云浮市中级人民法院发文稿纸签发人：会签：核稿人：拟稿单位和拟稿人：民二庭：文件标题：广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书发：上诉人、委托代理人送：文件等级：印发份数：份发文:（2019）粤53民终1372号拟稿时间：2020年3月日上诉人（原审原告）：梁小旺，男，汉族，1982年2月21日出生，住广东省云浮市云城区**************。上诉人（原审被告）：恒大地产集团云浮有限公司。住所地：广东省云浮市市区***********综合楼。法定代表人：罗立平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，该公司员工。上诉人梁小旺因与上诉人恒大地产集团云浮有限公司（以下简称“恒大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁小旺上诉请求：一、依法撤销(2019)粤5302民初1518号民事判决，重新判决；二、恒大公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实完全错误，适用法律依据错误。首先，原审判决认定恒大公司与梁小旺签订的《补充协议》第二条约定取消房屋测绘报告为合法有效错误。该《补充协议》为格式合同，是由恒大公司于订立合同前拟定的，而不是在双方反复协商的基础形成的，并非双方真实的意思表示。在签订合同时，梁小旺曾对当时的销售人员廖小婷以及一位男性工作人员对该《补充协议》提出质疑，认为该协议的权利和义务严重不对等，如不能协商就拒签。但该工作人员表示这是公司规定的合同文本，所有购房者的《补充协议》都是一样的，无法协商和变更，可以选择买还是不买，但不能改变协议的内容。无奈之下，梁小旺不得不签下《补充协议》。同时，根据《商品房买卖合同》（预售）主合同第二十八条对补充协议的效力规定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”由于房屋测绘报告属于应当由恒大公司承担的责任，该《补充协议》第二条免除了《商品房买卖合同》（预售）主合同约定的应当由出卖人承担的责任，其不按时提供测绘报告对梁小旺的权益造成了严重侵害，致使梁小旺无法判断在收楼的时候该房屋是否符合约定建筑面积和分摊面积，从而彻底丧失拒绝收楼和解除合同的权利，故该条款当然无效。二、原审判决判令的逾期交付天数有误，其认定的合法竣工备案表并非恒大公司在收楼时候出示给梁小旺的竣工备案表，该竣工备案表有造假嫌疑，恒大公司涉嫌欺诈梁小旺。原审判决认定竣工备案是商品房交付的法定条件。巧合的是，梁小旺直到一审开庭时才见到这份貌似合法的竣工备案表。也就是说，恒大公司在6月1日交付房屋时提供给梁小旺的2018年8月30日竣工备案表与恒大公司在法庭上提供的2019年1月30日的竣工备案表两者互不相同，其必有一假。因此，若原审判决认定恒大公司在庭审时提供的1月30日竣工备案表为真，那么2018年8月30日竣工备案表必然为假，也就是说，在2019年6月1日交付房屋当天，恒大公司并未提供真实有效的竣工备案给梁小旺，而是故意隐瞒事实真相，甚至伪造一份竣工备案欺诈梁小旺，其行为性质十分恶劣，社会影响极坏。因此，原审判决应当认定恒大公司合法交付的日期为一审开庭当天，恒大公司逾期交付的天数应为2018年9月1日至2019年7月30日共计332天。另外，由于该竣工备案表涉嫌多个部门或单位联合造假等违法犯罪行为，因此，请求二审法院依法审查核实后将该线索移送当地纪监委或公安机关作进一步处理。综上所述，一审法院认定恒大公司与梁小旺签订的《补充协议》真实有效，彻底违背了恒大公司与梁小旺签订的购房主合同相关规定，且认定恒大公司逾期交付天数与事实明显不符，理应纠正撤销。因此，为了充分有效维护梁小旺的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《民法总则》等相关法律规定，梁小旺具状上诉，请求二审法院支持梁小旺提出的诉讼请求。补充事实和理由：《补充协议》存在篡改造假的嫌疑，与备案主管部门的合同不一致。恒大公司辩称：1.《补充协议》是双方签字确认，且梁小旺作为完全行为能力人，恒大公司对其签署合同并无任何胁迫行为，该《补充协议》应视为双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其所称的合同备案也不是合同生效要件，因此，《补充协议》合法有效，房屋的测绘报告并不是房屋交付条件。2.关于竣工备案，恒大公司已在2018年8月30日向有关部门申请竣工备案，且经认定符合国家法律法规和强制性技术标准要求，符合备案条件，最终备案登记的时间晚于合同约定的时间，是因为行政程序而延迟，并非房屋质量不符合竣工验收的条件。3.测绘报告显示涉案房屋的实测面积与预测面积误差在3%以内，并未对涉案房屋的质量产生任何影响，梁小旺以无测绘报告为由，诉请恒大公司逾期交楼没有任何依据，恒大公司交楼时房屋已达到法定及约定的交付条件，不存在逾期交楼的事实。恒大公司上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1518号民事判决，改判驳回梁小旺的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由梁小旺承担。事实和理由：一、恒大公司交付的房屋符合合同约定，一审法院认定恒大公司逾期交房没有事实和法律依据。根据涉案合同附件十一《补充协议》约定，恒大公司应在2018年8月31日前取得涉案房屋的五方验收证明，恒大公司已在2018年8月27日取得该五方验收证明，符合合同约定的交楼条件，一审法院认定恒大公司逾期交房错误，请求二审法院予以改判。二、恒大公司已在2018年8月30日向有关部门申请涉案房屋的竣工验收备案，并且经认定涉案房屋符合备案条件，因此恒大公司交付的房屋符合法定交付条件，一审法院认定恒大公司逾期交房没有事实和法律依据。根据广东省云浮市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》认定，涉案房屋在2018年8月30日竣工验收符合国家法律、法规和强制性技术标准要求，符合备案条件。最终竣工验收备案登记的时间晚于2018年8月31日，是因为行政程序及形式上的手续问题而延迟，涉案房屋已在2018年8月30日被有关部门认定符合实质备案条件，且梁小旺也无证据证明涉案房屋存在质量问题，已符合法定的实质交付条件，一审法院因形式问题而认定恒大公司逾期交房，理据不足，应予改判。