广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终5089号 上诉人（被上诉人、原审原告）：陈铁军，男，汉族，1967年10月8日出生，住广东省。 委托诉讼代理人：陈子文，广东惠泰律师事务所律师。 上诉人（被上诉人、原审被告）：惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心，住所地：惠州市。 法定代表人：余建新。 委托诉讼代理人：余锡芬，该公司员工。 上诉人陈铁军因与上诉人惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区（2019）粤1302民初464号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈铁军不服一审判决，上诉请求：一、撤销惠城区人民法院作出的（2019)粤1302民初464号第一项，第三项判项；二、改判双方于2010年7月6日签订的《空地租赁合同》于2018年9月30日解除；三、改判被上诉人向上诉人支付租金648000元[租金计算方式：18000㎡×2元/㎡×18个月（自2017年4月计算至2018年9月）=648000元]；四、判令被上诉人承担本案一审、一审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决书以“原告陈铁军对被告因未建设配套的环保高施、无法办理环保审批手续停止经营并清场搬迁的事实是明知且同意”为由，不支持被上诉人支付由其继续使用、占有之涉案土地的租金没有事实和法律依据。1、被上诉人从2010年7月6日承租空地后一直正常使用，被上诉人承租涉案空地后，在未报批环境影响评估，配套环保设施未建成的情况下一直正常从事车辆拆解工作，由于当时环保政策没那么紧，被上诉人还是可以正常生产作业。后来环保政策收紧，环保不达标的一律停产，因此，被上诉人于2014年因环保不达标被环保部门责令停产。但不管被上诉人是于2014年被责令停产还是2016年再次被责令停产，与被上诉人是否支付租金是没有任何关系的，其都应按约支付租金。2、被上诉人于2014年被责令停产后，到处找人合作，要求只要能正常生产就行，之后，惠州市XX贸易有限公司法定代表人翟某发先生有能力帮被上诉人协调，可以使被上诉人正常生产，被上诉人于是在2014年12月29日第一次和惠州市XX贸易有限公司签订《承包合作协议》，被上诉人于2015年1月初恢复正常生产经营。正常生产产生利润后，被上诉人与惠州市XX贸易有限公司于2015年8月11日重新签订《承包合作协议》，变更了利润分配的时间，被上诉人肯定了惠州市XX贸易有限公司的工作。由上述两点可以看出，本案是上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷，被上诉人与惠州市XX贸易有限公司签订《承包合作协议》及后期的履行问题，与本案没有法律上的利害关系。二、被上诉人虽然与惠州市XX贸易有限公司终止合作，但仍继续占有、使用涉案空地，且被上诉人从未要求提前解除《空地租赁合同》，其应当继续支付租金给上诉人。被上诉人与惠州市XX贸易有限公司终止合作，但并没有与上诉人解除空地租赁合同。被上诉人在2017年4月至2018年9月期间，一直占有使用所承租的空地，在空地上仍继续堆放废旧汽车，办公场所也一直由其控制，没有和上诉人办理任何的交接手续，也未通过任何方式告知其不想继续承租涉案空地的意图，因此，被上诉人应继续履行《空地租赁合同》约定的支付租金的义务。上诉人向其追缴租金，其以无钱为由拒绝支付，上诉人在无可奈何的情况下，于2018年10月与被上诉人解除合同，对外招租涉案空地。因此，被上诉人应支付2018年10月前的租金及承担由此给上诉人造成的损失费用。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心辩称，第一，一审判决认定原告陈铁军对被告因未建设环保设施无法办理环保手续停止经营并清场搬迁的事实，是明知且同意的，原审认定是正确的；第二，答辩人从2017年4月1日以后就没有占用被答辩人的涉案空地，因为答辩人于2017年3月底、4月初已经搬迁到XX镇XX工业集群工业用地内，答辩人认为被答辩人上诉无理，没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。 原审被告惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院二O一九年六月三日的（2019）粤1302民初464号判决。2、依法确认《空地租赁合同》无效、驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实的主要证据未经质证、导致认定事实错误。上诉人在一审的整个过程当中，从来没有看见过“原XX市XX国土所出具的《调查报告》”，更没有质证过“原XX区XX国土所出具的《调查报告》”这一主要证据。因为这一主要证据由始至终都没有在法庭上出示、由当事人互相质证。