北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17933号原告（反诉被告）：贾红钰，女，1985年6月30日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑雪峰，男，1985年5月15日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：高项松，男，1992年11月9日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁兴旻，男，1970年10月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张博，男，1992年8月27日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）贾红钰与被告（反诉原告）高项松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾红钰及其委托诉讼代理人郑雪峰、被告（反诉原告）高项松及其委托诉讼代理人袁兴旻、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾红钰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告将房屋恢复原状；3.判令被告支付逾期支付房租及提前退租的违约金16640元；4.判令被告按照合同约定每月4622元的标准，支付2019年6月20日至2019年11月29日止占用房屋的租金24496.6元；5.判令被告迁出工商注册地址；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定，被告租赁原告位于房山区拱辰街道旭辉E天地X号楼X号底商，租赁期自2018年6月4日至2021年6月20日，原告于被告付款当日便将房屋交付给被告。被告应于2019年5月20日支付2019年下半年度的租金。经原告多次催促，被告仍未按照约定支付房屋租金，并继续使用房屋。按照《中华人民共和国合同法》的规定和双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告已构成违约，原告按合同约定可单方解除合同，被告应按照合同内容约定支付原告违约金。故诉至法院，请法院判允。高项松辩称，不同意原告的所有诉讼请求，我们要求撤销合同，撤销合同的后果由原告承担；关于腾退房屋的租金，不同意支付；关于注册地址迁出，没有意见，同意迁出。高项松向本院提出反诉请求：1.判令撤销2018年6月5日双方签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告退还已支付的房屋租金55467元及押金1万元、赔偿装饰装修损失和其他用于开店的费用共计188732.76元（其中经第三方评估的店面装修材料费及装修人工费共计116610.96元、前期购买设备费用64121.8元、评估费8000元）；3.判令支付反诉原告及另一公司股东一年的工资损失共计188516元（以2018至2019年度北京市城镇单位就业工资为标准计算）；4.判令反诉被告返还水费450元、电费222.29元、燃气费74.95元，共计747.24元；5.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月5日，高项松与贾红钰签订房屋租赁合同，租赁贾红钰位于房山区拱辰街道旭辉E天地X号楼X号的房屋。高项松与另两位合伙人共同成立北京象松餐饮有限公司，开办小象餐厅，共投入20多万元用于经营餐饮。自2019年春节过后，租赁店铺所在小区逐步实行封闭式管理，封闭小区道路，控制外来车辆、外卖车、共享单车进入，导致经营一直走下坡路。此后，高项松认为租赁房屋不是沿着市政道路的，是坐落在一个封闭的小区内，故前往北京市国土资源和规划委员会房山分局查询，但因为租赁合同上没有贾红钰的签字，称该合同是“无效”的，故该局不能告知高项松相关情况。在我们拒付房屋租金，贾红钰起诉到法院后，高项松才明确被告知我们经营的小象餐厅位于小区内部。贾红钰称该房屋坐北朝南，沿着僻静小马路，连通两个小区和城市主干道，隐瞒租赁房屋外的道路系小区内部道路的事实，所以我们认为租赁合同应该被撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所造成的损失。高项松所在公司于2018年12月11日已将2018年12月20日至2019年6月20日的租金付清，且合同中约定1万元押金用于抵扣相应租金的条款，所以不存在贾红钰主张的逾期不支付租金的情况。贾红钰针对反诉请求辩称，第一、不存在撤销的理由，不存在退还租金的前提条件，押金是按照合同约定收取的，被告陈述的押金抵扣房租与合同约定不符。1.租房时被告去现场查看了，对租赁房屋对面的道路应该有明确的判断，原告给了被告免租期。被告陈述租赁房屋临街的情况，双方的合同中没有约定。2.租赁房屋有房产证，被告陈述的不是商铺、房屋平面图的规划和实际情况不符等事实不存在。租赁房屋是周围商铺中最后一个出租的，出租时周围的商业都比较成熟了。3.双方签订的合同中规定，承租人应该保证遵守国家和北京市的相关法律规定以及房屋所在小区的物业管理规约，小区增加挡杆为了业主的安全，且不存在外面车不能进入小区的情况。被告到物业进行过沟通。4.装修费用，我们尊重评估的结果，不是我们要求主张评估的。第二、关于工资损失，事情是被告违约造成的，我们也有工资损失，不同意被告的反诉请求。第三、水电费按照实际额度多退少补。第四、我们是按照合同约定履行的，不同意被告要求赔偿租金损失的诉讼请求。在审理过程中，贾红钰提交如下证据：1.购房合同及不动产权证；2.北京市房屋租赁合同；3.