山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终357号 上诉人（原审被告、反诉原告）：许建龙。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱民。 委托诉讼代理人：李玉山，山东鲁成律师事务所律师。 原审第三人：山东瀚朗网络科技有限公司。 法定代表人：李红，经理。 上诉人许建龙因与被上诉人李爱民、原审第三人山东瀚朗网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初5795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许建龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由李爱民承担。事实与理由：一、涉案租赁合同应由山东瀚朗网络科技有限公司承担合同义务，一审判决由许建龙承担责任认定事实、适用法律错误。1、李爱民明知许建龙系代表山东瀚朗网络科技有限公司签订涉案租赁合同，涉案房屋实际也由该公司占有使用。许建龙系山东瀚朗网络科技有限公司员工，其代表该公司承租李爱民涉案房屋系为公司设立及办公使用。许建龙与李爱民在涉案租赁合同中明确约定租赁房屋用途为“办公”，涉案305室房租由山东瀚朗网络科技有限公司时任法定代表人樊秋红支付给李爱民，涉案307室房租由哈尔滨瀚朗网络科技有限公司时任法定代表人李明泽支付给李爱民，李爱民均认可接受。李爱民对山东瀚朗网络科技有限公司系涉案租赁合同相对方的事实是明知的。2、即使李爱民有权选择许建龙或山东瀚朗网络科技有限公司作为相对方，根据相关法律规定，李爱民也不得变更选定的相对人。李爱民已经要求时任山东瀚朗网络科技有限公司法定代表人樊秋红就欠付租金向其出具欠条，说明李爱民已经明确选定合同相对方为山东瀚朗网络科技有限公司而非许建龙。一审判决认定许建龙承担合同义务明显错误。二、一审判决认定的房屋租金明显过高，认定的房屋占用费等费用明显不合理。1、李爱民在其一审提交的证据录音中明确表示放弃涉案307室的房租，该行为系李爱民对自己权利的自愿放弃，根据诚实守信原则，其无权在本案中再行主张，一审也不应支持其请求。2、山东瀚朗网络科技有限公司人员早已全部撤离涉案房屋，涉案房屋系因李爱民原因未能完成交接。一审判决认定涉案租赁合同于2019年12月5日解除并支持了合同解除前的全部租金，李爱民不存在任何损失。合同解除后涉案房屋未能完成交接也是因为李爱民恶意不配合，系李爱民单方原因，与许建龙无关，一审判决支持许建龙房屋占用费等费用明显不合理。 李爱民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回许建龙上诉请求。 山东瀚朗网络科技有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 李爱民向一审法院起诉请求：1．依法判决许建龙支付房屋租金69260.5元及利息、物业费8827元；2．诉讼费由许建龙承担。庭审中，李爱民将诉讼请求变更为：1．许建龙支付李爱民位于东营市东营区的房屋租金（截止到合同解除之日止），并赔偿李爱民的损失（按租金标准自合同解除之日起至返还房屋之日止）；2．许建龙将上述房屋腾空、恢复原状并返还给李爱民；3．许建龙支付李爱民物业费8827元；4．诉讼费由许建龙负担。 许建龙向一审法院提出反诉请求：确认李爱民与许建龙签订的305室、307室的两份房屋租赁合同于2019年7月2日解除。 一审法院认定事实：2018年2月27日，李爱民与许建龙签订房屋租赁合同一份，约定李爱民将其所有的位于东营市东营区向许建龙出租，租赁期限2年，即自2018年3月5日起至2020年3月4日止；第一年租金为55014元；第二年租金为61126元，租金支付方式为每年支付一次，先付房租再使用房屋。李爱民主张该房屋租金尚欠31000元未付，并认可收取押金3000元。 2019年1月5日，李爱民与许建龙签订房屋租赁合同一份，合同约定李爱民将其所有的位于东营市东营区向许建龙出租，租赁期限为2年，即自2019年1月20日起至2021年1月19日止，第一年的租金为63804元，支付方式为每半年支付一次，先付房租再使用房屋。2019年1月20日前交纳上半年房租31920元，2019年7月20日前支付下半年租金31902元。许建龙已交纳2019年1月20日至2019年7月19日的房屋租金，并交纳押金3000元。 上述两份租赁合同为格式合同，合同约定的用途均为办公使用。该合同第四条约定：“乙方（许建龙）自己承担在租赁期限内实际使用的水、电、空调、物业管理费、装修等与之相关的改变现状及运营的所有费用。”