山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2032号上诉人（原审原告）:马德伟，男，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）:陈林萍，女，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：温振华，山东海中州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南新南置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑利晟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李亚成，浙江禾泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静静，山东从德律师事务所律师。上诉人马德伟、陈林萍因与上诉人济南新南置业有限公司（以下简称新南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马德伟、陈林萍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人以1305215元为基数，自2018年11月11日起至2019年10月31日止，按照每日万分之一为计算标准向上诉人支付逾期交房违约金；2.一审诉讼费、上诉费被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“2018年11月10日上午，马德伟至交房现场，因现场秩序混乱致交房未果。此后数月，双方几经协商，但至今未办理房屋交付手续”。一审的上述认定错误，且漏列事实。首先，上诉人于2018年11月10日上午到被上诉人处收房，因现场秩序混乱致交房未果。第二天，上诉人再次到被上诉人处收房，被上诉人没有任何理由、拒不向上诉人交付房子，并口头告知上诉人回去听通知再来收房。就此，上诉人在一审提交了2018年11月11日上诉人在交房现场与被上述人工作人员对话的视频，以及申请了证人刘辉出庭作证。证实在2018年11月11日，被上诉人一方恶意违约，拒绝向上诉人交房的事实。而一审判决中却没有列明被上诉人根本违约、拒绝交房关键事实。再次，2018年11月11日，上诉人到被上诉人处收房未果，当时被上诉人的工作人员口头告知上诉人回去听通知再来收房。此后直至2019年7月23日上诉人才接到被上诉人方的电话告知，2019年8月上旬可以去收房了。在这期间，被上诉人从来没有就交房事宜与上诉人进行过联系，根本不存在一审判决中所谓的“此后数月，双方几经协商，但至今未办理房屋交付手续”的事实。2019年8月5日，上诉人再次来到被上诉人处收房，被上诉人提出三个无理要求（详见一审判决），因上诉人拒绝了被上诉人的无理要求，被上诉人再次拒绝向上诉人交付房屋。最后，对于一审中被上诉人提供的证据四中2019年8、9月份的录音，上诉人在质证是的意见是，该录音无法证实录制时间、且与案件事实无关联性，上诉人不予认可。而一审判决中却片面的记载为上诉人一方对录音存在与否记不清了。二、一审判决认定被上诉人没有交房，上诉人与其负有同等过错，属适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法、有效。合同签订后上诉人向被上诉人支付全部购房款，上诉人已经全面履行了自己的合同义务。现涉案房屋具备交付条件，且被上诉人已向其他业主交房。那么被上诉人应当根据双方签订的商品房买卖合同的约定，无条件的向上诉人交付房屋。然而，被上诉人百般刁难拒绝交房，被上诉人的行为已经违约，造成不能交房是被上诉人一方的过错，上诉人一方没有过错可言，被上诉人应当承担全部违约责任。而一审判决却认为“双方在2018年11月11日后就交房问题几经协商，但至今房屋没有交付系双方沟通不畅所致，并非单方原因导致，双方对此均有责任”，一审认定至今不能交房上诉人负有过错属是错误的。首先，根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的约定，上诉人一方已经充分履行了自己的合同义务，造成房屋不能交付就是被上诉人一方故意违约造成。其次，一审判决中的“双方在2018年11月11日后就交房问题几经协商”是根本不存在但事实。双方在2018年11月11日后见面后，被上诉人从没就交房事宜联系过上诉人，更没有所谓的几经协商。