广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终320号上诉人（一审被告）：魏嘉宝，女，汉族，1996年8月31日出生，住江西省南昌市东湖区阳明路448号1栋3单元401室，居民身份证号码：36010219960831072X。委托诉讼代理人：魏国志，男，汉族，1971年8月25日出生，住江西省南昌市东湖区阳明路448号1栋3三元401室,居民身份证号码：360102197108250717。系魏嘉宝父亲。委托诉讼代理人：况新龙，江西华赣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：华融实业投资管理有限公司（原名称为华融置业有限责任公司），住所地：广东省珠海横琴新区宝华路6号105室-2462。法定代表人：杨宜新，董事长。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人魏嘉宝因与被上诉人华融实业投资管理有限公司（以下简称华融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏嘉宝的上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审，或依法改判驳回华融公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由华融公司承担。事实和理由如下：一、一审判决在知道魏嘉宝因珠海房地产限购政策不能办理产权登记，答辩要求解除合同的情况下，不向魏嘉宝释明应反诉行使合同解除权，而经行判决，导致魏嘉宝丧失了通过反诉解除《商品房买卖合同》的机会，损害了魏嘉宝的诉讼权利，程序错误，应当发回重审。一审将华融公司起诉状等送达魏嘉宝后，魏嘉宝即进行了书面答辩，阐明了，魏嘉宝未交付后续的房款的原因并非魏嘉宝违约，而是因华融公司故意隐瞒了珠海市对外地人员在珠海买房的限购政策，导致华融公司无法为魏嘉宝房屋所有权证，魏嘉宝不能实现合同目的。并且，魏嘉宝将两年来双方往来沟通的信息向法庭提供，证明了魏嘉宝一直在积极的要求华融公司履行合同，但由于政策原因，华融公司一直不能为魏嘉宝解决产权证问题，魏嘉宝就向华融公司的房屋销售发信息要求退款。由于魏嘉宝未聘请律师，对自己在知道华融公司不能未自己办理产权证的情况下，拒绝支付后续房款实际上是在行使不安抗辩权，当时也不知道，要求华融公司退款需要通过反诉等方式行使合同解除权。但魏嘉宝在答辩状中总体意思是明确的。一审裁判人员明知魏嘉宝因珠海限购政策不能实现合同目的，有解除《商品房买卖合同》的意思表示，但并未向魏嘉宝释明魏嘉宝解除《商品房买卖合同》需通过反诉的方式提出解除合同的诉求。二、一审判决明知魏嘉宝不符合珠海的限购政策规定，没有购房资格，仍然判决魏嘉宝履行合同支付房款，导致魏嘉宝将面临“钱”“房”两空境地，严重损害了魏嘉宝的合法权益。一审判决在本院认为中表述：“同时，因被告暂无购房资格，原告不能为其办理产权证书事出有因”。这说明，一审对魏嘉宝无购房资格，不能办理产权证的情况是明确的，但一审判决罔顾事实，判决魏嘉宝履行合同，不仅要魏嘉宝支付剩余房款，还要支付巨额违约金，导致魏嘉宝面临“钱”“房”两空境地。三、一审判决罔顾事实，将在魏嘉宝不符合珠海购房资格的情况下，双方签订《商品房买卖合同》的归错全部归咎于魏嘉宝一方，完全是颠倒是非黑白。其一，从对房地产法律政策的注意义务看，魏嘉宝与华融公司是不平等的。魏嘉宝是自然人，消费者，虽有学习法律、政策维护自己权利的权力，但面对各地不同，经常变化的购房政策全部了解，对魏嘉宝来说是勉为其难。但华融公司是专业的房地产开发商，其不仅对当地的房地产政策有全面掌握、认真执行的义务，其作为经营有义务向消费者就房地产政策进行宣传，说明。但华融公司不仅不向魏嘉宝说明，还故意隐瞒，并且唆使魏嘉宝办理虚假的证明文件来逃避房地产行政机关的监管。华融公司在无法正常为魏嘉宝办理房产证的情况下，才告知，由于珠海颁发了【2017年】79号文件，魏嘉宝与开始定房的父亲魏国志均没有购房资格，但魏嘉宝可以做一个人才引进的材料就符合购房政策。魏嘉宝在得知办理虚假证明文件是违法犯罪行为后，坚决不同意办理虚假文件。其二，从地域来看，魏嘉宝是外地人，华融公司是本地开发商。虽然珠海颁发了【2017年】79号文件是公开文件，但魏嘉宝在不知道有这么一个文件的情况下，根本没有办法通过互联网检索到该文件，而魏嘉宝最应当信任的，有义务告知事实的华融公司恰恰为自己的私利故意隐瞒了这一事实，魏嘉宝还能相信谁？