广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38063号原告：戴发祥。委托代理人：欧辉，广东鹏合律师事务所律师。被告：黄淑珍。委托代理人杨帆，广东商达律师事务所律师。委托代理人：黄振灵，系被告黄淑珍丈夫。被告：宋新峰。委托代理人：杨帆，广东商达律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴发祥及其委托代理人欧辉、被告黄淑珍的委托代理人黄振灵，被告宋新峰，两被告共同委托代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2018年7月17日原告与二被告签订了一份《店铺转让协议》，二被告将位于深圳市××店铺转租给原告，承诺租赁期间为五年，并约定前三年的租金为每月5000元。为此原告向被告支付了转让费390000元，然合同履行到2019年9月份时，原告将租金支付给被告后，被告却突然不同意向房东交租金，导致房东在2019年9月11日开始对店铺停水、停电，原告为此多次要求被告处理和履行合同，但被告置之不理，房东在2019年10月10日通知原告搬离，原告报警后也未能解决，2019年10月14日原告被迫搬离了店铺。由于被告违约不向房东交缴租金，导致原告不能租赁使用店铺，损失惨重，被告收取的转让费应退还给原告。另外，被告转租给原告的店铺没有房产证等合法手续，二被告与原告签订的《店铺转让协议》无效，二被告应退还转让费390000元给原告。鉴于以上事实，为维护原告的合法权益，原告提出诉讼，请求判令：1、两被告退还原告390000元；2、由两被告承担本案诉讼费用。两被告辩称：1、本案中店铺转让协议实质内容包括两个方面，一为店铺房屋转租，该房屋实质上是村委的一个统建房，至今是没有任何产权证；二为店铺的设备及店铺内的商品的转让，实质上是商品的所有权及店铺设备所有权的转让；2、原告起诉称的39万元指的是商品价值30万元，另外9万元是因被告二宋新峰曾经投入店铺设备、装修费、房屋押金，宋新峰原来合计投资152000元，后面是打折后按9万元计算得出，因此原告在此交易行为中向被告一支付了39万元；3、被告宋新峰装修152000元的具体内容为：装修费8.3万元、房屋押金1.8万元、货架1.1万元、烟架及收银台6800元、冰箱14800元、空调3600元、彩电1800元、帐篷（4顶）共计4000元、台球桌（2桌）合计4000元、麻将桌（2桌）合计4000元、充电桩1000元。经审理查明如下事实：2017年6月1日，被告宋新锋作为承租方（乙方）与案外人黄团结（甲方）签订了《坤鹏公馆商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳××××北段XX铺面出租给乙方使用，租期36个月，到2020年5月31日止。租金每月6000元，乙方如要转让或转租，必须经甲方书面同意并向甲方缴纳10000元合同变更费。双方在合同下方落款处签名。2018年7月17日,原告与被告签订了一份《店铺转让协议》,约定经三方（甲方宋新峰、乙方黄淑珍、丙方戴发祥）友好协商，本着互利互惠的原则，甲方经营的XX店铺经营权转让给乙方，现乙方转让给丙方。店铺使用时间为三年(合同期限为2017年6月全2020年6月)，但三方已经协议好了该店铺五年之内进场费，并三年合同过后续签房屋租赁合同时，不再收取二年内的进场费。并在三年之内房屋租质费用实际为人民币5000元一个月。丙方经营XX店铺，在店铺原有经营五年期可以享受到甲方同等对待，经甲乙丙三方友好协商，丙方转乙方店铺，房屋店铺合同不作更改，保持原有合同人为甲方，但丙方才是店铺真正经营者。丙方接手乙方店铺，丙方应在双方规定权限内把钱给足乙方，甲方也必须配合丙方办好店铺相关于续。转让过后该店铺使用权归丙方所有，甲方和房东合同过期后甲方必须帮助丙方续签，保持该店铺经营权为丙方。除拆迁和不可抗拒原因外。本协议一式三份，三方合持一份，自订立之日起生效。甲方宋新峰、乙方黄淑珍、丙方戴发祥在《店铺转让协议》下方落款处签名捺印，并书写了各自的身份证号码。此后，原告与被告黄淑珍夫妇（甲方黄淑珍、黄振灵，乙方戴发祥）又手写一份补充协议，明确：“合同为5年，不收任何吃茶费，前三年租金每月为5000元，三年到期甲方必须给乙方签好合同，费用由甲方支出，三年后租金随行就市，与甲方（黄淑珍、黄振灵）无关”。2018年7月15日，原告通过其支付宝账户及其儿子的朋友邹之春支付宝账户分别向被告黄淑珍支付共计30万元，通过银行转账方式向被告黄淑珍支付9万元，合计39万元。此后，原告每月通过微信向被告宋新峰支付租金。2019年9月11日，涉案商铺被房东停水停电。2019年10月10日，房东到场拟收回商铺，后原告报警，于2019年10月14日搬离。被告黄淑珍主张房东收回店铺是因原告未缴纳房租导致，原告主张是被告宋新峰未缴纳房租导致，其最后一次缴纳房租是于2019年9月12日缴纳给被告宋新峰。2019年11月11日，原告将两被告诉至本院，请求判如所请。另查明：1、2018年7月17日,原告与两被告签订的《店铺转让协议》所约定转租的位于XX店铺，即是2017年6月1日被告宋新锋作为承租方（乙方）与案外人黄团结（甲方）签订《坤鹏公馆商铺租赁合同》所约定甲方将位于深圳××××铺面。被告宋新峰作为经营者，于2018年1月25日，以涉案商铺注册成立了个体工商户“深圳市宝安区沙井宋新峰美惠佳便利店”。双方确认涉案商铺系当地村委统建楼，未取得房产证，但两被告表示不清楚是否取得建设工程规划许可证。