四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5374号 原告（反诉被告）：朱海斌，男，1976年2月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李爽，四川舟楫律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张栖，四川舟楫律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：谭丽，女，1979年8月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周光发，四川悟道律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：贺文，四川悟道律师事务所实习律师。特别授权。 朱海斌诉谭丽房屋买卖合同纠纷本反诉两案，两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱海斌的委托诉讼代理人李爽、张栖，谭丽的委托诉讼代理人周光发、贺文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱海斌向本院提出本诉诉讼请求如下：1.判令谭丽协助朱海斌办理（权1146434）房屋所有权转移登记至朱海斌名下；2.本案诉讼费、保全费由谭丽承担。事实与理由:2007年7月31日，朱海斌与谭丽签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定，谭丽以140000元价格将其所有的位于成都市青羊区房屋出售给朱海斌，朱海斌已履行合同约定付款义务和银行的按揭月供，谭丽将房屋所有权证书、国土证及房屋实际交付给朱海斌，但谭丽未按合同约定，协助朱海斌办理相关过户手续。为了维护朱海斌的合法权益，请求人民法院判如所请。 谭丽就本诉辩称：房屋买卖合同无效，是朱海斌乘人之危与谭丽签订的合同，房屋的价值严重偏离市场价格；朱海斌不诚信，诉状中称是谭丽一直不配合，其实是朱海斌一直推诿不办理，所有房产手续都在朱海斌手中；案涉房屋没有办法过户，因为房屋已经被第三人查封，不具备继续履行原合同的条件；该房屋价值700000元至800000元，当时是140000元，2007年买的房子不过户是不正常的，谭丽推诿不是正常人的思维和逻辑；谭丽要求朱海斌在占用房屋期间向谭丽支付房屋租金，谭丽愿意返还当事人购房款，要求朱海斌退回房屋；朱海斌多次在语言上对谭丽进行侮辱、软暴力威胁，案涉房屋买卖合同是不公平和不平等的买卖，要求撤销；从本案综合看，谭丽是没有过错的，过错方是朱海斌，是朱海斌自己不过户，把所有责任推给谭丽，上述各项费用由朱海斌自行承担。 谭丽本院提出反诉诉讼请求如下：1.请求法院依法确认谭丽与朱海斌于2007年7月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求朱海斌返还因无效占有的房屋并支付占有期间的租金72500元（从2007年8月1日起，暂计算至2019年8月30日，共计145个月，至付清时止）；3.反诉费用及本诉费用由朱海斌承担。本案审理中，谭丽将第2项诉讼请求变更为：请求朱海斌返还因无效占有的房屋并支付房屋占有使用费72500元（从2007年8月1日起，暂计算至2019年8月30日，共计145个月，至付清时止）。事实与理由：谭丽与朱海斌系朋友关系，2007年，谭丽因生意急需周转资金，朱海斌趁此机会向谭丽提出，以140000元的价格购买谭丽刚装修好的位于青羊区“水木光华”的房屋（精装房）。考虑到生意急需用钱，谭丽以低于市场价50%的价格卖予朱海斌，条件是现金分两次付清。当时，该房屋评估价将近300000元左右（含装修费，装修费就花了20多万元），明显低于市场价，朱海斌的行为属于乘人之危。之后，谭丽将房屋交于朱海斌，但由于朱海斌自己的债务原因，该房屋一直被案外第三人查封并已进入执行程序，交易目的无法实现。谭丽愿意退还所收房款，取消交易按银行同期利息支付谭丽，请求朱海斌退还房屋并按每月500元向谭丽支付房屋收益。 朱海斌就反诉辩称：朱海斌与谭丽于2007年7月31日签订了合法有效的书面买卖合同。对于谭林丽所称是否存在真实的买卖合同关系以及买卖合同效力的问题，（2016）川0105民初8504号民事判决书本院认为部分已经认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，故双方之间签订的买卖合同具有约束力。当事人签订《房屋买卖合同》，朱海斌支付的150000元，且持谭丽的银行卡向中国农业银行股份有限公司成都双庆支行支付了按揭贷款，所以房屋购买价格应该是150000元加上还清的按揭款，不存在低于市场价格的问题；朱海斌是合法占有案涉房屋，依据合同约定，朱海斌已经实际履行了合同约定付款义务和房屋的按揭月供，谭丽将房屋所有权证书即房屋实际交付给朱海斌。 经审理查明，2004年4月16日，成都市青羊区房屋进行了商品房买卖合同签约备案，备案号266335，备案于谭丽名下。 根据《房屋产权证》，成都市青羊区房屋于2006年3月24日登记于谭丽名下，并于2006年4月6日为中国农业银行成都市成华支行设定抵押权。 