广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27509号原告：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文，职务总经理。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告：刘志江，男，汉族，1963年9月1日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周滨，程磊，均系广东博厚律师事务所律师。被告：刘伟杰，男，汉族，1985年7月3日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周滨，程磊，均系广东博厚律师事务所律师。原告广州大华物业管理有限公司诉被告刘志江、刘伟杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶晓昆、被告刘志江及两被告的委托诉讼代理人周滨，程磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告系广州市海珠区东晓路195号金兰阁1908房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。被告从1998年4月开始拒交物业管理费、公摊电费，2007年1月拒交公摊水费等费用，拖欠各项费用共计65708.90元，经原告多次催收无果，故起诉请求判令：1、被告向原告支付1998年4月至2019年6月物业管理费49276.72元；2、被告向原告支付1998年4月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费10072.08元；3、被告向原告支付2007年1月至2019年5月原告为其垫付的公摊水费6348.1元；4、被告承担本案诉讼费。两被告辩称：原告无权收取2019年4月16日之后的物业服务费，2019年4月1日，明珠花园业主委员会向原告发出了通知，要求原告于2019年4月15日退出明珠花园管理，2019年4月13日，原告收到函件，并拒绝执行明珠花园业主委员会要求退场的要求，根据物业管理条例第二十六条规定，如果业主委员会作出的自管决定，物业服务合同终止，原告无权再收取合同终止后的物业服务费。被告取得涉案房产产权时间为2000年2月29日，在1998年4月至2000年2月28日期间，被告并非涉案房屋的产权人，不需要缴纳该段时间的物业管理费及公摊水电费。原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，诉讼时效为两年，应当从起诉之日起倒推二年，从原告提交的公证书看，在2011年3月30日，欠费名单并没有被告的房屋，2013年4月10日的公证书，也没有被告1908房的房号，因此2011年及2013年的公证书不发生诉讼时效中断的情况，2015年3月18日公证书中才出现1908房号，如果法院认为公证书中断诉讼时效，也应该从2015年3月18日之前往前推二年，在此之前原告的诉请已经超过了诉讼时效，不应支持。2013年3月18日开始的物业管理费和水电费可以获得法院支持，2013年3月18日之前的物业管理费和水电费已经超过法定的诉讼时效，不应获得法院的支持。被告认为，其应缴纳的2013年4月至2019年3月期间的费用情况如下：一、物业服务费。2013年4月起至2014年3月，共计12个月，物业服务费按照1.45元每平方米每月的标准计算，每月为159.50元，共计1914元、2014年4月起至2019年3月，共计60个月，物业服务费按照每月每平方米1.88元的标准计算，共计12408元。二、公摊电费。2013年4月至2019年3月共计72个月，以2016年3月收费通知单载明的公摊电费15.70元为计算基数，应缴金额为1130.40元。三、水费。2013年4月电表读数为1431立方米，2019年3月底电表读数为2369立方米，共计72个月，实用水量为938立方米。根据广州市供水公司居民用水收费标准为1.98元每立方米，应缴纳水费为1857.24元。以上物业服务费、公摊电费和水费总计17309.64元。1997年3月18日，涉案房屋原业主陈焕珍曾向原告支付了管理费六个月按金2482.20元，预付管理费一个月413.70元，水电费按金1000元，管理基金3000元，以上合计6895.90元。被告认为应从17309.64元中予以扣除，因此，被告应向原告缴纳的费用为10413.74元。经审理查明：据广州市房地产档案馆出具《广州市不动产登记查册表》载明，被告刘志江、刘伟杰是广州市海珠区东晓路195号1908房的共有权属人，该房屋建筑面积为110.06平方米，刘伟杰占有5/8，所有权来历：1997年12月向广州大明房地产开发有限公司买，各占1/2，1/4，2000年1月向陈焕珍继承1/4。刘志江占有3/8，所有权来历：1997年12月向广州大明房地产开发有限公司买，各占1/2，1/4，2000年1月向陈焕珍继承1/4。陈焕珍与刘志江是夫妻关系。1997年3月,陈焕珍,刘伟杰与广州大明房地产开发有限公司签订《明珠花园金兰阁临时买卖合约》,由陈焕珍,刘伟杰向广州大明房地产开发有限公司购买明珠花园金兰阁19楼H座,建筑面积1272平方尺。1997年3月18日，广州大华物业管理有限公司收取了陈焕珍管理费按金2482.20元，预付管理费413.70元，水电费按金1000元，管理基金3000元，合计6895.90元。陈焕珍于1999年11月11日因病死亡，2000年1月31日，刘志江与刘伟杰经公证继承了陈焕珍的产权份额。1997年9月1日,广州大华物业管理有限公司与广州大明房地产开发有限公司签订《委托管理协议》,约定广州大明房地产开发有限公司委托广州大华物业管理有限公司管理明珠花园一期、二期所有的物业，期限为长期永久性管理，广州大华物业管理有限公司是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理。