上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1654号上诉人(原审被告)：深圳崇融资产管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：赵亮。被上诉人(原审原告)：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。上诉人深圳崇融资产管理有限公司(以下简称“崇融公司”)因与被上诉人上海会德丰广场发展有限公司(以下简称“会德丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初36861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崇融公司上诉请求：撤销一审判决，驳回会德丰公司的如下诉讼请求：1、要求崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至10月15日的租金人民币(以下币种均为人民币)750,440.79元；2、要求崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至10月15日的管理费83,035.45元；3、要求崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至2018年10月15日的冷冻水费12,283.20元；4、要求崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至2018年10月15日的逾期付款滞纳金9,728.55元；5、要求崇融公司支付会德丰公司3个月的免租期租金1,517,195.52元；6、要求崇融公司支付会德丰公司场地复原费761,859.95元；7、要求崇融公司支付会德丰公司提前解除合同违约金2,352,833元。事实与理由：第一，崇融公司已于2018年8月30日搬离上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(名义楼层，即实际楼层为33楼)单元3、4及5室房屋(以下简称“系争房屋”)并及时告知了会德丰公司的相关负责人员，应视为双方就系争房屋已交接完毕，双方之间的房屋租赁合同已于该日解除。根据租金支付账单，崇融公司已结清至2018年8月31日止的租金、管理费，一审法院认定合同于2018年10月15日解除，并要求崇融公司支付2018年9月1日至2018年10月15日的房租、管理费、电费、冷冻水费的判决明显不合理。第二，场地复原费价格过高。一审中会德丰公司提供了一张增值税发票以证明复原场地实际发生的费用，但未提供类似于工程进度及结算清单的材料，仅就该发票不能成为定案依据。且后续承租人是可以继续使用经崇融公司精致装修后的系争房屋的。第三，会德丰公司在崇融公司承租房屋时加收的4个月管理费保证金于法无据。根据双方合同约定，没收保证金即应视为对违约责任的履行，一审判决崇融公司在被没收保证金后仍需支付违约金及滞纳金明显不合理。第四，会德丰公司提供的房屋租赁合同为格式合同，双方在洽谈房屋租赁要约时并未提及提前解约则免租期失效。签订合同时会德丰公司在房屋免租期、场地复原费、违约金等条款上亦均未向崇融公司着重提示，该格式合同显失公平。被上诉人会德丰公司辩称：不同意崇融公司的上诉请求。第一，崇融公司拖欠租金构成违约，会德丰公司依据合同解除条款之约定，于2018年10月15日行使合同解除权，一审法院认定该日期为合同解除的时间点，合理合法。现崇融公司未提供任何证据证明其已于2018年8月30日搬离，且其一直都未向会德丰公司提出过书面的解约申请并达成解约协议，故崇融公司主张以2018年8月31日作为合同解除日无合法依据。第二，复原费价格是经过合法竞标程序确定的，没有任何谋取差价的行为，且会德丰公司已提供了相关施工合同、付款凭证、发票等，足以证明复员费的客观真实。第三，在没收租赁保证金、追究免租期租金后，会德丰公司并未就合同解除后的空关期间租金损失(租赁保证金不足以补偿空关期间的租金损失)、复原工程施工期间的空关期间租金损失进行主张，故并不存在会德丰公司在没收租赁保证金之外，再向崇融公司主张额外的违约金赔偿的诉讼请求。而逾期付款滞纳金针对的是合同解除前崇融公司拖欠租金的违约行为，并非违约赔偿主张的一部分。第四，崇融公司认为会德丰公司提供的为格式合同缺乏相应的对应性及合法依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。会德丰公司向一审法院起诉请求：1、判令崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至2018年10月15日的租金750,440.79元；2、判令崇融公司支付会德丰公司2018年9月1日至2018年10月15日的管理费83,035.45元；3、判令崇融公司支付会德丰公司2018年7月1日至2018年10月15日的电费5,761.20元；4、判令崇融公司支付会德丰公司2018年7月1日至2018年10月15日的冷冻水费12,283.20元；5、判令崇融公司支付会德丰公司2018年8月的维修费120元；6、判令崇融公司支付2018年9月1日至2018年10月15日的逾期付款滞纳金9,728.55元；7、判令崇融公司支付逾期付款滞纳金至判决生效之日止(以租金、物业管理费、杂费合计851,640.64元为基数，按日万分之三的标准，自2018年10月16日至判决生效之日)；8、判令崇融公司支付已使用的3个月免租装修期(2017年12月1日至2018年2月28日)的租金损失1,517,195.52元；9、判令崇融公司支付会德丰公司公证费6,000元；10、判令崇融公司承担租赁场地复原责任和复原费761,859.95元；11、判令租赁保证金归会德丰公司所有，用于冲抵毁约违约金，不予归还；12、判令留存在租赁场地内的物品为放弃物，归会德丰公司所有。