成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初12646号 原告：张玲，女，1980年8月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李昆蔚，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄欢欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：张难模，男，1973年3月25日出生，汉族，住四川省金堂县。 第三人：成都恒大新北城置业有限公司，住所地成都市金牛区解放路一段126号。 法定代表人：杨珩。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地成都市总府路31号。 负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：刘义，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王甜甜，四川拓越律师事务所律师。 第三人：成都华美房地产经纪有限公司，住所地成都市成华区成华大道杉板桥路197号1楼。 法定代表人：冯柏文。 委托诉讼代理人：唐雄军，男，该公司员工。 原告张玲与被告张难模、第三人成都恒大新北城置业有限公司（以下简称恒大公司）、中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）、成都华美房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人李昆蔚，第三人农行总府支行的委托诉讼代理人刘义，华美公司的委托诉讼代理人唐雄军到庭参加诉讼，被告张难模、第三人恒大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张玲向本院提出诉讼请求：1.判令张难模继续履行张玲与张难模签订的《预约合同》；2.判令张难模向张玲支付违约金624000元；3.判令张玲在代为支付张难模尚欠农行总府支行的银行贷款后，由农行总府支行配合张玲办理成都市金牛区不动产（备案号：×）的抵押权注销手续；4.判令由恒大公司直接协助张玲办理房屋不动产权证；5.判令张难模于房屋不动产权证下发后七个工作日内配合张玲办理完成房屋过户手续；6.判令本案诉讼费用由张难模承担。诉讼过程中，张玲将第一项诉讼请求明确为判令张难模协助张玲将案涉房屋的不动产权属转移登记至张玲名下，并将第六项诉讼请求中诉讼费用明确为案件受理费10040元，保全费5000元，保全担保费2080元及律师费80000元。事实及理由：2018年4月9日，张玲在华美公司的居间下，与张难模在成都市律政公证处签订了《预约合同》，约定张玲购买张难模所有的位于成都市金牛区，房屋总价款为208万元。合同约定，张玲需于合同签订当日支付张难模75万元，于2018年6月16日以前再支付张难模55万元，余款68万元在办理房屋产权登记后由张玲通过按揭贷款的方式支付给张难模。张难模应按照与恒大公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定办理或督促开发商及时办理不动产的产权登记手续，并在取得产权证书后的一个月内将房屋产权过户给张玲。合同签订后，张玲依照合同约定将应付购房款按时足额支付给张难模。目前房屋业已可以办理房屋不动产权证，但张难模却迟迟不依照合同约定配合办理，将房屋过户到张玲名下。张玲为此多次催告被告张难模，张难模拒不履行合同。同时，由于张难模涉嫌组织、领导传销活动罪，已被公安机关采取刑事拘留措施，其已无法按时偿还农行总府支行的贷款，案涉合同有难以履行之虞。鉴于，张难模的行为严重违反了合同约定，且对张玲造成了巨大损失。为维护张玲自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 张难模未到庭，但向本院提交书面答辩意见：第一、张玲从未以任何形式联系过张难模，张难模已经于2018年8月5日被乐山警方羁押于乐山市看守所，张玲并未多次催促张难模，更不存在张难模拒不履行合同的情形，且8月5日前房产证也一直未办理下来，因此导致无法过户和履行合同，张难模不应当承担违约金；第二，张玲实际尚欠张难模购房款78万元，张玲在起诉状中错写成了68万元，少写了10万元，按照公证合同约定，张玲应向张难模支付购房款208万元，张难模于收到全款后一次性偿还农行总府支行贷款并办理过户手续，其中所产生的所有费用由张难模承担。 恒大公司未到庭，但向本院提交了书面意见：张玲要求恒大公司直接协助张玲办理房屋不动产权证，无法律和事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。