广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8424号原告：陈建灿，男，1988年8月15日出生，汉族，住广州市天河区。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢123房。法定代表人：刘淑娴。委托诉讼代理人：刘景丽、陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师、实习律师。原告陈建灿诉被告增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建灿，被告利发公司的委托诉讼代理人刘景丽、陈卓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建灿向本院提出诉讼请求：一、原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条逾期交房违约责任中约定违约金不得超过3%的条款为无效条款；二、被告向原告支付延迟交楼违约金（以516987元为本金，从2017年11月30日起按日0.01%计至庭审之日即2020年2月27日止）；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢809房。合同约定被告应于2017年11月30日前符合交楼条件的房屋给原告使用。根据增城新和自来水有限公司于2019年9月18日出具的复函可知，涉案房屋所在的项目没有向该公司申请报装永久性水表，因此涉案房屋至今仍未具备交楼条件。合同第十四条约定的违约金不超过总房款3%，与合同补充协议中的约定，在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，根据合同法第三十九条的规定，该十四条的关于违约金不超过总房款3%的约定为无效条款。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院支持原告的请求。被告利发公司辩称：一、合同第十四条有关逾期交房违约金的上限约定不具备合同法规定的格式条款无效的特征，且利发公司已尽合理义务，不违反公平原则，依法应当有效。二、合同补充协议已经对原合同约定的交房条件作出变更，涉案房屋自通知收楼之日起已经符合补充协议约定的“满足供水”这一条件，未影响购房者的正常使用。即使认为涉案项目未满足永久供水条件构成违约，本项目此前通水管道为接驳石下村供水网的事实系历史遗留问题，利发公司作为没有任何房地产开发经验的公司对永久通水存在重大误解，并非故意违约。涉案项目逾期交楼的根本原因在于总承包单位严重逾期竣工，经生效判决认定总承包单位仅需按合同价款的5%承担逾期竣工违约责任，而若本案中陈建灿主张的违约责任突破合同约定的3%上限，将导致逾期竣工违约责任不能弥补利发公司承担的逾期交楼遭受的实际损失，违背公平原则。三、原告未提交证据证明合同约定的违约金标准低于其因逾期交房遭受的实际损失，本案依法无须对合同约定的总房价3%的违约金上限进行调整。经审理查明：2017年2月19日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北78号1幢（新沙大道北78号1幢）809房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）516987元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋保修期及物业管理费。本条所称的‘乙方原因’，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按照缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。……”。合同的附件七合同补充协议，约定“第一条，甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条‘逾期付款的违约责任’补充约定如下：1、乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2、乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1、在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2、该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3、商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……”。另查，涉案大东会广场商业楼的其中一名业主李朝芳以利发公司为被告，诉至本院，案号为（2019）粤0118民初4777号。在该案中，利发公司提供以下证据：广州市增城区新塘镇××村民委员会于2019年8月19日出具《证明》，证明利发公司开发的涉案大东会广场项目于2018年1月29日接驳增城区新塘镇××村自来水管，对该项目进行永久供水。增城新和自来水有限公司于2019年9月3日作出《情况说明》，内容为，其公司对新塘镇××村进行永久性总表供水，因水网已覆盖石下村开发区区域，其司不再对该区域内的用户另行铺设管道供水，相关用户可接驳新塘镇××村自来水管，由新塘镇××村实现永久性供水；经了解，利发公司开发的大东汇广场，已接驳新塘镇××村自来水管，新塘镇××村已对其永久性供水。2019年9月25日，本院作出（2019）粤0118民初4777号民事判决书，查明如下，一、2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。二、增城新和自来水有限公司于2019年7月19日作出新和函[2019]069号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为，利发公司不是其公司注册水表用户，据了解是由新塘镇××村供水，其公司对石下村实行总表供水方式，石下村在其公司注册总水表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责，其公司不清楚利发公司的供水协议签订情况。三、增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出新和函[2019]094号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为，利发公司大东会广场项目没有向其司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，据了解是由新塘镇××村供水。