山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2532号 原告：秦林博，女，1967年9月14日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：苏艳，山东慧哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦宝忠（系原告秦林博之弟），男，1970年4月1日出生，汉族，个体工商户，住东平县。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司，住所地：泰安市泰山区长城路北首圣地国际公寓A座22层66号。统一社会信用代码：913709006920078786。 法定代表人:马路，总经理。 委托诉讼代理人：柏学银，山东桃都律师事务所律师。 被告：江苏赢策房地产营销策划有限公司（曾用名徐州策赢房地产营销策划有限公司、徐州锦墨堂房地产营销策划有限公司），住所地：邳州市运河镇通城世纪广场。统一社会信用代码：91320382398395072D。 法定代表人：张允涛，职务：经理。 委托诉讼代理人：庞天昊，山东超然律师事务所律师。 被告：陈圆圆（又名陈晨），女，1988年6月30日出生，汉族，居民，系江苏赢策公司销售经理，户籍地：东平县。 原告秦林博与被告泰安市圣和房地产开发有限公司（以下简称泰安圣和公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案。审理中，原告秦林博依法申请追加江苏赢策房地产营销策划有限公司（以下简称江苏赢策公司）、陈圆圆为本案被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦林博及其委托诉讼代理人苏艳、秦宝忠到庭参加诉讼，被告江苏赢策公司委托诉讼代理人庞天昊、被告陈圆圆到庭参加诉讼，被告泰安圣和公司委托诉讼代理人柏学银第一次、第二次开庭时到庭参加诉讼，第三次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦林博向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《府东名座商品房认购协议书》；2、要求被告双倍返还原告定金款40，000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月14日，原告作为买受人、被告泰安圣和公司作为出卖人，签订《府东名座商品房认购协议书》，约定原告购买被告公司开发的府东名座1号楼1单元1302号房屋一套，面积92.16平方米，总价款429,832元。签署本认购协议后，原告应在5个工作日之内到府东名座营销中心签订《东平县商品房预售合同》，并以按揭贷款方式付款，原告按约定缴纳定金20，000元。签订协议后，由于被告以开发楼盘与拆迁户有争议为由，让原告等通知后再签订《东平县商品房预售合同》。后原告多次找被告协商此事，被告以种种理由推迟，现经原告查询该楼房已出售给他人，导致原告无法购买。被告收取原告定金后不履行义务，给原告造成巨大经济损失。根据法律规定，要求被告双倍返还定金，敬请法院给予支持。 被告泰安圣和公司辩称:一、被告接到诉状后经查账，被告方没有收取原告涉案的20，000元定金，账目无记录。二、该20，000元是否是房屋中介收取被告方不知情。 被告江苏赢策营销公司辩称：一、本案所涉的定金收取及定金的最后去向均不是被告江苏赢策公司，而是被告泰安圣和公司。二、造成定金合同违约或合同无法履行的原因也是泰安圣和公司。综上应驳回原告对被告江苏赢策公司的诉讼请求。 被告陈圆圆辩称：我是被告江苏赢策公司的案场销售经理，我的工作是在案场审核置业顾问与客户的谈判工作及审核工作。客户的定金是交到被告泰安圣和公司的财务室的，原告的定金我不清楚，他是换的单子，我只是确认了单子。我认为我不应该承担责任。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。