广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9663号原告：张德恒，男，1981年8月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师。被告：中山市宝丽房地产发展有限公司，住所地广东省中山市西区康健路28号3层，统一社会信用代码914420007480421393。法定代表人：余宝珠，董事长。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原告张德恒与被告中山市宝丽房地产发展有限公司（以下简称宝丽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德恒及其原委托诉讼代理人张秋丽、黎梓明，被告宝丽公司委托诉讼代理人梁翠莹、梁翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德恒向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告于2017年11月2日签订的《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》；2.被告向原告返还定金20万元及利息（自起诉之日起，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告返还购房款1593000元及利息（自起诉之日起，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告返还滞纳金3万元（自起诉之日起，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：2017年11月2日，原告为认购被告位于中山市西区棕榈××花园棕榈峦××房，与被告签订《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》。认购书签订后，原告当日即向被告支付定金20万元，并于2018年11月5日支付购房款110万元，2018年11月7日支付购房款49.3万元及滞纳金3万元。2017年3月26日，中山市住房城乡建设局印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第三条规定：“对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品房。”本案中，被告作为一家专业的房地产开发公司，其比普通的购房者更清楚中山市房地产的限购政策。然而，被告却没有审慎审查原告的购房资格，在原告向被告表明其名下持有的住宅及商铺情况后，被告还误导原告，使原告对自身的购房资格存在误解，与被告签订认购书并交纳定金和购房款。2018年11月7日，被告让原告提交住房证明，在发现原告不符合购房资格后，被告还让原告继续履行合同。现双方签订的认购书因受房地产限购政策的影响无法继续履行，合同的目的无法实现。在购房时双方对原告的购房资格存在重大误解，故原告特请求撤销涉案合同。被告宝丽公司辩称，1.签订认购书的时候原告已知悉中山市所执行的购房政策，也在认购书中确认其知悉，因此并不存在原告所述重大误解的情形，而且按照合同法关于撤销权的规定，行使的期限是当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，原告认购时即2017年11月2日已经知悉中山市购房政策，其起诉已超过一年，因此原告行使撤销权已经缺乏法律依据。2.双方签订的认购书均已经原被告签字盖章确认，是双方真实意思表示，合法有效，而根据认购书备注声明处第3点约定，如日后买方因不符合购房资格或贷款条件所致的一切责任及损失均有买方承担，如因此导致本认购书未能依约履行的，卖方有权没收买方已付定金。3.根据认购书约定，原告应在2017年11月30日支付房价款1593000元，但原告却在2018年11月5日支付，已逾期，根据认购书第2条第14款约定，原告需承担违约责任。经双方协商，被告同意由原告支付违约金3万元后继续履行合同，根据该履行情况原告确实存在违约事实，认购书也有相应的违约金支付条款的约定，因此原告诉求被告退回违约金缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年11月2日，宝丽公司与张德恒签订《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》，约定由张德恒向宝丽公司认购中山市西区棕榈××花园棕榈峦××房，房屋总价为550.3万元；付款方式为签署认购书时支付20万元，2017年11月30日或之前支付159.3万元（含住宅房价款中地下一层以及车库的房款），余款371万元于2017年11月30日或之前向卖方指定银行申请按揭贷款，若银行审批的金额不足或不获银行审批，则差额部分买方须于接到卖方通知之日起七天内付清或者一次性付清剩余房价款；违约责任:发生（1）买方未依上述付款办法指定的日期按时或足额支付任何一期房价款（2）买方未依上述指定的日期签署《中山市棕榈彩虹花园商品房买卖合同》或网签《中山市商品房买卖合同》（3）买方未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续，又未付款的（4）买方不履行本认购书其他义务的，视为买方违约，卖方有权即时没收买方的已付定金，将该单位收回另行出售。若定金不足赔偿卖方因此而造成的经济损失，买方还应予以赔偿。若卖方同意继续履行合同，卖方有权按总房价每天万分之二向买方收取违约金。在合同备注处有如下约定：……2.买方兹确认，已详细阅读并理解了本认购书之第3条、第7条、第8条、第9条、第12条、第15条及其他所有约定（包括备注）。