四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初3394号 原告：吴红军，男，1962年5月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：植茂珍，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 被告：四川恒运翔投资咨询有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金立路9号综合楼栋1层1号。 法定代表人：杨树成，职务不详。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师。 被告：张健，男，1979年10月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：杨雪，重庆智路律师事务所律师。 被告：邛崃市远展企业管理有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛街道办蜚虹路325号3栋1楼21号。 法定代表人：丁祥勇，总经理。 委托诉讼代理人：植豪，男，系该公司工作人员。 被告：陈科友，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告吴红军、植茂珍与被告四川恒运翔投资咨询有限公司（以下简称“恒运翔公司”）、张健、邛崃市远展企业管理有限公司（以下简称“远展公司”）、陈科友房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴红军、植茂珍的诉讼代理人袁梅、王汝舟，被告恒运翔公司的诉讼代理人詹燕，被告张健的诉讼代理人杨雪，被告远展公司的诉讼代理人植豪到庭参加诉讼。被告陈科友经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴红军、植茂珍向本院提出诉讼请求：1.确认吴红军、植茂珍与远展公司于2018年11月4日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助吴红军、植茂珍将位于邛崃市房屋变更登记至吴红军、植茂珍名下；3.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。事实与理由：2018年7月25日，恒运翔公司与张健签订《资产转让合同》，约定恒运翔公司将位于四川省邛崃市房屋转让给张健。2018年11月4日，张健委托远展公司与吴红军、植茂珍签订《房屋买卖合同》，约定由吴红军、植茂珍购买位于四川省邛崃市房屋，总价人民币272092元，分两次付款。同日，吴红军、植茂珍与远展公司签订了《委托经营管理合同》，约定吴红军、植茂珍委托远展公司经营、管理该房屋。合同签订后，吴红军、植茂珍向远展公司支付了购房款327906元，另行支付了20000元房屋管理服务费。因该房屋迟迟不能过户，陈科友向吴红军、植茂珍提供过户担保。该房屋至今未过户至吴红军、植茂珍名下。 恒运翔公司辩称，案涉房屋现在由四川省兰庭酒店有限公司管理，登记所有权人为恒运翔公司，均设定了抵押权，抵押权人为廖学刚，现被张健申请邛崃市人民法院查封，恒运翔公司是与张健、陈科友签订的《资产转让合同》。恒运翔公司未授权远展公司销售房屋，未与吴红军、植茂珍建立房屋买卖合同关系。因远展公司无权处分，故远展公司与吴红军、植茂珍签订的房屋买卖合同无效，不同意过户。 张健辩称，根据其与恒运翔公司签订的《资产转让合同》，张健享有案涉房屋的处分权，因此张健委托远展公司销售房屋，故《房屋买卖合同》有效，吴红军、植茂珍已支付了购房款。案涉房屋现被张健申请邛崃市人民法院查封，张健同意配合办理案涉房屋过户手续，不认可律师费。 远展公司辩称，其出售房屋是基于张健的委托，《房屋买卖合同》有效，吴红军、植茂珍向其支付了购房款。案涉房屋现被张健申请邛崃市人民法院查封，远展公司愿意配合过户，不认可律师费。 陈科友未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月3日，张健出具《授权委托书》，主要载明张健为邛崃市恒宇·北城一号2号楼3单元的资产收购方权利人，现委托远展公司代表本人在北城一号2号楼3单元资产运作项目执行代营代管相关事务，委托期限从2018年11月3日至2018年12月31日。 2018年11月4日，吴红军、植茂珍与远展公司签订了《房屋买卖合同》，约定吴红军、植茂珍向远展公司购买位于四川省邛崃市房屋（该房屋所属楼盘名为恒宇·北城1号），定于2018年12月31日前到不动产登记中心办理过户手续。房屋总价为272092元，付款方式为，2018年11月4日，吴红军、植茂珍支付给远展公司222092元，在买卖双方去办理不动产证过户手续当日，吴红军、植茂珍向远展公司支付房屋尾款50000元。 2018年11月4日，吴红军、植茂珍与远展公司签订了《委托经营管理合同》，约定吴红军、植茂珍委托远展公司对位于四川省邛崃市房屋进行经营管理，委托期从2018年11月1日起至2029年4月30日，并约定委托期内吴红军、植茂珍的每年租金收益。 远展公司于2018年11月4日出具《收据》一份，主要载明，交款单位（或个人）：吴红军、植茂珍，金额：327906元，摘要：北城一号2栋3单元1110号购房款。四川懂得房地产营销策划有限公司于2018年11月4日出具《收据》一份，主要载明收到植茂珍交购买北城一号2栋3单元1110号服务费20000元。 陈科友于2019年5月15日出具《担保书》，主要载明陈科友为吴红军与远展公司签订的《房屋买卖合同》提供保证担保，担保于2019年6月30日前将案涉房屋经不动产登记中心办理过户手续到吴红军名下，若到期未办理过户手续，陈科友于7月30日退还远展公司收取全部款项。 张健于2019年7月14日出具《担保书》，主要载明张健为吴红军与远展公司签订的《房屋买卖合同》提供保证担保，担保于2019年7月20日前将案涉房屋经不动产登记中心办理过户手续到吴红军名下，若到期未办理过户手续，张健于2019年7月30日前退还远展公司收取购房款及资产管理费、房屋管理服务费共计347906元。 案涉房屋登记所有权人为恒运翔公司，该房屋于2017年4月18日设定了抵押权，抵押权人为廖学刚，于2019年6月19日被张健申请邛崃市人民法院查封。 本院认为，吴红军、植茂珍认为在签订《房屋买卖合同》前，已知晓是张健委托远展公司与其签订该合同，且知道恒运翔公司与张健签订了《资产转让合同》。张健、远展公司均认可是张健委托远展公司销售该房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故该《房屋买卖合同》直接约束吴红军、植茂珍与张健。吴红军、植茂珍与张健、远展公司均对《房屋买卖合同》效力无异议，认为合同有效，虽然张健尚未取得案涉房屋的权属证书，但《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。 吴红军、植茂珍认为恒运翔公司应承担过户义务是因为恒运翔公司是房屋登记所有权人，其将房屋卖给张健；要求张健承担过户义务是因为张健委托远展公司销售房屋；要求远展公司承担过户义务是因为远展公司将该房屋卖给吴红军、植茂珍；要求陈科友过户是因为陈科友作为担保人签订了担保书。本院认为，前文已述，《房屋买卖合同》直接约束吴红军、植茂珍与张健，故吴红军、植茂珍请求远展公司承担过户义务缺乏法律依据。吴红军、植茂珍仅因陈科友出具担保书担保过户，要求陈科友承担过户义务缺乏法律依据。恒运翔公司与张健尚有纠纷未解决，该房屋登记所有权人恒运翔公司不同意过户，张健并未取得案涉房屋权属证书，并且案涉房屋设定了抵押权且被查封，故吴红军、植茂珍要求将该房屋过户到其名下存在履行不能，因此对吴红军、植茂珍要求将案涉房屋过户到其名下的请求，本院不予支持。因吴红军、植茂珍主张过户请求本院不予支持，且合同对律师费无约定，吴红军、植茂珍也未提供充分证据证明律师费已实际发生，故对吴红军、植茂珍主张律师费的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴红军、植茂珍的诉讼请求。 案件受理费（减半收取）50元，由原告吴红军、植茂珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 胡 磊 二〇二〇年三月十八日 书记员 杨润莉