贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2725民初4671号当事人基本情况及案件审理经过原告戎源渊，男，汉族，1994年12月16日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县。委托代理人左永发，系贵州雄道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告贵州佳美好万家物业服务有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处金龙社区锦美熙御印象2号楼负1楼37号门面，统一社会信用代码91522725MA6DN5NA7N。法定代表人王安碧，系该公司总经理。委托代理人彭乾忠，系该公司执行总经理，代理权限为特别授权。委托代理人吴雨东,系该公司行政部经理，代理权限为特别授权。原告戎源渊诉被告贵州佳美好万家物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“佳美好物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案,本院2019年11月6日受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告的诉称意见：2019年3月7日，原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“锦美·河畔阳光”4栋3层3-2号房屋，并于2019年3月8日向被告交纳了物业费、装修保证金等5181元。交房后，原告屋内被污水浸泡，经查看确定是卫生间漫出的污水，导致原告房屋墙体、地暖、瓷砖、木地板、家具等不同程度受损。原告当即联系被告，经被告工作人员到现场检查，确认是原告房屋所在楼层楼下的主排水管道堵塞导致污水倒灌到原告家中，污水从厕所漫出浸泡原告房屋。同时，原告也及时联系了相应装修材料厂商确定损失。经核算，原告房屋内的装修财产损失包括墙布损失9234元，瓷砖损失8680元，柜体损失17,402.37元，装修返工损失22,595元，木地板损失39,513元，地暖损失23,739元，人工费7040元，共计128,203.37元。综上，因被告未及时维护排水管道导致管道堵塞，污水从原告屋内厕所漫出，浸泡导致原告屋内财产受损，被告应承担赔偿责任。为此，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求:1、判决被告赔偿原告各项损失共计128,203.37元；2、案件受理费及涉讼费用由被告承担。被告的辩称意见：一、原告所诉主体错误，原告卫生间溢水的原因是共用此排污管道的某些住户使用不当，将水泥渣、河沙、磁粉等装修残料倒入管内被堵塞所致。佳美好物业公司并非下水管道使用者，不存在可能弃掷堵塞物的侵权行为，侵权主体及赔偿义务主体应系有可能加害的此污水管使用人，而非物业公司，所以将物业公司作为本案诉讼主体不适格，原告所诉主体错误。本案系财产损害赔偿纠纷。本案中，针对原告的损失，存在共同侵权问题，但不能确定具体侵权人。因此可以参照适用《中华人民共和国侵权责任法》第六条和八十七条之规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”，“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”和《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条：“因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞，渗漏水，停水停电，物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。”等规定。二、物业公司作为物业服务企业，虽然对堵塞管道有管理维护义务，但公司已经完全无瑕疵的履行了管理职责，故不承担赔偿责任。（一）关于正确使用排污管道、被告已尽宣传、告知义务。1、物业公司在业主办理接房、装修手续时就告知了每位业主在使用公共排污管道的禁止行为和注意事项，并让业主签字确认，其中就包括了严禁向管道内倒入装修残料，避免堵寨。2、被告在小区醒目处、原告所在楼栋宣传栏上，向大家公示、张贴了正确使用排污管道的提示。（二）物业公司已经尽到定期疏通下水管道义务，在装修期间，被告已经增加了排污管和化粪池的检查、疏通、清掏频次，按三个月一次进行作业，且在事发前两天2019年10月5日刚刚进行了管道的疏通和清理，10月6日原告搬运建材家具回家时，未发现管道溢水，可以佐证这一点，所以不存在维护不到位的事实。（三）在接到原告的报修通知后，物业公司也立即组织人员进行了处理和抢修，并对原告事故责任进行了清理、保洁、消毒工作，阻止了损失的进一步扩大，也尽到了管理职责。（四）事后，物业积极报告有关部门、通知利害关系业主，组织参与调解，也尽到了协调、沟通的义务。三、原告卫生间溢水的原因是共用此排污管道的某些住户使用不当，将水泥渣、河沙、磁粉等装修残料倒入管内被堵塞所致，并非物业公司维护不力导致。