河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1200号上诉人(原审原告):连琛，女，1979年3月4日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：李军民，男，1968年9月1日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司。住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫、张少卿，河南中豫律师事务所律师。上诉人连琛因与上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，鑫隆公司委托诉讼代理人魏鑫，连琛委托诉讼代理人李军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连琛上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初3267号民事判决，改判支持连琛的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由鑫隆公司承担。事实与理由：原审做出判决判令鑫隆公司向连琛支付违约期间从2016年2月15日至2016年7月8日是明显错误的，连琛收到鑫隆公司、团购办、小区物业显示涉案房屋公开交付是在2016年12月29日，连琛实际收房时间是在2017年1月21日后，鑫隆公司违约期间应从2016年2月15日起计算至2017年1月20日，违约金应为44319元。鑫隆公司辩称：鑫隆公司未收到涉案房屋价款，另涉案房屋在2016年已经具备交付条件，鑫隆公司通知团购办交房。综上，连琛的上诉主张不能成立。鑫隆公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初3267号民事判决，改判驳回连琛的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由连琛承担。事实与理由：1、原审判决认定连琛已向鑫隆公司指定账户支付购房款260701元证据不足，事实认定错误，鑫隆公司并未收到相应的购房款，合同条款未实际履行；2、原审法院判决鑫隆公司向连琛支付逾期交房违约金没有事实及法律根据；3、原审认定涉案房屋性质适用法律错误，本案非普通意义上的商品房买卖合同纠纷，而是特殊的团购房纠纷，不能适用商品房买卖司法解释。连琛辩称：连琛按照双方合同约定缴纳了房款，鑫隆公司出具相应的收款凭证，鑫隆公司没有按照约定交付房屋，构成违约应当承担责任。综上，鑫隆公司的上诉主张不能成立。连琛原审诉讼请求：1、判令鑫隆公司立即交付房屋相关手续办理房屋产权证等；2、判令鑫隆公司给付连琛逾期交房违约金44319元（以已交房款260701元为基数，按日万分之五计算至实际房屋交付日，自2016年2月15日计算至2017年1月20日，暂计算340天）；3、本案诉讼费用由鑫隆公司承担。原审查明：连琛向鑫隆公司交纳了购房款100701元，鑫隆公司于2012年11月6日向连琛出具了相同金额收据一份，2013年5月30日，连琛通过贷款向鑫隆公司账户转账支付了160000元。2012年11月12日，连琛（××）与鑫隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定，房屋坐落于新乡市××号牧野花园第3号楼2单元23层22302户；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1968元，附属物零元整，总金额（人民币）贰拾陆万零柒佰零壹元整。缴纳住房维修基金合计金额7948.2元；付款方式及期限为首付房款100701元，余款160000元整由住房公积金提供贷款；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知××的。2、因××原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.05%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：××有权退房。案涉房屋现已交付给连琛，但至今未办理房屋权属登记。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。再查明，连琛购买的案涉3号楼房屋于2016年6月30日前已满足交房条件且已有业主通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室出具领取房屋钥匙通知单到物业公司领取钥匙并办理了入住手续。原审认为，根据双方签订的商品房买卖合同可知，双方约定的交房时间为2014年4月30日，因案涉小区的电力设施、市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，原审酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定承担相应的违约责任，故连琛主张自2016年2月15日开始计算违约金，予以支持。关于连琛交纳的房款总额，鑫隆公司称其在未收到260701元购房款的情况下应新乡市牧野区团购房工作协调办公室的要求向连琛出具了收据，但根据双方提交的证据及庭审陈述可知，连琛向指定账户交付了购房款260701元，在连琛支付过购房款后，鑫隆公司向其出具了收款收据，根据合同的相对性原则，对于作为购房人的连琛而言，其已经履行了付款义务，可以认定连琛已交纳的购房款金额为260701元；关于鑫隆公司交付房屋的时间，连琛在庭审中称实际交房入住时间为2017年3月30日，其违约金暂计算至2017年1月20日，连琛提交的物业费收费票据不足以证明以上主张。