江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12016号原告：袁李明，男，1979年2月15日生，汉族，住江阴市。被告：邱国洪，男，1977年11月30日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：蒋春雷，江阴市澄江法律服务所法律工作者。原告袁李明与被告邱国洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁李明，被告邱国洪及其委托诉讼代理人蒋春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁李明向本院提出诉讼请求：判令邱国洪将江阴市过户给袁李明。审理中，袁李明变更诉讼请求为：1、解除双方之间的房屋转让合同；2、要求邱国洪归还房屋买卖款96.5万元及该款自2019年5月30日起至实际归还之日止按月利率2%计算的利息。事实与理由：邱国洪与袁李明于2019年5月30日签定转让合同，邱国洪将位于江阴市房屋转让给袁李明，转让价格为105万元（包括8.5万元过户费、税费等费用）。同日，邱国洪出具收条一份。此后在等待办理房产证过程中，邱国洪跟袁李明说涉案房屋卖给了第三方，并己经收取了第三方的定金。邱国洪单方面毁约，审理中邱国洪明确表示不愿意将房屋过户给袁李明，故袁李明现在要求解除合同并归还扣除8.5万元费用后的96.5万元购房款。邱国洪辩称:本案名为房屋买卖，实为以物抵债。邱国洪实际并未收到袁李明的96.5万元房款，实际上与袁李明发生的债务关系共34.18万元（包括案外人袁秋忠向袁李明的实际借款16.38万元）。综上，请求法院依法判决。本院经审理后认定事实如下：2013年4月28日，邱国洪向袁李明出具2000元借条1份。2013年5月1日，邱国洪向袁李明出具1万元借条1份。2013年5月6日，邱国洪向袁李明出具8000元借条1份。2013年9月11日，邱国洪向袁李明出具2.6万元借条1份并约定11月底归还。2014年1月26日，邱国洪向袁李明出具3.5万元借条1份并约定3月底归还。2018年8月29日，袁李明与邱国洪签订汽车转让协议1份，约定：袁李明转让给邱国洪苏Ｂ×××××本田车一辆，邱国洪出资4.2万元购买。备注：1、邱国洪不能付清车款未能及时过户的前提下，待邱国洪付清全款后袁李明无条件配合过户。2、袁李明将汽车交付邱国洪后，双方协商同意邱国洪使用至2018年10月底，如邱国洪车款在2018年10月底未能付清，邱国洪同意按每月1500元补偿给袁李明，补偿直至汽车款付清为止。2019年2月20日，邱国洪向袁李明出具借条1份，载明：2019年2月20日和袁李明结账多次总借到袁李明现金40万元整，按月息2分计算。此外邱国洪还向袁李明出具说明一份，内容为：邱国洪因资金周转需要，于2014年6月23日借到袁李明5万元，此款是跟袁李明协商由袁李明从江阴农村商业银行贷款获得，共计8万元整，由袁李明领取此款后按照双方领取的款项还款包括利率（邱国洪每月归还2530.95元，袁李明每月归还1518.57元）。2019年5月30日，袁李明（卖方）与邱国洪（买方）签订房屋转让合同，约定：邱国洪将江阴市房屋出卖给袁李明，袁李明出资105万元购买，邱国洪拿到房产证后无条件配合办理过户手续。办理产权证前的一切费用由邱国洪出，办理产权证时的费用由袁李明出。同日，邱国洪向袁李明出具收条一份，载明：今收到袁李明购买邱国洪位于江阴市万元，包括邱国洪自愿帮助袁秋忠向袁李明借款44.6万元作为该房屋购房款的冲抵款。审理中，袁李明陈述收条中105万元的构成为：其中96.5万元是所有的借款及利息，另有8.5万元差额是过户费、办理房产证及税金等由袁李明承担的费用。96.5万元借款及利息组成：1、2012、2013年开始袁秋忠向袁李明借款，利息按月利率1.5%计算。双方每年过年之前进行结算，借款之后袁秋忠没有归还借款本金及利息，故袁李明就把每年的相应利息都加进去计算，至2019年5月30日所有本息合计为44.6万元。2、2019年2月20日邱国洪出具借条确认结欠袁李明借款40万元。该40万元包括：（1）2013年开始邱国洪多次向袁李明借款，其中一笔5万元贷款，当时约定的贷款利率是月息2分多。此外双方还有数笔合计为8万余元的现金借款，该借款没有利息。2017年1月20日，双方结账时将5万元贷款的本金及利息和8万余元现金加起来后结算金额为18.2万元。