广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终34号 上诉人（原审被告）：扶绥县桂理工房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇双拥路。统一社会信用代码914514215690930613。 法定代表人：甘锦琛，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：孙发英，广西绮鸣律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区发展大道189号2号标准厂房十二层1201号。统一社会信用代码914501007512170839（2-1）。 法定代表人：陈仁巨，总经理。 委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县桂理工房地产开发有限公司（以下简称桂理工房产公司）因与被上诉人广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称诚愉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2020年3月6日组织当事人询问，上诉人桂理工房产公司的法定代表人甘锦琛及其委托诉讼代理人孙发英，被上诉人诚愉和物业公司的委托诉讼代理人粟勤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂理工房产公司上诉请求：撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1612号民事判决，改判桂理工房产公司不支付诚愉和物业公司物业管理服务费412613.08元。事实和理由：1.桂理工房产公司并未拖欠诚愉和物业公司物业管理费。诚愉和物业公司以低层住宅、商铺1.9元/㎡·月，多层住宅0.6元/㎡·月，公共车库车位30元/个·月，总报价559214.27元的价格中标。后双方签订了《物业管理委托合同》，再次确认了按单价包干形式计算物业服务费，最终以住宅小区内已售并交付使用的住房、商铺的产权面积和成交物业管理服务费单价计算，小区内未售物业不收物业管理服务费，但乙方（诚愉和物业公司）必须承担未售物业相应的物业管理服务。合同签订后，因桂理工房产公司小区业主房屋交付的时间不同，交付物业费的金额不一致，但桂理工房产公司均按合同约定以实际出售并交付使用的住房、商铺的产权面积据实支付物业管理费。截至目前,桂理工房产公司按实际交付的房屋面积支付给诚愉和物业公司的物业管理费应为232613.28元，而桂理工房产公司已支付了239803.57元，向诚愉和物业公司多支付了7190.29元，据此，桂理工房产公司根本就没有任何拖欠诚愉和物业公司物业费的行为。2.根据双方的合同及市场惯例，本案物业管理费实行单价包干。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，根据广西物业服务收费的参考价格，桂理工房产公司与诚愉和物业公司约定的物业服务费用的价格符合市场标准，约定的计算方式（以实际出售并交付使用的面积据实结算）符合等价有偿的民事法律原则，双方依法应按约定履行合同内容；另一方面，根据我国《物业服务收费管理办法》第九条关于业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。根据双方签订的所有法律文书来看，均未出现任何总价包干的文字，中标报价只是要约邀请，中标通知书中的中标报价只是预算价格，并不等同于总价包干，因此，双方的合同约定和事实履行均是按照单价包干的形式计算物业管理服务费。一审法院认定双方的磋商报价就是所谓的总价包干，是机械、片面地理解了该文件的内容并错误适用法律，导致本案错误判决。 诚愉和物业公司辩称，1.涉案物业服务合同要求诚愉和物业公司投入20名员工管理本项目物业，如果按照桂理工房产公司的计算标准，物业费总价是23万元，每个员工的月工资都未达到1000元，违背了市场标准。2.物业合同第十六条第4点明确载明每季度支付合同总金额的25%，也就是合同文书中出现了合同总价的字样，并非桂理工房产公司所言的合同文书均未出现任何总价包干的文字。3.桂理工房产公司所提的单价包干制是指单个业主直接向物业公司缴纳物业费情形，而桂理工房产公司与诚愉和物业公司之间是桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付固定物业费的方式，按照总价50多万元分四个季度支付的包干方式。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 诚愉和物业公司向一审法院起诉请求：桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付物业管理服务费412613.08元。 一审法院查明事实：2018年4月4日，桂理工房产公司就白岭家园小区物业管理服务采购（重）项目向社会发布竞争性磋商公告。