福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5413号 原告（反诉被告）：苏国熙，男，1956年2月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林宏建，福建携泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑蓉蓉，福建携泰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：吴章龙，男，1979年3月5日出生，汉族，居民，住所福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所执业律师。 原告苏国熙与被告吴章龙因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，2019年12月8日被告吴章龙提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）苏国熙及其委托诉讼代理人林宏建、被告（反诉原告）吴章龙的委托诉讼代理人周密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏国熙向本院提出诉讼请求：1.吴章龙立即支付给苏国熙欠缴的房屋租金45100元并支付自2019年10月16日起至付清租金之日止按年利率6%计付的利息；2.吴章龙按照合同约定履行义务，每月按时足额支付房屋租金。诉讼过程中，苏国熙变更第1项诉讼请求为：吴章龙立即支付给苏国熙欠缴的房屋租金及水电费82519.82元并支付自2019年10月16日起至付清租金之日止按年利率6%计付的利息。事实和理由：苏国熙将位于莆田市荔城区出租给吴章龙使用，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为六年，租金于当月15日准时交纳给苏国熙，租金按照以下方式收取：2015年11月15日起至2018年11月14日止，每月租金实收33500元；2018年11月15日起至2019年11月14日止，每月租金实收35300元；2019年11月15日起至2020年11月14日止，每月租金实收37100元；2020年11月15日起至2021年11月14日止，每月租金实收39000元。但是吴章龙自2018年11月15日起至2019年9月15日期间，拖欠租金计19800元，以及10月份租金仅缴纳了一万元，剩余25300元未支付，故吴章龙尚欠苏国熙45100元租金未支付。截止到2019年12月30日为止吴章龙欠租金77250元、电费5229.22元、水费40.6元，共计82519.82元。吴章龙从2018年11月15日开始未按合同约定足额支付租金，其中2018年11月15日至2018年12月14日的租金少付1800元，之后每月均未足额支付租金，吴章龙付租金的行为视为下月补上月。2018年11月15日至2019年11月14日期间拖欠租金是21600元，2019年11月15日至2019年12月30日期间欠的租金是55650元（37100元×1.5月）。吴章龙辩称协商调整租金数额没有事实依据，吴章龙发函给苏国熙解除合同，违背法律规定，《合同法》第96条规定解除合同的前提条件是双方协商一致，或者有约定的解除事由出现，而本案中，吴章龙庭审口述的无力经营故解除合同，既不是法定事由也不是约定事由，而且根据苏国熙了解，吴章龙是餐饮连锁集团的主要负责人之一，个人资产极为雄厚，所经营的餐厅连锁全国数百家，所以不存在无力经营的问题。为避免吴章龙持续违约，现苏国熙根据《合同法》以及《民事诉讼法》的规定，提起诉讼。 吴章龙辩称，1.2018年11月15日至2019年11月14日期间吴章龙均按照每月33500元支付租金，理由是吴章龙经营不善，曾与苏国熙进行协商，仍按照第一阶段的月租金进行缴付，苏国熙同意，故吴章龙一直按照第一阶段的月租金进行缴付。2.吴章龙因无力经营依据《合同法》第96条，于2019年12月9日书面发函解除合同，于2019年12月16日全部搬离涉案房屋，且将钥匙交付于苏国熙。 吴章龙向本院提出反诉请求：1.于2019年12月4日解除苏国熙与吴章龙双方的《房屋租赁合同》；2.苏国熙返还吴章龙押金70000元、更名费30000元；3.本案的全部诉讼费用由苏国熙负担。诉讼过程中，吴章龙变更第1项诉讼请求为：于2019年12月16日解除苏国熙与吴章龙双方的《房屋租赁合同》。事实和理由：2015年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，吴章龙用于餐饮经营。