广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7103号原告：金露儿，女，1986年9月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：袁显权，广东民诚众信律师事务所律师。被告：卢焰锋，男，1987年10月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何梦诗、陈妍帆，广东穗益律师事务所律师、实习律师。被告：卢焰钊，男，1984年9月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告金露儿诉被告卢焰锋、卢焰钊排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金露儿的委托诉讼代理人袁显权，被告卢焰锋的委托诉讼代理人何梦诗到庭参加诉讼，被告卢焰钊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金露儿向本院提出诉讼请求：一、卢焰锋、卢焰钊搬离位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房并返还给金露儿；二、卢焰锋、卢焰钊向金露儿支付房屋占用费（从2019年4月9日起计至返还房屋之日止，按20元/月/平方米计算）；三、卢焰锋、卢焰钊负担诉讼费用。事实和理由：2019年4月9日，金露儿竞拍取得广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房，现房屋已经登记在金露儿名下。卢焰锋、卢焰钊是两兄弟，无理占用金露儿的上述房屋。经交涉仍拒不交还。为此，金露儿向法院起诉，诉如所请。被告卢焰锋辩称：请求驳回金露儿的全部诉讼请求。涉案房屋由卢焰钊在2015年1月1日出租给卢焰锋，现仍在承租期间。结合相关法律规定，产权人变更不影响卢焰锋作为承租人继续使用涉案房屋，原租赁合同对金露儿和卢焰锋均有约束力。被告卢焰钊未到庭，未答辩。经审理查明：2019年5月6日，本院作出（2018）粤0118执恢654号执行裁定书，内容为“……因被执行人邵洁梨、卢焰钊拒不履行生效法律文书确定的义务，本院以（2016）粤0183民初3764号民事裁定书查封被执行人卢焰钊所有的位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房及依法委托京东司法网络拍卖平台于2019年4月8日10时至2019年4月9日10时拍卖被执行人卢焰钊的房产，经过网络竞价，于2019年4月9日由竞买人金露儿以1705952元最高价竞买得。”，该裁定书裁定如下：一、解除本院以（2016）粤0183民初3764号民事裁定书对卢焰钊所有的位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房的查封；二、涂销卢焰钊所有的位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房的抵押权人兴业银行股份有限公司广州黄埔支行的抵押权登记；三、卢焰钊所有的位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××房所有权归买受人金露儿所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人金露儿时转移；四、买受人金露儿可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。另，涉案房屋的建筑面积为91.77平方米。为查核涉案房屋的相关情况，本院向广州市规划和自然资源局发函，该局回复如下“一、位于增城区新塘镇××东碧××城××街××房（《房地产权证》证号为1220372273），于2014年9月19日登记至卢焰钊名下。二、上述不动产的历史抵押权登记情况如下：2014年11月27日，卢焰钊与广州增城长江村镇银行有限责任公司共同申请办理上述不动产的持房地产权证抵押权设定登记，我局于2014年12月1日依法核准登记，并以抵押权人广州增城长江村镇银行有限责任公司的名义核发了房地产他项权证。2015年12月9日，卢焰钊与广州增城长江村镇银行有限责任公司共同申请办理上述抵押权的注销登记，我局于同日依法核准登记。