福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异18号 案外人：福州尚将物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界9楼A05，统一社会信用代码913501025575985648。 法定代表人:缪晓文，执行董事兼总经理。 申请执行人：华锋正通有限公司，住所地香港新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室，注册编号2197989。 负责人:张晓琳，董事。 委托诉讼代理人：杨玫凤，福建麦博律师事务所律师。 被执行人：宁德市万丰建材有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区金城花苑3号楼3-C，组织机构代码76855185-4。 法定代表人:钟伟。 被执行人:赖斌，男，1976年11月24日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人:叶明芝，女，1974年2月26日出生，汉族，住福建省福市。 被执行人:福州立宝房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼五一北路186号利嘉大世界9楼007室，组织机构代码61133373-6。 法定代表人:吴锦通，董事长。 被执行人:钟伟，男，1989年7月15日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人:冯月萍，女，1984年4月11日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区，公民身份号马352225198404112524。 在本院执行申请执行人华锋正通有限公司（以下简称华锋公司）与被执行人宁德市万丰建材有限公司（以下简称万丰公司）、赖斌、叶明芝、福州立宝房地产有限公司（以下简称立宝公司）、钟伟、冯月萍金融借款合同纠纷一案中，案外人福州尚将物业管理有限公司（以下简称尚将公司）对本院（2018）闽0902执恢628号查封、拍卖公告不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人尚将公司称，请求：撤销宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执恢628号公告。事实和理由:因申请执行人中国工商银行股份有限公司宁德分行（以下简称工行宁德分行）与被执行人万丰公司、赖斌、叶明芝、立宝公司、钟伟、冯月萍金融借款合同纠纷一案，贵院于2019年10月31日作出了（2018）闽0902执恢628号公告，称将于近日通过司法拍卖被执行人立宝公司名下坐落于福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界地下夹层停车场，责令被执行人立宝公司及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内将案涉停车场腾空并交付贵院；逾期未履行的，将依法予以停水停电并强制执行。 案外人与被执行人立宝公司于2011年2月26日签订了《利嘉大世界停车场承包合同》，依法取得了案涉停车场自2011年3月30日至2021年3月30日的租赁权，并实际占有使用、收益至今。而被执行人立宝公司于2011年8月3日才以案涉停车场为抵押物与申请执行人工行宁德分行签订了《最高额抵押合同》，至2011年8月16日双方才最终办理了抵押登记。 在双方签订抵押合同前，被执行人立宝公司就将案涉停车场出租给了案外人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《中华人民共和国担保法》第四十八条的规定，案外人与被执行人立宝公司的租赁关系不受该抵押权的影响。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁权不因拍卖而消灭且租赁物在租赁期间，即使发生了所有权转移，也不影响租赁合同的效力。贵院在拍卖前责令案外人在限期内腾空案涉停车场并交付贵院，实际上损害了案外人对案涉停车场的租赁权。 综上，案外人认为合法的租赁权应受到保护，贵院在明知被执行人立宝公司与案外人之间就案涉停车场存在租赁关系的情况下，仍作出（2018）闽0902执恢628号公告责令案外人在限期内腾空案涉停车场并交付贵院，排除了案外人对案涉停车场依法享有的租赁权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十条等相关规定。为此，特向贵院提出执行异议，请支持案外人的请求。 华锋公司辩称，一、承包合同与租赁合同系不同性质的两种合同，案涉承包合同非租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。1.根据尚将公司提供的《利嘉大世界停车场承包合同》，立宝公司将其拥有的利嘉大世界地下停车场-2、-3层及-1夹层停车场（案涉抵押停车产）承包给尚将公司经营管理，发包期间为10年，自2011年3月30日起至2021年3月30日止，承包费为240万元，尚将公司同意承包。由合同内容可以判断，尚将公司与立宝公司签订的是车位承包经营合同，非租赁合同。2.“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，不动产所有人将不动产转让给他人，承租人的租赁权仍可以对抗受让人的原则。故“买卖不破租赁”原则针对的是租赁合同关系而非承包合同关系，尚将公司提供的《承包合同》不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 二、即使尚将公司提供的《承包合同》被认定为租赁合同，该合同的实际性质系以租抵债合同，亦不适用“买卖不破租赁”原则，尚将公司主张租赁权无法律依据。1.尚将公司在提供的《承包合同》中明确表示:尚将公司承包立宝公司名下拥有的利嘉大世界地下停车场-2、-3层及-1夹层停车场的承包费总计人民币240万元，其中，立宝公司共计结欠尚将公司的债务合计人民币234万元，该欠款直接从本次尚将公司应付的承包费中予以抵扣。合同内容可见，抵押人立宝公司与尚将公司之间缔约租赁合同，是让渡房屋使用权用以清偿债务，而非为收取租金。2.实践中参考各级人民法院判例，均明确表示:执行机构经形式审查，发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。以租抵债性质的合同不符合租赁合同的法律特征，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定。