贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6253号原告：唐文博，男，汉族，1985年11月6日生，住所地安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：吴刚，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天正，贵州巨子律师事务所实习律师。被告：陈斌，男，汉族，1972年12月12日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄兴国，贵州兴科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，贵州兴科律师事务所律师。原告唐文博与被告陈斌房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月30日与本院受理的（2018）黔0115民初5984号案件公开开庭进行了合并审理。原告唐文博的委托诉讼代理人吴刚、周天正，被告陈斌及其委托诉讼代理人黄兴国、王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐文博向本院提出诉讼请求：1、判决被告配合原告变更付款方式，协助原告将剩余的81万元存入资金监管账户；2、判决被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并立即交付房屋；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月3日，原告唐文博与被告陈斌协商一致，于金阳迈德国际房地产交易管理大厅签订了《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》。合同约定被告将其坐落于观山湖区长岭北路中天会展城X组团X栋X单元X层X号的房屋以1,155,000元的价格转让给原告，同日原告还与被告签订了监管协议号为XXX的《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》。协议第三条，交易结算资金的存入方式约定为原告应于本协议签订之日起1个工作日内将房款245,000元存入资金监管专用账户，并将存款凭证及时交给丙方确认，剩余房款91万元于90个工作日内存入专用账户。原告依约于2018年7月3日将上述245,000元首期购房款汇入指定账户，并于当日转出资金监管账户，245,000元已由被告全部领取。现原告已履行了大部分合同义务后，预备继续履行后续付款义务时，因双方当事人在《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》约定的付款方式为银行贷款，但由于客观原因，原告未能获得银行放贷。为依约履行合同义务，原告决定一次性支付全款购买房屋，这样双方交易速度更加便捷。本人积极筹备了房款，但被贵阳市不动产登记局的工作人员告知，必须合同双方均到场确认方可存入剩余91万元。原告多次请求被告配合存入剩余房款，被告却一直推脱不予配合。原告向被告发出律师函后，被告曾同意配合办理房屋过户手续及后续购房款存入事宜，但直至今日，被告再次反悔拒不配合，导致原告将筹集来的大量购房资金积压手中无法得到有效利用，已对原告的利益造成较大损害。原告为实现合同目的多次请求被告配合，但被告的不作为客观上使得原告无法继续履行合同，被告的行为已构成违约，且约定的付款期限不断逼近，原告向贵阳市仲裁委申请仲裁，贵阳市仲裁委告诉原告两份合同分别约定了仲裁管辖和法院管辖，违反了或裁或审的原则，属于无效仲裁条款。故诉至法院，望判如所请。被告陈斌辩称，第一，无论唐文博是梁彩霞的代理人还是梁彩霞是唐文博的代理人，其中的一人应当约束另一个人。存量房买卖合同中的义务，配合办理相关手续提供资料、签署有关文件合同等，目的只是为了唐文博和梁彩霞早日完成付款义务，并非双方真实意思表示，并且只是一份流程化的格式合同，里面所有的权利义务条款约定都是空白，按原告所称，梁彩霞是作为唐文博的代理人，唐文博理应受到房屋买卖合同的约束，房屋买卖合同才是双方真实意思表示。存量房买卖合同和监管协议均没有明确剩余尾款的支付方式，但在房屋买卖合同中明确尾款91万元要以银行按揭方式支付，另案中原告唐文博仍然以房屋买卖合同中的内容作为自己履行合同的标准。第二，原告陈述是陈斌不配合导致无法完成付款并非事实，必须双方当事人到场才能存入剩余房款仅是唐文博一面之词，其次唐文博、梁彩霞并未在合同约定期限内完成付款是事实，而因为二人原因未能贷款而以一次性支付方式付款仅是提出这样的一种想法，却没有任何实际行动。陈斌在得知对方要全款支付时立即答复愿意配合过户，要求对方确定具体的办理时间，但至今对方一直没有答复，也没有完成付款义务，已构成根本违约。即使按照存量房买卖合同及监管协议的内容，原告的付款时间已届满，违约事实已经构成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月6日，另案被告梁彩霞作为买方与作为卖方的陈斌签订了《房屋买卖合同》一份，约定卖方以115万元的价格将其位于贵阳市观山湖区会展城X组团X栋X单元X层X号房屋出售给买方。对于房款支付，合同约定合同签订当日支付定金10万元，首付款14.5万元由买方划入资金监管，余款91万元通过银行按揭方式支付，且约定买方应在签订合同后30个工作日内完成贷款申请，贷款直接划入卖方账号，实际贷款与申请贷款之间的差额由买方在过户当日以现金支付给卖方。合同还约定了其他权利义务。该合同尾部卖方处由陈斌、张剑签字，买方处由梁彩霞签字，同时由中介方第三人世华中鑫公司在经纪方处加盖公章。签订合同当日，梁彩霞通过微信转账6,400元、通过支付宝转账13,600元至张剑账户。次日，梁彩霞通过自己个人账户向张剑尾号8441账户汇入8万元。对于上述合同，梁彩霞与唐文博均表示系唐文博委托梁彩霞与陈斌签订，梁彩霞在庭审中出示了唐文博于2018年3月20日出具的授权委托书一份，该委托书载明“本人唐文博因个人居住需要在贵阳市购置住房一套，现由于身在外地无暇亲自处理购房相关事宜，现全权委托梁彩霞为我的代理人，代本人处理购房的选房、议价、签订合同等相关事宜”。