广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2984号原告：广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区。负责人：潘永星。委托诉讼代理人：吴雅晴、张建航，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师，后变更代理人吴雅晴为梁璐，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：潘劲松，男，1969年1月1日出生，汉族，住广东省广州天河区。委托诉讼代理人：李彪、张若晴，均系广东正大联合律师事务所律师。原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社（以下简称“沐陂经济社”）诉被告潘劲松租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沐陂经济社的负责人潘永星及其委托诉讼代理人吴雅晴，被告潘劲松的委托诉讼代理人李彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沐陂经济社诉称：2001年9月29日原、被告双方签订《租赁土地合同》，合同约定租期自2001年10月1日至2016年9月30日止。被告实际占用的土地已经超出合同约定面积很多，到2016年9月30日合同已经到期，但是被告一直占用原告集体所有的土地，不予归还，也不与原告续签合同。被告的行为已经严重损害原告的权益。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即返还实际占有原告天河区沐陂村一社今鸡窜地块（现土地东面为村西街，南面为新星幼儿园，西面为案外人租赁场地所建设仓库，北面为空地，有供电局的电房）；2、按实际交付的面积（指天河区沐陂村一社今鸡窜地块的面积）补交2001年10月1日至2016年9月30日租金（合同约定租赁面积为1000平方米，实际租赁面积应以测绘为准，按合同约定的租金标准补交上述面积差的租金差额，合同约定的租金标准2002年10月1日至2006年9月30日期间为2元/平方米/年，2006年10月1日至2011年9月30日期间为4元/平方米/年，2011年11月1日至2016年9月30日期间为8元/平方米/年）；3、被告按照有资质的评估机构评估的上述地块2016年10月1日至被告实际返还之日的土地占用费（土地面积以实际测绘为准）的金额向原告支付上述期间的土地占用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告潘劲松答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。一、原告无任何证据证明其是租赁物的权属人。二、被告接收及使用租赁物四至范围与合同约定不相符，被告只能按使用现状向该土地权属人交回租赁物。2001年租赁合同约定东面为村西街，南面为昌农农业有限公司，西面为练伟强租地（猪场），北面为村空置土地。2019年经代理人现场查看，东面为第三人房屋，南面为小巷，西面为33号大院房屋，北面为空地和小巷。三、《租赁土地合同》约定租金支付方式为“定额计付”，租赁期15年内，被告均按“定额计付”方式履行合同，双方对此无异议，原告现起诉要求按“实际使用面积补交2001年-2016年的租金68000元”无事实依据及法律依据，即使原告有依据证明被告应补交租金，原告第二项诉讼请求已超过了诉讼时效，请法院予以驳回。《租赁土地合同》第一条约定闲置荒地约1000平方米，并约定了四至范围，面积数只是一个“约数”，不是具体面积。第三条约定了年度租金的总金额，未约定按面积计算，亦未约定租金单价。租赁物在交付时是荒地，不存在测量的障碍，若是“按面积按单价”计租，则按常理来说，在租赁物交付时，双方应对租赁物面积进行测量，确定计租面积和租金标准。双方签约后，合同履行已达15年有余，被告一直按合同约定清缴租金，原告从未提出异议，证明了双方真实意思表示即为租赁物定额计付租金。合同约定租赁期于2016年9月30日届满后，原告按合同约定租金标准每年8000元向被告支付了2016年10月1日至2019年9月30日期间租金，被告也未提出异议。另根据《租赁土地合同》第3条的约定第一年即2001年10月1日至2002年9月30日期间为免租期。对于原告诉讼请求中明确的涉案场地的四至被告不予确认。