河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终273号 上诉人（原审原告）：张昆娜，女，1978年3月5日出生，汉族，住任丘市。 委托诉讼代理人：张启钊，男，汉族，1982年2月25日出生，现住青岛市市北区，系张昆娜之弟。 上诉人（原审原告）：许艳东，男，1975年3月18日出生，汉族，住任丘市。 二上诉人委托代理人：许浩，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王素恋，女，1964年8月1日出生，汉族，现住任丘市。 委托诉讼代理人：王明杰，男，1990年10月19日出生，汉族，现住任丘市，系王素恋之子。 被上诉人（原审被告）：王明杰，男，1990年10月19日出生，汉族，现住任丘市。 上诉人徐艳东、张昆娜因与被上诉人王明杰、王素恋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张昆娜、许艳东的上诉请求：1、依法撤销任丘市人民法院作出的（2019）冀0982民初2468号民事判决改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院适用法律错误，应依法予以改判。具体理由如下：一、涉案《协议书》是合法有效的合同，具有拘束力，任何一方面不履行协议的行为，则构成违约，守约方有权要求违约方继续履行合同，并承担违约责任。一审判决认定，“诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的实体权利和程序权利，被告王素恋于2019年4月1日在公证处已撤销（2017）任证民字第353号公证书表明其不同意二原告以被告名义购买涉诉房屋，其为当事人的真实意思表示，予以采信。综上，原告张昆娜、许艳东要求被告继续履行合同没有法律依据，不予支持。根据《合同法》中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，只要合同系双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务，否则就构成违约。根据我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人撤销（2017）任证民字第353号公证书的行为，构成了严重恶意违约，致使上诉人和被上诉人之间的涉案协议无法继续履行，上诉人作为守约方，有权依据双方协议和上述法律规定，要求被上诉人继续履行合同、并承担违约责任。据此可知，一审法院以“诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的实体权利和程序权利”为由，认为被上诉人可以中途任意毁约的行为合法，认为上诉人依据合法有效协议要求被上诉人履行协议，并承担违约责任的诉讼请求没有法律依据。是对上述法律的错误理解和适用，依法应予以改判。二、借名买房不会影响上诉人和被上诉人之间的合同效力。根据最高法指导案例（谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书（2011）民申字第261号），借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。各地司法机关在司法实践也落实了此观点。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第十五条第一款，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中上诉人张昆娜、许艳东与被上诉人王素恋之间签订了借名购房的协议书，该约定属于双方当事人真实的意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，应受法律保护。对于上诉人张昆娜、许艳东要被上诉人王素恋协助上诉人缴纳相关税费，领取涉案房屋的房门钥匙等协助过户的要求，其实是要求王素恋履行合同约定的义务，因此法院对该项诉讼请求予以支持。被上诉人王素恋撤销（2017）任证民字第353号公证书的行为，构成了严重恶意违约且给被上诉人造成巨大损失应当承担违约责任。 三、涉案房屋是商品房，没有规避本地区限购政策，并不损害公共利益。本案涉案房产是商品房，不是经济适用房、廉租住房、公租房等政策性保障性住房。此类保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。必须有政府机关立项、审批、建设、开发。2017年4月4日，上诉人张昆娜代被上诉人王素恋与廊坊京御房地产开发有限公司（以下称京御公司）签订了《商品房买卖合同》合计总房款520651元。2018年2月4日，上诉人张昆娜代被上诉人王素恋与京御公司签订了《地下车位使用协议》总价款129800元。此后，上诉人张昆娜通过银行转账方式向京御公司支付了购房款520651元和车位使用价款129800元共计650451元。上诉人张昆娜、许艳东有任丘市户口，是当地居民，完全具有当地政府规定的购房资格，不存在规避限购政策的行为。因此上诉人张昆娜、许艳东与被上诉人王素恋之间签订了借名购房的协议书，合法有效，并不损害公共利益。综上所述，原审法院以“诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的实体权利和程序权利”为由，认为被上诉人可以中途任意毁约的行为合法，这是对我国合同法的错误理解和适用，应依法予以改判纠正，否则，该判决不仅会影响到上诉人的实际权利，同时对社会造成不可估量的负面影响，社会的不诚信、不遵守契约精神会随之盛行。