成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6308号 原告：成都坤盛置业有限公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号。 法定代表人：曾科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋瑞科、江雪，该公司员工。 被告：代文松，男，1994年1月28日出生，汉族，住四川省荣县。 原告成都坤盛置业有限公司（以下简称坤盛公司）诉被告代文松商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年2月3日公开开庭进行了审理，原告坤盛公司的诉讼代理人江雪到庭参加了诉讼。被告代文松经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 坤盛公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除坤盛公司与代文松之间签订的《商品房买卖合同》；2.被告代文松协助原告坤盛公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》的撤销备案登记、预告登记的手续；3.被告代文松支付原告代偿款项468766.35元；4.被告代文松支付违约金25735元、保函担保费2000元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月，原告坤盛公司与被告代文松签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，同时被告与案外人工商银行成都龙泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告购买原告坤盛公司开发建设的百悦142项目3-1801号房屋，总价514705元，其中首付款104705元，剩余41万元由代文松向工商银行龙泉支行以商业按揭贷款方式支付。原告坤盛公司作为保证人，为代文松的按揭贷款在案涉房屋办理抵押登记完成前提供阶段性保证责任。2019年6月，因被告不履行银行还款义务，银行提起诉讼。原告作为保证人承担了保证责任，向银行代偿了本金403537.43元、利息（含罚息、复利）58416.42元及诉讼费4035.50元、保全费2777元，合计468766.35元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定：“如因买受人违反借款合同约定等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。出卖人有权解除合同及本补充协议，并要求买受人按照合同约定的房屋总价款5%支付违约金。出卖人有权从买受人支付的购房价款中直接扣除出卖人代付的银行贷款、利息、费用以及买受人应当承担的违约金后，交余款返还给买受人”。被告代文松严重违反借款合同的约定，导致原告承担了相应的担保责任，按照商品房买卖合同的约定，原告有权解除合同并要求其承担违约责任。因此，原告为维护其权益，特提起诉讼。 代文松未应诉答辩，也未提供证据材料。 经本院审理认定的案件事实：2016年3月11日，代文松与坤盛公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定代文松购买坤盛公司开发建设的龙泉驿区房屋，预测建筑面积共95.67平方米，单价6751.11元／平方米，总价款514705元。付款方式为首付款104705元，余款41万元向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称“工行龙泉支行”）贷款支付。出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。同日，双方签订《补充协议》一份，该补充协议第十一条约定：由于法定事由或双方约定事项导致合同解除的，自合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人至房管局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续。否则，买受人应当每日按照购房总款的万分之二向出卖人支付违约金，出卖人亦有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人购房款。第十三条约定：本补充协议自双方签订之日起生效，本补充协议附件有同等法律效力。在该补充协议《附件三》付款方式及期限第三条第2项第（5）小项的约定载明：在买受人获准了银行借款后，如因买受人违反借款合同约定等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任（包括但不限于代买受人偿还银行借款本息……），由此给出卖人造成的损失及产生的费用由买受人承担。出卖人有权解除合同及本补充协议，并要求买受人按照合同约定的房屋总价款5%支付违约金。出卖人有权从买受人支付的购房价款中直接扣除出卖人代付的银行贷款、利息、费用以及买受人应承担的违约金后，将余款返还给买受人。 前述合同签订后，代文松依约向坤盛气公司支付了首付款104705元，余款41万元通过向工行龙泉支行采用按揭贷款方式支付。后因代文松未按期向银行偿还借款本息，工行龙泉支行向本院提起诉讼，本院做出（2019）川0112民初2230号民事判决书，判决代文松偿还银行贷款本金403537.43元及相应利息（含罚息、复利）。案件受理费及财产保全费合计6812.50元由代文松负担。坤盛公司承担连带给付责任。事后，坤盛公司按照该判决书履行了担保责任，代偿本金及利息合计461953.85元，并承担了诉讼费、保全费6812.50元，工行龙泉支行出具了《个人贷款结清证明》。 上述事实有双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，（2019）川0112民初2230号民事判决书，《履行担保责任通知书》,《个人贷款结清证明》及当事人陈述等作为证据在案证实。 本院认为，代文松与坤盛公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，有双方当事人的签章确认，系当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在补充协议的《附件三》付款方式及期限第三条第2项第（5）小项约定，在买受人获准了银行借款后，如因买受人违反借款合同约定等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，出卖人有权解除合同及本补充协议，并要求买受人承担违约金。被告代文松未按照借款合同的约定偿还银行借款，导致原告坤盛公司承担了保证担保责任，按照合同约定，坤盛公司享有合同解除权。现坤盛公司主张解除合同并注销案涉房屋的备案登记，于法有据，本院予以支持。 关于合同解除后的购房款的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的购房合同及补充协议，因原告行使解除权而解除，被告代文松虽未到庭提出返还购房款的抗辩意见，但为节约诉讼资源，本院将合同解除后的购房款返还事宜纳入本案一并审理。因此，依照前述规定，原告在合同解除后应当将收取的购房款（含首付款104705元和银行按揭贷款41万元）返还给被告。现原告作为借款合同的保证人，已经将按揭贷款中欠付的本金403537.43元直接支付给了银行，该部分款项可以不再返还给被告，但剩余房款111167.57元应当返还。另外，原告除承担了借款本金之外，另行承担了借款利息（含罚息、复利）58416.42元及诉讼费4035.50元、保全费2777元，共计65228.92元。该部分费用属于被告代文松的违约行为，给原告造成的直接经济损失，本院对原告主张的该笔款项予以支持。两项费用品迭后，原告应返还被告购房款45938.65元。 关于原告主张的违约金。双方在补充协议《附件三》付款方式及期限第三条第2项第（5）小项的约定，如因买受人违反借款合同约定等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，出卖人有权解除合同及本补充协议，并要求买受人按照合同约定的房屋总价款5%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金以填补实际损失为原则，并非惩罚性违约金。本院认为：1.原告在履行代偿义务时所遭受的直接损失即代偿的借款利息、诉讼费和保全费，通过在其返还的购房款中作相应扣减，已得到相应赔偿；2.在购房合同解除后，原告可以通过再次销售房屋获得相应收益，原告的可得利益损失，也可以得到相应赔偿；3.原告返还的仅是购房款本金，在返还之前原告已享有该部分资金的占有收益。综合前述，原告在因合同解除所产生的损失已获得了相应赔偿，基于公平和诚实信用原则，原告再主张按合同约定要求被告承担购房款总额5%的违约金即25735元，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，原告主张的保函担保费2000元，未提供证据予以证明，该部分费用缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，被告代文松未及时偿还银行贷款，违反了购房合同及补充协议的约定，原告依据合同约定行使合同解除权，符合双方约定和法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告成都坤盛置业有限公司与被告代文松于2016年3月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议自2020年1月10日解除； 二、被告代文松于本判决生效之日起五日内协助原告成都坤盛置业有限公司办理位于龙泉驿区房屋的《商品房买卖合同（预售）》的签约备案登记（签约备案号262985）的撤销手续和预告登记手续； 三、原告成都坤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告代文松购房款45938.65元； 四、驳回原告成都坤盛置业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8748元，公告费600元，合计9348元。由原告成都坤盛置业有限公司负担6000元，被告代文松负担3348元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王小明 人民陪审员  魏春兰 人民陪审员  曾国霞 二〇二〇年三月十日 书 记 员  陈沁园