山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初201号 原告：王维，男，1988年2月11日生，汉族，居民，住高密市。 被告:李蓝，女，1980年2月21日生，汉族，居民，住高密市。 被告:程鹏飞，男，1982年５月２６日生，汉族，居民，住高密市。 二被告共同委托诉讼代理人:李东。 原告王维与被告李蓝、程鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王维及被告李蓝、程鹏飞的委托诉讼代理人李东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王维向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房差价94285元；2、诉讼产生的所有费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月29日向被告保证房屋无产权纠纷，能正式签订网签合同的前提下，加价124285元人民币购得被告出售的名基凤凰城北区小区2号楼西单元701室商品房，并签署收到条协议，被告书面保证交易该房屋时无产权纠纷，保证原告签订正式网签合同。截止2019年12月31日，该房屋仍不能正常网签，并且该房屋所在小区被潍坊市中级人民法院查封，查封时间2019年7月11日至2022年7月10日。由于查封造成的无法签订网签合同，严重影响到孩子上学等各项原告权利，违反被告签署的收到条中“被告保证原告能够正式网签”协议，因预购房屋时被告垫付30000元人民币参与交3万元抵5万元活动，故要求被告返还原告124285-30000＝94285元购房差价。为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向本院提起诉讼。 被告李蓝、程鹏飞辩称，原告所诉内容不属实，原告所诉的涉案款项实际上是原告购房款的一部分，原告就涉案房屋与潍坊名基房地产开发有限公司已签订房屋买卖合同，并且房屋也已实际交付，原告也已占有并使用，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，提交了如下证据：证据一：商品房认购书。上面清楚的记载了购房金额683652元，对于被告说的房屋差价是购房款的一部分不认同，原告认为购房差价属于原、被告买卖合同的一部分，并不是购房款的一部分。买卖双方的购房合同的差价才是94285元。证据二：二被告出具的收到条。此收到条是在中介的见证下签订，中介方为海川置业，因为此房屋之前出过问题，故在被告出售该房屋时原告再三确认要求被告出示该房屋没有问题的证明，被告出具了收到条协议。该收到条表明卖方李蓝需要保证原告签订正式合同。证据三：名基房地产开发公司出具的收款收据三份。是原告完全按开发商及销售商的要求按时缴纳首付等证据。 被告质证称，对证据一：真实性无异议，但是原、被告关于涉案交易房屋的成交价格并不是认购书第一条约定的价格，原、被告房屋的成交价格高于此数，就是原告所说的认购书的房屋价款+94285元。从该份商品房认购书形式上看，其对交易房屋的基本情况、价款等均进行了约定，该份认购书实际上已经具有了房屋买卖合同的性质，该份认购书的乙方姓名变更应当认定为本案原告已经与潍坊名基开发有限公司签订了房屋买卖合同。 对证据二：对真实性无异议，但是虽然该收到条出具的收到金额为124285元，但原告实际交付的金额为94285元，并且该款项的交付时间应当是2018年５月２６日交付了2万元，5月２９日交付了74285元，具体时间庭后核实。从该收到条内容上看，被告并没有保证交易房屋能够网签，其记载的内容仅仅是卖方李蓝保证买方王维签订正式网签合同为止，但对具体何时网签并没有作出保证，并且涉案房屋占有的土地使用权被查封，根据原告的陈述应当是在2019年７月份，也就是说在该收到条出具一年多以后才被查封的，在涉案房屋进行交易的时候，二被告并不存在过错，也并不存在隐瞒实情等情况，被告认为即便涉案房屋未办理网签，也是因为原告因怠于与名基房地产开发公司进行沟通协调而造成的，这与二被告没有关系，因此原告根据该收到条要求被告返还款项依据不足。对于定金3万元被告是否收到需要庭后核实。 对证据三：真实性无法核实，因该组证据是原告与名基房地产开发公司进行办理款项交付的收据，二被告并不知情。 对于原告提交的证据，本院认证如下：证据一，被告对其真实性无异议，本院予以采信。但该份认购书并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该份认购书不具备房屋买卖合同的性质，属于双方为达成商品房买卖合同的预合同。证据二，被告对其真实性无异议，对该证据本院予以采信。