最后，一审基于上述理由，认定上诉人对被上诉人不能交房负有同等过错，这个认定毫无法律依据。上诉人在合同履行过程中没有任何违约、过错；也没有所谓但几经协商；就算有过协商或是在协商过程中上诉人没有满足对方不合理的要求，这也不能成为上诉人在交房过程中的过错，并因此对被上诉人不能交房承担同等过错责任。一审判决作出的上述认定违反法律规定及双方都合同约定。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，为此提出上诉，请予依法改决。新南公司辩称,一、根据法律规定和合同约定，新南公司在具备交房条件后，已经书面通知马德伟、陈林萍在2018年11月10日办理交房手续，上诉人已履行交房义务，不存在逾期交房的违约事实。新南公司开发的联合云东苑（云东府）具备交房条件后，新南公司在2018年11月3日，即向包括马德伟、陈林萍在内的所有购房人寄发了《联合云东苑（云东府）交房通知书》，通知购房人在规定的时间到项目现场办理交房手续。根据时间安排，明确通知马德伟、陈林萍在2018年11月10日持相关材料到现场办理房屋交付手续。因此，根据法律规定和合同约定，新南公司在2018年11月10日已经履行交房义务，不存在逾期交房的违约事实。二、马德伟、陈林萍无故拒不收房的行为，不能等同于新南公司未交付房屋的行为。其责任应当由马德伟、陈林萍自行承担。一审查明，马德伟、陈林萍已经收到新南公司的交房通知，且在2018年11月10日、11日，两次到交房现场，知道所购买的商品房可以收房。但马德伟、陈林萍到现场后采取的是破坏道闸等行为，故意制造事端，没有善意收房的意思表示。而且从马德伟、陈林萍马德伟与新南公司工作人员的通话记录当中，十分清楚地表明，马德伟、陈林萍之所以长时间据不接收房屋，就是想故意拖延，借此要求新南公司支付所谓的违约金，恶意拒绝收房的事实暴露无遗。因此，马德伟、陈林萍作为购房人，在没有法定事由的情况下，无故拒不收房，由此产生的损失，应当由购房人一方承担。马德伟、陈林萍诉称没有收房，是新南公司故意违约造成，却没有任何证据证明。马德伟、陈林萍在一审提起诉讼前，从没有向新南公司主张过任何违约责任，其要求新南公司支付违约金到2019年10月31日没有理由和依据。综上，请求二审法院依法改判，撤销一审民事判决第二项，依法驳回马德伟、陈林萍要求新南公司承担2018年11月11日至2019年10月31日期间逾期交房违约金的诉讼请求。新南公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决第二项，依法驳回被上诉人要求上诉人承担2018年11月11日至2019年10月31日期间逾期交房违约金的诉讼请求；2.上诉费由两被上诉人承担。事实与理由：一审判决以房屋至今尚未交付为由，判令上诉人承担逾期交房违约金责任，没有事实根据。1、截止2018年11月10日，上诉人已履行交付涉案房屋的义务，不存在逾期交房的违约事实。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，2018年11月2日济南市城乡建设委员会向上诉人出具了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，证实涉案房屋已具备交付使用的条件，因此，上诉人于2018年11月3日以书面形式通知包括被上诉人在内的所有购房人于2018年11月10日前来办理交房手续，且两被上诉人也在2018年11月10日到达交房现场，但因包括被上诉人在内的部分购房人无故与开发商发生纠纷，导致当日被上诉人未办理交房手续，但上诉人作为房屋出卖人，已经履行了通知交房的义务，未收房的原因也非上诉人造成。2、被上诉人拒不收房，没有任何法定事由，纯属恶意拖延。从2018年11月10日、11日，两被上诉人到交房现场的行为，足以证明，被上诉人为了推卸拒绝收房的责任在制造纠纷。被上诉人10日上午到现场，故意不走行人通道，而是直接推坏机动车导杆闯进交房现场。11日到交房现场，工作人员解释因人手关系，要求被上诉人另行预约验房时间，但被上诉人断章取义，在偷偷录像之后，就再也没有跟上诉人联系收房事宜。相反，从被上诉人马德伟与上诉人工作人员的通话记录当中，十分清楚地表明，被上诉人之所以长时间不接收房屋，就是想故意拖延，借此要求上诉人支付所谓的违约金。这些行为都表明，被上诉人根本没有善意履行收房义务的意思表示，拒不收房完全是单方的恶意行为。