福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终198号 上诉人（原审被告）：蔡意志，男，汉族，1975年1月29日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：马标龙，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高拥辉，男，汉族，1975年9月17日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：胡佳贤、孔令之，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵惠玲，女，汉族，1983年1月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：胡佳贤、孔令之，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人蔡意志因与被上诉人高拥辉、绍惠玲不当得利纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初2357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蔡意志上诉请求撤销一审判决，改判驳回高拥辉、绍惠玲一审的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。通过一审法院的调查，本案实际存在三个基础的法律关系：1.民间借贷关系。高拥辉于2015年6月10日向蔡意志借款40万元，约定利息为月利率3%，借款期限自2015年6月12日至2015年12月11日。同时高拥辉、绍惠玲将厦门市同安区凤山二里61号204室房屋设定抵押权，双方协商认可该房屋的总价值为60万元。高拥辉借款后未支付利息也未偿还本金，截止2016年6月22日的借款利息为14.6万元（1.2万元/月×12个月零5天），由于高拥辉在债务抵销时对其中利息部分的支付应属于自愿给付的性质，可按约定的月利率3%计息。该项利息并非经法院诉讼判决支付利息限定的2%范畴，故一审法院认定利息标准不当。双方的借贷关系未违反法律的规定，合法有效，高拥辉总共欠蔡意志的债务为54.6万元。2.房屋买卖关系。2016年5月5日，高拥辉已明显超过借款合同约定的借款期限，高拥辉、绍惠玲通过其代理人将抵押的房屋出售给蔡意志，双方签订《商品房买卖合同》并过户至蔡意志名下，双方的房屋买卖行合法有效。高拥辉于2016年6月30日遵照承诺书的约定陆续搬走房屋内的设施、设备，并于2016年9月8日将佛像搬走，正式将房屋交付蔡意志。3.债务抵销关系。2016年6月11日高拥辉向蔡意志出具《承诺书》一份，表明“本人高拥辉承诺至2016年6月17日前与蔡意志处理向蔡意志借款的一切事宜（归还本金、利息、补偿），如到期未能做到承诺在五天之内搬出房子，既2016年6月22日，不得有任何异议，房子归蔡意志所有。”该《承诺书》包括：债务范围、最后宽展期、异议期，异议期满后借款债务折抵房屋债务，是其真实的意思表示，真实、合法、有效，是双方民间借贷债务和房屋买卖债务相互抵销凭证。蔡意志将到期债权54.6万元（包括40万本金及利息14.6万元），加于补偿给高拥辉的1.5万元（于2016年7月6日微信支付邵惠玲1万元，于7月14日支付高拥辉5000元），及已支付的本应由高拥辉承担的房屋税费15051.51元，合计576051元冲抵蔡意志的购房款，到此，双方的债权、债务消灭。蔡意志自愿以高以购房款的价值折抵拖欠的借款，并没有违反法律规定，该行为合法有效。综上，一审法院将本案以不当得利法律关系进行审理实属认定事实不清，适用法律错误。二、高拥辉、绍惠玲认为房屋交易的价格偏低，双方订立的《商品房买卖合同》存在显失公平的情形，本案应为商品房买卖合同纠纷，而非不当得利纠纷。一审中，高拥辉、绍惠玲申请对涉案房进行评估，最终评估价值为88.91万元，与当时订立合同时的价格确实存在差异，但蔡意志最终是以576051元的债权折抵购房款，接近高拥辉、绍惠玲为借款债务设立抵押时双方共同确定的60万价值。高拥辉、绍惠玲如认为订立合同时存在显失公平，确实存在可变更或可撤销的法定情形，根据《合同法》规定其应当在一年内提出撤销之诉。而高拥辉、绍惠玲于2016年9月8日将房屋交付蔡意志，其提出撤销之诉的最迟时间为2017年9月8日，但其从未向蔡意志提出过任何异议，更未就房屋买提出过法定的撤销、变更合同之诉。相反，高拥辉将佛像搬走将房屋交付给蔡意志的行为，表明其已明确放弃撤销、变更的权利，故一审所做的房屋价值的鉴定并不能影响双方买卖合同的合法性。双方买卖房屋不存在违法行为，债务抵销也合法不存在没有合法根据的情形，故本案不是不当得利。综上，一审法院以不当得利进行审理，明显存在认定事实错误，适用法律错误的情形。 高拥辉、绍惠玲辩称：一、蔡意志有意回避本案留置契约问题，高拥辉向蔡意志出具的《承诺书》体现了两点事实，第一是高拥辉的债务期限是截至2016年6月17日止，第二是双方在债务期限还未届满的时候，就约定了以诉争房屋为担保物权，当高拥辉未能按期清偿债务的时候，才由蔡意志取得诉争房屋。根据我国物权法第一百八十六条以及第二百一十一条规定，留置契约是被绝对禁止的。因此，该部分约定自始无效。一审法院按照不当得利法律关系处理本案并无不妥；二、蔡意志在2016年5月5日瞒着高拥辉、绍惠玲将讼争房产过户，因此，一审法院以2016年5月5日为节点计算了本息和债务总额，并以诉争房屋的评估价相减，得出蔡意志不当得利的金额是合法合理的，应予维持。 高拥辉、绍惠玲向一审法院起诉请求判令蔡意志向高拥辉、邵惠玲返还不当得利402966.66元。 一审法院认定事实：2015年6月10日，高拥辉向蔡意志借款40万元。2015年6月12日，高拥辉向蔡意志出具一份借条，载明高拥辉因资金周转向蔡意志借款40万元，借款期限自2015年6月12日至2015年12月11日，双方约定月利率3%，其中9.5万元和29.5万元分别转入指定账户，1万元以现金支付。