福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初4073号 原告：长乐湖南海兴水产养殖场，住所地福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下，统一社会信用代码：92350182MA2YN3HU9C。 经营者：郑木秋。 委托诉讼代理人：邹守明，福建宇开律师事务所执业律师。 被告：董华，男，1970年1月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：黄勤宁，男，1978年6月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：王锦鸿，男，1969年3月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原告长乐湖南海兴水产养殖场（以下简称海兴养殖场）与被告董华、第三人黄勤宁、王锦鸿租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告及其委托诉讼代理人及第三人黄勤宁到庭参加了诉讼，被告及第三人王锦鸿经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第二次、第三开庭审理，原告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告及第三人黄勤宁、王锦鸿经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海兴养殖场向本院提出的诉讼请求：1．判令解除海兴养殖场与董华之间于2013年3月21日签订的《租赁合同》、2015年3月8日签订的《租赁合同》及租赁法律关系；2．判令董华支付拖欠的租金185.25万元（从2014年10月1日起计算至董华返还所租赁的租赁物之日止，暂计至2019年6月30日，共计57个月，每月按3.25万元计算，合计185.25万元）并按照约定支持违约金（从2014年10月1日起计算至款项还清之日止，暂计至2019年6月30日，共计1734天，每天按100元计算，合计17.34万元，扣除已支付的132224元，仍余41176元未支付）；3．判令董华按照每月3.25万元的标准支付自海兴养殖场与董华之间的《租赁合同》及租赁法律关系解除之日起付至实际返还租赁物（26亩的场地及地上附着物）及所有物资（现场勘验笔录上载明的物资）之日止的占有使用费；4．判令董华立即向海兴养殖场返还租赁物及所有物资；5．判令第三人黄勤宁、王锦鸿配合、协助董华向海兴养殖场返还租赁物及所有物资。事实与理由：董华于2013年3月21日就租赁海兴养殖场东边40亩区域事宜与海兴养殖场签订《租赁合同》（以下简称“旧《租赁合同》”），约定租赁保证金60万元，年租金60万元，月租金5万元，逾期支付租金每天另加100元违约金；董华改装或者增设附属设施和设备的，应事先征得海兴养殖场同意。合同签订后，海兴养殖场依约交付租赁物和转让的物资，但董华支付租赁保证金60万元及物资转让款后并未约按时足额支付租金。在旧《租赁合同》履行期间，董华提出将租赁海兴养殖场东边区域的面积从40亩减少为26亩并变更赁租保证金及租金等，经海兴养殖场同意双方于2015年3月8日重新签订《租赁合同》（以下简称“新《租赁合同》”），约定董华租赁海兴养殖场东边26亩区域，租赁保证金39万元，年租金39万元，月租金3.25万元，逾期支付租金每天另加100元违约金，逾期3个月，海兴养殖场有权没收董华在租赁范围内所有物资；董华改装或者增设附属设施和设备的，应事先征得海兴养殖场同意。合同变更后，董华仍未依约支付租金，截至2019年6月份拖欠租金远超3个月，海兴养殖场有权按照新《租赁合同》约定没收董华在养殖场内的所有物资。董华长期未依约履行合同主要义务导致海兴养殖场合同目的无法实现，海兴养殖场有权按照《合同法》等相关规范性法律文件之规定解除双方之间签订《租赁合同》和对应的租赁法律关系。综上所述，董华的行为严重损害海兴养殖场合法权益，给海兴养殖场造成不必要的损失，故海兴养殖场依法向贵院提起诉讼，请求判如所请，同时董华缴纳的租赁保证金39万元优先用于抵销董华应承担的违约金，剩余部分用于抵销董华拖欠的租金。 董华未到庭应诉及答辩。 第三人黄勤宁陈述，可以配合、协助董华向海兴养殖场返还租赁物及所有物资。黄勤宁从董华处租了26亩场地，向董华买了场地设备及建筑物，为了拆迁补偿。 第三人王锦鸿未到庭应诉及答辩。 海兴养殖场围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》2份、银行流水、大鹤村村委会情况说明、长乐海兴名优水产品研究开发有限公司与海兴养殖场的营业执照等证据。本院认为，海兴养殖场提交上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，目前亦无影响上述证据证明力的因素存在，且海兴养殖场保证上述证据真实、合法。故对海兴养殖场提交的上述证据，本院经审查依法予以采纳并在卷佐证。至于海兴养殖场提交的与刘步期有关的证据，在本院认为部分予以分析认证。第三人提交的证据与海兴养殖场提交的证据可相互印证，本院依法予以采纳。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定主要法律事实如下： 2013年3月21日，海兴养殖场与董华签订一份《租赁合同》（以下简称第一份合同）。上述合同主要内容为，海兴养殖场将该养殖场东边区域（包括房屋）出租给董华使用（出租区域见附图）租赁面积约40亩；场房租赁期十五年，自2013年3月21日起至2028年3月20日止。场房租金为每年陆拾万元人民币，支付方式为每月5日前支付5万，汇到海兴养殖场指定的银行账号，若违期每天增加100元违约金。双方一旦签订合同，董华应向海兴养殖场支付陆拾万元人民币的租赁保证金，租赁期满后，海兴养殖场应在2日内退还。董华在租赁期间，有权将该场房转租。租赁期间，场房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，董华根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归董华所有，所养殖的鱼、虾、贝类及其他损失按赔偿所得金额双方各占50%。 2015年3月，海兴养殖场与董华又签订了一份《租赁合同》（以下简称第二份合同）。该份合同主要内容为，租赁期限与第一份合同相同。租赁场地减为约26亩。每月租金减为3.25万，每月5日前支付，汇到海兴养殖场指定的银行账号（建设银行长乐市源达分理处，账号：43×××66），若违期每天增加100元违约金。连续三个月不交租金，海兴养殖场有权没收董华在本场内拥有的所有财产和设备、设施、鱼虾、贝类等物资。