内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终69号 上诉人（原审被告、申请执行人）：代敬，男，1989年3月28日出生，汉族，达拉特旗新能能源有限公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古首佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：高权昊，男，1987年12月4日出生，汉族，达拉特旗新能能源有限公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告、案外人）：王瑞琴，女，1984年9月27日出生，汉族，达拉特旗新能能源有限公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系高权昊妻子。 原审第三人（被执行人）：白雪莲，女，1978年3月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原审第三人（被执行人）：马慧永，男，1973年1月21日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：白雪莲，女，1978年3月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗，系马慧永妻子。 原审第三人：郝悦颖，女，1986年6月8日出生，汉族，河北省廊坊市新奥科技园职工，现住河北省廊坊市。 上诉人代敬因与被上诉人王瑞琴、高权昊、原审第三人马慧永、白雪莲、郝悦颖案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2019）内0621民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代敬及其委托诉讼代理人苏磊，被上诉人王瑞琴，高权昊，原审第三人白雪莲、马慧永的委托诉讼代理人白雪莲、郝悦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代敬上诉请求：一、依法撤销达拉特旗人民法院（2019）内0621民初3901号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审认定王瑞琴、高权昊已付清涉案房屋合同价款550000元实属认定事实错误。（一）马慧永、白雪莲与王瑞琴、高权昊和任贝贝虽签订《房屋抵顶欠款合同》，马慧永、白雪莲以涉案房屋偿还王瑞琴、高权昊及任贝贝的欠款，但涉案房屋未取得产权证，该合同并没有履行完毕。而且借据仍有王瑞琴、高权昊持有，借据上的金额也只有102500元。（二）上诉人收到130000元是事实，但白雪莲及王瑞琴并没有告知上诉人该笔款是用涉案房屋以物代偿的，且涉案房屋仍有马慧永、白雪莲居住占用。（三）马慧永、白雪莲与王瑞琴、高权昊和任贝贝三方签订的《房屋抵顶欠款合同》所约定的任贝贝对马慧永、白雪莲的债权转化为对王瑞琴、高权昊的债权的条件并未成就。（四）从马慧永、白雪莲与王瑞琴、高权昊和任贝贝三方签订的《房屋抵顶欠款合同》所约定的涉案房屋租赁条款看，房款没有抵顶完毕，王瑞琴、高权昊仍欠白雪莲购房款。二、一审认定王瑞琴、高权昊将涉案房屋反租赁给马慧永、白雪莲是属认定事实错误。一审仅仅凭一份租赁协议就认定王瑞琴、高权昊已经合法占有涉案房屋是错误的。三、王瑞琴、高权昊未办理涉案房屋过户登记认定为2019年6月27日至2019年8月15日为双方自行协商处理的合理期间错误。 高权昊、王瑞琴辩称，其与原审第三人马慧永、白雪莲之间存在借款是事实，有付款凭证、马慧永、白雪莲与王瑞琴、高权昊和任贝贝三方签订的《房屋抵顶欠款合同》等证据能证明原审第三人马慧永、白雪莲是以涉案房屋抵顶偿还了所欠借款的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 马慧永、白雪莲述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因此应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 郝悦颖述称，其与原审第三人马慧永、白雪莲之间存在房屋买卖关系是事实。 高权昊、王瑞琴向一审法院起诉请求：一、确认代敬申请执行的的位××旗房屋（不动产权证2019-0003110）所有权归原告所有，并停止上述财产的执行。（总房价为550000元）。