广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30978号原告：梁彩云，女，1968年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************349。原告：梁善云，女，1971年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************329。两原告共同委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘永生，广东南天明律师事务所律师。被告：佛山市南海区*******井股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明证号：粤农集字第060556022017号。负责人：刘满添，社长。委托诉讼代理人：胡敏理，广东金舵律师事务所律师。原告梁彩云、梁善云与被告佛山市南海区*******井股份合作经济社合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人何嘉欣、潘永生、被告的委托诉讼代理人胡敏理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告梁善云与被告于2016年9月23日签订的《竞投成交确认书》及两原告与被告于2016年9月28日签订的《集体土地使用权长期出让协议书》均无效；2.被告向两原告返还土地出让款324828元及利息（以324828元为本金按人民银行同期贷款利率自起诉之日起至实际清偿之日止；逾期给付的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息予两原告）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年9月23日，原告梁彩云、梁善云在被告举办的宅基地竞投会中竞得474号旁边地块（面积为46.404平方米）。随后，两原告依约向被告支付土地出让款324828元。2016年9月28日，两原告与被告签订《集体土地使用权长期出让协议书》。在该协议书第六条中约定：乙方（本案两原告）如需对上述地块进行改建，甲方（本案被告）不给予办理报建手续，但乙方必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工（详见附图的规定），乙方在施工开线时，必须由甲方的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。施工期间，乙方必须做到文明施工、安全施工，发生任何安全事故，责任由乙方负责，甲方不负任何连带责任，乙方在施工过程中必须接受甲方的监督。建筑设计要求如下：（1）建筑总高度不超过12米，建筑总层数不超过3层。（冷巷退缩尺寸见附图）。被告在出让案涉土地使用权时一直宣称是宅基地，可建造不高于12米的房屋，但两原告准备建造房屋时才发现案涉土地不属于建设用地，根本无法建造房屋。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设....”的规定，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告答辩称，一、原被告双方签订的《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》属签约双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。1.本案所涉集体土地使用权的出让依法经土地权利人股东代表表决同意通过，涉案土地使用权出让程序合法。本案所涉集体土地所有权登记的权利人为被告，该集体土地为被告与佛山市南海区*******井一股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇河东南井二股份合作经济社农民集体共同所有。在涉案集体土地使用权出让前，共同权利人召开股东代表大会，对该土地使用权出让一事进行表决，共同权利人股东代表参与会议的超出三分之二，表决同意对涉案集体土地使用权出让及出让底价等事项经出席的股东代表超半数通过，符合《村民委员会组织法》的规定，程序合法。2.《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》是签约双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，内容合法有效。1）被告在涉案集体土地使用权招标公告及竞投结果公告中对涉案集体土地情况进行了充分的公示，原告对涉案土地使用权现状清晰。涉案集体土地使用权是由被告经内部公开招标的形式在本集体经济组织成员内确定使用权人，在招标公告中明确公示涉案集体土地的情况，被告将依约将涉案集体土地使用权交付给中标人使用，但不能为其办理土地证；如中标人需对地块进行改建的，被告亦不给予办理报建手续，但如中标人要开工的，则应按大沥镇规定的建筑设计要求进行施工。招标公告的内容均由被告在其农村集体经济组织自治范围内张贴公示。原告作为竞投人，应当对该招标公告内容清楚知悉，亦在清楚涉案集体土地使用权现状的情况下参与竞投。