广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终48号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914**********062X4。法定代表人：尹家树，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李新香，女，1966年2月3日出生，壮族，住海南省琼中黎族苗族自治县国营乘坡农场二十一队C栋102房。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨更武，男，1961年3月20日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县国营乘坡农场二十一队C栋105房。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人李新香、杨更武物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰乐公司上诉请求：撤销一审判决，判决李新香、杨更武向丰乐公司支付2018年7月的水费20.4元、2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实和理由：丰乐公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十条约定的物业服务费不包括共用水费、电费，共用水电费由业主每月按户另行分摊。丰乐公司在提供物业服务过程中已提供了共用电费的代交纳服务，并从2010年开始已实行收取共用水费、电费的分摊费，部分业主已缴纳了共用水电分摊费。2010年12月13日，中山市物价局出具中价函[2010]219号复函，载明不得再另行收取公共水、电费的分摊，该复函中断了丰乐公司与业主双方签订的《前期物业服务合同》中关于公共水电及电费分摊的约定。而根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号复函已被废止而无效，且2017年10月1日起施行的《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）也明确，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊，再次证明了中价函[2010]219号复函已被废止而无效，故丰乐公司按照《前期物业服务合同》约定收取公摊电费合理合法，被上诉人拖欠的公共分摊电费应向丰乐公司交纳。李新香、杨更武辩称，一、丰乐公司收取公共分摊电费缺乏相应的事实和法律依据。二、退一步，即使丰乐公司收取公摊水电费有依据，但2012年至2015年10月份的公摊电费已超过诉讼时效，依法不应支持。三、中山市物价局的复函至今依然合法有效，对丰乐公司有约束力。四、丰乐公司计算公摊电费明显不合理。五、丰乐公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。丰乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.李新香、杨更武向丰乐公司支付2018年7月的水费20.4元；2.李新香、杨更武向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。李新香、杨更武向一审法院提出反诉请求：1.丰乐公司向李新香、杨更武返还多缴纳的水费143元；2.丰乐公司向李新香、杨更武返还多收费用153.75元及利息21元；3.丰乐公司向李新香、杨更武支付违约金8000元；4.丰乐公司因服务质量严重瑕疵向李新香、杨更武返还15天的物业管理费53.65元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年2月8日，李新香、杨更武与丰乐公司签订一份《前期物业服务合同》约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；2.住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；3.乙方应在本合同生效后，2009年3月30日开始实施物业服务工作，并从2009年4月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；4.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；任何一方不得提前终止合同,否则应向对方支付10000元违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应对超过部分给予赔偿。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。李新香、杨更武提供的12张收款收据及收费证明单显示，李新香、杨更武从2010年6月19日至2011年5月16日期间,12次共向丰乐公司缴交公共分摊电费合计54.7元。2018年7月21日，丰乐公司向李新香、杨更武出具一份收款收据，内容为：1.名称：2#A501；2.项目：6、7月管理费183.86元、6、7月水费56.1元（30.6+25.5），退2017年3月10日至2017年11月10日多收水费19元；3.合计金额为221元（240-19）。丰乐公司对退回李新香、杨更武多收水费的原因解释为，因在2017年间水管爆裂水损严重，丰乐公司对每户的每吨水费另加收0.25元以弥补公司亏损，被业主投诉后在上级主管部门干预下，丰乐公司向业主退回8个月多收的水费19元。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。另查，《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于广东省中山市**************************，建筑面积为114.91平方米，登记权利人为李新香、杨更武，登记时间为2011年1月12日。丰乐公司请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；李新香、杨更武从2010年12月计至2018年7月共92个月，合计1419.07元。李新香、杨更武称反诉请求项目及数额构成:1.丰乐公司从2009年至2018年期间多收李新香、杨更武的水费共计143元；2.丰乐公司多收费用153.75元包括：丰乐公司多年来服务质量严重瑕疵扣减1个月管理费90.77元、2018年7月29-31日提前离场扣减3天管理费9.08元、丰乐公司的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，扣减15天的物业管理费53.65元；3.丰乐公司违反物业服务合同第二十五条规定，管理质量存在严重瑕疵，乱收费且提前终止合同，按合同约定应支付违约金10000元，请求按80%计为8000元。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。李新香、杨更武委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司及与李新香、杨更武签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、李新香、杨更武抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点：一是李新香、杨更武2018年7月的水费是否已缴交，丰乐公司要求李新香、杨更武支付水费的请求是否成立；二是丰乐公司是否有权要求李新香、杨更武支付公共分摊电费;三是李新香、杨更武反诉要求丰乐公司退还多收水费及其他费用，并要求丰乐公司支付违约金是否有事实依据，反诉请求是否成立。对焦点一，丰乐公司主张李新香、杨更武拖欠2018年7月份水费20.4元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明；李新香、杨更武则辩称丰乐公司于2018年7月21日出具的收款收据载明，李新香、杨更武已向丰乐公司支付了6、7月份的水费。