广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初118号原告：叶小平，男，1973年2月21日出生，汉族，居民，身份证住址：四川省自贡市沿滩区***********，现住新兴县**********************。委托诉讼代理人：黄自强，广东云新律师事务所律师。被告：区耀祥，男，1991年11月25日出生，汉族，居民，住新兴县****************。原告叶小平与被告区耀祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶小平及其委托诉讼代理人黄自强、被告区耀祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院递交起诉状提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告于2019年4月1日签订的《租赁合同》，并于合同解除后三天内，被告自行搬离其所有的设施、物品，恢复租赁商铺原状；2.判令被告支付自2019年5月1日至解除合同之日止的租金及逾期付款利息（租金按月租金3390元计算，其中暂计至2019年10月31日的租金为20340元，利息以拖欠的租金为基数，从起诉之日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算至还清之日止）；3.判令没收被告交纳的租房押金10000元归原告所有；4.判令被告付清拖欠的电费182.7元、水费25.2元、11个月卫生费220元（20元/月×11个月）及房产税和土地使用税（2019年1月1日至2019年12月31日）合计838.52元给原告；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定:甲方将新兴县************居民委员会房屋A2卡商铺出租给乙方用于经营小食店;租赁期限自2019年4月1日起至2021年4月30日止;月租金为3390元，每月10日前交清当月租金，缴交方式为乙方将租金存到甲方指定的银行账号，逾期交租，甲方有权终止合同并追缴乙方所欠租金；乙方在签约三天内，需交押金10000元给甲方。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告交纳了10000元押金给原告，原告将租赁物交付给被告使用。在履行合同过程中，被告仅支付了2019年4月份的租金，对余下租金及水电费、卫生费、税费等均未交付，原告经多次追讨无果，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告区耀祥辩称，1.被告承租商铺后因经营亏损，要求与原告解除租赁合同，但原告不同意解除。无奈之下，被告于2019年6月份停止经营，并将商铺内的部分物品搬离。原告发现后，不让被告搬走商铺内剩余的物品，但被告已将商铺钥匙交给了原告。2.被告除了交付押金10000元及4月份租金外，还支付了2019年5月份的租金。本院经审理认定事实如下：新兴县************居民委员会A1至A3卡商铺权属于新兴县********民委员会。案外人梁荣雄向塘背社区居民委员会承租了上述商铺后，又于2017年4月21日将上述商铺转租给原告叶小平。当天，原告叶小平与梁荣雄签订了一份《租赁合同》，该合同约定：租赁期限从2017年5月1日起至2021年4月30日止；在租赁期间，不得损害出租方的利益条件下必须经出租方同意方可转租他人，或者改变其他合法经营方式。2019年4月1日，原告叶小平将其承租的上述商铺中的A2卡商铺转租给被告区耀祥经营饮食店，并经过了梁荣雄的同意。当天，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《租赁合同》，该合同约定：1.租赁商铺位于新兴县************居民委员会A2卡商铺。2.建筑面积80平方米。3.租赁期限：从2019年4月1日起至2021年4月30日。4.租金：（1）2019年4月1日至2020年3月31日月租金为3390元；（2）2020年4月1日至2021年4月30日月租金为3730元。5.租金交付方式：租金于每月10日前缴交当月租金；如逾期欠交租金，甲方有权终止合同并追缴乙方所欠租金。6.乙方在签订合同三日内交纳10000元押金给甲方，如乙方无违约，甲方在合同期满15天内退还全部押金给乙方，如乙方中途终止合同，押金归甲方所有。7.乙方在合法经营过程中产生的一切税、费用，由乙方负责。8.在租赁期间，租赁税、房产土地使用税，由乙方负责交纳。此外，合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后，原告依约交付租赁商铺给被告，被告依约交纳了租赁押金10000元及2019年4月份的租金3476元（含水、电费）给原告。租赁期间，由于被告经营的饮食店亏损，被告仅支付了2019年4月份的租金，从2019年5月份开始拖欠租金。2019年6月间，被告要求转租商铺给他人经营，但原告不同意。为此，双方未能达成一致意见。2019年6月底，被告对饮食店停业闭店，并搬走了商铺内的部分设备，同时将商铺钥匙交还给原告。但租赁商铺内还有部分设备（包括：煤气瓶6罐、肠粉机一台、不锈钢架一台、炉具一台、挂墙风扇一台）未搬离。之后，双方一直对解除租赁合同未达成一直意见，商铺亦处于关门停业状态。原告认为被告从2019年5月开始停付租金，已构成违约，原告为维护其合法权益，遂于2020年1月10日诉至本院，并提出前述请求。本院于2020年2月26日公开开庭审理后，原、被告于2020年3月5日协商一致解除双方于2019年4月1日签订《租赁合同》，被告将其留在租赁商铺内的剩余设备（煤气瓶6罐、肠粉机一台、不锈钢架一台、炉具一台、挂墙风扇一台）全部搬离，并将租赁商铺交还给了原告。当天，被告还支付了拖欠的电费182元给原告。为此，原告撤回部分诉讼请求，遂将诉讼请求变更为：1.