北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15340号原告（反诉被告）：任红英，女，1976年8月17日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：杨志伟，男，1985年8月29日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：付丽娟，女，1985年9月10日出生，满族，住北京市房山区。上述二被告的委托诉讼代理人：满达，北京市京大律师事务所律师。原告（反诉被告）任红英与被告（反诉原告）杨志伟、付丽娟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任红英，被告（反诉原告）付丽娟及其与被告（反诉原告）杨志伟的委托诉讼代理人满达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。任红英向本院提出诉讼请求：1、判令杨志伟、付丽娟给付任红英租金390000元；2、判令杨志伟、付丽娟给付任红英逾期付款滞纳金：从逾期付款之日起至实际付款之日止，按应缴金额的每日5%计算；3、判令杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费、家具、家电等费用131265元；4、本案诉讼费由杨志伟、付丽娟承担。诉讼中，任红英将要求杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费、家具、家电等费用131265元变更为要求杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费151381.8元，撤回要求杨志伟、付丽娟给付家具、家电费用的诉讼请求。事实和理由：杨志伟与付丽娟为夫妻关系。2017年8月14日，任红英与杨志伟、付丽娟签订了房屋《转租协议》，约定，任红英将自己承租的位于房山区×号楼×单元×号（底商共二层），面积为234平方米的底商转租给杨志伟、付丽娟使用。转租期限为两年零三个月，自2017年8月24日至2019年11月23日，租金为每年24万元（含物业、取暖费用），租金为年付，下一年的房租需提前三个月支付。第一年的租金分两次付清，协议签订当日杨志伟、付丽娟应付给任红英15万元，剩余9万元在2018年5月23日之前付清。第二年的租金及剩余三个月的租金30万元在2018年8月23日之前付清。协议还约定了双方的违约责任，若杨志伟、付丽娟未按时交付租金及相关费用，每逾期一日，任红英有权向杨志伟、付丽娟收取应缴金额的每日5%的滞纳金。杨志伟、付丽娟在签订协议当日给任红英支付第一年第一笔租金15万元之后，就再未给任红英交纳过房租，严重违反了房屋《转租协议》中双方约定的付款方式，杨志伟、付丽娟已严重违约。任红英多次向杨志伟、付丽娟催交房租，杨志伟、付丽娟以各种理由迟迟不肯交纳房租。由于杨志伟、付丽娟不能依约向任红英支付房租，杨志伟、付丽娟的行为严重违反了协议约定，给任红英带来了巨大的经济损失，现任红英为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。杨志伟、付丽娟辩称，不同意任红英的诉讼请求。任红英所诉系虚假陈述，我方并不拖欠任红英390000元房屋租赁费，更不拖欠131265元店铺装修费及家具、家电等费用，我方无需为该费用负责。一、双方所签转租协议中规定，我方转租涉案房屋期限自2017年8月24日至2019年11月23日止，时间为两年零三个月；租金为24万元（含物业、取暖费），两年零三个月的总租金为54万元。我方于2017年8月14日向任红英支付了7个半月的租金15万元，即支付至2018年4月8日。此后任红英曾多次索要2018年4月8日以后的租金，但我方因任红英收取了转租费后迟迟不肯向出租方支付房屋租金担心无法保证正常营业已经不敢再向任红英继续支付转租费了。我方向出租方支付从2018年6月至12月底房租106205元，我方认为我方已向房主缴纳了一回房租，不应再向任红英缴纳房租，而且自从出租人解除与任红英租赁合同的2018年9月起，任红英已经丧失转租权利，与北潞华24号楼2单元04号底商房屋再无任何关系，无任何权利向我方索要全额租金，转租合同因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。昊远隆基物业管理有限公司于2018年9月与任红英解除租赁合同后，于2018年9月18日与我方的公司签订房屋租赁合同，租期为二年，双方一直在履行合同。二、涉案房屋出租人为昊远隆基物业管理有限公司，承租人为任红英，次承租人为我方。