成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初222号 原告：和东，男，1988年4月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘锦山，四川杰邦律师事务所律师。 被告：成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地成都市郫县安靖镇方桥村。 法定代表人：常明。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 原告和东诉被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和东的委托诉讼代理人刘锦山，被告府河苑公司的委托诉讼代理人赵芯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和东向本院提起诉讼，请求判令：1、府河苑公司向和东支付逾期交付所购房屋违约金68564元。违约金计算方式为：以583029元为基数，按每日万分之一，从约定交房次日2016年5月1日起计算至实际交房2019年7月21日止，共1176天；2、府河苑公司向和东支付逾期办理所购房屋所在楼栋的权属证明违约金。计算方式为：以583029元为基数，按每日万分之一，从2017年5月1日起计算至实际办理完成房屋所在楼栋权属证明之日止；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于郫县社“盛源·学府名城”7幢12层1206号房屋，总价款583029元。后原告向被告支付了全部购房款。合同第十条约定“交付条件（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房，……”。第十二条逾期交房约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十九条关于产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告未按照合同约定履行义务。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告府河苑公司辩称，被告逾期交房是由政府行为导致，按照原、被告之间合同约定，该事项为不可抗力，被告可以不承担违约责任；被告主观上对逾期交房和逾期办证没有过错，系遭受了李胜元、谭红菊伪造印章犯罪的侵害，导致学府名城项目陷入困境而不能如期交付房屋，且被告在接受项目后大力推进，请法院综合考虑各种因素，对违约金的数额予以调减；逾期交房必然导致逾期办理楼栋权属证书，被告认为逾期交付房屋的违约责任可以覆盖逾期办理楼栋产权证的违约责任，请求法院对该两项违约金进行调减；逾期交付房屋违约金应当计算至被告向原告发出的收房通知书确定的交房时间之日止，即应当计算至2019年7月8日；原告与被告另行签订了《改造委托协议书》，逾期交房违约金的起算时间应当从2016年7月31日。请求法院依法判决。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、银行转款记录、收款收据、招商银行个人贷款借款借据、《成都市公安局郫都区分局立案决定书》、情况说明、《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》《“学府名城”交房通知书》《改造委托协议书》、解除《改造委托协议》申请书等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年4月27日，和东与府河苑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定和东购买府河苑公司开发的位于郫县社“盛源·学府名城”7幢12层1206号商品房，购房总价款583029元。合同签订后，和东向府河苑公司支付了全部房款。商品房买卖合同第十条约定，“交付条件（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房支付时应当符合下列第1、2项所列条件……。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”。第十二条逾期交房责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定给的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在60日之内，……。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十九条关于产权登记约定，“（一）初始登记出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属登记转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......。（2）合同继续履行，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。若商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋分户所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。2017年9月19日，成都市郫都区国有资产投资经营公司（以下简称国资公司）向府河苑公司发出《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》载明：我公司（国资公司）作为建设业主的交大以北片区配套道路项目，目前正在进行施工图审查阶段，预计于2017年11月开工12月底前完成雨污水管网施工达到排污能力。为了配合贵公司（府河苑公司）推进项目建设，我公司于2017年5月22日已向贵公司发送了电子版的初设方案图纸；现将交大以北片区配套道路项目纸质施工方案图纸报送给贵公司，该初设方案图纸仅供施工参考，关于“学府名城”的总平高程具体数据请贵公司向区规划局进行咨询明确。