成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6294号 原告（反诉被告）：唐启炜，男，汉族，1985年12月10日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：曾莉珍，女，汉族，1988年2月12日出生，住成都市成华区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：苟元继，四川川蓉律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：王园园，女，汉族，1992年3月13日出生，住四川省青神县。 委托诉讼代理人:张兆坤，四川天润华邦律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都华美房地产经纪有限公司。住所地：成都市成华区成华大道杉板桥路。 法定代表人：冯柏文。 原告（反诉被告）唐启炜、曾莉珍与被告（反诉原告）王园园、第三人成都华美房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）房屋买卖合同本反诉纠纷，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐启炜及其与曾莉珍的共同委托诉讼代理人苟元继，王园园及其委托诉讼代理人张兆坤到庭参加诉讼，华美公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 唐启炜、曾莉珍向本院提出诉讼请求:1.确认唐启炜、曾莉珍与王园园签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已解除；2.王园园承担唐启炜、曾莉珍已支付的中介费11600元以及解除网签费用37500元；3.王园园支付唐启炜、曾莉珍违约金232000元。事实和理由：2019年4月18日，唐启炜、曾莉珍与王园园签订《成都市存量房屋买卖合同》（合同编号：0000214），约定：唐启炜、曾莉珍将坐落于成都市成华区崔家店的住宅出售给王园园，房屋建筑面积65.48平方米，总价款1160000元。合同对房屋情况、交易价格、付款方式等做了详细约定。同日，双方签订补充协议，就房屋交易的事宜进行了补充约定。合同签订后，唐启炜、曾莉珍积极履行合同义务，及时办理了银行贷款结清手续。根据补充协议约定，王园园应当在唐启炜、曾莉珍将此次交易的房屋贷款结清三个工作日内将首付款346000元支付给唐启炜、曾莉珍。唐启炜、曾莉珍多次催促支付首付款以及配合办理合同约定的手续，但王园园一直拖延，后明确表示拒绝购买。由于王园园拒不履行合同义务，唐启炜、曾莉珍为维护其合法权益特向法院提起诉讼。 王园园辩称，1.认可双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》已经解除。2.王园园在交易过程中不存在违约行为，不应承担唐启炜、曾莉珍支付的中介费,唐启炜、曾莉珍主张的解除网签费用37500元,其中12500元是唐启炜、曾莉珍退还给王园园的部分定金，25000元是唐启炜、曾莉珍自愿向王园园支付的解除法院执行的费用，不应当予以退还；3.王园园不存在违约行为，且唐启炜、曾莉珍主张的违约金过高，应当进行调整。 华美公司未发表意见。 王园园向本院提出反诉请求：1.确认王园园与唐启炜、曾莉珍签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已解除；2.唐启炜、曾莉珍向王园园双倍返还剩余合同定金合计75000元。事实与理由：王园园与唐启炜、曾莉珍签订的《成都市存量房屋买卖合同》后，双方在合同履行过程当中因无法达成合同目的，故于2019年5月30日口头协商后确认，由唐启炜、曾莉珍先行退还王园园定金的一半即37200元，后到房管局共同解除网签备案，之后另行解除双方的《成都市存量房屋买卖合同》并退还剩余定金37500元。但唐启炜、曾莉珍仅根据约定退还了第一笔定金37500元，在双方办理完成解除网签备案后剩余的定金便不再返还，并且在合同尚未解除的情况下，唐启炜、曾莉珍将房屋另行出售，其行为已经严重违反了合同约定。王园园为维护合法权益，特向法院提起反诉。 唐启炜、曾莉珍辩称：1.对王园园陈述合同不能履行，无法达到合同目的不认可，合同在2019年5月30日可以履行，但在王园园明确不再履行后，唐启炜、曾莉珍与案外人另行签订了房屋买卖合同；2.王园园提出的唐启炜、曾莉珍共同支付王园园第一笔定金37500元，该款项系唐启炜、曾莉珍与王园园就解除网签这一事实达成的合意，未约定唐启炜、曾莉珍还要退还另外一笔定金，该条件系王园园以解除网签作为要挟作出的；3.王园园作为违约方，在唐启炜、曾莉珍不存在违约的情形下提出双倍返还定金无法律和事实的依据；4.王园园提出还要退还37500元，唐启炜、曾莉珍未同意，王园园要求支付25000元，双方协商过，协商的结果是在房屋买卖交易完成后支付。 华美公司未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月18日，经华美公司的居间服务，唐启炜、曾莉珍（出售方、甲方）与王园园（购买方、乙方）签订了合同编号为0000214的《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定交易房屋位于成都市成华区崔家店，建筑面积65.48平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为渤海银行；房屋成交价1160000元，乙方在签订本合同当日支付定金50000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，在过户取件完成后当日内将首付款300000元直接支付给甲方，尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约810000元，类型为组合贷款，乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构）；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2019年6月17日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续；乙方未按约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金。 