湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初810号原告：罗秋根，男，1959年8月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：尚彦飞，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美文，湖南骄阳律师事务所律师。被告：湖南政力房地产有限责任公司，住所地长沙市劳动西路199号。临时负责人：张首明。第三人：张医力，男，1981年8月22日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段76号。负责人：雷泽玉。委托诉讼代理人：余得水，湖南律德律师事务所律师。原告罗秋根与被告湖南政力房地产有限责任公司（以下简称“政力公司”）及第三人张医力、中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行（以下简称“中国银行赤岗支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）湘0103民初128号民事裁定，驳回原告罗秋根的起诉。原告罗秋根不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。湖南省长沙市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）湘01民终7552号民事裁定，撤销（2019）湘0103民初128号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗秋根及其委托诉讼代理人尚彦飞、陈美文，第三人中国银行赤岗支行的委托诉讼代理人余得水到庭参加诉讼，被告政力公司及第三人张医力经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗秋根向本院提出诉讼请求：1.确认位于长沙市天心区屋（以下简称“1801房”）归原告罗秋根所有，被告政力公司立即将上述房产的不动产权利证书办理至原告罗秋根名下；2.判令被告政力公司、第三人张医力办理1801房的买卖合同备案（合同编号：200866081801）、买卖合同网签、预告登记的注销手续；3.判令被告政力公司及第三人张医力、中国银行赤岗支行办理1801房的预告抵押登记注销手续；4.判令被告政力公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告罗秋根撤回上述第3项诉讼请求。被告政力公司没有答辩。第三人张医力未作陈述。第三人中国银行赤岗支行述称：1.原告罗秋根提供的合同从形式要件上看不符合建设部要求，根据建设部相关规定，商品房的销售合同是有明确要求和严格规范的，原告罗秋根提交的《出让书》不符合商品房销售合同的形式也没有经过备案；2.从合同的实质要件看，《出让书》上面写了有两套房，分别为蓉城大厦南向19层南向和屋顶别墅，但实际上蓉城大厦一共只有18层并不存在19层也没有屋顶别墅，张医力购房时的单价为5050元/平方米，但《出让书》中约定的单价仅为3200元/平方米，可见原告罗秋根没有支付相应对价，不属于善意第三人；3.原告罗秋根起诉的案由是商品房销售合同纠纷，但从2008年到现在有11年的时间，已经过了诉讼时效，备案合同及抵押的注销是具体行政行为不属于民事诉讼审理范围；4.原告罗秋根就诉争房屋曾提起执行异议之诉，原告罗秋根再次起诉符合“一事不再理”的原则。经审理查明：2008年1月6日，被告政力公司向原告出具了一份《出让书》，内容为：“罗秋根同志：本公司同意将蓉城大厦南向19层188㎡，每平方米3070元出让给贵方，总价格为577160元。同意将屋顶别墅北向约500㎡按每平方米3200元出让给贵方，总价格为160万元。具体面积按办理产权证进行核实。并按多退少补的原则办理”。原告罗秋根于2008年3月9日向被告政力公司支付了700000元，于2008年5月11日向被告政力公司支付了900000元。2008年5月11日，被告政力公司向原告罗秋根出具了收到购房款1600000元的《收据》。原告罗秋根陈述，被告政力公司于2010年8月将1801房交付给其使用，其于2010年9月份装修后居住至今。2017年9月19日，被告政力公司向原告罗秋根出具了一份《证明》，内容为：“罗秋根于2008年5月11日购买我公司位于长沙市天心区房屋）分两次现金支付，共支付人民币160万元。第一次现金支付是2008年3月9日，我司法定代表人陆五一指示王溪沙（出纳）收款，罗秋根支付70万元人民币。第二次现金支付是2008年5月11日我司法定代表人陆五一指示王溪沙（出纳）收款，罗秋根支付90万元人民币。我公司已开出收据，收据号为0014247号，特此证明。”