公告文件中的《磋商报价表》（格式）明确了各住宅类型的已售户数及面积，其中低层住宅56户17409.51平方米、多层住宅103户13086.41平方米、商铺12户616.46平方米、车位150个。2018年4月25日，诚愉和物业公司向桂理工房产公司发出《白岭家园小区物业管理服务采购（重）磋商二次报价表》，就各住宅类型的已售户数、面积的物业管理费单价、年金额等进行报价，单价与面积合计后年服务费总金额报价为559214.27元。2018年5月7日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出中标通知书，确定诚愉和物业公司为中标人，中标报价为559214.27元，服务期限一年，服务质量等级合格。2018年5月16日，桂理工房产公司（甲方）与诚愉和物业公司（乙方）签订了《白岭家园小区物业管理服务委托合同》。合同约定由桂理工房产公司委托诚愉和物业公司为白岭家园一、二期项目范围内提供物业管理服务，委托管理期限为一年，即自2018年5月16日15时起至2019年5月16日15时止；物业管理服务费由甲、乙方依据中标的价格确定，即多层住宅单价0.6元/㎡·月；低层住宅单价1.9元/㎡·月；商铺单价1.9元/㎡·月；公共车库车位单价30元/个·月；物业管理服务费最终以住宅小区已售并交付使用的住房、商铺的产权面积和成交物业管理服务费单价计算，车位的物业费按已售车位数与成交的车位单价计算；物业管理服务费实行包干制形式；物业管理服务费的支付方式：甲方按季度支付给乙方服务费，每季度支付合同总金额的25%，乙方在每季度最后一周提交支付申请并开具物业费发票给甲方，甲方应在收到支付申请及物业费发票之日起十个工作日内以银行转账方式支付；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，诚愉和物业公司进驻白岭家园小区实行物业管理。2018年12月10日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付2018年1季度物业费139803.57元。2019年1月30日，桂理工房产公司再次向诚愉和物业公司支付物业费100000元。过后，桂理工房产公司再没有向诚愉和物业公司支付物业费。2019年6月21日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出了《关于白岭家园小区物业管理服务费结算及2019年度物业服务有关问题的函》，告知按合同规定，诚愉和物业公司2018年5月16日至2019年5月16日的物业管理服务费共计208189.62元，并委托诚愉和物业公司对白岭家园小区物业管理服务至2019年7月16日，服务截止后，按2018年合同单价及约定结算；过后重新招标。2019年7月13日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出《关于退出白岭家园小区物业服务的函》，告知诚愉和物业公司服务至2019年7月16日16时，于7月15日、16日做好相关工作交接。诚愉和物业公司为桂理工房产公司提供物业服务至2019年7月16日止。过后，双方多次就物业费问题进行协商，但未达成一致意见。 另查明，因白岭家园小区业主多为桂林理工大学教职工的原因，小区的物业费一直由桂理工房产公司进行收取。 一审法院认为，桂理工房产公司与诚愉和物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性效力，合法有效，应受法律保护。双方合同签订后，应当依据合同履行相关义务。诚愉和物业公司已经在约定期限内向白岭家园小区业主提供物业管理服务的义务，桂理工房产公司应按合同约定向诚愉和物业公司支付物业管理服务费用。对于案涉小区的物业服务费是以合同总价包干还是以单价包干支付的问题，根据双方在招、竞标出示的材料及签订的合同，都是针对涉案小区各住宅类型每平方米应收取的物业服务费单价进行磋商和约定，因此，物业服务费应以双方约定的单价为基础进行计算。本案中，桂理工房产公司在公布物业管理服务采购（重）竞争性磋商文件时，已经在磋商报价表（格式）中明确了各住宅类型已售户数、面积，并以此为基础乘以单价而确定总中标价。合同中虽约定物业管理服务费最终以住宅小区内已售并交付使用的住房、商铺的产权面积、车位数和成交物业管理服务费单价计算，但在庭审中桂理工房产公司自认其已通知小区已售房屋的业主于2018年5月收房，因此，物业费计收的面积应按已磋商报价表中已售的面积计收。合同约定物业服务费支付方式为由桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付，按季度支付，每季度支付合同总金额的25%给诚愉和物业公司，桂理工房产公司也是按合同约定支付了第一季度管理服务费；另外，涉案小区因其业主多为桂林理工大学教职工的特殊性，双方在履行合同过程中均默认小区物业由桂理工房产公司自行向业主收取，现小区物业费也一直由桂理工房产公司向业主收取。桂理工房产公司在出售房屋并通知交房后，未积极向业主收取物业费，应承担相应的法律后果。现桂理工房产公司以部分业主未收房，未交纳物业费，其仅是代收物业费转交诚愉和物业公司为由，根据单方统计的数据辩称其已超额支付物业服务费，证据不充分，理由不成立，一审法院不予采信。