广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终476号上诉人（原审被告）：何春松，男，1980年4月27日出生，汉族，住江西省贵溪市××××××。委托诉讼代理人：张玉君，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余敦福，男，1966年11月14日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区××××××。上诉人何春松因与被上诉人余敦福房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人何春松上诉请求：撤销一审判决，改判何春松向余敦福支付尚欠租金4440元，2019年6月场地占用费8580元，两项合计13020元。事实和理由：一、广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17754号（以下简称17754号案）民事判决已对同一事实作出处理，判决陈某1向余敦福支付涉案厂房2019年7月、8月场地占用费17160元，且陈某1已履行判决。一审判决又判决何春松向余敦福支付涉案厂房2019年7月、8月场地占用费，系重复支付场地占用费，应驳回余敦福对2019年7月、8月场地占用费的请求。二、何春松向余敦福交纳了两个月的押金，以此抵扣2019年4月、5月租金，那么何春松实际只需要支付的2019年6月的场地占用费8580元，加上双方确认何春松尚欠余敦福的2019年3月底租金4440元，合计13020元。三、何春松与余敦福的租赁合同期限为2017年3月1日至2019年6月1日,而余敦福与土地所有权人陈某2的租赁合同期限为2009年5月1日至2019年4月30日。何春松一直使用涉案租赁物，在合同到期后与土地所有权人直接签订合同，余敦福无法证明其享有场地出租权，何春松并未违约。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持何春松的上诉请求。被上诉人余敦福答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、17754号案判决陈某1向余敦福支付2019年7月、8月的场地占用费17160元是陈某1非法占用余敦福的厂房而需支付的占用费。而余敦福与何春松签订的《厂房出租合同》第七条第5点约定“租赁期间，乙方（何春松）应及时支付房租及其他支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（余敦福）有权增收3%滞纳金，并有权终止租赁协议，甲方不再退还押金”，何春松自2019年3月开始拖欠租金，其拖欠租金远超一个月。《厂房出租合同》第八条第1点约定“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”。事实上，何春松在合同未到期前，已让其小舅子张某与涉案房屋所在土地的产权人的女儿陈某1直接签订铁棚平房租赁合同，并以此为由拖付余敦福的租金，何春松该行为属于违约行为，应向余敦福赔偿三个月租金25740元。余敦福请求法院判令何春松支付违约金25740元，并没收两个月押金17160元，合计42900元。余敦福向一审法院起诉请求：何春松向余敦福支付4月至5月厂房租金及6月至8月占用使用费合计30180元。一审法院认定事实：余敦福（甲方）与何春松（乙方）于2017年2月28日签订《厂房租赁合同》，合同约定，甲方将位于中山市××××××××××厂房出租给乙方使用，租赁期限为2017年3月1日起至2019年6月1日止，租赁期为两年，月租金为8580元，年租金为102960元，须交纳2个月的租金作为押金，租赁期满后予以无息退还，租金一个月一付，支付日期为当月5日前向甲方支付当月租金。合同签订后，何春松依约交纳押金但未支付部分月份的租金，并使用租赁厂房至2019年8月27日。余敦福催款无果后，故提起本案诉讼。一审庭审中，双方对押金抵扣租金后尚欠30102元均无异议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何春松尚欠余敦福租金30102元的事实，有其提供的上述证据及双方庭审陈述为据，且双方对尚欠租金数额并无异议，法院经审查后予以确认。何春松逾期未支付租金的行为已经构成违约，应承担相应法律责任，故余敦福主张何春松尚欠其租金30102元的诉求，有事实和法律依据，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决何春松于本判决发生法律效力之日起七日内向余敦福支付尚欠租金、占用使用费30102元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，减半收取277元，由何春松负担。本院二审期间，何春松围绕上诉请求，向本院提交如下证据：一、17754号案民事判决书一份，二、银行回单一份，上述两份证据用以证明17754号案判决陈某1向余敦福支付了2019年7月、8月的场地占用费17160元，陈某1已履行完毕。