广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11481号原告：关国明，男，1967年5月1日出生。委托诉讼代理人：许国志，广东海智律师事务所律师。被告：黄利周，男，1986年4月28日出生。委托诉讼代理人：黄景友，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告关国明诉被告黄利周房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关国明及其委托诉讼代理人许国志，被告黄利周委托诉讼代理人黄景友到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告关国明向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2018年6月22日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》，即刻将符合居住条件的标的房屋交付原告使用，使用期限自交付之日起算6年。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2018年6月22日签订《农村宅基地房屋租赁合同》，合同约定由原告租用被告所有的坐落于广州市番禺区洛溪街上漖村房地产权证号为：粤房地产权证穗第Ｃ5××54房屋。租赁期限为6年，自2019年3月1日至2025年2月28日止。6年租金共计为人民币350000元，由原告一次性支付给被告。合同签订后原告按合同约定于2018年6月26日通过现金及银行转账方式向被告支付租金合计人民币350000元整。但被告收到原告支付的租金后迟迟不按合同约定将标的房屋交付给原告使用，经原告多次与被告协商，被告仍然拒不交付租赁标的房屋。综上所述，原告已按合同约定完全履行约定义务，被告也应遵守诚实信用原则将租赁标的房屋交付给原告使用，现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国诉讼法》等相关法律法规规定，特此提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决，支持原告诉讼请求。被告黄利周辩称，一、本案的案由应当是民间借贷纠纷，不属于房屋租赁合同纠纷。被告与原告签订的《农村宅基地房屋租赁合同》约定的350000元租金，实际是按照双方签订的《个人借款合同》，原告向被告出借的借款本金。二、被告与原告签订的《农村宅基地房屋租赁合同》是无效的。综上，被告与原告签订的《农村宅基地房屋租赁合同》是无效的，不应当继续履行，被告尚欠原告的借款应按照民间借贷纠纷的案由另行履行还款义务，因此，原告的诉求是没有任何事实与法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。本案在庭审时，本院询问原告，如本案存在交付房屋的实际履行障碍是否同意变更诉讼请求，原告表示同意；如本案确认为非房屋租赁合同纠纷，是否同意变更诉讼请求，原告表示同意。在庭审后，原告于2020年3月5日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求如下：一、判令原被告于2018年6月22日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》无效。二、判令被告黄利周立即退还原告租金人民币350000元。三、判令被告立即支付原告违约金人民币100000元。四、判令被告承担本案全部诉讼费。本院将原告变更诉讼请求材料送达被告并以传票形式通知双方当事人开庭。被告提交答辩状，并建议不再开庭审理，原告同意并提交书面回应意见。被告提交补偿答辩意见如下：一、原告超过举证期限变更诉讼请求不符合法律规定，法院应当依法不准许原告提出变更诉讼请求的申请。二、对比原告变更前后的诉讼请求可得知，原告的诉求是完全相反的。变更前，原告请求确认双方之间房屋租赁合同有效，请求被告继续履行合同；变更后的请求为确认双方签订的租赁合同无效。由此可得知原告之前起诉的事实与当庭陈述的事实，以及证人的证言均是虚假的，由于各个证据之间处处矛盾，原告无法自圆其说才变更诉讼请求，应当依法对其行为承担虚假诉讼的法律责任，从而确定双方存在真实的民间借贷关系。双方当事人均向本院提交相关证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查当事人提交证据，并结合其庭审陈述、书面意见及质证情况，认定事实如下：1、第一份借款合同。2018年1月5日，原告关国明（甲方、出借人）与被告黄利周（乙方、借款人）签订第1份个人借款合同，约定甲方出借60000元给乙方，借期2个月，自2018年1月5日至2018年3月5日，月利率为5.8‰，乙方在每个月4号前付清利息。乙方逾期还款，承担甲方追讨借款的差旅费、律师费等，还款方式为先息后本。