重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19398号原告：童春利，女，1981年2月7日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：景栋臣，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓知，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆中海兴城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路1号7-1，统一社会信用代码91500105MA5UB504XH。法定代表人：郭勇，董事长。委托诉讼代理人：肖涵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明航，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。原告童春利与被告重庆中海兴城房地产开发有限公司（以下简称中海兴城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童春利的委托诉讼代理人景栋臣、赵晓知，被告中海兴城公司的委托诉讼代理人肖涵、蔡明航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童春利向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》；2、判令被告双倍返还原告购房定金20万元。事实和理由如下：2019年3月7日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定原告向被告认购位于江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04宗地X号楼X-X房屋一套。协议签订后，原告向被告支付定金10万元。在被告承诺代为办理银行按揭贷款过程中，被告单方告知要与原告解除协议，并且将涉案房屋出售给他人。被告的行为属于一房二卖，应当承担违约责任。被告中海兴城公司辩称，1、根据《商品房认购协议》第9条的约定，双方未签订正式的商品房买卖合同，认购协议已经解除；2、涉案法律关系项下，原告的主要义务是在约定时间与被告签订正式的房屋买卖合同并支付首付款、办理按揭贷款，被告的主要义务是将涉案房屋售卖给原告，但事实上双方并未签订正式的房屋买卖合同的原因是原告的资金没有到位、不愿意签订合同，被告有权没收定金；3、所谓一房二卖的赔偿责任，根据相关司法解释，应当是签订正式的商品房买卖合同之后才能适用，本案中，双方并没有签订正式的商品房买卖合同，故原告的主张缺乏事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房认购协议》、选房确认单、定金付款凭证、招商银行户口历史交易明细、转账截图、情况说明、逾期签订《商品房买卖合同》的告知函、原告与被告置业顾问张礼杰微信聊天记录截屏、购房信息确认书、延期申请、关于客户童春利个人住房按揭贷款业务的情况说明，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告举示的中通快递单据3页，拟证明原告一直积极配合被告办理贷款手续并将贷款手续于2019年5月1日按照被告要求邮寄给被告指定的银行工作人员和置业顾问张礼杰，该快递已投妥。被告对该证据三性均不予认可。该快递单载明的内寄物品为“日用品”，兴业银行也出具书面说明，证明其未收到过原告提交的房屋买卖合同等关键资料，且原告并未补充举示相应证据予以佐证其邮件的具体内容以及与本案诉请的关联性。故本院对该份证据本院不予采纳。原告举示的原告与被告销售部欧经理电话录音笔录，拟证明原告与被告一直在双方签订的《商品房认购协议》履行过程中原告一直积极配合被告，被告一直没有给予原告积极回复，被告将原告订购的房屋另外出售给他人且不退还定金，被告应当按照定金罚则双倍返还。原告未举示相关证据印证该通话录音的双方身份以及录音内容的真实性，且被告对该证据三性均不予认可故不予采信。被告举示的张礼杰的证人证言、置业顾问张礼杰与原告的微信聊天记录，拟证明双方无法签订正式买卖合同系原告自身款项不能到位导致。对上述证据中内容与情况说明、原告出具的延期申请能够印证的部分内容本院予以采信，对不能印证部分内容不予采信。对被告举示的兴业银行陈安荣与张礼杰的聊天记录，该证据中内容与兴业银行出具的关于客户童春利个人住房按揭贷款业务的情况说明能够印证的部分内容予以采信，对其余部分内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：乙方认购江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04宗地X号楼X-X号房屋，成交总价为3938672元。甲方同意乙方以按揭付款方式支付房款。乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金10万元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。协议第六条约定：甲乙双方应在2019年3月14日前签订《商品房买卖合同》。第七条约定：除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第八条约定：甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第九条约定：在第六条约定的期限届满之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。