江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初4472号原告：王成好，男，1965年7月15日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告：张月英，女，1966年10月8日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路818号101室。法定代表人：程谦，执行董事。原告王成好、张月英与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员周云生、卢芝华参加评议，本案于2019年7月24日、2019年12月27日两次公开开庭进行了审理。原告王成好、张月英到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、名品城公司、厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成好、张月英向本院提出诉讼请求：1、判令被告奥食卡公司支付位于苏州市相城区元和街道聚元街233号2021室、2075室、2020室及苏州市相城区元和街道华元路828号2142室的四处商铺的欠付租金共计约18.6万元，并支付违约金6.2万元。2、被告名品城公司、厚木公司对上述付款义务承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2013年7月12日、12月25日，原告王成好、张月英与被告奥食卡公司就上述2020室、2021室商铺签订房屋租赁合同，约定了房租及欠付违约金等。2014年8月21日，原告王成好、张月英与被告奥食卡公司就上述2075室、2142室签订房屋租赁合同，约定了房租及欠付违约金等。因被告奥食卡公司欠付租金，原告王成好、张月英诉至法院。另，经原告王成好、张月英查阅相关判决等，了解到被告名品城公司系涉案商铺的开发商，其参与了被告奥食卡公司就涉案商铺的出租事宜并收取租金；而被告厚木公司对涉案商铺所在项目进行全面经营招商，相关租金也实际打入被告厚木公司账户。因该三被告存在的关联关系，人员混同、账目混乱等情况，原告王成好、张月英认为被告名品城公司、厚木公司应与被告奥食卡公司就本案所涉租金、违约金承担连带责任。被告奥食卡公司向本院书面答辩称，对于未支付原告王成好、张月英租金的事实予以确认，但原告王成好、张月英与被告奥食卡公司、被告名品城公司及被告厚木公司于2016年4月20日签订了《未付租金补偿协议》，协议中约定对于被告奥食卡公司欠付相关业主的租金，被告厚木公司同意将项目部分经营收益作为补偿支付给业主。因此，涉案的租金应由被告厚木公司支付，与被告奥食卡公司无关。综上，被告奥食卡公司不同意原告王成好、张月英所有的诉讼请求。被告名品城公司向本院书面答辩称，1、原告王成好、张月英提供的租赁合同系其与被告奥食卡公司签订，被告名品城公司并非合同相对方，无义务承担合同项下的任何权利义务。2、被告名品城公司没有法律或合同义务需替被告奥食卡公司或被告厚木公司就租金支付向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求法院驳回原告王成好、张月英对被告名品城公司的所有诉讼请求。被告厚木公司向本院书面答辩称，1、原告王成好、张月英在2016年4月20日前与被告奥食卡公司签订的租赁合同与被告厚木公司无关。2、被告厚木公司于2016年4月20日与原告王成好、张月英签订《委托经营管理合同》及《未付租金补偿协议》，其中确定被告名品城公司或被告奥食卡公司未付原告王成好、张月英的租金。2020室、2021室商铺均为45868元，2142室、2075室商铺分别为34474元、38302元，上述共计164512元，由被告厚木公司支付，支付的方式为将“苏州环球奥食卡城”项目部分经营收益作为补偿，补偿面积分别为5.88平方米、5.88平方米、4.67平方米及5.19平方米，支付期限截止到租金数全部付清为止。因此即使在2016年4月20日以前原告王成好、张月英与被告名品城公司或被告奥食卡公司签订租赁合同，里面约定的权利义务也已被2016年4月20日签订的《未付租金补偿协议》所替代，原告王成好、张月英要求的租金18.6万元及违约金6.2万元无任何依据。3、即使原告王成好、张月英要求支付2016年4月20日确定的租金共计164512元，因原告王成好、张月英同意支付期限为截止该租金全部付清为止，现被告厚木公司根据公平统一支付标准至今已支付10批，共计5672.05元，且金额在慢慢增加，故原告王成好、张月英现要求支付上述全部金额是没有依据的。综上，被告厚木公司不同意原告王成好、张月英的所有诉讼请求。经审理查明，2013年7月12日，原告张月英作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定租赁物业位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城D馆地上二层2020号单元，建筑面积为16.31平方米，甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。