河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀01民终537号 上诉人（原审被告）：河北裕庭房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县姬村镇王家庄村，统一社会信用代码:91130101575510036T。 法定代表人：王同欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐丽群，女，1988年10月20日出生，汉族，住黑龙江省勃利县，该公司法务员。 被上诉人（原审原告）：赵晨，男，1989年1月7日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：刘朋朋，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘静，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人河北裕庭房地产开发有限公司（以下简称裕庭公司）因与被上诉人赵晨房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 河北裕庭房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初1575号民事判决书，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院“被告没有按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，致使原告的合法权益长期处于不确定状态，构成违约，应承担违约责任”系认定事实不清。1、签订《商品房买卖合同》是需要双方配合的行为，双方都有义务，在无相关证据证明的前提下，不能简单的将责任归咎其中一方本案中被上诉人无证据证明未签订商品房买卖合同的责任在我方，按照证据规则的举证责任分配原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。2、本案中合同未能按时签订是受政府限价政策影响，需要分批排号，属于不可归责于上诉人的原因。并且“未按期签订”仅为短期履行困难，不影响合同目的的实现，开庭时已具备签订条件但被上诉人仍拒绝签订，实为被上诉人拒绝继续履行，一审法院认定我方违约为事实认定错误。3、上诉人与被上诉人签订的《石家庄恒大悦龙台商品房认购书》按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可视为商品房买卖合同，继续履行可以实现合同目的。即使因上诉人原因未签订正式的《商品房买卖合同》也未达到根本违约的程度，最多属于履行瑕疵，完全可以通过继续履行或延期签订进行补救。一审法院认定上诉人根本违约属于认定事实不清。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定判决上诉人承担违约责任。为适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项适用的重要条件为“致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。通过本案《认购书》的内容可以看出，双方签订的《认购书》已具备了合同的主要内容，合同目的是取得房屋的所有权，未按时签订商品房买卖合同虽然存在“履行瑕疵”，但并未导致取得房屋所有权这一合同目的不能实现，故不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定进行认定。2、本案中被上诉人无法证明未签订《商品房买卖合同》的责任在我方，事实上未按时签订正式《商品房买卖合同》也是受限价政策影响，属于不可归责上诉人的原因，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定。判令我司双倍返还定金存在适用法律错误。综上。一审法院认定事实不清，适用法律错误。判决上诉人承担违约责任无事实和法律依据，其判决内容应当撤销。 赵晨答辩称，1.涉案协议书第五条详细约定了买卖合同签订的时间、地点及法律后果。2.上诉人主张不可抗力，未提交任何证据。3.涉案认购协议书不具备商品房管理办法第16条规定的商品房合同应当具备的主要内容。4.上诉人从未通知我方签订买卖合同。河北裕庭房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵晨向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年12月30日签订的《石家庄恒大悦龙台商品房认购书》；二、判令被告因违约返还原告购房款76248元并双倍返还定金2万元；三、判令本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对存在争议的事实，原告赵晨的主张及举证情况如下：原、被告双方于2018年12月30日签订涉案商品房认购书，并于同日支付了定金1万元及首期房款76248元；提交证据1、商品房认购协议书，其中该协议书第2条第3项约定了商品房买卖合同的签订时间；第5条约定乙方必须在约定的付款方式和期限到石家庄恒大悦龙台支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方可另行销售该房屋；2、收款收据及刷卡单，证明原告交付了定金1万元及首期款76248元。被告裕庭公司的质证意见：对原告提交的证据三性无异议，但原告提到认购书中第5条约定为甲方的解除条件对原告乙方并不适用。原告赵晨认为：该认购书明确写明原告必须按协议约定的付款方式及期限，也就是2018年12月30日要求被告签订房屋买卖合同，但被告至今不与原告签订相关合同，致使原告的权利长期处于不确定状态。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。本案当事人争议的焦点为双方签订的《商品房认购书》是否应当解除，被告是否应当双倍返还定金。本案当事人签订的《商品房认购书》第一条规定，乙方（原告赵晨）同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方（被告）在认购书第三联加盖收款专用章作收款凭据。第二条第3款规定乙方须于2018年12月30日前支付首期房款76248元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。原告赵晨于2018年12月30日与被告裕庭公司签订《商品房认购书》并于当日交付定金10000元及首期房款76248元。被告裕庭公司没有按照《商品房认购书》约定与原告签署《商品房买卖合同》，原告要求解除《商品房认购书》并要求双倍返还定金，形成诉讼。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，被告裕庭公司在原告交付定金及首期房款的情况下，没有按照《商品房认购书》约定与原告签署《商品房买卖合同》致使原告的合法权益长期处于不确定状态，构成违约，应承担违约责任。原告要求解除《商品房认购书》符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告裕庭公司称因政府限购政策影响，无法按时签订《商品房买卖合同》系不可归责双方的原因；原告对此不予认可，且被告没有提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果，对其主张一审法院不予采纳，原告要求双倍返还定金的主张，符合法律规定，予以支持。综上所述，原告赵晨的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除2018年12月30日原告赵晨与被告河北裕庭房地产开发有限公司签订的《石家庄恒大悦龙台商品房认购书》二、被告河北裕庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告赵晨首期付款76248元并双倍返还定金20000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为签订《商品房买卖合同》是需要双方配合的行为，现未能签订该合同不可归责于上诉人，但《认购书》第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限到石家庄恒大悦龙台支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方可另行销售该房屋”；第二条第3款约定“乙方须于2018年12月30日前支付首期房款76248元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”，即双方约定2018年12月30日签署《商品房买卖合同》，被上诉人出示证据证明其于2018年12月30日交付定金10000元及首付款76248元，足以证明被上诉人具有签署《商品房买卖合同》的意向，但上诉人没有证据证明其在一审开庭前曾通知被上诉人可以签订《商品房买卖合同》，不能证明其有签署《商品房买卖合同》的意向。同时上诉人称合同未能签订是受政府限价政策影响，但没有证据证明其主张。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，《认购书》第五条虽然只约定了被上诉人的违约责任，但该条为格式条款，根据公平原则，上诉人应承担同等违约责任。综上，一审法院将不能签订《商品房买卖合同》的责任归责于上诉人，并无不当。 关于案涉《认购书》是否可视为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但该《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条列明的交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、面积差异的处理方式等内容，故该《认购书》不应被认定为《商品房买卖合同》。因《认购书》目的是签订《商品房买卖合同》，现《认购书》的目的无法达成，被上诉人要求解除，应予支持。故，一审法院判令上诉人承担违约责任，双倍返还被上诉人定金，并无不当。 综上，河北裕庭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2206元，由上诉人河北裕庭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年三月三十日 法官助理  李广杰 书 记 员  崔娇娇