吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初296号 原告：高翔，男，1987年6月17日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：李涛，吉林旺诚律师事务所律师。 被告：吉林市悦和庭美酒店管理有限公司，住所地吉林市高新开发区万科二期C-C6高层综合体。 法定代表人:胡延军，总经理。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 被告：吉林省悦和大美商业管理有限公司，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街西，南湖大路南万晟商务花园1012室。 法定代表人：胡延军，总经理。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 被告：胡延军，男，1972年5月6日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 原告高翔与被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司（以下简称悦和庭美公司）、吉林省悦和大美商业管理有限公司（以下简称悦和大美公司）、胡延军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高翔的委托诉讼代理人李涛，被告悦和庭美公司、悦和大美公司、胡延军的共同委托诉讼代理人杨娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高翔向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即向原告交还租赁房屋；2.判令被告1、被告2立即给付拖欠的房屋租金40526元；3.判令被告1、被告2返还剩余5年租期的装修费43750元；4.判令被告1、被告2按照《房屋租赁合同》第10.2条款的约定给付至合同解除之日的违约金8227.91元；5.被告承担原告律师费5000元；（以上合计97503.91元）；6.判令被告1、被告2按照合同约定的租金标准给付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的实际占有使用费；7.判令被告1、被告2给付自租赁合同解除之日起至本金41710元全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的逾期付款利息；8.判令被告3胡延军与被告1、被告2承担连带给付责任；9.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月27日，原告与被告2签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号1704），原告将坐落于吉林市高新区滨江南路99号吉林万科城二期×号楼×单元×层×室（建筑面积56.42平方米）的房屋出租给被告2用于经营“汉庭酒店”，约定：租期八年，自2016年1月10日至2024年1月9日；租金按季度计算并支付，前三年每季度租金6417.313元（扣除被告代扣代缴的12%税金为5647元），第四、五年每季度租金7549.78元（扣除被告代扣代缴的12%税金为6644元）；出租房屋的装修费用7万元由原告承担，原告在签订合同当天交付了现金47411元，剩余部分以2016年1月至2017年1月一年的租金冲抵。房屋交付使用后至今，在原告的多次催促下，两名被告仅仅于2017年1月20日、2018年10月8日两次分别用被告3胡延军的名义、被告1的名义向原告给付租金11294元。从2017年1月至今，两名被告应付九期租金，扣除已付的11294元，尚欠付租金40526元。2017年5月4日，被告胡延军与被告2为包括原告在内的90户出租房屋业主出具了《承诺书》：按照《房屋租赁合同》内容支付租金；……业主有权立刻解除合同；本人自愿承担因此产生的全部费用和损失。由于被告严重违约不能按时给付租金，原告于2019年3月9日和3月23日向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，并要求交还房屋。综上，请求法院判如所请。 悦和庭美公司、悦和大美公司、胡延军共同辩称，一、原告告诉第一、第三答辩人的主体不适格。因本案租赁合同签订的主体为第二被告悦和大美有限公司，故本案就原告仅与第二被告存在租赁合同关系，按照合同相对性原则，第二被告应当履行合同的权利义务。