重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初15365号原告：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号平安国际金融中心17楼，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：易婧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓露，女，该公司员工。被告：重庆招商依城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路363号4幢附3-1，统一社会信用代码91500105331582324R。法定代表人：彭以良，董事长。委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琅，重庆中辩律师事务所律师。原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称香港中原公司）诉被告重庆招商依城房地产开发有限公司（以下简称重庆招商公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香港中原公司的委托诉讼代理人易婧，被告重庆招商公司的委托诉讼代理人高定利、王琅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告香港中原公司向本院提出请求：1.判令被告按约支付原告代理佣金678，961元；2.判令被告支付违约金266，152.71元（以未付佣金为基数从2017年6月1日起按银行同期贷款利息的四倍计算至起诉之日2019年7月17日），前述合计945,113.71；3.从2019年7月18日起至付清代理佣金678，961元止，以未付代理佣金为基数，按银行同期同类贷款利率的四倍计算支付违约金；4.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年，原、被告签订《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》。合同约定原告作为被告招商锦星汇项目的独家销售代理人为被告提供营销策划及销售管理服务。按照合同约定，原告有权在客户成功销售后，向被告要求支付代理佣金（代理佣金的结算条件是客户签订商品房买卖合同，购房款到达被告账户后，即可结算代理佣金）。现原告已按合同约定履行相关合同义务，但被告一直不予支付。截至目前，被告应当支付的代理佣金共计人民币678，961元。因原告迟延支付，原告还应向被告支付迟延支付违约金。经原告多次沟通无果。另，原、被告的代理销售合同范围包括招商锦星汇全部物业，合作期限2016年7月1日至2016年12月31日。被告所称与案外人的协议于2016年7月21日签订，在原告代理销售招商锦星汇项目后，被告也未告知原告双方间代理销售的物业原告不能销售。被告提供的环茂公司招商锦星汇客户更名申请是单方证据，不能证明系环茂公司的成交客户。环茂公司可能在客户通过原告成交后，其单方提供招商锦星汇客户更名申请给被告，用于退还已缴定金。被告与环茂公司协议约定，甲方自行销售或委托第三方销售本合同约定物业的，也视为环茂公司销售成功，被告除退还环茂公司该等房源的购房定金外，还应按该房屋对应的购房定金向环茂公司赔偿。再有，环茂公司对所涉31套物业始终未购买，即没有签订网签的商品房买卖合同并支付全额款项。被告是可自行销售。被告自行销售是渠道分销，即通过其他中介推荐客户上门与被告签订房屋买卖合同。环茂公司与被告的协议就是一种渠道销售。即使是环茂公司销售的房屋，原告也应提佣金。因为，销售现场只有原告的人在，由原告的人负责带客户看房，计算购房各种税费，办理购房的贷款按揭。实际上，原告名单上的客户都是原告代理销售的，不是环茂公司推荐的客户。原告已向被告提交结算的要求，被告拒绝认同31套物业系原告销售成交，导致后续结算流程无法进行，更加不可能走到开发票的流程。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律提起诉讼。重庆招商公司辩称，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告主张代理佣金的31套房屋并非由原告代理销售成交，该31套房屋系由被告整体出售给案外人重庆市环茂房地产营销策划有限公司（以下简称环茂公司），由环茂公司销售给其指定的第三方，31套房屋的成交与原告没有关系，原告无权主张代理佣金。2016年，原告与被告签订了《销售代理合同》（合同编号为cq.7050.001-yx-129），约定受托物业位置为“江北区观音桥电测村3号”，合作期限为2016年7月1日至2016年12月31日。2016年7月21日，被告与环茂公司签订了《购买协议》，被告将重庆市江北区观音桥电测村X号招商锦星汇X号楼X-X号商铺和X号楼X-X号商铺（共计36套）按照底价整体出售给了环茂公司，被告同意将36套房屋出售给环茂公司或其指定的第三方，该36套房屋包括原告主张代理佣金的31套房屋。《购买协议》签订后，环茂公司向被告支付了定金4，435，574元。后环茂公司在2016年8月至10月期间，就X-X、X-X、X-X、X-X、X-X房屋分别向被告送达了《招商锦星汇客户更名申请》，被告按照《购买协议》的约定与环茂公司指定的第三方签订了该5套房屋正式的《商品房买卖合同》，并于2016年11月30日退还了环茂公司该5套房屋的定金425，845.2元。