重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初28224号原告：重庆大雅地产有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金开大道1222号1-1-4，统一社会信用代码91500000768871639M。法定代表人：周道学，总经理。委托诉讼代理人：秦君红，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：万友汽车投资有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路7号企业天地7号楼20层，统一社会信用代码915000005992003742。法定代表人：吴雪松，董事长。委托诉讼代理人：陈欣，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵黎军，男，1971年9月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系公司员工。被告：万友汽车投资有限公司两江分公司，营业场所重庆市北部新区金开大道1666号附2号1-1，统一社会信用代码915000003395813775。负责人：贺强，总经理。委托诉讼代理人：陈欣，重庆索通律师事务所律师。原告重庆大雅地产有限公司（以下简称大雅公司）诉被告万友汽车投资有限公司（以下简称万友公司）、万友汽车投资有限公司两江分公司（以下简称万友两江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大雅公司的委托诉讼代理人秦君红、陈思，被告万友公司的委托诉讼代理人陈欣、赵黎军，被告万友两江分公司的委托诉讼代理人陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间签订的租赁合同已于2019年9月1日解除；2.原告对被告万友公司缴纳的履约保证金345279元不予退还；3.二被告立即共同向原告支付2015年5月22日至2015年11月21日期间的租金差额661720元；4.二被告立即共同向原告支付违约金716121.9元；5.二被告立即共同向原告赔偿自2019年10月1日起，每天以1377841.9元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失至全部款项付清时止；6.诉讼费由二被告共同承担，并由一审法院在原告胜诉后将原告垫付的费用直接退还给原告。事实及理由：2015年5月14日，大雅公司与万友公司签订《重庆大雅金开国际商业租赁合同》，约定大雅公司将重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋出租给万友公司使用，租期2015年5月22日至2023年5月21日，2015年5月22日至2015年11月21日为优惠期，是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠，如合同履行不足96个月，取消优惠期；2015年10月15日，大雅公司与万友公司、万友两江分公司签订《合同变更协议》，约定由万友两江分公司变更为租赁合同的承租人。2016年7月，金开国际项目三期裙楼商铺二层的车行天桥被告强拆，大雅公司与万友两江分公司签订《商业租赁合同之补充协议》，约定万友两江分公司不得再以天桥被拆除为由向大雅公司主张任何费用或权利。2019年8月10日，万友两江分公司向大雅公司送达《关于退租的告知函》，提出解除租赁合同，于2019年8月31日搬出，于2019年9月1日交还房屋。大雅公司发函表示不同意解除合同，若执意解除需补足优惠期租金及支付违约金。万友两江分公司仍搬离了租赁房屋。大雅公司认为二被告单方解除租赁合同，需补足优惠期租金及支付违约金，故起诉来院。被告万友公司及万友两江分公司辩称，大雅公司隐瞒了出租房屋包含规划车位的事实，租赁合同无效，故违约责任的约定无效，大雅公司还应退还保证金。即使合同有效，二被告享有法定解除权，因为大雅公司隐瞒出租房屋中含有规划车位的事实和二楼车行通道是违法建筑的事实，构成根本违约，导致我方经营4S店的合同目的不能实现。优惠期租金差额部分已经作为天桥事件的赔偿予以抵扣，无需支付。大雅公司重复主张违约金及违约金的资金占用损失，无法律依据。变更协议签订后，承租人为万友两江分公司，其有独立的经营场所及人员，财务与万友公司独立核算，有能力单独承担民事责任，故万友公司不应承担本案法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《重庆大雅金开国际商业租赁合同》、《合同变更协议》、《商业租赁之补充协议》、《关于退租的告知函》、《租赁意向协议》、《重庆大雅金开国际租赁意向书》、退租告知函等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对告知函，不能证明大雅公司已经收悉该函件，故不予采信；2.