广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初2546号原告：周国龙，男，1964年6月17日出生（公民身份号码：440************），汉族，住所地广东省信宜市************，电话：137*****。原告：黄国平，女，1967年11月25日出生（公民身份号码：440************），汉族，住所地广东省信宜市************。两原告的共同委托诉讼代理人：罗伟权，男，1959年3月2日出生（公民身份号码：440************017），汉族，住所地广东省信宜市**********，电话：139*****568。被告：信宜铭桂旅游发展有限公司，统一社会信用代码：914***********656K，住所地广东省茂名市信宜市区***。法定代表人：谢明浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕小虎，广东法申律师事务所律师，电话：139*****。原告周国龙、黄国平与被告信宜铭桂旅游发展有限公司（以下简称铭桂公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行审理。审理过程中发现案情复杂，双方争议较大，不宜适用简易程序，于2019年12月18日裁定转为本案普通程序。于2020年2月25日公开开庭进行了审理，原告周国龙、黄国平的委托诉讼代理人罗伟权、被告铭桂公司的委托诉讼代理人吕小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国龙、黄国平向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向原告支付到期的一、二、三期返还款人民币￥226500元；一、二期逾期返还款滞纳金共￥110230元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告于2016年8月21日和原告签订了《商品房卖买合同（预售）》和《购房返还合同》各一份，合同明确被告卖售信宜市区******************商品房给原告，面积113.87平方米，房总价款为503685元，2017年5月31日交房。其中《购房返还合同》约定了每期返还款的金额、时间和滞纳金的计算方法等。原告分别在2016年8月20日、21日分二笔共向被告交了￥503685元全部房款。但被告收清了原告的购房款后，并没有按《购房返还合同》约定“一年期限返还一次”去履行合同付款给原告（具体见《购房返还合同》，共分六期，从2016年8月21日起算至2022年9月15日止。即：2017年9月15日75500元；2018年9月15日75500元；2019年9月15日75500元；2020年9月15日75500元；2021年9月15日75500元；2022年9月15日75500元）。在被告严重违约的情况下，原告曾多次催促其要履行合同，被告签下了“到2018年春节前一次性返回第一期返还款给业主”的《承诺书》作保证，并说逾期时间的都会计支滞纳金。可是到现在，被告还一分钱都没有支付过。原告认为，被告和原告签订的《购房返还合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的民事合同，应受法律保护。但被告一拖再拖没有任何履行合同的行动，己严重侵害了原告的合法权益，原告有权利根据《中国人民共和国合同法》第八条规定,要求被告支付到期的2017年9月15日至2019年9月15日的一、二、三期返还款，并承担一、二期滞纳金的违约责任。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告铭桂公司辩称，原告与被告签订的《购房返还合同》是显失公平的合同。2016年8月21日双方签订了《商品房买卖合同》是按当时的市价每平方4000多元计价的，现该楼房尚在建设中，由于资金问题已停建了近一年，至现在该房尚未交付使用，在这期间，被告千方百计地筹钱把房建好而签订了显失公平的《购房返还合同》。合同共分六期六年时间内返还购房款453000元，平均每年返还75500元。这样月息达12%之高，严重违反了民间借贷的规定，是显失公平的合同，也是无效的合同。为此，被告请求驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费。原告围绕诉讼请求，提供如下证据：1.原告周国龙的身份证复印件1页，拟证明原告周国龙的身份情况。2.2016年8月21日的《购房返还合同》，拟证明原告周国龙与被告公司签订了合同。3.2016年8月20日、2016年8月21日的收据、2016年8月22日的税收缴费书，拟证明收据被告收到了原告的购房款项。税收缴款书说明房屋已经购买完毕，完成了房屋交易，原告支付款项完毕给被告。4.2018年12月30日的承诺书，拟证明被告承诺在2018年春节前一次性返还第一期款项给业主即原告。5.《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）》补充协议，拟证明在交易前，双方是按照国家法定的合同进行签订，证明签订的时间、支付的金额、和整个售后服务交易之后的物业管理内容。说明双方交易内容合法、主体平等。6.禹神轩花园的促销广告，拟证明被告宣传提出其销售的房屋中有30套房的购房全额返还，不同业主的返还金额、返还期数不同。原告的房屋在被告所宣传的返还金额的30套房范围内。经质证，被告对原告的证据1、证据3无异议；对证据2的真实性无异议，但认为购房之后需要返还给原告四十多万元，是显失公平的，是不平等的合同，应该撤销；对证据4真实性无异议，被告的确于2018年10月30日承诺返还第一期的款，但由于认识到涉案合同是一份显失公平的合同，且远超了民间借贷的高息，所以被告没有按合同进行返还；对证据5真实性无异议，房屋已经交付给原告，被告也收取了原告的房款；对证据6有异议，认为该广告是显失公平的，当时的房价是四千多一平方，如果按当时的房价返还，是亏本的，是不公平的，该返还合同违反了民间借贷的利息规定，是无效的合同，应该撤销。被告没有向本案提供证据。本院到信宜市*******调取权属人周国龙、黄国平的房产登记情况，结果显示周国龙、黄国平没有房产预告登记情况。