济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8073号原告：某某，男，汉族，1968年10月20日出生,无业，住济南市历城区港沟镇章锦761号委托诉讼代理人：史晓朦，山东昊舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：司雯，山东昊舜律师事务所律师。被告：某某，住所地济南市，统一社会信用代码91370102353479766P。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：解学鑫，男，某某法务员工。原告某某与被告某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告某某及其委托诉讼代理人史晓朦、司雯，被告某某的委托诉讼代理人解学鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某向本院提出诉讼请求：１、判令解除原告和被告于2017年4月21日签订的《商铺租赁合同》;２、判令被告于判决生效后三日内将所租商铺恢复原状并清偿所欠水费、电费、物业管理费等相关费用后，返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告于2017年4月21日签订商铺租赁合同，原告将其名下单独所有的位于济南市历下区时代商业广场1号的1085、1086、2060、2059、2058、2052、2053、2055、2056、2057室的房屋出租给被告使用，租赁期限5年，自2017年5月7日起至2022年5月6日止，并约定了原告违反约定应承担的违约责任。合同由被告的委托代理人张巧和原告签订。合同签订后，原告按约交付房屋，被告经简单装修，以“21世纪不动产”门店进行房产中介的经营活动，张巧是此后的负责人。2018年12月1日，张巧以“21世纪不动产”名义主动添加原告微信，原告通过微信后，张巧发给原告一篇名为《关于济南诚基中心、卓越时代广场(卓越名座)、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》的信息，此时原告才知道自己位于诚基中心四期的商业用房属于可退房的范围，原告可以在2018年12月之前参与登记退房，但需要提前解除租赁合同。于是原告在2018年12月15日亲自给张巧打电话要求解除租赁合同，张巧推脱表示自已做不了主，要联系刘总。后原告多次向被告表明不再继续出租房屋，但被告一直不同意解除合同，也不搬离。2019年6月12日，原告又一次向被告发出书面声明，声明距第一次通知被告解除租赁合同已过6个月，表示不再继续出租房屋，要求被告在2019年6月15日之前搬离。张巧以被告名义给原告书面《回函》，表示不同意解除合同，要求继续履行。后原告和张巧的领导刘总通电话，表示这是因为政府行为，需解除合同。刘总表示现在是租赁期，协商不成连法院都没有这个权利让其搬走。后多次交涉无果。原告认为，此项《关于济南诚基中心、卓越时代广场(卓越名座)、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》的政府政策属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，不可抗力条款是规定在合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。本案中即因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，允许原告以当地政府新出台的政策为理由提出解除合同。但现在被告不同意解除合同，整个诚基中心四期仅有三户还没有搬走，其中就包括原告，已经严重影响了原告的权益。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。某某为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、《山东中住地产商铺租赁合同（2017）》一份，证明原告将其所有的位于济南市历下区时代商业广场1号楼的1085、1086、2060、2059、2058、2052、2053、2055、2056、2057室出租给被告使用，被告以“21世纪不动产”门店从事房产中介服务；合同约定租赁期限5年，自2017年5月7日起至2022年5月6日止；合同中第八条约定了违约责任，租赁期内，甲方如转让房屋，应提前六个月通知乙方；同时约定遇不可抗力因素，双方互不担责；证据2、济南市历下区时代商业广场1号楼的1085、1086、2060、2059、2058、2052、2053、2055、2056、2057室房产证一宗，证明十间涉案房屋所有权系原告单独所有；证据3、微信聊天记录、短信记录、双方往来信函一宗，证明被告在2018年底就已知晓政府对涉案房屋开展退房事宜，原告与被告多次交涉未果，被告拒不腾房。