江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2667号原告：苏州翠湖置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇玉盘家园一期会所内。诉讼代表人：陈卫峰，苏州翠湖置业有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：徐涵彧、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：泮坚光，男，1980年9月21日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：蒋建章、张振华，江苏晟则律师事务所律师。原告苏州翠湖置业有限公司与被告泮坚光商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐若娴独任审理。后因工作调整，本案转由审判员乔宁宁独任审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员乔宁宁担任审判长并主审，人民陪审员沈惠琴、戴骏参加评议。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告苏州翠湖置业有限公司的委托诉讼代理人芦涛、被告泮坚光及其委托诉讼代理人蒋建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州翠湖置业有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1、确认原告与被告签署的编号为201607080039《苏州市商品房买卖合同》、编号为201610100099《苏州市商品房买卖合同》无效；2、被告协助原告办理编号为201607080039《苏州市商品房买卖合同》、编号为201610100099《苏州市商品房买卖合同》网签备案注销手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月8日，原告与被告签订《借款合同》一份，借款金额人民币300万元，借款期限为自签约款项到账日起一年，月利率2%。合同第七条约定：“乙方自愿用位于苏州市相城区.39平方)做网签抵押给甲方，并自愿承担相应的法律责任；借款到期以后如果乙方不能如期还款，甲方可以要求以网签价格直接把借款转为购房款，乙方必须无条件配合办理所有手续。”同日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同编号为苏房商相城合同201607080039，合同标的物为东方时代商业广场3-108室，总价款300万元，约定付款方式为买受人于2016年7月8日前一次性全额支付。2016年8月26日，原告与被告签订《借款合同》一份，借款金额人民币200万元，借款期限为自签约款项到账日起一年，月利率2%，并约定抵押房产。2016年10月10日，原告与被告签订《补充协议》一份，将双方于2016年8月26日签订的《借款合同》中用来抵押的房产变更为3号楼101室(285.36平方)。2016年10月10日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同编号为苏房商相城合同201610100099，合同标的物为东方时代商业广场3-101室，总价款200万元，约定付款方式为买受人于2016年10月10日前一次性全额支付。原告认为，原、被告双方通过网签商品房买卖合同来达到担保借款合同项下还款的目的，即名为买卖，实为担保。根据《民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原告与被告签订的案涉两份《苏州市商品房买卖合同》系非真实的商品房买卖交易，应属无效。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告泮坚光辩称，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同约定的内容不存在虚假的意思表示，因此不属于原告主张的《民法总则》第一百四十六条规定的情形，涉案商品房买卖合同合法有效，应当继续履行。同时，其对（2019）苏0507民初4760号民事判决撤销承诺书不予认可，且承诺书的撤销与否并不当然影响商品房买卖合同的效力，商品房买卖合同的网签备案手续具有事实上的排他性，可视为事实上履行了商品房的产权过户手续。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2016年7月8日，泮坚光作为甲方（出借人、抵押权人），苏州翠湖置业有限公司作为乙方（借款人），双方签订《借款合同》一份，约定甲方向乙方出借款项人民币3000000元，借款期限为自签约款项到账日起壹年，借款利率为每月2%，每月月末支付。还约定乙方自愿用位于苏州市相城区.39平方）做网签抵押给甲方。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期的违约金和实现债权、抵押权的费用。借款到期以后如果乙方不能如期还款，甲方可以要求以网签价格直接把借款转为购房款，乙方必须无条件配合办理所有手续。《借款合同》还对其他事项进行了约定。同日，被告泮坚光向原告苏州翠湖置业有限公司转账支付借款人民币2880000元。同日，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份并办理了网签手续，合同编号为苏房商相城合同201607080039，网签房屋为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2888号渭塘东方时代商业广场3幢108室，网签价格为3000000元。2016年8月26日，泮坚光作为甲方（出借人、抵押权人），苏州翠湖置业有限公司作为乙方（借款人），双方签订《借款合同》一份，约定甲方向乙方出借款项人民币2000000元，借款期限为自签约款项到账日起壹年，借款利率为每月2%，每月月末支付。还约定乙方自愿用位于苏州市相城区.41平方）做网签抵押给甲方。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期的违约金和实现债权、抵押权的费用。借款到期以后如果乙方不能如期还款，甲方可以要求以网签价格直接把借款转为购房款，乙方必须无条件配合办理所有手续。《借款合同》还对其他事项进行了约定。被告泮坚光于2016年8月26日及9月8日各向原告苏州翠湖置业有限公司转账支付借款960000元，合计人民币1920000元。2016年10月10日，双方签订《补充协议》一份，约定关于双方2016年8月26日签订的借款协议，将抵押的房产变更为3号楼101室（285.36平方）。