安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1324民初25号 原告：王威，男，1989年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。 被告：韩叶青，男，1982年3月12日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：姚玉金，安徽玉金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靖月，安徽玉金律师事务所律师。 原告王威诉被告韩叶青房屋买卖合同纠纷一案（2017）皖1324民初2670号，本院受理后适用简易程序审理并判决，原告王威上诉，宿州市中级人民法院以一审判决认定基本事实不清以（2017）皖13民终2737号民事裁定发回重审。本院以民间借贷纠纷立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王威委托代理人黄太林、被告韩叶青及其委托代理人姚玉金、靖月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王威向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间于2015年11月24日签订的《房地产买卖契约》；2．判令被告将位于泗县东城虹郡小区3区16栋306室房屋的产权过户回原告名下；3．判令被告向原告支付9.8万元违约金；4．判令被告承担本次诉讼的全部相关费用。 事实和理由：原被告双方于2015年11月24日签订了《房地产买卖契约》，约定由被告以49万元购买原告位于泗县东城虹郡小区3区16栋306室的房屋，被告应于签约当日向原告一次性支付全部购房款，原告应于同日将房屋的产权过户给被告。协议签订后，原告按约定将房屋所有权转让给被告，但被告并没有向原告支付购房款。虽经原告多次催促，但被告至今仍旧拒绝支付购房款。根据系争协议第五条的约定，被告逾期支付购房款的，每逾期一日，应向原告给付相当于房款千分之二的滞纳金。重审时补充内容为：1、原被告于2015年11月24日先形成民间借贷关系，为保证借款人及原告按时偿还本息，双方签署房地产买卖契约，2、根据双方民间借贷约定，被告应当支付原告借款本金40万元，实际仅仅支付30万元，未完全履行出借人义务，原告已经多次以转账现金以及以酒抵债的方式于2016年8月21日偿还借款本息，让于担保的规定及双方的约定，被告应当将房屋返还给原告。同时，由于原告于2016年8月21日将借款本息偿还完毕，故其应当在2017年8月21日前行使合同解除权，原告于2017年5月份提起本案符合法律规定。 原告王威为支持其诉讼请求，提交证据如下：1、原告王威身份证复印件，证明原告的主体身份；2、2015年11月24日原告向被告出具的借条照片打印件一份（原件在被告处），证明2015年11月24日原告向被告借款41万元，原被告双方存在民间借贷关系。3、原告的银行交易记录一份，证明被告于2015年11月24日通过建行向原告转款6万元、被告妻子张美于2015年11月24日向原告转款9万元、2015年11月25日被告向原告转款10万元、11月26日被告向原告转款5万元，合计原告向被告支付30万元，未全额履行其支付借款的义务。4、原告向被告偿还借款的记录。证明累计偿还原告509,800元，已经足额偿还了被告借款本息。另证明原告偿还被告借款完毕的时间为2016年8月21日，原告行使合同解除权的时间应当从该日开始计算。5、2015年11月24日王威与韩叶青签署《房地产买卖契约》一份及完税证明（复印件）。证明原告向被告借款之时同时签订房屋买卖契约，该房屋买卖实际上是民间借贷的担保，系让与担保行为，并非真实的房屋买卖合同关系。6、2016年8月4日原被告通话记录（光盘）一份。证明原被告均对双方之间民间借贷法律关系的认可，均认为涉案房屋系王威按时偿还借款进行的担保，通过过户方式进行担保的事实，不存在真实的买卖关系。 