二、托欠租金的事实存在，但被告于2018年年末已与原告达成协议，协商分期给付拖欠租金部分，托欠部分按二年期给付完毕，按每半年支付一次，共分四次给付完毕，现约定的期限未到期，被告应在期满时进行给付。三、因已达成新的给付租金的期限，故不存在违约情节，不同意支付违约金及逾期付款的利息，所以不构成严重违约，被告不同意解除租赁合同，不同意给付装修费、占用使用费。四、原告要求支付律师费没有事实及法律依据，被告不同意给付。五、本案合同义务应由第二被告履行，故与第一、第三被告无关，故不应当承担连带给付责任。六、因第二被告在租赁前期因与万科进行合作，共计租赁90多户房屋进行经营酒店，后因与万科产生争议，导致开业较晚造成损失增加，资金周转困难，但现已经正常营业，所拖欠原告的租金，第二被告会按双方约定的半年一付的约定，积极能力的进行兑现。综上，本案中第二答辩人对拖欠租金的事实没有异议，对履行期限及金额有异议，被告不同意解除合同，而且该酒店经营是共同租赁90多户的房屋共同经营，已经形成了正常的经营模式，如果解除合同会造成整体酒店无法运营，也会导致其他几十户的租户租金无法继续偿还，也无法达成租赁房屋的目的，请法院依法驳回原告的诉讼请求，被告会在约定的期限履行给付义务 经审理查明：高翔购买了吉林市万科滨江房地产开发有限公司开发的位于吉林高新区万科城二期×号楼×单元×层×室的房屋，建筑面积56.42平方米。 2015年2月27日，高翔将所购上述房屋出租给悦和大美公司用于经营汉庭酒店并签订《房屋租赁合同》。双方合同约定，高翔委托悦和大美公司，在不违反国家相关政策法律法规的前提下，按照汉庭酒店所要求开业运营装修标准进行装修及改造。高翔应在购房时签署房屋租赁合同并一次性向悦和大美公司支付装修款7万元。高翔于2015年9月30日（交房日）前，向悦和大美公司交付该房屋。该房屋租赁期自2016年1月10日起（起租日）至2024年1月9日止，共计8年。高翔给予悦和大美公司免租金装修期为3个月，自2015年10月10日起至2016年1月9日止。如果经双方协商推迟交房日期的，免租金装修期。起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。同时约定，2016年1月10日至2019年1月9日，每年租金25669.25元，每季度支付租金6417.31元。高翔主张悦和大美公司代扣12%的税款后每季度支付租金额为5647元。2019年1月10日至2021年1月9日，每年租金30199.12元，每季度租金7549.78元。高翔主张悦和大美公司代扣12%的税款后每季度支付租金额为6644元。租金按季度支付。于下一付款周期前15日支付下季度租金。在违约责任部分约定，悦和大美公司逾期支付租金的，每逾期一日，需按拖欠季租金的0.05%支付违约金。另约定，悦和大美公司需在承租房屋所在地注册成立子公司（或分公司）的，双方同意悦和大美公司先行按照房屋租赁合同约定支付费用，高翔应按照已付金额提供收款收据。如悦和大美公司承租房屋所在地子公司（或分公司）营业执照已经办理完毕的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司。 合同签订当日，高翔向悦和大美公司交付了装修款47411元，并以第一年房租冲抵了其余装修款。并按照合同约定向悦和大美公司交付了房屋。 在合同履行过程中，由悦和大美公司负责对汉庭酒店进行装修及手续申报等工作。悦和大美公司系自然人独资的有限责任公司，悦和大美公司于2015年11月12日与胡延军等人共同出资成立了悦和庭美公司。 悦和庭美公司负责对悦和大美公司租赁的房屋进行经营管理。 另查明：2017年1月21日，胡延军以银行汇款方式向高翔支付房屋租金5647元。悦和庭美公司于2018年10月8日通过银行汇款方式向高翔支付房屋租金5647元。 再查明：2017年5月4日，悦和大美公司、胡延军给万科滨江天地×栋12层至20层90户全体业主出具书面承诺书，承诺按照与90户业主签订的房屋租赁合同的内容支付租金，并保证后续不再出现拖欠。承诺于2017年5月15日前对汉庭酒店进行装修、设备进场。2017年6月30日前将汉庭酒店装修完毕，并且达到正常开业营运标准。在上述期限内，胡延军与悦和大美公司对上述承诺事项中任意一项未履行完毕，90户业主有权立即解除与悦和大美公司签订的房屋租赁合同，届时90户业主有权向胡延军和悦和大美公司共同主张因此产生的相关损失，并收回房屋。 又查明：李涛于2019年3月9日向悦和大美公司和悦和庭美公司邮寄了律师函，悦和大美公司和悦和庭美公司于2019年3月10日收到。