广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3077号 上诉人（原审被告）：李国君，男，侗族，1946年10月11日出生，户籍地广西壮族自治区三江侗族自治县，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 上诉人（原审被告）：覃凤梅，女，侗族，1954年9月30日出生，户籍地广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 覃凤梅委托诉讼代理人：李文龙，系覃凤梅的儿子。住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周建长，男，1964年8月22日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人:韦秋建，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴二林，广西众维律师事务所律师。 原审第三人：杨令，男，侗族，1968年12月20日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人李国君、覃凤梅因与被上诉人周建长、原审第三人杨令租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初190号判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李国君、覃凤梅上诉请求：改判双方继续履行2012年11月15日的《房屋（门面）租赁合同》，驳回被上诉人的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审判决证据采信错误，导致认定事实错误。1.客观事实及己生效的三江县人民法院（2017)桂0226民初46号民事判决书确认了：“被告李国君承租该停车场后，对该停车场进行改修，并于2013年改修完毕交付被告宝华超市使用。”李国君在2005年11月1日至2012年11月15日原只是租用案涉楼房的二层门面，当时一层是破破烂烂的停车场，不是门面。2012年11月15日，案涉房屋原所有权人杨令与李国君协商一致，将一楼（原停车场）也出租给李国君用于改造、将停车场改变为门面使用。可见，在李国君投入大量资金改修之前，一楼只是一个破破烂烂的停车场而不是门面，是李国君投入巨资进行改造并依法申请改变房屋功能用途之后，一楼才变成门面的。从停车场变成门面，有李国君的投资在内，不是房屋原来的设计功能，不可能在有纠纷时就把原来的停车场所当成门面来计算收取租金。而且二楼的门面也是经过李国君投入大量的资金、多次装修后才成为现在的样子。然而广西诚信华正资产评估有限责任公司作出的诚信华正资评报[2017]第032号《资产评估报告书》却按2018年4月26日其工作人员到现场查看的现状进行价格评估，作出评估报告。如上所述，一楼门面是李国君与原房屋所有权人杨令协商一致签订租赁合同后投入巨资进行改造后才能作为门面使用的，因此不可能按照改造、装修后的现状计算收取李国君的租金，否则房屋所有权人应当将改造的资金等损失赔付给李国君。单从这一点说，该评估报告就是与案件事实不相符合，不客观、不公正、不合理，不能作为定案证据。一审判决采信该评估报告对租金进行调整显然严重损害了上诉人的合法权益。2.该评估报告并不是本案委托作出的评估报告，在本案中，周建长并没有申请鉴定，而是(2017)桂0226号民初46号案中提交，且该评估报告己被(2017)桂0226号民初46号民事判决不采信作为收取租金的证据使用。该案判决按照买卖不破租赁的原则，双方继续履行合同，李国君、覃凤梅按合同约定的租金支付给周建长。该判决己经发生法律效力并经法院执行完毕给付义务。之后，被上诉人周建长对继续履行原来的租赁合同是认可的，2017年按照周建长的通知要求，两上诉人将2017年的租金338000元转入周建长的个人银行帐户。周建长收到两上诉人的租金后又到法院起诉要调整租金，是明显的不诚信、毁约行为，不应当得到支持。综上，评估报告不能作为本案的证据采信，不应当作为定案的证据使用。由于对该证据采信的错误，必然导致对主要事实认定错误。二、对于原审判决书，李国君、覃凤梅和周建长双方均不服提出了上诉。三、一审判决适用“情势变更原则”认为租赁合同的基础动摇或者丧失，若继续履行显失公平，并为此调整了六倍之多的租金已造成上诉人根本无法继续承租下去，造成新的显失公平。首先，众所周知，现在网络电子商务等对实体门店的冲击非常巨大，实体门店举步维艰。为此，国务院近期专门出台政策，对年营业额在十万元以下的门店减免征税的扶持政策，是使实体门店能生存下去。