重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初15545号原告：重庆天和里商业经营管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路一支路6号16-4号，统一社会信用代码91500105MA5U4LYE3U。法定代表人：杨伟新，执行董事。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所实习律师。被告：赵欢欢，女，汉族，1993年3月1日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谭静，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王御宇，重庆雄明律师事务所实习律师。原告重庆天和里商业经营管理有限公司与被告赵欢欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆天和里商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人赵旸凯、王雨，被告赵欢欢及其委托诉讼代理人谭静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆天和里商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》于2019年4月6日解除；二、判令被告向原告支付欠缴的2018年4月1日至2019年3月12日期间的商场服务费11224.35元（2018年4月至2018年7月期间每月主张1364.35元；2018年8月主张1100.28元；2018年9月至10月期间不主张费用；2018年11月主张45.48元；2018年12月至2月期间每月主张1364.35元；2019年3月1日至12日期间主张528.14元）及商业推广费2390.15元（2018年4月至2019年2月期间每月主张209.90元；2019年3月1日至12日期间主张81.25元、2018年7月1日至2019年3月12日期间的租金25816.96元（2018年7月主张3046.93元；2018年8月主张3046.94元；2018年9月至10月期间不主张费用；2018年11月主张134.34元；2018年12月不主张费用；2019年1月主张7556.40元；2019年2月主张8595.41元；2019年3月1日至12日期间主张3436.94元）、2018年11月11日至2019年4月12日期间的电费1634.33元（2018年11月11日至2018年12月10日期间主张166.87元；2018年12月11日至2019年1月10日期间主张456.96元；2018年1月11日至2019年2月10日期间主张445.76元；2019年2月11日至2019年3月10日期间主张408.80元；2019年3月10日至2019年4月12日期间主张155.94元）。3、判令被告向原告支付违约金46963元[计算依据：租赁合同的第14.4条第2款；计算公式：2019年3月13日至2020年10月31日期间的剩余租赁时间共598天×已经履行期间的平均租金12.43元/平方米（已经履行租期的总租金129447.43元÷已经履行租金期间的天数即2017年11月1日至2019年3月12日期间共计496天÷租赁场所面积20.99平方米）×20.99平方米=156021.61元，现被告主动将上述金额调低至46963元]。4、被告支付原告律师费5000元。事实和理由：2017年8月15日，原、被告签订了《天和里购物中心商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区观音桥步行街10号“天和里购物中心”UG层003号商铺（租赁面积20.99平方米）出租给被告用于经营零售使用，经营品牌为MOKA美钻，租期3年，从2017年11月1日至2020年10月31日。2017年8月31日，被告进场施工。2017年10月19日，原告正式将涉案商铺交给被告。原告按约交付商铺后，被告自2018年4月起未按约足额支付商业服务费、商业推广费、租金、电费等费用，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，由此提起诉讼。被告赵欢欢辩称，双方的合同确已解除，但不认可原告的解除理由。被告认为合同的解除时间为2019年3月27日，即被告收到原告解除通知的时间。签订合同前，原告告知被告涉案商铺所在商场的开业时间为2017年10月。签订合同时，原告则告知被告开业时间为2017年11月1日。后，原告又出通知，告知被告商场试营业时间为2017年11月20日，并于2017年12月正式营业。最后，原告通知被告商场于2018年1月26日开始试营业，而最终开业时间则定为2019年1月18日至20日期间，即，商场原定的开业时间一再推迟，未能给原告提供开业经营的条件，故，被告认为按照市场行情及实际的履行状况，起租日应当从2019年1月18日开始起算。