上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1905号上诉人(原审被告)：陈凤娟，女，1958年6月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：徐艳，女，1983年10月28日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两上诉人共同委托诉讼代理人：童骏，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张玉琴,女,1969年11月1日出生,汉族,户籍地：河南省西平县。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。原审被告：徐惠祥，男，1959年10月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人陈凤娟、徐艳因与被上诉人张玉琴、原审被告徐惠祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凤娟、徐艳上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0114民初1951号民事判决书,依法予以改判驳回张玉琴原审诉请。事实与理由：原审认定张玉琴已尽到注意义务,与实际情况不符。原审法院确认,该涉案房屋出让时,陈凤娟、徐艳作为房屋所有权人并未实际到场。而是由徐惠祥带了两名自称徐艳及陈凤娟的女子到现场签字。同时原审审理中,通过笔迹鉴定也确认该房屋买卖合同上“徐艳”及“陈凤娟”的签字并非陈凤娟、徐艳所签。陈凤娟、徐艳作为涉案房屋的所有权人,徐惠祥在陈凤娟、徐艳不知情的情况下,将涉诉房屋出售,其行为构成无权处分行为。而张玉琴作为买受人,并未尽到足够的审核义务,也未能及时与陈凤娟、徐艳取得联系,故不能被认定为善意第三人。原审认定张玉琴已实际获得房屋所有权,也与实际情况不符。张玉琴在签署房屋买卖合同后,并未主动与陈凤娟、徐艳取得任何联系,在涉案房产具备变更房屋所有权登记的条件后,也未能及时联系陈凤娟、徐艳及徐惠祥办理房屋产权变更登记。直至张玉琴起诉之日,该房屋仍未将张玉琴登记为房屋所有权人，故张玉琴并不构成善意取得,无权取得涉案房屋，请求二审法院予以纠正。被上诉人张玉琴辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告徐惠祥未作陈述。张玉琴向原审法院起诉请求：判令陈凤娟、徐艳、徐惠祥继续履行2012年5月20日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并配合张玉琴办理该房屋的产权过户手续。原审法院认定事实：2009年6月4日，徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、901室房屋及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2012年5月19日，张玉琴向徐惠祥支付系争房屋的购房定金人民币(以下币种均为人民币)5,000元，徐惠祥出具了相应收据。2012年5月20日，徐惠祥及另外两人与张玉琴在上海原臣房地产经纪事务所见面，徐惠祥称另外两人为妻子陈凤娟、女儿徐艳，并出示了户口簿及三人身份证原件，同时将相应复印件交于张玉琴留存。当日，双方签订了房屋买卖合同，该合同显示张玉琴为买受人、乙方，徐惠祥、陈凤娟、徐艳为出卖人、甲方，合同约定：系争房屋权利人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，房屋为动迁安置房，建筑面积61.21平方米；甲、乙双方协商一致，系争房屋的转让价为64万元，房屋建成交房后，实际面积出现增多或减少，总价不变。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款50万元(内含定金5,000元)，且甲方交房给乙方。甲乙双方办理甲方向乙方借款(该房屋借款抵押合同)，债权人为乙方，债务人为甲方，债权额为128万元；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交付乙方，乙方支付甲方房款4万元；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在3日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款10万元。合同第14页落款处甲方显示有“徐惠祥”、“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印，乙方张玉琴签名并捺印。该合同第13页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈凤娟、徐艳郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以64万元的价格向张玉琴出售，在该房屋办理产权证时甲方承诺只以徐惠祥一人为权利人，若多人上产权证由此产生的遗产税由甲方承担，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处显示有“徐惠祥”、“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印。当日，张玉琴向徐惠祥转账支付49.5万元，徐惠祥向张玉琴出具收据，确认收到系争房屋房款50万元，内含定金5,000元。徐惠祥并于同日将系争房屋交于张玉琴，张玉琴装修后实际居住至今。