四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初4532号 原告：付林，女，1957年6月30日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：杨建华，四川得助（成都）律师事务所律师。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人：郭春龙，男，1990年4月5日出生，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 原告付林与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，经万千公司申请,本院依法追加杨海毅、郭春龙为第三人参与本案诉讼。本案依法适用简易程序于2019年12月24日、2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告付林的委托诉讼代理人杨建华，被告万千公司管理人国浩律师（成都）事务所的委托诉讼代理人盛小俊，第三人杨海毅,第三人郭春龙及其委托诉讼代理人龚欣宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付林向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令被告为原告办理位于简阳市房屋交房手续，并将该房交付原告；3.判决确认位于简阳市房屋系原告所有，并协助原告申请办理不动产登记手续；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2016年1月向被告购买位于简阳市房屋，约定该房屋的总价款为323532元。2016年1月，原告将购房款30万元支付给被告的法定代表人杨海毅，被告于2016年1月19日向被告出具30万元购房款的收据。该房屋于2016年2月24日登记备案在原告名下。2017年8月，被告进入破产清算程序后，被告破产管理人以原告将该款支付给杨海毅为由，一直不给原告办理相关交房及房屋产权登记手续，原告多次向被告交涉未果。原告为维护合法权益，起诉至法院。 万千公司辩称，本案案涉房屋存在两份买卖合同，即付林与万千公司签订的买卖合同及郭春龙与万千公司签订的定购书。经管理人核实，万千公司账上可查询到郭春龙交付的13万元购房款项，而无法查到付林交付的30万元，故认为付林的付款依据不足，其诉讼请求不应得到支持。此外，根据《破产法》第十八条规定，付林的合同因未履行而视为解除；管理人愿意继续履行与第三人郭春龙的购房合同。 杨海毅述称，案涉房屋系付林于2016年购买，30万元购房款交给其本人后，由本人通知财务人员出具购房收据，万千公司财务于2016年2月将30万元存入简阳市房管局监管的万千公司账户，交入专户后办理了网签手续。之后，付林口头委托公司将案涉房屋另行出售，以解决资金困难问题。当时销售部就找到郭春龙签订定购书，并收取13万元房款。后来公司准备将13万元转给付林，以便付林到房管局办理撤销网签备案，但付林以未收到全款，不愿意配合。故销售人员通知郭春龙缴纳全款，以便付林配合撤销网签备案。因各方缺乏信任，最终郭春龙未缴纳全款，付林也未撤销网签。 郭春龙述称，1.付林与万千公司签订的房屋买卖合同虽然备案，但备案仅是房管部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，不产生物权法20条规定的商品房预售合同预先登记的法律效力；2.付林与万千公司签订的合同除了记载双方姓名、名称、房屋编号、面积、总价外，其他必备的交易条款均是空格；3.郭春龙与万千公司签订的定购书及确认单均是双方真实意思表示，郭春龙属于普通消费为满足基本居住权进行的刚需购房，且已按约支付首付款13万元；4.若付林与杨海毅存在真实的债权，付林可另案主张。综上，请求驳回付林的诉讼请求。 同时，郭春龙向本院提出诉讼请求：1.确认付林与万千公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）无效；2.判令付林与万千公司办理《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）登记备案注销手续；3.确认郭春龙与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购书》有效；4.判令万千公司继续履行《莱茵河畔商品房定购书》；5.判令万千公司在《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）登记备案注销手续办理完成后，为郭春龙办理莱茵河畔1栋1单元6楼3号商品房所有权登记手续；6.驳回付林的诉讼请求；7.本案诉讼费由付林和万千公司负担。事实和理由：2016年8月12日，郭春龙与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》，购买万千公司建设的莱茵河××小区××单元××楼××号商品房，协议对房价和支付方式进行了约定。同日，万千公司出具《签约确认单》，确认郭春龙按约支付首付款13万元（含定金1万元）。但因上述房屋被万千公司另行备案登记在付林名下，没有办理网签备案注销手续，致使申请人无法办理商品房按揭贷款手续，也导致郭春龙和万千公司始终无法顺利履行房屋交易手续。因付林与万千公司不具有真实的房屋买卖关系，上述备案行为严重阻碍郭春龙和万千公司的房屋交易，损害了郭春龙的合法权益。郭春龙为维护自身合法权益，申请以第三人身份参加诉讼，提出独立诉讼请求，请求判如所请。 付林对第三人郭春龙的诉讼请求辩称，希望支持付林的诉讼请求，驳回郭春龙的诉讼请求。 万千公司对第三人郭春龙的诉讼请求辩称，对郭春龙第三、四项请求有异议，郭春龙应按管理人向全体业主公布的价格补差方案确认购房总价及购房单价，补足购房款，才具备交房条件。 杨海毅述称，郭春龙与万千公司签订的定购书，只是意向性条款，无购房应具备的细节、付款方式、交付时间等，不具备法律效力，只有在付林解除网签后才由郭春龙购房。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160200905号），缴纳购房款30万元，并办理网签备案。合同约定，付林购买位于简阳市房屋，房屋的总价款为323532元。备案合同由付林委托的兄弟俄觉英石代为签字，万千公司于2016年1月19日向付林出具金额为30万元的收据一份。 