山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初91号 原告：淄博红城置业有限公司，住所地淄博市张店区北西六路齐泰商城5号营业房2楼。 法定代表人：荆凯，总经理。 委托诉讼代理人：毕宜国，桓台锦秋法律服务所法律工作者。 被告：周广海，男，1974年7月1日生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：曲菱歌，山东正义阳光律师事务所律师。 被告：山东万鹏房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区中心路197号。 法定代表人：杜吉鹏，总经理。 委托诉讼代理人：杜霞，女，1970年12月11日出生，汉族，山东万鹏房地产开发有限公司职工，住淄博市张店区。 第三人：淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会，住所地淄博市张店区和平路西首。 法定代表人：吕丕强，主任。 委托诉讼代理人:崔征，山东柳泉律师事务所律师。 原告淄博红城置业有限公司（以下简称“红城置业公司”）与被告周广海、山东万鹏房地产开发有限公司（以下简称“万鹏房产公司”，第三人淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会（以下简称“西南村委”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红城置业公司的委托诉讼代理人毕宜国，被告周广海的委托诉讼代理人曲菱歌，被告万鹏房产公司委托诉讼代理人杜霞，第三人西南村委的委托诉讼代理人崔征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红城置业公司向本院提出诉讼请求，一、请求法院依法撤销（2019）鲁0303执异160号执行裁定书，停止对涉案土地、房产的拍卖；二、请求依法确认位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第××号)为原告所有。事实与理由：本院在执行申请执行人周广海与被执行人万鹏房产公司民间借贷纠纷一案时，法院于2018年7月4日查封了证号为张集用1999字第××号的土地及证号为张店区集字第××号的房产，并对该房产及土地进行评估、拍卖，涉案的土地及房产我公司已购买，法院执行该土地损害了我公司的权益，为此，特向法院提出执行异议之诉，要求法院停止对位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第0025号)的评估、拍卖，并予以确权。 被告周广海辩称，涉案房产系被执行人万鹏房产公司通过拍卖所得，属于万鹏房产公司的财产，法院执行该房产符合法律规定，应驳回异议人的诉讼请求。 被告万鹏房产公司辩称，反对原告的诉讼请求。涉案土地买卖不属实，没有收到购地款项，也未交付土地及房产。 第三人西南村委辩称，涉案交易土地及房产仍在我村委名下，由我委对外出租及占有使用，原告不是涉案土地的实际所有人和控制人，其诉求应予驳回。 经审理本院查明： 1、执行异议之诉案件由来。2018年5月17日，本案被告周广海以民间借贷纠纷为案由对万鹏房产公司、罗汉强提起诉讼，本院于2018年7月30日查封了产权人为西南村委及案外人淄博罐头食品厂的房屋及土地，房产证号为张店区集字第××号、土地证号为张集用1999字第××号，房屋坐落于张店区首（即涉案争议标的物）。本院于2018年11月26日作出(2018)鲁0303民初3886号民事判决，判决被告万鹏房产公司偿还周广海借款本金1300000元、利息524663元(截至2018年3月26日)及今后发生的利息。该判决书生效后，万鹏房产公司未履行法律文书所确定的义务，周广海遂向本院申请执行，2019年3月20日，本院向被执行人万鹏房产公司及其他相关案外人送达(2019)鲁0303执79号通知，通知他们本院将依法对被执行人万鹏房产公司所有的位于淄博市张店区土地证号张店区集用1999字第××号)采取评估、拍卖措施。本院责令被执行人万鹏房产公司及其他占有人从上述房地产中迁出。 原告红城置业公司认为法院评估、拍卖的土地、房屋其已购买，所有权由其享有，法院评估、拍卖行为损害了其权益，为此，向本院提出执行异议，本院（2019）鲁0303执异160号执行裁定书裁定驳回其异议请求，原告不服，诉至本院，遂成讼，诉求如上。 2、涉案争议标的物的性质、历史沿承及流转记录。本院查明，涉案土地性质为集体土地，登记产权人为第三人西南村委原村办企业淄博罐头食品厂。因该企业拖欠银行贷款，2002年8月份，涉案房产、土地及淄博罐头食品厂其他资产由第三人西南村委、淄博罐头食品厂抵债给山东张店农村合作银行。后，山东张店农村合作银行委托拍卖公司对上述资产公开拍卖。2010年3月24日，万鹏房产公司通过拍卖取得淄博罐头食品厂上述抵债资产，但一直未办理土地、房产等权属过户转移手续。 各方当事人对上述事实无异议。 3、原告主张购买涉案土地的事实及合同履行情况。2017年4月26日，原告与被告万鹏房产公司签订“土地买卖”合同1份，合同基本内容：被告将争议土地约26亩转让给原告，转让价格26500000元，于协议签订时一次性付款至指定账号。被告万鹏房产公司收到转让款后出具收款收据。合同签订后，原告通过多种方式支付土地转让款，2017年5月16日，被告万鹏房产公司出具明确标注为“购马尚西南村委土地款”的收据4张，共计金额2140万元。 另，除土地使用权证现由原告持有外。诉讼中，出卖人万鹏房产公司否认收到上述收据项下的款项，否认双方办理过土地及房产交接手续，明确反对原告的诉讼请求，故本院将其诉讼地位由第三人调列为被告。 现涉案土地及土地附着物房产等由第三人西南村委对外出租、控制，土地及房产权属登记仍在原淄博罐头食品厂名下。 上述事实，有原告提供的土地买卖合同、转款凭证及收款收据、民事判决书及裁定书等，第三人西南村委提供的租赁合同、收款凭证等证据予以佐证，可以认定。 