合同第四条租金的计算及给付约定，第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款240903元，从第三年到第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的8%支付给甲方税前租金，每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日各支付顺延的六个月税前租金；自第六年开始至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。合同第7.2.1条约定，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。2013年12月25日，原告张月英与被告奥食卡公司又签订《租赁合同》一份，约定内容除租赁物业为位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城D馆地上二层2021号单元外，其他包括租期、租金金额、支付时间等内容均与上一份《租赁合同》一致。2014年8月21日，原告张月英与被告奥食卡公司再次签订《租赁合同》两份，约定租赁物业分别位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城C馆地上二层2075号、2142号单元，建筑面积分别为14.41平方米、12.97平方米，租赁期限均为20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日止。合同第四条租金的计算及给付均约定，第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款分别为357626元、321888元，租赁期从第三年到第五年间，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金。如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方；租赁期第六年起至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金。第十一年起至第二十年，双方依照项目发展情况和市场租金水平另行友好协商租金。合同第7.2.1条均约定，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。又查，2016年4月20日，原告张月英作为甲方，被告名品城公司作为乙方，被告厚木公司作为丙方，被告奥食卡公司作为丁方，四方签订《未付租金补偿协议》四份，均约定鉴于被告名品城公司于2016年2月1日将原“苏州·环球奥食卡城”部分面积的经营管理权转让给被告厚木公司，并于2016年4月30日前公证。现对于被告奥食卡公司欠付相关业主租金，被告厚木公司同意将该部分面积经营收益作为补偿支付给业主。就甲、乙双方或甲、丁双方签订的《委托经营管理合同》作出如下补充约定：1、根据《委托经营管理合同》，甲、乙双方或甲、丁双方确认，乙方或丁方未付甲方2020室租金金额共计45868元/2021室租金金额共计45868元/2075室租金金额共计38302元/2142室租金金额共计34474元。2、就上述乙方或丁方欠付甲方的租金金额，丙方同意将给与甲方原“苏州·环球奥食卡城”项目部分面积的经营收益作为补偿。具体的补偿面积分别为5.88平方米、5.88平方米、5.19平方米、4.67平方米；期限均截止至上述欠付租金全部付清为止。再查明，位于苏州市相城区元和街道聚元街233号2020室、2021室、2075室及苏州市相城区元和街道华元路818号2142室的四处均登记于原告王成好、张月英名下，二人为共同共有，房屋建筑面积分别为16.31平方米、16.31平方米、14.41平方米、12.97平方米。上述四处房屋的不动产权证书均颁于2016年11月。以上事实，由原告王成好、张月英提供的当事人身份信息、《租赁合同》、不动产权证书，被告厚木公司提供的《未付租金补偿协议》复印件以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告王成好、张月英与被告奥食卡公司签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。虽原告王成好、张月英表示不认可与被告名品城公司、被告奥食卡公司及被告厚木公司所签《未付租金补偿协议》，但原告王成好、张月英未予举证上述合同存在违背其真实意思表示或存在欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等情形，原告王成好、张月英亦未提出要求撤销或认定上述合同无效，故根据现有证据，本院对《未付租金补偿协议》的效力亦予认定。原告王成好、张月英与被告奥食卡公司签订于2013年7月12日、2013年12月25日的《租赁合同》，租期均约定为自2010年1月1日其至2029年12月31日止，第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；从第三年到第五年间，每年按照购买该物业合同金额的119%的8%支付税前租金，每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日各支付顺延的六个月税前租金，逾期未付的，按欠付租金金额的万分之三支付违约金。