江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6581号原告：朱礼健，男，1982年10月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：叶欣欣，女，1988年7月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告方共同委托诉讼代理人：罗天明，江苏万拓律师事务所律师。被告：孙保良，男，1960年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王蕾，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：毕巧玲，女，1961年8月1日出生，汉族，住江苏省苏州。第三人：苏州银行股份有限公司浦庄支行，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄南街29号。负责人：莫兴元，行长。原告朱礼健、叶欣欣与被告孙保良、毕巧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理。审理中，原告方申请财产保全，本院作出（2019）苏0507民初6581号民事裁定书，并据此查封（首封）坐落于苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋。本案中，经原告方申请，本院通知苏州银行股份有限公司浦庄支行（以下简称苏州银行浦庄支行）作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月20日、2020年3月3日公开开庭对本案进行了审理。原告朱礼健、叶欣欣及其共同委托诉讼代理人罗天明，被告孙保良的委托诉讼代理人王蕾，第三人苏州银行浦庄支行的负责人莫兴元（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告毕巧玲、第三人苏州银行浦庄支行（第一次庭审时）无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱礼健、叶欣欣向本院提起诉讼，请求判令：1、继续履行原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》，被告配合原告办理将涉案房屋不动产权证变更至原告名下的相关手续；2、被告支付原告违约金5万元。3、被告承担本案诉讼费用及保全费用。审理中，原告方明确：因案涉房屋上存在抵押权，其愿意代孙保良、毕巧玲向抵押权人即第三人苏州支行偿还债务，第三人注销抵押登记后，再由被告方协助办理过户，同时向被告支付剩余应付房款（扣除已代偿部分及被告方应付的违约金）。事实与理由：2019年4月7日，原、被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告将苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋出卖给原告，成交价为255万元。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。合同约定“甲乙双方须在2019年10月30日之前办理资金托管手续。甲方承诺该房屋内的贷款由甲方解决”。目前被告债务缠身，财产状态严重恶化。被告向原告表示其已经无力筹款涤除抵押权，更无法配合原告办理涉案房屋的不动产权过户手续。被告的行为已经构成逾期违约，理应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告孙保良辩称，被告同意原告提出的继续履行合同的诉讼请求。我方不认可原告的第二项诉请。被告并不存在恶意拖延过户的情形，房屋未过户的原因系房屋上有抵押权，无法撤销。现被告因经济状况所限，无法涤除抵押权。被告认为该笔购房款可以覆盖借款，可以由原告代为清偿该笔抵押借款，以此来涤除抵押权。抵押权一旦涤除，被告将会积极配合原告办理该房屋不动产权变更至原告名下的相关手续。被告毕巧玲未作答辩。第三人苏州支行述称，被告孙保良在我行的贷款以及因该笔贷款提起的诉讼中产生的诉讼费等费用已经由原告方代为清偿完毕，所以我行对解除该房屋的抵押权没有异议。经审理查明，2019年4月7日，被告孙保良（作为甲方、售房人）、原告朱礼健、叶欣欣（共同作为乙方、购房人）与苏州君诺房地产经纪有限公司（作为居间方、丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方自愿将坐落在苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室的房屋出售给乙方。甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币贰佰伍拾伍万元整（大写），该房屋产权或租赁期过户时产生的个税由乙方承担，增值税由甲方承担，契税由乙方承担，相关其他税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。