广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终200号上诉人（原审原告）：肇庆市高新区高进房地产投资顾问有限公司。住所地：肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼底商第一层编号12号商铺，统一社会信用代码：91441200MA4W5X8J7P。法定代表人：朱春武。委托诉讼代理人：刘海金，北京市立方（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东开源新材料科技有限公司。住所地：肇庆高新技术产业开发区文德三街2号，统一社会信用代码：914412007693078102。法定代表人：聂周华。委托诉讼代理人：周燕萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李齐家，男，1956年6月27日出生，汉族，住广东省增城市新塘镇新塘大道西新康花园新雅苑9号2幢。上诉人肇庆市高新区高进房地产投资顾问有限公司（以下简称高进公司）因与上诉人广东开源新材料科技有限公司（以下简称开源公司）、李齐家居间合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。高进公司的委托诉讼代理人刘海金、开源公司的委托诉讼代理人周燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高进公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判开源公司、李齐家共同连带向高进公司支付中介佣金84.79万元，并向高进公司赔偿中介佣金的利息损失（以84.79万元为本金，按银行同期贷款利率计付利息自2019年4月11日起至款项付清之日止）。事实和理由：一、一审未查明开源公司在另一关联案件中存在单方毁约阻止物业转让合同履行的事实。本案证据（2018）粤12民终2869号生效判决认定“巨大公司（开源公司更名前的名称）以此理由提出终止双方的转让合同显然不符合《补充协议三》的约定。显然，巨大公司在履行过程中存在违约行为。一审判决认定巨大公司在履约过程中不存在违约行为错误，本院予以纠正”。据此可知，开源公司在履行与案外人签订的《29.5亩土地项目协议》、《47亩土地房产项目协议》的过程中存在单方毁约的行为，使得案外人无法继续履行剩余项目款项支付义务，开源公司在该案中的毁约行为与本案事实认定存在较大关联，一审对此未予查明。二、本案应首先使用合同法第四十五条等规定，开源公司不正当阻止支付佣金的条件成就，视为条件成就。本案双方签订《物业出售委托协议》中约定“甲方承诺在与乙方介绍的客户签订购买合同之日，即为乙方成功出售委托物业，并在收到客户订金或购买资金在交易总额的百分之三十时即向乙方支付中介佣金，（中介佣金为出售物业总额的2%）”条款，系附条件的合同条款。因此，本案应适用合同法第四十五条的规定，根据开源公司单方毁约不履行转让合同的事实，开源公司为自己的利益而实施违约行为，不正当阻止条件成就，应视为“收到客户交易总额的百分之三十的购买资金”的条件已成就。开源公司应根据合同约定向高进公司支付中介佣金并赔偿损失。三、一审判决对案外人的款项是否为订金的认定存在错误。一审对于案外人支付的51.478万元、224.7万元仅仅解释为买卖合同总价款的5%和7%，不符合双方的真实目的，并且违背了交易习惯。应当根据最高人民法院关于合同条款的解释的规定，以合同所使用词句所表达的文义解释为基础，重点结合合同文本的相关条款，通过体系解释确定当事人的真实意思，并借助合同目的解释进行判断印证，同时还要以交易习惯、诚实信用原则、公平原则等认定争议条款或者发生歧义的词句的准确含义，平衡当事人之间的利益冲突，确保公平合理地确定合同内容。本案中，结合双方合同目的和交易习惯，案外人支付的上述款项，是为了促进交易，作为买卖合同总价款的前期款项予以支付，交易成功可以抵扣价款，交易失败予以返还。因此，案外人向开源公司支付的上述款项应当视为订金。因此，根据高进公司与开源公司签订的《物业出售委托协议》关于支付中介佣金的约定，开源公司收到案外人支付的订金后应向高进公司支付佣金。综上所述，一审遗漏重要事实，认定有误，适用法律错误，请求予以改判。开源公司答辩称，高进公司的上诉请求没有法律依据，高进公司认为开源公司在关联案件中单方违约，与本案无关。案外人没有及时支付房地产解押资金导致银行起诉，致使房地产交易合同无法继续履行，违约方是案外人，开源公司没有不正当阻止支付佣金条件成就，相反是支付佣金条件不具备。案外人支付合同款项没有达到房地产购买资金交易总额的30%，因此，开源公司没有义务支付佣金。案外人与开源公司签订的合同中没有任何内容涉及订金，其支付的款项是前期款项，不存在订金一说。请求驳回高进公司的诉讼请求。