一审当中，被上诉人将拒不收房的原因归结为上诉人提出三个要求：将交房日期明确为2018年11月10日、交房违约金计算到2018年11月10日以及要求被上诉人支付物业费。暂且不说被上诉人陈述的事实是否客观存在，仅就这三个要求来讲，完全合情合理合法，并非不合理要求。退一步讲，即使被上诉人不同意这些要求，也不能作为拒绝收房的理由。因此，被上诉人作为购房人，在没有法定事由的情况下，无故拒不收房，由此产生的损失，应当由购房人一方承担。一审判决将被上诉人拒不收房认定为上诉人至今未交房，不符常理。上诉人开发的案涉商品房，整个楼盘500多户，在2018年11月10日后，基本办理交房手续，不可能单独不给被上诉人办理交房手续。而且，上诉人作为开发商，深知在具备交房条件的情况下，如果房屋不交付买受人，则需要承担房屋毁损、灭失等风险，而且上诉人不向被上诉人交付房屋，对上诉人没有任何好处。如果案涉楼盘所有的购房人都像被上诉人一样故意拖延不收房入住，即认定为上诉人没有交房而需要承担违约责任，试想上诉人要承担多大的违约责任。再推而广之，所有的开发商如果都碰到购房人故意不收房就得承担违约责任，开发商又要如何应对？因此，一审判决认为上诉人至今没有交付房屋，违背常理。一审判决认定上诉人至今没有交付房屋，既与当事人约定不符，也与司法解释规定相悖。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款明确约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意“从出卖人入住通知书规定的房屋交付交付使用之日起，即视为已经交付。”可见，在被上诉人故意拒不收房的情况下，房屋交付时间应当计算到上诉人发出的交房通知书规定的日期即2018年11月10日。从即日起，无论被上诉人是否愿意收房入住，均视为房屋已经转移占有、交付使用。在被上诉人已经收到交房通知，且上诉人又一直以发送信息、拨打电话等方式通知被上诉人办理收房手续，被上诉人在没有任何正当理由拒不收房的情况下，一审判决要求上诉人承担2018年11月10日至被上诉人一审起诉之日2019年10月31日的违约责任，与当事人的合同约定不符，也与相关司法解释规定相违背。一审法院采纳证人刘辉的证言，程序错误。一审判决后，上诉人经过核查，发现一审出庭证人刘辉系山东海中洲律师事务所执业律师，与被上诉人一审代理人温振华同在一家律师事务所执业，明显存在利害关系，且在庭上，无论是代理人还是证人刘辉，均没有对此身份关系进行表明。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条等规定，证人刘辉的证人证言不能作为认定案件事实的依据。但一审判决采纳了刘辉的证言，进而认定上诉人需要承担违约责任，程序上明显错误。综上所述，上诉人认为，上诉人已经书面通知被上诉人在2018年11月10日收房，自即日起上诉人已经履行房屋交付义务。此后，房屋即转移占有，被上诉人即可收房入住，除配合被上诉人办理产权过户手续外，上诉人无需承担其他义务。一审法院认定“至今房屋尚未交付系双方沟通不畅所致，并非单方面原因导致，双方对此均有责任”，系事实认定错误。特别是一审判决将所谓的违约金计算时间截止到2019年10月31日，毫无事实根据。而仅仅根据《中华人民共和国合同法》第六十条等规定，判令上诉人承担2018年11月10日后逾期交房的违约责任，法律适用错误。因此，请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人要求上诉人承担2018年11月10日之后违约责任的诉讼请求。马德伟、陈林萍辩称，双方签订房屋买卖合同至今，新南公司没有将房屋交付给马德伟、陈林萍，新南公司至今没有履行交房义务，这是一份客观存在的事实。新南公司在上诉状中称他已经履行了交房义务，是马德伟、陈林萍在拖延收房，这根本就不是事实。2018年11月10日马德伟、陈林萍去新南公司处收房，因新南公司的工作人员与其他业主就交房问题发生纠纷，当日马德伟、陈林萍收房未果。次日，马德伟、陈林萍再次来到交房现场要求收房，新南公司工作人员告知原告，今天没有预约，无法交房，什么时间交房等新南公司的通知。此后，知道2019年7月，马德伟、陈林萍才接到新南公司方的电话，告知其8月上旬去收房。2019年8月5日，马德伟、陈林萍去收房，没想到新南公司方提出三项无理要求，马德伟、陈林萍拒绝后，新南公司没有向马德伟、陈林萍交房。根据以上事实，新南公司在上诉状里所谓的他已经履行了交房义务，是马德伟、陈林萍拖延收房的上诉理由是不成立的。