山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2081号上诉人（原审原告）：李莎，女，1982年2月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邓德清，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰光，山东泉泽律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘晓云，男，1942年3月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘堃（刘晓云之子），住济南市。委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘曼云，女，1950年12月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孔令明，山东丰浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南旧城开发投资集团有限公司，住济南市。法定代表人：聂军，董事长。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：济南市槐荫区房屋征收服务中心，住济南市。法定代表人：江光坤，主任。委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高帅帅，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。上诉人李莎、刘晓云因与被上诉人刘曼云、济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧城集团）及原审第三人济南市槐荫区房屋征收服务中心（以下简称征收中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莎上诉请求：撤销一审判决，改判刘晓云向李莎支付逾期办理所有权登记的违约金的基数为425000元，刘晓云（刘曼云）在取得房屋产权登记后为李莎办理房屋过户登记，刘曼云、济南旧城开发投资集团有限公司协助办理房屋过户登记；上诉费用由刘晓云承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.李莎与刘晓云签订《二手房屋买卖合同》后，已经交付了案涉房屋全部价款。2013年11月30日，刘晓云、刘曼云向李莎出具了已付清全部购房款425000元的房款收条，在出具收条时，李莎已经支付全部房屋价款，其中380000为现金加转账支付，45000元为向刘堃借款，由刘堃直接向刘晓云支付，刘堃在2013年11月30日当天已经将该笔借款转账给刘晓云，借款合同通过指示交付生效，李莎作为房屋买卖合同买方的义务已经全面履行，45000为李莎和刘堃之间的借款债务。一审庭审中，刘堃与刘晓云系父子关系，作为刘晓云得委托代理人，向法庭陈述了借款的事实。2.案涉房屋系拆迁置换所得，原被拆迁房屋为济南市槐荫区南大槐树南街，原房屋的12名共有人在签订《拆迁协议》时，已经对共有房屋进行了分割，并分别与济南市槐荫区房屋征收服务中心签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》或《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，案涉房屋就是依据其中一份《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》而取得的，李莎也是因有刘曼云（刘晓云）签字的《产权调换协议》才与其签订的《房屋买卖和合同》。在一审审理过程中，刘曼云也向法庭认可刘晓云才是案涉房屋的实际权利人。故案涉房屋有且只有一个所有权人，即刘晓云。3.征收中心为本案第三人，控制着原房屋12位共有人与旧城集团、征收中心（原济南市槐荫区拆迁办公室）签订的12份《拆迁协议》，但其在诉讼中消极应诉，拒绝提供上述证据，致使现有证据无法确定案涉房屋的归属，故李莎向二审法院申请调取证据，证明案涉房屋归属于刘晓云一人所有，刘晓云对案涉房屋有真实的、完整的处分权。4.案涉房屋系拆迁安置房，办理房屋产权登记需要依据拆迁相关政策法规，现案涉房屋可以办理房屋产权登记，系先办理房屋产权登记，再由共有人进行析产，而案涉房屋的实际所有权人为刘晓云，旧城集团、刘曼云应当并且能够协助刘晓云办理房屋产权登记。