北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32062号原告（反诉被告）：王晓丽，女，1975年2月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨晓强，北京天平（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京久禾一鲜便利店有限公司，住所地北京市朝阳区白鹿司路2号院6号楼108室。法定代表人：戚新伟，经理。委托诉讼代理人：黄守艳，北京市信之源律师事务所律师。原告（反诉被告）王晓丽与被告（反诉原告）北京久禾一鲜便利店有限公司（以下简称久禾一鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓丽及其委托诉讼代理人杨晓强，被告（反诉原告）北京久禾一鲜公司之委托诉讼代理人黄守艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令久禾一鲜公司赔偿鸡排店装修费130000元；2.判令久禾一鲜公司赔偿厨具设备和排风设施68680元；3.判令久禾一鲜公司赔偿因鸡排店经营所租住的宿舍费用37800元；4.判令久禾一鲜公司赔偿误工费14000元；5.判令久禾一鲜公司支付律师费20000元。事实和理由：2018年4月30日，双方签订《超市摊位租赁合同》，但是在2018年7月25日，该摊位因属违章建筑被勒令拆除。后双方签订《超市摊位租赁补充协议》，久禾一鲜公司承诺将鸡排店迁至内摆区并在2018年11月1日交付王晓丽使用，但其至今未兑现承诺，王晓丽要求其赔偿相关损失，但其迟迟不予理睬。久禾一鲜公司辩称，久禾一鲜公司不同意王晓丽的全部诉讼请求，理由是：当时王晓丽一共交纳了234000元，久禾一鲜公司已将上述款项全部退还，双方的《超市摊位租赁合同》的签署日期是后签的，实际在4月中旬就向王晓丽交付了涉案房屋，后城管在7月份贴出拆除通知，但王晓丽实际在九十月份搬走的，久禾一鲜公司在此期间也未向王晓丽索要房租，王晓丽也没有其他实际损失。另外，久禾一鲜公司已经在室内为王晓丽找了两个摊位，但是王晓丽自己表示不想经营。久禾一鲜公司向本院提出反诉请求：判令王晓丽支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金83333元。事实和理由同答辩意见。王晓丽针对久禾一鲜公司的反诉请求辩称，王晓丽不同意久禾一鲜公司的全部反诉请求，理由是：第一，双方在拆除的情况下签订了相关补充协议，对租金和事后事宜作出了明确调整；第二，在王晓丽反诉催促下，久禾一鲜公司才将相关协议涉及的费用予以全额退还，过错在久禾一鲜公司，其对王晓丽造成的损失一直拖延不解决。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2018年4月30日，王晓丽（承租方、乙方）与久禾一鲜公司（出租方、甲方）签订《超市摊位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中约定：“第一条租赁内容及经营方式：1、甲方同意将北京市海淀区志新路16号院15号楼一层超市外租区（以下简称外租区），面积18平方米（使用面积不少于10平方米）由乙方使用。2、甲方同意乙方从事纳滋味鸡排汉堡。……第二条租赁租金以及其他费用：1、摊位月租金16666.7元，年付，每年的租金必须提前一个月支付，租金包括物业费、工商税务费用等，乙方如需甲方开具发票则需自行承担相应的税费。2、为确保乙方诚信经营，乙方须向甲方支付保证金34000元，保证金不计利息。保证金在合同期满后30日退还。……第五条违约责任：1、甲方的违约责任：因水电、消防、安全、卫生等设施不符合有关要求以及未提供统一的经营设施，致使乙方无法正常营业，在催告合理期限内仍无改善给乙方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。2、乙方从事违法经营活动的行为，甲方有权解除合同。未经甲方同意，擅自将摊位转租转让给他人，甲方有权终止合同，并有权追究乙方的经济责任。第六条其他：1、本合同有效期为3年，自2018年5月20日至2021年5月19日止，每两年房租递增10%。”