广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11659号上诉人（原审原告）：深圳骏怡宝时装设计有限公司，住所地深圳市南山区南油第二工业区二〇四栋3楼。法定代表人：赵东辉，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翠云，广东鹏商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾金元，男，1986年5月12日出生，汉族，身份证住址江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：苏坚，广东蛇口律师事务所律师。上诉人顾金元因与上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司（以下简称骏怡宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初12064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人顾金元上诉请求：一、依法改判或依法发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由骏怡宝公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误，程序不合法。1、2017年10月至2018年1月期间的租金是骏怡宝公司同意免除的。2017年10月，顾金元已经按照骏怡宝公司的通知，搬离了涉案房屋，且与案外人签订了房屋租赁合同。是骏怡宝公司的单方违约，造成了顾金元未能搬离。2、2018年2月28日之后，双方不存在租赁合同关系。双方的合同并非合同到期自然终止，而是骏怡宝公司单方违约造成的合同终止。3、本案骏怡宝公司代理人周晓并非该公司员工，依法不具备代理资格，违反了民事诉讼法的有关代理的规定，程序违法。二、原审判决漏查事实。1、2018年2月28日顾金元与骏怡宝公司之间的租赁合同关系已经终止，但骏怡宝公司存在违约行为。2018年2月28日后，骏怡宝公司没有退还顾金元押金，且欺骗顾金元继续租赁，己经构成了严重违约。骏怡宝公司对顾金元的欺诈，导致部分租户续签了一年的合同，这个无权处分的前提下签订的租赁合同就是骏怡宝公司欺诈的证据。根据本案呈现的真实情况，骏怡宝公司在2018年2月28日之后己经无权对外转租房产，因此这些租赁合同是无效合同。同时二手房东还纠集社会人员以暴力阻挡我方搬离，这些事实是南山区南山街道登良社区工作站、南山派出所有相关记录。2、2018年2月28日之后，骏怡宝公司无权出租，一审法院也认定了“双方的《房屋租赁合同》符合双方在合同中约定的终止情形。”既然合同终止，骏怡宝公司理应退还顾金元押金，但骏怡宝公司没有返还顾金元押金，这是本案的一个重大遗漏。三、本案认定事实错误，法律适用错误。1、本案并非合同到期自然终止，也并非顾金元提前终止合同而终止。事实的真相是：合同到期后，骏怡宝公司继续欺骗顾金元租赁，在2018年3月29日在一手房东贺成智的干预下，顾金元才知道，骏怡宝公司在2018年2月之后已经是无权出租，其转租行为是违法的和无权出租的行为。因此，从过错责任上来讲，骏怡宝公司对无权出租承担全部责任，因此，骏怡宝公司欺骗顾金元继续租赁的行为是违约的，其不退押金的行为是违约行为。2、2018年3月23日，一手房东贺成智与顾金元签订了《协议书》，证明了骏怡宝公司根本无权出租，也无权收取任何费用。同时该《协议书》由于政府的查封无法履行，且双方一直处于争议中，房产无法使用。顾金元没有使用房产的事实，同时亦根本无法正常搬离。根据另案提供的《临时查封决定书》，该证据能证明2018年4月10日至2018年5月10日期间，涉案租赁房产处于被查封状态，根本无法使用，顾金元无须支付使用费。3、关于贺成智与骏怡宝公司签订的《协议书》，顾金元对其真实性、合法性、与本案的关联性均不予认可。