上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终560号上诉人（原审被告）：上海辉盛金融信息服务有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路955号11幢120-25室。法定代表人：俞珠勤，执行董事。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路955号2幢224-06室。负责人：任保旺，总经理。上诉人上海辉盛金融信息服务有限公司（以下简称辉盛公司）因与被上诉人安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司（以下简称安捷贷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初50322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辉盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审第2、3项诉讼请求。事实和理由：被上诉人应当在2018年5月20日前支付2018年6月的租金，被上诉人迟延支付且经上诉人多次催讨拒不支付构成违约。一审认定被上诉人虽未按照合同约定于2018年6月20日前支付当月租金，但上诉人未给予被上诉人15天的纠正期就提前收回房屋的行为构成违约，属于事实认定错误。其次，一审未要求被上诉人提供押金的银行转账记录，仅凭收据就认定押金已经支付，属于事实未查清。第三，被上诉人擅自授权次承租人上海A有限公司（以下简称A公司）对外再次转租，构成违约。被上诉人存在上述多处违约，上诉人于2018年7月4日书面通知解除合同，不存在违约。故本案纠纷的主要过错方在于被上诉人，一审应当根据过错程度对违约金数额进行适当调整，一审判决违约金比例过高。被上诉人安捷贷公司答辩称：截止2018年6月20日前，被上诉人均按照上诉人每月20日送来的缴费单据按时足额缴纳每一期的房租、物业费及电费，从未拖欠。辉盛公司前期由任某、俞珠勤共同经营，2016年5月任某退出经营。退出后，辉盛公司本应将前期支付给上海B有限公司（以下简称B公司）押金184,509.50元中的51%即94,099.85元退还任某，但辉盛公司负责人俞珠勤以账上无钱、转款麻烦等理由要求将该笔费用直接转作安捷贷公司的租赁押金，押金收据也系俞珠勤本人所写并加盖辉盛公司公章。一审判决公正合法，故要求驳回上诉人的上诉请求。安捷贷公司向一审法院起诉要求：1、判令双方签订的《办公楼租赁合同》于2018年6月30日解除；2、判令辉盛公司向安捷贷公司返还房屋押金人民币（下同）94,099.85元；3、判令辉盛公司向安捷贷公司支付擅自解约提前收回房屋的违约金86,424.04元；4、请求法院判令辉盛公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年6月7日，安捷贷公司与辉盛公司签订《办公楼租赁合同》约定，辉盛公司向B公司承租上海市浦东新区XX路XX号XX中心C2栋9C房屋（以下简称系争房屋）并将其中365.50平方米的面积转租安捷贷公司，租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止；每月租金43,212.02元，该租金金额系依据B公司开具给辉盛公司的实际租金金额乘以各自比例的占用面积，租金每年上浮标准均参照B公司实际开具的租金发票；先付后用，第一期租金安捷贷公司应于合同签订当日支付，之后于每月20日前支付；安捷贷公司租赁期限内使用的电费（电费=电费总价X房屋面积比例）、物业费（11,448.37元，具体金额按照物业公司开具给辉盛公司的实际物业费金额乘以各自比例的占用面积），安捷贷公司应于每月20日之前按辉盛公司指定时间打入辉盛公司账户；房屋押金94,099.85元，待租赁期满安捷贷公司结清费用后，辉盛公司于费用结清当日将押金全额退还安捷贷公司；租赁期限内，须事先征得对方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租他人；租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：因安捷贷公司违反本合同的约定，且在辉盛公司提出后的十五天内，安捷贷公司未予以纠正的；租赁期内，辉盛公司擅自解除合同，提前收回房屋的，辉盛公司应按月租金的两倍标准向安捷贷公司支付违约金，若支付的违约金不足抵付安捷贷公司损失的，辉盛公司还应负责赔偿。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，安捷贷公司按约向辉盛公司支付了押金94,099.85元及至2018年5月的租金。2018年7月3日，安捷贷公司至系争房屋处查看，发现房屋已由他人占有并使用。