2015年12月29日，卢焰钊与兴业银行股份有限公司广州黄埔支行共同申请办理上述不动产的持房地产权证抵押权设定登记，我局于2015年12月30日依法核准登记，并以抵押权人兴业银行股份有限公司广州黄埔支行的名义核发了《不动产登记证明》。三、上述不动产的历史查封记录详见附件1。四、上述不动产已于2019年5月14日登记至金露儿名下。”，附件显示，涉案房屋最早的查封时间为2015年12月30日，对应文号为（2015）穗增法立保字第275号之一。在本案的审理过程中，一、卢焰锋为证明卢焰钊已将涉案房屋出租给卢焰锋并已分两次付清租金，且卢焰锋已经居住的事实，提供了以下证据，1.落款日期为2015年1月1日的《广州市房屋租赁合同》。该合同显示“第一条合同当事人出租人（甲方）卢焰钊承租人（乙方）卢焰锋……第二条甲方同意将坐落在新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤馨苑十街3号603房的房地产出租给乙方作居住用途使用……第三条甲乙双方协定的租期限、租金情况如下：租赁期限2015年1月1日至2029年12月31日双方协定，全部租金共253000元。分两次支付租金给甲方，乙方可使用私人账户或乙方控制公司账户以转账形式支付至甲方私人账户或甲方控制的公司帐户。……第八条……2.甲方若出售该物业或出现业权更替，需退回余下租金并支付24个月租金作为违约金补偿乙方损失。……第十三条本合同自双方签字之日起生效。”。2.卢焰锋的借记卡账户历史明细清单复印件以及转账记录截图复印件。其中明细清单显示，2015年1月6日消费193000元，2015年3月26日消费60000元；转账记录截图显示，2015年1月6日消费193000元，交易场所为邵洁梨服装商行，2015年3月26日消费60000元，交易场所为邵洁梨服装商行。3.微信聊天记录、微信转账记录、物业费收据。其中物业费收据载明“现有凤凰城凤馨苑十街3号603房住户卢先生到我办办理6、7、8、9月物业费手续，共缴纳924.82元。”。4.《个人车位租赁合同》一张。5.网络通信业务受理单、收据各一张。其中收据载明“今收到卢焰锋宽带费1年960元……”。6.物业费、分摊电费、水费、污水费的增值税电子发票一张，发票载明开票日期2019年9月30日，购买方名称为金露儿。二、金露儿陈述以下，（一）在法庭辩论终结后，其对于第二项诉讼请求中房屋占用费的起计日期变更为涉案房屋登记在其名下之日即2019年5月14日。对于房屋占用费的计算标准，其是参照2018年时期同地段的房屋租金标准计算。（二）其对卢焰锋提供的证据不予认可，其中卢焰锋和卢焰钊的房屋租赁合同，约定的总租金金额不论按年还是按月计算，均并非整数，明显是拼凑出来的数额；租金金额分两次支付，没有约定具体要求交租时间，与正常的租赁完全不符；银行账户明细清单与转账记录无法反映收款方是何人，摘要显示是消费，与租金无关。三、卢焰锋陈述以下，（一）其与卢焰钊是亲兄弟关系，卢焰锋的经常居住地就是涉案房屋，至于卢焰钊的经常居住地并不清楚，两人并非同住家属关系；卢焰锋在入住涉案房屋以前是在新塘地区租房居住，在增城地区没有其他房产。（二）其是基于与卢焰钊的租赁合同关系于2014年年底开始居住在涉案房屋，原因是当时卢焰锋租住的房屋租赁期限快届满，卢焰钊提出可将涉案房屋出租给卢焰锋；在卢焰锋入住涉案房屋以前，涉案房屋是无人居住的，当时卢焰钊是做生意的，还有其他房产可以居住，故卢焰钊并未居住在涉案房屋；卢焰锋入住房屋后并未进行过装修。（三）其与卢焰钊是在2015年1月1日共同签订的房屋租赁合同。合同约定租期15年，租金总共253000元，并未具体约定交纳的日期。至于253000元这个数额是由卢焰钊提出来的，因当时卢焰钊需要资金，就提出让卢焰锋先把15年的租金交纳了，租金可以优惠一些，卢焰锋按卢焰钊提供的租金总额核算得出每月租金大概是1400元，租金金额划算，因此就对此表示同意。其还表示，其向法庭提供的房屋租赁合同并非当初双方在2015年1月1日签订的那份房屋租赁合同，原因是卢焰锋搬家时将2015年1月1日签订的房屋租赁合同弄丢了，故其大概在2016年至2017年期间与卢焰钊重新签订了一份新的房屋租赁合同（合同内容与原2015年1月1日签订的合同内容一致），故合同上的落款日期为倒签的。（四）对于租金的支付，其在2015年1月6日支付193000元，2015年3月26日支付60000元，该两笔款项均系在邵洁梨服装商行刷卡支付的，收款账户就是邵洁梨服装商行，邵洁梨是卢焰钊的妻子。