北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8137号原告：孙淑静，女，1938年11月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡安栋，北京国锦律师事务所实习律师。原告：李华，女，1966年4月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政，北京国锦律师事务所实习律师。被告：李利群，女，1968年6月19日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨殿祥，男，1964年12月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：马爱军，男，1972年1月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨一锋，北京市京师律师事务所律师。第三人：李利军，男，1969年12月29日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：崔宝顺，男，1983年1月19日出生，汉族，住北京市房山区。原告孙淑静、李华与被告李利群、马爱军确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月3日立案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年5月28日作出（2017）京0102民初4073号民事判决，孙淑静、李华不服判决提出上诉。北京市第二中级人民法院依法组成合议庭审理后，于2018年11月29日作出（2018）京02民终11599号民事裁定，将案件发回本院重审。本院于2019年1月16日重新立案，因李利军、崔宝顺与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知李利军、崔宝顺作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙淑静的委托诉讼代理人韩平、胡安栋、原告李华的委托诉讼代理人韩平、王政、被告李利群的委托诉讼代理人杨殿祥、被告马爱军的委托诉讼代理人杨一锋、第三人崔宝顺到庭参加诉讼。第三人李利军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙淑静、李华向本院提出诉讼请求：依法确认2013年3月21日所签署的《存量房屋买卖合同》无效（合同号为C739388，房屋位于北京市西城区裕中东里X号楼X门XXX号）。诉讼过程中，孙淑静、李华变更诉讼请求：请求法院确认崔宝顺与马爱军就北京市西城区裕中东里X号楼X层X-XXX签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：北京市西城区裕中东里X号楼X门XXX号房屋原产权登记在李峰名下，2007年11月14日李峰死亡。孙淑静系李峰之妻，李华、李利群、李利军系李峰、孙淑静之子女。2013年4月28日，孙淑静与外孙在家，马爱军带人至房屋内，要求孙淑静一家马上腾房。二原告报警，民警劝阻了马爱军等人。李华随即到西城区房管局查询，了解到李利群办理过继承公证（公证书号为2011京燕京内证字第21823号），后经公证处告知此份公证系伪造。2013年5月2日，马爱军带人继续至二原告家中要求腾房，二原告再次报警，并向警察提交李利群所交伪造的公证书证据，警察了解情况后要求马爱军离开。此外，北京市西城区人民法院的（2016）京0102行初281号行政判决书中认定，被告李利群取得房屋的产权证是非法的。二原告在此事件之前从未见过马爱军，也未看到有人来看房，李利群事后向孙淑静表示没有卖房之事。从事高利贷的社会人员向李利群放贷，通过办理委托卖房的公证来实现非法利益，马爱军虚假买卖房屋，与从事高利贷的社会人员恶意串通，马爱军的买房行为，不符合常理及交易习惯。马爱军辩称，2013年3月初，马爱军为结婚欲购买房屋，其通过中介公司天行开泰经纪公司介绍查看了房屋，并与原告的委托人崔宝顺商谈房屋买卖事宜，马爱军审查了房屋产权证原件，委托卖房公证书原件，并前往房管部门查验房屋产权状况，确认房屋产权人为李利群。经双方协商，房屋价款230万元、定金3万元。2013年3月15日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。当即，马爱军支付定金3万元。马爱军为避免风险要求先过户后支付房款，出售方同意。双方于2013年4月1日将房屋过户至马爱军名下。马爱军于2013年4月9日、4月17日分两次支付房款共计212万元，尚有尾款15万元未付。购房时，李利群的代理人崔宝顺与马爱军查看过房屋，马爱军尽到了谨慎合理的注意义务，在买卖过程中无任何过失，其买卖房屋是善意的。购房时的市场价格为215.70万元，马爱军以230万元的价格购买房屋符合市场行情，且已支付合理对价215万元。现房屋已经登记在马爱军名下。二原告对李利群处置房屋是明知的，2013年1月，李利群曾委托评估机构对房屋进行评估，评估人员进入房屋进行现场拍照并核实房产证原件，当时二原告在房屋内居住。物权法规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述规定，马爱军已善意取得房屋。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第24条规定，李利群未偿还借款的情况下，贷款人有权转让其名下的房屋。会议纪要第24条规定，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。根据上述规定，在李利群未偿还借款的情况下，贷款人有权转让其名下房屋。