广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终44号上诉人（原审原告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914**********062X4。法定代表人：尹家树，该公司经理。被上诉人（原审被告）：朱文呈，男，1975年7月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区************。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人朱文呈物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰乐公司上诉请求：撤销一审判决，判决朱文呈向丰乐公司支付2018年7月的物业管理费138.7元、2018年7月的车位管理费30元、2013年2月至2018年7月期间共66个月的公共分摊电费993.41元。事实和理由：丰乐公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十条约定的物业服务费不包括共用水费、电费，共用水电费由业主每月按户另行分摊。丰乐公司在提供物业服务过程中已提供了共用电费的代交纳服务，并从2010年开始已实行收取共用水费、电费的分摊费，部分业主已缴纳了共用水电分摊费。2010年12月13日，中山市物价局出具中价函[2010]219号复函，载明不得再另行收取公共水、电费的分摊，该复函中断了丰乐公司与业主双方签订的《前期物业服务合同》中关于公共水电及电费分摊的约定。而根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号复函已被废止而无效，且2017年10月1日起施行的《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）也明确，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊，再次证明了中价函[2010]219号复函已被废止而无效，故丰乐公司按照《前期物业服务合同》约定收取公摊电费合理合法，被上诉人拖欠的公共分摊电费应向丰乐公司交纳。朱文呈辩称，一、朱文呈未及时缴纳物业管理费和车位费是由于丰乐公司未及时通知导致，但朱文呈现已交给了丰乐公司的法定代表人。二、公摊电费应以居住情况为准，该费用与朱文呈无关，故不同意交纳公摊电费。丰乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱文呈向丰乐公司支付2018年7月的物业管理费138.7元；2.朱文呈向丰乐公司支付2018年7月的车位管理费30元；3.朱文呈向丰乐公司支付2013年2月至2018年7月期间共66个月的公共分摊电费993.41元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2012年11月27日，朱文呈与丰乐公司签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；2..住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元计收物业服务费；3.乙方应在本合同生效后，2013年1月30日开始实施物业服务工作，并从2013年2月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；4.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。另查，《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于广东省中山市**************************，建筑面积为173.38平方米，登记权利人为朱文呈，登记时间为2014年4月22日。丰乐公司请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；朱文呈从2013年2月计至2018年7月共66个月，合计993.41元。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。朱文呈委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司及与朱文呈签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、朱文呈抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点是，丰乐公司是否有权要求朱文呈支付公共分摊电费。丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故丰乐公司在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向朱文呈收取公共分摊电费,丰乐公司主张其有权向朱文呈收取2013年2月至2018年7月期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。综上所述，丰乐公司要求朱文呈支付物业管理费及车位管理费的诉求朱文呈没有异议，一审法院予以支持，但要求朱文呈支付公共分摊电费所提供的证据不足以支持该诉讼请求，故对丰乐公司的该诉求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、朱文呈于判决生效之日起五日内向丰乐公司支付2018年7月的物业管理费138.7元、车位管理费30元，合计168.7元；二、驳回丰乐公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担40元，朱文呈负担10元（朱文呈于判决生效之日起七日内迳付丰乐公司）。本案二审期间，丰乐公司提交《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）、《中山市物业服务收费管理办法》、《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）及中山市住房和城乡建设局关于尹家树申请三乡镇怡福阳光花园前期物业服务合同备案信息公开的复函，以证明一审适用政府指导价作为认定收费标准错误，本案是合同纠纷且物业合同是双方的真实意思表示，丰乐公司收取公摊电费有合法依据。朱文呈二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：丰乐公司诉讼中称，其于2011年之前有向业主收取过公摊电费，2012年开始就没有再向业主收取公摊电费，也没有催收该费用。另外，丰乐公司在涉案怡福阳光花园小区的公示栏所公示的物业服务收费项目中并没有公摊电费的项目。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。一审判决朱文呈向向丰乐公司支付2018年7月的物业管理费138.7元、车位管理费30元，合计168.7元，丰乐公司对于物业管理费及车位费的诉求已得到支持。本案二审审理的焦点问题为丰乐公司是否有权向朱文呈主张公共分摊电费。本案中，虽然丰乐公司与朱文呈签订的《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的收费复函明确载明除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊，而涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式为政府指导价，应当按照政府指导价的有关规定执行，故丰乐公司在中山市物价局向其出具复函之日即2010年12月13日之后无权再向业主收取公共分摊电费。丰乐公司称根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号收费复函已被废止而无效，本院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致该复函无效，丰乐公司未能充分举证证明该复函存在无效的情形，故其据此要求业主交纳公摊电费缺乏依据。至于丰乐公司根据《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）认为其有权收取涉案小区公共分摊电费的问题。本院认为，首先，该通知于2017年10月1日施行，丰乐公司主张该通知施行前发生的公摊电费缺乏依据；其次，虽然涉案《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但从合同实际履行情况来看，丰乐公司于2012年之后就没有再向业主收取过公摊电费，也没有向业主催收该费用，且丰乐公司所公示的收费项目中也没有公摊电费的项目，由此可见，双方当事人已经以其自身的实际行为变更了物业服务合同中关于收取公摊水电费的约定，双方多年来已形成了除收取物业服务费外，不再另行收取公摊水电费的约定，故一审判决驳回丰乐公司要求业主支付公共分摊电费的诉求并无不当，本院予以维持。综上，丰乐公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中山市丰乐物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  吴合波二〇二〇年三月三十日书记员  郑 蕙