广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13495号原告：黄创岳，男，1950年6月28日出生，汉族，现住美国，委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。被告：王清，女，1961年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区,现住广州市。委托诉讼代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。原告黄创岳与被告王清物权保护纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘仁利，被告王清及其委托诉讼代理人曾丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占有使用费（自2016年4月1日起，按广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价计至实际腾房之日止，暂计至2019年3月28日为：203138.88元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年9月28日，原告与广州市华丰房产开发有限公司（以下简称华丰公司）签订《商品房预售合同》，约定原告向华丰公司购买坐落于广州市荔湾区人民北路XX号XX房（原址：广州市荔湾区人民北路金门大厦X幢X房）。由于华丰公司未按合同约定交付房屋，2005年，原告向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会裁决华丰公司向原告交付上述房屋。华丰公司不履行仲裁裁决，2006年，原告向荔湾法院申请强制执行，后因故中止执行。2013年12月3日，原告办理了涉案房屋的房产证。2016年1月，荔湾法院恢复执行，同年10月9日，被告提出执行异议，称其是金门大厦装修工程的实际出资人，涉案房屋是2005年华丰公司用以抵偿欠其的工程款，其对涉案房屋享有优先权为由，请求法院中止对涉案房屋的强制执行。荔湾法院受理后，驳回被告的异议请求。后被告不服，依次提起了执行异议之诉、上诉，并请求法院确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，但均被一一驳回或不予支持。原告系涉案房屋的合法产权人，被告未经原告同意，自2005年起非法使用涉案房屋至今，严重侵害了原告的物权权益，故请求法院支持原告的诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案房屋从2003年至今都是被告占有使用，被告占有使用涉案房屋是由于2003年为案外人华丰房地产开发公司装修涉案房屋所在地包括被告占有在内的几十套房屋，由于开发商没有资金支付装修款，故用该涉案房屋抵扣工程款给被告；2、原告所取得的涉案房屋产权是违法的，原告所签订的商品房买卖合同上的华丰公司的公章在2005年广州市公安局经过鉴定，该公章是虚假的，原告办理产权证的所有手续都是伪造的，现被告已向公安机关报原告诈骗，公安机关已经立案，该案正在侦查阶段，现申请中止本案审理，待公安机关侦查完毕后再审理本案。经审理查明，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，其中载明：“房产坐落：荔湾区人民北路XX号XX房（下称涉案房屋），房地产权属人：黄创岳（即本案原告），建筑面积：111.37平方米，房屋所有权取得方式：购买，登记时间：2013年12月3日，他项权利情况：2013年12月3日，以13登记01041078号办理抵押登记”。被告自2005年10月20日起入住上述涉案房屋。庭审中，被告表示其在入住前已将上述涉案房屋与隔壁806房打通使用，现由被告一家8人居住。根据广州市房地产租赁管理所于2016年12月公布的《2016年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米55元。广州市房地产租赁管理所于2017年12月公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米52元。广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米47元。广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布的《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明：荔湾区西华路3地段（东至××路，西至康王北路）的电梯楼，住宅房屋租金参考价为每月每平方米47元。诉讼过程中，原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求分别参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付房屋使用费。被告对此则表示被告系合法占有涉案房屋，故不同意缴费。另查，（2005）穗仲案字第2695号、2696号、（2016）粤0103民初7881号、（2017）粤01民终24106号、（2016）粤0103执异116号、（2018）粤71行初179号、（2019）粤行终438号等人民法院、仲裁委员会的法律文书查明了以下事实：华丰公司开发建设广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，商品房预售许可证号为19940177。