江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初182号 原告（案外人）：何新华，女，1975年4月27日出生，汉族，住吉安市吉州区。 原告（案外人）：肖萍，女，1982年11月2日出生，汉族，住吉安市吉州区。 两原告共同委托诉讼代理人：周剑，江西吉泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉安市华厦投资（集团）有限公司，住所地：吉安市吉州区井冈山大道123号，统一社会信用代码：9136080076971407H。 法定代表人：罗邦平，公司总经理。 委托诉讼代理人：邱洪浩，江西赣中律师事务所律师。 第三人（被执行人）：钟红兵，男，1971年8月4日出生，汉族，住吉安市吉州区。 第三人（被执行人）：罗满凤，女，1977年6月13日出生，汉族，住吉安市吉州区。 原告何新华、肖萍与被告吉安市华厦投资（集团）有限公司（以下简称华厦公司）、第三人钟红兵、罗满凤执行人异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖萍及其两原告共同委托诉讼代理人周剑、被告华厦公司委托诉讼代理人邱洪浩到庭参加诉讼。第三人钟红兵、罗满凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何新华、肖萍向本院提出诉讼请求：判令停止对吉州区韶山西路17号江南御景园小区Ａ26幢3-202室房屋的执行。事实和理由：2011年12月15日，原告何新华与第三人钟红兵、罗满凤签订《房屋买卖协议书》，约定第三人将吉州区房屋出卖给原告何新华，何新华以互负债务抵销的方式履行支付购房款55万元的义务。当日，第三人向何新华交付了该房屋以及该房房产证、购房发票、购房合同等相关材料。因原告肖萍结婚急需住房，何新华又将上述房屋转卖给肖萍，双方于2011年12月15日签订《房屋买卖协议书》。签订当日，何新华将该房交由肖萍居住至今。2011年12月22日，肖萍以现金方式在钟红兵账户中存入115532.04元，提前归还了该房的按揭贷款，当原告与第三人共同前往登记机关办理房屋过户手续时，发现该房屋已被法院查封。2016年10月17日，华厦公司与钟红兵、罗满凤民间借贷纠纷一案经吉州区人民法院作出（2016）赣0802民初1053号民事判决，确认钟红兵、罗满凤共同偿还华厦公司借款100万元及利息。该案审理过程中，华厦公司向法院申请财产保全，法院于2016年5月16日查封第三人所有的位于吉州区房屋。上述民事判决生效后，华厦公司向法院申请强制执行。2019年4月26日，法院续行查封了吉州区房屋。2019年6月18日，原告对吉州区人民法院查封吉州区房屋提出书面异议，该院于2019年11月27日作出（2019）赣0802执异15号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》并非以物抵债协议，而是房屋买卖合同关系，原告何新华以互负债务抵消的形式支付了55万元购房款，肖萍以现金的方式支付115532.04元，因房屋被法院查封未办理过户手续，没有办理房产过户手续并非原告的原因，原告何新华买房符合《最高人民法院办理执行异议和复议条件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具有排除执行的条件，请求法院支持原告的诉请。 被告华厦公司辩称，依法驳回原告的诉请。1、肖萍不具备本案诉讼主体资格，肖萍是向何新华购买房屋，其权利应另行向何新华主张；2、何新华与第三人不存在房屋买卖关系，他们之间的以房抵债行为没有成立；3、即使何新华与第三人存在债务关系，何新华与第三人签订的《房屋买卖协议》也是以房抵债协议，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议条件若干问题的规定》第二十八条规定。 第三人钟红兵、罗满凤提出书面答辩述称，1、同意两原告的诉请，我已将涉案房屋卖给了何新华，并准备将房屋过户给肖萍，因法院查封房屋未能办理过户手续；2、向何新华借款80万元属实。为了偿还借款，第三人用其所有的车辆及涉案房屋折抵债务，并签订协议。车辆已过户，但房屋因被法院查封未办理过户手续。协议签订后，第三人将房屋钥匙、产权证及其他相关资料一并给了何新华。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、（2019）赣0802执异15号执行裁定书、《房屋买卖协议书》、《借条》、协议书、还款凭证、房产证、物业费收据、结婚证、房屋详细信息查询单，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本案的诉辩意见以及证据材料，本院认定如下：2011年6月10日，钟红兵向何新华出具借条1张，载明：今借到何新华人民币现金捌拾万元整（￥800000），用于资金周转（生意周转）。 2011年11月28日，钟红兵（甲方）与何新华（乙方）签订《协议书》1份，载明：截止到本协议日止，甲方尚欠乙方借款捌拾万元。