广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初477号原告：黎文杰，男，汉族，1993年3月16日出生，身份证住址：广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：刘世红，广东建助律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁姿蕾，广东建助律师事务所实习律师。被告：雷涛，男，汉族，1977年4月28日出生，身份证住址：广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：雷燕霞，系被告姐姐。原告黎文杰与被告雷涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告黎文杰的委托诉讼代理人刘世红及被告雷涛的委托诉讼代理人雷燕霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎文杰向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街2号506房的《房屋买卖合同》；2、要求被告向原告支付违约金95000元；3、要求被告赔偿原告中介费损失15000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告增加一项诉讼请求：要求被告退还已付定金3万元。事实和理由：2019年6月26日，原告与被告在中介公司广州市扬宏房地产中介服务有限公司的促成下签订了《房屋买卖合约》，该合同约定被告将位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街2号506房以95万的价格出售给原告，并在合同中约定被告在收取定金后一个月自行垫资赎契还清贷款解封上述物业。合同签订当日，原告依约向被告支付三万元的定金，但是至今被告都没有将上述物业解封。依据合同的约定被告的行为已严重违约，致使合同无法履行。现原告要求解封与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。另因原告在购买该房屋时向中介公司支付了15000元的中介费用，现因被告违约行为解约而造成原告的该笔损失，故要求被告赔偿原告的损失15000元。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告雷涛辩称：我方不同意原告诉讼请求，同意解除合同退还定金，其他的诉讼请求我方不同意，我方认为是敲诈勒索。我方与原告的所有微信记录，也与原告说明可以慢慢给房款，但是原告没有明确答应，后来老是跟我说现在房价跌了，觉得他自己买亏了，就要我解除该合同并且退还定金。当时我方没有说同意不同意，只是说晚点商量，后来打电话跟他说明需要面谈。经审理查明：2019年6月26日，原告黎文杰（买方）、被告雷涛（卖方）及广州市扬宏房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买卖双方独家委托经纪方促成涉案物业的买卖事宜，其中第一条物业权属情况：“1、物业地址为广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街2号506房；2、该物业建筑面积为80.57平方米（以房地产权证09××14为准）”；第二条成交价、付款方式、税费及交楼细则等：“1、该物业之成交价为人民币950000元”；第三条买卖双方及经纪方的权利和义务：“6、买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币15000元”；第四条违约责任：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：……若任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方”；第十条三方约定的其他事项：“备注：经买卖双方协商约定1、买卖双方知悉上述交易物业为查封状态，卖方承诺收取定金后一个月内自行垫资赎契还清贷款解封上述物业，直至产权清晰，并配合买方办理交易手续。2、上述物业如在办理交易过程中因卖方原因导致未能进行交易，则按合同违约条例执行。3、上述物业卖方实收价格人民币950000元。4、买卖双方同意并委托扬宏房地产中介方代打网签合同事宜”。附件付款方式约定：“涂销抵押后按揭贷款，申请贷款种类：商业贷款；1、定金：人民币30000元，买方应在签署本合约同时自行交付给卖方；2、……3、其余按照下列第一种方式办理：（一）卖方自行赎契：（1）卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；（2）卖方须于银行同意提前还贷之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（4）剩余楼款920000元由贷款银行直接划给卖方。”上述合同及附件均有原被告签名捺印以及广州市扬宏房地产中介服务有限公司盖章予以确认。2019年6月26日，原告黎文杰通过银行转账向被告支付定金30000元。同日被告雷涛出具收款证明，确认收到原告黎文杰交来承购涉案物业款项人民币30000元。庭审中原被告均确认原告已支付30000元定金。同日，广州市扬宏房地产中介服务有限公司出具收款收据一张，确认原告黎文杰交来购买广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街2号506房之咨询服务费15000元，付款方式为现金，开票人为曾穗麟。2020年2月25日，广州市扬宏房地产中介服务有限公司出具发票一张，确认黎文杰支付现代服务中介服务费15000元。庭审中原告陈述系经代理律师提醒后再找中介公司出具发票的。另查，涉案物业位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街2号506房，不动产权人为雷涛，产权情况为“有1条抵押/涂销记录；有3个查封解封记录：（1）2018年7月24日，广州市海珠区人民法院，查封期限从2018年7月24日至2021年7月23日（2）2018年11月15日，广州市越秀区人民法院，轮候查封，自转正式查封之日起三年（3）2018年11月16日，广州市中级人民法院，轮候查封，自转正式查封之日起三年”。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为:1、原被告签订的《房屋买卖合约》能否解除；2、原告主张的各项费用能否得到支持。关于解除合同。原被告签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案庭审中，原告以被告至今仍未解封涉案物业、配合原告办理房屋过户手续为由提出解除双方签订的《房屋买卖合约》，被告当庭表示同意，故本院确认原被告签订的《房屋买卖合约》于庭审当日即2020年3月3日解除。关于定金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据合同约定，被告应在原告支付定金之日起一个月内自行垫资赎契还清贷款解封涉案物业，如因被告原因导致未能进行交易，则按合同违约条例执行。原告已于2019年6月26日支付定金30000元，至今被告仍未垫资赎契，涉案物业仍处于查封状态，被告已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告黎文杰主张被告返还定金30000元于法有据，本院予以支持。关于违约金。原被告在合同中约定了一方当事人违约时，守约方有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。现原告主张被告承担违约金95000元，本院认为，被告未在约定时间内赎契房屋，已构成违约，原告主张违约金于法有据，本院予以支持，但违约金的功能以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在填补守约方因违约行为遭受的损失，本案中原告黎文杰未能提供充分有效的证据证明其存在重大损失，涉案合同亦仅履行至定金支付阶段，原告尚未办理按揭贷款，且原告在签订合同时明知涉案物业处在查封状态，被告承诺收取定金后一个月内办理过户，原告应当意识到交易潜在的风险，综合考虑合同履行情况及被告雷涛违约的过错程度，依公平与诚信原则，本院酌情调整违约金为按照合同约定的双倍返还定金标准。故本院确认被告雷涛应向原告黎文杰支付违约金30000元。关于中介费。原告在签订合同当日以现金方式支付15000元中介费给广州市扬宏房地产中介服务有限公司，中介公司当天开具相应收款收据，但原告未能提供充分证据证明15000元现金来源，且原告已通过违约金填补因被告违约行为遭受的损失，故原告主张被告赔偿中介费15000元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黎文杰与被告雷涛签订的《房屋买卖合约》于2020年3月3日解除；二、被告雷涛自本判决发生法律效力之日起10日内向原告黎文杰返还定金30000元和支付违约金30000元；三、驳回原告黎文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6925元（原告已预交），由原告黎文杰负担4481元，被告雷涛负担2444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 硕二〇二〇年三月三十日法官助理龙艳书记员 何靖文