汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初782号 原告刘利，女，生于1982年7月14日，汉族，陕西省略阳县人，住略阳县，农民，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人李灿明，陕西兴州律师事务所律师。被告汉中市金成实业有限公司，住所陕西省汉中市汉台区（中心广场西北角原红玉大厦），统一社会信用代码91610700064816789W。法定代表人权友军，该公司董事长。委托代理人常若愚，陕西修业律师事务所律师。原告刘利与被告汉中市金成实业有限公司（以下简称汉中金成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘利及委托代理人李灿明、被告汉中市金成实业有限公司的委托代理人常若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利诉称，原告为了经营餐饮服务，于2013年10月28日同被告签订了《商铺租赁合同》，该合同为格式合同，主要约定：甲方（被告）将位于汉台区虎桥路1号财富首座负一层，建筑面积约580平方米租赁给乙方（原告）经营品牌餐饮服务，年租金388000元，租期五年，自2013年10月26日起至2019年1月31日，合同签订日至2014年1月31日为免租期，租金每6个月支付一次，支付期限为每6个月期满前20天支付下一期租金。合同还约定了装修租赁场所而发生的一切费用由原告承担，以及租赁合同终止或者解除时，在不损坏或影响租赁物业建筑结构安全、完整、外观形象的情况下及搬空物业内物品，原告交还的租赁物应当符合正常使用状态，不得留存物品或者房屋正常经营使用等。合同签订之后，被告将房屋交付原告，原告于2013年12月10日与略阳县鑫缘装饰工程部签订装修合同，装修费用741950元，并将房屋地面柱子、墙面找平，厨房顶约6平方米凸面处理、三道室内隔墙工程以125700.00元承包给徐某丙，同时安装中央空调，价值168000元。在装修过程中，原告购置钢化玻璃支出1280元，以上装修工程于2014年4月底完工。原告为了营业，出资170077元购置了厨房用品和设备，出资60850元购置桌椅板凳，另外购置两个铁货架和打印机等支出3120元，并注册了“粥吾正旺”餐饮公司。由于被告消防、通风及化粪池推迟施工，加之屋顶出现漏水，导致装修延迟近两个月。2014年4月底原告正式营业，刚刚营业就出现被告财富首座下水工程改建不合格，一楼店面门口化粪池经常出现堵塞外溢，导致负一楼臭气熏天，无客人就餐。屋顶存在漏水，装修遭到破坏，经营环境受到影响，原告向物管部门反映，但没有得到彻底解决，致使原告经营惨淡，进一步导致原告不能按时支付租金。期间原告共计向被告支付租金130000元。2014年10月25日被告突然派人将原告的店铺大门上锁，并停水停电，强迫原告停止营业，仅仅加工食品的原料就损失了十余万元。被告强行收回房屋后，将原告室内的全部财产处置，并将房屋出租给网吧经营商。2015年6月1日汉中仲裁委缺席审理后进行了裁决，解除双方签订的商铺租赁合同，裁决书于2015年8月10日生效。原告为了经营餐饮服务，对租赁的房屋装修投资867650元，安装中央空调支出168000元，共计1035650元，购置各种设施设备支出235327元。原告房屋及设备实际使用六个月（2014年5月1日至2014年10月30日），除去门头和两个灯箱价值40000元外，其余全部被被告占用使用，折旧率按20%计算，原告房屋装修投资损失为（1035650元-40000元）X80%=796520元；原告购置的设施设备损失为235327元X80%=18821.60元。2016年8月原告就租赁合同纠纷，依据仲裁协议向汉中仲裁委员会申请仲裁，2017年4月27日该仲裁委以汉仲裁字（2017）17号裁决书，裁决被告赔偿原告用于经营的厨房用具、用餐设施等损失187232.60元，补偿原告房屋装修损失489499.2元。裁决生效后，被告向汉中市中级人民法院申请撤销，该院审理后，裁决驳回其申请。