广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终176号 上诉人(一审被告)：徐宗文，男，1980年12月5日出生，汉族，广西浦北县人，居民，住浦北县。 委托诉讼代理人：李洪友，广西卓典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯世光，广西卓典律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：广西浦北县浦鑫物业管理有限公司，住所地：浦北县小江镇越秀路13号。 法定代表人：吴勇，执行董事。 委托诉讼代理人：陈书翰，广西浦北县福旺镇法律服务所法律工作者。 上诉人徐宗文因与被上诉人广西浦北县浦鑫物业管理有限公司（以下简称浦鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2019）桂0722民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人徐宗文的委托诉讼代理人李洪友，被上诉人浦鑫公司的法定代表人吴勇与委托诉讼代理人陈书翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐宗文上诉请求：一、撤销广西壮族自治区浦北县人民法院（2019)桂0722民初1961号民事判决书；二、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，采信证据错误，判决严重不公，损害了上诉人合法利益，不顾案件事实，片面保护被上诉人的不当利益。 一、一审法院判决支持被上诉人诉请，纵容被上诉人不劳而 获。上诉人是商铺租户，不是商品房业主，被上诉人与涉案房地 产公司私相授授签署的前期物业服务管理合同，在损害金浦华苑 业主利益的情况下，暗中更换了物业管理服务机构，金浦华苑小 区先后进驻了三个物业管理机构，致使业主无所适从，因此，双 方订立的合同对金浦华苑的业主应该没有约束力，与上诉人作为 商铺租户更是没有任何关系，尤其是双方约定的违约金收取办法 更不能对第三方有约束力。同时，根据物业管理条例实施细则的 规定，物业管理服务的收费应根据其资质级别以及服务质量，被 上诉人的管理服务水平备受差评，进驻后深受业主反感。一审法 院全面支持了被上诉人的诉求，根本不能督促被上诉人改进其服务水平。 二、一审法院违反证据规则，片面采信被上诉人的证据。一审法院称其调查了多外物业小区，收取的物业管理费1.2元至 1.5元不等，但实际上，一审法院根本没有向上诉人出示过任何 的调查资料；称被上诉人提供了《中国南方电网我的电费单》。 也没有向上诉人出示质证；《中国南方电网我的电费单》显示的 应当是整个金浦华苑小区的用电量，不可能具体到上诉人的用电 量，同时据相关数据反映，被上诉人对水电费采取加价收取的方 法，一审法院全面支持被上诉人的诉请，明显没有事实依据。对 于上诉人提供的的证据，却妄称未能反映出动态事实而不予采 信，事实上，在上诉人提供的证据中，好些照片是一天内连续拍 照多张，有些是多日连续拍照。一审法院为了支持被上诉人的不 当请求，不惜违反有关证据规则，无视本案错判可能引发的法律 效果以及社会效果，毅然决然地作出了错误的判决。 三、即便应当交纳物业管理费，一审法院的计算方法也十分的错误。被上诉人分别提出了对19栋101至104商铺、19柜门128至129商铺、23栋101至103商铺的物业管理费，在庭审中撤回了对19栋128至129商铺的诉请，一审法院就应当对诉请的商铺进行分别计算，而不是合并计算，致使计算结果与被上诉人原提出的诉请相关无几；同时，计算违约金的方式严重错误。 居然把认定的欠到的物业费用按总数一并计算到30个月以及23 个月，而不是按照所欠费用分段计算！综上所述，一审法院对本案的审理持片面偏颇、马虎了事的态度，一审法院的判决对于督促被上诉人改变傲慢、霸道、懒惰的工作态度以及工作作风丝毫没有推动作用，一审法院的错误判决损伤了人民法院的公信力，从而激发双方更激烈的矛盾。恳请上级法院查清案件事实，作出正确的判决。 被上诉人浦鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确。一、一审程序合法。被上诉人起诉之后，法院开始由简易程序改为普通程序，法院依法以普通程序开庭审理，法官根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定的真实性、合法性、关联性和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，作出的判决结果是符合法律的三性，符合法律逻辑推理和日常生活经验，所以一审程序是合法的。二、一审认定事实清楚，证据充分。被上诉人提交的证据足以证明上诉人是和开发商租用商铺经营，被上诉人是开发商的前期物业管理公司，开发商和被上诉人签订有委托管理协议，上诉人也是承认和开发商之间的合同约定，约定有收费标准，所以上诉人有义务支付物业管理费用和水电费用。