山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初686号原告：房子国，男，1984年3月15日生，汉族，烟台开发区恒达农贸市场A45号烟台开发区老房调料百货超市经营者，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人:孙莉，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人:房国辉，山东一和律师事务所律师。被告：烟台通用置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路黄海别墅66号，统一社会信用代码913706005830591427。法定代表人：周承志，董事长。委托诉讼代理人:王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:周一鸿，山东鑫士铭律师事务所律师。原告房子国诉被告烟台通用置业有限公司（以下简称通用公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，因双方当事人另案[案号：(2019)鲁0691民初687号]与本案系同一事实，本院依法裁定该案并入本案审理。合并后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人孙莉、房国辉，被告诉讼代理人王成礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房子国向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告通用富馨佳苑35号楼第1层119号房产自2015年1月1日至2019年12月31日延期交房违约金损失322280元及自2020年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的延期交房违约损失（按每平方米年租金536元计算）；2.判令被告支付原告通用富馨佳苑35号楼第2层215号房产自2015年1月1日至2019年12月31日延期交房违约金损失148696元及自2020年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的延期交房违约损失（按每平方米年租金268元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月17日，原告与被告签订了合同编号为开预字第140317100054号《商品房买卖合同》及开预字第140317100042号《商品房买卖合同》，购买被告开发的烟台经济技术开发区天津南路91号通用富馨佳苑35号楼第1层119号及第2层215号房产（商铺）两套，面积分别为191.15㎡、176.18㎡，价款分别为1663005元、1327164元。按照合同约定，被告应于2014年10月31日前将上述符合合同交付条件的两套房产交付原告。但在原告依约履行付款支付义务的情况下，被告至今未完成交付义务，导致原告无法经营。根据《商品房买卖合同》约定，被告应承担逾期交房违约金，因该违约金低于原告的实际损失，故原告要求被告以原告的实际损失为标准向原告支付违约金损失。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。被告通用公司辩称，1.被告已经将涉案房屋交付给了原告。2018年4月12日，原告向被告出具了通用富馨佳苑交房流程确认单，该确认单载明了涉案房屋公共维修基金数额、延期交房违约金数额；同时，原告声明本人自愿领取房屋的钥匙，已领取被告支付的逾期交房违约金，并承诺不再追究被告逾期交房的违约责任。2018年5月8日，原告出具了说明，其同意被告在退还违约金时，将在公共维修基金中扣除。双方的延期交房违约金事宜已处理完毕，原告再次主张延期交房违约金没有依据。2.双方签订的《商品房买卖合同》第九条，明确约定了逾期交房违约金的计算方法，即按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金。并且双方就涉案逾期交房违约金事宜协商一致时，原告亦认可了合同约定的违约金计算方式。现原告主张按照房屋租金标准计算，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年3月17日，原告（买方）与被告（卖方）签订了合同编号为开预字第140317100054号《商品房买卖合同》、开预字第140317100042号《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》，购买被告开发的烟台经济技术开发区天津南路91号通用富馨佳苑35号楼第1层119号及第2层215号房产（商铺）两套，面积分别为191.15㎡、176.18㎡，价款分别为1663005元、1327164元。上述两份合同第八条均约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需要满足的其他事项。