贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5984号原告：陈斌，男，汉族，1972年12月12日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄兴国，贵州兴科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，贵州兴科律师事务所律师。被告：梁彩霞，女，汉族，1984年5月10日生，住所地四川省射洪县。委托诉讼代理人：王鑫，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱毅玮，贵州巨子律师事务所实习律师。被告：唐文博，男，汉族，1985年11月6日生，住所地安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：吴刚，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天正，贵州巨子律师事务所实习律师。第三人：贵州世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天会展城TA-1、TA-2（1）33层15号房，统一社会信用代码91520113MA6DMDP399。法定代表人：罗通，职务不详。原告陈斌与被告梁彩霞、唐文博房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年11月9日立案受理后，依法适用普通程序。根据被告梁彩霞申请，依法追加贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华中鑫公司）为第三人参加诉讼，于2019年1月30日与本院受理的（2018）黔0115民初6253号案件公开开庭进行了合并审理。原告陈斌及其委托诉讼代理人黄兴国、王俊，被告梁彩霞的委托诉讼代理人王鑫、朱毅玮，被告唐文博的委托诉讼代理人吴刚、周天正到庭参加了诉讼。第三人世华中鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一签订的《房屋买卖合同》；2、解除原告与被告二签订的《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》；3、判令二被告向原告支付违约金231,000元（含定金10万元）；4、诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告通过中介方世华中鑫公司于2018年4月6日与被告一签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于观山湖区的房屋以总价1155000元出售给被告一，合同第二条第三款关于付款方式约定为：合同签订之日被告一支付定金10万元（今后自动转为购房首付款），首付款245000元，由被告一转入资金监管中心，再由资金监管中心转入原告账户，剩余91万元由被告在签订合同后的30个工作日内被告一需完成向银行按揭贷款的申请，由银行直接将91万元划入原告的银行账号，否则视为被告一逾期付款。同时指明为被告一能够在30个工作日内办妥贷款申请手续，原告应全力协助被告一办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。合同第五条第四款对违约责任约定为：被告一逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期30日的，原告有权不再出售该物业，被告一应向原告支付物业成交价的20%作为违约金。2018年7月3日，二被告共同向原告送达了一份《声明书》，其中被告一向原告声明：将由被告二作为被告一的授权人，代为办理房屋过户以及支付房屋价款的事宜，并且该房屋最终需过户至被告二名下。因办理资金托管及转移登记时，流程规定必须存量房买卖合同双方当事人同时到场签署两份模板合同,即《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》及其附属协议《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，于是原告为了履行自己的合同义务，便于被告能及时付清房款，于2018年7月3日配合被告二共同于房地产交易大厅签订了《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》及其附属协议《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》。