安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初607号 原告：王爱旻，女，汉族，1973年2月18日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人:王家济，安徽人杰律师事务所律师。 被告：郭志发，男，汉族，1974年8月16日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人:文晓恒，安徽皖国泰律师事务所。 第三人：史尚林，男，汉族，1993年5月20日出生，住安徽省肥西县。 原告王爱旻诉被告郭志发、第三人史尚林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，各方当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告王爱旻提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告恢复涉案租赁房屋原状并返还涉案租赁房屋（肥西县门面房）；3、判令被告按照76860元／年的标准支付自2019年12月21日起至实际返还房屋之日的租金及使用费；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年12月20日签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定：原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），甲方将位于肥西县门面房出租给被告从事干洗店经营业务，租赁期限自2017年12月20日起至2022年12月20日止。第一、二年租金均为73200元，第三年起每年租金递增5%，租金支付方式为一年一付，同时约定：如乙方转租须经甲方同意，在甲方同意的情况下，与乙方终止合同，再与第三人重新签订房屋租赁合同。合同约定，被告不得改变房屋结构形式。2019年11月初，原告因凉亭雅苑三期安置房即将安置前去询问有关安置情况，顺道去了涉案租赁房屋,被告擅自将房屋内部结构进行改变，在连通体房屋内增添不少隔墙,同时，被告隐瞒已将涉案租赁房屋的部分房屋转租给第三人史尚林的事实,原告得知后找到被告质问，但被告强词夺理,原告发微信要求被告搬离涉案租赁房屋，解除房屋租赁合同。综上所述，被告未经原告同意情况下，采取隐瞒手段将涉案租赁房屋的部分房屋转租给第三人史尚林，同时擅自改变房屋结构，违反了法律规定和合同约定，原告有权解除房屋租赁合同。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告郭志发辩称，第一、原告诉状陈述不是事实。1、被告并未改造房屋结构；2、被告将房屋转租给第三人史尚林，系经原告同意后才转租；第二、被告的各项诉请，均无事实及法律依据。1、原告要求解除合同无事实及法律依据；2、原告诉请被告恢复租赁房屋原状并返还案涉房屋，无事实及法律依据；3、关于案涉房屋租金，被告一直是积极主动要求按照案涉《房屋租赁合同》约定的价格予以支付的。合同期限尚未届满，被告不同意返还房屋；第三、原告诉请无法律依据，被告愿意按合同价格支付租金，合同期内，被告按合同足额支付租金，由于原告诉请无法律依据，所以诉讼费用由原告自行承担。 第三人史尚林辩称，1、原告诉请不属实，郭志发将房屋转租给我，原告是知情并同意的；2、2018年6月21日下午，郭志发约房东，我们都在一起见了面，而且谈了房屋租赁合同，签订了合同。当时房东是知情并且同意的。 经过庭审以及原被告、第三人举证质证，本院认定如下事实：2017年12月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于凉亭雅苑二期门面027、028出租给被告作干洗店使用，租期5年，从2017年12月20日至2022年12月20日止。合同约定“4、乙方（被告）在租期内，不得改变房屋结构形式，…，7、如乙方转租须经甲方同意，在甲方（原告）同意情况下，与乙方终止合同，再与转租方重新签订房屋租赁合同。…9、未尽事宜，甲、乙双方协商解决”。合同备注“房租费2017年12月20日至2018年12月20日，柒万贰仟元+壹仟贰佰元，2018年至2019年12月20日房租费柒万贰仟元+壹仟贰佰元，第三年以后每年5%增长，房租费每年12月20日一次性付清”。合同签订后，郭志发了支付5000元押金和二年房租（一年一付，每年73200元）。 2018年6月4日、6月20日，郭志发用短信与房东（手机号码187××××8786）沟通：“我把一间门市转租出去了，他们想见见您”、…“我们明天签合同”，房东：“好，明天下午吧，应该四点左右”，2018年6月21日房东“我一会到，对方来了吗？”，被告“来了”。 2018年6月22日，原告与被告微信聊天“…现在你不按合同，…你开干洗店那一间，租金可以继续按合同写的，退出来这一间，我收回”，对方“…我没退房子，继续”、“我还要做别的生意”，原告“营业执照是你本人，也许我不会追究，否则，你违反合同，我有权收回房子”。 2018年6月22日以后，史尚林与郭志发签订转租合同，租凉亭雅苑二期门面27号房开水果店。