该合同第七条第5项约定“租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：（1）甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或者乙方提交退交部分或者全部该房屋的；（2）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的10日内，乙方未予以纠正的；（3）因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（4）租赁期间，该房屋经区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。” 山东瀚朗网络科技有限公司成立于2019年2月14日，住所地为山东省东营市东营区千佛山路万海金地A座305室。该公司认可上述305室、307室房屋在租赁期限内由山东瀚朗网络科技有限公司占有和使用。2019年3月7日，樊秋红出具欠条一份，该欠条载明为：“欠房租款三万一千圆整（￥31000）于2019年9月7日前还清。李爱民主张樊秋红为山东瀚朗网络科技有限公司的领导，该欠条是指欠305室租金31000元。许建龙对该欠条的真实性不清楚。2019年7月2日，山东瀚朗网络科技有限公司搬离上述房屋。李爱民阻止了该公司将全部物品搬离涉案房屋。因此，当前该公司的部分办公用品仍然在上述房屋内，上述房屋的钥匙由许建龙实际掌管。2019年7月22日，许建龙再次向李爱民提出了解除双方租赁合同的要求，李爱民拒绝交接房屋，许建龙提出将上述房屋转租，李爱民表示同意。此后，许建龙委托涉案房屋所在物业公司联系转租事宜，一直未成功转租。李爱民明确表示其未以任何形式对涉案房屋对外招租。许建龙于2019年12月5日庭审中，提出解除双方签订的租赁合同，李爱民表示同意。一审法院要求双方在庭审后十日内办理涉案房屋的交接手续，因李爱民拒绝交接房屋，双方未办理305室、307室的交接手续。 双方均认可山东瀚朗网络科技有限公司占用李爱民位于东营市东营区时间，现该房屋钥匙仍然由许建龙掌管。李爱民主张占用期限为两个月，许建龙仅认可占有使用了不到一个月，同意支付占有使用费3000元左右。在李爱民提供的与许建龙电话录音中，许建龙明确表示用上述305室、307室的押金优先折抵308室的占有使用费。李爱民提供山东胜洁物业管理有限公司出具的物业费欠费证明2份，主张欠交305室自2019年9月1日至2019年12月20日的物业费2897元，欠308室自2019年1月1日至2019年12月20日物业费5930元，共计8827元，该费用应由许建龙承担。许建龙质证认为，公司已经于2019年7月22日搬离305室，该费用为下半年的物业费，不予承担。双方未对308室签订租赁合同，因此308室的物业费应由房主自行承担。李爱民明确表示不要求山东瀚朗网络科技有限公司承担责任。 一审法院认为，李爱民与许建龙签订的305室、307室房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，予以确认。虽然上述房屋均由山东瀚朗网络科技有限公司占有使用，但许建龙在签订合同时是以个人名义，并不是以山东瀚朗网络科技有限公司的名义，许建龙亦未提供证据证实在签订合同时已明确告知李爱民其签订租赁合同是代表山东瀚朗网络科技有限公司的行为，结合双方签订两份租赁合同的时间均早于山东瀚朗网络科技有限公司成立的时间，许建龙主张应由山东瀚朗网络科技有限公司承担合同义务，李爱民不予认可，不予采信。即使许建龙签订上述租赁合同确实受到了山东瀚朗网络科技有限公司的委托，其签订房屋租赁合同的行为仅可以认定为隐名代理行为，李爱民有权选择许建龙或者山东瀚朗网络科技有限公司作为相对方，李爱民明确表示要求许建龙承担合同义务，符合法律规定，予以确认。 关于双方签订的两份合同的解除时间。根据双方合同的约定，在合同期限内不得随意解除合同，许建龙虽然在2019年7月2日明确提出了解除双方签订的租赁合同，但在合同履行期限内，许建龙并不享有随时解除权，且双方在2019年7月20日的通话中对合同解除以及租金支付并未协商一致，许建龙亦未通过法律途径解除双方之间的租赁合同，双方并未进行房屋的交接，而且涉案房屋一直由许建龙占有并对外招租，故许建龙主张双方签订的两份租赁合同已经于2019年7月2日解除，不予支持。在庭审过程中，双方于2019年12月5日均同意解除上述租赁协议，予以确认。李爱民主张许建龙将上述房屋腾空、恢复原状并返还，许建龙及山东瀚朗网络科技有限公司均同意，予以支持。 关于李爱民主张的租金及违约损失（自合同解除之日起至返还房屋之日止的占用费）。由于双方在2019年7月2日并未协商解除305室、307室的租赁合同，李爱民主张该两处房屋截至2019年12月5日期间的租金符合法律规定，依法支持。由于许建龙未举证证实已交纳房屋租金的数额，按照李爱民自认的收取租金的数额，依法支持该期间尚未支付的房屋租金40050.99元。