广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27232号原告：梁武兴，男，1966年9月7日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码440************037。原告：许少游，男，1979年6月27日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码442************092。以上两原告共同委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：邱秀数，广东盛泽知博律师事务所律师助理。被告：龙顺波，男，1958年7月21日出生，汉族，住广东省中山市东区**************，公民身份号码440************037。被告：高镜明，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码442************256。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。原告梁武兴、许少游与被告龙顺波、高镜明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁武兴、许少游共同委托诉讼代理人欧社城，被告龙顺波、高镜明共同委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁武兴、许少游向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即向原告交还位于中山市******“虎池围、将军下围”的土地；2.原告没收被告交纳的租赁保证金100000元；3.被告向原告支付自2019年1月1日起至交还土地之日止的占用费（计算方式：按占用面积1238.35亩计算，以1050元/亩/年，自2019年1月1日起计算至交还土地之日止，减去被告已支付的租金400000元，暂计至2019年10月31日为679400元）；4.被告向原告支付自2019年1月1日起按每日200元的标准计算至土地交还之日止的违约金，暂计至2019年10月31日为60600元；5.被告向原告赔偿律师费损失90000元；6.被告向原告赔偿保证金损失171132元和违约金损失（计算标准：以570439元为基数，自2019年7月1日起至土地交还之日止，按每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日为34797元）。庭审中，原告梁武兴、许少游变更第4项诉求中违约金的起算时间为2019年7月1日；第5项诉求变更为被告向原告赔偿律师费损失75000元。事实与理由：2018年1月1日，梁武兴、许少游与龙顺波、高镜明签订土地租赁协议书一份，将位于中山市******“虎池围、将军下围”1238.35亩土地出租给龙顺波、高镜明二人经营。合同到期后，龙顺波、高镜明至今未向梁武兴、许少游交还土地。协议约定合同期为一年，并特别注明2019年不续租。协议第8条还约定，双方发生争议，败诉一方应承担包括诉讼费、律师费等一切费用。由于被告拒不交还土地，导致原告被该土地的所有权人中山粤冠科技股份有限公司（以下简称粤冠公司）起诉追究违约责任，除交还土地、支付占用费的义务外，粤冠公司还要求原告支付违约金及赔偿律师费损失。因被告拒不交还土地导致原告被粤冠公司追究违约责任的损失应由被告向原告承担赔偿责任。原告特依法提起诉讼，希望法院判如所请。原告梁武兴、许少游为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.土地租赁协议书；2.2019年土地租赁协议书；3.2018年土地租赁协议书；4.民事起诉状；5.民事委托代理合同及发票；6.（2019）粤2071民初20069号民事判决书；7.委托代理协议、发票。被告龙顺波、高镜明辩称，1.关于第一项归还涉案鱼塘的诉请。被告龙顺波、高镜明对与原告签订土地租赁协议书，租赁位于中山市******“虎池围”、“将军下围”面积约1238.35亩土地的事实予以确认。对原告已经交付了涉案鱼塘以及目前鱼塘尚未归还的事实予以确认。但造成被不能向原告归还涉案鱼塘的原因并非被告故意拖欠，而系案外人钟振雄等18人目前正强占鱼塘，拒不向被告归还导致。针对该事实，被告已经向法院提出诉讼，诉请上述案外人归还土地，中山市第一人民法院已经依法作出判决[判决号为(2019)粤2071民初2953号-2969号，2995号、2996号]，判令上述案外人向被告归还涉案鱼塘，但各案外人为继续霸占鱼塘获益，已向中山市中级人民法院提出上诉，导致尚无法向原告归还涉案鱼塘。总之，被告为归还涉案鱼塘，已采取了所有合法的维权方式，待案外人归还涉案鱼塘后，被告会尽快向原告归还。2.被告认为原告起诉状中的第三项诉讼请求计算有误。根据原告提供的证据2，原告对涉案鱼塘的使用权系其与粤冠公司签订租赁协议获得，且原告对涉案鱼塘的使用期限截至到2019年6月30日。故原告仅有权要求被告按以1050元／亩／年的标准，向其支付自2019年1月1日至2019年6月30日的使用费，并且应扣除原告已经支付的400000元。自2019年7月1日之后，原告对涉鱼塘并无使用权，因此其只能主张被告赔偿因不能归还涉案鱼塘而造成的原告损失，故原告要求被告继续按该标准支付使用费直到归还鱼塘的诉请，没有事实和法律依据。另外，原告主张被告按1050元／亩／年的标准支付占用费，且不退还被告已经支付的押金，已经使其从2019年1月1日至6月30日期间的利益得到了充分维护，而被告对涉案鱼塘不能如期归还并不具有主观上的恶意，故原告应无权再向被告按200元/天的标准主张自2019年1月1日至6月30日的违约金。