广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初564号原告：东莞市****石井股份经济联合社，地址：广东省东莞市东城区***委会，组织机构代码：61834767-1。负责人：彭德光，理事长。委托诉讼代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡子华，广东君政律师事务所实习律师。被告：东莞市盛世家具有限公司，住所地：广东省东莞市*******委会石井工业区，统一社会信用代码：914***********723G。法定代表人：吴穗林，总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。原告东莞市****石井股份经济联合社与被告东莞市盛世家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗海龙、蔡子华，被告的委托诉讼代理人宋安平、宋思逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年12月15日签订的《物业租赁合同》无效，被告返还原告厂房；2.原告没收被告已交纳的保证金237500元；3.被告支付实际使用厂房期间使用费（从2019年8月1日起计，每月使用费118750元，计至实际归还厂房时止；暂计至2019年11月30日为475000元）；4.被告支付逾期支付厂房使用费损失（以每月拖欠厂房使用费累计为基数，分段按每日拖欠金额的1%计算，自2019年8月11日起计算至付清之日止，暂计至2019年12月10日的违约金为11875元）；5.被告向原告支付为实现债权而支付的律师服务费32700元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，原告与被告签订《物业租赁合同》，合同约定原告将位于东莞市东城区石井（桑园）工业区内第二排第四幢厂房租给被告使用，建筑面积共12500平方米，租赁期限从2016年2月16日至2026年2月15日止。租金的计算方法为：租金从2016年2月16日开始收取，按月缴交租金，租金每五年为一个递增期，递增10%，即2016年2月16日至2021年2月15日止按建筑面积每月每平方9.5元，每月租金118750元；从2021年2月16日至2026年2月15日止按建筑面积每月每平方10.5元，每月租金131250元。合同第九条违约责任（二）乙方（被告）责任，约定：“1、如被告逾期未向原告支付租金，应按每拖欠一日按拖欠金额的1%向原告支付违约金，拖欠超过30日，原告有权解除合同，保证金不予退还，并要求被告赔偿其他经济损失”；“4、如原被告双方的纠纷是通过诉讼途径解决的，被告应赔偿原告因此支付的诉讼费、保全担保费、鉴定费、聘请律师而支出的律师费等。”最初，被告尚能按照合同约定每月10号以转账方式交纳当月（自然月）的租金，但自2019年8月起，被告拖欠的租金至今一直未能支付，至11月10日已拖欠原告租金共计475000元。2019年11月18日原告向被告发送通知，要求被告于2019年11月22日前向原告交付拖欠的租金，否则解除合同，返还厂房。但被告经营已极度困难，债务额巨大，被众多债权人追债，故未能支付。原告出租的厂房没有建设工程规划许可证，租赁合同涉嫌无效。但被告实际已使用原告厂房，应按租赁合同约定支付使用费。被告长期拖欠，原告有权要求被告返还厂房和收取被告实际使用期间的费用，并要求被告支付逾期支付使用费损失和实现债权的费用。被告辩称，同意原告的第1项诉讼请求。对原告的第2项诉讼请求不予认可，根据合同无效的原则，被告缴纳的保证金，原告应予以退还或抵偿租金。同意原告的第3项诉讼请求，但应当扣除保证金的部分。不同意原告的第4、5项诉讼请求，由于双方签订的租赁合同无效，合同对违约金和律师费的约定是无效的。经审理查明，2015年12月15日，原告与被告签订一份《物业租赁合同》，约定：原告将位于东莞市东城区石井（桑园）工业区内第二排第四幢厂房出租给被告，租赁期限从2016年2月16日至2026年2月15日止；租金从2016年2月16日开始收取，按月缴交租金，每五年为一个递增期，递增10%，2016年2月16日至2021年2月15日期间每月租金为118750元；被告须于每月10号前交当月租金及物业管理费；被告在本合同签订当日向原告缴纳237500元作为被告履行合同的保证金；如被告逾期未向原告支付租金，应按每拖欠一日按拖欠金额的1%向原告支付违约金，拖欠超过30日，原告有权解除合同，保证金不予退还；如双方的纠纷是通过诉讼途径解决的，被告应赔偿原告因聘请律师而支出的律师费等。上述合同签订后，被告向原告支付了保证金237500元，并支付租金至2019年7月止，自2019年8月起未向原告支付租金。原告于2019年11月18日向被告发出通知，要求被告于2019年11月22日前缴清所欠租金。2019年11月28日，原告与广东君政律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该所律师作为本案诉讼代理人，律师费为32700元，原告已支付该律师费。另查，案涉租赁物由原告建设，未办理建设工程规划许可证。被告现已停止经营，但仍有机器设备等物品放置于案涉租赁物内。以上事实，有原告提交的物业租赁合同、收据、补充协议、通知、土地使用权证、民事委托代理合同、发票，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证也没有证据证明经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签订的《物业租赁合同》为无效合同。对原告诉请确认《物业租赁合同》无效，本院予以支持。现案涉租赁物仍由被告占用中，因合同无效，被告应将案涉租赁物返还给原告。被告已向原告支付保证金237500元，在合同无效的情况下，原告应将该保证金返还给被告，被告在本案中主张以保证金237500元抵扣其应向原告支付的占有使用费，本院予以采纳，对原告诉请没收保证金237500元，本院不予支持。虽《物业租赁合同》无效，但被告在其占有使用案涉租赁物期间应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。被告自2019年8月起未支付占有使用费，被告应向原告支付自2019年8月1日起至被告将案涉租赁物返还给原告之日止，按每月118750元计算的占有使用费。被告支付的保证金237500元可用以抵扣2019年8月、9月共两个月的占有使用费。被告应向原告支付占有使用费：从2019年10月1日起按每月118750元的标准计至被告将案涉租赁物返还给原告之日止。对原告诉请被告支付占有使用费，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。因《租赁合同》无效，原告诉请被告支付逾期支付厂房使用费损失及律师费均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市****石井股份经济联合社与被告东莞市盛世家具有限公司于2015年12月15日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告东莞市盛世家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市****石井股份经济联合社返还位于东莞市东城区石井（桑园）工业区内第二排第四幢厂房；三、被告东莞市盛世家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市****石井股份经济联合社支付占有使用费（从2019年10月1日起按每月118750元的标准计至被告将上述第二判项确定的租赁物返还给原告之日止）；四、驳回原告东莞市****石井股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5685.38元，已由原告预交，由原告负担3254.13元，被告负担2431.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇二〇年三月二十六日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。