广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初950号原告：周琼玉，女，1974年6月7日出生，汉族，住茂名市电白区，委托诉讼代理人：宋玉才、王逢，北京德和衡（广州）事务所律师。被告：广州市驰东混凝土有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇庙青村，统一社会信用代码914401157475620449。管理人团队诉讼代表：杨广新，北京天驰君泰（广州）律师事务律师。原告周琼玉诉被告广州市驰东混凝土有限公司（以下简称驰东公司）普通破产债权确认纠纷一案，经上级法院指定管辖，本院于2020年1月16日立案受理，并于2020年3月17日依法适用简易程序开庭审理，原告委托诉讼代理人宋玉才、王逢，被告驰东公司管理人团队杨广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年12月15日，原告周琼玉与广州市驰东混凝土有限公司签订《房屋及土地使用权租赁合同》，约定由原告租赁被告位于南沙区××××村面积共计6000平方米的土地及房屋，租赁期为2011年12月15日至2031年12月14日。合同第五条明确规定周琼玉可根据需要建设地上建筑物并转租给第三方使用。2017年10月1日，周琼玉、驰东公司与第三人张沛江签订《土地使用权租赁合同》，原告将案涉土地及地上不动产租赁给第三人张沛江，合同各方均按约履行了合同内容。由于驰东公司经营不善，2018年12月21日广州市中级人民法院裁定受理驰东公司破产申请并指定了破产管理人接管驰东公司。2019年6月6日，驰东公司管理人解除了双方签订的《房屋及土地使用权租赁合同》。由于被告解除《房屋及土地使用权租赁合同》的行为直接导致原告无法向第三人张沛江履行《土地使用权租赁合同》，对原告造成了损失，同时原告还面临向第三人张沛江承担违约责任的风险。原告对案涉地块上的生产线投入了大量资金进行改建、装修，原告的生产线属于案涉租赁地块上的添附物，搬迁成本极高。若被告单方面解除合同会使原告的整个生产线丧失价值，同时导致驰东公司无法进行混凝土生产从而丧失相应资质。这一行为不仅会侵害原告的合法权益，还会侵害驰东公司全体债权人的合法权益。据此，原告请求人民法院判决被告继续履行与原告之间的原租赁合同。另外，合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”原告在承租案涉地块后对场地内建筑物、生产线进行了改建、翻新，原告为此投入了大量款项且形成了添附关系，若因被告单方面解除租赁合同的行为导致原告丧失优先购买权，原告将附合物与租赁地块分离后会严重损害附合物的价值，造成原告的损失进一步扩大。依据合同法第二百三十条的规定，在被告拍卖、变卖租赁地块时原告作为承租人应当依法享有优先购买权，因此，原告同时请求法院认定原告对案涉土地及地上建筑物享有优先购买权。原告起诉，请求判令：1.被告继续履行2011年12月15日签订的《房屋及土地使用权租赁合同》；2.确认原告对南沙区××××村面积为6000平米的土地及地上建筑物、构筑物享有优先购买权。被告辩称：1.本案法院确定的案由是债权确认之诉，但原告起诉的诉求里面并没有含有任何确认债权的内容，而是要求继续履行合同及主张优先购买权。原告的主张缺乏依据。2.广州市中级人民法院作出（2018）粤01破申118号民事裁定书，以及（2019）粤01破21号指定管理人决定书，被告驰东公司已进入破产清算程序，在这过程中管理人明确向原告告知不继续履行合同，根据破产法第18条的规定，双方合同已解除。3.驰东公司在2015年已欠下巨额债务，这从南沙区法院将2015穗南法执字第1834号案移送广州市中级人民法院进行破产审查可看出，债权债务的发生早于2015年。2015年8月之后原告才签订本案所称的租赁合同，其租赁权、租赁关系以及后续的履行状况真实性都难以查证。4.本案进行破产清算程序，是驰东公司多年的债务以及多个债权人的权利均无法实现的情况下，通过执转破程序进行了，而如果支持继续履行合同，将使驰东公司没有价值的部分失去意义，无法进行处理，整个破产程序以及多个债权人的利益无法得到维护。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，对于原告的第二项诉讼请求同样是没有依据的，驰东公司名下土地及不动产登记时间是在2006年前后。