贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4998号原告：张嘉蓉，女，汉族，1957年1月15日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师。被告：贵州百年众和实业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区野鸭乡二甫村一组，统一社会信用代码91520115551942176P。法定代表人：杨华，职务不详。第三人：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，组织统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：刘可，职务不详。原告张嘉蓉与被告贵州百年众和实业有限公司（以下简称百年众和公司）、第三人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告张嘉蓉的委托诉讼代理人袁劲松到庭参加了诉讼，被告百年众和公司、第三人中铁置业经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张嘉蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失包括向第三人支付的购房款703,038元，利息、律师费、和案件受理费197,354，合计人民币900,392元，并自2018年7月22日起按年息6%支付资金占用费至付清为止；2、判令被告向原告退还其多收部分购房款255,256元，并自2018年7月22日起按年息6%支付资金占用费至付清为止。合计1,155,648元。事实及理由：2014年10月，因原告有意购买第三人开发的中铁逸都国际房屋，被告向原告表示，其系代理第三人销售房屋的公司，可通过其购买。经过协商，原告与第三人于2018年10月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于中铁逸都国际X组团XX栋负X房屋，总价款人民币1,764,016元。同时，被告又要求原告于10月15日与其签订了由被告提供的格式《商品房买卖合同》，将该房屋价款变更为人民币2,019,272元。被告并要求原告将合同约定的2,019,272元全部交给被告，由其将实际支付给第三人的房款支付给第三人。原告即于10月15日当天将房款2,019,272元和房屋维修基金20,192.72元合计2,039,464.72元交与被告，随后与第三人对购买房屋进行了备案登记。2018年4月，原告收到消息，方知第三人于2016年以原告拖欠支付购买方为由将原告起诉至贵阳市观山湖区人民法院，法院一审判决解除合同及原告承担第三人支付的律师费和诉讼费，而原告并未收到开庭传票及起诉书副本，在收到判决后，原告提出上诉，二审中原告与第三人达成协议，原告向第三人支付未付购房尾款703,038元，支付逾期付款的利息损失、律师费、一审案件受理费197,354元。二审调解后，原告按照协议于2018年7月22日和8月27日分别将购房款和其他费用合计900,392元支付给第三人。综上，被告在收取原告购房款后，未及时将全部款项交与第三人，导致原告被第三人起诉，额外向第三人支付拖欠的购房款和其他费用，被告对其违约行为给原告造成的损失应当承担赔偿责任。同时，被告将第三人的房屋出卖给原告，收取的款项超出真实购房款，应当将多余部分返还与原告。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告百年众和公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。第三人中铁置业未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告及第三人未到庭参加诉讼视为放弃质证的权利，对原告提交的证据，本院予以确认。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年，原告张嘉蓉拟打算购买第三人开发的房屋，在购买咨询期间，因被告向其表明该公司系第三人销售房屋的代理公司，故原告一直与被告就欲购房屋相关事宜进行协商联系。2014年9月18日，原告张嘉蓉委托其弟张明贵通过ＰＯＳ机刷卡方式向第三人中铁置业银行账户汇入20万元，2014年9月25日，张嘉蓉以同样方式向被告百年众和公司转账90万元。2014年10月14日，原告与第三人中铁置业就商品房买卖事宜签订了合同编号为XXX的《商品房买卖合同》（下称合同一），该合同约定由张嘉蓉作为买受人购买中铁置业开发的位于贵州省贵阳市观山湖区中铁逸都国际X组团二期第X栋负X层X号房，建筑面积59.87㎡，套内面积58.22㎡，房屋总价款按套内面积计算总计1764016元。对于房款支付，合同约定由买受人一次性支付1764016元，但未约定具体支付日期。合同尾部买受人处有张嘉蓉签名，同时在张嘉蓉签名旁签注“杨华代”字样，并在“杨华代”字样上加盖指印。