上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5916号原告：上海港湾基础建设(集团)股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐士龙，董事长。委托诉讼代理人：肖莹，女。委托诉讼代理人：段崇雯，上海瑞富律师事务所律师。被告：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金，上海市君悦律师事务所律师。原告上海港湾基础建设(集团)股份有限公司(以下简称港湾基础公司)与被告上海虹桥电子时代广场有限公司(以下简称虹桥电子公司)、被告上海寻远商贸有限公司(以下简称寻远商贸公司)其他物权保护纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序。审理中，根据原告港湾基础公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室，共20套，总面积为718.29平方米房屋(以下简称涉讼房屋)进行市场租金价格司法评估。司法评估过程中，原告提出对涉讼房屋公摊系数进行测绘，此后原告撤回该项申请。2020年1月15日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具《上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室等共计20套商业房地产市场租金估价报告》。本院于2020年3月9日公开开庭进行了审理，当日原告撤回对寻远商贸公司的起诉，原告港湾基础公司的委托诉讼代理人段崇雯，被告虹桥电子公司的委托诉讼代理人刘炘、王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港湾基础公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年12月1日至2019年10月31日止的房屋使用费，共计4,510,272.08元；2.鉴定费74,250元由被告负担。事实和理由：原告为涉讼房屋产权人，依法拥有使用受益之权。被告未经原告同意和授权，擅自将该房屋出租给案外人寻远商贸公司，并且租金的价格远远低于该地段的市场租金价格。原告发现后多次与被告沟通，要求被告停止侵权行为，将房屋返还原告，但被告置之不理。被告向案外人收取租金后分文未向原告支付，侵害原告的合法权利。2016年12月寻远商贸公司已在涉讼房屋从事经营活动，而根据虹桥电子公司与寻远商贸公司的租赁合同，可以确认寻远商贸公司即为虹桥电子公司的次承租人，故虹桥电子公司应承担2016年12月1日至2019年10月31日的租金。根据评估公司出具的报告，2016年12月1日至31日参照2017年的标准为5.82元/平方米/日，计129,593.88元；2017年1月1日至12月31日，计1,525,863.40元；2018年度标准为5.90元/平方米/日，2018年1月1日至12月31日，计1,546,837.50元；2019年度标准为5.99元/平方米/日，2019年1月1日至10月31日，计1,307,977.30元,合计4,510,272.08元。为维护自身合法权益，原告起诉来院。被告虹桥电子公司辩称，其是天山支路XXX号XXX、XXX层商铺的受托出租方，业主将房产委托其对外出租，并在收取租金后再向业主支付租金，同时其也是上述房产的管理方，提供管理服务。被告出租涉讼房屋系经原告追认，双方之间为委托租赁关系，而非租赁关系。因被告曾经接受过原告委托代理人的确认，对外出租涉讼房屋，虽然该租赁合同最终解除了，但目前正在履行的租赁合同实际上是原租赁合同的承租人上海懿心实业有限公司(以下简称懿心实业公司)不支付租金，寻远商贸公司的原股东作为房屋的次承租人根据司法解释的相关规定由次承租人支付租金继续履行合同，故被告与次承租人签订合同。因此，目前正在履行的合同是原告授权我方签署的合同的法定延续；况且被告对外出租涉讼房屋，自始至终没有侵权行为，没有违法行为，退一步说也就是不当得利，被告最多需要向原告支付被告已获取的利益，而不是原告的损失，所以原告要求被告按照市场租金的标准支付房屋使用费，没有依据。原告参照司法评估报告的标准计算租金被告不予认可。被告与寻远商贸公司订立房屋租赁合同，包含涉讼房屋，共计面积为2,500平方米，约定自2017年4月1日起至2020年3月31日期间的年租金为228,125元，折合仅为3.042元/平方米/日。故不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、被告与寻远商贸公司的《房屋租赁合同》、派出所询问笔录及验伤单、上海市长宁区人民法院(2012)长民三(民)初字第828号民事判决书、(2016)沪0105民初5783号民事判决书、(2016)沪0105民初6312号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第3117号民事判决书、(2016)沪01民终12979号民事判决书、(2017)沪01民终782号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋于2001年竣工。