广州铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2020）粤71民终12号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市众兴物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区*********之9-10号首层A01室。法定代表人：叶汉荣，该司总经理。委托诉讼代理人：邓世杰，该司员工。委托诉讼代理人：黄剑辉，该司员工。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市粤铁经营发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区********。法定代表人：邓广庆，该司经理。委托诉讼代理人：司马静，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何源，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市众兴物业管理有限公司（以下简称众兴公司）因与被上诉人广州市粤铁经营发展有限公司（以下简称粤铁公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人众兴公司的法定代表人叶汉荣、委托诉讼代理人邓世杰、黄剑辉及被上诉人粤铁公司的委托诉讼代理人司马静到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。上诉人众兴公司上诉请求：1.撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101民初260号民事判决，发回重审或者径行改判；2.判令众兴公司与粤铁公司签订的《场地租赁合同书》有效期至2021年10月10日；3.本案一审、二审诉讼费由粤铁公司支付。事实和理由如下：众兴公司与粤铁公司于2013年签订的《场地租赁合同书》第7.1条明确约定合同期满前一个月，经众兴公司申请，合同可以延续三年，即合同至2021年10月10日终止，而众兴公司也履行了按时递增租金至26.25元∕每平方米的义务，粤铁公司也依时按照上述租金收取了众兴公司的转账，并开具了正式发票给众兴公司。因此，在双方签订的《场地租赁合同书》没有违反法律的强制性规定的前提下，应遵循有约定从其约定的法律原则。被上诉人粤铁公司二审答辩称：一、双方租赁合同虽然约定，五年合同期满后，经众兴公司申请，可以续签一次三年期合同。但在本案中，双方并未续签合同，因此，合同期满后，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，粤铁公司依法有权随时解除租赁关系。退一步，即使双方续签了三年合同，根据案涉合同第6.4条约定，“如甲方或甲方上级单位生产经营或建设需要、市政建设、不可抗力等因素导致本合同不能继续履行，甲方提前30天通知乙方（紧急情况下不能提起通知的除外），双方合同解除，乙方应无条件按甲方要求日期归还租用场地。”粤铁公司提出解除合同，既是市政建设需要，也是上级部门的要求，因此，粤铁公司解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，且场地收回即被拆除，也证实了粤铁公司提出解除合同是符合合同约定的解除条件的。二、众兴公司丧失了确认解除合同效力的请求权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，众兴公司对粤铁公司解除合同通知有异议，应在收到解除通知后三个月内向人民法院起诉。众兴公司于2019年1月23日收到解除通知，直到2019年5月9日才起诉，超过了三个月的法定异议期，丧失了请求权。何况，众兴公司的诉讼请求也没有提出确认粤铁公司解除合同的效力。因此，案涉合同已于2019年2月1日解除。三、案涉租赁物已经被拆除，合同已经不能继续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。众兴公司向一审法院起诉请求：1.众兴公司与广东三茂铁路经济开发有限公司（以下简称三茂公司）签订的《场地租赁合同书》有效，粤铁公司应履行上述合同的权利义务。2.粤铁公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月2日，三茂公司与众兴公司签订了《场地租赁合同书》，合同履行期限为2013年9月25日至2018年9月25日，合同约定了租金标准为25.0元/㎡/月，每季度租金为221250元，并约定五年租赁期满，众兴公司愿意续租，应于期满一个月前书面通知三茂公司，三茂公司则按原租金标准每年递增5%与众兴公司续签一次三年合同。由于单位改制，广州富民服务公司（以下简称富民公司）与三茂公司、众兴公司共同签订《补充协议》，约定自2015年7月1日起，富民公司继承三茂公司在《场地租赁合同书》中权利和义务。后粤铁公司与富民公司、众兴公司共同签订《补充协议》，约定自2018年1月1日起，粤铁公司继承富民公司在《场地租赁合同书》的权利和义务。2018年7月6日，众兴公司向粤铁公司发出《申请续租函》。2018年10月至2019年1月期间，众兴公司每月向粤铁公司支付131519.85元，粤铁公司分别于2018年10月31日、11月23日、12月18日、2019年1月23日开具名称为“*经营租赁*场地使用费”的相应价值发票。