四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18545号 上诉人（原审被告）：成都子非鱼餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区丽都路513号5栋1层35-39号。 法定代表人：何亮，经理。 委托诉讼代理人：刘波，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：罗尚权，男，1986年1月8日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖攀，四川原石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都硕泰丽都地产开发有限公司，住所地:四川省成都市武侯区二环路南四段丽都路6号。 法定代表人：曹荣根，董事长。 委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都子非鱼餐饮管理有限公司（以下简称子非鱼公司）、罗尚权因与被上诉人成都硕泰丽都地产开发有限公司（以下简称硕泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 子非鱼公司请求：1.请求依法撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4310号民事判决，发回重审或者改判驳回硕泰公司对罗尚权的起诉；2.判令硕泰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.本案属于重复诉讼，在2018年硕泰公司就将罗尚权起诉至成都市武侯区人民法院要求支付租金，成都市武侯区人民法院作出的（2018）川0107民初10584号民事判决已经生效。2.一审法院在程序上存在重大错误，一审法院没有启动再审程序而直接否定生效裁判文书所认定的事实，做出两份内容相矛盾的裁判文书与法不符。3.本案双方均认可承担连带责任的基础是基于保证，一审法院不顾当事人的意思自治，对此重新进行认定，违背当事人意思自治原则。4.一审法院对物管费、水费、电费金额认定错误，硕泰公司将商铺强制上锁，把罗尚权已经装修投入的设备及商铺出租给下家，严重侵害罗尚权的权益，硕泰公司也存在严重违约行为，罗尚权也不应当承担违约金，罗尚权预交的103120.38元租赁保证金应当抵扣租金，就算不能抵扣租金，租赁保证金作为履约的保证方式，硕泰公司在没收保证金后就不能再主张违约金。 罗尚权上诉请求与事实理由与子非鱼公司的上诉请求与事实理由一致。 硕泰公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。恳请二审法院驳回子非鱼公司、罗尚权的诉讼请求，依法维持原判。 硕泰公司向一审法院起诉请求：1.确认硕泰公司与子非鱼公司于2015年9月29日签订的《中粮（香颂）悦街主体变更补充协议》于2016年11月17日解除；2.子非鱼公司支付租金294808.33元，物业管理费13327.92元，水费602.48元，电费30580.5元；3.子非鱼公司支付违约金101795.77元（欠费总额的30%）；4.子非鱼公司支付免租期租金及物管费103120.38元；5.罗尚权对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2015年9月25日，硕泰公司与罗尚权签订《中粮（香颂）悦街商铺租赁合同》，约定罗尚权承租硕泰公司经营管理的位于（香颂丽都）商铺，建筑面积171.79平方米，第一至第三个租赁年度月租金193.59元/平方米，第四个年度205.2元/平方米，第五个年度月租金217.52元/平方米，合同签订10日内交纳租赁保证金103120.38元，第一个月租金、物管费合计34373.46元；物业管理费为6.5元/平方米/月；免租期为3个月，从商铺交付之日起起算；租赁期为5年；因承租方违约导致出租方单方面解除合同的，承租方不享有免租期免租金优惠，应按照第一租赁年度的保底租金标准补交该期间的全部租金；承租方不按约交纳费用的，每逾期一日按逾期金额的千分之三支付违约金；合同不论租期届满或者不论何种原因提前解除，如存在欠缴租金、物业管理费及其他费用的，出租方有权从租赁保证金中扣除等。之后，硕泰公司与罗尚权、子非鱼公司共同签订了《中粮（香颂）悦街主体变更补充协议》，约定承租人变更为子非鱼公司，罗尚权对自身原债务及子非鱼公司履行合同中的债务承担连带责任。之后硕泰公司将房屋交付给子非鱼公司。