广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11057号原告（反诉被告）：广州市翔达纸业有限公司，住所地广州市花都区风神大道61号（农新路143号），统一社会信用代码914401147812131048。法定代表人：娄渊博，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤伟棠，广东正善律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘福俩，男，1958年1月27日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘志浩，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思龙，广东正大联合律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下统称原告）广州市翔达纸业有限公司（以下简称翔达公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）刘福俩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告翔达公司的法定代表人娄渊博及委托诉讼代理人汤伟棠，被告刘福俩的委托诉讼代理人刘志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔达公司向本院提出诉讼请求:1.确认翔达公司、刘福俩签订的《租赁合同》无效；2.刘福俩向翔达公司返还租赁押金108000元；3.本案诉讼费由刘福俩承担。诉讼中，翔达公司变更诉讼请求为：1.确认翔达公司、刘福俩签订的《租赁合同》无效；2.刘福俩向翔达公司返还租赁押金108000元；3.刘福俩赔偿翔达公司损失1300512.8元；4.刘福俩向翔达公司赔偿搬迁费用及设备安装费用170000元；5.本案诉讼费由刘福俩承担。事实和理由：翔达公司与刘福俩于2016年6月15日签订《租赁合同》，刘福俩将位于盛丰工业区（风神大道XX号）（原广州市花都区新华镇农新路XX号）的建筑出租给翔达公司作办公生产使用，双方约定：租赁期限自2016年6月起至2021年6月15日止；五年租赁期满，双方如无异议，合同自动续延叁年，至2024年6月15日止。在签订该租赁合同时，翔达公司郑重告知刘福俩，翔达公司是生产经营纸业的公司需要有建筑物消防证照，才能在该工业园设厂投资，而刘福俩为让翔达公司放心承租则承诺消防的相关事宜，已经着手办理，消防合格证很快就批下来。翔达公司投产后一直等候刘福俩的办证消息并不时向刘福俩催促办理，刘福俩均已正在办理中，等拿证回复翔达公司。翔达公司投产后，消防机构经常派人来检查，一次又一次要求翔达公司提供消防证，翔达公司也只能回复正在办理中，等拿证回复消防检查部门。直到2019年3月，消防部门向翔达公司下达最后通知：2019年6月1日仍没有办理好消防证，如果还在生产将对翔达公司给予巨额罚款，并对法定代表人实行拘留处理。翔达公司收到消防部门的通知后，即与刘福俩进行沟通，刘福俩仍表示在办理中，无须担心。但到了2019年6月后，刘福俩仍未提供该租赁物的消防证，翔达公司只能按消防部门要求停工至今，在此期间翔达公司一直有与刘福俩沟通，刘福俩均以正在办理为由拖延，翔达公司无奈只能于2019年8月30日向刘福俩正式发函，要求刘福俩明确答复办证情况。翔达公司等来的却是刘福俩于2019年9月5日在厂区大门张贴《解除合同通知书》。翔达公司才发现刘福俩出租的厂房，是没有经过合法报建手续，该厂房的建设没有取得建设工程规划许可证，刘福俩根本没法取得消防证，刘福俩从签订租赁合同之初已经对翔达公司作隐瞒并欺诈。依据法律规定，翔达公司与刘福俩签订的《租赁合同》自始无效，刘福俩应向翔达公司返还租赁押金并赔偿翔达公司的损失。现刘福俩采取消极的态度，拒绝向翔达公司返还租赁押金及赔偿损失，并企图通过单方作出《解除合同通知书》的方式来规避责任，已严重损害翔达公司的合法权益，翔达公司唯具状诉至法院，请法院判如所请。刘福俩辩称，翔达公司的诉请没有法律依据，请求法院全部驳回。1.翔达公司所称合同无法履行的原因并不是事实，没有相关理由证据支持，本租赁合同无法履行是因为翔达公司经营不善，从2018年开始已经一直拖欠刘福俩租金至今，无力无法支付租金。而且翔达公司为了处理经营不善、经营亏损的情况，假冒刘福俩的签名，将房屋擅自转租给第三人作为餐厅使用，被第三人诉至法院，翔达公司败诉并判赔偿。因为以上原因，翔达公司企图通过赖账的方式，诉讼逃避支付租金和相关费用的责任。2.翔达公司所称租赁物业没有合法报建手续，没有建筑工程规划许可，明显与事实相违背。租赁物业依法登记，具有合法的房屋产权证，没有建筑工程和规划许可显然是可笑的，租赁物在1994年报建，从我方提交的房产证平面附图可见，规划局盖有报建的章，本租赁物于1995年1月30日报建建成，建成后1997年租赁物作为花都市富兰仕制衣厂使用，当时广州市公安局消防大队在1997年5月13日出具广州市公安局建筑工程竣工消防验收消防意见书，确认进行消防设施检查验收，确认为经检验试验，可投入使用。3.翔达公司所称消防机构前来要求办理消防证，否则停工，没有任何证据证实，也没有提供相关证据。