湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初346号原告（反诉被告）应华伟，男，1981年4月9日出生，汉族，居民，住浙江省永康市。委托代理人宋长红，湖南湘鼎律师事务所律师。委托代理人冯婉妮，湖南湘鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王慧珠，女，1984年12月21日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人王孟生，男，1960年7月8日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市，系被告王慧珠父亲。原告（反诉被告）应华伟与被告（反诉原告）王慧珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）委托代理人宋长红、冯婉妮，被告（反诉原告）委托代理人王孟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应华伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余购房款998710元及违约金137156.17元（自2019年6月1日起以未付购房款998710元为基数，按照每月2%的标准暂计算至2019年12月24日止，后段违约金按照相同计算方式计算至实际清偿之日止），合计1135866.17元；2、本案诉讼费由被告负担。被告王慧珠答辩并向本院提出反诉请求：原、被告签订的《房屋买卖合同》约定原告应在为被告办理好房屋产权登记手续后三个月内将涉案房屋全面腾退后完整的交给被告，否则将承担自合同签订之日起按合同约定的总购房款金额的日万分之十向被告支付违约金。后由于原告违约，未能在约定的时间内将涉案房屋全面腾退后交付被告，并导致被告遭受经济损失20多万元，故在本案中，原告要求被告支付房屋购房款和违约金的条件未成就，其本诉请求不能成立，故请求法院驳回原告的诉讼请求；同时，因原告构成违约，导致被告损失巨大，按约应自2014年9月30日起至2018年11月10日止按日10?支付被告违约金，但被告考虑实际情况仅要求原告以房屋总价款1568000元为基数按月利率2%的标准向被告支付违约金，为此，请求法院判令：1、原告支付被告违约金1536640元并赔偿被告损失160000元；2、本案本诉和反诉诉讼费用均由原告承担。反诉被告应华伟辩称：1、被告诉请原告支付其违约金1568000元，虽然双方签订的《房屋买卖合同》中有约定，但该违约金约定过高，且不是由于原告的原因造成的，请求法庭依法大幅减少，并以被答辩人的实际损失为限计算违约金；2、被告称原告在2015年与案外人钟海涛倒签了一份虚假的《房屋租赁合同》，导致要求钟海涛交房的难度增加，并造成了被告20多万元的损失，该事实根本不成立；3、被告主张原告承担160000元的损失没有依据。本院经审理认定事实如下：2008年8月8日，案外人陶欣从浏阳市东玉房地产开发有限公司处购买了位于浏阳市，建筑面积为388.55㎡。2012年3月6日，陶欣因与本案原告应华伟的民间借贷纠纷一案，该房屋被长沙市开福区人民法院查封。2012年7月20日，陶欣与案外人钟海涛签订《房屋租赁协议》，陶欣将该房屋租赁给钟海涛使用，租赁期限自2012年8月1日起至2016年7月31日止，随后钟海涛及其妻子唐国华入住该房屋。2012年12月10日，长沙市开福区人民法院作出（2012）开民一初字第743号民事调解书和（2012）开执字第501-1、502-1号执行裁定书，裁定拍卖陶欣所有的该处房产，后经三次拍卖均流拍。2014年1月16日，开福区人民法院作出执行裁定书，裁定：将被执行人陶欣所有的位于浏阳市集里办事处百宜坑101、201等3套房屋按第三次拍卖底价181.8万元，交付给申请执行人应华伟，抵偿调解书所确定的债务；应华伟可持裁定书到相关机构办理产权过户登记手续。2014年6月6日，应华伟办理了该房屋的产权过户登记手续。2014年8月20日，原告应华伟与案外人钟海涛签订《房屋租赁合同》，应华伟将涉案房屋租赁给钟海涛居住使用，租赁期限自2014年8月20日起至2034年8月20日止。