21世纪不动产时任店长**莲于2018年12月1日添加原告微信，向原告转发了《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》，2018年12月14日原告多次与21世纪不动产店长**莲联系解除合同、腾出房屋一事，被告置之不理，2019年6月10日原告再次到商铺现场给被告送达了《声明》一份，告知其尽快搬离，2019年6月24日被告回函表示拒不配合；证据4、2019年5月7日原告与被告方的“刘总”通话录音一份（附光盘），证明原告最早于2018年底就解除租赁合同、腾出房屋一事与被告交涉，被告表示因双方就涉案房屋装修费用补偿问题迟迟不能达成一致意见，拒不腾退房屋并且占用至今，原告于2019年5月7日再次与被告沟通，被告要求原告补偿其装修费用、半年来的房租及经营损失后才肯腾退房屋；证据5、半岛网、搜狐网的网站页面截图一宗，证明2018年11月30日半岛网新闻中心刊载了赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室发布的《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》及济南日报的刊载照片；2018年12月26日被告通过搜狐网用户名为“中住地产”的账号刊载了《中住地产：诚基万豪卓越商业用房退房延长至30日》的文章，文章中提到“2018年12月30日以后，该领导小组不再受理退房登记，不再进行人民调解”及“对于非法侵占、破坏房屋的，限2018年12月30日前自行搬离，对拒不搬离构成犯罪的，将依法追究刑事责任。”被告知晓该事情的严重后果，且拒不配合。某某辩称，被告不同意解除房屋租赁合同。该商铺登记退房，是按照人民调解司法确认的方式，由原告按照自愿原则进行登记，不属于法律所规定的不可抗力的范围，所以该合同不能因不可抗力而解除。该房屋现在已经停水、停电，不具备租赁使用功能，被告将另案起诉原告，追究违约责任，本案诉讼费应由原告承担。某某为证明其主张，向本院提交如下证据：个人电子回单一份，证明被告于2019年3月27日向原告支付了2019年5月7日至2019年11月6日的半年房租，总计9万元整，原告已经接收该半年租金，并未以解除合同为由退还,所以原告以真实行为表示继续履行租赁合同。经庭审质证，被告某某对原告某某提交的证据1真实性无异议，双方确认存在租赁关系，租期至2022年5月6日,对证据2真实性无异议,对证据3中微信聊天记录真实性不予认可，该截图未显示微信名称，无法核实真实使用人,对声明内容予以认可,对回函真实性予以认可，被告公司已通过回函方式明确表示不同意解除租赁合同,对证据4真实性无异议,该录音中因双方对赔偿及租金退还事宜未达成一致，造成没有达成解除租赁合同的合意，同时录音中也明确表明，2019年5月7日，涉案房屋已经停水，原告对此知晓,对证据5网站截图真实性无异议，该证据中第四条登记退房程序、政策中第一项明确写明，按照人民调解司法确认的方式，由登记确认信息的购房群众，本着自愿的原则，在人民调解组织主持下登记退房,所以该政府行为不属于不可抗力，不能因此而解除合同。原告某某对被告某某提交的证据真实性无异议，但原告收到款项之后曾要求退还，银行表示无法退还。本院对于原告某某、被告某某提交的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，出租方（甲方）某某与承租方（乙方）某某签订《山东中住地产商铺租赁合同（2017））》，甲方将其名下单独所有的位于济南市历下区时代商业广场1号的1085、1086、2060、2059、2058、2052、2053、2055、2056、2057室的房屋出租给乙方使用，租赁期限5年，自2017年5月7日起至2022年5月6日止，合同第三条约定：“租金及相关费用：1、房屋第一年租金为人民币180000元，房屋第二年租金为人民币180000元，房屋第三年租金为人民币180000元，房屋第四年租金为人民币180000元，房屋第五年租金为人民币180000元；…”第四条约定：“租金支付时间：1、每次租金提前15天支付，做为租房押金。缴租方式为半年缴；…”第八条约定：“违约责任：1、租赁期内，甲方如转让房屋，应提前六个月通知乙方，否则视为违约。违约金为当年度租金的半年房屋租金。甲方应按期交付房屋，延期交付，每天按年租金的3‰支付给乙方违约金。2、乙方若不按时缴纳房屋租金，超过15天，每天按未交部分租金的3‰支付违约金。3、遇不可抗力因素，双方互不担责。”第九条约定：“甲方提供姓名为某某，建设银行高新支行，账号6236682340007792715的账户，为甲方每期收取乙方支付房租的固定账户，并以此账户打款回执做为甲方收取房屋租金的收款凭条。