云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终24号上诉人（原审被告）胡翠珍，女，汉族，生于1928年11月24日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵之母。上诉人（原审被告）朱兰，女，汉族，生于1994年2月20日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王玉之女。上诉人（原审被告）朱熙，男，汉族，生于1994年2月20日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王玉之子。三上诉人共同委托代理人李慧英，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈思聪，女，汉族，生于1978年11月21日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。被上诉人（原审原告）李堂华，女，汉族，生于1966年3月13日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。被上诉人（原审原告）田先菊，女，汉族，生于1969年12月18日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。原审被告朱某，男，汉族，生于2010年7月21日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王某之子。法定代理人王某，女，汉族，生于1981年11月13日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系朱某之母。上诉人胡翠珍、朱兰、朱熙因与被上诉人陈思聪、李堂华、田先菊房屋买卖合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院(2016)云0627民初3334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定本案如下法律事实：被告胡翠珍系**贵之母，**贵系被告朱兰、朱熙、朱某之父。2008年12月10日，**贵以其名义办理了本案争议房屋编号为镇国用（2008）第797号中华人民共和国国有土地使用证，同年12月，**贵以其名义办理了该房屋编号为镇房权证乌字第××号中华人民共和国房屋所有权证。2008年12月29日，**贵将该房屋抵押向镇雄信用社贷款人民币570000元。2012年12月18日，原告陈思聪、李堂华、田先菊与**贵签订《购房合同书》，合同约定：卖方为**贵（简称甲方），买方为陈思聪（简称乙方）。第一条，甲乙双方交易房屋现状：房屋所有权人**贵，房屋坐落乌峰镇南广社区呢噜坪，产别私有，状况为砖混4层，建筑面积915.32平方米，设计用途为住宅，土地使用面积305.34平方米（详见镇房权证乌字第××号和镇国用（2008）第797号）。该房屋现在镇雄信用社抵押贷款570000元，超期未还。第二条：上述房产的交易价格，单价为1228元／平方米，总价为人民币1123620元。本合同签订前，乙方已于2012年12月14日向甲方支付人民币30000元作为购房定金。第三条,付款时间与办法：1、甲乙双方同意在合同签订公证（其中“公证”被划掉后捺印）后乙方向甲方支付人民币现金623620元，甲方负责偿还银行贷款利息后，办理续贷手续。2、甲方续贷50万元整由乙方负责按银行规定偿还。第四条，甲方收到乙方应付房款（除银行贷款部分）起3天内将交易的房产二楼以上全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。2013年3月20日前将剩余房产全部交付乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。第七条，违约责任：甲、乙双方合同签定后，如有违约，除赔偿由此造成的一切损失外，另按交易金额的10%向对方支付违约金。第九条，乙方需过户或将该房产转卖给其它人时，甲方应全力配合完善签字过户所有相关手续。第十三条，为方便与房屋相关的其它手续的完善，甲方委托乙方全权代理甲方为该房屋的银行借贷、还款、房产证和土地使用权的抵押、过户和其它处置完善签字手续。合同落款出卖方（甲方签字）：**贵签字捺印，购买方（乙方签字）陈思聪、田先菊、李堂华签字捺印，合同签订日期：2012年12月18日。合同签订当日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款570000元中的贷款本息合计225292.68元。2012年12月20日、2012年12月21日、2012年12月27日，原告陈思聪之夫王玺合计向**贵账号为03×××66的银行卡转款人民币261000元。2012年12月25日，**贵通过与镇雄信用社结算，将原贷款570000元重新办理续贷490000元的手续，双方约定将**贵账户为62×××35的银行卡号作为还款账户。2013年3月，**贵将争议房屋实际交付给三原告使用至今。2015年9月20日，**贵因交通事故身亡。审理中，原告陈思聪于2017年6月22日代**贵偿还镇雄信用社贷款本金490000元并支付利息163610.10元。2017年11月21日，镇雄信用社出具关于云南南广律师事务所查询函的复函中记载：“**贵于2012年12月18日与镇雄信用社签订合同编号为0312010655121225110000108的借款合同，借款金额490000元，该笔贷款本息已于2017年6月22日全部结清，**贵名下房产为其贷款提供的抵押担保已解除，贵所查实其名下房产在镇雄信用社办理抵押登记手续属借款人未及时领取他项权证到抵押登记中心解除抵押登记所致，截止目前镇雄信用社与**贵已不存在债权债务关系。”2019年5月4日，三原告将差欠的117328元购房款转入**贵账户为62×××35的银行卡号里。2019年5月7日（第二次开庭审理中），三原告要求将差欠的购房款117328元支付给被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人，其共同委托代理人明确表示拒收。因镇雄县司法局公证处尚未开展公证提存业务，2019年5月8日，原告李堂华将购房款117328元存入原审法院执行专户，要求原审法院提存。原审法院认为，本案争议房屋的国有土地使用证及房屋所有权证上登记的所有权人均系**贵，**贵系该房屋的合法所有权人。2008年12月29日，**贵将本案争议房屋抵押向镇雄信用社贷款570000元，该贷款到期后**贵一直未偿还。