沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初14822号 原告（反诉被告）徐贵兴，男，1953年4月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告（反诉被告）沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部，住所地：沈阳市和平区八经街78号4—1—2，统一社会信用代码：92210102MAOU6YK66Q。 经营者：郝秀英，女，1962年12月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告（反诉原告）李英杰，男，1978年7月26日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：王淑娴，女，1980年12月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 原告（反诉被告）徐贵兴与被告（反诉被告）沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部、被告（反诉原告）李英杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，于2019年1月16日作出（2018）辽0102民初9301号民事判决书。宣判后，原告新世界中华路店不服裁定提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）辽01民终5143号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0102民初9301号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员张伟担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、董秀坤参加评议，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐贵兴，被告（反诉被告）沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部经营者郝秀英、被告（反诉原告）李英杰及其委托诉讼代理人王淑娴均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告徐贵兴诉称，经中介郝秀英的安排，原告、被告及中介于2018年1月31日签订房屋买卖协议书一份，协议书中约定原告将名下位于沈阳市和平区九纬路4号5—7—1的房产一处出售给被告，原告、被告及中介均在协议书上签字。协议书签订后，被告购买了其他房产，现原告要求解除协议书。诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋买卖协议书；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议无效；2、被告丽迅达房产服务部退还原告房产证、契税证；3、诉讼费由被告丽迅达房产中介承担。 被告沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部辩称，1、答辩人认为双方签订的买卖合同是真实有效的，应该继续履行，我明确告知徐贵兴涉案房产是隐型共有，如果卖房子需要他爱人签字，徐贵兴说这是老祖宗留下来的，和任何人没关系，他又说他离婚了，我说那你把离婚协议拿来，或者是判决书，总之想卖房必须你爱人同意签字才能交易，徐贵兴又说他爱人在国外，我说不管在哪想卖房就必须到场签字，如果同意卖房又不同意到场可以办委托公证，徐贵兴说没问题，就这样在买卖双方全部知情的情况下签订了合同，所以这个合同是真实有效的，应该继续履行。徐贵兴是因为学区房价格上涨恶意违约，法律不应纵容，而且在办理更名过户中徐贵兴已取得了前妻安南的授权，属于安南对出卖房屋的追认，徐贵兴以李英杰购买的其他房产为由要求解除合同，没有事实及法律依据；2、答辩人作为中介已经尽职尽责，不但协助看房、协商价格、办理契税、签订合同，而且在发现徐贵兴准备一房二卖时报警，我们报警时派出所也有记录，而且在警察面前保证了只要李英杰买房他就卖房，所以我已经尽了最大的努力，中介方没有任何过错，也付出了大量的时间和精力，于法于理，都不应该让答辩人返还中介费，纵观整个事件，如果需要查清，谁有过错，徐贵兴说房产是他个人所有，而且补充说明前妻能配合，出具各种手续才促成的买卖协议，由于房屋附近行情的变动，徐贵兴随意违约，要求李英杰增加购房款10万元，导致了现在的局面，如果需要承担责任，应该徐贵兴承担一切责任。综上，涉案合同真实有效，应该继续履行，答辩人已经完成99%的中介服务内容，且随时可以协助买卖双方完成过户手续，中介费不应返还，由于徐贵兴已违约，所造成的一切损失均由徐贵兴一人承担。