福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终114号 上诉人(原审被告)：福建鑫盛房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道大洲村店上路78号，统一社会信用代码：91350822077418165J。 法定代表人：蓝朝文，董事长。 委托诉讼代理人：林富坚，男，系福建鑫盛房地产开发有限公司销售总监。 被上诉人（原审原告）：杨国辉，男，1975年1月19日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被上诉人（原审原告）：黄晓艳，女，1981年2月12日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 上诉人福建鑫盛房地产开发有限公司（以下简称：“鑫盛公司”）因与被上诉人杨国辉、黄晓艳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：请求二审法院依法撤销永定区人民法院（2019）闽0803民初1936号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，必然导致错误的判决，依法应予以撤销，具体理由如下。第一，上诉人已经提供证据证实未能如期办理办案讼争房产权属证书的原因不在上诉人，而在于办理登记所依据的法规发生变化导致，一审法院却对上诉人提供的证据视而不见，未作任何认定，明显有失偏颇。在本案一审中，上诉人已经提供了：1.中共龙岩市永定区委机构编制委员会关于印发《龙岩市永定区不动产登记中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知；2.中共龙岩市永定区委机构编制委员会关于印发龙岩市永定区不动产统一登记工作方案的通知；3.国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知；4.不动产登记房屋所有权首席登记—商品房办理流程和不动产登记国有建设用地使用权及房屋所有权首席登记（商品房、单位用房）办事指南；5.不动产实地查看记录表和不动产权籍调查表；6.不动产测量报告。以上证据已经形成完整的证据链，证实并不是上诉人的原因造成，而是不动产登记机构发生变化、不动产登记法规和登记流程发生变化、不动产登记所需材料发生变化等因素所致，在前述变化因素完成之后，上诉人立即于2019年5月27日申请登记，并于2019年9月4日办好本案讼争房产不动产权证书，也并没有给被上诉人造成任何损失和所谓的身心伤害。因此，一审法院认为上诉人没有提供证据证实，没有任何依据，依法应予以撤销。第二，根据双方的《商品房买卖合同》第二十条和附件十一第三条第7款的约定，对于因部分买受人未能履行交房手续以及房屋登记机构却有理解的原因拖延，双方统一本着相互理解的原则适当顺延……，该条款是双方的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且被上诉人也没有提出对该条款存在异议，双方理应遵守。但一审法院却直接以所谓的“加重……买受人的责任”为由，认定该条款没有法律效力，进而认定上诉人的抗辩理由不能成立，不仅违反作为市场经济主体，上诉人与被上诉人双方订立合同的意思自制原则，也没有任何法律依据，明显有偏袒被上诉人之嫌，依法应予以撤销。第三，即便存在“办证延迟”，一审判决数额过高，也应予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但被上诉人未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。而在本案中，上诉人并没有任何故意拖延办理产权证书，而是本着对全部业主负责的态度，及时根据政策法规的调整，进行测量后批量办证，已经对被上诉人的证书办理下来。因此，即便存在所谓的“办证延迟”，一审法院应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，对本案的数额予以减少。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 杨国辉、黄晓艳辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,答辩意见与一审的诉讼理由一致。 杨国辉、黄晓艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令福建鑫盛房地产开发有限公司支付产权登记逾期违约金4727元；2、本案诉讼费用由福建鑫盛房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：鑫盛公司以出让方式取得位于永定县凤城镇寨下编号为2013-挂-06的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为永定国用（2014）第Ａ5933号，永定国用（2014）第Ａ5932号，该地块土地面积为52361.31平方米，规划用途为商住，定名为“盛世鑫城”。2014年11月13日，杨国辉、黄晓艳与鑫盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201400403），按揭购买鑫盛公司开发之商品房（永）房预售证（2014）第007号，该房位于永定区，房屋建筑面积116.03平方米，单价为每平方米4127.67元，共计购房款478933元，双方合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201400403）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（附件六），其中，第三条第三项约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修资金等费用（汇入指定的专项维修资金账户），否则，出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任”。第七项约定“若因该小区部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理；或因房屋登记机构却有理解的原因拖延（比如节假日、办理人员休假、办证系统升级等）造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理”。 合同签订后，杨国辉、黄晓艳支付首付款为148933元，按揭款为330000元，杨国辉、黄晓艳已按照合同约定付清了房款，于2019年2月14日支付了购房契税。2016年12月10日，鑫盛公司将永定区凤城街道凤祥路5号盛世鑫城13幢903室商品房交付杨国辉、黄晓艳使用，交房时杨国辉、黄晓艳向鑫盛公司交纳了交房费用、物业费、水电周转金、装修保证金、契税、公共维修资金等费用。