3.于原告的第五项律师费的诉请，原告提交的证据只有律师45000元的发票，且该发票为粤冠公司诉讼代理人向粤冠公司出具，尚不能支持其相关诉请。4.关于原告的第四项、第六项诉请明显存在重复计算的问题，法院应予以纠正。自2019年7月1日以后，被告应承担因无法按期归还鱼塘而导致原告受到的实际损失，即粤冠公司向原告主张的费用，而自2019年7月1日以后，200元／天的违约金也系用于赔偿原告的损失，由于二者在法律性质上相同，故不应并用。5.综上，在计算原告自2019年7月1日之后的损失时应考虑如下因素：第一，该费用基数的确定应以法院就粤冠公司诉原告案件的生效判决为准；第二，由于原告在2019年7月1日之后对案对涉案鱼塘没有使用和收益权，故在计算原告2019年7月1日之后的损失时，还应扣除被告向原告支付的200元／天的违约金；第三，在造成原告损失的过程中，原告与被告因都违反了合同中关于涉案鱼塘不能转租的约定，故均有过错，因此原告遭受的经济损失，应与被告按比例分配，而不能由被告独自承担；第四，由于造成原告损失的根本原因系上述案外人拒不交付涉案鱼塘，故在计算原告损失时，应计算至上述(2019)粤2071民初2953号-2969号，2995号、2996号判决作出之日。被告龙顺波、高镜明为其辩解和主张未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，粤冠公司与梁武兴、许少游签订土地租赁协议约定，将涉案位于中山市******“虎池围”、“将军下围”面积约1723.3792亩土地出租梁武兴、许少游用作农业养殖，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止，租金为662元/亩/年，租赁保证金为342264元，该协议相关违约责任等其他事项。2018年1月1日，梁武兴、许少游（甲方，出租方）与龙顺波、高镜明（乙方，承租方）签订土地租赁协议书约定，甲方将位于中山市******“虎池围”、“将军下围”面积约1238.35亩土地出租给乙方用于农业养殖使用，租金按1050元／亩／年，年租金为1300267.5元，租期为1年（即2018年1月1日起至2018年12月31日止）。未经甲方同意不得擅自改变土地用途，合同终止，2019年不再续租。本协议签署3天内由乙方一次性支付租赁保证金，如乙方违约，则甲方没收租赁保证金。乙方逾期支付租金、逾期或者未清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天200元的标准计算违约金，同时按实际使用或者交还日期计算租金。乙方逾期15天未交还土地，或者未做清理交还土地的，甲方除有权按协议约定计收违约金及租金外，还有没收保证金。乙方逾期30天以上未支付租金的，甲方有权单方面解除协议，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。协议签订后，乙方依约缴纳了相应的租赁保证金100000元。上述合同到期后,龙顺波、高镜明与梁武兴、许少游达成口头协议约定继续使用涉案土地至2019年6月30日，并向梁武兴、许少游缴纳了400000元租金（未足额）。但口头协议期限届满后，龙顺波、高镜明仍未返还涉案土地，梁武兴、许少游遂诉至本院，主张前述实体权利。梁武兴、许少游为本案诉讼已支付律师费45000元。另查，粤冠公司与梁武兴、许少游于2019年2月21日续签土地租赁协议书（土地租赁面积约1723.3792亩，范围包括本案土地），租期为6个月，即自2019年1月1日起至2019年6月30日止，其中约定允许转租；并约定梁武兴、许少游逾期30天未交还土地，粤冠公司有权按协议中的租金总额570439元为基础以每日万分之五的标准计收违约金。协议到期后梁武兴、许少游未能返还土地，粤冠公司以梁武兴、许少游逾期返还土地为由诉至本院，案号为（2019）粤2071民初20069号。本院于2019年11月28日作出判决：一、梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起三十日内自行清除位于中山市******“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约1723.3792亩，并由其临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩，合共4757.7101亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的土地交还给粤冠公司；二、粤冠公司无需向梁武兴、许少游返还租赁保证金171132元；三、梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向粤冠公司支付涉案土地的占用使用费（计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按计租面积1723.3792亩及662元/亩/年计算）；四、梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向粤冠公司支付违约金（以570439元为基数，自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日万分之五计算）；五、梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向粤冠交通公司赔偿律师费30000元。该判决现已发生法律效力。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。