湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终58号上诉人（原审被告）：胡德强，男，1967年11月26日出生，汉族，居民，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：刘显会，女，1967年3月15日出生，汉族，居民，住枣阳市西城开发区。委托诉讼代理人：陈祥庆，湖北鸣天律师事务所律师。上诉人胡德强因与被上诉人刘显会房屋买卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初3473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人胡德强、被上诉人刘显会及其委托诉讼代理人陈祥庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡德强上诉请求：1、撤销原审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发还重审；2、一、二审所有费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反有关法定程序，未通知必要的共同诉讼当事人参加诉讼。导致本案事实认定错误。合同为胡德云、王少云二人与刘显会签订，一审应追加王少云（胡德强再婚妻子）参与诉讼。二、被上诉人违背诚实信用原则，与他人恶意串通，以欺诈手段，致使上诉人在违背自己真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同，系无效合同。三、被上诉人诉上诉人2019年7月24日提出解除合同与事实不符，上诉人与被上诉人口头约定的是2015年9月交房，因不能交房，上诉人于2015年10月通过短信即已提出了解除合同。一审认定上诉人在庭审时表示不再履行合同，属违约行为与事实不符。刘显会答辩称：王少云与胡德强是夫妻，不是必要的共同诉讼当事人，一审法院未予追加并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原告刘显会向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付位于枣阳市沙店社区××家岗还××小区××楼××单元××楼Ｃ户型单元房；2、依法判令被告支付原告违约金；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月19日，胡德强（甲方）与刘显会（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。胡德强将自己因拆迁还建的四套单元房中的一套以265000元的价格卖给刘显会，该房位于枣阳市沙店社区××家岗还××小区××楼××单元××楼Ｃ户型。合同还约定，在签订本协议三日内，乙方向甲方支付首付款225000元。在甲方向乙方交付钥匙时，乙方付第二次房款40000元；甲方出售的房屋总价格是最终交付价格，甲方不得以此房面积改变等理由擅自涨价，乙方在此期间不得以市场价格波动要求甲方降价；一方违约，赔偿守约方房屋总造价50%的违约金。合同签订后，刘显会给付胡德强首付款225000元。2019年7月，该房屋建设完工，交付给小区物业管理部门。刘显会要求胡德强交付房屋时，胡德强反悔。一审法院认为：胡德强与刘显会签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守执行。合同签订后，刘显会已按约支付了首付款225000元，胡德强应当将已经取得的房屋交付给刘显会。庭审中，胡德强明确表示不再履行合同，故应认定其违约，其应当按约定支付刘显会违约金，因双方约定的违约金过高，被告胡德强请求适当减少，一审法院酌定为70000元。被告胡德强主张原、被告2015年9月签订的《房屋买卖合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同的辩称理由不能成立：首先，本案中拆迁还建的土地性质系国有，而非集体所有，故原、被告签订的合同未违反《土地管理法》第六十三条规定。其次，《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的”之规定属于管理性质，其目的是规范房屋交易中的行政管理，而非交易的效力性规定，不属于《合同法》所称的违反法律强制性规定的情形。第三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、胡德强于本判决生效起三十日内将位于枣阳市沙店社区××家岗还××小区××楼××单元××楼Ｃ户型单元房交付给刘显会。二、刘显会在接收上述单元房时，给付胡德强购房款40000元。三、胡德强给付刘显会违约金70000元，于本判决生效起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6325元，减半收取3162.50元，由胡德强负担，于本判决生效后十日内交纳。二审中，胡德强提供了王少云与刘显会之间关于买卖房屋的手机微信聊天记录，用以证明其在2015年10月即通知刘显会退房退款，但刘显会置之不理。被上诉人刘显会质证不认可双方达成了退房退款的意见。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。还查明：胡德强与刘显会签订的《房屋买卖合同》中对房屋交付时间约定为“因目前枣阳市政府还在筹建，双方约定，具体时间以枣阳市政府交付该房的时间为准；若因枣阳市政府的原因不能在规定的时间交付房屋，胡德强退还刘显会的225000元，双方约定不付利息。”二审庭审中，胡德强称涉案房屋系其个人财产。本院认为，诚实守信是民事活动的基本原则,保护交易安全是民事裁判的基本规则。胡德强与刘显会自愿签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规范，系有效合同，双方当事人均应遵守。胡德强上诉称刘显会与他人恶意串通，以欺诈手段，致使其在违背自己真实意思的情况下签订了房屋买卖合同没有事实依据，本院不予采信。房屋买卖合同签名中虽有王少云的签名，但王少云并不是权利人，不是本案必须的共同诉讼人，故胡德强要求追加王少云为诉讼当事人的上诉请求，本院不予支持。胡德强上诉还称其于2015年10月通过手机聊天已解除了房屋买卖合同，但从其提供的双方聊天记录看，上诉人是怕耽误刘显会女儿结婚用房，征询被上诉人、提出了退款的意见，被上诉人并未表态同意，且上诉人至今也未将已收房款退还给被上诉人，故不能认定双方合同已经解除。按合同约定，胡德强应在枣阳市政府交付涉案还建房后，将房屋交付于刘显会。从查明事实看，枣阳市政府于2019年7月将涉案房屋交付给胡德强，胡德强应及时将房屋交付于刘显会，胡德强至今未予交付，已违反了双方合同约定，在刘显会坚持继续履行合同、且合同具备履行条件的情况下，作为违约方的胡德强没有权利提出解除合同。故一审法院判决刘显会支付尾款、胡德强交付房屋并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。胡德强二审上诉未对一审判决的违约金提出上诉，但其一直认为其不构成违约，实际是不同意承担违约金，考虑房屋在2019年7月才具备交付条件、合同是继续履行、房屋价款上涨、胡德强违约给刘显会造成的实际损失等因素，一审法院判决胡德强支付违约金70000元过高，本院酌定由胡德强按刘显会已付房款年利率6%承担迟延交付房屋的违约金。综上，依照《中华人民合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初3473号民事判决第一项、第二项；二、撤销枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初3473号民事判决第三项；三、胡德强自2019年8月起，以刘显会已交房款225000元为基数，按年利率6%支付刘显会迟延交房违约金，至房屋交付时止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6325元，由胡德强负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年三月十七日书记员  岳伟峰