文书内容终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（2019）粤0103民初9559号原告（案外人）：陈志坚，男，1980年4月18日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。被告（申请执行人）：江丽丽，女，1977年5月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告（申请执行人）：戴敏，男，1973年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告共同委托诉讼代理人：董泽云，广东合邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：薛小敏，广东合邦律师事务所律师。被告（被执行人）：罗全宏，男，1975年12月9日出生，汉族，住陕西省洋县。被告（被执行人）：路亚丽，女，1983年6月26日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县。原告陈志坚诉被告江丽丽、戴敏、罗全宏、路亚丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈志坚及其委托诉讼代理人姜加兵，被告江丽丽、戴敏的共同委托诉讼代理人薛小敏，被告罗全宏到庭参加了诉讼。被告路亚丽经依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志坚向本院提出诉讼请求：1.停止（2018）粤0103执503号案对佛山市南海区××××室的强制执行；2.解除（2018）粤0103执503号案对佛山市南海区××××室的查封；3.确认佛山市南海区××××室归原告陈志坚所有。事实和理由：本院在执行（2018）粤0103执503号案件中，查封了佛山市南海区××××室房屋，陈志坚认为涉案房屋已归其所有，本院查封涉案房屋错误，理由如下：1.2017年3月28日，陈志坚经案外人马某介绍认识罗全宏、路亚丽夫妇（陈志坚系马某的债权人，马某系罗全宏、路亚丽的债权人），三方为盘活债权，清理债务，罗全宏、路亚丽夫妇向陈志坚出售涉案房屋，并签订了《房产转让协议书》。经协商确定涉案房屋扣除首付借款及按揭款后作价200000元出售给陈志坚，了结三方债权债务关系，罗全宏向陈志坚手写了200000元收款收据。该房屋系路亚丽零首付向开发商案外人佛山市南海盈某房地产发展有限公司（以下简称南海盈某公司）购买，仅仅支付了20000元认购款,首付款系路亚丽向开发商指定的案外人金某物业有限公司佛山分公司（以下简称金某物业佛山分公司）借贷490275元（分六期偿还），而路亚丽仅偿还了2015年10月26日第一期借款54475元，即路亚丽为涉案房屋仅仅支付了74475元。路亚丽向金某物业佛山分公司的借款及违约金[（2016）粤0605民初11937号案判决认定路亚丽违约，2016年6月9日生效]均由陈志坚偿还，抵押权人案外人中国建设银行股份有限公司广州天河支行按揭款120余万元亦由陈志坚偿还（2017年4月开始陈志坚每月向路亚丽按揭账户转账扣款）。2.2017年3月29日，陈志坚与路亚丽一起前往金某物业佛山分公司处理借款及违约金事宜，陈志坚向金某物业佛山分公司现金支付280000元、刷卡支付217800元，偿还了路亚丽剩余五期首付借款及违约金，金某物业佛山分公司出具了两张购房发票用于办理涉案房屋产权证。据此，陈志坚支付了涉案房屋全部购房款（不含建设银行按揭款）。3.2017年4月6日，陈志坚与路亚丽共同前往广东省佛山市地方税务缴纳契税27242.51元办理涉案房屋产权证。4.2017年12月29日，陈志坚与路亚丽一并前往涉案房屋收楼，并由陈志坚缴纳了物业费2713.2元（陈志坚尾号为8958的贷记卡），涉案房屋交付陈志坚居住。5.2018年5月16日，陈志坚与案外人佛山市南海燃气发展有限公司签订了《居民供用气合同》，并签订了《委托银行代扣缴授权书》授权在陈志坚账户扣缴燃气费（陈志坚尾号为1716的农业银行账号）。2018年5月18日，佛山市南海燃气发展有限公司点火失败。6.2018年5与28日，陈志坚向案外人中国电信股份有限公司广东分公司申请了电信服务，并预存费用1790元（陈志坚尾号为0421的工商银行账号）。7.2018年11月5日，陈志坚向金某物业佛山分公司缴纳2018年5月至2018年11月电费合计627.3元，陈志坚办理了电表过户及委托扣费事宜（陈志坚尾号为9220的建设银行账号）。8.2019年2月21日，涉案房屋取得了不动产权证，陈志坚准备赎契过户时，涉案房屋于2019年3月28日被本院查封。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈志坚认为：1.陈志坚与罗全宏、路亚丽于2017年3月28日签订了案涉《房产转让协议书》，先于本院查封之日2019年3月28日。2.2017年12月29日，涉案房屋验收交房，陈志坚已经合法占有涉案房屋，并缴纳了契税、物业费、电费，开通了电信网络、燃气，办理了电表过户，持续居住至今。3.陈志坚已经支付了购房对价（冲抵债务200000元），且其代为偿还了金某物业有限公司佛山分公司借款及违约金497800元，并自2017年4月起按月偿还银行贷款至今，且陈志坚在此保证可以按照法院的要求偿还抵押权人债权。