被告韩叶青原审辩称：一、被告已足额支付原告购房款49万元，原告的各项诉求没有事实和法律依据。2015年11月24日，原告向被告借款41万元，被告以现金方式出借给原告，双方约定月息5分，用期3个月。但原告借款后认为利息太高，遂主动提出将涉案的房产出售给被告，价款为49万元。被告同意，双方遂到房管部门进行房产过户。办理转移登记的当天，被告通过银行向原告打款6万元，尚欠原告购房款2万元。后原告因经营需要，资金仍然不足，请求被告再向其打款15万元，然后双方进行结算。2015年11月25日、11月26日，被告通过银行三次向原告打款，合计15万元，但原告一直不与被告进行结算，且不向被告交付楼房。被告多次找原告交涉，2016年12月7日，原告仅向被告还款8万元，而后拒不与被告进行结算。显然，双方如进行结算，原告尚欠被告部分借款及利息。 二、原告的合同解除权已经消灭，现在无权行使合同解除权。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据该条规定，合同解除权的期限有法定期限和当事人约定期限两种，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”结合本案的实际，涉案的房产在2015年11月25日已转移登记在被告名下，现在已一年半有余，无论何种情况，原告的合同解除权均已消灭，无权再行使合同解除权。 被告韩叶青重审辩称，诉求第一项是没有事实和法律依据，违反道德规定，2015年11月24日签订房地产买卖契约是双方同意，当时已经付了41万。2、本案被告付了41万，原告已经将房屋过户其名下，后又通过转账方式付了26万元，双方不存在违约的问题。 被告韩叶青为支持其辩解，提交证据（均为复印件）如下：1、原告向被告出具的41万元的借条一张，证明被告以现金的方式向对方交付了41万元。2、韩叶青通过建行向王威转账5次。证明2015年11月24日至26日三天时间，被告合计向原告转账21万元。3、2016年9月9日原告王威向被告出具收条一张。证明原告收到被告的酒价值15万元。4、被告韩叶青向原告母亲转款5次记录及替原告母亲张成侠还款15万元凭证一份，个人贷款还款凭证一份。证明被告韩叶青共计转账给原告母亲共计65.260591万元。5、借记卡账户主档查询一份。证明农行账号62×××13借记卡的户名为韩叶青。6、个人贷款还款凭证。证明韩叶青替张成侠偿还贷款34.666491万元。7、张成侠出具给廖亮的借条一张。证明韩叶青替张成侠偿还借款15万元。8、物业费收据两张。证明被告韩叶青缴涉案房屋2年物业费，原告是认可案涉房屋已出售，自己与该房屋不在有关系。9、房屋登记费、契税完税证明、交易税发票、个人所得税证明各一张。证明被告韩叶青为购买案涉房屋过户费用共计支出15216.22元。10、房地权证一本。证明被告韩叶青于2015年11月25日取得案涉房屋的所有权。11、买卖契约一份（第二条）。证明41万元借款为现金支付。12、营业执照一份，注册资本600万元。证明韩叶青日常有能力支付大额现金。13、失信被执行人名单一份。证明原告已于2016年被申请执行。14、付款明细一份。证明付款给原告王威10万元。 经庭审举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在本院认为中详加阐述。 经审理查明确认如下法律事实：2015年11月24日，原告王威向被告韩叶青借款，并出具借条一张，主要内容为“今借到韩叶青人民币现金肆拾壹元整，用期三个月，月息伍分，按月结息。借款人：王威。”当日下午，原被告双方为保证借款偿还的安全性而签订房地产买卖契约对借款进行担保，原告王威偿还完毕借款，被告韩叶青返还房屋。另，双方房屋买卖合同约定：王威将东城虹郡三区16栋306室出售给韩叶青，房屋价格为49万元，韩叶青于2015年11月24日前以现金方式付清给王威。双方同意于2015年11月24日由王威将房屋交付给韩叶青。双方约定：韩叶青不能按期向王威付清购房款或王威不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产价款千分之二的滞纳金。