四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13665号 原告：四川新良大厦有限责任公司，住所地：成都市锦江区东大街。 法定代表人：潘朝松，董事长。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：喻宝山，男，1978年9月26日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。系该公司员工。一般代理。 被告：成都市房地产市场服务中心，住所地：成都市青羊区西华门街。 法定代表人：宋斌，主任。 委托诉讼代理人：曾婷，四川选择律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：宣言，女，1983年10月17日出生，汉族，住成都市青羊区。系该中心工作人员。特别授权。 被告：成都市锦江区房产管理局，住所地：成都市锦江区华兴正街。 法定代表人：杨永红，局长。 委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。一般代理。 原告四川新良大厦有限责任公司（以下简称新良公司）与被告成都市房地产市场服务中心（以下简称房产市场服务中心）、成都市锦江区房地产管理局（以下简称锦江区房管局）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告新良公司的委托诉讼代理人喻宝山和李郭翔、被告成都市锦江区房地产管理局的委托诉讼代理人聂岁丰、被告成都市房地产市场服务中心的委托诉讼代理人曾婷和宣言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新良公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令锦江区房管局为其建设的成都市华兴正街商业场新集场房屋办理不动产初始登记；2.请求判令两被告为新良公司购买的位于成都市华兴正街商业场新集场1F建筑面积为385.926平方米，4F建筑面积为365.539平方米的房屋办理分户产权证；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：事实及理由：1994年1月5日，因修建四川粮油批发市场大楼的建设需要，省粮食局与成都川西房屋拆迁服务公司（以下简称川西公司）签订《代办拆迁安置合同书》，委托其代办东大街49-61号营业用房的搬迁安置工作，并代购安置用房屋。同年5月20日，川西公司与被告成都市房地产交易所（房地产市场服务中心前身）签订《购房合同书》，向房产交易所购买位于成都市华兴正街商业场新集场新建房屋802.08㎡，其中底层建筑面积401.04㎡，四层为401.04㎡（实际购房面积以房屋竣工图核定数为准），底层单价8000元㎡，四层为4100元㎡，两层共计4852584元，并约定川西公司于签订合同之日起15日内支付70%购房款330万元，收到房屋竣工验收合格书面通知3日内支付20%购房款106万元，同时将房屋交川西公司使用，办理产权证时再付5%购房款24万元，余款在房屋保修期满后按所购房屋竣工面积计算，一次性结清，交付时间为同年8月31日。协议签订后，省粮食局按《代办拆迁安置合同书》约定向川西公司支付了拆迁安置款，川西公司也向房地产交易所（房产市场服务中心前身）支付了购房定金及首付款330万元。1996年1月11日，成都市房地产交易所向川西公司发出通知，告知川西公司所购新集商场一楼、四楼共计应付4586117.9元，已付款330万元，还应付1286117.9元，要求川西公司于当年2月1日前验收房屋并支付106万元，余款226117.9元在办理产权证时支付，同时注明面积计算结果：一楼为385.926㎡、4楼为365.539㎡。接通知后，省粮食局指示四川粮油批发市场筹建处于当年1月30日代向房产交易市场转付购房款90.55万元。1996年12月30日，成都市房地产交易所向省粮食局发出通知，告知新集场房屋具备入场条件，要求省粮食局带购房合同、交款收据至商业场六楼“商场房管所小会议室”办理入场手续。