福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终106号 上诉人（原审被告）:福建永腾实业有限公司，住所地龙岩市永定区工业园南部园区光电信息产业园7#5楼。统一社会信用代码9135080223376668602。 法定代表人:张民锋，总经理。 委托诉讼代理人:张中良，福建永宏律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):福建亿航物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路41号恒盛花园国际山庄2号楼3梯2层，统一社会信用代码913508025875233878。 法定代表人:邱惠英，总经理。 委托诉讼代理人：陈玉琴。 原审被告:福建全凯智能科技有限公司，住所地龙岩市永定区工业园区6、8栋标准厂房，统一社会信用代码:91350822MA2Y4L7C3B。 法定代表人:**贤。 上诉人福建永腾实业有限公司因与被上诉人福建亿航物业管理有限公司、原审被告福建全凯智能科技有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福建永腾实业有限公司上诉请求：请求依法撤销龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初2504号民事判决书中的有关上诉人应对原审被告福建全凯智能科技有限公司所欠被上诉人的物业服务费24067.45元及违约金4426.79元承担付款义务的判决部分，并改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人虽然与被上诉人签订了《永定工业园区物业服务项目（光电信息产业园一期和职工宿舍区域）物业服务委托合同》（以下简称为《物业服务委托合同》），但就已出租或已出售的房产的物业服务费由谁承担的事宜，上诉人与被上诉人对此已在该《物业服务委托合同》第三条第6项、第四条和第五条中专门作出了明确约定。即第三条第6项约定：已出租或已出售的房产物业服务费由承租方或买受人支付物业费；已出租或已出售但尚未交付给承租人或买受人的房产，物业服务费由甲方（即上诉人）按合同约定的收费标准支付物业服务费；经甲方承诺减免物业服务费的，所减免物业服务费按合同约定的收费标准由甲方承担。第四条约定：乙方（即被上诉人）于正式入驻日起向入园企业按月收取物业综合服务费。第五条约定：入园企业将在收到乙方出具的物业服务催费通知单后每月15日之前以转账方式支付上月的物业综合服务费。而本案涉案的物业是原审被告向上诉人租赁的并且已经交付使用的厂房和宿舍，原审被告也已经接受了被上诉人提供的物业管理服务，被上诉人也按月与原审被告进行了物业费结算，原审被告也按月签收了被上诉人发出的物业费缴费通知单。对此被上诉人在起诉状中的陈述及其所提供的相关证据均证明了上述事实，原审判决也依法予以了确认。因此被上诉人与原审被告之间已经直接形成了事实上的物业服务合同关系，而且本案也不存在《物业服务委托合同》第三条第6项约定的甲方已承诺减免物业服务费的情况。故根据上诉人与被上诉人双方在《物业服务委托合同》第三条第6项、第四条和第五条中的专门约定，本案涉案的物业费依约应由该物业的承租人和实际使用人即原审被告承担，被上诉人应根据合同约定直接向原审被告收取，而与上诉人无关。因此，无论是被上诉人所称的《物业服务收费管理办法》第十五条，还是原审判决所引用的《物业管理条例》第四十一条第一款，上述规定均不能适应于本案。因为上述规定是指业主与物业使用人之间内部约定由谁交纳物业服务费用的情况，不涉及到物业服务企业；而本案是作为业主的上诉人与作为物业服务企业的被上诉人双方对此直接在《物业服务委托合同》的专门约定，且该约定原审判决也确认为合法有效。故本案的物业费理应根据双方的约定由接受了物业服务的原审被告承担，而与上诉人无关。原审法院判决由上诉人共同承担明显是适用法律错误，依法应予纠正。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 福建亿航物业管理有限公司辩称，上诉人与原审被告签订的《厂房租赁合同书》内约定的内容与被上诉人无关。被上诉人确实已和原审被告直接签订了《物业服务合同》，但是根据该合同第8页第57条明确规定，上诉人应对未缴纳的物业费负连带缴纳责任。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第15条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 福建全凯智能科技有限公司未答辩。 福建亿航物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决二被告立即向原告支付2018年10月1日至2019年8月31日止尚欠的物业费24106.45元，暂计至起诉之日止按日利率1‰计算的物业费违约金4426.79元，总计28533.24元;2.