江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民终91号上诉人（原审原告）：江西省赣银投资管理有限公司。住所地：江西省上饶市信州区带湖路93号1-1。法定代表人：童友林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍英，江西时空律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上饶市金旅财园通商务有限公司。住所地：江西省上饶市三清山大道西段11号上饶国际家居城四楼。法定代表人：袁新平，该公司执行董事。原审第三人：张朝辉，男，汉族，1975年8月9日生，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江西华箭律师事务所律师。原审第三人：徐敏，女，汉族，1979年9月21日出生，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江西华箭律师事务所律师。原审第三人：弋阳县紫文食品有限责任公司。住所地：江西省弋阳县城南工业园区东罗段。法定代表人：张金山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江西华箭律师事务所律师。上诉人江西省赣银投资管理有限公司（以下简称赣银公司）因与被上诉人上饶市金旅财园通商务有限公司（以下简称金旅公司）、原审第三人张朝辉、徐敏、弋阳县紫文食品有限责任公司（以下简称紫文公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初293号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赣银公司的法定代表人童友林及其委托诉讼代理人洪学勇、叶绍英，被上诉人金旅公司的法定代表人袁新平，原审第三人张朝辉、徐敏、紫文公司的共同委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赣银公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认其对位于上饶市弋阳县滨江时代广场产权证号为XXXXXXX(共11间)房屋在2032年2月29日之前享有承租权；3.判决其在承租期内（2032年2月29日之前）有权阻止向金旅公司、拍卖房屋买受人移交上述房屋使用权；4.本案诉讼费由金旅公司承担。事实和理由：一审判决凭张朝辉在人民法院执行局作的笔录、案外人郭友兰曾经向赣银公司法定代表人童友林汇款的汇款凭证认定诉争的《商品房租赁合同》系倒签、系民间借贷的担保，并简单地用600万元除以承租面积再除以20年认定本案租金明显低于市场价、不符合交易习惯，最终驳回其诉讼请,认定事实错误，采纳证据错误，属于错判。具体理由如下：一、一审判决采纳证据错误。1.一审判决认为，“本院执行局于2017年12月27日，2019年1月10日对其（张朝辉）所作的笔录系在执行程序中依职权所进行的调查，对该笔录应予采信”。按照该认定，只要是人民法院依职权制作的笔录就必须采纳，而未考虑当事人的陈述是否真实。何况，张朝辉系本案的当事人，与本案的处理结果有直接的利害关系。2.一审判决认定“张朝辉提供的借条及汇款凭证能够证明其于2013年1月10日，1月11日分两笔向赣银公司法定代表人童友林归还了200万元”。对此，其认为，首先，张朝辉提供的借条是张朝辉向案外人郭友兰借款的借条，张朝辉同郭友兰之间的借条与本案没有任何关联性。其次，童友林与赣银公司为两个完全不同的主体，一审法院在既不开展法庭调查，也不进行证据质证的情况下，将张朝辉私下向法院提交的案外人郭友兰向童友林个人因其他原因汇款的200万元视同为张朝辉向赣银公司的还款，是错误的。二、诉争的《商业房产租赁合同》不是民间借贷的担保，也无任何证据证明存在倒签情形。首先，一审判决仅凭本案执行阶段的当事人张朝辉的笔录就认定《商业房产租赁合同》系民间借贷的担保、系倒签的，是错误的。张朝辉的笔录在证据形式上仅仅是当事人陈述，而当事人陈述的事实必须有证据支持，否则不能采信。其次，张朝辉就是房屋的出租人，如果租赁合同的效力被推翻，张朝辉就能够收回房屋。采信这种对张朝辉明显有利的陈述，显然不能做出公平、合理的事实认定。