新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初1709号 原告（反诉被告）：克拉玛依市雷信投资有限公司，住所地：新疆克拉玛依市克拉玛依区顺安路13号。 法定代表人：张春雷，男，1981年2月8日出生，汉族，该公司董事长，住克拉玛依区。 委托诉讼代理人：施常元，新疆炎黄律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王强，男，1972年3月21日出生，汉族，个体从业人员，住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：边洋，男，1982年11月5日出生，汉族，个体从业人员。 委托诉讼代理人：陈竹，新疆惠和律师事务所律师。 原告（反诉被告）克拉玛依市雷信投资有限公司（以下简称雷信公司）与被告（反诉原告）王强、被告（反诉原告）边洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷信公司之法定代表人张春雷、委托诉讼代理人施常元，被告（反诉原告）王强及其委托诉讼代理人孙彬、被告（反诉原告）边洋及其委托诉讼代理人陈竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2018年5月21日签订的两份克拉玛依区顺安路13-1、13-2、13-3号房屋《大型停车场综合服务楼租赁合同》，返还房屋并恢复原状，若不能恢复则赔偿损失130000元（暂定）；2.判令被告王强向原告支付至2019年9月4日的房屋租金463178.75元、违约金76000元；3.判令被告王强向原告支付2018年10月15日至2019年4月15日暖气费33492.59元；4.判令被告王强向原告承担追款产生的律师费49846元；5.判令被告边洋对上述全部费用承担连带担保责任；6.判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月21日，原告与被告王强签订《大型停车场综合服务楼租赁合同》两份，约定将克拉玛依区顺安路13-1、13-2、13-3号三套房屋租赁给被告从事办公活动，其中13-1号房屋年租金100000元，13-2、13-3号房屋年租金280000元。两份合同约定租期自2019年1月1日至2023年12月31日，租金支付方式为一年一付，合同签订三日内需支付第一年租金，先交租金，后使用房屋，以现金或者转账进行结算（第9.1条约定，在合同有效期内，因承租人经营不善终止本合同时，承租人需将免租期房租交清，方可终止合同）。上述两份合同被告边洋均作为担保人，在被告王强无力履行合同或者失联时，担保人承担全部法律责任和经济损失。上述房屋交付后，被告王强并未支付第一年租金，且未经原告同意擅自将楼梯拆除，违反双方装修管理协议第9.3条“不得擅自拆改”的约定，被告边洋作为担保人也未代被告王强履行义务。现原、被告双方因合同履行问题发生争议，经多次协商未果，故原告诉至法院。 被告王强辩称，一是涉案租赁合同是因原告提供的房屋整栋楼未经竣工验收及消防验收，不具备装修和交付使用条件，因此导致合同无法履行，原告应当承担违约责任；二是2018年8月27日被告拟将租赁房屋内装修材料搬走，但遭到原告阻止，后经被告报警才将材料搬走，原告已经收回房屋，2018年8月28日被告又向原告送达解除合同通知书，原告明知租赁合同无法履行仍继续供暖产生相关费用，应由原告自行承担；三是被告租赁房屋目的是为了打通三间房屋变成整体作为营业场所，经过原告同意后进行了必要改造，并未改变主体结构，但因原告违约行为导致前期装修投入产生的相关损失应由原告承担，律师费、诉讼费亦应由原告自行承担。 被告边洋辩称，一是同意被告王强的抗辩意见；二是被告边洋承担是一般保证责任，只有在被告王强无力履行合同义务时，担保人才承担责任；三是作为担保人，本案保证期间已过。租赁合同约定的付款期限为合同签订后三日内，但原告并未向被告边洋主张过租金，且在2018年8月27日原告收回房屋后，至今亦未向被告边洋提出过任何诉求，故六个月的保证期间已过，被告边洋不应再承担保证责任。 反诉原告王强向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原、被告双方于2018年5月21日签订的两份克拉玛依区顺安路13-1、13-2、13-3号房屋《大型停车场综合服务楼租赁合同》已于2018年8月28日解除；2.判令反诉被告雷信公司向反诉原告支付违约金150000元、赔偿经济损失198998.45元；3.