文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11524号原告：深圳市超鹏投资有限公司，住所地深圳市福田区益田路5033号平安金融中心第79层01-G。法定代表人：李非列，董事长。委托诉讼代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园业委会。法定代表人：严桂梅，主任。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告深圳市超鹏投资有限公司诉被告广州市海珠区英豪花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐高翔、被告的委托诉讼代理人谢海傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、英豪花园第三次业主大会决定严重侵犯了原告作为业主的知情权、投票表决权，对被告的监督权，以及选聘和解聘物业服务企业等有关共有和共同管理权利的重大事项共同决定权，应当依法予以撤销。原告于2015年12月9日依法登记取得广州市海珠区英豪花园第5期的80个地下车库的所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款以及住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第一款的规定，原告依法属于英豪花园的业主。近日，原告才得知被告于2018年12月1日召开第三次业主大会，并于2019年2月27日作出“英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权被告与该公司商议并签订新物业服务合同”的会议决定，但原告既没有收到关于召开第三次业主大会的相关信息，被告也没有通知原告。直到2019年5月，律师现场到访原告公司，原告方才知晓上述情况。由于原告住所地不在广州市内，没有使用车位，对于全部公告内容，原告毫不知情，而被告也未通过邮寄等方式通知原告。根据《物业管理条例》第六条第二款、第十一条的规定，原告作为英豪花园小区的业主，依法享有上述权利。被告在未通知原告的情况下召开第三次业主大会并作出决定，严重侵犯了原告的合法权益。二、英豪花园第三次业主大会决定的作出违反了法定程序，依法应当予以撤销。根据《议事规则》第五章第十六条的规定：“业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，……”第五章第二十四条第一项规定：“表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积。”由于原告的业主身份被《议事规则》非法剥夺，被告未就召开第三次业主大会的相关信息通知原告，也没有向原告派送投票表格。被告该行为是对原告投票表决权的严重侵害，也未遵守其自定的《议事规则》投票程序。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款以及《物业管理条例》第十二条第五款的规定，故起诉请求判令：1、撤销第三次业主大会决定，撤销内容为：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，业主大会授权被告与该公司商议并签订新物业服务合同；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：一、被告召开英豪花园第三次业主大会符合法律规定。经第二次业主大会决议解聘广州市兰花物业管理有限公司（以下简称“兰花公司”）后，小区内暂无相关物业管理公司提供物业管理服务，为维护广大业主的利益及小区各项工作的顺利进行，需及时选聘物业服务企业。根据《中华人民共和国物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，被告有权提起召开英豪花园第三次业主大会，表决英豪花园物业服务采购项目的最终中标单位。被告进行下发通知和送达通知的工作后，并未有业主向被告提出异议。故，被告召开第三次业主大会符合法律规定。二、被告在第三次业主大会期间充分履行通知、送达义务，保障业主的知情权、投票权、监督权。被告在第三次业主大会期间，在英豪花园宣传栏等明显位置张贴及在英豪花园微信公众号内发送《关于筹备英豪花园第三次业主大会文件公示的通知》、《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》、《英豪花园第三次业主大会表决票送达公告》等关于第三次业主大会的文件，并组织志愿者在英豪花园小区内派发《开展英豪花园第三次业主大会的宣传单》。此外，被告将选票及通知进行上门送达。其中就有将选票及通知送达至原告所有的车位处。三、第三次业主大会的表决程序、结果未违反法律规定。根据统计，第三次业主大会表决参与投票人数及面积比例均达到了双过半的要求。根据《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》（英业委[2018]30号）第四条第6点规定：“投票最终决议采用从众原则，即未参与投票面积及人数均计入多数票”。该次投票表决中，上海永升物业管理有限公司（以下简称“永升公司”）得票最多，故未参与投票面积及人数均计入该公司。按此统计永升公司本次最终得票的面积及人数比例分别为89.91%和89.99%。故永升公司被选聘为英豪花园小区物业服务公司。该表决未违反相关法律规定及《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》（英业委[2018]30号）。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第二项：“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，被告有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，被告与永升公司签订物业服务合同并无违反法律规定。此外，第三次业主大会的决议并未侵害业主的相关权益，且海珠区住房和建设局对第三次业主大会的决议进行认可，并下发《责令改正违法通知书》责令兰花公司退场。经审理查明：据查册时间为2019年7月22日的广州市不动产登记查册表记载，原告系海珠区盈丰路30号之七地下一层B119（12.1平方米）、120（12.1平方米）、124（12.1平方米）、130（12.9平方米）、132（12.2976平方米）、164（10.8平方米）、182（12.1958平方米）、183（12.1958平方米）、185（12.1958平方米）、1115（12平方米）、1124（9.84平方米）、114（11.7平方米）、111（12.6平方米）；地下2层B241（12.3平方米）、242（12.3平方米）、243（12.5平方米）、244（12.3平方米）、249（12.3平方米）、250（12平方米）、252（12平方米）、253（12平方米）、257（12.5平方米）、258（12.5平方米）、279（11.5平方米）、280（12平方米）、281（12平方米）、282（12平方米）、285（12.4平方米）、287（12.5平方米）、289（12.5平方米）、290（12.5平方米）、291（12.5平方米）、292（12.5平方米）、259（12.5平方米）、231（12.3平方米）、272（12.5平方米