温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初7486号 原告（反诉被告）：温州卓和企业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区蒲中路4号（原霸力锁具厂）3-5楼。 法定代表人：苏川，执行董事。 委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶丽雅，浙江建桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市智信市场管理有限公司，住所地：温州市鹿城区蒲中路4号。 法定代表人：向朝珍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡国锋、苏丽颖，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司（以下简称：原告卓和管理公司）为与被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司（以下简称：被告智信市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月10日向本院起诉，本院立案受理后，适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告卓和管理公司的委托诉讼代理人张建仲、叶丽雅，被告智信市场公司的法定代表人向朝珍及其委托诉讼代理人蔡国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓和管理公司诉称：原告是蒲州三期工业区蒲中路4号房产的合法出租人。2015年2月11日，被告智信市场公司与原告卓和管理公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告具有使用、收益权的蒲州三期工业区蒲中路4号西侧一幢三、四、五层房屋及有关设施；租赁期限自2015年4月5日起至2022年10月31日止；第一年租金170万元，2016年4月5日至2022年10月31日的年租金按190万元计算；第一年的租金分2次支付，2016年4月5日至2022年4月4日的租金，被告应于每年3月15日之前，将当年租金190万元一次性支付，2022年4月5日至2022年10月31日的租金1108300元，于2022年3月15日前支付给原告；被告拖欠房租累计达到20天的，原告有权解除合同、收回出租房屋，被告应当向原告支付2个月的租金作为违约金；租赁期内，被告逾期支付租金的，应当按照日租金的20%支付滞纳金；被告违约致原告解除合同的，原告对被告的装修、装饰、搬迁等各项投入不予赔偿，固定装修装饰物所有权无偿归原告，被告不得拆除；本合同与被告同日和温州置信房地产开发有限公司签订的温州市蒲州三期工业区蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋租赁合同，无力哪一方违反其中一个合同的任何条款，视为上述两个合同均违约，违约一方同时承担上述两个合同的违约责任。合同签订后，被告未按约如期足额支付过租金，拖欠租金累计远远超过20天。截止2019年6月30日，被告共计欠本合同项下租金131969.39元和滞纳金49764.84元。请求：1.判令解除原、被告于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还状态完好的蒲中路4号西侧一幢三、四、五层房屋及有关设施（配电箱）；3.判令被告向原告支付房屋租金至房屋及其设施完好返还之日止，租金按照每日190万元/365天=5205.48元/天计算；4.判令被告向原告支付延付租金的滞纳金，暂计至2019年6月30日为49764.84元，被告返还房屋之日租金尚未结清的滞纳金每天按照租金5205.48元的20%即1041.10元/天计算；5.判令被告向原告支付二个月的租金316666.67元作为违约金；6.本案诉讼费用由被告负担。 被告智信市场公司答辩及反诉称：一、被告均已经缴清往年租金，被告不存在应支付滞纳金和违约的情况，原、被告以事实行为对延期支付租金达成一致。根据被告提交的付款清单和发票清单，原告出租的三、四、五层及东幢房屋等租金至2019年均已经全部结清，原告也已经在收到租金后出具全额发票予以认可。原告主张往年滞纳金及将租金计算为滞纳金没有依据。二、因原告的违约，影响被告正常使用租赁场地，造成被告多项损失。其中包括原告出租的三层房屋存在延迟交付的情况，本来约定由原告负责装修三层毛坯房，交付后不久因原告开发楼盘造成的200多人业主闹事的问题，因厂房拍卖问题产生的影响，原告出租东幢房屋上家公司延迟搬迁产生的问题，原房东霸力公司拉闸限电给被告造成的影响，新房东闹事等。上述违约事项原告迟迟未与解决，合同租期内原告只管收租，从不解决上述问题，被告每年都向原告反映，这是租金迟付的原因。三、因原告迟迟未解决的违约情况，被告行使顺序履行抗辩权才暂不完全支付本年度租金。