上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1669号上诉人(原审被告)：张世超，男，1993年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙娜，上海市中炀律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海浙锦实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈国华，执行董事。上诉人张世超因与被上诉人上海浙锦实业有限公司(以下简称“浙锦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初19278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张世超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判本案被告为上海劳思吉互联网上网服务有限公司(以下简称“劳思吉公司”)；张世超无需向浙锦公司支付2019年2月15日至5月27日的租金、房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)209,333元；张世超无需向浙锦公司支付2019年2月15日至5月27日的物业管理费17,000元；张世超无需向浙锦公司支付装修期间租金损失140,000元；张世超无需向浙锦公司支付房屋空置期租金损失101,869元。事实与理由：第一，一审法院应追加劳思吉公司为一审被告，张世超并非本案的适格被告。双方于2016年11月28日签订《租赁合同》时劳思吉公司尚未注册，但该合同约定房屋的用途为网吧。劳思吉公司注册后，双方又签订了《补充协议》，该协议一方写明为“张世超(劳思吉公司)”，说明浙锦公司认可劳思吉公司为合同的当事人。在2017年6月15日签订的《协议书》中，载明浙锦公司为承租人，劳思吉公司为次承租人，故可认定协议三方一致认可次承租人系劳思吉公司而非张世超。第二，2019年2月28日及2019年3月11日，劳思吉公司股东郑佳荣向浙锦公司支付了租金，浙锦公司应提供相关的银行流水。第三，2017年11月9日，张世超、浙锦公司及劳思吉公司签订的《补充协议》充分体现了因浙锦公司出租的房屋未通过消防验收，导致严重违约，双方调整了起租日期，并暂缓起租日前的租金，故实际上并不存在免租期。第四，本案应适用《租赁合同》第四条第3款而非第十三条第1.6款第2项的违约责任条款，前述条款系对违约责任的重复约定。被上诉人浙锦公司未作出答辩。浙锦公司向一审法院起诉请求：1、判令浙锦公司与张世超签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除；2、判令张世超向浙锦公司支付2019年2月15日至4月7日的租金78,667元、2019年4月8日至5月27日的房屋占用使用费130,666元，以及2019年2月15日至5月27日的物业管理费17,000元；3、判令张世超向浙锦公司支付2019年1月至3月的水费219.18元，2019年1月至3月的电费25,746元；4、判令张世超向浙锦公司支付装修期租金损失160,000元(计算方式为：装修期租金240,000元*未履行期限4年/总合同期限6年)；5、判令张世超向浙锦公司支付因根本性违约而造成的房屋空置期租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元。一审法院认定事实：上海市静安区万荣路XXX号XXX幢房屋(即上海市静安区永和路XXX号XXX层房屋，以下简称“系争房屋”)的权利人为上海电气(集团)总公司。2015年1月22日，上海电气(集团)总公司授权委托上海电气集团置业有限公司管理和出租系争房屋。2016年8月5日，上海电气集团置业有限公司与上海南空军械厂、浙锦公司签订《房屋租赁合同承租方主体变更协议》，自2016年7月1日起系争房屋承租人变更为浙锦公司。2016年11月28日，浙锦公司(甲方，出租方)与张世超(乙方，承租方)签署《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为500平方米；乙方确认其承租的房屋仅用于风蝶网咖用途；该房屋租期6年，租赁期限自2016年12月15日起至2022年12月14日止；乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于二个月的租金和物业管理费的履约保证金，计170,000元；若乙方未能遵守本合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用、或单方擅自解除本合同，乙方同意甲方不予退还该保证金；2016年12月15日-2018年12月14日的月租金为80,000元，2018年12月15日-2020年12月14日月租金为85,623元；双方签订本合同后，甲方给予乙方三个月装修期，自2016年12月15日至2017年3月14日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、电力契约费、垃圾清运费等由乙方租赁该物业而产生的相关费用均由乙方承担；自2016年12月15日起，乙方按三个月为一期支付租金，先付后用，付三押二；物业管理费为每月5,000元，自2017年3月15日起，乙方按三个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