山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0883民初143号 原告：邹城市唐村镇东郭庄村村民委员会，住所：邹城市唐村镇东郭村。 法定代表人：郭长勇，该村村主任。 被告：山东森奈木塑科技有限公司，住所：邹城市唐村镇东郭村西北（峄化路南首）。 法定代表人：徐现勇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高伟，山东法至上律师事务所律师。 原告邹城市唐村镇东郭庄村村民委员会（以下简称“东郭庄村委会”）与被告山东森奈木塑科技有限公司（以下简称“森奈公司”）土地租赁合同纠纷一案，原告东郭庄村委会于2020年1月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告东郭庄村委会的法定代表人郭长勇，被告森奈公司委托诉讼代理人高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东郭庄村委会向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告之间的土地租赁合同；二、判令被告向原告支付拖欠的租金、违约金共计296240元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月17日，被告与原告签订《土地租赁合同书》，租赁使用原告所有的51.04亩土地，合同签订后原告依照合同约定向被告交付了土地，被告仅支付了2012年至2014年土地租金，自2015年起被告开始拖欠租金，经原告多次催要，被告以种种理由拒绝支付租金。原告认为，被告拒付租金的行为构成违约，合同目的的已无法实现，为维护原告合法权益，依据相关法律规定，向人民法院起诉。 被告森奈公司辩称：1、2012年3月17日原告按唐村镇政府的要求与被告签订土地租赁合同情况属实；被告系唐村镇2012年招商引资企业，双方在合同中约定，土地租赁用途系项目建设用地，租赁合同签订后，建设期间由于原告方的原因，原告村民孙成雪等23人，即向邹城市人民法院提起民事诉讼，要求被告停止侵害恢复土地原状，该案直至2015年1月19日才诉讼终止，给被告建设造成严重阻碍，在如此情况下被告也是向原告交纳了2012年-2014年度的租金。2015年1月16日，由于23人的举报，邹城市国土资源局对被告非法占用土地一案立案调查，并于2015年9月29日做出了邹国土资罚字（2015）205号行政处罚决定书，责令答辩人退还所非法占有的土地，并对答辩人处以了397950元的罚款。2、本次原告要求解除土地合同，无事实和法律依据，解除合同的前提是双方签订合法有效的合同，本案涉及的土地租赁合同，实质意义上由于土地用途等原因，应为无效合同，不具备合同解除的条件；3、由于土地租赁合同应归属无效合同，原告要求被告再支付租金和违约金没有依据，根据法律规定，合同无效的法律后果是返还财产。4、案涉合同所涉及到的土地面积以实际发生变更，合同签订时为51.04亩，实际2013年10月1日后，变更为了41.04亩；5、按照原告的诉讼请求，本案原告主张的租赁费用部分超出了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下： 证据一、2012年3月17日，原被告之间签订的《土地租赁合同书》复印件（原件在唐村镇档案室保存）。证明:原被告之间存在土地租赁关系。 证据、原告拍摄的手机照片三张。证明：被告租赁的土地是原告村的土地，被告在土地上建设了厂房、办公室并且栽种了树木等。 证据三、2014年5月4日被告向唐村镇交纳租赁费的结算票据一张（复印件）。证明：被告是2014年5月4日最后一次交纳租赁费，从2014年至今没有交纳过。 被告发表质证意见为：对证据一，虽为复印件但双方的确于2012年3月17日签订《土地租赁合同书》，从合同的内容和条款结合现行法律，该土地租赁合同明显的违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始无效。对证据二，对照片的真实性没有异议，被告在建设办公室和厂房后已按照相关规定征用了10亩的土地并依法办理了国有土地使用权证书和房屋所有权证书。对证据三，对真实性没有异议，除2014年5月4日交纳2014年度租赁费外，被告也已按照与唐村镇的协议向原告支付了165000元的附作物补偿交纳了2012年、2013年度的租金，是每年61248元，共计122496元。租金共交纳了171744元。 对被告的质证意见，原告补充发表意见为：被告征用了10亩土地属实。2014年的租赁费不是51.04亩的租赁费，是已经扣除了10亩的租赁费，是41.04亩的租赁费。 被告为证明自己的答辩，向本院提交证据如下： 证据一、济宁市中级人民法院（2014）济民终字第24号民事裁定书一份。证明：自2012年原被告签订合同后，原告方村民孙成雪等人向邹城市人民法院提起起诉，要求被告停止侵害，恢复土地原状。 证据二、济宁市中级人民法院（2014）济民申字第276号民事裁定书一份。证明：孙成雪等人就案涉土地申请再审，于2015年1月19日终结。 证据三、被告与邹城市唐村镇政府的投资合同书一份。证明：被告是邹城市唐村镇政府的招商引资企业，所需土地51.04亩以及项目土地位置，均有唐村镇人民政府提供和协调，按照合同规定，被告应给付165000元的地面附着物费用。 证据四、行政处罚决定书一份。证明：2015年9月29日由于原告村民等人的举报，邹城市国土资源局对被告进行了行政处罚，处罚结果为：责令退还非法占用的集体土地，对被告进行罚款397950元。 证据五、资金往来结算票据复印件一张。证明：证实2013年1月30日，被告交纳地面附着物补偿款10万元；2013年11月13日，被告交纳地面补偿款65000元；2013年5月7日，被告交纳2013年度租赁费61248元；2014年5月4日被告交纳土地费用49248元。