北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29064号原告（反诉被告）：宁子鉴，男，1998年2月8日出生，汉族，北京邮电大学学生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：滕竹（宁子鉴之母），女，1973年5月13日出生，汉族，北京恒远鑫达信息咨询有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨明宇，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：南冰，男，1979年3月15日出生，汉族，全时云商务服务有限公司工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白昊，北京市安理律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：繆寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）宁子鉴与被告（反诉原告）南冰、第三人北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宁子鉴委托诉讼代理人滕竹、杨明宇，南冰及其委托诉讼代理人白昊，麦田公司委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁子鉴向本院提出诉讼请求：1、判令南冰向我返还已支付定金50万元；2、判令南冰按照银行同期贷款利率向我支付上述款项自2017年5月8日至实际返还定金之日止的利息。事实和理由：2017年3月12日，我与南冰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买南冰位于北京市朝阳区X号房屋。合同签订后，我按照约定向南冰支付定金50万元。因2017年3月17日及3月24日北京市住建委等部门发布“限贷”政策，经双方协商一致，合同已于2017年5月7日解除。现南冰至今仍拒绝返还我已经支付的定金，故诉至法院要求支持我的诉讼请求。南冰辩称，宁子鉴属于投机购房，其在签订合同时对于贷款可能遇到的障碍应有预见和准备。宁子鉴是在校大学生，其母滕竹自称月收入5万元，不可能因为贷款额度调整支付不了首付款。宁子鉴解除合同的真正原因是因为房价下跌，其投资目的难以实现。合同解除是宁子鉴违约造成的，不同意宁子鉴的诉讼请求。南冰向本院提出反诉请求：1、判令宁子鉴已向我支付的50万元定金折抵等额违约金，我无需退还；2、判令宁子鉴向我补交违约金61万元；3、判令宁子鉴配合我办理网上签约备案注销手续。事实和理由：2017年3月12日，我与宁子鉴签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宁子鉴购买我位于北京市朝阳区X号房屋。合同签订后，宁子鉴向我支付50万元定金，我完成了解抵押手续，同时双方办理了网签和申请贷款手续。2017年4月底，宁子鉴称贷款金额未达到预期，要求无责解约。因我已签订东城区住房的买卖合同，且在宁子鉴要求下已将诉争房屋对外出租，如果解约，损失巨大，故我提出延缓付款等解决方案，但宁子鉴仍坚持解约，无奈之下，我只得通知宁子鉴解除了双方签订的合同，并通过诉讼方式与东城区业主解约，东城区法院判决我赔偿违约金30万元。宁子鉴的行为已经构成违约，应按照约定承担总房款20%的违约金。故诉至法院要求支持我的反诉请求。宁子鉴针对南冰的反诉辩称，房屋买卖合同的解除是因为国家政策调控所致，并非我的自身原因。因为“324政策”的执行，导致我首付款增加117万元，作为大学生的我无力支付首付款。南冰在本案中无任何损失，不同意其反诉请求。麦田公司述称，我方协助法院查明事实，听从法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，在麦田公司居间下，案外人滕竹代理宁子鉴作为买受人与出卖人南冰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：南冰向宁子鉴出售北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）；该房屋已设定抵押；房屋成交总价555万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照《附件二》约定方式解决。同日，双方签订《附件二》，载明该附件是《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，与《北京市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，二者不一致的，以《附件二》为准。《附件二》约定：定金为50万元，买受人于2017年3月12日支付定金10万元；2017年3月19日前支付定金40万元；出卖人应于2017年3月17日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人同意将购房款2万元作为物业费用保证金；出卖人同意将购房款10万元作为户籍迁出保证金;买受人拟贷款数额为304万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续；买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续；买受人于2017年5月12日前以存量房自有交易资金监管账户资金监管方式支付购房款164万元；于2017年5月12日前以银行资金监管方式支付购房款25万元；若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准;买受人应于房屋所有权转移登记手续办理完毕后2日内配合出卖人办理监管资金的划转（或解冻）手续；买卖双方于2017年4月28日前办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延；买受人拒绝购买该房屋或其他因买受人原因导致合同无法继续履行情形的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同；买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《买卖合同》无法继续履行，则各方互不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。合同签订后，宁子鉴于2017年3月12日至2017年3月16日期间共向南冰支付定金50万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。