同日，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份并办理了网签手续，合同编号为苏房商相城合同201610100099，网签房屋为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2888号渭塘东方时代商业广场3幢101室，网签价格为2000000元。另查，2018年11月26日，苏州翠湖置业有限公司以其现在处于无力清偿员工薪资、税款、到期工程款及民间贷款人的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请进行破产重整。本院于2018年12月4日作出（2018）苏0507破10号民事裁定书，裁定受理苏州翠湖置业有限公司的重整申请，并作出（2018）苏0507破10号决定书，决定指定由苏州市相城区渭塘镇人民政府的有关部门人员组成的清算组担任苏州翠湖置业有限公司管理人。原告进入破产重整程序后，被告就案涉两笔借款本息均进行了债权申报，债权申报登记表载明：申报本金6000000元（其中5000000元为购房款，主张要求拿房，1000000元为借款，现要求还款）及利息2064000元，其中涉及本案的本金3000000元对应利息840000元、本金2000000元对应利息576000元。再查，2018年6月11日，泮坚光出具承诺书一份，载明：本人泮坚光借入苏州翠湖置业有限公司的借款剩余本金人民币5500000元，利息结算之2018年5月31日，利息金额为人民币1751300元。本息合计人民币7251300元。上述借款苏州翠湖置业有限公司已网签两套商铺(3-101、3-108，合计面积518.75平方米)给本人作为抵押。现本人承诺，同意以上述两套房产冲抵本人的借款本金及利息，借入苏州翠湖置业有限公司的借款本金及利息自承诺之日起结清，不再有任何经济纠纷。该承诺书由泮坚光签字确认。该承诺书另载有苏州翠湖置业有限公司原相关负责人周某、周春林的签字，及周某书写的“同意抵房”。又查，2019年7月1日，苏州翠湖置业有限公司管理人针对上述承诺书内容，向本院起诉泮坚光，请求撤销该承诺书。本院于2019年8月28日作出（2019）苏0507民初4760号民事判决书，以该承诺书内容构成个别清偿为由，判决撤销周某、周春林以苏州翠湖置业有限公司名义同泮坚光签订的《承诺书》。泮坚光不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2020年3月9日作出（2019）苏05民终9902号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由《借款合同》、银行电子回单、记账凭证、《苏州市商品房买卖合同》、债权申报登记表、申报金额附表、（2018）苏0507破10号民事裁定书、决定书、承诺书、（2019）苏05民终9902号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录为证，本院对此予以认定。审理中，被告为佐证其提供的承诺书，另提供证人证言两份，证人周某及周春林出庭作证。证人周某陈述，其于2016年11月左右至2018年11月期间担任苏州翠湖置业有限公司的总经理，其与泮坚光系朋友关系。2018年6月11日，其与时任公司的副总经理周春林以苏州翠湖置业有限公司名义与泮坚光就苏州翠湖置业有限公司与泮坚光之间的全部借款本息作出结算及以房抵债的约定，其与周春林在上述承诺书上签字，其本人书写“同意抵房”字样。证人周春林陈述其原来担任苏州翠湖置业有限公司的副总经理，其与泮坚光系朋友关系。2018年6月11日，其与时任公司的总经理周某以苏州翠湖置业有限公司名义与泮坚光就苏州翠湖置业有限公司与泮坚光之间的全部借款本息作出结算及以房抵债的约定，其与周某在上述承诺书上签字。经书面质证，原告苏州翠湖置业有限公司对上述两份证人证言中关于承诺书内容部分真实性予以认可，其他部分认为存在矛盾或无法确认。本案争议焦点为案涉《苏州市商品房买卖合同》是否有效。对此，原告认为，双方之间签订的两份《苏州市商品房买卖合同》并办理网签系分别为被告向原告所借的3000000元(借款合同载明金额)及2000000元(借款合同载明金额)作担保，均属于虚假的意思表示而无效；被告认为，该两份《苏州市商品房买卖合同》签订时系为借款作担保，但之后双方在2018年6月11日的承诺书中对借款及以房抵债作出清算和确认，故该两份《苏州市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，应为合法有效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，结合案涉《苏州市商品房买卖合同》、《借款合同》、银行转账记录、承诺书及周某、周春林的证言，案涉《苏州市商品房买卖合同》的签订无论从时间上、内容上、目的上来看，均与被告向原告的借款紧密相关，应当认定，案涉《苏州市商品房买卖合同》在签订时并非为购房目的，实则系为借款进行的担保。虽然双方之后在承诺书中对借款本息进行了结算，并与案涉两份《苏州市商品房买卖合同》项下应付购房款予以抵销，但该抵销行为已被生效法律文书撤销。所以，双方签订的两份《苏州市商品房买卖合同》仍属于名为买卖、实为借贷的担保，应认定当时双方存在虚假的意思表示，确属无效。因该两份《苏州市商品房买卖合同》（合同编号分别为苏房商相城合同201607080039、201610100099）无效，故据此办理的网签备案手续应该予以注销，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩称无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告苏州翠湖置业有限公司与被告泮坚光签订的两份《苏州市商品房买卖合同》（合同编号分别为苏房商相城合同201607080039、201610100099）无效。二、被告泮坚光于本判决生效之日起十日内协助原告苏州翠湖置业有限公司办理上述两份《苏州市商品房买卖合同》的网签备案注销手续。本案案件受理费为人民币46800元，由原告苏州翠湖置业有限公司负担23400元，由被告泮坚光负担23400元（被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至苏州市相城区人民法院，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户、开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部、账号：32250199743600001331037159。逾期未交，则强制执行。原告预交的应由被告负担的诉讼费用，由本院退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  乔宁宁人民陪审员  戴 骏人民陪审员  沈惠琴二〇二〇年三月二十六日法官 助理  林静宜书 记 员  徐雯依