福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4057号 原告：曾钦志，男，1975年8月2日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告：王裕宝，男，1964年12月27日出生，汉族，住福清市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李传益，福建万天律师事务所律师。 被告：三明亿源电力工程建设有限公司，统一社会信用代码913504001555804093，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：陈小平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑开林、宋超，福建明经律师事务所律师。 原告曾钦志、王裕宝与被告三明亿源电力工程建设有限公司（以下简称亿源公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月15日、2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告曾钦志及二原告共同委托诉讼代理人李传益，被告亿源公司的委托诉讼代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾钦志、王裕宝向本院提出诉讼请求：1.判令亿源公司停止对曾钦志、王裕宝所有的位于三明市梅列区车位的占有、使用，将前述房屋、车位腾空并交付给曾钦志、王裕宝；2.判令亿源公司支付给曾钦志、王裕宝因占用房屋、车位给曾钦志、王裕宝造成的占用损失（房屋以占用面积573.118平方米，按32元／平方米／月；车位按300元／个／月，暂从2019年3月24日起计算至2019年8月24日止共计人民币94698.88元，之后按此标准计算至亿源公司实际搬离之日止）；3.本案诉讼费由亿源公司承担。事实和理由：2018年12月11日，曾钦志、王裕宝通过三明市梅列区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，通过公开竞价以最高价竞得梅列区乾龙新村18幢二十一层2号、4号办公用房以及梅列区乾龙新村18幢负一层77号、78号车位（以下简称涉案房产）。三明市梅列区人民法院于2019年1月24日作出（2018）闽0402执恢535号裁定并于当日送达给曾钦志、王裕宝，裁定中载明上述办公用房及车位的所有权及相应的其他权利归曾钦志、王裕宝所有，涉案房产所有权于该裁定送达曾钦志、王裕宝时转移。虽然司法拍卖公告的标的物（即涉案房产）介绍中明确该标的物为“带租挂拍”，但根据三明市梅列区人民法院（2016）闽0402执保706号民事裁定书、三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初349号民事判决书，涉案房产于2016年10月19日被梅列区法院查封且房产上已经存在抵押权，而亿源公司却与涉案房产原所有权人福建省三明市华兴贸易有限公司（以下简称华兴公司）分别于2017年2月10日、2017年6月26日各签订一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》。根据现有法律法规，涉案房产原所有权人华兴公司与亿源公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》对曾钦志、王裕宝不具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，曾钦志、王裕宝通过司法拍卖竞得涉案财产并通过法院生效的裁定书获得涉案财产的所有权，且亿源公司与财产原所有权人的租赁合同对曾钦志、王裕宝不具有约束力，亿源公司为相对曾钦志、王裕宝的无权占有人。综上为维护曾钦志、王裕宝的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判决。 亿源公司辩称：1.曾钦志、王裕宝共同作为三明市梅列区乾龙新村18幢二十一层2号办公用房的所有权人，共同向亿源公司提出对该房产的诉讼请求是合格的主体，但其他案涉房产的所有权并非为曾钦志与王裕宝共同所有，故本案二原告针对三明市梅列区车位的诉讼主张因主体不适格，应另行起诉。