上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终992号上诉人(原审原告)：范华明，男，1978年11月4日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人(原审原告)：范华兵，男，1983年12月1日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人(原审原告)：徐鹰，女，1985年12月6日生，汉族，住上海市奉贤区。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：梁洪，行长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丞宸，上海才富律师事务所律师。上诉人范华明、范华兵、徐鹰因与被上诉人中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“中行宝山支行”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初21629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范华明、范华兵、徐鹰上诉请求：撤销上海市宝山区人民法院2019沪0113民初21629号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人称因收到商场物业关于用电和使用通道问题的律师函便决定搬离租赁场所，但上诉人认为上述事由并不导致被上诉人享有合同解除权。客观上没有发生导致合同无法履行的事实，上诉人也并未对被上诉人使用房屋造成阻碍。即便商场物业致函被上诉人，但通过上诉人的沟通与解释，商场物业自2018年12月发函以后并未再次提出异议，被上诉人也依旧正常营业直至2019年7月。被上诉人提交的宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司向其发出的律师函及通知书是该商铺所在商场的物业的行为，上诉人不知情也无过错。并且关于水和电的供应和使用是物业服务的内容，被上诉人直接与商场物业建立了物业服务关系，被上诉人也有义务联系物业公司妥善解决。因此，被上诉人解除合同无任何法律依据。根据合同约定，被上诉人理应承担相应的违约责任。中行宝山支行答辩称，不同意上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。范华明、范华兵、徐鹰向一审法院起诉请求：1.要求中行宝山支行将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺(以下简称系争商铺)恢复原状(中行宝山支行将十间商铺打通装修，范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行将房屋恢复成十间)后返还给范华明、范华兵、徐鹰。2.要求中行宝山支行按合同约定的租金标准计算，支付从2019年8月1日起至实际返还系争商铺之日止的占用使用费。3.要求中行宝山支行按日租金的一倍计算，支付从2019年2月1日至2019年5月26日期间的逾期付租违约金人民币576,725元(以下币种均为人民币)。4.要求中行宝山支行支付解除合同违约金305,076元。一审法院认定事实：2009年2月1日，中行宝山支行(乙方)与案外人杨某某、李1、李某2(甲方)、上海长江国际商业购物中心有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁标的系争房屋10间，沿租赁商铺走廊供乙方免费使用，乙方可按实际需要将走廊封闭使用；租期自2009年2月1日至2025年1月31日；2009年2月1日至2009年4月30日免租金，2009年5月1日至2010年1月31日租金935,031元，……2018年2月1日至2019年1月31日租金1,695,523元，2019年2月1日至2020年1月31日租金1,830,461元；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；如因乙方使用沿租赁商铺走廊引起其他业主提出异议的，丙方作为长江国际商贸中心的经营者和物业管理者，将采取各种措施出面协调，若协调不成或由于其他原因致使乙方无法使用沿商铺走廊，造成无法营业的，则甲方与丙方承担违约责任；甲方与丙方保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；甲方于丙方保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为乙方提供接至租赁商铺位置上、下排水管道方便。2016年3月31日，范华明、范华兵、徐鹰经向他人购买系争商铺登记成为房地产权利人。2016年12月8日，范华明、范华兵、徐鹰(甲方)与中行宝山支行(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁标的为系争商铺，沿租赁商铺走廊供乙方免费使用，乙方可按实际需要将走廊封闭使用；租期自2016年8月1日至2025年1月31日；2019年2月1日至2020年1月31日租金1,830,461元，租金支付为一年两次，每年1月支付当年1月至6月租金，每年7月支付当年7月至12月租金，2016年12月支付2016年8月至2016年12月租金；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期间乙方擅自解除本合同，提前退租的，乙方按月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方未按合同规定及时足额支付租金，或逾期支付租金，除应补交欠租外，并按租金100%，以天数计算向甲方支付违约金；如因乙方使用沿租赁商铺走廊引起其他业主提出异议的，甲方将采取各种措施出面协调，力争乙方能继续按本合同约定使用沿租赁商铺走廊，若协商不成或由于其他原因致使乙方无法使用沿商铺走廊而乙方仍能经营的，则甲方承担违约责任(一)承担乙方封闭走廊的装修损失(二)由甲方负责将沿商铺走廊打开进行装修，使走廊恢复为正常使用状态并保证乙方正常经营，甲方自行承担装修费用(三)走廊装修所在月份，甲方免收乙方租金，若协商不成致使乙方无法使用沿商铺走廊造成无法营业的，则甲方承担违约责任：1、全部装修损失；2、乙方与甲方解除合同，同时甲方按月租金3倍向乙方支付违约金；甲方保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；甲方保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为乙方提供接至租赁商铺位置的上、下排水管道方便。