广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11614号原告（反诉被告）:刘文正，男，1983年9月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪，广东裕信律师事务所实习律师。被告:关间开，女，1974年07月03日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告（反诉原告）：梁国林，男，1966年5月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告：李世容，女，1941年6月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：梁国林，该被告儿子。原告刘文正诉被告关间开、李世容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，原告于2018年11月7日申请追加梁国林作为共同被告。被告关间开、梁国林于2019年3月18日向本院提出反诉，本院依法由组成合议庭适用普通程序于2019年3月25日公开开庭进行审理。被告关间开于2020年3月23日向本院申请撤回反诉。原告刘文正及其委托诉讼代理人杨丽芳、被告关间开、梁国林、被告李世容的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《租赁协议》；2、三被告退回原告59540元（含保证金22360元、2018年11月份租金11180元、装修费26000元）及其利息（从起诉之日计至付清日止，暂计100元）；3、由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：位于广州市花都区雅瑶镇源南路58号的旧国光厂厂房，自用地面积为29060.23平方米，建筑面积为25630.43平方米，其产权登记在被告李世容名下。2018年9月30日，被告关间开代梁国林与原告签订《租赁协议》，约定原告承租位于广州市花都区雅源南路58号第26栋2层装配厂房库，共860㎡，13元/㎡，每月租金11180元，租金算期由2018年11月1日起计，租期为4年，签订协议当日，原告支付了22360元作为履行保证金，11180元作为11月份的租金，被告关间开收齐款项后出具相应收据，签订合同后，原告立即委托他人进行装修并花费了26000多元，装修后才发现承租的厂房总面积仅有430平方米，与租赁协议约定的860平方米年纪差相差一倍，极其悬殊，被告关间开、李世容的明显违约行为使得原告为该厂房仓库购置的设备、办公用品完全无法使用，也无法实现当初签订的合同目的。原告多次打电话给关间开以及报警打算去区司法所解决，被告关间开在警方通知约定的时间均未前来调解。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的。原告多次找被告关间开、李世容发出律师函均未果。现向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实，并支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益，维持社会稳定与和谐。被告梁国林、关间开、李世容共同辩称，一、原告因厂房需要一行3人于2018年9月29日，前来花都区雅源南路58号进行厂房的考察，原告经过反复观察现状后，看中了厂区内自编26栋的2楼厂房，我方将厂房的具体情况介绍给了原告，原告一行人对厂房的内部及外围都进行了仔细的观察及生产设备的安装、布置等商量工作。二、原告于2018年9月30日早上十点就前来落实租用厂房的事宜。因原告生产的货物比较重，需要使用电梯，所以要求我方将电梯安装维修好后给原告使用。共花费用5.8万元。三、原告经过现场现状的确认后，双方经过商讨后确定了厂房、仓库按建筑的面积计算（包含整栋电梯房），总面积860㎡，单价13元／㎡，共计每月租金11180元，双方签字后生效。原告在2018年10月12日到广州市花都区房屋租赁登记中心做了备案。四、原告出尔反尔，以厂房面积仅有430平方米的借口单方违约，违背了做人的诚实诚信的基本原则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院依法判决，原告赔偿我方所做成的经济损失，以维护我方的合法权益。被告梁国林提出反诉请求：1、原告按租赁协议支付所拖欠租金67080元；2、原告支付电梯维修费58000元；3、原告承担本案的诉讼费。事实和理由：我方于2018年9月30日与原告签订位于广州市花都区雅源南路58号第26栋第2层的厂房租赁协议，原告要求我方将该楼的电梯修好给原告使用，我方于2018年10月15日花费人民币5.8万元将电梯大修好。