福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初2151号 原告：陈庆财，男，1993年12月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：张焕旺，男，住屏南县，系屏南县古峰镇古厦社区居民委员会推荐的公民代理人。 被告：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺新村，统一社会信用代码91350923157661990P。 法定代表人：孙庆城。 委托诉讼代理人陈清群，福建国富律师事务所律师。 原告陈庆财与被告屏南县城乡房地产开发公司（以下简称城乡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆财的委托诉讼代理人张焕旺、被告城乡房地产公司的委托诉讼代理人陈清群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈庆财向本院提出诉讼请求：判令城乡房地产公司向陈庆财支付逾期办证违约金33675.8元（自2017年1月1日起至涉房屋房地产权利登记至陈庆财名下之日即2018年5月10日）止的逾期办证违约金（以已付全部购房款340160元为基数按日万分之二计算）。事实与理由：2015年5月18日，陈庆财与城乡房地产公司签订了《商品房买卖合同（现售）》一份，合同约定：城乡房地产公司将其开发的位于屏南县出售给陈庆财，商品房用途为住宅，建筑面积85.04平方米，单价为每平方米4000元，总价款为340160元；付款方式及期限为陈庆财应当在2015年5月31日前支付首期房价款190160元，余款150000元向中国建设银行股份有限公司屏南支行申请贷款支付（见第七条）。商品房交付条件和交付时间约定为2015年12月31日前城乡房地产公司向陈庆财交付符合条件的商品房，采用书面送达交房通知方式，未收到书面通知的以合同约定交付日期为办理交付手续的时间（见第十二条）。房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因城乡房地产公司原因导致陈庆财未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（见合同第十七条）。陈庆财分别于2015年5月18日支付190160元、2015年10月19日支付150000元，付清了全部房价款。并在2015年7月8日支付房屋可能性转移契税3401.60元、住宅专项维修资金4252元。陈庆财于2014年12月收房装修入住。屏南县民政局门牌证确定涉案商品房地址门牌号为屏南县古峰镇河滨小区一巷九弄8号202室。陈庆财于2018年5月10日取得房屋所有权证书。 城乡房地产公司辩称，1.城乡房地产公司不存在违约的情形。理由如下：根据双方签订的商品房买卖合同的约定，城乡房地产公司与陈庆财应共同向房地产登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记。城乡房地产公司仅有协助办理的义务，并非由其单独完成转移登记。2.陈庆财起诉的依据是双方签订的商品房买卖合同第17条约定，即：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。事实上被告已在2015年就将该房屋所有权登记转移给原告，被告已经尽到了合同约定的义务，因此，城乡房地产公司不存在违约情况。3.在2016年的时候因国家政策调整将原有的房产证跟土地证两证合一，该房屋在办理期间因存在这样一个不可抗力的因素，因此也影响了诉争房产证的办理，该因素属于不可抗力因素，被告也无需承担责任。 陈庆财围绕诉讼请求依法提交了证据陈庆财身份证复印件、《商品房买卖合同（现售）》、销售不动产统一发票、完税证明、收款收据、门牌证、不动产权证书等，城乡房地产公司围绕其答辩意见依法提交了证据屏政综合[2016]9号文件，本院依法调取本院（2017）闽0923民初1467号案卷材料中的函以及屏南县不动产登记中心出具的复函。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：一、2015年5月18日，陈庆财与城乡房地产公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定：城乡房地产公司将其开发的位于屏南县出售给陈庆财，商品房用途为住宅，面积是85.04平方米，单价为每平米4000元，总价是340160元。付款方式及期限约定为：陈庆财应当在2015年的5月31日前支付首付款190160元，余款150000元向建行申请贷款支付。陈庆财分别于2015年的5月18日支付了190160元、2015年的10月19日支付了150000元，付清了房价款，并在2015年的7月8日支付了契税3401.6元，专项维修资金4252元。陈庆财已按合同约定履行支付完毕。二、《商品房买卖合同》第十七条约定：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日（即2015年12月31日）起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满（即2016年12月31日）之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。三、案涉房屋不动产权证的登记办证时间为2018年5月10日。 