福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初161号 原告：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 被告：陈金水，男，1968年7月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告福建中超实业有限公司（以下简称为中超公司）与被告陈金水商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中超公司的法定代表人刘峰及委托诉讼代理人宗同健、被告陈金水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中超公司向本院提出诉讼请求：判令陈金水支付中超公司逾期委托办证违约金86035.39元（以购房款764759元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年12月2日起至2019年12月31日止共计1125天），并继续支付自2020年1月1日起至实际交纳契税之日止的逾期委托办证违约金。事实和理由：2013年9月2日，陈金水与中超公司签订《商品房买卖合同》，约定陈金水向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼2613号商品房，总购房款为764759元。其中，首付款334759元，余款430000元以向银行贷款方式支付，该笔银行贷款于2015年1月4日放款。中超公司于2017年3月30日将诉争房屋交付给陈金水，于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时诉争房屋已具备办理产权登记条件。故中超公司于2016年11月18日邮寄通知陈金水办证，陈金水于2016年11月22日签收，于2019年4月12日委托办证，但至今尚未缴纳契税。合同附件六第七条第2款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。因合同中约定的中超公司应支付陈金水的逾期协助办证违约金计算标准为每日购房款的万分之一，故中超公司按照公平原则将陈金水应支付的逾期委托办证违约金调整为每日购房款的万分之一。综上，陈金水应支付自收到中超公司通知办理产权登记手续之日（2016年11月22日）后10日起即2016年12月2日至2019年12月31日共计1125天的逾期委托办证违约金86035.39元；并继续支付自2020年1月1日起至实际交纳契税之日止的逾期委托办证违约金。 陈金水辩称，中超公司据以主张陈金水应当支付逾期委托办证违约金的合同附件六第七条第2款是无效的，故其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，补充协议不得有加重买受人责任的内容，而合同附件六〈合同补充协议〉第七条第2款却约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，该约定明显加重了买受人的责任，应认定为无效。另据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。合同附件六〈合同补充协议〉是中超公司单方提供的格式条款，协议第七条第2款的约定，明显加重买受人的责任，该条款应认定为无效。中超公司据该条款主张陈金水应支付其逾期委托办证违约金不能成立，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月21日，陈金水与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈金水向中超公司购买址在中超·水木春天Ａ地块第5号楼2613号商品房，总购房款为764759元。合同约定，首付款234759元，余款530000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，陈金水依约支付了首期款334759元（经双方协商一致，增加首期款100000元），余款430000元，陈金水与中国农业银行泉州丰泽支行于2014年11月20日签订一份《个人购房担保借款合同》，约定向该行贷款430000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2017年3月30日将诉争房屋交付给陈金水，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈金水在合同中确定的送达地址“浙江省东阳市”，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日签收。庭审中，陈金水确认有收到上述通知书，但直至2019年4月12日才与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，且截至本案法庭辩论终结时止，尚未缴清办理诉争房屋权属证书所需契税。 本院认为，关于第七条第2款的约定是否有效的问题。陈金水主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，陈金水与中超公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非陈金水所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在第七条第1款约定，中超公司接受陈金水的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但陈金水应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重陈金水作为买受人的责任。由此，双方在第七条第2款约定，如陈金水未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向中超公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。关于第七条第2款约定的违约金是否过高而应予调整，应如何调整的问题。该条款约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，中超公司认为该约定的违约金确实过高，同意调整为按合同第十四条关于出卖人逾期协助办证应支付给买受人的违约金标准支付。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现中超公司认为协议约定按已付购房款的日千分之一支付逾期委托办证违约金确实过高，同意调整为按已付购房款的日万分之一计付。陈金水对中超公司主张按该标准计付逾期委托办证违约金并未提出异议，亦未举证证明按该调整后的标准计付的违约金仍过分高于其违约行为给中超公司造成的损失，故应视为其认可该逾期委托办证违约金的计付标准。关于诉争违约金的计付起止时间问题，据合同附件六第七条第2款的约定，如陈金水逾期委托办证，应向中超公司支付自通知办理产权登记手续之日后10日起至其提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费之日止的违约金。本案中，中超公司发出的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》于2016年11月22日送达陈金水，而截至本案法庭辩论终结时止，陈金水尚未付清办理诉争商品房权属登记所需契税，故其应向中超公司支付自2016年12月2日起至实际付清办证契税之日止的逾期委托办证违约金。 综上，本院认为，据陈金水与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受陈金水的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但陈金水应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料并付清办证所需缴纳的税费，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈金水在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日送达陈金水。按第七条第2款的约定，陈金水应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按陈金水已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；且陈金水并不主张对该违约金标准进行调整，故其应按已付购房款764759元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月2日起至付清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金，暂计至2020年1月3日本案起诉之日止为1128天×76.4759元/天＝86265元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 陈金水应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼2613号商品房权属证书的违约金86265元，并按总购房款764759元的日万分之一继续支付自2020年1月4日起至其缴清办理产权登记所需契税之日止的逾期委托办证违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1957元，减半收取978.5元，由陈金水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇二〇年三月二十六日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。