福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初14236号 原告：洪亚枫，男，1976年3月16日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：柯志荣，福建协志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冬英，福建协志律师事务所实习律师。 被告：黄志洪，男，1974年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：晋江市正信房产经纪有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道万达华府9幢D182号店面，统一社会信用代码91350582MA2XQ2UQ1N。 法定代表人：黄伟政，该公司执行董事兼总经理。 原告洪亚枫与被告黄志洪、第三人晋江市正信房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪亚枫的委托诉讼代理人柯志荣到庭参加诉讼。被告黄志洪、第三人晋江市正信房产经纪有限公司（以下简称正信公司）经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪亚枫向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告黄志洪于2017年5月22日签订的《房产居间买卖协议》；2.判决被告黄志洪双倍返还原告定金200000元。事实和理由：原告经第三人居间，与被告达成房屋买卖合意并于2017年5月22日签订了《房产居间买卖协议》。协议约定被告将坐落于晋江市产以325000元的价格出售给原告，第三人提供居间和代办服务，原告应向被告支付定金100000元，被告不得再将房屋转让给原告以外的第三人，若原告违约定金不予退还，若被告违约则应赔偿双倍定金。协议签订当日，原告依约向被告支付定金100000元，后被告未按约定履行办理手续及交付该房产，而是将该房产出售予他人，导致协议不能继续履行。 原告提供以下证据：1.房产居间买卖协议，证明原告与被告、第三人于2017年5月22日共同签订房屋买卖协议的事实；2.房屋所有权证（复印件），证明签订房屋买卖协议时，案涉房屋所有权人系被告黄志洪；3.意向金收条，证明第三人为原告提供居间和代办服务的事实；4.定金收条，证明原告于2017年5月22日签订协议当日支付被告定金100000元并约定被告违约应赔偿原告一倍定金的事实；5.不动产登记资料查询结果证明、泉州市房屋产权登记查档资料，证明诉争房屋于2015年11月27日登记于被告名下，后于2018年10月15日登记于案外人王锦辉名下，被告的行为已经构成违约。 被告黄志洪未作答辩。 第三人正信公司未到庭陈述意见。 本院认为，被告经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。原告提供的证据，其来源、形式合法，与本案具有关联性，对其证明力本院予以认定。 经审理查明：原告与被告在第三人正信公司的居间服务下于2017年5月22日签订《房产居间买卖协议》，约定被告将其名下坐落于晋江市产以325000元的价格出售给原告，原告应于签订协议当日向被告支付定金100000元，余款225000元应于过户当日付清，被告不得再将房屋转让给原告以外的第三人。协议第11条约定若原告违约定金不予退还，若被告违约则应赔偿双倍定金，且均应支付守约方房屋成交总价的20%作为违约金。协议第13条约定在合同履行过程中因法律、法规和政策等不可抗拒原因导致交易不能继续进行或者需往后拖延的，合同依然有效，双方都无需承担责任、也不存在违约，待国家调控好后合同继续进行，任何一方不得以法律、法规和政策等不可抗拒原因而借口违约不继续履行合同，如违约应按照协议第11条约定承担违约责任。协议还明确记载双方已知晓晋江市的现行房产限购政策，届时如因政策等不可抗力原因导致原告无法购买案涉房产的，原告有权指定符合限购条件的任意一人进行房产过户手续或公证手续，被告应予以配合。原告已于协议签订当日向被告支付定金100000元，被告当天出具定金收条交原告收执。合同履行过程中，因原告在限购政策下不符合晋江市的购房条件，该房屋无法过户至原告名下。案涉房屋因个人二手房转让登记，已于2018年10月15日由被告名下转移登记至案外人王锦辉名下。 综上所述，本院认为，原告与被告在第三人居间下签订了《房产居间买卖协议》，此系双方当事人的真实意思表示，双方在合同签订时已经知晓房屋所在地的房屋限购政策，并对此进行约定及订立了解决方案，该约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，系双方对各自权利义务真实、自愿的意思表示，应认定为合法有效。被告在收取原告支付的定金后未能遵守上述约定，在未与原告协商解除合同的情况下即将案涉房屋转让给案外人，被告的行为已经构成违约并导致协议已经不能履行，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持，被告对此应承担违约责任。双方约定定金为100000元，已经超过主合同标的额325000元的20%，对于超过的部分，本院依法不予支持。因此本案符合法律规定的定金应为65000元，被告应双倍返还原告定金130000元并退还原告多付的定金35000元，合计165000元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告洪亚枫与被告黄志洪于2017年5月22日签订的《房产居间买卖协议》； 二、被告黄志洪应于本判决生效后十日内支付原告洪亚枫165000元； 三、驳回原告洪亚枫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费6175元，由被告黄志洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  李荣贵 人民陪审员  王诗旋 二〇二〇年三月二十五日                            本件与原本核对无异                书记员蔡秋松 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 121、当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。