贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初3881号原告（反诉被告）：贵州贵安置业资产经营管理有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心政务服务大厅2楼。法定代表人：张玉林，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟启蔚，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201810038677，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：贾冬萍，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201711010656，代理权限：一般代理。。被告（反诉原告）：贵州宏利恒汽车服务有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村临时办公中心洗车场。法定代表人：黄鹄，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201200510411359，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：艾安颖，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201610286278，代理权限：特别代理。原告（反诉被告）贵州贵安置业资产经营管理有限公司（以下简称“贵安置业资产公司”）与被告（反诉原告）贵州宏利恒汽车服务有限公司（以下简称“宏利恒公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，原告委托诉讼代理人牟启蔚，被告委托诉讼代理人艾安颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵安置业资产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、被告将位于贵安新区临时行政中心的洗车场及相关场地清理干净后返还给原告；3、被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还案涉租赁物之日止的租金，暂计至2019年3月1日为1454645.37元；4、被告以未付租金为基数，按每日5‰标准向原告支付违约金直至全部欠款付清之日止（暂计至2019年3月1日为2133198.4元）；5、被告承担原告律师费74166.19元；6、本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险投保费用、查询费、公告费、送达邮寄费等相关费用由被告负担。事实及理由：2015年8月6日，原告和被告签订了编号为ZYZC-20150806-A033的《贵安新区临时行政中心洗车场租赁合同》，约定原告将位于贵安新区临时行政中心的洗车场及相关场地出租给被告使用，计租面积为7011.5平方米，其中配套用房1471.42平方米、工勤服务用房362.85平方米，道路、停车场、自建厨房、保养大棚5177.23平方米。配套用房、道路、停车场、自建厨房、保养大棚的租赁期限自2014年10月1日起至2016年9月30日止，工勤服务用房合同的租赁期限自2015年1月1日起至2016年9月30日止。合同约定租金年递增率为10%/每年。此外，合同对租金、违约金等内容进行了明确约定。合同签订后，原告将案涉租赁物交付被告使用至今，但被告却未能按期向原告支付租金。经原告核算，截至2019年3月1日，被告尚欠原告租金1454645.37元（其中2016年9月30日前租金73333元）、违约金2133198.4元，合计3587843.77元。被告已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告宏利恒公司辩称，1、双方签订的《贵安新区临时行政中心洗车场场地租赁合同》系无效合同，原告的诉请依法应当予以驳回。2013年12月，我方由贵安新区招商引资入住贵安新区管委会园区，主要负责完善管委会园区基础配套服务，解决管委会公务用车、干部职工自由车辆及社会自由车辆的维修保养、清洗等问题。原告称其系案涉土地的所有权人，我方出于对其的信任，便与原告签订了该合同。后经我方调查得知，原告并非案涉土地所有权人，原告无权出租该土地。原告采用欺诈的手段与我方签订租赁合同，导致涉案合同无效，原告的诉请应当予以驳回。2、即使双方存在租赁关系，租赁关系已于2016年9月30日解除，我方已依约支付租金，原告诉请我方支付租金及违约金无事实及法律依据，依法应当予以驳回。合同签订后，我方自建车辆维修大棚，购买维修汽车设备及自动洗车机等设备，投入大量资金后，2015年年初开始，管委会设置岗亭，禁止外来社会车辆进入承租区域，导致我方无法正常进行汽车维修、维护、清洗等服务。2016年开始，贵安新区服务中心便将我方承租的洗车场空地作为临时行政中心7号停车场，导致我方不能使用租赁场地。以上原因导致我方无法继续承租案涉场地，双方租赁关系早已解除。3、原告诉请我方支付律师费损失无事实及法律依据，合同无效是原告的欺诈行为导致，且双方未在租赁合同中明确约定律师费承担主体，因此律师费不应由我方承担。被告宏利恒公司向本院提出反诉请求：1、判令贵安置业资产公司赔偿宏利恒公司损失50万元；2、反诉案件受理费由贵安置业资产公司承担。