在租赁合同至2016年6月15日履行至今的期间，翔达公司从来没有向刘福俩表达过上述的情况，一直到翔达公司因为违法转租，被第三人起诉，以及败诉之后，才提出上述理由。而直至至今，翔达公司仍然在刘福俩的租赁物业里面，进行生产作业，我方有视频为证。翔达公司一直在里面加紧生产出货。4.涉案租赁物建于1994年，经规划许可，有合法报建手续，竣工于1995年1月，消防法在1998年4月29日通过，1998年9月1日施行。涉案建筑物竣工时，消防法还未制定，还未实施。当时，适用的是消防条例，刘福俩曾与消防部门了解，涉案租赁物适用当时的消防条例，不需要也不会出具1998年消防法施行之后的消防验收合格证，由此前公安局消防大队出具的消防意见书即可得知。5.在本租赁合同签订时，约定了第五条第六项，当时乙方明确清楚并同意甲方已经向该物业安装了符合该物业消防的措施，乙方同意不得以此为理由向甲方主张解除合同或违约、或赔偿等相关责任。从以上的约定可知，翔达公司对此充分知情，且确认不存在其辩称刘福俩向其隐瞒或欺骗的行为。综上，由于以上原因，是翔达公司想要逃避租金等才诉至法院。被告刘福俩向本院提出反诉请求：1.解除刘福俩与翔达公司的租赁合同，翔达公司立即将广州市花都区农新路XX号房屋腾空返还给刘福俩；2.翔达公司向刘福俩支付自2019年7月5日起至2019年9月4日止的租金，共计108200元；3.翔达公司向刘福俩支付自2019年9月5日起至实际返还房屋之日止的占用费及利息（按每月租金59400元以及利息按银行同期贷款利率计算，暂计至本反诉之日，共计81582元，应计至实际返还之日止）；4.翔达公司向刘福俩支付滞纳金共计58806元；5.翔达公司向刘福俩支付违约金118800元；6.翔达公司将擅自拆除改动的房屋部分恢复原状，并承担恢复费用；7.翔达公司承担本案诉讼费用。诉讼中，刘福俩明确第四项至第六项反诉请求为：4.翔达公司向刘福俩支付滞纳金共计58806元，其中滞纳金是迟延支付租金的滞纳金，标准根据合同第四项违约责任，计算方法：2019年6月15日起计算至2019年9月4日，翔达公司迟延支付的天数为99天，按照每月租金的百分之一向我方支付租金共计58806元；5.翔达公司向刘福俩支付违约金118800元，违约金是拖欠租金及其他费用超过30日，未经甲方书面同意擅自拆改、变动房屋结构、转租的违约金；6.翔达公司将擅自拆除改动的房屋部分恢复原状，将涉案租赁物门口右侧拆掉的砖混结构外墙恢复原状，外墙长30米，高2.5米，宽40厘米。事实和理由：刘福俩与翔达公司于2016年6月15日签订《租赁合同》一份，约定将花都区农新路XX号房产租赁予翔达公司使用。根据合同约定：乙方（翔达公司，下同）应于每月5日前向甲方（刘福俩，下同）支付次月租金；乙方逾期超过5日未向甲方支付租金、水电费等应付费用的，每逾期壹日，乙方应按每月租金的1%向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起计至乙方付清未付费用及相应滞纳金之日止。另外，存在（1）乙方拖欠甲方租金和/或水电费或其他费用超过30日；（2）乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租的；（3）未经甲方书面同意，擅自实施装修或拆改变动房屋结构的情形的，均属于严重违约情形，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方支付相当于贰个月租金的违约金。自签订合同后，翔达公司持续存在拖欠租金、滞纳金及相关费用的情况，刘福俩多次以电话和前往现场的方式，催付上述拖欠费用，及分别于2018年8月、2019年4月、2019年8月向翔达公司正式发送催付函和催付通知，但翔达公司始终未予纠正拖欠款项的行为，拖欠支付租金已经超过30日。另，翔达公司未经刘福俩同意，擅自将房屋转租他人，而引起租赁合同纠纷，被诉至法院，且拖累刘福俩进入诉讼。该案现已二审判决生效，翔达公司败诉。目前，翔达公司仍存在将部分房产转租其他第三方的情况。此外，翔达公司未经刘福俩同意，擅自拆除改动房产结构，将房产外墙拆除，并将内部部分进行改动。以上情形，均属严重违约行为。基于翔达公司以上行为，刘福俩于2019年9月4日向翔达公司送达《解除合同通知书》。截止该通知书之日，翔达公司共拖欠租金108200元、滞纳金58806元（自2019年6月15日起计算，迟延支付天数达99天）。翔达公司因经营不善而无力承担租金，擅自转租他人而又败诉被判承担赔偿责任，制造各种借口和谎言，不予支付刘福俩租金和相关费用，企图逃避责任。根据法律规定，特向法院提起反诉，请求法院支持刘福俩的反诉请求，依法维护刘福俩的合法权益。翔达公司针对反诉辩称，我方同意第一项反诉请求，但需要时间，因为里面的设备等较多。其他所有反诉请求没有依据，刘福俩没有向翔达公司提供符合生产用途的租赁物，才导致本案的诉讼，刘福俩应当承担隐瞒消防情况等带来的不利后果，不应由我方承担相关责任。一、因案涉的租赁物没有合法报建、没有消防证，是工矿仓储用地非工业用地不符合翔达公司的工业生产使用要求，故双方签订的合同是无效合同。翔达公司同意腾退，翔达公司向法院提交已被查封扣押的物品价值，经法院同意后，翔达公司会将被超额查封、扣押的物品尽快搬离厂区。刘福俩是无理对翔达公司在厂房内的生产设备、原料、成品进行查封且是超额查封，导致翔达公司不能及时腾退。