福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12999号 原告：厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地福建省厦门市湖里区吕岭路1068号蔡塘社区发展中心半地下层至三层。 法定代表人：袁幸福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丽秀、蔡秀春，该公司职员。 被告：林月莲，女，1985年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：王鹭杰、陈静，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百商业公司）与被告林月莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东百商业公司的委托诉讼代理人蔡秀春及被告林月莲的委托诉讼代理人王鷺杰、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东百商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林月莲支付自2019年2月1日起至2019年8月1日止租金及POS机费用共计197218.34元及逾期付款违约金（违约金按日万分之七计算，自2019年1月26日计至实际付款之日止）；2.判令林月莲支付自2019年2月1日至2019年8月1日止物业管理费31651.25元及逾期付款违约金（违约金按日万分之七计算，自2019年1月26日计至实际付款之日止）；3.判令林月莲支付自2019年8月7日至2019年8月27日的场地占用费29523.99元；4.判令东百商业公司有权没收林月莲的租赁和物业履约保证金共计108438元；5.判令林月莲支付违约金37690.95元。事实和理由：2017年7月14日，东百商业公司与林月莲签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：林月莲向东百商业公司承租位于厦门市湖里区店铺用于经营SASLAX男女装集合，租赁期限为2017年8月1日至2019年8月15日，由福建东百物业管理有限公司厦门分公司为林月莲租赁的场地提供物业服务。2018年11月1日，东百商业公司与林月莲、福建东百物业管理有限公司厦门分公司签订一份《合同主体变更协议》，协议约定自2018年11月1日起，物业提供方变更为东百商业公司，《物业服务合同》的权利义务全部转移给东百商业公司。根据合同约定，林月莲应于2019年1月25日前向东百商业公司支付2019年2月的租金、物业服务费等费用。经东百商业公司多次催缴，林月莲仍拒绝支付租金、物业费，并且擅自闭店停止营业。林月莲拒不支付租金的行为已构成违约，东百商业公司于2019年8月1日依照合同约定地址向林月莲寄送解除合同通知书，解除与其签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》，要求归还租赁场地。合同解除后，林月莲仍拒不补缴欠款并占用租赁场地，东百商业公司于2019年8月23日向林月莲寄送“强制拆除场地通知函”，并于2019年8月28日进行强制拆除。 林月莲辩称，一、林月莲于2018年2月7日在东百商业公司招商人员的指示下已将权利义务转移至第三方蔡玉美，本案实际承租人为第三方蔡玉美，林月莲并非本案的适格当事人。1.林月莲与蔡美玉在东百商业公司指示下签订《委托协议》，协议中明确约定林月莲将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转移至蔡玉美名下。2.本案《房屋租赁合同》项下的权利义务转移至蔡玉美后，蔡玉美即成为实际承租人，并实际履行本案《房屋租赁合同》。二、在《房屋租赁合同》履行期间，林月莲不存在拖欠租金等违约行为，无需承担违约责任，且本案履约保证金已转移至第三方，由第三方继受。东百商业公司向林月莲主张违约金及没收履约保证金无事实和法律依据。三、即便法院判决林月莲承担逾期付款违约金，本案违约金也过高应予调整，应按银行全国间拆借利率计算。林月莲已支付的保证金100000元应用于抵扣租金、物业费及违约金。逾期付款违约金已经足以弥补东百商业公司损失，东百商业公司要求林月莲按一个月综合治理费用标准向其支付违约金37690.95元没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2017年7月14日，东百商业公司与林月莲签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.林月莲向东百商业公司承租位厦门市湖里区7店铺用于经营SASLAX男女装集合，租赁面积为116.6平方米，租赁期限为2017年8月1日至2019年8月15日。2.租金标准及支付方式为，2017年8月16日起至2018年8月15日月租金为30899元，2018年8月16日起至2019年8月15日月租金32443.95元，每月25日前支付下一个月租金，若林月莲逾期缴纳本合同项下租金及相关费用，每逾期一日，林月莲应按未支付租金或费用总额的千分之三向东百商业公司支付违约金。3.林月莲应于合同签订之日起三日内向东百商业公司缴纳履约保证金92697元，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且林月莲无违约，东百商业公司将履约保证金无息返还给林月莲，合同签订后，如果林月莲未能在本合同约定的期限内向东百商业公司足额支付履约保证金，则自林月莲逾期支付之日起，东百商业公司有权解除合同，林月莲应当按履约保证金金额向东百商业公司支付违约赔偿金。4.