租赁合同签订后，被告按照约定交纳了履约保证金、水电保证金共计20261.30元，并预付了一个月的租金、3个月的商场服务费、一个月的商业推广费，上述费用应在本案中予以相应抵扣。被告不认可原告主张的违约金，且，若法院判决被告支付违约金，则被告请求法院调低违约金金额。被告不同意支付律师费。2017年8月21日，原告将商铺交付给被告。本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，甲方（出租方）原告与乙方（承租方）被告签订《天和里购物中心商铺租赁合同》，约定，甲方将座落于重庆市江北区观音桥步行街[10]号“天和里购物中心”[UG]层[003]号，面积为20.99平方米的商铺出租给乙方。商铺租赁期为3年，自商铺交付之日起算。商铺装修期为60天，自商铺交付乙方之日起算。装修期内，乙方无需支付租金、商业推广费，但需按照附表一支付商铺商场服务费及装修所需实际发生的能源费等费用。若装修完毕，提前达到开业条件，经甲方书面同意开业的，乙方无须支付提前开业期间的租金。关于租金及其核算、支付方式和期限，本合同适用固定租金模式。租金计算标准为，第一个租赁年度：2017年11月1日至2018年10月31日期间租赁商铺的月租金标准为360元/㎡/月，全年度租金90676.80元；第二个租赁年度：2018年11月1日至2019年10月31日期间租赁商铺的月租金标准为423元/㎡/月，全年度租金106545.24元；第三个租赁年度：2019年11月1日至2020年10月31日期间租赁商铺的月租金标准为508元/平方米/月，全年度租金127955.04元。关于履约保证金，指乙方为保证履行本合同所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的保证金（包括但不限于租金保证金、商场服务费等保证金）。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。乙方应于本合同签订时向甲方支付履约保证金18261.30元，即相当于第1个租赁年度二个月的固定数额租金、商场服务费、推广费之总和或双方商议确定的金额。关于水电保证金，指乙方为确保其按期缴纳水电费用，而向甲方交付的保证金。乙方应当于本合同签订时向甲方支付水电保证金2000元。关于商场服务费，自装修期满之日起（若无装修期，则从房屋交付之日），乙方应计付商场服务费。乙方应于本合同签署时向甲方预付一个月的商场服务费，此后从应计付商场服务费之月开始，每月二十日前向甲方支付下一月的商场服务费。商铺装修期内商场服务费按每平方米租赁面积65元/月收取，此后按每平方米租赁面积65元/月收取。关于商业推广费，将专款专用于项目之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，乙方应予以接受。乙方应自装修期满之日（若无装修期，则从房屋交付之日）起向甲方计付商业推广费，其中本合同签署时预付一个月的商业推广费，此后，自开始计付商业推广费之月起，每月二十日前向甲方支付下一月的商业推广费。商业推广费按每平方米租赁面积10元/月计算收取。关于能耗费，本合同租赁期内，乙方应向甲方按月缴纳商铺内产生的水、电等能耗费用，并支付因装修使用商铺所涉及的所有费用。关于房屋返还时的状态及还原期，除非甲方要求乙方保留商铺现状的，乙方均应在本合同租赁期满或提前终止之日将商铺按交付时的原状（合理磨损除外）交还给甲方，并经甲方验收和书面确认。若因乙方使用商铺或将商铺恢复原状过程中造成商铺或任何其他人身、财物损坏的，乙方应予赔偿，因将商铺恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等的价值折损，甲方无须给予补偿。还原期是指租赁合同将期满或提前终止的情况下，乙方应停止营业，将商铺恢复至交付时的原状的实施期间。本合同的还原期包含于租赁合同的存续期间。在甲方拟提前终止本合同的情况下，为使得乙方有将房屋恢复至原状的时间，故甲方应当在还原期之首日前通知乙方本合同即将终止的事实。其他情形下，无须甲方通知，乙方即应自行依还原期的约定，履行恢复房屋的义务。还原期为10日，本合同租赁期满或提前终止之日为还原期的最后一日。关于违约责任，若乙方拖欠本合同约定的应付租金、商场服务费或推广费、履约保证金或其他按本合同约定应当支付的费用，甲方有权要求乙方支付甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费用、律师费、差旅费、诉讼担保法、财产担保费等实现债权的费用。若乙方拖欠租金、商场服务费、推广费、履约保证金、水电保证金、能耗费等乙方应承担的任一费用超过十五天，甲方有权解除合同，提前收回商铺及甲方提供之设备，乙方已经交付的履约保证金不予退还。2017年8月17日，原告向被告收取履约保证金18261.30元。2017年8月21日，原告将商铺交付给被告。