安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1182民初4025号 原告(反诉被告)：明光市大众小汽车修理厂，住所地安徽省明光市体育路8号，统一社会信用代码91341182756831808T。 负责人：董经，系该修理厂经理。 委托诉讼代理人：董裕嘉，男，1952年2月14日出生，汉族，住安徽省明光市，系董经父亲。 委托诉讼代理人：曹丽霞，女，1951年10月16日出生，汉族，住安徽省明光市，系董经母亲。 被告（反诉原告）：丁莉，女，1978年8月8日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：宋锦宝，男，1959年12月12日出生，汉族，住安徽省明光市。 原告(反诉被告，下同)明光市大众小汽车修理厂(以下简称大众汽修)与被告丁莉(反诉原告，下同)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，于2019年2月27日判决。判决后被告丁莉不服上诉于滁州市中级人民法院，滁州市中级人民法院于2019年8月6日以(2019)皖11民终1142号民事裁定书发回重审。本院于2019年8月14日重审立案，被告丁莉于2019年10月10日提起反诉，本院受理其反诉后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大众汽修的委托诉讼代理人董裕嘉、曹丽霞，被告丁莉及其委托诉讼代理人宋锦宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大众汽修向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告偿还所欠房屋租金计311.82万元；2.依法判决终止原告与被告签署的房屋租赁合同，将霸占的租赁房屋归还原告，并依法判决被告支付从2018年10月20日起至交还租赁房屋期间的房租(按2018年至2019年度房租126.23万元计算)；3.依法判决被告偿付违约支付租金年的年租金30%违约金，依法判决被告偿付从欠房租之日起至还清所欠房租之日止，按月息2%支付房租利息；4.依法判决被告承担本案的律师费、诉讼费、执行费等。 事实和理由：2011年8月1日，被告与原告签署了房屋租赁合同，开设了宾馆，明确约定了相关事项。第一、1.2014年9月20日被告应付2014年至2015年度房租83.15万元，实际支付了46万元，尚欠67.3万元；2.2015年9月20日被告应付2015年至2016年度房租92.30万元，实际支付了25万元，尚欠67.3万元；3.2016年9月20日被告应付2016年至2017年度房租102.45万元，实际支付了7万元，尚欠95.45万元；4.2017年9月20日被告应付2017年至2018年度房租113.72万元，实际支付了1.8万元，尚欠111.92万元，以上所欠租金合计311.82万元。第二、根据合同法第二百二十七条规定，原告与被告签署的合同第五条第二款约定和2017年3月14日被告所做的承诺，原告要求终止与被告签署的房屋租赁合同，要求被告按房屋租赁合同第四条第六款的规定搬走租赁合同约定的物品，将霸占的房屋归还原告，并要求被告支付从2018年10月20日至交还租赁房屋期间的房租(按2018年至2019年度房租126.23万元计算)。第三、⑴房屋租赁合同5.2款明确约定，违约支付房租应追究被告违约支付租金年的年租金50%违约金，原告只要求依法判决被告偿付违约支付租金年的年租金的30%违约金；⑵2017年4月12日被告夫妇承诺，2017年4月、5月、6月三个月，每月支付所欠房屋租金5万元，实际三个月只付7万元，若没有按承诺支付房租，所欠房屋租金按月息2%支付利息。原告要求依法判决被告偿付从欠房租之日起至还清所欠房租之日止，按月息2%支付房租利息。综上所述，原告多次向被告催要所欠房租无果，并霸占房屋不归还原告，迫不得已提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告丁莉辩称：一、依据2011年8月1日《房屋租赁合同》约定价为61.2万元，原告诉称2014年10月21日至2018年10月20日止4年房租费为244.8万元，原告自称被告4年期间已付79.8万元，尚欠165万元。按照原告提供的2017年3月29日承诺书，被告只欠原告2年房租费120万元，原告诉称2017年支付7万元房租费、2019年支付1.8万元房租费，被告只欠原告111.2万元。原告自愿在给被告造成的损失中抵扣。二、原告出示2017年3月29日承诺书，原被告均签字认可确认，被告应从2017年4月份起按年租金60万元支付房租费，先付4月、5月、6月，月租金5万元，每月30日前支付，2017年6月30日之后如何支付房租费，另行承诺。原告于2017年6月30日之后的房租费不能主张的，经结算，被告只欠原告从2017年3月29日之后的房租费15万元，15万元中已支付7万元，原告只能主张8万元本金及利息。请驳回原告其他诉讼请求。 反诉原告丁莉向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告大众汽修支付反诉原告租赁期间违约金、损失费、装潢费、电器设备损失费、行政处罚金2142000元。 事实与理由：反诉原被告于2011年8月1日签订坐落在明光市体育路4-20号四、五层整层，约定租赁期限为8年，年租金612000元，结止于2019年10月19日。反诉原告按合同履行完成前三年租金，在这期间因五楼漏水影响四楼经营，反诉原告多次向反诉被告提出，直到现在没有解决。尤其从2014年以后漏水问题更加严重及2016年至今电梯无法使用，因反诉被告非法改造，被明光市市场监督管理局作出信用通知，并做出处罚之后，引起纠纷，反诉原告暂付部分租金。反诉被告指使其父亲阻止反诉原告正常经营，给反诉原告造成巨大经济损失，反诉被告阻止反诉原告正常经营，反诉原告多次报警，现处于处理程序中。反诉被告不履行合同约定承诺，违背房屋租赁合同第三条㈠㈡及第五条㈠项之规定，双方协商未果，反诉原告只好具状起诉。 反诉被告大众汽修对反诉原告丁莉的反诉辩称：一、关于房屋漏水一事，根据《合同法》第221条规定，房屋租赁合同第3.1款明确约定，租赁房屋如出现质量问题，影响乙方使用，乙方书面通知甲方，甲方在知道后立即维修，也可以乙方自行维修，维修费用在双方协商后由甲方承担。在此期间，甲方从未接到乙方的通知，乙方一直在正常经营，从来就没有所谓的影响经营。