上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1631号上诉人(原审被告)：上海可麦食品店，住所地上海市。投资人：管运动，该店经理。委托诉讼代理人：陈文忠，男，该店行政负责人。委托诉讼代理人：张忠海，男。被上诉人(原审原告)：上海大和衡器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：长尾武好(NAGAOTAKEYOSHI)，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚培淳，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圆圆，上海市浩信律师事务所律师。上诉人上海可麦食品店(以下简称“可麦食品店”)因与被上诉人上海大和衡器有限公司(以下简称“大和衡器公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。可麦食品店上诉请求：撤销一审判决，依法裁定发回重审。事实和理由：一审判决因不采信可麦食品店追加第三人的申请，致使遗漏诉讼主要当事人，使可麦食品店失去续租的机会，依法应予发回重审。1.一审审理过程中，可麦食品店以本案审理与上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦集团”)有法律上的利害关系，且新黄浦集团不参与审理很难查清租赁与续租的事实为由，要求追加新黄浦集团为本案的第三人参加诉讼有法律依据。2.根据相关规定，可麦食品店作为原审被告，有权申请追加第三人，基于一审案件适用的是普通程序，应当出书面裁定，并允许当事人在十日内提出上诉，但一审法院剥夺了可麦食品店程序性权利所实施的“实体性救济”的诉讼权利。3.涉案的《公有非居住房屋转租合同》约定，经出租人同意后，转租方、受租方、出租方三方重新续签转租合同，可见追加出租方新黄浦集团为本案第三人是处理本案公正的结局。被上诉人大和衡器公司辩称：1.大和衡器公司与可麦食品店签订的《公有非居住房屋转租合同》已于2018年12月31日到期，可麦食品店依法依约应返还所租赁的上海市黄浦区外滩街道宁海东路XXX号底层前间、室内阁之底层前间、室内阁部位的非居住房屋(以下简称“系争房屋”)。2.可麦食品店在大和衡器公司已经退还其于2019年1月31日汇款的情况下，接连四次继续汇款，其行为系其单方行为，不产生要约的法律效力，双方之间不存在新的合同关系。3.可麦食品店拒不返还所租赁的房屋，依法应支付房屋占用费。4.由大和衡器公司和新黄浦集团签订的相关合同等证据来看，大和衡器公司拥有转租权，该事实清楚明确，一审无需追加第三人新黄浦集团到庭。综上，可麦食品店拒不返还房屋的行为既是违约行为，又严重违背了诚实信用原则，请求二审法院依法支持大和衡器公司的诉求。大和衡器公司向一审法院起诉，请求判令：1.可麦食品店立即向大和衡器公司返还系争房屋；2.可麦食品店向大和衡器公司支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日起的房屋占用费。一审法院认定事实：系争房屋为大和衡器公司向案外人新黄浦集团承租的公有非居住房屋，双方并签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定该房屋用途为营业，月租金为262.76元，租赁期限为2010年4月1日至2020年3月31日；大和衡器公司若需转租系争房屋，应当事先征得新黄浦集团书面同意；转租期间，大和衡器公司应当继续履行本合同，并向新黄浦集团支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。2014年前，大和衡器公司与可麦食品店之间即存在租赁合同关系。2014年1月，大和衡器公司、可麦食品店及案外人新黄浦集团签订《公有非居住房屋转租合同》，约定：大和衡器公司为转租方(甲方)，可麦食品店为受租方(乙方)，新黄浦集团为出租方(丙方)；根据《上海市房屋租赁条例》及有关规定，经各方当事人协商一致订立本合同；根据甲方提出申请，丙方现同意甲方将其承租的系争房屋(建筑面积23.8平方米)转租给乙方，该房屋使用用途为食品，月标准租金为262.76元；甲乙双方商定转租期限为2014年1月1日至2018年12月31日，转租费用为每月7,800元，乙方于每月20日前将转租费用支付给甲方；本合同期满前三个月，如乙方需继续受租，应向甲方提出书面申请，经甲方、丙方同意后，甲、乙、丙三方重新订立转租合同；转租期间，甲方应当继续履行与丙方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，按标准租金向丙方支付月租金，并将相当于4倍月标准租金即1,051.04元的转租收益按月支付给丙方；转租期间，甲方联系人为杨新力，乙方联系人为管运动。合同签订后，双方即按约履行，可麦食品店亦将合同期内的租金结清。2018年6月19日，大和衡器公司致可麦食品店《关于房屋租赁合同到期不再续租的通知》，告知可麦食品店：“贵店与本公司签订的宁海东路XXX号底层店面房屋的租赁合同将于2018年12月31日到期。