天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8070号原告（案外人）:冯悦,男,1971年6月15日出生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人：苏博，天津致行律师事务所律师。被告（申请执行人）:天津市巨鑫典当行有限责任公司,住所地天津市津南区葛沽镇殷庄村津沽公路西侧。法定代表人:肖忠来,董事长。委托诉讼代理人：朱丹，天津津凡诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立斌，天津津凡诚律师事务所律师。被告（被执行人）:郑颖,女,1965年7月13日出生,汉族,住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:姚晓龙,男,1989年1月28日出生,汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:天津市联合燃气有限公司,住所地天津市和平区常德道85号。法定代表人:姚强,董事长。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:天津佳欣商贸有限公司,住所地天津开发区第一大街2号一层126号。法定代表人:张伟,总经理。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:天津市森源达商贸集团有限公司,住所地天津市新产业园区华苑产业区华天道6号海泰大厦B座801室、802室。法定代表人:姚晓龙,总经理。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:天津安泰隆燃气有限公司,住所地天津市南开区服装街115号三层。法定代表人:朱江,总经理。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。被告（被执行人）:天津滨海龙腾燃气有限公司,住所地天津市南开区卫津南路金虹公寓B区3门604号。法定代表人:张国虎,总经理。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。第三人（被执行人）:姚强,男,1965年4月10日出生,汉族,住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。原告冯悦与被告天津市巨鑫典当行有限责任公司（以下简称巨鑫公司）、郑颖、姚晓龙、天津市联合燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司及第三人姚强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理并于2018年6月21日作出（2018）津0112民初1555号民事判决书。冯悦不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院。该院于2019年4月10日作出（2018）津02民终8007号民事裁定书，撤销（2018）津0112民初1555号民事判决书，将本案发回重审。本院于2019年7月29日重新立案，并依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告冯悦的委托诉讼代理人苏博，被告巨鑫公司的委托诉讼代理人王立斌到庭参加诉讼，被告郑颖、姚晓龙、天津市联合燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司及第三人姚强的委托诉讼代理人刘超参加本案庭前会议，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯悦向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止执行第三人姚强名下坐落于天津市南开区（原房号为Ａ3-29Ｈ号）房屋，并解除对该房屋的查封；2.请求依法判令第三人姚强协助将坐落于天津市南开区（原房号为Ａ3-29Ｈ号）房屋过户至原告名下;3.请求依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系姚强的债权人，因姚强无力偿还原告欠款，于2009年9月将涉案房屋交由原告占有使用、后双方于2010年9月签订《房屋买卖协议书》正式将房屋转让给原告，但由于永基花园房屋历史遗留问题无法办理产权证，因而无法过户，后双方协商，原告又加付了10万元房款给姚强。多年以来一直由原告及其母亲占有、使用该房屋，后原告又在该房屋中结婚、生子居住至今。一直以来涉案房屋所有的煤水电气费用、物业费均由原告缴纳，无论是物业公司还是邻居均始终认定原告系涉案房屋的所有人。第三人姚强未能如实告知其办理房屋产权证的时间，在原告从其他邻居处得知房屋已经可以陆续办证再三追问下，姚强只好告知原告涉案房屋已经办证但被人民法院查封，并依然向原告保证会尽快解决。