4.2019年2月21日，涉案房屋取得了不动产权证，陈志坚准备赎契过户时，涉案房屋于2019年3月28日被本院查封，在此过程中，陈志坚并无过错。综上，特提起诉讼。被告江丽丽、戴敏共同辩称，不同意陈志坚的全部诉讼请求，并认为陈志坚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能够排除涉案房屋的执行。第一，陈志坚与罗全宏在本院查封之前签订的《房产转让协议书》并非合法有效，不符合行政法规的规定，是无效的。陈志坚依据无效的房屋买卖合同无法构成合法占有涉案房屋。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取证书的房产不得转让，案涉《房产转让协议书》的签订时间是2017年3月28日，此时涉案房屋未取得房产证或其他合法权属证书（根据不动产查询显示涉案房屋于2017年12月21日才建成竣工，涉案房屋于2019年2月21日才正式取得初始登记房产证）。因此涉案转让协议违反法律规定，是无效的。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2015]26号）第七条，禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。因此涉案转让协议违反法律规定，是无效的。第二，退一万步讲，陈志坚未根据案涉协议书向罗全宏或路亚丽支付任何购房款，更谈不上有将剩余房款按照法院规定交付执行以排除执行。根据《借款协议》，陈志坚在与路亚丽、罗全宏签订《房产转让协议书》当天同时签订《借款协议》，约定由陈志坚出借800000元给路亚丽、罗全宏，借款期限至2019年3月28日。江丽丽、戴敏有充分理由认为陈志坚提交的全部支付凭证的证据均实质是出借行为，而非购房款支付行为。且陈志坚提供的证据均无体现购房款字样，不符合交易惯例，不排除陈志坚与路亚丽、罗全宏以假意签订《房产转让协议》之法，恶意串通逃避执行，损害江丽丽、戴敏的合法债权利益。第三，陈志坚是因为自身原因未办理过户登记。1.陈志坚无购房资格，根据其签订的购房协议根本无法顺利在佛山市购置并过户涉案房屋的购房资格，客观上根本无法实现物权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》制定人对第28条是为保护物权期待权的精神。根据2017年5月31日佛山市人民政府办公室发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定，该限购令2017年6月1日零时起执行。根据该限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。涉案房屋属于二手商品房范畴，系该限购政策的执行对象。陈志坚并非佛山市户籍，也根本无法提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税证明或社会保险缴纳证明的，不符合购买涉案房屋的条件。2.陈志坚在签订转让协议时明知涉案房屋尚有抵押权未涂销，未经抵押权人同意房屋转让行为无效，且客观上未经银行同意，根本无法办理过户，无法过户显然是陈志坚自身过错导致的。3.从陈志坚提供的购房协议第五条房屋过户约定，转让方保证在取得房地产权证书10日内完成对过户方的过户登记手续，否则构成违约。陈志坚在产权人路亚丽于2019年2月21日取得涉案房屋房产证后，也根本没有按照合同规定办理过户登记，应认定陈志坚怠于主张权属转移的权利。第四，关于陈志坚请求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，该房屋未办理过户至陈志坚名下。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条、第二十七条、第二十九条的规定。江丽丽、戴敏认为执行异议包括执行异议之诉的程序设立本质的目的是为了保护买受人的物权期待权，为该排除执行的条件设置了严格限制。根据江丽丽、戴敏提供的证据显示陈志坚不具备购房资格，客观上根本无法办理过户，无法取得物权，不存在物权期待权。根据上述法律文件，陈志坚所享有最终只可能是普通债权，不存在高于江丽丽、戴敏的债权权益。第五，江丽丽、戴敏主张陈志坚与罗全宏、路亚丽恶意串通损害江丽丽、戴敏的利益，理由如下：首先，在陈志坚声称2017年3月28日与罗全宏、路亚丽签署《房产转让协议书》之前，罗全宏、路亚丽已经欠付江丽丽、戴敏767400元本金及利息的债务，江丽丽、戴敏也正是在2017年11月向本院提起民间借贷诉讼，继而在2019年2月21日，罗全宏获得涉案房屋房产证后，由本院在同年的3月28日查封涉案房产，因本院促成调解，2017年12月5日江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽签署和解协议，并备案于本院，该和解协议确认自2009年至2016年，罗全宏、路亚丽陆续向江丽丽、戴敏借款因无力偿还本金，最终确认尚欠本金767400元及相应利息。江丽丽、戴敏认为这是恶意串通规避执行的动机和背景。其次。陈志坚与罗全宏、路亚丽签订的《房产转让协议书》约定的转让款仅为200000元，根据陈志坚提交的一手房认购合同，涉案房屋购置时价值1815834元，认购时间是2015年。2017年，涉案房屋所在地区的房屋涨价至15000元/平方米，这也是2017年佛山市人民政府出台限购政策限制涉案房屋所在地区二手房交易的原因。