二、本案全部诉讼费用由被告代敬负担。 一审认定事实：2018年10月23日一审法院立案受理原告代敬诉被告马慧永、白雪莲民间借贷纠纷一案，于2018年11月21日作出（2018）内0621民初4671号民事判决书，结论为：一、被告马慧永、白雪莲于本判决生效之日共同给付原告代敬借款360911元；二、案件受理费3387元由被告马慧永、白雪莲负担3357元，原告代敬负担30元。该法律文书生效后被告马慧永、白雪莲未履行还款义务，经代敬申请，该案进入执行程序。2019年8月15日一审法院作出（2019）内0621执119号执行裁定书，裁定查封了登记在郝悦颖名下的的位××旗房屋（产权证号2019-XX）。原告高权昊、王瑞琴就涉案被查封房产向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年8月29日作出（2019）内0621执异91号执行裁定书，裁定驳回高权昊、王瑞琴的异议申请。二原告不服提起本案诉讼。 另查明，2017年9月16日，第三人郝悦颖（甲方）与第三人马慧永（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，第一条房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于鄂尔多斯市××旗（东户），住宅楼一套（含地下室）。第二条房屋价款及付款方式：1、房屋价款双方议定上述房产出售总价款为50万元整；2、付款方式为协议签订后乙方一次性给付甲方50万元整。第三条房屋过户：上述房屋现甲方未取得房产证，甲方现持有购房合同和购房全部税票，本协议签订后，甲方须在取得房产证后无条件一个月内协助乙方办理过户手续，过户相关全部税费由乙方承担。……协议签订后，马慧永、白雪莲付清购房款并入住该房屋。 2018年7月6日，甲方马慧永、白雪莲与乙方王瑞琴、高权昊、丙方任贝贝签订《房屋抵顶欠款合同》一份，协议约定，甲、乙、丙三方依照相关法律、法规，本着自愿、公平、平等原则，就甲方借用乙方、丙方信用卡透支和中国建设银行快贷不能如期偿还乙方和丙方事宜，甲方自愿将自己购买的××旗（含地下室）抵顶欠款，三方协商一致，订立本合同，供三方信守。第一条：抵顶房产来源于甲方向郝悦颖购买的房产（详见郝悦颖与马慧永的房屋买卖合同和郝悦颖向房地产开发商签订的购房合同）。第二条：甲、乙双方认定该房价款为55万元，甲方抵顶借用乙方的信用卡透支和中国建设银行快贷的全部本金和利息32万元整，（其中甲方欠丙方任贝贝的13万元整；甲方欠乙方王瑞琴、高权昊的19万元整，共计32万元整）。不足部分乙方用所购买的该房屋租给甲方3年，用3年租金共计5万元和签订本合同时，乙方给甲方18万元，以上共计55万元作为乙方的购房款，同时抵顶房屋包括地下室，但房内的可移动财产不包括在内。第三条：本协议生效后，乙方取得该房屋的产权证后，甲方欠丙方的信用卡透支款和中国建设银行快贷的款由乙方还丙方。第四条：签订本合同时，甲方将该房屋的一切手续全部移交乙方。第五条：如果该房具备办理房产证时，甲方必须保证协调向新奥房产开发商购房的郝悦颖提供给乙方相关购房手续，在一个月内无偿给乙方办理产权过户登记，直至乙方取得房产证。办理房产权过户的一切费用由乙方承担。…… 合同签订后，原告王瑞琴、高权昊替第三人马慧永、白雪莲给付被告代敬13万元（其中通过支付宝转账支付4万元、通过微信支付2万元、通过建设银行转账7万元）；替第三人马慧永、白雪莲支付任贝贝6.067万元（其中通过建设银行于2018年9月5日转账5万元、于2018年9月6日转账支付1.067万元）；给付第三人白雪莲共计5万元（其中定金2万元，通过中国建设银行转账1.47万元，微信转账300元，现金给付1.5万元）。 2018年7月7日，甲方王瑞琴与乙方白雪莲签订《房屋租赁协议》一份，王瑞琴将涉案房屋出租给白雪莲居住，约定租期36个月，租金5万元，抵顶购买该房的部分购房款。 2019年新奥房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：新奥嘉园生活区为廊坊新奥房地产开发有限公司开发的住宅区，其中8号楼1单元101室出售后，于2019年6月27日取得该房屋不动产权证。 第三人郝悦颖与原告王瑞琴的微信聊天记录显示，从2019年5月15日开始，双方就涉案房产的产权证问题一直进行沟通，王瑞琴催促过在外地的郝悦颖回来协助办理产权过户登记手续。 2019年6月28日，达拉特旗不动产登记局为第三人郝悦颖颁发了蒙（2019）达拉特旗不动产权第XX号不动产登记证。 