山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初6021号原告：王宏宇，男，1973年9月26日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘传明,北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑华，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。被告：范守龙，男，1969年9月18日出生，住青岛市城阳区。被告：冯晓波，女，1971年4月21日出生，住青岛市城阳区。两被告共同委托诉讼代理人：胡克壮，山东照岳律师事务所律师。原告王宏宇与被告范守龙、冯晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘传明、李淑华、被告范守龙、冯晓波及其共同委托诉讼代理人胡克壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《万科B座租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金,暂计至2019年5月15日为10273.95元,并自2019年5月16日起,按照日租金684.93元向原告支付至实际腾房之日；3.请求判令被告向原告支付违约金93000元；4.本案案件受理费、保全费、保函费等诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2.3项诉讼请求为：2.判令被告向原告支付房屋租金,暂计至2019年5月15日为100273.95元,并自2019年5月16日起,按照日租金684.93元向原告支付至实际腾房之日；3.请求判令被告向原告支付违约金3000元。事实与理由：原告系涉案房产所有权人,两被告系夫妻关系。2017年5月,原告与范守龙签订《万科B座租赁合同》约定:原告将其所有的青岛市市北区福州路万科中心B座×室房产出租给范守龙与冯晓波,其夫妻用于经营摄影工作及日常办公;租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止,年租金为250000元,且第四年始,年租金递增3%;租金按年支付,每期租金提前30日支付;如被告方拖欠租金累计半个月以上,原告方有权终止合同,因此造成的损失,被告方应当予以赔偿。2018年4月,原告委托其代理人尹杰与冯晓波签订《租房违约协议》,协议约定:因二被告未按照《万科B座租赁合同》如约履行,应当向原告支付违约金93000元,并分期支付逾期支付的租金;该协议系《万科B座租赁合同》的附加协议。二被告已按照该协议支付部分租金及违约金，剩余部分拒不支付,故诉至贵院。被告范守龙辩称，1、我方拖欠原告租金(2019.5.1至2019.8.18)是因为2019年1月份以来,多次扰乱被告处的生产经营,且被告投入装修费用巨大,为了友好经营,经协商双方于2019.8.18搬离涉案房屋;2、原告主张被告欠付租金100273.195元与事实不符,被告于2018年4月26日、2018年6月1日和2018年8月1日将25万元房租付至原告指定的付款账户；3、原告主张的违约金3000元无法律和事实依据,冯晓波没有经过范守龙的授权签订相关的补充协议，范守龙对原告代理人尹杰与冯晓波签订的租房违约协议不予认可;且双方签订的租赁合同中明确约定合同未尽事宜需经原告和范守龙协商一致,请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告冯晓波辩称，冯晓波无权代表范守龙签订租房违约协议,不能代表范守龙的意志；签订租房违约协议时,冯晓波患有严重的抑郁症,不能正确领会协议的意思,也没有经过范守龙的授权，租房违约协议的内容明显对范守龙不利,且其约定超过法律支持的范围。签订违约协议的时候冯晓波处于无意识的状态,除了哭什么都不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方没有争议的事实，本院确认如下：原告系市北区黑龙江南路2号乙×户房屋所有权人，两被告系夫妻关系。2017年4月,原告与范守龙签订《万科B座租赁合同》,约定:原告将其所有的青岛市市北区黑龙江南路2号丙B座×房间出租给范守龙,租赁期限自2017年5月1日至2022年5月1日止,年租金为250000元,自第四年开始年租金递增3%；租金按年支付,每期租金提前30日支付,以及其他内容。协议签订后双方按约定履行合同。2018年4月，原告代理人尹杰（甲方）与冯晓波（乙方）签订《租房违约协议》，约定：乙方承租甲方位于青岛市市市北区黑龙江路2号丙万科中心B座×办公室,按2017年5月1日签订原合同约定,乙方应于2018年4月1日支付甲方年租金250000元。乙方因资金紧张未按合同约定支付年租金,拖欠至2018年4月25日。现乙方特向甲方申请延后四个月付款,至2018年8月1日。延期违约金按年租金千分之三/每天支付与甲方。违约金日期为2018年4月1日-2018年8月1日共124天,共计9.3万元。乙方于2018年4月25日付违约金9万元;房租1万元，估计10万元。乙方承诺于2018年6月1日再支付房屋租金5万元。剩余年房屋租金及剩余违约金于2018年8月1日支付。如2018年8月1日最后期限乙方拒不履行付款义务甲方有权收回该租房并支付甲方违约金且承担相应法律责任。该房屋物业费及水电费等杂项不包括在该款内,单独支付由乙方承担。