广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22297号原告：陈源，男，1988年2月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************815。委托诉讼代理人：李新昌，广东品明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。被告：杨斌，女，1972年8月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区************，公民身份号码510************927。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。原告陈源与被告杨斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月11日、2020年1月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈永梅、被告及其委托诉讼代理人邓婉君均到庭参加两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除陈源与杨斌签订的《买卖合同》及《补充协议》；2.杨斌向陈源双倍返还定金440000元；3.杨斌向陈源赔偿按揭服务费16650元，并返还垫付的房贷款23100元；4.杨斌向陈源赔偿房屋溢价420000元（具体以评估机构的评估结果为准）；5.本案诉讼费、财产保全用由杨斌负担。事实和理由：2019年5月11日，陈源（买方）与杨斌（卖方）就关于买卖佛山市南海区*********花地湾雍景豪园灏景台190号别墅（以下简称涉案房屋）签订了《买卖合同》与《补充协议》。《买卖合同》与《补充协议》约定：1.房屋的总价款4200000元，其中定金220000元，首期款980000元，按揭款3000000元。2.卖方原有银行抵押债权1780000元，卖方收取定金之日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付，垫付所产出的手续费由买方支付。3.2019年7月10日起往后每月帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款一直到完成交易，每月供款金额为25000元（实际每月为23100元），该笔费用卖方同意买方在房屋首期款中抵扣。4.因卖方不卖该房屋，卖方需双倍返还定金。上述《买卖合同》《补充协议》签订后，陈源依约于2019年5月11日向杨斌支付了定金220000元，依约向中国农业银行广州天河支行申请了银行贷款且取得同贷书，也依约帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款23100元。但截止至起诉当日，杨斌收取陈源的定金后未依约涂销房产的原有抵押权，并多次向陈源表达不愿意出售涉案房屋，导致涉案房屋无法办理过户手续。此外，自签订合同到起诉之日，涉案房屋已溢价420000元（2019年9月的市场价为4620000元），陈源作为守约方遭受了巨大的经济损失。陈源认为，因杨斌逾期涂销抵押权，且本人及其委托人曾多次表达不愿意出售房屋，杨斌的行为已经构成严重违约。为维护陈源自身的合法权益，特依据《买卖合同》《补充协议》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条的规定，向法院提起诉讼。被告辩称，2019年5月11日，陈源与杨斌签订了房屋买卖合同，约定买卖涉案房屋，售价为4200000元。合同签订后，陈源向杨斌支付了购房定金220000元。同日，双方签订了《补充协议》，自2019年7月10日起每月10号陈源需帮杨斌垫付民生银行按揭贷款，并由陈源支付垫资赎楼的款项1780000元，陈源须在2019年5月13日至2019年8月28日止办妥过户手续，逾期属违约，定金不作退还。合同签订后，杨斌配合陈源办理了银行申请按揭的手续，2019年6月28日中国农业银行广州天河支行向陈源出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向陈源发放3330000元、期限30年的个人住房贷款。陈源的同贷书出具后，一直没有履行垫资赎楼的义务。在此期间，杨斌因为查出身体有肿瘤在医院住院手术，病情比较严重有15%的可能性是恶性肿瘤，而且基于对中介方的信任没有再处理交易过户的事宜，中介方与陈源开始以各种理由说杨斌违约，没有配合陈源办理过户手续，且在微信中以污言秽语辱骂杨斌。由于杨斌对过户过程及法律均不清晰，而且刚经历了死里逃生的过程，只想和陈源平静处理买卖合同的履行问题，但双方一直没有谈妥。现合同约定的过户时间已过，陈源亦没有履行垫资赎楼的义务及继续履行合同的诚意，过户手续无法继续进行，陈源的行为已构成违约，亦破坏了合同诚信原则。诉讼中，杨斌补充：本案的违约方是陈源，根据双方约定，该房屋交易时间需在2019年8月28日前完成，但截止到杨斌起诉之日，该房屋仍未具备过户的条件。佛山市南海区现在的房屋价格已经在下行的过程中，涉案房屋不仅没有溢价，而且还有价格损失的情况，杨斌会保留追究因陈源违约造成的房屋损价的责任。