广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11218号原告：深圳超鹏投资有限公司，住所地深圳市福田区益田路5033号平安金融中心第79层01-G。法定代表人：李非列，职务董事长。委托代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园业委会。诉讼代表人：严桂梅，职务主任。委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告深圳超鹏投资有限公司诉被告广州市海珠区英豪花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐高翔、被告的委托代理人谢海傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、英豪花园第一次业主大会决定侵犯了原告作为业主的全部权利，是对原告合法权益的严重侵害，应当依法予以撤销。原告于2015年12月9日取得广州市海珠区英豪花园（以下简称英豪花园）第5期的80个地下车库的所有权，依法属于英豪花园的业主，但原告一直不知道英豪花园小区成立了业主委员会，原告在该小区没有工作人员，不知道筹备组和业主委员会成立以及第一次业主大会召开的信息，被告也没有通知原告。直到2019年5月，律师现场到访原告公司，原告才知晓英豪花园于2016年成立筹备组，并于2017年2月13日召开第一次业主大会，于2017年4月24日作出“1．通过《海珠区英豪花园业主大会议事规则V1.O》；2.通过《海珠区英豪花园物业管理规约》；3．广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单：屈建龙、伍颖欣、王超明、林慕如、叶峰、严桂梅、林莉、邱清纯、邱琼文，共9名。”的会议决定。由于原告住所地不在广州市内，对于全部公告内容，原告毫不知情，而英豪花园筹备组和被告也未通过邮寄等方式通知原告。此外，第一次业主大会决定通过的《议事规则》第五章第二十四条第一项规定：“表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积。”该规定明确将原告所拥有的车位面积排除在表决面积之外，由于原告未收到任何通知，原告无法对该议事规则提出修改建议或投票否决，导致原告作为业主依法享有的全部权利被非法剥夺。根据《物业管理条例》第六条第二款、第七条规定，赋予了原告作为业主应当享有的权利和被告成立后原告应当履行的义务。被告是在原告未行使投票表决权、选举权和被选举权的情况下由其他业主选出的，但被告作出的决定却对原告有拘束力。原告只承担业主义务，却没能享有法律赋予的相应权利，明显侵犯了原告的合法权益，对原告显失公正。二、英豪花园第一次业主大会决定的作出违反了法定程序，依法应当予以撤销。(l)英豪花园筹备组在确认业主身份、确认专有部分面积和确定业主在第一次业主大会上的投票权数时，没有按照《议事规则》取得不动产登记簿核实小区业主身份和产权面积，严重侵犯了很大一部分业主的合法权益。即使是从原告查册得到的和法院已经调取的证据，一部分抵押部分的面积加在一起是219000多平方米，而管理规约里面规定的是239000多平方米。而三次业主大会决定依据的建筑面积分别是204000多平方米、206900多平方米、207000多平方米，这几个数据之间存在巨大的差异。而在业主大会的人数方面被告提供的三次业主大会决定当中人数也是不同的，第一次业主大会统计的结果是2589人，第二次和第三次是2736人，也没有相应的证据证实。(2)英豪花园第一次业主大会违反了《议事规则》关于“逐户派送”投票表格的程序性规定，未将投票表格送达给原告，违反法定程序。(3)第一次业主大会通过的《议事规则》将原告等业主的车位面积排除在专有面积之外，被告在未通知原告等车位业主的情况下，对应当由全体业主共同决定的事项作出决定，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的程序性规定。(4)被告成员中邱琼文和邱清纯二人并不符合业主委员会委员的资格条件，选举该二人成为业主委员会委员违反了《议事规则》第三十二条的规定。故起诉要求：1、依法撤销广州市海珠区英豪花园小区第一次业主大会决定，请求撤销的决定内容为：“1、通过《海珠区英豪花园业主大会议事规则V1.0》；2、通过《海珠区英豪花园物业管理规约》；3、广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单：屈建龙、伍颖欣、王超明、林慕如、叶峰、严桂梅、林莉、邱清纯、邱琼文，共9名”；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：2016年7月16日第一次业主大会的筹备组正式向街道办提出正式成立的申请。2016年8月9日筹备组名单公示，8月29日筹备组依法成立，街道办发布公告。2017年1月11日筹备组公示业主大会的规则，当天发布了九份公告，对首次业主大会的各项文件进行了公示。