贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终331号上诉人（一审被告）：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：丁世祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：向小军，贵州千载律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。一审被告：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：刘东旺，该公司总经理。上诉人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）与被上诉人贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇公司）、一审被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称湘企公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聚鑫公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，改判确认租赁合同无效；2、请求依法改判第二项上诉人支付租金6247157.5元，房屋占用时间从2015年5月22日起算至2015年11月30日止；3、请求依法撤销第三项，改判上诉人不承担违约金4061677.5元；4、请求依法撤销第四项，改判上诉人不应承担免租期租金损失16246710元；5、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定本案主体工程竣工验收合格、消防验收不合格为二次装修不合格的基本事实认定错误，导致确认合同效力的判断错误。本案中案涉租赁物未经验收，根据《建筑法》第61条第2款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，本案租赁合同因违法国家法律强制性规定无效。本案中案涉租赁物消防验收综合评定为不合格，主要存在六项问题，其中有五项问题是建筑施工和设计问题，故租赁合同应认定为无效。二、一审判决计算租金的起止时间有误，租赁房屋面积确认错误，房屋占用时间错误，应依法改判。根据金城汇公司向聚鑫公司的回复函可以看出双方对起租时间进行了变更，将交纳租金的时间变更为2012年10月25日。租赁面积根据合同第三条约定，应当扣除售楼部700平方米。一审判决上诉人聚鑫公司承担房屋占用费事实认定错误。2015年10月28日，贵阳市公安消防支队、贵阳市安全生产监督管理局等政府多部门发出联合公告，对案涉租赁物业查封。2015年12月后，所有上述缴付的租金已由指挥部退还给商户，案涉租赁物业2015年12月之后由政府指挥退商户租金，查封并强制接管，聚鑫公司并未占用该房屋。三、一审判决聚鑫公司承担违约金4061677.5元，适用法律错误，应撤销该判项。案涉租赁合同无效，违约条款亦无效，判决聚鑫公司承担违约金没有法律依据。四、一审判决聚鑫公司承担免租期租金损失16246710元，适用法律错误，应撤销此判项。租赁合同已约定了2年的免租期，免租期内无需支付租金，一审判决聚鑫公司承担免租期租金无事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。金城汇公司口头答辩称：第一，案涉租赁合同是通过公开招租经网络竞价后依法签订的，不存在无效的情形，且已经由贵州省高级人民法院的生效判决确认；第二，本案涉及的租赁物业经竣工验收，消防验收合格，符合租赁合同书约定的交付条件，也已经贵州省高级人民法院生效判决予以确认；第三，聚鑫公司主张双方变更了起租时间，没有事实和法律依据，其基于所谓2014年8月19日的回复函从内容上显然没有起到聚鑫公司所认为的变更了起租期的效果；第四，本案租赁合同于2015年的5月21日解除后，聚鑫公司拒绝归还租赁物业。2015年底2016年初，因聚鑫公司对商场二次装修后未经消防验收擅自使用，被政府要求停业整改，过错在聚鑫公司。期间金城汇公司也多次要求聚鑫公司归还租赁物业。在双方的多次诉讼中提出先归还租赁物业，双方止损，均遭到了拒绝。故在2018年的5月9日，金城汇公司被迫自行收回租赁物业前，租赁物业一直由聚鑫公司占有，所谓被政府强制接管，既不符合常理也不合法，不是事实。聚鑫公司应当承担期间的占用费。对免租期的租金损失，租赁合同书约定的免租期是双方能够完全履行合同而给予的一种优惠。合同约定了20年的租赁期限，从交付租赁物业起算，实际仅履行了三年合同就解除了，因为聚鑫公司的过错导致合同提起解除，金城汇公司的预期利益无法实现。聚鑫公司应当赔偿免租期损失，原判酌情判决聚鑫公司承担一年的免租期损失，从公平角度讲，对金城汇公司是不公平的，但为了尽快解决纠纷，金城汇公司没有上诉；第七，所谓业态问题。