广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22755号上诉人（原审原告）：张纪，男，1960年7月7日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：邓凯，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志君，女，1986年10月17日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴海奕，男，1983年12月15日出生，汉族，住所地广东省海丰县。上诉人张纪因与被上诉人张志君、吴海奕物权确认纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019)粤0303民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张纪上诉请求判令：1.撤销一审判决；2.判决确认张志君、吴海奕的位于广东省深圳市XX区XX路XX公寓X栋X4房房产买卖合同无效；3.判决确认上述房屋归张纪所有，张志君、吴海奕配合张纪将XX公寓X栋X4房的产权变更至张纪名下；4.判令张志君、吴海奕承担本案一审、二审诉讼费用。张志君辩称：认可一审的判决及相关的事实认定，张志君与吴海奕的《深圳市房地产买卖合同》金额符合市场的价格，是双方的真实交易，且该房屋是张志君个人所有，并非一审张纪所述为代持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴海奕经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。张纪向一审法院起诉请求：1.判令确认张志君与吴海奕的位于深圳市罗湖区XX路XX公寓X栋X4房房产买卖合同无效；2.判令确认上述房屋归张纪所有，并判令张志君、吴海奕配合张纪将XX公寓X栋X4房的产权变更至张纪名下；3.判令张志君、吴海奕承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1994年10月15日，张纪与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《员工住房协议》，约定由张纪向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于XX北路XXXXX号大院XX花园X栋X2号房。1995年1月3日，张纪代表张某与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《深圳经济特区职工住房集资协议》，约定由张某向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于XX北路XXXXX号大院XX花园X栋X5号房。1995年1月3日，张纪与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《深圳经济特区职工住房集资协议》，约定由张某向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于XX北路XXXXX号大院XX花园X栋X6号房。张纪和张某签署上述协议后，依约付清了全部购房款。2005年4月份，张纪分别向深圳市新南滨实业发展有限公司和XX公寓管理处发出申请和报告，要求将其向公司购买的XX公寓X栋X4、X5号两套房产过户至其女儿张志君名下。随后，张志君于2005年5月26日与深圳市新南滨实业发展有限公司签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，约定深圳市新南滨实业发展有限公司将位于深圳市罗湖区XX路XX公寓1幢X4、X5号房售予张志君。2005年6月21日，张志君公证委托陈彩荞（系张志君奶奶)作为代理人为XX公寓X栋X4、X5两套房产过户登记及申领房产证等相关事宜。2005年7月5日，上述两套房产办理了房产证，房产证号分别为深房地字第200026XXXX、200026XXXX号，权利人为张志君。2005年5月27日，深圳市新南滨实业发展有限公司出具《证明》，载明：张纪《深圳经济特区职工住房集资协议》房号X栋X6号、张纪《员工住房协议》X栋X2号、张某《深圳经济特区职工住房集资协议》X栋X5号，共叁份原协议收回作废，重新签订《深圳市房地产买卖合同》，房号为XX公寓X2、X4、X5,各壹式叁份，共九份。