上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15289号原告：杭菲菲，女，1962年12月14日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告：万星星，男，1961年10月23日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告：杭化雨，男，1934年4月18日生，汉族，住江苏省南通市。原告：万泷骏，男，1986年6月29日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。四原告共同委托诉讼代理人：胡勇刚，上海木诚木律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：吴烊旭，上海木诚木律师事务所律师。被告：靳艳霞，女，1985年12月3日生，汉族，住上海市松江区。被告：李业亮，男，1982年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。二被告共同委托诉讼代理人：罗广建，上海市海华永泰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李斌，上海市海华永泰律师事务所律师。原告杭菲菲、万星星、杭化雨、万泷骏与被告靳艳霞、李业亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年10月23日公开开庭进行审理。原告杭菲菲、万星星以及四原告的共同委托诉讼代理人胡勇刚、二被告的共同委托诉讼代理人罗广建到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告双方于2019年2月25日签订的《房地产买卖合同》；2.被告支付原告违约金1,146,000元。事实和理由：2019年2月25日，原告与被告在居间方上海云房数据服务有限公司居间服务下签订《居间协议》，约定二被告向四原告购买位于上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋建筑面积88.68平方米，意向金100,000元，被告同意该意向金可转为定金。同日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定涉案房屋总房价款5,730,000元，双方应于签订之日起三日内网签《上海市商品房买卖合同》，被告向原告支付定金100,000元以及违约责任等。同年2月25日，被告向原告转账支付定金50,000元，居间方向原告转账支付定金50,000元，原告向被告出具收到定金100,000元的收款收据一份。双方约定于次日网签《上海市商品房买卖合同》。然因原告万星星身份证号码以及被告靳艳霞需提供相应的材料等问题导致双方未成功签约，故双方约定待相关材料补充之后再行签约，被告于当日又向原告转账支付400,000元。双方后约定于3月1日签约，但因为签约中心系统问题而未签约成功。又约定3月2日签约，然当日被告靳艳霞明确向原告表示因两被告购房资金出现问题而无法签约，故签约又未成功。2019年4月5日，原告向二被告出具《律师函》一份，写明被告应在收到函件后七个工作日内，联系原告办理签约以及后续交易事宜，但两被告在收到律师函后并未与原告办理签约等。故原告诉至本院请求判如所请。二被告共同辩称：1.被告李业亮并非本案适合被告，所有合同均由被告靳艳霞一人签订，被告李业亮并非合同相对方，涉案房屋也系购入登记于被告靳艳霞一人名下。2.原告与被告靳艳霞签订的《房地产买卖合同》系预约合同，双方对于买卖合同的具体条款没有协商一致、仍处于磋商阶段；双方签署的合同第1.2.5条约定，第二笔转让款以贷款形式支付，根据合同第1.2.3条约定，双方对于银行贷款如何办理、办理时间及如未获通过，剩余资金如何支付和时间节点都未约定，付款时间并未在该合同中形成明确约定；对于涉案房屋何时进行交付亦未明确约定，仅约定款清交付，且诸多核心条款双方都未在《房地产买卖合同》中明确约定，有待双方后续协商，故双方签署的《房地产买卖合同》系预约合同，非本约合同。3.第一次网签合同没有签订系因原告万星星的身份证问题，被告靳艳霞一直积极履行约定义务，并为促成签署网签合同一直与原告磋商，原告在不具备约定和法定解除权情形下，单方通知被告解除买卖合同，导致双方至今无法协商签署网签合同。4.2019年4月9日原告发函要求被告7日内办理交易事宜，收到函件后被告与原告积极联系，但双方对于有关付款、合同性质存在分歧，且被告在4月16日明确电话告知原告双方对付款时间希望尽快达成一致，协商签订网签合同，但就此原告拒绝与被告沟通，系因原告认为双方约定的房屋价款偏低，并在中介处重新挂牌600万元，该些行为表明原告并未诚意签署合同及继续履行，故被告也进行回函对内容及合同理解进行澄清，要求原告收函后3日内联系中介与被告签署网签合同并办理后续交易，但原告收函后并未与被告和中介联系，反而向被告发函解除合同。5.