江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019）苏1324民初7963号原告：泗洪姜堰高级中学，住所地江苏省泗洪县少昊路北侧、古徐大道南侧，统一社会信用代码：12321324MB05166007L。负责人：陶宏根，该校校长。委托诉讼代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。被告：杨春成，男，1978年12月9日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:颜东军，江苏华脉律师事务所律师。原告泗洪姜堰高级中学与被告杨春成租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告泗洪姜堰高级中学委托诉讼代理人韩涛，被告杨春成委托诉讼代理人颜东军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗洪姜堰高级中学向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金510000元、电费3800元，承担违约金20000元，合计533800元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月25日，原、被告签订《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》，约定租赁标的为校园商店，建筑面积约100平方米，以房屋及水电设施现状出租，租赁期自2017年10月25日至2019年10月25日止，每年租金500000元，签订合同时须一次性缴清第一年租金500000元，被告缴纳的20000元竞租保证金于签订合同后转为履约保证金，合同到期后结清应承担费用后方可退还。合同签订后，原告如约交房，被告支付了首年租金，一年到期后，原告多次催促被告缴纳第二年租金，但被告拒不支付，被告于2019年11月1日迁出，尚欠电费3800元。综上，被告的行为已构成违约，理应立即支付租金510000元（包含超合同期使用费10000元），结清欠费3800元，并承担违约责任。被告杨春成辩称，双方签订合同情况属实，被告按约定缴纳了第一年租金和履约保证金，但原告没有履行自己的义务，即没有保证原告承保商店的经营权，因为在2017年11月至2018年12月间，原告校园间出现了另外两家校园商店，导致原告的经营权受到严重侵害，原告无权要求被告支付对应租金，所以被告不存在违约情形。被告认为已缴纳的500000元的租金应分出320000元加上20000元的竞租保证金用于抵冲2018年12月至2019年10月的租金。另原告尚欠被告货款6829元未付，被告请求法庭一并处理。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据1原、被告签订的《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》，为双方真实意思表示，应依据该合同确定双方权利义务，对该证据证明效力本院予以确认；证据2催款函，被告对其真实性无异议，该证据可以证实原告向被告催款事实，对该证据证明效力本院予以确认；证据3、4微信记录，可以证明双方就租金及电费等沟通，对两份证据证明效力本院予以确认。被告提交的证据3朱某录音资料，因该证据形成于原告起诉之后，虽然可以反映校园内曾经有另外商店经营，但朱某并未代表学校作出相关意思表示，不能达到原告证明目的，对其证明效力本院不予确认；证据4视频资料被告对其真实性予以否认，对其证明效力本院不予确认；证据5中虽然载明了姜堰实验中学曾今设立过商店代售点，但并无能以此来证明被告因此遭受利益损害达到应减免相应租金程度；证据7中4份销货清单被告质证认可，并同意款项从租金中扣除，本院予以确认，对于另外两份清单，被告不认可，原告不能证明购买人系代表学校及清单中载明物品用于学校，对其证明效力本院不予确认。经审理查明：通过公开招标，2017年10月25日，原、被告签订《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》一份，约定租赁标的为姜堰高级中学校园商店，建筑面积约100平方米，甲方（泗洪姜堰高级中学）以房屋及水电设施现状出租；租赁期自2017年10月25日起交付给乙方（杨春成）使用，至2019年10月25日止甲方收回，租期两年。关于租金约定，在租赁合同期内，每年租金不变，经过公开公平竞争，乙方承诺每年付甲方租金伍拾万元。签订合同时必须一次性缴清一年承包金500000元。关于费用承担约定，水电等费用由乙方承担。关于履约保证金约定，乙方在竞租前已交20000元竞租保证金，于签订合同后转为履约保证金，合同到期后结清应承担费用后方可退还，不计利息。在乙方权利义务中约定乙方在签订承包合同时，向甲方缴纳履约保证金，凡因乙方违反合同约定，甲方可按违约具体情况从中扣除。该合同签订后，原告缴纳第一年租金500000元，原告将商店交付被告经营使用。