福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初6456号 原告：福建海峡智贸投资管理有限公司，住所地福州市仓山区城门镇南江滨西大道198号福州海峡国际会展中心地下一层。 法定代表人：高晨生，公司董事。 委托诉讼代理人：高提、王海文，公司员工。 被告：福建自贸区韩经国际贸易有限公司，住所地福州保税区综合大楼15层A区-0836。 法定代表人：黄在活，董事长。 原告福建海峡智贸投资管理有限公司（以下简称海峡智贸公司）与被告福建自贸区韩经国际贸易有限公司（以下简称韩经国际贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海峡智贸公司委托诉讼代理人高提、王海文到庭参加诉讼，被告韩经国际贸易公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告海峡智贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年欠交的租金600000元、2017年1-9月份的租金1800000元；2.判令被告无权退回履约保证金300000元；3.判令原、被告间的租赁合同终止；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第3项诉请为：判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》。事实与理由：原、被告于2016年3月1日签订《租赁合同》一份，约定由原告将福州市南江滨大道198号海峡国际会展中心地下一层DIG×、IBC×-IBC×号商铺共5000平方米租给被告，双方就履约保证金、装修、物业管理等事项作了详细的约定。2016年5月27日，被告向原告汇租金1200000元，欠当年租金600000元；按合同第二条第3.3款约定应在2016年12月10日前缴下年度租金但被告未缴交，欠2017年度1-9月份的租金1800000元。2016年6月7日，被告依约向原告支付履约保证金300000元，按合同第十条第3款约定：被告每月应交35000元物业费，但至今18个月共计欠交630000元，因被告尚有300000元履约保证金在原告，虽然不足抵债务，但原告愿意以此款抵物业费，故请求判令被告无权要求退回履约保证金。对于被告不按时支付租金、物业费的行为，原告多次口头和书面催促，并于2016年12月23日委托福建世好律师事务所向被告发了《律师函》，但被告收函后，既不支付欠款，也不提出解除合同，使上述商铺既收不到租金，又不能租给别人，给原告造成较大损失。现诉请法院，请求判如所请。 被告韩经国际贸易公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告韩经国际贸易公司经传票传唤未到庭，亦未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据有原件核对，真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月1日，原告海峡智贸公司与被告韩经国际贸易公司签订《租赁合同（一）》，约定原告海峡智贸公司将福州海峡国际会展中心地下一层DIG×、IBC×-IBC×号商铺共5000平方米出租给被告，期限自2015年10月30日起至2020年3月31日，租金自2016年4月1日起计算，每月租金为200000元；2016年4月1日起至2016年12月31日止的租金共计1800000元，被告于合同签订后3个工作日内支付；2017年起的租金按年缴交，被告于每年12月10日前缴交次年全年租金，2020年租金按实际月数计算，于2019年12月10日前支付；被告保证于2016年4月1日前完成商铺的装修工作，首批商品于开业前需送达原告方商场并开始营业，否则原告方有权解除合同；被告在签订合同时向原告一次性支付300000元作为履约保证金，合同到期后，履约保证金将自动转为质量保证金，在被告无拖欠原告任何费用的情况下，被告办妥以该商铺为注册地址或营业地址的迁移手续且交还商铺后六十个工作日内，原告方一次性无息退还；物业服务费每月35000元，按年缴交，每年12月10日前缴交次年全年物业费，其中2016年物业费共计315000元；被告拖欠应缴费用达20天的，原告有权单方解除合同。 上述合同签订后，原告分别于2016年4月、5月、8月出具相应函件，函件内容体现被告未按约足额支付租金等费用，要求被告及时缴交。2016年12月23日，原告委托的律师出具《律师函》，载明截至当时，被告尚欠租金、物业费等共计3855000元且未按约进场装修，故要求被告于2016年12月31日前缴清款项并安排进场装修。同月25日，一名为“刘琪”的人员出具收件证明，载明收到该份律师函，并加盖被告公司公章。 另查，被告于2016年5月27日支付租金1200000元，6月7日支付履约保证金300000元。诉讼过程中，原告自述自2019年10月1日起，讼争商铺已根据市政府统一安排，由“月星”项目入驻。 本院认为，原告海峡智贸公司与被告韩经国际贸易公司签订的《租赁合同（一）》，系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。根据《租赁合同（一）》的约定，被告应于合同签订后3个工作日内支付2016年4月1日起至2016年12月31日止的租金1800000元，2017年之后的租金在上一年度的12月10日支付，然被告至今仅支付租金1200000元，已构成违约，原告有权要求被告支付相应的租金，现原告只要求被告支付2016年欠交租金600000元、2017年1-9月份的租金1800000元，没有违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告拖欠应缴费用达20天的，原告有权单方解除合同，现被告拖欠租金已超过20天以上，原告有权依据双方合同的约定，解除合同。 关于原告诉请的履约保证金折抵被告应支付的物业费问题，本院认为，《中华人民共和国合同》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，故根据上述规定，原告主张抵销的款项应均为到期债务，然根据双方合同的约定，原告收取的履约保证金应在合同到期后，在被告办理完相关手续后才能予以返还，现双方的合同期限尚未届满，原告对被告尚无到期债务，原告主张抵销，尚不具备条件，原告可待条件具备时再行主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告韩经国际贸易公司经传票传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告福建海峡智贸投资管理有限公司与被告福建自贸区韩经国际贸易有限公司签订的《租赁合同（一）》； 二、被告福建自贸区韩经国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡智贸投资管理有限公司支付2016年的租金600000元、2017年1月至9月的租金1800000元； 三、驳回原告福建海峡智贸投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28400元，由原告福建海峡智贸投资管理有限公司负担3155元，被告福建自贸区韩经国际贸易有限公司负担25245元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇二〇年三月十二日 书记员  周靖玮 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”