内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2019）内0502民初8457号   原告（反诉被告）：李某1，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。   被告（反诉原告）：袁某，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：李某2，内蒙古通宇律师事务所律师。   被告（反诉被告）：通辽市鹏博房地产经纪有限公司。   法定代表人：陈某，经理。   原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）袁某，被告（反诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司（以下简称鹏博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序审理，在审理过程中，因被告袁某提起反诉，故裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李某1，被告（反诉原告）袁某及其委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。被告（反诉被告）鹏博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）李某1向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告袁某与我签订的房屋买卖合同解除（房屋地址：××区）,并支付违约金捌万贰仟元整（小写￥82000.00元）；2.请求判决被告鹏博公司退还房屋居间服务费肆仟元整（小写￥4000.00元）；3.请求判决对方承担诉讼费用。事实和理由：2019年5月21日，原告与被告鹏博公司达成合意，由其为原告提供房产买卖居间服务，将原告位于××区处房屋出售，原告与第三方买受人完成给付房款并办理过户，原告给付被告鹏博公司4000.00元居间服务费。2019年5月21日，经被告鹏博公司介绍，与被告袁某签订房屋买卖合同，约定原告将其位于××区房产出售给被告袁某，总房款410000.00元，被告袁某支付原告定金20000.00元，并约定在60个工作日内完成给付房款后，原告与被告袁某办理过户登记，在此期间，被告袁某自行办理房屋贷款，若因其自身原因，未能办成贷款，致使不能履行给付房款义务，则支付原告总房款20%的违约金，现因未能办成贷款，且未按约定日期给付原告全部房款，被告袁某严重违约，且被告鹏博公司未能达成居间服务效果，且原告多次找二被告协商解决，二被告一直推脱，二被告的违约行为，给原告已造成损失，故诉至法院，请求维护原告的合法利益。   被告（反诉原告）袁某辩称，2019年5月21日通过鹏博公司的介绍，我与原告签订合同一事属实。但原告在起诉状中陈述与事实不符，房屋买卖合同中并没有约定60个工作日内完成给付房款，而是在合同第四条第四项第二款中明确约定“买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，买受人自行承担期间已发生的各项费用”，因此我并没有违约，是原告违约，不予配合办理贷款并单方解除合同，根据相关法律规定，原告应承担双倍返还购房定金的法律责任。而且在我当时找到鹏博公司的时候已将我个人的实际情况告知鹏博公司，因鹏博公司承诺能够为我办理贷款购房，我才同意与原告签订合同，当时签订合同的时候鹏博公司承诺由其代为办理房屋贷款，我在此交易过程中并没有不予配合，原告将我与鹏博公司诉至法院，是原告违约，我不同意承担违约金，且违约金过高，远超过原告的实际损失。为此请求驳回原告对我的诉讼请求。   被告（反诉被告）鹏博公司针对本诉部分未作答辩。   反诉原告（本诉被告）袁某向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告李某1于2019年5月21日签订的《通辽二手房买卖合同》，并由反诉被告李某1向反诉原告双倍返还购房定金40000.00元；2.请求判令解除反诉原告与反诉被告鹏博公司的《居间服务合同》，并由反诉被告鹏博公司向反诉原告退回居间服务费5000.00元；3.本案诉讼费由二反诉被告承担。事实和理由：2019年5月期间，我通过反诉被告鹏博公司购买房屋，当时已经向鹏博公司如实告知了我的实际情况，鹏博公司称可以用我父母作为主借款人贷款，并承诺代为办理，保证能够贷款购房。因此我才通过鹏博公司与李某1签订《通辽二手房买卖合同》，并且与李某1、鹏博公司签订了《补充协议》，该补充协议明确约定：居间方贷不了款定金如实退还。在合同履行过程中，我先后在鹏博公司的安排下到农行、信用社办理购房贷款，均未办理成功，然后鹏博公司称建行已经联系好，可以办理，当我去建行办理贷款的时候，鹏博公司告诉我李某1不同意了，要起诉，我已收到李某1的起诉状，该起诉状中陈述与事实不符，房屋买卖合同中并没有约定60个工作日内完成给付房款，而是在合同第四条第四项第二款中明确约定“买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，买受人自行承担期间已发生的各项费用”，因此我并没有违约，是李某1违约，不予配合办理贷款并单方解除合同，根据相关法律规定，李某1应承担双倍返还购房定金的法律责任。反诉被告鹏博公司虚假承诺，导致我至今尚未达成《居间服务合同》的目的，已构成根本违约，应承担退还居间服务费的法律责任。综上，请求依法支持反诉原告的反诉请求。   