文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11523号原告：深圳市超鹏投资有限公司，住所地深圳市福田区益田路5033号平安金融中心第79层01-G。法定代表人：李非列，董事长。委托诉讼代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园业委会。法定代表人：严桂梅，主任。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告深圳市超鹏投资有限公司诉被告广州市海珠区英豪花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐高翔、被告的委托诉讼代理人谢海傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、英豪花园第二次业主大会决定严重侵犯了原告作为业主的知情权、投票表决权，对被告的监督权，以及选聘和解聘物业服务企业等有关共有和共同管理权利的重大事项共同决定权，应当依法予以撤销。原告于2015年12月9日依法登记取得广州市海珠区英豪花园第5期的80个地下车库的所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款以及住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第一款的规定，原告依法属于英豪花园的业主。近日，原告才得知被告于2018年3月31日召开第二次业主大会，并于2018年8月2日作出“1、不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会名义签署相关文件资料，有效期为本届业委会任期内；3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4、同意授权业委会管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益，对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5、同意业委会登记本小区车位的所有权人信息；6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业”的会议决定，但原告既没有收到关于召开第二次业主大会的相关信息，被告也没有通知原告。直到2019年5月，律师现场到访原告公司，原告方才知晓上述情况。由于原告住所地不在广州市内，对于全部公告内容，原告毫不知情，而被告也未通过邮寄等方式通知原告。根据《物业管理条例》第六条第二款、第十一条的规定，原告作为英豪花园小区的业主，依法享有相应权利。被告在未通知原告的情况下召开第二次业主大会并作出决定，严重侵犯了原告的合法权益。二、英豪花园第二次业主大会决定的作出违反了法定程序，依法应当予以撤销。根据《议事规则》第五章第十六条的规定：“业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，……”第五章第二十四条第一项规定：“表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积。”由于原告的业主身份被《议事规则》非法剥夺，被告未就召开第二次业主大会的相关信息通知原告，也没有向原告派送投票表格。被告该行为是对原告投票表决权的严重侵害，也未遵守其自定的《议事规则》投票程序。由于生效判决将第二次业主大会第2项决议撤销，故原告在本案中不再主张。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款以及《物业管理条例》第十二条第五款的规定，故起诉请求判令：一、撤销第二次业主大会决定，撤销内容为：1、不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4、同意授权业委会管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益，对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5、同意业委会登记本小区车位的所有权人信息；6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告召开第二次业主大会符合法律规定。为维护广大业主的利益，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，被告有权提起召开广州市海珠区英豪花园第二次业主大会。被告进行下发通知和送达通知的工作后，并未有业主向被告提出异议。故，被告召开第二次业主大会符合法律规定。关于广州市海珠区英豪花园第二次业主大会决议结果，已经过（2018）粤0105民初6649号案、（2019）粤01民终274号案进行审理判决认定，均认定英豪花园第二次业主大会的决议合法。二、被告在第二次业主大会期间充分履行通知、送达义务，保障业主的知情权、投票权、监督权。被告在第二次业主大会期间，在英豪花园宣传栏等明显位置张贴及在英豪花园微信公众号内发送《关于筹备英豪花园第二次业主大会文件公示的通知》、《英豪花园第二次业主大会投票表决细则公告》、《英豪花园第二次业主大会表决票送达公告》等关于第二次业主大会的文件，并组织志愿者在英豪花园小区内派发《开展英豪花园第二次业主大会的宣传单》。此外，被告将选票及通知进行上门送达。三、根据统计，第二次业主大会的表决程序、结果未违反法律规定。第二次业主大会表决参与人数及投票面积比例均达到了双过半的要求。此外，英豪花园第二次业主大会的决议并未侵害业主的相关权益。经审理查明：据查册时间为2019年7月22日的广州市不动产登记查册表记载，原告系海珠区盈丰路30号之七地下一层B119（12.1平方米）、120（12.1平方米）、124（12.1平方米）、130（12.9平方米）、132（12.2976平方米）、164（10.8平方米）、182（12.1958平方米）、183（12.1958平方米）、185（12.1958平方米）、1115（12平方米）、1124（9.84平方米）、114（11.7平方米）、111（12.6平方米）；地下2层B241（12.3平方米）、242（12.3平方米）、243（12.5平方米）、244（12.3平方米）、249（12.3平方米）、250（12平方米）、252（12平方米）、253（12平方米）、257（12.5平方米）、258（12.5平方米）、279（11.5平方米）、280（12平方米）、281（12平方米）、282（12平方米）、285（12.4平方米）、287（12.5平方米）、289（12.5平方米）、290（12.5平方米）、291（12.5平方米）、292（12.5平方米）、259（12.5平方米）、231（12.3平方米）、272（12.5平方米）、271（11.2平方米）、293（12.48平方米）、297（12.5平方米）、267（11.22平方米）、268（11.6平方米）、269（12.2平方米）、278（11.5平方米）、298（12.5平方米）、296（12平方米）、215（11.5平方米）、219（12.6平方米）、220（12.6平方米）、221（12.6平方米）、229（12.5平方米）、230（12平方米）、2139（12平方米）、2137（12.1平方米）、2135（12.1平方米）、2136（12.3平方米）、2126（12平方米）、2125（12.5平方米）、2123（12.5平方米）、2122（12.2平方米）、2116（12.0048平方米）、2115（12.0048平方米）、2114（12.2平方米）、2113（12.5平方米）、2112（12.5平方米）、2130（12平方米）、2133（12平方米）、2134（12平方米）、2111（12.5平方米）、2108（11.6平方米）、240（12.3平方米）、232（12.3平方米）、233（12.5平方米）、234（12.3平方米）、236（12.3平方米）、237（12.3平方米）、238（12.3平方米）、239（12.5平方米）、2117（12.0048平方米）、2122（12.2平方米）车位的权属人,登记时间为2015年11月16日。据《英豪花园业主大会议事规则》记载：业主大会召开程序：（第五条）发布公告。