甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11436号原告：兰州金星电子设备加工厂，住所地兰州市城关区段家滩路22号。法定代表人：石正和，该厂经理。委托诉讼代理人：段养平，北京市京师律师事务所律师。被告：蒋莉。委托诉讼代理人：杨东廷，甘肃久铭律师事务所律师。原告兰州金星电子设备加工厂（以下简称金星电子厂）与被告蒋莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金星电子厂委托诉讼代理人段养平、被告蒋莉及其委托诉讼代理人杨东廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金星电子厂向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的房屋租金：102566元（计算至2018年12月31日）。2、被告以拖欠的租金102566元为基数依照月息2%向原告支付从2019年1月1日至清偿之日的利息；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2007年6月30日与被告签署了《租赁合同》约定由被告承租原告位于兰州市城关区段家滩路22号本厂门口铺面两间，租金600元，年租金7200元；2008年2月28日又与被告签署了《租赁合同》约定被告承租原告位于兰州市城关区厂范围内平房两间，年租金2200元；租赁期间被告从2009年7月1日又承租了院内库房，租金每月500元；2011年10月1日起，租赁洗车房租金每月400元。为便于管理2012年1月1日原告与被告就以上租赁物又签署了《租赁合同》，其以上租赁物年租金20200元。2015年4月30日起被告租赁的平房、库房、洗车房被拆除，但铺面两间继续由被告租赁至2018年12月31日止。经核算，截止2018年12月31日被告应付租金共计150766元，但被告支付了48200元，尚欠102566元租赁费至今未能支付，故诉至人民法院。被告蒋莉辩称，1、原告主张的租金已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称司法解释）第二条规定：民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。第三条：民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则施行于2017年10月1日。司法解释第五条规定：当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》约定，被告承租原告两间铺面、两间库房、两间平房、一间洗车房，租赁期限为2012年1月至2014年12月31日，年租金为20200元，租金每月前支付，但其中两间库房、两间平房、一间洗车房于2015年4月30日拆除，即双方书面合同结束后，被告承租上述五间房屋至2015年4月30日，共4个月，原告自2015年后再未向被告主张租金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、司法解释第三条规定，原告主张租金的诉讼时效在2017年4月30日届满，而原告起诉时间为2019年9月19日，故原告关于两间库房、两间平房、一间洗车房的诉讼时效已经届满，应驳回其诉讼请求。两间铺面实际租赁至2019年1月1日，该部分租金从后往前推，2019年9月19日至2016年9月19日期间的租金未超过诉讼时效，之前的已经超过诉讼时效，原告不能主张。2、原告不是租赁房屋的真正所有权人，双方之间的《租赁合同》应认定无效。本案租赁房屋土地性质为集体所有，土地建设房屋未经国家相关规划部门批准，未取得建设规划许可证，原告也不是上述房屋的真正所有权人，也无权向被告主张租金。其关于利息的主张，应依法不予支持。综上，因原告不是真正租赁房屋的真正权利人，其诉讼请求已超过诉讼时效，恳请人民法院根据查明事实，依法裁定驳回起诉或者判决驳回其诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、租赁合同三份；2、收据十份；3、承诺书一份；4、函告。被告提交了如下证据：缴费记录一份。上述证据已经开庭质证和本院审查，对来源合法，与案件事实相关联，能够证明案件事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2007年6月30日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：原告将座落于兰州市城关区段家滩22号金星电子厂门口铺面两间租赁给被告使用，租金每月600元，付款方式为按月支付；租赁期为三年，即自2007年7月1日至2010年6月30日止。2008年2月28日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：原告将座落于兰州市城关区段家滩22号金星电子厂范围内的两间平房租赁给被告使用，租金为年租金2200元，付款方式为每半年付一次；租赁期为三年，即自2008年3月1日至2011年2月29日止。后于2009年7月1日，原告将两间库房租赁给被告使用，租金为每月500元；又于2011年10月1日，原告将一间洗车房租赁给被告使用，租金为每月400元；上述租赁合同中部分约定了租赁期限的合同到期后，双方未续签新的书面合同但继续维持租赁关系。2012年1月1日，原、被告双方就上述租赁物（即铺面两间、库房两间、平房两间、洗车房一间）重新签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：原告将座落于段家滩22号本厂铺面两间、库房两间、平房两间、洗车房一间租赁给被告使用，租金分别为：年租金7200元、6000元、2200元、4800元，共计20200元，按先交租金后住房的原则，租金每月前交付，不得拖欠；租赁期限为三年，即自2012年1月1日至2014年12月31日止。