广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终3041号上诉人（原审被告、反诉原告）：林日长，男，汉族，1971年9月29日出生，住广东省云浮市云城区***********。委托诉讼代理人：林尤鹏，广东金桥百信(肇庆)律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：韦国强，男，汉族，1976年7月15日出生，住广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：李妍，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丽雯，广东天量律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郝畅，女，汉族，1982年6月18日出生，住广东省肇庆市端州区*******************。委托诉讼代理人：徐会娥，广东刚钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇波，广东刚钲律师事务所律师。上诉人林日长、韦国强因与被上诉人郝畅房屋买卖合同纠纷一案。林日长不服肇庆市端州区人民法院于2018年10月26日作出的(2018)粤1202民初2397号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年2月15日作出(2019)粤12民终310号民事裁定，裁定撤销上述民事判决，发回重审。在重审过程中，韦国强申请作为第三人参加诉讼并提出独立请求。一审法院经审查后决定本诉、反诉以及第三人的独立请求权之诉合并审理，于2019年10月11日作出（2019）粤1202民初884号民事判决，林日长、韦国强不服该判决向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人林日长的委托诉讼代理人林尤鹏，上诉人韦国强的委托诉讼代理人李妍、邓丽雯，被上诉人郝畅的委托诉讼代理人徐会娥、潘宇波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林日长上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认林日长与郝畅于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》已解除；3.林日长已收取郝畅的定金25万元归林日长所有，不予退还；4.驳回郝畅的全部诉讼请求；5.林日长继续履行《二手房买卖合同》并将涉案房屋所有权变更登记至韦国强名下；6.本案诉讼费由郝畅承担。事实与理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误。一、本案真实事实情况。1.林日长因迫于偿还银行债务，于2017年8月11日与郝畅签订案涉《房地产买卖合同》。9月10日前林日长出具案涉房屋的《不动产档案详细资料》给郝畅，要求郝畅支付第一期购房款75万元和办理过户手续，郝畅明确告知林日长因其居住的房屋出售未收到钱款故无法支付第一期购房款75万元。因郝畅无法支付第一期购房款，为偿还上述到期债务，林日长于2017年9月11日不得已向佛山市南海京能小额贷款有限公司（以下简称京能公司）高息短期借款130万元，借款期限为2017年9月11日至2017年12月10日，并对案涉房屋办理了抵押登记，林日长将该借款用于偿还上述银行债务。2.林日长基于诚信和案涉《房地产买卖合同》第二条的约定，在2017年12月开始多次催促郝畅支付第一期购房款75万元及出具最后一期的银行《同意贷款通知书》(该通知书是办理过户手续时必须提供的材料)用于办理过户，但郝畅截止2017年12月30日都没有向林日长支付第一期购房款。直至2018年1月10日郝畅才通知林日长到中国建设银行肇庆市分行协助办理《贷款申请书》，并在没有向林日长支付第一期购房款的情况下欺骗林日长出具一份已收到郝畅首期购房款100万元的假收据提供给银行，郝畅承诺于次日将第一期购房款转给林日长，但最终仍没有支付。显然直至2018年1月11日郝畅没有能力向林日长支付第一期购房款75万元。若郝畅向林日长支付第一期购房款，林日长完全有能力偿还佛山市南海京能小额贷款有限公司借款和消涂案涉房屋的抵押权。3.林日长女儿于2017年12月16日患重病入院治疗，2018年1月中旬病情突变危急，发展到尿毒症，多次受到病危通知书，林日长辗转广州、北京求医，根本无暇顾及其他事情。直到2018年5月25日，郝畅才告知林日长银行的《同意贷款通知书》批下来了，要求林日长办理过户手续，但此时已远远超过了案涉《房地产买卖合同》约定的支付第一期购房款和办理过户手续的期限，林日长通过电话明确告知郝畅已违约，根据案涉《房地产买卖合同》第六条第一款的约定，双方之间的合同已解除，林日长与郝畅之间就合同的履行发生矛盾。而此时林日长女儿病情发展为尿毒症晚期，医疗费用已高达200多万元，还需随时准备50万元做肾脏移植手术，且林日长连京能公司的借款利息都无法支付，经济不堪重负，为减轻负担，2018年6月林日长通过中介联系到韦国强夫妇，其对林日长的遭遇表示同情，并愿意购买案涉房屋支付首期款代为林日长偿还上述借款本息。双方于2018年6月9日签订《二手房买卖合同》，11日支付定金10万元给林日长，12日向不动产登记部门打印《不动产档案详细资料》得知案涉房产没有查封。