广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16131号原告：中山市永腾物业管理有限公司，住所地广东省中山市**************之一。法定代表人：刘波，系该公司经理。委托诉讼代理人：梁炎燎，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思思，广东上方律师事务所实习律师。被告：中山市辛美打印机配件制造厂，住所地广东省中山市*********第五层厂房之二。主要负责人：伍铨辉，系该厂总经理。被告：伍铨辉，男，1969年11月30日出生，汉族，住广东省中山市********3*。两被告共同委托诉讼代理人：贡杰，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原告中山市永腾物业管理有限公司（简称永腾公司）诉被告中山市辛美打印机配件制造厂(简称辛美制造厂）、伍铨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永腾公司的委托诉讼代理人梁炎燎、黄思思，辛美制造厂及伍铨辉的共同委托诉讼代理人贡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除永腾公司和辛美制造厂于2016年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令辛美制造厂向永腾公司返还2019年10月租金45000元；3.判令辛美制造厂向永腾公司返还双倍押金即769950元；4.判令辛美制造厂向永腾公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失78400元[其中包含安装三个电梯费用62000元、电梯双向门改造费56000元、建造保安室22000元，共计140000元，按70%计算装修残值损失]；5.判令辛美制造厂向永腾公司赔偿律师费损失27500元；6.判令伍铨辉对辛美制造厂上述债务承担连带责任。事实和理由：永腾公司与辛美制造厂于2016年9月30日签订《厂房租赁合同书》，合同约定由永腾公司承租辛美制造厂位于中山市阜沙镇上南工业区******厂房二、厂房三及综合楼租赁物，建筑面积合计14258.4平方米，月租金128325元，从第四年开始递增，租赁期为10年，从2016年9月30日起至2026年9月30日止。永腾公司支付押金384975元。辛美制造厂允许分租，永腾公司与**名次承租人签订了《厂房租赁合同书》。永腾公司经辛美制造厂同意，对涉案租赁物安装三台电梯花费62000元、电梯双向门改造花费56000元、建造保安室花费22000元，共计140000元。在合同期间内，永腾公司于2019年6月5日收到中山市第二人民法院《搬迁公告》[案号：（2019）粤2072执744号]，因辛美制造厂拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中山农村商业银行股份有限公司小榄支行等债权人向贵院申请执行，贵院拟对辛美制造厂名下的涉案租赁物房地产进行评估、拍卖处理，要求永腾公司迁出该房地产。涉案租赁物于同年9月12日被依法拍卖，由买受人何鼎熙、廖日华、张娇娇成为新所有权人。永腾公司对此不知情仍于2019年10月10日应辛美制造厂要求，向其支付了2019年10月份租金。后永腾公司与新所有权人多次沟通，对涉案租赁物的使用无法达成一致意见，永腾公司已经交还租赁物。辛美制造厂丧失对涉案租赁物所有权，导致永腾公司无法继续使用租赁物而遭受重大损失，辛美制造厂应当向永腾公司返还2019年10月份租金。因辛美制造厂违约导致合同解除，根据合同约定其应当向永腾公司返还双倍押金即769950元。永腾公司经辛美制造厂同意，对涉案租赁物安装电梯、改造电梯双向门、建造保安室等，均已形成附合的装饰装修物，共花费140000元。辛美制造厂应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，租赁期10年，从2016年9月30日起至2026年9月30日止，剩余租赁期为7年。因此，辛美制造厂应当向永腾公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失78400元[计算方式：140000元*70%＝78400元]。另，因双方产生房屋租赁纠纷，永腾公司为此产生律师费27500元，按约定应由辛美制造厂承担。合同约定辛美制造厂允许分租，现永腾公司因合同解除导致其向11名次承租人承担违约责任，该部分经济损失应由辛美制造厂赔偿，永腾公司保留向辛美制造厂主张该损失赔偿的权利。辛美制造厂是伍铨辉设立的个人独资企业，在辛美制造厂财产不足清偿债务时，伍铨辉应当以其个人的其他财产清偿。永腾公司提起诉讼，请求依法判决。诉讼期间，永腾公司提出增加诉讼申请，要求对诉讼请求2、3、4的诉讼标的计算利息，从起诉之日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。永腾公司提供证据：1.《厂房租赁合同书》；2.（2019）粤2072执744号搬迁公告（2019年6月5日）；3.（2019）粤2072执744号公告（2019年10月16日）；4.催告函（2019年10月24日）；5.刘勇军的农业银行个人明细对账单（2018年11月5日至2019年11月5日）；6.易昌艾的个人活期明细信息（2016年9月20日至2017年9月30日）；7.电梯费收款收据（2017年11月6日，金额62000元）；8.电梯门改造收款收据（2016年9月30日，金额56000元）；9.保安室装修尾款收据（2019年8月2日，金额22000元）；10照片9张；11.民事委托代理合同；12.律师费发票；13.永腾公司与11名次承租人签订的《厂房租赁合同》11份。辛美制造厂、伍铨辉辩称，1.同意解除《厂房租赁合同书》；2.同意返还2019年10月份租金；3.同意返还押金384975元，但不同意双倍返还，也没有约定；4.不确认诉求4的损失，因为电梯、保安室原租赁物已经配备齐全，永腾公司为方便使用，是自行改造安装的电梯双向门，与辛美制造厂无关，双方也没有改造的约定；5.律师费损失合同有约定，但我方无法核实律师费的实际支出，不确认也不同意支付；6，关于连带责任和诉讼费用，由法院按照法律作出认定。对于永腾公司提出利息的请求，我方不同意计算，本案纠纷也是很意外。辛美制造厂、伍铨辉没有提供证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以认定。