江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16836号原告：肖士纯，男，1968年9月20日出生，淮安市淮阴区人，居民，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：孙志，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被告：田建青，男，1976年9月13日出生，靖江市人，居民，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建龙，江苏正伍律师事务所实习律师。原告肖士纯与被告田建青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告肖士纯（第一次庭审时未到庭）及其委托诉讼代理人孙志、被告田建青的委托诉讼代理人刘超、李建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖士纯向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月31日签订的房屋买卖协议；2.被告向原告返还沭阳县室房屋，被告向原告支付的购房款扣除20000元后退还被告；3.被告支付违约金100000元。事实和理由：2018年3月31日，原告和被告签订了一份房屋买卖协议，协议约定原告将抵债得来的沭阳县室房屋卖于被告，价款为428800元整；协议对付款方式及违约责任等也进行了约定。协议签订当日，被告付款40000元，原告将房屋收款收据交付被告（凭据己拿房屋）。2018年12月之前，按照约定被告应该再付款190000元，但被告直到2019年春节过后才付款7万元。2019年2月25日，被告出具还款协议一份，承诺2019年6月6日把剩余房款全部付清，否则退回房屋。到期后，原告多次向被告催要剩余房款，被告均以种种理由久拖不还。被告田建青辩称，2015年11月11日，原告肖士纯与江苏众润投资有限公司签订上房单，约定案涉房屋归原告所有。2018年3月31日，原、被告签订案涉房屋买卖合同，签订合同当天，被告支付购房款40000元并就剩余购房款向原告出具欠条两张，原告于同日将房屋交付被告使用，被告装修花费3个多月时间，后一直居住使用至今。2019年2月份，被告又向原告支付购房款80000元，就剩余购房款又向原告出具还款协议一份，余款308800元至今未付。被告后期未付款是因为在付款期限届满前得知案涉房屋已经被保全，原告在出售该房屋时故意隐瞒该事实，导致被告合同目的无法实现。被告因行使不安抗辩权未支付剩余购房款，不属于违约行为。原告应积极协调处理案涉房屋权利瑕疵问题，待权利瑕疵消除后，被告同意支付剩余购房款；如果权利瑕疵无法消除，被告将另案主张权利。原告补充陈述，2019年2月份收到被告支付的80000元是事实，但其中10000元系归还的借款。案涉房屋买卖合同签订前，被告已经知晓案涉房屋被查封的事实，且告知了原告。被告之前也在案涉沭阳县二院花苑小区工程承揽空调安装业务，且同样采取以房屋抵款的形式领取工程款。后又改称2019年2月份实际收到79800元。本院经审理查明事实如下：2015年12月11日，肖士纯以房屋抵充工程款的形式从江苏众润投资有限公司处获得案涉沭阳县二院花苑小区7号楼二单元2601室房屋购房款专用收款收据（以下简称房票）一张。2018年3月31日，肖士纯（甲方）与田建青（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定1.甲方自愿将位于沭阳县房屋一套（建筑面积137.7平方米）出售给乙方。2.房屋出售价格为人民币428800元。3.付款方式：乙方签合同时先付40000元，今年12月之前付190000元整，剩余房款198800元整于2019年10月1日前一次性付清（注：打有相应的两张欠条）。4.乙方支付甲方房款时甲方须把此房买卖原件及相关票据交由乙方保管，用于办理相关手续。甲方不负责为乙方办理房产证等，当如果需要可以提供必要的证明，房屋的产权和使用权在乙方房产付清之前归甲方所有，乙方不拥有产权及使用权等任何权利。5.房屋买卖协议签订后，甲方反悔不出售此房的，甲方退还已收取的乙方购房款外，另支付100000元违约金；乙方未在规定的时间内将购买此房的款项全部支付给甲方的，甲方有权解除本协议，定金40000元不再退还，并有权再次出卖本房屋，并且乙方另支付100000元违约金给甲方。6.