河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初120号原告：新乡居然之家盛联家居建材有限公司（曾用名新乡盛联家居建材有限公司），住所地新乡市红旗区东干道与南干道新飞大道136号银基广场三楼。法定代表人：马东方，董事长。委托诉讼代理人：宋光辉、李茜茜，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：何春阳，男，汉族，1984年7月15日出生，住河南省。委托诉讼代理人：孙润涵、刘存娜，河南牧野律师事务所律师，特别授权。原告新乡居然之家盛联家居建材有限公司（以下简称盛联建材公司）与被告何春阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛联建材公司委托诉讼代理人宋光辉、李茜茜，被告何春阳委托诉讼代理人孙润涵、刘存娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛联建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金、管理服务费362977元；2、依法判令被告向原告支付违约金11583元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年9月29日，被告与新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称盛联家具公司）签订租赁合同，承租涉案店铺。该合同期限届满后，被告未就涉案店铺续签租赁合同，租赁关系一直延续至2011年7月31日。自2011年8月1日起被告与原告建立事实租赁关系继续承租涉案店铺并一直延续至2017年8月31日。租赁期间内，原告依照合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了合同约定的其他各项义务。但被告在该经营期间陆续拖欠租金和管理服务费，严重侵害了原告商场的正常管理及合法权益，为此特诉至法院。被告何春阳答辩称：1、原被告之间不存在租赁关系，双方未签订任何书面协议，盛联建材公司主张何春阳应向其交纳2011年8月1日至2017年8月31日的租金，但却未提供双方租赁关系的证据，并且通过庭前阅卷发现本案的原告在本案中所提供的证据与原一审、二审以盛联家具公司提供的证据一致，该纠纷已经过一审、二审审理，本次起诉属于重复起诉且主体不明，在原庭审中盛联建材公司存在代原告收款情况，也是盛联家具公司委托第三方，即委托本案原告收款，所以我方与原告不存在租赁关系；2、被告不欠任何人租金，更谈不上违约的情况，我方在2016年7月9日新乡大暴雨时已经与盛联家具城解除合同，至今未得到任何赔偿，并且店内损坏严重的家具现在也不知去向，我方提供的结算单可以证明购买家具的客户将款项交给商场，商场在扣除租金以及其他费用后返还给本案的被告，但是从结算单上可以明确显示商场并未扣除租金或者其他费用，所以商场不可能在我方欠租金的情况下全额返还；3、原告起诉超过诉讼时效，我方在2016年7月9日后就表明不再经营，且不存在经营的条件，当时本案原告在另外一个案件中作为有独立请求权的第三人出现的，也未向我方提出任何请求，本案早已超过诉讼时效；4、原告提供的租金来往明细表系单方制作，且在一审、二审中已经作为证据提交过，原告应该提供全部的账本及原始凭证以及实事求是的讲明给予店铺所有的优惠抵扣租金的情况，综上，原被告之间不存在租赁关系，即使存在租赁关系，也早已不欠租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据与事实，本院认定如下：1、对于盛联建材公司提交的租金、管理服务费催缴通知，何春阳对真实性不认可，本院经审查，认为上述通知均有何春阳一方人员签字，故对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。2、对于盛联建材公司提交的租金往来明细表，何春阳认为系单方制作，对真实性不认可。本院认为根据举证责任的分配，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。盛联家具城一方作为出租人，在举证证明了租赁关系的情况下，对于其租金往来明细表中载明何春阳实际已缴纳租金的月份及金额的内容，本院予以确认；对于租金往来明细表中载明何春阳未缴纳租金的月份及金额的内容，在何春阳负有给付租金义务而未能举证证明其履行该义务的情况下，本院以租金往来明细表记载为准。