广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终274号上诉人（一审原告）：梁汉朝，男，1965年2月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**********之一，居民身份证号码：442************810。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：广东省珠海市平沙镇大海环社区************室。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨武庆，男，1954年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，居民身份证号码：440************812。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。上诉人梁汉朝因与被上诉人珠海市平沙金湾实业总公司（以下简称平沙公司）、被上诉人杨武庆房屋买卖合同一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁汉朝上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判平沙公司、杨武庆按梁汉朝已付款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准向梁汉朝支付逾期办证违约金（自2013年4月1日起计至平沙公司、杨武庆协助将梁汉朝所购房屋过户登记至梁汉朝名下之日止），本案一审、二审诉讼费用由平沙公司、杨武庆承担。事实和理由：一、一审法院对梁汉朝要求杨武庆支付逾期办证违约金的请求不予支持的几点理由，均站不住脚。（一）协助办证是房屋出让方的法定义务、合同义务，合同义务是一种严格责任，并不以过错作为承担责任的前提。一审法院将杨武庆办证不能的后果，转由梁汉朝来承担，违反责任认定规则，显失公平。（二）一审法院认为本案工程曾烂尾，新开发后一定会再次烂尾，或一定存在办证障碍，这逻辑站不住脚。（三）办证时间约定不明，不是杨武庆不负协助办证义务及不承担逾期办证违约责任的理由，《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条明确了合同约定不明的适用规则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”（四）办证税费承担的约定仅限于税费承担的责任分担问题，一审法院将《购房合同》“约定办证所需税费均由杨武庆承担”，作为杨武庆无需支付逾期办证违约金的理由，适用法律错误。（五）一审法院认定“因历史原因，存在过户办证上的障碍，并自愿在合同中对此作出了相应的约定”，违背客观事实与日常生活经验法则。梁汉朝如果知道涉案房屋不能办证，或长时间不能办证，不可能会去购买涉案房屋。涉案房屋如果存在办证不能的问题，在梁汉朝购房的时候，杨武庆有义务告知，但杨武庆并未如实告知。一审法院在认可杨武庆有协助梁汉朝办理涉案房屋产权证的情况下，对梁汉朝要求支付逾期办证违约金的请求又不予支持，使协助办证变成了对杨武庆毫无约束力的义务，在杨武庆没有任何违约责任约束的情况下，杨武庆没有尽快去完善手续协助梁汉朝办理购买房屋产权证的动力和压力，这实际上剥夺了梁汉朝请求杨武庆协助办理房屋产权证的权利。二、关于平沙公司的责任问题。涉案住宅楼系杨武庆挂靠平沙公司开发，杨武庆提交的广东省珠海市金湾区人民法院调查询问函[（2017）粤0404民初1427号]明确认定了该事实。时至今日，涉案住宅楼仍然登记在平沙公司名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，一审法院判决平沙公司不承担责任，违反了该规定。杨武庆辩称：一、关于梁汉朝的诉讼请求。首先，梁汉朝的上诉请求不明确。一审法院判决驳回梁汉朝全部诉讼请求，梁汉朝的上诉请求实际为两项，一是希望撤销一审判决、发回重审；二是希望改判杨武庆和平沙公司支付违约金及承担诉讼费。那是不是可以理解为梁汉朝只是对一审法院驳回其第二项、第三项、第四项诉讼请求有异议，而认可一审法院了驳回其第一项诉讼请求？其次，梁汉朝的一审诉讼请求是诉请平沙公司办理过户及承担税费、支付违约金，并要求杨武庆对平沙公司的债务承担连带责任。梁汉朝就应当在一审中就平沙公司为何要承担上述义务，以及杨武庆基于什么法律关系要承担连带责任进行举证和说明。