徐贵兴是主动到我中介处登记出售他的房屋，我们是按照徐贵兴本人意愿为他服务出售房屋，而且合同签完之后中途我们做了大量工作，后来他说减半，让买房人加5万元就可以随时更名。 被告李英杰辩称，我与徐贵兴签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，协议内容真实有效，对双方具有约束力。我与徐贵兴经第三方沈阳市丽迅达房产咨询部介绍，于2018年1月31日签订房屋买卖协议书，协议约定原告徐贵兴将其名下位于沈阳市和平区九纬路4号5—7—1的房产一处出售给李英杰，总房款425000元，答辩人、徐贵兴、中介均在协议书上签字。徐贵兴应于2018年2月30日前与答辩人办理过户更名，协议生效后答辩人已于签订当日支付中介7000元中介费、支付给徐贵兴定金2万，双方已在和平区房产局办理了交易申报，答辩人已缴纳契税2500元，并取得了涉案房产的契税证明，随后答辩人多次催告，原告至今不协助答辩人办理过户手续。根据合同法的规定，依法成立的合同对当事人均有法律约束，当事人应该按照合同履行自己的义务，本案中答辩人与徐贵兴在平等、自愿协商的基础上，经中介签订的房屋买卖协议，该协议约定的房产总额、过户时间等系双方真实意思表示，对双方具有约束力，协议生效后答辩人已按约定支付了定金，缴纳了契税，双方已经到房产主管部门办理了房屋的交易申报，由此可见双方均具有履行合同的意思表现并实际履行；2、原告主张涉诉房屋系夫妻关系存续期间的共同财产，原告无权予以处分，该主张没有事实及法律依据，已被中院驳回，首先原告本人确认财产为其婚前个人财产，其前妻没有房产证，根据原告向被告提供的个人财产及住址证明信所述，涉诉房产是徐贵兴父母遗留下来的财产，现已在此居住66年，由此可见，涉诉房产为徐贵兴个人婚前财产，原告在与被告的交易中也向被告示明了该房产是其个人财产，该房产证显示为徐贵兴个人所有，在和平区房产局申报房产申报表中显示，徐贵兴对该房产持有100%份额，原告主张对涉案房产没有处分权是没有事实及法律依据的；3、涉案协议完全可以继续履行，双方已经实际履行部分协议，原告主张的解除协议不符合约定及法定条件，因此按照法律规定遵从诚实信用原则，双方应继续履行协议，涉案房产应归李英杰所有，徐贵兴应配合答辩人办理相关手续；4、徐贵兴主张涉案协议无效，其目的是为了恶意违约，原因是签订协议后房屋价值增长，原告要求增加房款5万元，就随时可以过户，有录音为证。由此可见，协议是真实有效且完全可以实际履行的，徐贵兴主观目的恶意违约，而非客观的无法履行。房产局关于要求徐贵兴提供其妻子的授权属于管理性规定，而非效率性规定，该规定是房产局已排除法律风险的管理性规定，不符合合同法52条（5）关于合同无效的相关规定，不影响合同的效力，与履行合同不冲突，房产局要求卖方要么提供房产是其婚前财产的证据，要么提供其前妻的授权，两者其一可以过户，而上述两种情形都是依法履行合同时应尽的责任和义务，而不能作为不履行合同或主张合同无效的理由。综上所述，请求法院驳回徐贵兴的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。请求法院依法维护守约方的合法利益。 反诉原告李英杰诉称，反诉原告、被告徐贵兴及沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部(下称“中介”)于2018年1月31日签订《房屋买卖协议书》(下称“房屋买卖协议或协议”)，协议中约定被告徐贵兴将其名下位于沈阳市和平区九纬路四号5-7-1的房产一处出售给原告，总房款为425000元人民币。原告、被告及中介均在协议书上签字确认。原告当天支付被告定金20000元、支付中介费7000元。三方于2018年4月19日，到和平区房产局办理了交易申报、缴纳契税2500元，原告取得了该处房产的《契税完税证明》。其后，虽经原告多次催告，但被告徐贵兴拒不配合继续履行合同，拒绝办理过户手续。4月19日至今，原告、中介多次与被告电话沟通、面谈，均无果。自2018年1月31日签订房屋买卖协议至今，涉案房屋所在区域同类房屋每平方米价格已涨至12000元，由于被告单方严重违约，致使原告无法实际购得房屋，原告子女无法就近上学，因此给原告造成了严重经济损失，损失金额应参照房屋涨幅价格乘以房屋实际面积计算，即人民币202924元【(12000-8120)×52.3＝202924元】。由于法定定金罚则并不足以弥补原告损失，因此被告应按原告实际损失进行赔偿。原告因被告违约实际支出的中介费、契税也应由被告承担。已付被告定金，被告也应予以返还。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，双方应按协议约定履行各自义务，被告违反诚实信用原则，单方严重违约给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任，因此，请求法院依法支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、解除涉案房屋买卖协议，被告赔偿原告经济损失人民币203924元。