江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初5059号 原告：徐江，男，1976年6月生，汉族，住常州市天宁区。 原告：杨君，女，1978年5月生，汉族，住常州市天宁区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：倪嘉岑，江苏源博律师事务所律师。 被告：吴建军，男，1977年6月生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：王列，江苏九杰律师事务所律师。 被告：蔡海敏，男，1977年2月生，汉族，住常州市天宁区。 被告：蒋菽桃，女，1977年10月生，汉族，住常州市天宁区。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：梅姝，江苏永创律师事务所律师。 原告徐江、杨君与被告吴建军、蔡海敏、蒋菽桃案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐江、杨君的委托代理人赵磊、被告吴建军及其委托代理人王列、被告蔡海敏、蒋菽桃的委托代理人梅姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐江、杨君向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告蔡海敏、蒋菽桃所签订的房屋买卖合同合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月4日，蔡海敏、蒋菽桃向常州泰和置业发展有限公司购买泰和之春42幢甲单元702室（公安编号为泰和之春苑56幢甲单元702室）的房屋，当日付清了全款。后泰和公司为蔡海敏、蒋菽桃办理了交付手续，蔡海敏、蒋菽桃随即入住了该房屋，但因为泰和公司的原因，房屋的产权登记迟迟无法办理。2017年8月15日，原告与蔡海敏、蒋菽桃签订了购房协议，约定将该房屋以2800000元的价格出售给原告，购房款当场予以付清。随后原告与家人至该房屋居住至今。2019年6月12日，常州市天宁区人民法院至该房屋张贴了(2015)天执字第2423号公告，告知该房屋于2018年12月被法院预查封，并拟对该房屋进行评估拍卖，要求案外人于15日内迁出。原告随即向贵院提出执行异议。2019年8月26日，贵院作出了（2019)苏0402执异53号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。原告与蔡海敏、蒋菽桃所签订的合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。执行裁定书中认为，涉案房产尚未办理产权证，仍登记在泰和公司的名下，据此认定蔡海敏、蒋菽桃无权对涉案房产进行处分的观点，没有任何法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案中原告的申请符合该规定第二十八条的情形，可以排除执行。综上，请支持原告诉讼请求。 被告吴建军辩称，1、不动产的变更以登记为准，原告与被告之一私下达成的协议不能对抗第三人；2、本案中原告不适格，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，案涉房屋备案登记的权利人是泰和公司而非被执行人或原告。因此，原告并不适格；3、案涉房屋系登记在泰和公司名下，并非登记在被执行人名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告不能依据该条排除案涉房屋的执行。4、退一步讲，案涉房屋登记在泰和公司名下，依据《物权法》及物权相关理论，蔡海敏、蒋菽桃尚未合法取得案涉房屋的物权，其对案涉房屋无处置权。原告与被执行人虽签订了买卖合同，但该合同效力仅及于合同双方，并不具有对抗第三人或法院执行的效力；5、虽然原告与蔡海敏的协议过程看似完整，实则存疑。被告认为这不是一个真实的交易。巨额款项没有通过银行转账方式，而是以现金拍照的方式交易，实在无法令人信服。这一交易过程，既不符合常理，也不符合现状。从收条收款日期看，2017年的7字明显是经过改动的，这个年份显然不真实。从协议来看，只能证明原告与被告蔡海敏签订了一份协议，是否实际交付了房款和实际占有该房屋，并无法证明。综上，请求依法驳回原告的诉请。 被告蔡海敏、蒋菽桃辩称，当时与原告买卖房屋的经过与诉状一致，没有房产证是因为泰和公司的经济情况导致两被告办不了房产证，所以没办法过户。