广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12948号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市高新工业开发有限公司。住所地：广东省东莞市****************。统一社会信用代码：统一社会信用代码：914************399。法定代表人：刘汉彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯嘉威，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆迪茜，广东腾锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何照辉，男，1962年12月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**********，公民身份号码：442************834。委托诉讼代理人：卢庆波，广东广信达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成锋，广东广信达（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市高新工业开发有限公司(以下简称高新公司)与被上诉人何照辉合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初20994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认何照辉与高新公司之间的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书合法有效；二、高新公司应于一审判决生效之日起三日内向何照辉支付租金补偿款（按照2205.5元/月的标准，自2019年1月1日起支付至向何照辉实际交付商铺之日止）；三、何照辉应于一审判决生效之日起一个月内向高新公司支付商铺款差价117450元；四、高新公司应于一审判决生效之日起三个月内向何照辉交付一间位于城南四季花园-3号商业、住宅楼首层的商铺（建筑面积为51.94㎡），并配合何照辉办理产权登记手续；五、驳回高新公司的全部反诉请求。本案一审本诉受理费1517.41元、反诉费1517.41元，合计3034.82元，由高新公司负担。高新公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认《高新工业园民营商铺展销位租赁合同书》、《高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议》及《承诺书》为无效合同；三、驳回何照辉所有的诉讼请求；四、全部诉讼费由何照辉承担。事实与理由：一、高新公司没有转移案涉商铺所有权的意思表示，一审法院对案涉合同性质的定性为买卖合同关系，是认定事实错误。（一）案涉《租赁合同书》约定，高新公司将案涉商铺出租给何照辉使用，并约定了租金、租期等条款，从合同约定的构成要素看，双方之间订立的是租赁合同。本案中，除案涉合同约定明显为租赁性质的条款外，何照辉收取载有名目为“租金”的收款收据，亦可以证明何照辉所支付款项属于租赁商铺的租金而非购房款,并可以推断《租赁合同书》实为租赁合同。另外该《租赁合同书》第四条第3款约定,高新公司承诺给予何照辉办理的是“租赁使用权证”并非“产权证”，该事实证明了高新公司未将案涉商铺的所有权转让给何照辉，至于高新公司为何一次性收取案涉商铺五十年的租金,高新公司已经在一审庭审中作出充分且合理的解释。（二）高新公司与何照辉于2015年3月份所签订的《补充协议》以及出具的《承诺书》，约定的条款亦未涉及到任何所有权转让的意思表示。双方反复确认何照辉是具备继续承租案涉商铺的资格,该些约定根本不可能印证到所谓的“实为买卖关系”。2015年3月何照辉对案涉商铺所在的土地改造计划及方案已经是明确知悉的,如果高新公司1999年有出售案涉商铺的意思,那按照常理,必然要求高新公司重新确认其所有权,而不是确定继续履行原《租赁合同书》,除非双方之间真实的法律关系是租赁。因此,一审法院认定案涉合同性质属于买卖合同,是割裂了各个合同之间的关系以及内在的逻辑,存在认定事实错误。二、一审法院未对高新公司提出的违反土地规划进行商用出租的行为是否有效的问题作出判断,且在缺乏法律支持的前提下,认定双方买卖关系有效,是查明事实不清、认定事实错误。（一）高新公司在本案中提起反诉的主要理由是1999年8月高新公司出租商铺给何照辉进行商用的行为属于无效行为,并诉请确认案涉的一系列合同无效，但一审法院未对此充分审理。