2018年7月31日，王晓丽（乙方）与久禾一鲜公司（甲方）签订《超市摊位租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），其中约定：“就原有外租区，因拆除，致使原有合同不能正常履行（拆除时间2018年7月25日），致使乙方前期投入装修及房租费共计400000元，在装修后6月15日开业-7月27日经营42天后便接到拆除通知，致使乙方无法继续经营，经双方协商，特定此补充协议。第一条补充租赁内容及经营事宜：1、位置：因外租区被强制拆除，经由甲方同意将原有外租区使用面积12平方米，搬至超市正门两侧（可根据甲方合理设计，并保证乙方合理使用）保证使用面积不得低于12平米。2、内置：甲方负责内置装修及设备安排（包括：门头设计、上下水、电源、排风）以上保证乙方在经营期间正常使用，所有产生的一切费用由甲方全部承担。3、房租：按照原《租赁合同》年房租200000元，因搬至超市内部，将原有房租200000元调整至年房租100000元，按月核算每月8333元，将原有房租200000元至签订《补充协议》之日起返还乙方100000元已交房租，并返还原有合同保证金34000元，然后按补充协议的年房租100000元，重新缴纳保证金20000元，由甲方出具保证金收据。4、免租期：甲方装修结束在2018年11月1日可让乙方正常经营，则给予乙方一个月免租期（如甲方装修至2018年11月1日未能正常开业，乙方有权解除合同，并由甲方退还剩余租期的租金，甲方赔偿乙方装修费但应扣除相应折旧。……第三条其他：本补充协议生效后按《租赁合同》的租赁年限三年，每年房租递增10%。”后双方履约遇到障碍，久禾一鲜公司向王晓丽退还了已交纳的房租和保证金共计234000元。双方对于赔偿项目存有争议。王晓丽向本院提交如下证据：1、《施工装修合同》，显示卞志刚（甲方）与北京博润祥和装饰装潢有限公司（乙方，以下简称博润公司）于2018年5月6日签订合同，其中约定：“1、工程名称：纳滋味志新东路店装修改造。工程地点：志新东路久禾一鲜超市。2、承包方式：工程总价为132550元，包干合同。”。2、《收款说明》、《纳滋味志新西路店造价说明》（以下简称《造价说明》），显示博润公司于2019年12月15日作出相关说明，其中《收款说明》载明：“本工程总造价为132550元。完工后我公司共收到工程款80000元。剩余52550元工程款至今没有支付，因没有完整支付工程款所以我公司没有开具任何收据。”；其中《造价说明》载明：“此工程造价为五个部分构成：1、整体装修部分（85740元）；2、安防监控部分（6100元）；3、广告灯箱部分（18310元）；4、防水修复部分（13000元）；5、其他后期部分（9400元）。一、整体装修部分造价说明：1、地点：本工程位于城市中心地带，施工期间所有物料运输、工人住宿吃饭成本高。2、标准：本工程实际面积小但各项功能要求具备完善，符合加工食品级别标准，并带有售卖窗口，整体标准化施工造价不同于其他普通装修。3、受限：在施工过程中我们完全按照国家要求规范时间内施工，但由于邻里家中实际情况以小孩休息、老人休息为由限制我们施工，无形中增加了人工实际成本。4、协调：于超市协调不力，迟迟没有电路增容导致我们在施工过程中等待超市电路增容造成工期及实际成本浪费。二、安防监控部分、广告灯箱部分说明：工程前期计划是甲方自行购买安防、及广告部分，由于中间涉及到电路、线路对接，所以甲方为了方便特要求我们代购。三、防水修复部分造价说明：超市方故意隐瞒事实，施工中并没有提前告知所使用的房屋有漏水现象，一直施工到了饰面进度时遇到下雨，我们才发现房屋漏水。在修复漏水时其中需要封堵超市原有广告牌镂空洞，首先保护下拆除原有广告字电源及护板，再去封堵施工，然后恢复原样，并且工要求不能影响超市正常营业，快速加急处理。种种条件要求加大了施工工作量。四、其他后期部分说明：由于超市方没有提前做到满足使用条件（电路主线铺设，售卖楼梯搭建，排风管路走向），导致后期为了达到满足使用条件、配合超市造成的实际成本发生。”。3、《购销合同》及《收据》，其中《购销合同》显示卞志刚（甲方）与北京海航恒业厨房设备有限公司（乙方，以下简称海航公司）于2018年6月5日签订合同，其中约定：“一、合同价款及支付方式：1.1合同总价68680元。……二、设备要求：2.1乙方保证提供的设备与（附表）的规格、型号、质量符合。……三、交货规定：3.1交货时间：2018年6月5日至6月15日。3.2交货地点：海淀区志新北里15-6久禾一鲜超市科技大学店。”，该合同的附件为《卞总炸鸡店购销设备明细（价格明细）》，载明：“1、电炸鸡炉。2、定做异行保险冷冻柜。3、制冰机。4、双层荷台。5、单星水池。6、四门冷冻柜。7、卧式冷冻柜。8、不锈钢储物柜。9、不锈钢货架。10、不锈钢排烟罩。11、低噪音排烟风机。