14日林日长与韦国强夫妇共同到京能公司，韦国强妻子于当日将首期购房款130万元转账给林日长，林日长于当日偿还了该借款本息共计140多万元，该公司当场出具了《结清证明》给林日长，及出具《委托解押证明书》、案涉房产证原件给韦国强夫妇，委托韦国强夫妇代为到肇庆市房产管理部门消涂抵押权。林日长亦当场将案涉房屋房产证、房屋钥匙、出入门卡移交给韦国强夫妇，并明确当日起房产的水电、物业费由韦国强夫妇负责。4.2018年6月15日，林日长接到一审法院工作人员来电告知案涉房屋已被查封，通过林日长签收查封法律文书，林日长将该情况告知韦国强，韦国强表示理解并保留解除抵押的权利，目前该房屋处于抵押、查封状态。二、案涉《房地产买卖合同》已解除，一审判决认定林日长违约是错误的。1.按照案涉《房地产买卖合同》第二条的约定办理过户的期限为合同签订之日起三十日内，支付第一期购房款75万元的期限为2017年12月30日前;后双方通过在“于2017年12月30日前支付第一期购房款75万元”的条款后面手写“(过户当天支付)”字样，对郝畅支付第一期购房款的期限变更为过户当天支付，故办理过户手续和支付第一期购房款的期限都是签订本合同之日起三十日内，为同时履行。首先，林日长急需钱款于2017年8月30日前归还银行全部贷款本金127万元及利息，故林日长与郝畅通过手写“(过户当天支付)”字样将第一期购房款的支付期限变更为在本合同签订之日三十日内。如果在2017年12月30日才支付第一期购房款，根本就无法达到林日长出让房屋的目的。其次，根据生活常识、房屋买卖交易习惯和本合同的交易总价款为210万元的事实，郝畅只是在合同签订当天支付定金25万元，在没有支付第一期购房款的情况下，林日长是不可能将案涉房屋办理过户给郝畅。最后，因郝畅未依约支付75万元给林日长，故林日长迫于偿还银行贷款，才于2017年9月11日向京能公司借款130万元。因此，案涉《房地产买卖合同》约定的支付第一期购房款和办理过户手续的期限都是合同签订之日起三十日内，且需要同时履行。一审判决认定办理过户手续和支付第一期购房款的时间为于2017年12月30日前且同时履行是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，林日长在郝畅没有能力或拒绝履行支付第一期购房款的情况下，有权拒绝郝畅要求办理过户的要求。2.假如一审判决认定支付第一期购房款和办理过户手续的时间为于2017年12月30日前且同时履行是正确的。根据上述法律规定，林日长有权拒绝郝畅要求办理过户的要求。郝畅没有任何证据证明在合同约定的履行期限内(即使截止至2017年12月30日)有向林日长催促过履行合同。郝畅提供的微信聊天记录全部都是2018年5月之后的记录，远远超过了合同约定的履行期间，且郝畅提供微信聊天只是截留了对其有利的，对其不利的全部予以删除。（林日长因手机故障无法提供微信记录。）3.至案涉合同约定的第一期购房款支付之日止，郝畅根本就没有任何履行能力。第一，在合同签订之日起三十日内，郝畅明确告知林日长因其居住的房屋出售未收到钱款故无法支付第一期购房款。第二，即使在2017年12月30日前，郝畅也没有任何能力支付第一期购房款。经林日长多次催促郝畅，但其至2017年12月30日止仍没有支付。郝畅于2018年1月10日才通知林日长到中国建设银行肇庆市分行协助办理《贷款申请书》，并欺骗林日长出具一份假收据提供给银行，郝畅虽再次承诺于次日支付购房款给林日长，但仍没有支付。第三，郝畅提供的微信聊天记录发生在2018年5月之后，即郝畅此时才要求林日长履行办理过户的手续，是因为其将其自有的房屋出售给案外人才具有履行第一期购房款的能力。第四，郝畅提供的《个人存款证明》，记载郝畅于2018年10月16日至2019年4月30日在持有储蓄存款186多万元。该个人存款证明不是银行流水，只是证明郝畅在某个时间段内的存款总额，且证明的时间段与本案没有任何关联性，无法证明在合同履行期限内有支付第一期购房款的能力。如果郝畅在合同约定的履行内有支付能力，根本就不需要于2018年1月10日向银行申请贷款时欺骗林日长出具一份已收到郝畅首期购房款100万元的假收据。一审判决在没有任何证据的情况下认定郝畅多次催促林日长履行合同和林日长拖欠办理过户手续，对郝畅需要履行支付第一期购房款的合同义务只字不提；在林日长提出郝畅在合同约定期间没有能力支付第一期购房款的主张的前提下，对林日长的主张不予采纳，没有审查郝畅合同约定期间是否具有履行能力;没有从查实案件事实的原则下出发调查郝畅合同约定期间是否具有履行能力，而是简单地认定林日长未提供证据证明郝畅存在拒绝履行合同的情形，错误和机械的适用举证规则，对案件事实置若罔闻。4.无法办理过户手续的原因在于郝畅。5.案涉《房地产买卖合同》已解除。郝畅在案涉合同约定的履行期间内没有支付第一期购房款的能力，已逾期支付超过15天以上，依约应予解除。三、假如按照一审判决认定案涉《房地产买卖合同》和《二手房买卖合同》均合法有效，也应判决解除《房地产买卖合同》和继续履行《二手房买卖合同》。第一，对《房地产买卖合同》，郝畅只是支付了定金25万元，该款项不属于购房款，之后郝畅没有再支付任何购房款。韦国强按《二手房买卖合同》的约定支付了定金10万元和第一期购房款130万元。第二，在林日长收到案涉房屋查封之前，林日长已将案涉房屋产权证、房屋钥匙和出入门卡等交付给韦国强，即林日长已实际交付案涉房屋给韦国强。林日长从来没有将案涉房屋钥匙交给郝畅。一审庭审中，郝畅提交了一把贴有“新城31-404”字样的钥匙，林日长无法确认该钥匙就是案涉房屋的大门钥匙，一审法院也没有对该钥匙进行过任何的核对。林日长从案涉房屋小区物业管理处复印了部分领用钥匙登记表，案涉房屋的钥匙曾多次由中介领用，不排除中介偷配的可能。