浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初278号 原告沈大伟，男，1954年1月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告杭州运河集团投资发展有限公司。住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路3-1号。 法定代表人马炯。 委托代理人胡雪丽、高峰，北京大成（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。 本院于2019年1月9日立案受理原告沈大伟诉被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）买卖合同纠纷一案。本案由审判员高春燕独任审判，于2019年6月20日、10月8日公开开庭进行审理。原告沈大伟及被告运河公司的委托代理人胡雪丽、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈大伟诉称：2016年1月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告预订天城国际公寓2单元301室商品房，房屋价款3837719元。原告于2016年3月2日付清全款。截至2016年3月31日，原告未收到土地、房屋权属证书，也未收到被告关于领取前述证书的通知。原告认为，原、被告间的买卖合同真实合法有效，被告逾期交付土地、房屋权属证书，已违反合同第十六条第二款的约定。要求判令：一、被告支付违约金34916元（庭审中，原告要求将违约金计算至2016年7月4日止）；二、被告支付违约金的利息，利息按同期银行贷款利率计算，自2016年7月1日暂计至2018年12月31日的利息为4039元（庭审中，原告要求将利息的计算基数调整为2016年4月1日至2016年7月4日期间的违约金且要求另行计算2019年1月1日起的利息）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告运河公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》有关房屋交付和办理产权初始登记时间约定不明，则办理初始产权登记的时间应予顺延。案涉合同于2016年1月20日签订，但合同约定的房屋交付时间为2015年12月31日，约定交付的时间早于合同签订时间，双方关于交付时间的约定不明。案涉商品房在签订合同时已竣工验收备案完毕，具备交房条件，案涉商品房销售应为现房销售，应按现房销售签署商品房买卖合同，但双方仍使用预售商品房买卖合同，而双方使用的预售商品房买卖合同关于交房时间和初始登记时间的约定显然不符合客观实际，也不是双方真实意思表示。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。案涉合同关于商品房交房时间约定不明，相应约定的初始登记时间应当视为约定不明。合同法第一百三十九条规定，当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用该法第六十一条、第六十二条第四项的规定。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就标的物的交付期限没有约定或者约定不明确时，当事人可以协商达成补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，双方于2016年1月20日签订合同时商品房已系现房，出卖人应在合同订立之日起90日（即2016年4月19日）办理房屋权属登记。案涉合同第九条约定，买受人应当支付出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房。原告于2016年1月20日签订合同时支付房款3778800元，于2016年3月2日缴纳剩余购房款58919元，后因原告多次拒绝收房延期至2016年5月31日办理交房手续。根据案涉合同第十二条第四款的约定，在原告未付清房款前，被告有权依据先履行抗辩权拒绝交房，也有权拒绝办理初始产权登记。因此，在2016年5月31日交房前，被告有权拒绝办理初始登记手续，且不承担违约责任。二、出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿就应视为完成合同义务。根据《关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告》，自2016年6月1日起，杭州市主城区颁发新的不动产权证书，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。本案中，杭州市国土资源局于2016年6月29日出具的《不动产登记结果告知单》载明，“你单位向我局申请坐落于杭州市江干区××公寓××单元××室等（共计256套／间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。经我局依法受理，并经核定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，我局不再另行颁发不动产权证书（具体登记信息见不动产登记清单）”。根据不动产登记结果告知单，杭州市国土资源局将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记即生效，不再另行颁发不动产证书。因此，出卖人既无法交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，也无法交付《不动产权证书》，合同约定的交付权属证书已无意义，出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿就应视为完成合同义务。三、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记且通知原告，故原告主张的按日计算违约金与合同约定不符。