补充协议，在乙方收取相关票据及原件时，打两张相应的欠条给甲方，当第一批款项190000元付清时，乙方收回第一批欠条，当第二批款项198800元付清时，乙方收回第二批欠条，当欠条在协议期内完成，即完成交易，房屋产权开始归乙方所有。7.本协议一式两份，将双方签字后生效，各执一份。同日，田建青向肖士纯支付40000元，并向肖士纯出具借条两张，分别载明借到肖士纯现金190000元、198800元。肖士纯于当天将涉案房屋及房票交付田建青。2019年2月25日，田建青向肖士纯中国农业银行账户先后存入共计79800元，并于当天向肖士纯出具还款协议一份，载明“在2019年6月6日把剩余房款全部付清，如不付清，把房票退回，在已付款扣除贰万元退回，房屋归还给肖士纯”。后因田建青未按照约定履行付款义务，原告诉至本院要求处理。另查明，案涉房屋于2017年9月22日由本院作出（2017）苏1322财保143号民事裁定书，裁定予以查封，查封期限三年。被告田建青于2019年12月26日在沭阳县不动产登记服务中心查询案涉房屋保全情况。上述事实，由原告陈述、被告答辩、房屋买卖协议、借条、还款协议、银行流水、协助执行通知书等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告未支付剩余购房款是否属于行使不安抗辩权？本院认为，虽然案涉房屋买卖合同签订时，案涉房屋处于查封状态，但买卖被查封房屋不违反法律强制性规定。原告肖士纯与被告田建青之间的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，双方均应当依据诚实信用原则全面行使权利、履行义务。根据原、被告签订的房屋买卖合同以及被告出具给原告的还款协议约定的购房款支付时间，被告田建青本应当在2018年12月之前向原告支付190000元购房款，但被告未能按照协议履行，而是于2019年2月25日才向原告支付购房款79800元，后双方协商对于房屋买卖协议约定的购房款支付期限进行了变更，由被告在2019年6月6日前付清全部购房余款。但被告之后亦未按照约定期限支付购房款。被告辩称其于2019年6月6日付款期限届满前发现案涉房屋在签订买卖合同前已经被查封，原告的处分权存在瑕疵，为了避免被告损失，故行使不安抗辩权，待案涉房屋查封解除后，同意继续付款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”根据上述规定，不安抗辩权的行使应当满足两个要件：一是应当先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是符合前一条件的情况下，中止履行合同时应当及时通知对方当事人。首先，根据原、被告签订的房屋买卖协议约定内容看，原告肖士纯作为案涉房屋的出售方，其合同义务系将案涉房屋买卖原件及相关票据交由被告田建青保管，用于办理相关手续，原告肖士纯不负有为被告田建青办理案涉房屋产权证等义务，仅系在需要时提供必要证明。被告田建青从原告处购买涉案房屋时即知晓案涉房屋系原告肖士纯以抵充工程款方式取得案涉房屋的房票作为权利凭证。原告肖士纯已经将其持有的案涉房屋权利凭证即江苏众润投资有限公司开具的房票交付被告田建青，且已经将案涉房屋交付被告田建青，全面履行了合同约定的义务。原告肖士纯将案涉房屋房票交付被告田建青，即将其从江苏众润投资有限公司处取得的对案涉房屋的权利义务转让给被告田建青，被告田建青可持有案涉房票向开发单位江苏众润投资有限公司主张权益。庭审中，被告田建青亦陈述合同约定不要求原告为其办理产权证是因为被告可以持有房票到开发单位处办理相关手续。目前案涉房屋因开发单位江苏众润投资有限公司的原因被法院查封，而非原告肖士纯原因导致。原告肖士纯根据原、被告签订的房屋买卖合同约定已经履行了其合同义务，不存在因原告肖士纯缺乏履行债务能力给原告先期履行债务造成妨碍的情形。其次，原、被告双方签订的案涉房屋买卖合同约定的价格较低，不足3200元/平方米，远低于当时沭阳县境内的房地产市场销售价格，原告主张被告在购买案涉房屋之前即知晓案涉房屋被查封的情形且告知了原告，从双方的交易价格来看，原告该陈述具有较大的可能性。再者，被告田建青辩称其系于2019年6月6日付款期限届满前不久得知案涉房屋被查封，并且通知原告肖士纯要求协助解除查封，原告对此不予认可，被告田建青对该事实应当承担举证证明责任。庭审中，被告田建青提供的证据显示其查询案涉房屋查封情况的时间是2019年12月26日，且被告未提供证据证明其在原告于2019年11月27日提起本案诉讼前曾通知过原告要求行使不安抗辩权且要求原告肖士纯提供相应的担保，被告对此应当承担举证不能的法律后果。