根据交易习惯和生活常识，林日长不可能在郝畅没有支付第一期购房款的情况下就将房屋钥匙交付给郝畅，郝畅手中即使存在案涉房屋的钥匙也不等于交付案涉房屋。第三，郝畅提供的2018年5月10日微信聊天记录中显示林日长告知郝畅“你可以找人设计装修”，但实际情况是郝畅删除了前面的部分聊天记录，只是截取了一部分聊天记录。该聊天记录发生在2018年5月之后，已远超案涉合同约定的第一期购房款的履行期限，林日长有权利按照合同约定和法律的规定拒绝履行和主张解除合同。同时，根据微信聊天记录，郝畅直到2018年5月之后才要求林日长继续履行合同，已超过合同约定的履行期限，林日长有拒绝履行的权利，至于是否继续履行应由林日长和郝畅重新协商和签订合同，郝畅没有要求按照继续原合同履行的权利，林日长也没有按照原合同履行的义务。且林日长拒绝履行的表示也是一种解除合同的意思表示。第四，假如按照一审判决认定案涉《房地产买卖合同》和《二手房买卖合同》均合法有效，本案就涉及“一房两卖”的处理。我国物权法规定物权变动采取的合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定，郝畅和韦国强都不存在恶意的情形，除《房地产买卖合同》签订时间早于《二手房买卖合同》外，韦国强已支付一半以上的购房款和已合法占有案涉房屋，郝畅除定金外没有支付任何购房款。同时，因郝畅在合同约定的期限内没有支付第一期购房款的能力导致案涉《房地产买卖合同》超期没有履行，过错在于郝畅，且一审中林日长主张了案涉《房地产买卖合同》解除。因此，假如《房地产买卖合同》《二手房买卖合同》均有效，在郝畅没有支付任何款项的情况下，都应确认《二手房买卖合同》优先于《房地产买卖合同》，应继续履行《二手房买卖合同》。四、关于租赁房屋损失的问题。案涉的房屋为毛坯房，按照一审判决的认定，假如林日长与郝畅在2017年12月30日办理过户手续和登记部门在30个工作日内办结不动产登记手续，郝畅也不可能搬入案涉房屋居住，也需要在外租赁房屋居住，显然上述一审判决书从2018年2月13日起计算所谓的需租赁房屋的损失是错误的。综上，一审判决存在认定事实错误，适用法律错误。在认定支付第一期购房款和办理过户手续同时履行的前提下，采信案涉合同约定的履行期限之后产生的微信聊天记录认定郝畅多次催促林日长和林日长拖延履行，对林日长的同时履行抗辩权不予理睬，在林日长主张的情形下对郝畅在案涉合同约定的履行期限内不具有履行第一期购房款的能力的问题不予理睬和审查，将不办理过户手续的过错简单的归责于林日长。简单地采信案涉合同约定的履行期限之后产生的微信聊天记录和郝畅提供的一把所谓的案涉房屋的钥匙，不进行严格和认真的审查，不结合全案证据、违反交易习惯和日常生活常识，错误认定林日长已将房屋交付给郝畅。不按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条的规定综合审查案涉房屋的两份买卖合同的权利保护顺位。请二审法院依法予以改判，支持林日长的上诉请求。在二审庭审中，林日长重新提交一份《民事上诉状》，第二份上诉状对第一份上诉状中的“2018年6月15日，林日长接到一审法院工作人员来电告知案涉房屋已被查封，通过林日长签收查封法律文书，林日长将该情况告知韦国强，韦国强表示理解并保留解除抵押的权利，目前该房屋处于抵押、查封状态。”的内容予以删除，变更为“韦国强夫妇已经委托装修公司进场装修，只是因为本案的产生导致案涉房产的装修目前被人民法院叫停。”两份《民事上诉状》的其他内容基本一致，郝畅辩称，一、林日长的第一份上诉状中已经清晰地反映其曾将一审法院查封案涉房屋的情况告知了韦国强，与一审判决查明的事实相互印证。二、韦国强与林日长签订《二手房买卖合同》时间非常紧迫，但到办理过户时却推迟了4个多月，正好印证了韦国强于2018年6月15日已知晓案涉房屋查封的情况，其基于观望需要直至(2019)粤12民终310号案中才提出参加诉讼。三、林日长在本案二审期间共提交了两份上诉状，对于事实自认的第一份上诉状，其对己方不利的事实自认具有法律效力，关系到两个时间节点：第一，韦国强何时知道案涉房屋已被查封。根据《二手房买卖合同》约定，房屋解除抵押后24小时办理过户。韦国强坚称其直到2018年11月收到一审法院发出停工通知后才知道案涉房屋被查封，同时却声称非常需要案涉房屋的情况，但却延迟5个月未办理过户。而林日长第一份上诉状中陈述其于2018年6月15日（房屋被查封第二天）就告知韦国强房屋被查封，无法办理过户。通过上面分析可知，林日长在第一份上诉状陈述的时间节点是真实的，只是因为这事实确认与韦国强独立请求相矛盾，才选择在第二份上诉状中删除。第二，林日长何时交付钥匙给韦国强。两份上诉状中均确认交付钥匙在2018年6月14日，这个说法符合事实，因为从本案整个事实看，韦国强6月11日支付定金10万元，6月12日林日长在房管局查档，并把查档信息通过微信发给韦国强，在本案上次庭审过程中由韦国强出示的林日长所出具的定金及首期款收据原件可以反映，虽然两份收据落款时间分别为：6月11日和14日。但第二份收据明显有第一份收据字痕的压迹，这是(2019)粤12民终310号案庭审过程中主办法官确认的事实，两份收据在同一天同时间书写的，根据上面时间轴在2018年6月11-13日期间，韦国强和林日长是没有见面的。6月11-13日期间没有机会交付房屋钥匙，其双方签署合同后在2018年6月14日偿还京能公司贷款时才发生，因此林日长两份上诉状交付钥匙的时间节点定为6月14日的时间推理是相符的。综上，无论是接受钥匙或者入场装修房屋，韦国强是明知案涉房屋已被查封，阻碍韦国强构成合法占有案涉房屋。