甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2019）甘1202民初3723号   原告：王凤花，女，汉族，住甘肃省陇南市武都区。   委托诉讼代理人:王军、黄芳彦，甘肃永盛律师事务所律师，特别授权代理。   被告：吕文梧，男，汉族，住甘肃省靖远县。   原告王凤花诉被告吕文梧租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月20日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王凤花的委托诉讼代理人王军、黄芳彦到庭参加诉讼，被告吕文梧经合法传唤未到庭，本案依法缺席审理,现已审理终结。   原告王凤花向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告房屋租金人民币70万(2017年9月25日至2019年3月)；三、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币21000元(按每年所欠租金的3％暂计至交房之日，实际要求计算至被告履行之日)；四、判令被告支付物业管理费人民币17117元(2018年4月12日至2019年3月31日的费用)；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，原告将位于东江庭院的房屋出租给被告，并与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将其位于陇南市武都区东江庭院的房屋(包括会所内所有设备)(以下简称“该房屋”)出租给被告吕文梧。该房屋的租期为2017年9月25日至2021年9月24日。该房屋年租金为人民币600000元(陆拾万圆整)，且该租金自合同签订之日起12个月内不变。另外，年租金的支付方式为：租金自合同签订之日起5日内一次性付清第一年的房屋租金，以后租金由被告应于每年的9月1日前一次性交付原告，逾期支付租金的，按年度须向原告缴纳年租金的3％的违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所产生的物业管理等费用由被告承担。合同签订后约2个月内被告支付了20万租金，其后租期内未按期支付剩余租金，2018年4月12日至2019年3月31日的物业管理费也未支付，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告多次要求被告归还房屋，在2019年3月原告委托被告朋友，从被告处要来了钥匙，之后经过3个月的整修，于2019年6月10日，原告重新开业自己经营。后经原告多次催讨所欠租金及物业费，被告以各种方式欺骗原告主要包括转空账，开空头支票等等，至今仍未支付上述剩余费用。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》及相关法律的规定，特诉至贵院，望人民法院判如所请。   被告吕文梧未到庭参加诉讼，未答辩。   原告围绕其诉讼请求，向本院出示以下证据进行质证:   1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及主体资格；   2、《房屋租赁合同》，证明原、被告所签订的租赁合同合法有效，原告向被告出租房屋的事实存在；   3、欠条，证明被告欠原告房屋租金60万元；   4、微信聊天记录，证明原告多次向被告催要欠款及被告承诺还款的事实。   5、甘肃东盛物业公司物业收费表，证明原告替被告缴纳物业费17117元的事实。   被告吕文梧未向本院提交证据。   对原告当庭出示的证据，由于被告吕文梧未到庭，视为其放弃质证的权利。本院审查认为，原告所举的1-4号证据来源合法、内容客观真实，与本案有关联，能够证明待证事实，本院予以确认并在卷佐证。对于原告出示的5号证据，甘肃东盛物业公司物业收费表，收费金额17117元，未提供正规票据，又无其他证据佐证，本院不予支持。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年9月25日，原告将位于东江庭院的房屋出租给被告，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于陇南市武都区东江庭院的房屋(包括会所内所有设备)(以下简称“该房屋”)出租给被告吕文梧，该房屋的租期为2017年9月25日至2021年9月24日，年租金为人民币600000元(陆拾万圆整)，租金自合同签订之日起12个月内不变。另外，年租金的支付方式为：租金自合同签订之日起5日内一次性付清第一年的房屋租金，以后租金由被告于每年9月1日前一次性支付。被告逾期支付租金的，须按年度向原告缴纳年租金的3％的违约金。租赁期间，使用该房屋所产生的物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告于本合同签订后约2个月内支付租金20万，其后未按期支付剩余租金，原告多次要求被告归还房屋，2019年3月原告通过他人向被告要回钥匙，经过整修后原告自己经营。被告吕文梧截止2019年3月所欠原告租金70万元，经原告多次催要未果，遂诉至本院请求处理。   在审理中，原告当庭出示甘肃东盛物业公司物业收费表显示物业收费金额17117元，未提供正规票据。   本案于2019年8月20日受理后，被告吕文梧杳无音信，本院依法对其公告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，被告未到庭参加本案的诉讼。   本院认为，原告王凤花与被告吕文梧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自权利义务。本案中，双方签订的租赁合同于2021年9月24日届满，但被告吕文梧不按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：﹙四﹚当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”据此规定，承租人不按约支付租金、出租人也不愿继续出租房屋，租赁合同无法再继续履行，应解除为宜，原、被告签订的租房合同应予解除。关于租金，被告占有使用原告房屋期间的租费应当按照占用时间和合同约定租金标准据实结算，经查明，被告吕文梧截止2019年3月之前，尚欠原告租金700000元，故对原告请求被告支付拖欠租金700000元的诉讼请求，本院予以支持。   关于违约责任，根据《房屋租赁合同》中“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金3%作为违约金…。”被告未按照约定向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故原告主张被告支付迟延支付租金的违约金按每年所欠租金的3％计付为21000元,本院予以支持。   原告主张被告支付东盛物业公司物业管理费人民币17117元(2018年4月12日至2019年3月31目的费用)，但原告仅提供了甘肃东盛物业公司物业服务有限公司收费表，未向本院提供正规凭据，又无其他证据佐证，本院不予认定。   被告吕文梧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其所享有的答辩、举证、质证等权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。   综上所述，原告王凤花的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告王凤花与被告吕文梧2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告吕文梧于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王凤花租金共计人民币700000元，违约金21000元，总计721000元；   三、驳回原告王凤花的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11180元，由被告吕文梧负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审 判 长 胡燕萍   人民陪审员 冯 丽   人民陪审员 杨 珂     二〇二〇年三月九日   法官 助理 马燕妮   书 记 员 张 倩