广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初11892号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街27号首层B区。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，广登都亿律师事务所律师。被告：陈艳红，女，1988年11月12日出生，汉族，住河南省光山县。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告陈艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊、被告陈艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.陈艳红向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费（其中2017年11月1日至11月30日拖欠3414.5元，2018年2月8日至2月28日拖欠2440.5元，2018年3月1日起每月拖欠3414.5元）；2.陈艳红向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费372.86元（2018年12月15日至2019年1月15日拖欠90.5元，2019年4月15日至6月15日每月拖欠76.02元，2019年6月16日至7月15日拖欠90.5元，2019年7月16日至7月25日拖欠39.82元）；3.陈艳红向利和物业古镇分公司支付拖欠的电费4147.83元（2019年6月14日至7月14日拖欠2924.54元，2019年7月14日至7月25日拖欠1223.29元）；4.陈艳红向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金（自陈艳红每期欠费次月6日起按欠费金额分段计算，每日按欠费金额的千分之三计算至实际清偿之日止）；5.陈艳红向利和物业古镇分公司支付迟延支付水费违约金（自陈艳红每期欠费次月6日起按欠费金额分段计算，每日按欠费金额的千分之三计算至实际清偿之日止）；6.陈艳红向利和物业古镇分公司支付迟延支付电费违约金（自陈艳红每期欠费次月6日起按欠费金额分段计算，每日按欠费金额的千分之三计算至实际清偿之日止）。诉讼过程中，利和物业古镇分公司撤回第二项、第三项诉讼请求，将第五项、第六项的诉讼请求计算至2019年8月21日止。事实和理由：陈艳红于2017年8月26日与中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）签订商铺租赁合同（以下简称租赁合同），并同时签订物业管理服务协议（含附件装修手册、管理规约、用户守则）及物业管理服务协议补充协议（两者统称物业协议）。租赁合同及物业协议约定，在租赁期内（2017年8月26日至2020年8月25日），陈艳红每月应缴纳物业管理费（其中，优惠前的物业管理费为136.58㎡×28元/㎡/月=3824.24元/月；优惠后的物业管理费为136.58㎡×25元/㎡/月=3414.5元/月）及水电费，陈艳红逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起违约金，每逾期一日按所欠费用总额的千分之三计算。2019年1月28日，陈艳红与利和公司签订补充协议（一），约定陈艳红违约导致利和物业古镇分公司牵涉诉讼之中的，所产生的律师费、诉讼费、保全费均由陈艳红承担。因陈艳红的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，利和物业古镇分公司现提起诉讼。陈艳红辩称，不愿意支付水电费的违约金，因为利和物业古镇分公司没有告诉陈艳红水电费的具体数额。本院经审理认定事实如下：2017年8月26日，利和公司（甲方）与陈艳红（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心四层4007号商铺出租给乙方使用，建筑面积136.58㎡，租赁期限为2017年8月26日至2020年8月25日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订物业管理服务协议，物业管理服务协议的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米25元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的物业管理服务协议为准等内容。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与陈艳红（乙方）签订物业管理服务协议（含附件装修手册、管理规约、商户守则）及补充协议，约定物业管理费由物业服务费及能源费共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，自2017年8月26日至2020年8月25日，物业管理费按每月每平方米28元收费；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为用水量乘以政府当时规定的单价标准；水费保证金每平方米10元，待乙方退租时予以无息退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；物业管理费的起计日为2017年8月26日；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。同日，利和物业古镇分公司与陈艳红签订物业管理协议补充协议，约定物业管理费按每月每平方米25元计算。2019年1月28日，利和公司与陈艳红签订租赁合同的补充协议（一），协议载明截至2018年5月31日，陈艳红拖欠租金40522.97元、物业管理费23901.5元，水电费752.96元，宣传推广费4780.3元。陈艳红知悉并清楚，因陈艳红的原因导致利和公司及相关公司牵涉到相关诉讼之中的，因此产生的律师费、诉讼费、保全费，均由陈艳红承担。