广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终94号上诉人（原审被告）:阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层、二层。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事长。上诉人（原审被告）:陈国锋，男，1967年11月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************401。公民身份号码：440************351。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：林靖雯，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张胜意，男，1987年8月9日出生，汉族，住广东省阳春市***************，现住广东省阳江市江城区******************8********。公民身份号码：441************133。被上诉人（原审原告）：陈小连，女，1959年11月20日出生，汉族，住广东省阳春市***************，现住广东省阳江市江城区********************2******。公民身份号码：441************146。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区****法律服务所法律服务工作者。上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）、陈国锋因与被上诉人张胜意、陈小连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6770号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富和房地产公司、陈国锋上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张胜意、陈小连要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；二、张胜意、陈小连承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》已对富和海岸城7、8、9栋全体业主和张胜意、陈小连发生效力，是错误的。该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》虽名为承诺，实际上是一份协议，因为其中有约定双方的义务，比如第四条“承诺2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用，买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补”、第七条“在承诺期间双方不得提起诉讼，不得任何借口聚众闹事”等，且明确约定“对阳江市富和海岸城7、8、9栋全体业主有效”。所以要全体业主都接受了，该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》才能生效。但该文件只有几个业主作为现场见证代表进行签署，并没有取得7、8、9栋全体业主的认可。而张胜意、陈小连也没有提供任何证据，证明7、8、9栋全体业主接受及认可了该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》，该《强烈要求富和开发商对7/8/9业主作以下承诺》未能生效。因此，一审判决富和房地产公司按《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》的约定支付违约金是错误的。二、一审判决在认为《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》已对富和海岸城7、8、9栋全体业主和富和房地产公司发生效力的情况下，判决富和房地产公司按年利率6%支付逾期办证违约金是错误的。业主没有遵守《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》的约定，多次聚众闹事，导致富和房地产公司无法正常办理相关手续，业主无权要求富和房地产公司按约定支付逾期办证违约金。退一步而言，即便要支付逾期办证违约金，富和房地产公司应依据合同约定支付至提交办证资料至不动产登记中心之日止。三、陈国锋已提交自从作为富和房地产公司股东以来的审计报告，证实富和房地产公司的财产独立于陈国锋个人财产，一审判决陈国锋对富和房地产公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据。张胜意、陈小连未发表诉讼意见。张胜意、陈小连一审起诉请求：一、富和房地产公司支付逾期办证违约金给张胜意、陈小连，违约金从2018年7月31日起，按房价款382605元的年利率6%计至2019年11月14日止；二、陈国锋对上述第一项请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由富和房地产公司和陈国锋承担。一审法院认定事实：2014年11月6日，张胜意、陈小连（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：富和房地产公司将位于阳江市江城区*************2******出售给张胜意、陈小连，建筑面积共98.73平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为382605元；第六条关于付款方式及期限的约定：签订本合同时买受人一次性支付房款382605*；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格及综合验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，张胜意、陈小连按约定付清全部购房款382605元给富和房地产公司，并支付了涉案商品房的办证费给富和房地产公司。张胜意、陈小连在诉讼中称涉案商品房已于2015年6月交付给其使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和房地产公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作出以下承诺》，其中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。上述承诺书有富和房地产公司作为承诺人加盖公章，并有公司代表签名；7、8、9栋业主代表也在承诺书中签名和盖指模。此后，张胜意、陈小连认为富和房地产公司违反了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作出以下承诺》的约定，未能按承诺的期限办理涉案商品房的产权证。