本案租赁合同签订时间是2011年7月份，聚鑫公司提到的所谓65号文是在2012年5月才发布，两者没有关联性，且聚鑫公司对租赁物业进行装修后，也转租给了实际的经营户，2012年11月25日开始正常营业，未受到任何影响；第八，根据观山湖区政府的专题会议纪要及相关支付凭证，政府是按400元每平方米向上诉人拨付了搬迁补助费共计2173.88万元，该补助费的金额是按照合同约定的租赁面积54347平方米计算而来，可见聚鑫公司是认可该面积的。综上所述，应当驳回上诉，维持原判。金城汇公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2011年7月11日签订的《租赁合同书》于2015年5月21日依法解除；二、判令被告将《租赁合同书》涉及的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告；三、判令被告向原告支付欠缴的租金19,834,525元（从2014年3月6日计算至2015年5月21日止，共14个月15天，其中：第一年的租金按每月25元/平方米,第二年的租金按每月26.5元/平方米的标准）及逾期支付租金的违约金7986572元,暂计算至起诉之日2018年3月26日,实际计算至付清租金之日止。(4061677.5X3/10000X1481+4061677.5X3/10000X1389+4061677.5X3/10000X1297+4061677.5X3/10000X1206+3587815X3/10000X1216=7986572元)。四、判令被告向原告支付房屋占用费50751604元（从2015年5月22日计算至起诉之日2018年3月26日，共334个月4天，其中：2015年5月22日至2016年3月5日，按1435126元/月的标准;2016年3月6日至2017年3月5日,按1521233元/月的标准;2017年3月6日至2018年3月5日,按1612507元/月的标准;2018年3月6日至2019年3月5日,按1709258元/月的标准,之后每年在上年标准上递增6%,实际计算至返还租赁物业之日止）；五、判令被告向原告支付因被告根本违约导致《租赁合同书》解除的违约金4,061,677.5元（54155.7平方米X25元/平方米/月X3个月）；六、判令被告向原告支付免租期2年的租金损失32,493,420元(54155.7平方米X25元/平方米/月X12个月X2)；七、判令被告向原告支付垫付的水电费845,428.66元；八、判令被告向原告支付占用原告所有面积为324平方米区域的房屋占用费478980元(参照租金标准,按8100元/月的标准,从2013年4月22日计算至起诉之日2018年3月26日,共59个月4天,实际应计算至返还租赁物业之日止)；以上款项金额共计116452207元,暂计算至起诉之日2018年3月26日。九、判令被告承担本案的诉讼费用。经一审法院审理查明事实如下：2011年7月11日，金城汇公司与湘企公司签订《租赁合同书》，金城汇公司将其所有的商铺出租给被告。《租赁合同书》约定：“第一条：……建筑面积共约54347平方米……（以上面积为暂计，最终以产权处实际测量的面积为准）；第二条第一项：本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算；第二条第三项：（1）自租赁物业交付之日起的两年为被告免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租；第三条第一项：合同期内租金按本合同第一条约定的租赁房屋面积计算（最终以实测面积为准）。计租第一年租金标准为每月25元/平方米；第三条第二项（1）：租金按季度收取，被告应当在计租日向金城汇公司支付首季度租金；此后，被告应当在每季度3日前向金城汇公司支付当季租金；被告未按约定向金城汇公司支付租金，每逾期一天，按日向金城汇公司支付所欠租金的万分之三的违约金；第四条第二项：被告向金城汇公司支付保证金共计人民币600万元……被告在金城汇公司交付租赁物业后3个工作日内交付余下保证金500万元；第五条第一项：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工验收；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单第六条第六项：在租赁期内，金城汇公司保证被告可将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营、合作经营、转让承包经营等，用于被告在营业执照许可的经营范围内经营各种商品及各种商业业态，无需再行征得金城汇公司同意；第十条第二项：发生下列情况之一的，金城汇公司有权解除本合同，收回租赁房屋，且被告应当向金城汇公司支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿金城汇公司的其他所有损失：（1）被告连续欠交租金超过三个月……（4）被告未按合同约定及时补足租金保证金的”。2011年7月11日，湘企公司与丁世祥签订《转让协议》，主要约定内容如下：因为该标的物前期运作和所有资金投入都是由乙方负责和承担，现双方本着平等自愿的原则，湘企公司将取得的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼整体租赁权自愿无偿转让给聚鑫公司自主经营、独立管理并享有全部权益。