该租赁合同约定的租赁期限到期后，被告仍继续使用上述房屋。上述房屋承租期间，被告分别于2008年5月28日、7月14日、2009年1月15日、3月25日、5月25日、7月2日、9月28日、2010年1月3日、4月8日、2014年9月1日向原告支付租金2000元、2000元、2000元、2000元、1000元、2200元、2000元、3000元、2000元、30000元，共计48200元，但按照合同约定的房租价格，截止2014年9月1日，被告尚欠原告62700元租金未付清。2015年4月30日，租赁物中两间库房、两间平房和一间洗车房被予以拆除，剩余两间铺面被告仍继续承租使用至2019年1月。另查明，兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会陈述兰州市城关区段家滩路22号系该社区居民委员会集体土地，其上所建建筑物为该村村办集体企业兰州金星电子设备加工厂所有，该社区表示认可兰州金星电子设备加工厂作为原告向承租人蒋莉主张所拖欠的租金。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》，均系当事人真实意思表示，符合法律规定，应依法确认有效。合同约定的租赁期届满后，双方虽未续签新的《租赁合同》，但租赁物一直由被告占有使用，且期间原告没有提出异议，故应视为原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，被告应承担继续使用租赁物期间的租赁费，但截止被告最后一次支付房租的时间2014年9月1日，被告共向原告支付租金48200元，而截止该时间点被告依合同约定应向原告支付租金110900元【两间铺面从2007年7月1日至2014年8月31日的租金51600元（86个月×600元/月＝51600元）；两间平房从2008年3月1日至2014年8月30日的租金14300元（78个月×2200元/年÷12个月＝14300元）；两间库房从2009年7月1日至2014年8月30日的租金31000元（62个月×500元/月＝31000元）；一间洗车房从2011年10月1日至2014年8月30日的租金14000元（35个月×400元/月＝14000元）】，除去被告已付租金48200元，尚欠62700元未付。嗣后被告所承租的其中两间库房、两间平房和一间洗车房于2015年4月30日拆除，故至拆除时间该部分租赁物的租赁关系自行解除。因此，该被拆除的三处租赁物从2014年9月1日至2015年4月30日产生新的租金8666.64元【两间平房2014年9月1日至2015年4月30日的租金1466.64元（8月×183.33元/月≈1466.64元）；两间库房2014年9月1日至2015年4月30日的租金4000元（8月×500元/月＝4000元）；一间洗车房2014年9月1日至2015年4月30日的租金3200元（8月×400元/月＝3200元）】。剩余两间铺面被告则一直承租至2019年1月，故该部分租赁物从2014年9月1日至2018年12月31日又产生租金应为31200元【52个月×600元/月＝31200元】。关于被告提出的本案部分租金已超过法定诉讼时效的辩由。诉讼时效是指权利人在法定的期间内不行使权力即丧失请求司法机关强制力保护其权利的法律制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年。被告最后一次向原告支付租金是在2014年9月1日，故原告主张被告支付2014年9月1日之前拖欠的未付清部分租金的诉讼时效期间应从2014年9月2日起算至2015年9月1日届满，现原告在法定诉讼时效期间无证据证明其向被告主张过租金从而引起诉讼时效的中断，故对于2014年9月1日之前未结清的租金本院不予支持。2014年9月2日至2015年4月30日各个租赁物未付租金的诉讼时效同上述之理，原告亦无证据证明其在法定诉讼时效期间向被告主张过租金，故该部分租金本院亦不予支持。本案原告向被告主张权利应认定为2019年9月19日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故对2016年9月20日至2019年9月19日期间未付租金因未超过法定诉讼时效可以支持，该期间仅有两间铺面仍在被告租赁使用中，现原告所主张的此部分租金依据租赁物的实际使用情况要求计算至2018年12月31日，故该两间铺面租金从2016年9月20日计算至2018年12月31日，具体为27个月×600元/月+10天×20元/天＝16400元，对该部分租金本院予以支持。关于被告辩称原告不是租赁房屋的真正所有权人，双方之间的《租赁合同》无效的理由，因原、被告签订的房屋租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，亦不侵犯第三人的利益，故对该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告按照月息2%从2019年1月1日至清偿之日支付拖欠租金的利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，判决如下：一、被告蒋莉于判决生效十日内向原告兰州金星电子设备加工厂给付房屋租金16400元；二、驳回原告兰州金星电子设备加工厂的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费已减半收取1176元，由原告兰州金星电子设备加工厂负担988元，被告蒋莉负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  柴宗海二〇二〇年三月十八日书记员张文娟