广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初364号 原告：曾锦贤，女，汉族，1994年2月27日出生，住广东省佛山市南海区******置业广场401房，公民身份号码440************023。 委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。 被告：佛山市润丰置业有限公司，住所地佛山市禅城区********绿岛广场东区*********之一，统一社会信用代码914************262。 法定代表人：余某1。 委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。 原告曾锦贤诉被告佛山市润丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈学丰及被告委托代理人袁耿升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：B2-20171014-003）合同使用期限超出2037年12月1日的部分无效；2、被告向原告返还合同无效部分的款项44987.34元及利息（利息以44987.34元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月14日起计算至被告向原告还清之日止）；3、自起诉之日起解除原被告双方于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：B2-20171014-003）合同第六条的综合管理委托，被告向原告返还综合管理费58892.84元及利息（利息以58892.84元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至被告向原告还清之日止）；4、自起诉之日下调《物业使用权出让合同》约定的租金标准至每月每平方米10元/平方米，并返回多收取的使用权转让费44199.3元及公共设施分摊费111650元及利息（利息以155849.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至被告向原告还清之日止）。5、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：2017年10月14日，被告以马上涨价、返租金等形式，游说原告购买案涉公寓。在被告上述夸大、虚假的宣传后，原告与被告签订案涉的《物业使用权出让合同》，并付清合同约定的款项。原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，原告向被告支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同。故根据相关法律规定，《物业使用权出让合同》超过二十年部分无效，被告向原告转租的合同期限不得超出出租人与承租人的租赁期限。结合原告根据其他生效判决所了解的信息，案涉物业的租赁期限至2040年8月31日，故案涉合同超出租赁期限的部分无效，被告应返还合同无效部分的款项。 被告在案涉合同签订之初，根据合同约定，通过统一招商的方式，为原告经营管理案涉物业。但自2019年10月29日后，被告没有任何统一招商活动，也没有未原告带来任何经营收益，故原告决定解除对被告的委托，并要求被告返还多收取的综合管理费。案涉合同为租赁合同，原告非出租人，无需对公共设施进行分摊，公共设施及租赁物的结构性维护由产权人/出租人承担。被告在收取租金时，已按租赁物业的建筑面积（非套内面积，含公共分摊）收取租金（使用权转让费），原告还另行支付物业管理费。被告再另行收取公共设施分摊费属于重复收费，应予返还。 案涉物业所处区域同等条件的租赁物业平均租金仅10元每月每平方米，即使以案涉合同约定的使用权转让费作为被告收取租金的收费标准，也高达14.29元，超出平均租金的30%以上，明显过高，如果折算原告缴纳的其他费用，则更远超正常水平。而且，被告一次性收取全部租金，本身就应给与一定的商业折让。故，原告诉请下调案涉物业的租金为10元每月/平方米。为保障原告的合法权益，现特诉至法院，望法院依法裁判，维护原告的合法权益。 被告答辩称：一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得了竣工验收备案表。双方争议合同标的房产所属项目是在佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司自有的商业建设用地上由被告投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。被告对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月31日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规。 二、关于合同期限的合法性问题：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条的规定，“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”本案物业土地属于商业建设用地，其使用期限只要不超过四十年，即不违反上述法律法规的规定。《合同法》关于租赁期限不超过20年的规定，是法律法规之间的矛盾，就商业物业价值规律来说，按原合同期限执行，最有利于保障承租方的长远利益。 三、关于合同价款及分项约定问题。 1、双方签订合同最基本和核心的交易条件就是价款，该价款在双方合同中已作明确约定。原告如果不接受该基本条件，双方即失去交易基础。但合同一经签订，即受法律保护。被告就该合同享受对价和承担合同约定义务。2、合同价款分三个部分组成的约定，是基于合法避税和节约交易成本，双方均从中受益；该做法经国家税务部门核准且被告已依法纳税，并未损害国家利益；是否分项并不影响原告在合同中的整体利益，也没有违反法律强制性规定。3、为了避免误解，在双方合同中已明确告知综合管理费不包含物业专项管理和服务费。4、合同整体价款是基于长达二十多年的使用权对价，商业物业租金因物业及配套日趋成熟而形成动态上升的过程，原告选择一次性付款，正是基于物业未来的投资价值所作的投资行为，投资只讲风险和回报，投资不存在公平和合理的问题，更无显失公平之说。 针对原告的诉讼请求的第三项解除委托关系，合同第六条并没有双方存在委托管理关系，而是规定必须由被告进行统一经营管理。被告综合管理费并非基于委托管理关系而产生的费用，双方不存在委托关系。 综上所述，双方签订的《物业使用权出让合同》是双方自愿真实意思表示，应受法律保护，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法公正审理，驳回原告的诉讼请求。 诉讼中，原告提交以下证据： 1、原告身份证、被告企业公示报告。证明双方的主体资格。 2、《物业使用权出让合同》、两张网上银行电子回单、三张发票、情况说明。证明原告委托其母亲刘月华在2017年10月14日按照《物业使用权出让合同》约定支付了出让价372168元。 3、收楼通知书、物业移交确认书。证明原告在2017年11月29日与被告办理收楼手续。 4、《物业管理服务协议》、银行代扣划协议、收据二张。证明原告为案涉物业有另行支付物业管理费用以及按月结算的公摊水电费，《物业管理服务协议》所约定的已经包含了房屋公共部位和公共设施维护和管理。 5、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于发布《佛山市禅城区******指导租金标准》的通知截取南庄镇数据。证明被告收取的租金明显超出当地的平均租金水平。涉案物业属于公寓，原告已经按照最高的指导标准计算。 诉讼中，被告提交以下证据： 1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。证明争议合同标的房产所属项目的合法性。 2、关于确认佛山市禅城区*********－7座建筑物使用权出让出租及经营管理权的证明。证明争议合同标的房产所属项目土地的合法来源，该项目是由被告负责投资建设，被告对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。 3、申领门牌房号入户审批表。证明争议合同标的房产属于上述项目范围之内。被告对争议合同（认购书）的标的房产具有合法经营权。 4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明争议合同标的房产所属工程项目已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表。也证明本案争议方于2017年6月25日签订的认购书不属于预售。 