广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21727号原告：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：吴敏庄，女，汉族，1965年9月12日出生，住广州市荔湾区。原告广州大华物业管理有限公司诉被告吴敏庄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告系广州市海珠区东晓路193号牡丹阁2901房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。被告从2016年6月开始拒交物业管理费、公摊电费等费用，原告多次催收无果，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2016年6月至2019年6月物业管理费人民币6963.4元（按100.1平方米*1.88元/平方米/月计算=每月的物管费为188.2元）；2、被告向原告支付2016年6月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费人民币782.5元；3、被告向原告支付2015年10月至2019年5月原告为其垫付的自用水费1223.4元；4、被告承担本案的受理费。被告没有答辩及举证。经审理查明：据房管部门出具的不动产权证及《广州市不动产登记查册表》反映，被告是广州市海珠区东晓路193号2901房的权属人，该房屋建筑面积为100.1019平方米，登记时间2014年7月28日。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。原告提交了日期为2016年9月至2019年6月期间的电费发票及水费发票若干张。据（2019）粤广南方第061628号《公证书》反映，原告于2019年12月2日向包括被告在内的业主催缴欠费。原告还提交了：1、《同意调整明珠花园物业服务费的确认函》，拟证明提升物业服务费符合法律规定；2、电子发票记账清单、物业管理费发票，拟证明被告已按1.88元/㎡/月的标准支付管理费；3、2016-2019年的水表读数、电费分摊情况，拟证明涉案房屋的实际水费、公摊电费情况。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。原告于2019年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：金兰阁与牡丹阁的水费是由原告统一交纳后，原告再根据每户的水表读数进行分摊计算各户自用水费；公摊电费是按金兰阁与牡丹阁的电梯首层和标准层的电表实际度数-经营性的用电量（包括保安宿舍、饭堂、游泳池、酒吧桑拿服务中心、办公室、消防中心、地下排风等设施的用电量）=实际分摊数*电费单价÷户数=每户单月应当承担的电费。本院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据原告提交的证据可以认定：原告于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，明确告知原告的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。原告分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。原告为证明该事实，还提交了《同意调整明珠花园物业服务费的确认函》，且被告已按每月1.88元/㎡的标准支付了此前的物业管理费。综上，原告提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。原告为包括被告在内的涉案小区业主提供了物业服务，被告理应向原告支付相应的对价。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，而原告提交的证据也反映了原告垫付了2016年6月至2019年5月的水费及公摊电费，故原告要求被告支付从2016年6月至2019年3月的物业管理费（每月按1.88元/平方米×100.1平方米计算）及2016年6月至2019年5月的公摊电费782.5元和自用水费1223.4元的请求合理，本院予以支持。至于2019年3月之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。鉴于本案诉讼是因被告拖欠费用而引起的，故本案受理费由被告负担。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴敏庄在本判决生效之日起十日内，向原告广州大华物业管理有限公司支付2016年6月至2019年3月期间的物业管理费（每月按1.88元/平方米×100.1平方米计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2016年6月至2019年5月期间的公摊电费782.5元；三、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2016年6月至2019年5月期间的自用水费1223.4元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  蔡喜荣人民陪审员  黄凤儿二〇二〇年三月二十五日书 记 员  于悦姗邬雪芳