北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62638号原告（反诉被告）：郑某，男，1984年7月1日出生，汉族，户籍所在地内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京甜甜圈商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯北小街2号。法定代表人：郭建军，总经理。委托诉讼代理人：张晴晴，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑某诉被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司（以下简称甜甜圈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行审理。郑某委托诉讼代理人覃院，甜甜圈公司委托诉讼代理人张晴晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年8月1日签订的《租赁合同》；2.判令甜甜圈公司返还郑某支付的房租14万元、押金2万元、使用广告牌费用2万元；3.判令甜甜圈公司支付郑某解除合同造成的损失48万元。事实和理由：2018年8月1日，郑某与甜甜圈公司签订房屋租赁合同，约定：郑某租赁位于北京市朝阳区东直门外某某31号楼后院一层约150平方米的房屋，第一年的租金为28万元，房屋押金2万元，租金按半年支付。因为郑某需要使用甜甜圈公司提供的广告牌，郑某向甜甜圈公司支付广告牌使用费2万元。此外，郑某分别于2018年7月21日支付定金2万元，2018年8月1日支付房租16万元。合同签订后，郑某耗时2个月对租赁房屋进行装修，装修费用、购买设备、厨房用具、备料、桌椅、人工等共计花费约48万元，郑某在对租赁房屋进行装修时，甜甜圈公司告知其在租赁房屋处注册的北京聚齐餐饮管理有限公司（以下简称聚齐公司），可进行法定代表人、股东变更，变更为郑某，由郑某使用，但于2018年12月，由于相关部门对租赁房屋进行检查，以未取得卫生许可证为由，告知郑某停业，不能经营，至此郑某才知道甜甜圈公司提供给郑某的公司营业执照为经营异常，被相关行政部门作出处罚决定，导致郑某无法正常经营，给其造成巨大损失，双方多次进行协商要求退款，但甜甜圈公司不同意退款，无奈诉至法院，望判如所请。甜甜圈公司辩称，因郑某严重拖欠房屋租金，我公司于2019年6月3日已向郑某发出解除通知，双方签订的租赁合同已经实际解除；郑某已经实际使用租赁房屋及广告牌，且郑某拖欠租金违约在先，郑某无权要求我公司返还房屋租金、押金及广告牌使用费；因郑某违约在先，应自行承担所有损失；郑某已作为聚齐公司的股东和实际控制人期间聚齐公司被吊销，应由其自行承担所有法律责任，聚齐公司是甜甜圈公司介绍给郑某免费使用，并于2018年9月17日将办理工商变更登记所需手续交付给郑某，现因郑某拖延办理变更登记导致聚齐公司被吊销，甜甜圈公司保留追究郑某因聚齐公司被吊销营业执照而产生的损失；再有郑某所述的无法办理卫生许可证而无法经营的责任承担方应是郑某，不在甜甜圈公司，故郑某主张的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院驳回郑某的全部诉讼请求。甜甜圈公司提起反诉要求：1.判令郑某支付甜甜圈公司自2019年3月1日至2019年6月3日拖欠房屋租金72333元；2.判令郑某支付甜甜圈公司以72333元为基数，以日百分之五的标准计算自2019年6月4日至实际缴纳交纳租金之日止的滞纳金；3.判令郑某向甜甜圈公司支付违约金14万元；4.判令郑某支付甜甜圈公司滞纳金854000元，以第二期租金14万元为基数，按5%/日计算自2019年2月1日至2019年6月3日止；5.郑某支付甜甜圈公司因郑某滞留物品所产生的占有使用费，以3500元/月为基数计算自2019年6月4日至实际交付之日止。事实和理由：2018年8月1日,甜甜圈公司与郑某签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于朝阳区东直门外某某31号楼后院一层，使用面积150平米，提供给郑某经营面包、食品使用，租赁期限为自2018年8月1日至2021年8月1日止，第一年租金为28万元，第二年租金为29万元，第三年租金为30.5万元，租金支付方式为半年付，每期提前15天支付，郑某应于合同签订之次日支付第一年前6个月的租金，第一年后6个月的租金于2019年2月1日支付，但经多次催要郑某至今未支付，2019年6月3日，甜甜圈公司向郑某送达解除合同通知并收回了房屋，房屋内郑某滞留的物品现存放于甜甜圈公司另一处房屋中，每月租金3500元，根据合同的约定，因郑某违反合同约定，拖欠房屋租金长达4个月，我方行使合同解除权收回房屋，我方已经充分履行了契约精神，而郑某拖欠房屋租金还恶意起诉，严重违背了诚实信用原则，为维护甜甜圈公司的合法权益，提起反诉，望判如所请。郑某对甜甜圈公司提出的反诉辩称，因为甜甜圈公司违约在先，故对于2018年12月7日之后的损失应由甜甜圈公司自行承担；再有甜甜圈公司于2019年4月1日已经开始对外招租，可以看出甜甜圈公司于当日已经控制涉案房屋；关于滞留物品的占有使用费我方不同意支付，因为庭审过程中，郑某与甜甜圈公司联系交接滞留物品，但甜甜圈公司不同意退还。