贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初8634号原告（反诉被告）：贵州省利多旅游开发有限公司，住所地贵州省兴义市贵醇新路1号。法定代表人：龙飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张禹，贵州心达律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐寒冰，男，1979年11月5日生，汉族，个体工商户，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：张鹏，兴义市中心法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）贵州省利多旅游开发有限公司(以下简称利多公司)与被告（反诉原告）徐寒冰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）利多公司的委托诉讼代理人张禹，被告（反诉原告）徐寒冰及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。庭审后，利多公司向本院提起对徐寒冰房屋装修价值以及被移出物品的价值进行鉴定，现已鉴定完毕。本案现已审理终结。利多公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付租金7052元；2.判令被告支付房屋占用费，以213.69元每天，从2019年6月23日起计算至房屋实际返还之日止；3.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：为丰富景区旅游业态布局，充分挖掘景区产业资源，实现贵州醇旅游度假区成为集观光游览、餐饮娱乐、休闲度假和生态人居为一体的高端旅游景区的目的，在被告对景区业态经营管理充分理解、认可并提交详细商业计划书的前提下，原告与被告协商一致，于2018年3月16日签订《贵州醇景区经营合作协议》,约定由原告将贵州醇景区蘑菇房屋出租给被告开展经营活动，并就其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告，充分履行了交付租赁物的合同义务。但在经营过程中，被告并未按照合同约定经营，存在多项违反合同约定及管理规定的行为，主要包括：1、被告承诺按照商业计划书对租赁房屋进行装修、经营，但实际上装修风格与提交商业计划书不符且在开始装修前并未取得原告同意；2、根据合同约定，被告增加经营的项目应当经过原告同意，但实际上被告所经营的项目未经原告同意擅自改变；3、根据合同约定，被告应每周星期一缴纳一次营业款，但截至起诉之日，被告仍未缴纳营业款；4、根据合同约定，被告应向原告提交工商营业执照、食品经营许可证、经营人员健康证明等复印件，但截至原告起诉之，仍未按约向提交；5、根据《贵州醇风景区商铺管理制度》规定，被告必须保证每天正常营业，请假必须提前24小时申请，但被告未履行该义务，未每天营业，且停业时未报请原告同意。原告发现被告上述违约行为后，根据合同约定原告对被告的经营活动工作提出意见并责令整改，具体包括：1、原告于2018年8月1日向被告下发整改通知，要求对方按商业计划书进行整改，但被告并未整改；2、在多次催告被告整改无效的情况下，原告于2018年11月29日下发清场通知书，要求其办理退场手续，将租赁房屋交还给原告，但被告既不整改也拒绝退场，并继续占用房屋经营至今。3、2019年3月15日，原告给予被告一年免租期到期，被告应按约定支付租金，基于被告违法占用房屋且拒不缴纳欠付租金的行为，原告于2019年6月23日向被告下达了《解除合同通知书》,解除与被告所签订的《贵州醇景区经营合作协议》,并要求其立即退场，并继续占用房屋经营至今。综上，被告在原告将租赁房屋交付给其使用后，拒不履行合同约定义务，同时在原告宣告解除合同后仍然占用原告房屋，拒不退还，给原告造成了巨大损失。