山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1829号上诉人（原审被告）：胡景银，男，汉族，1975年6月3日出生，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵建忠，男，汉族，1983年2月21日出生，住济南市。被上诉人（原审原告）：赵月英，女，汉族，1984年8月16日出生，住济南市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟庆英，山东齐鲁律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王霖，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人胡景银因与被上诉人邵建忠、赵月英房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡景银上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回诉讼请求或发回重审；2.案件一、二审全部受理费由邵建忠、赵月英承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2011年7月25日胡景银购买涉案房屋，交首付款时因资金紧张向案外人段春魁借款20万元。2012年胡景银工作调动至石家庄，房屋交付后闲置，案外人段春魁与胡景银沟通称房屋闲置，让朋友先住着。碍于情面，胡景银表示同意。便将房屋钥匙邮寄给段春魁，并非法院认定的胡景银将房屋委托给段春魁处理，在此期间，邵建忠、赵月英并未与胡景银沟通，胡景银对实际居住人是否是邵建忠、赵月英也并不知情。邵建忠、赵月英入住后，案外人段春魁向胡景银索要还贷银行卡，称朋友住房子帮着还贷款。胡景银将还贷银行卡邮寄给案外人段春魁，双方并未提及要购买房屋的事宜，胡景银以为是以还贷款的方式支付租金。直至2018年涉案房屋可以办理房产证时，邵建忠、赵月英才与胡景银联系，称要购买房屋，要求办理房产证，并协助过户。但双方对购买房屋的价格协商一致,也没有签订书面的买卖合同。二、一审法院未行对段春魁实际调查，段春魁与邵玉平早已离婚，仅依据邵建忠姐姐邵玉平出具的收据认定邵建忠、赵月英已向案外人段春魁代为偿还20万元的事实，属于认定事实错误。对于录音中胡景银陈述的会认可“20万元”的本意并非是认可邵建忠、赵月英已经代偿20万元的事情，况且邵建忠、赵月英私自携带录音设备到胡景银家中进行引导式谈话并进行录音形成的证据，其效力有待考证。若日后段春魁向胡景银主张权利时，胡景银需要再次承担的偿还责任，有失公平。三、邵建忠、赵月英居住涉案房屋长达七年的时间，均未对胡景银明确表示要购买房屋，所以不存在胡景银让邵建忠、赵月英产生预期的可能性。四、一审法院判决胡景银按照年息24%支付利息属于过分加重的负担。1、胡景银与案外人段春魁借款时并未约定利息，也未约定还款时间，不应该要求胡景银按照年利息24%计算支付利息。2、对于银行贷款、物业费、住房维修基金、房产契税部分款项要求胡景银承担年利率24%利息没有法律依据。胡景银一直以为邵建忠、赵月英以代还银行贷款的方式支付房屋租金。房屋由邵建忠、赵月英实际居住使用，物业服务由其实际享用，其应缴纳物业费。3、关于住房维修基金费用和地税的缴纳是在办理房产证时产生，胡景银妻子邹晶办理房产证时，邵建忠、赵月英陪同一起办理，并提出帮助缴纳住房维修基金费用和地税，邹晶考虑到邵建忠、赵月英打算购买涉案房屋，等双方协商一致后，在房款中扣除该部分费用即可，所以并未阻拦。但一审法院判决要求胡景银按照年利率24%支付利息，过于加重其责任。五、一审法院判决要求承担律师费无法律依据。双方之间对于双方律师费的承担问题，并无书面或口头约定。是否聘请律师是当事人的权利，而不是必须行为，法院不会因当事人是否聘请律师而改变案件审理结果，因此聘请律师与提起诉讼并不具有必然的因果关系，且我国现行有关规定对律师收费标准没有完全统一，当事人和委托律师之间可自行协商，因此由法院界定收费的准确性有很大难度。邵建忠、赵月英辩称，一、胡景银主张自2012年至2018年期间双方未沟通过与事实不符。录音中胡景银表述其与邵建忠、赵月英沟通房屋买卖事宜时其与其爱人邹晶还并未结婚。碍于情面让朋友借住与事实不符，借住不可能将银行卡甚至密码都告知，不可能将购房票据、购房合同都给借住人，录音资料能够证实。二、胡景银向段春魁一人借款与事实不符，系向案外人段春魁夫妇借款。邵玉平与段春魁向胡景银借款时系2011年二人处于婚姻存续期间，而邵玉平与段春魁离婚系2015年。