广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初928号 原告（反诉被告）：黄某某。 被告（反诉原告）：吴某某。 委托代理人：林发标，广西盛君律师事务所律师。 委托代理人：陈家晋，广西盛君律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：覃某某。 委托代理人：何晓敏，广西都乐律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄某某诉被告（反诉原告）吴某某、第三人（反诉第三人）覃某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄某某，被告（反诉原告）吴某某的委托代理人林发标、陈家晋，第三人（反诉第三人）覃某某的委托代理人何晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某某诉称，2014年3月3日被告与原告协商，租赁原告位于柳州市城中区的房屋作为被告经营汽车美容场所，并签订《租赁合同》。《租赁合同》履行至2016年5月左右，被告把原店名“某某汽车美容养护中心”改为“某某汽车服务部”，口头告知原告门店由覃某某负责。覃某某从2018年10月左右起不按合同规定交清租金，到2019年1月30日最后一次微信转2500元，尚欠2019年1月份租金7000元。2019年2月26日，双方及覃某某协商，未有共识，被告表示2019年3月不租原告房屋，并以短信通知原告，此后，被告微信及电话失联。覃某某在3月14日搬走设备，原告得知后下午到现场查看，发现房屋前两卷门遭到人为破坏变形，屋里机油污地，墙砖大面积及部分地砖被人为破坏，玻璃碴堵口，并在墙上喷涂污言恶语、被告在合同期内退租、不交租金、损坏房屋附属物、造成管道堵塞、退租不恢复房屋原状的行为，应按组合同约定承担违约责任。为此原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付所欠2.5月租金17500元和2019年1月1日至2019年3月15日所欠电费579元，合计18079元；2、被告支付损坏部分设施修复材料人工费：地砖50平房5000元，墙砖90平房7200元，卫生间2间2000元，工程用时20天租金损失4300元，合计18500元；3、原告不退还被告全部押金；4、被告承担本案的诉讼费、执行费等相关费用。 被告吴某某辩称：原告的诉讼请求没有事实法律依据，被告吴某某已经退出的租赁关系，由第三人覃某某承继与原告的租赁合同关系，所以被告吴某某不应当承担原告诉讼请求要求的赔偿。诉请第二项的损失问题，我们认为没有相应证据证实，也没有事实依据。 第三人覃某某辩称：1、根据相关法律规定，我们认为第三人覃某某在本案中应当列为第三人。2、根据合同的相对性原则，第三人覃某某不是租赁合同的承租人，且原告已经否认认可被告吴某某的转租行为，合同无效的后果应当由被告吴某某承担。且无论转租行为是否有效，原告已经与第三人覃某某协商提前解除了合同，押金冲抵电费达成一致，原告提前解除合同，应该给予被告相应的时间，3月1日至3月14日的租金不应计算在内。3、被告提交的证据无法证实其门面的破坏为第三人覃某某所为，也没有证据证明损坏部分的维修费用实际发生，请求驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）吴某某诉称，2014年3月3日，反诉人和被反诉人黄某某订立《租赁合同》，由反诉人取得被反诉人黄某某的某某巷X号X栋X房屋的租赁权，《租赁合同》中约定租赁期从2014年4月1日起至2019年3月31日止，反诉人向被反诉人交纳押金15000元，合同期满反诉人没有违约后该押金退还反诉人。反诉人实际履行上述《租赁合同》至2016年6月1日，同日，反诉人与被反诉人覃某某订立《店面经营转租合同》，将某某巷X号X栋X房屋的租赁权转让给被反诉人覃某某并取得了反诉人黄某某的同意，由被反诉人覃某某继承并向被反诉人黄某某实际履行了反诉人与被反诉人黄某某之间的《租赁合同》中反诉人的权利和义务。2016年6月1日之前，反诉人在履行与被反诉人黄某某之间的《租赁合同》期间，反诉人正当使用租赁物，并按约定如期交纳租金、水电费等各项费用，反诉人并没有任何违约行为，被反诉人黄某某向法院提交的民事起诉状中也明确认可了反诉人没有违约的任何事实。为此原告诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被反诉人黄某某向反诉人返还押金15000元；2、由被反诉人黄某某、覃某某承担本案的全部诉讼费用。 原告（反诉被告）黄某某辩称，1、我们签订的合同第七条约定合同不能转让转租，被告吴某某没有证据证实我同意转让转租。2、我有第三人覃某某发给我的证据截图，说明我和第三人覃某某的合同是合法，是有效的。短信也说明被告吴某某没有告诉我把门面转让给了覃某某，还说明被告吴某某弃租和退租。被告吴某某严重违反合同约定，是不予退还押金的。 