广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28670号上诉人（原审被告）：殷勇，男，汉族，1970年01月06日出生，身份证住址：广东省惠东县，委托诉讼代理人：许小霞，广东律参律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈碧香，女，1940年10月12日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：曾艳青，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓媛，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：廖立新，男，汉族，1965年07月19日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：曾艳青，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓媛，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：廖育生，男，1940年09月13日出生，香港特别行政区居民，上诉人殷勇与被上诉人陈碧香、廖立新、廖育生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初10900号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷勇上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初10900号民事判决第一、二、三项，并依法改判或发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人全部承担。主要事实和理由：一审判决认定事实存在错误。案涉房屋为廖立新委托殷勇对其宅基地深圳市龙岗区横岗沙吓路19号上的农民房拆旧建新，陈碧香和廖育生从未向殷勇支付过工程款或欠款。陈碧香提交的证据材料并非房产证，系历史遗留的宅基地证。廖育生及其儿子廖立新同意殷勇加建自用（系合法占有），同意殷勇按其住房设计要求加建与豪华装修第8层及第8层半，截止2011年7月廖立新还欠其工程款人民币58万元。由于廖育生及廖立新提出要回收第8层及第8层半，提出以租赁方式给殷勇使用，用拖欠工程款抵扣租金，考虑如此，其才与廖育生签订了租金为人民币800元/月的《房屋租赁合同》。殷勇从未与陈碧香、廖立新、廖育生建立房屋租赁合同法律关系，殷勇通过与廖育生及廖立新约定合法占有案涉宅基地第8层及第8层半，第8层及第8层半的所有权人是殷勇。陈碧香、廖立新、廖育生所提供的《房屋租赁协议书》所载明的租赁事实与客观事实不符。陈碧香、廖立新共同答辩称，殷勇作为完全民事行为能力人，其与廖育生、陈碧香分别签订了房屋租赁协议，法律关系性质明确；至于涉案工程款，系因装修质量问题支付条件未成就，与本案无关。请求驳回殷勇的全部上诉请求。廖育生未作陈述。陈碧香向一审法院起诉请求：1.确认陈碧香、殷勇的房屋租赁合同关系于2018年5月15日解除；2.殷勇立即无条件搬离深圳市龙岗区横岗沙吓路19号8楼；3.殷勇向陈碧香支付2015年7月至完成搬离之日的房屋使用费，暂计至2019年6月为94000元；4.殷勇向陈碧香支付按金2000元及延期缴纳房租的滞纳金约80000元（每日按逾期总额的5%计算）；5.殷勇向陈碧香支付因本案支付的律师费15000元；6.一审案件诉讼费由殷勇及第三人承担。一审法院认定事实：陈碧香与第三人廖育生系夫妻关系，第三人廖育生与第三人廖立新系父子关系。2007年，第三人廖育生委托殷勇对其宅基地深圳市龙岗区横岗沙吓路19号上的农民房拆旧建新，由殷勇垫资，共建八层半；建成后1至7楼由陈碧香占有使用，8楼由殷勇使用至今。殷勇装修了案涉房屋第八层及第八层半。2011年7月1日，第三人廖育生与殷勇签订《房屋租赁合同》，约定第三人廖育生将案涉房屋第八层出租给殷勇，租期从2011年7月1日至2014年6月30日止，月租金800元，押金800元。