广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终374号上诉人（一审原告）：珠海市玛卡本草保健饮品有限公司，住所地：广东省珠海市拱北粤华路225号7栋9E房。法定代表人：徐燕，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，湖南靖兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柯萍君，女，1972年2月14日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区玉湖镇居委老菜街五六号，居民身份证号码：440525197202144124。委托代理人：黄剑虹，男，汉族，1968年5月16日出生，住广东省珠海市金湾区三灶镇泰宝街28号5栋401房，居民身份证号码：440525196805164138，系柯萍君丈夫。被上诉人（一审被告）：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（原珠海市西部泰宝实业集团有限公司），住所地：广东省珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。法定代表人：林宇。一审第三人：珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司（原珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司），住所地：广东省珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。法定代表人：林宇。上诉人珠海市玛卡本草保健饮品有限公司（以下简称玛卡公司）诉被上诉人柯萍君、被上诉人珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（以下简称兴龙源公司）、一审第三人珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司（以下简称泰宝物业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玛卡公司的上诉请求：1、撤销一审判决或者驳回本案起诉；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、玛卡公司被迫提起的申请执行人执行异议之诉，诉讼请求中请求准许执行的标的就是原判决中（执行依据）应承担抵押责任的抵押物的一部分，实质上并不符合提起执行异议之诉的法定条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案提起之前，因为柯萍君作为案外人提出了执行异议【（2018）粤0404执异74号】，申请排除执行的标的就是原(2014)珠金法三民初字第32号《民事判决书》主文中应承担抵押责任的财产，故申请执行异议本身即是对原生效判决不服，并不属于案外人执行异议的审查范围，应当予以驳回，裁定中止执行是错误的，故玛卡公司也正在依法申请执行监督，撤销该份案外人执行异议裁定书。同时，本案诉讼也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零六条第（二）项规定的受理条件。二、柯萍君购买的房地产，违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同、非法占有，对涉案的房地产并不享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司与李广才1992年8月17日签署的《购房合同书》，属于无权处分人处分他人宅基地上的期房，合同应当自始无效，占有也没有合法的根据。（1）《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。柯萍君在执行异议中提交的《广东省乡（镇）村建筑许可证》及相应的《申请表》《审批表》等证据，作为本案证据，也证明了案涉双方买卖的房屋土地为村集体所有分配给钟彩云、钟妙琼的宅基地，故买卖集体所有的宅基地上的房屋应当认定为无效，且自始无效。（2）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条规定“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效”；第28条规定“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效”。因珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司没有取得土地使用权，没有证据证明投入了开发资金实际施工建设，至今也没有任何法定机构确认或审批其销售涉案的房产，无预售许可证，无处分权人处分他人财产，应当无效。（3）在李广才与珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司1992年8月17日签署的《购房合同书》时，案涉的土地为为村集体所有分配给钟彩云、钟妙琼的宅基地，1996年6月土地所有权性质变更为国有土地，钟彩云、钟妙琼将案涉土地转让给了珠海市西部泰宝实业集团有限公司。而珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司自始至终也没有任何证据证明得到了权利人的授权或追认，属于无权处分人处分他人财产，故其与李广才签订的《购房合同书》以及李广才与柯萍君之间的《购房协议》，均应当无效，占有也没有合法依据。2、李广才与柯萍君2013年10月18日签署《房地产买卖合同》时，案涉的土地使用权及地上建筑物处于抵押状态，知道无法办理过户登记，愿自担风险，故不属于善意的购买人。（1）1996年6月3日，珠海市西部泰宝实业集团有限公司取得《国有土地使用证》，1996年6月17日办理抵押登记，将案涉房产的土地及地上建筑物抵押给中国建设银行珠海市三灶支行，珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室颁发了珠府（国）抵押（1996）字第010号《土地使用权抵押证明书》，具有公示效力。（2）柯萍君在购买之前，明知房产没有办理过户登记至出售人名下，且处于抵押状态无法办理过户登记，仍然愿意低价购买2套房屋用以投资、出租，既是对抵押权人权利障碍的忽略，也是对法律政策限制的忽略，长达6年未积极行使登记权利，完全为买受人的过错。故明知存在重大风险而以低价购买，自甘冒险，故并非善意的购买人，也不享有物权期待权。综上所述，本案缘起于一审法院错误的执行异议裁定书，本应当驳回异议申请却裁定中止执行，从而错误的导致了本案诉讼，应当依法予以纠正。且李广才与柯萍君的合同权益是非法无效的，基于无效合同的占有也是非法占有，玛卡公司继受的抵押权是合法有效的，本案应当保障合法的权利。柯萍君的合同权益应当另行向合同相对人主张，或在本案执行后分配剩余财产，但不得对抗本案执行。柯萍君答辩称：李广财1992年8月31日向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司购买泰宝街58号和502房，签订合同，付清全部房款，有国家的正规发票（见复印件），发票号位NO0039144、NO0039145、NO0039146、NO0039147，并在1993年4月13日交付使用。柯萍君于2013年10月18日向李广财购买该房产，已在正拓律师事务所见证生效，付清全部房款（见复印件），使用该房产至今。李广财在1992年8月31日购买泰宝街58号501和502房。1996年6月17日，珠海市泰宝实业有限公司和珠海建设银行珠海市三灶支行抵押债权纠纷，他们的债权纠纷和购房人李广财没有关系，泰宝新村项目开发者是珠海市西部泰宝实业集团有限公司。珠海市金海岸泰宝实业有限公司是珠海市西部泰宝实业集团有限公司和核心企业，经营范围为商业楼的代购代销。李广财于1992年8月31日付清所有房款，珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司没有给李广财办产权证，错误是珠海市泰宝实业发展有限公司，李广财、柯萍君没有错。（2018）粤0404执异74号和（2019）粤0404民初652号的两份判决书已经确定珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司对房产的销售具有合理合法性。玛卡公司是经过多次买卖的一家打包公司，已多次侵犯本人的合法权益，严重影响本人时间和精力，也浪费了司法资源。此案的事实已十分清楚，请求法院驳回玛卡公司的无理请求。玛卡公司向一审法院起诉请求：一、准许执行珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下位于珠海市三灶镇鱼月村214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1300149、0403-1300150号）中的珠海市金湾区三灶镇泰宝街58号501房、502房；二、案件受理费由柯萍君、兴龙源公司承担。一审法院认定事实：1992年8月17日，李广才与第三人珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（后变更为珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司，以下简称原泰宝实发公司）签订了两份《购房合同书》，分别约定原泰宝实发公司将位于珠海市金湾区三灶镇泰宝街58号501房及502房转让给李广才，房屋面积均为84.07平方米，转让价格均为人民币157,210.90元，共计314,421.80元。原泰宝实发公司出具的四份发票显示，其于1992年8月31日收到上述款项。两份《商品房交付使用证》显示，上述房屋于1993年4月13日交付给李广才。珠国用(1996)字第0403-1300149号国有土地使用证显示，该证项下土地为国有出让土地，土地使用者为珠海市西部泰宝实业(集团)有限公司（以下称原泰宝集团公司），使用期限为1996年2月6日至2042年6月10日，用途为住宅。珠国用(1996)字第0403-1300150号国有土地使用证显示，该证项下土地为国有出让土地，土地使用者为原泰宝集团公司，使用期限为1996年2月6日至2042年6月10日，用途为住宅。1996年6月17日，原泰宝集团公司将珠海市三灶镇鱼月鱼堂村珠国用(1996)字第0403-1300149号138平方米土地使用权及地上建筑物、珠国用(1996)字第0403-1300150号76.29平方米土地使用权及其地上建筑物进行抵押给中国建设银行珠海市三灶支行，并在珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室办理了土地使用权抵押登记，抵押证明书号为：珠府（国）抵押（1996）字第010号。