贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初470号 原告：龙明淮，男，1983年10月05日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 原告：王好，女，1984年11月16日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：龙明淮（特别授权）。 被告：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区。 法定代表人：李永强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胥正健，贵州子尹律师事务所律师，特别授权，联系。 原告龙明淮、王好与被告贵州瑞安置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年01月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年02月26日公开开庭进行了审理。原告龙明淮和被告贵州瑞安置业有限责任公司委托诉讼代理人胥正健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙明淮、王好向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金暂计20000元（从2014年04月01日起以342366元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止）；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2013年05月02日购买遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司建设的位于金沙县xx苑xx房，该房号为x-xx-x。合同约定房屋总价款为342366元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等做了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定“出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订后原告履行义务支付商品房总额价款342366元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。2016年05月24日遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司将公司名称变更为贵州瑞安置业有限责任公司。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故特诉至法院请求支持如前诉请。 被告贵州瑞安置业有限责任公司辩称，一、根据签订的商品房买卖预售合同，约定办理转移登记的时间是2014年03月30日前，原告现在主张违约金已经超过法定的诉讼时效，应当不予支持。二、按照我国产权登记的相关管理条例以及登记办法规定，商品房预售合同中约定，要求出卖人即房开商将产权证书直接交付给买受人，因为政策约束永远无法完成，必须买受人自行办理。三、案涉小区于2014年全部竣工验收完毕，2015年即可办理产权转移登记手续，由于本案原告自己不到产权登记中心办理产权登记手续，2015年之后办理产权登记证的违约责任应由被告承担。四、预售合同中约定交付办理产权过户的有关文书，明显属于约定不明，因为会随着不动产登记政策和法律变更而变更，按照现行的不动产登记办法，办理产权登记手续只需要商品房买卖合同原件及收款收据即可办理。 经审理查明：2013年05月02日原告龙明淮向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司缴纳xx苑x-xx-x号房首付款112366元。同日原告龙明淮、王好（买受人）与遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司（出卖人）签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县金沙县xx苑xx房，该房号为x-xx-x，建筑面积为104.38平方米，总价款为342366元；交付房屋的时间为2014年03月31日。合同第二十二条第三款“转移登记（一）出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告通过办理公积金贷款缴纳xx苑x-xx-x号房按揭尾款23万元，并向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司交付了办理房屋权属证书所需费用。因遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司至今未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告诉至本院，要求支持如前诉请。 另查明，2016年05月24日遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司变更为贵州瑞安置业有限责任公司。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，…”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按约定履行合同约定的义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行义务，则从2014年04月1日起被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年03月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年04月01日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额因违约行为的持续发生而不断增长，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年01月17日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年01月17日前的违约金请求权诉讼时效期间已届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年01月17日起至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书瓣违约金已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳，其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。 根据金沙县不动产登记中心出具的《情况说明》，原告并未向该中心申请不动产登记业务，而被告办理《不动产权证书》，需要原告向该中心申请办理新建商品房首次登记，再由原告配合被告向该中心申请“国用建设用地使用权、房屋所有权转移登记”即为业主办理《不动产权证书》，因此被告不能自行办理产权登记手续。故对被告提出的案涉小区于2014年全部竣工验收完毕，2015年即可办理产权转移登记手续，由于本案原告自己不到产权登记中心办理产权登记手续，2015年之后办理产权登记证的违约责任应由被告承担的辩解理由，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、由被告贵州瑞安置业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告龙明淮、王好逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以342，366元为基数，按日万分之二的标准从2017年01月17日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 二、驳回原告龙明淮、王好的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150元，由被告贵州瑞安置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审判员  刘仁凯 二〇二〇年三月十六日 书记员  袁海涅