李齐家没有到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。开源公司和李齐家共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高进公司的诉讼请求；2.由高进公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。根据巨大公司与高进公司签订的《物业出售委托协议》约定，开源公司向高进公司支付佣金的条件有两个，一是巨大公司与经高进公司介绍的客户签订了购买合同，二是巨大公司收到客户的订金或购买资金占交易总额的30%，两个条件是充分必要条件，必须同时具备，缺少任何一个条件，开源公司都不应支付中介佣金。本案中，虽然巨大公司与经高进公司介绍的客户签订了相关协议，但收到的款项分别为交易总价款的5%和7%，也就是说开源公司支付高进公司中介佣金的第二个条件不成就，并且该笔交易因多方面的原因最终未能成功，并解除了合同，按照协议约定，高进公司无权获取佣金，其亦未为涉案居间活动支付任何费用。然而一审法院却根据公平原则及诚实信用原则判决开源公司按收取购买资金与交易总额30%的款项所占比例支付高进公司中介佣金，显属错误或不当。《物业出售委托协议》是高进公司与巨大公司经过充分协商后自愿平等签订的，是双方当事人的真实意思表示，亦未损害对方、第三人及社会公共利益，不存在违背公平及诚实信用原则的问题，相反，是高进公司缺乏契约精神及违反诚信，不遵守协议约定反而诉诸法律谋求不法利益。一审支持高进公司的部分诉讼请求，显然错误，依法应予纠正。综上所述，请求撤销一审判决，依法驳回高进公司的诉讼请求。高进公司答辩称，意见同上诉意见，请求驳回开源公司的上诉请求。高进公司向一审法院请求：1.开源公司及李齐家连带向高进公司支付中介佣金84.79万元；2.开源公司及李齐家连带向高进公司赔偿中介佣金的利息损失（按银行贷款利率，自2019年3月10日起至欠款付清之日止），暂计至2019年4月10日为3032元；3.本案诉讼费由开源公司及李齐家负担。一审法院认定事实：2017年1月22日，广东巨大重型机械有限公司（委托方、甲方，以下简称巨大公司）与高进公司（受委托方、乙方）签订《物业出售委托协议》，约定由巨大公司委托高进公司代理出售其房产物业的相关事宜。与本案相关的协议内容如下：三、“协议约定”第3点“甲方承诺在与乙方介绍的客户签订购买合同之日，即为乙方成功出售委托物业，并在收到客户订金或购买资金在交易总额的百分之三十时即向乙方支付中介佣金，中介佣金为出售物业总额的2%。”2017年3月28日，巨大公司（转让方，甲方一）、李齐家（转让方的担保方，甲方二）与广州市白云区得时宝装饰材料厂（受让方，乙方一，以下简称得时宝公司）、吴志章（受让方的担保方，乙方二）及高进公司（丙方）签订《29.5亩土地项目的合作协议》，约定巨大公司、李齐家将巨大公司位于广东省肇庆市高新区锦和街西面、文德四街北面的宗地面积51597.29平方米的国有建设用地使用权项下约29.5亩的未建未开发国有建设用地使用权及临时建筑物所有权，以入股项目公司的名义转让给得时宝公司等。与本案相关的合同内容如下：第三条土地买卖价款总额1.买卖总价款：甲乙双方经协商确定，甲方履行完本协议约定义务，乙方取得项目公司100%股权并获得项目地块的全部权益，应支付的全部合同款项即土地买卖总价款，暂定为1029.5万元。第四条具体操作程序1.本协议签订后2个工作日内，乙方向甲方支付买卖总价款5%的价款即51.478万元。同日，巨大公司、李齐家与得时宝公司、吴志章及高进公司签订《补充协议》，就《29.5亩土地项目协议》项目地块上的变压器及变压器房的转让事宜进行了约定。签订上述《29.5亩土地项目的合作协议》及《补充协议》当天，得时宝公司向巨大公司支付70.478万元（包括《29.5亩土地项目的合作协议》的首款51.478万元及变压器房、变压器50%的价款即19万元）。2017年6月3日，巨大公司、李齐家与得时宝公司、吴志章及高进公司签订了《补充协议二》，就《29.5亩土地项目的合作协议》及《补充协议》项目地块上进行了补充约定。同日，巨大公司（转让方，甲方一）、李齐家（转让方的担保方，甲方二）与得时宝公司（受让方，乙方一）、吴志章（受让方的担保方，乙方二）及高进公司（丙方）签订《47亩土地房产项目的合作协议》，约定巨大公司、李齐家将巨大公司的肇国用（2008）W042号产权证项下约47亩（具体以实际测量面积为准）的国有建设用地使用权及上建建筑物（包括特重车间、数控加工中心、专用车间、办公楼、附加车间A等）和附属设施的所有权，同样以入股项目公司的名义转让给得时宝公司等。与本案相关的合同内容如下：第三条土地买卖价款总额1、买卖总价款：甲乙双方经协商确定，项目房地产登记至项目公司名下，甲方履行完本协议约定义务，乙方取得项目公司100%股权并获得项目地块的全部权益，应支付的全部合同款项即土地买卖总价款，确定金额为3210万元。