安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1182民初4976号 原告（反诉被告）：安徽省亨通物业管理有限公司，住所地安徽省明光市招信路333号星光商贸城13幢333-13-19号，统一社会信用代码91341182744864952H（1-1）。 法定代表人：周吉敏，总经理。 委托诉讼代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付中秋，安徽奇胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省明光金阳光置业有限公司，住所地安徽省明光市雅桂园小区1组团4号楼门面第十三号，统一社会信用代码91341182093161056P。 法定代表人：邵明祥，总经理。 委托诉讼代理人：张辉，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告安徽省亨通物业管理有限公司（反诉被告；以下简称：亨通公司）与被告安徽省明光金阳光置业有限公司（反诉原告；以下简称：金阳光公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，金阳光公司于同年11月19日提出反诉，后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亨通公司的法定代表人周吉敏及其委托诉讼代理人胡野、被告（反诉原告）金阳光公司的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）亨通公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业综合服务费3578471.77元。事实和理由：2015年2月16日，被告与原明光市亨通物业管理有限责任公司(现本案原告)签订《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》，约定在金阳光·阳光城小区(以下简称：阳光城小区)未成立业主委员会前就被告委托原告对该小区实行专业化、一体化的物业管理;物业坐落于明光汽车站对面,占地面积约39526.67平方米,建筑面积117067.9平方米,其中高层住宅62432平方米,商业用房38762.3平方米,地下车位15627平方米;小区营业用房和高层住宅、物业公司与业主签订物业管理服务合同收费标准(按当年的物价部门标准为依据);房屋建筑(主体)的公共部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,电气照明及设备、公共设施保修期内由被告负责维修,保修期外小修由物业公司负责,中修、大修由原告申请维修基金支付等。阳光城小区项目于2016年6月10日竣工,被告开始对外销售项目范围内房产，原告为相关物业提供物业管理服务。项目内房产销售移交业主的部分有：“A2#116-1-75”、“2#359-1-69”、“A2#116-1-73”、“359-1-73”、“A2-116-1-87”、“116-1-81”、“116-1-83”、“116-1-85”、“A2#116-1-39”、“A2116-1-58”以及高层住宅部分,其他部分仍属于被告。根据相关法律规定,被告应向原告支付已竣工未交付部分房产物业综合服务费。依据明光市物业综合服务费商业用房市场价标准,参照被告确认的、与金阳光小区商业用房业主达成的合同约定的收费标准,仍由被告控制的商业总建筑面积为39455.84平方米,结合已出售的上述商业用房面积应由被告承担物业综合服务费用时间,截止至2019年12月31日,被告共拖欠原告物业综合服务费3578471.77元。 被告（反诉原告）金阳光公司辩称：1、涉案合同于2018年2月16日终止。2、被告仅需支付原告66420元且已支付。3、被告未将案涉商业用房交付原告提供物业服务，原告也未提供过物业服务。4、原、被告对物业费标准未做约定，原告主张按1.5元/平方米/月、2.8元/平方米/月的标准计算物业费无依据。综上，应驳回原告诉请。 被告（反诉原告）金阳光公司反诉称:判令亨通公司立即返还金阳光公司位于明光市花园东路61号阳光御府小区1#楼总面积267.89平方米的物业服务用房并支付房屋占有使用费253156元【自2018年2月16日起按月租金12055.05元（267.89平方米×45元/平方米/月）暂计算至2019年11月15日，以后顺延至房屋实际返还之日止】。事实和理由：2015年2月16日，亨通公司、金阳光公司签订《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》，约定金阳光公司委托亨通公司对阳光城小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期三年，约定的管理期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。合同并就物业基本情况、委托管理事项等作了约定。合同签订后，金阳光公司将位于本市花园东路61号阳光御府小区1#楼总面积267.89平方米的房屋作为物业服务用房交由亨通公司使用。根据约定，合同期满日为2018年2月15日，因在合同期满三个月前没有任何一方向对方提出续订合同的书面意见，故该合同在2018年2月16日自然终止。但亨通公司在合同终止后，并没有将该物业服务用房返还给被告，且继续使用非法获利。 原告（反诉被告）亨通公司对于反诉，答辩称：原被告签订的合同应继续履行，应驳回金阳光公司的反诉诉请。 