但是经营至今，由于地理环境因素，至今处于亏损状态，现在无力再进行经营，故于2019年12月4日向苏国熙发送《解除房屋租赁合同通知书》。根据《合同法》第93条规定依法解除租赁合同，苏国熙应根据约定返还房屋押金。涉案房屋用于经营青藤娇片片鱼在全国仅一家，不存在连锁集团的事实。更名费为苏国熙变相收取房屋押金，没有事实及法律依据，理应退还。吴章龙已经全部搬空涉案房屋且交付钥匙，明确表明无法再继续履行。 苏国熙辩称，驳回吴章龙的反诉请求。1.吴章龙主张解除租赁合同不能成立，苏国熙不同意，根据《合同法》的规定，吴章龙有义务与苏国熙共同诚信履行合同。所以吴章龙要求返还押金不能成立。2.吴章龙主张的更名费是苏国熙将上家投资装修餐厅100多万元所遗留下的固定装修及空调冰箱桌椅等设备，以5万元的价格受让后，再以3万元的价格转让给吴章龙，物品的所有权变更给吴章龙所有，所以有一个更名费，吴章龙要求返还更名费不能成立。3.吴章龙所参与的集团旗下有多个项目名称，其中醉得意餐饮是数百家，青藤娇片片鱼是前几个月才更名的，也是属于吴章龙的经营项目。 苏国熙依法向本院提交了证据，本院组织吴章龙进行证据交换和质证。对吴章龙无异议的《房屋租赁合同》（苏国熙与吴章龙签订的）一份，本院予以确认并在卷佐证。苏国熙提供了《商品房买卖合同》原件一份核对，故本院对上述证据的真实性予以确认。吴章龙对电费交费凭证及水费催款欠费通知单各一份的真实性无异议，且吴章龙同意支付电费5229.22元和水费40.6元，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于苏国熙提供的《房租租赁合同》（苏国熙与林元柱签订的）、林元柱的身份证复印件、契约各一份，吴章龙对上述证据的关联性有异议，虽苏国熙提供上述合同及契约原件核对，但无法证实其欲证明的其与林元柱协商提前解除租赁合同，林元柱投资餐厅的设施及设备卖给苏国熙，苏国熙将上述资产以3万元更名转让给吴章龙的事实，故上述证据无法体现与本案待证事实存在关联性，故本院对上述证据不予确认。吴章龙对保安证明一份的三性均有异议，因该证据记载的内容没有其他证据佐证，也无法体现该证据内签名的人员系涉案租赁房屋的物业公司工作人员，故无法确认上述证据与本案存在关联性，故本院对上述证据不予确认。吴章龙对于证明及中国工商银行向自来水公司缴费凭证各一份的关联性有异议；本院经审查认为，上述证据无法证实交纳的水费1221.5元系涉案租赁房屋内所使用的自来水所产生的费用，故本院对上述证据不予确认。对于苏国熙提供的福建省政府非税收入票据两张及福建增值税电子普通发票复印件两张，吴章龙对上述证据的关联性有异议，本院经审查认为，上述证据内载明的款项为污水处理费及商业用水违约金共计1221.5元，因该款项并不是苏国熙诉讼请求所涉及的款项，故本院对上述证据不予审查确认。 吴章龙向本院提交了证据，本院组织苏国熙进行证据交换和质证。苏国熙对吴章龙提供的情况说明、收条各一份、转账凭证两份、罗承聪身份证复印件、解除房屋租赁合同通知书、快递单、回单截图打印件、短信各一份、银行流水五张、两把电动钥匙、一本存折、一张煤气卡、银行交易明细清单六张、情况说明、身份证复印件、顺丰快递客户存根照片、寄件物品照片、顺丰快递查询网页截图各一张的真实性无异议，本院经审查认为，上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。苏国熙对于吴章龙提供的照片六张的真实性及关联性均有异议，但其确认拍摄××号门口的照片确系涉案租赁房屋的店门口，因吴章龙未提供其他证据佐证其欲证明的其于2019年12月16日全部搬离涉案房屋，故本院对上述证据不予确认。苏国熙对吴章龙提供的自制表格清单一份的真实性有异议，且吴章龙未提供证据佐证上述表格内的数据，故本院对上述证据不予确认。对于照片五张及微信截图两张，苏国熙质证认为其并未对租赁房屋上锁，张贴招租公告是为了减少吴章龙损失；故本院对苏国熙在涉案租赁房屋上张贴招租公告的事实予以确认。对于吴章龙提供的莆田市水务集团有限公司缴费记录网页截图两张，欲证实其每月水费使用均在300元左右；本院经审查认为，上述证据并不能证实吴章龙的上述主张，故本院对上述证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月1日，苏国熙与吴章龙签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于莆田市荔城区高楼胜利路（XXXXXX）、轴A至轴D（轴12-13轴）轴A至轴C（轴13-16轴）租给吴章龙经营使用，租金于当月15日准时交纳苏国熙，不得拖欠。租期为六年，自2015年11月15日起至2021年11月14日止。