广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7472号上诉人（原审被告）：周汉裕，男，汉族，1972年8月17日出生，身份证住址：广东省茂名市茂港区*********，身份证号码：440*******032。委托诉讼代理人：肖晓峰，广东艾科斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李炳伦，男，汉族，1989年3月5日出生，身份证住址：广东省乐昌市**********，身份证号码：440*******117。被上诉人（原审原告）：朱秀芳，女，汉族，1989年5月17日出生，身份证住址：广东省乐昌市***********，身份证号码：440******123。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟韵诗，广东百勤律师事务所律师。上诉人周汉裕因与被上诉人李炳伦、朱秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周汉裕的委托诉讼代理人肖晓峰、被上诉人李炳伦、朱秀芳的共同委托诉讼代理人钟韵诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周汉裕上诉请求：1、依法对一审判决第二判项进行改判，即依法判令驳回被上诉人要求上诉人返还50000元的请求；2、本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。因被上诉人违约不支付中介费，被上诉人与上诉人于2018年3月25日到博罗县某某房地产中介服务部协商补充条款事宜，后补充条款协商不成，双方一致同意解除合同并由上诉人退还被上诉人5万元，上诉人于2018年3月25日当日退还被上诉人5万元，履约完毕。一审判决中，一审法院只根据被上诉人持有合同原件认定上诉人承担再退还5万元，与事实不符。综上所述，上诉人请求二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，查明案件事实，依法撤销一审法院的不当判决并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李炳伦、朱秀芳共同辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所称双方同意解除合同，并退还5万元无客观事实依据，其上诉理由不能成立。二、双方于2018年3月25日到中介处协商补充条款事宜，但因上诉人要求答辩人支付15万元的定金，协商不成，上诉人在一审庭审也对此确认，在答辩人已依约支付10万元定金的情况下，上诉人不按约定要求多支付5万元定金钱是不合理的，而且上诉人始终不能给到房产证办出的准确时间，给答辩人带来了极大的交易风险，当时房产过户的目的合同目的不能实现，上诉人提出解除合同并退还10万元定金，答辩人才同意解除合同，现合同于2018年3月25日解除。此时距离签订合同仅四天，根据合同法第97条之规定，双方均未实质性履行合同，且上诉人不能办妥房产证还要求增加定金，所以答辩人也有权在解除合同后要求返还全部定金和赔偿损失。三、从双方的聊天记录来看，双方在2018年4月仍有对房屋买卖进一步沟通，双方希望找到一个中介重新签订合同并快速快办房产证，而重新找中介签约的前提也是解除原合同，并将定金全款退还，这样才能按房屋买卖流程从头再来，所以无论如何答辩人不存在也不可能存在同意只还50000元订金的意思表示，上诉人应当依法返还定金。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李炳伦、朱秀芳向一审法院起诉请求：1.被告周汉裕向原告返还合同定金10万元；2.被告周汉裕向原告支付违约金184500万元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年3月21日，被告周汉裕作为出让方，原告李炳伦、朱秀芳作为受让方，案外人博罗县某某房产中介服务部作为中介方，三方共同签订了《房屋买卖三方合同》，主要约定：原告向被告购买位于博罗县*********建筑面积90.47平方米的房屋，转让价为61.5万元；原告于签订合同当日支付定金10万元，首期购房款为21.5万元，余款40万元由原告向银行申请按揭支付，原、被告在支付定金后7个工作日内向银行提供按揭贷款所需材料；因本次交易所产生的一切税费由原告承担。其中第十条“佣金、代办费支付标准及方式”第1款约定：……签订合同后原告应向中介方支付成交价的3%即1.8万元作为佣金及代办费，……第十一条“合同解除及违约责任”第2款约定：如买卖双方有该条第1款约定的违约行为，应按成交价的30%即184500元作为违约金支付给守约方。合同还约定其他事宜。原告于合同签订当日支付被告6万元，当月22日支付2万元，23日支付2万元，共计10万元。被告出具了日期为2018年3月21日的收款收据，确认收取原告支付的购房定金10万元。根据被告提供的其与原告的微信聊天记录显示，因被告的房屋尚未办理出房产证，原告认为存在交易风险，加之原告认为中介费过高，故原、被告协商拟解除三方签订的合同，另行委托中介继续交易，但双方就合同条款未能协商一致。经当庭审核，原告提供的合同原件第一页的内容被划“×”。