江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2632号原告：钱信忠，男，1972年6月9日生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：屈昆鹏、居娅婷，江苏诚品律师事务所律师。被告：袁林，男，1984年10月4日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。被告：朱瑛，女，1982年8月20日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：苏辀，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告钱信忠与被告袁林、朱瑛买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员戚鸣宇独任审判。因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理。本院依法组成由审判员周文明担任审判长、代理审判员戚鸣宇、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭进行审理。本案于分别2019年5月16日、2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告钱信忠委托诉讼代理人屈昆鹏，被告袁林、朱瑛共同委托诉讼代理人苏辀两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱信忠向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还原告转让款人民币635000元以及以人民币635000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.9%为计算标准自2011年8月20日起暂计算至2019年4月20日的利息损失为238775.6元，最终计算至实际支付之日止；2、被告赔偿原告房屋装修及附着物损失人民币335760元；3、请求法院判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年8月20日，原告与被告签订《转让协议》一份：约定由被告将“苏州市相城区蠡口江南水乡休闲垂钓场3号楼”转让给原告，转让金额为人民币635000元，一次性付清。当日，原告如约向被告支付转让款635000元。后被告将房屋交付给原告使用，原告对该房屋进行了装修。2019年初政府通知原告该建筑为违章建筑，后该建筑被政府强制拆除。原告认为，原告与被告签订的《转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中国人民共和国合同法》等相关法律规定，该合同无效，被告应当返还原告全部购房款并支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并且被告还需赔偿原告的装修损失人民币335760元。被告袁林、朱瑛共同辩称，1、双方的转让协议合法有效，不存在原告主张的需要返还或者赔偿损失问题，被告认为转让协议的转让标的是涉案建筑物的经营权，不是房屋所有权，不存在合同无效的情况；2、涉案房屋所使用的土地租赁期限是10年，最终到2014年9月份租期届满，根据相应的租赁协议，土地租赁期限届满后不再续租的建筑物应该拆除，而涉案房屋被拆除的原因是土地到期不续租；3、原被告双方转让的建筑物面积是182平方米，在本案中原告主张要求赔偿的面积是280.95平方米，多出来的近100平方米和被告更没有任何关系，也更不存在所谓的赔偿问题。退一万步说，即使原被告双方的转让协议无效，原告也已经占有使用建筑物达7、8年之久，实际上，从中获取了相应利益，并且涉案建筑物已经拆除，也无法原物返还，其次原告在受到被告转让的建筑物经营权时，对建筑物的性质也是明知的，理应原告承担相应的后果，不应该要求被告返还或者赔偿，再次原告在使用过程中，又对建筑物进行了扩建，扩建面积与被告也无任何关系。所以，即使合同无效，双方也不存在所谓的返还或者赔偿问题。经审理查明，2011年8月20日，原告钱信忠与被告袁林签订转让协议一份，载明：今由袁林转让苏州市相城区蠡口江南水乡休闲垂钓场3号楼于钱信忠，转让金额为陆拾叁万伍仟元正，一次付清。本协议一式二份，双方各执一份，即日生效。2019年3月15日，经原告钱信忠委托，江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具房产咨询报告一份，估价项目名称为苏州市相城区江南水乡钓鱼台3号房产重置成本及装修、附着物咨询评估，总金额为335760元。另查，2004年9月30日，案外人苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司作为甲方与案外人章顺南作为乙方签订《租赁土地及鱼池协议书》一份，约定：乙方在苏州市相城区生态农业示范园区租赁鱼池，发展水产业事宜，项目名称：水产养殖；租赁期限：十年。