海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初12435号     原告：海南粤泰物业服务有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道201号天鹅湾小区14号综合楼。统一社会信用代码：91460100578716339A。   法定代表人：林某1，该公司总经理。   委托诉讼代理人：林某2，海南海新律师事务所律师。   被告：李某，女，1987年10月13日出生，汉族，住海口市。   原告海南粤泰物业服务有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林某2、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南粤泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告海南粤泰物业服务有限公司自2016年5月1日起至2019年5月31日止物业服务费17559.09元和违约金28445.73元，共计46004.82元；2.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：原告分别于2012年3月23日及2012年8月10日与海南白马天鹅湾置业有限公司签订《海南白马天鹅湾(北区)一期前期物业服务协议》、《海南白马天鹅湾(北区)二期前期物业服务协议》，上述协议约定：“甲方选聘乙方对白马天鹅湾(北区) 一期、二期提供前期物业管理服务事宜。”该合同还约定物业服务费用按业主其拥有的物业建筑面积缴纳，多层住宅按照3元/月/平方米(含日常养护费0.4元)；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日履行缴纳义务。该协议第三十一条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1%o的标准向原告支付违约金。该协议签订后，原告就按照协议的约定至今服务于该区域。被告于2015年7月20日与开发商海南白马天鹅湾置业有限公司签订《海口商品房买卖合同》，被告购买位于海口市××区房。该房屋建筑面积为158.19平方米。2017年2月13日被告与原告签订《物业服务协议》，该协议约定物业费为3元/月/平方米，乙方逾期向甲方缴纳物业费用的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费的千分之三加收违约金。被告自2016年5月1日起至2019年5月31日止经原告多次催缴，被告一直未履行合同约定的缴费义务，无故拖欠物业管理费物业服务费17559.09元。按照合同约定，原告可以从逾期之日起每日按应缴费的千分之三收取违约金。故截止至2019年5月31日，被告应支付违约金28445.73元。综上所述，被告的上述行为已经违反了合同的约定，构成违约，原告根据《民事诉讼法》《中华人民共和国物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规及《海南白马天鹅湾(北区)一期前期物业服务协议》《物业服务协议》的相关约定，诉至法院，请求依法判如所请。   被告李某辩称，1.对于原告主张的被告应当交纳物业服务费的日期有异议。被告应当从实际收房后的次月即2017年3月开始交纳物业服务费。原告管理不善造成被告家中于 2018年1月发生盗窃案件，应当由原告按合同约定赔偿被告的损失之后，被告再向原告支付物业服务费。2.对于违约金的约定有异议。因被告家中发生盗窃案件，窃贼是从天然气管道爬上来盗窃的，当时的安保人员警力不够，监控有死角，原告没有尽到管理义务，违约在先，在未解决盗窃案件的情况下，原告不应向被告追缴违约金。原告管理不善，应为其违反合同约定而向被告进行赔偿。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的海南白马天鹅湾(北区)前期物业服务合同、商品房买卖合同、入伙通知书、天鹅湾(北区)物业服务协议、准予变更登记通知书，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。原告提交的费用通知单、物业费欠费台账，是原告单方制作，本院对其中载明的金额不予全部确认。原告提交的律师函，没有证据证明已送达给被告，本院对其证明力不予确认。被告未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年3月23日，原告（乙方）与案外人海南白马天鹅湾置业有限公司（甲方）签订《海南白马天鹅湾（北区）前期物业服务合同》，其中约定：“甲方选聘乙方对白马天鹅湾（北区）提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，多层住宅按照3元／月/平方米（含日常养护费0.4元）缴纳；业主应于白马天鹅湾（北区）房屋买卖合同约定房屋交付之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交付房屋给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2012年3月23日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。上述协议签订后，原告入驻海南白马天鹅湾小区提供物业管理服务至今。2015年7月20日，被告（买受人）与海南白马天鹅湾置业有限公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，其中约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于海口市××区一期3901-B地块4#楼8层801房，房屋建筑面积为158.19平方米。出卖人应当在2015年9月30日前，将具备该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2016年6月18日，海南白马天鹅湾置业有限公司向被告发出《入伙通知书》，通知被告于2016年6月25日起办理交房手续。2017年2月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《天鹅湾(北区)物业服务协议》，其中约定：“甲方提供物业服务的物业名称为天鹅湾（北区）；乙方所购房屋为天鹅湾4栋8层01号房。甲方提供的物业服务内容有：综合管理，共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理，绿化养护管理，保洁服务，公共秩序的维护，交通秩序与车辆停放，高压、变频供水，电梯的运行和日常维护管理等。物业服务费为3元／月/平方米。物业服务费用按时交纳，业主自本协议签订之日起，每月20日前交纳物业服务费。乙方逾期向甲方交纳物业服务费用的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金”。因被告未向原告支付物业服务费，遂成讼。   另查，原告的原名称为“海南天鹅湾物业服务有限公司”，原告于2017年9月经工商部门登记变更名称为“海南粤泰物业服务有限公司”。   在庭审过程中，原告、被告均确认，2018年1月，被告购买的××区房中遭遇盗窃。   本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。原告与建设单位海南白马天鹅湾置业有限公司签订《海南白马天鹅湾（北区）前期物业服务合同》中约定，由原告对白马天鹅湾小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，多层住宅按照3元／月/平方米缴纳，业主应于白马天鹅湾（北区）房屋买卖合同约定房屋交付之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交付房屋给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。该合同对原告及小区业主具有约束力。原告与被告签订的《物业服务协议》中约定，原告为白马天鹅湾（北区）小区提供物业服务，物业服务费为3元／月/平方米。该协议对原告及被告具有约束力。根据上述合同的约定，被告是白马天鹅湾小区业主，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告支付相应的物业服务费。因建设单位通知被告于2016年6月25日起办理交房手续，故本院认定被告应当自2016年7月1日起向原告支付物业服务费。原告购买的房屋建筑面积为158.19平方米，经计算，被告应当向原告支付自2016年7月1日起至2019年5月31日止的物业服务费16609.95元（158.19平方米×3元／月/平方米×35个月）。原告要求被告支付的物业服务费超出本院认定范围的部分，依据不足，本院不予支持。根据《物业服务协议》的约定，原告负有对白马天鹅湾小区的综合管理、共用部位共用设施设备的日常管理、公共秩序的维护等义务。在庭审中，原、被告均确认被告家中曾遭遇盗窃。原、被告对该事件产生的责任问题，未达成一致意见。因此，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。被告提出要求原告赔偿损失的辩解意见，若被告认为原告在提供物业服务过程中有不当行为造成被告的损失，被告可以另行主张权利。被告提出应待原告赔偿其损失后其再支付物业服务费的辩解意见，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告李某应当于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告海南粤泰物业服务有限公司支付自2016年7月1日起至2019年5月31日止的物业服务费16609.95元；   二、驳回原告海南粤泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费950.12元（原告海南粤泰物业服务有限公司已预交），由原告海南粤泰物业服务有限公司负担607.08元，由被告李某负担343.04元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。              审 判 长 彭豫梅     人民陪审员 黄亚六     人民陪审员 符永蕃         二〇二O年三月五日             书 记 员 林 丽                          附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《物业管理条例》   第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。