广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终2139号上诉人(原审原告)：林冰，女，1967年7月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********。上诉人(原审原告)：蒋志奇，女，1964年10月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所律师。上诉人(原审被告)：茂名名象房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市*********、3号首层2号房之一。法定代表人：杨子燕，执行董事。委托诉讼代理人：张秋月，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人林冰、蒋志奇与上诉人茂名名象房地产开发有限公司因委托合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林冰、蒋志奇上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初855号民事判决第三项，改判支持林冰、蒋志奇的所有诉讼请求。二、茂名名象房地产开发有限公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用及相关一切费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律有误，林冰、蒋志奇的诉讼请求完全具备事实与法律基础，应予以支持。具体事实与理由如下：一、关于代理报酬金额的支付范围问题。一审判决已经认定“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”的基本事实，但是却完全忽略“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”导致“委托代理合同约定团购报酬支付条件无法成就”的原因，这是完全根本性的重大遗漏错误，因为这是本案的最核心关键与争议焦点，法官必须要审理清楚造成茂名名象房地产开发有限公司无法收齐团购房款的原因，即茂名名象房地产开发有限公司的违约行为致使协议约定支付团购报酬的条件被阻碍及无法成就，所以依法应认定该等团购报酬的支付条件均已成就，茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬。(一)一审判决已经认定“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”的基本事实，这是正确的，因为茂名名象房地产开发有限公司是完全民事行为主体，应对自身作出承诺负责，茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺，构成根本违约。一审判决已明确认定，茂名名象房地产开发有限公司因无法兑现开设专属大门承诺而导致其与部分购房客户办理退款及撤销网签等手续，属于茂名名象房地产开发有限公司违约行为，茂名名象房地产开发有限公司需要承担违约及赔偿责任。(二)“茂名名象房地产开发有限公司没有收齐团购房款”是客观事实，林冰、蒋志奇从没有否认，但法官是必须要审理清楚造成这种情况的原因，并据此作出不同认定与判决，这是本案的重大争议焦点，但一审判决却竟然完全忽略“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺违约及阻碍支付团购报酬条件成就，导致其未收齐团购房款”的原因，仅仅以“茂名名象房地产开发有限公司没有收齐团购房款”就判决“茂名名象房地产开发有限公司无需支付茂名名象房地产开发有限公司未收齐团购房款部分的相关团购报酬”，这是重大事实遗漏，更由此导致适用法律错误。1.合同白纸黑字约定，茂名名象房地产开发有限公司违约，仍须支付团购代理报酬及赔偿。《房地产团购委托协议》第四条白纸黑字明确约定，茂名名象房地产开发有限公司自己明确作出了承诺，以及在第六条亦明确清楚了茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺是构成违约，茂名名象房地产开发有限公司仍然必须支付团购代理报酬，还要另行赔偿林冰、蒋志奇的损失。2.林冰、蒋志奇作为团购的独家代理受托人付出大量工作，而且无论是林冰、蒋志奇还是团购业主，在发现茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺情况后，一直积极主动与茂名名象房地产开发有限公司沟通，完全是茂名名象房地产开发有限公司始终以“不回应”方式拒绝，团购业主行使不安抗辩权是合法合理的，是茂名名象房地产开发有限公司的无法兑现承诺行为导致团购报酬条件无法成就；另外，《房地产团购委托协议》签署后1个多月，就已经成功团购33户，仅剩下购房手续的正常推进，仅仅是茂名名象房地产开发有限公司为逃避无法兑现承诺，更擅自以“不卖给团购业主了”“直接退房款给团购户”“签署购房协议后自行中途拒绝为团购户办理后续购房手续”等行为，导致团购报酬条件无法成就，不能因作为委托人的茂名名象房地产开发有限公司违约及无法兑现承诺致使团购户退房，就完全剥夺林冰、蒋志奇收取团购代理报酬的合法权益，这是明显错误的，因为法律明确规定，委托人原因阻碍条件成就的，应视为条件已经成就。林冰、蒋志奇作为团购的独家受托人，做了大量工作，付出了大量心血，签署《房地产团购委托协议》后一个多月就已经提前超额成功团购33户，33户团购房屋其实后续按照购房正常程序办理即可，难道仅仅因为茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺等违约失信行为，所导致团购业主在茂名名象房地产开发有限公司违约情形下无奈退房，那么茂名名象房地产开发有限公司就不需要对这些已经成功团购仅因为茂名名象房地产开发有限公司违约无法成就全部团购支付条件的部分，就完全免除茂名名象房地产开发有限公司承担支付团购报酬的义务与责任?事实上，在茂名名象房地产开发有限公司违约失信行为发生后，林冰、蒋志奇作为团购独家受托人和团购业主所做的各种努力，包括多次上门沟通要求茂名名象房地产开发有限公司兑现承诺、多次寄送函件要求开发商面对问题解决问题等，主动与茂名名象房地产开发有限公司沟通，但茂名名象房地产开发有限公司均以“不回应”方式拒绝；同时茂名名象房地产开发有限公司为无法兑现承诺违约失信，更由此以“不卖给团购业主了”“直接退房款给团购户”“拒绝为团购户办理后继购房手续”等各种行为阻碍团购报酬支付条件成就。在上述事实面前，法官仍然无视林冰、蒋志奇全部事实证据[特别是团购业主到公证处作出的说明(详见公证书)以及茂名市住建局与消费者协会等官方部门组织协调情况等等]，却仅仅只强调一点：茂名名象房地产开发有限公司没有收到全部团购房款，因此就直接说茂名名象房地产开发有限公司支付团购报酬的条件无法成就。但是，这不正是茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺等出现严重违约，才导致影响收齐团购房款吗?茂名名象房地产开发有限公司是没有收齐33户团购户的全部房款，但这明明是因为茂名名象房地产开发有限公司违约造成的，所以茂名名象房地产开发有限公司在自身无法兑现承诺等违约的情况下，除了承担不能收到全部房款的后果外，还是必须要依法向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的团购报酬。所以法官完全忽略造成这种茂名名象房地产开发有限公司作为开发商无法收齐全部团购房款的原因与责任，其实完全是茂名名象房地产开发有限公司自己造成的事实与责任，这是根本性的重大事实错误，也由此导致适用法律错误，因为我国法律明确规定，茂名名象房地产开发有限公司作为委托人，阻碍协议约定支付团购报酬条件成就的，应该视为条件已经成就，茂名名象房地产开发有限公司依法依约均需支付33户团购房屋的全部团购报酬。[备注：从团购户发现茂名名象房地产开发有限公司在相关政府部门现场查看时出现了把名富广场2号楼“名富阁”首层商场仍在施工开设的大门进行封闭等情形后，茂名名象房地产开发有限公司就开始通过拒绝为团购户办理购房手续(包括但不限于：拒绝办理网签、拒绝收取房款、拒绝办理按揭等等)方式，企图通过非法手段逃避违约责任。所以，林冰、蒋志奇及团购户多次主动向茂名名象房地产开发有限公司发出函件，要求茂名名象房地产开发有限公司明确告知是否能兑现承诺及处理方案等等，但茂名名象房地产开发有限公司却从未回应。特别需要说明的是，关于茂名名象房地产开发有限公司存在拒绝为团购户办理购房手续的行为，几十位团购业主都出具了书面说明，更有公证处出具的公证书、以及录像过程，一审法院却完全忽略这些基本重大事实。](三)茂名名象房地产开发有限公司的违约行为，致使协议约定支付团购报酬的条件无法成就，依法依约应由茂名名象房地产开发有限公司承担违约及赔偿责任，向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬，否则委托人随意撕毁约定，随意恶意阻碍导致协议约定支付团购报酬的条件无法成就，由此委托人竟然都不用负责承担责任的，这样不但是适用法律严重错误，更是会严重影响社会诚信正义，更会影响司法权威，因为这样就会使司法判决成为了帮助委托人恶意推脱向受托人支付约定报酬及逃脱责任的“纵容”。