大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初49号原告：王博为，男，1987年8月2日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告：大连凯临物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区五一路44-1号1单元5层2号，统一社会信用代码：912102040580666781。法定代表人：李英，执行董事。委托诉讼代理人：王晓雪，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。原告王博为与被告大连凯临物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告王博为、被告大连凯临物业管理有限公司（以下简称凯临物业）的委托诉讼代理人王晓雪、赵莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王博为向本院提出诉讼请求：判令王博为和凯临物业于2015年10月26日签订《华都文郡前期物业服务协议》无效；判令凯临物业承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年10月26日签订《华都文郡前期物业服务协议》，根据《大住建依申请（2019）146号文件，被告于2013年取得物业服务企业三级资质，有效期为1年，资质到期后被告未继续申报资质，原、被告在签订协议时，被告无物业服务企业资质，并且被告明知物业服务企业三级资质已到期且没有继续申报，在此情况下仍然与原告签订协议，是以合同形式向原告收取物业费。依据《大连市沙河口区住房和城市建设局政府信息不存在告知书（2019）第18号文件》，原告申请公开的内容是申请大连沙河口区华都文郡小区选聘物业服务企业的方式及具体情况，大连市沙河口区住房和城市建设局回复“经检索，申请获取的政府信息不存在。”故华都文郡建设单位没有通过招投标方式成为华都文郡小区的物业管理企业，同时华都文郡建设单位也没有经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，所以被告不是华都文郡小区的物业管理企业，基于此被告却依然于2015年10月26日与原告签订协议，也是以合同形式向原告收取物业费。另，协议签订的时间为2015年10月26日，签订协议时适用《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2017年8月26日《国务院关于修改的决定修订》版本第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业，而且在签订协议时，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。被告明知自己不符合该规定，依然于2015年10月26日与原告签订协议，是以合同形式向原告收取物业费。2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）文件规定，现行的《物业管理条例》虽然取消了物业服务企业资质，但依然在《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务协议。该条款也对住宅物业前期物业管理实施招投标进行了强制性规定，更凸显了通过招投标的方式选聘物业服务企业对于最广大居民群众公共利益的重要性。被告明知自己不符合该规定，于2015年10月26日与原告签订协议并向原告收取物业费，且违法行为持续至今并未结束。凯临物业管理有限公司辩称，一、物业资质及前期物业招投标程序均属于行政管理范畴，且物业资质制度已经被国家取消。案渉物业服务合同法律关系属于民事法律关系，相关行政管理性规定均不影响原告与我公司签订的《华都文郡前期物业服务协议》效力，案渉物业服务协议不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规范的情形，依法应属有效。首先，根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）、《建设部关于修改的决定》（建设部令第164号），以及《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）第一条“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。”等规定，可见，物业服务企业资质管理已于2017年废止，物业服务企业是否进行物业服务资质核准已不再作为物业公司提供服务的前提条件。因此，我公司是否取得物业服务资质并不影响我公司为华都文郡项目提供物业服务，更不影响《华都文郡前期物业服务协议》的效力。其次，虽然根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。但上述规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，更不属于《合同法》第五十二条第（五）款所述的效力性强制性规定。易言之，选聘前期物业服务公司是否应当经过招投标程序属于行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，不因此影响前期物业服务协议的法律效力。综上，案渉《华都文郡前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的或违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，依法应属有效，原告要求确认前期物业服务协议无效，不应予以支持。二、原告曾因案涉房屋产权证书办理事宜与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《和解协议书》，明确其同意按照《前期物业协议》标准缴纳物业费。2018年11月27日，原告与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《和解协议书》，第六条约定“本人（原告）同意该房屋所产生的物业费按物业合同收费标准执行交费。”