福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6001号 原告：韩木火，男，1981年1月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林跃辉，福建隽德律师事务所律师。 被告：金明，男，1982年10月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：韩坤，女，1983年8月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 金明、韩坤共同委托诉讼代理人：郑国民，福建闽隆律师事务所律师。 金明、韩坤共同委托诉讼代理人：郑伟平，福建闽隆律师事务所律师。 第三人：苏锦艺，男，1990年8月6日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋芳冰，福建开度律师事务所实习律师。 原告韩木火与被告金明、被告韩坤、第三人苏锦艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）闽0602民初7001号民事判决，金明、韩坤及苏锦艺不服该判决提起上诉。漳州市中级人民法院审理后，于2019年5月31日作出（2019）闽06民终909号民事裁定书，认为原审判决违反法定程序，发回芗城区人民法院重审。本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩木火的委托诉讼代理人林跃辉，韩坤及金明、韩坤共同委托诉讼代理人郑国民，苏锦艺的委托诉讼代理人沈光华、蒋芳冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩木火向本院提出诉讼请求：1、确认韩木火与金明、韩坤的房屋买卖合同合法有效；2、判令金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元；3、判令金明、韩坤在讼争房屋具备办理产权过户的情况下，将讼争房屋过户韩木火名下。事实和理由：2018年1月25日，金明、韩坤与韩木火协商一致，并签订购房合同，约定：金明、韩坤将共同拥有的址在芗城区金峰南路99号鑫荣嘉园7幢2906室房屋以总价款501000元卖给韩木火，并鉴于金明、韩坤将讼争房屋卖给韩木火后需要一段时间另找房屋过渡，故约定将讼争房屋返租给金明、韩坤，租期从2018年1月25日起至2018年5月25日止，每月租金1000元。购房合同签订后，韩木火依约给付金明、韩坤购房款501000元，金明、韩坤向韩木火出具收条确认收到购房款。合同约定租赁期限届满，金明、韩坤以找不到合适房屋搬迁过渡为由，拒不将讼争房屋交付韩木火执掌使用，韩木火因此向法院提起诉讼，请求判令金明、韩坤立即将讼争鑫荣嘉园7幢2906室房屋交付给韩木火执掌，并支付租金。金明、韩坤在得知韩木火提起本案诉讼之后，于2018年6月23日晚上将讼争房屋钥匙交付给韩木火，韩木火于2018年6月24日入住讼争房屋。之后，韩木火得知金明、韩坤又将讼争房屋转卖他人，即苏锦艺，金明、韩坤存在一房多卖的行为，韩木火因此变更诉讼请求为确认韩木火与金明、韩坤的房屋买卖合同合法有效，并将讼争房屋过户至韩木火名下，要求金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元。 金明、韩坤辩称，俩答辩人与韩木火没有购房的意思表示且韩木火也未履行支付购房款的义务，双方不存在房屋买卖的事实，请求法庭驳回韩木火的诉讼请求。双方虽有签订了购房合同及由俩答辩人出具收条，但双方并非实际发生房屋买卖的事实。之所以签订上述文书的缘由是2018年5月底，答辩人金明所开设的漳州恒华贸易有限公司与案外人严丰年、严惠君发生了投资民事纠纷。案外人为提前收回其投资款，单方强行采取封锁公司仓库、扣押车辆等野蛮、非法手段，致使漳州恒华贸易有限公司被迫全面停止运营。