从物业公司在原告卫生间溢水事故发生前2天（即2019年10月5日）、以及事故发生后当天（即2019年10月7日）和瓮水街道办事处广场社区工作人员在2019年10月10日调查原因时，对涉事污水管疏通、清掏、检查时发现，堵塞物为水泥块状、装修废料凝固块。且根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十七条：住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方等规定，由此可见，此污水管堵塞是由于共用该管道的某些住户使用不当造成。四、污水管溢水导致的财产损害范围和价值不明。原告所列受损财产范围是否合理、是否存在必须更换的必要，且数额是否客观、准确，未经利害关系业主、第三方机构证实、鉴定、评估或认可。五、原告的证明材料中亦不能排除自己及其装修工人在此次事件中无过错。无法排除原告的装修工人在装修过程中，没有将装修废料倒入污水管中的可能，不能证明其无过错。综上所述，法院应依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。审理查明的事实2019年3月7日，原告戎源渊与贵州锦美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其位于瓮安县瓮水广场社区锦美河畔阳光第4号楼3层3-2号建筑面积为128.27平方米，套内面积为103.74平方米的住房一套，该房于2019年5月31日前交付使用。合同还约定，前期物业管理系贵州锦美房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业贵州佳美好万家物业服务有限公司。原告与被告佳美好物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主负责按时缴纳有关物业管理费用等；在不抵触发展商权利和妨碍各业主正常使用物业的情况下，物业公司有权对小区进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项：严格按照《装修协议》监督物业装修工程，防范装修过程对物业整体的破坏；对小区公共部分和公共设施进行日常检查维护。公共设施指为小区的公众利益而在小区所属地块内公共部位装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括排水系统、通讯系统、消防系统、污水处理系统等设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分。2019年3月8日，原告向被告佳美好物业公司交纳物业管理费、生活垃圾处置费、住宅装修垃圾清运费、装修管理费、装修垃圾处置费、住宅装修领证金共计5181元。原告接房后即开始装修。2019年10月5日，被告佳美好物业公司发现管道滴水，并进行了处理。10月7日上午8时30分左右，原告发现其房屋下水道反水，除阳台、厨房未被污水浸泡外，四个卧室、客厅的地板、地砖、部分家具、柜体、墙布被浸泡，安装的地暧设施也被损坏。事发后，原告在损失未确定的情况下，将被浸湿的房屋部分的地板、地砖、柜体等已重新装修，现场不复存在。庭后，原告申请鉴定财产损失，本院根据对外委托工作的有关规定，指定贵阳铭建资产评估事务所对墙布、瓷砖、柜子、墙体基础装修、木地板、地暖、检修人工费损失进行评估。该公司了解涉案房屋重新装修的情况后，复函我院“因下水道反水造成的墙布、瓷砖、柜子、墙体基础装修、木地板、地暖损失情况、损失数量及对应材质无法确认，认为不具备评估鉴定条件。”另查明，装修期间，被告佳美好物业公司平均每三个月对管道进行疏通一次。上述事实有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、佳美好万家物业收据复印件、照片29页、光盘一张、佳美好物业公司工作人员袁亁忠出具的《证明》在卷为凭。原告提供的欧纱商贸有限公司专用销售凭证复印件，该证据产生的时间为2019年10月7日，用于证明因墙布被水浸泡损坏补货价值为9234元；蒙娜丽莎瓷砖产品销货清单复印件，该证据产生的时间为2019年10月18日，用于证明瓷砖损失为8680元；贵州迪维尔家居用品有限公司对本案损失作的报价清单，用于证明柜体损失为17,402.37元；贵州豪静坤建筑装饰有限公司修补工程清单，用于证明装修返工损失为22,595元；瓮安县大自然地板销售合同，该证据产生的时间为2019年10月16日，用于证明木地板损失为39,513元；瓮安县元和电器经营部修复清单复印件，用于证明地暖的损失为23,739元；收条复印件3份，用于证明人工费为7040元。经审查，原告提供的该部分证据均系污水反水事故发生后新产生的，而不是最初装修房屋的原始票据，现原告用于证明本案的损失不具有客观性，故本院不予采纳。被告提供的4号楼2号户型已接房业主签章的《装修十八不准》、《告知书》复印件及张贴照片、微信截图4页、化粪池检查清掏记录3页、图片3页，用于证明被告向业主做到宣传、告知、公示、提醒义务，且做到定期检查疏通、清掏排污管网系统的义务；抢修、清理、保洁的图片、组织协调、报告有关部门的工作文件图片，用于证明溢水事故发生后，被告已采取相应措施阻止了损失扩大，且已尽上报、协调沟通义务；清掏堵塞物的图片，用于证明堵塞物为水泥块等装修废料凝固体，堵塞原因为加害业主的使用不当造成。