乙方于2019年4月7日向甲方交付定金人民币拾万元（￥1000000）（购房定金可冲抵购房款）。甲乙双方须在2019年10月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于2019年5月1日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。以上条款的约定日期。如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过7日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生本条第1234款违约现象均由违约方向另一方支付，本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方承诺该房屋内贷款由甲方解决。如甲方个人原因无法办理过户，由甲方负所有违约责任”。各方还作了其他约定，并分别在落款处签名及盖章。同日，朱礼健向孙保良支付定金100000元，孙保良为此出具收条。2019年5月，孙保良向朱礼健、叶欣欣交付了案涉房屋。另查，坐落于苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋的登记所有权人为孙保良、毕巧玲。2019年，孙保良、毕巧玲曾因离婚纠纷在苏州工业园区人民法院进行诉讼，并达成调解，约定“位于相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋一套归孙保良所有，该房屋涉及的抵押贷款及其他应负款项由被告负责偿还”。2016年10月19日，孙保良、毕巧玲（作为借款人）与苏州支行（作为贷款人）签订《个人借款合同》，约定：“本合同项下每笔借款的利率按照本合同项下《个人额度借款支用单》之约定执行。对借款人逾期支付对利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。本合同项下对借款人负有的全部债务（包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款人为实现债权所支付的公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费用、公告费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等款项），有担保的，需与贷款人另行签订最高额担保合同作为本合同的从合同，为全部债务提供全额的担保。借款人可循环使用借款额度。可支用的最高额度为人民币贰佰柒拾肆万柒仟捌佰元整，额度期限自2016年10月19日起至2021年10月19日止。若借款人未按约定还款，贷款人有权就逾期贷款部分按照个人额度借款支用单约定的借款利率上浮50%计收罚息”。同日，双方另签订《个人贷款最高额抵押合同》，并于2016年10月24日在苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋上设定了权利人为苏州支行的抵押权。2017年10月10日，《个人额度支用单》载明：“同意借款人申请支用借款1800000元，期限12月，即2017年10月10日至2018年10月10日。本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率4.35%上浮55%，执行年利率6.7425%。借款人按照下列第2种方式归还贷款本息：……2、按月结息，到期还本。”孙保良、毕巧玲及苏州支行分别在上述合同以及《个人额度支用单》中签名、盖章。再查，2020年3月5日，江苏省苏州市吴中区人民法院受理苏州支行诉孙保良、毕巧玲、苏州市高朋制衣有限公司金融借款合同纠纷一案（案号为（2019）苏0506民初7270号），苏州支行的诉讼请求为：1、判令被告一、二偿还原告借款本金1704739.71元及罚息86296.17元，合计人民币1791035.88元(暂计算至2019年6月24日，之后的利息、罚息、复利要求按合同约定支付至实际清偿之日止)；2、判令被告一、二赔偿原告为实现债权支出的律师费损失71631元；3、被告三为被告一的上述债务承担连带保证责任；4、判令原告有权就被告一、二提供的抵押物(坐落于苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室的不动产)折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。2020年2月17日及18日，朱礼健向苏州支行转账支付1914331.44元、88913元。该行出具《结清证明》，确认朱礼健已将孙保良结欠贷款本金1704739.71元、利息209591.73元偿还结清，并确认收到此笔贷款所涉及的诉讼费12282元、资产保全费5000元、律师费71631元。