北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初15425号原告：关吉娜，女，1986年2月19日出生，满族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：沙敬，北京市双利律师事务所律师。被告：何畏，男，1942年9月25日出生，汉族，退休人员，住北京市海淀区。被告：何昊，男，1972年1月3日出生，汉族，国家广播电视总局工作人员，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：陈源，北京市民博律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。原告关吉娜与被告何畏、何昊定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关吉娜的委托诉讼代理人沙敬，被告何畏、何昊的共同委托诉讼代理人陈源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关吉娜向本院提出诉讼请求：1.判令何畏、何昊向关吉娜共同归还定金50万元及利息5000元；2.判令本案诉讼费用由何畏、何昊承担。事实和理由：2016年3月11日，关吉娜与何畏（何昊为何畏的代理人）签订关于北京市海淀区xxx（以下简称1-18G房屋）的购买合同，关吉娜分别于2016年3月11日、12日向何昊支付定金10万元、40万元，但何畏签订上述房屋购买合同后，没有履行合同义务并将房屋卖给他人。关吉娜催促何畏、何昊退还定金未果。何畏辩称：不同意关吉娜的诉讼请求。本案并非何畏违约，而是关吉娜严重违约。本案基本事实如下：关吉娜家住北京市海淀区xxx（以下简称1-18H房屋），何畏家住1-18G房屋，二人是邻居。2015年底，关吉娜多次请求何畏将1-18G房屋出售给其，便于将两套相邻的房屋打通居住。何畏提出如果关吉娜可以帮助其在xxx小区内换购到一套面积大于1-18G的房屋，才会考虑出售。此后，关吉娜通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）找到了北京市海淀区xxxx（以下简称2-29H房屋）的房主，该房主愿意售卖其房屋。何畏遂同意与关吉娜签订协议售卖1-18G房屋，而达到换房的目的。2016年3月11日，关吉娜与何畏签订《买卖定金协议书》，约定：关吉娜以1054万元购买何畏的1-18G房屋（先行支付定金50万元），协议签订后3个工作日内，双方签署买卖合同等相关法律文件，否则关吉娜违约，定金不予退还。随后，何畏通过链家经纪公司与2-29H房屋的房主徐乃人、黄立凡签订房屋买卖合同，约定购房价款为1000万元，何畏为此还支付了居间服务费、担保费共计25万元。2016年3月11日、3月12日，关吉娜向何畏支付定金10万元、40万元，同时，双方约定在2016年4月25日前支付剩余的购房款1004万元。2016年3月底，关吉娜联系何畏，以其父关荣华涉嫌非法集资被公安机关冻结银行账户无法支付剩余1004万元为由，提出要求与何畏解除房屋买卖协议。2016年4月2日，关吉娜因没有支付剩余款项能力哀求何畏，双方签订解除协议书，解除房屋买卖协议。由于关吉娜违约，故在解除协议书上写明“定金不予退还”，但是后来在关吉娜恳求下，考虑到当时解除买卖协议的实际损失还未确定，何畏遂同意将“定金不予退还”中“不予”改为“酌情”。由于关吉娜违约致使何畏被迫解除房屋买卖协议，且无能力支付2-29H房屋的购房款。为了避免产生违约赔偿，何畏通过链家经纪公司于2016年4月13日与张晓萌签订出售1-18G房屋的合同，出售价格为895万元。由于关吉娜的违约行为导致何畏换购2-29H房屋，何畏为此支付购房款1000万元、居间服务费和担保费25万元、税费25万元、装修及购置家电费用30万元，总计1080万元。何畏出售1-18G房屋获得购房款895万元，收取关吉娜告定金50万元，总计945万元，收入与支出相抵，何畏仍损失135万元。根据上述情况，关吉娜理应承担135万元损失的违约赔偿责任。因此，关吉娜主张的定金50万元，“酌情”理当不退，亦不支付利息。何昊辩称：不同意关吉娜的诉讼请求。按照合同相对性原则，何昊只是何畏的代理人，何昊与关吉娜不具备定金合同法律关系，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明：2016年3月11日，何畏（甲方、出售人）与关吉娜（乙方，购买人）签订《买卖定金协议书》，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：乙方确认以1054万元购买甲方为产权人的1-18G房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费，该房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金50万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议3个工作日内签署买卖合同等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。