湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初267号原告：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司。住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。统一社会信用代码：914311293528255249。法定代表人：邓晴，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，男，系湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。被告：赵金秀，女，1964年3月9日出生，瑶族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，男，系**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者，系特别代理。原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司（以下简称鑫居公司）与被告赵金秀居间合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫居公司的委托诉讼代理人曾昭国、被告赵金秀及其委托诉讼代理人盘枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵金秀支付原告劳务酬金4800元；2、判决被告给付原告佣金3万元；3、判决被告给付原告违约金1.44万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，被告委托原告代为销售位于**瑶族自治县XX镇XX城BXXXX号商品房。双方签订独家委托销售协议。后盘政銮、朱隆春接受了原告提供看房及议价服务。2018年11月7日，原告与盘政銮签订了《意向购房协议》，交纳定金3万元。事后，被告取消房屋出售，拒接与卖方签订房屋买卖合同。被告的行为严重地违反双方约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告赵金秀辩称：1、原、被告的居间合同仍在履行，原告要求被告支付劳务报酬、佣金、违约金事实不清，于法无据；2、被告没有违约，无须承担涉案劳务报酬、佣金及违约金。原告尚未促成被告与买方的买卖合同成立，原告无权要求被告支付佣金。原、被告签订的2018年11月8日的《独家委托销售协议》关于违约金的约定已明显违背了被告与卖方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，违反法律规定，应属无效条款。协议中约定的“收取买方定金之日起，认定上诉人达成本次销售义务。”明显减轻了原告进一步促成房屋买卖合同达成的居间义务，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，故该条款应确认无效。2、盘政銮交定金时间比原、被告签订协议的时间还早一天，不符合约定及事实。3、被告不必支付原告居间活动费用，原、被告双方居间服务协议尚在履行过程中，故被告不必向原告支付必要居间活动费用。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告鑫居公司与被告赵金秀签订《鑫居独家委托销售协议》，被告赵金秀委托原告鑫居公司销售坐落在XX镇XX城X栋X单元XXXX号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第016XXXX号），该协议约定被告赵金秀需承担违约责任的两种情形为：1、被告赵金秀与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交；2、另行委托他人销售。2018年11月7日，盘政銮、朱隆春在原告处看房，盘政銮与原告鑫居公司签订《意向购房协议》，意向购买的房屋为**瑶族自治县XX城X栋XXXX号商品房，委托原告鑫居公司进行居间行为的时间为2天，并于2018年11月7日通过微信转账方式支付定金20000元，2018年11月8日通过微信转账方式支付定金10000元。2018年11月8日，原告鑫居公司与被告赵金秀重新签订《独家委托销售协议》。2019年1月14日，原告鑫居公司通过银行转账方式向朱隆春转账退还其给付的定金27000元。2019年4月11日，原告鑫居公司与被告赵金秀再次签订《房屋委托销售协议》，被告赵金秀所有的坐落在XX镇XX城B栋X单元XXXX号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第016XXXX号）至今仍在原告鑫居公司处进行销售。上述事实，有原、被告的陈述，委托日为2018年4月28日的《鑫居地产独家委托销售协议》、《意向购房协议》、委托日为2018年11月8日的《独家委托销售协议》、微信转账记录复印件三张、房屋所有权证复印件、银行转账流水、委托日为2019年4月11日的《房屋委托销售协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证，足以认定。本院认为，本案属居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因原告鑫居公司并未促成被告赵金秀房屋买卖合同成立，因此被告赵金秀作为委托人无须支付原告报酬。故关于原告诉请被告赵金秀支付原告劳务报酬4800元的诉讼请求，本院不予支持。因原告从事居间活动，为被告提供了相应的服务，但因原告并未对于居间活动期间支出的必要费用提出诉讼请求，亦未提供相应的证据证明其居间活动期间支出的必要费用明细，因此，关于原告居间活动支出的必要费用不是本案的审查范围，本案不予审理。原告庭审中称2018年11月8日签订的《独家委托销售协议》是笔误，签订时间应为2018年11月6日，因该份证据系原告提交，且原告未提交证据证明该份证据的具体签订时间为2018年11月6日，应当承担举证不能的不利后果，本院认定《独家委托销售协议》签订的时间为该份协议上签订的落款时间，即2018年11月8日。因此，原告鑫居公司与被告赵金秀从2018年4月28日至今共计签订了三份销售协议，分别为2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》、2018年11月8日签订的《独家委托销售协议》、2019年4月11日签订的《房屋委托销售协议》，上述三份协议均是被告赵金秀委托原告代为销售坐落在XX镇XX城X栋X单元XXXX号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第016XXXX号）。盘政銮与原告鑫居公司签订的《意向购房协议》的时间为2018年11月7日，因此，原告鑫居公司应当依据在2018年11月7日之前签订的销售协议进行居间行为，故原告与被告适用的销售协议应为2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》。该协议第七条约定的被告赵金秀承担违约责任的两种情形为：1、被告赵金秀与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交；2、另行委托他人销售。因被告赵金秀既未与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交，亦未另行委托他人销售，该处房产至今仍在原告鑫居公司处销售，因此被告赵金秀无违约行为，无须承担违约责任。故原告鑫居公司诉请被告赵金秀支付违约金1.44万元的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告赵金秀于2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方销售该房地产前所有的宣传费用及劳动报酬暂不支付，如该房达成交易，甲方承诺：②成交价格超出销售底价的归乙方所有。该销售佣金给付方式，在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，如不足的佣金部分，在甲方（卖方）与买方签订房屋买卖合同当日支付给乙方。”该协议中的甲方为被告赵金秀，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告赵金秀与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告赵金秀超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告赵金秀的主要权利，应当依法确认无效。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”佣金属于被告支付原告报酬的一种形式，原告鑫居公司并未促成被告赵金秀与买家达成房屋买卖合同，不得要求被告支付报酬。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求赵金秀支付佣金3万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十六条、第六十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费515元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 周虹二〇二〇年三月十九日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。