河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫13民终1号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市乾元房地产开发有限责任公司，住所地南阳市宛城区独山大道中段汉景苑小区商业楼六楼。法定代表人：李焕春，任总经理职务。委托诉讼代理人：孙书阁，河南宛英律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬中，男，汉族，住南阳市宛城区，系公司员工。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐恩宙，男，汉族，1971年2月16日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李平，河南赫奕律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区居委会。法定代表人：王桂林，任居委会主任。委托诉讼代理人：刘刚，河南宛龙律师事务所律师。上诉人南阳市乾元房地产开发有限责任公司（以下简称南阳乾元公司）、上诉人徐恩宙因与被上诉人南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区居委会（以下简称东关居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，徐恩宙于2018年5月16日向河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，一审法院审理后于2018年9月20日作出（2018）豫1302民初2378号民事判决，徐恩宙、南阳乾元公司均提起上诉，本院于2018年12月19日作出（2018）豫13民终6742号民事裁定，将本案发还重审。一审法院重审后作出(2019)豫1302民初864号民事判决，徐恩宙、南阳乾元公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月16日开庭进行了审理。上诉人南阳乾元公司的委托诉讼代理人刘敬中、孙书阁，上诉人徐恩宙及其委托诉讼代理人李平，被上诉人东关居委会的委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南阳乾元公司上诉请求：撤销一审判决，判令南阳乾元公司按77㎡向徐恩宙支付补偿217000元（不服判决多判593777元）,并支持南阳乾元公司的反诉请求两个车位价值约32万元。事实与理由：一、一审判决赔偿较高，应按合同约定确认房屋价值。本案是一起拆迁安置合同纠纷，安置房不应当以商品房价值计算。徐恩宙的总安置面积为220m2,已安置了143㎡，未安置部分仅约77㎡，合同中徐恩宙要求再要一大套房屋，但多出的面积徐恩宙应当以市场价支付价款，如果不支付多安置面积的价款，只能按77㎡的价值进行货币补偿，一审判决以143㎡计算补偿价值明显不妥。二、一审依据的估价报告是以出让土地评估结果做出的，而安置房是以划拨土地供地的，应当以划拨土地为依据正确估算房屋价值。三、不支持南阳乾元公司的反诉请求是错误的。南阳乾元公司已交付给徐恩宙二个车位，徐恩宙并没有支付车位款，此事实徐恩宙并不否认。因此，南阳乾元公司要求徐恩宙支付车位款理由正当，一审不予支持是错误的。此外，提供给徐恩宙的房子至今仍为其保留，南阳乾元公司对此并无过错，一审对此评理错误。徐恩宙辩称，一、原审判决赔偿徐恩宙数额明显太低，没有依法支持徐恩宙一倍以上的请求错误。二、原判驳回南阳乾元公司的反诉请求完全正确。首先，南阳乾元公司没有证据证明其反诉主张的成立。其中，涉及车位问题，合同明确约定系“给”徐恩宙的，完全是基于当时徐恩宙积极配合拆迁，而无偿安置给徐恩宙的车位；且在合同中并未就车位是否支付价款作出任何约定。其次，按照一审庭审结束后，南阳乾元公司、东关居委会、东关街道办事处共同于2019年10月8日张贴在小区门口的《东关村第三批拆迁房补偿明细表》显示，补偿给徐恩宙的面积为340.54平方米；在免收大修基金77.5元/平方米、楼层差、面积差后，其他补偿等计91740元没有支付徐恩宙，而是以案涉房屋和已交付的安置房及两个车位冲抵，互不找补；但是，事实上，乾元公司只给付徐恩宙一套面积为146㎡的房屋，仍有194.54㎡房屋安置面积未兑现。由此，足以证明，原判驳回南阳乾元公司的反诉请求，完全正确。东关居委会辩称，南阳乾元公司的上诉理由与东关居委会无关，不发表意见。徐恩宙上诉请求：依法撤销原判第二项、改判支持徐恩宙的诉讼请求（不服部分816377元）;维持原判第一项、第三项，并判令南阳乾元公司承担本案的一、二审诉讼费和评估费。