重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0233民初41号原告：周双鹰，女，1988年4月18日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：王吉艮，男，1979年5月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：黄建洪，女，1974年7月25日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：王明伍，男，1948年5月25日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆北世房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山路88号，统一社会信用代码91500233676141356J。法定代表人：胡军省，该公司总经理。委托诉讼代理人：成天荣，男，该公司职工，一般授权。原告周双鹰、王吉艮诉被告重庆北世房地产开发有限公司（以下简称北世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，并由审判员史建军独任审判于2020年1月13日公开开庭审理。原告周双鹰、王吉艮的委托诉讼代理人黄建洪、王明伍与被告北世公司委托诉讼代理人成天荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周双鹰、王吉艮向本院提出诉讼请求：1、判令北世公司赔偿房屋层高不足3米，缩水部分的损失22400元；2、判令北世公司赔偿合同违约的违约金，即总房款的30%为134400元；3、判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实和理由：周双鹰、王吉艮与北世公司签订了《商品房买卖合同》并在2019年8月12日完成了房屋交付。后周双鹰、王吉艮发现房屋实际层高与合同约定不符，房屋漏水等瑕疵。周双鹰、王吉艮认为房屋层高不足会造成通风、采光、使用功能和居住感受降低等。因此，对买受人的影响较大，需要违约方承担相应经济损失赔偿责任。因现行法律、法规对此未明确规定，需类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的规定处理。计算赔偿金方式为按层高缩水比例赔偿，即（合同楼层高度-实际楼层高度）÷合同楼层高度×100%，具体：缩水率：3米-（净高2.76米+楼板厚度0.12米）÷3米×100%=4%，总房款448000元×3%+总房款448000元×1%×2=22400元。另根据《合同法》107条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此要求赔偿总房款30%（448000元×30%=134400元）为维护原告合法权益，现诉至本院，请求判如所请。北世公司辩称：1.该房屋设计、备案、施工的层高均按2.92米进行，并非北世公司故意变更层高高度，仅仅是因工作人员的疏忽在《商品房买卖合同》中将层高2.92米误写为3米，且误差比例也未超过3%，周双鹰、王吉艮要求赔偿公式不成立；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是针对房屋面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情形，而本案涉及层高并非面积，故本案不适用此条规定；3.周双鹰、王吉艮要求按总房款30%支付违约金不合理，本案涉及的问题对房屋使用空间、采光、通风、使用功能、居住感受等未造成实质性影响，并未造成实际的经济利益损失；4、北世公司已经与有类似情形的业主（共260户，占总数的65.8%）按照总房款1.5%方式支付了补偿款，对于周双鹰、王吉艮的诉求也应按照前述标准解决。经审理查明，2018年5月17日，周双鹰、王吉艮与北世公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：周双鹰、王吉艮购买北世公司开发的位于忠县某处的房屋；该房屋用途为成套住宅，钢筋混凝土结构，房屋建筑面积93.45平方米，套内建筑面积74.04平方米，层高3米；房屋总成交金额为448000元，周双鹰、王吉艮在2018年5月17日支付首付房款135000元，余款313000元办理银行按揭贷款。合同还对其他事项进行了约定。房屋经竣工验收合格后交付给周双鹰、王吉艮。后周双鹰、王吉艮发现案涉房屋的层高与合同约定不符，北世公司多次与周双鹰、王吉艮协商解决未果，故诉至法院。庭审中，周双鹰、王吉艮与北世公司均确认案涉房屋的层高为2.92米。另查明，北世公司开发修建的某小区11、13、16、17号楼设计的房屋层高为2.92米，修建完工后竣工验收的房屋层高也为2.92米。北世公司在销售某小区11号楼、16号楼的过程中，在其他《商品房销售合同》中也存在将房屋层高填写为3米的情形。经政府主管部门组织调解，其他部分业主与北世公司达成了按照合同约定的房屋总价款的1.5%进行赔偿。上述事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告提交的《商品房买卖合同》，被告提交的某小区11、13、16、17号楼《施工图设计文件审查合格书》、《施工图设计文件审查备案书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《调解记录》、《补偿协议》、《商品房买卖合同》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同，原、被告双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。被告所规划设计的涉案房屋层高为2.92米，其明知不能向原告交付层高为3米的房屋，却在与原告签订合同时约定出售的房屋层高为3米，被告在与原告缔约时存在过错，其行为导致了原告对涉案房屋层高的期待值不能完全实现。被告作为出卖人，向原告提供的房屋层高实际为2.92米，比合同约定的3米相差0.08米，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告主张参照合同约定的面积差额处理方式计算层高差额，得出其误差比绝对值为4%，并依据面积差额违约金计算方式计算出房屋层高差额赔偿金22400元。本院认为房屋建筑层高并非构成房屋售价的决定性因素，原告以层高比例计算要求被告赔偿房屋层高不足的损失并无法律依据，且原告并未提供证据证明其损失的具体数额，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金，但合同中并无房屋层高不足违约金条款的约定，而被告又确实存在违约行为，对原告应当承担违约责任。原告要求被告支付的违约金数额较高，本院依法可以根据被告的请求酌情予以调整。鉴于涉案商品房已经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房已达到住宅用途，且原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定房屋层高减少的违约责任和违约赔偿数额条款，本院依据楼房的市场价格、楼房缩水的程度及楼房使用价值的影响以及本地经济生活水平，相同情形政府部门调解情况等因素，确定被告向原告赔偿以购房总价的1.5%计算的损失，以体现公平正义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告重庆北世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周双鹰、王吉艮支付房屋层高缩水赔偿金6720元；二、驳回原告周双鹰、王吉艮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3436元，减半收取1718元，由原告周双鹰、王吉艮负担687.20元，被告重庆北世房地产开发有限公司负担1030.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 员 史建军二〇二〇年三月二十六日法官助理 王俊力书 记 员 易小凤