贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0115民初5099号原告：石磊，女，汉族，1984年6月17日生，住所地湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：石玉，女，汉族，1985年11月18日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系石磊的妹妹。委托诉讼代理人：石江超，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被告：赵博，男，汉族，1986年6月30日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被告：陈媛媛，女，汉族，1985年10月30日出生，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：江玲，女，汉族，1985年7月22日生，住所地福建省建瓯市。三被告共同委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔威律师事务所律师。第三人：贵州铭原鑫地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区淮河路152号附1号淮河路商业步行街A栋1层22号，统一社会信用代码91520144MA6GPMTB3F。法定代表人：徐舒萍,该公司执行董事兼总经理。原告石磊与被告赵博、陈媛媛、江玲、第三人贵州铭原鑫地产经纪有限公司（以下简称铭原鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石江超，被告赵博、陈媛媛、江玲共同委托诉讼代理人廖加华到庭参加了诉讼。第三人铭原鑫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告赵博、陈媛媛、江玲及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告定金30000元，并向原告支付以30000元为基数按年利率24%为标准自2018年9月22日起至实际退款之日止的资金占用费；3、判令被告赵博、陈媛媛、江玲承担违约金210000元；4、本案诉讼费、律师费、保全费、保函保险费等因是诉讼产生的一切费用由三被告承担。事实与理由：原、被告经第三人铭原鑫公司磋商，三方于2018年9月16日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于贵阳市观山湖区中铁会展城B8组团8栋18层1号【产权证：黔(2018)观山湖区不动产权第00646XXX号】房屋以140万元的价格出卖给原告。原告按合同约定于当日将定金3万元转账至被告江玲的账户，将佣金2万元支付给中介公司。原告配偶按中介公司及被告江玲的通知，先后到兴业银行股份有限公司贵阳分行及贵阳花果园支行申请贷款，但由于被告赵博、陈媛媛均未到场，兴业银行拒绝受理该笔贷款。2018年9月27日，被告与案外人张太茂签订了《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》，以150万元的价格将案涉房屋出售给案外人张太茂，并于9月29日在贵阳市不动产登记中心提交办理涉案房屋产权变更手续，现涉案房屋已登记在案外人张太茂名下。原告认为，变更为牟取更高利益，在原被告买卖合同关系存续期间，将案涉房屋出卖给他人，属于一房二卖，构成根本违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告赵博、陈媛媛、江玲辩称，一、案涉房屋买卖合同已经于2018年9月22日解除，被告在与原告及第三人的聊天记录中已知晓原告解除合同的意思表示，被告对原告提出解除合同并无异议，所以买卖合同在被告知晓原告解除合同的意愿之后就已经解除。不存在需要另行以判决形式确认解除的问题；二、本案系原告违约，没有积极配合办理二手房贷款审批手续导致。被告已收取了3万元定金不应退还；三、双方交易的房产虽然已经过户登记到案外人张太茂的名下，但在过户时已经是在原被告之间的合同解除之后。且被告与张太茂之间系朋友关系，房产过户到张太茂名下只是因被告急需资金周转，如果原告愿意继续履行合同，张太茂是可以配合办理产权过户手续的，所以被告不存在一房二卖，不应承担违约责任。综上所述，被告在本案中不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。第三人铭原鑫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据材料。原告石磊及被告赵博、陈媛媛、江玲围绕诉讼请求依法向本院提交了证据,第三人铭原鑫公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证等抗辩权。根据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年9月16日，原告石磊作为买受方乙方，被告赵博、陈媛媛作为出售方甲方，第三人铭原鑫公司作为居间方丙方签订了《房屋买卖合同》，约定三被告将其所有的贵阳市观山湖区中铁会展城B8组团8栋18层1号房屋以1400000元的价格卖给原告石磊，签订合同时支付定金30000元，首付款770000元（其中560000元通过监管中心，剩余过户当天）支付给甲方，尾款600000元原告以银行贷款的形式支付。