原告作为国有企业，为确保国有资产不流失，特依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。徐寒冰辩称并向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《贵州醇风景区经营合作协议》；2.判令反诉被告利多公司立即退还向反诉原告徐寒冰收取的保证金50000元；3.判令反诉被告利多公司承担违约责任，并赔偿反诉原告徐寒冰违约金共计为276393元；4.判令反诉被告利多公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年3月16日，为了盘活贵州醇风景区的旅游产业，反诉原、被告签订了一份《贵州醇风景区经营合作协议》,反诉被告将位于贵州醇风景区处的一间毛坯房租赁给反诉原告经营，租期为五年，双方还在合同中约定：免除反诉原告第一年的管理费；由反诉被告负责在各个经营点商铺内安装监控摄像头、配置收款机；以及，在每天下午五点以后，由反诉被告指定财务人员到商铺，以双方确认的方式统计当天营业数据。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告提交了《商业计划书》,经其批准同意后才开始进行装修，加上专门为该商铺定制的各种设备家具，反诉原告为此前后共计投资了252393元。然而，令反诉原告没想到的是，由于反诉被告后悔将蘑菇街的场地用来经营小店铺，因此企图收回房屋，重新规划设计为现在全国火热的民宿，以便能够榨取更大经济利益于是，从2018年下半年开始，反诉被告屡次通过发函、口头警告、断水断电，甚至暴力恐吓的方式，在不愿承担违约责任的前提下，要求反诉原告主动交还租赁房屋。反诉被告分别在2018年9月1日、2018年11月29日向反诉原告发函，不但要求反诉原告立刻在免租期内缴纳管理费；而且在没有证据、违反合同约定的情况下，无中生有地指责反诉原告的装修风格不符，以及经营项目有问题；甚至要求反诉原告立即返还租赁物。对于这些违法违约的无理要求和莫须有的构陷，反诉原告于2018年12月3日以书面的方式进行了一一回复，并明确指出反诉被告的严重违约行为，理由如下：1、根据双方在《合作协议》中第二款第一条的约定，在经营的第一年反诉原告是免交管理费的，然而反诉被告在一年期还未届满的情况下，向其索要管理费，倘若不给就要收回租赁房屋，其行为构成违约；2、根据双方在《合作协议》中第三款第一条的约定，为了保证安全、调解纠纷和监督营业收款，反诉被告有义务在反诉原告的商铺内安装监控摄像头、配置收款机，然而至今并未进行安装，其行为构成再次违约；3、根据双方在《合作协议》中第三款第三条的约定，每天下午五点以后，反诉原告有责任派遣财务人员到商铺统计当天营业数据，并需双方进行确认，然而反诉被告从未履行过该合同约定，其行为亦构成违约。如果反诉被告仍然对这些违约行为不屑一顾，导致商业信誉丧失，那么将给反诉原告造成巨大的经济损失，反诉原告则有必要、也有权利行使自己的不安抗辩权。在收到我方提交的《回复函》后，反诉被告却仍然一意孤行，不但拒不履行自己的合同义务，而且也不愿意以合法、合理地方式解决双方之间的合同纠纷，甚至还在2019年7月2日夜间的时候，指使下属雇佣人员，使用钢筋剪等工具，暴力破开反诉原告的商铺大门，将反诉被告放置在里面的私人财物哄抢一空，最后用锁链将大门锁死，彻底以暴力、非法的方式侵害了反诉原告对租赁物的用益物权和私人财产的所有权，其行为构成根本违约。据此，反诉原告认为，在本次的经营用房租赁合同纠纷中，无视免租期提前收费、拒绝履行自己的合同义务配备摄像头和收款机、怠于派人行使统计对账责任、甚至暴力抢夺租赁屋拒不交给反诉原告合法使用…这些都是反诉原告一直在做的违约行为，而作为违约方反而要求解除合同，要求作为守约方的反诉原告承担违约责任，这严重违反了诚实信用原则、公平正义原则，也不符合《合同法》设立的初衷和法理，更违反了双方在《合作协议》中第五款第二项的只有守约方才有权解除合同的约定，其主张不应得到法院的支持。