广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初351号原告：江门市****物业管理有限公司，住所地广东省江门市**************。统一社会信用代码914***********951W。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：何梓聪，系广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，系广东华法（江门）律师事务所律师。被告：梁柏胜，男，1955年8月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区杜阮镇中心社区*委会灏景园芳草苑6幢之二502，公民身份号码440*********0**330。原告江门市****物业管理有限公司（以下简称“温馨家园物管公司”）与被告梁柏胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月14日公开开庭进行了审理。原告温馨家园物管公司的委托诉讼代理人何梓聪到庭参加诉讼，被告梁柏胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨家园物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年8月至2019年9月期间的物业服务费12693.6元和2013年1月至2019年9月期间的公共照明费292.21元；2.判令被告支付逾期付款的违约金［以每月拖欠的物业服务费（不含公共照明费）为基数，按年利率24%的标准自2012年8月25日起计算至被告清偿之日止］；3.判令本案受理费由被告承担。事实和理由：原告为依法接受江门市东建房地产开发有限公司（以下简称“东建公司”）的聘请为江门灏景园提供物业管理服务并与其签订《物业服务管理委托合同》的物业管理公司，被告为江门市蓬江区**************的业主及实际使用人。涉案房屋面积为73.80平方米，房屋种类为商铺。根据《物业服务管理委托合同》约定每平方米物业服务费为2元，物价局对该收费标准予以同意并且备案，故被告每月应当支付物业服务费为147.6元，自2012年8月至2019年9月共拖欠的物业服务费为12693.6元。又根据《物业服务合同》第十九条乙方的权利义务第8条“负责向业主和物业使用人收取下列费用：（2）代收代缴水电费”，第二十二条“公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收”，故被告应当向原告支付公共照明费292.21元。被告应当在每月25日向原告缴纳上述费用，但在原告对其进行多次追讨后被告仍未向原告支付，被告应按合同约定向原告支付违约金。而原告考虑按日千分之一计收违约金的标准较高，故主张按照年利率24%向被告收取违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.原告企业信息系统查询结果、被告的公民身份证复印件；2.《不动产登记证明》、《江门市不动产登记申请表》；3.《物业服务管理委托合同》、《灏景园综合类服务收费公示》、《江门市蓬江区物价局出具的》、原告提供物业管理服务的合法资质、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》；4.原告因提供物业管理服务支出费用取得的发票；5.公共照明费明细表；6.蓬江区人民法院作出的（2012）江蓬法民一初字第1254号《民事判决书》；7.原告在涉案房屋张贴催收通知的照片、挂号信。被告梁柏胜未作答辩，亦未向本院提供证据。被告已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据之间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据以查明以下事实：被告梁柏胜是位于江门市蓬江区**************房屋的所有权人，于2006年10月26日接收该房屋，该房屋类型为商铺、建筑面积为73.8平方米。2006年10月25日，由东建公司作为甲方、梁柏胜作为乙方、温馨家园物管公司作为丙方共同签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方委托丙方对灏景园小区进行前期物业管理；乙方依照协议的约定向温馨家园物管公司缴纳物业服务费及其他费用；物业服务费按照每月每平方米2元的标准缴纳；如乙方违反协议，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用，丙方有权要求乙方补交相关费用并从逾期之日起每日按应缴费用的2‰计收违约金等条款。庭审时，原告述称该合同上丙方名称及加盖之公章均为原告接管灏景园小区后添加。2008年5月26日，由东建公司作为委托方（甲方）与温馨家园物管公司作为受托方（乙方）就江门灏景园的物业管理服务事宜共同签订《物业服务管理委托合同》一份，约定的主要内容如下：一、委托服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，小区内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，区内交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。二、委托服务管理期限为自2008年7月1日起至本小区业主委员会成立续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务管理协议之日止。三、在条件成熟和大部分业主同意的前提下，将前期未调整的物业服务管理费统一调整为：别墅物业服务管理费调为1.2元/㎡/月，洋房物业服务管理费调为0.6元/㎡/月，商铺和商贸中心物业服务管理费按2元/㎡/月收费标准，幼儿园物业服务管理费仍按1元/㎡/月不变。四、公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。五、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他相关费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰计收滞纳金。2012年8月，原告向本院起诉被告要求其支付涉案房屋2010年7月至2012年7月的物业服务费、2010年7月至2012年6月的公共照明费和违约金，本院经审查后作出（2012）江蓬法民一初字第1254号《民事判决书》，支持了原告对物业服务费、公共照明费和违约金的诉求。2014年6月26日，原告将灏景园调整后的物业服务费到江门市蓬江区物价局备案，其中商铺的收费标准不变，仍为2元/平方米/月、执行时间自2011年1月1日起。被告经原告多次催促仍不缴纳涉案的物业服务费和公共照明费，故原告提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告和东建公司所签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与东建公司所签订的《物业服务管理委托合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原、被告和东建公司所签订的《前期物业管理服务协议》及原告与东建公司签订的《物业服务管理委托合同》均对被告具有约束力，在原告已依约提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通与车辆停放秩序管理等物业服务的情况下，被告作为业主应当依约交纳物业服务费，本院依法确认被告拖欠原告2012年8月至2019年9月期间的物业服务费的事实。而对于物业服务费的收费标准和执行时间，原告已在江门市蓬江区物价局进行备案并按照备案的标准执行，本院依法对原告主张的物业服务费收费标准及计算的起止时间予以确认。因此，被告应向原告支付2012年8月至2019年9月期间的物业服务费12693.6元（73.8㎡×2元/㎡/月×86月），本院依法对原告要求被告支付物业服务费12693.6元的诉讼请求予以支持。对于物业服务费的缴费时间问题。虽然《前期物业管理服务协议》和《物业服务管理委托合同》中均没有约定业主缴纳物业服务费的时间，但根据一般的交易习惯，物业服务费为按月且当月缴纳，故原告主张每月25日前缴纳当月的物业服务费较为合理，本院予以支持。对于原告主张的公共照明费问题。根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”，本案中，原告主张依据《物业服务管理委托合同》的约定“公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收”要求被告支付2013年1月至2019年9月期间的公共照明费，结合小区公共区域照明费必然产生的事实及原告提供的计算标准符合一般惯例，且被告放弃答辩和举证的权利，视为对此没有异议，本院依法予以支持。但对于公共照明费的数额，经核算，应为274.6元，故对于原告主张超出的部分，本院依法不予支持。因被告未依约交纳物业服务费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。《物业服务管理委托合同》约定每日按应缴费用的1‰计收滞纳金，明显过高，现原告主张以每月拖欠的物业服务费（不含公共照明费）为基数，按年利率24%的标准计算支付违约金符合审判实践的通常做法，计算较为合理，本院依法予以支持。因此，被告应以每月拖欠的物业服务费为基数，自2012年8月25日起按年利率24%向被告支付逾期付款的违约金至款项给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁柏胜于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费12693.6元和公共照明费274.6元，合共12968.2元给原告江门市****物业管理有限公司；二、被告梁柏胜于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数，自2012年8月25日起按年利率24%计算至款项给付之日止）给原告江门市****物业管理有限公司；三、驳回原告江门市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费394.58元，适用简易程序减半收取197.29元，由被告梁柏胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  梁 珊二〇二〇年三月六日法官助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