为维护我国司法权威保障上诉人权利，望贵院依法予以改判。 被上诉人王明杰、王素恋答辩称，根据上诉人的上诉状，该房屋为任丘第三批改善型住房，房屋具有指定性，不是一般的商品房，其购买价格低，如果是一般的商品房上诉人不必借用他人的名义买房。上诉人上诉的事由是买卖合同，至今双方没有发生金额交易。上诉人指出高级人民法院关于审理房屋买卖合同的案件，其中第1条规定是指城镇区域内国有土地的二手房买卖，在中国石油驻任丘企业协调领导小组文件华北协调2017-2号文件中明确规定，改善房禁止买卖交易，每个家庭只能购买一次住房，该改善房是我父亲李增春名下的，我母亲是油田家属，没有工作，没有购买资格，我对该房屋名额具有相应的权利，不同意任何人将我父亲有一辈子换来的改善房资格转给他人。双方签订的协议显示公平，二上诉人及其家人利用欺骗的手法使王素恋签订该协议，王素恋在受骗的情况下签订该协议是无效的。双方协议权利和义务不对等，经济利益不平衡，违反了公平合理的原则。上诉人提交的协议书中王明杰的签字不是本人所签，张昆娜在一审中认可此事实。张昆娜在与王素恋的私下沟通和微信中说不白要房号，给与相应的承诺，至今没有兑现。王素恋于2017年3月31日河北任丘市公证处做了委托公证，公证编号为2017任人民字353号，撤销委托张昆娜为购房事宜的代理人，该撤销是自愿合理符合规定的，其行为符合民法通则第143条的规定，二上诉人在未经过被上诉人的同意下利用王素恋的资格，私自替代其签字，签订了地下车位使用权协议购买第一期A区114号使用权。双方在协议中没有约定二上诉人可以以王素恋的名义购买车位及其使用权，导致王素恋无法正常使用车位，造成了严重的经济损失。其替代王素恋签字和按手印是严重的违法行为。二上诉人等人为了自身的利益，借用他人名义购买房屋，利用欺骗的手法损害了社会的公正利益，王明杰因此失去了唯一的改善房。二被上诉人与上诉人没有发生任何的买卖关系，被上诉人没有任何义务配合上诉人领取钥匙和缴纳相关的税费。改善房是华北石油矿区各单位组织开发对油田特定人员进行的福利房，只面向油田家庭出售。油田人员是指华北油田矿区内中国石油企业在职员工、离退休人员，有偿解除劳动关系人员。2017年有明确的政策不允许交易买卖房号，上诉人利用欺骗的手法逃避的政策，严重扰乱了油田改善房销售秩序，房是用来住的不是用来炒的。我方认为一审判决正确，证据充分，应当依法维持原判。请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。 上诉人徐艳东、张昆娜向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告缴纳相关税费，领取涉案房屋的房门钥匙，并向原告交付涉案房屋（石油新城第一期48号楼2单元6层2-602室）；2、判令被告构成合同违约，并按合同约定支付违约金，即涉案房产购房款520651元的40%共计208260元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月31日，原告张昆娜、许艳东（乙方）与被告王素恋、王明杰（甲方）签订协议书，约定甲方同意乙方以甲方名义购买位于106国道西侧石油新城第一期48号楼2单元6层2-602室商品房一套。上述协议书中王明杰签字和手印系被告王素恋所为。同日，王素恋在任丘市公证处对委托书进行公证，委托书主要内容为“委托人因购买石油新城48-02-0602房产，不能亲自前往办理相关手续，现委托张昆娜为代理人办理下列购房事宜……”。（2017）任证民字第353号公证书载明“王素恋的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。 另查明，2017年4月4日原告张昆娜以被告王素恋的名义与京御公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买石油新城一期48栋2单元602室房屋，原告张昆娜支付房屋价款520651元；2018年2月4日原告张昆娜以被告王素恋的名义与京御公司签订地下车位使用权协议，购买石油新城一期A区114号车位使用权，原告张昆娜支付车位价款129800元。 再查明，2019年4月1日，被告王素恋在任丘市公证处对声明书进行公证，声明书主要内容为“我于2017年3月31日在河北省任丘市公证处做了委托公证（公证书编号：（2017）任证民字第353号）。现我声明，撤销该公证书”。（2019）冀沧任证民字第356号公证书载明“王素恋的声明行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定”。 还查明，2016年10月21日，任丘矿区第三批改善房报名登记表载明：李增春（报名排序人）具有购房资格，被告王素恋（配偶）作为代理人签字。2019年7月8日华美综合服务处采一社区服务站出具证明“李增春男出生日期1956年3月18日，李增春于2001年去世，原第二机械厂质检科离退。王素恋女身份证1329031964××××××××，家属，于2016年10月21日在我单位荣盛离退站报名参加任丘矿区第三批改善房报名登记。该《任丘矿区第三批改善房报名登记表》原件在我单位房管部门存放。特此证明经办人：秦尚玲。”