由于任红英与我方所签转租协议并无出租方签字，因此法律效力堪忧。在出租人并未干涉转租情况下，承租人依照转租协议的约定，向次承租人收取相应的转租费，再从转租费中扣除租赁费，缴纳给出租人，剩余所赚差价部分归承租人。任红英收取了我方第一笔转租费15万元之后，并没有如期如数向出租方昊远隆基物业管理有限公司缴纳租金，一再拖欠，给我方带来很大麻烦，过错完全在于任红英。出租方找任红英要租金不得，就向房屋使用人即次承租人我方施压，采取各种手段，如封门、拒不售卖电等等，迫使我方代任红英支付租金。三、任红英要求我方为其支付装修费等费用的诉求，与我方无关，涉案房屋的所有权系出租方昊远隆基物业管理有限公司，我方并非房主，因此不能对任红英主张的费用负责。杨志伟、付丽娟向本院提出反诉请求：1、判令任红英退还20000元保证金；2、判令任红英赔偿20000元违约金；3、判令任红英赔偿给杨志伟、付丽娟造成的损失1000892元；4、诉讼费由任红英承担；5、由任红英承担引起讼争导致杨志伟、付丽娟产生的律师费用2万元。诉讼中，杨志伟、付丽娟增加一项诉讼请求：要求确认任红英与杨志伟的《转租协议》于2018年9月17日解除。事实和理由:双方在履行转租协议过程中，任红英构成违约，因此过错责任在于任红英，我方提起反诉。我方租得房屋后，投入了大量资金，但却因任红英的原因，使我方无法正常营业。任红英还曾在2018年9月恶意给我方锁门，并在我方营业区域内吵闹，影响我方营业（北潞园派出所有记录在案）。任红英至今仍有营业执照注册在争议底商二层，经出租方、我方、工商部门多次通知仍不迁出。注册公司名称为北京鑫盛宏图投资管理有限公司，法人姓名为丁华，股东为任志国（系任红英弟弟和弟媳）。任红英还有家电、杂物经出租方和反诉人多次通知也未腾出搬走，占用我方二层长期不能正常经营，给我方造成极大损失。由于任红英违约，因此其必须承担相应的法律责任，对我方予以赔偿，应当按照《转租协议》第三条第3项规定向我方退还保证金并赔偿违约金；并赔偿由于其过错导致我方所租房屋二层长期无法经营造成的损失1000892元。任红英针对反诉辩称，我没有违约，没有造成任何影响，不同意杨志伟、付丽娟的诉讼请求，不同意确认双方合同于2018年9月17日解除，双方合同仍在履行。因为杨志伟、付丽娟没有按时交纳租金，属于违约，所以2万元保证金不予退还，合同上有约定；没有违约所以没有赔偿一说。我当时招租的时候是一层，杨志伟、付丽娟说想用二层，最后租给任红英一、二层，杨志伟、付丽娟说当时没想好经营什么业务，所以汗蒸房没有搬迁，不同意杨志伟、付丽娟主张的租金及二层经营损失。关于执照，当时协商时是说杨志伟、付丽娟用的话我可以随时迁走，他们同意了。现在暂时不迁，在涉案房屋二层注册的公司名称是北京鑫盛宏图投资管理有限公司，工商部门说投资公司不能迁走，迁走了就没有投资两个字了，是今年的新规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：任红英向法庭提交的《房屋租赁合同》，本院予以采信；《消防安全责任书》、供暖费收据、微信聊天记录，本院对真实性予以确认；马光辉的证人证言，本院对真实性不持异议；装修相关票据，本院不予采信。杨志伟、付丽娟向法庭提交的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》、《市场消防安全责任书》、《文明经营门前三包责任书》及谈话录音，任红英对真实性认可，本院对上述证据真实性不持异议；律师费发票，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月21日，北京隆远商业管理有限公司（出租方、甲方）与“润嘉投资管理有限公司”（任红英、承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于×号楼×单元×底商出租给乙方使用；商业用房租赁用途为金融投资；租赁期限自2014年11月24日至2019年11月23日止；租赁期间第一年年租金为155446元、第二年年租金为166327元、第三年年租金为177970元、第四年年租金为190428元、第五年年租金为203758元，租金为半年支付，在合同签订之日起交纳上半年的租金，下半年的租金于2015年5月23日前交纳，以后每年支付租金的时间与第一年的租金支付时间相同；本合同终止后，乙方负责将租赁房屋清理完毕后交给甲方，从房屋交还后并办完全部交接手续之日起的10天内，甲方将保证金全额退还乙方，因乙方原因在租赁期内终止合同，保证金甲方不予退还；乙方若拖延支付合同规定的任何费用，除仍应补交费用外，还须向甲方偿付应付金额每天千分之五的违约金，逾期支付30日以上的，甲方有权单方解除合同，并一次性支付相当于解除合同时三个月房租作为违约金；乙方欠交租贰个月，本合同自动终止，甲方收回该房屋；合同同时约定了双方其他权利义务。