2019年1月18日，广东羊城铁路实业有限公司主持召开布置落实三茂铁路大坦沙段沿线建（构）筑物整治工作的专题会议，会议纪要包括粤铁公司要迅速书面告知众兴公司将于2019年1月31日前终止《场地租赁合同书》，若众兴公司不同意终止合同，须在2019年1月29日前将粤铁公司单方面终止合同的决定书面告知众兴公司。众兴公司的法定代表人叶汉荣、粤铁公司的石克俭、范明锋均在该会议的签到表上签字。2019年1月21日，粤铁公司向众兴公司发出《粤铁公司关于解除位于广三线K5+800m的告知函》，众兴公司于2019年1月23日于该函上签章确认签收。2019年2月至6月，众兴公司每月向粤铁公司支付131519.85元。一审法院认为：本案诉请为租赁合同纠纷，众兴公司与三茂公司之间签订的《场地租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，合同双方应当依据约定享有权利并履行义务，粤铁公司因单位改制发生合同继受，承继三茂公司在《场地租赁合同书》中的权利义务，故粤铁公司应当依照该合同约定履行义务并享有权利。根据双方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于：一、《场地租赁合同书》的终止时间；二、众兴公司是否应当支付双倍场地使用费。关于《场地租赁合同书》的终止时间。《场地租赁合同书》于2018年9月25日到期，但众兴公司于2018年7月6日向粤铁公司发出《申请续租函》，粤铁公司签收后未提出异议，众兴公司于2018年10月至2019年1月期间仍继续向粤铁公司缴纳租金，粤铁公司亦向众兴公司开具相应价税发票。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，《场地租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。众兴公司于2019年1月18日知悉《场地租赁合同书》因市政建设将要终止，并于2019年1月23日签收粤铁公司送达的《粤铁公司关于解除位于广三线K5+800m的告知函》，但其在2019年2月至2019年6月期间仍继续履行租金给付义务，且粤铁公司亦未提出异议，故应当认为《场地租赁合同书》仍继续有效，众兴公司的租金支付行为应当认定为履行合同约定的金钱给付义务。但至2019年7月份，涉案场地上的商铺因市政建设需要已被部分拆除，合同标的物即租赁地已不存在续租可能性，合同不能继续履行，故《场地租赁合同书》自2019年7月1日起因合同履行不能而解除。因此，《场地租赁合同书》的终止时间为2019年7月1日，故对粤铁公司请求确认双方《场地租赁合同书》于2019年2月1日解除的诉请，该院不予支持。关于众兴公司是否应当支付双倍场地使用费。《场地租赁合同书》于2019年7月1日终止，众兴公司应当按照该合同约定的款项支付场地租金至2019年7月1日为止，众兴公司已在此期间按月支付足额租金，故众兴公司不应当支付双倍场地使用费，故对粤铁公司要求众兴公司缴纳租金的诉请，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百一十条之规定，判决如下：1.驳回众兴公司的全部诉讼请求；2.驳回粤铁公司的全部诉讼请求。一审案件减半收取的本诉案件受理费100元，由众兴公司负担；一审减半收取的反诉案件受理费3305元，由粤铁公司负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人的上诉请求进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：租赁关系何时结束。本院综合分析如下：2013年4月2日，三茂公司与众兴公司签订《场地租赁合同书》，合同履行期限为2013年9月25日至2018年9月25日，合同期满后，三茂公司的受让人粤铁公司未与众兴公司再签订书面合同，但众兴公司继续使用租赁物并支付2018年10月至2019年1月的租金，且粤铁公司亦没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期变更为不定期。之后，粤铁公司于2019年1月21日向众兴公司发出解除合同告知函，众兴公司于同月23日确认签收，上述行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于当事人可以随时解除不定期租赁合同的规定，原租赁合同按照解除合同告知函确定的时间，从2019年2月1日解除。原审未对原租赁合同的解除时间予以确认，存在瑕疵，本院予以指出。原租赁合同解除后，众兴公司在2019年2月至2019年6月期间继续履行租金给付义务，粤铁公司亦未提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，可以认定双方之间存在新的事实合同关系。2019年7月，案涉租赁物因市政建设需要被拆除，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，事实合同关系解除。据此，众兴公司上诉主张案涉租赁合同关系的有效期至2021年10月10日，理据不足，本院不予采纳。综上，上诉人众兴公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决适用法律虽有瑕疵，但是当事人没有提出请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市众兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪文冰审 判 员 张 珣审 判 员 王 硕二〇二〇年三月十一日法官助理 黄晓丹书 记 员 朱 婷