1997年11月24日,广州市物价局发出的穗价函[1997]190号《关于明珠花园物业管理服务费的复函》记载：广州大华物业管理有限公司；明珠花园住宅2.8元/平方米。公共用水电费按实际发生作合理分摊。2008年11月11日，广州市物业服务项目备案回执记载：广州大华物业管理有限公司是三级资质。广州市物业服务项目备案申请表记载：高层住宅，服务价格1.45元/平方米。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。原告提交了日期为1998年4月至2019年5月期间的电费发票若干张，证明为明珠花园金兰阁垫付电费，2007年1月至2019年5月期间的水费发票若干张，证明为明珠花园金兰阁垫付水费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21555号《公证书》反映，2005年3月28日原告委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21853号《公证书》反映，2005年3月30日原告委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省公证处（2005）粤公证内字第21852号《公证书》反映，2005年3月30日原告委托代理人钟国胜在明珠花园金兰阁大楼公示栏上，张贴的《催收公告》、《明细表》及《收费通知单》进行了拍照，共拍摄照片3张。向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07835号《公证书》反映，2007年3月20日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07836号《公证书》反映，2007年3月22日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2007）南公证内字第07837号《公证书》反映，2007年3月25日原告委托代理人曾泽华在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》等文件进行了拍照，共拍摄照片10张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第09248号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2009年3月18日、2009年3月20日、2009年3月23日在明珠花园的牡丹阁、金兰阁及海棠阁一楼公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张，向包括1908房陈焕珍在内的业主催缴欠费。据广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第12074号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2011年3月14日、2011年3月16日、2011年3月18日在明珠花园金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十一张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2011年3月25日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2011年3月25日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》和《收费通知单》均没有1908房及业主资料。据广东省广州市南方公证处（2013）南公证内字第036742号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2013年3月11日、2013年3月13日、2013年3月15日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片九张。《催收公告》内容：各欠费业主：关于你们欠缴的管理费、公摊费、水电费等费用，我司每月向你们发出《收费通知单》，但你们并没有到管理处，缴清所欠费用。此外，我司曾多次派出管理人员上门催收，你们至今仍未缴清所欠费用。现我司以公告的方式再次通知你们于2013年3月22日前到管理处缴清所欠费用（欠费金额见附表），如有异议，请于2013年3月22日前到管理处进行核对，否则，我司将视为你们已确认所欠金额，等。《金兰阁业主欠费明细表》和《收费通知单》均没有1908房及业主资料。据广东省广州市南方公证处（2015）南公证内字第014686号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2015年3月2日、2015年3月4日、2015年3月6日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十四张。《金兰阁业主欠费明细表》其中1908房陈焕珍至2014年12月底累计欠费共72970.90元。据广东省广州市南方公证处（2017）南公证内字第009126号《公证书》反映，原告委托代理人曾泽华分别在2017年2月27日、2017年3月1日、2017年3月3日在明珠花园的金兰阁一楼大堂入口处公示栏上张贴的《催收公告》《金兰阁业主欠费明细表》及《收费通知单》等文件进行了拍照，共拍摄照片十张。《金兰阁业主欠费明细表》其中1908房陈焕珍至2016年12月底累计欠费共82103.80元。