内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终272号上诉人（原审被告）:商永辉，男，1972年2月14日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区霍林郭勒市。委托诉讼代理人：郭佳，内蒙古辉东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐海山，男，1958年5月26日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区霍林郭勒市。上诉人商永辉因与被上诉人徐海山合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院（2019）内0581民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。商永辉上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判或发回重审。2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人徐海山签订的协议书已经通过签订《抵押房屋买卖合同》和2018年12月10日将房屋过户给第三人梅某、陈某的实际行为变更了合同内容。且双方签订的协议书中并未约定由被上诉人无偿使用房屋，而是在第三条约定了由被上诉人承担使用期间的一切费用。2.上诉人与被上诉人之间并未签订房屋租赁合同，一审判决上诉人向被上诉人支付房屋租赁费没有依据。3.被上诉人并未举证证明租金数额，直接按商业用房标准判决上诉人给付三年租金没有依据。另外，被上诉人搬离某小区X栋16号房屋时已占有和使用该房屋3个月，一审法院未查明此事实。徐海山辩称，一、商永辉知道我欠邮储银行贷款担心房屋被执行和我商量把房子66万元卖给他，上诉状中提到“多次讨要无果”、“代为偿还21万元”是片面的。二、关于上诉人主张我以实际行动变更合同内容以及《协议书》未约定无偿使用的答辩意见。1.双方签订《协议书》约定我可以继续住三年，第二天签订《抵押房屋买卖合同》，合同变更了不是事实。2.从（2019）内0581民初1353号判决得出结论，商永辉违背房屋由我继续使用三年的约定将房屋卖给梅某。3.一审中商永辉也已明确承认承诺让我住三年的事实。4.《协议书》中没有约定有偿使用，只是明确我承担居住期间的水电费。三、上诉人违约导致徐海山合同目的无法实现，造成我方承租类似房屋产生的经济损失，判决书判决的租赁费是损失计算标准。四、关于租金计算标准的答辩意见。1.该租金计算标准是在一般同类房屋租金最低价基础上降低后的标准，且商永辉一审认可。2.2019年5月15日梅某就已起诉我腾房子，上诉人此时已经违约，应赔偿三年的租金。徐海山向一审法院起诉请求：1.判决商永辉给付徐海山房屋租赁费45000元（按现在市场租房最低价计算）；2.诉讼费由商永辉承担。一审法院认定事实：徐海山与商永辉告之间曾存在债权债务关系，由于徐海山无力偿还债务，双方于2018签订《协议书》和《抵押房屋买卖合同》，约定将徐海山名下的永兴市××栋、17号两套房屋用来抵顶债务，两套楼房商永辉可以先卖一套，另一套留给甲方徐海山使用，包括门前场地，使用期为三年（2019年5月末至2022年5月末），在使用期间双方不许转卖或转租，使用期间一切费用由徐海山自己负责。协议签订后，商永辉先后将两套房屋卖出，徐海山均配合过户，但商永辉照协议约定让徐海山在其中一套房屋住满三年。一审法院认为，徐海山、商永辉签订的《协议书》和《抵押房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，并且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故协议书和抵押房屋买卖合同均合法有效，对双方均发生法律效力，双方应按照约定履行各自义务。徐海山配合商永辉完成过户，商永辉却未让徐海山在其中一套房屋住满三年便将该房屋出售，其行为违反了协议约定，构成违约，应承担违约责任。现涉案房屋已由买受人居住，徐海山、商永辉之间的协议无法对抗善意第三人，徐海山将永远失去该房屋三年的使用权。原本按照协议约定，徐海山在这三年之中使用房屋不产生租赁费用，但由于商永辉的违约行为，不仅使得徐海山的合同目的无法实现，而且在这三年之中，徐海山为实现居住目的承租类似的房屋，将产生租赁费用，必将给徐海山造成经济上损失。该损失应由商永辉进行赔偿。对于徐海山要求商永辉给付房屋租赁费的诉讼请求，法院予以支持。对于具体租金数额，徐海山作为负有举证责任的一方，未能提举相关证据予以证明，徐海山、商永辉也未能就租金数额达成一致意见，徐海山更是明确表示对此不申请鉴定。因此，法院将按照商永辉认可的租金数额每年12000元进行认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：商永辉给付徐海山三年的房屋租赁费36000元，于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由商永辉负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人商永辉出示：借款合同、代偿欠款证明，证明2014年起商永辉借给徐海山共计66万余元，期间徐海山分文未还，在此情况下由商永辉承担没有约定的租赁费有失公平。被上诉人徐海山质证，对两份证据的真实性无异议，但与本案无关。经综合认定，该两份证据能够证明上诉人商永辉向被上诉人借款45万元以及代被上诉人偿还银行贷款211242.64元的事实，但与本案中上诉人是否构成违约应否赔偿被上诉人损失的待证事实不具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，上诉人商永辉与被上诉人徐海山签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方应信守合同约定，全面履行合同义务。被上诉人徐海山与上诉人签订《抵押房屋买卖合同》并协助上诉人将某市场X栋16号房屋过户至案外人梅某、陈某名下，仅能证明双方对《协议书》中约定的在使用期间不许转卖条款的变更，并不能证明被上诉人徐海山同意放弃《协议书》中约定的三年房屋使用权。上诉人商永辉庭审中陈述其将房屋出售给案外人梅某、陈某时并未向案外人告知其与徐海山约定的保留三年房屋使用权情况，违背了《协议书》约定，致使被上诉人丧失案涉房屋使用权，应对被上诉人在约定期限内未能使用房屋产生的相应损失予以赔偿。被上诉人主张某某市场X栋16号房屋年租金损失为15000元，上诉人自认房屋年租金为11000元至12000元，故一审法院以此确认被上诉人年租金损失为12000元于法有据。对上诉人提出的原审确定损失计算标准没有依据的主张不予采纳。由于双方当事人均认可被上诉人搬离某市场X栋16号房屋的时间为2019年8月19日，故应在双方约定的“2019年5月末至2022年5月末”使用期间内扣除该部分使用期间的损失赔偿数额，即应扣除租金2633元（2个月19天），上诉人应支付被上诉人房屋租赁费33367元。对上诉人提出的租金损失应扣除徐海山实际占有使用至2018年8月19日期间租金的主张予以采纳。综上所述，商永辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院作出的（2019）内0581民初2014号民事判决；二、上诉人商永辉给付被上诉人徐海山房屋租赁费33367元，于本判决生效后立即履行；三、驳回被上诉人徐海山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取463元、二审案件受理费926元，合计1389元，由上诉人商永辉负担1030元，被上诉人徐海山负担359元。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华 二○二○年三月十六日书记员 李同亮