而华融公司则不同，作为当地的房地产开发企业，其不仅有义务全面了解执行全部的房地产法律政策，并且当地的房产管理部门出台房地产限购文件后，会向当地的房地产开发商转发。综上，一审判决把魏嘉宝不符合珠海购房政策无购房资格的过错全部归咎于魏嘉宝，是彻头彻尾的颠倒是非黑白。四、一审判决适用法律错误根据本案的事实情况，一审判决应当适用第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。五、一审法庭以组织双方调解为由，诱使魏嘉宝向法庭及华融公司出具书面的调解意见，魏嘉宝的意见是“据华融置业公司称，2019年9月1日以后，原告已具备购房资格。如确如华融置业公司所称，本人所购买房屋能够办理房屋不动产登记，本人同意继续履行合同”。但在一审判决中，故意忽略了魏嘉宝所提的“确能办理房屋不动产登记”的核心前提条件，断章取义地称魏嘉宝亦同意继续履行合同。这是帮助一方故意给魏嘉宝设套的行为，完全违背了人民法院居中裁判的原则，也违背了调解时当事人的意见不得作为判决依据的原则。明显在偏袒开发商一方。综上所述，一审判决违反程序，且适用法律错误，严重违背了公平正义的原则，恳请发回重审，或依法改判。华融公司答辩称：我方认为一审程序并没有错误。1.魏嘉宝在一审答辩中并没有表达要求解除合同的意思表示，主要答辩意见不能办证和贷款的责任在我方，因此要求驳回魏嘉宝的诉求与其在上诉状的理由不符合，另外在一审审理过程中法庭专门询问了魏嘉宝是否愿意继续履行合同，魏国志亲口表示愿意继续履行合同，这些在一审的庭审笔录中可以佐证，不存在需要向魏嘉宝释明的程序问题。2.在合同履行过程中，魏嘉宝在得知2017年珠海限购政策的情况下，采取了变更买受人的措施，继续履行合同并支付了首期款，并交纳了房产相关税费，说明魏嘉宝在知晓限购政策的情况下仍然是同意继续购买案涉房屋。而在上诉过程中又提出有解除合同的意思表示，是不诚信的行为，且违反了民事诉讼禁止反言原则，不应当得到支持。3.根据珠海市商品房限购政策的变化，目前魏嘉宝购买案涉商品房并无政策上的限制，目前未办理后续手续的原因是魏嘉宝违约未支付全部房价款，因此魏嘉宝作为违约方要求解除合同没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确并无不当应当予以维持。华融公司向一审法院起诉请求：1.判令魏嘉宝向华融公司支付购房款余额534万元；2.判令魏嘉宝向华融公司支付逾期付款违约金（以534万元为本金，按每日万分之三计算，自2018年1月4日起计算至全部款项付清之日止。暂计至2019年5月31日为821826元）；3.判令魏嘉宝向华融公司支付律师费6万元；4.请求判令本案的诉讼相关费用由魏嘉宝承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，魏嘉宝母亲涂梅向华融公司支付了购房定金10万元。2017年3月30日，华融公司与案外人魏国志签订《华融琴海湾花园商品房认购书》，约定案外人魏国志向华融公司认购华融琴海湾花园三期一段15栋201房。同日，华融公司出具《收据》载明收到相应款项。2017年4月10日，案外人魏国志申请将购房人变更为其女儿即魏嘉宝，华融公司同意其申请。2017年11月1日，案外人魏国志向华融公司支付了购房款2201651元。同日，华融公司出具收据载明收到相应购房款2301651元（含定金10万元）。2017年11月4日，华融公司与魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》，约定魏嘉宝向华融公司购买位于横琴新区横琴濠江路8号15栋201房，总价款为7641651元。该合同第八条约定买受人应当于2017年11月1日前支付首期房价款2301651元，余款534万元向银行（贷款机构）申请贷款支付；第九条约定若买受人未按照约定时间付款，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。华融公司在出卖人处加盖公章，魏嘉宝在买受人处签字并捺印指模确认。同日，华融公司与魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》附件，其中的附件十二《补充协议》第四条约定，如果买受人选择的是银行按揭贷款方式付款，若贷款银行不能在买卖合同签订后60日（自然日）内放贷至出卖人账户，或出卖人账户未收到有关款项，即视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第九条的约定承担违约责任；第二十条约定因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费及公告费等。