省粮食局办理手续收房后使用至今。1999年11月30日，省粮食局报请省计委批准，将该建设项目法人更名至原告名下，并将项目所涉权利义务转移归新良公司。此后，原告多次致函房产市场服务中心要求办理所购房屋产权证，但其各种理由推延。2016年12月，原告向青羊区人民法院提起诉讼，要求被告房产市场服务中心为原告办理房屋产权证，诉讼中，被告房产市场服务中心提供“集资建房协议书”，证明“商业场新集场”房屋系由被告锦江区房地产管理局建设，依照“集资建房协议书”和房屋管理法规规定应当由建设单位锦江区房地产管理局办理的房屋产权初始登记后，再为购房户办理分户产权。尽管原告在庭审中举证证明“商业场新集场”房屋有约70%房屋已经取得房屋产权证，但两级法院仍认定被告锦江区房地产管理局未办理该房屋初始登记，构成组却事由，无法令房产市场服务中心为原告办理所购房屋分户产权，驳回了原告诉请。依据两级人民法院查明的事实，基于上述理由，特诉请法院判令被告锦江区房地产管理局依据合同和法律规定为其建设的“商业场新集场”房屋办理产权初始登记，并为原告所购房屋办理分户产权登记，被告房产市场服务中心作为房屋联建人对被告锦江区房地产管理局行为负连带责任。两被告作为政府房地产管理行政机关和政府指定房屋交易部门，不依法履行法定义务和合同义务，长期拖延，致原告至今无法完成国有资产产权明晰登记工作，起诉来院。 被告房产市场服务中心辩称：1.新良公司对其诉讼请求已经人民法院予以审理并裁判，在没有新的事实和法律适用的情况下，属于重复起诉，应予以驳回；2.房产服务中心未与新良公司签订购房合同，不是适格被告；3.案涉房屋目前不具备转移登记条件；4.案涉债权起诉超了法定诉讼时效，其诉请应予驳回。 被告锦江区房管局辩称：1.2001年经锦江区人民政府批准改制，锦江区房管局的经营业务剥离，其中经营业务交给锦江区房地产公司进行管理，故其不是适格主体；2.由于政策变动，导致案涉房屋初始登记的条件发生变化，目前法律框架下不具备办理初始登记的实质条件；3.新良公司诉请的房屋面积有误，根据2002年四川省粮食局向成都市房地产交易所发函明确载明将447平米的房屋产权直接办理为锦江区房管局房屋产权，即其在原告诉请的房屋面积中占有一半的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方进行了举证和质证。对当事人无异议的证据与事实本院予以确认并在卷佐证。 原告新良大厦为证明其主张，提交以下证据： 1.新良大厦营业执照；2.被告组织机构代码；该组证据拟证明原被告双方主体关系。 3.四川省计委关于“四川粮油批发市场”（以下简称“批发市场”）项目建议书的批复（1992年11月17日）；4.关于“批发市场”可行性研究报告的批复（1994年12月19日）；该组证据拟证明案件起因是因为四川省粮食局为了修建四川粮油批发市场的需要，所以在相应的位置拆迁安置为此委托川西公司代办拆迁安置和购置安置用房，基于这个原因向被告房产市场服务中心购置了802平方米的商铺和办公用房用于安置。 5.省粮食局关于更换“批发市场”工程项目法人的报告（1999年9月28日）；6.省计委关于“批发市场”更换项目法人的批复（1999年12月30日）；该组证据拟证明批发市场立项事项、并由原告新良公司承接该项目的权利义务。 7.省粮食局与川西公司于1994年1月5日所签《代办拆迁安置合同书》；拟证明为了完成四川粮油批发市场的建设，要在上东大街49-61号对营业用房进行拆迁和安置，同时证明川西公司系接受委托代为办理安置及购房。 8.成都市房地产交易所与川西公司于1994年5月20日所签《购房合同书》及平面图；拟证明川西公司代新良公司向房产市场服务中心购置了新集场总面积为802平方米的房屋。 9.房产市场服务中心于1996年1月11日向川西公司发出的交款《通知》、建设银行从1993年8月5日至1996年1月30日的转账支票及川西公司所出具《收据》；10.1996年12月30日向省粮食局发出的交房《通知》；该组证据拟证明粮食局委托川西公司代其向市房地产交易所购买了案涉房屋用于安置拆迁直管公房，并陆续支付了购房款、以及房地产交易市场通知川西公司缴纳余款及催促省粮食局尽快入场的事实，同时证明房产市场服务中心经川西公司披露实际购房人为省粮食局。 