广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初205号 原告：梁武，男，1977年11月12日出生，壮族，广西河池都安人，住所广西柳州市柳江区。 原告暨原告梁武委托诉讼代理人：梁敏超，女，1984年11月6日出生，壮族，广西柳州市柳江区人，住所广西柳州市柳江区。 被告：广西柳州腾安房地产开发有限责任公司，住所柳州市柳江区柳堡路265号，统一社会信用代码91450221745124454Q。 法定代表人：陶文安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李飞洋，男，1984年10月1日出生，该公司法务部员工，汉族，户籍所在地四川省南部县。 原告梁武、梁敏超诉被告广西柳州腾安房地产开发有限责任公司（以下简称腾安房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月19日公开开庭进行了审理。原告梁武、原告暨原告梁武委托诉讼代理人梁敏超、被告腾安房地产公司委托诉讼代理人李飞洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁武、梁敏超向本院提出诉讼请求：l．判令腾安房地产公司赔偿80,780.12元给梁武、梁敏超；2.判令腾安房地产公司赔偿银行贷款利息损失（以多收房款48,695.66元为基数，按年利率6.0%，从2014年9月31日起至退还清多收该款之日止计算）给梁武、梁敏超；3.判令腾安房地产公司赔偿银行贷款一次性支付提前还款补偿金243.48元给梁武、梁敏超；4.判令腾安房地产公司赔偿多交契税损失790.43元给梁武、梁敏超；5.本案受理费由腾安房地产公司负担。诉讼过程中，梁武、梁敏超放弃要求腾安房地产公司赔偿多交契税损失790.43元的诉讼请求。事实与理由：2014年7月15日，梁武、梁敏超与腾安房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定梁武、梁敏超购买腾安房地产公司开发的位于柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑6栋2单元2804号房，该房建筑面积为129.62㎡，套内面积为108.04㎡，该商品单价为每平方为5,115.09元（按套内建筑面积计算），合同还约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，并按照双方自行约定“多还少补”方案进行处理。梁武、梁敏超按照合同的约定履行了付款及配合腾安房地产公司办理产权手续相关义务。2018年2月5日，梁武、梁敏超办理上述商品房的不动产登记证时，该不动产登记证上所登记的套内面积为98.52㎡，建筑面积为119.01㎡，即该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少9.52㎡，面积误差比为8.81%。此前，梁武、梁敏超在2017年1月2日验收该房时，物业未能提供第三方建筑测量面积报告，物业告知与合同所述建筑面积无误差，并按合同书上所述该房建筑面积为129.62㎡缴纳物业费。直至2018年2月5日，梁武、梁敏超办理上述商品房的不动产登记证时才知该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积存在很大的误差，腾安房地产公司存在隐瞒欺骗行为。梁武、梁敏超认为合同中约定的“面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，并按照双方自行约定多还少补方案进行处理”，此条款不够明确说明赔偿具体的金额，梁武、梁敏超与腾安房地产公司在赔偿金上无法达成一致意见，梁武、梁敏超要求按合同中第五条的第2项原则进行处理:（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的（据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。为此，梁武、梁敏超多次与腾安房地产公司协商解决，但腾安房地产公司拒绝赔偿梁武、梁敏超的相关经济损失。为了维护梁武、梁敏超的合法权益，特向柳州市柳江区人民法院提起诉讼，请求依法支持梁武、梁敏超的诉讼请求。 梁武、梁敏超围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》1份，拟证明腾安房地产公司交付给梁武、梁敏超的房子的面积和房产证上的面积存在差异，面积少了9.52㎡，面积误差比为8.81%；2.《个人购房借款/担保合同》1份，拟证明梁武、梁敏超向银行贷款了386,000元，并在合同期间履行了自己的义务，每月定期付款、并支付利息；3.不动产登记证1份，拟证明腾安房地产公司交付给梁武、梁敏超的房子的面积与房产证上的面积存在差异；4.契税发票1份，拟证明由于按照《商品房买卖合同》上的面积而多交了契税790.43元；5.个人住房贷款等额本息还款计划表1份，拟证明梁武、梁敏超根据银行给的年利率6%计算利息；6.腾安世纪城·金碧苑物业服务中心于2019年12月24日出具的证明1份，拟证明开发商在交付房子的时候没有给梁武、梁敏超提供房屋面积测量报告，只是按照《商品房买卖合同》的面积缴纳了物业费，梁武、梁敏超对房屋的面积情况在交付的时候是不了解的；7.现金收入单据3张，拟证明在交房时物业所收取的物业费；8.房屋测绘成果报告1份，拟证明开发商交房的时候测量报告还没有出来，属于违规交房，而且当时也没有告诉梁武、梁敏超的房屋的实际面积，在2017年6月才测绘，当时也没有给梁武、梁敏超测量报告，而梁武、梁敏超也是按照《商品房买卖合同》上的面积进行装修房子并支付装修款。为此给梁武、梁敏超造成了很大损失。 腾安房地产公司辩称，第一，关于面积差异，在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定按照“多还少补”的原则进行处理，即腾安房地产公司按照多计算的面积，按照购房当时的单价，退还给梁武、梁敏超。梁武、梁敏超要求按照该条第二款处理没有依据。第二，梁武、梁敏超要求按照6%的利息计算并无依据，中国人民银行利息不断调整，应当按照中国人民银行公布的同期银行利息进行计算。第三，梁武、梁敏超提前还款的费用，与本案无任何关联性，梁武、梁敏超在要求计算利息中，已经包含多算面积部分款项的利息，属于重复主张。第四，因面积存在差异，梁武、梁敏超多交的契税，其应当向税务部门主张退还，与腾安房地产公司无关。