东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0503民初2661号 原告：丛某某，男，汉族，现住东营市河口区。 原告：高某某，女，汉族，现住东营市河口区。 两原告共同委托诉讼代理人：宋景叶，山东益权律师事务所律师。 被告：杨某某，男，汉族，现住河口区（福旺智能衣柜加工厂）。 第三人：陈某某，男，汉族，现住山东省利津县。 委托诉讼代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。 原告丛某某、高某某与被告杨某某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年1月2日，陈某某申请作为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许并于2020年1月3日通知其参加诉讼。原告丛某某及原告丛某某、高某某的委托诉讼代理人宋景叶，被告杨某某，第三人陈某某及其委托诉讼代理人左名涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛某某、高某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即从原告所有的位于河口区的楼房内搬出；2.判令被告赔偿由于其强行占用原告房屋给原告造成的损失40000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买了位于河口区的楼房（面积271.24平方米），2018年3月27日依法取得了该房屋的不动产权证书（鲁（2018）东营市不动产权第××号），成为该房屋的所有权人。原告在接收该房屋时发现房屋已被被告强行占用，经原告多次主动与被告沟通要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的房屋。被告的行为导致原告无法将房屋出租和进行其他商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。为此原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失，以维护原告的合法权益。 杨某某辩称，1.判决驳回被答辩人起诉；2.诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：自2013年6月19日开始，答辩人就与陈某某针对涉案房产签订了租赁合同，并实际使用至今（衣柜加工场地），一直缴纳着有关使用房产的费用。2019年12月19日，答辩人接到河口区人民法院的传票与诉状，才知道因涉案房产被起诉了，对于被答辩人所主张的事实与理由，答辩人一无所知，涉案房产的所有人是陈某某，怎么会是被答辩人的呢？随即于2019年12月19日给陈某某打了电话，陈述了此事，陈某某也不知情，并且非常吃惊，表示一定要弄清楚。我们认为陈某某自2007年12月18日就从郭学彬处购得了涉案房产，并实际占有，之后又租给我们，我们才是实际权利人，但是被答辩人说自己已经获得了涉案房产的房产证，他是怎么获得，获得的是否正当合法，希望法庭查明。退一步讲，根据买卖不破租赁的原则，即便被答辩人获得了涉案的房产证，也不能对抗答辩人的租赁权。综上，请求法庭判决驳回被答辩人起诉。 陈某某述称，申请作为第三人参加诉讼。请求：1.请求驳回被申请人的起诉；2.诉讼费由被申请人承担。事实与理由：2007年12月18日，郭学彬将涉案房产用以物抵债的形式卖给申请人，并于当日给申请人出具了要约性文件，自此之后申请人一直占据并使用着涉案房产，2013年6月19日，申请人将涉案房产租给了杨某某，租赁期限为一年零一个月，2015年1月18日续签了租期两年的合同，2017年7月18日续签了租期10年的合同，杨某某自2013年6月19开始租用涉案房产至今。2019年被申请人起诉了杨某某，要求其搬离涉案房产，申请人认为涉案房产的权利人应该为自己而不是被申请人，被申请人权利获得的来源不正当，不应得到支持。由于郭学彬及东营巿河口区城巿建设开发公司的原因，而导致涉案房产没有办理产权变更登记，但涉案房产自2007年12月18日开始一直是由申请人实际控制与管理，虽然现在郭学彬与被申请人恶意串通，通过合同、变更登记等行为，损害申请人利益，但是根据民法通则之规定，他们的行为属于无效民事行为。综上，申请人有权处置涉案房产，本案杨某某与申请人所签订的涉案房产租赁合同合法有效，故而根据民事诉讼法五十六条规定，申请人提出本申请，诚望批准。 丛某某、高某某辩称，第一，涉案房屋不属于郭学彬个人所有，郭学彬无权将房屋向外出卖；第二，即使是郭学彬有权出卖给第三人，第三人买受后也应该办理房屋变更登记手续，将房屋登记在第三人的名下，如果第三人合法购买，即使郭学彬与东营市河口区城市建设开发有限公司不予配合，第三人也应该通过诉讼的程序办理房屋登记手续。