2017年3月22日，双方向建设银行递交贷款申请手续。2017年3月24日，双方办理存量房网上签约合同（合同编号为：C1491074）。同日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局等部门发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称“324政策”），规定对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。2017年4月21日，南冰办理完毕涉案房屋抵押注销手续。2017年4月25日，麦田公司业务员通过微信告知双方涉交易最终需按照二套房标准执行贷款政策，批贷金额为187万元。2017年4月27日，宁子鉴代理人滕竹书面告知南冰因宁子鉴属于“324政策”规定的借款人情形，无法依约获得拟贷款数额，故提出解除合同并要求南冰返还定金50万元请求。南冰于2017年5月2日回复宁子鉴，称其未见到相关银行批贷函件，并表示是否获得拟贷款数额并不影响合同的履行，宁子鉴应按约定向其他银行继续申请贷款，即使再次申请仍无法获得拟贷款数额，亦需按照约定自行补足差额；因宁子鉴存在拒绝购买涉案房屋的违约情形，其要求宁子鉴5日内恢复履行合同，若在5日内未恢复履行，则今日函件视为其发出书面解约通知。宁子鉴收到此回复函后仍坚持要求解除合同并要求南冰向其退还定金50万元。南冰对此则表示因宁子鉴不再履行合同，其认为双方签订的合同已于2017年5月7日解除。审理中，南冰主张宁子鉴虽属于“324政策”规定的借款人情形，但涉案交易最终是否按照二套房标准执行，需以银行实际批贷情况为准；而在实际履行中，宁子鉴在得知建设银行未能如约批贷后并未向其他银行申请贷款；且按照合同约定，在宁子鉴未能依约获得贷款数额情形下，宁子鉴亦应按照约定自行补足房款。为此，南冰主张因宁子鉴拒绝购买涉案房屋导致合同解除，其选择适用违约条款并依约定主张违约金。宁子鉴对此则主张因其系受“324政策”影响导致未能依约获得贷款而无法履行合同，故其无需自行补足贷款差额，亦不存在违约。庭审中，南冰举出其与案外人孙瑞霞及居间方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、物业供暖费收据、东城区人民法院民事判决书、和解协议、北京市第二中级人民法院民事裁定书等，欲证实因宁子鉴违约，导致其与孙瑞霞签订的房屋买卖合同无法履行，其赔偿孙瑞霞违约金33万元，并承担了诉讼费、物业供暖费等损失。南冰举出房源信息表、微信聊天记录截图、谈话录音等，欲证实宁子鉴恶意违约后拒绝配合撤销网签，现涉案房屋房价下跌，南冰损失巨大。宁子鉴称南冰与孙瑞霞的《北京市存量房屋买卖合同》与本案无关，不排除南冰与孙瑞霞有合谋的嫌疑，且双方已经协议解除了房屋买卖合同，房价升降与本案无关。另查，现宁子鉴与南冰均同意办理就北京市朝阳区X号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为C1491074）撤销手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护。宁子鉴与南冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点在于合同解除是因宁子鉴主张的不可归贵于双方的“324政策”还是南冰主张的因宁子鉴违约导致合同解除。对此，本院认为，双方鉴订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二中对房屋价款、定金的数额及交付时间、银行贷款的数额及方式、剩余购房款的支付时间、逾期付款的责任等事项进行了明确的约定。附件二中明确约定宁子鉴采取银行贷款方式购买涉案房屋，同时约定了若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，宁子鉴将采取银行资金监管方式支付不足部分房款。即，双方在合同中对不能按预期办理银行贷款是有预见的，对不能贷款或贷款额度不足如何处理亦有明确的约定。本案中，“324政策”的出台会导致宁子鉴贷款额度下降，但依据双方的约定，贷款额度不足部分应由宁子鉴用银行资金监管方式补足。故宁子鉴主张“324政策”出台导致其贷款额度不足、其无力支付剩余款项、合同应予解除，依据不足。宁子鉴未按合同约定支付剩余购房款、向南冰发函提出解除合同，已经构成违约，应承担违约责任。南冰主张宁子鉴违约，要求宁子鉴支付违约金，视为南冰于定金罚则、违约金罚则中选择违约金罚则，故在合同解除后，南冰应将收取宁子鉴的定金50万元予以返还。南冰认为应当折抵的要求，可于执行过程中进行。宁子鉴主张的定金利息，于法无据，本院不予支持。因宁子鉴的违约行为，致使南冰与其签订的买卖合同无法继续履行，期间南冰与案外人签署的《北京市存量房屋买卖合同》也予以解除并经过法院的两审诉讼，鉴于以上情形，本院将结合买卖合同的履行情况及南冰的实际损失，对宁子鉴应支付的违约金数额予以酌定。庭审中，宁子鉴与南冰均同意办理就北京市朝阳区X号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为C1491074）撤销手续，对此本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南冰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁子鉴退还定金五十万元。二、原告（反诉被告）宁子鉴于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）南冰违约金五十万元。三、原告（反诉被告）宁子鉴于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）南冰到房屋主管部门办理就北京市朝阳区X号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为C1491074）撤销手续。四、驳回原告（反诉被告）宁子鉴之其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）南冰之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8800元，由被告（反诉原告）南冰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件反诉受理费7395元，由原告（反诉被告）宁子鉴负担3331元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）南冰负担4064元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  石採清人民陪审员  邵维梓二〇二〇年三月十八日书 记 员  张 倩