福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终667号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会，住所地厦门市湖里区殿前街道嘉禾路598号佳益大厦三楼。 法定代表人：林荣勋，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段梅，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市鑫园物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区马垄路357号2楼201室。 法定代表人：黄双吉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕瑜，福建志远律师事务所律师。 上诉人厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会（以下简称马垅居委会）与厦门市鑫园物业管理有限公司（以下简称鑫园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马垅居委会上诉请求，撤销一审判决第二项，改判鑫园公司于本判决生效之日起五日内向马垅居委员会支付占有使用费(自2019年5月18日起按照每月170278元[38元/平方米×4481平方米]计付至鑫园公司实际返还案涉房产之日)，已按原合同标准支付至2019年9月17日的租金可予扣除。事实和理由：一审判决支付占有使用费的标准按租赁合同届满时的租金标准即每月56684.65元计付，是错误的。1.本案租赁合同约定的租赁期限长达15年，在租赁期限内，租金基本没有变化，仅于2018年7月才调增10%，即由15年前的每月每平方米11.5元调为每月每平方米12.65元，也就是说，一审判决按56684.65元计付占有使用费，基本上就是15年前的租金标准。而15年来，厦门市房屋租赁的市场价格发生了巨大的变化，至少是翻倍甚至是翻了几倍。这是众所皆知的事实。而鑫园公司系租赁案涉房产再转租，承租按基本上是15年前的租金标准支付租金，转租是按现有市场价格收取租金，鑫园公司从中获取巨大的租金差额的利益。因此，该认定对马垅居委会极不公平，给马垅居委会的集体资产造成严重损失，助长了鑫园公司拖延交还案涉房产的意图。2.马垅居委会提交的《马垅阳光公寓租赁合同》，是在政府的关心、支持下，马垅居委会与厦门市国有企业厦门象屿商业发展有限责任公司签订的房屋租赁合同，《马垅阳光公寓租赁合同》租赁的场所是马垅阳光公寓，马垅阳光公寓紧临本案讼争房产。因此《马垅阳光公寓租赁合同》约定的租金标准每月每平方米43元的价格，足以证明本案讼争房产的租赁市场价格。3.如果《马垅阳光公寓租赁合同》不是直接对应本案讼争房产，那么，厦门象屿商业发展有限公司向马垅居委会出具的《意向函》，就是直接的对应本案讼争房产，厦门象屿商业发展有限公司在该《意向函》中明确地表示可以按不高于每月每平方米38元的价格租赁本案讼争房产。厦门象屿商业发展有限公司作为一家国企，在已经租赁了马垅居委会马垅阳光公寓的情况下，明确表示可以按每月每平方米38元的价格租赁临近马垅阳光公寓的本案讼争房产。这一事实，直接、充分证明了本案讼争房产的租赁价格。至于马垅居委会尚未与厦门象屿商业发展有限公司签订租赁合同，是由于鑫园公司在租赁期限届满后未将本案讼争房产交还给马垅居委会，且未签订租赁合同，并不能影响或否认厦门象屿商业发展有限公司同意按每月每平方米38元的价格租赁本案讼争房产的事实。4.鑫园公司在一审审理过程中，也明确表示若按租赁合同约定的租赁面积4481平方米计收租金，同意按每平方米每月35元计算租金。这是鑫园公司对本案讼争房产的租赁价格的承认，表明鑫园公司至少也认可本案讼争房产的租赁价格为每月每平方米35元。 鑫园公司辩称，1.马垅居委会要求按每平方米38元的标准计付4481平方米本案讼争标的的占有使用费没有事实和法律依据。鑫园公司及其之前承租人之所以对标的物投入巨资（1000多万元）进行装修、改造，系基于对合同期限届满后对标的物享有优先承租权才进行的，虽然原合同期限现已届满，但马垅居委会并未将标的物重新出租，因此鑫园公司也就无从行使优先承租权。2.