11.建设工程规划许可证；12.建设工程规划管理验收合格证；该组证据拟证明案涉房屋已于1994年8月5日通过规划验收，具备办理初始登记的条件。 13.成都市中级人民法院作出的（2018）川01民终6705号民事判决书；拟证明法院已查明川西公司代新良公司向房产市场服务中心购买案涉房屋的事实，同时查明房产市场服务中心与锦江区房管局是案涉房屋的联建单位。 14.房屋信息摘要；拟证明案涉房屋的1、2、3、4层中归属于四川新泰克公司的房屋部分已完成了产权登记，故案涉房屋应符合房屋登记和分户的条件。 被告房产市场服务中心质证称：1.三性均予以认可；2、3、4、5、6真实性无异议，关联性有异议；7.代为搬迁安置合同书，因其不是合同主体，对其三性均不予认可；8.购房合同书的主体是房地产交易所和川西公司，对其关联性不予认可；9.交款通知、付款凭证、收据真实性予以认可，但川西公司才是合同主体，原告不是合同主体，故关联性不予认可；10.交房通知，对其关联性不予认可；11、12、14真实性予以认可，但是和本案没有关联性；13.成都市中级人民法院的判决真实性、合法性、关联性均认可，但该份生效判决可以印证原告属于重复起诉。 被告锦江区房管局质证称：对原告14组证据的真实性、合法性均予以认可，但关联性不予认可，均不能达到原告的证明目的，不能证明其诉讼主张。 本院认为，上述14组证据真实性、合法性予以认可，但其关联性将结合本案查明的事实，综合予以认定。 被告房产市场服务中心向本院提供的证据有：1.成都市中级人民法院作出的（2018）川01民终6705号民事判决书、新良公司的起诉书，拟证明原告新良公司属于重复起诉；2.1993年5月17日，成都市房地产交易所与成都市锦江区房地产管理局商场房产所签订的《集资建房协议书》，拟证明房产市场服务中心与锦江房地局是集资建房，房屋和土地权利主体应当是锦江区房地局，目前尚未完成首次登记；3.成都市房地产交易所与川西公司于1994年5月20日签署的《购房合同书》以及双方于1995年12月20日签订的关于《购房合同书》的补充协议，拟证明川西公司才是购房合同的相对主体，且补充协议中川西公司明确放弃了《购房合同书》中约定的赔偿责任和违约责任。川西公司目前仅是被吊销营业执照，但其法人资格仍在，新良公司作为原告的身份不适格。 被告锦江区房管局向本院提供的证据有：1.锦府发（2001）28号文件、锦府发（2001）39号文件，拟证明锦江区房管局在2001年经过改制后，将经营业务剥离给锦江区房地产公司继承；2.省粮函（2002）75号文件、锦江区房地产管理局与省粮食局于1994年6月7日签订的《拆迁直管公房产权偿还协议》，拟证明原告新良公司应将其在新集场购买的房屋返还锦江区房管局447平方米。 原告新良大厦质证称：对二被告提供证据的真实性、合法性不持异议，但达不到其证明目的。 本院认为，对房产市场服务中心、锦江区房管局提供证据的真实性、合法性予以认可，但其关联性将结合本案查明的事实，综合予以认定。 对于原被告双方无争议的事实，本院予以确认。根据原被告双方的举证质证情况、双方在案件调查及审理过程中的陈述和提交的其他书面材料，本院认定以下事实： 1994年1月5日，因修建四川粮油批发市场大楼的建设需要，省粮食局（甲方）与成都川西房屋拆迁服务公司（以下简称川西公司）（乙方）签订《合同书》，约定甲方委托乙方代办上东大街49-61号（五户）营业用房的搬迁安置工作，并代购安置用房屋，由乙方承担所需购房款、代办费及应由甲方支付的一切税费，甲方以450万元总包干方式支付，方式为协议签订生效后5日内给付委托包干总额的70%即315万元，搬迁安置结束，乙方向甲方完清一切手续双方结算所余款项。 