而如果按照一审判决的租金，两上诉人的超市在交完租金后就己亏损，按照这样的租金标准，两上诉人的超市是无法经营下去的，那就由被上诉人赔偿上诉人的改造、装修等损失后，由被上诉人收回自己经营好了。如果法院一定要认定情势变更，那么建议由法院来接管或者监管两上诉人的超市经营三个月，看看能不能承担如此巨额的租金费用，再决定是否要认定情势变更，而不是仅凭一份完全不符合事实的评估报告就认定情势变更。其次，李国君与原房屋所有权人杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》是合法有效的合同，各方应当按合同履行合同义务，是已生效的(2017)桂0226号民初46号民事判决所确认的。同一栋楼房，同一份合同，2017年认定有效，各方按合同履行。但2019年在没有依法撤销已发生法律效力的(2017)桂0226号民初46号民事判决的情况下，同一个法院，同一个审判长却作出了完全相反的判决。再次，不论是一审判决所认定的“随着三江侗族自治县县域社会经济的快速健康发展，县城一些繁华路段的房屋租金逐年增加，对房屋租金进行适当调整提高符合市场运行规律。”还是被上诉人提出的：“从2013年至今，三江县相继开通了高速公路、高速铁路，并先后获得……等称号，经济环境发生了翻天履地的变化。”这些都属于商业风险，是当事人在签订合同时就己经预见到的，所以原租赁合同也约定了租金上涨的内容。如果被上诉人的观点及一审判决能行得通，这几年三江的房子也涨价了不少，房开公司是不是可以不按原来的合同交房给业主，而是要求调高房价或者收回房屋另卖、将购房款退回给业主？显然是行不通的。四、按照一审判决，将上诉人与被上诉人的租赁合同租金分成三个部分：2017年4月25日前的按合同约定据实计算，2017年4月26日至2018年4月25日租金按评估报告调整提高，即年租金为1864320元；2018年4月26日以后的房屋租金，周建长可以另行起诉主张权利。一审如此判决，不仅没有解决纠纷，反而是在人为地给上诉人与被上诉人增加纠纷。 周建长辩称，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.上诉人称采信评估报告不公平，到现在为止没有看到上诉人提供任何的证据材料来证明（2017）032号评估报告不公正、不客观的法定情形。2.关于所谓判决书陈述不公正的问题，这完全是上诉人的臆想，本案是发回重审案件，如果被上诉人认为一审程序违法的话，应当提出所谓的程序违法情形，如果认定法院所查明的事实与客观不符，应当提供相应的证据，迄今为止在这两方面都没有看到，所以所谓的判决书判决不公正的情形是不存在的。3.关于“情势变更情形”法律有明确的规定，如果上诉人认为本案不适用“情势变更”应当将一审判决适用“情势变更”错误情形予以指出，但是迄今为止没有看到上诉人称不适用“情势变更”在本案中的客观事实。4.关于法律适用错误问题，是上诉人的对法律的曲解，二审法院对本案应当予以维持原判，驳回上诉人的请求。 杨令向本院提交书面意见述称，一审判决判决是错误的，应当撤销、纠正；李国君、覃凤梅的上诉合理合法，应当得到支持。客观事实是，在2012年11月15日之前，案涉房屋的一楼是作为经营酒店的附属停车场，供酒店住宿客人免费停车，一楼没有产生任何收益。而当时酒店的生意也并不好做，基本是处于平本或者亏损经营的状态。因为杨令本人当时并没有资金投入重新对酒店进行装修，更没有能力将一楼变性为可以用于经营的门面，为了增加收入，杨令决定将一楼也出租给李国君，收取一些租金。所以杨令与李国君商量，叫他将一楼也租下，投入资金对一楼停车场进行改造，找相关行政主管部门同意变更一楼使用性质，改成门面经营。因为要改造的资金是由李国君投资的，杨令从租金、租期上给予优惠，签订长期租赁合同，收取低一些的租金，让李国君投入改造的资金在租金优惠和较长租期的逐年收回投资。经多次协商后，李国君同意了该方案，双方签订了租期18年的《房屋(门面)租赁合同》，约定租金按三个时段计算收取，每个时段年递增20000元等等。合同签订后，据杨令了解，李国君投入约3000000元用于一楼改造、装修(杨令自己也找人做过预算)。现在一审将经过李国君投入巨额资金进行改造后的原停车场，按可用于经营的门面租金价格判决李国君支付租金给周建长，于情于理于法都是没有依据，是错误的。杨令将房屋转让给周建长是合法有效的，双方应当遵守履行。杨令现在不可能因为三江的房价上涨了就反悔要求周建长按现在的房价支付房款给杨令或者要求周建长退回房屋。同理，杨令与李国君签订的租赁合同同样也是合法有效的，按照买卖不破租赁的原则，在转让房屋产权时杨令就已经告诉过周建长，所以杨令与李国君所签订的租赁合同对周建长同样具有约束力。 周建长向一审法院起诉请求：1.