承担连带责任是要基于特定法律关系的，但梁汉朝在一、二审中均没有举证和说明杨武庆究竟是基于何种原因要对平沙公司的债务承担连带责任。梁汉朝既然要求杨武庆对平沙公司的债务承担连带责任，前提就是法院确认平沙公司对梁汉朝负有债务。一审法院已经判决平沙公司对梁汉朝不负有债务，那么杨武庆承担连带责任就失去了法律基础。最后，梁汉朝对杨武庆的请求是承担连带责任，但上诉请求改为要求杨武庆和平沙公司支付违约金。梁汉朝的上诉请求已经实质性地改变了其一审的诉讼请求，根据法律规定，梁汉朝无权在二审中变更或增加诉讼请求，应当另行起诉处理。二、关于过户问题。梁汉朝的诉讼请求是办理转移登记过户，参考《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》（粤高法〔2017〕191号）第三十四条第二款规定，梁汉朝在一审中的第一项诉讼请求属于法律和事实上的履行不能，一审法院判决驳回梁汉朝该项诉讼请求，于法有据。三、关于违约金问题。首先，梁汉朝在一审中是诉请平沙公司支付违约金，杨武庆承担连带责任。梁汉朝应当就平沙公司是否构成违约及支付违约金进行举证和说明，但梁汉朝没有相关的举证和说明。其次，案涉房屋是平沙镇的历史遗留问题土地盘活利用重建而成的，其状况类似小产权房，存在诸多不确定性。就像一般的小产权房买卖合同当中都会约定在一定条件成就时再办理产权证，但合同双方内心都清楚，办证时间肯定是无法确定的。对于案涉房屋办证困难，梁汉朝和杨武庆心知肚明，因此才没有在合同中约定过户时间，这是双方的真实意思表示，是自愿作出的约定。近年来，杨武庆也一直通过诉讼的方式在推动案涉房屋的办证工作，现在正在等高栏港不动产登记中心协助执行过户工作。可见，杨武庆一直积极推动房屋办证事情，不存在违约行为。四、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产管理法》第三十条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条等规定，只有具备房地产开发资质的企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人所签订的合同，才是商品房买卖合同。商品房买卖合同的主体是特定的，有别于一般房屋买卖合同。本案中，平沙公司和杨武庆均不具备房地产开发资质，案涉房屋也不是市场上正常的商品房，因此梁汉朝和杨武庆所签订的购房合同并非商品房买卖合同，不能适用商品房买卖合同司法解释的相关规定。五、关于本案的历史背景。本案中，案涉房屋不是通过正常的房地产开发程序建成的，而是杨武庆在平沙镇政府的政策支持下，以及通过自身的努力，将历史遗留问题土地盘活利用建设而成。杨武庆为节约集约土地资源、解决平沙镇历史遗留问题土地作出了一定贡献。如果抛开这一历史背景，单纯研判合同文本，是不尊重历史、不尊重客观实际。当前，杨武庆已经通过法院执行程序正在办理案涉房屋的产权证，积极推动解决历史遗留问题，恳请法院充分考虑本案的特殊性和历史背景。平沙公司答辩称，梁汉朝的上诉请求无合同事实法律依据一、平沙公司与梁汉朝没有合同关系，不存在违约事实，梁汉朝关于支付违约金的请求没有事实和法律依据。二、平沙公司与杨武庆没有挂靠关系，梁汉朝也没有提交证据证明杨武庆与平沙公司之间有挂靠开发房地产的关系，所以其上诉基于挂靠关系要求平沙公司承担责任没有依据；三、平沙公司与杨武庆的关系及其权利义务已经由（2016）粤04民终1944号民事判决、（2017）粤0404民初1427号民事判决认定，并已经在执行中，登记在平沙公司名下的土地使用权已经确权在杨武庆和商光旭名下，再判决平沙公司承担责任属于履行不能。梁汉朝向一审法院起诉请求：一、判令平沙公司协助将平沙镇美平东路2131号住宅楼第三层西303房及01、02号单车库过户登记至梁汉朝名下，并承担办证所发生的费用及税收；二、判令平沙公司按梁汉朝已付款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准向梁汉朝支付逾期办证违约金（其中以梁汉朝已付购房款435100元为基数，自2013年4月1日起计至房屋过户登记至梁汉朝名下止；以梁汉朝已付车库款101082元为基数，自2017年10月1日起计至房屋过户登记至梁汉朝名下止。）；三、判决杨武庆对上述第1、2项债务与平沙公司承担连带责任；四、本案诉讼费由杨武庆和平沙公司承担。