贵州省册亨县人民法院民 事 判 决 书（2019)黔2327民初1017号原告（反诉被告）：叶先荣，男，1981年12月12日生，汉族，贵州省册亨县人，医生，住册亨县。原告（反诉被告）：岑南红，女，1980年6月6日生，布依族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。共同委托诉讼代理人：齐瑞延，贵州黔兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：唐天连，男，1990年5月10日生，汉族，贵州省安龙县人，个体工商户，住安龙县。原告（反诉被告）叶先荣、岑南红与被告（反诉原告）唐天连租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2018）黔2327民初938号民事判决书，被告（反诉原告）唐天连不服，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，经黔西南布依族苗族自治州中级人民法院审理并作出（2019）黔23民终667号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清，撤销本院作出（2018）黔2327民初938号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2019年7月16日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，因被告（反诉原告）唐天连申请鉴定，本院中止诉讼。于2020年1月7日中止情形消除后，恢复诉讼进行审理。原告（反诉被告）叶先荣、岑南红及其委托诉讼代理人齐瑞延，被告（反诉原告）唐天连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶先荣、岑南红共同向本院提出诉讼请求：1.依法确认2013年1月13日叶先荣、岑南红与唐天连签订的有效期至2021年4月1日的《房屋租赁合同》有效（此合同实际已经履行了五年）；2.责令唐天连支付欠叶先荣、岑南红拖欠应付的房屋租赁款三年135000元，支付违约金100000元，合计235000元；3.本案的诉讼费由唐天连承担。事实与理由：2013年4月1日叶先荣、岑南红将坡妹镇街上自己房屋的第一层三个门面约110平方米，第二层整体框架约212平方米；楼顶搭建简易房（说明：经过甲乙双方口头协商，考虑到安全因素，一致同意把简易房改建在后院中）约100平方米出租给唐天连，租期为八年（2013年4月1日至2021年4月1日），租金为每年45000元。租金支付方式：前五年，唐天连每年须在租期第一个月内一次性支付给叶先荣、岑南红45000元，第六年唐天连须一次性付给叶先荣、岑南红后三年的租金135000元。但是唐天连没有履行协议规定的条约，唐天连已经用了房子五年，合同也履行五年，现唐天连不履行合同的约定，不给付租金，唐天连已经超过两年的时间没有支付租金，按照合同法的规定，唐天连已经违反了法律规定。综上，为维护叶先荣、岑南红的合法权益，根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请支持原告诉请。唐天连辩称，1.该房屋未取得建筑规划许可证以及相关批准手续，属于违法建筑，叶先荣、岑南红无权要求唐天连按照合同约定支付租金和违约金；2.在合同无效的情形下，叶先荣、岑南红也未能按照约定履行义务，致使合同履行不能；3.唐天连已提前尽到合理的告知义务，不应对叶先荣、岑南红进行补偿；4.叶先荣、岑南红在原一审提到双方因广告牌的拆除未达成一致而拒绝接收房屋钥匙与事实不符，通过现场的情形来看，广告牌的拆除与否不影响房屋的正常使用，叶先荣、岑南红无权以此为由拒绝接收房屋。唐天连向本院提出反诉请求：1.判决唐天连与叶先荣、岑南红2013年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决叶先荣、岑南红向唐天连支付装修损失60000元（变更该项诉讼请求为：判决叶先荣、岑南红向唐天连支付装修损失84800元）；3.判决叶先荣、岑南红向唐天连返还未按约定提供租赁房屋的租金53317.54元；4、本案的诉讼费、评估费等由叶先荣、岑南红承担。