重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初6412号原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区天城渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。法定代表人：杨茂君，总经理。委托诉讼代理人：王庆梅，女，1981年6月10日出生，汉族，重庆市梁平区人，该公司职工，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陈小新，女，1991年9月5日出生，汉族，重庆市梁平区人，该公司职工，住重庆市梁平区。被告：谭尚东，男，1964年2月16日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告重庆市茂诚物业管理有限公司（以下简称茂诚物管公司）与被告谭尚东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂诚物管公司的委托诉讼代理人王庆梅、陈小新，被告谭尚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂诚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭尚东支付截止2019年10月31日拖欠的物管费2704.6元、公摊费100元、电梯费750元、违约金1218元，共计4772.6元；2.诉讼费由被告谭尚东负担。事实和理由：2013年11月17日，被告谭尚东与原告茂诚物管公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定由原告茂诚物管公司为××××小区提供物业管理服务，业主每月按时向原告茂诚物管公司支付物业管理服务费。原告茂诚物管公司按照合同约定履行了义务。被告谭尚东系××××小区××××住宅业主，享受了原告茂诚物管公司提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，自2017年10月1日至2019年10月31日拖欠25个月物业管理服务费2704.6元，25个月公摊费100元，25个月电梯费750元。原告茂诚物管公司多次催收，被告谭尚东拒绝交纳。被告谭尚东向本院提出反驳请求：驳回茂诚物管公司的诉讼请求。事实与理由：2013年11月17日，我与茂诚物管公司签订了《前期物业服务合同》、《兴茂盛世华都临时管理公约》，合同明确了茂诚物管公司的管理职责。2017年11月，因茂诚物管公司不改造管理职责，严重失职，造成××××的业主在我家阳台外搭建了一个很大的雨蓬，对我家居住环境产生了影响，雨蓬上的垃圾污染了居住环境。我将这个情况向茂诚物管公司反映多次，无果。2018年1月9日，我又书面形式反映，要求茂诚物管公司履行职责，解决上述问题，仍无任何结果。2017年10月之前，我按时交纳了物业管理费用，没有拖欠。茂诚物管公司没履行管理职责，在我楼下业主未撤除违法搭建的雨蓬之前，我拒绝交纳物管费用。庭审中，原告茂诚物管公司提供了如下证据：1.《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案申请表》、《前期物业服务合同备案证明存根》证实，2010年11月30日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与茂诚物管公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：茂诚物管公司为××××提供前期物业服务，期限自2010年12月1日至2013年11月30日止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月，……。同年12月10日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司向梁平县国土资源和房屋管理局申请备案，同年12月19日，梁平县国土资源和房屋管理局同意备案。2.《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》、《兴茂·盛世华都临时管理规约》及承诺书证实，2013年11月17日，茂诚物管公司与谭尚东签订《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》，谭尚东同意接受茂诚物管公司提供的物业服务，约定了双方的权利义务，其中，住宅业主按建筑面积交纳物业服务费，在当月10日前交纳，逾期按日加收应交纳费用3‰的滞纳金等。同日，谭尚东签署承诺书，同意履行、遵守临时管理规约。3.《兴茂·盛世华都收楼证明书》、《业主签收文件记录》、《业户联络资料登记表》证实，2013年11月17日，谭尚东接收其购买的××××房屋，居住使用，常住人口登记三人。