在一手房东与顾金元已经就租赁达成协议的情况下，骏怡宝公司再与贺成智达成协议，这是权利义务的转让，即便贺成智事后将房产租赁的权利义务再转让给骏怡宝公司，这也是合同权利义务的共同转让，并非合同权利的转让，依法应当征得顾金元的同意才可以的，而一审法院对此没有任何确认的情况下，直接判决顾金元向骏怡宝公司支付所谓的2018年3月至5月的房屋占用费26970元于法无据。综上所述，顾金元请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，改判支持顾金元的诉讼请求。骏怡宝公司称答辩意见与其上诉状内容一致，并补充答辩意见称：1、顾金元与骏怡宝公司签订的租赁合同期限是到2018年2月18日，在租赁合同有效期内，顾金元拖欠2017年10月至2018年1月的租金事实已经被一审法院认定，其答辩主张的意见没有证据证明，其应当承担支付租金及租赁合同约定的支付违约金的责任。2、在合同终止2月28日后，贺成智与上诉人骏怡宝公司续签了原租赁合同，确认原租赁合同续签至2018年8月25日，所以在2018年8月25日之前骏怡宝公司享有转租的权利和租赁物使用的权利。在骏怡宝公司与顾金元的租赁合同终止后，顾金元没有搬离涉案的租赁物，继续使用租赁物，并且产生了大量的电费，2018年1月之后的用电使用量高于2018年2月之前的用电使用量。在一审中顾金元2018年10月8日向一审法院提交了书面材料，该材料中顾金元承认了其在2018年2月28日后其仍然继续占有租赁物，但是在该期间其没有向骏怡宝公司支付租金。骏怡宝公司于2018年9月11日还在其租赁的涉案租赁物张贴公告，证明其在截至当日还没有搬离涉案租赁物，所以骏怡宝公司主张顾金元支付租金，请求法院予以支持。在2018年7月后，骏怡宝公司已向其他小租户提起了诉讼，要求其支付租金，我方已及时止损。其他小租户涉及的案件（2019）粤03民终13040、13041号已经判决，还有三个案件的案号庭后提交法院。因13040、13041系同一法官的判决，后三个案件的判决与前两个判决的判决结果有所不同，恳请法院对事实进行公正的审查，且我方也向省高院申请了该五个案件的再审。该五个案件与本案的区别在于其他小租户签订的租赁合同是截止至2019年，而顾金元的合同截止日期在2018年2月28日，顾金元与该五个案件相同的是他们都没有搬离租赁物。且他们联合起来与贺成智签订了协议，但是并没有实际履行协议，没有向贺成智交纳租金也没有向骏怡宝公司交纳租金。他们实际使用和占有租赁物的过程中产生了电费，骏怡宝公司已向贺成智实际交纳了电费。上诉人骏怡宝公司上诉请求：1、撤销(2018)粤0305民初12064号民事判决第四项;2、判令顾金元支付一审判决漏判的2018年3月至5月房屋占有使用费26970元;3、判令顾金元支付2018年6月至8月的电费1946.4元；4、判令顾金元支付至2018年6月至9月10日期间的房屋占有使用费59933元;5、判令顾金元从起诉之日起支付其拖欠款项的银行贷款利息；6、判令顾金元支付违约金34100元；7、判令顾金元承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、骏怡宝公司与房东贺成智之间租赁合同约定的期限已顺延至2018年8月25日，而非2018年2月28日。骏怡宝公司与房东贺成智之间于2011年3月签订的书面租赁合同的租赁期限为2018年2月28日。由于贺成智不愿意补偿骏怡宝公司对承租房产安装消防喷淋系统所花费的十余万元，导致双方发生纠纷，使得骏怡宝公司没有在2018年2月28日返还承租房产。2018年8月25日，骏怡宝公司与贺成智之间签订了协议书确定贺成智向骏怡宝公司支付贰拾万元调解款，并确定双方租赁合同关系于签订协议之日终止。从房东贺成智向骏怡宝公司支付贰拾万元调解款及免除骏怡宝公司2018年8月和9月房租内容可以看出是贺成智以承担了其违约责任的方式，解决了双方之间的纠纷。由此可见，骏怡宝公司于2018年2月28日之后继续租用和出租南油第二工业区204栋3层厂房合理合法。二、一审判决认定骏怡宝公司与房东贺成智之间的纠纷使得顾金元“无法正常使用租赁房屋”没有任何事实依据。顾金元应当支付其占用房产期间的所有租金和电费。