广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13281号原告：任明学，男，1973年10月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：周滨、程磊，均系广东博厚律师事务所律师。被告：世纪绿洲业主委员会，住所地广东省广州市天河区。负责人：李玲，主任。委托代理人：熊灿明、涂宏望，均系广东谨然律师事务所律师。原告任明学诉被告世纪绿洲业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任明学的委托代理人周滨、程磊，被告世纪绿洲业主委员会的委托代理人熊灿明、涂宏望均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任明学向本院提出诉讼请求：一、撤销被告于2019年1月9日作出的世纪绿洲第二次业主大会会议决定，即选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区物业管理企业，表决通过其物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；授权被告在不实质性背离服务方案的前提下开展物业服务合同签订前的磋商、谈判，并根据当选物业服务企业提交的服务方案以及磋商情况签订物业服务合同；修改《业主大会议事规则》第五章第十九条，将业主委员会每届任期变更为4年；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是世纪绿洲小区的业主，房产地址为广州市天河区*路*街9号601房。2018年10月26日，被告发出《关于公示〈选聘物业服务企业并审议通过服务内容、标准以及物业收费方案〉〈授权业委会开展物业服务合同签订前的磋商谈判及合同签订〉〈修改业主大会议事规则第五章第十九条，业主委员会每届任期变更为4年〉表决结果的通知》及汇总统计表、表决明细表。2019年1月9日，被告作出三项决定：1.选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区物业管理企业，表决通过其物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；2.授权世纪绿洲业主委员会在不实质性背离服务方案的前提下开展物业服务合同签订前的磋商、谈判，并根据当选物业服务企业提交的服务方案及磋商情况签订物业服务合同；3.修改《业主大会议事规则》第五章第十九条，将业主委员会每届任期变更为4年。原告认为，被告的决定严重违反了《业主大会和业主委员会指导规则》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》的规定，请求法院予以撤销，理由如下：一、被告采用书面征求意见形式召开业主大会，没有将征求意见书送交每一位业主，也没有将无法送达的表决票在物业管理区域内公告。二、被告在召开业主大会之前没有提前15日通知全体业主，也没有书面告知居委会。三、被告并无相关的证据证明被告的决定获得了世纪绿洲小区业主人数和面积双过半的业主同意。四、被告未向世纪绿洲幼儿园的业主广州市天河区教育局发放表决票及进行相应的统计，剥夺了幼儿园业主的表决权。五、被告未向广东利海集团有限公司（下简称利海集团公司）拥有产权的商铺、办公用房、会所、停车场送达表决票，剥夺了利海集团公司作为业主享有的投票表决权，违反法定程序。六、被告将世纪绿洲小区建筑物总面积和总人数统计错误，导致计算基数存在误差。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。原告认为，被告作出的决定程序和实体均存在违法行为，严重损害了原告的合法权益，原告有权提起本案诉讼。原告特此起诉，请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告世纪绿洲业主委员会辩称：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主享有撤销权是基于业主大会的程序不合法或者大会的决议侵害了业主个人的权益，但被告召开的业主大会均不构成上述两种情形。本次大会的召开程序合法，广州市天河区龙洞街道办事处（下简称龙洞街道办事处）于2019年2月25日对本次大会的召集所有过程性文件均进行了审慎的核阅并予以备案，足以说明本次大会的程序是合法的。龙洞街道办事处于2019年3月28日向广州市天河区人民政府的行政复议答复书完整地对本次大会的召开进行了调查及审核，并以答复书的形式对本次大会的合法性进行确认，该答复书中对于业主大会的召开流程及业主决议的各程序节点均进行了查明及确认，答复书也注明了上述材料均是客观、真实、合法。广州市天河区人民政府在2019年5月13日作出的行政复议决定书以查明的形式确认了龙洞街道办事处的复议答复书关于业主大会流程的调查，这是客观、真实、合法的。上述两份政府文件及龙洞街道办事处对本次大会的备案可以显示本次业主大会的程序是合法的。被告已于2018年8月7日依法对召开业主大会进行了公示公告，是提前了20天进行公示，超过了相关地方规章中关于提早15天的时间规定。