北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2201号原告：宋玲，女，汉族，1981年1月6日出生，住北京市海淀区。原告：北京后天之星文化艺术传播有限责任公司，住所地北京市海淀区青龙桥厢红旗东门外军科一号院外东南侧第2号楼第二层商业楼。法定代表人：宋玲，执行董事。委托代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。委托代理人：张鹏均，北京市荣德律师事务所实习律师。被告：周立志，男，汉族，1968年8月24日出生，住北京市海淀区。原告宋玲、北京后天之星文化艺术传播有限责任公司（以下简称后天公司）与被告周立志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋玲（兼后天公司法定代表人），及其与后天公司共同的委托代理人荀恒栋、张鹏均，被告周立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋玲、后天公司向本院提出诉讼请求：1、判令周立志因强行中止《租赁协议》，向宋玲返还租赁保证金50000元；2、判令周立志向宋玲、后天公司支付违约金2155457元；3、本案诉讼费由周立志承担。事实和理由：宋玲与周立志签订房屋租赁合同，租赁其所提供的房屋作为后天公司的经营场所。宋玲按约定向周立志支付了租金和保证金，并对房屋进行了装修、购买了大量的教学用品。为了培训员工、打开市场等目的，宋玲还与其它公司签订了合作协议并支付了合作费用。在房屋使用过程中，因室外主线老化导致受潮短路引发火情，后天公司的员工及时报警，消防人员迅速到场解除了火险。此后周立志便采用各种方式对原告进行骚扰，直至强行断电、抢占房屋，导致后天公司被迫停业，给原告方造成了巨大的经济损失。现起诉要求周立志承担相应责任，并根据相关司法解释请求人民法院增加违约金的数额，违约金的数额以下列实际损失为限，包括：宋玲出资的装修残值损失139084元、设备设施损失175958元、剩余合作的合作费损失46485元；后天公司的寻找替代房损失190000元、向学员的退费损失403930元、可得利益损失1200000元。被告周立志辩称：我向原告方出租的房屋线路都是正常的，但由于原告方内部的原因导致失火，致使周边11家企业停工3天。但在此事的处理过程中，宋玲从未到过现场，所有维修的钱款都是我和房东支付；期间我从未采取断电、破门等措施。对原告方就损失所提供的证据我均不认可，原告方经营不善且长期拖欠房租，不可能有如此高额的损失。综上，我同意向原告方退还保证金，但不同意原告方的其它诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月13日，宋玲与周立志签订房屋租赁协议，租赁周立志提供的位于海淀区青龙桥厢红旗东门外军事科学院1号楼xx楼（以下简称租赁房屋），建筑面积约450平方米，租赁用途为商业，租期自2014年11月5日至2020年11月4日。合同中还约定，如一方强行中止合同须向另一方支付违约金50000元。当日，宋玲按约定向周立志支付第一年的房租380000元、租赁保证金50000元。2017年7月14日晚9时左右租赁房屋失火，经消防部门迅速到场消灭火险。之后原告方与周立志就该房屋的租赁产生矛盾。原告方向法庭陈述，周立志于同年11月10日对租赁房屋断电，周立志对此予以否认，但认可在同年10月底或11月初断过一次电。原告方另述，周立志于同年11月28日，采用强行破门的方式将房屋收回。周立志认可其已将房屋收回，收回时间是2017年底，进入租赁房屋的方式是因为被告的工作人员将钥匙留下。另，诉讼中双方均同意解除该租赁协议，解除时间为2020年3月17日（即第一次庭审的时间），周立志亦同意向宋玲退还租赁保证金50000元。就所主张的装修损失，原告方向法庭提供了宋玲与胡照彬所签订房屋装修合同，但就装修费用的支出未向法庭提供证据。另，周立志已将房屋另行出租并重新装修。