福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0427民初2168号 原告：三明易达房地产经纪有限公司，住所地福建三明市沙县府西路196号三楼。统一社会信用代码91350427786940300H。 法定代表人：赵军，总经理。 委托诉讼代理人：田生长，福建科海律师事务所律师。 被告：张秀妹，女，汉族，1986年9月5日出生，住沙县。 第三人：沙县鼎兴房产经纪有限公司，住所地沙县华山小区H幢7号夹层。统一社会信用代码91350427MA2YCQ315X。 法定代表人：陈光辉，总经理。 原告三明易达房地产经纪有限公司（以下简称易达公司）与被告张秀妹居间合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，易达公司于2019年12月15日向法院申请追加沙县鼎兴房产经纪有限公司作为本案第三人，本院于2019年12月18日依法追加沙县鼎兴房产经纪有限公司（以下简称鼎兴公司）为本案第三人参加诉讼。原告易达公司的委托诉讼代理人田生长，被告张秀妹到庭参加诉讼。第三人鼎兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 易达公司向本院提出诉讼请求：1.判决张秀妹向其支付双倍佣金共计27200元;2.判决张秀妹支付律师代理费4000元;3.本案诉讼费用由张秀妹承担。事实和理由：2019年5月30日，张秀妹因有意购买房产找到易达公司，张秀妹在看房前已确认：易达公司向张秀妹提供的售房信息（、西园鸿祥园楼中楼）。易达公司与张秀妹签订《看房书》，双方约定：张秀妹经易达公司介绍购上述房产，签订买卖合同时支付中介费（房产成交总价的1%），同时约定张秀妹拒付佣金自愿支付双倍违约金（成交金额有争议的，看房书第一条售价计算），并承担易达公司因此而产生的诉讼费、律师费用等。合同生效后，易达公司的工作人员积极带张秀妹看房，与卖方沟通房价等，后张秀妹基于易达公司提供的居间服务购得位于，但张秀妹拒绝支付中介费。根据《看房书》的约定，张秀妹的拒付中介费行为已构成违约。为此，双方酿成纠纷。 张秀妹辩称：1.易达公司并未促成其与案外人陈文彬就案涉房屋达成买卖协议，其是通过鼎兴公司的居间服务成交案涉房屋，其已向鼎兴公司支付相应的居间费;2.其不存在违约行为，无需向易达公司支付佣金，易达公司要求其支付双倍佣金缺乏法律依据;3.易达公司要求其支付律师费，缺乏事实及法律依据;4.易达公司强制要求看房者与其签订格式条款《看房书》，强制达成居间服务合同，剥夺了消费者自主权，也违反公平原则;5.自纠纷产生以来，其多次表示愿意适当补偿易达公司看房费，但易达公司没有接受并骚扰甚至威胁其。综上，请求依法驳回易达公司的诉讼请求。 第三人鼎兴公司应诉未做答辩。 各方当事人举证、质证意见如下： 易达公司为证实其主张提交以下证据： （1）营业执照、法定代表人身份证明、证明各1份，证明易达公司的主体资格与基本信息，姜某、石某系易达公司的工作人员。 （2）易达房源委托登记表、房产证、土地证复印件各1份，证明案外人陈文彬委托易达公司出售“三官堂D幢603室楼中楼”房产的事实。 （3）《看房书》复印件1份，证明易达公司与张秀妹签订《看房书》，易达公司向张秀妹提供了有关“”房源信息等居间服务;2.易达公司与张秀妹达成了居间服务的报酬等有关协议。即签订买卖合同时支付中介费（房产成交总价的1%），同时约定张秀妹拒付佣金自愿支付双倍违约金（成交金额有争议的，《看房书》第一条售价计算），并承担易达公司因此而产生的诉讼费、律师费用等。 （4）电话录音记录，证明张秀妹是在易达公司的工作人员（姜某、石某）提供看房、沟通房价等居间服务后，为逃避中介费而跳过易达公司直接与卖方达成关于“”房产买卖合同的事实。 （5）民事诉讼委托代理合同、律师费普通发票各1份，证明易达公司为维护自身合法权益委托福建科海律师事务所代理诉讼而支出律师代理费4,000元的事实。 （6）不动产登记申请书、存量房买卖合同、地址变更告知单，证明2019年6月14日案外人陈文彬与张秀妹夫妻签订《存量房买卖合同》交易涉案房屋。 （7）申请证人姜某、石某出庭作证，证明易达公司的工作人员姜某、石某就为张秀妹提供看房、沟通房价等居间服务的具体情况。 张秀妹对易达公司提供的证据质证如下： 张秀妹对易达公司提供的证据（1）、（2）、（5）、（6）没有异议。 张秀妹对易达公司提供的证据（3）认为，《看房书》中的“委托人签名”系其自行签的，但未见到《看房书》的内容。对证据（4）认为电话录音的内容与易达公司向法庭出示的电话录音笔录内容一致，并可确认电话一方的声音系案外人陈文彬的声音，但其不清楚案外人陈文彬为何在电话说“跳过中介”等字眼。对证据（7）中的证人证言没有异议，但认为证人石某出具的看房书是空白的给其签字。 张秀妹为证实其主张，提供以下证据： （1）《房屋出售委托合同》，证明①2019年1月16日案外人陈文彬将案涉房屋委托鼎兴公司代为出售;②案外人陈文彬除了委托易达公司出售案涉房屋外，还委托多家中介公司发出售信息。 （2）《看房委托书》，证明2019年6月2日，鼎兴公司向张秀妹提供案涉房屋的房源信息，并带其看案涉房屋。 （3）《房地产买卖居间合同》，证明①2019年6月4日，其与案外人陈文彬在鼎兴公司的磋商下就案涉房屋销售事宜达成一致意见，并由其丈夫孙生华与案外人陈文彬签订《房地产买卖居间合同》;②房屋买卖合同对案涉房屋交付、购房款的支付、佣金数额及支付各方权利义务等事宜进行了约定。 （4）《情况说明》，证明①案外人陈文彬将案涉房屋委托多家房地产中介公司代为出售，其中包括易达公司及鼎兴公司，易达公司并非独家掌握案涉房屋的房源信息;②鼎兴公司和易达公司的工作人员均有带其到案涉房屋实地看房;③鼎兴公司为其及案外人陈文彬提供居间服务，且其与案外人陈文彬均已按约履行房屋买卖合同约定支付佣金的义务; (5)、（6）三份电子受理单、交易明细，证明其丈夫孙生华已按约向案外人陈文彬支付购房款，并已履行完毕房屋买卖合同约定的付款佣金的义务。 （7）收条，证明鼎兴公司收到其居间服务佣金12,000元。 （8）《证明》，证明为其提供居间服务的案外人陈芳系鼎兴公司的工作人员。 （9）《营业执照》，证明鼎兴公司的基本信息; (10)结婚证、户口本，证明其与孙生华系夫妻关系，且案涉房屋购买于夫妻关系存续期间。 易达公司对张秀妹提供的证据质证如下： 易达公司对张秀妹提供的证据（5）、（6）、（9）、（10）均没有异议。 易达公司对张秀妹提供的证据（1），认为该份证据的合法性、客观性和关联性均不予认可。鼎兴公司未到庭，其客观性无法判断。对证据（2）的合法性、客观性和关联性不予认可。证据（3）的合法性、客观性和关联性均不予认可。并认为《房地产买卖居间合同》第4条约定“乙方合同签订后15日内要付8万元，”即付款日应在2019年6月14日后支付8万元，而张秀妹提供的转账记录在2019年6月5日就付款8万元，该行为不符合生活常理。证据（4）属于证人证言，案外人陈文彬未到庭作证，该份证据的“三性”不予认可。对证据（7）认为，张秀妹仅提供1份收条，没有银行转账凭证或现金交易明细，不符合交易习惯。对该份证据的合法性、客观性和关联性，不予认可。证据（8）的合法性、客观性和关联性均不予认可。 鼎兴公司未到庭，也未提供证据，对易达公司、张秀妹提供的上述证据视为放弃质证。 综上，本院对上述证据认证如下： 张秀妹对易达公司提供的（1）、（2）、（5）、（6）证据无异议，易达公司对张秀妹提供的（5）、（6）、（9）、（10）证据无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。鼎兴公司视为对上述证据放弃质证。 对当事人有异议的证据，本院分析如下： 本院认为，易达公司提供的证据（3）系张秀妹亲自签名的，张秀妹职业系教师，因《看房书》除所看楼盘的地点为手写外，其他是格式合同，证人石某出庭作证证言及张秀妹自认确实易达公司的工作人员有带其看案涉的房屋，证据（3）《看房书》与证据（7）证人证言能形成证据链，对证据（3）、（7）本院予以采信。张秀妹辩解，易达公司将《看房书》给其签时，系空白内容。