广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异124号 异议人（利害关系人）：佛山市时代创越房地产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都名都国际309房之一，统一社会信用代码91440605MA4WUDP527。 法定代表人：欧爱有。 委托代理人：巫嘉陶，该公司工作人员。 异议人（利害关系人）：钟霞影，女，1983年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司南海分行，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北72号金汇大厦，统一社会信用代码914406051937820798。 负责人：李伟文。 委托代理人：张文煜、刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。 被执行人：孙红卫，女，1967年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行与被执行人孙红卫金融借款合同纠纷一案【案号为（2019）粤0605执2127号】的过程中，拟不带租约拍卖属被执行人孙红卫所有的位于广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺【权利证号：×××××，土地证号：国用（2013）×××××】，异议人佛山市时代创越房地产经营管理有限公司（以下简称时代创越公司）、钟霞影对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人时代创越公司称，请求对广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺带租约拍卖。事实与理由：涉案铺位业主孙红卫于2017年7月1日与时代创越公司签订《佛山市百花时代广场物业委托代理合同》，委托时代创越公司代理涉案铺位的租赁经营及日常管理，并与实际租户签署相关的租赁文件，委托时间为2017年7月1日至2020年8月31日。时代创越公司按照合同约定，于2017年7月1日与涉案铺位的实际租户王娅芬签订《佛山市百花时代广场铺位租赁合同》，租赁时间为2017年7月1日至2018年7月4日。在该合同届满前，时代创越公司根据委托合同及租户意见，于2018年7月1日与涉案铺位实际租户钟霞影签订《佛山市百花时代广场铺位租赁合同》，租赁时间为2018年7月5日至2020年7月4日，租金每月600元。鉴于商业物业只有在出租和经营的情况下才能为业主带来收益，目前该铺有租户承租，每月持续稳定经营，准时交租，如果能够带租约拍卖出售的话，预计将有助于提高拍卖成功率。而铺位一旦空置，将产生空置期间的物业服务费，按常理该空置期间的物业服务费由买受人承担，这种情况会令有意购买者望而却步。根据买卖不破租赁的规定及出于经济利益角度考虑，带租约拍卖涉案铺位，买受人作为新业主需继续履行与租户钟霞影签订的《佛山市百花时代广场铺位租赁合同》，这样处理对铺位涉及案件的申请执行人、租户、意向买受人等各方是多方共赢。涉案铺位现时是与百花时代首层153铺位一起出租给租户钟霞影的，假设涉案铺位不能带租约拍卖，也将影响租户钟霞影对首层153铺位的承租及首层153铺位业主的直接收益。如果由于涉案铺位不能准予带租约拍卖导致百花时代广场首层153铺业主、首层153、154铺承租人钟霞影及时代创越公司经济损失的，案件的申请执行人及执行法院应承担由此引起的一切责任。 异议人钟霞影称，请求对广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺带租约拍卖。钟霞影是涉案铺位的租户，自2018年7月起租赁该铺用于化妆、美甲之用，租赁期间为2018年7月5日至2020年7月4日，承租后投入数万元进行装修和入货经营，经过一年多的努力，生意尚算稳定。钟霞影积极履行承租人义务，每月准时交纳租金、物业服务费和电费，经营收入也是钟霞影生活的唯一经济来源。如今，突然得知涉案铺位将被拍卖，可能需要撤走无法继续经营，无疑将给钟霞影的店铺经营和生活带来重大打击和损失。根据买卖不破租赁的规定，钟霞影申请涉案铺位带租约拍卖，买受人作为新业主需继续履行《佛山市百花时代广场铺位租赁合同》。钟霞影也会积极履行承租人义务。此外，钟霞影同时承租了涉案铺位及百花时代广场首层153铺位，假设不能继续使用涉案铺位的话，也无法继续承租153号铺，由此引起的一切后果，超出钟霞影能承担的范围。请法院认真考虑。 申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行辩称，承租人钟霞影于2018年7月1日签订《佛山市百花时代广场铺位租赁合同》，租赁时间为2018年7月5日至2020年7月4日，而涉案铺位早在2009年6月29日就办理了按揭登记，申请执行人的抵押权设立在先，钟霞影的租赁权在后。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，在先押后租的情况下，绝对排除了“买卖不破租赁”原则的适用。抵押物上存在租赁关系实际是抵押物的一种负担，承租人的租赁关系系在抵押权设立之后成立的，如果允许租赁关系可以对抗抵押权及其实现，必然影响抵押实现时的抵押物价值即涉案铺位的拍卖、变卖时的价值。