2017年10月27日，府河苑公司向郫都区规建局提交了《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》载明：现项目总平雨污管道施工在即，……，以便我项目总平施工的推进。2018年1月30日，成都市公安局郫都区分局出具成郫公（经）立字【2018】571号《立案决定书》以及该分局出具2018年4月26日出具的《情况说明》一份，《情况说明》载明：2016年5月，郫都区公安局对府河苑公司印章被伪造一案立案侦查，对提供的部分以府河苑公司为主体的商品房买卖合同印章进行鉴定，发现合同上印制签章不出自于府河苑公司原始印章，……，我局根据反映的情况进行了侦查，通过侦查发现“盛源置业”在联合开发“盛源·学府名城”项目的过程中，法人代表李胜元及股东谭红菊依托“盛源·学府名城”项目在外许以高额利息四处借贷、募集社会资金，用“盛源·学府名城”的楼盘对债权人进行重复抵押房源，并有证据证明李胜元、谭红菊等人伪造府河苑公司的行政章、合同章、财务章同债权人在合作方府河苑公司不知情的情况下签订商品房买卖合同进行民间融资抵押，……。根据侦查情况，我局于2018年1月20日对四川盛源置业集团有限公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。……。目前我局的案件侦查工作和审计工作正在同步进行中。特此说明。” 另查明，1、2014年4月27日，和东与府河苑公司签订了《改造委托协议书》，约定对案涉房屋进行改造，并将交房时间确定在2016年7月30日前。2、2019年7月23日，和东向府河苑公司提交《解除申请书》，提出解除双方于2014年4月27日签订的《改造委托协议》，并得到府河苑公司的同意，和东已收到了来自府河苑公司转入的3000元的改造补偿款。3、2019年7月3日，府河苑公司向和东快递《“学府名城”交房通知书》，告知和东所在的7栋交房时间为2019年7月15日，上午9时-下午5时。4、和东于2019年7月21日接房。以上事实，足以认定，本院予以确认。 本案的争议焦点为：和东主张府河苑公司支付其逾期交房违约金及逾期办理所在楼栋的权属证明违约金是否有事实依据和法律根据的问题。对此，本院做如下评述。 本院认为，府河苑公司与和东签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。和东已履行了支付房款即对价的义务，府河苑公司应当按照合同约定向和东交付案涉房屋、办理相关权属证书。但府河苑公司未能按照合同约定履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。和东请求府河苑给付逾期交房违约金、逾期办证违约金具有合同依据和法律依据，应予以支持。 关于府河苑公司提出逾期交房因政府行为导致，属不可抗力，不应当承担责任的抗辩理由。本院认为，府河苑公司提出其向政府提交了《关于“学府名城”项目总评施工推进的报告》，该报告显示的时间系2017年10月27日，已晚于案涉商品房买卖合同约定的交付时间，而此时府河苑公司仍未完成案涉房屋的修建，故其在已迟延交房的情况下提出该项理由本院不予采纳。 关于府河苑公司提出其公司因案外人李胜元、谭红菊涉嫌伪造印章罪的侵害，其公司主观无过错，请求调减违约金的抗辩理由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使存在因案外人的原因导致府河苑违约，府河苑公司也应当向和东按照合同约定承担违约责任。故府河苑公司提出的抗辩理由本院不予采纳。 关于和东提出的府河苑公司支付逾期交房违约金的问题。府河苑公司逾期未交付房屋，应根据合同约定承担逾期交房违约金，和东主张从2016年5月1日起，按合同约定每日万分之一标准，支付至实际交房日的2019年7月21日止；而府河苑公司提出因双方存在《改造委托协议书》已将交房时间修改为2016年7月30日前的抗辩理由。本院认为，因2019年7月23日，和东向府河苑公司提交解除《改造委托协议》申请书，提出解除双方于2014年4月27日签订的《改造委托协议》，并得到府河苑公司的同意。因此，这应当视为双方对之前的《改造委托协议》的否定。故违约金的起算时间应按原《商品房买卖合同》约定的时间进行计算。关于违约金的截止日期的问题，因府河苑公司已经告知和东的具体交房时间为2019年7月15日，但和东却于2019年7月21日接房，本院依法确认交付房屋的违约金的截止时间为2019年7月15日。 关于和东主张的逾期办理楼栋产权违约金，根据合同约定，府河苑公司应在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。因府河苑公司至今未办理，和东据此主张承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。该项违约金计算按房款的万分之一计算至案件宣判之日止。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于判决生效之日起十日内向原告和东支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以583029元为基数，按每日万分之一，从2016年5月1日起计算至2019年7月15日止； 二、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于判决生效之日起十日内向原告和东支付逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明的违约金。违约金计算方式：以583029元为基数，按每日万分之一，从2017年5月1日起计算至2020年3月16日止； 三、驳回原告和东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费757元，由被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年三月十六日 法官助理 周 珮 书 记 员 陈 茜