贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8884号原告：贵阳花溪绿园物业服务公司，住所地贵州省贵阳市花溪区溪南新村（云上村榕筑南溪绿园11座-4号）法定代表人：王黔平，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师，执业证号：15201201510537596，特别代理。被告:黄成泉，男，1976年2月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳花溪绿园物业服务公司（以下简称绿园物业公司）与被告黄成泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司之委托诉讼代理人罗万，被告黄成泉到庭参加了诉讼。因原被告均同意适用简易程序继续审理，本案依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告立即支付物业服务费3480元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为花溪区榕筑南溪·绿园物业服务公司，自2009年起直至服务合同期满，长期为该小区提供物业服务，合同签订后，原告依约对被告居住的小区实行了物业管理，但服务期间原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。被告系花溪区榕筑南溪·绿园小区15-3-202房屋业主，该房屋建筑面积为96.67㎡，被告自2013年12月31日起，停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，房屋每平方米单价0.6元，欠费月数为60个月，每月金额58元，欠缴物业费共计3480元。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请判如所请。被告黄成泉辩称，1.原告的注册地址与实际地址不一致，但是原告并没有向公司登记机关办理住所变更登记，依法应当给予原告行政处罚。2.原告的诉请并无事实和法律依据，2015年3月15日至2016年12月31日期间，我们小区的业主委员会并未与任何物业公司签订物业协议，因此此期间21.5个月的物业服务费应当予以扣除。3.原告未按物业协议的约定及法律规定向被告提供物业服务，构成根本违约，应当承担违约责任，并免除被告交纳物业费的义务。主要表现为：小区绿化严重破坏、环境脏乱、垃圾堆放不清理、九个变压器缺油处于爆炸的危险状态、消防陷于瘫痪状态、电子门的门禁被认为破坏、外来人员随意进出小区发出单贴广告，原告未如实定期公布账目，接受业主和业委会监督，经法院生效判决认定原告欠小区业委会费用598365.4元。本院经审理认定事实如下：原告绿园物业公司系有限责任公司，2007年10月16日成立，营业期限为2007年10月16日至2027年9月20日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定的规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营，法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（物业服务、批零兼营：建材、五金工具、交电器材、办公用品、日用百货、家政服务、游泳池服务）。2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同期限自2013年3月15日至2015年3月14日止。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度，合同有效期限自2017年1月1日至2018年12月31日。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。被告系花溪区榕筑·南溪小区15-3-202号房屋业主，房屋为步梯房，房屋建筑面积为96.67㎡。原告按收费标准向小区业主收取物业管理服务费，被告自2014年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠缴物业费共计3480元（每平方米单价0.6元，欠费月数为60个月，每月金额58元）。庭审中，被告提交了照片、民事判决书，用以证明原告并未在其注册地址营业；在2015年3月15日至2016年12月31日期间小区业委会未与任何物业公司签订物业服务协议；原告并未按照2017年1月1日签订的物业协议履行职责和义务，原告存在违约的情形。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、当事人身份证明、营业执照、法定代表人身份证复印件及身份证明、物业服务协议2份、欠费统计单、照片等证据在卷佐证，可以作为认定本案的证据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告黄成泉具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，被告应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元。因此，被告应当按照上述计费标准按照向原告交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间共计60个月物业管理费共计3480元。关于被告辩称原告在2015年3月15日至2016年12月31日，共计21.5个月没有与该小区业主委员会签订物业服务协议，故应该扣除21.5个月期间的物业管理费的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告虽然在此期间没有与榕筑南溪绿园小区内的业主委员会签订《物业服务协议》，但是在2015年3月15日至2016年12月31日期间，该小区除了原告以外，并没有其他物业公司入驻，该小区的物业管理工作一直都是由原告提供，而且被告也未对原告提供的物业服务提出异议，因此原告与榕筑南溪绿园小区业委会之间虽然没有签订书面的物业服务协议，但是两者已经形成了事实上的合同关系，故对于被告的该答辩意见本院不予采信。关于被告黄成泉辩称原告未按物业协议的约定及法律规定向被告提供物业服务，构成根本违约，应当承担违约责任的意见，虽其进行了举证，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告作为业主可就原告不完全履行合同义务向其主张违约责任，原告管理及服务不到位并非被告拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响原告服务各项功能的正常运行，故对此辩称本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄成泉于本判决生效之日起十日内向原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司支付物业服务费人民币3480元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告黄成泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二〇年三月二十七日书记员 张明洋