江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初4210号原告：华志辉，男，1994年8月14日出生，汉族，住乐平市。委托代理人：吴菁，江西护三农律师事务所律师。（特别授权）被告：乐平巨通房地产开发有限公司。住所地：乐平市东风北路南方翡翠城一期8#楼。统一社会信用代码：91360281556036092F。法定代表人：张少军，系该公司总经理。委托代理人：王京，江西景之元律师事务所律师。（特别授权）原告华志辉诉被告乐平巨通房地产开发有限公司（以下简称巨通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李咏阳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告华志辉委托代理人吴菁，被告巨通公司委托代理人王京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华志辉向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2018年6月29日签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币572484元整；被告按照全部价款的1%向原告支付违约金5724.84元，被告支付原告从2018年7月12日至2019年10月21日按年利率4.35%计算的已付购房款利息34725.93元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率4.35%计算）；3、被告返还代收的房屋维修基金17174元及从2018年8月7日至2019年10月21日按年利率7.125%计算的已付购房款利息1580.54元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率7.125%计算），初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元及从2018年6月30日至2019年10月21日按年利率7.125%计算的已付购房款利息657.23元（之后利息从2019年10月22日至全部清偿之日按年利率7.125%计算）；以上2、3项合计为人民币638961.54元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原告就购买南方翡翠城二期13栋1单元1802室房屋事宜与被告签订《商品房预售买卖合同》。合同约定：建筑面积：86.74平方米，房屋单价6600元，合计房款总价为572484元，首付款为144484元，其余428000元采取银行贷款方式支付，其中原告已根据按揭合同自2018年10月5日交至2019年10月5日，共十三期，每期3037元，计39481元。根据双方签订的《商品房预售买卖合同》第十一条规定交房时间为2019年4月30日，合同签订后，原告依约将首付款支付给了被告，并办理了按揭，同时还根据被告的要求交纳了其他各项费用。合同约定交房时必须达到合同第九条：必须出示1、商品房建设工程竣工验收备案证明，2、商品房房屋测绘报告；及第十条规定的相关设施设备交付条件。第十一条规定，若被告不出示或出示不齐全，不满足约定条件，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照合同第十二条处理。经过原告多次催告，截止今日被告并未履行交房义务，一直未出示上述两份文件，导致房屋并未达到合同约定的交房条件，原告至今无法入住，原告通知被告解除合同，被告不予配合，故向法院起诉。原告为支持其诉称，提供了如下证据：1、原告户口本，证实原告身份信息。2、签约付款清单、订房确认书、置业计划单、商品房预售买卖合同，证实原、被告之间签订房屋买卖合同的事实。3、首付款收款收据、住宅专项维修基金收据、代收契税、抵押登记费等费用收据，证实原告已经支付了购买房价款等费用给被告的事实。被告巨通公司对原告上述证据的质证意见为：对第1组证据三性无异议。对第2组证据真实性及合法性无异议，但原告的付款方式是银行贷款，付款方式会直接影响本案处理结果。对第3组证据真实性及合法性无异议，对维修基金收据的关联性有异议，收款方是乐平市房屋维修基金管理中心，不是被告，该笔款项不应由被告返还。本院对原告提供证据认证如下：对于证据第1组-第3组，真实性、合法性双方均无异议，本院予以确认。被告巨通公司辩称，我公司申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行作为本案第三人参加诉讼，理由是本案商品房买卖合同付款方式是通过银行按揭贷款支付的，贷款合同上显示原告以其购买的商品房作为抵押同时还有我公司提供的担保，如果本案判决解除合同，按照解除合同的法律后果就应当对该商品房进行恢复原状的处理，就必然要解除商品房相关的抵押及被告提供的担保应被撤销，本案处理结果与邮储银行有着法律上的利害关系，应当通知银行参加本案诉讼。解除合同应当根据合同履行情况恢复原状，目前原告没有办法将房屋的担保及抵押解除，在没有解除担保和抵押的情况下，不宜解除合同。原告起诉的返还购房款利息的计算日期应当以银行放款日为起算日（2018年9月6日）。原告主张返还维修基金，但维修基金的收款是维修基金管理中心，而不是我公司，因此我公司不负有返还维修基金的义务，原告应通过相关的程序向管理中心申请退费。原告请求按年利率7.125%支付利息是没有依据，应不予支持。被告巨通公司提供如下证据：1、个人购房/购车借款及担保合同。证实原告购买诉争房屋是通过银行抵押贷款来支付房款的，抵押物是案涉商品房，被告在该借款及担保合同中向银行提供了保证，证实该商品房设有抵押物权，如果解除合同，应当将抵押物权一并消灭，同时因原、被告之间的买卖合同解除，被告为原告提供保证的基础也失去了，应撤销被告对该笔借款的保证责任。对于被告提供的证据原告经质证对该证据的三性均无异议，但认为，该合同只是房屋买卖合同的从属合同，就算解除担保合同也应当先解除原、被告之间的房屋买卖合同，这两者之间应有先后顺序。经审理查明，被告巨通公司开发了乐平市南方翡翠城房地产项目，2018年6月29日，原告华志辉就购买南方翡翠城二期13栋1单元1802室房屋事宜与被告签订《商品房预售买卖合同》。该《商品房预售买卖合同》约定：该商品房建筑面积：86.74平方米，房屋单价6600元，合计房款总价为572484元。