经审理查明：2001年9月29日，原告（出租方，甲方）与被告（租用方，乙方）签订《租赁土地合同》（以下简称《合同》），约定甲方将属下管理的闲置荒地约1000平方米（位于村西街的土名：今鸡窜，该土地的东面是村西街，南面有昌农农业有限公司，西面与练伟强租地（猪场）相连，北面有我村空置土地，高空架有高压线；以下简称涉案场地），租给乙方合法使用；租赁年限十五年（即从2001年10月1日起至2016年9月30日止）；缴交租金方式，除优惠乙方（因平整土地及兴建简易石棉瓦盖顶堆放机械及杂物时间）一年，即从2001年10月1日至2002年9月30日的时间免收租金，2002年10月1日至2006年9月30日期间年租金为2000元，2006年10月1日至2011年9月30日期间年租金为4000元，2011年10月1日至2016年9月30日期间年租金为8000元；乙方缴交租金的时间，均要在每年的头一个月的10号前缴清当年（一年）的租金给甲方，不得拖欠，逾期三个月不交租金，甲方有权终止合同，并收回出租土地；期满后，乙方所建房屋（不动产）全部归甲方所有，可动产限期一个月内由乙方自动搬走，交还租用土地给甲方等。2016年5月6日，原告向被告发出《通知》，载明：合同将于2016年9月30日合同期满，现书面通知你，合同到期不再续租，按程序进行招投标，希望你方严格按照合同规定执行，同时做好合同期搬迁撤离的准备工作。2016年5月10日，被告确认收到该通知。2016年9月26日，被告向原告发出函件，提出要求在租赁期满后继续就涉案场地建立租赁合同关系等。2018年4月23日、5月21日及6月5日，原告多次通过EMS全球邮政特快专递（收件人地址为新塘街沐陂大街西二巷7号）向被告发出通知，要求其清理及搬离涉案场地。相关邮件均因收件人拒收被退件处理。另，2016年9月、2017年9月30日及2018年9月27日，被告分别向原告支付款项8000元，被告表示上述款项系涉案场地2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金，原告确认收到上述款项，但对于被告主张的款项性质不予确认，原告亦未提交证据证明其曾就被告支付所谓租金的事项向被告提出异议。为查明案件事实，本院向广州市规划和自然资源局天河区分局发函查询涉案场地的土地性质及规划用途等（函件后附经原、被告标示的租赁场地及周边区域的卫星图复印件壹份）。后该局向本院作出《关于协助调查事项的复函》[穗规划资源天函（2019）614号]，回复如下：一、根据你单位来函所附卫星图上的阴影部分地块范围，经查，该地块无用地批文，现无集体土地所有权登记信息。如需进一步查询不动产登记情况，请提供具体地址。二、根据你单位来函所附卫星图上的阴影部分地块范围，经查，2014年至2019年该地块规划控制为公园绿地、防护绿地和规划道路；2004年至2014年该地块规划控制为生产防护绿地和规划道路。本案审理过程中，本院组织双方当事人对涉案场地进行现场勘察。经指认，原告主张涉案场地东面为沐陂西街，西面为33号大院（自编号）大门关闭时与其垂直的65厘米红砖墙与相邻白色墙体建筑物的交界处，南面为33号大院门口水泥道路的左侧墙体，水泥道路右侧即为《合同》中所指的昌农农业公司，现已变为新星幼儿园，北面为10KV沐陂西街北配电站（2号公变房）南面水泥小路的南面墙体及蓝色铁皮围蔽，其中场地东南角的招牌为嘟嘟回味美食的一层石棉瓦简易房不属于租赁场地范围。被告对于原告所指认的涉案场地的西面、南面及北面的界限无异议，但涉案场地东面的界限应为33号大院门口水泥道路中段蓝色铁门背后与其垂直的单层白色墙体。双方确认《合同》签订后交接涉案场地时未办理书面交接手续，也未有相应图纸标示场地范围，双方没有其他证据可以证明场地交付情况，仅于《合同》中对于场地四至进行了约定，但双方均确认原告已按照《合同》约定交付涉案场地，且租赁期间内被告使用的场地面积未发生变化，被告亦未于使用涉案场地期间就原告交付使用的场地面积或范围提出异议，被告于场地上自行搭建一些建筑物进行经营。勘察时，双方于涉案场地及周边区域的卫星图中标示各自主张的涉案场地区域范围，经标示所得的红色区域为双方无争议的涉案场地范围，黑色区域为原告主张为涉案场地而被告不予确认的场地范围（以下分别简称为“红色区域”及“黑色区域”）。后原告向本院提出测绘申请，申请对涉案场地的面积分红色区域及黑色区域两部分进行测绘。本院经摇珠选定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金兰德公司）作为本案测绘机构。经现场勘察，金兰德公司于2019年8月23日作出《天河区沐陂村今鸡窜房屋地块占地面积测量报告》（以下简称《测量报告》），载明测绘结果如下（各面积均为建基占地面积，单位均为平方米）：1、西面铁皮屋顶建筑物面积为1051.21，西面蓝色铁皮围蔽空地面积为197.08，合计1248.29；2、东面砖混结构建筑物面积980.15，东面小铁皮屋面积8.94，合计989.09；3、中间位置空地面积59.41；上述西面、东面及中间位置合计2296.79。《测量报告》中所附《沐陂村今鸡窜房屋地块占地平面图》显示东面砖混结构建筑物、东面小铁皮屋以东为沐陂西街。