上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终487号上诉人(原审被告)：上海申昂投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：项敏，执行董事。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐廉芳，董事长。委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。上诉人上海申昂投资管理有限公司(以下简称申昂公司)因与被上诉人上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初8990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申昂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判申昂公司支付中虹公司2018年1月至4月的房屋使用费人民币504,230元(以下币种均为人民币)。事实和理由：一、2017年12月底前，中虹公司已开始办理上海市凉城路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX、XXX号XXX-XXX室共计3781.97平方米建筑面积的房屋(以下简称系争房屋)挂牌手续，上海联合产权交易所公告上载明部分空置房屋，足以证明上述房屋已交还中虹公司。双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日终止，申昂公司系根据中虹公司的要求管理部分房屋，以减少中虹公司房屋空置的损失。申昂公司在客户均已搬离的情况下实际占用房屋面积1885.56平方米，按照原合同租金标准计算2020年1月至4月的房屋占有使用费应为504,230元。一审法院未向上海联合产权交易所调查，认定申昂公司继续使用系争房屋，属于认定事实错误。二、因中虹公司为国有企业，使用印章流程繁琐，导致双方所有往来均为口头联系，未办理书面确认，侵犯了申昂公司的实际利益。中虹公司辩称，不同意申昂公司的上诉请求。租赁期间届满，双方之间形成不定期租赁合同关系，由于双方未办理交接手续，也未达成任何书面协议，系争房屋仍由申昂公司实际占有使用，故申昂公司应当支付租金和违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回申昂公司的上诉请求。中虹公司向一审法院起诉请求：一、要求确认中虹公司与申昂公司的不定期租赁关系于2018年4月30日解除；二、要求申昂公司支付2018年1月至4月房屋租金共计1,012,784.44元(每月253,196.11元)；三、要求申昂公司支付违约金30,383.53元。一审法院认定事实：中虹公司为系争房屋的产权人。2007年，中虹公司(甲方)与申昂公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业办公使用；甲方于2006年12月31日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2006年12月31日开始至2017年12月31日止；2007年3月31日前为免租期，从2007年7月1日开始计租；2007年7月1日至2011年12月31日的租金为每月241,139.15元，2012年1月开始至租赁期限届满，租金递增5%；甲方同意2011年第四季度甲方免收一个月的租金；租金每季度结算一次，乙方应当于系争房屋交付后7日内向甲方支付第一期租金，以后乙方应当于每季度末10日前向甲方支付本季度租金；本协议签订的当日乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金306,345.1元，当租金调整后乙方应当在支付调整后第一期租金同时补足押金；甲方同意在符合本合同约定用途的前提下，在租赁期限内乙方可对第三方转租房屋；甲方在租赁期限届满后将系争房屋交还给甲方后，将押金无息还给乙方；租赁期限届满或乙方违约致使本合同终止，乙方应当在合同终止之日起7日内将系争房屋及甲方提供的设备归还甲方；乙方违反合同约定，未按期足额支付租金，应按月租金金额的每日千分之三向甲方支付违约金。上述合同签订后，中虹公司按约将系争房屋交付申昂公司使用，申昂公司在2017年12月31日租赁期届满后，未向中虹公司交还系争房屋，直至2018年5月1日，双方完成了系争房屋的交接手续。现中虹公司以租赁合同于2017年12月31日到期后，双方就系争房屋形成不定期租赁关系至2018年4月30日止，期间申昂公司未按约向中虹公司支付租金，故中虹公司诉讼要求判如所请。一审法院庭审中，中虹公司表示，对申昂公司关于双方在合同期满后就系争房屋达成口头代管协议的辩称意见不予认可。中虹公司在租赁期满后，确实因为上级单位的要求，需要对系争房屋续租事宜通过招投标挂牌，但在此期间，系争房屋仍由申昂公司实际占有使用，双方系不定期租赁关系，申昂公司理应支付房屋租金；至于部分房屋空置问题，中虹公司认为，系争房屋是整体出租给申昂公司的，之后由申昂公司进行管理、转租，由申昂公司承担承租系争房屋后的经营风险及市场风险，即使存在房屋空置，也非申昂公司不付租金或降低租金标准的依据。此外，中虹公司表示，租赁合同约定的违约金过高，故中虹公司已自行调整了违约金金额，以申昂公司欠付租金的金额，按日千分之三主张10日，即要求申昂公司一次性支付违约金30,383.53元。申昂公司表示，对合同约定的月租金253,196.11元无异议，但认为双方在合同期满后就房屋代管达成口头协议，申昂公司不存在不交还房屋或不支付租金的恶意，故不应承担违约金，且中虹公司调整后的违约金也是过高的。此外，申昂公司表示其向中虹公司支付过两笔押金共计321,662.35元，要求返还。中虹公司确认申昂公司支付过押金306,345元，其他金额无依据，同意退还押金306,345元。申昂公司表示，因支付押金15,317.35元的凭证未找到，故要求中虹公司先返还押金306,345元，差额部分保留诉权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中虹公司与申昂公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的上述合同租赁期已于2017年12月31日届满，之后申昂公司继续使用系争房屋，直至2018年4月之前中虹公司未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，中虹公司已于一定期限之前通知申昂公司搬离，申昂公司于2018年4月底搬离系争房屋，故中虹公司现要求解除双方之间的不定期租赁合同，要求申昂公司支付2018年1月至4月房屋租金共计1,012,784.44元(每月按253,196.11元计算)的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。中虹公司表示，租赁合同约定的违约金过高，故中虹公司已自行调整了违约金金额，以申昂公司欠付租金的金额，按日千分之三主张10日，即要求申昂公司一次性支付违约金30,383.53元的诉讼请求，一审法院认为，综合本案情况，考虑到双方合同履行情况、系争房屋使用情况，中虹公司自行调整了违约金金额，与法无悖，予以采纳。据此，一审法院判决如下：一、中虹公司与申昂公司就系争房屋所形成的不定期租赁关系于2018年4月30日解除；二、申昂公司应于判决生效之日起十日内支付中虹公司自2018年1月至4月止的房屋租金1,012,784.44元(每按月253,196.11元计算)；三、申昂公司应于判决生效之日起十日内支付中虹公司违约金30,383.53元；四、中虹公司应于判决生效之日起十日内返还申昂公司租赁押金306,345元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院通过对本案双方当事人提交的证据，进行质证，程序合法。本案中，申昂公司称租赁的系争房屋中有部分房屋空置，但其并未向中虹公司办理交接手续，也未得到中虹公司的认可，故申昂公司请求减少相应的租金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院根据中虹集团自行调整的违约金金额，结合双方合同履行情况、系争房屋使用情况，酌情判定申昂公司一次性支付违约金30,383.53元，并无不当，本院予以维持。综上所述，申昂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,188.51元，由上诉人上海申昂投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二〇年三月二十七日书记员  王 磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……