四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初3381号 原告：徐明友，男，1957年11月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：冯玉英，女，1961年7月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 被告：四川恒运翔投资咨询有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金立路9号综合楼栋1层1号。 法定代表人：杨树成，职务不详。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师。 被告：张健，男，1979年10月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：杨雪，重庆智路律师事务所律师。 被告：邛崃市远展企业管理有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛街道办蜚虹路325号3栋1楼21号。 法定代表人：丁祥勇，总经理。 委托诉讼代理人：植豪，男，系该公司工作人员。 被告：陈科友，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告徐明友、冯玉英与被告四川恒运翔投资咨询有限公司（以下简称“恒运翔公司”）、张健、邛崃市远展企业管理有限公司（以下简称“远展公司”）、陈科友房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐明友、冯玉英的诉讼代理人袁梅、王汝舟，被告恒运翔公司的诉讼代理人詹燕，被告张健的诉讼代理人杨雪，被告远展公司的诉讼代理人植豪到庭参加诉讼。被告陈科友经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐明友、冯玉英向本院提出诉讼请求：1.确认徐明友、冯玉英与远展公司于2018年11月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友协助徐明友、冯玉英将位于邛崃市房屋变更登记至徐明友、冯玉英名下；3.恒运翔公司、张健、远展公司、陈科友支付律师费。事实与理由：2018年7月25日，恒运翔公司与张健签订《资产转让合同》，约定恒运翔公司将位于四川省邛崃市房屋转让给张健。2018年11月20日，张健委托远展公司与徐明友、冯玉英签订《房屋买卖合同》，约定由徐明友、冯玉英购买位于四川省邛崃市房屋，总价人民币410880元，分二期付款。同日，徐明友、冯玉英与远展公司签订了《委托经营管理合同》，约定徐明友、冯玉英委托远展公司经营、管理该房屋。合同签订后，徐明友、冯玉英向远展公司支付了购房款300667元，另行支付了20000元房屋管理服务费。因该房屋迟迟不能过户，陈科友向徐明友、冯玉英提供过户担保。该房屋至今未过户至徐明友、冯玉英名下。 恒运翔公司辩称，案涉房屋现在由四川省兰庭酒店有限公司管理，登记所有权人为恒运翔公司，均设定了抵押权，抵押权人为廖学刚，现被张健申请邛崃市人民法院查封，恒运翔公司是与张健、陈科友签订的《资产转让合同》。恒运翔公司未授权远展公司销售房屋，未与徐明友、冯玉英建立房屋买卖合同关系。因远展公司无权处分，故远展公司与徐明友、冯玉英签订的房屋买卖合同无效，不同意过户。 张健辩称，根据其与恒运翔公司签订的《资产转让合同》，张健享有案涉房屋的处分权，因此张健委托远展公司销售房屋，故《房屋买卖合同》有效，徐明友、冯玉英已支付了购房款。案涉房屋现被张健申请邛崃市人民法院查封，张健同意配合办理案涉房屋过户手续，不认可律师费。 远展公司辩称，其出售房屋是基于张健的委托，《房屋买卖合同》有效，徐明友、冯玉英向其支付了购房款。案涉房屋现被张健申请邛崃市人民法院查封，远展公司愿意配合过户，不认可律师费。 陈科友未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月3日，张健出具《授权委托书》，主要载明张健为邛崃市恒宇·北城一号2号楼3单元的资产收购方权利人，现委托远展公司代表本人在北城一号2号楼3单元资产运作项目执行代营代管相关事务，委托期限从2018年11月3日至2018年12月31日。 