山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初1875号原告（反诉被告）：刘某委托诉讼代理人:李伟，山东望岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某委托诉讼代理人：赵社，泰安岱岳天一法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）赵某租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）刘某于2018年3月27日诉至本院，本院以（2018）鲁0911民初1371号民事判决书判决后，被告（反诉原告）赵某不服上诉至泰安市中级人民法院，泰安市中级人民法院以（2018）鲁09民终2817号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2019年4月4日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人李伟、被告的委托诉讼代理人赵社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付租赁费22.8万元及利息（自2018年3月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际付清租赁费为止）；2.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等实现债权的费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判决解除原、被告于2012年3月20日签订的租赁合同；2.依法判决被告支付原告自2018年3月20日至2019年1月17日期间占有使用费63333元并赔偿原告经济损失24000元。3.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等实现债权的费用。事实和理由：2012年3月20日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告所有的位于楼房六间三层及楼西院落一处，租赁期限12年，自2012年3月20日至2024年3月20日止，租赁费每年7.6万元，每三年支付一次，被告未按合同约定支付第三期租赁费。被告（反诉原告）赵某辩称，一、原、被告于2012年3月20日签订的房屋租赁合同无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法庭辩论终结前是当事人补正效力的最后时点，不应当包括二审、发回一审法院重审的情形。原告没有证据证明在一审法庭辩论结束前涉案房屋取得建设工程规划许可证，该租赁合同应当认定无效。二、原告对租赁合同无效应承担全部过错责任。原告在明知该租赁房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，仍将涉案房屋出租给承租方，导致合同无效，出租方对合同无效应负全部过错责任。三、原告对房屋占有费的计算期间错误。房屋占有费的截止日期应当是承租人实际搬离租赁房屋之日，本案承租人已于2018年10月22日在二审法庭开庭前已将承租房屋腾空，并将房屋钥匙向二审法院提供，但出租人拒绝接受房屋钥匙，二审庭后次日，承租人委托中间人再次将涉案房屋钥匙转交给出租人，出租方仍拒收，另出租方于2019年1月16日出具的通知书，也认可承租方于2018年10月22日前已将租赁房屋腾空的事实，故出租方于2018年10月22日拒收房屋之后的损失，应由本人自行承担。四、原告对房屋占用费的计算标准不正确。原告计算占用费完全依据租金标准予以计算不符合法律规定，同时原告将部分灭失的租赁物（即院落）范围内租金计算在内，没有事实依据和法律依据。五、原告主张赔偿损失24000元，无事实和法律依据。因租赁合同无效，原告要求被告支付房屋使用费的损失没有法律依据。六、原告主张诉讼保全保险费，没有法律依据。因双方未约定该项费用，原告的该项主张不应予以支持。反诉原告(被告)赵某向本院提出反诉请求：1、依法判令解除原、被告于2012年3月20日签订的租赁合同；2、依法责令原告返还租金41166.6元，并赔偿经济损失98626元，合计139792.6元，或者用原告现存租赁物当下使用费予以顶抵。案件审理过程中，反诉原告（被告）变更反诉请求为：一、请求法院依法判令反诉原告与反诉被告于2012年3月20日签订的房屋租赁合同无效；二、责令反诉被告返还反诉原告租金24215元，并支付反诉原告扩建造价费91000元，鉴定费及诉讼担保费由反诉被告承担；三、反诉案件受理费及财产保全费由反诉被告承担。事实和理由：2012年3月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将其所有的位于楼房六间三层及楼西院落一处出租给被告，该合同履行到2017年2月12日，由于该院落围墙大门及院落中的房屋均系违法建筑，大汶口镇建设办公室给原告及其家属下达拆除违建通知，原告接通知后未自行拆除，该违法建筑被镇政府强制拆除，同时被告在租赁院落之初搭建的防雨厂棚及院墙周围安装的广告牌匾也未能幸免，由于原告的过错，致使该租赁物被毁损灭失，导致被告无法实现合同目的，被告多次找原告协商未果。反诉被告（原告）刘某辩称，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同真实有效。原告按约将租赁物交付被告使用，履行了合同义务，相反被告拒不支付租赁费，严重违反合同约定。原告交付的楼房六间三层属于合法建筑，并未被拆除，被告一直在租赁使用，楼西院落系楼房的附属院落，供被告停车使用，被告也在一直使用，被告的反诉理由与事实严重不符。租赁合同约定的楼房西南侧升降设施一直正常使用，不存在被拆除的情形。