广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初14436号原告：珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司，住所地:珠海市横琴新区***********，统一社会信用代码：914***********198Y。法定代表人：林良朋，经理。委托诉讼代理人：邹忠云，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。被告：柳志平，男，汉族，1964年7月5日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：440************411。原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司与被告柳志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司的委托诉讼代理人林洪源与被告柳志平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付占有使用费（按商铺建筑面积以每平方206元的标准，自2019年7月1日起计至2019年11月18日止的占有使用费共33905.13元）；2.请求判令被告向原告支付经济损失人民币155991元；3.请求判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年11月18日止的电费324.86元；4.请求判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年11月18日止的水费130.22元；5.请求判令被告赔偿原告商铺维修费用30050元；6.请求判令由被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2017年4月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将凤凰北路2002商铺，建筑面积35.78平方米出租给被告作商业用途，租赁期限为12个月，即自2017年3月1日至2018年2月28日止，每月租金4600元，于每月5日前缴交下一月租金。租赁合同签订后原告将商铺交付给被告使用。合同期满后双方未续签合同，被告继续使用商铺并交付租金。2019年5月9日原告向被告发出《通知》，提出收回上述商铺的出租使用权，要求被告于2019年7月5日前搬离商铺。在限期届满后，被告总是以未租到新场地等理由拒绝搬离，一直占用商铺及商铺门口区域，已经严重侵犯了原告的合法权益。在通知被告解除合同后，原告将包括案涉商铺在内的九间商铺一并出租给了他人，由于被告一直拒不腾退商铺，导致原告无法在约定期限内向新承租人交付商铺而构成违约。2019年8月23日，原告再次向被告发出《告知函》，限令被告于2019年8月31日前搬离商铺及搬走摆放在商铺门前的植物，并声明商铺已经出租给他人，因被告未搬离商铺已造成原告面临违约赔偿的风险，若再不搬走将依法追责。但是被告在收函后，仍然拒绝腾退商铺，原告因无法向新承租人交付商铺，致使新承租人提出解除租赁合同，原告只能依约向承租人退还已收的租金36万元并赔付双倍押金共24万元，直接造成了原告经济损失人民币48万元，鉴于原告的该笔经济损失是由被告造成，被告依法应当承担相应的赔偿责任。租赁合同解除后因被告拒不腾退一直占用商铺，已经造成了原告极大的经济损失。2019年11月6日，被告损坏了商铺的墙体、卫生间、水电等设施，商铺内外的垃圾也未清理，经工程队报价，修复商铺需要支付维修费用人民币30050元。因该损失是被告造成，应由被告承担。原告与被告多次沟通无果，故提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.房地产权证（9个）；2.房屋租赁合同（原、被告于2017年4月6日签订）；3.通知；4.房屋租赁合同（原告与庞端尚于2019年7月1日签订）；5.工商银行业务回单（收款）；6.关于终止房屋租赁合同及退还租金双倍返还押金的函；7.告知函及邮件交寄单、邮件签收查询单；8.律师函；9.解除《房屋租赁合同》协议书、工商银行业务回单（付款）；10.搬迁之前及搬迁之后商铺照片9张；11.2002商铺拆改报价；12.广东增值税电子普通发票；13.电费交费通知单。被告柳志平答辩称，不认可原告的诉讼请求。被告提供了如下证据：1.三张碧湾花园水电管理费收费单；2.房屋分租合同。经审理查明,原、被告于2017年4月6日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于凤凰北2002商铺出租给被告作商业用途，商铺建筑面积为35.78平方米，租赁期限为12个月，自2017年3月1日至2018年2月28日止，每月租金为4600元，每年递增10%，双方签订合同后，被告必须支付房屋押金4000元，并于每月5日前交纳下一个月租金，不允许以押金抵扣租金，押金在租房期满，被告与原告办理结清退房手续后退还被告。