理由如下：第一，张难模以银行按揭形式购买案涉房屋，恒大公司作为担保人，并未与张玲签订过任何协议，且恒大公司对于张难模将案涉房产再次出售一事并不知情，张玲与张难模签订的《预约合同》与恒大公司无关，张玲无权要求恒大公司直接协助其办理产权证；第二，案涉房屋因张难模未按照法律法规要求缴纳税费，至今未取得分户产权，按揭银行也未能在案涉房屋上设置正式的抵押登记，故如张难模未按时支付银行按揭，恒大公司完全有可能承担担保责任，事实上张难模已经多次逾期，农行总府支行也已经向恒大公司发送代履行通知书，根据张难模与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，“如果因张难模支付银行按揭导致恒大公司承担担保责任的，恒大公司有权要求解除合同”；第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”以及《成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管会、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》第七条“自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”。 农行总府支行述称，张玲与张难模之间的经济纠纷与农行总府支行无关，农行总府支行不发表意见；农行总府支行同意张玲代张难模偿还全部剩余贷款，截止至2020年3月2日张难模尚欠贷款本金520516.09元，尚欠的利息11170.5元；农行总府支行同意在张玲代张难模偿还所有贷款本息后，配合办理解除抵押；张难模从2019年9月起逾期未偿还贷款，张玲在偿还剩余贷款的同时应替张难模结清所有的逾期利息11170.5元，具体还款金额应以还款当日银行系统数据为准。 华美公司述称，张玲和张难模签订的《成都市存量房买卖合同》是在我司居间下进行的，我司会按居间合同积极配合张玲办理过户手续，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，张难模（出售方）与张玲（购买方）在华美公司的居间下签署《成都市存量房屋买卖合同》，主要约定：1.张难模将其所有的位于成都市金牛区出售给张玲；2.建筑面积为88.25平方米，该房屋所有权证号为×，涉房屋已经设定抵押，抵押权人为农行总府支行，该房屋不带租约；3.交易价款及付款方式：房屋成交价为208万元，张玲于签订本合同当日支付定金10万元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款；张玲于过户取件完成后当日内将首付款75万元直接支付给张难模，由此产生的风险由张玲自行承担，与华美公司无关；尾款由放贷银行直接支付给张难模，张玲拟贷款金额为125万元，期限约20年，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准，若张玲无法获得贷款批准，张玲自行筹齐剩余房款，以银行转账形式支付给张难模；4.权属转移登记：贷款申请经借贷机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；5.首付款全部到位后，张难模将该房屋交付张玲；6.房屋交易所涉及的以下税费由张玲承担：维修基金、土地出让金、增值税及附加、个人所得税、契税、房屋转让手续费、转移登记费、印花税、书证费、土地证增值税；张难模承诺交易房屋非继承或赠与所得，否则因此产生的个人所得税由张难模承担。合同签订后，张玲依约支付定金10万元。 当日，张难模与张玲签订《补充协议》，主要约定：1.就张难模暂时未取得该房屋的房屋所有权证书的事实，经纪方已据实告知张玲，且张玲已知晓该事实；2.房屋成交总价208万元，签订合同当日，张玲支付张难模定金10万元，其中扣除华美公司佣金20800元并张难模同意将此定金托管到华美公司，待张难模提供最新银行征信用报告给张玲并确认无误，华美公司有权将剩余托管定金79200元直接支付给张难模；3.双方同意在2018年4月15日内做合同预约公证，公证完成当日，张玲需直接支付张难模定金75万元，在2018年6月16日内，张玲需再追加定金55万元，剩余尾款待过户完成后由银行放款给张难模；4.如单方违约需承担房价的百分之三十的违约金，如逾期，承担逾期金额的千分之五作为赔偿金。 2018年4月9日，张难模和张玲签订《预约合同》，主要约定；1.张难模与恒大公司签订商品房买卖合同，购买了位于成都市金牛区不动产（备案号：×），同时张难模就上述住宅不动产向银行申请了按揭贷款并办理了相应的抵押登记手续；2.张玲知悉张难模拟转让的不动产的权属状态为合同房并实地查看了上述不动产；3.