广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终347号 上诉人（一审被告、反诉原告）：朱华新，男，1978年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：蒋惠军，广西合运律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西裕峰商业管理有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市环城东路与城南一路交叉口东北侧（广西正高置业有限公司）办公楼2楼。统一社会信用代码：91451400MA5KCTD36F。 法定代表人：赖祥尽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王本旺，该公司员工。 上诉人朱华新因与被上诉人广西裕峰商业管理有限公司（以下简称裕峰公司)租赁合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱华新上诉称：一、撤销一审判决，改判驳回裕峰公司的诉讼请求，支持朱华新的反诉请求。事实和理由：一、朱华新拖欠租金不到一个月时，裕峰公司就将朱华新所租的商铺全部锁门，导致朱华新无法继续经营，给朱华新造成巨大经济损失。二、裕峰公司诉请的违约金计算标准过高，二审法院应改判按同期银行贷款标准计算；三、本案涉案标的巨大且案情复杂，适用简易程序审理违法。 裕峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 裕峰公司向一审法院起诉请求：1.解除裕峰公司与朱华新于2017年3月5日签订的《商铺租赁合同》，朱华新在合理期限内腾出商铺；2.朱华新支付裕峰公司租金及经营管理费109094元；3.朱华新支付裕峰公司违约金119458元。 朱华新向一审法院提出反诉请求：1.解除双方租赁合同关系;2.裕峰公司赔偿朱华新装修该商铺装修费用1134000元;3.裕峰公司退还履约保证金36364元;4.裕峰公司退还物业费9464元，以上共计1179828元。 一审法院认定事实：裕峰公司（甲方）与朱华新（乙方）于2017年3月5日签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：1.租赁商铺、租期、租金、经营管理费及支付方式：甲方将崇左市环城东路与东盟大道交汇处的正高国际家居建材广场13栋1层106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123、125号商铺（以下简称该商铺）租赁于乙方经营，乙方同意该租赁物由甲方或甲方指定的第三方统一管理；该商铺共18间，总建筑面积为673.42平方米；该商铺租赁期为8年，自2017年5月28日起至2025年5月27日止，租赁期限从正式开业当天起算；实际经营管理费及租金按每月27元/平方米收取，共计18182元；费用支付方式：从市场正式开业之日起计算免租期，租金和经营管理费按年结算，由乙方在每年首月5日前将当年的租金、经营管理费一次性缴付甲方；2.履约保证金：本合同签订之日，乙方应向甲方缴付履约保证金36364元；乙方违反合同约定，甲方有权解除合同，收回商铺，有权按合同约定要求乙方承担违约责任，且保证金不予退还；3.甲方有权要求乙方按期缴付经营管理费、租金及各种费用；乙方负有如期如数支付经营管理费及租金、保证金和其他各项相关费用的义务，并自行承担经营期间的各项税费，不得无故拖欠；4.承租期间，经甲方同意进行装饰装修产生的费用，由乙方自行承担，与甲方无关；乙方迁出时，铺位内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方不予补偿；5.租赁期满或合同依法解除，乙方应于合同终止之日起24小时内，将其一切物品设备（乙方不可移动之装修不得拆除和损毁）等全部撤离清场，将商铺完好移交给甲方，商铺如有损坏，修复费由乙方承担；租赁期间届满或提前解除合同后，乙方逾期不返还商铺的，甲方有权强制收回商铺，且乙方负责赔偿甲方损失（损失额按经营管理费及租金5倍计算），履约保证金不予退还；6.出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除合同，已收经营管理费及租金及其履约保证金不予退还，并有权追究乙方的其他违约责任：（7）未如期如数支付管理费、租金、履约保证金和其他费用且逾期60日以上的；7.乙方应按照物业管理法律法规及物业服务协议履行诸如支付物业服务费、服务物业管理等各项物业义务；8.补充条款：经双方协商约定，乙方第一、二、三年的租金及经营管理费按交三个月免三个月的条件收取）。该合同中，甲方处有裕峰公司的合同专用章，乙方处有朱华新的签字及手印。