文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初7021号原告：代金文，男，1972年7月20日出生，务工，住泗洪县。委托诉讼代理人：尚志永，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：苏良民，男，1967年4月26日出生，无业，住泗洪县。被告：苏永梅，女，1997年3月6日出生，会计，住泗洪县。被告苏良民、苏永梅委托诉讼代理人：杨本乾，泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。被告：孙元栋，男，1991年11月24日出生，务工，住苏州市。委托诉讼代理人：杨海峰，泗洪县界集法律服务所法律工作者。被告：韩爱华，女，1968年2月7日出生，退休职工，住泗洪县。委托诉讼代理人：姜平，男，1968年10月28日出生，教师，住泗洪县。被告：韩雪，女，1969年2月26日出生，务工，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈拥军，男，1968年10月10日出生，无业，住泗洪县。原告代金文诉被告苏良民、苏永梅、孙元栋、韩爱华、韩雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日进行公开开庭审理。原告代金文及其委托诉讼代理人尚志永、被告苏良民、苏永梅及其委托诉讼代理人杨本乾、被告孙元栋委托诉讼代理人杨海峰、被告韩爱华委托诉讼代理人姜平、被告韩雪委托诉讼代理人陈拥军到庭参加诉讼。后因案件疑难复杂，本案转为适用普通程序，于2020年3月17日进行公开开庭审理。原告代金文及其委托诉讼代理人尚志永、被告苏良民、被告苏永梅委托诉讼代理人杨本乾、被告孙元栋及其委托诉讼代理人杨海峰、被告韩爱华委托诉讼代理人姜平到庭参加诉讼。被告韩雪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代金文向本院提出诉讼请求：1.确认位于泗洪县产（包括2幢1-23号储藏室）归代金文所有；2.被告苏良民、苏永梅、孙元栋、韩爱华、韩雪协助原告代金文办理位于泗洪县屋产权（包括2幢1-23号储藏室）变更登记手续；3.被告苏良民、苏永梅、孙元栋、韩爱华、韩雪支付代金文违约金50000元；4.本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2014年3月4日，原告和被告苏良民签订《安置房买卖合同》。双方约定：被告苏良民将位于泗洪县屋产权（包括2幢1-23号储藏室）出售给原告，房屋款项共计260000元；在原告代金文付清购房首付款180000元后，被告苏良民将约定买卖的房屋及其附带的钥匙等全部手续交付给原告代金文；在可以办理房屋过户手续时，原告向被告苏良民提出办理房屋产权证过户请求之日起30日内，被告苏良民无条件协助原告办理房屋产权证、土地证过户手续。原、被告如存在其他任何违约行为，需给付守约方违约金50000元。签订合同后，原告开始装修、居住涉案房屋至今。2014年3月24日、2015年1月4日，原告分3次向被告苏良民支付房款共计240000元。2015年8月25日，原告又向被告苏良民支付房款10000元，被告苏良民共向原告出具250000元收条。被告苏良民配偶韩某于2015年死亡，韩某父亲韩发龙于2017年去世。韩某母亲在2013年前已去世，韩某长子孙元栋、长女苏永梅、韩某胞姐韩爱华、韩雪均健在。综上，请求支持原告诉讼请求。被告苏良民、苏永梅辩称：1.被告苏良民和苏永梅同意将涉案房屋过户至原告名下。2.涉案房屋买卖合同有效，被告苏良民与原告代金文签订合同出售房屋是经家庭成员韩某、苏永梅同意的，由苏良民进行出售。3.涉案房屋系安置房，该房屋系被告苏良民的房屋拆迁后购买，所以涉案房屋出售与其他被告没有关联性，应属被告苏良民的个人财产。此外，案涉房屋出售时间是2014年3月，韩某于2014年12月4日去世，证明涉案房屋买卖是韩某死亡之前的行为，不属于遗产范畴，与其他被告没有关系。4.原告主张违约不能成立，双方协议约定一次性付清房款，原告签订合同时仅支付180000元，其他费用均逾期支付。且诉讼中，原告才将欠付的10000元房款支付。被告苏良民、苏永梅保留要求原告代金文支付违约金的诉讼权利。被告孙元栋辩称：被告孙元栋也没有协助原告办理该房屋过户的义务，更不存在违约的问题。涉案房屋系被告苏良民和韩某共同财产，合同上明确记载出卖主体是被告苏良民和韩某。