河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终617号 上诉人（原审被告）：冯月，女，1992年6月6日出生，汉族，住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：葛世伟，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沧州欣丰房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区华元一世界1#楼11层1101号。 法定代表人：刘汝昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡志勇、李英，河北沧狮律师事务所律师。 原审第三人：刘治新，男，1978年3月15日出生，汉族，住沧州市南皮县。 原审第三人：河北壹加贰房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区西里街59号市场园小区底商03号。 法定代表人：赵玉瀚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。 上诉人冯月因与被上诉人沧州欣丰房地产开发有限公司（以下简称沧州欣丰公司）、第三人刘治新、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司（以下简称河北壹加贰公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯月上诉请求：1、依法撤销一审判决书或依法改判上诉人转让案涉房屋行为有效；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。被上诉人沧州欣丰房地产开发有限公司（以下简称欣丰公司）2015年5月15日出具《承诺书》载明，欣丰公司承诺无偿给四套别墅作为中介费支付给上诉人冯月的公公赫学渠，且该承诺书交付给中介人（信息提供者、协调关系人）即上诉人公公赫学渠，原案涉房屋即包含在该《承诺书》所述的四套别墅中。该《承诺书》作出后，欣丰公司依照约定将案涉房屋钥匙及该套房屋的购房合同、收据交于上诉人公公赫学渠，且该房屋交付后，一直由赫学渠占有并使用。上诉人冯月将该套房屋出卖给第三人刘治新的行为是基于赫学渠作为案涉房屋的所有权人将该房屋赠与给上诉人，已履行完毕。即该房屋的钥匙、购房合同及收据已经实际交付给上诉人占有、使用、收益、处分，故上诉人冯月将案涉房屋出卖给第三人刘治新，签订购房合同的行为属于有权处分。在本案中，欣丰公司基于其2015年出具的《承诺书》内容，将该套房屋的买卖合同及收据交付给上诉人的公公赫学渠，可以证实欣丰公司也认可该套房屋公司已作处置，即该套房屋的实际所有人为赫学渠。原审法院认为该套房屋上诉人出卖给第三人刘治新的行为属于无权处分，实属事实认定不清，请二审法院查清事实。 2、原审判决适用法律错误。原审判决仅依据不动产的所有权是以登记这一条件即认定上诉人出卖房屋的行为无效，显然是适用错误。物权所有权中包括占有、使用、收益、处分。在本案中，上诉人的公公赫学渠及上诉人先后对于案涉房屋实际享有上述权利，且根据上文所述，欣丰公司也是认可该房屋的目前的实际状态。该不动产由于目前办理产权登记条件尚不具备，故无法办理，不能因为案涉房屋不具备办理产权登记证的条件而否定了上诉人对于该房屋的实际处分权。且欣丰公司出具的《承诺书》中也表明了将案涉房屋的手续过户给赫学渠，欣丰公司作为该案涉房屋的开发商已经对于该套房屋进行了实际处分，赫学渠即为该套房屋的实际所有权人，上诉人基于此对于该房屋进行出卖的行为实属有权处分。故原审法院对法律的应有之义理解狭隘，进而作出了显失公正的判决，请二审法院结合案件的实际情况予以补充、纠正。 综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清、适用法律错误，因此请求二审法院判决撤销原审判决，依法改判。 