广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8472号上诉人（原审被告）：深圳爱斐堡婚庆文化有限公司，住所地深圳市福田区深南中路2032号爱华大厦1栋一层之8室。法定代表人：韩辉,总经理。委托诉讼代理人：穆宇，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市葵涌白二股份合作公司，住所地深圳市大鹏新区葵涌办事处葵鹏路30号葵新工作站。法定代表人：黄旭思,总经理。委托诉讼代理人：尹志华，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：韩辉，女，汉族，1964年2月5日出生，住黑龙江省鹤岗市。委托诉讼代理人：穆宇，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人深圳爱斐堡婚庆文化有限公司（以下简称爱斐堡公司）因与被上诉人深圳市葵涌白二股份合作公司（以下简称葵涌白二公司）、原审被告韩辉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。爱斐堡公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人是否对涉案房产享有合法的所有权，房屋建设单位葵涌镇葵涌村委会与被上诉人之间的关系等事项，关系着本案的基本事实以及诉讼主体是否适格。一审法院对基本事实和权利义务主体并没有查清，因此做出了错误判决。被上诉人在一审提交的证实其为涉案房产合法所有权人的证据为《工程造价结算书》以及《工程竣工验收报告》。其中，《工程造价结算书》的出具单位为完全不相干的案外第三人，结算书中所称建设单位为葵涌镇葵涌村委会，并非被上诉人；《工程竣工验收报告》虽然有被上诉人的盖章，但该验收报告并未附详细的工程地址，只写明工程名称为“深圳市葵涌白二经济合作社综合楼”，是否与涉案房产为同一建筑，从上诉人提交的证据中无从得知。根据法律规定，只有土地及房产主管部门颁发的《土地证》或《房产证》才能有效证明房屋产权的合法性，被上诉人不仅未提交该相应证据，连涉案房产的土地规划及建设规划等许可文件也未提供，没有办法证明被上诉人是涉案房产的合法所有权人。一审法院在未查明被上诉人是否涉案房产合法所有权人的情况下即支持其诉讼请求，完全于法无据。二、上诉人与本案没有任何关系，不应承担任何责任。本案一审遗漏了应当参加诉讼的与案件结果有直接权利义务关系的当事人深圳市大鹏新区奥斯卡婚纱摄影店，剥夺了其参与诉讼的权利，依法应将该案发回重审。被上诉人称韩辉与其签署《房屋租赁合同》的目的在于由上诉人作为真实的承租人，完全与事实不符。涉案房产租赁合同的签署时间为2012年7月15日，而上诉人的成立日期是2012年6月7日并同时办理了营业执照，租赁合同的签署日期远在上诉人成立之后一个多月时间。若上诉人是涉案房产真实的承租人，完全可以直接与房屋所有权人签署合同，没有必要先由韩辉承租涉案房产后，再另行签署补充协议将承租人变更为上诉人。事实上，上诉人没有和被上诉人签署任何协议，也为实际承担涉案房屋租赁合同的权利义务，与涉案房产以及本案均无任何关联关系。一审法院判决上诉人承担各项义务，没有任何依据。上诉人了解到，韩辉承租涉案房产的目的在于设立奥斯卡摄影基地。租赁合同签署后，韩辉即投入巨额资金进行装修装饰，在2013年装修完成后，韩辉即于2013年12月16日设立了深圳市大鹏新区奥斯卡婚纱摄影店。该婚纱摄影店的注册地址即涉案房屋地址，即深圳市大鹏新区葵涌街道金业路30号，与租赁合同所述“合同签署时未办理好营业执照”的情形完全吻合；涉案房产的招牌亦为“奥斯卡摄影基地”，与该婚纱摄影店及合同约定的涉案房产使用目的等完全一致。同时，租赁合同亦明确约定，合同主体变更后，需要另行签署补充协议。对于该条款是否履行，被上诉人与深圳市大鹏新区奥斯卡婚纱摄影店，合同主体是否发生变更等问题，都是本案应当查实的关键问题。这些问题关系着租赁合同权利义务最终承担主体的确认。一审法院在基本事实都没有查明的情况下出具的判决书，显然是无法做到客观、公正、无误的。三、即使被上诉人是涉案房产的合法所有权人，其也无权解除涉案房产的租赁合同。上诉人了解到，涉案房产租赁合同签署后，韩辉一直按照合同约定如期支付租金。但自2015年起，案外人在被上诉人的授意下将涉案房产外进行了各种围挡，严重干扰了承租人的正常经营。无论是被上诉人发出的《解除租赁合同通知书》还是《律师函》，均证明至少在2018年1月份之前，涉案房产已经进入城市更新范畴。与城市更新时间同步的，承租人签署《房屋租赁合同》的目的已经无法实现。根据《房屋租赁合同》相关约定，双方应对补偿事宜进行协商及履行。