四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初6212号 原告：贾宏杰，男，1973年8月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：程庆窈，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁，统一社会信用代码91510683062384214K。 法定代表人：王金龙，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，四川雁南飞律师事务所律师。 第三人：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号，统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平。 委托诉讼代理人：林伟，男，系四川华誉建筑工程有限公司工作人员。 第三人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓。 原告贾宏杰与被告四川中泰立建设工程有限公司（以下简称中泰立公司）、第三人四川华誉建筑工程有限公司（以下简称华誉公司）、资阳中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告贾宏杰的委托诉讼代理人程庆窈和被告中泰立公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人华誉公司、中弘达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾宏杰向本院提出诉讼请求：1.停止对资阳市雁江区3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房的强制执行，并解除对前述房屋查封；2.确认资阳市雁江区3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房属于原告所有；3.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实和理由：2017年3月8日，贾宏杰与中弘达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定中弘达公司以846726元的价格将位于资阳市雁江区3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房出售给贾宏杰。贾宏杰已通过抵顶工程款的方式支付了全部房款。合同签订后，中弘达公司将房屋交付原告，原告交纳了住宅专项维修基金和物业管理费。原告实际占有、使用案涉房屋。因中弘达的原因，案涉房屋至今未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院巴黎执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告就案涉房屋享有真实、合法、有效的权益且足以排除执行。原告贾宏杰系成都杰达川宏建筑材料有限公司（以下简称杰达川宏公司）的法定代表人，杰达川宏公司为中弘达开发的“弘城水韵”项目防水工程的实际施工人。工程完工后对弘城水韵项目享有应收工程款130余万元。华誉公司、中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、四川威龙建设工程有限公司与杰达川宏公司就案涉房屋的购房款抵顶工程款达成合意。原告与中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），中弘达公司对原告支付房屋款项的事实予以认可，并向其出具了收据。 被告中泰立公司辩称，案涉房屋并未实际交付原告。原告仅签订了购房合同，没有备案，没有办理登记手续。原告主张排除执行的法律依据不正确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条，请求人民法院驳回诉讼请求。 第三人华誉公司、中弘达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：资阳市雁江区人民法（2019）川2002执异125号执行裁定书，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据、四川省住宅专项维修资金专用收据、资阳车城佳美物业有限公司专用发票，中弘达公司在执行异议听证中认可签订《商品房买卖合同（预售）》和以房抵债的事实，故本院对该证据予以采信。对原告提交中城投六局春〔2018〕7号文件，与本案无关，本院对该证据不予采信。对原告提交的《防水施工合同》、《商砼采购合同》、竣工结算申请表、付款委托书、付款证明因涉及中城建第十六工程局有限公司、中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、资阳市宏基混凝土有限责任公司等案外人，无法核实其真实性，本院不予确认。对原告提交的《抵款协议》，系2019年11月11日签订，与《商品房买卖合同（预售）》的签订时间不一致，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：中泰立公司与华誉公司建设工程合同纠纷一案，本院2017年12月7日作出（2017）川2002民初3890号民事判决，判决华誉公司支付中泰立公司工程款2257781.05元及利息……。后华誉公司不服，上诉至四川省资阳市中级人民法院，该院于2018年2月11日作出（2018）川20民终118号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年4月25日，中泰立公司向本院申请执行，在执行中当事人达成和解，中弘达公司为华誉公司上述债务承担连带保证责任，后案件终结执行。2019年3月19日，中泰立公司申请恢复执行，本院受理后，于2019年5月10日查封了登记在保证人中弘达公司名下位于资阳市雁江区3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房，对该营业用房进行依法拍卖，现案件尚在执行中。原告以中弘达公司已将上述房屋用抵债的方式出卖给原告为由，于2019年11月18日向本院提出执行异议，本院于2019年12月2日作出了（2019）川2002执异125号执行裁定书，裁定：“驳回异议人贾宏杰的异议请求”。原告遂诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 案涉房屋系营业用房，于2017年1月19日登记在中弘达公司名下，系首次登记。案涉房屋一直空置，钥匙由该小区物业持有。 2017年3月8日，原告与中弘达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，但未办理合同备案登记。原告未向中弘达公司支付购房款，原告与中弘达公司均认可“以房抵债”。中弘达公司在执行异议案件听证中陈述因中弘达公司欠中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十六工程局四川威龙建设工程有限公司和华誉公司工程款，且欠款金额大于购房款金额，因此原告未再支付购房款，抵债协议系2019年补签的。 本院认为，本案争议的焦点为：原告对案涉房屋是否享有排除执行的权益。 本案中，原告虽系对开发商名下房屋主张权利，但案涉房屋为营业用房，并非原告出资购买用于保证购房者需要的居住性商品房，故原告不属于购买商品房的消费者，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则，不得排除执行。 本案中，案涉房屋至今一直空置，且房屋钥匙由物业持有，原告称自己将钥匙交物业未提交证据证明，故原告未提交证据证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、华誉公司、杰达川宏公司与中弘达公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭杰达川宏公司对中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、华誉公司的债权而非单纯的房屋买卖。人民法院查封案涉房屋前，原告与中弘达公司之间并不存在合法有效的到期债权债务关系，故不能视为原告已经支付相应的购房款。 原告与中弘达公司的《商品房买卖合同》签订于2017年3月8日，原告称因中弘达公司原因导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。 综上，原告对案涉房屋不享有所有权，不能阻却人民法院依法对案涉房屋执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告贾宏杰的诉讼请求。 案件受理费12,267元，由原告贾宏杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  查 琴 人民陪审员  徐汉兴 人民陪审员  于晓红 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  申 易