广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15353号原告：高海霞，女，1978年7月17日出生，汉族，住广东省怀集县******************。原告：梁秀丽，女，1982年11月24日出生，汉族，住广东省怀集县******委会关塘3队266号。两原告共同委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师；两原告共同委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：东莞市嘉荣超市有限公司，住所地广东省东莞市南城区*********。法定代表人：梁某1。原告高海霞、梁秀丽与被告东莞市嘉荣超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告梁秀丽及两原告共同委托诉讼代理人陆燕妮到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告补交免租期租金40690.8元；2.判令被告拆除110卡商铺和111卡商铺之间的间隔墙，按照开发商的设计图纸及110卡商铺的面积重新砌墙，以确保砌墙后110卡商铺的建筑面积为68.88平方米，套内建筑面积为67.64平方米。诉讼过程中，两原告明确诉请的免租期租金实为被告违约应赔偿的损失，并撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2011年9月19日，被告作为乙方（承租人）与作为甲方（出租人）的中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）签订物业租赁合同，约定由嘉宏公司将位于中山市*********之建筑物（嘉宏世纪豪庭首层商铺，包括涉案商铺在内的临街商铺）租赁给被告，租赁物业交付后，为经营目的，被告可在不影响建设结构安全的前提下，对租赁物业进行装修、改造和更新；合同还对物业交付、免租期、租赁年度、租赁期限、租金、保证金、违约责任等作出详细约定。2011年12月12日，嘉宏公司将110卡商铺转让给两原告。同日，嘉宏公司作为甲方，与作为乙方的被告、丙方的两原告签订物业租赁合同补充协议，约定因嘉宏公司将110卡商铺转让给两原告，三方确认原物业租赁合同项下的110卡商铺出租主体变更为两原告，权利义务随本补充协议签订一同转移；被告应支付16234元作为保证金及起租日起的第一个月租金8117元给两原告（由嘉宏公司在被告于原物业租赁合同签订时已支付的保证金及抵扣租金中扣除，于两原告缴清全部商铺购买款及相关费用后15日内直接支付给两原告），原租赁合同期满后，两原告应全额无息退还保证金给被告。2012年6月28日，110卡商铺取得建设工程消防验收意见书（验收合格）。2014年4月17日，两原告取得110卡商铺的权属证书。合同履行期限内，被告自2013年10月11日起至2018年11月9日止共向两原告支付涉案商铺的租金62次（每月一次），前36次每次金额为8117元，后26次每次金额为8685元。2017年4月15日，被告向包括两原告在内的其他业主发出一份函件，主要内容为：被告于2017年3月1日起已停止营业，要求业主收回商铺，因被告原因导致合同提前解除，业主有权没收保证金，除此之外，被告不向业主作出任何赔偿。同年4月20日，包括两原告在内的其他卡商铺的业主共同向被告作出回复，表示不接受被告的解约条件。经两原告与被告几次协商均未达成最终的解约方案。2017年6月30日，东升镇住建局主持召开协调会。经被告、嘉宏公司以及包括两原告在内的全部业主共同讨论决定如下：1.开发商承诺按设计图为每间商铺做好供水、供电、排水等设施；2.开发商承诺由被告按开发商提供的设计图为每间商铺砌墙间隔（被告承租租赁物后将每间商铺打通）；3.开发商承诺按设计图为每间商铺做好卡位标识牌；4.开发商承诺于2017年7月15日之前为以上3个问题出具具体的恢复实施方案。以上事实已在其他业主与被告的房屋租赁合同纠纷一案[一审案号（2019）粤2072民初9987号、二审案号（2018）粤20民终774号]中予以查实。尽管如此，被告仍继续履行租赁合同约定的义务，继续向两原告支付租金至2018年11月份。2018年10月29日，被告向两原告再次发出函件，称其于2018年11月1日将物业按照开发商提供的设计图按现状分割砌墙完成并将用电拉至商铺内，其将于2018年11月1日将110卡商铺交还两原告。被告于2018年12月份起再没有向两原告支付租金。两原告于2018年12月份收回商铺后发现，被告没有严格按照设计图纸及物业租赁合同补充协议约定的110卡商铺的面积砌墙，导致砌墙后，两原告商铺的面积减少了至少2平方米。为此，两原告多次联系被告，要求其处理，但其一直未予处理。另，因被告提前终止租赁合同，9987号和774号案件均认定了被告需要承担相应的违约责任及经济损失，承担方式为被告补交相应的免租期租金，免租期租金的计算方式以未履行的合同期限与整个合同期限的比例确定，即被告应向两原告补交40690.8元[（1-62/108）×11个月×8685元]租金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告提交书面答辩状辩称，1.两原告要求被告补交免租期租金没有事实和法律依据。