然而韩辉多次与被上诉人沟通解决，被上诉人也只是告知涉案房产计入城市更新范畴，再无其他补偿解决方案。在涉案房产无法正常经营，拆迁补偿分配未达成一致的情况下，承租人不得不以拒绝缴纳租金的方式向被上诉人抗辩，以维护自己权益并减少损失。一审法院未查明涉案房产有关城市更新的详细情况以及被上诉人损害承租人涉案房产使用权的情况，即作出一审判决，认为上诉人违反合同约定直接解除合同，不仅片面，也违反了法律的公平原则。综上，一审法院在基本事实没查清的情况下即作出的错误判决，严重侵害了上诉人及承租人的合法权益，请求二审法院依法查清事实，公正司法，维护上诉人的合法权利。被上诉人葵涌白二公司答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同书》有效，被上诉人享有涉案房产的合法产权。被上诉人在一审向法庭提交有关涉案房产的工程造价结算书、工程竣工验收报告、复工通知书等证据材料，涉案房屋是按照复工通知书的要求进行建设的，也经相关部门进行了批准，所以是合法建成房，合同有效。二、上诉人为本案所涉房屋的承租人，为一审适格被告。一审法院不存在遗漏当事人的情形，不存在过错判决，因为租赁合同是由韩辉与被上诉人于2012年7月15日签订的，合同第四条第五款约定了租赁物的物业是申报新公司，是以韩辉的个人名义签订的，等办好公司的营业执照后，合同的乙方主体自动变更，这是合同约定的一个情形，而事实上从涉案的现状，一审被上诉人向法院提交的证据，涉案的房产也是以上诉人进行的对外宣传，进行生产经营，上诉人在2017年7月19日向被上诉人发出的《联络函》也显示涉案房产的使用者是上诉人，物业一直是由上诉人占有使用，上诉人的网络宣传中也是将涉案房屋作为摄影基地对外宣传，且上诉人的法定代表人也是韩辉，与签订合同的主体是一致的。一审法院认定事实清楚，没有错漏。三、被上诉人有权解除双方的租赁合同。因为按照合同的约定上诉人应当有支付租金的义务，在经过被上诉人多次催告以及发律师函要求其履行支付租金义务的情况下，上诉人至今还拖欠租金。一审查明事实清楚，按照法律有关规定，被上诉人有权解除合同，维护自身的合法权益。综上，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。原审被告韩辉答辩称：其与上诉人的上诉意见一致。原告葵涌白二公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、两被告搬离涉案房屋，并将涉案房屋移交给原告；3、两被告承担2018年2月15日至2018年4月14日的占有使用费人民币46121.4元及按银行同期贷款利率支付产生的利息暂计至2018年4月14日，应计至实际支付之日止；4、两被告承担连带赔偿责任；5、两被告承担本案的诉讼费、公告费等费用。原审法院经审理查明：根据原告提交的工程造价结算书、工程竣工验收报告（2009年12月3日）、复工通知书（2006年3月13日），涉案房产的建造单位为原告，且相关的建设经相关部门批准。2012年7月15日，原告与被告韩辉签订一份房屋租赁合同书，约定原告将葵涌街道金业路30号（白二综合楼）的一楼、二楼以及三楼的两套房屋出租给被告韩辉作商业经营场地。合同第二条约定，租赁期限为12年，自2012年7月15日至2024年7月14日。合同第三条约定，2015年10月15日至2018年10月14日，每月租金为人民币23060.7元；2018年10月15日至2021年10月14日，每月租金为人民币25623元；合同签订三日内缴纳两个月的押金人民币40996.80元及一个月租金人民币20498.40元；之后每月10日前交清当月租金，否则按日加收5%的滞纳金，连续两个月不交租的，视为违约，原告有权单方面终止合同并没收其缴纳的押金。合同第四条第五款约定，被告韩辉租赁本物业是为了兴办新的公司，现先以被告的名义来签订合同，等办理好公司营业执照后，合同的承租主体自动变更。合同第四条第七款约定，合同期内，如遇国家征收或旧改城市更新，其地价、房产赔偿由原告方所的，搬迁及装修费用赔偿由承租方所得。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告韩辉使用。另查，根据原告提交的被告爱斐堡公司的相关注册资料，被告爱斐堡公司的企业名称预先核准通知书于2012年6月6日下发，被告爱斐堡公司于2012年6月7日向深圳市市场监督管理局申请设立，当时的法定代表人为被告韩辉，股东为被告韩辉和案外人周某。根据原告的主张，涉案房屋由被告爱斐堡公司实际占有和使用。同时根据原告提交的银行交易明细，自2016年11月18日开始被告爱斐堡公司即以自己的名义向原告缴纳租金。