江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1296号 原告：叶聪丽，女，1962年4月5日生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：叶建荣,浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚吕斌,浙江煜华律师事务所律师。 被告：泰州花博园房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市农业开发区秋雪湖大道66号103号楼。 法定代表人：郑奎。 委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。 原告叶聪丽与被告泰州花博园房地产开发有限公司（以下简称花博园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶聪丽之委托诉讼代理人叶建荣、戚吕斌，被告花博园公司之委托诉讼代理人倪建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶聪丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期交付房屋违约金2062053.24元（自2014年10月1日至2018年11月20日共计1511天，1511天×6823472元×0.02%）；2、请求依法判令被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金1614585.11元（自2015年3月30日至2018年11月20日共计1331天，1331天÷360天×6823472元×6.4%）；3、本案鉴定费23030元及诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月21日，原告向被告购买被告开发的位于江苏省现代农业开发区站东路8号江南一品第63幢1单元101号、第63幢1单元102号、第66幢1单元102号三套商品房，并签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为HBYC201407014、HBYC201407015、HBYC201407016。合同分别约定房屋价款为2278807元、2140698元和2403967元，被告应当在2014年9月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年10月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应在2015年3月30日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因被告原因导致原告不能在规定时间内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约足额支付三套房屋的全部购房款，但被告一直未通知原告办理房屋交付手续，也未将相关材料报送产权登记机关备案。后原告多次催告被告交付上述房屋及相关权属证书，但被告不予理睬。直至2018年11月20日被告才将上述房屋的权属证书交付原告，原告于当日办理完上述房屋的转移登记手续。原告认为，被告未按合同约定时间交付房屋并迟延将房屋登记资料报产权登记机关备案，显已违约，应当按合同约定支付违约金，现被告拒不支付，酿成纠纷。原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告花博园公司辩称，第一，原、被告间不存在真实有效的商品房销售合同关系，原告未支付过任何购房款，原告的丈夫陈建龙原先是被告的隐名股东，其投资2250万元，后陈建龙发现被告经营形势不好，便向公司当时的负责人马瑞长即当时代持陈建龙股份的股东提出退股，并在2014年7月21日出具退股抵押房产协议一份，承诺自愿无益退股，因此双方的关系名为房屋买卖，实为退股的抵押担保。第二，本案涉及的三套房产包括在陈建龙的退股抵押协议中。在协议中，陈建龙明确承诺这三套房产作为退股保证抵押，日后若退还陈建龙股本原价同时，无条件配合办理抵押保质房产退房手续，进一步可以证明双方名为房屋买卖实为退股的抵押担保。第三，退一步讲，即使法庭认定双方存在房屋买卖合同关系，原告也无权要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金。因双方签订商品房买卖合同时，房屋是现房。陈建龙作为公司的隐名股东，对房屋的状况非常清楚。事实上当时可以立即办理过户，当时有其他正常的购房户都是在2014年就办理了房屋产权证。原告方没有及时办理过户手续完全是原告的自身原因造成。因客观上原告家庭也不可能在一个小区购买十多幢别墅用于自己居住，当时双方是约定这些房屋由被告公司出售，卖到钱后归还原告丈夫的退股金。第四，被告抵押给原告丈夫的房产，原告在未征得被告同意的情况下私自办理了房产证，被告不认可该过户行为。原告丈夫有权在被告不退还股本原价时通过诉讼维权，要求公司退还股金，若公司无力偿还，方可执行拍卖这部分抵押房产。现在被告同意退还原告丈夫全部股金，原告的过户行为不当，原告应退还房屋给被告，被告保留追诉原告退房的权利。综上，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件司法解释第24条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，到期后借款人仍不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉请。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。虽然该条款规定的是名为买卖实为民间借贷担保的情形，但是本案所涉的名为买卖实为退股抵押担保的情形应参照适用。