广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终7号上诉人（原审被告）：舒承清，男，1976年1月5日出生，汉族，住广东省云浮市。被上诉人（原审原告）：云浮市易房联房地产代理有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：刘某1。上诉人舒承清因与被上诉人云浮市易房联房地产代理有限公司（以下简称“易房联公司”）居间合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。舒承清上诉请求：一、对云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1915号民事判决依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉《房地产委托代理协议》早已解除，被上诉人未促成案涉房屋的交易，无权要求上诉人支付中介费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”及第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，被上诉人获得报酬的前提是促成合同成立，而在本案中，被上诉人并未促成房屋买卖合同的成立。一审判决认定被上诉人已按约定介绍客户与上诉人交易成功，即视为被上诉人代理成功，上诉人应按协议支付佣金，属于认定事实错误。在本案中，上诉人与案外人黄飞系朋友关系，在上诉人与被上诉人签订案涉协议之前，曾就案涉房屋的交易进行过交涉，后上诉人与承办的中介人员沟通，明确表示是否可以解除案涉协议，是否需要支付中介费，当时承办的中介人员明确表示可以解除且无需支付中介费，此时案涉协议就已解除，即使案外人黄飞于2019年8月21日向被上诉人支付了中介费，也只是案外人黄飞对其自身权利的处分，不能证实案涉房屋系由被上诉人促成交易的。因此，上诉人与案外人黄飞之间的成交并非是被上诉人促成的，上诉人与案外人黄飞之间签订的房屋买卖协议，与被上诉人没有因果关系，上诉人作为所有权人有权对自己的房产进行处分，上诉人处分自己房产的行为不构成违约。二、被上诉人的权利义务应对等，被上诉人未全面履行合同，无权要求上诉人支付中介费，即使应当支付，也应当按照公平原则合理支付。被上诉人在起诉状中所称的“原告多名员工用了一个多月的时间通过各种方式宣传、外出寻找、多渠道联系卖家，原告为此支付了交通费、宣传费、工人工资等费用”均不属实，被上诉人作为一家成熟的中介公司，不可能仅有上诉人一家客户，其所谓的交通费、宣传费、工人工资等也不可能是为上诉人一家客户所支出的。另外，在上诉人明确向中介人员表示是否能够解除合同，中介人员也明确表示可以之后，被上诉人再也未与上诉人联系过，与案外人黄飞的协商、签订合同、办理过户、缴纳税费等手续均是上诉人自行办理，而被上诉人在得知上诉人的房屋成交后，又联系上诉人要求上诉人支付中介费，明显有失公平也有违诚信原则，被上诉人并未充分履行完毕其作为房屋中介的义务，无权在协议解除后又要求上诉人支付中介费，即使应当支付，也应当按照公平原则合理支付，一审法院判令上诉人全额支付中介费，明显有失公平，损害了上诉人的合法权益。三、案涉《房地产委托代理协议》中第九条及第十条系被上诉人提供的格式条款，协议签订前，被上诉人未对协议条款进行解释说明，协议签订后，也未将协议提供给上诉人，解除协议时，也未告知上诉人相关违约责任，被上诉人存在明显的过错，《房地产委托代理协议》的第九条、第十条应为无效条款。案涉《房地产委托代理协议》系被上诉人为了重复使用而预先拟定，并且在订立合同时未与上诉人协商的条款，属于格式条款。在上诉人签订之前，被上诉人并未向上诉人就协议条款进行解释，在协议签订后，被上诉人也未按照协议约定提供一份协议给上诉人，导致上诉人一直不了解协议里的具体内容，且在上诉人打电话给被上诉人要求解除协议时，曾明确提出解除协议的话是否要履行相应的手续，但被上诉人却一直未告知上诉人解除协议需书面通知，也未告知上诉人即使协议解除了也需要按照协议约定支付中介费。若上诉人事先知晓，便不会自行与案外人黄飞签订房屋买卖协议，也不会自行办理过户手续等。而且，案涉《房地产委托代理协议》第九条、第十条的约定，在被上诉人未告知的情况下，明显加重了上诉人的责任，违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，应属于无效条款，但一审法院并未予以认定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实后依法予以改判。被上诉人易房联公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，舒承清应当支付房屋交易居间费及逾期利息给易房联公司。案涉《房地产委托代理协议》从没有解除。1.易房联公司是有经营资格的房地产交易代理公司，经营范围合法有效。