甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初647号原告：定西中和房地产开发有限责任公司。住所地：甘肃省定西市安定区新城区中和教育港教育大厦1楼。法定代表人：刘奇平，公司董事长。委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚男，甘肃泫渊律师事务所律师。被告：张刚，男，汉族，1977年12月25日出生，甘肃省定西市人，住甘肃省定西市安定区。被告：蔺泽清，女，汉族，1981年5月17日出生，甘肃省定西市人，住甘肃省定西市安定区。系被告张刚妻子。原告定西中和房地产开发有限责任公司与被告张刚、蔺泽清房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月16日立案受理后，依法由审判员杨春林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荆向南、被告蔺泽清到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人吴亚男、被告张刚未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定西中和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS20162843）及相关附件。并配合原告办理注销合同备案手续。2、判令二被告向原告支付解除合同违约金129263.90元。3、判令二被告承担本案律师费5500元。4、由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及相关附件。约定，由二被告购买原告位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉1幢1单元801室商品房一套，建筑面积为277.92㎡。并对房屋价款及付款方式进行了约定。《合同》并约定：如被告付款逾期超过90日后，原告有权解除合同。且被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。2019年6月28日，原告与被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》1份。主要约定：若非因乙方（被告）原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差额的……逾期超过90天的，甲方（原告）有权解除合同。乙方应向甲方支付该商品房总房价款的15%的违约金。按照合同约定，被告应在2019年6月28日前支付392639元。2019年10月1日前支付900000元。在此期间，原告多次通过电话、短信、发函方式要求被告履行付款义务，但被告至今仍拖欠500000元未付。其行为已构成严重违约。合同约定的解除条件已成就。综上所述，被告拖欠购房款的行为违反了合同的约定和相关法律的规定，严重侵犯了原告的合法权益。故提起诉讼。原告定西中和房地产开发有限责任公司对其主张举出以下证据予以支持1、《商品房买卖合同》1份。2、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》1份。以上证据证明《商品房买卖合同》和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》合法有效的事实。同时证明被告应于2019年10月1日前支付剩余房款900000元的事实。还证明逾期超过90天，原告有权解除合同，被告应按总房款承担10%的违约金的事实。被告张刚应诉后，既未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据。被告蔺泽清辩称，原告诉称不属实。被告不存在违约行为。理由如下：1、2019年6月28日，被告基于原告能提供银行按揭方式支付房款之条件才与其签订《商品房买卖合同》。双方约定：房屋总价款1292639元。2019年6月28日，被告向其首付房款392639元；2019年10月1日前以银行按揭方式支付900000元。当日，被告即履行了首付款义务。2、银行贷款系原告主办，被告配合。根据原告销售代表曲旺的要求，被告提供了自己应当提供的资料，后被告也积极到银行办理了签字手续。2019年9月4日，被告销售代表告知原告贷款资料齐全，银行月底前发放贷款。2019年10月23日，原告销售代表又告知被告贷款资料不齐全，银行拒绝发放贷款。导致被告第二期房款交纳不能。因此，被告并未违约。3、2019年12月2日，原告与被告销售代表协商，余款900000元转由原告自付，对自付时间未约定。因余款数额巨大，所以，被告提出给予必要之准备时间，同时承诺2020年春节前付清。这一事实意味着原合同约定的付款方式及付款期限发生了变更。2019年12月5日、16日，被告先后向原告支付房款200000元和200000元，共计400000元。2020年1月21日，被告向原告支付剩余房款500000元，原告拒收。4、被告后期不再按揭贷款，无法按照《银行按揭及公积金付款方式补充协议》执行。再者该协议是格式条款，系预先由原告拟定，并未与被告协商。该协议加重了被告的责任，显失公平，属无效协议。即使按照此协议执行，约定2019年10月1日前必须付清，而原告于2019年10月23日才通知被告贷款未审批，时间无法逆转，这是客观事实。原告不顾客观事实，只要10月1日前被告未付清剩余房款，即加重被告的责任，违背事实和法律。应当驳回原告的诉讼请求。5、原告的建设项目存在虚假宣传。根据沙盘、宣传彩页、现场实物展示以及销售代表宣讲，要将该项目打造成定西市标杆项目。原告基于该邀约，才选择在此安家。但在2019年9月底，小区环境及建筑设施初具形成后，才发现实物与宣传大相径庭。根据《商品房买卖合同解释》第三条之规定，原告存在违约行为。被告保留维护自己相应民事责任的权利。综上，被告不管从主观意图、还是客观行为上都在积极履行交款义务，没有任何违约行为。原告的请求实质上缺乏事实及法律依据，对此应承担全部责任。被告请求人民法院判决继续履行合同，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告蔺泽清对其辩解举出以下证据予以支持1、《商品房买卖合同》1份。