沧州欣丰房地产开发有限公司答辩称，案外人赫学渠及上诉人冯月，并非涉案房屋的所有权人，上诉人所述不是事实亦无证据，一审判决结果正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下： 一、在上诉人与第三人刘治新买卖合同的过程中其始终称房屋是从欣丰公司购买取得，而且提供了购买合同及付款凭证（后冯月承认均是虚假的，并不是涉案房屋的购房合同及付款凭证），如果房屋确为上诉人受赠与所有，受赠的房屋也属于合法取得，也不影响买卖，那么其为什么谎称是从欣丰公司购买的？在上诉人与第三人刘志新的买卖合同中，上诉人存在欺骗行为，其不敢陈述房屋的真实情况，编造其通过买卖取得房屋的事实，因为其并不是房屋的所有人，且未通过合法渠道取得涉案房屋。 二、关于承诺书的主体。承诺书中乙方为空白，上诉人无证据证明其为乙方或者其公公赫学渠为乙方，对于承诺书中的乙方，上诉人陈述前后矛盾。一审中上诉人开始主张上诉人冯月为受赠人即乙方，由于我公司与上诉人不认识且没有任何关系故不存在赠与的说法。该主张被我方证据推翻后上诉人又主张沧州永康公司为乙方，之后又改称赫学渠为乙方，二审上诉状其又主张赫学渠为房屋所有人。就其自己的主张前后不一，上诉人前后将“乙方”自行更换三个主体，故其所述为虚假的，主张不成立。如果赫学渠为四套房屋的所有人那么其为什么没有持有承诺书原件，一审中其提交的为复印件或拍照的打印复印件，经欣丰公司多次要求，上诉人以各种理由推脱，最后却由他人持有出庭，后赶紧收回，一审原告多次要求留档承诺书原件以备鉴定，但是持有人拒绝并庭后迅速拿着离开，以致我方申请的鉴定由于没有原始检材无法鉴定。（一审录像、监控可查） 三、上诉人冯月二审主张其公公赫学渠通过《承诺书》取得案涉房屋所有权，被上诉人不认可此主张。第一、上诉人上诉状主张四套别墅作为中介费支付给了赫学渠，那么，既然为中介费就基于中介合同、居间合同，该《承诺书》从内容上来看属于居间合同或中介合同性质，所谓的四套别墅并非无偿赠与，而是中介费。只有完成了合同约定的居间义务，即“甲方欣丰公司与河北永康房地产开发集团有限公司（老板康永革）合作成功签订协议”，才能取得中介费——四套别墅。目前为止，沧州欣丰公司与河北永康房地产开发集团有限公司（老板康永革）之间，没有签订过任何合作协议或合同，因而，也就无从谈起无偿赠与四套别墅事宜了。第二、《承诺书》中甲方为欣丰公司，但是乙方处为空白。上诉人不能证实赫学渠为乙方。其一审庭审辩称，是赠与冯月的、赠与赫学渠或赠与沧州永康公司，不论其主张赠与谁都是无据之谈。另，欣丰公司从未向上诉人或者赫学渠或沧州永康公司交付过购房合同及收据，一审已经质证过，对购房合同及收据真实性、合法性不认可。上诉人冯月不能说明承诺书形成的具体详情，时间、地点、事由等，退一步讲，既然为赠与又何来的“购房合同”、“收据”呢？显然不合常理、亦不合法。冯月提供的证据，《承诺书》的无偿赠与，《收据》、《销售协议》的买卖，两份证据关于案涉别墅的取得方式自相矛盾。故该主张是虚假的、证据亦是虚假的。第三，上诉人对该承诺书的合法性不认可。承诺书所称的“无偿”，理解为“赠与”，属于实践合同。双方尚未就承诺书提及的四套别墅的具体位置等详细信息予以明确，更谈不上实际履行，也没有交付、转移占有并办理产权过户手续。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》128条、《合同法》第185条、186条、187条规定，应当认定赠与关系未成立。 综上所述，一审判决正确，上诉人上诉无事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 河北壹加贰公司辩称，第三人作为上诉人与被上诉人的居间人，第三人严格遵守了合同中约定的媒介义务，并且当上诉人与被上诉人履行买卖合同发生纠纷时积极协调，因此第三人在履行合同中主观上并不存在过错、过失。 沧州欣丰公司向一审法院起诉请求：依法确认沧州市运河区所有权归原告所有；依法确认被告冯月转让沧州市运河区的房屋行为无效。