广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终348号上诉人(原审原告)：甘伟鸿，男，汉族，1975年3月4日出生，住广东省肇庆市鼎湖区*************。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董阳，男，汉族，1969年4月10日出生，住广东省肇庆市端州区******恒裕海湾A3-12C。被上诉人（原审被告）：涂秀玲，女，汉族，1973年12月21日出生，住广东省肇庆市端州区***********。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘劼，广东勤思进律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李殷琳，广东勤思进律师事务所实习律师。原审第三人：鼎湖区华文置业咨询服务部，住所地广东省肇庆市鼎湖区坑口五十区**********卡商铺。经营者：杜金华。原审第三人：鼎湖区永旺房地产信息咨询服务部，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城49区民乐大道16号华欣华庭C3、C5幢第35卡商铺。经营者：罗瑞英。上诉人甘伟鸿因与被上诉人董阳、涂秀玲、原审第三人鼎湖区华文置业咨询服务部（以下简称华文服务部）、鼎湖区永旺房地产信息咨询服务部（以下简称永旺服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘伟鸿的委托诉讼代理人黎展雄，被上诉人董阳、涂秀玲的委托诉讼代理人刘劼、李殷琳，原审第三人华文服务部的经营者杜金华、永旺服务部的经营者罗石柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘伟鸿上诉请求：1.撤销一审判决，支持甘伟鸿一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由董阳、涂秀玲负担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，导致判决错误。1.根据《房地产买卖合同》第二条第2点约定，该房地产处于抵押状态，卖方（即董阳、涂秀玲）应于签署本合同之日起，30日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续、领取房地产证原件作为办理过户手续之用。在一审庭审过程中，华文服务部、永旺服务部均承认甘伟鸿没有与董阳、涂秀玲有任何接触，其理由是避免甘伟鸿与董阳、涂秀玲接触而导致私下交易，损害其利益，也正是基于此原因，华文服务部、永旺服务部没有给案涉房产资料给甘伟鸿查看（甘伟鸿仅仅知道华文服务部作为中介方，完全不知情永旺服务部作为中介方）。2.甘伟鸿签署《房地产买卖合同》后，董阳、涂秀玲并未在30日内准备好房产证原件等资料完成房屋过户手续，华文服务部在一审庭审承认在2018年4月至6月份期间，甘伟鸿曾多次催促其办理房屋过户手续，但董阳、涂秀玲与永旺服务部均没有任何履行合同的实际行为。甘伟鸿多次催促董阳、涂秀玲将房屋过户登记至甘伟鸿，董阳、涂秀玲并未能按合同履行义务，而且其既确认“房屋处于抵押状态”“卖方房产证遗失”，但实际上却是案涉房屋并未办理房产证，董阳、涂秀玲与永旺服务部由始至终均在隐瞒房屋的真实状态，欺骗甘伟鸿签署合同。董阳、涂秀玲明知房屋未确权、房产证未办理的情形却将房屋专卖给甘伟鸿，该买卖行为是无效的法律行为。综上，案涉房屋未按约定办理过户和完成交易的原因与过错在于董阳、涂秀玲。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，盼二审法院判如所请。董阳、涂秀玲共同辩称，1.一审判决认定事实清楚，判决正确，应当驳回甘伟鸿全部上诉请求。2.房地产买卖合同中明确约定案涉房屋房产证办理中，并不是甘伟鸿所说的有房产证并处于抵押状态，合同第二条第一行可以看出，该房产产权现状为1，该房地产办理产权证，没有抵押。3.合同没有明确约定办理过户时间，实际过户时间是待卖方取得房产后，通知买方。4.房产证办理后卖方通过中介通知买方办理过户，但买方拒绝过户，因此案涉房屋无法完成交易过错方在于甘伟鸿，其理应承担相应的违约责任。5.董阳、涂秀玲同意解除本案房地产买卖合同。华文服务部述称，同意一审判决。永旺服务部述称，同意一审判决，认可董阳、涂秀玲的答辩意见。甘伟鸿向一审法院起诉请求：1.解除甘伟鸿与董阳、涂秀玲之间的《房地产买卖合同》；2.董阳、涂秀玲立即向甘伟鸿双倍归还定金10万元；3.董阳、涂秀玲承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月26日，董阳、涂秀玲与永旺服务部签订《出售物业委托书》，约定董阳、涂秀玲委托永旺服务部出售其位于肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰（恒大豪庭）B3-B4幢B4-2503房。