一审法院认定事实：2017年，会德丰公司(出租方，甲方)与崇融公司(承租方，乙方)签订《上海市商品房出租合同》(以下简称《租赁合同》)，就乙方承租甲方的商品房事宜进行约定：系争房屋实测建筑面积1,190.61平方米，土地用途为商业，房屋类型为办公楼，结构为钢筋混凝土；租赁期为36个月，自2017年12月1日至2020年11月30日止；2017年12月1日至2019年4月30日，房屋每月租金505,731.84元，2019年5月1日至2020年11月30日，房屋每月租金534,630.80元；在乙方依约履行合同的前提下，甲方同意给予乙方享有装修期作装修用途，装修期3个月，自2017年12月1日至2018年2月28日止；在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但仍须如期缴纳租赁场地之全数管理费及其它杂费；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费(如有)；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理单位支付管理费，现为每月每平方米45元；管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其它开支费用及有关的保证金(如适用)，有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构(如适用)申请，所有开支一概由乙方支付；本合同之保证金为四个月租金及管理费之总和，共2,352,833元，其中四个月的租金和管理费的保证金分别为2,138,523.20元及214,309.80元，其中租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费、其它杂费不足一整月，则须以日租金标准(以月租金除以当月实际天数)按照实际租赁天数计算;乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及保证金;乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。如果乙方拖欠任何租金及/或管理费及/或其它杂费(包括整月或部分)超过七天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及/或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、逾期滞纳金、违约金及其他相关费用(包括但不限于开通恢复费用)为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足前额，乙方仍须负责补足余额;除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期届满的当日下午六时前返还租赁场地,未经甲方同意逾期返还租赁场地的,每逾期一日,乙方应按合同约定租金标准的两倍向甲方支付租赁场地占用使用费,乙方不得对该市值租金有任何异议,此外,甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失;乙方须在租赁期结束或提前结束前,把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以标准交房的状态(合理损耗除外)，交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用，甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的使用状态(合理损耗除外)；乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金，甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催讨七天内仍未补救有关违反；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及管理费的保证金的违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等，剩余租期内全部的租金及管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的装修期的费用，租赁场地再出租的中介费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费，律师费、公证费(如有)，其他杂费、手续费等；保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金，管理费及根据租赁合同应付的其它费用。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告(包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知)均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人；此外，会德丰公司、崇融公司还就其他租赁事宜进行了约定。