吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0283民初3007号原告：郭义学，男，1964年5月22日出生，汉族，户籍地吉林省舒兰市，现住舒兰市。委托诉讼代理人：王政杰，吉林公申律师事务所律师。被告：韩希有，男，1960年6月14日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。第三人：舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：龙杰，经理。第三人：付贵荣，男，1962年6月28日出生，汉族，住吉林省舒兰市。原告郭义学与被告韩希有、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信地产）、付贵荣确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭义学及其委托诉讼代理人王政杰，被告韩希有的委托诉讼代理人孙国良、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司的法定代表人龙杰到庭参加诉讼，第三人付贵荣经本院依法送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭义学向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人2014年4月27日签订的《以房抵债合同》有效；2、判令继续履行该合同，向原告交付余下八处住宅，分别为：舒兰市城西棚户区B区（西部明珠）1号楼1单元1402室、1303室，1号楼3单元802室，1号楼6单元1403室、1503室，9号楼1单元202室、502室，9号楼6单元501室；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告韩希有以第三人名义开发承建舒兰城西棚户区B区（现西部明珠小区），2013年12月因工程需要向原告借款100万元，为有息借款，利息按月支付，同时约定如连续两个月不能给付利息，原告有权终止借款合同，后被告韩希有未按约定支付利息，并无能力偿还借款，双方协商终止借款合同以十套住宅抵偿原告郭义学债务，2014年4月27日双方签订了《以房抵债合同》（该十套房屋在城乡建设住房管理局进行了网签备案登记），分别为：舒兰市城西棚户区B区（西部明珠）1号楼1单元1402室、1303室、1602室，1号楼3单元802室，1号楼6单元1403室、1503室，9号楼1单元202室、502室，9号楼6单元501室，9号楼5单元301室共10套住宅楼，被告将楼房钥匙交于原告，其中1号楼1单元1602室、9号楼5单元301室被告已配合原告取得并行使了该两楼房权益，该两房无争议，余下八套楼房被告经常更换其中两套房门钥匙意欲不履行合同义务，现原告依法起诉，请审理。韩希有辩称，1、以房抵债合同无效，因为他只是借款的担保，网签备案登记是行政行为，是对担保行为的确认，并未实际处分了这十套房屋。2、被告不履行以房抵债合同义务的本身就是不同意以房抵债，不是真实意思的表示。3、原告起诉要求确认合同效力，应判决合同无效，驳回原告的诉请。第三人诚信地产陈述，不知道这个事。第三人付贵荣缺席未答辩。本庭归纳的争议焦点为：1、原告主张的以房抵债合同是否有效；2、该合同是否应当继续履行；3、本案当事人之间存在何种法律关系。郭义学对其主张及焦点问题，向法庭提供以下证据：证据1、借款合同一份、借款合同中房屋代码对应房屋明细一份。证明：2013年12月韩希有在原告处借款人民币100万元，以10套房屋抵押并网签登记。证据2、《借款合同补充说明书》一份。证明：本案为有息借贷，2013年12月23日双方约定如连续两个月不能给付利息，原告有权终止合同，甲方自愿代物清偿。证据3、2014年4月27日《以房抵债合同》一份（此份证据为复印件，与原件核对无异后，原件当庭返还给原告）。证明：被告和第三人签字盖章确认被告是舒兰市城西区开发建设的实际承建人，因项目建设向原告有息借款100万的事实，及被告连续两个月以上无能力支付利息，且当时该房区市场低迷，被告明确表示已不能偿还借款，经友好、自愿、公平协商达成以本案涉及的十套房屋清偿债务及利息。证据4、原告与被告售楼管理人被告侄子的通话录音光盘一张及相应文字材料一份（光盘在原审卷宗）。证明：被告售楼管理人其侄子将十套房屋钥匙交付原告，表明被告对以本案涉及的十套房屋清偿债务无异议。证据5、视频光盘一份。证明：2014年原被告签订以房抵债合同后，被告协助原告将其中的B区9号楼5单元301室转卖给闫朝红，房款交给原告、原告将房门钥匙交给购买人闫朝红，闫朝红装修居住至今。证明被告对以房抵债合同无异议并配合履行。证据6、吉林中院（2018）吉02民终1039号案件庭审笔录中朴贵书证言及朴贵书照片三张。证明：原被告签订以房抵债合同后，2016年证人在向原告购买被告抵给原告的B区1号楼1单元1602室时询问被告，被告表示可以向原告购买，什么说道都没有，证人向原告交付房款，原告将房门钥匙交付购买人，购买人装修居住至今。证明2016年时被告对以房抵债合同无异议并配合履行。证据7、原告申请法院调取的涉案十套房屋网签备案公示情况。证明：原告是涉案十套房屋的权利人，并进行了网签公示。韩希有针对郭义学所举以上证据的质证意见：对证据1真实性无异议，它恰恰证明这十套房屋网签目的是抵押，是一种担保的方式。证据2真实性无异议，证明问题有异议，这份证据正好证明了这个借款属于高利贷。证据3真实性无异议，应确认无效。证据4-5真实性不提异议，同证据3质证意见。