交房后，鑫盛公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2019年4月26日起，鑫盛公司陆续分批次向龙岩市永定区不动产登记中心报送盛世鑫城商品房登记办证的申报材料，该不动产登记中心对上述房产已于2019年5月8日办理了初始登记，于2019年5月16日出具了前述商品房杨国辉、黄晓艳所有的第0001928号《不动产权证书》，杨国辉、黄晓艳于2019年8月14日领取了该证书。 一审法院认为，杨国辉、黄晓艳与鑫盛公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。杨国辉、黄晓艳已按合同约定支付全部购房款，并在鑫盛公司完成房屋所有权初始登记之前(向杨国辉、黄晓艳交房时)缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，鑫盛公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”杨国辉、黄晓艳未能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书，鑫盛公司已构成违约，现杨国辉、黄晓艳诉请要求鑫盛公司每日按其实际已付房款478933元的0.001%计算的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持；产权登记逾期日期应从办理商品房交付后90日开始计算至初始登记之日（实际取得不动产权证书之日），即从2017年3月10日至2019年5月8日止，共计789天，为此，鑫盛公司应向杨国辉、黄晓艳支付的违约金为478933（总价）×0.001%×789天＝3778.78元。杨国辉、黄晓艳诉请违约天数从2016年12月1日起至2019年8月14日止，违约天数987天，理由不足，不予支持。双方虽然在《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)，其中，第三条第三项约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修资金等费用（汇入指定的专项维修资金账户），否则，出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任”，但是同一小区的部分业主在交房时即已缴清税费，鑫盛公司于2019年4月26日后，才陆续向龙岩市永定区不动产登记中心报送“盛世鑫城”的申报办证材料，杨国辉、黄晓艳于2019年2月14日交清税费没有影响鑫盛公司为完成房屋所有权初始预登记造成阻碍。法院认为，办理初始登记是福建鑫盛房地产开发有限公司的义务，不需要买受人的参与和协助，延迟办理初始登记是鑫盛公司自身原因造成的，故鑫盛公司以杨国辉、黄晓艳未及时缴清契税，是造成逾期办证原因的抗辩理由不能成立，不予支持。被告鑫盛公司抗辩未能如期办理权属证书并非答辩人原因造成，而是办理权属登记所依据的法规由旧变新所致，不应归责于答辩人的意见，没有提供证据证实，且与事实不符，法院不予采纳。涉案合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记的前提条件是应当由鑫盛公司提供有关材料办理完成房屋所有权初始预登记，鑫盛公司抗辩办理权属证书不是答辩人一人之义务，而是双方共同之义务，不应归责于答辩人一方，更非答辩人原因造成的办证延误的意见没有事实和法律依据，法院不予采信。补充协议约定因部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理，造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理的条款，加重了能按期履行房屋交接手续的买受人的责任，该条款没有法律效力；鑫盛公司提出涉案小区部份业主因其自身原因拒不配合造成无法成批次向登记部门申请办理权属证书，应当适当顺延，而不是让答辩人承担违约金的抗辩意见，不能成立，法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、福建鑫盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨国辉、黄晓艳产权登记逾期违约金3778.78元；【478933（总价）×0.001%×789天＝3778.78元】。二、驳回杨国辉、黄晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由福建鑫盛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，鑫盛公司、杨国辉、黄晓艳未向本院提供新的证据。 二审诉讼期间，鑫盛公司对原审判决查明认定的事实无异议，但其认为，原审判决遗漏查明认定2个事实：1.讼争小区于2014年11月18日开始第一期预售，整个工程竣工时间为2018年12月份，2019年4月通过配套验收和综合验收。2.2015年-2016年颁布了新的不动产登记暂行条例及其细则，影响了上诉人的竣工验收条件，也对不动产登记的手续发生了重大变化。杨国辉、黄晓艳对原审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。依此法律规定，具体到本案，杨国辉、黄晓艳与鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201601033）依法成立，对双方当事人均有约束力，该《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案中，2016年12月10日，鑫盛公司将涉案商品房交付杨国辉、黄晓艳使用，交房时杨国辉、黄晓艳向福建鑫盛房地产开发有限公司交纳了交房费用、物业费、水电周转金、装修保证金、契税、公共维修资金等费用。龙岩市永定区不动产登记中心于2019年5月8日对涉案房屋办理了初始登记。就本案目前证据不能充分证明涉案商品房交房后的90日内未办理不动产权证书不是鑫盛公司的原因。原审判决依据上述法律规定和《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定内容，确认涉案房屋产权登记逾期日期应从办理商品房交付后90日开始计算至初始登记之日（实际取得不动产权证书之日），即从2017年3月10日至2019年5月8日止，共计789天，为此，鑫盛公司应向杨国辉、黄晓艳支付的违约金为478933（总价）×0.001%×789天＝3778.78元的理由正确，本院予以认同。综上，鑫盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建鑫盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年三月二十六日 书记员 陈 倩