北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74828号原告：吴骊姗，女，1987年10月3日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。委托诉讼代理人:应柳春（原告吴骊姗之母），女，1962年9月4日出生，汉族，北京交安科交通设备有限公司退休职工，住北京市西城区。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代理人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。原告吴骊姗（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人雷震东、应柳春，被告之委托诉讼代理人**、李越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方于2011年1月21日签订的《北京市商品房预售合同》，在原告一次性付清购房尾款后被告将位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）过户并交付给原告。事实和理由：2011年1月21日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（下称《合同》），约定被告将涉案房屋出售给原告，购房款总额为6312713.84元，原告于签约当日向被告支付首付款3318959元，尾款以银行贷款方式支付。签约后，原告按照《合同》约定向被告指定银行递交贷款申请资料，然而贷款申请未获银行批准。得知此消息后，原告立即与被告协商付款方式，被告承诺为原告联系其他银行办理贷款，但此后原告多次询问结果，被告均无明确答复。2016年6月，原告提出若被告无法为原告联系贷款银行，原告愿一次性付清尾款，并要求被告算出尾款及各项税费的总额，以便在付款时一并缴纳。然而，被告与原告对接的工作人员答复说需要与上级确认具体方案，此后便无回复。2016年10月24日，被告客服人员盘某通过其个人手机向原告发送短信，称因原告未付清房款，被告要求解除《合同》。原告告知盘某并非原告不交购房尾款，反而是原告已多次表示愿意一次性付清房款，但被告一直未给予明确答复。此后，原告又多次与被告的负责人联系，负责人并未对盘某发出的解约通知予以确认，而是回复原告需要向领导请示具体的解决方案。在漫长的沟通过程中，被告的对接人员历经多次更换，每一位新的对接人员对原告的询问均不予以明确答复。2019年5月21日，原告再次来到被告办公地点，希望能够与其负责人协商解决方案，当日，盘某接待了原告，并声称被告要单方解除《合同》。原告明确告知盘某，若解除《合同》系被告的真实意思表示，请出具加盖被告公章的书面通知。盘某承诺将于2019年5月24日前向原告作出正式答复，然而，原告至今未收到被告任何正式官方回复。为了避免被告继续无故拖延，原告要求以一次性付款方式向被告付清购房尾款，被告继续履行《合同》义务，将涉案房屋过户并交付给原告。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据《合同》约定，涉案房屋总价款为6568959元，原告应于签约时支付首付款3368959元，剩余3200000元应以按揭贷款方式支付，但合同签订后，剩余款项至今尚未支付。《合同》附件五第二条第二款约定：在买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因申请的贷款未被银行被准的，买受人应于7个工作日内与出卖人协商签订其他付款方式，并在签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款。根据约定在原告贷款未被批准时，原告应及时变更付款方式，一次性付清余款。但原告在被告多次催促下，仍然不履行合同约定，拒绝支付剩余房款。因原告拒不付款的违约行为，被告于2018年4月4日发出《解约函》，通知原告自10日内配合被告办理解除手续，否则每迟延一日原告须按预售合同约定的每日千分之二支付被告赔偿金，但原告不予理会。综上所述，原告拖延支付房款应按合同约定承担违约责任，被告已依法解除双方《合同》，恳请法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月21日，原告与被告签订编号为XXX的《合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积252.91平方米，总房款6312714元；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或选择不退房并要求卖房人承担违约责任。《合同》附件五约定买受人以商业贷款方式付款，签署《合同》时缴付首付款3368959元，其余房款3200000元以按揭贷款方式支付。买受人自签署《合同》之日起7日内，应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用全部交付给出卖人指定的合作银行;若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件的，买受人应自银行提出要求之日起5日内将申请文件补充完毕;若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或补充完毕相关文件及相关费用的;则每延迟一日，应向出卖人支付相当于申请按揭贷款金额的万分之贰的违约金;若买受人延迟达到30日，则出卖人有权选择解除合同。