贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终676号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：涂光明，男，汉族，1986年11月8日出生，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：张玲，女，汉族，1990年4月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811027878。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：孙兰，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人涂光明、张玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告涂光明、张玲交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告涂光明、张玲办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告涂光明、张玲支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款总额365,998.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月22日起计算至2019年10月14日止）；三、驳回原告涂光明、张玲的其他诉讼请求。案件受理费706.00元，由原告涂光明、张玲负担133.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担573.00。上诉人招商商置公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、被上诉人主张上诉人为其办理案涉商品房不动产权证书的请求，以被上诉人交清办证所需税费并提供相关文书为前提。且上诉人的办证义务应当表述为“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”，至于后期的审核及颁发行为，并非上诉人约定和法定的义务，上诉人不能代替行政机关去审核办证文书以及颁发不动产权证。事实上，上诉人早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，故请求驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、2018年8月23日办理不动产权证告知书的邮寄地址系被上诉人通知上诉人进行变更，上诉人不可能随意书写被上诉人不可能收到告知书的邮寄地址，且被上诉人收到该告知书后才来到上诉人办证处签署了委托书及办证申请表，退一步说即使不按照2018年8月23日告知时间作为违约金截至日，也应以被上诉人签署委托书及申请表的时间作为转移登记文书已履行通知义务的截止日。3、一审法院支持的违约金明显过高应当调减，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。被上诉人涂光明、张玲未作答辩。本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交被上诉人出具的委托书、产权登记申请表，用以证明：上诉人符合办证条件后，已于2018年8月23日通过邮寄办理不动产权证告知书的形式向被上诉人披露符合办证条件的事实，即使不按照2018年8月23日告知时间作为违约金截至日，也应以被上诉人签署委托书及申请表的时间作为上诉人履行通知义务的截止日期。被上诉人涂光明、张玲质证认为：对该证据三性无异议，但达不到上诉人已于2018年8月23日履行通知义务的证明目的，被上诉人出具委托书时才知晓案涉房屋已具备办证条件，故违约金的截止时间最早应为2018年10月3日。经查：上诉人所举证据符合证据三性，与上诉人一审提交的2018年8月23日邮寄单相互印证，能证明被上诉人于2018年8月23日向被上诉人邮寄办理不动产权证告知书，履行其符合办证条件的通知义务的事实，本院予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：被上诉人于2018年10月3日向上诉人出具委托书，委托上诉人代为办证案涉房屋不动产权证，并填写产权登记申请表本院认为：上诉人称其已代被上诉人向不动产登记机关申请办理了案涉商品房的不动产权证书，缺乏事实依据，本院不予采信。基于商品房出卖人负有协助买受人办理商品房权属证书的法定义务，结合本案上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记的事实，一审判令上诉人于被上诉人交清办证所需税费和提供办证所需相关资料后为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。因审核办证文书、颁发不动产权证书属行政机关应当履行的职责，不属于民事法律调整的范畴，故此处“办理不动产权证书”指代的当然是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，并无歧义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金情形下的违约责任进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。本案双方并未就出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，买受人不退房的违约责任进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。根据本案查明的事实，被上诉人虽不认可收到上诉人2018年8月23日邮寄的办理不动产权证告知书，但上诉人一审提交的2018年8月23日邮寄单载明的联系电话与被上诉人张玲在一审起诉状中载明的联系电话相同，结合被上诉人于2018年10月3日向上诉人出具委托书，委托上诉人代为办证案涉房屋不动产权证，并填写产权登记申请表，且被上诉人仅向法院陈述其记不清何时收到上诉人关于签署委托书及产权登记申请表的通知，但未举证证明其另行收到上诉人要求其签署委托书及产权登记申请表通知的事实，应认定上诉人于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。据此，上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月23日。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决对上诉人违约期间的认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9630号民事判决第一项、第三项，即：“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告涂光明、张玲交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告涂光明、张玲办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告；驳回原告涂光明、张玲的其他诉讼请求；”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9630号民事判决第二项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人涂光明、张玲支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以被上诉人已付购房款总额365,998.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月22日起计算至2018年8月23日）；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求一审案件受理费706元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担350元，被上诉人涂光明、张玲负担356元；二审案件受理费365元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担165元，被上诉人涂光明、张玲负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月二十日法官助理 胡伟科法官助理 任云娇书 记 员 高 进