现诚愉和物业公司已按桂理工房产公司的要求提供了物业服务管理，诚愉和物业公司根据合同约定的标准计取物业服务费及延期服务费，符合法律的规定，一审法院予以支持。而桂理工房产公司未能按约定支付物业服务费，应承担相应的违约责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：扶绥县桂理工房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向广西诚愉和物业服务有限公司支付物业管理服务费412613.08元。一审案件受理费3745元，由广西诚愉和物业服务有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。询问中，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2018年12月20日，诚愉和物业公司给桂理工房产公司开具物业服务费139803.57元的增值税专用发票；2019年2月22日，诚愉和物业公司给桂理工房产公司开具物业服务费100000元的增值税专用发票。 本院认为，桂理工房产公司与诚愉和物业公司签订的《白岭家园小区物业管理服务委托合同》依法成立，系合法有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。诚愉和物业公司已按合同约定提供物业服务，桂理工房产公司亦应按约定支付物业管理服务费。 关于桂理工房产公司与诚愉和物业公司之间物业管理服务费如何计算的问题。本案物业管理服务经招标、竞标，诚愉和物业公司以物业服务费低层住宅、商铺1.9元/㎡·月，多层住宅0.6元/㎡·月，公共车库车位30元/个·月，按各住宅类型、商铺已售户数、面积及车位数计算总报价559214.27元的价格中标。双方签订的物业管理服务委托合同约定，本物业的管理服务费实行包干制形式。因该约定不明确，诚愉和物业公司主张以总价包干制计算，桂理工房产公司主张以单价包干制计算，双方各执己见。为此，本案确定物业管理服务费应将合同约定的内容与双方磋商、报价的过程、中标结果及合同实际履行等方面结合理解。经查，桂理工房产公司在公布物业管理服务采购（重）竞争性磋商文件时，提供的磋商报价表（格式）中明确了各住宅类型、商铺已售户数、面积及车位数，并以各住宅类型、商铺已售户数、面积及车位数乘以单价后各项相加而确定了年服务费总额，诚愉和物业公司以此方法计算给出物业服务费单价报价和年服务费报价，桂理工房产公司中标通知书确定诚愉和物业公司总报价为总中标价，并非是由报价人仅就物业费单价进行报价而确定了中标人。其次，双方签订的物业合同中虽然约定物业管理服务费最终以住宅小区内已售并交付使用的住房、商铺的产权面积和成交物业管理服务费单价计算，车位的物业费按已售车位数和成交物业管理服务费单价计算，并约定小区内未售物业不收物业管理服务费，但诚愉和物业公司必须承担未售物业相应的物业管理服务，而对于已售而未交付使用的住房、商铺等物业是否由诚愉和物业公司提供物业管理服务、桂理工房产公司是否支付物业管理服务费均没有写明，结合双方磋商、报价和合同各条款内容联系理解，对于已售而未交付使用的住房、商铺等诚愉和物业公司也应提供管理服务，桂理工房产公司也应支付物业管理服务费。再者，就物业管理服务费支付方式方面，合同并未约定由各住房、商铺用户以单价乘以面积确定的物业管理费直接支付给诚愉和物业公司，而是约定了由桂理工房产公司按季度支付物业管理服务费合同总金额的25%给诚愉和物业公司，实际上白岭家园小区物业管理服务费由桂理工房产公司自行向各业主收取，并不是由诚愉和物业公司直接向各业主收取。合同履行中，桂理工房产公司于2018年12月10日支付了第一笔物业服务费139803.57元，占诚愉和物业公司物业费总中标价559214.27元的25%，符合双方关于桂理工房产公司每季度支付合同总金额的25%物业费给诚愉和物业公司的合同约定。综上分析，本院确定桂理工房产公司与诚愉和物业公司之间物业管理服务费是按总价包干制形式计算，也就是按总价559214.27元计算。对于桂理工房产公司的上诉意见，本院不予采纳。诚愉和物业公司提供物业服务的时间为2018年5月16日至2019年7月16日，合同期内物业管理服务费559214.27元、延期服务期间物业管理服务费93202.38元，桂理工房产公司已向诚愉和物业公司支付物业管理服务费239803.57元，尚欠412613.08元未支付，其应履行支付物业管理服务费的责任。据此，诚愉和物业公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持正确。 综上所述，桂理工房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7490元，由上诉人扶绥县桂理工房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇二〇年三月十六日 法官助理 农碧霞 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。