二、首先，翔达公司不同意向刘福俩支付自2019年6月后的租金，刘福俩要求翔达公司支付租金的前提应该是，刘福俩交付的租赁物是符合生产使用要求，然而刘福俩并没有按照合同的约定向翔达公司交付符合生产使用目的的租赁物，且向翔达公司隐瞒租赁物的报建状况及消防证情况、土地用途情况，导致翔达公司在2019年6月1日起被花都区应急局要求停产。刘福俩作为先履行交付合格租赁物义务的一方都没有做到，谈何要不能正常使用该租赁物的翔达公司支付所谓的租金。且翔达公司自2019年6月后已向刘福俩支付租金115000元，翔达公司已经在本诉中要求刘福俩返还。翔达公司向刘福俩支付的115000元租金，是在刘福俩隐瞒租赁物报建情况、消防证办理情况，刘福俩到厂区拉闸锁门情况下，翔达公司为维护公司声誉的情况下支付的，翔达公司在6月后就没有使用厂房进行生产，刘福俩提供的租赁物根本不符合工业生产使用用途，翔达公司不需要为此支付租金或使用费、占用费，所以翔达公司在本诉中要求刘福俩退还该115000元。退一步而言，如果法院认为翔达公司需支付2019年7月5日到2019年9月4日租金，翔达公司在2019年6月后已经停产，并没有使用厂房，如果要支付也只需酌情支付，不应参照租赁合同的租金来支付租金或占用费。同时，翔达公司已经向刘福俩支付115000元租金，如果需支付，应将已支付115000元予以扣减。三、首先，翔达公司不同意支付占用费及利息。花都区应急局在2019年3月份检查时因翔达公司不能提供厂房消防证要求自2019年6月1日起停产，翔达公司就此事多次与刘福俩反映，要求其尽快提供租赁物的消防证，然而刘福俩均以办理中，很快处理为由安抚翔达公司等待，实质上刘福俩是明知该租赁物是没有合法报建，根本无法办理消防证，只是以此来拖延时间，赚取更多的租金。翔达公司在停产后轻信刘福俩忽悠等待其解决问题，由于等待时间过长，翔达公司不得已于2019年8月30日向刘福俩发送《说明函》要求刘福俩尽快提供消防证。然而翔达公司于2019年9月5日向翔达公司发送《解除合同通知书》，该通知书的内容是为推卸责任而编造而非真实情况，实质上是刘福俩认为已收取翔达公司的租赁押金差不多抵扣完租金后，翔达公司已无利用价值才发送此通知书。另外，刘福俩当时要求翔达公司腾退也应给予合适的腾退时间，且由于是刘福俩的原因才导致翔达公司不能继续承租，腾退期间不应收取翔达公司租金或占用费。刘福俩于2019年9月5日向翔达公司发出《解除合同通知书》要求翔达公司在5天内腾退，在诉求中刘福俩要求在2019年9月5起计算占用费，明显不合理。由于当时翔达公司是轻信刘福俩忽悠能提供消防证，所以并没做搬厂准备，也未找到合适的安置地点，且厂房内的生产设备、原料、成品、半成品较多，根本无法5天内完成腾退完毕，翔达公司收到解除通知后于2019年9月9日向刘福俩作回函，告知刘福俩5天腾退完毕，要求双方再协商，给予更多的宽限腾退时间。待翔达公司找到合适地方安置厂内物品时，翔达公司就通过超额查封、恶意查封的方式（刘福俩明知自己收取了翔达公司租金却说没有，胡乱计算损失等）不让翔达公司搬离并以此赚取更多的占用费，导致翔达公司不能尽快搬离，不能及时腾退厂房的原因在刘福俩，并非翔达公司，故翔达公司不应向刘福俩支付占用费、使用费。四、刘福俩主张的滞纳金没有依据，双方签订的租赁合同为无效合同不应按照违约责任条款处理。且刘福俩并没有向翔达公司交付符合生产使用目的的租赁物，因此导致翔达公司在2019年6月1日起停产，刘福俩没有履行交付合格租赁物责任在前，才导致翔达公司在后行使先行履行抗辩权没有向刘福俩完全支付租金。这个责任完全在刘福俩，而非翔达公司。五、刘福俩主张违约金没有依据，双方签订的租赁合同为无效合同不应按照违约责任条款处理。且刘福俩并没有向翔达公司交付符合生产使用目的的租赁物，因此导致翔达公司在2019年6月1日起停产，翔达公司自2019年7月后已向刘福俩支付租金115000元，刘福俩没有履行交付合格租赁物责任在前，才导致翔达公司行使先行履行抗辩权没有向刘福俩完全支付租金在后。这个责任完全在刘福俩，而非翔达公司。刘福俩认为翔达公司存在未经其同意转租也是不存在的，翔达公司将用不着的商铺对外出租，这个在双方承租时，刘福俩已经明确向翔达公司表示可以对外出租，翔达公司因不能全部使用租赁物，刘福俩也为此帮翔达公司张罗找次承租人，减轻翔达公司的租金压力。虽然刘福俩昧着良心否认同意翔达公司出租，但事实上刘福俩是知悉并同意的。在翔达公司与刘伟明的租赁纠纷已在2018年6月5日就发生，刘福俩作为第三人参与，已清楚此事，为什么在2019年9月5日才发函告知翔达公司是擅自转租？为什么不在知道时立即发函解除合同？为什么要在赚取一年多的租金后才发函告知翔达公司非法转租？而且是在翔达公司于2019年8月30日向刘福俩发出《说明函》告知刘福俩提供厂房消防证及翔达公司已经被花都区应急局要求自2019年6月起停产后，才发函告知翔达公司是擅自转租？刘福俩的种种行为只是为了推卸责任。六、首先，翔达公司没有擅自拆除改动刘福俩房屋。其次，在承租初期，翔达公司为承租的厂房更换漏水的星铁屋顶，在厂房的边缘修建了雨棚，为厂区安全，在厂区的门口位置建了大门，这些都是翔达公司与刘福俩沟通过后经过刘福俩同意后增加或更换的物件，翔达公司已经在本诉中要求刘福俩赔偿损失。翔达公司提供的照片与刘福俩提供的照片可以证明，翔达公司修建雨棚，屋顶、大门的情况，如果刘福俩认为这些添附物都是翔达公司擅自增加的，为什么翔达公司承租这么久，刘福俩不予以制止或指出，反而在翔达公司提起本诉要求赔偿后就认为翔达公司是擅自改建，这些都是刘福俩为逃避责任的托辞。