2011年7月11日，湘企公司向金城汇公司发出《通知》，主要内容如下：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司与丁世祥同志经友好协商：将双方共同竞标得的金阳乾图中心广场B区商业裙楼全权委托给丁世祥及丁世祥为法人所组建的公司经营管理，并由贵阳市金城汇置业有限公司和丁世祥为法人成立的公司直接成为甲乙双方。以后所发生的债权债务及一切事务和贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司无关。此通知作为主合同签订后的补充协议。特此证明,并作为法律依据。2011年10月18日，湘企公司向金城汇公司出具了一份《授权委托书》，内容为：“现委托授权上述授权责任人（贵州聚鑫市场管理有限公司）作为我单位在金阳乾图中心广场B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”。2012年4月18日金城汇公司向贵州聚鑫市场管理有限公司发出《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》，全文内容如下“贵州聚鑫市场管理有限公司:贵司通过贵州阳光产权交易所有限公司公开竞标，合法取得我司所属物业“乾图中心广场B区”裙楼的租赁权。该物业已于2011年6月30日验收合格达到交付条件。我司于2011年7月13日通过《贵阳晚报》公告交房。根据贵司的要求我司进行了一系列整改，目前已达到双方所签《租赁合同》约定的交付条件。现通知贵司于2012年5月1日前办理收房手续。并按照双方所签《租赁合同》的约定缴纳余下300万元房屋租赁保证金。《租赁合同》正式履行，计租时间从2012年5月1日起计算。”2012年11月6日，经核准，第三人聚鑫公司名称由贵州聚鑫市场管理有限公司变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。2011年，贵州聚鑫市场管理有限公司及其法定代表人丁世祥先后四次向金城汇公司缴付保证金共计300万元，尚欠300万元保证金未缴付。2012年3月5日，金城汇公司员工陈世明与聚鑫公司员工兰泽贵签署了两份《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函，内容为：“我司出租的乾图中心广场B区项目商场已按施工图纸施工完毕，并全部通过验收。所有设施设备完好。现特将相关资料提供你司。”双方移交了消防、空调、排水、电力系统、扶梯、货梯、观光电梯等设备设施的技术资料若干套及中央空调、扶梯电机、门厅、桥厢操作盘、控制柜等钥匙若干把。2012年5月28日，聚鑫公司对租赁物业进行室内装修，经招商后转租给实际经营户经营，并于2012年11月25日开始营业。期间，金城汇公司与聚鑫公司因空调制冷问题、消防问题、漏水问题等发生争议，经多次交涉未达成一致，金城汇公司至今未收过租金。2015年5月13日，聚鑫公司向金城汇公司送达了《合同解除函》，内容为：“因贵公司至今不能按照《租赁合同书》第五条规定履行租赁业务交付义务，严重影响了我公司的经营业务，已无法实现当初的签约目的，特致函如下：1、收函之日起的五个工作日内解除2011年7月17日（应为7月11日）所签《租赁合同书》；2、合同解除后另行协商因贵公司严重违约给我公司带来的损失赔偿事宜；3、逾期本函生效”。金城汇公司收到《合同解除函》后，通过EMS特快专递向湘企公司、聚鑫公司发出了《解除合同的回函》，内容为：“鉴于以下事实及贵公司在履行《租赁合同书》过程中存在严重违约事项，我公司同意解除2011年7月11日与贵公司签订的《租赁合同书》，在贵公司收到本函的当时，该《租赁合同书》依法解除”。湘企公司、聚鑫公司分别于2015年5月22日、2015年5月21日收到该回函。2015年10月28日，因聚鑫商场未经消防验收擅自投入使用，存在严重违法行为，贵阳市公安消防支队、贵阳市安全生产监督管理局、贵阳市城市管理局、贵阳市商务局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、观山湖区人民政府发出联合通告，根据筑府发（2011）65号文件，对聚鑫商场于2015年12月31日至2016年6月30日实施停业整改。2015年12月28日，观山湖区聚鑫商场清理整治工作指挥部发出通知，要求聚鑫商场于2015年12月31日起进入整改准备阶段，2016年1月11日起停止一切经营活动，2016年1月15日前搬迁完毕，2016年1月16日起实施整改。此后，聚鑫商场均已腾空搬离清场，并由贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所查封。另查明，2010年12月1日，金阳乾图中心广场B区裙楼外装工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，报告未对地基基础工程进行质量评定。