2019年4月，新房东多次阻碍被告正常办公，被告向原告反映后，仍未及时解决。5月份，原告发函告知被告拖欠租金事宜，被告回函说明理由及要求协商，但原告未予理会并于7月份起诉至法院。被告暂不支付剩余租金，要求原告先解决上述阻碍使用的情况符合合同约定后再予以支付。四、被告未违约，原告无权解除租赁协议，被告不应承担违约金和滞纳金。被告延迟支付租金系原告未依照合同约定保障被告租赁场地的正常使用，且往年租金的支付时间延期已经双方以事实行为确认一致，被告不存在违约情形。双方租赁合同约定的支付时间实际上已经修改，原告无权以此解除租赁协议，更无权主张违约金和滞纳金。被告实际支付完毕租金，原告主张的违约金明显过高，即使被告延迟支付造成的损失也仅仅是利息，同时要求滞纳金和违约金已经远超过实际损失。五、原告在合同签订后，存在延期交付的行为，导致被告在租赁期内的57天无法使用三楼房屋，按照租金计算造成损失98905元。原告隐瞒租赁房屋的房东存在债务纠纷及产权纠纷，导致被告在租赁房屋后一直受到相关影响。如广州市天河区人民法院要求被告在2016年11月15日前腾空房屋，租赁房屋之后一直受到法院查封、拍卖及看房等实际影响，导致被告一直无法正常经营，因此至少造成租赁房屋空置率20%以上的损失。截止反诉之日，按照租金计算被告因此造成的损失暂算为1217014元。反诉请求：1.判令原告赔偿延期交付三楼房屋的损失98905元；2.判令原告赔偿隐瞒债务、产权纠纷导致法院查封、产权变更造成的损失1217013元；3.本案反诉受理费用由原告承担。 针对被告智信市场公司的反诉，原告卓和管理公司辩称：一、被告反诉依据的事实不成立。根据双方提交的《房屋交接确认书》可以证明，原告已经完成房屋交接的义务，而汇总单上的落款时间并不是房屋交接的日期，其只是对2015年4月5日移交的物品通过补充协议的方式，作为合同的附件进行了明确，故不能以该日期作为原告三层房屋延期交付的依据。二、法院拍卖涉案房屋的行为，是原产权人的债务，与原告没有任何关系。原告也没有向被告隐瞒债务的事实，且法院查封及拍卖，是依据职权履行其义务，对房屋本身的租赁没有影响。关于腾空公告，在异议人提出执行异议后，法院最终是以带租形式进行拍卖，并不足以造成被告的损失。三、目前新的房东要求腾空房屋的行为，也不会造成被告的损失，被告的该反诉请求没有事实依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定：坐落温州市鹿城区蒲州三期工业区3幢工业厂房（分别为六层、四层、四层，建筑面积8775.76平方米、2093.6平方米、843.4平方米，产权证号：403126、645912）原系温州市霸力锁具有限公司（以下简称：霸力锁具公司）所有。2011年10月26日，霸力锁具公司与原告卓和管理公司签订《厂房租赁合同》一份，将位于温州市××期工业区××层××房中的三、四、五层出租给原告使用，租赁期限从2012年1月1日起至2022年10月31日止。2015年2月11日，原告卓和管理公司与被告智信市场公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于温州市××期工业区××路××号××幢××层及有关设施；租赁期限自2015年4月5日起至2022年10月31日止；第一年（2015年4月5日至2016年4月4日）租金170万元分2次支付，2015年3月20日之前被告支付85万元租金给原告，2015年7月5日之前被告支付85万元租金给原告；2016年4月5日至2022年10月31日的租赁期内，年租金按190万元计算；2016年4月5日至2022年4月4日的租赁期内，被告于每年的3月15日之前将当年租金一次性支付给原告；2022年4月5日至2022年10月31日的租赁期内，被告于2022年3月15日之前将租金1108300元支付给原告；租赁期满或因被告责任导致提前退租的，属于被告的固定装修、装饰物的所有权无偿归原告所有；租赁期间，该房屋所有权人有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人及原告、被告继续有效；未经原告书面同意，被告不得转租、转借承租房屋或其他方式交与他人使用或共同使用该房屋，但被告与其关联公司共同使用的情形除外；被告拖欠房租累计达到20天的，原告有权解除合同、收回出租房屋，且被告应向原告支付2个月的租金作为违约金；在租赁期内，被告逾期支付租金，尚未达到解除条件的，每逾期1天，被告应按日租金的20%支付滞纳金；本合同与被告同日和温州置信房地产开发有限公司（以下简称：置信房开公司）签订的温州市蒲州三期工业区蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋租赁合同，无力哪一方违反其中一个合同的任何条款，视为上述两个合同均违约，违约一方同时承担上述两个合同的违约责任。合同签订后，原告按约向原告交付了租赁房屋。