常惊讶疑虑。19日上午，中介催约去征信处查征信后说无问题，查了流水说女方流水太少了，让有钱的话这几天造下流水；男方没有流水不怕，到时交几百元就可以办妥。之后，中介叫去银行交钱，示意梁建锋不去，只有姚健梅去。转钱时，中介告知银行业务员转5万元，姚健梅惊愕来不及反应（不是2万元吗？怎么是5万元），这期间，5万元已经转账了。后姚健梅与梁建锋在中介的指点下签下“儿戏”的协议，以为这是跟中介发生了经济关系就可以了，殊不知中介需把协议拿给房主签的。双方签本案协议前互不认识，未就协议内容进行商议，中介拟定的协议不能完全代表双方的意愿，如姚健梅与梁建锋在签名时反复强调的“如果我方不符合按揭条件，定金可以拿回来”这一重要意见未被明显写在协议中，故除房价可以认可外，其他条件因姚健梅与梁建锋文化低、无知等原因，是无法理解的。案涉5万元转账系“被定金”，所签协议是“被协议”。《房地产买卖协议》第五条“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制”（事实上该房产是押给银行的）含欺骗性，该协议应为无效。六、合同实施的每一个程序应有时间限制。第一个程序：限卖方3天内去银行办理提前还房贷手续，卖方如约了。第二个程序：卖方通知买方交款，梁建锋与姚健梅理解为7天，温宇萍收不到银行赎证通知应主动告知梁建锋与姚健梅。经向银行咨询，由于无固定收入和平常收入不高是办不到买房按揭的。梁建锋与姚健梅在29日联系中介，提出不购买该房的请求，依据是签约时中介说不符合买房按揭条件可以退定金且签约已过8、9天了。一审判决避开协议第六条的时限而附会于第二条内容，有失偏颇。如温宇萍何时要拿到银行的赎证通知是无时限的，这对梁建锋与姚健梅不公平不合理。协议中多处出现7天期限，可佐证第二程序时限应为7天，只是在表达上不够准确而已。事实上，温宇萍是拿到了银行的通知，但其不想把房卖给梁建锋与姚健梅，于是恶人先告状，欲侵吞定金。七、补充协议是中介引导双方签下，梁建锋与姚健梅是凭着减少损失的想法而签，温宇萍为得利而签，同意梁建锋与姚健梅放弃购房权的，当中的1万元赔偿款是无法律依据的。据此，请求法院支持梁建锋、姚健梅的上诉请求。温宇萍辩称，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，梁建锋与姚健梅的上诉请求没有相应的事实和法律依据支持，请求依法驳回。1.温宇萍已按约向银行申请办理赎证手续，不存在梁建锋、姚健梅提出的违约情况。2.梁建锋与姚健梅明确表示不再履行合同，其行为已经构成根本违约，温宇萍是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条依法解除案涉所有合同并要求梁建锋与姚健梅承担相应违约责任。信诚置业中心、梁敏玲未提交书面意见。温宇萍向一审法院起诉请求：1.判令解除温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》及《房地产买卖合同补充协议（附件一）》；2.判令解除温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》；3.判令温宇萍没收梁建锋、姚健梅支付的定金5万元，不予退还；4.判令梁建锋、姚健梅承担温宇萍因维权支出的律师费5000元；5.判令梁建锋、姚健梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订一份《房地产买卖协议》。协议约定：一、甲方（温宇萍）拟将位于德庆县*******宝中居商住楼706房[粤（2018）德庆县不动产权第000143号]的房地产转让给乙方（梁建锋、姚健梅）。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。二、买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为50万元；该价格包含水电天然气账户、维修资金账户过户转让给乙方；乙方应于本协议签订当天内支付甲方定金5万元。买卖合同正常履行时定金转为房款。甲方收到定金三天内到德庆县农业银行办理申请赎证手续。乙方在甲方收到银行通知扣赎证款当天支付第一期房款21万元，该款只作赎回该房地产的赎证款用，不能作他用。乙方需办理银行按揭贷款支付第二期房款24万元给甲方，该期房款由银行直接放款到甲方账户，以银行最终房款时间为准。……六、违约责任：甲方决定中途不卖，逾期不办理过户及按揭手续，逾期仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退回给乙方，另赔偿乙方5万元的违约金。由此而造成乙方经济损失的，亦由甲方负责赔偿。乙方决定中途不买，逾期不办理过户及按揭手续、逾期仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，乙方所交定金5万元，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，由此造成甲方经济损失的，亦由乙方负责赔偿。