《租赁合同》签订后，会德丰公司将系争房屋交付崇融公司，崇融公司支付租赁保证金2,352,833元。后崇融公司支付租金、物业管理费至2018年8月，支付电费至2018年6月。2018年9月17日、2018年9月26日，会德丰公司委托律师两次向崇融公司发出律师函，告知崇融公司承租的系争房屋至2018年9月25日，尚欠会德丰公司2018年7月电费2,754元，2018年7月冷冻水费3,571.20元，2018年8月电费2,296.80元，2018年8月冷冻水费3,571.20元，2018年8月维修费120元，2018年9月租金505,731.84元，2018年9月管理费55,958.67元，2018年9月1日至9月15日滞纳金合计2,432.55元，共欠款合计576,436.26元，要求崇融公司收到律师函后三日内付清款项，否则追究违约责任和租赁费用的支付责任。2018年10月9日会德丰公司委托律师向崇融公司再次发出律师函，通知崇融公司，会德丰公司决定于2018年10月15日解除与崇融公司的租赁合同，收回场地，并定于2018年10月15日下午两点半办理公证收楼手续，届时公证处公证员将到场证明整个收楼过程及租赁场地内物品的清点工作；收楼后，会德丰公司仍将保留追索崇融公司其他违约责任的权利；会德丰公司要求崇融公司共同参与办理收楼手续，否则会德丰公司将在公证处的监督下，办理收楼手续，所有法律责任由崇融公司承担；除此之外，会德丰公司亦将依法追究崇融公司的违约责任和租赁费用的支付责任。上述三份律师函均被退回。2018年10月15日，会德丰公司在上海市黄浦公证处的见证下，对现场进行清点，收回系争房屋，会德丰公司支付鉴证咨询服务*公证费6,000元。收回系争房屋后，会德丰公司通过招投标方式，与案外人上海智优建筑安装工程有限公司签订工程施工合同，由该公司对系争房屋进行了复原，产生复原费761,859.95元。一审法院另查明，崇融公司在承租期间申请安装24小时冷冻水接驳/机房，安装日期为2018年1月29日，开通日期为2018年6月21日。24小时冷冻水的收费标准为面积小于12平方米，按12平方米收取，收费按0.4元/平方米/小时收取，时间每天按24小时计算，崇融公司自申请后未支付该费用。2018年8月21日，崇融公司因灯闪进行报修，维修费为120元。系争房屋所在大楼从2018年4月1日起物业管理费调整为每月每平方米47元。崇融公司认为，会德丰公司未告知若提前解约，崇融公司需要支付免租期的租金，提供会德丰广场办公楼租赁建议书一份；崇融公司已经在2018年8月底搬离系争房屋，提供微信聊天记录、会德丰办公楼出门单；崇融公司对系争房屋进行了精装修，装修没有特定指向，会德丰已经获利，提供装修费用清单。会德丰公司对会德丰广场办公楼租赁建议书真实性无异议，但是认为租赁合同中已经做了明确约定；对聊天记录真实性不予确认，认为这是崇融公司内部员工之间的聊天内容，会德丰公司并不知悉；对出门单真实性不予确认，认为没有会德丰公司签字，从中可以看出崇融公司选择性搬走了一些贵重物品，所留物品为遗弃物；对装修费用清单不予确认，认为正是因为崇融公司装修量大，才造成会德丰公司恢复费用高昂。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》系会德丰公司、崇融公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。崇融公司未履行按时缴纳租金等费用的义务，经会德丰公司催告后在合理期限内仍不履行，根据双方的合同约定，会德丰公司要求解除租赁合同，并于2018年10月15日自行收回系争房屋，故一审法院确定租赁合同于该日解除。崇融公司应向会德丰公司支付拖欠的2018年9月1日至10月15日租金750,440.79元与管理费83,035.45元、2018年7月1日至10月15日的电费5,761.20元、维修费120元。崇融公司不同意支付冷冻水费，一审法院认为根据租赁合同约定，合同期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、非正常工作时间空调供应等费用由崇融公司承担，其他有关费用，均由崇融公司承担，开通冷冻水系崇融公司申请的其他费用，申请单载明计费标准，不属由会德丰公司负担部分，应由崇融公司支付，由此，一审法院确认崇融公司应支付会德丰公司承租期间发生的冷冻水费12,283.20元。会德丰公司与崇融公司约定租金、管理费及其他杂费逾期付款，按照日万分之三的标准支付滞纳金，并无不当，一审法院予以确认。会德丰公司主张要求崇融公司支付2018年9月1日至10月15日的逾期付款滞纳金9,728.55元，并未违反合同约定，一审法院予以确认。会德丰公司根据合同约定，以851,640.64元为本金，按照日万分之三的标准，计算自2018年10月16日至判决生效之日止的滞纳金的主张，一审法院予以支持。崇融公司不履行租赁合同，致合同解除，应当承担违约责任。关于会德丰公司主张的免租期间的租金1,517,195.52元，根据合同约定，若崇融公司违约导致会德丰公司提前终止合同，则无权享有该期间免租优惠，故一审法院予以支持。崇融公司构成根本性违约，会德丰公司按合同约定有权将崇融公司支付的保证金作为违约金予以没收。对于崇融公司遗留在系争房屋内的物品，合同约定均视为崇融公司放弃的物品，由会德丰公司处置，会德丰公司主张归自己所有，并无不当，一审法院亦予以支持。