本院经审理认定事实如下：2016年，被告铭桂公司在其售楼部及周边张贴促销广告、宣传标语、发放传单等，向社会公众宣传其禹神轩花园楼盘的购房返购房款的活动，参与人数在三十人左右。原告提供了当时的宣传传单作为佐证，原告受被告铭桂公司宣传的优惠条款的影响，因此到被告铭桂公司签订合同。2016年8月21日，被告铭桂公司作为出卖人，原告周国龙、黄国平作为买受人，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的信宜市区**********************，预测建筑面积为113.87平方米，套内建筑面积91.66平方米，分摊共有建筑面积22.21平方米。该商品房总价款为503685元，付款方式为一次性付款，约定交付商品房的时间为2017年5月31日。双方签订《商品房买卖合同（预售）》的同日又签订了《购房返还合同》，被告铭桂公司为甲方，原告周国龙、黄国平为乙方，约定乙方房号为1号楼B幢1003房，合同主要内容为“1.甲方在与乙方约定的时间内返还乙方购房的返还款，返还金额以本合同签订金额为准；2.甲方返还方式，按乙方签订本合同金额分六期返还，一年期限返还一次；3.一次性全款购房，甲方返还时间从乙方和甲方签订合同日起始计算；4.交首付银行贷款购房，甲方返还时间从乙方和甲方签订合同日起延后45天后计算（因银行办理贷款要一定的时间段）；5.返还总金额453000元，乙方交首期款日期2016年8月21日。甲方返还日期和金额如下：2017年9月15日返还75500元，2018年9月15日返还75500元，2019年9月15日返还75500元，2020年9月15日返还75500元，2021年9月15日返还75500元，2022年9月15日返还75500元。5.甲方按时把每期返还款75500元转入乙方指定的银行账户，若逾期超过15天，则按每期返还金额每天1‰加收滞纳金。本协议生效后，即成为原购房合同不可分割的组成部分，与原购房合同具有同等的法律效力”。原告周国龙、黄国平分别在上述两份合同上签名，被告铭桂公司分别在上述两份合同上盖公章，法定代表人谢明浩盖私章。2016年8月20日原告支付327000元购房给被告铭桂公司，2016年8月21日支付剩余的176685元给被告铭桂公司，即签订合同当日原告已交纳了全部购房款503685元给被告，被告出具了收款收据给原告。《商品房买卖合同（预售）》和《购房返还合同》签订之后，被告没有到房产部门办理商品房预售合同登记备案手续，没有按约定交付原告购买的商品房给原告，也没有向原告返还购房款。2018年12月，有***楼盘的业主到被告铭桂公司售楼部要求被告铭桂公司支付购房返还款，但被告铭桂公司称没有资金，并出具了《承诺书》给业主，承诺书内容为承诺在2018年春节前一次性返回第一期返还款给原返还业主。但之后被告没有返还任何款项给原告。被告的***1号楼由于拖欠建筑商的工程款，导致持续停工了一年多，现该幢楼尚未竣工。建筑商诉至本院要求被告支付工程款一千多万，本院判决被告铭桂公司支付建筑商工程款的民事判决已生效，进入执行阶段，现该1号楼的部分套房及铺位正在本院拍卖程序中。原告所购买的商品房不在被拍卖行列。本院认为,《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”和第四十五条规定“本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”本案中,被告作为房地产开发企业,应当知晓上述规定,但其在销售商品房过程中向买受人隐瞒了《商品房销售管理办法》中禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的规定,该情节必然成为实质性影响原告缔约时考虑房屋总价是否符合经济原则,并做出是否缔约选择的重要因素。原告在庭审中也确认被告促销销售的商品房房价比同地段同类的商品房价格每平方高几百元，且户型设计差，原告是看中有购房返还房款才购买被告的商品房，可见该返本销售活动对原告的选择起到重要作用。对该情形,被告未能举证证明其如实告知原告这一缔约重要义务,从而对原告的意思表示产生了实质性影响,致使原告做出了不真实的意思表示。被告后续的行为表明其没有履行合同的意思，其把原告交纳的购房款拿去做酒店等其他投资，并且没有返还任何人的购房款。综上,被告作为房地产开发企业,在商品房销售过程中,采用返本销售或变相返本销售的方式,违反行政法规规章的强制性规定,与原告签订《商品房买卖合同（预售）》、《购房返还合同》,并全额收取购房款,且在洽谈、订立协议过程中,违反诚实信用原则,隐瞒禁止销售方式,其行为实质为非法融资行为。虽然《商品房销售管理办法》属于国务院部门规章中的强制性规定，但是该规章的内容涉及房地产市场秩序，被告的违规销售行为严重影响了信宜地区的房地产市场秩序，导致社会公众对房地产市场销售方式的误解，如不遏制可能会形成恶性竞争，为纠正房地产市场交易秩序混乱现象，减少社会影响，因此本院认定原、被告签订的《购房返还合同》为无效合同。《购房返还合同》是《商品房买卖合同（预售）》的一部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。原告在本院释明合同无效的情况后，依然坚持原诉讼请求，不请求被告赔偿损失，也没有提出损失依据，也没有就《商品房买卖合同（预售）》提出诉讼请求，因此本院仅就原告的诉讼请求审查《购房返还合同》，不处理《商品房买卖合同（预售）》的问题。无效的合同自始没有法律约束力，因此对原告要求被告履行《购房返还合同》返还三期的返还房款并支付滞纳金的诉讼请求,理据不足,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条之规定,判决如下:驳回原告周国龙、黄国平的诉讼请求。案件受理费6350.96元（原告已预交），由原告周国龙、黄国平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  肖 燕人民陪审员  黎思安人民陪审员  赖清群二〇二〇年三月十七日书 记 员  许晓敏附录法律条文内容如下：1.《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。