广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10817号原告：广州德浩科视电子科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓茗菲、洪绍武，均系广东昀升律师事务所律师。被告：广州源起健康科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区瑞泰路2号C栋二层自编C01号。法定代表人：李根平，该公司总经理。委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。原告广州德浩科视电子科技有限公司（以下简称“德浩公司”）与被告广州源起健康科技有限公司（以下简称“源起公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德浩公司的委托诉讼代理人洪绍武，被告源起公司的委托诉讼代理人古胜中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德浩公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的“德房租：20180312”号房屋租赁合同；2.被告赔偿原告自2018年3月起，按照实际测量面积差额274.42平方米及合同约定的每平方米37元，每年3%的递增租金标准，计算至被告清场交付之日止经济损失，暂计142758.77元；3.被告自终止合同之日起7个自然日搬离涉案房屋；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年3月12日签订房屋租赁合同（德房租:20180312），原告作为出租方，向被告出租位于广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号房地产B栋5层物业作为生产经营和办公场所。合同约定了租赁标的物、用途、建筑面积（包含公摊面积）、租赁期限、租金支付标准、时间、双方主要职责、权利义务、违约责任等内容。2017年11月，原告向广州市开发区房管局、广东测量所申请对涉案房屋所在园区进行重新测量。2019年5月，原告拟对园区整体进行规划，至此，发现与被告签订的合同上载明的房屋承租面积与实际核定测量结果存在差额。2019年5月21日，原告向被告发送《关于调整租金的告知函》，告知由于房屋分摊面积发生改变，故原告打算与被告签订补充协议，以提高单位面积租金的方案，解决承租房屋面积存在差额带来的租金差额。若被告不同意前述方案，原告将依照租赁合同的约定解除合同，即赔偿被告三个月的租金，同时给予其3个月的准备时间，三个月期满后赋予被告7个自然日的搬迁时间。对此，被告复函表示拒绝。2019年5月31日、6月16日，原告分别向被告发送《律师函》、《关于解除租赁合同的律师函》列明房屋面积差额具体数量，原告亦曾多次与被告约谈，但均未得到相应回复。原告认为：在原告请求被告变更合同以继续履行遭到拒绝情况下，如继续按照合同约定的房屋承租面积及租金标准履行合同，原告方将承担更多的义务而享受极少的权利，在经济利益上遭受重大损失；而被告方将以较少的代价获得了较高的利益，这种不平衡违反了民法中的等价公平原则，也违反了当事人签订合同时的自主意愿。为维护原告合法权益，望判如所请。被告源起公司辩称，一、原告的诉讼请求没有法律及合同依据，且被告在双方合同履行过程中没有违约事实，原告的主张损害了被告的合法权益，其解除合同的主张不应得到支持。而且目前事实情况是双方仍在按租赁合同继续履行，租赁合同仍持续有效，原告提出的解除租赁合同主张因其实际履行合同行为而不生效。二、被告坚持执行租赁合同中约定的公摊面积系数（或租赁建筑面积中含公摊面积），在无法定或合同补充约定的情况下，被告没有必须按原告要求调整租金标准和补交租金的义务。1.原告主张的调整公摊面积系数和补交租金，没有法律和合同依据。我国现行法律法规没有关于建筑物公共分摊系数的统一定值。涉案物业为原告单独所有，原告在签订合同完全掌握该物业情况和理解合同条款的情况下确定合理的公摊系数，原告必须全面履行。原告重新测量前须将要求被告承担的义务先行告知被告，否则被告有权利不接受原告提出的增加或调整租金的主张。2.即使测量结果显示公摊面积与租赁合同约定不一致，租赁合同中已约定公摊面积的计算系数，是原告意思自治的体现，被告在签署合同时已接受，成为合同内容之一，原告必须全面履行，不得随意变更。原告不能因其无理要求无法满足时，以解除合同相要挟。3.原告主张涉案物业具体存在面积差额及相应租金损失，没有依据。首先，原告所提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》中没有合法委托的相关资料，没有测绘单位的资质资料，成果报告书中测绘类型为“工业厂房新建测绘”而涉案物业均非新建，成果用途为“房地产权证附图”，但原告用于与被告重新计算租金，因此该报告书不能成为本案纠纷的合法依据。其次，原告提供的平面布置图作为证据，欠缺合法形式，被告从未参与测量活动，不知道是否真实存在。且该平面布置图显示的数据无法与报告书、租赁合同的相关数据相对应。第三，租赁合同约定每月底原告向被告送达下月的收费通知单，经被告审核无误后，每月准时向被告支付租金。原告凭其单方意思即要求被告补交公摊面积差额租金，属于擅自变更合同内容，被告有权利拒绝。原告在律师函中所列公摊面积差额与起诉状中所附公摊面积的计算不一致，说明推翻随意而为，缺乏合法依据。三、被告没有任何违约行为，租赁合同尚未到期，被告对涉案物业享有合法占有权、使用权，享有合法的企业经营权。并且这些合法权益受到法律保护，且实际中原告仍按租赁合同收取被告租金，涉案物业仍由被告合法占有和使用，被告企业经营持续正常，原告请求被告搬离涉案物业没有可行性，被告没有义务搬离。原告单方违约解除合同，却没有依法、依约主动赔偿被告各项直接和间接损失，在此种情况下，原告没有权利要求被告搬迁涉案物业。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：编号为“（2015）广州市不动产权第06200223号”的不动产权证书记载，坐落于广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为“15登记05002122”，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2018年4月3日，德浩公司（出租人、甲方）与源起公司（承租人、乙方）签订租赁合同（合同编号为德房租20180312），约定甲方将位于广州市黄埔区瑞泰路2号自编（1栋）房屋中的B栋五层自编B2号建筑面积为1020平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租给乙方作办公、研发、生产使用，租金单价每月每平方米29元，每月共计29580元；物业管理费单价每月每平方米4元，每月共计4080元；服务费单价每月每平方米4元，每月共计4080元；合计每月费用37740元；租赁期限自2018年4月16日至2023年4月15日止，2018年4月16日至2018年6月15日为免租期，租金每年3%递增；租金按月结算，由乙方在每月的10日前支付给甲方。