上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15061号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭惠珍，女，1953年8月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘万萍，女，1980年5月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：黄俊贤，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人彭惠珍因与被上诉人刘万萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初47291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭惠珍上诉请求：要求撤销一审判决第三、四、五项，改判被上诉人支付因容留卖淫行为的违约金人民币（下同）2万元及实际损失3.7万元或发回重审，后于本案审理中，上诉人表示基于要求程序权利，其对本案只要求发回重审而不要求改判。事实和理由：原审法院对于被上诉人是否转租审理不清，对于违约责任认定不清；店铺内曾因卖淫事件被行政处罚，造成恶劣影响；就2万元押金转成违约金双方已履行完毕；被上诉人对房屋的装修不是正常装修，需拆除装修后房屋才能再行出租；上诉人雇人日夜看店，以便他人随时看房，尽快出租房屋，上诉人为此支出包租费。被上诉人刘万萍辩称，合同约定其有转租权，其确实转租房屋；上诉人多次主张违约金没有法律依据；上诉人向被上诉人出租房屋时房内已经存在隔断；包租费系不可预期费用，且合同对此没有约定；被上诉人多次发函要求交接，但上诉人不配合，空置费不应由被上诉人承担，故其认为一审判决正确，要求维持原判。彭惠珍诉至一审法院，请求判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除；2.刘万萍支付彭惠珍因刘万萍容留卖淫行为的违约金2万元；3.刘万萍支付2018年3月18日至4月11日的商铺欠付租金18,040.54元；4.刘万萍因未支付租金导致合同解除所产生的违约金2万元及实际损失超出违约金部分17,505.40元（包括2018年4月12日至2018年5月9日期间的空置费20,205.40元、恢复商铺原状费用7,300元、包租费1万元，共计37,505.40元）；5.本案诉讼费等相关费用由刘万萍承担。原审中，彭惠珍撤回了第一项诉讼请求，并增加诉讼请求：要求确认彭惠珍守约成本每月超过1.7万元。刘万萍则提出反诉请求，请求判令：1.双方就上海市XX路XX号底层-2临房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月9日解除；2.彭惠珍返还2018年3月9日至2018年3月17日共8日的房屋租金5,772元；3.彭惠珍返还押金2万元；4.彭惠珍赔偿房屋装修款15,342元，检测费用1,600元；5.彭惠珍承担相关诉讼费用。一审法院认定事实：就双方无争议的签约、刘万萍已支付押金2万元，并支付租金至2018年3月17日的事实，一审法院予以确认。另，双方签订的《房屋租赁合同》还约定：租赁用途为商用，刘万萍必须在此租赁场所内合法经营；首年租金每月2万元，以后每年递增2%；每三个月支付一次，提前十天支付；若因彭惠珍原因违约，彭惠珍承担违约责任，除退还刘万萍租赁押金外，还应赔偿刘万萍相应的装修款；若因刘万萍的原因违约，刘万萍须承担违约责任，刘万萍已支付的押金即转为其违约金，刘万萍未按时间向彭惠珍支付租金超过十天的，则视为刘万萍违约，彭惠珍有权单方面解除双方租赁协议，且彭惠珍有权保留进一步追索其它赔偿的权利；如刘万萍因其它原因需退出该房屋，经彭惠珍同意，刘万萍有权转租，则刘万萍不视为违约。原审另认定，2018年1月22日，刘万萍向彭惠珍发微信要求办证（卫生许可证）并表示如果再不办，会被罚款，对此彭惠珍回复：要求与刘万萍签订补充协议，其中明确刘万萍在退出店面之后三天内将营业执照和卫生许可证撤销，不撤销，刘万萍则要承担违约金为3万元的违约责任，协议签好后，双方可以先去办理卫生许可证。