陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院        民 事 判 决 书                               （2019）陕0103民初10380号原告：西安华岱商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：鲁平纪，董事长。委托诉讼代理人：戴彦虎，男，西安华岱商业运营管理有限公司法务，住西安市碑林区。 被告：陕西大食方餐饮服务有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：陈士喜，总经理。委托诉讼代理人：李静静，女，陕西大食方餐饮服务有限公司前厅服务部经理，住西安市未央区。原告西安华岱商业运营管理有限公司诉被告陕西大食方餐饮服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人戴彦虎，被告委托诉讼代理人李静静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西安华岱商业运营管理有限公司（以下简称华岱商管）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付截止2018年11月15日物业服务费165744元；2、请求法院判令被告支付2018年11月16日至2019年3月18日物业费服务费73664元。3、请求法院判令被告支付水费1988元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金98378元，暂计算至2019年5月31日（违约金计算至被告实际付款之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月12日，原告与被告签署了《XX广场物业管理服务协议书》，由原告为被告承租的XX广场四层4-007、4-008、4-009号商铺提供物业管理服务。商铺面积460.4平米，物业综合服务费标准为40元/月/平米，每月合计18416元，水费每月独立计量，单价7/㎡。因被告未按期支付租金，房屋出租方西安新兴房地产开发有限公司于2018年11月15日通知被告解除了租赁合同，原被告双方签署的《XX广场物业管理服务协议书》于该日终止。截至合同终止之日，被告尚欠物业服务费165744元、水费1988元未支付；2018年11月16日至2019年4月16日期间，被告尚欠物业服务费92080元未支付。被告行为严重违反合同第3条约定，按照合同第14条第3款之约定被告应支付欠款及违约金，被告至今未能支付，故判如所请。被告陕西大食方餐饮服务有限公司（以下简称大食方餐饮）答辩称：1、原告诉请要求被告向其支付物业服务费的金额与实际不符。2、根据涉案物业服务管理服务协议书第5条第1项、第2项的约定，答辩人有权要求用其支付的履约保证金抵扣欠付法人物业费。故应将该笔金额自被告欠付物业费的金额中扣除。3、被答辩人应将其收取的1万元装修保证金立即退还给答辩人，并承担2018年1月27日起至实际退还日止的资金占用费。答辩人有权要求用前述装修保证金及被答辩人应向答辩人支付的资金占用费抵扣欠付的物业服务费。4、答辩人向被答辩人支付的天然气设备押金、天然气卡押金、电卡押金、工牌押金共计21600元，截止答辩人2018年10月17日退场，答辩人事前购买的天然气费仍有剩余。被答辩人应将签署款项退还给答辩人，答辩人作为签署款项的所有权人，有权要求以前述款项抵扣其欠付的物业费。5、被答辩人自答辩人处收取的装修管理费属于重复收费。6、被答辩人为答辩人所提供的物业服务费不仅达不到涉案合同约定的标准，而且经常出现严重问题。违约金收费标准过高。现不同意原告诉讼请求。经审理查明，2017年8月12日，大食方餐饮（乙方 承租方）与西安新兴房地产开发有限公司（甲方 出租方）签订合同编号为XX广场【2017】租字第012号《XX广场租赁合同书》，大食方餐饮租赁西安新兴房地产开发有限公司位于本市碑林区互助路66号XX广场四层4-009、4-008、4-007商铺。合同第二条租赁期限：本合同项下租赁期限为60个月，自记租日开始计算，即自2017年12月28日至2019年12月27日。第五条装修期及装修费用标准：5.1装修期内，乙方在办理手续之前应缴纳装修保证金人民币10000元整，如装修期间无任何违规操作，质量问题，甲方在20个工作日内无息退还给乙方。第十二条甲方的保证责任： ……12.8乙方接到甲方进场装修的通知，自工人进场装修日起计算，截止装修完成达到交房验收标准，作为装修免租期，装修不得超过4个月。同时乙方在装修期间甲方不得以任何理由要求乙方缴纳房屋租赁费和物业费。当日，华岱商管（甲方）与大食方餐饮（乙方）签订《XX广场物业管理服务协议书》。鉴于西安新兴房地产开发有限公司与乙方签订《XX广场租赁合同书》，乙方租赁使用物业产权人拥用位于本市碑林区互助路66号XX广场四层4-009、4-008、4-007商铺，承租人以【大食方主题式火锅】为商号品牌商品或服务之用途。协议约定：第一条物业服务区域基本状况：1、物业服务区域名称：XX广场。3、物业综合服务面积：460.4平方米。4、物业综合服务费计算起始日：《新城广场租赁合同书》约定的“开业日”（即XX广场整体开业日，XX广场整体开业日最终以物业产权人书面通知日期为准）作为物业综合服务费计算起始日。乙方自进场日起应支付租赁或联营场所发生的水、电等能源费、垃圾清运费、空调服务费（如有）、装修管理等各项费用；第三条物业综合服务费及其他相关费用：1、物业综合服务费、1.1物业综合服务费标准为人民币肆拾元整（小写：￥40.00元）/月•平方米，计费面积为460.4平方米。1.2物业综合服务费的支付方式为：第一期物业综合服务费应于本协议签订后5个工作日内支付，收费期间为2017年9月28日至2017年12月31日，应缴物业综合服务费为人民币伍万伍仟贰佰肆拾捌元整。1.3除第一期物业综合服务费外，其他物业综合服务费均按自然月预付缴纳，乙方应当在每月20日前，将下一个支付周期的物业综合服务费及其他应缴的费用支付到西安华岱商业运营管理有限公司账户。2、能源费  2.1.1乙方电费独立计量，电费单价为1.38/度；乙方水费独立计量，冷水费单价为7.00元/立方米，热水费单价为：20.50/立方米，特种荷叶水费单价为：19元每立方米。5、装修期及装修费用标准：5.1装修期内，乙方无须承担物业综合服务费，但是应当承担装修管理费；5.1.1装修管理费标准为：从进场日计算至计租日…装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。