事实与理由：一、原审认定徐恩宙与南阳乾元公司之间签订的《房屋安置补偿合同》是双方的真实意思表示，各方均应依约履行。但南阳乾元公司仅交付徐恩宙约定的部分房屋，将案涉房屋另行出售给他人，存在“一房二卖”的违约行为。二、原判认定南阳乾元公司因变更设计而造成2#楼整体楼层上跳一层，导致徐恩宙所置换的房屋由1704号变更为1804号，从而不能交付约定房屋错误。首先，根据相关法律法规规定，房地产开发公司应当按照准许的规划、设计进行建设，不得私自变更规划和设计。南阳乾元公司未经相关部门的准许，为追求高额利润，私自对临街商铺进行设计变更，不仅违约，而且违法。其次，南阳乾元公司对商铺的设计变更不是其违约免责的合法理由。本案双方合同明确约定南阳乾元公司应当交付给徐恩宙的是1704号房屋，南阳乾元公司变更楼层设计未通知徐恩宙，更未与徐恩宙达成合同变更的合意，而将合同约定的房屋另行出售他人，属于严重违约。三、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条规定，南阳乾元公司在未经徐恩宙同意的情况下，将约定安置房予以出售，属于“一房二卖”。据此，徐恩宙要求解除案涉房屋的约定，并主张按照拟补偿房屋现价双倍赔偿，于法有据，应予支持。原判仅判令南阳乾元公司赔偿816377元及利息，未考虑近年来房屋的持续增值因素，违背法律规定精神，显失公平。四、原判对于徐恩宙缴纳的评估费用予以漏判错误。南阳乾元公司辩称，徐恩宙的上诉理由不成立，安置的房屋一直在空着不存在违约，徐恩宙要求按市场价赔偿是不正确的；现在争议房屋的评估不真实，划拨土地价格没有评估的价格高；市规划局同意变更规划。东关居委会辩称，一审判决东关居委会不承担责任，认定事实清楚合法，应当驳回徐恩宙对东关居委会的诉讼请求。徐恩宙向一审法院起诉请求：1.依法解除徐恩宙与南阳乾元公司、东关居委会于2011年10月10日签订的《房屋安置补偿合同》；2.判令南阳乾元公司、东关居委会按照约定安置的房屋市场价赔偿徐恩宙约1632754元；3.案件受理费、评估费用由南阳乾元公司、东关居委会承担。南阳乾元公司反诉请求：徐恩宙应向南阳乾元公司支付房屋差价337858.17元及二个车位价款295000元，共计632858.17元。一审法院认定事实：徐恩宙原在东关居委会有房屋一栋,建筑面积330㎡,房产证号为50××57。2011年10月10日,徐恩宙作为乙方与甲方东关居委会、南阳乾元公司签订《房屋安置补偿合同》一份,约定“为推进文明城市建设,健康有序地实施城中村改造工作,按照南阳市人民政府《关于中心城市城中村改造试点工作的实施意见》（宛政【2006】96号）、《南阳市中心城区房屋拆迁货币补偿及房屋附属设施补偿标准的规定》（宛政【2007】58号）文件的规定,经甲乙双方协商就乙方房屋拆迁、安置补偿达成合同条款如下：项目名称、地点、拆迁补偿:乙方同意按下列方式进行补偿:1.原地安置补偿:以应分配宅基地面积为前提,所拆迁房屋1-2层计220㎡进行1:1置换,根据安置房户型,应置换面积大于安置房面积的部分,由甲方公司在与乙方签订《房屋安置补偿合同》时,按1600元/㎡(含装修、奖励等）一次性补偿给乙方;应置换面积小于安置房面积的部分,10㎡以内的在签订《房屋安置补偿合同》后由乙方按1600元/㎡一次性支付给甲方公司,10㎡以上按甲方公司对社会销售价由乙方在签订《房屋安置补偿合同》时一次性支付给甲方公司。(注:(1)乙方1-2层未建部分,按已建补偿,但应向甲方公司支付建筑成本350元/㎡,此款乙方在与甲方公司签订《房屋安置补偿合同》时支付给甲方公司。(2)在应分配宅基地面积外及个人多占的土地所建房屋不属于置换和赔偿范围。)2.货币补偿:以应分配宅基地面积为前提,若乙方住房宽裕,部分或全部房屋不需要置换的,由甲方公司以货币形式补偿乙方,其中应置换面积补偿标准为1600元/㎡(含拆迁房内的装修、奖励等),三层为350元/㎡,违法违章建筑不予补偿。补偿款甲方公司应在与乙方签订《房屋安置补偿合同》之日结算清楚后一次性付清。四、拆迁补助:乙方在2011年10月20日前将被拆的房屋腾空交付民一公司实施拆除的,享受如下拆迁补助……七、产权证办理:安置房屋所有权归乙方,房产证由甲方公司负责办理在乙方名下,办证费用(即:工本费、丈量费、评估费)由甲方公司承担。八、甲方居委会负责组织及监督甲方公司与乙方的合同签订及履行,参与丈量确认宅地,督促乙方尽快腾房,监管甲方公司投入使用安置房资金,督促甲方公司按期交付安置房;协调解决拆迁、安置房屋建设有关的纠纷事宜。九、本合同双方签字盖章之日起生效。十、本合同一式肆份,甲方二份,乙方一份,报房屋拆迁主管部门一份。