反之，反诉原告作为守约方，无论是在2019年3月16日前有权免交管理费，还是因为在免租期后因反诉被告企图暴力收回租赁物，所以行使自己的不安抗辩权，都是在合法行使自己的权利；无论是被反诉被告以装修风格或营业数据进行刁难，还是被反诉被告以进货渠道或营业时间进行指责，都是反诉被告自行炮制出来的一些无凭无据的构陷，且即使是这些含糊不清的说辞，也不属于双方在《合作协议》中约定的合同终止的要件条款。综上所述，望贵院查清案件事实，驳回反诉被告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益，支持我方的反诉请求。利多公司对反诉部分辩称，根据合同约定和反诉原告在反诉状中的陈述守约方是有权解除合同的，因此，请求法庭查明在解除合同时双方的守约及违约情况。同时，反诉请求是要求我方承担违约责而非侵权责任赔偿。本院经审理认定事实如下：利多公司（甲方）和徐寒冰（乙方）于2018年3月16日签订了一份《贵州醇风景区经营合作协议》，将贵州醇景区蘑菇酒吧街11号房屋出租给徐寒冰进行经营。双方在合同中约定了甲方按营业收入的15%收取管理费。合同期前三年给予乙方优惠，第一年免收管理费，第二年甲方按乙方经营收入的5%核算收取，第三年甲方按乙方经营收入的10%核算收取。从第四年开始，甲方按乙方经营收入的15%核算收取经营管理费，乙方向甲方缴纳的管理费设保底金额，年度经营管理费保底金额的计算公式为＝合约经营面积156㎡×500元，年度保底经营收入＝年度经营管理费保底金额÷15%；乙方每年的经营收入须纳入甲方的财务会计帐核算。第一年免收管理费，第二、三年的保底管理费按相应的优惠政策计算；二、三年管理费保底金额计算公式如下：第二年＝合约经营面积156㎡×500元×1/3，合计人民币叁万肆仟元整（￥26000.00）；第三年＝合约经营面积156㎡×500元×2/3，合计人民币陆万捌仟元整（￥52000.00）。协议期限为五年。甲方有权对乙方的经营管理工作进行监督管理，若乙方经营管理活动中出现经营目标、环保、卫生达不到要求，责令限期整改，并处罚金1000元/次，若不整改，甲方有权终止协议并没收押金。乙方有提供工商营业执照、食品经营许可证、经营人员健康证明等证件复印件的义务。乙方在经营期间须向甲方预交50000元的履约押金，合同/协议期间有破坏景区环境、违反国家政策、法律和法规的行为，甲方有权终止合约，乙方不能退取预交的履约押金并对甲方损失进行全额赔偿，并指定了押金缴纳的账户。合同终止后，甲方向乙方退50000元的合同履约金。协议对于合同的解除条件约定为：1.经双方协商一致；2.因不可抗力致使不能实现本协议目的；3.在履行期限届满之前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务，或不遵守本协议内容；4.一方延迟履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行等；5.一方有其他违约行为致使不能实现协议目的；具备上述情形，守约方可向违约方发出书面解除合同/协议通知书，合同/协议自通知到达对方时解除。任何一方违反本协议约定，应承担违约责任，承担违约责任的范围应包括守约方的直接损失和履约应得的合同收益。在该协议落款处加盖有利多公司的合同专用章，乙方处有徐寒冰的签名及捺印。合同签订后，徐寒冰按照合同约定将自己装修计划书以《繁花音乐主体酒吧》的形式报给利多公司，经利多公司同意后对案涉11号蘑菇屋进行装修并购买相关经营设备进行经营，并按约定向利多公司缴纳50000元合同履约押金、提交《食品经营许可证》《营业执照》《健康证明》等。2018年9月1日，利多公司以景区蘑菇街大部分商户的装修风格及经营项目跟提交的计划书完全不符为由，向各商户下达了《通知》，要求徐寒冰等进行整改并在接到通知3日内向景区管理处回复，徐寒冰在庭审中陈述收到该《通知》后因该通知并未明确需要整改的具体内容无法进行整改。