广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书粤1803民初4873号原告：清远市美林国际酒店有限公司，住所地：清远市清新区******美林广场，统一社会信用代码914************941。法定代表人：莫桃，总经理。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所实习律师。被告：钟颖芬，女，汉族，1982年1月19日出生，住广州市花都区**********，公民身份号码440************944。原告清远市美林国际酒店有限公司（以下简称“美林公司”）诉被告钟颖芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼，被告钟颖芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林公司主张的诉讼请求：1、判令被告钟颖芬向原告美林公司支付拖欠的房屋款648000元及利息（利息从原告美林公司起诉之日起按照年利率6%计至被告钟颖芬清偿全部债务之日止）；2、本案的诉讼费用由被告钟颖芬承担。原告美林公司所主张的事实和理由：2017年5月19日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订编号为0000004《美林国际酒店公寓认购书》，主要约定：1、乙方认购《美林国际酒店公寓》项目一期18层17号房，房屋总价为579985元（此款包括购楼款和装饰款）；2、乙方同意在签署认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订美林国际酒店公寓买卖合同后自动转入购房款）；3、购房款支付方式为按揭（抵押）：乙方在2017年5月26日前支付首期房款299985元（不含定金），由银行提供按揭（抵押）贷款230000元。2018年1月8日，上述房屋在清远市清新区房屋交易所备案进行了网签。签订认购书后，美林公司依约交付上述房屋并过户至钟颖芬名下。钟颖芬接受美林公司交付房屋之日即将上述房屋返租给美林公司作为酒店经营使用。截至起诉之日，钟颖芬向美林公司支付了房款177985元及应需抵扣房款的租金48000元（2018年2月1日至2020年1月31日的租金），尚欠上述房屋的购房款354000元未支付。2017年5月22日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订编号为0000015《美林国际酒店公寓认购书》，主要约定：1、乙方认购《美林国际酒店公寓》项目一期18层05号房，房屋总价为531918元（此款包括购楼款和装饰款）；2、乙方同意在签署认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订美林国际酒店公寓买卖合同后自动转入购房款）；3、购房款支付方式为按揭（抵押）：乙方在2017年5月29日前支付首期房款271918元（不含定金），由银行提供按揭（抵押）贷款210000元。2017年12月27日双方约定上述房屋返租给美林公司，租金由2018年2月1日起算，前3年租金已在房款中抵扣。2018年1月8日，上述房屋在清远市清新区房屋交易所备案进行了网签。签订认购书后，美林公司依约交付上述房屋并过户至钟颖芬名下。钟颖芬接受美林公司交付房屋之日即将上述房屋返租给美林公司作为酒店经营使用。截至起诉之日，钟颖芬向美林公司支付了房款189918元及应需抵扣房款的租金48000元（2018年2月1日至2020年1月31日的租金），尚欠上述房屋的购房款294000元未支付。基于上述事实，美林公司依约履行了全部义务，钟颖芬未按照约定支付两套房屋全部购房款，已构成违约。为维护美林的合法权益，特此向法院提起诉讼。原告美林公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告的诉讼主体资格；2、钟颖芬身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《美林国际酒店公寓认购书》（0000004）、《广东省房地产买卖合同》，拟证明美林公司与钟颖芬之间的房屋买卖合同关系、钟颖芬向美林公司购买1817号公寓的事实；4、《房屋租赁合同》，拟证明钟颖芬以1817号公寓的租金抵扣部分购房款事实；5、欠条，拟证明钟颖芬拖欠美林公司1817号公寓购房款的事实；6、《美林国际酒店公寓认购书》（0000005）、《广东省房地产买卖合同》，拟证明美林公司与钟颖芬之间的房屋买卖合同关系、钟颖芬向美林公司购买1805号公寓的事实；7、《房屋租赁合同》，拟证明钟颖芬以1805号公寓的租金抵扣部分购房款事实；8、欠条，拟证明钟颖芬拖欠美林公司1805号公寓购房款的事实。被告钟颖芬没有答辩，也没有提交证据。经本院审查核实，对美林公司提交的证据1至8是书面证据，证据来源合法，具有真实性、关联性，能组成证据链互相印证，本院予以采信。案经开庭审理，本院查明以下事实：美林公司企业类型为有限责任公司，经营范围旅馆业、中餐类制售、酒店管理等。