2018年11月20日，徐明友、冯玉英与远展公司签订了《房屋买卖合同》，约定徐明友、冯玉英向远展公司购买位于四川省邛崃市房屋（该房屋所属楼盘名为恒宇·北城1号），定于2018年12月31日前到不动产登记中心办理过户手续。房屋总价为410880元，付款方式为，2018年11月10日徐明友、冯玉英已向远展公司支付定金20000元，徐明友、冯玉英在支付定金后7日内，向远展公司支付剩余房款140880元，在买卖双方去办理不动产证过户手续当日，徐明友、冯玉英支付房屋尾款270000元。 2018年11月20日，徐明友、冯玉英与远展公司签订了《委托经营管理合同》，约定徐明友、冯玉英委托远展公司对位于四川省邛崃市房屋进行经营管理，委托期从2019年1月1日起至2029年6月30日，并约定委托期内徐明友、冯玉英的每年租金收益。 远展公司于2018年11月20日出具《收据》一份，主要载明，交款单位（或个人）：冯玉英，款项内容：房款，金额：300667元，摘要：北城一号2号楼3单元。四川懂得房地产营销策划有限公司于2018年11月20日出具《收据》一份，主要载明收到冯玉英购买临邛镇蜚虹路333号2栋3单元11楼14号房屋管理服务费（十年）20000元。 陈科友于2019年5月15日出具《担保书》，主要载明陈科友为冯玉英、徐明友与远展公司签订的《房屋买卖合同》提供保证担保，担保于2019年6月30日前将案涉房屋经不动产登记中心办理过户手续到冯玉英名下，若到期未办理过户手续，陈科友于7月30日退还远展公司收取全部款项。 张健于2019年7月14日出具《担保书》，主要载明张健为冯玉英、徐明友与远展公司签订的《房屋买卖合同》提供保证担保，担保于2019年7月20日前将案涉房屋经不动产登记中心办理过户手续到冯玉英名下，若到期未办理过户手续，张健于2019年7月30日前退还远展公司收取购房款及资产管理费、房屋管理服务费共计320667元。 案涉房屋登记所有权人为恒运翔公司，该房屋于2017年4月18日设定了抵押权，抵押权人为廖学刚，于2019年6月19日被张健申请邛崃市人民法院查封。 本院认为，徐明友、冯玉英认为在签订《房屋买卖合同》前，已知晓是张健委托远展公司与其签订该合同，且知道恒运翔公司与张健签订了《资产转让合同》。张健、远展公司均认可是张健委托远展公司销售该房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故该《房屋买卖合同》直接约束徐明友、冯玉英与张健。徐明友、冯玉英与张健、远展公司均对《房屋买卖合同》效力无异议，认为合同有效，虽然张健尚未取得案涉房屋的权属证书，但《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。 徐明友、冯玉英认为恒运翔公司应承担过户义务是因为恒运翔公司是房屋登记所有权人，其将房屋卖给张健；要求张健承担过户义务是因为张健委托远展公司销售房屋；要求远展公司承担过户义务是因为远展公司将该房屋卖给徐明友、冯玉英；要求陈科友过户是因为陈科友作为担保人签订了担保书。本院认为，前文已述，《房屋买卖合同》直接约束徐明友、冯玉英与张健，故徐明友、冯玉英请求远展公司承担过户义务缺乏法律依据。徐明友、冯玉英仅因陈科友出具担保书担保过户，要求陈科友承担过户义务缺乏法律依据。恒运翔公司与张健尚有纠纷未解决，该房屋登记所有权人恒运翔公司不同意过户，张健并未取得案涉房屋权属证书，并且案涉房屋设定了抵押权且被查封，故徐明友、冯玉英要求将该房屋过户到其名下存在履行不能，因此对徐明友、冯玉英要求将案涉房屋过户到其名下的请求，本院不予支持。因徐明友、冯玉英主张过户请求本院不予支持，且合同对律师费无约定，徐明友、冯玉英也未提供充分证据证明律师费已实际发生，故对徐明友、冯玉英主张律师费的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐明友、冯玉英的诉讼请求。 案件受理费（减半收取）50元，由原告徐明友、冯玉英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 胡 磊 二〇二〇年三月十八日 书记员 杨润莉