三、其与张朝辉等签订《商业房产租赁合同》不存在明显低于市场价、明显侵害其他债权人利益的情形。首先，其承租该房屋时，该地段的房屋处于未开发成熟阶段，其承租后，仍需投入巨额资金进行开发经营。其次，其一次性支付租金，出租人享有巨额的财务成本收入。根据可查证的判决书，当时张朝辉的融资成本，至少也是月息2分，有的甚至达到月息5分。即便都按月息2分计算，按财政部确定的会计核算“终值计算法”计算，张朝辉占用其一次性支付的资金700万元，仅本金每月的利息成本收入就是14万元，其一次性提前支付20年计240个月的租金，张朝辉实际取得的终值租金为5102万元。四、依法生效的合同，人民法院不能依职权撤销。1.到目前为止，没有任何一份生效的法律文件认定诉争的《商业房产租赁合同》为无效合同，且事实上该合同也不存在任何无效的情形。2.原判认定该合同是民间借贷的担保、系倒签、显失公平，言下之意，该合同可撤销。根据《中华人民共和国合同法》的规定，即便是可撤销合同，也必须由合同当事人张朝辉通过诉讼方式撤销。但到目前为止，张朝辉未以任何形式行使该权利。也就是说，一审判决越俎代庖，直接认定了合同应当撤销。综上所述，其与张朝辉等人签订的书面租赁合同在先，合法有效。其在签订合同后,按照租赁合同约定一次性付清了全部的租金，并自始实际占有使用至今。其承租权合法、有效，应当受到法律保护，在承租期内有权阻止交付房屋。金旅公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、人民法院依法查明的事实应当作为认定本案事实的根据，除非有足以推翻该事实的相反证据。首先，一审法院执行局于2017年12月27日和2019年1月10日向张朝辉所作的调查笔录并非孤证，而是有张朝辉提供的能够证明借贷事实客观存在以及张朝辉于2013年1月10日和1月11日分两笔向赣银公司法定代表人童友林归还借款200万元的借条及汇款凭证佐证。其次，赣银公司对一审法院依法查明的上述借条及汇款凭证所证明的事实并未提供相反的证据予以推翻。二、下列事实足以认定案涉《商业房产租赁合同》为担保民间借贷而倒签的合同。一是张朝辉提供的借条，该事实证明张朝辉与赣银公司存在借贷关系；二是200万元的汇款凭证，能够证明2012年2月11日即案涉《商业房产租赁合同》落款时间之后张朝辉向赣银公司的法定代表人归还了200万元借款，同时印证了一审法院执行局在2017年12月27日和2019年1月10日向张朝辉所作调查笔录中已查明事实的客观真实可信度，更证明了落款时间为2012年2月11日的案涉《商业房产租赁合同》系为担保民间借贷而倒签的合同。三、赣银公司以案涉《商业房产租赁合同》约定金额为基数，以月息2分的民间借贷利率计算20年的民间借贷利息总额，推定并主张张朝辉实际取得租金为5102万元，该主张既无事实根据也无法律依据，而且明显违背市场经济规律，更清楚地反映了其内心想法就是民间借贷。据此，一审法院关于租赁价格明显低于市场价的认定，并无不当。四、其他事项。在本案中，赣银公司的法定代表人童友林和郭友兰均非独立主体，而是赣银公司的法定代表人和有关人员。张朝辉、徐敏、紫文公司述称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。赣银公司与张朝辉之间系民间借贷关系，不存在租赁合同关系，赣银公司对涉案房产不享有租赁权，无权阻止移交房产。事实和理由：一、2012年2月11日所签订的《商业房产租赁合同》系倒签。该合同实际签订时间为2012年年底，合同落款时间2012年2月11日系赣银公司负责人童友林要求倒签的时间，因为涉案房产于2012年10月10日已被法院查封，其他房产也设立了抵押，在签订《商业房产租赁合同》时童友林答应借给张朝辉3000万元，双方签订租赁合同为借款提供担保，倒签的目的是为了阻却日后的执行，该合同侵犯了其他债权人的利益。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。二、《商业房产租赁合同》虚假及倒签的事实清楚，并有证据予以佐证。赣银公司主张其与张朝辉等之间存在20年的租赁关系，与客观事实不符，有违常理，不符合一般交易习惯。1.租金明显低于市场价。2万多平方米的商铺，20年的租限期，600万元租金，每年每平方米约13元租金。