到庭当事人对原告提交的府东名座一号楼未售情况表无异议，到庭当事人对被告泰安圣和公司提交的《商品房预售许可证》、被告泰安圣和公司与案外人尹燕国签订的《商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，第三次开庭中原、被告对被告江苏赢策营销公司提交的江苏赢策营销公司和泰安圣和公司签订的《东平县府东名座销售代理合同》、《府东名座销售详情表》的真实性无异议，被告泰安圣和公司第三次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出答辩，视为其放弃了答辩和质证的权利，对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告第一次开庭提交2018年5月14日的《定金确认单》、交20，000元抵40，000元的宣传页及《府东名座商品房认购协议书》，在第二次开庭中提交与被告陈圆圆之间的通话记录及书面材料、微信转账记录图片三份、户口索引页、对账明细同时申请证人孔某、韩某、武某出庭作证，证实原告最终向被告缴纳20，000元定金。被告泰安圣和公司认为《府东名座商品房认购协议书》及定金确认单无泰安圣和公司的公章、无工作人员签名，宣传页非泰安圣和公司制作，不能证实原告与被告泰安圣和公司之间形成了商品房认购法律关系，对账明细、户口索引页及微信转账与被告泰安圣和公司无关联性，通话记录中被告陈圆圆非泰安圣和公司的工作人员，证人证实原告定金系与被告江苏赢策营销公司之间的关系，武某与原告之间具有利害关系，其证言不予采信。被告江苏赢策营销公司、陈圆圆对上述证据的真实性无异议，认为江苏赢策营销公司系被告泰安圣和公司的委托销售商，陈圆圆系江苏赢策营销公司的案场房屋销售经理，陈圆圆以被告泰安圣和公司的名义与原告签订《府东名座商品房认购协议书》是事实，订金确认单上“陈晨”的签名也是陈圆圆的，原告主张的定金是交到被告泰安圣和公司的现场财务的。本院认为，原告第一次庭审中提交的证据一系原件，且与本案具有关联性，被告江苏赢策营销公司、陈圆圆亦无异议，对原告提交的证据一的真实性本院予以认定；原告提交的三份微信转账记录图片得到证人孔某、韩某的证实，对该转账事实本院予以确认；原告提交户口索引页证实了证人的身份，本院予以认定；对账明细中李娜的个人信息被告泰安圣和公司表示庭后进行核对但未反馈，且证人武某虽与原告具有一定利害关系，但结合证人孔某、韩某、被告陈圆圆的通话记录及在第三次开庭中被告陈圆圆的陈述及被告江苏赢策营销公司出具被告江苏赢策营销公司与被告泰安圣和房产公司之间的销售代理合同能够证实原告已向被告缴纳20，000元定金的事实，对该事实本院予以认定；二、原告第一次开庭中提交证据二原告的妹妹秦宏梅与被告的销售经理陈晨（陈圆圆）电话录音及书面材料一份，证实因被告泰安圣和公司的原因原告无法签订正式的商品房买卖合同。被告认为该证据与本案无关联性。本院认为该通话录音原告庭后补正了录音书面材料，能够证实本案部分案件事实的发生，与本案具有关联性，对该证据的关联性本院予以确认；三、原告第一次开庭中提交证据三涉案楼房的现实登记情况，证实被告泰安圣和公司现已将涉案楼房已卖于他人，并已预售备案，被告泰安圣和公司认为该证据无房管部门的公章，不能作为有效证据使用，本院认为，该证据虽无房管部门公章，但能与被告泰安圣和公司提交的其公司与案外人尹燕国签订的《商品房买卖合同（预售）》相吻合，证实涉案房屋现已被泰安圣和公司卖于尹燕国，对该证据要证实的事实本院予以确认；四、被告江苏赢策营销公司提交证据三佣金结算表，证实泰安圣和公司还欠江苏赢策营销公司佣金419,006.9元。原告认为与本案没有关联性，本院认为，该证据只能证明被告泰安圣和公司与被告江苏赢策营销公司之间存在佣金结算问题，与本案无关联性，对该证据本院不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月11日被告泰安圣和公司（甲方）与徐州策赢房地产营销策划有限公司（现江苏赢策公司）（乙方）签订《东平县府东名座销售代理合同》一份，合同约定：一、合作方式和范围项目名称：府东名座位于山东省泰安市东平县龙山大街县政府东50米，甲方指定乙方合同期内甲方所有未售主房房源和沿街商铺（包括车库、储藏室）的独家全程策划及销售代理（房源详细列表见本合同附件）；二、合同期限：1、本合同销售代理期自2018年2月15日至2018年8月31日，本合同双方签字盖章后一周内乙方进场。；四、销售底价及佣金结算：结算方式。；3、该合同约定的策划推广费及佣金结算，客户交定金不予退款，甲方自行退定的，所结佣金乙方不予退回。；五、甲方责任与义务……4、甲方安排财务人员统一收取房客户的首付及其它一切代收款，乙方安排财务人员收取客户定金及佣金和提成，……；六、乙方的责任与权力。5、在甲方授权的范围内以甲方名义与认购方签订《认购书》、并同时协助甲方所派专人收取定金、首付、贷款资料、全款等事宜。合同签订后，双方按照合同约定履行权利义务。