同年7月5日，安捷贷公司通过微信向辉盛公司工作人员发送《关于解除告知函》，其中明确：至2018年6月20日，辉盛公司仍未向安捷贷公司开具2018年3月1日至6月30日的发票，且辉盛公司未经安捷贷公司同意擅自将安捷贷公司所承租的房屋转租他人，已严重违约，即日起解除《办公楼租赁合同》，不再继续租用该房屋，并要求辉盛公司开具相应发票、退还押金、支付违约金等。当日，辉盛公司人员亦向安捷贷公司通过微信发送《解约通知》、《解约告知函》，其中《解约通知》要求安捷贷公司付清所欠租金、物业费及电费共计56,247.69元，并要求安捷贷公司改正擅自转租的行为，同时明确如安捷贷公司不按照辉盛公司要求完成，辉盛公司有权单方面解除合同。《解约告知函》明确，辉盛公司于2018年7月2日发出催告整改要求，限定2日内要求安捷贷公司作出整改，但安捷贷公司无视辉盛公司，违反合同，故辉盛公司决定解除与安捷贷公司之间的租赁合同，要求辉盛公司即日搬离。另查明，2018年1月23日，辉盛公司向B公司付款2,164.50元，付款时辉盛公司备注“电费兴客1729”。2018年1月24日，B公司就2018年1月6日至2月5日的租金、物业费向A公司分别开具了金额为47,533.23元、11,448.37元的增值税普通发票。审理中，安捷贷公司明确同意支付尚欠的租金、物业费，就应付租金、物业费，认为应结算至安捷贷公司派人查看到系争房屋已为他人占有使用的2018年7月3日。一审法院认为，安捷贷公司与辉盛公司签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。安捷贷公司作为承租人负有按约支付租金的义务，辉盛公司则应向安捷贷公司交付房屋，保证承租人对系争房屋的正常占有使用。本案中虽安捷贷公司未按照合同约定于2018年6月20日前支付当月租金，但根据合同约定，针对安捷贷公司的违约行为，在辉盛公司向安捷贷公司提出后的十五天内，安捷贷公司仍未予以纠正的，辉盛公司方有权解除合同，故辉盛公司未按照合同约定即提前收回房屋的行为已构成违约，安捷贷公司有权要求解除合同。因安捷贷公司的解除通知于2018年7月5日到达对方，故涉案《办公楼租赁合同》于该日解除。合同解除后，安捷贷公司、辉盛公司应对安捷贷公司占有使用期间的租金等费用予以结算，并由辉盛公司返还安捷贷公司押金、承担相应的违约责任。现审理已查明，2018年7月3日，系争房屋已为他人使用，而安捷贷公司亦表示系争房屋的租金、物业费结算至该日并同意支付，安捷贷公司该行为不违反法律规定，法院予以准许，而辉盛公司在安捷贷公司结清应付费用后，应当向安捷贷公司退还已付押金，故一审法院对安捷贷公司的该项诉请予以支持。就辉盛公司应承担的违约责任，一审法院认为，合同约定辉盛公司提前收房、擅自解约应承担的相当于两个月租金的违约金，现安捷贷公司按照合同约定以第一年租金标准主张辉盛公司应付的违约金，符合法律规定，法院予以支持。就辉盛公司辩称安捷贷公司擅自转租构成违约一节，为证明安捷贷公司违约，辉盛公司提供了A公司与苏州C有限公司签订的《办公楼租赁合同》，但该合同明确约定A公司承租辉盛公司房屋，承租期为5年，经“辉盛”同意，现A公司将该房屋转租苏州C有限公司，对此一审法院认为，虽A公司为安捷贷公司转租的次承租人，但辉盛公司提供的该份租赁合同在租赁期限、内容等方面均无法体现出与安捷贷公司之间的关联性，而辉盛公司也未进一步提供其它材料对其所主张的安捷贷公司再次授权A公司进行转租的事实予以佐证，故法院对辉盛公司主张该节事实难以采信；至于安捷贷公司转租A公司的事实，一审法院认为，辉盛公司向B公司支付电费的收款回单备注栏显示辉盛公司对安捷贷公司转租A公司的事实系明知且同意，现辉盛公司再据此主张安捷贷公司违约，并无事实和法律依据，法院不予采信。辉盛公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对安捷贷公司主张的事实和提供的证据进行抗辩，一审法院依法缺席审理。据此，一审法院于二○一九年十一月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司与上海辉盛金融信息服务有限公司签订的《办公楼租赁合同》于2018年7月5日解除；二、上海辉盛金融信息服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司押金94,099.85元；三、上海辉盛金融信息服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司违约金86,424.04元；四、安捷贷金融服务（深圳）股份有限公司上海分公司应于判决生效之日起十日内支付上海辉盛金融信息服务有限公司租金52,286.55元，物业费12,593.20元，共计64,879.