上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终749号上诉人(原审被告)：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。上诉人(原审原告)：王莉芳，女，1970年9月9日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人上海启贤置业有限公司(以下简称启贤公司)、上诉人王莉芳因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案审理过程中，上诉人王莉芳向本院申请撤回上诉。本案现已审理终结。启贤公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王莉芳的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由王莉芳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。启贤公司制作的户型鉴赏楼书中的说明不构成要约。涉案房屋地下室与采光天窗均非合同标的，未计入合同总价，地下室与采光天窗客观上不可能对房屋价格的确定有重大影响。王莉芳未提供证据证明与启贤公司订立《上海市商品房预售合同》(以下简称涉案《预售合同》)的动机完全或主要是因为涉案房屋的地下室和采光天窗。本案双方已就涉案《预售合同》订立了补充条款，启贤公司已据此抗辩，一审法院未予采纳。二、一审法院超出了王莉芳的诉请范围。一审法院已经认定启贤公司未对地下室面积作出明确说明和允诺，仅认定采光天窗所作的说明和允诺构成要约，据此认定启贤公司承担违约责任，一审法院应在王莉芳主张的采光天窗损失10万元范围内酌定赔偿金额。王莉芳不同意启贤公司的上诉请求，答辩意见同一审意见。王莉芳向一审法院起诉请求：判令启贤公司赔偿王莉芳损失25万元。一审法院认定事实：2017年1月15日，启贤公司(甲方、卖方)与王莉芳(乙方、买方)签订涉案《预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》236号1层101(复式)室。据甲方暂测该房屋建筑面积为120.46平方米，其中套内建筑面积为103.90平方米、公用分摊建筑面积为16.56平方米，另有地下附属面积0平方米。第三条第一款约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为48,089.91元。补充条款一第四条约定：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗、建筑外立面、材质等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第六条约定：本合同第三条第一款中的每平方米房屋建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价。合同另对其他事项作了约定。一审法院另查明，涉案房屋所在楼盘系启贤公司开发建造。启贤公司在销售该楼盘时，制作了户型鉴赏楼书(包括六叠下叠户型)，其中有表述为“赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗，打造全明地下室”的内容；提供了位于3号101(复式)室的四叠户型样板房，样板房包括了地下室，并有南、北采光天窗。2019年1月10日，启贤公司向王莉芳交付涉案房屋。涉案房屋地下室有南采光天窗，无北采光天窗。一审审理中，一审法院至涉案房屋所在小区进行现场勘查，勘查情况如下：小区内四叠房屋地下室均有南、北采光窗；小区内六叠房屋地下室有南采光窗无北采光窗。一审法院认为，王莉芳与启贤公司签订的涉案《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要争议焦点为：启贤公司对涉案房屋地下室所作的相关说明和允诺是否应视为合同内容。一、启贤公司就房屋地下室所作的说明和允诺是否具体确定。虽然预售合同中没有关于房屋地下室相关信息的约定，但从双方所处信息不对称的地位来看，王莉芳购买的是期房，其只能通过启贤公司发布的销售广告宣传楼书、展示的样板房、销售人员的介绍等渠道来了解所购房屋的真实状况。启贤公司发布的宣传资料上明确载明附带采光天窗，打造全明地下室，所展示的样板房地下室均有南、北采光天窗。法院现场勘查情况也印证了这一点。故，法院认为启贤公司就地下室采光天窗所作的说明和允诺可以称之为具体确定即应与样板房设置一致。至于王莉芳主张地下室面积缩小，综合全案证据，法院认为启贤公司对附赠的地下室面积多少并未作出明确说明和允诺。二、启贤公司就房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺是否对双方买卖合同的订立及房屋价格的确定有着重大影响。在房价飙升的当下，影响购房者选购商品房的重要因素之一就是房屋本身的性价比。王莉芳选择购买涉案房屋的重要因素在于启贤公司宣传的地下室的功能性，可以说，启贤公司允诺的全明地下室及其具有的多样功能性对王莉芳购买涉案房屋具有决定性的影响，对涉案房屋的价格不可避免地亦产生了重大影响。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容。通过庭审双方当事人的陈述、提交的证据以及法院现场勘查情况来看，涉案房屋地下室状况与启贤公司对此所作的宣传和说明不符，启贤公司理应承担违约责任。王莉芳诉请房屋贬值损失为25万元，法院认为，目前涉案房屋的地下室状况使得王莉芳对地下室的使用功能受限，也势必导致涉案房屋整体房价贬值。结合合同履行情况、涉案房屋具体状况及市场价格等因素，法院酌情确定为10万元。一审法院判决：上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿王莉芳10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，由启贤公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一是启贤公司就涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺是否构成涉案《预售合同》内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院认为，启贤公司发布的宣传资料上明确载明附带采光天窗，打造全明地下室，样板房中也有相同展示。启贤公司对所预售房屋附带地下室明确的功能定位必然会对购房者的购房意愿及户型选择产生重大影响，而所购户型是否附带启贤公司所承诺的地下室及其功能，也必然会对购房者是否接受预售房屋价格产生决定性影响。因此，一审法院认为启贤公司上述说明和允诺构成涉案《预售合同》内容并依据涉案房屋交付实际状况，认定启贤公司承担违约责任，有事实和法律依据，并无不妥。关于启贤公司提出的双方签订的涉案《预售合同》补充条款一第四条相关内容的理解。本院认为，首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告和宣传资料在符合相应条件时，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，而补充条款约定的“宣传资料不作为合同的组成部分”，与法律规定不符。其次，“宣传资料不作为合同的组成部分”中的宣传资料概念较为宽泛，并未具体到本案诉争的地下室和采光天窗，在启贤公司所作的关于地下室有关说明和允诺已构成合同内容的前提下，启贤公司又以此种表述排除上述说明和允诺作为合同内容，依据不足，且违反诚实信用原则。最后，本案双方并未在前述补充条款合同页签字确认，启贤公司以此补充条款作为限制对方合同权利的依据，并未提供证据证明对此已向王莉芳尽到提示及说明义务。综上，本院对启贤公司该项上诉意见不予采纳。本案争议焦点二是违约金金额是否合理。本院认为，一审法院结合涉案《预售合同》履行情况、当事人的过错程度、涉案房屋地下室功能使用受限对房屋价值的影响等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定了启贤公司应承担的违约金金额，并无不当，本院予以认同。启贤公司的上诉意见，理由不充分，本院难以采纳。本院审理过程中，上诉人王莉芳未能在规定期限内缴纳上诉费并申请撤回上诉，本院按王莉芳自动撤回上诉处理。综上所述，启贤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人上海启贤置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理潘喆审判长  李迎昌审判员  金 冶审判员  顾继红二〇二〇年三月三十日书记员  潘 喆附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。