同年5月20日，房地产交易所（甲方）与川西公司（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方因拆迁安置需要，向甲方购买位于成都市华兴正街商业场新集场新建房屋802.08㎡，其中底层建筑面积401.04㎡，四层为401.04㎡（实际购房面积以房屋竣工图核定数为准），底层单价8000元/㎡，四层为4100元/㎡，两层共计4852584元；付款方式为签订合同之日乙方支付定金30万元，签订合同之日起15日内支付70%购房款即330万元，收到房屋竣工验收合格书面通知3日内支付20%购房款即106万元，同时将房屋交乙方使用，在甲方办理产权证时再付5%即24万元，余款在房屋保修期满后按所购房屋竣工面积计算，一次性结清，多退少补；交付时间为同年8月31日；由于该房用于安置拆迁户使用，在搬迁赔偿工作完毕后，其房屋产权、土地使用及有关全部手续一次性办给各拆迁房产权人，分零办理产权证，给甲方增加的费用由乙方承担等，同时附所购房屋平面图。 同年6月7日，锦江区房管局（甲方）与省粮食局（乙方）签订《偿还协议》，因涉及上东大街49-61号部分产权属于甲方所有、由和平街房管所管理的3户直管公屋的拆迁安置，共计447㎡，其中住宅25㎡，非住宅422㎡，甲方同意乙方拆迁上述范围内的直管公房，乙方在市区内安置并偿还甲方住宅房屋产权，非住宅以新集场街新建营业用房底楼和四楼各223.5㎡予以安置，以偿还其产权，乙方同意补偿口岸差价25000元等。 上述协议签订后，自1993年8月5日至1994年9月23日，省粮食局以批发市场筹建处名义向川西公司支付了378.5万元，川西公司出具收据，载明系“拆迁代办费”。 1996年1月11日，房地产交易市场向川西公司发出《通知》，载明川西公司所购新集商场一楼、四楼共计应付款为4586117.9元，已付款330万元，还应付1286117.9元，要求川西公司于当年2月1日前验收房屋并支付106万元，余款226117.9元在办理产权证时支付，同时注明面积计算结果为：一楼385.926㎡、4楼365.539㎡。 当年1月30日，省粮食局指示批发市场筹建处向房地产交易市场代川西公司转付购房款90.554万元。 当年12月30日，锦江区房管局商场房管所、房地产交易市场共同向省粮食局发出《通知》，告知其所购买的新集场营业用房已初具规模，要求省粮食局尽快带购房合同、交款收据至商业场六楼“商场房管所小会议室”办理入场手续。省粮食局遂办理手续收房。 1999年11月30日，因机构改革，省粮食局报请省计委批准，将批发市场建设项目法人更换为新良大厦，由其承担该项目的所涉权利义务。 2002年9月10日，省粮食局向房产交易所发出《关于请办理新集场房屋产权证的函》，除载明前述委托川西公司办理拆迁事项、川西公司代购新集场房屋事项、需向被拆迁人锦江区房管局偿还447㎡的事项外，要求房地产交易所在办理房屋产权证时，直接将447㎡房屋产权办理为锦江区房管局，同时因1996年机构改革，该大楼修建发生的债权债务由新良公司承担，故省粮食局所购新集场房屋除向锦江区房管局偿还产权外，其余227.24㎡（一楼85.2㎡，四楼142.039㎡）请办理为新良公司办理房屋产权。 2004年12月13日，新良公司向房产交易所发出《关于请抓紧办理新集场房屋产权证的函》，要求其尽快办理案涉房屋的产权。2010年7月26日，新良公司与他人签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给他人。 2016年11月22日，市就业办分别向市房地产交易中心、新良公司出具《情况说明》，载明川西公司原挂靠于就业办安置待业青年，实为假集体真个体企业，新良公司与川西公司之间的经济往来与就业办无关，我办可以协助新良公司办理商业场新集场房屋产权证有关事宜。 另查明，1.1993年5月18日，川西公司申请成立，其组建单位为市就业办，企业性质为集体所有制企业。2004年1月21日，该公司因未按规定办理企业年检，被成都市工商局以[成工商处字（2003）第06127号]《处罚决定书》依法吊销营业执照。 2.经成都市编委同意，1988年7月11日，成立市房地产交易所；1994年12月7日，市房地产交易所更名为市房地产交易市场；1997年11月20日，市房地产交易市场更名为房地产交易中心；2016年5月13日，经整合，市房地产交易中心设立市房产服务中心。 