若李利群主张买卖合同无效，不予支持。李利群的亲属在无证据证明售房代理人没有代理权或滥用代理权的情况下主张买卖合同无效，应不予支持。李利群辩称，没有变卖房屋，没有办理过贷款，我当事人是让人给骗了，李立群有借款意向，但没有借到款。马爱军取得的房产证，我认为是发生了，我方未委托代理人办理，是为了骗取我当事人的身份证，若我当事人按正常程序卖房，欠款应打到我当事人的卡里，不应打到谢佳佳等人的卡里。崔宝顺述称，我认为合同有效，原因是她在借款，李利群通过我们担保公司借款，当时她做这个委托，承诺是银行贷款还钱，如果还不上就出售房产，这个过程中，我公司有专门的人沟通这个事，她全程都是知道的，然后这个公证委托她做的时候公证员是告知她，她随时可以撤销的，如果她不同意或者反悔，她随时可以去公证处撤销了，我就没有这个权利了，然后我们办理的抵押、解押过程包括过户的过程都是在建委办理的，然后她提供的房产证在之前，我们根本不知道她家里有这些事。不同意原告的诉讼请求。李利军既未作出陈述，亦未参加本院庭审。当对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李峰与孙淑静系夫妻，李华、李利群、李利军是二人的子女。坐落于北京市西城区裕中东里X号楼X层X－XXX房屋（以下简称案涉房屋）为李峰于1996年6月参加单位房改售房方式以成本价购得，在填发日期为2000年7月8日的京房权证西私字第XXXX号《房屋所有权证》上记载的案涉房屋所有权人为李峰。李峰于2007年11月14日去世。2012年1月5日，李利群向房屋登记机关申请案涉房屋所有权转移登记，并提交了房屋所有权转移登记申请书、李利群身份证复印件、原房屋所有权证（京房权证西私字第XXXX号）和（2011）京燕京内证字第21823号公证书等相关材料。《房屋所有权转移登记申请书》显示：申请案涉房屋的房屋所有权人由李峰变更为李利群。房屋登记机关收到材料后，经审核作出了准予转移登记的决定。在登记日期2012年1月5日X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载的案涉房屋所有权人为李利群。2012年1月9日，李利群因向案外人张爱军借款85万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记。同年7月2日，张爱军与李利群办理了案涉房屋的抵押权注销登记。2012年7月19日，李利群因向案外人王林借款85万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记。2012年11月20日，李利群因向案外人宫继平借款120万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记。同年12月7日，宫继平代王林与李利群办理了案涉房屋的抵押权注销登记。2012年12月28日，李利群因向案外人贾国冬借款140万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记。2013年1月8日，贾国冬代宫继平与李利群办理了案涉房屋的抵押权注销登记。2013年2月6日，李利群在北京市方正公证处（以下简称方正公证处）签署《委托书》，内容为：“委托人李利群，受托人崔宝顺。委托内容，委托人李利群名下有一套房产位于北京市西城区裕中东里X号楼X层X－XXX号房产（房产证编号X京房权证西字第XXXX号），该房产是我的个人财产。现我要出售上述房产，因我不能亲自办理，特委托崔宝顺全权代我办理如下事项，1.到房管部门查询该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理提前还款、解除抵押手续、领取解除抵押登记后的产权证，在符合依法出售的前提下，代办理此房产的买卖交易手续、签定房屋买卖合同，代我到房地产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，代为办理与出售此房相关的其他一切事宜。2.如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我在住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签定《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》、《买卖协议》及其他相关文件。受托人在授权范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限自2013年3月5日至上述委托事项办完为止。受托人无转委托权。”2013年2月6日，方正公证处为上述《委托书》出具（2013）京方正内民证字第03768号《公证书》。2013年2月6日，李利群（借款人，乙方）与案外人刘艳、贾红燕、裴英欣、曹克平、郭宇、孙金铭（均为出借人，甲方）及北京汇诚四方担保有限公司（保证人，丙方，以下简称汇诚四方公司）在方正公证处签订《借款合同》，内容为：“乙方因生意需要向甲方请求借款，由甲方提供双方商定的借款额给乙方，上述丙方自愿为乙方此笔借款提供连带保证担保。一、甲方借给乙方160万元；二、借款利息，同期银行贷款利率的四倍；三、借款用途，一切合法用途；四、借款期限，自2013年2月6日起至2013年3月5日，借款期限以实际支付借款日起算，甲方向乙方支付本合同项下资金方式为银行转账，户名李磊；五、借款归还日，乙方应于2013年3月5日之前向甲方归还全部借款本息；六、担保条款，2.丙方为乙方借款提供连带保证责任，保证期限为2年。七、乙方的义务，1.乙方应于2013年1月23日之前向甲方归还全部借款本息，支付方式，银行转账，户名裴英欣、曹克平、郭宇、贾红燕、刘艳、孙金铭；4.乙方以自有位于北京市西城区裕中东里3号楼3层3－301号房产（房产证编号X京房权证西字第XXXX号）八、承诺保证条款。