七、本纠纷产生的原因在于刘福俩出租不符合生产使用目的的租赁物给翔达公司才产生的，责任在刘福俩，应该由刘福俩承担本案诉讼费。最后，由于刘福俩存在超额查封、恶意查封导致翔达公司经济、名誉损失的行为，翔达公司保留对刘福俩追究法律责任的权利。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，刘福俩（出租方、甲方）与翔达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有的位于盛丰工业区（风神大道XX号）（原广州市花都区新华镇农新路XX号）的建筑（下称“该物业”）出租给乙方作办公生产使用。租期共5年，自2016年6月起至2021年6月15日止，每月租金为54000元，按月支付，租金每三年递增10%，即自2019年6月15日起，租金递增为59400元，以此类推递增。本合同生效当日，乙方应向甲方支付租赁押金108000元，首月租金，乙方应当于2016年6月15日前支付。甲方同意给予乙方两个月免租期,以及第三个月租金减半支付为25000元。第四个月起,甲方须正常全额支付租金。租期届满时,甲方从押金中扣除乙方未予付清的全部费用(含违约金)后如有剩余则将余款无息返还乙方。除首月月租外，乙方应于每月5日前向甲方支付次月租金。乙方水电费应每月准时支付或于甲方每月催收当日支付。在租赁期内，甲方应保证该物业的主体结构使用安全，该物业及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由甲方负责（但乙方使用不当的除外），经甲、乙双方同意，该物业因使用过程中折旧而产生的维修责任，如顶棚折旧、渗漏等，甲方不须承担维修责任。乙方清楚并同意，甲方已经为该物业安装了相关符合法律规定的消防设施，但因消防设施安装承包商原因，暂未能取得消防合格证。乙方同意不得以此为由，向甲方主张解除合同或违约或赔偿等相关责任。乙方逾期超过5日未向甲方支付租金、水电费等应付费用的，每逾期一日，乙方应按每月租金的1%向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起计至乙方付清未付费用及相应滞纳金之日止。以下情形将为视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，甲方书面通知到达乙方通讯地址之日为本合同解除日，甲方除行使法律赋予的及本合同约定的权利外，还有权要求乙方进一步支付相当于两个月租金的违约金，该违约金可从乙方缴纳的押金中扣减，如该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权要求乙方赔偿。A、拖欠甲方租金和/或水电费或其他费用超过30日的；B、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租的；C、未经甲方书面同意，擅自私自装修或拆改变动房屋结构的。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后，翔达公司向刘福俩支付了押金108000元。2016年6月份，刘福俩将租赁物交付翔达公司使用，翔达公司承租后有转租、分租的行为。双方于2019年4月28日一致确认2019年1月1日之前的租金已经付清。刘福俩分别于2018年8月11日、2019年4月17日发函给翔达公司催付租金。2019年8月23日，刘福俩通过微信向翔达公司的法定代表人娄渊博催讨租金，双方部分聊天内容为，刘福俩：“娄生，截至今日（2019年8月22日），翔达纸业共拖欠租金108200元，自2019年6月15日起，迟延支付天数达86天，应支付滞纳金为51084元，请支付全额如数上述拖欠租金及滞纳金，共计159284元（暂计至2019年8月22日）。您公司拖欠支付租金已经超过30日，属严重违约情形，我方有权解除合同，及主张您公司支付两个月租金的违约金共计118800元，以及其他产生的费用损失。如贵方在三日内，仍不予清偿上述全部拖欠款项及费用，我方将通过司法途径，维护我方权益。”娄渊博回复：“等29号开庭后再协商，开庭后自然有说法，因为这个官司未结，是走是留无法决断，等判决下来咱们解决。因这个官司银行将我公司的贷款收了，所以资金周转不开”，刘福俩：“娄老板，那是你自己的问题，你自行处理。银行贷款不贷款，不是你不交租金的理由。租金每个月都迟延、欠付，月月欠一直拖，我们不能接受也不会再催，请3日内清偿全部租金、滞纳金和相关费用，否则，我们将发函，正式与你解除合同”，娄渊博：“好，单方解除要经法院，我欠你房租不超过两个月，在押金之内，另因房屋违建打官司我已付出费用”。2019年8月30日，翔达公司向刘福俩发送《说明函》，要求刘福俩提供消防证。2019年9月4日，刘福俩向翔达公司发送《解除合同通知》，载明因翔达公司存在逾期交租及擅自转租的行为，构成严重违约，正式通知翔达公司解除双方于2016年6月15日签订的《租赁合同》。2019年12月11日，翔达公司与刘福俩进行了场地交接，刘福俩确认场地占有使用费计至该日为止，翔达公司陈述因刘福俩原因导致其自2019年6月后不能使用涉案租赁物，因此自2019年6月无需支付任何租金或占用费，若法院认为需要支付的，占用费计至该日为止。