海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12365号     原告：黎某，女，1966年5月1日出生，汉族，住海南省琼海市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：龚某，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：庞某，海南法立信律师事务所律师。   被告：海南良源房地产开发有限公司，住所地：海口市美兰区万恒路26号良源雅苑（曲苑）4#楼5层502房，统一社会信用代码：91460000735810661K。   法定代表人：袁某1。   被告：袁某1，男，1953年6月20日出生，汉族，公民身份号码：×××。   被告：袁某2，女，1964年3月10日出生，汉族，公民身份号码：×××。   原告黎某与被告海南良源房地产开发有限公司（以下简称良源公司）、袁某1、袁某2商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎某的委托诉讼代理人龚某、庞某到庭参加诉讼，被告良源公司、袁某1、袁某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。   原告黎某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告良源公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告良源公司向原告返还已付购房款955000元；3、请求判令被告良源公司向原告赔偿955000元；4、请求判令被告袁某1对第二、三项诉讼请求承担连带责任，该项连带保证责任的保证责任范围以150万元为基础，自2018年8月1日起至被告良源公司还清款项之日止，按每月1万元增加暂计至庭审之日为166万元；5、请求判令被告袁某2对第二、三项诉讼请求在其1594000元范围内承担连带责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2006年，良源公司向原告借款人民币100万元。2008年3月14日，原告与良源公司签订《借款结清说明》，约定：双方确认至2008年3月14日，良源公司尚欠原告借款本金及利息人民币55.5万元，原告购买良源公司名下位于海口市××里铺面”），价款为100万元，原告另行交纳44.5万元后双方债权债务结清，原借款合同终止，原告于2008年3月17日转付40万元，余款4.5万元办完房产证后支付。同日，良源公司向原告出具《承诺书》，承诺在签订合同之日起三个月之内办完房产证，逾期办证按逾期时间内本金95万元付月息5%。同日，原告与良源公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买07号铺面，建筑面积107.23平方米，套内面积103.5平方米，合同价款与原告除去良源公司原本借款外须再支付的款项一致，约定合同价款为44.5万元。2008年3月17日，原告按良源公司的要求，将房款40万元转付至袁某2的账户。2008年3月18日，良源公司在《承诺书》上注明已收到原告支付的款项。良源公司于《商品房买卖合同》签订的当日起将07号铺面交付给原告使用，原告接收房屋后便对外出租铺面，同时多次要求良源公司办理07号铺面产权过户登记，但良源公司均以各种理由拖延，导致房屋仍未办理过户登记至原告名下。2017年5月，原告将良源公司起诉至海口市美兰区人民法院，请求判令良源公司将07铺面的所有权变更登记至原告名下，经原告向法院申请调查取证后才得知，良源公司于2016年6月29日与案外人宋庆就买卖07号铺面签订《商品房买卖合同》，以180万元的价格再次出卖该铺面房屋，宋庆通过转账方式向袁某2的账户支付1194000元，通过按揭贷款方式向良源公司支付60万元。良源公司与宋庆于2017年1月10日办理了房屋产权过户手续，将07号铺面房屋所有权变更登记至案外人宋庆名下。经（2017）琼0108民初1715号民事判决书及（2018）琼01民终753号民事判决书认定，良源公司与原告及宋庆签订的房屋买卖合同均有效，判决驳回原告请求办理房屋所有权变更登记及支付逾期办证违约金的诉讼请求。2018年8月6日，案外人宋庆起诉原告的丈夫黄君，请求向其支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金42000元及逾期付款利息。海口市美兰区人民法院作出（2018）琼0108民初11069号民事判决，黄君须于判决发生法律效力之日起十日内向宋庆赔偿租金损失42000元。2018年11月13日，袁某1出具《欠据》并作出担保，承诺良源公司及法人袁某1欠原告购房款及未交房的补偿费合计人民币150万元整。在没有还清欠款时，从2018年8月1日起，每月按人民币1万元整支付补偿费至还清欠款为止。至今，由于良源公司逾期为原告办理房屋所有权变更登记手续的违约行为及一房二卖的欺诈行为，给原告造成极大损失：1、房屋溢价损失。良源公司与原告之间签订的《借款结清说明》及《商品房买卖合同》约定的房屋价格为100万，良源公司将房屋出售给宋庆时的房屋价格为180万元，原告遭受房屋溢价损失为80万元；2、利息损失。原告已付房款955000元，按中国人民银行同期五年以上贷款利息标准计算，自2008年3月17日起暂计至2019年5月31日止的资金占用损失为647336.67元；3、法院判决所确定的损失。海口市美兰区人民法院作出的（2018）琼0108民初11069号民事判决，判决原告向宋庆赔偿房屋占有使用费的损失42000元。原告认为，首先，原告与良源公司签订的《商品房买卖合同》经海口市美兰区人民法院作出且生效的（2017）琼0108民初1715号民事判决认定，该合同是合同双方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。原告已如约履行合同义务，合理地实际控制使用该铺面进行对外出租。但由于良源公司的原因迟延为原告办理房屋所有权变更登记手续，且与他人另行签订商品房买卖合同并为他人办理了房屋所有权变更登记，原告确已无法取得房屋，原告与良源公司签订的《商品房买卖合同》完全不能履行，合同目的不能实现。根据《最高人民法院》第八条第（二）项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，良源公司应承担相应的返还房款及赔偿责任。其次，袁某1承诺自2018年8月1日起，对于其与良源公司所欠原告返还购房款及赔偿损失的150万元债务本金以及逾期还款期间每月1万元利息提供担保。2018年8月1日暂计至2019年5月31日利息金额为10万元。因此，截止至2019年5月31日，袁某1应按照承诺在160万元债务范围内提供连带保证责任，且袁某1的保证责任范围按每月1万元增加，直至良源公司还清款项之日止。并且，袁某2向良源公司出借银行账户，原告根据良源公司的要求向袁某2的账户转入购房款40万元，且据生效判决认定，房屋第二买受人即案外人宋庆的1194000元购房款也是转付至袁某2账户。