2011年8月17日，梁汉朝与杨武庆签订《购房合同》，内容为：为搞好平沙建设，杨武庆已于92年出资购买了住宅用地，在93年建造两幢住宅楼出售入住，后因故停止建设，为了解决历史遗留问题，平沙镇城建办于2007年3月通知抓紧建设历史遗留烂尾工程，如再不建设，将视作闲置用地进行处理。为响应平沙镇能够成为中心卫生镇的发展，美化平沙环境，仍按历史遗留解决建设及出售部分住房，特订出如下条款销售：梁汉朝购买杨武庆位于珠海市平沙镇美平四号住宅楼第三层西303房，房屋面积为123平方米，售价3700元/平方米；车房面积为17.49平方米，5472元/平方米，车房款95713元。签订合同时，支付首期房款15万元，车房付50%，第二期时付款15万元，第三期支付16万元（购房款10万元、车库款6万元），余下2万元待办完房产证后支付。在办证过程中，所发生的费用及税收由杨武庆负责；合同签订之日起至2012年12月31日前交付使用。如买卖双方任何一方违约均按成交总额两倍计算赔偿对方。合同还约定了其他内容。2011年8月17日，杨兵代杨武庆与梁汉朝签订《购美平四号区住宅及车库补充协议》，约定梁汉朝选购了9号车库，面积17.49平方米，占用有建筑红线能办产权证的车库面积为17.49平方米，该面积售价为5472元/平方米，车库总款为95713元，不占用红线面积的扩建部分车库，双方本着互利的原则进行购买，杨武庆以低价提供给梁汉朝作为车库使用，加建部分的车库面积不办理产权证，并以本补充协议为凭。付款方式为：购买车库面积的用户，首期付50%，第二期楼层封顶时付款45%，剩余5%待产权证办理完毕付清。2017年7月31日，梁汉朝与杨武庆与签订《购买车库（单车房）补充协议》，梁汉朝选购01号、02号车库（车库面积办理产权证），单车库实际占用面积18.6平方米，单车库分摊面积为1.7平方米，车库实际占用总面积为20.3平方米，该车库面积售价为5472元/平方米（以单车库实际用地面积计算），车库款共计111082元，并以签订的本补充协议为凭。付款方式：购买车库的用户，首期付50%，第二期楼层封顶时付款45%，余下5%等办好产权证时全款付清给杨武庆。备注：原车库协议收回，以新签订协议为准。梁汉朝提交的《收据》显示，梁汉朝支付购房款及车库款情况如下：2011年8月17日支付第一、二期购房款30万元，2012年6月6日支付第三期购房款10万元，2012年6月6日支付9号车库款6万元，2017年7月31日支付第三款期购房款76182元。上述《收据》上均载明“梁汉朝交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住宅楼第三层西303房购房款及车库款”的内容。竣工验收备案表显示，珠海市平沙镇美平四号区平沙公司商光旭住宅楼（建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）于2014年2月17日取得竣工验收备案表，备案表登记的建设单位为平沙公司。2019年5月13日查询的不动产登记表显示，珠海市平沙镇美平四号区土地登记在杨武庆和商光旭名下。由于历史原因，涉案土地登记在商光旭和平沙公司名下，杨武庆曾于2016年开始以商光旭和平沙公司为被告分三次向法院起诉，案号分别为（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号、（2019）粤0404民初2092号。杨武庆第一次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权归杨武庆所有，并要求商光旭和平沙公司协助变更登记至杨武庆名下，法院判决支持杨武庆的该项诉请且判决已经生效；第二次起诉要求确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼一栋归杨武庆所有，法院判决上述住宅楼归杨武庆所有且判决亦已生效；在本案审理过程中，杨武庆第三次起诉要求商光旭和平沙公司协助办理平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼首次登记至杨武庆名下，并要求商光旭和平沙公司平沙镇美平四号区（美平东路2131号）住宅楼变更登记至杨武庆名下，法院判决支持杨武庆的上述诉请且判决已经生效。在（2017）粤0404民初1427号案的审理过程中，一审法院就上述不动产能否办理过户手续向珠海市*******高栏港分中心发函询问。该中心回函称：根据《不动产登记操作规范》连续登记原则，未办不动产首次登记，不得办理不动产其他类型登记。