(其他事宜以原合同为准)以上约定为独立附加协议。2018年4月26日，冯晓波向原告账户转账10万元。2018年6月1日，范守龙公司出纳向原告账户转账5万元。2018年8月1日，范守龙向原告账户转账10万元。对于2018年4月26日冯晓波向原告转账10万元的性质，双方存在分歧。原告认为该10万元中9万元为违约金，1万元为房租，因此被告尚欠第二年度房屋9万元、欠违约金3000元。被告认为转账明细中显示该笔10万元为凯德19楼房租，并非违约金；如果法院认定租房协议具有法律效力，违约金的基数是变化的，应按照年息10%计算，申请法院调整违约金。本案诉讼过程中，被告已将涉案房屋腾还原告。原告为本案财产保全支出保函费500元。庭审中，原告陈述了其变更后的第2、3项诉讼请求的计算方法：至2019年5月1日被告应付租金25万元，被告已付租金16万元、违约金9万元，尚欠租金9万元、违约金3000元，至2019年5月15日按每日684.93元租金计算15天欠付租金10273.95元，故主张暂计至2019年5月15日租金为100273.95元（9万元+10273.95元）、违约金3000元以及至实际腾房之日的租金。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、冯晓波提交青岛市精神卫生中心门诊病历一份，该病历显示对冯晓波的初步诊断：抑郁状态伴焦虑。冯晓波以此证明其不具备完全行为能力，对租房违约协议的内容不能正确领会。原告质证认为，该证据没有医院签章，无法证明真实性，也不能证明冯晓波系限制或无民事行为能力人。本院认为，该病历仅证明冯晓波病情的初步诊断结果，不能证明冯晓波为限制民事行为能力人或无民事行为能力人。2、双方对于被告的腾房日期存在争议。范守龙提交短信截图两张，证明2019年8月18日通知原告已经把房屋腾空、三日内办理交接手续。原告对截图的真实性不认可，认为无法体现该信息发给原告，原告认为被告腾房时间为2019年11月20日。经本院询问，范守龙称因手机升级，短信内容已经删除。本院认为，范守龙提交的证据并非原始证据，不能作为认定案件事实的依据，范守龙对于腾房的日期负有举证责任，因范守龙未能证明其于2019年8月18日腾房，故应按原告自认的日期作为腾房日期，本院认定被告于2019年11月20日向原告腾还房屋。本院认为，原告与范守龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力，双方均应依约履行。范守龙未能按约定支付租金构成违约，并因此产生纠纷。关于原告提出的解除合同问题，被告已将房屋腾还原告，可以认定双方均认可租赁合同已经实际解除，对此本院予以确认。对于原、被告在本案中的其他争议，本院认定如下：1、冯晓波签订的《租房违约协议》效力问题。冯晓波不能证明其为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，且冯晓波在2018年4月26日按照《租房违约协议》约定的金额向原告支付了10万元，故该协议应认定为双方真实意思表示，具有法律效力。范守龙公司出纳以及范守龙本人均按照《租房违约协议》的约定的时间和金额向原告支付房租，据此可以认定范守龙知悉并认可《租房违约协议》，故《租房违约协议》对范守龙具有约束力。2、原告主张的违约金问题。虽然原告在诉讼请求中主张的违约金为3000元，但结合其第2项诉讼请求可以看出，原告已经将9万元违约金从被告支付的款项中予以扣除，因此原告在本案中实际主张的违约金为93000元。被告提出违约金过高要求调整，本院应予以审查。原告主张的违约金系按欠付租金的日千分之三计算，按年折算为年109.5%，远远超过作为资金融通行为的民间借贷最高年利率24%，在原告未能证明其因被告逾期付款造成的损失超过上述标准的情况下，原告主张的违约金应据此标准予以调整减少。因冯晓波向原告转账支付10万元时注明为房租，故原告不应将违约金自被告支付的该款项中扣除，应根据被告实际支付时间和本院确定的利率标准分期计算：至2018年4月26日计算为4109元（25万元×24%÷365天×25天），至2018年6月1日计算为6016元（15万元×24%÷365天×61天），至2018年8月1日计算为8022元（10万元×24%÷365天×122天），合计违约金为18147元，原告主张的过高部分，不符合法律规定，本院不予支持。3、关于原告主张的房租及两被告责任承担问题。被告已经付清2019年5月1日之前的房租25万元，此后未再支付房租，故应自2019年5月2日起至2019年11月20日按每天684.93元标准（25万元÷365天）向原告支付房租139041元（684.93元×203天）。两被告系夫妻关系，且共同参与本案房屋租赁合同的履行，故应对该租赁合同的债务共同承担责任。原告为本案财产保全支出保函费500元应由两被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告王宏宇与被告范守龙签订的房屋租赁合同已经解除；二、被告范守龙、被告冯晓波支付王宏宇房租139041元；三、被告范守龙、被告冯晓波支付王宏宇违约金18147元；四、被告范守龙、被告冯晓波支付王宏宇保函费500元；以上二至四项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元减半收取1182.5元、保全费1053元，由两被告负担，于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李焕章二〇二〇年三月二日书记员  陈 倩