2019年5月24日、同年7月4日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向陈艳红发出律师函，指出陈艳红存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求陈艳红于需在2019年6月25日前履行合同约定之义务等内容。上述第一份邮件由员工李涛签收，第二份邮件被拒收。2019年8月21日，陈艳红缴纳2019年1月、5-8月的水费合计445.26元（其中2019年1月水费90.5元，2019年5月、6月水费分别为76.02元，2019年7月水费90.5元、2019年8月水费112.22元），及2019年7月、8月的电费合计6555.07元（其中2019年7月电费1931.41元，转电服务费1158.85元；2019年8月电费2165.51元，转电服务费1299.3元）。利和物业古镇分公司出具相应的发票确认收到上述款项。2019年11月5日，陈艳红缴纳2017年11月、2018年2月及2018年3月至2019年11月的物业管理费77559.5元（其中2017年2月物业管理费3414.5元，2018年2月物业管理费为2440.5元，2018年3月至2019年11月的物业管理费为71704.5元）。利和物业古镇分公司出具发票确认收到上述款项。另查，利和物业古镇分公司提供案涉商铺的水表读数仅至2019年7月14日，未显示2019年7月16日至7月25日的具体用水量。编号1705402533000002的电表2019年7月14日至7月25日的用电量为1019.41度，电费为1223.59元。本院认为，利和物业古镇分公司与陈艳红签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现陈艳红逾期缴交物业管理费、水电费，已构成违约，利和物业古镇分公司要求陈艳红支付物业管理费及违约金，水电费违约金，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费。利和物业古镇分公司出具发票予以确认陈艳红已缴纳案涉物业管理费，根据该物业管理费的发票显示，2017年11月物业管理费3414.5元，2018年2月物业管理费为2440.5元，2018年3月至2019年11月的物业管理费为71704.5元，即2019年7月1日至7月25日的物业管理费核算为2753.62元。因陈艳红已于2019年11月5日缴纳2017年11月、2018年2月及2018年3月至2019年11月的物业管理费，故对利和物业古镇分公司要求陈艳红支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于水费的具体数额。根据利和物业古镇分公司出具的水费发票及水表读数可知，案涉商铺2019年1月水费90.5元，2019年5月、6月水费分别为76.02元，2019年7月水费90.5元，但无法确定2019年7月16日至7月25日的具体用水量。关于电费的具体数额。因陈艳红已缴纳电费，且利和物业古镇分公司撤回要求支付电费的诉讼请求，可知双方对电费的但具体金额没有异议，即2019年6月14日至7月14日的电费为2924.54元；又根据电表读数可知，2019年7月14日至2019年7月25日电电费为1223.59元。关于物业管理费、水费、电费的违约金。双方约定自欠费次月6日起按欠费金额分段计算违约金，现陈艳红未按时缴纳水费、电费及物业管理费，利和物业古镇分公司要求陈艳红支付违约金，本院予以支持。又因陈艳红已于2019年8月21日缴纳所欠水费、电费，2019年11月5日已缴纳所欠物业管理费，故水费、电费的违约金应计算至2019年8月20日止，物业管理费的违约金应计算至2019年11月4日止。至于违约金的计算标准，利和物业古镇分公司主张按每日3‰计算违约金，因陈艳红拖欠水费、电费及物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、陈艳红违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈艳红按年利率10%计付违约金。因利和物业古镇分公司未提交证据证明2019年7月16日至7月25日的用水量，故对该部分违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈艳红在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付迟延支付物业管理费的违约金（具体计算方式：以3414.5元为基数从2017年11月6日起；以2440.5元为基数从2018年3月6日起；2018年3月至2019年6月每月以3414.5元为基数分别从次月6日起，以2753.62元为基础自2019年8月6日起，分段按年利率10%支付计算至2019年11月4日止）；二、被告陈艳红在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付迟延支付水费的违约金（具体计算方式：以90.5元为基数从2019年2月6日起，以76.02元为基数从2019年6月6日起，以76.02元为基数从2019年7月6日起，以90.5元为基数从2019年8月6日起，按年利率10%分别计至2019年8月20日止）；三、被告陈艳红在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付迟延支付电费的违约金（具体计算方式：以4147.83元为基数，从2019年8月6日起按年利率10%计算至2019年8月20日止）；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1391元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担724元（该款原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交），被告陈艳红负担673元（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由被告陈艳红于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇二〇年三月九日书记员  林晓霜