广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12727号原告：张文化，男，1966年10月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：曾建中，男，1989年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告张文化与被告曾建中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文化到庭参加诉讼，被告曾建中经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文化向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2015年2月10日签订的《商铺租赁合同》，被告在判决生效之日将租赁物及附属设施交还原告；2．被告向原告支付从2018年9月1日至实际搬离案涉房屋的占有使用费，按1500元/月计付（2019年3月1日起为1600元）；3．被告向原告支付从2018年9月1日至实际搬离案涉房屋之日的物业管理费（按75元/月计付）；4．被告向原告交付的保证金3000元归原告所有；5被告向原告支付从2018年9月1日至实际搬离案涉房屋之日租金、物业管理费的延期利息。在庭审过程中，原告明确第二项、第五项诉讼请求：被告向原告支付从2018年9月1日起至2019年3月19日租金（按1500元/月计付）；被告向原告支付因逾期交付2018年9月份的租金而产生的2018年9月1日至2019年5月31日的利息1215元（1500元/月×30日×3‰/日×9个月）。事实与理由：原、被告于2015年2月10日签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于广东省××××号商铺出租给被告用于商业用途，租赁期限为2015年3月1日至2018年3月1日；承租方应在每月3日前交付次月租金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费、其他一切与物业、经营有关的税费和债务等有关费用，均由承租方承担；承租方如拖欠租金，则每日按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达七天，则出租方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。2018年4月15日，双方经协商，口头协议合同续签三年，第一年（2018年3月1日至2019年3月1日）月租金为1500元；第二年（2019年3月1日至2020年3月1日）月租金为1600元；第三年（2019年3月1日至2021年3月1日）月租金为1700元。原告认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，口头协议虽未签订书面合同，但2018年4月15日、4月17日，被告向原告支付半年(2018年3月1日至2019年8月31日）租金及物业管理费，表明被告实际上已确认继续承租商铺，并且租金按双方口头约定履行，证明合同续签三年的合法性。2018年4月15日，原、被告口头约定在2018年4月下旬签订正式租赁合同。被告以没有时间为由，一直未与原告签订书面合同。2018年9月1日至2018年12月14日，原告多次通过电话、短信联系被告，催促被告支付租金和物业管理费。经原告多次催收后，被告仍拒不支付租金及物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除合同，被告所交保证金归原告所有，被告应向原告付清租金、水电费等费用。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告曾建中未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2015年2月10日，张文化（出租方）与曾建中（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定张文化将其名下位于中山市××××号商铺[土地使用权证：中府国用（2011）第易3304484号，房产证：粤房地权证中府字第××号]出租给曾建中用于商业用途，租赁期限为2015年3月1日至2018年3月1日；租金1000元/月，承租方应在每月3日前交付次月租金；签订合同之日，承租方应交付保证金2000元；租赁期间产生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费、其他一切与物业、经营有关的税费和债务等有关费用，均由承租方承担；承租方如拖欠租金，则每日按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达7天，则出租方有权终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金，合同还约定了其他事项。张文化称《商铺租赁合同》到期后，2018年4月15日双方经口头协商续签三年合同。其中，第一年（2018年3月1日至2019年3月1日）月租金为1500元；第二年（2019年3月1日至2020年3月1日）月租金为1600元；第三年（2020年3月1日至2021年3月1日）月租金为1700元。化自认曾建中已于2015年2月10日左右、2018年4月15日交付保证金2000元、1000元。22.张文化提交其与曾建中（手机号：139××××9611）的短信通讯记录，显示张文化曾催促曾建中交付房租，曾建中回复会尽快交付。3．张文化的中国建设银行个人活期账户交易明细显示案涉商铺每月应交物业管理费为74.33元，由银行扣划。2018年4月15日、2018年4月17日，曾建中通过其平安银行（账号62×××44）向张文化的建设银行（账号62×××71）分别转账11000元、525元。张文化称前述款项系曾建中支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金9000元（1500元/月×6个月）、押金2000元以及7个月物业管理费525元（75元/月×7个月）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”张文化与曾建中签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日到期后，双方未再重新签订书面租赁合同，双方于2018年4月15日协商后口头约定再租三年，2018年3月1日至2019年3月1日月租金为1500元，2019年3月1日至2020年3月1日月租金1600元，2020年3月1日至2021年3月1日月租金为1700元。张文化称2018年4月15日、2018年4月17日，曾建中通过银行转账方式向张文化交付了2018年3月1日至2018年8月31日的租金9000元、押金2000元及7个月物业管理费525元，双方已经实际履行了口头合同的内容。关于解除合同的问题，曾建中从2018年9月1日起开始拖欠租金，且至今尚未履行交付租金的合同义务，以其行为表明不履行主要债务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，张文化有权解除止合同。张文化要求解除其与曾建中的合同并要求曾建中搬离以及返还案涉商铺的诉请，理据充分，本院予以支持。张文化主张曾建中按每月1500元的标准向其支付2018年9月1日起至2019年3月19日的租金即9950元[1500元/月×（6个月+19日/30日）]符合双方的约定，且属于已经产生的租金，曾建中并未提交相反的证据反驳，曾建中应当支付该期间的租金。关于物业管理费。由于张文化位于中山市××××号商铺每月应缴纳的物业管理费为74.33元，双方约定在租赁期间产生的物业管理费应由曾建中负担，曾建中应按照每月74.33元的标准支付自2018年9月1日起至双方解除合同之日止的物业管理费。关于2018年9月应付租金自2018年9月1日至2019年5月31日的利息问题，张文化按照日利率3‰的标准计算逾期支付租金产生的利息过高，本院酌定支持参照民间借贷的年利率24%的标准计算，即270元（1500元/月×9个月×2％/日）。关于保证金的问题。张文化主张曾建中在2015年2月10日左右和2018年4月15日支付了2000元和1000元，合计3000元的保证金。其中2000元保证金是在双方之前签订的《商铺租赁合同》中约定，在合同期满后，承租方退还房屋、出租方验收无损害且无欠费的情况下返还给承租方。张文化并未举证证明曾建中存在应该被没收保证金的情形，因此其主张该部分保证金归其所有的诉请，理据不足，本院不予支持。另有1000元为双方在履行口头合同的过程中由曾建中交纳，是双方为了促使承租方及时履行租金给付义务而设定，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收保证金，曾建中自愿交纳即自愿受保证金条款的约束，在其已经违约的情况下该部分保证金可归张文化所有。综上，张文化主张曾建中已交的保证金3000元归其所有的诉求，本院支持1000元的部分，超过的部分本院不予支持。曾建中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张文化与被告曾建中于2018年4月15日达成的口头协议，被告曾建中于本判决发生法律效力之日起十日内搬离案涉商铺；二、被告曾建中于本判决发生法律效力起七日内向原告张文化支付2018年9月1日起至2019年3月19日的租金9950元和2018年9月1日起至合同解除之日止的物业管理费（按74.33元/月计付）；三、被告曾建中于本判决发生法律效力起七日内向原告张文化支付因其拖欠2018年9月份的租金而自2018年9月1日至2019年5月31日发生的利息270元；四、被告曾建中已交的保证金中1000元归原告张文化所有；五、驳回原告张文化其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元（原告已预交），由被告曾建中负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年三月十七日书 记 员  林振华吴晓芳