租赁期限届满前，鑫园公司向马垅居委会提出续租协商，马垅居委会不予理会，而是向鑫园公司发律师函称“保障鑫园公司优先承租权，并要求鑫园公司参与本案讼争标对外出租的招投标活动”，后又通过其内部会议的方式明确“在保障鑫园公司优先承租权的前提下，将本案讼争标的以邀标的方式对外出租”，但其最终没有启动招投标或邀标，导致重新出租事项停滞不前，鑫园公司违背租赁合同和其对于重新出租的承诺，反而提出本案诉讼要求鑫园公司搬离本案诉争标的，才有了“占有使用费”的说法，一审法院认为鑫园公司按原租金标准支付使用本案讼争标的物期间的费用是兼顾了本案的客观现实和鑫园公司基于合同信赖巨额装修改造投入反而被马垅居委会无理损害后的公平性，符合法律规定，应予以支持。3.马垅居委会出租给象屿公司的“阳光公寓”，是2007年新建的公寓楼房，且带有简单的装修，象屿公司承租后，不需要再投入大量资金进行装修改造，相反，本案讼争标的物为93年建造的旧厂房，鑫园公司承租后投入了大量资金进行装修改造。因此，二者的租金标准不具有可比性，马垅居委会将该场地的租金价格界定为所谓的“市场价”违背客观事实，另外，即使按照马垅居委会所提供的该场地的“租赁合同”，合同约定的场地“租金”也只有30元/平方米（含税），而不是马垅居委会所谓的“43元”，马垅居委会故意混淆事实，企图误导法庭，不能成立。4.马垅居委会一审提交的象屿商业公司的“承租意向函”，函件中已经明确所谓的“38元/平方米”是其可接受的最高价，最终价格由双方协商一致。在鑫园公司就意向函提出异议后，象屿公司在事后已明确，“意向函”不代表该公司租赁意向或最终的租金标准依据文件，该公司是否承租仍应由双方根据市场条件正式协商，因此，意向函的价格具有随意性，既不是市场价也不具有任何参考性。且意向函的“最高价”也是基于鑫园公司已对标的物投入巨额资金装修改造后的房屋现状，并不是基于本案诉争标的物的初始原貌，不具有任何客观性。5.对于鑫园公司在一审调解中提出的“35元/平方米”的价格，是鑫园公司考虑到对于本案讼争标的所投入的巨额投资可能因为马垅居委会的无理损害而可化为乌以及目前的经营现状，在马垅居委会企图以恶意高价逼迫鑫园公司退出本案诉争标后作出的无奈妥协，该价格是鑫园公司可承受的最高价格，并不代表鑫园公司认为“35元/平方米”就是市场价。综上，鑫园公司认为一审法院所确定的“占有费”计算标准和方式符合本案客观事实，也是对鑫园公司的最基本保障，请求二审法院予以维持。 鑫园公司上诉请求：改判一审判决第一项为：马垅居委会未将标的物重新招投标之前，应给予鑫园公司6-9个月搬迁期限。事实和理由：一审法院在未充分保障鑫园公司优先承租权的前提下，判令鑫园公司搬离标的物，缺乏事实和法律依据。1.因马垅居委会并未将标的物重新出租，因此鑫园公司也就无从行使优先承租权。鑫园公司是否能继续租赁处于不确定状态，搬迁则鑫园公司势必对原有装修、改造而形成的附属物等进行拆除、移动。若马垅居委会重新招租，鑫园公司行使优先承租权得以继续承租，就必须再次投入资金进行重新装修、改造，这无疑将造成极大的资源浪费，严重违背双方在原合同中约定优先承租权的初衷。马垅居委会在原合同期限届满后不将标的物对外招租，而是直接要求鑫园公司交还标的物，显然是故意不让鑫园公司有行使优先承租权的机会，严重损害了鑫园公司的合法权益。因此，在没有保障鑫园公司优先承租权的情况下，马垅居委会不应收回标的物。2.标的物为90年代建的厂房，鑫园公司承租后依据政策要求以及市场需求投入巨额资金将其装修改造成创业园区，园区的运营管理模式也得到各级政府的认可，先后被授予“两岸青年创业孵化基地”“厦门市青年创业示范园区”“青年文明号”等荣誉称号，并在园区成立了非公党组织，目前园区内有200多家小微企业及租户在场地内有序经营，园区各租户也根据各自的需求，进行了不同程度的装修改造，如不考虑标的物运营的实际情况以及200多家租户的生存现状，要求鑫园公司搬离标的物，就等同于要求园区内各租户搬离标的物，如此，园区各租户对场地的装修投入将化为乌有，更将因为更换经营场所而陷入困境。因此，一审法院支持马垅居委会的诉求，无疑将进一步侵害到园区各租户的合法权益。如果马垅居委会不对标的物进行招投标出租，应给与鑫园公司6-9月缓冲期，以便鑫园公司腾退标的物内所有租户；如果马垅居委会强行清退标的物内所有租户，由此引起的社会不安定因素，马垅居委会应付主要法律责任。3.马垅居委会在合同期限届满后，先是以律师函的形式通知鑫园公司将对标的物进行招投标，要求鑫园公司如要续租就应关注相关招投标情况；后在内部会议中，又将出租方式确定为将标的物进行邀标。