韦国强述称，林日长陈述的交付钥匙时间是错误的，林日长在韦国强交付定金后已经将案涉房屋的钥匙、房产证、门禁卡等资料进行移交。一审期间，林日长也对交付钥匙等资料时间进行了确认。韦国强上诉请求：1.撤销一审判决，改判将涉诉房屋过户至韦国强名下；2.本案一审诉讼费由林日长承担，二审诉讼费由郝畅承担。事实与理由：一、郝畅提交的“钥匙”是否为案涉房屋的钥匙，一审判决并未查明。郝畅在一审过程中并未如一审判决所言“提供了涉案房屋的钥匙”，郝畅提交的仅仅是一把钥匙的复印件。至于郝畅从何处取得这把钥匙以及何时取得，一审判决并未查明。郝畅在一审过程中提交了繁杂的微信聊天记录，但全部聊天记录均未提及林日长与郝畅合意交付钥匙这一事实。且林日长当时是将案涉房屋全权委托房地产中介公司出售，有意向的购房者可通过中介公司或案涉房屋所在的物业管理公司短暂性取得案涉房屋的钥匙用于看房。一审判决在林日长否认向郝畅交付钥匙、郝畅未出示钥匙原件且无法证明钥匙来源以及取得钥匙时间的情况下，仅凭林日长在微信的一句“你可以找人设计装修”并结合郝畅提交的钥匙的复印件，就作出林日长已向郝畅交付钥匙的认定，这属于毫无理据的推定。林日长建议买受人先进行设计装修与是否交付钥匙并不存在因果关系，现有证据根本无法证实林日长将房屋钥匙交付给郝畅。二、一审判决将交钥匙等同于房屋交付的认定是错误的。一审判决以推定的事实认定林日长已向郝畅完成了房屋的交付且向郝畅交付房屋的时间早于韦国强。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。房屋交付的核心在于转移占有，而非交付钥匙。林日长在主观上没有交付钥匙的意思表示，郝畅在客观上并未占有房屋。若郝畅确实实际占有房屋，对案涉房屋形成管理和控制的，韦国强不可能对案涉房屋进行装修。对于优先权的认定，关键是看占有使用。从案涉房屋的现状来看，韦国强已对案涉房屋进行装修，通过该行为形成对案涉房屋的占有和控制，而郝畅从头到尾都是在催促林日长过户，从未占有使用过房屋。三、一审判决无视韦国强对合同履行的程度以及合法占有房屋的事实。相较于郝畅仅支付定金而言，韦国强除交付定金外，于2018年6月14日已支付130万的首付款(合同约定房屋总价为239万元，也就是说，韦国强已支付过半的房款)。更重要的是，韦国强与林日长签订合同、取得案涉房屋钥匙后，在不知案涉房屋已被查封的情况下，与装修公司签订装修合同并安排进场施工。也就是说在合同的履行方面林日长明显在支付房款以及占有使用都多于郝畅。四、韦国强并非在明知案涉房屋已被查封的情况下购买、装修案涉房屋。案涉房屋于2018年6月14日被一审法院查封，查封期限自2018年6月14日至2021年6月13日止。韦国强于2018年9月8日与装修公司签订装修合同，随后进场装修。一审判决以时间节点认定韦国强“明知案涉房屋已经被查封”。但是时间仅仅表明韦国强是在案涉房屋被查封期间进行装修，而不能证明韦国强“明知”该事实。首先，韦国强并非郝畅诉请的当事人。其次，韦国强购买案涉房屋时，案涉房屋并未被查封。从买受人义务看，韦国强已要求林日长到不动产登记部门查询案涉房屋的登记状态。《不动产档案详细资料》明确记载案涉房屋仅有抵押而无查封。也就是说，韦国强已尽作为买受人的审慎义务，而审查的结果是没有任何案涉情况存在。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告。但是，从韦国强签订《二手房买卖合同》至进场装修这一期间，一审法院并未在案涉房屋张贴封条或者公告。一审法院将其怠于行使职权而导致韦国强无法及时知悉房屋被查封的原因归咎于韦国强，有违公平正义。郝畅辩称，交付钥匙不等于交付房屋。林日长述称，交付钥匙、房产证等资料的时间以韦国强的陈述为准，同意韦国强的上诉请求。郝畅向一审法院起诉请求：1.林日长继续履行于2017年8月11日签署的《房地产买卖合同》，履行内容包括：林日长将肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡二区*******(复式)过户至郝畅名下、林日长配合办理郝畅购买肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡二区*******(复式)的按揭贷款手续；2.林日长赔偿郝畅经济损失12500元(损失自2018年1月1日起暂计至2018年5月31日，此后按每月2500元计至林日长实际履行合同止)；3.本案诉讼费由林日长承担。诉讼中，郝畅变更第1项诉讼请求为：林日长继续履行双方于2017年8月11日签署的《房地产买卖合同》，林日长配合注销涉案房屋的抵押登记，并且将涉案房屋过户至郝畅名下。林日长反诉请求：1.解除双方于2017年8月11日签署的《房地产买卖合同》；2.林日长已收取郝畅的定金25万元归林日长所有，不予退还；3.本案诉讼费用郝畅承担。诉讼中，林日长变更第1项诉讼请求为：确认郝畅、林日长于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》已经解除。韦国强提出独立的诉讼请求：1.林日长继续履行《二手房买卖合同》并将涉案房屋所有权变更登记至韦国强名下；2.诉讼费由林日长承担。一审法院认定事实：2019年4月11日肇庆市*******出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载：肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区*******(复式)的权利人是林日长，该房屋建筑面积134.55平方米。