该辩解与事实不符，张秀妹的文化程度系本科，应有较高的认知、判断能力，其在《看房书》上的签字，应是其真实意思表示，故对张秀妹的辩解，本院不予支持。因证据（4）张秀妹对录音内容没有异议，但其认为为何案外人陈文彬陈述“跳单中介”的字眼，并向法庭提供《（陈文彬）情况说明》用来证实其已向鼎兴公司支付了中介费。张秀妹仅向法庭提供一份《陈文彬情况说明》，案外人陈文彬未出庭作证，该份《情况说明》的真实性无法确认，不符合证据的“合法性、客观性、关联性”，本院不予采纳。对易达公司提供的证据（4）本院予以采信。张秀妹提供的证据（1）、（2）、（3）均涉及鼎兴公司，本院依法追加鼎兴公司，鼎兴公司应诉后，未做答辩也未到庭参加诉讼，上述三份证据的真实性无法确认，故对张秀妹提供的证据（1）、（2）、（3）本院不予采纳。证据（4）系书面证据，案外人陈文彬未出庭作证，该证据的真实性无法确认，故对证据（4）本院不予采纳。证据（7）、（8）仅是书面证据，没有其他证据相互佐证，真实性无法确认，故对张秀妹提供的证据（7）（8）本院不予采纳。 根据庭审确认的证据和当事人的当庭陈述综合认定事实如下： 1.2018年10月9日，案外人陈文彬将坐落于（该房屋产权人为：陈文彬、房屋建筑面积为223.12平方米，现地址变更为福建省沙县三官堂西路6号4幢603室）委托易达公司出售。 2.2019年5月30日，张秀妹需购买房产找到易达公司，易达公司的工作人员向张秀妹提供售房信息（、西园楼中楼）。并签订了《看房书》，主要内容为：“一、所看楼盘的地点：①西园鸿祥园楼中楼，此房产拟租／售价约为145万元。②，此房产拟租／售价约为136万元。二、售（租）价格以买卖（租赁）双方最后议定的价格为准。三、经我司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人成交，均视为我公司介绍成功。四、委托人经我公司介绍购（租）上述房产，签订买卖（租赁）合同或协议时支付中介费（购房为房产成交总价的1%，租房为出租房月租金额的50%），如果卖方在事先申明是实收，则中介费为房产成交金额的2%，由买方支付。五、委托人不得以任何借口拒付佣金。一经证实委托人有上述情形的，委托人自愿按应交佣金的双倍支付给居间人违约金（成交金额有争议的，按本看房第一条的拟租／售价计算），承担居间人因此而产生的诉讼、律师费等。六、经我公司介绍未能成交之房产，我公司不收取中介费。委托人签名：张秀妹公司名称（盖章）三明易达房地产经纪有限公司”委托人一栏中，张秀妹亲笔签字，公司名称一栏中，三明易达房地产经纪有限公司盖上合同专用。 3.《看房书》签订后，易达公司的工作人员积极陪同张秀妹看了二套房（、西园楼中楼）、并与卖方沟通房价等。 4.2019年6月4日，张秀妹向案外人陈文彬购得坐落于房屋，购房实际价款为1219800元，张秀妹分期支付陈文彬购房款，即2019年6月4日支付5万元;6月5日支付8万元;6月27日支付108万元，预留9800元作为案涉房屋的水电费用等。2019年6月14日张秀妹及其丈夫孙生华与案外人陈文彬在沙县不动产登记中心办理了不动产过户手续。 5.2019年6月18日易达公司工作人员姜某向案外人陈文彬催讨中介费的电话录音，案外人陈文彬在电话中陈述：“张秀妹说自己去办，明摆讲就是要跳过中介，省了中介费”证人石某于2019年5月30日带张秀妹看完房屋后，多次与张秀妹微信聊天，张秀妹于2019年6月9日下午12：43分在微信中告诉易达公司的工作人员石某“我们商量好考虑到孩子教育问题，还是去三明看小套点学区房吧。这段时间辛苦你啦！” 6.因张秀妹拒付中介费，易达公司于2019年11月7日向沙县法院起诉要求张秀妹支付中介费，委托律师参与诉讼并支付律师费4,000元。 本案争议的焦点：一、易达公司与张秀妹是否存在居间关系;二、张秀妹是否应双倍支付给易达公司佣金（即中介费）27,200元及律师代理费4,000元。为此，本院予以分析认定。 一、易达公司与张秀妹是否存在居间关系。 易达公司认为，张秀妹通过易达公司的工作人员提供的居间服务后购买了，故易达公司与张秀妹存在居间关系。 张秀妹认为，最早系易达公司先带其去看，但因价格等原因，最终未能促成其与案外人陈文彬签订房屋买卖协议。