1999年4月，广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄创岳（即本案原告）及黄创基的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日，新怡发公司代黄创岳及黄创基向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日，新怡发公司代黄创岳及黄创基向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元。1999年9月28日，华丰公司与黄创岳签订了穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定黄创岳向华丰公司预购金门大厦X幢X号房（现门牌为广州市荔湾区人民北路XX号XX房），售价总金额为538200元。1999年10月8日，广州市国土资源和房屋管理局核准了上述商品房预售合同登记备案。上述合同签订后，黄创岳通过银行按揭向华丰公司付款320000元。上述涉案房屋已办理抵押登记手续。2005年，黄创岳向广州仲裁委员会申请仲裁，请求华丰公司按上述《商品房预售合同》约定条件交付房屋并支付逾期交楼利息及违约金等。2006年6月27日，广州仲裁委员会作出（2005）穗仲案字第2695号《裁决书》，认为双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并裁决支持黄创岳要求华丰公司交付房屋及支付逾期交楼利息及违约金等仲裁请求，该裁决已发生法律效力。广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司）就涉案房屋预售合同登记备案向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院作出（2006）越法行初字第565号之二行政判决，判决驳回光大公司的诉讼请求。光大公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第398号行政判决，驳回上诉，维持原判。之后，广州市国土资源和房屋管理局于2013年12月3日向黄创岳核发了上述涉案房屋粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2014年1月7日，华丰公司向广州市荔湾区人民法院提起行政诉讼，主张撤销广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋做出的转移登记及房地产权证。广州市荔湾区人民法院以（2014）穗荔法行初字第21号行政判决书，判决驳回华丰公司的全部诉讼请求。后华丰公司不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月2日以（2014）穗中法行终字第684号行政判决，判决驳回华丰公司的上诉，维持原判。2018年4月20日，王清（即本案被告）向广州铁路运输中级法院提起诉讼，主张其带资对金门大厦进行室内装修，华丰公司将涉案房屋交付给其用以折抵工程款，且其为涉案房屋的实际使用人，原广州市国土资源和房屋管理局核发涉案房屋的房地产权证违法，要求撤销涉案房屋的房地产权证。2018年10月23日，广州铁路运输中级法院裁定驳回王清的起诉。王清不服向广东省高级人民法院提起上诉。2019年4月24日，广东省高级人民法院做出（2019）粤行终438号行政裁定书，裁定驳回王清的上诉，维持原裁定。上述（2005）穗仲案字第2695号裁决书于2006年7月5日送达黄创岳与华丰公司，后因华丰公司没有按上述生效裁决书履行，黄创岳于2006年10月12日向广州市荔湾区人民法院申请执行，广州市荔湾区人民法院依法立案受理，案号为（2006）荔法执字第5342号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创岳以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。广州市荔湾区人民法院依法立案，案号为（2016）粤0103执恢11号。在恢复执行过程中，广州市荔湾区人民法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年6月16日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创岳，并告知如逾期不履行的，则由广州市荔湾区人民法院强制执行。2016年10月9日，王清对广州市荔湾区人民法院强制执行将广州市荔湾区人民北路XX号XX房交付给黄创岳提出书面异议，广州市荔湾区人民法院受理后，于2016年12月6日以（2016）粤0103执异116号执行裁定书裁定驳回王清的异议请求。之后，王清于2016年12月23日向广州市荔湾区人民法院提出诉讼，广州市荔湾区人民法院立案号（2016）粤0103民初7881号，并于2017年8月15日判决驳回王清的全部诉讼请求。后王清不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2018年4月24日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终24106号民事判决，认为：王清以涉案房屋系由其从华丰公司处合法取得，涉案房屋已交付其使用多年为由，上诉认为涉案房屋应归其所有，法院应停止对涉案房屋的强制执行，但一方面，王清提交的证据并不足以证明其所主张的华丰公司将涉案房屋交由王清用于抵偿华丰公司所欠王清工程款的事实。