该房抵押情况为：抵押权人：佛山市南海京能小额贷款有限公司；抵押类型：产权抵押；抵押方式：最高额抵押；抵押期限：2017年9月11日至2029年9月10日；债权数额：130万元；登记证明号：粤(2017)肇庆市不动产证明第0027453号。2014年1月20日，林日长与肇庆市高诚房地产开发有限公司签订了一份《车位使用协议》，约定肇庆市高诚房地产开发有限公司同意将位于肇庆市端州区海伦堡新城(海伦堡花园二区)地下室2个停车位免费提供给林日长使用，具体由肇庆市高诚房地产开发有限公司根据小区实际情况另行指定。又查明，2017年8月11日，郝畅(乙方)与林日长(甲方)签订了一份《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡二区*******(复式)(含地下室两个汽车位，编号204号及205号)的房地产转让给乙方。该房地产交易总金额为210万元整。乙方应于合同签订当天内支付定金25万元，定金存至农行账号：622*************076，户名林日长，以到账为准。乙方于2017年12月30日前支付第一期购房款75万元(过户当天支付)。最后一期付款110万元整在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，付款方式为按揭。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到肇庆市住房和城乡建设局办理过户手续，乙方支付最后一期房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于乙方交足所有房款当天内由甲方将该房地产交付给乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方25万元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方25万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。此外，双方在合同中还对权利保证、税务承担等进行了约定。《房地产买卖合同》签订后，2017年8月12日，郝畅将25万元定金转至了林日长在农业银行的账户。2018年5月25日，中国建设银行股份有限公司肇庆市分行向郝畅发出《同意贷款通知书》，同意为郝畅购买的涉案房屋提供期限为25年、人民币110万元的个人住房贷款。中国建设银行股份有限公司肇庆文明路支行出具了编号为440000107049的《个人资信证明书个人存款证明(时段)》，证明郝畅在2018年10月16日至2019年4月30日持有储蓄存款人民币1862508.57元。郝畅因已向林日长购置涉案房屋，遂于2017年10月20日，与案外人田方芳签订编号为201710200011的《房屋买卖合同》，郝畅把其自有房屋位于肇庆市端州区*******************出售给田方芳。2018年1月1日，郝畅与案外人柴晓妍签订了《房屋租赁合同》，郝畅向柴晓妍承租位于肇庆市端州区****星湖赏景苑G-903房，租赁期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，每月租金为2500元。郝畅于2018年5月14日向柴晓妍支付租金、水电费等共计12860元，柴晓妍向郝畅出具了相应的收款收据。诉讼中，郝畅认为林日长已经把房屋钥匙交付给郝畅，但林日长在庭审中予以否认。郝畅在2018年5月份期间多次通过微信等方式就产权过户事宜与林日长进行催告和交涉，但林日长却一直没有依约履行，双方为此产生纠纷。郝畅遂向该院提起诉讼。该院在2018年10月26日作出(2018)粤1202民初2397号民事判决，判决：一、郝畅与林日长于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、郝畅应于该判决发生法律效力之日起六十日内完成代为清偿债务消灭设立在肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡二区*******(复式)房屋上的抵押、涂销抵押登记，林日长则应于涤除房屋抵押后十日内协助郝畅办理上述房屋过户至郝畅名下的手续；三、林日长应于该判决发生法律效力之日起三十日内向郝畅赔偿损失8928.57元(上述损失已计至2018年5月31日，2018年6月1日起的损失另行以月租金2500元的标准计至房屋完成过户及交付之日止)；四、驳回郝畅的其他诉讼请求；五、驳回林日长的反诉请求。林日长不服上述判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉。2019年2月15日，肇庆市中级人民法院作出(2019)粤12民终310号民事裁定，裁定撤销该民事判决，本案发回该院重审。在重审过程中，韦国强向该院申请作为第三人参加诉讼并提出独立请求。该院经审查后决定本诉、反诉以及第三人的独立请求权之诉合并审理。在重审过程中，再查明，2018年6月9日，林日长(卖方)与韦国强(买方)就涉案房屋签订《二手房买卖合同》一份，林日长把涉案房屋出售给韦国强，该合同第二条约定：买卖双方同意该物业总售价为人民币239万元，此价格包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用(包括维修基金、煤气管道、物业管理费等等)。交易所需税费(含契税、买卖双方个人所得税)由买方承担。第三条约定：卖方保证合法持有不动产权证号为粤(2017)肇庆市不动产权第0021753号的物业。