舒承清由于需出售案涉房屋，2018年6月5日，委托易房联公司代理介绍推荐客户购买其案涉房屋，双方签订的《房地产委托代理协议》约定：“易房联公司向买方推荐舒承清的上述房产；如成功出售，则舒承清按房屋出售总价的3%向易房联公司支付佣金”。2018年7月14日易房联公司推荐舒承清案涉的房屋给黄飞，当日易房联公司与黄飞经过充分的沟通之后，黄飞与易房联公司签订了《房地产委托代理协议》，易房联公司即日带黄飞及其母亲一起到舒承清案涉的房屋看房，当时舒承清在案涉的房屋。2019年1月3日舒承清已经收到黄飞支付的购房款。既然舒承清已经把上述房屋成功出售给了易房联公司推荐的客户，舒承清理应按照合同约定支付房屋交易佣金给易房联公司。2.庭审中，易房联公司提交了2019年1月3日由国家税务总局云浮市云城区税务局第一税务分局出具的编号为No049772**《广东增值税普通发票》，购买方是“黄飞”，收款人是“舒承清”。该发票充分证明了舒承清把案涉房屋出售给“黄飞”；易房联公司提交了2019年8月28日由云浮市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》，证实案涉房屋已经登记在“黄飞”名下。3.2019年9月5日舒承清在庭审中确认委托易房联公司代理出售案涉房屋，易房联公司与舒承清签订了《房地产委托代理协议》。舒承清也确认黄飞委托易房联公司代理购买房屋，易房联公司与黄飞签订了《房地产委托代理协议》。易房联公司反映与黄飞签订协议并带其去看房屋，推荐介绍案涉房屋的优势。舒承清确认易房联公司带黄飞的妈妈看过案涉房屋后双方才达成房屋买卖交易。4.《房地产委托代理协议》约定“按甲方收到客户定金或首期款后即时向乙方支付佣金”。舒承清提交的购房款支付发票开具时间为2019年1月3日。按照上述约定，舒承清应于2019年1月3日向易房联公司支付佣金。但舒承清一直逾期未付。因此，舒承清应当从2019年1月4日起至款项付清之日止计算利息损失给易房联公司。二、易房联公司的义务是介绍推荐客户。通过易房联公司的介绍推荐，涉案房屋已经交易成功并办理了过户登记手续。上述事实充分证明易房联公司已经促成交易。根据《合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，舒承清应当按照约定支付报酬给易房联公司。三、案涉《房地产委托代理协议》是易房联公司和舒承清之间特别约定的条款。案涉《房地产委托代理协议》是经过易房联公司与舒承清充分沟通之后签订的，正是因为舒承清相当清楚合同条款才会要求易房联公司在案涉《房地产委托代理协议》中第十二条其他事项增加手写条款的，舒承清并签名确认。四、舒承清与案涉房屋购买人黄飞办理了过户登记手续后，黄飞已经支付了佣金给易房联公司。黄飞确认了案涉房屋由易房联公司促成交易的事实。一审庭审中易房联公司提供了《收据》一份，载明：“2019年8月21日，今收到黄飞交来购买**花园**幢第**层**房佣金陆仟元(￥6000元)，经手人：张霞，买方：黄飞（签名确认）”。证实黄飞确认案涉房屋由易房联公司促成交易。综上，易房联公司接受舒承清委托后，易房联公司多名员工用了一个多月时间通过各种方式宣传、外出寻找多渠道联系买家，易房联公司为此支付了交通费、宣传费、工人工资等费用。通过易房联公司的多方努力，易房联公司推荐的客户黄飞购买了案涉房屋。2019年1月3日，案涉房屋已经成功过户登记到黄飞名下。易房联公司已经履行完毕《房地产委托代理协议》约定的义务。舒承清应当立即支付佣金给易房联公司。但舒承清至今拖延支付佣金，该行为已经违约，也有违公序良俗。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。易房联公司恳请贵院依法驳回舒承清的上诉请求，维持一审判决。易房联公司向一审法院起诉请求：1.判决舒承清立即支付房屋交易居间费34200元及利息（利息从2019年1月1日起以34200元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至付清日止，暂计算至2019年7月10日为820元）给易房联公司；2.本案诉讼费由舒承清承担。一审法院认定事实：易房联公司为自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产一级销售代理、房地产营销策划咨询、活动代理；房产、土地交易、租赁居间及中介代理服务等。2018年6月5日，易房联公司（乙方，受托人）与舒承清（甲方，委托人）签订了一份《房地产委托代理协议》，约定：“……一、委托事项。现有甲方委托乙方代理介绍推荐客户购买属于甲方拥有的坐落于云浮市以下地址及证号的房地产物业，乙方介绍客户与甲方交易成功的，即视为乙方代理成功，按本协议收取佣金：云浮市市区**号**花园**幢第**层**号房。二、甲方要求乙方按委托人价格人民币壹佰壹拾肆万元整（小写1140000元）或该价格以上推荐、介绍客户购买以上房地产，如低于委托价介绍出售的，需经甲方同意。……六、甲方如按委托价或同意在委托价范围内出售该物业给乙方客户（包括客户亲属或代理人）的，甲方同意按售出总价的3%向乙方支付佣金，另甲方同意高出底价部分属广告费、劳务费由乙方获得。