同日，魏嘉宝还签署了承诺函，表明其本人已知悉珠海市政府于2016年10月6日起执行的限购及限贷政策，其本人的情况不属于限购限贷的范围，确认本人具备在珠海市范围内购买商品住宅的资格、具备按揭贷款的资格。同时华融公司也向魏嘉宝出具了购房款发票，发票金额为2301651元。一审庭审中魏嘉宝表示，其支付购房定金时仍具备购房资格，但在之后签订《商品房买卖合同（现售）》时便不具备购房资格。基于对华融公司的为正规房地产开发商的信任才签署了《承诺函》，但华融公司在《承诺函》中未告知珠府办函[2017]79号文的限购政策。魏嘉宝愿意继续履行合同，但是华融公司主张的违约金过高。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（现售）》的签订系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现本案魏嘉宝在支付购房首期价款2301651元之后，并未依照《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》约定于合同签订之日起60日内向华融公司支付剩余购房价款，已属违约，理应承担相应违约责任。鉴于案涉房屋总价款为7641651元，魏嘉宝现已实际支付2301651元，故魏嘉宝还应向华融公司支付剩余购房价款534万元。至于魏嘉宝辩称的华融公司未如实告知限购政策且一直拖延不办理产权证书的说法，一审法院认为，珠海市人民政府对外公开发布了珠府办函[2017]79号文件，任何公民均可以通过多种途径和形式了解相关内容。魏嘉宝作为购买房产的一方，完全可以通过多种途径和方式了解珠海对不动产购置的相关政策，从常理讲，也应当在了解其是否符合当地购房政策的情况下再作出购房决定，故魏嘉宝对购房政策的不了解不能成为其不履行合同义务的理由。同时，因魏嘉宝暂无购房资格，华融公司不能为其办理产权证书事出有因。综上，对魏嘉宝的抗辩一审法院不予采纳。魏嘉宝表示愿意继续履行合同，一审法院对此予以确认。关于违约金支付问题。案涉合同明确约定“逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，一审庭审中魏嘉宝认为违约金过高应予调整。一审法院认为，违约金过高的比较标准应为守约方的实际损失，本案华融公司的实际损失主要应为利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的有关规定，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌定为按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付。综上，华融公司要求支付购房剩余款项524万元及逾期付款违约金（以524万元为基数，自2018年1月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付至清偿之日止）的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于理于法无据，不予支持。关于律师费支付问题。一审法院认为，案涉《补充协议》明确约定买受人违约所产生的一切费用包括律师费由买受人承担，华融公司亦提交了《专项法律事务代理合同》、广东增值税普通发票、银行电子回单等证据表明已实际支付律师费6万元，该费用支出并未违反广东省律师行业有关收费标准。据此，华融公司该项诉讼请求于理于法有据，一审法院予以支持。综上，对于华融公司要求支付剩余购房价款、逾期付款违约金及律师费的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、魏嘉宝于判决生效之日起十日内向华融公司支付购房剩余款项524万元及逾期付款违约金（以524万元为基数，自2018年1月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付至清偿之日止）；二、魏嘉宝于判决生效之日起十日内向华融公司支付律师费6万元；三、驳回华融公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27676元，由华融公司负担2910元，魏嘉宝负担24766元。