云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4845号原告：李超民，男，生于1978年4月11日，汉族，初中文化，湖南省邵阳县人，自由职业，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王伟刚，云南泰熙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱嘉湖房地产开发有限公司（统一社会信用代码：915308006655301885）。住所地：普洱市思茅区梅园路（南屏派出所对面）。法定代表人：潘贻虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张明旭，云南瀛伯圣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：陈红泉，男，生于1972年4月6日，汉族，初中文化，贵州省紫云县人，个体户，住普洱市思茅区。第三人：叶章，女，生于1976年11月24日，傣族，高中文化，云南省孟连县人，个体户，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：第三人陈红泉，系第三人叶章的丈夫，身份信息同上。代理权限：特别授权代理。原告李超民与被告普洱嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案。被告嘉湖公司于2019年12月5日向本院提交书面申请，要求通知陈红泉、叶章作为第三人参加本案诉讼，经审查，其申请符合法律规定，本院依法予以准许并通知陈红泉、叶章作为第三人参加本案诉讼。本院于2019年12月27日适用普通程序公开开庭审理本案，原告李超民的委托诉讼代理人王伟刚、被告嘉湖公司的法定代表人潘贻虎及被告嘉湖公司的委托诉讼代理人张明旭、第三人陈红泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超民向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书（一次性）》及2018年1月16日签订的《商品房认购协议书（一次性）》；2.由被告向原告返还购房款81万元，并支付赔偿金81万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年1月16日签订《商品房认购协议书（一次性）》，约定原告向被告购买位于普洱市思茅区房屋，含车位及阳台，房屋建筑面积约为147.89㎡，单价为4463元／㎡，房屋、车位、阳台的价款合计为81万元，原告于协议签订之日向被告支付购房款61万元，于2018年6月30日前付清房款。协议签订后，原告于2018年1月15日向被告支付50万元，于1月16日支付11万元，于6月28日支付20万元。原、被告未约定交房时间及办理产权登记的时间，被告至今未向原告交房并办理产权登记。经原告询问，被告的法定代表人潘贻虎告知原告，被告已于2014年12月12日将该房屋出售给第三人陈红泉、叶章。被告的行为构成“一房二卖”，原告的购房目的无法实现。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告嘉湖公司答辩，1.被告并无违约行为，原告违反诚实信用原则故意混淆案件事实。（1）原告向被告认购颐景园302室房屋及阳台、车位系基于不同的买卖合同，原告故意隐瞒部分合同，意图混淆案件事实谋取不当利益。被告系接受第三人陈红泉、叶章的委托代为销售“颐景园”302室房屋并同时向原告销售阳台和车位。2018年1月15日，原、被告签订两份《商品房认购协议书（一次性）》，分别为：①原告按4463元/㎡的单价，以66万元的价格认购建筑面积约147.89㎡的颐景园302室房屋；②原告以15万元的价格认购约60㎡的阳台和约18㎡的车位。2018年1月16日，原、被告针对代售的颐景园302室房屋重新签订《商品房认购协议书（一次性）》并共同确认双方于2018年1月15日签订的认购该房屋的协议作废，但对双方于2018年1月15日签订的以15万元的价格认购阳台和车位的协议未进行变更。此后，原告支付302室房屋的购房款66万元及车位、阳台的购房款15万元，合计81万元。现原告仅以双方于2018年1月16日签订的以66万元的价格购买颐景园302室房屋的合同主张双倍返还81万元的购房款，系违反诚实信用原则故意隐瞒和混淆案件事实的行为。（2）被告已向原告披露代售事实且履行了全部合同义务，原告无权主张解除合同。2018年1月15日，原、被告签订两份《商品认购协议书（一次性）》时，被告已告知原告其系受第三人陈红泉、叶章的委托代为销售颐景园302号房屋，并向原告出示《委托销售函》及《房产证》复印件，完成了受托人的披露义务，原告已完全知晓委托销售的事实。同时，在原、被告签订两份协议且原告支付大部分房款后，被告将销售成功的消息告知第三人，并要求第三人搬走室内堆放的杂物，方便原告入住。被告已将“颐景园”302室房屋及车位、阳台交付原告。2.被告不存在“一房二卖”的行为，因委托人陈红泉、叶章的行为导致的责任应由其自行承担。第三人陈红泉、叶章于2014年向被告购买被告开发的颐景园1幢4单元302室、303室两套房屋，双方签订买卖合同后，第三人仅支付了部分购房款，被告将房屋交付给第三人，并配合其办理了产权登记手续。