后北京昊远隆基物业管理有限公司（甲方）、北京隆远商业管理有限公司（乙方）及“润嘉投资管理有限公司”（任红英、丙方）签订《权利义务转让协议书》，约定甲、乙、丙三方均同意乙方按本协议的条款和条件将其在其与任红英于2014年11月21日签订的《租赁合同书》中合法享有的全部权利义务一并转让与甲方；本协议生效后，乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务，丙方不再基于原合同向乙方主张权利，丙方无需再基于原合同向乙方履行义务，甲方将享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务；协议书同时约定了各方其他权利义务。上述两份合同均未加盖润嘉投资管理有限公司公章，由任红英签字。庭审中，任红英自述与北京隆远商业管理有限公司签订的租赁合同首部乙方为“润嘉投资管理有限公司”，是因为其签合同时计划以该名称注册公司，但后来未注册，实际是其个人签订的合同。杨志伟与付丽娟系夫妻关系。2017年8月14日，任红英（甲方）与杨志伟（乙方）签订《转租协议》，约定，甲方将上述房屋转租给乙方使用，面积为234平方米，承租用途为翰皇连锁服务；转租期限为自2017年8月24日至2019年11月23日止；租金为每年240000元（租金含物业费、取暖费、房产税，不含水、电费及网费），租金为年付，付下一次房租时提前三个月付下年的租金，第一年的租金分两次付清，第一次付150000元（签合同当日付清），第二次付90000元（2018年5月23日付清），第二年租金及剩余三个月的租金则一次性付清，于2018年8月23日前付清300000元；乙方与甲方签订本合同当日，乙方应向甲方付保证金20000元，以甲方的收款收据为证，因乙方原因在租用期间终止合同，此保证金甲方不予退还，归甲方所有，因甲方原因在租用期内终止合同，甲方应退还本保证金，并向乙方赔偿违约金20000元，且退还剩余租金；在本协议期内如因出租方或甲方不能使乙方正常经营给乙方造成的损失甲方全部承担；租用期间，若乙方未按时交付租金及相关费用，每逾期一日，甲方有权收取应缴金额的每日5%的滞纳金，逾期30日未交，甲方有权解除本协议，将该房屋出租给他人，乙方允许甲方带人进房勘察，本协议自动作废；乙方办理营业执照时甲方义务配合；甲方将此房钥匙在20号之前付给乙方，同时将水卡、电卡交给乙方使用保管；甲方的空调留给乙方使用；合同同时约定了双方其他权利义务。上述协议签订后，任红英将租赁房屋交付给杨志伟使用，杨志伟交纳150000元租金及20000元保证金，任红英分别于2017年8月14日及2017年12月26日出具收条。杨志伟在涉案房屋一层经营“翰皇”皮革清洁养护业务，并在该址办理了营业执照。2018年8月21日，北京昊远隆基物业管理有限公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《房租催缴及续租通知》，载明，“……按照合同约定，您应于2018年6月24日前向我司缴纳2018年6月24日至2018年11月23日房屋租金79345元，补缴欠租10000元，虽经我司多次催缴，但至今仍未向我司缴纳，此您方应缴纳2018年6月24日至2018年8月21日的滞纳金，滞纳金额为26356.78元……请您接到本通知起截止2018年8月31日前向我司缴纳上述费用。如我方未在上述规定时间内收到应缴纳费用，我司默认为您单方违约，您方除应缴纳上述费用外，我方按照合同有权收回房屋并收取违约金47607元……”。2018年9月17日，北京昊远隆基物业管理有限公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明，“……截止至2018年9月17日，贵公司已拖欠房屋租金超过3个月，经多次催缴及2018年9月6日双方协商延期10天后，仍未缴清。现按照房屋租赁合同第八条第二款约定，我公司与贵公司解除房屋租赁合同，将房屋收回。”2018年9月26日，北京昊远隆基物业管理有限公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《关于限期清房通知》，载明，“……由于截止至2018年9月17日，贵公司已拖欠房屋租金超过3个月，经多次催缴及2018年9月6日双方协商延期10天后，仍未缴清。我公司于贵公司解除房屋租赁合同，将房屋收回。请贵公司于2018年10月10日前将该房屋内自有财产搬离，如贵公司逾期未搬离的，我司将视为废弃物，进行统一清理”。庭审中，任红英自述其均于上述通知发出之日收到通知，但鉴于其不同意解除合同，所以未予回应。