买方理解该等条款可能增加了买方的义务，或限制了买方可享有的某些权利或减低免除卖方的某些义务，买方兹对上述条款全部予以接受，并且不会据此向买方提出任何抗辩。3.买方兹确认，已清楚知悉目前中山市执行的购房及贷款政策，买方在签订本认购书前已对自身及家庭情况、信用状况等作充分评定，并保证于本认购书签订之日起5日内提供齐备政府有关部门要求的购房资格证明文件原件交予卖方到政府有关部门办理购房资格申报，若日后买方因不符合购房资格或者贷款条件所致的一切责任及损失由买方承担，如因此导致本认购书未能依约履行的，卖方有权没收买方已付定金。该认购书还约定了其他内容。上述认购书签订后，张德恒按约定支付了20万元定金。2.2018年5月8日，宝丽公司向张德恒发出《签署买卖合同及支付房价款通知书》，提醒张德恒未在2017年11月30日前依约签订《中山市商品房买卖合同》并交纳首期房款、自行车房款及车库款（扣除定金）已经构成违约，督促张德恒务必于2018年5月10日至2018年5月16日期间到棕榈彩虹花园销售中心支付首期房价款139.3万元、自行车房价款10万元以及车库房价款10万元，合计159.3万元。3.从张德恒提交的微信聊天记录显示，在2018年11月至2019年1月期间，张德恒与棕榈彩虹楼盘销售人员侯丽燕一直就购买房屋事宜进行沟通，主要内容如下：2018年11月1日，张德恒曾表示想退回20万定金，理由为不愿意等网签，同时张德恒表示，因其与妻子名下有两套房，在这种情况下利息贷款利息需要提高25%，因此不是很想购买房屋；在2018年11月5日，张德恒又表示有意继续购买涉案房屋；2018年11月7日，销售人员通知其打印住房证明；直至2019年1月10日左右，销售人员还在催张德恒提交住房证明以及协助办理网签手续；2019年1月10日，销售人员告知张德恒，根据其住房证明资料显示，其不具备购房资格，张德恒表示难以理解，其认为其中的三套应该属临街商铺，不应属住房。在上述沟通协商过程中，宝丽公司以张德恒无按时支付首期款为由向其主张违约责任，后经双方协商达成一致意见，张德恒支付30000元滞纳金后继续履行合同。2018年11月5日及11月7日，张德恒分批次支付了购房款159.3万元。2019年1月17日，宝丽公司向张德恒的住址发出通知，内容为督促张德恒在2019年1月27日前备齐相关申请资料办理开通网签手续。4.2017年3月26日，中山市人民政府办公室印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，实行限购政策，规定对拥有3套以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。5.根据张德恒打印的《住房证明》显示，其与其妻子名下共有住房五套，其中有三处房产疑似商铺，分别坐落于：中山市沙溪镇×路×号×卡、中山市沙溪镇×路×号第×卡、中山市沙溪镇×路×号×卡。针对该住房情况，本院发函中山市住房和城乡建设局，咨询张德恒在2017年11月起是否具备购买新建商品住房的资格。该局复函称：根据《住房证明》显示，张德恒家庭不具备在中山市范围内购买新建商品房住房资格。本院向中山市自然资源局发函，咨询上述三处疑似商铺的房产是否属登记笔误，实为商铺而非住宅？中山市自然资源局回函称，上述三处房产已经办理了登记，土地批准的用途为住宅，房屋规划用途为住宅。本院认为，本案争议的焦点为张德恒是否有权撤销《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”从张德恒与棕榈彩虹楼盘销售人员侯丽燕的微信聊天记录可推知，张德恒是知道自己与配偶名下有五套房产的，但其一直认为其中三套为商铺而非住宅，其认为自己是具备购买售新建商品住房资格的，直至2019年1月10日在向销售人员提交了《住房证明》后才被明确告知其不具备购买售新建商品住房的资格。因此其与宝丽公司签署《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》是属于重大误解，张德恒具备行使撤销权撤销认购书的权利。张德恒亦在2019年4月10日向本院提起诉讼，此时还在撤销权的行使期间中，撤销权并未消灭。本院对宝丽公司认为张德恒的撤销权因过期限而归于消灭的抗辩，本院不予采纳，对张德恒主张撤销认购书的请求，本院予以支持。认购书被撤销的后果是认购书自始没有法律效力，包括认购中约定的违约条款在内，故宝丽公司以认购书中违约条款包括备注中的约定主张有权没收张德恒20万定金以及3万元违约金的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，宝丽公司应将收取张德恒的1823000元予以返还。造成《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》的不能履行双方均无过错，因此对于利息，应按同期银行活期存款基准利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告张德恒与被告中山市宝丽房地产发展有限公司于2017年11月2日签订的《中山市西区棕榈彩虹花园棕榈峦认购书》；二、被告中山市宝丽房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张德恒1823000元，并按中国人民银行同期同档活期存款利率向其支付自2019年4月10日起至清偿之日止的利息；三、驳回原告张德恒的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21207元（原告张德恒已预交），由被告中山市宝丽房地产发展有限公司负担（被告中山市宝丽房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年三月二十六日书 记 员  梁楚英谢俊花