后，2015年11月24日，韩叶青分两次向王威转款6万元，张美（被告韩叶青前妻）分三次向王威转款9万元。原被告双方于2015年11月25日办理房屋过户登记。2015年11月25日韩叶青分两次向王威转款10万元，2015年11月25日韩叶青向张成侠转款5万元（王威自认该款是其指定），2015年11月26日韩叶青向王威转款5万元。合计，原告收到被告韩叶青转款35万元。2016年1月27日，王威转款8万元给韩叶青。2016年8月21日，被告韩叶青收到张成侠、王威枝江白酒1275件，每件价格暂定392元。2016年9月9日，原告王威收到被告韩叶青退回的枝江白酒355件，价值15万元。2017年5月8日，王威以韩叶青没有给付购房款为由将韩叶青起诉来院，本院判决驳回原告王威的诉讼请求，原告王威不服判决提起上诉，二审中，王威主张房屋买卖实为借款的担保。2018年1月2日本案由宿州市中级人民法院发回本院重审。 另查明：张成侠系王威、王萧萧母亲，张成侠和韩叶青之间亦存在借款关系（韩叶青为出借人）。王威现仍居住在该涉案房屋。 2017年5月10日，本院依据原告王威的申请，裁定对登记在被告韩叶青名下的位于泗县东城虹郡小区3区16栋306室房屋予以查封，查封期限为三年。 本院认为：本案争议焦点：1、本案法律关系是民间借贷还是房屋买卖，2、原告王威的诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。 首先，我们看一下原被告在历次庭审中的表述。 原告王威原审时主张家里急需用钱，缺口90万，当时以49万元的价格将房屋卖给韩叶青，然后又提出向韩叶青再借41万元，当天出具借条。原审中原告主张因被告没有支付购房款49万，而诉讼要求解除房屋买卖合同。原告王威二审时主张房屋买卖合同是民间借贷的担保，本案基本法律关系是民间借贷关系，被告韩叶青仅支付借款21万元，双方的借贷关系被原告王威用酒抵偿方式偿还完毕。原告王威重审时主张为担保借款按时偿还本息，双方签署房地产买卖契约。被告韩叶青仅向原告出借本金30万元（庭后变更为35万元），而非40万元。35万元的借款本息已于2016年8月21日偿还。根据让与担保及双方的约定，被告韩叶青应将房屋返还给原告王威。 被告韩叶青原审答辩已足额支付原告购房款49万元，此49万购房款是借款41万元加上转账6万元转化而来的。二审时被告韩叶青辩称41万借款是借贷关系，2015年11月24日下午双方合意转化为购房款，原告收到购房款后为被告韩叶青办理过户手续，房屋买卖并非借款担保。重审时被告韩叶青辩称，房屋买卖是双方同意，41万元已支付，房屋已过户，后又通过转账方式付了26万元。 从上述可以看出原被告双方确实存在两个行为，一个是上午的借款行为，一个是下午的房屋买卖行为。但两个行为之间是什么法律关系呢？究竟是原告王威主张的房屋买卖系民间借贷的担保，还是被告韩叶青主张的纯粹房屋买卖关系。 原告王威为支持其房屋买卖系民间借贷的担保的主张，提供借条复印件、房地产买卖契约复印件、被告韩叶青给其转账35万元的记录、其偿还被告韩叶青借款的记录、2016年8月4日原被告通话记录（光盘）一份。证明原被告均对双方之间民间借贷法律关系的认可，均认为涉案房屋系王威按时偿还借款进行的担保，通过过户方式进行担保的事实，不存在真实的买卖关系。被告韩叶青对借条、买卖契约、其的转账记录均无异议，本院予以认定。被告韩叶青对原告王威的还款记录不予质证认为与本案无关，被告韩叶青对2016年8月4日的通话记录辩解是随口说的不是真实意思表示。对原告王威提交的证据，被告韩叶青无异议的本院予以认定。对2016年8月4日的通话记录是否是被告韩叶青随口所说，还是真实意思的流露。我们且从通话记录来看，通话记录明确载明“用房子找被告韩叶青借钱，没有办法办抵押然后直接过户，其实也就是抵押，被告韩叶青表示认可”。