广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7501号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王健，男，汉族，1960年2月1日出生，住所地：深圳市。委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人王健因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原审原告支付逾期交房违约金，驳回原审原告关于请求支付逾期交房违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人请求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。1.根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1.如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的证据2显示，被上诉人的购房尾款419466元在2016年12月29日才支付完毕，也就是说，上诉人有权据实延期交房至2016年12月29日，且上诉人在2017年10月31日已经通过登报形式书面通知被上诉人收房入伙，完成交付义务，逾期交房违约金只能从2016年12月30日计算至2017年10月31日。2.2016年12月30日至2017年10月31日合计305天，违约金为419466×0.00015×305=19190元。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年10月1日计至2018年7月6日(共计1009天)逾期交付合格房产的违约金63486元；2.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第054号。2016年03月16日，原告王健作为买受人与作为出卖人的被告惠州市太东实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾西区************************，总价419466元；二、付款方式及期限，双方就付款方式约定为：原告按一次性付款方式付款，总房款419466元于2013年12月24日一次性付清；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告提交的报纸显示，被告于2017年10月31日登报书面通知入伙。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件、契税发票复印件、物业手册签字页等复印件等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，原告于2018年7月6日取得符合合同约定条件的房屋，被告存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应自2015年1月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。庭审中，被告提出时效抗辩，辩称原告主张2015年10月1日之前逾期交房违约金已过诉讼时效，鉴于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往原则，在新法实施前的行为适用旧法《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，据此，2015年10月1日之前的违约金请求已过时效，一审法院对被告的时效抗辩，予以采纳。因此，按照双方当事人的合同约定，迟延交楼违约金应以419466元为基数从2015年10月1日起至2018年7月6日止，按日万分之一点五计算为63486元（419466元×0.00015/天×1009天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告王健支付迟延交房违约金63486元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房、如何认定本案的逾期交房违约金的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2014年12月31日前交付符合条件的房屋。本案中，被上诉人于2018年7月6日才取得符合合同约定条件的房屋，上诉人存在逾期交房的违约事实，原审认定上诉人存在逾期交房有事实依据，本院予以确认。上诉人主张逾期交房违约金仅计算至公告之日，对此，本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”之规定，商品房的交付条件应当是商品房竣工验收合格并已办理工程竣工验收备案。上诉人所售商品房于2017年11月29日办理了竣工验收备案登记，此时才具备交楼条件，此前上诉人登报通知被上诉人收楼，因涉案房屋当时不具备交楼条件，故对被上诉人不产生阻断延期交楼的法律效果。上诉人未提供证据证明其在涉案房屋经竣工验收备案具备合同约定的交楼条件后已按照《商品房买卖合同》的约定书面通知购房者，故一审认定的逾期交付截止时间正确，二审予以维持。据查，被上诉人按照合同约定于2013年12月24日前付清全部购房款419466元，有银行转账凭证予以佐证。因2015年10月1日之前的违约金请求已过诉讼时效，故一审法院认定逾期交房违约金以419466元为基数从2015年10月1日起至2018年7月6日止，按日万分之一点五计算，与法有据，二审予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。四、驳回上诉人惠州市太东实业投资有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费280元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