该协议尾部“出售人”处有“何畏”签名字样、“代理人”处有“何昊”签名字样，“购买人”处有“关吉娜”签名字样。对此，何畏、何昊与关吉娜均称因关吉娜的1-18H房屋与何畏的1-18G房屋相邻，关吉娜想将两间房屋打通，故向何畏求购1-18G房屋；何畏向关吉娜提出在同一小区换购一套大于1-18G房屋面积的房屋才考虑出售该房屋；2-29H房屋的面积大于1-18G房屋；上述协议签订后，何畏与关吉娜按照协议约定的期限签订的房屋买卖合同，出售价格为1054万元，该买卖合同现已被撕毁。2016年3月11日、12日，关吉娜支付上述协议约定的定金50万元。对此，关吉娜提交了二张《收据》，内容载明：今收到购买人关吉娜购买1-18G房屋的定金10万元、40万元。收据尾部“出售人”处均有“何畏”签名字样、“代理人”处均有“何昊”签名字样，收款日期分别为2016年3月11日、3月12日。关吉娜称何昊作为何畏的代理人收取上述定金10万元、40万元。何畏、何昊称定金10万元是何畏收取的，定金40万元系何昊作为何畏的代理人收取的，何昊收取该款项后交给了何畏。2016年4月2日，何畏（甲方，出售人）与关吉娜（乙方，买受人）签订《解约协议书》，鉴于甲方向乙方出售1-18G房屋，双方分别或共同签署了相关法律文件及买卖合同和定金协议，现经双方友好协商，达成如下协议：1.本协议一经生效，甲乙双方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。2.甲方收取的定金（“不予”被划改为“酌情”）退还。3.除本协议书所确定之责任外，甲乙双方互不承担其它任何责任。4.因本协议一方或双方不履行或延迟履行本协议约定事项给其他方造成损失的，违约方应承担赔偿责任……。对此，关吉娜称因何畏将1-18G房屋涨价所以双方签订《解约协议书》，何畏、何昊称因关吉娜无力支付除定金外的剩余房款故与何畏协商解除双方之间的《买卖定金协议书》而签订《解约协议书》。对于《解约协议书》为何将不予退还定金改为酌情退还定金，关吉娜称因何畏同意退还故作修改，何畏、何昊称因关吉娜没有购买1-18G房屋的违约行为，要求解除房屋买卖协议，所有按约定应不予退还定金，但关吉娜称其父亲的银行卡被冻结，其经济状况较差，恳求何畏酌情退还一些，同时，何畏考虑到邻里关系以及关吉娜违约导致其换购房屋的实际损失尚未确定，故何畏同意了关吉娜的请求，将不予改为酌情。诉讼中，何畏、何昊提交一份《买卖定金协议书》，用于证明何畏与徐乃人、黄立凡签订该协议，约定何畏支付定金，购买2-29H房屋。该协议载明的签署日期为2016年3月11日，签订各方为徐乃人、黄立凡（出售人、甲方）与何畏（购买人、乙方）、链家经纪公司（丙方、居间人），内容载明：乙方确认以1000万元购买甲方为产权人的2-29H房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费，该房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金40万元。甲乙双方应于签署本协议3个工作日内签署《北京市存量房买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费20万元。该协议后附有一张《收据》，载明：在链家经纪公司的居间服务下，今收到购买人何畏购买2-29H房屋的定金10万元。收款日期2016年3月11日。对此，关吉娜认可该协议的真实性，不认可关联性、证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，用于证明因关吉娜要求购买何畏的1-18G房屋，何畏需要在同一小区内购买另一套房屋用于居住，所以何畏与徐乃人、黄立凡签订该房屋买卖合同。该合同载明的签署日期为2016年3月11日，签订各方为何畏（买受人）与徐乃人、黄立凡（出卖人），内容载明：出卖人所售房屋为2-29H房屋，出卖人与买受人通过链家经纪公司居间介绍成交，房屋成交价格为500万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500万元，买受人向出卖人支付定金50万元。对此，关吉娜认可该合同的真实性，不认可关联性、证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一份《居间服务合同》，用于证明何畏因居住需要购买2-29H房屋而支付居间服务费22万元。该合同载明的签署日期为2016年3月11日，签订各方为徐乃人、黄立凡（出卖人、甲方）与何畏（买受人、乙方）、链家经纪公司（居间人、丙方），内容载明：甲、乙双方在丙方的居间服务下就2-29H房屋于2016年3月11日签订了《北京市存量房买卖合同》，因本次交易涉及多次支付房款等复杂事宜或手续的办理，经各方协商，按照规定上浮10%的标准由乙方向丙方缴纳居间代理费22万元，于本合同签订当日支付。