其司对石下村实行总表供水方式，石下村在其司注册总水表表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责。如果该项目向其司申请报装独立的水表，报装资料齐全及现场符合供水要求的其司可以受理，其司现场勘查后将根据实际用水情况确定用水性质。四、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月19日作出《关于增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷115案相关问题的复函》，内容为，利发公司开发的位于新塘镇××村大煲（土名）建设项目目前为商业用电性质，执行一般工商业电价，为永久供电，送电时间2018年6月27日。五、广州东部发展燃气有限公司于2019年7月18日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道78号1幢、2幢房屋燃气事项的复函》，内容为，其公司与利发公司没有就广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋申请开通管道燃气事宜签订《管道燃气开户合同》；因上述地址的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程目前正在建设中，红线外大管网不具备供气条件，故上述房屋目前尚不具备接驳通气条件，其公司没有向上述房屋供应管道燃气。六、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年7月15日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋通邮情况复函》，内容为，利发公司开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号，78号之一至78号之十六，78号201至331房，78号1、2幢，80号，80号之一至80号之十一从2019年6月13日起以定位投递到广州市增城区新塘镇新沙大道北80号大东会广场物业前台的方式通邮。该判决认定以下，一、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同的约定，利发公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给李朝芳使用。根据增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知利发公司不是其公司注册水表用户，涉案房屋所在的大东会广场项目没有向该公司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，因此，涉案房屋截至2019年9月18日未取得永久通水的居住使用条件，未达到合同约定的交付条件。因李朝芳于2019年7月23日办理了涉案房屋的收楼手续，故根据合同第十四条延期交房的违约责任“乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。”的约定，利发公司应向李朝芳支付从2017年12月1日至2019年7月23日的迟延交房违约金（违约金以565562元为本金，按每日万分之一标准计算），经核算该违约金的总金额超过总房款的3%（16966.86元），故利发公司应向李朝芳支付迟延交房违约金16966.86元，对于李朝芳请求过高部分不予支持。对于李朝芳主张上述合同条款为格式条款应无效，缺乏理据，不予采纳；对于李朝芳主张调高违约金标准并按同期同地段同类房屋租金标准计算违约金，但其未提交证据证明其损失超过合同约定的违约金，不予支持。二、关于利发公司抗辩李朝芳未付延迟付款产生的违约金故其可顺延交房且无需承担逾期交房的违约金的问题。虽然合同约定李朝芳须在涉案房屋交付使用期限届满前先行履行付款责任且包括违约金，但是利发公司直至李朝芳起诉之时尚未曾向李朝芳主张要求支付逾期付款违约金，且李朝芳在合同约定的交付房屋日期前已经付清所有购房款。另外，合同约定李朝芳除支付购房款外还应支付违约金才交付房屋，这明显加重了李朝芳的合同义务，而大大减轻了利发公司交付房屋的合同主要义务，且对于违约金的标准与金额双方尚存在分歧，因此，利发公司以李朝芳未支付逾期付款违约金为由延迟交付房屋的理由不充分，亦违反了民法的公平原则，故不予采纳。据此，该判决书判决如下，一、利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金16966.86元；二、驳回李朝芳的其他诉讼请求。判后，李朝芳和利发公司均不服判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终20191号。2019年12月5日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终20191号民事判决书，认定如下，一、涉案商品房买卖合同明确约定交房条件为商品房项目工程竣工验收合格及满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，交房期限为2017年11月30日前。根据一审法院向增城新和自来水有限公司调查，增城新和自来水有限公司于2019年9月18日向一审法院作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，证明截止2019年9月18日，利发公司没有向供水的公共服务单位办理涉案房屋永久供水的注册手续，即涉案房屋在合同约定的交房期限届满时并未满足永久供水的必要居住条件，未完全达到合同约定的交房条件。因此，利发公司存在逾期交房的违约行为。利发公司在一审中提交的广州市增城区新塘镇××村民委员会于2019年8月19日出具的《证明》及盖有“增城新和自来水有限公司收费专用章”印文、于2019年9月3日出具的《情况说明》，经审查，广州市增城区新塘镇××村民委员会并非供水的公共服务单位，“增城新和自来水有限公司收费专用章”并非供水的公共服务单位的行政印章，且该两份证据均形成于供水的公共服务单位增城新和自来水有限公司上述复函作出之前，不足以推翻上述复函证明的事实，故利发公司以该两份证据证明涉案房屋于2018年1月29日已实现永久供水的上诉主张不能成立，不予采纳。在商品房买卖合同关系中，买方的主要义务是支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋，故涉案商品房买卖合同关于李朝芳除支付购房款外还应支付违约金后，利发公司才交付房屋的约定，明显加重了李朝芳的义务而减轻了利发公司交付房屋的义务，且双方对逾期付款违约行为及违约金计算的确定产生争议如何解决的问题也没有作出约定，李朝芳在合同约定的交房期限前已付清了购房款，利发公司在李朝芳起诉前也未曾向李朝芳主张逾期付款违约金。