2015年9月6日，陈碧香与殷勇签订《房屋租赁协议书》，约定陈碧香将案涉房屋第八层出租给殷勇，租期从2015年7月1日至2017年6月30日止，月租金2000元；同日，第三人廖立新向陈碧香出具一份书面《欠工程款》，载明：“本人欠殷勇建横岗沙吓路19工程款58万元正。期间共还款220000元正。共还欠工程款360000元正。清单如下：一、欠款期间还130000元正；二、2011年7月至2015年6月房租款共38400元正；三、2015年9月6日还51600元正。”。2017年1月25日，殷勇向第三人廖育生出具一份书面《工程余款》，载明：“现今付殷勇沙吓路19号工程款55000元，2016年10.11.12月份，2017年1月份共4个月租金80000元（每月2000元）。还欠工程余款107000元。现因工程质量问题部分天花出现露钢筋和漏水，殷勇务必尽快负责修复好后把欠款付清。”。之后，第三人廖育生多次通过微信转账或现金的方式向殷勇还款；殷勇及其妻子谢淑金向第三人廖育生出具了相关收款收据。现陈碧香向法院起诉提出上述诉讼请求。一审法院认为，首先，陈碧香系案涉房屋登记产权人第三人廖育生的妻子，且陈碧香与殷勇签订了《房屋租赁协议书》，陈碧香有权向殷勇主张相关权利，故陈碧香主体身份适格。其次，殷勇从房屋建成居住至今，一直以房租抵扣第三人廖育生拖欠的建工程款；陈碧香与殷勇签订的《房屋租赁协议书》约定的租期届满后，双方存在不定期租赁合同关系，陈碧香作为出租方有权随时解除合同、收回房屋，但应当给殷勇一定的合理期限搬离；陈碧香未提交证据证明其主张的合同解除日期前通知过殷勇，故一审法院认定陈碧香起诉之日即2018年6月19日双方的租赁合同关系解除。再次，陈碧香、殷勇房屋租赁合同关系解除，殷勇应当向陈碧香返还案涉房屋，陈碧香要求殷勇搬离案涉房屋第八层的诉讼请求，一审法院予以支持；陈碧香主张殷勇支付房屋搬离之前的房屋占有使用费，一审法院予以支持，但应扣除一个月的合理搬离期限；陈碧香主张殷勇支付按金2000元系双方签订的《房屋租赁协议书》约定的合同义务，该合同的有效期已过，陈碧香再依据该合同主张按金，一审法院不予支持；陈碧香主张的滞纳金问题，因双方实际上以房租抵扣陈碧香方所欠工程款，故不存在殷勇逾期支付租金的问题，陈碧香该项诉请，一审法院不予支持；关于陈碧香主张的律师费由殷勇承担，没有法律依据，一审法院不予支持。最后，关于殷勇庭审中提到的装修损失以及第三人廖育生拖欠殷勇的工程款等问题，殷勇可另循法律途径主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决：一、陈碧香与殷勇的房屋租赁合同关系于2018年6月19日解除；二、殷勇于一审判决生效之日起十五日内搬离并腾空位于深圳市龙岗区横岗沙吓路19号8楼；三、殷勇向陈碧香支付2018年6月19日至实际搬离之日的房屋占有使用费（按2000元/月计算，扣除一个月的合理搬离期限）；四、驳回陈碧香其他诉讼请求。一审案件受理费4000元，由陈碧香承担。本案二审期间，各方当事人并未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据一审查明事实，殷勇分别与廖育生、陈碧香于2011年7月1日、2015年9月6日签订两份房屋租赁协议，约定案涉房屋第八层出租给殷勇，并约定租期和租金。案涉租赁合同合法有效，陈碧香有权向殷勇主张相关权利。在陈碧香与殷勇签订的《房屋租赁协议书》租期届满后，双方存在不定期租赁合同关系，陈碧香作为出租方有权随时解除合同、收回房屋，给承租人殷勇合理期间搬离。一审判决涉案租赁合同关系解除、殷勇限期搬离以及支付合同解除后房屋占有使用费，并无不当。关于殷勇提出第8层及第8层半的所有权人是殷勇，《房屋租赁协议书》所载明的租赁事实与客观事实不符的主张，理据不足，本院不予支持。关于殷勇提到的陈碧香和廖育生从未向其支付过工程款或欠款等问题，可另循法律途径解决。综上，上诉人殷勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计4000元（上诉人已预交），由上诉人殷勇负担。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  石 磊审判员  刘 月二〇二〇年三月二十六日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。