邮寄给悦和大美公司的律师函内容为：吉林旺诚律师事务所受高翔、鲁战涛、李玉华、付莉的委托，就其与贵公司签订于2015年3月的《房屋租赁合同》相关事宜，郑重致函贵公司:根据高翔、鲁战涛、李玉华、付莉提供的相关资料，律师进行了详细地审查分析后认为:一、签订于2015年3月的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定,合法有效且已实际履行。二、贵公司做为承租人，依租赁合同约定，截至2019年3月8日:拖欠出租人高翔房屋租金46173元，拖欠出租人鲁战涛房屋租金40654元，拖欠出租人李玉华房屋租金17938元，拖欠出租人付莉房屋租金41710元。三、贵公司未依合同约定履行给付租金的义务已经构成违约，请贵公司在接到本律师函之日起15日内立即给付拖欠的租金及按照《房屋租赁合同》第10.2条款的约定给付违约金。四、鉴于高翔、鲁战涛、李玉华、付莉提出解除与贵公司的《房屋租赁合同》，收回出租的房屋，本律师函做为解除该合同的通知。请贵公司接到本律师函之日起15日内给予书面答复，逾期或者期限内未作答复的，贵公司与高翔、鲁战涛、李玉华、付莉之间的《房屋租赁合同》解除。五、律师意见:为依法保证高翔、鲁战涛、李玉华、付莉之合法权益，同时也为了避免贵公司的责任进一步扩大，希望贵公司重视此事并采取积极态度，也希望双方最好协商解决欠款偿还事宜;若贵公司不主动采取协商的态度或者借故拖延、拒绝，高翔、鲁战涛、李玉华、付莉将授权律师代其通过诉讼方式予以解决。邮寄给悦和庭美公司的律师函内容：除第二条为依照《房屋租赁合同》第4.6条款，及贵公司向出租人给付租金的实际情况，贵公司应为承租人，应当履行合同约定的给付租金义务。依租赁合同约定，贵公司截至2019年3月8日，拖欠出租人高翔房屋租金46173元，拖欠出租人鲁战涛房屋租金40654元，拖欠出租人李玉华房屋租金17938元，拖欠出租人付莉房屋租金41710元。其他内容同向悦和大美公司邮寄的律师函内容一致。 2019年3月23日，高翔通过李涛律师向胡延军发送信息，内容：“胡总您好!我将您的和解方案通知了高翔、李玉华、付莉、鲁占涛等四位当事人。当事人一致认为关于给付租金一事与您多次磋商，您每次都是态度真诚但租金一直在拖欠。这次和解内容仍是给付时间长达三个月之久，且在此期间并未有先行给付部分租金显露诚意之表示，似有继续拖延之嫌。所以，我得到授权并很遗憾地通知您：解除高翔、李玉华、付莉与吉林省悦和大美商业管理有限公司、吉林市悦和庭美酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》，并交还房屋”。 以上事实有房屋租赁合同、收据、购房发票、不动产权证书、建设银行个人活期账户交易明细、承诺书、企业信用信息公示报告、快递单据、微信截图、律师函及当事人陈述等为证。 本院认为，一、关于本案房屋租赁合同是否已经解除问题。高翔与悦和大美公司于2015年2月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。虽被告抗辩该合同未加盖被告印鉴，未成立生效。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，被告悦和大美公司虽未在合同上加盖印鉴或签字，但因已经实际履行，故该合同依法成立并有效。 根据悦和大美公司与高翔签订的房屋租赁合同中“如悦和大美公司承租房屋所在地子公司（或分公司）营业执照已经办理完毕的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司”，之约定，结合悦和庭美公司向高翔给付租金及实际经营管理的情况，可以认定悦和大美公司与高翔的租赁合同，已变更承租方为悦和庭美公司。高翔在签订合同后已履行了交付房屋的义务，作为承租人悦和庭美公司未按照双方合同约定及时履行给付租金的义务，并且在高翔以发律师函的形式进行催告后，仍未履行给付租金的义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，之规定对高翔要求解除合同的诉讼请求，应予支持。关于解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，高翔于2019年3月23日通知悦和庭美公司解除合同，故双方的合同已于2019年3月23日解除。 二、关于房屋租赁合同解除后的责任承担问题。因合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对高翔返还房屋、给付拖欠的租金、返还剩余租期的装修费、给付违约金及按照合同约定的租金标准给付房屋实际占有使用费的诉讼请求应予支持。