七、结算方式：按甲方收到客户定金或首期款后即时向乙方支付佣金，因客户违约支付的违约金按甲方占六成；乙方占四成（支付广告费）分配获得。……十、本协议有效期自签订之日起至甲方书面通知乙方取消委托之日止”。易房联公司与舒承清分别在该代理协议上加盖公章或签名予以确认。2018年7月14日，黄飞（甲方，委托人）与易房联公司（乙方，受托人）签订一份《房地产委托代理协议》，约定：“……一、委托事项：1、现有甲方委托乙方介绍购买或租赁下列注明的房地产物业：如果甲方成功购买／租用的，即视为乙方代理成功，需按成交总款额1%向乙方交付租金（如租的按租赁规定付佣金）。二、条款约定：……6、乙方向甲方介绍推荐的房地产物业资料如下：**花园**栋**房”。黄飞与易房联公司分别在该代理协议上签名或加盖公章予以确认。之后，易房联公司主张其员工带案外人黄飞到舒承清出售的房产处看房，舒承清则主张易房联公司员工只是带案外人黄飞的妈妈到舒承清出售的房产处看过房。之后，舒承清（甲方、转让方）与案外人黄飞、严伟健（乙方、受让方）于2018年11月23日签订一份编号为20181123000**《广东省云浮市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，约定：“……第一条：买卖房地产情况。1.甲方拟将位于云浮市市区**号**花园**幢第**层**号房的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。……2.该房地产共用土地使用权面积为783.11平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积为156.84平方米，其中套内建筑面积为136.73平方米，【公共部位与公用房屋分摊建筑面积为】20.11平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于2015年1月7日向云浮市住房和城乡建设局申请产权登记，领取了《房地产权证》，房地产权证证书号码为000424**。第二条：买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币柒拾壹万元整。乙方应于合同签订后1天内支付甲方定金人民币壹拾万元整。乙方于2018年11月30日前支付第一期房款人民币壹拾贰万元整。最后一期房款人民币肆拾玖万元整，在办理好转让手续并核发新的《不动产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：银行按揭。二、甲、乙双方议定该房地产总金额为：710000；……第三条：登记过户手续。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带相关证件及资料到云浮市住房和城乡建设局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将过户后的《不动产权证》交付给乙方。第四条：房地产交接。双方同意于2019年3月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用……”。舒承清与黄飞、严伟健分别在该合同上签名并按捺指模予以确认。2019年1月3日，由国家税务总局云浮市云城区税务局第一税务分局出具编号为No049772**《广东增值税普通发票》，载明购买方为黄飞、严伟健，货物或应税劳务、服务名称为商品住房（粤房地权证云字第000003****号），金额为710000元，收款人为舒承清。2019年8月28日，由云浮市自然资源局出具《不动产登记资料查询结果证明》，证实坐落于云浮市市区**路**号**花园**幢第**层**号房，权利人为黄飞、严伟健，属共同共有，登记时间为2019年1月9日，产权证号为粤（2019）云浮市不动产权第00006**号，房屋建筑面积为156.84平方米，房屋套内面积为136.73平方米，抵押权人为云浮市**区农村信用合作联社**信用社，无查封。另查明：易房联公司提供了《收据》一份，载明：“2019年8月21日，今收到黄飞交来购买**花园**幢第**层**房佣金陆仟元（￥6000元），经手人：张霞”，拟证实案外人黄飞已经支付了佣金6000元给易房联公司，黄飞确认涉案房屋由易房联公司促成交易。一审法院认为，本案是居间合同纠纷。易房联公司与舒承清签订的《房地产委托代理协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，易房联公司已按约定介绍客户（黄飞）与舒承清交易成功，即视为易房联公司代理成功，舒承清应按协议支付佣金，但舒承清未按合同约定按时支付房屋交易居间费给易房联公司，其行为已违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。双方约定佣金为售出总价的3%，发票显示涉案房屋售出总价为710000元，佣金应为21300元。故舒承清应按约定支付佣金21300元给易房联公司。