内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终73号   上诉人（原审被告）：包头市京荣胜置业开发有限公司。   法定代表人：王力。   委托诉讼代理人：范鸿斌，该公司法务人员。   被上诉人（原审原告）：李福清，男，1952年5月26日出生，住内蒙古自治区包头市。   上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司（以下简称京荣胜公司）因与被上诉人李福清房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人京荣胜公司的委托诉讼代理人范鸿斌、被上诉人李福清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人京荣胜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人没有义务为被上诉人办理房屋所有权证书，仅有将权属登记资料交由登记机关备案的合同义务，因此一审判决上诉人承担逾期办理产权证书的违约金不正确。即使上诉人应当承担违约金，一审判决违约金的计算标准和期限均不正确，涉案房屋已经办理完毕权属登记备案手续。被上诉人并无任何证据证明其实际损失，与被上诉人相同案情的其他业主的诉讼已经生效，均是按照日十万分之一计算的违约金，如果一审判决生效将出现同案不同判的结果。   被上诉人李福清辩称，房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在房屋交付时，京荣胜公司就收取了办理房产证的费用也是违法的。《包头市商品房买卖合同》中违约赔付和日期是不合理、不合法的，合同中约定条款应当废止，应当按照法律规定计算。京荣胜公司在上诉状中承认了应当承担责任，权属备案手续办下来之前，京荣胜公司所做的一切售房、建房、交款都是在没有权属的情况下进行的，这也是违法的。房屋没有经过联合验收，不能证明产品质量合格，出卖质量不合格房屋也是违法的。综上，京荣胜公司虚假宣传、弄虚作假、违规操作、欺诈运营、无证（质量联合验收至今未果）销售质量不合格住房等问题，恳请法院落实，公证裁决。   李福清向一审法院提出诉讼请求：一、要求被告赔偿延缓办理房屋合同违约损失：1、赔付暂时计算至起诉之日的办理房产证违约金186000元（以220000元为基数，从2013年1月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止；以407289元为基数，从2015年8月11日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率7.1%计算至房产证办理结束之日止）；2、赔偿暂时计算至起诉之日的预付款利息110000元（以全部房款627289元为基数，从2015年7月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止）；3、物业费9920元和手续费80元，两者共计10000元；4、精神赔偿费6000元；二、本案的诉讼费由被告承担；三、判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证书。   一审法院查明事实，李福清与包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，李福清购买包头市京荣胜置业开发有限公司开发的位于包头市××区房屋，房屋总价为627289元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.10向买受人支付违约金”。合同签订后，李福清履行了交纳购房款义务，包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日向李福清交付了房屋。另查明，包头九星e世界1#楼住宅工程质量分户验收合格。至李福清起诉时，包头市京荣胜置业开发有限公司未履行完毕房屋权属初始登记备案的义务。   一审法院认为，李福清与包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现李福清已按合同约定完成交纳购房款，包头市京荣胜置业开发有限公司未在合同约定的期间内给李福清办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。李福清要求继续履行合同，并要求被告为其办理房屋所有权证书，被告同意，故李福清的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金186000元。原告称，被告提前拿到了全部房款，应向其支付利息。故其主张以220000元为基数，从2013年1月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止；以407289元为基数，从2015年8月11日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率7.1%计算至房产证办理结束之日止。包头市京荣胜置业开发有限公司提出按双方合同约定的日十万分之一计算违约金。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.10向买受人支付违约金”。关于起算日期，因包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年8月11日向李福清交付了房屋，故应从2017年8月11日起计算违约金。关于计算标准，因李福清并未就被告逾期办理房屋所有权证给其造成的实际损失进行举证。一审法院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之五计算较为恰当。因此，一审法院支持被告支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之五计算自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止；关于原告主张的预付款利息110000元。原告称，因被告欺诈和售卖不合格产品，故其主张以全部房款627289元为基数，从2015年7月1日开始，按照银行同期贷款利率的2倍即年利率6.7%计算至房产证办理结束之日止的利息；一审法院认为，原告对其所述被告欺诈和售卖不合格产品的事实未提供相应的证据，且被告提交了包头九星e世界1#楼住宅工程质量分户验收合格的证据，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的物业费9920元。原告称，被告旗下的京荣胜物业管理公司物业费收费过高，属于乱收费，故其要求返还。一审法院认为，原告的该项诉讼请求与本案不属同一法律关系，且诉讼主体不同，故本案不予处理。其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的手续费80元和精神赔偿费6000元，没有依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、原告李福清与被告包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》继续履行；二、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告李福清办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；三、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之五计算，自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止；四、驳回原告李福清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，减半收取计2990元（原告李福清已预交），由原告李福清负担2800元，被告包头市京荣胜置业开发有限公司负担190元。   本院二审期间，当事人提交新证据，本院组织当事人进行了举证质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，李福清与包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现李福清已按合同约定完成交纳购房款，京荣胜公司未在合同约定的期间内给李福清办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之0.10向买受人支付违约金”，故京荣胜公司应当按照合同约定以购房款627289元为基数，按日十万分之一支付李福清违约金，自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止。房屋买卖合同中，开发商有协助业主办理产权证书的义务，故京荣胜公司应当协助李福清办理涉案房屋的产权证书。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初2557号民事判决第一、四项，即“一、原告李福清与被告包头市京荣胜置业开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》继续履行；四、驳回原告李福清的其他诉讼请求”；   二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初2557号民事判决第二、三项，即“二、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告李福清办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；三、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之五计算，自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止”；   三、上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人李福清办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；   四、包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李福清逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款627289元为基数，按日十万分之一计算，自2017年8月11日起至房屋所有权证办理完毕之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2990元，二审案件受理费5980元，上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司负担4485元，被上诉人李福清负担4485元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二〇二〇年三月十九日   法官助理 王晓菲   书 记 员 辛 昕