对涉案铺位带租约拍卖并同意承租人在同等条件下享有优先购买权的决定实际上违反了上述规定，因此，根据上述规定，在抵押权设定之后产生的租赁关系，抵押权优于租赁权，在抵押权实现时租赁权可以不受保护。申请执行人认为异议人时代创越公司、钟霞影的请求没有法律依据，依法应当予以驳回。 被执行人孙红卫没有答辩。 本院查明，本院于2018年5月31日立案受理原告中国农业银行股份有限公司南海分行诉被告孙红卫金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初9347号。在审理过程中，原告于2018年6月6日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人孙红卫银行存款72015.36元或查封、扣押其相应价值的财产。本院经审查后于2018年6月7日作出（2018）粤0605民初9347号民事裁定书，裁定冻结被申请人孙红卫的银行存款72015.36元或查封、扣押其相应价值的财产。本院以（2018）粤0605执保2031号案执行上述（2018）粤0605民初9347号民事裁定书。2018年6月12日，本院查封了孙红卫所有的位于广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺【权利证号：×××××，土地证号：国用（2013）×××××】的不动产权，查封期限为2018年6月12日至2021年6月11日。2018年10月12日，本院作出（2018）粤0605民初9347号民事判决书，判令：一、被告孙红卫应于本判决发生法律效力之日起十日内归还×××××号《个人购房担保借款合同》项下暂计至2018年8月2日的贷款本金70985.31元、逾期利息1871.22元、罚息682.66元、复利50.95元（不包括罚息），并从2018年8月3日起至实际清偿日止按中国人民银行同期五年以上期贷款利率上浮10%再上浮50%以本金计算的罚息、以应付未付利息（不包括罚息）计算的复息给原告中国农业银行股份有限公司南海分行；二、原告中国农业银行股份有限公司南海分行对被告孙红卫所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺（南房按证字第×××××号）享有抵押权，在被告孙红卫不履行上述付款义务时，可以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1600.38元、财产保全费740.15元，合计2340.53元（原告已预交），由被告负担。该判决书于2018年12月27日发生法律效力。 2019年2月21日，本院立案受理申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行与被执行人孙红卫金融借款合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605执2127号，执行依据为本院（2018）粤0605民初9347号民事判决书。在执行过程中，本院于2019年6月20日作出（2019）粤0605执2127号之六执行裁定书，裁定：拍卖、变卖属被执行人孙红卫所有的佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺【权利证号：×××××，土地证号：国用（2013）×××××】。本院于2019年10月24日作出（2019）粤0605执2127号通知，确定钟霞影为佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场首层154铺的承租人，并决定带租约拍卖。本院于2019年11月26日作出（2019）粤0605执2127号之一通知，撤回关于带租约拍卖的决定，变更为不带租约拍卖上述不动产。异议人时代创越公司、钟霞影为此提出本案异议。 另查明，涉案铺位的登记权属人为被执行人孙红卫，不动产权证书号为×××××，该铺位于2009年6月30日办理了按揭登记证明书，抵押权人为申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行，房地产按揭登记证明书号为南房按证字第×××××号。 本院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，涉案铺位的抵押登记时间为2009年6月30日，登记的抵押权人为申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行，而异议人时代创越公司、钟霞影主张的钟霞影向被执行人孙红卫承租涉案铺位时间为2018年7月，即使异议人主张的该涉案铺位租赁关系真实，涉案铺位抵押权的设立时间先于异议人主张的钟霞影向孙红卫承租涉案铺位的时间。因作为涉案房产抵押权人的申请执行人中国农业银行股份有限公司南海分行明确不同意带租约拍卖涉案房产，故异议人主张的钟影霞与被执行人孙红卫之间围绕涉案铺位形成的租赁关系依法不得对抗已设立在先的抵押权人中国农业银行股份有限公司南海分行对涉案铺位的抵押权。综上，依照上述法律和司法解释的规定，异议人时代创越公司、钟霞影以钟霞影是涉案铺位的承租人为由请求本院带租约拍卖涉案铺位，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定,裁定如下: 驳回异议人佛山市时代创越房地产经营管理有限公司、钟霞影的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  植少佳 审判员  潘国盛 审判员  黄馨栗 二〇二〇年三月三十日 书记员  林文韬