合同第七条付款方式及期限约定：首付款为144484元，其余428000元采取银行贷款方式支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自期限届满次日起至实际交付之日止，按日支付全部房价款的万分之一违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告华志辉于2018年6月29日当天交纳初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元，2018年7月12日交首付款144484元，2018年交纳房屋专项维修基金17174元（该款由被告代收，现已实际交纳至乐平市房屋维修基金管理中心，并由乐平市房屋维修基金出具专用收据给原告），剩余房款在中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理了按揭抵押贷款，2018年9月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行按照按揭合同约定将剩余房款428000元支付给了被告巨通公司。原告一直按照按揭合同约定还款给中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行至2020年3月。经过原告多次催告未果，后原告通知被告解除合同，被告不予配合，也不退回原告购房款，2019年12月原告向法院起诉。另查明，原告在向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行办理房屋按揭贷款时，除用本案诉争的房屋办理抵押外，被告巨通公司还为贷款进行了担保。被告巨通公司在庭审中提出申请要求追加中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行为本案第三人参加诉讼，原告不同意，认为中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行并非本案的无独立请求权第三人，本案系房屋买卖合同关系，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行系借款合同关系，不属于同一法律关系。即使中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行为本案第三人，也系有独立请求权的第三人，不能由当事人申请追加或人民法院依法追加参与诉讼。并当庭承诺“若法院判决解除合同并且被告归还原告的房款，该房款原告同意被告汇入法院，由法院依法处理，直接先用于偿还银行贷款，消除抵押权，剩余款项再由我到法院领取”。本院依法将被告巨通公司的申请告知了中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行，但中国邮政储蓄银行股份有限公司乐平支行在规定期限内并未申请作为第三人参加诉讼，本院依法裁定驳回了被告巨通公司的追加第三人申请。庭审中还查明，被告巨通公司至开庭之日（2020年3月5日）尚未取得诉争房屋（南方翡翠城二期13栋1单元1802室）的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；截止今日被告巨通公司并未履行交房义务。上述事实有原、被告提供证据及有关人员陈述、庭审笔录等予以证实。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房预售买卖合同》未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华志辉在签订合同后依约交纳了全部房款及相关费用，依据双方签订的《商品房预售买卖合同》约定，被告巨通公司应在2019年4月30日前将取得相关竣工验收合格证明文件及测绘报告的房屋交付给原告华志辉。但被告巨通公司至今未取得诉争房屋的竣工验收合格证明文件及测绘报告，也未将诉争房屋交付给原告华志辉，逾期远远超过60日。现华志辉根据双方签订的《商品房预售买卖合同》第十二条规定，起诉要求解除合同及要求被告巨通公司返还全部购房款并承担违约责任，对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。被告巨通公司辩称意见为：1、原告起诉的返还购房款利息的计算日期应当以银行放款日为起算日（2018年9月6日）。2、原告主张返还维修基金，但维修基金的收款是维修基金管理中心，而不是我公司，因此我公司不负有返还维修基金的义务，原告应通过相关的程序向管理中心申请退费。原告请求按年利率7.125%支付利息是没有依据，应不予支持。对其辩称意见1，本院认为，原告首付款144484元为2018年7月12日交纳，按揭贷款428000元为2018年9月6日发放给巨通公司，故对该部分房款的违约金计算应采纳巨通公司的辩称意见，首付款144484元仍应按原告主张的2018年7月12日起计算。针对辩称意见2，因原告提供的证据显示维修基金不是被告收取，被告辩称符合法律规定，合同解除判决生效后，可由原告另行向乐平市房屋维修基金管理中心主张返还。对被告巨通公司的辩称意见2，本院予以采纳支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告华志辉与被告乐平巨通房地产开发有限公司于2018年6月29日签订的《商品房预售合同》。二、被告乐平巨通房地产开发有限公司应于判决书生效后十五日内返还原告华志辉购房款人572484元及代收的初始登记费、预存电费、有线安装费等共计6615元，共计人民币579099元。并按照年利率4.35%计付逾期利息至还清之日止（其中151099元自2018年7月12日起计息，428000元自2018年9月6日起计息）。三、被告乐平巨通房地产开发有限公司应于判决书生效后十五日内支付原告华志辉购房款572484元的1%违约金，计人民币5724.84元。四、驳回原告华志辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向本院申请强制执行。本案受理费10190元，适用简易程序审理后减半收取为5095元由原告华志辉承担195元，被告乐平巨通房地产开发有限公司承担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  李咏阳二〇二〇年三月二十三日书记员  杨 群