山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初745号 原告：孙晋涛，女，汉族，1969年4月4日出生，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：宋均强，男，汉族，1968年12月28日出生，住枣庄市薛城区。系原告丈夫。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路400号。 法定代表人：王绥金，总经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，公司职工。 委托诉讼代理人：张建磊，山东明公律师事务所律师。 原告孙晋涛与被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称“中汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晋涛委托诉讼代理人宋均强、被告中汇公司的委托诉讼代理人殷昭际、张建磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙晋涛向本院提出诉讼请求：１、依法判令被告支付自2014年11月30日至2019年12月3日的违约金（每日按照已交付房款的万分之一计算）；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年8月1日，原告与被告签订合同编号ＹＳ0036075的《商品房买卖合同》，购买被告开发的东湖明珠6号楼102室。原告按照合同约定向被告支付房屋总价款486000元，商品房买卖合同约定的交房日期为2014年8月3日前。商品房房屋登记（三）转移登记。出卖人应当在商品房交付90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起，至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告多次向被告提出违约金赔偿，公司不给办理。截止立案之日，原告没有收到被告能办理房屋登记确权的任何通知，请求被告为原告办理确权手续，以免给原告造成５年才能交易的风险。另查明，枣庄市市中区住宅建设开发有限公司于2018年3月更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告中汇公司辩称：一、被答辩人支付违约金的诉求不受法律保护。被答辩人于2017年8月22日委托律师发函主张权利。答辩人是于2019年4月17日完成不动产登记备案义务的，而被答辩人诉求答辩人承担违约金的起止时间从2014年11月30日起至2019年12月3日止计算，无事实和法律依据。依据有关法律规定，被答辩人的权利应当从其知道其权利被侵害之日起计算，因此，该诉求不受法律保护。二、答辩人没有违约，不应承担违约责任。首先，依据山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅及山东省机关事务管理局鲁建发[2015]2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”及第十二条“未按照本办法规定交存首期维修资金铁，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请”之规定；另依据枣庄市人民政府办公室枣政办字（2016）82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》第二条“治理重点”第三项第三款“凡未足额交存首期住宅专项维修资金我、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案”之规定，答辩人多次督促、通知全体业主缴纳住宅专项维修资金未果，又于2018年1月18日在小区公示栏及电梯内张贴书面通知要求及时缴纳该资金我，而用些业主至今拒不缴纳。因此，因小区未足额缴纳住宅专项维修资金造成的不动产登记资料迟延备案的责任，不应由答辩人承担。三、被答辩人诉求契税增加的经济损失不受法律保护。首先，契税未予增加，对此被答辩人应提供证据证明。其次，契税即使增加了，也与答辩人无关。双方签订的《商品房买卖合同》对此没有约定，这是由于国家政策调整所致，对答辩人属于不可抗力，依法也应于免责。更何况，该经济损失与答辩人的民事行为之间没有直接的、必然的联系，该损失不属于依法认定范畴；更何况，经济损失是在违约金不足的前提下方可行使的权利。四、答辩人没有为被答辩人办理不动产权证书的义务，仅有协助义务。 原告孙晋涛为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同。证明原被告签订商品房买卖合同；2、购房收据。证明原告已经付清购房款。被告中汇公司对上述证据的质证意见：对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，被告没有为其办理房产证的义务，只有提供资料报产权登记机关备案的义务。这在法律关系上是两个概念。根据山东省维修资金管理办法的规定，交纳住房维修资金是购买房屋业主的义务，在业主全额交纳首期维修资金后，相关的房管部门才能受理产权登记备案，在没有缴纳该资金的情况下，原告方没有权利要求被告方履行该义务。同时，我们在2019年10月17日已将本案的涉案房屋相关的备案手续办理完毕，对于业主的维修资金交纳问题是以被告提供担保的形式处理的，但这并不是被告的义务。 被告中汇公司为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：１、山东省住宅专项维修资金管理办法。证明原告没有缴纳专项维修资金我，被告未违约不应承担违约责任；２、关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知。证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金造成的；３、通知。证明被告多次通知原告向房产管理部门缴纳专项维修资金我；４、不动产权证书。证明被告已尼龙袜理初始登记；５、不动产登记受理凭证。证明被告于2019年4月17日已履行完备案义务；６、枣庄市中级人民法院民事判决书。证明违约算至2018年1月18日止；７、湖南法院、四川法院案例。驳回原告的诉讼请求。原告孙晋涛对上述证据质证意见：对证据３与本案无关，出卖人没尽到应尽的义务，与本人交纳没有任何关系。 上述证据本院经审查，确认为有效证据，其证明力本院予以确认。 根据以上经确认的证据和原、被告的陈述，本院确认如下事实：被告中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2014年6月14日，原告孙晋涛（买受人）与被告中汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。孙晋涛从中汇公司购买位于市中区（房屋代码为125591）商品房。该商品房建筑面积105.93平方米，单价每平方米4587.94元。合同第十条交付时间和条件中约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。 合同签订后，孙晋涛支付中汇公司购房款486000元，中汇公司于2014年8月31日将涉案的房屋交付孙晋涛。 2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。 2018年3月，枣庄市市中区住宅建设开发有限公司单位名称变更为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。 本院认为，本案焦点问题，一是被告中汇公司是否构成违约；二是被告中汇公司应否承担违约责任及如何承担。 焦点一，被告中汇公司是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知原告孙晋涛需缴纳住宅专项维修基金后方能办理房屋权属登记，故在孙晋涛知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。 焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告理应承担违约责任。 违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告关于原告违约金之诉请已超过法定诉讼时效的抗辩，本院不予采信。被告的违约行为应自2014年8月31日房屋交付使用后90日，即2014年11月31日一直延续至今。原告的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告违约金（按已付房款486000元日万分之一的违约金，自2014年11月31日计算至2019年12月3日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1495元，减半收取747.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 涛 二〇二〇年三月二十一日 书记员 李双燕