广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异616号 异议人（申请执行人）：中国光大银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山王路3号中荣大厦首层和五层，统一社会信用代码914420005666331307。 负责人：林银波，该分行行长。 诉讼委托代理人：李永发，广东衡德律师事务所律师。 诉讼委托代理人：李智峰，广东衡德律师事务所实习律师。 被执行人：广州市采依服饰有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇金坑广兴红棉路6号1栋501，统一社会信用代码914401016832687504。 法定代表人：王燕。 被执行人：湖北恋采依制衣有限公司，住所地湖北省黄冈市红安县经济开发区新型产业园，统一社会信用代码91421122571538226F。 法定代表人：汪晓虎。 被执行人：汪晓虎，男，1977年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。 被执行人：王燕，女，1983年6月11日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市太湖县。 被执行人：广州市番禺区凯兴制衣厂，住所地广东省广州市番禺区南村镇南村村恒业大街3号三楼之一，统一社会信用代码91440101759418533Q。 投资人：黎东凯。 被执行人：中山市爱丽莎纺织品有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇乐群村隆兴北路46号2楼，统一社会信用代码442000000515102。 法定代表人：汪占洋。 被执行人：汪家洋，男，1986年9月21日出生，汉族，身份证住址湖北省黄梅县。 被执行人：张琪，女，1989年9月3日出生，汉族，身份证住址湖北省黄梅县。 本院在执行中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）与广州市采依服饰有限公司（以下简称采依服饰公司）、湖北恋采依制衣有限公司（以下简称恋采依制衣公司）、汪晓虎、王燕、广州市番禺区凯兴制衣厂（以下简称凯兴制衣厂）、中山市爱丽莎纺织品有限公司（以下简称爱丽莎纺织品公司）、汪家洋、张琪金融借款合同纠纷一案中[执行案号（2018）粤2071执10172号]，异议人光大银行中山分行对本院作出的（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》的执行行为提出异议，请求撤销该《评估报告送达通知书》，按评估报告确认本案被执行人恋采依制衣公司名下的位于湖北省××觅儿寺镇新型产业园内的土地和房产的拍卖市场评估价为3003.06万元，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人光大银行中山分行称，异议人光大银行中山分行与被执行人采依服饰公司、恋采依制衣公司、汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司、汪家洋、张琪金融借款合同纠纷一案，法院已立案受理后，依法裁定拍卖恋采依制衣公司所有的位于湖北省××觅儿寺镇新型产业园内土地和房产[土地证号：红安国用（2013）字第42××23、42××26；房屋所有权证号：10××14、10××15、10××16、10××57]，并摇珠选定湖北天地源房地产资产评估有限公司（以下简称评估公司）对上述标的物进行了评估，评估总价为30030600元。但执行法院于2019年11月7日出具（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》，确认拍卖标的物的市场价值为37298200元，异议人对此提出如下异议：一、评估公司所确认的评估价为3003.06万元，而非3729.82万元。同时，评估公司出具《关于湖北省红安县儿寺镇新型产业园内的房地产市场价值的补充函》（以下简称补充函）对涉案房地产价值总价30030600元再次进行了确认，并认为“本次房地产评估没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的权利转移相关费用对估价对象房地产的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响。”评估公司对此所估算的变现费用为726.76万元。异议人认为该变现费用不应纳入拍卖标的物的市场价值中，执行法院对拍卖标的物认定的市场总价值应以3003.06万元为准。二、本次拍卖所产生的税费不应全由买受人承担。依照相关法律规定，在执行程序中，拍卖不动产所产生的被执行人的法定税费应由被执行人承担。执行法院出具的（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》确认拍卖标的物市场价值37298200元包含了本次拍卖所产生的一切税费，实际上不加区分的一律将涉案不动产网络司法拍卖形成的税费确定由买受人承担，违反相关法律规定，应予纠正。 异议人兆头丰泰公司提交以下证据：1、本院（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》及执行笔录；2、涉案房地产评估报告及补充函；3、当事人企业主体资料。 被执行人采依服饰公司、恋采依制衣公司、汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司、汪家洋、张琪没有提出答辩意见，也没有提交相关证据材料。 经审查查明，关于光大银行中山分行与采依服饰公司、恋采依制衣公司、汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司、汪家洋、张琪金融借款合同纠纷一案中，本院经审理于2018年2月12日分别作出（2017）粤2071民初8637号、（2017）粤2071民初8641号两份民事判决。