第九条均约定除合同第八条约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将商品房交付买方使用，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续，双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、若买方未按卖方的书面交付通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起，由买方承担。2、逾期未办理交接手续的，买方仍需按规定缴纳物业管理费等相关费用。3、由此产生的延期交房责任由买方承担。补充协议第十二条对合同第十一条补充约定，在合同约定的房屋交付时间之前，出卖人可以（但无义务）在当地主要报纸上公告、挂号信/特快专递、或电话通知买受人房屋交付事宜。出卖人未发出交付通知或买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。买受人持《商品房交付通知书》办理该商业用房交付手续，签署《房屋交接书》，合同项下该商业用房即交付于买受人。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、采暖费等相关费用，自交付之日起或视为交付之日起由买受人承担。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为出卖人已将合同项下的商业用房交付买受人，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日即视为交付之日，自视为交付之日起，该商业用房的风险责任转由买受人承担，此后有关商业用房的所有费用全部由买受人承担，房屋保修期亦从此日起计算。合同签订后，原告已依约向被告支付两套房屋价款，被告向原告出具了收据。双方争议的焦点问题为被告是否已于2018年4月12日交付涉案房屋，双方是否已就逾期交房违约金的金额协商一致，原告是否有权依据其损失向被告主张违约损失。原告为证明其主张，提交涉案房屋现场照片一张，证明其与另案原告房子建（本案原告哥哥）购买被告房屋准备打通用于经营餐馆；提交2015、2016、2017年度《房屋租赁合同》、租赁店铺复印件一份、2017、2018年度租赁仓库合同及收据原件各一份，2018年度《房屋租赁合同》及收据复印件各一份、2019年度《房屋租赁合同》及收据原件两份、营业执照（副本）原件一份，证明原告一直从事商业经营活动，因被告延迟交房，导致原告无法经营餐馆，也无法扩大超市经营，仍需另行租赁其他房屋支付租金，导致《商品房买卖合同》约定的违约金已不足以弥补原告的租金损失；提交2019年4月5日58同城租房官网截图一份，证明根据58同城发布的房源信息，涉案房屋同地段商铺租金均价为年700-800元一平，被告应按每年500元一平向其支付违约金损失；提交2018年6月29日被告客服部经理李清祥（被告提交的交房流程确认单中签字的办理业务人员）与原告哥哥房子建关于协商逾期交房违约金及交房事宜的电话录音，提交2018年7月19日原告哥哥房子建向被告发出的告知函、EMS送达凭证及签收证明一份，证明被告并没有完成房屋交付，也没有支付被告认可的已协商好的协约金，房子建已明确通知被告撤销所有承诺，解除与被告协商违约的一切合同协议，并表明房子建代其他人作出的任何承诺因无任何授权委托手续，对其他人无任何法律效力及约束力。被告质证称，对照片的真实性无异议，对证明内容有异议，即使房屋紧邻，也应当按照房屋的规划设计来使用，不能打通。对租赁合同及收据的真实性不清楚，对证明内容也不认可，该证据不能反映该房屋的真实租赁价格，也不能反映该房屋的市场租赁价格；该证据与本案没有直接关联性，不能证明因本案房屋延期而产生实际损失。对58同城发布的房源信息的真实性及证明内容均不认可，当地的租金不足300元，本案合同约定了违约金计算方式，不存在重新认定调整的问题。认可录音的真实性，但认为该录音恰能证明双方就延期交房违约金已明确达成协议，原告在录音中一再强调同意按照上述协议履行。《告知函》恰证明原被告双方已就逾期交房违约金事宜达成协议，原告无权解除。被告为证明其主张，提交两套房屋交房流程确认单原件各一份，证明2018年4月12日，在原告签字确认的交房流程确认单中，原被告双方已经就延期交房违约金的金额协商确定一致，原告明确承诺不再追究被告的逾期交房的违约责任。提交2018年5月8日原告在其身份证复印件页上出具的说明原件一份，证明原告同意被告在退还逾期交房违约金时扣除涉案房屋应当缴纳的公共维修基金。提交物业交房收费明细原件一份，证明2018年4月28日，原告哥哥房子建在物业公司办理物业接房手续，物业公司向被告出具了物业交房收费明细，该收费明细确认了包括房子国、房子建共计4套房屋的物业费金额，同时确认此物业费在被告的延期交房违约金中予以扣除。前述证据共同证明延期交房违约金已部分履行，包括抵扣原告应当缴纳的公共维修基金及物业费，剩余部分因原告没有向被告出具收款收据及收款银行账号，因此被告尚未支付。提交2018年5、6月份拍摄的招租广告照片5张，广告上的电话是原告哥哥房子建的电话，能够证明涉案房屋已由房子建代原告对外招租，房屋实际上已交付给原告。提交工程竣工验收消防备案审批表原件一份，证明2016年10月12日涉案工程已完成工程竣工验收消防备案审批。