河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初118号原告：新乡居然之家盛联家居建材有限公司（曾用名新乡盛联家居建材有限公司），住所地新乡市红旗区东干道与南干道新飞大道136号银基广场三楼。法定代表人：马东方，经理。委托诉讼代理人：宋光辉、李茜茜，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：王生新，男，汉族，1973年8月19日出生，住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：张玉庆，河南恒升律师事务所律师，特别授权。原告新乡居然之家盛联家居建材有限公司（以下简称盛联建材公司）与被告王生新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛联建材公司委托诉讼代理人宋光辉、李茜茜，被告王生新委托诉讼代理人张玉庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告盛联建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金、管理服务费145185元；2、依法判令被告向原告支付违约金7915元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月1日至2017年8月31日，被告租赁原告的商场摊位用于经营奥帝、施力普品牌家具。2011年8月1日至2016年8月31日，被告未与原告签订租赁合同，而是与原告建立了事实上的不定期租赁关系，2016年9月1日，原、被告签订租赁合同及管理服务协议，双方的租赁关系从2011年8月1日一直延续至2017年8月31日。租赁期间内，原告依照合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了合同约定的其他各项义务。但被告在该经营期间陆续拖欠租金和管理服务费，截至目前，被告拖欠原告2011年8月1日至2016年8月31日的租金及管理服务费共计145185元。被告的行为严重侵害了原告商场的正常经营管理及合法权益，为此特诉至法院。被告王生新答辩称：1、答辩人和原告盛联建材公司没有关系，答辩人王生新是在2016年8月31日和盛联家居建材签订的合同；2、被告王生新不欠租金，被告王生新没有违约，原告盛联建材公司的起诉没有事实和法律依据；3、租金服务费也超过了法律规定的诉讼时效；4、原告起诉的时间段的租金、管理服务费，已经两审法院审理判决，原告的起诉违反了一事不再理的原则，属于重复诉讼。故依法请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据与事实，本院认定如下：1、对于盛联建材公司提交的注销税务登记申请审批表、补充协议，王生新对真实性不予认可，本院认为盛联家具公司税务注销、盛联建材公司与新乡市富达房地产开发有限公司（以下简称富达公司）签订租赁协议系客观存在事实，上述证据虽为复印件，但本院对真实性应予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。2、对于盛联建材公司提交的租金明细表，王生新认为系单方制作，对真实性不认可。本院经结合关联案件（2018）豫0702民初3595号、（2019）豫07民终1207号认定的事实，对该表中记载的租赁面积、单价不予认定，对盛联建材公司认可的王生新已缴纳租赁的内容予以认定。3、对于原被告提交的其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故本院对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年初，王生新租赁盛联家具城负一楼B-024商场摊位用于经营奥帝品牌家具，2008年8月29日，王生新与新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称盛联家具公司）签订《租赁合同》和《管理服务协议》，约定将其铺位租赁给王生新使用，即盛联家具城负一楼B-024摊位，约定租赁面积182㎡，租金及管理服务费共计38元/㎡/月，租赁期限自2008年9月1日起至2009年8月31日止。租赁期间届满后，王生新仍在原租赁场地经营，双方暂未签订新的租赁合同，但租金、管理服务费缴纳标准仍按照原合同执行。2011年7月，盛联家具公司注销税务登记。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人富达公司达成协议，对商场进行管理服务，并于2012年1月15日补签协议。2016年8月31日，盛联建材公司与王生新签订《租赁管理合同》，约定王生新继续租赁负一楼B-024摊位，经营施力普家具，计租面积182㎡，租金及管理服务费共计38元/㎡/月，租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止。现盛联建材公司将王生新诉至本院，请求王生新支付2011年8月1日至2016年8月31日期间累计的欠缴租金，根据其提供的租金明细表载明，该期间王生新缴纳租金、管理服务费337631元，欠租145185元，王生新未提交租金明细表记载之外的租金、管理服务费缴纳凭证。