之后环茂公司在2016年9月至2017年3月期间，就X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、2-6、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X共计26套房屋分别向被告送达了《招商锦星汇客户更名申请》，被告按照《购买协议》的约定与环茂公司指定的第三方签订了该26套房屋正式的《商品房买卖合同》，并于2017年8月30日退还了环茂公司该26套房屋的定金3，076，022.3元，然后被告没收了其余未售出房屋的定金。2017年，原、被告又签订了《招商蛇口招商锦星汇项目商业的销售代理合同（中原）》（合同编号：cq.7050.001-yx-202），约定的合作期限为2017年4月1日至2017年12月31日。原告代理销售了招商锦星汇部分商业，被告也按照约定支付了全部代理佣金，双方不存在其它债权债务。另，虽被告与原告签订了销售代理合同，约定的代理销售范围包括争执佣金的房屋，但该部分房屋我司也可以销售，既然环茂公司要兜底购买该部分房屋，我司就与环茂公司签订了兜底购买协议。原告陈述不实，被告在销售现场也是有服务团队和销售人员的，原告只负责其代理销售成交的相关服务工作。还有，双方就本案代理销售的物业没有形成双方签字确认的结算结果，原告从没有提供过发票，也没要求被告进行结算。综上，原告无权要求被告支付31套物业的代理佣金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告香港中原公司举示的招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（合同编号为cq.7050.001-yx-129）、招商锦星汇项目业绩清单、汤泽圆的名片、客户成交确认书、重庆市房地产中介服务机构资质证书，前述证据能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。原告香港中原公司举示的招商锦星汇未结佣金明细表，该明细表系原告方制作。被告称明细表中的客户已与其签订房屋买卖合同，同时被告还对明细表中的客户姓名、成交单位、成交价格、成交日期、成交状态无异议。对无异议部分，本院予以采信。明细表中被告有异议部分，本院综合本案其他证据分析认定。被告重庆招商公司举示的购买协议、收据（凭证号码7031261）、锦星汇2016年12月25日前包销退定明细表（一次性）、收据（凭证号码2007730）、付款回单（425，845.2元）锦星汇2017年6月29日前包销退定明细表、付款回单（3，076，022.3元）、（2019）渝0105民初3716号民事判决书、《招商蛇口招商锦星汇项目商业的销售代理合同（中原）》（合同编号：cq.7050.001-yx-202），前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告重庆招商公司举示的项目价格明细表审批单系复印件，因未与原件核对，其真实性难以确认。被告重庆招商公司举示的招商锦星汇客户更名申请及所附身份证，前述材料为复印件未与原件核对，再有购买协议是2016年7月签订，而前述材料却出现多份2014年的更名申请，显然合理性不能解释，故前述证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告香港中原公司依法登记成立于2000年4月17日，该公司具有A级房地产中介服务资质。被告重庆招商公司依法登记成立于2015年2月2日。重庆招商公司（甲方）与香港中原公司（乙方）签订的《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129）约定：甲方委托乙方就甲方开发经营或拥有的招商锦星汇项目（以下简称“本项目”），向甲方提供营销策划、销售管理服务；合作期限：起始日期2016年7月1日，终止日期2016年12月31日；合作范围：受托物业位置是江北区观音桥电测村3号，受托物业类型是商业，受托物业范围是商业性质的物业；甲方享有如下权利：……甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式；……乙方的权利和义务，乙方的服务内容：为本项目提供策划、销售管理服务。营销策划服务：1）乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，销售方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报；2）在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报；以上计划的提报周期为：周报、月报、季报；3）乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理；4）乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议；销售管理服务：1）在正式驻场前一个月，乙方协助甲方组建本项目的销售团队，并从甲方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员，或者协助甲方招募合适销售人员组成本项目销售团队。