云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1630号   原告：新平福泽轩居房地产开发有限公司，住所：新平县古城街道办事处纳溪社区平甸河西侧。统一社会信用代码：91530427356066676H。   法定代表人：张继平，总经理。   委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。   被告：付坤，男，1985年9月24日生，彝族，住新平县。   被告：马仙，女，1990年2月5日生，彝族，住新平县。   原告新平福泽轩居房地产开发有限公司（以下简称福泽轩居有限公司）与被告付坤、马仙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告福泽轩居有限公司委托诉讼代理人阮宏兵、被告付坤、马仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告之间签订的《新平民族文化产业园（四期）补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年11月25日签订《商品房购销合同》，约定原告应于2017年12月30日前交房，后变更为应于2018年3月30日前交房，若原告未按期交房，自交房期限届满次日起60天内按每天30元支付违约金，逾期超过60天被告可以解除合同，合同解除后原告退还被告已付房款，并按购房款总额10%支付被告违约金。合同签订后，因经济萧条，银行抽贷等原告不可预见的原因，商品房未能按期交付，被告等人就到相关部门吵闹，原告为配合相关部门维稳，不得已与被告签订《补充协议》，其中第四条约定原告自2019年1月1日起按每天320元赔偿被告逾期交房的损失。若按此标准计算，原告每月要赔偿被告9600元的损失，而被告所购房屋大约117.16平方米，按现在新平县同等地段同等面积的租房价不超过每月500元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，该赔偿标准已经显失公平，若继续履行将损害原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，原告为维护其合法权益故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。   被告付坤、马仙辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、原告的撤销权因超过一年的除斥期间已经消灭。撤销权系形成权，行使撤销权的期间适用除斥期间，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，合同撤销权行使权利的期间为一年，当事人自知道或应当知道撤销事由起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原、被告的《补充协议》签订于2018年9月1日，即自签订合同之日原告已经知道合同的撤销事由，其行使撤销权的期间为2018年9月1日至2019年8月31日止，但原告于2019年9月2日才起诉，且本案于2019年9月27日才被法院立案受理，不管以哪个是时间来看，都已经超过一年的除斥期间，原告的撤销权已经消灭，原告主张撤销合同于法无据，法院不应受理。二、原告所述不是事实。首先，原告陈述由于经济萧条、银行抽贷等不可预见的原因，导致商品房未能按期交付不属实。被告等几百户业主早在2016年就已经把购房款全部支付给了原告，是原告挪用施工资金投资其他项目且对资金管理不善导致资金链断裂，这是原告自身原因所致，并非不可预见的客观原因。其次，被告并没有去相关部门吵闹，只是合理维权。因原告一再推迟交房日期且施工进度没有任何进展，交房之日遥遥无期，被告等业主为维护其合法权益，才合理提出质疑并试图寻求解决方案，被告等业主没有无理取闹。再次，原告陈述为配合相关部门维稳不得已与被告签订《补充协议》不属实。原告一再拖延交房日期，并主动承诺支付业主逾期交房违约金，在多次变更交房日期后，自知理亏，承诺2019年1月1日后每天支付320元违约金，该违约金数额是原告提出来的，并征得被告等业主同意后双方才自愿签订《补充协议》，并不存在不得已签订的情况。最后，在新平县与被告同等地段同等面积的房屋租金，市场价格约为每月1100元-1200元，并没有原告说的每月500元那么便宜。三、《补充协议》不构成显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条：“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”之规定，能否认定为显失公平，应从主观和客观两个方面来考察。本案中，在客观方面，原告需要支付被告每天320元的逾期交房违约金，乍看似乎原告承担了更多义务，但从主观方面来讲，该合同是原告在明知并清楚法律后果的情况下签订的，双方的意思表示没有瑕疵，而且双方中的任何一方也不存在利用自身优势或者利用对方轻率、没有经验而签订合同的情形，对于基于当事人意思自治状态下造成权利义务不对等的情形，不应纳入“显失公平”的范畴，原告仅简单基于权利义务不对等就得出显失公平的结论，是没有法律依据的。另外，双方的情形也不算权利义务不对等，虽然每天320元违约金略高于市场价，但这是多年以来原告未能如期交房而应支付给被告的直接经济损失赔偿及各项间接损失补偿，是被告应得的。四、原告引用法律错误。原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定得出显失公平的结论，被告认为该规定不适用本案。从该规定的内容看，只有商品房买卖合同中没有约定违约金的数额及计算方式的情况下，才适用该条款，而原、被告签订的《补充协议》中已经对违约金事宜做了明确的规定，应遵循意思自治原则，所以原告应按照合同约定的内容履行义务，不应根据该规定确定违约金数额。