江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1760号 原告：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。 法定代表人：周洪斌，该公司董事长（未到庭）。 委托诉讼代理人：魏中超，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张之利，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：魏中国，男，1964年1月3日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告上海永升物业管理有限公司与被告魏中国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司的委托诉讼代理人张之利、被告魏中国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费18450元以及因逾期而产生的每日千分之三的逾期违约金5608元。事实和理由：原告与徐州市恒江房地产开发有限公司签订徐州雍景新城一、三期的前期物业管理服务合同，约定原告的物业服务期限自2017年5月1日至2020年4月30日，合同第十条约定业主应在当期年末预交下一年度物业服务费用。现被告作为雍景新城小区C36-1-101室房屋所有权人，房屋建筑面积369.01平方米，截至今日尚欠原告2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费18450元。被告的违约行为给原告的物业管理工作带来不便，亦违反了物业服务合同的约定。根据《最高人民法院关审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。为维护原告的合法的权利，故提起诉讼，请依法判决。 被告魏中国辩称：一、原告属于私下协议性中途转让前期物业管理合同，违反了《物业管理条例》的相关规定，侵害了业主的权益。本案涉及的物业属于大型住宅规模，而原告与原开发商既没有通过规定的招投标的程序，也没有经过业主代表或业主委员会的同意而通过私下协议性转让前期物业管理合同，被告多次到开发商及原告办公处质疑其合法性，原告工作人员既没有出示相关政府批文和合同，也没有回复被告的异议。正是因为这种私下授受的利益输送，所以原告有恃无恐毫无服务意识，根本不用对业主负责，更不尽心尽力，使得雍景新城别墅区物业管理混乱不堪，破烂垃圾成堆，其居住环境不如普通乡村小镇小区。二、原告严重违反了有关前期物业服务合同及相关服务质量标准约定。本案前期物业服务合同明确约定原告提供八项物业管理服务事项。原告没有履行合同约定的最基本的一些服务或大幅偷工减料降低标准，如裁撤别墅区与高层公寓小区之间的门卫门岗，对小区道路上车辆停放放任不管，涉嫌勾结社会闲杂人员或黑恶势力故意为难和刁难业主，减半履行甚至不履行设置果壳箱、垃圾桶、保洁的义务，垃圾桶设置既不合理和公平。三、原告违反物业服务合同，在多方面不负责不作为，给被告多次带来权益损害和人身财产侵害，应当承担违约赔偿责任。合同的约束是双方的，业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的基本标准，物管不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。基于上述理由，被告希望法院维护基本公义，要求原告首先应证明其中途私下协议转接的物业管理合同合法合理，然后在主张依合同收费的同时应对违反物业管理合同约定的服务标准而对被告造成的权益损害和损失承担责任并给予赔偿。 本院经审理认定事实如下：原告上海永升物业管理有限公司（乙方）与案外人徐州恒江房地产开发有限公司（甲方）就徐州雍景新城一、三期的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于徐州市云龙区大龙湖丽水路19号10的徐州雍景新城一、三期提供物业服务，期限3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。该协议第七条约定物业费的收费标准为按照建筑面积收取，别墅区物业服务费2.5元/月•平方米。协议第十条约定：物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，业主应在档期年末预交下一年度物业费用并履行缴纳义务、逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日千分之三收取。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、争议解决方式等其他内容进行了约定。合同签订后，原告开始为云龙区雍景新城小区一期、三期提供物业管理服务。 被告魏中国于2012年12月20日与徐州恒江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得雍景新城小区C36-5-101室房屋，合同约定的建筑面积共370.88平方米。 原告于2018年12月14日、2019年2月28日分别通过邮寄律师函、发送电话短信的方式向被告催交物业服务费。 庭审中，被告对原告提交的前期物业服务合同一份和物业现场服务照片四张有异议，异议理由分别为：“怀疑是挂着上海永升的牌子由本地几个人私下操作做的，对其合法性和企业资质存在异议”和“怀疑（照片）是摆拍，只有在检查时临时突击这样做，不能证明原告主张”。被告提供业主群微信记录、照片及接处警工作登记表，欲证明原告未尽到最基本的物业服务，具体为车位管理混乱、原告纵容涉黑人员围堵原告、原告将几栋楼的垃圾全部堆放在被告家门口。原告质证称，照片不能证明是在原告服务的小区，只能是对某一时刻现状的证明，不能证明事后没有清扫处理，且大多为建筑垃圾，不属原告服务范围；业主群聊天记录不具有证据的法定形式，仅仅是吐槽群里个别业主的个别行为，有失偏激、主观臆断；接处警工作登记表记载的原告与小区外人员的纠纷，已经超出物业公司控制的范围。 本院认为，《最高人民法院关审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，涉案《前期物业服务合同》合法有效，对雍景新城一、三期全体业主均具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告应当依照前期物业服务的收费标准缴纳物业服务费。按照被告房屋的建筑面积，自2017年5月1日计算至2018年12月31日的物业费应为18544元，原告主张按照369.01平方米的建筑面积计算物业费为18450元并无不当，本院予以支持。 被告对前期物业服务合同的合法性提出异议，并称系他人以原告名义实施物业管理，但未提供证据，本院不予采信。被告抗辩称原告提供的物业管理服务不符合前期物业服务合同约定的标准，但其提供的照片仅能证明小区内某一时点的状况，并不能证明原告此后未履行相应服务义务；其提供的接处警工作登记表中记录的是被告因房屋装修与装修工人就装修款产生纠纷，与原告提供的物业管理服务无关；其称原告勾结黑恶势力为难、刁难业主，并无事实依据；其提供业主群聊天记录仅能反映部分业主对物业管理服务不满意。对此，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的范围内，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金问题，本院考虑到物业纠纷实际情况，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告魏中国向原告上海永升物业管理有限公司支付2017年5月1日至2018年12月31日的物业费18450元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费401元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年三月二十二日 书 记 员  段文斐