广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初211号原告：钟江南，男，汉族，1961年7月13日出生，住广东省佛冈县***********3*****，身份证号码：440************018。委托诉讼代理人：潘小松，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨芳，广东业证律师事务所实习律师。被告：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************952。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：蒲力均，男，该公司法务。原告钟江南与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称：昌房公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告钟江南的委托诉讼代理人潘小松、陈烨芳、被告昌房公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟江南向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的购房款236826.32元；2.判令被告支付违约金71047元（违约金按购房款的30%计算）；3.判令被告赔偿原告房屋增值的价款损失117973.68元；4.原告因处理本合同纠纷产生的费用28000元由被告承担；5.本案诉讼费用、律师费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.判令被告退还原告的购房款236826.32元；2.判令被告支付违约金71047元（违约金按购房款的30%计算）；3.判令被告支付原告以购房款236826.32元为基数，从2017年4月30日开始按银行贷款利率计算资金占用损失；4.判令被告支付原告处理本纠纷产生的律师费28000元；5.判令被告支付维修基金1419.2元、契税6766.47元、办证费1600元，合计9785.67元；6.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；7.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年至2016年期间，原告承接了被告发包的电视、电信管道工程，因被告一直未能付清有关的工程款（236826.32元），后被告与原告协商一致，被告将其名下开发的房地产中的一套房屋作价236826.32元抵偿给原告。2016年9月1日签订了双方签订《电视、电信管道工程款抵偿协议》，该协议书约定了抵顶方式：甲乙双方同意用甲方即被告名下的龙山新城南区7街4栋1梯303（物业）抵偿部分工程款，建筑面积：70.96平方米，（以房屋测量为准），抵偿总价按该物业的销售价总额折后价人民币236826.32元结算。2016年9月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售），合同中约定了商品房的价格、付款方式及期限、房屋交付时间和手续等等。但到了原、被告约定交房的时间（2017年4月30日前），经原告多次向被告催交房屋，被告仍未将房屋交付给原告使用，从2017年4月30日至今已两年多，原告均没有收到房屋。原告认为，鉴于原告已实际支付了房款，履行了自己的义务，原告与被告的买卖关系成立并有效，双方应严格遵守约定于2017年4月30日前将房屋交付给原告使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任的约定以及《商品房买卖合同补充协议》第8条的“由于甲方的原因造成乙方丧失或者无法取得该商品房/商铺所有权或者所有权受到限制，且无法在合理时间（6个月内）消除的，乙方可以终止支付相应的价款，并有权解除本合同，甲方应当按照该商品房/商铺总款的1%向乙方支付违约金”的规定，现被告没有按时交房的行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第114条以及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”的规定，被告应支持违约金71047元（违约金按购房款的30%计算）给原告。根据法律规定，被告应赔偿原告该房屋的增值部分的损失。根据该房屋的现市场价值为每平方米5500元即354000元-原告购房款236826.32=117973.68元，被告应赔偿117973.68元的损失给原告。另，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件第十一条补充协议第16条其他约定：“违约方应承担守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失”的规定，被告应支付原告因处理本合同纠纷产生的律师费28000元。综上，原告为保护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告昌房公司辩称，第一，根据买卖合同约定，双方在合同中并没有约定逾期交房可以解除合同。第二，假设可以退房，原告主张的违约金是没有依据的，双方在合同中并没有约定合同解除后的违约责任。第三，房屋增值的损失，需要由原告提供证据证明，客观上该房屋也没有增值，且违约金与增值损失是重合的，原告只能择其一。第四，律师费并没有约定，物业维修基金、契税、办证费并不是被告收取的，不应向被告主张。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原告钟江南向本院提交了如下证据：一、身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；二、结算表、签证书、抵偿协议、商品房买卖合同，用以证明原、被告之间存在合法的房屋买卖合同关系；三、律师费发票、法律服务委托合同，用以证明因处理该案产生的律师费28000元；四、中国工商银行缴存凭证、存折账户信息、契税证明、收据NO.8966669，用以证明原告于2016年9月6日缴存涉案房屋物业维修基金1419.20元；2016年11月1日交涉案房屋契税6766.47元；2016年9月2日支付代办证费用1600元；五、购房发票，用以证明原告已实际支付了购房款。对原告提供的证据，被告昌房公司的质证意见是：证据一无异议，证据二中的商品房买卖合同无异议，证据五不发表质证意见，其他证据认为与本案无关联。