如果按照一审判决的逻辑：对完全是茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺、构成根本违约失信在先等所有过错，都如此完全忽略不见，仅仅只追究认定“茂名名象房地产开发有限公司没有收齐33户团购户的全部购房款”这一条，但是却完全没有认定“茂名名象房地产开发有限公司违约、以及才会导致茂名名象房地产开发有限公司作为开发商即使与团购业主签约团购成功仅仅剩下走正常购房流程即可，但因茂名名象房地产开发有限公司自身违约由此最终未能收齐房款”的基本原因事实，据此判决茂名名象房地产开发有限公司作为委托人完全不需要向林冰、蒋志奇支付相应的团购报酬，这完全因果颠倒!退一万步讲，即使是茂名名象房地产开发有限公司没有收齐33户团购房屋的全部团购房款，一审判决也不能就此驳回林冰、蒋志奇要求茂名名象房地产开发有限公司支付33户团购房屋的全部团购报酬的诉求。国家法律明确有“不安抗辩权”以及“合同一方阻碍条件成就，应视为合同条件已经成就”的相关规定，保护先履行义务一方的利益。林冰、蒋志奇作为团购受托人，在团购业主已经签署了购房文件以及支付了购房定金或首付购房款后，林冰、蒋志奇和团购业主发现茂名名象房地产开发有限公司无法兑现白纸黑字的承诺而构成违约失信在先，是茂名名象房地产开发有限公司自己过错导致茂名名象房地产开发有限公司无法收足33户团购房屋的全部团购房款，难道茂名名象房地产开发有限公司作为开发商自己的错误导致条件无法成就，却还能成为茂名名象房地产开发有限公司作为委托人拒绝支付33户团购房屋的全部团购报酬的合理要求吗?更何况，合同都已经明确约定了，如果是茂名名象房地产开发有限公司违约情况，茂名名象房地产开发有限公司就必须仍然要支付团购报酬，我国法律也明确规定，违约方原因导致条件无法成就的，应当视为条件成就。如果按照一审判决处理，我国法律规定形同虚设，而且从此以后，委托人随意撕毁约定，随意恶意阻碍导致协议约定支付团购报酬的条件无法成就，由此委托人竟然都不用负责承担责任的，这样还有基本诚信道理吗?这是让法院判决成为了帮助委托人恶意推脱约定报酬及逃脱责任，严重影响司法权威。据上所述，一审判决明显适用法律错误，因为一审判决虽然认定茂名名象房地产开发有限公司违约事实，但却完全没有认定“茂名名象房地产开发有限公司违约阻碍合同约定支付团购报酬条件成就，故应认定支付条件已成就”的基本原因与事实，进而没有依法认定“茂名名象房地产开发有限公司依约支付团购报酬条件已经成就”，这显然是完全错误的。(四)特别需要说明的是，即使再退一万步讲，除一审判决已认定的7套房屋的团购报酬外，茂名名象房地产开发有限公司至少还必须应当支付2501房和2502房的团购报酬，因为从“电视台采访报道及茂名市消费者委员会投诉调解协议书”以及“茂名名象房地产开发有限公司退回团购户支付房款的客观行为”，2501房和2502房团购户已经交首付房款，仅仅因为茂名名象房地产开发有限公司坚持毁约“不卖了”并擅自退回团购户房款。根据林冰、蒋志奇在一审过程中提交的证据24、25可知，2501房和2502房团购户业主已经向茂名名象房地产开发有限公司支付首期款，仅仅完全是茂名名象房地产开发有限公司后来自己单方明确表示不卖了，更突然退回房款给该团购业主以及拒绝为该团购业主继续办理后续购房手续，才导致该两个团购房屋的团购报酬条件无法全部成就（注：这从一审证据41的电视台采访报道及茂名市消费者委员会投诉调解协议书均可予以明确证明）。对于这种明显是茂名名象房地产开发有限公司恶意违约不出售团购房屋的恶劣明显情形，即使再退一万步讲，茂名名象房地产开发有限公司是必须向林冰、蒋志奇支付2501房和2502房的团购报酬的。二、关于经济损失及利息问题。(一)在茂名名象房地产开发有限公司违约阻碍团购报酬支付条件成就的情况下，林冰、蒋志奇遭受了重大损失，协议约定的20万违约金与林冰、蒋志奇遭受260多万损失的差距太大，完全无法弥补林冰、蒋志奇的损失，所以要求法院提高茂名名象房地产开发有限公司的违约金及赔偿金额。我国法律明确规定，在合同约定违约金明显不足以弥补损失的情况下，法院可对合同约定的违约金做出调整。由此可知，在茂名名象房地产开发有限公司违约阻碍团购报酬支付条件成就的情况下，林冰、蒋志奇遭受了重大损失(详见诉讼请求的团购报酬金额)的差距太大，完全无法弥补林冰、蒋志奇的损失，所以要求法院提高茂名名象房地产开发有限公司的违约金及赔偿金额。(二)参照相关司法解释，林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司支付经济损失的利息合法合理，一审判决认为“协议没有约定支付经济损失的时间”就据此不支持利息的理由更是无法构成。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，现一审判决已认定茂名名象房地产开发有限公司的行为已构成违约，林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率的标准支付经济损失利息合法合理。法院应当判决自茂名名象房地产开发有限公司违约时起就应支付及计算由此相应利息。(三)一审判决在已认定茂名名象房地产开发有限公司在支付代理报酬的同时需支付代理报酬相应利息之情况下，对于一审案件亦已经支持茂名名象房地产开发有限公司应支付经济损失却无需支付相应利息的处理，更是明显错误且标准不统一。三、关于蒋志奇的诉讼主体问题。详见一审起诉状内容，在此不再赘述。综上所述，一审判决认定茂名名象房地产开发有限公司因无法兑现开设专属大门承诺等行为构成违约，但是完全忽略茂名名象房地产开发有限公司上述违约行为阻碍团购报酬支付条件成就的原因与事实，由此仅以茂名名象房地产开发有限公司没有收齐33户团购房屋的全部团购房款就认定茂名名象房地产开发有限公司无需就7套房屋以外的26套房屋(特别是2501房和2502房)支付团购报酬，完全是重大事实遗漏及因果颠倒，更是适用法律错误，由此导致判决结果错误，恳请二审法院依法改判，并支持林冰、蒋志奇的全部诉讼请求。茂名名象房地产开发有限公司辩称,一、林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向其支付33户团购房屋的全部团购报酬没有事实和法律依据。据茂名名象房地产开发有限公司与林冰签订的《房地产团购委托协议》第五条关于“代理佣金及支付”之约定可知，林冰“完成”房屋销售工作才可以获得代理佣金，该条款约定的“完成”必须同时具备以下条件：(1)签订正式销售合同、获得首期房款并且办理完银行按揭手续；(2)签订正式销售合同、获得首期房款并且办理完银行按揭手续均发生在双方合作期间，即2016年3月10日至2016年7月10日；(3)购房客户属于林冰的团购户且销售价格高出底价7500元/平方米。据林冰、蒋志奇提交的证据，合作期内成功网签的客户仅有5户。但依据《房地产团购委托协议》第四条第3项约定：“甲方承诺在授权乙方组织团购期间，在达到双方约定的销售任务的基础上，二号楼名富阁的销控由乙方操作。”、第七条第1项约定：“在协议期内，乙方应做以下工作：(1)第一阶段(2016年3月10日至5月31日)销售目标25套，保证至少完成20套。(2)第二阶段(2016年6月1日至7月10日)销售目标15套，保证至少完成10套。(3)按以上时间阶段，若乙方达不到以上保证完成的任务，甲方可在已签订购房协议中(底价和成交价)的差价里，每平方按50元的标准进行扣罚(扣罚范围仅限于未能完成销售目标的相应阶段内)。(4)在乙方第二阶段仍未能完成销售任务的前提下，即2016年7月10日前未能达成30套销售任务，甲方有权解除本协议。”，林冰在合作期内并未按《房地产团购委托协议》第五条之约定“完成”销售任务，二号楼名富阁的销控仍在茂名名象房地产开发有限公司手中，并未转移至林冰。据此，即使是合作期内已网签的5户，林冰现有的证据也无法证实是其团购户。因此，林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向其支付33户团购房屋的全部团购报酬没有事实和法律依据，原审判决认定“原告主张案涉33套房屋均属其促成认购或者购买的，但没有提供任何客观证据，本院不予采信”是正确的，但原审仅以“被告没有提供相反证据证明案涉7套房屋是其自行销售的”为由，认定案涉的7套房屋应当认定属于林冰代理销售缺乏事实和法律依据，原审判决茂名名象房地产开发有限公司向林冰支付7套房屋的代理佣金及利息缺乏事实和法律依据。二、林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司违约，仍须支付33户团购房屋的全部团购报酬代理报酬、经济损失及利息没有任何事实和法律依据。(一)原审将部分客户办理退款及撤销网签的原因全部归咎于茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺既不客观，也缺乏事实依据。原审以“原告林冰与被告在协议中约定于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂，向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，大堂装修达到一定标准。