直至原告提起执行异议之前，发现有陌生人来家中敲门查看，才觉得不仅被姚强欺骗，人民法院的拍卖、评估并未履行合法手续，原告的合法权益受到了严重侵害。原告向人民法院提起案外人执行异议后，津南区人民法院仅以“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”作出（2018）津0112执异4号执行裁定书，而枉顾原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且原告证据确实充分，故人民法院所作出的驳回请求结果是错误的。涉案房屋Ａ3-29Ｈ首封文号为（2016）津0112民初1646号，所对应的执行案号为（2016）津0112执2904号，原告提出的执行异议申请依法针对的是涉案房屋的首封即进入执行程序的2904号执行案件，但法院所做驳回原告执行异议申请的（2018）津0112执异4号执行裁定书是针对（2016）津0112执2905号执行案件所作出，进而使原告发现法院以轮候第四名的2905号执行案件启动了对涉案房屋的两轮拍卖，系严重违反法定程序的行为，拍卖无效。综上，原告依据法律的规定诉诸贵院，望查明事实，正确适用法律，依法保护原告的合法权益。巨鑫公司辩称，请求驳回原告的诉请。事实及理由：1.诉争房屋登记在第三人姚强名下，根据物权法规定，第三人姚强合法享有诉争房屋的所有权；2.原告提交的房屋买卖协议及补充协议不真实，未实际履行，买卖合同缺少房屋单价、面积等诸多房屋买卖合同的必要条件，并且付款金额、时间与原告提交的银行流水不符，因此，原告与姚强未签订合法有效的房屋买卖合同；3.原告提交的证据无法证实原告已实际合法占有诉争房屋。综上，被告依据生效判决申请查封、拍卖第三人所有的房屋合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑颖、姚晓龙、天津市联合燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司在庭前会议中共同辩称，同意原告的诉讼请求。第三人姚强在庭前会议中述称，同意原告的诉讼请求。庭后姚强向本院提交书面说明，陈述其系天津市联合燃气有限公司法定代表人、天津市森源达商贸集团有限公司实际控制人。1997年1月20日，天津市联合燃气有限公司与永基房地产开发有限公司签订了“永基花园小区燃气工程配套合同”并于1998年5月竣工。因永基房地产开发有限公司未给付工程款，经协商该公司以41万人民币价格将永基花园A3-29H（现永基花园6号楼29-30H）房产出让给姚强，因永基房地产涉嫌非法集资等历史原因，自1998年房屋交付使用至2015年底始终未能办理房产证。因经营公司需要，姚强于2005年3月、7月、9月合计向冯悦借款36万元。2005年3月、7月冯悦分两次给付现金共计6万元，2005年9月9日给付30万通过姚延春的农行卡代收，后转到天津市联合燃气有限公司，公司为其开具了收据。截止到2009年9月9日共欠付冯悦借款本息共计532,800元。因借款本息无力偿还，姚强与冯悦签订房屋买卖协议，将案涉房屋转让给冯悦。2014年因房地产价格上涨，二人另行签订补充协议，由冯悦一次性补偿姚强房款10万元，由冯悦打入姚强指定的天津市森源达商贸集团有限公司账户（该公司法定代表人姚晓龙系姚强之子，姚强为该公司实际控制人）。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告提交如下证据：证据一：2010年9月27日房屋买卖协议书1份、2014年7月21日补充协议1份，证明在人民法院查封之前，原告与第三人姚强已签订合法有效的书面买卖协议。买卖协议并非专业的房产中介代为起草，所以缺乏一些条款。但对涉案房屋做了特定的约定。证据二：姚强向冯悦出具的借条1份、企业往来收据及中国农业银行业务回单1份，证明原告已支付存款现金30万元；原告尾号3158银行账户流水信息1份，证明原告已支付全部价款，双方借贷债权债务关系转换成为房屋买卖关系。证据三：承诺书1份，涉案房屋所在物业公司出具的证明1份，涉案房屋水费交纳通知、燃气缴费通知、电费发票，涉案房屋电费、存车费、物业费收据，涉案房屋购电证及电卡，部分涉案房屋装修以及购买家电、物品单据5张，原告结婚证（2011年5月10日登记）。证明自2009年起至今（即人民法院查封之前），原告已经合法占有涉案不动产。原告及其配偶、母亲名下无其他房产，原告在涉案房屋中结婚、生子。证据四：涉案房屋不动产登记簿查询证明，证明涉案房屋已于2016年1月21日获得产权登记证书，首次查封时间为2016年3月9日，因卖方姚强拖延办理房屋产权证，产权证办理之后又向原告隐瞒事实，造成房屋被查封，证明涉案房屋未办理过户登记，原告作为买受人自身并无过错。虽然房屋登记证书上的原始登记时间是2016年1月21日，事实上姚强在获得房屋产权证书5日后就被查封。对此情况，原告不知情，无法保护自己权益，不能排除姚强与本案被告串通，对原告房屋进行抢封。