呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10150号原告：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：石元正，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被告石元正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告春川物业公司的委托诉讼代理人赵明程，被告石元正及其委托诉讼代理人戴岩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春川物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令石元正向春川物业公司支付拖欠的2014年11月18日至2014年11月30日及2015年2月1日至2017年10月19日的物业费33,292.76元、2014至2017年度采暖费7890.21元；2.请求判令石元正向春川物业公司支付迟延支付违约金12,189.18元；3.请求判令石元正承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《管理营运合同》，约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司整体负责对位于呼和浩特市赛罕区名为“呼和浩特金游城广场”的项目进行运营管理。呼和浩特市沃华商业管理有限公司有权在金游城广场范围内实施运营业务、租赁管理业务及物业设施管理业务。同日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，由春川物业公司整体负责呼和浩特鹏欣金游城143942平方米的物业服务。双方在合同中对于合同期限、物业费标准及物业费缴纳时间等都做了明确的约定。2014年11月24日，石元正与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订了《房地产租赁合同》《补充协议》，合同约定呼和浩特市沃华商业管理有限公司将位于呼和浩特市××区出租给石元正，用于零售经营使用，业态限于童鞋。房屋建筑面积为66.26平方米。租赁期限从2014年11月18日至2019年11月17日止，其中约定从2014年11月18日至2019年11月17日每月的物业管理费为1007.7元，物业费的支付时间及标准参照租金的标准支付。根据合同约定，租赁期间乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费及采暖费。合同中还约定，春川物业公司在石元正拖欠物业管理费等相关费用累积相当于二个月租金额且经催告仍不缴纳，应支付相当于二个月租金的违约金。合同生效后，春川物业公司按约定提供服务，但石元正自2014年11月18日起未按照合同约定缴纳物业费及采暖费，并经春川物业公司催缴后仍不履行交纳义务，其已经严重侵害了春川物业公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求支持春川物业公司的诉讼请求。石元正辩称，其早已于2015年9月与商场达成一致进行了撤场、搬离承租商铺，并于2015年9月前反复要求解除与沃华商管公司签订的租赁合同，沃华处的工作人员不予解除合同，并且明确告诉石元正不收取其他任何费用。春川物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，石元正未委托春川物业公司替其交纳采暖费，供暖公司也未授权春川物业公司代为收取供暖费，因此春川物业公司的主张没有法律依据。石元正不存在违约行为，不应承担违约责任。春川物业公司基于格式条款恶意不解除合同，不尊重事实，在石元正搬离四年半之后起诉，严重违背事实，要求石元正支付物业费至2017年10月19日没有事实和法律依据。春川物业公司起诉2015年9月前的物业费已超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2014年7月7日，呼和浩特市沃华商业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称沃华商管公司）与石元正（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S2S3-214房屋出租给乙方，该房屋建筑面积69.84平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为配套经营使用，业态限于童鞋。租赁期限为五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月18日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月物业管理费用为人民币1062.15元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付贰个月物业管理费人民币2124.3元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾清运等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和保养费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该合同还就其他事项作出了约定。2014年10月24日，石元正向春川物业公司交纳首期物业费2015.41元、装修押金2000元、装修管理费1060.16元，并由春川物业公司向其出具收到上述费用的收据。2014年11月24日，沃华商管公司（出租方、甲方）与石元正（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同（固定租金版）之补充协议》，甲、乙双方于2014年7月2日签订租赁合同，鉴于屋内建设烟道与原图不符且乙方不使用，经协商同意，将房屋建筑面积做调整并订立补充协议：第1条约定，调整后的建筑面积为66.26平方米。第2条约定，租赁合同项下约定的租金、物业费按调整后的建筑面积计算，乙方按如下约定支付租金和物业费，即：……2.2.1自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月固定物业费为人民币1007.7元。庭审过程中，春川物业公司与石元正一致认可租赁房屋的面积为66.26平方米；石元正自认于2015年9月18日搬离租赁房屋，经询问，春川物业公司未对该事实作出回复。本院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为金游城广场提供物业服务，沃华商管公司又与石元正签订租赁合同，将位于春川物业公司物业服务范围内的案涉房屋出租给石元正使用，石元正作为案涉房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁案涉房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张石元正支付2014年11月18日至2014年11月30日、2015年2月1日至2017年10月19日期间物业费的诉讼请求，石元正自认于2015年9月与商场达成一致，并于9月18日撤场、搬离承租商铺，春川物业公司仅提供案涉房屋2017年9月27日另租他人的租赁合同，未举证证明2015年9月18日至2017年10月19日期间石元正仍占有、使用案涉房屋，鉴于春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方关于物业费负担的约定，石元正此前亦有向其交费行为，故本院认为，石元正应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准按其承租房屋面积向春川物业公司支付2015年9月18日前的物业费。石元正提出春川物业公司主张的2015年9月前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，石元正自2014年10月24日交纳首期物业费后未再交费，而春川物业公司于2019年11月7日向本院提起诉讼向石元正主张物业费，且未举证证明其主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由，故本院认为，春川物业公司主张的2015年9月18日前的物业费已超过诉讼时效，对其主张的该部分物业费，本院不予支持。对于春川物业公司主张的2015年9月19日至2017年10月19日期间的物业费，因其未提供证据，本院不予支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张石元正支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。对于春川物业公司主张石元正支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，石元正亦对春川物业公司称代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代石元正交纳案涉房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计567元（原告已预交），由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英 二〇二〇年三月三十一日书记员 张琪乐