原告未对上述《测量报告》提出异议。被告认为其主张的红色区域的面积1248.29平方米（即铁皮屋顶建筑物和蓝色铁皮围蔽空地的总面积）更符合《合同》中约定的面积，且《合同》约定的租金支付方式为定额支付，非按使用面积计算。对被告上述质证意见，金兰德公司回复称报告的事实是真实和准确的……其依据国家标准与测量规范进行测量和计算并撰写本报告，本报告中所涉及的测量成果和计算成果是客观、公正、准确、规范的……本报告中有关的房屋面积测量成果与委托单位的要求一致，内容完整。原告为此支付测绘费用6247元。原告亦就上述《测量报告》中测量的全部地块（包括蓝色铁皮围蔽空地、小铁皮屋、铁皮屋顶建筑物、砖混结构建筑物及空地，面积共2296.79平方米）在2016年10月1日至2019年10月16日的市场租金价格标准进行评估。本院经摇珠选定广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）作为本案评估机构。经现场勘察，德高公司于2019年11月29日作出《关于广州市天河区新塘街沐陂村今鸡窜房屋地块从2016年10月1日至2019年10月16日期间的市场租金价格评估报告书》（以下简称《评估报告》），载明评估方法为市场比较法，“市场比较法”是指选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例交易价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法；根据本次评估目的，评估人员将东面地块（小铁皮屋、砖混结构建筑物、空地部分）的最终比准价格作为评估单价，按下列方式计算东面地块在评估基准日的市场租金价格，即东面地块市场租金价格=评估单价×占地面积×月份数=12.72元/月·㎡×1048.50㎡×36.49月≈486664元（四舍五入取整）；根据本次评估目的，评估人员将西面地块（蓝色铁皮围蔽空地、铁皮屋顶建筑物部分）的最终比准价格作为评估单价，按下列方式计算西面地块在评估基准日的市场租金价格，即西面地块市场租金价格=评估单价×占地面积×月份数=11.81元/月·㎡×1248.29㎡×36.49月≈537947元（四舍五入取整）；评估结论为广州市天河区新塘街沐陂村今鸡窜房屋东面地块（小铁皮屋、砖混结构建筑物、空地部分）从2016年10月1日至2019年10月16日期间的市场租金价格为486664元，广州市天河区新塘街沐陂村今鸡窜房屋西面地块（蓝色铁皮围蔽空地、铁皮屋顶建筑物部分）从2016年10月1日至2019年10月16日期间的市场租金价格为537947元。原告未对上述《评估报告》提出异议。被告认为《评估报告》所依据的参照物有误，评估结论不能作为认定事实的依据，《评估报告》中写明评估对象采用市场比较法评估，而评估对象和案例A、B、C的土地性质均为集体建设用地。根据广州市规划和自然资源局天河分局作出的复函显示，涉案场地无集体土地所有权登记信息，即土地性质不是“集体建设用地”，2014年至2019年该地块规划控制为公园绿地、防护绿地和规划道路，因此，《评估报告》以“集体建设用地”作为评估对象的性质和参照物，显然与涉案场地的规划用途不符，鉴于比较对象有误，其评估的租金显然不能作为认定本案事实的依据。对被告上述质证意见，德高公司回复称：本次评估是严格依据委托事项，是以现场勘察时标的的实际使用状态为准的，至于该地块是否为被控制为“公园绿地、防护绿地和规划道路”，与本次评估租金价格无关联，且依据上述规划控制情况无法形成该地块相应期间的市场租金价格评估结论。注：地块的租金受商业区距离的长短、交通通达度、商业氛围、付租能力等直接影响。在公开的市场上，与评估标的完全相同的参照物几乎是不存在的，故本次选取与标的类似的参照物作为参照对象，通过比对分析标的与参照对象间的差异作出系数调整，最终测算出标的地块租金价格，是符合相关评估原则的。原告对上述复函无异议，并表示明确其第三项诉讼请求为被告向其支付涉案场地2016年10月1日至2019年10月16日期间的涉案场地占用费1024611元，并按照28079.22元/月[13336.92元/月（12.72元/月·㎡×1048.50㎡）＋14742.3元/月（11.81元/月·㎡×1248.29㎡）]的标准向其支付涉案场地自2019年10月17日起至实际交还之日止的占用费。被告对上述复函真实性无异议，但对复函中的意见不予确认，认为涉案场地的性质为公园绿地等，评估公司也确认依据该规划控制情况无法出具意见，则其应告知法院无法出具意见，而不是强行参照其他不符合要求的参照物进行评估，其他坚持此前的异议。原告为此支付评估费用19500元。另本案审理过程中，本院于涉案场地现场张贴公告多份，通知凡认为对场地享有相关权益，对原告诉请有异议的公民、法人或者其他组织在指定期限内向本院申报权利。本院指定期限届满后，并未有公民、法人或者其他组织向本院申报权利。