（12000—8120）×52.3=203924元；2、反诉被告徐贵兴退还原告已付定金人民币20000元；3、被告徐贵兴承担中介费人民币7000元、契税人民币2500元；4、全部诉讼费由被告承担。庭审中，反诉原告李英杰变更诉讼请求为：1、判令反诉被告徐贵兴继续履行房屋买卖协议；2、反诉被告徐贵兴配合反诉原告办理更名过户手续；3、判令本案反诉费3837元应由徐贵兴承担。 反诉被告徐贵兴辩称，1、买卖双方在交易之前均不知情房地产交易必须双方签字或房产证上要有单独所有字样，卖方向中介提供了房产证、离婚证书、离婚证书上没有财产分割，是签约完成之后确定办手续之前卖方才知道此协议不能交易，因为不符合房地产交易法规，是中介方蒙蔽了买卖双方，买方问过中介卖方手续是否齐全，中介告诉买方齐全，第一次开庭笔录也有证实买方是在不知情的情况下签约；2、作为房地产中介服务机构，每年成交数十起房地产交易，对房地产交易法规非常娴熟，明知手续不全就不应该受理，而中介方为了赚钱抓住客户不放造成了买卖双方困扰和损失；3、中介服务机构应该有房地产交易所备案注册，经查和平区房产交易所没有经过登记注册，而且作为中介机构应该有50%以上的专业人员，有4个专业经济师才能从事该业，而丽迅达房产服务部不具有以上条件，因此由他主导签约的房屋买卖协议，由他签字的房屋买卖协议不应该有效；4、本人没有权利代表前妻买卖房产，因为按照房地产交易的规定，本人虽然户口本、房产证是本人名字，但是离婚证书没有财产分割，因此不符合房地产交易法规，不能交易，尽管本人已经付出了具体代价，为了促成这笔买卖，本人去阿根廷与前妻办理授权手续，尽管本人多次让步妥协，结果以15万元付给前妻，加上公证费、认证费、机票等合计损失20余万元；5、尽管前妻已经授权给他的儿子，但是在房地产交易所办手续时授权书被视为无效，当时中介方协商让买卖双方各出500元进行通融，买卖双方同意，但是没有通融成功，房产交易失败，因为授权书不符合房产交易的要求，要重新做授权书，前妻在网上查阅发现我报给他的交易价格与网上不符，于是提出增加10万元，至此双方没有达到协议，前妻撤回了不合格的授权，致使交易无法进行。 反诉被告沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部辩称，针对反诉原告庭审中变更后的诉讼请求，我方没有任何意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年1月2日，本院制发（2017）辽0102民初8046号民事判决书，判决原告徐贵兴与案外人安南离婚，但未分割夫妻共同财产。该判决于2018年5月17日生效。 2018年1月31日，原告徐贵兴（甲方、卖房人）与被告李英杰（乙方、买房人）签订《房屋买卖协议书》，约定“房屋地址为沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号，建筑面积52.3平方米，成交金额425000元，定金金额20000元，中介信息费7000元。如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，交定金时间同时付中介费。本协议达成后由中介协助甲、乙双方办理更名过户手续，手续费由乙方承担”。被告丽讯达房产服务部在落款中介处盖章。同日，被告李英杰支付原告徐贵兴定金20000元，原告徐贵兴将房产证交与被告丽讯达房产服务部。2018年4月3日，原告徐贵兴（卖房人）与被告李英杰（买房人）签订《房屋买卖补充协议》，内容载明“经双方协商，约定于2018年4月20日之前办理更名过户手续。不再接受任何理由的延期。要求卖方在2018年4月25日把户口迁出，保证买方正常落户。如果卖方再次违约，买方将终止交易，要求卖方赔偿双倍定金肆万元整（40000元）、中介费柒仟元（7000元）、共计肆万柒仟元整（47000元）。在卖方支付全部违约赔偿款之前，中介暂扣留房产证、契证等证件，不得返还卖方。”2018年4月19日，被告李英杰交纳涉诉房屋契税并取得《税收完税证明》，契税管理部门将原告徐贵兴所有的原涉诉房屋契证收回。原告徐贵兴与被告李英杰在办理房产过户时，房产登记机构以双方未提供案外人安南有效授权为由未予办理。因此，双方发生纠纷，原告徐贵兴以李英杰、沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部为被告诉至本院，请求法院判令“确认原、被告之间签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议无效；判令被告丽讯达房产服务部退还原告房产证、契税证；诉讼费用由被告承担”。