江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初124号原告：赵慧英，女，1975年7月23日出生，汉族，住鹰潭市。委托诉讼代理人王骏、汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。被告：施金兰，女，1974年10月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市。被告：刘咏斌，男，1973年8月9日出生，汉族，住江西省鹰潭市。二被告的共同委托诉讼代理人刘俊，鹰潭市经济法律服务所法律工作者。原告赵慧英与被告施金兰、刘咏斌商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告赵慧英及其委托诉讼代理人汪兵胜，被告施金兰及其委托诉讼代理人刘俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵慧英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告自购买涉案房屋满五年后立即配合原告将位于鹰潭市月湖区房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告退还原告54763.88元（包括住房退款13792.38元、车位退款32022.34元、银行利息退款6843.56元、多交购房款2105.6元）并支付逾期付款利息（利息以54763.88元为基数自2018年11月19日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为3584元）；3、要求被告立即将月湖区13栋微利商品房2单元101号房屋产权证原件以及相应的车位（编号：12Ｃ-04）交付给原告；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审前原告增加了一项诉讼请求，即依法确认原告对位于鹰潭市月湖区微利商品房附属车位（编号：12Ｃ-19）享有所有权、使用权等相关权利。事实与理由：2010年3月26日，原、被告签订了一份《房屋指标转让合同》，双方约定：标的房屋位于南站路鹰潭辉房地产开发有限公司在建的微利商品房，被告系中铁建十一局集团桥梁有限公司的员工，享有购房指标）。被告将该购房指标转让给原告，原告支付相应的购房转让费，原告以被告名义缴纳购房款。房屋建成交付后需办理过户手续的，被告应全力配合。协议签订后，原告依约支付了购房指标转让费，并以被告名义支付了全部购房款。该房屋建成后，原告以被告名义分得13栋微利商品房2单元101号分房屋并占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：经核算，原告以被告名义支付的购房款有余，可相应退还，退款金额为54763.88元，该款退还至被告账户内。原告认为，涉案协议书是双方真实意思表示，合法有效。原告依约履行了全部合同义务，缴纳了全部购房款，结余的购房款及利息以及房屋附属车位应属于原告，但被告却拒绝返回该退款及拒绝交付房屋产权证，违反了双方约定及法律规定，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、房屋指标转让合同、收据一组，证明2010年3月26日，原、被告签订了一份《房屋指标转让合同》，双方约定被告将位于鹰潭原战备材料总厂的购房指标转让给原告，原告以被告名义缴纳购房款。房屋建成交付后需办理过户手续的，被告应全力配合。原告陆续支付了全部的购房款、车位款、房屋和车位的物业费，并实际入住。3、关于微利商品房退款方案的公示、退款明细单、微利商品房户主交款统计表，证明涉案房屋建成后，原告以被告名义分得13栋微利商品房2单元101号房屋及附属车位（编号：12Ｃ-19）。2018年11月14日，原告以被告名义支付的购房款等款项有余，可相应退还，退款金额合计为54763.88元。被告辩解称：1、双方签订的《房屋指标转让合同》为无效合同。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”该规定符合《合同法》第52条无效情形，即违反了法律、行政法规的强制性规定。因为本案中，双方当事人签订合同时，被告并未取得涉案房屋的权属证书；2、被告主体不适格，该涉案房屋未满五年，原告的起诉条件不成就；3、单位分配给职工家庭所享受的福利房、微利房指标，具有特定的人身权益归属性，同时原告主张的车位也没有体现在双方签订的《房屋指标转让合同》条款之内。综上，原告的诉请于法无据，应当驳回其诉讼请求。被告为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据：1、合同，证明被告的合同与原告提供的合同有出入，被告提交的合同并没有中间人签订；2、房产证，证明该房屋为被告所有。经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据无异议，对第2组证据的关联性有异议，被告的合同并没有中间人的签字，收据的合法性、关联性有异议，该证据并不能证明该房产持有的合法性；对第3组证据三性均有异议，该份公示是复印件，仅从字面理解说明开发商售房单价等信息数据与本案无关。被告对原告提交的第1组证据真实性无异议，但该合同当中双方的主要权利义务条款与原告提交的是一致的，即使原告提交的合同中增添了一些与本案无关的文字，也不影响双方已经达成了这个权利义务条款；对第2组证据的关联性有异议，与待证事实无关，该房屋建设的所有款项均由原告缴纳，因此房屋的真实产权应归属原告，与被告无关，仅是以被告名义办理相关的产权手续，且根据约定，被告后期还需将房屋过户到原告名下。庭后，原告又提交了一份收条，证明被告是收到了原告支付的共计2万元指标转让费，最后1万元得等到房屋过户时再支付。被告对该收条无异议，但庭审时忘记说到车位已经以2万元转让给单位的其他同事，因为收条在受让人手里，所以只能提供收条的微信图片。