重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初4945号原告:重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉▪绿岛映像），统一社会信用代码：915001047717837521。法定代表人:唐太明，该公司总经理。委托诉讼代理人:汪琼娟，重庆中力律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:骆斌，该公司员工，特别授权。被告：邬君，女，1962年7月17日出生，汉族，住四川省内江市。被告：刘晋妃，女，1987年8月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郭玉春，系刘晋妃母亲，特别授权。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）与被告刘晋妃、邬君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序,于同年9月19日公开开庭进行了审理，原告重庆晋愉林畔物业公司委托诉讼代理人汪琼娟、骆斌，被告刘晋妃委托诉讼代理人郭玉春到庭参加诉讼，被告邬君经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费25945.67元。明细如下：从2017年8月1日起至2019年4月30日21个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1188.01元，(建面339.43平方米×3.5元/平方米.月)物业服务费欠费24948.21元，公摊电费欠费347.46元，违约金650元，欠费总额合计人民币25945.67元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2011年6月30日起为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔.东岸提供前期物业服务;被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔.东岸小区20-3业主，从2017年8月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费共计人民币25945.67元，原告在此前进行了相关催收，并于2019年4月通过邮政挂号信的方式向被告寄送了律师函，但被告在约定的时间里仍然拒不向原告支付所欠相关费用。为维护原告的合法权利，特依法向法院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的全部诉讼请求。被告刘晋妃辩称，被告不承认原告公司系小区的物业公司，不同意其收费标准，不同意公摊电费，原告应举示证据证明，不同意违约金，原告未参照服务内容和标准提供物业服务，原合同是2014年到期，之后原告未与开发商和业委会续签合同，未依据合同第三条及合同附件提供服务，原告的主张没有依据。安全风险大，质量无法保证，设备设施有损坏且未予以更换，对小区的绿化未进行合同管理，景观不佳，公共车辆随意停放，小区混乱，小区未实现封闭管理，装饰装修管理混乱，被告家中发生入室盗窃，价值30万元左右，原告未向警方提供监控，物管公司原经理向我承诺过因房屋被盗窃，如事情未得到解决，物管费可以一直不交。原告安全巡查工作未发挥作用。2019年4月16日之前的物业费不应当收取。综上，原告提供的物业服务与原合同标准不符，原告的请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2011年6月29日，案外人重庆晋愉邦旭房地产有限公司作为甲方，原告晋愉林畔物业公司作为乙方签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。另查明，据已生效的(2018)渝0104民初6606号民事判决书查明的事实，法院办案人员走访案涉小区时，原告工作人员陈述:“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分（52-53幢），由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”法院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。再查明，被告刘晋妃、邬君为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔·东岸小区20-3号房屋的物业使用人，被告房屋建筑面积为339.43m2。原告多次通过催收函、律师函等方式向原告催缴物业费。自2017年8月1日起，被告刘晋妃、邬君未缴纳的物业服务费以及公摊电费，其中公摊电费为347.46元。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，截止2019年8月7日，原告仍在为案涉小区提供物业服务。上述事实有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、证明等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与案外人建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非原告的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的原告有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，原告未举示证据证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，亦未举示证据证明上述安全隐患确已消除。因此，本院认为原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于被告的其他抗辩理由，被告举示的证据难以达到其证明目的，故本院不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，本院对原告主张被告应付的自2017年8月1日至2019年4月30日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职，原告主张24948.21元，本院支持339.43平方米×3.5元/平方米.月×21×95%=23700.7元；公摊电费347.46元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。被告邬君经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘晋妃、邬君于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2017年8月1日至2019年4月30日的物业服务费23700.7元、公摊电费347.46元，共计24048.16元；二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘晋妃、邬君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取225元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担16元，被告刘晋妃、邬君负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 科二〇二〇年三月十一日法官助理  刘冰颖书 记 员  张珊珊