原告陈述2018年3月25日双方到中介公司协商合同补充条款事宜，但被告要求原告再支付5万元定金，原告不同意，被告要求解除合同并退还原告10万元定金，故双方同意解除合同并予销毁；因被告仅于当日退还5万元，尚未全额退还，故合同仅划掉第一页内容，原告带走了合同原件；其时被告的房产证尚未办妥，中介方并没有要求原告支付中介费。被告陈述因急需资金，当日有要求原告再支付5万元定金，原告不同意也无妨，被告要取回原先交给中介方的房产资料原件；后三方协商解除合同，被告仅同意退还5万元定金，原告也同意，并划掉合同第一页内容，被告于当日下午退还原告5万元；因中介方要求原告支付3%的中介费，原告不同意，并带走其持有的合同原件。庭审中，原、被告双方均同意解除案涉房屋买卖合同。另查，被告周汉裕于2018年7月13日取得坐落于博罗县******地段XX苑XX栋XX层XX号房产权登记，证号为粤（20XX）博罗县不动产权第XXXXX号。周汉裕于2018年8月29日与案外人伍某签订《房地产买卖合同》，以529550元的价格将上述房屋转让给伍某，并办理了产权过户手续。一审法院认为，原、被告以及案外人中介方于2018年3月21日签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，主要条款不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，应受法律保护。原告主张被告在合同签订后仍向案外人转让房屋，已经构成违约，应退还剩余5万元定金，并支付成交价的30%即184500元作为违约金。被告辩称原告未按合同约定于签订合同当日全额支付10万元定金，已先行违约，但双方已协商一致解除合同，由被告退还5万元定金即可，故被告无需再向原告承担任何责任。对此一审法院认为，第一，合同签订后，原告共支付被告购房定金10万元，后被告于2018年3月25日退还原告5万元，原告也已接收。原、被告均陈述退款当日双方曾有协商，结合原告提供的合同原件第一页内容被划掉的事实，以及原、被告的微信聊天记录的内容，一审法院认定案涉房屋买卖合同经双方协商一致，于2018年3月25日解除。第二，原告仍持有合同原件，依常理而言，如双方协商由被告退还5万元，合同权利义务即告消灭，则合同原件不应再由任意一方持有。另外被告也没有举证证明其主张。因此一审法院认定双方协商解除合同后，由被告全额返还原告10万元定金。现被告仅退还原告5万元，应退还原告剩余5万元定金。第三，案涉房屋买卖合同已经双方协商一致解除，此后被告才向案外人转让案涉房屋，并无违反合同约定的情形。因此原告请求被告支付成交价30%即184500元作为违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、确认原告李炳伦、朱秀芳与被告周汉裕于2018年3月21日签订的《房屋买卖三方合同》于2018年3月25日解除；二、被告周汉裕于本判决发生法律效力之日起10日内一次性返还原告李炳伦、朱秀芳50000元；三、驳回原告李炳伦、朱秀芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4818元，由原告李炳伦、朱秀芳共同负担3768元，被告周汉裕负担1050元。本院二审期间，上诉人周汉裕向本院提交了如下新证据：与江某微信聊天记录，证明上诉人因不在出售房屋所在地，遂委托江某帮忙卖房事宜，为此额外支付好处费给到中间人江某。被上诉人李炳伦、朱秀芳经质证认为，被上诉人这边当时是直接和上诉人沟通联系商量买卖房屋的事宜，被上诉人这边不清楚江某的存在，且该证据不属于新证据，该损失也不应该由被上诉人承担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人返还剩余定金5万元。本院析判如下：其一、根据上诉人提交的聊天记录，造成房屋买卖合同无法履行的原因在于被上诉人，被上诉人因认为涉案房屋未办理房产证存在风险以及中介费过高而提出解除合同；其二，三方签订的《房屋买卖三方合同》的第一页内容已被删划，而该页内容包含交易房产的情况及交易价格及房款支付方式等核心内容，由此可推定，上诉人与被上诉人已同意该合同作废（解除）；其三，在合同已解除的情况下，如被上诉人认为已与上诉人达成全额退款的一致意见，那么，在没有特别原因或约定的情况下，被上诉人不可能只接收上诉人退回5万元。综上事实分析，本院确认，在上诉人与被上诉人协商一致解除涉案房屋买卖合同时，双方均同意上诉人只退回5万元定金给被上诉人。原审以合同原件仍为被上诉人持有为由，而认定被上诉人并未同意上诉人只返还一半定金错误，本院依法纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚和实体处理均错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初1160号民事判决；二、驳回被上诉人李炳伦、朱秀芳的诉讼请求。一审受理费4818元、二审受理费1050元，均由被上诉人李炳伦、朱秀芳负担。二审受理费1050元，限被上诉人李炳伦、朱秀芳在收到本判决后三天内向本院缴交。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邓耀辉审 判 员  刘艳妹二〇二〇年三月九日法官助理  李兵勤书 记 员  叶婷婷