上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18084号原告：张兴影，女，1985年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李琳，上海申申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王西子，上海申申律师事务所律师。被告：徐敏，男，1992年10月23日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告张兴影与被告徐敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理。本院依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告张兴影的委托诉讼代理人王西子到庭参加诉讼。被告徐敏经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴影向本院提出诉讼请求：1.判决解除房屋租赁合同；2.判决徐敏支付逾期违约金22,692元，按732元/天(日租金2倍标准)计算，自2019年1月26日起计算至2019年3月8日止；3.判决徐敏支付租赁期间拖欠的水费58.60元，电费257元，燃气费146元；4.徐敏赔偿张兴影实际损失，买锁换锁2500元，沙发1199元，房间门、橱柜维修400元，清洁打扫1000元，张兴影处理本次纠纷回国机票14,000元，合计19,099元。事实和理由：2018年7月25日，徐敏租赁张兴影所有的上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并签订租赁合同，约定租金为11,000元/月，押一付六。徐敏交付第一期租金后，双方办理房屋交接手续。但徐敏未支付第二期租金，张兴影无奈从海外购买机票回国处理相关事宜。2019年3月8日，张兴影请锁匠开门进入屋内，才发现徐敏已搬家，剩下屋内一片狼藉、部分物品遭到损坏，张兴影多次联系徐敏未果，故起诉至法院。徐敏未作答辩。本院认定事实如下：系争房屋的权利人为邓霆、张兴影。2018年7月25日，张兴影(出租方、甲方)与徐敏、杨宁(承租方、乙方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的系争房屋，房屋类型为居住，建筑面积约63.24平方米，随房屋交付的家具家电详见《家具家电清单》(若有)；租赁期限自2018年7月26日起至2019年7月25日止；房屋每月租金为11,000元，租金以6个月为一期支付，乙方每期租金提前5日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金；在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为1个月的租金，即11,000元，甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担；乙方应当按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付的款项；乙方的违约责任：(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的200%作为逾期违约金……(3)乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……⑥乙方逾期不支付租金累计超过5日的……《房屋租赁合同》后附家具家电清单：包括电视柜、沙发、衣柜等。另附房屋交接书，载明：2018年7月25日，张兴影、徐敏已确认家具家电情况，证实无误，并随房屋装修现状交付。徐敏支付给张兴影自2018年7月26日起至2019年1月25日止的租金及11,000元保证金。审理中，张兴影称其于2019年3月8日自行收回系争房屋，当时报过警，找了小区物业、居委会人员陪同共同进入房屋的，但没有进行书面见证；其主张的逾期付租违约金中已包含了租金；徐敏已付的11,000元押金冲抵合同解除违约金，不予返还。为证明多次催讨租金，张兴影提供微信聊天记录(没有原件)，1月24日，张兴影方称，hi徐敏，你好，按我们的合同，尚海湾房子的房租已逾期未支付哦；徐敏回复，应该是刚刚到期吧，当时7月底付的6个月房租吧，我12月底的时候和姐说了一下，我这里公司因为年终奖一直没发，等发下来了我就打钱过来；张兴影方称，是21日到期的；徐敏称，我这里再等年终奖，到了就先把房租打过来。2月1日，张兴影方称，徐先生，你好，按我们的合约，逾期5天，我们的租房合同就中止，租客需支付1万罚款，事不过三了，如果不能按时交租金，我只能按合同履约了，谢谢！徐敏回复，你好，我不是不愿意付房租，我不知道张兴影是你的谁，之前我一直在和她沟通……2月2日，徐敏称，我也给你看到了，15号才会发我的提成，意思就是那天才会拿到钱，然后你们之前说可以接受……也就是2.21我会补给你6个月的房租。2月26日，张兴影方称，哥们，今天都26号了，早过了21号，你的租金我还没有收到啊；徐敏方回复，你好，请问你是房东先生吗？