贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初5456号 原告（反诉被告）：何某某，女，1991年1月30日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。 委托代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师（一般代理）。 被告（反诉原告）：贵阳某某商业管理有限公司，地址在贵阳市南明区市府路1号懿府裙楼-1至4层。 法定代表人：王凤淮，职务总经理。 委托代理人：梅雪、李旭（实习），贵州佳合律师事务所律师（特别代理）。 原告何某某与被告贵阳某某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理。诉讼中被告贵阳某某商业管理有限公司于2019年5月30日对原告何某某提起反诉，本院经审查能够成立，决定合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某的委托代理人张庆、被告贵阳某某商业管理有限公司的委托代理人梅雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；2、判令被告退还原告履约保证金、租金保证金、收银保证金、装修保证金共计160133元；3、判令被告在原告将租赁店铺内的物品及相关设备搬离时不得阻拦；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年8月9日，原告与被告签订商铺场地使用租赁合同》、《补充协议书》、《收银服务及相关设备租用补充协议》，约定被告将位于贵阳市南明区店铺号为Ｌ3-Ａ011Ａ、Ｌ3-Ａ011Ｂ出租给原告使用，期限为2年。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金、租金保证金、收银保证金、装修保证金等共计160133元。后原告在经营过程中，贵阳市城市综合执法支队南明大队在原告承租的商场内张贴《告示》，告知商场所涉建筑未取得建设规划许可，属于违法建筑。因被告的原因造成商场的其他经营户停业，致使原告的商铺也无法继续经营，原告准备搬离时遭到被告的阻拦。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告贵阳某某商业管理有限公司辩称及反诉称，原告所述不是事实，双方签订的相关合同，是合法、有效的。对原告要求确认合同无效的诉请，被告不能同意。合同签订后，被告已履行了向原告交付租赁物的义务，但原告却不履行向被告支付租金的义务，从2017年10月开始拖欠被告的租金，给被告造成了严重的经济损失。故反诉请求：1、判令解除原告与被告于2017年8月9日签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租赁补充协议》、《补充协议书》；2、判令被告支付原告2017年10月及2018年2月至2019年5月期间的商铺场地使用费206469.48元、商铺运营管理费162183.19元、商铺物业管理费90651.08元、宣传推广费14313.33元及2018年9月至10月期间的电费648.45元、水费5.2元及2017年10月至2019年5月期间的收银设备或水单设备维护费10929.03元，以上共计485199.76元；3、判令原告立即腾空并向被告交还租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空之日止，每月按合同约定标准向被告支付商铺场地使用费12624元、商铺运营管理费9999元、商铺物业管理费5373.2元、宣传推广费848.4元，即每月共计28844.6元；4、判令原告向被告支付滞纳金、暂计至2019年5月为285769.84元，之后滞纳金以第2、3项欠付金额为基数按每日0.2%计算；5、判令原告向被告支付违约金29394.6元；6、反诉费由原告承担。另如果合同无效，被告不变更诉请，请法院依法判决。 原告何某某对反诉辩称，被告的反诉不是事实，双方签订的合同应为无效。如合同有效，原告同意解除合同，返还被告租赁的门面。对被告主张的滞纳金及场地占用费等诉请，原告认为合同是无效的，被告的请求不应得到法院支持，请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下，位于贵阳市南明区，建筑面积为127.55平方米房屋一套，系贵州宇虹房地产开发有限责任公司修建，并以该公司的名义于2013年5月2日办理了该房的房屋所有权证。同年4月12日，该公司与贵州懿府百货有限公司签订《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，将该房规划贵州懿府百货有限公司。贵州懿府百货有限公司于2016年1月4日将该房出租给被告贵阳某某商业管理有限公司进行租赁、管理、占有、使用等，双方于同年8月25日签订《商业租赁合同》。