2018年11月29日，利多公司向徐寒冰下发了《关于对蘑菇街11号清场处理通知》，该通知以徐寒冰未按约定每周一缴纳营业款，未按约定向利多公司进货并报送进货渠道及多次违反合同拒不整改，并违反管理制度停业为由，要求徐寒冰在7个工作日内到景区管理处办理出场手续，逾期将强行终止协议，并没收押金。2019年6月23日，利多公司向徐寒冰发出《解除合同通知书》，该通知书以徐寒冰未交管理费、未按要求进行装修、未交纳履约保证金等为由，通知解除合同并限期三日内将商铺清理后交还公司，逾期将委托第三方对商铺进行收回。2019年7月2日，利多公司在徐寒冰不在场的情况下，将其租赁的11号蘑菇房的门锁打开，将房屋内的物品搬出。另查明，经鉴定徐寒冰所经营的蘑菇街11号房屋于2019年7月2日（评估基准日，也即利多公司搬出物品之日）的装修价值及被搬出物品的市场价值共计为193532.92元。经双方当事人对该评估报告进行质证，均对该评估报告予以认可。徐寒冰诉请的违约损害赔偿范围包含装修费、营业损失及物品损失。本院认为，本案双方当事人签订的《贵州醇风景区经营合作协议》名为合作，实为以收取管理费的方式将房屋出租给被管理方经营使用，双方当事人的法律关系是租赁合同关系。在该协议落款处有利多公司的合同专用章，乙方处有徐寒冰的签名及捺印，这是双方订立合同对相关内容作出的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合同依法成立并有效。各方当事人应按约定全面、适当的履行自己的义务。关于利多公司要求徐寒冰给付房屋租金7052元及房屋占用费的诉请应否得到支持的问题。首先，双方签订的协议中约定第一年免租金，即2018年3月16日至2019年3月15日是免租期，徐寒冰不用缴纳租金。其次，利多公司于2019年7月2日强行将徐寒冰的东西从租赁房屋中搬出，利多公司的该行为构成根本违约，并导致合同继续履行已不可能，故应对已履行的部分按双方的合同约定及各方违约行为给对方造成的损失进行处理。双方在协议中所约定的年度管理费系以营业额为基数按比例收取,但在合同的履行过程中，双方均未按约定互相配合对徐寒冰的营业收入进行确认并进行交纳结算，无法核实徐寒冰的经营收益,所以只能按双方约定的保底管理费计算方式来计算租金，即按156m2×500元×1/3=26000元每年的标准进行计算。再次，利多公司向法庭提交的管理制度、考勤情况以及下发的整改通知等，都为利多公司单方制作，无证据证明管理制度作为双方签订合同的附件或者是以其他方式告知了徐寒冰，考勤也未经徐寒冰确认，整改的通知并未针对徐寒冰的具体情况提出要求，而是对所有商户下发，无法确定徐寒冰具体违约的行为，也不能证实违约行为实际发生。利多公司下发的清场通知书系公司单方制作，且不符合双方的合同约定，违反了合同双方系平等主体的原则。至于解除合同通知所载明的解除合同的理由，虽然双方签订的合同约定从第二年开始按照经营收入的5%缴纳管理费，且营业款每周一缴纳一次，但利多公司从2018年9月1日开始就要求徐寒冰对店面进行整改，又未提出具体整改措施，又于2018年11月28日要求徐寒冰清场，该些行为不符合双方合同约定，加之合同对管理费的给付时间约定不明，并未要求每周或者每月缴纳管理费，仅仅要求每周一缴纳营业款（营业款不等同于管理费），徐寒冰在双方未能对营业款进行共同确认的情况下未按时缴纳营业款并不构成根本违约，故本案徐寒冰的违约行为未达到双方约定解除合同的条件，利多公司无权单方解除合同，故该通知也不发生合同解除的效力。在合同未解除的情况下，利多公司主张的房屋占用费没有事实及法律依据，本院不予以支持，但从2019年3月16日起至2019年7月1日期间，仍应计算租金。综合以上，利多公司于2019年7月2日强行将案涉租赁房屋中的东西搬出，已实际控制了该房屋，此后不能收取的房租或是房屋占用费均是由其自身的行为导致产生，应由其自行承担。利多公司请求的租金的计算日期应从2019年3月16日起计算至2019年7月1日（108天）止，即徐寒冰需支付的此期间产生的租金为7693元（26000元÷365天×108天）。