在原告5月21日解除通知中称合同在4月17日解除，故5月24日被告发送回函明确对于原告解除通知中不符事实进行澄清并解释合同条款，表明原告不享有合同解除权，不产生解除合同的效力，视为原告单方解除合同，并再次要求原告尽快与其协商签署网签合同并办理交易手续，但原告收到被告回函后不仅不予理睬，且通过中介告知被告继续履行需支付37.50万元赔偿款，最终导致网签合同无法继续协商签署，后续房屋交易无法继续履行。因此，本案系基于原告对买卖合同条款错误理解，并认为被告违约而怠于与被告协商，且认为出售价格较低，又与他人磋商较高交易价格，系原告违约导致合同不能继续履行，故原告应该承担违约责任，被告不存在违约不需承担违约责任。涉案房屋系被告购买的学区房，由于原告不积极配合协商导致学区房购买目的未能实现，对被告子女就学产生影响，原告理应承担赔偿责任并应继续履行双方合同。即便法院认定被告违约，合同约定的违约金亦偏高应依法降低，且3日内未签约系因原告原因造成，故原告主张违约金的诉讼请求没有依据。根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：一、合同的签订情况四原告为涉案房屋的登记产权人。2017年2月，原告万星星、万泷骏、杭化雨以公证委托书的形式委托原告杭菲菲代理办理涉案房屋出售等相关事宜。2019年2月25日，原告杭菲菲作为出卖方(甲方)与被告靳艳霞作为买受方(乙方)在案外人即居间方(丙方)上海云房数据服务有限公司居间服务下签订《居间协议》约定：1.乙方已查验了涉案房屋的全部信息等符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用。2.涉案房屋权利人为四原告，建筑面积88.68平方米，为住宅，无抵押、无租赁，总房价款5,730,000元(其他交易条件详见《房地产买卖合同》)。3.丙方收到意向金后10日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金；若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处解除本协议并无息取回意向金；若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；若乙方单方解除委托，则需向丙方支付本协议第三条所述总房价款项的1%作为必要费用补偿。4.转定金：如甲方签订本协议，则乙方同意其交付的意向金即转为定金并支付甲方(甲方授权丙方进行定金保管由此构成乙方支付给甲方的首期定金)。待甲乙双方签订本协议后给甲方合计100,000元作为全部定金。5.在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少、变更买卖合同的买受方，本协议项下的权利义务由增加、减少或变更后的“买受方”概括承受。《居间协议》另对其他事项作了约定。同日，原告杭菲菲作为出售方(甲方)与被告靳艳霞作为买受方(乙方)签订《房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)约定，1.买卖条件及本合同履行：总转让款为5,730,000元；签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后3日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“网签合同”)；除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订网签合同的日期，若甲方未能依照本合同约定签署网签合同出售涉案房屋或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署网签合同的，则已支付甲方的定金(含丙方保管的定金)不予返还。2.首期转让款，乙方通过如下方式支付首期转让款2,450,000元内含已支付的全部定金，不包含尾款，由乙方直接或通过居间方转付甲方：乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后1日内直接或通过居间方转付甲方；如通过居间方转付，乙方应于签订网签合同当日将首期转让款付至居间方指定账户。3.第二期转让款1,710,000元以贷款形式支付；乙方另支付房价款1,470,000元，支付时间为签合同21天之内。4.双方约定交房时间为款清交房，确认无误后签字确认交房，乙方自行或通过居间方支付尾款100,000元。若乙方申请贷款额度不足或无法获得贷款的，乙方应当就贷款不足部分，在双方至交易中心办理过户手续当日向甲方支付。5.违约责任，本合同生效后，甲乙双方应全面履行，如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1条所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本合同的，违约方应按照总房价款20%向守约方支付违约金。6.本合同与居间协议同时成立生效，作为买卖合同成立，独立发生法律效力。买卖合同另对其他事项作了约定。二、被告方款项支付情况同日，原告杭菲菲出具收款收据：兹收到靳艳霞支付给杭菲菲的款项100,000元，系购买涉案房屋的定金。