甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终265号上诉人(原审被告)：王某，个体工商户，住甘肃省平凉市崆峒区上巷县。上诉人(原审被告)：张某，个体工商户，住甘肃省平凉市崆峒区上巷县。被上诉人（原审原告）：姬某，住甘肃省平凉市。被上诉人（原审原告）：刘某1，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：刘某2（系刘某1妹妹），住甘肃省平凉市。上诉人王某、张某因与被上诉人姬某、刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王某、张某上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回姬某、刘某1的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由姬某、刘某1承担。事实和理由:一、一审法院对案件部分事实认定错误。1.一审法院对王某、张某已付购房款数额认定错误。王某、张某分两次向姬某、刘某1已支付购房款44万元，一审法院却认定为435000元。2.一审法院确认王某、张某下欠姬某、刘某1购房款数额为35000元是错误的，应下欠购房款15000元。(1)因姬某、刘某1将买卖的房屋出租给第三人润泽龙，租期长，租金低。王某、张某要求姬某、刘某1按照市场月租金和第三人租金差乘租期补足租金差价，经王某、张某和姬某、刘某1多次协商，刘某1同意补租金2万元，而且承诺用补得2万元租金，抵顶剩余35000元购房款中的2万元购房款。由此以来，王某、张某下欠姬某、刘某115000元购房款。(2)为了证实此事实的存在，王某、张某向一审法院提交了蔡楠楠的证人证言，还有证人云某出庭证实此事。这两份证据相互印证，足以证实该事实客观存在。(3)口头协议也是协议，应受法律保护。在张某给刘某1出具了购房欠条后，双方又通过口头协商，抵顶之后，变更了所欠购房款数额，应认定下欠购房款为15000元。3.王某、张某垫付的应由姬某、刘某1承担的产权过户税费31338.06元，一审法院对此事实只字未提，未予认定是错误的。(1)2019年8月23日，王某、张某和姬某、刘某1之间签订了《个人房屋买卖合同》，同年9月2日申请办理房屋产权变更登记。申请中税务工作人员告知税费43513.18元，其中契税由买受人承担，其余税费由出卖人承担。此刻，王某、张某才明白，现在房屋过户税费不仅仅是原来的契税一项税费。除契税外，还有很多项税费，分别是土地增值税、个人所得税、印花税、地方教育附加税、教育附加税、城市维护建设税、增值税。契税税费为7175.12元，其余税费为36338.06元。(2)当初王某、张某和姬某、刘某1签订《个人房屋买卖合同》时约定的税费仅限于契税，不包括上述其他税费，且王某、张某也不知道还有这些税费。于是，王某、张某和姬某、刘某1基于信任，在鸿远大厦税务窗口旁双方口头商定，王某、张某承担契税7175.12元，其余税费由姬某、刘某1承担。姬某、刘某1因在上海给其儿子购买了楼房，现无能力缴纳36338.06元税费。姬某、刘某1先交5000元税费，剩余31338.06元税费请求王某、张某先行垫付，随后他们再还给王某、张某。并在开具税票时将纳税人开成姬某。王某、张某为姬某、刘某1垫付了应由其缴纳的31338.06元的税费。(3)用王某、张某垫付的税费抵减下欠姬某、刘某1房款后，王某、张某不欠姬某、刘某1房款，反而姬某、刘某1欠王某、张某16338.06元，姬某、刘某1应予归还。二、判决结果错误。1.因一审法院认定案件基本事实错误，导致判决结果错误。2.时至今日，姬某、刘某1还未向王某、张某交房，甚至第三人润泽龙在王某、张某领到判决书后还撵到王某、张某店内大闹，不承认王某、张某为该房屋新的所有权人。一审时，王某、张某提到此问题，一审法院未判决姬某、刘某1履行交房义务也是错误的。三、一审法院适用法律错误。因一审法院未认定上述基本事实，直接按照35000元欠条认定事实，并适用相关法律规定判决，是典型的适用法律错误。姬某、刘某1辩称，请求驳回上诉，维持原判。税费问题在合同中明确约定由买方承担。租费问题2019年9月2日到2020年5月31日的租金，已经给他们抵顶了房费1万元，原租赁合同约定的一年房租14000元，2019年9月2日到2020年5月31日房租就是1万元。刘某1到张某店里去要钱，没有见过一审中的证人。姬某、刘某1向一审法院起诉请求：1.判令王某、张某支付拖欠姬某、刘某1的房款35000元；2.