江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9992号原告（反诉被告）：黄林松，男，1985年4月20日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：魏鑫，江苏维世德律师事务所律师。被告（反诉原告）：张琨，男，1976年2月22日生，汉族，住南京市浦口区。原告（反诉被告）黄林松与被告（反诉原告）张琨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案，被告（反诉原告）张琨依法提起反诉，后依法适用简易序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）黄林松及其委托诉讼代理人魏鑫，被告（反诉原告）张琨到庭参加诉讼。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄林松及其委托诉讼代理人魏鑫，被告（反诉原告）张琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄林松向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金50000元；2.判令被告支付违约金50000元；3.判令被告赔偿原告超过违约金部分的损失118114元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年3月11日签订《租赁协议书》一份，被告将位于南京市秦淮区入口右边房屋（以下简称诉争房屋）面积约30平方米租赁给原告使用，合同约定押金50000元，违约金50000元，在合同期内征得被告同意后，原告可以将房屋进行转让，不承担违约责任。原告经营小吃店购买设备及装修等共投资168114元，因小吃店亏损原告于2018年底开始委托被告进行转让，本已找到合适的接手方，但被告有违诚信，意图跳过原告直接与接手方签约，故意破坏转让发生。2019年3月，原告又找到新的接手方，告知被告转让细节后，被告先同意转让方案，但临签约时被告又故意避而不见。2019年4月上旬，被告单方破门把店铺租给他人经营。被告多次有违诚信先同意转让，又中途反悔破坏转让的行为以及擅自将原告经营店铺出租给他人使用的行为构成根本违约。被告应当依法返还原告押金，支付原告违约金，并赔偿原告相应损失。原告遂诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）张琨辩称，原、被告双方于2018年3月11日签订《租赁协议书》一份，被告将诉争房屋租赁给原告使用，合同租金为300000元/年，付款方式为每半年支付一次，除首次付款外，其余每次付款150000元，并且约定在每六个月周期结束前30天支付下一个周期租金。而在合同履行过程中，原告在第一年度第二次付房租时就少付了20000元，之后又以生意不好为由，向被告提出转让或退租，并且将钥匙交给了被告方代表。2019年4月15日前，原告就应当向被告支付第二年度第一期房租和拖欠的房屋租金20000元，经被告催促原告仍未支付。此后被告视为原告违约，但又不能将房屋一直空置扩大损失，所以被告于2019年4月20日将房屋租赁给第三方使用。综上，被告不存在任何违约行为，给请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张琨向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付2018年度下半年拖欠租金20000元；2.判令反诉被告支付违约金5万元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由:反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定由反诉被告承租诉争房屋，但反诉被告在承租期间，拖欠第一年度下半年房屋租金20000元，此后又以生意不好为由要求退租或转让，反诉被告还将诉争房屋钥匙交给了反诉原告方代表。2019年4月，反诉原告催促反诉被告支付下一年度租金，但反诉被告始终未予支付。此后反诉原告始终无法联系反诉被告，为避免损失扩大，反诉原告遂于2019年4月20日将诉争房屋另租他人。反诉原告认为，反诉被告拖欠租金、拒不缴纳下一年度租金的行为已经构成违约，望法院支持反诉原告诉请。原告（反诉被告）黄林松辩称，首先，2018年下半年度租金减免20000元，是反诉原告与反诉被告协商一致的结果，下半年房租降低至130000元，是反诉原告同意的。其次，本案是反诉原告违约在先，在同意反诉被告转让的情况下，中途破坏转让，擅自将反诉被告经营的店铺转租他人，是反诉原告违约，不存在反诉被告支付违约金的问题。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，黄林松向张琨支付房屋租金150000元、押金50000元。2018年3月11日，张琨（甲方）与黄林松（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定由乙方承租诉争房屋，租赁期限共60个月，自2018年4月16日起至2023年4月15日止；房屋每月租金25000元，年租金300000元，租金乙方自2018年3月26日起先付后用，在每六个月周期结束之前30天内支付下一个周期租金；甲方在租期内不得随意增加房租，不得随意终止协议，否则甲方向乙方赔偿违约金50000元；甲方应保证出租房屋没有权属争议，并保证甲方或房屋所有权人行使所有权时不影响乙方承租权；乙方须严格履行本合同，不得单方终止本协议，否则应向甲方承担违约金50000元，在合同期内，乙方征得甲方同意后可以转让，不承担违约责任；乙方应按期交纳房屋租金，迟延交纳或逾期不交的，应承担违约金50000元，同时甲方有权终止合同，收回房屋使用权，其内部装潢归甲方所有；乙方不得随意改变房屋构造，如需对房屋装潢应经甲方同意，乙方在租期内不得将房屋转租、转让或转借他人使用；乙方应在合同签订时向甲方交纳房屋押金50000元，租赁期满，乙方在结清租赁期内相关费用后，甲方将押金如数退还给乙方。上述合同签订后，张琨将诉争房屋交由黄林松承租使用。2018年10月16日，黄林松向张琨支付第一年度下半年租金130000元。2018年年底，黄林松表示希望转让诉争房屋，并将诉争房屋钥匙交付张琨，委托张琨在第三方要求看房时予以协助。