而原告所称的添附事实并没有依据，且原告主张土地优先购买权的请求在法律上无法实现，我国土地不允许进行买卖。经审理查明：2011年12月15日，原、被告签订《房屋及土地使用权租赁合同》，约定被告驰东公司作为出租方将位于大岗镇××村共计6000平方米面积的房屋及土地出租给原告使用，租赁期限为20年，从2011年12月15日起至2031年12月14日止。在租赁期内，原告可根据需要建设地上建筑物转租给第三方使用。合同期满后，在同等条件下原告享有优先租赁权。如不续租，原告所建地上建筑物由原告自行处理，被告无权干涉。2017年10月1日，原告作为出租人与案外人张沛江（承租人）、驰东公司（业主）签订《土地使用权租赁合同》，约定租赁范围《房屋及土地使用权租赁合同》项下的房屋及土地面积共计6000平方米及地上设备使用权，租赁期限10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止。张沛江租赁费为10万元/月，以后每年10月在上年度基础上月租赁费固定递增5000元。租赁费按月支付，于每月10日前支付本月租金至原告指定收款账户。在违约责任方面，如原告违约，则张沛江场地内所有建筑及其他设备的投资由原告一次性赔偿给张沛江，并如数退还未到期限所缴纳的租赁费。2018年12月21日，广州市中级人民法院根据王彬南、韩宏锋、黄锦耀的申请，裁定受理被告驰东公司破产清算一案，案号为（2019）粤01破21号，并经摇珠指定北京天驰君泰（广州）律师事务所为驰东公司管理人。2019年6月6日，驰东公司管理人向原告发出《解除合同通知书》，载明原被告作为案涉《房屋及土地使用权租赁合同》双方，均未履行完毕上述合同。根据企业破产法第十八条的规定，管理人决定解除上述合同，并限令原告于2019年7月6日前撤场并将承租场地恢复原状，包括但不限于拆除原告附着于驰东公司地上生产线和临时建筑等。若未按期执行，视为原告放弃承租场地内所有生产线、车辆和临时建筑等财产的所有权，管理人可自行处理。同时告知原告可就因上述合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。2019年8月28日，驰东公司管理人作出《债权审核报告》，载明“对于周琼玉申报了31745193.76元普通债权，债权依据为（2017）粤0904民初1073号民事判决书，抵扣周琼玉在驰东公司破产受理日前应付租金2880000元，管理人调整并确认周琼玉28865193.76元的普通债权”。如原告对该债权审查有异议，可于收到债权核查表之日起3日内向管理人提出书面异议，管理人将对此异议进行复核；如管理人复核后认为债权记载无错误的，异议人在收到管理人异议复核意见之日起15日内向广州市中级人民法院提出诉讼。因对管理人不予确认债权持有异议，原告向被告驰东公司提起普通破产债权确认纠纷之诉，广州市中级人民法院于2019年10月12日立案受理，并于2019年10月17日作出（2019）粤01民初1241号民事裁定书，裁定由本院审理该案。诉讼中，原告明确其第2项诉讼请求中的“地上建筑物、构筑物”系指除原告所有的一条生产线以外的其他建筑物和构筑物。本院认为：本案为普通破产债权确认纠纷。被告驰东公司破产申请业经法院裁定受理，案涉《房屋及土地使用权租赁合同》成立生效于法院裁定受理破产申请之前，原被告双方作为合同相对方尚未履行完毕合同项下的权利义务。现北京天驰君泰（广州）律师事务所依照法定程序作为驰东公司管理人，对案涉《房屋及土地使用权租赁合同》决定予以解除，并向原告发出解除合同通知书的行为，符合企业破产法第18条的规定。原告请求被告继续履行案涉合同于法无据，本院不予支持。至于原告主张确认其对案涉合同项下的租赁土地及地上建筑物、构筑物享有优先购买权的问题，本院认为，因承租人在同等条件下行使优先购买权是以双方之间存在合法有效的租赁合同关系为前提，现案涉租赁合同业经管理人依法解除，原告要求对合同项下的租赁物行使优先购买权已无权利基础，据此，对原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。对于因被告解除合同而给原告造成经济损失，原告可另寻法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周琼玉的全部诉讼请求。案件受理费14920元由原告周琼玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔剑二〇二〇年三月二十六日法官助理刘慧娟书记员**