之后其是通过鼎兴公司的居间服务与案外人陈文彬就案涉房产签订买卖协议，故其与易达公司不存在居间关系，但同意支付易达公司看房辛苦费800元。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从易达公司提供的张秀妹签订的《看房书》中，对中介费的给付、违约责任的承担等居间合同主要内容进行了约定，符合居间合同的法律关系特征。且最先系易达公司带张秀妹看房，张秀妹确实也想购买该房屋，后张秀妹以孩子教育问题，还是去三明看小套点学区房为借口拒绝易达公司，但最后张秀妹又与案外人陈文彬签订房屋买卖协议。并购买了陈文彬名下的坐落，故本院予以认定易达公司与张秀妹之间存在居间合同关系。张秀妹认为案涉房屋系通过鼎兴公司居间服务与案外人陈文彬就案涉房产签订买卖协议，因鼎兴公司未到庭，张秀妹提供的证据仅是书证，没有其他证据相互印证，故对张秀妹的辩解，本院不予采纳。 二、张秀妹是否应双倍支付给易达公司佣金（即中介费）27,200元及律师代理费4,000元。 易达公司认为，其与张秀妹存在居间关系，张秀妹拒付佣金，应按《看房书》约定支付双倍违约（成交金额有争议的，看房书第一条售价136万元计算），并承担易达公司因此产生的诉讼费、律师费用等。故张秀妹应双倍支付易达公司的佣金即13,600元的双倍为27,200元及承担相应的律师代理费。 张秀妹认为，易达公司并未促成其与案外人陈文彬就案涉房屋达成买卖协议，其亦不存在违约行为，易达公司要求其支付双倍佣金及律师代理费，缺乏法律依据，请求法院依法驳回易达公司的诉讼请求。 本院认为，因易达公司与张秀妹存在居间关系，张秀妹与易达公司签订的《看房书》，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。张秀妹应按《看房书》约定：即购房为房产成交总价的1%支付佣金。因张秀妹购买的案涉房屋价款为1,219,800元，易达公司对此无异议，故张秀妹应向易达公司支付12,198元的佣金。《看房书》虽有约定“委托人不得以任何借口拒付佣金。一经证实委托人有上述情形的，委托人自愿按应交佣金的双倍支付给居间人违约金”但该约定的违约金过高,根据公平原则，本院予以酌情给予另行支持3,659.4元（12,198元×30%），故易达公司要求张秀妹双倍支付佣金27,200元的主张，本院予以支持15,857.4元，超出部分，本院不予支持。张秀妹辩解，其系通过鼎兴公司的居间服务签订房屋买卖协议，并已向鼎兴公司支付了中介费12,000元，但其向法庭提供的证据，不足以证实其主张，对张秀妹的辩解，本院不予支持。易达公司主张律师代理费4,000元，有易达公司与张秀妹签的《看房书》中明确约定的该项费用的承担及代理费发票予以证实，故易达公司要求张秀妹支付律师代理费4,000元的主张，本院予以支持。 综上，本院认为，易达公司向张秀妹提供居间服务，张秀妹应向易达公司支付报酬，易达公司要求张秀妹双倍支付佣金共计27,200元，本院予以支持15,857.4元，超出部分本院不予支持。易达公司要求张秀妹支付律师代理费4,000元，符合法律的规定，本院予以支持。第三人鼎兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、张秀妹应于本判决生效后十日内支付三明易达房地产经纪有限公司佣金15,857.4元; 二、张秀妹应于本判决生效后十日内支付三明易达房地产经纪有限公司律师代理费4,000元。 三、驳回三明易达房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，由三明易达房地产经纪有限公司承担183元，张秀妹承担397元，张秀妹承担的受理费应于本判决生效后十日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  黎 华 人民陪审员  黄腾夏 人民陪审员  邱惠珍 二〇二〇年三月六日 书 记 员  庄弘涛 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。