证据五：电费收据及物业费发票各一张，证明2011年2月至5月，因涉案房屋装修，原告租住同一栋楼、不同楼层的A38B房屋，此时涉案房屋早已有原告占有使用证据六：圣狮地板销货单、售前服务回执表、销售订购表，证明原告于2011年3月因装修涉案房屋购买地板，所留地址、联系人均为涉案房屋及原告本人。证据七：夏普彩电保修证及发票联。证明原告购买彩电所留地址为涉案房产，联系人为原告本人。证据八：家具购物单及销售合同，证明原告购买家具所留地址为涉案房产，联系人为原告本人。证据九：上海复旦申花水管家销货票。证明原告购买净水器所留地址为涉案房产，联系人为原告本人。证据十：天津市渤森焱装饰材料有限公司收据，证明原告购买涉案房产装修所需的门，地址为涉案房产，交款人为原告本人。证据十一：辉煌水暖集团天津营销中心物品清单，证明原告为装修涉案房屋购买水龙头等物品，送货地址为涉案房屋，联系人为原告。证据十二：环渤海市场收款单，证明原告为涉案房屋购买装修材料，送货地址为涉案房产。证据十三：恒美灯饰订货单，证明原告为涉案房屋购买照明灯饰，送货地址为涉案房产。证据十四：天津市唯尚家具销售中心，证明原告购买床架、床垫及床上用品，收货地址为涉案房产。证据十五：天津市丰达再就业服务有限公司停车费收据、天津永基花园物业管理有限公司收据，证明原告交纳了涉案房产2017年10月-2018年6月停车费及2017年8月-2018年7月物业费。证据十六：收据，证明原告交纳了涉案房产2018年7月至2019年12月停车费以及2018年8月1日至2019年7月31日物业费。证据十七：暖气片安装使用协议及暖气费发票，证明涉案房产2018年10月进行升级改造，改造完成后，原告补交了部分暖气费用后，天津市宏源热力工程有限责任公司开具了2011-2019年度发票。证据十八：购电证，证明涉案房产一直由原告使用，正常购买用电至今。证据十九：燃气气费凭证，证明涉案房产一直由原告使用，正常缴纳燃气费。证据二十：照片，证明涉案房屋现状，原告一直在内居住。证据二十一：结婚录像截图，证明原告2011年结婚时即在涉案房产内居住。证据二十二：光盘一张，光盘内有原告结婚录像一份，结婚录像中反映涉案房产截图一份，房屋现状照片一份，证明原告一直在涉案房产内居住。证据二十三：天津市公有房屋租赁合同及户口本，证明原告户籍一直落户至他人户口本上，因原告名下没有房屋，原告购买占有姚强房屋后一直无法过户，原告及配偶名下均无房产。被告巨鑫公司对原告提交的证据一至证据二十二真实性、合法性、关联性均有异议。对证据二十三真实性无异议，证明目的不认可，认为该证据仅能证明原告及其户口地址，不能证明原告及其配偶名下无房产。巨鑫公司提交如下证据：证据一：（2016）津0112民初1645号、1646号民事判决书（复印件），证明第三人姚强就天津市森源达商贸集团有限公司向被告借款500万元、300万及利息承担连带给付责任。证据二：（2018）津0112执异4号执行裁定书（复印件），证明涉案房屋的查封期限、2017年8月14日原告的执行异议已经由人民法院裁定驳回的事实。证据三：企业信息公示报告1份，证明天津市永基花园物业管理有限公司已经吊销、原告举证不实的事实。证据四：常住人口信息（复印件），证明原告的居住地址为天津市和平区2门401号，非本案涉诉房屋地址。本案中原告诉称其一直除本案诉争房屋外无其他住房，但根据其常住人口信息及原告提交的身份证复印件，其居住地址均非本案涉诉房屋地址。证据五：提交调取的银行流水四份，第一份是中国农业银行2005年9月9日单号为1050100号票据交易流水的复印件，当时明确30万元实际汇款人是冯悦汇到姚延春名下，这个款项再没打到姚强账户。第二份是中国农业银行95×××13号账户2004年至2009年8月1日之间的银行交易流水。是姚延春的个人账户，证明目的同第一份一致。第三份是中国工商银行出具，天津市森源达商贸有限公司自2014年1月1日至2019年8月1日的银行流水，证实冯悦于2014年7月21日向森源达账户打款10万元，该款项并未打入姚强账户，不能证实该10万元是购房款，只能证实冯悦对该10万元享有债权。第四份是中国建设银行出具的冯悦名下的2014年1月1日到2019年8月1日的银行流水。证明该流水中并无冯悦与姚强二人之间的交易记录。原告冯悦对被告巨鑫公司提交的证据一至四真实性无异议。但认为证据三无法显示物业公司准确的吊销日期，另外原告提供的相关证据均是当时物业公司加盖公章，原告对物业公司是否吊销并不知情。同时，物业公司也一直在涉案房产处经营，直至近期，方才变更内容。原告落户的地址，系原告岳母名下房产，原告夫妇及子女也一直在涉案房产居住，且原告夫妇名下无房产，证据四只能反映户籍地址，不能真实反映原告的实际居住情况。对证据五第一份银行流水真实性无异议，该流水也可以证明原告与姚强2005年9月9日签订借条的真实性，借条中明确载明借款直接打入姚延春账户，可以证明原告按照姚强指示实际给付了借款。对第二份银行流水真实性无异议，不认可证明目的。姚延春为姚强的亲属，不排除姚强实际控制姚延春银行卡的可能，且姚强出具的借条表明借款实际用于公司经营。对第三份银行流水真实性无异议，该份证据也与姚强与原告2014年7月21日签订的补充协议对应，证明原告向原告补交房款10万元。