昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初144号 原告（反诉被告）：云南世名房地产经纪有限公司。 法定代表人：年辉。 委托诉讼代理人：杨旭，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴静，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：呈贡区大成置业有限公司。 法定代表人：马永彻。 委托诉讼代理人：杨琛，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司（以下简称世名经纪公司）与被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司（以下简称大成置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，被告（反诉原告）大成置业公司在诉讼过程中提出反诉，本院经审查其反诉成立予以受理，并依法适用简易程序分别于2020年3月4日及2020年3月25日本、反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）世名经纪公司的委托诉讼代理人杨旭、吴静，被告大成置业公司的委托诉讼代理人杨琛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）世名经纪公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告商品房销售佣金人民币2104012元，并以2104012元为基数按年利率6%支付自起诉之日至付清款项之日止的利息。2、请求法院依法判令被告支付原告违约金631203.6元。以上共计2735215.6元；3、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告与原告于2017年8月18日签订大成金融商务中心销售代理合同，约定由原告作为被告的独家代理负责销售大成金融商务中心的房产，并约定了销售佣金计算方式，按照溢价佣金方式收取成交客户溢价部分作为佣金的合作方式。现原告已按合同约定完成销售工作，经双方对账结算，被告尚欠其应结算佣金总计2104012元。现双方就具体购房合同无法达成一致，双方合同目的无法实现，原告要求被告按照合同约定支付佣金，而被告拒不支付。被告的行为，严重侵犯了原告的财产权益，现原告为维护自身权益，按照相关法律法规，起诉至贵院，请判如所请。 被告（反诉原告）大成置业公司答辩并反诉称：原告的诉请大部分是没有事实及法律依据的，理由如下：第一，双方确实存在销售代理合同，也实际履行了，并不是因为合同目的不能实现，而是由于原告在合同履行过程当中，没有将收取的佣金按合同以及补充协议的约定，打入双方设立的共管账户，原告违反合同约定，自行截留了佣金的50%。另一方面，在发生退房的情况下，双方约定原告收取的款项应当由原告负责退还，被告收取的由被告退还。但原告违反约定，导致购房者直接找到我方退款，致使我方不得不垫付这部分费用，也严重地干扰了我方的正常经营活动。由于原告的这些行为，让被告产生交易的不安全感，并考虑到可能还会有客户退房退款，基于这样的考虑，对部分已经具备结算条件的佣金，才没有结算支付。第二，原告所诉请佣金总额中，还有极大部分的佣金是不具备结算条件的，因为按照双方合同约定，款项的支付分三步，第一步是购房定金支付后结50%，第二步是完成网签以后再结40%，最后留10%的保证金在共管账户，要等交房以后才支付，所以目前来看，这10%的保证金并不具备支付条件；另40%的部分有些因没有进行网签也不具备支付条件，所以原告所主张的款项中的大部分是不具备付款条件的。第三，对于原告主张的6%的利息，我方认为是没有合同依据的，因为双方约定了打入共管账户的部分对方没有打入，所以也不存在所谓的利息。最后，对原告主张的违约金，我方认为是由于原告的违约行为导致目前的情况，所以原告主张的违约金没有合同依据和法律依据。相反，由于反诉被告未将佣金按约定打入指定共管账户并自行截留，且未按约定退还客户费用，致使反诉原告代为垫付，其行为已构成严重违约，故为保护我方合法权益，特向贵院提出如下反诉请求：一、请求法院判令反诉被告偿还反诉原告替反诉被告退还客户的销售佣金942769元；二、请求法院判令反诉被告承担违约金102.8万元；以上二项合计1970769元；三、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）世名经纪公司针对反诉辩称：第一，反诉原告认为我公司拒不退还客户的相关款项不是事实，我公司不存在退还客户款项的情形。第二，反诉原告有否退还相关购房客户款项，反诉被告并不知情，即使存在退款的事实，按合同约定也应该由反诉原告自行承担。第三，针对共管账户，双方签订的合同中，确实约定过开立共管账户，但在合同实际履行过程中，因各种原因，双方并未实际使用共管账户，我公司收取到的客户佣金大部分都转给了反诉原告，然后再由反诉原告拨付给我公司；部分未交给反诉原告，也是经过反诉原告同意的，在之后的结算中已进行了抵扣；我公司并不存在违约的事实和行为。综上，反诉原告的反诉请求，没有事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、对原告（反诉被告）世名经纪公司提交的第二组证据，其中第1项《世名地产双铁韵城销售佣金梳理表》，系原告（反诉被告）世名经纪公司单方制作，本院对其合法性不予认定；其余6项证据以及补充提交的3项证据，来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院对其真实、合法和关联性予以认定，其证明力于下文评述；2、对被告（反诉原告）大成置业公司第一次庭审提交的《证据目录》中的3组证据，第二次庭审提交的《证据目录（主诉证据）》中的8组证据、《补充证据目录》（一）中10组证据、《补充证据目录》（二）中的1组证据，其真实性原告（反诉被告）世名经纪公司质证无异议，本院对其真实性予以认定，其证明力于下文评述。 