房租一年一付，每年房租37200元。26000元转让费和2000元押金由史尚林支付给郭志发。 2018年7月10日以前，被告与微信名为“紫贝壳”的聊天记录，被告“房东您好，请您把安置结算单拍照发给我，我办营业执照用，谢谢您”。另查明，“紫贝壳”为原告微信名。 2019年11月，原告与被告交涉解除合同事宜未果，遂起诉。 本院认为，原被告因签订租赁合同成立房屋租赁关系，被告承租原告二间门面房经营干洗店，租期五年，备注第一、二年房租为73200元，被告亦按此支付，故该房租为双方合意，合法有效，如无特别约定，第三年房租依约定递增5%计算为73200+73200×5%=76800元。被告将其中一间门面转租给史尚林并签订转租合同，原告是否同意是本案的争议焦点。被告提供了2017年6月4日、20日、21日的短信聊天记录证明原告知情并同意，由于短信记录显示对方手机号码为原告所有，故该证据证明至2017年6月21日原告对被告转租知情的事实。2017年6月22日原告与被告微信聊天，证明其提出异议，主张“…，我收回一间”，而被告称“不退房…我还要做别的生意”，即被告承诺自己兼做其他生意而不转租他人，故双方就不转租达成一致，结合2018年7月10日，被告称自己办理营业执照需要原告提供材料，原告予以配合以及被告按时足额缴纳房租，证实双方基于《房屋租赁合同》履行权利义务，而未涉及转租第三人，故被告与第三人签订转租合同在原告提出异议后，即为无权处分，根据法律规定，转租未经原告同意，原告可解除合同，被告应返还租赁房屋凉亭雅苑二期门面027号房、028号房。由于原告未提供证据证明被告对租赁房屋进行装饰装修，故其主张被告将租赁房屋恢复原状，证据不足，本院不予支持。原告主张被告按照76860元/年的标准支付自2019年12月21日起至实际返还房屋之日的租金及使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王爱旻与被告郭志发于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同》; 二、被告郭志发于本判决生效之日起十日内返还肥西县门面房； 三、被告郭志发按照76860元/年的标准支付自2019年12月21日起至实际返还房屋之日的租金及使用费； 四、驳回原告王爱旻的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取150元，由被告郭志发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  曾凡玲 二〇二〇年三月二十六日 书记员  唐 芮 附1：原被告举证 原告王爱旻为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一：原告、被告身份证信息、结婚证、拆迁结算，证明原告、被告诉讼主体适格；（拆迁结算是复印件，其他均原件）。 证据二：《房屋租赁合同》复印件1页，证明目的：1、原、被告双方于2017年12月20日签订了《房屋租赁合同》；2、租赁合同中约定：原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），甲方将涉案房屋出租给被告从事干洗店经营业务员，租赁期限自2017年12月20日起至2022年12月20日止，第一年、第二年租金每月6100元，第三年按5%递增，租金支付方式为一年一付；3、同时租赁合同约定：如乙方转租须要经甲方同意，在甲方同意的情况下，与乙方终止合同，与第三方重新签订房屋租赁合同。4、合同约定，被告不得改变房屋结构形式。（原件） 证据三：被告与第三人签订的租赁合同，租金收据及被告营业执照复印件1页，证明目的：被告隐瞒已将涉案租赁房屋的部分房屋转租给第三人史尚林。（复印件） 证据四：2019年11月微信截屏，证明目的：1、被告隐瞒已将涉案租赁房屋的部分转租给第三人史尚林的事实；2、原告发微信要求被告搬离涉案租赁房屋合同，解除房屋租赁合同。（原件） 被告郭志发为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 证据一、原被告手机短信（2018年6月期间），证明：1、被告在2018年6月3日前，以手机短信、电话方式将转租事宜通知原告并征得原告同意的事实；2、原、被告及第三人史尚林约定2018年6月4日见面签订协议的事实；3、2018年6月20日-21日的手机短信可以证实：三方在21日见面会谈协商签订转租协议的相关事项，即被告转租及签订合同均经过原告认可同意。 证据二、原被告微信聊天记录截图，证明：1、2018年7月13日原告依然配合被告提供相关证明，供被告办理营业执照的事实；2、2018年12月3日，原告催要房租，被告按原告要求缴纳房租的事实，双方按照转租协议履行转租后的权利义务。3、2019年11、12月份被告多次联系原告要求缴纳房租，而原告拒不理睬。4、2019年11月份原告无故要求解除合同，并多次骚扰被告的事实。 证据三、微信转账截图及银行交易流水明细单，证明：因原告同意转租，第三人史尚林已缴纳了店面押金5000元的事实。 第三人史尚林未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。