（二）根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年）第十二条、第二十六条规定，案涉商铺所在的土地规划用途为工业,高新公司于1999年将案涉商铺所在的厂房宿舍楼首层的展览厅,包装成商铺进行商业开发,且大量对外进行商用出租,目的在于规避合法的土地变更手续,该行为明确是违反了国家对土地的管理制度,及上述《中华人民共和国土地管理法》的强制性法律规定。因何照辉承租案涉商铺时对此也是知情,因此,该种变相将工业改造商业,并进行出租的行为,是无效的合同行为,但一审法院未对此行为作出定性。（三）案涉《租赁合同书》的有效性是判断后续签订的《补充协议》、《承诺书》效力的基本前提。《租赁合同书》本属无效合同,何照辉自始至终未曾合法取得案涉商铺的使用权,双方后续所签订《补充协议》及出具《承诺书》时,“三旧改造”仍尚未完成,缺乏有效可履行后续合同的合法环境以及权利来源。更关键的是,原《租赁合同书》无效,条款一并应归于无效,租金等主要的合同要素并不能延续适用到《补充协议》、《承诺书》中履行。因此,一审法院回避了《租赁合同书》是否会因违反土地使用用途而导致无效的问题,推定案涉合同有效是错误的。三、一审法院认定案涉合同属于有效合同,忽略了《中华人民共和国民法通则》对无效法律行为的规定,且从现在的项目情况来评价1999年合同签订的行为,从论证逻辑及适用法律上均存在错误。（一）即使高新公司与何照辉签订《租赁合同书》时，合同法尚未实施，但是，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，高新公司违反土地规划用途使用土地的行为，确实是违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故签订的合同仍应认定为无效。在当时的法律环境下,民事行为无效的法律后果与合同无效在法理上实际无异。一审法院认为《中华人民共和国合同法》尚未实施,因此,双方作为平等主体所签订的合同应属于有效,存在刻意规避适用当时行之有效的法律规定的嫌疑,其是未尽合理审查并正确适用法律的情形。退一步讲,即使双方之间被认为是属于房屋买卖合同关系,但是,高新公司在未取得房地产开发资质情形下,将厂房首层包装成商铺大量出售的行为,更是存在违反《中华人民共和国土地管理法》以上的强制规定,况且,案涉商铺未取得任何产权证,根据《中华人民共和国房地产管理法》（1994年）第三十七条规定，即使案涉法律关系为房屋买卖关系，案涉一系列合同仍应属于无效。（二）2015年3月,高新公司与何照辉签订的《补充协议》及出具的《承诺书》,真实含义是确认双方继续履行了原《租赁合同书》,签订该些合同时,《中华人民共和国合同法》已经实施,基于双方之间重新确认所存续的租赁关系,即表明双方愿意租赁关系接受《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定,租赁期限不超过20年,超过部分无效,即案涉租赁合同关系于2019年8月27日以后亦应认定为无效,高新公司无需继续交付案涉商铺。（三）本案不应适用有关商品房买卖的相关法律规定,作为判断案涉合同是否有效的法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,高新公司与何照辉之间的签订合同是在1999年8月,高新公司当时并非房地产开发企业,原物业性质上属于厂房,亦并非法律意义上的商品房,不符合适用商品房买卖的规定,一审法院依据高新公司已经取得预售许可作为判断案涉合同有效的依据,存在适用法律错误。另一方面是未考虑合同是否有继续履行的可能。四、一审法院判处继续履行合同的内容错误,一方面是未对案涉合同的性质作出正确的判断,另一方面是未考虑合同是否有继续履行的可能。（一）案涉合同约定交付的基础法律关系应当是属于租赁,高新公司于2015年3月所出具的《承诺书》中,高新公司承诺按照原面积原位置交付改造后的商铺,从该《承诺书》内容看,交付的基础应当是双方所签订的原《租赁合同书》,交付的意思表示并非是所有权的交付。高新公司在一审庭审中,一再强调,虽然高新公司承诺可以办证,但仅是鉴于何照辉长期租赁案涉商铺,而考虑到其作为承租人对案涉商铺具备优先购买权,所以才向何照辉作出的邀约,既然何照辉在与高新公司协商的过程中不同意购买商铺,即不能构成合法成立生效的买卖关系,高新公司无需履行协助过户义务。（二）高新工业园完成改造后,原商铺已经因改造被拆除,已不存在原面积原位置的商铺,何照辉在一审庭审中亦确认该事实。法院在审理过程中,已向何照辉释明了无法按照原面积原位置进行交付,何照辉就此变更了诉讼请求,自愿支付代替商铺的面积差,并不要求按照原位置交付。但是,何照辉变更诉请内容,在合同行为意义上,是单方提出合同条款变更的行为,且属于合同实质性条款变更,在高新公司不同意变更的内容,且无法确定所应交付商铺的情况下,法院应当认定案涉合同不能继续履行,而不是要求高新公司必须交付一间与原商铺条件不同的商铺,一审法院代替高新公司对何照辉变更合同行为进行承诺，严重违反合同交易的基本原则。