无论是律师函还是内部会议，均明确了要保障鑫园公司的优先承租权，在庭审中马垅居委会也已确认标的物不是收回自用。在马垅居委会已做出通过招投标或邀标的方式将标的物重新出租并保障鑫园公司优先承租权的意思表示之后，马垅居委会理应先行招投标或邀标将标的物进行出租，待鑫园公司确认无法中标之后，才有权要求鑫园公司搬离标的物。综上，不管是基于节约社会资源的考虑，或是基于鑫园公司享有优先承租权的合同约定，在马垅居委会未对标的物重新招租、鑫园公司未有机会行使优先承租权之前，马垅居委会要求鑫园公司交还标的物的要求，不应予以支持。 马垅居委会辩称，案涉合同到期前双方就续租问题进行了多次的协商，在协商未果的情况下，马垅居委会原本是要用招标的方式，后因鑫园公司法定代表人黄双吉的一再要求，才改为邀标的方式。马垅居委会在对外邀标的过程中了解到现有市场价格，才向鑫园公司提出了每月每平方米35元的实租价格，但是鑫园公司对此不予接受，马垅居委会认为已经充分保障了鑫园公司的优先承租权，但鑫园公司不能接受该价格视为其放弃优先承租权。至于对方提到的装修问题，我们认为对租赁房屋的价值是租赁期限内就应折旧完毕，不是要续租才装修，装修与续租是没关系的，对方提到了转租了200多户租户，转租期限不应超过原合同的租赁期限，转租的行为依法不影响租赁合同期满后鑫园公司交还租赁房屋的责任。至于6-9个月的搬迁期限，因合同届满前双方就一直在协商，故不存在任何缓冲期，不同意适当的放宽期限。 马垅居委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1.鑫园公司立即将址于厦门市湖里区交还给马垅居委会；2.鑫园公司按每月192683元的标准向马垅居委会支付自2019年5月18日起至实际交还马垅综合小区9号楼主楼及附属楼之日止的房屋占有使用费。 鑫园公司向一审法院提出反诉请求：判令马垅居委会按照每平方米每月租金23元的条件将马垅综合小区9号主体楼厂房及附属楼建筑继续出租给鑫园公司二年。 一审法院认定事实：马垅居委会（原厦门市湖里区马垅村民委员会）是址于厦门市湖里区禾山镇马垅村后塘社（地籍号06-002-02-10046、图幅号11-10）的五层钢混厂房的所有权人，建筑面积共3611.77平方米。案涉房产现门牌号为厦门市湖里区。 2004年3月2日，马垅居委会（原厦门市湖里区马垅村民委员会）将上述厂房即马垅综合小区9号楼主体3459平方米及未经批准建设的附属楼建筑面积1022平方米出租给案外人厦门市大红庄工贸发展有限公司，双方签订《租赁合同》，约定：租赁面积共计4481平方米；租赁期限自2004年5月18日至2019年5月17日止（含合同签订日至2004年5月18日前为改造装修期，不计租金）；租金为每月每平方米11.50元，每月租金共计51531.50元；租金缴纳方式为每月交纳一次，交纳时间为上月25日前交清；租金每五年调整一次，调整幅度按当年的物价指数进行；马垅居委会同意承租人在不改变租赁物主体结构的情况下可进行改造与装修，费用由承租人自行承担；合同期满后，双方如愿意延长租赁期，应在合同规定的租赁期届满前重新签订合同，在同等条件下，承租方有优先权。2012年6月1日，马垅居委会将案涉房产授权案外人黄双全经营管理。2014年5月20日，黄双全变更经营主体为厦门市吉房房地产代理有限公司。 2016年8月28日，马垅居委会、厦门市吉房房地产代理有限公司、鑫园公司三方签订《补充合同》，主要约定：厦门市吉房房地产代理有限公司同意案涉房产转由鑫园公司承租，鑫园公司承继《租赁合同》项下的权利和义务。 2019年3月10日，鑫园公司出具一份《关于9号厂房及附属临时建筑物续租申请报告》给马垅社区集体资产经营管理委员会理事会，主要内容为：案涉房产是上世纪90年代所建，2011年在租赁合同期内进行升级改造和扩建，共投资835万元，改扩建后增加面积2799平方米；案涉房产经多年招商运营，逐渐形成以电商和青年创业基地为主的成熟的园区；鑫园公司承租后，追加投资200多万元用于提升园区的配套服务，购置空调、电器并改造9号厂房7楼，为维护园区已运营多年的成果，请同意鑫园公司继续承租经营；鑫园公司提出以下四种续租方案：1.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金25元计，加建部分面积2799平方米折算为933平方米计付租金，每月租金合计135350元；2.