原告中标后，被告在竞投结果公告中再次阐明原告竞投的集体土地使用权是没有土地使用证及房产证的，原告在签订《竞投成交确认书》时也确认对公告内容所有条款已认真了解并接受，且在原被告双方签订的《集体土地使用权长期出让协议》，原告作为乙方也对涉案集体土地使用权的面积、证件性质是明确知晓的。2）被告出让涉案集体土地使用权未违反法律法规强制性规定。首先，被告是涉案集体土地所有权登记的权利人，在经全体权利人股东代表依法表决同意通过后，有权处分涉案集体土地使用权。其次，涉案集体土地地块属于建设用地或者非利用地，被告按招标公告的内容将集体土地使用权出让给原告并未改变土地的性质、权属和用途，该行为不违反法律的强制性规定。2004年8月28日发布的《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。根据该条规定，村民建设住宅的，可以使用农民集体所有的土地。且本案所涉的集体土地并非农用地，其性质为建设用地或者非利用地，因此，被告将涉案集体土地使用权出让给原告作为建设使用，并未改变该土地的性质及用途，更未改变该土地的权属。2004年8月28日发布的《土地管理法》第六十三条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的内容是基于在当时的立法背景下，如大量的农民集体土地流入市场，将影响国有土地使用制度改革。如有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。因此，该条规定显然不适用于本案。再次，被告盘活及充分利用本集体经济组织内的空闲地符合2019年8月26日发布的《土地管理法》及现自然资源部的政策规定。现行有效的《土地管理法》第六十二条第三款的规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。结合现自然资源部的相关土地政策，均允许被告等农村集体经济组织应当充分利用本村内的空闲地，因此被告将本村内的集体土地使用权出让给本集体经济组织成员使用并未违反法律规定。二、被告已依约将涉案集体土地使用权交付给原告使用，原告未能建设是由其自身原因所致，非协议不能履行。根据《集体土地使用权长期出让协议书》，被告向原告出让的土地使用面积为46.404平方米，在满足周边退缩要求后，可使用的面积为约36平方米，可建不高出12米高住宅的要求。根据现行有效的《大沥镇个人自建房规划、建设管理暂行办法》规定，建筑基底面积(S,单位:平方米)在30≤S原告举证如下：1.两原告的身份证复印件各1份、证明1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.竞投成交确认书复印件1份、南海区大沥镇集体组织收据（电子）复印件1份、集体土地使用权长期出让协议书复印件1份，用以证明2016年9月23日，原告梁善云以7000元/平方米的价格竞投得被告的474号旁边地。2019年9月27日，原告梁善云全额支付地块款项324828元，2016年9月28日，原告梁善云、梁彩云与被告签订《集体土地使用权长期出让协议书》。被告在出让案涉土地使用权时一直宣称是宅基地，可建造不高于12米的房屋，但被告出让的土地并非建设用地，根本无法建造房屋，违反法律的强制性规定。被告的违法行为致使双方签订的《集体土地使用权长期出让协议书》无效，被告应全额返还土地出让款及支付利息。被告举证如下：1.不动产权证复印件1份、关于南井经济社集体土地使用权出让表决结果的公示原件1份、照片打印件1份、公告原件1份、照片打印件1份，用以证明涉案集体土地所有权登记的权利人为被告，实际由被告与佛山市南海区*******井股份合作经济社、佛山市南海区*******井一股份合作经济社共同所有；涉案集体土地使用权出让经全体所有权人股东代表表决同意通过，程序合法。2.宅基地使用权招标公告原件1份、照片打印件1份、关于南井经济社闲置集体土地使用权出让竞投结果公告原件1份、照片打印件1份，用以证明被告以内部公开招标的形式将涉案土地使用权出让给本集体经济组织内成员使用；招标公告及竞投结果公告对涉案集体土地使用权的现状、性质及双方拟签订的协议书主要内容等均予以公示；原告作为竞投人，应当对该公示的内容清晰并应对其竞投的行为承担法律后果；招标公告在被告集体经济组织自治区域内予以张贴的方式进行公告。3.竞投成交确认书复印件1份、集体土地使用权长期出让协议书复印件1份、南海区大沥镇集体组织收据（电子）复印件1份，用以证明被告以内部公开招标的形式将涉案土地使用权出让给本集体经济组织内成员使用；招标公告及竞投结果公告对涉案集体土地使用权的现状、性质及双方拟签订的协议书主要内容等均予以公示；原告作为竞投人，应当对该公示的内容清晰并应对其竞投的行为承担法律后果；招标公告在被告集体经济组织自治区域内予以张贴的方式进行公告。4.照片打印件4张，用以证明涉讼地块四周有围墙，该土地的性质为建设用地。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告的举证，被告对真实性均无异议，经审查，本院确认其真实性。被告举证1-3，原告确认其真实性，经审查，本院确认其真实性。被告举证4，原告有异议，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，被告佛山市南海区*******井股份合作经济社（下简称南井经济社）发布《宅基地使用权招标公告》：南井经济社有集体土1宗，现将其土地使用权进行出让，作宅基地使用。