辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0804民初4640号原告：周盛志，男，1965年4月2日出生，汉族，现住内蒙古通辽市科尔沁区。原告：徐秀琴，女，1965年6月1日出生，鄂伦春族，现住内蒙古通辽市科尔沁区。二原告委托诉讼代理人：郑淑珍，辽宁蓝佳律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：白啸鹏，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。被告：辽宁泰吉房产开发有限公司，住所地：海城市铁西经济技术开发区二台子委。法定代表人：范正志，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭元，辽宁宫丹律师事务所律师。被告：营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区青龙山大街鑫发15-鹏发事业公司商业综合楼203室。法定代表人：马兰慰，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜文超，该公司员工。原告周盛志、徐秀琴与被告辽宁泰吉房产开发有限公司（以下简称：泰吉房地产公司）、营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司（以下简称：鹏发房屋公司）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周盛志、徐秀琴的委托代理人郑淑珍、白啸鹏，被告泰吉房地产公司的委托代理人郭元，被告鹏发房屋公司的委托代理人姜文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周盛志、徐秀琴诉称：二原告系夫妻关系。2009年12月1日，原告周盛志与被告泰吉房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告泰吉房地产公司开发的唯美星海小区1#楼1单元1002号住宅，房屋面积137.14平方米，总价款366164元，约定房屋交付日期为2010年12月31日前。原告于合同签订当日向被告泰吉房地产公司交付购房款126163.8元。被告泰吉房地产公司为原告出具了销售不动产统一发票。2010年7月8日，原告徐秀琴又与被告泰吉房地产公司签订商品房买卖合同，购买唯美星海小区1236号楼8#门市，房屋面积297.54平方米，总价款2097657元，约定房屋交付日期为2010年12月31日前。合同签订当日，原告向被告泰吉房地产公司交付购房款1097657元，被告泰吉房地产公司为原告出具了销售不动产统一发票，上述两商品房剩余购房款总计224万，合同约定以贷款方式给付，贷款手续由被告负责办理，但因被告自身原因无法办理贷款。2013年3月15日，原告与被告泰吉房地产公司签订还款计划，双方约定上述两栋房屋剩余购房款总计224万元，由原定的贷款给付变更为分期付款。原告应于2013年3月15日-4月1日支付购房款34万，2014年3月15日-4月1日支付购房款30万，2015年3月15日-4月1日支付购房款30万，2016年3月15日-4月1日支付购房款30万。原告已经按还款计划向被告泰吉房地产公司分期支付购房款94万元。2016年因被告泰吉房地产公司自身债务问题，导致原告房屋被法院查封，被告泰吉房地产公司至今无法给原告办理房屋产权登记。截至今日，被告泰吉房地产公司仅于2013年向原告交付了1236号楼8#门市。1号楼1单元1002号住宅尚未交付给原告。合同约定被告泰吉房地产公司逾期交付30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之三的违约金。请法院依法判令被告泰吉房产向原告给付延期交房违约金。原告于2013年6月4日将此门市以年租金12万元出租给案外人陈远辉，租期三年，至2013年6月4日起至2016年7月5日止。2016年租期届满前，该门市及住宅即因被告泰吉房地产公司自身经营问题被法院查封，导致原告无法继续出租该门市，给原告造成极大经济损失。被告泰吉房地产公司于2018年为被告鹏发房屋公司并购，被告鹏发房屋公司与被告泰吉房地产公司承担连带责任。综上，因被告违约给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，诉至法院，一、依法确认原、被告之间商品房买卖合同有效；二、依法判令被告履行商品房买卖合同，并承担违约责任，其中住宅逾期交费违约金239718.37元、门市逾期交费违约金274107.82元、逾期办理房屋产权证明违约金728805.2元、商铺间接损失12万元（上述违约金计算至2019年11月25日）；三、诉讼费由被告承担。原告诉至法院，请求判令1、原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告将新的还款账户交付原告，原告还清全部房款后被告协助将位于站前街俊逸燃料公司综合楼1栋2单元402室过户至原告名下；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告泰吉房地产公司辩称，原告诉请确认合同有效属于浪费司法资源，公司对合同并无异议，双方对此亦无异议，无需确认合同效力。