……甲乙双方同意若因自然不可抗力、国家新政策、银行新政策原因、土地限制原因导致协议无法正常履行则双方不存在违约，甲方需在七天内如款（不计息）退还定金及已付的房款给乙方。……八、协议争议的解决方法：本协议履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉，败诉方需负责所有相关律师费、诉讼费等。此外，该协议还对房地产交接、权利保证约定、税务及其他费用承担等进行了约定。同日，温宇萍与梁建锋、姚健梅又签订一份《房地产买卖合同补充协议（附件一）》，协议约定：甲乙双方就位于德庆县*******宝中居商住楼706房的房地产达成买卖交易，达成如下补充协议：甲乙双方同意就上述房地产买卖交易金额为50万元，现双方于在德庆县******德庆房管局签订的《房地产买卖合同》编号为：（注：由于温宇萍与梁建锋、姚健梅双方未签订买卖合同，故该为空格）的交易金融343000元，仅为减少甲乙双方过户税额及贷款按揭之用。温宇萍与梁建锋、姚健梅签订上述协议和补充协议（附件一）当天，梁建锋、姚健梅通过信诚置业中心经营者梁敏玲经银行将5万元定金转给温宇萍。温宇萍在收到定金后，于2018年11月20日向中国农业银行股份有限公司德庆县支行申请赎证手续。期后，由于梁建锋、姚健梅因购房资金问题，于2018年12月3日与温宇萍签订一份《房地产买卖补充协议》，协议约定：因乙方（梁建锋、姚健梅）购房资金不足需将向甲方（温宇萍）购买的房地产转让给他人，甲方双方同意，于2019年1月5日前（含当天）若有第三方愿意购买甲方该房地产，并支付购房定金时，乙方同意放弃购买权，甲方同意配合协助转让手续；甲方在收到第三方的购房定金当天，甲方需将乙方支付的购房定金4万元退回乙方；余下购房款定金1万元作乙方支付给甲方的补偿金，不用退回乙方。甲乙双方同意于2019年1月6日（含当天）后，如该房地产未有第三方购买，甲乙双方需另行协议，甲方双方签订的原《房地产买卖协议》其他内容不变，本补充协议甲乙双方一经签订，与原签订的房地产买卖协议同具法律效力。补充协议签订后，梁建锋、姚健梅未能依照补充协议的约定寻找到第三方购房该房屋，且未达成新的协议。为此，双方就协议的履行发生分歧。另查明，温宇萍于2019年3月19日与广东恒益律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，约定由该律师事务所委派律师出庭代理温宇萍与梁建锋、姚健梅房屋买卖合同纠纷一案。2019年3月11日，温宇萍向该律师事务所支付律师代理费5000元，同日，广东恒益律师事务所开具律师费收费发票。诉讼期间，温宇萍向法庭提交了温宇萍与姚健梅于2019年3月12日的通话录音，姚健梅在该电话通话中，明确表示不购买温宇萍的房屋。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，温宇萍与梁建锋、姚健梅签订的《房地产买卖协议》《房地产买卖补充协议》，意思表示真实，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，温宇萍与梁建锋、姚健梅应严格履行协议义务。本案的争议焦点为：1.梁建锋、姚健梅是否存在根本违约及温宇萍请求解除2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》《房地产买卖合同补充协议（附件一）》以及2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》是否合理；2.温宇萍是否存在违约行为；3.温宇萍请求没收梁建锋、姚健梅支付的定金5万元及要求梁建锋、姚健梅承担温宇萍因维权支出的律师费5000元，应否支持。关于梁建锋、姚健梅是否存在根本违约及温宇萍请求解除2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》《房地产买卖合同补充协议（附件一）》以及2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》是否合理的问题。温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订《房地产买卖协议》后，梁建锋、姚健梅因购房资金不足，没有按照约定履行支付房款的义务，同时亦未按2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》约定，在约定的期限内找到第三方购房者，已构成根本违约，致使两份合同均无法履行，故温宇萍请求解除2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》以及2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》，依法有据，该院予以支持。