判令反诉被告雷信公司向反诉原告支付律师费24430元；4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告雷信公司辩称，请求驳回反诉原告王强的反诉请求，其公司出租给反诉原告的房屋已经通过竣工验收和消防验收，并已经取得克拉玛依市公安消防支队建设工程消防验收备案情况告知函，反诉原告以此为由认为反诉被告公司违约，缺乏事实根据。 反诉原告边洋向本院提出反诉请求：判令反诉被告雷信公司向反诉原告支付律师费20000元，并承担反诉诉讼费用。 反诉被告雷信公司辩称，请求驳回反诉原告边洋的反诉请求，理由与对反诉原告王强的答辩基本一致，并认为反诉原告边洋是连带责任保证，反诉被告公司主张租金一直计算至庭审结束，且向王强主张赔偿损失亦至今未获赔偿，故认为不存在保证期间已过的问题。 本院经审理认定事实如下：克拉玛依区机关事务局与原告雷信公司签订《克拉玛依市大型综合性停车场投资建设、经营（BOT）合同》一份，主要内容为：克拉玛依市大型综合性停车场属克拉玛依区政府招商引资项目，由雷信公司投资建设，项目采用BOT方式进行融资建设，区政府提供招商引资的优惠政策，鼓励雷信公司建设大型综合性停车场这一城市基础设施，区政府在实现经济效益的同时，最大限度地兼顾和实现社会效益，发挥基础设施建设应有的社会价值，为克拉玛依市区经济社会的发展起到积极的作用；1.5条约定，土地手续由区政府协助，雷信公司负责办理，办理在克拉玛依区机关事务局名下；1.7条约定，项目采用BOT即“建设-经营-移交”方式进行融资建设。由区政府提供划拨土地和优惠政策，雷信公司负责投资、建设和经营，雷信公司在合同约定的经营期满后，将停车场移交给区政府；2.2条约定，项目总投资15371万元（暂定），50%来源于雷信公司企业自筹（7685.625万元），50%来自于雷信公司企业贷款（贷款7685.625万元）；4.2条约定，经营期限以停车场建成投入使用后开始计算，共计35年（不包括建设期），雷信公司拥有35年的无偿土地使用权，从2016年4月15日至2051年4月14日。 2018年5月21日，原告雷信公司作为出租方、甲方，与被告王强作为承租方、乙方签订《大型停车场综合服务楼租赁合同》两份（编号：ZHL2018-005、ZHL2018-006），约定原告将克拉玛依市大型综合停车场-综合服务楼克拉玛依区顺安路13-1号（上下二层结构）、建筑面积312.95平方米，13-2、13-3号（上下二层结构）、建筑面积790.52平方米的房屋三间出租给乙方作为办公经营使用。合同均约定签订当日生效，2018年5月21日至2018年12月31日为免租期；2019年1月1日起计算房租至2023年12月31日止，期限为五年。租金支付方式均约定为一年一付（先交租金、后使用房的原则），乙方在签订合同时三日内须支付第一年的租金，后每年租期的开始、前十日内须支付当年的全年租金。13-1号房屋年租金为100000元；13-2、13-3号房屋年租金为280000元。租金支付方式为现金或转账。免五年物业管理费。房屋交付后，由乙方负责租赁期间房屋的水、电、暖、讯、消防等设备设施的管理、安全及维修等相关费用，暖气费13-1号房屋按建筑面积312.95平方米计算，13-2、13-3号房屋按建筑面积790.52平方米计算。租赁期内甲方（非甲方原因除外）必须保证租赁场地内供水、供电、冬季供暖、通讯及消防等已到位系统的正常运行，并按照消防主管部门的要求提供合格的消防水源。乙方租赁期间实际发生的水、电、冬季采暖、有线电视、网络、物业等费用，由乙方自行缴纳。乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的各项费用。逾期乙方按房屋租金的20%支付违约金。乙方无能执行和履行本合同时或失联造成一切法律责任和经济损失，由担保人全部履行一切法律责任和经济损失，担保人和乙方具有同等权利和义务。13-1号房屋押金30000元，13-2、13-3号房屋押金70000元。第九章合同提前终止第9.1条，在合同有效期内，因乙方经营不善需终止本合同时，乙方需将甲方免租期房租和租金交清，方可终止此合同；第9.2条，在本合同有效期内，经甲、乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止合同；第9.3条，未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；……；未经出租人书面同意，承租人将租赁房屋进行装修的；……。甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失；第9.4条，除不可抗力外，原租赁物主体结构存在安全问题，致使承租人无法正常使用租赁房屋的；甲方未通知乙方将租赁房产转让的；合同期未满、乙方无违约事项，甲方擅自将乙方租赁房产租赁给第三方的。乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失。合同还对其它内容进行了约定，并附《房地产及附属配套设施交接确认书》、《安全管理协议》、《房屋装修管理协议》。其中安全管理协议第2条约定，乙方应认真履行房屋租赁合同内的安全条款（合同第八章内容），保证装修符合安全管理规定中的各项条款约定。未经同意，不得擅自对建筑主体及配套的水、电、暖及消防等设施进行改动、变更和移位，对经营场所改造、搭建及布设新增电气线路，必须以报告的形式提出书面申请，并附相关图纸，经业主同意后方可实施。若在装修过程中发现违规或未按装修规定的，由此所发生的一切责任由乙方自行承担，并赔偿甲方由此所造成的一切经济损失。房屋装修管理协议第12条约定，结构及外观：未经有关部门审批及甲方同意，严禁改动和损坏原有结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状及赔偿由此造成的一切经济损失。上述租赁合同及附件，均有原告在甲方处加盖合同专用章、法定代表人私章，被告王强在乙方处签字、捺印，被告边洋在担保人处签字、捺印共同予以确认。上述合同签订后，原告依约向被告王强交付租赁房屋，被告亦对房屋进行了部分装饰装修，但合同履行过程中双方发生争议，经多次协商未果，故原告诉至本院，二被告亦提出反诉。 原告为证实其主张，向本院出示：1.新疆卓捷工程造价咨询有限公司（以下简称卓捷造价咨询公司）出具的《关于雷信公司综合管理服务楼13-1、13-2、13-3号房屋局部违规改造的说明》、《顺安路13-1和13-2商铺损坏造价情况说明》、《竣工验收交接证明书》、建筑工程施工许可证原件各一份、现场照片21张。上述证据拟证实卓捷造价咨询公司系克拉玛依市大型综合性停车场工程--综合管理服务楼的设计单位，该单位参与了涉案大楼的五方验收，验收结果为工程质量验收合格。后原告委托该单位对被告租赁房屋内改造及损坏情况出具说明，拟证实被告存在违规改造房间，并产生维修恢复费用398979元的事实。被告王强对两份说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为系原告单方委托行为，受托机构有无相应资质亦无法确定，且对说明中认定的改造面积、范围均不予认可。对21张照片的真实性不予认可，认为照片并没有拍摄时间，且截至被告撤场时，并未对租赁房屋进行大范围改动，照片反映与事实不符，无法确认是否是原告出租他人后进行的后续改造。对施工许可证的真实性认可，关联性不予认可，认为不能反映原告系该楼房的实际使用人，无法证明竣工验收及消防验收合格。对竣工验收交接证明书的真实性予以认可，但证明目的不予认可，认为该证明书仅是内部验收程序，并非政府相关部门或者消防部门对该楼房的验收，无法证明最终通过竣工验收和消防验收。被告边洋对上述证据的质证意见与被告王强质证意见一致。2.克拉玛依市公安消防支队出具的《克拉玛依市公安消防支队建设工程消防验收备案情况告知函》、克拉玛依区机关事务局向克拉玛依市、区工商局出具的《关于可以使用城南综合停车场土地的说明》原件各一份、克拉玛依市民政局克民发[2017]27号《关于对克拉玛依市雷信投资有限公司等3家单位申请公建街路门牌号码的批复》复印件一份。上述证据拟证实涉案楼房已经通过了消防验收备案，且原告投资的涉案项目，已由克拉玛依市民政局命名为“城南综合停车场”，街路门牌号码为“展会路1号”，城南综合停车场包含多个单体建筑，分别由克拉玛依市民政局批复街路门牌号码为“顺安路1号至顺安路13号”。城南综合停车场土地所有权隶属于克拉玛依区机关事务局，克拉玛依市雷信投资有限公司只是投资建设并享用有35年经营权。被告王强对告知函的真实性认可，但认为告知函标注日期为2018年11月1日，且消防部门仅反馈收到验收申请，并未实质抽查验收，故不能证明已经消防验收合格，且可反证双方签订租赁合同时，涉案房屋尚未经过消防验收，不能出租使用。对区机关事务局出具的说明真实性认可，但其目的仅是为了给该楼内商户提供经营便利条件，同样无法证明已经通过竣工和消防验收。对市民政局的批复真实性认可，但同样无法证明涉案楼房已经竣工和消防验收合格。被告边洋对上述证据的质证意见与被告王强质证意见一致，亦认为直到被告搬离租赁房屋，原告仍未向消防部门进行消防验收申报。