2017年2月7日发布了投票表决的指引性文件，首次业主大会各项指引进行公告。2017年3月10日业主大会闭幕，3月18日开箱计票，3月21日经过统计业主大会表决双过半通过了议事规则和管理规约，其中11名候选人中有九名获得超双过半成立业主委员会。2017年5月15日，街道办出具备案回执，业委会正式成立。不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、业主委员会召开第一次业主大会符合法律规定。在会议召开之前，对全体业主进行了上门送达、公告送达、微信公众号送达、微信群送达、qq邮箱送达等各种方式，第一次业主大会召开的事宜、投票规则、投票的内容，以及管理规约、议事规则进行了充分的公示，程序上保障了全体业主依法参加首次业主大会并表决的权利。二、关于投票面积，原告陈述首次业主大会面积与第二次、三次不一致，原因是首次业主大会的面积和总人数都是书面发函要求瑞宝街道办提供的，瑞宝街道办提供的总面积和总人数分别是200430.14平方米、2589人。在召开第二次业主大会之前，业主委员会将有产权的车位进行查册，重新进行统计，结合街道办提供的数据，整理之后得出的新总人数是2736人，总面积是206989.1201平方米。经过重新统计，即便后两次业主大会的总人数和总面积有所增加，结合第一次投票实际的人数和面积，均不影响第一次投票的结果，第一次投票的结果也是双过半的，即便是按照第二次业主大会的人数和总面积重新计算，但结果是一样的。无论是程序上还是实体上，被告在第一次业主大会召开时，均保障了全体业主的权益、知情权、投票权、公共事务的参与权。经审理查明，据查册时间为2019年7月22日的广州市不动产登记查册表记载,原告是海珠区盈丰路30号之七地下一层B119（建筑面积12.1平方米）、120（建筑面积12.1平方米）、124（建筑面积12.1平方米）、130（建筑面积12.9平方米）、132（建筑面积12.2976平方米）、164（建筑面积10.8平方米）、182（建筑面积12.1958平方米）、183（建筑面积12.1958平方米）、185（建筑面积12.1958平方米）、1115（建筑面积12平方米）、1124（建筑面积9.84平方米）、114（建筑面积11.7平方米）、111（建筑面积12.6平方米）；地下2层B241（建筑面积12.3平方米）、242（建筑面积12.3平方米）、243（建筑面积12.5平方米）、244（建筑面积12.3平方米）、249（建筑面积12.3平方米）、250（建筑面积12平方米）、252（建筑面积12平方米）、253（建筑面积12平方米）、257（建筑面积12.5平方米）、258（建筑面积12.5平方米）、279（建筑面积11.5平方米）、280（建筑面积12平方米）、281（建筑面积12平方米）、282（建筑面积12平方米）、285（建筑面积12.4平方米）、287（建筑面积12.5平方米）、289（建筑面积12.5平方米）、290（建筑面积12.5平方米）、291（建筑面积12.5平方米）、292（建筑面积12.5平方米）、259（建筑面积12.5平方米）、231（建筑面积12.3平方米）、272（建筑面积12.5平方米）、271（建筑面积11.2平方米）、293（建筑面积12.48平方米）、297（建筑面积12.5平方米）、267（建筑面积11.22平方米）、268（建筑面积11.6平方米）、269（建筑面积12.2平方米）、278（建筑面积11.5平方米）、298（建筑面积12.5平方米）、296（建筑面积12平方米）、215（建筑面积11.5平方米）、219（建筑面积12.6平方米）、220（建筑面积12.6平方米）、221（建筑面积12.6平方米）、229（建筑面积12.5平方米）、230（建筑面积12平方米）、2139（建筑面积12平方米）、2137（建筑面积12.1平方米）、2135（建筑面积12.1平方米）、2136（建筑面积12.3平方米）、2126（建筑面积12平方米）、2125（建筑面积12.5平方米）、2123（建筑面积12.5平方米）、2122（建筑面积12.2平方米）、2116（建筑面积12.0048平方米）、2115（建筑面积12.0048平方米）、2114（建筑面积12.2平方米）、2113（建筑面积12.5平方米）、2112（建筑面积12.5平方米）、2130（建筑面积12平方米）、2133（建筑面积12平方米）、2134（建筑面积12平方米）、2111（建筑面积12.5平方米）、2108（建筑面积11.6平方米）、240（建筑面积12.3平方米）、232（建筑面积12.3平方米）、233（建筑面积12.5平方米）、234（建筑面积12.3平方米）、236（建筑面积12.3平方米）、237（建筑面积12.3平方米）、238（建筑面积12.3平方米）、239（建筑面积12.5平方米）、2117（建筑面积12.0048平方米）、2122（建筑面积12.2平方米）车位的权利人,登记时间为2015年11月16日。