现原告因又以被告没有经过招投标、没有物业服务企业资质为由否认《前期物业协议》的效力缺少事实及法律依据。三、法院相关生效判决，认定物业公司是否具备物业资质及是否经过招投标均不会影响物业服务合同的效力，业主与物业公司之间签订的物业服务合同不存在无效事由，依法应属有效。1.物业公司即使不具备物业资质也不影响物业服务合同的效力。（参考：（1）高晓霞与亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（大连市中级人民法院，（2018）辽02民终2517号）；（2）王雷与大连华丰房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（大连市中级人民法院，（2019）辽02民终163号））。2.《物业管理条例》第二十四条为管理性规范，并非决定合同效力的效力性强制性规定，故物业服务公司的选聘是否经过招投标不影响物业服务合同的效力。（参考：（1）胡建诉大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（大连市中级人民法院，（2016）辽02民终3996号）；（2）胡海波、邬雯与大连万科物业服务有限公司、大连万科金域蓝湾开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（大连市中级人民法院，（2018）辽02民终8926号））。综上，我公司已为包括原告在内的案涉项目小区业主提供物业服务，原告应当按照与我公司签订的《前期物业服务协议》继续履行。原告主张的确认物业服务合同无效的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院予以全部驳回。经审理查明，2013年10月9日，王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买大连千甲盛世房地产开发有限公司开发的位于沙河口区建和巷1号2单元17层3号房屋。补充协议第十三条约定“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连凯临物业管理有限公司实施统一的物业管理……物业服务费暂按建筑面积每月3元/平方米（含电梯费），最终以出卖人选聘物业服务企业规定的标准为准，乙方对此无异议。”2015年10月26日，王博为与凯临物业签订《前期物业服务协议》，第四条第二款约定“收费标准：住宅：RMB3元/建筑平方米/月（含电梯费）；公寓：RMB3.3元/建筑平方米/月（含电梯费）”。协议签订后，原告分别于2015年10月26日支付了物业费4606元、15353元，于2015年12月31日支付了物业费1919元。2018年11月27日，因所购房屋逾期办证问题，王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《和解协议书》，第六条约定“本人（原告）同意该房屋所产生的物业费按物业合同收费标准执行缴费。”上述事实，有原告提供的起诉状、企业信用信息公示报告、华都文郡前期物业服务协议、大住建依申请（2019）146号文件、大连市政务公开平台截图、《大连市沙河口区住房和城市建设局政府信息不存在告知书》（2019）第18号文件、被告收取原告物业费收据、被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《华都文郡前期物业服务协议》、《和解协议书》、物业服务费收款收据及双方当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为：王博为与凯临物业签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条明确约定“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连凯临物业管理有限公司实施统一的物业管理，并遵守物业管理规定。买受人对此无异议”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，即在案涉项目成立业主委员会并与第三方物业服务企业另行签订物业服务协议前，案涉前期物业服务协议不存在终止的事由，双方均应遵照执行。关于王博为提出案涉小区物业管理企业未经过招投标问题，主张案涉前期物业服务协议违反了《物业管理条例》第二十四条规定的房地产开发与物业管理相分离的原则，属于以合法形式掩盖非法目的的情形应为无效。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。王博为所主张的《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，并非法律、行政法规效力性强制性规定。其次，我国法律也并未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《前期物业服务协议》是否经过招投标程序，均不影响该协议效力。此外，王博为认可凯临物业按约提供了物业服务，其也按约缴纳了物业服务费，双方客观上均实际履约。王博为主张的案涉前期物业服务协议无效、凯临物业以合法形式掩盖非法目的的主张不能成立。关于王博为提出的凯临物业不具有物业资质问题，属于行政管理范畴，并不影响案涉民事合同的成立及生效。《国家质量监督检验检疫总局办公厅关于贯彻落实取消收费许可证制度的通知》（2015年1月27日质检办财函[2015]82号）第一条规定“自2015年1月1日起，全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》(计价格[1998]2084号)、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》(发改价格[2010]2668号)同时废止。”《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”相关规定也取消了物业费服务企业收费许可证制度、物业服务企业资质管理制度。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王博为的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年三月十九日书记员  王志伟