其后，苏州银行浦庄支行向江苏省苏州市吴中区人民法院申请撤诉，该院于2020年3月5日作出（2019）苏0506民初7270号之一民事裁定书，裁定：“准许苏州银行股份有限公司浦庄支行撤回起诉。案件受理费减半收取为人民币12282元，由原告苏州银行股份有限公司浦庄支行负担。”审理中，苏州支行明确表示（2019）苏0506民初7270号案件中实际并未申请财产保全，故朱礼健支付的代偿款中多支付了5000元，针对该款银行将另行与朱礼健协商退还事宜。对此，朱礼健表示认可。孙保良对朱礼健为其代偿的各项金额予以认可。审理中，毕巧玲曾至本院表示：案涉房屋归孙保良所有，与其无关，对于孙保良出卖房屋没有意见，本案由法院依法判决。以上事实，有当事人举证的身份证复印件、常住人口信息、营业执照复印件、房屋买卖（居间）合同、收条、付款截屏打印件、不动产登记簿查询记录、个人转账汇款回单、结清证明、民事调解书、法律文书生效证明、个人借款合同、个人额度借款支用单、个人贷款还款记录表、诉讼费收据、律师费发票、民事裁定书，本院调取的（2019）苏0506民初7270号案件卷宗材料以及当事人陈述等附卷佐证。关于违约金5万元，朱礼健、叶欣欣认为，孙保良并未按照双方《房屋买卖（居间）合同》约定及时清偿贷款并涤除抵押权，导致房屋未及时过户至原告方名下，原告方为此起诉支出了律师费，因贷款利率上涨导致所付出的资金成本提高了，实际损失在40万元左右，远超5万元。孙保良认为，其已按约将房屋交付朱礼健一方，房价也在持续上涨，故朱礼健一方没有遭受任何损失，本案中其同意继续履行合同也是作为承担违约责任的一种方式，其不应再支付违约金。关于没有及时归还贷款的原因，孙保良述称，其经济能力有限，没有能力偿还抵押借款，并且其在苏州支行还有为其他人提供保证的一笔贷款逾期，苏州支行认为本案房屋出售价格偏低不同意其履行该合同，故与银行没有协商一致。本院认为，朱礼健、叶欣欣与孙保良签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法、有效。双方当事人应按约定全面履行各自的义务。本案中，朱礼健、叶欣欣及孙保良对于继续履行合同均无异议，且朱礼健、叶欣欣已为孙保良代偿了案涉房屋所涉抵押权项下的全部欠款，苏州支行作为抵押权人明确表示对于注销抵押权登记没有异议。因此，苏州支行应协助孙保良、毕巧玲办理案涉房屋的抵押权注销登记手续。在抵押权注销后，孙保良、毕巧玲作为房屋登记所有权人应协助将该房屋的不动产权转移登记至朱礼健、叶欣欣名下，办理转移登记的相关费用由朱礼健、叶欣欣负担。关于房款的支付，根据合同约定，房屋总价为2550000元，扣除朱礼健、叶欣欣已支付的定金100000元及为孙保良代偿的借款本息、诉讼费、律师费合计1998244.44元后，朱礼健、叶欣欣还应向孙保良支付的购房款为451755.56元。关于违约金，本院认为，根据双方合同约定，孙保良应负责偿还房屋上所涉的抵押借款，双方于2019年10月30日前进行资金托管。现孙保良未能按约自行清偿抵押贷款，导致合同迟延履行，显然构成违约。朱礼健、叶欣欣主张其资金成本提高、因起诉额外支出律师费等损失的产生符合客观实际，为此主张的违约金50000元并未超出法律允许范围，本院予以支持。因毕巧玲并未在《房屋买卖（居间）合同》中签名，且孙保良、毕巧玲在离婚时亦确认案涉房屋归孙保良所有，故违约金50000元应由孙保良一人负担。为免诉累，该违约金50000元可在前述购房款451755.56元中直接抵扣，现朱礼健、叶欣欣已自愿将剩余购房款401755.56元付至本院，在案涉房屋的不动产权转移登记至朱礼健、叶欣欣名下后，孙保良可至本院领取该款。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人苏州银行股份有限公司浦庄支行于本判决生效之日起十日内协助被告孙保良、毕巧玲将苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋上所设定的抵押权注销。二、被告孙保良、毕巧玲于上述第一项所涉抵押权注销后的十日内协助将苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢910室房屋的不动产权转移登记至原告朱礼健、叶欣欣名下，相关办理转移登记手续的费用由原告朱礼健、叶欣欣负担。三、原告朱礼健、叶欣欣支付被告孙保良购房款451755.56元。四、被告孙保良赔偿原告朱礼健、叶欣欣违约金50000元。综合上述第三、四项，原告朱礼健、叶欣欣应支付被告孙保良401755.56元（该款原告朱礼健、叶欣欣已付至本院，被告孙保良于履行上述第二项判决后至本院领取）。五、驳回原告朱礼健、叶欣欣的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为27200元、保全费5000元，合计32200元，由被告孙保良负担（该款原告已预交，本院予以退还，被告孙保良于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  候佳芸人民陪审员  袁美华人民陪审员  周福林二〇二〇年三月十三日书 记 员  陆锦枫