盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1104民初2727号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该支行行长。 委托诉讼代理人：张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。 被告：宗俊亮，男，1971年3月8日出生，汉族，盘锦顺盈环保科技有限公司工人，住盘锦市大洼区。 被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：王志国，该公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告宗俊亮、盘锦兴华房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人张玲玲到庭参加诉讼，被告宗俊亮、盘锦兴华房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与宗俊亮于2015年7月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令被告宗俊亮偿还借款本金98,288.97元及截止至2019年5月31日的利息2330.84元、罚息88.07元，以上金额总计100,707.88元。自2019年6月1日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3.请求判令原告对被告宗俊亮抵押的盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园XXXXXX-XX栋X单元XXX号房屋享有优先受偿权；4.请求判令被告宗俊亮承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费5539.00元；5.请求判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；6.请求判令二被告承担本案诉讼费用及实现一切债权所发生的费用。事实和理由：2015年7月28日原告与被告宗俊亮签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定，被告宗俊亮借款138,000元用于购买盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园XXXXXX-XX栋X单元XXX室房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押预告登记。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限120个月，自2015年7月27日起至2025年7月27日止。还款方式采用等额本息还款法。对办理抵押房产的抵押权登记期限、贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用包含律师费作出约定。《借款合同》签订后，原告于2015年7月31日向被告宗俊亮发放了贷款138,000元。2018年12月3日，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司（以下简称兴华公司）与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置兴华公司依法销售的房产而与原告发生借款关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定时间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包括复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告兴华公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告宗俊亮发放贷款，被告未按约履行还款义务，仅偿还借款本金39,711.03元就不再偿还，截止至2019年5月31日被告宗俊亮尚欠借款本金98,288.97元及利息2330.84元、罚息88.07元，以上金额总计100,707.88元。经原告多次催要未偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息并承担原告实现债权支付的律师费，被告宗俊亮以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权，根据《保证合同》约定由兴华公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告宗俊亮、盘锦兴华房地产开发有限责任公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：原告于2015年7月28日与被告宗俊亮签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号XXXXXXXXX-XXXX-XXXXXXXXXX），约定被告宗俊亮向原告借款138,000元，借款期限120个月，即2015年7月27日至2025年7月27日。借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款人应将借款用于购置盘锦兴华房地产开发有限责任公司出售的座落于盘锦市大洼区房屋一处。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在执行基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮动50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式为委托扣款方式，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1490.83元。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告宗俊亮用位于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区XXXXXXX-XX栋X单XXX室房屋为借款设定抵押，并办理了预告商品房抵押预告登记。违约情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。并约定对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。合同签订后，原告于2015年7月31日向被告宗俊亮发放了借款138,000元。截止至2019年5月31日，被告宗俊亮在偿还借款本金39,711.03元后，共拖欠贷款本金及利息总计100,707.88元。原告本次诉讼支付律师费5539元。 另查明，原告（乙方）与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司（甲方）于2018年12月3日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号RXXXXXXXXXX4#XXXXX-X），约定甲方愿意为与债务人（因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2018年12月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）。本最高额保证项下担保责任的最高限额为45,000,000元。保证方式为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任为：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。其他约定—送达地址：甲方、乙方就合同涉及各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文件送达时的送达地址，甲方为大洼镇，乙方为大洼区，上述送达地址适用包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。上述送达地址，仲裁机构、法院送达时可以直接邮寄送达，即使当事人未能收到文书，也应视为送达。 以上事实，有原告当庭陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、欠款明细表、中国建设银行个人贷款对账单、不动产登记证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、委托代理协议一份、辽宁增值税普通发票一张在卷，经审查，本院予以确认。 本院认为，原告与被告宗俊亮签订《个人住房（商业用房）借款合同》和原告与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，缔约双方均应按照约定自觉履行各自的义务。原告在《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，按照约定将贷款足额转入被告宗俊亮的贷款账户中，已经履行支付借款的义务，而被告宗俊亮未能按照合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。因此，对原告要求判令解除与被告宗俊亮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告宗俊亮承担原告支付的律师费的请求，因借款合同中约定借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。并约定对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括律师费在内，由借款人承担，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，借款合同中约定了被告宗俊亮用购买的座落于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区XXXXXX-XX栋X单元XXX室房屋一处作抵押，系被告宗俊亮以该房产作为抵押物为借款合同项下的贷款本息等所提供担保的意思表示，但因该房屋抵押是预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故对原告要求行使抵押物优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告宗俊亮的债务承担连带保证责任的诉讼请求，因被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，其作为涉案借款合同的保证人，担保未超过保证期间，依法应承担保证责任。原告为充分保障其依法享有的债权能够得以实现，与抵押人以及保证人分别订立了抵押条款和保证条款，为同一笔债权既设定了物的担保又设定了人的担保，由于本案各方当事人没有在合同中明确约定原告方实现债权的先后顺序，并且债务人自己提供物的担保的情形下，债权人应当先就该物的担保实现债权，即原告应当先就座落于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区XXXXXXX-XX栋X单元XXX室房屋的担保实现债权，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司在上述房屋价值不能足额清偿债务的范围内承担连带清偿责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告宗俊亮于2015年7月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号XXXXXXXXX-XXXX-XXXXXXXXXX）。 二、被告宗俊亮于本判决生效后7日内给付原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行贷款本金98,288.97元及利息、罚息（截止2019年5月31日利息2330.84元、罚息88.07元，2019年6月1日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算） 三、被告宗俊亮于本判决生效后7日内给付原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行律师费5539元。 四、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告宗俊亮的上述债务在座落于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区XXXXXXX-XX栋X单元XXX室房屋价值不能足额清偿的范围内承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2425元(原告已交纳)，公告费560元，由被告宗俊亮承担，被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判长  廉志宏 审判员  吴 军 审判员  宋 扬 二〇二〇年三月五日 书记员  郭斯仪