因此，利发公司认为李朝芳未付延迟付款违约金，其可顺延交房且无须承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院关于利发公司以李朝芳未支付逾期付款违约金为由延迟交房的理由不充分且违反民法公平原则的认定正确，予以认同。二、利发公司逾期交房，依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定李朝芳承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成利发公司利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重李朝芳责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。李朝芳认为该条款无效的上诉理由成立，予以采纳。涉案商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一的标准计算，李朝芳认为该标准过低，主张调高并按同期同地段同类房屋的租金标准计算，但李朝芳并无举证证明逾期交房造成其损失超过合同约定的违约金，故一审法院不予支持并无不当，亦不予支持。因此，李朝芳提出的评估涉案房屋租金的申请并无必要，李朝芳认为一审法院没有依其申请对涉案房屋租金进行评估，违反程序且认定事实不清的上诉理由不能成立，不予采纳。据此，利发公司逾期交房时间为2017年12月1日至2019年7月22日合计599天，按已付房款565562元的每日万分之一计算违约金为33877.16元。一审判决对涉案商品房买卖合同设置逾期交房违约金上限的条款效力的认定，适用法律错误，处理不当，予以纠正。据此，该判决书判决如下，一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第一项为利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金33877.16元；三、驳回李朝芳的其他诉讼请求。2019年12月24日，本院立案受理本案。2020年2月27日，本案开庭审理。在本案审理过程中，一、庭审中，被告提供一份由增城新和自来水有限公司于2019年10月8日出具的供水证明，内容为，兹有增城市利发实业服装有限公司，向我司申请永久用水水表1组，装表口径为DN150，申请用水地点位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78、80号的“大东会广场”项目的用地红线范围内，该项工程已竣工，验收合格，已通水使用。注册水表表后的供水管网由用水方自行安装和维护。原告质证表示，其没有收到该证明，对其内容无法确认。二、原、被告确认以下，（一）涉案购房款已经付清；（二）在增城新和自来水有限公司于2019年10月8日出具供水证明后，被告没有向原告发出书面收楼通知。三、被告陈述以下，其在2019年9月向增城新和自来水有限公司申请增城新和自来水有限公司向涉案项目直接通水，铺设管道，在2019年10月8日完成增城新和自来水有限公司的通水。本院认为：原告与被告于2017年2月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定，被告理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用。从本案查明的事实可知，涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月27日具备永久通电条件，以及于2019年6月13日具备永久通邮条件。至于通水条件。根据增城新和自来水有限公司于2019年10月8日出具的供水证明可知，涉案房屋截至2019年10月8日才具备永久通水的居住使用条件，即截至该日，涉案房屋才具备合同约定的交付条件。被告逾期交房的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。被告确认其在符合交付条件后并未向原告发出收楼通知，因此违约金应从合同约定的交楼日期的次日起即2017年12月1日起计至本案庭审之日即2020年2月27日。原告主张违约金的起算日期有误，本院予以纠正。至于违约金的计算标准问题。涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一且不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定原告承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成被告利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重原告责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同第十四条约定被告承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。原告主张要求确认认为该条款无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告提出上述条款不构成格式条款以及无须对违约金上限的约定予以调整等抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付从2017年12月1日起至2020年2月27日止的迟延交房违约金42341.24元（违约金以516987元为本金，按每日万分之一标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈建灿与被告增城市利发实业服装有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第十四条关于被告增城市利发实业服装有限公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款的约定无效；二、被告增城市利发实业服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建灿支付迟延交房违约金42341.24元；三、驳回原告陈建灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，由被告增城市利发实业服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年三月五日书记员  赵洁玲