考察房屋的微信截图；4.被告注册公司地址的网络截图；5.要求被告按期缴纳房租的微信截图；6.询问是否续租等的微信截图及录音；7.2019年11月29日交房的录音。高项松对贾红钰提交的证据1-5、7的真实性予以认可，对贾红钰提交的证据6的真实性不予认可，称文字断章取义。高项松对贾红钰提交的证据1-5、7的真实性予以认可，本院对此不持异议。对贾红钰提交的证据6，高项松称文字断章取义，但其未提出证据予以证明，故本院对其质证意见不予采纳，对该证据的真实性予以采纳。高项松提交如下证据：1.开店花费的票据及自己制作的表格；2.健康证；3.建筑用地规划许可证附件；4.2018年8月26日至2019年6月22日的外卖平台交易明细；5.物业管理人员微信截图；6.与房东、物业人员的录音；7.北京市房屋租赁合同；8.水电燃气使用情况的照片。贾红钰质证称：证据1、4与租赁合同无关；证据2可以证明租赁房屋是有效的，已经实际发生；证据3、5证明房屋的位置没有发生变化，租赁前被告多次进行考察，其他的租户没有因为物业进行管理影响了收益；证据6的文字版不全面，我催促被告交纳房屋租金及是否续租等袒护内容都没有反应出来，且与本案不具有关联性；就道路的问题，针对反诉的答辩中已经说明；证据7中原告未签名不影响合同的效力，被告未在租赁前或免租期内提出，原告已提交了双方均签字的合同；证据8中燃气、电没有问题，水的照片显示45，我们看的是16。本院对高项松提交的证据2-5、7的真实性予以认可；对证据1中被告自己制作表格所列物品可由其自行拆除，相关票据载明的项目系其用于经营的必要性开支，对该证据的关联性本院不予认可；对证据6的认定情况将在本院认为部分予以阐述；贾红钰对证据8中燃气和电的照片予以认可，本院对此不持异议，对水费的照片真实性不予认可，但其未提交相关证据予以证明，本院对其质证意见不予采纳，对水费照片的真实性予以认可。根据上述经审查认定的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月4日，贾红钰（出租人、甲方）与高项松（乙方委托代理人）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：双方商定甲方位于房山区拱辰街道旭辉E天地X号楼X号底商出租给乙方，租赁用途为餐饮；租赁期自2018年6月4日起至2021年6月20日，共计3年，房屋免租期从2018年6月4日至2018年6月20日止；2018年6月4日至2020年6月20日，租金为55467元/年，4622元/月，2020年6月21日至2021年6月20日，租金为58467元/年；房屋租金支付方式为半年付，付款日期为：2018年6月4日支付2018年6月4日至2018年12月20日的租金及押金共计37733.5元，2018年11月20日支付2018年12月20日至2019年6月20日的租金27733.5元，2019年5月20日支付2019年6月21日至2019年12月20日的租金27733.5元……押金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，不计利息。乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、乙方办理营业执照以及其他费用等。甲方同意乙方为自身需要对房屋进行自住装修，甲方应积极配合乙方装修工作正常进行。合同第八条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用相当于一个月房租的；3、擅自改变房屋用途的……合同第九条第一款约定，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第二款约定，乙方需提前退租的，除征得甲方同意外，还应提前30日通知对方，并按年租金的20%向对方支付违约金。合同签订后，贾红钰于2018年6月4日交付房屋。高项松支付1万元押金，将房屋租金交付至2019年6月20日。自2019年5月20日起，高项松未向贾红钰支付租金。2019年11月29日，高项松将涉案房屋交付给贾红钰，交付涉案房屋时，水表显示数字45、电表显示数字222.29，燃气表显示数字74.95。房屋交付后，双方未就涉案房屋是否恢复原状达成一致，在审理中，贾红钰变更第二项诉讼请求为将涉案房屋恢复原状。2019年5月，涉案房屋所在小区物业公司在小区内部安装护栏，对小区进行安全管控。另查明，2018年6月28日，高项松任法定代表人，成立北京象松餐饮有限公司。2019年8月19日，高项松向本院提出评估鉴定申请，要求对北京市房山区书院南街X号院X号楼X房屋的装修价值进行评估。2019年12月5日，北京中新国地工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，按照《房屋租赁合同》计算，涉案房屋装饰装修现值为：建筑装饰32651.88元及安装27985.82元；按照装修工程经济耐用年限法计算，涉案房屋装饰装修现值为建筑装饰44582.38元及安装38211.4元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案合同的效力，高项松提交的《北京市房屋租赁合同》落款处虽无贾红钰签字，亦未标注签订日期，但通过对双方提交合同对比，两份合同中关于双方基本权利义务、标的、价款、履行期限及方式、违约责任等条款内容一致，贾红钰在合同夹缝处签字，且涉案合同已经实际履行。综上，本院认为贾红钰未在高项松持有的合同落款处签字并不影响该合同的效力，故原告与被告订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行。根据合同约定，高项松应按期交纳房租，其自2019年5月20日起未交纳房租，已经构成违约，贾红钰享有合同解除权。