北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79571号原告：苟珍华，女，1972年2月11日出生，汉族，无业，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被告：刘维平，男，1956年1月28日出生，汉族，北京朝电长虹电力设备有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏贺英，河北王文成律师事务所律师。被告：刘维全，男，1959年12月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：厉彦杰，北京市中迈律师事务所律师。原告苟珍华（以下称姓名）与被告刘维平、刘维全（以下均称姓名）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。苟珍华的委托诉讼代理人宣继璇,刘维平的委托诉讼代理人魏贺英，刘维全的委托诉讼代理人厉彦杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苟珍华向本院提出诉讼请求：判令刘维平、刘维全向我支付拆迁补偿款600万元。事实和理由：我是北京市朝阳区小红门52号（下称52号）房屋所有权人，该房屋系1993年我以8万元的价格从村民刘维全手中购得，并在村委会批准下进行了翻建、装修，因翻建手续需要，双方于1996年2月12日补签了《房屋转卖协议书》，经我翻建，房屋从原来的60平方米变为了后来的140平方米。我将翻建后的房屋出租并在小红门派出所进行了备案。2011年，肖村启动拆迁，我一直在积极协商补偿的事情，但在我未签署补偿安置协议且完全不知情的情况下，房屋被全部偷拆，屋内重要物品全部消失，至今也没有任何补偿。为了维护自身的合法权益，我曾就偷拆行为向相关部门进行了反映，并申请公开52号房屋拆迁协议，政府以相关信息涉及个人隐私为由驳回了我的申请。我认为，刘维全已经将52号房屋卖给了我，也收取了全部购房款，我自1993年收房后就实际占有该房屋，并将原有房屋全部拆除重建，刘维全对原有房屋及宅基地已经丧失权利，其以腾退人身份获得的拆迁补偿款及安置房屋均应当返还给我。为了维护自身权益，提出本案诉讼。刘维平辩称：不同意苟珍华的诉讼请求。我无义务支付任何款项，我没有与苟珍华有任何房屋买卖合同关系，也没有取得其所述的房屋腾退补偿款，苟珍华的诉讼请求没有法律、事实依据。刘维全辩称：不同意苟珍华的诉讼请求。我是肖村村民，也是52号房屋所有权人，苟珍华并非本村村民，我与她也从未就该房屋达成任何的法律协议，她无权就该房屋主张权利。我作为房屋所有权人与小红门乡腾退安置办公室签订了腾退安置协议，获得了腾退补偿和安置，苟珍华无权获得腾退款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：刘维全与刘维平系兄弟关系，52号宅基地使用权登记在刘维全名下。1996年2月12日，刘维平作为卖方与买方苟珍华签订《房屋转卖协议书》，载有：“经甲乙双方协商，甲方将其在朝阳区肖村一处私有房屋转卖给乙方。该房屋占地面积约平方米。转卖价为人民币捌万元。”苟珍华并非肖村村民，户籍地位于山东省青岛市。2009年11月4日，刘维全作为被腾退人与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（下称小红门腾退办）签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定：乙方需腾退房屋为小红门52号，建筑面积共计118.8平方米，实际腾退人口为3人，分别为户主刘维全、之妻赵文花、之女刘晓娟，甲方按人均45平方米对乙方安置期房两套，支付乙方各项补助费总计271238元，其中包括拆迁评估费、搬家奖励和补助、提前搬家奖励费等。2010年4月20日，双方又签订《腾退安置协议附件》，约定因刘晓娟于2010年2月15日办理结婚登记手续，增加应安置面积45平方米，将安置房屋调整为一居室一套、二居室两套。根据《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置办法及实施细则》，非当地村民以任何名义购得各村自行出售房屋的，一律获得货币补偿，不予安置。经向小红门腾退办了解，本案若适用货币安置，补偿方式为以确认的宅基地面积为准，按照大约每平米5000元的标准，每户再给予20000元补贴。庭审中，苟珍华称房屋买卖关系发生在1992、1993年左右，《房屋转卖协议书》是后补的，当时刘维平说是代替刘维全卖房子，购房款8万元给了刘维平，收据因为房屋被偷拆而遗失。刘维平认可《房屋转卖协议书》的真实性，称刘维全确实曾经委托他出售52号房屋，但是《房屋转卖协议书》并非正式的购房合同，关于房屋坐落等事项都没有约定，仅仅是一个意向书，且也没有收到过价款，意向书也并没有实际履行。刘维全称自己从1992年就不在52号居住了，但从来没有卖房意向，当初只是将52号房屋借给刘维平使用，因自身经营企业比较忙也无暇顾及老房子，并不清楚房屋居住、翻建情况。苟珍华提交2008年3月1日小红门地区《租赁房屋治安责任保证书》，上面的出租人为苟珍华，据此欲证明其自1993年前后一直控制52号房屋。刘维平对该份证据的真实性予以认可。刘维全对该份证据的真实性及证明目的均不认可。本院认为：合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘维平认可曾与苟珍华签订《房屋转卖协议书》，结合刘维平与刘维全的亲属关系、52号房屋当时的居住状态、刘维平认可刘维全曾表示过要卖房等情节，本院认为苟珍华所称的刘维平系刘维全卖房事宜代理人的事实应予采信，房屋买卖协议的后果应由刘维全承担。关于该买卖协议是否已经实际履行，52号房屋已交付苟珍华使用数十年，刘维全、刘维平从未提出过异议，就此，本院可以认定双方之间的房屋买卖合同已经实际履行。苟珍华系城市户籍，按照我国《土地管理法》相关规定，农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流通，故涉案《房屋转卖协议书》应当认定为无效。52号房屋因列入腾退范围已被相关部门拆除，考虑到购房后的投入、房屋买卖协议签订后本市房屋及土地的升值因素等，合同被确认无效必然会给苟珍华造成一定的经济损失，关于苟珍华请求参照腾退安置利益获得损失的诉讼请求，本院应予支持，但其主张的数额过高且无依据，本院将酌情予以调整。首先，关于过错程度的认定，刘维全作为当地村民，对于关于宅基地流转的相关政策规定理应知情，其对合同无效应当负有主要责任，苟珍华作为买方未尽到审慎合理的交易义务亦有一定的过错，应当对合同无效的后果承担次要责任，结合本案的实际情况，本院将双方的责任比例酌定为7:3。关于损失数额，本院将结合涉案房屋及土地因拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素酌定。刘维平并非合同相对方，苟珍华要求其承担责任无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘维全于本判决生效之日起七日内向原告苟珍华赔偿430000元；二、驳回原告苟珍华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由原告苟珍华负担49948元（已交纳），由被告刘维全负担3852元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 玲审判员 **晶审判员 赵 靓二〇二〇年三月二十日书记员 李国龙