广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初259号原告：深圳市汇尚厦投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上下屋社区上屋大道4号8楼，统一社会信用代码91440300061414530F。法定代表人：丁文芳，执行董事。委托诉讼代理人：刘堂水、黄云，广东法方律师事务所律师。被告：深圳前海宏裕资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），实际经营场所：深圳市宝安区石岩街道宝石西路37，统一社会信用代码91440300088499773R。法定代表人：王江霞，总经理。委托诉讼代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梦雪，广东众诚律师事务所实习律师。原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司与被告深圳前海宏裕资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘堂水、黄云，被告委托诉讼代理人张峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区××街道宝石××路××号房屋部分面积（以下简称“案涉租赁房屋”）出租给被告使用。2015年3月30日，就案涉租赁房屋的主体消防和二次消防验收合格证办理及办证期间租金的调整事宜，双方又签订了《补充协议》。然而，《补充协议》签订后，被告依然拖欠租金，双方关于涉案租赁房屋的纠纷仍未能得到有效解决，故原告依法向法院提起了诉讼，经（2015）深宝法龙民初字第998号民事判决、（2016）粤03民终14384号民事裁定、（2016）粤0306民初23858号民事判决，认定原被告双方签订的《房屋租赁合同》及签订的《补充协议》无效，但可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故采纳了原告要求被告支付2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间房屋占有使用费的主张，判决被告依法支付上述期间的房屋占有使用费。原告认为，原告已按《房屋租赁合同》的约定向被告交付涉案租赁房屋，而截至今日，被告仍继续占有使用涉案租赁房屋而未向原告返还，因此，被告支付房屋占有使用费的计算期间应为自2015年1月1日起至被告实际返还涉案租赁房屋之日止。因法院已支持原告要求被告支付2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间房屋占有使用费的主张，故本次诉讼原告请求法院判决被告支付其他剩余期间即2016年5月1日至2016年10月31日及自2017年3月16日起至被告实际返还涉案租赁房屋之日期间相应的房屋占有使用费，支付标准参照合同约定的租金标准。根据（2018）粤03民终20574号民事判决书，案涉租赁房屋尚未完成消防验收，故应按509916.75元支付房屋占有使用费。请求判令：1.被告支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费3059500.5元；2.被告以每月509916.75元的标准支付自2017年3月16日至实际返还涉案租赁房屋之日期间的房屋占用使用费（暂计至2018年12月15日为10708251.75元）；3.本案诉讼费由被告全部承担。被告辩称，一、被告不服（2018）粤03民终20574号民事判决书，已向深圳市人民检察院申请监督，该院已决定受理，在此情况下，我方认为本案应中止审理，待深圳市人民检察院作出审查后再行审理。二、2012年3月15日，深圳市宝安区规划土地监察局对案涉租赁房屋已经作出行政处罚决定书，决定没收案涉租赁房屋，该行政处罚决定书已生效。2019年4月26日，深圳市人民检察院作出检察建议书，建议深圳市宝安区规划土地监察局严格落实没收行政处罚执行程序，对涉案违法建筑依法作出实际执行。2019年5月和6月，石岩街道办两次召开推进没收会议，决定在2019年7月1日至2019年12月31日期间由综合执法队协助土地规划监察局和没收单位依法对没收房产张贴公告，宣示涉案房产由没收接收单位接管，公示后续处置方式，同时责令原告退回已收取的租金和押金，因此我方认为涉案房产被没收后，原告不具有涉案房产的任何权利，其无权向被告收取租金，应当驳回原告的诉讼请求或者驳回起诉。第三、租赁合同在原案件认定无效后，原告应当承担装修装饰物现值损失，庭前我方已提起反诉，具体情况由法院处理。综上，本案应中止审理，即使本案继续审理，也应驳回原告的诉讼请求或驳回起诉。经审理查明，2014年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区××街道宝石××路××号的房屋（总面积约31000平方米）出租给被告使用，双方同意按建筑图计算的实际面积计算租金；租赁期限为19年，自2014年1月1日至2032年12月31日，原告给予被告12个月的免租期，免租期从2014年1月1日至2014年12月31日，前五年租金不变，第六年起每五年递增10%，其中2014年1月1日至2018年12月31日每月租金为1085000元（含管理费），被告应于每月5号前将本月租金存入原告指定银行账户，迟延支付租金的，每迟延一日，按拖欠金额的日千分之三计收滞纳金；免租期内，原告需办理大厦主体一次消防合格意见书，承担所有费用，如果在一年免租期内，未能办理好消防合格意见书，则原告应当协助被告办理并在验收三个月内拿到二次消防验收合格证，但被告和第三方应当配合原告和消防部门的装修要求，所发生费用由被告承担，原告承诺被告和第三方的装修完毕三个月后，二次消防合格证仍然没有办妥的，从第四个月起原告按被告与第三方的租金标准赔付给被告，直至原告将二次消防验收合格证办理完毕；合同签订五个工作日内被告向原告缴纳500万元作为押金，合同约定的免租期满后，原告有权在定金中逐月扣抵被告需缴纳的租金及各项费用，扣抵至剩余款项相当于租约最后两月的租金时，剩余款项自动全部转为合同的租赁定金，不再抵扣租金；租赁期满，被告在结清租赁物业的租金、水电费及其他费用后七天内，原告将保证金无息退还给被告。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告也向原告支付了500万押金。原告、被告双方确认，合同签订后，案涉租赁房屋的实测面积为29138.1平方米。在双方约定的免租期满后，原、被告在2015年1月至2月期间就租金的支付问题发生争议。