五、一审法院在审理过程中，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》自主处分的原则及谁主张、谁举证的规则进行举证，侵犯了高新公司的合法权益。（一）本案诉争的争议焦点在于:1.案涉合同的性质是租赁关系还是买卖关系;2.案涉合同是否为有效;3.案涉合同能否继续履行。何照辉的原审诉求中,从未有涉及到税费承担的问题,因此,税费究竟由谁承担并非本案的争议焦点。但一审法院却在判决书中,自行裁判税费由双方各自承担,该行文部分属于判决书内容,一旦生效,即成为既定的事实,这种做法无异于超出原告诉请作出裁判认定,违反《中华人民共和国民事诉讼法》自主处分原则。更何况,在一审庭审过程中,并未对该事实进行过调查,而且在《承诺书》中亦是有约定了一切税费由何照辉承担的,这种未经过法庭调查即认定事实的做法,是严重侵害了高新公司的合法诉讼权益。（二）关于商铺单价的认定,一审法院在毫无证据支持的情况下,直接采纳何照辉主张的15000元/平方米的做法,是严重违反“谁主张谁举证”的原则。商铺的价值并非一方主张价格即可以成立的事实,应当是待证类的事实,何照辉主张商铺的单价15000元/平方米没有依据。法院应当尊重客观事实,对于该类待证未明的事实,启动鉴定程序予以查明。高新公司在诉讼中已明确主张本案属于租赁关系,补足面积差产生的房款也是何照辉自己的主张,究竟采用何时、何种价格标准,何照辉应当要提出最基本的证据,一审法院却在何照辉毫无证据支持其诉请的情况下,将举证责任分配给高新公司,在举证问题上存在严重不公平,裁决结果也严重侵害了高新公司的合法权益,请求二审法院对此予以纠正。何照辉答辩称：一审法院认定事实清楚,适用法律正确,高新公司的上诉请求依法应予驳回。一、高新公司与何照辉之间为买卖合同关系,三旧改造前的原商铺所有权及三旧改造后的商铺所有权归属于何照辉。（一）高新公司与何照辉于1999年8月27日签订的《租赁合同书》,实为商铺买卖合同。当时系因为政策因素,原商铺无法单独办理产权证书,而以租赁名义进行原商铺的买卖。（二）高新公司于2015年3月28日出具给何照辉的《承诺书》第一条再次明确,《租赁合同书》属于何照辉一次性买断50年使用权,可知《租赁合同书》实为商铺买卖合同。何照辉于1999年8月27日签订的《租赁合同书》已取得三旧改造前的原商铺所有权。（三）《承诺书》第二条明确“三旧改造”后,高新公司按原位置及面积无条件交还商铺给何照辉;第三条明确商铺交还何照辉后,何照辉可以办理产权证。从上述条文的行文意思及内容明确可知,“三旧改造”后的商铺所有权归属于何照辉。综上,一审法院认定何照辉与高新公司之间为买卖合同关系无误,何照辉基于双方的买卖关系取得了商铺的所有权。二、一审法院已依法查明并确认高新公司与何照辉之间的关系为买卖合同关系,并就双方买卖行为所签订合同等文件的效力进行审查,并认定为有效,一审法院对此查明事实清楚,认定事实正确。（一）就第一点所述,高新公司与何照辉签订的《租赁合同书》实为买卖关系,而双方签订的《租赁合同书》并不因为“三旧改造”前原建筑物的一层改造为商铺而无效。《租赁合同书》所约定的商铺依附于原建筑物宿舍办公楼A,商铺仅属于宿舍办公楼A中的一小部分,而宿舍办公楼A整体符合当时的东莞市建设工程规划许可,即宿舍办公楼A并没有改变土地权属和用途,符合土地利用总体规划并取得《建设工程规划许可证》等手续,并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条等相关规定,不存在高新公司所主张的关于《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于无效民事行为的规定。高新公司认为原厂房宿舍楼所涉地块改变了土地利用总体规划确定的土地用途没有任何事实依据,并据此主张《租赁合同书》无效没有事实和法律依据。（二）“三旧改造”前的商铺是高新公司自行改造后出售给何照辉的,高新公司以其自行改造的行为导致合同无效为由来达到不履行交付商铺给何照辉这一合同义务的目的,高新公司的该行为显然有违《中华人民共和国民法通则》第四条关于民事活动应当遵循诚实信用原则的规定,高新公司的主张不应予支持。（三）《租赁合同书》所涉地块,经“三旧改造”后,其用途为城镇住宅用地商业用地,案涉《租赁合同书》、《补充协议》、《承诺书》依法有效。（四）《补充协议》是对“三旧改造”期间关于高新公司支付租金给何照辉的约定以及“三旧改造”后的商铺物业处分的约定,《承诺书》更是就“三旧改造”后的物业权属归属问题的约定。《补充协议》、《承诺书》均是针对“三旧改造”后的物业所作的单独约定,而非《租赁合同书》的补充协议。《补充协议》、《承诺书》是各方当事人的真实意思表示,并没有违反法律强制性规定,依法有效。