我是徐敏的妈妈，请问一下，徐敏的房租这次应该交多少？张兴影方称，你好，徐敏租我的房子，按合同应该在2019年1月21日付房租66,000人民币；徐敏方称，下午让我去存他的提成……他上个星期得了甲流，他没有注意，后来和我说心脏疼，上周四就住进了医院……你能把你的账号给我吗？我试着给你打一下钱……之后，转账未成。3月3日，张兴影方称，考虑到徐敏的情况，他可能暂时住不了我的房子，也不浪费他的租金了，我觉得终止合同，对双方比较合适，我会通知房产中介来处理房子的事宜；徐敏方称，因为这套房子是徐敏给他女朋友租的……张兴影方称，徐敏妈妈，您好，我这边现金也是真的很紧张了，银行时间还贷的时间改不了，我会在3月7日来办理房子交接的事宜，如果徐敏的女朋友需要租的话，同等条件下，我可以优先考虑租给她。3月6日，张兴影方称，如果您能替您儿子支付房租的话，请3月7日支付6个月+3月押金，共99,000人民币，也不需您付款14个月了，避免占用过多资金了，你看可以吗？这是我最后的offer了；徐敏方称，房子里面住的又是未来儿媳妇，年轻人又辛苦，你就算要处理，也起码让她双休日在家里把东西搬走吧？我和他爸爸希望的是还是我们续租，你们这样家里没人情况下进人家房间把人家东西扔出去也太野蛮了……这周星期天我自己拿钱出来给他交房租……3月7日，徐敏方称，我尽力去沟通了，那你们给小姑娘点时间把东西搬走吧，你们明天几点来收房子；中介称，冒昧建议一下，我作为中间方，希望二位能达成良好的协议，对双方都是有益的，邓先生从国外回来一趟也是不容易，也希望徐先生能早日康复，这样二位看可行嘛？明天我会带上租赁合同，重新签署合同，客户方带上您承诺的一年租金及3个月押金，以及您的身份证，房东方带上房屋产证……徐敏方称，明天我大概20：00可以到房子内，如果可以的话，20：00我们走一下这个流程吧；中介称，业主这边时间应该没有问题，因为他们在飞机上，我这边等他下飞机后再确认一下。3月8日，中介称，因为房东刚到上海，目前比较堵，需要点时间才能到家，那么时间稍晚点，八点半可以吗？徐敏方称，那要不明天上午吧，小姑娘也在，她来签；张兴影方称，刚刚下飞机，已经按今天晚上准备了，就今天晚上吧……嗣后，徐敏方并未出现，后其在微信中称，昨天就是这么巧，你们上飞机中介和我说你们能接受条件，既然你们本来就是要收回你们的房子，为什么不坚持呢？约好8点签约，9点才到，现在和我说这一出……你们如果走法律途径，那就法院见吧。为证明其实际损失，张兴影提供买锁、换锁的工作单、垃圾清运费、清洁费收据、材料费收据、机票，并称大门电子锁的密码被徐敏改动过了，徐敏没有告知密码，也没有返还备用钥匙，故其无法进入房屋，锁匠说只能将门破坏才能进入，就换锁了；沙发因徐敏养猫，上面有很多污渍，无法继续使用了；橱柜下面、入门玄关的门板因徐敏使用不当都坏了。为证明欠付公用事业费，张兴影提供了截止2019年3月14日的水费的缴费通知单原件58.60元，2019年2月期间的电费原件发票257元，截止2019年12月的燃气费缴费通知单原件142.90元。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。徐敏未按约支付租金已构成严重违约，张兴影要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以认可。合同解除后，徐敏仍应支付拖欠的租金，并承担相应的违约责任，张兴影已于2019年3月8日收回房屋，现其主张逾期付租违约金(包含租金)22,692元，在合同约定的数额内，并无不妥，本院予以支持。根据张兴影出示的水电煤缴费单据原件金额，张兴影要求徐敏支付水电煤费用，本院予以支持，但数额略有出入，本院予以调整。张兴影提出徐敏未提供电子锁密码且未返还备用钥匙导致其只能换锁进入房屋，但根据常识，电子锁一般有万能密码，此密码权利人应自持，张兴影亦未提供将备用钥匙交给对方的凭证，且未提供购买门锁的发票等，故其要求徐敏赔偿换锁、买锁损失，理由尚不充分，本院不予支持。对于购买沙发的费用、房间门、橱柜的维修费、清洁打扫费，因张兴影未能提供收房时能充分反映房屋及设施设备情形的证据佐证，故该诉请，依据不足，本院不予支持。而张兴影主张的机票费用，并非对方可预见的损失，亦与合同解除无必然因果关系，故对该诉请，本院不予支持。徐敏经本院合法传唤未到庭，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除张兴影与徐敏就上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、徐敏于本判决生效之日起十日内支付逾期付租违约金(含租金)22,692元;三、徐敏于本判决生效之日起十日内支付水费58.60元、电费257元、燃气费142.90元；四、驳回张兴影的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，由张兴影负担386元，徐敏负担470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  何灵琍人民陪审员  吴国妹二〇二〇年三月十日法官 助理  吴 越书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。