从记录里还可以看出被告韩叶青当时确实在吃饭，但其得知原告接打电话不方便时，就从饭局出来，对原告王威如何处理债务进行了长时间详细的引导和传授，包括如何借钱开酒，三套房子如何抵押贷款（包括张成侠的房子），贷款下来如何还账，如何循环销售酒（再开酒、再销售、再还账），酒由被告韩叶青负责销售、房子由被告韩叶青负责办理银行贷款等等。充分体现出被告韩叶青思路很清晰，目标很明确，乃其真实意思表达，非随口一说。结合此后不久，被告韩叶青就收到原告王威及母亲张成侠交付的枝江酒，前后与之相印证。故，被告韩叶青关于是其随口所说不是真实意思表示的辩解，本院难以认同。从这份通话记录里可以明确反映出并没有真实的房屋的买卖交易，该交易属于名为房屋买卖实为借款，被隐藏的借款合同才是当事人的真实意思表示，如不存在其他合同无效情形，应当认定有效。 那么仅凭一个通话记录是否就能认定房屋买卖就是借款担保呢？如真实意思是借款，那必有还款或还款的意思表示。我们再看看原告王威是否有还本付息之行为。原告提供还款证据1、2016年1月27日，原告向被告转账支付8万元。原审中原告王威自认该8万元是替其母亲还款，但被告否认原告是替其母亲还款。再审中，原告主张该8万元是其自己的还款，被告不予质证。本院认为世界上没有无缘无故的恨，同样也没有无缘无故的爱，原告王威向被告韩叶青转账8万元肯定存在我们不知道的原因。但结合原被告的说法，决定采信原告的再审说法，该笔8万元是原告王威向被告韩叶青的还款。还款证据2、2016年1月27日，原告王威向被告妹妹韩苗苗支付2万元利息，被告认为与本案无关，本院认为同日原告向被告转账8万元，卡上尚有余额11,050元，何不采取转账方式再次转给被告韩叶青，而是另行支付给韩苗苗，这也与常理不符，原告没有提交证据或作出合理说明此次支付与本案的关联性，对该次还款与本案的关联性不予认定。还款证据3、2016年3月8日，原告妹妹王潇潇向被告转账支付5万元，被告认为与本案无关。本院从王潇潇的农行银行卡交易明细清单上可以看出王潇潇确实转款50,000元给被告韩叶青，但未注明转款的用途，结合被告韩叶青的意见，本院确实难以认定该笔转款是王威的还款。还款证据4、2016年4月16日，原告妹妹向被告转账1万元。被告不予质证。该笔转账仍没有备注转账用途，致使本院无从判断是否为王威还款。还款证据5、2016年8月21日原告通过以酒抵债的方式偿还被告借款499,800元；2016年9月9日，被告退还原告酒价值150,000元，实际偿还金额为349,800元。被告认为以酒抵债是与原告母亲张成侠之间的业务，与本案无关。但从被告韩叶青2016年8月21日出具的收条上显示，其确实收到张成侠、王威枝江酒，但没有明确二人所占的比例。能否全部算作原告王威的还款，有待斟酌。由于原被告均没有作出区分，本院无从判定张成侠及原告王威的份额，原告也没有补强证据证明该次抵债全部为原告王威个人的抵债行为，故对此证据不予全部认定。原告王威提供被告韩叶青退回15万元枝江酒的收条以此说明双方的债权债务履行完毕，但本院认为酒之初是按照张成侠和王威两人所有向被告韩叶青交付，韩叶青退回的酒也应区分为张成侠和王威两人所有。原告王威表示以酒抵债超出的部分可以代其母亲张成侠偿还借款，可以看出在以酒抵债这件事上，原告王威优先选择全额抵偿自己的借款，但其没有提供王威和张成侠每人所占酒的比例以及全部为王威抵债是否到张成侠首肯的证据，本院如直接认定为优先全部抵偿王威的借款，可能会侵犯张成侠的合法权益。综上，可以看出，原告自2015年11月24日之后，仅向被告韩叶青还款8万元，以及用酒抵销了部分债务。 暂且不问原告王威所还款项是本金还是利息，但有还款行为，结合通话记录足以说明本案是民间借贷关系，房屋买卖实为民间借贷的抵押担保。 下面分析被告韩叶青主张房屋买卖关系能否成立的问题。首先看原被告双方是否存在买卖房屋的合意，其次看购房款有没有交付。 被告双方是否存在买卖房屋的合意的问题。从上述原被告的通话记录及原告的还款行为，可以明确得知房屋买卖是借款的抵押担保，被告韩叶青虽予以否认，但从其提交的证据中并没有相关证据能推翻通话记录所记载的内容和佐证其辩解。所以说，原被告双方并没有达成买卖房屋的真实合意。虽然被告韩叶青提供了房屋买卖契约、房地产权证、房屋登记费、契税、交易税、个人所得税及物业费等。