新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院     民 事 判 决 书                   （2020）兵0601民初69号           原告：马兵，男，1970年4月3日出生，住乌鲁木齐市。   原告：周爱华（系马兵之妻），女，1970年12月17日出生，住乌鲁木齐市。   被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告马兵、周爱华与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马兵、周爱华及被告君豪公司的委托诉讼代理人周湘瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马兵、周爱华向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房预付款的保证金和契税、手续费10642.31元；2.被告承担本案诉讼费用。   事实与理由：二原告于2014年9月购买被告公司位于五家渠XXX小区XX号楼XX单元XX室楼房一套。当时二原告告知被告公司户口在乌鲁木齐，只能用自己在乌鲁木齐的住房公积金贷款才能买房，否则经济条件不够，无法买房。被告公司业务员说只要有公积金就能贷款。2014年11月被告公司要原告先去交契税，交完契税再用公积金贷款交房款。后二原告于2014年11月13日交了契税及手续费共计4512元，当二原告去单位所在地的银行贷款时，被告知被告公司的地契不属于乌鲁木齐市，所以二原告用公积金无法贷款，故提出退房要求。二原告多次到被告公司找到业务员毛XX及售房部张经理，在二原告的一再交涉下，被告公司同意退房款，并要求二原告把购房合同及认购协议一并交给被告公司，并承诺等一段时间后给二原告退款，二原告为了尽快解决此事，就把购房合同交给了被告公司的业务员毛XX及张经理。从2014年11月被告公司一直拖延拒不退还，后来二原告多次打电话，被告公司业务员的电话已无法打通，为维护合法权益，故向法院提起诉讼。   被告君豪公司辩称，二原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应当予以驳回。理由：一、被告公司在本案中只是代收了契税，代收后已将该契税交至税务机关，由税务机关出具相应契税发票，因此原告要求退契税，应当向税收收征管机构进行主张；二、本案系原告自身原因无法办理公积金贷款，后因资金不足也无法办理商贷，故其在2014年底要求退房并办理相应手续，即便存在上述的退税退款的请求权，但至本次2020年原告起诉已过法定的诉讼时效。   本院经审理认定事实如下：原告马兵、周爱华系夫妻关系。2014年9月26日，二原告与被告公司签订《认购协议》一份，约定二原告购买被告公司位于XXX小区X号楼XX单元XXX室楼房一套。被告公司业务员毛XX及负责营销的张XX经理向二原告宣传只要有公积金就能贷款。故二原告于2014年9月26日缴纳定金4000元；于2014年10月15日缴纳定金2131元。被告公司于2014年10月15日向二原告收取契税4182元、印花税票10元、预告登记费80元、预抵押登记费80元、他项权登记费80元、办理产证登记费80元合计4512元。后二原告及被告公司业务员XX于2014年11月13日向五家渠市税务局缴纳契税4181.31元。二原告在去住所地的银行办理贷款时，被告知被告公司的地契不属于乌鲁木齐市，无法用住房公积金办理贷款，故二原告无法在被告公司购房。后二原告经多次与被告公司协商于2015年1月办理了退房手续。退房后，二原告多次找被告公司要求退还已缴纳的定金及其他各项费用，被告公司毛XX均承诺予以办理，后毛XX不接电话，再后来手机变为空号。2015年至今，二原告多次打被告公司的电话要求解决，但均告知等领导审批后会主动联系二原告，二原告也多次到被告公司销售部询问办理情况，但均未予办理，直至二原告2020年1月6日起诉前，二原告仍未等到结果，故原告诉至法院，引起本案争讼。   另查明，被告君豪公司的业务员毛XX已于2015年年底辞职，2014年负责营销的张XX经理也于2016年1-2月离职。二人辞职后，被告公司未与二原告协商办理退款事宜。   上述事实，有原告马兵、周爱华提交的《认购协议》一份、被告公司收款专用发票一份、税收缴款书一份，收款收据两份及原、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。    本院认为，本案双方当事人签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照协议约定严格履行合同义务。该认购协议虽然对双方当事人的基本情况、房屋座落、面积、房屋价款、付款方式等做了约定，但对交房时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未约定，且协议明确约定了认购方在签署认购协议后7日内与出售方签订正式商品房买卖合同，故认购协议在性质上应认定为预约合同，双方当事人负有就合同具体内容继续进行磋商，并在签订认购协议后7日内订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“商品房的认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因原、被告对公积金贷款政策理解有误，系不可归责于双方的事由，导致二原告无法用乌鲁木齐市的公积金贷款购买被告公司的房屋。2015年1月，经过二原告多次催促，被告公司与二原告办理了退房手续，双方签订的《认购协议》解除，协议解除后被告公司理应将收取的购房定金6131元予以返还。对于原告起诉的缴纳维修基金、契税、印花税票、预告登记费、预抵押登记费、他项权登记费、办理产证登记费等合计4512元要求被告退还的诉讼请求，因契税4182元，系税收征收部门收取，二原告应向相应的税收征收部门主张。对于剩余的330元，系办理房产手续的正常支出，且已消费，二原告请求退还，本院不予支持。对于被告公司辩称，本案已经超过诉讼时效的意见，因2015年二原告多次找被告公司要求退还缴纳的款项，但被告公司答复待领导审批同意后，主动与二原告联系。后二原告多次电话催促并主动到被告公司销售部门问询，被告公司均以各种理由推脱，二原告一直等待被告公司主动联系办理退款事宜，但至起诉前，二原告未收到被告公司回复。因此2015年至今，二原告并没有放弃索要退款的权利，故对被告的辩解意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：   一、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马兵、周爱华退还购房定金6131元；   二、驳回原告马兵、周爱华其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费33元（减半收取），邮寄送达费80元，合计113元（原告已预交），由原告马兵、周爱华负担48元，被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担65元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。           审判员    潘进慧     二〇二〇年三月二十五日     书记员  赵丽俊         1