上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33668号原告：上海德渊美容有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：夏钰倩，经理。委托诉讼代理人：何广，上海申企律师事务所律师。被告：上海市闵行区七月美发店，住所地上海市闵行区。经营者：陈琪。委托诉讼代理人：金焬，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，上海市锦天城律师事务所实习律师。原告上海德渊美容有限公司与被告上海市闵行区七月美发店合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经双方当事人同意，本案延长简易程序适用期间。原告上海德渊美容有限公司的委托诉讼代理人何广，被告上海市闵行区七月美发店经营者陈琪及其委托诉讼代理人金焬、郑婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海德渊美容有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告管理费10.7万元，以及以9.7万元为基数，自2018年10月29日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；以1万元为基数，自2018年10月3日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。2.判令被告偿还原告三个月管理费3.6万元。3.判令被告赔偿原告损失211,132.30元。事实和理由：原告法人夏钰倩经朋友介绍认识被告的负责人陈琪，陈琪主动提出要帮原告管理门店，同时起草了协议，约定先付钱后管理。2018年10月12日，原、被告签订委托代理协议，约定原告委托被告负责原告位于哈密路XXX号109-111店面的运营与管理，原告支付被告管理费每月12,000元，截止2018年10月29日，原告向被告支付管理费107,000元。被告实际管理门店是在2018年11月初。2018年11月23日，被告与原告的房东发生冲突，擅自将商场所在广场大门上锁，致使整个商场无法经营，商户报警。被告在派出所写下书面致歉信，之后再无露面。由于被告擅自退出店面管理的不作为行为，直接导致原、被告的合同目的无法实现，根据委托代理协议第八条约定，被告已构成违约，同时因被告与原告房东的冲突、锁门等过激行为，导致店面房东对原告租赁的店铺直接停水、停电，原告与房东的房屋租赁被迫终止。房东认为原告煽动一楼的商铺锁大门，在2018年11月24日锁了原告的门店，原告无法进入店铺，这个退出是被告擅自锁门导致原告客观无法进店，过错在被告。原、被告从签订委托代理协议至被告擅自离开店面仅一月有余，如此短暂时间，却因被告过激行为引发冲突，被告又以被打住院为由擅自退出该店面的经营管理，拒不履行应尽的管理义务，其行为已构成恶意违约。根据委托代理协议第八条约定，被告应退还原告所有的管理费107,000元，并赔偿原告三个月管理费36,000元。对于原告诉请的租金损失，是因为被告擅自锁门行为直接导致原告的商铺被商场锁门再也无法经营的租金损失。21万余元是原告支付房东的租金，原告之所以没有租赁合同，是因为租赁合同还在办公室无法取得。合同约定的租赁期限为2018年4月20日至2023年4月19日，免租期为2018年4月20日至2018年5月29日，而房屋交付的时间远远晚于合同的时间，原告取得房屋的实际时间为2018年6月20日，因此计算租金的时间应根据合同从2018年6月20日起算，另有装修期大约一个月，原告实际启用商铺日期为2018年8月30日，原告支付的211,132.30元是超付租金。消防安全许可证明颁发时间为2018年10月24日，根据消防法相关规定，未经消防验收的经营性场所不得经营使用，因此2018年10月24日前签署的《房屋租赁合同》无效，原告非但不拖欠房租，反而超额支付了租金，房东在未取得消防许可证明前收取的任何租金皆属于违法所得，除了应予以返还承租人损失外，还应予以行政处罚。