广东省惠州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤13民申3号 再审申请人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。 法定代表人：颜春，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟剑锋，广东日升律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：李承润，男，汉族，1976年3月23日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。 被申请人（原审原告）：戴添娣，女，汉族，1948年8月18日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。 再审申请人广东中胜置业有限公司因与被申请人李承润、戴添娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018)粤1303民初4899号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人广东中胜置业有限公司申请再审称，1.被申请人已与案外人广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称“清泉公司”）及再审申请人签订《物业代管合同》，将涉案房产交由清泉公司代管及收楼，由清泉公司向被申请人支付固定代管回报，且清泉公司已向被申请人支付342342元物业代管费。原审判决对上述事实未审查认定，属认定事实错误。2.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，“为减轻当事人诉累，妥善解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。”在原审中，再审申请人以被申请人已与清泉公司签订《物业代管合同》为由，认为不存在违约情形，无需承担违约责任。但原审法院未向再审申请人进行释明，属程序不合法。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，再审申请人的损失主要是利息损失。若按原审判决，暂计算至2019年10月31日止，违约金高达2044835.1元，占总房款的77.65%，远远超过法律规定的30%的上限。因此，原审判决按日0.05%从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止的违约金明显过高，导致双方利益严重失衡，对再审申请人明显不公，判决结果显然错误。综上，再审申请人请求：1.依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2018)粤1303民初4899号民事判决第二项，改判再审申请人无需向被申请人支付违约金；2.依法裁定中止执行（2019）粤1303执1216号执行案；3.本案再审诉讼费、原审诉讼费全部由被申请人承担。 被申请人李承润、戴添娣提交书面答辩意见称，一、原审法院审理程序合法。(一）原审法院依法审理，不存在违反法定程序进行审理的情形。(二）被答辩人认为原审法院违反《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条，程序违法，这是被答辩人对法律的曲解。首先，该《意见》不是对审理程序的规定；其次，该《意见》具有明显的时代性，即在“当前形势下”，在2009年全球金融危机蔓延的形势下的指导意见，距离今日已过去十几年，早已不在“当前形势下”了；再次，该《意见》第八条说的是人民法院“可以”就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明，而不是“必须”或“应当”释明。最后，被答辩人在法定的上诉期内没有上诉，也说明被答辩人认可了原审法院的审理程序和实体认定。二、被答辩人没有新证据足以推翻原判决。原审法院审理期间，被答辩人已经提供了《物业代管合同》和物业代管费支付凭证。答辩人也进行了质证。因此被答辩人已经没有新证据申请再审。三、原审法院认定事实清楚、证据充分。(一）答辩人于2013年9月份买房，已支付所有购房款，《商品房买卖合同》约定于2015年7月30日交付房产，但案涉房产至今没有竣工验收，被答辩人逾期交楼时间至今已接近五年，答辩人至今只能“望楼兴叹”。显然被答辩人已经严重违约，而且违约时间一直在持续，并非短时间一次性违约的情况。逾期一年和逾期十年都算违约，但逾期造成的损失完全不相同的。(二）《商品房买卖合同》第九条明确约定被答辩人逾期交房的，被答辩人应该按日支付已交房价款万分之五的违约金。该逾期交房违约金与答辩人逾期交购房款的违约金约定的比例一致，具有对等性。而且《商品房买卖合同》系被答辩人提供的格式合同，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被答辩人更应该遵守合同约定，严格履行合同义务，被答辩人也没有提供任何可以免责的证据。