广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初1337号原告：邵李文，男，1985年7月27日出生，汉族，住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：邵启鸿，男，1954年12月14日出生，住址同上，为原告邵李文的父亲。委托诉讼代理人：李蔼华，女，1953年9月4日出生，住址同上，为原告邵李文的母亲。被告：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区海景路海景小区1号201房，统一社会信用代码91440115731581064C。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托诉讼代理人：马一兵，女，1994年12月14日出生，为公司员工。原告邵李文诉被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称为珠江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。邵李文的委托诉讼代理人邵启鸿、珠江房地产公司的委托诉讼代理人马一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵李文向本院提出诉讼请求：1.判令被告珠江房地产公司在执行双方共同签订的《商品房买卖合同》过程中严重违反应履行的责任的相关条款约定；2.判令被告珠江房地产公司按照约定支付从2013年11月30日起至2014年7月20日止的迟延交楼违约金39100元（265天×10‰×1230000元=32600元）；3.判令被告珠江房地产公司赔偿因其交付不具备收楼条件的房屋造成原告邵李文母亲摔伤致残的精神损失补偿费5000元，以及因其严重违约行为而给原告邵李文因收楼往来的交通费用、多次的邮件快递费用、资料及复印等其他杂费1000元；4.判令被告珠江房地产公司赔偿房屋阳台不锈钢护栏转弯位断裂的质量问题500元。事实与理由：2012年8月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告邵李文购买南沙珠江湾自编B1-1栋XX层XX房（以下简称为案涉房屋），交楼时间为2013年11月30日。2013年12月31日，原告邵李文收到被告珠江房地产公司发出的收楼通知书，通知原告邵李文于2014年1月11日前往收楼。收楼当天，案涉房屋存在阳台地面大面积挖开，沙、泥、地砖、碎石散落阳台与饭厅，暗装水管外露等，根本不具备交楼条件，并导致原告邵李文母亲在现场查看时滑倒摔伤，造成肩部粉碎性骨折并留下残疾后患。原告邵李文没有收楼，并多次与客服中心交涉，要求其对房屋质量予以解决。2014年7月20日，原告邵李文再次到案涉房屋查看，但房屋依然存在木屑、粉尘、沙、乳胶漆浆等，木地板污迹斑斑。被告珠江房地产公司的工作人员表示，只有收楼后才进行清理，并承诺解决所有问题。在此情况下，原告邵李文被迫办理了收楼手续。之后，案涉房屋存在的问题一直没有得到解决，原告邵李文多次到客服中心和物业管理中心进行交涉，但被告珠江房地产公司直到2015年10月至11月才开始进行翻修，但对原告邵李文提出的“洗手间洗手台大理石板断裂”“阳台不锈钢围栏转弯位接口断裂”的问题一直没有解决。经过反复申诉无效后，原告邵李文只能再次去函，要求面谈解决房屋质量翻修及延误8个月交楼的赔偿问题，但被告珠江房地产公司至今只赔偿了原告邵李文自行更换洗手间洗手台大理石板断裂的补偿费1000元，并只同意赔偿一个月的迟延交楼违约金。经协商无果，故提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告邵李文撤回第一项诉讼请求；另本院作出（2020）粤0191民初1337号民事裁定书，裁定驳回原告邵李文关于判令因被告交付不具备收楼条件的房屋造成其母亲摔伤致残的精神损失补偿费5000元的起诉。被告珠江房地产公司辩称：1.被告珠江房地产公司无需向原告邵李文支付32600元的违约金，理由为：案涉房屋所在楼栋于2013年12月31日取得的竣工验收备案表，案涉房屋自该日开始具备《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。被告珠江房地产公司亦发出交楼通知书，通知原告邵李文于2014年1月11日前来收楼。原告邵李文于2014年1月4日前来查验房屋时，案涉房屋已经具备收楼条件，虽然案涉房屋存在木地板浮动、水管漏水、卫生清洁不到位等，但是上述问题均属于不影响居住使用的轻微瑕疵，不存在法律规定的房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，应当视为被告珠江房地产公司已经于当日向原告邵李文交付了案涉房屋，被告珠江房地产公司不应当承担迟延交楼的违约责任。即使法院认定被告珠江房地产公司自2013年12月31日至2014年1月4日期间存在迟延交楼行为，被告珠江房地产公司也无需向原告支付迟延交楼违约金。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告邵李文应从知道或者应当知道被告珠江房地产公司出现迟延交楼行为起两年内向被告珠江房地产公司主张迟延交楼违约金或者提起相关的诉讼，但原告邵李文未能就此提供相关的证据予以证明，故其主张支付迟延交楼违约金已经超过诉讼时效，不应得到法律的支持。2.原告邵李文要求赔偿其母亲致残的精神损失费5000元及杂费1000元的主张缺乏事实和法律依据。