2017年8月9日，原告何某某与被告贵阳某某商业管理有限公司签订《商铺场地使用租赁合同》，约定被告将位于缤纷地购物中心Ｌ3层店铺号为Ｌ3-Ａ011Ａ、Ｌ3-Ａ011Ｂ，建筑面积为141.4平方米（实用面积为101平方米）租赁给原告做商业用途。租赁期限为2年，从2017年8月10日起至2019年8月9日止。原告租赁的商铺用于经营ＮＯＢＩＢＩ品牌，经营业态为餐饮。双方同意商铺场地使用费按以下方式计算，2017年8月10日至2018年8月9日期间的月使用费标准为90元／月／平方米，月使用费9090元；2018年8月10日至2019年8月9日期间的月使用费标准为99元／月／平方米，月使用费9999元。商铺运营管理费的标准为2017年8月10日至2018年8月9日期间月商铺运营管理费为90元／月／平方米，每月管理费为9090元；2018年8月10日至2019年8月9日期间的月商铺运营管理费为99元／月／平方米，每月管理费为9999元。商业推广费按6元／月／平方米计算，每月为848.4元。商铺物业管理费按38元／月／平方米计算，每月为5373.2元。租赁期内，原告应于每月25日前，按本合同及相关补充协议的约定预先缴纳次月商铺场地使用费、商铺运营管理费、推广费、上月水电费等各项费用。原告逾期支付场地使用费、商业服务费及其他应缴费用，每逾期一天，原告须按欠缴场地使用费、商业服务费及其他应缴费用总额的0.2%向被告支付滞纳金。租赁期内，原告应在每月25日向被告或其指定的物业管理公司预先缴纳次月商铺物业管理费。租赁期内，原告应承担租赁店铺产生的水电费、燃气费、电话费及其他各项费用。双方均同意若原告未按本合同规定的日期支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用，且逾期超过15天的，被告有权停止水电的供应，因此而造成的一切后果由原告承担，且被告停止水电的供应不影响被告在此期间向原告收取场地使用费、商业服务费及其他费用的权利。逾期超过30天的，被告有权采取合法措施中止原告营业，被告同时有权按合同约定行使合同终止权。若原告欠缴场地使用费或商业服务费及其他费用，被告有权从原告的保证金中扣除上述费用，扣除的顺序为商业服务费、水电费、场地使用费、滞纳金、其他违约金或损害赔偿金等。原告应在本合同签订一周内向被告支付人民币54053.2元作为租赁保证金，被告有权从上述保证金中扣减、抵消任何原告应付而未付的场地使用费、商业服务费及其他费用。被告交付租赁店铺的时间最迟不超过2017年8月11日。租赁店铺装修期最长期限为30日。在租赁期限届满前，原告如需提前撤场、终止合同须提前90天向被告书面申请，经被告书面同意且结清场地使用费、商业服务费、费用、滞纳金、违约金等后方可撤场。但租赁保证金不予退还，同时除没收租赁保证金外，原告还需向被告支付相当于合同终止前最后1个月场地使用费、商业服务费的补偿金。同日，双方又签订《收银服务及相关设备租用补充协议》及《补充协议书》，在《收银服务及相关设备租用补充协议》中双方约定，原告向被告租用以下收银设备：具备ＭＩＳ功能的收银机1台、包含水单营销功能的设备1台。原告按月向被告支付收银机和水单营销设备租金550元。原告要向被告缴纳收银机保证金5000元，该保证金在原告退还收银设备，经被告验收后，无息退还。在《补充协议书》中双方约定：1、原告承诺在合同租赁内租金、物业管理费及商业推广费按季度缴纳支付给被告；2、被告同意原告有偿使用户外露台，使用面积为37.5平方米，第一、二年包干价为2625元／月（即70元／平／月），按季度支付给被告。在合同所附缤纷地租赁商户商务条件书（合同附件六）中，双方签字确认原告承租的地址位于Ａ馆Ｌ3、经营餐饮业、品牌是ＮＯＢＩＢＩ、商铺编号为Ｌ3-Ａ011Ａ、Ｌ3-Ａ011Ｂ、商铺使用面积为101平方米、建筑面积为141.4平方米、露台面积为37.5平方米。商铺运营管理费第一年为每月每平方米90元即9090元、第二年为99元／月／平方米即9999元。商铺物业管理费为38元／月／平方米，即每月5373.2元。推广费为6元／月／平方米，即每月848.4元。收银手续费为1%、保证金为54053.2元。收银设备使用费为550元。电费按实际产生费用收取，按单价1.65元收取。水费标准为每吨5.2元，按实际产生的费用收取。合同签订后，原告于同日依约向被告支付了履约保证金54053.2元、收银机保证金5000元、租金保证金81079.8元及装修保证金20000元，共计160133元。被告收款后给原告出具了收款收据，并将出租的门面交付给原告使用。原告对租赁房屋进行装修后开始使用，用于经营餐饮。2018年5月3日，贵阳城市综合执法支队南明大队在涉案商场内张贴《告示》一张，载明：“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我对正对该违法建筑完善处罚程序。”此后，涉案商场内的经营户陆续关门停止营业。原告在同年11月就停止营业至今，原告停止营业后未与被告结清商铺的租金。除原告签订合同时向被告支付的160133元外，原告未再向被告支付任何费用。现原告起诉来院，提出如前诉请。 