竞投会议时间为2016年9月23日上午10时。按实量面积出让46.404㎡，底价7000元/㎡，竞投保证金10万元。中标人即场签订《成交确认书》，并在9月28日前交清所有地块出让款。中标人交清所有地块出让款后，与南井经济社签订《土地使用权出让协议书》。本次竞投的地块，在2016年10月1日前交付使用。南井经济社将地块交付给中标人使用，但不能为中标人办理土地证，如中标人尝试办理土地证手续，南井经济社协助办理，一切费用由中标人承担。中标人如需对地块进行改建，南井经济社不给于办理报建手续，但中标人必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工。中标人在施工开线时，必须由南井经济社的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。建筑规定见附图（附图要求冷巷退缩一米，退缩面积为9.858平方米），按大沥镇规定的建筑设计要求进行施工，等。2016年9月23日，原告梁善云与被告南井经济社签订《竞投成交确认书》：梁善云在2016年9月23日举办的南井经济社集体土地使用权长期出让竞投会中，竞得474号旁边地块，竞投地块使用权出让面积为46.404㎡，成交价7000元/㎡，等。2016年9月28日，原告梁善云、梁彩云（乙方）与被告南井经济社（甲方）签订《集体土地使用权长期出让协议书》约定：甲方有位于南井村474号旁边的集体土地使用权面向南井村户籍的村民进行长期出让使用，经公开招投标，乙方竞得该地块使用权（门牌地址：474号旁边、中华人民共和国集体土地所有权证号：佛府南集有（2012）第0700850号、地籍号：440605007022JA00045），实际出让面积为46.404平方米，每平方米成交价为7000元，地块总出让款为324828元。甲方必须在2016年10月1日前，将上述集体土地及地上物业交付给乙方，乙方享有上述集体土地的长期使用权，享有地上物业的所有权。甲方将土地证、房产证的原件移交给乙方，但不能为乙方办理过户，如乙方尝试办理过户手续，甲方协助办理，所产生的一切费用由乙方负责。乙方如需对上述地块进行改建，甲方不给予办理报建手续，但乙方必须按照大沥镇规定的建筑设计进行施工，乙方在施工开线时，必须由甲方的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。施工期间，乙方必须做到文明施工、安全施工，发生任何安全事故，责任由乙方负责，甲方不负任何连带责任，乙方在施工过程中必须接受甲方的监督。建筑设计要求如下：（1）建筑总高度不超过12米，建筑总层数不超过3层。（2）冷巷退缩尺寸见附图（附图要求冷巷退缩一米，退缩面积为9.858平方米），等约定。原告梁善云依约向被告支付了土地出让款324828元。诉讼中，两原告述称被告并未将涉讼土地交付两原告，被告确认未办理交接手续，但认为已实际交付。另查，涉讼土地坐落于佛山市南海区大沥镇河东社区*委会，权利人为佛山市南海区*********井股份合作经济社农民集体，共有情况为共同共有，权利类型为集体土地所有权，权利性质为集体土地，登记证号为粤（2018）佛南不动产权第0226593号。本院认为，被告提交的不动产权证书显示涉讼土地的登记权利类型为集体土地所有权，除此之外，原被告双方均未举证证明涉讼土地办理了其他登记或建设用地转用手续，本院确认涉讼土地为农用地。原、被告在《集体土地使用权长期出让协议书》中约定两原告对涉讼土地享有长期使用权，并未明确截止日期，故《集体土地使用权长期出让协议书》实为土地买卖合同。被告在《宅基地使用权招标公告》明确出让的土地作宅基地使用，并在公告上标明了建筑规定，原、被告签订的《集体土地使用权长期出让协议书》亦规定了建筑设计的要求，可见，涉讼的《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》的目的是将涉讼土地用于建房的非农用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，涉讼《竞投成交确认书》及《集体土地使用权长期出让协议书》因违反法律的强制性而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告主张被告返还土地出让款324828元，依法有据，本院予以支持。被告需向两原告返还土地出让款经本院判决确认，两原告主张被告支付利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁善云与被告佛山市南海区*******井股份合作经济社于2016年9月23日签订的《竞投成交确认书》及原告梁善云、梁彩云与被告佛山市南海区*******井股份合作经济社于2016年9月28日签订的《集体土地使用权长期出让协议书》无效；二、被告佛山市南海区*******井股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地出让款324828元予原告梁彩云、梁善云；三、驳回原告梁彩云、梁善云的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3086.21元，（两原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年三月二十日书记员  成海欣