上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初21010号原告(反诉被告)：上海学苑酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡兵，董事长。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王巢酒店管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：王蜀，总经理。委托诉讼代理人：徐洪伟，上海泛利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枫，男。第三人：蔡兵，男，1970年3月29日生，汉族，住浙江省泰顺县罗阳镇泰景路水电弄11-1号。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：上海社发实业有限责任公司，住所地上海市浦东新区浦东南路XXX号。法定代表人：冯歊，董事长。委托诉讼代理人：程惠瑛，上海程惠瑛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。原告上海学苑酒店管理有限公司(以下简称学苑酒店)与被告王巢酒店管理有限公司(以下简称王巢公司)合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，被告于2019年4月10日提起反诉，本院依法受理，后追加第三人蔡兵、上海社发实业有限责任公司(以下简称社发公司)参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)学苑酒店暨第三人蔡兵的共同委托诉讼代理人周必荣，被告(反诉原告)王巢公司的委托诉讼代理人徐洪伟、王枫，第三人社发公司的委托诉讼代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告学苑酒店向本院提出诉讼请求，要求：1、判令解除双方于2017年7月15日签订的《合作协议》；2、判令王巢公司将位于本市浦东南路XXX号1楼大堂、10-19楼酒店房屋腾退返还学苑酒店；3、判令王巢公司支付房租人民币280万元(要求计算房租至房屋腾退返还之日止)。事实与理由：2017年7月15日，原、被告签订了一份《合作协议》。合同约定，学苑酒店将位于本市浦东南路1楼、10-19楼酒店承包给王巢公司经营。王巢公司每年应支付承包费300万元、租金420万元。承包期限自2017年7月16日至2023年10月31日。协议签订后，学苑酒店按约将酒店交于王巢公司经营管理。但自2018年5月1日起，王巢公司拖欠房租，虽经学苑酒店多次催讨仍未支付。学苑酒店认为，王巢公司的行为构成根本性违约，应承担相应违约责任，故学苑酒店起诉来院，诉请如前。被告王巢公司辩称，不同意学苑酒店诉请。理由是：学苑酒店诉请不符事实，学苑酒店先行违约，造成王巢公司经营损失，致使销售额下降，无法支付后续房租，王巢公司要求继续履行合同，由学苑酒店承担经营损失；合同约定，学苑酒店应移交所有经营管理权，学苑酒店的公章由双方共同管理，但经营期间学苑酒店抢走公章，致使后续客户入住无法开具发票，造成损失，所以对支付租金有异议。第三人蔡兵述称，对学苑酒店诉请并无异议。第三人社发公司述称，涉案酒店是第三人社发公司出租给学苑酒店的，由于学苑酒店欠付租金，经法院判决解除了双方之间的租赁合同，第三人社发公司已就该案申请执行；执行期间，第三人社发公司与原、被告签订了《执行和解协议》，但事实上2018年5月起第三人社发公司没有收到租金，《执行和解协议》没有履行下去，故第三人社发公司已申请恢复执行；现涉案酒店已经停业进行清理，故第三人社发公司认为原、被告之间的合同应予以解除，并返还涉案酒店、支付未付的使用费给第三人社发公司。审理中，王巢公司提出，《合作协议》签订后，第三人蔡兵于2017年7月15日向王巢公司出具承诺书，承诺学苑酒店公章由双方共管，但实际并未如此操作。因为涉案酒店的营业手续为学苑酒店及其华君酒店分公司，其违约行为导致王巢公司无法为酒店办理税务、领取发票等工作，已使酒店无法经营。经营期间，学苑酒店还强行关闭了酒店锅炉，停止了原来的订房电话和宽带，王巢公司不得不花费20余万元安装新的锅炉，花费1.20万元重新安装宽带。王巢公司还认为，《合作协议》签订时，学苑酒店及第三人蔡兵隐瞒了涉案酒店的租赁合同已被法院判决解除并进入强制执行阶段的事实，系严重欺诈。故王巢公司向本院提出反诉诉讼请求，要求判令反诉被告学苑酒店赔偿损失600万元，其中包括酒店经营损失、安装新锅炉、宽带的费用。反诉被告学苑酒店辩称，不同意反诉诉请，认为反诉没有法律依据，反诉被告并未违约，合同是由于反诉原告拒付租金致使合同无法履行，反诉的损失赔偿亦无事实依据。