赣银公司将上述商铺出租给他人，四间店面（每间约20平方米），年租金154000元，超过合同约定租金的100多倍。2.一次性支付20年的租金不符合一般交易习惯，且无交付租金的依据。交付的400万元系借款，不是租金。《房屋租金支付通知书》内容不真实，当中提到扣除的原借款200万元根本不存在，是为了与租赁合同配套而编造的。因此，赣银公司未能提供交付租金的依据。3.借款后，张朝辉陆续归还了借款250万元，张朝辉的还款行为能够证明双方之间不存在租赁合同关系，因为出租人没有向承租人付款的基础。张朝辉向郭友兰借款200万元并按赣银公司要求在借条上指定该200万元直接汇入赣银公司法定代表人童友林账户，用以归还赣银公司的借款。张朝辉、徐敏、紫文公司与童友林之间并不存在任何借贷关系。三、对涉案房产已执行终结，赣银公司提出的执行异议已过法定期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，执行异议应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。而涉案房产作为执行标的已经执行终结并交付给买受人。赣银公司向一审法院起诉请求：1.判令确认其对位于弋阳县滨江时代广场产权证号为XXXXXX共11间房屋在2032年2月29日之前享有承租权；二、判决其在承租期内（2032年2月29日之前）有权阻止向买受人移交上述房屋使用权。一审法院认定事实：赣银公司与张朝辉之间系民间借贷关系，双方就案涉房产没有租赁合同关系。对于赣银公司提交的《商业房产租赁合同》、《张朝辉租赁房屋移交明细表》、银行转账凭证，张朝辉对上述证据的证明目的予以否认，质证称《商业房产租赁合同》是为了对其与赣银公司之间的借贷提供担保，且在时间上系倒签，目的是为了对抗抵押权，其与赣银公司之间只存在民间借贷关系。张朝辉提供了一审法院执行局于2017年12月27日、2019年1月10日对其所作的调查笔录、2013年元月10日借条及向童友林汇款的凭证佐证其质证意见。一审法院认为，该院执行局于2017年12月27日、2019年1月10日对张朝辉所作的调查笔录系一审法院在执行程序中依职权所进行的调查，对该调查笔录应予采信，且张朝辉提供的借条及汇款凭证能够证明其于2013年1月10日、1月11日分两笔向赣银公司法定代表人童友林归还了200万元。案涉的《商业房产租赁合同》落款时间是2012年2月11日，张朝辉归还200万元的时间为2013年1月10日及11日，该时间晚于《商业房产租赁合同》的落款时间，这一事实与张朝辉关于其与赣银公司之间存在民间借贷关系、《商业房产租赁合同》实为借贷的担保且在时间上系倒签的陈述相印证，对于张朝辉的质证意见予以采纳。一审法院认为，案涉的《商业房产租赁合同》中约定的坐落在弋阳县滨江花城的商业房产面积逾2万平方米，以600万元承租20年，一年租金不到30万元，这一租金水平极度低于市场平均租金水平，且20年的租金一次性交付亦明显与市场交易习惯不符。案涉的《商业房产租赁合同》落款时间是2012年2月11日，张朝辉归还200万元的时间为2013年1月10日及11日，还款时间晚于《商业房产租赁合同》落款时间，这一事实亦能证明张朝辉与赣银公司之间存在民间借贷关系，对于张朝辉关于其与赣银公司之间存在民间借贷关系、《商业房产租赁合同》实为借贷的担保且在时间上系倒签的陈述予以采信。赣银公司要求确认对案涉房产享有承租权及有权阻止向买受人移交房屋使用权的诉讼请求与一审法院查明的事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决：驳回赣银公司的诉讼请求。案件受理费5863元，由赣银公司负担。本院二审中，围绕上诉请求，金旅公司未提交新证据。赣银公司提交了以下证据：证据一、一审法院出具的材料收据。证明其于2018年7月24日提出了执行异议。证据二、2013年1月10日张朝辉出具的《结算确认单》。证明：1.郭友兰转付给赣银公司的200万元系偿还其他债务，并非是将童友林（赣银公司）支付的租金返还给赣银公司；2.赣银公司支付的租金并非民间借贷的借款；3.一审判决认定张朝辉在2013年元月10日、11日分两笔向赣银公司法定代表人偿还200万元，事实认定错误。金旅公司质证如下：对上述证据的真实性、证明目的不予认可，且赣银公司在一审中一直未提交上述证据。其他质证意见与张朝辉、徐敏、紫文公司的意见一致。