根据关联案件（2018）豫0702民初3417号、（2019）豫07民终1204号生效民事判决认定的事实，租金往来明细表中漏记2014年4月16日何春阳缴纳租金1493元、2014年1月9日冲减租金6600元，本院予以确认。3、对于盛联建材公司提交的注销税务登记申请审批表、补充协议，何春阳对真实性不予认可，本院经审查认为盛联家具公司税务注销、盛联建材公司与富达广场签订租赁协议系客观存在事实，上述证据虽为复印件，但本院对真实性应予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。4、对于何春阳提交的5份租金、管理服务费催缴通知，盛联建材公司认为系复印件对真实性不认可，本院经审查认为该通知与盛联建材公司提交的基本一致，故对真实性予以认定。5、对于何春阳提交的录音，盛联建材公司对真实性不认可，但结合（2018）豫0702民初3417号、（2019）豫07民终1204号判决认定的事实，本院对该组证据的效力不予认定，但对申家霏（申飞）系何春阳店内员工的身份予以认定，对何春阳于2016年7月9日新乡市特大暴雨后未再正常经营的事实予以认定。6、对于原被告提交的其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故本院对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月29日，盛联家具公司与何春阳签订《租赁合同》和《管理服务协议》，约定将盛联家具城四楼F4-015摊位租赁给何春阳，经营华源轩（迪美斯）家具，计租面积297㎡，租金及管理服务费共计39元/㎡/月，月租金、管理服务费共计11583元，租赁期限自2008年9月1日起至2009年8月31日止。租赁期间届满后，何春阳仍在原租赁场地经营，双方未再签订新的租赁合同，但租金、管理服务费缴纳标准仍按照原合同执行。2011年7月，盛联家具公司注销税务登记。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人新乡市富达房地产开发有限公司达成协议，对商场进行管理服务，并于2012年1月15日补签协议。现盛联建材公司将何春阳诉至本院，请求何春阳支付2011年8月1日至2017年8月31日期间累计的欠缴租金，根据其提供的租金往来明细表载明，该期间应当缴纳租金、管理服务费845559元（73个月），认可何春阳已缴纳租金、管理服务费482582元，称何春阳欠租362977元，何春阳未提交租金往来明细表记载之外的租金、管理服务费缴纳凭证。另查明，盛联家具公司曾于2017年8月18日将何春阳诉至本院，要求解除合同关系并缴纳欠付租金、管理服务费，案号为（2017）豫0702民初3379号，本院经审理作出判决后，当事人不服上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院将该案发回重审。本院于2018年7月20日重新立案，案号为（2018）豫0702民初3417号，本院作出判决后，当事人不服再次上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终1204号终审判决，对（2018）豫0702民初3417号案件的事实部分予以认定，对判决结果予以改判，支持了盛联家具公司2010年12月31日之前的部分租金及管理服务费。其中（2018）豫0702民初3417号判决认定事实：自2011年1月开始，盛联建材公司开始向何春阳收取租金及管理服务费用；盛联家具城对商户有春节优惠8天的政策；2016年7月9日新乡特大暴雨，商场停业3个月，商场免收商户租金；何春阳商铺受到雨水浸泡，家具部分受损，店铺不再正常经营，但未及时将家具腾退，直至2018年8月盛联家具公司起诉；盛联建材公司提交的租金往来明细表中漏记2014年4月16日何春阳缴纳租金1493元、2014年1月9日冲减租金6600元。（2019）豫07民终1204号判决认定事实：何春阳于（2019）豫07民终1204号案件的上诉请求中自认盛联家具公司经营异常，早已对盛联家具城不再经营，向何春阳收取租金的是盛联建材公司，盛联建材公司与何春阳的纠纷应当另案处理；2011年1月4日、1月8日，何春阳分别向盛联建材公司支付过租金、管理服务费，应当认定盛联家具公司与何春阳的租赁期间于2010年12月31日届满；对于盛联建材公司与何春阳之间所涉纠纷，盛联建材公司可依法另案处理。