福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1575号 原告（反诉被告）：华怀子，男，1973年3月13日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：游富华，福建心至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常平华，福建心至律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马超，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：詹玲，福建启悟律师事务所律师。 原告（反诉被告）华怀子与被告（反诉原告）马超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华怀子向本院提出诉讼请求：1.判令解除华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》；2.判令马超退还押金60000元；3.判令马超赔偿华怀子对租赁的装修费及购买设备费250000元。诉讼过程中，华怀子变更诉讼请求为：1.判令解除华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》；2.判令马超退还押金60000元；3.判令马超赔偿华怀子对租赁物的装修费及购买设备费249259.8元。事实和理由：2018年10月，华怀子欲在南平市建阳区城关开办“捞一勺火锅店”，同年10月31日，决定租赁坐落在中山路79号楼二楼房屋（店面），经与马超协商一致，签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为3年，自2018年11月1日至2021年12月1日止，月租金为14500元；华怀子每月20日付下个月的租金，每逾期一天按缴房租的5%递增缴纳滞纳金，逾期二个月，马超有权终止合同；马超无正当理由提前终止本合同，应负责赔偿华怀子一切损失”。《房屋租赁合同》经双方签字捺印生效后，华怀子认真履行合同按约缴纳了押金60000元，租金从2018年10月31日起均按合同约定支付至4月30日，并开始对店面进行装饰、装修和购进各种设备共投资400000元（其中有凭证250000元）。2018年4月21日，马超打电话给华怀子催讨5月份的房租，华怀子答复：“过几天就来缴纳”，但马超却蛮横说：“今天不缴就要锁门”。2018年4月23日晚上，马超就单方把店门锁上了，贴上自己的租赁告示。2018年5月15日，华怀子赶回建阳发现其租赁的店面已有他人进行装修，经询问得知马超在未与华怀子终止合同的情况下，又擅自收回另租他人，而华怀子店内设施也早已被他人弄得不知去向，当天华怀子就报警。综上所述，华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。马超在未征得华怀子同意的情况下，擅自单方终止合同，又非法转租他人，构成根本性违约，现华怀子签订合同的目的已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，特提起诉讼，望判如所请。 马超辩称，同意解除合同，押金应扣除租金及滞纳金后剩余的钱退还给华怀子。华怀子损失没有证据证明，不同意赔偿，且马超有打电话告知华怀子缴纳租金，华怀子不予缴纳并口头告知不租涉诉店面。 马超向本院提出反诉请求:1.判令华怀子向马超支付两个月租金共29000元（自2019年4月20日至2019年6月20日）；2.判令华怀子向马超支付滞纳金7540元（暂算至2019年6月27日，67天×14500×5‰＋37天×29000×5‰），之后按日交租金的千分之五递增算至欠付租金实际支付之日止。事实和理由：2018年10月31日，马超与华怀子签订一份《房屋租赁合同》，约定：马超将坐落于南平市建阳区出租给华怀子，月租金为14500元，每月20日缴纳下一个月的租金，同时还约定：华怀子逾期不缴纳租金的，华怀子须向马超支付滞纳金（每日滞纳金按应缴纳租金的5‰计算），华怀子逾期二个月不缴纳租金，马超有权解除合同。《房屋租赁合同》签订后，马超依约向华怀子交付了出租物，然而，华怀子并未依约支付租金和水电费用，马超曾多次向华怀子主张自己的合法权益，限期华怀子将拖欠的租金支付给马超，但华怀子均不予以回复，鉴于华怀子严重违反《房屋租赁合同》的相关约定，马超于2019年5月20日向华怀子发出解除合同通知。综上，马超认为，华怀子作为《房屋租赁合同》当事人，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《中华人民共和国合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时支付租赁物租金。但是华怀子不顾马超的合法主张，拒绝支付租赁物租金，构成严重违约，为此，马超依法向法院提起反诉请求，望判如所请。 华怀子对马超的反诉请求及事实理由辩称,马超主张华怀子支付两个月租金的诉请缺乏证据，应不予支持。华怀子支付租金至2019年4月30日，但马超于2019年4月23日就将出租房门上锁，并贴招租公告。2019年5月8日，马超就将涉诉房屋另租他人使用，故涉诉房屋的租金只能计算至2019年5月8日止。马超请求支付滞纳金的诉讼主张应不予支持，马超于2019年4月23日已强制收回出租房屋，并擅自将华怀子在店内物品搬走，属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“（三）丧失商业信誉”的严重违约行为，故华怀子享受有不安抗辩权，依法可以中止履行合同义务，不应承担违约责任，应依法驳回马超该项诉讼请求。 经审理查明，2018年10月31日，马超与华怀子签订《房屋租赁合同》一份，约定：马超将位于南平市建阳区租赁给华怀子经营管理使用；租赁期限三年，自2018年11月1日至2021年12月1日；华怀子在每月20的日付给马超下个月的租金；若华怀子在规定的期限内未缴纳租金，每逾期一天按缴房租的5‰递增缴纳滞纳金，逾期二个月，马超有权终止合同；马超无正当理由提前终止本合同，应负责赔偿华怀子一切损失。