坐落于清远市清新区*********美林广场酒店式公寓1805、1817房屋不动产权证号为粤（2018）清远市不动产权第5006147、5006148*，登记的权属人为钟颖芬。上述房屋状态为：无抵押。2017年5月19日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订编号为0000004《美林国际酒店公寓认购书》，主要约定：一、乙方向甲方购买《美林国际酒店公寓》项目一期18层17号房，建筑面积为55.15平方米，套内面积为33.74平方米，单价为10516元/平方米，总价款为579985元。二、乙方同意签署本认购书时支付50000元作为定金（定金在签订美林国际酒店公寓买卖合同后自动转入房款）。三、购房款支付方式为按揭（抵押）付款：乙方在2017年5月26日前支付首期房款299985元（不含定金），同时签署《美林国际公寓买卖合同》；由银行提供按揭（抵押）贷款230000元，乙方需在2017年5月25日办理按揭（抵押）贷款申请手续。四、乙方支付首期款的同时预缴税费8272元。乙方必须按双方约定的付款方式和期限到美林国际酒店销售中心支付首期款及签署《美林国际酒店公寓买卖销售合同》及《装修合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付房款不予退还。五、因乙方信用或其他原因造成银行按揭贷款不批或数额不足，甲方给20天的宽限期，如乙方在宽限期内未能按协议解决资金问题或未能与甲方达成新的资金解决方案，本《认购书》及相关《租赁合同》、《装修合同》、《赠送合同》自动失效。2017年5月22日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订编号为0000015《美林国际酒店公寓认购书》，主要约定：一、乙方向甲方购买《美林国际酒店公寓》项目一期18层05号房，建筑面积为51.51平方米，套内面积为31.51平方米，单价为10326元/平方米，总价款为531918元。二、乙方同意签署本认购书时支付50000元作为定金（定金在签订美林国际酒店公寓买卖合同后自动转入房款）。三、购房款支付方式为按揭（抵押）付款：乙方在2017年5月29日前支付首期房款271918元（不含定金），同时签署《美林国际公寓买卖合同》；由银行提供按揭（抵押）贷款210000元，乙方需在2017年5月29日办理按揭（抵押）贷款申请手续。四、乙方支付首期款的同时预缴税费7726元。乙方必须按双方约定的付款方式和期限到美林国际酒店销售中心支付首期款及签署《美林国际酒店公寓买卖销售合同》及《装修合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付房款不予退还。五、因乙方信用或其他原因造成银行按揭贷款不批或数额不足，甲方给20天的宽限期，如乙方在宽限期内未能按协议解决资金问题或未能与甲方达成新的资金解决方案，本《认购书》及相关《租赁合同》、《装修合同》、《赠送合同》自动失效。2017年12月27日，就上述两套公寓的返租问题，钟颖芬为出租方（甲方）与美林公司为承租方（乙方）分别签订两份《房屋租赁合同》，分别约定：一、甲方将位于清新区太和镇笔架路28号美林国际酒店18楼17室、18楼05室的房屋及相应家电、家具及装修租赁给乙方专用于酒店经营。二、每套公寓房屋租赁期共计10年。三、每套公寓乙方每个月支付租金2000元。四、备注：每套公寓租金由2018年2月1日起租，前3年租金已在房款中抵扣。庭审中，美林公司表示可扣减已实际发生的两年租金抵扣购房款。2017年12月27日，就上述两套公寓的装修款问题，钟颖芬出具两份《欠条》，分别载明：本人钟颖芬于2017年12月27日与英德市拓博装饰工程有限公司签订了《装修合同》，经结算，尚欠装修工程款10万元，此款本人承诺由2017年12月27日起6个月内归还，收款人：清远市美林国际酒店有限公司，开户行：中国农业银行清新县支行/清远市分行。账号：446901010400★★★★★，若逾期归还任何一笔款项，每逾期一个月应当按照逾期归还款项的百分之二向英德市拓博装饰工程有限公司支付逾期还款利息；逾期不得超过三个月，逾期超过三个月，英德市拓博装饰工程有限公司有权要求本人立即清偿剩余的全部欠款及利息。落款处钟颖芬在欠款人处签名确认。后美林公司在两份欠条空白处分别手写：2018年7月12日还2万元、2019年1月3日已还2万元。庭审中，美林公司确认钟颖芬归还了上述共4万元装修款项。美林公司称该两笔工程款的债权已由英德市拓博装饰工程有限公司转让给美林公司，但没有提供债权债务转移的相关证据佐证。2018年1月8日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定：一、甲方拟将位于清远市清新区********************的房地产转让给乙方。二、甲、乙双方议定该房地产交易总金额为330900元。三、本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到清新区不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。