对此，刘万萍回复“行啊”。2018年1月25日，刘万萍再次向彭惠珍发送微信催促办证，并提及“彭惠珍提的要求刘万萍都答应了”。次日，彭惠珍通过微信向刘万萍发送“补充协议”一份，其中明确：因刘万萍的卫生许可证已到期，彭惠珍同意在签协议当天配合办理；刘万萍必须在退出系争房屋三个工作日内自行撤销该店铺的卫生许可证和营业执照，若未及时撤销，应承担违约金3万元，并询问刘万萍：彭惠珍把补充协议打印好，今天下午去办好吗？；对此，刘万萍表示“我让我老公带好材料和委托书与彭惠珍碰头”，之后，双方再次约定于2月1日下午2点前去办证。2018年2月1日下午2点56分，彭惠珍向刘万萍发微信明确：彭惠珍儿子已于2点到碰头地点了，劝刘万萍先把那个简单的协议签掉，把卫生许可证办掉，否则以后罚款彭惠珍不管，由刘万萍自己承担。2018年2月7日，刘万萍询问彭惠珍关于解约事宜的同时还表示：本来是打算签字的，彭惠珍太折腾人了，刘万萍丈夫说还给彭惠珍吧，里面什么也不要了，租金也不要退了，双方谁也不要补谁钱了，死活不让刘万萍弄了。原审再认定，2018年3月4日，案外人李某、黄某在开设于系争房屋内的足浴店内为他人卖淫嫖娼活动提供场所，被民警抓获，最终二人被判处容留卖淫罪。原审又认定，2018年3月5日，彭惠珍向刘万萍发送微信提醒其第二天应该支付租金。2018年3月7日，刘万萍向彭惠珍发送微信明确：关于卫生许可证于2017年10月之前就到期需要续办的问题，之前刘万萍多次联系彭惠珍，要求彭惠珍配合提供房产证复印件，但彭惠珍以各种理由推搪导致卫生许可证已过期，刘万萍不能再正常营业，处于歇业状态，后刘万萍于2018年2月1日通知彭惠珍解除合同，现再次告知彭惠珍，因彭惠珍违约行为，双方租赁合同于2018年2月1日刘万萍通知时解除，并要求彭惠珍赔偿损失。对此，彭惠珍要求刘万萍书面提出自己的意见，并再次提醒刘万萍当日应该支付租金了。2018年3月8日、3月9日，刘万萍多次微信告知彭惠珍，合同已解除，通知彭惠珍于同年3月9日、3月10日办理交接，彭惠珍对此并不同意，并未前往交接。2018年4月9日、10日，彭惠珍向刘万萍通过微信、挂号信等方式发送“解除《房屋租赁合同》通知书”，其中明确：因刘万萍迟延支付彭惠珍2018年3月18日至6月17日租金达30日之久，且经彭惠珍催告，刘万萍仍未支付，现彭惠珍依合同约定行使单方解除权，在刘万萍收到本函之日即与刘万萍解除《房屋租赁合同》，并通知刘万萍于2018年4月11日下午开庭时向彭惠珍返还房屋钥匙。2018年4月11日，刘万萍在（2018）沪0115民初14490号案的庭审过程中，当庭向彭惠珍返还了系争房屋钥匙，彭惠珍并要求刘万萍于次日下午5点现场交接，刘万萍表示不会前往。原审还认定，2018年5月2日，彭惠珍与案外人上海XX有限公司签订《商铺租赁合同》约定，彭惠珍将位于上海市浦东新区XX路XX号底层约85平方米房屋出租给案外人，租赁期限自2018年5月10日至2021年5月9日；首年租金每月2万元。原审再认定，2018年12月23日，彭惠珍向刘万萍邮寄《告知函》明确：已收到刘万萍支付的押金2万元，根据沪公（浦）（南）审字【2015】第005号行政处罚审批表，民警在系争房屋所开设的XX足浴店查获涉嫌卖淫嫖娼的违法人员，……对XX足浴店处停业整顿三个月的行政处罚；刘万萍存在严重违法经营行为，违反了合同中关于合法经营的约定，彭惠珍于2018年上半年查到了该份处罚决定书，彭惠珍根据双方合同约定，将刘万萍已付2万元押金转为其违法违约的违约金。彭惠珍提供的《沪公（浦）（南）审字【2015】第005号行政处罚审批表》显示，彭惠珍在该《告知函》中所引用的该审批表上的内容属实。原审又认定，彭惠珍曾就刘万萍迟延支付系争房屋押金、未按合同约定提前十天支付系争房屋租金向一审法院提起过诉讼【（2018）沪0115民初14490号】，要求刘万萍为此支付违约金2万元，最终法院认定，对于彭惠珍主张的刘万萍逾期付款的违约责任采纳贷款利率损失为损失依据，判决刘万萍支付彭惠珍违约金6,000元。原审中，就系争房屋的返还问题，刘万萍主张系于2018年3月8日搬离，而彭惠珍则表示收回房屋时，屋内仍留有按摩床、足浴桶等杂物，对此，刘万萍表示按摩床是有留下，但不是刘万萍的，是彭惠珍之前的租户留下的。