北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初18775号原告:中铁建设集团北京容晟房地产有限公司，住所地北京市房山区某某镇大苑村村委会南100米。法定代表人：张鑫鹏，总经理。委托诉讼代理人：张坤，男，1990年7月30日出生。委托诉讼代理人：马维国，北京厚大合川律师事务所律师。被告：北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司，住所地北京市房山区某某镇某某村东南阎吕路西20米。法定代表人：石晓峰，总经理。委托诉讼代理人：石熠龙，男，1992年8月18日出生。原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司（以下简称：容晟公司）与被告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司（以下简称：乾元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告容晟公司的委托诉讼代理人张坤和马维国、被告乾元公司的法定代表人石晓峰及委托诉讼代理人石熠龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。容晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告交付租金及押金451015.12元，售楼处设计费120000元，评估装修损失1391020.34元，家具仓储费25264.8元，物业客服、保安人员遣散费及前期开办费149875.98元，装修物拆除清运及房屋恢复费用158408.09元，合计2295584.33元；2.判令被告承担评估费用40000元及诉讼费用；3.判令被告赔偿原告因售楼处无法按期开业增加的间接损失。超市巡展宣传费用126381元；另行选址增加的装修费用204543.14元；开发计划延期增加的管理费用1540117.60元，合计1871041.74元。事实和理由：原告于2019年4月1日与被告签订临时售楼处房屋租赁合同（合同编号：ZTJS-QLH-HT2019-027），房屋坐落于北京市房山区闫吕路“乾元酒庄”，约定将乾元公司乾元酒庄展厅及厨房、餐厅出租与原告用作售楼处、食堂操作间及餐厅。合同签订后，按照合同约定，原告向被告支付了第一期租金351015.12元及押金100000元。后续原告进场对房屋进行装修。后续，原告到规委进行了解，该房屋为农调项目不得改变使用用途，且无建设工程规划许可证并未进行消防验收。原告在投入大量装修费用后才得知该房屋无法继续使用。房屋租赁前后被告并未告知原告房屋无相关合法手续，且双方签订的《临时售楼处租赁合同》第三条第三款：“乙方租用该房用于售楼处、食堂操作间及餐厅，改变范围须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权解除合同。”该条款证明甲乙双方签订合同前均已知晓该房屋的用途。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《合同法》第四十二条、第五十八条，《消防法》第十一条之规定，原告认为双方之间签订的合同为无效合同，对方在签订合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，为无效合同过错方，应承担损害赔偿责任，赔偿原告方因此受到的损失，故诉至法院。乾元公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对于原告所说的租金和押金，因原告方至今未交付房屋给我们，对方占用房屋导致我们至今不能使用，须用原告方所交的租金和押金折抵占用费。对于原告所称的评估费用、装修费用及无法按期开业的责任不在被告方，故被告均不应承担相应赔偿。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，北京市房山区某某镇某某村经济合作社（以下简称：某某村经合社）作为出租方（甲方）与乾元公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方某某村东南（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至豆各庄村边界，北至公墓路）面积为140.82亩土地用于发展葡萄酒事业和与之相关配套设施之用。租期20年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止。甲方有权监督乙方使用土地的合法性，用途性（用于葡萄酒事业及相关设施不许挪自它用）。乙方不许用该土地从事与葡萄酒业无关事项，不许转租土地。2013年5月24日，北京市房山区人民政府向房山国土分局出具房政函【2013】185号《北京市房山区人民政府关于某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的批复》，该批复中载明某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的基本情况及四至范围（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至窦各庄村边界，北至公墓路），以及其符合设施农用地使用和管理相关要求，同意该项目按设施农用地项目进行管理。上述批复中所涉的即为乾元公司项目，后乾元公司在上述土地中建有“乾元酒庄”。2019年4月前后，乾元公司作为出租人（甲方）与容晟公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市房山区某某乾元酒庄展厅，建筑面积800平方米，租予乙方作为售楼处；厨房及餐厅，建筑面积86平方米，租予乙方作为食堂，合计建筑面积886平方米。房屋租赁期限自2019年4月1日至2019年11月30日止，房屋租金为2.86元/平方米/天，综合物业费为8286元/月，广告设置租赁费2200元/月。租期8个月（224天）税前租金合计为640478.4元，含税租金为696249.46元，税金55771.06元，房屋租赁及广告设置租赁税率为9%，综合物业费税率为6%。付款方式：押金100000元，每次支付4个月租金，下一期租金在上一期租金到期前1个月内付清。租期结束需要继续续租，提前1个月商定并付租。租赁期满，租赁关系自然终止，甲方无需另行通知。其中约定乙方租用该房用于售楼处、食堂操作间及餐厅，改变范围须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权解除合同。