第三人蔡兵亦否认反诉请求，理由与反诉被告一致。第三人社发公司认为反诉请求与其无关。经审理查明，2004年4月27日，学苑酒店与上海市浦东新区社会发展局签订《租赁合同》，向上海市浦东新区社会发展局租赁坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号的教育大厦(以下简称“教育大厦”)2层、10-19层，租赁期限18年。2006年7月22日，学苑酒店又与上海市浦东新区社会发展局资产管理中心签订《租赁合同》，向上海市浦东新区社会发展局资产管理中心租赁“教育大厦”底楼大堂接待处、9层办公室，租期自2004年12月1日起至2022年11月30日止。2016年6月2日，第三人社发公司以学苑酒店拖欠自2015年4月起的租金为由诉至法院，本院立案受理，案号(2016)沪0115民初40485号。该案中，第三人诉请要求，解除与学苑酒店签订的《租赁合同》、《补充租赁合同》，学苑酒店归还浦东南路XXX号“教育大厦”，并支付租赁期间欠付的租金、物业管理费等。2016年11月2日，本院作出判决，解除第三人社发公司与学苑酒店之间的租赁合同关系，并由学苑酒店归还承租房屋、支付拖欠租金和物业管理费等。嗣后，学苑酒店不服判决，提出上诉。2017年4月17日，因学苑酒店未缴纳上诉费用，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终2730号民事裁定书，裁定按学苑酒店自动撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起生效。2017年7月4日，第三人社发公司向本院申请强制执行，案号(2017)沪0115执16257号。2017年7月6日，本院向学苑酒店发出执行通知书，责令迁出并返还承租房屋，但学苑酒店未履行义务。2017年7月15日，学苑酒店、王巢公司与第三人蔡兵签订《合作协议》一份。协议第1条约定，甲方(学苑酒店)因资金周转困难将其位于浦东南路XXX号10-19楼酒店(含一楼大堂)的经营管理权及收益权承包给丙方(王巢公司)，每年总费用720万元，其中承包费300万元，整体租金(含物业费)420万元。协议第2条约定：因甲方特殊原因，丙方先行支付2017年7月16日至2019年7月15日期间总承包金600万元给甲方，三个月内分三次支付，具体时间以正式合同约定，丙方于本协议签订之日付给甲方承包费200万元；2017年7月16日起丙方按照甲方原承租合同约定支付整体租金，剩余期限每年的承包费300万元由丙方提前在2019年起每年1月16日之前付至甲方指定账户。协议第3条约定，协议期限6年，自2017年7月16日起至2023年10月31日止，承包期间总费用不递增，2023年7月16日起至2023年10月31日不计承包费。协议第4条约定，协议履行期间，丙方对酒店全权经营管理，负责所有支出，享有所有收益。协议第10条约定，协议签订之日，甲、乙双方将酒店经营管理权交接给丙方，并经丙方签字认可。协议第11条约定，丙方经营过程中，因甲、乙双方导致丙方不能正常经营引起一切经济损失由甲、乙双方作为担保并承担连带担保责任。2017年9月，学苑酒店、王巢公司与第三人社发公司签订《执行和解协议》一份，约定：乙方(学苑酒店)在2017年10月10日前向甲方付清截止2017年9月30日前所欠的租金及物业管理费共计2,766,053.47元；甲方(社发公司)同意在乙方付清上述款项后继续履行系争的租赁合同，同时甲方放弃再向乙方主张此前逾期支付租金及物业管理费的违约金；乙方确认在继续履行租赁合同后，将原租赁保证金从10万元提高至60万元；乙方承诺在租赁合同继续履行后，因乙方欠付租赁期间的应付款项超过60日，则乙方须于收到甲方合同解除通知之日起10日内将乙方承租的全部租赁房屋无条件退还甲方，逾期交房甲方有权自行清场，终止水电等；如丙方不能按照本协议约定支付租金而导致甲方收回房子，一切责任由丙方承担，之前代付给甲方的租金一律不退回；乙、丙方同意，本协议中乙方的付款义务可由丙方代为履行，丙方对本执行和解协议无其他异议。2018年5月31日，学苑酒店发通知给王巢公司，要求王巢公司在2018年6月4日前缴清2018年4-5月的租金及物业管理费675,628.95元、2018年4月结算费用46,726.15元、50万元租赁保证金，否则将终止承包关系等。2018年7月17日，学苑酒店发“恢复供电回函”给王巢公司，要求王巢公司缴纳拖欠的租金及物业管理费675,628.95元、2018年第三季度月租金和物业管理费1,023,628.95元。2018年12月7日，学苑酒店发“停止供应通知”给王巢公司，表示因王巢公司未在规定期限内结算欠款，包括租金及物业管理费2,722,886.65元、能耗结算费用42,303.68元等，多次催缴无果，故学苑酒店即日起将办理停止供应固话、燃气和网络业务。