四、双方同意于2018年1月7日由甲方将该房地产交付给乙方使用。2018年1月8日，美林公司为出卖人（甲方）与钟颖芬为买受人（乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定：一、甲方拟将位于清远市清新区*********美林国际酒店1805号的房地产转让给乙方。二、甲、乙双方议定该房地产交易总金额为309060元。三、本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到清新区不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。四、双方同意于2018年1月7日由甲方将该房地产交付给乙方使用。2018年1月8日，就美林国际酒店1817号房屋购房款问题，钟颖芬出具《欠条》载明：本人钟颖芬于2018年1月8日与清远市美林国际酒店有限公司签订《购房合同，合同编号20181847379》，经结算，尚欠购房款230000元。此欠款本人承诺由2018年1月8日起分12个月归还，每月归还19167元，每月5号前支付……如逾期，视为本人违约，从逾期之日起以欠款总额按中国银行贷款利率的四倍支付利息给清远市美林国际酒店有限公司。落款处钟颖芬在欠款人处签名。2018年1月8日，就美林国际酒店1805号房屋购房款问题，钟颖芬出具《欠条》载明：本人钟颖芬于2018年1月8日与清远市美林国际酒店有限公司签订《购房合同，合同编号20181854704》，经结算，尚欠购房款210000元。此欠款本人承诺由2018年1月8日起分12个月归还，每月归还17500元，每月5号前支付……如逾期，视为本人违约，从逾期之日起以欠款总额按中国银行贷款利率的四倍支付利息给清远市美林国际酒店有限公司。落款处钟颖芬在欠款人处签名。上述有关合同签订后，美林公司将上述两套公寓登记在钟颖芬名下，后钟颖芬按约将上述两套公寓返租给美林公司经营使用。庭审中，美林公司表示钟颖芬就上述购房款出具《欠条》后没有归还过购房款。为此，双方就购房款问题发生争议，遂引起本案诉讼。本案在诉讼过程中，依美林公司诉讼保全的申请，本院作出民事裁定书查封了钟颖芬坐落于清远市清新区*********美林广场酒店式公寓1805号、1817号房屋。以上事实，有《美林国际酒店公寓认购书》、《房屋租赁合同》、《广东省房地产买卖合同》、不动产登记资料查询结果证明、《欠条》、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。缺席审理。被告钟颖芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，并承担相应的法律后果。合同效力。美林公司与钟颖芬签订的《美林国际酒店公寓认购书》、《广东省房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系受法律保护。拖欠的购房款及利息。美林公司按约定将涉案房屋过户登记给钟颖芬履行了合同义务，钟颖芬应依约支付购房款。钟颖芬于2017年12月27日分别出具两份欠条确认欠英德市拓博装饰工程有限公司装修工程款各10万元，美林公司称该两笔工程款的债权已由英德市拓博装饰工程有限公司转让给美林公司，但没有提供债权债务转移的相关证据佐证，美林公司主张的该项欠款缺乏依据，本院对此不予支持。上述两套公寓的购房款，美林公司所提供对应的认购书和买卖合同约定的房屋总价不一致，美林公司提供钟颖芬出具的两份欠条分别确认欠美林公司购房款23万元和21万元，上述购房款共440000元经钟颖芬认可，本院予以确认，超出部分美林公司举证不足，本院不予认可。双方约定美林公司返租钟颖芬的上述两套公寓，每套公寓租金每月2000元并从2018年2月1日起算，故应在购房款中扣减实际发生的两年（2018年2月1日至2020年1月31日）租金，每套每年48000元共96000元。综上，钟颖芬拖欠美林公司的购房款为344000元（440000元－96000元＝344000元）。钟颖芬逾期支付购房款，构成违约，应支付相应的利息，原告主张利息从起诉之日（2019年11月29日）起至付清款日止以欠款额为基数按年利率6%计算，没有超出法律规定，本院予以支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟颖芬于本判决生效之日起10日内支付原告清远市美林国际酒店有限公司购房款344000元及利息，利息从2019年11月29日起至还清款项之日止以尚欠款额为基数按年利率6%计算；二、驳回原告清远市美林国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10280元，财产保全费3920元，共14200元，由原告清远市美林国际酒店有限公司负担6661元，被告钟颖芬负担7539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  谢智能二〇二〇年三月十八日书 记 员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。