西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初20018号原告（反诉被告）：赵亮，男，汉族，1980年12月12日出生，住西安市雁塔区，身份证号：150XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：邢雯倩，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：施浩，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵洁，女，汉族，1969年12月30日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：周洪，男，汉族，1963年2月22日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。共同委托代理人：王陇珍，陕西沃特律师事务所实习律师。第三人：西安凤鸣宣房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610135MA6U2L8989。法定代表人：陈群超，该公司总经理。委托代理人：张晓鹤，系该公司员工。原告赵亮与被告赵洁、周洪及第三人西安凤鸣宣房地产营销策划有限公司（简称西安凤鸣宣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵亮之委托代理人邢雯倩，被告赵洁、周洪之共同委托代理人李勇、王陇珍及第三人西安凤鸣宣公司之委托代理人张晓鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵亮诉称，被告赵洁、周洪系夫妻关系，西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋为二被告共同所有。2018年4月10日，原告赵亮与被告赵洁、周洪及第三人西安凤鸣宣公司三方共同签订了《21世纪不动产房屋买卖居间合同》，约定：被告赵洁、周洪将其位于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告赵亮，房屋成交价格为3850000元，原告需向被告支付定金300000元，首期房款（含定金）1850000元，2000000元由乙方向银行申请贷款，甲方配合办理手续。合同签订后，原告依约向被告支付了定金300000元，被告赵洁出具了收条，但被告配合对房屋进行了评估并办理了银行面签手续之后，就不再配合原告办理后续手续，拒绝按照合同约定将房屋出售给原告，并要求涨价。各方多次协商未果，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》；2、二被告向原告退还定金300000元；3、二被告向原告支付385000元违约金；4、二被告向原告赔偿损失435500元。5、本案的诉讼费用由二被告承担。被告赵洁、周洪共同答辩并反诉称，一、原告以“记错”贷款银行为由主张抗辩其已获批银行按揭贷款，不符合常理，不应被采信。另，鉴于原告发出错误意思表示，提供错误事实与证据，导致本案争议发生，导致原审一审判决认定事实发生变化，亦导致二审裁定发回重审，严重损害司法审判尊严，应由原告向被告承担赔偿责任。二、原告以向法院起诉要求解除涉案合同的形式通知被告解除合同，被告依法向原告与第三人送达解除合同通知书，即买卖双方均已作出解除买卖居间合同的意思表示，该合同已因依法解除而终止。三、买卖居间合同并未约定被告全额收到房屋转让价款的时间（即原告的履行期限），存在重大缺陷，须依法、依约协商、补正，但原告与第三人违反诚实信用原则拒绝协商、补正，导致被告签订合同的目的无法实现。涉案合同网签时，原告与第三人擅自将房屋交易价款变更为355万元，导致被告利益严重受损。另，原告故意隐瞒其无法获取民生银行按揭贷款，无能力及时全额支付涉案房屋交易价款这一重要事实，且恶意起诉要求解除合同，导致被告合同目的不能实现，原告的行为已构成重大、根本违约。故被告提出反诉，反诉请求：1、确认《解除、终止房屋买卖居间合同通知书》依法生效；《21实际不动产房屋买卖居间合同》解除；2、判令反诉被告与第三人配合反诉原告解除、撤销西安市二手房买卖网上签约；3、判令反诉被告无权要求返还已支付的定金30万元；4、判令本案及反诉诉讼费由反诉被告及第三人共同承担。原告赵亮就反诉辩称，网签合同因双方没有办理资金监管账户已经实际解除。故被告的反诉第二项请求没有必要。被告第三项及第四项请求没有事实及法律依据。三方签订的买卖居间合同第四条明确约定签订合同当日，乙方向甲方支付定金30万元，直接支付给出卖人，出卖人于30个工作日内将该定金存入资金监管账户。