将租赁合同第一时间段中的2017年7月1日起止的年租金标准调整为年租金1864320元；第二时间段（2019年1月1日起至2025年12月31日），第三时间段（2025年1月1日起至2031年12月31日）年租金在第一时间段年租金标准基础上按原合同约定递增幅度进行调整。2.判令李国君、覃凤梅向周建长支付自2017年1月1日起至2018年8月31日止房屋门面租金2924560元（按年租金1864320元的标准计算，已减去已支付的338000元）。3.本案诉讼费用由李国君、覃凤梅共同承担。 一审法院认定事实：位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋原属于杨令所有。2005年11月1日，杨令将该房屋的第二层出租给李国君经营，双方为此签订了第一份《房屋（门面）租赁合同》。该合同主要内容为：“由李国君承租杨令位于三江县，使用面积为900㎡，租赁期限为15年，从2005年11月1日起至2020年11月1日止。合同第四条约定，租金每年120000元，按季度乙方（李国君）以现金交付给甲方（杨令）。乙方自开业之日起开始按期交付租金。租金递增按三个时段计算：第一个五年租金不变；第二个五年（第6年至第10年）租金递增按第一个时段租金乘以20%，即每年租金144000元；第三个五年（第11年至第15年）租金递增按第一时段租金乘以40%，即每年租金168000元。同时双方对其他各项权利义务作了约定。李国君承租上述房屋门面后用于家庭式经营，先成立了三江县宝华购物广场（经营者为李国君，后改为李国君妻子覃凤梅）和三江县味之岛美食园（经营者为李国君），后因经营策略改变，三江县宝华购物广场更名为三江县河东宝华超市（经营者为覃凤梅），同时注册成立了三江县美的专卖店（经营者为李国君）。 2012年11月15日，杨令将新华路2号第一层（原停车场）出租给李国君使用。为此双方签订了第二份《房屋（门面）租赁合同》，该合同主要内容为：“由李国君承租杨令位于三江县房屋即三江饭店的负一楼（原停车场），建筑面积约为900㎡，租赁期限为18年，从2013年1月1日起至2031年1月1日止。合同第二条约定：租金按三个时段（6年为一个时段）计算：第一个时段（2013年元月1日至2019年元月1日）每年租金170000元；第二个时段（2019年元月1日至2025年元月1日）每年租金190000元；第三个时段（2025年元月1日至2031年元月1日）每年租金210000元”。合同第三条约定：“从2013年元月1日至2016年9月1日止，乙方（李国君）一次性交清全部房租。从2016年9月1日起每年分两次交付租金，即从2016年9月1日起交付半年房租，半年后交付下个半年房租，按此办法执行至本合同到期之日止。”合同第四条约定：“乙方（李国君）向甲方（杨令）原承租的二楼租期至2020年11月1日到期，续租至2031年元月1日止，租金按一楼租金计算，不另签约，以本合同为准。租金交付方式也按一楼的方式交付。双方同时还对其他各项权利义务作了约定。李国君承租该停车场后，对该停车场进行改修，并于2013年底改修完毕投入使用”。 2015年，在经房屋原所有权人杨令的同意下，李国君将其承租的第一层边角16㎡的房屋面积转租给三江县邮政局作自动取款机使用。双方为此签订了《房屋另租协议书》，该合同约定：“杨令同意李国君转租一楼16㎡房屋边角面积给三江县邮政局，且同意作为出租人（代李国君与三江县邮政局签订协议）将房屋租给三江县邮政局，租金归李国君所有,平均月租金为72元/平方米。双方对其他相关权利义务也作了约定”。杨令与李国君签订完上述协议后，于2015年4月1日以三江饭店作为出租人与三江县邮政局签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“三江县邮政局承租面积为16㎡房屋门面作银行自动取款机”。 根据周建长申请，该院依法提请柳州市中级人民法院司法鉴定中心对外委托广西诚信华正资产评估有限责任公司就2012年11月15日李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》所涉房屋所处新华路2号同等地段当下房屋租金价格进行评估鉴定。2017年5月2日，广西诚信华正资产评估有限责任公司作出的诚信华正资评报字【2017】第032号资产评估报告书评估结果为：在评估基准日2017年4月26日，柳州市中级人民法院司法鉴定中心委估项目年租金评估值为1864320元。 另查明：李国君将宝华购物广场的经营者改为其妻子覃凤梅时，由李国君以其妻子覃凤梅的名义与杨令补签订一份落款时间为2005年11月1日《房屋（门面）租赁合同》，用于到工商部门办理宝华购物广场工商营业执照变更登记。2010年，李国君将其经营的三江县味之岛美食园撤掉，改为经营生鲜、肉食和预包装食品，由其妻子覃凤梅负责管理。在补办增加项目的营业执照时，由覃凤梅与杨令补签订一份落款时间为2010年1月8日的《房屋（门面）租赁合同》，用于到工商部门办理增加项目的营业执照。 