同日，甘伟鸿经其房屋中介华文服务部介绍与董阳、涂秀玲签订《房地产买卖合同》（合同编号：2017095981）一份，约定甘伟鸿购买董阳、涂秀玲上述房产,购房总价款64万元，买方于签订合同时缴纳定金5万元，买卖双方约定时间签署《肇庆市房地产买卖合同（现售）》，办理房地产交易登记手续后买方即时一次性付清房款59万元。合同同时约定，因卖方房产证遗失，在经纪方协助董阳、涂秀玲（卖方）办理新证出来后，三方约定时间办理过户手续。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合约条款，不将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金10万元。合同签订后，甘伟鸿依约向董阳、涂秀玲支付购房定金5万元。直至2018年12月21日董阳、涂秀玲取得涉案房屋的不动产权证书，通知甘伟鸿办理过户手续，甘伟鸿认为董阳、涂秀玲已违约，不再履行合同，经双方协商未果，甘伟鸿遂向该院起诉。另查明，董阳、涂秀玲于2017年9月28日与肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称“团星公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017095981），合同约定董阳、涂秀玲以预售方式购买团星公司开发的位于肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰（恒大豪庭）B3-B4幢B4-2503房，团星公司应当在2017年12月31日前将涉案房产交付董阳、涂秀玲使用，并应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。董阳、涂秀玲庭审中表示继续履行甘伟鸿与董阳、涂秀玲双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。甘伟鸿与董阳、涂秀玲签订的《房地产买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应当按合同约定履行。董阳、涂秀玲在2018年12月21日取得涉案房屋的不动产权证书后，即委托第三人通知甘伟鸿办理过户登记手续，履行了双方签订《房地产买卖合同》第四条的约定，并无不妥。甘伟鸿起诉认为董阳、涂秀玲因涉案房屋设置了抵押权未能解除，导致董阳、涂秀玲不能按合同约定在《房地产买卖合同》签订后30日内为甘伟鸿办理过户登记手续的意见，因其没有提供相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，甘伟鸿也没有提供向董阳、涂秀玲催告后三个月的合理期限内仍未履行的证据材料。因此，甘伟鸿的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回甘伟鸿的诉讼请求。本诉案件受理费1150元，由甘伟鸿负担。二审庭审中，永旺服务部和华文服务部均确认在签订案涉房屋买卖合同时，董阳、涂秀玲已通过中介将案涉房屋尚未办理产权登记的情况告知了甘伟鸿。因此，案涉合同中仅仅注明合同编号，没有列明产权证号。一审法院查明的其他事实基本属实，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为董阳、涂秀玲是否存在违约行为。董阳与甘伟鸿于2018年2月26日签订《房地产买卖合同》，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的。甘伟鸿根据该《房地产买卖合同》第二条第2点的约定主张，案涉房屋处于抵押状态，且董阳没有在签署该合同之日起30日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续、领取房地产证原件作为办理过户手续之用，而认定董阳、涂秀玲存在违约行为，进而要求解除合同并退还双倍定金。对此，本院作分析如下：第一，二审庭审中，永旺服务部和华文服务部均确认在签订案涉房屋买卖合同时，董阳、涂秀玲已通过中介将案涉房屋尚未办理产权登记的情况告知了甘伟鸿。第二，董阳已经取得了案涉房屋的不动产权证书，完全具备办理过户的条件，双方签订合同的目的可以实现。且永旺服务部的工作人员已于2018年12月21日通知华文服务部的工作人可办理不动产过户手续，甘伟鸿对此情况亦是知情的。第三，甘伟鸿主张其多次催促董阳、涂秀玲办理过户手续，对此亦未能提供证据证实。甘伟鸿在履行合同过程中存在违约行为，其要求解除合同并退还双倍定金的诉讼请求没有事实和法律依据。因此，一审法院判决驳回甘伟鸿的诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。甘伟鸿的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人甘伟鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年三月二十四日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