广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初16312号原告：珠海正方物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区*******厂房第五层502室。统一社会信用代码：914************795。法定代表人：**宁，总经理。委托诉讼代理人：潘瑞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：赵希玲，女，1964年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区********1*****，公民身份号码：360************042。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪岸玲，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告珠海正方物业管理有限公司诉被告赵希玲物业服务合同纠纷一案，本院审理后作出（2019）粤0402民初275号民事判决，被告赵希玲不服上述判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2019）粤04民终2488号民事裁定，裁定撤销本院（2019）粤0402民初275号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海正方物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘瑞，被告赵希玲的委托诉讼代理人赵希琼、纪岸玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海正方物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2015年8月起暂计至2018年8月的物业管理费人民币15111.3元（计算公式为：444.45元/月×34个月=15111.3元）；2．判令被告向原告支付自2015年8月起暂计至2018年8月的车位管理费人民币2380元（计算公式为：70元/月×34个月=2380元）；3.判令被告向原告支付自2015年8月起暂计至2018年8月的垃圾处理费人民币272元（计算公式为：8元/月×34个月=272元）；4.判令被告向原告支付自2015年8月起暂计至2018年8月的物业管理费滞纳金人民币20673.35元；5.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告系正方世和苑小区的物业管理公司，被告系该小区1栋901房的业主，根据被告签订的《前期物业服务协议》约定，1栋901房的建筑面积为177.78平方米，被告应于每月15日前缴纳当月物业管理费人民币444.45元；每月应缴纳的车位管理费为人民币70元；垃圾管理费按珠海市政府统一规定的8元/户/月收取；逾期缴纳从次月5日起按欠费的千分之二计算滞纳金。被告从2015年8月起至今，只缴纳过3个月的物业管理费等费用。在此期间，原告以电话以及向被告发催告函等方式，多次向被告催收物业管理费等费用，但被告仍不缴纳。原告认为，被告的行为已侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，原告提起诉讼，恳请法院判如所请。原告珠海正方物业管理有限公司向本院提交如下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.珠海市商品房买卖合同附件三《商品房买卖合同补充协议》；3.珠海市商品房买卖合同附件七《正方世和苑前期物业服务协议》；4.竣工验收备案表；5.（没有原件）住宅质量保证书、住宅使用说明书；6.入伙通知公告及入伙通知书；7.不动产权登记表；8.（没有原件）正方房产公司与东启物业公司《解除珠海市香洲世和苑物业服务合同协议》；9.关于正方世和苑协议选聘物业服务企业的复函；10.（没有原件）珠海市前期物业服务合同备案回执；11.核准变更登记通知书；12.催告函、EMS邮件跟踪进度；13.（没有原件）珠海市收取垃圾处理费实施办法；14.2015年1月1日正方房产公司与东启物业公司签订的《珠海市香洲世和苑物业服务合同》；15.2015年6月30日正方房产公司与香洲正方物业公司签订的《珠海市香洲世和苑物业服务合同》；16.2016年5月31日正方房产公司与香洲正方物业公司签订的《解除协议》；17.2016年6月1日正方房产公司与原告签订的《珠海市香洲世和苑物业服务合同》；18.珠海正方物业管理有限公司国家企业信用信息公示系统；19.被告赵希玲物业费交费记录及发票；20.珠海正方公共资源运营有限公司国家企业信用信息公示系统。被告赵希玲答辩称，第一，在2018年3月22日被告和原告签订的物业服务合约，该合约第17条约定本合同自签订之日起生效，因此根据该合约的第4条第6点，原告的依据本合同向乙方即被告收取物业服务费和其他费用，根据该约定原告只能从2018年3月22日起应向被告收取物业服务费和其他费用。事实上，自2018年3月22日起被告没有拖欠原告的物业服务费和其他费用，原告的第一项诉讼请求是错误的。第二，涉案房屋根据原告提交的报纸上刊登的入伙通知，该小区的房屋开发商在2015年7月15日至26日已经向小区的业主交付了房屋。而本案原告取得涉案小区的物业服务是基于2016年5月31日与开发商正方房产公司签订的物业服务合同，该物业服务合同的签订违反了物权法第76条的规定。在房屋已经交付给业主后的10个月，开发商无权选聘物业服务公司，原告与开发商签订的物业服务合同对被告没有约束力。第三，本案原告有违反司法诚信，在本案原审诉讼中故意提供错误的送达地址，导致本案的发回重审。而且在物业公司应当在高新区政府相关部门办理备案的过程中，原告正方公司控股的三家公司进行名称变更，故意混淆概念，混淆主体，其实质是为了掩盖物业服务合同无效。第四，因为本案是物业管理合约，但实际上被告和开发商就涉案房屋的交付存在争议，涉案房屋在开发商通知交付的时间，被告多次前往查看房屋，最初是因为发现了精装修部分需要整改，并在2015年7月25日已经将有关问题向开发商委托的物业服务公司提出。随后，因为雨季台风8月份发现房屋多处漏水而无法使用，被告与开发商没有办理房屋交住手续，开发商也在此3年时间内多次进行维修直到2018年3月22日被告因为实在没有时间再等，不得已收楼居住。但是直至2019年8月本案在二审期间开发商还在对涉案房屋的漏水进行整修，严重影响被告对房屋的使用。综上，被告基于和原告2018年3月22日签订的物业服务合约，足月缴纳物业管理费和其他费用，所以原告提出的诉请没有事实依据也没有合同依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告赵希玲向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同；2.