福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初260号 原告：泉州市煜盛物业管理有限公司,住所地福建省德化县龙浔镇程洋街108号503室,统一社会信用代码：91350526559554485M。 法定代表人：周斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：**锋，福建瓷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳红，女，1989年3月24日出生，汉族，住福建省德化县，该公司员工。 被告：邓明省，男，1965年3月19日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫龙，福建泓源律师事务所律师。 原告泉州市煜盛物业管理有限公司与被告邓明省租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市煜盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人**锋、陈艳红和被告邓明省及委托诉讼代理人洪秋生、陈鑫龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州市煜盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告和被告的租赁合同关系；2、要求被告向原告租赁的市场外南后街第151-153号2间冻库退回给原告；3、要求被告支付自2019年7月1日起至移交之日止每月租金12000元,其中计算到2020年2月1日止的租金9×12000元＝108000元，2020年2月2日以后到实际移交日止按照月租金12000元占用费计算；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月3日，原告与德化县市场服务中心签订一份“承包经营合同书”，约定由原告承包德化县市场服务中心所有的南门农贸市场，承包期限15年，自德化县改造后实际进驻时间时起。承包合同签订后5日内，德化县市场服务中心应把南门农贸市场以及相关资料全部移交给原告，原告在承包合同签订后5日内全部接收南门农贸市场。承包合同生效以后，原承租商户应缴交的承包金归原告所有，合同的其他条款详见合同文本。德化县升级改造工程于2019年11月20日完成。 被告原向德化县市场服务中心租赁市场外南后街第151-153号2间冻库，租赁时间自2013年12月2日至2018年12月1日。租赁期满以后，被告与德化县市场服务中心没有继续切断租赁合同，继续占用该冻库。南门农贸市场升级改造期间以及升级改造以后，被告一直使用原告的该场所从事经营活动，按照目前同地段同规模的店面租金每平方为300元，被告占用的冻库面积40平方米，每月租金12000元，但被告既不与原告订立租赁合同，又不按时缴交租金给原告。此后，经原告多次催讨和通知，要求被告缴交租金和签订租赁合同，但被告既不缴交租金，也不与原告签订租赁合同。为此，提起诉讼。 邓明省辩称，答辩人认为原告并非本案适格主体，答辩人与原告在本案中不存在租赁合同关系，原告无权要求答辩人退回案涉2间冻库，无权要求答辩人支付自2019年7月1日起每月租金12000元.具体理由：1、原告并非本案适格主体，原告与答辩人之间并无任何口头或书面的租赁协议，不存在原告诉状所称的不定期租赁合同关系，原告起诉要求解除租赁合同关系无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。2、2013年12月2日，德化县市场服务中心与答辩人签订《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》，约定由德化县市场服务中心将南门农贸市场后街约30平方米冻库出租给答辩人经营冷冻行业，租期至2018年12月1日止，租金为每月1880元，自第三年起以上年度的月租赁费为基数年递增5%。租赁期限届满后，答辩人继续使用冻库，德化县市场服务中心没有提出异议，原告在诉状中对此也表示认可。根据《合同法》相关规定，答辩人与德化县市场服务中心之间不存在不定期租赁合同关系，且答辩人一直向德化县市场服务中心缴交租金至2019年6月底。2019年4月2日，原告与德化县市场服务中心签订了《承包经营合同书》，在德化县市场服务中心未与答辩人正式解除《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》，即未解除双方不定期租赁合同关系前，原告无权向答辩人主张任何权利，亦无权要求答辩人退回案涉2间冻库及要求答辩人支付租金。3、即使原告有权主张权利，对于原告诉求的租金起算时间、租金数额、面积，答辩人仍持有异议。（1）根据原告与德化县市场服务中心签订的《承包经营合同书》，原告承包期限是以改造后实际进驻的时间为准，而原告在诉状中自认市场升级改造完成的时间是2019年11月20日，原告又自2019年12月1日才开始向德化县市场服务中心缴交承包租金，即原告自2019年12月1日才开始承包德化县，而2019年7月1日至2019年11月20日是农贸市场升级改造期间，受升级改造影响，在该期间内答辩人的2间冻库无法正常营运，妨碍答辩人正常使用，亦应将该期间予以扣减。另外，根据承包经营合同书第三条约定，原告在升级改造期间不计算承包金，即原告在升级改造期间无须向德化县市场服务中心支付承包金，故原告要求自2019年7月1日开始起算租金系错误的，应自2019年12月1日起算。（2）德化县市场服务中心与答辩人签订的租赁合同虽已经届满，但在未签订新的租赁合同之前，租金数额仍应继续按照原租赁合同履行，答辩人的租赁合同届满后即自2018年12月2日起至2019年6月底期间向德化县市场服务中心缴交月租金数额为2176元，应继续以该数额为计算标准。另根据承包经营合同书的约定，摊位租赁费上涨幅度不得超出原租费的20%，即使按上涨20%计算，月租金约2611元，而原告要求每平方按300元计算，每月租金12000元，明显偏高超过合同约定标准，其主张显示公平原则。（3）根据《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》第一条，案涉冻库的面积仅为30平方米，并非原告诉状所称的40平方米，原告以40平方米为计算基数错误。 