该转让价款200000元仅占认购房价的10%，如此低的转让价格显然不符合交易常理。因此，江丽丽、戴敏认为陈志坚与罗全宏、路亚丽恶意低价转让财产，逃避法院执行，侵害了江丽丽、戴敏作为债权人的利益，主张合同无效。再次，陈志坚主张签署《房产转让协议书》当天就由罗全宏向陈志坚手书200000元的收款收据，而该收据却记载是陈志坚向罗全宏出借的借款款项，并且以现金形式支付，陈志坚的说法自相矛盾。根据《房产转让协议书》第三条约定，应是在罗全宏、路亚丽将涉案房屋所有手续完整过户至陈志坚名下后，陈志坚才将价款交付罗全宏、路亚丽，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。被告罗全宏辩称，对陈志坚的起诉没有意见。被告路亚丽未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，路亚丽与南海盈某公司签订编号为0000522的《恒某湾楼宇认购书》，约定：路亚丽向南海盈某公司认购恒某湾5幢××××单元，该商品房建筑面积共91.57平方米，其中套内建筑面积70.82平方米，按套内建筑面积计算，单价为25640元/平方米，总金额为1815834元；路亚丽同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》后自动转入房款）；路亚丽选择按揭付款（商业贷款），路亚丽须于2015年4月28日前支付首期房款525834元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1270000元由银行通过按揭贷款。同日，南海盈某公司（出卖人）与路亚丽（买受人）签订合同编号为20××××02的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为南房预字第××号；买受人购买的商品房为恒大金某湾××××号房，该商品房用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共91.57平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25640.13元，总金额1815834元；自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30%，金额545834元，除首期款外，剩余房款金额1270000元，应于2015年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2015年5月1日，金某物业佛山分公司（甲方）与路亚丽（乙方）签定编号为YJW123的《借款协议》，约定：乙方认购了恒某湾××××号房，由于资金周转问题特向甲方借款；经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额490275元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款；还款时间为，乙方须在2015年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2018年4月26日前向甲方归还所借款项217900元等。同日，路亚丽在编号为YJW658、YJW659、YJW660、YJW661、YJW662、YJW663的六份《金某物业有限公司佛山分公司借款借据》上签名，确认收到金某物业佛山分公司提供的借款合计490275元。南海盈某公司于当天开具票号为00240087的广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大金某湾××××房交纳的545834元（含定金20000元整），并注明款项性质是预售购房款。2015年5月8日，路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人就购置涉案房屋向贷款人借款1270000元；借款期限360个月，即2015年5月11日至2045年5月11日；借款人首付款金额为545834元；借款人指定扣款账户为路亚丽名下建行62×××62账号；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为7294.81元；该合同项下抵押财产清单载明，抵押财产名称是涉案房屋，权属证书及其他有关证书编号是商品房买卖合同/20××××02，面积91.57平方米，抵押财产的价值为1815834元，已经为其他债权设定抵押的金额为0元，债权数额（借款本金）为1270000元。2015年5月13日，南海盈某公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大金某湾××××房交纳的1270000元，并注明款项性质是预收购房款。2015年5月28日，广东省广州市广州公证处作出（2015）粤广广州第093574号《公证书》，兹证明路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）的代表人案外人王玉新于2015年5月8日签订了前述《个人住房（商业用房）借款合同》。