松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5157号 原告（申请人）：松原宁江某银行股份有限公司，住所地松原市宁江区。 法定代表人：王革文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张苏媛，吉林石力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李居波，吉林石力律师事务所律师。 被告（案外人）:杜佳军，男，1983年2月8日生，汉族，无职业，住松原市。 委托诉讼代理人：王小红，松原市临江法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：计锦辉，男，1970年2月1日生，汉族，个体，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：田亮，吉林信维律师事务所律师。 原告松原宁江某银行股份有限公司（以下简称某银行）与被告杜佳军、计锦辉执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某银行的委托诉讼代理人张苏媛、李居波，被告杜佳军的委托诉讼代理人王小红，被告计锦辉的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某银行向本院提出诉讼请求：1.准予执行被告计锦辉所有的位于松原市某小区4号楼3单元4层2号房屋，预告登记证号：松房预开字第20XX9号，建筑面积66.3平方米的住宅一处；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：贵院于2019年7月3日作出（2019）吉0702执异85号民事裁定，并于同年7月9日向原告送达。原告认为，依照《物权法》第九条、第二十条的规定，案涉房屋办理了预告登记，且登记在被执行人计锦辉名下，故应当首先推定案涉房屋为被告计锦辉的责任财产。至于被告杜佳军对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的权利，需要充分证据从实体确认：（1）二被告的买卖合同是否在人民法院查封之前签订；（2）人民法院查封之前，被告杜佳军是否合法占有；（3）人民法院查封之前，已支付全部价款。本案中，被告杜佳军在长达6年的时间里，没有行使自己的权利，比如联系开发商或通过民事诉讼撤销计锦辉的预告登记等，不合常理。综上，请法院支持原告的诉请。 杜佳军辩称：1.在人民法院查封（2018年8月6日）之前，杜佳军与计锦辉已签订合法有效的书面买卖合同并交付全部购房款。2012年2月23日，杜佳军与计锦辉签订了《房屋买卖合同》，约定计锦辉将自有产权，位于松原市某小区4号楼3单元4层2号房卖给杜佳军，房屋价款为23.7万元，杜佳军分三次交付计锦辉：2012年2月22日，交付定金2万元，2012年2月23日，交付购房款2万元，2012年2月14日，交付购房款19.7万元。2.在人民法院查封之前杜佳军已合法占有该房屋。杜佳军向计锦辉交付了全部购房款，计锦辉将案涉房屋及该房屋的钥匙、房屋买卖合同、购房发票等原件交付杜佳军，杜佳军合法占有该房屋至今。3.非因杜佳军自身原因未办理过户登记。该房至今未下发房照，杜佳军无法办理房屋过户手续。根据2018年5月29日松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布的公告，该争议房屋现可以办理不动产首次登记，因此，未办理产权过户登记不是杜佳军自身原因。综上，宁江区人民法院作出的（2019）吉0702执异85号民事裁定符合法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议事实，本院认定如下：1、2012年2月22日，通过松原市某房产咨询服务有限公司（以下简称正阳房产）居间介绍，杜佳军欲购买计锦辉所有的坐落于松原市经济技术开发区某街某小区4号楼3单元4层2号本案案涉房屋，当日，杜佳军妻子丁辉向某房产交付购房定金2万元；2012年2月23日，杜佳军、丁辉与计锦辉通过正阳房产签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋售价23.7万元，杜佳军、丁辉于合同签订之日向某房产交付购房款2万元；2012年2月24日，丁辉向某房产交付购房款20万元。某房产扣除其应收取的3000元中介费用后，将23.7万元购房款全部给付计锦辉。2、2012年2月27日，计锦辉与丁辉签订房屋买卖交接书，计锦辉于当日将案涉房屋交付丁辉。3、2012年2月27日，计锦辉到吉林省松原市松江公证处办理公证，其全权委托梁香云办理涉及案涉房屋的相关事宜：与开发商到房产部门办理房屋产权证并领取房屋产权证；到土地管理部门办理出售的相关事宜，与买方到房产部门签署售楼合同，办理产权过户登记手续；到税务部门办理房屋契税手续；办理涉及该房屋其他相关手续及需要签署的法律文件。4、案涉房屋所在的某小区4栋楼均未办理产权登记，2018年5月29日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布的公告，案涉房屋现可以办理不动产首次登记。5、原告某银行与被告贾振洋、王庆男、计锦辉、杨光借款合同纠纷一案，本院于2017年10月29日作出（2017）吉0702民初395号民事判决，判决如下：一、被告王庆男、计锦辉、杨光于本判决生效后立即给付原告某银行借款本金20万元，并自2014年7月23日起至2015年4月3日按约定利率月利率8.000000‰计算支付利息，自2015年4月4日起至给付之日止按逾期利率（按执行月利率8.000000‰上浮50%）计算支付利息；王庆男、计锦辉、杨光在承担给付责任后，有权向贾振洋追偿。二、实现债权支付的律师费用7000元，由被告承担。该判决发生法律效力后，某银行向本院申请执行，本院于2018年8月6日作出（2018）吉0702执372号之二民事裁定，对被执行人计锦辉所有的坐落于宁江区某街45幢6层602室，所有权证号松房权证宁字第00116287号，建筑面积55平方米住宅一处，予以查封；对被执行人计锦辉所有的坐落于松原市经济技术开发区某街24幢4层406室，预告登记证号松房预开字第20XX09号，建筑面积66.3平方米住宅一处，予以查封。案外人杜佳军于2019年7月3日向本院提出书面异议，本院于2019年7月3日作出（2019）吉0702执异85号民事裁定，解除对坐落于松原市经济技术开发区某街24幢4层406室房屋的查封。某银行在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，首先，通过正阳房产居间介绍，计锦辉与杜佳军、丁辉夫妇就案涉房屋于2012年2月23日签订了合法有效的买卖合同，而我院查封该房屋的时间是2018年8月6日，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的”法律规定；其次，计锦辉与丁辉于2012年2月27日签订了房屋买卖交接书，计锦辉于当日将案涉房屋交付杜佳军、丁辉占有使用，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的法律规定；再次，杜佳军、丁辉夫妇于2012年2月22日-24日，共向正阳房产交付24万元，正阳房产扣除其应收取的3000元中介费用后，将23.7万元购房款全部给付计锦辉，计锦辉也认可收到了全部房款，符合“已支付全部价款”法律规定；最后，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布的公告可以证明，杜佳军与计锦辉未能办理房屋过户登记，是历史遗留问题，不是杜佳军自身原因造成的，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法律规定。综上，可以认定杜佳军与计锦辉之间的房屋买卖情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，杜佳军就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，宁江区人民法院（2019）吉0702执异85号民事裁定解除对案涉房屋的查封并无不当，某银行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回松原宁江某银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由松原宁江某银行股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  张殿臣 审判员  李秀梅 审判员  倪 华 二〇二〇年三月二十四日 书记员  高玉鹏