首先，案涉租赁合同的解除是双方协商一致的结果。被告租赁涉案物业用于经营大型超市，由于经济形势和外来人口因素、租赁物所在商圈变化导致经营出现巨大亏损，被告已经无法继续经营，对被告而言，承租案涉商铺已经没有任何用处和意义，合同目的已经不能实现。故自2017年4月起被告就多次主动与两原告沟通，协商解除租赁事宜。2018年10月29日，被告再次发函与两原告协商如下：两原告可按照租赁合同约定没收保证金，双方协商一致案涉租赁合同于2018年11月1日终止。原告收到函件后没收被告保证金、接受商铺并将商铺重新投入使用，以实际行动表明同意接受被告函告的内容，应视为双方协商一致解除案涉租赁合同。其次，退一步讲，即使被告违约的情况下，案涉租赁合同已明确约定违约责任是没收保证金，并没有约定被告需要承担补交免租期租金。两原告没收保证金后要求补交免租期租金，属于双重惩罚，没有事实及法律依据。最后，两原告没收被告保证金的同时要求被告补交免租期租金的请求明显高于两原告实际损失。2.被告已按开发商提供的设计图完成隔墙工作，并已经过开发商、各业主、住建局的确认。两原告亦在2018年12月收回商铺，并将商铺重新投入使用。现两告要求被告重新砌墙没有事实及法律依据，也不具有实际履行的可能性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年9月19日，嘉宏公司（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订物业租赁合同，约定由甲方将位于中山市*********之建筑物（嘉宏世纪豪庭首层商铺，包括涉案商铺在内的临街商铺）租赁给乙方，租赁物业实际交付后，为经营目的，乙方可在不影响建设结构安全的前提下，对租赁物业进行装修、改造和更新；自甲方的租赁物业取得建设工程消防验收意见书次日起，甲方将租赁物业正式移交给乙方，正式计免租期，其中110卡商铺的免租期为11个月；免租期届满之次日为起租日，从起租日起，乙方依约向甲方计付租金；从起租日向后推算，每满12个月为一个租赁年度；从起租日起，110卡商铺的租赁期限为连续计满9个租赁年度；110卡商铺的计租面积为67.64平方米，第1-3个租赁年度月租金为8117元，第4-6个租赁年度月租金为8685元，第7-9个租赁年度月租金为9293元。本合同签订十日内，乙方向甲方支付826119元作为定金，其中550746元为合同保证金，其余为所租商铺第一个月的抵扣租金；经协商一致或依约定、法定事由，甲乙双方可变更、解除、终止合同；因租赁物业所在地商圈、居住环境、交通状况、城市改造、规划变更、政府行为、公共卫生事件等情势变化，严重影响乙方合同履行能力的，依受影响程度，双方应商讨减租、减少租赁面积、暂时中止、中断租赁或提早终止合同；非因甲方的原因而乙方迟延交付租金的，每迟延一天应按日向甲方支付应付款项的万分之四作为违约金，拖欠租金超过60天的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，没收保证金，同时乙方应当赔偿甲方由此造成的损失（第十六条第2点）；因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权按本条第2点处理（第十六条第3点）；因甲方的行为导致合同不能履行或解除合同的，甲方应双倍退还保证金给乙方，并赔偿乙方的损失；2011年12月12日，嘉宏公司（甲方）与被告（乙方）、两原告（丙方）签订物业租赁合同补充协议，约定甲乙双方已于2011年9月19日签订了物业租赁合同，现因甲方将租赁物业中的110卡商铺转让给丙方，乙方确认放弃对甲方转让铺位的优先购买权；甲乙丙三方确认，对物业租赁合同项下租赁物业中的110卡商铺的出租主体进行变更，将上述商铺的出租方由甲方变更为丙方，权利与义务随本补充协议的签订一同转移，租赁期从原租赁合同正式起租日起连续计满9个租赁年度；甲乙丙三方同意自甲方取得建设工程消防验收意见书次日，甲方将本租赁物业正式移交给乙方起计算免租期，免租期最长不超过11个月，免租期届满之次日正式起租。丙方出租面积共计67.64平方米，每月租金8117元（不含税），租金递增方式按物业租赁合同第六条执行；乙方应支付两个月的租金16234元作为保证金及起租日起的第一个月租金8117元给丙方，由甲方在乙方于物业租赁合同签订时已向其支付的保证金及抵扣租金中抵扣并于丙方缴清全部商铺购买款及相关费用后15日内直接支付给丙方，待物业租赁合同期满后15日内，丙方应全额无息退还保证金给乙方；自本补充协议生效之日起，物业租赁合同对应物业约定甲乙双方的权利义务自然结束，丙方享有物业租赁合同中出租方全部权利，并应当履行出租方的全部义务，本补充协议没有约定的内容，由乙丙双方继续按物业租赁合同执行。2014年4月17日，两原告取得涉案110卡商铺的房地产权证。2017年4月15日，中山市嘉荣超市有限公司（以下简称中山嘉荣公司）代表被告向两原告发出一份函件，载明该司同乐门店自开业至今，受中山市整体经济环境变化影响、经营成本大幅增长等原因，导致持续亏损，已于2017年3月1日起停止营业，该司将于2017年4月30日将涉案110卡商铺交还两原告，并将于2017年4月25日前完成砌墙并将用电拉至商铺内，根据合同约定，因该司原因导致合同提前解除，两原告没收保证金后，不得再向该司要求其他赔偿。该司在该份函件中希望两原告与其接洽合同解除事宜。