二审期间，魏嘉宝提交如下证据：一、（2019）粤0491民初1936号案件民事起诉状、受理案件通知书、民事裁定书；二、电话录音三份、录像二份；三、2017年11月4日《承诺函》。华融公司对上述证据一真实性无异议，但关联性不予认可；对证据二中录音证据真实性、关联性不予认可，录像证据真实性无异议，但关联性持有异议；对证据三真实性无异议。华融公司提交如下证据：两张网上文章截图，魏嘉宝对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议。本院向珠海市不动产登记中心发函询问魏嘉宝是否具备购房资格，珠海市不动产登记中心于2020年2月27日向本院复函，魏嘉宝对复函真实性、关联性无异议，但对部分内容合法性有异议；华融公司对复函真实性、合法性、关联性均认可。本院对双方提交上述证据将结合其他证据予以审查认定。经审理查明，2017年4月8日，珠海市人民政府办公室作出《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（珠府办函[2017]79号函），部分内容如下：“三、强化“限购、限售、价格备案”政策（一）加强住房限购、限售政策自本通知发布之日起，加强本市范围内的住房（含新建商品住宅和二手住房）限购、限售政策。规定如下：1.全是范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。2.无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在本市范围内向其销售住房。3.通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的先行限购政策。4.居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买（本通知发布之日起购买，下同）的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。5.下列需购房的非本市户籍的高层次人才，按非户籍居民家庭标准执行购房政策，但不需要提供纳税和社会保险证明：（1）新引进院士，国家“千人计划”，广东省领军人才等；（2）博士后研究人员；（3）取得《珠海市青年优秀人才证书》的青年优秀人才；（4）我市重点产业发展继续的专业技术人才和高级经营管理人才。以上高层次人才由市人社部门认定并出具相关证明。2017年11月4日，华融公司与魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》，约定魏嘉宝向华融公司购买位于横琴新区横琴濠江路8号15栋201房，房屋建筑面积为183.76平方米。同日，华融公司与魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》附件，其中的附件十二《补充协议》第一条约定，买受人在签订买卖合同及本补充协议时已充分了解国家、当地政府及银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对其自身是否具备贷款及购买该商品房条件或资格负责。买受人承诺，若因买受人不符合贷款政策或贷款政策变化导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人应按本补充协议第四条约定履行义务及承担责任；若因买受人不符合购房政策或购房政策的变化导致买受人丧失购房资格的，出卖人有权解除买卖合同，或由此导致买卖合同无效、被解除的，买受人应承担违约责任，并按本补充该协议第十五条的约定处理；第四条约定，如贷款银行不批准买受人的按揭贷款申请，则买受人应采用下列方式之一履行：（1）继续履行买卖合同。买受人应在银行或开发商通知后七日内，付清全部购房款或按贷款银行发放的贷款金额与总购房款之间差额补齐首期款，同时逾期付款的，应按买卖合同第九条的约定承担逾期付款的违约责任，等等。魏嘉宝称其在签订上述购房合同之后，华融公司口头通知根据珠海市新的商品住房限购政策，魏嘉宝没有在珠海购房资格。再查明，本案审理中，本院向珠海市不动产登记中心发函询问魏嘉宝是否具备购房资格，珠海市不动产登记中心于2020年2月27日向本院复函，称“2017年11月，我市执行‘2017年4月8日起,全市范围内的所有户型住房全部纳入限购范围；无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社保证明的非本市户籍居民,暂停在本市范围内向其销售住房’的政策。