蔡海敏的经济状况比较差，官司多还透支了信用卡，通过转账方式交付房款对他来说支配上有问题。吴建军当时查封了蔡海敏在高成天鹅湖的房子和店面房，查封的金额是够处置欠款的。两被告当时拿到这个钱确实也还了刘志敏90万元，还了王金龙好几十万，还了蔡云华50万元，还了蔡谷旺50万元，再加上还了银行透支的信用卡，留了一部分钱在身上慢慢还信用卡，而且当时情况差，又有两个孩子，家里留了点生活费。综上所述，两被告与徐江、杨君的房屋买卖是真是的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院在事实认定部分和本院认为部分进行相应的说明和分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年7月27日，本院对吴建军诉蔡海敏、蒋菽桃民间借贷纠纷一案作出（2015）天民初字第416号民事判决：1、蔡海敏、蒋菽桃于本判决发生法律效力之日起十日内向吴建军归还借款本金1000000元，并支付利息（自2014年7月15日起至借款本金还清之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；2、案件受理费13800元、保全费5000元、公告费560元，合计19360元，由蔡海敏、蒋菽桃负担。 判决生效后，蔡海敏、蒋菽桃未履行债务，吴建军于2015年12月9日向本院申请强制执行，案号为（2015）天执字第2423号。案件执行过程中，本院于2018年12月10日作出（2015）天执字第2423号执行裁定书，裁定冻结、划拨蔡海敏、蒋菽桃名下的银行存款2300000元或查封、扣押其相应价值的其他财产。根据该裁定，本院于2018年4月19日查封了蔡海敏、蒋菽桃名下的坐落于常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室（公安编号，未办理产权证）的房产。后本院于2019年6月12日至常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室现场张贴公告，载明拟对房屋进行评估、拍卖，并要求使用人迁出。 案外人徐江、杨君提出异议，认为常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室已经被蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月出售给徐江、杨君，徐江、杨君也已经支付了全部价款并实际使用，请求法院停止对案涉房屋的执行并解除对该房屋的查封等。2019年8月26日，本院作出（2019）苏0402执异53号民事裁定书，裁定驳回徐江、杨君的异议请求。徐江、杨君遂提起本案执行异议之诉。 2013年12月4日，蔡海敏与常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）签订了商品房买卖合同并依法备案，约定蔡海敏购买泰和公司开发的泰和之春花苑42幢甲单元702号（施工编号）的房产，合同约定蔡海敏一次性付款，总价2600000元，后泰和公司在蔡海敏支付全款后开具了金额为2600000元的销售不动产统一发票。2015年7月20日，因泰和公司经营不善，本院裁定受理泰和公司破产清算一案，并指定了管理人（以下简称泰和公司管理人）。由于泰和公司经营不善，导致涉案房屋一直没能办理产权证，后涉案房产交付使用，并变更施工编号为公安编号，涉案房产的公安编号即为常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室。 杨君（承购方）、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司（居间方）签订《房地产买卖居间合同》一份。该合同约定，蔡海敏、蒋菽桃将坐落于常州市天宁区泰和之春苑56幢甲单元702室的房产按2800000元的价格出售给徐江、杨君；双方办理产权转移登记过户手续时，徐江、杨君支付房款280万元给蔡海敏、蒋菽桃；该合同还对其他事项作了约定。2017年8月15日，徐江从自己在中国农业银行股份有限公司常州春江支行的账户（卡号尾号为07×××16）提取现金2800000元。徐江陈述在上述房产中介公司将该现金交付给了蔡海敏、蒋菽桃。蔡海敏、蒋菽桃出具收到案涉房屋购房款现金2800000元的《收条》一份。徐江、杨君提供了部分装修经营者和邻居的证明以及水电物业费票据，证明其购房后就一直居住使用房屋至今。徐江在签订合同时，知道蔡海明、蒋菽桃尚未取得案涉房屋的产权证。 