合同第九条第二款明确约定：该合同需在买卖双方都签字的情况下才发生法律效力。原告代金文与被告苏良民在买卖该房屋时，未征得共有人韩某的同意，双方签订的合同没有法律效力。原告在明知的情况下，不应构成法律上的善意取得。此外，合同没有载明签订时间，双方之间的买卖行为是否真实、是否存在恶意串通等均不确定。综上，买卖合同无效，被告不存在违约。请求驳回原告的诉讼请求。被告孙元栋将另案起诉，要求继承该房屋。被告韩爱华、韩雪辩称：买卖合同上只有被告苏良民一个人签字按手印，韩某有精神残疾，该合同也不能证明韩某参与卖房。韩某作为残疾人的合法权益未充分体现，为了尊重死者的权益，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院对其证明效力予以认定并在卷予以佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于安置房买卖合同，签订主体原告代金文与被告苏良民对该合同的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。该合同虽然没有注明签订日期，但合同中约定代金文在签订本合同时一次性给付购房款180000元，结合2014年3月4日代金文向苏良民转账180000元的的转账凭证，可以认定案涉合同签订时间为2014年3月4日。对于韩某的残疾人证与精神分裂诊断书，虽然原告提供的是复印件，但原件保留在我院（2019）苏1324民初1912号案件卷宗中，本院对其真实性予以确认。原、被告对房屋产权证、土地证、发票、有限电视安装协议的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对于苏良孝证言，因苏良孝是案涉房屋买卖的居中介绍人，其证明效力较强，本院对其证言的证明效力予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年3月4日，原告代金文与被告苏良民签订安置房买卖合同，约定苏良民将其所有的位于泗洪县出售给代金文，安置房面积为85.98平方米，储藏室23-1-23号面积9.18平方米，价款260000元，代金文在双方签订合同时一次性给付购房款180000元给苏良民，剩余购房款在2014年12月30日前一次性给付苏良民。合同签订后，苏良民将案涉房屋交付代金文，代金文实际居住使用涉案房屋至今。2014年3月4日，代金文向苏良民转账180000元；2014年4月12日，苏良民向代金文出具收到房款240000元收条；2015年8月25日，苏良民收到代金文10000元；2019年11月20日，苏良民收到代金文10000元。综上，代金文已足额支付购房款，共计260000元。另查明：韩某于2012年1月2日被诊断为精神分裂症，并需要长期服药治疗。2012年11月14日，宿迁市残疾人联合会向韩某发放残疾证，残疾等级为二级，监护人为苏良民。韩某母亲在2013年前已死亡，韩某于2014年12月4日死亡，韩某父亲韩发龙于2017年死亡。韩某父母育有三女，分别为韩爱华、韩雪、韩某。韩某与前夫孙家庭育有一子孙元栋。韩某与代金文系夫妻关系直至韩某因车祸身亡，二人育有一女苏永梅。经当事人确认，本案争议焦点为：1.韩某未在买卖合同上签名，该合同是否合法有效；2.五被告是否有义务协助原告将案涉房屋过户登记至原告名下；3.原告代金文主张被告苏良民支付违约金是否有事实与法律依据。本院认为，关于争议焦点1，虽然韩某未在买卖合同上签名，但合同仍然合法有效。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，苏良民通过苏良孝介绍将案涉房屋出售给代金文，韩某并未在双方签订的合同上签名。但本院认为代金文有理由相信出售房屋系韩某、苏良民夫妻双方共同意思表示，理由如下：首先，根据苏良孝证言，韩某多次向其表达欲出售房屋的想法，并要求其代为介绍买方；且签订合同时韩某在场，未表示反对，之所以没有签字是因为双方均认为苏良民作为当家人签字即可。其次，韩某患有精神分裂症，苏良民作为其监护人，有权管理和保护韩某的财产，并代理韩某进行民事活动，故苏良民有权代理韩某将案涉房屋出售给代金文。综上，本院认为代金文有足够的理由相信出售案涉房屋系韩某、苏良民夫妻双方共同意思表示，代金文主张继续履行合同的，本院应予支持。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。