诉讼中，双方对于租赁合同约定的租赁物范围、交付时的状态、租金的支付等各执一词。关于租赁物的范围，翔达公司认为，涉案租赁物是位于广州市花都区农新路XX号盛丰工业区内的所有建筑，包括一栋四层的办公楼、大门右侧的商铺、四栋铁皮屋顶砖混结构的车间、两栋铁皮车间。刘福俩认为涉案租赁物包括位于广州市花都区农新路XX号的一栋四层建筑物与和房产证宗地图上显示的三间车间，翔达公司陈述的铁皮车间是上一手承租人建设后留下的，不属于租赁物的标的，翔达公司接手租赁物后自行使用了该建筑物。关于交付时的状态，翔达公司陈述交付时的状态与现状一致，交付时没有刘福俩反诉请求中陈述的大门左右两侧的围墙，交付时并未通电。刘福俩认为交付时涉案租赁物有电，大门左右两侧有围墙，后来被翔达公司拆除。关于租金的支付，翔达公司认为，租金起算时间应当是厂区通电的时间即2016年8月份，因此按照三年递增租金的起始时间应当在2019年8月份。租金起算点应当从每月的15日计算至次月的14日为一个月的租金，每月的5日只是支付次月租金的节点，并非租赁物的使用周期起算点，刘福俩要求自2019年7月5日来计算租金起算点是有误的。刘福俩反诉要求翔达公司自2019年9月5日起实际返还房屋的占用费起算点也是有误的，刘福俩发出解除函要求翔达公司在5日内搬出，搬出时间不应当计算占用费用。刘福俩认为，租金递增时间是在2019年6月15日，翔达公司从2018年开始到2019年租金都存在迟延交付情况，双方在合同中明确约定租金支付的期限应当是每月5日前。翔达公司2019年支付租金的情况为：2019年3月5日支付10000元、2019年3月14日支付20000元、2019年3月18日支付24000元、2019年4月17日支付24000元、2019年4月19日支付15000元、2019年4月30日支付23000元、2019年5月15日分两笔分别支付了27000元和5000元、2019年5月18日支付了22000元、2019年5月27日分两笔分别支付了50000元和50000元、2019年7月2日支付了20000元、2019年8月2日支付了50000元。翔达公司认为除了上述刘福俩陈述的租金支付之外，翔达公司还通过其法定代表人的儿子娄翔分别在2019年10月3日支付了租金22000元、2019年10月18日支付了租金22000元，由翔达公司的门卫刘宁在2019年10月10日支付了租金1000元。刘福俩确认娄翔支付了44000元、刘宁支付的1000元，但认为该两笔款项并非租金，是实际使用人向刘福俩支付的在刘福俩收回场地之后的预付使用费。对于娄翔和刘宁支付的款项，翔达公司提交了刘志汇书写的收据三张，其中一张载明，今收到刘宁交来铺店面租金1000元（10月份租金），另外两张收据均载明，今收到娄翔交来2019年9月份租金22000元。案外人娄翔前来本院陈述其支付的44000元是其以个人名义代翔达公司垫付的租金。翔达公司陈述其所遭受的损失为：（1）翔达公司自2019年6月停产后向刘福俩支付的租金115000元。（2）翔达公司与案外人刘伟明租赁合同纠纷导致的租金损失。刘伟明因承租的商铺没有合法报建，故自2018年4月起至2019年5月，没有向翔达公司支付租金共计39000元。（3）翔达公司因将没有报建的商铺出租给刘伟明，导致损失61654.5元。该损失包括：（2018）粤0114民初6033号案件装修损失53969.5元+受理费1285元+评估费6400元=61654.5元。（4）停产期间的工人工资及社保损失217460元。（5）修建雨棚、建大门、修房顶费用153000元。翔达公司为纸业制品公司，在运输车辆装卸纸质原材料、成品、半成品的过程中，有可能因雨水侵袭导致作废，而且承租时厂房存在漏水现象，因此翔达公司在经得刘福俩的同意后，在厂房的边缘修建了雨棚以及把厂房屋顶的星铁棚进行了更换，并为厂区安全，在厂区的门口位置建了大门，雨棚、车棚的搭建未经过规划报建，修房顶是刘福俩找的工人，当时双方陈述各自一半的费用，翔达公司为修房顶花费了38000元。对此，翔达公司申请证人胡某出庭作证，胡某陈述其为翔达公司搭建雨棚、车棚、修大门共计收取了115000元，收款没有开具收据，由翔达公司的法定代表人通过现金支付上述款项，其中搭建雨棚、车棚的费用是110000元。刘福俩对翔达公司的上述陈述及举证均不予确认，刘福俩认为翔达公司搭建雨棚、车棚未经刘福俩同意，刘福俩在本案中并不主张翔达公司拆除。（6）承租时，原租赁物的电线老化，翔达公司在刘福俩同意的情况下对其进行了更换，翔达公司为此花费60000元，由于刘福俩的原因导致翔达公司不能按照合同期使用租赁物，这个损失是刘福俩造成，应由刘福俩赔偿。翔达公司诉讼过程中改称为租赁场地内并无电线，电线由翔达公司自行安装，花费了60000元。刘福俩对翔达公司陈述的安装或改装电线的情况不予确认。翔达公司提交的《电气试验（检测）报告》显示时间为2016年6月26日，委托单位是刘志汇。（7）刘福俩没有提供厂房消防证，导致翔达公司自2019年6月1日起按照花都区应急局的要求停产，翔达公司的生产经营受到严重损失。翔达公司通过在停产前的公司销售额（1-5月）与停产后的销售额（6-10月）的差额按照10%来计算公司利润损失,计算得出损失为297998.3元。