广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初678号原告：陈彬强，男，1962年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区星荷路二区*******。委托诉讼代理人：叶菁华，广东金桥百信律师事务所律师。被告：肇庆祥洲鞋业有限公司公司，住所地广东省肇庆市端州区端州八路二区棠下工业村内。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：洪淑贞，女，该公司财务。原告陈彬强与被告肇庆祥洲鞋业有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈彬强的委托诉讼代理人叶菁华、被告肇庆祥洲鞋业有限公司的委托诉讼代理人洪淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彬强向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》已经于2019年8月7日解除；2、判令被告立即向原告返还地价款人民币166.4万元以及利息人民币178800元（从2019年8月13日开始计算，暂计至2020年2月1日，利息每日按人民币208万元的万分之五计算至被告清偿之日止）；3、本案诉讼费用全部由被告承担，并由被告直接缴纳给法院。起诉后，原告放弃其第1点诉讼请求。事实与理由：2019年7月24日，原被告双方签订《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》，约定：原告向被告购买厂房（包括厂房所占用的土地使用权）。厂房总价格为人民币1040万元整，地价人民币520万元由原告直接支付给被告，厂房建设工程款由原告按进度支付给建筑公司。同时，合同第一条约定“出让方（被告）应于1个月内取得工业地产经营许可，逾期未取得许可，受让方（原告）有权终止合同，出让方应在五个工作日还款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息”，第五条第（一）项第1点约定“出让人（被告）于本合同签订后两周内出具履约保函，若逾期出让方无法向受让人（原告）提供保函，受让人有权终止本合同，出让人于五个工作日退还首付款（人民币208万元）。若合同签订一个月后，出让人无法取得端州区人民政府同意，或出于其他不可抗力，确认无法开展本项目，必须于五个工作日内退还首付款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息”。合同签订后，原告依约支付了首付款人民币208万元，被告也出具了收据。之后，被告不但没有履行合同，而且还把案涉土地使用权回收给肇庆市端州区******。目前，案涉土地使用权已经不在被告名下了。原告提出解除合同，要求被告返还首付款人民币208万元以及利息。被告同意了原告的要求，并且于2019年11月30日，书面出具《委托支付函》给肇庆市端州区******，委托该中心从应支付给被告的第四期土地补偿款2238万元中，支付人民币208万元给原告。2020年1月10日，被告偿还了人民币41.6万元给原告后，就没有再支付任何款项给原告。原告认为，合同已经依法解除，被告应当返还首付款以及利息给原告。原告为维护自身合法权益，现根据法律规定及双方的合同约定，依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告肇庆祥洲鞋业有限公司辩称：一、被告与原告所签订的《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》，其性质为不动产买卖法律关系，由于该合同违反了国家的强制性规定，依法应认定为无效合同。二、原告无权向被告主张利息。如上所述，案涉合同属于无效合同，原告请求依照合同约定支付利息缺乏依据。依照《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于原告支付的款项为208万元，原告巳收回了41.6万元，因此，原告应只收回余下166.4万元。三、签订案涉合同之后，由于当地政府的政策要求，祥洲鞋业公司的整体厂区由端州区政府收回，案涉合同已无法履行，被告与原告对此均予以认可，且经协商一致后同意由政府从支付给被告的土地补偿款中返还208万元给原告，被告为此还向肇庆市端州区******出具《委托支付函》，由该中心直接支付208万元给原告。此后，原告从该中心支付的款项中获得了41.6万元，但该中心因财政问题目前暂未能支付余下款项，可见，原告未收到余下款项并非被告的原因所造成，原告应直接向肇庆市端州区******主张余下款项，而不应向被告主张返还。综上所述，原告对被告的诉讼请求是缺乏事实与法律依据，请求法院依法审查后驳回原告诉请，以维护被告的合法权益。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，被告向原告出具收据，记载收到原告的购地款208万元，并载明收款账户，明确以收到实际金额为准。