上述合同签订次日，由被告百年众和公司作为出卖人、原告张嘉蓉作为买受人，双方另行签订了一份《商品房买卖合同》（下称合同二），载明合同一中约定的房屋（该合同第一条还约定该商品房附属面积为90.09㎡）为被告自第三人中铁置业处购买，被告与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，被告将上述建筑面积及附属面积作价2,019,272元出售给原告，签订合同当日，原告张嘉蓉再次通过其弟张明贵以POS机刷卡方式向被告百年众和公司转账998,992.72元，被告百年众和公司则向原告出具收款收据两张，其中一张载明收到原告购买前述房屋购房款2,019,272元，另一张载明收到原告购买前述房屋支付维修基金20,192.72元。2016年，第三人中铁置业以张嘉蓉未履行双方签订的《商品房买卖合同》及分期付款协议约定为由向本院提起诉讼，在该诉讼中，中铁置业陈述其与张嘉蓉签订的分期付款协议中约定房款支付方式为：2014年10月14日前张嘉蓉支付50万元，剩余1,264,016元于2014年10月15日前支付完毕，但张嘉蓉仅于2015年3月23日和2016年6月2日，分别支付50万元和560,978元，还剩余703,038元未支付。对于已支付的房款，原告表示实为百年众和公司转交。因第三人迟迟未收到购房尾款，故其向本院起诉要求解除其与张嘉蓉之间签订的商品房买卖合同，同时提出一系列诉讼请求，本院依法作出（2016）黔0115民初3371号民事一审判决后，张嘉蓉对判决不服提起上诉，二审中，张嘉蓉与中铁置业达成调解协议，约定由张嘉蓉于2018年8月1日前付清所有购房款，并支付中铁置业购房款、律师费、案件受理费197,354元等。2018年7月22日，张嘉蓉向中铁置业付清了剩余703,038元购房款，同时也按照调解协议另行付清了所有费用共计197,354元，随后中铁置业于2018年8月30日向张嘉蓉出具了购房发票。另查明，案涉房屋在原告与第三人签订商品房买卖合同后，已由第三人向相关部门进行了合同备案登记，根据贵阳市商品房预售合同备案登记表所载内容显示，该房屋房款及相关面积与原告及第三人之间签订的合同一记载内容一致。本院认为，本案共涉及两份合同，一份为原告与被告百年众和公司之间于2014年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同二），一份为百年众和公司作为原告的代理人与第三人中铁置业之间于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同一），两份合同所买卖的标的物为同一套商品房。对于合同一，原告及第三人对于双方之间存在商品房买卖合同关系均无异议，且就此份合同双方还因支付购房款纠纷诉诸法院并最终以调解方式予以解决，对于合同二，也即本案目前原告据以起诉依据的主要证据，从双方陈述来看，为原、被告双方自愿签订，从内容来看，总价款高于合同一总价款，且原告当日即按合同二约定金额支付了包含20,192.72元维修基金在内共计2,039,464.72元给被告，结合原告表示被告实际上是为了赚取差价，第三人收到的1,068,978元房款应由被告转交的表述，可以说明原、被告之间对于原告应向第三人支付的购房款已经作出了约定，即原告一次性将其与被告约定的价款支付给被告，被告再将原告与第三人约定的价款转交给第三人。但在合同实际履行过程中，被告却有负所托，未如数将购房款全部转交给第三人，其违反约定的行为致使原告被第三人起诉，后经协调一并支付第三人购房款、律师费、案件受理费等共计900,392元，该损失确由被告违约所致，故原告的此项诉请，本院予以支持。对于原告主张的该款的资金占用费问题，其诉请按年利率6%标准从2018年7月22日起计算至费用付清之日止，计算标准不违反法律保护的限度，期限起算时间亦属合理，此项诉请，本院亦予以支持。原告在庭审中表示被告是为了赚取差价，事实上，结合生活经验分析，被告的目的也确实是为了赚取差价，则被告所定价格高于第三人所定价格，也属合理，在合同二未被确认为无效或被依法撤销的情形下，该差价由被告享有是原、被告自愿约定，故对于原告要求被告退还之诉请，本院不予支持。对于原告向被告交纳的维修基金问题，原告未对此进行主张，故本院在本案中不作处理。被告百年众和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩与抗辩的权利，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告贵州百年众和实业有限公司于本判决生效之日起五日内，退还原告张嘉蓉购房款703,038元并赔偿相关损失197,354元，合计900,392元；二、被告贵州百年众和实业有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告张嘉蓉上述款项资金占用利息，利息以900,392元为基数，按年利率6%的标准，从2018年7月22日起计算至款项付清之日止；三、驳回原告张嘉蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,200元（原告预交15,200元），公告费300元，共计15,500元，由原告张嘉蓉负担3,092元，被告贵州百年众和实业有限公司负担12,408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  卯荣贵人民陪审员  郑道刚二〇二〇年三月二十日法官助理蒋霞书记员陈宇巍