江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7707号原告：张俊，男，1989年3月17日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：沈迪，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：田辉，江苏鸿永律师事务所实习律师。被告：周新华，男，1965年3月22日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：陈霞，女，1965年11月22日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：周菊，女，1988年11月2日出生，汉族，住苏州市相城区。原告张俊与被告周新华、陈霞、周菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，需要公告送达，本案转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员余琼琼独任审理。本院于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告张俊的委托诉讼代理人沈迪、田辉到庭参加诉讼。被告周新华、陈霞、周菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张俊诉称，请求法院依法判令：1、将坐落在苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室房屋过户至两原告名下；2、要求三被告支付违约金16万元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2014年10月6田签订的《房屋转让协议》一份，约定，原告购买被告所有的坐落在苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室房屋，房屋成交款为人民币80万元，付款方式为签订协议之日付60万元，10月10日前支付15万元，余款5万于房屋过户至原告名下后一次性付清，合同还对其他条款进行了约定。约定后，原告按约付款，被告也将房屋交付给原告，但被告并未按约将房屋过户至原告。2016年1月25日原告曾向贵院起诉要求过户，但被告因涉及诉讼，案涉房屋被其他案件先后查封，故被法院依法驳回该项诉请。目前该房屋不存在查封状态，故依法向法院起诉，请求法院依法判如原告所请。被告周新华、陈霞、周菊均未到庭应诉答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月6日，周新华、陈霞、周菊作为甲方与张俊作为乙方签订《房屋转让协议》一份。该协议约定：1、甲方自愿将其所有的坐落在苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室房屋一套（建筑面积为128.95平方米）转让给乙方。2、甲乙双方商定成交价格为人民币80万元（包括房屋装饰、装修、家电及附属自行车车位），付款方式为签订本协议之日支付60万元，2014年1)月10日前支付15万元，余款5万元于该房屋过户至乙方名下后一次性付清。3、房屋交付：乙方于2014年10月6日支付第一期房款60万元后，甲方即交付该房屋。4、双方确认一致：甲方于该房屋可以办理房屋所有权证、国有土地使用权证之日起15日内，至相关部门办理上述登记手续。甲方办理该初始登记手续产生的费用由甲方承担，并在办理完毕之日起10日内，协助乙方至相关部门办理房屋产权过户登记手续，将上述房屋的产权及土地使用权变更登记至乙方名下，办理房屋过户所产生的费用由乙方承担。5、违约责任：甲方应按上述第四条履行，否则视为违约，应承担合同总价款20%的违约金。双方还对其他条款进行了约定。该协议由原、被告分别签字予以确认。协议签订后，原告张俊按约履行了给付75万元房款的义务，被告周新华、陈霞、周菊也按照协议约定于2014年10月6日将案涉房屋交付给了原告张俊。后因被告周新华、陈霞、周菊未能按约履行协助原告办理过户手续，原告于2016年1月25日起诉至本院。2016年11月15日，本院作出（2016）苏0507民初492号民事判决书，认为：因三被告涉及其他诉讼导致案涉房屋被法院先后查封，且目前仍处于查封状态，涉案房屋的所有权权利受到限制，在该权利受到限制期间，原告张俊主张要求办理房屋产权转移登记手续，不符合法律规定，故该诉讼请求予以驳回。对于原告要求三被告承担16万元违约金的请求，因涉案房屋暂不能办理转移登记手续，且涉案房屋原告也有5万元购房余款未付清，故原告要求被告承担违约金的请求与原告在房屋过户后还应支付三被告的购房余款，可在该房屋能办理房产转移登记手续时一并处理为宜，故在本案中不予理涉。故判决：确认原告张俊与被告周新华、陈霞、周菊于2014年10月6日签订的《房屋转让协议》合法有效，驳回了原告张俊的其他诉讼请求。另查明，被告周新华与被告陈霞系夫妻关系，被告周菊系被告周新华与陈霞的女儿。案涉的坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室房屋系三被告拆迁安置房屋，该房屋登记的时间为2015年10月9日，登记的所有权人为被告周新华，共有权人为被告陈霞，房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号，国有土地使用权证为相国用（2015）第07C17956号。截止至2020年3月25日，经不动产登记查询记录查询显示：案涉房屋无抵押、无查封等权利限制情况。以上事实，由原告提供的房屋转让协议一份、（2016）苏0507民初492号民事判决书一份、不动产登记查询记录一份及庭审笔录予以证实。本院认为，原告张俊与被告周新华、陈霞、周菊签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案中，原告张俊已经按照合同约定支付了75万元购房款的付款义务，被告周新华、陈霞、周菊也已经将案涉房屋按照约定交付给了原告张俊。现被告周新华、陈霞、周菊已经取得位于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室房屋的所有权证和国有土地使用权证，合同约定的过户条件已经成就，故被告周新华、陈霞（被告周菊并非房屋所有权证和国有土地使用权证登记的权利人，无需其予以配合）配合原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因房屋过户产生的税费，由双方按照房屋转让协议的约定由原告负担。同时，在完成产权变更登记后，原告张俊应向被告周新华、陈霞、周菊支付剩余房款5万元。对于原告张俊要求被告周新华、陈霞、周菊支付违约金160000元的诉讼请求。本院认为，被告周新华、陈霞在2015年10月9日实际取得案涉房屋的不动产权证书，故理应在合同约定的期限即10日内到房屋所有权登记机关配合原告办理不动产登记转移手续，但至今被告周新华、陈霞仍未能履行配合义务，因此应承担一定的违约责任。合同中虽约定违约方应承担房屋价款20%的违约金，但该违约金约定过高，且原告并未举证证明其实际损失，鉴于原告张俊已经如约在房屋转让协议签订的当天即实际取得案涉房屋并使用至今的情况，本院酌情确定被告周新华、陈霞、周菊应承担的违约金为8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周新华、陈霞应于本判决生效之日起十日内协助原告张俊将坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢505室〔房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，国有土地使用权证：相国用（2015）第07C17956号〕的不动产产权转移登记至原告张俊名下。二、原告张俊应在取得上述房屋不动产权证之日起十日内支付被告周新华、陈霞、周菊剩余房款人民币5万元。三、被告周新华、陈霞、周菊应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张俊违约金人民币8万元。上述第二、三项付款义务，如采用转账方式支付，请汇入原告或者被告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018019）。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币3500元，由被告周新华、陈霞、周菊共同负担（该款已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。公告费600元，由被告周新华、陈霞、周菊共同负担（该费用原告已直接预交至人民法院新闻传媒总社，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇二〇年三月三十日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。