内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终72号   上诉人（原审原告）：陈瑞兰，女，1956年7月9日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：张俊青,住包头市。   被上诉人（原审被告）：内蒙古链邦地产经纪有限责任公司。   法定代表人：闫文静。   委托诉讼代理人：郑国。   被上诉人（原审被告）：杨立明，男，个体工商户，住包头市。   被上诉人（原审被告）：许慧林，女，1978年5月9日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：杨立明（系许慧林丈夫），个体工商户，住包头市。   上诉人陈瑞兰因与被上诉人内蒙古链邦地产经纪有限责任公司（以下简称链邦公司）、杨立明、许慧林房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈瑞兰的委托诉讼代理人张俊青、被上诉人链邦公司的委托诉讼代理人郑国、被上诉人许慧林的委托诉讼代理人、被上诉人杨立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人陈瑞兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审认定关键事实错误，明显偏袒被上诉人。上诉人、被上诉人双方就是否告知涉案房屋无法实现上诉人外孙女使用该房户籍正常入学一事，各执一词。上诉人基于微信聊天记录证据和录音证据主张被上诉人的瑕疵陈述，导致上诉人误以为该房屋能满足上诉人外孙女正常入学的需求，所以签订合同。被上诉人链邦公司的陈述前后矛盾，不应采信。上诉人提供的录音证据中显示：被上诉人杨立明、许慧林称在卖房过程中告知链邦公司他们的孩子在读小学二年级，链邦公司将该信息转述上诉人，当时是7月底8月初，上诉人认为9月开学后，被上诉人的孩子应上小学三年级，则4年后的2023年可以使用该房屋户籍正常入学。该房屋买卖合同的签订，是被上诉人链邦公司作为居间人在佣金报酬的利益驱动下促成的，一审判决认定上诉人在签订合同时未能高度注意、谨慎甄别，存在过错，判决驳回全部诉讼请求是错误的。一审认定被上诉人尽到必要的告知义务，并无证据支持，适用法律错误，请求依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审。   被上诉人链邦公司辩称，中介已经尽了告知义务，上诉人跟她女儿看完房子后，签订合同之前中介说确定能上学再签合同，上诉人签订了合同。   被上诉人杨立明、许慧林辩称，我只是单纯卖房子，不是专业的考虑孩子能不能上学，在卖房期间我们没有虚假陈述，能不能上学是上诉人应当考虑的问题，上诉人也是成年人，应当对自己的行为负责。   陈瑞兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法撤销《房屋买卖定金协议书》；2.请求依法判令被告杨立明退还30000元定金；3.请求依法判令被告链邦经纪公司退还11000元中介费；4.请求本案诉讼费由三被告承担。   一审法院查明事实，2019年8月1日，原告陈瑞兰、被告杨立明在被告链邦经纪公司的居间下签订《房屋买卖定金协议书》，约定原告购买被告杨立明名下的位于包头市××区东侧、青年路南侧钢苑龙御花园13-805号房屋，性质为住宅，面积为55.17平方米，产权证号为0068240，房屋所有权登记日期为2018年7月31日，实际成交价为710000元；原告于该协议签署时向被告杨立明支付定金30000元，向被告链邦经纪公司交纳中介服务费13650元。协议还约定，被告杨立明承诺于2020年7月腾房，并在过户前将涉案房屋中的所有人户口全部迁出；协议第七条违约责任约定，如被告杨立明违反本协议约定，视为拒绝出售房屋，应向原告双倍返还定金，如原告违反本协议约定，视为拒绝购买房屋，则被告杨立明收取的定金不予退还，被告链邦经纪公司已收的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费等），可由守约方向违约方主张赔偿；第八条约定其他事宜手写约定了原告分期支付房款的情况，并约定因该房屋有大税，被告杨立明、原告陈瑞兰自愿在2020年8月底前过户，原告陈瑞兰能少交大税。该协议被告杨立明的签名由其妻子被告许慧林代签。同日，被告链邦经纪公司就购买涉案房屋产生的税费、办理贷款所需材料、签约注意事项、交易风险等情况向原告陈瑞兰、被告杨立明进行了告知，且三方签订了《链邦地产经纪服务告知书》。2019年8月1日，被告许慧林代被告杨立明收取了原告支付的购房定金30000元，并出具收条1张。2019年8月2日，被告链邦经纪公司向原告出具收据1张，收到中介费11000元。   庭审过程中，经法庭询问，被告杨立明称涉案房屋户口现落有其妻许慧林和两个孩子，其二孩于2019年9月上小学二年级；法庭进一步询问其在签订协议书时（2019年8月1日）是否告知原告及被告链邦经纪公司其二孩正在读小学一年级，被告杨立明回答称告知过。但被告链邦经纪公司称没有说过，只说过谁买房子谁五年之后才能入学，从2019年9月1日之后计算，且将该情况在第二次看房前打电话告知了原告，告知原告房子白看了，因为原告说过她的孩子要四年之后入学，房东跟其说五年之后才能入学，所以打电话告知原告白看了。