广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9186号原告：广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市香洲区兴华路111号首层大堂101房，统一社会信用代码：91440400304154164W。负责人：谢彩芳。委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。被告：珠海晨涛国际贸易有限公司，住所地：珠海市香洲区香洲洲山路4号厂房中侨兴商业大厦第四层408、409室，统一社会信用代码：91440400MA4UNWJD1G。法定代表人：朱国强。原告广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司与被告珠海晨涛国际贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯双好到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票传唤,无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业管理费人民币15251.9元（2018年12月11日至2019年7月11日，其中2018年12月733.2元，2019年1月-7月，每月2074.1元）及违约金人民币10312.15元（详见违约金计算表）2.物业管理费保证金4148元归原告所有；3.原告因处理本案所产生的律师费人民币4000元由被告承担；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年7月30日签订珠海市香洲区香洲洲山路4号厂房中侨兴商业大厦第四层408室《房屋租赁合同》，被告承租该物业，原告为被告提供物业管理服务。原告已依法履行了合同义务，但被告自2018年8月起，多次无故迟交物业管理费，自2018年12月起，被告更是无故拖欠租金。经原告多次催告，被告依法无动于衷。至起诉之日止，被告已经拖欠物业管理费人民币9029.6元，违约金人民币10312.15元（违约金按照日百分之一的标准计算，已经补交的计算至补交之日，未补交的暂算至2019年4月11日，此后违约金算至清偿完毕之日止）。根据《房屋租赁合同》第六条第六款的规定，原告有权没收物业管理费保证金。被告的严重违约行为已经损害了原告的合法权益，原告根据合同法的规定及房屋租赁合同的约定，起诉至法院，请法院支持原告的诉求。原告提供如下证据：1.房屋租赁合同；2.律师函、快递单；3.物业管理费及违约金计算表；4.委托代理合同、发票。被告没有答辩，亦没有提交证据。经本院审理查明，原告（丙方）、被告（乙方）与珠海市中侨兴投资有限公司（甲方）于2018年7月30日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、由被告承租珠海市中侨兴投资有限公司所有的位于海市香洲区香洲洲山路4号厂房中侨兴商业大厦第四层408室作为商贸办公场地使用，租赁期限自2018年8月1日起至2019年4月24日止；2、原告为被告提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方15元，每月物业管理费合计2074.1元，包括公用水、电费，公共面积清洁、绿化、公共设施、设备清洁及维护、大厦保安等费用，由被告自2018年8月1日起直接向原告缴付。被告必须在每月10日前向珠海市中侨兴投资有限公司交清当月租金，以及向原告缴付当月物业管理费、上月水、电费，如被告逾期未缴清租金、物业管理费或各项费用的，自逾期之日起，珠海市中侨兴投资有限公司及原告可按欠交款总额每天计收1%的违约金至被告缴清租金、物业管理费及各项费用为止，如逾期超过10日未缴清租金或各项费用，珠海市中侨兴投资有限公司及原告有权单方解除合同，收回房屋，没收租金保证金和物业管理费保证金，并且按被告欠交款总额每天计收1%的违约金至被告缴清租金、物业管理费及各项费用止；3、被告在2018年8月1日前一次性向珠海市中侨兴投资有限公司交纳租赁保证金14726元，向原告交纳物业管理费保证金4148元，租赁保证金及物业管理费保证金不计利息，不能顶替租金、物业管理费或其他费用。合同签订后，被告依约向原告支付物业管理费保证金4148元并正常支付物业管理费至2018年7月，自2018年8月起，被告开始迟延交纳，租赁期限届满，被告没有搬离涉案房屋，双方实际履行合同至到2019年7月15日,被告合计欠缴物业管理费14214.85元[2018年12月拖欠733.2元；2019年1月至6月，每月拖欠2074.1元，2019年7月拖欠15天的物业管理费1037.05元（2074.1元÷30天×15天）]。原告于2018年9月21日、2018年12月28日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的物业管理费及违约金，被告仍不缴纳，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告、被告与珠海市中侨兴投资有限公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示、合法有效，原、被告均应依据合同约定履行各自的义务。被告作为珠海市香洲区香洲洲山路4号厂房中侨兴商业大厦第四层408室的承租人，应依约定向原告交纳物业管理费，原告要求被告支付欠缴2018年12月至2019年7月15日的物业管理费共计14214.85元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的要求被告承担逾期交纳物业管理费的违约金及不予返还管理费保证金的违约责任，合同约定被告应在每月10日前缴清当月的物业管理费，被告逾期交纳管理费已超过十日，原告依据租赁合同的约定有权不予返还管理费保证金。但因原告的实际损失为管理费损失14214.85元，原被告双方的租赁合同同时约定违约金及不予返还管理费保证金，合同约定的违约金过高，本院予以调整，对于原告要求不予返还管理费保证金的主张予以支持，但对于原告同时主张的按照日1%计算的违约金不予支持。被告在租赁合同到期后继续占用租赁房屋，被告应按照租赁合同约定的管理费标准向原告支付自租赁合同到期的次日（2019年4月25日）至被告搬离涉案房屋之日（2019年7月15日）止的物业管理费5600.07元（2074.1元/月÷30日×81日）。关于原告主张的租赁期限届满后至被告搬离涉案房屋之日止的物业管理费的违约金，因原告在此期间的实际损失为物业管理费5600.07元，原被告双方租赁合同约定的违约金过高，本院予以调整，按照原告实际损失的30%予以支持，即被告应向原告支付租赁期限届满后至被告搬离涉案房屋之日止的物业管理费的违约金1680元。关于律师费，原、被告在合同中没有约定被告应承担律师费，故原告要求被告支付律师费，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海晨涛国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司支付拖欠的物业管理费人民币14214.85元；二、确认原告广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司可不予向被告珠海晨涛国际贸易有限公司返还管理费保证金人民币4148元；三、被告珠海晨涛国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司支付租赁合同期限届满后继续占用租赁房屋期间拖欠物业管理费的违约金人民币1680元；四、驳回原告广东侨兴物业管理有限公司珠海市分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币487.24元，由被告珠海晨涛国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曾海辉人民陪审员  舒秀英人民陪审员  伍燕华二〇二〇年三月二十日书 记 员  吴华强