2018年7月3日，梁彩霞出具了一份“声明书”，载明“本人梁彩霞身份证号……购买陈斌身份证号……位于贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城X组团X栋X单元X层X号房，成交价壹佰壹拾伍万伍仟元整（￥1155000.00），首付贰拾肆万伍仟元整（￥245000.00）银行贷款人民币玖拾壹万元整（￥910000.00）因本人原因需把该套房产过户到唐文博身份证号……名下，因此产生的一切经济及责任由本人自己承担，与陈斌无关。备注：梁彩霞支付的人民币壹拾万元整定金待陈斌收到唐文博首付款后再支付给梁彩霞。声明人：梁彩霞唐文博日期2018.7.3.”同日，双方为履行合同，由陈斌与唐文博前往不动产登记中心办理资金监管手续，双方签订了《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》（以下简称《资金监管协议》），协议第三条约定唐文博在签订协议当日1个工作日内将24.5万元存入监管账户，剩余房款在90日内存入监管账户，第十六条约定交易资金存入贵阳置业担保有限公司账户，开户银行：中国建设银行城北支行。同时，双方还签订了一份《贵阳市存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），该合同仅明确了双方交易标的和总价格，对其他信息未进行约定。庭审中，双方均认可，首付款24.5万元已完成监管。因唐文博系外地户口故其两次申请贷款均未获批。唐文博其后表示愿意一次性支付剩余款项，但在贵阳置业担保有限公司（注：即资金监管方）咨询后，该公司表示需双方一同到场才能变更监管协议内容。为此，其于2018年9月14日向陈斌发送律师函，称其欲一次性付清房款，但其单方无法将款项资金监管，故发函要求陈斌十日内联系唐文博或代理人予以配合。2018年9月25日，陈斌向唐文博发送短信要求唐文博明确付款时间以便双方前往贵阳置业担保有有限公司办理手续，同时，陈斌联系唐文博代理律师，要求明确具体付款时间，并要求唐文博予以补偿，协商过程中，唐文博表示愿意在时间上补偿原告几万元，但陈斌称已咨询律师唐文博已构成违约，故需补偿其20万元，双方未能达成一致意见，故最终未能变更付款方式，唐文博也未能付清尾款。期间，中介公司工作人员从中协调，希望双方继续履行合同未果。陈斌遂于2018年11月9日向本院提起诉讼，之后，唐文博亦向本院提起诉讼。另查明，2018年9月20日左右，另案被告梁彩霞因无法支付剩余房款而求助贵阳电视台，贵阳电视台记者拨打了陈斌的电话，陈斌当即表示双方已委托律师，那就按法律程序走，对协助资金监管一事未予回应。记者当日还采访了贵阳置业担保有限公司工作人员（未露面），该工作人员表示变更资金监管协议确需双方到场。本院认为，本案中最开始涉及的《房屋买卖合同》系被告陈斌与另案被告梁彩霞作为买卖双方签订，但在其后的合同履行过程中，梁彩霞与唐文博均披露了房屋的实际购买人为唐文博的事实，同时亦由唐文博与陈斌共同到相关部门办理资金监管手续并以买卖双方身份签订《存量房买卖合同》，此外，陈斌还向唐文博本人发短信催促付款，以上一系列行为可以认定陈斌对于房屋系由唐文博购买一事明知。基于此，本院认定梁彩霞与陈斌之间签订《房屋买卖合同》系受唐文博委托，该合同确定的权利和义务由唐文博承担。案涉房屋买卖合同、存量房买卖合同系陈斌与唐文博自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同中对原、被告双方的权利、义务进行了详细约定，尤其对付款方式进行了大篇幅约定，每个步骤的时间节点也比较明确，合同的每一步履行均关乎双方核心利益。双方签订资金监管协议的时间是2018年7月3日，按照协议约定贷款尾款在90日内进入资金监管账户，然后按照程序划转至陈斌账户。也就是说即便贷款获批，陈斌收到尾款的最迟时间约在2018年10月初，在贷款未能获批的前提下，唐文博于9月之前提出将91万元尾款一次性支付给陈斌，从时间上来讲，事实上是缩短了陈斌获得尾款的等待时间，对其利益也无任何影响。陈斌与唐文博签订了资金监管协议，约定尾款91万元通过贷款方式支付，现因上述原因唐文博要求变更为直接付款然后监管，系对合同内容进行一定的变更，按常理确需双方到场，只需陈斌配合即可，这样避免风险的方式对双方而言不但成本不高且双方均能受益获得双赢，而陈斌却迟迟不予配合，甚至提出因时间上存在拖延导致其受损，进而提出金额达20万元的补偿请求，这显然并不符合实际情况，也有违诚实信用原则。现唐文博愿以现金方式一次性付清剩余尾款，只要陈斌配合办理相关手续，双方就能完成合同约定的付款义务，合同亦可以继续履行，故对于唐文博要求继续履行双方房屋买卖合同之诉请，本院予以支持。关于另案被告梁彩霞已付的定金10万元，梁彩霞在庭审后向本院书面说明该10万元为唐文博支付的购房款的一部分，故唐文博已付房款金额为345,000元，现其愿一次性支付剩余房款81万元，本院予以准许，陈斌应当配合唐文博将此81万元存入资金监管账户便于领受房款。在唐文博将剩余房款付清之后，陈斌应当配合将案涉房屋过户至唐文博名下，并按约定交付案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告唐文博于本判决生效之日起三日内，将剩余810,000元购房款存入资金监管单位贵阳置业担保有限公司开设的资金监管账户，便于被告陈斌领受房款；二、原告唐文博付清剩余房款810000元后十日内，被告陈斌协助原告唐文博将位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城X组团X栋X单元X层X号房屋权属变更登记至原告唐文博名下，并向唐文博交付该房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,195元（原告预交15,195元），诉讼保全费5,000元共计20,195元，由被告陈斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  何忠能人民陪审员  金佳慧二〇二〇年三月二十五日法官助理蒋霞书记员王林