该钱款中的50,000元由居间方向杭菲菲转付、另50,000元由靳艳霞支付转账支付给杭菲菲。2019年2月26日，被告靳艳霞向原告杭菲菲转账400,000元，杭菲菲就此出具收款收据：兹收到李业亮支付本人的款项400,000元，系李业亮购买涉案房屋的定金。三、原告与被告之间签约后的履约情况原告与被告双方未签订网签合同，双方就此确认的事实如下：1.原、被告首先约定在2019年2月26日签订网签合同，但未签订。原告陈述一系原告万星星的身份证号码与登记的号码不一致，需要派出所开具证明，二系被告靳艳霞也需要提供相应的证明。就此，被告称原因在于原告万星星的身份证问题，被告无需开任何证明，且涉案房屋以被告靳艳霞一人名义购买。2.关于第二次约定签订网签合同的日期，原告称在2019年2月28日，此时原告已经将取得派出所证明，但是被告没有开具好在读证明，故双方均没有去中介处，双方遂再次约定于2019年3月1日前往中介处签订网签合同。原告为此提供与靳艳霞的微信聊天记录显示：2019年2月28日下午4：02，被告靳艳霞称：杭姐，我在学校拉在读证明，机器坏了。被告就此称双方未约定在2019年2月28日签订网签合同，而是约定在2019年3月1日签订网签合同，且被告无需开具证明。3.关于第三次签订网签合同的日期(被告认为是第二次)，系2019年3月1日。原、被告当日下午均到达中介处，居间方已制作好网签合同，原告称与被告就首付款重新达成合意，同意被告延期4个月支付首付款，并要求被告先付230万元，但是居间方说因为网络中断原因无法打印出网签合同，故双方约定在2019年3月2日正式签约。被告则称，当日双方还在协商付款时间，但是未能达成新的合意，网签合同已经出过一稿，但在打印第二稿的时候系统故障无法打印，故约定2019年3月2日继续协商。就此，原告杭菲菲与靳艳霞的微信显示：1.靳艳霞在3月1日上午8时19分向杭菲菲表示要下午两点以后才能到，并提出与杭菲菲协商借款意向以及草拟借条，杭菲菲回复不同意借款，靳艳霞表示还有一段时间付款，那就再想其他办法筹钱，总归有办法解决的。4.第四次约定签订网签合同之日(被告认为是第三次)即2019年3月2日，原、被告均至居间方。原告称当日因为网签合同的内容在3月1日已经确认好，直接签订即可，但是被告靳艳霞表示暂时无法购房，其已付的50万元暂不需要退还，且可以由居间方继续出售涉案房屋。被告靳艳霞表示是因为双方就付款时间的节点没有协商完成，而非原告所述被告无力支付房款的原因，且告知原告可以变更买受人，如没有其他买家，保留被告的购买机会。原告称此后未和被告再当面洽谈。5.2019年3月10日，杭菲菲向靳艳霞发送微信询问事情处理情况，希望靳艳霞给与具体了结此事的时间。靳艳霞于当日回复，具体期限没有办法具体，周浦的房子在挂牌出售……按照当时说的两条线进行，一方面找其他下家成交，一方面周浦的房子卖着，哪边快就走哪条线，如果新下家尽早找到了，价格也比我们好，付款方式也好，那就缩短周期卖给新下家充抵定金……如果我们房子卖得早，资金转过来了，我们就继续交易。杭菲菲回复了表情。靳艳霞回复感谢。6.2019年4月9日，原告杭菲菲向二被告寄送落款日期为2019年4月5日的《律师函》，载明：因被告未按合同约定支付首付款、未能签订网签合同，使该交易不能按约进行，请被告在收到该律师函后七个工作日内联系原告办理房屋交易的所有事项，否则将不予退还定金。被告确认收到上述律师函。靳艳霞于2019年4月16日电话联系杭菲菲，主要内容为主张买卖合同并非本约，因为原告原因导致无法签订网签合同，双方关于首付时间没有约定具体日期，协商过程中也没有达成合意，现在仍处于协商期间，被告有权变更买受方，并表示将会将该函件寄送给杭菲菲。7.原告杭菲菲于2019年5月20日向二被告发出《解除通知书》称：被告应于2019年2月25日支付房款2,450,000元、于合同签订之日起21日内支付房款1,470,000元，但截至到2019年4月5日，被告没有支付前述款项，故原告的单方解除权成立，买卖合同于2019年4月17日解除，被告应承担违约责任。解除通知书的落款日期为2019年5月20日，收信地址为被告李业亮单位，寄出之日为当日，于2019年5月21日11时28分由“单位收发章”代为签收。被告靳艳霞称实际于2019年5月23日收到。针对杭菲菲的解除通知书，被告于2019年5月24日回函称，不认可原告所称的房款应支付日期、靳艳霞未构成逾期支付购房款、原告不享有单方解除权，原告发出的解除通知书视为原告单方违约，要求原告在收到被告2019年5月20日律师函(内容见下文)之日起3日内联系居间方，与靳艳霞协商确定网签合同的具体条款，签署网签合同。原告杭菲菲于2019年5月26日签收该回函。8.被告靳艳霞于2019年5月20日向原告杭菲菲发送律师函，就交易过程、付款情况进行说明，并就原告寄送的律师函回应如下：首付款在签订网签合同后1日内支付，故不存在因为未付首付款导致网签合同未能签订的情况；二被告在收到律师函后，多次通过微信、电话等方式联系原告，希望尽快签订网签合同，但是原告拒绝进行有效的沟通，故要求原告收到该律师函之日起3日内联系居间方，前往上海市东建路XXX号门店处与靳艳霞协商确定网签合同的具体条款，并签署网签合同、办理过户手续。