2014年5月12日，张志君经公证委托张纪办理罗湖区XX路XX公寓X栋X5的房产的相关事项，代理期限自2014年5月12日至2017年5月11日，其中包括：全权办理转让上述房产有关手续，到房地产权登记中心办理将上述房产过户登记至张志立名下的一切手续，全权办理上述房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等缴费、入户、过户、销户手续，等等。2014年7月22日，张志君出具《房产证借条》，表示：现本人张志君取回房产证（深房地字第200026XXXX号）正本用于办理英国签证，须大约2-3星期处理文件。若此过程中房产证遗失或损毁，本人同意到国土局办理补领手续，保证完璧归赵。2014年12月11日，笋岗街道办事处田贝社区工作站出具《证明》，载明张纪与妻子陈某贤一家4人从1998年7月至今居住在罗湖区XX路38号XX公寓X栋X4、X5房。2018年9月15日，张纪向一审法院另案起诉张志君，要求确认位于深圳市罗湖区XX路XX公寓X栋X4、X5房归张纪所有，并办理房屋的变更登记手续，案号为（2018)粤0303民初22215号。2018年10月23日，张纪与张志君签订了《和解协议》，约定：深圳市罗湖区XX路XX公寓X栋X4房（简称“X4房”）所有权归张志君所有，但鉴于目前涉案X4房及涉案深圳市罗湖区XX路XX公寓X栋X5房（简称“X5房”）打通装修为一套由张纪一直居住使用，为保障张纪居住环境的稳定，张纪对X4方拥有完全的使用权，并保证X4房不会转让、过户、处置、出租或因负债导致被司法拍卖。如X4房被拆迁，拆迁补偿后的房产使用权及所有均归张志君所有。X4房经过张纪同意的情况下转让，转让款项归张志君个人所有。张纪承诺张志君有向银行抵押贷款需求时，张纪会配合银行方面工作人员到X4房处现场查看、拍照及增设X4房的门牌，张纪有权要求银行工作人员出示工作证；XX公寓X栋X5房归张纪所有。签署本协议后，张纪在20个工作日内自行解决购房资格指标。在张纪具有购房指标资格后或张纪拟以第三人身份代持X5房后，双方立即向法院申请调解结案，同时申请对X4房、X5房的解封。在X5房解封后的3个工作日内，张志君应配合张纪到房管部门办理房屋产权过户登记手续，将X5房过户登记至张纪名下或过户登记至张纪指定的第三人名下。税费、所有税等政府部门收取的所有费用，均由张纪承担；双方在《和解协议》中还就违约责任及其他事项进行了约定。2018年11月20日，张纪向一审法院申请撤回（2018)粤0303民初22215号案件的起诉。2018年12月14日，张志君与吴海奕签订房产买卖合同，约定张志君将其名下位于罗湖区XX公寓X栋X4房(房产证号200026XXXX)转让给吴海奕。双方于2018年12月17日办理过户登记手续。根据一审法院向房产登记部门调取的资料，其中《深圳市二手房买卖合同》载明房产的交易价格为2748878元。张志君主张其实际转让成交价为3613950元，并提交了其与吴海奕签订的另一份《二手房买卖合同》及银行交易明细予以证明。张志君提交的《二手房买卖合同》载明房产转让成交价为3613950元，交易定金为5万元，剩余全部房款3563950元需在领证30日内付清；合同另约定在房款中预留80万元作为该房产交易的交房保证金，交由居间方托管。对于该合同载明转让价格为何与房产登记部门备案的《深圳市二手房买卖合同》载明的交易价格不一致，张志君释称这是为节省税费。根据张志君提交的银行交易明细，可以确认，吴海奕已向张志君支付了以下购房款：2018年11月29日5万元，2018年12月14日170万元，2019年1月3日2万元，2019年1月8日14万元，2019年1月17日30万元，2019年1月18日603950元，上述金额合计2813950元。剩余还差房款80万元，张志君称即为合同中约定的交房保证金。张纪主张涉案房产在张志君、吴海奕的交易时点的市场价值为5775410元，张志君、吴海奕交易价格明显偏离市场价值，并提交了其委托评估机构作出的《房地产估价报告书》予以证明。因张志君称其房产交易是通过深圳市坤庭房地产经纪有限公司（以下简称坤庭房产公司）居间交易的，经办业务员为高某某。一审法院依法传唤坤庭房产公司及其业务员高某某到庭接受询问，高某某确认张志君、吴海奕之间的房产交易是由其公司居间促成交易的，张志君、吴海奕在交易之前是不认识的，房产交易价格为双方协商确定，即为合同约定的3613950元。张志君向其支付两笔合计10万元的居间服务费用，第一笔为张志君于2018年11月29日通过微信付给公司法定代表人郑泽铭，第二笔为张志君于2019年1月18日通过银行转账付给其名下，吴海奕也向其支付居间服务费5万元，但该费用是吴海奕通过其朋友支付的。