广东省广州市南沙区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0115民初1865号原告：广东和丰物业服务有限公司，住所地广东省揭阳市区新兴东路飞燕四巷金凤园，统一社会信用代码91445200719225841X。法定代表人：黄壁生，职务经理。原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区裕丽街6号114房，统一社会信用代码91440101593729680D。负责人：王小梨，职务总经理。两原告共同委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。被告：南沙创鸿嘉园业主委员会，住所地广东省广州市南沙区创鸿嘉园1栋首层活动中心，用户号GZ401329-1。负责人：陈小海，职务主任。委托诉讼代理人：伍庆平，女，1964年10月11日出生，汉族，系该委员会副主任。委托诉讼代理人：郑腾浩，男，1988年2月21日出生，汉族，系该委员会委员。原告广东和丰物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司广州分公司与被告南沙创鸿嘉园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法进行审理。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告创鸿嘉园业主委员会选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业无效；2.被告继续履行前期物业服务合同；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月31日，被告向原告发出《告知书》，称创鸿嘉园业主于2019年12月16日至12月21日召开了业主大会，对创鸿嘉园新物业管理合同以及选聘、续聘、解聘物业服务企业（四选一）进行投票表决。根据表决结果，深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司成为创鸿嘉园中选企业，并要求原告做好交接准备工作。2020年1月3日，被告发出《未中标通知书》，函称原告为未中标服务企业。原告认为，被告此次选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司严重违反法律规定，应确认为无效，理由如下：一、此次业主大会未将创鸿嘉园建设单位广州市合富投资有限公司拥有产权的地下车位面积22411.16平方米计入建筑物总面积，剥夺了地下车位业主的投票表决权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据上述规定，车位属于建筑物专有部分，应计入建筑物总面积。根据被告公布的《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，被告认为小区的建筑物总面积为87406平方米。《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规南验证【2014】10号）显示，地下室面积为22411.16平方米。被告公布的87406平方米的面积显然未将广州市合富投资有限公司拥有产权的地下车位面积22411.16平方米计入建筑物总面积。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，创鸿嘉园的总建筑面积为113756.00平方米，而此次业主大会仅将87406平方米计入建筑物总面积，显然违反了法律规定，剥夺了地下车位业主的投票表决权。二、被告未将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项进行投票表决，违反了法律规定。《广州市住房和城乡建设委员会关于加强物业管理权移交监管工作的通知》第一条规定：“告知和备案会议决定，解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，解聘原企业和选聘新企业应当作为一个表决事项，由业主大会会议表决。业主委员会应当首先召开会议，经过半数委员同意，对解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业和选聘新物业服务企业的事项，作出召开业主大会会议进行表决的决定，并将决定书面告知原物业服务企业；同时，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条第四款规定，将决定事项在5个工作日内向属地街道办事处（镇人民政府）备案。”《广州市住房和城乡建设局、中共广州市委组织部、中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第8条规定：“需业主大会决定事项不得授权业主委员会决定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条等规定，对于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定由业主共同决定（业主大会决定）的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。”根据上述规定，被告并未将解聘原告作为一个表决事项提交业主大会会议表决。而仅仅是将深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司、广州市时代物业管理有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司四家公司作为竞标单位进行选聘。根据《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业，应经过小区内人数和面积“双过半”的业主同意。被告并未就解聘原告单独进行投票表决，违反了上述法律规定。三、被告未通知到每一位业主参加投票，剥夺了部分业主的投票表决权。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定：“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”根据《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，创鸿嘉园的业主总人数为863人，参加投票的业主人数为640人，未参加投票的业主人数为223人。