上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18913号原告：昆山亚细亚机械有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇。法定代表人：林淑慈(HAYASHISHUKUJI),执行董事。委托诉讼代理人：沈轶汝，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：党江舟，上海君澜律师事务所律师。被告：殷立兴,男,1930年11月21日生,汉族，住所地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：鲍殷豪，上海福一律师事务所律师。第三人：上海实业开发有限公司，住所地上海市漕溪北路XXX号。法定代表人：汪良俊，董事长。委托诉讼代理人：徐彬。委托诉讼代理人：朱秋珏。原告昆山亚细亚机械有限公司(以下简称昆山亚细亚公司)与被告殷立兴委托合同纠纷一案，本院立案受理后，经原告申请，本院依法追加上海实业开发有限公司(以下简称实业公司)为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告昆山亚细亚公司的委托诉讼代理人沈轶汝，被告殷立兴的委托诉讼代理人鲍殷豪，第三人实业公司的委托诉讼代理人徐彬、朱秋珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆山亚细亚公司向本院提出诉讼请求：1.撤销殷某某的代理权，确认原告系上海市徐汇区漕溪北路XXX号上海实业大厦13层C室、D室房屋买受人；2.请求法院判令第三人将合同买受人由被告变更为原告并协助办理过户手续。事实与理由：案外人殷某某系原告公司员工。原告考虑到持有房产的成本和处置方便、以及原告终极全资持股人林淑慈女士和殷某某之间的恋爱关系，借殷某某的名义与涉案房屋的开发商即第三人，就上海市徐汇区漕溪北路XXX号上海实业大厦13层C室、D室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《上海实业大厦特惠分期付款协议》。合同约定房屋的转让价款为441,500美元以及231,800美元。嗣后，原告支付了房屋的所有价款、管理费及相关费用。涉案房屋自第三人交付之日起均由原告占有和使用，原告将涉案房屋作为原告与日本亚细亚国际商事株式会社上海代表处联合办公使用。截止至起诉之日，殷某某未曾实际出资支付过系争房屋的任何房款及后续的管理费用。鉴于该交易发生在数十年前，一直未办理产证，故涉案房屋的所有权仍处于第三人名下。2018年9月30日，案外人殷某某去世，其唯一的法定继承人为被告殷立兴。原告以殷某某的名义签订购房合同的目的为使其代持涉案房屋，现案外人殷某某已经去世，其代持行为已经无法继续。故，为维护原告的合法权益，起诉至法院，希望判如所请。殷立兴辩称，不同意原告诉请。原告诉请超过诉讼时效，涉案房屋于1995年购买，原告在长达24年里，没有主张系争房屋的任何权利，已超过最长20年的诉讼时效。殷某某去世前是原告公司的老板，公司决策由其一人决定，其在本市多处购入房产，均未办理产证，如果原告以殷某某名义购入上述多处房产，却没有任何书面凭证且长达20余年，有违常理。原告主张请求权基础为委托合同关系，但殷某某已过世，原告自认与殷某某之间没有任何书面协议，没有办理授权、委托手续，原告提供的证据也无法证明原告与殷某某之间是委托买房或代持关系。涉案房屋购买相关协议均为殷某某所签，房屋应属殷某某所有，要求驳回原告全部诉请。实业公司辩称，从公司留存的材料来看，没有原告与殷某某有代理关系的材料，撤销代理权的诉讼与第三人无关。涉案房屋房款已经付清，至今产证没有办理，实业公司已于2005年、2013年两次书面函告殷某某，催告其办理产证。现在合同的主体是殷某某，如果没有有效的法律确认，无法变更。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昆山亚细亚公司的唯一股东系亚细亚国际商事株式会社。殷某某自1994年昆山亚细亚公司成立起为该公司的法定代表人。殷某某于2018年9月27日死亡，其父亲殷立兴系殷某某的唯一法定继承人。2018年11月28日，昆山亚细亚公司的法定代表人由殷某某变更为林淑慈。殷某某与林淑慈原有恋爱关系。