2018年5月被告又向该院申请不予执行仲裁裁决，该院经审理，认为证人徐某甲在仲裁开庭时提供了伪证，遂作出（2018）陕07执异20号执行裁定书，裁定不予执行仲裁裁决。综上所述，原告与被告签订房屋租赁合同合法有效，应当受法律保护。虽然原告没有按期足额支付租金，但被告也存在违约行为。被告没有按照法定程序解除合同收回房屋，而是先采取锁门逼迫停业的方式强行收回房屋，并将原告装修形成添附财产和购置的设备占有使用，被告应当依法补偿原告的装修投资，赔偿原告购置设施费用和合同解除前的停业损失。为了维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求:1.依法判令被告补偿原告房屋装修的财产价值477912元（1035650元-40000元）X80%所得的796520元X60%）。2. 依法判令被告赔偿原告的厨房用具、用餐设施等财产损失188261.60元（235327元X80%）。3. 依法判令被告赔偿原告在合同解除前的10个月经营损失194000元（按年租金标准计算，原告自愿承担40%损失：388000元÷12月X10月X40%=194000元）。4.本案诉讼费由被告承担。请求法院支持原告的诉讼请求。被告汉中市金成实业有限公司辩称，原告刘利的诉讼请求没有任何事实及法律依据，人民法院应当予以驳回，理由如下:一、被告具有先履行抗辩权，在原告先行严重违约且拒不履约的前提下，被告没有继续向其出租房屋的义务。1.2013年10月28日双方订立《商铺租赁合同》，合同对双方义务及义务履行顺序均有明确约定，其中合同的“第四条租金、其他费用及支付”对租金的数额、支付周期、支付方式进行详细约定，租金支付方式为：“先付租金后使用”，即原告支付租金的义务在前。同时合同还约定了原告应提前支付履约保证金、按时缴纳水、电、气等费用及物业管理费用。2.原告屡次严重违约在先，被告多次督促其履约无果。按合同约定，原告应当于2014年1月31日前向被告支付前半年（即2014年1月31日—2014年7月31日）的租金194000元，同时应当于2014年2月28日之前向被告支付履约保证金64667元。但直至2014年6月4日原告支付被告租金合计130000元后至今再未付分文，还欠付了巨额的水电费、物业费等。针对原告的违约行为，被告起初并没有按照合同约定立即行使合同解除权收回房屋，而是出于双方的合作关系及同情原告等原因，一次又一次的给予原告履约宽限期，可是原告始终没有履约行为，至此被告已经“仁至义尽”。3.原告严重违约、被告反复催缴并给予延期，原告仍然拒不履行缴款义务，无奈被告只得于2014年10月21日向原告发出了书面《通知》，告知其限期缴清各项费用，否则终止合同收回房屋，原告对此通知签字同意。该《通知》的履行期限届满后，原告仍然拒不履行合同义务，同时以躲避失联方式对抗被告的履约要求，被告在联系不上原告的前提下，只得通过法律手段要求原告履约。二、由于原告根本违约导致双方租赁合同解除，生效法律文书要求原告限期履行支付租金及腾退房屋，原告至今未履行如上义务。被告与原告就拖欠租金一事多次交涉无果，后原告躲避失联。被告只得于2014年11月20日（即上述书面《通知》送达原告后一月）向汉中仲裁委提起仲裁，要求原告限期支付租金并腾退房屋，仲裁委在联系原告无果的情况下，公告送达并缺席审理，被告只得将房屋停水停电后上锁，耐心等待仲裁结果。最终仲裁委于2015年6月1日作出汉仲裁字（2015）5号《裁决书》，裁决双方的租赁合同解除，限令原告在裁决书送达后十日内向被告交回租赁物，并支付拖欠租金及违约金。该裁决经过公告送达，公告期于2015年8月1日届满，但截至今日原告未履行该生效裁决的任何义务。三、结合案件事实，根据双方合同约定以及法律规定，被告没有补偿、赔偿原告任何损失的事实基础及法律依据。1、对于原告要求被告赔偿其厨房用具、用餐设施等财产损失188261.60元的诉求，于法无据。生效法律文书及合同条款均对原告腾退房屋的时间有明确要求，原告未在相应时间内履行自己腾房义务所产生的损失应当由其自身承担：汉仲裁字（2015）5号《裁决书》要求原告在十日内腾退房屋，《商铺租赁合同》“第六条：物业的交还和装饰、装修的处理”6.1、6.3条款明确约定，合同终止或解除时，原告应当在十日之内拆除活动装置、搬空所有设备、货物等物品，否则视为遗弃物，被告有权不通过原告直接处置。