具体购房人资格需结合购房人个人所得税证明或社保证明、家庭情况及购房凭证等具体材料予以判定。目前，非本市户籍居民家庭可在香洲和横琴新区购买我市首套（且唯一）180平方米以上的新建商品住房，不需提供社保或个税证明，限售三年”。另查明，2019年10月9日，魏嘉宝以华融公司为被告向一审法院起诉，案号为（2019）粤0491民初1936号，诉讼请求为：1、解除魏嘉宝与华融公司2017年11月4日签订的《商品房买卖合同》；2、华融公司返还魏嘉宝首期购房款2301651元；3、华融公司返还魏嘉宝交付税费109166.44元；4、华融公司偿还自2017年4月10日起至今首期购房款2301651元利息（按日万分之三计算）；5、华融公司承担律师费5万元，2019年11月21日，一审法院做出民事裁定，认为（2019）粤0491民初1936号案件该案应待（2019）粤0491民初1936号案件最终裁判结果，中止该案诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于2017年11月4日《商品房买卖合同》能否继续履行的问题。双方针对魏嘉宝是否具备购房资格产生分歧意见，魏嘉宝上诉主张其不符合珠海市限购政策规定，不具备购房资格，为此本院向珠海市不动产登记中心发函了解珠海市商品住房限购政策情况，珠海市不动产登记中心回函称“目前，非本市户籍居民家庭可在香洲和横琴新区购买我市首套（且唯一）180平方米以上的新建商品住房，不需提供社保或个税证明，限售三年”，魏嘉宝购买涉案房屋处于横琴新区，且房屋建筑面积为183.76平方米，系在珠海购买唯一住房，因此根据该复函内容判断，魏嘉宝目前不属于珠海市限购政策调整范畴，具备珠海市购房资格，因此继续履行《商品房买卖合同》并无障碍，魏嘉宝依约履行支付房款义务后，即可以取得涉案房屋相应权利。魏嘉宝上诉认为一审法院未对合同解除权行使释明权，致使其丧失反诉解除合同机会，程序错误，应当发回重审，对此本院认为，一方面，目前魏嘉宝具备珠海市购房资格，案涉房屋买卖合同履行并无政策障碍，因此一审法院无需向魏嘉宝释明解除权，另一方面，魏嘉宝已于2019年10月9日以华融公司为被告向一审法院提起诉讼，提出诉讼请求即为解除2017年11月4日签订的《商品房买卖合同》，因此其诉权并未受到实质损害，故魏嘉宝以一审法院未对合同解除权行使释明为由请求将本案发回重审，理据不足，本院不予支持。二、关于魏嘉宝是否应当承担逾期缴纳房款违约金及律师费的问题。近年来，由于针对房地产市场调控，珠海市实施相应限购政策，根据珠海市限购政策变化，魏嘉宝签订《商品房买卖合同》时并不具备珠海市购房资格，但根据珠海市限购政策具体实施尺度之变化，目前魏嘉宝不属于限购政策调整范畴，具备购房资格。魏嘉宝上诉以其不具备购房资格为由主张其未依约支付剩余房款并未违约，不应当承担相应违约责任，对此本院认为，根据《补充协议》第一条约定，魏嘉宝认可在签约时已经完全了解国家购房政策，并且承诺对于购买涉案房屋是否享有资格负责，由此可见魏嘉宝签约时应当对限购政策了解，即使没有了解也系魏嘉宝自身之过错所致。况且，魏嘉宝作为非本市户籍居民，购房时间点为限购政策变动最大时期，鉴于购房投资为家庭重大事宜，魏嘉宝应当通过网络、媒体等多种途径详细了解购房政策，再做出购房决定，而并非依赖华融公司的告知。魏嘉宝与华融公司签订房屋买卖合同，明确约定支付剩余款项购房时间，从签订购房合同至今，因购房资格问题致使剩余房款未依约支付，但未了解购房资格问题系魏嘉宝自身过错所致，因此产生相应后果应当由魏嘉宝承担。根据《补充协议》第四条约定，魏嘉宝逾期支付剩余房款即应当承担逾期违约责任，华融公司未同意解除合同情况下，魏嘉宝应当付清全部购房款，因此华融公司要求魏嘉宝支付剩余房款并承担逾期付款违约责任，理据充分，应当予以支持。《补充协议》第二十条约定买受人违约产生一切费用包括律师费由买受人承担，魏嘉宝未依约支付购房款，构成违约，华融公司聘请律师通过诉讼程序向其主张权利，华融公司实际支付律师费应为其损失，根据上述约定由此产生律师费应由魏嘉宝承担。魏嘉宝二审提交录音、视频资料均无法证实其上述主张，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人魏嘉宝的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费55352.78元，由上诉人魏嘉宝负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月二十六日书记员  程 敏