经审理查明：2015年2月16日，被告金阳光公司（甲方、委托方）与明光市亨通物业管理有限责任公司(乙方、受委托方；后变更为：安徽省亨通物业管理有限公司)签订《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》，约定双方在金阳光·阳光城小区未成立业主委员会前就甲方委托乙方对阳光城小区实行专业化、一体化的物业管理。其中，合同第一条约定：物业位置坐落于明光汽车站对面；占地面积约39526.67平方米；建筑面积约117067.9平方米；物业类类型：高层住宅楼62432平方米、商业用房38762.3平方米、地下车位15627平方米。合同第二条约定：委托管理事项为，保修期满后,房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、楼梯间等)的维修,电梯的养护、维修和管理；房屋建筑本体共用设施设备(垃圾道、烟道等)的维修、养护等服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、地下地上停车场等)的养护、维修和管理以及公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。合同第三条约定：本合同期限为3年,待业主大会召开、业主委员会成立后三十日内终止。合同第四条第2项约定：甲方对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定,甲方有权单方解除合同；第5项约定：甲方在合同生效后小区交乙方管理前，按国家规定配置物业管理用房和业主委员会用房；第8项约定：前期扶持乙方,由于该小区分期交付使用,时间段较长，甲方给予一次性补贴66420元，用于补贴工人工资及服装费用。合同第五条第2项约定：乙方遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务；第10项约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括物业管理用房。合同第七条第1项约定：小区营业用房和高层住宅、物业公司应与业主签订物业管理服务合同收费标准（按当年的物价部门核准为依据）合同第十一条第2项约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。 后被告将位于明光市花园东路61号阳光御府小区1#楼总面积为267.89平方米的房屋作为物业服务用房交给原告使用。涉案小区在2016年6月10日竣工验收。同年9月26日，原告向被告出具安徽增值税普通发票一张（发票中载明：物业服务费66420元，系前期开办费）。 涉案物业管理合同签订后，被告开始对外销售项目范围内房产，被告并向业主提供《金阳光·阳光城小区业主手册》【包含“金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议”等，其中该协议第四条明确载明：商铺收费标准为：1.5元/平方米/月；有梯的商铺另收1.3/平方米/月。该协议落款处并盖有被告公司的公章。）】和《金阳光·阳光城小区入住通知书》。被告在该“入住通知书”中称“房屋已符合交付条件，要求原告给住户办理入住手续”。项目内房产销售移交业主（共八名业主）的房屋总面积为1036.47平方米，具体如下： 1、2016年10月17日领取“入住通知书”的共有三人，分别是：⑴房号为“2#359-1-69”；建筑面积85.8平方米；购房人梁有良。⑵房号为“A2#116-1-75”；建筑面积114.74平方米；购房人方贤军。⑶房号为“A2#116-1-73”；建筑面积109.48平方米；购房人杨复明。以上合计面积：310.02平方米。 2、2016年10月21日领取“入住通知书”的一人：房号为“359-1-73”；建筑面积76.69平方米；购房人刘天平。 3、2016年11月14日领取“入住通知书”的一人：房号为“A2-116-1-87”；建筑面积108.80平方米；购房人张海明。 4、2016年12月16日领取“入住通知书”的共有二人，分别是：⑴房号为“A1#116-1-39”；建筑面积117.18平方米；购房人王琳。⑵房号分别为“116-1-81”（面积109.97平方米）、“116-1-83”（面积109.97平方米）、“116-1-85”（面积104.69平方米）；建筑面积共324.63平方米；购房人王晓坤。以上合计面积：441.81平方米。 5、2017年9月27日领取“入住通知书”的一人：房号为“A2116-1-58”；建筑面积99.15平方米；购房人王恒辉。 另查明：一楼其他部分及高层住宅部分仍属于被告【其中：1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米、2楼及以上（有电梯）的建筑面积为19960.85平方米】，原告按约提供物业管理服务。再查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。 上述事实，有当事人陈述、《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》、《金阳光·阳光城项目工程竣工验收报告》、《入住通知书》、《金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议》以及庭审记录等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对被告提出的涉案合同于2018年2月16日终止的主张以及反诉提出的要求原告返还位于本市花园东路61号阳光御府小区1#楼总面积267.89平方米的物业服务用房并支付房屋占有使用费253156元的诉讼请求。