且胡景银自述无论向谁偿还他都认可，收款是段春魁与邵玉平之间的事。邵建忠、赵月英代还款免除了胡景银重复承担的可能，且根据胡景银自述，段春魁早前已经告知邵建忠、赵月英代其偿还欠款作为房款。本案视听资料取得未违反法律禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，符合证据取得法律规定。三、胡景银在录音前早几年前就已经跟赵月英沟通过房屋买卖事宜，且当时计算了除代还欠款外，还计算了两年的房贷和两年的物业费，如果双方未对房屋买卖进行协商被上诉人不会按照每月房贷金额予以支付，要知道该金额远远高于房屋租赁费用，更加不会代其偿还未居住前半年的物业费，更遑论代替支付欠款。四、一审法院的判决并未过分加重胡景银的负担，不足以弥补邵建忠、赵月英的损失。双方在关于涉案房屋的买卖问题进行了协商，胡景银在已获得利益的前提下，因房价上浮加价30万拒绝出售，导致协商失败，其应当承担缔约过失责任进而对邵建忠、赵月英进行赔偿。银行贷款、物业费、住房维修基金、房产契税部分款项系邵建忠、赵月英支付购房款的方式，是购房款的一部分，邵建忠、赵月英得以居住方式恰恰证明了双方之间进行了房屋买卖的协商，更加佐证了邵建忠、赵月英的相关支出均是基于买房的意愿，胡景银应当按照缔约过失责任承担赔偿责任。赵月英在邹晶办理房产证时支付缴纳住房维修基金费用和地税恰恰证明双方正对房屋买卖系双方的合意，否则，按照现实情况是不可能发生的。且提出涨价30万，在其办理完房产证并恶意取回票据等情况提出，其恶意违约显而易见，严重违背公平、诚信原则。五、一审法院判决承担律师费判决正确。根据《合同法司法解释二》第二十一条、《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条，加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥律师费的调节杠杆作用，对滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为人民法院可以根据具体情况对律师费用进行支持。如果胡景银在缔约过程中诚实信用，本案根本不至于迟迟未决，给邵建忠、赵月英造成损失，增加法院诉累。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。邵建忠、赵月英向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方以口头协议达成的房屋买卖合同；2、请求判令胡景银返还邵建忠、赵月英代其偿还的借款本金20万元及暂计至2019年9月15日的赔偿182663.01元（以20万元为基数自2015年11月25日起至实际给付之日止按照年利率24%计算）；3、请求判令胡景银返还邵建忠、赵月英代付房屋贷款，装修费、物业、水电、燃气、采暖费，代付的税费及维修资金、家具费，共计132446.2元及暂计至2019年9月15日的赔偿金77456.22元（自每月偿还房贷及支付上述费用之日起至实际给付之日按照年利率24%进行计算）；4、律师费33000元、诉讼费、保全费等诉讼费用由胡景银承担。一审法院认定事实：邵建忠、赵月英系夫妻关系。2011年7月25日，胡景银购买位于济南市长清区大学路恒大绿洲小区房产一处，房产权证号为济南2019000****号。胡景银与济南恒大绿洲置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中载明：该商品房建筑面积共99.6平方米，其中套内建筑面积76.35平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积23.25平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5606.72元，金额558429元。付款方式为银行按揭付款方式：2011年7月13日前支付首期房款￥338429元，余款22万元，需在2011年7月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。胡景银向案外人邵玉平、段春魁夫妇借款20万元交纳房屋首付款，并在中国农业银行办理了房屋按揭贷款手续，贷款金额为220000元。2014年胡景银去往石家庄工作，将涉案房屋委托给案外人段春魁、邵玉平夫妇，并将涉案房屋钥匙、购房合同、还贷卡及发票寄给了段春魁。邵建忠、赵月英自2015年1月开始入住该房屋，已代胡景银偿还案外人段春魁、邵玉平夫妇借款20万元,并自2015年1月20日开始至今一直通过胡景银的农业银行还贷卡（账号为6228480252*****8010）按月替胡景银偿还贷款，截止2019年9月，邵建忠、赵月英已经代胡景银偿还银行贷款71915.93元。