贵州省绥阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0323民初20号原告：刘媛媛，女，1993年7月1日出生，汉族，住贵州省绥阳县。原告：王生发，男，1990年11月18日出生，汉族，住贵州省习水县。被告：绥阳碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇碧桂园。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。原告刘媛媛、王生发诉被告绥阳碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘媛媛、王生发到庭参加了诉讼，被告碧桂园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘媛媛、王生发向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2018年6月17日签订的具有预约合同性质的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》（以下简称“《认购书》”）和《预签约协议书》（以下简称“《协议书》”）；并返还原告房屋首付款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元，共计209147.00元；2.依法判决被告双倍返还原告定金20000.00元；3.依法判决被告向原告支付资金占用利息，计算方式为以209147.00元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月17日起至前述款项付清为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月初，原告因购房需要至被告售楼部看房，期间被告的销售人员张志红向原告介绍了即将预售的绥阳碧桂园诗乡1号房产情况，并向原告告知该楼盘将于同月16日在绥阳县龙瑞酒店举行开盘仪式，开盘后三日内签约购房的，将赠送价值60000.00元（使用权为70年）的车位一个。后原告应邀于6月16日参加楼盘开盘仪式，后至被告办公室进行选房。在选房现场，销售人员拿出计算表册展示车位价值为60000.00元，且承诺赠送的车位使用权年限为70年，并有直饮水入户，且精装房的装修、装饰建材品牌和规格等均以售楼部展示区展出的装修建材样品及样板房标注的交楼标准为准。原告结合被告销售人员的承诺及自身需求后，便当场认购诗乡1号诗乡苑7号楼1-702（YJ125型）洋房一套（精装房）。双方于同年6月17日签订该房屋的《认购书》，原告同日向被告支付购房定金10000.00元、首付款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元，共计219147.00元。在签订上述《认购书》同时，因所购房屋所在整栋楼未封顶，暂时无法办理公积金贷款，被告便要求原告在事先拟定好的《协议书》上签字，并告知会在2019年9月30日前通知原告签订《商品房买卖合同》和办理贷款等相关事宜。2019年11月15日，被告销售跟办负责人张登贤电话通知原告于当月16、17日到诗乡1号售楼部签订《商品房买卖合同》与办理贷款事宜。原告于11月17日按约到现场与被告协商《商品房买卖合同》的具体事项，原告发现被告提供的合同中并未涉及车位、房屋装修所使用的建材品牌和规格等相关问题，原告认为，被告在售房时就明确承诺购房赠送使用权为70年车位一个（被告标注价值60000.00元），该项承诺内容已成为影响原告购房的重要因素之一，且被告在售房时就已对该项内容进行广泛宣传，该内容理应视为房屋买卖合同的重要内容之一；对于精装房装修所使用的装修、装饰建材品牌、规格等问题，被告事先已向原告明确承诺了以展示区样品及样板房标注的交楼标准为准，因此该部分应作为重要内容之一列入双方签订的《商品房买卖合同》之中。原告便提出将两项内容明确写入合同之中，或双方另行签订补充协议方式予以明确均遭被告碧桂园公司于2019年11月23日拒绝。原告认为，被告的行为严重违反诚实信用原则，导致原、被告之间的房屋买卖合同最终无法达成，系被告故意所为，理应承担因此带来的相应民事责任。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告碧桂园公司未到庭答辩。本案经本院审理查明如下事实：2018年6月初至中旬期间，被告碧桂园公司对其开发销售的绥阳碧桂园诗乡1号楼盘通过多渠道的发布“买房送车位·专属权利使用70年”、“买房带装修、车位、直饮水系统”等宣传标语。同年6月17日，二原告与被告碧桂园公司签订《认购书》、《协议书》，认购了该楼盘诗乡苑7号楼1-702（YJ125型）洋房一套，该认购书中明确了原告所认购的洋房的面积、单价、付款方式、正式签约时间及交房时间等。二原告认购的同时另与被告碧桂园公司约定：因暂时无法通过政府网签系统签订该商品房的“网签版买卖合同”，被告待可正式网签条件具备后，再通知原告签订“网签版买卖合同”即《商品房买卖合同》，并办理贷款按揭购房等相关事宜。认购当天，二原告依约向被告碧桂园公司支付购房定金10000.00元、购房首期房款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元，上述款项共计219147.00元。2019年11月15日，被告碧桂园公司电话通知原告前往所购楼房售楼部签订《商品房买卖合同》。二原告于11月17日到达现场并查看被告提供的合同后发现，该合同中并未将售房前期宣传的车位赠送及其使用年限与所购房屋装修、装饰建材品牌与规格的内容予以明确。二原告提出双方对该部分内容可在即将签订的《商品房买卖合同》中或者可通过补充协议予以完善，被告碧桂园公司于11月23日对此予以拒绝。原告遂诉至人民法院。上述事实，有原告的陈述、原告提供的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》、《预签约协议书》、《绥阳碧桂园诗乡1号购房付款表》、《碧桂园集团通用机打收据》及银联商务小票、碧桂园电子收据系统截图、《诗乡1号推售一页纸信息指引》、碧桂园诗乡1号宣传截图、被告碧桂园公司销售人员张志红微信朋友圈宣传截图、《告知书》、碧桂园宣传视频光盘、原告与被告销售人员张志红通话录音光盘、原告在诗乡1号售楼部与被告销售跟办负责人张登贤对话录音光盘、碧桂园诗乡1号展示区及样板房照片、车位价值截图、被告向原告出具的《商品房买卖合同》复印件在卷佐证，经庭审质证，足以认定，本院予以确认。