河北省临城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0522民初1229号 原告：任晓辉，男，1979年3月3日出生，汉族，临城县人，现住本村。 原告：米志军，女，1986年8月4日出生，汉族，临城县化肥厂生活区人，现住临城县。 二原告委托诉讼代理人：**，河北张瑞律师事务所律师。 被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司，住所地沙河市新兴路南段路东。 法定代表人：张春法，该公司董事长。 被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司，住所地临城县兴临大街北段路西。 负责人：乔立斌，该分公司董事长。 二被告委托诉讼代理人：安建新，男，1970年5月8日出生，汉族，系沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司职工，现住临城县。 二被告委托诉讼代理人：景志军，男，1969年9月21日出生，汉族，系沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司职工，现住邢台市桥东区。 原告任晓辉、米志军与被告沙河市盛凯房地产开发有限公司（以下简称盛凯房地产开发公司）、沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司（以下简称盛凯房地产开发公司临城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任晓辉、米志军委托诉讼代理人**、被告盛凯房地产开发公司及被告盛凯房地产开发公司临城分公司委托的诉讼代理人安建新、景志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任晓辉、米志军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金及各项损失共计44211.73元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年6月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的御府名门小区2座2单元201号房屋（面积为115.02平方米），购房金额为446617元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一五的违约金。但被告到2016年6月30日逾期未交房。2017年4月5日，被告又与原告签订了《补充协议》，被告承诺2017年7月1日前向原告交房，并在《补充协议》中第2条约定：“如该开发商没有按此次协议按时交房再次违约，自2017年7月1日后的违约金，出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的违约金结算。自交房后15日内结算。且业主有权与开发商再行协商，给予书面答复”。第3条约定：“如再次协商未果，应依法向人民法院起诉”。自原被告签订《补充协议》后，被告再次违约，原被告于2017年8月24日再次签订《商品房买卖补充协议》，约定：2017年12月31日前交房，如仍未按本协议日期交房，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。直到2018年10月被告才电话通知原告领取房屋钥匙。原告认为，被告迟延交房不存在合法免责事由，违约事实明显，并给原告带来了各项损失，严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，请贵院依法支持原告诉讼请求。 盛凯房地产开发公司临城分公司辩称，临城分公司履行了和原告的所有权利义务，该案和总公司无关。逾期交房因为1、政策性停工和政府行为造成的责令停工，以及冬季采暖期禁止施工等客观原因导致，而不是我公司的过错；2、签订的两份补充协议是在我公司受胁迫情况下签订的，且我公司董事长不知情情况下签订的，属员工自己行为，当时部分业主采取多次围堵县委政府以及相关国家机关门口值班室等影响有关部门的正常工作的极端方式致使我公司迫于压力由接访人自行做主被迫签订的补充协议，该补充协议并非我公司的真实意思表达；3、我公司与原告签订的补充协议约定违约金数额过高（严重超过备案合同的违约金数额数十倍），因原告在住建局备案的购房合同为确认原告房屋产权的正式合同，所以应按住建局备案合同万分之零点一五计算违约金，并且因我公司和少数业主自行签订的补充协议将对其他550住户有失社会公平性。应驳回其诉讼请求。 盛凯房地产开发公司辩称意见同盛凯房地产开发公司临城分公司答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，原告任晓辉、米志军与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买2座2单元201号商品房一套，建筑面积为115.02平方米，单价为3882.95元/平方米，总价款为446617元。同时约定被告应当在2016年6月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一五的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告已按照约定履行了全部交款义务，被告盛凯房地产开发公司未能于2016年6月30日交付房屋。2017年4月5日，在临城县政府办公室、住建局、房管局见证下，原告米志军与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了补充协议，约定买受人同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。协议还约定，如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。补充协议签订后，被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能在2017年7月1日前履行房屋交付义务。原被告于2017年8月24日再次签订《商品房买卖补充协议》，约定：2017年12月31日前交房，如仍未按本协议日期交房，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。2018年10月，被告盛凯房地产开发公司临城分公司以电话形式通知原告办理交房手续。10月23日双方办理了交接手续。现原告要求被告支付逾期交房违约金及律师费共计44211.73元。 上述事实由当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、发票、公积金借款合同、地下室认购协议、地下车位认购协议、庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方已形成买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已按照约定履行交款义务，被告盛凯房地产开发公司临城分公司理应按约期限交付房屋。因被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能按期履约，双方于2017年4月5日签订补充协议，约定原告同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。该约定系双方自愿对其签订的商品房买卖合同中关于房屋交付时间及违约金条款的变更，内容合法、有效，对双方具有法律约束力。被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能依约交付房屋的行为已构成违约，自2017年7月1日起到2017年12月31日应按约定标准即66.9926元/日（房屋价款446617元×0.00015/日）给付原告违约金。自2018年1月1日起到2018年10月23日止，应按约定标准即89.32元/日（房屋价款446617元×0.0002/日）给付原告违约金。被告应向原告给付违约金41667.92元。原告主张的2016年6月30日至2017年6月30日的违约金，因原告自愿与被告盛凯房地产开发公司临城分公司达成补充协议，同意将房屋交付时间延期至2017年7月1日，故此期间的违约金本院不予支持。原告主张的律师费，因商品房买卖合同及补充协议没有约定，故本院不予支持。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议是在受胁迫情况下签订的，属无效协议。因该补充协议明确记载双方在政府有关部门的见证下，本着公平、公正原则，经协商后签订的，且被告在法定期限内又未行使撤销权，故该协议应系双方真实意思表示，对被告的辩解本院不予采信。被告辩称逾期交房是由取暖期禁止施工、政府责令停止施工等客观因素造成的，应在计算违约金时扣除相应天数。补充协议约定如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。因被告盛凯房地产开发公司临城分公司未书面通知和公告通知原告其存在不可抗力等影响施工的因素，故对该辩解本院亦不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议约定的违约金过高，应按万分之零点一五标准计算违约金。补充协议约定的按总房款的日万分之一点五和日万分之二的标准计算违约金，该约定未过分高于买受人的损失，故对被告的该辩解本院不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司系被告盛凯房地产开发公司所设的分支机构，其不具备法人资格，根据《公司法》第十四条的规定，其民事责任应由盛凯房地产开发公司承担，故在盛凯房地产开发公司临城分公司以其独立财产承担责任后，被告盛凯房地产开发公司应承担补充责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司给付原告任晓辉、米志军逾期交房违约金38698.32元，被告沙河市盛凯房地产开发有限公司对上述款项承担补充给付责任； 二、驳回原告任晓辉、米志军的其他诉讼请求。 上述第一项限判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费419元，由被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  魏爱朝 二〇二〇年三月十八日 书记员  宫潇蕾