5.在一审诉讼期间，已经有四套房屋办理到刘曼云名下，涉案房屋也应当可以办理不动产登记。一审判决后，李莎与刘堃到携带所有材料到不动产登记中心咨询，答复可以将涉案房屋直接办理到李莎名下，但其向征收中心请求办理登记时却被告知因为起诉得罪单位领导，拒绝给予办理登记。综上，李莎购买了拆迁安置房合法有效，其居住多年，且户口已经迁入涉案房屋，办理不动产登记符合规定，当初刘晓云家人办理拆迁时，有的选择货币补偿，有的选择房屋安置，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法纠正。刘晓云辩称，一、双方签订的房屋买卖合同约定购房款为42.5万元，李莎实际已支付购房款为38万元，合同约定剩余4.5万元购房款在办理过户手续时支付，李莎至今未支付。二、根据刘晓云在内的12名原房屋共同所有人内部约定，涉案房屋归刘晓云所有，但旧城集团和征收中心要求涉案房屋进行所有权分户登记应首先登记至12名共有人名下，现房屋未进行分户登记，不具备为李莎办理过户的前提条件。《房屋买卖合同》第12.2条约定：“下证后，甲方必须积极地为乙方办理更名、过户等一切手续。”该条约定的“下证后”是指涉案房屋完成分户登记后，现刘晓云仍愿在房屋完成分户登记后条件具备的情况下配合李莎将房屋产权过户至其名下。因此，刘晓云没有违约的主观故意，客观上也不存在违约行为，不应承担违约责任。三、一审法院判决刘晓云按照银行同业拆解中心贷款市场报价利率的1.95倍向李莎支付违约金错误，判决内容显失公平。未能将涉案房屋产权登记在李莎名下并不是刘晓云的原因导致的；自2013年11月5日双方签订《二手房屋买卖合同》后，李莎即搬入涉案房屋占有使用至今，并在2013年12月2日将户口迁入房屋，其子女也因此得以顺利入学，虽然现在因房屋未办理完分户登记暂时无法将房屋过户到李莎名下，但李莎没有因此而遭受任何损失；按照该判决，如涉案房屋长期不能办理分户登记，刘晓云就须一直向李莎支付违约金，按照一审法院判决的违约金计算方式，在6年后即2026年，刘晓云向李莎支付的违约金总额将超过已收到的38万元购房款，形成作为买房人的李莎一直占有使用房屋，而作为卖房人的刘晓云需要反过来向买房人支付款项的荒唐结局。如该错误判决得不到纠正，刘晓云只能另行起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。刘曼云辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，根据一审庭审调查及证据材料记载，刘曼云并非涉案合同主体，不应承担任何的合同义务，故一审法院判决驳回李莎对刘曼云的诉讼请求正确。旧城集团辩称，一审判决就案涉房屋的拆迁补偿事宜认定事实清楚，适用法律正确应予以维持。就案涉房屋的办证事宜一审法院在庭审时就相关事实已查明，李莎要求旧城集团协助办理房屋过户登记手续的上诉请求无合法依据，不应支持。征收中心述称，本案为房屋买卖合同纠纷，与征收中心无法律和事实上的利害关系，征收中心同意旧城集团的意见。刘晓云上诉请求：撤销一审判决，驳回李莎的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由李莎承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋至今不具备过户到李莎名下的条件，刘晓云不存在违约行为，不应承担违约责任。1.一审法院已查明，涉案房屋系拆迁原房屋安置所得，原房屋所有权人为包括刘晓云在内的12人，涉案房屋所有权应当登记在12人名下，且作为拆迁安置主体的旧城集团和作为房屋登记机关的征收中心对此均予以认可。而为李莎办理房屋过户手续的前提即是涉案房屋产权已登记到刘晓云在内的12人名下，现在该前提条件并不具备。一审法院仅根据李莎自述即认定“2016年7月3日涉案房屋具备办证条件”，未进行调查核实，导致该基本事实认定错误。二、李莎一直占有使用涉案房屋，并未因房屋产权未登记在其名下而遭受任何损失，其子女也因此得以顺利入学，一审判决认为刘晓云占有购房款导致李莎存在利息损失，需按相关贷款利率的1.95倍支付违约金，没有任何事实依据。刘晓云在2015年3月份即告知李莎因自己无法办理该房屋过户变更，提出全额退还人购房款，同时要求李莎搬离房屋并终止合同。但李莎置之不理，且一审法院也已认定李莎在签订合同时存在重大疏忽大意。李莎辩称，1.涉案房屋没有办理到12人及李莎名下，是因刘晓云怠于履行合同义务，并非是因为不可抗力等因素不能履行。2.