2016年6月27日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处向英豪花园全体业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》。2016年9月，广州市海珠区英豪花园首届业主大会筹备组（以下简称：英豪花园业主大会筹备组）向瑞宝街道办事处民政科、瑞宝街英豪社区居委会发出《关于协助筹备组开展业委会筹建工作的函》。2016年12月23日，英豪花园业主大会筹备组发出《首次业主大会业委会候选人产生规则》、《首次业主大会业委会候选人报名通知》、《关于首次业主大会投票表决规则的公告》、《首次业主大会投票表决业主身份确认细则》、《海珠区英豪花园业主大会议事规则》、《海珠区英豪花园业主物业小区管理规约》、《关于首次业主大会投票人数和面积的公告》。其中，《海珠区英豪花园业主大会议事规则》载明：（第二章业主大会召开程序）第五条，发布公告，业主大会召开会议前20日，业主委员会或召集人将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告；物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会；第六条，征询意见，业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见，业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效；第七条，回收统计意见，业主委员会或召集人员可通过设立投票箱、上门、寄挂号信、其他法律法规认可的电子（网络）投票等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督、或请公证处公证；第八条，通报大会议事决定，业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档，业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督，业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后5日内以书面形式在物业小区内公告；（第五章投票规则）第十五条，持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人，业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权；第十六条，业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人；投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）；第二十四条，表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算：尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算：建筑单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算；第三十二条，业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：（二）遵守国家法律法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（三）按时缴纳住宅维修资金和物业服务费用，无损害公共利益的行为；等。《关于首次业主大会投票人数和面积的公告》载明：根据有关单位提供的业主与面积清册，本次业主大会，投票表决的人数和专有部分面积，现公告如下：1、地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积。2、同一业主有多处物业的，人数按一人计算。3、住宅共2495户。投票表决人数2403人，面积187258.14平方米。4、非住宅共235户。投票表决人数186人，面积13172平方米。5、投票表决总人数2589人，总面积200430.14平方米。6、如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准。2017年1月23日，英豪花园业主大会筹备组发出《首届业主大会委员会候选人公告》和《关于召开英豪花园首次业主大会的公告》，其中《关于召开英豪花园首次业主大会的公告》载明：定于2017年2月13日开始，在英豪花园召开广州市海珠区英豪花园首次业主大会，大会至2017年2月28日结束，会期共16天；英豪花园首次业主大会召开形式：征求业主书面意见；英豪花园首次业主大会召开目的：通过《海珠区英豪花园业主大会议事规则》和《海珠区英豪花园物业管理规约》，选举并产生英豪花园首届业主委员会；等。2017年2月9日，英豪花园业主大会筹备组发出《英豪花园首次业主大会工作安排公告》、《英豪花园首次业主大会投票表决工作细则公告》、《英豪花园首次业主大会表决票填写注意事项公告》、《英豪花园首次业主大会投票表决委托细则公告》、《英豪花园首次业主大会各项事宜联系清单公告》。