针对李新香、杨更武的上述辩称，丰乐公司补充陈述称水费收缴方式为当月产生的水费于次月进行收费，收款收据上载明的6、7月份水费实际是指李新香、杨更武5、6月份产生的水费，7月份产生的水费应于8月收取。丰乐公司出具的收款收据虽然载明李新香、杨更武已向丰乐公司支付了6、7月的水费，但该收款收据的出具时间为2018年7月21日，结合收款收据出具的时间，丰乐公司的陈述与李新香、杨更武的辩称相比之下，丰乐公司的陈述更为真实可信，更符合交易常理，且李新香、杨更武未能提供相应证据证明其已向丰乐公司支付7月份产生的水费，应承担举证不能的法律后果，故对李新香、杨更武辩称其已支付7月份水费的抗辩不予采信。关于水费数额，丰乐公司主张2018年7月的水费为20.4元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，应予认定，丰乐公司要求李新香、杨更武支付水费的诉讼请求成立。对焦点二，丰乐公司要求李新香、杨更武支付2010年12月至2018年7月期间的公共分摊电费问题,丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故丰乐公司在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向李新香、杨更武收取公共分摊电费,丰乐公司主张其有权向李新香、杨更武收取2010年12月至2018年7月期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。对焦点三，李新香、杨更武反诉称丰乐公司从2009年至2018年擅自提高水费的收费标准，违规多收水费143元，要求丰乐公司返还问题。虽然李新香、杨更武提供了相应的用电用水明细表拟证明丰乐公司收取水费的计算标准过高，不符合有关规定，但李新香、杨更武未能提供充分证据证明丰乐公司收取水费的计算标准不符合中山市物价局的相关规定，应承担举证不能的法律后果。再者，李新香、杨更武提供的用电用水明细表中注明“以上水费已包含排污费，5楼以上住户水费含二次供水费用”，而李新香、杨更武陈述中主张的水费收费标准中未明确载明该标准是否已包含二次供水费用。李新香、杨更武不能陈述多年来其应缴水费数额以及丰乐公司已实际收取水费的数额，多收的水费数额如何计算，故一审法院对李新香、杨更武反诉称丰乐公司多收143元水费的事实不予确认。对于李新香、杨更武是否有权要求丰乐公司支付违约金及返还物业管理费153.75元的问题，李新香、杨更武主张丰乐公司未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且丰乐公司的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；丰乐公司则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司未退出涉案小区，丰乐公司的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。一审法院认为，李新香、杨更武未能提供相应证据证明丰乐公司提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，丰乐公司的法定代表人被拘留期间，丰乐公司并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，李新香、杨更武亦未能提供相应证据证明丰乐公司的法定代表人被拘留从而导致丰乐公司的服务质量存在严重瑕疵。对于李新香、杨更武上述主张的事实，一审法院不予采信。李新香、杨更武反诉请求丰乐公司支付违约金及返还物业管理费，事实依据不足，一审法院不予支持。关于李新香、杨更武抗辩诉讼时效的问题，一审法院认为，如焦点二所述，丰乐公司无权向李新香、杨更武收取公共电费分摊费，故对李新香、杨更武关于诉讼时效的抗辩，一审法院不再赘述。综上所述，丰乐公司要求李新香、杨更武支付水费的诉求予以支持，但要求李新香、杨更武支付公共分摊电费所提供的证据不足以支持该诉讼请求，故对丰乐公司的该诉求予以驳回；李新香、杨更武反诉要求丰乐公司返还多收水费及其他费用，并要求丰乐公司支付违约金的请求事实依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、李新香、杨更武于判决生效之日起五日内向丰乐公司支付2018年7月的水费20.4元；二、驳回丰乐公司的其他诉讼请求；三、驳回李新香、杨更武的反诉请求。本诉案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担；反诉案件受理费25元（李新香、杨更武已预交），由李新香、杨更武负担。本案二审期间，丰乐公司提交《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）、《中山市物业服务收费管理办法》、《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）及中山市住房和城乡建设局关于尹家树申请三乡镇怡福阳光花园前期物业服务合同备案信息公开的复函，以证明一审适用政府指导价作为认定收费标准错误，本案是合同纠纷且物业合同是双方的真实意思表示，丰乐公司收取公摊电费有合法依据。李新香、杨更武二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：丰乐公司诉讼中称，其于2011年之前有向业主收取过公摊电费，2012年开始就没有再向业主收取公摊电费，也没有催收该费用。另外，丰乐公司在涉案怡福阳光花园小区的公示栏所公示的物业服务收费项目中并没有公摊电费的项目。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。一审判决李新香、杨更武向丰乐公司支付2018年7月的水费20.4元，丰乐公司对于水费的诉求已得到支持。本案二审审理的焦点问题为丰乐公司是否有权向李新香、杨更武主张公共分摊电费。本案中，虽然丰乐公司与李新香、杨更武签订的《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的收费复函明确载明除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊，而涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式为政府指导价，应当按照政府指导价的有关规定执行，故丰乐公司在中山市物价局向其出具复函之日即2010年12月13日之后无权再向业主收取公共分摊电费。丰乐公司称根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号收费复函已被废止而无效，本院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致该复函无效，丰乐公司未能充分举证证明该复函存在无效的情形，故其据此要求业主交纳公摊电费缺乏依据。至于丰乐公司根据《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）认为其有权收取涉案小区公共分摊电费的问题。本院认为，首先，该通知于2017年10月1日施行，丰乐公司主张该通知施行前发生的公摊电费缺乏依据；其次，虽然涉案《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但从合同实际履行情况来看，丰乐公司于2012年之后就没有再向业主收取过公摊电费，也没有向业主催收该费用，且丰乐公司所公示的收费项目中也没有公摊电费的项目，由此可见，双方当事人已经以其自身的实际行为变更了物业服务合同中关于收取公摊水电费的约定，双方多年来已形成了除收取物业服务费外，不再另行收取公摊水电费的约定，故一审判决驳回丰乐公司要求业主支付公共分摊电费的诉求并无不当，本院予以维持。综上，丰乐公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中山市丰乐物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  吴合波二〇二〇年三月三十日书记员  郑 蕙