第三人（反诉第三人）覃某某辩称：我们认为如果转租行为无效，那么被告应当同时返还覃某某转让费及押金。 原告（反诉被告）黄某某针对本诉以及反诉，向本院提交以下证据： 证据1、租赁合同，证明被告与原告签订协议内容情况，被告吴某某没有准时缴纳租金，弃租，属于违约； 证据2、电费通知单，证明2019年1月1日至2019年3月15日所欠电费579元； 证据3、与覃某某微信截屏，证明被告从1月份开始没有交租金，欠的租金17500元； 证据4、被告发短信截屏，证明被告在合同期内退租； 证据5、2019年3月15日下午现场察看的照片，证明人为损坏房屋附属物。管道堵塞、改变房屋原状等。证据1-5证实我与被告的合同有效，被告提前退租，没有交租金，也没有将房屋恢复原状，属于违约。 被告核实证据后发表以下质证意见： 被告吴某某：证据1、租赁合同真实性认可，不认可第七条的证明目的； 证据2、电费通知单，真实性质疑，上面有手写的痕迹，手写部分没有直接核实当时抄表的记录，是定格在18773的位置； 证据3、覃某某的微信截屏，不同意原告的证明目的，反过来可以证明原告与覃某某有法律上的租赁关系； 证据4、短信截屏，即使像原告说的被告吴某某在退出了租赁合同的条件下，还想变更为原来的租赁关系，但是没有得到原告的承诺； 证据5、照片与本案的关联性质疑，没有时间和地点的显示，退一步来说，即使这些瓷砖的损坏，损坏部分的损失也应当是损坏到被告吴某某，因为在被告吴某某开始进入涉案房屋的时候，这些场地全部都是空的，是被告吴某某进行了初始装修，所以损坏的部分是被告吴某某的损失。补充一点，仅凭几张照片不能证实损坏的地点是本案指向的租赁房屋的地址，装修包括墙砖，瓷砖和厕所的装修是被告吴某某在2014年进驻房屋的时候自己花钱装修的，而不是原来租赁房屋本身带有的，也不是原告自己装修的，原告要求赔偿是没有事实依据的，从照片看也看不出翻修，恢复原状花费了多少钱。 第三人覃某某：证据1、租赁合同真实性不清楚，覃某某不是合同的相对方； 证据2、电费单，三性不予认可，因为该电费单并没有相关部门的签章以及相应抄表人的签名，无法证明与本案有关系； 证据3、与覃某某的微信截屏真实性认可，不认可证明目的，我们认为微信内容只能证明覃某某按时交纳了租金； 证据4、短信截屏，与覃某某没有关系，看不出覃某某参与，真实性不清楚； 证据5、照片，三性不予认可，诉状中提到原告是3月14日下午到现场发现门面被破坏，但是其证明目录显示拍照时间是3月15日下午，同时该组照片并不能体现拍照的时间地点，无法证明维修所需费用。 被告（反诉原告）吴某某针对其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、店面经营转租合同，证明从2016年6月1日起被告吴某某已经将涉案房屋的租赁权转让给覃某某； 证据2、（韦某某）收条；证据3、（罗某某）收条，证据2-3证明被告吴某某刚刚与原告签订租赁合同的时候，被告吴某某花费了这些费用对涉案房屋进行原始装修； 原告（反诉被告）黄某某核实证据后发表以下质证意见： 证据1转租合同与我一点关系都没有，他有效无效由法院确定，合同带有侵害第三方利益，存在欺诈。合同是不允许转租的，因此这份合同对我没有约束力。合同第五条明显规定隐瞒了第三方，侵犯了服务知情权，也侵犯了我的利益，合同期满后，还是由被告吴某某向我交还门面的，也能证明被告吴某某违约； 证据2-3收条真实性和证明目的我不认可。 第三人（反诉第三人）覃某某核实证据后发表以下质证意见： 证据1、对转租合同的三性予以认可，但是覃某某不知道原告不同意转租，因为后期覃某某都是将租金交给原告。 证据2-3、对收条的三性不予认可。 第三人（反诉第三人）覃某某向本院提交以下证据： 证据1、微信截图，2月28日的截图证明原告已经与覃某某以押金折抵租金及水电费达成一致，3月5日截图证明提前解除租赁合同的真实原因是原告想要将门面重新出租，因此提前解除的责任在原告； 证据2、收条，证明覃某某已经将转租合同约定的押金及转让费以及2016年6月份的租金交给被告吴某某。 原告（反诉被告）黄某某核实证据后发表质证意见：微信截图真实性认可，但是不认可证明目的，合同规定是5日之前交租金，他们30号都没有交，不是按时交租金，不是说我要收回门面，是被告没有交租金。 被告（反诉原告）吴某某核实证据后发表以下质证意见： 证据1、2月28日截图同意证明目的，反过来也是我方的证明目的，原告与覃某某存在事实上的租赁合同关系，3月5日截图同意证明目的，反过来可以证明2016年6月1日之后，被告吴某某已经退出与原告的租赁合同关系，所以第三人提交的证据就是证明了原告与覃某某存在租赁合同关系； 证据2、收条真实性认可。 经审理查明，2014年3月3日，原告黄某某（甲方）与被告吴某某（乙方）就某某巷X号X栋X门面签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方从2014年4月1日起至2019年3月31日止共五年，将房屋出租给乙方作为汽车美容场所，第一年每月租金5000元，第二年起（含第二年）增加租金百分之十，由于租赁时间较长，在增加租金百分之十后尚低于同栋其它门面租金（比照就高不就低），乙方则按比照门面的租金交房租。