郑某已经将房屋租金支付至2019年2月28日，其后郑某不支付房屋租金的原因是甜甜圈公司未能完全提供营业执照及卫生许可证等手续，致使双方签订的租赁合同无法继续履行；根据双方签订的租赁合同第十条第五项的约定，如因甜甜圈公司原因致使租赁合同无法履行，甜甜圈公司须赔偿郑某因此引起的损失，故不同意甜甜圈公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，甜甜圈公司作为甲方与郑某作为乙方签订《租赁合同》，约定：甲方将总承租的位于朝阳区东直门外某某31号楼后院一层使用面积150平方米房屋（以下简称涉案房屋），提供给乙方经营面包、食品使用；甲方将餐厅营业执照交于乙方，乙方须于30日内将营业执照法定代表人变更为乙方，变更所需一切费用由乙方承担……第二条、租赁期限自2018年8月1日起至2021年8月1日止。甲方给予乙方一个月作为装修免租期，具体时间2018年8月1日至2018年9月1日。第三条、租金第一年使用费为人民币贰拾捌万元（小写：280000元）……第五条、支付方式使用费支付方式为半年付，每期提前15天支付。乙方应于本协议签订之日支付甲方第一年前6个月的使用费，第一年后6个月使用费的付款日为2019年2月1日……第六条、保证金为确保乙方忠实履行本合同各项条款，乙方应向甲方一次支付人民币贰万肆仟元（小写：20000元）作为履约保证金，支付日期为本协议签订之次日。如乙方违反本协议任何条款，则甲方有权（但并无义务）扣除全部或部分履约保证金用以抵付乙方应付未付款项或用以赔偿甲方因此而遭受的损失。保证金被使用或扣除后，乙方应立即将保证金填补至壹拾万元整，否则将视为违约，甲方有权解除本协议。本协议到期时，乙方付清全部使用费及合作期限内应交费用，全部履行了协议义务，交还房屋并经甲方验收合格，且将营业执照法人变更回甲方并交还甲方时，甲方将履约保证金在按照本协议规定作出任何扣除（如有）后的余额一次性无息退还乙方。第十条、违约责任除不可抗力的事件外，甲、乙任何一方任意解除本协议，或任意违反本协议造成协议无法继续履行，或出现下列违约行为，守约方有权解除本协议。解除协议时，违约方应向守约方支付相当于当年租金50%的解约违约金并赔偿由此给守约方造成的所有损失。1、乙方拖欠使用费或应交费用，每延误一天应向甲方交纳拖欠总额5%的滞纳金；延误期限累计超过1个月，甲方有权解除协议，收回房屋……庭审中，郑某因甜甜圈公司提供的营业执照被吊销及未能提供卫生许可证，街道办事处要求其停业，导致双方签订的租赁合同无法继续履行为由，主张要求《租赁合同》于2018年9月1日解除。郑某提交《通知》、聚齐公司企业信息及行政处罚决定书，其中《通知》显示：根据中华人民共和国国务院第684号令：《无证无照经营查处办法》，你处属于无证无照经营，特令你处即日起停止一切经营活动。署名为某某街道无证无照经营整治工作领导小组办公室，日期为2018年12月7日；聚齐公司企业信息，显示：2018年12月27日，聚齐公司的股东从于某、张某、丁某名下变更为郑某、吴某某名下，吴某某为该公司法定代表人，并于当日变更了公司经营范围，添加餐饮服务、餐饮管理；其中行政处罚决定书，显示：聚齐公司已构成开业后自行停业六个月以上的违法行为，决定处罚吊销营业执照，落款日期为2019年1月25日。甜甜圈公司对此均不予认可，并称其公司已于2018年9月17日将聚齐公司的营业执照交给郑某，此后营业执照的一切事项应由郑某负责；通过聚齐公司的企业信息载明的变更时间可以看出，郑某在收到执照后怠于行使执照变更权利，致使聚齐公司执照被吊销，且郑某自行变更聚齐公司的经营范围，增加餐饮服务，故甜甜圈公司并未违约。甜甜圈公司提交郑某出具的《收条》，显示：①、北京聚齐餐饮管理有限公司执照正、副本.②、公章、财务章、发票章、合同章.③印鉴留存卡以上统一交付郑某，发生任何与法律有关事情由郑某负担。收件人：郑某电话：130XXXXXXXX身份证：×××，落款日期为2018年9月17日，郑某对此真实性认可，证明目的不认可，称其没有卫生许可证。甜甜圈公司主张双方签订的租赁合同已于2019年6月3日因郑某拖延支付房租而解除，就此提交合同《解除通知》及照片，其中《解除通知》显示：基于你方郑某在2018年8月1日与我方北京甜甜圈商贸有限公司签订《租赁协议》。按照合同规定你方应于2019年2月1日缴纳第二次房租，现已拖欠我方超过三个月。按照合同规定属于你方已经违约，我方现有权收回此房屋。望你方配合，特此通知，落款为北京甜甜圈商贸有限公司并盖有该公司公章，日期为2019年6月3日。郑某对此真实性认可，证明目的不认可，并称解除通知是通过微信发给我的。经询，双方均认可郑某支付房租至2019年2月28日，并支付保证金2万元、广告牌使用费2万元。庭审中，郑某为证明其经营损失提交票据若干、微信截图、损失明细、银行流水、欠条、录音光盘，甜甜圈公司对此均不予认可。关于甜甜圈公司主张郑某存放的滞留物品的租金，提交房屋租赁合同及发票。郑某对此均不认可，并称其在诉讼过程中，与甜甜圈公司联系交接事宜，但其公司不予配合。甜甜圈公司称其扣留郑某滞留物品系其公司行使留置权。双方均称滞留物品自行协商解决，不要求法院处理。