吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1号 原告：马超，男，1986年4月12日出生，汉族，住所地辽源市。 被告：辽源市热力集团有限公司。 法定代表人：王宝君，该公司经理。 委托诉讼代理人：史金花，吉林史金花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬梅，吉林史金花律师事务所律师。 第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。 法定代表人：伍国春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。 原告马超诉被告辽源市热力集团有限公司（简称热力公司）、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告二委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马超向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告人居住的位于龙腾景昇佳园小区2号楼四单元1909室房屋强制执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月9日原告人在薜岐手中以29万元人民币全额购买了龙腾景昇佳园小区2号楼1909室房屋，面积76.14平方米。现有薛岐同意将该房屋更名为马超的证明，有龙腾景昇佳园认购书及2019年9月2日补开的红联收据为凭。(实际交购房款日期是2017年9月9日)。履行相关手续后，原告办理了进户手续交纳了相关费用，对该房屋进行了装修，并入住，已经实际取得了该房屋的所有权，因二被告的经济纠纷龙山区人民法院于2018年7月26日以（2018）吉0402执500号执行裁定书将原告的房屋查封。严重损害了原告的合法权益，为此原告于2019年11月对此提出异议。但龙山区人民法院以（2019）执异101号执行裁定书,驳回了原告人的申请。原告取得该房屋是在人民法院查封之前，并交纳了全部房款和入户相关费用，实际取得该房屋的所有权，没有办理房产证，并不是原告原因。请人民法院依据事实及法律。依法解除对原告房屋的查封，维护原告的合法权益。 热力公司辩称，一、马超对涉案房屋2号楼4单元1909室未办理房屋产权过户登记，不是该房屋所有人，不系执行标的权利人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;”马超未办理房屋产权过户登记，不是执行标的的权利人，无权提起案外人执行异议之诉。二、马超不是与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同的买受人，提案外人执行异议之诉属主体不适格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封认之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过>合同约定总价款的百分之五十。”此条款是针对被执行人系房地产开发企业，买受人为一手商品房买卖合同中的商品房消费者的特殊规定，马超不是直接与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》的买受人，而是在薛歧处购买该房屋，所以无权排除我公司申请的强制执行。三、不能证明马超是在法院依法查封之前购买涉案房屋，且未与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同，所以马超无权提出案外人执行异议之诉。贵院于2018年7月26日以（2018）吉0402执500号民事裁定书对涉案房屋依法予以查封，而薛岐是于2017年9月9日与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订的是《龙腾景昇家园认购书》,虽然将薛岐涂改为马超，但是并不能证明认购书签订日期为马超购房日期，且该认购协议不是《商品房买卖合同》，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的规定，所以赵义东提案外人执行异议之诉无法律依据。四、马超无购房资金往来凭证，不能证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定。综上，马超不是涉案产权登记所有人，亦不是涉案房屋商品房买卖合同的买受人，且无法证明是在贵院依法查封之前购买该房屋及支付超过合同约定总价款的百分之五十，申请案外人执行异议无事实及法律依据，故对于马超提出的案外人执行异议之诉法院不应予以支持，请求贵院依法驳回马超的诉讼请求。 龙腾公司述称，首先是由薛岐在我公司购房，购房后取得了该房的实际占有有，薛岐在2017年卖给了马超，并在我公司进行了更名，他们之间的买卖行为是合法的，在买卖时，该房屋并没有被法院查封。所以原告的请求是合理合法的，应该得到保护。 本院经审理认定事实如下：辽源市龙山区人民法院在执行热力公司与龙腾公司供热合同纠纷一案中，于2018年7月26日以（2018）吉0402执500号执行裁定书，查封了龙腾公司名下的位于辽源市龙山区的龙腾景昇佳园小区2号楼1909室房屋2号楼4单元1909室76.14平方米的房屋。案外人马超向辽源市龙山区人民法院提出执行异议，法院于2019年12月12日作出（2019）吉0402执异100号执行裁定书，驳回案外人马超的异议请求。故马超提起本案案外人执行异议之诉。 庭审质证过程中，原告马超举证如下：1、龙腾景昇佳园认购书一份及2019年9月2日龙腾公司补开的购房款290000元红联收据一份，认购书签订时间2017年9月9日，甲方龙腾公司，乙方马超，价款388314元。2、薛岐于2017年9月9日写的字据一份，内容为同意马超将龙腾景昇2号楼1909室更名为马超。3、马超于2017年9月至2019年向辽源市龙腾物业服务有限公司和辽源市圣洁物业服务有限公司交的电梯费、物业费、垃圾清运费、共用照明费、供热费票据共12张（交款人均为马超），证明马超已经于2017年9月办理房屋入住。3、龙腾公司与辽源市五一消防工程有限公司签订的施工合同一份及原告收到本案顶账房屋后给五一公司出具的收据一份。 马超称，其与薛岐商定在薛岐手中购房价款为290000元，故补开的红联收据为290000元，另补开红联收据的原因是其本人在外地打工未能及时索要收据。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告马超举证的龙腾景昇佳园认购书、购房款红联收据，能够证明其于2017年9月9日即与龙腾公司存在房屋买卖合同关系的事实，马超举证的供暖费收据及相关物业费收据，能够证明龙腾公司已于2017年9月将房屋实际交付给马超占有。房屋认购书价款388314元与红联收据价款290000元不符，其原因是龙腾公司系按薛岐与马超的交易价格290000元出具收据，虽然存在瑕疵，但较为符合客观实际，不宜因此否定马超已支付房屋全部价款的事实。此外，龙腾景昇佳园认购书具备房屋买卖合同的主要内容，且已实际履行，故认定龙腾公司与马超房屋买卖合同成立。诉争房屋无法办理房屋过户登记的原因是龙腾公司土地信息与房产信息不一致，并非因马超自身原因未办理过户登记。综上所述，认定马超提出的异议，符合上述司法解释第二十八条规定的四个条件，认定马超为房屋权利人，该权利能够排除执行，对原告马超的诉讼请求予以支持。马超与龙腾公司存在房屋买卖合同关系，享有对诉争房屋的物权期待权，故对热力公司提出的马超不具备本案原告诉讼主体资格的主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 不得对辽源市龙山区龙腾景昇佳园小区2号楼四单元1909室76.14平方米的房屋予以执行。 案件受理费100元，由被告辽源市热力集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  孙锡伟 人民陪审员  张亚芬 人民陪审员  孙景梅 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  谭敬文