经质证，本院认证：原告提交的证据1-4，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据5的真实性予以确认。被告提交四组证据，原告均无异议，本院予以采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。 2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。 2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。 2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。 2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及被告共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。 2017年10月14日，被告（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区二座2123单元的使用权出让给乙方……4、该物业建筑面积47.7平方米，其中套内建筑面积34.6平方米。5、该物业土地使用权性质为集体商业用地。……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条、物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为372168元，其中：1、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的使用权转让费186084元；2、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的公共设施分摊费111650元；3、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的综合管理费74434元。……第五条、物业的交付标准和期限。1、甲方应在2017年12月1日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务。……第八条、乙方的权利义务。……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……”。 原告于2017年11月29日日向被告支付物业使用权出让款余款180000元。2018年5月28日，被告出具发票，确认收取原告交来绿岛广场2座2123单元使用权转让费186084元、公共设施分摊费111650元、综合管理费74434元，以上合计372168元。原告已于2017年11月29日办理收房手续。 庭审中，原告陈述其诉讼请求第三项要求被告返还的综合管理费58892.84元的计算依据为：原告认为综合管理费是委托费用，原告现起诉要求解除双方合同第六条的综合管理委托，故诉讼请求第三项要求被告返还的综合管理费系起诉之日2020年1月3日至2037年12月1日的综合管理费。 庭审中，原告陈述其诉讼请求第四项要求被告返还的物业使用权转让款和公共设施分摊费的计算依据为：1、原告认为缴纳的物业管理费已经包括公共设施分摊费，因此诉讼请求第四项要求被告返还原告缴纳的全额公共设施分摊费111650元；2、原告认为同地段的租金标准为10元/平方米，据此计算该物业2020年1月3日（起诉之日）至2037年12月1日的使用权转让费，该金额扣减原告根据合同约定在2020年1月3日至2037年12月1日原告实际支付的物业使用权转让费得出的差额即为原告诉讼请求第四项要求被告返还的物业使用权转让费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，原告向被告支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。 关于《物业使用权出让合同》的效力，本院分析如下：《物业使用权出让合同》约定涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，被告已于2017年11月29日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2037年11月28日的部分无效。 关于原告主张的返还合同无效部分的款项44987.34元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应向原告返还无效期限部分对应的物业使用权出让款44987.34元（372168元÷273个月×33个月），原告主张合法有据，本院予以支持。因被告占用上述款项确给原告造成利息损失，原告主张被告支付利息，合法依据，本院予以支持，但利息的计算起始日期应为原告付清款项之日，也即2017年11月29日。至于利息的计算标准，本院确定自2017年11月29日至2019年8月19日为中国人民银行同期贷款利率，至于此后的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定2019年8月20日起的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于原告诉请被告返还综合管理费58892.84元、公共设施分摊费111650元及利息，本院分析如下：首先，《物业使用权出让合同》第六条所约定的综合管理费已经明确载明此项管理费不含物业的专项管理与服务业务，故综合管理费与物业管理费并非同一费用，且原告在签约时已经明确知道《物业使用权出让合同》所约定的综合管理费并非一般物业服务企业提供物业服务所收取的物业服务费。其次，根据《物业使用权出让合同》第四条关于物业使用权出让价款的约定可知，综合管理费及公共设施分摊费属于涉案物业使用权出让价款的一部分，正如前文所述，原、被告签订的《物业使用权出让合同》实为房屋租赁合同，也即《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让价款的性质为租金，综合管理费、公共设施分摊费均为租金的一部分。综上，原告基于与案外人签订的《物业管理服务协议》向案外人支付的物业管理服务费与《物业使用权出让合同》约定的综合管理费、公共设施分摊费并不存在重叠，并非同一费用。涉案《物业使用权出让合同》无效部分对应的款项已经支持返还，原告再主张被告返还综合管理费、公共设施分摊费并支付利息，缺乏依据，本院不予支持。 至于原告所主张的自起诉之日解除《物业使用权出让合同》第六条所约定的综合管理委托，本院认为，合同第六条所约定的综合管理费属于物业使用权出让价款的一部分；第六条约定综合管理费包含由被告统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等服务内容，但双方就此并未形成委托合同关系，原告据此解除，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告诉请调整租金标准并要求被告返还使用权转让费44199.3元的主张，本院分析如下：首先，《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让价款的约定系双方真实意思表示，原告在签约时已经对涉案物业在合同约定出让期限内的出让价款进行了明确的约定，且原告已经按照约定支付相关费用，原告起诉认为该标准过高，与合同约定不符。其次，涉案物业的总出让款为372168元，按照合同约定的出让期限计算，平均每月租金为1363.25元，该租金标准符合市场行情，并不存在明显过高的情形。综上，原告要求调低租金标准并要求被告返还使用权转让费44199.3元的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告曾锦贤与被告佛山市润丰置业有限公司于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2037年11月28日的部分无效； 二、被告佛山市润丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾锦贤返还物业使用权出让款44987.34元及利息（以44987.34元为本金，从2017年11月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）； 三、驳回原告曾锦贤的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，受理费减半收取2959元，由原告曾锦贤负担2500元，被告佛山市润丰置业有限公司负担459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  肖** 二〇二〇年三月三十日 书记员  罗曼