3.1993年5月17日，锦江区房管局下属商场房管所（以下简称房管所、甲方）与市房地产交易所（乙方）签订《集资建房协议书》，就位于锦江区房屋改建为综合商场进行了协商，约定该房改建后全部产权归乙方，搬迁安置住户的房屋产权归甲方，乙方所得产权可以全部或部份转让给第三方（转让合同以甲方名义签订），在办理产权时由甲方直接办给最终购房的单位等。11月12日，商场房管所就该房屋危房改造取得《建设工程规划许可证》。1994年8月5日，该房取得《规划管理验收合格证》。2001年10月11日，新集场2-33号房屋土地所有权证载明“该宗地为出让土地共有使用权，总面积1188.62㎡，其中锦江区房管局分摊用地面积367㎡，新泰克公司分摊用地面积821.65㎡”。 4.2017年3月20日，成都市房产信息档案馆向市房产服务中心出具《查询结果证明》，载明根据其提供的成都市华兴正街商业场新集场1楼、4楼在“成都市不动产统一登记房屋交易子系统里查询后，无有效房产登记信息（查询范围为成都市六城区）”。 5.成都市青羊区人民法院作出(2017)川0105民初21号民事判决，认定省粮食局与川西公司签订的《合同书》、房地产交易所与川西公司签订的《购房合同书》、锦江区房管局与省粮食局签订的《偿还协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。川西公司受省粮食局委托，以自己名义向市房产交易所购买案涉房屋用于安置被拆迁户，新良公司作为省粮食局“批发市场”项目承接主体，对此省粮食局均予以认可，但由于截止一审审理终结，案涉房屋的初始产权尚未登记，故新良公司要求将案涉房屋办理至其名下的诉讼请求存在阻却事由，其主张不成立，不予支持。新良公司不服一审判决，向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2018年5月9日作出（2018）川01民终6705号，维持一审判决。 6.2020年1月17日，成都市不动产登记中心出具《关于青羊区法院来函华兴正街商业场新集场能否办理初始产权登记的回复》中载明：经登记系统中查询，截至2020年1月15日，商业场（新集场）有房屋初始登记信息，所有权人为成都市锦江区房地产管理局商场房管所，登记状态为“失效”，无地址、面积和用途等信息。经成都市房地产档案馆查询，无对应存档权属登记资料。 本院认为，经生效判决确认。省粮食局与川西公司签订的《合同书》、房地产交易所与川西公司签订的《购房合同书》、锦江区房管局与省粮食局签订的《偿还协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。川西公司受省粮食局委托，以自己名义向市房产交易所购买案涉房屋用于安置被拆迁户，新良公司作为省粮食局“批发市场”项目承接主体，对此省粮食局均予以认可。 房屋办理分户产权应以其具有初始产权为前提，故本案争议的焦点是新良公司要求锦江区房管局为其办理成都市华兴正街商业场新集场房屋初始产权登记的请求能否成立的问题。本案中，案涉商业场（新集场）房屋登记状态为“失效”，无地址、面积和用途等信息，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，新良公司要求为案涉房屋办理初始产权登记的诉请存在阻却事由，其主张不能成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回四川新良大厦有限责任公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由四川新良大厦有限责任公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李盈昊 人民陪审员  苗春香 人民陪审员  万郁文 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  尤彬彬