广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1687号 上诉人（一审原告）：钦州市鑫大物业管理有限公司，住所地：钦州港金鼓大道205号天和金鼓新城C2-28号，统一社会信用代码：9145070067500267XA。 法定代表人：杨钦桢，总经理。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄安源，男，汉族，1985年11月3日出生，住钦州市钦南区，系上诉人公司员工。 被上诉人（一审被告）：刘敬恒，男，汉族，1985年4月12日出生，住广西钦州市钦南区。 上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司（以下简称鑫大公司）因与被上诉人刘敬恒物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月18日公开开庭审理。上诉人鑫大公司的委托诉讼代理人黄安源到庭参加诉讼，被上诉人刘敬恒经本院依法公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鑫大公司上诉请求：1、依法撤销钦州市钦南区人民法院作出的(2019)桂0702民初1045号的民事判决第一项的物业管理费3499.74元，依法改判为被上诉人向上诉人支付从2016年5月1日至2018年8月14日期间的物业管理费4024.62元，之后的另计；2、依法撤销钦州市钦南区人民法院作出的(2019)桂0702民初1045号的民事判决书第二项；3、请求依法改判被上诉人向上诉人支付违约金2537.21元(按每月利率2%算，以2537.21为基数从2016年5月1日起算至起诉之日2018年10月16日，之后另计，直至还清之日止)；4、请求判令本案一审、二审案件受理费、公告费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定物业收费的标准按备案前的标准来计算，上诉人认为应该按备案后的标准即物业管理费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳，理由如下：1、小区大部分业主已经按备案后的标准交纳物业费用，已经经过专有部分占建筑面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。本案中小区已交付房屋的业主共有1960户，其中大部分业主的房屋面积为100平方米以下，只有378户是100平方米以上的，根据备案前的收费标准，100平方米以下的收费是比备案后的标准高的，所以对整个小区而言，只有不到三分之一的业主提高收费标准，绝大部分业主是降价收费的，事实上小区大部分业主也都按备案后的标准交纳了相交费用，仅是小部分业主没有按新的标准交纳费用，所以大部分的业主已经按新的标准交纳费用表示了认可，已经超过了专有部分占建筑面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。被上诉人也按照新的收费标准交到2016年4月，表示其认可新的收费标准。2、上诉人按备案后的收费标准来收取符合事实和法律规定。上诉人按新的收费标准是以公开信贴在小区各楼道出入口及小区公告栏的形式直接向业主征询物业费调整事宜，并公开了物业收支明细，又向钦州市物价局报备物业收费标准，备案后，也将收费标准的相关材料进行了公示，大部分业主也已按备案后新标准缴纳物业费，通过业主的行为表明了对新标准收费的认可。二、一审法院没有支持违约金2537.21元是缺乏事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，业主对擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费提出抗辩的，法院才可以支持，被上诉人没有拒交按备案前物业管理费和电梯维护费的正当理由。其次，被上诉人更没有正当理由拒交水电费，水电费由上诉人代为交纳后，上诉人拒绝偿还给上诉人的，上诉人要求按合同约定支付违约金是有事实与法律依据的。2、上诉人所请求的违约金降低了合同约定的违约金，是按年利率的24%是有事实和法律依据的。根据《前期物业服务协议》的约定，被上诉人逾期缴纳物业管理费、电梯维护费、上诉人代缴的水电费的，被上诉人应当从逾期之日起按欠缴总额支付每日千分之八的违约金。被上诉人于2016年起不缴纳物业管理费、电梯维护费、水电费等相关费用，上诉人请求被上诉人支付违约金2537.21元(以2537.21为基数，按月利率2%计算，从2016年2月1日起暂计至2018年10月16日止，之后另计，直至还清之日止)。根据法律规定，上诉人可以下调违约金。3、一审法院认为前期物业服务协议中该条款加重了被上诉人的责任是无效条款是没有事实和法律依据的，该条约是双方约定的违约责任，并没有加重被上诉人的责任，只是双方约定的违约金过高，如果认为违约金过高，法院有权降低而不是认定为无效。一审时上诉人已提交的《钦州天和府邸业主承诺书》，有业主的签名，承诺书明确写明被上诉人已详细阅读《前期物业服务协议》，并同意承担违反前期物业服务协议的相应责任，所以被上诉人是明确知道协议约定的内容并表示同意遵守的。另外，业主迟延缴纳物业费却不用承担合同约定的违约责任，将促使有更多的业主拒绝按时缴纳物业费，不符合民法的公平原则与诚实信用原则，也降低了违约成本，不符合缔约精神，不利于社会稳定。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人刘敬恒没有参与庭审答辩，也没有提交书面答辩状进行答辩，视为其放弃本案答辩的权利。 鑫大公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付从2016年5月1日至2018年7月31日的物业管理费4024.62元、电梯维护费810元、原告代缴的水费872.64元及电费1948.2元，共计7625.46元，之后的另计；2、请求判令被告向原告支付违约金2537.21元（按月利率2%计算，从逾期之日2016年5月1日起暂计至起诉之日2018年10月16日，之后另计，直至还清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告是钦州•天和府邸小区房地产开发单位依法聘请的前期物业管理企业。被告于2014年8月5日办理天和府邸小区2号楼2单元2001室交房手续时，领取了《钦州·天和府邸业主临时公约前期物业服务协议》，约定原告为天和府邸小区提供物业服务，被告的房屋面积为129.62平方米。原、被告签订服务协议后，原告为被告的小区提供物业服务。被告自2016年5月起未缴纳物业服务费、水电费、电梯费。原告于2018年8月21日向被告催收，被告未支付该欠款，原告起诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。