4.梁平区不动产登记中心档案查询结果、房产面积报告书、房屋面积分户汇总表证实，谭尚东所有的××××房屋建筑面积108.48㎡。5.《关于梁平县××××区物业服务收费试行标准的通知》梁平发改发【2011】250号证实，2011年12月28日，梁平县发展和改革委员会作出通知，茂诚物管公司物业服务收费标准为：高层住宅（建筑面积）1元/㎡·月，其中，日常维修养护费0.4元/㎡·月。电梯费可选择月票票价和次票票价。月票价按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；按人计算，常住人口每人每月10元，……。6.物业管理照片、日常巡查记录表、访客（进出物品）登记表、物业维修类方案签批单、物业项目维修派工单等书证证实，茂诚物管公司对××××小区设施设备进行维修、小区环境进行整改，保安人员巡视、通知、提示业主禁止高空抛物、种菜等，履行了物业管理职责。7.《装修违章整改通知书》、《制止违法建设通知书》、照片、微信聊天记录等书证证实，茂诚物管公司接到谭尚东反映后，于2017年10月22日发出装修违章整改通知书，要求××××业主于2017年10月29日拆除违章搭建的雨蓬，后来访业主将雨蓬下移，茂诚物管公司向双桂街道拆违办反映，与双桂街道拆违办人员查看现场。2020年3月10日，梁平区违法建筑整治工作指挥部双桂街道片区整治组发出双桂（规）制字（2020）第14号制止违法建设通知书，要求该业主自行消除违法建筑物等情况。茂诚物管公司对谭尚东反映的情况进行了处置，履行了管理职责。8.欠费表、物业费催缴通知书、律师函等书证证实，谭尚东拖欠2017年10月1日至2019年10月31日物业服务费2704.6元、公摊费100元、电梯费750元，共计3554.6元；物业服务费违约金926.7元、公摊费违约金34.2元、电梯费违约金257.1元，共计1218元；茂诚物管公司多次发出催收通知、律师函催收，谭尚东拒不交纳。庭审中，被告谭尚东提供了如下证据：1.《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案申请表》、《前期物业服务合同备案证明存根》、《兴茂·盛世华都临时管理规约》证实，依照上述合同规定，茂诚物管公司负有管理职责，应制止业主违章搭建的雨蓬。2.雨蓬垃圾照片、情况反映照片、领条等书证证实，2017年10月，××××业主违章搭建雨蓬，雨蓬上垃圾影响谭尚东居住环境，谭尚东自费请人清扫，口头向物管反映无果，于2018年1月9日，将书面反映材料张贴物业公示栏，反映情况，现该雨蓬尚未拆除，茂诚物管公司未履行管理职责。庭审中，被告谭尚东对原告茂诚物管公司提供的证据不予质证，认为该公司未尽到管理职责。原告茂诚物管公司对被告谭尚东提供的第2项证据的真实无异议，但不能证明茂诚物管公司未尽到管理职责。经本院审查认为，原告茂诚物管公司提供的证据客观真实、合法，能够认明本案事实，予以采信。被告谭尚东提供的第1项证据，第2项证据中的照片客观真实，合法，能够证明本案事实，予以采信，领条无领款人的身份证明，且与本案无关联，不予采信。经审理查明，2010年11月30日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与原告茂诚物管公司签订《前期物业服务合同》，合同约定茂诚物管公司为××××小区提供前期物业服务，期限自2010年12月1日至2013年11月30日止，其中约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月，……。同年12月10日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司申请备案，梁平县国土资源和房屋管理局于同年12月19日予以备案。2011年12月28日，梁平县发展和改革委员会作出《关于梁平县××××小区物业服务收费试行标准的通知》，通知规定了物业服务费和电梯费的收费标准，其中，高层住宅（建筑面积）1元/㎡·月，电梯费可选择月票票价和次票票价。月票价按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；按人计算，常住人口每人每月10元。2013年11月17日，被告谭尚东接收其购买的××××房屋（建筑面积108.48㎡）居住使用，登记常住人口三人。同日，原告茂诚物管公司与被告谭尚东签订《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》，被告谭尚东同意接受原告茂诚物管公司提供的物业服务，并签署承诺书，该合同约定了双方的权利义务。2017年10月，××××房屋业主，在其客厅外阳台搭建了钢架玻璃结构的雨蓬，被告谭尚东以该雨蓬上垃圾影响其居住环境，向原告茂诚物管公司反映，要求拆除该雨蓬。2017年10月22日，原告茂诚物管公司发出《装修违章整改通知书》，要求该业主于2017年10月29日前拆除违章搭建的雨蓬。