从骏怡宝公司提供的301房用电量的记录数据可见顾金元一直在该房内正常生产。另外，骏怡宝公司于2018年9月11日向顾金元及其他未搬离租户所占用的房屋门上张贴了催促其尽快搬离的《通告》后，顾金元当日也在301房屋门上张贴了一份“车间内部工厂装修带来不便敬请谅解”的《告知》，并留下其手机号码。此外，顾金元于该日与其他多名没有搬离的租户合伙张贴了一份坚决抵制搬离的《通知》，以此向骏怡宝公司示威。即在2018年9月11日之前顾金元能够正常使用其承租的301房产。因此，一审判决的上述认定没有事实依据。一审判决顾金元不需支付2018年6月之后的租金和水电费的认定没有任何事实和法律依据！三、顾金元极不诚信，其拒不支付租金是一种故意的违约行为。顾金元对骏怡宝公司与贺成智原租赁合同的期限是明知的。当骏怡宝公司与贺成智之间纠纷发生后，顾金元便想乘机达到既能够继续正常使用承租的厂房（因三楼厂房的供电权是由骏怡宝公司掌控，而不是由贺成智能够决定的），又可以不支付租金的效果。所以顾金元总是以各种理由拖延支付租金和电费，却从来没有向骏怡宝公司出示过他与贺成智之间的签订的任何协议，且顾金元也没有向贺成智支付他们之间的所谓协议书中约定的费用。如果骏怡宝公司在四月份就知道顾金元与贺成智之间的协议内容，骏怡宝公司绝不可能继续向顾金元正常供电。顾金元在庭审时谎称自己于2018年2月底已离开承租的厂房，更表现出他的极不诚信本质。四、一审判决不支持骏怡宝公司向顾金元主张违约金的认定是错误的。骏怡宝公司与顾金元签订的租赁合同中约定“因乙方违约提前终止合同，甲方收回房屋，乙方须双倍支付履约保证金。”实际情况是，顾金元2018年2月28日之前已拖欠骏怡宝公司四个月的租金，并继续拖欠2018年3月和4月的租金。骏怡宝公司多次向顾金元催讨无果后，于2018年5月向一审法院提起诉讼并递交了相关法律文书。一审法院以先行调解为由拖延至2018年6月才予以立案。因顾金元长期拖欠租金已属于严重违约，骏怡宝公司不得已以诉讼方式提出解除租赁合同。骏怡宝公司这一请求事项是基于顾金元严重违约为前提的。因此，骏怡宝公司提出顾金元支付违约金34100元的请求符合合同约定及法律规定。五、骏怡宝公司向一审法院提起诉讼就是为了收回房屋、防止损失继续发生的实际行动。骏怡宝公司向一审法院递交诉状的第一项为“判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同并立即搬离204栋301单位”。骏怡宝公司的这一诉讼请求就是要求顾金元搬离并收回房屋。骏怡宝公司在起诉顾金元的同时，向一审法院递交了对顾金元的财产保全申请，骏怡宝公司请求法院对涉案房屋内的机器设备进行依法查封。骏怡宝公司委托的担保公司也向一审法院提供了担保函。但是，一审主审法官不仅拒绝对顾金元的财产进行查封，却要求骏怡宝公司撤回财产保全申请。经骏怡宝公司据理力争后，主审法官却以不符合民诉法相关条款的理由，表示不会出具对顾金元财产进行查封的法律文书。但是，一审判决第8页中却表述:“但原告作为出租人，在合同的权利义务终止时,应当及时收回房屋、防止损失继续发生，但原告并未履行该义务，故原告请求被告支付双倍租金及2018年6月之后的租金（房屋占有使用费）、水电费等费用，缺乏理据，本院不予支持。”试想，骏怡宝公司已经向一审法院提出了要求顾金元搬离的诉讼请求，难道不是在行使要求收回房屋、防止损失继续发生的实际行动吗？综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。骏怡宝公司不服一审判决，特提出上诉，请二审法院查明事实作出公正判决。顾金元称答辩意见以其上诉状为准，并补充答辩意见如下：骏怡宝公司与房东贺成智之间的房屋租赁纠纷从2017年时就已经产生，在2017年9月贺成智就表示要求终止合同，而此时骏怡宝公司通知顾金元等搬离。但是因为后来他们的争议继续恶化，导致顾金元被迫于2017年10月1日开始在天安工业区6座6楼613单位另行租了220平方米的房产使用，且与案外人黄清签订了《租赁合同》交纳了两押一租54720元。但是，当顾金元签订合同并交纳了两押一租后，骏怡宝公司又通知顾金元让其不要搬离，留下继续做，并保证还有三年可以租赁。