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告福建亿航管理有限公司于2018年9月下旬经招投标中标为龙岩市永定区永定工业园区光电信息产业园一期和职工宿舍提供物业服务。2018年9月28日，被告福建永腾实业有限公司（甲方）与原告福建亿航管理有限公司（乙方）签订了一份《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》。合同约定甲方通过招标选聘乙方对永定工业园光电信息产业园一期提供物业服务事宜，订立本合同。合同第一章约定了物业名称：永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域；物业类型：标准厂房、办公楼、职工宿舍及上述物业类型的面积。合同第三章第三条约定：本物业服务区域物业综合服务收费标准：1、厂房：0.5元/㎡/月；2、商业、办公生活用房、宿舍楼：1元/㎡/月；3、空置部分收费标准：（1）厂房：0.1元/㎡/月；（2）商业、办公生活用房、宿舍楼：0.1元/㎡/月；4、合同期内物业服务费一律不作调整；5、以上费用不包含公共水电公摊费。6、已出租或已出售的房产物业服务费由承租方或买受人支付物业费；已出租或出售但未交付给承租人或买受人的房产，物业服务费由甲方按合同约定收费标准支付物业服务费；经甲方承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费按合同约定收费标准由甲方承担。第四条约定：乙方于正式入驻之日起向入园企业按月收取物业服务费。第五条约定：入园企业将在收到乙方出具的物业催费通知单后每月15日之前以转账方式支付上月的物业综合服务费，乙方确认收到该笔物业服务费后3日内向缴费企业开具正式发票。合同第四十条约定：甲方未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应付未付金额应按每日1‰的标准向乙方支付违约金。合同第五十一条约定：本合同期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。该合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告于2018年10月1日入驻龙岩市永定区永定工业园区光电信息产业园一期和职工宿舍区域，为该区域提供物业服务。原告入驻该产业园时，被告福建永腾实业有限公司已将永定工业园区8号标准厂房和职工宿舍区域租赁给被告福建全凯智能科技有限公司使用，租赁期限：2017年12月1日至2022年11月30日。原告入驻该产业园后，被告福建全凯智能科技有限公司接受了原告提供的物业管理服务。其中原告提供的物业管理服务的园区厂房面积3537.88平方米，宿舍楼面积452.16平方米。被告福建全凯智能科技有限公司也按月签收原告发出的物业费缴费通知单，但被告福建永腾实业有限公司与被告福建全凯智能科技有限公司未按原告发出的物业费缴费通知单向原告缴纳物业服务费。至2019年8月31日止尚欠原告物业管理费24106.45元。该款经原告多次催收，但被告一直未交纳。 一审法院认为，被告福建永腾实业有限公司与原告福建亿航管理有限公司签订的《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效。原告入驻该产业园提供物业服务时，被告福建永腾实业有限公司已将永定工业园区8号标准厂房和职工宿舍区域租赁给被告福建全凯智能科技有限公司，原告入驻该产业园后，被告福建全凯智能科技有限公司也接受了原告提供的物业管理服务。原告作为物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费，被告应当支付相应的物业服务费。现原告依据《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》约定的物业服务费收费标准，要求被告交纳物业服务费24067.45元[其中：厂房物业管理费19458.34元（自2018年10月1日起至2019年8月31日止，其物业管理费为：3537.88平方米×0.5元/月/平方米×11个月)；商业、办公生活用房、宿舍楼物业管理费4609.11元（自2018年10月1日起至2019年8月6日止，其物业管理费为：452.16平方米×1.0元/月/平方米×10个月+452.16平方米×1.0元/月/平方米×6天/31天)]的请求成立，法院予以支持。根据《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》第四十条“甲方未按本合同约定的时间和数额支付物业服务费用的，对应付未付金额应按每日1‰的标准向乙方支付违约金”的约定，结合本案，被告未按照约定向原告支付相应的物业服务费，已构成违约，原告要求被告对应付未付金额应按每日1‰的标准向原告支付违约金至起诉之日共计4324.28元（自2019年10月1日起自至起诉之日止）的请求成立，法院予以支持。