森源达公司的法定代表人是姚晓龙，姚晓龙是姚强之子，证明姚强是森源达公司的实际控制人，打入森源达公司的款项属于姚强用于公司实际经营，足以认定姚强向公司借款。对第四份银行流水真实性无异议，该证据可以证明原告与姚强仅有本案涉及的相关款项往来，该笔款项以房屋实际抵偿，双方之间没有其他债权债务纠纷。被告郑颖、姚晓龙、天津市联合燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司及第三人姚强对原告提交的证据无异议，对被告提交证据的质证意见与原告质证意见一致。第三人姚强提交商品房买卖合同和产权证书一份。证明案涉房产因历史遗留问题直到2016年才办理房产证。原告对该证据无异议。被告巨鑫公司对产权证书无异议，但认为该证据只能证明涉案房屋登记在姚强名下。对商品房买卖合同真实性、关联性、合法性均不认可。合同签订时间为1998年，而合同中姚强的地址为天津市和平区成都道朗文名邸，朗文名邸建成时间是2008年，案涉合同签订时姚强所留的地址根本不存在。姚强解释该买卖合同系2006年后补的合同。原审中本院根据巨鑫公司申请，调取案涉房屋档案一份，包括不动产登记簿查询证明一张，商品房买卖合同一份，购房收据两张及税收交款发票。原告、各被告及第三人对上述证据无异议。根据被告申请，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对原告提交的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《借条》、《承诺书》是否为同一时间形成以及是否为同一支笔书写进行鉴定。该中心来函告知，鉴定材料若怀疑形成时间不在近两年内，已不具备实施鉴定的条件。经鉴定，上述证据书写字迹不是同一支笔书写形成，现有条件下无法判断上述证据书写字迹是否为同一时间形成。原告对鉴定意见无异议，认为鉴定结论为并非一支笔书写排除了一次性书写的可能，客观证明原告与姚强签订协议的真实性。被告巨鑫公司对鉴定意见书真实性无异议，认为鉴定意见中四份原件形成时间无法判定就不能否认该四份协议是同一时间形成。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据一真实性本院予以确认，房屋买卖协议中明确写明“未付的本息全部抵做应付的购房款”，原告系将借款本息折抵购房款。证据二中各证据相互印证，且第三人姚强予以自认，故对上述证据的真实性，本院予以确认。证据三、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八各证据形成时间跨度较长，能够相互印证，对其真实性，本院予以确认。证据四能够证实涉案房屋取得不动产登记及被查封的时间，对其真实性本院予以确认。证据十九本院不予采信。证据二十、二十一仅能反映原告结婚时状况。证据二十二、二十三真实性本院予以确认。本院对被告巨鑫公司提交证据的真实性予以确认。对第三人姚强提交的产权证书真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年3月3日受理（2016）津0112民初1646号巨鑫公司与天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市联合燃气有限公司、郑颖、姚晓龙及第三人姚强借款合同纠纷一案，并于2016年3月9日就涉案房屋采取保全措施，作出（2016）津0112民初1646号民事裁定书，对天津市南开区进行查封，查封期限为三年。针对该案，本院于2016年8月25日作出（2016）津0112民初1646号民事判决书，判决天津市森源达商贸集团有限公司给付天津市巨鑫典当行有限责任公司借款本金3000000元，并按本金的2%给付天津市巨鑫典当行有限责任公司自2014年1月10日至借款还清日产生的逾期还款违约金，天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市联合燃气有限公司、郑颖、姚晓龙、第三人姚强对上述债务承担连带给付责任。因该案诸债务人未偿还债务，巨鑫公司向本院申请强制执行，本院于2017年8月14日做出（2016）津0112执2904号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人姚强所有的天津市南开区。2017年12月26日，原告冯悦以其系涉案房屋的真正权利人为由，向本院提出执行异议申请，请求终止（2016）津0112执2904号案件的执行程序，解除对天津市南开区的查封。2018年1月16日，本院作出（2018）津0112执异4号执行裁定书，裁定驳回原告冯悦的异议请求。原告冯悦不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。原告冯悦与第三人姚强原系借贷关系，第三人姚强于2005年3月向原告冯悦借款30,000元，于2005年7月向原告冯悦借款30,000元，于2005年9月9日向原告冯悦借款300,000元，并约定借款利息为月息1%，三年内偿还。