根据《关于适用的解释》第六十五条“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”以及《最高人民法院关于出借银行帐户的当事人是否承担民事责任问题的批复》关于“出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”之规定，袁某2应在其出借账户收取1594000元购房款的数额范围内承担相应的连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依据事实与法律，判决支持原告的全部诉讼请求。   被告良源公司、袁某1、袁某2未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2006年11月9日，被告良源公司向原告借款100万元，借款到期后，双方于2008年3月14日签订《借款结清说明》一份，载明：双方确认至2008年3月14日，被告良源公司尚欠原告借款本息55.5万元；原告购买被告良源公司名下位于海口市××里铺面，价款为100万元，由原告再交纳44.5万元后（含维修基金及契税），双方债权债务结清，原借款合同终止。原告在《借款结清说明》左下角签注：“2008.3.17日转付房款肆拾万元正，余款肆万伍仟元待办完房产证后付清。”同日，原告与被告良源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于海口市××里铺面，建筑面积107.23平方米，套内面积103.5平方米，合同总价款为44.5万元。同日，被告良源公司向原告出具《承诺书》一份，承诺在签订合同之日起三个月之内办完房产证，逾期以95万元为基数，按月息5%支付违约金。其后，原告于2008年3月17日向被告袁某2账户转账支付购房款40万元，被告良源公司将涉案铺面交付给原告使用。   合同履行过程中，被告良源公司于2016年6月29日与案外人宋庆签订《商品房买卖合同》一份，将涉案铺面以180万元的总价出售给案外人宋庆，案外人宋庆通过银行转账向被告袁某2账户转账支付购房款119.4万元，通过按揭贷款向良源公司支付60万元。2017年1月10日，被告良源公司将涉案铺面过户至案外人宋庆名下。   2018年11月11日，被告良源公司作为欠款人、被告袁某1作为担保人，向原告出具《欠据》一份，载明：良源公司及法人袁某1欠原告购房款及未交房的补偿费合计人民币150万元整。在没有还清欠款时，从2018年8月1日起，每月按人民币1万元整支付补偿费至还清欠款为止。庭审询问中，原告称仅对该份《欠据》中被告袁某1作出的担保意思表示认可，对于欠款数额不予认可。   2019年9月4日，原告向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2019）琼0108民初12365号民事裁定书，依法冻结被申请人袁某2名下的银行存款1594000元（开户行：中国建设银行股份有限公司海口新海航支行，账号：×××）。原告为此产生财产保全费5000元。   本院所确认的以上事实，有原告提交的《结婚证》、（2017）琼0108民初1715号《民事判决书》、（2018）琼01民终753号《民事判决书》、《转账凭条》、《欠据》、《借款协议书、借据》、《借款结清说明》、《商品房买卖合同》以及当事人的陈述笔录等在案佐证。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交相关证据，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明的事实依法裁判。   本案中，原告黎某与被告良源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为有效。   关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”之规定，被告良源公司已将上述房屋另售他人，并办理了房屋所有权登记，行为致使原告购买房屋的合同目的不能实现，现原告主张解除该《商品房买卖合同》，其请求合理，本院予以支持。   关于被告良源公司承担的责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，被告在与原告签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，原告要求被告良源公司退还购房款并承担已付购房款一倍即955000元的赔偿责任，符合上述法律规定。并结合海口市房屋价格的增长情况，原告的该请求亦在合理范围。   关于被告袁某1、袁某2承担的责任问题。被告袁某1向原告出具的《欠据》中作出的担保意思表示系单方允诺的担保行为，且原告对该担保认可，双方形成担保合同关系。被告袁某1对其出具的《欠据》中的担保数额承担连带保证责任。对于被告袁某2责任问题，袁某2因出借银行账户，违反金融法规的有关规定，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》有关“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定，袁某2应承担相应的民事责任。结合原告向被告良源公司购房却将款项转入被告袁某2银行账户，其应预见由此可能产生的风险，故被告袁某2对汇入其银行账户的1594000元房款承担补充赔偿责任。原告要求被告袁某2对本案债务在1594000元的范围内承担连带责任，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、解除原告黎某与被告海南良源房地产开发有限公司于2008年3月14日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告海南良源房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎某返还购房款955000元；   三、被告海南良源房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎某赔偿955000元；   四、被告袁某1对上述判决第二、三项所确定的债务承担连带清偿责任（范围以1500000元为基础，自2018年8月1日至被告海南良源房地产开发有限公司还清款项之日止，按每月100000元数额增加）；   五、被告袁某2在1594000元范围内对上述判决第二、三项所确定的债务承担补充赔偿责任；   六、驳回原告黎某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费21990元、保全费5000元（原告已预付），由被告海南良源房地产开发有限公司负担，被告袁某1承担连带责任，被告袁某2承担补充责任。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 陈春妹   人民陪审员 吴文慧     二〇二〇年三月二日   书记员 陈桃艳   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：   （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；   （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。