原告自2014年11月起躲避失联， 2016年8月1日才出现。原告未在生效法律文书限定及合同约定的时间内自行清理、处置其房屋物品，其房屋内物品的灭失风险应当由原告自己承担，被告不存在任何责任及过错，没有赔偿的事实及法律基础。2、对于原告要求被告补偿其装修价值477912元的诉求，更是于法无据。首先，由案由得知本案审理的是租赁合同法律关系中有关装饰装修物处置的相关问题，原告这里所谓的“装修价值”并不是“装饰装修物的价值”，根据原告自己的诉状可以看出，原告所谓的装修价值其实是包含了人工费、设计费、材料费等杂七杂八而形成的综合费用，其中装饰装修物的价值仅为其“装修价值”总费用中的一部分。对于原告的装修价值应当区分出装饰装修物部分的价值，对于装饰装修物还应区分未形成附合的装饰装修物及已形成附合的装饰装修物。被告认为原告的装饰装修物均属于未形成附合的装饰装修物，应由原告在合同及法律文书确定的期限内自行拆除。对于未形成附合的装饰装修物，双方《商铺租赁合同》第六条中的“活动装置”即指未形成附合的装饰装修物。对于已形成附合的装饰装修物，如合同约定不明或没有约定的情况下如何处理，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项进行了规定。本案系作为承租人的原告违约导致合同解除，根据如上法律规定，被告不应赔偿其装饰装修残值损失，即使补偿也应当是作为出租人的被告明确同意利用为前提，本案原告从未征求过被告对于其装饰装修残值是否同意利用的明确意思表示。被告在原告躲避失联、不自觉履行腾房义务的前提下，为了最大限度减少双方不必要的损失，在原告腾房义务履行期届满后，将房屋出租以减少损失（实属无奈的自救之举！）。3、对于原告主张的要求被告赔偿其10个月的经营损失的诉求，更是离谱至极！首先，从程序上讲，该项诉求并未在原告的仲裁申请中提出，由于双方具有仲裁条款，该新请求人民法院无权处理，应当由原告自行通过仲裁程序解决！（即本案只处理仲裁案中提出的主张），且该诉求也早已超过诉讼时效！再者，从实体上讲，原告的此项请求没有任何事实及法律依据，且被告没有任何责任和过错，没有赔偿的事实及法律基础。三、原告诉求当中所谓的损失数额均系原告伪造、夸大，没有任何符合法律规定、经得起推敲的证据予以支撑。1、该案在仲裁审理过程中，原告向仲裁庭出示的所有和花费相关的证据均系手打白条、收据，诉称的所谓一百多万的花费没有一笔向商家或卖方支付的银行转账凭证，没有一张正规发票，所谓的证人在接受被告及仲裁庭询问时回答漏洞百出、自相矛盾！被告提出这些证据毫无证明效力，希望人民法院对于本案所有花费证据依法严格审查。2、原告诉求中要求被告按装修价值、厨房用具价值以及经营损失的60%、80%、40%比例承担损失，没有事实及法律依据，任何财产价值的认定必须有符合法律规定的具有专业性的依据。3、原告诉称的中央空调以及房屋的装饰装修目前依然保持原样，被告在此明确表示：被告不同意利用，原告应当在履行完自己支付租金、履约保证金、违约金等义务的前提下，立即自行搬离、拆除装饰装修将房屋恢复原状，同时应向被告支付迟延履行腾房义务所导致的房屋占用费损失！综上，在租赁合同存续期间，原告作为承租人不按约定履行自己的义务，其违约在先导致合同解除！被告依法通过仲裁程序维护自身的合法权益，生效法律文书及合同均对原告腾退房屋有明确要求和期限限制，原告不自觉履行清理、处置房屋物品的义务，其物品灭失的风险应当由其自身承担。并且原告长时间的躲避失联，被告不可能无限期的等待原告自觉履行腾房义务，这样势必会使得双方的损失进一步增加！无奈之下，被告只得在生效法律文书及合同确定的原告履行腾退房屋期限届满的情形下，收回房屋并出租完全符合法理、情理！原告的中央空调及房屋的装饰装修至今保持原样，被告不同意利用！原告要求被告赔偿及补偿其损失的诉求无事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回。