上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1659号上诉人(原审被告)：上海保源物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冀长江，总经理。被上诉人(原审原告)：张杰，男，1970年12月3日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：宋冀琳，上海镇平律师事务所律师。上诉人上海保源物业管理有限公司(以下简称“保源公司”)因与被上诉人张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初12445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保源公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三、四、五项，改判驳回张杰的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定保源公司未提供直接证据证明张杰存在未按照约定配合租客办理居住证的违约行为是完全错误的。保源公司已提供与租客的《解约协议》，用以证明因无法办理居住证而与租客解约，张杰在庭审中以及调解过程中也承认保源公司要求其配合办理居住证，如非因张杰拒绝配合办理手续，保源公司不可能与租客因居住证办理一事解除租赁关系，并赔偿租客损失。二、一审法院认定办理居住证非租赁合同主要义务，即使张杰未履行，亦不足以构成保源公司拒付租金的抗辩理由同样是完全错误的。保源公司与张杰之间是基于《物业管理服务合同》而形成的房屋托管经营关系，托管房屋是为了出租给租客使用。在《物业管理服务合同》中也是明确约定的。给予租客办理居住证是政府要求，而居住证的办理有赖于作为产权人的张杰的配合，如不配合办理居住证，保源公司就无法正常、稳定地向租客出租房屋。故无论从合同约定上，还是政府相关规定上，配合办理居住证都应当是张杰的主要义务。保源公司并非拒付租金，而是鉴于张杰拒不配合办理居住证，违反合同义务，故希望与其协商，并就今后办理居住证相关事宜明确责任关系。因双方尚在协商过程中，故保源公司暂停支付租金。张杰辩称，不同意保源公司的上诉请求。张杰在一审时，并没有承认保源公司提交给法庭的，因不给租客办理居住证而赔偿租客1,000元的事实，也否认有拒绝配合保源公司，不给租客办理居住证的事实。审理中，保源公司并没有提供证据证明张杰拒绝配合办理居住证，保源公司以此为由拒付租金的理由不成立。《物业管理服务合同》约定“房东应当配合其租客办理居住证”，张杰即使自己人不在上海，也让自己的母亲带上房产证，协助保源公司办理居住证。一审法院判决所作认定是正确的，张杰不存在违约行为。张杰向一审法院起诉，请求判令：一、解除张杰与保源公司于2018年4月3日签订的《物业管理服务合同》，保源公司立即将房屋清空归还给张杰：二、保源公司支付拖欠的租金(按每月6,100元的标准，自2018年12月1日起，计算至实际腾空交还房屋之日止)；三、保源公司支付违约金12,200元；四、保源公司支付房屋维修费用3,500元。一审法院认定事实：一、2018年4月3日，张杰作为甲方与作为乙方的保源公司签订《物业管理服务合同》。该合同约定：甲方委托乙方管理运营的物业为上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋，甲方授权乙方对物业进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供物业出租管理服务；管理期限自2018年4月4日起至2023年6月3日止，甲方同意承受空置期为首年60天，甲方同意空置期不取得租金；甲方应于2018年4月4日向乙方交付物业，双方应签署房屋交接书，视为双方对涉案房屋有效交付及交付状态的确认；双方约定涉案房屋合理租金为6,100元；双方认可自2018年6月3日始计收租金，每个履约年度内每3个月为一次结算周期，每个结算周期第一周支付租金，首期结算日为2018年4月10日；甲方同意乙方对涉案房屋进行必要的装修、改造及不定期进行一定程度的翻新，同意对客厅进行隔断形成一个房间；管理期内，乙方会为涉案房屋购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；管理期间，根据甲方选择的维修基金标准(未勾选维修基金标准)，甲方按照附件四维修范围(包括室内墙面及地面；门、窗；厨房、卫生间排水设施；煤气设施、天然气管道；室内配电箱及电线线路；交房时已配置的家具及家用电器)；管理期间，若非因乙方原因造成重大毁损或人身伤害、财产损失等，乙方可选择先行处理，并及时告知甲方，相应责任按照“谁导致谁承担”原则承担；管理期间，甲方须配合乙方办理经营涉案房屋所需的一切手续、审批、许可或文件(包括非上海籍的物业使用人居住证及住宿登记等手续)；乙方迟延支付当期甲方应得租金达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同；合同终止后，乙方应向甲方返还物业，已装修拆除部分不恢复原状，现配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修老化，涉案房屋返还时以当时现状交付，双方对此不持异议；乙方违约导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月租金的违约金，并赔偿甲方相应损失。该合同附件二为房屋交接书，内容空白。二、上述合同签订后，张杰向保源公司交付涉案房屋。保源公司于2018年4月11日向张杰转账支付18,300元，双方均确认该款项包含两个月的租金及相当于一个租金的租赁押金。此后保源公司分别于2018年8月10日、2018年10月10日、2018年10月16日向张杰给付12,200元、10,000元、2,200元。承租期间，保源公司在涉案房屋客厅位置增设隔断，分隔为独立房间用于出租。