李莎认为的办理登记的时间是根据同小区邻居办证而推出的结论，具体时间旧城集团和征收中心更为清楚；刘晓云并未提出过解除合同，只是拖延办理过户登记。3.基于双方的房屋买卖合同，刘晓云办理过户手续是合同义务。根据《房屋买卖合同》第11.5条约定：“甲乙双方任何一方未按本合同第七条约定办法办理相关过户过户手续的，每迟延一日，应向交易相对方支付总房款万分之五的违约金”。刘晓云支付违约金不仅是因为李莎遭受的损失，更是因为合同约定的违约处罚，一审判决将违约金调整到相关贷款利率的1.95倍，符合合同约定和法律规定。4.刘晓云家庭共计安置补偿了5套房屋，除涉案房屋外，另外4套房屋均已办理产权登记，且均登记在刘曼云名下。因刘曼云系是原被拆迁房屋的产权人（其他11人系共有人），济南旧城投资集团在办理产权登记的时候便以房屋原产权人为新房屋产权人，再由原产权人与其他共有人自行析产，由此可见，旧城集团和征收中心在办理拆迁安置房屋产权登记时以尊重事实，便捷利民为原则，符合济南市人民政府《关于研究征收拆迁安置房屋不动产登记有关问题的会议纪要》中依法依规、方便群众、密切配合、积极作为的精神，且该《会议纪要》也多次提到实际权利人、被实际安置人字样。经多方证实，刘晓云确是涉案房屋的实际权利人，旧城集团和征收中心应当并能够其办理产权登记。刘曼云述称，涉案房产系拆迁安置房屋，拆迁前的房产系由刘曼云、刘晓云等12人共同继承，房屋权属证书登记为共有。在签订拆迁安置协议时，经内部协商，刘晓云取得涉案房产，因原产权证登记在刘曼云名下，故在签订拆迁安置协议时会注明“刘曼云（刘晓云）”的字样。李莎与刘晓云之间的合同对刘曼云没有约束力。旧城集团述称，刘晓云的上诉主要针对与李莎的房屋买卖合同关系，未涉及旧城集团，旧城集团对其上诉没有意见陈述。征收中心述称意见与旧城集团意见一致。李莎向一审法院起诉请求：1.判令刘晓云、刘曼云依照二手房买卖合同约定为其办理房屋过户登记；2.判令刘晓云、刘曼云依照合同约定支付迟延履行违约金（每日212.50元，自2016年7月3日起算）；3.判令刘晓云、刘曼云承担诉讼费。一审法院认定事实：刘英华生于1899年，其妻吴英、殷郁芬（一夫二妻）分别生于1898年、1922年。三人分别于1978年、1972年及1988年死亡。三人死亡后在济南市槐荫区南大槐树南街遗有房屋15间（以下简称**号房屋、**号房屋及**号房屋）。三人的继承人为其子女刘集云、刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云。刘集云于1979年死亡，其妻子为赵淑凤，子女为刘书江、刘书庄。1991年，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云、赵淑凤、刘书江、刘书庄通过原济南市槐荫区公证处，公证继承了上述15间房屋。该公证处为此出具了（1991）济槐证民字第511号公证书。2003年，**号房屋、**号房屋及**号房屋分别进行了所有权登记，三处房产登记的所有权人均为刘曼云，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘美云、赵淑凤、刘书江、刘书庄为11个共有权人。刘曼云称刘静妍即刘秀云，因刘秀云与其婆婆同名后改名为刘静妍。刘晓云及刘曼云称其父母的原十个子女后期存在死亡的情况，且有些人员在外地，无法提供联系方式和具体信息。2009年6月2日，济南市旧城改造投融资中心（以下简称旧投中心）作为甲方，原济南市槐荫区拆迁办公室（即现征收中心）作为代理人，“刘曼云（刘晓云）”作为乙方，双方签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方因实施中大南街棚改项目需拆除乙方所有的位于南大南街房屋，该房屋建筑面积18平方米。乙方在甲方提供的安置房中选择的是中大南小区（现为经四路602号）（以下简称2206室），建筑面积55.60平方米，须交差价款162838.80元。该协议还约定了其他内容。协议乙方落款处仅有刘曼云的签字。2009年5月11日的回迁安置选房卡记载的被拆迁人为“刘曼云（刘晓云）”产权人（承租人）或委托人签字处由刘晓云签名捺印。刘晓云和刘曼云称，虽然被拆迁的房屋为原12个共有人共有，但其家庭内部在拆迁前达成了分家协议，部分家庭成员选择了货币补偿，部分家庭成员选择了安置房屋，刘晓云即选择安置房的家庭成员。因房屋原登记刘曼云为所有权人，其他人均为共有人，故签订拆迁协议时均由刘曼云签字落款但是在抬头的被拆迁人处均以括号的形式注明了实际选择安置房屋的家庭成员名称。2206室房屋即刘晓云所选择的安置房，所以上述协议及回迁选房卡中被拆迁人均记载为“刘曼云（刘晓云）”。