提交竣工验收备案表原件一份，证明2016年10月14日涉案房屋完成竣工验收备案。提交竣工规划核实合格证原件一份，证明涉案房屋已于2016年已具备交付条件。经查，被告提交的35-215房号的交房流程确认单载明“业主房子国，实测面积174.36，公共维修基金10112.88元，延期交房违约金退-29224.15元。客服部签字确认：李清祥。财务部签字确认（空白）。业主声明：本人自愿领取所购房屋钥匙（已划掉）套，已领取烟台通用置业有限公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究烟台通用置业有限公司逾期交房的违约责任。业主签字确认：房子国（签字，盖手印）。2018年4月12日”；35-119房号的交房流程确认单载明“业主房子国，实测面积185.48，公共维修基金10757.84元，延期交房违约金退-36619.37元。客服部签字确认：李清祥。财务部签字确认（空白）。业主声明：本人自愿领取所购房屋钥匙（已划掉）套，已领取烟台通用置业有限公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究烟台通用置业有限公司逾期交房的违约责任。业主签字确认：房子国（签字，盖手印）。2018年4月12日”。房子国身份证复印件上手写“35-119公共维修基金10757.84元，35-215公共维修基金10112.88元，本人同意通用置业在退还违约金时，将此公共维修基金扣除，房子国（签字、盖手印），2018.5.8”。被告提交的物业交房收费明细载明“35-118房号、35-119房号、35-214房号、35-215房号2016年11月4日至2018年5月3日的物业费分别为8012.736元、8012.736元、7532.352元、7532.352元，合计31090.176元，同意此款项在通用地产赔偿金中抵扣，房子建签名盖手印，2018年4月28日”。原告质证称，交房流程确认单、身份证复印件上签名不是原告签的，没有授权他人办过手续，也没有授权房子建同意物业费在赔偿金中抵扣。对现场照片的真实性不认可，对证明内容也不认可，被告至今未将商铺交付给原告，也未把商铺钥匙交付给原告，原告不可能将商铺出租信息张贴在商铺内，有可能是被告自己贴的电话也不是原告的。对工程竣工验收消防备案审批表、竣工验收备案表、竣工规划核实合格证的真实性没有异议，但根据合同约定，被告除需提供上述证据外还需要提供城市新建住宅项目配套设施交付使用证、住宅质保合同书及住宅使用说明书，并且应在商品房达到交付条件后书面通知买方办理交付手续。另查明，被告提供的交房流程确认单、身份证复印件上原告的签名是原告哥哥房子建代签，房子建购买了与本案房屋相邻的1层118号、2层214号，购买时间同原告。原、被告对涉案房屋的市场租赁价格产生争议，原告申请对涉案房屋2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的市场租赁价格进行评估，经本院委托，山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁久丰房评字（2019）鲁051号房地产估价报告书，原告支付评估费10000元，评估报告结果为：119号商铺2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的租赁价格分别为54287元、54287元、55625元、55625元、102456元，合计322280元。215号商铺2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的租赁价格分别为25018元、25018元、25722元、25722元、47216元，合计148696元。本院认为，关于原告哥哥房子建代原告在交房流程确认单上签名及代原告在其身份证复印件上签名作说明，原告虽有异议，否认委托他人办理房屋相关手续，但是，法律规定委托代理既可以书面委托亦可以口头委托，综合原告与房子建系兄弟关系，房子建持有房子国身份证复印件，二人一起购买相邻房屋，物业交房收费明细将二人所购房屋物业费统一由房子建签名确认，《逾期交房补偿协议》（房子建案中房子建提供的证据）将二人姓名记载在一起交由房子建要求房子建签字确认，二人共同起诉，诉请理由一致等情况，原告口头授权房子建代为办理手续具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，本院予以认定系原告委托房子建与被告协商办理涉案房屋的相关手续。房子建虽于2018年7月26日用告知函（房子建案中房子建提供的证据）的方式告知被告“我方代其他人作出的任何承诺，因无授权委托手续，对其他人无任何法律效力及约束力”，但在此之前房子建的代理行为对原告产生法律效力。因此，对本案原被告双方提交的证据及案件事实的认定，不能孤立、单一的分析，而应将房子国一案与房子建一案中的相关证据及事实综合考虑，以确认本案事实及法律关系。针对双方争议的焦点，本院评析如下：一、关于被告是否已于2018年4月12日向原告交付房屋。本院认为，合同约定的交付时间是2014年10月31日前，涉案房屋在2016年达到交付条件后，开发商不向业主交付房屋有违常理。