合同第六条第2点约定，发现乙方未经甲方同意与他人合租或转租，擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。合同第七条第2点约定，乙方不得有以下行为，否则甲方有权解除合同收回房屋、要求赔偿损失且不予返还押金：1.乙方利用房屋从事违法犯罪活动或非法经营；2.乙方利用房屋存放危险违禁物品；3.乙方未经甲方同意改变房屋结构。合同签订后，德浩公司按照合同约定将涉案房屋交给源起公司，截至开庭之日，源起公司一直按合同约定交纳租金等各项费用。2019年5月21日，德浩公司向源起公司发送一份关于调整租金的告知函，该函有以下主要内容：2017年11月，德浩公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右，鉴于以上原因，德浩公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%，如源起公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如源起公司不同意，德浩公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿源起公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日）双方提前终止合同，终止合同之日，德浩公司给予源起公司7个自然日搬迁期（截止2019年8月29日），搬迁期满，源起公司留在租赁物内的物品视为源起公司放弃的物品，届时德浩公司可清理处置。德浩公司要求源起公司于3天内回复洽谈。源起公司于2019年5月23日收到上述告知函，于2019年5月27日向德浩公司复函，表示：1.源起公司不同意德浩公司单方面提出的有关调整租金等相关费用的提议；2.源起公司不同意提前终止租赁合同；3.源起公司要求德浩公司依法继续履行双方签订的租赁合同，不得有任何影响源起公司正常经营生产的行为。2019年5月31日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩公司的委托向源起公司发出律师函，载明：德浩公司与源起公司签订涉案租赁合同约定的建筑面积（含公摊）为1020平方米，现经德浩公司核算，源起公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1284.94平方米，源起公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差264.94平方米，租金每月相差10096.86元，为此函告源起公司，自2019年6月起，源起公司每月支付给德浩公司租金时应按照源起公司实际使用面积支付租金；另外，源起公司自本函件发出之日起15日内（即2019年6月15日前）将自租赁之日起的租金差额支付给德浩公司，如源起公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为源起公司根本性违约，德浩公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。2019年6月16日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩公司的委托向源起公司发出“关于解除租赁合同的律师函”，主要内容如下：德浩公司与源起公司签订涉案租赁合同约定的建筑面积（含公摊）为1020平方米，现经德浩公司核算，源起公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1284.94平方米，源起公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差264.94平方米，租金每月相差10096.86元；为此，函告源起公司，自2019年6月起每月支付给德浩公司租金时应按源起公司实际使用面积支付租金且在2019年6月15日前将自租赁之日起的租金差额支付给德浩公司；截止至2019年6月15日，源起公司6月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩公司在此期间曾多次走访源起公司，源起公司始终置之不理，因此，德浩公司认为源起公司的违约行为给德浩公司造成重大的经济损失，德浩公司根据《合同法》的规定，函告源起公司自2019年9月16日解除与源起公司签订的涉案合同；另外，源起公司应在2019年9月16日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为源起公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩公司可自由处理。德浩公司为证明涉案房屋实际面积大于合同约定的面积，提交了房屋建筑面积测绘成果报告书、房地产分户图、涉案房屋测量平面图、涉案房屋实际租赁面积计算表等。其中，广州开发区房地产管理所出具的房屋建筑面积测绘成果报告书未显示涉案房屋的分摊面积。德浩公司称其是依据其单方委托的广州市尺道室内装饰设计有限公司出具的测绘平面图及公摊系数计算面积差额及租金差额。源起公司对上述证据均不予确认。以上事实有不动产权证书、租赁合同、关于调整租金的告知函、复函、律师函、关于解除租赁合同的律师函及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经庭审质证，双方当事人没有争议，且符合证据规则的要求，本院予以采信，并附卷存查。本院认为，德浩公司与源起公司签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于德浩公司是否有权单方解除租赁合同并要求源起公司支付租金差额。双方在租赁合同中已明确约定了德浩公司出租给源起公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，德浩公司未举证证明源起公司存在拖欠租金及相关费用，或存在其他违反法律规定及合同约定的行为，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条规定的可以终止或解除合同的情形。德浩公司请求解除涉案租赁合同并要求源起公司搬离涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金差额，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求变更或撤销合同。本案中，德浩公司主张租赁合同继续履行违反等价公平原则，首先，德浩公司主张的租金差额并非房屋建筑面积差额，而是公摊面积差额；其次，双方的租赁合同明确约定了源起公司承租涉案房屋建筑面积含公摊面积；最后，德浩公司主张显失公平但并未提起撤销之请求。故德浩公司在未与源起公司就租金调整等重要条款的变更达成一致的情况下，诉请源起公司支付自签订合同之日起的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州德浩科视电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费2910元，由原告广州德浩科视电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  李瑞卿人民陪审员  吴漫娜二〇二〇年三月十八日书 记 员  熊 琳