2012年12月28日，**贵与原告陈思聪、李堂华、田先菊签订购房合同书，将争议房屋出售给三原告。2013年3月，**贵将争议房屋实际交付给三原告使用。本案审理中，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社的全部贷款。镇雄信用社明确表示其与**贵已不存在债权债务关系，本案争议房屋提供的抵押担保已解除，该抵押登记手续系属借款人未及时领取他项权证到抵押登记中心解除抵押登记所致。根据第六十七条第一款的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，虽然**贵与三原告签订购房合同书时，争议的房屋处于抵押权存续期间，后三原告已代**贵偿还其在镇雄信用社的全部贷款，争议房屋的抵押权已消灭。另外，**贵系本案争议房屋的合法所有权人，其与三原告签订的购房合同书系双方真实意思表示，内容合法，因此，三原告与**贵签订的《购房合同书》合法有效。被告胡翠珍、朱兰、朱熙辩解，原告李堂华、田先菊不是本案适格原告；争议房屋系被告胡翠珍与**贵的家庭共同财产、**贵无权处分；争议房屋的宅基地属农村宅基地，三原告属城镇居民不具备购房资格；三原告与**贵签订购房合同时，明知争议房屋已抵押给镇雄信用社，未经镇雄信用社同意，双方的转让行为无效；认为三原告与**贵签订的购房合同无效，请求驳回三原告诉讼请求的主张，无事实根据和法律依据，原审法院不予采信。三原告与**贵签订的购房合同书约定，合同签订前，三原告向**贵支付购房定金30000元，该房屋在镇雄信用社抵押贷款570000元，超期未还。房屋价款为1123620元。付款方式为，合同签订后由三原告向**贵支付人民币现金623620元，**贵负责偿还银行贷款利息后，办理续贷50万元的手续，由三原告负责按银行规定偿还该贷款。根据双方合同约定，结合本案实际，原审法院认为，合同签订前，三原告已支付的购房定金30000元；合同签订当日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款570000元中的贷款本息合计225292.68元；2012年12月20日、2012年12月21日、2012年12月27日，原告陈思聪之夫王玺合计向**贵转款261000元；2017年6月22日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款490000元均应认定为三原告已支付给**贵的购房款。根据双方合同约定，2017年6月22日，三原告代**贵支付镇雄信用社贷款490000元的利息163610.10元不能认定为三原告支付给**贵的购房款，对此，三原告表示认可。综上，原审法院确认三原告已支付**贵购房款共计1006292.68元，尚欠**贵购房款为117328元。本案中，三原告与**贵签订的购房合同，合法有效，合同签订后，三原告已履行了超过75%的主要付款义务，该合同应当继续履行。现**贵因交通事故死亡，被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某系**贵的合法财产继承人，三原告应当将尚欠**贵的购房款117328元支付给四被告。审理中，三原告明确表示愿意将尚未支付的购房款117328元交付给四被告。因四被告拒收，三原告已将所差欠的房屋款存入原审法院执行专户，要求原审法院提存，该款应由四被告继承，四被告应当协助三原告办理争议房屋的过户手续。综上所述，三原告主张继续履行合同，由三原告支付四被告购房款117328元、由四被告协助三原告办理争议房屋过户手续的请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由原告陈思聪、李堂华、田先菊支付被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某剩余购房款人民币117328.00元。二、由被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某于判决生效后10日内协助原告陈思聪、李堂华、田先菊办理房屋（编号为镇房权证乌字第××号）过户手续。案件受理费人民币14912元，由原告陈思聪、李堂华、田先菊共同承担10000元，由被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某共同缴纳4912元。公告费人民币300元，由原告陈思聪、李堂华、田先菊共同承担。上诉人胡翠珍、朱兰、朱熙上诉请求：1、请求依法撤销镇雄县人民法院(2016)云0627民初3334号民事判决，并将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实部分不清，对法律理解错误，从而导致判决错误。1、合同中“公证”二字被划后捺印是否是**贵和被上诉人的真实意思，如果该合同内容是被上诉人单独划去捺印，那合同没有经过公证就没有成立，合同无效；2、**贵与被上诉人不是在双方签订合同时先由被上诉人代为清偿抵押债务。签订合同时房屋早已抵押给镇雄信用社，合同违反了物权法的强制规定，属无效合同；3、签订合同没有经抵押权人同意。被上诉人陈思聪、李堂华、田先菊未作答辩。原审被告朱某及其法定代理人王某未作答辩。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原判是否恰当？针对本案焦点，结合双方当事人诉讼主张，本院综合评判如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”**贵系本案争议房屋的合法所有权人，其与被上诉人自愿签订的《购房合同书》系双方真实意思表示，内容合法，受法律保护，双方应按照约定全面履行自己的义务，至于是否经过公证对本案并无实质影响，公证不是必经的法律程序，且签订《购房合同书》后，双方均不断的在履行合同，涉案房屋已经实际交与被上诉人使用。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但同时也规定“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，三被上诉人已经代抵押人**贵清偿完毕债务且已消灭抵押权。故原判根据本案事实及相关法律所作的判决并无不当。综上所述，上诉人胡翠珍、朱兰、朱熙的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14912元，由上诉人胡翠珍、朱兰、朱熙共同负担。本判决为终审判决。审判长 周 裕审判员 李 韬审判员 周应彪二〇二〇年三月十八日书记员 娄忠伟