原告诉请缺乏法律和事实依据，请求法庭裁定驳回原告起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年7月21日，原、被告签订商品房买卖合同三份，约定原告向被告购买被告开发的位于江苏省现代农业开发区站东路8号江南一品第63幢1单元101号、第63幢1单元102号、第66幢1单元102号商品房三套，合同编号分别为HBYC201407014、HBYC201407015、HBYC201407016，房屋价款分别为2278807元、2140698元和2403967元，应于2014年7月21日前一次性付清，如原告未在合同约定时间内付清全额房款，则不享受被告给予的优惠，同时承担逾期付款的违约责任，被告应当在2014年9月30日前将商品房交付原告使用，逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。同日，被告向陈建龙出具了包括案涉三套房屋在内的十套房屋的购房款，收款金额为人民币26807257元。2018年10月12日，被告向原告开具了上述三套房屋金额分别为2278807元、2140698元和2403967元的增值税发票，合计金额为人民币6823472元。2018年11月20日，原告向税务部门缴纳了上述三套房屋的房屋买卖契税。 庭审中，被告提交了落款处有“陈建龙”手写字样的《退股抵押房产协议》，拟证明原告、陈建龙等与被告签订包括案涉商品房买卖合同在内的商品房买卖合同，并非真实的商品房买卖关系，而是为陈建龙退股而作的抵押担保，被告同意按退股抵押房产协议退还原告丈夫陈建龙股金，原告及陈建龙应将抵押房产退还被告。《退股抵押房产协议》的内容为：原马瑞长名下的股东陈建龙在花博园公司投入原始股份1200万元人民币及分摊筹资借入（视同再投资）的1050万元人民币，合计2250万元，现因陈建龙自愿无益退股，房地产公司无力用现资退还的前提下，同意用现有11套商品房作为退股保证抵押，抵押现额合计人民币24814362元，日后退还陈建龙股本原价同时，无条件配合办理抵押保证房产退房手续。协议下方列有包括案涉三套房屋在内的抵押房号，并有“陈建龙”字样的手写签名。原告及陈建龙对该《退股抵押房产协议》上陈建龙的签名真实性提出异议，并申请进行笔迹鉴定。本院依法委托南京金陵司法鉴定所对该签名是否系陈建龙所签进行笔迹鉴定，并提供了经原、被告认可的比对样本。该鉴定所于2019年10月29日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：《退股抵押房产协议》落款处“陈建龙”字样与陈建龙提供的样本字迹不是同一人所写。原告为此次鉴定花费鉴定费人民币23030元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否构成商品房买卖合同关系；2、如构成商品房买卖合同关系，被告是否构成违约，是否应承担违约责任。关于争议焦点1，原告提供了原、被告之间签订的商品房买卖合同、被告出具的收到购房款的收据及增值税发票，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系。被告对此予以否认，并提供了《退股抵押房产协议》拟证明双方之间系退股的抵押担保，但该《退股抵押房产协议》的签名经鉴定并非系陈建龙本人所签，被告并没有其他证据能证明其抗辩主张，故在现有证据情况下，被告抗辩原、被告之间不是真实的商品房买卖合同关系而是退股的抵押担保，本院无法采信，应认定原、被告之间存在商品房买卖合同关系。关于被告抗辩的原告未提供证据证明购房款的支付，原、被告对陈建龙系被告的隐名股东、陈建龙在被告处享有股份1200万元、被告向原告借款1050万元、陈建龙向被告申请退股的事实没有异议，被告并未向陈建龙支付退股后的投资款、偿还借款，被告在与原告签订商品房买卖合同当日以出具收据的方式确认收到购房款，应当认定为原、被告及陈建龙以陈建龙对被告享有的债权抵算原告应付的购房款，原告已经履行了给付购房款的义务。关于争议焦点2，鉴于原、被告系真实的商品房买卖合同关系，原告已经履行了购房款的给付义务，被告应按合同约定履行商品房交付使用的义务。合同约定被告应于2014年9月30日前交付商品房，原告陈述被告至今未交付房屋及钥匙，而是在2018年11月20日将案涉房屋的初始登记证交付给原告，现被告未有证据证明其已向原告交付了商品房及交付的时间，被告应承担举证不能的法律后果，本院认定被告未按合同约定交付房屋，构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。现原告主张被告支付自2014年10月1日起至2018年11月20日止的违约金，每日按已付购房款的万分之二计算，为人民币2062053.24元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交付土地、房屋权属证书违约金，原告依据的合同条款系针对产权登记的约定，系约定被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而本案中，系被告逾期交付房屋，并不存在交付房屋后逾期提交相关材料的情形，故原告主张被告承担逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求，无合同依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告泰州花博园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告叶聪丽逾期交付房屋违约金人民币2062053.24元。 二、驳回原告叶聪丽的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费36213元、鉴定费23030元，合计人民币59243元，由原告叶聪丽负担12913元、被告泰州花博园房地产开发有限公司负担46330元（原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币36213元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  梁文有 人民陪审员  吉桃林 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  王 莉