2018年11月23日，北京昊远隆基物业管理有限公司（出租方、甲方）与北京福美耐皮革清洁养护有限公司（承租方、乙方）签订《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将坐落于×底商，建筑面积共234平方米的房屋出租给乙方作商业使用；租赁期限为二年，即自2018年9月18日起至2020年9月17日止；甲方应于2018年9月18日前将租赁物按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成；租金标准为2.4元/天/㎡，租金每月17082元，每三个月支付一次；租赁押金20000元；合同同时约定了双方其他权利义务。合同乙方处加盖北京福美耐皮革清洁养护有限公司公章，法定代表人处由杨志伟签字。庭审中，杨志伟、付丽娟称合同签订日期为2018年11月23日的原因是2018年9月18日以付丽娟的名义与北京昊远隆基物业管理有限公司签订合同，后来应北京昊远隆基物业管理有限公司的要求，更改了签订主体。在付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司签订合同后，双方即开始履行，杨志伟、付丽娟继续使用涉案房屋，并依约向北京昊远隆基物业管理有限公司交纳房屋租金及押金，还交纳了2018年6月24日至2018年9月17日的房屋租金。经询问，杨志伟、付丽娟称付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司于2018年9月18日签订租赁合同时，任红英去现场将合同撕毁，其通知任红英双方签订的《转租协议》不再履行，任红英认可其在2018年9月18日发现付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司签订租赁合同后，杨志伟、付丽娟向其主张过不再履行双方的合同，但其并未同意。庭审中，杨志伟、付丽娟辩称未在2018年5月23日向任红英交纳剩余房屋租金90000元是因为任红英存在拖欠北京昊远隆基物业管理有限公司房屋租金情况，导致该公司告知其要封门及不售电，在其催促下任红英才补交房租。任红英不予认可，并向法庭提交其与付丽娟2018年7月2日、7月4日及8月14日的微信聊天记录，证明其向杨志伟、付丽娟催缴房屋租金情况。其中，2018年7月2日，任红英问“娟，房租怎么办？”付丽娟回复“……下周就可以申请贷款了”；2018年7月4日，任红英问“房租什么时候能交，物业催了。”付丽娟回复“我先凑凑吧……”；2018年8月14日，任红英称“这周必须要把8月23号之前的交了”付丽娟回复“我真没有……”。杨志伟、付丽娟对真实性予以认可，证明目的不认可，辩称其交纳给任红英的房屋租金任红英必须专款专用。庭审中，杨志伟、付丽娟主张与任红英履行租赁合同进行交接时，任红英并未腾空涉案房屋二层，还有汗蒸房及部分家具家电，且任红英在该二层注册了北京鑫盛宏图投资管理有限公司，营业执照至今尚未迁走，任红英予以认可，并称在杨志伟、付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司重新签订合同后，其已经搬走了汗蒸房及部分家具家电，目前还剩余一些家具家电，杨志伟、付丽娟予以认可。任红英称杨志伟、付丽娟从未向其主张过房屋未完全交付，也未主张过减少租金，杨志伟、付丽娟不予认可，双方均未提供证据证明各自主张。本院于2019年12月10日进行现场勘验，经勘验，涉案房屋一层经营洗护业务，正常营业；二层五个房间，北侧第一间房屋有整体厨房、空调一台、冰箱一台、茶几一个，沙发三座，北侧第二间房屋（卫生间）有热水器一个、热水龙头一个，南侧第一间房屋有窗帘一对及监控电视一台，其他房屋空置，二层每间房屋均有一组暖气片。经本院向北京昊远隆基物业管理有限公司调查，该公司工作人员表示，涉案房屋有产权证书，涉案房屋系从北京隆远商业管理有限公司处接转，接转时已经系转租状态；该公司在任红英承租期间多次通过张贴通知方式催要过租金，因任红英未按时交纳租金，该公司通知任红英解除合同并限期搬离，但因任红英拒不办理交接，所以双方合同解除后未办理交接；任红英在涉案房屋二层还有营业执照至今未迁出，多次通知任红英迁走其拒不迁走；在与任红英解除合同后与杨志伟作为法人的公司就涉案房屋签订了租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，任红英与杨志伟签订的《转租协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，任红英向杨志伟交付了房屋，杨志伟理应按时交纳房屋租金。