山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初17号 原告（反诉被告）：张善众，男，1966年5月22日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：张继舜，山东同方律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淄博盘龙房地产开发有限公司。住所地：淄博市高新区柳泉路107号国贸大厦12层01号。 法定代表人：穆兰芳，总经理。 委托诉讼代理人：刘成庆，山东法盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，男，1979年4月12日出生，汉族，该公司职工，住淄博市张店区。 原告（反诉被告）张善众与被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司（以下简称盘龙公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张善众及其委托诉讼代理人张继舜，被告盘龙公司（反诉原告）的委托诉讼代理人刘成庆、李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张善众向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2017年7月18日签订的房屋拆迁产权调换协议及2018年8月原、被告双方口头以33000.00的价格购买储藏室协议合法有效；二、判决被告盘龙公司为原告置换的学府壹号小区1号楼1层西4户（由西往东数第四户、面积为106.61平方米)、中单元2层西户（面积为108.86平方米）、学府壹号小区1号楼29号储藏室办理房屋备案或预告登记手续；三、判决被告盘龙公司支付原告张善众2019年8月20日至2020年2月20日安置费33000.00元及自2020年2月20日起(预先支付3个月的)安置费16500.00元，支付至2020年8月19日止。自2020年8月20日起，每3个月按33000.00元支付安置费，直至房屋交付日止；四、被告承担保险费2400.00元。事实与理由：2017年1月18日，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议，约定将原告原有房屋拆迁后，在新建的学府壹号小区1号楼给原告置换房屋。被告已将原告的高青县房产拆除，现在该小区已建设完毕，大部分房屋已经售出。涉及原告置换的房屋，被告至今未办理备案登记手续。2018年8月份，被告公司负责人李兵通知原告购买储藏室，原告支付3.3万元购买29号储藏室。双方约定自2017年8月20日起3年内给原告支付安置费，被告支付部分安置费后尚欠原告2019年8月20日至2020年2月20日的安置费33000.00元，并应于2020年2月20日起预先支付3个月的安置费，自2020年8月20日起，被告应按每3个月33000.00元支付给原告过渡安置费直至交房日止。另外，双方在合同签订时约定在向原告交付房屋之前，应向原告支付过渡安置费。但被告未按约定支付，经多次催要无果，特诉至法院。 被告（反诉原告）盘龙公司辩称，一、原告提出的所主张的《房屋拆迁产权调换协议》及口头购买储藏室协议是两个不同的独立法律关系，二者不能作为一个诉进行诉讼，如果原告坚持购买储藏室，被告认可口头购买储藏室协议的效力；二、本案案由应为确认合同效力纠纷；三、本案涉及的拆迁房屋是经原告本人向高青县建设主管部门请示，经县委县府决定拆迁，房屋拆迁后，动迁腾空的土地由政府作为公共设施配套使用。由被告建设开发的学府壹号建设工程项目所使用的土地完全在被告已取得的国有土地使用范围内，被告的建设项目没有占用原告动迁腾空的土地，因此被告为原告房屋拆迁补偿没有事实及法律依据；四、本案中，政府为公共利益的需求，将原告动迁腾空的土地用于公共设施的配套使用，根据国务院《国有土地上房屋征收及补偿条例》、《山东省国有土地房屋征收及补偿条例》之规定，对原告进行补偿的主体是人民政府，被告参与涉案房屋的搬迁活动且作为补偿主体，与原告签订房屋拆迁是非法的，违反了法律法规的强制性规定，根据合同法第52条，双方签订的协议属于法律规定的无效的法定情形，无效的合同没有法定的约束力；五、本案不属于房屋买卖合同纠纷（含商品房预售），因此原告第二项诉求无事实与法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）盘龙公司向本院提出反诉，请求：一、请求确认反诉人与被反诉人于2017年1月18日签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效；二、依法判决被反诉人向反诉人返还临时安置及装修补偿费用计198000.00元。 针对被告（反诉原告）提起的反诉，原告（反诉被告）张善众辩称，原告与被告签订的房屋拆迁产权调换协议合法有效，1、被告与原告均系平等的民事主体，被告为了自己的利益，用自己合法开发的房产调换原告合法拥有的房产，均属于处分自己的财产权利，双方签订的调换协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益；不损害社会公共利益，依据《合同法》的规定，该协议依法成立，自成立时生效。另外，根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，即使双方未办理物权登记手续，本协议仍然有效。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该条解释表明了按照“所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”是合法有效的，并且确定了被拆迁人具有优先于其他买受人取得补偿安置房的权利。因此，双方签订的协议合法有效。3、关于被告主张的国有土地上房屋征收与补偿主体属于政府的问题。原告认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，国有土地上房屋征收与补偿属于政府的职责，但是，《条例》并没有禁止开发单位与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，更没有规定开发商与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议一律无效。该《条例》属于行政管理性规定，而不是效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，原被告签订的房屋拆迁产权调换协议并没有违反《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，因此，协议具有法律效力。