业主大会召开会议前20日，业主委员会或召集人将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会。（第六条）征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。（第七条）回收统计意见。业主委员会或召集人员可通过设立投票箱、上门、寄挂号信、其他法律法规认可的电子（网络）投票等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督、或请公证处公证。（第八条）通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后5日内以书面形式在物业小区内公告。（第十六条）业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人；投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。（第二十条）业主如果放弃权利、不进行投票，该部分表决的人数和面积，计入已投票的多数票。（第二十四条）表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算：尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算：建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。（第二十六条）业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。（第二十七条）业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）设专人派发、回收意见；（三）法律法规认可的电子（网络）投票；等。2018年3月11日，被告发布了《关于召开英豪花园第二次业主大会的通知》，内容为经英豪花园业委会讨论决定于2018年3月31日召开广州市海珠区英豪花园第二次业主大会，届时，将对本小区是否续聘广州市兰花物业管理公司、《物业服务合同（征求意见稿）》的意见及部分管理小区所需的授权问题作出表决，并就会议召开形式、投票办法、投票具体细则、固定投票点地址及业主委员会委员联系方式进行了公告。2018年3月11日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会投票表决细则公告》，内容：……四、投票表决规则：1、专有部分面积、业主人数按照《英豪花园业主大会议事规则》规定计算。地下防空洞、公共区域等空间不计入表决面积；2、同一业主有多处物业的，人数按一人计算；专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人；任何一名所有权人进行的投票，都代表该专有部分全部所有权人的决定；3、住宅共2495户，非住宅共776户；4、投票表决总人数2736人，总面积206989.1201平方米；5、如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准；6、业主如果不进行投票（包括支持、反对、不做选择票），该部分表决的人数和面积计入已投票的多数票；7、业主大会决策投票按照人数和面积确定；若无其他条款专门规定，业主大会决议的表决，需要专有部分面积过半和人数过半通过，才能形成决议；【附件1】海珠区英豪花园第二次业主大会表决票（样本）【附件2】英豪花园第二次业主大会表决投票委托书【附件3】英豪花园第二次业主大会表决投票委托书（仅限委托亲属）；特此公告。2018年4月23日，被告发布了《关于延长英豪花园第二次业主大会表决投票时间的公告》，内容为英豪花园第二次业主大会已于2018年3月31日上午顺利召开，原定会期从2018年3月31日起至2018年4月30日结束，会期31天，现根据工作进度现实情况以及清明节假期部分业主外出未能及时参与大会投票，决定延长会期15天(2018年5月15日结束)，如有变更，将提前7天通知广大业主。2018年5月14日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会表决票领取送达公告》，内容为英豪花园第二次业主大会已于2018年3月31日召开，还有部分业主并未领取选票，现按规定进行送达公告；据相关法律法规，表决票应送达每位业主；未领取的，应公告领取送达。亦可送达物业使用人，或者送达物业使用区域，视为送达；到2018年5月15日英豪花园第二次业主大会结束前，如果业主依然未能领取选票，业委会将安排派送至物业使用人或派送至物业使用区域；未能派送至物业使用人或者物业使用区域的，视为公告送达；请业主及时领取表决票，积极参加业主大会，行使法律赋予的权利；等。2018年5月14日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会封箱、计票暨监督见证邀请函》，内容为尊敬的英豪花园业主、瑞宝街道、英豪社区居委会等相关单位，英豪花园第二次业主大会按照公告时间将于2018年5月15日晚21:30结束投票,我们会举行简单的封箱仪式，诚邀上述个人及单位到英豪花园二期架空层见证监督，另定于2018年5月19日上午10点进行开箱计票工作，地点为英豪花园业委会办公室，整个计票过程将持续约10小时，中途将安排休息时间，届时诚邀广大业主及瑞宝街道、英豪社区居委会等相关单位参与计票的监督工作，请有意参加者于相关工作开展前一天与业委会联系。2018年5月22日，被告发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》，内容为英豪花园第二次业主大会表决票的计票工作已于5月19日结束，广州市海珠区英豪花园第二次业主大会表决结果如下：1、不同意续聘广州市兰花物业管理公司。2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内。3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式。4、同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）。5、同意业委会登记本小区车位的所有权人信息。6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》。7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业。（以上决议均获得英豪花园过半数人及面积投票通过。）现将表决结果统计表和表决票明细于小区内进行公示，公示期为2018年5月23日起至2018年6月21日止，共30天。公示期间业主对表决结果有异议的可向英豪花园业委会提出书面查验，业主本人请持有效身份证和房产证明，委托他人查验的还应出具书面委托书（含委托事项、权限及期限）。查验的业主表决意见与公示表决结果不一致者，业委会将重新统计并公示表决结果。2018年6月24日，被告发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果异议处理的公告》，内容为英豪花园第二次业主大会表决结果自2018年5月23日至2018年6月21日向全体业主进行公示，现公示期满30日。公示期间，英豪花园业委会，收到一份由业主委托广州市兰花物业管理公司送出的复验表决结果的申请。业委会决定于6月30日上午九点邀请瑞宝街道、英豪社区居委会、兰花物业管理公司1位代表以及部分第二次业主大会的计票员、监票员到业委会办公室监督见证选票解封、重新验票的工作。验票结束后业委会会尽快将处理结果向全体业主公告。2018年7月2日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会异议处理结果公告》，主要内容:……经业委会讨论决定于2018年6月30日于业委会办公室重新开封选票进行核验。当日在瑞宝街道××、英豪社区居委会、广州市兰花物业管理公司关经理和欧主任、第二次业主大会部分计票验票员及部分热心业主的见证下重新检查选票；经检查选票，发现该选票“盈丰路30-1(204)”并未投票，而是在录入选票明细时把相邻一户“盈丰路30-1(205)”的选项录入到了刘艳青业主所在的地址上，并且选项与公示明细中的选项一致；……更正的统计结果及明细见附件1；等。