综上所述，新南公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，按照马德伟、陈林萍的上诉请求予以改判。马德伟、陈林萍向一审法院起诉请求：1.新南公司支付马德伟、陈林萍迟延交房违约金63693.76元；2.新南公司承担诉讼费。一审法院认定事实：一、马德伟与陈林萍系夫妻关系。2015年9月29日，马德伟、陈林萍（买受人）与新南公司（出卖人）签订编号为销售（字）X的《济南市商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市长清区丁香路东首、紫薇路东侧的（暂定名为）联合云东苑（云东府）的X室房屋，每平方米8999元，建筑面积145.04平方米，总价款1305215元，付款方式为银行按揭贷款，交付时间为2018年6月30日前。合同第九条第一款第二项约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二、上述合同签订后，马德伟、陈林萍依约向新南公司支付全部购房款。房屋满足交付条件后的2018年11月3日，新南公司向马德伟、陈林萍邮寄联合东苑（云东府）交房通知书一份，通知两人在2018年11月10日上午到项目现场办理交房手续。2018年11月10日上午，马德伟至交房现场，因现场秩序混乱致交房未果。此后数月，双方几经协商，但至今仍未办理房屋交付手续。关于房屋尚未交付的原因，双方陈述不一。马德伟、陈林萍主张，新南公司提出三项不合理要求，马德伟、陈林萍不同意，导致房屋至今未予交付，三项要求分别为：要求二人将实际交房日书写为2018年11月10日、逾期交房违约金计算至2018年11月10日、交纳2018年11月至实际交房日的物业费，马德伟、陈林萍为此提交证据3并申请证人郑书山、刘辉出庭作证，二人对两证人的下列陈述均予认可。证人郑书山陈述，其与马德伟系朋友关系，2019年8月5日，郑书山与马德伟及李姓人员前往售楼处收房，新南公司提出马德伟将收房日期书写为2018年11月、要求缴纳2018年11月至2019年8月5日的物业费、逾期交房违约金计算至2018年11月的三项要求，马德伟不同意，此为双方当日并未将房屋交付的原因，新南公司当日未明确何时交付房屋。证人刘辉陈述，其与马德伟同为涉案小区业主，2018年11月10日，刘辉与马德伟前去收房，现场发生纠纷导致房屋交付未果，新南公司要求两人次日再次收房。次日，两人再次前往办理收房手续，刘辉办理完毕，新南公司以马德伟将小区道闸损毁为由拒绝交房，并向二人播放小区物业视频，视频显示，马德伟手推自行车走至为机动车设置的道闸处，道闸并未起竿，马德伟顺势推了道闸一下，当时现场并无新南公司的工作人员，关于何时交付，新南公司未予答复。新南公司对证据3的真实性予以认可，但否认证明目的。以证人郑书山与马德伟系朋友且非业主、不了解交房手续为由，对证人郑书山的陈述不予认可。以证人刘辉的陈述并非亲眼所见，刘辉作为业主，其陈述具有倾向性为由不予认可。新南公司主张，工作人员多次通知马德伟、陈林萍交付房屋，二人因个人原因导致房屋交付未果，责任不在新南公司。新南公司为此提供证据4、5为证，马德伟、陈林萍对证据4中时间为2018年7月23日的通话记录真实性认可，主张新南公司曾通过该电话方式告知两人在2019年8月上旬办理收房手续，但新南公司提出上述三项不合理要求导致房屋交付未果。对证据4中时间为2019年8、9月的通话录音是否真实存在记不清了，主张该证据与本案无关。对证据5的质证意见为：以新南公司员工通过微信朋友圈发布通知并非约定的通知方式为由不予认可，以马德伟与尹浩浩并非微信好友为由否认微信通讯录的真实性。三、新南公司已向其他业主支付了2018年6月30日（逾期交付日）至同年11月6日至11月10日（陆续交房日）期间，以已付购房款为基数，按日万分之一计算的款项。诉讼中，马德伟、陈林萍要求新南公司支付的违约金，系自2018年7月1日（逾期交房之日）起至2019年10月31日止，以房屋总价款1305215元为基数，按日万分之一计算。新南公司主张，2018年11月10日前逾期交房系新南公司依照政府整治环境的要求停止施工所致，责任不在新南公司，新南公司对此未予举证，马德伟、陈林萍以此事与其二人无关为由不予认可。一审法院认为，马德伟、陈林萍与新南公司于2017年8月21日签订《济南市商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故上述协议合法、有效，一审法院予以确认。