再查明：根据一审法院已经生效的（2015）三民初字第248号民事判决书确认下列事实，因杨令欠案外人唐峰强的借款，杨令于2012年7月12日与唐峰强签订一份《借款协议补充协议》，约定杨令将其所有的位于广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇新华路2号的“三江饭店”所有权变更至唐峰强或者唐峰强指定的主体名下，用以抵偿杨令欠唐峰强的借款本金及利息、违约金30950000元。并约定签订该协议后二个月内，杨令将“三江饭店”的房屋所有权、国有土地使用权变更至唐峰强或唐峰强指定的主体名下。2013年3月28日，周建长、杨令、唐峰强签订《权利义务概括转移协议书》，协议约定：杨令同意唐峰强将其二人于2012年7月12日签订的《借款协议补充协议》中唐峰强的权利义务概括转移给周建长，协议生效后，杨令协助周建长将“三江饭店”的房屋所有权及土地所有权变更至周建长的名下。后杨令未能按照协议的约定将“三江饭店”的所有权变更至周建长的名下，周建长于2015年3月向该院提起诉讼，要求杨令将“三江饭店”过户到其名下，在诉讼中周建长变更诉讼请求为要求杨令归还借款本金30950000元及其利息，该院依法作出了（2015）三民初字第248号民事判决书。后因杨令未能履行该生效法律文书的还款义务，周建长向一审法院申请执行并在执行过程中与杨令达成执行和解协议，由杨令将“三江饭店”的房屋所有权、国有土地使用权过户变更给周建长以执结（2015）三民初字第248号民事判决书确定的义务。2016年7月1日，周建长取得三江县古宜镇新华路2号房屋所有权。 根据房屋租赁合同约定计算，租金的增长率两个阶段分别为11.76%和10.53%，第一个时段的平均月租金为14.6元/㎡，第二个时段的平均月租金为16.3元/㎡，第三个时段的平均月租金为18元/㎡。因自行协商提高租金事宜未果，2018年3月15日，周建长以2012年11月15日原产权所有人杨令与李国君签订的《房屋（门面）租赁合同》约定的租金太低，请求按年租金1864320元（平均月租金为80元/㎡）的标准增加租金为由诉至法院，遂引发本案诉讼。2018年6月8日，一审法院作出（2018）桂0226民初255号民事判决，判决如下：一、自本判决生效之日起，变更2012年11月15日原产权所有人杨令与李国君签订的《房屋（门面）租赁合同》第二条的租金为一楼月租金40元/㎡，二楼月租金30元/㎡；二、驳回周建长的其他诉讼请求。周建长不服该判决，上诉至广西壮族自治区柳州市中级人民法院，2019年2月1日，该院作出（2018）桂02民终3577号民事裁定书，裁定如下：一、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初255号民事判决；二、本案发回广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院重审。2019年2月26日，本案依法重新立案进行审理。本案涉诉的一、二楼门面有楼梯连接，可以互通，上述门面仍然由李国君、覃凤梅租赁使用。截止本案一审法庭辩论终结前，李国君、覃凤梅一共向周建长交付租金338000元，2017年1月1日以后的租金尚未交付。 一审法院认为，本案的争议焦点归纳为：一、周建长请求提高租赁期限内的房屋租金是否有依据？二、周建长请求的2017年1月1日至2018年8月31日期间的房屋租金为2924560元是否成立？ 关于焦点一。（2017）桂0226民初46号民事判决是生效的判决，生效判决具有既判力，该判决已经确认2012年11月15日，李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》为合法有效的合同，只有合法有效的合同在履行过程当中才存在变更的情势。情势变更原则是指合同有效成立后因不可归责于双方当事人的事由，发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，因此，允许变更合同内容或解除合同的原则。情势变更的原因不可归责于当事人，是客观原因，并非当事人的主观意愿。随着三江侗族自治县县域社会经济的快速健康发展，县城一些繁华路段的房屋租金逐年增加，对房屋租金进行适当调整提高亦符合市场运行规律。民事诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，为了提高租赁期限内的租金，周建长向该院递交《鉴定申请书》，请求对2012年11月15日李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》所涉房屋所处新华路2号同等地段当下房屋租金价格进行评估鉴定，之后该院依法提请柳州市中级人民法院司法鉴定中心对外统一委托进行鉴定，经当事人抽签选择广西诚信华正资产评估有限责任公司为本次鉴定的鉴定机构，该公司就2012年11月15日李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》所涉房屋所处新华路2号同等地段当下房屋租金价格进行评估鉴定。