被告不仅在小区显眼位置张贴公告，还两次在广州日报登报通知广大业主来投票，力求充分保障每个业主的投票权。被告还以短信的形式通知业主、安排工作人员逐户派发投票通知，且在物业管理区域内张贴公告、横幅等，穷尽了一切手段对大会的召开履行了告知义务。业主大会召开后，表决结果也充分体现了广大业主的参与性。上述事实可以说明本次大会是合法的。广州市天河区住房建设和园林局针对本案小区原物管公司即广州市昌跃物业管理有限公司【原名称是广州市利海酒店物业管理有限公司（下简称利海物管公司）】拒不腾退物业区域的行为作出了责令限期撤离的《行政处罚通知单》，也是依据本次业主大会的结果而出具的，足以证明了本次业主大会的程序是合法的。本次业主大会的议题是更换物业公司及修改业主委员会的任期，这几个议项未侵害业主的权利，这是有利于小区管理提升，不管是程序方面还是实体方面，本次业主大会的召开均不构成法定的撤销情形，因此，原告的诉讼请求不应当得到支持。根据《最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释》第十二条及《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，如果业主的实体权益受到侵害的，可以提出撤销权，享有撤销权的主体是业主，并非其他人，本次原告起诉以利海集团公司没有收到表决票为由，即便如此原告也无法基于此提起撤销权。针对本次大会的面积问题，被告是严格按照广州市城市规划局的批复计算的，原告称面积计算有问题不符合客观事实。本次业主大会已取得双过半的同意，从被告提交的证据也可以证明。根据《业主大会议事规则》第十一条的规定，未参与投票的业主投票权数计入已经表决的多数票（该条是根据《广州市物业管理暂行办法》第四十八条规定而制定），所以本次选票的统计是有充分的法律依据。原告起诉的依据是《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款及《最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释》第十二条的规定，但本案中原告主张相关表决违反了广州市的相关规章，并非法律规定。原告认为没有将无法送达的表决票在物业管理区域内进行公告，这是对相关法律条文的错误理解。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定及《广州市物业管理暂行办法》第四十条第二款的规定，无法送达的是指征求意见书，并非是指对无法送达的业主名字进行公告，被告在公告意见书时已经采用了各种形式，已履行了地方性规定所作的要求。经审理查明：2019年1月9日，世纪绿洲业主大会作出《关于世纪绿洲第二次业主大会会议决定的公告》，决定：一、选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区物业管理企业，表决通过其物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；二、授权世纪绿洲业主委员会在不实质性背离服务方案的前提下开展物业服务合同签订前的磋商、谈判，并根据当选物业服务企业提交的服务方案及磋商情况签订物业服务合同；三、修改《业主大会议事规则》第五章第十九条，将业主委员会每届任期变更为4年（原《业主大会议事规则》规定业主委员会每届任期为3年）（下统称为案涉三项决定）。原告是广州市天河区*路*街9号601房的共同共有权利人。现原告提起诉讼，要求撤销案涉三项决定。诉讼过程中，原告提交了《建设工程规划验收合格证》（复印件）、《广州市天河区世纪绿洲幼儿园办学场地续办合同书》、多份《房地产权证》原件及利海集团公司出具的《声明书》，拟证明被告召开业主大会及作出的决议违反法律规定。被告对《声明书》的真实性不予确认，对上述其他证据的真实性予以确认，但认为幼儿园是封闭的独立管理区域，教育局声称其不是业主，其不享有、不承担相关的业主权利、义务；本案小区有很多车位虽然登记在开发商利海集团公司名下，但实际上已出售给了业主或由法院进行拍卖，原告提供的《房地产权证》实际上并不能证明这些房产、车位的真实产权情况。被告提交了《关于召开业主大会会议的通知》，被告分别于2018年8月7日、2018年8月8日、2018年8月9日、2018年9月3日、2018年9月4日张贴业主大会公告的照片，《关于延长大会投票期的通知》，被告分别于2018年9月21日、2018年9月27日在广州日报刊登大会召开公告的报纸，被告告知业主投票的手机短信，被告安排工作人员逐户派发投票通知的《业主大会投票通知》，被告在物业管理区域内以张贴广告、拉横幅方式告知全体业主大会召开的照片，证明被告在业主大会召开15天以前已经以各种方式通知全体业主，本次业主大会召开及投票表决符合法律规定，程序合法。被告提交了世纪绿洲第二次业主大会表决票2张（复印件），居委会主任会同街道办事处、广州市天河区住房建设和园林局物业科林科长现场指导大会现场照片（打印件），《关于提交世纪绿洲遴选物业服务企业相关资料的通知》，本次业主大会选票的签收表及世纪绿洲小区第二次业主大会票箱表决票数量登记表（复印件），证明社区居委会全程指导本次业主大会召开，本次大会的选票均经居委会盖章核验，整个投票过程严格、规范。