福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初4621号 原告：中国银行股份有限公司连江文山支行，住所：福建省连江县凤城镇文山南路469号凤山商住楼1#－3#：1-4号店、34号店。 负责人：林菡，行长。 委托诉讼代理人：夏伙仁、吴晓倩，福建亿阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：林贤勇，男，汉族，1975年10月4日出生，住福建省连江县。 被告：张秀冰，女，汉族，1979年11月26日出生，住福建省连江县。 原告中国银行股份有限公司连江文山支行与被告林贤勇、被告张秀冰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，2020年3月13日，本案公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司连江文山支行之委托诉讼代理人吴晓倩到庭参加诉讼，被告林贤勇、被告张秀冰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经调解无果，现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司连江文山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告林贤勇、张秀冰于2012年5月16日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＴＰＡＡ20120XXX）；2、判令被告林贤勇、张秀冰向原告偿还借款本金645211.10元及暂计至2019年9月3日的利息28343.53元、罚息2136.04元，合计675690.67元，此后的利息、罚息按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计算至本息清偿之日止；3、判令被告林贤勇、张秀冰支付原告为实现本案债权而支付的律师费2500元；4、判令若被告林贤勇、张秀冰未履行上述还款义务，原告有权就被告林贤勇、张秀冰提供的抵押物位于福建省连江县（预告登记号:连房预ＱＲ字第××号）拍卖或者变卖所得价款优先受偿，该抵押物拍卖或者变卖所得价款不足债权数额部分由被告林贤勇、张秀冰继续清偿；5、判令本案的所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由二被告承担。事实与理由：2012年5月11日，被告林贤勇向原告申请个人一手住房借款，签订《中国银行个人住房借款申请表》。2012年5月16日，原告与林贤勇、张秀冰签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＴＰＡＡ20120XXX），约定林贤勇为购买福建省连江县XX镇X街XX路X号XX单元，向原告申请借款81万元，期限240个月，按月等额本息还款，每月的10日为还款日，贷款利率以浮动利率方式执行，每12个月重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。同时，合同约定以所购房产为上述债权作抵押担保，由林贤勇、张秀冰作为共同抵押人与原告签订抵押条款。 2012年5月18日，原告已按照合同约定发放贷款81万元，林贤勇应从2012年5月18日起，每月10日前将每期按揭贷款本息存入合同指定还款账户，但截止2019年9月3日，林贤勇已逾期拖欠个人购房按揭贷款11期。根据合同约定，若借款人未按期偿还贷款本息，即构成本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及本合同约定对抵押物行使抵押权。同时，合同对争议解决发生费用的承担及文书送达地址进行了具体约定。 此外，合同约定由福州锦强房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。2012年5月17日，原、被告双方办理了抵押权预告登记手续，权利人为原告（预告登记号:连房预ＱＲ字第××号），但此后未办理抵押登记手续，故被告林贤勇未按约定还款，保证人福州锦强房地产开发有限公司应对被告林贤勇的债务承担连带保证责任，然，福州锦强房地产开发有限公司已于2016年04月07日注销法人资格。 综上，经原告多次催收，林贤勇至今仍未依约还款。林贤勇与张秀冰于2012年4月17日登记结婚，双方系夫妻关系。原告与林贤勇之间的借款关系发生在林贤勇、张秀冰婚姻关系存续期间，并由其夫妻共同确认借款并提供抵押物作担保，属于夫妻共同债务，应由林贤勇、张秀冰共同清偿。 被告林贤勇、被告张秀冰未作答辩也未提交证明资料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经公开开庭审理，因被告林贤勇、被告张秀冰未到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利。原告中国银行股份有限公司连江文山支行提交的《中国银行个人住房借款申请表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《预告登记证》、《个人消费贷款借款借据》、《结婚证》、《委托代理合同》、《发票》，被告林贤勇提交的《贷款账户查询》、《现金存款记录》，经审查，上述资料具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据以及当事人的陈述，本院确认如下事实： 2012年5月11日，被告林贤勇向原告提交《中国银行个人住房借款申请表》。2012年5月16日，被告林贤勇（借款人、抵押人）、被告张秀冰（抵押物共有人）、福州锦强房地产开发有限公司（保证人）与原告中国银行股份有限公司连江文山支行（贷款人）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：ＴＰＡＡ20120XXX）。