就双方的纠纷答辩人金明虽通过报警、协商等方式进行救济，但最终仍无法顺利解决。为了防止答辩人名下房产即涉案房产被案外人严丰年、严惠君侵占或被人民法院查封且韩木火又是金明公司合伙人，于是在韩木火的提议下，双方于2018年5月30日签订了上述的购房合同及收条，以备不测。换言之双方从未履行购房合同所约定的权利、义务即韩木火并未支付购房款501000元，同理俩答辩人也未将涉案的房产交由韩木火执掌。就上述事实从以下证据即可证实：其一、俩答辩人所提交的恒华贸易合伙人合作协议书、请假、调休单、费用支出报销凭证即可证实韩木火系恒华贸易公司合伙人的事实；且2018年1月25日韩木火银行交易的款项性质是投资款，如若2018年1月25日发生的款项性质是购房款，那么款项的收款人应是俩答辩人个人而非是恒华公司。其二、诉争的房产俩答辩人从没移交过给韩木火执掌。在俩答辩人与苏锦艺签订房产转让协议当日随即将房产移交给苏锦艺。该事实从苏锦艺缴交按揭款、物业费、水电费及雇请他人清洁房产等证据即可体现。其三、在韩木火非法侵入诉争房产后，苏锦艺随即报警，公安机关也出警并固定了相应的调查笔录等证据。综上，俩答辩人从未与韩木火发生买卖关系。2018年6月19日俩答辩人与苏锦艺所签订的房产转让协议才是真实且已履行完毕，法庭维护俩答辩人与苏锦艺之间的交易关系，确认双方的协议合法有效。 苏锦艺向本院提出诉讼请求：1、判令韩木火与金明、韩坤之间签订的房地产转让协议无效，判令苏锦艺与金明、韩坤之间签订的转让协议合法有效；2、判令韩木火向苏锦艺移交涉案房屋。事实与理由：苏锦艺与金明、韩坤于2018年6月19日签订《房地产转让协议》，约定向金明、韩坤购买址在芗城区鑫荣嘉园7幢2906号房屋。一、韩木火与金明、韩坤于2018年1月25日签订购房合同是无效的。根据韩坤和金明在答辩状中提出，韩坤、金明与韩木火签订《购房合同》的时间是2018年5月30日，且双方并非出于买卖房屋的合意签订购房合同，双方签订购房合同的真实意思及过程是：漳州恒华贸易有限公司由金明开设，韩木火是公司合伙人。2018年5月底，漳州恒华贸易有限公司与案外人发生投资民事纠纷，为防止金明名下房产被案外人侵占，又因韩木火是公司合伙人，于是在韩木火提议下，双方于2018年5月30日签订上述购房合同并出具借条，并将签订时间倒签到2018年1月26日。韩木火与金明、韩坤签订的购房合同实际上是恶意串通订立的合同，是为了躲避漳州恒华贸易有限公司及个人对外债务，以合法的合同形式掩盖非法躲避债务的目的，损害其他债权人合法利益。其次，韩木火以刷卡方式支付的51.1万元款项是合伙投资款，并非购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、四项规定，应当认定韩木火与金明、韩坤签订的合同无效。二、韩木火支付501000元购房款不属实。韩木火实际上并未支付金明、韩坤购房款501000元，金明、韩坤也未将讼争房屋交给韩木火执掌。韩木火提供POS机刷卡交易记录，其中：2018年1月25日，漳州恒华贸易分5笔收到款项199000元，分别为：35000元、8000元、36000元、45000元、40000元、35000元；2018年1月25日，福州市美日鲜超市有限公司鼓楼区西湖店分11笔收到款项312000元，分别为：20000元，25000元，18000元，27000元，30000元，50000元，42000元，30000元，50000元，10000元，10000元。金明、韩坤承认韩木火以刷卡方式支付其511000元，但认为该款系韩木火支付漳州恒华贸易有限公司的合伙投资款。事实上，根据韩木火提供的付款凭证，结合韩木火提供的支付购房款的时间为2018年1月25日可以确认：韩木火并未向韩坤、金明支付购房款。韩木火提供用以支持其主张支付购房款的证据为数张银行转账凭证，其中三次转账时间发生于2018年1月26日，金额总共为7万元。可见截止至2018年1月25日，韩木火支付的资金金额仅为43.1万元。韩木火提供的金明、韩坤出具的《收条》载明的2018年1月25日收到购房款50.1万元不属实。