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对金阳乾图中心广场B区裙楼工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验【2011】第076号）。2012年5月28日贵阳市房产测绘队出具测绘报告，确认涉案物业的实际面积为54155.7平方米。另查明，2018年5月9日，金城汇公司自行进驻涉案租赁物业，涉案租赁物业金城汇公司已经自行收回。又，本案在审理中，经一审法院向金城汇公司释明，是否需追加丁世祥为本案被告，金城汇公司明确表示，不需追加丁世祥为本案当事人。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《授权委托书》、《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》、《合同解除函》、《解除合同的回函》、《关于正式启动装修的请示报告》、《关于正式进场装修的报告》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、保证金收据、金城汇公司与湘企公司、聚鑫公司来往《报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、2011年7月11日签订的《租赁合同书》效力问题，以及租赁合同的权利义务主体的认定问题；二、租赁合同是否已于2015年5月21日解除；三、租金及房屋占有使用费计算方式，聚鑫公司是否应该承担违约责任，支付违约金以及其他费用。关于焦点一，双方《租赁合同书》第五条第一项：“交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工验收；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单”。经查，2010年12月1日，涉案租赁物业取得《建设工程竣工验收报告》。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对涉案租赁物业工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验【2011】第076号）。且按照合同约定，金城汇公司与被告聚鑫公司员工兰泽贵于2012年3月5日签署的《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函，至此，该《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约履行自己的义务。被告聚鑫公司认为，金城汇公司金城汇公司移交的租赁物业没有消防验收意见书，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用的禁止性规定，双方签订的《租赁合同书》应认定无效，并提交2012年10月19日消防处罚决定书、2015年12月25日消防验收意见进行佐证，经查，该消防验收意见该针对的是被告聚鑫公司室内装修工程项目竣工验收不合格，因装修工程与金城汇公司无关联，故一审法院对聚鑫公司对合同无效辩称，不予支持。由于金城汇公司按照合同约定履行租赁物业移交义务，湘企公司就应按照合同约定履行交付租金义务。由于湘企公司与聚鑫公司签订《转让协议》将涉案《租赁合同书》中湘企公司的权利义务概括转让给聚鑫公司，这一事实，已由贵州省高级人民法院（2017）黔民终第1032号民事判决（已生效）认定，故一审法院认定金城汇公司与湘企公司签订的《租赁合同书》中湘企公司的权利义务概括转让给聚鑫公司，由聚鑫公司作为原合同权利义务承担主体，故本案《租赁合同时》中的权利义务由聚鑫公司承担。对于金城汇公司要求湘企公司承担租赁合同涉及的支付租金及承担违约等责任的诉请，因贵州省高级人民法院（2017）黔26民终第1032号民事判决已经对该诉请做出过认定并判决，现金城汇公司又以同样的诉请、同一被告及标的再次向一审法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”之规定，本案中，金城汇公司对湘企公司的诉讼已经构成重复起诉，故一审法院对金城汇公司对湘企公司的诉讼请求，予以驳回。对此，一审法院将另行下裁定予以驳回。关于焦点二，聚鑫公司于2015年5月13日向金城汇公司发出《合同解除函》，提出解除合同；金城汇公司收到解除函后，于2015年5月21日、5月22日通过EMS特快专递向聚鑫公司、湘企公司送达了《解除合同的回函》作出了解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本案金城汇公司和聚鑫公司均同意解除合同，《租赁合同书》应于金城汇公司向聚鑫公司送达《解除合同的回函》的当日，即2015年5月21日解除；另一方面，《租赁合同书》第十条第二项约定：“发生下列情况之一的，金城汇公司有权解除本合同，收回租赁房屋，且被告应当向金城汇公司支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿金城汇公司的其他所有损失：（4）被告未按合同约定及时补足租赁保证金的”。