2013年10月18日，李广才与柯萍君签订《房地产买卖合同》，约定李广才将上述两处房产转让给柯萍君，转让价给为20万元。同日，柯萍君将房款20万元和向李广才购买的商铺款一共38万元支付给李广才的妻子刘翠贤。广东正拓律师事务所对李广才、刘翠贤与柯萍君签订《房地产买卖合同》行为出具了《见证书》。上述两处房产已交付给柯萍君。一审法院（2014）珠金法三民初字第32号民事判决书查明认定，中国建设银行珠海市三灶支行（以下简称建设银行珠海市三灶支行）与原泰宝集团公司于1996年6月25日签订了（96）年GLDK字第002号《中国建设银行人民币资金借款合同》及（96）年抵字第004号《中国建设银行贷款抵押合同》；泰宝实业公司为该项借款本息及费用提供珠海市三灶镇鱼月鱼堂村珠国用(1996)字第0403-1300149号138平方米土地使用权及地上建筑物、珠国用(1996)字第0403-1300150号76.29平方米土地使用权及其地上建筑物进行抵押担保，并在珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室办理了土地使用权抵押登记，抵押证明书号为：珠府（国）抵押（1996）字第010号。2004年6月28日，中国建设银行珠海市分行将对兴龙源公司（原泰宝集团公司）的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处；2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处将该债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处；2008年12月30日，中国东方资产管理公司广州办事处将该债权转让给东方保利达资产管理有限公司；2009年10月10日，东方保利达资产管理有限公司将该债权转让给广州市鑫路投资咨询有限公司；2012年3月28日，广州市鑫路投资咨询有限公司将该债权转让给珠海金葵花投资策划有限公司；2013年11月19日，珠海金葵花投资策划有限公司将债权转让给珠海市玛卡本草保健饮品有限公司。玛卡公司作为最后一手的债权受让人，合法取得了对债务人原泰宝集团公司200万元人民币贷款本金及利息的主债权和从债权；判令兴龙源公司（原泰宝集团公司）向玛卡公司支付借款本金人民币2,000,000元及利息2,544,861.66元，本息合计为人民币4,544,861.66元；玛卡公司有权以兴龙源公司（原泰宝集团公司）名下的位于珠海市三灶镇鱼月村214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号:珠国用(1996)字第0403-1300149、0403-1300150号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决于2014年11月13日发生法律效力。对该案的执行，一审法院在（2017）粤0404执恢42号案中查封兴龙源公司（原泰宝集团公司）名下位于珠海市三灶镇鱼月村214.29平方米土地使用权及包括涉案房产在内的地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1300149、0403-1300150号）。在上述案件执行过程中，柯萍君作为案外人向一审法院提出执行异议，请求裁定中止对涉案房产的执行，一审法院于2018年11月5日作出裁定：中止一审法院对珠海市金湾区三灶镇泰宝街58号501房及502房的执行。玛卡公司不服，向一审法院提起诉讼。另查明，一审法院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明，“泰宝新村”项目开发人为原泰宝集团公司，工商部门企业机读资料及档案材料显示，原泰宝实发公司是原泰宝集团公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司后经工商登记变更为被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司。2000年6月7日，珠海市西部泰宝实业集团有限公司经核准变更登记为珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。一审法院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议的焦点有：一、李广才、柯萍君作为买受人是否符合该规定的情形；二、李广才、柯萍君的权利能否排除执行。对此，一审法院评判如下：关于李广才、柯萍君作为买受人是否符合该规定的情形。第一，涉案房产所在的土地已于1996年2月6日转变为国有出让土地。而且，虽然涉案房产登记在原泰宝集团公司名下，但是系由原泰宝实发公司对外签订合同予以销售，结合一审法院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明的事实，即原泰宝实发公司是原泰宝集团公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。一审法院认定，虽然两份《购房合同书》不是原泰宝集团公司与李广才签订，但原泰宝实发公司系原泰宝集团公司的核心企业，代销原泰宝集团公司的房产，原泰宝实发公司出售涉案房屋的行为后果应由原泰宝集团公司承担。故原泰宝实发公司与李广才所签订的两份《购房合同书》以及柯萍君与李广才所签订的转卖涉案房屋的《珠海市房地产买卖合同》有效。第二，李广才、柯萍君已支付全部购房价款且涉案房产在查封之前已实际交付给李广才、柯萍君，李广才、柯萍君系合法占有。