卖方保证对上述物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或以提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿因此给买方造成的全部损失。第四条“楼款支付方式”约定：1.定金：签订本合同时买方向卖方支付人民币10万元作为定金，买方支付完定金后，卖方即交付钥匙给买方。定金在三个月或按揭款发放前返还给买方。2.首期房款人民币130万元在2018年6月14日前支付。每逾期一天按物业总售价的1‰支付违约金给卖方。由于该物业已抵押他人，已办他项权证，买卖双方同意将首期款划至卖方指定帐户......3.由于买方需办理银行按揭贷款，剩余房款人民币109万元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款。第五条“房产移交”约定：卖方在收到最后一期房款后三天内移交房产。2018年6月11日，韦国强通过银行转账的方式向林日长支付定金10万元，林日长向其出具了收据。2018年6月12日，韦国强到肇庆市*******查询不动产档案详细资料，显示涉案房屋仍处于抵押状态。2018年6月14日，该院作出(2018)粤1202民初2397号民事裁定，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年，从2018年6月14日起至2021年6月13日止；同日，韦国强通过其妻子伍韫枝银行账户向林日长汇款130万元作为首期房款，林日长也向其出具了收据；同日，林日长将韦国强支付的首期款用于偿还京能公司的抵押贷款，京能公司出具《结清证明》证明林日长、严慧贤已全部结清借款本息。2018年9月8日，韦国强妻子伍韫枝与端州区东方红装饰设计工程部签订《家装工程施工合同》。随后，端州区东方红装饰设计工程部进场对涉案房屋进行装修。韦国强妻子伍韫枝从2018年10月份起支付涉案房屋的物业管理费。在诉讼过程中，该院向韦国强释明因涉案房屋已经被查封，是否变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，韦国强表示不同意，要求继续履行合同。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据郝畅、林日长和韦国强各方争议的焦点，该院作以下认定：(一)涉案合同的效力问题。郝畅与林日长于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》，以及林日长与韦国强于2018年6月9日签订的《二手房买卖合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方的权利和义务应按上述合同的约定恪守履行。(二)履行《房地产买卖合同》过程中的违约方。因《房地产买卖合同》和《二手房买卖合同》均合法有效，但《房地产买卖合同》签订在先，故要先确定《房地产买卖合同》的违约方。首先，《房地产买卖合同》约定：“乙方于2017年12月30日前支付第一期购房款75万元(过户当天支付)。”即第一期购房款75万元应在2017年12月30日前支付，且办理过户手续和支付第一期购房款的时间为于2017年12月30日前同时履行。林日长认为郝畅应当在签订合同之日起30日内支付首期款75万元的抗辩理据不足，该院不予采纳。其次，郝畅在签订合同后多次催促林日长及时履行合同，但林日长一直拖延履行，林日长也未能提供证据证明郝畅存在拒绝履行合同的情形。最后，林日长未能提供证据证明其与郝畅签订合同后，有向郝畅提出解除合同的意思表示便擅自将涉案房屋再次转让。综上，该院认为林日长在履行合同过程中存在过错，应承担违约责任。(三)涉案合同的处理。首先，郝畅在诉讼中提供了涉案房屋的钥匙，虽然林日长予以否认，但结合其与郝畅的微信聊天记录，林日长曾经在2018年5月说过“你可以找人设计装修”，可以推定林日长在2018年5月前已经把涉案房屋钥匙交付给郝畅，并让郝畅找人设计装修，即林日长已经完成了房屋的交付义务。另一方面，韦国强与林日长在2018年6月9日签订《二手房买卖合同》后，韦国强妻子伍韫枝与端州区东方红装饰设计工程部在2018年9月8日签订了《家装工程施工合同》。随后，端州区东方红装饰设计工程部进场对涉案房屋进行装修。上述行为也应认定林日长向韦国强完成了房屋的交付义务，交付时间为2018年6月9日后，即林日长向郝畅交付房屋的时间比向韦国强交付房屋的时间早。其次，郝畅和林日长于2017年8月11日签订《房地产买卖合同》后，林日长却于同年9月11日在涉案房屋设立了抵押权，且在京能公司出具《结清证明》证明林日长、严慧贤已全部结清借款本息的情况下，至今尚未涂销涉案房屋上的抵押登记。林日长在没有任何合理抗辩的情况下，应认定《房地产买卖合同》不能继续履行的原因在于林日长。最后，郝畅在(2018)粤1202民初2397号案件中，申请对涉案房屋进行查封，该院于2018年6月14日作出(2018)粤1202民初2397号民事裁定，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年，从2018年6月14日起至2021年6月13日止。韦国强在明知涉案房屋已经被查封的情况下仍在2019年3月23日向该院提出独立请求并主张继续履行《二手房买卖合同》，且经该院释明后也不同意变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，要求继续履行合同。