第二次看房时原告的女儿回来，要看涉案房屋商谈价格，这个时候郑国打断原告并提醒其核对好入学时间再谈房价，当时在场的有原告及其女儿、郑国及其同事、被告许慧林及其妹妹，最后不清楚买卖双方是如何协商的能入学了，后郑国的同事给签的合同。原告陈瑞兰称签协议的时候，被告许慧林说其孩子今年上二年级，剩四年原告的外孙女正好就能上了，2019年9月开学就是三年级了，原告就是这么想的。针对签订协议过程中，被告许慧林是否说过“她家孩子今年上二年级”这句话的问题，被告链邦经纪公司称签合同之前没说过，只说如果有孩子上学五年之后可以入学。针对郑国是否打电话告知原告“五年之后才能入学”的问题，原告称说过，具体记不清了，郑国问过其外孙女是哪年生的，答称2016年，郑国问上半年还是下半年，答称下半年，郑国说房东称可以入学，所以才签订的协议。对此，郑国不予认可，称房东告知其五年之后才能入学，其就给原告打电话询问其外孙女是哪年出生，又询问原告是在8月31日之前还是之后出生，原告称是8月31日之后双11出生的，故告知原告8月31日之前出生四年后可以入学，8月31日之后就不能。原告又称郑国好像是这样说的，被告许慧林和郑国都说过许慧林的孩子今年二年级，原告怎么算其外孙女都是能够入学的。   一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告双方在签订上述协议书时对原告的外孙女能否使用涉案房屋户籍正常入学是否存在重大误解。因被告杨立明、许慧林的二孩使用涉案房屋户籍就学，原告外孙女能否正常入学取决于被告杨立明、许慧林的二孩何时小学毕业、何时不再使用涉案房屋户籍接受小学阶段义务教育，而根据目前小学适龄儿童入学的相关政策规定，须年满6周岁才能入学，结合原告外孙女的出生证明，其外孙女正常入小学的时间为2023年9月1日。庭审过程中，被告链邦置业的委托诉讼代理人郑国认可被告许慧林在原告第二次看房之前，已告知其如涉案房屋户口上有孩子需要上小学，需要五年之后，即2024年9月才能使用涉案房屋户籍正常入学。原告陈瑞兰认可郑国与其就其外孙女的出生日期、即上半年下半年出生进行过询问核实，且明确告知原告如出生日期在8月31日之后则不能入学。由此可以看出，被告杨立明、许慧林及被告链邦经纪公司均已尽到了必要的告知义务。原告购买房屋目的明确，即为其外孙女就学而购买，其作为完全民事行为能力人在此情况下应熟知相关就学政策要求，秉持审慎的态度，对拟购买房屋谨慎甄别。但通过庭审，原告在签订合同的过程中未能高度注意，其在签订合同时明知临近9月1日就学临界点的情况下，未向被告杨立明、许慧林进一步核实其二孩的就学年级情况，其本身存在过错。故原告以存在重大误解为由要求撤销其与三被告签订的《房屋买卖定金协议书》的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持；对于原告的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告陈瑞兰的诉讼请求。案件受理费826元，减半收取计413（原告已预交），由原告负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。上诉人陈瑞兰、被上诉人链邦公司、杨立明、许慧林均认可上诉人陈瑞兰购买涉案房屋是为了其外孙女上学，但是在签订完《房屋买卖定金协议书》之后上诉人陈瑞兰发现该房屋并不能满足她外孙女上学的需求，构成重大误解，上诉人陈瑞兰主张撤销《房屋买卖定金协议书》，与法有据，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故上诉人陈瑞兰请求被上诉人链邦公司返还中介费11000元、请求被上诉人杨立明返还30000元定金，符合法律规定，本院予以支持，至于各方的损失问题可另行解决。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初5096号民事判决；   二、撤销上诉人陈瑞兰、被上诉人杨立明、被上诉人内蒙古链邦地产经纪有限责任公司于2019年8月1日签订的《房屋买卖定金协议书》；   三、被上诉人杨立明于本判决送达之日起十日内返还上诉人陈瑞兰定金30000元；   四、被上诉人内蒙古链邦地产经纪有限责任公司于本判决送达之日起十日内返还上诉人陈瑞兰11000元中介费。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。   一审案件受理费413元、二审案件受理费826元，被上诉人内蒙古链邦地产经纪有限责任公司负担619.5元，被上诉人杨立明、徐慧琳负担619.5元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二〇二〇年三月二十三日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张慧敏     附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国合同法》   第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：   （一）因重大误解订立的；   （二）在订立合同时显失公平的。   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。   当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。