但被告始终不能履行该约定，无法兑现承诺”为由，认定“被告的行为构成违约”，并据此得出“被告因此与部分客户协议办理退款及撤销网签的相关手续，其违约行为给原告造成经济损失”的结论是原审的主观臆断!事实上，部分客户办理退款及撤销网签的原因仅是林冰、蒋志奇自己制作的书面说明自行证明其主张，案涉证人均未出庭作证。虽提交了公证书，但从部分客户购房的事实可知，有关“书面说明”与事实不符。如：刘美凤(1301房)：其出具的《关于与茂名名象房地产开发有限公司达成调解的原因及情况说明》提到“因茂名名象房地产开发有限公司无法兑现该承诺，本人先行解除双方的商品房买卖关系，若茂名名象房地产开发有限公司能兑现承诺，本人一定会购置该房产”，但事实上，茂名名象房地产开发有限公司于2016年9月26日退定金后，刘美凤在明知无法实现承诺的情况下，竟然于2017年重新购买该房产并办理了网签及按揭。由此可见，刘美凤在本案出具的说明(包括公证书的有关说明)明显与事实不符。林冰、蒋志奇主张“茂名名象房地产开发有限公司存在拒绝为团购户办理购房手续的行为”也与事实不符。从本案的证据可知，部分客户签订了商品房买卖合同，显然，林冰、蒋志奇上述主张没有任何依据。原审将部分客户办理退款及撤销网签的原因全部归咎于茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺既不客观，也缺乏事实依据。(二)林冰既存在违约行为，又存在过错，给茂名名象房地产开发有限公司造成了巨大的经济损失，这也是本案出现部分客户办理退款及撤销网签的原因之一。1.林冰不具备代理房产中介及销售的资质，其代理销售的行为违反了法律规定。首先，根据《商品房销售管理办法》第二十五条规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”、第三十六条规定：“未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。”；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”，林冰、蒋志奇既没有营业执照，又未取得房地产经纪人资格证，其根本不具备代理房产中介及销售的资质，其代理销售的行为违反了法律规定。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”，林冰与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》第六条约定：“为了更有利于进行销售推广，乙方以该项目业主的身份带动其他人员参与团购，甲方须对乙方代理团购的身份进行保密，否则视为甲方违约。”，林冰对茂名名象房地产开发有限公司的上述要求违反了上述行政法规的规定。显然，本案出现部分客户办理退款及撤销网签，导致茂名名象房地产开发有限公司巨大经济损失的根本原因之一是林冰、蒋志奇不仅不具备房产销售的资质，而且在合作期间并未如实向客户介绍其真实的身份，其应对其过错承担相应的法律责任。2.林冰未亲自处理委托事务构成违约。根据我国《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。”，从林冰提起本案诉讼的事实和理由可知，其在未经茂名名象房地产开发有限公司同意的情形下私自委托其他人履行合同义务。原审对林冰委托蒋志奇推销房屋的行为认定为未经委托方同意或事后追认的私下转委托是正确的。显然，林冰未亲自处理委托事务私自转委托的行为已构成违约，这也是本案出现部分客户办理退款及撤销网签的原因之一，其违约行为给茂名名象房地产开发有限公司造成了巨大的经济损失。因此，林冰、蒋志奇对茂名名象房地产开发有限公司的损失依法也应承担相应的违约责任。(三)关于“在本项目一楼商场设置二号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂”的承诺无法实现属于不可抗力，原审认定茂名名象房地产开发有限公司构成违约于法无据。从最初茂名名象房地产开发有限公司在一楼大堂建造了出入大堂可知，茂名名象房地产开发有限公司为了方便业主确实履行该承诺，但因该规划不符合法律规定，最后无法获得审批，据此，本案属于因法律法规的修改或政府的行为而无法履行合同义务的情形，属于不可抗力的原因，故原审认定茂名名象房地产开发有限公司构成违约于法无据。事实上，正是案涉的购房户杨梅投诉茂名名象房地产开发有限公司违规建造出入大堂，之后又鼓动其他买家投诉茂名名象房地产开发有限公司违约，反复到茂名名象房地产开发有限公司售楼部滋事，多次无理上访。据此，有理由相信，林冰、蒋志奇存在联合他人意图利用此事从中牟利!其行为已严重损害了茂名名象房地产开发有限公司的商誉!(四)林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司须向其支付经济损失的利息没有任何事实和法律依据。林冰、蒋志奇上诉称“参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，其主张茂名名象房地产开发有限公司支付经济损失利息合法合理”，该说法属适用法律错误，是对该条款的曲解!该条款仅适用于买卖合同纠纷，且适用的前提是“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法”，因此，本案不适用上述条款，林冰、蒋志奇主张经济损失的利息没有任何事实和法律依据。综上，原审以茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺而认定茂名名象房地产开发有限公司构成违约缺乏依据，其完全忽略林冰、蒋志奇存在的过错及违约行为，却据此判决茂名名象房地产开发有限公司向林冰、蒋志奇支付经济损失费20万元于法无据。林冰、蒋志奇主张茂名名象房地产开发有限公司违约，仍须支付33户团购房屋的全部团购报酬代理报酬、经济损失及利息没有任何事实和法律依据。三、原审认定蒋志奇不是本案委托团购的受托人是正确的。蒋志奇不是本案《房地产团购委托协议》的合同当事人，《房地产团购委托协议》没有任何准许林冰转委托的条款，茂名名象房地产开发有限公司也没有委托其组织销售。根据合同相对性原理，原审认定蒋志奇不是本案委托团购的受托人是正确的。因此，蒋志奇不是本案适格原告，依法应驳回其起诉。综上所述，林冰、蒋志奇的上诉没有任何事实和法律依据。为维护茂名名象房地产开发有限公司的合法权益，恳请二审法院驳回林冰、蒋志奇的上诉请求，支持茂名名象房地产开发有限公司的上诉请求。上诉人茂名名象房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初855号民事判决第一项、第二项判决，依法改判驳回被上诉人蒋志奇、林冰的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、林冰、蒋志奇均无资格代理房产中介及销售，更无权要求上诉人支付佣金。2016年3月20日茂名名象房地产开发有限公司与林冰签署的《房地产团购委托协议》的乙方林冰为自然人，可见，林冰在既未取得营业执照的同时，又未取得房地产经纪人资格证的情形下与茂名名象房地产开发有限公司签署《房地产团购委托协议》，而取得房地产经纪人资格证才能表明已经通过相关部门的认证，更重要的是获取资格证是房地产经纪公司注册的必备要件之一。试想，由信誓旦旦声称是茂名地区首次提出团购概念并有真正实操运作项目经验，但却毫无专业知识可言的林冰独家团购销售代理，是本案的症结所在。按我国《合同法》第四百零六条之规定，《房地产团购委托协议》属于有偿的委托，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。纵观本案林冰的过错有二，一是在未取得营业执照及资格证的情形下从事相关房地产销售代理行为。二是在未经上诉人同意准许的情形下转委托给其他人履行合同义务。故上诉人保留追究林冰的赔偿损失责任，以及向工商、税务等行政机关举报其违法经营和偷逃税收等违法行为。二、关于林冰的报酬佣金如何计算的问题应回归到《房地产团购委托协议》约定上来。按一审法院认定的事实(一审判决书第12页第3行)，林冰在代理销售房屋期间，有1套房屋属于正式签订房屋合同，购房人全额付款所购买，有6套房屋属于正式签订房屋合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续所购买。明显违背了《房地产团购委托协议》第七条的约定，即林冰在协议期内，乙方应做以下工作：(1)第一阶段(2016年3月10日至5月31日)销售目标25套，保证至少完成20套，(2)第二阶段(2016年6月1日至7月10日)销售目标15套，保证至少完成10套，(3)按以上时间阶段，若乙方达不到以上保证完成的任务，甲方可在已签订购房协议中(底价和成交价)的差价里，每平方按50元的标准进行扣罚(扣罚范围仅限于未能完成销售目标的相应阶段内)，(4)在乙方第二阶段未能完成销售任务的前提下，即2016年7月10日前未能达成30套销售任务，甲方有权解除本协议。由此可见，按一审认定的7套房屋即使属于林冰代理销售的，也未依约完成《房地产团购委托协议》所约定的销售目标，故茂名名象房地产开发有限公司有立权对林冰进行扣罚。