原告虽然没有反对被告根据其自身需要搭设防雨设施，但原告从未同意被告搭设防雨厂棚和安装广告牌匾，被告因违法建设建筑物被拆除，应当由被告自行承担责任。综上被告反诉要求解除租赁合同，并要求原告承担赔偿责任没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2006年5月1日，泰安市某房地产开发有限公司（甲方）与原告及原告姐夫王某（乙方）、泰安市岱岳区大汶口镇某村村民委员会（丙方）签订转让土地使用权合同，约定甲方同意将104国道路某路南侧土地使用权一宗，转让给乙方，乙方使用该土地必须按规划建设商品楼，不能改变用途、建筑样式，基础高度和路北楼房相同，乙方需向甲方支付基础建设（如修路等）先期投资费用170000元，乙方房屋开工时，需由甲方、丙方实地放线丈量后方可开工，该土地所有权归丙方，乙方只有使用权，乙方需向丙方先交三年土地使用费，计款5834.4元，以后每年4月30日按丙方规定交足下年租赁费。该合同签订后，原告进行了建设工程的施工，在建成楼房及院落一处。2012年3月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将其所有的位于楼房六间三层及楼西院落一处出租给被告，租赁期限12年，自2012年3月20日至2024年3月20日止，租赁费每年76000元，付款方式为每三年一付，共付四次，先付款后使用（第一次于2012年3月20日支付228000元，第二次于2015年3月20日付228000元，第三次于2018年3月20日付228000元，第四次于2021年3月20日付228000元），在租赁期间原告同意被告在楼房西南侧安装架设升降设施，在租赁期间内未经原告同意不得转租，如租赁物需要修缮及搭设防雨设施、装修、装饰等，费用由被告自负。合同签订后，被告租赁该楼房从事家具经营，并在院落中自行搭建临时性建筑。2017年4月10日，泰安市岱岳区大汶口镇人民政府向原告之夫李军发出通知，内容为：其自行建设的104国道东25×20米建筑物，未取得乡村建设规划许可证，不符合大汶口镇村规划要求，现责令停止违法行为，三日内自行拆除违法建筑，否则镇政府将对违法建筑强行予以清理。2017年4月17日，泰安市岱岳区大汶口镇人民政府向被告发出通知，内容为：自行建设的104国道某路口建筑物，未取得乡村建设规划许可证，不符合大汶口镇村规划要求，其他内容与上述通知相同。之后大汶口镇政府对该楼西院落内除升降设施外搭建的其他建筑物进行了清理。被告以院落以院内的建筑物被大汶口镇政府确认为违法建筑并强制拆除，致使无法实现租赁合同目的为由，未支付到期租赁费。经现场勘验，该楼西院落现无围墙，除升降设施外无其他地上建筑物。另查明，涉案土地为村集体建设用地，涉案房屋系大汶口镇统一规划，并无规划图纸。原告在庭审中提供了泰安市岱岳区大汶口镇总体规划图，但被告以该证据未加盖公章且无法证实涉案土地性质及其上房屋建设的合法性为由不认可。原告于2019年1月16日向被告发出通知书，要求被告在收到通知之日起五日内向原告办理房屋交接手续，并将邮寄内容及过程进行了公证。被告称向原告交付钥匙的时间是2018年10月23日，原告对此不认可。被告于2019年8月21日委托山东华信价格事务所对涉案房屋院落内自建房屋价值进行鉴定，认定其自建房屋价格总值为91000元，被告为此支出鉴定费1500元。原告申请鉴定人出庭接受质询，山东华信价格事务所鉴定人员张某出庭接受质询，原告预先支付费用1200元。以上事实由原、被告陈述，转让土地使用权合同，租赁合同，大汶口镇政府通知，勘验笔录，通知书，公证书，邮寄单及特快专递邮件定额发票，大汶口镇总体规划图，照片，证人证言，价格鉴定结论书，发票等证据在卷证实。本院认为，法庭辩论终结前，原告未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，原、被告订立的租赁合同无效。被告虽辩称租赁合同无效，却一直占有涉案房屋直至2019年1月16日原告向其发出通知。被告的租金交付至2018年3月19日。被告辩称其已于2018年10月23日向原告交付钥匙，其提交的证据不能证实上述主张，本院不予采信。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应给付原告自2018年3月20日至2019年1月16日的房屋占有使用费。房屋占有使用费参照原、被告租赁合同约定的租金，每年76000元，自2018年3月20日计算至2019年1月16日，共计62882元。原告主张拆除被告安装的升降机造成其房屋墙体破坏并要求被告支付维修费，其未能提交证据证实墙体破坏、墙体破坏与拆除升降机之间的因果关系及修复费用计算方式等，本院对于原告的该项主张不予支持。原告要求被告支付其另行招租的损失，于法无据，本院不予支持。被告自行在涉案房屋的院落中搭建临时性建筑，其行为未经原告许可，擅自改变了院落原先的存在状态和使用方式，该临时性建筑被大汶口镇政府认定为违法建筑并予以拆除，由此造成的损失应由被告自行承担，被告要求原告承担上述损失及相关鉴定费用的反诉请求，本院不予支持。原、被告未约定保全担保费，各自支出的保全担保费由原、被告各自承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）赵某于2012年3月20日签订的租赁合同无效；二、被告（反诉原告）赵某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘某房屋占有使用费62882元；三、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2483元，保全费1770元，共计4253元，其中1847元由原告刘某负担，2406元由被告赵某负担。反诉案件受理费3104元，保全费820元，共计3924元，由被告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  康庆强审判员  李建勇审判员  毕思明二〇二〇年三月十八日书记员  高婷婷