经审理查明：2013年8月25日原告刘利向被告汉中市金成实业有限公司支付租赁意向金1万元，同年10月27日向被告支付负一层房屋租金9万元，次日被告汉中金成公司（出租方、甲方）与原告刘利（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：甲方（被告）将其位于汉中市汉台区虎桥路1号财富首座负一层，建筑面积约580平方米租赁给乙方（原告）经营品牌餐饮服务；承租期从2013年10月26日到2019年1月31日，自承租期开始之日起到2014年1月31日为免租期。在免租期内，乙方无须支付租金，但仍需支付除租金外的水、电、气费、装修工程垃圾清运费等其它应由乙方承担的费用；租金：第一年、第二年租金为388000元，第三年到第五年租金在上一年租金的基础上在10%以内递增，具体递增比例双方协商确定。租金每半年作为一个支付周期，先付租金后使用，乙方每期租金的支付时间为：在每6个月期满前20天前支付下一周期的租金。合同签订并正式交付承租场所后，乙方支付甲方100000元，乙方装修完成后正式营业前支付剩余100000元，该租金为2014年1月31日到2014年7月31日的租金；履约保证金：1.乙方开始营业后一个月内，最迟不超过2014年2月28日，向甲方支付数额相当于贰个月的费用作为履约保证金，计人民币64667元。2.在承租期内，若乙方不按合同约定交纳租金或拖欠租金，或因乙方违反本合同其他约定给甲方造成损失的，甲方有权从履约保证金中扣除该应付款项。同时，乙方须在甲方发出书面通知后15天内补足履约保证金。如乙方不交或者逾期补足，甲方有权即时终止本合同，收回承租场所，并要求乙方赔偿甲方遭受的经济损失。3.承租期内，乙方交纳的履约保证金由甲方保管，甲方不向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方结清所有费用后，甲方在15天内退还乙方。逾期退还，甲方则每天按应退还款总额的5‰支付违约金。乙方应及时解决在承租期满或本合同解除前未了经济纠纷或者其他法律事务，若乙方未能及时妥善解决纠纷，甲方有权将乙方所交纳的履约保证金作为赔偿第三者之需。4.承租期内，未经甲方同意，乙方提前解除或终止本合同的，甲方有权不退还履约保证金并有权要求乙方另行按剩余租期租金总额5%计算损失给甲方赔偿。5.本合同签订前甲方收取乙方10000元定金，本合同签订后自动转为乙方租赁场所应支付租金的一部分；双方权利义务和合同的终止解除：甲方有权解除合同、收回房屋的情形：乙方有下列情形之一的：1.将本合同项下的房屋整体转租或承租权变相转让而未到甲方处备案登记以及用作其他担保的。2.利用承租房进行非法活动，损害公共利益的。3.拖欠租金和其他相关费用累计达30天的。4.擅自改变承租房屋结构或者约定用途的。5.进行其他违法、违规活动给甲方造成不良影响的。6.逾期不补足履约保证金的。7.本合同约定的可以解除合同的情形的。乙方有权解除合同的情形：1.甲方不按交房标准向乙方提供租赁房屋。2.甲方不履行合同约定义务的；物业的交还和装饰、装修的处理：租赁合同终止或解除时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方应在10天之内无偿拆除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。乙方交还甲方的租赁物应当符合正常使用后的状态，不得留存物品或影响房屋的正常经营使用。租赁合同终止或解除时，乙方应在30个工作日内将租赁房屋交付甲方，逾期返还房屋则应承担甲方因此遭受的全部损失。3.乙方逾期不自动拆除添置的活动装置、设备、货物等，视为乙方该留存的装置、设备、货物等为遗弃品，甲方有权不通过乙方直接处置，所产生的费用由乙方承担。如乙方归还租赁物业不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方双倍给甲方；适用法律及争端解决：1、本合同及其全部附件均适用中华人民共和国法律。2.甲乙双方因履行本合同发生的任何纠纷，应首先友好协商解决，如协商不能解决，任何一方均可向汉中仲裁委员会申请仲裁。合同还约定了甲乙双方的权利义务、违约及违约责任、免责条件等内容。合同签订后，经双方协商一致,被告汉中金成公司于2013年11月9日将汉台区虎桥路1号财富首座负一层场所交付原告刘利。