吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2020）吉0524民初104号   原告：王立宁，女，1987年3月26日出生，汉族，农民，住柳河县。   委托诉讼代理人：秦英杰，女，吉林秦英杰律师事务所律师。代理权限为特别代理。   被告：王海平，男，1962年11月26日出生，汉族，农民，住柳河县。   原告王立宁与被告王海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立宁及其委托诉讼代理人秦英杰、被告王海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王立宁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2018年3月3日签订的房屋买卖合同无效；2.请求依法判令被告返还原告购房款16万元并承担利息（利息自2018年3月3日起按银行同期贷款利率计算至房款全部还清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年3月3日签订《房屋买卖合同》，被告将位于三源浦镇房屋以16万元的价格出售给原告，协议签订后，原告将16万元购房款交付给被告。事后，原告得知该房屋实际所有权人系刘玉霞，现刘玉霞已死亡，被告无权处分该房屋，原、被告签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，原告多次找被告要求解除合同并要求其返还购房款，被告均借故推脱。故依据相关法律规定，原告起诉至人民法院，请人民法院依法确认原、被告于2018年3月3日签订的房屋买卖合同无效，并判令被告立即返还原告购房款16万元及利息。   被告王海平辩称，原告第二、三项诉讼请求是基于第一项诉讼请求提出的，原告第一项诉讼请求是请求人民法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，而被告认为双方签订的合同没有出现《合同法》第五十二条规定的情形，不应认定为无效合同。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，也不应认定为无效合同。被告认为，人民法院应当判决驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（房屋买卖合同、收据、被告与张某之间签订的房屋买卖协议、房屋产权证明），本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：   2010年12月3日，案外人张某与被告王海平签订购房协议，将其母亲刘玉霞享受国家政策补贴的柳河县兰山林场危房改造房出售给王海平，因当时该房屋位于柳河县属于在建房屋，双方暂定房屋面积为70平方米，具体楼层待房屋完工后由乙方抓阄确定，房屋售价为96000元，房款交清后，房屋产权归王海平所有，因房屋产权证户名为张某母亲刘玉霞，待按规定可以变更户名时过户到王海平名下，该房屋政策性补贴归张某享受。2013年1月24日，柳河县盛丰房地产开发有限公司为刘玉霞出具房屋产权证明，合同编号为第合0541号，房屋坐落三源浦镇，建筑面积72.58平方米，购买时间为2013年1月24日，房屋产权为刘玉霞所有，准予给其办理产权登记。2018年3月3日，王海平与王立宁签订房屋买卖合同，将上述房屋以16万元的价格转售给王立宁，合同第三条约定：“甲方（王海平）对所出卖的房屋具有完全产权，并有权进行处置，保证该房屋与他人无产权争议和产权、债权债务纠纷，该房屋未用于抵押借贷等事宜，各种房产手续、票据真实、齐全、有效。”合同还约定了双方的权利义务等。合同签订后，王立宁按照王海平的指示将购房款16万元交付汇给其儿子王帅。2019年6月间，刘玉霞因病去逝。王立宁在办理房屋产权变更登记时，因张某与其兄弟姊妹间有家庭内部矛盾，无人出面配合办理变更登记事宜，致使王立宁购买该房屋的所有权不能转移至其名下，故王立宁以王海平无权处分该房屋为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。   本院认为，本案双方当事人的诉讼争议一是双方签订的房屋买卖合同是否有效，二是被告应否返还原告购房款并承担利息。关于原、被告之间签订房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案王立宁与王海平于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》买卖的标的物在开发商处登记的房屋所有权人为刘玉霞，刘玉霞生前并未对其次子张某与王海平之间签订《购房协议》处分其房屋的行为进行事后追认，对王海平转售王立宁的《房屋买卖合同》也未进行事后追认，后刘玉霞于2019年6月间因病去逝，其所有子女做为法定继承人依法对该房屋享有共同继承权即为该房屋共有人，而其他子女对张某将其母亲生前所有的房屋出售给王海平以及王海平转售给王立宁的行为均没有进行事后追认，导致王立宁无法将该房屋的所有权转移至其名下，致使其合同目的无法实现。虽然王海平抗辩，按照《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，不应认定其与王立宁之间的房屋买卖合同为无效合同，但按照《中华人民共和国合同法》五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《最高人民法院》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案案涉两份房屋买卖合同在当事人之间签订后均属于效力待定，至本案王立宁向本院告诉之日，因未经权利人进行事后追认，故应认定为无效合同。关于原告请求被告返还购房款16万元并承担利息的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及上述司法解释的规定，王海平应承担返还购房款及相应损失的责任。对于王立宁主张王海平自2018年3月3日起按照银行同期贷款利率向其支付利息的诉求，依照《最高人民法院》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定及中国人民银行授权全国银行间拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）的公告，本院将依照该司法解释及中国人民银行公告修改为“全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率”的标准对王立宁的该项诉求予以保护。另，针对本案案涉房屋现已实际交付给王立宁占有的客观事实，虽王立宁因该房屋所有权无法转移而未对房屋进行修缮、使用，但王立宁亦应在王海平返还其购房款及相应利息后将案涉房屋返还给王海平，王海平收回房屋后应与张某及其兄弟姊妹之间自行协商解决或另案主张相关权利。   综上所述，本院对原告王立宁请求依法确认其与被告王海平之间签订的《房屋买卖合同》无效并返还其购房款16万元及相应利息的诉求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第二十四条第四款之规定，本院判决如下：   一、被告王海平于本判决生效后十五日内返还原告王立宁购房款人民币160000.00元及相应利息（利息以160000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2018年3月3日起计算至实际付清之日止）；   二、原告王立宁于本判决生效并收到上项购房款及相应利息后立即将案涉房屋坐落于柳河县，建筑面积72.58平方米返还给被告王海平。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1750.00元（减半收取），由被告负担。   权利人申请执行的期限，从本院确定的给付期限届满时起为二年。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 赵连伟     二〇二〇年三月三十日   书记员 李谟超