山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初12227号 原告（反诉被告）：杨爱华，女，1976年5月17日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：李树兰，山东广则律师事务所律师。 被告（反诉原告）：坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司，住所地胶州市兰州西路156号，统一社会信用代码91370281583674401H。 法定代表人：李茜，董事长。 委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨爱华与被告（反诉原告）坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）杨爱华的委托诉讼代理人李树兰、被告（反诉原告）坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司的委托诉讼代理人夏文川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房的违约金14882.4元;2、依法判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的损失42803.53元;3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月6日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》(以下简称“合同”)(编号201700285381)，合同约定原告向被告购买位于胶州市《坤唐菲尔克斯(青岛)国际酒店》1号楼酒店公寓3层310户商品房;被告应于2017年12月31日前向原告交付商品房;被告逾期交房的，逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付购房款人民币275543元，但被告于2019年9月23日才交付房屋，被告的行为已构成违约。因被告的违约行为致使原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司签订的《委托租赁服务协议书》无法按约定履行，给原告造成收益损失。原告就此与被告协商无果。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，确实存在未按合同约定的日期交付房屋的事实，但是被告延期交付房屋存在着合同约定的可以延期或应当延期的客观事实，因上述客观事实导致的延期日期应当扣除，同时原告本身也存在着违约行为，其延期交付房款及违约金，依据合同约定，被告有权顺延至其将全部款项交齐以后再向其交付房屋而不承担任何责任，因此原告要求支付违约金及给其造成的损失不成立。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金5460元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月6日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同附件一及合同第七条约定反诉被告在2017年12月31日前应向反诉原告支付剩余房款130000元；否则反诉被告应按未付款额的日万分之五支付违约金。而反诉被告是在2018年3月26日才交付上述房款，按合同约定应支付违约金5460元。 反诉被告辩称，银行逾期发放贷款并非反诉被告行为导致，反诉被告于2017年10月10日向贷款银行申请贷款，反诉原告作为专业的房地产公司，明知提交发放贷款材料仍需三个月之久，反诉原告明显利用其优势地位与反诉被告签订的合同，因此反诉被告不构成违约，且反诉原告提交的商品房预售合同补充条款对逾期发放贷款违约金与预售合同部分违约金条款相互矛盾，不予认可，同时上述合同约定反诉被告违约支付的违约金远远高于反诉原告违约支付的违约金，该合同权利义务不对的违法合同公平原则，因此反诉原告主张亦不能支持。2018年3月26日反诉被告贷款银行发放贷款后，反诉原告并未立即向反诉被告交付房屋，而是在一年半以后向反诉被告交付房屋，因此反诉原告未交付房屋非银行逾期发放贷款导致，因此交付时间不应顺延。 原告提交的证据和被告的质证意见： 证据一2017年10月6日原、被告双方签订的编号为201700285381号《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定原告向被告购买胶州市《坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店》1号楼酒店公寓3层310户房屋；第三条第二款约定总房款为275543元；第十一条约定被告定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方；第十二条第二款约定逾期交房超过90日，自第91天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。 证据二2017年10月5日被告为原告出具的编号为5705385号收据，证明原告已按约支付定金10000元。 证据三2017年10月6日被告为原告出具的编号为5705386号收据，证明原告已按约支付首付房款135543元。 证据四2019年10月15日明细查询单，证明青岛农商银行胶州支行于2018年3月26日发放130000元贷款。 证据五2019年9月23日原告与青岛均安顺物业服务有限公司签订的交房验收单，证明被告于2019年9月23日交付房屋的事实。 