乙方在租用期间，应保证不损坏建筑风格及房屋主体结构，不损坏房屋已有的装修和原有设施。拆除改造部分，租期结束复原，如有损毁，应照价赔偿。乙方独立经营，办理与经营相关的全部相关手续，保证不在所租房内从事非法违规活动，一经发现即为乙方违约，甲方有权解除合同。甲方保证在房屋租赁期间不干扰乙方的正常商业经营。后乾元公司将涉案租赁房屋交付容晟公司，容晟公司进入租赁场地，开始对涉案房屋进行装饰装修。容晟公司支付乾元公司押金100000元及前四个月租金351015.12元。2019年4月19日，乾元公司和容晟公司均称，容晟公司被相关政府部门要求停止对涉案房屋进行装修。后乾元公司于2019年4月26日向容晟公司发出《停工通知》，载明：“应上级要求，展厅装修工程接到通知后停止施工并撤出现场。”容晟公司收到通知后未停工，后于2019年5月10日停工。2019年12月初，容晟公司（乙方）与乾元公司（甲方）签订《现场交付确认单》，载明：“乙方于2019年10月8日进场开始清退房屋内装修物品并对房屋原状进行恢复，至2019年11月29日房屋恢复完成，但还存在以下几项问题未恢复：1.欧式柱头未施工；2.圆形门洞压条未施工；3.舞台底部周边灯箱未施工；4.西北侧门处门把手未施工；5.电费1350元未缴费。现乙方将房屋移交给甲方，甲方同意接收，但乙方需对未恢复部位继续进行恢复。乙方同意于2019年12月20日前将上述五条问题恢复完成。上述五项如有一项未完成，交房顺延至未施工程全部完成日期止。”经庭审核实，容晟公司已于2019年11月30日将涉案租赁物腾退返还给乾元公司。审理中，容晟公司申请对案件所涉房屋的装修价值进行评估，经摇号确认由开元资产评估有限公司进行评估鉴定，该公司于2019年11月14日出具《资产评估报告》，其中载明该案展厅装修于评估基准日2019年9月20日的市场价值估值为1391000元，其中现场已装修部分的市场价值评估值为1136400元，已定制加工未进场安装的装修材料市场价值评估值为254600元。同时，容晟公司于2019年7月22日向本院提出财产保全的申请，要求冻结被申请人乾元公司银行存款800000元（开户行：北京农村商业银行股份有限公司某某支行，账号：×××），保全限额800000元。提供中铁建设集团北京容晟房地产有限公司作为被保险人的诉讼财产保全责任保险单一份（保险单号：PZDM201911010000001228）作为担保。后本院认为，容晟公司申请符合法律规定，裁定如下：对北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司名下的北京农村商业银行股份有限公司某某支行账号为×××内的800000元予以冻结，冻结到期日为2020年7月28日。另，容晟公司向北京市规划和自然资源委员会申请政府信息公开申请，后北京市规划和自然资源委员会作出市规划自然资源委（房山分局）【2020】第23号-答告《答复告知书》，其中载明：“本机关尚未收到位于房山区某某镇某某村东南阎吕路西20米“乾元酒庄”建设工程项目建设工程规划许可证申报材料，未曾核发该地块的建设工程规划许可证。本机关未制作、未保存该地块的建设工程规划许可证附件附图，未找到您所申请公开的信息。”上述事实，有双方当事人的陈述、《土地租赁合同》、《北京市房山区人民政府关于某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的批复》、《房屋租赁合同》、《停工通知》、《现场交付确认单》、《资产评估报告》、《答复告知书》等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点之一是《房屋租赁合同》是否有效。涉案房屋所在地为设施农用地，乾元公司租赁给容晟公司的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，且乾元公司明知容晟公司将对涉案房屋进行装修改造用作售楼处，仍将涉案房屋租给容晟公司，亦违反了法律的强制性规定，则双方签订的《房屋租赁合同》无效。本案争议的焦点之二是合同无效的法律后果及分责。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一是容晟公司主张返还租金和押金，于法有据，对此本院予以支持；二是本案中乾元酒庄明知涉案房屋的土地性质，仍将涉案房屋出租给容晟公司使用，违反了法律对土地用途的强制性规定，其应对《房屋租赁合同》无效承担主要责任，容晟公司在租赁时未尽到必要的注意义务，也应当承担一定的责任。本案争议的焦点之三是确定乾元公司赔偿容晟公司的合理范围及金额。一、确定赔偿范围。首先，容晟公司主张售楼处设计费，但未提交充分证明予以证明，对此本院不予支持。其次，容晟公司主张家具仓储费、物业客服和保安人员遣散费及前期开办费、装修物拆除清运及房屋恢复费、超市巡展宣传费、另行选址增加的装修费、开发计划延期增加的管理费，于法无据，对此本院不予支持。最后，结合以上两点因素，本院认为乾元公司赔偿容晟公司损失的合理范围应限于容晟公司对涉案房屋的装修损失，而不应扩大化。二、确定赔偿金额。鉴于容晟公司在收到乾元公司的《停工通知》后仍继续施工，导致装修损失扩大，故其对扩大的部分损失应承担主要责任。结合本案的具体情况、双方的过错程度、资产评估报告等因素，本院酌定由乾元公司承担50%的赔偿责任，即695500元。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司于本判决生效后七日内返还原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司租金和押金共计451015.12元；二、被告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司损失共计695500元；三、驳回原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费40000元，由原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司承担20000元（已交纳），由被告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费20227元，由原告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司负担12668元（已交纳），由被告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司负担7559元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年三月二十六日书记员  李爽