第五，诉讼费用应当由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，梁武、梁敏超诉称全部由腾安房地产公司负担诉讼费用无依据。 腾安房地产公司未向本院提供相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。腾安房地产公司对梁武、梁敏超所提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：梁武与梁敏超系夫妻关系。2014年7月15日，梁武、梁敏超与腾安房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定梁武、梁敏超购买腾安房地产公司开发的位于柳江区拉堡镇建设路8号金碧苑6栋2单元2804号房，该房建筑面积为129.62㎡，套内面积为108.04㎡，该商品房按套内建筑面积计算，每平方价格为5,115.09元，总金额552,634元。与此同时，合同还约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同还约定面积发生差异，双方同意按自行约定“多还少补”方案进行处理。合同签订后，梁武、梁敏超按照《商品房买卖合同》约定于签订合同时支付首付款166,634元，2014年9月30日梁武、梁敏超向中国工商银行股份有限公司柳江县支行按揭贷款386,000元给腾安房地产公司，并配合腾安房地产公司办理产权相关义务。2018年2月5日，梁武、梁敏超在办理上述商品房的不动产登记证时，该不动产登记证上所登记的套内面积为98.52㎡，建筑面积为119.01㎡，即该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了9.52㎡，面积误差比为8.81%。在此前，梁武、梁敏超在2017年1月2日验收此房时，物业未能提供第三方建筑测量面积报告，物业告知与合同所述建筑面积无误差，并按合同书上所述该房建筑面积为129.62㎡缴纳物业费。梁武、梁敏超知道该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积存在很大的误差后，认为合同中约定的“面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，并按照双方自行约定多还少补方案进行处理”，此条款不够明确说明赔偿具体的金额，要求腾安房地产公司按《商品房买卖合同》第五条第四款第2项原则进行处理，即(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%）的，据实结算房价款。(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担）产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。腾安房地产公司不同意梁武、梁敏超处理意见，要求按照购房时的房价返还房款给梁武、梁敏超。由于双方各抒己见，未达成返还房款协议，梁武、梁敏超遂于2020年1月13日向本院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。梁武、梁敏超与腾安房地产公司于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定涉案房屋建筑面积为129.62㎡，套内面积为108.04㎡，但不动产登记证上所登记的建筑面积为119.01㎡，套内面积为98.52㎡，该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积存在9.52㎡的差异，双方虽约定的“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“多还少补”方案进行处理”，但并未对面积存在差异，房款退补如何计算作出明确约定，故应当视为双方约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，案涉房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应为16,579.02元（552,634元/108.04㎡×3.2412㎡），面积误差比超过3%部分的双倍房价款应为64,233.22元（552,634元/108.04㎡×6.2788㎡×2）以上共计80,812.24元。现该商品房已交付给梁武、梁敏超，梁武、梁敏超要求继续履行合同，主张腾安房地产公司返还面积差异所对应的房款80,780.12元，未超出法律规定的标准，本院予以确认。关于梁武、梁敏超要求腾安房地产公司赔偿银行贷款利息损失的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人”，故梁武、梁敏超要求以多收房款48,695.66元为基数，按年利率6%，从2014年9月31日起至退还清多收该款之日止计算贷款利息损失没有法律依据，该利息损失应以16,579.02元为基数，自2014年9月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。梁武、梁敏超要求腾安房地产公司赔偿银行贷款一次性支付提前还款补偿金243.48元，于法无据，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下： 一、广西柳州腾安房地产开发有限责任公司返还梁武、梁敏超房款80,780.12元； 二、广西柳州腾安房地产开发有限责任公司支付梁武、梁敏超相应利息（该利息计算方法为：以16,579.02元为基数，自2014年9月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回梁武、梁敏超的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名），逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1,845元（梁武、梁敏超已预交），减半收取922.50元，由梁武、梁敏超负担100元，广西柳州腾安房地产开发有限责任公司负担822.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  韦旋丰 二〇二〇年三月三十一日 书记员  韦柳桃