合同约定：被告林贤勇向原告申请个人住房贷款81万元，用于购买位于连江县房产；借款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款执行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本息还款方式；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费、公告费等）由借款人承担。被告林贤勇自愿提供位于连江县房产作为抵押担保，被告张秀冰在抵押物共有人处签字。 合同签订后，原告于2012年5月18日依约向被告林贤勇发放贷款81万元，执行年利率为7.05%，借款期限自2012年5月18日至2032年5月18日。借款后，被告陆续出现还款逾期，原告起诉后，被告归还了逾期的本息。经原告庭审中确认，被告于2020年3月9日已归还截止2020年2月10日的到期贷款本息，现尚欠借款本金596560.33元及利息（利息自2020年2月11日起至款项还清之日止）。 另查明：1、被告林贤勇、被告张秀冰于2012年4月17日登记结婚；2、原告中国银行股份有限公司连江文山支行于2012年5月17日向连江县房产管理交易所办理预购商品房抵押权预告登记（权证号：连房预ＱＲ字第××号）；3、连江县房产现已具备办理产权的条件；4、原告中国银行股份有限公司连江文山支行因本案支出律师费2500元。 本院认为，原告中国银行股份有限公司连江文山支行与被告林贤勇、被告张秀冰之间成立的借款抵押合同关系，没有违反法律、法规禁止性规定，依法予以保护。虽然本案双方合同约定还款期限尚未到期，但是由于被告未按合同约定履行还款义务构成违约，原告依据合同约定，有权选择提前解除合同，故原告主张提前解除合同关系，本院依法予以支持，由此产生的合同违约责任及担保责任由被告承担。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。 本案中，案涉连江县房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告林贤勇、被告张秀冰怠于办理以致抵押登记未完成，故被告林贤勇、被告张秀冰负有协助办理抵押登记的义务。本院确定被告林贤勇、被告张秀冰应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。被告林贤勇、被告张秀冰若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国银行股份有限公司连江文山支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，被告林贤勇、被告张秀冰虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于被告林贤勇、被告张秀冰的责任财产，客观上应作为被告林贤勇、被告张秀冰责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国银行股份有限公司连江文山支行有权处分被告林贤勇、被告张秀冰商品房买卖合同项下的合同权利，而被告林贤勇、被告张秀冰取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告中国银行股份有限公司连江文山支行有权处置案涉商品房。 案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国银行股份有限公司连江文山支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。诉讼中，被告林贤勇、被告张秀冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 据此，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司连江文山支行与被告林贤勇、被告张秀冰签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：TPAA20120XXX）。 二、被告林贤勇、被告张秀冰应在本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司连江文山支行借款本金596560.33元，并支付利息（包括罚息，自2020年2月11日起至款项还清之日止，按双方合同约定利率计算）。 三、被告林贤勇、被告张秀冰应在本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司连江文山支行律师费损失2500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、被告林贤勇、被告张秀冰应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司连江文山支行办理不动产（位于连江县房产）抵押登记手续。 五、位于连江县房产抵押登记办妥后，或被告林贤勇、被告张秀冰逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司连江文山支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二、三项确定的主债权优先受偿。 六、原告中国银行股份有限公司连江文山支行对连江县房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应退还被告林贤勇、被告张秀冰。 案件受理费11900元，由被告林贤勇、被告张秀冰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林 建 人民陪审员  孙永光 人民陪审员  熊 伟 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  吴婷艳 书 记 员  赵 莎 附：“主要法律条文” 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 三、《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附注二：（申请执行提示） 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。