通过被告提交的《房屋租赁合同》可以推论被告与租赁公司存在串通，即使这份合同真实成立，也是一份格式合同，权利义务严重不对等，应该予以撤销。租赁合同条款严重排除了承租人的权利，是一份无效合同。本案争议焦点是双方的协议解除的原因，要解决这个问题必须追溯租赁合同是否成立，解约函的依据是合同，合同的合法性不解决，解约函无从谈起，租赁合同决定了出租方发出的解除函是否成立。被告上海市闵行区七月美发店辩称，不同意原告的全部诉请。关于第一项诉请，原告起诉所依据的委托协议，明文约定了退款及不退款的相应条件，根据本案事实，解约系原告欠付商场租金所致，因此明确属于协议约定不予退还的约定情形。原告法人夏钰倩于2018年11月20日已经当面收到了商场解约函，商场认为2018年11月20日后处于商场可以随时收回原告商铺的状态，因此本案系争协议无法履行完全是原告欠租而引起的。原告实际使用租赁场地是客观事实，即使商场在行政审批上存在瑕疵，也不能否认双方达成的合意，按原告所说的租赁合同无效，原告基于实际使用场地也应支付相应的场地使用费。关于第二项诉请，原告没有提供任何依据来证明原告3个月管理费的损失。关于第三项诉请，原告租赁商场的场地而支付的租金是原告因租赁行为应当履行的义务而不是损失。根据租赁合同的约定，原告支付租金的方式是付三押三，并每隔3个月支付下一期租金，租金金额为下一期的三个月，自从原告租赁起截至2018年11月的租赁关系存续期间，原告根据付三押三的规则应当支付的总金额为12个月的租金共计347,290.20元，而事实上原告提交的付款凭证远未达到这个金额，这从反面说明原告欠款属实，这21万多元的租金不是原告的损失，也没有依据让被告赔偿。关于锁门，原告法定代表人夏钰倩于2018年11月20日收到商场的解约函，并且商场对原告的店铺停水停电造成原告无法营业，夏钰倩通知陈琪这件事，陈琪去商场但找不到商场的人出面处理，在原告法人夏钰倩及其他一楼老板的协商下由陈琪出面将商场一楼内侧的门锁掉，这是为了和商场的租赁部正面商谈，能先将水电接上，让原告的门店正常经营。锁门事件发生之前，除了原告的商铺其他商铺没有停水停电，可以正常经营。锁门只锁了五分钟，隔壁派出所就来了人，陈琪自己打开了门，商场也来人了，一起去派出所做了笔录。本案中管理费是否应当退还，合同依据是看谁退出，就证据看完全没有被告退出的情况，而原告退出是有明确依据的，原告遭到商场解约，解约函中注明原告拖欠商场租金，所以委托协议的退出是原告退出，是原告自身原因所致，符合被告无义务返还管理费的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2018年10月12日，原告上海德渊美容有限公司(协议乙方)与被告上海市闵行区七月美发店(协议甲方)签订协议一份，载明：“经双方友好协商，达成以下几条合作协议：1、门头改名为：七月美甲睫护肤中心。2、甲方负责经营本店，入驻人员专职管理(工资由甲方负责)，乙方留3名以上员工工作(工资由乙方负责)。3、甲方负责建立门店的管理体系、价目表、薪酬体系、会员卡类别、大众点评服务品项、拓客方案等事宜(如产生费用甲、乙双方共担)。4、新增美容美体项目，仪器设备由甲方提供使用。产品由乙方提供，会员卡二店通用(区分单店会员卡和全市通用卡)。5、乙方支付甲方12000元/月作为管理费用(一年一付)，签约起3天内支付人民币拾万元整，其他部分在2018年12月31日前付清。6、甲方安排专职人员每日、每月汇报营业额及开支。7、利润分配：营业额当月小于叁万，收取叁仟元作为分成。若大于叁万，超出部分甲、乙双方五五分成。8、双方签署此协议后，不得擅自退出违约。若甲方退出，退还所有管理费用，并赔偿3个月的管理费用；若乙方退出，不得索要已支付的费用。9、区域保护：周边5公里内，不得开设相同类型的门店”。2018年10月3日，原告向被告支付1万元，2018年10月29日，原告向被告支付9.7万元。诉讼中，原告称上述10.7万元均为原告向被告缴纳的管理费。被告于第一次庭审时称10.7万元中10万元是按照协议第5条支付的管理费和产品的钱，用于门店美容项目，在门店解约后已将剩余的1万元退还原告；7,000元是原告开通大众点评的费用，在解约后被告已将大众点评多余的2,365元退还原告。