又查，根据原告提交的联络函，2017年7月19日，被告韩辉向原告发出联络函，告知原告由于租赁物业所在区域由恒大集团进行城市更新，爱斐堡公司的经营收到了极大的影响，以致不能及时支付租金，希望原告给予必要的宽限时间，在与恒大集团深圳公司签署《拆迁补偿协议》并收到补偿款后，将第一时间向原告支付欠缴的租金。根据原告提交的律师函及邮寄单，原告于2017年12月29日向被告邮寄送达律师函，告知被告由于被告拖欠租金且租赁物业已经被纳入村落城市更新范围，原告决定解除双方的租赁关系，但该邮件未能妥投。根据原告提交的解除租赁合同通知书以及现场照片，原告于2018年1月8日在涉案租赁物的现场张贴了解除租赁合同通知书，告知被告由于被告拖欠租金且租赁物业已经被纳入村落城市更新范围，原告决定解除双方的租赁关系。根据原告提交的银行存款日记账以及银行交易明细，被告在合同租赁期间的2018年1月份之前存在多次逾期交纳租金之情形，且存在连续多月未交纳租金之情形。同时根据原告庭审中的主张，被告于2018年3月6日支付了2017年11月15日至2017年12月14日的租金；于2018年3月31日支付了2017年12月15日至2018年2月14日的租金。再查，根据大鹏新区城市更新局于2018年8月1日发布的通告，涉案租赁物业所在的片区已列入《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，相关的规划（草案）已经审议通过并予以公示（公示时间为2018年8月1日至8月30日）。以上事实有庭审笔录及以下证据证实：工程造价结算书、工程竣工验收报告、复工通知书、房屋租赁合同、联络函、律师函、解除合同通知书、银行存款日记账、银行交易明细等。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于涉案合同当事人问题，虽然涉案合同由原告与被告韩辉签订，但根据合同第四条第五款约定，被告韩辉租赁本物业是为了兴办新的公司，现先以被告韩辉的名义来签订合同，等办理好公司营业执照后，合同的承租主体自动变更，同时根据原告的主张涉案房屋由被告爱斐堡公司实际占有和使用，被告爱斐堡公司亦以自己的名义向原告缴纳租金，故涉案租赁合同的当事人实际上应为原告和被告爱斐堡公司。原告与被告爱斐堡公司之间成立的租赁合同关系，是双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是真实有效的，双方应当按照合同的约定行使相关的权利和履行各自义务。原告已经将涉案房屋交给被告爱斐堡公司使用，被告爱斐堡公司亦应当按照合同的约定履行相应的支付租金的义务。根据原告的主张，被告爱斐堡公司在合同租赁期间存在多次逾期交纳租金之情形，且存在连续多月未交纳租金之情形，结合原告提交银行交易明细以及被告韩辉向原告出具联络函，被告韩辉作为被告爱斐堡公司的法定代表人在联络函中亦承认拖欠租金的事实，而被告爱斐堡公司和韩辉并未到庭予以反驳，故法院对原告的主张予以采信。根据租赁合同第三条约定，连续两个月不交租的，视为违约，原告有权单方面终止合同并没收其缴纳的押金，故合同解除的条件已经成就，原告享有解除合同之权利。事实上原告也已经通过邮寄解除合同通知书和现场张贴解除合同通知书的方式行使了合同解除权，原告在庭审中主张合同解除的时间为2018年1月8日，而被告亦未到庭予以反驳，故法院对此予以确认。合同解除后，被告爱斐堡公司继续占有和使用涉案房屋的权利基础不复存在，被告爱斐堡公司应将涉案房屋交还给原告，故法院对原告诉求被告爱斐堡公司交还涉案房屋予以支持。关于涉案房屋的租金问题，根据原告的主张，2018年2月15日以后的租金被告爱斐堡公司至今未予以支付且被告爱斐堡公司至今未交还涉案的房屋，而被告爱斐堡公司未到庭予以反驳，且根据被告韩辉向原告出具的联络函，被告韩辉作为被告爱斐堡公司的法定代表人亦承认拖欠原告租金的事实，故法院对原告的主张予以采信，被告爱斐堡公司应当向原告支付2018年2月15日以后的租金，直至被告爱斐堡公司交还涉案房屋之日止。关于利息问题，由于被告爱斐堡公司未能按照合同的约定按月向原告支付租金，客观上造成原告的损失，原告诉求支付相应的利息依法有据，法院予以支持，利息应根据合同第三条约定的每月租金标准和缴纳时间按照中国人民银行同期贷款利率自逾期之日起计至实际付清之日止。关于被告韩辉的责任问题，由于被告韩辉已经不是合同当事人的身份，且涉案房屋实际上由被告爱斐堡公司占有和使用，故原告诉求被告韩辉承担相关的责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。被告韩辉、爱斐堡公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，不影响法院根据相关查明事实和相关的法律规定做出裁判。需要说明的是：一、涉案房屋处于城市更新的范围之内，由于城市更新而导致相关赔偿问题，与本案不属同一法律关系，相关当事人亦未提出诉求，法院对此不予认定和处理。