上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异41号异议人(买受人)：倪晓平，男，1975年6月8日生，汉族，住江苏省淮安市清浦区轮埠路XXX号XXX号。申请执行人：上海市松江第五建筑工程公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陶志强，总经理。被执行人：淮安富城房地产开发有限公司，住所地江苏省。法定代表人：许法庭，总经理。本院在执行申请执行人上海市松江第五建筑工程公司与被执行人淮安富城房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案中，异议人倪晓平对本院作出的(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。异议人倪晓平称：2019年6月10日，松江区人民法院在淘宝网上发布了江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室的拍卖信息。异议人于2019年8月5日参加竞拍，最终以245,000元的最高应价胜出。松江区人民法院也向异议人送达了(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书。但是，截至目前拍卖标的的过户手续仍然没有办理。异议人事后得知拍卖标的所在的楼盘是烂尾楼，所在地块只有土地证.因房屋没有办理最后的竣工验收(水、电尚未入户)，至今尚未办理大产证和小产证。异议人认为，在拍卖公告中，法院对拍卖标的物的上述信息无任何公示和提醒产证号的描述，对拍卖标的物的瑕疵也没有进行详尽的说明，导致异议人产生重大误解，购买目的无法实现，故要求：1、撤销法院就江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室的网络司法拍卖；2、撤销(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书；3、退还异议人245,000元拍卖价款及利息。申请执行人上海市松江第五建筑工程公司以及被执行人淮安富城房地产开发有限公司未提供书面意见。本院查明，上海市松江第五建筑工程公司与淮安富城房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日作出(2016)沪0117民初19826号民事判决书，判决：淮安富城房地产开发有限公司偿还上海市松江第五建筑工程公司借款本金12,370,948.07元以及利息。在该案的审理过程中，本院查封了淮安富城房地产开发有限公司名下位于江苏省淮安经济技术开发区明远东路(2#)与淮海南路交汇处2号楼1301-1307、1401-1407、1501-1507、1601-1607、1701-1707、1801-1807、1901-1907、2001-2007、2101-2107、2201-2207、2301-2307、2401-2407、2501-2507、2601-2607、2701-2707、2801-2807、2901-2907、3004-3007房屋；5号楼404、6号楼302、7号楼102、304；9号楼801；12号楼商铺12-13之房屋。一审判决后，淮安富城房地产开发有限公司不服该判决提起上诉，二审以(2017)沪01民终14390号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因淮安富城房地产开发有限公司不履行生效文书确定的付款义务，上海市松江第五建筑工程公司向本院申请执行，执行案号为(2018)沪0117执2789号。执行过程中，本院以(2018)沪0117执2789、2792号案件(现2792号案件已经执行完毕)查封了淮安富城房地产开发有限公司名下苏(2017)淮安市不动产权第XXXXXXX号的国有建设用地使用权(查封期限为2018年6月20日至2021年6月20日)，同时对审理中查封的房屋进行了评估。2018年7月6日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的对上述房屋的估计报告的第二部分，估价的假设条件中载明，“本估价报告假定估价对象可以正常竣工验收并取得合法产权且能合法处置，并以此作为重要评估依据”。在其他有关说明中第4条载明，“经估价人员实地勘察，至价值时点，估价对象所在小区尚未全部竣工，应委托方要求，并结合本次估价目的，本次估价结果为估价对象的期房市场价值。在此提起报告使用者注意！”该报告的第三部分估价结果报告的第(四)估价对象第4点建筑物情况中，载明“所在小区建筑物主体结构及外立面工程已基本完工，剩余小区环境工程及部分内部收尾工程未完成”。上述估价报告经估价机构出具有效期说明，应用有效期至2020年7月5日。嗣后，因双方达成执行和解协议，故暂未启动拍卖程序，2018年10月15日，本院出具执行裁定书，裁定：该案的本次执行程序终结。但因被执行人未全部履行和解协议内容，本院于2018年12月5日作出执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人淮安富城房地产开发有限公司名下位于江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2101-2107、2201-2207、2301-2307、2401-2407、2501-2507、2601、2602、2603、2605、2606、2607、2701、2702、2703、2706、2707、2801、2802、2806、2807、3004、3005、3006、3007；5号楼404室；6号楼302室；7号楼102、304室；9号楼801室；12号楼12-13室之房屋。