路亚丽向金某物业佛山分公司归还第一期借款54475元后，未依约向金某物业佛山分公司归还第二期借款，金某物业佛山分公司遂向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼。广东省佛山市南海区人民法院于2016年7月21日立案受理金某物业佛山分公司诉路亚丽民间借贷纠纷一案，并于2016年9月9日作出（2016）粤0605民初11937号民事判决，判决路亚丽向金某物业佛山分公司偿还借款54475元，并按年利率24%支付该款从2015年4月27日起计算至实际还款之日止的违约金。2017年3月28日，路亚丽、罗全宏（均是甲方、借款人），陈志坚（乙方、出借人）和马某（保证人）签订《借款协议》，载明：甲方向乙方借款金额为800000元；借款期限至2019年3月28日；借款月利率1%，即每月利息8000元，于每月28日内支付；甲方应在借款期限届满后1日内归还借款本息，如甲方逾期未还本息，则应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍支付利息，计算至实际归还借款本金之日。庭审中，罗全宏、陈志坚均确认：由于陈志坚怕罗全宏欺骗，故签订该《借款协议》，以防涉案房屋出现问题后可以凭该协议起诉罗全宏、路亚丽，事实上陈志坚没有出借款项给罗全宏、路亚丽，也没有追讨还款，该《借款协议》只是担保性质。陈志坚提交了一份合同签订日为2017年3月28日的《房产转让协议书》，载明：路亚丽、罗全宏是转让方和甲方，陈志坚是受让方和乙方；甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议；本合同所出售房屋坐落在佛山市南海区××××恒大金某湾××××号房；该房屋为楼房三室一厅一卫房屋的建筑面积91.57平方米；出售房屋的《房地产权证》权属为目前转让方已与出卖人南海盈某公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为20××××02号，转让方尚未取得相关的房地产权证书；甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥，出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关；双方商定该房屋转让价为200000元，甲方在收款时应向乙方出具收据；在甲方将该房产所有手续完整过户到乙方名下后，乙方按约定价格200000元整交付甲方；双方协商议定甲方应于本合同生效之日起/日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收；乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让后续到乙方名下；办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担；甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，转让方保证在取得房地产权证书十日内完成对受让方的过户登记手续，否则构成违约，违约方需按本合同项下价款的20%承担违约金；如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担；甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。马某在该协议见证人处签名。陈志坚又提交两份《收款收据》。其中一份日期为2017年3月28日的《收款收据》载明：现收到陈志坚给罗全宏的借款款项200000元，收款方式为现金；另一份落款日期为2017年3月29日的《收款收据》载明：现收到陈志坚给路亚丽的借款款项280000元，收款方式为现金加转账。2017年3月29日，陈志坚通过手机银行转账20000元给路亚丽。2017年3月29日，南海盈某公司出具编号为00028953和0028954的两份《收据》，分别载明收到路亚丽就涉案房屋支付的39086元和3203元，两份《收据》上备注的付款方式均是POS机刷卡。陈志坚提交了一份日期为2017年3月29日的《交款核对单》，载明：房号是5#××××；业主姓名是路亚丽；付款方式是商按分期；交款内容是部分首期；应交楼款是217900元；应交款合计217900元。2017年4月6日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证0××××72《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是路亚丽；税种是契税；品目名称是增量房（商品住房买卖）；实缴（退）金额是27237.51元。同日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证0××××73《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是路亚丽；税种是印花税；品目名称是权利、许可证照；实缴（退）金额是5元。当天的银联POS签购单记载：征收机关是广东省佛山市地方税务局；交易类型是缴税；纳税人名称是路亚丽；金额是27242.51元。该签购单持卡人签名处签有陈志坚的名字。本院于2017年11月9日立案受理江丽丽、戴敏起诉罗全宏、路亚丽民间借贷纠纷一案。该案审理过程中，经本院主持调解，江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽达成调解协议。