乙方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费36000元。合同还约定了逾期过户、逾期支付房款、逾期交房、逾期支付居间服务费的违约责任，如甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应按该房屋的成交价的15%向对方支付违约金。合同尾部约定的补充条款为：1、甲、乙双方均以知晓本房产权及交易流程，属于公平自愿交易。2、在办理过程中如遇国家或银行政策变动，按最新政策执行。3、如由于乙方在政策情况下导致贷不了款，甲方则退还乙方支付的所有费用以及丙方收取的佣金。2018年9月21日，第三人铭原鑫公司向原告出具了《解除协议》，内容为经双方友好协商，现将2018年9月16日签订的《房屋买卖合同》的约定房屋服务终止。原因为买方条件不符合当地银行贷款条件，中介费同意按合同约定退还20000元中介费，退还中介费后中介方不承担任何服务义务及法律法规责任。可协助买方联系卖方，退款时间最晚于2018年9月25日。2019年9月19至9月22日期间，原告石磊多次通过短信与被告江玲沟通，要求解除合同并退还定金。2019年9月22日，原告石磊给被告江玲发送短信，内容为“江玲，昨天中介已经按合同的约定退还我2万的中介费，你躲避是解决不了问题的，希望你今天将三万的购房定金退还给我，我把账号发给你”。另，被告江玲作为被告陈媛媛、赵博的代办人委托人，在合同签订后，原告将30000元定金转入了被告江玲的账户，并向第三人铭原鑫公司支付了定金20000元。案涉房屋已于2018年9月29日过户到案外人张太茂名下。以上事实，有当事人陈述、身份证明、《房屋买卖合同》、短信记录、收条等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同签订各方均有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为一、应否解除合同？二、被告应否退还原告定金30000元？三、被告应否承担违约责任？关于应否解除合同的问题，因双方并未对解除合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，双方在《房屋买卖合同》尾部备注的第三条“如由于乙方在政策情况下导致贷不了款，甲方则退还乙方支付的所有费用以及丙方收取的佣金。”的内容，可视为双方对买受人解除合同的条件的约定，现因原告不能办理银行贷款，无法继续履行合同，双方约定的合同解除的条件成就，原告可提出解除合同，其已与第三人铭原鑫公司签订解除协议，铭原鑫公司已将中介费退还原告，原告又短信通知了被告江玲解除合同并要求退还购房定金，该合同已在通知被告时解除，被告并未提出异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告无需再次提出解除合同，故，原告的该项诉请，本院不予处理。关于被告应否退还原告购房定金30000元的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”双方在合同中对此有约定，虽被告主张系因系原告违约，没有积极配合办理二手房贷款审批手续导致，不应退还3万元定金，但被告提交的证据不足以证实其主张，由被告承担举证不能的不利后果，对其主张，本院不予采纳。被告应当根据合同约定退还原告购房定金30000元，原告诉请要求被告向其支付以30000元为基数按年利率24%为标准自2018年9月22日其至实际退款之日止的资金占用费，双方对此无约定，结合本案实际情况，本院酌情确定参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%为本案资金占用费的利率。至于原告诉请的违约金210000元，由于案涉合同已于其与第三人签订《解除协议》及通知被告江玲解除合同后解除，被告将案涉房屋另卖他人，并未构成违约，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告诉请的律师费及保全担保费的问题，律师费未提交证据证实实际发生的费用，本院不予支持。保全担保费，因以向保险公司购买诉讼保全险的方式进行诉讼保全担保并非必要发生，该费用不属于应由被告承担的合理费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵博、陈媛媛、江玲于本判决生效之日起三日内向原告返还购房定金30000元及资金占用费（以30000元为基数，按年利率4.35%，自2018年9月22日起支付至购房定金实际还清之日止）；二、驳回原告石磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2500元（原告已预交5000元），保全费300元（原告已预交），共计2800元，由被告赵博、陈媛媛、江玲负担489元，由原告石磊负担2311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年三月四日书记员  邵曦霖