包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初1084号原告：李新宇，包钢（集团）公司纪委（监察专员办公室），住内蒙古自治区包头市。原告：张雅娟，女，1975年11月28日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李新宇，男，1974年6月26日出生，包钢（集团）公司纪委（监察专员办公室），住内蒙古自治区包头市。被告：包头中冶正盛置业有限责任公司。法定代表人：张孝永。委托诉讼代理人：华慧中，北京友恒律师事务所律师。原告李新宇、张雅娟与被告包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新宇、张雅娟委托诉讼代理人李新宇、被告包头中冶正盛置业有限责任公司委托诉讼代理人华慧中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新宇、张雅娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金61335元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于包头市房屋。合同约定被告方应在房屋交付360日将办理登记需要由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告原因不能在规定时间内取得房地产权证书，被告应每日按照商品房价款万分之一向原告支付违约金。被告在约定时间内未提交备案手续，构成违约，故原告诉至法院请求判如所请。被告中冶置业公司辩称，原告使用第12条计算违约金，计算总额及时间均错误，应以原告实际支付房屋总价款为基数，计算时间为原告实际收房之日起360天往后顺延1年。逾期办理房产证并非被告直接原因导致的，被告延迟提交办证材料、延迟协助代办房产证系包头市人民政府及城乡建设委员会等行政因素导致，原告应当予以免除或减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交了如下证据：证据1.商品房买卖合同（原件及复印件各一份），证明依据合同第十二条规定，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告向原告支付每日房价款的万分之一的违约金。违约金的计算方式是合理的。复印件不完整庭后向法庭提交。证据2.购房认购金、意向金、购房款收款收据（原件及复印件各一张），证明我已经缴纳了房款，并证明违约金的计算依据。证据3.面积差价收据复印件一张，证明经双方核算被告向我退还房款591元。证据4.商品房买卖合同补充协议（原件及复印件各一份），证明实际收房日是2014年7月11日。被告发表质证意见称：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，违约金计算截止日期应当为被告向产权机关提供备案的日期即2017年11月9日。对证据2的真实性认可，证明目的对于已经缴纳的房款认可，对违约金的计算依据不认可，同证据1的质证意见。对证据3的真实性认可，证明目的退还房款认可，但该证据不能支持原告的诉请。对证据4的真实性认可，证明目的实际收房日认可。被告为证明其主张向法院提交了如下证据：证据1.商品房买卖合同及补充协议（复印件一份），证明原告实际支付房屋总价款为合同总价扣除面积差退款及优惠款，即便被告违约，应以原告实际支付的房屋总价款作为计算基数，即882515元。证据2.包府办发（2014）57号《包头市人民政府办公厅印发包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序意见的通知》、包联验委办发（2015）3号《包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》（复印件一份），证明2014年3月13日至2015年12月11日包头市具体竣工验收政策多次发生调整，被告在履行合同第12条义务时存在障碍，延迟提交办证材料，被告在履行合同中不存在过错，相应的时间应当扣除，违约金的比例应相应扣减，根据《合同》第12条约定，被告应于2015年12月12日至2016年12月6日期间完成登记备案的合同义务。证据3.调查审核表（复印件一份），证明因行政机关和政策的原因，被告迟于2017年11月9日完成了将资料报产权登记机关备案的合同义务。违约金的起止日期为2016年12月7日至2017年11月9日。原告发表质证意见称：对证据1的真实性认可，证明目的认可。对证据2的真实性不清楚，但据我了解2014年3月13日至2015年12月11日产权证办理政策确实发生调整因此对该期间产生的违约责任进行免除。对证据3的真实性不清楚，该证据来源不清，没有公章，证明目的不认可，虽然被告于2017年11月9日完成了将资料报产权登记机关备案的义务，但合同义务没有履行，违约还在持续。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市房屋一套，总价款882515元。原告如期履行了付款义务，被告于2014年7月11日交付了房屋。合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金”。被告已经于2017年11月9日向房产管理部门提交了办理产权登记相关备案资料。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。关于被告应否承担违约金的问题，根据该合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金”，现本案涉争房屋已于2014年7月11日交付使用，但被告迟至2017年11月9日才向房产管理部门提交了办理产权登记相关备案资料，已构成违约，应当承担违约金的赔偿责任。关于违约金的起算日问题，因包头市政府出台的房地产开发项目审批程序有调整，该情况非被告原因导致，被告对此并无过错，故该调整期间（2014年3月13日至2015年12月11日）应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，现双方均认可应以2016年12月7日作为被告逾期办理房屋权属登记所涉违约金的起算日，本院对此予以确认。关于违约金的截止日问题，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之规定，“报产权登记机关备案”的义务是指被告向房产管理部门完成提交初始登记相关资料的备案义务，本案中，原、被告均认可被告已于2017年11月9日向房产管理部门提交了办理产权登记相关备案资料，至此被告已将上述义务履行完毕，违约金应计算至该日止，现原告认为该合同义务还包含被告通知其去产权登记机关提交办理产权证书的申请，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金计算标准的问题，本院认为，违约金的立法本意是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，现被告明确主张违约金约定过高，要求法院调整，综合考虑被告的违约情形，并参照本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按照商品房价款的1%000.5计算较为适宜，故对原告主张违约金的诉请本院予以部分支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告李新宇、张雅娟支付逾期办理产权证书的违约金（每日按照房屋总价款882515元的1%000.5计算，自2016年12月7日起计算至2017年11月9日止）；二、驳回原告李新宇、张雅娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 权 静 二〇二〇年三月二十七日书记员 张晓虹附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。