广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19868号原告（反诉被告）：刘淑莲，女，1986年4月12日出生，壮族，住广西柳州市柳南区，委托代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王魏，男，1984年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：谢双林，女，1992年8月13日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，两被告共同委托代理人：黄柱妃，广东卓展律师事务所律师。两被告共同委托代理人：胡浩，广东卓展律师事务所实习人员。原告刘淑莲诉被告王魏、谢双林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘淑莲及其委托代理人周蓓、唐峰，两被告共同委托代理人黄柱妃、胡浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告有意开设舞蹈室，选择了广州市海珠区艺苑南路布衣巷电商产业园3栋301室，通过他人联系到被告二人，并于2019年5月1日与被告二人签订了房屋租赁合同。合同约定，合同期为2019年5月1日至2021年12月31日，租金每月23000元，押金40000元，水电费由原告支付，并约定在原告正常合法且无任何违规的情况下，造成原告不能正常经营的，期间所造成的损失由被告负责。签订合同后，原告按合同约定支付了押金及每月租金，并开展正常的舞蹈培训工作。因原告开设舞蹈室需要办理营业执照，便一直联系被告提供被告与涉案物业业主广州市长江物业管理有限公司（以下简称长江物业公司）签订的租赁合同、长江物业公司开具的同意转租证明和长江物业公司营业执照等相关资料，但被告却一直不予配合。直到原告去长江物业公司处才了解到，长江物业公司与被告签订的租赁合同中有约定不允许转租，才知道被告是无权将该物业转租给原告的，原告是不允许从被告处租赁该物业作为舞蹈培训室经营。原告唯有告知被告二人，要求其二人提供其可以合法转租的证据。被告二人拒不提供。二被告无权转租，原告无法正常经营，被告应该承担赔偿责任。故起诉要求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；2、被告退还原告支付的房屋押金40000元；3、被告承担原告的损失82652元；4、被告退还所扣留的原告物品（包括功放2台、音箱4个、椅子4张、沙发4张、茶几1张、饮水机1台、存物柜3个、前台桌1张、风扇3台、空调6台、移动钢管1个、电脑1台、打印机1台）；5、本案的诉讼费用由被告承担。两被告辩称：一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同”。即法律仅赋予了承租人在未经出租人同意下，出租人对原合同的解除权，但未有明确法律规定未经出租人同意的转租合同无效。被告与原告基于真实意思表示，共同签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、强制性法规，亦不存在其他无效事由，故《房屋租赁合同》合法、有效，原告应当按照《房屋租赁合同》支付租金、水电费等。二、原告以被告未协助其办理营业执照为由拒付租金的行为没有法律依据及合同依据，原告未按合同约定支付租金、水电费的行为构成违约。首先，协助原告办理营业执照并不属于法律规定的被告的法定义务。双方签订的《房屋租赁合同》并未约定“协助原告办理营业执照”等属于被告的附随义务，且《房屋租赁合同》并没有注明该房屋的用途，因此被告不负有协助原告办理营业执照的法定义务或附随义务。其次，根据原告提供的证据，并未能够证明被告拒不配合原告办理营业执照事宜，因此原告以此为由拒付租金的行为已经构成违约。《房屋租赁合同》约定：每月5日前支付下一个月租金，如有逾期按租金百分之5收取滞纳金，超过一星期未付租金，视为原告放弃场地，被告有权收回。原告无故拒付租金，经过被告催讨后仍然拒付，按照《房屋租赁合同》的约定，被告有权解除合同，并要求原告支付欠付租金、滞纳金及水电费。2019年7月9日被告已经向原告发出《解除租赁合同通知书》，并要求原告按时迁出场地。但截至2019年8月27日原告仍占用该房屋，故原告应当向被告支付自2019年7月10日至2019年8月27日期间的物业占用费，同时应当缴清欠付的租金、滞纳金及水电费用。三、被告未收取原告支付的房屋押金。本案中，被告在将案涉房屋租赁给原告之前，被告于2018年3月30日与案外人陈诗颖、罗君君签订了《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，将租赁房屋交付给案外人陈诗颖、罗君君使用，案外人陈诗颖、罗君君办理了营业执照。但是由于案外人陈诗颖、罗君君经营不善，将场地转让给了本案原告，具体的转让内容不明。事实上，本案中，原告未向被告支付过任何的房屋押金，其也未能提供支付押金的证据。被告认为原告是向案外人陈诗颖、罗君君承让房屋及其设备时一并向其支付了押金。四、原告并未提供证据证明其遭受82652元损失，其要求被告承担82652元损失无法律依据。