梁武兴、许少游与龙顺波、高镜明签订的涉案土地租赁合同系基于双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,真实合法有效,双方均恪守履行。土地租赁合同明确约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，双方达成口头协议延期至2019年6月30日。现租赁期届满，龙顺波、高镜明未依约返还土地，并以案外人钟振雄等18人目前正强占鱼塘，拒不向其归还导致违约为由进行抗辩。本院经审查后认为，根据合同相对性原理，租赁合同约束双方当事人，因案外人导致违约并非法定的抗辩事由，故本院对于龙顺波、高镜明上述抗辩不予采纳。故龙顺波、高镜明应向原告交还位于中山市******“虎池围、将军下围”约1238.35亩的土地，并因其未按约定返还涉案土地的行为承担相应违约责任。关于占用费的问题。鉴于梁武兴、许少游与粤冠公司于2019年2月21日签订租赁合同中关于租期的约定，梁武兴、许少游取得对涉案租赁物自2019年1月1日起至2019年6月30日止的部分物权权益，即其系该租赁期间的合法权益人。龙顺波、高镜明于租赁期届满日（即2018年12月31日）之后仍在占用租赁物，故梁武兴、许少游有权主张仍按照双方原协议（即2018年1月1日双方签订的租赁协议）标准计算租金，但该租金标准计算不得超过其合同权利终止之日（即2019年6月30日），即按年租金为1300267.5元/年计算，自2019年1月1日起至2019年6月30日止，所得占用费扣除龙顺波、高镜明已支付的400000元，该期间的占用费应为250133.75元（1300267.5元/年÷2-400000元）。2019年6月30日之后梁武兴、许少游并未取得涉案租赁土地的相关权益，但梁武兴、许少游无法向粤冠公司交还涉案土地导致其仍需承担龙顺波、高镜明逾期返还土地之日止的占用费---该损失已由生效判决确定，且根据双方合同约定应当由龙顺波、高镜明负担。故龙顺波、高镜明应向梁武兴、许少游支付2019年1月1日至2019年6月30日的占用费250133.75元及后续占用费（后续占用费计算方式：自2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止，按计租面积约1238.35亩，662元/亩/年计算）。关于其他违约责任问题。涉案租赁合同中明确约定，“龙顺波、高镜明逾期支付租金、逾期或者未清理交还土地的，均视为违约行为，梁武兴、许少游有权单方面解除协议，龙顺波、高镜明应赔偿甲方因此遭受的一切损失”。梁武兴、许少游主张龙顺波、高镜明向其赔偿保证金损失171132元及违约金损失（570439元为基数，自2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止，按每日万分之五计算）。上述损失虽有生效判决确定，但系基于梁武兴、许少游未向粤冠公司返还1723.3792亩土地而产生，与本案龙顺波、高镜明未向梁武兴、许少游返还1238.35亩土地仍有所不同，梁武兴、许少游据此直接向龙顺波、高镜明主张损失理据不足，本院不予支持。土地租赁合同中约定若龙顺波、高镜明违约，梁武兴、许少游有权按逾期每天200元的标准计算违约金，并有权没收保证金。故本院对于其没收100000元租赁保证金及自2019年7月1日起至实际返还土地之日止按200元/天计算违约金的诉讼请求予以支持。关于律师费的问题。因龙顺波、高镜明的违约行为不应受到双重惩罚，且本院结合案件难易程度、诉讼标的额大小、开庭次数及已支持梁武兴、许少游违约金等相关因素，酌定由龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游赔偿律师费30000元较为适宜。本院对梁武兴、许少游诉求合理部分予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告龙顺波、高镜明于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告梁武兴、许少游返还涉案位于中山市******“虎池围、将军下围”约1238.35亩的土地；二、被告龙顺波、高镜明于本判决发生法律效力之日起七日向原告梁武兴、许少游支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金250133.75元及后续占用费（后续占用费计算方式：自2019年7月1日起至实际返还涉案土地之日止，按计租面积1238.35亩，662元/亩/年计算）；三、原告梁武兴、许少游无需向被告龙顺波、高镜明返还租赁保证金100000元；四、被告龙顺波、高镜明于本判决发生法律效力之日起七日向原告梁武兴、许少游支付违约金（违约金计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日200元计算）；五、被告龙顺波、高镜明于本判决发生法律效力之日起七日向原告梁武兴、许少游赔偿律师费损失30000元；六、驳回原告梁武兴、许少游的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15023.36元，诉讼保全费5000元，合计20023.36元（原告梁武兴、许少游已预交），由原告梁武兴、许少游负担7023.36元，被告龙顺波、高镜明负担13000元，龙顺波、高镜明负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告梁武兴、许少游。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年三月十八日书记员  刘浩峰孙永辉