反诉被告（本诉原告）李某1辩称，反诉原告所述不属实，房屋买卖合同中有一条是60个工作日完成交易并交付总房款并办理过户。   反诉被告（本诉被告）鹏博公司针对反诉部分未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、对李某1针对本诉、反诉部分出示的证据综合认证如下：   1.《通辽二手房买卖合同》能够证实李某1、袁某于2019年5月21日就房屋买卖一事签订买卖合同，合同约定了房屋基本情况、成交方式、成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记等合同条款的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；   2.鹏博公司专用收据能够证实鹏博公司收取李某1居间服务费4000.00元的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；   3.李某1与鹏博公司经纪人的通话录音、李某1与袁某的通话录音、李某1与鹏博公司经纪人的微信聊天记录截图，能够证实李某1就袁某办理购房贷款事宜与鹏博公司经纪人及袁某进行沟通的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；   4.不动产权证书、不动产登记费非税收入一般缴款书，能够证实李某1在签订《通辽二手房买卖合同》后，将案涉房屋不动产权登记在其名下的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；   5.租房协议书，因李某1与袁某双方在《通辽二手房买卖合同》中约定房屋交付时间在过户后自行协商，因房屋并未过户、交付，故该《租房协议书》与本案待证事实不具有关联性，本院不予确认。   二、对袁某针对本诉、反诉部分出示的证据综合认证如下：   1.《通辽二手房买卖合同》、《补充协议》、鹏博公司专用收据、收据存根、微信转账记录，《通辽二手房买卖合同》、《补充协议》能够证实李某1、袁某于2019年5月21日就房屋买卖一事签订买卖合同及补充协议，合同约定了房屋基本情况、成交方式、成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记等合同条款的事实；收据及微信转账记录能够证实袁某给付鹏博公司居间服务费、贷款服务费合计5000.00元以及给付李某1定金的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；   2.袁某与鹏博公司经理、经纪人的录音四份能够证实袁某就办理购房贷款以及在接到本案传票后如何处理诉讼等事宜与鹏博公司经理、经纪人进行协商的事实，该证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年5月21日，李某1、袁某在鹏博公司的居间介绍下签订了《通辽二手房买卖合同》，双方约定，李某1以410000.00元的价格将其所有的位于通辽市科尔沁区霍林办事处翠堤东郡26#楼6层3-602室房屋出售给袁某。袁某给付定金20000.00元。合同第四条第（四）项约定，买受人向银行申办贷款，买受人拟贷款金额340000.00元，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第（2）种方式解决。……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用……。第六条第（一）项约定，出卖人应当在按照下列第（3）项约定将该房屋交付给买受人。……3、按照本项约定时间或约定条件：过户后自行商议将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。   同日，李某1、袁某双方签订《补充协议》，约定：1.经过双方友好协商，房屋里家具家电全留，个人私人物品拿走。2.房屋带一仓房一个与房屋一起转让，不单做价格。3.买方保证主贷款人以父母主贷，保证父母名下无大额担保、无大额债务、无大额欠款、法院执行。如有征信问题所交的房屋购房定金+贷款+中介服务费不予退还。4.如因房子原因+居间方贷不了款定金如实退还。   上述《通辽二手房买卖合同》、《补充协议》均只有李某1、袁某二人签字。2019年5月21日，李某1给付鹏博公司居间服务费4000.00元，鹏博公司向李某1出具鹏博公司专用收据一枚。袁某给付鹏博公司居间服务费、贷款服务费共计5000.00元，鹏博公司向袁某出具鹏博公司专用收据一枚。鹏博公司为李某1、袁某提供房屋买卖居间服务，并为袁某提供贷款服务。同日袁某给付李某1购房定金20000.00元。   另查明，李某1、袁某在签订合同时，袁某已向李某1、鹏博公司告知其自身不能贷款，李某1、鹏博公司同意袁某以其父母作为借款人向银行贷款。李某1、袁某双方口头协商，袁某给付定金20000.00元后，袁某开始向银行贷款，在银行同意袁某的贷款申请并批准贷款额度后，李某1、袁某双方共同到房屋产权登记机构办理房屋产权过户登记，在办理过户登记时袁某将总购房款扣减已支付的定金及银行批准的贷款额度后的金额作为首付款给付给李某1，银行贷款直接发放给李某1。   上述合同、补充协议、口头协议达成后，袁某开始以其父母作为借款人分别向农业银行、信用社申请银行贷款，李某1均予以配合，但是最终均未获得银行贷款审批通过。截止李某1提起本案诉讼时，袁某也未能够完成银行贷款审批。现李某1、袁某均表示要求解除合同。   本院认为，经鹏博公司居间，李某1、袁某签订的《通辽二手房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。