综上，原告行使撤销权的一年的除斥期限已过，撤销权已经消灭，且原、被告基于真实意思表示，在自愿平等的情况下签订的《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》规定的可变更、可撤销及合同无效的情形，所以该《补充协议》合法有效，与主合同即《商品房购销合同》具有同等的法律效力，不应该被撤销，双方当事人应继续履行合同。   原告针对其诉讼请求，向法庭提交下列证据：   1、一份营业执照、一份法定代表人身份证明书、一份法定代表人身份证明（复印件），欲证明原告的主体信息；   2、一份《商品房购销合同》及《补充协议》复印件，欲证明原、被告之间签订的《补充协议》违背《商品房购销合同》的约定，违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的相关规定，违背公平原则，若继续履行将损害原告的合法权益；   3、一组照片打印件，欲证明原告与被告签订《补充协议》是因为在被告实施了拉横幅，聚众等行为的情势下，未经原、被告双方平等自愿协商的情况下，由被告提供事先准备好的《补充协议》交由原告盖章，《补充协议》订立时就违反法律规定，构成显失公平。   经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，提出该《补充协议》是在相关部门领导的见证下，由双方经协商自愿签订的，不存在显失公平的情况；对证据3的真实性有异议，该照片中并没有二被告，二被告也没有参与拉横幅。   二被告针对其辩解，向法庭提交下列证据：   1、三段录音。第一段是2017年12月30日在中恒公司售楼部原告公司姓任的一个销售经理的录音，欲证明被告曾与原告沟通过交房的情况，原告承诺于2018年4月30日交房；第二段是2018年4月30日在中恒公司办公楼会议室中杨雪波副县长的录音，欲证明相关部门针对原告逾期交房一事提供一个平台给双方进行协商；第三段是2018年4月30日在中恒公司办公楼会议室中恒公司法定代表人杨育康的录音，欲证明原告属于新平中恒公司下属公司，中恒公司的法定代表人杨育康曾承诺过交房的时间，以及违约金赔付的问题；   2、一份原告于2018年8月29日制作的《新平民族文化产业园四期项目延期交房建设单位致业主的公开信》原件，欲证明该公开信上载明了双方签订《商品房购销合同》补充协议是双方自愿、平等签订的，该《补充协议》是合法有效的；   3、一份《玉溪市住房公积金个人住房贷款凭证》原件，欲证明被告通过公积金贷款向原告购房，被告已经将全部购房款支付完毕，原告所陈述的经济萧条、银行抽贷等导致其未按期交房的理由不成立；   4、一份新平县住房和城乡建设局《信访事项处理意见书》复印件，证明因原告未按期交房，经县相关部门组织调解，双方协商一致才达成《补充协议》中的赔偿标准。   经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据2的真实性有异议，认为未加盖原告公司印章；对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4的真实性无异议，里面的内容属实。   本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，能证明原告的主体资格及双方签订《补充协议》的内容，被告对其真实性未提出异议，本院结合查明的事实予以综合认定；证据3不能单独证明原告的待证事实，本院不予采信。被告提交的证据1系被告自行录制，被录音人信息不明，且内容不够清晰连贯，本院不予采信；证据2无原告公司印章，真实性无法核实，本院不予采信；证据3、4来源合法，能证明被告贷款买房及双方就房屋交付问题进行协商的过程，原告对其真实性未提出异议，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告以出让方式取得位于福泽轩居有限公司一地块（编号201419）的土地使用权开发建设商品房，项目名称为新平县，该项目土地使用权证号为：（2016）第××号，建设工程规划许可证号为：建字第53042720160007号，商品房预售许可证号为：预许新平县字2016004。   二被告系夫妻。2016年11月25日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买位于新平县第X幢X单元第X层XXX号商品房，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积为117.16平方米，单价为2650元／㎡，总价为310474元；同时，合同第七条“交付期限”约定，原告应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告；第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，原告如未按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天30元向被告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，解除合同，原告按被告已付款的10%向被告支付违约金，并应向被告退还已付款，已发生的交易相关税费由原告承担；另外，合同还约定了双方在逾期付款、房屋交接、产权登记等方面的权利义务。合同签订后，二被告按约定向原告支付了全部购房款，但原告一直未能按期交房。2018年8月31日，原告与新平县业主在相关部门协调下，就交房时间及逾期交房违约金等问题达成协议，原、被告于2018年9月1日签订《补充协议》，约定：一、本套房屋交付时间为2018年12月31日。二、原告根据国家建筑标准要求及合同约定，按质按量完成项目的施工，达到国家要求标准，并通过相关技术部门整体竣工验收，将1至23栋房屋一起交付业主。