甲方:宛城区仲景街道办事处东关社区居委会(签章)代表王桂林(签字)甲方:南阳市乾元房产开发有限责任公司(签章)代表屠健(签字)乙方徐恩宙(签字)2011年10月10日”。在该合同尾部手写“安置房①2#楼西单元17层大套东户(1704)②3#楼西单2504号房(25层大套东户)备注:甲方给乙方地下车位2个”。上述合同签订后,2015年,安置楼(汉景苑小区)建成后南阳乾元公司将协议中约定的3#楼西单元25层大套东户(2504号)和地下车位2个交付徐恩宙;因汉景苑2#商住楼商业部分由于原设计四层变更为五层，造成本案合同中所争议的房屋2#楼西单元17层大套东户(1704号)房屋变更为2#楼西单元18层大套东户(1804号)，致使双方约定的2#楼西单元17层大套东户(1704号)房屋向徐恩宙交付不能。后经双方多次协商,但一直未达成一致意见,为此徐恩宙诉至一审法院。本案在一审审理期间,应徐恩宙申请，河南信诚房地产评估有限公司对争议房产南阳市汉景苑2#楼西单元17层东户1704号房产进行了评估经评估该房产市场价值为816377元,评估单价为5869元/㎡。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。徐恩宙与南阳乾元公司、东关居委会签订的《房屋安置补偿合同》是双方的真实意思表示，各方均应依约履行。南阳乾元公司改变房屋建设方案，将约定安置给徐恩宙房屋的整栋楼的临街商铺由原来设计的四层变更设计为五层，该设计方案的整体变更，使该栋楼所有购房者的楼层统一上跳一层，即徐恩宙所置换的房屋由十七层变更为十八层，导致不能向徐恩宙交付约定的安置房屋，且南阳乾元公司变更楼层设计也未通知徐恩宙，其行为已构成违约。现徐恩宙要求解除与南阳乾元公司、东关居委会于2011年10月10日签订的《房屋安置补偿合同》中关于2#楼西单元17层东户1704号安置房屋的约定，一审法院依法予以支持。关于徐恩宙要求按市场价格双倍赔偿的请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条规定处理”。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋出卖给第三人”。本案南阳乾元公司虽然因变更了房屋设计而不能向徐恩宙交付约定的安置房屋，徐恩宙在变更设计后不接受另行的安置房屋，要求解除拆迁安置补偿协议中对房屋的安置并按安置房屋市场价进行双倍赔偿。根据上述法律规定，对徐恩宙要求解除拆迁安置补偿协议中对房屋进行安置的诉讼请求已予支持。徐恩宙是基于其旧房被南阳乾元公司拆迁开发而获得的补偿安置房屋，其交付的价款亦明显低于同类商品房的价款（详见《拆迁补偿费用分户结算表》），且由于市场行情变化，房屋价值产生较大幅度的增长，因设计变更导致无法交付涉案房屋，南阳乾元公司存在过错，参照其对安置房屋的房屋价值评估价格认定为816377元，一审法院认为南阳乾元公司应当按照该房屋市场价值816377元赔偿徐恩宙，并自2018年8月8日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至款项付清之日止为宜。徐恩宙主张涉案房屋一房二卖要求南阳乾元公司按市场价格双倍赔偿，依法无据，一审法院依法不予支持。关于东关居委会的责任承担问题，《房屋安置补偿合同》系三方自愿平等签订的协议，合同中对于东关居委会的责任明确约定对房屋交付以及履行情况负责协调和督促作用，故徐恩宙要求其承担责任依法无据，一审法院依法不予支持。关于南阳乾元公司所提出的反诉请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”南阳乾元公司并未提充足的证据证明其主张，一审法院对此不予支持，待有新的证据时可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条（二）之规定，判决：一、解除徐恩宙与南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区、南阳市乾元房地产开发有限责任公司2011年10月10日签订的《房屋安置补偿合同》中关于2#楼西单元17层东户1704号安置房屋的约定；二、南阳市乾元房地产开发有限责任公司于判决书生效后十日内赔偿徐恩宙房款816377元及利息,利息以816377元为基数,自2018年8月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项返还完毕之日止；三、驳回南阳市乾元房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19495元，反诉费4300元，由南阳市乾元房地产开发有限责任公司承担。