所以一审法院审理案件认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 浦鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费9769元及违约金2198元，生活垃圾费4884元，水电费2304.5元，合计：19155.5元；2、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年3月15日，被告徐宗文与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司办理了浦北县金浦华苑20栋102至104、113至114商铺租赁手续，签订了《商铺租赁合同》，成为了金浦华苑20栋102至104、113至114商铺物业使用人。商铺建筑面积305.28平方米。合同约定：承租期限为五年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止。还约定了租赁期乙方（本案被告）应缴纳的相关费用，其中：所有的物业管理费用及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等），由乙方按规定向物业管理公司及其他相关单位缴纳。若乙方拒缴或迟缴，由此产生的一切后果由乙方负责。被告徐宗文与广西浦北县国贸市场管理有限公司签订的《经营管理合同》也有同样的规定。签订合同后，徐宗文进场装修，在《金浦华苑商业港商铺进场装修审核表》上签字确认，以物业管理费1元/㎡月、生活垃圾费0.5元/㎡月收取费用。2016年2月25日，原告浦鑫物业公司与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，接替昭平县新恒基物业管理有限公司管理金浦华苑前期物业服务。《前期物业服务合同》约定委托管理期限为自2016年3月1日起至本物业的业主委员会成立时止。合同上还约定，当业主或物业使用人不按时、按规定缴纳物业管理费或其他相关费用时，乙方（浦鑫物业公司）应负责催缴。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交物业管理费的3‰收取滞纳金。 被告徐宗文自2016年11月以来，一直拖欠物业管理费，生活垃圾费、水电费。原告浦鑫物业公司每月发信息提醒告知，公开提示栏，又张贴了催缴通知单，但被告未履行缴纳物业服务费的义务。2016年11月至2019年7月被告共欠原告物业服务费9769元、生活垃圾费4884元、水电费2304.5元。 另查明，金浦华苑小区至今还未成立业主委员会。经咨询物价部门，对商铺的物业管理费，一直采取的是市场调节，由物业管理公司与业主或物业使用人双方约定价格。经调查多个物业小区，收取的物业管理费1.2元至1.5元不等。 一审法院认为，原告浦鑫物业公司是经工商行政管理部门核发营业执照的物业服务企业。开发商（建设单位）广西浦北旭日房地产开发有限责任公司与原告浦鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对浦北县金浦华苑小区的业主及物业使用人徐宗文具有约束力。这在最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”中有明确规定。浦鑫物业公司依据建设单位的委托为徐宗文提供了物业服务,徐宗文与浦鑫物业公司形成了事实上的物业服务关系，理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向浦鑫物业公司交纳相应的物业服务费。被告徐宗文享受了原告对金浦华苑的物业管理服务，但其没有依照物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费等费用的义务，已构成违约，原告浦鑫物业公司请求被告徐宗文支付物业服务费等费用，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。本案中，浦鑫物业公司以《金浦华苑商业港商铺进场装修审核表》上徐宗文签字确认的以物业管理费1元/㎡.月、生活垃圾费0.5元/㎡月收取费用并不为高，未超出浦北县城目前物业服务市场1.2元至1.5元不等的同类物业服务项目收费标准价格，对原告浦鑫物业公司请求判令被告徐宗文支付2016年11月至2019年7月所欠的物业费9769元、生活垃圾费4884元，该院予以支持。关于水电费，原告浦鑫物业公司请求被告徐宗文支付2018年12月至2019年7月的水电费2304.5元，对此费用，原告浦鑫物业公司提供了中国南方电网我的电费单及催缴电费短信等证据予以证实，因此，对这请求，该院应予以支持。至于违约金计算问题，《前期物业服务合同》规定的业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方（指物业公司）可以从逾期之日起每日按应交物业管理费的3‰收取滞纳金规定的费用过高，该院应略作调整，以尚欠物业服务费为基数按照年利率24％计算，时间从2016年11月计至2019年7月止。关于徐宗文辩称浦鑫物业公司的物业服务问题,因其提供照片在时间上不具有连续性,在内容上不具有完整性。同时,物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定,应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费,应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。