黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初140号原告：尚大兵，男，1971年6月29日出生，汉族，干部，住黑龙江省肇源县。被告：于洪生，男，1965年11月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告尚大兵与被告于洪生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚大兵、被告于洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚大兵向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2018年11月12日签订的XXXA区XX号商服楼买卖合同；2.判令被告返还购房款3735634元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月12日签订房屋买卖协议，被告将其位于XXA区XX号商服分别以1911874元、1823760元的价格出售给原告。签订协议时，原告全额支付了购房款，被告承诺短期内为原告办理产权过户手续。但后期原告发现被告出售案涉商服时隐瞒了上述房屋已被抵押的事实，导致至今不能办理过户手续。另外，被告又将X门商服于2019年1月16日出售给案外人刘兆会。被告的上述违约行为侵犯了原告的合法权益，导致合同目的已经无法实现，故诉至法院。被告于洪生辩称，案外人随若雨欠被告工程款，用案涉XX小区X区XX号两套商服抵顶。被告取得案涉商服后，原告与被告协商，用原告所有的车库和住宅置换案涉商服。置换时，被告告知原告该两处商服被随若雨抵押，其与原告共同到隋若雨处协商，并在随若雨公司财务给原告办理更名事宜。隋若雨同意到期还上贷款，并为原告更名。因隋若雨至今尚未还上贷款，故案涉房屋产权不能办理至原告名下，隋若雨同意用其他房屋给原告调换。原告给被告置换的房屋是按原价置换、抵顶的。其不同意给原告现金，只同意用房屋抵顶，亦不同意解除合同。原告围绕诉讼请求向法庭出示房屋买卖协议2份、收据复印件2张、原始收据复印件1张，欲证实原告与被告协商，用原告的房屋及车库与被告所有的案涉两套商服进行置换，现被告没有履行合同，原告提起诉讼的事实。被告质证称，对买卖协议及收据的真实性均无异议。置换房屋的时间为2017年，2018年11月份补签的买卖协议及收据。本院认为，原告提供的证据系原件，内容完整，能够证实原、被告双方达成了置换的合意，本院对原告出示的证据予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2017年，经原、被告双方协商，双方达成房屋置换合意，原告用其所有的14个车库、三处复式楼及一处平层住宅楼置换被告抵账取得的XXXX区XX号、XX号商服两处。双方达成合意后，原告将置换车库及房屋交付给被告，被告收到后又将其抵顶给他人。被告亦将置换的两处商服交付给原告占有使用，原告收到后将该两处商服出租给他人。2018年11月12日，原、被告双方就案涉两处商服后的置换补签房屋买卖协议，约定XXXX区XXX号商服楼（建筑面积为214.56平方米）买卖价格为1823760元，XXX区XXX号商服楼（建筑面积为223.58平方米）买卖价格为1911874元，签订协议时，原告一次性现金付清全部房款，被告将商服交付给原告。原告付清房款后，被告将房屋不动产权证办理至原告名下，签订本协议后，如被告违约，被告按全部购房款的双倍赔偿原告的损失。同时，被告为原告出具了收到房款的收条两份，17号商服的收条上记载“此楼用车库顶买楼现金款，已结清”；11号商服的收条上记载“此楼款用车库、住宅顶买楼现金款，已结清”。庭审中，被告陈述案涉两处商服系案外人随若雨抵顶其所欠被告工程款交付给被告的，原、被告双方在达成置换合意时，案涉商服楼就被随若雨已办理了贷款抵押，原告对贷款抵押一事知情。案涉商服楼所涉贷款类型为一年一转贷，案外人同意在贷款还清后将案涉商服楼的产权办理至原告名下，但至今案外人仍在续贷，未偿还贷款，被告亦未能将商服产权办理至原告名下。原告对被告陈述予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽双方达成置换合意时，原告对案涉商服楼设有贷款抵押一事明知，但被告应当在一年贷款期限到期后积极督促案外人偿还贷款，并将案涉商服楼的不动产权变更至原告名下。原、被告双方达成置换协议的时间为2017年，至今已过三年之久，被告仍未能将案涉商服楼不动产权变更至原告名下，致使原告不能取得案涉房屋的物权，不能实现置换房屋的目的，故原告要求解除案涉两处商服楼买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方房屋买卖协议解除后，被告应当将原告交付给其用于置换的车库、房屋返还给原告，但经庭审查明，被告在收到原告交付的车库、房屋后，已将其转让给第三人，不具备返还可能，被告应按照双方约定的商服楼价格承担返还购房款义务。故对原告要求被告返还购房款3735634元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告于洪生所称案涉商服楼因案外人随若雨未能还清贷款，致使原告不能实现变更不动产权登记的目的，原告应向随若雨主张权利的抗辩理由。因案涉商服楼置换合意系原、被告双方达成，案涉房屋买卖协议亦系原、被告双方签订，原告交付的用于置换的车库及房屋均由被告接收并处分，故被告有义务向原告交付无权利瑕疵的商服楼，并协助原告取得物权。案外人随若雨并非本案所涉商服楼置换协议的当事人，其未偿还贷款的行为不能作为被告对抗原、被告双方约定的理由，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告尚大兵与被告于洪生于2018年11月12日签订的XXXX区XX号、XX号商服楼买卖协议；二、被告于洪生于本判决生效后立即返还原告尚大兵购房款3735634元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36686元，减半收取计18343元，由被告于洪生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  陈朝迪二〇二〇年三月二十五日书记员  屈 媛附：《中华人民共和国合同法》第八条依法立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。