福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终153号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被上诉人（原审被告）：陈江林，男，1986年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:姚晓芳，女，1987年9月10日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与被上诉人陈江林、姚晓芳商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2765号民事判决，向法院提起上诉。法院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初2765号民事判决书，并发回重审或者依法改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定陈江林、姚晓芳应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与陈江林、姚晓芳签订的合同及其附件六明确约定了陈江林、姚晓芳应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，陈江林、姚晓芳认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由陈江林、姚晓芳承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。二、一审法院认为合同未约定陈江林、姚晓芳应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，陈江林、姚晓芳应于合同签订之日起60日内付清购房款。其次，本案讼争商品房签订合同的时间为2014年4月22日，陈江林、姚晓芳支付按揭款时间为2015年1月23日,陈江林、姚晓芳逾期支付按揭款216天，根据双方签订的合同及补充协议约定，陈江林、姚晓芳尚有应付款或违约金未付清前，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延。再次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于陈江林、姚晓芳，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。三、欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与陈江林、姚晓芳以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与陈江林、姚晓芳双方的真实意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。陈江林、姚晓芳逾期收房，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，陈江林、姚晓芳逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，陈江林、姚晓芳收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。 陈江林、姚晓芳辩称，一、原判决认定陈江林、姚晓芳未逾期付款及未逾期签订按揭贷款合同，认定事实清楚，认定事实正确。首先，双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行和公积金管理中心审核通过后的通知时间来确定的。第一、2014年4月22日，合同签订当天，陈江林、姚晓芳已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，陈江林、姚晓芳不存在逾期提交贷款材料的情况。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司向贷款银行去交涉的。欣盛丰公司何时将陈江林、姚晓芳提交的上述贷款材料以及欣盛丰公司持有的《商品房买卖合同》和备案登记证明原件提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行和公积金管理中心。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定，只有贷款银行通知陈江林、姚晓芳去办理贷款手续后，陈江林、姚晓芳才能去办理。而贷款银行直到2015年1月7日才通知陈江林、姚晓芳，接到通知后，陈江林、姚晓芳就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与陈江林、姚晓芳无关。第四、欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。陈江林、姚晓芳办理按揭贷款时间较晚的直接原因是由于欣盛丰公司案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。再次，证明陈江林、姚晓芳对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。第一，个人住房组合借款/担保合同的三方当事人是欣盛丰公司、工商银行、陈江林、姚晓芳。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比陈江林、姚晓芳更清楚。欣盛丰公司至今没有证据证明其或者贷款银行在此之前已经通知了陈江林、姚晓芳去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在陈江林、姚晓芳之前签订了个人住房组合借款/担保合同。第二，厦门市中级人民法院的生效判决（不仅认定陈江林、姚晓芳不存在逾期提供按揭贷款材料和逾期办理贷款手续以及逾期支付购房款的情况，而且还支持陈江林、姚晓芳要求欣盛丰公司支付逾期交房违约金的诉求。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，陈江林、姚晓芳无需再举证。第三，欣盛丰公司关于请求支付逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金的主张，已经超过三年的诉讼时效，应予以驳回。最后，欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了陈江林、姚晓芳的责任，应认定为无效的格式条款，不应采纳。二、原审判决认定欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予以维持。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。因此，陈江林、姚晓芳自始至终不存在逾期收房的情况。第二、本案中，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。陈江林、姚晓芳无法按时收房责任完全在于欣盛丰公司。第三、退一步说，欣盛丰公司没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费，欣盛丰公司应当承担举证不能的法律后果。第四、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，陈江林、姚晓芳未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么陈江林、姚晓芳就不存在逾期收房的问题。因此，欣盛丰公司主张要求陈江林、姚晓芳支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第五、欣盛丰公司的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款系无效格式条款，不应采纳。 欣盛丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期提交按揭贷款资料违约金27300元；2.判令被告立即向原告逾期支付购房款违约金15120元；3.判令被告立即向原告支付逾期办理交房手续违约金18772元；4.判令被告立即向原告支付代保管费18772元；5.判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月22日，陈江林、姚晓芳与欣盛丰公司签订一份合同编号为03147534的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定陈江林、姚晓芳购买欣盛丰公司在同安区，建筑面积共88.3平方米，房价总金额1003861元。合同第六条约定买受人于2014年4月7日前付303861元，余款700000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、......；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定：本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2014年11月11日、2016年2月1日，欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳出具两份销售不动产统一发票一张，载明其收到购房款303861元、700000元，合计1003861元。 2018年11月2日欣盛丰公司向陈江林、姚晓芳发出《催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理接楼手续。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向陈江林、姚晓芳发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，陈江林、姚晓芳签收《再次催告收房通知书》。2018年12月15日，陈江林、姚晓芳实际接收案涉商品房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据陈江林、姚晓芳提供的电视台新闻报道，业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。 一审法院认为，陈江林、姚晓芳与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以陈江林、姚晓芳签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明陈江林、姚晓芳逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求陈江林、姚晓芳承担逾期付款的违约责任，证据不足，法院不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求陈江林、姚晓芳支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，法院亦不支持。 综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”等事实，对“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，法院予以确认。 二审审理中，欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03177628）及还款计划表、2、商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。3、1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，拟证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。4、（2016）闽民再188号《民事判决书》，拟证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 陈江林、姚晓芳经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，这些证据与本案无关。实际上商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，另外，商品房交易过程中也不存在欣盛丰公司所谓按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60天内到账的交易习惯问题；证据3真实性无异议，但与本案无关，对证明对象有异议，陈江林、姚晓芳的收房是根据消防验收合格以及欣盛丰公司的通知，还有物业的配合才能完成交付，所以陈江林、姚晓芳不存在逾期交房；证据4真实性无异议，但与本案无关，这是不同的法院针对不同的案件做出的不同的判决。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于陈江林、姚晓芳应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈江林、姚晓芳付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张陈江林、姚晓芳存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈江林、姚晓芳提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明陈江林、姚晓芳应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向陈江林、姚晓芳主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向陈江林、姚晓芳主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，法院不予支持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定陈江林、姚晓芳未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确陈江林、姚晓芳未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自陈江林、姚晓芳应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由陈江林、姚晓芳承担。因此，欣盛丰公司要求陈江林、姚晓芳支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1799元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年三月二十三日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。