就所主张的合作费损失，原告方向法庭提供宋玲与北京坤凡网络科技有限公司，于2014年10月19日签订的合作协议书，约定坤凡公司授权宋玲在海淀区进行坤凡习惯养成教育项目的推广运营工作，合作期5年，合作费用20000元/年，加软件维护、更新等费用，合同金额总计120000元。次日，宋玲从其个人账户向坤凡公司支付上述费用。就所主张的设备、设施损失，宋玲向法庭提供产品采购合同及设备清单，包括空调、课桌椅、空调在内等物品的照片，及室外广告字、门头等宣传用品的照片；宋玲还提供了购买上述物品的部分收据，金额总计106750元。诉讼中，周立志陈述其已将租赁房屋内的物品，找人拉到海淀区韩家庄的院子中，但无法提供存放院落的具体地点，也无法和拉走物品的人取得联系。另查，后天公司注册成立的时间为2015年10月23日。本院认为，宋玲与周立志所签订的租赁协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应确认为有效合同。现双方均同意解除该合同，周立志也同意在合同解除后退还宋玲租赁保证金，上述双方间的一致意见于法有据，本院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据上述举证责任分配原则，周立志应当就其所主张的断电的原因和时间、进入租赁房屋的时间和方式等，向法庭提供充分证据。但庭审中周立志未向法庭提供相应证据；且对其所述进入房屋的方式，为原告方的员工将钥匙留下后进入。本院认为，在双方争议未解决，原告方的物品未做处理的情况下，周立志的此项陈述明显不符合常理。综上，本院确认，周立志应承担举证不能的法律后果，即根据原告的陈述，本院确认周立志采取断电措施的时间为2017年11月10日、进入租赁房屋的时间是当月28日。本院认为，如确系因原告方的原因导致失火，周立志可通过协商、诉讼等方式解除合同，并要求原告方承担相应的违约或赔偿责任。但其采用断电、单方采取措施收回租赁房屋，及将屋内物品拉走并将房屋另行出租等行为，确系在合同尚未依法解除的情况下，导致了后天公司无法继续经营，从而给宋玲造成损失。这些损失具体包括设备设施损失及合作费损失。需要说明的是，后天公司注册成立的时间为2015年10月23日，而宋玲购买设备、支付合作费的时间均在该日期之前，且与坤凡公司签订合同的也是宋玲个人，故宋玲以个人名义主张上述两项损失并无不当。对于设备设施损失具体数额的确定，因周立志自行将租赁房屋的设备、设施拉走，且无法提供具体存放地点，导致本院无法通过评估程序对设备设施的现值进行估价。故对该项损失的具体数额，本院将根据原告方所提供的照片、购买票据等证据，并考虑合同期限、周立志断电时间等因素综合予以确认。对于合作费损失，本院也是根据原告方所提供的证据（包括合同、宋玲个人账户的转账记录），并考虑合作期限、周立志断电时间等因素综合予以确认。对于周立志对宋玲的损失承担责任的方式，本院认为，周立志的行为确系属于合同中所提到的，强行中止合同的行为，故其应按约定向宋玲支付违约金，宋玲要求以损失额为限提高违约金的数额，于法有据本院予以支持。宋玲在本案中还主张装修费损失，但因宋玲未向法庭提供装修费的支付票据，导致本院无法对装修费的实际支出情况进行审查，故本院对其所主张的该项损失的数额不予认定。另，后天公司在本案中主张退费金额等项损失，但因其非本案诉争房屋租赁合同的当事人，故其在本案中主张上述损失于法无据，其可对上述损失另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、宋玲与周立志所签订房屋租赁协议于2020年3月17日解除；二、周立志向宋玲退还租赁保证金50000元，本判决生效后15日内履行；三、周立志向宋玲支付违约金99592元，本判决生效后15日内履行；四、驳回宋玲其它诉讼请求；五、驳回北京后天之星文化艺术传播有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12222元。由宋玲、北京后天之星文化艺术传播有限责任公司负担11338元，已交纳；由周立志负担884元，本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  温勇二〇二〇年三月二十六日书记员  刘敏