同时。为了证明陈述的事实，高某某提交了《二手房买卖合同》、微信转账凭证、银行转账凭证及佣金收据等证据。一审法院认为，关于张志君、吴海奕是否存在恶意串通低价转让涉案房产的情形，一审法院认定如下：首先，在房产交易过程中，为了少交税费，买卖双方往往签署两份交易价格不一的房产买卖合同，并将交易价格较低的房产买卖合同提交给房产登记部门办理过户登记，也俗称阴阳合同。对于哪份合同载明的交易价格为双方的真实交易价格，则应结合双方的实际履行情况进行综合判断。本案中，张志君、吴海奕在房产登记部门备案的《深圳市二手房买卖合同》载明涉案房产的交易价格为2748878元，但从张志君、吴海奕的实际履行情况看，吴海奕实际已向张志君支付了购房款2813950元，该金额已超过了《深圳市二手房买卖合同》载明的交易价格，备案的《深圳市二手房买卖合同》载明交易价格应不是双方的真实交易价格。再从张志君提交的《二手房买卖合同》看，其约定的转让价格为3613950元，扣留合同约定的交房保证金80万元，剩余应付房款为2813950元，这与吴海奕向张志君已付房款相一致，这印证了涉案房产的实际转让价格应为3613950元；其次，关于张志君、吴海奕的转让价格3613950元是否明显偏离市场价值的问题，虽然张纪提交了《房地产估价报告书》予以证明，但该评估报告为张纪单方委托，且张志君对此也不予认可，其无法作为认定涉案房产市场价值的证据。因此，根据现有证据也无法证明涉案房产的交易价格明显偏离正常市场价值。且根据日常的房产交易经验，房产交易价格的确定是受多方面因素影响的，部分卖家基于自身原因降价出售也属正常。在没有其他证据证明张志君、吴海奕可能存在恶意串通的情况下，仅凭交易价格的高低不足以认定张志君、吴海奕就存在恶意串通。因此，一审法院将结合张志君、吴海奕是否存在恶意串通的故意进行进一步审查；再者，对于张志君、吴海奕是否存在恶意串通的问题，经一审法院对坤庭房产公司及其业务员高某某进行核实，张志君、吴海奕确认是通过其居间进行交易，张志君、吴海奕交易之前并不认识的，房产交易价格为3613950元，张志君、吴海奕也各向坤庭房产公司支付了居间服务费用。据此，可以确认张志君、吴海奕是通过坤庭房产公司的居间进行的正常交易。即便张志君在转让涉案房产前已与张纪签订了《和解协议》，约定张志君保证涉案房产不会转让、过户、处置、出租或因负债导致被司法拍卖，但这也只能说明张志君故意违反和解协议约定转让房产，在没有确切证据证明的情况下，不足以证明吴海奕对上述情形也是知晓的，也无法证明张志君、吴海奕对房产交易存在恶意串通的故意。综上，张纪提交的证据并不足证明张志君、吴海奕存在恶意串通低价转让涉案房产的情形，其据此主张张志君、吴海奕签署的涉案房产买卖合同无效的理由不能成立，一审法院对张纪提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回张纪的全部诉讼请求。本案一审受理费14396元及保全费5000元，由张纪负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋的权属问题。双方为父女关系，存在赠与的可能。同时，双方均确认涉案房产由张纪购买并支付购房款，涉案房产也一直由张纪一家在使用，上述行为也符合代持的特点，无论是代持还是赠与均没有书面协议，但2018年10月23日双方签订的《和解协议》，确定涉案房产的所有权归张志君，佐证双方就涉案房产的赠与达成一致具有高度盖然性，加之涉案房产本就登记在张志君名下，赠与行为已完成，张志君拥有涉案房产的所有权。根据民事证据规则，张纪主张双方为代持关系并对涉案房产拥有财产权利，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，张纪主张张志君与吴海奕对房产交易存在恶意串通的证明标准应能够排除合理怀疑，但本案中其仅以交易价格低、吴海奕未看房主张恶意串通不能达到排除合理怀疑的标准。加之，涉案房屋为张志君所有，拥有处分权。因此，根据民事证据规则，一审法院认定张纪提交的证据并不足证明张志君、吴海奕存在恶意串通，其主张涉案房产买卖合同无效的理由不能成立，认定正确，本院予以维持。综上所述，张纪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28792元，由张纪负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月三十日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。