2.曾钦志、王裕宝通过法院拍卖形式取得讼争房屋，其根据竞买须知中标的物介绍的瑕疵说明，明确讼争房屋是带租拍卖，说明曾钦志、王裕宝对讼争房屋带租拍卖是明确的，其同意购买案涉房产是对房屋原租赁合同的认可。原房屋所有权人与亿源公司的法律关系和事实与曾钦志、王裕宝没有任何关系，曾钦志、王裕宝应依据竞买须知和标的物介绍有关内容履行其义务。故曾钦志、王裕宝起诉没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回曾钦志、王裕宝的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理，查明如下事实： 1.2015年10月26日，兴业银行股份有限公司三明分行（以下简称兴业银行三明分行）与华兴公司就本案案涉房产办理最高额抵押登记。 2.2016年10月19日，本院依据中国农业发展银行三明市分行的申请，作出（2016）闽0402执保706号民事裁定，查封华兴公司名下位于三明市梅列区办公用房以及三明市梅列区乾隆新村18幢负一层76号、77号、78号、79号车位。 3.2017年2月10日，华兴公司（甲方）与亿源公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房产证号为14××56、14××55、14××57、14××54，共四单元的房屋一层，坐落在三明市梅列区，房屋约面积1152㎡，房屋为毛坯房现状出租。甲方以目前房屋的现状于2017年2月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年2月10日起至2023年4月30日止，为不可变更期限。租金自2017年5月1日起至2019年4月30日止，乙方应付给甲方房租费每平方米每月为人民币15元（不含开票税金）。自2019年5月1日起至2021年4月30日止，乙方应付给甲方房租费每平方米每月为人民币16.2元（不含开票税金）。自2021年5月1日起至2023年4月30日止，乙方应付给甲方房租费每平方米每月为人民币17.5元（不含开票税金）。房屋租赁期间甲方出租4个车位（车位号为76、77、78、79）给乙方使用，每个车位租金270元／月。案涉房屋交付后，乙方装修入住至今。 4.2017年4月24日，本院作出（2017）闽0402民初349号民事判决，判决的主要内容为：“一、华兴公司应于本判决生效之日起五日内返还兴业银行三明分行借款本金5000000元及支付利息、罚息253688.53元（该利息、罚息计至2017年2月6日，此后利息、罚息按案涉合同约定的利率计至款项清偿之日止）；二、华兴公司应于本判决生效之日起五日内支付兴业银行三明分行为实现债权支出的保全费5000元、律师代理费11400元；三、兴业银行三明分行对华兴贸易有限责任公司提供的位于三明市梅列区办公用房（产权证号：14××56、14××55、14××57、14××54）及位于三明市梅列区车位（产权证号：14004000、14003999、14003998、14003997号）拍卖、变卖后所得价款在本判决第一、二项确定的债权范围享有优先受偿权”。庭审过程中，双方当事人对案涉房产查封时间早于案涉房产租赁时间，均无异议。 5.2017年6月26日，华兴公司（甲方）与亿源公司（乙方）又签订一份《房屋租赁合同补充合同》，修订上述第2项《房屋租赁合同》的部分条款，约定租金自2017年5月1日起至2019年4月30日止，乙方应增付给甲方房租费每平方米每月为人民币3元（含开票税金）。自2019年5月1日起至2021年4月30日止，乙方应增付给甲方房租费每平方米每月为人民币3.5元（含开票税金）。自2021年5月1日起至2023年4月30日止，乙方应增付给甲方房租费每平方米每月为人民币3.78元（含开票税金）。房屋租赁期间甲方出租4个车位（车位号为76、77、78、79）给乙方使用，每个车位租金300元/月。 6.2018年5月11日，兴业银行三明分行向本院出具告知书，申明兴业银行三明分行申请对华兴公司位于三明市梅列区个车位的抵押物执行拍卖，并同意带租拍卖。 