该收款事实，金明和韩坤均予否认。其次，韩木火所提供的转账凭证所体现的事实表明：接受转账的收款方均不是本案韩坤或金明。根据韩坤和金明原一审庭审答辩所提出的意见，事实上韩木火与金明所开设的漳州恒华贸易有限公司是投资关系。该事实也已经由金明与韩坤向法庭提出相应的证据予以证实。最后，根据日常生活经验以及交易习惯，应用逻辑推理并结合上述款项支付和金明、韩坤答辩反映情况，足以确认韩木火主张的多次向金明和韩坤之外的收款对象支付款项，且在总金额不符50.1万元的情况下，应予否定韩木火实际支付购房款的事实。三、苏锦艺与金明、韩坤于2018年6月19日签订的《房地产转让协议》合法有效。签订合同是真实意思表示。苏锦艺与金明、韩坤签订的《房地产转让协议》是基于双方真实自愿的意思表示。苏锦艺已支付购房款项。2018年6月19日，苏锦艺用现金支付购房款474177元，同日，金明和韩坤向苏锦艺出具收条确认收到购房款474177元。同时约定，讼争房产贷款余额118333元由苏锦艺支付，押金5万元待金明、韩坤协助办理完房地产所有证件后支付，苏锦艺已依照约定支付银行按揭款。该房屋事实上由苏锦艺实际占有。2018年6月19日，讼争房屋已转给苏锦艺执掌。原审庭审中，韩木火提交录像以证明讼争房屋由金明、韩坤交付韩木火执掌的说法不属实。2018年6月23日，韩木火趁苏锦艺不在房屋的情况下，撬门强行进入房屋入住时非法取得讼争房屋。实际上，讼争房屋在物业公司已将联系人变更为苏锦艺，水电费和物业费都是由苏锦艺缴交。同时，从2018年7月至今，苏锦艺按月向农业银行的房贷还款账户转入按揭还款，用以偿还讼争房产的按揭贷款。同时，苏锦艺提供桃桃家政落款时间为2018年6月26日的收款收据和落款时间为2018年10月24的证明，证明2018年6月26日，苏锦艺委托桃桃家政，指派家政员工肖丽桃前往讼争房产打扫清洁。可以说明，讼争房屋实际上由苏锦艺占有。综上所述，韩木火与韩坤、金明签订的《购房合同》是虚假合同，其未合法取得讼争房屋，未支付购房款，韩木火诉讼主张不能成立，请求贵院依法支持苏锦艺的诉讼请求。 韩木火对苏锦艺的诉讼请求辩称，其和金明、韩坤之间的购房合同是合法有效的，金明、韩坤也承认收到合同项下的款项，韩木火也举证证明履行了合同项下的款项。合同中也有明确，房屋卖了之后由金明、韩坤继续返租，在6月14日韩木火提起诉讼后，法院送达组向金明、韩坤分别打了电话，6月18日依法向金明、韩坤送达，收到诉状后，韩坤因为和严丰年的债务关系，才和苏锦艺签订了所谓的现金支付474177元的房屋买卖合同，该买卖合同是严丰年介绍的，后面的所谓按揭款也是严丰年的亲戚严惠君在缴纳，所以韩木火与金明、韩坤之间的房屋买卖合同合法有效，金明、韩坤和苏锦艺之间的合同是恶意串通，是非法、无效的。 金明、韩坤对苏锦艺的诉讼请求辩称，涉案房屋在2018年6月19日已由苏锦艺进行执掌，并且缴纳相关费用，并准备进行收益、出租等行为。从合同权利义务履行的角度看，韩木火与金明、韩坤购房合同虽然记载为2018年1月25日，但分析履行的情况看可以看出上述的书证是虚假的。金明、韩坤与苏锦艺之间发生的买卖是真实的，并客观履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明以下事实： 2010年4月23日，金明、韩坤与福建向荣建设集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定金明、韩坤向福建向荣建设集团有限公司购买址于漳州市芗城区金峰南路99号鑫荣嘉园7幢2906室房屋（即讼争房产）一套，建筑面积71.39平方米，单价4200元，总价款299838元，签订合同时付清房价款总额30%以上的首付款，剩余房价款向银行申请按揭贷款支付等。该合同于2010年4月28日向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理备案登记。