本院认为，本案共存在以下的几个争议焦点：一、本案是否属于重复起诉。（2019）豫07民终1204号判决对盛联家具公司与何春阳于2008年9月1日至2010年12月31日期间的欠缴租金、管理服务费予以支持，对2011年1月之后盛联建材公司与何春阳之间的纠纷暂未处理，告知其可另案主张，现盛联建材公司另案进行主张不属于重复起诉，本院应当依法进行审理。二、本案是否超过诉讼时效。自2009年何春阳与盛联家具公司租赁合同到期后，何春阳仍然在盛联家具城经营家具生意，摊位也未曾变更，期间虽然牵涉到盛联家具公司与盛联建材公司就盛联家具城经营权的变更，但并不影响何春阳与双方不定期租赁关系的改变。该期间双方租赁关系一直处于连续状态，盛联家具城时常以书面通知的方式催缴租赁费用，何春阳也在陆续缴纳租赁费用，故原告的起诉不超过诉讼时效。三、盛联建材公司作为原告起诉主体是否适格。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人新乡市富达房地产开发有限公司达成协议，对商场进行管理服务。且（2018）豫0702民初3417号、（2019）豫07民终1204号生效判决均认定2011年1月之后盛联建材公司开始向何春阳收取租金和管理服务费，故应认定盛联建材公司与何春阳之间存在不定期租赁关系，其作为原告主张欠付租金、管理服务费主体适格。四、欠租的具体金额。盛联建材公司虽未与何春阳重新签订租赁合同，但盛联家具公司与何春阳签订《租赁合同》和《管理服务协议》到期后，何春阳仍在原租赁场地经营，租金、管理服务费缴纳标准也仍按照原合同执行。盛联建材公司按照原约定履行了出租义务，何春阳也应当按约缴纳相应的租金、管理服务费。虽然何春阳辩称不欠付租金、管理服务费，但仅凭其提供的刷卡结算单并不能证明该主张。盛联建材公司称双方租赁关系持续至2017年8月31日，并主张2011年8月1日至2017年8月31日期间的租金、管理服务费，何春阳辩称双方租赁关系至2016年7月9日已终止。本院根据查明认定的事实可知，2016年7月9日新乡发生特大暴雨，何春阳经营店铺受到雨水浸泡，家具、装修受损，自该日后，何春阳店铺未再正常经营，但自2016年7月9日至2017年8月31日期间，何春阳店铺的家具一直占用租赁场地，直至盛联家具公司2018年8月18日将何春阳诉至本院要求解除合同后才被腾出。该期间双方处于不定期租赁关系状态，何春阳可随时主张解除合同，其虽未正常经营，但也未主张过解除合同，故上述期间应当认定为双方租赁合同关系存续。根据盛联建材公司提供的证据显示，自2011年8月1日至2017年8月31日期间，何春阳应当缴纳的租金、管理服务费为11583元×73个月＝845559元，本院认定何春阳已缴纳金额为482582元，扣除每年春节优惠8天的金额11583元÷30天×8天×6个＝18532.8元，扣除2016年7月9日之后商场免租3个月租金、管理服务费11583元×3个月＝34749元，扣除（2018）豫0702民初3417号认定漏记的租金、管理服务费1493元＋6600元＝8093元，何春阳尚欠租金、管理服务费301602.2元。何春阳作为履行义务的一方，应承担相应的举证责任，其未提供有效的支付凭证证明其主张，应承担相应不利的法律后果，故何春阳应当承担上述缴纳义务。五、对于违约金。2016年7月9日新乡特大暴雨虽属于不可抗力，但盛联建材公司作为出租人应履行维修房屋的义务，其未及时妥善处理商铺受损事宜，且在被告拖欠租金、管理服务费的情况下一直怠于行使自己的权利，其本身存在过错，故对于违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，本院对盛联建材公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、何春阳于本判决生效之日起五日内向新乡居然之家盛联家居建材有限公司支付租金、管理服务费301602.2元；二、驳回新乡居然之家盛联家居建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6918元，因适用简易程序，减半收取3459元，由何春阳负担2785元，由新乡居然之家盛联家居建材有限公司负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李新生二〇二〇年三月三十一日书记员  唐 静