广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29144号原告：郑汉武，男，1979年11月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘映旺、郑秋婷，均系广东世港律师事务所律师。被告：广州市域高计算机科技有限公司，住所地广州市天河区侨源大街45号904房，统一社会信用代码91440106766120057Q。法定代表人：陈海龙，总经理。委托代理人：张执夫，系广东正大联合律师事务所律师。原告郑汉武诉被告广州市域高计算机科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑汉武的委托代理人郑秋婷，被告广州市域高计算机科技有限公司的委托代理人张执夫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑汉武诉称：2019年7月16日，原、被告签订了《房地产认购书》，约定原告向被告认购广州市天河区天润路467号之六214房（下称涉案房屋），成交价为1498176元。原告依约支付了定金10万元后查册发现涉案房屋存在抵押登记情形，原告认为被告向其隐瞒了涉案房屋已被抵押的事实，导致原告在违背其真实意思的情况下签订《房地产认购书》并支付了定金，被告的行为构成了欺诈。另原、被告还签订了《返租合同》和《承诺书》，前者约定以涉案房屋返租4年的租金抵扣涉案房屋的部分购房款，后者约定了税费的承担。原告认为被告采取售后包租的方式进行销售有违法律规定，且涉嫌漏税。综上，原告请求判令：一、撤销原、被告于2019年7月16日签订的《房地产认购书》；二、被告双倍返还原告支付的购房定金20万元及利息（以20万元为本金，自2019年7月16日起算，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至被告实际付清之日）三、本案诉讼费由被告承担。被告广州市域高计算机科技有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。一、在原告签署合同前，被告已清晰、明确、全面地向原告说明房屋的一切信息，包括存在抵押的情况，原告在2019年7月17日通过微信询问“那个抵押的涂消要多长时间解押”也能证明原告是明知涉案房屋存在抵押的情形的，被告不存在欺诈。二、原告本身存在违约行为，未在合同约定时间内支付房款，经被告催告后仍不履行，显属违约，被告有权没收其定金。经审理查明：2019年7月16日，原告（乙方/认购方）与被告（甲方/出售方）签订了《房地产认购书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋建筑面积为47.188平方米，甲方持有《房地产权证》的号码为00256928，涉案房屋交楼时的状况为带装修附家私电器；涉案房屋以现状按整套为单位售予乙方，成交价为1498176元；甲方同意乙方按分期付款方式按期付款，于签署本认购书当天支付定金100000元，购房款500000元于双方签订本合同起7日内即2019年7月23日前付清，剩余第一期房款398176元于2019年8月23日支付，剩余第二期房款100000元于2019年9月16日支付；如乙方以实际行动表示不再继续履行本认购书的任何义务或迟延支付款项超过30天的，甲方有权解除本认购书，已收取的所有费用不予退还；甲乙双方约定之交易税费缴付方式为买卖双方各自承担；在签署本《认购书》前，甲方已向乙方明示认购书范本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的文件、证书及不利因素须知，乙方已阅读并理解上述文件且无异议，并同意遵守，乙方确认对涉案房屋状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周边环境等已有充分了解；涉案房屋于2024年1月16日前交付使用；如乙方未能按照约定缴付前述楼款，甲方有权解除本认购书并没收乙方已缴付的定金及已支付的房款，同时有权将涉案房屋另行出售；乙方确保其通讯地址(天河区珠江新城平月路南国花园一街1号C4座2206房)及联系电话（137××××2588）正确无误，如因乙方的原因导致甲方不能联系上乙方而产生的损失或其他责任，一概由乙方承担等。原、被告确认，《房地产认购书》签订当天，原告向被告支付了购房定金100000元。但原告称，签订《房地产认购书》时被告未向其告知涉案房屋存在抵押，原告是在2019年7月17日才得知这一情况，在2019年7月24日才看到涉案房屋的产权资料。原告为证明其所述情况，向本院提交了：1、原告称其与被告工作人员的微信聊天记录，显示2019年7月17日，原告询问“欧阳”合同上的总价怎么是149万多”；“欧阳”回复称成交价是149万元；原告提出应该将合同成交价改成177万元，另在合同上写明抵扣4年租金271824元，应付余款149万多，这样才清楚；“欧阳”回复称会和领导商量一下；原告又询问“那个抵押的涂销要多长时间解押”，双方遂进行了语音聊天。