广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2513号上诉人（原审原告、反诉被告）：林贵静，女，汉族，1969年6月10日出生，住广东省陆丰市***************，公民身份号码为441************061。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人林贵静因与被上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称为富佳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林贵静上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判林贵静无须向富佳公司支付房屋占有使用费；2.撤销一审判决第四项，改判林贵静无须向富佳公司支付管理费；3.撤销一审判决第五项，改判富佳公司立即向林贵静退还设施使用费150000元以及利息（以150000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年3月16日起算至富佳公司退还全部设施使用费之日止的利息）；4.由富佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决参照合同约定标准认定占有使用费是适用法律错误，因富佳公司存在根本违约且有额外收益，租户存在巨大损失。首先，富佳公司在市场建设和仓库交付方面存在根本违约行为。富佳公司在没有通过规划条件核实及消防验收的情况下，就交付了工程质量不过关且不符合规划条件的仓库，违反了法律强制性和禁止性规定，属于根本违约。其次，富佳公司对案涉纠纷的发生负有严重过错责任。富佳市场的主要功能是批发而不是仓储，富佳公司对此负有服务和管理责任。根据其招商宣传，富佳公司负有持续提供配套设施、宣传广告、统筹管理的责任。富佳公司在两次试开业期间都未能采取有效措施和合理方式进行统筹经营管理，没有实现市场互通、扩大知名度等，甚至在歇业期间解散了装卸队和运输队，清退档口，并导致经营管理团队退场，其对案涉纠纷的发生难辞其咎。另外，富佳公司擅自转租，侵害了林贵静的合法权益。案涉仓库并无仓储功能，载货半挂车需要停放，真正发挥卖货作用的是仓库前的空地。因此，富佳公司要保障租户能够随时自由地使用仓库前空地，这也是租户缴纳租金的前提。但是，富佳公司在市场歇业期间将市场擅自出租给案外人开展停车场业务，直接占用了租户们的档口内外，自己实现了收益，却侵害了租户的权益。最后，租户为配合市场两次试业，损失巨大。为配合开业，租户需要从全国各地采购大量蔬菜，雇佣大型挂车运输到市场，雇佣装卸队、运输队进行装卸转运，并承租冷库用以储藏，每个租户因两次试开业没有成功而损失数十万元。综上，富佳公司根本违约，即收取转租停车费又收取占用使用费，故即使收取，对林贵静极不公平。二、富佳公司没有提供配套设施，林贵静没有使用配套设施。一审法院认定林贵静需要交纳设施使用费用没有事实和法律依据，且计算方法错误。首先，富佳公司没有证据证明存在其主张的配套设施，也没有证据证明其为林贵静提供了配套设施服务，更没有证据证明林贵静享用了所涉配套设施服务。从林贵静举证的富佳公司负责人郑汉钟与租户陈永宁的微信聊天记录中可以得知，富佳公司早在2017年6月25日就已经解散了配套设施服务中的装卸队。没有配套设施服务，富佳公司没有理由收取林贵静的设施使用费。其次，一审法院以富佳公司的交铺时间作为计算设施使用的起算点没有法律依据。富佳公司主张的设施使用费是为林贵静提供配套设备服务的20年费用，应当以富佳公司开始向林贵静提供配套设施服务的时间起算，不是以案涉仓库交付时间起算。最后，一审判决以富佳公司的起诉时间作为计算设施使用费的终止点是不符合客观事实的。富佳公司在关联案件中称“到第二次开业2017.9.20之前确实有许多商铺属于歇业状态”，并称“2017年6月13日是第一次营业，因为开业效果不理想就在2017年9月20日第2次营业，第2次营业后大部分商铺都有持续经营至2018年上半年”。为此，富佳市场最迟在在2018年上半年之后已处于歇业状态，设施早就不具备使用条件。结合富佳公司在关联案件中提交的工资表可知，其早在2017年10月就有大量裁减工作人员，可以证实其在第二次试开业失败后就没有再提供配套设施服务。林贵静缴纳数十万元的目的在于经营获益，若富佳公司并无过错，其不会近两年都没有主张租金管理费，也没有近两年都没有向租房追讨未付清的设施使用费。三、另案租户在2020年2月11日与富佳公司的贺经理联系，希望交还商铺，但是富佳公司拒绝，另案租户已经向富佳公司表达交铺的意愿，但是富佳公司表示拒绝，应当以2020年2月11日为交铺日期，相关计算标准应当计算到该日。被上诉人富佳公司答辩称：租户的上诉请求没有事实理由和法律依据。一、关于案涉占有使用费的计算标准，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、设施使用费折旧退还问题，一审法院计算折旧期限为交付之日起到富佳公司起诉之日止过于短，不符合实际使用情况。直至目前，商铺依然在租户的控制之下，故截止时间点应当计算至交还商铺之日止。三、关于无效的过错责任，租户本身应当承担一定的责任和风险，开业没有达到双方的预期，富佳公司存在一定的管理责任，并不反对退还设施使用费，但金额应当结合双方的过错责任衡量，不应由富佳公司承担租户的经营风险。林贵静向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.富佳公司立即向林贵静退还已付的设施使用费150000元以及支付资金占用利息（以设施使用费150000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月16日起算至上述款项全部退还之日止，暂计至2019年6月18日为16308元）；3.富佳公司赔偿林贵静仓库装修损失8000元（已撤回）；4.富佳公司赔偿林贵静误工损失（从2017年6月1日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月18日为416733元）；5.富佳公司承担案件全部诉讼费用。富佳公司向一审法院反诉请求：1.依法解除双方签订的三份《租赁及管理合同》（经释明后已撤回）；2.林贵静向富佳公司支付拖欠的租金176400元及管理费88200元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日起暂计至2019年6月30日。经释明后租金变更为占有使用费）；3.