广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终312号上诉人（一审被告）：张健灏，男，1995年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************。居民身份证号码：440************197。上诉人（一审被告）：张远国，男，1958年7月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************。居民身份证号码：440************81X。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：熊仁才，男，1958年5月4日出生，汉族，住广东省深圳市南沙区********，居民身份证号码：440************837，系珠海市******委会推荐。被上诉人（一审原告）：珠海市平沙华侨水产养殖公司，住所地：广东省珠海市金湾区平沙镇大海环社区*************。法定代表人：黄春光，总经理。委托诉讼代理人：刘佩香，广东美安律师事务所律师。上诉人张健灏、张远国因与被上诉人珠海市平沙华侨水产养殖公司（以下简称平沙华侨公司）土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健灏、张远国上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.一、二审诉讼费由平沙华侨公司承担；3.平沙华侨公司执行《广东省实施中华人民共同国土地管理办法》第三十一条、三十二条的规定，按照珠海市征收管理办法的规定向张健灏、张远国予以补偿。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案土地是由广东省粤府土审（04）(2018)1号文件批复的珠海市高栏港区2018年度第二批次城镇建设用地，即是由农用地转变建设用地，在此情况下，用益物权人应得到补偿。根据《国土资规（2017）17号土地储备管理办法》第七条、第八条规定，补偿不到位的土地不得入库储备，土地的权属单位应向上级有权批准的单位报告各项补偿到位了，批准单位才能批准农用地转为建设用地。一审判决认定张健灏、张远国与平沙华侨公司签订的《水产养殖围塘租赁合同》合法有效，但广东省农业厅、广东省工商行政管理局监制的《广东省农村土地承包经营权转让合同》与法院确认的合同存在巨大差异，显示平沙华侨公司制定的格式合同有失公平公正并违反相关法律，没有保护农业劳动者的合法权益。二、依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，涉案地块2018年5月2日由广东省粤府土审（04）（2018）1号文件批复珠海市高栏港区2018年度第二批次城镇建设用地，平沙华侨公司签订的合同有效期至2018年12月31日，即批准之日在合同期内，平沙华侨公司应依据《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十一条、三十二条的规定进行补偿。张健灏、张远国依法有权向平沙华侨公司提出法律允许的补偿请求，一审法院以“错误理解法律”不予采纳，违反法律规定，有损张健灏、张远国的合法权益。请二审法院依法改判。平沙华侨公司辩称：张健灏、张远国的上诉请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。涉案土地并没有发生政府征收的事实，截止合同期满，平沙华侨公司没有收到征收决定，本案不适用《广东省土地管理实施办法》第三十一条、第三十二条的规定，因为该规定是关于征收程序的规定，涉案土地是国有农用地，适用土地管理法第十五条的规定，发包人和承包人的义务，受租赁合同约束。涉案租赁合同到期后，平沙华侨公司通知张健灏、张远国不予续包，但张健灏、张远国未按合同约定交回土地，因此一审法院判决其腾退土地有事实和法律依据。但一审判决判决土地占用费从2019年6月1日起算没有法律依据，平沙华侨公司的通知中所载日期是要求张健灏、张远国按通知交回土地的日期，并不是对其支付占用费的豁免。平沙华侨公司向一审法院起诉请求：1.张健灏、张远国腾退位于平沙镇平铁猪场侧36.05亩围塘给平沙华侨公司；2.张健灏、张远国支付围塘占用费到围塘交还平沙华侨公司为止，参照合同约定租金每亩每年500元标准从2019年1月1日起计至2019年6月30日止为8889元；3.张健灏、张远国支付逾期交还围塘违约金到围塘交还平沙华侨公司为止，按每天100元标准从2019年1月1日起计到2019年6月30日止为16500元；4.张健灏、张远国承担本案诉讼费。一审认定事实：2016年12月27日，平沙华侨公司作为甲方与张健灏作为乙方签订《水产养殖围塘租赁合同》，内容如下：甲方将平沙平铁猪场侧36.05亩围塘租给乙方，租期为二年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止。