在案件审理过程中，原告申请撤回了请求依法确认沧州市运河区所有权归原告所有的诉讼请求。 一审法院认定事实：原告沧州欣丰公司系沧州市运河区绿元.尚邦的开发商。沧州市运河区的房屋系原告开发、建设,现已竣工。2016年9月17日，被告冯月（售房人甲方）与第三人刘治新（购房人乙方）、第三人河北壹加贰公司下属的河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾路分公司（中介方丙方，系第三人河北壹加贰公司的下属分公司，已注销）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定被告冯月将其所有的位于沧州市运河区的房屋出售给第三人刘治新，房屋价格为1610000元。该合同还对房款交付、产权过户等问题进行了约定。在该协议签订后，被告冯月将《绿元尚邦别墅销售协议》原件、盖有原告单位公章的《收据》原件（内容为：今收到一期27栋2号别墅购房款1070558元，时间为“2015年月日”）、工商银行转款凭证及明细清单（400000万元，由冯月转账给案外人刘亚萍，该款项系被告冯月在原告处购买涉案房屋同一小区的其他房屋的房款）交付给第三人。其中《绿元尚邦别墅销售协议》中甲方为原告沧州欣丰公司，乙方为空白。其内容主要载明：乙方（团购价）购买别墅27栋2号楼，建筑面积314.87平方米，单价每平米3400元，总价1070558元；乙方自合同签订之日内向甲方转账或现金方式交付全款房款1070558元。后被告冯月与第三人刘治新在履行《房屋买卖合同》的过程中，原告得知双方之间的买卖行为，就涉案房屋的所有权问题与被告及第三人之间发生争议，在协商未果的情况下，故原告诉至一审法院。 另查明，被告冯月向一审法院提交《承诺书》一份，该承诺书的甲方为原告，乙方为中介人（信息提供者、协调关系人），承诺书主要内容如下：一、甲方与河北永康房地产开发集团有限公司（以下简称永康集团）合作是乙方牵头。永康集团收购或是其他方式合作，并签订协议或合同，都视为合作成果，乙方任务完成。二、乙方负责与永康集团沟通牵头，甲方直接与永康集团谈判协商，协商内容到协议的达成乙方不干预。三、协调及一切费用有甲方解决，协调不成乙方不要任何费用，甲方与永康集团合作成功后，甲方无偿给乙方四套别墅作为中介费。四、甲方与永康集团合作成功签订协议，协议生效后一周内把承诺的四套别墅房产手续过户给乙方。五、本承诺签字后具有法律效力。本承诺书交乙方保管。该《承诺书》尾部有原告法定代表人刘汝昌签字并加盖原告单位公章，出具时间为2015年5月15日。 一审法院认为，沧州市运河区的房屋系原告开发建设，被告冯月及第三人刘治新、河北壹加贰房地产经纪有限公司均无异议，一审法院对该事实予以确认。被告冯月辩称自己系取得涉案房屋所有权的来源是原告通过出具《承诺书》赠与而来，其出卖涉案房屋给第三人刘治新系有权处分。对此一审法院认为，被告冯月虽持有涉案房屋《销售协议》及《收据》，但庭审中被告冯月自认并未实际交付该房款，故上述证据不能证明被告冯月实际购买了涉案房屋。另庭审中被告冯月虽提交了《承诺书》，但其对于该承诺书中所指的中介人的身份前后陈述不一致，其未提交证据证明其系中介人、受赠人或其从其亲属手中取得的有效证据。另即使原、被告之间系赠与关系，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。涉案房屋作为不动产,只有在办理了正式的房屋所有权变更登记手续后产权才会发生转移。庭审中被告冯月未提交证据证明涉案房屋已经交付并办理产权变更登记手续，故其主张的赠与行为并未完成，其对涉案房屋并未取得所有权，其转让涉案房屋的行为亦未经权利人追认，故其行为属于无权处分。故对原告主张确认被告冯月转让涉案房屋的行为无效的诉讼请求，证据充分，一审法院依法予以支持。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于此，无论被告冯月出售涉案房屋的行为是否属于无权处分，但并不影响其与第三人之间签订的《房屋买卖合同》的效力。