上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17896号原告(反诉被告)：林霞军，男，1971年11月12日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：高其彬，上海政明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海横江实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余霞，执行董事。委托诉讼代理人：曾永恒，上海首伦律师事务所律师。原告(反诉被告)林霞军与被告(反诉原告)上海横江实业有限公司(以下简称横江公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林霞军及其委托诉讼代理人高其彬，横江公司的法定代表人余霞及其委托诉讼代理人曾永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林霞军向本院提出诉讼请求：1、解除林霞军与横江公司之间的房屋租赁合同；2、判令横江公司恢复原状，并返还租赁房屋；3、判令横江公司向林霞军支付2018年1月1日至2019年6月30日的所欠房租人民币173.4万元(以下币种均为人民币)；4、判令横江公司向林霞军支付租赁房屋的租金及占用费(按照每年260万元计算，自2019年7月1日起至返还之日止)；5、判令横江公司向林霞军支付违约金50万元。事实和理由：2017年12月13日，林霞军与横江公司签订房屋租赁合同，约定原告将上海市宝山区锦秋路XXX号XXX号楼、XXX号楼工业用房一至四层(以下分别简称1号楼、3号楼)出租给横江公司生产、办公使用，期限为6年，自2018年1月1日至2023年12月31日，租金每半年一付，先付后用。现横江公司拖欠租金1年有余，违反合同约定及法律规定，故林霞军提出上述诉讼请求。横江公司反诉并辩称，在租赁过程中，林霞军未履行其作为出租方的合同义务：未能及时处理原有承租方，导致部分房屋迟延交付；故意隐瞒房屋产权人涉及诉讼的问题，房屋被查封和拍卖，各方纠纷不断，导致次承租人情绪不稳，随意搬迁，拖延或拒付房租，经常违约，加上法院通知不得向产权人支付房租，横江公司难以正常经营；房屋不符合正常的使用要求，存在各种违法搭建、堵塞通道、乱拉电线、消防设施不足等问题，导致多次被政府执法部门联合处罚。为此，横江公司反复要求林霞军解决以上问题，但林霞军始终未予处理。后双方协商解除租赁合同。经交涉，2019年1月21日，横江公司发函同意将3号楼退还给林霞军，保留1号楼。但次日，1号楼被相关执法部门贴上封条，无法再继续正常使用。事后，林霞军收回全部房屋，并另行出租和收取租金。双方关于1号楼、3号楼的租赁关系已实际终止，林霞军已于2019年1月22日收回房屋，故无需返还。横江公司已超付租金，并未拖欠租金，亦无需支付占用费。横江公司没有改建的事实，无需恢复原状，也不存在违约，不同意支付违约金。横江公司认为，林霞军的行为导致租赁房屋无法正常使用，对租赁关系终止负有过错，应赔偿横江公司的经营损失，故提出以下反诉请求：1、判令林霞军返还多收的租金302,578.57元(应付租金自2018年3月1日至2019年1月21日，为2,318,689.93元，实际支付2,621,268.50元)；2、判令林霞军返还房屋租赁保证金60万元；3、判令林霞军赔偿锦秋路XXX号XXX号楼房屋自2019年1月22日起被终止租赁的经营收益损失200万元(1号楼面积占比38.69%，年租金约100万元，年经营收入200余万元，收益100余万元，损失暂以2年计算)；4、判令林霞军赔偿装修损失165万元。林霞军针对反诉辩称，横江公司承租房屋后，违规搭建改造房屋，将厂房改成公寓房出租，且未按政府部门的要求进行整改，被政府部门查封，并拖欠租金，违反合同约定及法律规定。