内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终261号上诉人（原审被告）：奈曼旗中东房地产开发公司，住所地内蒙古自治区奈曼旗大镇富康街公安局对过。法定代表人：王晓东职务：董事长委托诉讼代理人：王晓文，男，该公司股东。被上诉人（原审原告）：陈兴，男，1979年9月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：苏米娅，内蒙古大尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨亮，男，1978年4月24日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。原审被告：王晓东，男，1969年3月20日出生，汉族，个体，住址内蒙古自治区。委托诉讼代理人：鄂薇，内蒙古诚恒律师事务所律师。上诉人奈曼旗中东房地产开发有限公司因与被上诉人陈兴、杨亮、原审被告王晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2019）内0525民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。奈曼旗中东房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并改判驳回被上诉人陈兴对上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、程序违法、适用法律错误。1.上诉人与被上诉人陈兴之间不存在房屋买卖关系，而是借款房屋抵押合同关系。2012年3月份，杨亮急需资金向陈兴借款300万元（其中现金100万元及两辆总价值200万元的车），陈兴为保证债权的顺利履行，要求与上诉人、杨亮、王晓东共同签订“购房协议书”，将杨亮借上诉人资质开发的市价3000元/平方米的案涉房屋以2000元/平方米的价格出售给陈兴，并于收款当日由杨亮为陈兴出具收款收据一枚。同时约定若杨亮未按时清偿借款，由案涉房屋抵顶300万借款。因此本案四方签订的“购房协议书”实为对陈兴与杨亮之间民间借贷合同的抵押担保，根据《物权法》第一百八十六条的规定应认定该协议无效。2.一审法院未对诉争房屋现实状态进行调查，程序存在错误，致使判决无法履行。四方签订的“购房协议书”实为借款房屋抵押合同，未办理抵押登记，抵押权未设立，上诉人有权处置案涉房屋。案涉十五套房屋现均已依法出售并在房产登记部门办理了房屋产权登记，房屋产权人已取得房屋所有权，一审判决交付争议房屋无法履行。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈兴辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.对上诉人的上诉行为是否为王晓东代表公司进行的真实意思表示持怀疑态度，上诉状并无公司法定代表人王晓东签字，且与王晓东一审陈述不符，原审被告王晓东本人未提出上诉，也就是对一审判决认可。上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，不存在借款房屋抵押合同关系，王晓东本人一审法庭调查时对房屋买卖关系完全认可。2.上诉人一审时未对房屋状态提出答辩意见，且主张到房产登记部门了解十五套房屋已出售并办理登记手续，对自己房屋现状需到房产部门调查了解，不符合常理，上诉人陈述不属实，案涉十五套房屋并未办理房屋产权登记手续。杨亮辩称，服从一审判决。王晓东辩称，认可上诉人的上诉请求。陈兴向一审法院起诉请求：1.请求依法判令三被告全面履行“购房协议书”，立即交付“东方嘉苑”小区四号楼（东数）1单元102、202、302号房（东数）2单元101、102、201、202、301、302号住宅，二号楼（东数）2单元101、102、201、202、301、302号房共计十五户，合计面积1512平方米的房屋；2.由三被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月27日原、被告双方签订了“购房协议书”一份，约定被告奈曼旗中东房地产开发公司将开发建设的××苑、202、302号房（东数）2单元101、102、201、202、301、302号住宅，二号楼（东数）2单元101、102、201、202、301、302号房共计十五户合计面积约1512平方米，一次性出售给原告每平米均价2000元，总价款共计3024000元。