房屋类型为商场。广东省揭西县人民法院拍卖案外人上海嘉平房地产有限公司位于上海市长宁区天山支路XXX号、XXX号部分房地产过程中，虹桥电子公司及案外人上海嘉平房地产有限公司向法院证实，双方签订了《委托管理合同书》，约定将上述房地产委托给虹桥电子公司管理，具体负责整个商场的招商、招租工作，并授权该公司与入驻租户商家签订租赁合同。2010年6月9日，原告通过拍卖程序取得涉讼房屋的产权。港湾基础公司曾于2012年5月26日起诉虹桥电子公司及上海虹桥国际服装面料市场经营管理有限公司，请求判令：两被告立即返还原告涉讼房屋并恢复原状；两被告向原告支付自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋占用费；两被告互负连带责任。本院于2013年8月9日出具(2012)长民三(民)初字第828号民事判决书，认定即使客观上存在整体出租的情况，但在广东省揭西县人民法院要求被告虹桥电子公司及当时的承租人国美电器提供合同等材料时，被告虹桥电子公司未能按时提供，导致广东省揭西县人民法院在拍卖涉讼房屋时无法确认涉讼房屋的租赁情况，由此导致的不利后果，应当由被告虹桥电子公司承担。被告虹桥电子公司关于原告明知整体出租状态的主张本院难以采信。此外，被告虹桥电子公司确认曾收取被告面料市场公司半年的租金，但分文未向原告支付，应当认为被告虹桥电子公司将涉讼房屋出租给被告面料市场公司的行为未获得原告授权。港湾基础公司、虹桥电子公司均无法确认涉讼房屋的产权位置及四至范围，港湾基础公司产权证记载的室号已经不复存在，港湾基础公司未能证明取得涉讼房屋产权时存在清晰的四至范围，或存在与产权证附记载明室号相符的房屋，也未能证明在港湾基础公司取得涉讼房屋产权后，系虹桥电子公司等原因导致涉讼房屋产权四至范围不明的事实。涉讼房屋的返还存在客观障碍，故港湾基础公司要求恢复原状并返还房屋的条件尚不具备，本院难以支持。虹桥电子公司擅自出租涉讼房屋，构成侵权，应当向港湾基础公司承担相应的侵权责任。港湾基础公司要求按照2010年6月的市场租金即2.51元/平方米/天，计算自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院判决虹桥电子公司支付港湾基础公司自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，按照2.51元/平方米/日标准计算。港湾基础公司不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年11月19日作出(2013)沪一中民二(民)终字第3117号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。虹桥电子公司曾于2016年3月21日起诉懿心实业公司，请求判令：解除双方订立的《房屋租赁合同》；懿心实业公司交还涉案房屋共5,200平方米；支付房屋使用费等。2016年7月29日，本院出具(2016)沪0105民初5783号民事判决书，查明：涉案房屋的产权面积中，港湾基础公司享有产权的面积为718.29平方米；案外人孙洁晓享有产权的面积为2,187.47平方米；其余面积分属不同小业主所有等。2014年7月23日，虹桥电子公司与懿心实业公司、案外人马某某(孙洁晓的代理人，表述为二楼产权人的代理人)、徐伟(本案原告港湾基础公司的代理人，表述为一楼产权人的代理人)及涉案房屋所在上海市公安局长宁分局周家桥派出所民警等就涉案房屋租赁事宜召开协调会，经共同协商，达成了书面共识，约定：原虹桥电子公司与承租人冯春(为懿心实业公司当时的法定代表人)签订的合同，二楼产权人的代理人和一楼产权人的代理人予以认可，并重新与承租人签订补充合同条款；现承租人支付租金方式，直接支付给上述两位产权人，其他小业主由虹桥电子公司负责操作；租金为每平方米3.2元/天，一楼产权人的面积为718.29平方米，二楼产权人的面积为2,187.47平方米；物业管理费由两位产权人及代理人与物业公司以合同方式约定；相关合同由上述两位产权人的代理人起草；2014年7月30日上述两位产权人与现承租人签订补充合同，作为大合同副本等。审理中，由于懿心实业公司提供案外人上海金莱投资管理有限公司(以下简称金莱投资公司)与港湾基础公司签订的《上海市房屋租赁合同》，用于证明原来的租赁合同发生变更，协调会的书面共识得到了部分履行，懿心实业公司(金莱投资公司与懿心实业公司的法定代表人为同一人)与港湾基础公司另行签订合同，该份租赁合同签订于2014年9月6日，租赁面积718.29平方米。且已发生纠纷诉至本院。故对于涉及港湾基础公司的面积不予处理。