签订上述合同后，朱华新至今未向裕峰公司支付2017年11月28日至2018年11月27日的租金及管理费。2018年6月22日，裕峰公司在涉案商铺张贴《解除商铺租赁合同通知》，载明朱华新拖欠裕峰公司2017年11月28日至2018年11月27日租金109094元，要求朱华新3日内支付，否则解除双方签订的《商铺租赁合同》。此外，涉案商铺朱华新尚未向裕峰公司交接，商铺内仍存放朱华新的物品。 一审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.裕峰公司与朱华新签订的《商铺租赁合同》是否应予解除；2.裕峰公司要求朱华新支付租金及经营管理费109094是否应予支持；3.裕峰公司要求朱华新支付违约金119458元是否应予支持；4.朱华新要求裕峰公司支付商铺装修费用113.4万元是否应予支持；5.朱华新要求裕峰公司退还履约保证金36364元及物业费9464元是否应予支持。 一、关于第一个争议焦点，裕峰公司与朱华新于2017年3月5日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应根据合同的约定履行义务。裕峰公司依约定向朱华新交付商铺，朱华新应向裕峰公司按时足额支付租金及经营管理费。朱华新未按期足额向裕峰公司支付租金及经营管理费，存在违约行为，根据《商铺租赁合同》约定，朱华新违反合同约定，裕峰公司有权解除合同，收回商铺，故对裕峰公司要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。结合2018年6月22日裕峰公司在涉案商铺张贴《解除商铺租赁合同通知》的内容及朱华新未与裕峰公司交接，腾出商铺，且朱华新未于2018年6月25日前支付拖欠租金及经营管理费，故《商铺租赁合同》应于2018年6月25日解除，朱华新应于判决生效之日起三十日内腾出商铺。 二、关于第二个争议焦点，根据《商铺租赁合同》的约定，朱华新应当向裕峰公司按期足额支付租金及经营管理费，至今朱华新尚未向裕峰公司支付2017年11月28日至2018年6月25日的租金及经营管理费，存在违约行为，故对裕峰公司要求朱华新支付租金及经营管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除，合同解除后朱华新未向裕峰公司交还涉案商铺，应向裕峰公司支付涉案商铺的占有使用费，应参照租金标准计算。根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺共18间，总建筑面积为673.42平方米，实际经营管理费及租金按每月27元/平方米收取，朱华新的第一、二、三年的租金及经营管理费按交三个月免三个月的条件收取，故2017年11月28日至2018年11月27日的租金、经营管理费及占有使用费应计算为：673.42×27×12月/2=109094元。 三、关于第三个争议焦点，朱华新未按时足额向裕峰公司支付租金，存在违约行为，应对裕峰公司承担违约责任。裕峰公司与朱华新虽在《商铺租赁合同》中对逾期支付租金及经营管理费的行为约定为违约行为，但未具体约定违约金的计算方式，且裕峰公司在本案中没有提供相关证据证实实际损失的情况下，朱华新迟延支付租金及经营管理费给裕峰公司造成资金被占用的利息损失系直接的违约损失，一审法院依法酌定以中国人民银行同期贷款基准利率的两倍支持违约金数额，结合裕峰公司向朱华新发出《解除商铺租赁合同通知》的内容，故违约金的计算应从2018年6月25日起计算至2018年11月27日，以109094元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算。 四、关于第四个争议焦点，朱华新反诉要求裕峰公司支付商铺装修费用1134000元，认为其在签订合同交完相关费用后即开始装修商铺，共花费126万元，在经营五个月后，裕峰公司强行将涉案商铺锁门导致其无法经营，朱华新不存在违约行为，要求裕峰公司折价赔偿装修费用。如上所述，朱华新不如期交纳租金存在违约行为，根据《商铺租赁合同》约定：1.“承租期间，经裕峰公司同意进行装饰装修产生的费用，由朱华新自行承担，与裕峰公司无关”；2.“朱华新迁出时，铺位内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，裕峰公司不予补偿”；3.朱华新为商铺装修费所提交的证据系其自行出具，裕峰公司对此亦不予认可，不能证明装修费的实际支出。