销售人员劳动关系归属/方，由乙方销售项目经理负责管理;2）乙方以月度驻场的形式进行服务……；3）在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度；4）乙方销售经理根据项目考核管理制度，对本项目销售代表有处罚权，包括（物质奖、罚；佣金归属判断；停盘、停职等权利）；5）销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序；6）客户接洽：乙方代表甲方组织销售团队接洽客户、市调人员以及交流参观人员；7）客户信息管理：乙方负责组织销售团队收集来电来访客户信息，建立来电采访客户档案，向甲方反馈客户意见；8）前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方组织销售团队进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；9）签订认购书：乙方管理销售后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行；10）签订正式的商品房购销合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳款项，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行；11）甲方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作；12）收集客户按揭贷款资料：乙方负责组织销售团队收集客户办理按揭贷款资料，并将上述全部资料转移至办理按揭贷款的相关单位或者人员；乙方履行如下合同义务：……9）乙方对每个销售单位的管理工作在客户签订了合同，并按合同约定一次性付款客户全款到达甲方账户，按揭客户签订按揭合同时即告完成，若因甲方保留房号、工程进度变化、推迟入伙、面积超标、工程质量等其他原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之管理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分管理费；……11）乙方管理销售行为并非包销，乙方不得在甲方书面批准的销售政策之外，为了销售目的，向购房人作出额外的承诺，为甲方设立超出甲乙双方约定范围义务，即使该种承诺为乙方工作人员所为，乙方也须承担赔偿责任；……代理佣金及结算条件，本项目提点费率为：合同月度成交金额的2%（暂定合同金额人民币950，000元）。（1）每月佣金按照对应提成比例，扣除保证金后结算；（2）对于选择按揭付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房买卖合同，并且首付款结清（包含各项代收税费）后结算50%的佣金，接揭贷款部分待银行发放按揭款到甲方账户后进行剩余佣金的结算（保证金在剩余佣金结算时扣除）；（3）对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房房买卖合同，并且付清所有购房款后才能进行佣金的结算；（4）关于保证金，1）回款交付风险保证金：甲方将乙方当月完成的实际回款金额×提点费率×3%提留作为回款交付风险保证金，具体考核办法见《回款交付风险管理制度》；2）销售准业主满意度保证金：甲方将乙方当月完成的实际回款金额×提点费率×3%提留作为销售准业主满意度保证金，具体考核办法见《销售准业主满意度考核制度》；……结算时间及程序：（1）代理佣金结算时间：乙方每月25日与甲方共同核定上月售出单位合同总金额（结算期间为：上个月1日至上月底），甲方在3个工作日内将签章确认的结算结果交回给乙方，如甲方认为乙方提供的数据存在错误的，双方应就此指派专门人员进行核对和协商，并以双方共同确认的结果为依据；乙方在收到结算结果3个工作日内提交结算价款的全额增值税普通发票。甲方应于收到经甲乙双方确认的成交结算单及乙方发票后的45工作日内以转账或支票的方式支付代理佣金的94%给乙方；代理佣金的6%作为甲方预留保证金部分，用于对滞后的客户反馈问题的考核，保留至同期房源集中交付日结束后次月结算，不计利息；（2）在项目的实际销售过程中，无论何种原因，造成已签订的商品房购销合同解除的，都界定为退房。所退房源已收取的管理服务费由乙方退还甲方。对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金或收取的客户的违约金，甲方100%，乙方0%；……（4）合同终止后佣金的清算方式；在合同到期日3个月内，银行已实际投放贷款的，全额提佣；在合同到期日3个月内，银行贷载已经审批通过并将客户接揭资料返给甲方但尚未办理抵押登记的，乙方能全额提佣，但提佣时间应在银行实际发放贷款之后，若此期间产生了诉讼，乙方之对应单位的结佣比例为应结佣金的50%；在合同到期日3个月内，银行既未发放贷款、抵押也未办理完毕、银行贷款也未审批通过并将接揭资料返给甲方的，甲方不再支付任何佣金。备注：前述清算方式系对每一个营销策划和联合销售代理年度（以下简称代理年度）的清算，“合同到期日”指该代理年度到期日。若双方续约的，合同到期日以续约后到期日计算；违约责任：任何一方违反本合同其它条款之规定，应赔偿给对方造成的直接经济损失；合同生效及终止：……如合同签订后甲方未能按规定时间向乙方支付规定的费用，延迟时间超过半个月后，乙方有权停止对甲方的服务……；本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。