但对于温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖合同补充协议》（附件一）》，鉴于该协议的内容是让温宇萍与梁建锋、姚健梅逃避国家税收，其行为违反了国家法律和行政法规的强制性规定，因此该协议为无效协议，故温宇萍要求解除2018年11月19日签订的《房地产买卖合同补充协议（附件一）》的请求，没有法律依据，该院不予支持。关于温宇萍是否存在违约行为的问题。梁建锋、姚健梅提出温宇萍与梁建锋、姚健梅签订《房地产买卖协议》后，温宇萍没有在一个月内赎回证件，其行为已构成违约，并要求温宇萍赔偿各项经济损失的抗辩。经查，温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》中，该协议第二条第一项只是约定甲方（温宇萍）在收到定金三天内到德庆县农业银行办理申请赎证手续，但并无约定温宇萍必须在一个月内将证件赎回到手。温宇萍在2018年11月19日收到梁建锋、姚健梅的定金后，继而于2018年11月20日向银行递交了赎证申请。据此，温宇萍并没有违反协议的约定，现梁建锋、姚健梅提出温宇萍已构成违约的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。关于温宇萍请求没收梁建锋、姚健梅支付的定金5万元及要求梁建锋、姚健梅承担温宇萍因维权支出的律师费5000元，应否支持的问题。本案中，梁建锋、姚健梅已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》的约定，截至2019年1月7日，仍未有第三方购买该房地产，故该补充协议的条件不成就，已无法履行，而且温宇萍与梁建锋、姚健梅亦未达成新的协议。因此，梁建锋、姚健梅应根据温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》第二条、第八条的约定，温宇萍可不予退回定金5万元及梁建锋、姚健梅应承担温宇萍由此支出的律师费。故温宇萍请求没收梁建锋、姚健梅支付的定金5万元及要求梁建锋、姚健梅承担因维权支出的律师费5000元，理据充分，该院应予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十一条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》及2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》；二、温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖合同补充协议（附件一）》为无效协议；三、温宇萍于2018年11月19日收取梁建锋、姚健梅的购房定金5万元不予退回；四、梁建锋、姚健梅于该判决发生法律效力之日起十五日内向温宇萍支付因本案所支出的律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1174元，由梁建锋、姚健梅负担。二审中，梁建锋、姚健梅向本院提交如下新证据：1.争议房屋入住照片，拟证明争议房屋已经由温宇萍另行出售，确实是温宇萍存在一房多卖的情况。2.给温宇萍的短信（手机短信），拟证明双方在一审结束后协商未果。经质证，温宇萍认为，对于证据1，确认是案涉房屋，但无法确定是何时拍摄的照片。案涉房屋出售给案外人杨文的交付时间是2019年9月19日，过户时间是2019年11月6日。对于证据2，不能作为证据使用，这是一审判决后梁建锋、姚健梅向温宇萍提出和解的情况。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审调解中，温宇萍提出没收定金5万元，律师费可以不用支付的调解方案，但梁建锋、姚健梅不同意。二审庭审中，对于2019年3月12日明确不履行合同的通话记录，梁建锋、姚健梅认为:因梁建锋、姚健梅不符合贷款条件，梁建锋、姚健梅不再履行合同，要求温宇萍退还定金，依据系《房地产买卖协议》第六条，因银行新政策原因（该原因包含我方不符合贷款条件），7天内退回定金。在7天内温宇萍没有退回定金，并在出现另一买家后起诉梁建锋、姚健梅。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖协议》及于2018年12月3日签订的《房地产买卖补充协议》均系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行协议义务。而温宇萍与梁建锋、姚健梅于2018年11月19日签订的《房地产买卖合同补充协议（附件一）》，其内容违反国家法律和行政法规的强制性规定，为无效协议。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一是本案双方中哪一方存在违约行为；二是定金是否应当没收；三是梁建锋、姚健梅是否应当支付温宇萍律师费5000元。