广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终9号上诉人（原审原告）：海丰县优家房地产信息咨询中心，住所地：海丰县****************。投资人：余大伦。委托诉讼代理人：曾远林，男，海丰县优家房地产信息咨询中心员工。委托诉讼代理人：袁远峰，广东展业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾广长，男，1982年8月7日生，住海丰县城云岭山庄映湖苑21栋B栋11A。上诉人海丰县优家房地产信息咨询中心（以下简称优家咨询中心）因与被上诉人曾广长居间合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优家咨询中心上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为被上诉人向上诉人支付居间服务费6.68万元及逾期利息(按年利率6%计算自2018年10月31日起至中介款付清之日)；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1.一审判决认定被上诉人通过另寻中介“蔡小彬”与原业主陈小青达成《房屋买卖合同》事实不清，证据不足。本案经过两次开庭审理，“蔡小彬”从未出庭作证，也未出具书面证言，被上诉人提交的转账记录支付对象为“何国贤”，与其宣称的中介“蔡小彬”无任何关系。根据被上诉人与原业主陈小青的陈述“蔡小彬”是自然人，并非中介服务机构，被上诉人也未举证其存在作为房地产中介的资质。一审判决仅凭《房屋买卖合同》中“蔡小彬”字样的签名及被上诉人与原业主陈小青的陈述，就认定被上诉人已经另寻中介“蔡小彬”与原业主达成《房屋买卖合同》，依据不足。被上诉人与原业主陈小青明显通过上诉人带领看房介绍认识，互留下联系电话后，双方私下联系成交房屋。2.上诉人虽然未能提交被上诉人与原业主陈小青存在恶意串通的直接证据，但恶意串通为主观意识，上诉人存在客观无法举证的情形。从以下几点一审所查明的事实能证实双方存在恶意串通的事实。（1）本案经两次开庭，原业主陈小青均受被上诉人的邀请到庭作为证人，并且当庭承认未支付中介费给当时与上诉人合作的海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心，二人串通私下完成交易的动机系为了省下中介费。（2）被上诉人通过上诉人第二次带其看房的机会，与原业主陈小青互留了电话，为他们私下完成交易制造了条件，被上诉人与原业主的交易根本不需要另请其他中介介入，也可以证实“蔡小彬”仅是一个幌子。（3）原业主陈小青第一次开庭时[另案案号：(2019)粤1521民初1032号]称房子当时卖给了香港客户，但是因为香港客户的原因房子没有交易成功，但根据被上诉人提交的微信证据，是因原业主欺骗香港客户房子不卖了，才未完成交易，原业主陈小青第一次开庭与本案开庭的陈述互相矛盾，也可以证实双方欲盖弥彰。（4）根据原业主陈小青本案开庭的陈述，上诉人认为香港客户的存在是被上诉人与原业主逃避中介费的手段。如按被上诉人陈述，其从曾远林处得知房子已经出售，为何还找其他中介去跟原业主协商买房子的事情?被上诉人与原业主的陈述明显矛盾重重。从房屋出售的总价看，曾远林得知房屋以658万元的价格出售后，告诉被上诉人，被上诉人却以668万元的价格与原业主购买该房屋，从中可以充分证明，香港客户的存在是上诉人与被上诉人串通的幌子。（5）上诉人于2018年10月14日至15日，两次带被上诉人看房，被上诉人与原业主与2018年10月31日签订了《房屋买卖合同》，房屋的总价款为668万元，其双方在这么短的时间内完成金额巨大的房屋交易，也可以证实双方在看房私下联系，并且完成交易。（6）即使被上诉人与原业主事实上另寻了中介，但是也不能排除双方之间恶意串通的嫌疑。按正常交易程序，被上诉人与原业主完成交易，被上诉人应支付上诉人中介费6.68万元，而原业主陈小青也应当支付给海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心中介费6.68万元。但从被上诉人提交的证据可见，双方仅支付了中介费5万元，并且该费用其中2.5万元是在办理过户登记之后支付的，可见该5万元包括办理房产过户登记服务，而上诉人与被上诉人以及原业主陈小青与海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心成立的居间合同，不包括过户登记的服务，仅需要促成双方签订《房屋买卖合同》客户就应当支付中介费。该事实也可以证实被上诉人与原业主陈小青私下串通。3.一审判决认为上诉人业务员两次带被上诉人至涉案房屋看房，但是被上诉人看房过程中未明确表示购买涉案房屋，完全错误。被上诉人于2018年10月14日在上诉人业务员曾远林微信朋友圈见到放盘信息后，当天下午就要求曾远林带其一起去看房，当时被上诉人表示非常满意，于是于第二天专门请风水师再次看房，风水师对房子也高度评价，并称该房子适合被上诉人购买。