综上，朱华新要求裕峰公司支付113.4万元装修费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 五、关于第五个争议焦点，根据《商铺租赁合同》约定，朱华新违约，裕峰公司有权按合同约定要求朱华新承担相应的违约责任，且保证金不予退还；涉案合同明确约定，支付物业费是朱华新应承担的义务，朱华新存在逾期支付租金及管理费的违约行为，且其违约行为导致涉案合同目的无法实现，故朱华新要求裕峰公司退还36364元履约保证金及物业费9464元，没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认裕峰公司与朱华新于2017年3月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除，朱华新应于判决生效之日起三十日内腾出涉案商铺；二、朱华新应向裕峰公司支付租金、经营管理费及占有使用费109094元及违约金（违约金以109094元为基数，从2018年6月25日起计算至2018年11月27日，按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算）；三、驳回朱华新的其他诉讼请求。本诉案件受理费2364元，反诉案件受理费3855元，共计6219元；由裕峰公司负担819元，由朱华新负担5400元。 二审中，朱华新提交的新证据：《正高崇善体验馆被强行锁门的证据书》，证明2017年12月21日裕峰公司将租赁给朱华新商铺的门全部加锁。 裕峰公司未提交新证据，其对朱华新提交的证据不予认可。本院认为，朱华新提交的证据为其自行制作，且无其他证据佐证，本院不予采信。 朱华新对一审法院查明事实的异议：1.遗漏查明2017年12月21日下午裕峰公司将租赁给朱华新商铺的门全部加锁；2.未查明《解除商铺租赁合同通知》有无送达给朱华新。 本院对当事人争议事实的分析与认定:1.双方对锁门的时间说法不一致，就裕峰公司锁门时间的举证责任在于提出权利受到侵害的朱华新，因朱华新未能提供有效证据证明裕峰公司锁门的时间，裕峰公司对其主张也不予认可，朱华新应承担举证不能的不利后果，对其主张，本院不予采信。故因锁门的时间无法查清，一审法院对锁门时间不予认定并无不当；2.一审庭审时朱华新认可已收到《解除商铺租赁合同通知》，二审时予以否认但未提供充分有效证据及说明正当理由，故应认定其在一审期间的陈述。对其主张，本院不予采信。 综上，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审双方当事人的争议焦点:一、朱华新是否应当向裕峰公司支付租金、经营管理费及占用使用费109094元及违约金；二、裕峰公司应否赔偿朱华新商铺装修费1134000元并退还履约保证金36364元及物业费9464元；三、一审法院适用简易程序审理本案程序是否违法。 本院认为，一、根据《商铺租赁合同》的约定，朱华新应于2017年11月28日起向裕峰公司支付2017年11月28日至2018年5月27日的租赁费。但朱华新未支付，经裕峰公司2018年3月20日合理的催告后，朱华新仍未支付，其行为构成根本违约。根据合同的约定，裕峰公司有权解除合同。裕峰公司于2018年6月22日向朱华新发出解除合同通知后，朱华新亦已收知该解除通知的内容，该通知已经生效。一审法院认定双方的商铺租赁合同于2018年6月25日解除正确。故朱华新应向裕峰公司支付2017年11月28日至2018年6月25日期间的租金和经营管理费。涉案租赁合同解除后，朱华新继续占用涉案商铺，应参考租金支付相应占用费。一审法院对租金的计算方式符合合同约定，应予维持。违约金方面，因裕峰公司并未举证证实其损失情况，一审法院结合本案具体案情，适用自由裁量权调整朱华新应承担的违约金标准为参照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算并无不妥，本院予以确认。 对朱华新提出因裕峰公司锁门导致其无法继续经营的主张，因其未能提供有效证据证明，本院不予支持。双方的租赁合同明确约定装修费用由朱华新自行承担，物业费由朱华新支付，朱华新违约则保证金不予退还。故朱华新要求裕峰公司赔偿装修损失、退还履约保证金及物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定：“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”是否适用普通程序由人民法院决定。朱华新在一审时亦未对一审法院采用简易程序审理本案提出异议。其主张一审法院审理程序违法理由不成立，本院不予支持。 综上所述，朱华新的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16400元，由上诉人朱华新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 陆有帅 审 判 员 谢文彬 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 黄伟明 书 记 员 覃宇潇 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。