湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初2651号原告：石国水，男，汉族，生于1951年4月20日，住湖北省黄梅县。原告：石先舟（石国水之子），男，汉族，生于1976年2月25日，住址同上。二原告委托诉讼代理人：周文杰，湖北梅邑律师事务所律师。代理权限为代写文书，代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，参加调解，代签收法律文书。被告：闫青，男，汉族，生于1963年10月10日，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为代为出庭、应诉等一般授权。原告石国水、石先舟与被告闫青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，原告申请追加案外人张晶为本案第三人，被告闫青申请追加案外人宋红营、帅伟为本案的共同被告，本院均予以驳回。本案于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告石国水、石先舟及其共同委托代理人周文杰，被告闫青的委托代理人何劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石国水、石先舟共同向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间于2013年1月13日签订的《房屋转让协议书》；2、被告立即退还原告购房款400000元；3、被告赔偿原告经济损失（以40万元为基数，自2015年2月起按年利率24%计算利息至付清为止）要求被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2013年1月13日，原、被告经协商达成《个人房屋转让协议书》，由被告闫青将登记于其母亲张晶名下的位于黄梅县××镇××层房屋转让给原告。协议书约定房屋的转让价格为71万元，原告于签订合同当天向被告支付购房款40万元，被告将房屋钥匙交付给原告石国水。然而，2014年7月份，原告开门准备装修时却发现该房屋已另有他人在里面装修。经了解，该房屋已另卖给了案外人张浩。因此，原、被告之间房屋买卖合同无法正常履行。原告多次找被告协商，被告同意解除合同退还房款并赔偿利息，但屡次违约。被告将登记于他人名下的房屋转让给原告后，又再次转卖他人，其行为违反诚信原则且继续履行合同已不可能。因此，原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判决如前所请。被告闫青辩称：1、被告不同意解除双方于2013年1月13日签订的《房屋转让协议书》；2、原告所购买的房屋是被告与宋红营、帅伟合伙开发的，实际共同经营的，应由三人共同承担责任。3、涉案房屋确实是有人在装修，是其他合伙人卖给了他人。当事人（原告）围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对双方有异议的事实和证据，本院分析认定如下：1、关于闫青与宋红营、帅伟合伙开发商品房的事实，根据黄梅镇派出所的调查记录，查明2011年闫青与案外人宋红营、帅伟共同投资在黄梅镇原物资局办公楼旧址上兴建商品房出售，并于2012年建成住房共六套（每套四层）。本院责令被告限期提供该处住房开发建设批准文件，但被告至今未能提供任何批准文件。2013年1月13日，被告将其中一套（从西向东第二套）协议出售给两原告。2、因为被告至今未向本院提供该处房屋的开发建设手续，不能认定该处土地性质和权属。虽然当事人认可该处房屋的土地使用权属于案外人张晶所有，但要确认该处建筑未超出张晶土地使用权的范围还需要房地产管理机关的确认。其二，在该处土地上进行房地产建设和销售，不仅要有权机关的批准，还要获得案外人张晶同意，而被告至今未提供此方面的直接证据。其三，被告提供的协议书（2020.1.12）显示“张晶与高娅同意解除2013年2月7日签订的购房（西边第二家）协议”，故2013年2月7日的购房协议内容与2013年1月13日签订的房屋转让协议明显冲突。3、被告闫青对外以个人名义向两原告出售房屋，并称两原告知道其与另两人合伙的辩论意见，因无证据支持，本院不予采信。经审理查明：2011年，被告闫青与案外人宋红营、帅伟共同投资在黄梅镇原物资局办公楼旧址上兴建商品房出售，并于2012年建成六套住房，每套两间四层。2013年1月13日，被告闫青（甲方）与两原告（乙方）共同签订《个人房屋转让协议》，双方约定甲方将其中西边第二套以71万元的价格转让给乙方，在签订合同时乙方支付甲方60万元，剩余11万元在甲方将房屋产权证及国有土地证办理到乙方名下后付清。办理国有土地证时，双方各负担一半。双方还约定了其他内容。合同签订当日，原告石先舟向被告闫青实际支付购房款40万元，被告闫青将该处房屋的钥匙交给了两原告。2013年2月，被告的合伙人因故又将两原告购买的房屋转让给案外人陈浩（其妻高娅）。2014年初，两原告发现其房屋被他人装修，遂与被告进行交涉，并要求退款，双方一直发生矛盾。2015年2月17日，被告闫青承诺于2015年4月3日（45天内）退清购房款并支付利息。否则，原购房协议继续生效，购房权归两原告。石先舟之弟石先伟亦在该承诺书上签字。被告逾期未退款，两原告仅在签订购房协议时共支付房款40万元，此后也再未支付房款。案涉房屋也未进行不动产权属登记。原告遂诉至本院，请求判决如前所请。诉讼中，2020年1月12日，张晶与高娅签订协议书，约定解除2013年2月7日签订的购房协议。另查明，案外人张晶系被告闫青的母亲。本院认为，被告闫青既不是案涉房屋土地的使用权人，更未获得涉及该地块商品房开发建设和销售的批准手续。被告以其个人名义与他人合伙开发、销售商品房，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，故其于2013年1月13日与原告石国水、石先舟共同签订的《个人房屋转让协议书》属于无效合同。协议书无效后，双方因该协议书取得的财产，应当予以返还。因此，原告石先舟主张被告闫青返还购房款40万元的请求，本院予以支持。虽然被告闫青出具的收条中仅有石先舟的名字，但因两原告共同与被告签订购房协议，且石先舟的付款行为系乙方两原告的共同行为，故原告石国水共同主张返还购房款的请求，本院予以支持。由于被告闫青违反法律法规进行商品房建设和买卖，是导致购房合同无效的主要原因，具有主要过错，其还应相应地承担原告石先舟因支付购房款而产生的利息损失。原告石先舟主张的利息标准过高，本院不予支持，其利率标准本院参照民间借贷司法解释中关于资金占用期间的利率标准。原告主张的计息起始时间为被告闫青出具的退款承诺书的时间（2015.2.17），本院予以支持。关于被告辨称，房屋是与另两个合伙人合伙经营的，应由另两人共同承担责任的意见。因为，其一、证据显示仅被告一人收取原告石先舟的购房款，被告对此并未提出异议。其二、被告提供的2018年10月15日的协议书（被告单方还在协议书后附加说明）中显示“双方互不负债务”、“债权债务均已清零”，且特别约定并不涉及“西边第二家”。其三、被告以个人名义与两原告签订购房合同，该无效合同产生的民事法律后果应由该合同中的当事人承担。而被告等合伙人内部债权债务的纠纷，应由权利人另行主张。因此，被告的辩论意见，不能成立。因双方当事人签订的购房协议无效，依法属于自始无效，故两原告要求解除购房协议的请求，本院亦不予支持。综上，两原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、闫青和石国水、石先舟于2013年1月13日签订的《个人房屋转让协议书》无效；二、限闫青于本判决生效之日起十五日内返还石国水、石先舟购房款共计40万元，并以40万元为基数从2015年2月17日起至付清之日止按年利率6％的标准计付资金占用期间的利息；石国水、石先舟同时向闫青返还案涉房屋的大门钥匙；三、驳回石国水、石先舟其他诉讼请求。如果未按判决确定的时间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12120元，由闫青负担7894元，石国水、石先舟共同负担4226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 吉审 判 员  王 伟人民陪审员  桂雪峰二〇二〇年三月三十一日书 记 员  艾萌萌