广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2761号上诉人(原审被告)：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*****************第5卡。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：陈立锋，男，该公司法务主管。被上诉人(原审原告)：张叶，女，1978年1月23日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：区晓敏，广东赛力律师事务所实习律师。上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲新城公司）因与被上诉人张叶商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭。上诉人加洲新城公司的委托诉讼代理人蒋超、陈立锋，被上诉人张叶的委托诉讼代理人黄杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加洲新城公司上诉请求：1.请求二审法院指定鉴定机构对案涉商铺在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金标准进行评估，并按该标准由加洲新城公司对张叶承担相应违约金；2.本案诉讼费用由张叶承担。事实和理由：一审判决不应直接套用另案无关联性的评估鉴定结果作为本案定案依据。张叶虽然不认同广东万联达资产房地产土地评估有限公司(以下简称万联达评估公司)作出的《房地产估价报告》(肇万评字2017-4039)，但其并没有提交相应的证据证明前述评估报告存在非法或无效的情形。加洲新城公司也在一审期间申请对张叶所购买的肇庆华生商住中心商业办公楼(塔楼)12层1210、1211办公室租金标准另行鉴定，由法院指定公允的鉴定机构并且加洲新城公司同意无条件承担全部鉴定费。但是一审法院忽略加洲新城公司的意见并无理由不批准其提出的鉴定申请，照搬另案无任何关联性的鉴定结论作为判决依据实属错误。一审判决不加判断的直接适用无关联评估报告，造成查明的事实不清，应当纠正。庭审中补充如下意见：基于益华国际广场及案涉写字楼实际租金价值与另案处理的房地产物价报告《房地产估价报告》(肇万评字2017-4039)所评定租金标准存在巨大偏差，加洲新城公司现向二审法院披露实际招租标准35元/月/平方米，且大量写字楼实际业主以该标准招租客，且依然长时间空置，没有实际成交，该幢写字楼1605房业主预委托加洲新城公司代为出租，依然没有成交，现该商铺继续以该租金标准招租，加洲新城公司也希望披露已经签订本幢写字楼物业单位实际租赁合同及租金水平，二审法院可指定任意认为有关联性的单位由加洲新城公司予以披露。事实上，前述鉴定报告鉴定标准都远超了实际租赁水平。一审法院没有同意加洲新城公司的鉴定申请属于严重程序违法。就算一幢楼不同朝向不同楼层不同户型，不同购买时期不同成交单价都要一个租金标准套用，虽然该理由没有在判决书明示，但口头表述的理由严重违反法定程序，请求二审法院予以改正，或发回重审。张叶辩称,一、一审判决已经查明双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2点中关于违约责任约定“出卖人按照有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金”。一审判决根据另案相邻单位有资质的评估机构在法院程序下出具评估报告进行判决，是合法合理的，并非事实不清，证据不足，更非适用法律错误，请求二审法院予以维持。二、张叶认为现阶段提供其他租赁合同可能存在双方为了自身利益而选择性提供的部分租赁合同，在此情形下，由双方或法院代替评估机构或政府相关部门从新拟定标准，这个行为是没有法律依据也没有合同依据的。三、张叶一审诉请时请求二就已经明确请求，应当由加洲新城公司支付利息损失，如今加洲新城公司请求重新鉴定或者延长诉讼的方式将会进一步导致张叶资金的时间价值损失，故在一审判决合法合理情况下请求二审法院尽快予以判决。张叶向一审法院起诉请求：1.加洲新城公司赔偿张叶违约金123001.24元;2.加洲新城公司赔偿张叶自起诉之日起的利息损失，以123011.24元为基数计算至加洲新城公司清偿之日止；3.本案的诉讼费用由加洲新城公司承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，张叶（买受人）与加洲新城公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一，约定张叶购买加洲新城公司开发的位于端州区信安大道东南侧84区华生商住中心商业办公楼（塔楼）12层1210、1211办公室，每间办公室预期建筑面积66.88平方米、套内建筑面积42.71平方米，总金额均为363633元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应当在2015年8月15日前支付首期房价款人民币183633元，余款人民币180000元向指定银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。合同签订后，张叶依约付清涉案两套商品房房款共727266元。2017年11月10日，加洲新城公司交付涉案商品房给张叶。此后，张叶以加洲新城公司逾期交楼为由，于2019年8月1日向该院提起诉讼。另查明：涉案楼盘的业主林禧波因加洲新城公司迟延交楼曾向该院提起诉讼[（2018）粤1202民初4096号案件］，该院在审理过程中根据林禧波的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区*****华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》，估价结果为“估价对象为肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡……2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。”该院采纳该《房地产估价报告》并据此判决加洲新城公司支付逾期交房违约金70690.5元及评估费3920元给林禧波。该（2018）粤1202民初4096号民事判决已生效。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张叶与加洲新城公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。关于逾期交房的违约责任。合同约定加洲新城公司应于2016年4月25日向张叶交付案涉商品房，但加洲新城公司于2017年11月10日才向张叶交付，显存在逾期交房，已构成违约，理应承担违约责任。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。本案中，张叶以实际行动选择继续履行合同，因此加洲新城公司应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向张叶支付违约金。关于违约金的计算。该院审理（2018）粤1202民初4096号案件过程中曾委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，并采用国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》作为该案的裁判依据。