2012年5月20日，张玉琴与徐惠祥另签订有《抵押借款合同》一份，该合同显示张玉琴为甲方、债权人，徐惠祥、陈凤娟、徐艳为乙方、债务人，合同约定：乙方为向甲方借款将系争房屋抵押给甲方作为保证；双方协定该房屋价值为138万元；债权数额为128万元；债务履行期间为5年，从2012年5月20日至2017年5月20日；如5年后乙方无能力还款，则该房屋无条件归甲方所有，甲方支付乙方10万元。该合同乙方处另显示有“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印。又查明，系争房屋的配套商品房供应单即俗称的五联单显示，有关部门最后盖章日期为2014年7月，确定的购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳。2015年5月，徐惠祥出境前往美国后再未有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了系争房屋及301室、901室房屋的出售合同。2017年8月14日，系争房屋及301室、901室房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。2017年12月，陈凤娟、徐艳向原审法院申请对案涉房屋买卖合同上“陈凤娟”、“徐艳”签名进行笔迹鉴定。原审依法委托华东政法大学司法鉴定中心对房屋买卖合同第13及14页上“陈凤娟”、“徐艳”签名字迹是否为陈凤娟、徐艳本人所写。该中心后作出司法鉴定意见书(下称“鉴定意见书”)，鉴定意见为：检材房屋买卖合同第13及14页上“陈凤娟”、“徐艳”签名字迹不是陈凤娟、徐艳本人所写。再查明，1、张玉琴现保存的陈凤娟、徐艳身份证复印件上的头像照片与陈凤娟、徐艳本人明显不同。2、张玉琴于2017年11月与黄启超登记结婚，黄启超为上海户籍。经在上海市不动产登记信息系统查询，张玉琴与黄启超名下未有房屋登记信息。截至2019年5月，张玉琴在本市已累计缴纳社会保险94个月，张玉琴承诺其家庭具备购房条件。3、(2017)沪0114民初16073号案件中，法院依张玉琴申请对系争房屋进行了查封，目前系争房屋上仅有本案查封。4、徐艳代徐惠祥、陈凤娟将901室房屋另行出售并于2017年11月过户给案外人。5、张玉琴于审理中表示自愿补偿陈凤娟、徐艳12万元。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据现有证据可知，徐惠祥确实带领两人冒充陈凤娟、徐艳与张玉琴签订房屋买卖合同，但徐惠祥本人签名属实，结合张玉琴向徐惠祥支付房款、系争房屋由张玉琴实际居住这些事实，足以反映房屋买卖合同系张玉琴、徐惠祥的真实意思，在张玉琴与徐惠祥间发生效力。本案中，陈凤娟、徐艳以《抵押借款合同》否认房屋买卖关系的真实性，对此，徐惠祥作为缔约方及收款方，是整个交易过程的亲历者，对所有情况最为清楚。然而本案纠纷自2017年发生至今，徐惠祥与徐艳互通微信保持联系，明知案件在审理中且矛盾重重，却不出面应诉并陈述相关情况。而张玉琴却在质证时作了相应说明，该解释较为合理，并不存在矛盾之处，可予采信，故本院对陈凤娟、徐艳关于不存在真实的房屋买卖关系之主张不予采纳。陈凤娟、徐艳又以徐惠祥擅自处分共有财产而主张房屋买卖合同构成无效，无法律依据，本院亦不予采纳。动迁房相较于一般商品房买卖手续更繁杂、风险更大。张玉琴对动迁政策有一定了解并意识到相关风险，故要求徐惠祥的全部家庭成员均在房屋买卖合同上签字确认。徐惠祥提供了家庭户口簿和身份证件，也带了两人自称为妻女，至此张玉琴已尽到了审慎的注意义务，其无法发现到场的并非真正的陈凤娟、徐艳。同时，徐惠祥与张玉琴签约时，系争房屋的五联单尚未办出，其作为拆迁协议的签订者，亦可以代表全家对外签订买卖合同。陈凤娟、徐艳称从未上门查看不知系争房屋已出售，实在有违常理，难以让人相信。目前系争房屋已符合上市交易条件，张玉琴亦具备购房资格，考虑到系争房屋已由张玉琴装修居住长达七年，根据诚实信用原则，为保护善意买受人并维护交易稳定，对张玉琴要求过户的请求予以支持。徐惠祥经法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。原审法院据此判决：一、徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于判决生效之日起十日内协助张玉琴办理上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至张玉琴名下；二、张玉琴应于上述房屋过户当日向徐惠祥、陈凤娟、徐艳支付剩余房款14万元；三、张玉琴应于上述房屋过户当日向陈凤娟、徐艳支付补偿款12万元。案件受理费80元，保全费5,000元，诉讼费用合计5,080元，由告徐惠祥负担。公告费1,120元，由徐惠祥负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：张玉琴为购买系争房屋，与徐惠祥签订买卖合同，徐惠祥将妻子陈凤娟、女儿徐艳身份证复印件交于张玉琴留存。签约之时，徐惠祥另带两人以其妻女身份签约。张玉琴作为普通买受人，已尽到了审慎的注意义务，其不能识别徐惠祥在签约过程中的不诚信行为，并非疏忽所致。由于张玉琴已经按约向出让方交付价款，并实际入住系争房屋多年，目前该房屋也具备过户条件。原审法院基于诚信原则，从保护善意买受人角度考量，支持张玉琴要求过户的请求，适用法律正确，本院予以认同。陈凤娟、徐艳上诉否定张玉琴善意买受人的身份，缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈凤娟、徐艳的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈凤娟、徐艳负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇二〇年三月三十日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……