合同约定合同签订30日内，原告将购房首付款含定金185万元支付给甲方，存入双方开设的资金监管账户，而被告没有收到首付款认为原告违约没有合同依据，合同规定首付款是付至监管账户，但因被告拒绝开设监管账户，致使首付款不能转入，系被告违约。后被告委托律师发函件均仅提到收到房款的时间，却对监管账户的设立没有提及，监管账户不开设，首付款及按揭款均无法存入。从被告委托律师可以看出，其发送函件不是为了要求合同的继续正常履行，而是为了摆脱其违约的事实，故应驳回被告的反诉请求。第三人西安凤鸣宣公司述称，二手房买卖合同对于何时收到房屋价款以及办理各项手续的期限，合同中均有明确约定，网签合同的价位是355万元被告是知情的，因为当时被告不同意将定金划入资金监管账户，所以才没有开设资金监管账户。被告没有按照合同约定履行合同义务。经审理查明，2018年4月10日，原告赵亮与被告赵洁、周洪及第三人西安凤鸣宣公司签订了《21世纪不动产房屋买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告位于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋及车位，房屋面积159.71㎡，交易价格为3850000元，签订合同当日原告向被告支付定金300000元（在交易中自动转为首付款的一部分），支付方式为直接支付出卖人，出卖人应于30个工作日内将该笔资金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户。签订合同30个工作日内原告向被告支付1550000元，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户。剩余2000000元由原告申请抵押贷款，贷款期限为20年。若贷款额度低于拟贷款金额，原告应于贷款审批通过之日起7个工作日内自行补足购房款支付被告，每逾期一日，原告应按照应付房款的3%作为违约金支付被告，逾期超过30个工作日的，依照合同约定追究违约责任。双方未按照合同约定履行或因双方任何一方原因导致未成交，逾期超过30个工作日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同，并有权追究违约方的违约责任。违约方应按照房屋成交价的10%向对方支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金300000元，并向第三人支付中介费115500元。2018年4月19日，原告与被告办理了网签合同（该合同载明房屋买卖交易价款为3550000元）。后原告在西安光大银行联系并办理按揭贷款，并支出25000元二手房评估费。第三人遂要求被告协助建立资金监管账户，被告以夫妻感情发生变故为由提出房屋不方便交易，愿赔偿原告违约金。2018年5月6日，第三人向被告发出房屋买卖资金监管协办催告书。2018年5月9日，被告委托律师向原告发出律师函，以原告口头承诺“十天左右办理完毕银行贷款”未能兑现及双方房屋买卖合同未约定被告何时全额收到出让价款，影响被告出让权益为由，要求原告在接到律师函3日内与被告达成补充协议，否则通过民事诉讼等法律途径，实现其的合法权利，并附被告拟就的补充协议主要条款。因原告认为双方房屋买卖合同并无缺陷，未同意被告提出的补充提议。2018年6月12日，被告赵洁向原告发出《解除、终止房屋买卖居间合同通知书》，称自该通知书送达之日起与原告及第三人签订之《房屋买卖居间合同》解除、终止。2018年6月15日，原告提起本案诉讼。审理中，被告认为《房屋买卖居间合同》已于原告收到被告方《解除、终止房屋买卖居间合同通知书》时解除，原告同意《房屋买卖居间合同》于2018年6月已解除。另外，被告称，原告曾在原审诉讼中提供微信截屏，称其在民生银行西安分行通过个贷经理金某某办理涉案房屋贷款，但被告经过调查，民生银行西安分行并无此人，故被告称原告陈述虚假情况，使被告产生疑惑。原告及第三人辩称，在办理贷款过程中从未对被告言明贷款银行，办理按揭贷款需要比较银行的利率，审批、放款效率等因素，原告因在微信中将光大银行个贷经理金某某误注明为民生银行，导致在原审时误称金某某系民生银行个贷经理。被告亦是在原审时委托律师对金某某身份进行了调查。原审中，本院亦根据被告的申请，向中国民生银行股份有限公司西安分行发出调查令，该行向本院出具的《调查令回执》载明：“我行自2018年已暂停受理、办理西安市二手房（存量房）交易抵押贷款（按揭贷款）业务，亦未受理、审核通过原告赵亮关于涉案房产的交易抵押贷款业务；自2018年4月至今，我行及下属分行、支行等各业务机构无名为“金某某”的工作人员。”同时，原告在本次审理中，补充提供原告赵亮与金某某微信截屏、对账单及收据、《中国光大银行授信业务批复》、网页截屏、担保承诺函、西安市中级人民法院调查令及光大银行（金某某）在职证明等，证明金某某确系光大银行工作人员，并且原告在2018年4月26日已办妥银行贷款。