此时，被上诉人已经确定要购买该套房子，之后双方于2019年10月31日就达成了《房屋买卖合同》。4.一审判决认为购买方可以通过对比价格以及中介提供服务等，选择自身认为合适的中介促成交易，与本案事实相反。2018年10月22日，曾远林从合作方中介得知房屋以658万元的价格出售后告诉被上诉人，然而被上诉人却通过“蔡小彬”以668万元的价格与原业主购买该房屋，更加可以证实“蔡小彬”并非真实存在。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定居间合同为非排他性合同，在上诉人业务员曾远林告知涉案房屋已经出售的情况下，被上诉人作为买方选择其他中介购买房屋，明显适用法律错误。上诉人认为即使是被上诉人与原业主陈小青不存在恶意串通，并且通过其他中介成交房屋，被上诉人的行为也属于违约行为。一审判决已经查明，上诉人与被上诉人之间成立口头的居间合同，上诉人仅需要促成被上诉人与业主签订《房屋买卖合同》，被上诉人就应当支付中介费。上诉人依约为被上诉人提供楼房信息，并且于2018年10月14日至15日，两次带被上诉人看房，上诉人经过两次看房后已经确定要购买该房屋，并且私下留了联系方式，此时上诉人已经基本完成了居间合同的义务。2018年10月22日上诉人业务员曾远林从海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心得知房屋可能已经出售后，也依约将该信息反馈给被上诉人。被上诉人无论是私下联系了原业主陈小青或是从第三方处了解到涉案房屋没有出售，根据上诉人与被上诉人之间成立的居间合同，被上诉人也应当继续履行居间合同，支付上诉人中介费。而被上诉人通过上诉人的居间服务了解案涉房屋，并于2018年10月31日与原业主陈小青签订《房屋买卖合同》后拒不支付上诉人中介费，已经侵犯到上诉人的合法权益。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。被上诉人曾广长辩称，上诉人上诉称被上诉人与原业主恶意串通签订《房地产买卖合同》，以及对中介人蔡小彬和香港客户的真实性有异议，但其没有提供任何证据，属上诉人无理取闹。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。优家咨询中心向一审法院起诉请求：1.曾广长向优家咨询中心支付居间服务费6.68万元及逾期利息(按年利率6%计算自2018年10月31日起至中介款付清之日)；二、曾广长承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：陈小青(汕尾市海丰县附城镇云岭山庄云径13号房地产原权利人)委托海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心出售该套房屋，房屋定价为680万元。优家咨询中心作为海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心的合作中介，其业务员曾远林在其微信朋友圈转发了该套房屋的出售信息。2018年10月14日至15日，优家咨询中心的业务员曾远林先后两次带曾广长及其风水先生实地看房。在看房过程中，原权利人陈小青提起第三方有意愿购买该房屋，曾广长提出与业主互留电话，并向优家咨询中心业务员曾远林承诺“若房屋经由曾远林介绍成功购入，愿意支付房价的1%作为中介费。”2018年10月22日，曾广长在微信中向优家咨询中心业务员咨询涉案房屋的具体情况，优家咨询中心业务员回复“658万出售了”。曾广长提供一份《房地产买卖合同》载明：2018年10月31日，陈小青(出售方)将位于汕尾市海丰县附城镇云岭山庄云径13号的房地产出售给曾广长，房地产权属证号：粤房地权海建房证私字99000015611号，成交总价为668万元，交清首付房款当日双方并交还介绍费的总房价1%给介绍方。陈小青在“出售方”处签名确认、曾广长在“买受方”处签名确认、蔡小彬在“介绍证明人”处签名确认。2019年9月12日，曾广长在举证期限内向一审法院申请“陈小青(涉案房屋原业主)”及“蔡小彬(涉案房屋经纪方)”作为证人出庭作证，经一审法院依法通知，“陈小青”出庭作证，“蔡小彬”未出庭作证。陈小青陈述其先将涉案房屋出售给香港客户，香港客户支付了2万元作为定金，后因陈小青资金紧张且香港客户未如约支付其答应的20万元后续款项，陈小青遂告知香港客户涉案房屋不出售了，并于2018年10月28日将定金退还。优家咨询中心业务员曾远林、曾广长及证人陈小青于庭审中均表明对其各方在(2019)粤1521民初1032号案件中的庭审所述无异议。一审另查明，优家咨询中心系个人独资企业，投资人为余大伦，经营范围为：房地产信息咨询及房地产中介服务等。曾远林为该中心业务员。海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心系个体工商户，经营者为廖晓飞，该中心于2018年10月22日已办理注销登记。