虽然利多公司仅诉请自行计算至其下发解除通知之日2019年6月23日的租金7052元，但其还诉请了之后的房屋占用费，徐寒冰又是实际使用房屋至2019年7月1日，故对于利多公司起诉要求徐寒冰给付租金及房屋占用费的诉讼请求，本院支持给付7693元。关于徐寒冰诉请解除《贵州醇风景区经营合作协议》的问题。本案双方当事人对解除案涉合作协议并无争议，且根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，本案双方当事人产生分歧后，利多公司于2019年7月2日在徐寒冰不在场的情况下，将其租赁的11号蘑菇房的门锁打开，将房屋内的物品搬出，致使双方的房屋租赁关系无法继续履行，无法实现双方签订合作协议的目的，故徐寒冰诉请解除《贵州醇风景区经营合作协议》有事实和法律依据，本院予以支持。关于徐寒冰诉请利多公司退还保证金50000元的问题。根据案涉《贵州醇风景区经营合作协议》“合同终止后，甲方向乙方退5万元的合同履约金”的约定及《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉合作协议解除后，合同终止，利多公司理应将履约保证金50000元退还徐寒冰。所以，本院对徐寒冰要求判令利多公司退还保证金50000元的诉讼请求予以支持。关于徐寒冰诉请利多公司赔偿违约损失276393元的问题。根据案涉《贵州醇风景区经营合作协议》中“任何一方违反本协议约定，应承担违约责任，承担违约责任的范围应包括守约方的直接损失和履约应得的合同收益”的约定，本案系因利多公司强行将徐寒冰经营物品搬出案涉门店的违约行为导致双方签订的合作协议无法继续履行而解除，故利多公司应对徐寒冰因合作协议解除而造成的损失进行赔偿。徐寒冰诉请的违约损失包含装修费、营业损失及物品损失。对于营业损失，利多公司将经营物品搬出后徐寒冰未再继续经营，且搬出物品全额损失由利多公司作为损失赔偿，加之徐寒冰未继续经营，不再产生营业收入，其也未举证证明前期平均营业收入是多少，故本院对于营业损失的诉请不予支持。对于装修损失及搬出物品损失系直接损失，经鉴定价值共计为193532.92元，双方当事人予以认可，故本院予以确认。房屋装修以及物品系徐寒冰因经营案涉蘑菇街房屋而装修和购买，现案涉店面不能继续经营，装修的房屋以及购买的物品因经营不能继续也无法收回成本，对徐寒冰而言也无再利用的可能，故案涉房屋装修价值及搬出物品价值应全部作为徐寒冰因利多公司违约所产生的损失。所以，对于徐寒冰要求利多公司赔偿违约损失276393元，本院支持由利多公司赔偿徐寒冰因合作协议解除而产生的损失共计193532.92元。赔偿后，徐寒冰经营房屋的装修部分利用价值以及被搬出物品均归利多公司享有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除贵州省利多旅游开发有限公司与徐寒冰于2018年3月16日签订的《贵州醇风景区经营合作协议》；二、徐寒冰于本判决生效之日起十日内给付贵州省利多旅游开发有限公司租金7693元；三、贵州省利多旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还徐寒冰履约保证金50000元；四、贵州省利多旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐寒冰因合作协议解除而产生的损失共计193532.92元。赔偿后，徐寒冰经营房屋的装修部分利用价值以及被搬出物品均归利多公司享有；五、驳回贵州省利多旅游开发有限公司的其余诉讼请求；六、驳回徐寒冰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由徐寒冰负担；反诉案件受理费减半收取3105元、鉴定费3400元，共计6505元，由贵州省利多旅游开发有限公司负担4854元，徐寒冰负担1651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  毛玉二〇二〇年三月二十四日法官助理刘远鹏书记员冯明星