张难模承诺将该不动产按本合同约定的条件及价款转让给张玲，并保证待取得该不动产权证后按本合同约定过户给张玲；4.该不动产转让价款为208万元，第一笔房款85万元，张玲已经支付给张难模10万元，双方约定在签署此合同当日内张玲再支付给张难模75万元；第二笔房款55万元，张玲在2018年6月16日之前在支付给张难模；尾款68万元由张玲通过按揭贷款方式支付给张难模（如贷款金额不足，则由张玲以现金或转账方式不足差额）；5.张难模应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该不动产的产权登记手续，以确保张难模及时取得该不动产产权证书，张难模在取得产权证书后7个工作日内即预约提前还款并承诺在银行通知的时间范围内负责结清按揭尾款，在张难模取得注销抵押不动产产权证书后的一个月内张难模、张玲应各自备齐办理不动产过户及贷款手续所需的资料，并在张玲贷款审核通过后共同前往银行及不动产登记中心办理产权过户手续，将该不动产过户给张玲，关于该次过户产生的所有税和费均由张玲负责承担，张难模不得以任何理由拒绝办理过户手续；6.张难模在收齐第二笔房款后一个月内将该房交给张玲使用；7.房地产公司通知张难模办理或领取不动产产权证书但张难模怠于办理或领取达三十个工作日以上，视为张难模违约，张玲有权要求张难模解除合同，退还张难模已交购房款并支付违约金624000元或要求张难模继续履行合同并且支付违约金624000元，给张玲造成其他经济损失的，张玲仍然应予以赔偿（包括但不限于：张玲支付的不动产装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。《预约合同》签订后，张玲又分别向张难模支付购房款75万元及55万元，张难模将案涉房屋交付张玲使用。 另查明，2015年6月30日，恒大公司（出卖人）与张难模（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.恒大公司将恒大曹家巷广场，商品房预售许可证10884号下第1幢1单元37层3707号住宅出售给张难模，建筑面积为88.25平方米，套内建筑面积70.17平方米；2.该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米14261.27元，总价款为1000713元；3.付款方式为商业贷款，张难模于2015年6月30日前支付400713元，余款60万元向农行总府支行申请贷款，期限为20年；4.第十八条第（一）款：恒大公司在2017年12月31日前向张难模交付该商品房；5.房屋所有权转移登记：该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；6.因张难模怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等张难模原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由张难模承担。上述合同于2015年7月16日进行了网签备案，备案号为×。 2016年2月2日，农行总府支行在案涉房屋即位于金牛区（建筑面积为88.25平方米）设立抵押，抵押件号为预0848894，被担保债权数额为60万元，债务履行期限为2015年7月17日至2035年7月16日。截止2020年3月2日，张难模因案涉房屋抵押贷款尚欠农行总府支行借款本金520516.09元、利息11170.5元。 庭审中，张玲同意代张难模清偿张难模尚欠农行总府支行的贷款本息，相应款项优先从剩余购房款中扣除，若张难模尚欠按揭贷款超出剩余未付购房款，张玲仍愿意向农行金府支行支付；同时，张玲同意代张难模支付案涉房屋由恒大公司过户至张难模名下应由张难模承担的各项税费，上述费用优先在剩余购房款中抵扣，超额的部分由张玲另案主张。 再查明，2019年9月22日，张玲与北京炜衡（成都）律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并以银行转账方式支付律师代理费8万元。 2019年9月25日，张玲与成都环鼎法律咨询有限公司签订《诉讼保全服务合同》，约定张玲委托成都环鼎法律咨询有限公司引荐具有担保资质的担保公司、保险公司、银行等被法院认可的金融机构为其诉讼保全提供担保服务，委托代理费用为2080元。张玲以银行转账方式向成都环鼎法律咨询有限公司支付委托代理费2080元。 截止一审辩论终结前，张难模因涉嫌刑事犯罪被羁押于乐山市看守所。 