同日，双方签订《关于合同（编号：0000214的补充协议）》（以下简称《补充协议》），约定该房屋合同真实成交总价为1160000元，双方同意在办理乙方贷款及过户网签时将成交价报为1320000元，乙方在签订本协议当日支付给甲方购房定金50000元，因甲方尚有银行贷款未结清，乙方在甲方结清银行贷款，拿到结清证明后3个工作日内将首付款346000元支付到甲方账户，甲方在收到此首付款3个工作日内支付166000元到乙方指定账户，实际收款230000元。 同日，双方还与华美公司签订了《居间服务合同》，约定唐启炜、曾莉珍在本合同签订当日向华美公司支付佣金11600元，王园园支付佣金16200元；唐启炜、曾莉珍或王园园违反本合同约定导致华美公司不能继续履行义务的，华美公司不承担责任，且华美公司有权按本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 前述合同签订后，王园园按约向唐启炜支付定金50000元，唐启炜、曾莉珍向华美公司支付佣金11600元。 2019年4月22日，唐启炜通过其银行账户向渤海银行股份有限公司成都武侯支行转账212680.81元。该行于2019年4月23日出具了《渤海银行个人贷款结清证明书》。2019年5月8日，唐启炜、曾莉珍完成了案涉房屋的抵押权注销登记。依据唐启炜、王园园及华美公司工作人员的微信聊天群，2019年5月8日，华美公司工作人员在聊天群里告知抵押权注销登记已完成。2019年5月15日，华美公司工作人员将相应的贷款还款记账凭证以及个人贷款结清证明通过微信发送给了王园园。唐启炜并于2019年5月16日向王园园邮寄了《催告函》，要求王园园于2019年5月19日前支付首付款346000元。王园园于2019年5月18日通过微信回复将按约定支付首付款，但王园园在2019年5月19日回复因银行系统原因暂时无法支付，后唐启炜通过微信多次催促王园园支付首付款。后王园园因自身涉诉等问题导致银行拒贷，双方又多次就贷款事宜进行协商。2019年5月29日，三方在微信中约定待备齐相关资料后于次日下午办理过户事宜。 2019年5月30日，双方经协商一致解除了案涉房屋的网签备案手续。双方共同确认解除网签备案手续的原因系唐启炜、曾莉珍可以将案涉房屋另行出售，但不排除继续与王园园交易。同日，唐启炜向王园园转账37500元。王园园主张经双方协商先解除网签备案手续后解除合同，由唐启炜、曾莉珍退还其定金50000元并支付补偿金25000元，共计75000元，唐启炜、曾莉珍先退还37500元用于解除网签备案手续，在解除合同后再支付37500元。唐启炜对此不予认可，主张其因子女读书急需卖房，王园园据此要求支付37500元，其基于子女读书考虑，支付了前述37500元。 2019年5月31日，唐启炜通过电话联系王园园，询问其是否愿意购买并前来过户。王园园回复称其患病尚未确诊，不确定是否购买，也无法及时配合过户，需要等待一两个星期过后才能确定购买。唐启炜遂在电话中通知王园园解除合同并通过微信向王园园发送了《解除合同通知书》。同日，唐启炜、曾莉珍另行与案外人陈辛婷签订了《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋以1150000元的价格出售给了陈辛婷。2019年6月4日，双方完成了相应的过户手续。 庭审中，唐启炜、曾莉珍表示其在与王园园的交易中存在的损失为中介费以及房屋差价损失。唐启炜、曾莉珍认可定金50000元尚未退还。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭服务合同、购房资格告知书、补充协议、收款收据、贷款还款记账凭证、个人贷款结清证明书、银行交易流水、民生银行个人账户对账单、微信聊天记录、催告函、解除合同通知书、通话录音、房屋信息摘要、成都存量房买卖合同及附件等。 本院认为，唐启炜、曾莉珍与王园园签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。该《补充协议》约定王园园应在唐启炜、曾莉珍结清银行贷款并拿到结清证明后3个工作日内支付首付款346000元，而唐启炜、曾莉珍于2019年4月22日即已结清银行贷款，并于2019年4月23日取得相应的结清证明，王园园未在约定期限内支付首付款，其行为已构成违约，其后经唐启炜多次催促王园园仍未支付，且逾期付款时间已超过十五天，依据双方在《房屋买卖合同》的约定，唐启炜、曾莉珍有权解除该《房屋买卖合同》。唐启炜、曾莉珍于2019年5月31日通过电话及微信向王园园作出了解除合同的意思表示，其已依法行使了约定解除权，该《房屋买卖合同》自解除通知达到王园园时即2019年5月31日已经解除，本院对原被告双方均要求确认《房屋买卖合同》已解除的主张依法予以支持。《房屋买卖合同》约定了逾期付款的违约责任，唐启炜、曾莉珍据此要求王园园支付违约金符合双方约定，本院依法予以支持。但因唐启炜、曾莉珍主张的违约金232000元过高，且王园园请求法院予以调整，故依据唐启炜、曾莉珍确认的损失情况并结合双方合同的履行情况以及王园园的违约程度等因素，本院酌情确定违约金为100000元。针对唐启炜、曾莉珍主张的中介费损失11600元及解除网签费用损失37500元，因本院确认的前述违约金已足以弥补该项损失，故对其该项主张，本院依法不予支持。就王园园主张双倍返还定金，因本院已经认定，王园园系作为违约方，其无权主张双倍返还，同时，鉴于唐启炜、曾莉珍在本案中已选择适用违约金，且唐启炜、曾莉珍认可定金50000元未返还，故唐启炜、曾莉珍应当返还王园园定金50000元。华美公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认唐启炜、曾莉珍与王园园于2019年4月18日签订合同编号为0000214的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：0000214的补充协议）》已解除； 二、王园园于本判决生效之日起十日内向唐启炜、曾莉珍支付违约金100000元； 三、唐启炜、曾莉珍于本判决生效之日起十日内向王园园退还定金50000元； 四、驳回唐启炜、曾莉珍、王园园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取计2758.5元（此款已由唐启炜、曾莉珍预交），由唐启炜、曾莉珍承担1658.5元，王园园承担1100元。反诉受理费减半收取计838元（此款已由王园园预交），由王园园承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年三月十二日 书记员  石 灵