湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1223民初39号原告：刘为，女，1981年10月5日生，汉族，辰溪县人，居民，住湖南省辰溪县。被告：湖南春晓置业有限责任公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段279号七层1-2号（华顺大厦）。统一社会信用代码914301116962411513。法定代表人：黄始斌，董事长。委托诉讼代理人：舒小晖，湖南五溪律师事务所律师。执业证号14312201410504565。原告刘为与被告湖南春晓置业有限责任公司（以下简称“春晓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘为、被告春晓公司的委托诉讼代理人舒小晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘为向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；3、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金21839元（按日万分之一计算，暂计至2019年12月31日）。事实和理由：原告向被告支付199446元用于购买被告开发的文昌商贸城项目中的主楼电梯房二单元508号房，并签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告于2015年10月30日前交房、2016年12月31日前取得房地产权属证书。2015年10月30日，被告向原告收取10030元用于办理房屋产权证，但被告未按合同约定为原告办理房屋所有权证，原告在2016年至2019年期间多次找被告协商，但被告态度恶劣，协商未果。后经多方打听得知原告房屋所在小区均未进行竣工验收，办证资料不齐，被告的行为已构成严重违约。现原告依据相关法律规定，要求被告立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为此，原告诉至人民法院，请求依法判决。被告春晓公司辩称：1、因施工方没有完成验收等情况导致被告不能办理房屋产权证，过错不在被告；2、被告已为原告开具了购房款总额发票，原告可自行到公司领取；3、被告于2020年1月6日才收到法院的应诉通知书，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，同时《商品房买卖合同》第15条第3款约定，延迟办证违约金由双方协商解决，没有约定按日万分之一计算。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2013年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于辰溪县文昌商贸城主楼5层508号房屋，房款总金额为199446元，合同签订当日支付房款69446元，向银行按揭贷款130000元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，由双方协商解决。合同签订后，原告于当天向被告支付购房款69446元。2015年10月30日，原告向被告支付10030元用于办理文昌商贸城主楼5层508号房屋产权证，但被告未能在2016年12月31日前将房地产权属证书交付给原告，后原告于2017年8月8日就该问题向辰溪县房产管理局反映情况，辰溪县房产管理局答复原告“因承建方唐红成承建的电梯主楼、3号楼未能按时完成初验，另后建设的4号楼占用了辰溪电信公司部分土地，土地协议一直没有签订，致使4、5、6号楼报建手续不能完成，导致整个项目无法办理权证。”另查明，被告于2016年4月已为原告开具了一张金额为199446元的《销售不动产统一发票（代开）》，该发票暂存在被告处。在庭审过程中，原告同意自行前往被告处领取该发票，并同意放弃该项诉讼请求。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定支付购房款和办理房屋产权证的费用，被告亦按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但被告至今未给原告不动产权证书违背了诚实信用原则，已构成违约，应当承担继续履行的民事责任，原告要求被告办理不动产权证书的请求于法有据，本院予以支持。被告辩称因第三人原因导致被告不能按期办理不动产权证书，过错不在被告，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，即被告不能因第三人的原因免除自身的违约责任，故对被告的该辩称意见，不予采纳。关于违约金的计算问题，虽然原、被告仅约定因被告原因导致逾期办证的由双方协商解决，而没有约定违约金具体数额或损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，部分予以支持，即按照原告已付购房款总额199446元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称原告的该项请求已超过诉讼时效，但原告提供的证据显示其于2017年8月8日向辰溪县房产管理局反映过被告逾期办证问题，辰溪县房产管理局的工作职责包括负责房屋产权登记发证、房屋产籍管理以及有关房地产交易纠纷的调处等工作，原告向其反映被告逾期办证问题，可视为原告向有关国家机关提出保护其相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断，即原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效自2017年8月8日起中断，而原告在2020年1月6日向本院起诉，故原告的该项请求并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。原告要求被告按照原告已付购房款总额开具发票的请求，因被告已经开具，原告在庭审过程中表示自愿放弃该项请求，是对自己诉讼权利的处分，未违反有关法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：一、被告湖南春晓置业有限责任公司于本判决生效后30日内为原告刘为所购买的位于辰溪县文昌商贸城主楼5层508号房屋办理好不动产权证书；二、被告湖南春晓置业有限责任公司于本判决生效后10日内向原告刘为支付逾期办证违约金（违约金以199446元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际办理产权登记日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费426元，依法减半收取213元，由被告湖南春晓置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  魏良象二〇二〇年三月二十五日法官助理覃梦思代理书记员  刘茜玥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。