后原告刘利与徐某甲达成施工协议，将上述场所的墙面、土建、灯具安装、地面瓷砖铺设等工程发包与徐某甲施工。原告还与略阳鑫缘装饰工程部的罗显能签订装修合同，对承租场所进行了装修装饰，并购买安装了中央空调。装修完工后，原告为了经营需要，出资购买了厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等物品，于2014年4月底正式营业，期间登记注册汉中粥吾正旺餐饮有限公司。2014年6月4日原告向被告支付负一楼房屋租金3万元，之后再未向被告支付房屋租金。由于原告刘利没有按合同约定支付租金，被告于2014年10月21日给原告发出书面通知，以刘利拖欠房租64000元、履约保证金64667元、水电费26025元、天然气安装费10000元，已经构成严重违约为由，要求刘利在本通知下达后3日内（即2014年10月25日之前）结清上述欠费，否则停水停电并终止合同履行，收回租赁物。原告刘利收到上述通知后，没有在上述限定期内结清欠费，被告即于2014年10月26日终止合同履行，派人停水停电，原告停止营业。之后被告将原告经营场所的大门上锁，收回了出租的房屋。2014年11月20日被告按照合同的仲裁条款，向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方签订的商铺租赁合同，被申请人及时腾房等。审理中因联系不到被申请人刘利，仲裁委依法进行公告送达、缺席审理，并于2015年6月1日作出汉仲裁字（2015）5号裁决书，裁决：一、解除汉中市金成实业有限公司与刘利签署的《商铺租赁合同》，刘利在裁决书送到后十日内向汉中市金成实业有限公司交回租赁物。二、刘利向汉中市金成实业有限公司支付拖欠的第一期租金64000元及第二期截至2014年10月31日实际占用租赁物期间的租金97000元，合计161000元。三、刘利支付违约金32980元（388000元/年÷12月×51个月×2%＝32980元）。四、驳回汉中市金成实业有限公司的其他仲裁请求。西部法制报于2015年6月11日刊登了仲裁委向刘利送达上述裁决书的公告，该公告载明：“自公告发出之日起经过60日即视为送达”。公告期间的2015年7月1日被告将涉案出租场所内的财产处置，将室内装饰、装修物在内的负一层场所出租给汉中市汉台区XX中心经营使用。上述裁决于2015年8月10日生效。2016年8月22日原告刘利向汉中市仲裁委员会申请仲裁，请求：1.依法裁决被申请人汉中金成公司补偿申请人刘利对房屋装修的财产价值815832元（装修支出1293832元-灯箱价值40000元，剩余价值100065.60元折旧20%，按80%计算）。2.依法裁决被申请人赔偿申请人厨房用具、用餐设施等损失187232.60元。3.仲裁费由被申请人承担。仲裁委经审理，于2017年4月27日作出汉仲裁字（2017）17号裁决书，裁决：一、被申请人汉中市金成实业有限公司赔偿申请人刘利用于经营的厨房用具、用餐设施等损失187232.60元。二、被申请人汉中市金成实业有限公司补偿申请人刘利的房屋装修价值损失489499.20元。三、驳回申请人的其他仲裁请求。被申请人汉中金成公司对上述裁决不服，向陕西省汉中市中级人民法院申请不予执行。该院经法定程序，于2018年11月5日作出（2018）陕07执异20号执行裁定书，以证人徐某乙在汉仲裁字（2017）17号仲裁案件审理中所作的证言和提交的装修合同、工程结算清单和徐某乙给刘利出具的82560元的收据作为裁决所依据的主要证据存在伪造情形为由，裁定不予执行汉中仲裁委员会作出的汉仲裁字（2017）17号仲裁裁决。原告刘利遂于2019年1月25日向本院提起诉讼。审理中因双方对于原告对涉案租赁场所的装修装饰价值及折旧后残值等争议较大，原告向本院提出申请，要求对“其为经营餐饮经营业，在2013年10月至2014年4月期间对财富首座负一楼580平方米的毛坯房装修完毕后实际形成的装修财产价值及装修后至2015年8月10日租赁合同解除前折旧后的实际价值”进行评估，本院依法定程序委托陕西秦正价格评估有限公司进行评估，该公司经现场勘查等，于2020年1月13日作出秦价汉评字[2020]102-2号《财富首座负一楼装修原值及折旧后现值的价格评估报告》，评估结论为：1.