上述事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《预约合同》、收据及转款凭证、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《网签合同信息查询记录》、《委托代理合同》、《诉讼保全服务合同》、转账凭证、代理费发票、个人住房抵押贷款信息截图及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，张难模与张玲签订的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》及《预约合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为：一、张玲未付购房款金额的认定；二、张难模、恒大公司是否应协助张玲办理案涉房屋产权的过户；三、张难模是否应承担违约责任及张玲主张的损失。 一、对于张玲未付购房款金额的认定问题。张难模、张玲对案涉房屋总价款为208万元以及张玲已付购房款130万元无异议，双方主要争议的是张玲是否已履行定金10万元的支付义务。根据张玲提交的10万元定金《收据》、华美公司的当庭陈述以及《预约合同》所载“第一笔房款85万元，张玲已经支付给张难模10万元”，可以认可张玲已履行定金10万元的支付义务，张玲因购买案涉房屋共支付购房款140万元。对于张难模主张实欠购房款78万元的意见，本院不予采信。 二、对于张难模、恒大公司是否应协助张玲办理案涉房屋产权过户的问题。根据《预约合同》约定，张难模在取得产权证书后7个工作日预约提前还款并在银行通知时间内结清尾款，双方于注销抵押后一个月内各自备齐过户及贷款资料，并在张玲贷款审核通过后共同办理产权过户手续。现案涉房屋尚未办理分户产权，恒大公司主张原因系张难模未依约缴纳税费，并主张张难模已逾期支付按揭贷款，恒大公司作为担保人可能承担担保责任。因庭审中，张玲同意代张难模支付案涉房屋过户至张难模名下的各项税费以及代张难模结清尚欠农行总府支行的剩余贷款本息，且农行总府支行陈述尚未要求恒大公司承担相应的担保责任，故恒大公司协助办理案涉房屋分户产权的障碍可以克服，且不会对恒大公司的权利产生不利影响。考虑到本案实际情况，为促成《预约合同》的继续履行，保障张玲在该合同项下权利的实现，本院判令张玲在代张难模付清案涉房屋过户登记至张难模名下所需支付的各项税费并结清张难模欠付农行总府支行剩余贷款本息后，恒大公司于抵押权注销后协助张玲将案涉房屋的产权过户至张玲名下，产权原由张难模过户至张玲名下的税费应由张玲负担。同时，考虑到房屋买卖系双务合同，为避免后续的交易风险、减少当事人的诉累，张玲应当在案涉房屋产权过户至其名下的同时，将剩余购房款（扣除张玲代张难模支付的过户至张难模名下应产生的各项税费及代张难模清偿的剩余贷款本息，以68万元为限）支付给张难模。 三、对于张难模是否应承担违约责任及张玲主张损失的问题。 一方面，根据《预约合同》约定，恒大公司通知张难模办理或领取不动产产权证书，但张难模怠于办理或领取达三十个工作日以上，视为张难模违约，张玲要求张难模继续履行合同的张难模应支付违约金624000元，因张玲提交的证据尚不足以证实恒大公司业已通知张难模办理案涉房屋的不动产权证以及张难模存在怠于办理产权过户的情形，应由张玲承担举证不能的法律后果；另一方面，《预约合同》亦约定，张玲贷款审核通过后由双方共同办理产权过户手续，因张玲未就其贷款已经通过审核向法庭举证，故对张玲主张张难模支付违约金624000元的诉讼请求，本院不予支持。 对于张玲主张张难模承担律师代理费8万元及保全担保费2080元的诉讼请求。因《预约合同》约定，张难模应赔偿给张玲造成其他损失的前提系张难模的行为构成违约，因本院并未支持张玲请求张难模承担违约责任的主张，故对张玲主张的上述损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张玲于本判决生效之日起十日内代张难模支付将位于金牛区（建筑面积为88.25平方米）房屋过户至张难模名下应支付的各项税费； 二、张玲于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都总府支行偿还上述房屋余下贷款本息（具体金额以张玲支付该款项时银行系统内结清的总金额为准）； 三、中国农业银行股份有限公司成都总府支行于张玲支付完毕上述款项后七日内协助办理上述房屋的抵押权注销手续； 四、成都恒大新北城置业有限公司于上述房屋的抵押权注销之日起十日内协助张玲将该房屋的不动产权属转移登记至张玲名下，张玲于过户的同时向张难模支付剩余购房款（扣除张玲代张难模支付的上述第一项、第二项判决主文所产生的金额，以68万元为限）； 五、驳回张玲的其他诉讼请求。 案件受理费10040元，减半收取5020元，保全费5000元，合计10020元，由张玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇二〇年三月十八日 书记员  韩月萍