为证明其家庭成员间就拆迁安置补偿问题达成了一致意见，刘曼云提交分房协议复印件两份，其称系从征收中心复印获得。其中一份未记载协议签订日期，内容为刘集云（去世）、刘意凌、刘卓云（去世）、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘静妍十户平均分配原房屋面积，已死亡的由继承人分配被继承人应得的份额。上述房屋拆迁后选择货币补偿的为刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘卓云、刘意凌，选择房产的为刘德云、刘美云、刘书庄。协议还约定了其他内容。因为复印件，协议显示有十一人签名捺印，但部分姓名难以辩认。另一份协议落款时间为2009年5月10日，载明**号房屋由刘少云、刘美云、刘德云居住，**号房屋由刘晓云居住，**号房屋由刘书庄居住，“其他货币补偿”。该协议无人员签名捺印。刘晓云对上述协议的真实性不予认可。征收中心代理人称其称查询**号房屋拆迁档案时未发现上述协议，需再行核实，但经一审法院限期后，其未再予以回复。2013年11月5日，刘晓云与李莎签订《二手房屋买卖合同》一份，该合同抬头卖方（甲方）手写为刘曼云、刘晓云，买方（乙方）为李莎、桑林，居间方（丙方）为济南天润房地产经纪有限公司（以下简称天润公司），合同约定甲方以425000元的价格将2206室房屋卖予乙方。签订合同时交付1万元定金，签订合同三十日内支付房款（含定金）38万元，剩余房款45000元，由乙方在办理房屋过户手续时支付。合同第十条违约责任第5款约定任一方未按合同约定办理相关过户手续的，每迟延一日，应向相对方支付总房款万分之五的违约金。第十二条约定甲方因欠德裕家园房款物业16万元，未能拿到钥匙，乙方知情并同意支付用首付款为甲方领取钥匙。下证后甲方必须积极的为乙方办理更名，过户等一切手续。该条还约定乙方在知情刘曼云未到场，未出示身份证的情况下签订合同。甲方落款处由显示为刘晓云签名捺印，乙方由李莎签名捺印，并由天润公司盖章由经办人签字。签订该合同当日李莎向刘晓云支付定金1万元，于2013年11月15日支付购房款15万元，并由刘堃以刘晓云和刘曼云的名义手写了15万元的收条。李莎称，其签订上述合同前与刘晓云和刘曼云均有接触，但签订合同时刘曼云没有到场，刘堃与刘晓云向其解释称2206号房屋是刘晓云的回迁房屋，安置协议虽然有刘曼云的名字，但刘曼云仅是协助办手续，刘晓云的其他兄弟姐妹等均已经通过公证拿了钱不要房子了。在此情况下，其才签订的合同交付的购房款。李莎提交签订日期为2013年11月30日的收条一份，显示由刘晓云、刘曼云于该日向李莎出具了425000元全款付清的收到条。李莎称因刘晓云和刘曼云坚持要付全款后才向其售房，刘堃为了能够尽快卖房欺骗刘晓云和刘曼云全款已付，刘晓云才出具了全款收条并由刘晓云代签了刘曼云的名字，其实际已付款为38万元。为此，后期起又向刘堃出具了一张45000元的欠条。审理中刘堃向本院提交了李莎所提及的45000元欠条。出具上述收条后，刘晓云向李莎交付了2206号房屋，李莎并于2013年12月2日将自己的户口迁入该房屋。2014年5月6日2206号房屋取得了所有初始登记，登记的所有权人为旧城集团。但李莎自认该房屋可以办理所有权分户登记的时间为2016年7月3日。刘曼云称其只知道刘晓云出卖房屋的事宜，但是对于和李莎所签订合同的具体条款并不知晓，也未收取过李莎的购房款，其仅是作为原拆迁协议载明的被拆迁人及原房产证所载明的所有权人协助过李莎办理户口迁移手续，其并非涉案房屋买卖关系的当事人。涉案房屋确系其家庭内部分配给刘晓云的安置房屋，但因其是原房屋登记的所有权人，故拆迁协议均有其名字。旧城集团及征收中心均称其对李莎与刘晓云及刘曼云之间的买卖关系并不知晓。但经征收中心查询相关拆迁档案及根据相关法律及拆迁政策法规，2206号房屋系拆迁**号房屋安置所得，而**号房屋登记的所有权人为包括刘晓云、刘曼云在内的12名共有人。在此情况下，2206号房屋亦应当属于该12人的共有财产，如要进行所有权分户登记应当登记至该12人名下。旧城集团亦同意征收中心的该意见。李莎称因涉案房屋较小，其没有实际居住，故其在外另行租房居住，租金每月为2700元，该租金刘晓云、刘曼云逾期为其办理所有权登记所产生的损失，刘晓云和刘曼云应当按照合同约定的总房款日万分之五的标准向其承担违约金。刘晓云则称，不能办理房产证系因旧城集团及征收中心要求将涉案房屋办理至12人名下所致，与其无关，其并不存在违约行为，不应承担违约金。即使承担，合同约定违约金过高，要求法院予以调整。刘曼云以其非合同当事人为由，不同意承担违约金。