但此后双方始终未就黄林松转让诉争房屋事宜达成一致，黄林松于2019年3月31日报警，后双方于南京市秦淮区五老村街道人民调解委员会达成《纠纷调解协议书》，载明：“黄林松要求张琨归还营业执照、卫生许可证。张琨表示2019年4月15日之前正常履行合同，15日之前补交第一年度下半年房租20000元并交清第二年上半年房租，如满足不了上述两条，愿意配合将营业执照迁移或注销。双方不能达成一致，同意走法律途径。”后张琨将诉争房屋钥匙归还黄林松。2019年4月15日，张琨向黄林松发送微信，载明：“今天是你承租科巷37号-4右边约30平米房屋第二年度第一期付款的最后一天了，请你务必在今晚12点前将本期合同约定的150000元房租和上期拖欠的20000元房租一并交齐。……否则我们就按合同约定的相关条款进行违约处理了。”黄林松回复：“我已经按照我们后面口头补充约定，支付了房租，不存在欠房租的问题。转让事宜你已经同意，我这边和接手方现在一切条件已经具备，就等你履行相关的办理转让手续的承诺，希望配合。”此后双方仍未就转让事宜达成一致，黄林松亦未支付第二年度租金，张琨遂自行收回诉争房屋。2019年4月17日，张琨与案外人章世勇签订《房屋租赁合同》，约定由章世勇承租诉争房屋，租赁期限自2019年4月20日起至202年4月19日止；第一年度和第二年度租金为每年240000元，第三年度租金为每年241200元，第四年度租金为242406元，第五年度租金为243618元。另查明，诉争房屋系案外人杨旨龄所有，杨旨龄陈述同意转租说明系其本人所签，其同意张琨将诉争房屋另行转租。案件审理过程中，黄林松提供微信截图、通话录音等一组证据，以证明张琨曾经同意黄林松转让诉争房屋，但此后恶意违约。张琨对上述证据真实性不持异议，同时亦提供微信截图一组，以证明并非其反悔而是黄林松原先联系的第三方不同意接手，张琨亦告知黄林松若不交纳第二年度租金就要承担违约责任。黄林松对上述证据真实性不持异议，但是认为未缴纳租金不代表合同已经解除。黄林松还提供装修合同、转账明细、销货清单、微信截图等一组证据，以证明其为诉争房屋支付装修费用103550元、设备费用62564元。张琨认为黄林松装修诉争房屋系其自身经营行为，与张琨无关，故不予质证。另黄林松还提供微信截图一份，以证明其转账支付130000元房租时张琨表示认可。张琨对上述证据真实性不持异议，但是认为双方并未就减租达成一致，而是黄林松表示无力经营并要求转让诉争房屋，遂提出由张琨以20000元买断诉争房屋内所有设施设备。关于诉争房屋内设施设备状况，经本院组织现场勘验，黄林松陈述诉争房屋内收银柜台、大桌子一张、小桌子一张、长条凳五张、小凳子一张、监控两个、水池一个、操作台两个、立式冰箱一个、冰柜两个、消毒柜一个系其所购买，除上述设施设备外，存在所购物品丢失情况。张琨陈述，其收回诉争房屋时诉争房屋内仅有一些残破桌椅。案外人章世勇陈述，诉争房屋内桌子、凳子、消毒柜、收银台、收银机系黄林松遗留，其余设施设备都是章士勇自二手市场购买的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点在于双方租赁合同未能继续履行系哪方违约所致，对此本院认为，双方合同约定租期至2023年4月15日止，但在合同履行期间，黄林松表示其无力继续经营，于2018年年底将钥匙交付张琨，要求转手并委托张琨代看诉争房屋，而黄林松亦未支付第二年度租金，其行为已表明其不再继续履行租赁合同。虽然合同约定黄林松经张琨同意可以转让诉争房屋，但是此后双方并未能就转手店铺事宜达成一致，故应当认定双方合同未能继续履行系黄林松违约所致。关于黄林松要求返还押金的诉讼请求，因双方租赁合同已无法继续履行，张琨理应将其收取的押金予以返还，故对于黄林松的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于黄林松要求张琨赔偿违约金50000元的诉讼请求，本院认为，本案系黄林松违约，其无权主张相应违约金，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。关于黄林松要求被告赔偿其装修及设施设备损失的诉讼请求，本院认为，黄林松作为违约方无权主张装修装潢损失，但张琨在未经双方交接的情况下自行收回诉争房屋，现导致黄林松在诉争房屋内物品遗失，张琨存在一定过错，故理应承担相应赔偿责任，本院综合考虑设施设备具体内容、购买价格、使用时间等，酌定张琨赔偿黄林松损失20000元。关于张琨要求黄林松支付欠付租金20000元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中明确约定第一年度下半年租金为150000元，但黄林松仅支付130000元，故其理应支付欠付租金20000元。关于黄林松认为其与张琨已就减免租金达成一致，故无需支付欠付租金的抗辩主张，本院认为黄林松对此未能提供充足证据予以佐证，故对其上述抗辩主张本院不予采纳。关于张琨要求黄林松支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，双方合同系因黄林松违约而无法继续履行，黄林松对此理应承担相应违约责任。此后张琨将诉争房屋另租他人，租金价格显著下降，黄林松的违约行为已给张琨造成了相应的损失，故对于张琨的上述诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张琨于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄林松房屋押金50000元，并赔偿原告（反诉被告）黄林松设施、设备损失20000元；二、原告（反诉被告）黄林松与本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张琨欠付租金20000元，并赔偿被告（反诉原告）张琨违约金50000元；三、驳回原告（反诉被告）黄林松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4572元，反诉案件受理费合计775元，合计5347元，由原告（反诉被告）黄林松负担3880元，被告（反诉原告）张琨负担1467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄 茜人民陪审员  周思华人民陪审员  卓慧明二〇二〇年三月十一日见习书记员  朱秋萍