本案中，徐宗文仅提供了静态的照片以证明其主张，未能提供诸如浦鑫物业公司受到投诉，相关管理部门对其进行警告、整改、处罚等等的证据，通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待,不足以认定浦鑫物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距,故对于徐宗文的辩解意见，该院不予采纳。需要指出的是,物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程,整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务,更需要全体业主包括物业使用人的共同的维护。物业服务企业与小区业主、物业使用人之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主、物业使用人的沟通,对于业主、物业使用人反映的问题及时有效的进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主、物业使用人创造良好的居住生活环境,取得业主、物业使用人的认可；同时业主、物业使用人也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主、物业使用人简单地通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。该院希望双方能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决：一、被告徐宗文给付原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司物业服务费9769元、代收生活垃圾处理费4884元、代收水电费2304.5元，合计16957.5元。二、被告徐宗文应给付原告广西浦北县浦鑫物业管理有限公司违约金。违约金计算方式：以物业服务费9769元为本金，按年利率24%计，从2016年11月计至2019年7月止。案件受理费278元，由被告徐宗文负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 上诉人向本院提交了如下新证据： 证据一、2020年2月17日浦北县城市管理行政执法局出具的“关于城区高空环境卫生治理的通知”（来源：浦北县城市管理行政执法局张贴与上诉人门口），证明内容：敦促各临街商户严格执行“门前三包责任制”，各商户一直不存在物业进行相关管理的事实。证明作用：上诉人不需要被上诉人提供物业管理服务，被上诉人实际也未向上诉人等商户提供有物业管理； 证据二、2020年3月24日浦北县环境卫生管理站出具的“情况说明”，证明内容：浦北县环境卫生管理站收取垃圾处理费事实。被上诉人从未向浦北卫生管理站交过有关上诉人等商户的垃圾费用。实际上，被上诉人巧立名目收取了各商户的垃圾处理费。 被上诉人质证认为，对证据一，被上诉人一直请工人将垃圾拉走，已经对上诉人提供了物业服务。证据二垃圾费等这些费用都是被上诉人公司来缴纳，上诉人说没有收取过各商铺的费用，这是不是事实，我们每天都清理垃圾的，是物业公司代缴然后收取各商铺的费用。 本院对上诉人提交的新证据认证如下： 被上诉人对该二份证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 本案经本院二审进行了审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人浦鑫公司是否形成物业服务关系，被上诉人所主张的各项物业服务费用是否应当得到支持。 本院认为，被上诉人浦鑫公司是依法成立的具有相应资质的物业服务企业，本案位于浦北县金浦华苑小区商铺，建设单位为广西浦北旭日房地产开发有限责任公司，金浦华苑第一个物业服务企业为昭平县新恒基物业管理有限公司。2015年3月15日，上诉人徐宗文与旭日公司签订《商铺租赁合同》，成为本案讼争的商铺物业使用人。2016年2月25日，浦鑫公司与广西浦北旭日房地产开发有限责任公司签订《经营管理合同》，管理金浦华苑前期物业管理工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，被上诉人浦鑫公司根据建设单位旭日公司的委托，为上诉人提供了物业管理服务，上诉人与浦鑫公司已经形成了事实上的物业服务关系，上诉人依法应当按照前期物业合同约定的收费项目、收费标准、支付方式等，向浦鑫公司支付相应的物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关的规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”上诉人主张，浦鑫公司并不是本案的物业服务单位，也没有按照合同的约定提供相应的物业服务，上诉人没有享受到浦鑫公司提供的物业服务，其所使用的物业均由自己进行管理使用，因此，不需向浦鑫公司交纳物业费，理由不能成立，也与上述法律相违背，本院依法不予采纳。 综上所述，上诉人徐宗文上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费278元，由上诉人徐宗文负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 李夏冰 审判员 文其谦 二〇二〇年三月二十六日 书记员 吴春锦