上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21710号原告(反诉被告)：龚馨妹，女，1950年1月3日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：万俊(系原告龚馨妹儿子)，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李金带，上海市经纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：房巍，男，1986年10月6日生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：孟凡涛，上海申申律师事务所律师。原告(反诉被告)龚馨妹与被告(反诉原告)房巍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)龚馨妹及委托诉讼代理人万俊、李金带、被告(反诉原告)房巍的委托诉讼代理人孟凡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚馨妹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月20日解除；2、被告房巍支付龚馨妹租金及占有使用费人民币(以下币种均同)21,280元(以2,800元/月为标准，计算2019年9月15日起至2019年9月20日止的租金；以5,600元/月为标准，计算自2019年9月21日起至2020年1月10日的占有使用费)；3、龚馨妹返还房巍房屋押金2,800元；4、房巍向龚馨妹支付违约金人民币5,600元；5、房巍赔偿龚馨妹律师费10,000元。事实理由：龚馨妹(甲方)与房巍(乙方)于2019年6月13日就上海市宝山区潘广路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为五年，自2019年6月15日起至2024年6月14日止，租金为2,800元/月，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需对案涉房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意。但房巍在装修前并未征得龚馨妹的同意，且在装修过程中拆除了一面墙体，并将客厅改成了卧室，房巍还准备将案涉房屋转租，故房巍存在违约行为。即使房巍不存在违约行为，根据合同约定，龚馨妹提前两个月通知亦可以解除合同。综上，龚馨妹提出诉请如上。被告房巍辩称并反诉称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，房巍根据双方约定对案涉房屋进行了简单装修，并未进行装修设计，故亦无法提供设计方案和图纸，房巍在装修过程中并未改变房屋结构，实际上本案中的违约方系原告龚馨妹，故不同意支付龚馨妹违约金，鉴于合同解除后房巍为进行鉴定而继续占有案涉房屋，故亦不同意支付自2019年9月21日至2020年1月10日占有使用费，同意龚馨妹返还押金2,800元，不同意支付龚馨妹律师费。房巍并提出反诉：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月20日解除；2、龚馨妹返还房巍2019年6月15日起至2019年9月14日止房屋租金8,400元；3、龚馨妹赔偿房巍各项损失共计53,975元(房巍租赁案涉房屋支出的中介费5,000元、房屋装修费43,975元、律师费5,000元)；4、龚馨妹向房巍支付违约金人民币5,600元。针对被告房巍的反诉请求，原告龚馨妹辩称，同意解除双方签订的《租赁合同》，不同意返还自2019年6月15日起至2019年9月14日止房屋租金，房巍租赁房屋支出的中介费与龚馨妹无关，故不同意支付，房巍违反合同约定进行装修，产生的装修费用不同意由龚馨妹支付，不同意支付房巍律师费。龚馨妹并不存在违约行为，故不同意支付房巍违约金。原告龚馨妹围绕诉讼请求提供了房产证、《房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录、告知函、视频资料等。被告房巍围绕辩称意见及反诉请求依法提交了支付宝转账记录、照片等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋登记权利人为原告龚馨妹，登记建筑面积为90.24平方米。2019年6月13日，龚馨妹(甲方，出租方)与被告房巍(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2019年6月15日起至2024年6月14日止，租金每月2,800元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年6月13日前付清，乙方支付甲方押金2,800元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案必须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家相关要求；乙方应在租赁期满后7日内将房屋返还给甲方，如逾期返还的，应按照日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍；在合同其他约定部分载明：甲方同意乙方进行装修，甲方用房提前两个月告知，卖房也提前两个月告知，不算违约，正常返还一个月保证金。2019年7月11日，原、被告双方的微信聊天记录显示：“龚馨妹：……8月份我们会来宝山住，发现不是你自己住，现在就通知你9月14日我们收回房……”2019年7月19日，原、被告双方的微信聊天记录显示：“龚馨妹：你已经违约了，合同第六条的第四小点明确规定，你装修我的房子，你必须出示书面图案征得房东签名同意，未经物业管理同意，你还敲了我们的墙……”2019年8月3日，原告龚馨妹向被告房巍发出告知函，告知函中载明：根据双方合同约定，房巍经甲方书面同意后，对房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案必须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家相关要求，现房巍在装修前未提供图纸和方案，且存在改变房屋布局的行为，故要求房巍于2019年9月13日前对案涉房屋进行恢复，逾期将解除合同，收回房屋。