综上，《房地产买卖合同》的履行优先于《二手房买卖合同》的履行，林日长对于《房地产买卖合同》的履行构成违约，郝畅依法有权要求继续履行合同，故郝畅要求继续履行于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。因涉案房屋至今仍存在抵押登记的情况，林日长应涂销抵押登记手续后，协助郝畅办理涉案房屋的过户手续。林日长反诉要求确认《房地产买卖合同》已经解除以及没收郝畅已经支付的定金25万元的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。韦国强要求继续履行《二手房买卖合同》并将涉案房屋所有权变更登记至韦国强名下诉讼请求的理据不足，该院不予支持。(四)违约责任的承担问题。郝畅要求林日长赔偿经济损失12500元(损失自2018年1月1日起暂计至2018年5月31日，此后按每月2500元计至林日长实际履行合同止)的请求。本案中，郝畅主张的损失为租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，由于林日长在履行合同中存在违约致使《房地产买卖合同》无法顺利履行，确实对郝畅造成损失，林日长应当承担赔偿损失的违约责任。郝畅在本案中的损失，实质是林日长逾期交房所造成的损失。根据《房地产买卖合同》的约定，房屋应在郝畅付清房款当天交付，过户和支付第一期购房款的时间均为2017年12月30日前，最后一期房款在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。由于双方对交付期限约定并不明确，故涉案房屋的交付期限应根据合同条款、交易习惯及有关规定等予以确定。国务院《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此，在《房地产买卖合同》可以履行的前提下，根据合同条款、交易习惯及有关规定，扣除从递交资料至不动产登记机构同意受理的时间以及受理登记申请后办结不动产登记手续的时间，可以确定房屋的交付日期为2018年2月12日，郝畅的损失应自2018年2月13日起计算较为公平合理。对于郝畅主张损失的标准，其在本案中主张的是房屋租金损失，理由是达成房屋交易后，已于2017年10月将其原居住的房屋出售，并在2018年1月1日与案外人柴晓妍签订《房屋租赁合同》，以每月2500元的价格在外租房居住。郝畅为此提供了相关的租赁合同和交款凭据。该院综合衡量了本案交易房屋、附近房屋租赁标准以及林日长的违约程度等因素后，对郝畅主张以月租金2500元的标准计算其损失予以支持，但其损失应从2018年2月13日起计算，直至房屋完成过户之日止。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、郝畅与林日长于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》继续履行。二、林日长应于该判决发生法律效力之日起十日内办理涂销设立在肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡二区*******(复式)房屋上抵押登记手续，林日长应于涤除房屋抵押后十日内协助郝畅办理上述房屋过户至郝畅名下的手续。三、林日长应于该判决发生法律效力之日起三十日内向郝畅赔偿损失，损失从2018年2月13日起以月租金2500元的标准计至房屋完成过户之日止。四、驳回林日长的全部反诉请求。五、驳回韦国强的全部独立请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费因本诉与反诉合并审理减半收取11850元、财产保全费5000元，二项合共16850元，郝畅负担20元，林日长负担16830元。反诉案件受理费因本诉与反诉合并审理减半收取2525元，由林日长负担。第三人独立请求权之诉案件受理费12960元，由韦国强负担。二审期间双方均没有提交新的证据。二审查明，1.一审庭审过程中，一审法院向郝畅释明，韦国强已经对案涉房屋进行装修，是否将诉讼请求变更为解除合同和赔偿损失。郝畅坚持起诉请求，不变更诉请。2.一审庭审中，林日长对于交付钥匙给韦国强的时间表述为“交付定金以后，交付钥匙给第三人，具体我方忘记了”。韦国强对此表述为“交付钥匙时间忘记了，但肯定是在交付定金之后，首付款之前。”3.韦国强在二审庭审中确认，落款时间为2018年6月11日的定金收据是倒签的。一审法院查明的其他事实基本属实，本院依法予以确认。案经本院主持调解,各方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系房地产买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《房地产买卖合同》《二手房买卖合同》的效力如何认定；2.案涉《房地产买卖合同》《二手房买卖合同》如何处理；3.郝畅的租金损失如何计算。关于案涉《房地产买卖合同》《二手房买卖合同》的效力如何认定的问题。郝畅与林日长于2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》，以及林日长与韦国强于2018年6月9日（案涉房屋被查封前）签订的《二手房买卖合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于案涉《房地产买卖合同》《二手房买卖合同》如何处理的问题。第一，案涉《房地产买卖合同》约定2017年12月30前支付第一期购房款75万元，后又以手写形式注明“过户当天支付”。同时，又约定签订合同之日起三十日内办理过户手续。对于第一期购房款何时支付及何时办理过户手续，双方存在争议。