同年5月8日，被告与置信房开公司签订《房屋交接确认书》一份，载明：2015年4月5日，置信房开公司已将温州市蒲中路4号（原置信房开）整幢办公楼交付给被告；截止2015年5月8日，置信房开公司暂存于楼宇内的物品（六楼原样板房的橱柜及厨房电器，五楼的干蒸设备，三楼的厨房设备，一楼的钢琴、复印机、档案柜、汽车遮阳布）；本交接不影响原合同对租金及租期的相关约定；置信房开公司存放于六楼大厅的门框，被告保留至2015年5月11日，如置信房开公司未及时处理，被告有权自行处理；置信房开公司存放于三楼的物品（除厨房设备以外），请于2015年5月11日清理完毕。被告分别于2015年3月20日、11月23日分别向原告支付租金85万元、85万元，共计170万元，用于支付第一年的租金。被告于2016年3月15日向原告支付租金190万元，用于支付第二年的租金。被告于2017年3月27日向原告支付租金190万元，用于支付第三年的租金。被告于2018年3月5日向原告支付租金190万元，用于支付第四年的租金。被告于2019年3月12日、5月9日、5月10日、5月17日、5月21日分别向原告支付租金10万元、15万元、15万元、12万元、138万元，共计190万元，用于支付第五年的租金。由于被告未按约支付租金，原告遂向本院起诉。 另查明：租赁房屋的原所有权人霸力锁具公司因未履行生效民事判决书确定的给付义务，广州市天河区人民法院于2016年10月25日在上述租赁房屋内张贴《公告》，要求霸力锁具公司及实际使用人于2016年11月15日前迁出并腾空上述租赁房屋。后经原告提出异议，广州市天河区人民法院于2019年2月26日带租拍卖了霸力锁具公司坐落温州市鹿城区蒲州三期工业区3幢工业厂房，由案外人陈容慧竞得。2019年4月，案外人陈容慧要求房屋使用人腾空其购买的上述厂房。同年6月4日，案外人陈容慧向本院起诉，要求置信房开公司腾空坐落温州市鹿城区蒲州三期工业区工业用房中的违章部分面积（六楼），并支付自2019年4月2日起至正式腾空之日止的租金。本院于同年10月15日作出（2019）浙0302民初6187号民事判决书，驳回陈容慧的诉讼请求。 本院认为，原、被告于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。由于被告未按合同约定向原告支付租金，且累计已超过20天，原告现要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告现要求被告返还租赁房屋及相关设施，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付腾空租赁房屋前的租金（占有使用费），本院予以支持。被告逾期支付租金达到合同解除的条件，原告要求被告支付解除合同的违约金，本院予以支持，但原、被告约定的二个月租金作为违约金高于原告实际损失，本院酌情调整为1个月租金。合同约定，双方未达到解除合同条件的，被告应支付迟延付款的滞纳金。现原、被告之间的合同已经解除，且被告已经支付了解除合同的违约金，原告要求被告支付迟延付款的滞纳金，于法无据，本院不予支持。被告与置信房开公司于2015年5月8日签订的《房屋交接确认书》表明，原告已在约定的期限向被告交付租赁房屋，原告虽有部分物品存放在租赁房屋内，但接不影响合同对租金及租期的相关约定，且被告有权自行处理。被告早已付清了第1年度租金，现要求原告赔偿迟延交付三楼房屋的损失98905元，于法无据，本院不予支持。广州市天河区人民法院虽在租赁房屋内张贴过腾空公告，但经原告提出异议后，法院最终带租对涉案房屋予以拍卖。被告租赁的房屋并没有实际上被查封及腾空的情形，且被告也没有证据证明其遭受实际损失。被告要求原告赔偿租赁房屋查封、产权变更造成的损失1217013元，于法无据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司与被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司返还并腾空位于温州市鹿城区××路××号××幢××层房屋及配电箱设施； 三、被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司支付租金（租金从2020年4月5日起按年租金190万元计算至实际腾空交付房屋之日止）； 四、被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司支付违约金158333.33元； 五、驳回原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8296元，由原告（反诉被告）温州卓和企业管理有限公司负担3121元，由被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司负担5175元；反诉受理费8322元，由被告（反诉原告）温州市智信市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长 沈 文 江 人民陪审员 陈 小 萍 人民陪审员 陈 丽 微 二〇二〇年三月二十二日 书 记 员 诸葛冰洁