后第三人一直未支付剩余购房款，经被告多次催要，第三人向被告出具《欠款》，并于2017年8月13日向被告出具《委托销售函》，约定第三人委托被告代为销售登记于第三人名下的颐景园1幢4单元302室房屋，出售金额按4000元/㎡计算，由第三人提供房产证办理过户手续，销售成功后给予销售人员奖励，阳台按照5万元的价格与房屋同步销售。被告在原告认购房屋前已经向其披露代售事宜，被告并不存在“一房二卖”的行为，原告主张双倍返还购房款没有事实及法律依据。而且，因被告的披露行为，两份《商品房认购协议书（一次性）》直接约束委托人陈红泉、叶章和买受人原告，且两份协议书中并未约定被告负有办理过户登记的义务及双倍返还购房款的违约责任，被告已完成全部受托事宜。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”规定，第三人系委托人，因其行为导致原告损失的，应由第三人向原告履行义务并承担责任。被告作为善意受托人，按照委托人指示进行代售且在处理委托事务过程中并无超越委托权限的不当行为和针对原告的违约行为，不应承担任何的责任。3.本案不应适用商品房买卖合同的司法解释，原告不应从其不当行为中获利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于商品房买卖合同纠纷，本案中，被告系受第三人委托代其销售房屋，系二手房买卖合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，不符合适用该司法解释的前提。且该司法解释第九条规定的双倍赔偿房款系违约惩罚条款，系为惩戒恶意违约人，被告在交易过程中诚信尽责，无过错和恶意欺诈行为，原告虽系买卖交易无法达成的受害方，但其在交易过程中明知委托销售的事实，未受到被告的欺诈和隐瞒，被告不应承担责任。第三人陈红泉、叶章陈述，第三人委托被告销售颐景园1幢4单元302室房屋，原告明知委托销售的事实，但原告购买房屋时未与第三人协商，第三人对于原告买房的事实不请楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第三组证据《房屋信息查询摘抄表》原件1份，被告提交的第二组证据《商品房认购协议书（银行按揭）》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《房屋所有权证》复印件1份、《国有土地使用证》复印件1份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据：《商品房认购协议书（一次性）》原件2份，用以证明原告向被告购买房屋及附属的阳台、车位的事实。被告质证认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，认为该证据能证明原、被告签订合同时被告已告知原告存在委托销售的事实，原告并非向被告购买房屋，且两份《商品房认购协议书（一次性）》中均未约定被告负有协助原告办理过户登记的义务及定金条款、双倍返还购房款的违约责任条款。第三人质证称其不知情，不发表质证意见。本院认为，两份《商品房认购协议书（一次性）》的签署方均系原告李超民与被告嘉湖公司，双方对协议的真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告提交的第二组证据：《中国工商银行自助终端凭条》照片1份、《收据》原件2份、《查询汇款明细》打印件2份，用以证明原告已向被告付清购房款81万元，在原、被告的买卖过程中，第三人从未出现，原告并不认识第三人的事实。被告质证认可该组证据的真实性、合法性、关联性，但仅认可被告已收到原告支付的购房款81万元，其余证明内容不予认可。第三人质证称其不知情，不发表质证意见。本院认为，该组证据中显示付款方系原告、收款方系被告，原、被告对该组证据的真实均予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。3.被告提交的第一组证据：《商品房认购协议书（一次性）》复印件2份，与原告提交的第一组证据一致，本院的认证意见一致。4.被告提交的第三组证据：《欠款》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还）、《委托销售函》复印件1份（复印件与原件核对无异议，原件当庭退还），用以证明第三人于2015年4月16日向被告出具《欠款》，认可欠被告颐景园302室、303室两套房屋及阳台的购房款合计115万元，因第三人迟迟未支付拖欠的房款，经被告多次催要，第三人于2017年8月13日向被告出具《委托销售函》，委托被告以4000元/㎡的价格销售颐景园302室房屋，并以售房款抵偿购房款的事实。原告质证不认可该组证据的真实性、合法性、关联性，认为被告与第三人间的欠款关系与原告无关，原告也从未见过《委托销售函》，且该《委托销售函》中“陈红泉、叶章”的签名似一人所签，系无效的委托。第三人质证认可该组证据的真实性、合法性。本院认为，《欠款》的内容系被告与第三人陈红泉间的经济纠纷，与本案无关，故本院对该份证据不予采用；《委托销售函》系第三人向被告出具，双方对真实性均无异议，故本院对该份证据的真实性予以认可。