本院认为此等证据均是为完善财产从形式上转让至债权人名下所需，不能直接证明双方关于买卖房屋的真实意思表示。 被告韩叶青购房款或借款的来源及是否支付问题。试想，本案如存在两个法律关系，那么被告韩叶青应向原告王威支付49万购房款及41万借款，合计90万元才对。依据被告韩叶青的辩解，其不仅支付了购房款49万元（包含借款现金41万元，转账21万元中的8万元），而且原告王威还欠其13万元借款。如是这样，被告韩叶青已向原告王威支付62万元。再加上被告韩叶青主张的2015年6月8日其转账给原告王威10万元冲抵购房款，这样算下来，被告韩叶青支付给原告王威的购房款前后就达到59万元，另外还有13万的借款，合计72万元。那么，这72万是否真实支付？ 被告韩叶青陈述了2015年11月24日上午交付的现金41万元来源是其自己和家里的资金（原二审中陈述），并提交一份2016年注册资本为600万的宿州市驰优商贸有限公司营业执照表明其有能力具备现金交付。但本院认为，营业执照是登记注册机关代表国家核发公司准许其经营的凭证。通俗来讲，营业执照是法人的出生证、身份证而以，并不能直接反映出该公司或公司控制人有资金支付能力。且该营业执照登记年份在借款之后，对该份证据所要证明的内容本院不敢认同。即便如被告韩叶青所说，营业执照可以证明其有现金支付能力，但也需其举证其有现金支付的行为。被告韩叶青辩解41万借款是2015年11月24日上午现金交付给原告王威，交付现场没有第三人，并解释41万现金的交付是因为原告王威是失信执行人才用的是现金。庭审中，原告王威不认可被告韩叶青的这个说法，从原告王威提供接受被告韩叶青转账的工商银行账户情况来看。2015年11月23日，原告王威的账户余额为49994.76元，在11月24日、25日该账户相继发生多次消费及跨行汇款后的余额为22268.94元，11月26日再次接受被告韩叶青跨行汇款50000元后，余额为72268.94元。再从原告王威中国农业银行银行卡62×××72账户来看，2016年1月27日孟红向该账户转存190000元，同日王威用该账户向被告韩叶青转账80000元，余款110050元被王威转账至王威另持有的6228433169600014576账户上。以上可以说明，原告王威虽然被列入失信人名单，但各个账户仍在使用进出账，并有余款。对于被告韩叶青主张因为王威是失信人而用现金交付的说法，没有其他证据相佐证，本院难以采信。可以得出，该41万元的现金并没有作为购房款而实际交付。 我们再来分析下被告韩叶青主张的已支付给原告王威13万元的借款和8万元房款能否成立的问题。被告韩叶青认为2015年11月24日的6万元及11月25日、26日15万元中的2万元为购房款的组成部分，其他13万元为借款。此几笔转款全部集中在出具借条及房屋买卖的11月24日、25日、26日，可以看出这几笔钱和借款或购房款有密切联系，庭审中，被告韩叶青也明确表示该几笔转账借款没有借条。问？为什么不要原告王威出具借条，被告韩叶青回答“对法律不了解，何况还有房子及41万元借条。”再观11月24日上午，原告向被告借款时，被告就让原告出具借条，紧接下来25日、26日的借款反而不要借条或购房款的收条了，与此前行为相悖，再细窥一下被告韩叶青此时对21万借款及房款的放任态度，是因为其手中已握有41万借条和房子，可以臆测该13万借款及6万元购房款就包含在41万的借款中，所以才不需再出具借条，否则，根据双方的职业习惯（均经商）也会要求对方出具借条等凭证确保交易的安全。透过双方之间的通话记录内容，结合被告韩叶青也没有提供该21万元为新借款和房款的相关证据予以佐证，故，本院对被告韩叶青辩解该21万元为新借款和房款的辩解不予采信。该21万元实为41万借条中出借的部分款项。 被告韩叶青向原告王威真实支付多少借款呢？从2015年11月24日被告韩叶青向原告王威转账的建行个人账户62×××17中可以看到，11月20日，该账户余额为4811.82元；11月23日，杜超转账存入5000元，余额为9811.82元；11月24日，廖亮转账存入45000元，余额为54811.82元。