考虑到原先租赁的房产使用比较方便，因此顾金元与骏怡宝公司协商由骏怡宝公司承担相应的租赁损失，骏怡宝公司当时是与顾金元协商好了2017年10月至11月两个月的租金予以免除，折抵顾金元对黄清的租金损失。在该情况下，顾金元又搬回到原来的单位继续租赁。因此，在本案中比较特殊的是租赁当中收取租金的行为，双方虽然没有签订协议，但是客观的证据可以证明在2018年3月份交纳2018年2月的租金。另，2017年12月和2018年1月的租金是直接用顾金元的押金冲抵的。原告竣怡宝公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即搬离204栋301单位；2、被告支付2017年10月至2018年1月租金35960元（人民币，下同）；3、被告支付2017年10月至2018年4月管理费7000元及2018年5月之后每月1000元的管理费；4、判令被告双倍支付2018年3月和4月租金35960元，并继续按月租金8990元的双倍标准支付至其实际搬离承租房屋之日期间的租金；5、被告支付搬离涉案房产前的所有月租金、管理费、水电费及拖欠款项的银行贷款利息；6、被告支付违约金34100元；7、原告没收被告租赁保证金17050元；8、被告承担本案全部诉讼费用。原审法院查明：深圳市南山区南油第二工业区204栋3层，建筑面积1797.81平方米，于2008年5月19日登记在案外人贺成智名下。贺成智将上述整层房屋出租给原告后，原告将其分租给被告等租户。2016年3月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区南油第二工业区204栋301室房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限从2016年3月11日起至2018年2月30日止；2016年2月始月租金总额8,525元，2017年2月始按月租金总额8,990元；签订本合同时，乙方即时向甲方交租房履约保证金及当月房租25,575元，水电费用押金1,000元，甲方开具收据给乙方；合同终止乙方已交清租金及其他费用迁出时，甲方应将履约保证金退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金扣除；房屋的每月电费、其他杂费由乙方支付；在租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，如拖欠租金达15天以上及违反本合同第八条约定使用房屋均视为乙方违约，因乙方违约提前终止合同，甲方将收回房屋，乙方须双倍支付履约保证金；本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，乙方应于终止当日内迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金；以及其他条款。2016年3月10日，原告向被告出具《收款收据》，载明：收到301房，被告交来2个月房租17,050元、1,000元水电租金。原告与贺成智之间的租赁合同于2018年2月28日到期，期限届满后，双方未续约且发生纠纷。2018年3月，贺成智要求被告等租户搬离。2018年3月23日，贺成智（甲方）与被告等租户（乙方）签订《协议书》，约定：甲方系南山区南油第二工业区204栋三楼房屋业主，乙方为上述房屋的小租户，甲方同意给予乙方2个月的搬迁过渡期，乙方保证在2018年5月31日前搬离并向甲方返还租赁厂房。上述过渡期内，乙方按照原租金标准每月7,950元在当月1日前一次性向甲方支付当月的房屋占有使用费，甲方应配合保持正常的供水供电。乙方在当月月底前向甲方支付当月水电费，按原来标准结算。如过渡期满后乙方仍未搬离并向甲方交还租赁厂房的，甲方有权采取停水停电措施，并有权按照法律规定收回租赁厂房。同时，乙方应按原租金2倍的标准向甲方支付房屋占有使用费等。2018年3月29日，贺成智向小租户发出《通知》，称其与原告的租赁合同关系已于2018年2月底终止，因此从2018年3月开始原告无权再收取此层物业的任何租金、物业管理费及水费等费用。