江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3130号原告：张宏综，男，1974年2月23日生，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王义勇、唐军芳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：林江林，男，1990年12月6日生，汉族，住福建省安溪县。第三人：富德财产保险股份有限公司苏州中心支公司，住所地江苏省苏州工业园区苏惠路98号10楼1003、1004（门牌号1009、1011、1015、1017）。负责人：袁忠，总经理。委托诉讼代理人：肖慧云，系该公司员工。原告张宏综与被告林江林所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月30日立案，依法适用简易程序审理。因被告林江林下落不明，本院依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周云生、徐秀英参加评议，本院向被告林江林公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。审理中，原告张宏综申请追加富德财产保险股份有限公司苏州中心支公司（以下简称富德财保苏州公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。因工作调整，本院组成由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周云生、卢芝华参加评议的合议庭，并于2019年12月27日再次公开开庭进行审理。原告张宏综（于第二次庭审时到庭）及其委托诉讼代理人唐军芳，第三人富德财保苏州公司的委托诉讼代理人肖慧云（于第二次庭审时）到庭参加诉讼。被告林江林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏综向本院提出诉讼请求：1、判令位于苏州市相城区的房屋所有人为原告张宏综；2、判令被告林江林配合办理苏州市相城区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告张宏综名下；3、判令被告林江林赔偿原告张宏综损失3581760元（暂根据每平方米28000元，面积85.28平方米计算）；4、本案诉讼费用由被告林江林承担。审理中，原告张宏综自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：张宏综、林江林于2013年9月21日签订《房屋代购协议书》，明确约定张宏综以林江林的名义购买涉案位于苏州市相城区，张宏综对该房屋享有所有权，支付购房款等相应款项。因事后林江林拒绝将该房屋过户至张宏综名下，故诉至法院，请求判如所请。被告林江林于第一次庭审后向本院书面辩称，第一、张宏综提出要求林江林配合将涉案房屋过户至其名下的理由不成立，应予驳回。理由：1、张宏综不能证明其履行完整的全部购房义务，涉案房屋的付款、购房手续办理全部由林江林完成，张宏综无法提交完整的全部的支付购房款项的凭证。现涉案房屋已登记在林江林名下，根据物权法第十七条的规定，林江林已经合法取得涉案房屋所有权。在张宏综未能履行代购合同上一切义务以前，林江林有权拒绝张宏综的过户请求。2、张宏综取得涉案房屋是不正当的利益，是以合法形式掩盖非法目的，不应受到法律保护。2013年2月，因苏州明月轩餐饮管理有限公司（以下简称明月轩公司）承包美特科技苏州有限公司（以下简称美特科技公司）食堂，为讨好美特科技公司的管理部张宏综顺利签订承包合同，明月轩公司决定以公司员工林江林的名义购房给张宏综，当时明月轩公司叫其股东之一李某1与林江林至苏州鑫苑卓置业有限公司办理购房手续，由林江林签订购房合同，李某1支付定金及首付款198000元，故张宏综取得涉案房屋是商业受贿，请求法院查明事实，中止审理，并将案件移送经侦部门立案处理。3、《房屋代购协议》严重违反苏州市购房限制措施，属于违反强制性法规行为，属于无效合同。如法院确认协议无效，自然不存在过户的问题。因此审查协议是否有效是过户的前置法律问题。第二，张宏综请求过户的条件未成就，林江林有权不予配合。理由：1、根据《房屋代购协议》第五条，林江林因购房过程中管理房屋所产生的必要费用应由张宏综承担。第六条，张宏综有权将房屋过户到其自己名下或其指定人名下时，林江林应以无偿赠与或者其他张宏综要求的方式配合将房屋过户至张宏综或其指定人员名下，过户产生费用全部由张宏综承担。根据上述约定，因林江林未收到张宏综支付的因购房产生的管理费用，也没有收到张宏综要求以何方式办理房产过户的请求，故双方约定的过户条款因相应条件未能成就，过户要求不应成立，法院应予驳回。至于张宏综应当支付多少管理费用给林江林，因双方约定不明，属于双方自行协商。协商不成可请求法院进行裁决。但无论何情形，在费用未支付前，张宏综请求过户的前置条件均未成就，法院不应支持。第三，张宏综至今没有履行支付购房后的管理费用、水电卫生费用，导致林江林信任危机，因张宏综故意造成林江林损失，在没有清算并充分弥补林江林的付出前，林江林有权拒绝办理过户。