被告提供的2018年4月12日形成的交房流程确认单，形式上属于房屋交付的程序，从其内容来看，尚欠被告方财务部签字确认，原告也没有领取钥匙，而此时涉案房屋早已具备交付条件，结合被告工作人员李清祥在2018年6月29日与房子建的谈话录音中所称“办证的事，你要现在想办，等你收了房，到年底就应该能办出来……我个人建议你，要不你走法律途径，去起诉一下，把这个钱该要得要回来，房该收得收……想退房的话，还得找售楼处的经理沟通……”，可判定交房流程确认单是在双方履行交房程序中形成，原告没有领取钥匙是因双方对逾期交房违约金等问题产生争议，而非被告没有通知交付，后来形成的“物业交房收费明细”也说明双方在履行交房程序。在此情形下，根据《补充协议》第十二条之规定，应视为被告已交付房屋，被告逾期交房的违约行为应计算至2018年4月12日交房流程确认单出具之日。二、关于原告在两份交房流程确认单中的签字，能否视为原被告双方已就逾期交房违约金协商一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。原被告经双方协商可以变更上述约定。因此，原告在确认单中签字确认“已领取烟台通用置业有限公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究烟台通用置业有限公司逾期交房的违约责任”，具有变更《商品买卖合同》及《补充协议》违约金条款的效力，构成新的合同条款。但是在原被告就逾期交房违约金达成新的约定后，根据房子建提交的《交房协议》、《逾期交房补偿协议书》及其与李清祥的谈话录音“正常你前往那个收房的单子时候，我拿着资料去找财务，收房的单子都签了，银行卡也给了，是不是能退钱了，当时财务说退这么多钱得有个协议之类的……”显示，被告要求增加新的履行条件：“乙方（原告）同意办理不动产登记手续的时间由甲方（被告）决定，且自愿放弃因登记办证延迟而向甲方主张退房及追究甲方其他责任的权利。”“乙方保证对所购房屋不再有任何争议和纠纷，乙方不再主张其他任何赔偿请求”。因原告未同意上述条款，经原告多次催告，被告仍拒绝履行2018年4月12日与原告达成的协议，故房子建于2018年7月26日向被告送达了要求撤销关于违约金协商期间作出的所有承诺，同时解除与被告关于协商解决违约金的一切合同（协议）等的《告知函》。对此，本院认为被告新增加的履行条件构成新的要约，该要约未经原告承诺不产生新的合同约定，被告不能以此为由拒绝履行2018年4月12日的约定，被告的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告享有法定解除权，原告对于违约金赔偿的确认自告知函送达之日已解除。因此，被告不能依据两份交房流程确认单支付逾期交房违约金。三、关于原告是否有权依据其损失向被告主张违约损失。本院认为，因《房屋买卖合同》中对于逾期交房违约金的约定已被确认单变更，而确认单已被解除，因此原、被告之间已无关于逾期交房违约金的约定。原告主张根据逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定损失数额，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第八条约定，被告应在2014年10月31日前向原告交付房屋，原告自2015年1月1日主张逾期交房违约金，是其对自身权利的自愿放弃，本院予以认可。根据鉴定机构出具的鉴定意见，被告应赔偿原告2015年1月1日至2018年4月12日期间，119号商铺租金损失179591元（54287+54287+55625+55625÷365×101），215号商铺租金损失82876元（25018+25018+25722+25722÷365×101）。关于原告缴纳的评估费10000元，因本院仅采纳部分结论作为定案依据，原告申请评估过多部分对应的评估费2000元，应自行承担，被告应承担8000元。综上，被告作为房地产开发企业，应当秉承公平、诚信的原则从事销售行为，因自身过错导致无法按期履行合同约定，应与买受人平等协商，及时履行。本案双方协商未果，对违约金及损失没有明确约定，故被告应按法律规定赔偿原告损失。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、被告烟台通用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房子国通用富馨佳苑35号楼第1层119号商铺逾期交房损失179591元；二、被告烟台通用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房子国通用富馨佳苑35号楼第2层215号商铺逾期交房损失82876元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8365元，由原告负担3128元，被告5237元；原告缴纳的评估费10000元，由原告负担2000元，被告负担8000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘肖婧人民陪审员  王宝林人民陪审员  张 硕二〇二〇年三月六日书 记 员  王雪琳