2017年2月28日，英豪花园业主大会筹备组发出《关于延长英豪花园首次业主大会表决投票时间的公告》。2017年3月3日，英豪花园业主大会筹备组发出《英豪花园首次业主大会表决票领取送达公告》。2017年3月10日，英豪花园业主大会筹备组发出《英豪花园首次业主大会计票暨监督见证邀请函》。2017年3月17日，英豪花园业主大会筹备组发出《英豪花园首次业主大会计票和监票人名单公告》。2017年3月21日，英豪花园业主大会筹备组发出《英豪花园首届业主大会表决结果公示》，载明：英豪花园首届业主大会表决票的计票工作已于3月18日结束，广州市海珠区英豪花园首次业主大会表决结果如下：1、通过《广州市海珠区英豪花园物业管理规约》；2、通过《广州市海珠区英豪花园业主大会议事规则》；3、广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单：伍颖欣、严桂梅、叶峰、林莉、王超明、邱琼文、林慕如、屈建龙、邱清纯，共9名。若业主对表决结果有异议，请在公示期内持有效身份和房产证明向筹备组提出书面查验申请，经相关部门批准后，可查验本人表决意见。本公告公示期至2017年4月21日。附件：表决情况（1．统计总表；2.表决票样版；3.表决票明细）。其中附件1《广州市海珠区英豪花园届业主大会选举结果统计表》，其中载明：管理规约：同意户数1662，户数比例60.8791%，人数1603，人数比例61.9158%，面积128326.0154平方米，面积比例64.0253%；不同意户数0，户数比例0，人数0，人数比例0，面积0平方米，面积比例0；不做选择户数0，户数比例0，人数0，人数比例0，面积0平方米，面积比例0。议事规则：同意户数1662，户数比例60.8791%，人数1603，人数比例61.9158%，面积128326.0154平方米，面积比例64.0253%；不同意户数0，户数比例0，人数0，人数比例0，面积0平方米，面积比例0；不做选择户数0，户数比例0，人数0，人数比例0，面积0平方米，面积比例0。候选人：邱清纯同意户数1435，户数比例52.5641%，人数1383，人数比例53.4183%，面积111089.2447平方米，面积比例55.4254%；邱琼文同意户数1595，户数比例58.4249%，人数1537，人数比例59.3666%，面积123159.9704平方米，面积比例61.4478%；等。另该表载明：英豪花园首届业主大会，表决总户数2730户，2589人，总面积200430.14平方米；共回收1664份表决票，有效票1663份，无效票1票。2017年4月24日，英豪花园业主大会筹备组发出《广州市海珠区英豪花园首届业主大会决议》，内容为：广州市海珠区英豪花园首届业主大会表决结果公示期已经结束，筹备组未收到相关的异议、质疑等书面资料。以下为英豪花园首届业主大会决议：1、通过《广州市海珠区英豪花园物业管理规约》；2、通过《广州市海殊区英豪花园业主大会议事规则》；3、广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单：屈建龙、伍颖欣、王超明、林慕如、叶峰、严桂梅、林莉、邱清纯、邱琼文，共9名。2017年5月5日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具《业主委员会备案回执》，主要内容为英豪花园首届业主委员会所提交的业主委员会备案材料已收悉；备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期：2017年6月15日起，至2022年6月14日止；5、业主委员会委员名单：严桂梅、伍颖欣、叶峰、屈建龙、王超明、林慕如、林莉、邱琼文、邱清纯；等。原告于2019年5月21日提起本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”英豪花园业主大会筹备组于2017年4月24日作出《广州市海珠区英豪花园首届业主大会决议》，通过了《广州市海珠区英豪花园物业管理规约》、《广州市海殊区英豪花园业主大会议事规则》和公布了广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处亦于2017年5月5日出具《业主委员会备案回执》，为英豪花园首届业主委员会所提交的包括管理规约、业主大会议事规则，业主大会的会议记录和会议决定，业主委员会委员名单等业主委员会备案材料进行了备案。而原告于2019年5月21日才向本院提起本案诉讼，要求撤销英豪花园首届业主大会的上述决议，显然已经超过了法定的行使撤销权的期限，对于原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回原告深圳超鹏投资有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  叶芳琴人民陪审员  周晓玲二〇二〇年三月十日书 记 员  陈兆尊郑碧凤