2018年12月14日，宝和嘉力公司委托律师向中行宝山支行发出律师函，主要内容为，中行宝山支行占用60平方米公共通道，侵害了业主对该共有部分的所有权，同时每套商铺的标准配电量为1.5千瓦，10套商铺共计15千瓦，另中行宝山支行承租的原商铺不具备配备供水及排污的设施功能，故告知中行宝山支行恢复公共走道原状并交还宝和嘉力公司，支付增加的用电量的扩容费、发出本函之日起将不提供供水及排污服务。2018年12月21日，宝和嘉力公司向中行宝山支行发出通知，主要内容为，中行宝山支行至今未与宝和嘉力公司签订《物业管理合同》，宝和嘉力公司将于2019年1月2日起对中行宝山支行租赁区域提供的用电量恢复至原标准配备电量。2019年1月9日，中行宝山支行向范华明、范华兵、徐鹰发出律师函，主要内容为，宝和嘉力公司向中行宝山支行发送律师函，要求归还沿商铺走廊，且已经停止供水、排污服务并有意限制供电量，请范华明、范华兵、徐鹰立即与宝和嘉力公司完成协调，恢复对系争商铺的供水和排污服务，如无法恢复或有任何其他影响中行宝山支行正常经营的情况发生，中行宝山支行将行使权力追究违约责任。2019年5月27日，中行宝山支行支付了范华明、范华兵、徐鹰2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金。2019年7月8日，中行宝山支行与范华明、范华兵、徐鹰的代理人至系争商铺，中行宝山支行准备将系争商铺返还给范华明、范华兵、徐鹰，遭范华明、范华兵、徐鹰拒绝。一审法院认为，范华明、范华兵、徐鹰与中行宝山支行就系争商铺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，当属有效，双方均应恪守。合同约定，沿租赁商铺走廊供中行宝山支行免费使用，中行宝山支行可按实际需要将走廊封闭使用；范华明、范华兵、徐鹰保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；范华明、范华兵、徐鹰保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为中行宝山支行提供接至租赁商铺位置的上、下排水管道方便。物业方宝和嘉力公司于2018年12月14日已经通知中行宝山支行恢复商铺走廊原状、支付用电扩容费、不再提供供水及排污服务。宝和嘉力公司的上述行为必将对中行宝山支行使用系争商铺造成影响，范华明、范华兵、徐鹰按约有义务为中行宝山支行解决上述问题。范华明、范华兵、徐鹰未能妥善解决上述问题，致使中行宝山支行继续履约存在较大的风险，中行宝山支行要求解约及未按约支付此后的租金均不构成违约。范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行支付逾期付款违约金及解约违约金，法院不予准许。2019年7月8日，中行宝山支行已经搬离系争商铺，并要求将系争商铺返还给范华明、范华兵、徐鹰，范华明、范华兵、徐鹰拒收，由此造成的房屋空置损失应由范华明、范华兵、徐鹰自行承担。中行宝山支行租金已支付至2019年7月31日，范华明、范华兵、徐鹰再要求中行宝山支行支付自2019年8月1日之后的房屋占用使用费，法院不予准许。合同约定，中行宝山支行返还该房屋应符合正常使用后的状态。范华明、范华兵、徐鹰购买系争商铺时即已经明知中行宝山支行将系争商铺打通后统一装修使用，范华明、范华兵、徐鹰对此也是认可的，中行宝山支行主张按照正常使用后的现状交还系争商铺，符合约定。范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行恢复系争商铺为10间独立商铺后返还，不符合约定，法院不予准许。一审法院判决如下：一、范华明、范华兵、徐鹰于判决生效之日起十日内，与中国银行股份有限公司上海市宝山支行按现状交接上海市宝山区殷高西路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺；二、驳回范华明、范华兵、徐鹰的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交微信记录以及函一份，以证明上诉人于2019年初向物业公司发函以解决相关问题。被上诉人表示不能确定其真实性。上诉人表示函交物业公司后，物业公司未置可否。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中行宝山支行与杨某某、李1、李某2、上海长江国际商业购物中心有限公司签订《房屋租赁合同》，约定中行宝山支行使用沿商铺走廊、超出标准电用度以相关给排水安排，并约定此为杨某某、李1、李某2、上海长江国际商业购物中心有限公司的合同义务。使用沿商铺走廊、超出标准电用度以相关给排水均是超出商铺所有权人权限的约定，需要作为物业管理人的上海长江国际商业购物中心有限公司参与确定。此后范华明、范华兵、徐鹰作为新的权利人与中行宝山支行签约，约定中行宝山支行使用沿商铺走廊、超出标准电用度以相关给排水安排，并由范华明、范华兵、徐鹰承诺保障，其中无法使用沿商铺走廊是解约条件之一。该合同物业管理公司并未参与签约，而上述约定显然应当由物业管理公司予以确认。现新的物业管理公司宝和嘉力公司发函要求中行宝山支行恢复公共走道原状并交还宝和嘉力公司、按标准供电等。此后范华明、范华兵、徐鹰虽表示和宝和嘉力公司进行了沟通，但并未使宝和嘉力公司承诺或参与到双方的租赁关系中保障上述其与被上诉人间的约定。因此一审法院认定中行宝山支行要求解约不构成违约，无需支付解约违约金，并无不当。中行宝山支行提出交接，而范华明、范华兵、徐鹰不同意，现范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行支付此后使用费，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人范华明、范华兵、徐鹰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,480元，由上诉人范华明、范华兵、徐鹰负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年三月二十七日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……