本院于2017年12月5日作出（2017）粤0103民初8946号民事调解书，载明调解协议的内容是：江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽自愿解除双方之间的借款合同；江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽确认罗全宏、路亚丽尚欠江丽丽、戴敏借款本息合计767400元，罗全宏、路亚丽分六期向江丽丽、戴敏偿还该借款本息等。2017年12月29日，陈志坚通过POS机刷卡向金某物业佛山分公司支付了2713.2元。金某物业佛山分公司于同日出具《金某物业有限公司佛山分公司收费收据》，载明：房间编号是佛山恒某湾05栋××××；业主路亚丽；预交方案是预交物业服务费；实收本金2713.2元；支付方式是POS机刷卡。2018年1月22日，江丽丽、戴敏依据已经发生法律效力的（2017）粤0103民初8946号民事调解书向本院申请执行，要求罗全宏、路亚丽履行向其偿还借款本金767400元及利息2522.96元、一审案件受理费5740元以及迟延履行期间的利息（暂计）676.5元的义务，本院于同日立案执行，执行案号为（2018）粤0103执503号。在执行过程中，本院依法向罗全宏、路亚丽发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务及支付执行费10157元，但罗全宏、路亚丽没有履行；本院依法查封了路亚丽名下车牌号码为粤Ｌ×××××号传祺牌汽车车辆档案，因该车辆未得以控制，暂未能处理。2018年4月24日，陈志坚、路亚丽分别向南海盈某公司刷卡付款。其中，陈志坚刷卡付款两笔，金额分别是95000元和49000元；路亚丽刷卡付款一笔，金额是73900元。陈志坚刷卡消费的两份持卡人存根凭证下方均有手写“××××还物业费”的字样，路亚丽刷卡消费的持卡人存根凭证下有手写“5-××××还物业款”的字样。2018年5月16日，陈志坚作为代办人代路亚丽（用气人）与佛山市南海燃气发展有限公司（供气人）就涉案房屋签订《居民供用气合同》。同日，陈志坚在编号为BG-××××-07的《委托银行代扣缴授权书》下方授权人处签名，该授权书载明用户愿意委托银行从授权账号中代扣代缴佛山市南海燃气发展有限公司向该用户收取煤气费、燃气费。授权书中的授权资料显示：开户银行是农业银行；户名手写“路亚丽”字样，打印“陈志坚”名字；账号手写“陈志坚”字样，打印“62××××16”账号；用气地址为涉案房屋；身份证号码是陈志坚身份证号码。点火日期为2018年5月18日的《点火失败通知单》记载：涉案房屋因热水器气密性不合格，请用户联系商家维修好后，再致电我司约“二次点火”。2018年5月28日，陈志坚通过微信支付的方式向中国电信股份有限公司广东分公司支付广东电信业务费用1789.86元。同日，中国电信股份有限公司佛山分公司开具发票号码为37786945的《广东增值税电子普通发票》，载明：购买方是路亚丽；货物或应税劳务、服务名称是电信服务预存费用；价税合计1790元；支付方式是在线支付-微信。2018年11月5日，名称显示是“佛山恒某湾管家（陈某）”的人员通过微信联系陈志坚，称：电表过户的手续，请尽快到物业前台办理；所需过户资料包括业主身份证、购房合同、扣费银行卡。2018年11月26日，前述人员发送一张表格截图给陈志坚，并称该表格是欠费明细，自用税费、电费及公摊电费共计627.3元，请及时缴费，避免产生违约金等。该表格显示：房产是佛山恒某湾05栋××××；客户名称是路亚丽；收费项目包括代收自用电费、代收路灯公摊电费、代收电梯公摊费用、代收水泵公摊电费、代收自用水费等。2018年11月30日，陈志坚通过微信转账支付627.3元。填发日期为2018年12月17日的《办理房地产权证收件回执》显示：业主姓名是路亚丽；房号是5#××××；现收到业主交来办理房地产权证资料包括业主身份证复印件贰份，契税完税证办证联壹份，产权登记费壹份。业主签名处签有路亚丽名字。编号为CK××××97的广东省非税收入（电子）票据显示：执收单位是南海区国土城建和水务局（里水房管）；路亚丽；不动产登记费-住宅类；金额80元。2019年2月21日，佛山市南海区国土城建和税务局就涉案房屋颁发房地产权证书，证书载明：权利人是路亚丽；共有情况是单独所有；坐落佛山市南海区××××室；该不动产是向南海盈某公司购买，购买时间是2015年4月30日；他项权信息列明权利人是中国建设银行股份有限公司广州天河支行，权利范围是全部。2019年3月28日，本院以（2018）粤0103执503号案查封了涉案房屋。2019年8月21日，陈志坚对本院查封涉案房屋提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月25日作出（2019）粤0103执异238号执行裁定书，裁定驳回陈志坚的异议请求。陈志坚对该裁定不服，遂提起本案诉讼。经陈志坚申请，本院准许证人马某出庭作证。