7.2018年7月24日，三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司对本院委托的三明市梅列区乾龙新村18幢第21层1号、2号、3号、4号办公用房及负一层76号、77号、78号、79号车位进行司法拍卖市场价值评估，出具明燕房地产评报字[2018]第FY091号房地产估价报告，该报告显示上述估价对象在价值时点（2018年7月4日）的市场价值为人民币777.9万元，其中案涉2号、4号办公用房评估值分别为324.51万元、36.21万元，案涉77号、78号车位评估值均为11.38万元。上述估价对象不考虑被查封、原有的担保物权及其他优先受偿权对估价结果的影响。 8.2018年11月8日，本院发布竞买公告，拍卖三明市梅列区乾龙新村18幢第21层1号、2号、3号、4号办公用房及负一层76号、77号、78号、79号车位，包括案涉房产。标的物介绍中有权利限制情况说明：本院查封、有抵押；瑕疵说明：“带租挂拍，租赁期满为2023年4月30日。乾龙新村18幢第21层1号、2号、3号、4号办公用房每平方18元，面积1152平方，每月20736元，每三个月支付一次，每三个月的租金为62208元。租赁乾龙新村18幢负一层76号-79号车位，每个车位300元/月，四个车位1200元/月，三个月3600元，租金和房屋支付方式一致，一起支付”。 9.2019年1月24日，本院出具（2018）闽0402执恢535号执行裁定，载明：买受人曾钦志、王裕宝以2271570元的最高价竞得三明市梅列区乾龙新村18幢二十一层2号办公用房；买受人曾钦志以253470元、79660元的最高价竞得三明市梅列区乾龙新村18幢二十一层4号办公用房及负一层78号车位。买受人王裕宝以79660元的最高价竞得三明市梅列区乾龙新村18幢负一层77号车位。裁定主文内容：第一项为“解除对三明市梅列区车位的查封”；第三项为“三明市梅列区乾龙新村18幢二十一层2号办公用房［房产证号：明房权证梅列字第××号、国有土地使用权证号：明国用（2014）第××号］的所有权及相应的其他权利归买受人曾钦志、王裕宝所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人曾钦志、王裕宝时起转移”；第五项为“三明市梅列区乾龙新村18幢二十一层4号办公用房［房产证号：明房权证梅列字第××号、国有土地使用权证号：明国用（2014）第××号］的所有权及相应的其他权利归买受人曾钦志所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人曾钦志时起转移”；第七项为“三明市梅列区乾龙新村18幢负一层78号车位［房产证号：明房权证梅列字第××号、国有土地使用权证号：明国用（2014）第××号］的所有权及相应的其他权利归买受人曾钦志所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人曾钦志时起转移”；第八项为“三明市梅列区乾龙新村18幢负一层77号车位［房产证号：明房权证梅列字第××号、国有土地使用权证号：明国用（2014）第××号］的所有权及相应的其他权利归买受人王裕宝所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人王裕宝时起转移。”次日，本院分别向曾钦志、王裕宝出具案涉房产的拍卖成交确认书。2019年2月11日，曾钦志、王裕宝分别取得案涉房产的不动产权证。 10.亿源公司向华兴公司按时支付租金至2018年8月。此后因华兴公司债务纠纷，案涉房产被本院执行拍卖，直至2019年2月亿源公司无法支付租金。2019年3月，亿源公司向本院交纳2018年8月至2019年2月期间的房屋及车位租赁费，本院已将上述费用支付给案涉房屋产权人，包括曾钦志和王裕宝。2019年3月后，曾钦志、王裕宝与亿源公司就案涉房屋租赁问题产生争议，此后亿源公司未再向曾钦志、王裕宝就案涉房屋支付租金。 双方当事人争议的焦点在于：亿源公司和华兴公司签订的租赁合同对曾钦志、王裕宝通过竞买方式取得涉案房产后是否有约束力的问题。对此，本院对证据和事实作如下分析与认定： 曾钦志、王裕宝主张：1.亿源公司与涉案房产原所有权人华兴公司签订的租赁合同对曾钦志、王裕宝不具有约束力。