广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2941号原告：广州御欣源物业管理有限公司。法定代表人：张三艳，职务执行董事。委托诉讼代理人：裴紫薇，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：何蕙卿，香港地区居民，被告：李国栋，香港地区居民，上述两被告共同委托诉讼代理人：肖挺俊、姚伟铄（实习），广东胜伦律师事务所律师。原告广州御欣源物业管理有限公司（以下简称御欣公司）与被告何蕙卿、被告李国栋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业管理费15971元及滞纳金2996元（每月物业服务费自次月1日起算，按照每日0.3%的标准收取滞纳金直至付清之日止，暂计至起诉之日），合计共18967元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系广州市天河区五山花园的物业服务企业，两被告系该项目商铺的业主，为天河区茶山路263三层的共有人。原告受五山花园业主委员会委托，自2019年6月10日24时起对该项目提供物业管理服务，双方于2019年5月22日签订期限为2019年6月10日24时起至2022年6月9日24时止的《物业服务合同》，其中第二十四条第2款第2项约定：“商铺管理费按3元/平方米……”、第3款约定：“业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳……”、第5款约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日其按每天应交管理服务费的0.3%交滞纳金”等等。经原告多次追索，两被告拒不支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业服务费15971元（每月物业服务费为：被告物业面积1451.9平方米*3元/平方米），原告为维护其合法权益，提起本案诉讼。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、案涉整体商业物业的产权人为两被告，一直以来均是由两被告自行管理，原告小区后并未对小区整体实施完整的管理，根据等价有偿原则，原告无权向两被告收取案涉商业物业的物业管理费。案涉物业所涉及的电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统均是独立设置，且一直是由两被告自行维护管理，而原告进场后，未与两被告办理前述设施设备的移交手续，仍然是由两被告自行维护管理。另外，案涉商业的日常的安保、巡查、卫生、清洁水电费、代收代缴污水费用、代收代缴、商场的装饰装修等都是由两被告负责完成。换言之，原告进驻小区并未对案涉物业实施物业管理。二、即便按照原物业公司的合作模式，也是在其完成案涉物业与住宅共有的外围地面清洁卫生工作后，才有权按照1元每平方米的标准收取物业管理费，但原告目前显然未履行前述的情节义务，故其无权收取物业管理费。在原告居住进驻案涉小区之前，案涉小区的住宅部分是由广州市惠民物业管理有限公司负责管理。就案涉商业部分的物业服务。被告与惠民公司是签订了相应的清洁服务协议，双方约定的物业管理收费标准是1元每平方米，在惠民公司未按照该模式进行清洁的情况下，是无权按1元每平方米标准收取物业费。如果本案的原告，将来按照前述约定，对商业物业外围环境进行清洁，那么两被告也是愿意按照1元每平方米的标准缴纳案涉物业部分的管理费。三、两被告作为案涉商业物业的业主，能够享受物业服务的范围仅限于商业物业、外围公用区域的清洁卫生、其他绿化设施、设备、日常的维护、安保等住宅业主享有的物业服务均无法享受，但原告却以住宅业主物业管理费标准的双倍向两被告主张物业管理费，明显有悖于公平原则。四、原告主张物业管理费的滞纳金缺乏依据。鉴于双方是否缴纳物业费、物业费的标准存在争议，两被告至今未向原告支付物业管理费。被告在主观上不存在过错，即便法院判决两被告需要支付物业管理费，那么也不应该支持滞纳金的诉求。五、原告进驻小区后实施物业管理，并未按照合同执行，且存在较多违规或者不规范的情形，严重地损害了全体业主的合法权益。原告聘请的部分保安均已达到退休年龄，且大部分保安没有保安员证，根本不符合上岗资格，不利于案涉小区业主人身安全，另外原告进入小区后，利用小区的消防通道设置停车位私自收费，违反了消防法规定，也同样不利于保障全体业主的人身安全。