2017年10月19日，原告向被告预收装修期商场服务费2728.70元、垃圾清运419.80元、装修期水费104.95元及首月租金7556.40元、首月商场服务费1364.35元、商业推广费209.90元。2019年3月27日，被告收到原告邮寄的《关于解除天和里购物中心商铺租赁合同暨返还商铺的通知》，该《通知》载明，原告表示截止2019年3月18日，因被告共计拖欠原告57360.76元（包括2018年6月、2018年7月、2018年10月、2018年12月、2019年1月、2019年2月、2019年3月的租金；2018年3月至2019年3月期间的商业推广费2728.70元；2018年3月至2018年7月期间、2018年10月至2018年12月期间、2019年1月至2019年3月期间的商业服务费13424.91元、2019年1月至2019年3月期间的电费1069.59元），根据双方所签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》的约定，原告通知如下：1、被告收到通知后10日内自行搬离商铺内可移动物品，并将商铺恢复至交付时的状态（即清水），返还原告；2、双方签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》自本通知向被告送达之次日起的第10日解除；3、原告保留进一步追究司责任的权利。另查明，原告因提起本次诉讼，共产生律师费5000元。庭审中，原告举示了其向被告发出的《电子邮件》，拟证明原告每月均向被告发出缴费通知单及被告每月应缴纳费用的性质及金额。被告认可收到上述《电子邮件》，但表示被告并未对《电子邮件》所载明的金额进行确认。庭审中，原告举示了《网页》（2018年2月8日），拟证明涉案商铺所在的天和里购物中心于2018年2月7日开业。被告不认可上述证据的真实性，并表示此时天和里购物中心并未开业。庭审中，被告举示了《装修合同》、《照片》，拟证明被告装修涉案商铺用去27300元，且该笔费用应由原告承担。《装修合同》载明涉案商铺装修价款为27300元。原告认可上述证据真实性，但不认可其证明目的，同时，原告表示，根据双方所签订的合同的第8.1条，原告无需支付被告上述费用。庭审中，被告举示了《淘宝订单截图》，拟证明被告租赁涉案商铺后购买的店内物品总价值为6568.80元，而因被告退租后，原告不许被告搬走上述物品，故，上述物品的款项应由原告支付。原告表示无法确认上述证据的真实性，且不认可其证明目的，同时，原告表示已给予被告10天还原期，要求其自行搬离商铺内的物品，故，被告上述陈述不实。庭审中，被告举示了《网页》（2019年1月17日）、《开业通知书》、原告向被告发出的《电子邮件》，拟证明涉案商铺所在的天和里购物中心开业一再推迟且开业时间为2019年1月18日至20日。《网页》（2019年1月17日）载明，天和里购物中心的开业时间为2019今年1月18日。《开业通知书》、原告向被告发出的《电子邮件》载明，天和里购物中心的试营业时间为2018年1月26日。原告认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，同时，原告表示因天和里购物在2019年1月18日进驻了很多新的商家，故，原告调整经营方针，以开业活动的形式重新对外开业，但不能由此否认天和里购物中心在2018年2月7日已开业的事实。庭审中，被告表示已支付原告水电保证金2000元，但未举示相关证据。上述事实，有《天和里购物中心商铺租赁合同》、《电子邮件》、《关于解除天和里购物中心商铺租赁合同暨返还商铺的通知》、《快递单》、《快递查询信息》、《民事法律事务委托合同》、《发票》、《付款回单》、《网页》、《收据》、《装修合同》、《照片》、《淘宝订单截图》及当事人的陈述等证据等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告之间签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现原告主张被告支付欠缴的2018年4月1日至2019年3月12日期间的商场服务费11224.35元及商业推广费2390.15元、2018年7月1日至2019年3月12日期间的租金25816.96元，则根据双方在合同中的约定，被告应举证证明其已支付上述时间段的相关费用，而被告并未举示相关证据，故，本院确认被告存在逾期支付上述费用超过十五天的违约行为，又，根据原告向被告邮寄的《关于解除天和里购物中心商铺租赁合同暨返还商铺的通知》所载明的内容及本案已查明的被告收到上述《通知》的时间，本院确认原告与被告所签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》于2019年4月6日解除。综上，本院确认被告应支付原告2018年4月1日至2019年3月12日期间的商场服务费11224.35元及商业推广费2390.15元、2018年7月1日至2019年3月12日期间的租金25816.96元。