另查明，2008年8月，被告政力公司、第三人张医力签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801），被告政力公司将1801房以总价款2355080元出卖给第三人张医力并办理了商品房买卖合同网签手续。2008年8月，第三人张医力、中国银行赤岗支行签订了一份《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，合同就贷款金额、还款期限、贷款利息及违约责任等内容进行了约定。2008年8月20日，第三人张医力以1801房对上述债务向第三人中国银行赤岗支行提供抵押担保，并办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明（长房天心押字第××号）。第三人张医力没有提供证据证明其占有使用过1801房，也没有提供证据证明就该房屋向原告罗秋根主张过权利。再查明，因第三人张医力没有按约偿还贷款本息，第三人中国银行赤岗支行于2014年3月27日诉至本院。2014年8月18日，本院作出（2014）天民初字第860号民事判决，其中判决第六项确认第三人中国银行赤岗支行对1801房享有优先受偿权。2014年10月11日，第三人中国银行赤岗支行向本院申请执行。2015年12月2日，本院作出（2014）天执字第1050-2号执行裁定，裁定拍卖1801房。原告罗秋根以1801房系个人财产为由提出案外人执行异议。2016年8月1日，本院作出（2016）湘0103执异65号执行裁定，驳回了原告罗秋根的执行异议。随后原告罗秋根提起案外人执行异议之诉。2016年9月7日，本院作出（2016）湘0103民初5178号民事裁定，驳回原告罗秋根的起诉。此后，原告罗秋根以（2014）天民初字第860号民事判决存在错误为由申请再审。2017年6月6日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民再3号民事判决，认为第三人中国银行赤岗支行对1801房的抵押权并未成立，依法不享有优先受偿的权利，撤销了（2014）天民初字第860号民事判决第六项。又查明，本院向原告罗秋根释明，如因预告抵押登记未注销而导致无法办理产权过户手续，其是否愿意变更诉讼请求，原告罗秋根陈述不同意变更诉讼请求。本院认为,（2017）湘01民再3号民事判决没有对1801房的权属进行确认，原告罗秋根在本案中对1801房主张所有权不构成重复起诉，不属于“一事不再理”的情形。被告政力公司向原告罗秋根出具了《出让书》，该《出让书》虽然没有写明具体的房号，但原告罗秋根支付了1600000元购房款，被告政力公司向原告罗秋根交付了1801房，故原、被告之间形成买卖合同关系且现已成立并生效，原告罗秋根已实际占有使用了该房屋，只是没有取得该房屋的所有权。在取得该房屋的所有权之前，原告请求确认1801房归其所有，本院不予支持。被告政力公司又与第三人张医力签订了出售1801房的买卖合同，该合同亦为有效合同，但第三人张医力既没有占有该房屋，也没有取得该房屋的所有权。在“一物二卖”且均未取得所有权的情况下，应坚持占有在先的原则，已经占有买卖标的物的当事人即原告罗秋根有权要求取得完整的物权，被告政力公司应为原告罗秋根办理产权登记。因第三人张医力与被告政力公司签订的商品房买卖合同已经办理了预售商品房合同备案、商品房买卖合同网签、预告登记，致使原告罗秋根与被告政力公司无法办理房屋所有权登记手续，合同义务无法继续履行完毕，故第三人张医力与被告政力公司应办理案涉房屋商品房买卖合同备案登记、商品房买卖合同网签、预告登记的注销手续。原告罗秋根可以请求被告政力公司为其办理1801房的产权过户手续，但因第三人张医力向第三人中国银行赤岗支行借款时已将1801房办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明，在该预告抵押登记注销前，产权过户在客观上存在障碍，故原告罗秋根的该项诉讼请求，本院不予支持，原告罗秋根可在该预告抵押登记注销后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告湖南政力房地产有限责任公司与第三人张医力于本判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801）的登记备案注销手续和网签注销手续；二、驳回原告罗秋根的其他诉讼请求。案件受理费19200元，保全费5000元，由被告湖南政力房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张永进人民陪审员  刘 健人民陪审员  孙树霞二〇二〇年三月十八日法官助理段琴书记员任艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。