广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16558号原告：东莞市鑫兰物业管理有限公司，住所地:广东省东莞市************。法定代表人：刘某1。被告：苏德心，男，1983年6月2日出生，汉族，住广东省东莞市东坑镇角社下围129号，公民身份号码：441************173。原告东莞市鑫兰物业管理有限公司（以下简称鑫兰公司）与被告苏德心物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫兰公司的法定代表人刘某1，被告苏德心到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告鑫兰公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付已拖欠的物业服务费9092.50元；2.被告向原告支付违约金752.86元；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年12月22日、2018年2月28日原告与东莞市*******民委员会签订了物业服务合同，依约为角社农民公寓提供物业服务。被告作为业主，从2015年5月起未支付物业服务费，已构成违约。为维护自身合法权益，原告特起诉，望判如所请。被告苏德心辩称，被告不应交纳物业服务费，理由如下：1.案涉房屋未达收楼标准，被告至今尚未收楼。2.2015年5月被告在收楼验收时发现房屋存在漏水等质量问题，向承建人提出，承建人告知被告其已经支付200000元给原告，由原告负责维修，被告于是要求原告维修。原告一直拖延至2018年才为被告的房屋修理漏水，但仍未处理空鼓、开裂等问题，且原告在维修时造成房屋损坏，至今尚未处理。3.案涉房屋在2015年10月20日才通过消防验收，在此之前不符合居住条件。4.原告诉请已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：一、物业服务合同的签订及履行2014年12月22日原告鑫兰公司与东莞市*******民委员会（以下简称角社村委会）签订《角社农民公寓前期物业服务合同》，约定原告为东坑镇角社村角社农民公寓（以下简称角社农民公寓）提供物业服务，合同期限3年，自收楼通知书记载的本物业交付之日起计算；物业服务收费实行包干制，多层及高层住宅均为1元/月·平方米；业主应于正式收楼之日起按时交纳物业服务费用，如业主未按角社村委会发送之收楼通知书按时办理收楼手续，则从收楼通知书记载的本物业交付日期开始计收物业管理费；物业服务费按季度交纳，业主应在每年的1月、4月、7月、10月交纳，每次交纳时间为每季度的第一个月15日前。2018年2月28日原告与角社村委会再次签订《角社农民公寓物业服务合同》，约定由原告继续为角社农民公寓提供物业服务，合同期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，收费标准、交费时间不变。角社村委会出具2份《证明》，确认角社农民公寓的物业服务由原告提供，被告苏德心亦确认该情况。二、案涉物业及支付物业服务费情况原告主张被告系角社农民公寓8栋1803房的权利人，该房面积为181.85平方米，并提交角社村委会2019年8月13日《证明》、《东坑镇角社村农民公寓购置合同》为证。被告未予否认，本院予以采纳。原告提交的收楼通知书及收件回执显示，角社村委会向被告发出收楼通知书，通知被告收楼，并告知未如期办理收楼手续的，自交楼通知发出之日起视为已交楼，被告从交楼通知书发出之日承担物业服务费；被告于2015年5月19日签收该通知书，收件回执记载“本人已收到东莞市*******民委员会向本人发送的上述《收楼通知书》，本人已清楚知悉并同意通知书的内容，同意按通知书的要求办理收楼手续”。被告确认2015年5月角社村委会通知其收楼。被告确认其从未向原告支付过物业服务费，对未付原因其已在答辩意见中提出。三、其他原告提交照片、EMS邮政特快专递证明已向被告催收物业服务费，其中照片内容为保安将催缴2015年1月至2017年12月的缴费通知单张贴于案涉房屋大门，通知单落款时间为2017年10月16日；特快专递显示内件品名为缴纳物业费通知书，收件人为被告，寄出日期为2019年3月10日，原告明确该专递已被退回，被告并未实际收到。2019年8月19日原告诉至本院，提出以上诉请，经诉前调解不成，本院立案受理。庭审中，原告确认：1.诉请的物业服务费9092.50元所涉期间为2015年5月至2019年6月；2.物业服务合同中未对违约金做出约定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告鑫兰公司依据与角社村委会签订的物业服务合同为角社农民公寓提供物业服务，合同约定于正式收楼之日起交纳物业服务费，如未按角社村委会发送之收楼通知书按时办理收楼手续，则从收楼通知书记载的物业交付日期开始计收物业服务费。被告苏德心系角社农民公寓8栋1803房的权利人，虽然其抗辩称因案涉房屋未达收楼标准，至今尚未收楼，但收件回执显示其已于2015年5月19日签收角社村委会发出的收楼通知书，通知书亦明确告知了物业服务费的计收规则，故被告应按照合同约定支付物业服务费。关于诉讼时效，原告主张被告未交2015年5月至2019年6月期间的物业服务费，被告亦确认从未支付过物业服务费，根据物业服务合同关于按季度交纳物业服务费的约定，2015年5月至2015年12月的物业服务费请求的诉讼时效在原告张贴缴费通知单时已超过，2016年1月至2019年6月的物业服务费请求的诉讼时效依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条的规定，未超过诉讼时效。故对原告关于要求被告支付自2016年1月起至2019年6月止的物业服务费的诉请，本院予以支持。上述期间的物业服务费计算为1元/月·平方米×181.85平方米×30个月=5455.50元。原告超出部分的物业服务费诉请，本院不予支持。原告明确物业服务合同中未对违约金做出约定，其关于违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于案涉房屋存在质量问题的抗辩，并非拒交物业服务费的合法理由，可另循合法途径向相关义务人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告苏德心于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鑫兰物业管理有限公司支付物业服务费5455.50元；二、驳回原告东莞市鑫兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告苏德心负担14元，原告东莞市鑫兰物业管理有限公司负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇二〇年三月四日书记员 朱艳彬袁美怡附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。