附件1，具体如下：            投票项              代码              内容              户数              户数%              人数              人数%              面积㎡              面积%                  1、是否同意续聘广州市兰花物业管理公司              A              同意              60              1.83%              58              2.12%              4709.7975              2.27%                  B              不同意              1568              47.94%              1430              52.27%              109851.9537              53.05%                  C              不做选择              128              3.91%              118              4.31%              8696.6049              4.20%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内。              D              同意              1710              52.28%              1563              57.13%              119937.8203              57.92%                  E              不同意              16              0.49%              15              0.55%              1378.8783              0.67%                  F              不做选择              26              0.79%              23              0.84%              1654.2424              0.80%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  3、是否同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式              G              同意              1706              52.16%              1558              56.94%              119868.2004              57.89%                  H              不同意              10              0.31%              9              0.33%              771.7232              0.37%                  I              不做选择              34              1.04%              31              1.13%              2140.0992              1.03%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  4、是否同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）              J              同意              1729              52.86%              1579              57.71%              121463.0337              58.66%                  K              不同意              4              0.12%              4              0.15%              381.8147              0.18%                  L              不做选择              21              0.64%              18              0.66%              1253.453              0.61%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  5、是否同意业委会登记本小区车位的所有权人的信息              M              同意              1693              51.76%              1546              56.51%              118934.4784              57.44%                  N              不同意              11              0.34%              11              0.40%              846.269              0.41%                  O              不做选择              50              1.53%              45              1.64%              3317.554              1.60%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  6、是否同意《物业服务合同（征求意见稿）》              P              同意              1693              51.76%              1545              56.47%              118690.5272              57.32%                  Q              不同意              5              0.15%              5              0.18%              425.4654              0.21%                  R              不做选择              55              1.68%              51              1.86%              3912.8788              1.89%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%                  7、是否同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业              S              同意              1715              52.43%              1567              57.27%              120483.7282              58.18%                  T              不同意              3              0.09%              3              0.11%              316.6845              0.15%                  U              不做选择              34              1.04%              29              1.06%              2169.3081              1.05%                  废票              废票              1              0.03%              1              0.04%              12.5              0.01%      该表还记载：英豪花园第二次业主大会表决总户数3271户，2736人，总面积207075.8400平方米。