广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初391号原告：广州赢高企业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇荔新十二路96号7幢109号。法定代表人：夏元青。委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。被告：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告广州赢高企业管理有限公司诉被告陈健伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州赢高企业管理有限公司的法定代表人夏元青、委托诉讼代理人罗放清，被告陈健伟及其委托诉讼代理人阮泳娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州赢高企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原被告双方于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、被告向原告返还保证金147900元；三、被告赔偿原告装修损失521848.7元；四、被告向原告支付2018年4月至9月的基本电费36225元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月9日，原被告双方就位于广州市增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地签订《租赁合同》，合同对租赁期限、租金金额等进行了约定。签订合同当日，原告向被告支付保证金147900元。合同签订后，为吸引优质商户入驻，原告对涉案厂房进行了整体更新换瓦、围边等装修，共花费521848.7元。原告招商入驻的企业在申请办理环评时，因涉案厂房没有办理产权证，亦未取得建设工程规划化许可证，无法办理环评。2018年9月1日，工商部门、电力部门、环保部门等多个部门在涉案厂房联合执法，因各商户不能提供环评报告，遂作出停止供电的行政措施。2018年10月18日，仙村镇人民政府作出《关于仙村镇仙村大围堤围防汛通道限制车辆通行的公告》，决定从2019年1月1日起，仙村大围堤蓝山村堤段（石新公路处至巷头村全面实施禁止核载质量1.75吨以上车辆通行的管理措施，设置限通行混凝土墩及限高龙门架。因此，原被告签订的合同在实际上亦无法继续履行。后来原告向政府了解到，涉案厂房所在的土地已被征收11亩，至今租赁物未取得建设工程规划许可证，原被告双方签订的租赁合同属无效合同。2018年11月20日，原告发函要求被告退还保证金、基本电费以及赔偿装修损失，涉案厂房亦于发函之日交付给被告。被告拒退保证金、基本电费以及赔偿装修损失的行为损害了原告合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告陈健伟辩称：一、原、被告于2018年3月9日签订的租赁合同为有效合同，该土地经新塘政府盖章确定。涉案土地于1994年开始规划为工业用地，该土地兴建厂房后曾登记注册两所公司，且通过增城区仙村人民政府及增城市环境保护局的环保评定，因此租赁标的厂房及土地是符合法律规定，可用于出租使用。二、在双方交易过程中，原告存在违约行为，根据合同第三条第四款的约定，被告可没收保证金。三、原告没有向被告明示装修的项目，仅在补充协议中提及需要将简易铁皮瓦结构厂房升高。因此被告认为装修费应由原告自行承担。四、根据原、被告的真实约定，基本电费应在交付原告使用后，由原告承担基本电费。在签订合同时，原告向被告提出其未招商引资时，需要被告暂时代为支付，在2018年3-5月的基本电费由被告承担并由被告交付。在2018年6月，由于原告已经招商引资并且使用，故原、被告协商确定自2018年6月起由原告自行承担基本电费。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，载明“现乙方生产经营需要，经与甲方友好协商，就租赁厂房一事以及合同履行等相关事宜，订立本《租赁合同》（以下简称“合同”），以资共同遵守。第一条租赁物概况1、土地使用权：位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地，面积约30亩，土地所有权人：增城区仙村镇蓝山村经济合作社。2、土地现由甲方建有一层厂房，厂房面积约6500平方米，结构为简易的水泥铁皮瓦结构。……。第二条租赁期自本合同签订之日起至2029年12月30日止。第三条租金及其缴付的约定：1、双方同意，租金按如下方式支付：自2018年3月10日至2023年3月9日期间，每月租金为65000元；……4、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按逾期应交租金总额的百分之五支付违约金；逾期超过十天的，则甲方同时有权解除本合同，无条件收回租赁物，并没收乙方已缴纳的保证金，乙方增建改建的建筑物、电线线路、用水管道等属甲方所有，乙方不得拆除，乙方放弃抗辩权。