被告提交了广州市城市规划局于2002年7月3日出具的编号为穗规批[2002]63号《关于商住小区修建性详细规划的批复》（加盖档案查询章的复印件），证明本次业主大会投票的总建筑面积为305127.90平方米，与规划文件数据一致，本次业主大会召开总建筑面积准确无误。被告提交了《关于表决结果的通知》（包括3项议题分别的表决结果汇总统计表）及上述通知的张贴照片，证明被告按照相关法律规定，对本次业主大会表决结果进行公示，程序符合法律规定。被告提交了龙洞街道办事处于2018年8月30日出具的《关于世纪绿洲小区遴选物业服务企业业主大会的指导意见》，证明龙洞街道办事处为了保证大会全流程公开、公证、公开避免人为操纵、暗箱操作、拉票等问题，降低安全风险，保证遴选工作合法、规范、有序、真实反映全体业主的真实意愿，指令被告不得采用上门送达选票，采用定点投票。被告提交了《业主委员会备案回执》，证明龙洞街道办事处于2019年2月25日对本次大会的召开情况进行备案；龙洞街道办事处实质性审查后予以备案，证明本次大会召开合法。被告提交了《物业服务委托合同》，证明其按照业主大会授权以及法律的规定，已经于2019年1月9日与深圳市金地物业管理有限公司签订了新的物业管理合同。被告提交了《责令改正违法行为通知书》（复印件），证明广州市天河区住房建设和园林局基于原物管公司利海物管公司拒绝腾退物业管理区域，于2019年4月19日作出行政处罚。被告提交了龙洞街道办事处作出的《行政复议答复书》（复印件）、广州市天河区人民政府作出的《行政复议决定书》，证明本次业主大会的召开一直在主管部门的监督与指导下进行，大会的程序合法。被告提交了利海集团公司的企业信用信息公示报告、利海物管公司的企业信用信息公示报告，证明本案小区的开发商为利海集团公司，利海物管公司为本小区的前期物管公司，也是本次业主大会被选企业之一；原告为利海物管公司的高级管理人员（独任监事），同时为利海集团公司的高级管理人员（独任监事）；利海集团公司与利海物管公司为关联公司；利海集团公司知道或应当知道本次业主大会全过程，客观上也不存在利海集团公司不知道本次业主大会召开、其知情权及投票权被剥夺的可能。被告提交了广西壮族自治区高级人民法院的（2017）桂执1号之三十一《公告》及（2018）粤0106民初19020号《民事判决书》（均为复印件），证明原告提供的利海集团公司的产权证无法证明利海集团公司对相关车位实际拥有产权。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十四条第一款规定，“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”本案争议焦点为被告组织召开的本次业主大会及其表决程序、决议是否合法，原告提出的撤销理由是否成立。首先，从被告提交的《关于召开业主大会会议的通知》《关于延长大会投票期的通知》、在广州日报刊登大会召开公告的报纸、告知业主投票的手机短信、在物业管理区域内以张贴广告、拉横幅方式告知全体业主大会召开的照片，到《关于表决结果的通知》及相关表决结果汇总统计表以及相关的张贴照片，再到《关于世纪绿洲第二次业主大会会议决定的公告》等各项证据，显示被告召开本次业主大会及进行表决的程序均是合法的，且由小区所在街道办事处全程参与监督，足以证明其程序之合法性。另外，被告提交的相关《行政复议答复书》及《行政复议决定书》均显示了相关政府部门对上述业主大会合法性的认可。原告虽对上述部分证据不予认可，但未举出充分证据予以反驳，应自行承担举证不能的法律责任。其次，根据被告提交的各项议题表决结果统计表、表决票结果明细表显示，案涉三项决定已经过半数业主及小区过半数面积业主同意，而且上述表决结果已经合法公示并最终公告，原告主张有部分选票为无效签名但未提交任何证据证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，该主张缺乏依据，本院不予采纳。另外，同上分析，原告以被告未向世纪绿洲幼儿园的业主及利海集团公司送达表决票为由要求撤销案涉三项决定的主张同样缺乏依据，本院不予采纳。再次，从被告提交的《关于召开业主大会会议的通知》以及多次张贴业主大会公告的照片，在广州日报刊登大会召开公告的报纸、告知业主投票的手机短信、在物业管理区域内以张贴广告、拉横幅方式告知全体业主大会召开的照片等多项证据均可显示，被告在业主大会召开15天以前已经采取各种措施通知小区业主参与业主大会投票。原告以被告没有将征求意见书送交每一位业主、未提前15天通知全体业主为由要求撤销案涉三项决定，显然缺乏理据。综上，在被告提交了充分证据的情形下，原告未能举证证明被告组织召开的业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了其合法权益，原告要求撤销案涉三项决定的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告任明学的诉讼请求。本案受理费100元，由原告任明学负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  伍建红人民陪审员  罗汉强二〇二〇年三月二十五日书 记 员  何靖文黄谱兰