）、271（11.2平方米）、293（12.48平方米）、297（12.5平方米）、267（11.22平方米）、268（11.6平方米）、269（12.2平方米）、278（11.5平方米）、298（12.5平方米）、296（12平方米）、215（11.5平方米）、219（12.6平方米）、220（12.6平方米）、221（12.6平方米）、229（12.5平方米）、230（12平方米）、2139（12平方米）、2137（12.1平方米）、2135（12.1平方米）、2136（12.3平方米）、2126（12平方米）、2125（12.5平方米）、2123（12.5平方米）、2122（12.2平方米）、2116（12.0048平方米）、2115（12.0048平方米）、2114（12.2平方米）、2113（12.5平方米）、2112（12.5平方米）、2130（12平方米）、2133（12平方米）、2134（12平方米）、2111（12.5平方米）、2108（11.6平方米）、240（12.3平方米）、232（12.3平方米）、233（12.5平方米）、234（12.3平方米）、236（12.3平方米）、237（12.3平方米）、238（12.3平方米）、239（12.5平方米）、2117（12.0048平方米）、2122（12.2平方米）车位的权属人，登记时间为2015年11月16日。据《英豪花园业主大会议事规则》记载：业主大会召开程序：第七条，回收统计意见，业主委员会或召集人员可通过设立投票箱、上门、寄挂号信、其他法律法规认可的电子（网络）投票等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督、或请公证处公证；第十六条，业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人；投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）；第二十条，业主如果放弃权利、不进行投票，该部分表决的人数和面积，计入已投票的多数票；第二十四条，表决投票的面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿的面积计算：尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；地下防空洞（车位）、公共区域等空间不计入表决面积；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算：建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算；第二十五条，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年3月开1次定期会议；有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在海珠区房管部门、街道、社区居委会；（一）30%以上业主委员会委员提议；(二)20%以上业主提议；（三）发生重大事故或紧急事件需要及吋处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况；业主委员会不按要求召开临时会议的，30%以上业主委员会委员或20%以上业主可以可以按程序组织召开业主大会临时会议；等。2018年8月2日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，内容为：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作。投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示期间未收到业主的异议；经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：1、不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内；3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4、同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5、同意业委会登记本小区车位的所有权人的信息；6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；以上决议将公示七天，至2018年8月8日止；公示结束后业委会将按照本次大会决议执行后续工作；等。2018年11月8日，被告发布了《关于召开英豪花园第三次业主大会的通知》，内容为经英豪花园业委会讨论决定于2018年12月1日（星期六）早上9时召开广州市海珠区英豪花园第三次业主大会，届时，将投票表决产生英豪花园物业服务采购项目的最终中标单位，并就会议召开形式、投票办法、投票具体细则及联系业主委员会委员方式进行了公告。同日，被告发布了《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》，其中公告了表决票填写注意事项、业主身份确认方式细则、委托细则、投票表决规则，其中投票表决规则载明：1、专有部分面积、业主人数按照《英豪花园业主大会议事规则》规定计算；地下防空洞、公共区域等空间不计入表决面积；2、同一业主有多处无物业的，人数按一人计算；专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人；任何一名所有权人进行的投票，都代表该专有部分全部所有权人的决定；3、住宅共2495户，非住宅共776户；4、投票表决总人数2736人，总面积206989.1201平方米；5、如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准；6、业主大会决策投票按照面积和人数应达到双过半（专有部分面积过半和人数过半），投票最终决议将采用从众原则（按照未参与投票面积及人数计入多数票），经统计后获得双过半票数的选项形式决议；业主如不进行投票，该部分表决的面积和人数计入已投票的多数票。附件为海珠区英豪花园第三次业主大会表决票（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（仅限委托亲属）（样本）及该三样本下载的二维码。2018年11月8日，被告发布了《关于修改英豪花园第三次业主大会议题的公告》，内容为经业委会讨论研究决定对议题内容进行修改，修改内容如下：原议题“您同意选聘以下哪个候选物业公司为海珠区英豪花园的物业服务公司”变更为“请在下列物业企业选项中勾选一家成为海珠区英豪花园的物业服务公司；并授权业委会与该投票选出的中标单位商议并签订新物业服务合同”现将修改后的表决票重新公示（见附件一）；本公告将在小区显著位置公示10天，自2018年11月19日起至2018年11月28日止。该公告附件一为《海珠区英豪花园第三次业主大会表决票》。2019年1月18日，被告发布了《英豪花园第三次业主大会表决票领取送达公告》，内容为英豪花园第三次业主大会会期是2018年12月1日至2019年1月26日上午10时，业委会采取了在公告栏及各栋大堂张贴公告、微信公众号、微信群、QQ群、上门宣传扫楼等多种方式通知业主，但现在仍有部分业主无法及时参与表决并投票；为维护全体业主的知情权和选举权，根据《广州市物业管理暂行办法》第四十条第二款的规定：采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日；业委会于公告之日起将未领取的选票派送至物业使用人或派送至物业使用区域；未能派送至物业使用人或者物业使用区域的；视为公告送达；请各位邻居互相周知，促请未投票的业主在会期届满前行使投票权，带上本人有效证件亲临投票点投出宝贵一票，行使法律赋予的权利；等。