连琛提供的公示照片来源不明，且与连琛自述的交房日期不一致，也没有其他证据予以印证，故对连琛主张的交房日期不予采信。根据双方提交的证据及庭审陈述可知，连琛是通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室向鑫隆公司购买的房屋，案涉3号楼房屋于2016年6月30日前已满足交房条件且已有业主通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室出具的通知单到物业公司领取了钥匙。鉴于以上情况，对于鑫隆公司主张其于2016年6月份通过新乡市牧野区团购房工作协调办公室通知连琛可以领取钥匙并办理入住手续，予以采信，对于连琛主张对此并不知情，不予采信。故对于连琛主张的违约期间，原审认定应为2016年2月15日至2016年6月30日；综上，对于连琛主张的违约金44319元原审以260701元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年6月30日为17727.67元，该部分予以支持，对于其余部分不予支持。关于连琛主张鑫隆公司立即为其办理房产证及交付相关手续的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容可知，鑫隆公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，因鑫隆公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，连琛要求鑫隆公司为其办理房产证不具有可执行性，故鑫隆公司应于一定期限内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，以便连琛办理权属证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、鑫隆公司于判决生效后十日内向连琛支付违约金17727.67元（以260701元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年6月30日）；二、鑫隆公司于判决生效后十五日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回连琛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费910元减半收取455元，由鑫隆公司承担182元，由连琛承担273元。鑫隆公司二审诉讼中提供的证据有：1、牧野区区委办文件一份；2、新乡市牧野区团购房协调办公室情况说明一份。证明团购办在房屋交接过程中起到的作用和法律地位，购房人员将所涉款项交给团购办不能证明已经将房款交付给鑫隆公司。鑫隆公司通知团购办交房，即视为通知各购房人交房。连琛对鑫隆公司提供证据的真实性未提出异议，但认为该证据与本案无关。连琛为证明其主张提供照片四张。鑫隆公司对该证据的真实有异议，另该证据不属于新证据，与本案不具有关联性。本院认证意见：连琛对鑫隆公司提供证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性予以采纳。但团购办非涉案合同主体，鑫隆公司提供的证据不能证明其证明目的。连琛提供的证据所显示的物业费缴纳与楼体质检验收情况不一致，连琛也未提供其他证据佐证，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案房屋价款的问题。双方签订涉案商品房买卖合同，且从双方庭审所述来看，涉案房屋已经实际交付使用，涉案合同已实际履行。双方基于合同享有合同规定的权利，承担合同规定的义务，涉案合同赋予当事人的权利不及于他人，也不能对他人产生拘束力。依据涉案合同约定，涉案房屋价款260701元，首付房款100701元。依据涉案合同约定，涉案房屋价款共计260707元，首付款100701元，余款160000元整以贷款支付。连琛主张已经支付房屋价款，提供了鑫隆公司出具的首付款收据以及涉案房屋贷款等相关手续，完成了己方的举证证明责任，鑫隆公司对此提出异议，但未提供充分的反证予以推翻，故对其该项上诉主张不予采纳。关于鑫隆公司是否应承担逾期交房违约责任及如何承担的问题。关于鑫隆公司是否应承担逾期交房违约责任及如何承担的问题。依据涉案合同约定，鑫隆公司应在2014年4月30日前将涉案房屋交付连琛使用，鑫隆公司未按约定时间交付房屋，应审查其是否具有法定或约定的免责理由，以判断其是否承担相应的违约责任。原审考虑市政道路、管网等配套设施工情况，并结合验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理的情况，自2016年2月15日开始计算逾期交房违约金并无明显不当，另案涉3号楼房屋于2016年6月30日前已满足交房条件且已有业主领取钥匙，结合连琛系通过团购办向鑫隆公司购买的房屋以及其作为善意购买人亦积极要求鑫隆公司交房房屋的因素，原审对鑫隆公司相关主张予以采纳符合本案有关事实。综上，连琛、鑫隆公司的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由连琛承担465元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担243元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  杜丹丹审判员  郭中伟二〇二〇年三月二十六日书记员  刘 冬