一审法院认为：彭惠珍与刘万萍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同的解除应具有合法依据。原审中，刘万萍主张因彭惠珍要求其签订补充协议，其不同意，故彭惠珍未配合其办理卫生许可证致使无法经营，因此刘万萍于2018年3月9日微信通知彭惠珍解除合同。对此一审法院认为，根据审理查明的事实，就刘万萍的办证要求，彭惠珍确实提出了补充协议，但刘万萍于2018年1月22日、1月25日、1月26日的微信消息显示其已事实上同意该补充协议，而根据刘万萍2018年2月4日的微信消息，其最终未办理卫生许可证还是考虑到其丈夫表示“不让刘万萍弄了”这一因素，故一审法院认为刘万萍最终未办理卫生许可证系其自身原因所致，并不存在彭惠珍不配合而致使刘万萍无法办证的情况。就刘万萍在审理中还主张彭惠珍存在擅自委托他人出租系争房屋的违约行为，但刘万萍就此所提供的电子数据（电话录音等）等材料存疑，不符合证据的要求，未能对待证事实予以证明，一审法院对此亦不予采信，因此一审法院认为，刘万萍所主张的解除合同的理由并不成立，刘万萍于2018年3月7日、3月9日通知解除合同的行为并无法律依据，一审法院不予支持。2018年4月9日至11日期间，彭惠珍因刘万萍未按约支付租金，且多次催讨无果遂通知刘万萍于收到通知之日解除合同，其行为符合法律规定，原审中彭惠珍主张因解除通知亦曾于2018年4月11日当庭送达给刘万萍，故以该日作为解除通知到达之日，该请求于法不悖，一审法院应予支持，故涉案房屋租赁合同解除日期为2018年4月11日。《房屋租赁合同》解除后，双方应就刘万萍占有使用系争房屋期间的租金予以结算，按照合同约定对刘万萍已付押金予以处理，并由刘万萍承担相应的违约责任。就刘万萍的应付租金，刘万萍认为其已于2018年3月9日通知彭惠珍前往系争房屋进行交接，但彭惠珍拒不前往，故刘万萍应承担的租金应至2018年3月9日，对此一审法院认为，2018年3月7日至3月9日期间，刘万萍虽通知彭惠珍解除合同、办理交接，但双方最终并未办理，之后刘万萍直至2018年4月11日才将系争房屋钥匙返还彭惠珍，而刘万萍在原审中表示虽此前已搬离系争房屋，但屋内确实留有按摩床，故在此期间刘万萍既未向彭惠珍明示过放弃系争房屋内财物，也未将按摩床等经营物品搬离，故刘万萍仍应承担2018年4月11日之前对系争房屋占有使用所产生的租金。就刘万萍应承担的违约责任，彭惠珍主张因刘万萍2015年的违法经营活动，故将刘万萍已付押金作为违约金收取，不予退还，而就案外人李某等人于2018年3月4日的容留卖淫行为，因亦发生于刘万萍承租期间，故应由刘万萍再次承担2万元的违约责任，同时还要求由刘万萍承担因其提前解约所产生的空置费用、恢复原状费用、包租费等。对此一审法院认为，本案中刘万萍在承租系争房屋期间存在违法经营、逾期不支付租金等多项违约行为，彭惠珍有权要求刘万萍承担相应的违约责任，但因合同所约定的违约金为2万元，现彭惠珍主张2万元违约金低于刘万萍违约行为对彭惠珍所造成损失的，可以请求人民法院予以增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失为限，故本案中刘万萍应承担的违约责任应以彭惠珍的实际损失为限，且彭惠珍所主张的损失应当为刘万萍在订立合同时预见到或应当预见到的损失。现审理已查明，《房屋租赁合同》因刘万萍原因于2018年4月11日提前解除后，系争房屋于2018年5月9日才再次出租，空置期间彭惠珍所产生的损失20,205.40元应由刘万萍承担，故彭惠珍该项主张一审法院应予支持。而就刘万萍开设的XX足浴店所存在的违法经营行为，相关的违法经营行为已由相关部门作出了处理，而构成刑事犯罪的相关人员亦已被判处刑罚，刘万萍在此期间亦正常按约支付租金，并未影响彭惠珍对系争房屋的正常收益，而彭惠珍也未就违法经营活动对其所造成的其它损失予以证明，故一审法院对彭惠珍因刘万萍存在违法经营而主张刘万萍承担二次2万元违约金的主张不予支持；就彭惠珍主张恢复原状费用，一审法院认为，刘万萍承租后对系争房屋开展装修系经过彭惠珍同意，合同解除后，彭惠珍取得了对该部分添附物的所有权，在双方未对合同终止后装修需要拆除予以约定的情况下，彭惠珍无权要求刘万萍对该部分添附物恢复原状或承担相应费用，故一审法院对该部分费用不予支持；就包租费，一审法院认为，虽彭惠珍主张该费用系其为加速系争房屋出租所支出的合理费用，但该费用不属于刘万萍在签约时应当预见的费用，故一审法院亦不予支持。