因合同解除并不影响守约方依据违约条款向对方主张权利，故对高翔请求自租赁合同解除之日起至本金40526元全部付清之日止,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。 1.关于悦和庭美公司应当给付高翔拖欠房屋租金的数额问题。 原告高翔主张计算至2019年4月9日，按照9期租金进行计算系基于便于计算而选择按季度交费时间的截止点而主张至该日期，虽双方租赁合同已经于2019年3月23日解除，被告欠付租金应计算至2019年3月22日，但因合同解除后，在悦和庭美公司未返还房屋的情况下，负有按照合同约定租金标准支付实际占用房屋使用费并承担违约责任的义务，故，原告主张计算至9期并未损害或加重悦和庭美公司的义务，对高翔该项主张予以支持。 2.关于悦和庭美公司应当给付高翔违约金的数额问题。 因双方约定逾期支付租金，每逾期一日，需按拖欠季租金的0.05%支付违约金，故悦和庭美公司应当按照拖欠高翔的房屋租金的时间及数额给付高翔违约金，高翔主张给付违约金8227.91元合理，本院予以支持。 3.关于悦和庭美公司给付高翔房屋占用使用费的起算时间问题。因高翔主张拖欠房屋租金计算至2019年4月10日，故悦和庭美公司应自2019年4月11日开始支付房屋使用费至交还房屋后。 三、关于高翔要求返还剩余5年租期的装修费43750元的诉讼请求，因高翔的房屋装修是为悦和庭美公司经营汉庭酒店而进行的特殊装修，在悦和庭美公司违约导致合同解除的情况下，悦和庭美公司在合同解除后，应当赔偿高翔的装修损失，赔偿损失数额应以房屋解除后至租赁期满期间占房屋租期的比例计算。高翔投入装修费额为70000元，房屋租期为8年，高翔于与悦和庭美公司于2019年3月23日解除合同，悦和庭美公司应赔偿高翔装修损失41951元〔70000元÷96个月×（96个月-38.467个月）〕。 四、关于高翔要求悦和庭美公司承担律师费的请求，因无法律依据，且双方并无此项约定，故不予支持。 五、关于被告胡延军与被告悦和大美公司对被告悦和庭美公司的债务是否承担连带给付责任的问题。 悦和大美公司与胡延军于2017年5月4日，给万科滨江天地×栋×层至20层90户全体业主出具书面承诺书，承诺按照与90户业主签订的房屋租赁合同的约定支付租金，并保证后续不再出现拖欠。该承诺书是在悦和庭美公司成立及房屋租赁合同中承租方变更为悦和庭美公司后出具，故悦和大美公司与胡延军是对悦和庭美公司的债务承担的保证责任。因其并未明确约定承担何种保证责任，故根据我国担保法的规定，其应按照连带责任保证方式承担保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下： 一、被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告高翔返还位于吉林高新区万科城二期×号楼×单元×层×室的房屋； 二、被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告高翔房屋租金40526元，并自2019年4月10日至款付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息损失； 三、被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告高翔违约金8227.91元； 四、被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告高翔房屋占用使用费，自2019年4月11日至房屋返还给原告高翔时止，标准按照双方合同约定； 五、被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告高翔装修损失41951元； 六、吉林省悦和大美商业管理有限公司、胡延军对本判决第二项至第五项确定的被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司的给付义务，承担连带责任； 七、驳回原告高翔其他诉讼请求。 案件受理费2238元，由原告高翔负担156元，由被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司负担2082元，吉林省悦和大美商业管理有限公司、胡延军对被告吉林市悦和庭美酒店管理有限公司负担的诉讼费部分承担连带责任。 如果被告未按本判决指定的期限内履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  苗 迪 人民陪审员  杨俊华 人民陪审员  温 杰 二〇二〇年三月二十二日 书 记 员  衣彦舒