原告通过合法程序购买涉案房屋，不存在与郭学彬恶意串通的事由，涉案房屋的所有人属于原告，请求法院驳回第三人的诉讼请求。 杨某某辩称，同意第三人参加诉讼。对申请书中的事实与理由认可。 本院经审理认定事实如下： 一、原告丛某某、高某某主张购买涉案房产并取得不动产权证书的事实。 2011年7月7日，本院立案受理原告中国工商银行股份有限公司东营河口支行诉被告冯斌、被告董淑芳、被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司金融借款合同纠纷一案，2012年1月5日，本院作出（2011）河商初字第289号民事判决，认定如下事实：2005年12月24日，原告中国工商银行股份有限公司东营河口支行与被告冯斌、被告董淑芳、被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司签订《个人购房借款合同》一份，约定被告冯斌、被告董淑芳在原告处借款50万元，借款期限10年，被告冯斌、被告董淑芳用其购买的被告东营市城建开发公司开发建设的位于东营市河口区装饰材料批发城4座Ｃ27号商用房一套作为上述借款的抵押，上述抵押物进行了销售登记备案，没有进行抵押登记；被告董淑芳作为被告冯斌的配偶和财产共有人在抵押物清单上签名并在个人住房贷款抵押还款保证书上签名；被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司作为被告冯斌、被告董淑芳的保证人对上述借款负连带保证责任。原告于2005年12月24日依约向被告冯斌、被告董淑芳发放了贷款50万元，但截止到2011年11月20日，被告冯斌、被告董淑芳当前逾期16期未还款、应还未还本金66664.94元，累计已逾期71期未按时偿还贷款本息，共欠贷款本金314366.59元，利息、逾期利息31397.08元。审理后判决：一、被告冯斌、被告董淑芳于本判决生效后次日支付原告中国工商银行股份有限公司东营河口支行借款本金314366.59元、利息、逾期利息31397.08元（截止2011年11月20日）及自2011年11月21日至本判决确定的履行日止的逾期利息（以66664.94元为本金，按日利率万分之二点八计算）；二、被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司对上述第二项判决内容承担连带清偿责任。被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司承担保证责任后，有权向被告冯斌、被告董淑芳追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6205元，由被告冯斌、被告董淑芳、被告王景坤、被告东营市河口区城市建设开发公司负担。判决生效后，中国工商银行股份有限公司东营河口支行向本院申请强制执行，本院于2012年7月5日立案受理，2013年5月31日，本院作出（2012）河执字第394号执行裁定书，裁定查封被执行人冯斌所有的位于河口区，查封期限自2013年5月31日至2015年5月30日止。2015年6月18日，本院作出（2012）河执字第394号执行裁定书，裁定查封被执行人冯斌所有的位于河口区，查封期限自2015年6月18日至2018年6月17日止。 2018年2月7日，冯斌作为出卖方（甲方）与原告丛某某作为买受方（乙方）签订《房屋买卖合同》，协议内容载明：一、房屋的位置及面积：甲方自愿将其所有的位于东营市河口区卖给乙方，该房屋建筑面积271.24平方米。二、房屋的价格：房屋总价格为该房屋在中国工商银行股份有限公司东营河口支行贷款剩余本金及利息金额为准。甲方保证该房产产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。三、房款及房屋交付：乙方向中国工商银行股份有限公司东营河口支行付清该房屋贷款剩余本金及利息后，甲方到东营市河口区房产管理中心注销该房屋的登记信息。由乙方与承建方东营市河口区城市建设开发公司（东营市河口区城市建设开发公司已同意）签订房屋买卖合同，由东营市河口区城市建设开发公司协助乙方办理房屋登记手续，房屋归乙方所有。四、违约责任：1.乙方未向中国工商银行股份有限公司东营河口支行付清房屋剩余贷款本息前，房屋不归乙方所有。2.甲方保证其出卖的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，概由甲方负责处理，并赔偿乙方的损失。 2018年2月10日，原告丛某某（买受人）与东营市河口区城市建设开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的黄河口装饰材料批发城第4幢117号房，建筑面积为271.24平方米，价格为308000元，买受人一次性付清房款。2018年2月11日，原告高某某代冯斌向中国工商银行股份有限公司东营河口支行归还所欠本息469882.15元及诉讼费6205元。