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《买卖合同》原件1份、《补充协议》原件1份、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份，用以证明2019年5月11日陈源（买方）与杨斌（卖方）就关于买卖涉案房屋签订了《买卖合同》与《补充协议》。3.定金收款收据原件1份、中国工商银行电子回单原件1份、还贷收款收据（23100元）原件1份、按揭服务费收款收据（16650元）复印件1份、中国农业银行个人明细收账单打印件1份、个人二手住房贷款资金划转授权委托书复印件1份、个人住房贷款同意贷款意向书原件1份，用以证明上述《买卖合同》《补充协议》签订后，陈源依约于2019年5月11日向杨斌支付了定金220000元，依约向中国农业银行股份有限公司广州天河支行申请了银行贷款且取得同贷书，也依约帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款23100元，同时向中介支付了按揭服务费16650元。4.手续办理催促函原件1份、快递单、签收记录复印件各1份，用以证明杨斌未按时涂销原有抵押权，杨斌及中介方于2019年8月14日发函催促无果。5.杨斌与中介的聊天记录复印件4张，用以证明杨斌在签订涉案合同及《补充协议》前已完全知晓及清楚涉案房屋的抵押权由其自行涂销，并非由陈源涂销。6.涉案房产的估价报告原件1份，用以证明因杨斌违约，陈源无法顺利购买涉案房屋，存在房屋合同价与市场价之间的差价损失420000元。7.陈源与第三方垫资方卢玉梅的微信聊天截图1份，用以证明卢玉梅当天陪杨斌申请提前还贷手续，但是当天没有办理成功，当天只有杨斌与卢玉梅去了，担保人没有出现。民生银行要求双方一同到银行签名才能完成提前还贷的手续，从杨斌与中介谭兆钢的聊天记录看出7月5日当天没有完成提前还贷以及垫资的问题。8.补充协议复印件1份、光盘1份，用以证明由杨斌个人提出要签订第二份补充协议，陈源同意前往签订，但是当天5月16日双方签完协议后，杨斌将签好的协议撕毁，表达她不愿意出售该房屋。当时杨斌的意图是撕毁两份协议，当时陈源没有带第一份协议，所以第一份协议没有被撕毁，才会按照第一份协议履行。9.杨斌与中介方的微信聊天截图1份，用以证明交易过程中关于谁来涂销原来抵押权的问题，中介已经多次向杨斌详细阐述，杨斌也表示清楚，根本不存在陈源来涂销原有抵押权的情况。在中介与杨斌沟通过程中杨斌多次以身体原因、不清楚垫资由谁来签订合同的原因，多次拖延履行合同，导致本次房屋交易无法顺利进行。诉讼中，被告举证如下：1.原被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《买卖合同》原件1份，用以证明原被告存在房屋买卖合同关系。3.《补充协议》原件1份，用以证明签订房屋买卖合同当天，双方约定陈源必须在2019年8月28日前办妥房屋交易过户手续的事项如未办妥属实买方违约，定金不做退还；双方知悉房屋存在抵押登记情况，并约定陈源垫付资赎楼的费用。4.个人住房贷款同意贷款意向书复印件1份，用以证明杨斌已经配合陈源办理向银行申请贷款的手续。5.手续办理催促函复印件1份，用以证明陈源在未完成垫资赎楼义务前一味催促杨斌办理房屋涂销手续，向杨斌发出解除合同的意思表示。6.微信聊天记录截图复印件13页（已与手机原本核对），用以证明由于双方对合同履行过程中出现了分歧，杨斌一直希望双方能平心静气地处理问题，但中介方并没有协助杨斌处理合同履行中出现的问题，反而通过电话骚扰、微信辱骂等方式要求杨斌无条件配合，中介方在聊天记录中提及他人就是放高利贷的，拖一天都是损失，怀疑陈源是与中介串通的。7.出院记录原件1份、超声检查报告单原件3份、收据票据原件1份、疾病证明原件1份、出院记录原件1份、中山大学附属肿瘤医院诊断报告书复印件3份，用以证明杨斌在签订房屋买卖合同后检查出身体有疾病，在配合陈源办理完银行申请贷款的手续后就在医院住院治疗，期间中介方与陈源如何办理垫资赎楼的情况并不清楚，但截止至杨斌出院，该房屋仍未能涂销银行按揭，根本不具备过户交易的条件。8.授信变更申请审批书复印件1份，用以证明杨斌已经在2019年7月4日向银行申请了提前还贷。9.杨斌与民生银行客户经理的微信聊天截图复印件（已与手机原本核对），用以证明杨斌已经履行向民生银行申请提前还贷的义务，已经明确告知只要款项到，银行可以随时划款，不需要任何手续费用。10.杨斌与卢玉梅的微信聊天记录（已与手机原本核对），用以证明杨斌已经配合陈源与卢玉梅到民生银行办理提前还贷。本院出示如下材料:1.民生银行的情况说明原件1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈源提供的证据3中按揭服务款的收款收据可以与银行流水对应，本院对该收据的证明效力予以确认；2.陈源提供的证据8与本案无直接关联，本院对其证明效力不予审查；3.杨斌提供的证据6有手机原本核对，且中介方作为证人出庭认可聊天记录，本院对其真实性予以确认；4.杨斌提供的证据9有原本核对，本院对其真实性予以确认。诉讼中，陈源申请证人谭兆钢出庭作证，证明涉案房屋的交易是其经手的，杨斌是找谭兆钢卖房子，全程都是谭兆钢经手的。证人为涉案房屋的中介经办人，在杨斌未提供反驳证据的情况下，本院采信证人证言的证明力。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区*********花地湾雍景豪园灏景台190号别墅，建筑面积为140.22平方米，权利人为杨斌，占有份额为单独所有，取得方式为购买，2013年12月19日登记于杨斌名下。