先付租金后使用，每月5日前未交清当月租金的，甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担。二、乙方签合同时交押金15000元，合同期满后搞好清洁卫生，经甲方验收房屋，乙方没有违约后退还。三、租赁期间产生的水电费、煤气、卫生、物业、收视、电话等相关费用由乙方全部负责，乙方必须每月付清上述相关费用，以甲方或房屋名下欠费总额达500元即视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方负违约全部责任，所欠费用由乙方清还。四、乙方在装修房屋时不得更改房屋结构及损坏相关附属物，如损坏房屋结构、房屋附属物、造成管道堵塞等由乙方负责修复或照价赔偿。合同期满乙方恢复房屋原状，房屋装修部分不经甲方同意不得遗留。七、不经甲方同意乙方不得变更房屋约定用途、不得转租或变相转租房屋，合同期满甲方收回房屋。……。合同签订后，原告依约将房屋交付被告吴某某使用，被告吴某某向原告支付押金15000元。 2016年6月1日，被告吴某某（甲方）与第三人覃某某（乙方）签订《店面经营转租合同》，合同约定：一、甲方同意将自己位于柳州市城中区门面转让给乙方经营；并保证乙方同等享有在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、按照店面原签署的门面租赁合同，店面租期到2019年3月30日止，将房屋转租给乙方作为汽车养护、美容与快修等经营场所，每月租金6000元，次年起每年月租金原则上按10%上涨。先付租金后使用，每月5日前未交清当月租金，甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担。三、门面空转让价格20000元。转让费于签订本契约的同时，乙方一次性付清。……。四、乙方签合同时交押金15000元，合同期满后搞好清洁卫生，经甲方验收房屋，乙方没有违约后退还。六、（二）租赁期间产生的水电费、煤气、卫生、物业、收视、电话等相关费用由乙方全部负责，乙方必须每月付清上述相关费用，以甲方或房屋名下欠费总额达500元即视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方负违约全部责任，所欠费用由乙方清还。合同签订后，被告吴某某将租赁场地交给第三人覃某某使用，并口头告知原告门面由第三人覃某某负责，第三人覃某某将门面转让费20000元以及押金15000元交给被告吴某某，并向原告交纳租金。第三人覃某某于2019年3月14日搬离门面，现因第三人覃某某自2019年1月起未向原告交纳租金，故酿成本诉。 本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告黄某某与被告吴某某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《租赁合同》签订后，原告黄某某按照合同约定将涉案房屋交付被告吴某某，被告吴某某应当按照约定向原告黄某某支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，被告吴某某虽将涉案房屋出租给第三人覃某某，但被告吴某某与原告黄某某签订的《租赁合同》继续有效，现第三人覃某某拖欠租金，被告吴某某应承担向原告黄某某支付租金的义务，故原告黄某某主张被告吴某某向其支付拖欠的房屋租金17500元有事实法律依据，本院予以支持。 关于电费问题，电费的支出应当有票据作为依据，本案中原告并未提交实际支付电费的凭证，故原告主张被告向其支付电费没有事实法律依据，本院不予支持。 关于修复费用问题，原告在庭审中陈述，该项费用是其预估，并没有实际支出，故原告主张的损坏部分设施修复材料人工费18500元没有事实法律依据，本院不予支持。 关于押金问题。在原告黄某某与被告吴某某签订的租赁合同第二条以及被告吴某某与第三人覃某某签订的店面经营转租合同第四条中均约定了“合同期满后搞好清洁卫生，经甲方验收，乙方没有违约后退还”，现因第三人覃某某欠付租金存在违约，而被告吴某某应当对第三人覃某某拖欠租金的行为承担违约责任，故原告依据《租赁合同》的约定主张不返还押金有事实法律依据，被告（反诉原告）吴某某反诉主张原告（反诉被告）黄某某返还押金无事实法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告吴某某向原告黄某某支付租金17500元； 二、原告黄某某无需向被告吴某某退还押金15000元； 三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴某某全部诉讼请求。 案件受理费714元（原告已预交），由被告吴某某负担342元，原告黄某某负担372元；反诉案件受理费357元（反诉原告已预交），由反诉原告吴某某负担。 上述债务义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨念华 二〇二〇年三月十日 代书 记员  汪奕孜