综上，暂且不论林冰代理销售的房屋仅签订了认购书，况且即使签订了认购书的购房者在住建局主持的调解中也都全部解除了认购协议。那么，造成茂名名象房地产开发有限公司双倍退还认购金的巨大损失林冰就没有一点责任吗?三、《房地产团购委托协议》中约定的于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂，是不可归咎于茂名名象房地产开发有限公司的政府行为属于不可抗力的原因按通常购房者的常理，选购房屋最优先考虑的是地理位置和房屋的建造品质，就茂名名象房地产开发有限公司开发的名富广场二号楼“名富阁”项目在茂名市至今都属于中高档商品房，而购房者会因“在名富广场2号楼‘名富阁’首层商场开设专属的电梯和向商场东大门直接进出大堂”的承诺无法实现放弃交易，实在是让人难以想象和置信。其次，如遇法律法规的修改或政府的行为而使茂名名象房地产开发有限公司无法履行合同义务的情形，属于不可抗力的原因，故不可将此责任归咎于茂名名象房地产开发有限公司承担违约责任。最后，林冰不能以茂名名象房地产开发有限公司有资质而将自身的责任转嫁给茂名名象房地产开发有限公司承担，因为房地产开发需要资质，难道房地产销售就不需要资质吗?如林冰具有相应的专业知识在签订《房地产团购委托协议》时为什么不提出来，现在却抓着这个承诺不放，岂不是“五十步笑百步”?综上所述，茂名名象房地产开发有限公司与林冰多次沟通无果后，林冰反复到名富广场售楼部滋事，并通过网络造谣诽谤，亦多次到茂名市城管局、规划局、工商局、住建局等部门无理上访，已严重损害了茂名名象房地产开发有限公司在茂名市多年以来诚信经营建立起来的商誉。因此，望二审法院能依法作出公平公正的判决，定纷止争。林冰、蒋志奇辩称，一、关于茂名名象房地产开发有限公司所述的代理房地产中介及销售资格问题，国务院已于2014年取消关于房地产经纪人的职业资格许可和认定，将准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，不再将此作为执业的准入控制，故林冰、蒋志奇的权益依法受保护。根据国务院于2014年7月22日公布并实施的国发〔2014〕27号《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，以及人力资源和社会保障部于2014年8月13日公布并施行的人社部函〔2014〕144号《人力资源社会保障部关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》，房地产经纪人的职业资格许可和认定已被依法取消，采取“放宽行政监管，让市场来调节”的基本思路，取消了房地产经纪行业准入类职业资格的门槛，无论个人是否具备房地产经纪人资格，均可以从事房地产经纪，其权益依法受保护。由此可知，无论林冰、蒋志奇是否具备房地产经纪人资格，其根据《房地产团购委托协议》约定所享有的权益依法受保护。而且，我国法律并未禁止房地产开发商与个人签订委托代理合同帮助售房，就本案而言，茂名名象房地产开发有限公司与林冰、蒋志奇签订了《房地产团购委托协议》，系经双方签字或盖章确认，对茂名名象房地产开发有限公司具有法律效力，故茂名名象房地产开发有限公司应向林冰、蒋志奇支付报酬。二、关于报酬佣金的计算问题，茂名名象房地产开发有限公司所述情况明显属于重大事实遗漏及因果颠倒，“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”由此导致“委托代理合同约定团购报酬支付条件无法成就”，这是本案的最核心关键与争议焦点，请法官必须清楚造成茂名名象房地产开发有限公司无法收齐团购房款的原因，是由于茂名名象房地产开发有限公司的违约行为致使协议约定支付团购报酬的条件被阻碍及无法成就，所以依法应认定该等团购报酬的支付条件均已成就，茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬。无论是二审法院此前审理茂名名象房地产开发有限公司与其他业主的生效判决，还是本案一审判决，均已明确认定，茂名名象房地产开发有限公司因无法兑现开设专属大门承诺而导致其与部分购房客户办理退款及撤销网签等手续，属于茂名名象房地产开发有限公司违约行为，茂名名象房地产开发有限公司需要承担违约及赔偿责任。“茂名名象房地产开发有限公司没有收齐团购房款”是客观事实，林冰、蒋志奇从没有否认，但法官是必须要审理清楚造成这种情况的原因，并据此作出不同认定与判决，这是本案的重大争议焦点。茂名名象房地产开发有限公司故意完全忽略“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺违约及阻碍支付团购报酬条件成就，导致其未收齐团购房款”的原因，仅仅以“茂名名象房地产开发有限公司没有收齐团购房款”为借口与理由而拒付报酬，这明显是故意忽略遗漏重大事实以及故意颠倒因果关系，是完全错误的。事实上，我国法律明确规定，由于茂名名象房地产开发有限公司的违约行为致使协议约定支付团购报酬的条件被阻碍及无法成就，依法应认定该等团购报酬的支付条件均已成就，茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬。[备注：具体详见林冰、蒋志奇的上诉状内容，在此不再赘述。但需要特别说明的是，从茂名名象房地产开发有限公司已在上诉状中所述的住建局会议纪要内容可知，正是由于茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺的违约失信行为才导致购房者与茂名名象房地产开发有限公司解除认购协议，由此造成《房地产团购委托协议》约定的团购支付条件无法成就，即茂名名象房地产开发有限公司的违约行为，致使协议约定支付团购报酬的条件无法成就。]另外，关于茂名名象房地产开发有限公司所述林冰、蒋志奇未依约完成销售目标需进行扣罚问题，实质上其逻辑亦与上述情况一样，是故意忽略遗漏自身违约造成导致的重大事实以及故意颠倒因果关系，因为截至2016年5月止林冰、蒋志奇已经成功组织名富广场2号楼团购33户(交易金额高达7500万元)，完全是由于茂名名象房地产开发有限公司的违约行为致使协议约定支付团购报酬的条件被阻碍及无法成就，由此可知，茂名名象房地产开发有限公司因自身违约行为导致该等结果的产生，根本不具备扣罚的前提与基础。只有在茂名名象房地产开发有限公司毫无任何违约过错且仅仅林冰、蒋志奇完全违约过错导致的情况下才具备扣罚的前提与基础，但本案中已经明确清楚是茂名名象房地产开发有限公司自身违约导致，由此可知，茂名名象房地产开发有限公司所述该等主张完全是故意忽略遗漏重大事实以及故意颠倒因果关系，是错误的。最重要的是，这完全不能成为茂名名象房地产开发有限公司进一步违约拒付报酬的借口与理由。三、关于茂名名象房地产开发有限公司主张的其无法兑现《房地产团购委托协议》中约定的开设专属大门及电梯是由于不可抗力的原因导致问题，已经茂名中院在杨梅、樊杨阳与茂名名象房地产开发有限公司及第三人蒋志奇、林冰商品房预售合同纠纷一案的二审生效判决书[案号：(2018)粤09民终523号]中(详见林冰、蒋志奇提交的证据44)，明确认定茂名名象房地产开发有限公司构成违约，依法具备司法效力不存在任何争议。四、关于蒋志奇是否本案委托合同当事人。林冰、蒋志奇认为，蒋志奇属于本案委托代理法律关系的当事人。林冰与蒋志奇是姑嫂至亲关系，林冰是蒋志奇丈夫林明的亲妹。林冰与蒋志奇二人均曾从事过多年的房地产销售工作。林冰与茂名名象房地产开发公司签订了《房地产团购委托协议》，当时蒋志奇参与条款谈判，签订协议书时也在场(祥见证据3-1)。无论如何，无论法院是否认可蒋志奇为本案当事人，也完全不影响茂名名象房地产开发有限公司至少必须向林冰支付代理报酬。因为：林冰与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》中，没有具体规定林冰完成销售任务的方式方法，林冰利用其大嫂蒋志奇发动同事和朋友参与团购买房，正是充分调动了林冰和蒋志奇的全面人际关系资源。林冰只要实现团购业绩，茂名名象房地产开发有限公司都必须承认。换言之：茂名名象房地产开发有限公司不承认的话，当初为何要收钱？还与团购业主签订了《名富广场认购书》，开了《收款收据》及发票等等？至于林冰是否支付团购报酬给蒋志奇，或者支付多少，那是林冰、蒋志奇姑嫂二人间的问题，茂名名象房地产开发有限公司以此为借口拒付林冰、蒋志奇团购报酬是荒谬的。五、关于茂名名象房地产开发有限公司有无违反委托合同的违约行为。林冰、蒋志奇认为，茂名名象房地产开发有限公司存在违反委托合同的违约行为。1．在《房地产团购委托协议》第四条中明确约定，茂名名象房地产开发有限公司向林冰与蒋志奇明确作出了承诺在1楼商场设置2号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂，但茂名名象房地产开发有限公司未能兑现承诺违反协议约定，构成违约（递见证据1）。该违约行为已经二审法院作出的生效二审判决书（2018）粤09民终523号作出认定，详见证据44。2.在《房地产团购委托协议》第六条第一款第四项明确约定，茂名名象房地产开发有限公司向林冰与蒋志奇明确承诺要为团购客户提供与实际情况及提供资料相符的房产，但茂名名象房地产开发有限公司所交付的房屋因未能在1楼商场设置2号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂，货不对板，进一步构成违约（详见一审证据1）。