广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38330号原告（反诉被告）：何海。委托诉讼代理人：林锦泉，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳保丽实业有限公司。法定代表人：陈辉。委托诉讼代理人：柳森晓，广东驰纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐美美，广东驰纳律师事务所实习律师。原告（反诉被告）何海与被告（反诉原告）深圳保丽实业有限公司（以下简称保丽实业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何海及委托诉讼代理人林锦泉,被告的法定代表人陈辉及其委托诉讼代理人柳森晓、徐美美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何海诉称,其于2019年5月起租用保丽实业公司一楼吧台做奶茶生意，并订立合同，合同约定了月租4000元，押金l2000元(三押一租)，除此之外保丽实业公司还收取了合同未约定的喝茶钱50000元，如果何海违约则需从中扣除违约金10000元，当时还说好店里原有设备物品都给何海使用，但签定合同后第二天保丽实业公司便让他人到店里搬走了大部分比较贵重的设备，而未提前告知何海，何海找保丽实业公司理论，其司却以各种理由搪塞，最终没有把被搬走的设备搬回；当时何海开始营业在即，只能是自己购置一批补充，在何海将店铺吧台装修好正式营业后办理食品卫生许可证，工作人员到现场勘查被判定不合格，原因是店铺里面养宠物，宠物乃是保丽实业公司的工作人员所养，经常带到何海经营的地方溜达，有部分顾客到店门看到有宠物觉得不卫生而离开，这是其一。其二保丽实业公司开展业务时将工作台搬到何海吧台面前，经常围着一大堆工作人员从而也影响何海店铺的客流量，有进来消费的顾客保丽实业公司的工作人员又不厌其烦的坐在面前推销，不堪其忧。何海月月支付租金却不能给予顾客一个安静独立的消费环境，留不住顾客，因此多次向保丽实业公司反映，保丽实业公司每次都说解决，但好了没几天情况又变回原样了，如此反复。何海在2019年8月向保丽实业公司提出解除合同，愿赔偿保丽实业公司违约金l0000元，要求退回余下的52000元，保丽实业公司却表示不愿意退回余下资金，为维护何海的合法权益，时起诉至法院，请求法院作出判决。何海的诉讼请求：1、判令保丽实业公司向何海退回2019年5月所交的押金以及喝茶费(扣除一万元违约金)，共计52000元；2、本案诉讼费由被告承担。保丽实业公司口头答辩称：1、保丽实业公司并未收取何海的喝茶费，保丽实业公司所收到的费用是何海自愿支付的商铺装修补偿款。2、何海所称其在经营中因保丽实业公司的原因影响其经营没有任何证据。何海系其自身的经营不好而违约退租。何海至今也并没有彻底清场。何海的一些设施仍滞留在商铺内，造成保丽实业公司无法使用更无法出租。因此，何海要求退还押金是没有法律依据的，要求退回喝茶费也更没有依据。同时，何海还应承担2019年9月份至12月1日的租金，根据合同何海应承担10000元的违约金。综上，请求驳回何海的诉讼请求，并支持保丽实业公司的反诉请求。保丽实业公司反诉称，何海自2019年5月起承租保丽实业公司位于深圳市宝安区××街道××社区××大道××楼吧台，做奶茶生意，月租4000元，保丽实业公司自2019年9月1日拖欠租金至今未付。根据双方签订的商铺出租协议，承租方提前解除合同视为违约，赔偿违约金l0000元。特提出反诉，请查明事实，判如所请。保丽实业公司的反诉请求：1、判令何海支付拖欠的租金暂计12000元(从2019年9月1日计算至终止租赁之日止，至反诉之日暂计为l2000元)；2、判令何海支付违约金10000元；3、案件受理费由何海承担。以上暂计22000元。针对反诉，何海辩称，何海于2019年8月30日搬离了商铺，当天有保丽实业公司的员工一起帮忙，且何海也提前告知了保丽实业公司，因此商铺已由保丽实业公司收回，保丽实业公司诉求何海支付于2019年9月1日起的租金缺乏事实和法律依据。另，影响何海经营的主要是保丽实业公司的原因。何海已多次在微信向保丽实业公司反映该问题，保丽实业公司也答应解决，但是一直没有处理。何海亏损严重才搬离租赁的商铺。综上，请求法院驳回保丽实业公司的诉讼请求。经审理查明，何海与保丽实业公司于2019年5月1日签订了《商铺出租协议》，约定由何海承租保丽实业公司位于深圳市宝安区××街道××社区××大道××楼吧台，做奶茶生意，租期为3年，自2019年5月1日至2022年5月1日；每月租金为4000元，租赁方式为三押一租，每个月1日支付租金。另，协议第八条违约责任约定若乙方（何海）在甲方（保丽实业公司）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。2019年5月5日，何海通过微信转账的方式向保丽实业公司的法定代表人陈辉转账了16000元；2019年5月10日，何海又以同样的方式转账20000元及4000元给陈辉。2019年4月24日何海妻子潘美莲于2019年4月24日通过银行转账的方式向陈辉转账20000元。综上，何海共计支付三个月押金及一个月租金16000元及其他款项44000元。尔后，双方依约履行合同约定，何海按月向保丽实业公司支付租金。2019年8月25日，何海通过微信告知陈辉其经营到该月底就要退租并将店铺还给保丽实业公司。庭审中，保丽实业公司确认收到上述通知，但辩称何海并没有完全搬走。2019年8月31日，何海以保丽实业公司在其门前摆放桌子影响其生意为由而停止经营并撤场，并向陈辉发送手机短信信息，提出其将于2019年9月1日将商铺退还、退还后一个月的水电费于案件结案后结清，并询问陈辉是否有异议。陈辉回复：水电费要15号出来才知道。庭审中，何海确认离场时并没有拆除招牌和灯箱，但主张保丽实业公司第二天就已将其拆除并贴了招租广告。