就本案而言，被告并未违约，而是原告拒付租金的行为导致合同的解除，被告并无过失，并不应该承担原告的经济损失。况且，原告并未提供82652元损失的来源，该金额是否属于损失尚未能够确定，故被告无需承担原告的所谓损失。五、被告并非返还案涉房屋内物品的适格主体，但同意在原告缴清欠付款项后协助原告取回案涉房屋内物品。首先，原告提交《转让协议》拟证明其对该物品享有权利，但被告认为，原告尚需提交其他证据进行佐证，证明其确实享有该物品的所有权或占有权，证明其确实有权行使占有物返还请求权。其次，即便原告有权行使占有物返还请求权，亦不应向被告行使该权利。2019年8月27日，涉案房屋产权人向被告发出《解除通知书》，解除其与被告的《广州市房屋租赁合同》，被告自此对案涉房屋不具有任何法律权利，更谈不上对案涉房屋内物品进行占有，因此被告不构成对案涉房屋内物品的占有，并非返还涉案房屋内物品的适格主体，原告应向房屋产权人行使有关权利。再次，2019年9月5日，被告已通知原告搬走案涉房屋内物品，但现仍未搬走。被告同意在原告缴清欠付款项后，为原告与房屋产权人之间进行协调，尽快解决由欠付租金、水电费、滞纳金等费用衍生的不必要麻烦。两被告反诉称：2019年5月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定租金为每月23000元，并约定每月5日前支付下一个月租金、如有逾期按租金百分之5收取滞纳金、超过一星期未付租金，视为原告放弃场地，被告有权收回。签订该合同后，原告在6月4日按时支付了六月份的租金。但到7月份的时候，原告则以各种理由不交付租金。直至2019年7月9日，被告向其发出《解除合同通知书》，书面要求解除租赁合同。但双方解除租赁合同后，原告却一直未将其在租赁物业中的物品清走。致使被告无法将租赁物业重新招租。因原告未及时向被告交付租金，致使被告无法向业主赵瑞武支付租金，2019年8月27日，业主赵瑞武向被告发出《解除合同通知》。原告自2019年7月9日起占用租赁物业，应支付占用费。原告还应将欠付的水电费合计3410元支付给被告。故反诉请求：1、原告向被告支付未支付租金6900元，滞纳金103.5元（按月5%收取，自2019年7月1日计至2019年7月9日）；2、原告向被告支付解除租赁合同后的物业占用费36800元（按23000元一个月，自2019年7月10日计至2019年8月27日）；3、原告向被告支付水电费3410元（2019年7月1日至2019年7月31日期间产生）；4、本案的诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称：2019年7月1日至2019年7月9日我方确有使用案涉房屋，但对于该期间的租金，我方要行使不安履行抗辩权，因为我方交付租金后，后续找到物业的真正产权人，得知被告是无权转租的，我方与被告沟通后，决定行使不安履行抗辩权，不应该支付该期间的租金；对于滞纳金也不存在需要支付的情形。2019年7月10至2019年8月27日我方并未使用案涉房屋，是两被告不允许我方将屋内物品转移，我方也对此进行报警，该期间我方不存在物业占用费用。不同意缴纳2019年7月1日至2019年7月31日的水电费，我方在7月9日后没有使用案涉房屋，而且之前的缴费每月大约是1800元。经审理查明：根据王魏、谢双林提交的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁登记备案证明》，案外人赵端武将坐落海珠区新港中路艺苑南路13号大院3号301房出租给谢双林，租赁期限自2018年12月1日至2021年12月31日，并办理了租赁登记备案，租赁用途为商业用房。2019年5月1日，谢双林、王魏（甲方、出租人）与刘淑莲（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落海珠区艺苑南路布衣港电商产业园3栋301，租赁期限自2019年5月1日至2021年12月31日；租金每月23000元，房屋押金40000元，水电费由乙方支付，待合同期满，合同结束后，押金返还乙方；每月5日前支付下一个月租金，如有逾期按租金百分之5收取滞纳金，超过一星期未付租金，视为乙方放弃场地，甲方有权收回；在乙方正常合法且无任何违规的情况下，造成乙方不能正常经营的，期间所造成的损失由甲方负责；等。2019年5月13日，刘淑莲（顶让方、乙方）与案外人罗君君（转让方、甲方）签订《舞蹈室转让协议》，载明双方就舞蹈室转让达成协议，并共同遵守，舞蹈室室转让给乙方后，乙同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，全部由乙方负责，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；舞蹈室现有装修、装饰、设备（包括功放2台、音箱4个、椅子、沙发、茶几、饮水机、存物柜、前台桌、风扇、空调6台、移动钢管一个、电脑一台，打印机一台）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方；乙方在2019年5月13日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计138000元，上述费用已包括甲方交给房东再转付乙方的押金、上述的装修装饰设备及其他相关费用；转让后甲方将注销该营业执照及税务登记证；等。