对备忘录，无大雅公司签字盖章，大雅公司否认有开会磋商一事，故对该证据不予采信；3.对预算咨询报告，系打印件，无来源、形成过程、提供人等，故不予采信；4.对长安福特4S店设施整改通知，系打印件，无原件核实，故不予采信；5.对现场照片，无法确定拍摄地点，故不予采信；6.对图纸打印件，真实性无法核实，本院不予采信。经审理查明：2015年3月26日，大雅公司与万友公司签订《租赁意向协议书》，主要约定：大雅公司同意租赁大雅金开国际7号商铺给万友公司，用于长安福特4S店汽车展示及销售等经营活动，待万友公司正式取得长安福特4S店建设授权后，双方按预先商定的商务条件另行签订《房屋租赁合同》。2015年3月27日，大雅公司与万友公司签订了《重庆大雅金开国际租赁意向书》，约定万友公司将以福特汽车为商号，于该商铺承租经营汽车类品牌商品展示和销售等经营活动。附件商铺租赁平面图上，用阴影标注了租赁位置，租赁面积一楼标识有代表车位的小方框。2015年5月14日，以大雅公司为出租人（甲方）、万友公司为承租人（乙方），签订《重庆大雅金开国际商业租赁合同》一份，主要约定：1.出租人将重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋出租给承租人使用，租用建筑面积为2100.7平方米，其中商铺一层面积为997.98平方米，商铺二层面积为1102.73平方米；2.该房屋仅供承租人以FORD为商号经营汽车类商铺展示、销售；3.1商铺的租赁期限为8年，自2015年5月22日至2023年5月21日止，实际租期自交付日开始计算；4.1出租人暂定于2015年5月22日之前向承租人交付该房屋；5.承租人自2015年5月22日起计缴租金；6.租金按固定租金的模式收取，固定租金不包括物业服务费及其他费用，租金按季度支付；2015年5月22日至2015年11月21日月租金110287元，2015年11月22日至2016年5月21日月租金220574元……2019年5月22日至2020年5月21日月租金286756元（136.51元/平方米）……6.6,2015年5月22日至2015年11月21日为优惠期，出租人给予承租人租金优惠，双方认可，该优惠期是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足96个月，则双方确认，取消本条所述优惠之约定，双方按2015年11月22日至2016年5月21日的租金标准计算租金及相应违约金（如有），届时承租人需补足差额；7.1.1承租人应向出租人缴纳租赁合同履约保证金共计693231元，作为承租人履行本合同的保证；通用条款13.2，如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于租赁合同履约保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金；13.3，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、租赁合同履约保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.1%计算收取违约金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商铺，承租人逾期累计超过十日的，出租人有权解除本合同。该合同附件有房屋平面位置图，租赁面积用阴影在图上表示，租赁面积一楼标识有代表车位的小方框。大雅公司按约将租赁房屋交付给万友公司使用，万友公司用于经营福特汽车4S店。2015年5月26日，万友两江分公司成立。2015年10月15日，以大雅公司为甲方、万友公司为乙方、万友两江分公司为丙方，签订《合同变更协议》一份，约定：甲方作为出租人、乙方作为承租人于2015年5月14日就重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期群楼商铺7号房屋签订了《商业租赁合同》，丙方作为乙方投资成立的分公司已正式设立，经甲乙丙三方协商达成协议如下：一、各方同意自丙方成立之日起，租赁合同承租人由乙方变更为丙方。2017年9月13日，以大雅公司为甲方、万友两江分公司为乙方，签订《商业租赁合同之补充协议》，主要约定：租赁合同履行过程中，金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋商铺二层的车行天桥于2016年7月被主管部门强制拆除，基于上述，甲、乙双方经充分协商，订立本协议如下：一、双方同意，自2017年8月22日起，租赁合同约定的租赁房屋变更为重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋，租用建筑面积为1046.3平方米，其中商铺一层面积为997.98平方米，商铺二层面积为48.32平方米。租赁房屋变更后，除本协议另有约定外租金单价、支付时间、租赁期限等仍按租赁合同约定执行，此次变更属于双方协商后达成的意见，不涉及任何一方违约。