马某陈述：罗全宏经营医疗器材需要资金周转向马某借款，但没有按时归还，由于马某之后亦需资金周转，罗全宏提出向别人借款还给马某，马某遂找到了陈志坚，陈志坚大概拿了140000元把罗全宏欠马某的钱还给了马某，故罗全宏已经没有欠马某款项，但之后罗全宏没有钱偿还给陈志坚，也没有资金供房供车，后来三方协商如何还款，协商结果是罗全宏大概于2017年把房屋抵给了陈志坚；《房产转让协议书》是律师在征询各方意见后起草的，罗全宏、路亚丽、陈志坚和马某均有签字，签订该《房产转让协议书》时，还有一个女的在现场，但马某不清楚该女士的姓名，好像是罗全宏还是路亚丽的朋友；该房屋罗全宏只支付了首付款，之后没有资金供房，开发商欲将房子收回，遂找到陈志坚按原价买了该房子；签订借款本金为800000元的《借款协议》，是因为怕路亚丽、罗全宏反悔，陈志坚并未交付该协议载明的借款800000元给罗全宏，800000元的金额是陈志坚与罗全宏协商的，马某不清楚如何确定该金额，但是是为了保证罗全宏、路亚丽能把房子转让给陈志坚才签订该《借款协议》；该房屋之后的银行贷款由陈志坚偿还，罗全宏无需还款给陈志坚。庭审中，陈志坚陈述：马某与罗全宏是同乡，罗全宏欠马某的债务，马某欠陈志坚的债务，马某介绍陈志坚购买涉案房屋以清理三方债权，即陈志坚通过200000元购买涉案房屋，交付房屋后，视为各方之间200000元的债务结清；开发商于2017年12月29日将涉案房屋交付，陈志坚收楼后简单装修及办理水、电、煤、光纤等就入住，入住时间大概是2018年5月、6月；因为涉案房屋尚未过户，故与物业管家的微信聊天记录中图表显示的户主仍是路亚丽。罗全宏在庭审中陈述：签订涉案《房产转让协议书》时江丽丽在现场，陈志坚不知道罗全宏与江丽丽、戴敏之间有债务，江丽丽也不知道罗全宏与陈志坚之间的债务，因为涉案房屋按揭合同和交款收据放在江丽丽处，如果无法取回该些资料就无法将涉案房屋出售给陈志坚，故罗全宏做了江丽丽的工作，江丽丽到签《房产转让协议书》的现场了解情况，江丽丽当时以为卖了涉案房屋可以清偿部分欠江丽丽的债务。陈志坚、罗全宏在庭审中确认：马某所述属实；签订《房产转让协议书》时，对合同中“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥”的约定不是很清楚，双方口头约定涉案房屋的银行按揭款及欠开发商的首付借款、违约金均由陈志坚支付；双方签订《房产转让协议书》并未征得中国建设银行股份有限公司广州天河支行的同意。案件审理过程中，本院向陈志坚出具了《提交告知书》，告知陈志坚向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》并向本院提交。但直至作出判决前，本院未收到陈志坚提交的《购房资格证明》，且陈志坚在庭审中自认没有购房资格。庭审后，江丽丽、戴敏的委托诉讼代理人薛小敏律师提交庭后回复称：庭审中罗全宏提及江丽丽有全程参与罗全宏、路亚丽与陈志坚等人在2017年3月28日当天协商、前述房屋买卖合同的陈述属于虚假陈述，江丽丽答复当时根本没有在现场参与任何陈志坚等人的有关协商、签署涉案房屋买卖事宜，根本不知道罗全宏竟然要私下将涉案房屋以200000元低价转让陈志坚这回事，江丽丽保留追究罗全宏虚假陈述的法律责任。另查明：2017年4月10日至2019年6月11日期间，陈志坚多次通过银行转账的方式向路亚丽付款。陈志坚主张该些款项是向路亚丽的银行贷款账号支付按揭款项，并以此证明涉案房屋的按揭款均由陈志坚偿还至2019年6月11日，后因诉讼陈志坚暂停偿还按揭款。陈志坚提交的中国民生银行个人账户对账单显示付款情况如下表所示：            付款日期              金额（元）              收款人户名              收款人行名                  2017/4/10              6000              路亚丽              空白                  2017/4/10              1000              路亚丽              空白                  2017/5/10              6200              路亚丽              空白                  2017/6/10              6600              路亚丽              空白                  2017/7/10              6600              路亚丽              空白                  2017/8/10              6500              路亚丽              空白                  2017/9/10              6600              路亚丽              空白                  2017/10/10              6600              路亚丽              空白                  2017/11/10              6500              路亚丽              空白                  2017/12/10              6600              路亚丽              空白                  2018/2/10              6561              路亚丽              空白                  2018/3/10              