山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初5627号原告：张发家，男，1974年11月10日出生，汉族，居民，住威海市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被告：山东长江汇泉集团置业有限公司，住所地威海市文登区米山路114号。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司，山东长江汇泉集团置业有限公司管理人。负责人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：孙婷婷，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：赵亮，该公司管理人工作人员。张发家与山东长江汇泉集团置业有限公司（以下简称“长江置业公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张发家及其委托诉讼代理人王寿丽、被告长江置业公司之委托诉讼代理人孙婷婷、赵亮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张发家向本院提出诉讼请求：依法确认张发家已支付的购房款514644元、住宅专项维修基金9763元、案件受理费4667元及保全费3520元享有购房消费者优先受偿权。事实与理由:张发家、长江置业公司房屋买卖合同纠纷一案业经威海市文登区人民法院做出(2015)威文民一初字第587号民事判决，判决判令长江置业公司于判决生效后五日内返还张发家购房款514644元及利息(自2014年9月11日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)，长江置业公司于判决生效后五日内返还张发家住宅专项维修基金9763元及利息(自2014年10月10日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)，案件受理费7032元，由长江置业公司人负担4667元，保全费3520元，由长江置业公司负担。判决生效执行阶段，长江置业公司进入破产清算程序。破产管理人将张发家的上述债权确认为普通债权，严重损害了张发家作为购房消费者的合法权益，为此特具状诉请依法公断。长江置业公司辩称，张发家主张的返还购房款金额应按照原基础法律关系即货物买卖合同处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实和证据，本院认定如下：张发家、长江置业公司原房屋买卖合同纠纷一案，本院生效(2015)威文民一初字第587号民事判决认定事实为，案外人山东长江汇泉超市有限公司与张发家间存在业务往来，并欠付张发家货款，经协商张发家、长江置业公司及案外人山东长江汇泉超市有限公司三方一致同意用长江置业公司开发建设的山东长江汇泉·景盛苑住宅楼116号楼2单元2303室房屋一套抵顶货款。2014年9月11日，长江置业公司向张发家出具收款收据，该收据载明长江置业公司收到张发家116号2单元2303室房款514644元。2014年10月10日，张发家、长江置业公司签订内部购房协议书，约定长江置业公司将山东长江汇泉·景盛苑住宅楼116号楼2单元2303室房屋一套卖与张发家，房屋建筑面积139.47平方米，单价3690元/平方米，总价为514644元，该房款由张发家于2014年10月10日前一次性付清，张发家在接到长江置业公司通知7日内至现场签订《商品房买卖合同》。当日，张发家另向长江置业公司交纳住宅专项维修基金9763元，长江置业公司为张发家出具收据。长江置业公司主张张发家、长江置业公司签订内部购房协议时已告知张发家诉争房屋进行了抵押，但未提供相应证据证实。另查，威海市文登区房地产档案室出具的证明显示，山东长江汇泉集团坐落于的房屋，已查封、已抵押，抵押期限自2014年2月28日至2015年2月21日，抵押权人为文登市农村信用合作联社。长江置业公司对该证明的真实性没有异议，但认为诉争房屋办理的是在建工程抵押，该抵押不同于房屋权属的抵押。同时，长江置业公司表示必须解除在建工程抵押后才能网签正式的商品房买卖合同。该案经审理认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。”由此可见，在债权人同意的前提下，债务可以转移。本案中，案外人山东长江汇泉超市有限公司欠付张发家货款，张发家即为债权人，该债务在张发家同意的前提下可以转移给第三人即本案长江置业公司，长江置业公司向张发家出具房款收据及张发家、长江置业公司签订内部购房协议、张发家向长江置业公司交纳住宅专项维修基金的事实均可以看出张发家、长江置业公司就此债务转移事项已经达成一致意见，就此张发家、长江置业公司间形成新的债权债务关系。张发家、长江置业公司一致同意用景盛苑住宅楼116号楼2单元2303室房屋抵顶该债务，可视为张发家已向长江置业公司支付购房款，该房款的支付形式不影响该内部购房协议的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，本案中诉争房屋已被抵押、被查封，该内部购房协议的目的显然已无法实现，张发家要求解除该协议，理由正当，本院予以支持，长江置业公司应将购房款514644元返还给张发家。关于张发家主张的依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定要求长江置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任，因本案中张发家、长江置业公司签订的内部购房协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能将该协议书认定为商品房买卖合同，张发家的该主张没有法律依据，不予支持。