四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初4739号 原告：谢应梅，女，1990年4月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：陈继，男，1980年2月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张家兵，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 原告谢应梅与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，经万千公司申请，本院依法追加陈继为本案第三人参与本案诉讼。本案依法适用简易程序于2019年12月18日、2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告谢应梅，被告万千公司的法定代表人杨海毅、管理人国浩律师（成都）事务所之委托诉讼代理人盛小俊，第三人陈继的委托诉讼代理人张家兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢应梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付“莱茵河畔”2单元14楼3号房屋；2.本案诉讼费由被告负担。审理中，谢应梅增加一项诉讼请求，请求确认谢应梅与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购书》有效。事实与理由：2015年6月25日，原被告签订《莱茵河畔商品房定购书》，原告购买被告开发的“莱茵河畔”2单元14楼3号房屋，预计建筑面积88.01平方米，总房价39.9万元。原告已向被告交纳12.9万元的购房款。2017年8月，被告进入破产清算，现“莱茵河畔”已开展交房工作，原告从管理人处得知，该房屋网签在陈继名下，被告的行为严重侵害原告的权益，故起诉至法院。同时，原告同意按照管理人公布的价格补差方案补缴房款并办理交房手续，望法院支持原告的诉讼请求。 万千公司辩称，承认谢应梅主张的事实，认可签订合同后收取购房款12.9万元。但因案涉房网签在第三人陈继名下，管理人对案涉房的权属无法作出评判，无法交付房屋与谢应梅。若确认谢应梅为真实购房者，则应补足购房款，并按管理人要求补房屋差价后，即同意交付房屋。对于陈继的网签合同，管理人将另案行使解除权。万千公司法定代表人杨海毅称，谢应梅已支付购房款12.9万元属实，原公司出纳刘燕在开具收据后，拟到房管局备案，由于案涉房已网签在陈继名下，故无法网签。现在谢应梅应补足尾款后，由陈继配合各方解除网签备案，将案涉房备案在谢应梅名下。万千公司与四川德宝消防科技工程有限公司资阳分公司（以下简称消防公司）存在合同关系，万千公司拖欠消防公司工程款，将案涉房网签至陈继名下，陈继支付12万元购房款后，冲抵万千公司欠消防公司的款项。因管理不规范，由万千公司出具了12万元收据，但实际未收钱，而将该款直接交给消防公司冲抵欠款。 陈继述称，陈继与万千公司签订了购房合同并办理网签手续，故案涉房的实际购买人是陈继。 本院经审理认定事实如下：谢应梅于2016年6月25日与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》，约定谢应梅定购万千公司开发的位于“莱茵河畔”2单元14楼3号房屋，于签订当日给付定金1万元。《莱茵河畔商品房定购书》第六条约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内（即2015年月日前）携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议等相关合同文件。”该合同附件1的约定，谢应梅所购房屋建筑面积88.01平方米，总房价39.9万元；选择按揭方式，首付9.9万元，贷款30万元。至2017年1月14日前，谢应梅共支付12.9万元。同日，万千公司出具收据一张，以上购房款在记账凭证中以“预收账款”载入。 万千公司进入破产清算后，在第一次债权人会议（2017年10月31日）之前，谢应梅、陈继均向管理人申报权利。管理人在第一次债权人会议上公布的业主债权人表上确认谢应梅的购房人资格，因陈继无法提供交款证明未予认可。 另查明，2016年2月4日，陈继与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案。合同约定房屋总价30万元；分期付款，2016年12月30日前分2期支付全部价款，对具体每期支付金额约定为12万元和28万元（与合同约定总价款30万元不符），也未填写支付时间。陈继无法提交支付购房款的收据原件，仅有从管理人处复印的万千公司于2015年10月13日出具12万元的收据一张。 再查明，万千公司于2016年1月29日签署承诺书，约定分期支付樊高学消防工程款40万元；于2016年3月11日形成董事会决议、确认将案涉房屋在内的两套住房抵押给消防公司；目前两套住房分别网签备案在陈继、刘书琼名下。万千公司破产清算后，消防公司向管理人申请债权。管理人以消防公司不配合对工程造价进行结算，加之万千公司财务资料缺乏等原因导致债权金额无法确定，管理人称将于2020年3月底之前，根据造价公司的评估意见对消防公司的工程款进行确认。 2019年11月，莱茵河畔经破产清算启动续建后已竣工验收，具备交付条件。 以上事实，有谢应梅向本院提交的身份信息、《莱茵河畔商品房定购书》及附件、收据、万千公司回复；万千公司提交的董事会决议、承诺书、记账凭证及收据；第三人陈继提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据复印件、信息查询记录等为佐证，本院予以确认。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 谢应梅与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》及附件是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效。 关于合同的履行问题。谢应梅提交的收据能证明其已按合同约定交付购房款12.9万元，万千公司管理人也在该公司“预收账款”账目中查询到该入账信息，对此本院予以确认。谢应梅愿意在交付清水房的情况下按合同约定补足尾款，以取得案涉房屋的所有权。陈继未提交缴纳购房款或者已给付款项与消防公司的证据，仅能提交从万千公司处复印的收据复印件，不能证明其履行付款义务；从万千公司管理人提交的董事会决议看，网签在陈继名下系因万千公司欠消防公司工程款，万千公司将两套住房抵押给消防公司，故而网签在消防公司认可的购房者名下；从万千公司法定代表人杨海毅的陈述看，网签备案后陈继支付购房款12万元，由万千公司出具收据，但该款项并未由万千公司实际收取，而是直接交付给消防公司，以冲抵拖欠的工程款，故该款项未入万千公司账；从消防公司向管理人申报债权看，消防公司拒不配合管理人对工程启动造价评估和结算，导致其申报的债权金额至今无法进行确认，也无法确认抵押的两套住房已实际抵偿工程款的金额。故陈继主张其缴纳购房12万元的证据不充分，本院不予认可。谢应梅、陈继在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认谢应梅的购房人资格，对陈继的购房人资格未予认可。管理人明确表示愿意继续履行谢应梅的合同，对陈继的合同将另案起诉，行使解除权。 关于谢应梅签订的定购合同性质。因该定购合同第六条中明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签备案合同后，与谢应梅另行签订书面购房合同。谢应梅请求交付房屋的请求，因目前尚不具备履行条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告谢应梅与被告四川万千房地产开发有限公司于2016年6月25日签订的《莱茵河畔商品房定购书》及附件合法、有效； 二、驳回原告谢应梅的其他诉讼请求。 案件受理费3,643元，由被告四川万千房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年三月二十四日 书记员  白 燕