四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5286号 原告：刘澍斯，男，汉族，1998年8月28日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝鹏，四川睿之轩律师事务所律师。 原告：罗乔文，女，汉族，1999年6月8日出生，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝鹏，四川睿之轩律师事务所律师。 被告:成都英英房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳镇正西街13号。 法定代表人：林意，系总经理。 委托诉讼代理人：谭颖，四川君合律师事务所律师。 第三人：刘耀涛，男，汉族，1970年2月14日出生，住四川省双流县。 原告刘澍斯、罗乔文与被告成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人李小华、陈宝鹏和被告英英公司的委托诉讼代理人谭颖到庭参加了第一次庭审。后本院依法追加刘耀涛为第三人，两原告的委托诉讼代理人李小华、陈宝鹏和第三人刘耀涛参加了第二次庭审，被告英英公司的委托诉讼代理人谭颖经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 刘澍斯、罗乔文向本院提出诉讼请求：1、请求判令罗乔文、刘澍斯与英英公司签订的两份《商品房认购书》无效；2、请求判令英英公司返还购房定金40万元；3、请求判令英英公司从2019年3月31日起以40万元为基数按照银行同期贷款利率支付资金占用利息直至支付完所有购房款本金和利息之日止；4、本案案件受理费由英英公司承担。事实与理由：2019年3月30日，刘耀涛以刘澍斯、罗乔文名义与英英公司签订两份《商品房认购书》，约定刘澍斯、罗乔文购买英英公司开发的位于成都市天府新区京韵里项目9栋1层18号河9栋1层46号两个商铺。《商品房认购书》签订后，刘耀涛支付购房定金共计40万元，后刘耀涛告知刘澍斯、罗乔文及其代理购买商铺事宜，刘澍斯、罗乔文明确表示不同意且拒绝追认其代理行为。刘耀涛代理刘澍斯、罗乔文购买商品房的过程中，成都英英房地产开发有限公司未向刘耀涛告知其是否具有商品房预售许可证。英英公司与刘耀涛在签订《商品房认购书》以及收取刘耀涛定金时知晓刘耀涛系代刘澍斯、罗乔文购房的事实，因刘耀涛的代理行为未被刘澍斯、罗乔文追认，故《商品房认购书》是无效的，英英公司应该返还定金，故诉至法院。 英英公司辩称，《商品房认购书》不符合法定的无效情形；诉40万元定金系刘耀涛支付的，刘澍斯、罗乔文没有权利对定金及其利息进行主张；案涉房屋的实际认购人为刘耀涛和罗涛，英英公司实为与刘耀涛和罗涛形成商品房预约合同关系；刘澍斯、罗乔文及刘耀涛、罗涛存在过错，定金不予退还。应驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，刘耀涛代刘澍斯、罗涛代罗乔文（刘澍斯、罗乔文为乙方）与英英公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定：乙方认购甲方开发的位于成都市天府新区京韵里项目（推广名“北京街”）9栋1层46号商铺，建筑面积57.02平方米，优惠后总价为2250000元；在本认购书签订之日，乙方已交立约认购定金100000元；乙方选择一次性付款方式，于2019年4月2日前付清全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）；乙方应在本认购书约定的期限内付清首付款或全款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃认购，甲方有权单方解除本认购书，乙方所付立约认购定金不予返还。合同空白处手写2019年4月13日前支付所有房款。刘耀涛代刘澍斯、罗涛代罗乔文（没有授权委托书等书面代理材料）在该认购书上签名按手印。 同日，刘耀涛代刘澍斯、罗涛代罗乔文（刘澍斯、罗乔文为乙方）与英英公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定：乙方认购甲方开发的位于成都市天府新区京韵里项目（推广名“北京街”）9栋1层18号商铺，建筑面积52.61平方米，优惠后总价为2630500元；在本认购书签订之日，乙方已交立约认购定金300000元；乙方选择一次性付款方式，于2019年4月1日前付清全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）；乙方应在本认购书约定的期限内付清首付款或全款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃认购，甲方有权单方解除本认购书，乙方所付立约认购定金不予返还。合同空白处手写定金不退，不更名。刘耀涛代刘澍斯、罗涛代罗乔文（没有授权委托书等书面代理材料）在该认购书上签名按手印。 同日，刘耀涛通过中国建设银行向英英公司支付定金40万元。 2019年4月5日，英英公司向罗乔文、刘澍斯出具两份《拟定函》。《拟定函》载明，罗乔文、刘澍斯尚未支付剩余购房款，属于违约，依据《商品房认购书》的约定，英英公司有权解除认购书，没收已交付的定金，总计40万元，并另行出售该房产。2019年4月7日，英英公司向罗乔文、刘澍斯邮寄送达的《拟定函》被拒收。 另查明，刘耀涛与罗涛系朋友关系，刘澍斯系刘耀涛之子，罗乔文系罗涛之女。刘耀涛与罗涛在签订合同和支付定金时，刘澍斯、罗乔文均在国外，刘澍斯、罗乔文二人对刘耀涛、罗涛签订合同和支付定金的行为不知晓，事后不予追认。 在庭审中，本院向刘澍斯、罗乔文释明合同效力问题，是主张《商品房认购书》无效还是撤销《商品房认购书》，刘澍斯、罗乔文坚持主张《商品房认购书》无效。刘耀涛在庭审中称40万元是赠与给刘澍斯、罗乔文后又代其支付的定金，但刘澍斯、罗乔文对刘耀涛的赠与40万元、代其签订合同、代其支付定金等行为在事发时均不知晓。 认定上述事实的证据有：原被告身份信息及当庭陈述、两份《商品房认购书》、银行交易明细、转账存根、收据、（2019）川0192民初1875号民事判决书等证据材料在案佐证。 根据诉请的法律关系及查明的事实，现将本案的争议焦点评析如下： 一、《商品房认购书》是否无效的问题 《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，刘澍斯、罗乔文二人对刘耀涛、罗涛代为签订合同和支付定金的行为不知晓，事后不予追认，故《商品房认购书》对刘澍斯、罗乔文不发生效力，且刘澍斯、罗乔未主张撤销《商品房认购书》。 《商品房认购书》的订立不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的规定情形及《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条对民事法律行为无效的规定情形，故刘澍斯、罗乔文主张《商品房认购书》无效的诉请，本院不予支持。 二、定金是否应当返还给刘澍斯、罗乔文的问题 关于刘耀涛是否赠与刘澍斯、罗乔文40万元后又代为支付定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准......”本案中，刘耀涛未将40万元交付给刘澍斯、罗乔文，而是直接支付给英英公司，刘澍斯、罗乔文对刘耀涛的“赠与”40万元、代其签订合同、代其支付定金等行为在事发时均不知晓。故刘澍斯、罗乔文与刘耀涛述称该40万元是赠与给刘澍斯、罗乔文后又代为支付定金的事实，本院不予认可。 关于返还定金40万元的问题。首先，《商品房认购书》并非无效合同，故刘澍斯、罗乔文主张因合同无效返还定金的依据，本院不予认可。其次，《商品房认购书》对刘澍斯、罗乔文不发生效力，刘澍斯、罗乔文没有合同权利主张英英公司返还定金40万元。最后，定金40万元是由刘耀涛支付，刘澍斯、罗乔文未支付该款项也未产生损失。综上，刘澍斯、罗乔文要求英英公司返还定金和支付利息，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第一百八十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回刘澍斯、罗乔文的全部诉讼请求。 案件受理费3650元，由刘澍斯、罗乔文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  陈 思 二〇二〇年三月十九日 法官助理  李 双 书 记 员  周金平