为清偿债务，甲方以分期付款方式自购的上海大众途观ＳＵＶ（车牌号赣Ｄ-×××××）作价32万元抵偿给乙方，并在本协议签订之日将该车及相关资料交付给乙方。扣除汽车冲抵的借款后，甲方还欠乙方借款67万元；甲方所欠的汽车尾款仍由甲方负责按期偿还，与乙方无关。本协议签订后，甲方负责协助乙方到汽车销售商和贷款机构办理汽车过户事宜。2011年12月15日，钟红兵、罗满凤（甲方）与何新华（乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，载明：甲方同意用按揭贷款购买的吉州区（面积96.77ｍ2，含露天花园）作价55万元出售给乙方。房屋售价包括房屋现有装修价款，甲方除可搬走自由移动的且不影响房屋整体装修的财产外，其余财产均包括在转让的房产范围内；本协议签订之后，甲方将该房的房产证、购房发票、合同等相关资料交付给乙方。并在2011年12月25日前，将房屋交付给乙方；甲方尚欠的按揭贷款尾款由乙方负责清偿。甲方负责按乙方要求协助过户给乙方或乙方指定的其他人。过户费用全部由乙方承担；甲方签订本协议前，乙方须付清全部房款，本协议即作为收条，甲方不另出具收条。上述两份协议签订后，钟红兵将协议书中约定的车辆及房屋交付给何新华，并按照协议的内容将车辆过户给何新华。 2011年12月15日，何新华（甲方）与肖萍（乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，载明：甲方同意将吉州区（面积96.77平方米含露天花园）房屋作价45万元出售给乙方，房屋售价包括房屋现有装修价款及其余财产均包括在转让的房产范围之内；本协议签订之后，甲方将该房的房产证、购房发票、合同等相关资料交付给乙方；因甲方该房在银行尚有12万元左右按揭贷款未付清，由乙方负责代甲方清偿余下的房屋按揭贷款，支付完银行按揭贷款后办理房产过户相关手续，过户费用全部由乙方承担，过户后支付余下房款。2011年12月22日，肖萍代钟红兵归还了涉案房屋的按揭贷款115532.04元。因涉案房屋于2011年12月20日已被本院查封，钟红兵未将涉案房屋过户至何新华指定的人即肖萍处，钟红兵出具给何新华的借条亦在何新华处。 2016年10月17日，本院就华厦公司与钟红兵、罗满凤民间借贷纠纷一案作出（2016）赣0802民初1053号民事判决书，确认钟红兵、罗满凤共同偿还华厦公司借款100万元及利息（2011年5月31日起按年利率24%计算至实际还款之日止）。该案审理过程中，华厦公司向本院申请财产保全，本院于2016年5月16日查封了钟红兵、罗满凤所有的位于吉安市吉州区。上述民事判决书生效后，第三人未履行生效民事判决书确定的义务，华厦公司向本院申请强制执行，本院作出（2017）赣0802执367号执行裁定书并于2019年4月26日续行查封了钟红兵、罗满凤所有的位于吉安市吉州区。 2019年6月18日，原告何新华、肖萍对本案查封案涉房产的执行行为提出异议。2019年11月27日，本院作出（2019）赣0802执异15号执行裁定，驳回何新华、肖萍的异议请求。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据庭审查明的事实，案涉房屋登记在钟红兵、罗满凤名下。因此，从物权公示的角度来看，钟红兵、罗满凤是案涉房产的所有权人。虽然原告实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定原告取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。钟红兵、罗满凤与何新华于2011年12月15日签订的《房屋买卖协议书》系基于何新华与钟红兵之间的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭何新华对钟红兵的债权而非单纯的房屋买卖。钟红兵、罗满凤与何新华之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房产并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。何新华、肖萍寻求救济途径不当，以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与钟红兵、罗满凤之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的签订不能阻却有其他合法权利的当事人即华厦公司基于生效法律文书申请强制执行。因此，原告何新华、肖萍对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。综上所述，原告何新华、肖萍的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告何新华、肖萍的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告何新华、肖萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  刘文起 人民陪审员  刘 俊 人民陪审员  黄 翔 二〇二〇年三月十七日 法官助理张琼 书记员王敏