舒承清抗辩涉案《房地产委托代理协议》已解除，易房联公司未促成涉案房屋的交易、舒承清通过其他方式与黄飞成功交易，但未提供任何证据证实，且舒承清确认在易房联公司带黄飞妈妈看过涉案房屋后双方才达成房屋买卖交易，对舒承清该抗辩意见，一审法院不予采信。《房地产委托代理协议》约定“按甲方收到客户定金或首期款后即时向乙方支付佣金”，但并未约定逾期支付佣金的违约责任。易房联公司提交的购房款支付发票开具时间为2019年1月3日，一审法院认定舒承清应于2019年1月3日向易房联公司支付佣金。舒承清一直逾期未付，确实造成易房联公司资金占用期间（从2019年1月4日起计算至款项付清之日止）的损失即利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”，故逾期付款利息应从2019年1月4日起以21300元为本金按照年利率6%计至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：舒承清应于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋交易居间费21300元及逾期利息（从2019年1月4日起以21300元为本金按照年利率6%计付至款项付清之日止）给易房联公司。本案受理费338元（该款易房联公司已预交），由易房联公司承担172元，由舒承清承担166元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为上诉人舒承清应否向被上诉人易房联公司支付房屋交易居间费。上诉人认为其与被上诉人签订的《房地产委托代理协议》在其与案外人黄飞签订涉案房屋买卖合同前已解除，被上诉人未促成涉案房屋的交易，无权要求上诉人支付居间费。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年6月5日签订《房地产委托代理协议》，委托被上诉人代为出售涉案房屋。后被上诉人与案外人黄飞于2018年7月14日签订《房地产委托代理协议》，该《房地产委托代理协议》约定被上诉人向黄飞推荐的物业即为涉案房屋。且上诉人在一审庭审中确认被上诉人的员工在接受上诉人委托期间曾带黄飞的母亲到涉案房屋查看，结合上诉人与黄飞就涉案房屋成功交易后黄飞向被上诉人支付涉案房屋交易佣金的情况，可以佐证涉案房屋的交易是由被上诉人促成。上诉人认为其与黄飞签订涉案房屋买卖合同前已与被上诉人解除委托代理合同，因双方签订的《房地产委托代理协议》第十条载明：本协议有效期自签订之日起至甲方书面通知乙方取消委托之日止，上诉人未能提供任何证据证明其已按委托代理协议的约定书面通知被上诉人取消委托，本院对上诉人该主张不予支持。且双方签订的《房地产委托代理协议》第九条载明：甲方承诺经乙方在取消委托前介绍的客户（包括客户亲属或代理人）在取消委托后找甲方成交的，视为乙方代理成功，需按本协议付佣金给乙方。根据上述约定，即使上诉人与被上诉人解除了涉案《房地产委托代理协议》，其仍需按代理协议的约定向被上诉人支付居间费，上诉人认为其无需支付居间费的理据不足，本院不予采纳。上诉人认为其与黄飞的协商、签订合同、办理过户、缴纳税费等手续均是自行完成，被上诉人未全面履行居间合同，无权要求上诉人全额支付居间费。双方签订的《房地产委托代理协议》第六条载明：甲方如按委托价或同意在委托价范围内出售该物业给乙方客户（包括客户亲属或代理人）的，甲方同意按售出总价的3%向乙方支付佣金。根据上述约定，上诉人成功出售涉案房屋，支付佣金的条件已成就，双方在委托代理协议中并未约定被上诉人需履行办理过户、缴纳税费等义务，上诉人该上诉主张与委托代理协议的约定不符，本院不予采纳。上诉人还认为双方签订的《房地产委托代理协议》第九条、第十条的约定属于格式条款，应认定为无效。双方签订的《房地产委托代理协议》第九条约定：“甲方承诺经乙方在取消委托前介绍的客户（包括客户亲属或代理人）在取消委托后找甲方成交的，视为乙方代理成功，需按本协议付佣金给乙方。”被上诉人作为房地产代理公司，其与上诉人签订委托代理协议为上诉人提供房产交易居间服务的主要合同目的是收取居间费，上述约定符合其订立合同的目的，而第十条约定取消委托应采用书面方式。上述委托代理协议第九条、第十条的约定不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，上诉人与被上诉人签订的《房地产委托代理协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。一审判决判令上诉人根据《房地产委托代理协议》的约定支付居间费及逾期利息给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，舒承清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349元，由上诉人舒承清负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年三月二十七日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。