为查清本案的案件事实，本院于2019年12月25日向普洱市不动产登记中心出具《协助调查取证函》，要求其协助调取登记在第三人陈红泉、叶章名下的位于普洱市思茅区房屋的产权登记情况。普洱市不动产登记中心于2019年12月25日向本院出具《普洱市不动产登记信息表》1份2页，显示位于普洱市思茅区房屋已于2019年7月18日登记在案外人李思昌名下。原告、被告、第三人均认可《普洱市不动产登记信息表》的真实性、合法性、关联性，被告称登记发生在原、被告签订认购协议后，被告对此不知情。本院认为，该份《普洱市不动产登记信息表》系普洱市不动产登记中心出具，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告与第三人陈红泉于2014年11月7日签订《商品房认购协议书（银行按揭）》，被告为甲方，第三人陈红泉为乙方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，单价为4226元／㎡，房屋总价款为125万元，阳台费另算5万元。庭审中，被告自认一并向第三人陈红泉出售房屋及阳台。2015年1月20日，颐景园1幢4单元3层302号房屋登记至第三人陈红泉、叶章名下，系第三人陈红泉、叶章共同共有。2017年8月13日，第三人向被告出具《委托销售函》，内容为“本人陈红泉、叶章于2014年12月12日在颐景园购买住宅1-4-302，建筑面积147.89平方米，因本人资金紧张，此套房未付清全部房款，现欠嘉湖地产房款，故委托普洱嘉湖房地产开发有限公司出售此套住宅，此套房本人出售金额按4000元／平方计算，本人提供房产证方便办理过户手续。成功后给与嘉湖销售人员的奖励。注：阳台费5万元，与房子同步出售”。2018年1月15日，原、被告签订《商品房认购协议书（一次性）》，原告为乙方，被告为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋的阳台、车位，阳台约60㎡，车位约18㎡，总价款为15万元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。庭审中，原、被告共同确认阳台的价款为7万元，车位的价款为8万元。2018年1月16日，原、被告签订《商品房认购协议书（一次性）》，原告为乙方，被告为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，建筑面积约为147.89㎡，单价为4463元／㎡，房屋总价款为66万元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。两份协议中均未约定房屋、阳台、车位的交付时间及办理房屋所有权登记的时间，被告也未告知原告该房屋和阳台已经出卖给第三人及受第三人委托销售的事实。协议签订后，原告分别于2018年1月15日、2018年1月16日、2018年6月28日向被告嘉湖公司的法定代表人潘贻虎支付购房款50万元、11万元、20万元，合计81万元。被告向原告出具《收据》，确认收到原告支付的颐景园1幢4单元3层302号房屋的房款、车位款、阳台款合计81万元。此后至今，被告及第三人均未向原告交付颐景园1幢4单元3层302号房屋及阳台、车位，也未为原告办理产权登记手续。2019年6月28日，第三人陈红泉、叶章将颐景园1幢4单元3层302号房屋转让给案外人李思昌，并提交普洱市住房保障和房地产管理中心备案。2019年7月28日，颐景园1幢4单元3层302号房屋登记至案外人李思昌名下，系案外人李思昌单独所有。另查明，被告系颐景园小区的开发商。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见及第三人陈述，本案的争议焦点如下：焦点一：两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对方如何认定。本案中，原、被告分别于2018年1月15日、2018年1月16日签订的两份《商品房认购协议书（一次性）》系双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，系合法、有效的协议。被告辩称涉案的房屋及阳台系受第三人委托出售，原、被告签订两份《商品房认购协议书（一次性）》时，被告已明确告知原告该房屋系第三人委托被告销售，并向原告出具了《委托销售函》及涉案房屋的《房屋所有权证》，故本案应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”两份《商品房认购协议书（一次性）》应直接约束第三人及原告，被告非《商品房认购协议书（一次性）》的合同当事方，应由第三人向原告履行合同义务并承担责任；对此，原告诉称原告与第三人互不认识，被告从未告知原告涉案房屋及阳台系被告受第三人委托出售，也从未向原告出具《委托销售函》及《房屋所有权证》，原告对此不知情，即使被告与第三人间存在委托销售的事实，原告亦选择被告作为两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对人。