合同签订后原告于2012年3月30日将购房款3024000元全部已全部交付给被告。另查明，被告奈曼旗中东房地产开发公司2010年4月30日注册，“营业执照”注册号为91150525552846864E，注册资金2000万元人民币，营业期间为2010年4月30日至2020年4月29日，在开发“××嘉苑”小区时，获得了奈曼旗自然资源局建设用地批准书及相关合法手续，获得了奈曼旗住房和城乡建设局建设用地规划许可及相关的合法手续，开发后原、被告双方签订了“购房协议书”未得到履行。一审法院认为，原、被告于2012年3月27日双方签订的“购房协议书”一份，且双方在平等自愿的基础上签订的，并且签订后原告于2012年3月30日已付清全部购房款3024000元，并且原告在奈曼旗中东房地产开发公司是在合法经营期间建设的“××嘉苑”小区，也在奈曼旗自然资源部门及住房和城乡建设部中获得了审批并办理了相关合法手续，所以开发建设“××嘉苑”小区楼房具有合法性。建设后，被告未按“购房协议”履行，原告未获得应得房屋，被告属合同违约。另被告杨亮答辩提出借奈曼旗中东房地产开发公司资质使用，就此问题未提供证据加以证明，从合同（2012年3月27日的购房协议书）内容表现出，被告杨亮与奈曼旗中东房地产开发公司是同时将“购房协议书”中所约定的楼房出售给原告方，被告对原告陈述的事实及提供的证据均认可，故对原告提出的诉讼请求应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：于本判决生效后10日内被告将“××嘉苑”小区四号楼（东数）1单元102、202、302号房（东数）2单元101、102、201、202、301、302号住宅，二号楼（东数）2单元101、102、201、202、301、302号房共计十五户楼房交付给原告。案件受理费30992元，由三被告共同负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人奈曼旗中东房地产开发有限公司出示：奈曼旗房地产管理局2020年3月13日出具的说明一份，证明上诉人就案涉十五套房屋与被上诉人陈兴之间不存在商品房买卖合同关系，上诉人均就案涉十五套房屋与该份说明中的买受人签订了合法有效的商品房买卖合同，并经内蒙古商品房销售审批系统备案登记。被上诉人陈兴质证，对证据的真实性无异议，但证明不了上诉人所要证明的问题，与本案不具有关联性，该份证据不属于新证据，一审中上诉人并未作出相关陈述并举证，该份说明的内容仅是签订了商品房买卖合同并没有产权登记信息，不产生物权效力，对说明中的房屋坐落编号是否为本案案涉房屋有异议，上诉人的处分行为属于无权处分，是无效行为。被上诉人杨亮质证，该说明中的房屋是在陈兴和我们签订买卖合同后王晓东因自己公司资金短缺，而向说明中十五套房屋买受人进行借款抵押，不存在买卖关系，因为上诉人所说是我借用其资质开发的××小区，上诉人无权私自销售和抵押。经综合认定，被上诉人陈兴、杨亮对该份证据的真实性无异议，对证据的真实性予以确认，但不能证明上诉人主张的被上诉人陈兴与上诉人之间不存在房屋买卖事实的主张，对其证明力不予确认。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，上诉人奈曼旗中东房地产开发有限公司及被上诉人杨亮均陈述案涉房屋并未取得竣工验收备案登记，且各方当事人均未提交案涉房屋竣工验收备案材料，结案本案现有证据，不能认定案涉房屋为竣工验收合格工程，不具备交付条件。故对被上诉人陈兴提出的交付案涉十五套房屋的主张不予支持，对上诉人提出的《购房协议书》无法履行，不予交付案涉十五条房屋的主张，予以采纳。关于本案纠纷性质问题，上诉人奈曼旗中东房地产开发有限公司主张本案为民间借贷纠纷，房屋买卖合同实为民间借贷担保，但并未提供相关证据佐证，而被上诉人陈兴在案涉房屋未开发建设完工前即一次性购置十五套房屋，该房屋交易行为亦与普通的房屋买卖交易习惯区别较大，结合前述工程验收备案情况，对案涉交易性质在本案中暂不予认定。综上所述，奈曼旗中东房地产开发有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院作出的（2019）内0525民初4243号民事判决；二、驳回被上诉人陈兴的诉讼请求。一审案件受理费30992元、二审案件受理费30992元，合计61984元，由被上诉人陈兴负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华 二○二○年三月二十日书记员 李同亮