当日，原告向被告转账支付定金10万元，并向被告提出书面延期申请，载明“因本人定期理财暂未到期，特申请于2019年5月7日前往中海签约中心办理银行按揭并缴纳首付款及相关税费并签订购房合同。”针对此申请，置业顾问张礼杰于同日出具《情况说明》，载明“因产权人定期理财暂未到期原因，现约定于2019年5月7日前再中海签约中心办理银行按揭、缴纳首付款及相关税费并签订购房合同。现针对可能出现的贷款风险，拟定以下说明：1、客户在认购当天提供一份完整的个人征信报告，且保证从认购之日起到正式签署购房合同之前个人征信不能出现进一步的恶化（如信用卡逾期、贷款逾期等）；2、客户必须于2019年5月7日前配合置业顾问和开发商办理完银行按揭和贷款相关手续；3、若客户在做到以上两项的基础上，因客户无法办理按揭贷款的，开发商需配合客户办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费。之后，原告就要求增加孩子作为购买人事宜与被告置业顾问张礼杰进行微信沟通，张礼杰与银行工作人员关于原告申请按揭贷款事宜进行沟通，原告向兴业银行股份有限公司重庆大渡口支行咨询办理按揭贷款，按揭贷款办理过程中，被告工作人员就首付份额、流水覆盖等问题与原告沟通，包括原告缺失部分资料，被告工作人员也告知原告补充银行流水等。尔后，在此后，原告与被告工作人员多次沟通子女更名、份额事宜及资料补充事宜。原告要求将其子女添加为共同购房人（即为子女加名），并拟在此基础上办理子女占份额为80%或90%的按揭贷款。因银行未收到原告办理按揭贷款的房屋买卖合同等相关资料，未达到银行按揭贷款审查审批的基本条件，银行未将原告的申请提交分行审查，并于2019年5月7日接到被告的置业顾问通知，因原告已取消购买房屋，银行遂终止了该笔业务。2019年5月11日，被告向原告发出逾期签订《商品房买卖合同》的告知函，以原告逾期签订《商品房买卖合同》及其补充协议的行为表明已经放弃认购权利为由，所收取的定金不予退还。庭审中，原告称其签订《商品房认购协议》之时，即明确提出要求自己本人和孩子沈昱辰一起上户，并且孩子沈昱辰占份额80%-90%。被告联系的按揭银行不能满足原告此项要求，故原告没有签订《商品房买卖合同》。本院认为，《商品房认购协议》属原、被告之间为买卖江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04宗地X号楼X-X房屋所达成的预约合同，该认购协议系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故而，本案的主要争议焦点在于：原、被告没有按认购协议约定签订商品房买卖合同的原因。现评析如下：就原告而言，原告诉称其未在约定的2019年5月7日签订商品房买卖合同，系因被告没有回复原告关于贷款、更名（增加原告孩子沈昱辰名字）的相关情况。原告主张的此种理由，本院难以支持。首先，置业顾问张礼杰和原告达成一致的《情况说明》明确了如下意见：原告在履行完毕提供个人征信报告、5月7日前配合办理完银行按揭和贷款相关手续的基础上，如果还是无法办理按揭贷款的，被告配合办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费。即被告已经给予原告进行此次交易的十足诚意，原告只需按要求提供材料、办理各项手续，如果后续贷款不能顺利办理下来，被告承诺原告退房并且退还原告所有支出。此种情况下，原告在5月7日签订商品房买卖合同对其而言是没有风险的（签订之后，贷款顺利审批通过，交易继续履行；贷款审批未果，交易终止，被告办理退房、退款手续），其以被告没有回复贷款事宜为由，拒绝在5月7日签订商品房买卖合同，一方面与双方约定不符，另一方面也不合情理。其次，对于增加原告孩子沈昱辰名字事宜。2019年3月7日原告签署的《购房信息确认书》本身明确了“签署认购协议后，本人不得单方提出退房、更名、变更价格等购买条件”。即使如此，后续过程中，置业顾问张礼杰也同意了原告增加孩子沈昱辰名字的要求，并且积极协助原告完成了增加名字所需的流程。原告进一步提出其与孩子具体的登记份额问题。就该问题，原告并未举证证明其签约伊始就对此有明确要求，而且签订认购协议时也只签署了其一个人的名字。就被告而言，本案并没有证据证明被告在约定的5月7日之前不愿意与原告签订商品房买卖合同。相反，已有证据显示被告的置业顾问张礼杰一直在积极协助原告处理相关事项，以便促成交易。在5月7日未能签订商品房买卖合同之后，被告在5月11日才向原告发出《逾期签订的告知函》，要求没收定金、另售房屋。被告的行为合法合理。综上，原、被告没有按认购协议约定的期限签订商品房买卖合同，系因原告自身原因造成。根据《商品房认购协议》第七条、第九条的约定，该认购协议已经解除，被告已经收取的定金不予退还。原告要求被告双倍返还定金的诉讼，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告童春利与被告重庆中海兴城房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》于2019年5月7日解除；二、驳回原告童春利的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2150元，由原告童春利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年三月二十三日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