三、土地租赁合同一份，用于证明陈某2与余敦福的租赁合同于2019年4月30日到期。四、案外人张某与陈某1的微信转账，证明张某作为何春松的合伙人向陈某1支付涉案厂房的租金。余敦福未提供新证据。余敦福对于何春松提交的证据质证如下：一、对于证据一、证据二、证据三的真实性无异议。二、对于证据四的真实性、合法性、关联性有异议，余敦福认为其不清楚何春松的合伙人张某与陈某1之间存在何种经济往来，且与其无关。本院认证意见，对于证据一、证据二、证据三的真实性予以确认。对于证据四的真实性予以确认，关联性将在后文论述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，案外人陈某2与余敦福于2009年5月5日签订《土地租赁合同书》，约定由余敦福使用涉案厂房所在地的土地，租赁期限为10年，从2009年7月1日起至2014年4月30日止，合同期限届满后，余敦福将所建造的建筑物拆除及与之相关杂物清除，以该地的原貌交给陈某2。合同签订后，陈某2向余敦福交付了租赁土地，余敦福在该土地上搭建了简易建筑物即涉案厂房。2018年7月12日，余敦福向陈某2支付了2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金13500元。2019年5月12日，陈某2的女儿陈某1与张某签订《铁棚平房租赁合同》，约定将涉案厂房租赁给张某使用，租赁期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金9352元。本院又查明：2019年7月，余敦福向一审法院起诉陈某2、何春松、陈某1，张某，要求判令上述四人返还涉案厂房和阁楼及内部水电安装和装修装饰，并支付自2019年7月1日起至实际交付之日止的厂房占有使用费。一审法院于2019年9月3日作出17754号案判决，认定“陈某2于2018年7月12日收取余敦福支付的2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金13500元。此表明陈某2与余敦福双方将2009年5月5日签订的《土地租赁合同》顺延至2019年6月30日。作为陈某2的女儿，陈某1明知涉案建筑物系余敦福所加建，且余敦福与陈某2的土地租赁合同尚未到期的情况下，于2019年5月12日与张某签订《铁棚平房租赁合同》，将涉案建筑物出租给张某……”，判令陈某1向余敦福支付厂房占有使用费17160元，并判令余敦福在判决生效后七日内拆除涉案土地上加盖的建筑物，并清理相关杂物，将土地恢复原状返还给陈某2。17554号案判决已经发生法律效力。本院再查明，何春松确认张某为其合伙人，其主张张某向陈某2的女儿陈某1支付了涉案厂房的租金，并提交微信转账记录为证。该微信转账记录显示，张某于2019年5月12日向微信名“Sandy,陈某1”转账9352元，于2019年6月12日分两次转账4852元、4500元，合计9352元。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于何春松应向余敦福支付租金或占有使用费的金额认定问题。现分析如下：首先，生效判决已查明土地权属人陈某2于2018年7月12日收取余敦福支付的2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金13500元，故陈某2与余敦福之间的《土地租赁合同》顺延至2019年6月30日，且事实上何春松已于2019年5月向陈某2方直接支付租金。鉴于此，应认定余敦福自2019年7月1日起对涉案厂房不再享有权利，其无权向何春松主张2019年7月1日至2019年8月27日期间的占有使用费。其次，双方当事人均确认何春松自2019年3月起未再向余敦福支付租金，其中3月租金尚欠4440元，结合双方的租赁合同对于租金的约定，何春松应向余敦福支付2019年3月尚欠租金4440元、4月至6月租金25740元，此外，余敦福在一审诉讼请求中明确将租金抵扣了何春松已付两个月押金17160元，属其权利处分，故何春松应向余敦福支付租金及占有使用费13020元（4440元+25740元-17160元）。另，对于余敦福上诉期间内新增加的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本案不予审理。综上，一审判决认定事实不清。何春松的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22942号民事判决；二、何春松于本判决发生法律效力之日起七日内向余敦福支付尚欠租金、占有使用费13020元；三、驳回余敦福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，减半收取277元，由上诉人何春松负担120元，被上诉人余敦福负担157元；二审案件受理费227元，由被上诉人余敦福负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年三月二十三日书记员  陈静文梁洛希