本院认为，经查实，第三人陈红泉、叶章委托被告代为销售颐景园1幢4单元3层302号房屋及阳台，并向被告出具《委托销售函》，被告作为受托人，以自己的名义与原告订立两份《商品房认购协议书（一次性）》的行为构成间接代理，协议书中均未注明存在第三人委托销售的事实，房款均由原告直接支付给被告的法定代表人潘贻虎，被告也未能举证证明其已告知原告该房屋和阳台已出卖给第三人及受第三人委托销售的事实，故本案不适用《合同法》第四百零二条的规定，对被告的辩称，本院不予采信。根据《合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，第三人陈红泉、叶章系委托人，被告嘉湖公司系受托人，被告嘉湖公司以自己的名义与原告李超民签订两份《商品房认购协议书（一次性）》，原告不知晓被告与第三人间的委托代理关系，第三人至今未履行向原告交付房屋并办理产权登记的义务，被告已向原告披露委托人即第三人陈红泉、叶章，原告选择被告作为合同相对人主张权利符合法律规定，故本院依法认定两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对方系原告李超民与被告嘉湖公司。焦点二：本案的案由如何认定。本案中，原告认为其与被告签订《商品房认购协议书（一次性）》，在履行过程中产生的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）的规定；被告辩称本案系普通的房屋买卖合同纠纷，不应认定为商品房买卖合同纠纷，不适用《商品房买卖合同解释》。本院认为，根据《商品房买卖合同解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，被告系颐景园小区的开发商，其向原告出售的颐景园1幢4单元3层302号房屋系已竣工的房屋，双方签订的两份《商品房认购协议书（一次性）》中包含了商品房的基本状况、价款金额及支付时间等内容，且被告已按照约定收受全额购房款，故两份《商品房认购协议书（一次性）》应当认定为商品房买卖合同，原、被告在履行合同过程中产生的纠纷，依法适用《商品房买卖合同解释》，本案符合商品房销售合同纠纷的定义，故本院依法认定本案的案由为商品房销售合同纠纷。焦点三：两份《商品房认购协议书（一次性）》是否符合解除的法定条件。本院认为，根据《合同法》第九十四条第四项规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，原告与被告于2018年1月16日签订《商品房认购协议书（一次性）》，其目的在于取得无权利瑕疵的房屋所有权，协议签订至今，被告均未履行向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权登记的义务，现涉案房屋已登记至案外人李思昌名下，原告已无法取得房屋的所有权，其购买房屋的目的无法实现，该份《商品房认购协议书（一次性）》符合法定解除的条件，本院依法予以解除。原告与被告于2018年1月15日签订《商品房认购协议书（一次性）》系为购买与房屋配套的阳台及车位，因购买房屋的目的无法实现，该份协议书已不具备履行的意义，亦符合法定解除的条件，本院依法予以解除。焦点四：原告主张由被告退还购房款81万元，并支付赔偿金81万元的诉讼请求能否得到支持。根据《商品房买卖合同解释》第九条第三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，原、被告签订两份《商品房认购协议书（一次性）》，原告依约向被告足额支付购房款81万元，现两份协议书已依法解除，故原告有权主张被告返还购房款81万元，对此，本院予以支持。关于原告主张的81万元赔偿金能否得到支持，本案中，被告于2014年11月7日与第三人陈红泉签订《商品房认购协议书（银行按揭）》，向第三人出售颐景园1幢4单元302号房屋及阳台，不包含车位，并将该套房屋的所有权登记至第三人陈红泉、叶章名下，2018年1月15日及2018年1月16日，被告在向原告出售颐景园1幢4单元302号房屋及阳台的过程中，对原告隐瞒了该套房屋和阳台已经出卖给第三人及受第三人委托销售的事实，故原告有权主张被告承担不超过已付房屋款66万元及阳台款7万元合计73万元的赔偿责任，被告向原告出售车位不存在隐瞒销售的情形，原告无权主张被告承担相应的赔偿责任，故本院支持由被告向原告支付赔偿金73万元，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李超民与被告普洱嘉湖房地产开发有限公司于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书（一次性）》及于2018年1月16日签订的《商品房认购协议书（一次性）》依法解除；二、由被告普洱嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李超民返还购房款81万元，并向原告李超民支付赔偿金73万元，合计154万元；三、驳回原告李超民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，由原告李超民负担957元（多诉部分），由被告普洱嘉湖房地产开发有限公司负担18423元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刘思陶审 判 员  黄 俊人民陪审员  李兰寿二〇二〇年三月二十八日书 记 员  刀锦艳