刘淑莲提交微信聊天记录截图，以证明其多次要求王魏、谢双林提供办理营业执照所需资料，但王魏、谢双林没有配合提供。其中2019年7月1日刘淑莲说：“王总如果你拿不到资料我办营业执照，那我就另外找场地了，你看你自己重新招租吧”。2019年7月9日，王魏向刘淑莲发送解除租赁合同文件。王魏、谢双林表示其有向业主的员工要求提供办理营业执照材料，并答复了刘淑莲，并非拒不提供配合刘淑莲办理营业执照，并提交微信聊天记录截图为证。诉讼中，双方确认：1、案涉房屋原转租给案外人罗君君经营舞蹈室，罗君君办理了个体工商户营业执照，后罗君君将舞蹈室转让给刘淑莲，王魏、谢双林与刘淑莲重新签订租赁合同，并收取刘淑莲40000元押金（由罗君君所交押金转化）；2、刘淑莲已支付2019年5、6月的租金及5月的水电费；3、双方的租赁合同于2019年7月9日解除；4、刘淑莲使用案涉房屋至2019年7月15日，当天晚上王魏、谢双林将舞蹈室的学员清场，并将房屋上锁。关于损失82652元，刘淑莲表示包括2019年5、6月的租金、5月的水电费以及其聘请的教练、员工的工资。王魏、谢双林表示租金及水电费是刘淑莲正当使用租赁物业所需支付的款项，该款项不能因其未办理营业执照而拒绝支付，教练及员工开支是刘淑莲经营舞蹈室所需支付的款项，且在本案中刘淑莲并未提交与该些教练、员工签订劳动合同的证据及支付证明，不予确认。关于返还的物品，刘淑莲表示其与罗君君签订的《舞蹈室转让协议》中有列明物品清单，王魏、谢双林阻挠其撤走物品，其为此报警，并提交了双方的聊天记录及报警回执为证。王魏、谢双林表示其未阻挠，只是要求刘淑莲出具物品的权属证明。关于占用费36800元，王魏、谢双林表示根据出租人赵端武的解除租赁合同通知，其与出租人赵端武的租赁合同自2019年8月27日解除，刘淑莲一直未将物品搬出，应支付该期间的占用费。刘淑莲表示是王魏、谢双林扣留其物品，其在2019年7月15日后没有使用案涉房屋。关于2019年7月产生的水电费3410元，王魏、谢双林表示根据长江物业公司解除物业管理合同的通知，2019年7月欠缴的水电费金额为3410元。刘淑莲对此有异议，认为5月份水电费为1076元，6月份水电费为1800元，7月份水电费3410元明显超出正常使用标准，且其在2019年7月15日后没有使用房屋。本院认为：刘淑莲与王魏、谢双林签订《房屋租赁合同》，约定租赁海珠区艺苑南路布衣港电商产业园3栋301房，现双方均确认上述合同自2019年7月9日解除，本院予以确认。关于解除合同的责任问题，刘淑莲表示因王魏、谢双林拒不配合提供办理营业执照的资料，王魏、谢双林则表示其并非拒不配合，根据双方的聊天记录，双方对此有沟通和协商的过程，故本院认为本案应视为双方协商一致解除合同。解除合同后，王魏、谢双林应退还押金40000元给刘淑莲。刘淑莲应按每月23000元的标准支付2019年7月1日至7月9日的租金，以及2019年7月10日至7月15日的占用费。王魏、谢双林确认2019年7月15日已将房屋上锁，刘淑莲此后已无法使用案涉房屋，故其要求刘淑莲支付2019年7月15日后的占用费，本院不予支持。因2019年7月1日刘淑莲已协商解除合同，故王魏、谢双林要求刘淑莲支付2019年7月租金的滞纳金，本院不予支持。2019年7月的水电费王魏、谢双林并未提交具体计算的依据，且刘淑莲只使用房屋至2019年7月15日，故王魏、谢双林要求刘淑莲支付2019年7月的水电费3410元依据不足，本院不予支持。刘淑莲要求返还的物品，与其和罗君君签订的《舞蹈室转让协议》中列明的物品能相互佐证，本院予以采信，其要求王魏、谢双林返还有理，本院予以支持。王魏、谢双林辩称刘淑莲应向房屋产权人索要，违反合同相对性原则，本院不予采纳。刘淑莲要求王魏、谢双林赔偿损失82652元，因其列明的租金、水电费及教练、员工工资为其使用案涉房屋及经营的必要支出，其要求王魏、谢双林承担依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认刘淑莲与王魏、谢双林于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月9日解除；二、王魏、谢双林在本判决生效之日起十日内退还押金40000元给刘淑莲；三、王魏、谢双林在本判决生效之日起十日内返还功放2台、音箱4个、椅子4张、沙发4张、茶几1张、饮水机1台、存物柜3个、前台桌1张、风扇3台、空调6台、移动钢管1个、电脑1台、打印机1台给刘淑莲；四、刘淑莲在本判决生效之日起十日内支付2019年7月1日至2019年7月9日的租金以及2019年7月10日至2019年7月15日的占用费给王魏、谢双林（按每月23000元计算）；五、驳回刘淑莲的其他诉讼请求；六、驳回王魏、谢双林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2753元，由刘淑莲负担1855元，王魏、谢双林负担898元；反诉受理费490元，由刘淑莲负担119元，王魏、谢双林负担371。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  钟永华二〇二〇年三月三十日书 记 员  余胜男幸妙倩