审理中，原告称林淑慈为亚细亚国际商事株式会社唯一股东，被告则认为不能排除殷某某也系亚细亚国际商事株式会社股东的可能性。1995年4月29日、30日，案外人殷某某分别签订上海实业大厦13层C室和D室楼宇认购书。1995年6月2日，殷某某与上海实业发展有限公司(后更名为上海实业开发有限公司)签订《上海外销商品房预售合同》，殷某某购买上海实业大厦13层C室、D室，房屋总价分别为441,500美元及231,800美元。C室房屋的付款期限为1995年5月17日前付34,150美元;6月30日前付88,300美元；9月30日前付44,150美元；第四期开始按特惠分期付款协议办理。D室房屋的付款期限为1995年5月20日前付13,180美元;6月30日前付46,360美元；9月30日前付23,180美元；第四期开始按特惠分期付款协议办理。当日，殷某某还签订了涉案房屋的《上海实业大厦特惠分期付款协议》，主要内容为“第四期付款60%采用特惠分期付款办法自1995年10月1日起至2000年9月30日止的五年内每隔三个月即共分20次分期缴付，每次付房款的3%，另加利息，直至全部付清为止。购房人同意在所购房屋本金及利息未曾付清之前，该房屋之产权仍归发展商所有。在房屋竣工交付使用之后，发展商将购房人认购的房屋暂交予购房人使用，但并不视同产权的转移。购房人在未付清房屋本息之前，不得向房屋主管机构申领房屋产权证及土地使用证。”上海联合律师事务所李某某、乔某某律师出具证明合同双方在上述协议上的签章属实。1997年1月，殷某某与实业公司对房屋进行了交接。2005年5月12日，实业公司向殷某某出具《告示》，告知殷某某已履行了涉案房屋付款义务，通知殷某某及时与实业公司联系办理房地产权证。殷立兴表示因殷某某已不在世，无法确认是否收到该告示。2005年7月6日，殷某某与实业公司签订涉案房屋《上海市商品房出售合同》。约定：某年某月某日(未约定时间)，由甲方/乙方/双方向(此处划去)办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。双方确认1997年1月2日已对房屋进行交接。甲方出售的该房屋仅作办公使用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途。涉案房屋的全部房款系原告开具的支票支付，但第三人开具的收据发票的抬头为殷某某。审理中，原告确认本案的请求权基础为委托合同关系，原告称其与殷某某之间虽没有就此签订书面代持、委托协议，但从原告持有涉案房屋买卖材料原件、购房款由原告支付、涉案房屋自交房起由原告占有使用、管理费由原告支付等足以证明涉案房屋是原告委托殷某某代持，现殷某某去世，委托关系结束，因而要求撤销殷某某代理权，确认房屋买卖合同买方为原告。对此，被告不予认可。第三人确认第三人处没有能够反映涉案房屋购买人非殷某某或原告委托殷某某购房的材料。以上事实，除当事人陈述外，另有认购书、预售合同、分期付款协议、商品房出售合同、昆山亚细亚公司内档信息、遗体火化证明及死亡证、父子关系证明等证据佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告请求权基础为原告与殷某某存在委托买房、隐名代理的合同关系，但原告并未提供其与殷某某之间存在口头或书面委托协议的相关证据，亦未提供充分证据证明原告与殷某某之间形成了隐名代理购买涉案房屋的合意。涉案房屋的认购书、预售合同、分期付款协议、出售合同均显示原告为买受人，第三人处也无原告委托材料。即便原告支付了涉案房屋的房款且房屋由原告或亚细亚国际商事株式会社办公使用，鉴于殷某某生前一直是原告的法定代表人且与林淑慈之间存在感情纠葛，原告对涉案房屋出资的性质存在赠与、借贷、高管福利等多种其他可能性。在原告未对委托关系存在充分举证的情况下，原告要求撤掉代理权，确认其为涉案房屋买受人并要求第三人协助办理过户手续的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回昆山亚细亚机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计33,900元，由昆山亚细亚机械有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年三月二十四日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。