二、关于租赁押金的返还问题，由于相关当事人并未提出相关的诉求，法院对此亦不予认定和处理。三、若相关当事人因前述相关的赔偿问题和租赁押金的返还问题而产生纠纷，相关当事人可另寻法律途径解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原被告双方于2012年7月15日签订的房屋租赁合同于2018年1月8日解除；二、被告深圳爱斐堡婚庆文化有限公司于判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给原告深圳市葵涌白二股份合作公司；三、被告深圳爱斐堡婚庆文化有限公司于判决生效之日起三日内按照2012年7月15日签订的房屋租赁合同约定的租金标准向原告深圳市葵涌白二股份合作公司支付2018年2月15日以后的租金，直至将涉案房屋实际返还给原告深圳市葵涌白二股份合作公司之日止；四、被告深圳爱斐堡婚庆文化有限公司于判决生效之日起三日内根据2012年7月15日签订的房屋租赁合同约定的每月租金标准和缴纳时间，按照中国人民银行同期贷款利率向原告深圳市葵涌白二股份合作公司支付相应的利息，利息自逾期之日起计至实际付清之日止；五、驳回原告深圳市葵涌白二股份合作公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币953元（原告已预交），由被告深圳爱斐堡婚庆文化有限公司承担。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是:被上诉人葵涌白二公司对涉案房产是否享有所有权，其诉讼主体是否适格；上诉人爱斐堡公司对本案应否承担责任；被上诉人是否有权解除涉案租赁合同。关于被上诉人葵涌白二公司对涉案房产是否享有所有权，其诉讼主体是否适格的问题。鉴于被上诉人提交的工程竣工验收报告（2009年12月3日）、复工通知书（2006年3月13日）载明其为涉案房产的建造单位，且相关的建设经相关部门批准，结合上诉人的法定代表人韩辉与被上诉人于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同书》的内容，原审认定被上诉人为涉案房产的所有权人以及其诉讼主体适格，符合法律规定，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张被上诉人对涉案房产不享有所有权及其诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人爱斐堡公司对本案应否承担责任的问题。因涉案《房屋租赁合同书》中约定“韩辉租赁本物业是为了兴办新的公司，现先以韩辉的名义来签订合同，等办理好公司营业执照后，合同的承租主体自动变更”，且根据被上诉人提交的银行交易明细显示上诉人自2016年11月18日起就以自己的名义向被上诉人缴纳租金，韩辉于2017年7月19日向被上诉人发出的《联络函》也提及“租赁物业所在区域进行城市更新，上诉人的经营受到影响”，故原审认定涉案租赁合同的当事人实际上应为上诉人和被上诉人、上诉人应按涉案租赁合同的约定向被上诉人履行支付租金义务，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张其与本案没有任何关系，不应承担责任，本案一审遗漏其他诉讼主体，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被上诉人是否有权解除涉案租赁合同的问题。本案中，鉴于涉案《房屋租赁合同书》中约定“连续两个月不交租的，视为违约，被上诉人有权单方面终止合同”，且被上诉人提交银行交易明细主张上诉人仅交纳租金至2018年2月14日，存在连续多月未交纳租金的情形，而韩辉于2017年7月19日向被上诉人发出的《联络函》中亦称“收到补偿款后将第一时间向被上诉人支付欠缴的租金”，故原审采信被上诉人的主张，并依据被上诉人邮寄及张贴《解除合同通知书》的时间，认定双方于2018年1月8日解除“2012年7月15日的《房屋租赁合同书》”，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张被上诉人无权解除涉案租赁合同，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，其该上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币953元，由上诉人深圳爱斐堡婚庆文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年三月二十日书记员 彭镘羽