被告表示款项由原告通过银行转账及微信转账支付，具体为：2018年1月5日，原告向被告银行转账10000元，微信转账20000元及10000元；2018年1月6日，原告向被告微信转账16500元，实际向被告出借本金56500元。被告表示款项出借后，其通过微信转账方式向原告支付借款利息，具体为：2018年2月6日2000元，2月7日1500元，3月7日3500元，4月5日3500元，5月6日3500元，6月5日3500元。被告表示扣减本金利息后，实际该笔借款只剩本金40451.70元。被告对上述款项出借及偿还情况制作一份明细。2、第二份借款合同。2018年2月14日，原告关国明（甲方、出借人）与被告黄利周（乙方、借款人）签订第2份个人借款合同，约定甲方出借60000元给乙方，借期3个月，自2018年2月14日至2018年5月14日，月利率为2‰，乙方在每个月15号前付清利息。乙方逾期还款，承担甲方追讨借款的差旅费、律师费等，还款方式为先息后本。被告表示上述借款由原告通过微信转账方式支付。具体为，2018年2月14日转账27600元、7600元，2月15日转账20000元。原告实际向被告出借本金55200元。被告表示通过微信转账方式支付本息，具体为，2018年3月15日4800元，4月16日4800元，5月16日3000元，5月18日1800元，6月17日4800元。被告表示偿还部分本息后，剩余本金为36384.40元。3、第三份借款合同。2018年6月22日，原告关国明（甲方、出借人）与被告黄利周（乙方、借款人）签订第3份个人借款合同，约定甲方出借350000元给乙方，借期8个月，自2018年6月22日至2019年2月28日，月利率为5‰，乙方在每个月22号前付清利息。乙方逾期还款，承担甲方追讨借款的差旅费、律师费等，还款方式为先息后本。合同第五条特别约定，在宅基地租赁合同生效前，乙方一次归还甲方人民币23万元，之前签注农村宅基地房屋租赁合同同时作废，剩余尾款人民币120000元乙方按照之前每月利息率6‰来支付利息，直到还清尾款给甲方为止。第六条约定，乙方如在每月规定时间内未给予甲方相应利息，逾期一日在利息总额中在加收10%利息，如乙方连续超过十日不给予甲方付利息，甲乙双方签注农村宅基地房屋租赁合同马上生效，由甲方安排人员对该房子进行评估装修费用，评估出来金额，每人民币5万元整乙方就给予甲方在原来宅基地租赁合同6年时间再累加一年，按装修实际金额来计算累加年数。合同对其他事项也作了相关约定。案外人陈某（作为证人出庭）在见证人处签名并加按指印。被告表示上述借款由原告通过银行转账及微信转账方式支付。具体为，2018年6月26日银行转账50000元、6月27日银行转账150000元，6月28日微信转账9000元，实际出借本金209000元。借款合同实际将前两笔借款的剩余本金40451.7元、36384.4元一并计算入第三笔借款，第三笔借款合计实际出借本金为320700元。被告表示通过微信转账方式支付本息，具体为，2018年7月31日17500元，8月31日7500元，9月30日9000元，10月1日8500元。被告表示偿还部分本息后，剩余本金为237381.10元。原告对被告所主张的资金往来的时间、金额予以确认。对于款项的性质，原告认为，上述款项均为本案房屋租赁合同关系建立前的民间借贷关系，应另案处理，原告保留向被告追究借款关系中偿还借款本息的权利。4、房屋租赁合同。2018年6月22日，在签订第三份借款合同的同时，原告关国明（乙方、承租方）与被告黄利周（甲方、出租方）签订一份《农村宅基地房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），由甲方将位于广州市番禺区洛浦街上漖村房屋（产权证号：Ｃ5××54）出租给乙方。合同约定大致如下：第2.1条，为改善居住环境，乙方可以自行对本房产进行改扩建。第2.2条，改扩建房产所需各项手续由乙方自行办理，甲方给予配合。第2.3条，乙方向甲方预付未来6年租金，共计人民币350000元。第3.1条，本合同所约定的租赁期限为6年，即是从2019年3月1日至2025年2月28日止。第4.2条，乙方可以对租赁标的房屋进行转租，甲方不得干涉，并应无条件配合乙方完成转租手续，乙方可以支付甲方相应手续费作为酬劳，按照甲乙成交价后超出部分金额0.5%作为甲酬劳。第4.5条，在本合同有效期内乙方有权根据需要对出租房屋及院落进行翻建、改建或扩建的。第4.6条，在本合同有效期内，甲方未经乙方书面同意不得将房产所有权转让或抵押或租赁给第三方。第4.7条，在本合同有效期内，乙方可经通知甲方后将其在本合同项下的一切权益转让给任何第三方，前提是该受让方继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。第4.9条，乙方可对房产外型、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。第6.1条，在租赁期限内，不得提前终止本合同。