2017年5月2日，该公司作出的诚信华正资评报字[2017]第032号《资产评估报告书》，评估结果为：在评估基准日2017年4月26日，柳州市中级人民法院司法鉴定中心委估项目年租金评估值为1864320元。本评估报告结果使用有效期为：2017年4月26日至2018年4月25日。该鉴定是在人民法院的委托下进行，且广西诚信华正资产评估有限责任公司具备对房屋租金价格进行评估鉴定的法定资质，该鉴定意见较为中肯、合理，应当予以采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，截止本案一审法庭辩论终结前，李国君、覃凤梅并未能提供证据材料推翻该鉴定意见，应当由李国君、覃凤梅承担举证不能的法律后果。由于该鉴定报告的有效日期为一年，为此，只能对2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金予以调整提高，即年租金为1864320元；2017年1月1日至2017年4月25日期间的房屋租金，应当依照房屋租赁合同的约定据实计算。为了平衡双方当事人的利益及考虑到房屋租赁合同的实际履行情况，2018年4月26日以后的房屋租金，周建长可以另行起诉主张权利，在本案当中不予处理。 二、关于焦点二。该院已经对2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金予以调整提高，即年租金为1864320元；2017年1月1日至2017年4月25日期间的房屋租金，依照房屋租赁合同约定据实计算。2018年4月26日以后的租金周建长可以另行起诉主张权利，在本案当中不予处理。根据债务应当清偿原则和诚实信用原则，李国君、覃凤梅已经实际使用租赁房屋，应当向周建长支付相应的租金，履行自己的义务。鉴于本案的实际情况，该院计算2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金为1976986.67元，其中2017年1月1日至2017年4月25日期间的租金为112666.67元（一楼年租金170000元，二楼年租金168000元），2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金为1864320元。扣除李国君、覃凤梅已经支付的房屋租金338000元，尚应支付1638986.67元。周建长主张尚欠的租金数额为2924560元，属于计算不当，予以纠正。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决：一、从2017年4月26日至2018年4月25日为止，变更2012年11月15日杨令与李国君签订的《房屋（门面）租赁合同》年租金为1864320元；二、李国君、覃凤梅尚欠周建长2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金1976986.67元，该债务扣除李国君、覃凤梅先行支付的338000元，尚应支付1638986.67元，该债务在本案判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回周建长的其他诉讼请求。案件受理费30196元（已预交），由周建长承担13273元，李国君、覃凤梅承担16923元。 本院二审期间，上诉人提交2013年2月8日《铭嘉装潢设计工作室装修预算》一份，及申请证人李某出庭作证，拟证明2013年1月份李国君聘请了李某改造了三江饭店一楼停车场为门面，所需要施工的工程造价为280余万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人李某的证言中关于其曾为三江饭店提供一楼停车场装修服务的部分内容与已生效三江县人民法院（2017)桂0226民初46号《民事判决书》中查明的“被告李国君承租该停车场后，对该停车场进行改修，并于2013年改修完毕交付被告宝华超市使用。”相吻合，故本院予以采信。但对于上诉人对该证据所提出的三江饭店该一楼停车场装修造价数额为280余万元的证明目的，因该造价问题没有装修合同及经双方确认的原始预、结算及支付凭证等基本证据证明,故本院对造价数额的证明目的不予采纳。对一审判决认定的“委托广西诚信华正资产评估有限责任公司就2012年11月15日李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》所涉房屋所处新华路2号同等地段当下房屋租金价格进行评估鉴定”的事实，本院进一步查明该鉴定事实发生于（2017）桂0226民初46号案件审理中。