四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初137号原告：四川威豪物业管理有限公司，住所地大竹县白塔街道迎宾路298号，统一社会信用代码915117245557734297。法定代表人：黄川，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王明，男，生于1964年7月16日，住四川省大竹县，系公司员工。委托诉讼代理人：谭开兴，男，生于1952年2月23日，住四川省大竹县，系公司员工。被告：聂绪莲，女，生于1983年3月14日，现住大竹县。委托诉讼代理人（特别授权）：屈建高，男，生于1976年8月28日，现住大竹县，系被告聂绪莲丈夫。原告四川威豪物业管理有限公司（以下简称威豪物业）与被告聂绪莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威豪物业的委托诉讼代理人王明、谭开兴，被告聂绪莲的委托诉讼代理人屈建高到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告威豪物业向本院提出诉讼请求：判令被告聂绪莲立即支付给原告2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元，并承担延迟履行的逾期利息1538.02元，共计7668.02元。被告聂绪莲辩称：1、被告未授权业主委员会与原告签订合同，原告与业主委员会签订的合同是无效合同；2、原告威豪物业的部分诉求已过诉讼时效，法院应予以驳回；3、物业服务费的收取应向业主开具正式发票；4、原告对小区的绿化、卫生、公共设施管理不到位，对违章建筑不作为；5、物业公司应向业主公开小区内公共设施的收益情况；6、物业公司的工作人员应出示相应从业资格证书；7、房屋存在质量问题，外墙漏水致使屋内装修造成损失，要求物业公司进行赔偿并妥善解决；同时要求物业公司出示2幢一单元的质检报告，并公布当年的赔偿方案和处理情况。本院经审理认定如下事实，2010年6月4日四川豪斯置业有限公司与原告威豪物业签订《东蓝宽境前期物业服务合同》，合同约定由原告威豪物业为东蓝宽境小区提供物业服务。2012年2月17日，原告威豪物业与被告聂绪莲签订《前期物业服务协议》。2016年6月27日，东蓝宽境小区成立了业主委员会后，原告威豪物业分别于2016年10月1日、2017年12月31日与大竹县白塔街道双马社区东蓝宽境业主委员会签订了《东蓝宽境物业服务合同》，合同约定“住宅1、2、3、4、5幢物业服务收费标准：0.9元/月·平方米；合同期限自2016年10月1日至2018年12月31日止。”被告聂绪莲系东蓝宽境业主，房屋面积为113.55平方米，并于2012年2月17日办理了接房手续，被告聂绪莲尚未支付2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元（113.55平方米×0.9元/月·平方米×60月）。原告威豪物业分别于2016年1月5日、2017年1月3日、2019年7月30日对被告聂绪莲未缴纳的物业服务费进行了多次催收。同时查明，2014年11月21日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对东蓝宽境小区进行了房屋质量鉴定，鉴定结论是存在部分质量问题。另查明，原告所提供物业服务的小区存在局部、一定时段、一定程度的绿化卫生和公共设施管理不够，服务质量不到位的情形。上述事实有原、被告身份信息，东蓝宽境前期物业服务合同，接房通知单，业主委员会成立文件，物业服务合同，物业服务费缴款通知单、物业公司履行义务的相关照片及材料，鉴定报告、东蓝宽境小区的相关照片以及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告威豪物业与四川豪斯置业有限公司签订的《东蓝宽境前期物业服务合同》，依照法律规定，对全体业主具有约束力。原告威豪物业与被告聂绪莲签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，因此本案原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。后原告威豪物业与大竹县白塔街道双马社区东蓝宽境首届业主委员会签订的《东蓝宽境物业服务合同》合法有效，对东蓝宽境小区全体业主均具有约束力。原告威豪物业为东蓝宽境小区提供了物业服务，被告聂绪莲应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告威豪物业向本院主张被告聂绪莲交纳2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元，符合法律规定，本院予以支持。