2019年5月11日，杨斌（卖方）、陈源（买方）与佛山市南海富怡地方服务部（经纪方）签订一份《买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：买方以总价4200000元向卖方购买涉案房屋；双方同意由买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订合同时买方支付220000元作为定金；（2）合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元。卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）部分楼款180000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后105天内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）楼价余款3000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同45个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。卖方交付物业予买方使用日期为卖方收齐楼款当天；买方于合同签订之日向经纪方支付42000元作为咨询及中介服务；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。同日，三方签订一份《补充协议》，约定：2019年7月10日起往后每月10号帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款一直到完成交易，每月供款金额为25000元，该笔费用卖方同意买方在房屋首期款中抵扣；买方必须从2019年5月13日起至2019年8月28日止办妥房屋交易过户手续的事项；如该时间内未办妥交易过户手续的属买方违约，定金不作退还；违约责任：因卖方不卖该房屋，卖方需双倍退还定金；因买方责任无法继续履行过户手续定金不作退还，定金为220000元；该房屋卖方实收4200000元（放款加快费用除外）；该房屋在签订购买房屋合同前已办理房屋抵押贷款，尚欠款项约1780000元，在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付；等等。同日，陈源向杨斌支付定金220000元。2019年5月25日，陈源向案外人卢玉梅支付按揭服务费16650元。2019年6月28日，陈源取得中国农业银行股份有限公司广州天河支行的《个人住房贷款同意贷款单向书》，该行拟同意向其发放商业贷款3330000元、贷款期限30年。2019年7月14日，陈源向杨斌支付民生银行房贷款23100元。2019年8月14日，陈源与佛山市南海富怡地方服务部向杨斌发出《手续办理催促函》，要求杨斌尽快向抵押银行申请涂销抵押手续，以及准备好房屋过户所需提供的一切资料，并配合买方到盐步行政服务中心继续履行以下一切的过户手续和银行申请办理按揭手续，否则视为违约。杨斌于次日收到该函。另查明，2019年5月10日，杨斌向中介谭兆钢发微信称“垫资我要准备什么，我当时写在纸上了，结果你们走的时候就把那张纸带走了”，随后谭兆钢告知需要提供的资料。杨斌称“我刚刚跟孩子他爸爸说完，他说我要做担保人是什么意思啊。我做担保人那个买家才能申请的吗？他说到时候我会拿着一张纸，拍照片作为担保人，签名交给垫资公司。我征信上面显示是离婚，但户口本是未婚，到时候会不会有什么冲突的”，谭兆钢回复“垫资跟客人一点关系都没有，都是业主自己的，而且现场买家还帮你给这个垫资费用；这笔钱是你自己借出来的……”。2019年7月5日，杨斌向谭兆钢发微信称“小谭是这样的哈。因为我一直不清楚你的垫资是走这样的程序。我一直以为垫资是买家的事情，所以她突然拿了这些合同出来，我一下就懵了……晚一点我把这些合同发给担保人看，因为那个垫资公司的说担保人也必须要签合同……”，谭兆钢回复“没关系的，你们可以不签，没有必要说这么多。签或不签，就两个结果。”2019年9月9日，陈源提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2019年9月28日送达予杨斌。2019年9月17日，杨斌提起（2019）粤0605民初23009号案诉讼。诉讼中，关于涉案合同的付款方式中第2点的理解问题，陈源认为应理解为，杨斌在收到陈源的定金后要去银行申请涂销抵押手续，涂销手续所产生的向银行方所支付的费用由杨斌自己支付；杨斌认为，在合同的首页填写说明中，对于合同空白部分，三方不作约定时，应划去以示删除，该第2点是用横线划去，因此该条款无效。关于《补充协议》中“在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付”的理解，陈源认为，在陈源的同贷书出后，钱由第三方公司向杨斌的抵押银行支付（杨斌自行与第三方签订垫资合同），办理的手续费由陈源支付，在杨斌提供的与中介聊天记录中有明确；杨斌认为，该条款约定垫资赎楼的款项由第三方垫付，垫付产生的手续费由买方支付，因此，申请垫资赎楼手续应该由买方履行。本院向中国民生银行股份有限公司广州支行发函，询问杨斌有无申请涂销抵押手续等情况。该行回函称，杨斌于2019年7月4日前往该行荔湾支行网点填写申请提前还款申请单，但截至目前，杨斌并未存入足额还款金额，未履行提前还款申请。