本次标的在2013年10月至2014年4月装修完毕时，实际形成的装修财产价值为¥689333.00元。2.本次标的在2015年8月10日折旧后的实际价值为¥573552.00元，支出评估费37000元。上述事实，有当事人陈述，原告刘利身份证，被告汉中金成公司的工商注册登记信息、营业执照副本、涉案租赁房屋的房产证，原、被告签订的《商铺租赁合同》、物业交付协议，被告出具的原告交纳意向金、租金、垃圾处理费等的收据，2013年12月10日原告刘利与略阳县馨缘装饰工程部罗显能签订的《装修合同》及清单、收据，原告刘利与汉中汇力机电设备工程有限公司签订的中央空调销售安装合同书及实物收据，原告刘利购买餐厅用具销货清单23张、桌椅凳子等设施收款收据2张、购买小票打印机出库单1张、购买铁质货架销货清单件1张，监控录像光盘（2014年10月26日租赁场所内的视频监控）、照片17张，原告刘利开办的汉中粥吾正旺餐饮有限公司登记基本情况、准予注销登记通知书、餐饮服务许可证、食品流通许可证， 2014年10月21日被告给原告发的通知书1份，汉中仲裁委员会汉仲裁字（2015）5号裁决书、仲裁庭审笔录，时年报纸上发布的公告3份，陕西省汉中市中级人民法院（2015）汉中民二初字第00055号民事裁定书，2015年7月1日的录音资料，2015年8月26日被告与汉中市汉台区XX中心签订的《商铺租赁合同》，汉中仲裁委员会汉仲裁字（2015）17号裁决书、仲裁庭审笔录，陕西省汉中市中级人民法院（2018）陕07执异20号执行裁定书、听证笔录等证据载卷，经当庭举证、质证，应予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同的解除、终止必须依照合同约定和法律规定进行。关于本案原告刘利主张的原、被告2013年10月28日签订《商铺租赁合同》是格式合同的问题，因为所谓格式合同，是指一方当事人事先拟定合同条款，另一方只能表示全部接受或者不同意的合同，是指全部由格式条款组成的合同，其本质特征是指不可协商性。而房屋租赁合同的双方当事人完全可以就合同条款进行平等协商，故本案双方签订的《商铺租赁合同》并非格式合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。依据该合同，被告将其所有的位于汉中市汉台区虎桥路1号财富首座负一层的场所出租与原告经营品牌餐饮服务、租赁期限从2013年10月26日到2019年1月31日。被告交付上述场所与原告刘利后，因该承租物系位于负一层的毛坯房，地面不平、水电设施不全，原告在被告预留的免租装修期间，对上述场所进行地面瓷砖铺设、墙面处理、完善水电等之后进行装饰、装修并安装中央空调等，使得租赁标的物作为商铺的使用功能及价值提升。装修完毕后原告购置经营用品，于2014年4月底开始营业。之后由于原告没有按合同约定的租金支付周期、期限、数额交纳租金等，被告于2014年10月21日给原告发出书面通知，要求原告在3日内结清欠费，否则停水停电并终止合同履行，收回租赁物。之后原告没有在上述限定期内结清欠费，被告本应在原告违约、合同目的无法实现的情况下，按合同约定或者依法解除合同后收回租赁物。但被告在2014年10月26日即停水停电，并将原告租赁场所的大门上锁，收回租赁物导致原告无法营业，被告该行为显然不妥。同时，被告2014年11月20日向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方之间的商铺租赁合同、被申请人刘利及时腾房等。但在仲裁裁决尚未生效的情况下，被告私自将租赁场所内原告所有的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产处置，后与第三人汉中市汉台区XX中心签订租赁合同，将原告刘利进行装饰、装修所形成财产在内的财富首座负一层场所出租给第三人经营使用。该客观事实与被告关于其“不同意利用原告对租赁物安装的中央空调，以及房屋的装饰装修”的辩解意见显然不符。被告上述行为显然违约、违法，因此原告要求被告对装修价值进行补偿之主张，合法合理，本院予以支持。