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,910元，保全费1,422元，合计诉讼费5,332元，由上海辉盛金融信息服务有限公司负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，安捷贷公司提供了其自2017年7月至2018年5月租金及物业费的银行转账凭证以及B公司开具给其的发票，证明其每月20日左右支付当月租金及物业费，其中2017年7月20日支付2017年7月6日至8月5日租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2017年8月18日支付2017年8月6日至9月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2017年9月20日支付2017年9月6日至10月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2017年10月26日支付2017年10月6日至11月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2017年11月20日支付2017年11月6日至12月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2017年12月22日支付2017年12月6日至2018年1月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2018年1月22日支付2018年1月6日至2018年2月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2018年2月22日支付2018年2月6日至2018年3月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2018年3月20日支付2018年3月6日至2018年4月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2018年4月24日支付2018年4月6日至2018年5月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元，2018年6月1日支付2018年5月6日至2018年6月5日的租金47,533.23元及物业费11,448.37元。因辉盛公司对前述证据真实性不持异议，本院予以采纳。二审另查明，2018年7月2日，辉盛公司向安捷贷公司发送解约通知，要求安捷贷公司在两日内付清2018年6月20日应付拖欠房租费、物业费以及电费共计56,247.69元，并要求安捷贷公司改正擅自转租行为，否则有权解除合同。2018年7月4日，辉盛公司发出解约告知函，称安捷贷公司未在2日内整改，违反合同约定，通知解除与安捷贷公司的合同。一审中，安捷贷公司自认辉盛公司在2018年6月21日催促付租金等，6月25日又再次催促。辉盛公司的法定代表人自2016年6月16日起由任某变更为俞珠勤。任某与俞珠勤曾同为辉盛公司股东。B公司曾向辉盛公司出具两张收据，分别为租赁系争房屋的租金押金145,525.50元以及物业费押金38,984元的收据（合计金额为184,509.50元）。2016年6月7日，辉盛公司将前述两张收据均交给安捷贷公司保管。本院认为，本案的争议焦点为合同解除的原因、押金是否支付以及违约金是否过高。根据租赁合同约定，安捷贷公司应在每月20日前按辉盛公司指定时间汇款，因系争房屋系辉盛公司与安捷贷公司合租，故每月物业费、电费等需由辉盛公司按照面积比例确定金额后通知安捷贷公司支付，每月缴纳金额也不等。结合安捷贷公司的转账记录，本院可以确认实际履行中，先由辉盛公司通知缴纳，安捷贷公司再如数在当月的20日左右支付。现有据可查的证据显示，辉盛公司在2018年6月21日催促付租，却在2018年7月3日将系争房屋交付案外人占有使用，辉盛公司未给予15天的纠正期即提前收回房屋的行为已经违反了合同约定，亦有违诚信原则。一审认定辉盛公司擅自先行收回房屋的行为构成违约，本院予以认同。至于辉盛公司上诉称安捷贷公司擅自授权A公司再次转租之意见，因无证据证明，本院不予采纳。关于押金的支付问题，安捷贷公司的确未提供转账记录，但安捷贷公司对于押金支付的来龙去脉做了详细说明，结合工商登记信息、辉盛公司与安捷贷公司的关系以及辉盛公司与B公司的押金收据等，可以印证安捷贷公司所述属实。至于辉盛公司所称违约金过高的问题，因辉盛公司擅自解除合同致安捷贷公司无法继续使用系争房屋收取转租收益，一审法院综合考虑确认辉盛公司承担2个月租金的违约责任，并无不当。综上所述，上诉人辉盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,910元，由上诉人上海辉盛金融信息服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年三月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……