双方签订本合同时，乙方必须一次性交清当年的租金给甲方，若合同期限为两年以上的，乙方必须在每年的12月31日前一次性交清下一年的租金给甲方，实行先缴款后租赁原则，若乙方不按规定时间交租，甲方有权终止本合同并有权按每日1‰的标准计收乙方的滞纳金。乙方上缴给甲方的围塘租金每年每亩500元，每年共上缴甲方18025元租金。围塘只作养殖水产品用途，乙方不得另作他用。合同期满后，乙方必须无条件地将围塘及所属设施无偿交还给甲方。甲方和乙方只是租赁合同关系，乙方缴交租金后，不享有甲方的任何福利待遇。乙方在租赁期内，如遇围塘被国家征收或镇政府等有关部门需要收回时，甲乙双方应无条件服从，但甲方可提前20天通知乙方进行清围塘，甲方不作任何补偿。如乙方拖延清围塘，甲方则将围塘内的产品视作无主产品处理，后果由乙方承担。国家对被征围塘有补偿的，只按合同面积补偿，青苗补偿归乙方，开发费、地值费等其它补偿归甲方。在租赁期内终止租赁合同或合同时，乙方及时处理围塘内水产品及物品，将围塘交回给甲方，否则视为放弃所有权，甲方有权自由处置。同时甲方有权按每天100元标准要求乙方支付逾期交塘的违约金。合同还对其它事项作了约定。涉案围塘实际由张远国养殖，张远国已向平沙华侨公司交纳租期内的租金至2018年度。2018年12月17日，平沙华侨公司向张健灏发出通知：你承租我司位于南新万兴畜牧场旁的鱼塘，合同面积36.05亩，合同将于2018年12月31日期满，因平沙镇规划发展需要，我司不再与你续签合同，请你在2019年1月15日前自行清理鱼塘内的水产品和租赁范围内的其他青苗及地上附着物，将鱼塘交回我公司，逾期不清理及不交还鱼塘，我公司将视为你放弃权利，我公司有权处理。张健灏拒绝签收上述通知。租期届满后，因张健灏、张远国拒绝腾退，平沙华侨公司于2019年5月17日又向张健灏发出最后书面通知，限其2019年6月1日前交还涉案围塘，否则将采取必要措施收回，并将追究相关非法占用责任。一审法院认为，平沙华侨公司与张健灏签订《水产养殖围塘租赁合同》，是双方真实的意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。张远国在涉案围塘养殖是基于上述合同，故亦应遵守上述合同的约定。2018年12月31日，《水产养殖围塘租赁合同》期满，张健灏作为合同相对方应当按合同约定在合理期限内交还土地，现张健灏经平沙华侨公司两次书面通知未履行合同交还土地的义务，平沙华侨公司主张其腾退其承租的土地，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《耕地租赁合同》期满后，张远国作为实际养殖人继续占用涉案土地没有依据，属于无权占有，平沙华侨公司系涉案土地的登记使用权人，其主张张远国返还涉案土地合法有据，一审法院亦予以支持。《水产养殖围塘租赁合同》明确约定“合同期满后，乙方必须无条件地将围塘及所属设施无偿交还给甲方”，张健灏、张远国认为涉案土地已经被国家征收、调整为建设用地，实际上，这只是属于政府的用地规划行为，并非在张健灏、张远国养殖期间对涉案围塘进行征收，不影响张健灏、张远国在合同期的养殖，张健灏、张远国辩称“涉案土地已被征收，根据土地管理法，需要对其进行征地补偿后才退还土地”属于对法律的理解错误，一审法院对该辩解不予采纳。关于占用费和违约金。平沙华侨公司于2019年5月17日向张健灏发出最后通知，要求其于2019年6月1日前腾退土地，否则将会追究非法占用责任，从通知内容理解，平沙华侨公司对张健灏未按合同交还土地的行为有所宽限，如张健灏在2019年6月1日前腾退土地不会被追究非法占用责任。一审法院认定占有费和违约金的计算从自2019年6月1日开始。1.占用费。占用费标准参照合同期内的租金标准每年每亩为500元计算，张远国在合同期满后继续无权占用涉案土地，应当向平沙华侨公司支付占用费。结合本案的土地面积为36.05亩，每年应交占用费为18025元，故张远国应自2019年6月1日起支付占用费至其实际返还土地之日止；2.违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同约定每日100元的违约金过高，一审法院予以依法调整。本案中，平沙华侨公司没有提交证据证实其具体损失，一审法院酌情认定以合同约定租金即每年18025元为平沙华侨公司的实际损失。违约金调整至每年18025元的1.3倍即每年23432.5元的标准从2019年6月1日起计算至实际返还土地之日。