广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20384号原告：广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东凤镇伯公村“晶都花园”5幢一楼，统一社会信用代码91442000066692230B。负责人：田月霞，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，该司法务代表。委托诉讼代理人：董祖平，该司员工。被告：仵一军，女，1979年2月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：马敬卫，男，1980年2月26日出生，汉族，住山东省郓城县，原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司（以下简称海伦堡物业公司）与被告仵一军、马敬卫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司的委托诉讼代理人韩跃、董祖平到庭，被告仵一军、马敬卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司向本院提出诉讼请求：被告仵一军、马敬卫向原告海伦堡物业公司支付2016年11月至2019年4月共计30个月的物业管理费12436.93元及违约金15212.64元（以每月物业管理费2.5元为基数，从欠费次月1日起按日3‰利率计算至清偿之日止）。庭审中，原告海伦堡物业公司明确违约金以每月应交物业管理费421.73元为基数，从欠费的次月1日起按日3‰利率计算至清偿之日止。事实与理由：被告仵一军、马敬卫购买了中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园33座101房，建筑面积为168.69平方米，于2016年7月23日收楼，并于当日与原告海伦堡物业公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，合同期限为自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选择聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理费服务费按照以下标准收取：1．高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元收取；2．别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；3．商铺按建筑面积每月每平方米4元收取；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费等；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金。2016年11月至2019年4月，被告仵一军、马敬卫欠付物业管理费合计27649.57元。2018年7月1日，原告海伦堡物业公司通过EMS快递向被告仵一军、马敬卫送达催缴函并催收欠缴款项。2019年1月至3月原告海伦堡物业公司均曾通过电话方式向被告仵一军、马敬卫催收欠缴款项。被告仵一军、马敬卫辩称，收楼时，被告发现房屋存在质量问题，要求物业进行维修，被告在维修单上签字确认，但尚未找到维修单。两年之后，被告接到电话通知收楼，得知案涉房屋已产生物业费及违约金。因为被告发现房屋存在质量问题没有整改，所以未缴纳物业费及违约金。被告在2019年6月收楼，由于之前物业不让被告收楼，所以一直未缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1．仵一军、马敬卫系中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园33座101房的业主，房屋建筑面积168.69平方米，中山市金源房地产开发有限公司于2016年11月11日向仵一军、马敬卫发出收楼通知，提醒仵一军、马敬卫于2016年11月14日之前办理收楼手续，仵一军、马敬卫于2019年6月18日收楼。2014年12月29日，仵一军、马敬卫与中山市金源房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，二人同时与海伦堡物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由海伦堡物业公司为金色江湾花园小区提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），仵一军、马敬卫首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费，物业管理服务费按照以下标准收取：别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；仵一军、马敬卫不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海伦堡物业公司有权要求仵一军、马敬卫补交并从逾期之日起按逾期每日3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，仵一军、马敬卫每月应交物业管理费421.73元（168.69平方米×2.5元/平方米）。2．海伦堡物业公司于2018年7月1日向仵一军、马敬卫出具管理费催缴函，载明仵一军、马敬卫拖欠物业管理费，请其尽快缴清欠费。仵一军、马敬卫称其未收到上述催缴函，海伦堡物业公司未举证其已向仵一军、马敬卫送达。海伦堡物业公司分别于2019年1月29日、2019年2月27日、2019年3月29日通过电话向仵一军、马敬卫催缴物业管理费，要求仵一军、马敬卫缴清欠费。仵一军、马敬卫对此确认。3．仵一军、马敬卫提交维修工程调度及验收单，显示2019年6月15日，仵一军、马敬卫曾向海伦堡物业公司反映案涉房屋存在墙面、天花漏水问题。2019年10月11日，海伦堡物业公司反馈案涉房屋维修完成。海伦堡物业公司对此确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。仵一军、马敬卫与广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司依照合同约定提供物业服务后，仵一军、马敬卫应按照合同约定履行交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，除需支付物业管理费外还需承担欠付物业管理费的违约责任。关于案涉房屋漏水问题，该房屋质量问题系仵一军、马敬卫与开发商之间的纠纷，与物业公司即广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司无关，相关的权利应向开发商主张，仵一军、马敬卫不能以此为由拒绝交纳物业管理费。综上所述，仵一军、马敬卫应向广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司交付2016年11月至2019年4月的物业管理费12651.9元（421.73元/月×30个月）。广州海伦堡物业管理有限公司主张仵一军、马敬卫应向其支付2016年11月至2019年4月物业管理费12436.93元，系对其权利的自由处分且符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，仵一军、马敬卫欠付物业管理费给广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司造成了相当于利息的损失，广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司主张以每月应交物业管理费421.73元为基数，分别从欠费次月1日起按日利率3‰的标准计算违约金至实际清偿之日止，但该标准超过法律规定的范围，本院酌定以每月应交物业管理费421.73元为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至实际清偿全部款项之日止，从2016年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告仵一军、马敬卫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司支付中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园33座101房2016年11月至2019年4月物业管理费12436.93元及违约金（以每月应交物业管理费421.73元为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至实际清偿全部款项之日止，计算标准：从2016年12月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元（原告已预交），由被告仵一军、马敬卫负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年三月十日书 记 员  林振华李晓童