邵建忠、赵月英于2018年9月3日与胡景银协商办理涉案房屋产权证书。邵建忠、赵月英于2018年9月3日为涉案房屋交纳房产契税8387.37元。2019年1月8日，济南市国土资源局出具涉案房屋《不动产权证书》，被告将《不动产权证书》、《商品房买卖合同》、购房发票原件收回。后邵建忠、赵月英多次与胡景银协商涉案房屋过户问题未果，现诉至法院，提出如上诉讼请求。另查，邵建忠、赵月英于2015年1月开始入住涉案房屋，于2015年1月11日支付2014年7月至2015年6月期间物业费1436.4元。一审法院认为，本案的焦点问题为双方之间是否存在房屋买卖合同关系。邵建忠、赵月英主张双方对涉案房屋的买卖已经形成了口头房屋买卖合同关系，对此一审法院认为，根据庭审中邵建忠、赵月英提交的其与胡景银之间的录音资料可以证实双方对涉案房屋买卖问题进行过协商，但是胡景银最终并未对涉案房屋是否要按照双方口头约定的价款和方式出售与邵建忠、赵月英达成一致意见，因此双方之间的房屋买卖合同关系并未成立，因此对于邵建忠、赵月英要求解除双方口头达成的房屋买卖合同关系的主张，不予支持。因胡景银不同意将涉案房屋出售给邵建忠、赵月英，因此对于邵建忠、赵月英基于购买涉案房屋所支出的款项，根据法律规定，胡景银应予以返还。邵建忠、赵月英主张要求胡景银偿还代为偿还的房屋首付款20万元，胡景银对此不予认可，认为该笔款项的债权人系段春魁，但是未提交相关证据证实。对此一审法院认为在双方的谈话录音中胡景银已经认可邵建忠、赵月英已经代其偿还段春魁、邵玉平20万元，且该款项系其购买涉案房屋时向段春魁、邵玉平的借款。邵玉平以及济南胜飞轴瓦销售有限公司分别出具了收据和证明可以证实邵建忠、赵月英于2015年11月25日已经代胡景银偿还了该笔借款20万元，因此邵建忠、赵月英要求胡景银偿还该笔借款20万元的诉讼请求予以支持。自2015年1月20日起至2019年8月22日，邵建忠、赵月英代胡景银偿还涉案房屋房贷共计71915.93元。胡景银主张邵建忠、赵月英代为偿还银行贷款的行为应视为租住其房屋所收取的租赁费，但是综合双方之间的谈话录音，双方并未提及邵建忠、赵月英入住涉案房屋系租住房屋，双方也未成立书面房屋租赁合同，因此胡景银主张无事实和法律依据，因此不予支持。邵建忠、赵月英于2018年9月3日交纳住房维修资金11967元，以上费用应非邵建忠、赵月英居住房屋应交纳费用，因此应由胡景银承担。邵建忠、赵月英于2018年9月3日为涉案房屋交纳房产契税8387.37元，因涉案房屋系胡景银所有，故房屋税款应由其承担。邵建忠、赵月英于2015年1月正式入住涉案房屋，为实现自己的居住条件，因此支持的装修费、物业费、水电费、燃气费、采暖费、家具费应由其自行承担，故对于其要求胡景银支付以上费用的诉讼请求，不予支持。邵建忠、赵月英代胡景银支付了2014年7月至2015年1月期间的物业管理费718.2元，应由胡景银承担。对于邵建忠、赵月英要求胡景银按年利率24%支付利息的诉讼请求，一审法院认为邵建忠、赵月英基于购买涉案房屋的目的代为偿还借款20万元用于作为购买涉案房屋的首付款及代为偿还贷款并支付了相关款项，胡景银对邵建忠、赵月英因购买涉案房屋支出上述款项予以认可并配合，令邵建忠、赵月英对其对购买该房屋产生预期。双方对关于涉案房屋的买卖问题进行了协商，胡景银在已获得利益的前提下，因房屋价格问题最终拒绝出售房屋导致协商失败。因以上款项产生的原因系因房屋买卖引起，结合涉案房产价值浮动，为维护市场秩序，一审法院认为本着公平、诚实信用原则，胡景银的行为损害了邵建忠、赵月英的合法利益，故对于邵建忠、赵月英要求胡景银按照年利率24%支付利息的诉讼请求符合法律规定，予以支持。邵建忠、赵月英主张律师费33000元，因本案涉及专业问题较多，其聘请律师代理诉讼应视为必要支出，故对于邵建忠、赵月英要求胡景银支付律师费的诉讼请求予以支持。综上，胡景银共计需偿还邵建忠、赵月英包括银行贷款71915.93元、代偿借款20万元、代交物业费718.2元、代交住房维修资金11967元、代交房产契税8387.37元，以上共计292988.5元。邵建忠、赵月英代胡景银偿还银行房贷共计71915.93元（2015年1月1日至2019年8月22日），应由胡景银自邵建忠、赵月英代为偿还最后一笔贷款之日起按照年利率24%支付利息；邵建忠、赵月英于2015年11月25日代为偿还20万元，故应由胡景银自2015年11月25日起按照年利率24%支付利息；邵建忠、赵月英于2015年1月代为交纳2014年半年物业费718.2元，应该由胡景银自2015年1月1日起按照年利率24%支付利息；邵建忠、赵月英于2018年9月3日代为交纳住房维修资金和房产契税共计20354.37元，应由胡景银自2018年9月3日起按照年利率24%支付利息。