庭审中还查明，马慧永、白雪莲因欠多人债务，曾组织五家债权人协商以涉案房屋抵顶所欠债务，到场的有马慧永、白雪莲、任贝贝、刘波、代敬。 一审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案第三人郝悦颖与第三人马慧永、白雪莲签订的《房屋买卖合同》以及第三人马慧永、白雪莲与原告王瑞琴、高权昊签订的《房屋抵顶欠款合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据庭审查明事实，涉案房屋在被一审法院查封之前，已经由郝悦颖出售给马慧永、白雪莲，马慧永、白雪莲又将涉案房屋以55万元的价格顶账给了王瑞琴、高权昊。除去抵顶所欠王瑞琴、高权昊的19万元借款以外，其余房款已经全部付清或抵顶清，且其中13万元系原告王瑞琴、高权昊直接支付给被告代敬的。代敬对于马慧永、白雪莲以涉案房屋抵顶欠款组织债权人协商的事实亦知情。所欠任贝贝的款项亦因三方抵顶协议而转化为王瑞琴、高权昊对任贝贝的债权债务。原告王瑞琴、高权昊又将涉案房屋出租给第三人白雪莲，其行使租赁权亦是对涉案房屋的占有方式的表现。根据新奥房地产开发有限公司出具的证明证实，涉案房产于2019年6月27日取得该房屋不动产权证，亦即在该时间点之前并不具备产权变更登记的条件，而从2019年6月27日至涉案房产被一审法院查封之日即2019年8月15日，根据原告王瑞琴与郝悦颖的微信聊天记录和郝悦颖出具的声明可证实，原告一直在与第三人郝悦颖沟通办理过户登记的事宜。此期间应认定为双方自行协商处理的合理期间。故未能办理产权变更登记的责任并不在原告王瑞琴、高权昊。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王瑞琴、高权昊就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止对涉案房屋执行的请求，一审法院予以支持。关于原告王瑞琴、高权昊要求确认其对涉案房屋享有所有权。一审法院认为，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人以买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，原告王瑞琴、高权昊与第三人马慧永、白雪莲签订的《房屋抵顶欠款合同》，通过抵顶债务、代替支付等方式，付清了合同价款，并占有涉案房屋，但由于尚未办理房屋所有权过户登记，双方之间存在的仍然是债的法律关系，原告王瑞琴、高权昊依据买卖合同主张确认其对案涉房屋享有所有权于法无据，故对其要求确认所有权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决：一、停止对位于××旗（产权证号2019-XX）房产的执行；二、驳回原告王瑞琴、高权昊其他诉讼请求。案件受理费9300元，由被告代敬负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人、原审第三人均未提供证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为被上诉人王瑞琴、高权昊是否对涉案房屋享有排除强制执行的实体民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人王瑞琴、高权昊与原审第三人马慧永、白雪莲和案外人任贝贝签订的《房屋抵顶欠款合同》是三方的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同与被上诉人王瑞琴、高权昊提供的其向上诉人代敬、原审第三人马慧永、白雪莲、案外人任贝贝支付款项的银行凭证及被上诉人王瑞琴与原审第三人白雪莲签订的《房屋租赁协议》相互印证，形成证据链，证明了涉案房屋被查封之前被上诉人王瑞琴、高权昊与原审第三人马慧永、白雪莲已签订了涉案房屋抵顶协议，以物抵债方式付清房款并实际占有支配的事实。被上诉人王瑞琴与原审第三人郝悦颖的微信聊天记录能证明涉案房屋没有过户并非被上诉人王瑞琴、高权昊自身原因所致。因此被上诉人王瑞琴、高权昊对涉案房屋没有过户无过错，不应承担过错责任。被上诉人王瑞琴、高权昊的停止执行涉案房屋的诉讼请求及理由符合上述法律规定，应予支持。 综上所述，代敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人代敬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 张   雯 书 记 员 李 羽 琪