另查明，盛联建材公司曾于2017年8月18日将王生新诉至本院，要求解除合同关系并缴纳欠付租金、管理服务费，案号为（2017）豫0702民初3381号，本院经审理作出判决后，当事人不服上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院将该案发回重审。本院于2018年7月20日重新立案，案号为（2018）豫0702民初3595号，本院作出判决后，双方当事人不服再次上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终1207号终审判决，对（2018）豫0702民初3595号案件的事实部分予以认定，对判决结果予以维持，支持了盛联建材公司2016年9月1日之后的部分租金及管理服务费。其中（2018）豫0702民初3595号、（2019）豫07民终1207号判决认定事实：双方实际计租面积为182㎡，月租金、管理服务费6916元；对于2016年8月31日签订合同前的租金，双方租赁关系一直处于存续状态，盛联建材公司的起诉不超过诉讼时效；盛联家具城对商户有春节优惠8天的政策；2016年7月9日新乡特大暴雨，商场停业3个月，即自2016年7月9日至2016年10月8日，商场免收商户租金，王生新商铺受到雨水浸泡，家具部分受损；盛联建材公司因未提交证据证明2011年8月1日至2016年9月1日与王生新存在租赁关系的证据，其请求支付该期间欠付租金的诉求被驳回。庭后本院依职权调取了（2018）豫0702民初3504号富达公司诉盛联建材公司租赁合同纠纷一案的判决书及卷宗材料（该判决双方当事人均未上诉），依法核实了富达公司与盛联建材公司的租赁事实，并附卷佐证。该判决显示，盛联建材公司确于2012年1月1日与富达公司签订房屋及设备租赁合同，租赁范围为：新乡市新飞大道与金穗大道交汇处“富达购物广场”负一楼整层、三楼整层、四楼10轴以南房产，王生新租赁摊位包含在内。本院认为，一、关于本案是否属于重复起诉的问题。因盛联建材公司未提交证据证明2011年8月1日至2016年9月1日与王生新存在租赁关系的证据，（2018）豫0702民初3595号、（2019）豫07民终1207号民事判决对盛联建材公司主张的该部分租金未予支持，现盛联建材公司补充证据后另案主张不属于重复起诉。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。（2018）豫0702民初3595号、（2019）豫07民终1207号生效判决已认定该事实，对于2016年8月31日签订合同前的租金，王生新与盛联家具城一方的租赁关系一直处于存续状态，盛联建材公司的起诉不超过诉讼时效。三、关于盛联建材公司作为原告起诉主体是否适格的问题。根据盛联建材公司提供的证据与（2018）豫0702民初3504号判决内容，可以认定盛联家具公司于2011年7月注销税务登记，盛联建材公司于2011年8月开始经营盛联家具城，并于2012年1月1日与富达公司签订正式的书面租赁合同。本案王生新所租赁摊位在盛联家具城负一楼，位于盛联建材公司承租“富达购物广场”的范围之内，故2011年8月1日至2016年8月31日期间，盛联建材公司作为盛联家具城的实际经营主体以原告身份进起诉并无不当。四、关于王生新欠租的具体金额。根据（2018）豫0702民初3595号、（2019）豫07民终1207号判决认定的事实，原被告双方实际计租面积为182㎡，月租金、管理服务费6916元。2011年8月1日至2016年8月31日期间盛联建材公司虽未与王生新签订租赁合同，但王生新实际仍按上述标准在盛联家具城经营，故其应当履行缴纳租金、管理服务费的义务。虽然王生新辩称不欠付租金、管理服务费，但仅凭其提供的刷卡结算单并不能证明该主张。根据盛联建材公司提供的证据显示，自2011年8月1日至2016年8月31日期间，王生新应当缴纳的租金、管理服务费为6916元×61个月＝421876元，本院认定王生新已缴纳金额为337631元，扣除每年春节优惠8天的金额6916元÷30天×8天×5个＝9221.3元，扣除2016年7月9日至2016年8月31日商场免租的租金、管理服务费6916元÷30天×52天＝11987.7元，王生新尚欠租金、管理服务费63036元。王生新作为履行义务的一方，应承担相应的举证责任，其未提供有效的支付凭证证明其主张，应承担相应不利的法律后果，故王生新应当承担上述缴纳义务。五、关于违约金。王生新自2011年8月1日至2016年8月31日期间，未与盛联建材公司签订书面租赁合同，仅是按照2008年与盛联家具公司约定的租金、管理服务费标准执行，与盛联建材公司未明确约定违约金条款，故本院对于违约金的诉求不予支持。综上所述，本院对盛联建材公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王生新于本判决生效之日起五日内向新乡居然之家盛联家居建材有限公司支付租金、管理服务费63036元；二、驳回新乡居然之家盛联家居建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3362元，因适用简易程序，减半收取1681元，由王生新负担692元，由新乡居然之家盛联家居建材有限公司负担989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李新生二〇二〇年三月三十一日书记员  唐 静