四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0302民初84号 原告：四平市申奥物业管理有限公司。 法定代表人：王美娟，董事长。 委托诉讼代理人：王春艳，该公司办公室主任。 被告：张秀伟，男，1972年10月7日出生，住四平市铁西区。 原告四平市申奥物业管理有限公司与被告张秀伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四平市申奥物业管理有限公司的委托诉讼代理人王春艳及被告张秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四平市申奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交纳2014年8月1日至2020年7月31日拖欠的物业费11,130元；2.依法判令被告因拖欠物业费产生的每日2‰的滞纳金20,757.45元；庭审中原告变更滞纳金数额为15,026元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月7日，原告与四平市河畔美墅业主委员会依法签订了四平市住宅区物业管理服务合同。合同对物业管理服务事项与服务标准、管理服务费用及报酬等都作了明确约定。即被告应在每年的8月1日交纳至下一年7月31日的物业服务费，如有违约应交纳每日2‰的滞纳金。该合同签订后对原、被告双方都具有约束力，原、被告应自觉履行合同约定的条款。原告在服务过程中已经按照合同的约定完成了应该做的各项服务工作，但被告在5年多的时间里无理拖欠原告的物业服务费及滞纳金合计26,156元。由于被告只享有接受物业服务的权利，不承担交纳物业服务费的义务，不但影响了原告的日常工作，也伤害了按时缴费业主的积极性。综上，原告在多次催要无果的情况下，诉至贵院，请贵院依法判处被告立即交纳拖欠的物业费及滞纳金共计26,156元。 被告张秀伟辩称，不交物业费的理由：1.申奥物业非法盗取河畔美墅小区房屋维修基金，有书面资料和音频为证。2.私自更改小区公共区域的使用性质为自己谋利。毁坏小区大片树木和草坪，极大损害了广大业主的利益，实际车位比合同车位多出118个，哪里来的，有合同和书面材料为证。法院工作人员可以实地考察。3.物业合同签订不符合程序，存在欺骗行为，只代表业主委员会主任个人行为，不代表广大业主。4.消防系统设备长年处于无法使用就是摆设，极大的影响了广大业主的人身和财产安全。5.楼体外墙脱落，小区绿化严重破坏，夏天野草丛生，长期无人管理养护。小区路灯亮化严重不足，给业主出行带来安全隐患，小区安保形同虚设，闲散人员及车辆随意出入，小区部分路面破坏严重。影响广大业主出行。冬天小区内积雪几乎不怎么清理，只有极小的区域清扫，以上说明由业委会整改通知函、视频和广大业主证实。6.小区私搭乱建严重，由地面到楼顶。7.我家房屋渗水到现在也没有给彻底修复。8.由于原告对大门和电梯的控制，我们连家都回不去，又是从何来的服务费。9.由于申奥物业公司控制大门和电梯不让业主回家，我现在在外面租房，房屋共48,000元，要求申奥物业有限公司赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年6月20日，原告四平市申奥物业管理有限公司与四平市河畔美墅小区业主委员会签订《四平市住宅区物业管理服务合同》，由四平市申奥物业管理有限公司为四平市河畔美墅小区提供物业管理服务。期限从2014年6月20日至2019年6月20日止，物业费标准为多层0.8元/月平方米，高层1.1元/月平方米，别墅0.8元/月平方米。业主或者使用人应在每年前10日内到指定地点交纳物业管理服务费。业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用2‰加收滞纳金。2017年6月7日，双方重新签订《四平市住宅区物业管理服务合同》，约定服务期限从2017年7月1日至2020年7月1日止，物业费标准为多层（含高层二楼、别墅）0.8元/月平方米，公用电60元/年。高层1.1元/月平方米，公用电60元/年。（电梯费3-4层120元/年，5-6层240元/年，7-8层300元/年，9层以上360元/年）。业主或者使用人应在每年的8月1日前交纳物业管理服务费。业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用2‰加收滞纳金。 被告张秀伟系四平市铁西区河畔美墅小区高层24号楼1单元602室业主，从2014年8月1日开始未交纳物业服务费，房屋面积117.84平方米。 庭审中，被告提供照片及视频资料证明该小区存在外墙皮脱落、绿化被破坏等情况。同时原告亦自认物业服务存在瑕疵。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告四平市申奥物业管理有限公司与四平市河畔美墅小区业主委员会签订的两份《四平市住宅区物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效，后一份合同系对前一合同的补充及变更，两份合同对被告张秀伟均具有约束力。故原告请求被告支付物业服务费的合理部分，本院予以支持。被告2014年8月1日至2019年7月31日欠交的物业费为：2014年8月1日至2017年6月30日的物业服务费为1.1元×117.84平方米×35月=4536.84元，2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为1.1元×117.84平方米×36月=4666.46元，供用电60元×3年=180元，电梯费240元×3年=720元。上述合计10,103.3元。本院酌情考虑到被告拒交物业服务费的原因系原告服务存在瑕疵，故物业服务费本院酌情支持9092.97元。关于原告请求被告支付2020年7月物业服务费的请求，因物业服务合同期限至2020年7月1日止，故该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付滞纳金15,026元的请求，因被告拒绝交纳物业服务费系因原告服务存在瑕疵，双方没有有效的解决双方之间的矛盾所致，故原告该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付2014年8月1日至2017年6月30日的公用电费、电梯费的请求，因双方在合同中没有约定，本院不予支持。关于被告抗辩原告盗取房屋维修资金的问题，不属于本案审理的范围，亦不是人民法院受理民事案件的范围。关于被告抗辩原告私自更改小区公共区域问题，原告已经举证证明增加车位经过了业主委员会同意。关于被告抗辩消防系统设备长年处于无法使用、楼体外墙脱落、小区私搭乱建严重、房屋渗水等问题均不是拒交物业服务费的法定理由。原告在服务不到位的情况下，被告可请求原告继续履行或对物业服务费部分减免。关于被告抗辩物业合同签订不符合程序问题，被告没有提供证据予以证明，本院不予采信。关于被告抗辩重复收费的问题，其没有提供证据予以证明，本院不予采信。关于被告要求原告赔偿租房费用的抗辩，与本案不是同一法律关系，本院不予审理。 需要指出的是四平市申奥物业管理有限公司应对涉案小区物业服务中存在的问题进行及时、全面的整改，不断提升物业服务质量与水平；同时，业主亦应交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务，形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告张秀伟于本判决生效后三日内向原告四平市申奥物业管理有限公司支付2014年8月1日至2020年6月30日的物业服务费9092.97元。 二、驳回原告四平市申奥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费598元，减半收取计299元，由被告张秀伟负担25元，由原告四平市申奥物业管理有限公司负担202元。多收取的72元，由本院退还四平市申奥物业管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  魏丹丹 二〇二〇年三月三日 书记员  施晓闻