双方一旦签订合同，董华应向海兴养殖场支付叁拾玖万元人民币的租赁保证金。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，董华根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归董华所有，所养殖的鱼、虾、贝类及其他损失按赔偿所得金额双方各占50%。同时原2013年3月21日签订的该场、房的租赁合同作废。 2018年7月7日，董华与黄勤宁、王锦鸿签订《养殖场转租及厂房设备设施转让合同》，合同主要内容为，董华将其租赁的位于长乐市角下的海兴养殖场转租给黄勤宁、王锦鸿使用，转租面积约26亩，同时将其出资建设的厂房及购置的设备设施一并转让给黄勤宁、王锦鸿；租期从2018年7月7日至2028年3月20日止；租金为叁万贰仟伍佰元整。每月租金须于当月7日前一次性向董华支付。董华将其在租赁期间建设和添置的所有相关厂房建筑及购置的所有设备设施等折合人民币壹佰贰拾万元转让给董华。黄勤宁、王锦鸿支付完毕所有款项后，该等厂房及设备设施的所有权归黄勤宁、王锦鸿所有。转租期间，转租场地因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁，该场地转让给黄勤宁、王锦鸿的厂房建筑和所有相关设备设施的赔偿归黄勤宁、王锦鸿所有。 董华于2013年3月10日至2015年2月16日通过银行转账的方式向租赁合同指定的郑木秋的银行账户共支付1638890元（详见附后的清单1），其中包含60万元保证金。 2013年3月10日，长乐市湖南镇大鹤村村民委员会（列为甲方）与长乐海兴名优水产品研究开发有限公司（列为乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容为，原桔场育苗组东至海边防护林林带，西至学秋鳗场道路，南至晨光鳗场防护林林带，北至宝天鳗场防护林林带的低产沙地柒拾叁点捌亩（73.8亩）土地，租赁给乙方作为工厂化名特优水产品的开发基地。租期三十年，自2003年3月10日至2033年3月10日止。租赁金额：每亩每年租金150元人民币柒拾叁点捌亩（73.8亩），每年租金壹万壹仟零柒拾元（￥1107.00）人民币，30年期租金共叁拾叁万贰仟壹佰元（￥332100.00）人民币，于签订合同后把土地交付乙方使用时一次性付清。长乐市湖南镇人民政府作为见证单位在上述合同上盖章。长乐海兴名优水产品研究开发有限公司向本院出具声明，确认上述土地租赁合同中长乐海兴名优水产品研究开发有限公司的权利、义务均由海兴养殖场承继。长乐市湖南镇大鹤村村民委员会于2019年9月16日向本院出具情况说明，主要内容如下，长乐湖南海兴养殖场注册地福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下所在地地块在长乐国际机场二期工程征地范围内，政府有关部门已于2016年9月22日通知送达海兴养殖场经营者郑木秋，但由于工程至今未实际推进，动迁工作也未实际开展。故海兴养殖场及经营者郑木秋仍对上述地块及建筑物享有占有、使用、收益的权利。 2016年9月22日，湖南镇人民政府向海兴养殖场送达湖政【2016】141号湖南镇关于对机场二期工程涉及养殖等设施进行拆除的函。上述函件主要内容为，长乐国际机场二期工程作为省级重点项目，已获得国家民航局和省政府联合批准，根据市委、市政府要求，2016年全面启动长乐国际机场二期项目。我镇已于2016年2月2日发出通告，明确通知你场停止投放鳗苗、鱼苗等所有水产养殖生产苗种，若在2016年2月2日通知发出后投放的新苗搬迁将不予补偿。同时要求在2016年6月20日前做好养殖场及附属抽水管等管网搬迁等工作。并于2016年4月15日及2016年7月7日下发通告要求你场做好养殖场搬迁工作，现已到期，逾期未搬迁，我镇将按照有关规定依法强制执行。2018年9月13日，长乐区湖南镇人民政府向本院出具情况说明：2017年6月，我镇拆除海边抽水泵等设备后，海兴养殖场是否继续经营，我镇对实际情况未具体核实，建议参考电量使用情况确定。我院就此向湖南镇人民政府了解上述文件所列地块的搬迁情况，镇政府主管副镇长称海兴养殖场所属地块的搬迁情况，目前没有相关征地文件，亦没有与海兴养殖场签订拆迁补偿协议。 2019年12月30日，本院组织各方当事人到海兴养殖场案涉地块现场勘验，郑木秋及其委托代理人邹守明到场。勘验结果为长乐湖南海兴水产养殖场案涉地块现场（第二份合同载明的地块）勘验所见物品：1．养鱼车间上面铝瓦片一层；2．仓库房顶上加层一层；3．临时简易仓库房一间；4．案涉地块的全部深井；5．制冷机4套；6．发电机2台。 本院认为，原、被告签订的两份租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。原、被告在签订第二份合同时明确约定第一份合同作废，故海兴养殖场诉请第一份合同解除符合双方的约定，本院依法予以支持。第二份合同因董华长期未缴纳租金，已构成根本违约，故海兴养殖场诉请解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。而董华接收起诉状副本时间为2019年8月12日，故本院依法认定第二份合同于2019年8月12日解除。至于第二份合同签订时间，因合同上的落款时间为打印字体且双方均未签署时间，结合董华支付租金及接收到本院传票但未抗辩等情况，本院依法认定第二份合同签订时间为2015年3月。 董华共支付1638890元，除海兴养殖场确认的租金916666元外，另有款项122224元及保证金600000元。董华支付的租金916666元，本院依法予以认定。122224元款项其中的112580元，支付时间早于2014年10月，海兴养殖场主张的违约金尚未起算，上述款项的性质应为租金，再结合上述确认的董华已支付的租金，故本院据此依法认定董华2014年10月、11月租金、12月的租金已支付外（按海兴养殖场主张的2014年10月之后每月应付租金3.25万元计算），还有余款15080元。上述余款15080元加上款项122224元中的9644元（支付时间为2014年11月10日）亦应认定为2015年1月份租金（2015年1月未付租金为32500元-15080元-9644元=7776元）。故董华还应支付海兴养殖场2015年1月份未付的租金至第二份合同解除前一日即2019年8月11日的租金共为1774308.26元（7776元+54个月×32500元+11天/31天×32500元）。保证金60万元可于第二份合同解除后先抵扣欠付的违约金再抵扣租金。因董华未足额支付2015年1月的租金，故相应的违约金应按每天100天计算，从租金逾期之日起即2015年1月6日至还清全部租金之日止。从2015年1月6日至2019年8月12日的违约金为168000元（1680天×100元），上述保证金60万元抵扣违约金168000元，再抵扣已欠付的租金。