关于李爱民主张的违约损失（自合同解除之日起至返还房屋之日止的占用费），虽然许建龙在租赁期内解除房屋租赁合同存在违约，但根据涉案房屋在合同解除前已实际空置五个月左右，而且许建龙已承担该期间的房屋租金，双方协议解除租赁合同后，许建龙未能腾空房屋是因为李爱民的拒绝交接，而且李爱民未采取任何措施避免损失的继续扩大，一审法院酌情支持涉案305室、307室房屋一个月的占用费用10410.83元，超出部分不予支持。 关于李爱民要求用305室、307室房屋押金6000元折抵308室占用费的主张，李爱民提供证据可以证实双方存在用房屋押金折抵308室占用费的约定，但双方就占用时间以及占用费用数额存在分歧，且均未提供证据予以证实，许建龙明确认可用3000元左右押金折抵占用费用，予以采信。依法确认押金3000元折抵308室的占用费用，另外3000元的押金优先折抵许建龙应付租金及物业费用。 关于李爱民主张的物业费。李爱民提供的物业费公司出具的证明可以证实305室和308室欠缴物业费的事实，许建龙虽然主张不予承担，但并未对物业费的计算方式及数额提出异议，也未提供证据予以证实，对李爱民主张的欠交物业费的数额，予以采信。按照双方签订的租赁合同的约定，在租赁期限内物业费应由许建龙承担，依法支持305室自2019年9月1日至2019年12月5日的物业费2306.9元，超出部分不予支持。由于双方未就308室签订房屋租赁协议，也未就物业费的承担进行约定，亦未明确举证证实许建龙占用308室的具体时间，李爱民主张由许建龙承担308室的物业费5930元，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决：一、确认李爱民与许建龙签订的位于东营市东营区两份租赁合同于2019年12月5日解除；二、许建龙于判决生效之日起十日内将位于东营市东营区恢复原状并返还给李爱民，山东瀚朗网络科技有限公司具有协助义务；三、许建龙支付李爱民房屋租金40050.99元、占用费10410.83元、物业费2306.9元，共计52768.72元，扣除许建龙交纳的押金3000元，许建龙尚需支付李爱民49768.72元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回李爱民其他诉讼请求。五、驳回许建龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，减半收取876元，由李爱民负担316元，由许建龙负担558元；反诉案件受理费50元，由许建龙负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：1、许建龙签订涉案房屋租赁合同是个人行为还是职务行为，应否承担相应合同义务；2、一审对未付租金及房屋占用费的认定是否恰当。 关于第一个焦点问题，本院认为，涉案房屋租赁合同由许建龙以个人名义与李爱民签订，明确约定许建龙为涉案房屋承租方使用涉案房屋，许建龙在合同尾部乙方签章处而非委托代理人处签名摁手印，且在307室租赁合同尾部，许建龙还书写了其个人居民身份证号码。从上述合同内容及形式看，许建龙签订涉案房屋租赁合同并非履行职务行为，许建龙系合同相对方。许建龙将涉案房屋交由谁使用以及何如使用均不影响合同相对方的认定。至于许建龙主张的涉案租金并非由其支付的问题，本院认为，涉案租金具体如何支付，仅仅是许建龙履行租金支付义务的方式，并不影响合同主体的认定。综上，许建龙作为合同承租方应当依约承担未付租金支付义务。 关于第二个焦点问题，本院认为，在涉案房屋租赁合同履行过程中，许建龙并不享有约定或法定解除权，故其主张于2019年7月2日通知李爱民解除涉案房屋租赁合同，并不产生合同解除效力。双方于2019年12月5日一审庭审过程中均同意解除，涉案房屋租赁合同于该日因协商一致解除。一审根据合同约定的租金标准扣除李爱民认可的已付租金认定至2019年12月5日的未付租金并无不当。至于许建龙主张李爱民曾表示放弃307室房屋租金的问题，鉴于双方未就录音中谈及问题达成一致，李爱民亦不予认可，本院不予采信。关于一审酌情认定的一个月房屋占用费问题，本院认为，许建龙虽于2019年12月5日一审庭审后联系过李爱民的委托诉讼代理人要求交接房屋，但李爱民的委托诉讼代理人告知其与李爱民本人联系，许建龙对此予以认可，并认可没有再与李爱民联系，许建龙对于双方未在一审法院指定期间内办理房屋交接手续也负有一定过错。结合涉案房屋租赁合同解除系由许建龙拖欠租金的违约行为所致，许建龙至一审判决作出之日也未将涉案房屋钥匙交还李爱民，以及李爱民再行租赁可能存在的空档期，一审酌情按一个月的房屋占有费支持李爱民损失请求，属合理裁量范围，二审不再作调整。 综上，许建龙的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1802元，由许建龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年三月三十日 法官助理李静静 书记员周欣欣