(三）违约金每日万分之五并不算高，折合成每年为百分之十八点二五（18.25%），比法律规定的民间借贷最高利率上限还低很多。(四）被答辩人在原审法院审理中提供的《物业代管合同》及物业代管费（返租款）支付凭证，答辩人开庭时已进行质证，答辩人认为答辩人与案外人广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称清泉运营公司）之间的《物业代管合同》与本案没有关联性，与本案的合同的主体和法律关系均不同。答辩人与清泉运营公司的物业服务合同纠纷可另案处理。清泉运营公司已经支付两年的物业代管费（返租款），因答辩人没有交房让其代管，不排除清泉运营公司以后起诉要求答辩人退还物业代管费（返租款）(五）在被答辩人与其他商铺业主商品房预售合同纠纷系列案件中，被答辩人均主张存在《物业代管合同》，要求法院判决被答辩人不承担逾期交房的违约责任，或者要求法院判决调低违约金比例至每日万分之二，但一审法院（惠阳区人民法院）和二审法院（惠州市中级人民法院）均认为被答辩人理由不成立，最终均判决被答辩人按照合同约定每日万分之五的比例支付违约金。这些案件包括：（2018）粤13民终3918号、4689号案件、4041号、（2018）粤1303民初2981号、1011号案件等等几十个案件。而且广东清泉商业运营管理有限公司也已起诉这些商铺业主退还物业代管费（返租款）并得到法院的支持，且已申请执行到位。综上，被答辩人申请再审的理由不成立。被答辩人不在上诉期限内上诉（即便上诉也会和其他系列案件一样维持原判现在又申请再审，是在增加当事人诉累，挤占有限的诉讼资源。请求贵院依法驳回被答辩人的再审请求。 在再审申请阶段，再审申请人广东中胜置业有限公司提交了两份证据：1.《物业代管合同》复印件，拟证明被申请人自2015年7月30日起至2018年7月30日将涉案房产交由清泉公司代管、收楼，并从中获得固定代管回报。2.物业代管费支付票据复印件，拟证明清泉公司已向被申请人支付物业代管费342342元，《物业代管合同》已实际履行，被申请人的利益已经得到保障并已予实现。 本院经审查认为，根据再审申请人的申诉理由，本案主要争议焦点有以下两点：一、原审判决是否存在认定事实错误；二、原审判决第二项是否正确；三、原审判决是否存在程序违法。 一、关于原审判决是否存在事实认定错误的问题。再审申请人认为，再审申请人与被申请人、案外人清泉公司就涉案房产签订了《物业代管合同》，合同约定涉案房产由清泉公司代管及收楼，且清泉公司已向被申请人支付代管费用，而原审判决对上述事实未予审查认定，故属认定事实错误。对此，本院认为，《物业代管合同》是被申请人与案外人清泉公司就涉案房产管理、经营等方面事项的约定，被申请人与案外人清泉公司之间属委托与被委托的关系，再审申请人与该法律关系无涉。而本案被申请人提出起诉的事由是，再审申请人未履行其与被申请人签订的《商品房买卖合同》中约定的义务——按期交付涉案房产。因此，再审申请人以原审法院未审查被申请人与案外人清泉公司签订的《物业代管合同》为由，主张原审法院认定事实错误，于法无据，本院对该主张不予支持。 二、关于原审判决第二项是否正确的问题。再审申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中明确约定，“出卖人（再审申请人）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年7月30日）的第二天起自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”本案中，被申请人请求判决再审申请人继续履行合同，并按上述合同约定支付违约金。经查，被申请人已支付涉案房产的全部购房款（2633400元），而再审申请人未在约定期限内交付涉案房产与被申请人。因此，原审法院认定再审申请人未按期交付涉案房产的行为属违约行为，并据此判令再审申请人自2015年7月31日起至其交付涉案房产之日止，以2633400元为基数，按日0.05%支付违约金与被申请人，并无不当。再审申请人认为被申请人的主要损失是利息损失，原审判决的违约金过高，故主张原审判决第二项错误，于法无据，本院不予支持。 三、关于原审判决是否存在程序违法的问题。再审申请人认为，在其已向原审法院主张其不存在违约的情况下，原审法院未根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，对其进行释明，属程序不合法。对此，本院认为，再审申请人所称的“原审法院未对其进行法律释明”，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条中规定的程序不合法情形。另外，原审法院在判决中已就判令再审申请人违约以及违约金数额计算进行了释明。因此，再审申请人主张原审判决存在程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，再审申请人广东中胜置业有限公司的再审申请没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下： 驳回广东中胜置业有限公司的再审申请。 审 判 长 王瑞南 审 判 员 王 丹 审 判 员 许海明 二〇二〇年三月四日 法官助理 凌慧雯 书 记 员 梁小云