第四，《房屋代购协议》严重违反苏州市购房限制令，应属于无效合同，不应受到法律保护，且该房屋登记在林江林名下，也导致林江林无法进行正常的购房。第五，根据物权法解释的相关规定，张宏综应当先行提起确认房屋所有权之诉，方可起诉林江林进行过户，否则不应予以支持。综上，请求法院驳回张宏综的诉讼请求。第三人富德财保苏州公司述称，林江林是为获得徽商银行贷款而在我司投保，我司要求林江林以其房子作为反担保进行了抵押。在正常业务流程中，我司是无法核查到张宏综与林江林之间的协议约定的，林江林刻意隐瞒，我司也无法审查涉案房屋究竟归谁所有。经审理查明，2013年9月21日，张宏综作为购房人、甲方，林江林作为代购方、乙方，双方签订《房屋代购协议书》一份，约定双方协商一致，就甲方以乙方名义购买鑫苑鑫城7幢3002室房屋达成以下协议：一、甲方以乙方名义购买该房屋一套，房屋建筑面积为85.4平方米，套内建筑面积63.302平方米，代购时间为2013年9月24日，交房时间为2016年2月，房屋的购买总价格为655189元，付款方式为首付395189元，余款26万元以银行按揭方式支付；具体内容以商品房购房合同为准。二、乙方配合甲方购买该套房屋，在购房过程中任何以乙方名义交纳的款项，包括但不限于支付的购房定金、首付款、办理银行按揭所支付的费用、维修基金、配套费、物业费、契税等均为甲方所支付。三、购买该套房屋的所有手续由乙方配合办理后交由甲方保管。四、乙方代甲方购买的该套房屋产权百分之百归属于甲方，甲方对该房屋享有完全的所有权，未经甲方同意，乙方不得以任何方式处分该房屋。乙方不得处分的行为包括但不限于自行居住、出租、抵押、转让。如乙方擅自转让或抵押或法院查封，甲方可以要求乙方按照转让或抵押时该房屋市场价的150%赔偿甲方损失。五、乙方因购买过程中管理房屋所产生的必要费用由甲方承担。六、本协议主要用于证明协议所约定的房屋产权归属甲方之用，甲方有权利要求将房屋过户到甲方自己名下或甲方指定人名下时，乙方应以无偿赠与方式或其他甲方要求的方式，配合将房屋过户到甲方或甲方指定人名下，过户所产生的费用全部由甲方承担。七、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人（包括但不限于父母、子女及配偶），保证利害关系人不得主张该房屋所有权利。协议书下方有双方签字并捺印。另查明，林江林作为买受方，苏州鑫苑万卓置业有限公司作为出卖方，双方于2013年9月24日签订《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201309240297），该合同载明林江林向苏州鑫苑万卓置业有限公司购买位于苏州市相城区房屋一套，建筑面积为85.4平方米，套内建筑面积为63.3020平方米；商品房总价款为655189元，付款方式为首付款197189元，剩余房款458000元由银行按揭贷款方式支付，房屋交付期限为2015年8月30日前。又查，苏（2016）苏州市不动产权第7006786号不动产权证书，由张宏综持有。该不动产权证书登记的不动产坐落于苏州市相城区，房屋建筑面积为85.28平方米。张宏综陈述涉案房屋不动产证办理出后，由林江林交由张宏综持有至今。后林江林将其产权证书进行挂失后，以补办的不动产权证向富德财保苏州公司进行抵押。查询时间为2019年12月4日的不动产登记簿查询记录显示，涉案房屋现登记的权证号为苏（2018）苏州市不动产权第702540号，不动产权利人为林江林，房屋建筑面积为85.28平方米。该不动产登记簿查询记录显示的附记为补给。上述不动产权上设定有他项权利，他项权利人为富德财保苏州公司，债权数额为119万元，债务履行期限为2019年1月16日起至2020年1月15日止，设定日期为2019年1月18日。再查明，林江林在富德财保苏州公司处投保个人贷款保证保险，该保险的被保险人为徽商银行股份有限公司五里墩支行，保险金额为1278000元。在将上述房屋抵押给富德财保苏州公司时，该公司为涉案房屋进行价值评估显示，2019年1月7日的估价为179万元。2020年1月2日，富德财保苏州公司向本院出具《提前结清说明》一份，载明截至该日，林江林提前结清需支付金额为1208466.2元，预测至2020年1月31日，林江林提前结清需支付金额为1215555.13元，最终金额以结清当日系统显示金额为准。审理中，经本院向张宏综释明，因涉案房屋设定有他项权利，在涤除他项权之前无法进行过户。张宏综是否愿意代为涤除抵押权，以办理不动产权变更登记手续。张宏综明确愿意代为涤除抵押权，并于2019年3月10日将130万元提存至本院。2020年3月13日，本院通知张宏综一并至苏州市相城区调查。张宏综委托案外人开门后，经查勘，该涉案房屋目前为空置状态。以上事实，由张宏综提供的《房屋代购协议书》、《商品房买卖合同》复印件、不动产权证书、不动产登记簿查询记录，富德财保苏州公司提供的个人贷款保证保险单、不动产登记证明复印件、评估说明复印件、《提前结清说明》，本院拍摄的照片以及庭审笔录等附卷佐证，本院予以认定。