江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2614号 原告（反诉被告）:曾宪美，汉族，1958年9月6日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟敏强、许文鑫，江西一泓律师事务所律师。 被告（反诉原告）:严春红，女，汉族，1969年3月3日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：黄卫琴，江西大榕树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢普寅，江西章贡律师事务所律师。 原告（反诉被告）曾宪美与被告（反诉原告）严春红租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾宪美向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《店面租赁合同》终止；2.判令被告腾出租赁原告位于的店铺，并恢复原状；3.判令被告向原告支付自2019年8月8日至店铺恢复原状并交付店铺期间产生的租金；4.判令被告向原告支付违约金3000元，律师代理费6000元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告曾宪美变更第三项诉讼请求为判令被告向原告支付自2019年7月8日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的租金（每月租金为7810元，暂计至2019年12月7日为39050元），增加一项诉讼请求为判令被告向原告支付自2019年8月1日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的物业管理费（每月150元，暂计至2019年12月31日为750元）。事实和理由：2013年9月5日，原、被告签订了一份《店面租赁合同》，合同约定原告将一处位于赣州经济技术开发区店铺出租给乙方，租赁期限为两年，即从2013年8月8日起至2015年8月7日。租赁合同到期后，被告不肯搬走，并拖欠了原告自2015年8月8日至2015年11月三个月的租金，原告无奈，遂向贵院对被告提起诉讼，要求解除合同并腾出店铺，补交租金。经人民法院审理达成了调解协议，并制作了（2015）赣开民二初字第1101号民事调解书达成了三点调解协议：一是继续执行原来的租赁合同，并顺延至2019年8月7日止，计4年，每月租金由7100元变更为7810元；二是被告欠付2015年8月8日至2016年2月7日的租金39860元，被告2016年1月8日前一次性付清，租金的支付方式按原合同继续履行（按每季度前十天将租金一次性付清给原告），如未超过付款期限十天（含十天），则不视为违约；三是原被告双方若任何一方违约，则由违约方向守约方支付其聘请律师代理费6000元。2019年7月初，原告一再提醒被告合同到期了，通过短信让被告准备好退出店面的通知，但被告不予理睬。后原告聘请律师于2019年8月8日向被告发出律师函，限被告在8月15日之前腾出店面，恢复原状，将店面交还给原告，被告收到律师函后置若罔闻，故原告诉至法院要求处理。 被告严春红答辩称，1.被告已腾出原告赣南建材大市场店铺，并于2019年8月14日微信通知原告接收；2.被告不存在违约事由，无需承担违约金及律师代理费；3.被告没有恢复原状的义务，也无需继续承担非租赁期的租金，被告自2008年8月7日与原告签订《店面租赁合同》以来，未对店铺进行改变结构的装修，只是更换了店铺的招牌及店里的瓷砖展示柜的重新摆放。故原告的诉讼请求没有法律与事实依据。 反诉原告严春红向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还恢复原貌保证金8000元，返还店面押金25800元，合计33800元；2.判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费6000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2008年8月7日反诉原告与反诉被告签订了《店面租赁合同》，签订合同后，反诉原告按照现状接收店面，未对店面进行结构性的改变，合同到期后双方于2013年9月5日续签了租赁合同。反诉原告承租反诉被告位于赣州经济技术开发区店面，租期两年，2013年8月8日至2014年8月7日租金为7100元，2014年8月8日至2015年8月7日租金为7810元，店面租赁押金三个月房租即21300元，恢复原貌保证金8000元。合同签订后反诉原告按合同约定履行了合同义务，交纳店铺租赁押金21300元，以及补交后续增加租金的押金4500元和交纳返还恢复原貌保证金8000元。租赁期满后，其室内装修按现状归反诉被告所有。在合同履行过程中双方发生争议，反诉被告诉到贵院后，经贵院主持调解达成协议：一、继续履行2013年9月5日的店面租赁合同，租赁期限变更为2015年8月8日至2019年8月7日，租金变更为每月7810元；二、反诉原告现欠付2015年8月8日至2016年2月7日的租金39860元，反诉原告应于2016年1月8日前一次性付清，租金的支付方式按原合同继续履行，如未超过十天（含十天），则不失为违约；三、反诉原被告双方若任何一方违约，则由违约方向守约方支付其聘请律师的代理费6000元。