租赁期内，如被告不按时交租，按逾期每天1%利息加收，如拖欠租金超过七天，视为被告违约，原告先采取口头形式通知被告终止合同，再以书面形式送达被告，且押金不予退还，被告若不搬离，原告可采取强制措施且押金不予退还。租赁期间的房屋窗户、水电、上下水道维修费用由被告负担，被告租房期满后，如不再延期租用时，其房内属被告装修的不能拆除的部分不得拆除，保证房屋原结构不改变，并将房屋清洁干净，否则原告在押金中扣除300元清洁费，退房时，被告须连同自配钥匙一并交还原告。如被告租用期满，既不续签，又拒绝退房的，被告所交押金不予退还，限被告在三日内搬离。上述租赁合同签订后，被告依约交纳了4000元押金并按月交纳租金及水电费。租赁合同到期后，原、被告未续签租赁合同，但被告仍继续使用案涉商铺，原告也继续收取被告交纳的租金和水电费。2019年5月5日，原告向被告发出一份通知，通知载明，因原告发展需要，拟收回2002商铺的出租使用权，现提前通知被告，请被告于2019年7月5日前搬离上述商铺，在结清水电费及租金后，原告会返还押金给被告，被告于2019年5月9日签收了上述通知。2019年7月1日，原告与案外人庞端尚签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于珠海市香洲区********、2004、2006、2008、2010、2012、2014、2016、2018号房屋出租给庞端尚作商业用途，建筑面积共计291平方米，租赁期限共36个月，原告从2019年7月7日起将房屋交付给庞端尚使用，至2022年7月7日止。第一年租金每月60000元，租金每年递增10%，即从2020年7月7日起每月租金66000元，从2021年7月7日起每月租金72600元。签订合同后，庞端尚必须一次性交付半年房租即360000元给原告，余下的半年租金在本年底一次性付清，第二、三年的租金也按此方法交付。庞端尚须交付押金120000元给原告，并于每年的1月5日及7月5日前交纳下半年的租金，不论何种情况下，不允许押金抵交租金，押金在租房期满并与原告办理结清退房手续后退还庞端尚。房屋租赁期间的房屋门窗、水、电、上下水道、卷闸门等维修费用由庞端尚承担。原告须在2019年7月7日前将原有已经租期届满的租户清场并将场地移交给庞端尚进场装修，因2006号商铺租期截止至2019年10月10日，庞端尚认可该商铺可以使用至上述日期再进行移交，若原告不能在2019年7月7日移交除2006号商铺外的上述场地交庞端尚进场装修，每担耽一天按3000元计赔偿庞端尚的损失，直至原告将上述商铺移交庞端尚进场装修日止，若原告在收到押金和半年租金后，在一个月内仍然无法将上述商铺清场移交庞端尚装修，则庞端尚有权向原告书面提出取消本协议，原告应在二天内退还所收的租金并双倍赔偿庞端尚所交付的押金。2019年7月17日，庞端尚向原告银行账户支付了押金120000元和租金360000元。2019年8月20日，庞端尚向原告发出《关于终止房屋租赁合同及退还租金双倍返还押金的函》，称因原告未能在7月7日将凤凰北路291平方米商铺清场交与其进场装修，经多次口头催促，至今已超过约定的最后时限多时，目前也没能清退交付，已经造成了经济损失，现正式向原告提出终止租赁合同并请原告于接到函件二天内退还已交付的半年租金360000元，同时双倍返还押金240000元。2019年8月23日，原告向被告发出一份《告知函》，称原告曾于2019年5月7日发函给被告，告知被告于2019年7月5日前搬离商铺，2019年7月5日，原告工作人员与庞端尚到商铺作现场移交并请被告搬离场地，但被告截止现在尚未搬离场地，已造成原告面临赔偿的风险，原告保留追究的权利，现再次通知被告，务必于2019年8月31日前搬离商铺并将摆放在商铺门前的所有植物清走，结清所欠的租金和水电费并通知原告工作人员前来验收交接钥匙，被告于当天收到了该告知函。庞端尚委托律师于2019年9月3日向原告发出律师函，通知原告自收到律师函之日起解除双方于2019年7月1日签订的房屋租赁合同，并于收到律师函之日起两日内向庞端尚返还360000元租金及双倍返还押金240000元。2019年9月6日，原告与庞端尚签订了解除房屋租赁合同协议书，约定双方解除2019年7月1日签订的房屋租赁合同，原告同意在2019年9月9日前返还360000元租金及双倍返还押金240000元。2019年9月10日，原告分两笔向庞端尚支付了60万元。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。上述租赁合同于2018年2月28日到期后，被告继续占用案涉租赁房屋并向原告交纳租金，原告没有提出异议并继续收取被告交纳的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，原告于2019年5月5日向被告发出解除租赁合同的通知，被告于2019年5月9日收到了该通知，该通知要求被告于2019年7月5日前搬离案涉商铺，原告解除租赁合同给予了被告合理期限，原告解除租赁合同于法有据，原、被告之间的租赁合同于2019年7月5日解除，被告应将案涉商铺腾退并交还原告。