九、违约责任。十、公证条款。十一、本合同未尽事宜。十二、本合同签订之日，出借人通过银行向借款人支付借款，借款支付日期以银行票据为准。”2013年2月6日，方正公证处签署（2013）京方正内民证字第03782号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，内容为：“借款人李利群与贷款人刘艳、贾红燕、裴英欣、曹克平、郭宇、孙金铭及保证人汇诚四方公司（法定代表人谢佳佳，委托代理人李磊）。公证事项，赋予《借款合同》强制执行效力。申请人李利群、裴英欣、曹克平、郭宇、孙金铭、刘艳、贾红燕、汇诚四方公司的委托代理人李磊于二○一三年二月六日向本处申请对前面的《借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。……”2013年2月6日，李利群因向案外人李磊借款160万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记。2013年2月25日，崔宝顺代贾国冬、李利群办理了案涉房屋的抵押权注销登记。2013年3月21日，崔宝顺代李利群（出卖人）与马爱军（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C739388），内容为：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区裕中东里X号楼X层X－XXX；（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证号为X京房权证西字第XXXX号；（三）该房屋性质为已购公有住房；（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押（此处有崔宝顺签名及捺印及马爱军签名），抵押权人为李磊，抵押登记日期为2013年2月6日；（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。第三条出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称，北京市天行开泰房地产经纪有限公司），房地产经纪执业人员姓名，刘立君。第四条成交价款、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万元；（二）买受人采取自行交割付款方式。”上述合同的其他条款没有填写内容。2013年3月28日，崔宝顺代李利群与李磊办理了案涉房屋的抵押权注销登记。在登记日期2013年4月1日X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载的案涉房屋所有权人为马爱军。2013年4月9日，马爱军以工商银行账户向案外人师春生账户转账47万元。2013年4月16日，马爱军因向案外人张宝祥借款212万元于房屋登记机关办理案涉房屋的抵押登记，2013年7月10日，马爱军与张宝祥办理了案涉房屋的抵押权注销登记。2013年4月17日，马爱军以工商银行账户向案外人谢佳佳账户转账165万元。2013年5月2日，李华向110报警称“在裕中东里3号楼3单元301号有人私闯民宅”。北京市公安局西城分局德胜门外派出所民警出警处理，现场人员有陈虎、孙宝柱。北京市燕京公证处2013年5月3日出具的证明记载：“……向我处核实（2011）京燕京内证字第21823号《公证书》真伪。经查，我处2011年的公证书编号尚未编至21823号；你所提供的上述（2011）京燕京内证字第21823号《公证书》（复印件）中存在遗漏审查继承人、书写方式与我处要求不符等问题。综合上述问题，上述（2011）京燕京内证字第21823号《公证书》非我处出具，应属伪造。”2016年2月，孙淑静不服北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）所作房屋产权登记行为，向法院提起行政诉讼。法院经审理，于2017年1月20日作出（2016）京0102行初281号行政判决：“确认被告北京市规划和国土资源管理委员会于二○一二年一月五日将北京市西城区裕中东里X号楼X层X-XXX房屋的所有权人登记为第三人李利群的房屋所有权转移登记行为违法。”马爱军于诉讼中出示《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）一份，内容为：“出卖人李利群，买受人马爱军，第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为西城区裕中东里X号楼X单元XXX号。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证号为X京房权证西字第XXXX号。第三条出卖人与买受人自行成交达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为230万元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当在房屋过户后10日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。”合同落款出卖人（签章）处的李利群为崔宝顺代签，委托代理人（签章）处有崔宝顺签名；买受人（签章）处有马爱军签名。马爱军于诉讼中出示《补充协议》一份，内容为：“双方于2013年3月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人购买位于西城区裕中东里X号楼X单元XXX号房屋。现经买卖双方协商一致，对付款期限及方式做出如下约定，1.2013年4月10日前，买受人向出卖人支付购房款47万元，此款支付到开户人师春生的银行账户；2.2013年4月20日前，买受人向出卖人支付房款165万元，此款支付到开户人谢佳佳的银行账户；3.