本院认为，原被告签订的《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》中第三条约定：本合同期限为三年，待业主大会召开、业主委员会成立后三十日内终止。合同第四条第2项约定：对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定,甲方有权单方解除合同。合同特别条款第十一条第2项约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。另《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。因此可见，关于涉案合同是否终止，双方在合同中的前后约定不一致。因当庭原告未能提供证据证实在合同期满三个月前双方有续订合同的书面意见，且涉案小区至今尚未成立业主委员会。按特别约定优于一般约定的原则，该前期物业合同应当在合同期满日（即2018年2月15日）自然终止。本案中，在合同终止后，原告提供了物业服务，被告接受了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系。且被告未能提供证据证实原告在提供物业服务过程中，存在严重违反合同规定的行为，被告也没要求原告对其行为进行限期整改，故被告不享有单方的合同解除权。鉴于双方存在事实物业服务合同关系，故该物业用房应由原告继续使用。综上，对被告的该项主张，本院不予采信；对被告的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。 2、对被告提出的其仅需支付原告66420元且已支付的辩解意见。本院认为，原被告签订的《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》中第四条第8项约定：甲方（金阳光公司）前期扶持乙方（亨通公司），由于该小区分期交付使用，时间段较长，甲方给予一次性补贴66420元整，用于补贴工人工资及服装费用。合同第五条第2项约定：乙方遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度、测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。另原告向被告出具的发票中也明确载明：该66420元系前期开办费。据此，被告已支付的66420元系被告对原告的扶持费用，并非物业服务费用，故被告还应当在原告提供物业服务时向原告支付物业服务费用。综上，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 3、对被告提出的其未将案涉商业用房交付原告提供物业服务，原告也未提供过物业服务的辩解意见。本院认为，庭审查明原被告签订的前期物业合同到期后，原告继续为被告提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系；且原告当庭提交了原告公司的员工为被告提供物业服务的照片。另被告当庭辩称原告未能证明其对主张的300多万元物业费付出了等值服务，该辩称也间接印证被告认可原告提供了物业服务。故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 4、对被告提出的原、被告对物业费标准未做约定，原告主张按1.5元/平方米/月（即0.05元/平方米/天）、2.8元/平方米/月（即0.093元/平方米/天）的标准计算物业费无依据的辩解意见。本院认为，首先，原被告签订的《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》中第五条第2项约定：乙方（亨通公司）遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度、测算物业管理服务收费标准，并向甲方（金阳光公司）提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。其次，被告向业主提供的《金阳光·阳光城小区业主手册》中的《金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议》第四条明确载明：商铺收费标准为：1.5元/平方米/月、有梯的商铺另收1.3/平方米/月。该协议落款处并盖有被告公司的公章。由此可以得出上述物业收费标准，系由原被告双方协商一致达成。该物业收费标准对由被告掌控尚未出售给业主的案涉物业具有约束力，被告应按照该收费标准向原告支付物业综合服务费。综上，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 5、对原告提出的要求被告支付物业综合服务费3578471.77元的诉讼请求。本院认为，第一，《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第二，在案证据证实涉案工程在2016年6月10日竣工验收。根据规定，原告应当自2016年6月10日起收取物业费。庭审查明，原被告签订的合同约定期限为2015年2月16日至2018年2月15日，此后原被告之间形成事实物业服务合同关系。本案中，原告提交了7份材料（内有涉案小区的建筑面积和室号等），主张1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米、2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85平方米，因被告对上述证据的三性均无异议且未能提供证据反驳原告的主张，故对原告的该项主张，本院予以确认。