权利人商光旭和平沙公司已登记共有位于平沙镇美平四号区980平方米用地，并已共同办理地上一栋楼的规划报建，若该宗地上只有一栋楼，建议贵院裁定土地及地上建筑物一并归梁汉朝，该栋楼应先办理确权再按裁定办理转移登记。一审法院认为：一、关于梁汉朝请求杨武庆将涉案房屋过户至其名下并承担办证税费的问题。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十四条第二款的规定“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”本案至一审法庭辩论终结前，杨武庆尚未办理涉案住宅楼的初始登记，一审法院向梁汉朝释明上述规定，梁汉朝仍坚持不变更诉讼请求，一审法院依法对梁汉朝的该项诉请予以驳回。二、关于逾期办证违约金。梁汉朝根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，要求杨武庆支付逾期办证违约金。首先，由于涉案地块及住宅楼未登记在杨武庆名下，杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和平沙公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可见杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，法院也支持了杨武庆的诉请，现因涉案土地及住宅楼尚未办理初始登记，导致无法过户登记到梁汉朝名下，并非杨武庆的主观原因所造成。其次，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，且在合同中并未明确约定具体的办证时间，同时约定办证所需税费均由杨武庆承担。梁汉朝提交的《收据》上也均明确记载“梁汉朝交来平沙镇美平四号区（商光旭、杨武庆）住宅楼第三层西303房购房款及车库款”的内容。也即梁汉朝非常清楚涉案住宅楼并未登记在杨武庆名下，且由于因历史原因，存在过户办证上的障碍，并自愿在合同中对此作出了相应的约定，现梁汉朝又要求杨武庆支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于平沙公司的责任。珠海市中级人民法院及一审法院分别在（2016）粤04民终1944号、（2017）粤0404民初1427号案件中确认平沙镇美平四号区（美平东路2131号）980平方米土地使用权及该土地上的住宅楼一栋归杨武庆所有，也即平沙公司不享有涉案地块和住宅楼的相关权利，梁汉朝与杨武庆签订《购房合同》产生的相关纠纷与平沙公司无关，梁汉朝要求平沙公司承担责任依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决驳回梁汉朝的诉讼请求。一审案件受理费1400元，由梁汉朝负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为梁汉朝上诉请求杨武庆、平沙公司支付逾期办证违约金能否成立。本院对此分析认定如下：第一，杨武庆与梁汉朝签订的《购房合同》没有约定办理产权证书的具体时间。第二，《购房合同》中的房屋出卖人为自然人杨武庆，并非房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此可知，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，梁汉朝上诉主张本案应适用该司法解释第十八条的规定，本院不予采纳。第三，《购房合同》前言部分明确记载涉案住宅楼是历史遗留烂尾工程，双方在清楚上述情况的基础上签订《购房合同》，并且由于涉案地块及住宅楼未登记在杨武庆名下，杨武庆从2016年开始多次起诉商光旭和平沙公司，要求将涉案地块及住宅楼变更登记至其名下，可知杨武庆一直通过诉讼方式积极主张权利，不存在拖延办理过户的主观恶意。在合同未约定办理过户时间，杨武庆又不存在故意迟延过户的情形下，梁汉朝要求杨武庆支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。第四，平沙公司并非《购房合同》的当事人，梁汉朝主**沙公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，梁汉朝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2800元，由梁汉朝负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月三十日书记员  吴健豪