被告于2016年6月29日完成案涉不动产初始登记的合同义务，并于当天电话通知原告已取得权属证书，即日起可赴国土局办理个人产权转移手续。被告已履行案涉合同第十六条约定的义务。无论根据被告关于初始登记期限约定不明、应顺延至2016年4月19日办理的抗辩，还是根据原告于2016年5月31日收房前被告有权拒绝办理初始登记的抗辩，被告延迟办理初始登记的时间均未超过90日。即使违约也应适用合同第十六条约定的按已付房款的0.2‰承担违约责任，而非按原告主张的按日以房价款的万分之一计算违约金。四、原告应按合同约定自行办理商品房转移登记。案涉合同第十六约定，买受人自行办理商品房转移登记。被告的合同义务仅仅是完成初次登记（行政主管机关仅记载于不动产登记簿，不颁发证书），原告在被告完成初次登记后，按照不动产登记机构具体要求办理转移登记并取得不动产权属证书。综上，原告的主张与事实不符，诉请的违约金金额与合同约定不符，主张的违约金利息没有法律和合同依据，要求法院依法判决。 原告沈大伟为支持其诉请，向本院提交的证据有： 1、浙江省商品房买卖合同、发票、信及其附件、短信记录共一组，拟证明原、被告之间买卖合同关系真实合法有效且原告已完成付款义务的事实。 2、不动产登记结果告知单、录音及其文字整理资料各一份，拟证明被告未能按约定交付相关权属证书的事实。 3、房屋产权信息查询记录一份，拟证明原告已一次性付清房款的事实。 被告运河公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、通话记录及其备注各一份、证明两份，拟证明被告已于2016年6月29日办理初始产权登记并通知原告的事实。 2、关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告一份，拟证明杭州市于2016年6月1日起实施新的不动产登记制度，被告此前将不动产登记资料递交房管局，受新政策影响又重新递交国土局办理，不动产初始登记的延迟受新政策影响，并非被告原因所致的事实。 上述证据经当庭质证，当事人质证意见及本院认证意见如下： 对原告沈大伟提交的证据1中的合同、发票，被告运河公司无异议，本院予以认定。对证据1中的信及其附件、证据2中的告知单、证据3，被告对真实性无异议，本院予以确认。对证据1中的短信记录、证据2中的录音及其文字整理资料，被告不认可。本院认为，证据1中的短信记录涉及案外人，证据2中的录音及其文字整理资料系复制件，在无其他证据印证的情况下，在本案中不予认定。 对被告运河公司提交的证据1中的通话记录，原告沈大伟确认当天曾接到被告电话但对证明目的不认可，本院对通话记录的真实性予以确认。对证据1中的备注、证明以及证据2，原告不认可。本院认为，证据1中的备注系被告单方制作，证据1中的证明涉及证人证言但证人并未到庭，本院在本案中对证据1中的备注、证明不予认定。证据2系杭州市国土资源局发布的公告，本院对其真实性予以确认。 根据认定的证据以及当庭陈述，本院确认下列事实： 2016年1月20日，原告沈大伟作为买受人与被告运河公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买杭州市江干区××公寓××单元××室商品房；该商品房总价款3778800元；买受人于2016年1月20日前支付总房款的100%，计3778800元；出卖人应当在2015年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另，上述合同的《附件八：补充协议内容》载明：如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。 被告确认原告于2016年1月20日前付清上述购房款3778800元，另于2016年3月2日支付购房款58919元。被告于2016年3月2日向原告开具《销售不动产统一发票》一份，载明案涉商品房售房款为3837719元。 被告向杭州市国土资源局申请办理天城国际公寓256套/间房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，不再另行颁发不动产权证书。被告于2016年6月30日签收杭州市国土资源局就上述事项出具的《不动产登记结果告知单》。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违法，对其具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”上述第（三）项针对的是当事人对办理权属证书期限未作约定或约定不明的情形。案涉合同明确约定办理并交付权属证书的期限，故本案不具有适用上述第（三）项规定的前提条件。另，案涉合同签订于2016年1月20日，在合同签订前尚未交付房屋的情况下将交房日期错写为2015年12月31日，应认为双方对交房日期约定不明，故本案并不适用案涉合同附件关于逾期交房情况下权属证书顺延交付的约定。根据合同约定，被告应于2016年3月31日前向原告交付相关权属证书或证明，在权属证书客观上不能交付的情况下，办理初始登记并通知原告应系该合同义务的内在要求。在案证据仅能证实被告于2016年6月29日致电原告但并不能证实通话内容。结合本案实际，本院认定被告通知日期为2016年6月30日，故逾期为91日，按日万分之一标准计算的逾期违约金为34923元。原告主张被告支付违约金的利息，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实的情况下，本院对被告关于办理初始产权登记时间应予顺延、逾期日期未超过90日等辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈大伟支付违约金人民币34923元。 二、驳回原告沈大伟的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币387元，由原告沈大伟负担40元，由被告杭州运河集团投资发展有限公司负担347元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 高春燕 二〇二〇年三月十日 代书记员 曹雨萍