然而，一审判决却根据“原XX市XX国土所出具的《调查报告》”这一主要证据，认定涉案空地为非农业用地、《空地租赁合同》不违反法律法规定的效力性强制规定，应为合法有效——一审判决明显违反了《最高人民法院关于适用的解释》地103条第1款：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”的规定，导致错误认定涉案空地为非农业农地、《空地租赁合同》不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》地11条：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及第38条第一款第（二）项：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”的规定，本涉案空地是农业用地、而《空地租赁合同》第一条约定“……乙方承租的空地用于车辆拆解场……”这废旧车辆拆解项目的环保配套建设不属于临时性建筑项目，《空地租赁合同》未经依法批准就将承包地用于非农建设，改变了土地的农业用途，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。由于《空地租赁合同》约定空地要用于车辆拆解场，因为该空地的用途及其所处地段位置等原因无法获得环保审批手续、无法获准环保配套建设，投入运营废旧车辆拆解项目难以避免会对空气、土地等环境造成污染影响、会损害不特定的人、即会损害社会公共利益——也就是说，《空地租赁合同》同时还存在《合同法》第52条第一款第四项的情形，依法属于无效合同。二、一审判决上诉人交付的押金归被上诉人所有没有法律依据，请求二审法院依法确认《空地租赁合同》无效，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人陈铁军辩称，第一，上诉人与被上诉人签订了空地租赁合同合法有效，涉案空地1999年1月16日经XX市XX国土所出具证明，该证明是现场调查报告，认定涉案空地为独立空旷用地，1996年10月变更为独立空旷用地的，涉案空地出租给上诉人也并非用于建设所需，而是用于车辆的拆解及废旧车辆停放，并没有改变土地用途，租赁合同第一条明确约定上诉人承租的空地只能用于车辆拆解场及修筑临时办公场所，不能改变功能和用途，因此被上诉人出租给上诉人的土地合法合规，合同合法有效，被上诉人应当按照合同的约定及时给付租金。第二，上诉人承租被上诉人空地后，由于其无法办理环保等手续，这个完全是上诉人自身原因，与被上诉人无关。第三，上诉人于2017年3月底、4月初搬迁并未告知被上诉人，双方的租赁合同并未解除，并且上诉人的拆解车辆继续堆放在空地上，被上诉人多次催告上诉人及时缴纳租金及办理解除手续，但是上诉人不予置之，直到被上诉人起诉。 原审原告陈铁军向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2010年7月6日签订的《空地租赁合同》；二、判令被告立即向原告支付租金648000元（租金计算方式：18000/平米×2元/×18个月（自2017年4月计算至2018年9月）=648000元）；三、判令由原告没收被告已支付的租房押金50000元；四、判令被告承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：原告陈铁军与被告惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心于2010年7月6日签订《空地租赁合同》，第一条约定：1、原告（即甲方）同意将位于XX镇XX园角路边的空地平整后出租给被告（即乙方）使用，租赁空地的面积经双方确定为18000平方米；2、被告（即乙方）承租的空地用于车辆拆解场，只能修筑临时性办公、仓库建筑，不能改变功能及用途。第二条约定：租赁期10年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止；第1-5年每月租金按人民币1元/平米计算，第6-10年每月租金按2.00元/平米计算；租金按季度结算；被告在签订该合同时须向原告支付5万元作为押金。第六条约定：1、除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。根据原XX市XX国土所出具的《调查报告》，案涉空地于1996年10月全国土地变更为独立工矿用地。被告租金支付至2017年3月。2017年4月，被告因未建设配套的环保设施，无法办理环保审批手续停止经营并清场搬迁。2017年5月4日，惠州市XX贸易有限公司（原告陈铁军持股50%，翟某发持股50%）向被告的23名合伙人及惠州市XX贸易有限公司负责人发出通告，进行原股金、工资等各种结算事项。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点为《空地租赁合同》是否合法有效以及被告清场搬迁后是否需要继续支付2017年4月至2018年9月的租金。关于《空地租赁合同》的效力问题，因该合同是原被告双方的真实意思表示，案涉土地经原XX市XX国土所出具的《调查报告》显示为工矿用地，非农业用地，原被告双方签订合同后也已经实际履行了各自的权利义务，《空地租赁合同》不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效。