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金25元计，加建部分面积2799平方米折算为559.80平方米计付租金，每月租金合计126020元；3.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金27元计，每月租金合计120987元；4.主楼按产权面积3611平方米、每平方米每月租金25元计，附属楼中砖混结构的1022平方米按每平方米每月租金17元计，加建砖混和简易搭盖部分面积扣除自建消防通道、屋顶层晒台、楼层过道面积后按2799平方米、每平方米每月租金7元计，每月租金合计127242元；上述四种方案租金为10至15年，每5年租金递增10%。 2019年5月13日，福建联合信实律师事务所律师受马垅居委会委托，向鑫园公司发出《律师函》一份，主要内容为：通知鑫园公司接函后三日内书面答复是否有意继续租赁案涉房产；若有意继续租赁，请向马垅居委会了解招标情况并参与竞标，若行使同等条件下的优先权而继续租赁，自2019年5月18日起按行使同等条件下的优先权的价格缴交租金；若不继续租赁案涉房产，请于《租赁合同》终止后5日内搬离案涉房产，将案涉房产交还马垅居委会。鑫园公司收到《律师函》后于2019年5月15日书面回复称其有意继续租赁案涉房产，此前在2019年3月10日、2019年4月22日已经递交续租申请报告给社区主任和经营管理部总经理；考虑到鑫园公司就装修改造已投入巨额资金尚未收回，以及200多家入驻企业的经营需要，请马垅居委会考虑与鑫园公司协商场地续租方案并充分保障鑫园公司的优先承租权。 2019年5月18日，马垅集体资产管理委员会理事会召开会议，关于案涉房产续租相关事宜，经会议研究同意进行邀标，同等条件优先考虑。 2019年6月3日，马垅居委会、马垅集体资产经营管理委员会向鑫园公司发出《告知函》一份，主要内容为：经理事会研究，决定将以建筑面积每月每平方米35元的价格出租，若鑫园公司有承租意向请于6月6日前来理事会洽谈续租相关事宜，若不再续租请于6月17日将不动产归还马垅集体资产经营管理委员会并缴交超出租期产生的全部租金，租金按最新价格计收。约定的租赁期限届满后，鑫园公司按每月租金56684.65元的标准（相当于每平方米每月租金12.65元）向马垅居委会支付租金共计226738.60元。 本案一审审理过程中，马垅居委会表示若出租给鑫园公司案涉房产，至少应按每平方米每月租金35元计，按原租赁合同约定的租赁面积4481平方米加上加建部分面积计付租金；鑫园公司表示若按原租赁合同约定的租赁面积4481平方米计收租金，同意每平方米每月租金35元计算租金。 经一审法院释明本案租赁合同中有关租赁未经批准建设的附属楼1022平方米的部分无效，马垅居委会、鑫园公司均表示不变更诉讼请求。 一审法院认为，马垅居委会与鑫园公司之间就案涉房产存在租赁合同关系，其中就合法建设的主楼3459平方米形成的租赁合同关系合法有效，就未经批准建设的附属楼1022平方米形成的租赁合同无效。就附属楼部分，因合同无效，马垅居委会有权要求返还财产，鑫园公司应立即返还附属楼1022平方米给马垅居委会。就主楼3459平方米部分，双方约定的租赁期限届满，双方未能就继续承租事宜达成一致，马垅居委会不同意由鑫园公司继续使用租赁物，则鑫园公司应在租赁期限届满后返还租赁物给马垅居委会。对马垅居委会请求判令鑫园公司将址于厦门市湖里区返还马龙居委会的本诉诉求，一审法院予以支持。鑫园公司未按时返还案涉房产，应向马垅居委会支付占有使用费直至实际返还之日。马垅居委会主张按每平方米每月43元标准计付占有使用费，依据不足，鑫园公司可参照租赁期限届满时支付租金的标准即每月56684.65元向马垅居委会支付占有使用费。鑫园公司已经实际支付2019年5月18日至2019年9月17日共计4个月的占有使用费226738.60元，则应自2019年9月18日起继续支付占有使用费直至返还案涉房产之日。对马垅居委会请求判令鑫园公司按每月192683元标准自2019年5月18日起计付占有使用费的本诉诉求，一审法院部分予以支持。