湖南省临武县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1025民初943号原告：陈建兴，男，1979年4月3日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：陈冠标，湖南民安律师事务所律师。被告：陶勇，男，1986年3月11日出生，汉族，住湖南省临武县。被告：陶元红，男，1972年3月1日出生，汉族，住湖南省临武县。被告：陶流泳，男，1989年2月5日出生，汉族，住湖南省临武县。被告：陶元锋，男，1984年10月3日出生，汉族，住湖南省临武县。原告陈建兴与被告陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建兴及其委托诉讼代理人陈冠标、被告陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建兴向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还原告房屋租金33286元、房屋押金10000元，赔偿原告装修损失177765元、仓库搬移损失费12940元，共计233991元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年初，被告在其所在村委租赁一个空坪，并在该空坪上搭建钢架厂房数间用于出租。2016年6月21日，经原、被告协商，被告同意将其中的一间钢架厂房租赁给原告使用，双方在《仓库租赁合同》约定：租赁期为5年，即从2016年6月21日起至2021年6月21日止；厂房租金为每年59680元；租赁费支付时间为每年到期之前半个月；双方在合同中还特别约定：1.由于仓库土地等产权问题引起的纠纷，由甲方处理，如导致乙方无法正常使用，甲方应赔偿由此给乙方造成的一切损失。2.本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决。合同签订当天，原告即将第一年的厂房租金交付给了被告，同时按照双方的口头商定，又支付厂房押金10000元。原告租赁该厂房后，主要用于板材经营。合同签订后，2017年8-10月至2018年10-11月，原告两次对厂房进行装修，共计花费177765元。2018年7月12日，原告将2018年6月21日至2019年6月21日的厂房租金56000元交付给了被告（另3680元抵押被告欠原告的货款）。2018年11月28日，临武县城市管理行政执法局向被告下达《自行拆除通知书》，同时口头告知原告两天之内将厂房所有物品自行搬走，否则后果自负。至此，原告才知道被告搭建的钢架厂房未办理相关手续。2018年11月29日至30日，原告自行聘请人员将厂房内物品运送到其他仓库内存放，共计花费人工费、运输费、叉车费等12940元。2018年12月1日，临武县城市管理行政执法局将被告搭建的全部钢架厂房强制拆除，此后，原告多次与被告协商退还2018年12月1日至2020年6月21日期间的厂房租金、厂房押金及相关损失问题，但因分歧较大而未果。2019年7月18日，原告向郴州市仲裁委申请仲裁，该仲裁委以仲裁条款约定不明确、仲裁条款无效为由作出不予受理决定书。陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋辩称，对原告起诉的事实没有异议。根据合同第七条约定，因政府拆迁我们是免责的，合同履行到现在原告也没有要求解除，如果我们的厂房是违法的，那么这个合同也不是有效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的押金收条，其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年初，被告陶勇与他人合伙在其所在村委租赁一处空坪，并在该空坪上搭建钢架厂房数间用于出租。2016年6月21日，陶勇作为出租方（甲方）与陈建兴作为承租方（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将其位于临嘉公路、环城北路、陶家村委钢架厂房的仓库租赁给乙方使用。合同约定：租赁期限为5年，即从2016年6月21日起至2021年6月21日止。租金为59680元／年，按年支付，即每年乙方支付给甲方59680元，支付时间为每年到期之前半个月。合同第七条还约定：“凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。”第九条约定：“本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决。”当天，原告向陶勇交纳厂房租赁押金10000元，陶勇向其出具收条载明“今收到陈建兴租陶勇钢架厂房押金壹万元整，押金用于厂房维护”。合同签订后，原告对该厂房进行装修用于板材经营。2018年7月12日，原告将2018年6月21日至2019年6月21日的厂房租金56000元交付给了被告（其余3680元则抵扣了被告欠原告的货款）。2018年11月28日，临武县城市管理行政执法局向陶勇下达《自行拆除通知书》，限其“收到通知书三日内自行拆除在临武县后地段搭建的1650平方米违法建筑，并清理好现场。”2018年11月29日至30日，原告雇请人员将存放在厂房内的物品搬离该仓库。2018年12月1日，临武县城市管理行政执法局将该钢架厂房强制拆除。此后，双方多次就退还2018年12月1日至2019年6月21日期间的厂房租金及交纳的厂房押金并赔偿相关损失等事宜进行协商，但因分歧较大而未果。2019年7月18日，原告向郴州市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委以仲裁条款约定不明确、仲裁条款无效为由作出不予受理决定书。另查明，庭审中原告提交了案外人胡某与陶元红、陶流泳、陶勇、陶元锋于2018年7月14日签订的《协议书》，四被告质证时对该证据无异议。该《协议书》中，双方明确陶元红、陶流泳、陶元锋与陶勇共同为陶家厂房的“股东”。此外，原告提交了收款收据若干，拟证明其因履行案涉合同产生装修损失177765元和搬迁费损失12940元。四被告对上述证据无异议，且上述证据与原告承租案涉场地用于板材经营及案涉场地于2018年11月28日被临武县城市管理行政执法局限期三日内自行拆除的事实相吻合，因此，上述证据可予采信。上述证据证实，因履行案涉合同，原告支出各项装修费用共计177765元，仓库搬迁运费12940元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，四被告对原告诉称的事实没有异议，本院予以确认。争议的焦点为：四被告是否应当退还原告主张的租金、押金并赔偿装修损失及搬迁损失。原告提交的《协议书》中，陶元红、陶流泳签字认可其与陶勇、陶元锋系陶家厂房的“股东”，该《协议书》可以证实至2018年7月14日，四被告之间系合伙关系。因此，案涉债务属于合伙债务，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任”的规定，四被告应当对合伙债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方签订的《仓库租赁合同》所涉及的租赁标的物，系未依法办理建设工程规划许可手续而擅自建造的违法建筑物，临武县城市管理行政执法局业已就该违法建筑下达了《自行拆除通知书》。因此，案涉《仓库租赁合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《仓库租赁合同》属于无效合同，陶勇、陶元锋作为出租人明知或应知租赁物的办证情况，但仍将未依法办证的厂房出租给原告使用，存在较大过错。同时，原告作为承租人，未核实规划手续，即承租厂房并预交租金，未尽到审慎注意义务，过错亦是明显的。根据上述法律规定，双方均应对合同无效所造成的损失承担责任。根据双方的过错程度，本院酌定原告与被告双方各自承担50%的责任。原告在履行该合同过程中产生装修损失177765元，合同约定租期5年（即60个月），至厂房被拆除时，原告已经承租使用约30个月，约占租赁期间的二分之一，装修损失分摊到各期间后，该使用期间的装修费损失应予扣减，剩余期间的装修费损失为88882.5元（177765元×1/2），四被告应当赔偿44441.25元（88882.5元×50%）。产生搬迁费损失为12940元，四被告应赔偿原告6470元（12940元×50%）。原告交纳的厂房维护押金10000元，四被告应退还5000元（10000元×50%）。原告交纳的租金59680元，自2018年12月1日至2019年6月21日（共计203天），被告尚需退还原告租金59680元×203/365＝33191.89元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告陶勇、陶元锋、陶元红、陶流泳于本判决生效之日起十日内退还原告陈建兴租金33191.89元、押金5000元，赔偿装修损失44441.25元、仓库搬迁损失6470元；二、驳回原告陈建兴其余部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，减半收取计2405元，由原告陈建兴负担1489元，被告陶勇、陶元锋、陶元红、陶流泳负担916元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  郭强国二〇二〇年三月三日书记员  夏丽斌附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。