二、双方同意，对商铺二层自2016年8月22日至2017年11月21日期间租金进行调整，调整后，商铺二层自2016年8月22日至2017年11月21日的租金合计为82917.12元……三、双方同意，调整原合同第7条“租赁合同履约保证金”，按照现租赁面积计算合同履约保证金，调整为345279元，调整后，乙方多余的保证金347952元甲方予以退还，本协议签订后，乙方凭原保证金收据办理退还手续并更换收据。四、甲方同意，租赁房屋变更后，另行给予乙方6个月租金优惠期，即自2017年11月22日起至2018年5月21日止，乙方的租金单价在原合同约定基础上5折优惠。五、乙方不得再以天桥被拆除为由向甲方主张任何费用或权利，也不得要求甲方减免任何费用或给予任何补偿、赔偿等。六、本协议作为租赁合同的补充协议，与租赁合同不一致的，以本协议为准，其他条款按租赁合同执行。补充协议签订后，大雅公司将多余的保证金347952元退还给了万友两江分公司。万友两江分公司将本来用于汽车维修的商铺二层48.32平方米继续用作配电房使用。2019年8月10日，万友两江分公司向大雅公司送达了《关于退租的告知函》，称：2016年7月27日，商铺二层的连接天桥因属违法建筑物，被政府拆违办强制拆除，导致我司二层完全不能使用，所投入的安装、装修闲置，给我司资产和经营造成极大的损失。同时，因为二层的关闭，无法开展新车的整备和PDI检测等4S店必备业务，导致我司4S店的正常功能无法实现，从2016年下半年至今严重亏损，合同无法履行，无奈，依据合同规定和相关法律规定，我司只有提出解除合同。2019年7月26日，我司已前往贵司招商部告知提出解除合同，我司将于2019年8月31日前迁出租赁房屋，自2019年9月1日起交还租赁房屋。2019年8月12日，万友两江分公司向大雅公司送达《关于交还租赁房屋的函》，再次提出将于2019年8月31日前迁出租赁房屋，自2019年9月1日起交还租赁房屋。2019年8月31日，万友两江分公司向大雅公司送达《关于交还租赁房屋告知函》，称已于2019年8月31日交还租赁房屋，完清应由我司承担的租金、物管费、水电费，请自2019年9月1日起收回租赁房屋。大雅公司于2019年9月1日收回了租赁房屋。其后，将商铺一楼恢复为了停车库。2019年9月24日，大雅公司向万友公司送达了《关于立即支付租金及违约金的律师函》，提出：分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，万友两江分公司在未与大雅公司协商一致的情况下，擅自解除租赁关系的民事责任应由万友公司承担，依据合同约定，万友公司不享有2015年5月22日至2016年5月21日的优惠期，应支付租金661720元、解除合同违约金716121.9元。万友两江分公司还举示了长安福特4S店设施整改通知打印件，拟证明二楼天桥拆除导致其合同目的无法实现，该通知载明：万友两江4S店自建店以来，维修服务与销售展厅两地，这不符合长安福特4S店的运营标准，请你司尽快完成整改，否则，将取消销售授权。大雅公司对该证据的真实性不予认可。庭审中，双方确认，二楼的车行道在签订租赁合同前已经建成并投入使用，确因系违章建筑被拆除。大雅公司称，大雅公司是与万友两江分公司建立了租赁合同关系，根据公司法的规定要求万友公司承担责任；租赁房屋一层是规划的车库，合同附图中，租赁范围内都有车位的示意图，并无对二被告隐瞒车位性质、以商铺出租的情形；租赁标的物变更后，优惠仅为2017年11月22日至2018年5月21日期间的租金减半，并未谈到免租期在租赁不足96个月的情形下继续享有；并未要求过万友两江分公司将一楼恢复成车位，这是其为了解除合同找的借口；要求保证金不予退还就是指保证金作为违约金不予退还的意思，房屋提前退租，至今未能另行出租，有空置损失、另行招租的费用损失；二被告称，认可租赁合同在2019年9月1日解除；签订合同时并不知晓附图上这些小方框代表什么，在2019年7、8月时，大雅公司才告知是车位，大雅公司在此时要求恢复商铺为车位；租赁房屋二楼本来用作经营汽车维修，二楼车行道拆除后无法继续做维修使用，另行租赁了离案涉房屋较远的房屋经营维修；违约金的约定过高，应予调整。本院认为：大雅公司与万友公司签订的《重庆大雅金开国际商业租赁合同》、大雅公司与万友公司、万友两江分公司签订的《合同变更协议》、大雅公司与万友两江分公司签订的《商业租赁合同之补充协议》均是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。大雅公司与万友两江分公司作为租赁合同的相对方，均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。万友两江分公司于2019年9月1日向大雅公司返还了租赁房屋，大雅公司要求确认租赁合同在2019年9月1日解除，万友两江分公司予以认可，故对大雅公司要求确认其与万友两江分公司之间的租赁合同于2019年9月1日解除的诉讼请求本院予以支持。本案争议的焦点是万友两江分公司是否享有合同解除权。