6561              路亚丽              空白                  2018/4/10              6561              路亚丽              空白                  2018/5/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/6/12              6600              路亚丽              中国建设银行                  2018/7/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/8/10              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/9/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/10/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/11/10              6561              路亚丽              中国建设银行                  2018/12/10              6561              路亚丽              中国建设银行                  2019/1/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2019/2/11              6561              路亚丽              中国建设银行                  2019/3/11              6561              路亚丽              中国建设银行        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2019年1月17日至2019年6月10日，陈志坚的中国建设银行尾号为9220的账号支出多笔电费，具体是：2019年1月17日18.62元；2019年2月13日15.62元；2019年3月8日15.62元；2019年4月8日17.42元；2019年5月10日19.23元；2019年6月10日39.65元。陈志坚提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示上述交易的对方账户与户名均是广东电网有限责任公司佛山供电局。陈志坚主张该些流水是就涉案房屋办理委托扣费后扣除的电费。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”陈志坚对本院作出的（2019）粤0103执异238号执行裁定书不服，提起本案诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”讼争房屋产权并未登记在陈志坚名下，因此，本案的争议焦点是：陈志坚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕争议焦点，本院评析如下：首先，关于陈志坚与罗全宏、路亚丽在本院查封涉案房屋前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。第一，关于《房产转让协议书》的效力问题。其一，江丽丽、戴敏主张涉案《房产转让协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第四十六条以及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并非效力性强制性规定，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在效力等级上属于国务院规范性文件而非法律、行政法规。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，即便罗全宏、路亚丽在涉案房屋未竣工、未依法登记领取权属证书前转让涉案房屋，亦不必然导致涉案《房产转让协议书》无效，江丽丽、戴敏的该主张理据不足，本院不予采信。其二，江丽丽、戴敏主张陈志坚与罗全宏、路亚丽恶意串通低价转让财产而逃避法院执行，损害江丽丽、戴敏的利益，故《房产转让协议书》无效。罗全宏主张其与路亚丽、陈志坚签订涉案《房产转让协议书》时江丽丽在现场，如果该陈述属实，则签订《房产转让协议书》时江丽丽、戴敏尚未向本院提起对罗全宏、路亚丽的民间借贷诉讼，故江丽丽、戴敏主张陈志坚与罗全宏、路亚丽签订《房产转让协议书》是恶意串通逃避法院执行理据不足；退一步说，即便江丽丽不在现场，但江丽丽、戴敏提交的证据亦不足以证明陈志坚与罗全宏、路亚丽存在恶意串通的情形，故本院对江丽丽、戴敏的该主张不予采信。其三，如果江丽丽认为陈志坚与罗全宏、路亚丽签订的《房产转让协议书》存在罗全宏、路亚丽以明显不合理的低价转让财产对江丽丽、戴敏造成损害，并且陈志坚知道该情形的，江丽丽、戴敏可以请求人民法院撤销债务人的行为，但低价转让财产并不必然导致合同无效。