被告福建永腾实业有限公司作为业主将永定工业园区8号标准厂房和职工宿舍区域租赁给被告福建全凯智能科技有限公司使用，被告福建永腾实业有限公司未提供其与被告福建全凯智能科技有限公司有约定物业管理费由物业使用人即被告福建全凯智能科技有限公司承担的证据，因此，原告要求被告福建永腾实业有限公司与被告福建永腾实业有限公司共同承担上述款项的请求成立，法院予以支持。被告福建永腾实业有限公司和被告福建全凯智能科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告福建永腾实业有限公司、福建全凯智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建亿航物业管理有限公司交纳龙岩市永定区永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)自2018年10月1日起至2019年8月间的物业服务费24067.45元；并支付尚欠的物业服务费自2019年10月1日起自至起诉之日止按日利率1‰计算的违约金4426.79元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费513.30元，减半收取256.65元，由被告福建永腾实业有限公司和福建全凯智能科技有限公司共同负担。 本院二审期间，福建永腾实业有限公司向本院提供证据：《厂房租赁合同书》复印件1份共7页，证明福建永腾实业有限公司与福建全凯智能科技有限公司在该租赁合同书第五条第二项中明确约定“租赁期间该项目所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担”，合同约定的“等费用”包括了物业费，福建全凯智能科技有限公司也签收福建亿航物业管理有限公司每月寄出的缴费通知单，且福建永腾实业有限公司并没有对福建全凯智能科技有限公司的物业费进行过减免，因此本案物业费应由合同中的乙方即福建全凯智能科技有限公司承担。福建亿航物业管理有限公司质证认为，对该证据的合法性和关联性有异议，福建永腾实业有限公司主张“等费用”包括了物业费在内，过于牵强，福建永腾实业有限公司与福建全凯智能科技有限公司签订的租赁合同书的约定内容与福建亿航物业管理有限公司无关，福建永腾实业有限公司与福建亿航物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》第57条明确规定，物业使用人不按时缴纳物业服务费的，福建永腾实业有限公司负连带缴纳责任，因此福建永腾实业有限公司的新证据不能证明其的主张。本院审核认为，对该证据的真实性予以认定，但该证据不能证明福建永腾实业有限公司所主张的“合同约定的‘等费用’包括了物业费”的证明内容。 二审诉讼期间，福建永腾实业有限公司、福建亿航物业管理有限公司均对原审判决查明认定的事实无异议。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，福建永腾实业有限公司与福建亿航管理有限公司签订了《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》。虽然该合同第三章第三条内容中约定：已出租或已出售的房产物业服务费由承租方或买受人支付物业费；已出租或出售但未交付给承租人或买受人的房产，物业服务费由甲方按合同约定收费标准支付物业服务费。且本案的确存在福建亿航管理有限公司入驻该产业园区时，福建永腾实业有限公司已将永定工业园区8号标准厂房和职工宿舍区域租赁给福建全凯智能科技有限公司使用，福建全凯智能科技有限公司也接受了福建亿航管理有限公司提供的物业管理服务的事实。但本案目前证据并不能充分证明福建永腾实业有限公司与福建全凯智能科技有限公司已约定涉案房产物业服务费由福建全凯智能科技有限公司承担，并且上述《永定工业园区物业服务项目(光电信息产业园一期和职工宿舍区域)物业服务委托合同》第57条明确规定，物业使用人不按时缴纳物业服务费的，福建永腾实业有限公司负连带缴纳责任。原审判决认为涉案房产物业服务费由福建永腾实业有限公司、福建全凯智能科技有限公司承担的理由并无不当，本院予以认同。综上，福建永腾实业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，福建永腾实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费513.30元，由福建永腾实业有限公司负担。一审案件受理费256.65元，按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 刘彬辉 二〇二〇年三月二十三日 书记员 陈 倩