该违约行为已经二审法院作出的生效二审判决书（2018）粤09民终523号作出认定，详见一审证据44。3．在《房地产团购委托协议》第六条作出明确约定，茂名名象房地产开发有限公司要积极配合林冰与蒋志奇的销售工作，即茂名名象房地产开发有限公司作为开发商必须要及时与团购客户签署认购书、签署购房合同、办理网签、办理按揭及产权证等等，但是茂名名象房地产开发有限公司在获悉自身无法兑现在1楼商场设置2号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂的承诺后，却为了掩饰自身的违约行为，就进一步采取了系列违约行为，包括但不限于：开始拒绝为团购客户办理网签、办理按揭等等，由此茂名名象房地产开发有限公司再进一步违约。茂名名象房地产开发有限公司的种种违约行为，具体内容详见林冰、蒋志奇提交的上诉状与近1000页的证据资料，在此不再赘述。六、关于本案的《房地产团购委托扔议》第六条中约定的茂名名象房地产开发有限公司须在1楼商场设置2号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂未成就是否不可抗力所致。茂名名象房地产开发有限公司无法兑现《房地产团购委托协议》中约定的开设专属大门及电梯根本不属于不可抗力所致，而是明显违约行为。并且，二审法院此前作出的二审生效判决书(2018)粤09民终523号已经作出明确认定不属于不可抗力情形，故已经有生效法律判决确认不存在争议。七、关于林冰有无违约行为，是否致茂名名象房地产开发有限公司损失。林冰不存在违约行为，而且茂名名象房地产开发有限公司未能提供任何证据证明，故茂名名象房地产开发有限公司应承担举证不能的法律后果。事实上，完全是茂名名象房地产开发有限公司违约，如果茂名名象房地产开发有限公司有任何损失，均完全是由于茂名名象房地产开发有限公司自身违约所导致的结果。（一）茂名名象房地产开发有限公司若认为林冰或蒋志奇违约以及对茂名名象房地产开发有限公司造成损失的，茂名名象房地产开发有限公司必须提供证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。茂名名象房地产开发有限公司若认为林冰、蒋志奇在履行《房地产团购委托协议》过程中存在违约或过错，或者对茂名名象房地产开发有限公司造成损失的，茂名名象房地产开发有限公司应当提供充分证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。需要特别说明的是，从住建局组织茂名名象房地产开发有限公司与团购户调解的事实层面，《会议纪要》明确是由于茂名名象房地产开发有限公司无法兑现在名富广场2号楼“名富阁”即商场一楼设置专属二号楼的向东高凉路出入专属电梯及大堂的承诺问题，所以需茂名名象房地产开发有限公司承担赔偿责任，由此可知是茂名名象房地产开发有限公司自身的违约问题导致其需承担赔偿责任，所以茂名名象房地产开发有限公司对林冰、蒋志奇违约亦应当向林冰与蒋志奇承担违约及赔偿责任。茂名名象房地产开发有限公司称林冰、蒋志奇存在过错导致其损失之主张，均无任何证据可以证实，明显完全系茂名名象房地产开发有限公司故意以此为借口与理由而企图回避责任，所以对事实的故意醢解。（二）事实上，林冰、蒋志奇在履行《房地产团购委托协议》过程中不存在任何过错，而且成功为茂名名象房地产开发有限公司扭转其此前销售极其惨淡的局面，仅仅截至2016年5月份时已经促成茂名名象房地产开发有限公司与33名团购客户实现高达7500万元的交易（注：合同约定的委托代理期限至2016年7月份时才届满），完全是因为茂名名象房地产开发有限公司自2016年5月份开始出现的中途违约行为而被阻碍团购任务条件的成就。林冰、蒋志奇接受茂名名象房地产开发有限公司的委托后，经付出大量的努力和心血，终于成功打破名富广场楼盘的销售坚冰，截至2016年5月止已经成功组织名富广场2号楼团购33户，交易金额高达7500万元。后来，由于茂名名象房地产开发有限公司自身违约失信在先，无法兑现《房地产团购委托协议》关于开设专属大门及电梯的承诺以及为了掩盖自身上述违约行为而进一步采取的拒绝为团购客户办理售楼手续以及拒绝把房屋出售给团购客户等种种违约行为，才导致茂名名象房地产开发有限公司最终没有收齐所有团购户的全部购房款，由此阻碍团购任务条件的成就。[备注：特别需要说明的是，《房地产团购委托协议》约定的代理期限截止至2016年7月才届满，而蒋志奇与林冰在2016年5月份已经提前超额完成团购33户，仅仅是茂名名象房地产开发有限公司的违约阻碍了该33户团购任务条件的最终成就。所以，茂名名象房地产开发有限公司竟然以委托期间没有最终完成团购的结果为由，拒绝支付团购报酬，正是茂名名象房地产开发有限公司的最大错误，因为茂名名象房地产开发有限公司完全故意忽略了没有完成团购的结果完全是因为茂名名象房地产开发有限公司自身违约行为导致阻碍团购任务条件的成就，由此可知，茂名名象房地产开发有限公司的逻辑完全明显是因果颠倒的基本错误。]八、关于茂名名象房地产开发有限公司应否向蒋志奇、林冰支付报酬，报酬金额应为多少，未支付报酬应否支付利息，利息金额为多少。林冰、蒋志奇认为，茂名名象房地产开发有限公司应向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬，并支付相应利息。合同法的主要精神是鼓励交易，尊重合同当事人的意思自治，并且要维护交易安全。林冰与蒋志奇已为茂名名象房地产开发有限公司提供了33户团购房屋销售的相关服务，茂名名象房地产开发有限公司也实际享受了林冰、蒋志奇提供的上述服务成果，仅仅截至2016年5月止已经成功组织名富广场2号楼团购33户，交易金额高达7500万元，仅仅系因为茂名名象房地产开发有限公司无法向各购房者兑现开设专属大门及电梯的承诺等自身各种违约行为，才导致茂名名象房地产开发有限公司无法收齐团购房款，完全是茂名名象房地产开发有限公司自身过错造成。因此，林冰、蒋志奇有权向茂名名象房地产开发有限公司主张33户团购房屋的报酬，不能因为茂名名象房地产开发有限公司自身违约过错，竟然就不向林冰与蒋志奇支付团购报酬，这是完全严重不公平且错误。一审判决已经认定“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”的基本事实，但是却完全忽略“茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约”导致“委托代理合同约定团购报酬支付条件无法成就”的原因，这是完全根本性的重大遗漏错误，因为这是本案的最核心关键与争议焦点，请二审法院审理清楚造成茂名名象房地产开发有限公司无法收齐团购房款的原因，即茂名名象房地产开发有限公司的违约行为致使协议约定支付团购报酬的条件被阻碍及无法成就，所以依法应认定该等团购报酬的支付条件已成就，茂名名象房地产开发有限公司需要就全部已签约团购房屋向林冰、蒋志奇支付33户团购房屋的全部团购报酬。具体报酬金额、利息及标准以及理由分析等内容，请详见林冰、蒋志奇提交的上诉状。九、关于茂名名象房地产开发有限公司行为是否导致蒋志奇、林冰损失，损失金额应为多少，为支付损失应否计算利息，利息金额为多少。林冰、蒋志奇认为，在茂名名象房地产开发有限公司违约阻碍团购报酬支付条件成就的情况下，林冰、蒋志奇遭受了重大损失，协议约定的20万违约金与林冰、蒋志奇遭受260多万损失的差距太大（注：如果茂名名象房地产开发有限公司没有出现违约行为，那么33户团购户的报酬金额应为260多万），完全无法弥补林冰、蒋志奇的损失，故请求法院提高茂名名象房地产开发有限公司的赔偿金额及相应利息。特别需要说明的是，违约金本身兼具补偿性和惩罚性，在茂名名象房地产开发有限公司违约过错的情况下，除体现补偿性质外，还应当兼具惩罚性。而且，损失本身应包含交易主体因丧失交易机会而造成的可得利益损失，因为茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺构成违约导致林冰、蒋志奇可得利益的损失。因此，恳请法院提高茂名名象房地产开发有限公司的赔偿金额及相应利息。十、关于双方当事人是否恶意串通损害第三人利益。林冰、蒋志奇认为，本案根本不具备双方当事人恶意串通损害第三人利益的前提和依据。（一）茂名名象房地产开发有限公司若认为林冰、蒋志奇与购房者之间恶意串通损害其利益的，应对此进行充分举证，否则应承担举证不能的法律后果。（二）事实上，林冰、蒋志奇与购房者根本不可能存在任何恶意串通的情形，这明显完全不符合常理且荒谬的（注：试问33户团购户已经向茂名名象房地产开发有限公司支付7500万房款，但却要面临茂名名象房地产开发有限公司违约，明明是33户团购户遭受了重大损失以及面临茂名名象房地产开发有限公司可能不归还房款的风险，而且完全是茂名名象房地产开发有限公司自身分别向林冰与蒋志奇以及所有参与团购的购房者作出承诺，后来是茂名名象房地产开发有限公司自身违反承诺出现违约损害了林冰与蒋志奇以及所有参与团购的购房者的权益）。事实上，林冰、蒋志奇与购房者根本不可能存在任何恶意串通的行为，完全是由于茂名名象房地产开发有限公司无法兑现承诺的违约行为，才导致本案纠纷以及茂名名象房地产开发有限公司与其他团购户的纠纷。