原告邵李文母亲摔伤与被告珠江房地产公司没有因果关系，被告珠江房地产公司对此不存在过错，也不存在任何违约或者侵权行为，无需赔偿。原告邵李文本应在2014年1月4日收楼，其无正当理由拒绝收楼而产生的相关费用，应由其自行负担，而且原告邵李文亦未能就相关费用是否真实发生予以举证证明。3.被告珠江房地产公司无需赔偿案涉房屋阳台护栏转弯位500元的维修费用。被告珠江房地产公司已于2014年1月4日完成了案涉房屋的交付，阳台护栏转弯位属于五金件，按照合同约定保修期为一年，自房屋交付之日起计算。原告邵李文在保修期内从未主张过该项维修，故不存在被告珠江房地产公司拒不维修的情形，现保修期已届满，相关维修责任应当由其自行承担。本院经审理认定本案事实如下：2012年8月5日，珠江房地产公司（甲方、卖方）与邵李文（乙方、买方）就案涉房屋签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，房屋总金额为1230250元。同时，该合同约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任……逾期超过240日的，甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方在收楼时如对室内装饰、设备提出异议，经甲方核实后由甲方按合同约定的标准进行维修、完善或支付差价（即甲方履行保修责任），甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。……第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；……（六）门窗翘裂、五金件损坏1年……甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。……在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”该合同的附件七为补充协议，其中约定：“9、甲乙双方同意：合同第十条、第十四条、第二十二条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’全部修改为‘每日按该商品房总房价款的0.01%的标准’。……12、甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。……”案涉房屋所在楼宇（即B1-1，C地块）于2013年12月31日取得了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年12月28日，珠江房地产公司发出《南沙珠江湾交楼通知书》，通知邵李文于2013年12月31日办理收楼手续，并建议其于2014年1月11日办理入伙手续。2014年1月4日，邵李文到现场查看案涉房屋。邵李文确认此时房屋已经能够通电、通水、通气，但房屋存在内地脚线处墙体大面积发起浮泡、暗装水管漏水等问题，而要求物管中心进行处理。2014年1月11日，邵李文对案涉房屋进行验收，发现阳台暗装水管漏水、屋内地脚线处全部浮起且遍及厅、房间、厨房等多处地方，故以不符合收楼条件而没有办理收楼。2014年1月21日，邵李文收到珠江房地产公司的《对收楼意见的复函》。2014年1月27日，邵李文再次出具《B1-1栋XX房验收存在的质量问题》。自2014年1月4日之后，珠江房地产公司派人对案涉房屋进行多次维修，期间邵李文也多次前往案涉房屋进行查看。邵李文表示，就案涉房屋的维修问题，其多次到物管中心进行沟通，也通过信件方式向珠江房地产公司及人员（即吴副总经理、黄XX）进行反映案涉房屋的质量问题以及要求进行处理，其时间分别为2014年2月13日、2014年4月1日、2014年5月6日、2014年6月29日、2015年3月15日、2017年6月4日、2017年9月30日、2017年12月17日、2019年12月12日。其中，2015年3月15日的信件中，邵李文首次提出迟延交楼的赔偿问题以及案涉房屋存在“木地板的次品问题、浴缸松动、防水胶脱落、阳台不锈钢管焊接口断裂”的质量问题。珠江房地产公司仅确认其收到了2017年6月4日、2017年12月17日、2019年12月12日的材料，邵李文在上述三份材料中均提出协商解决迟延交楼的赔偿问题。邵李文分别于2014年6月2日、2014年6月8日、2014年7月12日前往案涉房屋，并填写了《南沙珠江湾交楼验收表》。其中，邵李文分别提出了“主人房的木地板还是有浮动，特别是进门后第一块板；抽油烟机装歪了”“主人房主通道木地板处浮动太厉害（像弹钢琴样）”“木地板翻修已基本搞好，但木地板（主人房主通道处）上胶很多；洗手间门口的接缝处没有用胶封上；清理木地板上的胶”的验收意见。2014年7月20日，邵李文办理了收楼手续。在庭审中，珠江房地产公司与邵李文确认双方就迟延交楼的违约金问题进行协商，珠江房地产公司希望通过以物业服务费的方式来作为补偿，但双方最终没有达成一致意见。此外，本院受理了（2016）粤0115民初1058号原告黄泽伟诉被告珠江房地产公司商品房预售合同纠纷一案，在该生效判决中查明如下事实：“2013年1月28日，广州南沙发展燃气有限公司客户服务部出具《通知》，通知案涉楼宇燃气安装工程已完工，具备通气条件。2013年2月22日，被告与广州供电局有限公司南沙供电局就案涉楼宇签订《供用电方案协议》，约定用电性质为永久用电。