河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初8398号原告：李其如，男，1976年10月23日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：金培宏，河南蓼阳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：史文升，男，1973年1月13日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：冯春雷，河南振蓼律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：刘文红，男，1975年8月15日出生，汉族，住固始县。原告李其如与被告史文升及第三人刘文红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李其如及其委托诉讼代理人金培宏，被告史文升及其委托诉讼代理人冯春雷均到庭参加诉讼。第三人刘文红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李其如向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告之间2012年11月16日签订的《房屋出售协议》，并赔偿损失1026067.43元，被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求赔偿损失1666567.43元。事实与理由：2012年11月16日，原、被告双方签订《房屋出售协议》，协议约定：被告将一套位于固始县八里松村八里松小队的别墅出售给原告，价格为45万元。协议签订后，原告按约履行了付款等义务。但当原告在办理过户过程中发现此房登记在第三人刘文红名下，并非原告所有，且已抵押贷款，致使无法办理过户手续，原告无法取得该房屋的所有权。现原告对该房屋进行了装修，在办理过户手续时，交纳了相关税费。目前，该房屋因房屋所有人刘文红经济纠纷被固始县人民法院查封。当原告向被告主张解除合同，赔偿损失时，遭被告拒绝。故原告起诉至法院，要求依法处理。被告史文升辩称，1、原告起诉被告的房屋买卖合同纠纷一案，已被固始县人民法院（2019）豫1525民初286号民事判决书判决，且已生效，原告现又以同一事实起诉，违反一事不再理原则，构成重复起诉。2、2006年被告将自建的一套别墅以15万元的价格卖给刘文红，刘文红没有给付购房款，双方没有签订购房协议。2012年被告准备购买新车，原告想以30万元的价格购买被告的奥迪Q5，并付给被告10万元定金（后又给付20万元），后来原告提出不购买被告的奥迪Q5，又不好向被告索要购车款，当原告从他人处得知刘文红要卖这套别墅偿还银行贷款后，就主动找到被告说：你卖给刘文红的别墅刘文红没有付款，他准备把房子卖给祝遵峰，用卖房钱偿还银行贷款，不如你把房子要回来，卖给我。被告就从刘文红处把房子收回，替刘文红偿还了银行15万元贷款（本息），把房子、房权证交付给了原告。原告即搬到该房屋居住至今。2012年11月被告与原告签订《房屋出售协议》，双方约定“该房屋过户由乙方自己负责”。3、被告与原告签订《房屋出售协议》是双方的真实意思表示，被告全面履行了协议约定的义务，没有违约行为，没有欺诈及隐瞒事实的行为，原告要求解除合同不符合《合同法》第九十四条解除合同的法定条件，没有事实及法律依据。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人刘文红述称，李其如和史文升房子争议的事与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年被告史文升将在集体土地自建的一套别墅以15万元的价格卖给第三人刘文红，第三人刘文红给付被告购房款4万元，双方没有签订购房协议。2007年11月2日，第三人刘文红将该房屋办理了房屋所有权证（房权证编号：固始县房权证城郊乡字第××号）。第三人刘文红填写有《农村居民建房用地规划申报审批表》一份，该房产使用的土地为农村集体用地。2007年第三人刘文红以此房抵押贷款10余万元，后被告史文升替第三人刘文红还清贷款本息15万元，取回房产证。2012年11月16日，被告史文升将该房屋卖给原告李其如，双方签订《房屋出售协议》一份。合同约定：甲方将位于固始县秀水街道办事处八里松社区八里松小队的别墅一套卖给乙方。一、房屋状况：该出售房屋坐北朝南，房屋占地面积10.5米×10米，院子9米×10.5米，前4米路后6米路，房屋建筑面积约260平方米；二、出售价格：甲乙双方经协商，该房屋价格为肆拾伍万元整；三、付款方式：经甲乙双方商定，房款一次性付清，房款付清后，房屋所有权属乙方所有；四、该房屋过户由乙方自己负责；五、违约责任：此协议签订后，双方必须自觉履行协议条款，不得违约；六、此协议在双方自愿的条件下签字，签字之日起生效，具备法律效力；七、此协议一式两份，双方各执一份。2013年6月16日，被告给原告出具收条一张，该收条载明：“收条今收到李其如购房款肆拾伍万元正。收款人：史文升，二〇一三、六、十六”。2015年12月14日，原告缴纳住房买卖契税26483.16元，后退款一半，实际缴纳13241.58元。2015年12月18日，刘文红（原告以第三人刘文红的名义）缴纳代开发票预收税款44390.48元（包括营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税）。2015年12月18日，销售不动产统一发票（代开）记载：售房款662079元。但原告未能完成房屋的过户登记。2019年1月，原告委托固始县豫诚价格评估事务所有限公司对本案案涉房屋三层住房室内装修价格进行评估，2019年1月30日，固价评字（2019）025号《关于固始县城郊乡八里松村八里松村民组刘文红（原房主）三层住房室内装修价格评估意见书》评估结论：1、室内装修207.57㎡×1300元/㎡×30%（成新率）＝80952元，2、门口水泥路面（10.5m×4m）5000元，3、外墙漆10000元，4、断桥铝玻璃窗7.8㎡×600元/㎡×95%（成新率）＝4446元，5、不锈钢防盗窗7.8㎡×120元/㎡×95%（成新率）＝889.2元，评估标的总价格为101280元。原告支付评估费2000元。本院认为，原告第一次起诉是要求确认合同无效，本次起诉是要求解除合同，诉讼请求不同，不构成重复起诉。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故原告要求解除合同并主张损害赔偿本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李其如要求被告史文升返还购房款45万元和赔偿房屋装修费101280元，本院予以支持，原告的损失应该是被告史文升占用45万元购房款所造成的损失，被告史文升按同期银行贷款利率予以赔偿较为合理。原告缴纳住房买卖契税和原告以第三人刘文红的名义缴纳代开发票预收税款，因被告未收取该款，原告可向相关部门要求退还。土地使用权和三层住房价格评估费6000元被告不应承担，三层住房室内装修价格评估费2000元由被告承担。房屋经被告史文升交付原告李其如，原告应该返还被告，被告史文升与第三人刘文红的房屋买卖系另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告李其如与被告史文升于2012年11月16日签订的《房屋出售协议》；二、被告史文升于本判决生效之日起十日内返还原告李其如购房款45万元并支付利息（以45万元为本金，按同期银行贷款利率支付利息，从2013年6月16日开始至款履行完止）；三、被告史文升于本判决生效之日起十日内赔偿费原告李其如房屋装修费101280元和三层住房室内装修价格评估费2000元；四、原告李其如于收到被告史文升付款后十日内将位于固始县秀水街道办事处八里松社区八里松小队的一套别墅腾空返还给被告史文升并将该房产证予以返还；五、驳回原告李其如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19800元，由原告李其如负担9209元，被告史文升负担10591元。履行方法：将执行款交至固始县人民法院账户。户名：固始县人民法院，开户行：固始农行营业厅，账号：16×××31。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  姚永军审判员  王 丽审判员  梁光映二〇二〇年三月二十三日书记员  胡东星