广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21979号原告（反诉被告）：深圳市赛联商用机器有限公司，住所地深圳市福田区八卦四路414栋8层西侧,统一社会信用代码91440300767560871Q。法定代表人：崔缇萦。委托诉讼代理人：李静，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭云霞，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市三鼎时代电子商务有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道布龙路522号祥云大厦718室，统一社会信用代码91440300334959043U。法定代表人：巫仕春。委托诉讼代理人：纪金彪，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。原告深圳市赛联商用机器有限公司诉被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，为记录方便，将深圳市赛联商用机器有限公司列为原告，将深圳市三鼎时代电子商务有限公司列为被告。原告的委托诉讼代理人李静及彭云霞、被告的委托诉讼代理人纪金彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判决解除双方签署的《房屋租赁合同》，由被告退还原告21000元(币种：人民币，下同）的租赁保证金并向原告开具合计18105.99元的增值税专用发票；2、请求判决被告赔偿原告35000元的损失，并支付31500元的违约金；3、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩要点：1、被告所出租给原告的涉案房屋可正常使用，不存在危及原告人身及财产安全的情形，并不存在导致原告合同目的无法实现、合同无法继续履行的情形，原告解除事由不成立，其单方恶意退租、不履行合同，构成根本违约，根据租赁合同约定，租赁保证金不予退还；2、原告无充分证据证明其损失真实存在，即使存在损失，该损失也应由第三方侵权方深圳市恒顺祥货运代理有限公司和其自身承担，而不应由被告承担；3、被告在本案中不存在任何违约行为，无需支付违约金，原告要求被告支付违约金没有事实依据，且违约金与其主张的损失存在竞合。被告的反诉请求：1、请求判令原告向被告支付拖欠的租金3850元及滞纳金14553元（滞纳金从2019年7月5日计至拖欠的租金付清之日，暂计至起诉之日）；2、请求判令原告向被告支付因延期缴纳租赁费用而产生的滞纳金2740.6元；3、请求判令原告赔偿被告房屋空置期租金损失13417.8元；4、请求判令原告补偿被告装修免租期10天租金损失3500元；5、请求判令原告赔偿被告房屋空置期租金损失3500元；6、请求判令原告承担本案全部诉讼费用。被告当庭陈述如下：对滞纳金应按照合同约定的按3%每日计算，第一项诉讼请求的滞纳金是以火灾免租期的应付租金3850元为基数，自2019年7月5日（即应付租日）计算至实际付清之日止，该项诉讼请求以当庭陈述为准；第2项诉讼请求的滞纳金是以3228.6元为基数（2019年7月应付租金及6月应付水电费之和），自2019年7月5日计算至2019年8月6日（原告的实际支付之日），按3%每日计算，应为3099元，扣除原告已支付的358.4元，原告还应支付2740.6元。原告的答辩要点：1、原告承租的仓库存在极大的安全隐患，危及承租人人身安全，原告有权解除与被告签署的租赁合同；2、被告应当对原告因火灾遭受的35000元损失承担相应的赔偿责任，并向原告支付31500元的违约金；3、被告应当退还原告21000元的保证金，并向原告开具18105.99元的增值税专用发票。本案相关情况一、涉案的位置及所有权：涉案房屋位于深圳市龙岗区南湾街道立信路41号浦良电子厂C1栋207号仓库，所有权归属浦良电子（深圳）有限公司（房产证号：深房地字第××），被告系向其承租涉案房屋。二、租赁合同签订情况：原告与被告于2019年6月1日签订了《租赁合同书》，约定免租期为10天（2019年6月1日至6月10日），租期为2019年6月1日至2020年7月31日，月租金10500元，押金21000元。水费按9元/立方米，电费按1.5元/度计算，交给被告，合同签订时原告一次性支付两个月租金21000元作为押金，并预交第一个月租金10500元。