张朝辉、徐敏、紫文公司质证如下：对上述证据的真实性、合法性均有异议。证据一显示的提交人为洪敏，无证据证明其与本案有关。关于证据二，张朝辉不认识李国民，与李国民之间没有借贷或担保关系，也不存在返还预收房租、租金差额等情形，张朝辉与童友林之间没有结算行为，张朝辉也没有签过此确认单，如果系张朝辉签名，也是在其醉酒无意识状态下被童友林骗取签名，不是张朝辉的真实意思表示。属于非法证据。本院认证如下：赣银公司提交的第一组证据，未加盖法院印章，本院无法确认其真实性。根据该份证据，赣银公司提交执行异议申请书的时间为2018年7月24日，而根据张朝辉等原审第三人提交的（2018）赣11执异28号案件立案审查、流程管理信息表，法院收到赣银公司执行异议申请的时间为2018年10月17日，二者相互矛盾。且张朝辉等原审第三人提交的（2018）赣11执异28号案件立案审查、流程管理信息表加盖了法院印章，证明力更大。即使该证据是真实的，根据张朝辉等原审第三人提交的过户执行裁定书的送达回证，2018年7月16日，诉争房屋拍卖过户裁定书（（2013）饶中执字第10-8号）和协助执行通知已经送达给买受人和不动产登记中心。2018年7月24日，对诉争房屋的执行已经终结，即便此时赣银公司提出了案外人执行异议，也不符合法律规定的案外人执行异议受理条件。赣银公司提交的第二组证据，涉及其与张朝辉等原审第三人之间实体法律纠纷，不予审查。张朝辉、徐敏、紫文公司提供了以下证据：证据一、租赁合同五份。证据来源：张朝辉、徐敏、紫文公司提供以及弋阳县人民法院档案。证明：1.《商业房产租赁合同》约定的租金极度低于市场平均水平。2.赣银公司的出租行为均发生在2013年以后，进一步说明《商业房产租赁合同》落款时间2012年2月11日不真实，系倒签。证据二、（2012）饶中民一初保字第53号送达回证。证据来源：一审法院档案。证明：涉案房产查封时间为2012年10月10日。证据三、过户执行裁定书送达回证二份、（2018）赣11执异28号案件立案审查、流程管理信息表。证据来源：一审法院档案。证明：争议房产过户裁定于2018年7月16日送达至所有的买受人以及弋阳县不动产登记中心，赣银公司提出执行异议申请书的落款时间为2018年7月23日，提交至一审法院的时间为2018年10月17日。2018年10月17日，赣银公司提出执行异议时，涉案房产所有权已转移至买受人，执行已经终结。证据四、争议产权不动产登记信息11份、房产变更详细情况表。证据来源：弋阳县不动产登记局档案。证明：涉案房产详细情况。产权已全部变更至买受人名下。赣银公司质证如下：关于第一组证据，对前两份租赁合同的真实性、关联性均有异议，与本案无关，且没有赣银公司确认。对第三份、第四份、第五份租赁合同的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议。第一，赣银公司一次性支付了全部租金，按照月息2分计算，并加上本金，租金水平远远超过当时当地的租金水平，根本不存在租金极低的情况；第二、赣银公司于2012年2月11日承租诉争房屋，当然只能在此后将房屋转租，转租的时间视实际交易情况而定，因此，转租时间在2013年后，是正常的，也反映了客观事实。张朝辉等根据转租时间发生在2013年而认定赣银公司租赁合同是倒签的，理由不成立。况且，还有一部分房屋在赣银公司承租之前就已经出租，租赁期在2013年以后到期，因此，赣银公司才在到期以后与承租人续签合同，或者另租他人。第三，赣银公司与承租人签订的合同刚好说明诉争的《商业房产租赁合同》系双方的真实意思表示，而不是民间借贷的担保，如果仅仅是民间借贷的担保，续签合同的主体应当是张朝辉等原审第三人，而不是赣银公司。关于第二组证据，对真实性无异议，对证明对象有异议。2017年其曾针对承租的另外几间店面的拍卖行为提出异议，而本次是针对移交的几个店面提出异议。赣银公司签订《商业房产租赁合同》的时间是2012年2月，查封的时间是2012年10月，说明诉争的房屋租赁在先，查封在后，其享有阻止移交租赁房屋的权利。关于第三组证据，对真实性无异议，对证明对象有异议。立案审查、流程管理信息表没有关于案件执行终结的表述，而一审法院对其执行异议予以立案恰恰证明其申请执行异议符合法律规定。其提交执行异议的时间并非是2018年10月17日，而是2018年7月24日。