但两被告在合同签订后仅支付购房定金10万元，以及首付款24.5万元，共计34.5万元。在原告多次催促下，至今二被告仍未能完成银行贷款的审批手续以及剩余房款的支付义务，已构成违约，根据双方约定的违约条款，原告有权解除双方订立的《房屋买卖合同》以及因合同履行过程中的需要所签订的《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》。据此，原告为维护自身合法权益，诉至法院提出如前诉请，望判如所请。被告梁彩霞辩称，2018年3月20日，本人受唐文博所托，为其代理购房、选房、议价、签订合同相关事宜，并于2018年4月6日与原告签订房屋买卖合同。之后原告为规避法律风险，要求与被告唐文博签订买卖合同。在2018年7月3日唐文博与陈斌重新签订贵阳市存量房买卖合同监管版并办理备案，故本人仅作为代理人，代理唐文博选房、购房，其权利义务由唐文博承担，鉴于双方重新签订了备案合同，应以备案版买卖合同为准。综上，应驳回原告诉请。被告唐文博辩称，第一，本人与梁彩霞是朋友关系，由于本人不能亲自购买房屋，因此委托梁彩霞代为选房、购房并签订相关协议。在陈斌的要求下，梁彩霞以自己的名义与陈斌签订相关协议，并在协议中明确约定房屋的过户方可以指定其他人，之后由于害怕过户交易时出现风险，在陈斌的要求下与唐文博正式签订了存量房买卖合同和资金监管协议，该两份协议在不动产登记中心正式备案登记，因此本案所涉及的房屋买受人为唐文博的事实，原告陈斌非常清楚。第二，由于唐文博本人不是贵阳本地人，不符合贷款条件，之后唐文博与陈斌协商一次性付清房款，不再向银行贷款，但陈斌以当时房价过低为由不愿继续履行双方合同。随后唐文博找到资金监管中心要求一次性打入剩余房款，但资金监管机构称必须双方到场才能变更办理，以上唐文博最初的努力都是在签订协议约定的尾款支付时间之内，该行为虽然与合同的约定的按揭方式不一致，但未侵害原告的合法权益，反而节省了原告收取款项的时间，因此不存在违约。本案的实际违约方是原告在不尊重诚实信用原则基础上故意不接受一次性付款的方式，恶意不与唐文博一起到交易监管机构变更付款方式，以此达到恶意解除合同的目的。综上，请驳回原告诉请。第三人世华中鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月6日，被告梁彩霞作为买方与作为卖方的原告陈斌签订了《房屋买卖合同》一份，约定卖方以115万元的价格将其位于贵阳市观山湖区会展城XX组团X栋X单元X层X号房屋出售给买方。对于房款支付，合同约定合同签订当日支付定金10万元，首付款14.5万元由买方划入资金监管，余款91万元通过银行按揭方式支付，且约定买方应在签订合同后30个工作日内完成贷款申请，贷款直接划入卖方账号，实际贷款与申请贷款之间的差额由买方在过户当日以现金支付给卖方。合同还约定了其他权利义务。该合同尾部卖方处由陈斌、张剑签字，买方处由梁彩霞签字，同时由中介方第三人世华中鑫公司在经纪方处加盖公章。签订合同当日，梁彩霞通过微信转账6,400元、通过支付宝转账13,600元至张剑账户。次日，梁彩霞通过自己个人账户向张剑尾号8441账户汇入8万元。对于上述合同，被告梁彩霞与唐文博均表示系唐文博委托梁彩霞与陈斌签订，梁彩霞在庭审中出示了唐文博于2018年3月20日出具的授权委托书一份，该委托书载明“本人唐文博因个人居住需要在贵阳市购置住房一套，现由于身在外地无暇亲自处理购房相关事宜，现全权委托梁彩霞为我的代理人，代本人处理购房的选房、议价、签订合同等相关事宜”。2018年7月3日，被告梁彩霞出具了一份“声明书”，载明“本人梁彩霞身份证号……购买陈斌身份证号……位于贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城X组团X栋X单元X层X号房，成交价壹佰壹拾伍万伍仟元整（￥1155000.00），首付贰拾肆万伍仟元整（￥245000.00）银行贷款人民币玖拾壹万元整（￥910000.00）因本人原因需把该套房产过户到唐文博身份证号……名下，因此产生的一切经济及责任由本人自己承担，与陈斌无关。备注：梁彩霞支付的人民币壹拾万元整定金待陈斌收到唐文博首付款后再支付给梁彩霞。声明人：梁彩霞唐文博日期2018.7.3.”