后反诉原告按照约定履行其义务。合同到期后按照约定反诉原告退出承租店面锁好店面并通知反诉被告以及其代理律师进行交还钥匙和退回保证金8000元、押金25800元，但反诉被告拒不交接和退回保证金、押金，故反诉原告诉至法院要求处理。 反诉被告曾宪美辩称，1.反诉原告逾期支付租金，未经反诉被告书面同意的情况下擅自转租给案外人陈忠云，且拖延支付租金的行为已构成严重违约。反诉原告未按照双方的合同约定及法律规定实际交还店铺，并明确拒绝对涉案店铺恢复原状，导致反诉被告无法收回店铺，故反诉被告无须返还恢复原貌保证金、店面押金；2.反诉原被告经贵院主持达成调解协议，依据贵院制作的（2015）赣开民二初字第1101号民事调解书，反诉原被告双方约定的是2015年时反诉被告因租赁合同产生的律师代理费，而非反诉被告因本案产生的律师代理费，反诉被告向贵院提交的委托代理协议及律师费发票均是因本案产生，与之前的约定没有任何直接关联性，故反诉原告的该项请求无事实和法律依据。 经审理查明，赣州信和物业管理有限公司接受赣南建材大市场商铺业主委托，代为租赁商铺的经营管理，并于2008年8月6日和2009年8月8日与被告签订了两份赣南建材大市场商铺租赁合同，被告于2008年8月8日开始承租赣南建材市场一街55、57号店铺，租期至2010年8月7日止。而后原告作为的商铺所有权人，原告（出租房、甲方）于2011年8月23日与被告（承租方、乙方）签订了一份商铺租赁合同，合同约定甲方将赣南建材大市场一街57号租赁给乙方；租期从2011年8月7日至2012年8月8日止，租金为5600元，租金按季结算，乙方应于每季的前10日内交清；甲、乙双方签订本合同时，乙方应向甲方交付履约保证金3000元，楼梯8000元，租赁期满，双方对租赁商铺验收合格后，甲方将该保证金在15日内退还乙方等；双方还在合同中约定了其他事项。上述三份合同均约定装修时拆除的楼梯、隔墙等应当恢复原状。而后又于2013年9月5日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份店面租赁合同，合同约定乙方租赁的店面为甲方位于，包括卷闸门、卫生洁具、水电设施等；租赁期限自2013年8月8日至2015年8月7日止，双方根据市场现行价格议定2013年8月8日至2014年8月7日租金为7100元，2014年8月8日至2015年8月7日租金为7810元，乙方按季度于每季度的前十天将租金一次性付清给甲方；甲方收取乙方店铺租赁押金21300元，租赁期满，乙方完成履行合同义务，甲方及时如数退还给乙方；租赁期内，乙方不得将店面转租，对乙方目前改变的房屋结构（包括墙体、楼梯），乙方向甲方交纳恢复原貌保证金8000元，若乙方需新增改变房屋结构项目，应事先与甲方联系，征得甲方同意后，方可进行，其费用由乙方承担，租赁期满，其室内外装修按现状归甲方所有；店面内不属于甲方的财产部分，与本租赁合同不发生关系，合同到期后，由乙方自行处理；合同终止后，甲方同意给乙方五天的搬迁期，乙方未搬迁，每逾期一天乙方向甲方支付月租金15%的违约金；本合同租赁期内，任何一方都不得违约，若出现违约，违约方必须向另一方支付违约金3000元等；双方还在合同中约定了其他事项。同日，原告向被告出具了收条一张，收条中载明收到被告交来的店面押金21300元，收条中左下角备注7810×3＝23430元，加上8000元房屋装修保证金。由于被告未按照合同约定交纳租金，原告在2015年10月26日向本院提起诉讼，在本院审理过程中，双方自愿达成了调解协议，协议的具体内容为：1.原告与被告双方同意按2013年9月5日签订的店面租赁合同继续履行，店面的租赁期限变更为2015年8月8日至2019年8月7日，租金变更为每月7810元；2.被告现欠付2015年8月8日至2016年2月7日的租金为39860元，被告应于2016年1月8日前一次性付清，租金的支付方式按原合同继续履行，如未超过十天（含十天），则不失为违约；3.原被告双方若任何一方违约，则由违约方向守约方支付其聘请律师的代理费6000元。本院于2015年12月23日依据双方的调解协议制作了（2015）赣开民二初字第1101号民事调解书。后原被告双方约定的租赁合同到期，原告要求被告搬空并实际交还店铺，原告于2019年8月8日通过律师发函通知被告，如未在2019年8月15日前腾出并交还租赁店铺给原告则视为违约。双方就此事多次沟通未果，被告于2019年8月12日短信通知原告，决定把店交还给原告，并要求返还三个月押金和8000元的打墙押金，希望上述事宜在2019年8月15日，而原告要求被告先将店面恢复原状才能接收，后被告再次于8月14日短信通知原告店面已经空出，要求原告过来收回店铺，原告再次表示店面恢复原状后才能接收。 另查明，位于店铺系原告所有，该店铺在被告租赁之前已经和相邻另一业主所有的55店铺打通，原承租人将55号店铺与57号店铺之间的一至三层的隔墙拆除，并拆除了位于原告店铺内一层的卫生间，在原告二层新修了一间卫生间，拆除了55号店铺的楼梯，将二间店铺装修成一个整体，55、57号店铺上二三楼，都必须使用57号店铺的楼梯。被告从2008年承租后，并未对所承租的55号及57号店铺进行结构性的改变。从2019年8月15日起，被告关闭了57号店铺的店门，但55号店铺会开店营业。 再查明，被告因本案租赁合同纠纷而支出律师代理费用6000元，原告已经交纳了2019年8月1日至2020年1月的物业管理费825元，其中2019年8月的物业管理费为75元。 