退一步讲，即使王清所称以涉案房屋抵偿工程款的事实主张成立，王清据此亦不可当然取得涉案房屋的所有权；另一方面，依据已查明的事实，原广州市国土资源和房屋管理局已向黄创岳核发涉案房屋的房地产权证，（2005）穗仲案字第2695号仲裁裁决亦已裁决华丰公司将涉案房屋交付给黄创岳，前述产权证及仲裁裁决书至今为止仍未经法定程序被撤销，应作为黄创岳对涉案房屋享有所有权的依据。因此，王清并未提供充分证据证明，其对涉案房屋享有的权利足以排除黄创岳对涉案房屋享有的合法权益，故王清诉请停止黄创岳对涉案房屋的交付执行申请，并要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实根据与法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。被告为支持其抗辩，还向本院提交了如下证据：1、异议书及通告；2、情况报告（为复印件）；3、立案决定书（为复印件）；4、立案告知书（为复印件）；5、协议书；6、装修项目保价及工程预（结）算书；7、通知及证明；8、协议书、抵扣证明、证明等；9、支票；10、特别提醒；11、具决书及商品房预售合同；12、真实的公章及签名。原告对此则表示：对被告提交的上述证据1-4、9-10的真实性不予确认，对证据5-8、12的真实性无法确认，对证据11的真实性予以确认，但对被告拟证明的内容不予确认，经原告在另案中于荔湾法院当庭确认均是原告本人签名，且销售合同中华丰公司的公章是真实的，并非虚假公章。被告同时表示因涉案房屋系原告以诈骗的方式取得，广州市荔湾区公安分局已立案受理，故申请本院调取穗公荔立字【2004】01203号立案决定书及湛春玲等人立案告知书等相关案件材料。本院认为，原告虽持有中国护照，但其经常居住地在美国，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第（二）项之规定，本案应认定为涉外民事案件，应按照涉外案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”；因涉案房屋坐落于广州市荔湾区人民北路X号，故本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，以及已发生法律效力之（2005）穗仲案字第2695号、2696号、（2018）粤71行初179号、（2019）粤行终438号、（2016）粤0103民初7881号、（2017）粤01民终24106号、（2016）粤0103执异116号、（2018）粤71行初179号、（2019）粤行终438号等人民法院、仲裁委员会的法律文书，原告系涉案房屋的所有权人。原告作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告未经原告同意，自2005年10月起至今占用涉案房屋至今，原告据此要求被告计付从2016年4月1日起的房屋使用费，合法有理，本院对此予以支持。关于房屋使用费标准问题。鉴于原告表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，要求被告分别参照广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年、2019年广州市荔湾区西华路3地段电梯楼房屋租金参考价标准计付从2016年4月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费，是适宜的，本院对此予以接纳。但鉴于有关部门尚未公布2020年广州市房屋租金参考价，该年涉案房屋所在地段的租金参考价标准尚未明确，且广州市租金参考价标准呈逐年递减趋势，而原告亦表示不要求对涉案房屋的使用费进行评估，故根据公平合理原则，本院对原告主张计付从2020年1月1日起的房屋使用费在本案中不作处理，双方可待当年租金参考价标准公布后再寻法律途径解决。至于被告抗辩涉案房屋系由其从华丰公司处合法取得，涉案房屋已交付其使用多年以及原告所取得的涉案房屋产权系违法问题，因被告所提交的证据不足以证明其上述抗辩，且属另一法律关系，不属本案调处范围，故本案对此均不予处理。关于被告提出中止审理问题，因上述已发生法律效力的法律文书已认定原告系涉案房屋的所有权人，且涉案房屋已于2013年12月登记于原告名下，故被告要求中止审理本案诉讼，理由不成立，本院对此不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告王清应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告黄创岳支付自2016年4月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费【其中从2016年4月1日起至2016年12月31日止，按每月6125.35元计（即每平方米55元×111.37平方米=6125.35元）；从2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每月5791.24元计（即每平方米52元×111.37平方米=5791.24元）；从2018年1月1日起至2019年12月31日止，按每月5234.39元计（即每平方米47元×111.37平方米=5234.39元）】。二、驳回原告黄创岳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347元，由被告王清负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  曲敏华人民陪审员  黄权娣二〇二〇年三月三十一日法官助理刘斌法庭记录李剑宇