华北协调［2017］2号中国石油驻任丘地区企业协调领导小组文件《关于任丘矿区改善性住房出售政策调整的通知》载明：改善性住房范围及出售对象：“改善性住房”是指华北石油矿区各单位组织开发或组织“油田人员”团购，并由中国石油驻任丘地区企业协调领导小组认定，面向华北油田矿区“油田人员”家庭出具的商品住房。“油田人员”是指华北油田矿区内中国石油企业驻矿单位的在职员工、分离改制单位分离时的在职员工、离退休人员、有偿解除劳动关系人员和华北油田公司友信勘探开发服务公司（原友信劳务公司）统一招录的劳务工。 上述事实有原、被告陈述，收款收据、《商品房买卖合同（预售）》、地下车位使用权协议、协议书、公证书、任丘矿区第三批改善房报名登记表、华美综合服务处采一社区服务站证明、《关于任丘矿区改善性住房出售政策调整的通知》等证据证实。 一审法院认为，涉案房屋，被告王素恋丈夫李增春享有购买资格。李增春去世后，被告王素恋以李增春配偶的身份参加华油任丘矿区第三批改善房报名登记，其享有购买该房屋资格。原告张昆娜、许艳东与被告王素恋、王明杰签字的房屋买卖协议书显示原告以被告名义购买涉案房屋，结合被告王素恋的油田职工家属身份、房屋购买价格、涉案房屋的实际情况，能够确认涉案房屋性质属于改善性住房。庭审中，二被告辩称房屋买卖协议书中王明杰签字和手印系被告王素恋所为。原告认可王素恋代王明杰签名按手印的事实，并称协议书签字时，王明杰在场，被告王明杰否认，现被告王明杰对王素恋代签字与按指印的行为没有进行追认，故上述协议书对其不发生法律效力。诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分实体权利和诉讼权利，被告王素恋于2019年4月1日在公证处已撤销（2017）任证民字第353号公证书，表明其不同意二原告以被告名义购买涉诉房屋，其为当事人的真实意思表示，予以采信。综上，原告张昆娜、许艳东要求被告继续履行合同，协助其缴纳相关税费、领取涉案房屋的房门钥匙、向原告交付涉案房屋，没有法律依据，不予支持。基于上述情形，原告要求被告支付违约金208260元，亦不予支持。原告欲购买涉案房屋支付的款项，可另行途径解决。 一审判决：驳回原告张昆娜、许艳东的诉讼请求。 本院二审查明，2017年3月31日，二上诉人艳东（乙方）与二被上诉人（甲方）签订协议书，该协议书载明：甲方获得位于石油新城48-02-0602房产购买权，现经甲乙方双方协商达成如下协议：1、甲方同意乙方以甲方名义购买该房产；2、待该房产能够出售或办理不动产权证时，甲方无条件配合乙方将不动产权证书办理到乙方名下或乙方指定人名下；3、违约责任：任何一方违约，除支付对方因房价涨落造成的损失外另赔偿违约当时总房价40%的违约金；4、本协议系双方自愿签订，如有未尽事宜可另行签订补充协议。上述协议书中王明杰签字和手印系被告王素恋所为。同日，被上诉人王素恋在任丘市公证处对委托书进行公证，委托书主要内容为“委托人因购买石油新城48-02-0602房产，不能亲自前往办理相关手续，现委托张昆娜为代理人办理下列购房事宜：1、代为签订商品房买卖合同及相关文件；2、代为支付、缴纳购房定金、购房款、与购房相关的各项税费；3、代为办理及领取不动产权证等相关证书；4、代为办理验房、收房及领取房门钥匙的一切收房手续，代为支付、缴纳各项收房费用；5、代为办理物业、水……”。（2017）任证民字第353号公证书载明“王素恋的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”上诉人提交了本院（2018）冀09民终1519号判决书，欲证实与本案相同的案情，一审法院却作出了相反的判决。对此二被上诉人的意见是：对于上诉人提交的三份判决书完全不一样，这些案件中都有交易金额的往来，且双方素不相识，我们的案件中协议书显示公平，其中王明杰的签字不是本人所签，上诉人提出的40%的违约金过高，也是不合理的。在此也向法庭申请撤销该协议。这些判决与本案无关。我母亲与对方二上诉人的父亲是男女朋友关系，至今对方一切承诺和金额都没有实现。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2017年3月31日，张昆娜、许艳东与王素恋、王明杰签订的借名购房协议书，虽然王明杰的签字系王素恋代签，但由于案涉购房名额为王素恋享有，故王明杰是否签字并不影响该协议书的有效性。该协议书对张昆娜、许艳东及王素恋发生法律效力。王素恋亦应本着诚实信用的原则按照该协议书的约定履行相应合同义务，现张昆娜、许艳东诉请继续履行合同，协助其缴纳相关税费领取钥匙并向其交付案涉房屋，符合双方合同的约定，本院予以支持。王素恋未按双方协议约定履行义务构成违约，但由于双方协议书约定总房价40%的违约金明显过高，且张昆娜、许艳东未提交任何证据证实其因对方违约而受到的损失数额，故对二上诉人要求被上诉人按协议约定支付违约金的请求本院不予支持。原审判决驳回二上诉人诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，张昆娜、许艳东的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销（2019）冀0982民初2468号民事判决； 二、被上诉人王素恋协助二上诉人缴纳相关税费，领取案房屋的房门钥匙，并向二上诉人交付涉案房屋（石油新城第一期48号楼2单元6层2-602室）； 三、驳回二上诉人的其他诉讼请求 二审案件受理费4,424.0元，由二被上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判员  冷树青 审判员  刘俊蓉 审判员  高玲玲 二〇二〇年三月三十日 书记员  王 畅