第四条租赁物的交付乙方支付租金及保证金之日起，甲方就将租赁物交付给乙方使用，乙方有180天的免租期，在甲方交付租赁物后即日起计算。第五条保证金双方约定，为了本合同的顺利履行，乙方同意在签订本合同书之前付清保证金和第一期租金，保证金为人民币壹拾玖万伍仟元整（￥195000元整），第一期租金为人民币陆万伍仟元整（￥65000元整），合共贰拾陆万元整（￥260000元整）……。该保证金在本租赁合同期满后，由甲乙双方认定租赁物完好且没有拖欠工人工资等债务后七个工作日内，由甲方无息退回给乙方。第六条水、电、排污等……2、水费、电费按供应部门价格计算，由乙方自行向供应部门缴付，免租期内变压器基本电费由甲方支付。……第八条租赁期内，乙方需提前解除合同的，已收租金、保证金、预付的电费均不退回。如甲方造成乙方需提前解除合同的，由甲方自行解决并承担责任。……第十条投资、添附1、乙方经甲方同意后可在不改变主体结构、楼板、消防设施及不损害租赁物业安全性的前提下进行调整及装修，但必须安全，必须符合消防及安全的要求，所涉及的费用由乙方承担。（租赁期内，对租赁物业的装修、水、电、消防设施的安装与添置等均属对租赁物物业的添附。）……第二十条租赁期间，如甲方违约提前收回租赁物业的，作甲方违约，甲方应退回保证金、未到期租金、预付电费给乙方，并赔偿乙方对租赁物业的装修、加建等投入的全部费用。……如乙方违约提前解除租赁合同，甲方没收乙方已交的租金、保证金、预付的电费，租赁物业内的添附无偿归甲方所有，给甲方造成的其他损失，乙方负责赔偿。……。”在合同的甲方落款处有陈健伟的签名、捺印；乙方法人代表处有夏元青的签名捺印。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，载明“根据甲方与乙方约定的前提下，进行未完事宜的补充：二、免租期内，甲方配合乙方做好现有简易的水泥铁皮瓦结构厂房因高度不够升高滴水6.5米及相关配套设施建设与相关管理部门协调工作。如双方协调不成，则本合同自动失效，甲乙双方互不违约，甲方退还已收押金。三、甲方物业租赁于他方的合同期内发生影响乙方经营或损失的由甲方负责。”在该补充协议空白处有手写文字“甲乙方合同生效后，甲方应于免租期结束之前与林鸿生解除租赁关系，并促进乙方与其建立新的租赁关系。”签订上述合同当日，原告出具《收据》给被告收执，《收据》载明“今收到夏元青老板交来租赁保证金147900元。”在合同履行过程中，原被告双方发生争议，原告于2019年1月7日向本院提起诉讼。在案件审理过程中：针对原告对租赁物进行装饰装修的现值损失，原告向本院申请对涉案厂房更新换瓦、围边、地面平整打水泥、排水管、围墙以及水电安装等项目工程残值进行评估，经法院摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行上述评估，原告为此支付鉴定费用15307元。评估过程中，经现场勘察，租赁物已被拆除，无法进行现场丈量。被告陈述其在诉讼过程中已将案涉租赁物另售他人，租赁物被他人拆除。2020年1月2日，广东高迪评估咨询有限公司作出高迪评估[2019]055号《价格评估结论书》，载明：由于涉案现场已拆除，按原告提交的《工程造价鉴定明细表》中标的厂房装修工程项目及工程量为依据，参照双方当事人提供的涉案现场拆除前的部分照片及视频，对标的厂房的装修工程进行评估，涉案标的为厂房，标的装饰工程的经济寿命年限为5年，厂房装修工程竣工日期2018年8月到价格评估基准日2018年11月20日共90天，得出的装修工程的综合成新率为95%。标的装修工程现值=装修工程的重置成本×综合成新率=510220.37×95%=484709元。原、被告在本院指定期限内对上述《价格评估结论书》均未发表质证意见。庭审中，原、被告确认：一、涉案《租赁合同》的相对方为原告与被告，夏元青作为原告的法定代表人代表公司签署涉案合同；二、涉案《租赁合同》约定的保证金金额为195000元，抵扣了林鸿生、杨志刚的押金后，原告向被告支付147900元保证金；三、原告于2018年11月20日将涉案租赁物交回给被告；四、每月的基本电费为7245元，计入供电部门应收取的电费中；五、林鸿生和杨志刚的租金从2018年9月开始交付给原告，支付方式是从原告应付给被告的租金中抵扣；六、原告对涉案租赁厂房进行过装饰装修，但双方对于装饰装修的范围及数量无法确认。原告陈述在签订合同时交付了林鸿生和杨志刚租用的场地以外的场地给原告，林鸿生自2018年8月开始向原告交纳水电费。另原告主张：原告交纳了2018年5月至9月的基本电费，为此原告提交2018年6至10月的电费发票及2018年5月至9月的电费清单到庭。被告认可原告交纳了自2018年6月至9月的基本电费，但提出免租期间原告已有商户进驻故双方后口头达成一致意见，由被告承担2018年5月及以前的基本电费，原告承担2018年6月后的基本电费，为此，被告提交2018年4月、5月的电费发票到庭。