11月24日，转账给原告王威50000元，余额为4811.82元；同日，现金存入58000元，余额为52807.32元，同日向原告王威转账10000元，余额为52807.32元；11月25日韩芦妹转账存入60000元后，同日分两次转账给原告王威100000元，余额为2299.82元；11月26日，张美转账存入50000元，余额为60509.32元，同日，转账给原告王威50000元，余额为10509.32元。综上，被告韩叶青向原告王威转账5次，合计21万。另，原告王威认可2015年11月24日，张美分三次向其跨行汇款90000元。认可被告韩叶青于2015年11月25日（农行）向张成侠转账的50000元亦是其使用。上述合计是35万元。 庭审中被告韩叶青提交证据证明其分别于2015年7月24日转款10万元给张成侠、2015年11月27日转款给张成侠0.2万元、2015年12月10日转款给张成侠3,941元、2016年7月27日转款给张成侠34.666491万元、2016年9月替张成侠偿还廖亮借款15万元。但没有提交证据证明上述转款与本案有任何的关联性，对该组转款证据本案不予认定。 另，被告韩叶青于2015年6月8日转账给原告王威10万元以此证明其转账是冲抵购房款的。本院认为，庭审中原被告双方已明确在2015年11月24日前没有经济交往的行为。原告认为与本案无关联性，况且，被告也没有相关证据证明该笔10万元双方已达成冲抵购房款的合意。所以，本院对该份证据与本案的关联性不予认定。 经过上述分析，并结合通话记录记载，可以认定被告韩叶青给付原告王威借款共计35万元。 肯定有人会说，根据交易习惯会存在现金买房的，我们不否认也不排除有现金交易这个现象。那么先看下何为交易习惯。所谓交易习惯是指在当时、当地或者某一行业、某一类交易关系中，为人们所普遍采纳的，且不违反公序良俗的习惯做法。《合同法解释（二）》第七条规定“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”明确指出了交易习惯须合法、须为特定时空、领域、行业的通行惯例、须交易双方事前知悉、须为交易之前惯常行为的4个构成要件及由主张存在交易习惯一方当事人举证证明交易习惯是既存事实的举证规则。 首先，从本案原被告双方交易行为是否符合某种当地或某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法来分析一下。假设，本案是房屋买卖法律关系的话，借款已转化为购房款，此时原告应收回借条，毕竟借条上有利息和还款期限的约定，对原告是有一定的经济和精神压力的，原告应收回借条重新出具收条给被告对双方房屋买卖做一个决断。在原审中，原告甚至主张被告欠其购房款49万没有支付，但也没有要求被告出具欠条，理由是“没有想到”。而本案被告不但不应该掌控着41万的借条，而且还应主动要求原告出具收到49万购房款的收条并返还或销毁借条。但现实中原告也没有要求被告返还或销毁借条，亦未要求被告出具欠条，同样被告也没有要求原告出具收到购房款的收条，原被告上述行为均不符合常理。试想，房屋作为人之生存的基本要素之一，每个家庭无论是购买还是出卖房屋都是家庭和本人人生之中的一件大事，基本草率不得，都是慎之又慎，但原被告本案之行为与当下正常房屋买卖的众所周知的日常交易习惯不符。 其次，从双方当事人之间是否存在某种交易习惯来分析。聚焦本案，原审时，原被告双方均表示在2015年11月24日之前，双方没有经济往来。再审时被告韩叶青提供一张2015年6月8日转账给原告王威100,000元记录，结合2015年11月24日及此后的几次往来转账记录可以看出，不论是10,000元还是50,000元，被告与原告之间的往来款项均是转账。所以说，在原被告两人之间形成的经常使用的习惯做法是转账交易，而非现金交易。 下面，我们分析一下什么是让与担保。