2019年7月19日，“欧阳”询问原告今天几点过来；原告称下周，那个解除抵押的要抓紧办好；“欧阳”称要在23号前，解除抵押已经在弄了；原告回复称“欧阳”是等到其交了10万元才让其知道房产是抵押的；“欧阳”表示放心，很多客户已经过户了；原告回复称都没有解决抵押，就急着要钱；“欧阳”称已经开始解押，要走流程；原告称知道流程，但要让其看到产权清晰；“欧阳”遂回复解完押通知原告。2019年7月24日，“欧阳”向原告发送了涉案房屋的《不动产权证书》（显示证号为00256928，核发时间为2018年12月11日，权利人为被告，权利性质为商品房，用途为商业等）及《不动产登记证明》（显示核发时间为2018年12月29日，证明权利为抵押权，权利人为华夏银行股份有限公司广州分行，义务人为被告，抵押方式为最高额抵押，抵押范围为全部，最高债权数额为20000000元）。2、查册时间为2019年7月27日的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋存在抵押权登记情形。经质证，被告确认微信聊天记录的真实性、合法性，但称该证据不能证明被告故意隐瞒或者欺骗原告涉案房屋存在抵押情形，且从被告2019年7月17日主动向被告询问抵押的涂销要多长时间办妥，可知原告对涉案房屋的抵押情形是知情的，双方签订《房地产认购书》时被告已向原告出示了产权资料，原告也在合同中对此进行了确认；对《广州市不动产登记查册表》的真实性无异议，但《房地产认购书》签订后被告已积极办理涉案房屋的涂销抵押；原告现主张被告未如实告知涉案房屋存在抵押情形构成欺诈，要求撤销《房地产认购书》，实际是原告未依约支付购房款，不想继续履行合同的说辞，被告就此提交了《催款通知书》（显示作出时间为2019年7月30日，主要内容为原告未依约在2019年7月23日向被告支付首期购房款500000元，现被告要求原告收到该函后3天内履行付款义务，否则追究原告的违约责任等）及相应的顺丰速运底单（显示收件人为原告，地址为《房地产认购书》约定的原告地址）、邮递详情单（显示邮件在2019年7月31日送至丰巢智能快递柜）予以证明。经质证，原告否认其收到了《催款通知书》，且其未在2019年7月23日向被告支付首期款是因为被告故意隐瞒涉案房屋的抵押情况，双方已丧失继续履行合同的信任基础，《房地产认购书》也因存在欺诈应属无效，其在提起本案诉讼以前已向被告表明不再继续履行合同。被告则称其此前并未收到原告不再继续履行合同的通知。另，据查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋涂销抵押的日期为2019年7月27日。本院认为：虽《房地产认购书》载明“在签署本《认购书》前，甲方已向乙方明示认购书范本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的文件、证书及不利因素须知，乙方已阅读并理解上述文件且无异议，并同意遵守，乙方确认对涉案房屋状况（包括是否有抵押或查封等）、交通条件、周边环境等已有充分了解”，但结合原告与被告工作人员的微信聊天记录来看，原告对涉案房屋的抵押情况并不清楚，被告无法充分举证其在《房地产认购书》签订前有向原告明示涉案房屋存在抵押，《房地产认购书》中也未对被告的涂销抵押义务进行明确，而涉案房屋存在抵押，是双方《房地产认购书》继续履行的客观障碍，也应当是原告在签订《房地产认购书》以前决定是否购买涉案房屋的重要考量因素之一；综上，本院采信原告主张，即原告在不知悉涉案房屋存在抵押的情况下签订《房地产认购书》，丧失了是否购买涉案房屋的选择权，被告隐瞒涉案房屋存在抵押的行为已构成欺诈。现原告要求撤销其与被告就涉案房屋签订的《房地产认购书》，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故被告应向原告返还定金100000元；原告诉请被告双倍返还定金，缺乏法律依据，本院不予支持。另原告系在本案中方要求撤销双方签订的《房地产认购书》以及被告退还定金，故原告诉请被告支付迟延返还定金的利息亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告郑汉武与被告广州市域高计算机科技有限公司于2019年7月16日签订的《房地产认购书》；二、被告广州市域高计算机科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑汉武返还定金100000元；三、驳回原告郑汉武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18280元，由被告广州市域高计算机科技有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  肖添章人民陪审员  陈妙航二〇二〇年三月十二日书 记 员  邱莉晶王丽仪