从2018年3月起，请未搬离的各承租户在每月月底前联系其并按实际使用情况缴纳水电费，请要搬离的各次承租户联系其结清水电费。2018年8月25日，原告（乙方）与案外人贺成智（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将南山区南油第二工业区204栋三楼出租给乙方使用，双方确认双方就上述房屋的租赁合同关系于签订本协议之日终止，乙方应在2018年9月10日之前搬离，甲方同意免除乙方2018年8月和9月的租金，同时给乙方调解款20万元，乙方返还上述房屋之前的水电费由乙方承担，乙方与小租户之间的租赁合同关系由乙方自行解决，与甲方无关。原告为了证明被告存在拖欠电费，向法院提交了水电度数计算表、被告向原告转账交易详情、原告向深圳供电局有限公司支付电费的中国工商银行网上银行电子回单、催缴通知等证据。被告对于其曾向原告转账交易详情予以认可，对其他证据均不予认可。庭审中，原、被告均确认涉案房屋用电有安装独立的电表。被告为了证明原告在涉案租赁合同期限内让其搬离涉案房屋而产生了损失，向法院提交了出租方为案外人黄清、承租方为被告的《租赁合同》、被告在平安银行深圳常兴支行的个人账户交易明细清单以及中国民生银行个人账户对账单。原告称该租赁合同没有原件，对其真实性不予认可；且证据与原告无关，均不予认可。原告提交了照片，称其于2018年6月11日在租赁房屋门口张贴通知，要求被告支付拖欠的租金及水电费。被告称没有看到该通知。原告还提交了微信聊天记录、204栋三楼全体租户张贴的通知照片及被告于2018年9月28日向法院提交的庭证补充等证据证明被告仍未搬离涉案房屋。被告称其在与原告的租赁合同到期后已搬离涉案房屋，但原、被告双方并未办理交接手续，称有其不要的东西遗留在涉案房屋内。原审法院认为，原告与被告于2016年3月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原、被告双方约定的租赁合同期限于2018年2月30日届满，双方在合同期限届满后未再就涉案房屋签订新的租赁合同，双方的《房屋租赁合同》符合双方在合同中约定终止的情形，合同权利义务于合同期限届满后终止；且原告与贺成智之间的租赁合同已经解除，原告也已从租赁房屋撤场，故原告请求解除与被告之间的房屋租赁合同并请求被告搬离涉案房屋，没有依据，法院不予支持。对于原告主张被告支付拖欠2017年10月至2018年1月期间的租金35,960元的诉讼请求。法院认为，被告作为承租人在租赁合同期限内应依约支付租金。被告抗辩称在原、被告双方租赁期限内，因原告让其提前搬离涉案房屋而导致其遭受损失而不予支付，现因被告提交的证据不足以证明原告在合同期限内让其搬离涉案房屋，且被告庭审中亦确认在原告主张的该期间其并未实际搬离涉案房屋，故被告主张不予支付该期间租金的抗辩，法院不予采信，被告应予支付其2017年10月至2018年1月期间的租金共计35,960元（8,990元/每月×4个月）。对于原告主张被告双倍支付2018年3月至2018年9月10日期间的租金113,873元及电费4,648.80元的诉讼请求。法院认为，首先，被告称其在租赁期限届满后已搬离涉案租赁房屋，但其并未与原告办理交接手续，庭审中亦确认其留有物品在涉案房屋中；第二，虽然被告与贺成智于2018年3月23日签订了协议书，但被告并未按照协议书的约定向贺成智支付租金、水电费，而被告继续使用涉案房屋；第三，原告一直在向贺成智支付涉案房屋的租金，故被告应继续向原告支付租金、电费。原、被告合同中约定“本合同期满终止后，乙方应于终止当日内迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金”，该条款约定的违约金标准过高，因违约金旨在补偿非违约方的损失，且系由于原告与涉案房屋的所有权人贺成智签订的租赁合同约定的租赁期限至2018年2月28日，合同到期后，双方不仅未能续租，还发生纠纷，导致贺成智直接向被告等租户主张权利，要求被告等租户停止使用涉案房屋，使得被告无法正常使用租赁房屋，综合考虑被告占用租赁房屋的情况，以及原告与贺成智的纠纷对被告使用房屋、生产经营的影响，法院确认由被告向原告支付占有使用费、电费至2018年5月31日。