其质证意见中，虽然该收到条出具的收到金额为124285元，但原告实际交付的金额为94285元，并且该款项的交付时间应当是2018年５月２６日交付了2万元，5月２９日交付了74285元，具体时间庭后核实。对于定金3万元被告是否收到需要庭后核实。庭后至今被告未提交任何证据，其质证意见不成立。对证据三,该收款收据与《商品房认购书》互相印证，对该证据本院予以采信。证据一、二、三均具有真实性、合法性、关联性，本院确认为有效证据。 通过原告陈述、被告答辩及本院确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻。2016年5月25日，被告李蓝（乙方）与潍坊明基房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购书》，该认购书约定：被告李蓝预定甲方开发的明基·凤凰城项目，房号为2＃-2-701，主房面积约为116㎡，总房款为人民币711446元;乙方于2018年5月25日前缴纳购买房屋定金30000元，双方还约定了其他事项。李蓝按约交纳了定金30000元。 原告从“海川置业”中介处得知李蓝出售该涉案房屋的信息后，拟购买该房屋，即通过该中介与被告取得联系。原被告双方口头商定：被告李蓝从与潍坊明基房地产开发有限公司签订《商品房认购书》中退出，而由原告直接与潍坊明基房地产开发有限公司签订《商品房认购书》而购买涉案房屋，同时原告给付被告94285元。 2018年5月29日，双方共同到潍坊明基房地产开发有限公司，经该公司同意后，被告李蓝从之前与该公司签订的《商品房认购书》中退出，而由原告顶替李蓝购买涉案房屋，李蓝交纳的30000元定金抵顶了原告应交纳定金30000元，连同原被告商定的原告给付被告的94285元，原告应给付被告124285元。当天，被告为原告出具了收到条，内容为“今收到凤凰城北区2号楼西单元701室购房差价124285元大写：壹拾贰万肆仟贰佰捌拾伍元整。备注：买方王维付清差价后此房与卖方李蓝无任何关系，所有关于此房信息手续都与买方王维联系，以开发商开据（应为“具”）收据为准，卖方李蓝保证买方王维签订正式购房合同为止。卖方在交易该房屋时保证无产权纠纷，该房屋不受他人合法追所（应为“索”）。卖方：李蓝程鹏飞（二被告签名捺印）2018.5.29”。潍坊明基房地产开发有限公司将被告李蓝的《商品房认购书》收回后，将“乙方”处的“李蓝”改为“王维”，注明了王维的身份证号、电话号码等，其他内容未变动，并将该认购书交付原告持有。从原告提供的三份收据看，原告分别于2018年5月29日付定金30000元、同年5月31日付房款325643元、6月1日付房款30000元。 原告称2019年8月底从潍坊明基房地产开发有限公司拿到了涉案房屋钥匙，并进行了装修并安装了部分电器，但未搬入居住。 2019年7月11日，涉案房屋所在的土地在潍坊市中级人民法院受理的（2019）鲁07民初577号案件中被查封，查封期限三年，自2019年7月11日至2022年7月10日。因土地被查封，涉案房屋无法办理网签手续。 本院认为，本案争议焦点为被告收取原告的94285元是否应予返还。 一、关于被告收取原告94285元款项行为的性质。从本案查明的事实看，双方自愿协商，达成一致意见，该款实际为在原告看好涉案房屋的情况下被告将购买该涉案房屋的机会让出给原告，原告给付被告的相应对价。双方行为不存在我国“合同法”第五十二条规定的无效合同情形，所达成的协议应认定为合法协议。 二、关于被告为原告出具收到条中有关“备注”内容及房屋被查封的认识。1、双方虽约定“卖方李蓝保证买方王维签订正式购房合同为止”，但前面还约定了“买方王维付清差价后此房与卖方李蓝无任何关系”，对此应当前后联系分析，该约定并非要求被告履行某项具体义务，不能当然地理解为被告已经明确保证原告能够签订正式网签合同，配合原告签订正式的网签合同不属于被告的义务，而且对之后的并非被告原因致房屋不能网签的情形要求被告承担责任，也有违公平。2、原告虽称被告“保证房屋无产权纠纷，能正式签订网签合同”，但实际备注中的内容为“卖方在交易该房屋时保证无产权纠纷”，意思明晰，即被告保证交易时无产权纠纷，而原告并未提供出交易时涉案房屋存在产权纠纷的证据，潍坊市中级人民法院查封该房屋时间为2019年7月11日，是在双方达成并履行协议的一年后。因此，被告依约履行了协议，无违反协议内容的行为。 综上，原被告自愿达成协议，约定被告从认购涉案房屋中退出而由原告认购，原告给付被告相应对价，不违反法律法规。原告要求被告返还该对价款，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，判决如下： 驳回原告王维的诉讼请求。 案件受理费6400元，由原告王维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王成森 人民陪审员  李德堂 人民陪审员  邱玉红 二〇二〇年三月二十六日 法官 助理  张 梅 书 记 员  王艺璇