2019年7月24日，被告作为出让人与原告作为受让人签订《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》一份，约定：“第一条项目建设依据出让人以出让方式取得【肇庆市端州区三榕港东侧，站北路南侧】地块的国有土地使用权。所在土地性质为【工业用地】，土地使用年限为【50】年。出让人经批准，在上述地块建设的工业厂房，现定名【肇庆端州祥洲工业园】。在出让方取得工业产经营资质前，由受让人向出让人购买土地建设购买土地建设厂房。出让方应于1个月内取得工业地产经营许可，逾期未取得许可，受让方有权终止合同，出让方应在五个工作日退款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息。第二条基本情况该厂房所在楼栋的主体建筑结构为【框架】结构，建筑层数为【四】层，该厂房的用途为【工业用房】；四层总高度低于24米。其中，承重800Kg/㎡（楼上），包含外墙、窗门。该厂房预测建筑面积共7500平方米（按照建筑面积计算）。第三条计价方式与房款该厂房单价按建筑面积每平方米人民币【2600】元计算，总房款人民币【10400000】元，暂厂房建筑成本1300元/㎡……第五条付款方法及期限1、受让人于签订合同二日内支付总地价款40%，即人民币2080000元，出让人于本合同签订后两周内出具履约保函，若逾期出让方无法向受让人提供保函，受让人有权终止本合同，出让人于五个工作日退还付款。若合同签订一个月后，出让人无法取得端州区人民政府同意，或者出于其他不可抗力，确认无法开展项目，必须于五个工作日内退还首付款，超出五个工作日按万分之五每日计算逾期利息。……”合同对交付、受让人的违约责任等事宜进行了详细约定。合同签订次日，原告通过转账的方式向被告支付了2080000元。后因被告需转让给原告的土地被肇庆市端州区******（以下简称土储中心）整体收储，双方签订的合同无法继续履行，经协商，被告遂于2019年11月30日向土储中心出具《委托支付函》，要求土储中心从支付给其的第四期土地补偿款2238万元中，支付208万元到原告账户。2020年1月10日，被告退回416000元给原告。原告多次要求被告退回余下的购地款，无果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，被告确认其转让给原告的土地在被土储中心收储前整体是有土地使用证的，但转让给原告的部分没有分拆独立的土地使用证。对于合同的效力，原、被告各持己见，原告认为合同有效，被告则认为合同无效。本院认为，本案是合同纠纷。原、被告签订的《肇庆祥洲鞋业有限公司肇庆祥洲工业园厂房定制合同》，是双方当事人是平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应按照合同的约定享受权利和履行义务。被告关于合同无效的抗辩意见，理据不充分，本院不予采信。由于合同所涉的土地被土储中心整体收储，案涉合同无法再继续履行，从原告要求被告退款及被告委托土储中心支付款项给原告的行为可见，双方对解除合同是没有意见的，且在庭审中双方就合同解除亦没有提出异议。因合同解除，原告已收取的款项应予返还。原告已支付首期购地款2080000元，被告返还了416000元，被告依法应向原告返还余下的1664000元。因此，原告要求被告返还所交的首期款余款1664000元的诉讼请求，合理合法，亦符合双方在合同中约定，本院予以支持。至于被告抗辩要求原告直接向土储中心主张权利，根据合同相对性原则，被告违反合同，应由其自行承担违约责任。至于被告如认为是因土储中心的行为致其权利受损，可另循法律途径解决。虽然合同是因土地被收储而无法继续履行，但被告在合同签订后没有按照合同的约定在两周内（即2019年8月7日前）出具履约保函，显属违约，依约应在逾期的五个工作日内（即2019年8月14日前）返还款项。但被告至今仍未足额返还购地款，按照合同的约定应自2019年8月15日起按每日万分之五的标准向原告计付逾期利息。由于合同对逾期利息的计算基数没有明确约定，根据公平合理的原则，被告应按照实际逾期未返还的购地款金额向原告计付逾期利息。故原告要求被告计付逾期利息的标准合理合法，亦符合合同的约定，本院予以支持；但原告要求计付逾期利息的基数、起算时间有误，本院根据实际情况予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆祥洲鞋业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈彬强返还1664000元及逾期利息（利息按照每日万分之五的标准计算，其中2080000元从2019年8月15日起计算至2020年1月10日，1664000元从2020年1月11日起计算至付清款时止）；二、驳回原告陈彬强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21385元，诉讼保全申请费5000元，合计26385元（原告陈彬强已缴纳26385元），由被告肇庆祥洲鞋业有限公司负担，并由被告肇庆祥洲鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  蒙婉珊审 判 员  陈晓文人民陪审员  刁小怡二〇二〇年三月三十一日法官 助理  廖颖君书 记 员  杜爱怡