因此，尚将公司提供的以租抵债性质的《承包合同》仅为普通债权债务关系合同，不适用“买卖不破租赁”原则，其主张对案涉停车场享有租赁权无法律依据。 尚将公司人民币234万元的债务抵扣案涉房产的租金，事实不清、证据不足。三、《承包合同》中抵押人立宝公司以其结欠尚将公司人民币234万元的债务抵扣案涉房产的租金，事实不清、证据不足。 尚将公司既未提交其对立宝公司享有的234万元债权证明，也未提交234万元债权在公司财务账上登记的记录，仅根据《承包合同》第三条的描述，无法证明抵押人立宝公司与尚将公司之间存在234万元债权债务事实。2.宁德市中级人民法院已就案涉《承包合同》进行审查，在（2018）闽09执异38号《执行裁定书》的“本院认为”部分阐述到:案外人提供的三组证据均不足以证实案外人与被执行人立宝公司签订的《承包合同》的真实性。由上可见，不仅尚将公司对抵押人立宝公司享有的234万元债权事实存疑，且尚将公司与立宝公司之间有假设债权债务关系之嫌。四、1.尚将公司既未提交其对立宝公司享有的234万元债权证明，也未提交234万元债权在公司财务账上登记的记录，仅根据《承包合同》第三条的描述，无法证明抵押人立宝公司与尚将公司之间存在234万元债权债务事实。2.宁德市中级人民法院已就案涉《承包合同》进行审查，在（2018）闽09执异38号《执行裁定书》的“本院认为”部分阐述到:案外人提供的三组证据均不足以证实案外人与被执行人立宝公司签订的《承包合同》的真实性。由上可见，不仅尚将公司对抵押人立宝公司享有的234万元债权事实存疑，且尚将公司与立宝公司之间有假设债权债务关系之嫌。 五、尚将公司与立宝公司之间关联密切，双方之间的债权债务、《承包合同》等交易或生产经营行为的真实性存疑。经“国家企业信息信用公示系统”查询，尚将公司的法定代表人与实际控制人缪晓文，同时在抵押人立宝公司任董事一职。二公司的经营注册地址均在福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界。尚将公司的经营范围为物业管理，抵押人立宝公司的经营范围为建造、出租、出售商品房。华锋公司有理由认为尚将公司与抵押人立宝公司之间的交易或生产经营行为存在其他利益上相关联的关系，本案所涉的《承包合同》、债权债务关系的真实性存疑。 综上，根据相关法律法规以及参考相关判例，尚将公司提供的《承包合同》，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。即使被认定为租赁合同，其本质也是以租抵债合同，亦不适用“买卖不租赁”原则，且其与立宝公司之间的债权债务关系存疑，双方签订的承包合同的真实性亦存疑，尚将公司主张对案涉停车场享有租赁权无法律依据。贵院在司法拍卖中仅提及“该车位租赁给物业公司，承包合同真实性无法予以审查…”，不能视为对尚将公司租赁权的认可。贵院依法作出（2018）闽0902执恢628号公告，责令尚将公司限期将案涉停车场腾空并交付法院，逾期未履行的，将依法予以停水停电并强制执行，符合法律规定。 本院查明，原告工行宁德分行与被告万丰公司、赖斌、叶明芝、立宝公司、钟伟、冯月萍金融借款合同纠纷一案，宁德市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）宁民初字第661号民事判决，判决：一、被告万丰公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告工行宁德分行借款本金人民币261万元及利息（截至2014年10月21日利息为95971.02元，自2014年10月22日起至判决确定的还款之日止的利息以本金261万元为基数，按年利率9.36％计算）；二、原告工行宁德分行有权在最高限额人民币185万元的范围内以抵押财产福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界地下夹层停车场的房地产（房屋他项权证号:榕房他证ＴＲ字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。被告立宝公司承担担保责任后，有权向债务人追偿。该法律文书于2015年4月6日发生法律效力，随后工行宁德分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。2019年3月28日本院作出（2018）闽0902执恢628号执行裁定书，查封、拍卖涉案房产。2019年5月23日本院依申请执行人工行宁德分行的申请，作出（2016）闽0902执3085号执行裁定书，裁定申请执行人由工行宁德分行变更为华锋公司。该案于2019年8月26日立案恢复执行，案号为（2019）闽0902执恢863号。 另查明，案外人与被执行人立宝公司于2011年2月26日签订《利嘉大世界停车场承包合同》，合同约定立宝公司将其拥有的利嘉大世界地下停车场-2、-3层及-1夹层停车场（案涉抵押停车场）承包给尚将公司，发包期间自2011年3月30日至2021年3月30日；承包费为240万元，因立宝公司共计结欠尚将公司的物业管理费、水、电费等合计人民币234万元，该款直接从尚将公司应付的承包费中予以抵扣，剩余承包费由尚将公司于2011年7月10日前付清。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是收取租金。本案中，根据案外人尚将公司提交的《利嘉大世界停车场承包合同》，被执行人立宝公司将案涉停车场承包给尚将公司，承包费是以结欠的物业管理费、水、电费等抵扣的。双方之间签订的承包合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同，二者之间是债权债务关系，不同于真实的房屋租赁合同关系，双方不得以承包费抵偿债务的债权债务处分协议对抗本案的债权人即抵押人。并且尚将公司与立宝公司之间债权是否真实，承包合同是否真实有效，目前均未有生效法律文书予以确认。综上所述，案外人尚将公司的异议请求不符合法律规定，本院查封、拍卖案涉停车场依据合法，执行程序得当，案外人尚将公司的异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人福州尚将物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  姚辉铭 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇二〇年三月二十五日 书记员  吴国希 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。