需要特别说明的是，几十户购房者，其中有石化企业老板（如2001号房团购业主韩俊）、有矿业企业老板（如2202号房团购业主冯肖霞）、有会计师事务所老板（如1802号房团购业主黄俊庆）、有美容院老板（如1301号房团购业主刘美凤、802号房团购业主蓝海英）、有手机城老板（如1201号房团购业主陈慧卿）、有服装店老板（如1202号房团购业主吴俏娟）、有茂名石化干部职工（如702号房团购业主邝丽玲、601号房团购业主邓立真、2301号房团购业主蒋丽霞、2302号房团购业主蒋立新、2202号房团购业主张玲等）、有中国电信茂名公司高管（如2201号房团购业主谢波）、甚至还有律师（如1901号房团购业主郑严防、1602号房团购业主梁通等），团购业主来自各行各业各个阶层，很多是有一定社会地位及经济能力的人，若并非有意参与团购的，为何还会签署认购书并交付定金甚至首期款？难道就为了所调的可能性或有低额违约金，而自己竟然要先向茂名名象房地产开发有限公司支付高于违约金的购房定金、甚至几十万到数百万的购房款？还要面临自身已向茂名名象房地产开发有限公司支付的定金和购房款面临被没收的风险与后果？这是正常人都不会做的事情，完全违背常理及常识。由此可知，茂名名象房地产开发有限公司所主张的林冰、蒋志奇与购房者恶意串通明显不具备任何事实依据，更是完全不合常理且荒谬的。林冰、蒋志奇需要特别指出的是：在2016年5月28日团购户发现茂名名象房地产开发有限公司封闭1楼商场2号楼向东高凉路出入专属电梯大堂之前，茂名名象房地产开发有限公司已经出现严重的违约事实：5月10日团购户林炳君已经向茂名名象房地产开发有限公司交付2501房与2502房首付款240万元，但是2016年5月18日，当林炳君到销售中心要求与茂名名象房地产开发有限公司办理网签合同时，茂名名象房地产开发有限公司却突然告知“不卖了”，此事后经茂名市消费者协会调解，茂名名象房地产开发有限公司仍然坚持毁约不卖，不肯为林炳君履行办理2501房与2502房的网签手续，无奈之下，林炳君只好被迫接受退房退款的结果。茂名电视台“今日关注”节目2016年5月25日曾给予公开报道。（详见一审证据41、24）。茂名名象房地产开发有限公司类似此种在2016年5月28日团购户发现其封闭1楼商场2号楼向东高凉路出入专属电梯大堂之前，就单方面决定“不卖了”的情况，还有茂名市油城公证处团购的1501号房和1502号房(详见一审证据40)。《中华人民共和国合同法》第45条规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”茂名名象房地产开发有限公司一句“不卖了”，使原本己成交的团购房2501房与2502房、1501号房和1502号房的交易化为乌有，这种茂名名象房地产开发有限公司单方面违约造成交易不成的情况，根据合同法第45条内容，林冰、蒋志奇的报酬佣金是受保护的，更何况林冰、蒋志奇与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》第六条“甲方责任”第5条款有明确约定：茂名名象房地产开发有限公司违约或中途自行解约，除按约定支付乙方的代理佣金外，须另外赔偿乙方名誉及经济损失费人民币贰拾万元。茂名市茂南区人民法院在发回重审本案时，没有按国家合同法规定，以及林冰、蒋志奇与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》第六条约定，将2501房和2502房、1501号房和1502号房这4套房的团购报酬佣金裁决给林冰、蒋志奇。林冰、蒋志奇对此是气愤至极！连这种情况下的销售报酬都没有裁决给林冰、蒋志奇，还谈什么公平公正？！茂名名象房地产开发有限公司一而再、再而三地违约，却不需要承担相应责任，茂名市茂南区人民法院如此裁决，不是偏袒茂名名象房地产开发有限公司不诚信、肆意违约行为又是什么呢？！林冰、蒋志奇根本不能接受这样的裁决结果。综上所述，茂名名象房地产开发有限公司的上诉请求完全没有任何事实和法律依据，恳请二审法院依法全部驳回茂名名象房地产开发有限公司的上诉请求，维护林冰、蒋志奇的合法权益。林冰、蒋志奇向一审法院起诉请求：一、判令茂名名象房地产开发有限公司立即一次性向林冰、蒋志奇支付代理报酬人民币2656566元及相应利息(按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部代理佣金支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币101597元)；二、判令茂名名象房地产开发有限公司立即一次性向林冰、蒋志奇支付《房地产团购委托协议》约定的损失费200000元及相应利息(按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部损失费支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币7648元)，以上第一、二项诉讼请求的款项合计人民币2965811元；三、判令茂名名象房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用及一切相关费用(包括但不限于财产保全费、财产保全担保费、执行费等)。一审法院认定事实：2016年3月20日，茂名名象房地产开发有限公司作为甲方与林冰作为乙方签订《房地产团购委托协议》。协议主要约定：1.甲方指定乙方为茂名(地区)的独家团购代理，销售由甲方在茂名市*********开发的名富广场二号楼“名富阁”项目(以下简称该项目)，该项目为商品房销售，面积共计11482平方米；2.合作期限4个月，自2016年3月10日至2016年7月10日，在乙方二号楼团购过程中，如出现客户直接由甲方提供的情况(不超过2户)，甲乙双方需进行协商，按协商一致的意见进行后续工作；3.甲方承诺于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂(不含二号楼一层电梯前室面积，该大堂面积不少于18平方)，向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，并用附表明确该大堂的装修标准；4.甲方承诺在授权乙方组织团购期间，在达到双方约定的销售任务的基础上，二号楼“名富阁”的销控由乙方操作，甲方不得干涉和阻止；5.乙方的代理佣金为所售项目授权底价和客户成交价之间的差价，即乙方实际销售价格高出底价7500元/平方的差价部分为乙方所有；6.甲方在正式销售合同签订并获得首期房款、办理完银行按揭手续后，乙方对本委托协议中指定的该套房屋销售工作即告完成，即可获得本协议所规定的全部代理佣金；7.购房人一次性付款并签订非网签购房协议书的，亦应确定为乙方对本委托协议中的指定房屋销售工作完成；8.甲方在乙方按上述定义界定完成销售工作后3个工作日内，应将代理佣金全部支付给乙方；9.当团购客户一次性付款时，甲方应同意购房人签订非网签购房协议书，并同意该非网签购房协议书在转为正式网签合同时变更购房人姓名及个人资料，但最迟变更购房人姓名不得迟于本项目集中办理房产证的时限；10.甲方违约或中途自行解约，除按约定支付乙方的代理佣金外，须另外赔偿乙方名誉及经济损失费20万元；11.在协议期内，乙方应做以下工作：(1)第一阶段(2016年3月10日至5月31日)销售目标25套，保证至少完成20套，(2)第二阶段(2016年6月1日至7月10日)销售目标15套，保证至少完成10套，(3)按以上时间阶段，若乙方达不到以上保证完成的任务，甲方可在已签订购房协议中(底价和成交价)的差价里，每平方按50元的标准进行扣罚(扣罚范围仅限于未能完成销售目标的相应阶段内)，(4)在乙方第二阶段未能完成销售任务的前提下，即2016年7月10日前未能达成30套销售任务，甲方有权解除本协议。同日，茂名名象房地产开发有限公司向林冰出具《独家团购委托书》，载明“兹委托林冰为我公司开发位于茂名市*********名富广场项目二号楼‘名富阁’的独家团购销售代理人。委托期限为2016年3月10日至2016年7月10日。所委托具体权利义务，见本公司与承托人2016年3月10日签订的《房地产团购委托协议》”。双方签订《房地产团购委托协议》后，林冰依约开展销售代理业务。