诉争房屋完成过户并非案件终结，其对房屋过户无异议，对房屋移交有异议。关于第四组证据，对真实性没有异议，对证明对象有异议。其对房屋的过户没有意见，只是对终止其租赁合同以及要求其交付出租的房屋有异议。金旅公司质证如下：对上述证据无异议。本院认证如下：对张朝辉等原审第三人提交的第二组证据、第三组证据、第四组证据的真实性予以确认。第二组证据能够证明诉争房产查封时间为2012年10月10日。第三组证据能够证明诉争房产拍卖过户裁定和协助执行通知于2018年7月16日送达给买受人和不动产登记中心，上饶市中级人民法院（2018）赣11执异28号执行异议案件即赣银公司提出案外人执行异议的案件，一审法院收到赣银公司执行异议申请的时间为2018年10月17日。第四组证据能够证明：产权证号为X的房屋已于2018年9月26日过户至买受人舒春标、曾慧玲名下，并于2019年4月19日再次过户给其他人；产权证号为X的房屋于2018年10月10日过户至买受人楼芳名下；产权证号为X的房屋中的部分于2018年9月28日过户至买受人舒强标和董腊梅、吴晓峰和袁国光名下，部分于2018年10月10日过户至买受人楼洋名下，且上述受让人名下的房屋分别于2019年2月和4月再次过户至其他人名下；产权证号为X的房屋中的部分于2018年9月28日过户至买受人吴晓峰和袁国光、吴晓峰名下，部分于2018年9月30日过户至余莉霞和袁国辉名下，且上述受让人名下的房屋于2019年9月再次过户至其他人名下；产权证号为X的房屋分别于2018年9月28日、2018年11月22日过户至买受人余莉霞、李霞名下，余莉霞名下的房屋于2019年1月再次过户给其他人；产权证号X的房屋于2018年10月10日过户至买受人楼芳名下。上述证据与本案有关联，能够达到张朝辉等原审第三人的证明目的，予以采信。张朝辉等原审第三人提交的第一组证据，涉及其与赣银公司之间实体法律纠纷，不予审查。本院二审另查明，诉争房产于2012年10月10日被一审法院查封。2018年7月16日，一审法院将诉争房屋拍卖过户裁定书即（2013）饶中执字第10-8号执行裁定和协助执行通知送达给买受人和不动产登记中心。产权证号为X的房屋已于2018年9月26日过户至买受人舒春标、曾慧玲名下，并于2019年4月19日再次过户给其他人；产权证号为X的房屋于2018年10月10日过户至买受人楼芳名下；产权证号为X的房屋中的部分于2018年9月28日过户至买受人舒强标和董腊梅、吴晓峰和袁国光名下，部分于2018年10月10日过户至买受人楼洋名下，且上述受让人名下的房屋分别于2019年2月和4月再次过户至其他人名下；产权证号为X的房屋中的部分于2018年9月28日过户至买受人吴晓峰和袁国光、吴晓峰名下，部分于2018年9月30日过户至余莉霞和袁国辉名下，且上述受让人名下的房屋于2019年9月再次过户至其他人名下；产权证号为X的房屋分别于2018年9月28日、2018年11月22日过户至买受人余莉霞、李霞名下，余莉霞名下的房屋于2019年1月再次过户给其他人；产权证号为X的房屋于2018年10月10日过户至买受人楼芳名下。一审法院（2018）赣11执异28号执行异议案件立案审查、流程管理信息表载明其于2018年10月17日收到赣银公司的执行异议申请。一审法院查明的事实，是针对本案赣银公司与张朝辉等原审第三人之间是否存在真实租赁合同关系作出的认定，属于实体审理的范畴，而本案不符合案外人执行异议之诉受理条件。一审法院查明的相关事实应予以撤销。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案是否符合案外人执行异议之诉案件的受理条件。2.如果本案符合案外人执行异议之诉案件的受理条件，赣银公司对诉争房屋是否享有租赁权，其享有的租赁权益能否阻却金旅公司对诉争标的物申请的强制执行。对上述争议焦点问题，本院分析评述如下：本院认为，案外人异议，是指在执行过程中，案外人对人民法院强制执行标的主张享有阻却执行的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该规定，提出案外人异议应在“执行过程”中。关于如何理解“执行过程中”，相关司法解释作出了规定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中诉争标的物均已通过拍卖程序出售给第三人。