泉州市煜盛物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据： 1、市场摊位(店)租赁合同，证明原告的诉讼主体资格。 2、承包经营合同书，证明原告向德化县市场服务中心承包农贸市场。 3、照片，证明诉争的冻库现状一直由被告占用。 4、德化县市场服务中心证明，证实德化县于2019年7月1日移交原告使用，德化县市场服务中心与原承包人、承租人的合同2019年7月5日终止，南门农贸市场于2019年11月20日正式回迁。 5、市场摊位（店）租赁合同（冻库），证实被告与德化县市场服务中心签订的冻库租赁合同时间至2018年12月1日。 6、收款收据，证实徐岳钦拟以单价每平方米300元向原告租赁该冻库。 7、原告与涂瑞彩、陈海燕签订的商户联营合同，证实被告所占用的冻库租金单价每平方米约300元。 邓明省质证认为，收取租金是在合同生效之日，原告未报有关部门审批审核，无权向商户收取。冻库面积只有30平方米，租金2100多元。没有收到看到原告的通知，其他与本案没有关联性。 邓明省提供证据： 1、证明，证实自2019年7月1日起至2019年11月15日市场升级改造完成（原告诉状自认2019年11月20日改造完成），2019年12月1日起原告开始向德化县市场服务中心缴交承包租金。 2、德化南门农贸市场改造承诺书，证明农贸市场升级改造妨碍店铺业主（含被告）的权益。 3、租金缴交情况表，证明租赁合同届满后，被告向德化县市场服务中心缴交月租金数额为2176元。 4、市场摊位（店）租赁合同，证明被告另租农贸市场南侧一店面租金为2840元。 5、存款明细账，证明2019年1月至2019年6月期间，被告向德化市场服务中心缴交租金5016元（2176元+2840=5016元）的事实。 泉州市煜盛物业管理有限公司质证认为，原告承租农贸市场，被告已经知道并认可。原告诉讼主体适格，其他与本案没有关联性。 本院经审理认定事实如下：2013年12月2日，德化县市场服务中心与邓明省签订一份《市场摊位(店)租赁合同（冻库）》。合同约定，德化县市场服务中心将南门农贸市场后街约30平方米冻库出租给邓明省经营冷冻行业，经营范围为冻库。租赁时间五年，自2013年12月2日到2018年12月1日止。本摊位（店）租金（包含卫生费、垃圾处理费）为每月1880元，第三年起以上年度的月租费为基数年递增5%，水费、电费及其它规费另行计算等。租赁期满后，邓明省继续租赁该冻库，但未再续签租赁合同，租金缴交至2019年6月。自2019年7月1日起，邓明省未交纳租赁费用。 2019年4月3日，德化县市场服务中心（甲方）与泉州市煜盛物业管理有限公司（乙方）签订一份《承包经营合同书》。合同约定，甲方将位于德化县资产（具体范围以及附属设施以实地实物为准，财产移交清单、照片作为本合同附件由甲方、乙方共同签署确认）承包给乙方经营，乙方根据本合同的约定享有经营管理权及收益权。由原告承包德化县市场服务中心所有的南门农贸市场，承包期限15年，自德化县改造后实际进驻时间时起。甲方给予乙方为期150天（自2019年6月1日至2019年10月30日）的改造升级装修期，此期间不计算承包金。甲方应于合同签订后5日内向乙方移交市场及市场的全部资料。自本合同生效之日起的承租商户的承包金所有权归乙方所有并向乙方直接支付，如甲方已收取，于本合同生效十五个工作日前退还给乙方等。德化县升级改造工程于2019年11月20日完成。 上述事实，有原告提供的市场摊位(店)租赁合同（冻库）、承包经营合同书、照片、证明，被告提供的证明、德化南门农贸市场改造承诺书、租金缴交情况表等及原、被告的陈述为据。 本院认为，泉州市煜盛物业管理有限公司与德化县市场服务中心签订的《承包经营合同书》，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。德化县市场服务中心与邓明省签订的《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》期满后，由邓明省继续租赁，但未续签租赁合同，视为不定期租赁，按原租赁合同继续履行。2019年4月3日，泉州市煜盛物业管理有限公司与德化县市场服务中心签订德化县《承包经营合同书》，合同签订后，泉州市煜盛物业管理有限公司与邓明省未签订租赁合同，由邓明省继续使用该冻库。本案中，邓明省系向德化县市场服务中心租赁南门农贸市场后街约30平方米冻库，现德化县市场服务中心将南门农贸市场承包给原告经营管理及收益权，但原告与邓明省未签订租赁合同，故原告要求解除与被告的租赁合同关系，缺乏依据，予以驳回。邓明省向德化县市场服务中心租赁冻库已期满，未与承包德化县市场服务中心的泉州市煜盛物业管理有限公司签订租赁合同，泉州市煜盛物业管理有限公司要求邓明省退还市场外南后街第151-153号2间冻库，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求邓明省支付自2019年7月1日起的租金，因原告与被告未签订租赁合同，该租金应为占用费，该占用费可按德化县市场服务中心与邓明省签订的租赁合同的租金计算（每月1880元），在第三年起以上年度的月租费为基数年递增5%计算，至2018年的月租金为2176元。即被告应自2019年7月1日起，每月支付给原告占用费人民币2176元至退还该冻库止。另，参照德化县《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第三条第10项规定，疫情防控期间，对于承租县属国有资产用于经营性的用房，给予减免3个月租金。被告的辩解意见予以部分采信。 综上所述，泉州市煜盛物业管理有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、邓明省应在本判决生效后五日内将德化县外南后街第151-153号2间冻库退回给泉州市煜盛物业管理有限公司。 二、邓明省应在本判决生效后十五日内支付泉州市煜盛物业管理有限公司占用费每月人民币2176元（自2019年7月1日起至退还冻库止，其中应扣除疫情防控期间减免3个月租金）。 三、驳回泉州市煜盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2460元，由泉州市煜盛物业管理有限公司负担2280元，邓明省负担180元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  郑开明 二〇二〇年三月十七日 书记员  童乐菲 附：一.本案适用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。