虽然被告确认此后其仍有部分物品留在租赁房屋内，但原告作为出租人，在合同的权利义务终止时，应当及时收回房屋、防止损失继续发生，但原告并未履行该义务，故原告请求被告支付双倍租金及2018年6月之后的租金（房屋占有使用费）、水电费等费用，缺乏理据，法院不予支持。据此，被告应向原告支付2018年3月至5月的房屋占有使用费26,970元（8,990元/每月×3个月）；原告诉请被告支付自2018年2月至5月的电费，法院予以照准，被告应向原告支付2018年2月至5月期间的电费2,702.4元（2月份9.6元、3月份694.8元、4月份930元、5月份1,068元）。原、被告房屋租赁合同中约定“如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金扣除”，现被告在租赁期限内未依约在合理的期限内支付租金，被告构成违约，因原告未举证证明其因被告违约对其造成的经济损失，故原告主张没收被告租赁保证金17,050元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。原、被告房屋租赁合同中约定“因乙方违约提前终止合同，甲方收回房屋，乙方须双倍支付履约保证金”，原告据此主张被告向其支付违约金34,100元。基于查明的事实，原、被告双方并未提前终止合同，故原告的该主张，没有合同依据，法院不予支持。对于原告要求被告从起诉之日起计算到被告实际缴纳之日止，以被告拖欠的租金、水电费、违约金的总和为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的主张，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告顾金元于判决生效之日起十日内向原告骏怡宝公司支付2017年10月至2018年1月的租金35,960元；二、被告顾金元于判决生效之日起十日内向原告骏怡宝公司支付2018年3月至5月的房屋占有使用费26,970元；三、被告顾金元于判决生效之日起十日内向原告骏怡宝公司支付2018年2月至5月期间的电费2,702.4元；四、驳回原告骏怡宝公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4384.47元，由原告负担2985.06元，被告负担1399.41元。本院二审审理查明，一、双方同意诉讼费由败诉方迳付。二、骏怡宝公司一审提交水电计算表并确认主张其诉求的4648.8元电费是2018年2月至2018年9月3日的费用，其中2018年2月9.6元、3月694.8元、4月930元、5月1068元、6月368.4元、7月1018.8元、8月559.2元。顾金元二审称该计算表是骏怡宝公司单方制作，双方没有核对过用电量，本院要求顾金元庭后核查上述期间用电量是否与骏怡宝公司提交的计算表一致，顾金元庭后未提交核查情况亦未提交相应的反驳证据。三、顾金元在（2018）粤03025民初12900号案件中提交的庭证补充书面意见中陈述“好不容易政府协调后………大家组织过生产”，顾金元在本案二审中称该份庭证补充意见可能是顾金元与其他小租户组织语言书写，顾金元知晓并同意在该分庭证补充意见上签名提交给了法院，对于顾金元是否组织过生产，顾金元的代理人表示不清楚。四、顾金元称因为2018年4月骏怡宝公司所在的涉案租赁商铺3楼存在消防隐患，所以消防局作出了临时查封决定，从2018年4月10日查封至5月10日，后来于4月26日提前解封了。骏怡宝公司确认查封是因为小租户的办公室服装生产加工仓库未进行防火隔离导致，后来进行整改符合消防安全后就解封了，但查封期间，小租户还是继续使用生产的。顾金元确认查封期间小租户有生产的情况。六、骏怡宝公司确认顾金元缴纳的履约保证金17050元一审没有予以处理，没有冲抵任何房租或占有使用费。顾金元称其一审没有反诉返还履约保证金是因为其认为履约保证金可以用来冲抵租金。