2018年8月2日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，内容为：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作。投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示期间未收到业主的异议；经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：1、不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内；3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4、同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5、同意业委会登记本小区车位的所有权人的信息；6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；以上决议将公示七天，至2018年8月8日止；公示结束后业委会将按照本次大会决议执行后续工作；等。另查，《广州市不动产查册表》记载如下：            地址              建筑面积      （平方米）                  海珠区盈丰路10至30号（双）、22号之一、28号之一至之七、30号之一至之八，东晓南路1275至1299号（单）、1281号之一、1283号之一、1295号之一至1295号之九（除地下二层B262、B273房，地下一层B160、B172至B174房共6套外）              59894.839                  海珠区盈丰路32-60 （双号），56之1-之5，58之1-之5，60之1-之5，英豪一街39-47号（单号）（抵押部位除外）；所扣除抵押部位：39号201-401，202-402，701-l101，702，805，902-1102，1005，41号101--1001，302，303，402,1103,1105，43号201，202，401-501，701，802-1002、1003，1103, 1105，45号201，202，401，402，501，701，1101，1102，1103，1105，47号201，202，401，7Ol，901,1101房合计7159.3561平方米              28465.8761                  海珠区东晓南路英豪一街49-117（单号）              24150.0824                  海珠区盈丰路英豪二街1号，3号（除抵押部分外），所扣除抵押部位：1号101、501、701、801、803、901, 1001、1002、1102房、3号1103房合计1129.8183平方米              8668.3683                  海珠区盈丰路英豪二街5号，7号，9号，11号              21024.65                  海珠区盈丰路英豪三横街1-5号                    11042.8225                  海珠区盈丰路英豪三横街6-10号                    11024.886                  海珠区盈丰路124-178号（双），盈中路50-70号（双），英豪五横街1-19号（单）              56071.446                  海珠区盈中路72号（注：南武小学）                    6078.1154                  合计              226421.0857      诉讼中，被告表示：《议事规则》记载的是人防工程的车位没有表决权，即有产权的车位才有表决权，在第二次业主大会表决过程中，将有产权的车位纳入有表决权的范围；其根据街道办要求兰花公司提供的业主清册进行计算，也去了房管部门查册。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《关于召开英豪花园第二次业主大会的通知》的公示照片；2、《英豪花园第二次业主大会表决票》；3、《英豪花园第二次业主大会投票委托书》；4、《英豪花园第二次业主大会投票委托书》(仅限委托亲属)；5、上门送达选票照片；6、《英豪花园物业服务合同》（征求意见稿）；7、《关于延长英豪花园第二次业主大会表决投票时间的公告》的公示照片；8、《开箱、计票签到表》及活动照片；9、《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》的公示照片；10、第二次业主大会投票传单；11、光盘（内附送达视频）；12、公告公示的照片、微信公众号截图。原告质证表示：对证据1、5、7、8、9的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性由法院核实，被告没有将选票送达全体业主；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据6的真实性庭后核实，关联性有异议，被告公告的表决面积与物业服务合同记载的面积有巨大的差额；对证据10的真实性由法庭核实，对合法性、关联性有异议。对证据11的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据12的真实性、合法性、关联性均不予以确认。本院认为:对于选票送达问题，原告主张被告未向其送达选票，第二次业主大会作出第1、3、4、5、6、7项的决议项目违反程序。被告表示其通过上门送达，公告送达、微信公众号发布等多种方式进行了送达。从被告提交的证据看，被告已做好投票的预告、发放选票、验票等通知，明确表达异议途径，并邀请涉案小区所在街道、居委会相关人员参与监督开箱验票等过程，基本符合相关法律法规的要求。故对原告的该主张，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，涉案小区第1、3、4、5、6、7项的决议项目应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告对第二次业主大会统计的建筑物总面积提出异议，认为应以广州市不动产查册表查询的建筑面积226421.0857平方米为准。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。原告的该主张合法有理，本院予以采纳。即使按照上述建筑物总面积，对于第1、3、4、5、6、7项的决议项目的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对原告要求撤销第1、3、4、5、6、7项的决议项目的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市超鹏投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  曲营建人民陪审员  陈栢炘二〇二〇年三月十日书 记 员  于悦姗何国卫