漏水只是不交房租的一个借口，没有任何证据能够说明漏水给宾馆造成损失，更谈不上赔偿；二、关于电梯问题，电梯的改造是应宾馆要求，宾馆当时提出一楼因费用问题不再承租，合同第七条第四款约定，北侧电梯供宾馆使用，所产生的费用由乙方承担。在此期间宾馆电梯不年审、不交费造成了电梯短时间停用。没有证据能说明电梯一事给宾馆造成损失，更谈不上赔偿。反诉人称原告指使其父亲阻止宾馆经营，给宾馆造成巨大经济损失不属实。宾馆从2014年起就拖欠房租，按照合同第5.2款的约定，没有按约支付租金的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。2018年12月下旬，反诉被告多次通知反诉原告解除合同，但反诉原告一再不履行强占房屋至今不交，给我方造成了巨大损失。 经本院审理认定事实如下：2011年8月1日，原告董经与被告丁莉签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于明光市体育路4-20号房屋中一层门厅及四、五层整层出租给被告用于经营宾馆。租赁期为8年，自2011年10月20日至2019年10月19日止。首年租金为67.49万元，自第三年起房屋租金按11%逐年递增。首年租金于合同签署时支付30万元，其余部分本年十月一日前付清，次年租金支付期为上一年租金到期提前一个月付清。同时约定，被告未按约定支付租金的，原告有权终止合同，收回租赁房屋，并追究被告年租金50%的违约金和相关损失。合同签订后，被告按约支付了前三年的租金，自2014年起，被告未能按约足额支付租金。自2014年10月20日起至2018年10月19日租金共计391.62万元(2014-2015年度83.15万元、2015-2016年度92.30万元、2016-2017年度102.45万元、2017-2018年度113.72万元)，被告仅支付79.8万元(2014-2015年度46万元、2015-2016年度25万元、2016-2017年度7万元、2017-2018年度1.8万元)，下欠311.82万元未付。2017年3月29日，被告丁莉及其丈夫黄成广向原告承诺于2017年4、5、6三个月，每月30日前支付所欠租金5万元，若未按承诺支付所欠房租，按月2%支付利息。被告至今仍未向原告返还租赁房屋。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《承诺书》、租赁房屋房地产权证书，双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，违约方应承担违约责任。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》后，自2014年起，被告即未按约足额支付租金，至今仅支付了2014年度后应付租金的极小部分，明显违约，原被告双方约定的合同解除条件已成就，原告有权解除合同，被告的违约行为亦是未履行合同主债务，且该合同约定的租赁期间至今已满，对原告要求解除《房屋租赁合同》，返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2014年10月20日到2019年10月19日，被告丁莉按约应向原告支付租金517.85万元，但仅付79.8万元，下欠438.05万元应予支付，同时还应按2018-2019年度年租金126.23万元的标准支付自2019年10月20日后至交还房屋之日止逾期占用期间的费用。本案《房屋租赁合同》违约条款中约定，“被告没有按约支付租金的，原告有权追究原告年租金50%的违约金”，对原告要求被告支付租金30%的违约金的诉讼请求，本院亦予以支持，即被告亦须向原告支付违约金131.415万元(438.05万元×30%)。被告以支付违约金方式承担违约责任后，无需再向原告支付拖欠租金期间的利息，对原告要求被告按月利率2%支付房租利息的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告辩称合同约定首年租金为61.2万元，手写部分“＋6.29＝67.49”系原告单方所写，但本案在发回重审前的一审中，被告丁莉丈夫黄成广作为代理人对首年租金67.49万元予以认可，且原告述称被告所持合同亦有同样手写部分，被告亦未向本院提供自己所持合同，对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。 对反诉部分，被告丁莉未能提供证据证明其反诉主张的事实，及其诉求的依据，审理过程中，被告虽向本院申请评估鉴定，但因其未能按鉴定机构要求提供合法报表、清单、支付凭证、相关设施购置发票、图纸等材料，致鉴定机构无法鉴定。对被告丁莉的反诉部分的诉讼请求，本院不予支持，被告丁莉可待搜集充分证据后，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第(三)项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告明光市大众小汽车修理厂与被告丁莉于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告丁莉于本判决生效后十五日将其所租赁的空明光市体育路4-20号一层门厅及四、五层的房屋腾空并返还原告明光市大众小汽车修理厂； 三、被告丁莉于本判决生效后十五日内向原告明光市大众小汽车修理厂支付所欠租金欠438.05万元，并支付违约金131.415万元，合计569.465万元； 四、被告丁莉自2019年10月20日起至将本案承租房交还于原告明光市大众小汽车修理厂日止，按年租金126.23万元的标准向原告明光市大众小汽车修理厂支付逾期占用期间的占用费用； 五、驳回原告明光市大众小汽车修理厂的其他诉讼请求； 六、驳回被告丁莉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31746元，反诉受理费11968元，均由被告丁莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  钱 军 人民陪审员  孙道魁 人民陪审员  吴广明 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  岳露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。