广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16592号上诉人（原审被告）：深圳市东方药业有限公司，住所地深圳市福田区泥岗路与八卦路交界西南南方置业大楼七楼之四（八卦路65号七楼之四），统一社会信用代码91440300618808730F。法定代表人：廖岳文，董事长。委托诉讼代理人：黄林枫，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海大厦A座5楼B区，统一社会信用代码91440300192443817U。法定代表人：张敏，执行董事。委托诉讼代理人：丁龙，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓燕，广东盛唐律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：张婉兰，女，1962年10月9日出生，汉族，住所地广东省深圳市。上诉人深圳市东方药业有限公司（以下简称东方药业公司）因与被上诉人深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称招商公寓公司）、张婉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东方药业公司上诉请求判令：1．撤销原审民事判决第一项，并依法改判东方药业公司与招商公寓公司于2002年9月30日签订的《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司住宅租约》已于2009年12月31日解除；2.撤销原审民事判决第二项，东方药业公司无义务向招商公寓公司返还位于深圳市XX区XX住宅楼XX栋X房；3.撤销原审民事判决第三项，东方药业公司无义务向招商公寓支付自2010年1月1日至2018年6月30日的租金及违约金。4.撤销原审民事判决第四项，东方药业公司无义务向招商公寓公司支付2018年7月1日起至2018年9月11日期间的租金及2018年9月12日起至一审判决之日止的房屋占用费；5.招商公寓公司、张婉兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人招商公寓公司辩称：东方药业公司与招商公寓公司之间存在房屋租赁合同关系，东方药业公司应负有将房屋交还给招商公寓公司的合同义务，东方药业公司在与该房屋的实际居住人张婉兰解除合同关系后，未将房屋交还招商公寓公司，而是放任张婉兰在涉案房产内居住，东方药业公司应按合同约定支付房屋租金，其向招商公寓公司支付房屋租赁后有权另寻法律途径向房屋实际居住人主张权利。东方药业公司上诉称本案诉讼时效已过，其在一审中未提出该抗辩。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。被上诉人张婉兰辩称：没有意见。招商公寓公司向一审法院起诉请求：l.确认招商公寓公司与东方药业公司于2002年9月30日签订的深圳蛇口工业区职工住宅有限公司住宅出租租约于本案应诉材料送达东方药业公司之日解除；2.东方药业公司、张婉兰向招商公寓公司返还深圳市XX区XX小区XX栋X房；3.东方药业公司、张婉兰向招商公寓公司支付2010年1月1日至2018年6月30日拖欠的租金人民币45729元（东方药业公司缴纳的押金3150元抵扣租金，以下货币均为人民币），以及违约金暂计1000元（违约金以每日万分之三为计算标准，以508.1元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定支付之日止）；4.东方药业公司、张婉兰向招商公寓公司支付2018年7月1日起至东方药业公司、张婉兰将房屋实际返还招商公寓公司之日止的租金（按508.1元／月计算）；5.本案诉讼费由东方药业公司、张婉兰承担。一审法院认定事实：招商公寓公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市XX区XX路西、XXX路以东XX住宅楼XX栋X房（涉案房屋），建筑面积30.88平方米，于2010年6月8日登记至招商公寓公司名下，用途为单身宿舍，房产性质为市场商品房。2002年9月30日，招商公寓公司（出租方、甲方）与东方药业公司（承租方、乙方）签订《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司职工住宅出租租约》，约定：甲方将FXXXX2、FXXXX7、FXXXX8、NXXXX1、PXXXX8、QXXXX1五套房屋出租给乙方使用，上述住宅月租金共4160.9元，其中FXXXX2（涉案房屋）月租金508.1元/月；乙方须在每月20日前缴纳当月房租，逾期未交，每日按应交额的0.5%追缴滞纳金，若乙方连续两个月未交房租，则甲方有权停水、停电且终止租约，收回房产，并追缴欠款；租约签订时，乙方须缴纳两个月租金作为押金以保证乙方按本租约履行自己的义务；租期从2002年10月1日起至2004年9月30日止；及其他内容。张婉兰原系东方药业公司员工，东方药业公司、张婉兰提交深圳南山区劳动争议仲裁委员会仲裁裁决书（深南劳仲案字[2009]1372之1-2）、广东省深圳市中级人民法院民事裁定书[（2010）深中法民六初字第25号]，以证明东方药业公司与张婉兰于2009年已解除劳动关系。2009年8月，张婉兰向深圳市南山区劳动争议仲裁委员会提交仲裁申请，请求东方药业公司支付工资、经济补偿金及出具解除终止劳动合同的证明；招商公寓公司分别于2011年9月9日、2012年9月8日、2013年9月7日、2014年9月9日、2015年9月7日、2016年9月8日、2017年9月11日向张婉兰邮寄《催缴通知单》，根据招商公寓公司提交的邮件跟踪查询结果显示2011年9月9日、2013年9月7日、2014年9月9日、2015年9月7日的邮件被退回；其他邮件均显示已妥投。另查，东方药业公司于2018年9月11日收到本案的应诉材料。一审法院认为，招商公寓公司与东方药业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。