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间合同并不具有排他性的特征。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，虽优家咨询中心业务员两次带曾广长至案涉房屋看房，但是曾广长在看房过程中并未明确表示购买涉案房屋。结合原权利人陈小青的证言可以得出涉案房屋的房源信息并未只委托海丰县鸿诚地产信息咨询服务中心单方发布，在优家咨询中心业务员告知曾广长涉案房屋“658万元出售了”的情况下，曾广长作为买方选择通过其他中介购买房屋，这并不属于“跳单”违约行为。且法律并未强制要求购买方购买房屋时，只能固定选择一个中介完成交易，购买方可以通过比对价格以及中介提供的服务等，选择自身认为合适的中介促成交易。据此，一审法院对于优家咨询中心的诉讼请求不予支持。优家咨询中心于庭审中诉称曾广长与原业主陈小青存在恶意串通的行为，但优家咨询中心提供的证据并不能充分证明其主张，故不予采纳。关于曾广长庭审中辩称优家咨询中心主体资格的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，曾远林是优家咨询中心的业务员，曾远林带曾广长察看涉案房产应认为系履行其职务行为的体现，本案以曾远林所属的优家咨询中心作为主体起诉，于法有据。一审法院于2019年8月12日作出的(2019)粤1521民初1032号民事裁定书以曾远林个人作为主体起诉，理据不足，驳回起诉。曾广长于2019年8月16日已签收了该份民事裁定书，其并未在法定的上诉期限内提出上诉。故曾广长在本案2019年10月29日的庭审中提出对优家咨询中心主体资格的抗辩，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，一审法院判决：驳回优家咨询中心的诉讼请求。案件受理费735元，由优家咨询中心负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案属居间合同纠纷。根据上诉人优家咨询中心与被上诉人曾广长的诉辩意见，本案争议的焦点：被上诉人是否应支付上诉人中介费6.68万元的问题。本案中，从上诉人一方带领被上诉人两次看房，及双方口头约定若被上诉人购买案涉房屋，须向上诉人支付购买房款1%的中介费的事实看，双方的行为符合居间合同的法律特征，应认定双方形成居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人只有促成买卖合同成立时，才有权主张按居间合同约定支付报酬。即上诉人只有在其一直参与并亲自促成被上诉人与原业主陈小青签订买卖合同时，方有权要求被上诉人按照双方口头的约定支付中介费。本案上诉人仅为被上诉人提供房屋买卖的机会以及查看案涉房屋的中介服务，并未一直参与直接促成被上诉人与原业主签订房屋买卖合同，故上诉人请求被上诉人应当按口头约定足额支付6.68万元的理由不成立。虽然上诉人与被上诉人在合同履行期间存在上诉人告知被上诉人案涉房屋已出售的情节，但从上诉人提供售房信息及在2018年10月14日、15日先后两次带被上诉人看房后，被上诉人于同月31日与原业主签订房屋买卖合同的事实来看，上诉人提供的售房信息及带被上诉人看房为被上诉人成功购买案涉房屋发挥了一定作用。因此，鉴于上诉人作为房屋中介机构已付出一定劳动的实际，被上诉人应当向上诉人支付从事上述居间活动的必要费用。根据公平原则和付出劳动的程度，本院酌定被上诉人向上诉人支付相关费用2万元。此外，上诉人上诉请求支付逾期利息，以及提出被上诉人与原业主恶意串通、虚构香港客户及中介人，依据不足，本院不予支持。如上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人优家咨询中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初1763号民事判决；二、被上诉人曾广长于本判决生效之日起十日内向上诉人海丰县优家房地产信息咨询中心支付费用2万元；三、驳回上诉人海丰县优家房地产信息咨询中心的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费735费，由上诉人海丰县优家房地产信息咨询中心负担515元（已预交735元，应退回220元），被上诉人曾广长负担220元（应补交220元）。一审受理费退回、补交手续，由一审法院处理。二审案件受理费1470元，由上诉人海丰县优家房地产信息咨询中心负担1030元（已预交1470元，应退回440元）；被上诉人曾广长负担440元（应补交440元）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年三月十三日法官助理 方宣雅书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。