另查，何海主张其向保丽实业公司支付的上述款项中的44000元，系保丽实业公司向其收取的5万元的喝茶费的一部分，其余6000元系现金给付。何海为证明其主张提交了案外人叶锐新的手写的书面证人证言，记载保丽实业公司口头说需要收取喝茶费5万元。保丽实业公司则主张其仅收取何海44000元，且款项性质为装修补偿款，并非喝茶费，对证言的真实性亦不认可，理由为证人必须出庭质证才有效力，且被告并不认识证人。又查，保丽实业公司庭审后向本院补充提交了以下证据：１、《宝安区自建房使用权利证明》，显示文卓荣系深圳市宝安区松岗街道松明大道105号一至三层的使用权利人；2、《深圳市宝安区松岗镇城市建设管理办公室》出具的建筑许可证、工程施工许可证；3、宝安区松岗镇规划办公室审批的规划总图。深圳市鼎派策划管理有限公司为该房产的二手房东，其与保丽实业公司的股东林海紫签订了《租赁合同》，案外人深圳市鼎派策划管理有限公司出具了《证明》，记载其司同意该商铺部分面积可用于经营奶茶店。被告对该《证明》的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为喝茶费过高，要退还。以上事实，有双方当事人提交的《宝安区自建房使用权利证明》、《深圳市宝安区松岗镇城市建设管理办公室》、《证明》、转账凭证以及开庭笔录附卷，足以证明。本院认为，本案为租赁合同纠纷。何海与保丽实业公司签订的《商铺出租协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应严格依约履行。《商铺出租协议》第八条违约责任约定，若乙方（何海）在甲方（保丽实业公司）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。本案中，租赁期限尚未到期，何海就提出提前退场，且其亦未能提供充分有效的证据证实保丽实业公司存在违约事实，故何海依法应对此承担违约责任，保丽实业公司反诉请求何海支付违约金10000元，符合双方约定，且于法不悖，本院予以支持。关于何海退场时间的问题。何海于2019年8月25日通过微信向保丽实业公司作出要腾退的意思表示，保丽实业公司在庭审中亦确认收到该通知，但抗辩称何海虽主张腾退，但仍有遗留物品在涉案店铺，故产生占用费的损失。何海于2019年8月31日向陈辉发送短信告知其将于明天退还涉案店铺，陈辉仅回复：水电费要15号出来才知道。本院认为，保丽实业公司已于2019年8月25日知悉何海将于月底腾退，且在何海2019年8月31日再次明确告知其于次日将要腾退的情况下，陈辉亦仅对其中的水电费提出异议，对何海的腾退并未明确提出异议，因此，虽然案涉店铺的招牌及灯箱并未完全自行拆除，但保丽实业公司作为出租人在何海腾退后的第二天已将其拆除并且贴出了招租广告，则可说明当时未拆除的招牌及灯箱并不足以影响其招租。综上，保丽实业公司诉求何海支付2019年9月1日至2019年12月1日的房租损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于租赁押金的问题。何海已向保丽实业公司交付租赁押金12000元，租赁协议并未对提前腾退时押金该如何处置作出约定，故在合同已解除的情况下，保丽实业公司继续占有该押金没有事实及法律依据，理应向何海退还。关于喝茶费的问题。虽然何海主张其已向保丽实业公司支付了5万元，但仅能就其中的44000元提供了转账凭证，其主张现金支付的其余6000元现金支付并未提供任何证据证实，且保丽实业公司对此亦不予认可，故何海应承担举证不能的不利后果，本院采信保丽实业公司的主张，认定保丽实业公司仅收取了何海支付的44000元。关于该款项性质问题，何海主张为喝茶费，为此提交了案外人手写的证言，但该案外人并未出庭作证，保丽实业公司亦不予确认其真实性，故该份证据本院不予采纳。保丽实业公司主张该款项为装修补偿费，但其亦未提供任何证据证实。本院认为，在房屋租赁市场中，出租人向承租人收取喝茶费的行为并不鲜见，已形成商业惯例，何海的主张具有一定的可信度，但是，何海在庭审中确认其使用了保丽实业公司原本的装修，且其在起诉状阐述案件事实时亦表明保丽实业公司在其承租时称涉案房屋的设备均可让何海使用，由此可认定上述款项一定程度上应包含保丽实业公司将装修及设备提供给何海用的对价。我国法律法规对喝茶费的合法性并无明文规定，而本案中双方当事人对此亦无明确约定。因此，考虑到造成案涉租赁协议提前终止的责任在于何海，不在保丽实业公司，以及何海已实际使用案涉店铺但实际使用时间较短，案涉店铺装修及设备尚可继续使用等实际情况，根据公平原则，本院酌定保丽实业公司退还何海10000元。鉴此，何海的该项费用的退还请求，本院仅支持合理部分。综上，何海应向保丽实业公司支付违约金10000元，保丽实业公司应向何海返还22000元（10000元+押金12000元），双方均有金钱上的互为给付义务，两者相互抵扣后，保丽实业公司仍需向何海退还12000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何海应于本判决生效之日起十日内向深圳保丽实业有限公司支付违约金10000元；二、深圳保丽实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向何海退还押金等款项共计22000元；以上判项中，双方当事人均具有金钱上互为给付义务，两者冲抵后，被告深圳保丽实业有限公司仍需退还原告何海12000元；三、驳回何海的其他诉讼请求；四、驳回深圳保丽实业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费550元，由何海承担375元，深圳保丽实业有限公司承担175元；反诉费175元，由何海承担25元，深圳保丽实业有限公司承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年三月三日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。