原告不得以任何理由拖欠或拒交甲方费用，原告未按时交清各项租赁费用的，须向被告支付滞纳金，滞纳金按所欠金额每日3%累计收取，同时被告有权采取限水、限电措施等；原告自行负责办理消防及一切有关经营手续等；双方在合同期内出现违约情况，须向对方赔偿三个月的租金作为违约金，该违约金不与本合同其他违约责任相抵触；合同期内，原告由于各种原因恶意退租、不履行合同，被告不予退还租赁保证金，原告除结清员工工资与被告的各类费用外还须向被告支付三个月租金作为违约金。2019年5月31日，原告在《安全生产管理协议书》、《生产经营单位安全生产告知书》上盖章确认，其中明确原告系安全生产管理的责任主体。并于同日，原、被告双方签订《安全经营单位安全生产承诺书》、《园区企业管理责任制签订》，明确园区各企业主要负责人对本企业安全生产全面负责，如相关部门发现工业区事故隐患或不安全因素，原告负责整改落实到位或督促被告进行整改。三、原告交付的款项：双方均确认原告向被告交纳押金21000元；租金交至2019年8月8日，租金、水电费及滞纳金共计16924元（其中2019年6月租金3150元，水电费78.6元；7月份租金10500元，水电费101.5元，；8月份租金2709.7元，水电费25.8元；2019年6月实际支付10500元，扣除合同免租期费用3500元及双方约定的火灾免租期费用3850元后，剩余7350元作为7月租金，故7月实际支付3150元，再加上6月份应缴水电费78.6元，以此为基数，按照3‰每日，计算37天，共计滞纳金358.4元）。双方均确认原告向被告缴纳了各项专用票税金共计1181.99元。被告主张上述税金并非其要求支付，且房屋租赁合同第3.1条约定租金不包含税款及其他费用，该笔费用如不存在其他抵扣，被告愿意予以退还。被告主张2016年6月实际缴纳租金中扣除的合同免租期费用3500元及双方约定的火灾免租期费用3850元，该费用的免除是基于合同正常履行，但原告单方违约，故按照合同约定以及回函的内容，有权要求原告予以补齐。另被告主张物业管理费由原告交给浦良电子（深圳）有限公司，原告对此予以否认，称未向该公司缴纳过任何的物业管理费。四、合同履行情况：双方确认原告于2019年8月8日实际搬离涉案房屋，且原告已向被告退还钥匙。原告主张其于同日通过微信向被告的代表王杨杨和物业管理处的唐小姐发送了《合同解除函》的扫描件，通过EMS向被告邮寄了原件并将其中一份原件交给了物业管理处的唐小姐。函件内容为：原告以厂区火灾导致过长时间停电导致电梯无法使用，高温熏烤导致打印机效果变差，园区限制出入导致迟延交货，仓库内部基本没有安装烟感和喷淋头，且火灾过后没有对消防设施进行整改导致无法保证承租人的人身和财产安全为由向被告提出解除合同并退还租赁保证金、赔偿违约金的要求。被告确认收到上述函件，但主张原告没有办理正式的退租手续，其称在收到通知函的次日也向原告进行了回函，并提交《关于“合同解除函”的回函》、《顺丰邮寄单》、《顺丰官网快件妥投记录》予以证明。其中回函主要内容为：1、火灾系厂区B栋106租户（深圳市恒顺祥货运代理有限公司）员工违规操作导致，并非被告原因导致，火灾本身并未波及涉案房屋；2、2019年6月10日至6月20日因政府部门对火灾事故进行调查期间而不能正常供电，被告已对房租进行减免3850元，且2019年6月21日园区已恢复供电，不影响涉案房屋使用；故不同意原告单方解除合同，否则将不予退还租赁保证金，并要求被告支付违约金、补足滞纳金。五、关于厂区火灾及对涉案房屋正常使用的影响1、《深圳市消防支队龙岗区大队火灾事故认定书》显示，2019年6月8日，因深圳市恒顺祥货运代理有限公司（涉案厂区B栋106的承租户）员工违规操作，导致涉案厂区B栋1楼及2楼发生火灾，过火面积约2000平方米。火灾本身并未对涉案房屋产生直接影响。2、双方均确认，因本次火灾属于重大火灾，故涉案厂区被消防部门限制出入至2019年6月18日，并因配合相关部门调查对厂区进行了短暂停电，于2019年6月20日电梯恢复供电。原告主张恢复供电后并不稳定，直到2019年6月24日才能稳定使用，其当庭出示2019年6月22日微信聊天记录手机载体，显示C1栋下午三点停电10分钟，被告对此真实性予以确认，但称停电10分钟并不会对原告造成实质影响。3、原告主张火灾导致其迟延交货产生损失，并提交的与第三方签署的《购销合同》、转账凭证及收据，其中合同显示总价为50万元，约定的交货日期为6月10日，违约责任为每逾期交货1日，需要支付合同总价5‰的违约金；原告称其2019年6月24日才完成交货，共逾期14天。逾期原因系2019年6月18日园区因火灾限制出入导致货物无法运出，且因电梯断电及恢复供电不稳，导致其无法使用电梯，其称原告物品均属于精密仪器，如抬动一次需6人，且火灾后楼道漆黑，不适宜搬动物品，造成逾期交货，该损失应有被告承担。被告对上述证据真实性予以确认，关联性不予确认。裁决结果本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。