合同履行过程中，2018年12月12日，原告向被告发出通知，载明：接县教育局有关部门及本校会商意见，本校校园商店按合同履约，并请承租方在三日内交清第二年租金。被告在该通知上签署收到通知，并签名。此后被告曾与原告工作人员沟通，要求分期给付款项，但被告一直未付。因被告未缴纳租金，原告于2019年3月12日再次向被告发送通知，要求其在2019年3月25日前缴清第二年校园商店租金500000元。杨春成在该通知上签署收到，并签名，后被告杨春成仍未按约支付租金。合同履行到期后，被告杨春成迁出商店，因被告杨春成未给付第二年租金，双方因而成讼。另查明：被告杨春成租用商店期间产生电费3863.3元未付。原告从被告经营商店购买相关物品，被告认可其中3412元，并同意从租金中予以抵消。本院认为，原、被告之间签订的《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》合法有效，合同签订后双方均应按照合同约定履行义务。原告将校园商店交付被告经营，已履行合同约定义务，故被告应当按照合同约定履行支付租金义务。根据合同约定，被告应在合同签订时一次性缴清第一年承包金500000元，关于第二年承包金未约定支付具体日期，故被告应当在合同履行期限内在原告催告后的合理期限内履行。在履行期限内，原告多次催告被告履行义务，被告亦欲通过与原告协商分期履行，但其始终未履行，构成违约，应承担相应违约责任。故原告应当按约定数额支付租金。关于租金数额，原告主张被告于2019年11月1日搬离，故主张租金计算至2019年11月1日。因原告并未提供直接证据证明被告于2019年11月1日搬离，而被告认为在2019年10月26日原告通知后就开始搬了，故本院认为租赁合同履行完毕后，应给予承租人合理的搬离并退还房屋的时间，即使按照原告主张的11月1日被告方搬离，并未超出合理的可以容忍期限，故本院确认合同履行期满，被告搬离前的时间段不宜再另行计算租金，故被告应给付租金数额应为500000元。关于违约金，根据双方合同约定，被告方向原告缴纳了履约保证金20000元，如被告违约原告可按违约具体情况从中扣除，该约定不违反法律规定，该20000元即应视为支付违约金，结合被告违约状况，被告承担20000元违约金较为适当，故不应再另行支付违约金。被告抗辩认为因校园出现其他两家校园商店，造成经营权受损，故原告无权再要求其支付租金问题。本院认为，首先，根据双方合同约定，并无关于在原告校园内只能由被告一家商店独家经营的相关约定，并不能因此认定原告违约。其次，即使存在其他经营者，被告并未举证证明其因此与原告协商减少租金，亦未举证证明其因此造成的损失，足以要求原告减少租金。故对被告抗辩理由本院不予采信。关于被告主张的原告在其商店购买物品应予抵消租金问题，对于其中3412元原告认可，并同意扣除抵消租金，本院予以确认，故应从租金中扣减3412元。对于其余款项，原告否认，被告提供证据亦不能证明为原告购买使用，故对其该部分抗辩应予抵消的主张本院不予采信。关于电费，双方合同约定被告经营期间电费由被告负担，因被告对微信往来中载明的原告向其催要电费事实无异议，而被告并未提供相反证据证明电费数额存在出入，故对原告主张的电费本院予以确认。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定判决如下：一、被告杨春成给付原告泗洪姜堰高级中学租金500000元。二、被告杨春成给付原告泗洪姜堰高级中学电费3800元。上述一、二项合计503800元，抵消被告在原告处购买物品款3412元，实际应付500388元，被告应于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告泗洪姜堰高级中学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9138元，由原告泗洪姜堰高级中学负担300元，被告杨春成负担8838元。如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  汤卫兵人民陪审员  徐险峻人民陪审员  杨 颇二〇二〇年三月二十日书 记 员  尹丹丹附录一：本案的证据目录原告为证明自己主张提供以下证据：1.《泗洪姜堰高级中学校园商店经营管理权合同》一份；2.《关于泗洪姜堰高级中学校园商店第二年租金催款函》一份；3.原告与被告微信聊天记录一份；4.原告与被告微信聊天记录一份；5.宿迁市公共资源交易中心网站资料一份；6.通知两份；7.原告与被告微信聊天和照片各一份。被告为支持自己的抗辩理由，提供以下证据：1．原告事业单位法人证书及原告学校现任领导结构表各一份；2.泗洪县公共资源交易中心资料、第一期拍卖现场笔录、原告拍卖的校园超市拍卖底价说明各一份；3．被告与原告现任校长朱某的通话录音一份；4.录音录像一份（光盘）；5.原告的2017年的校园商店承租权拍卖公告、校园商店两年承租权竞买须知及原告于2019年11月27日发布的校园商店拍卖公告澄清公告各一份；6.2017年9月5日原告出具的证明一份；7.销货清单一组（6张）。附录二：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。