综上，恒大公司交付房屋符合合同约定及法定条件，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回梁小旺梁小旺的全部诉讼请求，维护恒大公司的合法权益。梁小旺辩称：1.恒大公司的上诉状中第一点不符合法律规定，合同附件十一的《补充协议》与房屋预售合同相冲突，也违背法律的法定条件，所以是没有效力的。另外，在签署《补充协议》时，恒大公司有欺诈嫌疑，欺骗梁小旺。《补充协议》是需要经主管部门审批备案，但事实上，该《补充协议》并没有报主管部门备案，且擅自撕下《补充协议》报市住建局备案，公然欺骗市住建局以及梁小旺。针对恒大公司上诉状第二点，涉案房屋不符合交楼条件，因为其不符合国家规定的交房标准，不能按期提供竣工备案与实测报告。梁小旺向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司向梁小旺支付逾期交付房屋违约金（至2019年5月31日）15724元；2.判令恒大公司承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。庭审中，梁小旺明确第一项诉讼请求为“判令恒大公司向梁小旺支付逾期交付房屋违约金（以总房价578089元每日万分之一从2018年9月1日起至2019年5月31日止）”。一审法院认定事实：2017年2月10日，梁小旺（买受人）与恒大公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017021137），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区****机械城二期地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为恒大城。……第三条：商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的30幢29层2904房。……该商品房的房产测绘机构为云浮市安邦房产测绘有限公司，其预测建筑面积共102.65平方米，其中套内建筑面积83.39平方米，分摊共有建筑面积19.26平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）6932.35元，总价款为人民币（币种）578089元（大写伍拾柒万捌仟零捌拾玖元整）。……第七条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）壹万元（大写），该定金于【交付首付款】时【抵作】商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【公积金贷款】。买受人应当于2017年2月10日前支付首期房价款人民币（币种）178089元（大写壹拾柒万捌仟零捌拾玖元整），占全部房价款的30.80%。余款人民币（币种）400000元（大写肆拾万元整）申请贷款支付。……第九条：商品房交付的条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。……第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。(1)逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于第1(1)项中的比率）的违约金。……第二十九条：本合同自双方签字或盖章之日起生效。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）附件十一《补充协议》第二条约定：“（一）、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。上述合同还对逾期付款责任、房屋登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、恒大公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，梁小旺于2017年2月10日支付了首期购房款178089元给恒大公司。同日，恒大公司出具178089元的首期购房款发票给梁小旺，余款通过按揭贷款支付完毕。付款时间梁小旺表示已经记不清楚。之后，恒大公司按合同约定期限通知梁小旺收楼，梁小旺以恒大公司未出示验收备案情况及测绘报告为由拒绝收楼，双方产生争议。梁小旺遂起诉至法院，并提出上述诉讼请求。另查明：《房屋建筑工程竣工验收备案表》载明，2019年1月30日，以恒大地产建团云浮有限公司为建设单位的位于云浮市区****机械城二期的恒大城二期28-30号及地下室的工程获批同意备案，并加盖云浮市住房和城乡建设局工程竣工验收备案业务专用章。2019年1月31日，由云浮市住房和城乡建设局出具的《责令停止违法行为通知书》（云建房停〔2019〕2号）载明“恒大地产集团云浮有限公司：《住房城乡建设部工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号）第四章第九条商品房交付条件规定，房屋达到以下交付条件后方可通知业方办理交付手续：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。经查，你公司在与购房人签订《商品房买卖合同》中擅自与购房人约定了与主合同要求的商品房法定交付条件不一致的补充协议。违反了上述规定和《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，现责令你公司立即停止违法行为”。恒大公司提供的《不动产测量报告》载明，位于云浮市市区**************，符合规范规定，并于2019年2月27日加盖房产测绘成果应用审核专用章，完成测绘。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。附件十一《补充协议》第二条约定将商品房交付条件由竣工验收备案及取得测绘报告变更为经验收合格（由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。可见，进行房屋竣工验收备案手续是涉案商品房交付的法定条件，梁小旺以恒大公司未进行竣工验收备案拒绝收楼，合理合法，涉案房屋于2019年1月30日进行了竣工验收备案，符合交楼条件，视为房屋实际交付。梁小旺请求逾期交房违约金计付至2019年5月31日，于法无据，一审法院不予支持。