不同意所有反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，林霞军(出租人、甲方)与横江公司(承租人、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，甲方同意将锦秋路XXX号的1号楼3号楼工业用房屋一至四层租赁给乙方生产办公使用；期限为6年(2018年1月1日-2023年12月31日)；2018年1月1日交付给乙方使用，正式免除租金的租赁期限为两个月；租赁保证金为60万元，在本合同签订后3天内由乙方支付给甲方，六日内支付半年租金后甲方配合乙方处理解决原有承租方；2018年1月1日起年租金人民币260万元/年(不包含税费，如乙方公司需要发票则由乙方公司承担税费)；第一年至第三年年租金260万元，第一年指自计租日(指免租装修期届满之次日2018年1月1日至2018年2月28日止租金6个月一付)起6个月，租金半年一付，先付后用，于每个支付周期开始前15天付清；水电费由甲方代缴，乙方支付代缴费；甲方提供房产及有关办证文件给乙方办理营业执照，消防以甲方原来的；乙方已充分了解目标房屋租赁物的现状，并提出根据其合法经营为目的进行维修改造，上述维修改造，乙方应以不损坏原有房屋结构为原则，并由乙方在租赁期内对目标房屋构筑物、设备、设施、消防等安全承担全部责任；乙方逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付款额的万分之八向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过1个月的，甲方有权解除本合同，并由乙方向甲方支付违约金50万元；租赁期限届满或不论何种原因的租赁终止，乙方租赁添附的不固定的装饰等添附物，乙方均可以撤走，固定添附物归甲方所有而甲方无需结算和补偿；另1号楼负二层东边三个房间为甲方居住使用。2019年1月9日，宝山城市工业园区综合治理安全生产办公室针对锦秋路XXX号内厂房进行安全、消防检查，检查情况记录载明：在检查中发现2688号内1号楼四楼存在违章搭建且未经消防申报无相关手续，现场情况有存在改变厂房用途(公寓房出租)，建议立即停止相关违法违章行为，报请相关职能部门审批通过后方能使用，并责令被查单位当场改正。该检查记录由被检查单位负责人林霞军签字。横江公司表示，2019年1月，横江公司在装修，并未出租，改变厂房用途的是林霞军，因租赁房屋存在违法问题，在此之前双方就出租事项进行协商，林霞军想收回房屋，但横江公司不同意返还，故林霞军向相关部门举报，试图将横江公司赶走。林霞军表示，横江公司将1号楼4楼改造成7个房间，损坏原有房屋结构，应当恢复原状。2019年1月21日，横江公司发出合同变更申请书，载明其与哲野印刷(林霞军)签订的租赁协议，于2019年1月22日前双方商谈，现已同意退还3号楼归还甲方，保留1号楼，并提出1号楼变更租金及租期等条款方案。同月24日林霞军回复横江公司，同意横江公司将3号楼退还，并提出具体结算方案。嗣后，双方未办理房屋交接手续。林霞军表示，横江公司并未返还房屋。2019年3月，林霞军多次通过微信向横江公司催讨租金及水电费。审理中，林霞军提供房屋租赁合同、补充合同、承诺书、委托授权书、房产证及上海市不动产登记簿，上述材料显示林霞军向案外人上海哲野印刷有限公司承租锦秋路XXX号1号、2号楼，并受案外人杨道很委托管理出租3号楼，林霞军有权出租上述房屋。审理中，经双方对账，确认横江公司已付租金2,446,000元及保证金60万元。林霞军表示，上述租赁合同签订后，横江公司口头向林霞军租赁2号楼的7间商铺，双方协商租赁期限为1年，每间4万元租金，共计28万元，未签订租赁协议，到期后，2号楼商铺已经返还，故横江公司已付租金中28万元系2号楼商铺的租金，应在本案中予以扣除。横江公司表示，林霞军为弥补1号楼的3间房屋由其自用及租赁面积不足的问题，将2号楼的3间房屋交换给横江公司使用，双方关于2号楼房屋并无租赁关系，横江公司亦无需支付租金。为证明林霞军已收回1号楼、3号楼，横江公司向本院提供：告知书、付款回执、收据，证明林霞军向各承租户发放告知书，通知实际承租人停止向横江公司支付租金、水电费，且向其中两个次承租人收取2019年的租金，分别为75,000元和33,000元。林霞军对上述证据真实性无异议，因横江公司拖欠租金故向实际承租人发出告知书，确实收到该75,000元和33,000元，都是1号楼的，上述款项可作为已收款予以扣除，但不能证明林霞军已收回房屋。审理中，林霞军表示，系争房屋内目前存在次承租人，在本案中仅要求横江公司返还房屋，待本案结束后，再协商处理次承租人事宜。本院认为，林霞军与横江公司就1号楼、3号楼房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。从横江公司提供的2019年1月的双方往来函件可知，双方就3号楼返还问题进行过协商，但并无证据证明双方就该房屋的租赁关系解除达成一致意见，横江公司无证据证明其已将该房屋返还给林霞军，林霞军代收租金的行为亦无法证明其已收回房屋，故横江公司主张双方关于3号楼房屋的租赁合同关系已经解除，并已经返还房屋的意见，本院不予采信。