……广州供电局有限公司南沙供电局在另案中，于2015年3月31日向本院出具了《关于南沙区珠江湾楼盘专变房永久用电情况的复函》，内容为‘经核查，目前南沙珠江湾楼盘报装了6个公变房作为城乡用电的永久用电，2个专变房作为租赁和商务服务、居民服务和其他服务的永久用电，其中1#、2#公变房已在2014年4月28日完成送电，3#、4#、5#、6#公变房已经在2014年8月25日完成送电，1#专变房已经在2014年11月10日完成送电，2#专变房已经在2014年8月29日完成送电，相应楼宇具备了永久用电。’广州南沙粤海水务有限公司在另案中，于2015年4月7日向本院出具了《关于珠江房地产开发有限公司（珠江湾一期C地块）用水调查函的复函》，内容为‘珠江湾一期（C地块）属于我司供水范围；该地块已于2014年2月13日供永久水。’经质证，原、被告确认案涉房屋在C地块，并确认由2#公变房送电。”本院认为：邵李文与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发公司就案涉房屋出售一事签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同为当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点作评判如下：本案的争议焦点一为邵李文主张的迟延交楼违约金应否支持的问题，该问题又包括了珠江房地产公司迟延交楼的认定问题和迟延交楼违约金是否已经超过诉讼时效的问题。关于迟延交楼的认定问题，珠江房地产公司于2013年12月28日向邵李文发出收楼通知书，已经超过了合同约定的2013年11月30日的交楼时间。案涉房屋所在楼宇于2013年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、于2014年2月13日具备永久用水、于2014年4月28日具备永久用电，故涉案房屋在2014年4月28日才符合交付条件。珠江房地产公司在发出上述收楼通知书时，案涉房屋尚不具备交付条件，其提出的“案涉房屋于2014年1月4日已经具备收楼条件，以及邵李文为无正当理由拒绝收楼”的意见，本院不予采纳。珠江房地产公司在案涉房屋具备交付条件后虽然未向原告发出书面收楼通知，但根据2014年6月2日的《南沙珠江湾交楼验收表》，被告在该日已告知原告涉案房屋具备交付条件并通知原告收楼，故计算珠江房地产公司迟延交楼违约金的时间应从2013年12月1日起至2014年6月2日止。邵李文认为案涉房屋存在严重质量问题，不符合交楼条件，但其所提出的包括阳台暗管漏水等问题均不属于房屋主体结构质量问题，而是质量瑕疵问题，对于质量瑕疵问题应由珠江房地产公司承担相关维修、更换、重做等违约责任，因此造成邵李文损失的，还应承担赔偿责任，但邵李文不能以此为由拒绝收楼，故其主张计算迟延交楼违约金的时间应至其2014年7月20日办理收楼手续时止，理据不足，本院不予支持。在此需要指出的是，收楼是购房人的主要权利，不收楼，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。邵李文以房屋存在质量瑕疵问题而放弃其收楼的权利，由此产生的法律后果亦应由其自行承担。关于迟延交楼违约金是否已经超过诉讼时效的问题。权利的行使应当及时，当事人不及时行使权利超过诉讼时效的，将丧失请求人民法院通过强制力保护其民事权利的权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，根据相关证据显示，邵李文于2015年3月15日通过信件向珠江房地产公司提出了迟延交楼的赔偿要求，从而产生了诉讼时效中断效果，诉讼时效应自此时起重新计算。但邵李文在此之后，直至2017年6月4日才再次书面提出相关赔偿要求，此时已经超过了二年的诉讼时效。珠江房地产公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。邵李文虽陈述其在此期间多次向珠江房地产公司相关工作人员提出赔偿问题，但未能提供相应证据证实，本院对此难以采信。综上，因邵李文主张的迟延交楼违约金已经超过诉讼时效，本院对该项诉讼请求不予支持。本案的争议焦点二，邵李文主张的损害赔偿是否合法有据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，邵李文因案涉房屋的质量问题一直与珠江房地产公司进行交涉要求其进行维修，且多次前往案涉房屋现场进行查看，因此，虽然邵李文未提交其支出交通费用、邮寄费用、资料及复印等费用的证据，但上述费用为必然支出的费用，属于上述规定的“修复期间造成的其他损失”，本院酌情予以支持800元。邵李文于2015年3月15日提出阳台不锈钢护栏转弯位断裂的质量问题，而根据合同约定，该项工程的质保期为1年，并应从前述确定的实际收楼之日即2014年6月2日开始计算，故邵李文提出该质量问题尚处于质保期内。由于珠江房地产公司一直未对此进行维修，现邵李文主张由其自行修复并由珠江房地产公司承担修复费用，符合上述规定，本院予以支持。虽然相关修复费用尚未产生，无法确定具体金额，但考虑到该项费用必然发生且金额不大，为避免当事人的诉累，故本院在本案中一并处理该项费用并酌情支持200元为宜，对于超出该数额部分本院不予支持。综上，本院认定珠江房地产公司应赔偿1000元损失给邵李文。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三天内赔偿1000元给原告邵李文；二、驳回原告邵李文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费407.5元，由原告邵李文负担397.5元、被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年三月二十三日法官助理廖活年书记员谢芝华