不论按照三十日内还是2017年12月30日前，郝畅均没有实际履行。郝畅主张其于2017年12月份多次催促林日长办理过户手续，反之，林日长亦主张在该期间多次催促郝畅履行付款义务，但一、二审期间，双方均没有提供任何证据予以证实。因此，对于该事实如何，本院无法查明。但从郝畅提供的其与林日长于2108年5月份的微信聊天记录来看，林日长对于郝畅催促其办理产权登记手续未提出异议，且同意前往办理该手续，更没有对郝畅是否迟延履行支付购房款提出主张，视为其双方协商一致同意按照《房地产买卖合同》约定继续履行合同义务。再者，据该微信聊天记录反映，林日长对于郝畅催促办理产权登记手续多次延迟履行，致使案涉合同至今未能得到切实履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。林日长作为违约方其诉请主张没收郝畅所交纳的定金25万元没有合同和法律依据，本院不予支持。第二，韦国强已按照案涉《二手房买卖合同》的约定，依约向林日长支付了定金和首期购房款，合计140万元。韦国强所支付的款项数额已超过全部购房款的一半。如上所述，林日长涉及“一房二卖”的情况，郝畅和韦国强均未办理房屋权属转移登记，现郝畅和韦国强均要求继续履行合同，将涉案房产过户至其名下。根据债权平等原则，在多个买卖合同均为有效合同的情况下，多个买受人作为债权人的合法权益均应受到法律保护，各受让方均可要求继续履行合同。因此，本案重点在于“一房二卖”中如何平衡两个无过错买受人的利益，如何确定顺位。“一房二卖”情况下，已经基于买卖合同合法占有房屋的买受人应当优先获得保护，这不仅是因为该合同的履行程度更接近于物权，亦是《中华人民共和国物权法》第二百四十五条对占有这一事实单独予以保护的应有之义。占有作为一种事实状态，是指对物有事实管领之力。人民法院在审理一房二卖的情况下，如果双方的买卖合同均合法有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本院对此作如下评析：第一，郝畅在一审期间提供了一把钥匙主张是林日长交付的案涉房屋的钥匙，但没有提供任何证据予以证实，且钥匙的交付也没有合同依据。即便该钥匙确为案涉房屋的钥匙，也不排除存在林日长所抗辩的来源不合法的可能性。根据证据规则的认定标准，本院对该钥匙的真实性、合法性不予认可。第二，现有证据反映，韦国强购买涉案房产时并不知道林日长与郝畅之间的纠纷，涉案房产也未被查封，该交易价格也符合市场价格，郝畅也没有提供证据证明韦国强的购买行为存在恶意。因此，可推定韦国强的购买行为系善意行为。第三，郝畅在(2018)粤1202民初2397号案件中，申请对涉案房屋进行查封，一审法院于2018年6月14日作出(2018)粤1202民初2397号民事裁定，裁定查封涉案房屋。林日长陈述其于2018年6月15日收到一审法院工作人员的电话通知上述查封信息，并于2018年6月15日获知案涉房屋被查封并转告了韦国强。结合本案证据材料及双方在一、二审中的陈述，本院对于林日长于2018年6月15日将案涉房屋被查封的情况告知了韦国强的陈述予以采信。第四，在案涉《二手房买卖合同》中明确约定支付定金当日交付钥匙，即韦国强取得案涉房屋钥匙具有合同依据。林日长陈述案涉房屋钥匙、门卡、产权证等资料于2018年6月14日移交给韦国强，虽林日长之后予以否认，认为应以韦国强陈述的支付定金当日交付为准。但结合本案证据材料及双方在一、二审中的陈述，对林日长在第一份上诉状中关于6月14日交付相关资料给韦国强的陈述，本院予以采信。故本院认定韦国强于2018年6月14日起取得案涉房屋钥匙及其他资料。但案涉房屋亦于同日被一审法院查封，因此，韦国强对案涉房屋钥匙及其他资料的取得并不构成法律上的占有。第五，韦国强明知案涉房屋被查封的情况下，于2018年9月份对该房屋进行了设计装修，不构成法律上的善意及物权上的占有。第六，在郝畅向一审法院提起本案诉讼时，林日长并未陈述案涉房屋存在“第二手交易”及现状情况，韦国强亦未及时参与诉讼，直到二审[(2019)粤12民终310号案]期间才出参与诉讼，显然有违诚信原则及浪费了有限的司法资源。综上，根据本案证据，在郝畅起诉之前，郝畅与韦国强均未办理房屋过户登记手续，均未取得案涉房屋物权，在此种情况下应当先行考虑是否存在合法占有案涉房屋之情形，以及之后的合同履行情况。因此，本院认定郝畅的权利保护顺位优于韦国强，即林日长与郝畅的《二手房买卖合同》应当予以履行。至于韦国强因林日长“一房二卖”所造成损失，经一审法院释明后，其仍不变更诉请。因此，韦国强如认为其合法权益受损的，可另循其他合法途径解决，本院不作审查与处理。关于郝畅的租金损失如何计算的问题。在案涉《房地产买卖合同》签订后，郝畅基于合同信赖，对自住的房屋进行出售并未不当，符合情理。由于林日长将案房屋进行“一房二卖”的违约行为，致使郝畅未能依约取得案涉房屋，在此期间所造成的租金损失，理应由林日长负担。一审判决根据合同条款、交易习惯及有关规定和扣除必要的履行时间后，认定损失从2018年2月13日起计算并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。林日长、韦国强的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30970元，由林日长负担5050元，韦国强负担25920元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年三月三十日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