①案涉房产于2016年10月19日被法院查封，且在2017年2月10日前被华兴公司抵押给兴业银行三明分行，亿源公司分别于2017年2月10日、6月26日与涉案房产的原所有权人华兴公司各签订一份《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充合同》，属于抵押、查封在前，出租在后的情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，曾钦志、王裕宝符合“买卖破租赁”的条件，上述租赁合同对曾钦志、王裕宝不具有约束力；②法院公示“带租挂拍”是履行拍卖人瑕疵披露义务的行为，不能作为买受人曾钦志、王裕宝认可租赁合同的依据，法院无权单方确认曾钦志、王裕宝与亿源公司之间存在合同关系，更不能因为公示“带租挂拍”剥夺法律赋予曾钦志、王裕宝的权利；③法院作为拍卖人履行协助执行义务要求买受人曾钦志、王裕宝接受案涉房产一个月租金的行为不能作为买受人曾钦志、王裕宝接受案涉租赁合同的依据。2.因为案涉房产的所有权是通过拍卖和法律生效的裁定获得的，并非私法上的买卖，所以民法上意思自治原则及买卖不破租赁原则在本案中不能适用。曾钦志、王裕宝作为所有权人有权要求亿源公司腾空搬离房产并赔偿占用损失。为此，曾钦志、王裕宝向法庭提供三明市梅列区人民法院拍卖成交确认书、三明市梅列区人民法院（2018）闽0402执恢535号执行裁定书、三明市梅列区人民法院（2016）闽0402执保706号民事裁定书、三明市梅列区人民法院（2016）闽0402执保706号民事裁定书、案涉房产产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》、三明市梅列区法院（2017）闽0402民初349号民事判决书、《房地产估价报告》、涉案房产附近房屋签订的《房屋租赁合同》、曾钦志和王裕宝的发函及亿源公司的复函等证据，以证明其主张。 亿源公司对曾钦志、王裕宝的主张及提供的证据质证认为，除对涉案房产附近房屋签订的《房屋租赁合同》的真实性存疑外，对其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，均不能证明曾钦志、王裕宝的主张，曾钦志、王裕宝通过梅列区人民法院拍卖取得案涉房产，但不能证明拍卖可以取消租赁的法律关系。另涉案房产附近的租赁价格已经回落到一平方24元，不像曾钦志、王裕宝举证的涉案房产附近房屋《房屋租赁合同》中显示的一平方30多元。对《房地产估价报告》的关联性有异议，实际上该报告只是作为房屋现状的估价，是拍卖房屋的依据，而曾钦志、王裕宝最终购买案涉房产也是根据综合的价格进行考虑的，该证据与本案不具有关联性；对此，亿源公司向法庭提交《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》，证明亿源公司是合法租赁讼争房屋，为善意的租赁人；另向法庭提交案涉房产的竞买公告，其中标的物介绍中有明确了带租挂拍，租赁期满等内容，与亿源公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》内容相一致。证明亿源公司承租原所有权人华兴公司的案涉房产曾钦志、王裕宝是明知的，而二人参加投标应视为同意带租挂拍，在依法取得案涉房产所有权后应遵守游戏规则，认可案涉房产的租赁合同。故请求法院依法驳回曾钦志、王裕宝的诉请。 本案案件审理过程中，曾钦志、王裕宝申请对案涉房产目前的租金市场价格进行价格鉴定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司三明分公司对此进行鉴定。2019年12月12日，国宏信价格评估集团有限公司三明分公司作出国宏信（闽•三明）（价）字2019第0021号价格评估报告书，价格评估结论：价格评估标的三明市梅列区乾隆新村18幢二十一层2号、4号办公用房在价格评估基准日（2019年12月4日）平方米月租金不含税价格为17767元，单价为31元/㎡•月。价格评估标的三明市梅列区乾隆新村18幢负一层77号、78号车位在价格评估基准日（2019年12月4日）的车位租金不含税价格为600元，单价300元/个。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。