第四条具体操作程序1、本协议签订后2个工作日内，乙方向甲方支付买卖总价款7%的价款即224.7万元。签订上述《47亩土地房产项目的合作协议》及《补充协议二》当天，得时宝公司向巨大公司支付224.7万元。之后，巨大公司、李齐家与得时宝公司、吴志章签订了《补充协议三》；巨大公司、案外人广东得时宝建材科技有限公司与农行肇庆高新支行签订了《三方协议》。2017年8月18日，农行肇庆高新支行向该院提起诉讼，要求巨大公司偿还贷款本金及利息，并对巨大公司提供的抵押物依法处置所得价款具有优先受偿权。2018年1月16日，得时宝公司向该院提起诉讼，随后巨大公司提出反诉;2018年4月27日，该院作出（2018）粤1284民初221号民事判决;该案一审宣判后，得时宝公司不服判决并向本院提出上诉。2019年3月11日，本院作出（2018）粤12民终2869号民事判决，该民事判决已于2019年3月25日发生法律效力。另查明：广东巨大重型机械有限公司成立于2004年11月16日，类型为有限责任公司（自然人独资）,法定代表人为李齐家，股东为李齐家；2019年1月30日，广东巨大重型机械有限公司经工商部门核准变更为广东开源新材料科技有限公司，法定代表人为聂周华，股东为李齐家。一审法院认为，本案的案由是居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，高进公司居间为开源公司出卖房产物业和案外人购买房产物业提供了媒介服务，并且促成了双方签订《29.5亩土地项目协议》、《47亩土地房产项目协议》及相关《补充协议》，因此高进公司与开源公司和案外人之间形成的居间合同关系合法有效。本案争议焦点是：1.开源公司收到得时宝公司的款项是否为订金；2.开源公司应否向高进公司支付中介佣金。一、关于开源公司收到得时宝公司的款项是否为订金的问题。根据已经发生法律效力的（2018）粤12民终2869号《民事判决书》认定，得时宝公司向巨大公司支付的款项51.478万元是《29.5亩土地项目的合作协议》约定的买卖总价款（1029.5万元）5%的价款；得时宝公司向巨大公司支付的款项224.7万元是《47亩土地房产项目的合作协议》约定的买卖总价款（3210万元）7%的价款；可见开源公司收到得时宝公司该两项的款项并不是订金，而分别是买卖总价款5%和7%的价款。据此，高进公司诉称开源公司收到得时宝公司该两项的款项是订金，理据不足，不予采纳。二、关于开源公司应否向高进公司支付中介佣金的问题。根据巨大公司与高进公司签订的《物业出售委托协议》“甲方承诺在与乙方介绍的客户签订购买合同之日，即为乙方成功出售委托物业，并在收到客户订金或购买资金在交易总额的百分之三十时即向乙方支付中介佣金，中介佣金为出售物业总额的2%”的约定，开源公司支付高进公司中介佣金的条件要符合：（1）巨大公司与经高进公司介绍的客户签订了购买合同;（2）巨大公司收到客户的订金或购买资金在交易总额的30%。又根据该院查明的事实：经高进公司介绍，2017年3月28日，巨大公司、李齐家与得时宝公司、吴志章及高进公司签订了《29.5亩土地项目协议》及《补充协议》，巨大公司于当日收到得时宝公司《29.5亩土地项目的合作协议》约定的买卖总价款5%的价款51.478万元；2017年6月3日，巨大公司、李齐家与得时宝公司、吴志章及高进公司又签订了《47亩土地房产项目协议》及《补充协议二》，巨大公司于当日收到得时宝公司《47亩土地房产项目协议》约定的买卖总价款7%的价款224.7万元。因巨大公司收到客户的款项并不是订金，而且巨大公司收到客户的款项尚未达到交易总额的30%，故高进公司主张按开源公司出售物业总额的2%向开源公司收取中介佣金的理据不足，不予支持。但是，鉴于巨大公司已收到了客户的一定数额的款项，根据公平原则及诚实信用原则，开源公司应当按照已收取的款项与交易总额30%的款项所占的比例，按比例向高进公司支付相应的中介佣金。据此，（1）交易总额（1029.5万元）30%的款项为308.85万元，对应中介佣金为出售物业总额的2%为20.59万元，开源公司已收到的价款51.478万元，高进公司按比例应收到的中介佣金为34318元；（2）交易总额（3210万元）30%的款项为963万元，对应中介佣金为出售物业总额的2%为64.2万元，开源公司已收到的价款224.7万元，高进公司按比例应收到的中介佣金为149800元；故高进公司应收的中介佣金为：34318元+149800元=184118元。李齐家经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，该院依法进行缺席判决。