青海省湟中县人民法院民事判决书（2020）青0122民初293号原告：青海盈田置业有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：青海省大通县北川工业园。法定代表人：樊国婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄忆英、刘亚东，系青海盈田置业有限公司职工。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。被告：朱某，公民身份号码×××，男，1985年11月生，汉族，住青海省湟中县。原告青海盈田置业有限公司与被告朱永俊物业合同服务纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄忆英、李信善，被告朱永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海盈田置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费4571.40元，违约金585元，共计5156.4元；2、依法判令被告立即向原告支付拖欠的停车费2420元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告于2017年2月27日在原告处领取住房钥匙。自交房后，原告即按照约定为包括被告在内的小区全体业主全方位提供了小区公共部位的维护、修缮、保洁、绿化、秩序维护等管理与物业服务，被告享受了该服务。但是，自2017年12月开始至今，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达4571.40元，停车费2420元。原告曾多次催缴，均未果。被告拖欠物业管理费的行为，已经构成违约。其违约行为不仅严重影响了原告的正常管理秩序，并给原告造成了较大经济损失。为了避免原告的合法权益不再继续受到侵害，原告依据《青海省物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》以及有关法律的规定，请求人民法院依法支持原告的各项诉求。被告朱某辩称，物业管理费我该交多少就交多少。但我入住第一年原告是按每平方米1.30元收取的物业费，现原告按每平方米1.45元收物业费，原告为什么涨价，没有告知我，也没有和业主委员会签合同，业主委员会发了公告不让我们交物业费。另外，原告服务差，我楼面、楼前一些垃圾，到现在也没有清理干净。上述两方面原因，我没有交纳物业费，物业费应当按涨价前标准计算。我车辆青A8895都是临时停车，半小时就离开小区，因此停车费我不承担。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据，经质证，本院认定如下：（一）、对原告提交证据认定：1、前期物业管理委托合同一份，拟证明原告按照1.45/㎡收取物业费是根据前期合同约定执行，有合法依据的事实。被告以证据为复印件，就其真实性提出异议。本院审查认为，该证据虽系复印件，但经委托方青海盈吉建筑集团有限公司加盖公章确认，真实、合法，与本案具有关联性，本院认定其证明效力。2、湟中县发改委（2010）98号文复印件一份，拟证明原告按照每月60元标准收取停车费有合法依据的事实。被告以该证据违背国家指令、乱收费，不认可。经本院审查，该复印文件不完整，且文件确定的收费时间已逾期失效，故对其证明效力不予认定。3、联系单一份，拟证明被告于2017年入住，原告按其房屋面积126.34㎡收取物业费的事实。对此被告无异议，本院认定其证明效力。4、业主入住验房表一份，拟证明被告入住时对房屋验收合格的事实。对此被告否认，本院审查认为，该“业主入住验房表”经住户即被告签字确认，无不合格事项，真实、合法，本院认定其证明效力。5、业主规约一份，拟证明被告未按前期物业管理委托合同约定按时交纳物业管理费，应承担违约责任的事实。对此被告也没有看到，不予认可。本院审查认为，被告及妻子与青海盈吉建筑集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九章前期物业管理部分规定的内容显示，被告对该规约是知情认可的，故本院认定其证明效力。6、被告停车费统计单一份，拟证明按被告在小区临时停车记录，经统计应交纳停车费2420元的事实。对此被告以虚假为由，不予认可。本院审查认为，该停车费统计单有原告当庭出示的原始凭据证实，来源合法、真实，与本案具有关联性，本院认定其证明效力。（二）、对被告提交证据的认定：1、青海盈田置业有限公司收据一份，拟证明原告对被告126.34平方米房屋面积，按每平方米1.30元的标准，收取2016年12月1日至2017年12月1日物业费的事实。2、商品房买卖合同（预售）一份，拟证明被告与开发商青海盈吉建筑集团有限公司签订购房合同及原告按照1.30元收取物业服务费的事实。3、手机录像视频一份，拟证明原告存在未及时清理垃圾等卫生服务差的事实。对上述1、2两份证据的真实性原告不持异议，本院认定其证明效力。对第3份证据原告不予认可，本院审查认为，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院认定其证明效力。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年3月27日，青海盈吉建筑集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，委托原告为夏都家园小区实行物业管理，提供服务，期限自2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定，原告按下述建筑面积向业主收取物业服务费：其中住宅多层0.55元/月/平方米；小高层1.15元/月/平方米；高层1.45元/月/平方米。被告系夏都家园小区高层A12号楼一单元1035室业主。2017年2月7日，原告按每平方米1.30元价格，向原告收取了2016年12月1日至2017年12月1日物业费。之后，原告按合同约定的收费标准，以每平方米每月1.45元价格，要求被告支付截止2019年12月31日期间物业费共计4571.40元，被告认为原告“涨价”未履行告知义务，且管理服务差，拒绝交纳。同时，被告入住后，驾驶其×××车辆进入小区临时停放，截止2019年12月29日，根据原告收费岗亭系统统计，共产生临时停车费2420元，被告至今未交纳。同时查明，2016年4月20日，被告及妻子与出卖人青海盈吉建筑集团有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了其夏都家园小区高层A12号楼一单元1035室房屋一套，《合同》第九章就前期物业管理明确规定：“出卖人依法选聘的前期物业企业为青海盈田置业有限公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，并将“前期物业服务合同”和“临时管理规约”作为《合同》附件。本院认为，原告青海盈田置业有限公司作为开发商青海盈吉建筑集团有限公司依法选聘的前期物业企业，经依法登记注册，取得提供物业管理服务和收取物业服务费的资格，即可依法从事核准的有偿服务性经营，双方签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。被告在原告提供物业管理服务的小区高层楼房居住，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按合同约定的高层1.45元/月/平方米标准，向原告交纳相应的物业管理服务费。被告入住后，前期原告按每平方米1.30元计算收取被告物业费，解释合理，系原告对权利的自由处分合。后期原告按每月每平方米1.45元向被告收取物业服务费，符合《前期物业管理委托合同》约定的收费价格，不存在违规“涨价”行为，因此，原告按每月每平方米1.45元计算，要求被告支付拖欠的2017年12月1日至2019年12月31日物业费4571.40元，合法有据，本院予以支持。被告拒交物业服务费的主张，理由不当，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告提供的清洁服务，从被告提交的录像资料和双方争议看，确有不足之处，未能让业主完全满意，服务有待进一步完善，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。原告请求被告支付拖欠的临时停车费2420元，有原告提交的被告停车费统计单为证，证明被告入住后至2019年12月31日期间，被告×××车辆进入小区停放的日期、时间和金额，合法有据，足以认定。被告辩解其×××车辆进出小区临时停放，每次不足半小时，不产生停车费的主张，未提供反驳的证据证明，无事实依据，本院不予采纳。故本院对原告按临时停车的标准，请求被告支付停车费2420元，并无不当，本院予以支持。对被告作为小区业主反映的问题，原告应当高度重视，在今后的管理服务中进一步加强管理，提高物业服务水平，努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境。综上，为平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告朱某于本判决生效后三日内支付原告青海盈田置业有限公司2017年12月1日至2019年12月31日的物业管理服务费4571.40元；二、被告朱某于本判决生效后三日内支付原告青海盈田置业有限公司截止2019年12月31日的临时停车费2420元；三、驳回原告青海盈田置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元,由被告朱某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 祁贵兴 二○二○年三月三十一日书记员 包生海本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。第一百三十四条第七项（七）赔偿损失；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。