在建设单位与物业服务企业存在前期物业服务关系的前提下，原告与被告签订了《钦州·天和府邸业主临时公约前期物业服务协议》，该合同属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，原、被告应当按照约定去履行合同。关于物业管理费的收费标准，应按住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取，理由如下：⑴被告未答辩、举证，未到庭参加诉讼，无从认定原、被告在交付房屋时签订的前期物业服务协议约定；⑵原告持有版本仅有原告盖章，无法认定是否双方当事人真实意思表示；⑶《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。被告主张应当按照政府指导价规定标准收费，一审法院认为，对于物业费用收费标准，政府采用的指导价属形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业虽可在此基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同，但根据缔约自由的原则，应当按照合同来确认双方的权利和义务，不由得一方当事人随意变更。⑷根据《物权法》第七十六条规定，物业服务合同关于对物业服务标准的调整属于合同内容的变更，依法应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，原告无法证明其变更合同内容合法。故原告按物业管理费1.15元/平米收取的主张不予采信。鉴于被告房屋属2号楼，物业管理公司的资质、小区卫生、设备、公用设施、绿化等因素与其他业主无异，而应借鉴其他业主以1元/平米收取、电梯费按每月每户30元缴纳。被告房屋的建筑面积为129.62平方米、2016年5月至2018年7月共27个月，物业管理费为3499.74元，电梯费为810元。被告所使用的水电费，原告为被告代交，原告有权主张被告返还。原告要求被告按月利率2%支付违约金的诉请，因前期物业服务协议中该条款系格式条款，原告未提供证据证明在签订协议时充分向被告说明、协商并征得对方同意，加重了被告的责任，该违约条款无效，故对原告要求支付违约金诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条规定，判决：一、被告刘敬恒支付给原告钦州市鑫大物业管理有限公司2016年5月至2018年7月物业管理费3499.74元、电梯费810元，原告代缴的2016年5月至2017年11月的水费872.64元、2016年5月至2017年5月的电费1948.20元，合计7130.58元；二、驳回原告钦州市鑫大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费350元，合计400元，由原告钦州市鑫大物业管理有限公司负担80元，被告刘敬恒负担320元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人请求按新标准收取物业管理费是否符合法律规定。 根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”前期物业服务收费应以开发商与物业服务企业已经在前期物业服务合同约定的物业服务费标准认定，对于物业服务企业单方提出变更要求的不予支持。如果物业服务企业认为，按前期标准收费无法满足小区物业服务的，可以向业主委员会提出，如果不能得到业主委员会同意，应当按照原来的标准继续收取。如果物业服务企业认为，按原收费标准无法满足小区物业服务的，作为物业服务企业应当自行注意前期物业服务合同的内容，确定收费标准，一旦与开发商达成了物业服务合同，就应依照约定提供服务，收取费用。如需改变服务项目或者提高标准，应当与业主进行协商。如果物业服务企业认为，继续履行合同违反合同的公平原则，不符合相关法律规定，物业服务企业可以请求解除合同。在服务管理时要求按照相关规定或政府指导价提高收费标准的，在依照相关政府定价与参照政府指导价的前提下，可以认定业主按照物业服务企业提出的合理交费标准交纳费用。 本案中，被上诉人刘敬恒与上诉人鑫大公司签订了《前期物业服务协议》合法有效。根据上述合同的约定：管理费收费标准按照使用物业的建筑面积计算，以1元/平米收取、电梯费按每月每户30元缴纳。此后，因电梯维护费统一按户收取不符合政府定价，鑫大公司依照相关政府定价与参照政府指导价，经向当地物价部门备案登记，将前期物业服务费变更为按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳物业管理费，按每月每户0.16元/平方米缴纳电梯维护费。根据《中华人民共和国物权法》第76条第1款、第2款之规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。鑫大公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整制定新的管理费的收费标准。鑫大公司提交证据证实，新的收费大部分物业所有权人已经同意，并按上述约定交费，符合物权法规定的要求。因此，鑫大公司请求符合法政府及法律规定，应予支持。被上诉人欠交的物业管理费4024.62元、电梯维护费559.54元、上诉人代缴的水费872.64元及电费1948.20元，共计7405元，应由被上诉人缴纳，并支付2019年2月26日起算至还清欠款时止的利息。 综上所述，上诉人上诉请求按新标准收取物业管理费和电梯维护费理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下: 一、维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1045号民事判决第二项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1045号民事判决第一项为：被上诉人刘敬恒支付给上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司2016年5月1日至2018年7月31日的物业管理费4024.62元、电梯维护费559.54元、代缴的水费872.64元及电费1948.2元，共计7405元及利息（利息计算：以7405元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年2月26日起算至还清欠款时止）。 一审案件受理费50元，公告费350元，二审案件受理费50元，公告费350元，合计800元，由上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司负担50元，被上诉人刘敬恒负担750元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