本院认为，案外人执行异议之诉案件的审理重点在于案外人对案涉执行标的是否享有实体权益及该实体权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据原告提供的土地买卖合同、收款凭证等交易证据，不能证明其对涉案执行标的享有排除执行的物权权益。 一、涉案土地买卖合同无效。涉案交易对象为农村集体土地，交易时间为2017年，必须符合当时法律法规关于农村集体土地流转的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。” 依据上述法律规定，禁止农村集体土地流转，禁止城镇居民购买农村房屋，依然是国家法律和政策的基本原则。前已查明，涉案土地性质为集体土地，禁止除上述法律规定用途外的流通和转让。因此，该土地买卖合同违背上述法律强制性规定，扰乱农村集体土地管理、控制秩序，应为无效合同。原告据此不可能取得涉案土地使用权。 本案审理执行异议之诉案件，只对异议人是否具有排除强制执行的民事权益予以审查，当事双方及其他利害关系人因无效合同产生的债权债务关系，可另案处理。 二、退一步而言，即使上述土地转让合同有效，但从涉案土地买卖合同的具体履行现况分析认定，原告亦不享有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。以下分析论证均建立在合同合法有效的前提之上。 （1）原告对涉案土地仅享有普通的债权请求权。案外人提起执行异议之诉，人民法院首先判断案外人对案涉执行标的是否享有实体权益及实体权益的性质作出认定。从涉案合同的履行状况看，原告除支付部分土地款（收据注明2140万元），并持有涉案土地使用权证书外，未办理土地使用权登记转让、变更手续，也未实际占有、使用、收益、处分，物权的四项基本权能都不具备，现原告仅享有要求出卖人交付土地及土地附着物并办理土地使用权转移登记的债权请求权，与申请执行人周广海因民间借贷形成的普通金钱债权一样同属一般债权，一般债权，均应平等保护，没有给予优先保护的权利基础和依据。 （2）原告对涉案土地并不享有物权权利，其要求确认涉案土地归其所有，不符合物权法物权变动的有关规定。《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，依照法律规定应当交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案系通过合同交易方式转让土地，属于典型的法律行为，根据物权法第二十八条、第二十九条的规定，除因法律行为以外的原因如征收决定、法律文书、继承和遗赠等发生的物权变动无需登记外，其余因法律行为导致的物权变动应当依法履行登记程序，始能产生物权变动的效力。涉案交易对象为不动产土地，交易行为为法律行为，因此，该交易项下物权的取得、设立必须依法登记，才产生物权设立、转移之法律效果。它属于当事人依法申请登记即可取得物权的范畴，换言之，在法律行为项下的物权变动，当事人可以经其申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，其基于不动产登记即可取得案涉土地所有权，它不属于人民法院以司法确权的形式取得物权的范围和方式，当事人不能将其应当履行的申请物权登记的责任和义务转嫁给司法机关，对此，人民法院不予支持。 同时，《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”涉案土地转让合同尚处于履行阶段，当事双方争议尚属于合同履行问题，并非因物权归属和内容而产生的争议，也不符合人民法院司法确权，判断权属的法律情形。故原告认为其享有涉案土地所有权，并要求确认涉案土地归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 (3)原告也不享有物权期待权，没有给予优先保护的权利依据和事实依据。物权期待权，我国法律并未作出明确规定，其系指在买卖等交易情形下，买受人已经支付全部价款并实际占有、使用标的物，享有请求出卖人协助办理物权登记转移手续，进而取得完全物权的权利。 该物权期待权，从债权过渡而来，处于物权取得预备阶段的权利状态。本质上属于债权，但已具有物权的部分属性与效力，具备了物权的基本权能。如：占有、使用、收益及有限的处分权。在物权期待权状态下，出卖人已丧失对标的物的控制、处分及使用、收益权，标的物已不再属于出卖人的责任财产。因此，相对于普通债权而言，物权期待权具有优先保护的现实需要和权利基础。 综观本案，前已查明，原告仅支付了购地款，并未实际占有、使用标的物，其权利仍停留在一般的债权请求权状态，而非物权期待权。 至于原告主张的已经派人控制涉案土地的事实，该行为即使存在，也是单方占有交易标的物的行为，非正常履行合同项下的权利义务行为，不产生法律意义上的法律效果。其据此主张已经占有使用涉案争议标的物，本院不予支持。 另，本院进一步阐明，当事人必须厘清“物权与债权请求权”的关系，两者不能混同。债权仅是引起物权变动的原因，债权请求权本身不属于物权。换言之，债权有效，并不一定取得或者享有物权。物权的设立、变更、转让、消灭必须遵守物权法的规定。即遵循动产交付，不动产登记的基本规则。 某些情形下，即使债权合同有效，但如果存在法律或事实上不能履行的情况，当事人亦不能取得物权，只能选择解除合同，赔偿损失等救济措施。因此，原告认为自己履行了付款义务，就享有交易标的物的物权，混淆了物权与债权两者之间的关系。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告淄博红城置业有限公司的本案全部诉讼请求。 案件受理费148800元，由原告淄博红城置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  徐金辉 人民陪审员  苏明同 人民陪审员  梁丽华 二〇二〇年三月二十六日 法官 助理  卞建蓉 书 记 员  韩晓燕