东方药业公司以张婉兰已不再是其公司员工为由，主张其与招商公寓公司之间的租赁关系已于2009年12月31日解除，但东方药业并未向招商公寓公司提出解除合同，亦未办理退房事宜，故对于东方药业公司的抗辩，一审法院不予采纳。本案中，《房屋租赁合同》已于2004年9月30日到期终止，双方未续签合同，东方药业公司继续使用涉案房产，招商公寓公司并未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，招商公寓公司与东方药业公司之间形成不定期租赁合同关系。东方药业公司欠付招商公寓公司租金，招商公寓公司有权要求解除租赁合同，且双方系不定期租赁合同关系，招商公寓公司亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。东方药业公司于2018年9月11日收到本案的应诉材料，故一审法院确认涉案租赁合同已于2018年9月11日解除。合同解除的，应恢复原状，故东方药业公司应向招商公寓公司交还涉案房屋，对于招商公寓公司要求东方药业公司返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于招商公寓公司主张的2010年1月1日起至2018年6月30日的租金、2018年7月1日起至涉案房屋返还招商公寓公司之日止的租金。东方药业公司未支付2010年1月1日至2018年6月30日期间的租金共计51826.2元（508.1元/月×102），应予支付。招商公寓公司主张以东方药业公司缴纳的押金3150元抵扣租金，一审法院予以支持，故东方药业公司仍应支付租金48676.2元，招商公寓公司请求东方药业公司、张婉兰支付租金45729元，低于48676.2元，一审法院予以支持。2018年7月1日至2018年9月11日期间，东方药业公司应支付租金共计1202.5元（508.1元/月×2个月11天）；之后东方药业公司继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金508.1元的标准向招商公寓公司支付2018年9月12日起至一审法院判决确定返还房屋之日止的房屋占用费。关于招商公寓公司诉求的2010年1月1日至2018年6月30日期间的租金违约金。东方药业公司欠付租金，按照合同约定东方药业公司应按日向招商公寓公司支付租金千分之五的滞纳金，招商公寓公司主张东方药业公司按日万分之三的标准支付违约金，系其对自身权利的自由处分，一审法院予以准许，故东方药业公司应以月租金508.1元为基数，按每日万分之三的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止向招商公寓公司支付违约金。本案系房屋租赁合同纠纷，合同双方为招商公寓公司与东方药业公司，张婉兰非涉案合同的权利义务人，因此，根据合同相对性原则，对于招商公寓公司主张张婉兰返还涉案房屋、支付租金及违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认招商公寓公司与东方药业公司于2002年9月30日签订的《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司住宅租约》于2018年9月11日解除；二、东方药业公司于判决生效之日起十日内向招商公寓公司返还位于深圳市南山区四海住宅楼36栋202房；三、东方药业公司于判决生效之日起十日内向招商公寓公司支付2010年1月1日至2018年6月30日期间的租金共计45729元及违约金（以月租金508.1元为基数，按每日万分之三的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；四、东方药业公司于判决生效之日起十日内向招商公寓公司支付2018年7月1日起至2018年9月11日期间的租金1202.5元及2018年9月12日起至一审法院判决确定返还房屋之日止的房屋占用费（按每月508.1元计算）；五、驳回招商公寓公司的其他诉讼请求。案件一审受理费498.49元，招商公寓公司已预交，由东方药业公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，招商公寓公司与东方药业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。双方均确认《房屋租赁合同》约定的租赁期间于2004年9月30日届满后转为不定期的租赁，在此情况下，双方均可以随时解除合同，但本案没有证据显示双方有协商一致解除合同，而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，东方药业公司也没有提交证据证明其有通知招商公寓公司于2009年12月31日解除合同，东方药业公司以不缴纳房租解除合同，没有法律依据，该行为实为违约行为，一审法院不予采信，认定正确，本院予以维持。至于招商公寓公司在2010年1月1日之后向张婉兰邮寄《催缴通知单》的行为即便认定为其有与张婉兰直接签订租赁合同的意思表示，也因张婉兰一直未交房租，双方租赁合同关系未成立，何况招商公寓公司和张婉兰在本案中均没有主张有直接签订租赁合同的意思表示，因此东方药业公司以邮寄《催缴通知单》的行为主张双方租赁合同实际解除，没有事实和法律依据。招商公寓公司与东方药业公司的租赁合同关系因未解除继续有效，东方药业公司未缴纳租金构成根本违约，应承担违约责任，一审认定正确，本院予以维持。至于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因东方药业公司未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其二审期间提出，本院不予支持。综上所述，东方药业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费973.29元，由东方药业公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月十六日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。