合同的订立应遵循平等自愿原则，马垅居委会与鑫园公司未能就续租事宜协商一致订立合同，目前没有证据证明马垅居委会在同等条件下将案涉房产出租给他人，鑫园公司要求马垅居委会按每平方米每月租金23元标准将案涉房产继续出租给鑫园公司两年，缺乏法律依据，一审法院对鑫园公司的反诉诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市鑫园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内将址于厦门市湖里区马垅综合小区9号楼主楼及附属楼返还厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会；二、厦门市鑫园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会支付占有使用费（自2019年9月18日起按照每月56684.65元计付至厦门市鑫园物业管理有限公司实际返还案涉房产之日）；三、驳回厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会的其他本诉诉讼请求；四、驳回厦门市鑫园物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4154元，减半收取计2077元，由厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会负担1466元，由厦门市鑫园物业管理有限公司负担611元。反诉案件受理费26588元，减半收取计13294元，由厦门市鑫园物业管理有限公司负担。 二审中，鑫园公司提交以下证据：1.报警回执，拟证明本案二审期间，马垅居委会擅自对案涉租赁场所进行断电，干扰破坏园区的生产经营和生活，造成极其恶劣的影响，鑫园公司只能报警求助。2.便民服务中心交办处理单，拟证明马垅居委会一审提交的象屿公司承租意向函，象屿公司已明确表示意向函不代表该公司租赁意向或最终的租金标准依据文件，是否承租仍应由双方根据市场条件正式协商。3.租赁合同，马垅居委会将租赁场所周边的旧厂房以0.33元/平方米/月的价格出租，且违法就该租赁场地与承租人一次性签订长达40年的租约（目前该场地租赁期限还未届满），马垅居委会对案涉租赁场所周边的厂房出租价格定价主观随意性巨大，其提出的承租价格根本不属于市场价格。马垅居委会质证认为，证据1与本案没有直接关联性；证据2没有原件，真实性不予确认；证据3没有原件，真实性不予确认，且该合同订立于1991年，与本案不具有可比性。 双方当事人对一审法院认定查明的事实，除马垅居委会认为遗漏查明鑫园公司对案涉厂房进行了扩建（顶楼加盖及空地加盖），合同约定的租赁面积三千多平方米，但总面积达到八千多平方米外，对其余事实没有争议，本院对没有争议的事实予以确认。 另查明，马垅居委会在一审庭审中表示不申请对案涉厂房租金标准进行评估。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕双方当事人的上诉请求进行审理。 关于占用费的标准问题。马垅居委会主张按照每平方米38元标准计算占用费，其依据是紧临本案讼争房产的《马垅阳光公寓租赁合同》、案外人向马垅居委会出具的《意向函》，鑫园公司对于继续承租作出的租金标准认可的意思表示。本院认为上述证据均不能直接证明案涉租赁物的租金标准，临近公寓与案涉房产并非完全相同，案外人的意向函并未明确有效的意思表示，鑫园公司的意思表示是在附条件前提下作出。一审法院对于租金标准是否评估也进行了释明，但马垅居委会未予申请。故马垅居委会主张按照每平方米38元标准计算租金缺乏充分有效的证据，一审法院按照原租赁合同约定的租金标准认定占用费并无不当。 关于优先承租权及搬迁期限是否合理的问题。优先承租权系在同等条件下优先予以承租，而目前讼争房屋并未出租他人，鑫园公司主张的优先承租权并未实际产生。案涉合同已于2019年5月18日到期，合同到期前，双方已就合同续订进行了多次协商。直至本诉诉讼一、二审审理，期间的周期已充分达到搬迁的缓冲期，故一审判决给予5日的搬迁期限，并无明显不当。 综上所述，马垅居委会与鑫园公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回马垅居委会与鑫园公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费3032元，由马垅居委会负担2932元、由鑫园公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年三月二十日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。