关于被告的腾退时间，被告称其于2019年8月31日搬出时未通知原告也没有向原告交接钥匙，但租赁合同中明确约定被告退房时应将钥匙交还原告，被告未履行其办理商铺交接的义务，且未举证证明原告于2019年8月31日实际收回了案涉商铺，故本院对于被告主张的腾退时间不予采信。另外，被告称其一直占用案涉商铺旁的空地至2019年10月份，被告交还案涉商铺应按照合同约定切实履行，不能存在妨害原告收回并使用案涉商铺的行为，被告占用案涉商铺旁的空地是没有全面履行腾退商铺义务的行为，依法应承担相应的违约责任。原告主张其收回案涉商铺是在2019年11月18日，因被告未提供证据证明其已于该日期前交还案涉商铺，故本院认定被告腾退案涉商铺的时间为2019年11月18日。因被告在租赁合同解除后继续占用案涉商铺，被告应向原告支付案涉商铺的占有使用费及水电等相关费用，并依法承担相应的违约责任。原、被告之间的租赁合同解除前，原告与案外人庞端尚于2019年7月1日签订了包含案涉商铺在内的共计9间商铺的租赁合同，按照该租赁合同的约定，庞端尚应于签订租赁合同后一次性交付半年租金和押金，租金自2020年7月7日开始计算，若原告不能在2020年7月7日移交租赁场地则需赔偿庞端尚损失，可见，按照合同约定，庞端尚最迟应于2019年7月7日前向原告交付押金及半年的租金，而庞端尚却于2019年7月17日才向原告支付上述款项。2019年7月17日前，被告并未依约将案涉商铺交还，此时原告已明确知悉因被告违约导致原告自身无法按照其与庞端尚之间的租赁合同的约定履行交付案涉商铺的义务，而原告却依然告知庞端尚其可以按照租赁合同的约定交付商铺并要求庞端尚支付款项，庞端尚应原告要求才支付了相应款项。被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，而原告却并未采取相应措施，反而在庞端尚未依约按期支付款项后要求庞端尚继续履行合同并交付款项，对于扩大的损失，原告无权要求被告赔偿。综上，原告所主张的经济损失均为其与庞端尚之间租赁合同中的违约损失，原告无权要求被告予以负担。原、被告之间的租赁合同解除后，被告继续占用案涉商铺，应向原告支付案涉商铺的占有使用费。原告主张按照其与庞端尚之间的租赁合同约定的租金标准予以计算，没有合同依据，且原告并未举证证明案涉商铺的同地段的租金标准与其与庞端尚之间的租赁合同约定的租金标准一致，故本院对于原告的主张不予采纳，案涉商铺的占有使用费应按照原、被告之间的租赁合同约定的租金标准予以确定。原、被告双方确认租金并未按照租赁合同的约定进行递增，是一直按照每月4600元的标准确定租金，故本院认定原、被告双方以实际行动对合同中约定的租金标准进行了变更，被告应按照每月4600元的租金标准向原告支付房屋占有使用费至2019年11月18日。被告对于其支付租金的情况前后表述不一致，且未提供证据证明其已交纳了2019年7月份的租金，故本院认定被告支付租金至2019年6月30日，被告应向原告支付自2019年7月1日至2019年11月18日的租金和房屋占有使用费共计21160元。关于水电费，被告对于2019年8月份产生的水费130.22元予以认可，本院径行予以认定，被告认可有电费的产生，仅称对于电费数额不清楚，原告主张的电费金额符合商业经营的普遍情况，本院也予以认定，故被告应向原告支付电费324.86元和水费130.22元。至于原告主张的案涉商铺的维修费用，因原告并未对案涉商铺进行维修，相关费用并未实际产生，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告柳志平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司支付租金和房屋占有使用费人民币21160元；二、被告柳志平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司支付电费人民币324.86元；三、被告柳志平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司支付水费人民币130.22元；四、驳回原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币4606元，由原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司负担人民币4155元，被告柳志平负担人民币451元。保全费人民币1520元，由原告珠海经济特区运兴泰装饰工程有限公司负担人民币1371元，被告柳志平负担人民币149元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年三月二十四日书 记 员  卢燕婷