原告一直没有履行租赁协议约定每月缴纳11180元的租金，共欠租金67080元，为维护我方的合法权益，请求法院依法判决我方的全部诉讼请求。原告针对反诉辩称：请法院驳回被告的反诉请求，反诉费用由反诉人承担，由于原、被告所签订的租赁合同在原告装修量尺寸时发现并非860平方米，而是430平方米，各方多次沟通，但是被告不听电话不处理，因为430平方米我方不适合使用，我方的货架要860平方米才放得下，所以在2018年10月20日委托律师发出律师函，并且将涉案房屋的钥匙寄快递给了被告，钥匙是被告给我方，所以我方将我方的这套钥匙寄出并于2018年11月13日由被告签收，显示是他人收，快递员回复我方是一个女的拿着梁国林的身份证收的快递，所以我方认为该租赁合同里面被告存在不属实的情况，并且厂房不符合我方使用，被告有欺诈的性质，所以合同应当无效，被告应当将款项返还给我方，关于电梯维修的问题，被告质证时也承认了电梯在签订合同前就坏了，所以电梯的维修是基于被告的义务，维修电梯的费用应当由被告支付，真正受益的也是被告。经审理查明：被告梁国林系被告李世容的儿子。涉案厂房位于广州市花都区雅瑶镇雅源南路58号第26栋2层装配厂房仓库，权属于李世荣，包含在房地产权证号为粤房地权证穗花字第××号内。2018年9月30日，原告作为乙方与被告梁国林作为甲方，被告关间开作为代表签订一份《租赁协议》，约定甲方将涉案厂房租给乙方使用，租期为四年，自2018年10月至2022年10月30日，面积为860平方米，租金每月13元/平方米，金额11180元，租金税由乙方另缴，先交租后使用，每月5号前乙方自行到甲方指定的银行账户上缴清当月租金和当月水电费，逾期五天未缴清时，甲方有权停水停电，视乙方单方违约解除协议，甲方收回厂房仓库并追收所欠款项，保证金不作退回，租金计算期自2018年11月1日起计，乙方在双方签订本协议当天需交付2个月租金22360元作为保证金，租赁期满后，乙方无违反协议，无人为损坏房屋门窗及设施、无欠租金和水电费及卫生管理费，凭收款收据甲方在6个工作日内无息一次归还给乙方。合同第十条约定：合同期满双方不再续约时，属乙方投入的可移动的机器设备可自行搬出或自行处理，但水电设施、门窗等不能拆除及破坏，损坏的墙体、门窗需要修复完好，应完善保留给甲方，如有违反上述情况及拖欠款项的甲方有权以其财产抵押，并有权处置作偿还欠款之用。被告梁国林在庭审中，追认被告关间开作为其代表签订上述《租赁合同》。诉讼中，被告梁国林陈述：原、被告曾口头约定将电梯面积计算进合同内。原告对此予以否认。2018年10月12日，被告李世容作为出租人与原告作为承租人进行房屋租赁登记备案，备案号为穗租备2018B1400400991，租赁面积250平方米，月租金额为2000元。合同签订后，被告梁国林于2018年10月12日将涉案厂房交给原告使用。原告于2018年9月30日支付押金22360元，于同日支付十一月租金11180元。梁国林确认并出具收据两张。原告于2018年10月24日向三被告发出《律师函》，主张原告装修后发现承租厂房实际面积只有430平方米，其已花费装修费26000元，原告通知三被告自收到本律师函之日即正式解除《租赁合同》，并由三被告退回已支付的33540元及赔偿装修损失26000元。原告于2018年10月26日通过EMS邮政特快专递向三被告以涉案厂房地址送达上述《律师函》，2018年10月28日由“他人收”。被告梁国林、关间开否认收到该《律师函》。原告提交其通过EMS邮政特快专递于2018年11月13日向三被告以涉案厂房地址寄送钥匙的快递单及快递费用交费单，拟证明其已将涉案租赁物交还被告。该快递于2018年11月14日被“他人收”。被告梁国林、关间开对此证据不予确认。原告提交照片若干张，拟证明其对涉案厂房进行装修翻新。被告梁国林、关间开对此证据不予确认。原告提交其与被告关间开之间的微信聊天记录截图，其中多次说到涉案厂房面积差异问题，同时在2018年11月13日13时25分，原告发出消息“之前已经把一套钥匙给你们，现在把剩余钥匙都快递归还，请自行收回出租厂房”。被告梁国林对此证据不清楚，被告关间开对此证据认为租赁面积包括电梯、公摊面积共860平方米。2018年10月4日，原告曾与被告关间开协商修好电梯事宜。三被告提交涉案厂房电梯维修工程费收据一份，无公章，金额为58000元，拟证明被告按原告要求维修好电梯的费用。原告对此证据不予确认，认为电梯是被告的，由被告维修是正常的。庭审之日，原告与被告梁国林、关间开一致同意于2019年3月25日后由被告收回涉案厂房自行处理。原告在庭审中主张其将对其装修费用、厂房面积进行鉴定，并向本院提交书面鉴定申请。针对原告主张对涉案厂房第二层装修进行鉴定，本院依法摇珠选定广东丰帆工程咨询有限公司进行该项鉴定，该公司于2019年4月26日向本院发出《补充资料的函》，本院依法送达各方当事人。原告向本院说明：因材料缺失，作出说明如下：1、出租方称房屋共860平方米，13元/平方米，每月租金11180元，保证金为两个月租金共22360元，上述资料均有收据为证。