3.2019年2月15日原告与新疆星沃机械工程设备有限公司（以下简称星沃公司）签订的《大型停车场综合服务楼租赁合同》复印件一份（编号：ZHL2018-001），拟证实为减少损失，原告将克拉玛依区顺安路13-3号房屋出租给案外人星沃公司。被告王强对该合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为可以反证被告已于2018年8月27日将租赁房屋返还给了原告，且系在双方租赁合同约定的起租期2019年1月1日之前返还，至于返还后造成的扩大损失，应当由原告自行承担。被告边洋对上述证据的质证意见与被告王强质证意见一致，亦认为可以反证房屋已经返还原告的事实，且不认可原告有关已出租部分合同已经解除，未出租部分合同尚未解除的观点。4.民事委托代理合同、增值税专用发票原件各一份，拟证实原告为本案诉讼委托律师产生律师代理费49846元，依约应由二被告承担。被告王强对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，但认为合同履行中被告没有过错，相关费用应由原告自行承担。被告边洋对上述证据的质证意见与被告王强质证意见一致。5.新疆建筑消防设施检测合同、检测报告原件各一份、新疆世纪金泰消防检测有限公司营业执照、资质证书复印件各一份，拟证实2018年4月30日，涉案房屋已经具备检测资质的单位消防检测合格，只是2018年11月1日原告才取得消防备案告知函。被告王强对上述证据的真实性不予认可，认为并非消防部门委托检测，而是原告自行委托。被告边洋对上述证据认为仅是原告自行委托检测，并非国家消防主管部门的验收报告，按照程序原告委托第三方检测后，还需向消防部门进行申报并进行最终检测。 对原告出示的上述证据，本院经审查认为：对卓捷造价咨询公司出具的情况说明、改造说明，虽该公司系涉案工程的设计单位，但对涉案房屋出租后是否存在违规改造，以及是否损坏、损坏的范围及价值方面，原告并未提供任何证据证明该设计单位具备以上内容的鉴定、评估资质，且系原告单方委托形成的结果，二被告当庭表示不予认可，故对以上两份证据的真实性、合法性、关联性本院均依法不予确认；对21张照片，因未注明拍摄时间，且存在原告于2019年2月15日将部分房屋又出租他人的情况，故无法证实照片反映的内容是二被告租赁房屋时的客观状态，对其与本案之间的关联性本院依法不予确认；对施工许可证、竣工验收交接证明书、消防验收备案告知函、关于可以使用城南综合停车场土地的说明、申请公建街路门牌号码的批复的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；对原告与星沃公司签订额租赁合同真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认，亦可证实原告已将顺安路13-3出租给案外人的事实，且经原、被告双方核实，在本案中，原告承认出租给被告的顺安路13-3号房屋面积为360平方米；对民事委托代理合同、增值税专用发票的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认；对新疆建筑消防设施检测合同、检测报告、营业执照、资质证书的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认。 被告王强为证实其主张，向本院出示：1.市政府公文处理笺复印件一份，拟证实2018年7月3日，新疆阔达鸿胜装饰工程公司（以下简称阔达公司）向市政府规划局提交《关于顺安路13-1、13-2、13-3外立面改造申请》，但回复意见是该楼主体未竣工验收，对立面改造不予批准；建设工程消防设计备案受理材料原件一份，拟证实因缺少楼体消防验收，不予受理被告租赁屋内的消防改造申请。原告对公文处理笺认为是复印件，真实性不予认可，且与五方验收的竣工交接证明书事实不相符，另双方租赁合同约定，未经原告同意，不得对外立面进行改造，同时从另一方面反映截至2018年9月被告仍控制并使用租赁房屋。对消防设计备案受理材料真实性认可，但该材料中没有备案时间、没有备案项目的具体名称、内容，故对其与本案的关联性不予认可。被告边洋对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对被告王强的证明目的也予以认可，且阔达公司系被告王强设立的公司，注册办公场所即本案租赁的三间房屋。另其认为公文处理笺的最后批复时间仅能反映相关领导最后签署意见的时间，不能反证此时被告仍占有控制租赁房屋；2.新疆阔达鸿胜装饰工程有限公司的企业查询信息打印件一份，拟证实阔达公司法定代表人为被告王强。