本院认为，郑某与甜甜圈公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方应按照《租赁合同》的约定履行各自义务。本案中，双方均主张对方构成违约，其中郑某以甜甜圈公司未按约定提供卫生许可证致使合同无法继续履行为由主张甜甜圈公司构成违约；甜甜圈公司以郑某未按约定支付租金为由主张郑某构成违约。故本案争议焦点为违约主体的问题。对于郑某是否构成违约。本院认为，郑某支付租金至2019年2月28日，此后并未再支付租金，根据《租赁合同》第十条的约定，郑某逾期支付租金已达一个月，据此，郑某构成违约。对于甜甜圈公司是否构成违约。本院认为，根据《租赁合同》第一条约定，甜甜圈公司应向郑某提供餐厅营业执照，并未约定甜甜圈公司向郑某提供卫生许可证，故提供卫生许可证并非甜甜圈公司的合同义务。根据本案证据，甜甜圈公司于2018年9月17日向郑某提交聚齐公司的营业执照、公章、财务章等相关材料，郑某于2018年12月27日办理完毕聚齐公司工商信息变更手续，郑某为该公司股东，其合伙人为该公司法定代表人，公司经营范围添加了餐饮服务、餐饮管理等两项内容。据此，甜甜圈公司已经按照合同约定履行了协助办理营业执照变更手续的合同义务。据郑某自述其于2018年12月7日停止营业，而后聚齐公司营业执照于2019年1月25日因自开业后自行停业连续六个月以上被吊销，据此，聚齐公司营业执照吊销与甜甜圈公司无关。综上，郑某以甜甜圈公司未提供卫生许可证为由主张甜甜圈公司构成违约，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信，即甜甜圈公司不构成违约。如前所述，郑某未按合同约定如期缴纳房屋租金，构成违约，甜甜圈公司按照合同约定享有合同解除权，甜甜圈公司于2019年6月3日向郑某送达了《解除通知》，明确通知郑某解除合同事宜，郑某于该日收到该通知，故双方签订的《租赁合同》于2019年6月3日解除。关于郑某的各项本诉请求。对租金14万元的请求，郑某支付租金至2019年2月8日，而合同于2019年6月3日解除，故本院对郑某要求甜甜圈公司返还租金的请求不予支持。对损失48万元，因郑某系违约方，故本院对该项诉求不予支持。关于广告牌使用费2万元，双方《租赁合同》于2018年8月1日签订，于2019年6月3日解除，双方约定装修免租期为一个月，故本院酌情判令甜甜圈公司返还郑某广告牌使用费4877元。对甜甜圈公司的各项反诉请求。对2019年3月1日至2019年6月3日的房屋租金72333元，于法有据，本院予以支持。同时，郑某向甜甜圈公司支付了押金2万元，本院一并处理，从郑某应支付的租金中进行抵扣，即郑某应实际向甜甜圈公司支付租金52333元。对滞纳金，甜甜圈公司主张按5%/日计算，该标准过高，本院酌情调整为年利率10%，即郑某应向甜甜圈公司支付以52333元为基数按年利率10%计算自2019年6月4日至实际支付之日止的滞纳金。对违约金14万元，郑某主张违约金标准过高，本院根据合同履行情况及甜甜圈公司实际损失等因素酌情进行调整，确认郑某支付违约金6万元。对第二期租金的延期履行滞纳金854000元，因郑某延期支付该笔租金构成违约，本院已支持甜甜圈公司主张的违约金及相关滞纳金请求，故对该项反诉请求不再支持。对滞留物品所产生的占有使用费，在本案审理过程中，郑某曾联系甜甜圈公司交接滞留物品，但甜甜圈公司以其行使留置权为由予以拒绝，且双方就滞留物品均表示双方自行协商解决此事，故本院对甜甜圈公司该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑某与被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月3日解除；二、原告（反诉被告）郑某于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司自2019年3月1日至2019年6月3日的房屋租金共计52333元；三、原告（反诉被告）郑某于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司以52333元为基数按年利息10%计算自2019年6月4日至实际支付之日止的房租滞纳金；四、原告（反诉被告）郑某于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司违约金6万元；五、被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）郑某广告牌使用费4877元；六、驳回原告（反诉被告）郑某的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京甜甜圈商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10400元，减半收取5200元，由原告（反诉被告）郑某负担（已交纳）。反诉案件受理费13064元，减半收取6532元，由原告（反诉被告）郑某负担（原告（反诉被告）郑某于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李延贵二〇二〇年三月三十日书记员  张 硕