二审中，徐恩宙提交在小区公示的《东关村第三批拆迁房屋补偿明细表》，以证明南阳乾元公司应补偿给徐恩宙340.54㎡，在免收其它部分各种费用之后，以安置房和车位冲抵，互不找补，南阳乾元公司要求徐恩宙支付车位钱的理由不能成立。经质证，南阳乾元公司对该表的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为这个表是征求意见表，并且这个表没说免除车位费。东关居委会对该证据不发表意见。本院综合双方质证意见认为，徐恩宙提交的证据为南阳乾元公司制作，并加盖了东关街道办事处及东关居委会的公章，能够证明徐恩宙的拆迁安置补偿情况，本院予以采信。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审判决赔偿数额是否适当；2.补偿给徐恩宙的两个车位徐恩宙是否应该支付对价；3.评估费一审未处理是否正确。一审判决赔偿数额是否适当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述规定，以所有权调换方式订立的拆迁补偿安置协议，虽然与商品房买卖合同不同，但被拆迁人拥有优先于商品房购买人的拆迁安置优先权，而在被拆迁人放弃该优先权时，与商品房买受人拥有同样的合同解除权、赔偿请求权，不能以是否交付价款及交付价款的高低而有所不同。本案中，徐恩宙与南阳乾元公司2011年10月10日签订的《房屋安置补偿合同》，明确约定将2#楼西单元17层东户1704号安置房屋补偿给徐恩宙，但南阳乾元公司出于商业目的而改变规划，将临街商铺由原来设计的四层变更设计为五层，对该设计变更既没有通知徐恩宙，更没有与徐恩宙达成合同变更的合意，而将合同约定的拆迁安置房屋另行出售给他人，不仅违约，而且还符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，徐恩宙请求南阳乾元公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任应予支持。结合《房屋安置补偿合同》签订已达近10年之久，南阳乾元公司自能够交付房屋已经逾期5年有余，房屋价格评估后市场房价亦有较大幅度增长，一审判决按房屋评估价格赔偿徐恩宙，并自2018年8月8日起至款项返还完毕之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，赔偿标准过低，不足以起到保护被拆迁人利益和惩罚违约方的作用，本院认为在解除《房屋安置补偿合同》的情况下，除按房屋评估价格赔偿外，还应支付房屋评估价格的一半即408188.5元予以赔偿为宜。南阳乾元公司关于一审判决赔偿价格过高、徐恩宙关于应按房屋评估价格双倍赔偿的请求均不能成立，本院不予支持。关于补偿给徐恩宙的两个车位徐恩宙是否应该支付对价的问题。《房屋安置补偿合同》明确约定南阳乾元公司给徐恩宙地下车位2个，并未就是否支付价款作出约定，南阳乾元公司要求徐恩宙支付车位款明显与双方约定不符，该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于房屋评估费8500元一审未处理是否正确的问题。为解决争议，经徐恩宙申请，一审法院委托，对争议的拆迁安置房屋的市场价格进行评估，在本案一审法院第一次审理时对评估费8500元进行了分配，在本案本次一审时未予处理确有不当，本院予以纠正。徐恩宙该上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，南阳乾元公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。徐恩宙的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初864号民事判决第一项；二、撤销河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初864号民事判决第二项、第三项；三、本判决生效后十日内南阳市乾元房地产开发有限责任公司赔偿徐恩宙1224565.5元；四、驳回徐恩宙的其他诉讼请求；五、驳回南阳市乾元房地产开发有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费45063元，评估费8500元，由南阳市乾元房地产开发有限责任公司负担40000元，由徐恩宙负担13563元。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  李锡敏审判员  周 杰二〇二〇年三月三十日法官助理钱薪谕书记员黄花果