上述房屋实际腾空交付后三日内买受人支付余款15万元。”落款出卖人处的李利群为崔宝顺代签，并有崔宝顺签名；买受人处有马爱军签名。马爱军于诉讼中出示的由崔宝顺签名的2013年3月15日收条内容为：“今收到马爱军交来购房定金3万元整。”诉讼中，孙淑静、李华申请对案涉房屋于2013年4月1日的市场价值申请评估鉴定。经随机抽取鉴定机构，本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行鉴定。2019年9月26日，评估公司出具中恒业（2019）司法评字第050号《房地产估计报告》，案涉房屋在价值时点2013年4月1日估价总价为306.59万元。孙淑静、李华向评估公司预付了鉴定费1万元。对本院就马爱军和崔宝顺的关系、是否有过资金往来问题，马爱军称“就是买房子的时候认识的，3万元定金付给了崔宝顺，后面的款项是崔宝顺让我们付给谢佳佳和公司的，房主李利群欠谢佳佳的钱，让我们把那个钱打到他们，才能解抵押才能过户”。崔宝顺称“没有关系，买房3万元定金是我收的，其他款项都是谢佳佳收的，还有公司收的”。对本院就案涉房屋交易问题，马爱军称“通过北京华伟盛世房地产经纪公司介绍的。从2013年3月马爱军为了结婚要买房，当时租住房屋门前有一家房产公司，通过房产公司找到了崔宝顺，看好房谈好价钱就签订了合同，2013年3月15日双方签订购房合同，后支付定金3万元，支付定金后办理了过户手续，购买价格是230万元，前后共支付了购房款215万元”。崔宝顺称“有李利群的授权委托书同意我办理这件事，卖房子的钱还给借款人，剩余的钱由于联系不上李利群也没给他，房价的情况也和李利群说过，评估价是215万元，卖了230万元”。对本院就案涉房屋现状问题，孙淑静、李华称“房屋由二原告居住，自始居住，但是他们的房屋合同上写的是有出租状态”。马爱军称“李利群家里人在住，马爱军没有收到涉案房屋，当时也没交付房屋”。对本院就崔宝顺代理李利群和马爱军交易案涉房屋共签订过几份合同问题，崔宝顺称“房屋买卖合同（被告提供）、存量房屋买卖合同（原告提供）、补充协议（被告提供）”。马爱军称“认可”。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李利军经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案涉房屋的原产权人李峰与李利群系父女关系，李利群于李峰去世后通过提交伪造的文件将案涉房屋的产权人变更到自己的名下，致使孙淑静、李华、李利军等李峰的继承人权益受损。后，李利群又与崔宝顺办理具有出售案涉房屋权限的公证委托书，由此崔宝顺以李利群的代理人名义与马爱军就案涉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《补充协议》并网签《存量房屋买卖合同》。当事人争议焦点为崔宝顺代李利群与马爱军签订案涉合同是否存在恶意串通损害孙淑静、李华利益情形以及能否据此认定案涉合同无效。一、按崔宝顺和马爱军所述，其二人在交易案涉房屋前不认识，但崔宝顺作为代理人未知买受人是否具有给付能力确同意马爱军先过户后付款的高风险要求，有违常理。网签合同虽记载买卖双方为通过中介交易房屋而实为双方自行交易，无贷款且为自行交接购房款，亦未采用能够保护交易双方利益的资金监管方式流转购房款，有违常理。马爱军在取得案涉房屋产权后第15日即将房屋办理抵押的行为，非为结婚购房人的通常行为。二、崔宝顺无证据证明其以230万元的价格出售案涉房屋系经房屋权利人同意或知情，在以此价格出售案涉房屋明显会损害房屋权利人利益情况下，崔宝顺仍出售案涉房屋，应认定崔宝顺对于出售房屋的行为和损害房屋权利人的后果存在恶意。崔宝顺代李利群与马爱军签订房屋买卖合同前应知李利群与他人之间的借贷关系，崔宝顺名义上为李利群出售案涉房屋的受托人，但在本案中，崔宝顺指令马爱军将购房款直接给谢佳佳、师春生，崔宝顺并无此项权限。从签订公证委托书到崔宝顺代为出售案涉房屋的过程看，崔宝顺并非以委托人利益为出发点从事委托事项，其真实目的亦并非代李利群出售房屋，而系抵偿借款，故崔宝顺代李利群与马爱军签订房屋买卖合同系滥用代理权的行为。三、马爱军作为买受人，在房屋价格明显低于市场价可能损害房屋所有权人利益的情况下，无证据证明其在买房前对房屋现状进行了充分了解查看，亦无证据证明其向房屋权利人了解了其出售意愿和意见。马爱军在未审查崔宝顺是否具有支配购房款权限即按崔宝顺指令向合同相对人以外的人付款表明马爱军明知崔宝顺出售案涉房屋的真实目的在于抵偿借款，且马爱军买受案涉房屋的真实目的并非在于居住，以在于协助他人抵偿借款。综上，崔宝顺与马爱军通过将案涉房屋出售方式达到清偿借款的目的，二人之行为构成恶意串通，客观上损害了案涉房屋权利人的利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签的合同无效，故崔宝顺代李利群与马爱军就案涉房屋签订的房屋买卖合同应为无效。综上所述，孙淑静、李华的诉讼请求，存在法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下：崔宝顺代李利群与马爱军就坐落于北京市西城区裕中东里X号楼X层X－XXX房屋签订的房屋买卖合同无效。案件受理费九千六百元，由马爱军、崔宝顺负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费一万元，由马爱军、崔宝顺负担（于本判决生效后七日内直接给付孙淑静、李华）。公告费由李利军、李利群负担，金额以实际票据为准（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 斌审 判 员  韩 涛审 判 员  高 磊二〇二〇年三月二十四日法官助理  刘伟光书 记 员  林 彤