原告对该证据的真实性认可，且认为公司成立时法定代表人是被告边洋，现变更为被告王强，可证明为何边洋作为租赁合同担保人。被告边洋对该证据真实性认可，认为可以证明消防备案是被告以阔达公司名义申请。3.接处警登记表原件一份、照片4张打印件、解除租赁合同通知书打印件一份，拟证实原告已于2018年8月27日将涉案房屋上锁，拟将屋内装修材料抵作房租。后被告拟将材料拉走时遭到原告阻碍，报警经过协调，原告同意被告在次日零点之前将房屋腾空，后被告将材料拉走、返还钥匙给原告，并于次日向原告送达解除通知书，2018年11月1日再次向原告送达解除通知书。原告对接处警登记表的真实性不予认可，对照片无拍摄时间真实性不予认可，对解除合同通知书是打印件无原告签字，故真实性不予认可。被告边洋对接处警登记表真实性认可，证据来源于克拉玛依南新路派出所，且认为庭审中原告对该事实已经认可。对照片真实性予以认可，拍照地点正是租赁房屋。对解除合同通知书的真实性、合法性、关联性均予以认可。4.收据原件一份、收条原件三张，拟证实因原告违约行为造成被告实际损失227000元，但被告仅主张198998.45元。原告对收据的真实性不予认可，认为收据载明的内容不可信。对收条的真实性不予认可，认为三份收条性质上属于证人证言，证人应当出庭作证。被告边洋对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 对被告王强出示的上述证据，本院经审查认为：对政府公文处理笺为复印件，故对其真实性本院依法不予确认；对消防设计备案受理材料、企业查询信息打印件的真实性本院依法予以确认，但备案受理材料内容无法反映与本案之间的关联性，底部手书内容亦无法确认是否是克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队相关工作人员书写，故对该材料与被告待证事实之间的关联性本院依法不予确认；对接处警登记表、现场照片的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认，结合原告法定代表人的庭审陈述，对2018年8月27日二被告向原告提出退房，并已于次日凌晨之前将屋内装修材料搬出的事实本院依法予以确认；对收据原件一份，因被告王强称提供装修服务的系公司，根据一般财务规则，提供服务的公司收取费用后应当出具正规发票，且该收据上仅加盖合同专用章，而非公章或者财务专用章，与一般财务用印规范不符，另收据载明的金额较大，被告仅以一份收据证实费用发生，未提供任何付款凭证，综合以上分析，对该收据的真实性、合法性、关联性本院依法不予确认；对收条原件三张，合计金额75000元，但被告并未提供任何证据证实该自然人实际提供并完成收条载明劳务的事实，又称所有费用均以现金支付，显难以认定其客观真实，故对收条的真实性、合法性、关联性本院均依法不予确认。 被告边洋为证实其主张，向本院出示：1.微信聊天记录截屏打印件一张，拟证实原告法定代表人与被告就砸楼梯装修事宜经过协商，且已征得同意。2.委托代理合同原件一份、电子发票打印件一份，拟证实被告边洋为应诉委托律师产生律师代理费20000元。原告对微信聊天记录的真实性认可，但认为从聊天记录中可知原告法定代表人实际上不同意砸楼梯，且明确之后应当恢复。对代理合同、发票的真实性认可，但认为应当由被告自行承担。被告王强对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。对被告边洋出示的上述证据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案的争议焦点为：1.原告主张解除合同的事实根据及法律依据；2.反诉原告王强主张双方租赁合同已于2018年8月28日解除的事实根据及法律依据；3.涉案房屋是否已经通过竣工验收和消防验收，以及涉案房屋是否符合出租条件；4.原告、反诉原告主张各项损失的事实根据及法律依据；5.原告主张要求被告边洋承担连带担保责任的事实根据及法律依据，是否已过保证期间。 关于第一、第二个争议焦点，本院认为，当事人双方解除合同的方式分为协议解除、约定解除和法定解除。本案中，原告主张依法解除租赁合同，系以法定解除为依据，反诉原告王强主张确认双方已于2018年8月28日解除合同，系以协商一致解除合同为依据。故原告应当就被告存在法定解除的情形承担举证证明责任，反诉原告王强应就协商一致解除合同的事实承担举证证明责任。