对此翔达公司提交《责令限期整改指令书》、《现场检查记录》、《安全生产行政执法文书询问通知书》拟证明因刘福俩未能向翔达公司提供涉案租赁物的消防证，导致翔达公司多次受到广州市花都区安全生产监督管理局检查，造成翔达公司停工停产，其中，广州市花都区安全生产监督管理局出具的《责令限期整改指令书》显示，经查，你单位存在下列问题：1、该单位未制定安全生产管理台账；2、该单位在岗期间未对工作场所进行职业危害因素检测；3、该单位未按规定制定事故应急救援预案，并备案；4、该单位未按规定对在职在岗期间员工进行体检，现责令你单位对上述第1、2、3、4项问题于2019年3月15日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求，由此造成事故的，依法追究有关人员的责任。整改期间，你单位应当采取措施，确保安全生产。（8）搬迁费用及设备安装费用17万元。该损失的产生是因为刘福俩对翔达公司可以隐瞒租赁物不符合翔达公司的生产使用要求，导致翔达公司在把生产设备、材料安置到租赁物内后，又要花费额外费用对租赁物内的生产设备、成品、材料等进行搬迁及安装，翔达公司认为其实际搬迁花费近20万元，但暂时只能提交部分发票，翔达公司提交的发票由广州市花都区花山镇勤力人装卸搬运服务部开具，显示货车费7200元、吊车费8000元、叉车费4800元，平板车费3000元、叉车装卸费9000元、设备搬运费9000元、随车吊费9000元,刘福俩对翔达公司提交的发票不予确认，认为翔达公司应当提供转账凭证予以佐证，且翔达公司未经刘福俩同意将租赁物转租给光汇纸业使用，光汇纸业是娄翔的企业，搬迁费用的花费大部分是光汇纸业进行搬迁所产生；（9）剩余合同按6个月租金补偿：59400元×6个月=356400元。刘福俩隐瞒租赁物的报建情况以及消防证情况，导致翔达公司自2019年6月1日起停产，翔达公司自搬离该租赁物到重新找到合适的厂房并将生产设备、原料安置好，重新走上生产经营正轨，大概需要6个月时间，该期间的租金应该由刘福俩承担。刘福俩陈述其因翔达公司违约遭受的损失为原告欠付的租金，占有使用费和利息及迟延支付租金所产生的滞纳金、违约金。诉讼中，本院向双方释明，若涉案合同效力与双方的认知不一致，双方是否需要变更诉讼请求或反诉请求，双方均陈述无需变更。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函称，来函所述“广州市花都区新华镇农新路XX号”于1996年11月7日由刘福俩取得《建设工程规划许可证》（建字940070），建设项目名称：综合楼，建设规模：1幢，地上4层，建筑面积1160平方米，除上述建筑外，未查询到该地块其他建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。诉讼中，依照刘福俩的财产保全申请，本院作出（2019）粤0114民初11057号民事裁定，裁定如下：一、查封申请人刘福俩所有的位于广州市花都区新华镇花城路XX号X座XXX房；二、冻结被申请人广州市翔达纸业有限公司的银行存款367388元或查封等值的其他财产。后本院对翔达公司的财产采取了查封措施。诉讼中，翔达公司向本院提交申请要求向供电部门调查涉案租赁物的用电情况及用电开通情况，拟证明租金递增时间应当在厂区通电后（即2016年8月份）三年后作为租金起算时间。另查，（2018）粤0114民初6033号案是刘伟明作为原告，翔达公司作为被告，刘福俩作为第三人的租赁合同纠纷，该案涉及的租赁物是位于广州市花都区风神大道XX号位置于大门右侧共170平方米的建筑物。本院于2019年4月9日作出（2018）粤0114民初6033号民事判决，判决中查明该案涉及的租赁物并未取得合法规划报建手续，本院作出判决如下：一、确认原告刘伟明与被告广州市翔达纸业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟明返还保证金6000元；三、被告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟明赔偿装修损失53969.50元；四、驳回原告刘伟明的其他诉讼请求。后刘伟明、翔达公司对判决不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终14558号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。翔达公司与刘福俩签订的《租赁合同》虽是各方的真实意思表示，但经本院调查，位于广州市花都区新华镇农新路XX号的多栋单体建筑物中，仅有1160平方米的一栋建筑物即（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物取得合法规划报建手续，其余建筑物均未取得《建设工程规划许可证》，故翔达公司与刘福俩签订的《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物的部分为有效合同，其余部分为无效合同。关于无效合同的部分，刘福俩作为出租人将未取得《建设工程规划许可证》的租赁物出租给翔达公司，翔达公司在签订合同时未尽合理审查义务，故双方对于合同无效均有过错。关于《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》的租赁物的部分，根据本案中查明的事实可知，翔达公司存在逾期交租的行为，依照合同约定，刘福俩享有合同解除权，刘福俩于2019年9月4日向翔达公司发出解除通知书，因此，《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》的租赁物的部分应当在2019年9月4日解除。