证据六2017年10月6日原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司签订的《委托租赁服务协议书》，证明原告损失为每年总房款的9%。 被告对原告提交的证据质证称对证据一、二、三、四、五的真实性及证明事实均无异议。但对证据四说明一点，银行2018年3月26日发放的130000元贷款比双方合同附件一第三条约定的时间晚了84天。对证据六的真实性无异议，对证明事实有异议，并不能证明原告因签订的证据六造成了损失，被告将提供证据予以证实。 被告提交的证据和原告的质证意见： 证据一双方于2017年10月6日签订的《青岛市商品房预售合同》复印件。证明合同第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。附件一第3条乙方于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元。补充条款第七.1条：如乙方逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的甲方交付该房屋的期限可依乙方逾期付款之期限相应顺延，在乙方付清房款前，甲方有权拒交房屋并不承担任何责任。补充条款第七.3条除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，甲方有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无需为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50mm/35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；（4）因政府配套未按时完成而影响合同规定的交付条件未能如期完成的。 证据二山东省农村信用社进账单复印件。证明原告于2018年3月26日将购房款人民币130000元支付给被告，比附件一第3条规定的：乙方于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元延迟了84天。按合同第七条规定，原告应支付违约金130000元×84天×5÷10000＝5460元。而原告至今未按合同约定支付上述违约金。该证据结合补充条款第七.1条之规定，被告交房日期可顺延至原告支付违约金之日而不承担任何责任。 证据三胶州市自来水公司《关于延迟供水情况说明》复印件。证明被告开发的坤唐国际公寓项目即原告购买的房屋所涉及的项目，因政府配套的供水工程未完工导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水，客观上影响了被告工程的整体竣工验收，从而导致交付房屋日期延期。根据补充条款七.3条（2）、（4）条规定，交付房屋日期应顺延12个月。 证据四短信催告书打印件。证明被告曾于2019年8月8日、2019年8月31日2次通过短信的方式通知原告于2019年9月7日前办理房屋交接手续，但是原告是于2019年9月23日办理的房屋交接手续，延期16天。 证据五2018年、2019年中高考时间表打印件。证明从合同签订之日2017年10月6日至实际交房之日2019年9月23日期间，历经2次中高考，按补充条款七.3（2）条约定上述时间10天应当顺延。 证据六2017年至2019年9月胶州市历史天气打印件，证明从合同签订之日2017年10月6日至实际交房之日2019年9月23日期间，共计有0℃以下、35℃以上天气31天+73天+53天=157天，按照补充条款第七.3.(1)条规定，交房日期应顺延。 证据七《委托租赁服务协议书》、《补充协议》复印件。《委托租赁服务协议书》第五条规定：本协议的合同期限为五年，自乙方的代表现场验收合格后，由甲方乙方代表在《物业状况及房间设施清单》上共同签字日期确认至合同满五年止。期限届满前30天，如双方均未提出终止协议，则协议自动顺延1年，以此类推。《补充协议》规定：租期从2019年9月23日起至2024年9月22日止，租期五年。上述2份证明延期交房并没有影响原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司合同的履行，也没有给原告造成任何实际损失。 证据八上合峰会期间政府相关部门在网上发布的关于停工的通知。根据该通知上合峰会期间停工47天，实际情况是峰会期间企业停工是2个月，这也是众所周知的事实，上述时间也应当顺延。 原告对被告的证据质证称对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，原告贷款银行逾期发放贷款非原告行为导致，原告于2017年10月10日向贷款银行申请贷款，被告作为专业的房地产公司，明知提交发放贷款材料仍需三个月之久，被告明显利用其优势地位与原告签订的合同，因此原告不构成违约，且被告提交的商品房预售合同补充条款对逾期发放贷款违约金与预售合同部分违约金条款相互矛盾，不予认可，同时上述合同约定原告违约支付的违约金远远高于被告违约支付的违约金，该合同权利义务不对的违法合同公平原则，因此被告主张亦不能支持。2018年3月26日原告贷款银行发放贷款后，被告并未立即向原告交付房屋，而是在一年半以后向原告交付房屋，因此被告未交付房屋非银行逾期发放贷款导致，因此交付时间不应顺延。对证据二的真实性无异议，证明原告已支付尾款130000元，但对其证明事项证明原告付款迟延84天不予认可，其计算方式与补充条款约定的违约金矛盾，不予认可。对证据三的真实性不予认可，因为依据民诉法对于证据的规定，单位出具的证明材料应有经办人签字及单位负责人签字。同时迟延供水非被告所述，补充条款第三条第2、4项的规定。