另查明，**号房屋的拆迁安置房存在所有权办理至刘曼云一人名下，未登记共有人的情况。一审法院认为，涉案二手房屋买卖合同虽然抬头写明的出卖人为刘晓云和刘曼云，但该合同落款并无刘曼云的签字，合同中也明确写明了签订该合同时刘曼云并不在场，也未出示身份证等文件，李莎也自认其未向刘曼云支付过购房款。刘曼云配合李莎办理户口迁移手续的行为也仅能证明刘曼云同意由刘晓云出售该房屋，而不能推定为其接受该合同所约定的全部权利和义务。因此该合同系刘晓云与李莎协商一致达成的协议，对双方具有法律约束力，但刘曼云并非合同主体，对其不具有约束力。但作为原被拆迁房屋的所有权人之一，其也表示同意刘晓云出售涉案房屋，故如涉案房屋具备办理所有权登记的条件，刘曼云有协助刘晓云办理所有权登记的责任。但是，其该义务并非源至上述房屋买卖合同，李莎要求刘曼云基于房屋买卖合同承担继续履行及承担违约金的诉讼请求，不予支持。李莎、刘晓云应当按照该合同的约定履行各自的义务。李莎的主要义务为按约定支付购房款，而刘晓云的主要义务则为交付房屋及为李莎办理该房屋的所有权登记手续。按照合同约定，刘晓云在李莎支付38万元购房款后，在涉案房屋具备分户条件时即应当积极为李莎办理该房屋的所有权转移登记手续。现查明，旧城集团已经在2014年取得了该房屋的初始登记，具备了进行分户登记的条件，李莎也已经依约支付了相应的购房款，但刘晓云并未能将涉案房屋的所有权转移登记至李莎名下，其行为构成违约。李莎自认涉案房屋具备办证条件的时间为2016年7月3日并以此作为逾期办证违约行为的起始时间，本院予以准许。现李莎要求刘晓云为其办理2206室房屋的所有权登记并承担合同约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”依照该法律规定，合法有效的合同应当得到履行，但是必须是在相关合同义务在法律上和事实上可履行的前提下才能要求继续履行。刘晓云要为李莎办理2206号房屋的所有权转移登记，其首先应当取得该房屋的所有权登记。但该房屋系通过拆迁**号房屋产权调换所得，该房屋的所有权的归属取决于**号房屋所有权的分配情况。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋属于不动产，房屋所有权的变更必须经过登记，否则不发生效力。原**号房屋登记的所有权人为包括刘晓云、刘曼云在内的12名共有权人。通过查明的案件事实可知，李莎签订合同时仅是刘晓云向其单方陈述过该房屋刘晓云具备处分权，其并未审核刘晓云具备该房屋处分权的真实性。刘曼云所提交的两份分家协议为复印件，无法保证其真实性，即使真实，该两份分家协议的约定存在冲突，带有共有人签字的约定刘晓云选择货币补偿，而无共有人签字的协议则显示刘晓云选择安置房屋。故该两份分家协议也无法证明刘晓云具备单独处分该房屋的权利。本案中的当事人也均未提交相关共有人的身份信息及联系方式，无法进行核实，也无证据证明刘晓云的处分行为经过了其他共有人的追认。在无证据证明刘晓云之外的其他共有权人已经明确表示放弃或将其所有权赠与刘晓云个人的情况下，**号房屋在办理分户登记时仍然应当登记为上述共有人的共有财产。如在办理分户登记前相关共有人存在死亡的情况，相关继承人要有要求取得相应所有权的权利。因此，本案中的证据均不足以证明刘晓云具备单独处分2206号房屋的权利。在此情况下，李莎要求刘晓云为其办理2206号房屋所有权转移登记的请求，在法律上暂时不具备可履行性，故对其在本案中要求刘晓云为其办理该房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。虽然涉案房屋暂时不具备所有权转移登记的条件，但是并不代表刘晓云不应承担逾期办证的违约责任。刘晓云在房屋买卖合同中承诺了为李莎办理所有权转移登记的义务，其即应当保证在达到合同约定条件时，自己具备单独处分该房屋的权利，或积极取得其他共有人的同意，完善其处分权。但刘晓云在涉案房屋具备分户登记条件时，并无证据证明其具备了完整的处分权。因此，刘晓云应当承担逾期未李莎办理所有权转移登记的违约责任。按照双方合同约定，逾期办证的违约金为总房款的日万分之五。一审法院认为上述违约金标准过高，应当予以调整。首先，李莎已付款为38万元，以总房款约定违约金，欠缺合理性。其次，涉案房屋已经交付李莎使用，并不能以李莎所称的租金损失确定其损失的大小。再次，李莎签订合同时明知涉案房屋为涉及众多共有人的回迁安置房屋，但并未对刘晓云的处分权充分审查。其对自身深陷涉案房屋无法及时办理所有权登记的风险之中，存有重大的疏忽大意。