山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1544号原告：刘艳，女，1981年1月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于钢，山东万阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦君，山东万阳律师事务所律师。被告：烟台新雅海韵山景置业有限公司，住所地烟台市芝罘区通世路9号。法定代表人：赵梓彧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜，山东鑫士铭律师事务所律师。原告刘艳与被告烟台新雅海韵山景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于钢、陈彦君和被告委托诉讼代理人林娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书；2.被告支付逾期办证违约金40912.79元（自2018年9月30日起以886942元为基数，按照同期人民银行贷款利率暂计至2019年9月15日）,并自2019年9月16日起至被告实际办证之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金；3.被告支付逾期交房违约金1419.11元（自2017年1月1日起计算至2017年1月16日止）。事实和理由：2014年11月22日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的涉案房屋，被告应在涉案房屋交付后18个月内将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，即被告应在2018年6月30日前向房管部门提交办证资料，但被告至今未办理。依据合同约定，被告应在2016年12月31日前将经竣工验收备案的涉案房屋交付给原告，但被告在2016年12月3日向原告交付的涉案房屋不符合合同约定，故应当承担逾期交房的违约责任。现涉案房屋已经具备办理不动产权证书的条件，但被告至今未提交办证资料，导致原告未能取得涉案房屋不动产权证书，故应承担逾期办证的违约责任。被告烟台新雅海韵山景置业有限公司辩称，（一）新雅海韵山景项目未能办理不动产登记并非被告的原因所造成，被告不应承担责任。被告于2008年以招拍挂方式竞得涉案房屋项下的土地，但《规划条件通知书》中没有公建房屋的要求。2010年，被告按照规划部门的要求配建了2000平方米的派出所用房，其项下土地性质为出让，故政府的回购价格应包含土地价值、建安成本、管理费及利润。2018年6月，烟台市公安局芝罘分局发函明确放弃回购被告代建的派出所。另外，被告在新雅海韵山景小区8号楼按规划配建的600平米社区居委会用房和410.49平方米的社区卫生服务站用房，产权单位也提出调整需求。被告多次申请政府有关部门调整部分公建房屋的位置及派出所用房的产权性质，但是政府有关部门至今未作出决定。因办理住宅、商业、公建等不动产权登记的条件是先将公建房屋的权属落到实处，其他不动产登记工作才能顺利有序展开，故现因公建房屋的问题未解决，致新雅海韵山景项目无法办理不动产登记。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。即使认定存在违约，被告也仅应按照合同约定向原告支付已付房价款的0.1%的违约金。（二）被告不应支付逾期交房违约金。被告已在2016年12月31日前取得合同约定的《建设工程竣工规划核实合格证》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，并且也取得《工程竣工验收报告》，竣工验收备案手续因适逢政府相关部门年底工作总结等原因延迟16天办理。另外，原告于2016年12月3日接收涉案房屋，应视为对交房条件进行了变更，并认可被告交付涉案房屋的行为。（三）新雅海韵山景项目现不具备办证条件，原因系政府部门工作程序所致，并非被告不予协助。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2014年11月22日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告购买被告开发建设的、建筑面积为87.63平方米的涉案房屋，总价款为885931元；被告应在2016年12月31日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项的涉案房屋交付给原告；被告逾期交房不超过30日的，应自交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在涉案房屋交付后的18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金；除此之外，原告不再要求被告承担其他违约责任或赔偿其他任何损失。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的房款886942元。2016年12月3日，被告向原告交付了涉案房屋。2016年11月15日和12月21日，被告分别取得了包括涉案房屋在内的新雅海韵山景1#-3#商住楼的《建设工程竣工规划核实合格证》和包括涉案房屋在内的新雅海韵山景1#-9#楼、幼儿园、地下车库的《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。2017年1月16日，被告取得了新雅海韵山景1#-8#楼及地下车库的《建设工程竣工验收备案表》。至今，被告未向房管部门递交应由开发商提交的办证资料，原告亦未取得涉案房屋的不动产权证书。庭审中，为证明涉案房屋至今未办理产权证书的责任不在被告，被告提供了2017年4月13日烟台市国土资源局向烟台市公安局芝罘分局出具的《关于落实已出让土地提供派出所用房的复函》、2018年6月15日烟台市公安局芝罘分局向烟台市规划局芝罘分局出具的《关于放弃回购翡翠明珠代建派出所的函》、2018年9月11日烟台市芝罘区人民政府向烟台市国土资源局出具的《关于明确新雅海韵山景项目派出所用房土地性质的函》、2018年9月27日烟台市国土资源局向烟台市芝罘区政府出具的《关于新亚集团宗地派出所用房相关情况的函》、2019年2月3日烟台市芝罘区人民政府向烟台市自然资源和规划局出具的《关于对新雅海韵山景项目部分公建房屋位置及产权性质进行调整的函》复印件各一份及2019年7月5日被告分别向烟台市自然资源和规划局和烟台市住房和城乡建设局出具的《关于新雅海韵山景项目未能办理不动产登记的情况说明》。原告质证称，对上述证据的真实性均无异议，但上述函件中没有明确回复至今未办理产权证书的原因，且不能证明被告积极办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原、被告于2014年11月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。履约中，原告已向被告支付涉案房屋全部购房款886942元，被告于2016年12月3日向原告交付了当时暂未取得《建设工程竣工验收备案表》的涉案房屋，且未能在约定期限内将应由被告提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门的事实清楚。因涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，故原告要求被告协助办理涉案房屋产权登记证书的主张，本院依法不予支持。关于逾期办证违约责任。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告逾期提交办证所需资料的，应按原告已付房价款的0.1%支付逾期办证违约金。现原告请求被告支付以总房款886942元为基数，自2018年9月30日起至实际办证之日止依次按照同期人民银行贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金，于合同约定不符，原告亦未举证证实其实际损失，故本院依法仅能支持被告支付逾期办证违约金886.94元（886942元×0.1%）；原告诉请超出的部分，本院不予支持。庭审中，被告以逾期办证并非被告所致为由拒绝承担违约责任，依据不足，本院不予采信。关于逾期交房违约责任。被告于2016年12月22日取得涉案房屋所在楼座的《工程竣工验收报告》，并于2017年1月16日取得《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚，原告亦在2016年12月3日实际接收了涉案房屋，应视为对房屋现状的认可，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台新雅海韵山景置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳支付逾期办证违约金886.94元；二、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如被告烟台新雅海韵山景置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，减半收取为432元，由原告刘艳负担216元，由被告烟台新雅海韵山景置业有限公司负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张文君二〇二〇年三月三十一日书记员  孙 乐