三、双方约定，因原告延迟交房，2018年3月1日至2018年4月30日按30元／日赔偿，合计1800元／户；2018年5月1日至8月31日按80元／日赔偿，这段时间的日历天数为123天，按约定扣除监理出具的雨天15天，赔偿天数为108天，赔偿金为8640元／户。上述两笔合计10440元／户，2018年9月30日前全部赔偿完毕，按照业主与公司签订的《商品房购销合同》的时间顺序逐一赔偿。四、2018年9月1日至2018年12月31日，按160元／日赔偿，赔偿时间与交房时间同步，若原告未能按时交付房屋，赔偿应在15个工作日内赔偿完毕。2019年1月1日起按320元／日赔偿。另外，《补充协议》还对房屋交接等内容进行了约定。协议签订后，原告根据第三条、第四条的约定向被告支付了2018年3月1日至2018年8月31日的逾期交房赔偿金10440元及2018年9月1日至9月10日的逾期交房赔偿金1600元，但2018年9月11日起的逾期交房赔偿金就未再支付。2019年9月2日，原告以《补充协议》第四条约定的违约金金额过高，显失公平为由诉至我院，请求法院撤销双方签订的《补充协议》。   另查明，本案原定交房时间为2017年12月31日，因工程未能按时完工，原告曾数次将交房时间延长至2018年8月31日、2018年12月31日、2019年2月28日、2019年5月15日，但原告至今未向二被告交付房屋。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告行使撤销权的时间是否超过一年的除斥期间？二、原、被告于2018年9月1日签订的《补充协议》是否存在显失公平的情形？   针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，原、被告签订的《补充协议》是双方自愿协商订立，现原告主张撤销《补充协议》，被告辩称原告的撤销权已消灭，经审查，原、被告签订《补充协议》的时间是2018年9月1日，原告从签订合同之日就应该知道合同的撤销事由，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算”、第二百零二条：“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日”及第二百零三条：“期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日”之规定，原告依法行使撤销权的期间应从签订协议的次日（即2018年9月2日）起至2019年9月1日止，因2019年9月1日系周日，原告于期间届满次日即2019年9月2日起诉未超过一年的法定期限，故被告提出原告行使撤销权时已超过一年的除斥期间，其撤销权已消灭的辩解不成立，本院不予采纳。   针对第二个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方缺乏经验、危困或弱势，在订立合同时故意牟取不正当利益，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。判断合同是否显失公平，应从主观和客观方面进行综合认定。1.首先在主观方面，主要审查订立合同时双方是否存在不公平、不对等或恶意等情况。本案涉诉的《补充协议》是在被告已向原告全额支付购房款、原告仍多次逾期交房的情况下由双方自愿协商订立，内容涉及交房时间、房屋质量、逾期交房赔偿金及逾期接房违约责任等多个方面，原告作为房地产开发公司，其在对房屋建设情况、协议内容及法律后果完全清楚明了的前提下与被告签订该《补充协议》，并不存在自己轻率、没有经验或对方利用优势故意牟取不当利益等情况。原告认为其在签订协议时受到情势压迫，但未提交确实、充分的证据予以证实，本院不予采纳。2.其次在客观方面，主要审查合同内容是否明显违反公平及等价有偿原则。本案中，原告认为《补充协议》第四条约定的部分违约金过高，显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院认为，当事人针对违约行为自行约定违约金符合房地产交易惯例，因违约金兼具补偿性与惩罚性的功能，对于违约金金额高低问题应结合其形成背景综合分析。经审查，原、被告是在原告数次逾期交房的情况下签订《补充协议》，为此，双方在该协议中除再次约定交房时间外，还针对原告逾期交房的严重程度分阶段约定了违约金，违约金中既包含了对被告不能按时使用房屋的补偿，也包含了对原告逾期交房违约行为的惩罚及对原告按时交房的督促，现原告认为该协议第四条约定的逾期交房赔偿金过高，但未提交任何证据对其观点进行证明，原告应承担举证不能的不利后果。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第三款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告签订《补充协议》后，原告至今未按期交房，理应承担违约责任及继续交房的义务，现原告已向被告履行了该协议第三条约定的全部违约金及第四条约定的部分违约金，若原告对尚未履行的违约金金额有异议，可依法申请相关部门对违约金进行调整，而非主张撤销协议。综上，原、被告签订的《补充协议》是经双方平等协商达成的合意，内容涉及交房时间、房屋质量、违约金等方面，原告履行了部分违约金后，仅在对该协议第四条约定的违约金金额有异议且未提交相关证据证实其观点的情况下，主张撤销整个《补充协议》的请求不成立，本院不予支持。   综上所述，原告行使撤销权的时间并未超过法定期限，但原告以显失公平为由请求撤销《补充协议》的理由不成立，本院不予支持。为此，依照上述法律之规定，判决如下：   驳回原告新平福泽轩居房地产开发有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费100元，由原告新平福泽轩居房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判长 王 宏 审判员 冯玲玲 审判员 王雅莹 二〇二〇年三月五日 书记员 卢 雨