12、油烟净化器。13、排烟管道。14、地沟不锈钢二次过滤池。15、风机电缆线。16、风机防缺项保护器。”；其中《收据》显示海航公司于2018年7月5日向卞志刚开具了收到厨具设备款项68680元。4、《北京市房屋租赁合同》、《收据》及付款凭证，其中《北京市房屋租赁合同》显示王晓丽与王金荣（严裕国之代理人）于2018年5月7日签订合同，其中约定由王晓丽承租北京市海淀区志新西路7号2号楼1层1单元102号房屋，租期自2018年5月12日至2019年5月11日，租金每月5400元，居间代理费5400元；其中《收据》和付款凭证显示王晓丽于2018年5月7日支付了居间代理费5400元、王金荣于2018年5月7日、2018年8月13日分别收款21816元和16200元。5、照片，内容为外租区在装修前后的外观及内部现状等。经质证，久禾一鲜公司的质证意见为：对证据1，真实性和证明目的均不认可，合同签订方明显不是王晓丽，也无法核实博润公司的公章的真实性；对证据2，真实性和证明目的均不认可，无法核实博润公司的公章的真实性，且一间仅有12平方米的店面，装修款132550元明显不合常理，同时也不能证明装修费用实际发生；对证据3，真实性和证明目的均不认可，王晓丽自认已经搬走了设备设施，该损失不存在；对证据4，真实性和证明目的均不认可，该证据与本案无关；对证据5，除摄像头拍摄的和显示有“糯米”字样的照片不认可外，其余照片认可。经询问，王晓丽表示在《卞总炸鸡店购销设备明细（价格明细）》中列明的设备项目中，1、2、3、6、7项由其自行搬离，现保存于仓库中，其余项目由久禾一鲜公司拆除。本院对上述证据的认证为：采信王晓丽提交的证据的真实性，相关证明力另行评述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，根据本案查明的事实，双方先后签订了《租赁合同》及《补充协议》，虽然《租赁合同》的效力因所涉标的物为违章建筑而无效，但《补充协议》系双方就《租赁合同》后续的结算、清理等事项而达成的协议，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，应作为确认双方权利义务的依据。根据《补充协议》的约定，久禾一鲜公司若不能在2018年11月1日让王晓丽正常经营，王晓丽有权解除合同，并由久禾一鲜公司退还剩余租期的租金并赔偿王晓丽扣除相应折旧后的装修费用。现王晓丽未能在2018年11月1日正常经营，久禾一鲜公司虽主张此系王晓丽拒绝其已向王晓丽提供的室内摊位所致，但其未就此向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信，久禾一鲜公司应依约向王晓丽承担赔偿责任，即退还剩余租金及赔偿装修费用。如前所述，因《补充协议》包含了对《租赁合同》的结算、清理内容，故王晓丽在双方《补充协议》约定的赔偿范围之外另行要求久禾一鲜公司赔偿其设施设备费用、在外租房费用、误工费用、律师费用的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持，相关费用的具体数额亦无需认定。同理，久禾一鲜公司要求王晓丽支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金的反诉请求，本院亦不予支持。关于装修费用数额一节，根据王晓丽提交的《施工装修合同》等证据，足以证明其装修费用为132550元，鉴于外租区已实际被拆除，装修现状在诉讼前已灭失，本院结合装饰装修的一般折旧率，双方《补充协议》所确认的外租区拆除时间、装修实际使用期限以及双方《租赁合同》所约定的租赁期限等因素，酌情判定装修费数额为125000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京久禾一鲜便利店有限公司于本判决生效后七日内赔偿王晓丽装修损失125000元；二、驳回王晓丽的其他诉讼请求；三、驳回北京久禾一鲜便利店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5357元（王晓丽已预交），由王晓丽负担2557元，已交纳；由北京久禾一鲜便利店有限公司负担2800元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费942元，由北京久禾一鲜便利店有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  党淑平人民陪审员  翟 彦二〇二〇年三月二十三日书 记 员  蔡云飞