在未偿还相关贷款的情况下，办理涂销抵押登记条件不成就。诉讼中，陈源申请法院委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同及《补充协议》包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，本院仅对陈源与杨斌之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉案合同及《补充协议》中有关房屋买卖合同关系的内容是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。涉案房屋尚欠抵押贷款1780000元，双方均认为对方应履行垫资赎楼义务，因未履行该义务导致合同未能履行构成违约，故本案的争议焦点为何方应履行垫资赎楼义务。对此，本院分析如下：首先，涉案合同约定“合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元；卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付”，杨斌认为整条条款已作删除，但该条款仅是划掉天数及金额，并未划掉条款后面部分，如需删除，亦应全部划去以示删除。而实际操作中杨斌亦向银行填写提前还款申请，故杨斌有涂销抵押、偿还银行贷款的义务。《补充协议》约定“在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付”，该条款仅约定垫付所产生的手续费由陈源支付，并未约定陈源应负责垫资赎楼。其次，在涉案合同签订前一日晚上，杨斌通过微信询问中介谭兆钢“垫资我要准备什么，我当时写在纸上了，结果你们走的时候就把那张纸带走了”，中介告知杨斌相关资料后，还告知“垫资跟客人一点关系都没有”“这笔钱是你自己借出来的”。在签订合同后，2019年7月5日，杨斌向中介称“我一直以为垫资是买家的事情”，故杨斌理应清楚垫资赎楼应由其负责。再次，陈源与中介机构于2019年8月14日向杨斌发出《手续办理催促函》，明确告知杨斌尽快向抵押银行申请涂销抵押手续，以及准备好房屋过户所需提供的一切资料，即便杨斌在此期间出现身体问题，其未在合理时间内履行垫资赎楼义务。最后，假定由陈源与第三方垫资公司签订合同，进行垫资赎楼，则杨斌将收到除房款4200000元外的垫资赎楼款1780000元，而双方又未对杨斌收到垫资赎楼款1780000元后如何抵销或归还进行约定，故由陈源进行垫资赎楼明显与常理不符。综上，杨斌应履行涉案房屋的垫资赎楼义务。涉案合同约定“银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”，现陈源于2019年6月28日取得银行的同意贷款申请，其后无证据证明陈源有违约行为。而杨斌除应向银行申请提前还贷外，还应进行垫资赎楼，完成房屋的涂销抵押手续。现杨斌未能在15个工作天内将涉案房屋涂销抵押，协助办理交易过户，故杨斌的行为构成根本违约。陈源提起本案诉讼时有权单方面解除涉案合同及《补充协议》，陈源主张解除合同的起诉状于2019年9月28日送达予杨斌，本院确认涉案合同及《补充协议》项下关于房屋买卖事项约定于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杨斌对合同的解除负有全部责任，陈源请求杨斌承担双倍返还定金共440000元的责任，本院予以支持。陈源请求杨斌返还其已支付的房贷款23100元有事实和法律依据，本院予以支持。关于按揭服务费。《补充协议》约定“因卖方不卖该房屋，卖方需双倍退还定金；因买方责任无法继续履行过户手续定金不作退还，定金为220000元”，双方仅约定一方违约，适用定金罚则，按揭服务费属于陈源履行合同的成本，陈源支付该费用产生的损失已在本案上述判令杨斌双倍返还定金中得以补偿，故对陈源诉请支付按揭服务费16650元，本院不予支持。关于房屋溢价款。因本院已判决杨斌双倍返还定金，承担相应违约责任，而房价快速上涨并不属于在签订合同时可预见情形，再考虑陈源累计已向杨斌支付的购房款尚不足全部购房款的10%，故陈源请求杨斌按房屋市场价值的差额赔偿其损失有失公平合理，对其申请法院委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认杨斌与陈源于2019年5月11日签订的《买卖合同》及《补充协议》项下关于房屋买卖事项约定于2019年9月28日解除；二、杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共440000元予陈源；三、杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还房贷款23100元予陈源；四、驳回陈源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12797.5元，减半收取计6398.75元，财产保全费5000元，合共11398.75元（陈源已预交），由陈源负担3775.5元，由杨斌负担7623.25元。杨斌负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈源，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年二月二十八日书记员  杜思雨