2、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程施工图及其CAD电子文档。3、装修费26000元收据材料以附件形式提供。4、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程施工合同。5、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程竣工图及其CAD电子文档。被告梁国林、关间开向本院说明：甲乙双方经友好协商约定厂房面积共860平方米，单价13元/平方米，每月租金11180元，交纳保证金为两个月租金共22360元，这是双方经过共同协商才达成一致，才签订租赁协议，交纳了租金、保证金后，合同协议生效。对其他要求补充资料不清楚，合同生效，厂房交给刘文正已确立双方的协议履行，具体装修情况与甲方无关，甲乙双方只是厂房的租赁关系。广东丰帆工程咨询有限公司于2019年5月24日作出《无法评估函》，称收到的补充资料仍不符合评估要求，我司无法开展评估工作，现将此案退回法院。针对原告申请对涉案厂房面积进行测绘，本院依法摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行该项鉴定，该公司于2019年5月24日安排测绘作业人员与法院工作人员一起前往涉案厂房查看，因被告梁国林、关间开阻挠，无法正常开展测绘工作。本案审判长及主审法官于2019年6月27日再次组织原、被告及评估公司工作人员前往涉案厂房组织测绘，被告梁国林、关间开再次拒绝并阻挠。广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2019年7月3日作出《无法测绘的函》，并开具测绘费2000元的发票。原告为此支付测绘费2000元。2019年8月5日，三被告向本院提交申请要求对涉案厂房面积进行测绘，本院经摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行该次测绘，因三被告提出异议，本院撤销该次摇珠，并重新摇珠选定广东建准检测技术有限公司进行该次测绘，该公司于2019年11月1日作出编号为建准鉴字【2019】0533号《广州市花都区雅瑶镇雅源南路58号第26栋第二层面积测绘报告》，得出结论：钢筋混凝土644.4平方米，简易电梯5.44平方米，简易厨房64.8平方米，总面积714.64平方米。三被告为此项鉴定支付鉴定费18000元。原告对此报告作出意见：涉案房屋构造特别，从前门闸门进入，第二层即为刘文正实际承租房屋楼层，但从后门铁门进入，第三层才是刘文正实际承租房屋楼层。故上述报告比刘文正实际承租楼层面积约增加120平方米，实际测绘楼层比刘文正实际承租楼层的右边飘出一个空地，约60平方米，实际测绘楼层比刘文正实际承租楼层的后边飘出一个搭建棚，约60平方米，共120平方米。综上所述，刘文正实际租用房屋楼层面积应为594.64平方米，与《租赁协议》约定的860平方米面积相距甚远，导致刘文正为案涉厂房购买的设备、办公用品均无法使用。原告提交袁北京、彭时慧、李小建的《证人证言》三份，时间为2019年6月26日，其内容基本相同，均陈述2018年10月10日，原告委托其对涉案厂房进行装修，但厂房构造特别，从前门闸门进入，第二层即为刘文正实际承租房屋楼层，但从后门铁门进入，第三层才是刘文正实际承租房屋楼层，实际面积是450平方米。被告梁国林确认：其第一项反诉请求中的67080元，为2018年10月1日至2019年3月的租金，没有扣除原告已支付的2018年11月的租金。本院认为，原告与被告梁国林签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应恪守履行。原告主张涉案厂房面积不足860平方米，实际仅为430平方米，并发出律师函要求解除合同，但原告作为承租人，对涉案厂房存在少量面积差而无法在签订合同时得知情有可原，但原告所称在装修后发现实际面积只有约定的860平方米的一半即430平方米，如此巨大的面积差，原告在签订合同时应具有审慎义务，承租涉案厂房前理应对涉案厂房的实际面积进行考察，且原告提交的三份《证人证言》虽不能用于否认由专业的司法鉴定机构即广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，但从一个侧面反映，原告如果通过普通人即可以进行测绘面积，在承租涉案厂房时为何并未及时发现涉案厂房与租赁合同上的面积存在差异？根据广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，涉案厂房的总面积为714.64平方米，其中钢筋混凝土面积也为644.4平方米，虽然没有原告所述的巨大差异，但确实存在租赁面积差异，被告梁国林对此存在过错。