该律师函落款日期为2019年5月20日，分别向杭菲菲两个地址投递，其中浦东新区地址显示于2019年5月21日下午17点23分收件、2019年5月22日由菜鸟驿站代收；新疆地址显示于2019年5月21日下午17点24分收件、2019年5月23日由他人张静收。四、其他情况庭审中，被告提供案外人居间方工作人员与杭菲菲之间的微信聊天记录，显示工作人员约杭菲菲签订网签合同，并确定了具体的时间、付款条件按之前的书面约定。杭菲菲回复可以签，但是要求被告方支付滞纳金35万以及来回机票等损失2.50万元。原告对该聊天记录的真实性不予认可，认为系部分聊天内容，不能全面反映双方之间的往来。被告另提供了居间方工作人员(同上微信同一人)在2019年3月14日就涉案房屋销售的朋友圈广告，原告对此真实性不予认可，但是原告表示系因被告无力支付购房款，被告亦希望继续出售涉案房屋，故继续挂牌出售涉案房屋系被告授权，而非原告授权。上述事实，主要有房地产权证、公证书、居间协议、买卖合同、收据、银行流水、微信聊天记录、电话录音、律师函、解除通知书、邮件物流信息及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的第一个争议焦点：合同的相对方是否为二被告。从合同的签约主体看，仅为被告靳艳霞一人，付款方也系被告靳艳霞，尽管二被告确认二人为夫妻关系，四原告又称被告李业亮也参与了买卖的过程，但是被告李业亮并非在案证据显示的涉案房屋购买方。被告虽对原告出具的收款收据未提出异议，但不能仅以此认定被告李业亮也系合同的相对方，故四原告对于被告李业亮的诉讼请求，本院予以驳回。本案的第二个争议焦点：四原告与被告靳艳霞之间是否成立涉案房屋买卖合同的本约。四原告与被告靳艳霞并未签订网签合同，但是双方之间签订的居间协议、买卖合同，就双方买卖的标的物(即涉案房屋)及其权属情况、涉案房屋转让价款、房款的支付方式和期限、房屋交付日期(款清交房)、违约责任等已经作出明确的约定，故四原告与被告靳艳霞就涉案房屋成立买卖合同本约。被告辩称双方始终就房款的支付期限进行协商，但是双方在买卖合同中约定首付款的支付日期为签订网签合同后1日内、以贷款方式支付部分房款，尾款及其他款项的支付也有明确的约定，并且买卖合同对于网签时间作出明确约定。尽管双方后因各种原因数次变更网签合同签订的日期，但是没有证据显示双方就房款支付期限变更有明确约定。因此，对于被告辩称与四原告之间的合同关系仅为预约的意见，本院不予支持。本案的第三个争议焦点：原告主张解除与被告靳艳霞之间的房屋买卖合同的事由是否成立。根据杭菲菲与靳艳霞之间的微信聊天记录可知被告靳艳霞方按期支付首付款存在困难。同时，在双方约定的再次签订网签合同之日亦未能签订网签合同。而原告在一个半月之后(2019年4月19日)向被告发函要求与被告签订网签合同，表明原告仍坚持继续履行买卖合同的意思表示，且此时双方的交易条件并没有发生变化，而被告靳艳霞通过电话向原告表示双方仍处于协商阶段，以实际行为表明拒绝与原告按照买卖合同约定的条件签订网签合同，结合上述微信聊天内容，系被告靳艳霞的违约事由在先，构成违约。经催告遭拒之后，原告发函向被告提出解除双方之间的买卖合同，符合法律的规定。故本院认定原告与被告靳艳霞之间的买卖合同关系就此解除，解除之日为被告靳艳霞认可的收到解除通知书之日即2019年5月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的第四个争议焦点：被告靳艳霞应向原告支付的违约金金额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张被告向其支付违约金，符合法律规定和合同约定，可予支持。原告按照合同约定主张被告支付违约金1,146,000元。被告抗辩称原告主张的违约金过高，原告的实际损失远低于此，原告亦没有提供相应的证据证明其因为合同解除导致的实际损失情况。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素，对违约金酌情作出适当的调整，确定被告靳艳霞需支付违约金300,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条以及第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告杭菲菲、万星星、杭化雨、万泷骏与被告靳艳霞之间就位于上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系于2019年5月23日解除；二、被告靳艳霞本判决生效之日起十日内支付原告杭菲菲、万星星、杭化雨、万泷骏违约金300,000元；三、驳回原告杭菲菲、万星星、杭化雨、万泷骏对被告李业亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,114元，减半收取7,557元，由原告杭菲菲、万星星、杭化雨、万泷骏负担4,657元(已付)、被告靳艳霞负担2,900元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年三月五日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……