此外，原告在起诉前向本院申请进行诉前保全，本院于2018年5月29日作出（2018）陕0113财保137号民事裁定书，依法查封被告赵洁名下位于西安市高新区XX路XX号XX花园XX号楼XX幢XX号房屋。上述事实，有原、被告提供的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》，《21世纪不动产房屋买卖居间合同补充协议》，定金收条，《民生银行个人账户对账单》，《律师函》，《告知函》，微信截图，解除合同通知书，《中国光大银行授信业务批复》，网页截屏，西安市中级人民法院调查令及光大银行（金某某）在职证明，微信聊天记录及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证，并经质证。本院认为，原告与两被告及第三人签订的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》，各方当事人意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行。在合同的履行过程中，各方前期均予以履行，但在办理合同网签后，被告以夫妻感情发生变故为由提出房屋不方便交易，经原告函催，被告仍未能配合原告建立资金监管账户，致使原告的第二笔付款无法依约支付到监管账户。对此，被告应依法承担违约责任。现原告要求解除合同，被告亦提起反诉，要求确认被告发出之《解除、终止房屋买卖居间合同通知书》依法生效，三方《21世纪不动产房屋买卖居间合同》解除，因被告方已于2018年6月12日向原告发出《解除、终止房屋买卖居间合同通知书》，原告承认收到，并同意解除合同，第三人亦不持异议。故本院依法确认2018年4月10日原告赵亮与被告赵洁、周洪及第三人西安凤鸣宣公司签订之《21世纪不动产房屋买卖居间合同》已于2018年6月解除。原告要求二被告向原告退还定金300000元，依法予以支持。原告要求二被告支付违约金385000元，因被告未积极协助原告办妥资金监管账户，对本案纠纷应负违约责任，故原告此项请求，依法支持。原告要求二被告向原告赔偿损失435500元（包括中介费损失115500元，房屋评估费损失25000元，保全费损失19520元，房屋差价损失100000元等）。因原告请求之违约金，基本可以弥补原告的相关损失，故本院结合本案实际及西安市房屋价格增溢情况，依法不予支持。被告要求原告与第三人配合被告解除、撤销西安市二手房买卖网上签约，因网签合同在合同签订后90内，双方不建立监管账户会自动解除，原告与被告网签合同至今未能建立监管账户，故被告此项请求，已无必要。被告要求确认：原告无权要求返还已支付的定金300000元，没有事实与法律依据，依法不予支持。被告辩称，房屋买卖合同未约定被告何时全额收到出让价款，影响被告出让权益，因合同明确约定：“若贷款额度低于拟贷款金额，原告应于贷款审批通过之日起7个工作日自行补足购房款支付被告，每逾期一日，原告应按照应付房款的3%作为违约金支付被告，逾期超过30日，依照合同约定追究违约责任”。故被告此项辩称，依法不予支持。至于被告称原告存在虚假陈述，并提供证据证明原告系在民生银行西安分行通过个贷经理金某某办理购买涉案房屋贷款，但被告经过调查，民生银行西安分行并无此人，原告在本案审理中提交的《中国光大银行授信业务批复》、网页截屏、西安市中级人民法院调查令及光大银行（金某某）在职证明、微信聊天记录等证据，证明原告所述个贷经理金某某确系光大银行个贷经理，当时备注民生银行西安分行个贷经理系误注，本院依法予以采信。而且该证据系在法庭审理中方才提供，与双方合同履行过程中争议关联不大，故依法不予认定。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵亮与被告赵洁、周洪及第三人西安凤鸣宣房地产营销策划有限公司签订的《21世纪不动产房屋买卖居间合同》已于2018年6月解除。二、被告赵洁、周洪于本判决生效后十日内向原告赵亮退还定金300000元。三、被告赵洁、周洪于本判决生效后十日内向原告赵亮支付违约金385000元。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱利息。四、驳回原告赵亮其余诉讼请求。五、驳回被告赵洁、周洪之反诉请求。本案本诉案件受理费37600元（原告预交），由原告赵亮承担17600元，被告赵洁、周洪承担20000元。反诉案件受理费18800元（二被告预交），由被告赵洁、周洪承担。本判决书生效后被告赵洁、周洪直接支付原告20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  薛 玉人民陪审员  曾 慧二〇二〇年三月十六日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高彩娥2020年月日送达1