根据双方签订的《安置房买卖合同》，代金文仅享有要求苏良民、韩某协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动，故本院对原告要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，五被告有义务协助原告将案涉房屋过户登记至原告名下。代金文与苏良民签订《安置房买卖合同》中约定：自可以办理房屋过户手续时，乙方（代金文）向甲方（苏良民、韩某）提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方需无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须费用全部由乙方负担。因代金文已于2019年9月26日向本院提起诉讼，要求五被告协助将案涉房屋过户登记至其名下，应视为其已提出过户请求超30日，故苏良民、韩某应及时履行房屋过户义务。因韩某于2014年12月4日死亡，故其继承人韩发龙（父亲）、苏良民（丈夫）、孙元栋（儿子）、苏永梅（女儿）有义务协助代金文将案涉房屋过户至其名下。因韩发龙于2017年死亡，其继承的韩某遗产中，有部分应由其继承人：韩爱华（女儿）、韩雪（女儿）继续继承，故韩爱华、韩雪有义务协助代金文将案涉房屋过户至其名下。综上，在五被告未明确放弃继承的情况下，五被告应承担将案涉房屋过户至原告名下的义务。关于争议焦点3，原告代金文要求被告苏良民支付违约金的请求，不应支持。案涉合同第七款第2条约定：甲方（苏良民、韩某）不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方（代金文），视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金50000元。代金文依据该条款，主张苏良民、韩某未将过户至其名下的产权证书交付构成违约。本院认为，苏良民、韩某并非是登记在代金文名下的产权证书的持有人，故该条款针对产权证书应系登记在苏良民名下的产权证书。该产权证书，苏良民已按时交付给代金文，故对于代金文该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏良民、苏永梅、孙元栋、韩爱华、韩雪协助原告代金文将位于泗洪县产（包括2幢1-23号储藏室）过户至原告代金文名下，于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告代金文其他诉讼请求。案件受理费5200元，由原告代金文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  孙艳梅人民陪审员  吴青青人民陪审员  胡业林二〇二〇年三月二十三日书 记 员  胡 蝶附录1：本案证据目录一、原告代金文提交的证据和证明目的如下：1.安置房买卖合同1份，证明2014年3月4日，原告和被告苏良民签订房屋买卖合同，双方约定的权利及义务。1.紫金农商银行付款凭证1份、泗洪农商行付款凭证两份及收条两份，证明被告苏良民收到原告房款合计25万元。3.房产证及土地证各1份，证明房屋所有权人为苏良民，不是韩娟。土地使用权人是苏良民，不是韩娟。4.发票1张，证明苏良民购买该房屋时的价格。5.疾病诊断书、残疾证各1份，证明韩娟生前患有精神分裂症，监护人为苏良民。6.死亡注销证明1份，证明2014年12月4日，韩娟去世。7.安装有线电视协议1份，证明原告实际居住在房屋。8.苏良孝证言1份，其陈述：双方买卖房屋是我居中介绍。苏良民是我堂哥，代金文是我小孩舅舅。苏良民因为养猪亏了很多钱，想卖房子，韩娟也跟我说苏良民欠钱压力很大，让我介绍把房子卖了。代金文有意向购买房屋，我就居中介绍，约定时间看房子，在场的有代金文、苏良民还有韩娟。后来他们就商量好房屋价格26万元，因房子不能过户，苏良民就找第三方公证，当时我和代金文、苏良民、韩娟一起到法院对面一排小房子去公证。谈的过程中，代金文说先交一部分钱，韩娟不识字，我就认为当家的就是苏良民，到房产处过户的时候才需要韩娟签字。代金文拿到房子就开始装修了。二、被告孙元栋提交证据及证明目的如下：1.2014年12月22日泗洪县交警大队出具的交通事故责任认定书一份，证明韩娟在死亡之前是正常人，骑三轮车下班途中发生的事故，其虽然有精神分裂症，但是有时候是清醒正常的。其他当事人未提交证据。附录2：本案适用的法律条文《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲、母亲有权继承的遗产份额。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。