2015年11月15日起至2018年11月14日，每月租金实收33500元，2018年11月15日起至2019年11月14日，每月租金实收35300元，2019年11月15日起至2020年11月14日，每月租金实收37100元。吴章龙需向苏国熙交纳押金为70000元，租期满后退还给吴章龙，吴章龙租用房屋期间，房屋的所有修改费用、税、税务等等一切费用均由吴章龙负责，与苏国熙无关。期满后所有不动产、设施等不得破坏，租期内双方都不得把房屋租于他人，租用期间如需转让，经苏国熙同意，变更合同，吴章龙必须交纳10000元转让费给苏国熙。苏国熙在租期六年内，租期不能违约。33500元的房租足2015-2018年11月14日止。 合同签订后，苏国熙将租赁房屋交付给吴章龙使用。吴章龙通过案外人罗承聪的银行账户分别于2015年8月29日、2015年8月31日向苏国熙的银行账户转账汇款50000元、83500元，用于支付涉案租赁房屋的押金70000元、更名费30000元及第一个月的租金33500元。2015年9月1日，苏国熙出具收条一份，载明收取吴章龙店面更名费30000元。后多次通过黄宏海的银行账户向苏国熙的银行账户转账支付涉案房屋的租金，分别于2018年11月14日汇款33500元，2018年12月14日汇款33500元，2019年1月15日汇款33500元，2019年2月13日汇款33500元，2019年3月14日汇款33500元，2019年4月12日汇款33500元，2019年5月14日汇款33500元。多次通过何洪远的银行账户向苏国熙的银行账户转账支付涉案房屋的租金，分别于2019年6月19日、2019年6月24日汇款11000元、23500元，2019年7月15日汇款33500元，2019年8月19日汇款33500元，2019年9月18日汇款33500元，2019年10月20日、2019年10月27日、2019年11月22日、2019年11月28日汇款10000元、10000元、10000元、3000元、500元。 2019年12月9日，吴章龙向苏国熙邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，致苏国熙：因经营不善，无法继续履行合同。经慎重考虑，吴章龙决定行使合同解除权，特向苏国熙发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书到达之日起解除。请苏国熙将吴章龙所支付的押金在合同解除后3日内返还给吴章龙。2019年12月10日签收了上述邮件。并向苏国熙发送短信，内容为“因高楼商圈人流少，店铺连连亏损，无力支撑房租压力，2019年12月16日撤离店面，解除合同”。吴章龙自述其已于2019年12月16日搬离租赁房屋。 本案于2019年12月30日第一次庭审时，吴章龙欲将涉案租赁房屋的两把电动钥匙、一本中国工商银行活期一本通及工商业燃气表IC卡当庭交还给苏国熙，但苏国熙不同意接收上述物品。后吴章龙的委托诉讼代理人周密于2019年12月30日将上述物品邮寄给苏国熙，苏国熙于2019年12月31日签收了上述邮件。2019年12月31日苏国熙在涉案租赁房屋的二层玻璃窗上张贴招租广告。诉讼过程中，吴章龙同意支付苏国熙诉讼请求的水费40.6元及电费5229.22元。现因苏国熙主张吴章龙未付清自2018年11月15日起的租金，吴章龙主张截止至2019年11月14日的租金其已付清，其仅尚未支付自2019年11月15日至2019年12月16日按月租金33500元计算的租金，且因无法经营提出解除租赁合同返还押金等，致讼。案经审理，因苏国熙不同意调解，致本院无法调解。 本院认为，苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。苏国熙诉求吴章龙支付2018年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金21600元；吴章龙辩称因经营不善曾与苏国熙协商仍按照第一阶段的租金支付，苏国熙表示同意，故其对于上述期间的租金系按照每月33500元支付；本院综合考虑本案案情以及吴章龙自2018年11月起至2019年10月止每个月均按33500元支付租金，结合生活交易习惯及吴章龙按照减少后的租金支付租金长达12个月之久，且苏国熙也未提供证据证实其在上述期间对上述租金金额向吴章龙提出异议，本院认定吴章龙主张双方达成降租的约定成立，即双方达成2018年11月15日至2019年11月14日该期间的租金减低至33500元；即本院对吴章龙的上述辩解意见予以采信；吴章龙已按照每月租金33500元支付了2018年11月15日至2019年11月14日期间的租金，故苏国熙诉讼请求吴章龙支付2018年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金21600元没有事实依据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》明确约定2018年11月15日至2021年11月14日期间的租金每年递增，吴章龙未能提供证据证实双方对自2019年11月15日起的租金达成了降租的一致意见，故自2019年11月15日起应当按照合同的租金履行；故苏国熙诉讼请求吴章龙支付2019年11月15日至2019年12月30日的租金37100元/月×1.5月=55650元具有合同依据，本院予以支持。