6、其他相关费用：6.6甲方在收到乙方支付的物业综合服务费、能源费及其他费用后七个工作日内向乙方开具正规发票或收据；6.7双方确认，乙方不得以物业管理服务协议书项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳物业综合服务费、水、电、空调、燃气等费用。第五条保证金，1、本协议签署当日，乙方应当向甲方支付人民币叁万陆仟捌百叁拾贰元整（小写：￥36832.00元，相当于2个月物业综合服务费），作为本协议的履约保证金。本协议终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本协议约定的全部义务后30日内，履约保证金金额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。2、甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的物业综合服务费、水、电费、垃圾清运费、装修管理费等费用。履约保证金不足时，乙方应在7日内补足履约保证金；但甲方扣除乙方欠付的物业综合服务费、能源费等，并不排除乙方应承担的相应违约责任。第十四条违约责任，1、若任何一方违反本协议项下的任何权利义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此收到的相应损失，本协议另有约定的除外。2、因甲方未履行或未及时履行物业服务责任，导致甲方的设备、设施出现故障、损害造成乙方的损失，甲方应予赔偿…3、如果乙方违约延迟支付物业综合服务费和水、电、空调、燃气等能源费的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应支付而未支付金额的千分之二作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权单方面解除本协议，而无需承担任何责任。2017年8月31日，大食方餐饮通过银行转账的方式向华岱商管转入XX广场4-007、4-008、4-009号装修管理费6906元、装修保证金10000元、装修垃圾清运费5524.8元，共计22430元。同日，华岱公司向大食方餐饮出具收款收据三张。2017年9月11日，大食方餐饮通过换票的方式分两次向华岱商管转入XX广场4-007、4-008、4-009号2017年9月28日-2017年12月27日物业费55248元、2017年12月28日-2017年12月31日物业费2243元，共计57491元。2017年9月11日，大食方餐饮向华岱商管支付XX广场4-007、4-008、4-009号履约保证金92080元（其中包含《物业管理服务协议书》履约保证金36832元、《XX广场租赁合同书》项下应向西安新兴房地产开发有限公司支付的租赁合同保证金55248元）。2017年11月14日，大食方餐饮向华岱商管支付XX广场4-007、4-008、4-009号电卡押金150元，同日，华岱商管向大食方餐饮出具收款收据；2017年11月19日，大食方餐饮向华岱商管支付工牌押金1350元；2017年11月20日，大食方餐饮向华岱商管支付4-007、4-008、4-009号11月份天然气费230元、天然气设备押金20000元、天然气卡押金100元。上述款项支付后，华岱商管均出具了收款收据。2018年2月7日起，华岱商管陆续向大食方餐饮发出综合物业费催缴通知单。2018年8月10日，华岱物业向大食方餐饮发出费用催告单，通知内容：1、按照双方签订的合同约定计算：按照合同约定截止2018年8月10日，欠缴费用共产生滞纳金金额如下：2018年2月16日至2018年8月15日租金共165744元，物业费共110496元，2018年2月16日至2018年8月10日租金滞纳金43590.67元，物业滞纳金为22467.52元，请贵司务必于2018年8月17日前一次性支付以上欠付费用。2018年9月11日，华岱商管向大食方餐饮陆续发出XX广场水费催缴单，要求大食方餐饮缴纳2018年8月、9月、10月水费。华岱商管未从大食方餐饮交纳的履约保证金中扣除各项费用。2019年3月14日、18日大食方餐饮分两次将物品搬离XX广场。上述事实有庭审笔录、《XX广场租赁合同书》、《XX广场物业管理服务协议书》、装修保证金收款收据、装修垃圾清运费收款收据、物业费收据两张、履约保证金收款收据、电卡、天然气卡、天然气设施设备、工牌的押金收款收据、天然气费收款收据等在卷佐证。本院认为，原告为具有物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《XX广场物业管理服务协议书》，内容不违反法律规定，应当认定合法有效。对被告具有约束力。被告未按期支付物业管理费，已构成违约。被告应当支付原告物业服务费，因被告在2019年3月18日将物品全部搬离承租房屋，故应当支付自拖欠物业费之日即2018年2月16日至2019年3月18日期间物业管理费。因按双方签订的《XX广场物业管理服务协议书》，原告具有代收水费的权利，故被告应将拖欠水费1988元支付给原告。对于原告要求被告支付违约金，根据《合同法》第114条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少的规定”的规定，被告抗辩违约金过高，故应以原告要求被告给付的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算违约金为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告陕西大食方餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告西安华岱商业运营管理有限公司2018年2月18日至2019年3月18日物业管理费239408元；二、陕西大食方餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告西安华岱商业运营管理有限公司水费1988元；三、被告陕西大食方餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内以中国人民银行同期金融机构人民币贷款利率给付原告西安华岱商业运营管理有限公司违约金。（以239408元为基数，自2018年2月18日至实际给付之日）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6673元由被告陕西大食方餐饮服务有限公司负担。（此款原告已垫付，被告在给付上述钱款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  长       刘  彧                         审  判  员       梁  媛                         人民陪审员       姚爱琴  二〇二零年一月二十三日 书  记  员       冯亚楠