第三，如上文所述，两份《购房合同书》中载明的房屋出卖方为原泰宝实发公司，但涉案房屋所在土地却登记在原泰宝集团公司名下。李广才购买并接收涉案房屋在前，原泰宝集团公司的抵押登记在后。房屋未能过户至李广才、柯萍君名下不能归责于李广才、柯萍君。可见，李广才、柯萍君作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。关于李广才、柯萍君的权利能否排除执行。玛卡公司所享有的为抵押权，而李广才、柯萍君所享有的为物权期待权，且李广才的物权期待权成立早于玛卡公司的抵押权。综上，李广才、柯萍君系通过合法程序购买涉案房产，已经支付完毕购房款且已实际占有涉案房产，虽然尚未办理产权过户登记手续，但李广才、柯萍君对此没有过错，柯萍君就执行标的享有足以排除强制执行的权益，故应排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回玛卡公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由玛卡公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：本案是否属于执行异议之诉审查范畴。一审法院执行玛卡公司申请执行兴龙源公司（原泰宝集团公司）一案中，查封了兴龙源公司名下的土地及案涉房屋在内的地上建筑物，为此柯萍君提出了执行异议。柯萍君主张系受让李广才的案涉房屋而取得异议之权利，而李广才系从原泰宝实发公司购买涉案房屋。柯萍君提出执行异议主要针对执行标的，即涉案房屋执行提出异议，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，其享有购房者优先权利，可以排除对涉案房屋执行，并非针对玛卡公司执行依据（2014）珠金法三民初字第32号《民事判决书》提出异议。柯萍君提出执行异议被一审法院支持后，玛卡公司提出执行异议之诉，其诉请系要求准予执行涉案房屋，该请求与（2014）珠金法三民初字第32号《民事判决书》无关，因此玛卡公司提起本案诉讼符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零六条规定，本案属于执行异议之诉审查范畴。二、李广才与原泰宝实发公司签订的《购房合同书》及李广才与柯萍君签的《珠海市房地产买卖合同》是否有效的问题。本院认为，其一，虽然涉案房屋所在土地登记在原泰宝集团公司名下，原泰宝实发公司为原泰宝集团公司名下核心企业，原泰宝实发公司与李广才签订《购房合同书》且将涉案房屋交付李广才使用近十年，原泰宝集团公司并未对此提出异议，由此可以认定原泰宝集团公司知悉并且同意原泰宝实发公司出售涉案房屋，玛卡公司以原泰宝实发公司出售涉案房屋系无权处分为由主张《购房合同书》无效，理据不足，本院不予支持。其二，涉案房屋所在土地登记在原泰宝集团公司名下，并且明确使用期限为1992年6月11日至2042年6月10日，用途为住宅，并非玛卡公司上诉所称涉案土地属于钟彩云、钟妙琼所有宅基地，因此玛卡公司以购买宅基地上房屋为由主张《购房合同书》无效，理据不足，本院不予采纳，其三、涉案房屋土地已经登记在原泰宝集团公司名下，且涉案房屋已经建造且出售给李广才使用，而玛卡公司并未提交证据证实涉案房屋建造出售未办理相应审批手续，因此玛卡公司以此为由主张《购房合同书》无效，本院不予支持。其四、李广才与柯萍君签的《珠海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。柯萍君是否存在过错问题。柯萍君主张系受让李广才的案涉房屋而取得异议之权利，故本案当首先考察李广才对案涉房屋享有的权利。案已查明，李广才1992年8月17日与原泰宝实发公司签订《购房合同书》买受案涉房屋后，李广才已依约支付了全部购房款项，而原泰宝实发公司亦已将案涉房屋予以交付，此事实案中并没有证据可予否定。至于李广才直至将案涉房屋出卖予柯萍君时未取得物权登记，也同样没有证据可证明李广才存在过错责任，况且1996年6月17日后包括案涉房屋在内的建筑物及土地被原泰宝集团公司用于贷款抵押，故原泰宝实发公司与原泰宝集团公司以及现兴龙源公司对于案涉房屋未能取得房产登记负有责任。而柯萍君与李广才签订《购房协议》，内容不违反法律法规，该合同合法有效，证据也证明柯萍君依约支付了买卖案涉房屋的全部对价，基于此柯萍君取得了在本案中提出执行异议之诉的民事诉讼权利。原泰宝实发公司在将涉案房屋出售予李广才后，无论系原泰宝实发公司抑或系原泰宝集团公司本无权再对案涉房屋及其土地上设定抵押权。而原泰宝集团公司却在李广才已对涉案房屋占有、使用近三年，具有一定的公示性且具可查明性的情况下，将涉案房产抵押予中国建设银行珠海市三灶支行。该抵押权人未发现、核对该事实，具有一定的过错，该过错延续至玛卡公司承受。相较于无过错的柯萍君或李广才，有过错的抵押权人不应得到优先保护。玛卡公司请求执行案涉房屋，会侵害柯萍君的上述合法权益，不应予以允许。综上，柯萍君符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当中止涉案房屋执行，玛卡公司上诉理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人玛卡公司理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由上诉人玛卡公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月十六日书记员  程 敏