因此，赣银公司提出案外人异议，应在其主张享有租赁权益的执行标的执行终结前提出。关于如何判断异议指向的执行标的是否执行终结。本院认为，在特定的执行标的已通过司法拍卖程序出售给第三人，竞买人已支付合理对价并取得特定执行标的的权属时，特定的执行标的已经不再属于被执行人的财产，针对该执行标的的执行程序已经终结。关于民事执行中拍卖标的物的权属何时转移的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”根据本院查明的事实，诉争标的物的拍卖成交裁定已于2018年7月16日送达给买受人，故诉争标的物的所有权已于2018年7月16日转移至买受人。且诉争标的物已在2018年9月至11月陆续转移登记至买受人名下，还有部分标的物二次转移登记至新的买受人名下。根据一审法院（2018）赣11执异28号执行异议案件立案审查、流程管理信息表，赣银公司于2018年10月17日提出案外人执行异议，此时，对诉争执行标的物的执行程序已经终结。即使按照赣银公司自己的主张，其于2018年7月24日提出了案外人异议，此时，对诉争执行标的物的执行程序也已经终结。赣银公司在质证时主张诉争房产完成权属转移登记并非执行终结，其对房产过户无异议，对房屋的移交有异议。对此，本院认为，因诉争房产的所有权已经转移至买受人，而所有权有占有、使用、收益、处分四项权能。买受人取得了所有权，理应取得所有权的四项权能。执行法院责令移交诉争房屋给买受人是保障买受人取得完整的所有权权能的执行实施行为。执行中继续实施移交房屋的行为，虽表明整个案件的执行程序尚未终结，但由于执行标的的权属转移至第三人后，不再属于被执行人的财产，故这并不意味着对特定执行标的的执行程序没有终结。赣银公司在异议指向的执行标的执行终结后提出案外人异议，超出了提出案外人异议的法定期限，不符合案外人异议的受理条件。赣银公司在质证中主张一审法院对其提出的异议申请予以立案证明其提出案外人异议符合法律规定。对此，本院认为，立案时对于是否符合受理条件只作形式审查，是否符合立案条件需要由承办案件的合议庭作出实体审查。故立案部门对赣银公司的异议申请予以立案并不意味着其提出的异议符合案外人异议的受理条件。受理案外人执行异议之诉的前提是符合案外人异议的受理条件。案外人执行异议之诉的制度目的是通过正当程序判断案外人对特定执行标的享有的权利能否排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的已转让给第三人，对特定标的的执行已经终结，已不存在停止执行的可能。本案中赣银公司未在法定期限内提出案外人异议，不符合案外人执行异议之诉的受理条件。在案外人执行异议之诉中已经不能对赣银公司的权利进行救济，其可通过诉讼或其他程序主张权利。一审法院未查明赣银公司提出案外人异议的时间及异议指向的执行标的执行终结的时间，认定基本事实不清，导致错误地受理了赣银公司的案外人异议，并错误地受理了赣银公司提出的案外人执行异议之诉，应予纠正。因本案不符合案外人执行异议之诉案件的受理程序，赣银公司与张朝辉等原审第三人之间是否存在真实的租赁合同关系等实体问题，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上所述，赣银公司的起诉不符合案外人执行异议之诉案件的受理条件，一审法院受理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、第四百六十四条、第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，裁定如下：一、撤销江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初293号民事判决；二、驳回江西省赣银投资管理有限公司的起诉。江西省赣银投资管理有限公司预交的一审案件受理费5863元，由一审法院予以退还；江西省赣银投资管理有限公司预交的二审案件受理费5863元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  彭海鹏审判员  吴玉萍审判员  刘伟伟二〇二〇年三月十九日法官助理王兵书记员严磊附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。