事实与理由：2013年1月13日，唐天连与叶先荣、岑南红签订《房屋租赁合同》约定：叶先荣、岑南红将位于册亨县门面三个，约110㎡，第二层框架整体，约212㎡，在楼顶搭建约100㎡简易房，共同出租给唐天连；租期八年，租金45000元每年，唐天连有权对所租用区域进行装修。合同签订后，唐天连依约向叶先荣、岑南红履行了合同义务，并按约定对租赁房屋进行装修，装修费用约为160000元，但叶先荣、岑南红未按约定在楼顶搭建简易棚，唐天连多次与叶先荣、岑南红沟通无果。后唐天连了解到叶先荣、岑南红出租的房屋未取得建筑规划许可证，唐天连于第五年租期届满前1个月提前通知叶先荣、岑南红不再续租该房屋，但叶先荣、岑南红以各种理由拒绝接收钥匙。根据法律规定，叶先荣、岑南红隐瞒其未取得建筑规划许可证的事实向唐天连出租房屋导致《房屋租赁合同》无效，过错在于叶先荣、岑南红，叶先荣、岑南红应向唐天连支付装修损失。且叶先荣、岑南红未按约定搭建简易棚，应参照《房屋租赁合同》向唐天连返还租金。叶先荣、岑南红共同辩称，涉案房屋租赁合同是合法有效的，涉案房屋是集体经济组织的宅基地，不在城镇规划区内，是叶先荣、岑南红在老屋基上修建的房屋，人民法院向国土所相关人员的调查证明叶先荣、岑南红享有房屋的使用权和所有权，收取租金的行为符合法律规定，没有违反法律禁止性规定，合同不存在无效的情形，因此唐天连的反诉请求第一、二点不能成立，请求法院依法驳回；唐天连对房屋使用5年，其称叶先荣、岑南红没有交付全部的房屋，如楼顶搭建简易房的问题，事实是在楼顶搭建简易房有一定的危险，经双方商量，同意在房屋后面院坝修建简易房，我方与唐天连协商时，修建的80㎡没有达到合同约定的100㎡，但是又修建了一个厨房给唐天连使用，视为合同的变更，在合同履行的5年当中没有任何争议，不存在我方违约的事实，所以唐天连的反诉请求均不能成立。叶先荣、岑南红为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1.叶先荣、岑南红身份证复印件一份，用于证明：叶先荣、岑南红的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》复印件一份，用于证明：叶先荣、岑南红与唐天连在2013年元月发生合同租赁关系，租期为八年，前5年的租金已经收取，后三年的租金没有收取，也就是本案的诉请。3.坡妹镇双喜村村民委员会出具的《证明》一份，用于证明：涉案租赁房屋系叶先荣、岑南红的房屋。4.叶先荣、岑南红结婚证复印件、户口本复印件各一份，用于证明：叶先荣和岑南红系夫妻关系，系集体经济组织成员。5.宅基地证复印件，用于证明：租赁房屋的宅基地是在老房子的基础上重建的，叶守志去世后由原告叶先荣对该宅基地进行了继承。以上证据经质证，唐天连对1号、2号、4号证据无异议；对3号证据不认可，认为村委会出具的证明不能作为证据，且双喜村村长与叶先荣、岑南红有亲属关系，据唐天连了解一楼的三个门面是所有权人三个兄弟的，签订合同都要电话通知其他成员，由二兄弟拟好合同再签订的；对5号证据不认可，现在的房子是违建。唐天连为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1.云南公正[2019]司鉴字47号司法鉴定意见书及发票，用于证明：装饰损失及鉴定费用。2.图片，用于证明：叶先荣、岑南红拆除了唐天连已装修的工程。3.证人吴某的证人证言，用于证明：吴某与叶先荣是同事关系，与唐天连是朋友关系，2018年，唐天连说不想干了，就把租赁房屋的钥匙拿给叶先荣，叶先荣不要，就把钥匙放在吴某这里，吴某是2018年4、5月左右通知叶先荣这件事情的，2019年7月份叶先荣把钥匙拿走了。4.证人唐某的证人证言，用于证明：唐某是唐天连的叔叔，与唐天连合伙得三个月就退伙了，后唐某给唐天连打工，叶先荣、岑南红所搭建的简易房在坡上，用来堆放家具及纸壳但不成用，厨房是唐天连和主人家商量后修建的，厨房加简易房有多少个平方唐某估计不了。5.证人陈某、符某的证人证言，用于证明：叶先荣、岑南红家的简易房会漏水、积水，存在房内地面高低不平现象。6.陈家培、罗保超的书面证人证言，用于证明：唐天连装修涉案房屋的范围及内容。7.