河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0325执异7号案外人：赵建红，男，汉族，1966年8月21日生，住河南省嵩县。申请执行人：贺银安，男，汉族，1964年11月21日生，住河南省嵩县。被执行人：**伟，男，汉族，1970年8月28日生，住河南省嵩县。被执行人：芦治强，男，汉族，1982年1月4日生，住河南省嵩县。在本院执行贺银安与**伟、芦治强建设工程施工合同纠纷一案中，案外人赵建红对本院查封被执行人**伟、芦治强开发的位于嵩县城关镇北店街于沟渠上的禹泉公寓六单元3层1号、4层4号住宅房两套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵建红称，请求嵩县人民法院中止执行（2019）豫0325执681号执行裁定书，解除对位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房的查封。事实和理由:2019年8月15日嵩县人民法院作出（2019）豫0325执681号执行裁定书，查封了位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房两套。2014年9月5日，案外人赵建红与被执行人**伟、芦治强签订《购房协议》，按照协议约定，被执行人将嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房出售给案外人，并显示总面积及平方数及总造价，且购房款已经全部履行完毕，所以案外人也已经占有该房产取得所有权及使用权。嵩县人民法院仅仅凭借**伟及相关证人证言在没有调查、核实的基础上作出对案外人房屋的查封实属不妥。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及该规定第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；。”综上，请求嵩县人民法院裁定中止执行(2019）豫0325执681号执行裁定书，解除对位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房的查封，依法保护案外人的合法权益。另在本院调查询问案外人赵建红时，案外人赵建红称购买被执行人**伟、芦治强的上述两套房屋是用被执行人欠其的借款350000元抵顶的，两套房屋抵了339872元，剩余欠款被执行人用现金偿还了。案外人赵建红提供的证据有：2014年9月5日**伟、芦治强与赵建红签订的《购房协议》，证明案外人于2014年9月5日购买了**伟、芦治强开发的位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房（抵借款）。申请执行人贺银安称，案外人的异议不符合事实。一、被执行人**伟、芦治强在法院面对法官曾亲自承认被查封楼房的楼洞内还有房产没有出售，同意人民法院查封。二、去年**伟嫂子朱晓丽及亲戚娜娜还在微信朋友圈中发布售房广告，出售现被法院查封的房屋，上面所留电话就是**伟嫂子朱晓丽的，号码为159××××7718。三、目前现被法院查封的房产窗户上仍贴有售房广告及联系电话，电话号码仍然是**伟嫂子朱晓丽的，号码为159××××7718。上述事实充分证明，法院查封的上述房屋根本没有出售，所谓的购房协议实际上是被执行人与案外人恶意串通伪造的，其目的是为了阻碍人民法院对生效判决的强制执行。同时，上述法院查封的房屋，就没有国有土地使用权证，属小产权房，依法不得销售，即使说案外人的协议属实，其买卖行为也是违法无效的，根本不能对抗人民法院的执行。综上，案外人的异议没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。申请执行人贺银安提供的证据有：1、2020年3月13日现场拍摄的禹泉公寓楼房照片，证明法院查封的被执行人的禹泉公寓六单元4层4号、5层4号的窗户上仍贴有售房广告，联系电话是**伟嫂子朱晓丽的，号码为159××××7718。2、被执行人**伟的亲戚娜娜的微信朋友圈发布记录，时间2019年10月5日09:33，内容为“双语学校边还有3楼4楼两套三室两室房子欲出售，有意者请联系！电话159××××7718”，证明2019年10月5日被执行人还在出售法院查封的房屋。被执行人**伟、芦治强称，案外人赵建红提出的执行异议是真实的。被执行人确实于2014年9月5日将位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号住宅房出售给案外人赵建红，并且赵建红当时已经将购房款全部支付完毕，且其已经占有、使用该两套房屋，由于被执行人所售房屋暂时不能过户的原因，所以当时被执行人与案外人口头约定待时机成熟，国家政策允许过户时被执行人将会配合过户，因为案外人是农村的，家庭条件本来就不好，买房子也是倾尽其毕生精力及积蓄，被执行人不能歪曲事实，请求将该房产予以解封，维护案外人的合法权益。其次，申请执行人贺银安申请执行查封该房产行为违反法律规定，没有任何事实依据和法律依据。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记，其在没有任何证据证明或查明产权属于被执行人的情况下就实施申请查封行为实属仓促、鲁莽。另外其还没有查清该房产所占用的土地系集体土地还是建设用地，其申请查封行为将来以后必定给社会带来不稳定因素，故请求解除对该房产的查封。本院查明，根据案外人赵建红提供的证据，被执行人**伟、芦治强与案外人赵建红于2014年9月5日签订《购房协议》，**伟、芦治强将其开发的位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号两套住宅房出售给赵建红，两套住宅房总面积212.42平方米，单价每平方米1600元，总造价339872元。付款方式抵借款（赵建红称**伟欠其借款350000元，用该两套住宅房抵了339872元，剩余欠款用现金清付）。赵建红称该两套住宅房已交付给他，但没有提供交房手续及物业费、水电费票据等有关证据，该两套住宅房现为空房（毛坯房），未进行装修；其中4层4号住宅房窗户上还贴有售房广告，联系电话为159××××7718。赵建红也没有提供其与**伟之间借款350000元的任何证据。另**伟、芦治强开发的禹泉公寓楼房由于规划问题无法办理房产手续。另查明，本院在执行贺银安与**伟、芦治强建设工程施工合同纠纷一案中，作出河南省嵩县人民法院（2019）豫0325执681号之一执行裁定书，于2019年12月10日查封了被执行人**伟、芦治强开发的位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××楼上楼梯右手边大套房（即赵建红所提异议的3层1号住宅房）、六单元4楼上楼梯右手边小套房（即赵建红所提异议的4层4号住宅房）、六单元5楼上楼梯左手边小套房共三套住宅房。本院认为，案外人赵建红称与被执行人**伟、芦治强于2014年9月5日签订《购房协议》，购买了**伟、芦治强开发的位于嵩县城关镇××于沟渠××公寓××单元××层××、××层××号两套住宅房（即本院查封的禹泉公寓六单元3楼上楼梯右手边大套房、六单元4楼上楼梯右手边小套房），付款方式是抵借款（赵建红称**伟欠其借款350000元，用该两套住宅房抵了339872元，剩余欠款用现金清付），但案外人赵建红没有提供其与**伟存在350000元真实借贷关系的任何证据，因而也不能证明案外人已付清了购房款，且其中的4层4号住宅房窗户上至今还贴有售房广告，被执行人还在继续对外出售；上述两套住宅房现为空房（毛坯房），未进行装修，案外人赵建红也没有实际占有房屋。案外人赵建红的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“不动产买受人物权期待权”可以排除执行的情形，案外人赵建红的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人赵建红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  赵静端人民陪审员  张笑飞二〇二〇年三月十八日书 记 员  魏文博