在租赁合同履行过程中，相关行政部门在安全消防检查过程中认定1号楼四楼存在违章搭建且未经消防申报，改变厂房用途。对此，横江公司表示当时其在装修，且此时横江公司已取得房屋长达一年，结合横江公司关于系林霞军通过举报的方式试图将其赶走的陈述，本院认定该违法行为系横江公司所为，应由其承担相应的后果。横江公司表示系林霞军的改造行为导致其无法使用房屋，无相应证据予以证明，本院不予采信。在上述分析基础上，本院认定双方关于1号楼和3号楼房屋的租赁关系在本案诉讼前尚未解除。对于林霞军要求解除双方租赁合同的诉请，本院认为需认定横江公司的已付租金金额，判定其是否存在拖欠支付租金的行为。对此，双方对于已付租金中是否应当扣除2号楼租金28万元存在争议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。林霞军主张与横江公司之间存在2号楼7间商铺的租赁关系、租金为每年28万元，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。横江公司主张其使用2号楼的3间商铺，系基于1号楼、3号楼的租赁面积不足故予以补偿的意见，亦未提供相应证据证明，本院亦不予采信。考虑到双方之间就1号楼、3号楼房屋的租赁面积较大，林霞军又无证据证明双方之间就2号楼的商铺使用存在租赁关系，且该商铺早已返还，本院认为双方就2号楼的商铺不存在租赁关系，无需支付相关费用，故横江公司的已付租金为2,446,000元。结合双方关于租金标准及支付时间的约定，横江公司拖欠租金，经林霞军多次催讨仍未支付，存在违约，林霞军要求解除合同的诉请，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，横江公司应当恢复原状并返还上述房屋。林霞军主张横江公司应按每年260万元的标准，支付截止至返还房屋日止的租金，符合合同约定，本院予以准许。经计算，截止2019年6月30日，横江公司应付租金3,466,666.67元，扣除已付租金2,446,000元及林霞军代收款108,000元后，横江公司尚欠租金912,666.67元。横江公司存在违约导致双方合同解除，林霞军要求其支付违约金50万元的请求，符合双方约定，本院予以准许。关于横江公司的反诉请求，双方合同解除，横江公司要求退还租赁保证金的请求，合法有据，本院予以准许。基于上述分析，横江公司的其余诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)林霞军与被告(反诉原告)上海横江实业有限公司就上海市宝山区锦秋路XXX号的1号楼、3号楼工业用房屋一至四层签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海横江实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状后返还给原告(反诉被告)林霞军；三、被告(反诉原告)上海横江实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)林霞军支付截止至2019年6月30日的租金912,666.67元，并按每年260万元的标准，支付自2019年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金；四、被告(反诉原告)上海横江实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)林霞军支付违约金50万元；五、原告(反诉被告)林霞军于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海横江实业有限公司返还租赁保证金60万元；六、驳回原告(反诉被告)林霞军的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海横江实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12,336元，由原告(反诉被告)林霞军负担3,579元，被告(反诉原告)上海横江实业有限公司负担8,757元；反诉费减半收取21,610元，由原告(反诉被告)林霞军负担4,900元，被告(反诉原告)上海横江实业有限公司负担16,710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年三月二十六日法官助理  汤 娜书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。