在合同无效以及合同解除的后果处理方面，双方确认已经于2019年12月11日完成了场地交接，故刘福俩反诉请求翔达公司腾空交还场地，本院不予支持。关于翔达公司应当支付的租金和占有使用费的问题，关于合同有效的部分，翔达公司应当按照约定向刘福俩支付租金，关于合同无效的部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，翔达公司亦应当向刘福俩支付其占有使用期间的占有使用费，双方于2019年12月11日完成了场地交接，故占有使用费的截止日期应当计算至2019年12月11日。翔达公司与刘福俩关于递增租金的起算时间存在争议，翔达公司认为应当从通电时间的三年后即2019年8月份开始递增租金，双方合同中约定了两个月的免租期，并约定了租金的递增时间是从2019年6月15日起，该约定清晰明确具体并不存在争议，故翔达公司请求本院向供电部门核查通电时间与待证事实无关联，本院对翔达公司的申请不予准许。因此，租金应当从2019年6月15日开始递增。双方关于案外人娄翔支付的44000元款项以及案外人刘宁支付的1000元款项各执一词，刘福俩确认已经收到上述款项但不确认是翔达公司所支付的涉案租赁物的使用费，并认为上述款项是实际使用人就涉案租赁物预付的占有使用费，娄翔已前来对其代翔达公司支付租金的行为进行了确认，关于刘宁支付的1000元，刘福俩虽对此不予确认，但翔达公司提交的收据上载明了该款项为10月份租金，刘福俩亦未能对该收据给予合理解释，故本院对刘福俩的陈述不予确认，本院认定娄翔支付的44000元与刘宁支付的1000元均属于翔达公司向刘福俩支付的租金。关于翔达公司已付租金的金额，依据本案查明的事实可看出2019年6月1日之前翔达公司付清了2019年1月份至2019年5月份的租金27万元，2019年6月1日至2019年9月4日的租金（占有使用费）数额为183600元（54000元÷30天×14天+59400元÷30天×16天+59400元×2个月+59400元÷30天×4天），2019年6月1日之后翔达公司支付的租金数额为115000元（2019年7月份翔达公司支付的70000元+娄翔支付的44000元+刘宁支付的1000元），故翔达公司应支付的2019年7月5日至2019年9月4日的租金（占有使用费）为68600元（183600元-115000元）。经核算，翔达公司应当支付的2019年9月5日至2019年12月11日的占有使用费为192060元（59400元÷30天×26天+59400元×2个月+59400元÷30天×11天），关于占有使用费的利息，翔达公司未支付占有使用费导致刘福俩产生孳息的损失，合同约定每月5日前支付次月租金，但基于刘福俩对合同无效亦有过错，故本院调整占有使用费的利息从刘福俩提起反诉之日起算，即2019年9月份、2019年10月份、2019年11月份占有使用费（共计170280元）的利息从2019年10月21日开始计算，2019年12月份占有使用费（21780元）的利息从2019年11月5日开始计算。关于租赁押金的返还问题，对于无效合同的部分，依照合同无效的法律后果，刘福俩应当将收取的无效合同部分的租赁押金予以返还，对于有效合同的部分，双方合同中并未约定刘福俩不予返还押金，故翔达公司请求刘福俩向其返还押金108000元，合理有据，本院予以支持。关于刘福俩请求翔达公司支付拖欠租金超过30日、未经甲方书面同意擅自拆改变更房屋结构、转租的违约金，结合涉案合同是部分有效部分无效的合同、翔达公司的违约程度、刘福俩的受损情况以及本案的案情，本院酌定翔达公司向刘福俩支付违约金10000元。关于刘福俩请求翔达公司支付迟延交租的滞纳金，实质上刘福俩主张的是逾期交租的违约金，如上所述，本院已就违约金进行了处理和支持，刘福俩该项请求是对违约金的重复主张，因此本院对刘福俩请求翔达公司支付迟延交租的滞纳金不予支持。关于刘福俩请求翔达公司将外墙恢复原状的问题，刘福俩并未提交充分证据证明其交付场地给翔达公司使用时存在外墙，翔达公司对此亦不予确认，故刘福俩应当承担举证不能的法律后果，刘福俩请求翔达公司恢复原状，依据不足，本院不予支持。关于翔达公司请求赔偿损失的问题，针对翔达公司提出的各项损失，本院分析如下：（1）如上所述，翔达公司应当向刘福俩支付其占用使用租赁物期间的租金（占有使用费），故翔达公司请求返还租金，依据不足，本院不予支持。（2）翔达公司与案外人刘伟明租赁合同纠纷导致的租金损失、（3）翔达公司因将没有报建的商铺出租给刘伟明，导致损失61654.5元，刘伟明租赁的部分是无规划报建的部分，如上所述，双方对于合同无效的部分均有过错，在合同无效的情况下，刘福俩应当承担的是缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围应是信赖利益损失，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，翔达公司请求的第二项、第三项损失属于履行合同可获得的利益，故翔达公司请求赔偿的第二项第三项损失依据不足，本院不予支持。