合同签订后，马德伟、陈林萍向新南公司支付全部购房款，房屋满足交付条件后，新南公司曾以邮寄交房通知书的方式通知马德伟、陈林萍在2018年11月10日前往售楼处办理交房手续，当日现场混乱致交房未果，此后，双方不断协商交房事宜，但房屋至今尚未交付，以上事实，已经双方质证，均予认可，一审法院予以采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方所签《济南市商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋应在2018年6月30日前交付，新南公司也已向除马德伟、陈林萍以外的业主支付了2018年6月30日至实际交房日（2018年11月6日至2018年11月10日）期间，以已付购房款为基数，按日万分之一计算的款项，该款项也应一并向马德伟、陈林萍支付。鉴于新南公司最初通知马德伟、陈林萍房屋交付日为2018年11月10日，故新南公司应以购房款1305215元为基数，自2018年6月30日起至2018年11月10日止，按日万分之一为计算标准向马德伟、陈林萍支付逾期交房违约金。本案争议焦点为2018年11月11日至今房屋尚未交付的责任归咎问题。双方所交证据及证人郑书山、刘辉的陈述，可以证实双方在2018年11月11日后就房屋交付问题几经协商的事实，但至今房屋尚未交付系双方沟通不畅所致，并非单方原因导致，双方对此均有责任。一审法院酌定马德伟、陈林萍与新南公司均担该责任。但房屋至今尚未交付是事实，新南公司应对其自身责任承担向马德伟、陈林萍支付逾期交房违约金的责任。因此，新南公司应以购房款1305215元为基数，自2018年11月11日起至2019年10月31日（马德伟、陈林萍主张的违约金截止日）止，按日万分之一的百分之五十为计算标准向马德伟、陈林萍支付逾期交房违约金。马德伟、陈林萍主张的违约金计算方式，一审法院依法不予支持。判决：一、济南新南置业有限公司以购房款1305215元为基数，自2018年6月30日起至2018年11月10日止，按日万分之一为计算标准向马德伟、陈林萍支付逾期交房违约金，限于判决生效之日起十日内履行完毕。二、济南新南置业有限公司以购房款1305215元为基数，自2018年11月11日起至2019年10月31日止，按日万分之一的百分之五十为计算标准向马德伟、陈林萍支付逾期交房违约金，限于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回马德伟、陈林萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由马德伟、陈林萍负担508元，由济南新南置业有限公司负担884元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为2018年11月11日后涉案房屋延期交付的责任承担问题。新南公司依照合同约定向马德伟、陈林萍送达了交房通知书，通知马德伟、陈林萍于2018年11月10日办理商品房交付手续，马德伟、陈林萍也分别于2018年11月10日、11月11日前往新南公司办理收房，但是双方未签署合同约定的房屋交接单，新南公司未实际向马德伟、陈林萍交付涉案房屋。从合同的约定来看，马德伟、陈林萍主要义务是支付房款，已经完成，新南公司的主要义务是向马德伟、陈林萍交付合同约定的房屋，虽然新南公司履行了通知马德伟、陈林萍收房义务，但在履行过程中并未完成交房的义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，按照合同约定，马德伟、陈林萍在新南公司逾期交房30日后，马德伟、陈林萍有权解除合同。新南公司未交付涉案房屋，马德伟、陈林萍应及时行使解除权，以避免损失的扩大。根据合同的性质，应给予马德伟、陈林萍解除合同的合理期限，马德伟、陈林萍在合理的期限内未及时行使解除权，导致损失的扩大，应由己方承担扩大的损失，双方均未举证证实对方存在合同约定的延期交房或拒绝接收房屋的情形，且在2018年11月11日后至一审诉讼，双方怠于向对方主张权利，双方均存在过错，一审酌定马德伟、陈林萍、新南公司均担责任并无不当，应予维持。综上所述，马德伟、陈林萍、新南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2784元，由上诉人马德伟、陈林萍负担1392元，上诉人济南新南置业有限公司负担1392元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年三月二十五日书记员 朱俞颖