经审理查明：经公开招标，2019年4月30日原告中标广州市五山花园物业服务项目，2019年5月22日，天河区五山花园业主委员会与原告签订《五山花园物业服务合同》，合同第二条物业基本情况中载明，五山花园位于广州市天河区五山街道茶山路，占地面积71242平方米，住宅及商铺总建筑面积163895.51平方米，其中：一期（1）为茶山路258-266（双号）5栋楼，1-2层商铺，3-8层住宅，无电梯，总8364.22平方米（住宅5770.81平方米，商铺2593.41平方米）；一期（2）茶山路250-256（双号）4栋楼，8层住宅电梯楼，每栋1电梯，总27308.5平方米（住宅22708.5平方米，地下室4600平方米）；二期：茶山路251-261（单号）6栋楼，10层楼，1-2楼商铺，3楼架空层，4-10楼住宅，地下室到架空层有3台电梯，3-10层每栋1台电梯，总共40047.27平方米（住宅26152.03平米，商铺13895.24平方米），另外架空层4073.79平方米，地下室7057.46平方米。三期：茶山路239-249（单号）6栋楼，9层，每栋1电梯，总25660.39平方米（住宅24280.39平方米，架空1378平方米）；四期：茶山路263号，1栋楼，15层，1-4层商铺，5层架空层，6-15层住宅，2台电梯，总17435.68平方米（住宅9175.18平方米，商铺5279平方米，架空层968平方米）；五期：茶山路223-231（单号）5栋楼，16层，1层为架空层，2-16为住宅楼或公共用房，每栋2台电梯，总63417.8平方米（住宅53231.31平方米）。关于业委会委托原告管理服务事项，第四条约定，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条约定，房屋建筑本体共用设施设备（电梯上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、供水设备、管道系统、配电系统、楼内消防设施设备）的维修、养护、管理和运行服务。第六条约定，属于物业管理范围的市政公共设施（含道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化）的维修、养护和管理。第七条约定，共用绿地、花木、建筑等养护和管理。第九条约定，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条约定，交通与车辆停放，包括地库停车秩序的管理。第十三条约定，商铺共用部位的维护和管理，商铺公共设施设备及其运行的维护和管理，商铺环境卫生及绿化，商铺秩序维护及消防。商铺装饰装修管理。关于委托管理期限合同第二十条约定，委托管理期限为3年，自2019年6月10日起至2022年6月9日。关于物业管理服务费用第二十四条约定，商铺面积21451平方米，商铺管理费按3元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金。第四十四条约定，双方应将本物业的《五山花园管理规约》、《五山花园业主大会议事规则》作为合同的有效附件，业主转让物业时，应当将以上文件作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。合同签订后，原物业管理公司广州市惠民物业管理有限公司（下称惠民公司）与原告办理了交接手续。两被告持有上述小区物业中所涉商业物业，即一期（1）茶山路258-266号1-2层商铺2593.41平方米、二期茶山路251-261（单号）1-2楼商铺13895.24平方米、四期茶山路263号1-4层商铺5279平方米，根据物业合同第二十四条记载，共计21767.65平方米。本案原告主张的是商业物业是二期茶山路263号三层物业，建筑面积1451.9012平方米（下称案涉物业，略记为1451.9平米），该物业登记的权属人为何惠卿和李国栋。两被告抗辩由于被告持有的商业物业体量较大，案涉物业电梯、电力、保安、保洁等工作均是委托案外人进行管理，与原告无关。其中，主要物业管理工作是由广州市昌茂物业管理有限公司五山分公司（昌茂公司）负责管理。另外，关于电梯保养工作，含货梯及商场扶梯，昌茂公司委托佛山申龙电梯有限公司进行日常保养，并提供相应的维保记录及支付记录佐证。关于电力技术服务业项目，昌茂公司委托广州城市电力工程有限公司就商业物业专变电房设备、设施提供用电维护专项技术服务、进行常规检测、维护及事故抢修，并支付相应的技术服务报酬。关于商业物业保安服务，由昌茂公司负责。关于商业物业的水电费收缴，由昌茂公司负责。关于商业物业内保洁工作，由昌茂公司负责。对于商场内的垃圾清运处理，昌茂公司与广州市天河区五山街市容环境卫生管理站签订《协议书》一份，约定环卫站垃圾车清运时间为每天9:00-10:00一次，19:30-20:30一次，收费标准是2019年垃圾量为3桶/天，垃圾运输费用每桶每月225元，垃圾处理费每桶每月180元，每月垃圾费为1215元，合同期总额为14580元，每半年支付一次。关于商业物业外保洁工作，含五山花园一期、二期、四期商业物业外清洁服务，在原告入住之前是由原物业公司惠民公司负责，被告提供与惠民公司的清洁服务协议一份，载明被告将其持有的全部商铺外环境清洁服务委托惠民公司负责，负责的范围有：商场外小区公共范围内的公共环境卫生和保洁服务，在商场营业时间内，保证至少两名清洁工对商场周边路面进行保洁工作，商场外公共绿化养护管理。服务期限为2019年1月15日至2022年1月14日，承包面积为（双方同意按商场面积计算）19652平方米，按照每月1元/每平方米的标准，每月19652元。