三、《补充协议》、《承诺书》是具有可期待性的协议,虽然签订《补充协议》、《承诺书》时,“三旧改造”后的物业尚未建成,但在“三旧改造”完成后,《补充协议》、《承诺书》便具备履行条件。其次,高新公司未能依照“三旧改造”前就已签订的《补充协议》、《承诺书》建造与原面积相符的“44.11㎡”商铺,而擅自建造其他面积的商铺,实际是高新公司对《补充协议》、《承诺书》进行了部分条款的变更,而何照辉一直表示同意接收原位置面积为51.94㎡的商铺,视为何照辉接受了高新公司变更的条款,双方达成了新的合意。因此,高新公司主张没有履行合同的可能性没有事实和法律依据。四、一审法院判决事项并未超出当事人的诉讼请求范围,没有违反当事人的自主处分原则。此外,一审法院举证分配合理。（一）一审法院所判事项均为何照辉的一审诉讼请求事项以及高新公司的一审反诉请求事项,没有超范围进行裁判。而一审法院在判决书中写明税费问题,仅是履行查明案件事实的义务,但是并没有对此作出判决。（二）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”的规定,高新公司作为房地产开发商,掌握有更多、更全面的房地产市场交易价格信息,其相对于何照辉而言,对房地产市场交易价格方面具有更强的举证能力,在高新公司不确认何照辉主张的交易价格时,法院将举证责任分配给高新公司公平合理、依法有据。因此,一审法院并没有违反“谁主张、谁举证”的规则。综上所述,高新公司与何照辉签订的合同文件依法有效,双方之间为买卖合同关系,案涉商铺的权属归属于何照辉,一审法院判决认定事实清楚,法律适用正确,高新公司的上诉请求依法应予驳回。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：高新公司二审申请法院委托评估机构对其建设的城南四季花园3号商业、住宅楼中面向众利路的临街商铺在2019年8月现有的市场价格（单价）进行评估。何照辉认为没有鉴定必要。本院认为，本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对高新公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、双方之间的合同关系是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系；二、案涉租赁合同书、补充协议、承诺书的效力；三、高新公司应否向何照辉交付商铺，如应交付，商铺差价应如何认定。对此，本院分析如下：关于焦点一。从双方签订的租赁合同书的内容来看，双方约定，何照辉一次性支付50年租金，何照辉可自行转让或者出租案涉商铺的租赁使用证。从高新公司于2015年3月28日向何照辉出具的承诺书内容来看，高新公司承诺双方签订的租赁合同书属于何照辉一次性买断五十年使用权，高新公司事实“三旧改造”后，按照原位置及面积无条件交还商铺给何照辉使用，何照辉可以办理产权证。租赁合同书与承诺书约定的内容可相互印证，双方之间的法律关系更符合房屋买卖合同关系，原审法院对此认定正确，本院予以确认。高新公司该项上诉意见缺乏依据，本院依法不予采纳。关于焦点二。至一审法庭辩论终结时，案涉合同所涉地块已经取得建设用地规划许可证，用途为城镇住宅用地商业用地（商住混合用地），案涉商铺已经取得预售许可证，依法可以出租、出售，原审法院认定案涉租赁合同书、补充协议、承诺书合法有效，并无不当。高新公司该项上诉意见缺乏依据，本院依法不予采纳。关于焦点三。案涉租赁合同书所涉商铺，经“三旧改造”后已新建商住楼，双方一审确认原商铺对应的现商铺属工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼的首层商铺，对应位置为漾城首层平面图中编号为109-112的商铺，每间商铺面积均为51.94平方米，何照辉诉请高新公司按照现状交付商铺并同意支付超出面积差价，合法有据，应予以支持。高新公司未按照补充协议约定于2017年12月31日前向何照辉交还商铺，何照辉提出参照案涉商铺在2017年12月31日的市场价15000元/平方米向高新公司支付差价，高新公司对该单价提出异议，但其未在一审期间提出案涉商铺市场价评估申请，也未提交有效的证据推翻何照辉的此项主张，其二审期间提出案涉商铺市场价评估申请，本院不予准许。一审法院采纳何照辉的主张，并认定何照辉应向高新公司支付商铺款差价117450元，及高新公司向何照辉交付一间位于城南四季花园-3号商业、住宅楼首层的商铺（建筑面积为51.94㎡），并配合何照辉办理产权登记手续，并无不当。综上所述，上诉人高新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2649元，由东莞市高新工业开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年三月十六日书记员 王兆东