2017年6月30日，包括两原告在内的部分商铺业主与被告、开发商嘉宏公司在东升镇住建局就涉案租赁物业问题达成一致意见：1.开发商承诺按设计图为每间商铺做好供水、供电、排水等设施；2.开发商承诺由被告按开发商提供的设计图为每间商铺砌墙间隔；3.开发商承诺按设计图为每间商铺做好卡位标识牌；4.开发商承诺于2017年7月15日之前为以上3个问题出具具体的恢复实施方案。2018年10月29日，中山嘉荣公司再次代表被告向两原告发函，内容与前述2017年4月15日的函件基本一致，但交还商铺时间变更为2018年11月1日。另查明，本院作出的（2017）粤2072民初9987号生效民事判决确认，2012年6月28日，包括110卡商铺在内的涉案租赁物业取得建设工程消防验收意见书（验收合格）。庭审中，两原告陈述，消防验收合格后被告称要安装水电，故要求两原告及其他业主增加免租期，两原告给予了被告多几个月的免租期，但双方仍按照11个月免租期计算租金，被告从2013年10月份开始缴纳租金，其共计收取了被告62期的租金，其不同意解除合同，但被告于2018年10月29日再次向其发函要求解除合同，并自2018年11月1日开始没有再交纳租金，双方之间的合同及协议于2018年11月1日实际解除。本院认为，涉案物业租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。物业租赁合同约定，因租赁物业所在地商圈、居住环境、交通状况、城市改造、规划变更、政府行为、公共卫生事件等情势变化，严重影响被告合同履行能力的，依受影响程度，双方应商讨减租、减少租赁面积、暂时中止、中断租赁或提早终止合同。该条仅规定出现情势变化，合同当事人可协商提早终止合同，并未赋予被告合同解除权。故被告两次向两原告发出解除合同函件的行为并不构成合同的解除。虽包括两原告在内的涉案租赁物业业主与被告于2017年6月30日在东升镇住建局就涉案租赁物业问题达成一致意见，但此后被告继续使用两原告名下的110卡商铺并继续向两原告支付租金至2018年10月31日，即双方的租赁关系并未于2017年6月30日解除。被告于2018年10月29日再次委托中山嘉荣公司向两原告发出解约通知并自2018年11月1日起未再向两原告交纳租金，两原告亦认可涉案物业租赁合同及协议于2018年11月1日已实际解除。故本院认定，涉案物业租赁合同及物业租赁合同补充协议于2018年11月1日解除。被告单方发出提前解约函件并不再向两原告支付租金，两原告被迫接受解除合同，可见合同提前解除并非双方协商一致的结果，且两原告对被告主张的协商一致解除合同的说法不予确认。故本院认定，被告提前解除合同的行为已构成违约。涉案物业租赁合同及补充协议约定，被告提前解除合同，两原告有权没收保证金，并要求被告赔偿两原告由此造成的损失。两原告亦明确其主张的免租期的租金实为违约应赔偿的损失。故被告关于两原告既没收保证金又要求支付免租期租金属双重惩罚的抗辩无理，本院对其该项抗辩不予支持。因两原告给予被告长达9个月的免租期是建立在双方签订9年租赁合同的前提下所给予被告的优惠，现被告提前解除了合同，导致两原告的合同预期未全部实现，被告超出比例享受两原告给予的优惠实则构成了两原告的损失。现两原告主张以未履行的租赁期限与约定租赁期限比例计算免租期的租金以弥补其损失，理据充分。两原告自认被告租金交至2018年10月份，共计交了62期，被告对此未提供相反证据予以反驳，本院对此予以确认。以此推算，被告最早于2013年9月份开始交纳租金。但包含110卡商铺在内的涉案租赁物业于2012年6月28日取得建设工程消防验收意见书，即被告应自2013年5月29日开始向两原告交纳租金，但被告最早于2013年9月份才开始向两原告支付租金，印证两原告陈述的其实际多给予被告几个月的免租期。虽两原告给予被告的免租期限实际长于11个月，但两原告仍主张按11个月的免租期计算租金，故被告关于保证金及免租期租金加起来已超过两原告实际损失的抗辩与事实不符，本院对其抗辩不予支持。但免租期的租金应以前期租金每月8117元计算，两原告主张以中期租金每月8586元计算理据不足。据此，被告应向两原告赔偿的损失数额为38030元[（1-62/108）×11个月×8117元/月]。综上，被告提前解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，两原告诉请被告赔偿因其违约造成的损失，理据充分，本院予以支持，但损失额应以本院上述认定为准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告东莞市嘉荣超市有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告高海霞、梁秀丽赔偿损失38030元；二、驳回原告高海霞、梁秀丽超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，减半收取计409元，由原告高海霞、梁秀丽负担27元，被告东莞市嘉荣超市有限公司负担382元（该款已由两原告向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告382元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年一月二十二日书记员  丁也芹