证据6真实性无异议，证明问题有异议。同证据3质证意见。证据7真实性无异议，证明问题有异议，同证据3质证意见。第三人诚信地产对郭义学所举证据的质证意见：不知道。第三人付贵荣缺席无质证意见。本院对郭义学所举的证据综合评判如下：被告对原告所举证据1-7的真实性均无异议，故本院对原告所举证据1-7的真实性予以确认。韩希有、诚信地产、付贵荣未向本院提供证据。据此，结合原、被告及第三人的陈述以及本院所采信的证据，并结合庭审调查，本院确认本案事实如下：2013年12月23日，韩希有与郭义学签订《借款合同》一份，合同约定：甲方韩希有向乙方郭义学借款人民币壹佰万元整；借款期限自2013年12月23日至2014年6月23日止；甲方韩希有用舒兰市诚信房地产开发有限责任公司开发的城西棚户区十套网签房屋（B区1号楼1单元1303室、1402室、1602室，3单元802室，6单元1403室、1503室；B区9号楼1单元202室、502室，5单元301室，6单元501室。）作为抵押，如甲方韩希有在借款使用期限届满后不能偿还乙方郭义学借款，甲方韩希有自愿用以上十套网签房屋抵偿乙方郭义学借款；甲方韩希有上列抵押房屋抵偿乙方郭义学借款后，抵押房屋所有权、使用权归乙方郭义学所有。后韩希有、郭义学又于2013年12月23日签订一份《借款合同补充说明》，说明对甲方韩希有借乙方郭义学人民币壹佰万元利息付款方式进行了约定，约定：每月23日付给乙方郭义学利息肆万元整；如甲方韩希有连续两个月不能付给乙方利息，乙方郭义学有权终止借款合同，甲方韩希有自愿用借款合同所抵押的十套网签房屋抵偿给乙方郭义学，抵押房屋所有权、使用权归乙方郭义学所有。2014年4月27日韩希有、郭义学又签订一份《以房抵债合同》，合同约定：甲方韩希有是舒兰市城西区棚户区开发建设的实际人，2013年12月23日因项目建设需要向乙方借款人民币壹佰万元整，约定月利4分，期限至2014年6月23日止，但甲方韩希有给付两个月利息后即无能力支付利息，且房地产市场低迷，甲方已不能按约定期限偿还借款，甲方韩希有用借款合同中的十套房屋抵偿乙方郭义学的壹佰万元及未支付的利息。后郭义学在韩希有协助下将9号楼5单元301室卖给闫朝红、将1号楼1单元1602室卖给朴贵书。城西棚户区B区1号楼1单元1303室、1402室、1602室，3单元802室，6单元1403室、1503室；B区9号楼1单元202室、502室，5单元301室，6单元501室十套房屋均已办理网签，买受人是郭义学。城西棚户区的实际开发人是韩希有。另查明十套房屋中，郭义学已实际占有、处分9号楼5单元301室和1号楼1单元1602室，现在B区1号楼1单元1402室(2014年5月7日由韩希有和第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司出卖给马秋颖)、1号楼3单元802室(2014年5月26日由韩希有和第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司出卖给刘金霞)，9号楼6单元501室(2014年9月1日由韩希有和第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司出卖给付贵荣)，上述三套房屋已被案外人装修居住，剩余的9号楼1单元502室、202室，1号楼6单元1503室、1403室，1号楼1单元1303室未装修居住。本院认为，一、韩希有与郭义学之间的借款合同部分有效，部分无效。韩希有与郭义学签订借款合同，系双方当事人的真实意思表示，双方存在合法有效的借贷关系，应当受到法律保护，双方合同中关于利率为月利息四分的约定，超出了法律规定民间借贷利率保护上限，该合同中对利率为月利息四分的约定无效。二、韩希有、郭义学签订的《以房抵债合同》有效。该合同是双方在借款合同确定的债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，且郭义学在韩希有协助下已将9号楼5单元301室卖给闫朝红、将1号楼1单元1602室卖给朴贵书，该合同中部分抵债物已实际交付债权人。故《以房抵债合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，被告韩希有应向原告交付合同中的五套住宅9号楼1单元502室、202室，1号楼6单元1503室、1403室，1号楼1单元1303室。剩余B区1号楼1单元1402室、1号楼3单元802室，9号楼6单元501室三套房屋在2014年已出卖给案外人且购房人已装修入住至今，郭义学在购房人装修入住时，并未及时主张权利，导致《以房抵债合同》中涉及的上述三套房屋长期被案外人居住使用，已经实际履行不能，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十九条第二款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郭义学与被告韩希有2014年4月27日签订的《以房抵债合同》有效；二、被告韩希有于本判决生效后向原告郭义学交付《以房抵债合同》合同中的五套住宅，分别为：舒兰市城西棚户区B区（西部明珠）9号楼1单元502室、202室，1号楼6单元1503室、1403室，1号楼1单元1303室；三、驳回郭义学的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由韩希有负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  陈立民审 判 员  张秀斌人民陪审员  张殿文二〇二〇年三月三十日书 记 员  史博洋