光盘二张，用于证明：①叶先荣、岑南红没有按照合同约定修建第三层房屋，与合同第一条不符；②证实交房给叶先荣、岑南红过程的录音；③唐天连在清理货物的过程中，已经将货物全部清理完毕准备将房屋归还叶先荣、岑南红，且房屋钥匙已经放到卫生院吴某处，通过电话给叶先荣确认过（第一张光盘）；装修的内容及唐天连搬走后归还房屋的原状（第二张光盘）。8.唐天连当庭播放的电话录音，用于证明：租赁合同已解除。以上证据经质证，叶先荣、岑南红对3号证据认为是客观的；对1号证据的鉴定目的及装修损失有异议，认为因唐天连对于房屋的使用和经营是积极的，故鉴定费用不应由叶先荣、岑南红承担；对2号证据有异议，认为唐天连已经搬走，叶先荣、岑南红只是行使房屋所有权人的权利；对4号证据认为证人是唐天连的亲叔叔，证言不能成立；对5号证据认为不能达到证明目的；对6号证据认为陈家培未到庭作证，书面证言不能作为证据使用，对罗保超的书面证言认为对于房屋是唐天连装修的事实予以认可，由法院根据证据规则判定。对7号证据认为不能达到证明目的，厨房没有拍摄，任何一个商家来都要重新装修，不存在剩余的使用价值问题；对第8号证据认为真实性是存在的，但不能达到证明目的。本院依职权调取的证据有：韦服延、徐应坤、谢永康、黄国锋、叶先荣、岑南红的询问笔录。经质证，叶先荣、岑南红对黄国锋、谢永康、韦服延的询问笔录无异议，对徐应坤的询问笔录认为当时是在国土所进行登记；唐天连对叶先荣、岑南红的询问笔录认为无论叶先荣、岑南红是否同意利用都应赔偿唐天连装修残值，对上述其余证据均无异议。本院对上述证据的分析与认定：叶先荣、岑南红提交的1、2、3、4、5号证据具备证据三性，予以采纳；唐天连提交的1号证据系有相应资质的鉴定人员对涉案装饰装修项目进行现场查勘后运用科学技术或专门知识进行鉴定和判断并提供的意见及因此次鉴定产生相关鉴定费用，本院予以采纳；2号证据能够反应涉案房屋现状，可作为证据使用；3号证据叶先荣、岑南红认为是客观的，可作为证据使用；4号证据证人与唐天连有亲属关系，不作为本案证据使用；5号证据可反映简易房屋状况，可作为证据使用；6号证据虽存在程序上的瑕疵，但叶先荣、岑南红认可涉案房屋为唐天连所装修，可作为证据使用；7号证据不能完全到达证明目的，但可反映涉案房屋状况，可作证据使用；8号证据叶先荣、岑南红对该组证据的真实性无异议，可作为证据使用。本院依职权调取的证据，系本院为查清本案事实，对双方所争议的涉案房屋进行的调查结果，可以作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：2013年1月13日，叶先荣、岑南红与唐天连签订《房屋租赁合同》，主要约定：叶先荣、岑南红将位于册亨县三个门面约110㎡，第二层整体框架约212㎡，在楼顶搭建简易房（该简易房实际搭建在后院中）约100㎡的房屋出租给唐天连整体规划经营家具生意，租期为八年，从2013年4月1日起至2021年4月1日止，房屋租金每年45000元。租金支付方式为：前五年，唐天连每年须在租期第一个月内一次性支付后三年租金共计135000元给叶先荣、岑南红，唐天连不能拖欠叶先荣、岑南红租金，租期结束后，不动产归叶先荣、岑南红所有。合同期内双方不可违约，如有违约，违约方应承担相应的责任并支付对方违约金100000元。合同签订后，叶先荣、岑南红将房屋交付给唐天连使用，唐天连对房屋进行装修用于经营家具生意，唐天连在经营使用期间按约定支付了前五年的房租。唐天连经营到2018年3月后不愿再继续租赁该房屋进行经营，便与叶先荣、岑南红提出解除合同，并于2018年4月前处理好房屋内的物品，向叶先荣、岑南红交出钥匙，因双方对拆除涉案房屋外的广告牌未达成一致意见，叶先荣、岑南红拒绝收回房屋钥匙，双方协商未果，唐天连便将房屋钥匙放在叶先荣的同事吴某处，并电话通知叶先荣到吴某处领取钥匙。叶先荣、岑南红认为双方未能达成一致意见解除合同不愿领取钥匙直至2019年7月才从吴某处将钥匙取回。2019年7月16日,叶先荣、岑南红以唐天连不履行合同约定为由,向本院提出前述诉请，唐天连在诉讼中以租赁合同无效及叶先荣、岑南红未按约定履行合同为由提出前述反诉请求。涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。本案在审理过程中，经唐天连申请有资质的鉴定机构对涉案房屋装修损失进行评估，云南公正司法鉴定中心于2019年11月29日出具了编号为云南公正[2019]司鉴字第47号司法鉴定意见书，鉴定意见为:包括石膏板木龙骨造型吊顶等在内的11项房屋装修损失费用评估为：84812.65元，唐天连支付鉴定费6000元。