甲方如变更账户，需以书面申请告知乙方，否则有甲方自行承担责任。”合同最后，某某在甲方处签字捺印，并填写联系电话，日期：2017.某某在乙方处加盖公章，并填写张巧的联系电话，日期：2017.4.21.原告某某提交房屋所有权证一宗，显示坐落于济南市历下区和平路47号泉城新时代商业广场1号楼的1085、1086、2060、2059、2058、2052、2053、2055、2056、2057房屋所有权系原告单独所有；原告某某提交2019年6月10日向被告某某发出的声明一份，内容为：“2018年12月1日13:57，贵单位时任店长通过微信将赵智案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室于2018年11月30日发布《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》的相关链接转发给我。2018年12月1日至12月14日，我多次向贵单位表明不再继续将贵单位租赁的我方位于时代商业广场的房屋出租。根据双方签署协议的第八条第1项规定，我方已经提前六个月通知贵单位将房屋转让，不再将贵单位租赁的我方位于时代商业广场的房屋出租。请贵单位在2019年6月15日之前搬离，逾期自行承担一切不利后果。”某某提交某某回函一份，内容为：“…,贵方在2019年6月12日单方通知解除该租赁合同，解除理由为该房屋需要自用，对此，我公司郑重回复如下：1、我公司不同意解除该租赁合同；2、希望贵方本着契约精神继续履行该租赁合同；3、…贵方提前六个月通知的内容仅限于可以转让该房屋，也就是贵方无权在提前六个月通知的情况下解除该租赁合同，…。”另查明，2018年11月30日济南日报刊载了赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室发布的《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》，涉案房屋在退房范围内。公告第四条第一款：按照“人民调解、司法确认”的方式，由登记确认信息的购房群众，本着自愿的原则，在人民调解组织主持下，分别与山东诚基房地产开发有限公司、山东泰隆房地产开发有限公司、山东泰祥房地产开发有限公司达成人民调解协议，由济南市历下区人民法院进行司法确认，…。第五条第四款：购房群众正在出租的商业用房，需在解除租赁合同后，参与本次人民调解、司法确认、退房退款。被告某某提交汇款人为“张从琦”的中信银行个人电子回单，显示于2019年3月27日向某某账号为6236682340007792715的中国建设银行汇款9万元整，被告称此笔款项是2019年5月7日至2019年11月6日期间半年的房租。原告某某予以认可。本院认为，原、被告双方签订的《山东中住地产商铺租赁合同（2017））》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应严格履行。原告以赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室发布的《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》系不可抗力为由主张与被告解除租赁合同，被告不同意解除，双方发生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案《关于济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》第四条第一款中提到“由登记确认信息的购房群众，本着自愿的原则，…”可见此公告并不具有强制力，虽然属于不能预见、不能避免，但并不是不能克服的客观情况，也不必然导致合同免责解除。另原告提交微信聊天记录、短信记录、双方往来信函等证据，主张已按照合同第八条的约定：“租赁期内，甲方如转让房屋，应提前六个月通知乙方”尽到了通知义务，原告明确表示不再将涉案房屋租赁给被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本院认为，原告提交的证据仅能证明就涉案房屋转让一事提前六个月通知了被告，根据双方签订的租赁合同第八条的约定，在租赁期内原告有权转让涉案房屋但并不因此导致合同解除。综上，原告主张与被告解除房屋租赁合同，理由不当，本院不予支持。另原告主张判决生效后被告三日内将所租商铺恢复原状并清偿所欠水费、电费、物业管理费等相关费用，并未向本院提交相关欠费证据，故对于该项请求，本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：驳回原告某某的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  齐玉红人民陪审员  秦 芳二〇二〇年三月十一日书 记 员  魏凯欣