上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终764号上诉人(原审原告)：任根土，男，1945年11月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，北京尚公(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李俊，男，1959年10月1日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：李小平，男，1961年2月18日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：陈巍，男，1967年4月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：沈惠芬，女，1942年10月17日出生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市，住上海市。原审第三人：上海雍富房地产经纪事务所，住所上海市。法定代表人：赵晓欣，经理。上诉人任根土因与被上诉人李俊、李小平、陈巍、沈慧芬、原审第三人上海雍富房地产经纪事务所(以下简称“雍富经纪事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初12449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任根土上诉请求：撤销一审判决，改判李俊、李小平、陈巍、沈慧芬继续履行李宗义与任根土就上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：李宗义在签订房产买卖合同时为完全民事行为能力人，一审法院仅凭李宗义年龄较大及一份病例即认定其为无民事行为能力，属于事实认定错误。另，李宗义之妻沈慧芬、之子李小平均在居间协议及买卖合同上作为代理人签字，也足以认定双方所签买卖合同合法有效，应当继续履行。综上，任根土请求二审法院支持其上诉请求。李俊、李小平、陈巍、沈慧芬共同辩称，请法院依法判决。原审第三人雍富经纪事务所未发表答辩意见。任根土向一审法院起诉请求：1.李俊、李小平、陈巍、沈慧芬继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2.李俊、李小平、陈巍、沈慧芬支付任根土逾期违约金人民币(以下币种均为人民币)30,600元；3.李俊、李小平、陈巍、沈慧芬赔偿任根土违约金340,000元。一审法院认定事实：2018年3月27日，任根土作为买受人、李宗义作为卖售人，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定：李宗义将其所有的系争房屋出售给任根土；上述房地产转让价为170万元；李宗义于2018年6月30日前腾出该房屋并通知任根土进行验收交接；李宗义未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，李宗义应向任根土支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；双方确认在2018年4月30日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续；双方有任何一方未按合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日的，则视为默认违约，本合同违约金为总房价的百分之二十；双方应于签订合同后，任根土向银行申请办理贷款手续，若条件不符合，不足部分必须立即自行补足；双方应于任根土办妥银行贷款后至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋产权过户手续。在上述合同最后，除李宗义在卖售人本人处签字外，其子李小平作为代理人签字。2018年4月17日，李宗义作为出售方、任根土作为购买方、第三人作为居间方，三方签订《房地产买卖居间协议》。其中约定：房价款总计170万元；付款方式，2018年3月17日支付定金2万元，2018年3月23日支付58万元，2018年5月15日过户当日支付部分购房款24万元、贷款部分85万元，2018年6月20日交房当日支付1万元。在该协议的最后，李宗义本人在出售方一栏签字，其妻沈慧芬及其子李小平在代理人、联络地址、电话和日期的位置签字。2018年3月17日，任根土向李宗义支付定金2万元。同年3月27日，任根土向李宗义支付房款58万元。之后，任根土多次通过第三人与李宗义一方交涉，希望办理房屋交易手续。同年5月初，李宗义一方表示不愿出售系争房屋。2019年2月，李宗义之子陈巍向法院提起申请宣告李宗义为无民事行为能力人之诉。法院受理后，于2019年3月依法作出(2019)沪0107民特79号终审判决。该判决书中载明：经审理查明，被申请人李宗义，系申请人陈巍之父。2019年2月13日司法鉴定科学研究院作出鉴定，结论为：被鉴定人李宗义患有器质性精神障碍，目前应评定为无民事行为能力。法院认为，被申请人李宗义患有器质性精神障碍，经司法鉴定，结论为李宗义无民事行为能力，故申请人要求宣告被申请人为无民事行为能力人，并无不当，法院予以准许。至于李宗义的监护人，应当在判决生效后，根据法律规定予以确定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十四条之规定，判决宣告李宗义为无民事行为能力人。嗣后，李宗义的家庭成员一致同意由其子陈巍作为李宗义的监护人，并表示坚称之前的辩称意见。2019年5月11日，李宗义去世。其妻沈慧芬及子李俊、李小平、陈巍均向法院表示：李宗义生前无遗嘱，作为法定继承人不放弃李宗义的遗产。为此，法院依法追加李宗义的法定继承人李俊、李小平、陈巍、沈慧芬作为被告参加本案诉讼。一审审理中，陈巍、李俊表示，其并不知晓李宗义出售系争房屋，同意李宗义生前在本案中的答辩意见。李小平与沈慧芬表示，李宗义出售房屋时确实已经老年痴呆，否则也不会在签订房屋买卖合同过程中均由家人陪同并签字。现李宗义已经去世，可以将房屋出售给任根土，但不应承担违约金，违约金申请法院调低。一审法院认为，本案争议的焦点在于李宗义与任根土就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时是否具有完全民事行为能力。根据法院查明的事实，司法鉴定部门在2019年1月对李宗义进行检查，最后确定其患有器质性精神障碍，为无行为能力人。而李宗义就本案系争房屋签订合同是在2018年3月，二者相隔时间未满一年。虽然提起李宗义民事行为能力鉴定的申请系在本案任根土诉讼之后，但根据李宗义的病史记录显示，其在2011年3月即存在记忆力下降数年，脑内多发腔梗。考虑到房屋买卖的行为系就重大家庭财产的处分，法院综合李宗义当时年事已高(年逾85岁)以及相关病情等各方面因素考虑，确定其在2018年3月并不具有签署房屋买卖合同的民事行为能力，李宗义与任根土就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。任根土要求继续履行合同及相关违约金之诉请缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。一审法院作出判决：对任根土全部诉讼请求均不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，任根土表示，其同意将剩余房款110万元一次性支付给李俊、李小平、陈巍、沈慧芬。本院另查明，案涉《房地产买卖居间协议》载明：该房屋交易过程中的甲乙双方税、费按国家规定各自承担；案涉《上海市房地产买卖合同》载明：本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。本院认为，任根土虽于2019年2月13日经司法鉴定科学研究院鉴定为无民事行为能力人，但其签订房屋买卖合同与房地产居间协议的时间为2018年3月及4月，时隔一年左右。本院综合李宗义签约过程及具体案情认为，一审法院以其病史记录及年事已高等因素推定其签订相关协议时已无民事行为能力，依据尚不充足。退而言之，即使任根土此时已无民事行为能力，但其妻沈慧芬与子李小平均在房屋买卖合同及房地产居间协议上作为代理人签字同意出售系争房屋。虽(2019)沪0107民特79号终审判决确定任根土为无民事行为能力人后，李宗义的家庭成员一致同意由其子陈巍作为李宗义的监护人。但在未协商确定监护人之前，其妻沈慧芬与子李小平均有作为监护人的资格。更何况，按照法律规定，沈慧芬位于监护人的第一顺位。综上分析，本院认为，系争合同合法有效，李俊、李小平、陈巍、沈慧芬作为任根土的继承人，应当继续履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初12449号民事判决；二、李俊、李小平、陈巍、沈慧芬继续履行李宗义(已亡)与任根土就上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；三、任根土应于本判决生效之日起三日内，向李俊、李小平、陈巍、沈慧芬支付剩余房款人民币110万元；四、李俊、李小平、陈巍、沈慧芬应于本判决生效之日起三日内，配合任根土至上海市普陀区房地产交易中心办理上海市普陀区曹杨八村XXX号XXX室房屋产权转移登记至任根土名下的过户手续；交易过程中产生的税、费，由双方各自负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11,682元，财产保全费人民币5,000元，均由任根土负担；二审案件受理费人民币100元，由任根土负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 成 皿审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年三月二十七日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……