据此，扣除前两年的免租期，租金应自2013年1月1日开始计算，标准按照原告王成好、张月英所主张的购买上述商铺总价款240903元的119%的8%计算，即均为22933.97元/年，计算至原告王成好、张月英所主张的2015年12月31日，合计租金为91735.88元。被告奥食卡公司还应支付以22933.97元为基准，自2014年1月1日（其中第一期应自2013年7月1日开始计算，但因该日期双方尚未签订涉案《租赁合同》，故本院将违约金调整为自2014年1月1日开始计算）起，以11466.99元为基准，分别各自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至被告奥食卡公司实际支付之日止。原告王成好、张月英与被告奥食卡公司签订于2014年8月21日的两份《租赁合同》，租期均约定为自2012年7月1日起至2032年6月30日止，第一年到第二年的租期内不收取租金，第三年到第五年间租金为按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付，如按上述标准支付的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则被告奥食卡公司应将差额部分同时补足给原告王成好、张月英。租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付，逾期未付的，按欠付租金金额的万分之三支付违约金。据此，扣除前两年的免租期，租金自2014年7月1日开始计算，标准可按照合同所约定的最低租金金额，即购买上述2个涉案商铺总价款321888元、357626元的119%的6%，租金分别为22982.8元/年、25534.5元/年，计算至原告王成好、张月英所主张的2015年12月31日，合计尚欠租金为72775.95元。被告奥食卡公司还应支付分别以11491.4元、12767.25元为基准，自2015年3月11日起，分别以22982.8元、25534.5元为基准，自2016年3月10日起，均按照每日万分之三的标准计算至被告奥食卡公司实际支付之日止的违约金。另，按照《租赁合同》约定计算原告王成好、张月英所主张的租期起始日至四份《未付租金补偿协议》签订日即2016年4月20日的租金，应高于《未付租金补偿协议》所载明的确认未付租金164512元（45868元+45868元+38302元+34474元，即均按照计算至2015年12月31日的租金后取整），故应认为各方一致确认以164512元认定截至《未付租金补偿协议》签订之日欠付的租金金额，故原告王成好、张月英后续的商铺收益主张应自2016年4月21日开始计算。原告王成好、张月英可就此另行主张。上述租金、违约金的支付主体。被告厚木公司在《未付租金补偿协议》中承诺就上述被告奥食卡公司结欠原告王成好、张月英的未付租金，以涉案商铺所在项目部分面积的经营收益为补偿，补偿面积为4.67至5.88平方米不等，期限为上述欠付租金全部付清为止。虽上述约定中未明确被告厚木公司补偿的具体方式、金额及期限，但根据上述约定及被告厚木公司在答辩意见中亦认可上述租金支付义务，应认为被告厚木公司自愿以债务加入的形式承担上述租金支付义务。条款中及在本案审理中被告厚木公司均未就支付方式、期限等作出明确，故从保护弱势一方利益，并从作出不利于提供格式条款一方的理解角度出发，本院认定被告厚木公司需与被告奥食卡公司就上述期限的租金承担共同支付义务，但因该《未付租金补偿协议》中未涉及未付租金的违约金承担，故被告厚木公司不承担未付租金违约金。另虽被告名品城公司系涉案商铺所在项目的开发商，但被告名品城公司并非原《租赁合同》的签约主体，其亦未在《未付租金补偿协议》中明确自愿加入支付的意思表示，故根据合同相对性原则，本院对原告王成好、张月英要求被告名品城公司共同承担租金及违约金支付义务的诉讼请求，不予支持。被告奥食卡公司、名品城公司、厚木公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王成好、张月英至2015年12月31日的房屋租金164511.83元，被告苏州奥食卡企业管理有限公司并应支付上述欠付租金违约金（以11466.99元为基准，分别各自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至被告苏州奥食卡企业管理有限公司实际支付之日止；以11491.4元、12767.25元为基准，自2015年3月11日起，以22982.8元、25534.5元为基准，自2016年3月10日起，均按照每日万分之三的标准计算至被告苏州奥食卡企业管理有限公司实际支付之日止的违约金）。二、驳回原告王成好、张月英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5020元，由原告王成好、张月英负担600元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司负担4420元。被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司负担部分，原告王成好、张月英已预交，本院予以退还。被告苏州奥食卡企业管理有限公司、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇二〇年三月三十日书 记 员  唐宽正