本案的争议焦点：城乡房地产公司是否应当向陈庆财支付逾期办证的违约金33675.8元？ 陈庆财认为城乡房地产公司应按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》第十七条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故逾期违约金计算的起止时间从2017年1月1日计算至2018年5月10日，以房款总额340160元为基数。陈庆财提交证据《商品房买卖合同（现售）》、不动产权登记证，证明城乡房地产公司逾期办证，至2018年5月10日才办理不动产权登记，故应根据合同约定承担违约责任。 城乡房地产公司质证认为，对《商品房的买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但对其证明对象有异议。该证据恰恰能够证明，办理产权证应该是由双方共同办理的，城乡房地产公司仅有协助办理的义务；对不动产权登记证书没有异议，但其最后一页“房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号注销”说明在2015年的时候房屋的所有权证已经有了，因此也可以证明在2015年的时候该房屋的所有权已经办理转移登记在陈庆财的名下，同样证明城乡房地产公司不存在违约情况。城乡房地产公司认为其无需支付违约金，提交屏南县人民政府的2016年文号为:屏政综［2016］9号的文件，证明在房屋交付后，2016年因国家政策调整施行“两证合一”政策导致该产权证的办理受影响，影响了出证的时间，属于不可抗力。2015年房屋产权就已经转移到陈庆财名下，而拿证的时间受“两证合一”政策的影响，但并不影响所有权已转移的事实。 陈庆财质证称，对城乡房地产公司提供的证据三性均无异议，对待证内容有异议。现在政府实行“两证合一”是简化程序，方便群众。而城乡房地产公司把不能按时办理房产证的责任推到政府，显然不公平。 本院认为，首先，商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，城乡房地产公司作为房屋出卖人，其协助办证义务包含通知义务，但其未提交证据证明已及时通知陈庆财进行办证，即未能举证证明其已完成了协助陈庆财办理房屋权属登记证书的义务。因城乡房地产公司协助办证义务完成时间不明，可视不动产权证正式办理时间即2018年5月10日为城乡房地产公司完成协助办证义务的时间。根据案涉合同第十七条第二款第一项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”陈庆财主张城乡房地产公司应从商品房交付之日（即2015年12月31日起）第367日（即2017年1月1日）起按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，至城乡房地产公司完成协助办证义务之日（即2018年5月10日）止，违约金总额为33675.8元（340160×495天×0.0002），本院予以支持。城乡房地产公司主张案涉房屋已于2015年登记至陈庆财名下，其已履行协助办证义务，不应承担违约责任。其依据是陈庆财提交的不动产登记证书上的变更登记记录“原房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号注销”。该记录既无法体现原证书登记人，也无法体现原证书性质类别，故无法证明城乡房地产公司已于2015年协助陈庆财办理正式房产登记。城乡房地产公司提交屏南县人民政府：屏政综［2016］9号文件，用以证明延迟办证系因政府“两证合一”政策的影响。但该份文件体现的“两证合一”政策的施行时间是2016年1月28日，距离合同约定的协助办证完成时间2016年12月31日，还有大量的时间。且行政政策的变更有其合理过渡方式，并不必然导致办证难度加大或时间延长。城乡房地产公司仅提交该份文件用以说明延迟办证系因政策原因不可抗力，缺乏依据，本院不予支持。现根据双方庭上陈述及证据陈庆财不动产产权证书，能确定的事实为：陈庆财于2018年5月10日取得不动产权证书，城乡房地产公司未及时履行协助办证义务，致使陈庆财延期取得不动产权证书，应承担逾期办证违约责任。 综上所述，本院认为，陈庆财与屏南县城乡房地产开发公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同（现售）》第十七条第二款第一项明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。城乡房地产公司未及时履行通知义务，陈庆财至2018年5月10日才领取到不动产权证书，故其逾期办证期间为2017年1月1日至2018年5月10日，城乡房地产公司应支付陈庆财逾期办证违约金为33675.8元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告屏南县城乡房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈庆财支付违约金33675.8元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费642元，减半收取计321元，由被告屏南县城乡房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 员 李巧玲 二〇二〇年三月九日 法官助理 陈臻强 书 记 员 吴凤妹 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。