故董华还应当实际支付租金为1342308.26元（1774308.26元-432000元）。董华应实际支付违约金，按每天100天计算，从2019年8月13日至还清全部租金之日止。董华应从2019年8月12日起按每月3.25万元的标准计付占有使用费直至实际返还租赁物止。海兴养殖场与董华之间的第二份合同已解除，董华应向海兴养殖场返还租赁物（第二份租赁合同载明的约26亩场地及地上附着物）、物资（详见附后清单2）。海兴养殖场与董华之间租赁合同已解除，次承租人黄勤宁、王锦鸿无权占有租赁物及物资，应协助返还上述租赁物及物资。 另需要说明的是，因海兴养殖场所在土地尚未征用，且亦未签订拆迁补偿协议，同时本案的租赁场地及地上附着物于2018年7月7日由董华转租给第三人，再结合村委会、镇政府出具的情况说明及本院现场勘查的情况，故本院认为上述租赁物可正常使用，故董华应支付租金至租赁合同解除之日止。根据合同的相对性，第一、二份租赁合同均由董华与海兴养殖场签订，保证金60万元亦由董华支付，刘步期不是合同当事人，故本院审查的是董华与海兴养殖场之间的租赁合同的法律关系。至于案外人刘步期等是否与董华形成合伙关系及双方对合伙债权债务的结算，不属于本案审理范围，而且刘步期亦未到庭对有关其个人的证据的真实性做出确认，故上述有关刘步期的证据的真实性无法确认，同时即使双方存在合伙关系，刘步期亦可根据本案认定的董华的债权、债务另行主张合伙体清算。 董华、王锦鸿经本院合法传唤未到庭应诉，依法可缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、长乐湖南海兴水产养殖场与董华之间于2013年3月21日签订的《租赁合同》解除；长乐湖南海兴水产养殖场与董华之间2015年3月签订的《租赁合同》于2019年8月12日解除。 二、董华应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场租金1342308.26元及违约金（按每天100天计算，从2019年8月13日起算至还清全部租金止）。 三、董华应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场占有使用费，按每月3.25万元计算，从2019年8月12日起算至返还租赁物（长乐湖南海兴水产养殖场东边区域约26亩场地、上述场地的地上附着物)止。 四、董华应于本判决生效十日内向长乐湖南海兴水产养殖场返还租赁物（与判决第三项中的租赁物内容相同）及相关物资（详见附后清单2）。黄勤宁、王锦鸿应协助董华向长乐湖南海兴水产养殖场返还上述租赁物及相关物资。 五、驳回长乐湖南海兴水产养殖场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20673.08元，减半收取计10336.54元，由长乐湖南海兴水产养殖场负担1090.67元，由董华负担9245.87元。 如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇二〇年三月一日 书记员 蔡敏杰 清单1：                            序号                       时间                       租金（元）                       保证金（元）                       其他款项（元）                       支付方                               1                       2013年3月10日                       0                       0                       30000                       董华                               2                       2013年3月21日                       50000                       600000                       0                       董华                               3                       2013年4月27日                       16666                       0                       0                       董华                               4                       2013年5月21日                       0                       0                       39700                       董华                               5                       2013年6月4日                       50000                       0                       0                       董华                               6                       2013年7月5日                       50000                       0                       0                       董华                               7                       2013年8月5日                       50000                       0                       0                       董华                               8                       2013年8月6日                       0                       0                       3780                       董华                               9                       2013年9月5日                       50000                       0                       0                       董华                               10                       2013年10月8日                       50000                       0                       0                       董华                               11                       2013年11月6日                       50000                       0                       25000                       董华                               12                       2013年12月5日                       50000                       0                       14100                       董华                               13                       2014年1月6日                       50000                       0                       0                       董华                               14                       2014年2月13日                       50000                       0                       0                       董华                               15                       2014年3月5日                       50000                       0                       0                       董华                               16                       2014年4月5日                       50000                       0                       0                       董华                               17                       2014年5月5日                       50000                       0                       0                       董华                               18                       2014年6月6日                       50000                       0                       0                       董华                               19                       2014年7月7日                       50000                       0                       0                       董华                               20                       2014年9月13日                       50000                       0                       0                       董华                               21                       2014年11月10日                       0                       0                       9644                       董华                               22                       2015年2月16日                       100000                       0                       0                       董华                                                                           916666                       600000                       122224                                      清单2：                            序号                       现场勘验物资                               1                       养鱼车间上面铝瓦片一层                               2                       仓库房顶上加层一层                               3                       临时简易仓库房一间                               4                       案涉地块的全部深井                               5                       制冷机4套                               6                       发电机2台                附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。