2012年交纳了61248元的租赁费用现被告财务暂时还有查到交款凭证，对于2012年度的租赁费交款事实，原告在起诉状中也予以认可。 证据六、土地证和房产证复印件。证明：2014年7月9日，被告取得了部分土地的使用权证书，并依法办理了房产所有权证书。 原告发表质证意见为：对证据一，村民起诉不影响企业的发展。对证据二、证据五没有异议。对证据三、四、六均不清楚。当时土地管理局去过村里但是没有说清楚罚款的事情。 经审查，本院认为原被告双方提交的证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。证据已收存记录在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2012年3月17日签订了《土地租赁合同书》，约定由被告租赁使用原告的土地51.04亩用于建设年产2万吨生态木塑复合材料企业，租赁期限50年，自2012年3月17日至2062年3月16日，租金每年每亩1200元。合同签订后，自2013年9月起，被告征用54.01亩土地中的10亩土地用于建设厂房及办公室，并办理了农用地转为建设用地的相关审批手续，取得了建设用地规划许可证（地字第3708252014唐村001号）、国有土地使用权证【编号：邹国用（2014）第082519657号】及厂区相关建筑的房产证（邹房权证唐村镇字第1700150号）。被告在合同履行过程中，按照合同约定交纳了165000元的地上附着物补偿款及2012年度-2014年度的租金171744元（2012年、2013年按51.04亩交纳，2014年按41.04亩交纳）。自2015年起，被告不再向原告缴纳土地租金。原告现诉至本院，要求解除与被告签订的土地租赁合同并要求被告缴纳自2015年3月拖欠的土地租金及违约金合计296240元。被告以双方之间签订的合同违反了法律及行政法规的强制性规定应认定为无效合同为由要求驳回原告的诉讼请求。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原被告签订的《土地租赁合同》是否为无效合同？二、原告要求解除合同是否符合法律规定？原告要求被告支付拖欠的土地租金及违约金合计296240元是否符合法律规定？ 关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，虽然被告森奈公司租赁原告东郭庄村委会的土地用于建设年产2万吨生态木塑符合材料建设项目，依照相关法律规定需要履行农用地转建设用地的相关行政审批手续，但规定履行审批手续的该部分规定应视为管理性强制性规范，而不应视为效力性强制性规范。被告在征用51.04亩土地中的10亩土地后，就剩余的41.04亩土地未办理农用地转为建设用地审批手续即进行生产建设，因此本院认为原被告双方签订的合同符合《合同法》第11条第2款以及相关司法解释的规定，该合同并未生效。被告主张原被告双方签订的合同因违反了法律法规的强制性规定而无效，于法无据，本院不予采信。 关于第二个焦点问题。被告森奈公司自2013年10月份起征用51.04亩土地中的10亩土地，并取得了国有建设用地使用权，因此双方之间的土地租赁合同对应的亩数由51.04亩变更为41.04亩，双方对此均无异议，本院予以确认。被告认可自2015年起未再缴纳过土地租金，本院予以确认。因被告拒绝缴纳土地租金的行为已违反合同约定，原告现要求解除双方之间的《土地租赁合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。因原被告约定土地租金每年每亩1200元，经计算，被告应向原告支付自2015年3月17日起至2019年3月17日期间的土地租赁费为41.04×1200×4=196992元，原告现要求被告支付该期间的租金246240元，不符合法律规定，对超出的部分本院依法不予支持。因原被告双方在合同中约定“违约方应向对方支付租金总额20%的违约金”，现被告违约，原告要求其支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，经计算被告应支付违约金196992元×0.2=39398.4元，对原告要求的违约金超出部分，本院依法不予支持。被告主张因原告部分村民以被告违法占地为由缠诉、上访等行为给被告的建设造成阻碍，导致被告被邹城市国土资源局处以罚款等行政处罚，本院认为被告违法建设遭到行政处罚的行为不能成为及拒绝缴纳土地租金的合理抗辩理由，对该主张本院不予采信。被告主张原告的诉讼请求已超出诉讼时效，本院认为该主张不符合法律规定，依法不予采信。 综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第十四条第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邹城市唐村镇东郭庄村村民委员会与被告山东森奈木塑科技有限公司于2012年3月17日签订的《土地租赁合同》； 二、被告山东森奈木塑科技有限公司支付拖欠原告邹城市唐村镇东郭庄村村民委员会2015年3月17日-2019年3月17日的土地租金196992元，同时支付违约金39398.4元，合计236390.4元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告邹城市唐村镇东郭庄村村民委员会的其他诉讼请求。 诉讼费2872元，由原告负担449元，由被告负担2423元（原告告已垫付，被告给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员 张亚瑟 二〇二〇年三月十六日 法官助理 时 磊 书 记 员 孟 飞