自2016年7月3日涉案房屋具备办证条件后，刘晓云未能及时为李莎办理所有权登记手续，但其却仍然占有李莎所交付的38万元购房款，因此该38万元的利息属于李莎所产生的损失。根据刘晓云的违约情节，李莎可证实的损失以及李莎自身的过失情况，一审法院酌定以已付购房款38万元为基数，以贷款利率的1.95倍为标准，调整双方约定的违约金标准。因法庭辩论终结后，无法确认刘晓云是否能够最终具备处分涉案房屋的权利，故违约金暂支持至最后一次法庭辩论终结之日，即2019年11月15日。超过该标准的违约金，在本案中不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘晓云于判决生效之日起十日内向李莎支付逾期办理所有权登记的违约金（以38万元为基数，自2016年7月3日起参照中国人民银行公布的同期同类流动资金贷款基准利率的1.95倍，计算至2018年8月20日止；自2019年8月21日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至2019年11月15日止）；二、驳回李莎的其他诉讼请求；三、驳回李莎对刘曼云的诉讼请求；四、驳回李莎对济南旧城开发投资集团有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7775元，减半收取计3837.50元，由李莎负担837.50元，由刘晓云负担3000元，保全费2670元，由刘晓云负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，李莎与刘晓云签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定签订合同之日起三十日内支付购房款38万元，剩余房款4.5万元于房产过户前支付。合同签订后，李莎按合同约定已支付38万元房款，剩余房款4.5万元尚未支付。李莎虽述称已支付全部购房款42.5万元，但因李莎实际向刘晓云之子刘堃支付38万元购房款，并就剩余4.5万元购房款向刘堃书具欠条一份，载明余款于房产过完户后付清，鉴于刘晓云与刘堃之间的父子关系，刘堃代刘晓云沟通协调收款事宜系基于房屋转让人的身份关系，李莎向刘堃承诺房产过户后支付尾款的行为应视为向刘晓云的承诺，故本院认定李莎实际向刘晓云付款38万元，剩余4.5万元尾款未付。因李莎已按合同约定履行付款义务，刘晓云作为转让人除交付房屋外，亦应按合同约定在具备过户条件时与李莎办理过户手续。关于涉案房产能否办理过户登记的问题，因涉案房产属回迁安置房，系自济南市槐荫区南大槐树南街**号房屋拆迁置换而来，**号房屋登记的所有权人为刘曼云，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘美云、赵淑凤、刘书江、刘书庄等11人为共有人，刘曼云一审中虽提交了自征收中心复印的分家协议两份，但其中一份有11人签名的协议约定刘晓云选择货币补偿，另一份无共有人签字的协议则显示刘晓云选择安置房屋，故两份协议均不能证实分家协议约定刘晓云对**号房屋或该房屋的回迁安置房即2206号房屋享有单独处分的权利。在征收中心明确陈述该中心无其他分家协议或共有人协议，及刘晓云不能提交其他证据证实其对涉案房屋享有单独处分权的情况下，2206号房屋在办理分户登记时仍应登记为上述共有人的共有财产。李莎诉请刘晓云为其办理2206号房屋的所有权转移登记，从法律层面而言暂不具备可履行性，故对李莎的该项诉讼请求不予支持。2206号房屋虽暂不具备办理过户登记的条件，但根据合同约定，刘晓云应在该房屋具备分户条件时积极为李莎办理所有权转移登记手续，现旧城集团已经于2014年就该房屋取得了初始登记，具备了进行分户登记的条件，李莎亦按合同约定支付了相应的购房款，至一审法院认定的违约金起算点2016年7月3日已满两年之久，刘晓云有充足的时间积极协调家族其他共有人，完善其处分权，为李莎办理房屋转移登记手续，但因刘晓云怠于履行上述义务，致李莎至今未能将房屋的所有权转移登记至自己名下，刘晓云的行为构成违约，应向李莎承担逾期办证违约责任。因合同约定的违约金标准过高，一审法院以李莎已付购房款38万元为基数，按贷款利率的1.95倍为标准调整违约金并无不当。综上所述，李莎、刘晓云的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7675元，由上诉人李莎负担3837.5元，由上诉人刘晓云负担3837.5元。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年三月二十三日书记员  田 琳