本院根据双方当事人举证、质证和证据认定意见，确认如下法律事实：2017年8月18日，被告（反诉原告）大成置业公司（甲方）与原告（反诉被告）世名经纪公司（乙方）签订《大成金融商务中心销售代理合同》，约定：甲方指定乙方为独家营销策划和销售总代理，销售甲方指定的，由甲方在呈贡区彩云南路与亚广北路交汇处兴建的大成金融商务中心项目；本合同代理期限：自2017年7月1日起至2018年12月31日止；乙方佣金（信息服务费）收取及结算方式如下：信息服务费由乙方收取至乙方账户后，乙方出具收款收据给客户，乙方次日内转账至甲方公司的银行账户，该款不计利息；客户成功定房并将定金交至财务后审批完成次日内结算该套房源所收取信息服务费金额的50%，甲乙双方确认将信息服务费金额的10%保留在此账户作为交房保证金（累计总额扣留至五十万元后不再继续扣留），甲方财务出具收款收据给乙方，客户《商品房购销合同》网签成功后结算40%；共管方式：甲方以公司开具一般账户，由乙方设立密码及短信提醒；若乙方销售的房源因购房方原因发生退房行为，则甲方可根据甲方与客户之间的协议履行没收购房方定金，乙方有权履行乙方和客户之间的协议，由乙方负责与客户解释协商解决；若客户征信原因导致退房，所收信息服务费由乙方退还客户，若乙方销售的房源因甲方原因发生退房行为，则乙方所收取的佣金不再退还客户，此佣金由甲方负责赔偿并退还客户；违约责任约定为：如甲乙双方任何一方违约，在结清正常销售佣金后，违约方将按照本合同销售任务的1%金额在30日内一次性现金或转账支付另一方作为违约赔偿。合同还对其他相关事项进行了约定。2018年1月8日,双方签订《大成金融商务中心销售代理合同补充协议》，协议约定将扣留的保证金最高50万元变更为上不封顶；《补充协议》还删除了原合同第四条第5项、原合同第八条不再执行等内容。2018年12月28日，被告（反诉原告）大成置业公司员工雷俊与原告（反诉被告）世名经纪公司分别就房屋销售的三类不同情况对佣金进行了结算，其中《已结佣金涉及交房保证金》结算确认欠付佣金526080元，《已签商品房购销合同房源佣金信息》结算确认欠付佣金1364048元，《已交首付未签约房源佣金表》结算确认欠付佣金213885元，总计欠付佣金2104012元。因被告（反诉原告）大成置业公司未按上述结算数额向原告（反诉被告）世名经纪公司支付房屋销售佣金，原告（反诉被告）世名经纪公司经催收未果，遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告（反诉原告）提出反诉。另查明：在庭审过程中，原告（反诉被告）世名经纪公司自认被告（反诉原告）总计应支付原告（反诉被告）的销售佣金为3784331元，被告（反诉原告）大成置业公司已支付1680319.2元，其中被告（反诉原告）大成置业公司两次分别转账支付269115.2元以及604000元，用原告（反诉被告）收取的款项抵扣807204元，本案主张的系被告（本诉原告）欠付的佣金部分；对原告（反诉被告）世名经纪公司陈述的已支付佣金部分，被告（反诉原告）大成置业公司无异议。 综上所述，本院认为，原告（反诉被告）世名经纪公司与被告（反诉原告）大成置业公司签订的《大成金融商务中心销售代理合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。针对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的佣金数额及支付条件的争议，本院认为《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告（反诉被告）世名经纪公司按合同约定为被告（反诉原告）大成置业公司提供了销售房屋的服务，被告（反诉原告）大成置业公司依法应按合同约定履行向原告（反诉被告）世名经纪公司支付销售佣金的义务，原告（反诉被告）世名经纪公司向本院提交的证据能证明被告（反诉原告）大成置业公司欠付其销售佣金2104012元的事实，故对原告（反诉被告）世名经纪公司要求被告（反诉原告）大成置业公司支付欠付佣金2104012元的诉讼请求，本院予以支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司提出部分佣金不满足支付条件的答辩观点，本院认为，对双方合同约定的扣留10%的佣金作为交房保证金，其实质系履约保障金，现双方合同已经到期，已经进行了结算，且原告（反诉被告）世名经纪公司已完成合同约定的义务，已无继续扣留履约保证金的必要，至于被告（反诉原告）大成置业公司主张的部分佣金未达到支付条件，其未向本院举证证明，本院不予采信。针对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的违约金及利息，本院认为，原被告双方对费用的结算以及支付长期存在争议并持续有协商，本院结合本案实际，对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的利息及违约金，不予支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司主张原告（反诉被告）世名经纪公司退还代付款项的反诉请求，本院认为，尽管被告（反诉原告）大成置业公司提交了其向购房者退还款项的证据，但根据双方签订的合同约定，只有系因购房者的征信原因不能办理银行贷款而退房的，才由原告（反诉被告）世名经纪公司退还购房者已交纳的信息费（佣金）；本案被告（反诉原告）大成置业公司向本院提交的证据，不能证明购房者申请退房和退款系因为自身征信原因不能办理银行贷款所致的事实；其次，被告（反诉原告）大成置业公司的退款行为均发生在2018年12月28日之前（即双方结算之前），故对被告（反诉原告）大成置业公司要求原告（反诉被告）世名经纪公司承担其退还客户的佣金942769元的诉讼请求，本院不予支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司主张的违约金，被告（反诉原告）大成置业公司主张原告（反诉被告）世名经纪公司违约主要是基于原告（反诉被告）世名经纪公司未按合同约定将款项打入共管账户，对此本院认为，尽管双方在合同中约定了共管账户的开设和使用，但在实际履行合同的过程中，双方都未实际履行该项约定，对被告（反诉原告）大成置业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司支付欠付的房屋销售佣金人民币2104012元。 二、驳回原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计14341元，由原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司承担4341元，被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司承担10000元；反诉案件受理费减半收取计10446元，由被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  黄云 二〇二〇年三月三十日 书记员  廖平