根据查明事实，杨志伟交纳了20000元保证金及150000元房屋租金，未依约在2018年5月23日向任红英交纳剩余房屋租金，且经任红英催要后仍未交纳后续租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。任红英自述其未向北京昊远隆基物业管理有限公司支付2018年6月24日后的房屋租金，且于2018年9月17日收到北京昊远隆基物业管理有限公司向其发出的解除合同通知，上述通知亦在涉案房屋张贴，鉴于上述情况，任红英无法保证杨志伟、付丽娟正常使用涉案房屋，亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。鉴于此，任红英与杨志伟、付丽娟签订的《转租协议》已经无法实现合同目的，难以继续履行，符合法律规定的解除条件，杨志伟、付丽娟有权要求解除合同，解除日期应以杨志伟、付丽娟的解除通知到达任红英之日（即2018年9月18日）确定，现杨志伟、付丽娟要求确认双方的合同于2018年9月17日解除，依据不足，本院不予支持。同时，杨志伟、付丽娟在未与任红英解除租赁合同时与北京昊远隆基物业管理有限公司就涉案房屋另行签订《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，亦存在过错。关于任红英要求杨志伟、付丽娟给付租金的诉讼请求，综合考虑双方合同履行情况、过错程度及损失情况，本院认定杨志伟、付丽娟应向任红英支付租金至2018年9月18日，经核算，杨志伟、付丽娟应向任红英支付租金106667元，任红英要求过高部分，本院不予支持。关于任红英主张的逾期付款滞纳金，本院结合双方违约情况酌定为自2018年5月24日以90000元为基数按照日0.05%计算至2018年8月23日，自2018年8月24日以106667元为基数按照日0.05%计算至实际付清之日止。杨志伟、付丽娟辩称其已经代任红英向北京昊远隆基物业管理有限公司交纳了2018年6月24日至2018年9月17日的房屋租金，但其交纳上述租金并非任红英授意，亦非抗辩北京昊远隆基物业管理有限公司合同解除权之必须行为，无法对抗其应向任红英交纳租金的义务，对于已经向北京昊远隆基物业管理有限公司交纳的租金，其可另行主张，故该抗辩意见，本院不予采纳。关于任红英要求杨志伟、付丽娟给付装修费的诉讼请求，双方合同对于装修并未进行约定，该诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。关于杨志伟、付丽娟要求任红英退还20000元保证金并赔偿20000元违约金的诉讼请求，依据双方合同约定，结合双方合同履行情况、违约事实、违约成本及后果，本院酌定任红英退还杨志伟、付丽娟保证金8000元，赔偿违约金8000元。同理，关于杨志伟、付丽娟要求任红英赔偿损失的诉讼请求，虽然杨志伟、付丽娟未提供证据证明其在合理期限内向任红英主张过房屋交付不合格、要求减免租金或采取过其他维护权利措施，但考虑到任红英在交付房屋时确实在二层存放汗蒸房、家具、家电等物品且营业执照注册在二层至今未迁离情形，影响了杨志伟、付丽娟对房屋的正常使用，综合上述双方违约及已承担违约责任的情况，本院酌定任红英另行赔偿杨志伟、付丽娟经济损失40000元，杨志伟、付丽娟要求过高部分，本院不予支持，同时，任红英应尽快将注册在涉案房屋二层的营业执照迁离。关于杨志伟、付丽娟要求任红英赔偿律师费20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、杨志伟、付丽娟于本判决生效后十日内给付任红英房屋租金106667元。二、杨志伟、付丽娟于本判决生效后十日内给付任红英违约金自2018年5月24日以90000元为基数按照日0.05%计算至2018年8月23日，自2018年8月24日以106667元为基数按照日0.05%计算至实际付清之日止。三、任红英于本判决生效后十日内退还杨志伟、付丽娟保证金8000元、给付杨志伟、付丽娟违约金8000元、赔偿杨志伟、付丽娟经济损失40000元。四、驳回任红英的其他诉讼请求。五、驳回杨志伟、付丽娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9214元，由任红英负担7399元（已交纳），由杨志伟、付丽娟负担1815元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7084元，由任红英负担374元（于判决生效后七日内交纳），由杨志伟、付丽娟负担6710元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 付 雪审判员 刘 宁审判员 吕少罕二〇二〇年三月十八日书记员 瞿叶娟