被告陈述增城市仙村南亚造纸实业有限公司于1994年向增城市仙村镇蓝山上坊村一社、上坊二社、中坊三社、上坊五社承租涉案土地，随后在2014年1月8日增城市仙村南亚造纸实业有限公司经出租方同意将原合同约定的土地转租于增城市南亚树脂合成实业有限公司。被告是增城市南亚树脂合成实业有限公司的股东，该公司的法定代表人是被告的父亲，被告的父亲去世后，将该公司交由被告管理，所以由被告出租涉案厂房和土地。另被告主张涉案《租赁合同》为有效合同，涉案厂房所在土地经规划为工业用地，并为此提交加盖广州市增城区工商行政管理局档案资料查询专用章的《证明》及《增城市建设项目申建报告表》复印件两份到庭。原告对被告的上述主张不予认可，认为上述材料无法证明涉案厂房有办理规划报建手续。经审查，上述《证明》载明“兹有我村：增城市仙村南亚造纸实业有限公司办厂用地，该土地于1994年1月1日规划工业用地，特此证明。希有关部门给予办理证照”，落款盖有增城市新塘镇蓝山村民委员会印章及增城市新塘镇国土资源管理所印章。两份《增城市建设项目申建报告表》的审核机关为镇政府环境保护办公室及市环境保护局。本院认为：原、被告签署的《租赁合同》明确载明双方“就租赁厂房一事及合同履行等相关事宜”签订该合同，故本案应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因被告提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。关于保证金。在庭审中，原被告均确认被告已收取原告支付的147900元保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告主张被告返还保证金147900元，于法有据，本院予以支持。如前所述，涉案《租赁合同》无效，故被告基于合同约定提出原告在合同履行过程中存在违约行为，故而可没收保证金的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。至于原告主张的装修损失。广东高迪评估咨询有限公司按原告提交的《工程造价鉴定明细表》中标的厂房装修工程项目及工程量为依据，参照双方当事人提供的涉案现场拆除前的部分照片及视频，对标的厂房的装修工程进行评估核得标的装修工程于2018年11月20日的现值为484709元。综合考虑原、被告对于原告装饰装修涉案厂房的事实均予认可，但原告装饰装修的范围及数量并未得到被告的确认，且原告主张装修损失应由其就此承担举证责任的情况，以及被告并未表示同意利用原告添附的装饰装修且实际上该装饰装修亦已因被告行为被拆除，而因涉案厂房被拆除导致本案无法对装饰装修进行现场丈量和确认的事实，结合双方在《租赁合同》中约定的租赁期限以及双方的过错程度、广东高迪评估咨询有限公司作出的评估结论，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院酌定被告应向原告支付装修损失200000元。原告主张要求被告支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的基本电费。因《租赁合同》无效，双方就基本电费的负担约定对双方不产生约束力，原告据此主张被告向其返还已付基本电费，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州赢高企业管理有限公司与被告陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、被告陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州赢高企业管理有限公司退回保证金147900元；三、被告陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州赢高企业管理有限公司支付装修损失200000元；四、驳回原告广州赢高企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35677.5元，由原告广州赢高企业管理有限公司负担17838元，被告陈健伟负担17839.5元。被告陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。评估费15307元，由被告陈健伟负担，该费用原告广州赢高企业管理有限公司已交纳，被告陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州赢高企业管理有限公司支付上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年三月六日书记员  赵洁玲附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。