被告于第二次庭审时称原告只支付了9万元管理费，后来收了1.7万元货款，2018年12月29日已返还原告货款12,365元。另查明，2018年3月23日，案外人上海冠溪商业管理有限公司(合同甲方、出租方)与原告的法定代表人夏钰倩(合同乙方、承租方)就涉案商铺签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租房屋地址为上海市长宁区哈密路XXX号1层109室、2059号1层111室，房屋租赁面积为105.72平方米，双方约定租赁该房屋仅作为乙方合法经营美睫美甲(三梦美汇)使用，甲方于2018年4月20日前按该房屋现状向乙方交付该房屋，如乙方未能按本合同规定时间准时足额支付租金、押金等费用，甲方有权拒绝交付该房屋并单方解除本合同，且有权将该房屋另租他人。如因甲方原因造成推迟交房，甲、乙双方同意免租期及租赁期相应顺延。租赁期限自2018年4月20日起至2023年4月19日止，免租期限自2018年4月20日起至2018年5月29日止，共计40日。(免租期内，乙方除该房屋租金外仍需支付运营管理费、能耗费等其他约定应付款项)，装修免租期间运营管理费乙方应向甲方支付2,107.16元(若有)。每月租金28,940.85元，甲乙双方确认每3个月支付一期租金，先付后用，乙方应于本合同签订3日内向甲方支付首期租金共计86,822.55元(相当于3月租金)，首期租金计租日为2018年5月30日至2018年8月29日。本合同租赁期内，固定租金支付采用先付后用原则，付款期限为每期中的第一个月首日前的15日内支付下一期租金。乙方向甲方交付相当于3个月租金作为押金共计86,822.55元。该房屋每月运营管理费1,585.80元，乙方应每3月支付一期，先付后用，付款期限为每期中的第一月首日前的15日内支付下一期运营管理费。乙方签订本合同3日内向甲方支付运营管理费押金共计4,757.40元。如乙方逾期累计超过15日未支付，视作乙方根本性违约，乙方应承担全部违约责任，甲方保留诉讼及本合同约定的权利。如因乙方经营需要在该房屋门牌(地址)注册营业执照或其他证照的，乙方应支付10,000元作为担保金。乙方租赁期间应按本合同约定按时支付每期租金、物业管理费、运营管理费、能耗费及其他应付费用，如有拖欠，每逾期一日，须按逾期未付总金额的5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权向乙方发出催告函，乙方收到甲方催告函后的3日内仍拒不支付的，甲方有权不提供任何运营管理服务，包括不提供水、电、空调、燃气等供给。如乙方逾期累计超过15日未全额支付租金、运营管理费、能耗费及其他应付费用的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，乙方承担全部违约责任，甲方保留诉讼及本合同约定的清场权利。乙方在合同解除、合同到期或退租后向甲方支付房屋还原费，甲方按150元/平方米向乙方收取。双方另对其他事项进行了约定。本合同所涉甲乙双方曾就上海市长宁区哈密路XXX号XXX层XXX室、XXX号XXX层XXX室另签有《房屋租赁合同》一份，系因商场门牌号未确定所致。原告的法定代表人夏钰倩于2018年3月至4月间共计向上海冠溪商业管理有限公司支付211,132.30元。原告认为实际使用商铺3个月，支付的是超付租金，对有无押金不清楚。诉讼中，本院向上海冠溪商业管理有限公司调查原告上述付款的组成情况，该公司称原告缴费情况如下：付三押三的租金即86,822.55元*2(计173,645.10元)、付三押三的运营管理费即4,757.40元*2(计9,514.80元)、装修管理费2,114.40元、装修还原费15,858元(105.72平方米*150元/平方米)、营业执照押金10,000元，上述合计211,132.30元。2018年5月15日，原告上海德渊美容有限公司核准登记成立，夏钰倩为法定代表人。