2019年9月18日，原告龚馨妹向被告房巍发出律师函，该份律师函中载明：房巍在租赁期间未经龚馨妹同意擅自对房屋进行大范围、大规模修缮，私自拆除原房屋内墙体，敲掉房屋内隔断，改变房屋布局，破坏房屋结构，房巍亦未在龚馨妹限定的期间恢复原状，故要求解除合同并将追究房巍的违约责任。2020年1月10日，原、被告双方签署《房屋交接书》，确认被告房巍已经将案涉房屋返还给原告龚馨妹。庭审中，被告房巍提交支付宝转账凭证，该份凭证显示收款人为龚馨妹，金额为8,400元，转账说明为“1765弄15号104第二季度房租”。该次转账显示“转账失败”。原告龚馨妹确认被告房巍已经支付了第一期租金8,400元及押金2,800元。但鉴于龚馨妹准备收回案涉房屋，故没有收取房巍第二期的租金。庭审中，原、被告双方均确认被告在装修过程中拆除了一面隔断墙，现已恢复原状，该面墙体恢复之后，房屋布局没有改变，被告装修亦未破坏房屋承重结构。鉴于双方对于案涉房屋装修工程造价无法达成一致意见，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对案涉房屋固定装修造价进行审价。2020年2月25日，上海大华工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书：“上海市宝山区潘广路XXX弄XXX号XXX室房屋固定装修造价为人民币43,975元，残值为40,591元。”双方对该份鉴定意见均予以确认。被告房巍支付鉴定费4,200元。本院认为，本案中合同双方当事人均要求确认就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月20日解除，本院对此予以确认。根据双方签署的《房屋交接书》显示，被告房巍已于2020年1月10日将案涉房屋返还给原告龚馨妹，本院对此予以确认。龚馨妹同意返还房巍押金2,800元，该系当事人对自身权利的处分且于法无悖，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被告房巍是否构成根本性违约及相应的法律后果。根据双方签订的租赁合同显示，案涉房屋的租期为五年，租赁合同中也载明同意房巍对案涉房屋进行装修，房巍对案涉房屋进行装修亦属合理。根据案涉房屋房地产权证显示，案涉房屋建筑面积为90.24平方米，经审价，案涉房屋装修工程造价为43,975元，也未超出合理范围。现双方均确认目前案涉房屋拆除的隔断墙已经恢复原状、案涉房屋布局并未改变、承重结构也没有被破坏，故本院认为，虽然房巍虽未向龚馨妹提供案涉房屋装修的方案和图纸，但房巍对案涉房屋的装修行为未构成根本性违约。现龚馨妹亦未举证证实房巍对案涉房屋的装修给其造成了实际的损失，故本院认为龚馨妹要求房巍支付违约金的诉讼请求难以支持。龚馨妹另主张房巍拟将案涉房屋转租故而构成违约，但龚馨妹未能提供相应证据证实其主张，故对龚馨妹该项意见，本院难以采信。关于被告房巍主张原告龚馨妹存在违约行为故要求龚馨妹支付违约金的诉请，房巍亦未提供相应证据予以证实，故本院不予支持。关于房屋租金及占有使用费。原告龚馨妹主张2019年9月15日至2019年9月20日的租金于法有据，本院予以确认。鉴于合同解除之后房巍仍实际控制案涉房屋，故龚馨妹主张占有使用费亦属合理。关于房屋占有使用费的标准，本院酌情按照租赁合同约定的租金标准确定为2,800元/月。综上，本院确定房巍支付龚馨妹2019年9月15日至2019年9月20日的租金及2019年9月21日至2020年1月10日的占有使用费共计10,730元。房巍反诉要求龚馨妹返还2019年6月15日至2019年9月14日的租金8,400元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告房巍主张的房屋装修费。鉴于原、被告双方一致要求解除租赁合同，综合考虑案涉房屋的装修情况、实际使用情况，本院认为由原告龚馨妹对房巍予以补偿为宜。鉴于房巍在对案涉房屋进行装修前确未就装修方案征求龚馨妹的意见，本院酌情确定补偿金额为30,000元。鉴定费4,200元，由房巍负担。关于原告龚馨妹要求被告房巍支付律师费的诉请、房巍要求龚馨妹支付中介费及律师费的诉请，均缺乏合同依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)龚馨妹与被告(反诉原告)房巍就上海市宝山区潘广路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月20日解除；二、被告(反诉原告)房巍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)龚馨妹2019年9月15日至2019年9月20日的租金及2019年9月21日至2020年1月10日的占有使用费共计10,730元；三、原告(反诉被告)龚馨妹于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)房巍押金2,800元；四、原告(反诉被告)龚馨妹于本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)房巍房屋装修费30,000元；五、驳回原告(反诉被告)龚馨妹其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)房巍其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为95元，由原告(反诉被告)龚馨妹负担。反诉案件受理费减半收取为800元，由原告(反诉被告)龚馨妹负担360元，被告(反诉原告)房巍负担440元。本案鉴定费4,200元，由被告(反诉原告)房巍负担。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年三月二十六日法官助理 张雨柏书 记 员 张敏娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。