在林冰销售代理期间，共有7套房屋属于合同约定完成销售工作的范围，即602房[买受人为邓立真，于2016年5月20日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7720元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金5万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月30日支付首期房价款645250元，余款1480000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为60649.6元(220元/㎡×275.68㎡)]、702房[买受人为邝丽玲、陈欣怡，于2016年4月30日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7620元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月30日支付首期房价款630682元，余款1470000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为33081.6元(120元/㎡×275.68㎡)]、1201房[买受人为陈慧卿，于2016年5月17日签订商品房买卖合同，该房建筑面积276.09㎡，单价7600元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月10日支付首期房价款638284元，余款1460000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为27609元(100元/㎡×276.09㎡)，后该商品房买卖合同于2017年2月6日注销备案]、1302房[买受人何健茹，于2016年5月12日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7770元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月12日支付首期房价款652034元，余款1490000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为74433.6元(270元/㎡×275.68㎡)]、1601房[买受人为宁向东、李旭峰，于2016年5月18日签订商品房买卖合同，该房建筑面积276.09㎡，单价7700元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月26日支付首期房价款645893元，余款1480000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为55218元(200元/㎡×276.09㎡)]、1602房[买受人为梁通，于2016年5月18日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7820元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月26日支付首期房价款655818元，余款1500000元于2016年5月30日前付清，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为88217.6元(320元/㎡×275.68㎡)]、1702房[买受人曾志坚，于2016年5月20日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7750元/㎡，买受人已向茂名名象房地产开发有限公司支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月6日支付首期房价款646520元，余款1490000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为68920元(250元/㎡×275.68㎡)]。上述7套房屋实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分共为408129.4元。2017年2月6日，蒋志奇、林冰以其已完成上述《房地产团购委托协议》的任务为由诉至一审法院，请求判如所诉。另认定：根据蒋志奇、林冰所提交的《证明》、通话记录等证据显示，应由林冰处理的茂名名象房地产开发有限公司独家委托的房地产团购部分事务是由蒋志奇实际处理的，但茂名名象房地产开发有限公司在庭审中明确表示没有授权林冰将受托事务转委托。根据茂名市住房和城乡建设局《会议纪要》和《会议纪要(补充纪要)》的记载，2016年9月18日下午，在茂名市住房和城乡建设局工作人员主持下，名富广场2号楼团购的部分业主代表与茂名名象房地产开发有限公司的代表就2号楼首层电梯前室于商场东大门的出入通道规划承诺问题达成了一致的调解意见，由茂名名象房地产开发有限公司向认购户办理退款手续及支付相应利息，已办理网签的认购户，茂名名象房地产开发有限公司须于2016年10月底前将撤销网签的资料送到市房产局，市房产局作出同意撤销网签意见1周内，茂名名象房地产开发有限公司办理完成退款手续。庭审中，林冰主张蒋志奇为共同接受茂名名象房地产开发有限公司委托的受托人，但其未能提供相关直接证据予以佐证，且茂名名象房地产开发有限公司也当庭否认。一审法院认为，林冰与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，林冰与茂名名象房地产开发有限公司应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于蒋志奇是否为委托团购的受托人问题；二、关于林冰的报酬金额如何计算问题；三、关于茂名名象房地产开发有限公司是否构成违约、是否应当支付违约金、违约金金额如何计算问题。关于第一个焦点问题。从林冰与茂名名象房地产开发有限公司签订的《房地产团购委托协议》来看，合同甲方为茂名名象房地产开发有限公司，乙方为林冰，由甲方委托乙方组织销售茂名名象房地产开发有限公司名富广场二号楼“名富阁”事宜，蒋志奇不是合同当事人，茂名名象房地产开发有限公司并没有委托蒋志奇组织销售，《房地产团购委托协议》没有任何准许林冰转委托的条款，茂名名象房地产开发有限公司至今拒绝追认蒋志奇的销售行为。根据合同相对性原理，蒋志奇无权直接要求茂名名象房地产开发有限公司向其履行《房地产团购委托协议》的相关权利义务。至于林冰委托蒋志奇推销名富广场二号楼“名富阁”房屋的行为，属于未经委托方同意或事后追认的私下转委托，在茂名名象房地产开发有限公司不追认的情况下，与茂名名象房地产开发有限公司缺乏关联，蒋志奇可另循法律途径解决。故蒋志奇的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于第二个焦点问题。双方在《房地产团购委托协议》中约定，茂名名象房地产开发有限公司签订正式销售合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续或购房人一次性付款并签订非网签购房协议书，林冰即完成该套房屋的销售工作，有权获得代理佣金。林冰在代理销售房屋期间，有1套房屋属于正式签订房屋合同，购房人全额付款所购买，有6套房屋属于正式签订房屋合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续所购买。茂名名象房地产开发有限公司没有提供相反证据证明案涉7套房屋是其自行销售的，故案涉的7套房屋应当认定属于林冰代理销售。依照合同的约定，茂名名象房地产开发有限公司应在完成销售工作的3日内支付代理佣金给林冰，林冰代理报酬为案涉7套房屋实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分，合计408129.4元，故林冰要求茂名名象房地产开发有限公司支付代理佣金及相应利息(按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部代理佣金支付完毕时止)的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。由于林冰代理销售7套房屋报酬为408129.4元，故对林冰要求茂名名象房地产开发有限公司支付代理报酬2656566元中的408129.6元部分及相应的利息，一审法院予以支持，对超过408129.4元部分及相应的利息的请求，因欠缺事实依据，一审法院不予支持。林冰主张案涉33套房屋均属其促成认购或者购买的，但没有提供任何客观证据，一审法院不予采信。关于第三个焦点问题。林冰与茂名名象房地产开发有限公司在协议中约定于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂，向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，大堂装修达到一定标准。但茂名名象房地产开发有限公司始终不能履行该约定，无法兑现承诺，茂名名象房地产开发有限公司的行为构成违约。茂名名象房地产开发有限公司因此与部分客户协议办理退款及撤销网签的相关手续，其违约行为给林冰造成经济损失。而双方在合同中约定茂名名象房地产开发有限公司违约或者中途自行解约，除按约定支付林冰的代理佣金外，须另外赔偿林冰经济损失费20万元。故林冰要求茂名名象房地产开发有限公司向其支付经济损失费20万元，有理有据，一审法院予以支持。至于林冰要求茂名名象房地产开发有限公司支付经济损失费20万元相应的利息(按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部损失费支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币7648元)，因双方在合同中并无约定支付违约金的时间，故林冰要求将违约金作为本金计算利息的诉求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用本院二审期间，各方当事人均没有提供新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，茂名名象房地产开发有限公司、林冰订立的《房地产团购委托协议》是委托合同，当事人因履行该合同发生纠纷，本案是委托合同纠纷。