2019年5月7日，本院发出(2017)沪0115执16257号公告，责令学苑酒店在2019年5月31日前迁出并返还房屋。2019年10月22日，王巢公司对本院公告要求迁出房屋的执行行为，向本院提出执行异议，案号：(2019)沪0115执异1128号。2019年10月29日，本院发出执行裁定书，裁定驳回王巢公司的异议请求。2020年1月15日，在(2016)沪0115民初40485号执行过程中，原、被告及第三人社发公司均同意于2020年1月23日前搬离涉案房屋并交还给第三人社发公司。本案审理过程中，第三人对收回房屋事实予以确认，并确认应收租金亦计算至该日为止，原告对此亦同意调整计算租金至该日为止。审理中，王巢公司向法庭提供第三人蔡兵出具的《承诺书》复印件一份，内容为第三人蔡兵承诺学苑酒店公章仅有“上海学苑酒店管理有限公司”、“上海学苑酒店管理有限公司华君酒店分公司”一套，由双方共管等。学苑酒店认为王巢公司未提供该证据原件，故不予认可。第三人社发公司向法庭提供了付款明细一张，证明自2017年9月29日起至2019年2月1日止，王巢公司共向第三人社发公司支付款项5,190,624.86元，其中房租5,129,681.10元、水电费60,943.76元。原、被告对该证据真实性均无异议。以上事实，由原、被告及第三人提供的《合作协议》、《执行和解协议》、民事判决书、通知、公告、付款明细等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方之间签订的《合作协议》，约定学苑酒店将其酒店的经营管理、收益权承包给王巢公司，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王巢公司辩称该协议系受学苑酒店欺诈而签订，并无相应证据证明，且之后王巢公司又参与签订了学苑酒店与第三人社发公司之间的《执行和解协议》，并未在一定期间内提出异议，故对该理由不予采信。《合作协议》约定，学苑酒店将其经营管理、收益权承包给王巢公司后，王巢公司应每年支付720万元，其中包括承包费300万元、租金(含物业费)420万元，同时王巢公司还应先行支付2017年、2019年两年承包金600万元等。但经审理查明，王巢公司仅向学苑酒店支付了200万元承包费，向第三人社发公司支付过租金5,129,681.10元，未完全按照《合作协议》的约定付款，且审理期间双方已经将承包酒店返还给了第三人社发公司，故双方合同事实上已经无法履行应予解除，对学苑酒店要求解除《合作协议》的诉请予以支持。同时，因为涉案酒店已经返还给第三人社发公司，学苑酒店要求腾退房屋并返还的诉请已经没有必要，应予驳回。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现学苑酒店要求王巢公司按照《合作协议》的约定支付截至返还酒店之日止的租金，具有合同和法律依据，应予支持。关于王巢公司要求学苑酒店赔偿经营损失等600万元的反诉诉请，因为王巢公司未能在本案中提供证据证明学苑酒店的有关违约行为，且未能提供证据证明其实际经营损失、损失与违约行为的因果关系，其在庭审中又明确该诉请系基于合同继续履行的前提，表示如合同解除则保留诉权，另行主张合同解除的有关损失，故对其诉请本院不予支持，对有关合同解除的后果，本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海学苑酒店管理有限公司、被告(反诉原告)王巢酒店管理有限公司与第三人蔡兵于2017年7月15日签订的《合作协议》；二、被告王巢酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海学苑酒店管理有限公司支付租金(计算方式：按一年420万元的标准，自2017年7月16日起至2020年1月23日止按实计算，再扣除被告王巢酒店管理有限公司已付给第三人上海社发实业有限责任公司的租金5,129,681.10元)；三、驳回原告上海学苑酒店管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告王巢酒店管理有限公司的全部反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,200元(原告已预交)，由原告上海学苑酒店管理有限公司负担4,470元，被告王巢酒店管理有限公司负担24,730元。反诉案件受理费29,200元(反诉原告已预交)，由反诉原告王巢酒店管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 斌二〇二〇年三月二十日法官助理  陆燕军书 记 员  刘辛志附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。