综上，被告的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院综合认定以下事实： 一、2017年1月18日，原告张善众与被告盘龙公司签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，协议内容为： 拆迁人（甲方）：淄博盘龙房地产开发有限公司，被拆迁人（乙方）：张善众。为了改善被动迁人的经商和居住条件，改造老旧城区面貌，提升城市形象，经乙方向建设主管部门请示，县委县政府决定对位于原县拖拉机站片区沿黄河路商住楼东楼房屋进行拆迁升级改造，现甲乙双方就拆迁事宜，经协商一致达成如下协议：……第二条被拆迁房屋情况，房屋坐落于高青县，建筑面积185.16平方米……房屋产权证号09-××9，……；第三条房屋拆迁补偿甲方以房屋产权（包含有证和无证房产）调换方式……2、甲方提供的置换后房屋具体情况如下：位于学府壹号小区1号楼、房屋号一层西4户，建筑面积106.61平方米的期房，甲方提供位于学府壹号小区1号楼、房屋号中单元二层西户，建筑面积108.86平方米的期房。……第五条过渡安置1、乙方自行过渡安置。2、甲方2-3层按照1000元/户/月、1层按照2250元/小间/月支付乙方临时过渡期间安置费，过渡期限按拆迁楼全部交钥匙之日为过渡期第一天，即2017年8月20日至年月日，过渡期为3年，过渡安置费一次性支付二年，二年后，甲方不能按时安排乙方回迁，应提前30天通知乙方，并预先支付3个月的临时安置费，到期依旧不能回迁的，甲方继续按照前款执行；超过36个月仍不能回迁，按两倍赔付计算赔偿……。 原、被告双方签订协议后，2017年4月14日，高青县住房和城乡建设局为被告办理《建设用地规划许可证》。 2018年8月20日，原、被告双方达成口头协议，被告将学府壹号29号储藏室出卖给原告，原告向被告缴纳储藏室款33000元，被告为原告出具33000元收款收据一份，收款事由为“学府壹号29号储藏室款”。 二、协议签订后，2017年7月5日，被告盘龙公司通知各业主（被拆迁人）于2017年8月15日至2017年8月20日将被拆迁房屋腾空并与被告办理拆迁房屋产权交接手续。2017年9月8日，原告将位于房屋（房权证号：高青县房权证高政字第××号）交付被告盘龙公司。被告将房屋拆除。 三、2017年9月8日，被告支付原告张善众198000.00元，其中过渡安置费132000元（每月5500元×24个月）。原告主张该笔安置费系2017年8月20日至2019年8月19日期间的安置费。被告主张该笔安置费是从拆迁户全部交钥匙之日起计算两年的安置费。 四、本案在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，并与中国人民财产保险股份有限公司淄博市分公司签订《诉讼保全责任保险》合同，原告支付保险费2400元。 五、本案在审理过程中，被告申请追加高青县住房和城乡建设局作为第三人参加诉讼，理由是：被申请人系被拆迁房屋的补偿主体，与本案有利害关系。 本院认为，一、关于原、被告双方《房屋拆迁产权调换协议》的效力问题。1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……。本案中，被告主张涉案房屋系县政府征收，应由县政府对原告作出补偿，由被告对原告补偿违反了法律、行政法规的强制性规定，因而双方的协议无效。当事人对于自己的主张，应提供证据予以支持。被告并没有提供县政府对原告的房屋进行征收的决定，因此，被告的该辩称理由不当，证据不足，本院不予采信。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该条解释肯定了“所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”的合法有效性。3、《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告双方均系平等的民事主体，经双方协商一致订立的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人真实意思的表示，被告无证据证实该协议存在《合同法》规定的合同无效的情形，因此涉案协议合法有效，本院予以确认。二、《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，为原告办理涉案房屋及储藏室的预告登记系合同的附随义务，被告应按照约定为原告办理涉案房屋及储藏室的预告登记。三、关于原告主张的安置费问题。被告已支付原告两年安置费132000元。被告主张该两年的安置费应从“拆迁楼全部交钥匙之日起计算”，但从协议内容来看，双方约定“过渡期限按拆迁楼全部交钥匙之日为过渡期第一天，即2017年8月20日至……”。该条款明确约定了过渡期自2017年8月20日开始计算，因此所支付的两年的安置费应为2017年8月20日至2019年8月19日，自2019年8月20日起至被告交付房屋之日止，被告应按约定支付原告安置费。四、关于被告申请追加高青县住房和城乡建设局作为第三人参加诉讼的问题。该案系合同纠纷，原、被告系合同当事人，高青县住房和城乡建设局并非合同当事人，被告申请追加其为第三人参加诉讼理由不当，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张善众与被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》及学府壹号小区1号楼29号储藏室口头买卖协议合法有效； 二、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）张善众办理学府壹号小区1号楼一层西4户、学府壹号小区1号楼中单元二层西户、学府壹号小区1号楼29号储藏室的预告登记手续； 三、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）张善众2019年8月20日起至2020年3月19日止的过渡安置费38500.00元（之后的过渡安置费由原告张善众另行主张），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）张善众保险费2400.00元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费2160.00元，保全费5000.00元，反诉费519.00元，由被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  魏立芳 二〇二〇年三月三十一日 法官助理刘凯月 书记员于艳艳