根据《租赁合同书》第四条第二项的约定，被告聚鑫公司应当在金城汇公司交付租赁物业后3个工作日内付清保证金600万元，现被告聚鑫公司仅缴付300万元保证金，经金城汇公司催告后仍未缴付尚欠的300万元，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，金城汇公司有权解除合同。金城汇公司在2015年5月20日向被告发出《解除合同的回函》作出了解除《租赁合同书》的意思表示，该意思表示已于2015年5月21日到达被告聚鑫公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案合同已于2015年5月21日解除。综上，金城汇公司、聚鑫公司均作出了解除合同的意思表示，同时合同约定的解除条件已经成就，金城汇公司《解除合同的回函》也符合金城汇公司行使合同约定的单方解除权的情形，故一审法院依法确认涉案的《租赁合同书》已于2015年5月21日解除。关于焦点三，对于本案租金的计算方式，一审法院认为，根据双方《租赁合同书》第二条第三项：“自租赁物业交付之日起的两年为乙方的免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租”的约定，本案租金计算应当自2012年3月5日双方交付租赁物业时起至《租赁合同书》解除之日止，扣除两年免租期后按每平方米25元/月租金标准计算。但金城汇公司于2012年4月19日向聚鑫公司出具的收房通知表示租金从2012年5月1日起计算，一审法院从其自愿，本案租金计算起止日期为2014年5月1日起至2015年5月21日止，共12个月20天。租金计算为：（54155.7平方米×25元/月）×（12＋20/30）月=17149214.7元。对于房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《租赁合同书》解除后，聚鑫公司应将租赁物返还金城汇公司。现被告聚鑫公司未履行返还义务，金城汇公司请求被告返还租赁物并参照合同约定租金标准1353892.5元/月（54155.7平方米×25元/月）支付房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。至于房屋占有使用费计算的期间，应为自合同解除后至聚鑫公司实际返还房屋之日止。聚鑫公司主张房屋已经被查封，聚鑫公司未能占有使用房屋，不应支付查封期间房屋占有使用费。针对该辩解意见，一审法院认为，涉案物业虽已被相关部门查封，但在本案合同解除后政府实施查封前被告应当返还租赁物而未返还，且此后商场被停业、整改、查封亦是聚鑫公司未经消防验收擅自投入使用的过错行为导致，聚鑫公司的过错行为导致金城汇公司的租金损失，故聚鑫公司应当支付自合同解除后至返还房屋时止包括查封期间的房屋占有使用费。又，因金城汇公司于2018年5月9日自行收回租赁物业，故聚鑫公司应按1353892.5元/月的标准支付房屋占有使用费从2015年5月22日起至2018年5月9日。因该租赁物业金城汇公司已经收回，聚鑫公司占有租赁物业事实已不存在，故金城汇公司诉请聚鑫公司腾空房屋，移交租赁物业的诉请亦不支持。关于金城汇公司主张的逾期支付租金的违约金及因聚鑫公司违约导致合同解除的违约金，一审法院认为，聚鑫公司自2012年3月5日接收租赁物之后，一直未支付租金；而金城汇公司在2014年8月19日才向被告发函要求对方支付租金，金城汇公司主张的逾期支付租金的违约金系金城汇公司逾期主张权利而产生的扩大损失，一审法院不予支持。至于金城汇公司主张的因聚鑫公司违约导致合同解除的违约金，聚鑫公司连续欠交租金超过三个月又未按合同约定及时补足租赁保证金导致合同解除，依约应当支付相当于3个月租金的款项作为违约金，即为：4061677.5元（54155.7平方米×25元/月×3）。关于金城汇公司提出的免租期租金损失的主张，一审法院认为，金城汇公司给予聚鑫公司两年免租期的优惠系基于双方约定的20年租赁期限而为，现由于聚鑫公司的违约行为导致合同提前解除，金城汇公司的合同目的未能实现，造成了租金损失，故一审法院依据公平原则，酌情支持金城汇公司一年的租金损失16246710元（54155.7平方米×25元/月×12月）。至于金城汇公司提出要求聚鑫公司支付垫付的水电费845428.66元的主张，因其未提交证据证明其垫付的事实及金额，故对该主张，一审法院不予支持。至于金城汇公司提出的要求聚鑫公司支付侵占金城汇公司面积为324平方米区域的房屋占用费267030元的诉请，不属于本案租赁合同审理范围，一审法院不予审查，金城汇公司可另行提起诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认于2011年7月11日签订的涉案《租赁合同书》已于2015年5月21日解除；二、被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付贵阳市金城汇置业有限公司租金17149214.7元及房屋占用费（按1353892.5元/月的标准，从2015年5月22日起计算至2018年5月9日止）；四、被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司合同解除的违约金4061677.5元；五、被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司免租期租金损失16246710元；六、驳回原告贵阳市金城汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624061元，由原告贵阳市金城汇置业有限公司承担62406元，由被告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司承担561655元。