事实和理由：2015年8月6日，反诉人与被反诉人签订《贵安新区临时行政中心洗车场场地租赁合同》约定被反诉人将贵安新区临时行政中心面积合计7011.5平方米的场地租赁给反诉人，由反诉人进行园区配套服务，解决管委会公务用车及干部职工自由车辆的维修保养、清洗等问题。合同签订后，反诉人自建车辆维修大棚，购买维修汽车设备及自动洗车机等设备，反诉人投入大量资金后，被反诉人设置岗亭，禁止外来车辆进入反诉人承租区域，导致反诉人无法进行汽车维修、维护、清洗等服务。同时，贵安新区服务中心将反诉人承租的洗车场空地作为临时行政中心7号停车场，导致反诉人不能使用租赁场地，造成反诉人产生经济损失50万元。反诉人多次与被反诉人协商，但被反诉人置之不理。被反诉人的行为已严重损害反诉人的合法权益，特提起反诉请求如前。原告贵安置业资产公司针对宏利恒公司的反诉请求辩称，请求依法驳回宏利恒公司的反诉请求。原被告基于意思自治签订租赁合同，原告依约将租赁物交付给被告使用至今，被告未能按约如期足额支付租金，经原告多次与被告协商及催收均未能解决，宏利恒公司反诉主张的损失没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：贵州置业投资有限公司作为业主建设贵安新区临时行政过渡中心。贵州置业投资有限公司委托原告贵安置业资产公司对贵安新区临时行政中心的资产进行经营管理。2015年8月6日，原告作为甲方与乙方即被告签订《贵州贵安置业资产经营管理有限公司贵安新区临时行政中心洗车场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定原告将位于贵安新区临时行政中心洗车场租赁给被告，场地计租面积为7011.5㎡，其中配套服务用房1471.42㎡，工勤服务用房362.85㎡，道路、停车场、自建厨房、保养大棚5177.23㎡。该租赁物仅用于洗车、汽车装饰美容及车辆服务相关联的项目。租赁合同第三条约定配套服务用房、停车场、自建厨房、保养大棚合同签订期限自2014年10月1日起至2016年9月30日，工勤服务用房合同签订期限自2015年1月1日起至2016年9月30日止。租赁合同期满后，若甲方租赁物还具备租赁条件，在同等条件下，乙方享有有限续租权。第四条约定配套服务用房、工勤服务用房、停车场、自建厨房、保养大棚：租金每年递增率为上一年度租金的基础上递增，第二年度租金递增率为10%。第五条约定配套服务用房第一年度2014年10月1日至2015年9月30日的租金为为13.50元/㎡/月，第二年度的租金为14.90元/㎡/月；工勤服务用房第一年度的租金为13.50元/㎡/月，第而年度的租金为14.90元/㎡/月；道路、停车场、自修厨房、保养大棚第一年度的租金为124254元，第二年度的租金为136680元。乙方如逾期未交付租金，乙方应向甲方按未付租金每日5‰的标准支付违约金。第八条约定甲方保证拥有所租赁物的处置权。第十条第2款约定被告无故拖欠租金超过一个月的，甲方可以单方面解除合同，收回租赁物。第十二条约定乙方应于租赁物租赁期满、本合同解除时或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，乙方应在合同期满或解除后的十日内将房屋及场地清理干净并交还甲方。平面图显示涉案租赁场地中中间通道的面积为228㎡、南面通道的面积为684.25㎡，北面通道的面积为737.38㎡，宿舍旁空地180㎡。上述租赁合同到期后，被告继续使用租赁物。2016年10月25日，贵州贵安新区服务中心向被告下发通知载明将新区洗车场空地作为临时行政中心7号停车场以解决停车难的问题。2017年6月23日，被告向原告出具一份《报告》提出新区服务中心10月25日下文将被告公司原有空地和通道作为临时行政中心7号停车场，所以要求原告在新年度对每月35000元的场地租金给予适当减免。现原被告就租金支付等问题产生争议，原告遂诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交委托代理合同和律师费发票主张原告委托律师追索租赁费产生律师费损失74166.19元。被告不认可该费用。上述事实，有当事人陈述，黔贵安管专议（2013）67号文件、贵州省临时建设用地规划许可证、贵州省临时建设工程规划许可证、贵州贵安置业投资有限公司情况说明、《贵州贵安置业资产经营管理有限公司贵安新区临时行政中心洗车场租赁合同》等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告辩称原告不是涉案场地所在土地的所有权人所以案涉租赁合同无效，原告提交贵安管委会文件及贵州贵安置业投资有限公司的情况说明等证据证实其系受贵州贵安置业投资有限公司委托对涉案场地进行经营管理，所以原告有权与被告签订租赁合同，被告关于租赁合同无效的辩称本院不予采信。原告主张被告拖欠2016年9月30日前的租金73333元，鉴于被告未提供证据证实其已足额支付相关租赁费，故原告的该项诉请本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，被告应于2016年3月31日前向原告支付租赁费，逾期支付需按照每日5‰的标准支付违约金，故原告要求被告从2016年4月1日起以73333元为基数按照每日5‰的标准支付违约金的诉请本院予以支持，该违约金付至被告付清全部租金时止。