对证据四的手机推送短信催告真实性不予认可，且记载的内容要求交房时间已明显晚于合同约定的交房时间。对证据五内容的真实性无异议，对中、高考时间的真实性无异议，但是中、高考并不必然影响施工，合同约定应有政府出具相关的证明文件，因中、高考让被告停止施工的证明文件。被告无其他证据印证，不予认可。对证据六的天气情况真实性有异议，应提交有关气象部门的天气情况予以证实，同时被告情况不符合合同第七条第3.1款。对证据七的真实性无异议，该证据补充协议期限约定的租赁期限为2019年9月23日起，租赁原合同约定返现是从2017年11月1日起，因被告的迟延交付房屋导致原告收益从2019年9月23日起，因此足以证明原告造成的租赁损失。对证据八通知停工的时间为2018年5月26日-7月12日是在合同约定2017年12月31日交房之后，因此与本案无关联性，同时该通知并未明确停工的地点。 反诉原告提交的证据和反诉被告的质证意见： 同本诉被告提交的证据一、证据二，依据证据一中合同第七条约定了违约金的计算方式为日万分之五，证据二的进账单的进账时间为2018年3月26日，合同约定的应付款的时间为2017年12月31日，比合同约定的时间延迟了84天，根据合同第七条补充条款第7.1条的规定，反诉被告应向反诉原告支付违约金。 反诉被告对反诉原告提交的证据质证称同本诉部分质证意见，补充条款第十八条第1款约定反诉被告逾期付款每日按剩余购房款项总额的万分之三支付利息，与反诉原告主张的违约金计算方式不一致，对上述两种违约方式均不认可。 反诉被告提交的证据和反诉原告的质证意见： 同本诉提交的证据。 反诉原告对反诉被告提交的证据质证意见同本诉的质证意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月6日，原（乙方）被告（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》。 合同约定原告购买被告位于胶州市《坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店》1号楼酒店公寓3层310户的房屋，总房款为275543元。 合同第七条约定原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。 合同第十一条约定被告定于2017年12月31日前将该房屋交付给原告； 第十二条第二款约定逾期交房超过90日，自第91天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。 附件一第3条原告于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元。 补充条款第七条1中约定如原告逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的被告交付该房屋的期限可依原告逾期付款之期限相应顺延，在原告付清房款前，被告有权拒交房屋并不承担任何责任。 补充条款第七条3中约定除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，被告有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50mm、35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；…（4）因政府配套未按时完成而影响合同规定的交付条件未能如期完成的。 2017年10月6日，原告已按约向被告支付首付房款135543元，被告向原告出具了编号为5705386号收据。 2017年10月5日，原告按约向被告支付定金10000元，被告向原告出具了编号为5705385号收据。 2018年3月26日，青岛农商银行胶州支行向原告发放了贷款130000元。 2019年9月23日，原告与青岛均安顺物业服务有限公司签订了交房验收单，被告于2019年9月23日向原告交付了房屋。 2017年10月6日，原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司（乙方）签订了《委托租赁服务协议书》，第五条约定本协议的合同期限为五年，自乙方的代表现场验收合格后，由甲方乙方代表在《物业状况及房间设施清单》上共同签字日期确认至合同满五年止。期限届满前30天，如双方均未提出终止协议，则协议自动顺延1年，以此类推。 2019年9月23日，原告与青岛佳铂主题文化酒店有限公司订了《补充协议》，约定租期从2019年9月23日起至2024年9月22日止，租期五年。 2018年10月4日，胶州市自来水公司作出了《关于延迟供水情况说明》，证明被告开发的坤唐国际公寓项目因政府配套的供水管道工程未完工，导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水。 2018年高考的时间是2018年6月7日、8日。 2018年中考的时间是2018年6月11日至14日。 2019年高考的时间是2019年6月7日、8日。 2019年中考的时间是2018年6月11日至14日。 2018年6月9日至6月11日，第十八次上海合作组织峰会在青岛举行。上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案中规定峰会停工时间为2018年5月26日至7月12日，停工范围涉及到青岛四区一市，以主场馆为中心，按50公里、100公里、300公里为参考半径，划定为核心区、严控区、管控区。核心区和严控区内建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工。 自2017年10月6日至2019年9月23日，胶州市温度为0℃以下、35℃以上的天数为157天。 