对于邵建忠、赵月英要求胡景银支付律师费33000元的诉讼请求，予以支持。因双方意见分歧较大，无法达成调解。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限胡景银于判决生效后十日内偿还邵建忠、赵月英房款及其他费用共计292988.5元；二、由胡景银自2015年1月1日起至实际付清之日止以718.2元为基数，按照年利率24%向邵建忠、赵月英支付利息；三、由胡景银自2019年8月22日起至实际付清之日止以71915.93元为基数，按照年利率24%向邵建忠、赵月英支付利息；四、由胡景银自2015年11月25日起至实际付清之日止以200000元为基数，按照年利率24%向原告邵建忠、赵月英支付利息；五、由胡景银自2018年9月3日起至实际付清之日止以20354.37元为基数，按照年利率24%向原告邵建忠、赵月英支付利息；六、限胡景银于判决生效后十日内支付邵建忠、赵月英律师费33000元；七、驳回邵建忠、赵月英的其他诉讼请求。案件受理费10056元，诉讼保全申请费4520元，由胡景银负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证：邵建忠、赵月英提交证据一、（2019）鲁0113民初950号民事判决书，拟证实邱兰安与济南恒大绿洲置业有限公司于2018年3月份签订的房屋买卖合同约定的恒大绿洲涉诉小区房产单价为10961元/平方米；证据二、安居客网页截图一份，拟证实在安居客APP查询的恒大绿洲小区同户型的房产单价10401元/平方米；证据三、房屋溢价部分与年利率24%之间的差额计算说明一份，拟证实一审法院按已付款24%的年利率判决的损失远低于涉案房产的实际差价损失。胡景银对证据一的真实性无异议，但质证认为该案的裁判时间为2019年5月份，本案开庭时即2020年3月份涉案房产有大幅度下降，如需要证明房屋的现价值，邵建忠、赵月英应当在一审时申请法院进行房屋价值鉴定，但其一审中未申请鉴定，而是直接以民间借贷法院支持的最高利率主张损失无法律依据；对证据二真实性不予认可，不能证明拟证事实；对证据三质证认为是邵建忠、赵月英单方计算，故不予认可。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，邵建忠、赵月英一审中提交的与胡景银的谈话录音、邵玉平与济南胜飞轴挖销售有限公司出具的证明、邵建忠、赵月英代胡景银偿还房贷的事实及邵建忠、赵月英于2015年1月入住涉案房屋时，胡景银将房屋钥匙、购房合同、还贷银行卡、购房发票等交付给邵建忠、赵月英的事实，能够证实胡景银与邵建忠、赵月英于2015年1月就涉案房屋达成了买卖意向，并就房屋价格等事宜形成了初步合意，但双方未能就涉案房产买卖订立最终的房屋买卖合同。对于双方未能订立书面房屋买卖合同的原因，邵建忠、赵月英提交的与胡景银的通话录音能够证实是因胡景银一方单方面对房屋价格提出上涨要求造成的，应认定胡景银违反诚实信用原则，导致合同未能订立，胡景银应承担缔约过失责任。关于邵建忠、赵月英已付购房款的数额认定，因邵建忠、赵月英以代胡景银向邵玉平、段春魁偿还借款的形式支付房款20万元，邵玉平对此予以认可，段春魁对此虽未明确表示确认，但因该债权属夫妻关系存续期间发生的，邵建忠、赵月英对夫妻中的一方还款应视为对夫妻双方的清偿，段春魁若认为邵玉平单方收款的行为损害其合法权益，可依相关法律规定向邵玉平主张权利。除上述已付购房款20万元外，邵建忠、赵月英自2015年1月起代胡景银偿还银行贷款71915.93元，代交物业费718.2元、代交住房维修资金11967元、代交房产契税8387.37元，以上共计292988.5元，胡景银应向邵建忠、赵月英返还以上款项。关于邵建忠、赵月英主张的利息损失，因胡景银违反诚实信用原则致合同未能订立给邵建忠、赵月英造成了信赖利益损失。邵建忠、赵月英提交证据证明涉案房产所在小区的房产市场价值10000元/平方米，胡景银对此不予认可，但未提供反驳证据，对邵建忠、赵月英提交的证据可以作为认定涉案房产差价损失的参考依据,故对邵建忠、赵月英提交的证据予以采信。一审法院以邵建忠、赵月英已付房款及费用为基数，按年利率24%计算的损失远低于涉案房产的溢价损失，故对一审认定的损失计算方式予以确认。综上所述，胡景争的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10056元，由上诉人胡景银负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年三月三十日书记员  田 琳