上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初109号原告(反诉被告)：李章成，男，1971年1月22日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：徐勇，上海平霄律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘登，男，1973年7月3日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：朱言超，上海朱平律师事务所律师。原告李章成与被告潘登房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。后被告潘登向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年1月21日及2020年3月16日公开开庭进行审理。原告李章成及其委托诉讼代理人徐勇，被告潘登的委托诉讼代理人朱言超两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李章成向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金220,000元。事实和理由：2019年6月6日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将本市松江区叶榭镇济众路XXX号院内两栋办公楼出租给原告使用，租赁期间为十年，每年租金为565,000元。合同签订后，原告向被告共支付了220,000元。后因国家环保政策因素，原告租赁的房屋无法开展搅拌站业务，后与被告协商一致双方同意解除租赁合同，被告同意将全部款项退回给原告但迟迟未履行。2019年4月，案外人黄丽莎以租赁合同纠纷将被告及原告起诉至松江法院，要求解除其与被告签订的房屋租赁合同，并要求原告搬离，原告方知租赁的房屋存有纠纷，被告隐瞒事实将不具备出租条件的房屋出租给原告。为此，原告起诉，请求判如所请。被告潘登辩称，同意原告的第一项诉讼请求，确认双方所签租赁合同无效。不同意原告的第二项诉讼请求，原告签订合同后有物品堆放在涉案房屋内，致使被告不能实际使用涉案房屋，被告应当按照实际使用天数支付房屋占用使用费，实际金额已超过22万元，对此双方在合同的第九条有明确约定。被告潘登向本院提出反诉请求：判令原告支付被告房屋占有使用费29,539元。事实与理由：2019年6月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将本市松江区叶榭镇济众路XXX号院内两栋办公楼出租给原告使用，每年租金为565,000元。原告于2019年7月10日将上述房屋交付原告使用，原告仅支付了22万元租金，此后一直未付租金。被告认为原告未返还房屋，应当支付房屋占有使用费，故提起反诉，请求法院判如所请。原告李章成对被告潘登的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。当初原告租赁被告的房屋是需要开设搅拌站，但该目的没有达到，原告没能按照合同的约定开展搅拌业务。原告并未占有使用涉案房屋，原告承租的是厂房，在被告主张的期间内原告的设备确实堆放在厂房外露天的空地上，但是厂房内没有进入，原告没有实际占用涉案房屋。根据合同的第二条约定，合同在原告未履行付款义务的情况下，已经自动解除。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，被告潘登作为出租方(甲方)，原告李章成作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区叶榭镇济众路XXX号后院内6号仓库进来11跨前面办公楼二层的房屋(以下简称涉案房屋)租赁于乙方，房屋建筑面积约1,720平米，租赁期限共4年，自2019年7月10日至2023年6月30日止。每年的年租金为565,000元，租金应以6个月为一个支付周期。乙方在租赁期间该房屋仅作为搅拌用途，甲方告知乙方此厂房没有房产证，只有使用权，甲方只是按现状将厂房租给乙方，其他甲方不承担任何责任和义务。双方还约定，如因政府干涉厂房不能使用，甲方按实计用天数计算剩下的退还给乙方。2019年6月6日，原告向被告名下尾号为1678的农业银行账户转账支付20,000元，交易说明为房租订金；2019年6月24日，原告向被告名下尾号为1678的农业银行账户转账支付50,000元，转账说明为厂房租金；2019年6月25日，原告向被告名下尾号为1678的农业银行账户转账支付50,000元，转账附言为厂房租金；2019年7月5日，原告向被告名下尾号为1678的农业银行账户两次转账支付各50,000元。上述五笔转账金额共计220,000。被告确认上述款项均已收到。另查明，2019年9月23日，被告向原告发送手机短信“李总赶紧把厂房里的机器搬走，老是在里放着也不是事”，原告通过手机短信回复称“你把钱给我们，设备随时都能拉”。再查明，关于原告黄丽莎诉被告潘登房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日以(2019)沪0117民初9983号立案受理，本案的原告李章成作为第三人参加该案的审理。2019年10月17日，本案原告李章成在参加该案的证据交换时，对该案本、反诉发表意见为：“在使用图上我们使用的是在华克斯相邻的南面区域。我愿意在跟被告结算后再搬离。”审理中，原、被告均确认：1.原告已经支付的220,000元均系支付涉案房屋的租金；2.被告搬离涉案房屋的时间为2019年12月17日。此外，原告还确认其于2019年6月签订完《租赁合同》后当月已知晓涉案房屋无法因环评审批问题无法用作开展搅拌业务使用。以上事实，有《租赁合同》、转账记录、短信记录、证据交换笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告在签订《租赁合同》时就已知晓涉案房屋的无证状况并均认可《租赁合同》无效，故本院依法确认原、被告双方于2019年6月6日签订的《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院向原、被告释明无效后，原、被告均表示无其他合同无效后果需要在本案中一并处理，故本院仅就本诉和反诉中已提出的请求进行处理。本院认为，本案的争议焦点为原告是否使用过涉案房屋室内部分。本案中，原告在2019年6月就已知晓涉案房屋无法用作搅拌用途，还于2019年7月继续支付涉案房屋的100,000元租金于被告。同时，被告已于2019年9月短信通知原告搬走涉案房屋处的设备，原告亦作为第三人参加了涉案房屋所涉的另案诉讼。在此情况下，原告却未及时采取止损措施，直至2019年12月17日才搬离涉案房屋嗣后才向本院提起诉讼，故对于原告所称并未使用涉案房屋室内部分，不应支付相应房屋使用费的主张，本院难以认可，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告应当按照涉案房屋的实际使用时间向被告支付占有使用费，被告的反诉请求于法有据，本院予以支持。对于具体支付金额，本院根据实际使用天数依法予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)李章成与被告(反诉原告)潘登于2019年6月6日签订的《租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)李章成于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)潘登自2019年7月10日起至2019年12月17日止的房屋占有使用费27,671元；三、驳回原告(反诉被告)李章成的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)潘登的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,680元，减半收取计2,340元，反诉案件受理费269元，以上合计2,609元，由原告(反诉被告)李章成负担2,546元(已付)，被告(反诉原告)潘登负担63元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年三月二十三日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。