判令被告支付自2019年5月1日至2020年3月5日止的租金34465元及逾期付款利息（以拖欠的租金为基数，从起诉之日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算至还清之日止）；2.判令没收被告交纳的租房押金10000元归原告所有；3.判令被告付清拖欠的11个月卫生费220元（20元/月×11个月）及房产税和土地使用税817.07元给原告；4.本案受理费由被告承担。对以上原告变更后的诉讼请求，经询，被告承认从2019年5月份开始拖欠租金。原告对其请求的房产税和土地使用税提交了《税收完税证明》载明：纳税人梁荣雄，房产税288元(从2019年1月1日至2019年12月31日)、个人所得税422.4元（2019年1月1日至2019年3月31日）、城镇土地使用税106.67元（从2018年1月1日至2018年12月31日）合计817.07元；对其请求的卫生费提供了梁荣雄水费缴费凭证3张（缴费时间分别为2019年4月19日、5月31日、6月24日）。以上事实，有原告提交原、被告身份证复印件、两份租赁合同、同意书、租赁商铺照片、梁荣雄税收完税证明、梁荣雄水费缴费凭证3张、微信转账记录2张、收据以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。诉讼中，原、被告于2020年3月5日协商一致解除双方签订的《租赁合同》，被告亦腾退了租赁商铺给原告，《租赁合同》的权利义务终止。但是，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。故对于被告拖欠的租金依法应付清给原告，故原告要求被告支付从2019年5月份起计付至2020年3月5日止的租金34465元（3390元/月×10个月+3390元/30天×5天）给原告，符合合同约定，本院予以支持。而被告抗辩认为拖欠的租金只能计付至2019年6月份，理据不足，本院不予支持。对于原告请求没收被告的租赁押金10000元的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”及第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，涉案租赁押金应在被告不履行债务时，用于优先支付债务，而非归原告所有。故对原告认为租赁押金归原告所有的主张，依法无据，本院不予支持。但根据上述法律规定，被告已交付给原告的租赁押金10000元，应直接用于抵扣拖欠的租金。为减少诉累，本院对涉案租赁押金10000元在本案中一并处理，该10000元依法应在前述被告拖欠原告的租金34465元中予以扣减。扣减后，被告尚欠的租金为24465元（34465元-10000元）。对原告请求逾期支付租金的利息问题。1.对于每月拖欠租金逾期利息的起算时间。由于涉案《租赁合同》约定租金的支付时间为每月10日前，原告本可请求分别从逾期月份每月的11日起计付逾期利息，现原告请求从起诉之日即2020年1月10日起计算逾期利息。其中：对于2019年5月至12月的拖欠租金17120元（3390元/月×8个月-10000元）可按照从起诉之日起计算，该部分请求属于原告对其自身民事权利的处分，本院不持异议；对2020年1月至3月的逾期付款利息应从逾期月份每月的11日起计付。2.对于逾期利息的计算标准。由于涉案《租赁合同》未约定逾期支付租金的利息。故利息标准可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”的规定，原告可请求按年利率6%计算逾期利息。现原告请求按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算逾期利息，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。3.对于计算逾期付款利息的拖欠租金基数，由于被告区耀祥从2019年5月至12月拖欠租金为27120元（3390元/月×8个月），而区耀祥支付的租赁押金10000元应抵扣拖欠租金，扣减后尚欠计至2019年12月份的租金为17120元（27120元-10000元），即2019年5月至12月的拖欠租金基数为17120元；2020年1月1日至3月5日的拖欠基数分别为每月拖欠租金金额。现原告请求每月拖欠租金的逾期利息均以拖欠租金为基数计算，理据不足，本院不予支持。对原告请求的11个月卫生费220元及房产税和城镇土地使用税817.07元（包含了房产税、个人所得税、城镇土地使用税），由于原告提交的水费缴费凭证及税收完税证明仅载明缴费人和纳税人为梁荣雄，不能证明属于涉案租赁商铺产生的卫生费及原告交纳的房产税和城镇土地使用税，故对原告的上述请求，理据不足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告区耀祥应于本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的租金24465元给原告叶小平。二、被告区耀祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年5月1日起至2020年3月5日每月拖欠租金的逾期付款的利息（其中：2019年5月至12月的逾期付款利息，以实际拖欠租金17120元为基数从起诉之日即2020年1月10日起计算；2020年1月1日至3月5日的逾期付款利息，以每月应付租金为基数分别从其逾期日即每月的11日起；均按年利率6%计付至付清欠款之日止）给原告叶小平。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费468.78元，由原告叶小平负担受理费216.73元，被告区耀祥负担受理费252.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  练洪森二〇二〇年三月十七日书记员  梁妍斐附相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。