本院认为，对于原告诉请解除双方于2018年6月17日签订的《认购书》、《协议书》是否符合解除条件的问题。被告碧桂园公司在销售其公司开发的绥阳碧桂园诗乡1号诗乡苑楼盘前期多渠道的发布“买房送车位·专属权利使用70年”、“买房带装修、车位、直饮水系统”等宣传标语，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”之规定，被告碧桂园公司发布“买房送车位·专属权利使用70年”、“买房带装修、车位、直饮水系统”等宣传标语的允诺，应视为被告碧桂园公司的要约，二原告与被告签订《认购书》及《协议书》，该《认购书》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性的规定，该认购合同有效，应视为二原告对被告要约的接受，双方的预约合同关系成立。二原告按《认购书》中的约定履行交纳款项等义务后，被告碧桂园公司本应按《认购书》、《协议书》的约定在签署《商品房买卖合同》届满期限前（2019年9月30日）通知二原告签订《商品房买卖合同》及办理贷款按揭购房事宜，但被告碧桂园公司未按约通知，存在违约的事实。后被告碧桂园公司于2019年11月15日才通知二原告将签署《商品房买卖合同》。11月17日，双方欲签署《商品房买卖合同》时，二原告对该合同提出异议，要求被告碧桂园公司将其前期销售广告和宣传资料中赠送70年使用权车位的事项及所交付的房屋装修、装饰建材品牌和规格等按该楼盘售楼部展示区展出的装修建材样品及样板房标准一致的事项明确写入合同之中，或双方另行签订补充协议予以明确均遭被告碧桂园公司于11月23日拒绝，致使二原告未能与被告签订《商品房买卖合同》，被告碧桂园公司作为要约人，违反要约的行为，构成违约，致使签订商品房预约合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”以及《商品房销售管理办法》第十五条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，被告碧桂园公司未在规定时间内通知二原告正式签订《商品房买卖合同》，构成违约。即使双方后于2019年11月17日欲签订《商品房买卖合同》，但二原告在该合同签订前提出其将前期被告销售广告和宣传资料中赠送70年使用权车位的事项及所交付的房屋的装修、装饰建材品牌和规定等按照诗乡1号售楼部展示区展出的装修建材样品及样板房标准一致的事项明确写入合同之中，系合同当事人一方遵循公平原则及诚实信用原则行使自己的权利，被告碧桂园公司对其发布的销售广告和宣传资料中所明示的事项，拒绝在《商品房买卖合同》或者补充协议中予以明示，违约预约合同目的，系被告碧桂园公司存在违约行为，符合解除合同的法律规定的情形。因此，对于二原告诉请解除原、被告于2018年6月17日签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》及《预签约协议书》的诉讼请求本院予以支持。关于二原告向被告交纳的购房首付款、物业专项维修基金是否应当退还的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，…已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《商品房销售管理办法》第二十二条：“…当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人退还所收费用…”之规定，本院认为，如前所述，系被告的原因致使双方未能签订正式合同，被告碧桂园公司应将收取的首期购房款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元予以返还，并支付资金占用费，但由于双方是从2019年11月23日产生纠纷，致使未能签订合同，故资金占用费应以首期购房款205301.00元及物业维修基金3846.00元，合计209147.00元为基数，按中国人民银行同期1年期的贷款利率4.35%，自2019年11月23日开始计算为宜。关于二原告向被告交纳的定金如何退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因被告碧桂园公司存在违约行为，致使双方的合同未能及时签订，且被告亦未举证证明双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因导致，依据定金罚则，被告碧桂园公司应退还二原告定金20000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十五条、第二十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王生发、刘媛媛与被告绥阳碧桂园置业有限公司于2018年6月17日签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》和《预签约协议书》；二、被告绥阳碧桂园置业有限公司双倍返还原告王生发、刘媛媛定金20000.00元，限于本判决生效后十日内付清；三、被告绥阳碧桂园置业有限公司返还原告王生发、刘媛媛购房首付款205301.00元、物业专项维修基金3846.00元以及资金占用利息2716.91元（资金占用利息以209147.00元为基数，按中国人民银行同期一年贷款利率4.35%计算，自2019年11月23日起2020年3月11日止，计算出资金占用利息为2716.91元）；限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736.00元，减半收取2368.00元，由被告绥阳碧桂园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  周迅二〇二〇年三月十一日法官助理毛娅娅书记员冯杨