本案中本院拍卖案涉房产时经申请执行人兴业银行三明分行的同意，对案涉房产进行带租拍卖，且《房地产估价报告》显示案涉评估标的物的估价777.9万元不考虑被查封、原有的担保物权及其他优先受偿权对估价结果的影响，证明该带租拍卖情形并不影响抵押物即案涉房产的价值，并不影响申请执行人对抵押权的实现（申请执行人兴业银行三明分行对抵押人华兴公司享有500多万元的债权，小于抵押物案涉房产700多万元的价值）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定，是买卖破租赁的例外情形，保护的对象是抵押权人，目的是保护抵押权的顺利实现和申请执行人的优先受偿权，防止在后租赁行为对在先抵押权实现产生不利影响。上述法条适用于抵押权的实现或法院强制执行的情形，本案中抵押权人兴业银行三明分行在实现抵押权时未要求撤销本案案涉房产的租赁关系，且还书面告知本院，同意带租拍卖，应视为其认可案涉房产的租赁关系，故本院在拍卖处置该房产时并未解除该租赁关系，而是采取带租拍卖的方式进行处置，并在2018年11月8日发布竞买公告拍卖案涉房产时，对案涉房产拍卖情况及带租拍卖等事项进行了披露，在标的物介绍中有瑕疵说明，明确告知了带租挂拍、具体租金及租赁期间。该拍卖公告所披露的事项对所有竞买人均有约束力，曾钦志、王裕宝作为参与拍卖者应当充分了解拍卖公告所披露的具体事项，考虑到带租拍卖取得标的物后的法律后果，不能在拍得标的物后，以原租赁价格偏低等理由而主张该租赁合同对其没有约束力，故在本案中上述条款并不适用于买受人曾钦志、王裕宝的情形，案涉租赁合同仍对曾钦志、王裕宝具有约束力，曾钦志、王裕宝辩解案涉租赁合同对其不具有约束力的理由不能成立，不予支持。另曾钦志、王裕宝在本案审理期间申请对案涉房产目前的租金市场价格进行鉴定，经国宏信价格评估集团有限公司三明分公司鉴定，本案案涉房产至价格评估基准日（2019年12月4日）办公用房月租金单价为31元/㎡•月和车位租金单价300元/个，该鉴定结论只能证明价格评估基准日案涉房产的租金单价，无法证明原租赁关系签订时租金单价明显不合理，且该房产在租赁时系毛坯房出租，双方在补充租赁合同中也对租金单价进行调整，系双方真实意思表示，抵押权人事后对该租金单价也未提出异议，本院在拍卖公告中已明确告知具体的租金单价，故曾钦志、王裕宝以鉴定结论的单价来认为原租赁合同及补充合同单价不合理的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，曾钦志、王裕宝诉讼标的是同一种类，二人共同或单独作为案涉房产的所有权人要求同一承租人亿源公司承担相应法律责任，是基于亿源公司与华兴公司签订的同一份租赁合同一并租赁案涉多套房产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，本案为普通共同诉讼。本案中双方当事人之间的民事纠纷有共同的事实理由和法律关系，曾钦志和王裕宝共同或单独作为与本案有直接利害关系的当事人，从减少诉累、节约司法成本等综合因素考虑，曾钦志、王裕宝可以共同作为本案原告参加诉讼，向亿源公司主张权利，故二人是本案适格原告。亿源公司要求曾钦志、王裕宝就各自所有的案涉房产另行起诉的主张，理由不成立，不予支持。亿源公司与华兴公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，且抵押权人也未提出异议，故该合同合法有效。法院依法拍卖案涉房产并对该房产带租拍卖情况进行公开披露，曾钦志、王裕宝根据拍卖公告知悉案涉房产信息并最终取得案涉房产的所有权，视为接受拍卖公告中的合同条款，依法继受上述租赁合同的权利和义务，该租赁合同对二人具有约束力，原被告双方均应按照租赁合同的约定继续履行各自的义务。故曾钦志、王裕宝诉请要求亿源公司停止对案涉房产的占有、使用，将案涉房产腾空并交付给曾钦志、王裕宝和赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，不予支持。但亿源公司仍应按照案涉租赁合同和补充合同的约定，向曾钦志，王裕宝支付案涉房产的租金。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下: 驳回曾钦志、王裕宝的全部诉讼请求。 案件受理费2363元，减半收取计1182元，由曾钦志、王裕宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 姜顺华 二〇二〇年三月十三日 法官助理 张慧闽 书 记 员 许 羚 附：判决书所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。