另查，被告虽提供有产权人为贵州宇虹房地产开发有限责任公司，证号为筑房产证南明字第××号，位于南明区，建筑面积为127.55平方米的房屋产权证。但经本院现场核实，原告承租的门面内从门口吧台到承重墙只有很少的一部分在上述产权证范围内，其余部分包含露台并未办理房屋所有权证。经双方清点，原告承租的门面内有以下物品：吧台1个、凳子32张、桌子12张、黑色收银机1台、收银设备3台、吸尘器1个。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》、《告示》、银行交易明细、收款收据、现场照片、规划图纸及被告提供的营业执照、房屋所有权证、土地使用证、《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》、《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》、《商业租赁合同》、照片等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中，被告出租给原告的房屋，只有一小部分办理了房屋所有权证，其余大部分并未取得房屋所有权证，被告另提供的规划图纸，并无证据证明其出租给原告的房屋包含在规划范围内，且被告亦自认涉案房屋已办理了房屋所有权证。因违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》，应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告诉请确认《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》无效，并判令被告退还原告装修保证金20000元、收银机保证金5000元，并由被告返还原告承租房屋内的物品，符合上述法律规定，予以支持。对被告要求原告搬离并腾空涉案商铺的诉请，本院也予以支持。因原告至今未与被告解除合同并将涉案商铺交还被告，被告主张原告参照合同约定的租金标准向其支付房屋占用费，亦符合上述法律规定，本院也予以支持。至于支付时间，因贵阳城市综合执法支队南明大队在涉案商场张贴的《告示》，可能会对商场内租户的正常经营活动造成不利影响，而被告对此未作出相应的处理和补救。故应截止到2018年5月3日贵阳城市综合执法支队南明大队在涉案商场内张贴《告示》时止。对于超出部分，不予支持。根据双方合同约定，原告支付租金的时间是从2017年8月10日开始计算，标准为商铺每月为9090元，露台为每月2625元，物业管理费为每月5373.2元。推广费为每月848.4元。收银设备使用费为550元。电费按实际产生费用收取，按单价1.65元收取。水费标准为每吨5.2元，以上费用包含房屋占用费81810元（按每月9090元×9个月计算）、物业管理费48358.8元（按每月5373.2元×9个月计算）、推广费7635.6元（按每月848.4元×9个月计算）、收银设备使用费4950元（按每月550元×9个月计算）、电费648.45元、水费5.2元，共计143408.05元。扣除原告向被告支付的履约保证金54053.2元、租金保证金81079.8元，共计135133元，原告实际应向被告支付8275.05元。对被告多主张部分，不予支持。至于被告主张的滞纳金、违约金，因合同无效，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百五十一条、第二百六十二条、第二百六十三条、第二百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告何某某与被告贵阳某某商业管理有限公司于2017年8月9日签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》无效； 原告何某某于本判决书生效后十日内将位于缤纷地购物中心L3层店铺号为L3-A011A、L3-A011B的店铺腾空并返还给被告贵阳某某商业管理有限公司； 原告何某某于上项同时向被告贵阳某某商业管理有限公司支付房屋占用费、物业管理费、推广费、收银设备使用费、水费、电费合计8275.05元； 被告贵阳某某商业管理有限公司于上项同时退还原告何某某收银机押金5000元、装修保证金20000元，并将原告何某某存放在涉案商铺内的吧台1个、凳子32张、桌子12张、黑色收银机1台、收银设备3台、吸尘器1个返还给原告何某某，同时原告何某某将黑色收银机1台、收银设备3台返还给被告贵阳某某商业管理有限公司； 五、驳回原告何某某对本案的其余诉讼请求； 六、驳回被告贵阳某某商业管理有限公司对本案的其余反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费1751元（已减半），由被告贵阳某某商业管理有限公司共同承担275元，原告何某某承担875元。反诉费13253元（已减半），由原告何某某承担750元，被告贵阳某某商业管理有限公司承担2252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  刘军 二〇二〇年三月三十日 书记员  王欢