广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17141号原告：石占岑，男，1980年9月18日出生，汉族，住山东省郓城县陈坡乡石堂行政村石堂村789号。被告：吴加才，男，1982年9月11日出生，汉族，住江西省上饶市余干县瑞洪镇东三村251号。原告石占岑与被告吴加才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告石占岑，被告吴加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石占岑向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除石占岑与吴加才签订的编号0160627号房地产租赁合同；2.吴加才向石占岑支付房地产租金20383元（2019年6月1日至2019年11月11日，3800元/月）、电信费792元（2019年4月至11月，99元/月）、物业费1820元（2019年6月至2019年10月，364元/月）及滞纳金（按每天所欠金额的0.01%计算至吴加才清偿款项完毕之日止）；3.石占岑没收押金7600元。诉讼过程中，石占岑增加诉讼请求：吴加才向石占岑支付车位物业费180元（2019年10月至12月，60元/月）。事实和理由：2018年12月，出租方石占岑与承租方吴加才就中山市东升镇丽城乐意居11幢1单元1104室（以下简称为涉案房地产）在经纪方中山市华振租售房地产顾问有限公司的见证下签订房地产租赁合同。后石占岑出售涉案房地产并由吴加才购买，2019年4月26日双方在经纪方中山市汇航房地产中介有限公司的见证下签订房地产买卖合同，9月29日石占岑将涉案房地产过户至吴加才妻子胡冬青名下并于11月11日收到涉案房地产买卖的最后一笔款项。房地产买卖合同约定卖方须在收齐尾款即将涉案房地产交付买方使用，故吴加才应向石占岑支付交楼前即2019年11月11日前的租金及其它因租赁而产生的费用，但吴加才拒绝支付。为维护自己的合法权益，石占岑特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。吴加才辩称，不同意石占岑的诉讼请求。一、吴加才待付房地产租金为7600元，而不是20393元。根据通话录音可知，双方已就租金达成一致意见，在扣除押金后吴加才只需向石占岑支付两个月租金。同时2019年9月29日涉案房地产已过户至吴加才妻子胡冬青名下，应视为双方已协商解除房地产租赁合同，吴加才不应再支付租金。二、石占岑无权没收押金。通话录音可知，双方一致同意将押金抵扣未结租金。租赁期间，吴加才一直积极履行合同义务，也未收到石占岑没收押金的通知。三、石占岑主张的滞纳金没有依据。吴加才并不是故意拖欠相关费用，而是因签订房地产买卖合同后未约定交租金事宜，后双方已就租金问题协商一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。出租方石占岑与承租方吴加才签订房地产租赁合同，主要内容为吴加才向石占岑承租涉案房地产作住宅用途，租期自2019年2月15日至2021年2月14日，每月租金3800元，承租方每月25日交次月租金。租赁期间，每月管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、网络费、卫生费等杂费，均由承租方支付。承租方在签订合同时向出租方支付7600元作为押金。承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金。如拖欠租金超过7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币伍佰元整，出租方有权立即解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。租赁期间若出租方提出终止合同所交纳的押金由出租方没收。房地产租赁合同还对出租方义务、物业及设施的交回、提前终止合同等事宜作出约定。2019年4月26日，卖方石占岑、熊亚文与买方胡冬青就涉案房地产签订房地产买卖合同，约定卖方向买方转让出售涉案房地产，卖方须在收齐尾款即将涉案房地产交予给买方使用等内容。石占岑于2019年11月11日收到胡冬青转账1000000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴加才提交的录音资料反映，石占岑与吴加才曾通过电话就租金事宜进行协商。结合电话中吴加才“4个月时间，你减掉一个月，我就承担三个月，有两个押金，那就只承担一个月”、石占岑“承担一个月太少了”、吴加才“两个月好吧”、石占岑“嗯”、吴加才“那这件事情就解决了”等内容可知，双方就在抵扣押金7600元的前提下吴加才只需支付两个月租金7600元等内容达成一致意见。石占岑认为吴加才未经其允许而进行录音，应该依据合同约定支付其诉求金额。