另查明，本案涉案房屋2号楼2204室所在的2号楼已经取得淮房预售证XXXXXXX号，根据该预售许可证附件载明，该房屋为一室一厅套型，建筑面积为66.66平方，套内面积为46.74平方。2019年6月10日，本院在淘宝网上刊登了江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室房屋的《拍卖公告》和《竞买须知》，《拍卖公告》第一条载明拍卖标的：“……2号楼2204室(公寓式酒店)；不动产权证号：苏(2017)淮安市不动产权第XXXXXXX号；建筑面积：66.66平方米；土地权属性质：国有建设用地使用权：土地使用权取得方式：出让；土地用途：商业、住宅。”同时，本院亦在淘宝网刊登了《竞买须知》，第四条中对拍卖标的物权利负担、特别告知中载明：“1、该标的内部为毛坯，2号楼标的为公寓式酒店，单层层高约2.8米……竞拍前竞买人须实地勘察，按标的现状拍卖；2、该标的截至2019年4月查询，产权在开发商名下；3、拍卖标的室内物品不包含在本次拍卖范围内；4、买受人须在签收过户相关法律文书之日起45天内办理完成标的物过户手续。”同时，该《竞买须知》的第十二条第三款载明：“拍卖标的能否办理过户手续及办理过户手续所需的时间请竞买人在拍卖前自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自行负责，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”2019年8月5日，本院出具成交确认书，确认倪晓平在本院于淘宝网开展的“江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格：245,000元。2019年8月29日，本院出具(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书，裁定：一、位于江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室房屋的财产权自本裁定送达买受人倪晓平时起转移；二、倪晓平可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院已将该裁定书送达异议人。但截至目前，因涉案小区“幸福美地”尚未竣工验收，拍卖标的物尚未取得房屋产权证(即小产证)，也无法过户至异议人名下。以上事实，有民事判决书、(2018)沪0117执2789号执行裁定书、评估报告、延长有效期的说明、评估、拍卖裁定、拍卖公告、竞买须知、成交确认书、(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：“(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。(二)……”本案在江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室房屋的《拍卖公告》第一条中对标的物的描述，不动产权证号实际是国有建设用地使用权证号，建筑面积实际是预售许可证上的预售面积，在不加任何说明的情况下确实让竞买人产生了该房屋已经有产权证的误导。本院认为，拍卖标的的现状以及权属情况在评估报告中均有载明，即执行实施部门在拍卖前应当明知拍卖标的房屋尚未竣工验收，当然也不可能在拍卖成交后的短期内完成过户手续的办理，对于这些重要信息在拍《拍卖公告》、《竞买须知》中只字未提，虽然在《竞买须知》中用“以现状拍卖”、“法院不作过户的任何承诺”等含糊、笼统的表述要求竞买人承担一切后果，但是“公开、公平、公正”是司法拍卖的基本原则，执行实施部门应当将对拍卖标的物已知的情况尽可能的在对标的物的描述中予以披露，特别标的物存在的过户上的瑕疵应当予以明确的告知，只有在明确的告知瑕疵的情况下其对责任承担免除的声明才是合法有效的，因此《竞买须知》中的免责声明，并不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项规定中的除外情形。现《拍卖公告》、《竞买须知》中对标的物的说明，致使买受人产生重大误解，购买目的也无法实现，因此异议人提出撤销本次拍卖，本院予以支持。本院执行实施部门在此之后出具的拍卖成交裁定书亦一并撤销。至于拍卖款的返还，并非执行异议的审查范围，本院不作处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项的规定，裁定如下：一、撤销本院就江苏省淮安经济技术开发区明远路与淮海南路交汇处(幸福美地)2号楼2204室房屋在淘宝网进行的网络司法拍卖；二、撤销本院作出的(2018)沪0117执2789号之六执行裁定书。三、驳回异议人倪晓平的其余异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。审判长  徐晓枫审判员  张惠萍审判员  周 轶二〇二〇年三月十八日书记员  赵璋翊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定的条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。……第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之六的，人民法院应予支持：……（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；二、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之六的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。……