因第三人姚强未能偿还相应的本息，2010年9月27日冯悦与姚强签订《房屋买卖协议书》，约定：“永基花园A3-29H房屋以576,000元价格转让给原告冯悦，以未付的本息全部抵做购房款，原告冯悦知情涉案房屋目前无法办理产权证明及过户手续的事实，第三人姚强在涉案房屋可以办理产权时办理产权证书，在办理之后尽快联络原告冯悦办理过户手续”。2014年7月21日，双方签订补充协议，补充协议约定：“考虑房价上涨的因素，原告冯悦向第三人姚强补交房款100,000元，第三人姚强不得再追加房款”。2014年7月21日，原告冯悦根据姚强的指示将100,000元转账至本案被告天津市森源达商贸集团有限公司账户内。冯悦身份证上登记的户籍地为其岳母租住的公租房，冯悦本人名下无房产。冯悦与姚强签订《房屋买卖协议书》后，多年来一直占有、使用案涉房屋并居住至今。案涉房屋的煤水电气费用、物业费均由冯悦交纳。另查明，涉案房屋（天津市南开区黄河道永基花园永安苑6号楼29-30H）在原购房合同中房号为：“天津市南开区黄河道永基花园永安苑29-30层H号”，于2016年1月21日办理不动产登记。本院认为，执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度，且应当经过执行异议前置程序。原告提出的第二项诉讼请求“判决第三人姚强将涉案房屋过户至原告冯悦名下”，不属于人民法院审理执行异议之诉案件的审理范围，故本案不予审查。原告冯悦庭审中提出的“以轮候查封的案件就涉案房屋进行司法拍卖，程序违法”，系对执行行为有异议，不属于人民法院审理执行异议之诉案件的审理范围，故本案不予审查。原告冯悦请求排除对涉案房产的强制执行，本院做如下分析：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告冯悦与第三人姚强签订了房屋买卖协议，系原告冯悦用借款本息抵做购房款，双方签订买卖协议后，因房价上涨，冯悦又一次性支付姚强十万元补偿款。因此，案涉协议及补充协议具备房屋买卖的合意，符合房屋买卖合同的特征。姚强与案外人永基房地产开发有限公司签订的购房合同系后补形成，但该合同的签订情况并不影响姚强与冯悦之间签订合同及补充协议。根据西南政法大学司法鉴定中心出具的鉴定报告，原告提交的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《借条》、《承诺书》书写字迹不是同一支笔书写形成，现有条件下无法判断上述证据书写字迹是否为同一时间形成。被告认为冯悦与姚强在案涉房屋查封前未签订真实有效的房屋买卖合同，但无充分证据予以证明，本院对其意见不予采纳。冯悦虽未将款项直接支付姚强，但系根据姚强的指示予以支付，且案涉房屋于2016年查封，冯悦早在2005年即已支付款项，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综合考虑冯悦与姚强之间债权债务及冯悦与姚强签订房屋买卖合同及补充协议等事实，可以认定双方签订的房屋买卖协议及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效；冯悦支付款项总额超过了其与姚强之间产生的借款本息总额，因此，冯悦占有涉案房屋具有合理之处。涉案房屋的水卡、电卡、气卡等相关物件由冯悦掌管，冯悦亦长期实际交纳水、电、气、暖等费用以及物业费、停车费，可以认定冯悦对涉案房屋进行了实际占有、使用，冯悦对涉案房屋的管理、支配多年来未受打扰，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和法院案件若干问题规定》第二十八条关于“占有”的规定。冯悦与姚强约定“涉案房屋目前无法办理产权证明及过户手续，第三人姚强在涉案房屋可以办理产权时办理产权证书，在办理之后尽快联络原告冯悦办理过户手续”。因案涉房屋于2016年1月办理不动产登记，同年3月9日即被查封，在该段期间内姚强并未履行合同义务告知冯悦可以办理过户手续，因此冯悦对未能办理过户手续不存在过错。冯悦提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和法院案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，享有排除强制执行的民事权益。被告郑颖、姚晓龙、天津市联合燃气有限公司、天津佳欣商贸有限公司、天津市森源达商贸集团有限公司、天津安泰隆燃气有限公司、天津滨海龙腾燃气有限公司及第三人姚强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，第三百一十二条第一项规定，缺席判决如下：一、停止执行第三人姚强名下坐落于天津市南开区房屋；二、驳回原告冯悦其他诉讼请求。案件受理费31889元，由被告天津市巨鑫典当行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 婧审 判 员  刘永博人民陪审员  闻桂平二〇二〇年三月五日书 记 员  刘 颖附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。