内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书    （2020）内02民终145号   上诉人（一审被告）：黄婷婷，女，内蒙古嘻哈哈餐饮管理有限公司经理,住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：胡景冬。   被上诉人（一审原告）：内蒙古王府井首航超市有限公司。   法定代表人:谢涌，该公司董事长。   委托诉讼代理人：宫剑波，内蒙古天祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑博宇，内蒙古天祺律师事务所律师。   上诉人黄婷婷因与被上诉人有限公司（以下简称王府井超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   黄婷婷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王府井超市的诉讼请求，并由其负担本案诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：黄婷婷一审期间已经完成举证责任，但对方并未举证，不能证实黄婷婷有超经营范围的行为，之所以拒交租金是因为王府井超市不开具房屋租赁发票，故一审法院认定双方自行承担各自损失错误。王府井超市诉讼期间提交的违约告知书可以证实对方存在断水断电影响黄婷婷经营的情形，故其应当对造成的经济损失承担赔偿责任。   王府井超市答辩称：第一，黄婷婷所述与事实不符。王府井超市从未停止售水售电，亦未采取过停水停电的措施。其以王府井超市未开具发票作为拒付租金的理由不能成立，未能开具发票是因为黄婷婷要求发票开至与王府井超市无法律关系的嘻哈哈餐饮公司名下。第二，黄婷婷未能依约给付租金，超越合同范围经营，影响其他商户的正常经营，私自将承租店铺交付给嘻哈哈餐饮公司使用，已构成根本违约，王府井超市亦向其发出违约告知书，故一审法院判令解除合同正确。第三，一审判决认定的租金只计算至2019年1月，但案涉商铺至今没有交回，为避免损失继续扩大，请求法院尽快判决。   王府井超市向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年7月18日签订的《房屋租赁合同》及补充协议;2.王府井超市支付王府井超市自2018年12月30日起至王府井超市实际返还商铺之日止期间的租金（按照每日139.5元计算）；3.黄婷婷将承租的位于包头市x区王府井地下超市外租区x号商铺立即返还给王府井超市；4.黄婷婷支付违约金25110元（至实际返还之日止）和滞纳金17027.84元；5.本案诉讼费由黄婷婷承担。   一审法院认定事实：2018年7月18日，王府井超市经场地所有权人包头王府井百货有限责任公司许可，与黄婷婷签订了房屋租赁合同，将位于包头市x王府井地下超市外租区x号商铺（使用面积18平方米）进行出租。租赁期限为2018年9月5日至2020年9月4日，每日租金按照139.5元计算，按季度支付，黄婷婷向王府井超市交付租金时，王府井超市向黄婷婷开具发票。黄婷婷向王府井超市支付履约保证金12000元，如因黄婷婷原因导致合同提前终止，王府井超市不退还履约保证金。水、电费由黄婷婷到王府井超市财务部购买，如有欠费行为王府井超市可以不售水电，逾期付款每日按欠费金额的千分之五支付滞纳金，无正当理由拖欠租金超过7天的王府井超市有权解除合同，黄婷婷向王府井超市赔偿当期3个月租金作为违约金。王府井超市不退还黄婷婷已支付未使用租金和履约保证金。2018年9月20日，双方又签订了补充协议，约定黄婷婷已经支付的2018年9月5日至2018年12月14日租期的租金14089元调整为2018年9月20日至2018年12月29日租期租金。黄婷婷应于2018年12月15日前支付2018年12月30日至2019年3月31日租期租金12834元。双方签订租赁协议后，黄婷婷按约定向王府井超市支付了2018年9月20日至2018年9月29日租期租金14089元、履约保证金12000元，王府井超市未按照约定向黄婷婷开具发票，黄婷婷也未按照约定向王府井超市支付2018年12月30日之后的租金。王府井超市于2019年1月9日向黄婷婷送达了违约告知书，告知黄婷婷因其超范围经营、拖欠租金，自通知下发之日起15日内解除双方租赁合同、交还房屋、停止售水售电、并视需要随时采取停水停电措施。目前案涉商铺因此自2019年1月12日起一直处于停水停电状态，并由黄婷婷经营的嘻哈哈公司占有使用至今。另查明嘻哈哈公司于2018年8月27日办理了营业执照，住所地为包头市x王府井地下超市外租区x号商铺，法定代表人为本案黄婷婷，且为唯一股东。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于本案黄婷婷是否为适格主体的问题，因双方签订租赁协议时（2018年7月18日），黄婷婷经营的嘻哈哈公司尚未取得营业执照，其本人与王府井超市签订租赁协议，则为该租赁合同的合同相对方，其提出本人不是适格被告的抗辩意见于法无据，法院不予采信。