前十五日支付，先付后用；甲方有权要求乙方按期交付租金及其他各项费用，如果乙方拖欠租金或其他费用超过2个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知，若乙方在收到上述通知5个工作日内仍未付清欠款，甲方可以向乙方再次发出催款通知或告知乙方已违约，甲方可单方解除本合同，乙方同意甲方不予退还租赁保证金，甲方有权在此过程中，采取停水、停电、中断通信及物业服务等措施；在租赁期内，乙方未及时支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权单方面提前5个工作日书面通知乙方终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应根据实际情况给予赔偿。《租赁合同》签订后，浙锦公司向张世超交付房屋，张世超支付170,000元履约保证金。2017年3月，劳思吉公司设立。2017年6月15日，上海共鑫投资管理有限公司(甲方，出租人)、浙锦公司(乙方，承租人)、劳思吉公司(丙方，次承租人)签订《协议书》，甲方与乙方签订位于上海市静安区万荣路XXX号房屋18幢至24幢的房屋租赁合同，乙方与丙方签订上述房屋21幢102至107室转租合同；现丙方由于企业经营需要，要在租赁房屋内进行工商注册……乙方承诺在租赁合同期满终止或合同解除之日起30日内注销/迁移丙方注册/登记在租赁房屋内的工商/税务等相关证照，乙方在丙方办理完毕上述注销/迁移手续后，凭相关部门出具的书面证明，由甲方(按照租赁合同中关于租赁保证金退还约定的条款)向乙方退还租赁保证金；本协议签订之日起5日内，由丙方向乙方支付20,000元，乙方再向甲方缴纳20,000元作为本协议履行之保证金；自乙方或丙方履行完毕本协议确定的上述全部义务后，由乙方向甲方提交保证金收据原件，并与甲方留存的保证金收据存根核对一致后，由甲方无息退还给乙方，再由乙方无息退还给丙方。落款处，张世超在劳思吉公司法定代表人或委托代理人一栏签字，劳思吉公司加盖公章。2019年3月31日，浙锦公司委托律师向张世超发出《律师函》，内容为：截至当日，张世超已拖欠房屋租金及物业管理费64,500元(自2018年12月15日起至2019年3月31日止计算)、2019年1月水电费9,965.54元、2019年2月水电费10,206.3元、2019年3月水电费5,793.34元，暂共计90,465.18元。经多次催促，张世超拒不履行上述付款义务，故浙锦公司将于2019年4月8日解除与张世超签署的《租赁合同》，请张世超于2019年4月8日前办理房屋交接事宜，并就违约行为给浙锦公司造成损失之赔偿事宜进行协商。请张世超于收到函件之日起三日内书面致函浙锦公司，若逾期未收到张世超的书面回复，视为张世超对上述事实的认可。张世超确认已收到该律师函。2017年11月9日，浙锦公司与张世超(劳思吉公司)签订《补充协议》，协商一致达成如下协议：1、原合同约定的租金起租日期为2017年3月15日起，现租金起租日期调整为2017年9月15日起；2、经双方协商一致对2017年3月15日至2017年9月14日之租金现暂缓，以后再商议；3、除上述内容外租赁合同的其他内容不变，本协议作为原租赁合同的补充协议，与租赁合同具有同等法律效力。2019年5月27日，浙锦公司与张世超办理房屋交接手续，系争房屋目前处于空置状态。一审法院另查明，2016年12月1日至2019年2月1日期间，张世超通过个人账户共计向浙锦公司转账14次。其中，2016年12月1日转账170,000元，汇款备注为两个月订金；2016年12月16日转账255,000元，汇款备注为三个月租金加物业管理费；2016年12月19日转账12,500元，汇款附言为装修保证金加垃圾清运；2018年11月16日、19日、12月17日分别付款60,000元、35,077.94元、94,876元，用途为永和路435；2019年1月16日付款12,314.88元，用途为永和路电费。张世超辩称，浙锦公司提供的支付凭证并非全部凭证，其中2018年6-9月的租金及物业费系劳吉思公司股东朱俊雄支付给浙锦公司的，2019年3月的租金及物业管理费是劳吉思公司股东郑佳荣支付给浙锦公司的。浙锦公司收到租金、物业费后，开具的相关发票的付款人均为劳吉思公司，而非张世超个人。一审审理中，浙锦公司、张世超均确认张世超已支付170,000元履约保证金及20,000元工商注销保证金，其中170,000元履约保证金要求在本案中一并处理，20,000工商注销保证金待张世超注销相关工商备案后浙锦公司同意予以返还。浙锦公司确认消防验收于2017年8月完成，双方为此达成《补充协议》解决该争议。浙锦公司从未向张世超追讨过2017年3月15日至9月14日的租金。浙锦公司认为，租赁合同的订立、协商、履行、付款、清场均由浙锦公司与张世超之间进行，浙锦公司未与劳思吉公司签订过租赁合同，合同的相对方为张世超。张世超与劳思吉公司之间的纠纷，与浙锦公司无关。浙锦公司收取张世超租金后，按照张世超的要求开具抬头为劳思吉公司的发票。2017年6月15日签订的《协议书》系根据大房东要求，为确保劳思吉公司注销工商登记，故订立人为劳思吉公司而非张世超。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》由浙锦公司、张世超签署，张世超作为合同主体一直履行包括缴纳租金在内的主要义务。