综上，本院认为，陈志坚、罗全宏均认可该《房产转让协议书》是其真实意思表示，路亚丽在本院依法送达诉讼材料后亦无对《房产转让协议书》的效力提出异议，现有证据亦不足以证明该《房产转让协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院依法确认该《房产转让协议书》依法成立并有效。第二，《房产转让协议书》载明的签约时间是2017年3月28日，而涉案房屋于2019年3月28日被本院查封，若该签约时间属实，则陈志坚与罗全宏、路亚丽在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面合同。但由于涉案《房产转让协议书》未经第三方中介机构提供居间服务，罗全宏没有提交证据证明签约时江丽丽在现场，签约的各方即陈志坚、罗全宏、路亚丽和见证人马某存在利害关系，故该《房产转让协议书》的签订时间是否为2017年3月28日即本院查封涉案房屋之前存疑。第三，《房产转让协议书》实际上是以房抵债协议而非房屋买卖合同。综合陈志坚、罗全宏和马某的庭审陈述，可知陈志坚代罗全宏清偿了罗全宏所欠马某的债务后，罗全宏、路亚丽因无力清偿所欠陈志坚的债务，亦无力支付涉案房屋的借款，故将涉案房屋抵债给陈志坚并签订《房产转让协议书》，因此，涉案《房产转让协议书》并非房屋买卖合同，实为以房抵债性质。其次，关于陈志坚在本院查封前是否已合法占有涉案房屋的问题。陈志坚提交的《居民供用气合同》《委托银行代扣缴授权书》《金某物业有限公司佛山分公司收费收据》以及中国电信股份有限公司佛山分公司开具的《广东增值税电子普通发票》，名称显示是“佛山恒某湾管家（陈某）”的微信聊天记录以及相关的刷卡凭证、银行流水等证据，虽然可以证明陈志坚支出了涉案房屋的部分物管费、电信业务费用、水费、电费、公摊电费等费用，但该些单据上载明的业主均是路亚丽而非陈志坚，故该些证据均不足以证明陈志坚在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。再次，陈志坚主张支付了涉案房屋除银行按揭款外的全部购房款，并认为按揭款已经支付至2019年6月11日。对此，本院认为：第一，罗全宏和路亚丽各自出具的《收款收据》，载明收到款项的性质均是借款而非购房款，结合陈志坚与罗全宏、路亚丽于签订《房产转让协议书》当天签订《借款协议》的约定，以及两份《收款收据》出具的时间分别是《借款协议》当天及次日的情形，本院对陈志坚关于该合计480000元是涉案房屋购房款的主张产生合理怀疑。第二，路亚丽出具的《收款收据》载明的款项金额是280000元，陈志坚主张该280000元和刷卡支付的219000元是用于清偿路亚丽所欠金某物业佛山分公司的借款及违约金，但该两笔款项的总金额与路亚丽向金某物业佛山分公司的借款金额不符，陈志坚未解释该款项如何计算，且该合计219000元的刷卡消费记录中，有73900元是路亚丽的刷卡消费记录，陈志坚提交的证据不足以证明该73900元款项是陈志坚的付款。第三，陈志坚、罗全宏在庭审中主张签订涉案《房产转让协议书》后，陈志坚代路亚丽清偿了欠金某物业佛山分公司的首付借款及违约金，并由陈志坚支付房屋契税和每月偿还按揭贷款。该陈述与《房产转让协议书》中“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥”的约定不符，若如马某所述，该协议是在各方商议后由律师起草，则协议的内容应为各方真实意思表示，陈志坚、罗全宏并未对其主张的实际履行合同过程中变更约定进行合理解释。第四，陈志坚主张涉案房屋的按揭款均由其支付，但其提交的银行流水只能证明其于2017年4月10日至2019年6月11日期间绝大部分时间每月均向路亚丽的银行账户转账6500元至6600元左右的款项，该些款项的金额同路亚丽与中国建设银行股份有限公司广州天河支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的每月等额本息还款金额7294.81元不一致，不足以证明陈志坚向路亚丽支付的即为涉案房屋的按揭款，结合双方曾签订《借款协议》的事实，该些款项的性质同样存疑。综上，该些证据不能形成完整的证据链证明陈志坚已支付除未付按揭款外所有购房款的主张，本院对此不予采信。最后，涉案房屋于2019年2月21日取得房地产权证书，根据《房产转让协议书》的约定，罗全宏、路亚丽应在十日内协助陈志坚完成过户登记手续，但现有证据不足以证明陈志坚在涉案房屋取得房地产权证书后至本院查封涉案房屋前一个多月的时间内积极敦促罗全宏、路亚丽办理过户手续；陈志坚明知涉案房屋上设有抵押，在签订合同后并未向抵押权人提前还款以涂销抵押，致使涉案房屋在本院查封前未能过户；结合陈志坚直至判决前亦未能向本院提交其在涉案房屋所在地的购房资格证明等情况，本院认为陈志坚对涉案房屋在查封前未能过户存在过错。综上，陈志坚提交的证据不足以证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，故本院对陈志坚的全部诉请均不予支持，依法予以驳回。被告路亚丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈志坚的全部诉讼请求。本案受理费13800元，由原告陈志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓咏诗人民陪审员  廖月明人民陪审员  刘丹婷二〇二〇年三月十七日书 记 员  刘瑾瑜陈清秀