若对本合同执行中产生的争议协商不成的，任何一方均可向甲方所在地法院提起诉讼解决……。审理中，香港中原公司提交的招商锦星汇未结佣金明细表载明：1.客户姓名：欧利琴，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：605，241元；2.客户姓名：覃秀珍，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：439，840元；3.客户姓名：覃秀珍，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：462，109元；4.客户姓名：程帆/包娟，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：736，060元；5.客户姓名：向成娟/夏永庆，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：730，248元；6.客户姓名：刘力维，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，534，968元；7.客户姓名：张榆，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年11月29日，成交状态：放款，成交金额：1，893，418元；8.客户姓名：唐维，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，175，872元；9.客户姓名：唐义，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，526，914元；10.客户姓名：周世发/刘春碧，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：982，040元；11.客户姓名：张宇翔，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：800，996元；12.客户姓名：戴丽，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：962，931元；13.客户姓名：刘林，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：419，271元；14.客户姓名：杨继繁/蔡明勇，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：939，685元；15.客户姓名：高林茂/叶邵琴，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，330，474元；16.客户姓名：许军/曾红梅，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：0元；17.客户姓名：卢元仙，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，200，384元；18.客户姓名：曾海萍，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，175，872元；19.客户姓名：皮爱群／喻明波，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，469，598元；20.客户姓名：黄路媚，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：806，265元；21.客户姓名：鲁朝静，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：682，813元；22.客户姓名：唐永利，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：450，693元；23.客户姓名：杨雅麟，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：939，446元；24.客户姓名：曾芳／邓勇，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2017年2月2日，成交状态：放款，成交金额：1，803，736元；25.客户姓名：周筠／罗文，成交单位：X号楼X-X：，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，152，851元；26.客户姓名：王斐／漆玲玲，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2017年2月1日，成交状态：放款，成交金额：1，913，773元；27.客户姓名：吴豪，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：951，738元；28.客户姓名：王飞，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年12月5日，成交状态：合同，成交金额：1，897，311元；29.客户姓名：周晓钰，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，152，851元；30.