2018年5月14日，被告陈圆圆（陈晨）向原告出具《定金确认单》一份，内容为：客户姓名秦林博房号1-1-1302面积92.16㎡单价4663.98总价429,832定金额20，000元整交款日期2018.5.14截止日期2018年5月14日客户签字：秦林博经理签字：陈晨，同时双方签订《府东名座商品房认购协议书》，内容为：出卖人：泰安市圣和房地产有限公司买受人：秦林博。购买房屋：府东名座1号楼1单元1302号房屋一套；销售面积：预售面积为92.16㎡（建筑面积）；优惠后单价：429,832元（人民币肆拾贰万玖千捌佰叁拾贰元整）；。买卖条款：。2、签署本认购协议书后，买受人应在5工作之内到府东名座营销中心签订《东平县商品房预售合同》。；原告秦林博所认购的楼房系原买主王清法所认购的，原告的20，000元定金系通过原告妹妹秦宏梅微信转账于涉案楼房的原买主王清法的朋友韩某，韩某又将该20，000元定金转给了原买主王清法。原买主王清法将其认购房的《定金确认单》、《府东名座商品房认购协议书》、交20，000元抵40，000元的宣传页等认购手续交付给了原告秦林博，原告秦林博又找被告陈圆圆（陈晨）将原买主王清法《定金确认单》、《府东名座商品房认购协议书》等认购房手续变更至其名下。被告江苏赢策营销公司提供的《府东名座销售详情表》显示1-1-1302认购时间为2018/5/15，定金20，000。备注未交首付；被告陈圆圆系被告江苏赢策营销公司的涉案房产销售经理。 同时查明,2018年10月25日被告泰安圣和公司与案外人尹燕国签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，将涉案楼房出卖予案外人尹燕国，并已在不动产登记部门办理备案登记。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。被告泰安圣和公司与被告江苏赢策营销公司签订了《东平县府东名座销售代理合同》，二被告之间为委托代理关系。《中华人民共和国民法总则》第一百二十六条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告秦林博与被告江苏赢策营销公司的涉案房屋的销售经理陈圆圆（陈晨）以被告泰安圣和公司的名义签订的涉案楼房的《府东名座商品房认购协议书》系双方自愿签订的且不违反法律、法规的禁止性、效力性规定，为有效协议。虽然该协议书无被告泰安圣和公司的印章，但被告泰安圣和公司与被告江苏赢策营销公司之间为委托代理关系，被告陈圆圆（陈晨）又系江苏赢策营销公司员工，因此，被告陈圆圆（陈晨）对原告已交付20，000元定金的确认及签订了《府东名座商品房认购协议书》的行为，系被告江苏赢策营销公司的职务行为，亦是江苏赢策营销公司为被告泰安圣和公司实施的委托代理行为，对被告泰安圣和公司发生效力。被告在确认收到原告秦林博的定金后未按约定及时与原告秦林博签订《商品房买卖合同（预售）》，反而将涉案房屋另卖于案外人尹燕国，并已在不动产登记部门办理备案登记，原告秦林博与被告泰安圣和公司之间签订的《府东名座商品房认购协议书》的约定的合同目的已不能实现，因此，原告要求解除其与被告泰安圣和公司《府东名座商品房认购协议书》的主张本院予以支持；同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中原告秦林博将涉案房屋的定金转账于原买主王清法，由原买主王清法将购房认购协议书及定金确认单转让于原告秦林博，涉案房屋的定金最终由被告收取，被告泰安圣和公司未按照《府东名座商品房认购协议书》的约定履行与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的义务，反而将涉案房屋另卖于他人，致使合同目的无法实现，已构成严重违约，应按照定金罚则双倍返还守约方定金。原告要求被告泰安圣和公司双倍返还定金的诉求，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告秦林博与被告泰安市圣和房地产开发有限公司签订的《府东名座商品房认购协议书》； 二、被告泰安市圣和房地产开发有限公司于判决生效后五日内双倍返还原告秦林博定金40，000元；（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）； 三、被告江苏赢策房地产营销策划有限公司、陈圆圆不承担还款责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告泰安市圣和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 刘 晖 人民陪审员 崔 菊 人民陪审员 吕修良 二〇二〇年三月三十一日 法官助理尹坤龙 书记员杜彦洁