（4）停产期间的工人工资及社保损失217460元，翔达公司认为涉案租赁物未取得消防证而导致停产因此请求赔偿损失，对此翔达公司应当举证证明其存在停产以及该停产是因刘福俩的原因导致，翔达公司并未提交充分证据证明其存在停产，行政部门于2019年3月份向翔达公司发出的《责令限期整改指令书》等仅说明要求翔达公司在2019年3月15日之前对存在的问题进行整改，并未要求翔达公司停产，翔达公司提交的证据不足以证明其因刘福俩的原因导致停产，且双方签订的租赁合同中明确记载涉案租赁物未取得消防证，并约定了出租方对此不进行赔偿，可知翔达公司是在对涉案租赁物无消防证清楚知晓的状况下签订租赁合同，故对翔达公司上述损失请求，本院不予支持。（5）修建雨棚、建大门、修房顶费用153000元。刘福俩对翔达公司的上述主张均不予确认，如翔达公司陈述，修建雨棚的目的是为了翔达公司的生产经营，建设雨棚未经过规划报建，翔达公司亦未举证证明刘福俩对该修建行为表示同意，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，故翔达公司要求刘福俩承担修建雨棚的费用，依据不足。关于维修房顶的部分，首先翔达公司并未充分提交证据证明存在维修行为、维修房顶因何原因导致以及因此产生的费用，其次，按照翔达公司的陈述，即使存在维修行为，翔达公司与刘福俩已经就费用的分担达成一致意见，故翔达公司请求刘福俩承担维修房顶的38000元，依据不足，本院不予支持。关于修大门的费用，双方合同中约定因折旧和乙方原因导致的维修由翔达公司承担费用，翔达公司并未举证证明其维修行为因何原因产生应由谁承担维修责任，亦未举证证明其在维修之前通知刘福俩先行维修处理,故翔达公司的上述主张，本院不予支持。（6）翔达公司主张的电线损失60000元，翔达公司提起诉讼是主张费用是因电线老化而产生，诉讼中翔达公司改称为是安装电线产生，但翔达公司并未提交证据证明其安装了电线或因电线老化而更换电线以及因此产生的费用金额，故翔达公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。（7）翔达公司请求的利润损失，如上所述，翔达公司未能举证证明因刘福俩的原因导致其产生利润损失以及该损失的金额，故翔达公司请求刘福俩赔偿利润损失，依据不足，本院不予支持。（8）搬迁费用及设备安装费用17万元。双方对于合同无效均有过错，且翔达公司未能举证证明其无法继续使用租赁物导致搬迁是因刘福俩的原因导致，故翔达公司主张搬迁费，依据不足，本院不予支持；同理，翔达公司请求剩余合同按6个月租金补偿59400元×6个月=356400元，依据不足，本院不予支持。综上，翔达公司诉讼请求与刘福俩反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市翔达纸业有限公司与被告刘福俩签订的《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物的部分于2019年9月4日解除；二、确认原告广州市翔达纸业有限公司与被告刘福俩签订的《租赁合同》中除了（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物之外的部分无效；三、被告刘福俩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市翔达纸业有限公司返还租赁押金108000元；四、原告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘福俩支付2019年7月5日至2019年9月4日的租金（占有使用费）共计68600元；五、原告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘福俩支付2019年9月5日至2019年12月11日的占有使用费共计192060元；六、原告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘福俩支付占有使用费的利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月21日起以170280元为本金计算至2019年11月4日止，从2019年11月5日起以192060元为本金计至付清款项之日止；七、原告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘福俩支付违约金10000元；八、驳回原告广州市翔达纸业有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告刘福俩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19007元，由原告广州市翔达纸业有限公司负担17707元，由被告刘福俩负担1300元。反诉案件受理费9397.50元，由原告广州市翔达纸业有限公司负担3975元，由被告刘福俩负担5422.50元。财产保全费2357元，由原告广州市翔达纸业有限公司负担997元，由被告刘福俩负担1360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  卢银兴人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年三月十六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