另，庭审中，经本院向叶先荣、岑南红释明是否要求变更诉讼请求，叶先荣、岑南红表示不变更诉讼请求。本院认为，关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。涉案房屋位于册亨县，房屋属于城镇规划区内，该房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，叶先荣、岑南红也不能提供有关主管部门已经批准建设的有效证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，叶先荣、岑南红与唐天连签订的《房屋租赁合同》系无效合同。关于叶先荣、岑南红诉请唐天连支付尚欠的三年房屋租赁费及违约金是否能够得到支持的问题。因唐天连未继续享受合同约定后三年房屋使用利益，同时双方租赁合同无效，无效合同不受法律保护，故叶先荣、岑南红的该诉请，于法无据，本院不予支持。关于唐天连反诉请求叶先荣、岑南红返还未按约定提供的租赁房屋的租金是否能够得到支持的问题。本案租赁合同虽然依法应确认无效，但唐天连作为租赁合同约定的承租人，该无效合同已履行五年之久，合同履行期间唐天连对于双方约定租金支付标准没有异议，应视为对该房屋使用状况的默认，且租住5年唐天连也经营收益。故唐天连的该项反诉请求依据不足，本院不予支持。关于唐天连反诉请求叶先荣、岑南红支付装修损失84800元的诉请能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定。根据云南司法鉴定中心的鉴定报告中所确定的装修项目已在叶先荣、岑南红的房屋中形成附和，如拆除也要付出较大成本，故叶先荣、岑南红与唐天连应按各自导致合同无效的过错分担现值损失。纵观本案，叶先荣、岑南红在明知该房屋没有取得建设工程规划许可证，也未获得有关主管部门的批准建设，仍将房屋出租给唐天连使用，而唐天连在签订合同时也未注意审查该房屋的相关证件，造成合同无效，双方均有过错。由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任。综合考虑唐天连装修该房屋用于经营家具生意长达五年，且装修的用途、风格具有一定专属性等因素，本院酌情认定由叶先荣、岑南红补偿装饰装修损失的40%即：33920元给唐天连，其余装修可作为损失由唐天连承担，唐天连要求叶先荣、岑南红按评估总价值84800元赔偿其损失，理由不充分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶先荣、岑南红与被告（反诉原告）唐天连于2013年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由原告（反诉被告）叶先荣、岑南红于本判决书生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）唐天连装修补偿费33920元；三、驳回原告（反诉被告）叶先荣、岑南红的本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）唐天连的其余反诉请求。本诉案件受理费4825元，由本诉原告叶先荣、岑南红承担（已缴纳）；反诉案件受理费3134元，由反诉原告唐天连承担1880元（已缴纳），反诉被告叶先荣、岑南红承担1254元（该款唐天连已垫付，由叶先荣、岑南红支付给唐天连，履行期限、方式同上）；鉴定费6000元，由本诉原告叶先荣、岑南红承担2400元，本诉被告唐天连承担3600元（该款唐天连已垫付，由叶先荣、岑南红支付给唐天连，履行期限、方式同上）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可在履行期届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 韦  正  富审 判 员 李  佳  平人民陪审员 郭  忠  选二〇二〇年三月六日书 记 员 卢德正(代)岑洪萍本判决适用的法律：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。