首先，在双方签订的合同附图中已明确标注租赁房屋一层部分包含有车位，对该情况万友两江分公司应予以知晓，且租赁房屋包含车位并不导致合同无效，万友两江分公司以此为由解除合同无事实和法律依据。其次，万友两江分公司主张二层车行道拆除导致二层完全无法使用致使合同目的不能实现。但二层车行道被拆除是在2016年7月，双方在2017年已就车行道被拆除签订了《商业租赁合同之补充协议》，约定将二层租赁面积缩小为48.32平方米。万友两江分公司将二层作为配电房使用，并租赁其他房屋开展车辆维修业务，可见合同仍具备继续履行的条件并实际继续履行。大雅公司还就该变更给予了万友两江分公司租金优惠，并约定万友两江分公司不得再以天桥被拆除为由向大雅公司主张任何费用或权利，也不得要求大雅公司减免任何费用或给予任何补偿、赔偿。故万友两江分公司在继续使用租赁房屋至2019年8月时再以二层车行道拆除影响经营为由要求解除合同与双方的合同约定不符，亦无事实依据。故万友两江分公司并不享合同解除权，其违约解除合同应承担相应的违约责任。关于优惠期租金。《重庆大雅金开国际商业租赁合同》中约定，2015年5月22日至2015年11月21日为优惠期，出租人给予承租人租金优惠，双方认可，该优惠期是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足96个月，则双方确认，取消本条所述优惠之约定，双方按2015年11月22日至2016年5月21日的租金标准计算租金及相应违约金（如有），届时承租人需补足差额。现万友两江分公司违约提前解除租赁合同，合同履行期不足96个月，故万友两江分公司应按约向大雅公司补足2015年5月22日至2015年11月21日的租金（220574元-110287元）×6个月=661722元。大雅公司仅要求万友两江分公司支付661720元，是对自身权利的处分，本院予以认可。万友两江分公司辩称大雅公司因车行道被拆除一事已将该优惠期租金作为了赔偿，但并未就此举示证据予以佐证，故对该主张本院不予采信。关于履约保证金及违约金。《重庆大雅金开国际商业租赁合同》约定，如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于租赁合同履约保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。履约保证金在万友两江分公司违约的情形下不予退还，实质是履约保证金转换为了违约金。万友两江分公司辩称违约金过高应予调整。违约金具有补偿性质，其金额应与万友两江分公司的违约行为给大雅公司造成的损失相当，现双方均未就损失进行举证，故本院酌情将违约金调整为（997.98平方米+48.32平方米）×136.51元/平方米×3个月=428491.24元。履约保证金345279元作为违约金不予退还后，万友两江分公司还需向大雅公司支付违约金83212.24元。关于资金占用损失。优惠期租金661720元万友两江分公司应在合同解除时向大雅公司支付，其逾期支付的，应向大雅公司支付资金占用损失。大雅公司要求万友两江分公司从2019年10月1日起支付资金占用损失，故万友两江分公司应以661720元为基数从2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向大雅公司支付资金占用损失。大雅公司要求违约金再计算资金占用损失于法无据，本院不予支持。万友两江分公司系万友公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由万友公司承担。故大雅公司要求万友公司承担上述责任的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告重庆大雅地产有限公司与被告万友汽车投资有限公司两江分公司之间签订的《重庆大雅金开国际商业租赁合同》于2019年9月1日解除；二、原告重庆大雅地产有限公司对被告万友汽车投资有限公司缴纳的履约保证金345279元不予退还；三、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付2015年5月22日至2015年11月21日的租金差额661720元；四、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付违约金83212.24元；五、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付以661720元为基数从2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；六、驳回原告重庆大雅地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20365元，减半收取10182.5元，由原告重庆大雅地产有限公司负担3682.5元、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年三月二日书记员  陈 实