河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再34号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈春霞，女，1968年2月29日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：瞿军，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南锦艺轻纺发展有限公司。住所地：郑州市中原区郑上路中段一号。法定代表人：林宏，该公司资金计划经理。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘江涛，河南文丰律师事务所（实习）律师。代理权限：特别授权。再审申请人陈春霞与被申请人河南锦艺轻纺发展有限公司（以下简称锦艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终4962号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫民申2243号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈春霞及其委托诉讼代理人瞿军、被申请人锦艺公司的委托诉讼代理人李前进、刘江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春霞申请再审称，陈春霞与锦艺公司之间系三年固定期限的商铺租赁关系，租金为10万元。按照锦艺公司的承诺，免2年房租，租期三年，起租日为商铺正式开业之日即2016年8月19日，到期日应为2019年8月18日，而陈春霞实际承租使用该商铺至2019年1月。陈春霞承租商铺的期限尚未届满，因此不存在拖欠锦艺公司租赁费的情形。锦艺公司向陈春霞交付的商铺是瑕疵房且违背承诺，单方提前解除租赁关系，给陈春霞带来经济损失，锦艺公司应返还面积差部分的租金并赔偿其装修损失。请求撤销一、二审判决，依法改判，诉讼费由锦艺公司负担。锦艺公司答辩称，陈春霞与河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅公司）签订的《锦艺国际轻纺城壹楼棉布区选铺确认书》（以下简称选铺确认书）的名称和内容来看，选铺确认书未对租赁期限的起止时间、租金价格、租金支付方式、违约责任等合同主要内容进行明确约定，不符合书面合同的形式要件，双方不具有签订书面租赁合同的真实意思表示。原审法院据此认定双方成立不定期租赁合同是正确的。2013年4月1日、2014年9月12日先后向锦艺公司交纳意向金及定金10万元，该款项的性质为意向金、定金，而非三年期的全部租金。原审判决酌定陈春霞依照市场价支付拖欠锦艺公司租金，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。锦艺公司向郑州市中原区人民法院（以下简称一审法院）提出诉讼请求：1.判令解除陈春霞与锦艺公司之间关于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号为D10064号商铺的租赁合同关系；2.判令陈春霞支付拖欠的租金22475元(租金暂计算至2018年8月19日,之后的租金按月租金117.33元/平方米的标准继续计算至双方之间的租赁合同关系解除之日);3.判令陈春霞将郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号为D10064号的商铺腾空并返还给锦艺公司(如陈春霞逾期返还的，请求判令陈春霞按月租金117.33元/平方米的标准,支付锦艺公司自租赁合同关系解除之日起至实际返还商铺之日止期间的商铺使用费);4.本案诉讼费由陈春霞承担。一审法院认定事实如下：一、对于当事人双方没有争议的事实予以确认2013年4月1日，锦艺公司向陈春霞出具编号为0804394号的《收据》一份，该《收据》显示陈春霞作为付款人交予锦艺公司意向金5万元。2014年9月12日，锦艺公司向陈春霞出具编号为0813547号《收据》一份，该《收据》显示陈春霞作为付款人交予锦艺公司定金5万元。2014年9月13日，锦寅公司与陈春霞签订《锦艺国际轻纺城壹楼棉布区选铺确认书》一份；同日锦寅公司又向陈春霞出具致陈春霞函一份。以上选铺确认书和函统一表示陈春霞自愿认购锦艺国际轻纺城壹楼棉布区三年租约商铺壹间，铺号D10064；陈春霞为三年期租约商户；另注“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款。”2015年11月12日，陈春霞作为D10064商铺的装修申请人与上海和乐建筑工程有限公司作为相应装修施工人，共同以《装修施工申请表》的形式，申请自2016年1月9日至2016年2月8日对D10064涉案商铺进行装修施工。