劳思吉公司于2017年3月设立后，未与浙锦公司签订承租权变更或者转让的合同，之后签订的《协议书》、《补充协议》也均未对《租赁合同》的履行主体进行变更，所以《租赁合同》系浙锦公司、张世超的真实意思表示，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。浙锦公司、张世超均同意《租赁合同》于2019年4月8日解除，一审法院予以确认。合同解除后，张世超应支付欠付的租金、房屋使用费、物业管理费、水费219.18元、电费25,746元。因张世超于2019年5月27日与浙锦公司办理房屋交接手续，故房屋使用费、物业管理费应计算至该日。截止至2019年4月7日，张世超欠付租金为78,667元，2019年4月8日至5月27日的房屋使用费为141,923元(85,623+85,623*12/365*20)，现浙锦公司仅主张130,666元房屋使用费，一审法院可予支持。即，张世超应支付2019年2月15日至5月27日的租金、房屋使用费为209,333元(78,667+130,666)。2019年2月15日至5月27日的物业管理费为17,137元(5,000*3+5,000*12/365*13)，现浙锦公司主张17,000元，一审法院予以支持。张世超根本违约导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》约定，张世超应当承担浙锦公司的损失。浙锦公司基于六年租约给予张世超三个月的装修期，在此期间张世超无需缴纳租金，现张世超单方违约导致合同提前解除，由此造成浙锦公司该段期间的租金损失，因《租赁合同》未对相关赔偿进行约定，一审法院综合考虑免租期对出租人租金收入的影响，依据公平原则酌情确认装修期的租金损失为140,000元。目前系争房屋仍处于空置状态，浙锦公司按照三个月租金标准要求张世超支付房屋空置期的租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元，并无不当，一审法院予以准许。因系争房屋内相关工商登记尚未注销，20,000元工商注销保证金的返还涉及案外人，故本案对该笔款项不作处理，浙锦公司、张世超可自行协商解决或另行主张。据此，一审法院作出判决：一、上海浙锦实业有限公司与张世超就上海市静安区永和路XXX号XXX层房屋签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除；二、张世超应于判决生效之日起十日内支付上海浙锦实业有限公司2019年2月15日至5月27日的租金、房屋使用费209,333元；三、张世超应于判决生效之日起十日内支付上海浙锦实业有限公司2019年2月15日至5月27日的物业管理费17,000元；四、张世超应于判决生效之日起十日内支付上海浙锦实业有限公司2019年1月至3月水费219.18元、电费25,746元；五、张世超应于判决生效之日起十日内支付上海浙锦实业有限公司装修期租金损失140,000元；六、张世超应于判决生效之日起十日内支付上海浙锦实业有限公司房屋空置期租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元(与履约保证金170,000元相抵后，张世超还需支付101,869元)；七、上海浙锦实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，涉案《租赁合同》的双方当事人是浙锦公司与张世超，之后签订的《补充协议》未对合同主体予以变更；2017年6月15日的三方《协议书》主要针对劳思吉公司在系争房屋内进行工商登记的问题，虽在行文表述上提及劳思吉公司为次承租人，但实际上浙锦公司与劳思吉公司之间并未订立租赁合同，故一审法院认为《租赁合同》是浙锦公司与张世超的真实意思表示，对双方当事人具有拘束力，并无不当。张世超承租系争房屋后将房屋交由劳思吉公司使用、指示他人代为支付房租等行为并不改变浙锦公司与张世超之间的租赁关系。张世超主张其与浙锦公司签订租赁合同的行为是代当时尚未成立的劳思吉公司对外签订合同，其签约行为并非个人行为，但即便如此，在事后各方未就承租主体作出明确变更的情况下，浙锦公司亦有权要求张世超承担合同责任，故张世超称其并非本案适格当事人的主张，缺乏依据，本院无法采纳。第二，关于浙锦公司主张的免租期损失，由于浙锦公司给予张世超三个月的免租期是基于双方订立的租期为六年的租赁合同，现在张世超单方违约而提前解除合同，确造成浙锦公司的免租期租金损失，故一审法院综合考虑免租期对出租人租金收入的影响，依据公平原则酌情确认装修期的租金损失为140,000元，较为合理，可予维持。张世超称由于房屋消防验收问题，双方调整了起租日期，故实际上没有免租期，但从双方当事人签订的《补充协议》来看，双方虽将起租日期从2017年3月15日调整为2017年9月15日，但并未否定免租期的存在，故张世超的上述意见，本院难以采纳。第三，在承租人单方违约导致合同解除的情况下，出租人有权要求承租人赔偿损失。系争房屋至一审判决前仍处于空置状态，故浙锦公司要求张世超赔偿其三个月的租金及物业管理费损失，属于合理范围，一审法院对浙锦公司的相应诉请予以支持，并无不当。张世超称双方在租赁合同第四条第3款已约定若承租人违约导致合同解除，出租人可以不予退还保证金，故仅应当适用该违约责任条款的说法，缺乏依据，不能成立。综上所述，张世超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,642元，由张世超负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年三月二十七日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……