苏国熙诉讼请求吴章龙支付水费40.6元及电费5229.22元，吴章龙当庭表示同意支付上述款项，故本院对苏国熙的上述诉讼请求予以支持。对于涉案的《房屋租赁合同》是否解除的问题？吴章龙主张涉案租赁合同已于2019年12月16日解除，但苏国熙主张吴章龙不享有合同或法定解除权，其不同意解除租赁合同；本院经审查认为，吴章龙因经营不善向苏国熙提出解除租赁合同，并于2019年12月9日向苏国熙邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，苏国熙于2019年12月10日签收了邮件；吴章龙亦向苏国熙发信息表示其无力支撑房租，2019年12月16日撤离店面，解除合同；且在本案2019年12月30日庭审中吴章龙再次表示了其解除租赁合同的意思，并当庭欲将租赁房屋的电动钥匙等物品交换给苏国熙，虽苏国熙不同意接收上述物品，但次日苏国熙在涉案租赁房屋的二楼玻璃窗上张贴了招租广告，并签收了吴章龙邮寄的庭审过程中吴章龙欲交换的物品的邮件，故涉案租赁房屋合同实际已于2019年12月30日解除。对于押金70000元是否返还的问题？吴章龙主张押金不属于违约金，且合同也没有约定违约责任，故押金应当返还或抵扣相应欠款；苏国熙主张吴章龙应付而未付租金，构成违约，其有权取消押金；本院经审查认为，《房屋租赁合同》中约定租期满后押金退还给吴章龙，且该合同并未约定如吴章龙违约后的违约责任，结合房屋租赁市场的交易习惯，本院认为，该押金性质上应属于履约保证金，我国合同法对于履约保证金并无明文规定，但实践中当事人合同违约条款中会经常出现关于履约保证金的约定，其作为违约条款存在时，可以认定是违约金的一种计算方式；综上，本案租赁合同中的押金系双方对于违约金计算方式的约定；现因吴章龙自身经营不善，导致其无法继续履行合同，并提出解除租赁，系吴章龙违约导致合同解除，故其诉讼请求返还押金70000元没有事实和法律依据，本院不予支持；苏国熙主张不予返还押金70000元，具有事实和法律依据，本院予以采纳；但苏国熙诉讼请求吴章龙支付拖欠租金按年利率6%计算的利息，属于重复使用违约责任，对该诉讼请求本院不予支持。吴章龙主张在承租店面时，其向苏国熙支付的更名费系苏国熙变相增收押金，诉求苏国熙予以退还；本院经审查认为，在签订租赁合同时，双方系平等主体，经双方协商，吴章龙交纳了更名费，并未违反相关法律规定，现其要求苏国熙返还无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吴章龙应在本判决生效之日起十日内支付给苏国熙租赁房屋2019年11月15日至2019年12月30日的租金55650元； 二、吴章龙应在本判决生效之日起十日内支付给苏国熙租赁房屋的水费40.6元和电费5229.22元； 三、苏国熙与吴章龙签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除； 四、驳回苏国熙的其他诉讼请求； 五、驳回吴章龙的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1863元，减半收取计931.5元，由苏国熙负担270元，吴章龙负担661.5元，反诉案件受理费6280.5元，由苏国熙负担100元，吴章龙负担6180.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年三月二十六日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。                                           第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。                            ??                            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。