张健灏与平沙华侨公司有合同关系，受合同的约束，张健灏违约逾期交还土地，应当承担上述违约金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、张健灏、张远国于判决发生法律效力之日起十日内将位于平沙镇平铁猪场侧36.05亩围塘返还给平沙华侨公司；二、张远国于判决发生法律效力之日起十日内给付平沙华侨公司土地占用费（计算方法：按每年占用费18025元的标准自2019年6月1日计算至实际返还土地之日止）；三、张健灏于判决发生法律效力之日起十日内向平沙华侨公司支付逾期交还土地的违约金（计算方法：按每年23,432.5元的标准自2019年6月1日计算至实际返还土地之日止）；四、驳回平沙华侨公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费267元，由平沙华侨公司负担100元，由张健灏、张远国167元。二审期间，张健灏、张远国提供如下证据：广东省农村承包土地经营权流转合同。平沙华侨公司未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：对于张健灏与平沙华侨公司签订的《水产养殖围塘租赁合同》的效力，首先，张健灏、张远国提供的《广东省农村土地承包经营权转让合同》是涉及农村土地承包经营权流转的合同示范文本，本案所涉土地并非农村土地，因此该合同范本并不适用本案土地的租赁。而且，合同的效力取决于合同内容是否是合同主体的真实意思表示、是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，与示范性合同版本是否一致不是判断合同效力的因素。其次，《土地储备管理办法》是关于土地储备机构在办理土地入库事宜的规定，张健灏与平沙华侨公司签订的《水产养殖围塘租赁合同》并未违反该规定。因此，张健灏、张远国上诉主张《水产养殖围塘租赁合同》有失公平、公正，且违反相关法律，没有法律依据，本院不予支持。一审法院认定《水产养殖围塘租赁合同》合法有效，理据充分，本院予以维持。虽然广东省人民政府2018年5月2日作出《广东省人民政府关于珠海高栏港经济区2018年度第二批次城镇建设用地的批复》，发生于《水产养殖围塘租赁合同》的履行期间，但是平沙华侨公司作为出租人并未因此违反出租人的义务，仍然按合同约定的期限提供了涉案土地供张健灏使用，并未损害张健灏的合法权益，依据《水产养殖围塘租赁合同》的约定，合同履行期满，张健灏依法应将围塘及所属设施交还给平沙华侨公司，张远国作为涉案土地的实际使用人亦应腾退涉案土地给平沙华侨公司。张健灏、张远国主**沙华侨公司应对其进行征地补偿后才退还土地，没有法律依据和合同依据，不应予以采纳。一审法院对此处理正确，本院予以维持。因合同期限届满后，张远国作为涉案土地的实际使用人，其未腾退土地，理应支付占用期间的费用，一审法院认定按合同约定的租金标准支付占用费，合理恰当，本院予以维持。对于一审法院认定从2019年6月1日起支付，虽平沙华侨公司二审答辩对此提出异议，但其未提出上诉，应视为服判，故本院予以维持。关于张健灏应支付的违约金，本院认为，如一审法院所分析，合同约定每日100元的违约金，高达合同约定的租金标准的两倍，虽平沙华侨公司主张涉案合同期满后，涉案土地的租金标准已上涨不止一倍，且张健灏、张远国合同到期不腾退导致土地无法用作其他用途也产生巨大损失，但对此平沙华侨公司未提供证据证明，故一审酌情认定以合同约定的租金即每年18025元为其实际损失，合理恰当，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对张健灏应支付的违约金数额应予以调低，鉴于经上述分析，张远国应支付占用期间的占用费，即平沙华侨公司的租金损失已得到弥补，故违约金以租金损失的百分之三十为宜，即张健灏应按每年5408元的标准支付自2019年1月1日起至实际返还土地之日止的违约金，一审法院确定按每年23432.5元的标准计算违约金，确有不当，故本院予以改判。对于张健灏、张远国上诉请求平沙华侨公司支付补偿金，因张健灏、张远国在一审期间并未提出反诉，现平沙华侨公司二审中也不同意审理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，张健灏、张远国应其该诉请可另案起诉解决，本院在本案中不予审处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，故本院予以改判。张健灏、张远国上诉部分有理，本院对其理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2425号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2425号民事判决第三项为：张健灏于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市平沙华侨水产养殖公司支付逾期交还土地的违约金（计算方法：按每年5408元的标准自2019年1月1日计算至实际返还土地之日止）；三、驳回珠海市平沙华侨水产养殖公司的其他诉讼请求；四、驳回张健灏、张远国的其他上诉请求。二审案件受理费318元，由张健灏、张远国负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月二十四日书记员  江月娴