张胜意、陈小连遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审另查明，富和房地产公司于2019年9月24日申请办理涉案商品房的初始登记，至一审庭审时尚未为张胜意、陈小连办理涉案商品房的过户登记。富和房地产公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为陈国锋，成立日期为2004年4月21日，投资人为陈国锋。一审法院认为：张胜意、陈小连与富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。综合各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、富和房地产公司应否承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金如何计算；二、陈国锋是否要对逾期办证违约金承担连带清偿责任。关于逾期办证的违约责任。本案中，由于富和房地产公司未能按合同第十五条的约定为张胜意、陈小连等业主办理房产证，其向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与富和房地产公司均具有约束力，富和房地产公司主张承诺书未生效缺乏依据，不予采纳。富和房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助张胜意、陈小连办好涉案商品房的房产证，富和房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。按双方的约定，富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给张胜意、陈小连。张胜意、陈小连请求按年利率6%计算逾期办理房产证违约金，计至2019年11月14日止（即从2018年7月31日起计至2019年11月14日止）共472天。因此，富和房地产公司应支付逾期办证违约金为29685.96元（382605元×6%/365天×472天）给张胜意、陈小连。关于陈国锋是否要承担连带清偿责任。富和房地产公司是自然人独资的一人有限责任公司，而陈国锋是富和房地产公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，现陈国锋未能向一审法院提交证据证明公司财产独立于其个人的财产，应承担举证不能的法律后果，故陈国锋应对富和房地产公司的债务承担连带清偿责任。富和房地产公司、陈国锋经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。综上所述，张胜意、陈小连请求富和房地产公司支付逾期办证违约金，请求陈国锋对该违约金承担连带清偿责任，均理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房产证违约金29685.96元给张胜意、陈小连；二、陈国锋对判决第一项主文所确定的债务承担连带清偿责任。一审案件受理费257元，由富和房地产公司、陈国锋负担。二审期间，富和房地产公司、陈国锋提供2014年至2018年的《阳江市富和房地产开发有限公司企业所得税汇算清缴鉴证报告》，拟证明富和房地产公司的财产完全独立于陈国锋的个人资产，陈国锋不应对富和房地产公司的债务承担连带清偿责任。经组织质证，张胜意、陈小连认为该证据不属于新证据，该鉴证报告是富和房地产公司和陈国锋为了应付税局而制作，不能真实、全面反映富和房地产公司的财产是否与陈国锋有联系，富和房地产公司应提供公司账户银行流水记录来证实公司的财务状况。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。张胜意、陈小连与富和房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。富和房地产公司在交房后一直未为张胜意、陈小连办理该房的权属证书，双方因此产生纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、富和房地产公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定；二、陈国锋应否对富和房地产公司在本案中的债务承担连带责任。关于争议焦点一，由于富和房地产公司未依约履行办证义务，阳江市富和海岸城7、8、9栋业主代表与富和房地产公司在2017年10月12日经协商后签订了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》。该承诺书是富和房地产公司对7、8、9栋业主关于办证及相关补偿问题的承诺，承诺书后面还载有“本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城（JKL）7、8、9栋全体业主有效，不可撤销”的内容，表明该承诺一经作出，即已生效，对相关业主与富和房地产公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。富和房地产公司主张上述承诺书未生效的理据不足，本院不予采纳。富和房地产公司在《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料给不动产登记中心，但富和房地产公司未按承诺的期限提交办证资料到不动产登记中心，已构成逾期办证违约，应承担相应的违约责任。虽然双方约定按总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任，但由于富和房地产公司已交房给张胜意、陈小连使用，且张胜意、陈小连没有证据证实其因富和房地产公司逾期办证所造成的实际损失，故一审法院结合张胜意、陈小连的诉讼请求判决本案的逾期办证违约金从2018年7月31日起至2019年11月14日止，以已付购房款按年利率6%的标准计付逾期办证违约金给张胜意、陈小连并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国公司法》第六十二条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，富和房地产公司的性质为一人有限责任公司，且富和房地产公司、陈国锋提供的《阳江市富和房地产开发有限公司企业所得税汇算清缴见证报告》仅为其公司的完税凭证，不足以证实富和房地产公司与陈国锋的财产相互独立，故一审判决陈国锋对富和房地产公司应付的逾期办证违约金承担连带清偿责任正确，应予以维持。富和房地产公司和陈国锋主张陈国锋不应对其本案债务承担连带责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，富和房地产公司和陈国锋的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费542元，由阳江市富和房地产开发有限公司、陈国锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年三月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。