2016年1月1日，锦寅公司将“锦艺国际轻纺城”项目市场一期、二期地上1层、2层、3层总租赁计租建筑面积为74394.84平方米标的房屋建筑体和广告位交由锦艺公司行使经营使用权。陈春霞自2016年1月9日占有、使用面积为36.82平方米的涉案商铺D10064至今。双方没有签订涉案商铺书面租赁合同。二、对当事人双方有争议事实的认定1、本案双方成立事实上的约定不明的不定期租赁合同关系。锦艺公司主张双方的法律关系为不定期租赁合同关系，并提交陈春霞与锦寅公司2014年9月13日签订的选铺确认书原件一份。陈春霞认为该选铺确认书、2018年7月3日锦艺公司向陈春霞出具的《律师函》以及陈春霞方证人证言，能够证明双方之间存在自市场开业之日（2016年8月19日）起为期三年的书面租赁合同关系。一审法院认为，双方并未在选铺确认书中明确约定“三年租约商铺”的租赁起止时间，属于约定不明确，根据庭审情况，双方争议较大，在本案中不可能达成补充协议。虽然陈春霞以《律师函》辩称“租赁期限为3年，起租日为2016年8月19日”，但是结合律师函中的函告内容、涉案商铺交付时间，以及该院到涉案市场进行的相关调查情况，涉案商铺交付之日至2016年8月19日不计算租金，系锦艺公司给予与之签订书面租赁合同的商户的签约优惠条件。陈春霞未按照函告内容与锦艺公司补签正式的商铺租赁合同，故不能享受签约优惠。起租日从2016年8月19日起的主张没有约定和法定事由。关于陈春霞方的证人证言，一方面，证人和陈春霞同属于锦艺国际轻纺城未签约商户，证人和陈春霞之间存在同类利害关系，上述证人证言根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定不能作为定案事实；另一方面，证人邢某陈述“租期没说什么时间开始”、证人侯某陈述“租金起算日期，一直没有公布，到现在我都不清楚”，故陈春霞提交的证人证言不足以证明双方之间明确约定了租期的起止时间。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条及第二百三十二条中关于租赁合同、不定期租赁合同定义的规定，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款的规定，锦艺公司关于不定期租赁合同的举证强于陈春霞关于定期租赁合同的举证的证明力，陈春霞应当承担举证不力的法律后果。一审法院认定双方之间成立事实上的约定不明的不定期租赁合同关系。2、双方不定期租赁合同的租金市场价格。双方对选铺确认书中的另注内容“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款”的文字解释发生争议。锦艺公司将之解释为系双方意欲将来订立的三年期书面租赁合同项下的部分款项，但陈春霞则认为是全部租金。相较双方不统一的文义解释，综合双方举证，根据《中华人共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，从词句本身来解释，“合同款”并不是合同的全部价款，仍带有定金的意思表示，更无全部租金的意思，且租金10万元亦不是陈春霞意欲按实际租赁商铺面积计付的商铺应付的3年全部对价。如果3年10万元是一个按套、间计付的租赁价，则与租赁市场众多商户意欲表达的单位平方米租赁价款计算方式明显存在不统一。根据涉案市场及一般商铺租赁的交易习惯，不同面积、不同位置、不同环境的商铺实施同一单价的租金，从出租人与承租人的利益角度分析，亦不符合价格确定的价值规律。锦艺公司适用《河南锦艺国际轻纺城棉布区产权及租金价格系数表》中的租金构成元素主张本案商铺价金，系其单方未与陈春霞合意确定的租赁价金，一审法院不予认定。在双方未签订书面合同、未对租金标准有明确约定的情况下，一审法院根据《中华人共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，参考该院独立进行的对涉案市场中与陈春霞在交纳定金、选铺、占有商铺等方面存在近似状况的部分商户（商铺号：D1032、D1066—1067、B1101—1102、B1107—1108）的调查情况，酌定锦艺国际轻纺城一楼棉布区商铺的租赁市场单价(包含租金及运营服务费)为110.84元/平方米/月。3、双方不定期租赁合同的租金起算日。锦艺公司于2016年1月9日向陈春霞交付涉案商铺，在陈春霞未与锦艺公司签订书面租赁合同约定具体租赁日期的情况之下，陈春霞主张自2016年8月19日起算租金，没有相应约定的充分举证，亦无法定依据。根据《中华人共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义，陈春霞作为事实承租人应当自租赁物交付之日起支付租金。