上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1438号上诉人(原审原告、反诉被告)：周霞，女，1976年6月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审原告、反诉被告)：吴旻，男，1971年12月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海殷周市政工程有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：金盛魏，总经理。委托诉讼代理人：戴朝峰，上海览峰律师事务所律师。上诉人周霞、吴旻因与被上诉人上海殷周市政工程有限公司(以下简称殷周公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周霞、吴旻上诉请求：撤销一审判决第一项或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。截止2019年9月8日，周霞、吴旻不仅不欠殷周公司租金，还多支付租金人民币236,250.25元(以下币种均为人民币)。殷周公司与周霞、吴旻曾在2017年3月8日前口头约定，同意免除周霞、吴旻租金的零头，后又口头答应再给予一个月的免租期，即租金计算时间从2017年4月9日开始。一审法院庭审过程中，殷周公司否认以上事实，另外要求周霞、吴旻支付租金44,231.25元，明显与事实不符。二、双方对每三年递增7%租金的约定有不同理解，周霞、吴旻未结欠殷周公司租金，亦未违反合同，故一审法院判令周霞、吴旻承担利息损失缺乏法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。殷周公司辩称，不同意周霞、吴旻的上诉请求。一、按照合同约定，租金44,231.25元系递增部分，是双方一致认可的。二、殷周公司不存在多收租金的问题，上海市嘉定区南翔镇德园路1500弄40幢1楼商铺面积(以下简称系争商铺)按产证面积计算为521.77平方米，现按合同面积500平方米收取租金，事实上已少收周霞、吴旻应支付的租金。周霞、吴旻向一审法院起诉请求：一、殷周公司履行《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的约定，将未交付的138.23平方米商铺面积交付于周霞、吴旻；二、殷周公司退回因未交付138.23平方米商铺面积所发生的相应房租(自2015年11月9日计算至实际交付给周霞、吴旻为止，以每天每平方米3.5元为计算标准)；三、殷周公司赔偿周霞、吴旻经济损失151,361元；四、判令殷周公司退回电费5,778元；五、殷周公司将一楼的电箱钥匙交给周霞、吴旻；六、殷周公司退回周霞、吴旻代殷周公司已交付的一楼电梯所产生的电费(自2015年11月9日起计算至2018年11月31日止，以每月2,000元为计算标准)。周霞、吴旻在一审法院审理过程中撤回以上诉请，一审法院口头裁定予以准许。殷周公司向一审法院反诉请求：一、依法确认周霞、吴旻与殷周公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》于2019年3月22日解除；二、判令周霞、吴旻搬离系争商铺并交还给殷周公司；三、判令周霞、吴旻支付租金411,500.25元；四、判令周霞、吴旻赔偿被告损失26,589.63元(周霞、吴旻逾期支付租金导致被告产生的利息损失)；五、判令周霞、吴旻支付合同解除后的商铺使用费241,057.74元(自2019年3月23日起，以商铺面积521.77平方米，每天每平方米3.5元计算，暂计至2019年8月1日)；六、判令周霞、吴旻支付拖欠的电费93,326.32元、水费7,368元；七、判令周霞、吴旻将位于德园路1500弄40幢1楼的公共厕所恢复原状。一审法院认定事实：殷周公司(甲方)和周霞、吴旻(乙方)于2015年11月9日签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》。合同约定由甲方将系争商铺面积500平方米(初定建筑面积、实际面积，届时按产证面积为准)，租赁期限8年，租赁价格第一年每天每平方米3.5元，年租金为638,750元。第四年起每三年递增7%，租金支付方式为先付后用。租金每半年支付一次。双方还在《商铺租赁合同补充协议》中约定了免租期(免租期从2015年11月9日至2016年3月8日)等内容。2018年12月，周霞、吴旻以殷周公司未足额交付合同约定的商铺租赁面积为由起诉至一审法院。