鉴于被告未能举证证实该八名业主之外的房屋均已出售并交付，故作为实际控制房屋的被告，在接受原告的物业服务时，应当支付服务费。物业费收费标准应以被告认可且由被告向业主送达的《金阳光·阳光城小区业主手册》中的《金阳光·阳光城商住楼前期物业管理服务协议》第四条载明的标准作为收费标准。第三，庭审查明，被告应当支付的物业费如下：（一）、关于已经出售的一楼商铺（门面房），应该由被告承担的物业费（时间从2016年6月10日起计算）： 其中：1、2016年10月17日交房的有：⑴房号为“2#359-1-69”；建筑面积85.8平方米；购房人梁有良。⑵房号为“A2#116-1-75”；建筑面积114.74平方米；购房人方贤军。⑶房号为“A2#116-1-73”；建筑面积109.48平方米；购房人杨复明。以上合计面积：310.02平方米。 应付费：310.02平方米×126天（从2016年6月10日起至同年10月16日止）×0.05元/平方米/天=1953.13元。 2、2016年10月21日交房的有:房号为“359-1-73”；建筑面积76.69平方米；购房人刘天平。 应付费：76.69平方米×130天（从2016年6月10日起至同年10月20日止）×0.05元/平方米/天=498.49元。 3、2016年11月14日交房的有:房号为“A2-116-1-87”；建筑面积108.80平方米；购房人张海明。 应付费：108.8平方米×153天（从2016年6月10日起至同年11月13日止）×0.05元/平方米/天=832.32元。 4、2016年12月16日交房的有：⑴房号为“A1#116-1-39”；建筑面积117.18平方米；购房人王琳。⑵房号为“116-1-81”（面积109.97平方米）、“116-1-83”（面积109.97平方米）、“116-1-85”（面积104.69平方米）；建筑面积共324.63平方米；购房人王晓坤。以上合计面积：441.81平方米。 应付费：441.81平方米×185天（从2016年6月10日起至同年12月15日止）×0.05元/平方米/天=4086.74元。 5、2017年9月27日交房的有：房号为“A2116-1-58”；建筑面积99.15平方米；购房人王恒辉。 应付费：99.15平方米×470天（从2016年6月10日起至2017年9月26日止）×0.05元/平方米/天=2330元。 以上总合计应付费：9701元（1953.13元+498.49元+832.32元+4086.74元+2330元=9701元）； 总面积1036.47平方米（310.02平方米+76.69平方米+108.80平方米+441.81平方米+99.15平方米=1036.47平方米）。 （二）、仍由被告管理的房产物业费（从2016年6月10日起至2019年12月31日止）： （1）因1-2楼（无电梯）的建筑面积为19494.99平方米，后被告交付给业主的房屋面积合计为1036.47平方米，故剩余的1-2楼（无电梯）仍由被告管理的建筑面积为： 19494.99平方米－1036.47平方米=18458.52平方米。 应付费：18458.52平方米×1299天×0.05元/平方米/天=1198881元； （2）2楼及以上（有电梯）建筑面积为19960.85平方米，均由被告管理。 应付费：19960.85平方米×1299天×0.093元/平方米/天=2411410元； 以上（1）+（2）=1198881元+2411410元=3610291元。 总合计：（一）+（二）=9701元+3610291元=3619992元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在案证据能够证实原告为被告提供了物业服务，故对原告提出的被告应当支付物业费的主张，本院予以采信。因原告要求的3578471.77元低于应付的3619992元，系其对自身权利的自由处分，故对原告要求被告支付物业综合服务费3578471.77元的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当庭原被告对位于本市花园东路61号阳光御府小区1#楼总面积267.89平方米的物业服务用房现在原告处均无异议，因双方签订的《明光市金阳光·阳光城小区前期物业管理合同》到期后，原被告之间形成的事实物业服务合同关系，系原告对该物业服务用房占有、使用的合法依据，故对被告的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《物业管理条例》第二十一条、第三十条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽省明光金阳光置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告（反诉被告）安徽省亨通物业管理有限公司支付物业综合服务费3578471.77元； 二、驳回被告（反诉原告）安徽省明光金阳光置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费35428元，减半收取计17714元，由被告（反诉原告）安徽省明光金阳光置业有限公司负担；反诉案件受理费2681.56元，由被告（反诉原告）安徽省明光金阳光置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇二〇年三月二十五日 书记员  林 洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。