在本合同履行期间，未经东百商业公司同意，林月莲不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费；未经东百商业公司书面同意，林月莲不得将租赁房屋擅自拆改或改变经营品牌、经营内容或经营范围，且不得将租赁房屋和设施用于租赁房屋审批用途或双方当事人约定之外的其他用途；东百商业公司有权指定第三方物业公司为林月莲提供相关物业管理和服务，双方应另行签订物业服务合同。5.林月莲必须租用东百商业公司提供的专用POS机收银机具进行消费结算，林月莲同意承担每台收银机具租赁费250元/月。6.违约责任及合同解除约定，林月莲有下列违约情形的，东百商业公司有权提前单方解除合同：（1）逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次；（2）无正当理由迟延开业超过15天或将租赁房屋闲置超过15天的；（3）擅自将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费；……东百商业公司依约定提前解除合同的，东百商业公司将书面通知林月莲，解除合同的通知自送达林月莲之日起生效，林月莲应在该通知到达之日起3日内交还租赁房屋并缴清欠款，同时，东百商业公司有权没收林月莲所交履约保证金并要求林月莲按合同终止日当月的月租金3倍标准支付违约金。同日，林月莲与福建东百物业管理有限公司厦门分公司签订一份《物业服务合同》，合同约定由福建东百物业管理有限公司厦门分公司为林月莲承租厦门市湖里区7店铺提供物业服务，物业管理费每月5247元，林月莲应缴纳履约保证金15741元；若林月莲逾期支付本合同约定款项，每逾期一日，林月莲必须按未付款的千分之三支付违约金；超过十五日仍未足额支付费用及违约金的，福建东百物业管理有限公司厦门分公司有权提前解除合同没收履约保证金。本合同有效期自2017年8月1日至2019年8月15日。 2017年8月1日，东百商业公司将租赁房屋交付给林月莲使用，双方确认租赁房屋实际使用面积为116.6平方米。 2017年8月16日，东百商业公司与林月莲共同确认从2017年8月16日开始计付租金。 2018年11月1日，东百商业公司与林月莲、福建东百物业管理有限公司厦门分公司签订一份《合同主体变更协议》，协议约定自2018年11月1日起，东百商业公司将取代福建东百物业管理有限公司厦门分公司成为上述《物业服务合同》的一方，东百商业公司将获得原合同项下福建东百物业管理有限公司厦门分公司拥有的各种权利和利益以及承担原合同项下的各种义务。 2019年3月29日，东百商业公司向林月莲邮寄催款通知函，要求林月莲在收到函件之日起三日内缴纳2019年2月至2019年4月租金、机具费共计98081.7元及滞纳金9710.09元，并继续履行合同；否则，东百商业公司将依据合同约定提前单方解除合同没收履约保证金，要求林月莲支付违约金。但林月莲未按通知函要求支付欠款。 2019年7月12日，东百商业公司再次向林月莲邮寄催款通知函，要求林月莲在收到本函件之日起三日内补缴2019年2月至2019年7月租金、机具费196163.7元及滞纳金54213.84元；否则，东百商业公司将依据合同约定提前单方解除合同没收履约保证金，要求林月莲支付违约金。林月莲还是没有按通知函要求支付欠款。 2019年8月1日，东百商业公司向林月莲邮寄《解除合同通知》，正式通知林月莲解除双方签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》、没收履约保证金108438元，要求林月莲返还租赁房屋并支付租金、机具费、滞纳金等费用263133.98元和违约金97331.85元。 2019年8月23日，东百商业公司向林月莲邮寄《强制拆除通知函》，要求林月莲在2019年8月27日前付清欠款，将租赁场地清理完毕、恢复原状并完好归还。否则东百商业公司将在2019年8月28日进行强制拆除。林月莲仍未履行相应义务。 2019年8月28日，东百商业公司强制拆除林月莲租赁的场地，收回租赁房屋。林月莲至今尚欠东百商业公司租金195710.28元、POS机费用1508.06元、物业费31651.25元、场地占用费29523.99元。 本院认为，东百商业公司与林月莲签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据《房屋租赁合同》及《物业服务合同》约定，若林月莲逾期缴纳租金、POS机费用、物业管理费超过15日的，东百商业公司有权单方提前解除合同，没收履约保证金。根据查明的事实，林月莲已逾期支付租金、POS机费用、物业管理费累计超过15日。因此，东百商业公司有权解除《房屋租赁合同》及《物业服务合同》、没收履约保证金108438元、收回租赁房屋，并要求林月莲支付拖欠的租金195710.28元、POS机费用1508.06元、物业费31651.25元、场地占用费29523.99元。 由于合同约定的履约保证金足以弥补林月莲违约造成的损失，东百商业公司要求林月莲再支付逾期付款违约金及解除合同违约金的理由不能成立，不予支持。林月莲辩称其不存在违约行为没有证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林月莲应于本判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付租金195710.28元、POS机费用1508.06元、物业费31651.25元、场地占用费29523.99元，共计258393.58元； 二、厦门世纪东百商业广场有限公司有权没收林月莲支付的履约保证金108438元； 三、驳回厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由林月莲负担3301元，厦门世纪东百商业广场有限公司负担599元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇二〇年三月三日 法官助理林绿宜 书记员林惠玲 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。