金明、韩坤于2010年5月11日与中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行办理讼争房屋按揭贷款手续。2018年1月25日，韩木火与金明、韩坤签订一份《购房合同》，约定（摘要）：金明、韩坤将讼争房屋以501000元价格卖给韩木火，韩木火一次性全款交给金明、韩坤，金明、韩坤用恒华贸易公司POS机收取韩木火款项；金明、韩坤收到房款后，返租房子至2018年5月25日，租金从2018年1月25日起至2018年5月25日止，每月租金1000元，双方定于2018年5月25日正式交付该房屋，金明、韩坤应在正式交付房屋前腾空该房屋；待可以办二证后，金明、韩坤无条件配合韩木火办理房屋所有权转移登记等。同日，金明、韩坤向韩木火出具一张《收条》，确认收到韩木火购买鑫荣嘉园7幢2906号购房全款501000元。2018年1月25日-26日，漳州恒华贸易有限公司收到韩木火通过POS机刷卡款项199000元，分别为：35000元、、40000元、35000元、45000元、40000元、35000元、8000元（交易日为2018年1月25日、入账日为2018年1月26日）、36000元（交易日为2018年1月26日）。2018年1月25日，福州市美日鲜超市有限公司鼓楼区西湖店收到韩木火通过POS机刷卡款项312000元，分别为：20000元、25000元、18000元、27000元、30000元、50000元、42000元、30000元、50000元、10000元、10000元。2018年6月14日，韩木火提起本案诉讼。2018年6月19日，苏锦艺与金明、韩坤签订一份《房地产转让协议》，约定（摘要）：金明、韩坤以单价每平方米9000元，总价642510元将讼争房屋卖给苏锦艺，购房款支付方式为：2018年6月19日支付现金474177元、讼争房屋贷款余额118333元由苏锦艺支付；押金5万元待金明、韩坤协助办理完房地产所有证件后支付；金明、韩坤应于2018年6月19日将讼争房屋移交苏锦艺执掌等。同日，苏锦艺通过农商银行取款2笔分别为23万元及20万元，并由金明、韩坤向苏锦艺出具一张《收条》，确认收到苏锦艺购房款474177元。2018年6月20日，苏锦艺与金明向讼争房屋所在物业服务公司申请将讼争房屋联系人改为苏锦艺，并结清公摊水电费及物业费。金明、韩坤将该房屋腾空后交付给苏锦艺，苏锦艺于2018年6月26日委托桃桃家政公司对讼争房屋进行清洁。当晚6时许，苏锦艺发现讼争房屋门锁被撬，且里面有四五个人，其中韩木火称金明、韩坤已经将该房屋卖给他，双方发生争执，苏锦艺遂向漳州市公安局芗城分局经侦大队报案称讼争房屋被撬，漳州市公安局芗城分局经侦大队在分别对苏锦艺、韩坤做了询问笔录后未予立案。讼争房屋现在尚未办理产权证，商品房买卖合同已办理备案登记，所有权人登记为金明、韩坤，该房屋目前尚在按揭抵押中，本院因执行案件查封讼争房屋后现已解除查封，目前讼争房屋由韩木火占有。自2018年7月起，讼争房屋的按揭贷款一直由苏锦艺或其委托案外人严惠君每月向韩坤账户转账存入。 另查明，漳州恒华贸易有限公司（甲方）与韩木火（乙方）签订一份《恒华贸易合伙人合作协议书》，约定（摘录）：甲方向乙方借款20万作为周转资金，甲方承诺以公司运作20万产品每月销售额利润的40%作为回报支付给乙方，每月保底收益在5000元以上，超过5000元以上，按照最高利润表计算；甲方有义务向乙方提供销售单据，每月12号前提供给乙方，并提供所有门店布点及销售渠道；甲方对采购产品有自主权，并且主导产品的销售和策划，有义务对乙方进行学习培训，产品交流；乙方有权负责与下线客户沟通推广产品，有权对甲方提供的产品质量数量提出合理要求建议；合同有效时间自签订起六个月，在六个月内可协商转换为公司股份事宜，甲方若未按条款执行，乙方有权提前收回款并要求甲方补偿乙方利息；时间为2017年9月10日至2018年3月10日止。金明作为漳州恒华贸易有限公司法定代表人签名并加盖漳州恒华贸易有限公司公章。期间，韩木火在漳州恒华贸易有限公司部分员工请假、调休及费用支出报销凭证等作为批准或经手人进行签名。 