本案审理中，东营市河口区房产管理中心出具证明，内容为：冯斌（证件号码：××）于2005年12月14日在河口区房产管理中心备案房屋一套，房屋坐落于河口区163号黄河口装饰材料批发城4座Ｃ27号，该房屋于2018年3月21日在我单位注销。2018年3月27日，东营市国土资源局向丛某某、高某某颁发不动产权证书，证书号：鲁（2018）东营市不动产权第××号，其上载明：权利人：丛某某、高某某；共有情况：共同共有；坐落：河口区；不动产单元号：370503203303ＧＢ00020Ｆ024Ｂ0012；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：综合用地／商业服务；面积：房屋建筑面积271.24㎡；使用期限：国有建设用地使用权2053年5月6日止；权利其他状况：共用宗地面积：39207.60㎡，房屋专有建筑面积:256.38㎡,房屋分摊建筑面积：14.86㎡,房屋结构：钢筋混凝土结构，房屋总层数：3层，所在层数：1-3层；附记：1.本不动产于2018-3-27通过［转移登记］颁发不动产权证，涉及房产证［东营市房权证东河股字第××号］。 二、被告杨某某占有涉案房产的事实。 2013年6月19日，第三人陈某某作为甲方与被告杨某某、案外人陈兴江签订《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将海盛路133号118号（25、27）商品楼2间及附属设施一并租赁给乙方，租赁期限一年，自2013年6月19日至2014年7月19日，租金24000元。 2015年2月5日，第三人陈某某作为甲方与被告杨某某签订《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将海盛路133号118号（25、27）商品楼2间及附属设施一并租赁给乙方，租赁期限一年，自2014年7月19日至2015年7月18日，租金23000元。 2015年7月18日，第三人陈某某作为甲方与被告杨某某签订《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将海盛路133号118号（25、27）商品楼2间及附属设施一并租赁给乙方，租赁期限二年，自2015年7月18日至2017年7月18日，租金48000元。 2017年7月18日，第三人陈某某作为甲方与被告杨某某、案外人李英签订《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将海盛路133号118号及相邻一间商品楼共2间及附属设施一并租赁给乙方，租赁期限10年，自2017年7月18日至2027年7月18日，租金600000元。 被告杨某某及第三人陈某某在庭审中陈述上述租金均以现金形式全额支付，收款人未向交款人出具收条。被告杨某某陈述，租房时，第三人陈某某口头说房子是他的，陈某某没有给杨某某看房子的房产证或购房的合同，2017年签合同的时候，陈某某就给了118号的，被告也没有要117号的，因为被告租了好多年房子，所以被告相信陈某某。 2019年12月2日，东营市公安局河口分局六合派出所出具《出警证明》，记载：2018年11月28日8时许，我所接杨某某（男，50岁，福旺木门经营者）报警称，有人强行搬东西。接到报警后，我所民警立即赶到现场，经了解：杨某某称其租赁的房屋合同未到期，现在房子已转卖给了丛某某（男，46岁），丛某某现要求其搬离，民警告知双方通过法律途径解决。 三、第三人陈某某主张其系涉案房产所有人的事实。 庭审中，第三人提交的2007年12月18日协议书载明以下内容：2007年12月18日，经双方协商一致同意，第一项：两间商用房总价值150万，其中100万做工程充抵，余款50万由现金支付，计划在2008年2月30日前付清。第二项：原租金3万元还有广告位截止2008年12月31日计款2.4万元，合计款项伍万肆仟元整￥54000元。第三项：第三间商品房在开发商找到租户时，方可自行出租。以前租金免收（合同到期前租金）。注：原租金和广告费由工程款充抵。甲方签名处“郭学彬”，乙方签名处空白。 2008年10月8日，第三人陈某某（买受人）与东营市河口区城市建设开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的黄河口装饰材料批发城第4幢Ｃ25Ｃ27号房，建筑面积为275.39平方米，价格为50万元。2008年10月23日，东营市河口区城市建设开发公司作为甲方与第三人陈某某作为乙方签订协议书，约定乙方购买甲方所开发的黄河口装饰材料批发城4＃Ｃ25号房，与测绘报告中标注的4＃Ｂ25为同一套房子，双方均予以认可。2008年10月27日，东营市房产管理局向陈某某颁发房产证，证书号：东营市房权证东河私字第××号，其上载明：房屋所有权人：陈某某；坐落：河口区133号；房屋状况：房号118，结构钢混，总层数3层，所在层数1-3层，建筑面积275.39平方米，设计用途为商业。