2016年8月12日，郭春龙与万千公司就上述房屋签订《商品房定购书》，约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内（即2016年月日前）携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订相关合同文件。”，同日，郭春龙按约支付购房首付款13万元，双方签订“签约确认单”中明确合同总价款为42万元，首付款13万元，贷款29万元。该首付款13万元以预收账款载入万千公司账目，并由该公司出具收据一份。 另查明，万千公司进入破产清算后，在第一次债权人会议（2017年10月31日）之前，付林、郭春龙均向管理人申报债权。管理人在登记确认案涉房屋购房业主中，确认了郭春龙购房业主身份，未确认付林的购房业主身份。2019年11月，莱茵河畔项目经续建已竣工验收具备交房条件。 诉讼中，付林、郭春龙均认可管理人意见，在交付清水房的情况下，同意按管理人向全体业主公布的价格补差方案确定购房单价及购房总价。 杨海毅陈述，网签在付林名下的房屋与万千公司以物抵债给俄觉英石的16套住房无关。在付林网签备案后，付林曾委托万千公司代为出售，以解决资金问题。故万千公司销售部将网签在付林名下房屋另行出售给郭春龙，出售时郭春龙已明知该房网签在他人名下。后因郭春龙只缴纳13万元，尚不足支付林已付款30万元，付林不同意仅收到13万元就解除网签备案，导致出现“一房二卖”的情况。庭审中，付林对委托万千公司代为出售案涉房屋予以认可，但认为未收到30万元，故不同意解除网签。 杨海毅针对案涉房屋网签备案合同中主要合同条款均为空格进行说明，称当时网签备案的合同多数都只写明房屋门牌号、总价，其他内容未写明，在之后签订的补充协议中予以明确。现记不清付林是否签订补充协议。 以上事实，有付林向本院提交的身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、收据、网签合同查询记录；万千公司提交的记账凭证、收据复印件；第三人郭春龙提交的《商品房定购书》及签约确认单、收据、账户交易明细、借条、信息查询记录、离职证明等为佐证，本院予以确认。 围绕本案争议焦点即付林是否缴纳购房款30万元的问题，第三人杨海毅向本院提交其本人收到付林现金30万元后分别存入的银行明细（2015年12月-2016年1月存入6.9万元、10.34万元、3万元；交万千公司出纳后，由公司出具收取杨海毅9.8万元的票据，以上合计30.04万元）；同时，杨海毅于2015年12月12日支付与赖国春（承建单位法定代表人）的银行凭证。 原告付林对以上证据的真实性无异议；被告万千公司对证据的真实性无异议，但认为不能证明以上款项系付林支付的购房款，支付与赖国春的凭证与本案无关联性；第三人郭春龙同意万千公司的质证意见。 各方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认，与本案的关联性及证明力需结合其他证据予以综合认定。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 关于付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》、郭春龙与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》的效力问题。因二份合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。 关于合同的履行问题。首先，郭春龙提交的收据能证明其已按合同约定交付购房首付款13万元，万千公司管理人认可该款项的真实性，并在该公司账目中查询到该款项以“预收账款”入账的信息，对此本院予以确认。其次，付林认为自己将购房款以现金方式支付给杨海毅，由杨海毅转交万千公司，且万千公司于2016年1月19日向其出具30万元的收据，以此证明其已履行给付购房款30万元的义务。经管理人在破产清算中审查，至今未在万千公司账目上查询到该笔款项的相关信息。庭审中，第三人杨海毅称收取付林现金后又转给他人，未通过公司账目，并向本院出示2015年12月-2016年1月，杨海毅收到现金后分别存入银行的银行明细，和杨海毅交给万千公司出纳刘燕9.8万元后于2015年12月14日出具的收取杨海毅现金的收据看，共计30.04万元，后杨海毅于2015年12月12日将30万元转给赖国春。经查，以上证据仅能证明杨海毅存入银行30.04万元，以及杨海毅将30万元转给他人的情况，而不能证明杨海毅存入银行的30.04万是否系付林给付的购房款；且该金额30.04万元与万千公司出具给付林的收据金额30万元不相吻合。综上，本院认为付林以万千公司于2016年1月19日出具30万元的收据，证明其已支付购房款的证据不充分；杨海毅出示相关证据与本案无关联性，本院不予确认。 关于合同解除的问题。付林、郭春龙在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认郭春龙的购房人资格，对付林的购房人资格因其未实际履行付款义务而未予确认。审理中，管理人明确表示愿意继续履行郭春龙的合同，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，对付林的合同行使解除权。本院认为，由于万千公司已进入破产清算程序，管理人根据特别法的规定，在破产清算过程根据具体情况有解除合同或继续履行合同的相关权利。本案中，付林与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未实际履行，管理人未在规定期限内通知或答复付林，该合同已视为解除。故对管理人的该抗辩主张，本院予以支持。在本院向当事人释明相关法律规定后，付林仍坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。 关于郭春龙签订的定购合同性质。因该定购合同第六条中也明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签备案合同后，与郭春龙另行签订书面合同。郭春龙请求交付房屋和办理过户手续等请求，因目前尚不具备履行条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告付林的全部诉讼请求； 二、第三人郭春龙与被告四川万千房地产开发有限公司于2016年8月12日签订的《莱茵河畔商品房定购书》合法、有效； 三、驳回第三人郭春龙的其他诉讼请求。 本案案件受理费3,076元，由原告付林负担；第三人郭春龙的案件受理费3,800元,由被告四川万千房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年三月十六日 书记员  华 利