对此，关吉娜认可该合同的真实性、不认可证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一份《房屋交易保障服务合同》，用于证明何畏因居住需要购买2-29H房屋而支付担保费用3万元。该合同载明的签署日期为2016年3月11日，签订各方为徐乃人、黄立凡（甲方）与何畏（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）（以下简称中融担保公司），内容载明：甲乙双方就2-29H房屋交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》委托丙方办理后续交易事宜，乙方向丙方支付保障服务费3万元，于本合同签订当日支付。对此，关吉娜认可该协议的真实性，不认可关联性、证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一张《北京链家预收费专用收据》、《中融担保公司专用收据》，用于证明何畏支付居间服务费22万元、担保费3万元。对此，关吉娜认可二张收据的真实性，不认可证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一张《房屋出售委托登记表（独家）》，用于证明由于关吉娜违约不再购买1-18G房屋，为了避免就购买2-29H房屋支付巨额违约金，何畏无奈只得继续委托链家经纪公司出售1-18G房屋。该登记表记载的签署日期为2016年4月2日，签订双方为何畏（委托人、甲方）、链家经纪公司（受托人、乙方），内容载明：委托期限自2016年4月2日至2016年5月1日，乙方为甲方的独家委托服务提供者，甲方确认1-18G房屋出售总价款不低于900万元，甲方收取乙方委托保证金2000元。对此，关吉娜认可该登记表的真实性、不认可证明目的。诉讼中，何畏、何昊提交一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》，用于证明因关吉娜违约，何畏无力支付2-29H房屋购房款，不得不与张晓萌签订上述协议出售1-18G房屋。对此，关吉娜认可上述合同、协议的真实性，不认可证明目的。关吉娜、何畏与何昊均称张晓萌以895万元购买了何畏的1-18G房屋。以上事实，有关吉娜提交的二张《收据》，何畏提交的《买卖定金协议书》、《解约协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《北京链家预收费专用收据》、《中融担保公司专用收据》、《房屋出售委托登记表（独家）》等证据材料，以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：关吉娜与何畏签订的《买卖定金协议书》、《解约协议书》反映了双方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应确认有效。根据我国《民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，何昊不是《买卖定金协议书》、《解约协议书》的签订方，仅作为何畏的代理人在二份协议上签字，因此关吉娜向何昊主张返还定金、支付利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。对于何畏是否应当向关吉娜退还定金的问题，本院做如下评述：首先，《解约协议书》没有对于双方解除买卖1-18G房屋相关协议的原因作出说明，仅表述为经双方友好协商解除相关协议，没有明确是谁的违约导致协议的解除。其次，本案中，关吉娜与何畏虽主张因对方存在违约行为而导致买卖1-18G房屋相关协议解除，但都不能提交充分有效的证据予以佐证，故无法对关吉娜、何畏主张的事实予以采信。最后，将不予退还定金改为酌情退还，表明了何畏有意要向关吉娜退还部分定金，但金额并没有明确。关吉娜与何畏虽对上述修改做出解释，但都不能提交证据予以佐证，故无法对关吉娜、何畏的解释予以采信。综上，鉴于双方对于酌情退还定金的金额没有做出明确约定，本院根据公平原则，酌定何畏向关吉娜退还定金25万元，关吉娜超出该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。关吉娜要求支付利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何畏向原告关吉娜退还定金25万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告关吉娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，原告关吉娜已预交，由其自行负担4469元；由被告何畏负担4381元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 焱人民陪审员 赵 齐人民陪审员 段福奎二〇二〇年三月十三日书 记 员 窦文冉