虽然《商品房买卖合同》（预售）主合同中约定了取得测绘报告也是房屋交付条件之一，但该约定已被附件十一《补充协议》第二条约定取消，双方也签名进行了确认，视为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认。按照《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，恒大公司应当在2018年8月31日前将进行了竣工验收备案的房屋交付给梁小旺使用，但恒大公司于2019年1月30日才办理涉案房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，超出合同约定的期限。故梁小旺主张支付逾期交房违约金，合理合法，一审法院予以支持。按照《商品房买卖合同》第十二条：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。(1)……(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于第1(1)项中的比率）的违约金”。本案中，恒大公司逾期已超过90日，且梁小旺要求合同继续履行。故恒大公司应支付从合同约定交付期限第二天2018年9月1日起至符合商品房交付条件2019年1月30日止按日以总购房款578089元的万分之一计付的逾期交房违约金：578089元×1/10000×152日=8786.95元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、恒大地产集团云浮有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金8786.95元给梁小旺；二、驳回梁小旺的其他诉讼请求。本案受理费97元（梁小旺已预交），由梁小旺负担72元，恒大地产集团云浮有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。梁小旺提交了以下证据：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》（复印件），拟证明恒大公司伪造虚假竣工备案表，欺骗梁小旺；二、《关于梁小旺先生要求核查恒大商品房交易合同备案相关问题的答复意见》（复印件），拟证明恒大公司与梁小旺签订的合同存在造假、欺骗行为。三、证人张梅英的书面证言及身份证复印件，拟证明证人张梅英与梁小旺于2019年6月1日到云浮恒大物业服务中心办理收楼手续，梁小旺多次要求对方出示竣工备案原件，而物业公司管家梁自成用手机出示一份格式为PDF、日期为2018年8月30日的竣工验收备案给梁小旺，但该备案材料与恒大公司向云浮市云城区人民法院出示的竣工备案资料不一致。恒大公司提交了以下证据：《恒大城收（验）楼通知书》、EMS邮寄详情单，拟证明恒大公司委托物业公司于2018年8月30日通知梁小旺办理收（验）楼手续，梁小旺不予办理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，恒大公司于2018年8月30日向梁小旺发出《恒大城收（验）楼通知书》，梁小旺确认于2018年9月2日收到恒大公司发出的上述通知，并于2019年6月1日主动办理收楼手续，收取涉案房屋钥匙和门禁卡。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、恒大公司是否存在逾期交楼违约行为？二、逾期交楼违约金（预售）主合同应如何计算。关于争议焦点一，《商品房买卖合同》第九条已明确约定商品房交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。《补充协议》第二条将主合同第九条商品房交付条件变更为经勘察单位、设计单位、施工单位、建立单位、建设单位五方验收合格。关于《补充协议》第二条的效力问题，本院认为，恒大公司擅自与购房者签订与主合同要求的商品房法定交付条件不一致的《补充协议》，已经云浮市住房和城乡建设局认定为违法行为。且《补充协议》第二条将主合同约定交楼条件变更为经验收合格，属于免除其责任、加重对方责任的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，《补充协议》第二条约定无效。恒大公司于2019年1月30日取得竣工验收备案手续，于2019年2月27日取得房屋测绘报告，已超过《商品房买卖合同》（预售）约定商品房交付时间的2018年8月31日，应承担违约责任。恒大公司上诉认为双方当事人通过《补充协议》变更了交楼条件为取得涉案房屋的五方验收证明，且涉案商品房已于2018年8月27日符合交楼条件，恒大公司已于2018年8月30日向梁小旺发出《收楼通知书》，恒大公司不存在逾期交楼违约行为的意见，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》（预售）第九条、第十一条分别约定商品房交付条件、开发商书面通知义务及出示证明文件义务。涉案商品房于2019年1月30日取得竣工验收备案手续，于2019年2月27日取得房屋测绘报告，此时才符合双方当事人约定的交楼条件。恒大公司没有提供证据证明涉案商品房达到交楼条件后，已依约履行向梁小旺书面通知、出示证明文件义务，由此产生的违约责任应由恒大公司承担。梁小旺于2019年6月1日主动收取涉案房屋钥匙和门禁卡，视为实际收楼。梁小旺起诉要求恒大公司支付合同约定的交楼日期的次日即2018年9月1日起至实际收楼日期的前一日即2019年5月31日止，以总购房款578089元为本金按每日万分之一标准计付逾期交楼违约金15724元（578089元×1/10000×272天），合理合法，本院予以支持。梁小旺上诉请求超出一审诉讼请求范围部分，本院不作审理。综上所述，梁小旺的上诉请求成立，本院予以支持。恒大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院作出的(2019)粤5302民初1518号民事判决。二、恒大地产集团云浮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15724元给梁小旺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费97元，二审案件受理费194元，由恒大地产集团云浮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年××月××日书记员  范欣健