福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7581号 原告：刘文祥，男，1969年11月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄美娟，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑聪伟，福建联合信实（漳州）律师事务所实习律师。 被告：韩海福，男，1961年8月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：韩辉煌，男，1972年8月2日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告刘文祥与被告韩海福、第三人韩辉煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄美娟、被告韩海福到庭参加诉讼，第三人韩辉煌经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》，并判决韩海福立即将租赁房屋按现状完好归还给刘文祥；2、要求韩海福支付拖欠的2019年7月2日起至腾房交还时止的租金及利息，利息从2019年7月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，物业服务费4,135.8元、水电费1,262元及赔偿违约金50,000元；3、刘文祥有权就漳州市芗城区家芗0596小区7幢2613室房屋内留置的被告物品享有拍卖或折价款优先受偿；4、本案受理费由韩海福承担。事实与理由：原、被告双方于2018年4月5日签订了《房屋租赁合同》，约定刘文祥将家芗0596小区7幢2613室房屋，以每月租金1,400元承租给韩海福，租期暂定两年，租赁期限从2018年4月2日至2020年4月2日止；韩海福在合同签定后一次性付给刘文祥3个月房租，合计4,200元，已付款时间从2018年4月2日至2018年7月2日止。第二次交付房租金时必须提前半个月交纳，2018年6月17日交清，下次按此类推收租金；租期内被告所用水费、电费、有线费、物业管理费、卫生处理费及其他相关的费用，均由韩海福负责交纳；如韩海福不履行本合同，要赔偿给刘文祥违约金5万元。合同生效后，刘文祥将租赁房屋交由韩海福使用，韩海福每三个月支付一次租金4,200元给刘文祥，但此后韩海福便再未缴纳2019年7月2日起的租金，经刘文祥多次向韩海福催讨未果，刘文祥于2019年7月21日、2019年7月22日、2019年7月26日、2019年8月1日又通过电话、短信通知被告尽快履行缴纳租金义务，否则应将租赁房屋归还，且应承担相应的法律责任。但韩海福至今仍拒不履行合同约定的义务。刘文祥认为，现租赁合同目的已无法实现，韩海福的违约行为已然违反《合同法》第227条的规定，刘文祥有权解除双方签订的《房屋租赁合同》并收回租赁房屋。 韩海福辩称，其向刘文祥租房时间是2018年6月20日到2019年6月19日到期，韩海福承租后将涉讼房屋转租给韩辉煌，其与韩辉煌租赁合同也是2019年6月19日到期，韩辉煌不到庭，其没办法给刘文祥交租金。讼争房现在是韩辉煌在租赁使用，到期后韩辉煌不归还，也不交纳房租，其也无法归还房屋，其要求韩辉煌将房屋归还给刘文祥，因为刘文祥才是房屋的所有权人。 韩辉煌未做陈述。 本院经审理认定事实如下： 1、址于漳州市芗城区元光南路7号家芗0596（都市名城）7幢2613号房屋系刘文祥所有。2018年4月5日，刘文祥与韩海福签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：（1）刘文祥自愿将漳州市芗城区家芗0596-7#2613（面积68m2）租给韩海福经营管理，并允许韩海福转租使用；（2）租期暂定两年，租赁期限从2018年4月2日至2020年4月2日止；（3）租金每月1,400元，韩海福在合同签订后一次性付给刘文祥2018年4月2日至2018年7月2日的三个月租金4,200元，第二次交付房租金时必须提前半个月缴纳，2018年6月17日交清，下次按此类推收租金；（4）租赁期内，刘文祥允许韩海福转租管理使用，并同意韩海福对该房屋适当装修和维修，刘文祥同意韩海福按自己的用途对该房屋室内进行装修和改修，同时在合同签订之前刘文祥已做充分理解后本人均已确认，同意韩海福所要改修的方案条件，刘文祥没有任何异议；（5）租期内韩海福所用水费、电费、有线费、物业管理费、卫生处理费及其他相关费用均由韩海福负责交纳；（6）韩海福对该房所装修的材料费用均由韩海福负责，刘文祥不负其费用，合同期满后，房屋内能够移动的材料物品由韩海福自行拆回，不动的装修材料归刘文祥。 2、签订《房屋租赁合同》后，韩海福依约支付房租至2019年7月2日。2019年7月2日起的租金韩海福至今未付。2019年8月8日，刘文祥因此诉至法院。 3、2018年6月19日，韩海福与韩辉煌签订一份《新房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：（1）韩海福愿将漳州市芗城区家芗0596小区7幢2613出租给韩辉煌作住宅使用；（2）租期12个月，租赁期限从2018年6月20日至2019年6月19日止；（3）租金每月2,000元。 本院认为，刘文祥与韩海福签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。韩海福已支付租金至2019年7月2日，2019年7月2日起至今的租金未付，依照合同约定，租金三个月一付，每次须提前半个月交纳，即韩海福应于2019年6月17日前交清2019年7月2日至2019年10月2日的租金4,200元，但韩海福至今未付，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘文祥依法有权解除合同，要求韩海福返还租赁物，并要求韩海福依照合同约定的租金每月1,400元支付从2019年7月2日起至返还房屋之日止的租金。刘文祥要求韩海福支付自2019年7月2日起至房屋交还时止的租金利息缺乏合同和法律依据，本院不予支持。韩海福辩称讼争房现在由韩辉煌租赁使用，到期后韩辉煌不归还，也不交纳房租，导致其也无法支付租金并归还房屋给刘文祥。本院认为虽韩海福与刘文祥的《房屋租赁合同》约定允许韩海福转租管理使用，但刘文祥并未与韩辉煌签订合同，根据合同相对性，韩辉煌的行为不能成为韩海福拒付租金的理由，韩海福应按合同约定，支付租金给刘文祥，故韩海福的辩称本院不予采纳。关于违约金，《房屋租赁合同》约定的违约金5万元过高，依法应调整为以欠付租金为基数从逾期付款之日即2019年7月2日起至还清欠付租金之日止按月利率2%计付违约金，超过部分不予支持。关于物业费、水电费，刘文祥主张支付2019年7月2日起至房屋交还时止的费用，但其仅提供截止至2019年5月的欠费明细，故该部分诉讼请求证据不足，本院不予支持。第三人韩辉煌承租涉讼房屋后，应依租赁合同的约定在租赁期限届满后搬离租赁房屋，第三人韩辉煌占有涉讼房屋没有法律或事实依据，韩辉煌应搬离租赁房屋归还刘文祥。刘文祥主张对租赁房屋内留置物品享有拍卖或折价款优先受偿的权利，但未能明确租赁房屋内的物品名称、数量或价值等，且租赁房屋内物品与租赁合同标的物并不具有牵连关系，相关物品可在执行程序中依法处置，在本案审理过程中不宜做出处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除刘文祥与韩海福于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、韩辉煌应于本判决发生法律效力之日起一个月内腾空漳州市芗城区元光南路7号家芗0596（都市名城）7幢2613号房屋并返还刘文祥； 三、韩海福应于本判决发生法律效力之日起一个月内向刘文祥支付从2019年7月2日起至实际返还房屋之日止按每月1,400元计算的租金，并从2019年7月2日起至还清欠付租金之日止按月利率2%计付违约金； 四、驳回刘文祥的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,569.9元，由韩海福负担150元，刘文祥负担1,419.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇二〇年三月十一日 法官 助理  方艺璇 书 记 员  林 芳 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。