河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终97号上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司。住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫、张少卿，河南中豫律师事务所律师。被上诉人(原审原告):于梓豪，男，1996年7月22日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：孙玉芳，河南联盟律师事务所律师。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人于梓豪商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，鑫隆公司委托诉讼代理人魏鑫，于梓豪委托诉讼代理人孙玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初3401号民事判决，改判驳回于梓豪的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由于梓豪承担。事实与理由：1、原审判决认定于梓豪已向鑫隆公司指定账户支付购房款254065元证据不足，事实认定错误，鑫隆公司并未收到相应的购房款，合同条款未实际履行；2、原审法院判决鑫隆公司向于梓豪支付逾期交房违约金没有事实及法律根据；3、原审认定涉案房屋性质适用法律错误，本案非普通意义上的商品房买卖合同纠纷，而是特殊的团购房纠纷，不能适用商品房买卖司法解释。于梓豪辩称：1、双方签订了涉案商品房买卖合同，双方在合同中对交房、办理权属登记等有明确约定，鑫隆公司应按合同约定交付房屋等，逾期即为违约，依法应承担违约责任。2、团购房是商品房买卖的一个形式，所谓的团购办不是合同当事人，也不是于梓豪的代理人，不具有独立的法律地位；3、按照合同约定，涉案房屋总价款254065元，2013年6月8日于梓豪已将全部购房款支付鑫隆公司，收据中加盖有鑫隆公司印章，鑫隆公司称没有收到房款与事实不符。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。于梓豪原审诉讼请求：1、判令鑫隆公司立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为于梓豪办理房产证；2、判令鑫隆公司承担逾期交房违约金50250元；3、本案诉讼费由鑫隆公司承担。原审查明：2013年8月7日，于梓豪（××）与鑫隆公司（卖方人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋坐落于牧野花园8号楼1单元4层1401号；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1824元，附属物零元整，总金额（人民币）254065整。缴纳住房维修基金合计金额8357.4元；付款方式及期限为买受人一次性付清总房款254065元整；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2、因买受人原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，于梓豪依约向鑫隆公司支付房款254065元。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。案涉房屋于2017年2月24日交付于梓豪使用。原审认为，案涉房产是否系团购房屋并不影响双方依照其签订的商品房买卖合同履行义务，故对鑫隆公司称房屋延期交付的责任不在鑫隆公司而在于新乡市牧野区团购房工作协调办公室，鑫隆公司不应当承担逾期交房违约责任的抗辩理由，不予采信。关于于梓豪主张鑫隆公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房产证问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，鑫隆公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，因鑫隆公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，故鑫隆公司应于判决生效后10日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。关于于梓豪主张鑫隆公司向其支付逾期交房的违约金的诉讼请求问题，因案涉小区的电力设施，市政规划最初确定的是建设东干变电站，此为市政基础设施项目，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，根据商品房买卖合同可知，双方约定的交房时间为2014年4月30日，因市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，原审酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定向于梓豪支付逾期交房的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、鑫隆公司于判决生效后十日内将办理新乡市宏力大道（东）369号牧野花园8号楼1单元4层1401户的房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；二、鑫隆公司于判决生效后十日内向于梓豪支付逾期交房的违约金（以254065元为基数，从2016年2月15日按日万分之五计付至2017年2月24日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取528元，由鑫隆公司承担。鑫隆公司二审诉讼中提供的证据有：1、牧野区区委办文件一份；2、新乡市牧野区团购房协调办公室情况说明一份。证明团购办在房屋交接过程中起到的作用和法律地位，购房人员将所涉款项交给团购办不能证明已经将房款交付给鑫隆公司。鑫隆公司通知团购办交房，即视为通知各购房人交房。于梓豪对鑫隆公司提供证据的真实性无异议，对证明目的有异议。另该证据不属于新的证据，且团购办的职能是协调购房而非代理，不能证明其证明目的。本院认证意见：于梓豪对鑫隆公司提供证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以采纳。但团购办非涉案合同主体，鑫隆公司提供的证据不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案房屋价款的问题。双方签订涉案商品房买卖合同，且从双方庭审所述来看，涉案房屋已经实际交付使用，涉案合同已实际履行。双方基于合同享有合同规定的权利，承担合同规定的义务，涉案合同赋予当事人的权利不及于他人，也不能对他人产生拘束力。依据涉案合同约定，涉案房屋价款254065元，一次性付清总房款。于梓豪主张已经支付相应价款，提供了鑫隆公司出具的收据等证据加以证明，结合涉案房屋现已实际交付的情况，应认定其完成初步的举证责任，鑫隆公司对此提出异议，但未提供充分的反证予以推翻，故对其该项上诉主张不予采纳。关于鑫隆公司是否应承担逾期交房违约责任及如何承担的问题。于梓豪按照合同约定履行己方义务，鑫隆公司作为出卖人应按照合同约定交付房屋。鑫隆未能如期交付房屋，原审考虑市政道路、管网等配套设施工情况，并结合验收程序、政府有关部门的验收进度等，判令鑫隆公司承担逾期交房违约金并无明显不当。综上，鑫隆公司的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  杜丹丹审判员  郭中伟二〇二〇年三月二十五日书记员  刘 冬