因此，刘万萍应支付彭惠珍违约金共计20,205.40元，又因合同约定押金可冲抵违约金，此款由刘万萍已付押金冲抵部分。原审中，刘万萍主张已承担过6,000元的违约金，故该数额不应再重复计算，对此一审法院认为，此款系刘万萍因迟延支付押金、租金对彭惠珍损失的赔偿，与本案无关，一审法院对刘万萍的该项抗辩不予采信。就彭惠珍要求一审法院确认其守约成本每月超过1.7万元的请求，一审法院认为，房地产市场价格固然是房屋租金标准的参考因素，但租金主要是租赁关系双方根据双方所认定的租赁物出租价值所协商确定的对价，本案中，双方在签约时已基于当时的合理预期对租金每年增幅2%进行了约定，之后由刘万萍按照合同约定进行履行，彭惠珍亦予以接受，故该租金金额系双方合意的产物，双方对此也不存在争议。至于彭惠珍的守约成本，系彭惠珍内心对于出租系争房屋所考虑的因素，与刘万萍无关，现双方租赁关系已解除，彭惠珍的该项请求也不具有诉的利益，故一审法院无法支持。就刘万萍的反诉请求，因刘万萍的解除合同行为并不合法，刘万萍据此主张要求彭惠珍返还租金、承担赔偿责任等请求一审法院均不予支持。本案审理事实调查结束辩论终结前，彭惠珍因认为本案比较复杂申请转为普通程序，但一审法院认为本案不存在不宜适用简易程序的事由，故未予准许。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条之规定,于二〇一九年九月二十五日判决：一、彭惠珍与刘万萍签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除；二、刘万萍应于判决生效之日起十日内支付彭惠珍2018年3月18日至4月11日租金18,040.54元；三、刘万萍应于判决生效之日起十日内支付彭惠珍违约金205.40元；四、刘万萍支付给彭惠珍押金2万元归彭惠珍所有；五、驳回彭惠珍的其余诉讼请求；六、驳回刘万萍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,688元，减半收取计844元，由彭惠珍负担300元，刘万萍负担544元；反诉受理费867元，减半收取计433.50元，由刘万萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，彭惠珍主张就2万元押金转成违约金双方已履行完毕，而刘万萍则认为彭惠珍多次主张违约金没有法律依据，对此本院评述如下：彭惠珍陈述其曾发函告知刘万萍押金转为违约金，同时陈述对方没有回复，刘万萍则表示未收到该告知函；在合同履行过程中，刘万萍有违法经营、逾期不支付租金等违约行为，原审法院结合考虑彭惠珍的房屋空置损失，判决刘万萍承担违约金并与已付押金进行相应折抵。本院认为，不论刘万萍是否收到告知函，其均应就其违约行为依约承担违约责任，且其承担责任的范围以其应该预见到的因其违约而造成的损失为限。本案中，在彭惠珍未能出示有效证据证明其主张的损失成立的情形下，彭惠珍要求以押金转为违约金后再行主张违约金及实际损失显无事实与法律依据，本院难以支持。关于恢复商铺原状之费用，本院认为，其一，彭惠珍陈述刘万萍跟其讲过装修，但彭惠珍没有看过装修；其二，涉讼商铺现已另租他人；其三，双方合同对于商铺原状、返还时状态，装修等均无约定，故刘万萍系经出租人同意而装修，其相关辩解理由，本院予以采纳。至于包租费，鉴于该部分费用系彭惠珍为尽快再次出租房屋而支出的费用，本案双方间的合同对此亦无约定，因此显已超出刘万萍可预见的违约造成的损失范围，不应由刘万萍承担。本院还注意到，原审法院的审理过程中并未有损害当事人程序权利之情形，故本案中亦不存在发回重审的法定情形。综上所述，上诉人彭惠珍关于发回重审的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币657元，由上诉人彭惠珍负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年三月十七日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……