之后，该业主将雨蓬下移进行了整改，被告谭尚东仍坚持要求该业主拆除雨蓬，并拒绝交纳物业服务费，自2017年10月1日起至2019年10月31日止，被告谭尚东拖欠物业服务费2704.6元、电梯费750元。原告茂诚物管公司多次发出催缴通知书和律师函催收，被告谭尚东拒绝交纳。因原告茂诚物管公司无强制拆除违章建筑的职权，便向梁平区双桂街道拆违办反映情况，并配合拆违办工作人员到现场处理。2020年3月10日，梁平区违法建筑整治工作指挥部双桂街道片区整治组发出双桂（规）制字（2020）第14号《制止违法建设通知书》，要求该业主自行消除违法建（构）筑物。本院认为，原告茂诚物管公司与重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司、被告谭尚东签订《前期物业服务合同》和《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》合法有效。原告茂诚物管公司按照合同约定对××××小区全体业主提供了必要的安保、保洁、管理和维护等物业服务，被告谭尚东系该小区业主之一，自愿承诺遵守、履行《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并接受了原告茂诚物管公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用。关于被告谭尚东不交纳物业服务费是否构成违约的问题。××××号业主违章搭建雨蓬，被告谭尚东口头、书面向原告茂诚物管公司反映情况，原告茂诚物管公司及时进行了处理，向该业主发出了《装修违章整改通知书》，限令该业主拆除搭建的雨蓬，事后该业主进行了整改，将搭建的雨蓬下移。因原告茂诚物管公司无强制拆除违章建筑的职权，便向双桂街道拆违办汇报情况，并配合拆违办工作人员到现场处理。原告茂诚物管公司对被告谭尚东反映的业主违章搭建雨蓬的情况，作出整改通知书，向双桂街道拆违办汇报情况，配合处理，履行物业服务相应的管理职责。被告谭尚东认为原告茂诚物管公司未履行制止业主违章搭建雨蓬，并责令拆除雨蓬的物业管理职责的事实和理由不能成立，其以此为由拒不交纳物业服务费用的行为构成违约，应依法承担违约责任。关于物业服务费、电梯费、公摊费和违约金的问题。1、原、被告在《前期物业服务合同》第五条、《兴茂·盛世华都临时管理规约》第三十四条约定了交纳物业服务费、电梯费，梁平物价主管部门核定了物业服务费、电梯费收费标准，原告茂诚物管公司按1元/㎡·月收取物业服务费，按10元/人·月收取电梯费，符合合同约定和物价主管部门核定的收费标准。原告茂诚物管公司提出被告谭尚东交纳2017年10月1日至2019年10月31日期间物业服务费2704.6元，电梯费750元的诉讼请求，本院予以支持。2、原、被告在《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》第五条第1项第3目和《兴茂·盛世华都临时管理规约》第三十五条中约定公摊费前期按4元/户·月收取，待本栋楼入住率达到75%，据实分摊，但梁平物价主管部门核准收费项目只有物业服务费和电梯费，并严禁自立项目和超标准收取其它任何费用；原告茂诚物管公司未提供该小区楼栋入住率和据实分摊的具体数据，且被告谭尚东不自愿交纳。因此，原告茂诚物管公司收取公摊费无物价部门许可，证据不足，其该项诉讼请求，本院不予支持。3、原、被告在《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》第五条第3项1目、《兴茂·盛世华都临时管理规约》第四十三条中约定了逾期交纳物业管理费用，按日加收3‰的滞纳金，该条款属双方对违约金的约定，现原告茂诚物管公司提出被告谭尚东按每日万分之三计算违约金，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。被告谭尚东逾期交纳物业服务费的违约金926.7元、电梯费的违约金257.1元，合计1183.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告谭尚东在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市茂诚物业管理有限公司2017年10月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2704.6元、电梯费750元，合计3454.6元；支付2017年11月1日至2019年11月31日期间的违约金1183.8元。二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市茂诚物业管理有限公司负担5元，由被告谭尚东负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  刘登平人民陪审员  吕清秋人民陪审员  陈必红二〇二〇年三月三十日书 记 员  吴 丹