二审中，聚鑫公司向我院提交《申请法院调取证据申请书》，申请我院调取贵阳市金阳新区乾图中心广场B区商业裙楼主体验收备案相关材料和消防验收相关资料。拟证明案涉物业未取得《建设工程竣工验收报告》，案涉物业的消防验收程序违法。本院认为，一审中金城汇公司已向法院提交了建筑工程竣工验收报告及建设工程消防验收意见书，能够证明案涉物业已经竣工验收并经消防验收合格，至于消防验收的程序是否合法，所依据的材料是否完整，不属于民事诉讼中需要审查的内容，故本院对该申请不予准许。二审调查中，聚鑫公司提交如下证据：律师于2019年10月9日到贵阳市不动产登记中心调查时工作人员介绍情况的录音及录音的文字整理材料，证明根据律师到不动产登记中心去了解的情况，当时案涉物业之所以能够办到现房销售证明书，是根据市政府的相关文件来办理的，实质上该物业并没有主体验收，因为消防验收是必须在主体验收的基础上才能够进行，因此该物业的消防验收程序是不合法的，所以本案的租赁合同是一个无效合同。金城汇公司发表质证意见称：对该证据的三性均不予认可，该证据达不到聚鑫公司的证明目的。因该证据与本案待查事实无关联性，本院对该证据不予采纳。金城汇公司提交如下证据：1、《主体机构分部（分段）工程质量验收报告》《桩基础工程质量验收报告》《地基与基础分部工程质量验收报告》；2、《商品房销售现房证明书》；3、《情况说明》两份。上述证据证明2010年12月1日，本案租赁物业涉及的建设项目已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，且已经贵州高院生效判决确认。聚鑫公司发表质证意见称：对上述证据的真实性予以认可，但是达不到金城汇公司的证据目的，三份证据不是主体验收的全部资料，无法证明案涉工程已经经过主体验收合格。本院对上述证据的真实性予以认定。二审中，聚鑫公司与金城汇公司均认可案涉物业的实际租赁面积应扣除金城汇公司售楼部700平方米，实际租赁面积为53455.7平方米。二审另查明：双方签订的《租赁合同书》第十条第1点：发生下列情形导致本合同解除和终止的，除另有约定外，双方互不承担违约责任，不支付违约金：（1）双方协商达成终止或解除合同的协议。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.案涉《租赁合同书》是否有效；2、租赁起算时间如何认定，租金如何计算；3、聚鑫公司是否应赔偿金城汇公司房屋占用费及违约金，如需赔偿，该如何计算；4、聚鑫公司是否应承担免租期损失16246710元。本院认为，关于焦点1，根据一审查明的事实，2010年12月1日，涉案租赁物业取得《建设工程竣工验收报告》。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对涉案租赁物业工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验【2011】第076号），且按照合同约定，金城汇公司与聚鑫公司员工兰泽贵于2012年3月5日签署了《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函。聚鑫公司主张案涉物业未经过主体工程验收，案涉《建设工程消防验收意见书》程序违法。本院认为，消防意见书系消防部门作出，属行政行为，该行政行为程序是否合法不属于民事诉讼中需要审查的内容。综上，该《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约履行自己的义务。故对聚鑫公司主张合同无效的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点2，聚鑫公司上诉主张缴纳租金的期限应从金城汇公司出具的《关于对的回函》中认定的从2014年10月25日起算，经查，该回函中载明：在你司同意一次消费验收和土建验收之前漏水整改工作由我司负责完成，涉及空调及二次消防验收需完善实施的内容及费用，由你司自行负责的前提下，我司可考虑2012年10月25日为物业租赁正式起租日，贵司正式开始缴纳租金的时间为2014年10月25日。从该回函载明的内容可以看出，金城汇公司同意将2012年10月25日作为租赁正式起租日的前提是涉及空调及二次消防验收需完善实施的内容及费用由聚鑫公司自行负责，但聚鑫公司并未提供证据证明其完成了空调及二次消防验收，故该回函的内容不能作为认定起租期的依据。根据一审查明的事实，案涉租赁物业已于2012年3月5日交付。