庭审中，为证明涉案房屋的购房款均由张宏综支付，张宏综提供银行流水打印件一组，主张2013年9月24日，张宏综直接转账177189元至涉案房屋开发商账户，用于支付首付款；2015年8月17日、2015年12月16日、2016年3月30日、2016年7月30日、2016年8月17日、2016年11月2日、2017年3月27日、2016年4月2日，张宏综分别向林江林转账支付1万元、1万元、1万元、1万元、1万元、3700元、1万元、1万元、6840元（2440元+4400元）用于支付涉案房屋的按揭贷款。2017年9月25日，张宏综委托案外人黄某转账支付250400元至林江林账户，用于一次性偿还涉案房屋剩余贷款。张宏综并另提供案外人李某1出具的情况说明及银行流水，主张委托李某1于2014年2月19日向涉案房屋开发商账户支付198000元。庭审中，张宏综还申请证人李某2、李某1、黄某出庭作证。李某2陈述其系林江林的亲舅舅，张宏综与林江林签订房屋代购协议时其本人在场。协议上除双方签字以外，其他的内容都是由李某2填写。之所以将涉案房屋登记在林江林名下，是因为当时张宏综在苏州已有一套房，因李某2名下也有一套房，故考虑到购买第二套房屋的首付及贷款比例较高，张宏综请李某2帮忙找一个可信任的人代为购房，李某2就想到了自己的亲外甥即林江林，介绍双方就此签订了房屋代购协议。李某2陈述据其所知，所有的购房款包括贷款中林江林无任何出资，均是张宏综出资的。证人李某1陈述其系李某2的侄子，林江林的妈妈与其父亲是堂兄妹关系。2014年2月19日，李某1转账支付给苏州鑫苑万卓置业有限公司的198000元是张宏综的。当时张宏综在外地，其将房款给了李某2，由李某2将房款交给李某1后，李某1代为支付给该公司。至于为何以林江林的名义代张宏综购房，李某1表示不清楚。证人黄某陈述其通过李某2认识了张宏综。2017年9月25日，因张宏综当时较忙，故委托黄某直接向银行转账支付250400元，用以归还涉案房屋的剩余贷款。实际上当时黄某欲自张宏综处购买涉案房屋，网签都已经做好了，谈好房价是160万元。后因张宏综多次要求林江林过户，但林江林拒不出面，故没能办理完成后续的购房手续。涉案房屋的网签还是上个月才去注销的。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽本案讼争房产，即位于苏州市相城区登记在林江林名下，但不能一概而论就此判断所有权的归属，而应从房屋出资，房屋目前的占有、使用等方面综合分析判断。根据双方所签《房屋代购协议书》、证人证言，以及林江林提供的书面答辩状中实际亦认可房屋归张宏综所有，林江林并要求张宏综就其代持期间的费用进行补偿等的意见，再结合张宏综持有房屋的原不动产权证书，房屋亦由其掌控等情形，可认定涉案房屋实际所有人为张宏综，故张宏综要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。现涉案房屋上存在富德财保苏州公司的抵押权，张宏综同意代为涤除，且已经将130万元汇至本院账户，故对于张宏综要求林江林将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。在涤除抵押权过程中，富德财保苏州公司应给予协助。关于林江林提出张宏综取得涉案房屋存在不正当利益，本案涉嫌商业贿赂的抗辩，因林江林仅举证无法辨明谈话双方，且无直接指向林江林所称商业贿赂事实的谈话录音，不足以认定本案购房存在以合法形式掩盖非法目的的情形，本院对林江林该主张碍难采信。另关于林江林要求张宏综承担其代持房屋期间的相应补偿，且在未支付前购房条件不成就的抗辩。因林江林未就其代持房屋期间产生的房屋管理费用等进行举证，且亦未就补偿要求明确提出反诉请求，本院在本案中对此不予采信及处理，林江林可另行主张权利。但该补偿不足以构成对于涉案房屋不动产权属确认及办理转移登记手续的阻碍。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《最高人民法院》第二条，判决如下：一、位于苏州市相城区[苏（2018）苏州市不动产权第702540号]不动产权归张宏综所有。二、原告张宏综于本判决生效之日起十日内按照被告林江林与第三人富德财产保险股份有限公司苏州中心支公司签订的《个人贷款保证保险单》所欠数额代被告林江林涤除位于苏州市相城区房屋的抵押权（包含本金、利息或违约金等）。第三人富德财产保险股份有限公司苏州中心支公司应协助原告张宏综办理上述第一项确定的不动产权的抵押权涤除手续。原告张宏综履行完毕该付款义务后，可向被告林江林追偿。三、被告林江林于涤除银行抵押权后十日内协助原告张宏综办理位于苏州市相城区[苏（2018）苏州市不动产权第702540号]不动产权的过户手续。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为20992元、财产保全费5000元、公告费300元，合计人民币26292元，由被告林江林负担。被告林江林负担的案件受理费25992元，原告张宏综已预交，本院予以退还。被告林江林于本判决生效后十日内向本院交纳。被告林江林应负担的公告费300元，原告张宏综已经预交至相关公告机构，由被告林江林在履行本判决时一并向原告张宏综支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇二〇年三月十三日书 记 员  陆锦枫