《房屋租赁合同》还对其他事项作出约定。《房屋租赁合同》签订后，马超将涉诉房屋交付华怀子并收取押金60000元。华怀子收到房屋后，开始对涉诉房屋进行装饰、装修及购买相关设备并按约向马超支付房租至2019年4月30日。因华怀子未按约定于2019年4月20日支付2019年5月份房租，2019年5月10日，马超对涉诉房屋里的物品进行清空，并另行出租给第三人。2019年5月17日，马超向华怀子发送短信息一条，主要内容为：“租赁期间贵方未能如期交纳租金按违反合同处理，同时条款中约定贵方向我方交纳60000元作为履约保证金，本合同第五、六条约定租赁期间该场所发生的水电、通讯税费全部由承租人承担。贵方逾期未付租金除补交欠租外，按合同租金的百分之五每日支付给我方违约金，拖欠租金两个月我方有权终止合同。贵方在2019年4月末按合同履行义务，在我方多次催收的情况下仍未支付租金，截止至2019年5月20日已达拖欠二个月租金。另一方面贵方未按合同交纳水、电等费用，经我方多次催收仍未支付上述费用，贵方上述行为严重违约，给我方造成重大损失，鉴于贵方违约事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的租赁合同约定，贵方在2019年5月20日下午17点之前还未能支付租金、水、电费及违约金等其他费用，我方将依法解除合同，没收违约保证金作为抵扣费用”。2019年5月20日，马超再次向华怀子发送段信息一条，主要内容为：“你已拖欠房屋租金两个月（29000），已逾期。给我方造成巨大经济损失，现正式通知你，现我方终止与你的租赁合同，保证金作为抵扣赔偿我方损失。你方设备已移到仓库，现通知你十日内电话联系搬走，如5月30日下午5点之前未搬走，由我方处理作为搬运费用抵扣”。本案审理期间，华怀子申请要求对涉诉房屋的装修费用及购买设备费用进行评估，经马超同意，摇号由南平市成长价格认证评估咨询有限公司进行评估。2019年12月26日，南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估作出成评报字（2019）第46号评估报告，结论为：南平市建阳区火锅店原装饰装修及设备费用经营后所剩余价值为182964元。 上述事实，有《房屋租赁合同》《账单详情》《微信转账记录》《光盘》《评估报告》及当事人当庭陈述在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，马超与华怀子签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规,合法有效,双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行中,华怀子虽于2019年4月20日未及时支付2019年5月份房租，但马超在合同约定的解除条件未成就时，于2019年5月10日，擅自对涉诉房屋进行清空，并另行出租给第三人，致使双方签订的合同丧失继续履行的基础和条件，马超的行为构成根本违约，现华怀子要求解除《房屋租赁合同》的主张，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，马超收取的押金60000元应予退还，故华怀子要求马超退还押金60000元的主张，本院予以支持。因马超违约导致合同解除，马超应赔偿华怀子因合同解除造成的损失，该损失经南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估为182964元，马超对评估报告提出异议，认为华怀子提供给评估机构的材料不真实，故以此材料做出的评估报告应不予采纳，本院认为，因涉诉房屋内的物品系马超清空并另行出租给第三人，在华怀子提供了其装修费用及购买物品数量及价格的基础下，马超未能提供证据予以反驳，应承担不利的法律后果，故对南平市成长价格认证评估咨询有限公司评估报告予以采纳，华怀子要求马超赔偿其对租赁物的装修费及购买设备损失249259.8元的主张，本院予以支持182964元，超出部分，不予支持。关于马超要求华怀子支付自2019年4月20日至2019年6月20日的租金29000元及滞纳金的诉讼请求。根据查明的事实可知，1.华怀子支付涉诉房屋租金至2019年4月30日；2.2019年5月10日，马超已对涉诉房屋的物品进行清空。故2019年5月10日起，华怀子未继续使用涉诉房屋，马超要求华怀子支付2019年4月20日至2019年4月30日及2019年5月10日至2019年6月20日的租金，无依据，本院不予支持。因华怀子欠付的租金可以从马超收取的押金中予以扣除，故在马超清空涉诉房屋物品之日起，不应再计算滞纳金。马超要求按每天5‰递增计算滞纳金，超出法律规定，本院予以调整按月利率2%计算。综上所述，马超要求华怀子支付租金29000元及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持租金4350元（2019年5月1日至2019年5月9日）及滞纳金183.67元（按应支付租金14500元为基数，自2019年4月21日算至2019年5月9日，共19天，按月利率2%计算），超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、解除华怀子与马超签订的《房屋租赁合同》； 二、马超应于本判决生效之日起十日内退还华怀子押金60000元； 三、马超应于本判决生效之日起十日内赔偿华怀子损失182964元； 四、华怀子应于本判决生效之日起十日内支付马超租金4350元及滞纳金183.67元； 五、驳回华怀子的其他诉讼请求； 六、驳回马超的其他诉讼请求。 案件受理费8043元，减半收取计4021.5元，由马超负担；案件反诉受理费减半收取计357元，由马超负担332元，华怀子负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  吴军福 二〇二〇年三月二十日 书记员  练文清 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。