2014年9月30日，原告应华伟作为甲方与被告王慧珠作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于浏阳市作价1568000元转让给乙方。合同第三条“价款支付”约定：“1、签订本合同之日，乙方向甲方支付第一期购房款现金人民币569290元；2、自甲方将买卖标的物全面腾退好并完整交付乙方接收之日起十日内，乙方应向甲方付清剩余购房款人民币998710元。”；第四条“房屋过户与交付”约定：“1、在乙方支付甲方第一期购房款后，甲方必须于当日到浏阳市房产部门为乙方办理好房屋产权过户变更登记手续。2、自甲方为乙方办理好房屋产权过户登记手续之日起三个月内，甲方必须将买卖标的物全面腾退好并完整地交给乙方接受后，才视为甲方已将买卖标的物完整交付乙方。”；第八条“违约责任”约定：“1、本合同生效后，如甲方不能在本合同约定的三个月内将买卖标的物全面腾退并完整交付给乙方，则甲方应自本合同签订之日起按本合同约定的总购房款金额的日万分之十向乙方支付违约金。……3、甲方按约将买卖标的物全面腾退好并完整地交给乙方接收后，如乙方不能在本合同约定的时间支付乙方剩余房款，那么乙方应从本合同签订之日起按本合同约定的总购房款的日万分之十向甲方支付违约金。……”。合同签订当日，被告即支付了第一期购房款569290元，原告亦按约为被告办理了房屋产权过户登记手续。因承租人钟海涛自2012年8月1日起一直租住在该房屋内，王慧珠取得房屋所有权后，要求钟海涛搬出，但钟海涛以买卖不破租赁为由予以拒绝，出卖人应华伟亦不能按约腾退房屋。2015年11月25日，本案被告王慧珠向本院提起排除妨害之诉，要求法院判决承租人钟海涛、唐国华夫妇停止侵害行为，搬出并腾空该房屋。2016年4月25日，本院作出判决，判决钟海涛、唐国华于判决书生效之日起15日内搬出上述房屋。上诉期内，钟海涛、唐国华因不服本院一审判决，遂上诉至长沙市中级人民法院，该院于2017年4月26日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2018年6月5日，王慧珠依据生效判决书向本院申请强制执行。后通过执行，涉案房屋于2018年9月25日正式交付给王慧珠。现因被告尚有部分购房款未支付原告，原告诉至本院。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告剩余购房款998710元及违约金295618.16元（自2018年10月6日起以未付购房款998710元为基数，按照每月2%的标准暂计算至2019年12月24日止，后段违约金按照相同计算方式计算至实际清偿之日止），合计1294328.16元；同时，根据原告申请，本院对被告名下财产采取了保全措施。另查明，涉案房屋交付王慧珠使用前系案外人钟海涛的姑姑钟孟霞及案外人陶欣在居住使用。2018年10月29日，被告王慧珠与案外人钟孟霞、陶欣经协商自愿达成如下协议：一、钟孟霞、陶欣承诺：自愿于阳历2018年11月10日之前搬离位于浏阳市集里街道办事处百家坑东玉燕宁苑小区的房屋（产权证号：71××46），并清空屋内物品（需清腾的物品已由法院工作人员作现场登记，含个人日常生活用品、家电、可以移动的家具等），并将房屋钥匙交至浏阳市人民法院，如钟孟霞一方未能在2018年11月10日前搬离、腾空房屋，则房屋内所有物品均视为遗弃物，任由申请执行人王慧珠处置。搬离及清腾过程中，钟孟霞一方保证不损害房屋及附属设施（以现状为准），如有损坏，则自愿从申请执行人支付的补偿款中扣除相应的价款。二、王慧珠自愿一次补偿钟孟霞一方共计160000元，补偿款先付至浏阳市人民法院（账户信息：户名：浏阳市人民法院案款专户，账号：80×××19，开户行：长沙银行联城支行），在钟孟霞一方将房屋及钥匙交付给法院以后，如申请执行人王慧珠对房屋及附属设施现状无异议，法院才会将补偿款付给钟孟霞、陶欣。协议签订后，王慧珠即向钟孟霞、陶欣支付补偿款160000元。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、民事判决书、执行笔录、执行裁定书、房屋产权登记证、不动产登记信息等证据证明，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，双方当事人均应按合同内容履行各自的义务。