关于被告清场搬迁后是否需要继续支付2017年4月至2018年9月的租金问题，根据庭审笔录及本院调查情况，原告陈铁军持股50%的惠州市XX贸易有限公司主要负责为被告从事相关环保配套协调工作，2017年4月，鉴于被告因无法办理环保审批停止生产经营，《空地租赁合同》已无法继续履行，原告陈铁军持股的惠州市XX贸易有限公司才向被告的23名合伙人发出通告，进行原股金、工资等各种结算事项。因此，原告陈铁军对被告因未建设配套的环保设施、无法办理环保审批手续停止经营并清场搬迁的事实是明知并且同意的，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原被告双方签订的《空地租赁合同》应视为于2017年4月因双方协商一致而解除。因此，被告无需继续支付原告2017年4月至2018年9月的租金，原告也无需返还被告50000元租赁押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈铁军与被告惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心于2010年7月6日签订《空地租赁合同》已于2017年4月解除。二、被告惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心于2010年7月交付的50000元押金归原告陈铁军所有。三、驳回原告陈铁军的其他诉讼请求。本案案件受理费10780元（原告已减半预交），减半收取为5390元，由原告陈铁军负担。 二审中，上诉人惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心提交以下证据：《开庭笔录》一份，证明：（1）在2019年3月5日开庭时及之前，原告由始至终都没有提交过XX市XX国土所出具的《调查报告》等证据；（2）一审判决认定事实的主要证据未经质证，XX市XX国土所出具的《调查报告》由始至终没有在一审法庭上出示，由当事人互相质证。 被上诉人陈铁军针对上述证据发表质证意见：真实性合法性确认，XX国土所证明及其他证据是开庭后原告提交的补充证据，我方提交了2份，具体法院有无让被上诉人质证，我方不清楚。一审开庭时对方否认出租合同的有效性及合法性，是庭后找到的相关补充资料。 二审中，惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心提出从未对陈铁军一审庭后提交的XX市XX国土所出具的《调查报告》等证据进行质证，法庭组织双方核对证据原件，惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心针对上述证据发表如下质证意见：对陈铁军在2020年1月6日提交的有关调查报告、审批表、收据的原件，我方认为已严重超过二审庭审中法院指定的7天举证期限，按照民事诉讼法司法解释第120条不应采纳，我方不予质证。因为法院要求对上述证据提供质证意见，我方除了上述意见以外，认为这调查报告真实性有异议，该公章是完全模糊不清，对其合法性有异议，首先来源不合法，该调查报告是向XX镇政府提出，没有合法的权力拥有该证据。其次，该证据并不是批准将承包地转用于非农建设的合法有效的批文。在关联性有异议，基于真实性、合法性均有问题，该调查报告与本案无任何关联性。有关国土所出具的调查报告，并不是批准将承包土地转用于非农建设的合法有效批文，不能证明涉案承包土地已经依法批准用于非农建设，而且XX国土所也没有资质对农用地变更为建设用地，所以该证据是不能证明涉案的农用地转变为建设用地合法。对于其他的附表，三性都有异议。有关审批表的质证意见与调查报告的一样以外，并认为XX镇政府无权审批将农用地转用于非农建设的用途，此证据不能证明承包土地经过合法有效审批转用为非农用途。对收据的三性有异议，XX镇政府规划建设办公室依法无权收取相关费用。 本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。 另查一，陈铁军在一审中提交的《收据》显示：“2017年元月5日，今收到惠州市金属回收公司废旧机动车辆拆解中心交来XX租金叁个月（2017年1月至3月份）金额（大写）壹拾零万捌仟零佰零拾零元零角零分整￥108000.00元。”陈铁军作为经手人在《收据》上签名。 另查二，原XX市XX国土所于1999年1月16日出具《关于XX村委会XX村民小组XX小湖点整理现场调查报告》，其中载明：“据XX村委会XX村民小组报告，我所于元月11日现场勘查，该地块实属低畦池塘，总面积约叁拾贰点伍亩（详见平面附图），经核查该地块于一九九六年十月全国土地变更为53独立工矿用地。” 另查三，陈铁军在一审中提交的2007年7月24日《惠城区XX镇临时建设审批表》显示，申请用地单位为XX村XX村民小组，用地地点为XX村XX竹园，使用性质为临时厂房，土地权属XX村民小组，申请用地面积为2208㎡，惠州市惠城区XX镇XX村民委员会、XX规划建设办、XX镇人民政府均盖章同意报建。 另查四，陈铁军在一审中提交的《广东省行政事业性收费统一票据》显示，陈铁军向惠城区XX镇XX建设办公室支付XX沙新基础设施配套费壹万伍仟肆佰伍拾陆元￥15456元。 