虽李某1、袁某在《通辽二手房买卖合同》、《补充协议》中未以书面形式明确约定购房款的具体给付方式和时间，但双方口头明确约定在签订合同时袁某支付20000.00元定金后，袁某开始向银行申请贷款，在银行同意袁某的贷款申请并批准贷款额度后，李某1、袁某双方共同到房屋产权登记机构办理房屋产权过户登记，在办理过户登记时袁某将总购房款扣减已支付的20000.00元定金及银行批准的贷款额度后的金额作为首付款支付给李某1，银行贷款直接发放给李某1。同时，双方在《通辽二手房买卖合同》中明确约定自合同签订之日起60个工作日内办理权属转移登记。根据上述书面约定及口头约定，自合同签订之日起60个工作日系双方办理房屋权属转移登记的时间节点，也系袁某给付李某1购房首付款的时间节点。袁某主张根据《通辽二手房买卖合同》第四条第（四）项“买受人向银行申办贷款，买受人拟贷款金额340000.00元，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第（2）种方式解决。……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用……”的约定，因其贷款未获得银行批准，李某1应继续配合其办理其他银行贷款直至银行贷款批准。根据李某1、袁某对办理产权转移登记以及给付首付款时间的书面及口头约定，第四条第（四）项约定的“继续申请其他银行贷款至贷款批准”应作限缩理解，应限定在约定的办理产权转移登记的时限内，即自合同签订之日起60个工作日内李某1应配合袁某继续申请银行贷款。如不作该限缩理解，而按袁某的扩大理解，则办理贷款的时限会无限延长，扩大理解有悖于李某1、袁某双方签订合同时的初衷。截止李某1提起本案诉讼时（2019年9月5日），袁某仍未能够取得银行贷款审批，该期间远超过合同约定的60个工作日，并且在该60个工作日内李某1均配合了袁某的贷款审批，袁某所述的第三次贷款审批时已超过了该60个工作日的期限，故袁某违反了双方对给付购房款期限的约定，李某1因此要求解除合同符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因合同既约定了定金又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案中，李某1收取了袁某支付的定金，现又诉请袁某支付违约金，对此问题经本院释明后，李某1选择适用定金条款。李某1的该选择符合法律规定，本院予以支持。针对袁某关于《补充协议》中“因房子原因+居间方贷不了款定金如实退还”的约定，因鹏博公司未能办理贷款，故李某1应退还定金的主张，本院认为，根据庭审中袁某的庭审陈述以及出示的录音证据显示，本案中袁某父母办理的两次贷款系因其父母提供的贷款审批手续不符合银行要求以及未能提供银行要求的保证人而最终未获得银行审批，并且未能获得银行贷款与案涉房屋无关，故袁某所主张的未能成功办理银行贷款的理由不符合双方退还定金的约定。综上，李某1选择适用定金条款，不予返还定金符合双方约定及法律规定，本院予以支持。袁某反诉李某1双倍返还定金无事实依据，本院不予支持。   对于鹏博公司是否应当退还李某1、袁某的居间服务费的问题，根据袁某庭审陈述以及其出示的与鹏博公司经纪人的录音，在袁某与李某1签订合同之前，袁某已向鹏博公司告知其本人无法贷款，而鹏博公司却告知可以由袁某的父母进行贷款，但其作为专业的房屋居间服务商，在其为袁某提供居间服务及贷款服务时，未能对袁某所述的父母为农民，无正式工作等影响银行贷款审批的情况进行审慎的研判以及未能履行如实告知义务，导致其父母提交的贷款审批手续不符合银行要求，且不能提供银行要求的保证人，最终导致袁某父母无法获得贷款审批、袁某无法履行买卖合同的后果，鹏博公司未能尽到居间服务的职责，故袁某要求解除居间合同的主张成立，鹏博公司应当返还李某1、袁某已交纳的居间服务费。   依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）袁某于2019年5月21日签订的《通辽二手房买卖合同》《补充协议》解除；   二、原告（反诉被告）李某1与被告（反诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司、反诉原告（本诉被告）袁某与被告（反诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司形成的居间合同解除，被告（反诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）李某1居间服务费4000.00元，退还反诉原告（本诉被告）袁某居间服务费、贷款服务费5000.00元。于本判决发生法律效力后立即履行；   三、驳回原告（反诉被告）李某1的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告（本诉被告）袁某的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1950.00元，由原告（反诉被告）李某1负担1859.00元，被告（反诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司负担91.00元。反诉案件受理费463.00元，由反诉原告（本诉被告）袁某负担411.00元，由反诉被告（本诉被告）通辽市鹏博房地产经纪有限公司负担52.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审 判 长 王玉玫   人民陪审员 苗 华   人民陪审员 肖汉华     二〇二〇年二月二十日   书 记 员 毕 丹