其不能提供前述转账证据的原件。卢焰钊并未出具相应的租金收据。（五）卢焰锋和卢焰钊之间并无其他债权债务关系，其现无法联系上卢焰钊。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”。现卢焰锋以其与卢焰钊签订的《房屋租赁合同》符合上述情形为由，抗辩该《房屋租赁合同》对金露儿和卢焰锋均有约束力，因此其无须搬离返还房屋以及支付房屋占用费。卢焰锋的上述抗辩应以卢焰锋和卢焰钊之间存在真实合法有效的房屋租赁关系为前提。对此本院分析如下：首先，关于合同的签署日期。卢焰锋表示双方的《房屋租赁合同》真实签署日期为2015年1月1日，但因合同遗失故其向法庭提供的《房屋租赁合同》实为2016年至2017年期间所倒签。由此可知，该份《房屋租赁合同》真实签署的时间并非是2015年。至于双方之间是否真实存在过一份2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，卢焰锋并未提供证据予以证明。其次，关于租金的支付。一、《房屋租赁合同》并未约定具体每月或每年的租金金额，只载明了为期租赁期限15年对应的租金总金额，与一般的房屋租赁合同的格式文本不符。二、卢焰锋只提供了相应的款项支付记录复印件，并无原件，亦无相应的租金收据，而且分两次付清15年租赁期限的租金的付租方式，亦不符合正常的房屋租赁习惯。三、从转账记录来看，两笔款项的支付并非直接支付给卢焰钊，亦无备注显示是租金性质。从上可见，卢焰锋提供的证据不足以证明其所支付的款项对应的是涉案房屋的租金。再者，卢焰锋是否已经入住的问题。卢焰锋所提供的证据不足以证明其在其所主张的2014年底入住涉案房屋，退一步而言，即使其已经于2014年底入住，若其所述的其与卢焰钊为兄弟的陈述属实，则基于其与卢焰钊的兄弟关系，亦不能必然得出其是因双方之间的租赁关系而入住的结论。最后，卢焰钊作为涉案中需查明其与卢焰锋之间是否真实存在房屋租赁合同关系的关键当事人，其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证以及举证的权利，因此产生的举证不能的法律后果应自行承担。综上，卢焰锋主张其与卢焰钊之间存在真实合法有效的房屋租赁合同关系，依据不足，本院不予采信。卢焰锋据此抗辩其无须搬离涉案房屋以及支付房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”以及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，因卢焰锋占有使用涉案房屋并无依据，故作为房屋产权人金露儿主张要求卢焰锋搬离并返还涉案房屋以及要求支付自房屋登记在其名下之日即2019年5月14日起至返还房屋之日止的房屋占用费，理据充分，本院予以支持。经查，涉案房屋2018年时期同地段的房屋租金参考价为20元/月/平方米，即每月房屋占用费为1835.4元。至于金露儿主张要求卢焰钊搬离返还涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求。现金露儿并未举证证明卢焰钊占有使用涉案房屋，而卢焰锋亦表明涉案房屋并非由其与卢焰钊同住，故金露儿的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。卢焰钊经本院合法传唤无正理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢焰锋应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离并返还位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤馨苑十街3号603房给原告金露儿；二、被告卢焰锋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告金露儿支付房屋占用费（按每月房屋占用费1835.4元的标准，从2019年5月14日起计至返还房屋之日止）；三、驳回原告金露儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20154元，由被告卢焰锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  郭家骏人民陪审员  周伟权二〇二〇年三月十日书 记 员  赵洁玲