客户姓名：张玉华，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2017-2-8，成交状态：合同，成交金额：1，880，083元；31.客户姓名：张玲，成交单位：X号楼X-X，成交日期：2017年3月1日，成交状态：放款，成交金额：1，930，569元。前述明细表中的客户，重庆招商公司认可已与其签订房屋买卖合同。审理中，对前述明细表中客户姓名、成交单位、成交日期、成交状态、成交金额所载内容重庆招商公司亦无异议。但同时，重庆招商公司否认前述客户是香港中原公司代理销售成交的。香港中原公司的招商锦星汇项目2016年8月业绩清单显示：1.客户欧利琴，合同金额605，241元；2.客户覃秀珍，合同金额439，840元；3.客户覃秀珍，合同金额462，109元；4.客户程帆/包娟，合同金额736，060元。香港中原公司的招商锦星汇项目2016年9月业绩清单显示：1.客户向成娟/夏永庆，合同金额730，248元；2.客户刘力维，合同金额1，534，968元。香港中原公司的招商锦星汇项目2016年10月业绩清单显示：1.客户张榆，合同金额1，893，418元；2.客户唐维，合同金额1，175，872元；3.客户姓名唐义，合同金额1，526，914元；4.客户周世发/刘春碧，合同金额982，040元；5.客户张宇翔，合同金额800，996元；6.客户戴丽，合同金额962，931元；7.客户刘林，合同金额419，271元；8.客户杨继繁/蔡明勇，合同金额939，685元；9.客户高林茂/叶邵琴，合同金额1，330，474元；10.客户许军/曾红梅，成交金额：1，070，629元；11.客户卢元仙，合同金额1，200，384元。香港中原公司的招商锦星汇项目2016年11月业绩清单显示：1.客户曾海萍，合同金额1，175，872元；2.客户皮爱群／喻明波，合同金额1，469，598元；3.客户黄路媚，合同金额806，265元；4.客户鲁朝静，合同金额682，813元；5.客户唐永利，合同金额450，693元。香港中原公司的招商锦星汇项目2016年12月业绩清单显示：1.客户杨雅麟，合同金额939，446元；2.客户曾芳／邓勇，合同金额1，803，736元；3.客户周筠／罗文，合同金额1，152，851元；4.客户王斐／漆玲玲，合同金额1，913，773元；5.客户吴豪，合同金额951，738元；6.客户王飞，合同金额1，897，311元；7.客户周晓钰，合同金额1，152，851元。香港中原公司的招商锦星汇项目2017年2月业绩清单显示：客户张玉华，合同金额1，880，083元。香港中原公司的招商锦星汇项目2017年3月业绩清单显示：客户张玲，合同金额1，930，569元。前述业绩清单上有重庆招商公司的销售经理汤泽园的签字确认。后，重庆招商公司（甲方）又与香港中原公司（乙方）签订一份《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-202）。该合同约定：甲方委托乙方就甲方开发经营或拥有的招商锦星汇项目，向甲方提供营销策划、销售管理服务；合作期限：起始日期2017年4月1日，终止日期2017年12月31日；合作范围：受托物业位置是江北区观音桥电测村3号……。审理中，当事人双方确认本案争议销售佣金的物业，系前述2016年销售代理合同范围的争议。又，2016年7月21日，重庆招商公司（甲方、出售方）与环茂公司（乙方、承销方）签订《购买协议》约定：乙方自愿购买甲方开发的位于重庆市江北区观音桥电测村3号之招商锦星汇2号楼1-22号商铺和4号楼1-14号商铺（共计36套，建筑面积约2，016.06平方米），上述物业以下简称“标的物业”；甲方同意将标的物业出售给乙方及／或乙方指定之任何第三方，如乙方另行指定任何第三方购买标的物业，乙方应确保被指定方将承担本协议所约定之乙方所应承担的全部权利与义务，乙方对此承担不可撤销之连带保证责任至甲方收齐标的物业中每套房源房款及代收税费之日止。；……标的物业总价款为人民币44,355,744元……；在本协议签订当天，乙方向甲方支付购房定金人民币4,435,574元……；在2016年10月30日前，乙方及／或乙方指定之任何第三方向甲方支付人民币6,653,362元……；在2016年12月20日前，乙方及／或乙方指定之任何第三方向甲方支付人民币11,088,936元……；在乙方按本协议第二条第1款第（1）项的约定向甲方支付购房定金后，如乙方向甲方发出书面通知，指定第三方与甲方签署标的物业中某套房源的《重庆市商品房买卖合同》，则由第三方按照该套房源签署的《重庆市商品房买卖合同》约定的付款方式（仅限按揭付款或一次性付款）向甲方付齐应付房款。购房人支付的房款计入除定金外乙方应付购房款的总额中。乙方每指定完成一套房源的签约（即签署《重庆市商品房买卖合同》并完成备案，甲方将在次月底前退还由乙方按本协议第二条第1款第（1）项约定支付的该套房源对应的10%的购房定金；……甲方在接到乙方书面通知后的10个日历日内与购房人签订《重庆市商品房买卖合同》。已与购房人签订《重庆市商品房买卖合同》的，甲方不再配合办理变更手续；……乙方保证乙方及／或购房人按照本协议的约定购买标的物业并严格履行付款义务，配合甲方办理各项签约手续。乙方应当以书面方式告知甲方某每套房源的购房人，对购房人购买标的物业等事项（包括但不限于支付购房价款、签署《商品房买卖合同》、配合办理各项签约手续等）承担连带保证责任；……甲方违反本协议约定，自行销售或者委托第三方销售本合同约定物业，视为乙方销售成功，甲方除了退还乙方该等房源对应的购房定金外，并按照该等房源对应的购房定金向乙方进行赔偿……。