鉴于涉案商品房与（2018）粤1202民初4096号案件所涉商品房为同一商业办公楼的商业办公室，两者的逾期交楼时间一致，张叶以国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价主张逾期交楼违约金符合合同约定，该院予以支持；加洲新城公司提出对涉案商品房的租金单价鉴定的申请，该院不予接纳。根据国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价，加洲新城公司逾期交楼时间为2016年4月26日至2017年11月9日，故2016年4月26日至2017年4月24日期间的违约金按49元/㎡/月计算，2017年4月25日至2017年11月9日违约金按51元/㎡/月计算，计得加洲新城公司应支付的逾期交楼违约金为123001.24元（计算方法：66.88㎡×2×49元/㎡/月×12个月-66.88㎡×2×49元/㎡/月÷30日+66.88㎡×2×51元/㎡/月×6个月+66.88㎡×2×51元/㎡/月÷30日×16日）。张叶请求违约金123001.24元合法有理，该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：加洲新城公司应在该判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金123001.24元给张叶。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1380元，由加洲新城公司负担。二审期间，加洲新城公司提交以下新的证据：1.《华生金融文化中心写字楼已达成赔偿协议明细表》，拟证明大多数业主同意按照当时的租金标准30元/月进行赔付；2.《租赁合同》《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，拟证明同一幢写字楼内的其他房屋实际租金标准。张叶质证如下：1.对证据1的合法性、真实性和关联性不予认可，该材料是加洲新城公司自行编写的文档，不具有客观性；2.对证据2的三性不予认可，案涉写字楼的部分商品租赁情况并不是双方合同约定的违约金计算标准。张叶提交以下新的证据：1.相邻单位1213的租赁合同，拟证明合同自2019年1月1日起租金也是55元/平方米；2.益华国际广场商业中心12楼企业名录照片，拟证明相邻单位1213和案涉商铺同属天安保险集团公司办公场所，具有可参考性；3.2019年12月10日案涉商铺的租金发票，拟证明案涉商铺在2019年12月租金为54.73元/平方米。加洲新城公司质证如下：1.租赁合同的合法性和真实性由法院审查认定，关联性不予认可，该租赁合同应由张叶提供相应的发票予以对应，况且本案争议的期间并不在上述租赁期间内，不能反映争议期间的租金水平；2.发票的合法性、真实性予以认可，关联性不予认可，发票的时间不在本案争议的期间内，并不能反映争议期间的租金水平。加洲新城公司向本院提交关于对案涉商铺在争议期间的客观市场租金单价进行司法鉴定的申请书。本院根据加洲新城公司的申请依法委托肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市端州区*****华生商住中心商业办公楼1210、1211办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。肇庆市中联资产评估有限公司于2020年3月13日出具肇中联评报字（2020）第035号《报告书》，载明评估结论为：案涉商铺同期同地段同类公办用房2016年4月25日至2017年11月10日的租金平均单价水平为44元/平方米/月（不含物业费）（按建筑平方米计）。加洲新城公司质证如下：对其三性均予以认可。张叶质证如下：1.对该报告三性均不予认可；2.该报告基准日仅为2016年4月25日，未充分考虑至2017年11月10日期间内的租金变化；3.该报告评估价格较低，经各方实地考察案涉商铺，现承租人在2020年2月的租金已达55/平方米/月；4.案涉虽然是租金评估，但基础是建立在案涉不动产的特性，故本质属于房产土地评估项目。而该报告并没有房产土地评估的资质，报告附件仅显示评估人员持有《资产评估师职业资格证书登记卡》，无权在房地产评估报告上签字；5.肇庆市中联资产评估有限公司在不具备房地产评估资质的情况下，其作出的案涉《评估报告》不宜采纳作为定案证据，但其进行评估工作时获知现承租人在2020年2月租金水平为55元/平方米/月，该客观事实属于案外人调查取得证据，并已依法予以记录，应采纳作为定案证据。同时，一审法院委托的估价公司具有房地产估价壹级资质，其作出的编号为“国众联评字（2018）第ZQ-10075HAO”《房地产评估报告》依法有效，结合实地考察的租金水平，一审法院采用的评估结论理据充分，二审法院应予以维持。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为逾期交付案涉商铺的违约金标准如何认定的问题。张叶与加洲新城公司签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同约定加洲新城公司应于2016年4月25日向张叶交付案涉商品房，但加洲新城公司于2017年11月10日才向张叶交付，已构成违约，其应按合同第十二条约定向张叶承担2016年4月26日至2017年11月9日期间的逾期交付的违约责任。肇庆市中联资产评估有限公司于2020年3月13日出具肇中联评报字（2020）第035号《报告书》，该评估机构、评估人员具备相应评估资质、评估程序合法，本院对该《报告书》予以采纳。该《报告书》载明：案涉商铺同期同地段同类公办用房2016年4月25日至2017年11月10日的租金平均单价水平为44元/平方米/月（不含物业费）（按建筑平方米计）。即加洲新城公司应向张叶支付108880.64元[（66.88平方米+66.88平方米）×44元/平方米/月×18个月+（66.88平方米+66.88平方米）×44元/平方米/月÷30日×15日]违约金。一审判决以另案其他商铺的评估价作为本案的计算依据不当，本院予以纠正。因加洲新城公司自愿承担本案评估费用（已交纳），本院予以支持。综上所述，加洲新城公司的上诉请求理据充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4236号民事判决为：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金108880.64元给张叶；二、驳回张叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1380元，由肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担1239元，张叶负担141元；二审案件受理费2760元，由肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担2478元，张叶负担282元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年三月三十一日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