根据庭审查明的事实，2018年8月27日，二被告已向原告明确提出退租请求，原告公司法定代表人仅系对退租前应当恢复原状提出要求，并未表示不同意二被告退租，且当晚在公安机关介入后，原告亦同意二被告在次日凌晨前必须将屋内材料搬离，二被告亦连夜完成。故应当认定原、被告双方已就解除房屋租赁合同形成一致意思表示，仅是对合同解除后的恢复原状、赔偿损失等问题未能进一步达成一致意见。从原告法定代表人自述2019年初锁住涉案房屋，同年2月15日又将13-3对外出租等一些列行为亦可印证原、被告双方已经解除合同的事实。故综合以上事实分析，应当认定原、被告双方已经形成解除合同合意，反诉原告王强主张合同解除时间为2018年8月28日，与实际搬离后的时间相对应，故对反诉原告王强主张确认2018年5月21日签订的两份克拉玛依区顺安路13-1、13-2、13-3号房屋《大型停车场综合服务楼租赁合同》已于2018年8月28日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。相应的，对原告主张要求在本案中依法判令解除双方租赁合同的诉讼请求，已经缺乏事实根据，本院依法不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应于支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。该条是对承租人法定解除权的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定，致使租赁房屋无法使用，即合同目的无法实现，才可解除合同。在本案中，原告虽未提供建设部门对涉案房屋竣工验收的相关证据，但其已经提供内部五方验收的竣工交接证明书、委托具备消防检测资质的第三方机构的检测报告，并已向消防部门进行消防备案，等待抽检。另区机关事务局亦向工商管理部门告知，协助配合办理租用涉案房屋商户的营业执照。且在涉案房屋租赁期间，被告并未提供任何证据证明其曾被建设部门或者消防安全部门进行过行政处罚或者其他强制措施，导致其无法正常使用租赁房屋。故综合以上事实分析，在免租期（即装修期）内尚未对外经营时，以现有证据证实的情况，并无导致被告无法正常使用租赁房屋的事由出现，其以租赁房屋不符合出租条件作为解除合同、搬离房屋的理由不能成立。 关于第四个争议焦点，本院认为，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的租金费用，本院虽已认定双方租赁合同已于2018年8月28日协商解除，且尚在免租期内，但该协商解除并未对提前终止合同的结算、违约责任、损害赔偿等事宜进行明确，根据合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方租赁合同第9.1条明确约定，在合同有效期内，因乙方经营不善需终止合同时，乙方需将甲方免租期房租和租金交清，方可终止此合同。现原、被告虽协议解除合同，但从客观事实分析，被告并无符合合同约定或者法律规定的解除情形，故应当认定合同解除系被告单方提出拟终止合同，符合上述结算条款的约定，被告应当向原告支付合同解除前免租期内的相应房租，故13-1、13-2、13-3房屋自2018年5月21日至2018年8月28日共计99天，产生房屋租金分别为27123.29元[（100000元每年÷365天）×99天]和75945.21元[（280000元每年÷365天）×99天]，共计103068.50元。故对原告主张要求被告王强支付房屋租金103068.50元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持，超过的部分，本院依法不予支持。对原告主张的暖气费，因2018年采暖期为2018年10月15日至2019年4月15日，被告在此之前已经解除合同、搬离房屋，故该部分费用不应再由被告王强负担，对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对原告主张的违约金76000元，根据双方合同第6.3条约定，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应当向甲方支付的各项费用。逾期乙方按房屋租金的20%支付违约金。