原告将涉案房屋交付给被告后，被告即应按约支付原告购房款，故对原告要求被告支付剩余购房款998710元的主张，本院予以支持。本案中，原告并未在约定的时间内将涉案房屋全面腾空后完整的交付被告，则原告应依照合同约定向被告承担逾期交房的违约责任。原告主张房屋不能如期交给被告非原告过错，因房屋过户给被告后原告已无权要求案外人钟海涛等进行腾退，对此认为，虽原、被告在签订《房屋买卖合同》时涉案房屋已为他人占有，但双方仍对交房时间、交房条件等进行了详细约定，该约定系基于被告对原告的信赖以及原告对自身能力的信任所作出的，因此，即便涉案房屋的产权进行了变更，但由于房屋一直为他人占有使用，而原告作为房屋出卖人，将房屋完整的交给被告系原告最根本的义务，加之合同亦对此约定明确，故被告作为守约方，根据诚实信用原则，原告应承担不能如约交房的民事责任，为此，对于被告反诉主张原告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。被告主张原告违约金按月利率2%进行计算明显过高，现原告请求依法调整降低，本院予以支持；至于降低多少，因原告未能提交被告遭受损失大小以及违约金降低参照计算标准的证据，故本院予以酌情调整，为此，本院综合考虑合同履行情况，当事人的过错程度及被告的预期利益，以及参照本地商品房市场交易规则等因素，酌定原告违约金按日2?计算，具体为：以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2014年9月30日开始按日2?计算至2018年9月25日止，共计456601.6元。原告主张被告支付剩余购房款的同时还主张被告支付逾期付款违约金，因根据合同约定及已查明的事实，被告应于2018年10月5日前将剩余购房款998710元支付给原告，被告至今未付，则理应按合同约定向原告支付逾期付款违约金。至于违约时间，考虑到原告自身违约在先，且被告系自行通过诉讼途径取得涉案房屋的使用权，原告的违约致使被告在取得房屋使用权过程中花费大量的时间、精力及财力，因此，结合双方在合同履行时的过错程度，本院根据公平原则，酌定被告违约时间截止至原告起诉时止，同时，违约金亦按日2?标准进行计算，为此，被告应支付原告逾期付款违约金共计143628.8元（计算方法：以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2018年10月5日开始按日2?计算至2020年1月6日止）。另，被告反诉主张原告赔偿其损失160000元，而被告提交的证据可证实该费用发生于被告与案外人钟海涛、唐国华夫妇诉讼纠纷之后，法院并未判决王慧珠需对对方进行赔偿；同时被告的证据还证实了该160000元系在被告王慧珠与案外人钟孟霞、陶欣协商一致的情况下由被告自愿给付对方的补偿款，因此，就目前被告所提交的证据实难证明该费用的发生与原告的过错存在因果关系；加之被告在已向法院主张约定违约金的情况下同时主张损失赔偿，则被告还应就其主张的实际损失与违约金非因同一违约事实所导致承担举证责任。因此，就上述事实，在被告没有其他证据加以印证的情况下，其主张原告赔偿损失160000元，本院不予支持。综上，本院对原、被告的诉讼主张予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王慧珠支付应华伟购房款998710元及逾期付款违约金143628.8元，合计1142338.8元；二、应华伟支付王慧珠逾期交房违约金456601.6元；上述两项内容相抵后，王慧珠还应支付应华伟购房款685737元，该款项限王慧珠于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回应华伟、王慧珠的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15023元，减半收取7511.5元，财产保全费5000元，反诉费10034.88元，合计22546.38元，由应华伟负担6765元，王慧珠负担15781.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年三月二十日书记员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。