因子非鱼公司从2015年12月26日起拖欠房租，硕泰公司于2016年11月17日收回案涉租赁房屋。 一审法院认为，硕泰公司与罗尚权签订租赁合同后，又与子非鱼公司签订合同主体变更协议，将合同债权债务概括转移给子非鱼公司，故硕泰公司与子非鱼公司之间的租赁合同关系有效成立，子非鱼公司成为租赁合同主体已实际履行。故硕泰公司起诉解除合同主体变更协议于法无据，一审法院不予支持。子非鱼公司在合同履行过程中，拖欠租金、物业管理费等，属于违约，应承担违约责任。故硕泰公司要求子非鱼公司支付拖欠租金294808.33元及物业管理费13327.92元的诉请成立，一审法院予以支持。硕泰公司还垫付水费602.48元，电费30580.5元，亦应由子非鱼公司承担，故硕泰公司相应诉请成立，一审法院予以支持。根据约定，子非鱼公司逾期支付房租等费用，还应当承担违约金。鉴于约定违约金过高，子非鱼公司主动调整为欠付费用的30%合理，故一审法院对硕泰公司主张支付违约金101795.77元的诉请予以支持。罗尚权承诺对自身原债务及子非鱼公司履行合同中的债务承担连带责任，该项承诺不是保证的意思，而是约定连带承担债务，故硕泰公司要求罗尚权连带支付前述款项的诉请成立，一审法院予以支持。由于硕泰公司解除合同主体变更协议的诉请不成立，又没有诉请解除租赁合同，故硕泰公司要求子非鱼公司支付免租期租金的理由与约定不符，其诉请一审法院不予支持。子非鱼公司向其他公司支付款项，硕泰公司否认收到，子非鱼公司没有进一步举证证明其款项即为支付的租金等费用，故子非鱼公司的该项辩称理由证据不足，一审法院不予采纳。罗尚权并非保证人，故其辩称已超过保证期间的理由不成立，一审法院不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二四六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、子非鱼公司于判决生效之日起十日内向硕泰公司支付租金294808.33元、物业管理费13327.92元、水费602.48元，电费30580.5元；二、子非鱼公司于判决生效之日起十日内向硕泰公司支付违约金101795.77元；三、罗尚权对判决第一项、第二项确定的子非鱼公司的付款债务承担连带清偿责任；四、驳回硕泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9242元，因适用简易程序减半收取4621元，由硕泰公司负担1060元，子非鱼公司、罗尚权负担3561元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 罗尚权提交证据，武侯区人民法院（2018）川0107民初10584号判决书及庭审笔录。拟证明：1.硕泰公司重复起诉。2.本案一审认定的事实错误，法律适用错误，上述10584号的生效判决合法有效。罗尚权不应对付款承担连带清偿责任。庭审笔录第5页“根据协议，被告的连带保证责任有多久”在答辩过程中也说了是6个月。第6页原告发表辩论意见，原告明确表示“我方认为被告是连带责任保证人”，同时法庭调查过程中也调查出已过保证期间，故罗尚权不应承担保证责任。硕泰公司发表质证意见，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。硕泰公司认为2018年的判决书对事实认定不清楚，对于商铺租赁的真实情况不清楚。对庭审笔录的真实性、合法性无异议，但对事实认定有异议。最开始起诉时并没有主体变更协议，硕泰公司认为罗尚权是商铺的承租人，硕泰公司是以此作为主体认定并起诉。子非鱼公司对证据的三性及证明目的均予以认可，且该庭审笔录中所反映的本案硕泰公司所主张的罗尚权承担的是保证责任，在本案一审审理中，其诉请理由也是陈述罗尚权承担连带责任保证。本院认为，关于武侯区人民法院（2018）川0107民初10584号判决书，罗尚权在一审中已提交，不属于法律规定的作为“新证据”情形，本院不作为新证据进行认定。关于庭审笔录中陈述内容，本院对其真实性予以确认。 二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，子非鱼公司补充以下事实：硕泰公司于2016年11月17日收回案涉租赁房屋的方式是强制锁门。罗尚权的补充部分与子非鱼公司一致。硕泰公司对一审认定的事实部分无异议。本院经审理查明的事实与一审一致，对此，本院予以确认。 二审另查明，2018年12月4日，硕泰公司在成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10584号案件庭审中陈述“我方认为被告（罗尚权）负有连带清偿责任的保证人，我方主张被告（罗尚权）支付所有的费用”。