本案诉讼费由王某、张某承担。一审法院认定事实：姬某、刘某1在平凉市××区有门面房，面积37.72平方米。2019年8月23日，姬某、刘某1与王某、张某签订《个人房屋买卖合同》，约定姬某、刘某1将其坐落于××里面房出售给王某、张某，总价款485000元；合同签订时先付25万元，余款235000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。2019年9月2日，双方在不动产登记机关签订了《平凉市存量房屋买卖合同》，并办理了过户手续，将房屋产权变更登记在王某、张某名下。但房屋价款，王某、张某一共支付了435000元，剩余购房款5万元。因姬某、刘某1将房屋于2018年6月1日出租给他人经营，王某、张某作为邻居，对此完全知情；而且在签订房屋买卖合同时，姬某、刘某1就将房屋租赁合同交给王某、张某，并由王某、张某复印留存了租赁合同复印件。姬某、刘某1收取了2018年6月1日起至2020年5月31日两年的房屋租赁费28000元。后经姬某、刘某1向王某、张某退还抵减2019年9月2日至2020年5月31日的房屋租赁费1万元；另承担房屋过户的费用5000元。据此，王某、张某欠姬某、刘某1房屋款35000元，并由张某出具欠条。一审法院认为，姬某、刘某1与王某、张某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，姬某、刘某1于2019年8月23日支付了首批房款25万元，并于2019年9月2日，双方在不动产登记机关签订了《平凉市存量房屋买卖合同》，办理了过户手续，将房屋产权变更登记在王某、张某名下。王某、张某共支付了房款435000元，后顶房租1万元，另承担房屋过户的费用5000元，并由张某出具欠条，本案债权债务，事实清楚，对于姬某、刘某1要求王某、张某支付房屋欠款的诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五、第一百五十九条之规定，判决：限王某、张某于本判决生效之日起五日内支付姬某、刘某1房款35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取338元，由王某、张某负担。二审中，王某、张某向本院提交了以下证据:2019年9月4日的微信聊天记录打印件一张，证明下欠的购房款除了用2019年9月2日至2020年5月31日的房租1万元抵顶外，再扣减2万元（房租）。姬某、刘某1质证认为，真实性无异议，但是姬某不知道，卖房是两个人的事情，所以姬某不认可。以上证据，本院经审查认为，因姬某、刘某1对真实性无异议，故对其真实性予以确认。姬某、刘某1二审未提交证据。依据双方当事人一审提交的证据查明，王某、张某分两次向姬某、刘某1已支付购房款44万元，并非一审认定的435000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王某、张某应否向姬某、刘某1支付购房款35000元。王某、张某主张因姬某、刘某1将买卖的房屋出租给第三人润泽龙，租期长，租金低，经王某、张某和姬某、刘某1多次协商，刘某1同意补租金2万元，而且承诺用补的2万元租金，抵顶剩余35000元购房款中的2万元购房款，并提交了2019年9月4日的微信聊天记录予以证明，但王某、张某一审时提交的2019年9月7日刘某1通过QQ发送给张某的房屋买卖合同补充协议显示甲方为保证原房租客利益及与原房租客签订的租房合同有效性，经与乙方协商同意作出给乙方减免1万元房款。且姬某、刘某1与润泽龙签订的租赁合同约定一年的租金为14000元，从2019年9月2日至2020年5月31日的租金应为10471元，刘某1同意补租金2万元，不符合常理。姬某、刘某1与王某、张某2019年8月23日签订的《个人房屋买卖合同》约定，甲乙双方协商一致，该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方（王某、张某）承担。2019年9月2日，王某、张某缴纳全部税费后，2019年9月4日张某还给刘某1出具了欠房款35000元的欠条，故应认定双方约定税费由王某、张某承担。王某、张某关于其只承担契税，其他税费不予承担的上诉理由，不能成立。综上所述，王某、张某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由王某、张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇二〇年三月二十八日法官助理 徐 芸书 记 员 罗娟娟