本案在审理过程中，原告撤回了请求确认涉案房屋所有权归原告所有的诉讼请求，属于对自己权利的放弃，一审法院依法予以支持。原、被告之间就《承诺书》的履行问题存在争议，可另案解决。被告与第三人之间就房屋买卖所产生的纠纷，亦应另案处理。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告冯月转让沧州市运河区房屋的行为无效。案件受理费9645元，由被告冯月负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：案涉房屋照片11页及视频4段，拟证明上诉人冯月实际占有该房屋，系该房屋的所有权人，有权处分案涉房屋。河北欣丰公司质证意见：对上诉人冯月提供的证据，不认可其真实性、合法性，更不认可其证明目的。该视频和照片系上诉人冯月自行制作，没有真实客观的反映情况，存在虚假陈述。主要表现为：一、该组证据不是法律规定的新证据，也不是因客观原因不能提供的证据，故依法不应再组织质证。既然上诉人主张其为实际占有人，那么钥匙及音频资料照片就不是上诉人一审不能提供的。从该组证据也印证了上诉人不是实际占有人，不然其应该一审即提供而不是待败诉后再来提供。该组证据三性不予认可，根据民诉法及证据规则，开庭当事人应提供原件，如为音频应提供原始视频资料，上诉人提供的不是原始的视频资料及照片，不能核实其真实性，且交双方质证的证据应为原件，这是法律规定的义务，上诉人明知而不予提供应承担举证不能的法律后果。二、从视频1与2来看，显然不是一个方向的门，即上诉人拍摄的不是同一处房屋，证据不具有真实性。三、张冠李戴，将物业使用涉案房屋说成是她使用。欣丰公司从未交付给赫学渠涉案房屋的钥匙；如若欣丰公司交付了房屋，则不仅仅是交付门的钥匙，还得像其他客户一样，需要系列手续资料，特别是“入住通知单”，交清房屋维修基金、物业费等。案涉小区（绿元尚邦A区）自2015年6月-2018年6月由沧州永康房地产开发有限公司委托邢台市天德物业服务有限公司沧州分公司物业管理。当时因物业公司没有物资存放房，案涉27#-2号房系物业公司的暂时性临时用房，放些小区物业的杂物。赫学渠是沧州永康公司法定代表人、股东，物业的有关事物受委托方的约束，所以此房钥匙及使用问题，上诉人采取了张冠李戴的手法。上诉人提交的照片也显示，屋内存放的售楼处的展销架、物业公司用的大门横杆、维修用的建材及工具等，并非个人物品。一审时，上诉人为啥不陈述和提供关于案涉房屋钥匙等证据？四、虚假陈述事实，对视频资料进行了裁剪，虚构证据。第一段录像显示：前门有二根铁管封闭了前门，冯月称系为了防止被上诉人欣丰公司进入而由她实施封闭的。事实是被上诉人欣丰公司自获悉冯月违法买卖涉案房屋后，分别于2017年3月28日、2018年6月23日在沧州晚报发布公告，明确涉案房屋归欣丰公司所有并委托物业公司将包括涉案房屋在内的四套别墅采用螺纹钢交叉封堵房门（有物业公司证明）。显然冯月称是她封堵的房门，是在撒谎，是在向法庭虚假陈述事实。 第二段录像，没有显示上诉人冯月是如何进入的房间。视频1由于被上诉人欣丰公司钉死房屋大门，上诉人冯月并没有通过此门进入，那么她是如何进入屋内的呢？经我公司现场核实，上诉人冯月弄断了物业公司交叉封堵房门的螺纹钢而强行从后门进入的，系非法侵入（对其违法行为公司保留诉权）。上诉人提交的证据中没有显示其是如何打开房屋后门的影像，可见其对重要视频证据进行了裁剪，未提交完整的视频资料，证据是虚假的。其提交的几段视频均是几秒，而不是完整的一段。欣丰公司发出公告并封堵案涉房屋前后门时间为2018年6月24日，至今已将近2年之久，如果房屋为上诉人所有，那么其为什么自己房屋被封之后，既不报警也不找欣丰公司？不合常理，其无法作出合理解释，只能说明其不是房屋的实际所有人。 综上，对于上诉人二审提交的一组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，且不能证实上诉人的主张。涉案房屋为被上诉人开发建设（一审各方均认可的事实），未交付、售与任何人。 