安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初8755号原告：胡英涛，男，汉族，1980年9月13日出生，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱多光，安徽文瑞律师事务所律师。被告：阜阳市海利食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺105国道南侧，统一社会信用代码913412007568166246。法定代表人：赵中岳，任总经理。委托诉讼代理人：季鸿，安徽意扬律师事务所律师。被告：阜阳市海利房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺唐寨村，统一社会信用代码91341200788564863M。法定代表人：赵中岳。委托诉讼代理人：陈安宗，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昊，安徽京阜律师事务所实习律师。被告：蒋北平，男，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：谌彬，安徽众豪律师事务所律师。被告：阜阳市达益置业有限公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司），住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路519号，组织机构代码71170848-6。法定代表人：车涛，任董事长。原告胡英涛与被告阜阳市海利食品有限公司（以下简称：海利食品公司）、阜阳市海利房地产开发有限责任公司（以下简称：海利房地产公司）、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司（以下简称：达益公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年9月19日起诉，本院受理后发现本案不宜适用简易程序，依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告胡英涛委托诉讼代理人朱多光，被告海利食品公司委托诉讼代理人季鸿，被告海利房地产公司委托诉讼代理人陈安宗、郭昊，被告蒋北平委托诉讼代理人谌彬到庭参加诉讼，被告达益公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡英涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对临泉县水榭花都11幢1单元702号房屋进行规划核实验收，竣工备案验收等达到法定交房条件；2、判令被告立即为原告办理临泉县水榭花都11幢1单元702号不动产权属变更登记；3、判令被告按原告已付购房款455000元自2014年11月1日起按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金至符合法定交房条件之日止；4、判令被告按支付逾期办证违约金146771.78元（以购房款455000元为基数按中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2013年6月30日起暂计算至2019年6月13日，剩余违约金计算至转移登记完成之日止）；5、判令被告承担案件受理费和其他合理费用。事实与理由：2013年4月3日，原告购买被告开发的位于临泉县交通路188号水榭花都11幢1单元702号房屋，总价款455000元。合同约定房屋交付期限为2014年10月31日前，但原告按照合同约定付清购房款后，案涉房屋至今未进行工程规划核实验收和竣工验收备案，居民生活用电依然是临时配电，无法设立个人户名，造成购房户生活极大不便。被告公司单方要求原告领取钥匙，不符合《商品房买卖合同》中第八条约定，将验收合格的房屋交付原告。且被告公司违反《商品房买卖合同》第十五条约定，应当在房屋交付后180日内办理权属登记，但案涉房屋至今不具备办理权属登记的条件。故原告起诉，请求判如所请。被告海利食品公司、海利房地产公司共同辩称，一、原告的起诉已超出法定诉讼时效保护期间，依法应驳回原告的起诉。从原告的起诉状可见，原、被告约定的逾期交房及逾期办证违约金的起算分别是2014年11月1日及实际交房即2014年12月16日后的180天，至原告起诉时已长达近4年之久，已经超出《民法通则》规定的诉讼时效二年的期间，且不能举证诉讼时效存在中止、中断的情形，其权益均不应予以保护。即便因属于“继续性债权”依据《民事审判指导与参考》（总第68辑）及《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的说明支持自按每日独立起算方式处理，也应自起诉之日倒推二年的部分计算。二、原告诉讼请求中的第一、二、四项，因达益置业公司巨额债务致水榭花都房产查封时间之久，迫使被告海利食品公司、海利房地产公司资金短缺，又因达益置业公司的更名、更换印章持有的行为，被告海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平均不能独立全面履行义务。逾期办理产权登记的损失应由达益置业公司承担。三、诉讼请求中的第三项，被告认可逾期交房的基本事实，但是原告请求按原告已付购房款455000元自2014年11月1日起按日万分之1.5至符合法定交房条件之日止证据不足。首先，商品房买卖合同第九条约定逾期交房自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付房价款万分之1.2支付违约金。其次，该条款违约金的约定因水榭花都房产被查封等客观原因，答辩人认为约定过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，答辩人请求贵院询价同地段同类房屋租金标准确定造成的损失30%为标准给予适当减少。最后，通过被告举证的物业住户手册等证据，已充分证明房屋已实际交付并足以认定房屋实际交付的日期及违约金的计算截止日期。虽然《商品房买卖合同》第八条中规定了出卖人交付的房屋经验收合格的交付条件，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求，须由建设行政主管部门出具竣工验收备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。由此证明，法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。房屋虽未经验收合格，但被告与购房者达成一致意见后，购房人收房的行为即可视为商品房交付。