原告主张《租赁合同》约定的租赁期限届满后被告继续使用租赁物，被告辩称双方早已解除租赁关系，且于2016年1月搬走，但其向原告出具的2017年6月23日的《报告》能证实被告出具《报告》时仍在使用涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租赁合同》继续有效，被告应支付实际使用期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告至今未支付2016年9月30日以后的租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告逾期支付租金，现原告要求解除双方的租赁关系，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及双方的约定，被告应于合同解除后十日内将房屋及场地清理干净并交还原告，并支付原告返还租赁物前的租金。根据《租赁合同》的约定2016年10月1日至2017年9月30日的租金为511110.99元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为562119.86元，但从贵安新区服务中心的文件和《报告》可知涉案的部分空地从2016年10月25日作为临时行政中心停车场，被告并未实际使用该场地，故相应的租金应从中扣除。临时行政中心停车场占用的中间通道的面积为228㎡、南面通道的面积为684.25㎡，北面通道的面积为737.38㎡，宿舍旁空地面积为180㎡，总计占道路、停车场、自修厨房、保养大棚面积的35.34%，故被告应付2016年10月1日至2017年9月30日的租金为457978.45元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为503717.97元。2018年9月30日以后的租金按照《租赁合同》的约定扣除临时行政中心使用场地部分的租金后计算至时间返还涉案租赁场地时止。被告逾期支付租金，根据《租赁合同》的约定，被告应从2017年10月1日起以457978.45元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清全部租金时止，从2018年10月1日起以503717.97元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清全部租金时止。关于原告主张的律师费74166.19元，因双方未明确约定该费用应由被告承担，故原告要求被告承担该笔费用的诉请，本院不予支持。被告反诉主张2015年1月份开始原告设置岗亭，禁止外来社会车辆进入承租区域导致其无法经营，但其提交的照片不能显示与本案有关，而且《租赁合同》系2015年8月6日签订，如被告主张属实，那么在签订《租赁合同》前其就应该知晓岗亭设置及禁止外来车辆进入等情况，但其仍与原告签订《租赁合同》，显然不符合常理，且其未提供证据证实其经营受到影响，故原告的该项主张本院不予支持。被告主张贵安新区服务中心将其洗车场空地作为停车场导致其不能使用租赁场地，根据停车场的平面图可知，停车场占用的是空地，并未占用其他区域，被告也未提供证据证实确实对其经营产生了影响，所以被告反诉要求原告赔偿其经济损失的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司与被告贵州宏利恒汽车服务有限公司关于贵安新区临时行政中心洗车场的租赁合同关系；二、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵安新区临时行政中心的场地返还给原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司；三、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2016年9月30日前的租金73333元，并从2016年4月1日起以73333元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至付清全部租金时止；四、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2016年10月1日至2017年9月30日的租金457978.45元，并从2017年10月1日起以457978.45元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清前述全部租金时止；五、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2017年10月1日至2018年9月30日的租金503717.97元，并从2018年10月1日起以503717.97元为基数按照每日5‰的标准支付违约金至被告付清前述租金时止；六、被告贵州宏利恒汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照《租赁合同》约定的租金计算标准并扣除35.34%的道路、停车场、自修厨房、保养大棚租赁费后支付原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司2018年9月30日以后的租金至被告实际返还租赁场地给原告时止；七、驳回原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告贵州宏利恒汽车服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18048元，由原告贵州贵安置业资产经营管理有限公司负担600元，被告贵州宏利恒汽车服务有限公司17448元；本案反诉费4400元，由被告贵州宏利恒汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  李艳阳二〇二〇年三月十八日书记员  吴青青