综上，本院判决：一、虹桥电子公司与懿心实业公司《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；二、懿心实业公司搬离本市天山支路XXX号XXX区中4,481.71平方米的区域并按现状交还虹桥电子公司；……。懿心实业公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年2月8日出具(2016)沪01民终12979号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年3月28日，港湾基础公司起诉金莱投资公司，请求判令：确认双方在2014年9月6日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；金莱投资公司搬离上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室等房屋，并将涉讼房屋按现状返还港湾基础公司等多项诉讼请求。本院于2016年10月27日出具(2016)沪0105民初6312号民事判决书，认定事实为：2014年9月6日双方签订租赁合同，租赁期自2014年9月6日起至2024年8月30日止；租金为3.05元/平方米/日，每三年递增5%。涉讼房屋内的隔墙已经拆除，在涉讼房屋内有多家商户在经营。港湾基础公司仅要求金莱投资公司按涉讼房屋现状交还，不要求涉讼房屋的次承租人搬离。综上，本院判决双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；金莱投资公司搬离上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室等房屋(建筑面积718.29平方米)，并将前述房屋按现状交还港湾基础公司；……。金莱投资公司不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年4月5日出具(2017)沪01民终782号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，港湾基础公司向本院执行局申请执行。经执行局调查：被执行人金莱投资公司无财产可供执行，且涉讼房屋目前已由虹桥电子公司实际控制，故执行终结。2016年12月30日，原告工作人员吴永俊、沈明其、陆磊等人至上海市公安局长宁分局周家桥派出所报案，为阻止装修工人在涉讼房屋装修，被殴打。自称天山支路XXX号市场管理处负责人的吕雷鸣向该派出所反映，当时系路过群众与原告方人员发生争执。2017年3月20日，被告与寻远商贸公司订立房屋租赁合同，约定：房屋坐落于本区天山支路XXX号XXX区1层，建筑面积2,500平方米;租赁期自2017年4月1日起至2027年3月31日止。租金每三年递增5%，2017年4月1日起至2020年3月31日期间，年租金为228,125元。审理中,本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对涉讼房屋市场租金予以评估。该公司出具浦新估字(2019)第B0120A号房地产估价报告(以下简称估价报告)：2017年1月1日至2017年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.82元；2018年1月1日至2018年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.90元；2019年1月1日至2019年10月31日，涉讼房屋日租金单价为5.99元。并特别提示：日租金单价为估价对象整体的平均租金价格；经估价师现场调查，估价对象现状的商业营运能力欠佳，空置率较高，提请报告应用方充分考虑空置率高低对租金总价的影响；估价结果受报告中的假设和限制条件的制约。原告对估价报告无异议。被告对估价报告有异议，认为形式违法、结果虚高，法院不应采信，应该重新评估。关于被告对估价报告提出的异议，本院将在后文中认定。本院认为，原、被告的争议焦点在于：一、被告将涉讼房屋出租给案外人是否取得原告授权被告认为曾与原告在2014年7月23日协调会达成会议纪要，可以确认原告在2016年12月1日至2019年10月31日内委托被告出租涉讼房屋。原告对此不予认可。本院认为，由于原告与案外人金莱投资公司在2014年9月6日订立的租赁合同，经(2016)沪0105民初6312号民事判决书判决于2015年11月10日解除。且被告与懿心实业公司签订的租赁合同，经(2016)沪0105民初5783号民事判决书判决于2016年4月20日解除。故原告与被告之间的委托关系已终结。当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。由于被告未能提供证据证明其与寻远商贸公司签订的租赁合同系受原告委托，故应当认定被告将涉讼房屋出租给寻远商贸公司的行为未获得原告授权。对被告辩称其为涉讼房屋管理者的陈述，不予采信。