《厂房租赁合同书》有关租赁押金、装修及违约责任的约定如下：第五条租赁押金：签订合同时永腾公司支付押金384975元。在合同期满，永腾公司付清租金及其他费用并返还租赁物后，辛美制造厂无息退回押金；如永腾公司中途退租作违约处理，押金作为违约金归辛美制造厂所有。第八条装修条款：如永腾公司须对租赁物进行装修、改造，须事先向辛美制造厂同意后方可实施。合同期满或永腾公司不再使用租赁物的，永腾公司在该处所装修的固定设施（如墙身、天花板、电灯电线、水管等）不得拆除和损坏，无偿归辛美制造厂所有。第十条违约责任及争议解决方式：1.任何一方违约应承担违约责任，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。违约赔偿责任包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费等。2.辛美制造厂无故解除合同的须双方返还押金，永腾公司中途解除合同的，押金作为违约金归辛美制造厂所有。永腾公司主张其经辛美制造厂同意，对涉案租赁物安装三台电梯花费62000元、电梯双向门改造花费56000元、建造保安室花费22000元共计140000元，已使用3年，辛美制造厂应当向永腾公司赔偿剩余租赁期（7年）装修残值损失78400元（140000元*70%＝78400元），提交深圳市华日富士电梯工程有限公司出具的收款收据2张、中山市尚亿佳装饰设计有限公司出具的收据1张拟证实上述安装、改造、建造的费用共140000元。辛美制造厂不确认永腾公司主张的损失，因租赁物已配备电梯、保安室，永腾公司自行改造电梯双向门与我方无关；永腾公司改造电梯，我方没有反对，但明确说由永腾公司自行负责，我方不同意赔偿损失。经查：永腾公司于2016年－2017年期间对租赁物安装简易电梯（62000元）和改装电梯双向门（56000元），由深圳市华日富士电梯工程有限公司出具的安装费用62000元、改装费用56000元的收款收据2张。2019年10月31日，永腾公司委托广东上方律师事务所为其与辛美制造厂租赁合同纠纷案件的一审程序中担任代理人，永腾公司应支付律师代理费27500元。同年11月6日，永腾公司支付律师代理费27500元，广东上方律师事务所出具广东增值税专用发票（编号:26059408）。本院认为：辛美制造厂承认永腾公司解除《厂房租赁合同书》、返还2019年10月份租金45000元诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。关于辛美制造厂应否返还双倍押金769950元的问题。合同约定辛美制造厂须双倍返还押金的情形为其无故解除合同，现因辛美制造厂的违约行为导致合同无法履行，永腾公司请求解除合同，不符合合同约定的辛美制造厂应双倍返还押金的情形，故永腾公司要求辛美制造厂双倍返还押金769950的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持；辛美制造厂同意返还押金384975元，符合合同约定和法律规定，本院予以采纳。关于永腾公司主张在租赁物安装电梯、改造电梯双向门、建造保安室的问题。辛美制造厂承认永腾公司存在安装电梯、改造电梯双向门的事实，结合永腾公司提交的安装和改造费用的收款收据，本院认定永腾公司安装电梯和改造电梯双向门的费用为118000元（62000元+56000元）。而永腾公司主张建造新保安室的依据不足，本院不予采纳。因辛美制造厂的违约行为导致涉案合同提前解除，永腾公司主张辛美制造厂赔偿上述设备残值损失，理据充分，本院予以支持；双方没有约定有关设备残值的计算方法，永腾公司按未履行合同期限部分即70%计算损失（118000元*70%＝82600元）并主张赔偿损失78400元，本院予以支持。辛美制造厂拖欠2019年10月份租金45000元、押金384975元、经济损失78400元是违约行为，永腾公司要求辛美制造厂支付占用前述资金期间的利息，本院予以支持；双方当事人没有约定占用资金期间利息的计算方法，永腾公司主张从起诉之日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持。因辛美制造厂的违约行为，导致永腾公司委托律师提起本案诉讼，永腾公司实际支付律师费27500元，根据合同规定，应由辛美制造厂承担永腾公司支付的律师费。因此，辛美制造厂要求辛美制造厂赔偿律师费损失27500元的诉求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。辛美制造厂是伍铨辉经营的个人独资企业，对辛美制造厂不能清偿的本案债务，由伍铨辉承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、解除原告原告中山市永腾物业管理有限公司与被告中山市辛美打印机配件制造厂于2016年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告中山市辛美打印机配件制造厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市永腾物业管理有限公司返还2019年10月份租金45000元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告中山市辛美打印机配件制造厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市永腾物业管理有限公司返还押金384975元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告中山市辛美打印机配件制造厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市永腾物业管理有限公司赔偿损失剩余租赁物内装修残值损失78400元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、被告中山市辛美打印机配件制造厂于本判决生效之日起七日内向原告中山市永腾物业管理有限公司赔偿律师费损失27500元；六、被告伍铨辉对上述第二、三、四、五项债务承担补充清偿责任；七、驳回原告中山市永腾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6504元，由原告中山市永腾物业管理有限公司负担1925元；被告中山市辛美打印机配件制造厂负担4579元，被告伍铨辉负补充清偿责任（该款原告已预付，两被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  朱永前二〇二〇年二月十一日书记员  赵鑫溶