三、2018年12月17日，张杰向保源公司工作人员发送手机短信，称：“你好，合同约定每月10号付房租，现在已经17号了，再有两天不见打款，我20号回来直接赶人换锁了，你告诉你们公司，无法履行合同就按违约处理了”。2018年12月23日，张杰向保源公司工作人员发送手机短信，称：“……因为你们的违约，我现在通知你我将终止合同，请于周二前搬离我的房子，希望你们不要把小事变大”。四、入账时间为2019年5月10日的《收据》一份，载明金额为3,500元，收款事由为：“卫生间修补，人工费2,000元，材料费1,500元”。五、落款日期为2018年12月11日的《解约协议》，内容为：“因上海保源物业有限公司未能向我提供办理居住证的相关材料，故与上海保源物业有限公司解除合同。经双方协商一致，上海保源物业有限公司赔偿我1,000元，作为择选其他房屋的费用。”六、上海市宝山区人民法院于2019年3月1日受理本案，保源公司于2019年3月9日收到法院送达的诉状副本、传票等。后本案由上海市宝山区人民法院裁定移送至上海市普陀区人民法陀区人民法院审理。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。张杰与保源公司签订《物业管理服务合同》，合同内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的张杰，已经履行交付房屋并满足约定租赁用途的义务，而作为承租人的保源公司，亦应履行给付租金的义务。结合已查明的事实，在租赁期间，保源公司实际上已变更了租金的给付方式(两个月为一期支付)，保源公司给付租金至2018年12月2日，此后再未给付租金，显然已违反合同的约定，张杰有权解除合同。关于解除合同的时间，虽然张杰曾在向保源公司工作人员发送的短信中告知将“终止合同”，但并无证据表明接收通知的工作人员已获授权处理合同解除事宜，故以诉状副本送达保源公司之日(即2019年3月9日)作为合同解除的时间。合同解除后，保源公司应及时向张杰返还房屋，并应恢复房屋原状，拆除在客厅位置增设的隔断。保源公司认为，张杰并未按照约定配合租客办理居住证，存在违约行为，但对此保源公司并未提供直接证据予以证明，且该义务并非租赁合同的主要义务，即使张杰未履行该义务，并不足以构成拒付租金的抗辩理由。故，保源公司应按照合同约定的租金标准，补付至合同解除之日的租金(即自2018年12月3日起至2019年3月9日止)，并给付自2019年3月10日起至实际返还房屋之日止期间的占有使用费。同时，保源公司还应承担合同约定的违约责任，即给付相当于两个月租金的违约金。此外，鉴于双方均确认首期给付的租金中相当于一个月租金的款项转为租赁押金，故在合同解除后，该押金应由张杰向保源公司返还。针对张杰主张的维修费用，依据合同约定，在出租人选择给付维修基金的情况下，保源公司须承担维修责任，但张杰并未选择给付维修基金，故双方应按照另行约定的“谁导致谁承担”的原则承担维修费用，但并无证据表明张杰所主张的维修费用系因保源公司的原因导致。此外，张杰就该主张仅提供载明金额和维修内容的《收据》，并无充足直接证据证明该维修费用系因涉案房屋的维修而产生。因此，对该项主张难以支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张杰与保源公司就上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《物业管理服务合同》于2019年3月9日解除；二、保源公司应于判决生效之日起十日内腾空上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋并恢复原状(拆除客厅位置的隔断)后返还张杰；三、保源公司应于判决生效之日起十日内补付张杰自2018年12月3日起至2019年3月9日止期间的租金19,723.33元；四、保源公司应于判决生效之日起十日内给付张杰房屋占有使用费(按照每月6,100元的标准，自2019年3月10日起给付至实际返还房屋之日止)；五、保源公司应于判决生效之日起十日内给付张杰违约金12,200元；六、张杰应于判决生效之日起十日内返还保源公司租赁押金6,100元；七、对张杰的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张杰与保源公司所签订的《物业管理服务合同》，其实质并非由保源公司向张杰提供物业管理服务，而是张杰将涉案房屋出租给保源公司，由保源公司再转租他人，故本案的法律关系应为房屋租赁合同纠纷。上述合同的约定合法有效，对当事人有约束力。按合同约定，张杰确实负有配合办理居住证的义务，但同时依照法律规定，当事人对自己的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有提供证据或所提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。本案中，保源公司未支付2018年12月3日起的租金，就未支付的原因，保源公司主张是因张杰拒绝配合其办理居住证，而就该节事实，遭张杰否认，保源公司依法负有举证证明的责任。审理中，保源公司并未能提供证据证明上述主张，且在张杰向保源公司工作人员发送催款的短信后，保源公司亦未以回复短信或其他方式提出要求张杰配合办理居住证的事宜，也未提供任何证据证明其已向张杰送达以暂缓支付租金的方式敦促张杰配合办理居住证的意思表示，故对保源公司主张其暂停支付租金是为了敦促张杰配合办理居住证的事实，本院难以采信。保源公司未付租金的抗辩理由不成立，一审法院据此认定保源公司违约，并依据查明的事实及当事人诉请，判令合同解除、保源公司限期恢复原状迁出、支付欠租及房屋使用费、依约承担违约责任等，均无不当，本院予以维持。保源公司的上诉请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人上海保源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇二〇年三月二十七日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……