另根据双方《租赁合同书》第二条第三项：“自租赁物业交付之日起的两年为乙方的免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租”的约定，本案租金计算应当自2012年3月5日双方交付租赁物业时起至《租赁合同书》解除之日止，扣除两年免租期后按每平方米25元/月租金标准计算。但金城汇公司于2012年4月19日向聚鑫公司出具的收房通知表示租金从2012年5月1日起计算，一审法院从其自愿，本案租金计算起止日期为2014年5月1日起至2015年5月21日止，共12个月20天。另根据聚鑫公司和金城汇双方在二审中均认可案涉物业的实际租赁面积应扣除金城汇公司售楼部700平方米，实际租赁面积为53455.7平方米。故租金计算为：（53455.7平方米×25元/月）×（12＋20/30）月=16927638.3元。关于焦点3，根据一审法院查明事实，聚鑫公司于2015年5月13日向金城汇公司发出《合同解除函》，提出解除合同；金城汇公司收到解除函后，于2015年5月21日、5月22日通过EMS特快专递向聚鑫公司、湘企公司送达了《解除合同的回函》作出了解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本案金城汇公司和聚鑫公司均同意解除合同，《租赁合同书》应于金城汇公司向聚鑫公司送达《解除合同的回函》的当日，即2015年5月21日解除。另根据二审查明的事实，双方签订的《租赁合同书》第十条第1点：发生下列情形导致本合同解除和终止的，除另有约定外，双方互不承担违约责任，不支付违约金：（1）双方协商达成终止或解除合同的协议。本案合同系双方协商一致解除，故对于金城汇公司要求聚鑫公司支付解除合同违约金的诉请不予支持。一审判决聚鑫公司应当给付违约金不当，本院予以纠正。关于房屋占用损失，聚鑫公司主张案涉租赁物业被政府查封接管，故其不应承担房屋占用损失。本院认为，根据一审查明的事实，案涉租赁物业因未经消防验收而擅自投入使用等原因，被相关部门查封，要求聚鑫公司停业整改。聚鑫公司主张案涉物业被政府接管，其未提供相关证据证明，故其主张不应承担房屋占用损失的辩解不能成立，本院不予采纳。一审法院已认定案涉《租赁合同书》于2015年5月21日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《租赁合同书》解除后，聚鑫公司应将租赁物业返还给金城汇公司，但聚鑫公司一直未履行返还义务，在金城汇公司采取诉讼措施后仍拒绝返还，直至2018年5月9日金城汇公司自行收回租赁物业，该期间案涉租赁物业一直被聚鑫公司占有，对金城汇公司造成租赁物业占用损失，应当由聚鑫公司对该损失进行赔偿。关于房屋占用损失如何计算，因该房屋的占用系原租赁合同的延续，故应按照《租赁合同书》中约定的租金标准进行计算，即从2015年10月28日到2018年5月8日的房屋占用损失为40532784.5（53455.7平方米×25元/月×30个月10天=40532784.5）元。关于焦点4，金城汇公司给予聚鑫公司两年免租期系基于双方约定的20年租赁期限而给的优惠，现由于双方协商一致解除合同，造成了免租期损失，对于聚鑫公司可以享受的免租期限，应根据其实际占用租赁物业的时间（2012年5月1日到2018年5月8日）与20年租赁期相比得出的比例计算，即0.6（6年÷20×2=0.6）年，故聚鑫公司本应对其余1.4年的免租期支付租金，但一审法院依据公平原则，酌情支持金城汇公司一年的免租期租金损失16246710元后，金城汇公司未上诉，故本院对一审法院支持的免租期损失予以认定。综上，聚鑫公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初420号民事判决第一、五项，即确认于2011年7月11日签订的涉案《租赁合同书》已于2015年5月21日解除；聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付贵阳市金城汇置业有限公司免租期租金损失16246710元；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初420号民事判决第二、四、六项；三、贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付贵阳市金城汇置业有限公司租金16927638.3元及房屋占用损失40532784.5元;四、驳回贵阳市金城汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费624061元，由贵阳市金城汇置业有限公司承担224061元，由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司承担400000元。二审案件受理费197852.22元，由贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司承担117852.22元，由贵阳市金城汇置业有限公司承担80000元。本判决为终审判决。审判长 罗 宁审判员 范淑婷审判员 潘育跳二〇二〇年三月十六日书记员 任 东