在（2019）苏0402执异53号案件审理过程中，本院依职权向泰和公司管理人进行了调查，泰和公司管理人回复本院：蔡海敏、蒋菽桃的房款是付清了，房屋虽然是在使用，不过还不能算真正意义上的交付，蔡海敏、蒋菽桃是否出售给徐江、杨君和我们管理人无关，目前因为有查封无法办理产权证，且我们管理人在今后办理产权证时也只会办给备案合同的相对人即蔡海敏、蒋菽桃，不会办给徐江、杨君，也不会同意变更合同相对人。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点问题是徐江、杨君对案涉泰和之春苑56幢甲单元702室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从上述规定可以看出，金钱债权执行中，对于登记在被执行人名下的不动产，买受人提出排除执行异议的，应当适用《异议复议规定》）第二十八条的规定；对于未登记的不动产和需要办理过户登记的动产，以及非金钱债权执行中，买受人提出排除执行异议的，适用《查封规定》第十七条的规定。 关于案涉房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，蔡海敏系将从开发商泰和公司处购买的房屋再出售给徐江，根据上述法律规定，徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃订立的涉案房屋的买卖合同合法有效，虽然蔡海敏、蒋菽桃在签订合同时尚未取得出卖房屋的产权证（未办理物权登记），但该行为不影响案涉房屋买卖合同的效力。蔡海敏、蒋菽桃已经向泰和公司支付了全部房款，泰和公司应按照合同约定交付房屋并移转房屋所有权至蔡海敏、蒋菽桃名下，即从理论上和约定上来讲，蔡海敏、蒋菽桃可以办理案涉房屋的产权证，故徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃于2017年8月签订的《房地产买卖居间合同》依法成立，合法有效。该买卖合同虽然合法有效，但是否能够实际履行，如何履行，本案不予理涉。由于蔡海敏、蒋菽桃在出售房屋时乃至现在尚未取得该房屋的产权证，故出卖的标的物即案涉房屋所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。 关于能否阻却执行。本案中，虽然徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃在案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但案涉房屋并未登记在作为被执行人的蔡海敏、蒋菽桃名下，而是登记在泰和公司名下；徐江、杨君也并非直接从房地产开发企业泰和公司名下购买商品房，故案涉情况不具备适用《异议复议规定》第二十八条和第二十九条规定的前提条件。由于蔡海敏、蒋菽桃系将需要办理过户登记的房屋出卖给第三人徐江、杨君，因此，案涉情况适用《查封规定》第十七条的规定，故判断徐江、杨君主张的实体权利是否足以阻却执行，关键看徐江、杨君在买受该房屋时是否存在过错。首先，徐江、杨君在购买案涉房屋时，知道蔡海敏、蒋菽桃没有取得案涉房屋的产权证。作为买房人自然能够理解且明白购买该类房屋对自己取得所有权或产权证等方面存在的巨大风险；其次，徐江陈述购房款系用现金交付，其在没有办理过户手续的情况下以现金方式支付大额房款且未采取任何资金监管措施，显然在重大资产处置上没有尽到一般人的谨慎注意义务；第三，徐江、杨君购买案涉房屋之时，其知道开发商泰和公司已被申请破产，也知道或应当知道购买房屋（二手房）会受到国家政策或地方政策对房地产调控的影响，亦清楚购买二手房需要该房屋满足一定的年限才能办理过户交易手续。本案买卖合同的标的物是不动产，则仅交付标的物还不足以实现合同目的，只有在办理过户登记手续后才能实现该目的，而徐江、杨君在知晓案涉房屋存在过户风险的情况下而放任为之，显然存在相应的过错，故人民法院对案涉尚未办理产权过户登记手续的房屋，可以查封。综上，徐江、杨君对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、徐江、杨君与蔡海敏、蒋菽桃签订的《房地产买卖居间合同》合法有效； 二、驳回徐江、杨君的其他诉讼请求。 案件受理费8121元，由徐江、杨君负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 吴 光 前 人民陪审员 洑 建 秋 人民陪审员 唐  琛 二〇二〇年三月十一日 法官 助理 凌 琎 琎 书 记 员 周陈幸幸