案涉《商铺租赁合同》第二部分通用条款第四条4.2.1约定“（1）基本租金应按月支付，乙方应于每月【1】日之前交付当月的基本租金”。4.3.3约定“如在免租期或租赁期限内，乙方违约解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按照本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、子非鱼公司是否应向硕泰公司支付租金、物业管理费、水费、电费及金额？二、子非鱼公司是否应向硕泰公司支付违约金？三、罗尚权是否对子非鱼公司所付的付款债务承担连带清偿责任？现将上述争议焦点分述如下： 关于子非鱼公司是否应向硕泰公司支付租金、物业管理费、水费、电费及金额的问题。案涉租赁合同由硕泰公司与罗尚权签订，后因各方签订《主体变更补充协议》，子非鱼公司概括受让罗尚权在租赁合同中的权利义务，成为新的合同主体，故应当认定租赁合同关系建立在硕泰公司与子非鱼公司之间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，在子非鱼公司存在严重违约欠付租金时，硕泰公司有权解除合同，本案硕泰公司以收回案涉房屋的实际行为行使合同解除权，子非鱼公司不持异议，故应当认定硕泰公司与子非鱼公司的租赁合同关系于2016年11月17日解除。子非鱼公司应当支付尚欠的租金、物业管理费、水费、电费等费用。虽然子非鱼公司不认可硕泰公司主张的租金金额，但是其并未提供有效证据证明，应当承担举证不能的责任。 关于子非鱼公司是否应向硕泰公司支付违约金的问题。子非鱼公司认为硕泰公司将商铺强制上锁，把子非鱼公司已经装修投入的设备及商铺出租给下家，严重侵害子非鱼公司的权益，硕泰公司也存在严重违约行为，子非鱼公司不应当承担违约金。本院认为，子非鱼公司在二审审理中自认从2015年12月26日至2016年11月17日未付租金，按合同约定其应当承担相应的违约责任。二审中，硕泰公司认可子非鱼公司缴纳了103120.38元保证金，根据案涉合同第二部分4.3.3条之约定，在双方约定子非鱼公司违约须没收保证金的情形下，此处的保证金系具有担保性质的违约金，为减轻当事人诉累，应将双方约定的保证金与另行承担的租金违约金一并作为违约金予以考量。本案中，子非鱼公司承接罗尚权权利义务而缴付的保证金103120.38元足以弥补硕泰公司的损失，一审再行按照欠付租金的30%支持违约金不当，应予纠正。 关于罗尚权是否对子非鱼公司债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10584号生效判决已经明确了罗尚权对子非鱼公司关于案涉合同的债务承担连带责任保证，且经过审理驳回了硕泰公司对罗尚权的诉讼请求，现硕泰公司基于同一事实再次诉请罗尚权承担连带责任的主张于法无据，本院不予支持。一审对此认定错误，应予纠正。 综上所述，子非鱼公司、罗尚权的上诉请求部分成立；一审判决查明事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4310号民事判决第一项“成都子非鱼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都硕泰丽都地产开发有限公司支付租金294808.33元、物业管理费13327.92元、水费602.48元，电费30580.5元”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4310号民事判决第二项“成都子非鱼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都硕泰丽都地产开发有限公司支付违约金101795.77元”、第三项“罗尚权对本判决第一项、第二项确定的成都子非鱼餐饮管理有限公司的付款债务承担连带清偿责任”、第四项“驳回成都硕泰丽都地产开发有限公司其他诉讼请求”。 三、驳回成都硕泰丽都地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9242元，因适用简易程序减半收取4621元，由成都硕泰丽都地产开发有限公司负担1060元，成都子非鱼餐饮管理有限公司负担3561元。二审案件受理费9242元，由成都硕泰丽都地产开发有限公司负担4621元，成都子非鱼餐饮管理有限公司负担4621元，。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月十六日 书记员 丁昱凡