被告理应向原告支付占有涉讼房屋的使用费。二、涉讼房屋使用费从何时开始支付原告认为自2016年12月1日起被告将涉讼房屋出租获利，其提供2016年12月30日公安局长宁分局周家桥派出所的调查笔录，未能证明被告已在2016年12月1日将涉讼房屋出租。从原告提交的被告与案外人寻远商贸公司租赁合同中，租赁期自2017年4月1日起，故应认定被告自2017年4月1日起向原告支付使用费。2016年12月1日至2017年3月31日止的使用费本案不作处理，原告可另案主张。三、估价报告是否合规第一，被告认为评估单位未按规范在报告中载明可比实例的具体信息及位置，且不同商铺因面积、位置等因素，租金差异较大。本院认为，根据估价师的当某陈述，估价单位已就其采用的涉讼房屋现场实例拍摄照片并将具体位置及租金价格留档于技术报告中，估价单位提供给当事人及法院的结果报告根据行业规范并不需要列明现场实例的具体情况。此外，估价单位在涉讼房屋内走访了多家商铺，并选取了其中较为有代表性的两套商铺作为现场实例，可以反映出涉讼房屋实际的市场租金水平。故被告提出的该项异议，本院难以认定。第二，被告认为原告曾向法院提起过测绘，后又因涉讼房屋曾进行整体改动导致无法测绘后，估价单位擅自对涉讼房屋进行了评估并出具估价报告。本院认为，本案评估过程中，原告曾对被告主张的公摊系数提出异议。后原告自行撤回了对公摊系数提起的异议，并同意按照被告主张的公摊系数计算房屋的实际使用面积。最终，估价报告亦根据该公摊系数计算得出涉讼房屋市场租赁价格。被告在审理中确认原告主张的面积系其管理范围内，且亦未另行提出对公摊系数的异议。因此，被告的该项异议，本院无法认定。第三，被告认为鉴定人当某陈述估价报告按照空置率8%到10%计算，而涉讼房屋实际空置率约在30%到40%，故估价报告的结果无法真实反映涉讼房屋真实租金水平。本院认为，首先，估价师当某陈述的估计空置率系其在查看现场当日所估计的空置率，而实际空置率的计算需要长期观察得出。诉讼中，被告亦未向本院或估价单位提供任何证据证明其实际空置率，因此估价师未将实际空置率作为市场租金评估的一项因素加以考量并无不当。其次，空置率受到房屋实际管理者的管理水平以及商铺总体经营水平的影响较大，被告作为涉讼房屋的实际管理者，对涉讼房屋的实际空置率相比于原告有着更为紧密的关联性。再次，估价报告确定的市场租金价格标准仅提供法院进行参考，本院将在实际认定中综合空置率以及其他因素综合考量本案租金标准。因此，被告的该项异议本院亦无法认定。综上，被告对估价报告的异议不能成立，本院亦难以支持其要求重新评估的申请。四、使用费标准如何确定原告认为应按照上海百盛房地产估价有限责任公司评估结果认定使用费。被告认为估价报告存在随意性和严重不负责任的情形，其结果虚高，应以事实为依据，不应采信，应重新评估。就被告对估价报告提出的异议本院已加以认定，现本院结合空置率、整体出租与分散出租的差异，以及原告曾在2014年9月6日与案外人金莱投资公司签订的租赁合同中约定的租金综合考量后，酌情认定2017年4月1日至12月31日期间的租金为4.07元/平方米/日，计803,946.08元；2018年1月1日至12月31日期间的租金为4.13元/平方米/日，计1,082,786.26元；2019年1月1日至10月31日期间的租金为4.19元/平方米/日，计914,929.07元，合计为2,801,661.41元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海虹桥电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港湾基础建设(集团)股份有限公司支付上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室等20套房屋，共计718.29平方米房屋的使用费2,801,661.41元；二、驳回原告上海港湾基础建设(集团)股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费74,250元，由原告上海港湾基础建设(集团)股份有限公司负担22,275元，被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担51,975元。案件受理费43,476.18元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计21,738.09元，由原告上海港湾基础建设(集团)股份有限公司负担8,207.21元，被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担13,530.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴 钧二〇二〇年三月三十一日书记员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。