经审理，本院于2019年1月23日作出（2018）辽0102民初9301号民事判决，内容载明“判决：一、确认原告徐贵兴与被告李英杰于2018年1月31日就位于沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告徐贵兴于本判决生效之日起十日内返还被告李英杰定金20000元；三、被告沈阳市和平区丽迅达房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还被告李英杰中介费7000元；四、被告沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还原告徐贵兴沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋的房屋所有权证；五、驳回原告徐贵兴的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李英杰的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告徐贵兴负担。反诉案件受理费3837元，由反诉原告李英杰负担。”判决宣判后，李英杰不服本院判决，上诉至沈阳市中级人民法院。该院认为“一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予发回重审。依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，一审法院释明当事人变更诉讼请求，并判决认定合同无效错误，应予重新审查认定……裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初9301号民事判决；二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。上诉人李英杰预交的二审案件受理费3,837元予以退回。” 上述事实，有当事人提交的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》、定金收据、税收完税证明、电话录音等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。 本院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告徐贵兴主动出售涉案房产，又以其前妻未授权出售为名诉请原、被告之间签订的房屋买卖协议书及补充协议无效，该诉请于法无据，故本院不予支持；另，涉案房产系原告徐贵兴与案外人安南离婚时未进行分割之财产，且安南未在国内居住，客观上无法实现反诉原告李英杰要求反诉被告徐贵兴继续履行房屋买卖协议、协助办证的诉讼目的，致房屋买卖合同失去继续履行的现实基础。综上，根据法律规定并结合本案实际，对原、被告签订的房屋买卖协议予以解除；关于原告徐贵兴要求被告丽讯达房产服务部返还契税证的诉讼请求，现本诉原告徐贵兴的契税证已被契税管理机构收回，不在被告丽讯达房产服务部处，故对该请求不予支持；本诉原告徐贵兴在未取得房屋共有人同意情况下私自出卖涉诉房屋，有过错，应当双倍返还所收取的定金并支付办理契税证的费用，即应向被告李英杰返还定金40000元及办理契税证产生的费用2500元；本诉被告丽讯达房产服务部作为房产中介部门未尽对房屋出卖人的婚姻状况及房屋产权情况的审查义务，有过错，并且未最终促成双方交易完成，应当向被告李英杰返还所收取的中介费7000元及本诉原告徐贵兴的房产证。 综上，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告徐贵兴与被告李英杰分别于2018年1月31日、2018年4月3日就位于沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋所签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》； 二、原告徐贵兴于本判决生效之日起十日内返还被告李英杰定金40000元； 三、原告徐贵兴于本判决生效之日起十日内返还被告李英杰办理契税证产生的费用2500元； 四、被告沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还被告李英杰中介费7000元； 五、被告沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还原告徐贵兴沈阳市和平区九纬路4号5单元7层1号房屋的房屋所有权证； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 六、驳回原告徐贵兴的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告李英杰的诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由原告徐贵兴负担。反诉案件受理费3837元，由反诉原告李英杰负担2924元，反诉被告徐贵兴负担863元，由被告沈阳市和平区丽讯达房产信息咨询服务部负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  魏晓萍 人民陪审员  董秀坤 二〇二〇年三月十日 书 记 员  郭潇月 本判决所依据的相关法律 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。