2015年3月30日，关于租赁房屋的主体消防和二次消防验收合格证办理及办证期间的租金调整事宜，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定原告继续按原合同内容履行办理商业大楼的主体消防合格证，被告负责该商业大楼及义乌小商品城二次消防验收合格证的办理，如果因政府政策原因导致原告、被告不能办理上述合格证的，则双方仍按2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》的约定履行合同；办理上述消防验收合格证的期限为八个月，从合同签订之日起算；在八个月的办证期限内，无论是原告的主体消防验收合格证，还是被告的二次消防验收合格证办下之前，按原租金标准的50%交租，从2015年1月1日起算，被告须按约定向原告缴清租金。2015年7月，原告因案涉房屋租赁纠纷将被告诉至本院，主张被告立即返还承租的房屋并给付2015年1月1日至2016年4月30日的租金2869412元和2016年11月至2017年3月15日的租金5425000元、滞纳金422210.44元及利息428775.62元。被告反诉主张原告继续履行房屋租赁合同、返还多收取的租金70万元、合同补偿金140万元、押金500万元、电梯风险保证金50万元并支付2015年4月份的赔偿款1019833元、赔偿损失54339496.36元。2016年6月7日，本院作出（2015）深宝法龙民初字第998号民事判决，判决结果为：1.确认原告与被告于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，2.被告向原告返还承租的案涉租赁房屋，3.被告向原告支付2015年1月1日至2016年4月30日期间的占有使用费2458668元，4.驳回原告其他诉讼请求，5.驳回被告反诉请求。该案上诉至深圳市中级人民法院后被发回重审，本院于2018年6月26日作出（2016）粤0306民初23858号民事判决，判决结果为：1.确认原告与被告于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，2.被告向原告返还承租的案涉租赁房屋，3.被告向原告支付2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间的占有使用费9753293.38元，4.原告向被告返还押金5000000元，5.原告向被告返还电梯风险保证金500000元，6.原告向被告赔偿装修损失17920996.2元，7.原告向被告返还合同补偿金1092982.46元，8.驳回原告其他诉讼请求，9.驳回被告其他反诉请求。后原、被告均不服判决而上诉，2018年12月17日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03终20574号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书中认定案涉租赁房屋未经消防主体验收合格，被告应按照协议约定按原租金标准的50%即509916.75元/月向原告支付相应房屋占有使用费。案涉租赁房屋未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。另，在（2018）粤03终20574号案件中，被告在其上诉意见中提出，依据深圳市宝安区规划土地监察大队2012年3月15日作出的《行政处罚决定书》（宝规罚字[2012]第0001390号），案涉租赁房屋因违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定被没收，宝安区石岩街道办执法队于2012年3月6日进行立案查处，作出了没收的行政处罚决定，并明确要求移交街道集体资产管理办，因此，涉案物业现在的权利人应为深圳市宝安区石岩街道办事处，原告自《行政处罚决定书》作出之日起，已不再对案涉租赁房屋享有任何的物权及债权权益。对此，（2018）粤03终20574号民事判决书认定原告与案涉租赁房屋接收主体深圳市宝安区石岩街道办事处的关系属于另外的法律关系，与该案件无关，根据合同相对性，原告有权收取占有使用费。2019年7月8日，深圳市宝安区土地规划监察局在案涉租赁房屋贴出查封公告，内容为依据《深圳经济特区规划土地监察条例》和《中华人民共和国行政强制法》规定，于当日查封案涉租赁物内的场所，查封期间，未经许可，不得擅自进入被查封场所。另，被告在本案中曾提出反诉要求原告赔偿装修损失1300万元。由于被告未提交证据证明该部分装修损失与其在（2016）粤0306民初23858号反诉主张的装修损失并非一致，故本院在本案中对原告的反诉并未合并审理。本院认为，业已生效的（2018）粤03终20574号民事判决书中已经认定，原告与被告于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效，被告应当按原租金标准的50%即509916.75元/月向原告支付占有使用费。该案已经对原告主张的2015年1月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年3月15日期间的占有使用费作出处理，原告在本案中主张2016年5月1日至10月31日及2017年3月15日之后占有使用费，本院予以支持。由于2019年7月8日案涉租赁房屋已被深圳市宝安区土地规划监察局查封，被告已无法实际使用案涉租赁房屋，故占用使用费应计至2019年7月8日，共计17235186.15元（509916.75元/月×6个月+509916.75元/月×27个月+509916.75元/月÷30天×24天）。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告提出的中止审理抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司支付2016年5月1日至2016年10月31日及2017年3月15日至2019年7月8日期间的占有使用费17235186.15元；二、驳回原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104407元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳  海  涛人民陪审员 杨  银  枝人民陪审员 陈  耿  鑫二〇二〇年三月五日书 记 员 池晓漫（兼）书 记 员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。