但被告王强明确提出不同意支付违约金，即应推定包含了对违约金是否过高的抗辩，对此本院认为，被告王强无正当理由单方提出终止合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，根据本院确认的应付未付租金数额103068.50元，自双方合同解除之日2018年8月28日至最后一次庭审2019年10月21日共计419天，参照2018年中国人民银行一至五年（含五年）贷款基准利率为4.75%计算逾期付款利息损失为5620.06元[103068.50元×（4.75%÷365天）×419天]，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，以违约金不超过损失的百分之三十计算合理范围的违约金应为7306.08元（5620.06元×1.3），故对该部分违约金本院依法予以支持，超过的部分本院依法不予支持。对于原告主张的律师代理费，因双方合同约定不明，且律师代理费并非必然发生的费用，故对该项诉讼请求，本院亦依法不予支持。对原告主张要求返还房屋、恢复原状的诉讼请求，经本院审理查明的事实，涉案房屋已经在原告控制之下，但被告确对屋内进行了部分改造，合同解除后被告应当负责恢复原状，现根据法律规定、双方合同附件三第十八条约定，以及被告王强当庭表示愿意对改造部分进行恢复的意思表示，故对原告主张要求被告王强对租赁房屋改造部分进行恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。至于备诉请求即不能恢复则赔偿损失，本案不予处理，原告可就恢复原状的实际履行情况，再对备诉请求与被告另行协商或者诉讼解决。对于反诉原告王强主张违约金、赔偿损失及律师代理费，其并未提供有效证据证明反诉被告存在违约行为，未证明实际损失的客观真实发生，亦未证明律师代理费的具体数额，故对上述反诉请求，本院均依法不予支持。对于反诉原告边洋主张律师代理费用，因该费用并非必然发生的费用，故对其反诉请求亦依法不予支持。 关于第五个争议焦点，根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第十七条第一款规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。本案中，双方租赁合同第7.1条约定，乙方无能执行和履行本合同时或失联造成一切法律责任和经济损失，由担保人全部履行一切法律责任和经济损失，担保人和乙方具有同等权利和义务。该约定符合一般保证的本质，且保证范围系被告王强合同权利、义务内的全部内容，故应当认定被告边洋系一般保证的保证人。又根据担保法第二十五条规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间或者前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。双方租赁合同中并未明确约定保证期间，故应当适用六个月期限，现无论根据合同约定第一年租金应当交付的时间，即合同签订之日起三日起算，还是根据双方合同解除之日起算，距原告提起本案诉讼主张被告边洋承担保证责任，均已超过六个月的保证期间，且原告并未提供有效证据证明在保证期间内已经通过诉讼或者仲裁方式向被告边洋主张过权利，故应当认定被告边洋已经免除保证责任。故对原告主张要求被告边洋承担保证责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法确认反诉原告王强、边洋与反诉被告克拉玛依市雷信投资有限公司于2018年5月21日签订的两份克拉玛依区顺安路13-1、13-2、13-3号房屋《大型停车场综合服务楼租赁合同》，已于2018年8月28日解除，反诉原告王强于本判决生效之日起三十日内对上述合同项下租赁房屋已改造的部分进行恢复原状； 二、被告王强于本判决生效之日起三日向原告克拉玛依市雷信投资有限公司支付房屋租金103068.50元、违约金7306.08元，共计110374.58元； 三、驳回原告克拉玛依市雷信投资有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告王强的其它反诉请求； 五、驳回反诉原告边洋的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11361.01元、邮寄送达费74.80元，由原告克拉玛依市雷信投资有限公司负担9316.01元，被告王强负担2119.80元（2045元+74.80元）；反诉案件受理费6901.42元，由反诉原告王强负担；反诉案件受理费300元，由反诉原告边洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长 周 亮 人民陪审员 景 云 人民陪审员 黄林强 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员 王 霞