2018年10月24日，原告取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明：场所名称上海德渊美容有限公司，消防安全责任人夏钰倩，地址长宁区哈密路XXX号XXX层XXX、XXX室，场所建筑面积105.72平方米等内容。上海冠溪商业管理有限公司分别于2018年9月30日、2018年10月25日、2018年11月5日、2018年11月13日向原告及原告的法定代表人夏钰倩发出缴费通知书、催缴函、催告函等函件，催讨原告2018年9月20日至2018年12月19日期间的应付租金、运营管理费等费用。2018年11月13日的催告函中载明：根据合同约定，若贵公司的违约行为延续，本公司于2018年11月15日起将相应采取停水停电，由此造成的全部后果由贵公司承担。2018年11月20日，上海冠溪商业管理有限公司向原告发出解约函，载明的主要内容如下：贵公司现已拖欠总金额130,020.28元，本公司已于2018年9月30日、2018年10月25日及2018年11月14日分别向贵公司发送了缴款通知书、催缴函及催告函，但贵公司仍未如期完成缴费义务。上述行为已构成租赁合同规定的违约事件及解约情形，根据合同第9-3条，我司有权解除合同，并追究贵公司的违约责任。为防止损失的进一步扩大和维护我司合法权益，现正式函告我司与贵公司的租赁关系于本函通告之日起正式解除，贵公司应于2018年11月22日前向我司完成赔付共计255,430.63元，贵公司应于2018年11月25日前依交付原状返还房屋，于2018年12月5日前前往工商等相关政府行政部门办理完成工商执照或其他证照的注销或迁出手续。该解约函尾部下方载有“收到夏钰倩”的手书字样。2018年12月12日，上海冠溪商业管理有限公司向原告发出通知书，载明的主要内容如下：鉴于贵司严重拖欠租金、物业管理费、水电费，我司已于2018年11月20日向贵司送达了《解约通知书》和《律师函》，现双方就哈密路XXX号109/111室房屋的租赁关系已正式解除，贵司须在2018年12月12日前交还上述房屋并赔偿违约损失。根据租赁合同7-1、7-2约定，甲方有权发出通知后不提供物业管理服务并清空房屋内物品设施。故我司决定于2018年12月12日起收回房屋。该通知书尾部下方亦载有“夏钰倩收到”的手书字样。原告对上述缴费通知书、解约函、通知书等均表示没有收到过，因原告法定代表人不在现场所以没有收到公示发布的信息，原告经营期间有发生被停水停电，原因不清楚。还查明，2018年11月23日，被告经营者陈琪锁了上海市长宁区哈密路XXX号的商场大门，公安机关接警处理。之后陈琪出具承诺书一份，载明：陈琪对哈密路XXX号月牙湾广场事情(锁门)表示十分歉意，承诺以后不会对此商场营业造成阻挠，对商场其他租户愿意赔偿损失。诉讼中，经向上海冠溪商业管理有限公司调查，该公司称：原告的租期实际从2018年6月20日起算，原告第一季度账期(2018年6月20日至2018年9月19日)的租金已支付，自2018年9月20日起再未支付过任何费用。原告符合该公司决定的对已具备开业资质的商铺免租至2018年8月28日的条件，因此在第二季度账期租金中扣除了40天的租金38,059.20元，在下一个季度的账期租金中再扣除30天的租金约28,940.85元。在发生锁大门事件前，该公司已断断续续停过夏钰倩商铺的水电，相当于给夏钰倩的警告，让其尽快缴纳欠款。2018年11月20日，夏钰倩当面签收了解约函，之后就一直对夏钰倩商铺停水停电，2018年11月23日中午发生了陈琪锁商场大门事件，2018年11月23日或24日，该公司给夏钰倩的商铺加了把锁。对于收回租赁商铺的时间该公司表示不记得了。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告上海德渊美容有限公司与被告上海市闵行区七月美发店签订的协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定双方不得擅自退出违约，若被告退出，退还所有管理费用，并赔偿3个月的管理费用。关于管理费，被告认为原告主张的管理费中存在货款，然被告提供的证据不足以证明该主张，且被告于两次庭审中对于费用组成的陈述不相一致，故本院就原告向被告支付的10.7万元均计入管理费。