2019年3月8日，殷周公司向周霞、吴旻黄辉发出《律师函》，称周霞、吴旻自2017年3月9日至2019年3月8日支付的租金远远少于应付租金金额，并要求周霞、吴旻在2019年3月18日支付尚欠租金和水电费共计552,880元。但周霞、吴旻未予支付。2019年3月21日，殷周公司再次向周霞、吴旻发出《律师函》，要求解除双方签订的租赁合同并要求周霞、吴旻于2019年3月31日前腾空并交还房屋。一审诉讼中，周霞、吴旻申请撤回了本诉，一审法院口头裁定予以准许。一审法院审理中，周霞、吴旻向殷周公司支付了部分租金。在最后一次庭审中，双方表示如周霞、吴旻向殷周公司再补交44,231.25元，则双方确认周霞、吴旻已支付租金(使用费)至2019年9月8日。庭审结束后，周霞、吴旻已向殷周公司支付44,231.25元。但殷周公司又强调称在殷周公司向周霞、吴旻发出解除合同函之前支付的款项性质为租金，在解除合同函发出之后周霞、吴旻再行支付的款项性质应为房屋使用费。此外，双方又确认周霞、吴旻已将所使用水表上登记的用水字数相应的水费付清。对于殷周公司提供的由周霞签字的用于证明周霞、吴旻欠殷周公司电费76,550元的单据，周霞、吴旻表示该单据所写的所谓周霞欠殷周公司电费76,550元的相关文字是在周霞签名下方，这些文字在周霞签名之时并不存在。一审法院认为，殷周公司与周霞、吴旻于2015年11月9日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效。周霞、吴旻在履约过程中存在逾期支付租金的情形，已构成违约，应承担相应的民事责任，一审法院根据本案实际情况酌情判令周霞、吴旻赔偿因此而造成殷周公司的利息损失10,000元。鉴于周霞、吴旻拖欠的仅系部分租金且已在诉讼中予以补足，尚不足以影响殷周公司实现合同目的，故一审法院对殷周公司要求确认双方所签《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》已于2019年3月22日解除，并要求周霞、吴旻搬离系争商铺的诉讼请求，均不予支持，殷周公司基于合同解除为前提要求周霞、吴旻支付后续房屋使用费的诉请，一审法院亦不予支持。一审法院庭审中，双方一致表示如周霞、吴旻向殷周公司再补交44,231.25元，则双方确认周霞、吴旻已支付租金(使用费)至2019年9月8日，而庭审结束后周霞、吴旻已向殷周公司支付44,231.25元，故一审法院对殷周公司要求周霞、吴旻支付至2019年9月8日的租金之诉请，不再予以支持。殷周公司提供的由周霞签字的用于证明周霞、吴旻欠殷周公司电费76,550元的单据，记载“周霞欠殷周公司电费76,550元”的相关文字内容是在周霞签名之下，故殷周公司以此证明周霞、吴旻尚欠殷周公司电费76,550元，一审法院难以采信。另一审法院审理中双方已就水费进行结算并已由周霞、吴旻支付给殷周公司，故对殷周公司要求周霞、吴旻支付电费76,550元、水费7,368元的诉请，一审法院不予支持。公共厕所属公用部位，通常不属于殷周公司根据租赁合同向周霞、吴旻所交付租赁标的物的组成部分，殷周公司也非系争房屋产权人，无权依据租赁合同法律关系要求周霞、吴旻恢复原状。据此，一审法院判决如下：一、周霞、吴旻应于判决生效之日起十日内赔偿殷周公司利息损失10,000元；二、殷周公司的其余反诉请求，不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，殷周公司与周霞、吴旻签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，殷周公司与周霞、吴旻在一审法院最后一次庭审中一致表示如周霞、吴旻向殷周公司再补交44,231.25元，则双方确认周霞、吴旻已支付租金(使用费)至2019年9月8日。为此，周霞、吴旻于2019年8月27日向殷周公司支付44,231.25元。现周霞、吴旻提出其在2019年9月8日前已不欠殷周公司租金及多支付租金236,250.25元，与其在一审法院庭审中的确认相矛盾，本院不予采信。周霞、吴旻未按合同约定时间支付租金，已构成违约，故一审法院根据本案实际情况酌情调整支付利息损失10,000元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，周霞、吴旻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,442.80元，由上诉人周霞、吴旻负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二〇年三月二十七日书记员  王 磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……