本院认为：原、被告签订《合同》约定原告将涉案场地出租给被告使用，后原告实际交付涉案场地给被告使用至今。关于双方争议的涉案场地的四至问题，具体为涉案场地东面的界限问题，原告主张涉案场地东面为沐陂西街，被告则主张东面的界限应为33号大院门口水泥道路中段蓝色铁门背后与其垂直的单层白色墙体。就此本院认为在双方均无法提供证据证明场地交付范围等情况下，应参照《合同》中约定及双方陈述进行确认。本案中，双方均确认原告已按照《合同》约定交付涉案场地，且租赁期间内被告使用的场地面积未发生变化，参照《合同》中关于涉案场地“东面是村西街”的表述及被告未于使用涉案场地期间就原告交付使用的场地面积或范围提出异议的情况，本院认为原告关于涉案场地东面界限的主张更为符合常理且可信，故涉案今鸡窜地块的现四至如下：东面为沐陂西街，西面为33号大院（自编号）大门关闭时与其垂直的65厘米红砖墙与相邻白色墙体建筑物的交界处，南面为33号大院门口水泥道路的左侧墙体（水泥道路右侧为新星幼儿园），北面为10KV沐陂西街北配电站（2号公变房）南面水泥小路的南面墙体及蓝色铁皮围蔽（其中场地东南角的招牌为嘟嘟回味美食的一层石棉瓦简易房不属于租赁场地范围）。《合同》中载明的租赁期限于2016年9月30日届满，原告已通知被告表示期满后不再续租，被告于此后继续使用涉案场地缺乏依据，故被告应向原告交还涉案场地，现原告诉请要求被告交还涉案场地并无不当，场地范围则应以本院查明及认定的四至为准。关于原告要求被告按照实际交付面积补交租赁期间的租金的诉请，参照双方《合同》约定，涉案场地的租金系按定额计算，故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。至于原告要求被告向其支付涉案场地2016年10月1日至2019年10月16日期间的占用费1024611元，并按照28079.22元/月的标准向其支付自2019年10月17日起至实际交还之日止的占用费的诉讼请求。被告虽表示根据相关部门复函可知涉案场地土地性质不是集体建设用地，故《评估报告》所依据的参照物有误。但德高公司回复表示评估结论的作出是以现场勘察时标的的实际使用状态为准，至于该地块是否为被控制为“公园绿地、防护绿地和规划道路”与评估租金价格无关联，且依据上述规划控制情况无法形成该地块相应期间的市场租金价格评估结论……故本次选取与标的类似的参照物作为参照对象，通过比对分析标的与参照对象间的差异作出系数调整，最终测算出标的地块租金价格，是符合相关评估原则的。就此本院认为，虽涉案场地规划控制为公园绿地、防护绿地和规划道路，但实际上被告在承租该场地后系自行搭建一些建筑物进行经营并获取相应收益，故德高公司结合涉案场地的实际使用状态作出相应评估结论并无不当且符合公平合理原则，本院对上述评估结论予以采信。结合被告已向原告支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的部分占用费24000元的事实，被告应向原告支付涉案场地2016年10月1日至2019年10月16日期间的占用费1000611元（1024611元-24000元），并按照28079.22元/月[13336.92元/月（12.72元/月·㎡×1048.50㎡）＋14742.3元/月（11.81元/月·㎡×1248.29㎡）]的标准向原告支付涉案场地自2019年10月17日起至实际交还之日止的占用费。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘劲松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社交还广州市天河区沐陂村西街今鸡窜地块；二、被告潘劲松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社支付上述场地2016年10月1日至2019年10月16日期间的占用费1000611元；三、被告潘劲松于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社支付上述场地自2019年10月17日起至实际交还之日止的占用费（按照28079.22元/月的标准计算）；四、驳回原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16505元，由原告广州市天河区新塘街沐陂第一股份合作经济社负担1955元，被告潘劲松负担14550元；测绘费用6247元及评估费用19500元，均由被告潘劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  张丹丹人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年三月六日书 记 员  谢丽军宋春艳