对于“退出”的理解，原、被告均表达了协议一方为一定过错行为致协议根本上无法继续履行之意思，现原告以被告经营者陈琪存在锁出租方商场大门导致原告被出租方锁门停业等情形而要求被告承担违约责任，原告对此负有举证责任。根据原告提供的证据及被告陈述，被告经营者陈琪确于2018年11月23日实施了锁出租方商场大门的行为，该锁门行为的发生与出租方对涉案商铺锁门存在时间上的连续性，然被告或其经营者陈琪并非涉案商铺租赁合同的相对方，且陈琪已对锁门行为出具书面承诺书，原告也始终表示事前对陈琪锁门行为不知情，出租方如在此情况下基于非合同相对方的行为罔顾契约精神终止履行与原告的租赁合同，存在一定的违约风险，有违商主体追求资本增值的行为目的。原告对于出租方系因陈琪锁商场大门的行为迁怒于原告而对涉案商铺锁门之主张仍应提供证据加以证明。被告为反驳原告的主张，提供了原告与出租方的租赁合同、出租方对原告的缴费通知书、解约函等证据以证明涉案商铺被出租方锁门系因原告拖欠租金所致，原告对此提出租赁合同无效及可撤销、消防安全许可证明颁发之前租赁合同无效、原告超付租金等意见，并要求在本案中对租赁合同效力予以认定。对此，本院认为，首先，本案系基于2018年10月12日原、被告签订的协议而发生的合同纠纷案件，原告对其与案外人签订的房屋租赁合同效力持有异议，应另行通过其他合法途径主张权利，而且原告提供的现有证据无法证明该租赁合同存在《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效或可撤销的情形，格式条款的无效亦无法及于该租赁合同的效力。其次，原告基于《中华人民共和国消防法》第十五条之规定认为取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证之前签订的租赁合同无效，系将该法规定的建设单位对于建设工程竣工的申请消防验收义务与使用单位对于公众聚集场所在投入使用、营业前的申请消防安全检查义务有所混淆，原告以约束使用单位未经消防安全检查不得擅自对公众聚集场所投入使用、营业之规定否定租赁合同效力及缴纳租金义务，缺乏法律依据，本院不予支持。再次，出租方发出缴费通知书、催缴函、催告函、解约函等的时间均早于陈琪锁门事件的发生，且在陈琪锁门之前，涉案商铺已存在被停水停电的情况，原告作为租赁合同的签订及持有方，即便未收到上述函件亦理应知晓其在租赁合同中的付款义务、履行时间及已付款项的组成情况，然原告于诉讼中对于其向出租方支付款项的组成、是否包含押金均无法作出明确说明，对于涉案商铺被出租方停水停电的原因亦无法作出合理解释。租赁合同约定，原告应每3个月支付一期租金等费用，现原告对于出租方提交的付款明细所涉金额和对应的内容予以认可，从原告的付款情况可以反映原告未支付2018年9月20日起的第二个账期的租金等费用，即便将出租方同意减免的70天租金全额在第二个账期内扣减或该租赁合同被认定无效，原告仍应向出租方支付一定的租赁费用或房屋占有使用费。由此可见，原告与出租方就原告的租金等费用的支付情况在陈琪锁门事件发生之前已存在争议，出租方也采取了停水停电等手段督促原告缴纳租金。现原告尚无证据证明陈琪锁门行为与出租方锁涉案商铺门的行为存在直接联系，亦无法证明其已完全履行了租赁合同所涉的付款义务，即便按原告之主张追溯租赁合同的成立及效力问题，涉案商铺被出租方锁门仍无法归责于被告，故原告认为被告存在擅自退出协议履行的违约行为，并要求被告依据协议约定退还所有管理费用、利息损失，赔偿3个月的管理费用及租金损失之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海德渊美容有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3,305.99元，由原告上海德渊美容有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 婷二〇二〇年三月二日书记员 顾艺超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。