另查五，惠州市XX贸易有限公司于2017年5月4日发出《通告》，载明：“现因惠州市金属回收公司废旧机动车辆拆解中心（23各合伙人）与惠州市XX贸易有限公司已经于2017年3月1日正式提前终止了原承包合作协议，对合同终止前债权债务和现有资金进行了确认，并按照原承包协议约定的分配方式进行了分配和结算。故现通知原惠州市金属回收公司废旧机动车辆拆解中心共计23个合伙人和惠州市XX贸易有限公司负责人于2017年5月5日下午14:00至16:00在惠州市中国银行长寿路支行营业大厅集中，进行原股金、工资等各种结算事项。” 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、涉案租赁合同是否无效；2、拆解中心是否需要支付2017年4月至2018年9月期间的租金、占用费？3、押金需否返还给拆解中心？具体评述如下： 关于涉案《空地租赁合同》是否无效的问题。根据陈铁军在一审中提交的《关于XX村委会沙新村民小组低畦小湖点整理现场调查报告》、《惠城区XX镇临时建设审批表》、《广东省行政事业性收费统一票据》等证据，涉案土地为独立工矿用地，非农业用地，并已完成惠城区XX镇临时建设审批，结合双方于2010年7月6日签订《空地租赁合同》后已实际履行各自权利义务的情况，一审据此认定双方签订的《空地租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心主张上述证据不能证明涉案承包土地经过合法有效审批转用为非农用途，认为涉案《空地租赁合同》为无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于惠州市金属回收公司废旧机动车辆拆解中心是否需要支付2017年4月至2018年9月期间的租金或者占用费，上诉人陈铁军需否将押金返还给惠州市金属回收公司废旧机动车辆拆解中心的问题。双方签订的《空地租赁合同》第二条第一款约定：“1、租赁期10年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止。”第六条第一款约定：“1、除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、乙方无法定或约定理由单方提前解除本合同的，甲方有权没收乙方定金，并要求乙方赔偿损失。”根据一审查明的事实，惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心支付租金至2017年3月，由于惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心未建设配套的环保设施，无法办理环保审批手续停止经营并于2017年4月搬离，结合现有证据，陈铁军作为惠州市XX贸易有限公司的股东，该公司主要负责为被上诉人从事相关环保配套协调工作，该公司与惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心于2017年3月1日提前终止原承包合作协议，惠州市XX贸易有限公司于2017年5月4日向其23各合伙人和公司负责人发出《通告》，通知于2017年5月5日进行原股金、工资等各种结算事项，据此一审认定陈铁军对惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心因无法办理环保审批手续停止经营并清场搬迁的事实为明知并且同意，一审认定双方签订的《空地租赁合同》视为于2017年4月因双方协商一致而解除，并无不当。但双方提前解除合同后，怠于办理交接手续，对于租赁物的长期空置均有过错，一审酌定惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心无需继续支付2017年4月至2018年9月的租金，陈铁军也无需返还惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心50000元租赁押金，并未明显不当，本院予以维持。陈铁军主张惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心应向其支付自2017年4月至2018年9月的租金共计648000元，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费10780元（上诉人陈铁军已预交10780元，上诉人惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心已预交10780元），由上诉人陈铁军、惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心各负担5390元，本院分别退回5390元给上诉人陈铁军、惠州市金属回收公司废旧机动车拆解中心。 本判决为终审判决。 审判长 曾 莹 审判员 卫书平 审判员 于海砚 二〇二〇年三月二日 法官助理雷彩霞 书记员叶碧莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。