2、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》1份。以上证据证明，2019年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实。同时证明房款的支付方式为首付和银行按揭二种方式的事实。又证明《银行按揭及公积金付款方式补充协议》系格式条款，该协议加重了被告责任的事实。还证明此后合同主要条款协商变更的事实。3、《个人住房按揭贷款申请》1份。4、贷款相关资料21页。以上证据证明除首付款以外，其余房款以银行按揭方式支付的事实。同时证明原告和被告到银行办理房屋贷款相关手续的事实。5、微信聊天截屏6份。以证明原告将贷款相关材料送至中国农业银行股份有限公司定西安定支行后，因申请贷款资料不齐全，银行未审批的事实。同时证明第二期房款的支付转为由被告自付的事实。6、甘肃增值税普通发票1份及支付凭证2份。以证明被告向原告支付首付款392639元的事实。同时证明，2019年12月5日、16日，被告先后二次向原告支付房款200000元和200000元，共计400000元的事实。7、业主所提及问题及答复1份。以证明原告在小区环境和建筑设施方面的违约事实。8、光盘1张。以证明2020年1月21日下午2点，被告向原告支付剩余房款500000元时，原告拒收的事实。经审理查明，2019年6月28日，原告与二被告协商，由二被告购买其位于定西市安定区新城区城南二路以南1幢1单元8层801室房屋一套，价款1292639元。约定，签订合同当日，二被告支付原告房款392639元，剩余900000元以银行按揭方式于同年10月1日之前支付。并对其他事宜协商一致后订立《商品房买卖合同》1份。同时，双方又订立《银行按揭及公积金付款方式补充协议》1份。约定，“如因乙方（被告）原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方（原告）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除合同。乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金”等内容。合同订立后，二被告于当日履行了房款首付义务。后原告要求二被告向其提交贷款相关资料，报送至中国农业银行股份有限公司定西安定支行（以下简称银行）以待审批。2019年10月23日，因报送之资料不齐全，故银行未予批准。12月2日，原告再次要求二被告补充相关资料报送银行审批，遭至拒绝。后原告要求二被告自筹资金支付。为此，同年12月5日、16日，二被告先后支付原告房款200000元和200000元。2020年1月21日，二被告支付剩余500000元时，原告以其违约为由拒收。遂形成诉讼。上述事实，有原告的陈述、被告蔺泽清的辩解及原告和被告蔺泽清举出的《商品房买卖合同》以及被告蔺泽清举出的个人住房按揭贷款申请、贷款相关资料、微信聊天截屏、甘肃增值税普通发票、支付凭证和光盘相互印证所证实。经质证，双方对对方举出的《商品房买卖合同》无异议。作为定案的依据予以确认。对被告蔺泽清举出的上述证据。原告均以“对住房按揭贷款申请和贷款相关资料无异议。银行贷款手续是被告和银行办理的，原告自始至终没有参与。微信聊天截屏中，销售代表曲旺确实是我公司的人员，但微信上反映的曲旺是否和我公司的曲旺系同一人无法证实。关于转自付，签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条已有约定。被告交款400000元属实，但不能证明双方达成延期付款协议为由等理由提出异议。微信聊天中显示的曲旺是否系原告方销售代表，原告既未肯定，亦未否定。同时又以微信聊天中显示的曲旺通知二被告房款按揭“转自付”并非《补充协议》第五条规定的协议变更付款方式为由进行辩解。既然原告承认曲旺系其公司销售代表，那么曲旺作出的房款按揭转自付的承诺，等同于原告之承诺，且系履行期限不明确之承诺。此后，二被告交纳房款400000元，原告予以收受，充分印证了双方达成延期付款这一事实。基于以上理由，原告的质证意见不符合客观事实。异议不成立。故对被告蔺泽清举出的上述证据作为定案的依据予以确认。对被告蔺泽清举出的《业主所提及问题及答复》非《商品房买卖合同》确定之内容。不作为定案的依据予以确认。对原告和被告蔺泽清举出的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。被告蔺泽清以该协议系格式条款，非双方协商订立之为由提出异议。异议成立。不作为定案的依据予以确认。本院认为，通过庭审调查，当事人举证、质证和本院认证。本案之焦点：二被告是否违约及本案责任之归属问题。本案涉案商品系大标的之交易。二被告购买该商品主要看重原告有商业银行合作伙伴，同时能享有以银行按揭方式支付房款之优惠条件。为此，二被告方与原告订立《商品房买卖合同》。合同订立后，二被告依约履行了房款首付义务。在办理贷款过程中，因原告对提交之贷款资料审查不严，故银行未予审批。导致二被告在合同规定之期间内给付剩余房款不能。原告存在较大过错。二被告在丧失以按揭方式给付房款之优惠条件的情况下，原告提出由二被告以自筹资金之方式履行，二被告即予同意。事实上付款期限双方已口头变更为履行期限不明确之方式。后二被告交纳剩余房款，原告既部分收受又部分拒收。二被告无违约行为。故本院对原告的主张不予采纳，对被告蔺泽清之抗辩予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第六十二条第一款第（五）及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告定西中和房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二、原告定西中和房地产开发有限责任公司和被告张刚、被告蔺泽清继续履行《商品房买卖合同》。三、被告张刚和被告蔺泽清给付原告定西中和房地产开发有限责任公司剩余房款500000元。该义务限被告张刚和被告蔺泽清于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2995元，因适用简易程序减半收取1497.50元，由原告定西中和房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  杨春林二〇二〇年三月十六日书记员  王文霞