2017年8月7日，广州市海珠区住房和建设水务局出具《海珠区住房和建设水务局关于明珠花园B3、B4栋开展前期物业管理招投标工作处理意见的函》，其中载明广州大明房地产开发有限公司委托原告管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业，明珠花园一期、二期共规划6栋楼宇，其中A1、A2、B1、B2四栋楼宇已于1996年建成……在市政府处理“烂尾楼”专项工作的推动下，B3、B4两栋楼宇得以续建，目前已全面盘活；经查，明珠花园目前由大华物业公司提供物业管理服务，故无需为明珠花园B3、B4栋开展前期物业招标及办理中标备案工作。另查，李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号（明珠花园一期业主委员会）备案，2017年12月7日起诉至广州铁路运输第一法院，广州铁路运输第一法院2018年5月29日作出判决驳回李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主的诉讼请求。李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主不服一审判决并上诉，广州铁路运输中级人民法院于2018年10月31日以李军俞、黄庆中等十一位明珠花园业主仅是涉案小区的部分业主，并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。不符合本案原告的诉讼主体资格，为此以（2018）粤71行终2636号行政裁定书撤销一审判决，驳回原告的起诉。2019年2月28日，李军俞、黄庆中等四十位明珠花园业主和广州大明房地产开发有限公司再次向广州铁路运输中级人民法院提起撤销广州市海珠区人民政府素社街道办事处于2017年9月26日作出的素社物业备案（2017）第1号业主委员会备案的请求。案件正在审理中。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。原告于2019年8月28日提起本案诉讼。诉讼中，由于被告在开庭后才提交涉案房屋原业主陈焕珍曾向原告支付管理费六个月按金2482.20元，预付管理费一个月413.70元，水电费按金1000元，管理基金3000元，要求原告在欠款中予以扣除的意见，对此，原告不同意，被告又没有提出反诉，经释明，双方同意不在本案中处理。本院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据原告提交的证据可以认定：原告于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，明确告知原告的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。原告分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。原告为证明该事实，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。综上，原告提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。被告的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。原告为包括被告在内的涉案小区业主提供了物业服务，房屋原业主是陈焕珍、刘伟杰，被告继承了原业主陈焕珍的房屋权利，被告理应向原告支付相应的对价。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，且被告同意支付截至2019年3月的管理费及同意支付公摊电费，故原告要求被告支付从1998年4月至2019年3月的物业管理费及1998年4月至2019年5月的公摊电费10072.08元,2007年1月至2019年5月的公摊水费共6348.1元的请求合理，本院予以支持。物业管理费为49276.72元－1.88元/平方米×100.29平方米×3月＝48711.08元。原告在2005年至2017年之间多次向包括被告在内的欠费业主发出催收公告，并进行了公证，其催交行为已构成诉讼时效中断，被告认为其中的2011年、2013年的公证书中没有1908房的房号，在2015年3月18日才出现1908房的房号，鉴于原告向欠费业主催收是在大楼出入口的公示栏公告，被告关于诉讼时效的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。至于2019年4月之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。对于被告称涉案房屋原业主陈焕珍曾向原告支付了管理费六个月按金2482.20元，预付管理费一个月413.70元，水电费按金1000元，以上合计3895.90元，应从拖欠款项中予以扣除的问题，由于存在争议，被告又没有提出反诉，本案不作处理，被告可另案主张权利。本案诉讼是因被告拖欠费用而引起的，故本案受理费由被告负担。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向原告广州大华物业管理有限公司支付1998年4月至2019年3月期间的物业管理费48711.08元；二、被告刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向原告支付1998年4月至2019年5月期间的公摊电费10072.08元；三、被告刘志江、刘伟杰在本判决生效之日起十日内，向原告支付2007年1月至2019年5月期间的公摊水费6348.1元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1443元，由被告刘志江、刘伟杰共同负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月十八日书 记 员  张诗咏