关于合同应否解除的问题，本案中双方分别以拒开发票、停水停电、拒交房租、拒绝腾房的方式相互对抗，至庭审时该状态已经持续半年以上，且王府井超市已于2019年1月9日向黄婷婷送达了违约告知书，明确告知其自通知下发之日起15日内解除双方租赁合同，可见双方信赖基础已经完全丧失，合同目的根本无法实现，故对王府井超市提出解除租赁合同、黄婷婷腾退房屋的诉讼请求法院予以支持。关于租金的问题，本案发生纠纷的核心根源在于双方均存在违约行为，沟通无果后又未及时通过诉讼解决纷争，纠纷拖延至今，双方损失不断扩大，导致合同目的根本无法实现最终解除，在此过程中双方均存在过错，故对于本案涉争商铺无法正常经营期间给双方各自导致的损失应由双方各自自行承担。现黄婷婷陈述商铺自2019年1月12日起停水停电，与王府井超市2019年1月9日送达黄婷婷的违约告知书中表明的停水停电意图相吻合，双方也一致认可本案涉争商铺现处于停水停电中，则本案涉争商铺应当认定为实际正常经营至2019年1月11日。因黄婷婷已支付租金至2018年12月29日，则其应当按照日租金139.5元向王府井超市支付2018年12月30日至2019年1月11日止（共计13天）的租金共计1813.5元。对于王府井超市提出不清楚停水停电的真实原因及起始时间，因而与其无关的意见，因未提交反驳证据予以证明，法院不予采信。关于违约金的问题，根据前述分析，本案双方均存在违约行为，因此对于王府井超市主张的违约金缺乏事实及法律依据，法院不予支持，同理对于黄婷婷庭审中提出的如解除合同则由王府井超市退还履约保证金12000元的抗辩意见，法院也不予采信。关于滞纳金问题，因租赁协议中所涉及的滞纳金是针对逾期交纳水电费、烟道清洗费、垃圾清运费制定的，王府井超市未能明确主张上述费用拖欠数额，也未能提交证据予以证明，滞纳金缺乏事实依据及计算基础，故对该项诉讼请求法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除双方当事人订立的房屋租赁合同及补充协议；二、由黄婷婷于本判决生效之日起将包头市x区王府井地下超市外租区x号商铺（使用面积18平方米）腾退并返还王府井超市；三、由黄婷婷向王府井超市支付2018年12月30日至2019年1月11日止（共计13天）的租金共计1813.5元；四、驳回王府井超市的其他诉讼请求。案件受理费1492元（王府井超市已预交）由王府井超市负担1452元，由黄婷婷负担40元。   本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   本院认为：双方当事人对于合同履行情况及案涉商铺至2019年1月12日起无法正常使用的现状均无异议，本院对此予以确认。就黄婷婷的上诉主张，本院分析如下：   第一，关于案涉房屋租赁合同及补充协议应否解除的问题。根据补充协议的约定，黄婷婷应当在2018年12月15日前给付下一季度租金，但其因未能收到发票拒绝缴纳后期租金。本院认为，其一，就该租赁合同而言，王府井超市的主要合同义务为交付租赁场地，而黄婷婷的主要合同义务为给付租金，开具发票为王府井超市的附随义务，王府井超市如未依法依约履行该义务，黄婷婷可以依法维护其权利，但该理由不能成为黄婷婷拒绝履行合同主义务即向王府井超市支付租金义务的理由，其拒付行为构成违约。其二，在双方因租金给付问题发生争议后，王府井超市向黄婷婷送达违约告知书，对拒交租金的后果进行告知，后期案涉商铺亦确实停水停电无法经营至本案诉讼之时，双方基于该份租赁合同的合同目的均无法实现，故王府井超市主张解除租赁合同及补充协议成立，一审判决对于合同应予解除的理由作出了充分阐述，黄婷婷提出双方应继续履行合同的上诉主张不能成立。   第二，关于黄婷婷应否给付王府井超市2018年12月30日至2019年1月11日期间的租金问题。其一，黄婷婷作为承租人与王府井超市签订房屋租赁协议及补充协议，即应承担承租人给付租金的义务，至于其租赁后成立餐饮公司进行具体经营，并不影响双方租赁关系的成立和履行，本案诉讼主体设列并无不当。其二，黄婷婷对其未给付2018年12月30日后租金不持异议，亦认可店铺正常经营至2019年1月11日，其既已占有使用商铺，就应承担给付租金的责任。黄婷婷提出的其不应给付租金的主张不能成立。   综上，黄婷婷提出的上诉主张缺乏依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国》民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1492元，由上诉人黄婷婷负担。   本判决为终审判决。   审判长  吴    钢   审判 员  董婷婷    审判员  王雅琴     二○二○年三月二十三日      法官 助理   侯    丽   书记员 杨苏敦                       附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。