广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初398号原告：李哲，男，汉族，1984年11月4日出生，住河南省驻马店市驿城区*******委杜西组，公民身份号码为412************978。委托诉讼代理人：郭君，广东九麟律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：叶学信，经理。委托诉讼代理人：胡世清，湖南楚云律师事务所律师。原告李哲诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告李哲及其委托诉讼代理人郭君，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人胡世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李哲向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》、《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》为无效合同；2.被告返还原告已支付的首付款288000元、商铺贷款保险费672元、律师见证费1000元，共计289672元以及利息（利息以289672元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年11月2日起计算至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日即2019年10月10日为26651.80元），以上合计316323.80元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由:2017年11月2日，原告与被告签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，约定由原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目魔方北2100-3铺位，投资款为568000元。被告确认已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权。并于同日签下《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，约定被告返租原告投资认购的商铺。合同签订后，原告依约支付了首付款288000元、商铺贷款保险费672元以及律师见证费1000元，至此，原告已按照合同履行了付款义务，但据原告了解得知被告出卖的房屋并未取得相关建筑手续、也未取得预售许可证，根本无法按照双方签订的协议为原告办理房产证。首先，涉案《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》内容表述虽为使用权的转让，但从双方对于租赁期限约定为50年、被告于2020年10月1日之前给予原告办理有关房产登记手续、分批办理不动产权属证书的表述看，该合同实质为房屋买卖合同，被告出售的房屋建造至今未获得相应的审批手续，也未获得预售许可证，故针对该房屋所订立的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》应认定为无效合同；其次，关于《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，其虽名为房屋返租，实为非法融资，属于以合法的形式掩盖非法目的的行为，也应认定为无效合同。综上所述，基于被告的违法行为导致上述合同无效，其具有过错，故合同无效后，作为出卖方，被告应当承担退还房款并赔偿因合同无效造成的损失的责任。被告由此收取原告的购房款及定金等费用，依法应当返还，且没有证据证明原告在签订的合同过程中存在过错，被告依法应当按照同期银行贷款利率承担占有、使用原告购房款及定金等费用的利息。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，本合同并不是房屋买卖合同，而是共同投资、共同受益的合作协议，在合同书中已经做出了详细说明，原告应该清楚。双方不存在虚假宣传的情况，原、被告双方约定并没有违反法律规定。被告正努力确保原告方权益，创造条件让原告投资得到升值。经审理查明，2017年11月2日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第魔方北2100-3铺位，建筑面积为19.08平方米（含公摊面积6.49平方米），套内面积12.59平方米，总投资款为568000元。四、原告应当于2017年11月2日前支付50%铺位款288000元整，余款280000元向东莞常平新华村镇银行申请贷款支付，如果因原告贷款资格不符合银行条件，则改为分期支付投资款（签订本合同时支付首期款288000元，余款280000元分5年付清，利息按被告指定的贷款银行对步行街铺位贷款利率9%计算，本金及利息348700元，分期付款期限为2018年1月1日至2022年12月31日，原告需在每个季度第一个月5号前支付17437元）。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。广东永坤律师事务所对原、被告订立《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的过程进行了见证，并出具了《见证书》。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2017年11月2日起至2022年11月1日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年34080元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金8520元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，被告向原告出具专用收据及收款收据，确认收取了原告合作资金288000元及商铺贷款保险费672元。广东永坤律师事务所出具收据，确认收取了原告律师见证费1000元。本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目没有取得产权证或建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据、收据、收款收据、POS小票、支付宝账单详情、网上银行电子回单，本院调取的东莞市自然资源局出具的《复函》及附件，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。关于本案焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据东莞市自然资源局出具的《复函》，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目没有办理建设工程规划许可证或产权证。因此，本院确认原告与被告于2017年11月2日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》应属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了首期款288000元，被告应返还原告；另原告向被告支付了商铺贷款保险费672元，被告没有举证证明已为原告购买相应保险，被告亦应返还原告。故原告要求被告返还投资款288000元及商铺贷款保险费672元，本院依法予以支持。原告向广东永坤律师事务所支付的律师见证费1000元，原告要求被告予以返还，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的利息。本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用了原告支付的资金，故原告要求被告支付利息，合法有据，本院予以支持。利息应以288672元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月2日起计至2019年8月19日及以288672元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告李哲与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2017年11月2日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、被告东莞市樟山水美实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李哲返还投资款288000元、商铺贷款保险费672元及利息（利息以288672元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月2日起计至2019年8月19日及以288672元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）；三、驳回原告李哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3022元（已减半，原告已预交），由原告李哲负担15元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担3007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢嘉禾二〇二〇年三月二日书记员  蔡嘉宜书记员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。