2019年8月8日，被告以短信息方式向手机号133××××2831发送通知，告知应尽快办理房屋交接手续。 2019年8月31日，被告以短信息方式向手机号133××××2831发送通知，告知应于2019年9月7日前办理房屋交接手续。 原告在本案诉状中提供的联系方式是133××××2831。 本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 合同第十一条中约定被告于2017年12月31日前将该房屋交付给原告，而实际上被告向原告交付房屋的时间是2019年9月23日，超过合同约定的交房时间，依合同第十二条的约定被告应当承担逾期交房的违约责任。 合同附件一第3条约定原告于2017年12月31日前应支付房款130000元，而实际上原告支付该笔购房款的时间是2018年3月26日，超过合同约定的付款时间。依合同第七条的约定，原告应承担逾期付款的违约责任，违约天数为84天。 基于以上事实，本诉部分双方争议的焦点是被告交付房屋的时间是否应当顺延。 1、原告逾期付款84天，辩称是被告原因造成的，但未提交证据证明，对其意见不予采信，依合同补充条款第七条1“如原告逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的被告交付该房屋的期限可依原告逾期付款之期限相应顺延，在原告付清房款前，被告有权拒交房屋并不承担任何责任。”的约定，被告交付房屋时间相应的顺延84天。 2、2018年10月4日胶州市自来水公司作出的《关于延迟供水情况说明》虽然形式上存在瑕疵，但原告未提交证据证明该说明中的事实不真实，故对胶州市自来水公司作出的《关于延迟供水情况说明》予以采信。胶州市自来水公司证明被告开发的坤唐国际公寓项目因政府配套的供水管道工程未完工，导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水。而建设工程交付须进行包括供水工程在内的综合验收，配套的供水管道工程不能完工，导致整体工程不能进行综合验收，必然造成工程交付时间延误。依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，被告有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；”约定，被告交付房屋时间相应的顺延365天。 3、自2017年10月6日至2019年9月23日胶州市温度为0℃以下、35℃以上的天数为157天，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，被告有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50mm、35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；”的约定，被告交付房屋时间相应的顺延157天。 4、胶州在第十八次上海合作组织峰会确定的停工范围核心区内，停工时间应为2018年5月26日至7月12日，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，被告有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；”的约定，被告交付房屋时间相应的顺延47天。 5、合同中虽约定被告于2017年12月31日前交付房屋，但是因以上1、2、3、4项的顺延的情形，被告交付房屋的时间必然会经过2018年高考、2018年中考、2019年高考、2019年中考，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，被告有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；”的约定，被告交付房屋时间相应的顺延10天。 6、原告在本案诉状中提供的联系方式是133××××2831，可以认定联系方式133××××2831的使用人是原告，被告向133××××2831发送通知即是向原告发送的通知。2019年8月8日被告告知原告应尽快办理房屋交接手续，2019年8月31日被告告知原告应于2019年9月7日前办理房屋交接手续，而被告实际办理房屋交付手续的时间是2019年9月23日，比通知交付房屋时间延迟了16天，被告交付房屋时间相应的顺延16天。 综上，交付房屋的时间顺延以上天数后，被告交付房屋的时间是2019年11月10日前，而被告实际交付房屋的时间是2019年9月23日，符合合同的约定，被告不承担逾期交付房屋的违约责任和赔偿损失的责任。 反诉部分双方争议的焦点是反诉被告逾期付款及违约责任的认定。 基于本部分对反诉被告逾期付款的认定，反诉被告应承担逾期付款的违约责任，依合同第七条的约定，违约金为5460元（130000元/天×84天×5÷10000）。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杨爱华的诉讼请求。 二、反诉被告（原告）杨爱华支付反诉原告（被告）坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司违约金5460元，于本判决生效之日起十日内付清。 本诉案件受理费1242元，适用简易程序减半收取621元，由原告（反诉被告）杨爱华承担。反诉案件受理费50元，由反诉被告（原告）杨爱华承担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  泮晓朋 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王雯雯