因原、被告在2019年3月25日一致同意将涉案厂房交回被告梁国林自行处理，至此合同已无法实际履行，因此，原告主张解除上述《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。因原告承租时未对涉案厂房现状进行审慎查看，被告梁国林出租的涉案厂房确实存在一定面积差异，因此合同解除双方均存在过错，本院酌定原告承担50%的过错，被告梁国林应承担50%的过错。原告主张其将律师函、钥匙寄给被告梁国林，该快递签收为“他人收”，收件人地址为涉案厂房门卫或保安亭，并不是被告梁国林身份地址，也未提交证据证明被告梁国林居住在涉案厂房处，因被告梁国林已将涉案厂房交给原告，在2018年11月厂房仍在原告的占有使用中，原告没有充分证据证明被告梁国林本人收到律师函及钥匙。交接涉案厂房事宜，并不是仅仅寄回钥匙就可以全部完成，且即使原告确实寄出钥匙，仅将钥匙寄往涉案厂房保安亭也是不安全、不合适的，因此对原告主张其已向被告梁国林寄送律师函及于2018年11月14日对厂房完成交接，本院不予认可。故本院认定解除《租赁协议》日期为庭审之日即2019年3月25日。原告使用涉案厂房的租金理应支付，原告应支付自2018年11月1日至2019年3月25日的租金，但根据广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，涉案厂房的总面积为714.64平方米，按照单价13元/平方米，租金应变更为每月9290.32元，经核算，自2018年11月1日至2019年3月25日的租金为44653.47元（9290.32×4+9290.32÷31×25），减去原告已支付的2018年11月的租金11180元，原告尚应支付租金33473.47元。因此被告梁国林主张原告向其支付33473.47元，本院予以支持，超过部分不予支持。如上所述，对合同解除，原告应承担50%的过错，被告梁国林应承担50%的过错，因此原告主张被告梁国林向其返还保证金的一半的诉讼请求，本院予以支持，返还金额为11180元。双方对合同解除均存在一定过错，对原告主张被告梁国林向其支付退回保证金的利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告向其支付装修费26000元，但未提交充分证据证明，并因此也未能作出评估鉴定结论，原告应承担举证不能责任，且原告对合同解除也存在过错，因此，对原告主张该项装修费支付的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因电梯维修受益方仍然是权属人李世容及出租方梁国林，而原告并未实际长期使用电梯，且被告梁国林对合同解除存在过错，因此，被告梁国林主张原告向其支付电梯维修费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于被告李世容并非《租赁协议》合同相对方，原告对其提出的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。被告关间开作为被告梁国林签订合同时的代理人在合同尾部的代表处签名，原告对此也应知悉，关间开的代理行为的后果应由被告梁国林承担，因此，原告针对被告关间开的诉讼请求，本院不予支持。因原告申请对涉案厂房面积进行测绘，但因两次均受到被告梁国林阻挠未果，原告为此支付测绘费2000元，因之后被告梁国林向本院申请测绘鉴定，并由广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具测绘报告，面积确实存在差异，因此原告之前的测绘费及被告梁国林申请的测绘鉴定费应由被告梁国林承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告刘文正与被告梁国林签订的《租赁合同》于2019年3月25日解除；二、被告梁国林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文正返还保证金的一半即11180元；三、原告刘文正于本判决发生法律效力之日起十日内向被告梁国林支付自2018年11月1日至2019年3月25日的欠付租金33473.47元；四、驳回原告刘文正的其他诉讼请求；五、驳回被告梁国林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9919.32元，由原告刘文正负担4748.12元，由被告梁国林负担5171.2元。反诉案件受理费1400.8元，由原告刘文正负担374.88元，由被告梁国林负担1025.92元。测绘费2000元、鉴定费18000元，由被告梁国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  朱晓英人民陪审员  朱小玲二〇二〇年三月二十四日书 记 员  彭小容张丽彬黄瑜