同日，被告还发布了《英豪花园第三次业主大会唱票、计票、监票人员报名通知》，邀请业主或业主亲属报名参与唱票、计票、监票工作。2019年1月28日，被告发布了《关于英豪花园第三次业主大会表决结果的公告》，内容为英豪花园第三次业主大会表决票的计票工作已于2019年1月26日结束；本次大会发放选票3271张，回收选票1703张，其中有效选票1701张，无效票2张（多于一个选项），废票2张（缺业主签名），按此统计本次大会参与投票面积及人数比例分别为58.03%和56.10%，达到投票面积及人数比例双过半要求，投票结果有效；根据《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》（英业委【2018】30号）第四条第6点规定：投票最终决议采用从众原则，即未参与投票面积及人数均计入多数票；由于上海永升物业管理有限公司在本次大会投票中得票最多，按上述规定未参与投票面积及人数均计入该公司；按此统计上海永升物业管理有限公司本次最终得票的面积及人数比例分别为89.91%和89.99%；本次大会表决结果公示如下：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同；现将表决结果和表决票明细于小区内进行公示，公示期为2019年1月28日起至2019年2月26日止，共30天。公示期间如有业主对表决结果有异议的可向英豪花园业委会提出书面查验，查验的业主需持本人有效身份和房产证明，委托他人查验的还应出具书面委托书（含委托事项、权限及期限）；如出现选票中表决意见与公示表决结果确实不一致的情况，业委会将于公示结束后更新表决结果并重新公示。附件：《英豪花园第三次业主大会投票情况统计表（2019.1.26）》[其中记载参与投票总计（排除废票）户数为52%、人数为56.10%、面积为120122.4352平方米]、《英豪花园第三次业主大会选票明细（2019.1.26）》。2019年2月27日，被告发布了《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，公布该次大会的最终决议：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。另查，《广州市不动产查册表》记载如下：            地址              建筑面积      （平方米）                  海珠区盈丰路10至30号（双）、22号之一、28号之一至之七、30号之一至之八，东晓南路1275至1299号（单）、1281号之一、1283号之一、1295号之一至1295号之九（除地下二层B262、B273房，地下一层B160、B172至B174房共6套外）              59894.839                  海珠区盈丰路32-60 （双号），56之1-之5，58之1-之5，60之1-之5，英豪一街39-47号（单号）（抵押部位除外）；所扣除抵押部位：39号201-401，202-402，701-l101，702，805，902-1102，1005，41号101--1001，302，303，402,1103,1105，43号201，202，401-501，701，802-1002、1003，1103, 1105，45号201，202，401，402，501，701，1101，1102，1103，1105，47号201，202，401，7Ol，901,1101房合计7159.3561平方米              28465.8761                  海珠区东晓南路英豪一街49-117（单号）              24150.0824                  海珠区盈丰路英豪二街1号，3号（除抵押部分外），所扣除抵押部位：1号101、501、701、801、803、901, 1001、1002、1102房、3号1103房合计1129.8183平方米              8668.3683                  海珠区盈丰路英豪二街5号，7号，9号，11号              21024.65                  海珠区盈丰路英豪三横街1-5号                    11042.8225                  海珠区盈丰路英豪三横街6-10号                    11024.886                  海珠区盈丰路124-178号（双），盈中路50-70号（双），英豪五横街1-19号（单）              56071.446                  海珠区盈中路72号（注：南武小学）                    6078.1154                  合计              226421.0857      诉讼中，被告表示：《议事规则》记载的是人防工程的车位没有表决权，即有产权的车位才有表决权，在第三次业主大会表决过程中，将有产权的车位纳入有表决权的范围；其根据街道办要求兰花公司提供的业主清册进行计算，也去了房管部门查册。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、上门送达选票现场照片、公示照片及光盘；2、微信公众号第三次业主大会表决票送达公告、投票表决细则公告、大会召开通知等截图；3、召开第三次业主大会的宣传单。原告质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为:对于选票送达问题，被告表示其通过上门送达，公告送达、微信公众号发布等多种方式进行了送达。从被告提交的证据看，被告已做好投票的预告、发放选票、验票等通知，明确表达异议途径，基本符合相关法律法规的要求，故对原告原告主张未将选票有效送达给涉案小区业主的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，涉案小区第三次业主大会的决议项目应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告对该次大会统计的建筑物总面积提出异议，认为应以广州市不动产查册表查询的建筑面积226421.0857平方米为准。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。原告的该主张合法有理，本院予以采纳。即使按照上述建筑物总面积，对于该次业主大会决议项目的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对原告要求撤销该次业主大会的决议项目的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市超鹏投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  曲营建人民陪审员  陈栢炘二〇二〇年三月十日书 记 员  于悦姗何国卫