内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初5725号原告：赵艳辉，女，1972年4月16日出生，汉族，住赤峰市红山区。委托诉讼代理人：邝丽宏，内蒙古松洲律师事务所律师。被告：李春玲，女，1959年10月10日出生，汉族，住赤峰市红山区。委托诉讼代理人：贾明伦，男，1983年8月13日出生,住址同上（与被告李春玲系母子关系）。委托诉讼代理人：于东坡，内蒙古赤玉律师事务所律师。第三人：赤峰永业房地产开发有限责任公司，住所地赤峰永业大厦B座23层。法定代表人：苏占怀，经理。原告赵艳辉与被告李春玲、第三人赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳辉及委托诉讼人邝丽宏、被告李春玲的委托诉讼代理人贾明伦、于东坡到庭参加诉讼，第三人永业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳辉向本院提出诉讼请求：请求依法判决中止（2019）内0402执696号执行裁定书对原告购买的坐落于赤峰市松山区松山广场南路、鸭子河西、东方永业广场1-1-010511号房屋的执行，解除该房屋的查封，不得对该房屋进行评估拍卖。2、确认原告与第三人永业公司签订的涉案房屋《永业广场认购协议书》合法有效，判令涉案房屋归原告所有。事实与理由：原告丈夫李元喜与永业公司于2013年9月8日签订了认购协议，购买永业广场1号楼504号房屋，原告与李元喜支付了全部房屋价款258468元，2015年5月6日，原告与李元喜办理入住时调换为涉案房屋（1-1-010511），李元喜与永业公司签订了认购协议，并补交了房屋差价4734元，涉案房屋总价为263211元。原告于2015年5月6日开始占有使用涉案房屋。2018年11月16日，涉案房屋更名为赵艳辉，原告与永业公司签订了认购协议。因涉案房屋被执行，原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年8月6日作出了（2019）内0402执异213号裁定书，裁定驳回原告请求。原告特提出执行异议之诉，请求法院保护原告权利。被告李春玲在庭审中辩称，本案涉案房屋已经于2014年8月通过网签的方式，网签在被告名下，此网签是一种债务抵押方式，是第三人对债务的担保。被告对涉案房屋享有优先受偿权，原告与第三人在2018年的11月份签订的协议晚于被告签订的抵押贷款协议，因此被告享有对涉案房屋在执行上的优先受偿权。原告主张确定合同效力，由于李春玲并非协议相对方，请求贵院依法驳回。第三人未到庭未答辩。本院（2019）内0402执异213号执行裁定书认定的事实为：2018年6月26日，本院作出了(2018)内0402民初3299号民事调解书，记载内容有经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议:被告赤峰永业房地产开发有限责任公司于2018年12月31日前偿还原告李春玲借款本金120000元及利息。李春玲已申请执行，本院立(2019)内0402执696号执行案件。2019年4月1日，本院作出了（2019)内0402执696号执行裁定书，裁定查封赤峰永业房地产开发有限责任公司网签在李春玲名下坐落于赤峰市松山区松山广场南路、鸭子河路西，东方永业城市广场1-1-010511室（网签合同编号2014-8001396）。2019年5月31日，本院作出了(2019)内0402执696号公告，内容为:李春玲与赤峰永业房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院作出的(2018)内0402民初3299号民事调解书已生效，被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司应当自动履行(2018)内0402民初3299号民事调解书所确定还款12万元及利息的义务，但被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司至今仍拒不履行。本院于2019年4月1日作出(2019)内0402执696号执行裁定书，将被执行人赤峰永业房地产开发有责任公司名下的不动产(网签合同编号2014-8001396号)一处予以查封。现申请执行人李春玲提出申请，要求对上述房屋进行评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院责令被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司于2019年6月10日前自网签给申请执行人的赤峰市松山区松山广场南路、鸭子河路西、东方永业城市广场1-1-010511室不动产（网签合同编号2014-8001396号)中迁出。逾期不履行的，本院将依法强制执行。诉讼过程中，原告提供涉案房产的认购协议书两份，其中一份为2015年5月6日签订，签约人为原告配偶李元喜和永业公司，约定李元喜认购涉案房产一套，认购单价为4747.67元，认购定金为263211元，签订认购书后15个工作日内，签署商品房买卖合同并交付购房全款等，另一份为2018年11月16日签订，签约人为原告和永业公司，约定原告认购涉案房屋，认购单价为4748元，认购订金263211元，签订认购书后15个工作日内，签署商品房买卖合同并交付全款等。原告同时提供打款给永业公司的打款凭证，分别于2013年9月28日打款28468元、同日打款60000元，同日打款90000元，2015年5月6日打款4743元（该笔款收款人为案外人高海鹤），上述打款凭证均有永业公司盖章认可。原告陈述购房过程为：2013年9月28日，原告配偶李元喜与永业公司签订购房协议，约定购买房屋一套（一号楼五层504号），房款总计258468元。原告称，2015年5月6日交房时，原告不满意房屋结构，故与永业公司协商更换成涉案房屋，并补差价4743元。2018年11月16日，原告配偶李元喜将涉案房屋更名为原告，并与永业公司重新签订了认购协议。原告与其配偶在2015年5月6日开始占有使用涉案房产，原告提供物业、取暖、水电费的收据，证实上述事实。目前，涉案房屋是由原告出租给他人使用的状态。被告李春玲提供了抵押借款协议一份，时间为2014年8月6日，证明涉案房产被永业公司用网签的形式作为债务担保。抵押后，未设立抵押登记。该房屋目前网签在李春玲名下，不动产登记在永业公司名下。对此李春玲辩称，因被告永业公司未办理房屋所有权证，导致其不能到房产部门办理抵押手续，故不能提供相关抵押登记的证明。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原告提供的虽为购房协议，但其已交纳了全部购房款，应视为其与被告永业公司之间为商品房购买合同关系。故作为房屋买受人的原告，其权益应受到保护。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另行规定的除外。被告李春玲虽与第三人永业公司签订了抵押借款协议，但并未办理抵押登记，故其主张不能对抗善意取得第三人。综上，原告要求终止对本案的执行，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，因原告与被告永业公司涉案房屋买卖关系虽成立，但双方未办理过户登记手续，现涉案房屋现仍登记在永业公司名下，不具备办理房屋所有权证的条件，其主张确认涉案房屋归其所有的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及上述法律规定，判决如下：一、不得执行位于赤峰市松山区松山广场南路、鸭子河路西、东方永业广场1-1-010511号房屋；二、驳回原告赵艳辉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赤峰永业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 纪怀桔人民陪审员 于和永人民陪审员 任丰利 二〇二〇年三月三十日书 记 员 潘海刚