第6.3条，在本合同期内，本合同约定的房产被国家征收、征用的，所有一切补偿、收益均归乙方所有。第7.1条，若甲方将合同约定房产抵押、转卖或转租第三方的，甲方违约必须按乙方预付6年总租金双倍赔偿乙方，具体计算方式如下：1年以后违约以每年20%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。合同对其他内容也作了相关约定。对于涉案租赁合同中租金的支付，原告出示一份收据，作为证据3提交。收据内容如下：“今收到关国明承包整栋房屋租金，地址：广州市番禺区洛浦街上漖村现起4层半，共6年（自2019年3月1日至2025年2月28日止），租金合计人民币叁拾伍万元整（￥350000元），分别分为二次支付，第一次在2018年6月26日在勤联停车场办公室以现金方式支付拾伍万元整（￥150000元）给黄利周，第二次在2018年6月26日中国银行转账方式转到黄利周中国银行账户上。”被告对款项支付抗辩称，原告从未向被告支付过15万元现金。本案实质上是民间借贷关系，从被告提交微信交易记录等明细可知，原告实际向被告出借金额为320700元，如果加上15万元现金交易，金额高达470700元，远远高于借款合同约定的35万元，原告没有取款记录及其他资金来源情况下向被告支付15万元现金不合常理。被告提交一份房产证拍照后的打印件，表示为上述租赁合同中的房产，并应本院要求庭后提交上述房产的查册表作为补充证据提交。房产证及查册表显示，位于广州市番禺区洛浦街沙滘西路九巷11号房产，建筑面积228.40平方米，建基面积80.60平方米，房产登记号为201895815，产权人黄利周，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第07204040号，产权人黄立中，不动产权证书号：（2018）广州市不动产权第07204041号，两产权人各占有1/2的份额。查册表备注有“区城管执法局已对违法建设立案调查（2018年8月6日交易登记中心）”的内容。查册表显示，上述房屋于2019年4月24日被本院以（2019）粤0113财保173号之一案件查封档案，于2019年10月10日被本院以（2019）粤0113民初11481号案件轮候查封档案，于2019年11月7日被本院（2019）粤0113执9492号案件轮候查封档案。对于被告的共有人身份，原告认为，根据物权法第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产，没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。租赁合同合法有效。5、证人作证情况。原告申请证人陈某出庭作证。陈某表示，双方当事人在其办公室协商后先签订一份租赁合同，后签订一份借款合同，借款合同中，陈某作为见证人签名确认。被告代理人表示证人与原告存在利益关系，证言不可信。但被告代理人及被告本人均未就证人出庭作证时就两份合同在其见证下共同签订的事实发表任何意见。以上事实有双方当事人提交证据、说明、书面意见及庭审笔录为证。本院认为，双方当事人之间签订有三份借款合同，一份房屋租赁合同，原告主张本案仅为房屋租赁合同纠纷，保留另案向被告主张借款本息的权利；被告则抗辩双方当事人实际就只有民间借贷法律关系，本案名为租赁实为民间借贷。针对双方的争议焦点，现分析四份合同之间的关系。2018年1月5日，双方签订第一份借款合同，约定出借60000元，实际出借56500元，预扣利息3500元。约定月利率5.8‰，被告自2018年2月6日至2018年6月5日的5个月期间，按照每月3500元标准支付本金及利息。因3500元约等于约定本金的5.83%，被告实际按照每月5.83%向原告支付利息，换算年利率为69.96%。2018年2月14日，双方签订第二份借款合同，约定出借60000元，实际出借55200元，预扣利息4800元。约定月利率2‰，被告自2018年3月15日至2018年6月17日的4个月期间，按照每月4800元标准支付本金及利息。2018年6月28日，双方当事人在证人陈某见证下签订两份合同，一份为借款合同（第三份借款合同），一份房屋租赁合同（涉案租赁合同）。虽然第三份借款合同落款日期为2018年6月26日，本院根据证人作证情况确认上述两份合同均为2018年6月28日签订。第三份借款合同约定出借35万元，原告在2018年6月26日至2018年6月28日期间共计向被告转账209000元。第三份借款合同约定月利率5‰，自2018年7月31日至2018年10月1日期间，被告按照每月17500元标准向原告支付借款本息。17500元相当于约定出借本金35万元的5%，被告实际按照月利率5%向原告支付借款利息，换算年利率为60%。同时，原告向被告实际转账出借金额为209000元，与约定出借金额相差141000元。如果考虑到双方每次借款均预先扣减首月利息，则第三份借款合同扣减首月利息17500元，加上前两份借款合同约定出借金额合计120000元，再加上第一份合同每月支付利息金额3500元（自2018年6月5日至2018年6月28日接近一个月），以上款项合计141000元。