2007年7月31日，谭丽（作为出卖人、甲方）与朱海斌（作为买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将位于成都市青羊区房屋出售给乙方，房屋售价140000元，合同签订三日内支付首付款100000元，产权过户时支付余款40000元；乙方支付首付款后，甲方需将房屋所有权证书、国土证及房屋实际交付给乙方并结清水、电、气相关费用；乙方支付首付款后，因尚未办理过户手续，由乙方持供房银行卡从当月开始实际支付房屋月供至产权过户日后，办理转按手续；在产权过户中，甲方应配合乙方办理相关手续。 同日，谭丽向朱海斌出具《收条》一份，载明收到朱海斌购房首付款100000元。 2010年2月18日，谭丽向朱海斌出具《收条》一份，载明收到朱海斌购房尾款30000元，尚余20000元尾款未付。 2013年7月8日，中国农业银行成都市成华支行出具《个人贷款结清证明》一份，主要内容为：借款人谭丽于2004年7月8日向该行所借120000元已于2013年7月8日结清。 2016年10月15日，谭丽向朱海斌出具《情况说明》一份，主要内容为：谭丽于2007年7月31日将位于成都市青羊区房屋出售给朱海斌，约定房屋售价为140000元，剩余的按揭款由朱海斌夫妇持谭丽的银行卡缴纳，后来由于房价上涨，双方口头约定将购房款提高至150000元，朱海斌于2010年2月18日支付了30000元，于2012年底又支付了20000元，所有款项已付清，银行按揭贷款也由朱海斌自行结清，谭丽在《房屋买卖合同》签订后，未再向贷款银行支付过任何款项。 另查明，1.2016年6月23日，因案外人宋湘梅与谭丽民间借贷纠纷一案，本院查封了成都市青羊区光华村街水木光华小区6幢1单元11楼1号（权1146434）房屋，朱海斌于2016年10月21日提起执行异议之诉，本院于2017年6月28日作出（2016）川0105民初8504号民事判决书，根据该判决书的认定，朱海斌对前述房屋享有足以排除查封的民事权益，并解除了对成都市青羊区光华村街水木光华小区6幢1单元11楼1号（权11466434）房屋的查封。 2.本院于2019年5月22日就本案对案涉房屋进行了查封，该查封为第一顺位查封；2019年5月27日，本院就其他案件对案涉房屋进行了轮候查封。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋产权证》、房屋信息查询记录两份、网签合同信息查询记录、《收条》两份、《个人贷款结清证明》、《情况说明》、谭丽手持《情况说明》照片、成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8504号民事判决书等证据在案为证。 本院认为，（一）关于本诉。朱海斌与谭丽签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，朱海斌按约履行了合同义务，但谭丽至今未协助朱海斌完成过户，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，谭丽应当承担协助朱海斌办理案涉房屋过户手续的义务，故对朱海斌的该项诉讼请求本院予以支持。谭丽抗辩称，该房屋已经被第三人查封，不具备继续履行原合同的条件。对此本院认为，本院就本案对案涉房屋进行了查封，该保全措施为第一顺位，谭丽所述案外人申请的查封为轮候查封，不影响案涉房屋过户，故对其该项抗辩本院不予支持。 （二）关于反诉。关于谭丽提出的确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。谭丽以案涉房屋价格明显低于市场价为由，主张朱海斌的行为属于乘人之危，案涉合同应为无效。对此，本院认为，根据前述查明的事实，双方协商一致由谭丽向朱海斌出售案涉房屋，售价包括140000元及谭丽尚欠的银行贷款两部分，之后，由于案涉房屋价格上涨，双方又协商一致将房屋售价增加了10000元，现朱海斌已经全额支付了150000元，并代谭丽偿清了案涉房屋的全部剩余贷款。现谭丽未提交任何证据证明上述双方协商一致的房屋价格明显低于房屋出售时的市场价，也未提交任何证据证明双方在签订案涉合同时朱海斌存在趁人之危的行为，且即便案涉合同系朱海斌趁人之危签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，此亦不属于合同无效的法定情形。综上，谭丽关于请求确认案涉合同无效的反诉诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，对其主张朱海斌返还案涉房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求本院亦均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谭丽于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）朱海斌将位于成都市青羊区的房屋的不动产产权过户登记至原告（反诉被告）朱海斌名下； 二、驳回被告（反诉原告）谭丽的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费100元，保全费3520元，反诉案件受理费806元，均由被告（反诉原告）谭丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  冯容义 人民陪审员  李高林 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  保睿智