综上，被告田建青在明知案涉房屋系由江苏众润投资有限公司开发建设，且原告肖士纯仅是获得案涉房屋房票的情况下仍选择购买涉案房屋，且不要求原告为其办理产权登记。现以案涉房屋被查封可能导致其购买房屋合同目的无法实现为由主张其享有不安抗辩权，亦未能提供证据证明其在知晓案涉房屋被查封后及时通知过原告并要求原告提供相应的担保，故被告田建青现抗辩其未支付剩余购房款系行使不安抗辩权，不符合法律规定，本院不予支持。被告田建青未能按照双方约定履行付款义务，构成违约，且现以其享有不安抗辩权为由不同意继续履行付款义务，导致原告合同目的无法实现，原告要求解除案涉房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还案涉房屋，本院予以支持。同时，原告应向被告退还已收取的购房款，并可以要求赔偿损失。对于原告已经收取的购房款，虽然原告委托诉讼代理人在第一次庭审时认可于2019年2月份收到被告80000元，但庭后提交的证据显示仅收到被告支付的79800元，被告也未能合理解释其另外200元款项的支付情况，故应以现有证据能够证明的款项交付进行认定。原告称其收到的79800元中包含被告归还的10000元借款，并提供了原、被告于2019年4月4日至4月5日期间的微信聊天记录、银行存款凭证用于证明被告向原告借款10000元。被告向原告支付79800元的时间早于被告向原告借款10000元的时间，现原告主张被告于2019年2月25日支付的79800元中包含被告归还的10000元借款，明显不合常理，本院对原告该主张不予采纳，可以认定原告共收取被告购房款119800元。被告辩称其对案涉房屋进行了装修且房屋购买后存在增值部分，如合同解除，均应当由原告进行补偿。对于案涉房屋增值部分，鉴于原、被告在房屋买卖合同中明确约定在被告付清购房款之前案涉房屋的所有权和使用权均归原告所有，被告未能按照约定付清购房款，未获得案涉房屋产权，且因被告原因导致案涉房屋买卖合同被解除，被告现要求原告补偿其房屋增值部分，本院不予支持。对于被告对案涉房屋的装修，确实对案涉房屋的价值产生影响，根据被告陈述其于2018年3月接收房屋后花了3个多月的时间进行装修，可以说明被告于2019年2月25日向原告出具还款协议时涉案房屋已经装修完毕，此时被告向原告承诺于2019年6月6日付清全部余款，并约定了逾期付款的违约责任，即被告向原告退还房屋及房票，原告已经收取的购房款扣除20000元退还被告，说明原、被告根据当时的房屋状况对于案涉房屋买卖合同因被告未按约支付购房款导致合同解除的后果已经进行了明确约定，该约定属于合同解除后的清算条款。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。综上，案涉房屋买卖合同解除后，被告应向原告退还案涉房屋及房票，被告向原告退还购房款99800元。被告所主张的装修价值已经包含在被告向原告出具的还款协议所约定的违约责任内，不再重复考量。原告另主张违约金100000元，鉴于双方于2019年2月25日已经对合同解除后的法律后果进行了约定，变更了原、被告签订的房屋买卖协议中约定的违约责任，原告现依据房屋买卖协议要求被告支付违约金100000元，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告肖士纯与被告田建青于2018年3月31日签订的关于沭阳县室房屋买卖协议；二、被告田建青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖士纯返还沭阳县室房屋及江苏众润投资有限公司出具的该房屋的专用收款收据一张；三、原告肖士纯于本判决发生法律效力之日起十日内向被告田建青退还购房款99800元；四、驳回原告肖士纯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9088元，由被告田建青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9088元。审 判 长  周 妮人民陪审员  郝维建人民陪审员  **天二〇二〇年三月十八日书 记 员  程 跃书 记 员  张琼月一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××99（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）扫码支付：不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。