因锦艺公司认可给予陈春霞三个月的装修免租期，故租金起算日应当折算至2016年4月9日起。关于陈春霞主张的两年免租期，“免租期”并不意味着延长相应租赁期限。免租期亦在租赁期限内。仅凭陈春霞方利害关系人的证人证言不能证明陈春霞所主张的相关事实，不予采信。关于陈春霞主张与已签约商户享有相同的一年免租期，因合同具有相对性，在双方没有相关合意、签约的条件下，陈春霞该主张没有约定和法定事由。4、本案不定期租赁合同的解除时间。虽然根据《中华人共和国合同法》第二百三十二条的规定，针对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，锦艺公司业已在2018年7月3日向陈春霞发出《律师函》对陈春霞进行了解除通知催告。但为维护既有交易稳定，避免浪费，避免双方争议扩大，同时结合陈春霞为实现承租商铺三年的经营目的而进行了装修等投入，该院认为自商铺交付之日起由陈春霞按不定期租赁合同事实承租至三年届满的2019年1月8日为宜。双方案涉不定期租赁合同应于2019年1月8日解除。一审法院认为：双方之间存在事实上的三年履行期起止时间约定不明的不定期租赁合同关系。因不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，且锦艺公司已经于2018年7月3日向陈春霞发出《律师函》，此后陈春霞仍以租金不如意未与锦艺公司签订确定的书面租赁合同，亦未达成明确具体的补救事实租赁合同条款，故该院对锦艺公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。陈春霞应当向锦艺公司支付自2016年4月9日起至2019年1月8日止的租金，按照该院前述调查认定的租金市场价格，租金总额为134677.25元（110.84元/平方米/月×36.82平方米×33个月=134677.25元），扣除陈春霞已经支付的10万元，陈春霞仍需向锦艺公司支付租金34677.25元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，因双方未约定支付租金的时间，剩余不定期租赁的承租期间不满一个月，故陈春霞应当于合同解除之日向锦艺公司支付租金。本案中，双方之间的不定期租赁合同关系成立于2016年1月9日，但是陈春霞于2013年4月1日向锦艺公司支付了5万元意向金，又于2014年9月12日向锦艺公司支付了5万元定金。综合考虑租赁合同的一般交易习惯、陈春霞支付款项的时间以及未签约商户已付款可享受一年免租期的必要但非充分条件，尤其是锦艺公司在不定期租赁合同期间早已长期占有陈春霞10万元的获益，从利益平衡角度，锦艺公司应当向陈春霞支付两笔资金占用期间的利息，利息标准应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定按照年利率6%计算。针对第一笔5万元，锦艺公司应当支付自2013年4月1日至2016年1月8日期间的利息8441.67元；针对第二笔5万元，锦艺公司应当支付自2014年9月12日至2016年1月8日期间的利息4125元；利息合计12566.67元。陈春霞欠付的租金扣减该利息后，陈春霞还应当向锦艺公司支付租金22110.58元。合同解除时，陈春霞应当及时腾房并将商铺返还锦艺公司，占用期间应当按照110.84元/平方米/月的标准向锦艺公司支付自2019年1月9日起至实际返还之日止的房屋占用费。对于锦艺公司主张的超出该院认定部分的租金及占用费，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十三条第一款、第七十六条之规定，作出（2018）豫0102民初9203号民事判决：1、锦艺公司与陈春霞之间关于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号D10064商铺的不定期租赁合同法律关系于2019年1月8日解除;2、陈春霞于2019年1月8日向锦艺公司支付截至2019年1月8日的租金22110.58元；3、陈春霞于判决第一项确定的双方不定期租赁合同法律关系解除之日起十五日内将位于郑州市锦艺国际轻纺城一楼棉布区编号D10064的商铺腾空并返还锦艺公司；并按照110.84元/平方米/月的标准，支付面积为36.82平方米商铺自2019年1月9日起至实际返还之日止的房屋占用费；4、驳回锦艺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，由锦艺公司负担60元，陈春霞负担121元。陈春霞不服，向郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判并由锦艺公司承担诉讼费用。