同日，双方为履行合同，由原告陈斌与被告唐文博前往不动产登记中心办理资金监管手续，双方签订了《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》（以下简称《资金监管协议》），协议第三条约定被告唐文博在签订协议当日1个工作日内将24.5万元存入监管账户，剩余房款在90日内存入监管账户，第十六条约定交易资金存入贵阳置业担保有限公司账户，开户银行：中国建设银行城北支行。同时，双方还签订了一份《贵阳市存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），该合同仅明确了双方交易标的和总价格，对其他信息未进行约定。庭审中，双方均认可，首付款24.5万元已完成监管。因被告唐文博系外地户口故其两次申请贷款均未获批。被告唐文博其后表示愿意一次性支付剩余款项，但在贵阳置业担保有限公司（注：即资金监管方）咨询后，该公司表示需双方一同到场才能变更监管协议内容。为此，其于2018年9月14日向原告陈斌发送律师函，称其欲一次性付清房款，但其单方无法将款项资金监管，故发函要求原告十日内联系被告或代理人予以配合。2018年9月25日，原告陈斌向被告唐文博发送短信要求唐文博明确付款时间以便双方前往贵阳置业担保有有限公司办理手续，同时，陈斌联系唐文博代理律师，要求明确具体付款时间，并要求唐文博予以补偿，协商过程中，唐文博表示愿意在时间上补偿原告几万元，但原告称已咨询律师被告唐文博已构成违约，故需补偿其20万元，双方未能达成一致意见，故最终未能变更付款方式，唐文博也未能付清尾款。期间，中介公司工作人员从中协调，希望双方继续履行合同未果。原告陈斌遂以前述事实及理由诉至本院。另查明，2018年9月20日左右，被告梁彩霞因无法支付剩余房款而求助贵阳电视台，贵阳电视台记者拨打了原告陈斌的电话，陈斌当即表示双方已委托律师，那就按法律程序走，对协助资金监管一事未予回应。记者当日还采访了贵阳置业担保有限公司工作人员（未露面），该工作人员表示变更资金监管协议确需双方到场。本院认为，本案中最开始涉及的《房屋买卖合同》系原告陈斌与被告梁彩霞作为买卖双方签订，但在其后的合同履行过程中，梁彩霞与唐文博均披露了房屋的实际购买人为唐文博的事实，同时亦由唐文博与陈斌共同到相关部门办理资金监管手续并以买卖双方身份签订《存量房买卖合同》，此外，陈斌还向唐文博本人发短信催促付款，以上一系列行为可以认定陈斌对于房屋系由唐文博购买一事明知。基于此，本院认定梁彩霞与陈斌之间签订《房屋买卖合同》系受唐文博委托，该合同确定的权利和义务由唐文博承担。案涉房屋买卖合同、存量房买卖合同系陈斌与唐文博自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同中对原、被告双方的权利、义务进行了详细约定，尤其对付款方式进行了大篇幅约定，每个步骤的时间节点也比较明确，合同的每一步履行均关乎双方核心利益。双方签订资金监管协议的时间是2018年7月3日，按照协议约定贷款尾款在90日内进入资金监管账户，然后按照程序划转至陈斌账户。也就是说即便贷款获批，陈斌收到尾款的最迟时间约在2018年10月初，在贷款未能获批的前提下，唐文博于9月之前提出将91万元尾款一次性支付给陈斌，从时间上来讲，事实上是缩短了陈斌获得尾款的等待时间，对其利益也无任何影响。陈斌与唐文博签订了资金监管协议，约定尾款91万元通过贷款方式支付，现因上述原因唐文博要求变更为直接付款然后监管，系对合同内容进行一定的变更，按常理确需双方到场，只需陈斌配合即可，这样避免风险的方式对双方而言不但成本不高且双方均能受益获得双赢，而陈斌却迟迟不予配合，甚至提出因时间上拖延导致其受损，进而提出金额达20万元的补偿请求，这显然并不符合实际情况，也不有违诚实信用原则。综上，唐文博并未违约，在合同可以继续履行且唐文博也要求继续履行的情况下，陈斌不能要求解除双方签订的房屋买卖合同、存量房买卖合同，故其该两项诉请本院不予支持。原告陈斌的第三项诉请是基于被告违约的情形下提出，但从唐文博提出一次性付清款项至案件庭审结束，陈斌均未表现出愿意配合唐文博变更付款方式从而领受房款完成交易的行为，唐文博最终未能向陈斌付清剩余房款，系陈斌自身的行为导致，因此双方合同履行出现障碍的原因在于原告陈斌，责任应由其自行承担，故对于其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告陈斌的诉讼请求。案件受理费4,865元（原告预交4,865元），由原告陈斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  何忠能人民陪审员  金佳慧二〇二〇年三月二十五日法官助理蒋霞书记员王林