正方世和苑1栋901房业主诉求；3.照片及投诉信；4.服务合约、正方•世和苑业主房屋验收交接表；5.广东增值税普通发票、收费凭证；6.业主委员会备案确认书。经审理查明，原告珠海正方物业管理有限公司成立于2014年6月27日，原名称珠海市香洲区正方社区**管理有限公司；2016年2月18日，经核准名称变更为珠海市香洲正方综合物业管理有限公司；2017年2月28日，经核准名称变更为珠海市香洲正方物业管理有限公司；2017年12月13日，经核准变更为现名称，即珠海正方物业管理有限公司。珠海正方公共资源运营有限公司成立于2006年9月27日，原名称珠海市香洲正方物业管理有限公司；2016年2月5日，经核准名称变更为珠海市香洲区正方公共资源运营有限公司；2017年12月15日，经核准变更为现名称，即珠海正方公共资源运营有限公司。2015年1月1日，珠海市香洲正方房地产开发有限公司（以下简称正方房产）与珠海市东启物业管理有限公司（以下简称东启物业）签订了一份《珠海市香洲世和苑物业服务合同》，合同约定：东启物业对正方世和苑小区进行物业管理，物业管理费按每月每平方2.5元收取，车位管理费每月每台70元。服务期限自2013年4月1日起至2017年3月30日止。2015年6月30日，正方房产与东启物业又签订一份《解除协议》，协议约定双方解除2015年1月1日签订的《珠海市香洲世和苑物业服务合同》。2015年6月30日，正方房产与珠海市香洲正方物业管理有限公司签订一份《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》，该合同约定：珠海市香洲正方物业管理有限公司对正方世和苑小区提供物业管理服务，收费标准：住宅按建筑面积每月每平方收取2.5元，车位管理费每台每月70元，合同期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止。逾期缴纳物业管理费的，自次月5日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。2016年5月31日，正方房产与珠海市香洲正方公共资源运营有限公司签订《解除协议》，约定双方解除2015年6月30日签订的《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》。2016年6月1日，正方房产与珠海市香洲正方综合物业管理有限公司签订《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》，合同约定正方房产聘请珠海市香洲正方综合物业管理有限公司对正方世和苑小区实施物业管理，收费标准：住宅按建筑面积每月每平方收取2.5元，车位管理费每台每月70元，合同期限为4年，自2016年6月1日至2020年6月30日止。逾期缴纳物业管理费的，自次月5日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。被告于2013年8月11日向正方房产购买了位于珠海市香洲区********1****的物业（即正方世和苑小区的房屋），建筑面积为177.78平方米，双方签订了《珠海市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定的房屋交付期限为2015年6月30日前，补充协议约定：出卖人如未按合同约定的时间将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人60日的免责期。同时，东启物业委托正方房产与被告签订了一份《前期物业服务协议》。2015年被告向正方房产另外购买了位于香洲泉星路**号负一层地下车库A-010号，套内面积12.57平方米。上述不动产及车位于2018年7月6日办理了《不动产权证》，登记权属人为被告赵希玲。2015年7月14日，正方房产在《珠海特区报》刊登《入伙通知》，通知包括被告在内的正方世和苑1、2栋的业主于2015年7月15日至2015年7月26日办理入伙交付手续。原告在庭审中陈述其向被告发出一份《入伙通知书》，通知被告于2015年7月15日至2015年7月26日办理入伙交付手续，物业管理费从2015年8月1日起计算。被告陈述其没有收到原告发出的入伙通知书。另外，原告陈述其于2017年9月13日向被告发出《催告函》称被告自2015年8月1日至2017年6月30日已欠缴管理费共计17589.94元，要求其于2017年9月30日前交清上述欠费以及于2018年5月28日再次向被告发出《催告函》称被告自2015年8月1日至2018年4月30日已欠缴管理费29058.87元，要求被告于2018年6月5日前结清上述费用。被告在庭审中陈述，原告的邮寄地址并不是合同约定的送达地址，被告也没有收到原告寄送的上述催告函。另查明，被告赵希玲于2015年7月25日与正方房产办理入伙手续时，认为房屋存在包括漏水、精装修质量等许多问题，严重影响使用，并向正方房产递交一份《正方世和苑1栋901房业主诉求》，共计列举11项需要维修的的项目。期间，正方房产对被告提出的房屋问题与其进行多次的沟通，并进行了维修。2018年3月22日，被告与正方房产办理案涉房屋的验收交接，并签署《正方•世和苑业主房屋验收交接表》、《正方•世和苑业主钥匙、资料、物品签收记录》。同日，被告赵希玲与原告签订《物业服务合同》、《正方•世和苑防火规约》、《正方•世和苑入伙合约》等。被告在庭审中陈述自2018年3月23日起的物业管理费、车位管理费等均已经缴清，并提交相应的缴费发票及缴费清单。原告对此予以认可，并确认2018年3月23日起至2019年9月的物业管理费、车位管理费均已支付。本院认为，物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据上述规定，业主缴纳物业管理费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始。在本案中，根据被告向本院提交的证据记载，被告因房屋存在漏水、装修质量等问题，至2018年3月22日才正式办理入住手续，因此被告赵希玲应自该日期的次日起缴纳物业管理费。原、被告在庭审中均确认2018年3月23日起至原告主张的欠费期间的相关费用已经缴清，故原告的所有诉请，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：驳回原告珠海正方物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费760元，由原告珠海正方物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  梁 军人民陪审员  曾祥云二〇二〇年一月二十日法官 助理  闫 岩书 记 员  周慧敏