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，2014年9月13日的选铺确认书及致商户函记载的当事人自愿认购锦艺国际轻纺城壹楼棉布区三年租约商铺壹间的内容，没有明确约定“三年租约商铺”的租赁起止时间，陈春霞亦没有与锦艺公司签订涉案商铺的书面租赁合同。一审结合律师函中的函告内容和到涉案市场进行的相关调查情况，认定陈春霞与锦艺公司之间成立事实上约定不明的不定期租赁合同关系并无不当。在涉案双方未签订书面合同、未对租金标准有明确约定的情况下，一审参考涉案市场中与陈春霞在交纳定金、选铺、占有商铺等方面存在近似状况的部分商户的调查情况，酌定锦艺国际轻纺城一楼棉布区商铺的租赁市场单价（包含租金及运营服务费）为110.84元／平方米／月亦适当。综上，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，作出（2019）豫01民终4962号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352.76元，由陈春霞负担。本院再审除对一审认定的基本事实予以确认外，另认定，2018年7月3日锦艺公司委托河南文丰律师事务所向陈春霞发出律师函，函告内容显示，根据双方约定，租赁期限为3年，起租日为2016年8月19日，到期日为2019年8月18日。陈春霞承租商铺的正式开业时间为2016年8月19日，其实际承租使用该商铺至2019年1月11日且陈春霞已就本案商铺租赁另案提起违约赔偿之诉。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：1.陈春霞与锦艺公司之间是否为不定期租赁关系；2.陈春霞应否补交锦艺公司租金及具体金额。庭审中，陈春霞与锦艺公司对案涉商铺于2016年1月9日交付、同年8月19日正式开业、商铺实际经营至2019年1月11日等基本事实无争议。陈春霞主张，其与锦艺公司之间虽然没有另行签订正式的书面租赁合同，但是选铺确认书、选铺确认告知函、收据等书面证据以及缴纳10万元租金后，实际装修占有使用案涉商铺的事实，足以证明双方形成了三年固定租期、10万元定额租金的商铺租赁关系，因此，请求驳回锦艺公司诉讼请求。对于陈春霞的此项主张，锦艺公司辩称，锦艺公司认可双方之间存在三年租期的约定，但是并没有约定具体的起租日及三年租金的总价款等问题，因此，双方之间形成的是不定期租赁合同，请求依法维持原判。《合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，陈春霞与锦寅公司于2014年9月13日签订的选铺确认书中，已明确约定了3年租约商铺壹间，铺号D10064，并注明“自确定选铺后，本次及首次所交款项，直接作为定金转为合同款”。选铺确认书虽不是正式的书面租赁合同，但却是以书面形式对租期进行了明确约定，故案涉双方为3年固定期限、10万元定额租金的租赁关系。锦艺公司辩称双方没有约定起租日，应按市场价计算租金，并认为双方系不定期租赁关系，不符合选铺确认书的约定，也不符合固定商户长期稳定经营的实际情况，不利于固定商户的经营，更不利于市场的稳定发展。因此，锦艺公司的辩称意见，不能成立，不予支持。《合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，虽然锦艺公司于2016年1月9日将案涉商铺交付陈春霞，但此时，该商铺并不具备开业使用的条件，且锦艺公司要求商户按照公司统一标准进行装修，结合双方共同认可的开业时间为2016年8月19日的事实，应认定该开业时间为案涉商铺具备使用条件的实际交付时间，也为实际的起租日时间。陈春霞租用商铺的3年租期，应按照锦艺公司统一要求的开业时间即2016年8月19日起算至2019年8月18日，但陈春霞实际租用案涉商铺至2019年1月11日，其缴纳10万元租金所承租的3年固定期限商铺未到期，并不存在拖欠租金的问题。再审中，双方认可陈春霞已经将案涉商铺退还给锦艺公司，同时已另案提起违约赔偿之诉，因此，双方之间的租赁关系已经实际解除，锦艺公司请求陈春霞补交拖欠租金无事实依据，不应支持。综上所述，陈春霞的再审请求及诉讼理由成立，应予支持。一、二审认定锦艺公司与陈春霞之间系不定期租赁合同关系不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终4962号民事判决及郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9203号民事判决；二、驳回河南锦艺轻纺发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费181元，二审案件受理费352.76元，均由河南锦艺轻纺发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  邹新哲审判员  孙 明二〇二〇年三月三十一日书记员  董奕风