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）定义，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）关于非典型担保中让与担保的描述“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务的，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务的，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。” 综上，本案符合让与担保的特征，一是双方有借款的合意，二是有抵押的合意，三是在借款合同存在的基础上完成房屋所有权的变更登记，四是在履行期限届满前取得所有权，五是有借款清偿完毕返还担保物的合意。所以说，本案双方的真实法律关系是民间借贷，房屋买卖系民间借贷的担保，是一种非典型担保中的让与担保。而让与担保的目的在于为主债务提供担保，受让人通常无须为此支付对价，同时对于受让的财产，未届债务清偿期前“受让人”（债权人）不得行使和处分。这也恰恰说明并回应了为什么被告主张41万借款（转化为购房款）为现金交易的问题，也说明了原告王威现在仍然一直住在案涉房屋里的原因。因为购房款并没有真实交付，交付的是部分借款。 既然本案房屋买卖是民间借贷的担保，让与担保合同在合同生效要件上符合法律规定，应认定本案担保合同亦是有效的。债权人实现债权的方式是可以对担保财产拍卖、变卖、折价偿还债权；债务人履行了还款义务，债权人应返还房屋所有权。那么，原告王威的诉请能否得到支持呢。 原告诉请第一项是要求解除双方之间的《房地产买卖契约》。通过以上分析，原告王威向被告韩叶青出具41万元借条，被告韩叶青出借35万元，原告向被告偿还8万元及部分酒抵债。综上，原告王威没有提供充分的证据证明其已偿还完毕本次借款本息，作为主合同的借款合同成立有效尚不能解除，那么作为从合同的担保合同的存在、变更或消灭受到主合同的影响，随主合同的消灭而消灭，所以该担保合同如不存在无效或双方达成解除合意情况下，也是不能解除的。故，原告诉请第一、第二项本院亦不予支持，诉请第三项因无真实的房屋买卖关系，购房款并没有真实交付，何来违约金，故不予支持。 综上，原告提供的证据不能清楚的佐证其主张的各项诉请存在的合理性，原告对此应承担举证不能的责任。当然，原告如补强证据证明其已履行完毕，可以另行诉讼。 可能也有人会说，为什么不按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，进行释明，如不变更诉讼请求，然后裁定驳回起诉呢。本院认为该24条虽然也规定了让与担保，但是该让与担保属于后让与担保性质，与本案所涉让与担保不同，同时该条的释明对象是出借人非借款人，本案并不符合该条适用条件。 同样，也有人会有疑问，本案难道不存在流押现象吗？下面，我们分析一下让与担保与流押的区别：让与担保中债权人是在债务履行期届满前就取得担保物的所有权，完成所有权的变更登记，取得所有权是暂时的，债权人不能真正实现对房屋的所有权；而流押合同中，债权人在债务履行期届满前是不能取得所有权。让与担保中的债务人在借款期限届满前还清债务的，债权人应当返还该担保物；无法还款的，债务人可以请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务。而流押合同是债务人无法清偿时抵押财产直接归债权人所有。因此，本案的担保并不符合流押之条件，所以不存在流押之现象。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王威的诉讼请求。 案件受理费9,760元，财产保全费3,460元，合计13,220元，由原告王威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  王存兵 人民陪审员  巩瑞侠 人民陪审员  庄春银 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  姚乐乐 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。