根据合同约定，崇融公司应把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，以标准交房的状态交还会德丰公司，交还时须相互结清各自应当承担之费用，在崇融公司未恢复标准交房状态，会德丰公司自行恢复的情况下，会德丰公司主张要求崇融公司支付相应租赁场地复原费761,859.95元的诉讼请求尚属合理，一审法院予以支持。会德丰公司公证收楼，产生公证费6,000元，是收回房屋的合理费用，崇融公司应予以负担。据此，一审法院作出判决：一、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年9月1日至10月15日租金750,440.79元；二、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年9月1日至10月15日管理费83,035.45元；三、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年7月1日至10月15日电费5,761.20元；四、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年7月1日至10月15日冷冻水费12,283.20元；五、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年8月维修费120元；六、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司2018年9月1日至10月15日的逾期付款滞纳金9,728.55元；七、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司逾期付款滞纳金(以851,640.64元为本金，按日万分之三的标准，自2018年10月16日起计算至判决生效之日止)；八、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司3个月免租期的租金1,517,195.52元；九、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司公证收楼费6,000元；十、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司场地复原费761,859.95元；十一、深圳崇融资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金2,352,833元(与深圳崇融资产管理有限公司支付的租赁保证金2,352,833元折抵)；十二、深圳崇融资产管理有限公司留存在上址房屋内的物品归上海会德丰广场发展有限公司所有。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，关于合同解除的时间，崇融公司主张双方租赁合同已于2018年8月30日解除，但崇融公司未提供充分证据证明该时点双方当事人已达成解除租赁合同的合意，或享有解除权的一方当事人已行使解除权，故崇融公司主张合同解除时间为2018年8月30日，缺乏依据。因崇融公司未依约履行支付租金等合同义务，经催告仍未履行，会德丰公司依约享有合同解除权。会德丰公司要求解除双方租赁合同，并于2018年10月15日自行收回系争房屋，一审法院确认合同于该日解除，并无不当。因此，崇融公司认为其不应当支付2018年9月1日至2018年10月15日的房租、管理费、电费、冷冻水费的意见，缺乏依据，本院无法采纳。第二，关于会德丰公司主张的场地复原费，根据双方合同约定，崇融公司应在租赁期结束或提前结束前，将租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，以标准交房的状态交还给会德丰公司。现因崇融公司未将系争房屋恢复至标准交房状态，会德丰公司自行恢复，会德丰公司要求崇融公司承担房屋复原的费用，并提供了相应的施工合同、付款凭证、发票等材料予以佐证，故一审法院判决支持会德丰公司的相应诉请，较为合理，本院予以认同。第三，根据双方合同约定，因崇融公司违约而致会德丰公司提前收回房屋时，会德丰公司有权将崇融公司支付的全部保证金作为违约金没收。故会德丰公司主张将已收取的全部保证金作为违约金予以没收，于法有据，应予支持。崇融公司称会德丰公司没收保证金的性质即为崇融公司已履行违约责任，故一审法院不应再判令崇融公司支付违约金及滞纳金。但首先，一审法院并未在允许会德丰公司没收保证金的同时另行判令崇融公司支付解约违约金；其次，逾期支付租金的滞纳金是基于合同解除前崇融公司未依约支付租金的行为，其与解除合同之违约金的性质并不相同。故崇融公司的该项主张，不能成立。第四，双方租赁合同已明确约定，若崇融公司违约导致合同提前终止，则无权享受免租优惠，崇融公司应当支付会德丰公司主张的免租期租金。崇融公司称系争房屋租赁合同是格式合同，合同条款显失公平的意见，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，崇融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51,000元，由深圳崇融资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 姚 跃二〇二〇年三月二十七日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……