关于本案双方中哪一方存在违约行为的问题。第一，梁建锋、姚健梅与温宇萍签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖补充协议》后，因梁建锋、姚健梅不符合贷款条件，购房资金不足，没有按照协议约定履行支付房款的义务，亦未能在约定的期限内找到第三方购房者，且明确其不再履行合同，要求温宇萍退还定金，已构成根本违约。第二，梁建锋、姚健梅认为其不符合贷款条件而不再履行合同、要求退回定金符合《房地产买卖协议》第六条第四款中“甲乙双方同意若因自然不可抗力、国家新政策、银行新政策原因……双方不存在违约，甲方需在七天内如款（不计息）退还定金及已付的房款给乙方”的约定，但因个人原因不符合银行贷款条件，并不属于银行新政策原因，梁建锋、姚健梅该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，案涉《房地产买卖协议》第二条第一项约定甲方（温宇萍）在收到定金三天内到德庆县农业银行办理申请赎证手续，温宇萍已如约履行，梁建锋、姚健梅也认可；但协议并无约定温宇萍必须在7日内将证件赎回到手，梁建锋、姚健梅认为协议中多处出现7天期限，故温宇萍赎证到手时限应为7天，仅系其自身理解，没有合同和法律依据，本院不予采纳。第四，梁建锋、姚健梅于2019年3月12日已明确表示不购买温宇萍的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，温宇萍有权解除合同。温宇萍于2019年3月26日提起本案诉讼，明确主张解除双方签订的《房地产买卖协议》《房地产买卖补充协议》，温宇萍在此之后出售房屋并不属于一房二卖，亦不构成违约。综上，温宇萍并没有违反协议的约定，梁建锋、姚健梅提出其不存在违约行为，是温宇萍违约的上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于定金是否应当没收的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如上所述，梁建锋、姚健梅已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房地产买卖协议》第六条第二款“乙方决定中途不买，逾期不办理过户及按揭手续、逾期仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，乙方所交定金5万元，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，由此造成甲方经济损失的，亦由乙方负责赔偿”及《房地产买卖补充协议》的约定，温宇萍可不予退回定金5万元。梁建锋、姚健梅认为当时中介称如其不符合按揭条件定金可以拿回来，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。梁建锋、姚健梅系具有完全民事行为能力的成年人，应当知道签订案涉协议、未将其所称反复强调的“如果我方不符合按揭条件，定金可以拿回来”内容写进协议所产生的法律后果；案涉5万元定金的转账也需姚健梅输入密码确认方可完成。现梁建锋、姚健梅以文化水平低、无知等理由推翻案涉协议，否定其违约行为，要求温宇萍退回定金，没有理据，本院不予支持。一审判决认定温宇萍可没收定金5万元并无不当，本院予以维持。关于梁建锋、姚健梅是否应当支付温宇萍律师费5000元的问题。《房地产买卖协议》第六条第二款明确约定因梁建锋、姚健梅悔约而造成温宇萍经济损失的，由梁建锋、姚健梅负责赔偿。温宇萍因梁建锋、姚健梅的根本违约行为而提起本案诉讼，为此支付了律师代理费5000元及相关诉讼费用，梁建锋、姚健梅应予赔偿。对于梁建锋、姚健梅提出一审温宇萍的代理律师当庭表示梁建锋、姚健梅无需交纳温宇萍律师费的上诉理由，但该妥协系温宇萍在调解时的让步，梁建锋、姚健梅并不同意该调解方案，最终双方并未调解成功。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，在温宇萍未撤回要求梁建锋、姚健梅支付律师费的诉讼请求的情况下，温宇萍为达成调解协议而作出的妥协不能在后续的诉讼中作为对其不利的根据，因此，梁建锋、姚健梅应当向温宇萍支付律师费5000元。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，梁建锋、姚健梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人梁建锋、姚健梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年三月二十日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