在原告交付余下全部购房款款后被告会协助原告办理过户手续。被告鹏发房屋公司辩称，被告泰吉房地产公司于被告是两个独立法人企业，本案与被告公司无关，请求撤销对被告公司的起诉。经审理查明，二原告系夫妻关系。2009年12月1日，原告周盛志与被告泰吉房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告泰吉房地产公司开发的唯美星海小区1#楼1单元1002号住宅（面积137.14平方米），总价款366164元，约定房屋交付日期为2010年12月31日前。原告于合同签订当日向被告泰吉房地产公司交付购房款126163.8元，被告泰吉房地产公司为原告出具了销售不动产统一发票；2010年7月8日，原告徐秀琴又与被告泰吉房地产公司签订商品房买卖合同，购买唯美星海小区1236幢8#门市（面积297.54平方米），总价款2097657元，约定房屋交付日期为2010年12月31日前。合同签订当日，原告向被告泰吉房地产公司交付购房款1097657元，被告泰吉房地产公司为原告出具了销售不动产统一发票，上述两商品房剩余购房款总计124万，合同约定以贷款方式给付，后二原告与被告泰吉房地产公司就剩余房款问题达成还款计划，双方约定2013年3月15日-4月1日原告支付被告泰吉房地产公司购房款34万，2014年3月15日-4月1日原告支付被告泰吉房地产公司购房款30万，2015年3月15日-4月1日原告支付被告泰吉房地产公司购房款30万，2016年3月15日-4月1日原告支付被告泰吉房地产公司购房款30万。现二原告已按期支付被告泰吉房地产公司94万元，后因本案涉案房屋被鞍山市中级人民法院查封，故剩余30万元房款，二原告至今未给付被告泰吉房地产公司。再查，合同约定了房屋交房时间、交付条件（经建设单位组织验收合格）及相应违约责任。该合同同时约定，若遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断的；因执行国家法律、法规、政策、政府指令、通知等导致的；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的；其他非出卖人原因造成的。另合同中约定被告泰吉房地产公司逾期交房的违约金为已交付房款的万分之三。另查，唯美星海小区1#楼1单元1002号住宅（面积137.14平方米）现仍由鞍山市中级人民法院查封，该房屋被告泰吉房地产公司未交付原告；唯美星海小区1236幢8#门市（面积297.54平方米）被告泰吉房地产公司已交付原告使用至今。本院所确认的上述事实，有原告身份证复印件、房屋买卖协议书、收据、离婚协议书、个人业务凭证（签单）、银行还款流水明细及双方当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，能作为认定上述事实的依据。本院认为，本案原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效。关于本案诉争的唯美星海小区1236幢8#门市，被告负有向原告交付合同约定的房屋的义务，被告虽主张已在双方合同签订的当日将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任。合同约定了延期交房如买受人要求继续履行合同，出卖人应按日万分之三支付违约金的约定，因被告延期交房属经济环境导致，故双方约定的违约金过高，本院应予调整，以支付日万分之一点五为宜。故被告按合同约定向原告支付逾期交付门市的违约金共计135011元（1097657元×820天×0.015%，从2011年1月1日到2013年4月1日，计820天）。另就已交房款金额的确定，双方就已履行协议中的94万元系交付的为具体哪一套房屋无法达成共识，故本院认为根据两套房屋的实际价格所占比例确定该94万元的分配为宜，即现尚欠门市房款201000元﹛100万元-（94万元×85%）﹜、尚欠住宅房款99000元﹛24万元-（94万元×15%）﹜。现因二原告购买的唯美星海小区1#楼1单元1002号住宅由鞍山市中级人民法院查封，就权属问题本院无法确认，故原告可就该套房屋及涉及到该套房屋项下的相应权利待房屋权属确定后另行主张；就原告主张的逾期办理房屋产权证一节，原、被告双方对此向违约行为在合同中并无明确约定，且办理房屋产权证的前提系房屋价款全部给付完毕，而本案中原告并不能证明就位于唯美星海小区1236幢8#门市价款已全部履行完毕，故对于该项主张本院不予支持；就原告主张的房屋租金损失一节，该损失系间接损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告周盛志、徐秀琴自本判决生效之日起十日内给付被告辽宁泰吉房地产开发有限公司购房款201000元；二、被告辽宁泰吉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告一次性支付原告周盛志、徐秀琴违约金135011元；三、驳回原告周盛志、徐秀琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告辽宁泰吉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  郭宁宁审 判 员  高 野人民陪审员  陈 平二〇二〇年三月六日书 记 员  苑宇飞附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。