因本公司经营需要，本公司决定上述房屋租赁合同到期将不再续租，故特通知贵店，请贵店提前做好迁址经营的准备工作，确保届时将上述店面归还本公司，以免影响双方的正常经营”。该通知可麦食品店于当月收到。一审法院又查明：可麦食品店在大和衡器公司处有押金7,500元。2019年3月，大和衡器公司向一审法院提起诉讼。在法院的诉调中，大和衡器公司仍表示要求可麦食品店搬离系争房屋，可麦食品店则表示其租金已经支付至2019年6月30日，2019年3月份搬离来不及，需要办理营业执照的迁移。一审法院再查明：2018年12月26日，可麦食品店通过管运动的中国银行账户将23,400元转入大和衡器公司的交通银行账户内。2019年1月31日，大和衡器公司将上述23,400元退回管运动的中国银行账户内。后可麦食品店又将上述23,400元转入大和衡器公司的交通银行账户内。2019年3月6日，可麦食品店再次通过管运动的中国银行账户将23,400元转入大和衡器公司的交通银行账户内。2019年6月12日，可麦食品店通过“阳芬”的中国工商银行账户将23,400元转入大和衡器公司的交通银行账户内。2019年9月7日，可麦食品店再次通过“阳芬”的中国工商银行账户将23,400元转入大和衡器公司的交通银行账户内。一审审理中，大和衡器公司称同意将押金7,500元返还给可麦食品店。审理中，可麦食品店称其上述转款为2019年1月至12月的租金。审理中，大和衡器公司向法院表示：上述4笔钱款的性质，可麦食品店未在汇款单上注明，故属于性质不明。且可麦食品店单方自行汇款至大和衡器公司账户的行为非双方合意，不产生合同法上合同成立的效果。双方在合同期满前，均未进行续租或者租金的谈判，不存在大和衡器公司默示认可合同继续履行的意思表示。大和衡器公司在2019年3月5日已向法院提起诉讼，至今没有撤诉，也拒绝调解，充分说明大和衡器公司要求返还房屋的意思表示从未发生改变。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据大和衡器公司、可麦食品店及案外人新黄浦集团签订的《公有非居住房屋转租合同》的约定，可麦食品店需继续租赁系争房屋的，应向大和衡器公司提出书面申请，经大和衡器公司、新黄浦集团同意后，方可重新订立三方转租合同。根据大和衡器公司2018年6月19日致可麦食品店《关于房屋租赁合同到期不再续租的通知》，明确告知可麦食品店合同期满不再续租，且大和衡器公司在2019年3月即已向法院提起诉讼，诉讼过程中始终表示不同意续租。因此，并不存在双方的租赁合同因可麦食品店支付了2019年1月至12月的“租金”而继续有效，可麦食品店的辩称意见于法无据，法院不予支持。鉴于双方的租赁合同已经届满，大和衡器公司有权要求可麦食品店返还系争房屋，并支付搬离前实际占用期间的房屋使用费。鉴于可麦食品店已经支付房屋使用费至2019年12月31日，故大和衡器公司再要求2019年1月1日起的房屋使用费于法无据，法院不予支持。考虑到可麦食品店搬离需要一定的时间，故法院酌情给予可麦食品店30日宽限期。若可麦食品店未在2019年12月31日前搬离，则可麦食品店需按照每月7,800元的标准向大和衡器公司支付房屋使用费。若可麦食品店在2019年12月31日前搬离，则大和衡器公司应按照每月7,800元的标准将剩余的房屋使用费归还给可麦食品店。至于押金，鉴于大和衡器公司同意返还，故法院予以准许。一审法院判决：一、上海可麦食品店应于判决生效之日起30日内搬离上海市黄浦区外滩街道宁海东路XXX号底层前间、室内阁之底层前间、室内阁部位非居住房屋，并将该房屋归还上海大和衡器有限公司；二、若上海可麦食品店在2019年12月31日前搬离，则上海大和衡器有限公司应按照每月7,800元的标准将剩余的房屋使用费在上海可麦食品店履行上述第一项义务的三日内归还给上海可麦食品店；若上海可麦食品店未在2019年12月31日前搬离，则上海可麦食品店需按照每月7,800元的标准向上海大和衡器有限公司支付自2020年1月1日起至至实际搬离之日止的房屋使用费；三、上海大和衡器有限公司应在上海可麦食品店履行上述第一项义务的三日内将押金7,500元归还给上海可麦食品店；四、驳回上海大和衡器有限公司的其他诉讼请求。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。可麦食品店上诉称一审法院遗漏诉讼主要当事人，未追加新黄浦集团为本案第三人，致使其失去续租的机会。但结合本案在案证据，鉴于三方签订的转租协议已经合同期满，且大和衡器公司作为转租人，在出租人新黄浦集团同意转租的情况下，将系争房屋转租给可麦食品店，该节事实清楚明确，双方亦在一审中予以确认，大和衡器公司在租赁合同期满后不再出租给可麦食品店，无需新黄浦集团同意。故一审法院未追加新黄浦集团作为本案第三人参与诉讼，并无不当，本院予以认同。一审法院认定事实清楚，所作判决正确，本院予以维持。综上，上海可麦食品店的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币190元，由上诉人上海可麦食品店负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  陈俊审判员  王珍审判员  俞璐二〇二〇年三月二十七日书记员  夏兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……