内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终342号上诉人（原审原告）：付明，男，1970年1月15日出生，汉族，医生，现住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：范海涛，男，1994年1月15日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区。上诉人付明因与被上诉人范海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院（2019）内0522民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。付明上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判被上诉人支付房款20000.00元、违约金6000.00元、滞纳金300.00元、律师费3000.00元；2.由被上诉人承担本案诉讼费用（包括二审律师费）。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人提供的录音是我与被上诉人协商的过程，上诉人拒绝被上诉人分期付款的请求，并未协商成功，被上诉人未及时给付我20000.00元房款，构成违约。且根据合同相对性，电话录音中所谓的口头协议是被上诉人父亲和上诉人的交涉过程，被上诉人父亲不是合同当事人，因此该协议并不能作为原合同的补充。范海涛辩称，请求维持一审判决。付明向一审法院起诉请求：1、要求被告偿还所欠房款20000.00元、违约金6000.00元和滞纳金300.00元、律师代理费3000.00元，合计29300.00元；2、利息按约定月息一分五计算直至还清为止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月2日，原告付明（即合同甲方）与被告范海涛（即合同乙方）、某中介（即合同丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定原告将其所有的××旗东户的房屋出售给被告范海涛，价款为220000.00元；约定付款方式为：被告范海涛于2019年4月2日交付定金（此定金可转为购房款）20000.00元，2019年4月10日是交付首付款30000.00元，余款170000.00元由被告范海涛委托丙方即某中介办理按揭贷款。合同签订后，被告范海涛如期给付了购房定金20000.00元和首付款30000.00元。因该涉案房屋系被告范海涛为其父亲范某购买，为办理贷款需要，2019年5月31日，原告付明又与被告范海涛的父亲范某签订了一份《房屋买卖合同》，用来以范某的名义办理按揭贷款。之后，原告付明又与范某办理了不动产过户手续，将本案房屋过户至范某名下。2019年7月2日，某中介按照范某提供的手续，只为范某办理了150000.00元的贷款，并交付于原告付明。其余房款20000.00元因未能实际办理贷款，2019年7月5日18时23分付明与被告范海涛的父亲范某电话中协商达成一致，即因未能办理贷款原因所欠购房款20000.00元，由范某于2019年7月30日给付10000.00元、10月1日给7000.00元即可，其余3000.00元原告付明放弃。之后，原告付明反悔，拒绝按电话通话中的达成的协议收取购房款，双方发生纠纷，原告付明将被告诉至本院，提出本案诉讼请求。原告付明为此次诉讼支出律师费3000.00元。一审法院认为，一、原告付明与被告范海涛及某中介三方于2019年4月2日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。被告范海涛的父亲范某与原告付明于2019年5月31日签订的《房屋买卖合同》仅是为了以范某的名义办理按揭贷款，其约定价款与原被告等签订的合同不一致，并非原被告的真实意思表示，故不能以此认定合同的主体已变更为被告范海涛的父亲范某，至于被告范海涛买房登记在谁名下，属被告范海涛的自我处分行为，与原告付明无关，故亦不能因此认定本案的适格被告主体为范某，本院对被告范海涛主张的主体不适格不予支持。二、原被告之间约定的购房付款方式为定金、20000.00元、首付款30000.00元，余款170000.00元由被告范海涛委托某中介办理按揭贷款。定金及首付款由被告范海涛如约给付，但由于被告范海涛提供的范某的办理贷款手续原因，仅办理了150000.00元的贷款，给付于原告付明，其余20000.00元未能办成贷款。双方签订的合同内容中对不能办理贷款或不能按约定额度办理贷款时房款如何履行并未明确约定，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应当协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2019年6月4日，原告付明拿着打印好并由其夫妻双方签字捺印并加盖某中介公章的补充协议要求被告范海涛签字时，被告方并未同意，故该份补充协议对被告范海涛无约束力。2019年7月5日18时23分，原告付明与被告范海涛的父亲范某电话通话录音中，双方就因贷款未办下来的购房余款20000.00元，只需给付购房余款17000.00元，并且此款分两期给付，2019年7月30日给付10000.00元，2019年10月1日给付7000.00元，达成一致，即要约与承诺一致，且其内容不违反法律规定，故对双方具有约束力。由于被告范海涛办理贷款过程及给付按揭贷款签订合同时均与原告付明交涉，且从双方通话录音内容中，原告付明认可被告范海涛的父亲范某与其商定购房款的给付事宜，被告范海涛也承认其父亲范某的通话录音约定内容，故范某与付明之间达成的上述协议，应属于双方通过协商对原协议内容的补充，故对原被告均具有约束力，双方当事人应当按此履行。本案是原告付明达成协议后反悔，拒绝按照电话录音约定接受范某交付购房款，并非被告范海涛违约，双方当事人仍应当按此约定履行，故被告范海涛应当给付原告付明购房款17000.00元，原告付明要求被告范海涛承担违约责任给付违约金、滞纳金、律师费，本院不予支持。综上所述，原告付明要求被告范海涛给付购房款17000.00元的诉讼请求，本院予以支持。其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告范海涛于本判决生效之日起十日内给付原告付明购房款17000.00元；二、驳回原告付明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532.00元，减半收取计266.00元，由原告付明负担153.50元，被告范海涛负担112.50元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人付明出示：光盘一份（内容为2019年7月5日12点44分上诉人付明与范某手机通话录音），证明双方口头协议没有达成，付明告知范某要起诉，范某同意起诉，上诉人要求按照房屋买卖合同履行，所以起诉。被上诉人范海涛质证，录音是真实的，但录音内容不完整，对录音时间和内容均认可。经综合认定，对上诉人付明提交的录音证据录音时间为2019年7月5日12点44分，被上诉人范海涛一审中提供的双方达成分期给付剩余两万元购房款口头协议的电话录音时间为2019年7月5日18点23分，上诉人付明一审庭审中对范海涛提供的录音证据真实性无异议，故上诉人所举的电话录音证据不能证明双方在本次录音之后作出的分期付款口头协议未达成，对其证明力不予采信。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，现有证据能够认定范海涛父亲范某参与房屋买卖过程，上诉人付明选择与范某沟通购房剩余价款支付问题，应视为对范某代理被上诉人处理房屋买卖事宜的认可，被上诉人范海涛对此亦认可并同意履行，故范某的代理行为有效。根据被上诉人范海涛提供的2019年7月5日的电话录音，能够认定上诉人付明与范某已就剩余房款20000.00元达成分期付款口头协议，该口头协议应作为上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的补充内容，对上诉人与被上诉人具有约束力，双方应按照协议内容全面履行义务。上诉人付明提交录音证据证明被上诉人同意起诉，双方口头协议未达成，但因该证据早于口头协议作出时间，且其内容为被上诉人是否同意起诉，并未提及分期付款口头协议，上诉人以此主张双方未达成分期付款协议，不予采纳。被上诉人按照双方达成的口头协议履行支付剩余购房款义务，上诉人反悔不予接受，故被上诉人并不存在违约行为。对上诉人提出的要求被上诉人按照原《房屋买卖合同》内容支付剩余购房款并承担违约金、滞纳金、律师费的主张，不予采纳。综上所述，付明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由上诉人付明负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 白 丽审判员 董明华 二○二○年三月三十日书记员 李同亮