原审判决查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案原审法院审理程序合法，本院予以确认。本案争议焦点为：一、顾金元是否应当支付2017年10月至2018年1月期间的租金35960元？二、顾金元是否应当双倍支付涉案房屋2018年3月至2018年9月10日期间的租金？顾金元已缴纳的履约保证金17050元如何处理？三、顾金元是否应当支付2018年6月至8月的电费1946.4元？四、顾金元是否应当支付骏怡宝公司违约金34100元？骏怡宝公司是否应当支付其拖欠款项的银行利息？关于争议焦点一，2017年10月至2018年1月期间的租金问题，顾金元一审称是被上诉人让其提前搬离涉案房屋导致其遭受损失，所以其不支付2017年10月至2018年1月的租金，但其没有提供证据证明被上诉人在合同期限内让其搬离。顾金元在上诉状中又主张被上诉人已经免除2017年10月至2018年1月的租金，二审庭审中又称被上诉人同意免除2017年10月、11月的租金，2017年12月、2018年1月的租金是直接用顾金元的押金即履约保证金冲抵，其上述主张与其一审陈述不一致，本院不采信。顾金元主张其无需支付2017年10月至2018年1月期间的租金，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，涉案厂房2018年3月至2018年9月10日期间的房屋占有使用费问题。虽然骏怡宝公司与顾金元的租赁合同已经于2018年2月30日期满，且骏怡宝公司与涉案房屋的业主贺成智签订的房屋租赁合同亦于2018年2月28日到期，但顾金元在租赁合同期满后仍然占有使用了涉案厂房，并未将所有物品搬离涉案厂房，亦未提供证据证明其已经按照顾金元与业主贺成智2018年3月23日签订的《协议书》的约定在搬离涉案厂房前按原租金标准每月支付当月的房屋占有使用费。因此该期间的房屋占有使用费顾金元仍然应当缴纳。顾金元主张其已经搬离，没有使用涉案厂房，但其没有与骏怡宝公司办理交接手续，庭审中亦确认留有物品在涉案厂房中，顾金元在另案中提交的庭证补充书面意见中亦陈述“好不容易政府协调后………大家组织过生产”，顾金元主张其没有使用过涉案厂房，没有提供相应反驳证据予以证明，本院不采信。至于骏怡宝公司是否有权收取房屋占有使用费的问题，虽然业主贺成智2018年3月29日向租户通知骏怡宝公司2018年3月开始无权再收取租金，但骏怡宝公司2018年8月25日已与业主贺成智签订《协议书》，约定双方的租赁关系于签订该《协议书》之日终止，并约定骏怡宝公司应于2018年9月10日之前搬离，因此骏怡宝公司主张其有权向租户收取2018年3月至2018年9月10日期间的房屋占有使用费，理由成立，本院予以支持。骏怡宝公司主张顾金元应当双倍支付涉案厂房的占有使用费。本院认为，虽然骏怡宝公司与顾金元签订的《房屋租赁合同》约定，租赁合同期满或解除，如顾金元逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应当加倍向出租人支付租金。但骏怡宝公司与贺成智之间就涉案厂房的租赁期限早于骏怡宝公司与顾金元就涉案厂房的租赁期限到期，直到2018年8月25日骏怡宝公司才与贺成智达成一致意见将双方租赁合同截止期限自2018年2月28日延长至2018年8月25日，骏怡宝公司与贺成智之间就租赁合同关系实际一直处于争议之中，合同到期的租户应当如何交还租赁的厂房对于小租户来说存在合理的疑虑，顾金元未在租赁合同期满后及时搬迁并不存在故意的情形。因此骏怡宝公司主张双倍支付占有使用费，依据不足，本院不予支持。据此，顾金元应当支付骏怡宝公司2018年3月至2018年9月10日期间的房屋占有使用费共计56937元（8990元×6个月+8990元÷30天×10天）。原审判决仅认定顾金元支付2018年3月至2018年5月的房屋占有使用费错误，本院予以纠正。另外，关于顾金元主张原审判决未处理、退还其缴纳的押金即履约保证金17050元的问题，本院认为，双方租赁合同已经终止，由于顾金元尚欠租金和租赁合同期满后的占有使用费未支付，该笔履约保证金可用于抵扣上述房屋租金或占有使用费，因此本院认定从顾金元应当支付的2018年3月至2018年9月10日房屋占有使用费56937元中扣除该笔履约保证金，扣除后，顾金元尚需支付骏怡宝公司2018年3月至2018年9月10日占有使用费39887元。