内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终482号   上诉人（原审被告）：包头市蓝泽房地产开发有限公司。   法定代表人：薛斌。   委托诉讼代理人：刘海，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：熊伟，男，1979年10月20日出生，职业不详，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：赵云，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。   上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司与被上诉人熊伟房屋合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘海、被上诉人熊伟的委托诉讼代理人赵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   包头市蓝泽房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、根据上诉人与被上诉人双方之间签订的补充协议约定，上诉   人已将房屋交付被上诉人，一审人民法院认定上诉人至今不能交付房屋的事实错误，并据此认定上诉人构成根本违约，判决解除双方之间的房屋买卖协议、返还购房款并支付利息、赔偿违约金没有事实依据。上诉人认为，一审人民法院认定上诉人至今不能交房的事实错误，事实上，根据双方于2015年年9月4日签订的《补充协议书》第二条第2项的约定，上诉人已将房屋交付被上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。2015年9月4日，上诉人与被上诉人签订《补充协议书（按揭/分期）》，协议第二条第2项约定：“乙方包租甲方的房屋2年，由乙方统一经营管理，时间从2015年7月1日到2017年6月30日，所购商业首层，面积44.69平方米，租金标准为1.80元/天/每平方米进行包租，合计58723元整，大写伍万捌仟柒佰贰拾叁元整，视同交房，乙方选择按本协议第二条内容处理后，租金为58723元于签订《商品房买卖合同》时从房屋总价中直接抵扣，另行计算房屋总价为659228元，单价为14751.13元，现贷款为：291277元”。根据上述约定可知，上诉人租赁被上诉人房屋2年统一经营管理，上诉人于租赁房屋当日已将房屋交付被上诉人，即上诉人已经履行了交付房屋的义务。据此，根据上诉人与被上诉人签订的补充协议约定，上诉人已将被上诉人购买的房屋交付，上诉人根本不存在违约的情形，当然更谈不上根本违约。故一审人民法院认定上诉人至今不能交付房屋的事实错误，据此认定上诉人构成根本违约，判决解除双方之间的房屋买卖协议、返还购房款并支付利息、赔偿违约金没有事实依据。2、上诉人与被上诉人双方签订的补充协议实为房屋租赁合同，双方设立房屋租赁合同法律关系，且上诉人支付租金的条件尚未成就，不存在违约情形，一审人民法院认定上诉人违约的事实错误，据此判决上诉人给付被上诉人违约金没有事实依据。上诉人认为，上诉人与被上诉人双方签订的补充协议实为房屋租赁合同，合同约定的上诉人支付租金的条件尚未成就，不存在违约情形，一审人民法院认定上诉人违约的事实错误。首先，上诉人与被上诉人所签协议实为房屋租赁合同，双方之间设立房屋租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，本案中，上诉人与被上诉人就房屋租赁事宜达成一致协议，协议对房屋坐落位置、面积、单价、租赁期限、租金的支付条件和方式等进行了约定。根据上述法律规定并结合本案事实，双方之间签订的补充协议实为房屋租赁合同，双方之间设立房屋租赁合同法律关系。其次，租金58723元抵扣条件尚未成就，上诉人不存在违约情形，无须承担任何违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上文所述，上诉人与被上诉人签订的协议明确约定，租金58723元在双方签订《商品房买卖合同》时从房屋总价中直接抵扣。截止目前，由于被上诉人的原因，双方尚未签订《商品房买卖合同》因此，上诉人和被上诉人约定租金在签订《商品房买卖合同》时方可抵扣，在双方没有签订《商品房买卖合同》时，上诉人支付租金的条件尚未成就，上诉人无须抵扣租金，不存在违约情形，无须承担任何违约责任。据此，上诉人与被上诉人签订协议实为房屋租赁合同，双方设立房屋租赁合同法律关系，在上诉人不存在违约事实的情况下，一审人民法院认定上诉人违约的事实错误，据此判决上诉人支付被上诉人违约金没有事实依据。综上所述，一审人民法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉一审的全部诉讼请求。   熊伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   熊伟向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原，被告双方签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告返还原告所交付的房款367951元及利息；3、判令被告支付原告违约金117446元；4、诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告于2013购买了被告包头市蓝泽房地产开发有限公司开发的蓝泽大金城项目的商铺，商铺号位C6首层B27号，面积为44.69元，原告于2013年12月21日交定金5万元、于2013年2月28日交首付款317951元，共计交房款367951元，约定交房的日期为2015年6月30日。到期后被告未能交房，双方于2015年9月4日签订补充协议，约定交房的日期为2016年6月30日，并约定违约金赔偿方式，但是至今被告仍然不能实际交房。故原告诉至我院，判令被告返还房款367951元及利息，支付违约赔偿金117446元。以上事实，有原告向法庭举证的补充协议书原件一份、收款收据两张、POS机刷卡支付凭证两张、限期交房催告函一份、照片等证据在案佐证。   一审法院认为，原，被告之间签订的房屋买卖补充协议合法、有效，被告没有按约交房，已构成根本违约。原告的诉讼请求，合理、合法，本院予以支持，被告的辩称，没有事实依据，本院不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：一、解除原，被告双方签订的房屋买卖协议书。二、判决生效后十五日内，被告返还原告购房款人民币367951元。三、判决生效后十五日内，被告给付原告利息损失，以367951元为本金，按年利率6%计息，从2016年7月1日起至房款给付完为止。四、判决生效后十五日内，被告赔偿原告违约金117446元。案件受理费4290元，由被告承担。   二审中，上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司提供涉案房屋的“五证”，证明已经具备销售房屋的条件和签订《商品房买卖合同》的条件，并不存在违约。被上诉人熊伟质证称，对于“五证”的真实性予以认可，证明目的不予认可。现上诉人不具备真实交付房屋的可能性，合同目的不能实现，被上诉人应该承担违约赔偿责任。其他案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司与被上诉人熊伟的《补充协议书》是当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性、禁止性规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方应该按照合同约定的内容履行各自的义务。上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司提出已经将房屋交付被上诉人熊伟，其不存在违约情形不应承担违约责任等的上诉理由，被上诉人熊伟作为购房人已经履行了交付房款的义务，上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司因资金链断等原因按约定期限无法交付房屋，违约事实存在，应当按照双方补充协议约定支付违约赔偿金。因此，上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司提出的上诉理由没有事实和法律依据，其要求撤销原判的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费用8580元，由上诉人包头市蓝泽房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革     二〇二〇年三月十九日   法官助理 于 雁   书 记 员 杜 威