本院认为，金明、韩坤与韩木火就讼争房屋于2018年1月25日签订的《购房合同》，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。金明、韩坤虽辩称该合同并非其真实意思表示，但证据不足，其作为具有完全民事行为能力人应对其在合同上的签名承担相应的民事责任。苏锦艺作为有独立请求权第三人参加诉讼，其主张判令韩木火与金明、韩坤之间签订的房地产转让协议无效的诉讼请求，缺乏依据，应予驳回。苏锦艺与金明、韩坤就讼争房屋于2018年6月19日签订的《房地产转让协议》，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，内容没有违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同亦合法有效。韩木火关于金明、韩坤和苏锦艺之间的合同是恶意串通的辩称，缺乏依据，不予采信。因此，苏锦艺要求确认苏锦艺与金明、韩坤之间签订的《房地产转让协议》合法有效的诉讼请求，合法有据，应予支持。在两份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的情形下，根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，本案讼争房屋尚未办理产权变更登记，因此，应以合法占有房屋作为确定权利保护顺位。金明、韩坤已经将讼争房屋移交苏锦艺合法占有的事实，有苏锦艺提供的房屋移交书、向物业公司申请讼争房屋联系人变更的申请及金明、韩坤的陈述以及证人证言为证，可以形成完整的证据锁链，应予以确认。韩木火虽于2018年6月26日晚上占有讼争房屋，但苏锦艺已经提供了报警记录，对韩木火占有讼争房屋提出异议，韩木火未能举证证明金明、韩坤有向其交付讼争房屋的证据，且金明、韩坤亦到庭否认有向韩木火交付讼争房屋，应认定韩木火目前占有讼争房屋为非法占有。因此，鉴于苏锦艺已经先行合法占有讼争房屋，且苏锦艺目前已经开始承担讼争房屋剩余按揭款缴交义务，从有利于节约社会成本和方便生产生活的角度出发,继续履行金明、韩坤与苏锦艺签订的《房地产转让协议》更为适当。对韩木火要求金明、韩坤应协助办理讼争房屋的过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。韩木火可另行向金明、韩坤主张违约赔偿责任获得其合法权利之救济。对韩木火要求金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元的诉讼请求，是基于双方之间因返租讼争房屋形成的租赁合同关系，与本案房屋买卖合同关系属于不同法律关系，不应合并审理，韩木火可另行提起诉讼。因本案审理的纠纷为房屋买卖合同纠纷，本诉讼争的是房屋买卖合同的效力及其项下房屋权属转移登记，苏锦艺以合法占有人主张要求韩木火返还讼争房屋，属于两个不同的法律关系，不能合并审理，苏锦艺可另行提起诉讼解决。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十六条规定，判决如下： 一、确认韩木火与金明、韩坤于2018年1月25日签订的《购房合同》合法有效； 二、确认苏锦艺与金明、韩坤于2018年6月19日签订的《房地产转让协议》合法有效； 三、驳回韩木火要求金明、韩坤在讼争房屋具备办理产权过户的情况下将讼争房屋过户韩木火名下的诉讼请求； 四、驳回苏锦艺要求判令韩木火与金明、韩坤之间签订的房地产转让协议无效的诉讼请求。 案件受理费8810元（韩木火预交）及10225.1元（苏锦艺预交），由金明、韩坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄福真 人民陪审员  戴桂芳 人民陪审员  杨丽虹 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  樊泓汶