在买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因申请的贷款未被银行批准的，买受人应在7个工作目内与出卖人协商签定其他付款方式，并于签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款，否则出卖人有权单方解除合同。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定因户型设计的调整涉案房屋建筑面积为256.62平方米，套内建筑面积为254.56平方米，计价方式按照套内建筑面积计算，单价为每平米25805.15元。2011年1月21日，原告通过中国工商银行北京白云路支行向被告账户汇入3368959元购房款。该预售合同完成了网上联机备案。庭审中，原告提交被告于2012年6月28日向其发送《交房入住通知书》，上载涉案房屋于2012年6月30日正式交付使用，业主可以办理交房入住手续。被告主张当时给原告发《交房入住通知书》是因为交付日期快到了，原告贷款没有批下来，《交房入住通知书》只是程序性的东西。庭审中，原告提交其及其母亲与被告工作人员盘某、张经理、客服的通话录音材料，欲证明签订合同后原告及其家人曾多次与被告工作人员联系，被告工作人员只是告知原告等进一步通知；在获知贷款没有获批后，原告表示愿意一次性付清涉案房屋尾款，但被告一直没有给出明确回复。被告只认可原告方与盘某通话录音的真实性，对于其他录音的真实性均不认可。2016年6月6日原告方与号码为186XXXXXXXX的男士电话通话中，原告方询问“我想贷你们不是弄了几回了嘛弄不下来，我想拖着也不是个事情啊赶紧办掉啊”，号码为186XXXXXXXX的男士表示“那你补全款吧，你要是之前贷款贷不下来那肯定贷不下来”。庭审中，原告提交其与被告唐姓工作人员、魏姓工作人员、盘某的短信聊天记录，欲证明原告及其家人曾多次与被告就支付尾款进行交涉，但被告一直没有给出明确回复。被告只认可原告方与盘某通话录音的真实性，对于其他聊天记录的真实性均不认可，并主张盘某给原告发短信说要解除预售合同，当时预售合同就解除了。庭审中，被告提交2018年4月4日《解约函》及邮件详情单，欲证明因原告迟延付款被告给原告发函解除双方预售合同。原告对于《解约函》的真实性及证明目的均不认可，主张原告在2016年、2017年一直在催促被告履行合同，被告无权单方解约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，以免除其对自身的约束。但为了督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快确定和稳定，当事人行使合同解除权应当在合理期间内，否则将产生合同解除权失效的情形。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。在既无法律规定，也没有当事人约定，同时非解除权人也未行使催告权的情形之下，因解除权为形成权，应受除斥期的限制，不能长时间由解除权人保留，否则不仅与民法关于除斥期的规定不相符，也导致合同长期处于不稳定状态，影响交易秩序正常运转。本案中，双方签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于《合同》的履行，原告称其一直在等待被告关于重新申请贷款或者一次性付款的通知；被告称其多次催促原告付款，原告仍迟延付款，故其于2016年10月24日通过短信形式、2018年4月4日通过书面形式通知原告其行使合同解除权。双方对对方陈述均不认可，但可以确认被告最早向原告发出明确的解除通知是在2016年10月24日，原告对此提出了异议。双方《合同》签订于2011年1月21日，对于付款方式和付款时间进行了约定，同时约定买受人延迟超过30日的，出卖人有权选择解除合同，但对于解除权的行使期限未进行约定。在此情况下，在解除权行使条件具备时解除权的除斥期间便开始起算，被告未在除斥期间内履行解除权，反而在2012年年6月28日向原告发送《交房入住通知书》，该行为可视为其放弃解除权，故而被告无权以同一事由再次主张解除权，故对于被告主张双方《合同》已经解除的抗辩意见本院不予采信，原告可以要求继续履行合同。现交房期限已经届满，原告自愿且有能力一次性支付剩余购房款，故对于原告要求一次性支付购房款并要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。如实际房屋面积与《合同》预测房屋面积存在偏差，双方可对于购房款差额另行协商处理。根据合同约定被告有义务在交房之后720日内办理产权转移登记，被告的交房义务与原告的付款义务互为对价，原告亦尚未付清房款，故办理产权登记的期限尚未届满，因而对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将编号为XXX的《北京市商品房预售合同》项下位于北京市朝阳区X号房屋交付给原告吴骊姗,原告吴骊姗于被告北京江南投资集团有限公司履行前述义务同时向被告北京江南投资集团有限公司支付剩余购房款三百二十万元；二、驳回原告吴骊姗其他诉讼请求。案件受理费55989元，由原告吴骊姗负担27994元，由被告北京江南投资集团有限公司负担27995（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  张洪军人民陪审员  谷爱华二〇二〇年三月十七日书 记 员  李 丹