上述事实，有原被告在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、店铺租赁合同、银行业务凭证清单、短信记录截图、民事调解书、房屋所有权证、房屋照片及被告提交的身份证复印件、商铺租赁合同、短信记录截图、押金收条、借记卡账户清单、委托代理协议、发票、证人证言等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，在本案中，原告因经营需要租赁被告的商铺，双方之间形成租赁合同法律关系。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于原告要求确认原被告签订的店面租赁合同终止的诉讼请求，由于原被告双方于2013年9月5日签订的店面租赁合同到期，原被告双方已确定不再续约，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告腾出案涉店铺，恢复原状，并继续支付租金、物业管理费至交还店铺时止，且承担违约金3000元、律师费6000元的诉讼请求，本院认为，第一、被告于2019年8月14日通知原告已搬离案涉店铺，并且通知原告案涉店铺已实际关门不再继续经营，由此看出被告确在原告规定的时间之内腾空店铺，但原告以要求被告恢复原状为由拒绝接收店铺；第二、被告承租的包括原告的57号店铺在内的两间店铺，在被告承租之前就已经被原承租人装修成一个整体，被告承租之后并未对店铺进行结构性的改变，且双方在2013年9月5日的租赁合同中并没有要求被告在交还店铺前须恢复原状，只是要求被告交纳8000元的恢复原貌保证金，对由谁具体实施恢复原状的行为及对恢复原状超过8000元后的费用负担没有明确的约定，应视为约定不明，对约定不明的内容双方可以协议补充，在双方协议一致之前，原告要求被告恢复原状不符合法律的规定；第三、现有证据证明，被告向原告缴纳的租金截止至2019年7月7日，因此被告应当向原告支付2019年7月8日起至2019年8月7日止的租金7810元及2019年8月8日起至2019年8月14日止按原租金标准计算的占用费用1763.55元，上述费用共计9573.55元。第四、原告要求被告承担2019年8月1日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的物业管理费，被告实际占有57号店铺的时间是从2019年8月1日至2019年8月14日，原告所交纳2019年8月的物业管理费是75元，被告实际应承担的物业管费应为从2019年8月1日起至8月14日止的物业管理费33.87元；第五、虽然被告未按约定支付2019年7月8日至2019年8月7日的租金，但考虑到双方的合同期限在2019年8月7日届满，且被告在签订合同时已经向原告交纳了三个月租金的押金，因此该行为不应当认定为违约，综上，对于原告要求被告腾出案涉店铺，恢复原状，并继续支付租金、物业管理费至交还店铺时止，且承担违约金3000元、律师费6000元的诉讼请求，本院仅支持由被告支付2019年7月8日至2019年8月14日期间的租金和占用费9573.55元和支付从2019年8月1日至2019年8月14日的物业管理费33.87元的诉讼请求，对其他诉讼请求本院不予支持。对于反诉原告要求返还恢复原貌保证金8000元，返还店面押金25800元及要求反诉被告支付律师费用6000元的诉讼请求，本院认为，虽然双方在合同中没有明确约定由谁具体实施恢复原状的行为及对恢复原状超过8000元后的费用负担，但反诉原告向反诉被告交纳的8000元恢复原貌保证金，应当认定是用于恢复原状的费用，现隔墙等尚未恢复原状，反诉原告现在要求反诉被告返还该保证金，不符合合同的约定，对该诉讼请求本院不予支持；双方的租赁合同已经终止，反诉被告应当按约定退还反诉原告所交纳的押金，按双方合同约定反诉原告向反诉被告交纳的押金数额应为23430元（7810元×3个月），反诉原告认为向反诉被告交纳了25800元押金的证据不足，该押金数额应当按照23430元予以确定；反诉原告要求反诉被告承担律师费用6000元，不符合双方的约定，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告曾宪美与被告严春红于2013年9月5日签订的店面租赁合同终止。 二、被告严春红应当向原告曾宪美支付2019年7月8日至2019年8月14日期间的租金和占用费9573.55元。 三、被告严春红应当向原告曾宪美支付2019年8月1日至2019年8月14日期间的物业管理费33.87元。 四、驳回原告曾宪美的其他诉讼请求。 五、反诉被告曾宪美应返还反诉原告严春红的店面押金23430元。 六、驳回反诉原告严春红的其他诉讼请求。 上述判决二、三、五项相抵，原告（反诉被告）曾宪美应当返还被告（反诉原告）严春红人民币13822.58元，该款限判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2040元，减半收取计1020元，反诉案件受理费398元，合计1418元，由原告（反诉被告）曾宪美负担918元，由被告（反诉原告）严春红负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈瑜青 二〇二〇年三月十六日 代理书记员  陈 丹