另，合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告。因此，购房人对未经验收合格的房屋占有使用的行为，即视为房屋的交付使用，交付日期为购房人占有使用之日，也就是本案违约金计算的截止日期应以物业手册记载的日期计算。综上，答辩人恳请贵院综合考虑本案因标的楼盘被查封时间之久给答辩人造成的客观困难，支持答辩人关于诉讼时效及认为逾期交房违约金应按评估机构评定或者贵院询价的同地段同类房屋租金标准确定造成的损失30%为标准、逾期办证按约定均计算两年给予适当减少等的答辩意见，积极促成原被告的调解工作，以达到法律效果与社会效果的进一步和谐统一。被告蒋北平辩称，1、同被告海利食品公司、海利房地产公司代理人答辩意见；2、由于蒋北平与被告海利食品公司、海利房地产公司签署清算协议，所有债权债务由被告海利食品公司、海利房地产公司承担，对被告蒋北平的起诉依法应予驳回。被告达益公司未答辩亦未举证。原告围绕其诉讼请求、其他被告围绕其抗辩主张，分别向本院提举了证据。根据当事人的陈述和辩解及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：阜阳市天纵房地产开发有限责任公司2016年5月16日更名为阜阳市达益置业有限公司。2013年4月3日，原告胡英涛与达益公司签订《商品房买卖合同》，胡英涛购买达益公司开发建设的临泉县水榭花都小区11幢1单元702号房屋，建筑面积104.81平方米，总价款455000元。合同第六条规定，买受人于合同签订之日付清房屋首付款228000元，余款227000元7日内银行按揭。合同第八条规定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告胡英涛按约支付购房款，并于2014年12月16日接收入住水榭花都小区11幢1单元702号房屋。另查明：涉案楼房依法取得了《中华人民共和国国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，2019年10月30日取得《建筑工程规划核实合格证》，且建筑面积不超规划许可面积。诉讼过程中，四被告并未向本院提供涉案楼房是否办理竣工验收备案的相关证据材料。经本院向产权登记机关临泉县不动产登记中心核实，《竣工验收备案表》、《建设工程规划核实合格证》等系出卖人应向产权登记机关提供报备的必需资料。再查明：由于达益公司延期交房，2014年1月21日在临泉县住建局主持调解下，达益公司与水榭花都叠翠苑9#、10#楼部分买受人签订《赔偿协议书》，达益公司即阜阳市天纵房地产开发有限责任公司按房屋面积100平方米以下每户6000元、100平方米以上每户7000元一次性对买受人进行赔偿，并约定“双方今后不在（再）有因叠翠苑9、10号楼延期交房的任何争议”。原告胡英涛未就涉案房屋的延期交房及赔偿问题与达益公司达成调解。又查明：经已生效的法律文书确认，涉案楼盘系被告海利食品公司、被告海利房地产公司、被告蒋北平借用被告达益公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司）名义共同开发建设，被告海利食品公司、被告海利房地产公司、被告蒋北平系临泉县水榭花都小区项目实际建设人，享有案涉项目真实权利。2020年2月22日，被告海利食品公司、被告海利房地产公司及赵中岳作为甲方，与乙方即被告蒋北平签订协议书，约定因双方前期就临泉“水榭花都”项目已约定一切资产及负债由甲方承担，与乙方结算清楚没有任何关系，故就临泉“水榭花都”20位业主起诉甲乙双方合同纠纷案件中蒋北平所承担的法律责任及经济责任均由甲方承担，与乙方无关，案件致蒋北平的损失全部由甲方赔偿。本院认为，被告海利食品公司、被告海利房地产公司、被告蒋北平借用被告达益公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司）的名义办理相关手续，并联合开发建设临泉县水榭花都小区项目，为此四被告就临泉县水榭花都项目权利归属签订多个协议。这些协议的约定仅在当事人之间产生约束力，并不具有对世的公示效力，因此本案相应法律责任应由四被告共同向原告承担。被告蒋北平辩称，由于蒋北平与被告海利食品公司、海利房地产公司签署清算协议，所有债权债务由被告海利食品公司、海利房地产公司承担，对被告蒋北平的起诉依法应予驳回。因几被告之间的内部约定效力不及于原告，故蒋北平应与几被告共同向原告承担责任。其承担责任后可按照约定向他人主张。案涉房屋所属的水榭花都楼房目前已经取得《建筑工程规划核实合格证》，但无证据证明四被告已经完成竣工验收备案，根据合同约定，被告应将经验收合格的商品房交付原告使用，故对于原告要求将案涉房屋进行竣工备案验收的诉求，本院予以支持。对于原告要求四被告为原告办理案涉房屋的不动产权属变更登记的诉求，本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人的义务仅为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。经本院向本地产权登记机关核实，《竣工验收备案表》、《建设工程规划核实合格证》等系出卖人应向产权登记机关提供报备的必需资料。而原告向本院提出的第一项诉讼请求为对案涉房屋进行竣工备案验收，该行为系报产权登记机关进行资料备案的前置条件，故原告的第二项诉请包含了第一项诉请的内容。但四被告至今未将合同第十五条中约定的资料提供产权登记机关备案，致使原告无法取得涉案房屋房地产权属证书，故四被告应履行合同约定的该项义务。被告未于2014年10月31日前向原告交付涉案商品房，且自商品房交付之日起180日内被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告应自商品房交付之次日起向被告主张延期交房违约金，并自商品房交付之日起180日之次日向被告主张延期办证违约金，但原告自2019年才提出该两项诉请，根据《民法通则》规定，普通债权请求权的诉讼时效为两年，被告抗辩原告该诉求已过诉讼时效，符合法律规定，故对于原告要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司于本判决生效之日起九十日内提供竣工验收备案的临泉县水榭花都小区11幢1单元702号房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、驳回原告胡英涛的其他诉讼请求。案件受理费3236元，由原告胡英涛负担1236元，被告阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判长  王大红审判员  吴中世审判员  张 伟二〇二〇年三月二十日书记员  余文凤附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。