同日，高拥辉、邵惠玲同意以厦门市同安区凤山二里61号204室房屋（土地房屋权证号：厦国土房证第00793981号）为蔡意志设定抵押权，用以担保蔡意志对高拥辉、邵惠玲享有的上述借款债权，双方协商认可该房屋的总价值为60万元。同日，高拥辉、邵惠玲公证委托案外人蔡博奇办理该房产的相关事宜，具体代理权限及范围包括：四、受托人有权代为出售该房产。2016年5月5日，蔡博奇代理高拥辉将案涉房屋以20万元的成交价出售并过户至蔡意志。2016年6月11日，高拥辉向蔡意志出具一份承诺书，载明：“本人高拥辉承诺至2016年6月17日前与蔡意志处理好向蔡意志借款的一切事宜（归还本金、利息、补偿），如到期未能做到承诺在五天之内搬出房子，既2016年6月22日。不得有任何议异，房子归蔡意志所有。”2016年9月1日，蔡意志通过微信要求高拥辉将案涉房屋内的佛像移走，2016年9月8日，高拥辉通过微信向蔡意志告知其已将佛像搬走。另查明，高拥辉向蔡意志借款后未偿还过本金和利息。 庭审中，蔡意志述称，在2016年6月11日承诺书出具之前，案涉房屋即过户至其名下，此后不久，其就以60万元的价格将案涉房屋出售于他人。 诉讼中，高拥辉、邵惠玲向法院申请评估厦门市同安区凤山二里61号204室房屋在2016年5月5日的市场价值。一审法院委托厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）对上述申请事项进行评估，该事务所于2019年3月28日出具的厦门大成2019DFY3620909号房地产估价报告载明，案涉房地产单价为13141元/㎡，总价为88.91万元。高拥辉、邵惠玲对上述房地产估价报告没有异议，蔡意志则认为评估价格过高。 一审法院认为，本案争议焦点在于高拥辉、邵惠玲是否有权请求蔡意志返还房屋价值与借款本息之间的差额部分。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。蔡意志是否构成不当得利，应视蔡意志取得案涉房屋时，该房屋价值是否超出高拥辉应当偿还的借款本息之和。经查，案外人蔡博奇通过高拥辉、邵惠玲的公证委托，于2016年5月5日即将案涉房屋出售给蔡意志并办理房屋转移登记手续，高拥辉、邵惠玲主张自2015年6月18日至2016年5月5日的借款本金为40万元、利息为86133.34元，予以认可。经评估，案涉房屋在2016年5月5日的市场价格为88.91万元，远高于高拥辉应向蔡意志支付的借款本息之和486133.34元，基于公平原则，蔡意志取得案涉房屋价值与借款本息之间的差额402966.66元（889100元－486133.34元），缺乏合同和法律依据，且造成高拥辉和邵惠玲损失，应予返还。蔡意志辩称上述房产评估价格过高，证据和理由不足，不予采纳。蔡意志辩称案涉房屋出售价格仅为60万元，其并未获利，但该行为系蔡意志取得案涉房屋后的财产处置行为，不能以此否定其之前已获不当利益的事实。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：蔡意志应于判决生效之日起十日内向高拥辉、邵惠玲返还人民币402966.66元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二审审理过程中，当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，蔡意志提交：1.微信截屏记录，证明其于2016年7月6日转账支付给邵惠玲1万元、于2016年7月14日转账支付给高拥辉5000元。2.完税证明，证明其缴交案涉房屋的契税和所得税15051.51元（10034.34元＋5017.17元）。高拥辉、邵惠玲对前述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 本院认为，所谓的不当得利，是指没有合法根据，致他人受到损失而获取的利益。本案，蔡意志系依据其与高拥辉、邵惠玲的委托人蔡博奇签订的房屋买卖合同而取得案涉房屋所有权，其取得案涉房屋所有权具有合同依据。 高拥辉、邵惠玲主张构成不当得利的理由系该交易价格明显低于该房屋的实际价值，而事实上实际交易价格与双方共同确定的价值60万元是较为接近的。而且，蔡意志于2016年7月6日转账支付给邵惠玲1万元、于2016年7月14日转账支付给高拥辉5000元，这一事实也表明了当时双方对于欠款的核算金额与房屋估价的高度认同。即使高拥辉、邵惠玲认为房屋交易价格明显低于市场价格而显失公平，也属于撤销之诉的范畴，其在法定期间未提起撤销之诉而在本案中主张不当得利，显然不符合法律规定。 本院注意到，本案相关事实发生于2015年6月至2016年7月期间，对于借款人高拥辉来说，对其当时因“资金周转”而借款的风险、以房抵债的风险应当有个综合的市场评估。但从查明的事实看，在不能按时还款并且履行后续的相关手续时，高拥辉也是积极配合的，包括搬离房屋中的个人物品，并收取高拥辉支付的房屋估价与债务的差价款。高拥辉在双方合同履行完毕数年后再主张对方“不当得利”，显然在“诚信”方面是有问题的，其诉求不应当得到法律的支持。 综上所述，一审判决支持高拥辉不当得利的诉求不当，依法应予以撤销；蔡意志的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初2357号民事判决； 二、驳回高拥辉、邵惠玲的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取3672元、二审案件受理费7344元，均由高拥辉、邵惠玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （纪赐进） 审 判 员 （庄伟平） 审 判 员 （陈丽端） 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 （张 艳） 书记员（ 林少 怀） 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。