国务院《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。创鸿嘉园小区投资客和租户众多，被告在组织召开此次业主大会时，并未依照《物业管理条例》第十四条规定，将此次表决事项通知到全体业主，也未通知到未参加投票表决的223名业主。《广州市业主决策电子投票规则》第二十条规定，因客观原因不能使用微信投票但需要投票的业主，可以在电子投票期间委托居民委员会或代理人投票。创鸿嘉园小区内某些业主并未绑定微信进行投票，但被告并未组织该部分业主委托居委会或代理人投票，被告召开的此次业主大会显然违反了法律程序。四、根据被告发布的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，部分企业不符合参选资格条件。《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》第二条“参选物业服务企业资格条件”第6款规定，物业公司需为上市公司。但深圳星河智善生活股份有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司三家竞聘的公司均非上市公司，仅广州市时代物业管理有限公司以“时代邻里控股有限公司”母公司名义上市。因此，被告未按照其制定的选聘规则进行，选聘的深圳星河智善生活股份有限公司也非上市公司，明显不符合参选资格。综上所述，被告组织召开此次业主大会作出的选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业无效。创鸿嘉园建设单位广州市合富投资有限公司与原告签订的前期物业服务合同依然合法有效，被告应继续履行物业服务合同。被告辩称：2014年9月13日，创鸿嘉园小区的建设单位广州市合富投资有限公司与原告签订《创鸿嘉园前期物业服务协议》，该协议第17条约定：“物业服务期限：暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。”2017年9月12日，《创鸿嘉园前期物业服务协议》期满终止，并且在前期物业服务协议三年期满后，小区召开首届业主大会成立了业主委员会，业主委员会在2019年7月6日起生效，业主委员会未与原告签订任何服务委托合同。2019年12月16日被告在政府主管部门的主导下召开业主大会进行解聘、续聘、选聘物业服务企业表决，并选聘了新的物业服务企业，被告已与新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同，物业服务合同已在政府部门备案。因原告在合同期满，且被告选聘物业服务企业后拒绝退场，2020年1月18日，广州市南沙区住房和城乡建设局向原告发出了《责令限期退出通知书》，但原告在收到该通知书后，仍拒不退场，而是浪费司法资源起诉被告，并且其举证材料存在故意提供误导材料。建设单位广州市合富投资有限公司与原告签订的《创鸿嘉园前期物业服务协议》已期满终止，且被告已选聘物业服务企业，原告诉被告继续履行合同没有任何事实根据。另外，新物业服务企业的选聘是业主大会投票作出的，根据《物业管理条例》第十二条：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求人民法院予以撤销”之规定，对本次选聘物业服务企业的业主大会决定享有撤销权的适格主体是受侵害的业主，而原告并非业主，其未提供任何证据证明是业主，且原告也参加了涉案选聘物业服务企业的投标，这说明了其对涉案选聘物业服务企业的招投标程序没有任何异议。原告现起诉被告就是为了其拒不退场找理由、拖延时间。综上所述，《创鸿嘉园前期物业服务协议》已期满终止，且被告已选聘物业服务企业，原告诉被告继续履行合同没有任何事实根据。原告不是创鸿嘉园小区的业主，无权提起确认被告选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园小区物业服务企业无效，请贵院依法驳回原告的起诉。诉讼中，原告陈述其诉请的依据为《中华人民共和国物权法》第七十六条，被告陈述其要求驳回原告起诉的依据为《物业管理条例》第十二条。本院经审查认为：本案的争议焦点在于原告是否具备本案诉讼主体资格。首先，本案案由为物业服务合同纠纷，物业服务合同系物业公司向小区业主提供物业管理服务，业主支付物业费所形成的权利义务关系。原告诉请被告选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业无效，并据此要求被告继续履行前期物业服务合同，原告上述诉请并非其与业主就物业服务合同权利义务发生纠纷。其次，原告主张依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定提出本案诉讼请求，而该条款系规范业主对建筑区划内重大事项及表决权，即便被告作出选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的决定侵害业主权益，根据《物业管理条例》第十二条规定，受侵害的业主可以向人民法院请求撤销，而原告并未提供证据证明其系涉案小区的业主。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”民事案件必备的起诉条件之一是要求原告与案件存在直接利害关系，具体而言，案件事实应直接对民事主体主张的权益产生影响，适格民事主体应当对涉诉法律关系具备诉讼实施权，则该民事主体可作为涉诉法律关系的一方当事人。《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第四条均赋予民事主体在民事活动中缔约自由的权利，被告基于合同自由原则选聘物业公司，正体现出被告与物业公司自由双向选择的意思表示，受法律保护。被告选聘新物业公司的民事行为并未直接侵犯原告的合法权益，原告对此不存在直接利害关系。综上所述，原告并非本案适格当事人，被告抗辩驳回原告起诉有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下:驳回原告广东和丰物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司广州分公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年三月三十日书记员 陈洁莹