长江置业公司虽主张其在双方签订内部购房协议书时已告知诉争房屋抵押事实，但未提供证据予以证实，故对长江置业公司的该辩称本院不予采信，长江置业公司抵押诉争房屋的事实导致合同目的不能实现，应当赔偿张发家的利息损失，张发家要求长江置业公司自2014年9月11日起按同期银行贷款利率支付购房款514644元的利息、自2014年10月10日起按同期银行贷款利率支付住宅专项维修基金9763元的利息，理由正当，本院予以支持。张发家另主张无法购买房屋的损失，但无法明确具体的计算方法也未提供相应证据，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第四项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月14日作出判决：一、解除原告张发家与被告长江置业公司于2014年10月10日签订的内部购房协议书；二、被告长江置业公司于本判决生效后五日内向原告张发家返还购房款514644元及利息（自2014年9月11日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、被告长江置业公司于本判决生效后五日内向原告张发家返还住宅专项维修基金9763元及利息（自2014年10月10日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；四、驳回原告张发家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7032元，由原告张发家负担2365元，由被告长江置业公司负担4667元；保全费3520元，由被告长江置业公司负担。2018年12月6日，长江置业公司被本院裁定合并重整。张发家向管理人申报债权，管理人对其债权确认为普通债权，张发家持异议，认为房款514644元应为优先债权。根据本院(2015)威文民一初字第587号民事判决，张发家的债权数额为：债权转让款514644元，自2014年9月11日计算至2018年12月5日，按年息4.35%计为94761.47元；住房维修基金9763元，自2014年10月10日计算至2018年12月5日，按年息4.35%计为1763.92元；判决确认迟延履行金加倍利息以524407元（514644元+9763元），按日万分之一点七五，自2015年9月12日计算至2018年12月5日为1179天，计为108198.27元。另，被告长江置业公司重整一案，本院于2019年12月19日裁定批准重整计划，根据对其偿债能力的测算，破产财产依照《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定的顺序清偿在破产清算状态下清偿比例约为28.63%。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，长江置业公司于2018年12月6日被本院裁定重整，而长江置业公司早于2015年7月14日即被判令解除合同，并由长江置业公司返还财产并赔偿损失，其双方形成为一种具有强制执行力的债权债务关系。在破产债权审查中，其已经脱离了基于生存利益而受破产程序保护的消费性权利的法益，故该债权不应列入消费性优先权予以特殊保护。同时，张发家、长江置业公司之间的“内部购房协议”的基础关系性质系以物抵债，虽为有效，但其目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践性合同，其物权并未发生转移，因其协议早于破产前解除，管理人主张仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益，公平合理。故长江置业公司进入破产程序后，管理人认为双方之间系一般买卖合同之债，张发家申报的受让债权属于普通债权，与法不悖。对于张发家债权范围的认定，参照2018年3月4日《最高人民法院印发的通知》，破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。长江置业公司破产程序中普通债权的折算比例最高约为28.63%，其债务人财产远不足以支付普通债权，而本院(2015)威文民一初字第587号民事判决确定的双倍利息系属于民事惩罚性赔偿金，其劣后于普通债权，故在普通债权未得全额清偿的情况下，对该部分债权不予支持。另张发家主张的(2015)威文民一初字第587号民事判决中确定的由长江置业公司负担的诉讼费，包括案件受理费4667元，保全费3520元，张发家认可按债权处理，本案中亦按普通债权认定。房屋维修基金按其性质为专项基金，一般实行“钱随房走”的原则，故可优先予以偿还。其它债权按本院庭审查明确定的数额予以认定，具体应按债权人会议通过的重整计划的规定执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条、第八条规定，判决如下:一、确认原告张发家对被告山东长江汇泉集团置业有限公司享有普通债权包括：债权转让款514644元，利息94761.47元，住房维修基金利息1763.92元，诉讼费8187元，共计619356.39元;二、确认原告张发家对被告山东长江汇泉集团置业有限公司享有优先债权住房维修基金9763元；三、驳回原告张发家的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张发家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李永亮人民陪审员  徐承龙人民陪审员  孙德仁二〇二〇年三月二日书 记 员  毕秀萍