关于被告抗辩其所交纳的履约保证金、水电保证金共计20261.30元，及预付的一个月的租金、三个月的商场服务费、一个月的商业推广费，均应在本案中予以相应抵扣的问题，本案查明，原告于2017年8月17日向被告收取履约保证金18261.30元，于2017年10月19日向被告预收装修期商场服务费2728.70元及首月租金7556.40元、首月商场服务费1364.35元、商业推广费209.90元，即，被告确已向原告缴纳了履约保证金、一个月的租金、三个月的商场服务费、一个月的商业推广费，但，关于履约保证金，根据双方在合同中的约定，若被告存在拖欠租金、商场服务费、推广费超过十五天的行为，则其已经交付的履约保证金不予退还，而被告确存在上述违约行为，故，本院对被告关于在本案费用中抵扣其已缴纳的履约保证金的抗辩意见不予采纳。而关于被告已向原告支付的一个月的租金、三个月的商场服务费、一个月的商业推广费，根据本案已查明的原告交付被告商铺的时间及双方在合同中的约定，本院确认被告向原告支付的上述费用属于被告在原告的主张外本应向原告支付的费用，从而对被告关于在本案费用中抵扣其已支付的一个月的租金、三个月的商场服务费、一个月的商业推广费的抗辩意见不予采纳。关于水电保证金，被告在庭审中表示其已向原告支付2000元，但被告未举示相关证据，故，本院确认被告未能证明其已支付原告水电保证金2000元，从而对被告关于在本案费用中抵扣其已支付的水电保证金的抗辩意见不予采纳。关于被告举示《装修合同》、《照片》，拟证明被告装修涉案商铺的费用应由原告承担的问题，根据双方所签订的合同中关于关于房屋返还时的状态的约定，本院确认原告无需支付被告上述费用，从而对被告该陈述不予确认。关于被告举示《淘宝订单截图》，拟证明被告租赁涉案商铺后购买的店内物品所产生的费用应由原告支付的问题，根据双方在合同中关于还原期的约定及原告向被告所邮寄的《关于解除天和里购物中心商铺租赁合同暨返还商铺的通知》所载明的内容，可以确认原告已给予被告自2019年3月27日起共计10日的还原期来搬离被告在涉案商铺的物品，而被告表示原告不许其搬离相关物品，被告应就此陈述举示相关证据，但被告并未举示相关证据，故，本院对被告此陈述不予确认，从而被告关于其租赁涉案商铺后购买的店内物品所产生的费用应由原告支付的陈述不予确认。关于涉案商铺所在的天和里购物中心的开业时间（涉及违约金的判断），原告举示了《网页》（2018年2月8日）拟加以佐证，而被告举示了《网页》（2019年1月17日）、《开业通知书》、原告向被告发出的《电子邮件》拟加以佐证。根据双方所举示的证据所载明的内容，本院确认天和里购物中心的开业时间为2019年1月18日。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……现本院已确认被告存在逾期支付商场服务费、商业推广费、租金超过十五天的违约行为，故，根据双方在合同中的约定，被告应支付原告相应的违约金。现被告抗辩要求调低违约金金额，本院认为根据天和里购物中心的开业时间，可以确认涉案商铺在天和里购物中心开业前（2019年1月18日前）无法为天和里购物中心带来相应利益，故，被告应支付给原告的违约金可以适当减少，而现原告已主动调低了违约金的金额，其要求被告支付违约金46963元的诉讼请求符合上述法律规定，本院对此予以支持。关于律师费，根据本案已查明事实及双方在合同中的约定，本院确认被告应支付原告律师费5000元。关于电费，原告举示了其向被告发出的《电子邮件》，拟证明原告每月均向被告发出缴费通知单及被告每月应缴纳费用的性质及金额，但被告表示其并未确认上述《电子邮件》所载明的费用，故，原告应举示证据证明在2018年11月11日至2019年4月12日被告租赁涉案商铺期间，涉案商铺共产生的电费金额，而原告并未举示相关证据，故，本院对原告关于电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告重庆天和里商业经营管理有限公司与被告赵欢欢签订的《天和里购物中心商铺租赁合同》于2019年4月6日解除；二、被告赵欢欢于本判决生效之日起五日内向原告重庆天和里商业经营管理有限公司支付2018年4月1日至2019年3月12日期间的商场服务费11224.35元及商业推广费2390.15元、2018年7月1日至2019年3月12日期间的租金25816.96元；三、被告赵欢欢于本判决生效之日起五日内向原告重庆天和里商业经营管理有限公司支付违约金46963元；四、被告赵欢欢于本判决生效之日起五日内向原告重庆天和里商业经营管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告重庆天和里商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2077.72元，减半收取1038.86元，由被告赵欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 彭磊二〇二〇年三月十日法官助理 张畅书 记 员 张黎