2016年11月30日，重庆招商公司退环茂公司包销定金425，845.2元；2017年8月30日，重庆招商公司退环茂公司定金3，076，022.3元。原告环茂公司与被告重庆招商公司合同纠纷一案[（2019）渝0105民初3716号]《民事判决书》载明：环茂公司请求判令重庆招商公司支付赔偿金及其资金占用损失。环茂公司称，2016年10月23日，其指定的案外人曾红梅、许军与重庆招商公司签署了《重庆市商品房买卖合同》，购买了江北区观音桥电测村3号2幢1-商铺1的房屋，由于被告原因，曾红梅、许军退房，要求按约赔偿。法院认定事实是：2016年7月21日，环茂公司与重庆招商公司签订了《购房协议》；2016年10月23日，重庆招商公司与曾红梅、许军签订《重庆市商品房买卖合同》，所购房屋是江北区观音桥电测村3号2幢1－商铺1，总成交金额为1，070，629元；2018年3月3日，重庆招商公司与曾红梅、许军签订《退房协议书》，重庆招商公司退还了房款及利息。人民法院经审理判决：重庆招商公司支付环茂公司赔偿金。本院认为，香港中原公司与重庆招商公司所签《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129，合作期限2016年7月1日至2016年12月31日），系当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该销售代理合同合法有效。本案争议的曾红梅、许军购买物业，因已解除房屋买卖合同并已退还购房，该物业代理销售佣金为零。本案争议涉及的其他30套物业，根据证据本院认定是香港中原公司代理销售的。理由：其一，香港中原公司提交的招商锦星汇项目业绩清单上载明了香港中原公司的销售业绩，该业绩清单上有重庆招商公司销售经理汤泽园的签字确认；其二，香港中原公司还提交了部分物业客户的成交确认书予以佐证；其三，重庆招商公司称前述业绩清单只表明其告知原告每月成交信息，包括被告自行销售物业给环茂公司的客户信息，并不表明是确认原告的代理销售业绩。此称本院不予认可。业绩清单上有“中原地产”的标志，表明清单是香港中原公司的，而非重庆招商公司的；再有，清单是业绩清单，是香港中原公司交重庆招商公司确认业绩的清单，而非重庆招商公司交香港中原公司的通知清单或告知清单；其四，重庆招商公司的举证不能证明其主张。如重庆招商公司不能举示客户更名申请的原件，且举示的客户更名申请中出现无数份的落款“2014年”的客户更名申请；其五，重庆招商公司与环茂公司的《购买协议》载明：甲方违反本协议约定，自行销售或者委托第三方销售本合同约定物业，视为乙方销售成功，甲方除了退还乙方该等房源对应的购房定金外……。据此，虽存在重庆招商公司退环茂公司包销定金或定金的情形，但在无确凿充分证据证实的情况下，亦难以认定重庆招商公司的主张。香港中原公司支付销售代理佣金及违约金的诉求，本院不予支持。理由：其一，《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129）约定：每月佣金按照对应提成比例，扣除保证金后结算；对于选择按揭付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房买卖合同，并且首付款结清（包含各项代收税费）后结算50%的佣金，接揭贷款部分待银行发放按揭款到甲方账户后进行剩余佣金的结算（保证金在剩余佣金结算时扣除）；对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房房买卖合同，并且付清所有购房款后才能进行佣金的结算。据此可知，佣金支付的条件是购买物业的客户付清购房款。根据当事人双方认可的未结佣金明细表中所载合同状态，其中有21套物业是合同（不含许军、曾红梅所购物业），也就是说本案没有证据证实该21套物业已付房款，达到了佣金支付条件；其二，前述物业销售代理合同约定：代理佣金结算时间：乙方每月25日与甲方共同核定上月售出单位合同总金额（结算期间为：上个月1日至上月底），甲方在3个工作日内将签章确认的结算结果交回给乙方，如甲方认为乙方提供的数据存在错误的，双方应就此指派专门人员进行核对和协商，并以双方共同确认的结果为依据；乙方在收到结算结果3个工作日内提交结算价款的全额增值税普通发票。甲方应于收到经甲乙双方确认的成交结算单及乙方发票后的45工作日内以转账或支票的方式支付代理佣金的94%给乙方。据此约定可知，支付佣金的另一个条件是收到发票后45个工作日内。本案证据不能证实香港中原公司提交了案涉物业的佣金发票；其三，前述物业销售代理合同约定：代理佣金的6%作为甲方预留保证金部分，用于对滞后的客户反馈问题的考核，保留至同期房源集中交付日结束后次月结算，不计利息。本案证据不能证实房源集中交付日已到并提交了该部分佣金的发票；其四，前述物业销售代理合同未对违约金有过约定，因此，违约金诉求没有依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：驳回原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费13，251.14元减半收取6，625.57元，由原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈学军二〇二〇年三月十六日书记员  杨倩倩