原告与被告签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合现有证据及庭审材料，综合分析如下：关于合同解除。原告于2019年8月8日实际搬离涉案房屋且向被告退还钥匙，并向被告发出合同解除函，被告确认收到上述合同解除函并进行了相应回函，虽未书面同意解除合同，但涉案租赁合同已客观履行终止，故本院确认涉案租赁合同已实际解除。关于合同解除的责任。原告在合同履行期间内单方提出解除合同，其所主张的火灾本身并未对涉案房屋产生直接影响，火灾后限制出入时间内被告已通过减免租金并与原告达成合意进行了弥补，其后园区已经恢复正常使用状态，对于双方租赁合同的继续履行并未产生障碍；原告主张涉案租赁房屋不具备基本消防设施，但其提供的消防意见书显示涉案租赁房屋符合消防要求，且双方的租赁合同中明确约定涉案房屋的消防手续由原告自行办理，安全生产由原告自行负责，故在涉案房屋具备基本消防条件的情况下，原告以消防存在隐患为由提出解除合同，理由并不成立，故其应为其单方解除行为承担相应的违约责任。按照双方租赁合同约定，原告退租，租赁保证金21000元被告不予退还，同时原告应向被告支付三个月租金即31500元作为违约金。故对原告关于租赁保证金及违约金的诉求，本院依法予以驳回。对被告关于违约金的诉求，依法予以支持。关于原告主张的延期交货的损失。其一，火灾事故认定书显示火灾发生系其它租户员工违规操作导致，被告本身并不负有直接责任；其二，园区因火灾事故调查被相关部门要求限制出入，系客观情况所需，并非被告主观过错导致。原告并未提交证据证明被告对于延期交货损失存在相应过错，故被告并非原告延期交货损失产生的直接侵权人，被告如存在相关损失，应当另循法律途径向直接侵权人进行主张。故对原告的该项诉求，本院依法予以驳回。关于原告主张的增值税发票。双方均确认原告共向被告缴纳金额18105.99元，且原告亦已向被告支付相应税金，双方虽未在合同中约定发票开具义务，但根据法律规定，被告在收取相关金额后应当向原告开具相应增值税发票。故对原告该项诉求，本院依法予以支持。关于被告主张的火灾免除的租金3850元。双方已就该金额达成合意且已在租金交纳中完成抵扣，对被告要求原告支付上述款项并在此基础上提出的滞纳金，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告主张的装修免租期租金3500元。双方在合同中明确约定了免租期，该约定并不因合同解除而失效，原告已因其单方解除行为承担了相应违约责任，故对被告要求原告支付上述期间租金的诉求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告主张的空置期损失。原告解除合同的同时已搬离涉案房屋且退还了钥匙，涉案房屋已经回到被告的控制之中，在前述已支持原告承担单方解除合同违约责任的情况下，涉案房屋是否产生空置及空置多久与原告已无关系，故对被告再行主张空置损失的诉求，本院依法予以驳回。关于被告主张的延期支付租金、水电费的滞纳金。庭审中双方对于原告所缴款项、如何抵扣、如何计算已非常明确，原告对于延期支付的租金及水电费的滞纳金已经支付完毕，故对被告关于上述滞纳金的诉求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市赛联商用机器有限公司与被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司于2019年6月1日签订的《租赁合同书》解除；二、被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司无需向原告深圳市赛联商用机器有限公司退还租赁保证金21000元；三、原告深圳市赛联商用机器有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司支付违约金31500元；四、被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市赛联商用机器有限公司开具金额为18105.99元的增值税发票；五、驳回原告深圳市赛联商用机器有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市三鼎时代电子商务有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费994元（原告已预交），反诉受理费384元（被告已预交），由原告深圳市赛联商用机器有限公司承担1272元，由被告深圳市赛联商用机器有限公司承担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇二〇年三月三十日书记员 赖丽萍