广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异46号 案外人曾广通（曾用名曾通），男，汉族，1956年8月10日出生，住广东省阳西县。 委托代理人陈志、张懿靖，广东海厚律师事务所律师。 申请执行人叶灿根，男，汉族,1973年8月11日出生，住广东省东莞市, 申请执行人张运煌，男，汉族，1949年2月11日出生，住广东省东莞市。 申请执行人张月如，女，汉族，1953年10月18日出生，住广东省东莞市。 被执行人朱雪媚，女，汉族，1971年12月4日出生，住广东省东莞市。 被执行人付国防（曾用名傅国防），男，汉族，1967年9月12日出生，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人张运煌、张月如与被执行人朱雪媚、付国防其他执行纠纷一案【（2019）粤1973执恢915号】过程中，依法查封了被执行人朱雪媚名下一处房屋，案外人曾广通于2020年2月20日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曾广通向本院请求：解除（2019）粤1973执恢915号对位于东莞市清溪××××村民小组土地【土地使用权证号：东府集用（2001）第1900200802706号】及地上房屋（粤房地证字第××号）的查封等强制措施。2020年3月17日，案外人变更异议请求为解除（2019）粤1973执恢915号对位于东莞市清溪××××村民小组地上房屋（粤房地证字第××号）的查封等强制措施。事实与理由如下：案外人与两被执行人于2005年6月1日在见证人陈某的见证下签订了《房某》，约定两被执行人以55万元将案涉房地产（粤房地证字第××号）永久卖给案外人，并约定卖方不能因债权债务影响买方的使用和主权。案外人在2005年付清全部购房款后，被执行人付国防出具了收据予以确认。买卖双方为案涉土地办理了过户手续，东莞市国土资源局也在2005年9月29日出局了案外人名下的土地使用权证。在完成土地过户手续后，虽案外人多次要求两被执行人继续完成房屋过户手续，但被执行人朱雪媚一直不配合，现甚至下落不明，导致非因案外人过错而无法办理。案外人自2005年9月起一直居住在案涉房屋内，案涉土地及房屋已于2005年交付给案外人，案外人也占有案涉土地及房屋已逾15年并为案涉房屋进行装修、加建。（2017）粤1973民初7906号判决书确定的债务发生在2013年至2015年4月，案外人与两被执行人的房地产交易早于申请执行人与被执行人的债务纠纷。因此，案外人符合相关规定，足以排除对于案涉房屋及土地的执行。 案外人为证明其主张，提交了《房某》、土地使用权证、证明、房地产权证、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、执行笔录、民事判决书、户籍证明等予以佐证。 本院经审查查明，案涉房屋位于清溪××××村，房地产权证号为粤房地证字第××号，登记产权人为被执行人朱雪媚。 再查明，案外人提交的主要证据内容如下：案外人曾用名曾通，籍贯为广东省阳西县。被执行人付国防、朱雪媚作为甲方（卖方）与案外人作为（买方）于2005年6月1日签订《房某》，主要约定卖方同意将坐落在东莞市清溪镇夏村委会老圩村房地产（粤房地证字第××号）作价55万元永久性卖给案外人使用。被执行人付国防于2005年6月2日作出收据，注明收到案外人交来购房现金55万元并备注粤房地证字第××号房屋。清厦村村民委员会于2020年1月21日作出证明，主要内容为案外人于2005年9月起一直在东莞市××镇××朝阳××至今。 另查明，申请执行人叶灿根依据（2016）粤1973民初9980号民事判决书向本院申请执行，本院以（2017）粤1973执7971号立案执行。根据前述法律文书，被执行人朱雪媚、付国防应支付申请执行人借款本金82500元及利息，并负担诉讼费2776元。在执行过程中，本院于2017年11月30日查封了案涉房屋。因该案不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案的本次执行程序。 申请执行人张运煌、张月如依据（2017）粤1973民初7906号民事判决书向本院申请执行，本院以（2018）粤1973执4947号立案执行。根据前述法律文书，被执行人付国防、朱雪媚应支付申请执行人借款本金180000元及利息，并负担受理费5580元。在执行过程中，本院于2018年8月9日轮候查封了案涉房屋。因该案不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案的本次执行程序。申请执行人于2019年5月28日向本院申请恢复执行，本院以（2019）粤1973执恢915号案立案执行。在执行过程中，本院于2020年1月10日现场查封了案涉房屋。 以上事实，有《房某》、土地使用权证、证明、房地产权证、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、执行笔录、民事判决书、户籍证明、民事判决书、执行裁定书、执行笔录等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以对案涉房屋享有所有权为由请求解除对案涉房屋的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。本案中，案涉房屋登记在被执行人朱雪媚名下。被执行人出售给案外人的房屋是集体土地上所建房屋，案外人非案涉房屋所在地集体经济组织成员。假如按案外人的主张其在签订《房某》时具有购买房地资格且已对案涉房屋所占的土地使用权办理了过户登记，那么案外人在办理完土地使用权变更手续后应当及时对案涉房屋办理过户手续，但是案外人在长达十五年时间内仍未办理案涉房屋的变更登记，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人曾广通的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 晨 审判员 刘先军 审判员 莫芷维 二〇二〇年三月二十日 书记员 钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。