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是涉案河口区房产的所有权归属问题；二是本案应否适用被告杨某某主张的买卖不破租赁规则。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据丛某某、高某某提交的鲁（2018）东营市不动产权第××号不动产权证书能够认定，涉案房屋的权利人为丛某某、高某某，二人共同共有。从权利取得方式看，冯斌于2005年自东营市河口区城市建设开发公司处购买了涉案房产，并以银行贷款的形式支付了购房款，后因贷款逾期，中国工商银行股份有限公司东营河口支行提起诉讼，并在执行过程中申请法院查封了涉案房产，根据原告所举证据，原告与冯斌签订房屋买卖合同，按合同约定代冯斌实际清偿了银行债务，后与东营市河口区城市建设开发公司签订了商品房买卖合同，并办理了涉案房产的不动产权登记，上述权利取得方式不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，本院认定原告丛某某、高某某取得了涉案河口区房产的所有权。关于第三人陈某某的权利主张，从第三人陈述的权利取得方式看，第三人陈述的以房抵债协议签订时间在2007年12月18日，晚于冯斌购房时间，以房抵债协议中未明确约定房产的位置和面积。即便以房抵债协议真实存在，第三人也应举证以房抵债协议在第三人与东营市河口区城市建设开发公司债务履行期限届满后达成，庭审中，第三人陈述协议中约定的余款50万元未按约支付，而是与此后发生的债务抵顶，这说明，协议双方未按约定履行。另外，以房抵债协议中约定同时以两间商品房抵债，第三人于2008年10月27日取得其中一套房产的房产证，而未能取得涉案房产的房产证，第三人陈述未能办理的原因也无证据证明，涉案房产自2013年被法院查封，第三人并未对法院的执行查封措施提出异议。因此，第三人所举证据不能证明第三人系涉案房产的所有人。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告杨某某提交租赁合同中的出租人为第三人陈某某，被告陈述相信第三人为所有人的依据是第三人的口头陈述，且基于信任，均是以现金方式支付租金，不要求第三人出具收据，特别是在2017年7月18日签订的租期为十年的租赁合同，被告陈述一次性支付十年租金60万元，第三人未出具收据，第三人仅向被告提供了“118号房产”的房产证，未能提供涉案“117号房产”的房产证，被告未尽到注意义务。另外，按照租赁合同记载，被告承租涉案房屋的时间起于2013年6月19日，本院先后于2013年5月31日、2015年6月18日作出执行裁定书，查封了涉案房产，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依据该条规定，即便被告与第三人之间的租赁合同合法有效，被告也无权要求原告继续履行被告与第三人之间的原租赁合同。因此，被告关于买卖不破租赁的主张不能成立。 综上，原告丛某某、高某某要求被告杨某某返还涉案房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。关于原告主张的损失问题，买受人购买涉案房产的目的是取得涉案的所有权，并依法对涉案房产进行占有、使用、收益、处分，遵循交易惯例，买受人应对所购房产的现状进行了解，并与出卖人协商交付日期和方式，但按照原告陈述和所举证据，买卖双方未约定房屋交付事宜，原告陈述购买涉案房产前不清楚房产占用情况，也未询问冯斌或东营市河口区城市建设开发公司房产占用情况，原告的陈述与常理不符，即便原告陈述客观真实，原告对未能占有使用涉案房产也存在过失。原告于2018年3月27日取得涉案房产的不动产权证书，于2018年11月28日告知被告其已取得涉案房产所有权的事实，后于2019年12月5日提起本案诉讼，已留给被告充分了解涉案房产权属的充足时间，原告主张的房屋占用费可自2018年12月28日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，赔偿标准可按每年30000元计算，但本案中不应超过原告的诉请40000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、被告杨某某于本判决生效之日起十日向原告丛某某、高某某返还位于河口区的房屋并赔偿房屋占用费（计算方式：自2018年12月28日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，按照每年30000元计算，但以40000元为限）； 二、驳回第三人陈某某的诉讼请求。 案件受理费800元，由被告杨某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  孙卫国 人民陪审员  马丽丽 人民陪审员  李新英 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  李 辉