被告提供的前述证据，仅能证明被告履行部分职责，不能证明其已全面履行了合约。判决理由和结果本院认为：本案各方当事人争议的焦点问题如下：1、被告诉讼主体是否适格；2、被告对本案事故应否承担民事法律责任；3、原告所遭受的财产损失如何确定。一、关于被告诉讼主体是否适格的问题。原告因房屋在装修过程中遭受财产损失，原告据以提起诉讼所主张的事实及理由属于物权保护纠纷即财产损害赔偿纠纷，本案财产损害赔偿纠纷不受限于我国合同法第一百二十二条及其司法解释关于请求权竞合的规定，原告无需作出合同违约责任与侵权责任的选择，换言之，在物权保护纠纷中，既可审理违约损害赔偿的法律责任问题，也可审理侵权损害赔偿的法律责任问题，不应局限于仅适用侵权责任法或仅适用合同法来裁判本案的物权保护问题，故本案被告诉讼主体适格。被告关于因责任竞合导致被告主体不适格，认为侵权责任主体应为其余共用排污管道业主，被告不应承担责任，该意见明显忽略了锦美河畔阳光小区尚处于前期物业管理服务期间这一基本事实赋予被告在合同上首要的民事法律责任，故被告佳美好物业公司该辩称意见本院不予支持。二、关于被告有无民事责任的问题。根据本案事实，贵州锦美房地产开发有限公司开发销售的锦美河畔阳光小区是由贵州锦美房地产开发有限公司委托佳美好物业公司进行小区前期物业管理服务工作，前期物业的管理与服务内容以及定价，广大业主并无选择权和平等协商权，虽然在接收房屋时业主分别与佳美好物业公司签订有《前期物业服务合同》等书面文件，这些事实均不能替代和掩盖佳美好物业公司是受贵州锦美房地产开发有限公司委托进行前期物业管理与服务的本质。而前期物业管理与服务的特殊性在于：业主入住前均需对房屋进行装饰装修，小区业主是逐渐装修入住，客观上不能召开业主大会，尚未成立业主委员会，该期间是居民小区由房地产开发企业主导下的物业管理向业主委员会自治下的物业管理的过渡期，整个小区的物业安全由房地产开发公司主导下委托的前期物业服务企业负责，是房地产开发企业为履行房屋买卖合同义务，为小区业主在业主委员会成立招聘新的物业服务企业前有偿建设功能齐备、运转顺畅的物业小区环境是客观现实需要，其有偿性表现为业主在接收房屋时或装修前需要交纳过渡期物业管理服务费用，而过渡期物业管理与服务费用则由房地产开发企业及其委托的物业服务企业单方面定价或根据政府有关主管部门定价，在业主装饰装修房屋的过程中，可能因使用不当导致小区公共设施设备发生安全事故等关键环节应当采取必要措施加强跟踪与监督管理，关键领域和关键环节要实现精细化的管理与服务，从而避免给小区业主的财产安全带来直接的损害和预留下安全隐患。可见，前期物业管理与服务工作的特殊性决定了管理服务内容的特殊性，特别是前期对装修事务的管理尤为重要，也是为居民小区今后长期的物业服务管理工作打基础的关键阶段，因此，扎实做好前期物业管理与服务工作是房地产开发企业及其委托的物业服务企业的基本职责所在。然而，被告佳美好物业公司在抗辩中表示只能对业主装饰装修活动履行告知义务，不能实现切实的跟踪监督管理，足见其前期物业管理与服务工作显然流于签订有关书面文件的形式，而忽略了前期物业管理与服务工作内容的应实质化、精细化的必然要求。被告虽然履行了部分职责，但其在装修期间平均每三个月才对管道进行疏通一次，其并未按《前期物业服务合同》的约定全面履行义务，确保小区排污管道这一公共设施的日常维护、检查与管理，确保排污管道的正常运行，也未对业主装修过程中进行监督、检查，纠正违约装修行径或证明其对施工单位的违约施工行为采取责令整改、停工、处罚或取消装修施工许可等措施。因此，佳美好物业公司的物业服务行为存在违约行为，而排污管道的堵塞进而引发原告财产受污水渗透的财产损害存在因果关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条的规定，原告有权要求被告佳美好物业公司依法对其因此遭受财产损失承担赔偿责任。三、关于原告遭受财产损失的确定。本案污水回流导致原告的房屋财产受损后，原告在损失未确定的情况下重新装修房屋，现场不复存在，导致本案的财产损失不能评估，且原告未提供最初装修房屋时的原始票据及相关付款依据作为本案损失参考数据，原告仅提供的财产损失证据均系事故发生后产生，证据不具有客观性，不能真实的证明其财产的受损情况，故原告应当承担举证不力的法律后果。鉴于本案财产受损客观存在，本院结合本案房屋装修及受污水浸湿的概况，本案的损失酌定为65,000元，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、由被告贵州佳美好万家物业服务有限公司赔偿原告戎源渊人民币六万五千元，限本判决生效之日起十日内一次性付清；二、驳回原告戎源渊的其余诉讼请求。案件受理费人民币1432元，由原告负担720元，由被告贵州佳美好万家物业服务有限公司负担712元。权利义务告知如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决的金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。若义务人在本判决确定的期限内未履行给付义务，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  朱容莉二〇二〇年三月十九日书记员  刘镇玖