租赁费：自土地交付之日起的第一至第二年年租金8万元，第三至第十年租金10万元。先付后租，提前支付一年租金……该区域用于水产养殖（垂钓）项目，乙方必须按规定用途使用，根据规划分步实施。本租赁期内，乙方确需改变用途的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得同意后，相应调整使用权，办理变更手续，并调整租赁费。协议书还对其他事项进行了约定。2010年5月10日，被告袁林、朱瑛作为乙方与案外人徐盘根作为甲方签订《投资合作协议书》一份，约定：甲方从苏州市相城区生态园农业示范园区开发有限公司租赁土地用于水产养殖（垂钓）项目，租赁期限为十年，具体内容详见《租赁土地及鱼池协议书》，乙方主动提出自愿投资与甲方合作建设改配套建筑项目。乙方投资人民币陆拾万元建设垂钓休闲配套用房一套……乙方仅仅对所投入建筑材料形成的建筑物享有权利。协议书还对其他事项进行了约定。再查，被告袁林与被告朱瑛系夫妻关系。再查，苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司经理在笔录中向法院陈述，涉案苏州市相城区江南水乡钓鱼台3号房产是在2019年3月4日已拆除，是因为我们的合同到期，地面整治的时候拆除的，是由我们公司拆除的。另外，原告陈述，原告有一个叫谈琼的朋友，也住在生态园，通过徐盘根购买了类似于涉案房屋的别墅，原告本身也想为老人买一套养老房，通过朋友得知，被告打算转让涉案房屋，故通过朋友，与被告谈妥了转让价格。据被告称，涉案房屋系其从徐盘根处所购买，购买价格是600000元，故在适当增加一部分转让金额即可出售，故双方在2011年8月20日签订了转让协议，交付了全部价款，并移交了涉案房屋的钥匙，后涉案房屋一直是原告的父母在居住，每年向徐盘根支付物业费及土地使用费，大概8000多元一年。2018年的12月8日，苏州市相城区元和街道派出所的警官通知原告前往派出所核实涉案房屋是否由原告居住和使用，以及房产受让情况，并且告知涉案房产系违法建筑，需要拆除，要求原告给予配合。后来在2019年1月16日，迫于无奈，原告在派出所出具了承诺书，同意由政府拆除房屋。正式拆除是在2019年2月20日左右，在之前原告方为了保留证据，委托了评估公司对涉案房屋做了实地勘察，后出具了评估报告。事后了解涉案的土地系案外人章顺南向生态园公司租赁，章顺南再转租给案外人徐盘根。为此，原告提供承诺书拍摄件一份及公告照片一份，其中承诺书载明：本人钱信忠于2011年8月20日购买袁林所有的，现同意无条件拆除，配合政府工作，本人保留对原房屋建造人及买卖人民事赔偿权利。（本人于一星期内搬离现住房屋）承诺人：钱信忠。公告载明：鉴于我公司与江南水乡垂钓场之承租人徐盘根之土地租赁合同已经到期，我公司不再续租。为了加强对该区域的管理，请区域内所有人员于一周内搬迁腾空，届时我公司将对该区域采取相关措施。特此通知，请予以配合。苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司2019年1月9日。经质证，被告认为，公告的真实性无异议，但是公告的内容和原告的证明不符，实际上公告内容很清楚，是通知土地租赁合同已到期，不再续租，要求区域内人员搬迁腾空。承诺书的真实性由法院查明，但是我方认为承诺书所写的内容是原告个人承诺，无条件配合政府工作进行拆除，与被告无关。另外被告陈述，涉案被拆除房屋是案外人徐盘根统一建造的，被告出600000元给徐盘根。当时房屋造好后，被告是委托给徐盘根经营，实际上是被告的生意朋友及客户用于居住使用，所以也没有和徐盘根有收益结算。当时被告虽然是苏州市相城区人，但是在苏州市吴中区甪直镇做生意，投资了这个建筑物后，对自己来说，使用价值不高，并且原告当时通过朋友找到被告，有想接手的意思，所以原、被告双方就办理了转让手续。上述事实，由原告提供的转让协议、银行转账记录、《投资合作协议书》、《租赁土地及鱼池协议书》、承诺书及公告照片、被告提供的《投资合作协议书》及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，被告袁林、朱瑛在用于水产养殖的土地上建造的房屋用于投资经营，后转让于原告钱信忠，未取得相应审批手续，违反法律强制性规定，原告钱信忠与被告袁林签订的转让协议应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鉴于涉案房屋系被案外人拆除，被告并未参与，原告也事实上无法返还涉案房屋；其次原告装修系为其自身居住使用，并事实上已占有使用涉案房屋长达7年时间；再次，原告在购买涉案房屋时已知晓涉案房屋相应情况。故在原告无法返还涉案房屋的情况下，要求被告返还购房款及装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：驳回原告钱信忠的诉讼请求。本案案件受理费15686元，保全费5000元，合计人民币20686元，由原告钱信忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  戚鸣宇人民陪审员  王佩芬二〇二〇年三月三十一日书 记 员  计鼎星