争议焦点有：一、蒋志奇是否《房地产团购委托协议》当事人；二、茂名名象房地产开发有限公司是否违反《房地产团购委托协议》约定；三、《房地产团购委托协议》约定的“在本项目一楼商场设置二号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂”未实现是否不可抗力所致；四、林冰有无过错、是否违反《房地产团购委托协议》约定，是否致茂名名象房地产开发有限公司损失；五、茂名名象房地产开发有限公司应否向蒋志奇、林冰支付报酬，报酬金额应为多少，未支付报酬应否支付利息，利息金额为多少；六、茂名名象房地产开发有限公司是否致蒋志奇、林冰损失，损失金额为多少，未支付损失应否支付利息，利息金额为多少。对争议焦点，评判如下：一、蒋志奇、林冰据以主张权利的《房地产团购委托协议》约定合同当事人甲方为茂名名象房地产开发有限公司，乙方为林冰；没有约定蒋志奇是合同当事人。该合同由茂名名象房地产开发有限公司、林冰签订；蒋志奇没有签订该合同。茂名名象房地产开发有限公司出具《独家团购委托书》记载“委托人：茂名名象房地产开发有限公司”、“承托人：林冰”；茂名名象房地产开发有限公司没有委托蒋志奇代理团购销售。杨梅出具《关于名象公司委托蒋志奇及林冰组织名富广场楼盘团购事宜的事实过程说明》既不是书证，也不符合证人证言的形式，不能作为定案证据。所以，蒋志奇、林冰提供的证据不足以证明蒋志奇是《房地产团购委托协议》当事人。二、（一）《房地产团购委托协议》第四条第2款约定：“甲方（按，指茂名名象房地产开发有限公司）承诺于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂（不含二号楼电梯前室面积，该大堂面积不少于18平方），向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，并用附表明确该大堂的装修标准。”事实上，该承诺没有实现，茂名名象房地产开发有限公司违反约定。（二）同时，《房地产团购委托协议》第六条中约定：茂名名象房地产开发有限公司应向林冰提供“甲方保证在本项目一楼商场设置二号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂（含面积、装修标准）承诺书”。蒋志奇、林冰与茂名名象房地产开发有限公司均不否认茂名名象房地产开发有限公司提供了承诺书。因此，茂名名象房地产开发有限公司履行了上述合同义务。《房地产团购委托协议》第六条中约定：茂名名象房地产开发有限公司保证若团购客户购买的房屋实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由茂名名象房地产开发有限公司负责。约定的是：茂名名象房地产开发有限公司负责处理其与“团购客户”（即与茂名名象房地产开发有限公司订立《名富广场·凯旋国际名苑认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的买受人）之间发生的纠纷，林冰不因该纠纷而向买受人或者茂名名象房地产开发有限公司承担责任。没有约定如果茂名名象房地产开发有限公司提供的承诺书所述内容与实际情况不符，茂名名象房地产开发有限公司应对林冰承担（违反委托合同义务的）违约责任。事实上，茂名名象房地产开发有限公司提供的承诺书所述内容与实际情况不符，茂名名象房地产开发有限公司固然应对买受人承担违约责任，但是，根据该约定，并不必然应对林冰承担违约责任。茂名名象房地产开发有限公司也按该约定，自行处理与买受人发生的纠纷。林冰并未因此与买受人发生纠纷，反而蒋志奇、林冰受买受人委托与茂名名象房地产开发有限公司发生纠纷。而且，茂名名象房地产开发有限公司与买受人订立的《名富广场·凯旋国际名苑认购书》、《商品房买卖合同（预售）》没有记载林冰或者蒋志奇作为买受人的代理人。本案中，蒋志奇、林冰不能以买受人对茂名名象房地产开发有限公司的（买卖合同）合同权利向茂名名象房地产开发有限公司主张权利（包括该买卖合同权利、本案委托合同权利）。三、茂名名象房地产开发有限公司与林冰订立《房地产团购委托协议》时，该协议第六条所述“在本项目一楼商场设置二号楼向东高凉路出入专属电梯及大堂”，事实上并不存在；茂名名象房地产开发有限公司对此显然知悉。该项目相关行政许可已经作出，该承诺能否实现取决于行政机关是否批准相关事项变更申请，但行政机关并不必然批准；茂名名象房地产开发有限公司对此应当预见。后来，该承诺没有实现，不是不可预见的情形，不是不可抗力所致。四、茂名名象房地产开发有限公司自愿与林冰个人订立《房地产团购委托协议》，委托林冰“（独家）组织销售团购甲方（按，指茂名名象房地产开发有限公司）开发经营或拥有的名富广场二号楼‘名富阁’事宜”，在订立合同过程中对林冰个人情况应当知悉，现以林冰未取得营业执照、房地产经纪人资格证为由主张林冰有过错，本院对此不予支持。《房地产团购委托协议》约定“为了更利于进行销售推广，乙方（按，指林冰）以该项目业主的身份带动其他人员参与团购，甲方（按，指茂名名象房地产开发有限公司）须对乙方代理团购的身份进行保密，否则视为甲方违约。”在显名关系中，林冰没有作为茂名名象房地产开发有限公司的代理人出现。由于合同双方当事人共同对买受人隐瞒林冰的“代理团购的身份”，林冰对买受人展示“该项目业主的身份”，因此，林冰处理委托人事务的方式有必要与典型的委托合同的受托人处理委托人事务的方式有所不同。即使林冰与他人共同处理委托人事务或者甚至转委托他人处理委托人事务，也没有超出茂名名象房地产开发有限公司订立合同时的合理预期。所以，林冰没有违反《房地产团购委托协议》。但与林冰共同处理委托人事务或者受林冰转委托处理委托人事务的其他人的行为，应视为林冰履行委托合同的行为，《房地产团购委托协议》的权利、义务主体仍是林冰，而不包括其他人。根据《房地产团购委托协议》约定的内容，茂名名象房地产开发有限公司关于在商场一楼设置专属二号楼的出入大堂向东可直通高凉路大街的承诺能够实现，是林冰完成销售目标的必要条件之一。在茂名名象房地产开发有限公司没有实现该承诺的情况下，即使林冰没有完成销售目标，也不能认为林冰违约，否则违反公平原则。茂名名象房地产开发有限公司没有举证证明林冰因上述各方面原因致其遭受损失。五、蒋志奇不是《房地产团购委托协议》当事人，无权依《房地产团购委托协议》请求茂名名象房地产开发有限公司支付报酬。林冰代理销售房屋期间，有1套房屋属于正式签订房屋合同，购房人全额付款所购买，有6套房屋属于正式签订房屋合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续所购买。茂名名象房地产开发有限公司没有提供相反证据证明该7套房屋是其自行销售的，应当认定属于林冰代理销售。依照合同约定，茂名名象房地产开发有限公司应在完成销售工作的3日内支付代理佣金（报酬）给林冰，金额为该7套房屋实际销售单价与底价7500元/㎡的差价乘以房屋面积所得数额，合计408129.4元。茂名名象房地产开发有限公司逾期支付报酬，应按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起支付利息至报酬支付完毕时止。至于林冰主张其代理销售了另26套房屋，但是没有举证证明具备《房地产团购委托协议》约定茂名名象房地产开发有限公司支付报酬的条件。即使，茂名名象房地产开发有限公司违反《房地产团购委托协议》第四条第2款对上述条件不具备有所影响。但是，订立《房地产团购委托协议》时，双方当事人均应预见该协议第四条第2款所述茂名名象房地产开发有限公司承诺能否实现，不取决于该公司意愿，而取决于行政机关是否变更行政许可。该协议第六条第1款约定：若团购客户购买的房屋实际情况与该承诺不符，所发生的任何纠纷均由茂名名象房地产开发有限公司负责。显然，双方当事人均预见到该公司该承诺可能无法实现。由此引发的风险没有超出双方当事人订立合同时的合理预期。但是，当事人没有就此特别约定林冰获得报酬的不同条件，林冰能否获得报酬仍应按该协议第五条确定。故对林冰请求茂名名象房地产开发有限公司支付该部分报酬，本院不予支持。六、《房地产团购委托协议》第六条第5款约定：茂名名象房地产开发有限公司违约或者中途自行解约，除按约定支付林冰的代理佣金外，须另外赔偿林冰名誉及经济损失20万元。对林冰要求茂名名象房地产开发有限公司赔偿损失20万元，本院予以支持。因《房地产团购委托协议》没有约定支付违约金的时间，对林冰要求将违约金作为本金计算利息，本院不予支持。综上所述，上诉人林冰、蒋志奇，上诉人茂名名象房地产开发有限公司分别提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35542.3元，由上诉人蒋志奇、林冰负担25661元，由上诉人茂名名象房地产开发有限公司负担9881.3元。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  徐忠圣审 判 员  罗 文二〇二〇年三月九日法官助理  陈 苗书 记 员  陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。