因此贾红钰要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。关于高项松不存在逾期交纳房屋租金的辩称，本院认为，合同约定高项松应于2019年5月20日缴纳房屋租金，高项松未按时缴纳且与贾红钰称将于2019年6月20日前交纳，但一直未予缴纳，其主张押金可用于抵扣房屋租金，押金的抵扣前提系合同期满或合同解除，故其辩称缺乏事实与合同依据，综上，对高项松的辩称，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，高项松逾期支付房屋租金，按照合同约定，高项松应按年租金10%向贾红钰支付违约金，对贾红钰要求支付逾起支付租金的违约金5546.7元，本院予以支持；关于提前退租的违约金，本院认为，贾红钰要求解除合同系因为高项松逾期支付房屋租金，贾红钰该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋腾退之日止占用房屋的租金，贾红钰于2019年11月29日将房屋收回，高项松应支付贾红钰2019年6月21日至2019年11月29日的租金24496.6元。关于贾红钰要求高项松将注册地址迁出的诉讼请求，不属于法院主管范围，本院不予处理。鉴于高项松在庭审时同意将公司工商注册地址迁出，希望高项松可以积极履行，有效化解纠纷。高项松要求撤销与贾红钰签订的房屋租赁合同，主张贾红钰在订立合同时存在欺诈行为，未先行告知其门前的路系小区道路，承租的涉案房屋并非沿着市政道路，且在其经营期间物业公司在该道路设置路障等，导致其营业额下滑，使其失去承租涉案房屋的经营价值。一、关于欺诈。本院认为，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，涉案房屋的位置及周围道路规划并未发生改变，被告到涉案房屋现场进行过考察，对涉案房屋所在位置及道路应有基本的判断，其现有证据不足以证明原告存在故意隐瞒真实情况的事实，也不足以认定贾红钰主观上存在欺诈的故意，故本院对被告提交的证据6（与房东、物业人员的录音）的证明目的不予采信。二、关于道路被封造成其经营下滑。本院认为，对诉争道路实行管控系物业公司为规范小区管理秩序而为，且合同中也约定租户应遵守物业的相关管理规定；根据高项松提交的经营流水，并不足以证明其经营因道路问题下滑，其承租涉案房屋用于经营，应当自行承担相应的经营风险，故对高项松因道路未通、道路被封导致经营下滑的主张，本院不予采信。综上，对高项松要求撤销合同并要求贾红钰退还已支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。高项松要求退还押金1万元的诉讼请求，本院予以支持并折抵高项松应支付的租金。关于高项松主张的装饰装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，高项松未按照合同约定交纳房屋租金，构成违约，且贾红钰要求将涉案房屋恢复原状，故其反诉要求贾红钰赔偿装饰装修损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于其他用于开店的费用（前期购买设备费用）损失，高项松所称前期购买的用于经营的设备并未与房屋形成附合，系经营投入，可由高项松自行拆除，对该项反诉请求，本院不予支持。关于鉴定费和高项松及另一公司股东一年工资损失的反诉请求，高项松存在违约行为，其上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于高项松要求贾红钰返还水费450元、电费222.29元、燃气费74.95元的诉讼请求，贾红钰对燃气费和电费的数额予以认可，本院对此不持异议；关于水费，按高项松提交的证据，水费的收费标准为9元/立方米，故对其水费过高的诉讼请求，本院不予支持。贾红钰应返还高项松水费405元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贾红钰与被告（反诉原告）高项松于2018年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）高项松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贾红钰2019年6月21日至2019年11月29日房屋租金14496.6元；三、被告（反诉原告）高项松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贾红钰违约金5546.7元；四、被告（反诉原告）高项松于本判决生效之日起三十日内将原告（反诉被告）贾红钰位于房山区拱辰街道书院南街3号楼120号的房屋恢复原状；五、原告（反诉被告）贾红钰于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）高项松水费405元、电费222.29元、燃气费74.95元，共计702.24元；六、驳回原告（反诉被告）贾红钰的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）高项松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费829元，由原告（反诉被告）贾红钰负担225元，由被告（反诉原告）高项松负担604元（已由贾红钰预付，高项松于本判决生效之日起七日内向贾红钰支付）。反诉费3950元，由被告（反诉原告）高项松负担3900元，由原告（反诉被告）贾红钰负担50元（已由高项松预付，贾红钰于本判决生效之日起七日内向高项松支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 宁人民陪审员  白荣连人民陪审员  彭金和二〇二〇年三月十二日书 记 员  于 淼