（2017）粤2071民初8637号民事判决内容为：一、采依服饰公司于本判决生效之日起七日内向光大银行中山分行偿还借款欠息603435.31元及该贷款利息产生的利息、罚息、复利（利息按固定年利率19.66％计算，罚息按贷款利率即固定年利率19.66％水平上加收50％计算，复利按罚息利率计算）；二、采依服饰公司于本判决生效之日起七日内向光大银行中山分行偿还截至2017年10月25日借款本金19598260.61元、利息（含正常利息、罚息、复利）647953.13元[自2017年10月26日起至清偿之日止，以实欠借款本金为基数，按罚息利率（即6.525%）计付罚息，对未能按约支付的利息按罚息利率计付复利]；三、采依服饰公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向光大银行中山分行支付律师费200970元；四、光大银行中山分行对恋采依制衣公司名下位于湖北省黄冈市××觅儿寺镇新型产业园内的土地和房产[土地证号：红安国用（2013）字第42××23、42××26；房屋所有权证号：10××14、10××15、10××16、10××57]折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款对贷款欠息603435.31元优先受偿，对贷款本金19598260.61元、利息（含正常利息、罚息、复利）647953.13元及从2017年10月26日起至贷款全部清偿之日止的利息次顺位优先受偿；五、驳回光大银行中山分行的其他诉讼请求。案件受理费146338元，诉讼保全费5000元，合计151338元，由采依服饰公司、恋采依制衣公司共同负担。（2017）粤2071民初8641号民事判决内容为：一、汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司对（2017）粤2071民初8637号民事判决确定的采依服饰公司应向光大银行中山分行履行之债务（包括本金、利息、罚息、律师费、案件受理费等，内容详见该判决）承担连带清偿责任。汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司承担连带保证责任后，有权向采依服饰公司追偿。二、汪家洋、张琪对《欠息分期偿还计划协议书》项下的借款欠息603435.31元，该贷款利息产生的利息、罚息、复利（利息按固定年利率19.66％计算，罚息按贷款利率即固定年利率19.66％水平上加收50％计算，复利按罚息利率计算）以及律师费5858元承担连带清偿责任。汪家洋、张琪承担连带保证责任后，有权向采依服饰公司追偿；三、驳回光大银行中山分行的其他诉讼请求。案件受理费146338元，诉讼保全费5000元，合计151338元，由汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司、汪家洋、张琪共同负担。上述两份民事判决生效后，因采依服饰公司、恋采依制衣公司、汪晓虎、王燕、凯兴制衣厂、爱丽莎纺织品公司、汪家洋、张琪未按生效判决履行义务，光大银行中山分行向本院申请执行,执行案号为（2018）粤2071执10172号。 本院在执行本案过程中，依法裁定拍卖恋采依制衣公司所有的位于湖北省××觅儿寺镇新型产业园内土地和房产[土地证号：红安国用（2013）字第42××23、42××26；房屋所有权证号：10××14、10××15、10××16、10××57]，并摇珠选定湖北天地源房地产资产评估有限公司对上述标的物进行了评估。2019年9月6日评估公司作出了编号为鄂天地源房估字【2019】第114号《房地产估价报告》，评估报告确定上述评价对象在满足全部假设和限制条件下价值时点2019年8月28房地产价值总价为3003.06万元。2019年10月11日，评估公司出具《关于湖北省××觅儿寺镇新型产业园内的房地产市场价值的补充函》，对其作出的鄂天地源房估字【2019】第114号《房地产估价报告》涉案房地产评估总值为30030600元再次进行确认，并认为“本次房地产评估没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的权利转移相关费用对估价对象房地产的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响。”本次根据价值时点周边类似房地产变卖可能存在的变现费用进行估算，变现费用为726.76万元，并明确实际的变现费用以实际处置过程中产生的费用为准。2019年11月7日，本院作出（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》，内容为确认上述拟拍卖标的物的市场价值为37298200元，即将上述拟拍卖标的物的市场评估价值以及拟产生的变现费用合并确定为拟拍卖标的物的处置参考价，并于2019年11月25日向异议人光大银行中山分行进行送达。光大银行中山分行收到该通知后于2019年12月2日向本院提出了前述执行异议。 本院认为，本案争议在于如何确定涉案拟拍卖标的物的处置参考价问题。本院委托的湖北天地源房地产资产评估有限公司所作出编号为鄂天地源房估字【2019】第114号《房地产估价报告》以及《关于湖北省××觅儿寺镇新型产业园内的房地产市场价值的补充函》均确认涉案拟拍卖标的物的市场评估价值为3003.06万元，而变现交易可能产生的变现费用估算为7298200元，该变现费用以实际处置过程中产生的费用为准。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”参照该规定，执行法院在拍卖处置涉案财产时确定拍卖起拍价应以评估报告确定的评估价为基准。本案中，评估公司对于拟拍卖标的物的评估市场价值为3003.06万元，执行法院应以此为基础决定处置参考价或起拍价。至于估算的变现费用729.82万元只有在产生变现时才产生，且随交易金额的变动而变动，该费用不属于拟拍卖标的物的本身评估价值，不应列入拍卖处置或起拍参考价。本院（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》将拟拍卖标的物的市场评估价值以及拟产生的变现费用合并确定为拟拍卖标的物处置参考价的做法不当，应予纠正。此外，该《评估报告送达通知书》并未对涉案标的物拟变现所产生的费用作出由谁负担的处理，异议人提出本次拍卖所产生的税费不应买受人全部负担的请求不作审查。 综上，光大银行中山分行提出的异议部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销本院（2018）粤2071执10172号之一《评估报告送达通知书》。 二、驳回异议人中国光大银行股份有限公司中山分行的其他异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。 审判长  廖国添 审判员  梁明佳 审判员  张婉仪 二〇二〇年三月十二日 书记员  梁君仪