李齐家是开源公司的唯一股东，且没有提供证据证明公司财产独立于其财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，应当对开源公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、开源公司应于该判决生效之日起十日内支付中介佣金184118元及利息（从高进公司主张权利之日即从2019年4月11日起，以184118元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息至还清款项之日止）给高进公司；二、李齐家对开源公司的上述第一判项的债务承担连带清偿责任；三、驳回高进公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费12310元，由开源公司、李齐家负担2673元，高进公司负担9637元。二审诉讼中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，已经生效的（2018）粤12民终2869号民事判决认为巨大公司在履行与案外人之间的《29.5亩土地项目协议》《47》亩土地房产项目协议》以及相关补充协议过程中，存在违约行为，并据此判决巨大公司向案外人支付违约金300万元。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是开源公司是否应向高进公司支付中介佣金以及金额如何计算的问题。第一，巨大公司（甲方）与高进公司（乙方）签订的《物业出售委托协议》第3点约定“甲方承诺在与乙方介绍的客户签订购买合同之日，即为乙方成功出售委托物业，并在收到客户订金或购买资金在交易总额的百分之三十时即向乙方支付中介佣金，中介佣金为出售物业总额2%”，纵观巨大公司与高进公司的协议以及巨大公司、高进公司与案外人之间的协议，均没有高进公司需要担保巨大公司与案外人协议履行完毕的内容，开源公司主张的“收取订金”或者“交易总额的30%”应当理解为向高进公司支付佣金的时间点，不应属于是否支付佣金的条件。因此，开源公司上诉主张其没有收取案外人订金或者交易总额的30%，不应向高进公司支付居间报酬，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，高进公司作为居间人，已经促成巨大公司与案外人签订相关协议，开源公司（巨大公司）应当向高进公司支付相应的报酬。第二，根据已经生效的（2018）粤12民终2869号民事判决，巨大公司在履行与案外人之间的《29.5亩土地项目协议》《47》亩土地房产项目协议》以及相关补充协议过程中，存在违约行为，因此由其承担向案外人支付违约金300万元的责任，因此，巨大公司与案外人之间的协议未能履行的责任在于巨大公司，开源公司上诉主张因巨大公司与案外人之间协议未能履行，不应向高进公司支付中介佣金的理由不成立，本院不予支持。第三，巨大公司与高进公司签订的《物业出售委托协议》仅约定中介佣金为出售物业总额的2%，并未有按照巨大公司收取的款项比例计算的约定，一审按照已收取款项比例计算中介佣金不当，本院予以纠正。二审诉讼中，开源公司对于巨大公司与案外人签订协议总金额分别为1029.5万元和3210万元无异议，因此，高进公司作为居间人，促成巨大公司与案外人签订协议交易总额为4239.5万元，开源公司应向高进公司支付的中介佣金为84.79万元（4239.5万元×2%）。对于中介佣金的利息计算起点和标准等当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，高进公司的上诉请求成立，应予支持。开源公司、李齐家的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2019）粤1284民初1337号民事判决第二项；二、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初1337号民事判决第三项；三、变更四会市人民法院（2019）粤1284民初1337号民事判决第一项为广东开源新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向肇庆市高新区高进房地产投资顾问有限公司支付中介佣金84.79万元及利息（从肇庆市高新区高进房地产投资顾问有限公司主张权利之日即2019年4月11日起，以84.79万元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息至还清款项之日止）；四、驳回肇庆市高新区高进房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12310元，二审案件受理费22747元，合计35057元，由广东开源新材料科技有限公司、李齐家负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年三月十八日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