河北壹加贰公司质证意见：请法庭核实上诉人证据的真实性、合法性和关联性。 沧州欣丰公司提交证据：1、2018年6月24日沧州绿元服务有限公司出具的告知书。拟证明上诉人提交的视频中冯月说是她封的门是在撒谎，房屋是由被上诉人委托物业公司封住的。2、2018年6月23日的沧州晚报公告。拟证明被上诉人公告对涉案房屋等4套别墅进行查封，和证据1相互印证。3、提供涉案房屋对门27-3的交接手续及本小区房号为13的交接手续。拟证明办理交接需要正式的《入住通知》、办理结算清单及在入住通知书上签字领取钥匙，证明涉案房屋没有办理交接手续和入住手续。 冯月质证意见：1、对告知书，被上诉人称该告知书系2018年6月24日作出，如被上诉人所讲那么在该案一审中被上诉人方即应向一审法院提交该证据，附之以相应的视频和照片予以证实上诉人并非该房屋的实际所有人。但被上诉人方在上诉人方提供出案涉房屋的钥匙及照片、视频等证据后，再向法庭提交该份告知书，对该证据的三性不认可。2、对被上诉人提交的公告两份，其内容可以侧面证实一审中上诉人提交的承诺书中的内容是被上诉人方所认可的。实际情况是被上诉人方与沧州永康公司（简称）在发生经济纠纷后，该经济纠纷有上诉人方在一审中提交的民事判决书可以证实，被上诉人方违反自己作出的承诺书中的内容后，在报纸上刊登的这两份公告。3、对于房号27-3的房屋手续与案涉房屋实际情况不具有关联性，对于13号房屋的手续也与本案无关联性。该上述两份手续系被上诉人作出的，与案涉房屋的协议内容不一致，故无参照性。 河北壹加贰公司质证意见：请法庭核实被上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性。 二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案诉争对象是冯月转让沧州市运河区房屋的行为是否无效，该行为基于冯月与刘治新签定的《房屋买卖合同》。关于无效合同，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从法律规定看，合同无效需要满足违法性。 本案诉讼期间，冯月提交《承诺书》一份，该承诺书的甲方为沧州欣丰公司，乙方为中介人（信息提供者、协调关系人），承诺书主要内容如下：一、甲方与河北永康房地产开发集团有限公司（以下简称永康集团）合作是乙方牵头。永康集团收购或是其他方式合作，并签订协议或合同，都视为合作成果，乙方任务完成。二、乙方负责与永康集团沟通牵头，甲方直接与永康集团谈判协商，协商内容到协议的达成乙方不干预。三、协调及一切费用有甲方解决，协调不成乙方不要任何费用，甲方与永康集团合作成功后，甲方无偿给乙方四套别墅作为中介费。四、甲方与永康集团合作成功签订协议，协议生效后一周内把承诺的四套别墅房产手续过户给乙方。五、本承诺签字后具有法律效力。本承诺书交乙方保管。该《承诺书》尾部有被上诉人法定代表人刘汝昌签字并加盖被上诉人单位公章，出具时间为2015年5月15日。沧州欣丰公司系沧州市运河区绿元.尚邦的开发商，本案诉争沧州市运河区的房屋系沧州欣丰公司开发、建设。冯月持有《绿元尚邦别墅销售协议》原件、盖有沧州欣丰公司单位公章的《收据》原件，协议和收据载明标的物是本案诉争房屋。冯月依据上述协议在没有被依法确认无效前，尚不能证明冯月转让给刘治新的协议具有违法性。鉴于冯月持有的协议、收据等涉及案外人权利、义务，本案不予审查。 综上所述，鉴于本案所涉协议、行为是否无效的条件尚不具备。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2248号民事判决； 二、驳回沧州欣丰房地产开发有限公司诉讼请求。 一审案件受理费9645元，由被上诉人沧州欣丰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费19290元，由被上诉人沧州欣丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  张兆阳 二〇二〇年三月三十日 书记员  徐菲菲