原审判决未处理该笔履约保证金存在错误，本院予以纠正。骏怡宝公司主张2018年3月至2018年9月10日房屋占有使用费超过上述本院认定金额部分，本院不支持。关于争议焦点三，2018年6月至8月电费的支付问题。如前所述，顾金元占有使用涉案厂房期间实际发生的电费应当予以支付。根据骏怡宝公司一审提交的水电计算表，2018年6月电费368.4元、7月电费1018.8元、8月电费559.2元。因此骏怡宝公司主张顾金元应当支付2018年6月至8月电费1946.4元，理由成立，本院予以支持，顾金元否认该计算表记载数额，但未提供反驳证据，本院不予采信。关于争议焦点四，违约金的支付问题。根据双方《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间，如拖欠租金达15天以上及违反合同第八条约定使用房屋均视为顾金元违约，因顾金元违约提前终止合同，骏怡宝公司将收回房屋，顾金元需双倍支付履约保证金。上述条款系对承租人拖欠租金等违约行为的责任承担，是否提前终止合同系出租人行使的权利，而非承租人承担违约责任的前提条件。本案中顾金元存在租赁期限内拖欠房租的违约行为，因此骏怡宝公司以顾金元严重违约为由要求支付双倍履约保证金34100元，具有事实和法律依据，应当予以支持。骏怡宝公司还主张顾金元应当支付拖欠款项的逾期支付利息，该主张没有合同依据，原审判决不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人顾金元、骏怡宝公司上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定部分事实不清，处理不当，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、维持广东省深圳市南山区人民法院民事判决（2018）粤0305民初12064号民事判决第一、第三项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院民事判决（2018）粤0305民初12064号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院民事判决（2018）粤0305民初12064号民事判决第二项为：上诉人顾金元应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司支付2018年3月至9月10日期间房屋占有使用费39887元；四、上诉人顾金元应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司支付2018年6月至8月期间的电费1946.4元；五、上诉人顾金元应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司支付违约金34100元；六、驳回上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4384.47元，由上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司负担2985.06元，上诉人顾金元负担2674.5元。二审案件受理费7143.45元，由上诉人深圳骏怡宝时装设计有限公司负担2785.95元（深圳骏怡宝时装设计有限公司已预缴2758.98元），上诉人顾金元负担4357.5元（顾金元已预缴4384.47元）。上诉人深圳骏怡宝公司尚需缴纳的案件受理费26.97元应于本判决生效之日起十日内径付上诉人顾金元。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年三月五日书记员 钟文俊（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。