考虑到原告未按约定交纳租金等违约在先、被告采取自救措施不当从而违约亦有过错，双方当事人过错导致原告损失等本案实际情况，酌定由被告对因此所造成的装修财产损失承担60%的责任、原告承担40%的责任为宜。关于原告对承租场所进行装修装饰的财产价值及折旧后价值，因原、被告双方争议较大，原告申请进行评估，本院依法定程序委托陕西秦正价格评估有限公司进行评估，该公司出具《财富首座负一楼装修原值及折旧后现值的价格评估报告》，确认本次标的在2013年10月至2014年4月装修完毕时，实际形成的装修财产价值为¥689333.00元、本次标的在2015年8月10日折旧后的实际价值为¥573552.00元，原、被告虽对该评估报告提出异议，但均没有提供确凿有效的证据证明上述评估报告确实存在鉴定程序不合法或者鉴定结论明显依据不足等不能作为证据使用的法定情形，故对双方提出的异议均不予采信，对上述鉴定报告予以认定。从而确定被告应赔偿原告装修装饰物残值573552.00元×60%＝344131.20元。另外被告向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方之间合同等，仲裁委经审理，依法作出的汉仲裁字（2015）5号裁决书，裁决“解除汉中市金成实业有限公司与刘利签署的《商铺租赁合同》，刘利在裁决书送到后十日内向汉中市金成实业有限公司交回租赁物”等，在该裁决尚未依法送达原告刘利并生效的情况下，被告私自将租赁场所内原告的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产处置，被告该行为与双方合同约定及法律规定相违背，显然违法违约，侵犯了原告的财产所有权，因此给原告造成的损失，被告应当依法予以赔偿。关于原告购置的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产的价值，原告提供了购买餐厅用具和设备的销货清单证明出资170072元，提供购买桌椅凳子等设施的收款收据证明支出60850元，提供小票打印机出库单及铁质货架销货清单等证据证实该支出3120元，合计支出234042元，并有监控录像及照片、证人证言等证据印证。被告虽对原告购置上述财物的支出价款及以该支出价款折价20%确定原告上述财产损失等提出异议，但被告没有提供任何反证佐证其异议。并且正是由于被告私自处置原告上述财产没有依法提存，也没有留存影像资料等对原告上述财产状况进行证据固定，导致无法进行司法评估，因此被告应承担举证不能的不利后果及相应的过错责任。原告主张购置厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产支出234042元作为其上述财产的价值，以及参照双方合同期限及原告对上述财产实际使用六个月、从而折旧20%后的价值作为认定该财产损失之主张，符合本案实际，本院依法予以采信，从而被告应赔偿原告该财产损失234042元×80%＝187233.60元。关于原告要求被告赔偿其合同解除前10个月经营损失194000元之请求，因原告未按照双方《商铺租赁合同》仲裁条款的约定依法进行仲裁，依法本院无权对原告该主张进行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款三项之规定，判决如下：一、被告汉中市金成实业有限公司补偿原告刘利租赁房屋装修装饰财产残值344131.20元。二、被告汉中市金成实业有限公司赔偿原告刘利租赁房屋内厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产损失187233.60元。三、驳回原告刘利的其他诉讼请求。上述一、二项，限判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12402元、鉴定费37000元，合计49402元，由被告汉中市金成实业有限公司承担30000元，由原告刘利承担19402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长   武 永 妮 人民陪审员     刘 群 峰人民陪审员     刘 宇 凡 二〇二〇年三月二十六日  书 记 员   刘   娟