在（2019）赣0602民初1224号原告杨长乐、徐五秀诉被告吴彦平、丛刚一案中，本院依申请调取了鹰潭市人民政府办公室抄告单，该抄告单规定中铁十一局桥梁有限公司132套房微利商品房购买5年后可上市交易。经审理查明，被告施金兰、刘咏斌系夫妻，施金兰系中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。2010年3月26日，原告（甲方）与二被告（乙方）就被告单位桥梁公司所在鹰潭市建设本单位房屋进行转让一事签订了一份《房屋指标转让合同》，该合同约定：1、乙方自愿以其名义申报的一套单位房屋转让给甲方（转让费贰万元），该款甲方在签订协议后立付壹万元给乙方，另外壹万元再次付款后付清；2、乙方为购买房屋已交付单位贰万元押金，甲方自签订协议后立即付给乙方，收据为证；3、该房屋每平方米售价尚不知，转让后不管单价多少，都由甲方自行付之；4、桥梁公司单位收取的购房款甲方付给乙方，再由乙方名义直接付给单位，由甲方收执收款凭证；5、该房建成交付使用后，先以乙方的名义办理房产证，待乙方领取房产证后，甲方与乙方办理房屋产权过户手续，将该房过户给甲方名下，过户费用由甲方自付等内容。协议签订当日，原告按照协议约定先支付给被告1万元转让费及被告交付给单位的2万元押金。2012年12月24日，原、被告双方就《房屋指标转让合同》又达成补充条款，该补充条款为：1、因出现一些情况，现甲方同意再给付乙方转让款壹万元，今后乙方承诺不再以任何理由向甲方要求增加转让款，直至房屋过户于甲方名下。此壹万元在乙方将房屋过户给甲方时，由甲方一次性支付乙方；2、如乙方单位桥梁公司将所有的转让房屋收回的，致使乙方自身无法购买的，乙方应当向甲方如数退还已收取的转让款，甲方不得以此追究乙方的转让，双方签订的合同终止。补充条款签订当日，原告又支付了1万元指标转让费，同时陆陆续续以施金兰的名义支付了330000元，但转让的房屋总价款为317894.4元。2018年8月8日，鹰潭市月湖区13栋微利商品房（2＃楼）2单元101号房屋在鹰潭市不动产登记局办理了房屋产权登记手续，不动产权证号：赣2018鹰潭市不动产第××号，房屋所有权人登记为施金兰、刘咏斌。该房屋建成后，原告拿到房屋钥匙，并缴纳了房屋物业费（2019年的物业费中还包含了车位费用）、垃圾清运费、装修保证金等费用，但房屋交付后原告还未装修入住。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元／平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元／平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元／平方米与实际造价2869.9元／平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受【（2019）赣0602民初1222、1223、1224号已生效案件已经确认】。原告以被告名义支付的购房款经结算有余，被告获得退款为54763.88元，其中住房退款13792.38元、车位退款32022.34元、银行利息退款6843.56元、多交购房款2105.6元。原告认为，退回的款是其缴纳的购房款，被告应全部返还给原告，且车位款也系原告缴纳，车位也属于原告所有，故原告诉至法院。庭后，原告撤回要求被告自购买涉案房屋满五年后配合原告将上述房屋产权过户登记在原告名下的诉讼请求，本院予以准许。本院认为，原告与被告签订的《房屋指标转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。该转让协议书的实质是被告施金兰将其享有的单位微利房的购买资格转让给原告，是一种资格权利的转让，属于债权范畴，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，故对被告提出《房屋指标转让合同》为无效合同的辩解意见，本院不予采纳。原告按照合同约定先行支付了转让费2万元，被告也应按照合同的约定全面履行义务。对于原告要求被告支付单位退回的款项的诉讼请求。单位退回的款项是基于微利房的建设产生，属于微利房的福利，应归原告享有，故被告应按照统计表返还原告住房退款13792.38元、车位退款32022.34元、银行利息退款6843.56元及多交购房款2105.6元共计54763.88及利息3584元（利息从2018年11月19日起按照年利率6%暂计算至起诉之日即2020年1月2日，之后的利息以54763.88元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止）。对于原告诉请车位所有权、使用权。被告提出其已将车位转让给他人，但其提供的证据不足以证明转让的事实，且本案涉及到的车位12C-19款项1万元系原告缴纳，同时原告还缴纳了车位的物业费用，而被告并未支付任何款项，但双方均未提交该车位的任何权属证明，故原告仅享有该车位的使用权，不享有所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告施金兰、刘咏斌于本判决生效后十日内共同支付原告赵慧英54763.88元及逾期付款利息3584元（利息从2018年11月19日起按照年利率6%暂计算至2020年1月2日，之后的利息以54763.88元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计58347.88元；二、原告赵慧英对位于鹰潭市月湖区房屋所对应的12Ｃ-19车位享有使用权；三、驳回原告赵慧英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费629.5元（已减半），由被告施金兰、刘咏斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  张田美二〇二〇年三月二十日书记员  朱 艳