庭审过程中，双方确认吴加才交租金至2019年5月31日，涉案房地产买卖最后一笔款项交付时间是2019年11月11日。石占岑确认吴加才已支付2019年6月、10月的物业费，故诉请吴加才支付2019年7月至9月物业费。吴加才同意在抵扣7600元押金的情况下再支付2个月租金7600元、电信费792元、2019年7月至9月物业费1092元及2019年10月至12月车位物业费180元，不同意没收押金及支付滞纳金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。石占岑、吴加才签订的房地产租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，双方均应按约履行各自义务。对于双方没有争议的吴加才需向石占岑支付电信费792元（2019年4月至11月，99元/月）、物业费1092元（2019年7月至9月，364元/月）、车位物业费180元（2019年10月至12月，60元/月），本院予以支持。对双方争议的租赁合同解除、租金、押金、滞纳金的问题，本院根据双方提供的证据及陈述，分析如下：租赁合同解除问题。如上查明的事实可见，涉案房地产已办理过户手续至第三人胡冬青名下，租赁合同事实上已履行完毕，无解除的必要性。对石占岑该项诉求，本院不予支持。押金问题。首先，双方在涉案房地产由房屋租赁合同关系变更为房屋买卖合同关系过程中未对租金计算期限等问题作出具体约定，导致双方对此理解不一致而产生争议并进行协商，石占岑的证据不足以证明吴加才存在故意拖延交付租金的情况。其次，房地产租赁合同约定出租方有权没收押金分别为承租方违约导致解除合同及承租方提前终止合同2种情况，而本案中房地产租赁合同因事实上已履行完毕而无解除的必要性，故不存在上述出租方有权没收押金的情形。最后，结合电话内容，双方就在租金中抵扣已交押金7600元后吴加才再支付2个月租金达成一致意见，现石占岑针对押金处理提出不同的意见，但未举证证明在电话中达成押金抵扣未结付租金的意见时存在意思表示不真实等情形。综上，石占岑以吴加才拖延交付租金为由主张没收押金，理据不足，本院不予支持。三、租金金额问题。双方确认吴加才交付租金至2019年5月31日，房地产买卖合同中约定卖方在收齐尾款时才将涉案房地产交予给买方，石占岑收到涉案房地产尾款时间为2019年11月11日，故吴加才本来仍需支付2019年6月1日至2019年11月10日的租金。结合电话录音内容，石占岑同意在租金中抵扣已交押金7600元后吴加才再支付2个月租金并免除11月份10天租金，虽然石占岑不认可电话录音内容，但在无相反证据推翻的情况下，本院认为电话录音内容是石占岑与吴加才对房地产租赁合同内容变更协商一致的结果，是石占岑对自身权利的自由处分，故本院认定在抵扣押金7600元后吴加才需向石占岑支付租金7600元。四、滞纳金问题。吴加才未按时缴纳租金及其他费用，已造成石占岑资金损失，石占岑诉求吴加才支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持。另，房屋租赁合同未约定电信费、物业费给付时间，根据交易习惯，本院认为电信费、物业费应与租金、车位物业费交付时间一致，即应于每月25日支付。但因双方已对争议租金金额进行协商变更，故欠付租金的滞纳金应从2019年11月12日起算为宜。综上，欠付租金及费用的滞纳金应以当月实欠金额分别计算，经本院核算，吴加才应分别自2019年4月至6月每月26日起以99元（电信费99元/月）为基数、2019年7月至9月每月26日起以463元（电信费99元/月+物业费364元/月）为基数，2019年10月至11月每月26日起以159元（电信费99元/月+车位物业费60元/月）为基数，2019年11月12日起以7600元（租金）为基数，2019年12月26日起以60元（车位物业费60元/月）为基数，均按每天1‰的标准计算至清偿完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吴加才于本判决生效之日起七日向原告石占岑支付租金7600元、电信费792元、物业费1092元、车位费180元及滞纳金【分别自2019年4月至6月每月26日起以99元为基数、2019年7月至9月每月26日起以463元为基数，2019年10月至11月每月26日起以159元为基数，2019年11月12日起以7600元为基数，2019年12月26日起以60元为基数，均按每天1‰的标准计算至清偿完毕之日止】；驳回原告石占岑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，减半收取计311元，由原告石占岑负担元149，被告吴加才负担162元（该款已由原告石占岑垫付，被告吴加才应在判决生效之日一并迳付给原告石占岑）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇二〇年三月三十日书记员  吴文达