据此，本院可确认，三份借款合同的实际履行中，被告按照每月3500元标准支付第一份借款合同利息；按照每月4800元标准支付第二份借款合同利息；按照每月17500元支付第三份借款合同利息。本院据此确认，第三份借款合同约定出借350000元的实际构成为，银行转账209000元，第一份借款合同的约定出借本金60000元及约定一个月的利息3500元，第二份借款合同约定出借本金60000元，预扣首月利息17500元。第三份借款合同签订后，被告不再履行前两份借款合同约定的还本付息义务，也再次印证前两份借款合同的本息合并吸收入第三份借款合同中的事实。第三份借款合同与涉案租赁合同存在密切联系，（1）借款合同的出借金额与租赁合同的预付租金一致；（2）2018年6月26日的转账15万元既是借款合同的出借款项，又是涉案租赁合同的预付租金；（3）借款合同的期限自2018年6月22日至2019年2月28日，而租赁合同的期限为2019年3月1日至2025年2月28日，两份合同的履行期间存在密切衔接关系。（4）借款合同第五条中明确约定租赁合同生效前，被告一次性归还230000元时，租赁合同作废；（5）借款合同第六条明确约定，被告超过十日不给予原告利息，租赁合同马上生效。租赁合同存在以下不合理之处，（1）合同中约定了大量限制出租方权利的约定。如原告可自行对房屋进行改扩建，或者翻建，原告转租不受出租方干涉，被告作为业主需无条件配合。被告作为业主不得对房屋进行转让、抵押或租赁第三方，原告可经通知后将合同权益转让给任何第三方，房产被征收、征用的一切补偿收益均归原告所有，被告违约时的超高违约金规定。（2）原告主张在2018年6月26日同一天分两次向被告交付租金，却明明该日需要进行两次转账，的情况下，却主张有15万元以现金方式交付，极不合理。（3）三份借款合同的出借，无论金额大小，原告均以转账方式交付款项，却在涉案租赁合同中以现金方式交付15万元，不合常理。（4）在本案被告提供三份借款合同抗辩，并直接指出每份借款合同所对应的出借记录时，原告仅确认款项来往记录，故意回避借款合同的实际出借情况，不合常理。综合以上分析的借款合同与租赁合同的关联之处以及租赁合同的不合理之处，本院有理由相信，所谓的两份合同，其所涉及的35万元，既是第三份借款合同的约定出借款项，又是涉案租赁合同中约定的预付租金，两个合同中涉及的35万元实际就为同一笔款项。在双方先行存在民间借贷关系的情况下，双方对账后签订第三份借款合同，把签两份借款合同的借款本息并入第三份借款合同，并确定出借本金为35万元。同时，原告利用被告有强烈借款需求的弱势地位，在证人陈某见证下，签订对被告极为不合理的涉案租赁合同。本院确认，原告仅向被告约定支付人民币35万元，实际仅支付320700元，现既向被告主张存在35万元的借款，又向被告主张已预付35万元租金而要求履行涉案租赁合同，明显违背客观事实，存在不诚信诉讼行为。在本院告知涉案合同项下的房产因存在其他共有人而存在交付障碍，且涉案房屋存在被人民法院他案查封的权利受限制状态而存在事实无法履行租赁合同的情况后，原告经思考在庭审后提交变更诉讼请求申请，为经本院释名后对自身权利的合理主张，对被告主张的变更诉讼请求超过举证期限而不予准许的意见，本院不予采信。然而，在本案审理中，原告明知借款合同与租赁合同存在密切联系，涉及资金为同一笔款项，却一再坚持保留另行向被告主张借款纠纷的权利，存在故意歪曲事实妄图获取不当利益的不诚信行为。至于涉案房屋租赁合同的效力，该合同中明显限制被告权利的部分条款因违反公平原则，不应对被告产生约束力。但涉案租赁合同本身为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。本案中的房屋租赁合同，实质为原告在被告可能无法履行民间借贷约定的还款义务时的一个利益保证合同，是一个附条件生效的合同。按照第三份借款合同的约定，租赁合同已经生效。在原告违背诚信原则，否认第三份借款合同与涉案租赁合同的35万元为同一笔款项，且保留追究被告第三份借款合同的还款责任情况下，原告事实上已经选择将35万元款项作为第三份借款合同的出借本金，则对于房屋租赁合同而言，原告并没有支付任何租金，自然也无权要求被告返还租金或者赔偿违约金。至于双方当事人之间三份借款合同的权利义务，可由当事人自行协商或另案诉讼处理。综上所述，原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法应予全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告关国明的全部诉讼请求。案件受理费6550元，财产保全费2270元，均由原告关国明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  陈杏芳人民陪审员  李月明二〇二〇年三月三十日书 记 员  何震宇