2、庭审中，两被告确认收到原告39万元，但在答辩时，两被告主张其中30万元是商品款项，9万元是装修费、设备费用及房屋押金；在法庭初次询问该费用是否转让费时，两被告主张其中30万元是商品款项，9万元是装修费；在法庭询问双方是否对商品进行清点、明确商品金额时，被告黄淑珍表示未清点，其中30万元为转让费用，9万元为商品费用及设备等。原告表示其受让店铺时没有任何东西，多数是废品，是被告放弃的一些不值钱的东西。3、在庭审质证环节，对原告与被告黄淑珍夫妇（甲方黄淑珍、黄振灵，乙方戴发祥）手写补充协议中的文字“三年到期甲方必须给乙方签好合同，费用由甲方支出，三年后租金随行就市，与甲方（黄淑珍、黄振灵）无关”中的“费用由甲方承担”的“甲”字，被告以该字原为“乙”字，是原告自行修改为由，申请对该“甲”字是否修改进行笔迹鉴定。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、店铺转让协议、手写补充协议书、支付宝转账记录、入汇款业务凭单、微信聊天记录、微信转账记录，被告提交的深圳市宝安区沙井宋新峰美惠佳便利店商事主体登记及备案信息查询单以及庭审笔录附卷为证。本院认为，2018年7月17日,原告与两被告共同签订了《店铺转让协议》,约定被告宋新峰将其经营的涉案美惠佳店铺经营权转让给黄淑珍，黄淑珍转让给原告，原告亦向黄淑珍支付了39万元。原告与被告黄淑珍，被告黄淑珍与被告宋新峰存在房屋租赁合同关系，各方权利义务应受相关法律法规调整。本案争议焦点在于：原告与被告黄淑珍的租赁合同是否有效，原告已付被告黄淑珍的39万元的性质（是否转让费，是否包含设备、商品、装修价值），被告应否返还，如果应当返还，如何返还。关于租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案商铺无房产证，被告亦未能提交涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故其与原告签订的《房屋租赁合同》无效，被告依据无效合同取得的收益应当退还给原告。涉案租赁合同虽然无效，但原告占有使用了涉案租赁房屋，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，该占有使用费原告已经按月直接支付被告宋新峰，本院予以确认。至于被告要求对原告与被告黄淑珍夫妇手写补充协议中的文字“甲”字是否修改进行笔迹鉴定的申请，因该字是否修改不影响本案定性和处理，无鉴定必要，对其该鉴定申请，本院不予准许。关于原告已付被告黄淑珍的39万元的性质，此为本案关键。原告主张该39万元均是店铺转让费，被告则主张是店铺内商品、设备、装修、房屋押金、商铺经营权等价值的一并转让。根据谁主张谁举证的原则，双方均应对各自主张的涉案39万元的性质承担举证责任。由于被告答辩和庭审中对其所收到的该39万元性质的陈述前后不一，且对于高达30万元的商品转移，被告作为出让方，并未要求原告签署任何交接单据，与常理不符。被告关于“30万元是商品款项，9万元是装修费、设备费用及房屋押金”的陈述属实可能性小。原告主张转让时店铺没有任何东西，多是废品，39万元均是店铺转让费，但也未提交证据证实。双方均未提供充分有效证据证实各自主张，依法应当承担举证不能的不利后果。结合原告庭审时关于“转让时店铺内是被告放弃的一些东西，不值钱”的陈述，被告关于“原告受让涉案商铺后经营一年多并未进行装修”的陈述，以及被告罗列的涉案商铺内物品价值，本院确认双方转让时商铺内存在少量物品的可能性大。至于物品价值，依法应由被告承担举证责任。其提交的物品价值清单为其单方制作，无原告签名确认，原告亦予以否认，对被告主张，本院不予采信；结合被告关于投资152000元【装修费8.3万元、房屋押金1.8万元、货架1.1万元、烟架及收银台6800元、冰箱14800元、空调3600元、彩电1800元、帐篷（4顶）共计4000元、台球桌（2桌）合计4000元、麻将桌（2桌）合计4000元、充电桩1000元】，打折后按9万元转让原告的陈述，本院酌定物品价值为5万元。因此，涉案39万元中有34万元实为店铺转让费。如前所述，被告黄淑珍依据无效合同取得的收益应当退还给原告，对原告要求被告黄淑珍返还34万的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。至于其余的5万元，因该款项为双方就店里相关物品的买卖，原告作为动产买受人，应当支付对价。在其受让相应物品，并消费完毕后，无权要求出卖人返还物品对价。原告要求被告黄淑珍返还该5万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告宋新峰返还39万元的诉讼请求，因宋新峰并非合同相对人，其亦未收取原告涉案款项，原告要求其承担相应还款责任于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄淑珍应于本判决生效之日起三日内返还原告戴发祥340000元；二、驳回原告戴发祥的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3575元，由原告戴发祥承担458元，被告黄淑珍承担3117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 徐  江  明二〇二〇年三月九日书记员 陈  淑  仪书记员 李玉莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。