对原告提交的证据，本院依法认定如下：原告提供的证据形式合法，客观真实，与本案具有关联性，证据之间相互印证，本院予以确认并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，原告钟江南（甲方）与被告昌房公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201********3960），约定：原告向被告昌房公司购买广东省清远市佛冈县龙山镇龙山新城南区7街*栋1梯303房，总房价236826.32元，建筑面积70.96平方米；付款方式为在2016年9月2日前一次性付款；于2017年*月30日前交房。同日，钟江南与昌房公司签订《补充协议》，约定：延迟办证的，应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的万分之二的标准向钟江南支付违约金；逾期超过120日（含本数）的，钟江南有权自该120日届满之日起半年内解除本合同，昌房公司应按商品房总价款的0.5%向钟江南支付违约金。双方按合同及本补充协议的约定行使解除权时，除双方有特别约定外，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议即告解除。双方在本合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。合同签订当日，原告支付昌房公司物业维修基金1419.2元、支付昌房公司委托办证的广州市金本色房地产咨询有限公司产权登记费80元、预告费80元、产权证费10元、产权印花税*元、签约费500元、宗地图测绘费425元、代办费500元合计1600元。2016年11月1日，原告向税务机关缴纳契税6766.47元。涉案房屋项目现处于停工状态，昌房公司无法明确答复何时才能交付房屋给原告，原告于2020年3月6日开庭时，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售）。原告因本诉讼支付了律师费28000元。另查明，2016年9月1日原告与佛冈县昌川物业发展有限公司签订《电视、电信管道工程款抵偿协议》，约定被告及佛冈县昌川物业发展有限公司欠付原告在佛冈县龙山新城南区和度假区电视电信管道工程的其中236826.32元工程款以涉案房屋来抵顶。2016年9月30日，被告开具涉案房屋的房款增值税普通发票交付原告。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点有：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》能否解除；二、被告昌房公司违约责任的承担问题。一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》能否解除。原告钟江南与被告昌房公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告钟江南在诉讼中提出因被告长时间不能交付房屋，违反合同约定，要求解除涉案的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原、被告双方约定交付房屋时间为2017年4月30日，但时至原告提起诉讼时，被告仍不能给出何时能交付房屋的答复，且涉案房屋处于停工烂尾状态，何时能实现交付房屋给原告居住的合同目的不能确定，故对于原告要求解除涉案合同的请求，本院予以支持，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201********3960）及《补充协议》于2020年3月*日解除。二、关于被告昌房公司违约责任的承担问题。原告虽然是和佛冈县昌川物业发展有限公司签订《电视、电信管道工程款抵偿协议》，但被告在与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》后，也开具了收到房款的发票，应视为同意《电视、电信管道工程款抵偿协议》中以工程款抵顶房款的约定，故原告属于依约支付了全部购房款给昌房公司，昌房公司在双方约定交付房屋的时间内无法将房子交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求昌房公司退还其支付的购房款236826.32元、代收的物业维修基金1419.2元以及产权登记费等1600元合计239845.52元，理据充分，本院予以支持。原告已交纳的契税6766.47元，在合同解除后，可向税务机关申请退回，其要求昌房公司退还理据不足，本院不予支持。双方未在合同中约定昌房公司无法交付房屋的违约责任承担问题，原告要求昌房公司按总房款30%计算违约金，没有合同与法律依据，本院不予支持。原告主张以236826.32元为基数，从2017年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失，该损失确实存在，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告该项主张依法有据，本院予以支持。至于律师费的问题，原告与昌房公司签订的《补充协议》明确约定违约方应支付守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失，原告要求昌房公司支付律师费28000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告钟江南与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于2016年9月2日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年3月6日解除；二、被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还购房款、物业维修基金、代办证费等合计239845.52元及该款利息给原告钟江南（利息从2017年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付28000元律师费给原告钟江南；四、驳回原告钟江南的其他诉讼请求。案件受理费6485元，减半收取计3243元，由原告钟江南负担730元，被告佛冈县昌川房地产开发有限公司负担2513元。原告预交的受理费4024元，可以在本判决生效后向本院申请退回3294元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  潘丽芳二〇二〇年三月二十六日书记员  周汝芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。