林贵静向富佳公司支付违约金57062.1元（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日，暂计至2019年6月30日，详见《违约金计算表》。经释明后违约金变更为逾期付款利息损失）；4.林贵静承担案件诉讼费；5.林贵静立即向富佳公司返还案涉仓库；6.林贵静向富佳公司支付案涉仓库占有使用费41400元及管理费20700元（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年7月1日计至实际返还案涉仓库之日止，暂计至2019年11月15日为41400元，管理费按1500元/月，从2019年7月1日起计至实际返还案涉仓库之日止，暂计至2019年11月15日为20700元）；7.案件增加部分的诉讼费用由林贵静承担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认双方于2017年5月1日签订的三份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限林贵静于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司返还位于东莞市虎门沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A36、A37、J36号仓库；三、限林贵静于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付占有使用费（以9000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限林贵静于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付管理费（以1500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、驳回林贵静的其他诉讼请求；六、驳回富佳公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12040元，由林贵静负担3299元，由富佳公司负担8741元；一审反诉案件受理费3528元，由林贵静负担2336元，由富佳公司负担1192元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13984号民事判决书。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查，二审法庭调查中，富佳公司称案涉《租赁及管理合同》第8条约定了“自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用”，所列其他费用均无另外收取，已经包含在设施使用费之中。本院认为：本案为租赁合同纠纷。东莞市自然资源管理局的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在一审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，一审判决认定富佳公司与林贵静签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。一审判决判令林贵静应向富佳公司返还案涉租赁物，双方均未就此提出异议，本院对此亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对林贵静上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、林贵静就占有使用费提出的异议能否成立；二、关于设施使用费的认定问题；三、林贵静应否向富佳公司支付管理费。关于争议焦点一。案涉租赁合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，富佳公司及林贵静应该各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。林贵静已实际占有使用了案涉仓库，属于林贵静因案涉合同取得的利益，林贵静理应支付该段期间的占有使用费用。林贵静以富佳公司存在根本违约和存在过错为由主张无须支付占有使用费依据不足，本院对此不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第五条第一款的规定，一审判决判令林贵静参照合同约定标准支付占有使用费至实际返还之日于法有据，本院予以维持。林贵静未能提供证据证明其曾向富佳公司主张交回案涉仓库并被富佳公司明确拒绝，本院对林贵静提出的应以2020年2月11日作为返还之日的主张不予支持。关于争议焦点二。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取450000元设施使用费且不予退还，结合合同约定的租赁期限，可见林贵静在签订案涉合同之时同意向富佳公司支付450000元作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。结合林贵静已交付部分设施使用费以及一审法院现场勘查的情况，林贵静以富佳公司没有提供配套设施作为抗辩理由依据不足，本院对此不予采纳。一审判决认为仓库配套设施使用费应根据仓库的占有使用时间折算于理有据。因林贵静应支付的设施使用费已超过其已支付的设施使用费，其诉请富佳公司返还设施使用费缺乏依据，本院对林贵静就设施使用费提出的上诉主张均不予支持。关于争议焦点三。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，虽然一审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，但富佳公司已为林贵静租赁的案涉仓库所在市场提供了管理服务，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，一审判决酌情将管理费调整至每间每月500元于理有据。林贵静上诉主张无须支付管理费依据不足，本院对此亦不予支持。综上所述，林贵静的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7703元，由林贵静承担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年三月三十一日书记员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。