针对被告聂绪莲辩称业主委员会选聘物业服务企业没有召开业主大会征得全体业主的同意，其与原告威豪物业签订《物业服务合同》应为无效合同。原告并未提供充分证据证明业主委员会与原告威豪物业签订的合同不符合法定程序和要求，且《物业管理条例》对该方面规定属于管理性规定，并不属于效力性规定。原告威豪物业一直为东蓝宽境小区提供物业服务至今，被告也接受了物业服务，应当履行缴纳物业服务费的义务，故对被告的该项辩称不予支持。针对被告聂绪莲提出原告主张的部分物业服务费诉讼时效已过的问题。本院认为，物业服务合同属于持续性、长期性的合同，诉讼时效亦应从合同约定被告每次应当履行缴纳物业服务费义务之日起计算。本案中原告与四川豪斯置业有限公司签订了《东蓝宽境前期物业服务合同》后，又与东蓝宽境首届业主委员会签订《物业服务合同》，且原告在此期间内一直为该小区提供服务，原告在诉讼时效期间内向被告连续多次催收拖欠的物业服务费，原告因主张权利引起了诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，并未超过诉讼时效。故本院对被告的该辩称理由不予采纳。针对被告聂绪莲辩称房屋存在质量问题，外墙漏水致使屋内装修造成损失，要求物业公司进行赔偿并妥善解决；同时要求物业公司出示质检报告，并公布当年的赔偿方案和处理情况的问题。根据《鉴定报告》内容，被告房屋确实存在一定的质量问题，但房屋质量问题不属于物业管理公司应承担的责任范畴，被告聂绪莲就该问题可以向责任主体另案主张权利或按程序对共用部分依法申请动用大修基金进行维修，而不能据此拒绝交纳物业服务费。针对被告聂绪莲辩称要求物业公司的工作人员应出示相应从业资格证书的问题。2016年2月6日国务院对《物业管理条例》进行了修订，删除了原《物业管理条例》中第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。”的规定，即取消了关于物业人员持证上岗的要求。因此被告辩称的理由不成立，本院不予采纳。针对被告聂绪莲辩称的物业公司对违章建筑不作为，原告威豪物业向法庭提供了其于2013年8月14日向业主聂靖淑下发的整改通知书、于2015年10月30日向号业主蒋明文下发的整改通知书及向有关部门报告的记录等材料证明其已履行了制止和及时报告主管部门的义务。小区部分业主违章搭建等行为确实会给小区的秩序带来不便，但是，物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不具有行政处罚权和强制执行权，被告可继续共同向职能部门反映解决，不能据此作为不交物业服务费的抗辩理由。针对被告聂绪莲辩称的物业公司对小区的绿化、卫生、公共设施管理等不到位的问题，从被告举证看原告服务存在局部一定瑕疵，但因物业服务合同具有时间较长、区域较大、对象众多，内容广泛的特点且为动态变化的过程。被告主张原告存在部分物业服务质量瑕疵的证据，尚不足以作为确认因可归责于原告方原因对其合同目的产生了重大且实质性妨碍或影响的充分依据。被告以此抗辩不予交纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持。原告可以通过整改解决，被告也可以另案主张权利。至于原告威豪物业要求被告聂绪莲支付延迟交纳物业服务费利息，因原告在从事物业服务过程中，尚有一定瑕疵和管理服务未完全到位的情形存在，被告拖欠物业费不具有主观上的恶意，故对于原告要求被告支付延迟利息的诉讼请求，本院不予支持。针对被告聂绪莲辩称关于物业服务费的收取不开具正式发票，因本案是物业服务合同纠纷，被告上述辩称意见不属于民事案件处理范围，可向有关部门反映解决，本案不予处理。针对被告聂绪莲辩称原告未公开小区内公共设施的收益情况等问题，本院认为，被告可向业主委员会咨询相关情况，如被告认为原告没有公开账目或财务不清等而侵害到业主利益的，被告可以另案诉讼解决。需要强调的是，和谐友善、干净卫生的居住小区需要小区全体业主与物业服务企业共同努力。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的共同利益，原告威豪物业作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为使命宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告聂绪莲于本判决生效后五日内向原告四川威豪物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费6130元；二、驳回原告四川威豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告聂绪莲负担20元，原告四川威豪物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 张 燕二〇二〇年三月二十六日书记员 杨小梅