两被告支付该部分直至原告接手案涉物业止，在原告接手后，该合同已经事实终止。另查，案涉住宅部分入口与商场入口有不同入口。在庭审中，两被告陈述愿意缴纳物业费，但是不愿意按照物业合同规定的3元/平方米缴纳。本院认为：两原告为香港特别行政区居民，本案为涉港物业合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。关于管辖问题，本案系因物业合同引发的纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。由于案涉合同没有约定适用法律，案涉物业所在地位于广州市天河区，且合同实际履行地及与合同最密切联系地均在天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，本院依法对本案享有管辖权。关于法律适用问题，由于案涉合同履行地在我国大陆，故本案应适用我国大陆法作为准据法。涉案《五山花园物业服务合同》是原告与五山花园业委会在平等自愿的基础上,经协商签订,是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,故两被告作为涉案房屋的业主理应受该《五山花园物业服务合同》的约束。根据该物业合同第二十四条约定，商铺管理费按3元/平方米标准收取，原告认为该标准太高，且原告未履行相应的管理服务。对于两被告抗辩称未享受到物业公共服务，本院认为，由于案涉商业物业与住宅物业是一体的，无法单独区分，建筑物区分所有权并未区分住宅不动产和商业不动产，其自行委托的保洁、安保，针对的是建筑物专用部分，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务是不冲突的，即使有重叠，如物业公司已经履行合同义务，仍可向商业业主主张全额缴纳。本案特殊之处在于，本案小区商业部分几乎全部整体属于两被告所有，原告未管理该商业区域，被告实质上委托了昌茂物业公司在进行管理，对于商业部分的电梯运营、电力、供水、保安、清洁均是昌茂公司在负责，根据《物业管理服务合同》第十三条约定，物业公司对商铺管理应体现在，商铺共用部分的维护和管理，商铺公共设施设备及其运行的维护和管理，商铺环境卫生及绿化，商铺秩序维护及消防，商铺装饰装修管理。一般而言，商业物业之所以收费标准较住宅要高，主要原因在于，商铺存在人流大、人流杂、使用频率高等特点，物业公司投入的安保、清洁人力相对较多，设备损耗较大。本案中，由于两被告已经委托了昌茂公司管理，在实际管理中，昌茂公司支付了相应的保安巡逻、清洁、消防、电梯维护、电力检修、垃圾清运的人力和成本。客观而言，与一般商铺分属于不同业主的小区存在差异，对原告来说，原告并未投入相应的人力和财力。诚如两被告所言，原告只需要负担商铺外围的安保、清洁工作，所需要负担的公共部分相对较少。此时如果再依据合同3元/平方米的商业物业标准收取物业管理费，与原告投入付出不成正比，也客观上加重了被告的负担。根据合同公平原则，结合被告之前与原惠民公司签订的合同，本院将该物业服务收费标准调整为1元/平方米。故案涉1451.9平方米物业每月应缴纳1451.9元，现原告主张从2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业服务费，应计算为1451.9*3+1451.9/30*20=5323.6元。关于滞纳金部分，滞纳金是对未缴纳管理费的惩罚性补偿，由于原告入住五山小区前，两被告一直向惠民公司缴纳相关费用，在原告接手后，原被告双方对物业费缴纳标准存在争议导致两被告缴纳金额未能确认，两被告也表示愿意缴纳物业管理费，故只需承担该期间的资金利息损失即可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告何惠卿、李国栋于本判决生效之日起十五日内向原告广州御欣源物业管理有限公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间的物业管理费5323.6元；二、被告何惠卿、李国栋于本判决生效之日起十五日内向原告广州御欣源物业管理有限公司支付上述管理费利息损失，以5323.6元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止；三、驳回原告广州御欣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费274元，由被告何惠卿、李国栋负担77元，由广州御欣源物业管理有限公司负担197元。如不服本判决，原告广州御欣源物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告何惠卿、李国栋可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈文铂人民陪审员  梁小红人民陪审员  张帮明二〇二〇年三月三十一日法官助理曹盼书记员吴桂花