此外还有2017年袁李明为邱国洪支出的2.4万元房屋鉴定费，2018年7月11日袁李明微信转账给邱国洪的10000元借款，2018年7月12日袁李明转账给邱国洪的5000元借款。上述款项约定月息2分，2018年7月20日结算本息后邱国洪出具了30万元借条。（2）2018年袁李明出卖给邱国洪一部本田车，车款4.2万元，另有保险费2000元，违章费2000元，合计邱国洪应支付4.6万元。（3）因为上述（2）项车款没有及时付给袁李明，按照当时签订的合同，邱国洪应当支付1500元/月的补偿金，自2018年8月29日合同签订日起至2019月2月20日计算了6个月补偿金共计9000元。以上（1）、（2）、（3）项算到2019年2月20日的利息。3、2019年3月袁李明帮邱国洪归还了1500元，2019年3月21日袁李明帮邱国洪付房租13050元（房租11550元及中介费1500元），2019年4月1日袁李明微信转给邱国洪1000元，2019年4月2日袁李明帮邱国洪支付房租1.6万元，2019年4月12日袁李明微信转给邱国洪5000元，2019年4月10日袁李明给邱国洪两条红杉树、一条大苏烟合计1000元，之后帮邱国洪付了两只苹果X及一只苹果8p手机共计12440元。以上合计为49990元，双方按5万元结算。4、2019年5月30日袁李明帮邱国洪归还了黄海军3.8万元。2019年6月11日袁李明微信转账邱国洪6000元。两项共计4.4万元。5、上述第2项40万元本金自2019年2月20日至2019年5月30日三个月按月利率2%计算的利息差不多2.5万元。以上5项合计金额96.5万元（44.6+40+5+4.4+2.5）。另查明：2018年2月6日，袁秋忠向袁李明出具36万元借条1份并约定：2018年2月6日袁秋忠和袁李明结账多次借到现金36万元，按月息1.5分结算。审理中，袁秋忠到庭陈述2019年5月30日收条载明袁秋忠结欠的44.6万元借款形成如下：袁秋忠2012年5月向袁李明借款6万元，2013年向袁李明借款3万元，2014借款3万元，2015年借款1万元，双方按月息1.5%计算利息，因双方结账时有零头，所以袁李明就按整万往多结算，并把多余的零头给了袁秋忠。袁秋忠拿到的本金及零头合计为16.38万元。借款按月息1.5分计算利息，把每年的本息利滚利算上去后结算出了44.6万元金额。袁李明对袁秋忠的陈述予以认可。以上事实，有借条、汽车转让协议、房屋转让合同、收条、说明，以及庭审中原被告双方陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。本案中，根据原被告陈述，邱国洪与袁李明达成的房屋买卖合同实系以物抵债协议，该协议违反了上述法律规定，应属无效，理由如下：1、根据原告主张，袁秋忠拿到的本金合计为16.38万元。即使16.38万元自袁秋忠2012年5月第一次向袁李明借款起至2019年5月30日邱国洪出具收条确认时止按年利率24%计算利息，该利息与本金合计金额也低于2019年5月30日收条中载明的44.6万元，这显然与事实不符。2、根据袁李明提供的邱国洪出具的说明，邱国洪于2014年6月23日借到袁李明5万元，袁李明陈述该5万元本金及该款截至2017年1月20日的利息加上8万余元的现金，合计为18.2万元。该计算的利息金额显然超过了以5万元本金为基数自2014年6月23日至2017年1月20日按年利率24%计算的最高利息。之后袁李明还将上述本金及利息继续按年利率24%计算复息，该利息已经远超过法律规定的利率上限。综上，因双方抵债时计算的利息金额已经违反了法律规定的利息上限，该房屋转让合同应属无效。本案中，袁李明主张因邱国洪不履行房屋转让协议要求解除合同并返还款项，因本院认定本案房屋转让合同无效，故对袁李明的诉讼请求依法不予支持。至于双方之间存在的民间借贷、买卖合同、代偿等其他法律事实，因袁李明并未以上述基础法律关系主张权利，本案中对此不予理涉，袁李明可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回袁李明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取7125元、财产保全费5000元，合计12125元（袁李明已预交），由袁李明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年三月八日书记员 承宇博本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。