二审经双方当事人当庭确认在一审法庭辩论终结前上诉人其向周建长支付了租金338000元，故一审认定“2017年1月1日以后的租金尚未交付”不准确，本院不予确认。至于上诉人主张的在一审法庭辩论终结前其向周建长已支付的租金338000元是否为2017年全年应交租金问题，因涉及双方争议的租金标准等观点性意见，本院将在处理时综合考虑评判。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，一审法院判决对2018年4月26日以后的租金由周建长另行起诉主张在本案当中不予处理，周建长对一审判决未提出上诉，故对当事人未上诉部分二审不予处理。综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.本案被上诉人在租赁期间要求提高租金是否有依据？2.本案租赁期间租金按照什么标准进行缴纳？ 合同法的基本原则包含合同双方对契约的严格遵守。本案中周建长在取得案涉房屋所有权之前,李国君与原房屋所有权人杨令已就该房屋签订了两份《房屋（门面）租赁合同》，约定杨令将案涉房屋门面及原停车场出租给李国君使用。在上述租赁合同签订之后的有效租赁期限届满前，周建长取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故李国君与原房屋所有权人杨令签订的租赁合同继续有效，新出租人周建长取代杨令继续履行原租赁合同有效租赁期间约定的权利义务。 对于周建长提出随着三江侗族自治县县域社会经济的快速健康发展，出现情势变更应提高案涉房屋租金问题，本院认为，合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。 本案中，首先，根据原判决查明的事实，李国君与原房屋所有权人杨令签订案涉租赁合同至今，三江县包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格及县域社会经济波动的影响。这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业价格变动。其次，李国君与原房屋所有权人杨令签订案涉租赁合同时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，不存在无预见之情形。案涉《房屋（门面）租赁合同》的预期利益和履行利益已表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成《合同法解释二》第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”，而被上诉人周建长无证据证明存在此情形，故周建长关于情势变更在租赁期间要求提高租金的主张本院不予支持。 至于2013年3月28日周建长、杨令、唐峰强签订的《权利义务概括转移协议书》，及2012年7月12日杨令与唐峰强签订的《借款协议补充协议》，以上之合同当事人间是否存在合同之债与本案租赁合同纠纷之间为不同的法律关系，应由当事人另行主张予以解决。 综上，对2017年1月1日至2018年4月25日之内的租金本院二审按房屋租赁合同约定据实计算予以支持，具体应为443567.12元（即：一楼租金170000元/年÷365天×479天+二楼租金168000元/年÷365天×479天=443567.12元）。扣除李国君、覃凤梅一审法庭辩论终结前向周建长已经支付的房屋租金338000元，尚应支付105567.12元。 综上所述，李国君、覃凤梅上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初190号判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初190号判决第二项为“李国君、覃凤梅尚欠周建长2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金443567.12元，该债务扣除李国君、覃凤梅先行支付的338000元，尚应支付105567.12元，该债务在本案判决生效之日起十日内履行完毕”； 三、驳回周建长的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费30196元（周建长已预交），由周建长承担25666元，李国君、覃凤梅承担4530元。二审案件受理费19551元（李国君、覃凤梅已预交），由周建长承担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年三月十六日 书记员 覃 溪