上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17016号原告(反诉被告)：范晓梅，女，1975年4月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。原告(反诉被告)：刘东洋，男，1989年8月16日出生，汉族，住河南省。两原告共同委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭莲平，女，1978年4月30日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：陈丹莉，女，1996年7月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告(反诉原告)：胡欢，女，1994年1月19日出生，汉族，住湖南省。被告：汤小艳，女，1983年9月6日出生，汉族，住江苏省常州市。四被告共同委托诉讼代理人：金浩，上海德禾翰通律师事务所律师。原告范晓梅、刘东洋与被告郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，后胡欢、郭莲平提出反诉，本院受理后，于2019年10月18日公开开庭进行审理。范晓梅、刘东洋的委托诉讼代理人赵星海，郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳的共同委托诉讼代理人金浩以及胡欢、汤小艳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。范晓梅、刘东洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除范晓梅、刘东洋与原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司于2018年4月26日就上海市徐汇区南宁路XXX号一层02单元签订的《上海市房屋租赁合同》;2.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司欠付的2018年11月20日至2019年3月31日期间的租金452,988.35元(103,737元*4个月11天=103,737元*4.3667月)；3.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司欠付的2018年10月1日至2019年3月31日的物业管理费25,578.9元(每月人民币4,263.15元*6个月)；4.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司拖欠的电费2,046.98元,水费1,038.8元;5.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司违约金人民币311,211元;6.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司应当支付的律师费50,000元。事实与理由：2018年4月26日，范晓梅、刘东洋与吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司(以下简称吾爱轩公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限2018年7月1日至2023年6月30日，2018年5月1日至2018年6月30日为免租期，租金每三个月支付一次，先付后住，第一年租金每月103,737元，吾爱轩公司应当支付三个月租金为保证金，房屋交还时应当恢复原状，并约定违约责任等。2018年4月23日，吾爱轩公司支付范晓梅、刘东洋首期租金及保证金。2018年4月26日，范晓梅、刘东洋向吾爱轩公司交付房屋，双方签署《房屋交付确认书》。吾爱轩公司在支付首期租金及保证金后就未再支付后续费用。后范晓梅、刘东洋多次催讨租金及相关费用，吾爱轩公司置之不理。吾爱轩公司在2018年年底陆续将人员撤出，将大量物品遗留在房屋内，不向范晓梅、刘东洋交接，范晓梅、刘东洋多次要求吾爱轩公司清除房屋内的物品并恢复原状，对房屋进行交接，但吾爱轩公司恶意拖延。2019年3月26日，范晓梅、刘东洋委托律师向吾爱轩公司发函，要求解除合同、清出物品、恢复原状，支付租金、违约金、物业管理费等，但吾爱轩公司仍未回应。2019年7月25日，范晓梅、刘东洋调取吾爱轩公司工商内档时发现：2018年11月15日，吾爱轩公司作出《股东会决议》，决定成立清算组，解散公司，之后清算组既未通知范晓梅、刘东洋，也未将范晓梅、刘东洋的债权列入《注销清算报告》，吾爱轩公司的股东郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳明知公司尚有债务未清偿，而对《注销清算报告》签字确认并承诺对公司未了事宜承担责任，2019年4月12日吾爱轩公司注销。故诉至法院。审理中，范晓梅、刘东洋明确诉请5主张的违约金性质为解除合同违约金。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳共同辩称，同意诉请1解除合同，解除时间是2018.11.19。不同意其余诉请。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳是吾爱轩公司股东，郭莲平与范晓梅、刘东洋签订租赁合同，因范晓梅、刘东洋无法提供产证给郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳办理营业执照，导致郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳无法设立公司进场经营，直至2018年6月12日，范晓梅、刘东洋就涉案房屋办理了产证，但是扰乱了郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳的经营计划，之后郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳设立吾爱轩公司，但是经营异常困难，公司一直亏损，为了及时止损一直与范晓梅、刘东洋协商解除合同。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳想要搬离，但是需要出门单才可以搬离，但是范晓梅、刘东洋不肯给，郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳只能强行搬离，但是因为与保安发生冲突无法搬离。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于2018年11月15日通过股东会决议同意解散公司，并于2018年11月20日在青年报上登报公示公司停止经营，范晓梅、刘东洋一直拖延阻扰郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳搬离。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳已经尽到合同的全部义务，对于2018年11月19日之后的义务不同意承担。2018年10月1日至11月19日的物业费同意承担。水电费都是预充的，用多少充多少。郭莲平、胡欢向本院提出反诉请求：1.判令郭莲平与范晓梅、刘东洋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月19日解除；2.判令范晓梅、刘东洋立即向胡欢赔偿246,661.01元；3.判令范晓梅、刘东洋立即向郭莲平赔偿21,974.52元；4.判令范晓梅、刘东洋立即向胡欢返还押金311,211元。事实与理由：胡欢于2018年4月23日向范晓梅转账622,422元，用于支付三个月房租及押金311,211元。郭莲平于2018年4月26日与范晓梅、刘东洋签订《房屋租赁合同》，约定范晓梅、刘东洋在2018年5月1日前向郭莲平交付房屋，但是郭莲平在收到房屋后发现房屋没有产权证，无法办理营业执照，因此要求解除房屋租赁合同，但范晓梅、刘东洋不同意解除，一直拖延到2018年6月12日，范晓梅、刘东洋才取得不动产权证，因此给郭莲平的经营带来巨大困难。随后郭莲平、胡欢等人注册成立吾爱轩公司，郭莲平、胡欢、陈丹莉、汤小艳任股东，郭莲平担任法定代表人。胡欢通过实体店铺、线上店铺购买大量餐具、餐椅等饭店用品，共计花费246,661.01元，郭莲平通过线上购买储物架等饭店用品共计花费21,974.52元。由于公司营业执照前期一直未办理成功，因此无法经营，直接导致郭莲平等人的经营出现困难，郭莲平、胡欢等人在经营一段时间后提出解除合同，并搬离。但范晓梅、刘东洋不同意，郭莲平、胡欢无奈，只能自行搬离，但范晓梅、刘东洋要求保安阻拦，多次发生冲突。郭莲平、胡欢等已履行完毕合同解除后的义务，但范晓梅、刘东洋阻拦，并将房屋内的家具等资产强行变卖，造成郭莲平、胡欢重大损失。范晓梅、刘东洋对郭莲平、胡欢的反诉辩称，不同意第1项反诉请求，范晓梅、刘东洋没有与郭莲平签署过租赁合同，即便郭莲平签署，也是代吾爱轩公司签署。胡欢、郭莲平费用支出是吾爱轩公司经营所需而支出。吾爱轩已经注销，根据其自身承诺没有任何债权债务，所以不需要退押金。清算完所有水电煤费用并且恢复到毛坯状态才能退，而事实上是范晓梅、刘东洋恢复到毛坯状态。综上，不同意全部反诉诉请。陈丹莉、汤小艳对郭莲平、胡欢的反诉述称，同意郭莲平、胡欢的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，范晓梅、刘东洋作为出租方(甲方)与吾爱轩公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将坐落于上海市徐汇区南宁路XXX号一层02单元(以下简称系争房屋)出租给乙方。甲方于2018年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为12元，每月租金为103,737元。该房屋租金2年内不变。签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金相当于3个月租金的金额即311,211元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、餐厨垃圾处置费等费用由乙方承担。乙方返还该房屋应当符合双方交付房屋时的标准的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：……6、乙方逾期不支付租金累计超过0.5个月的；7、见补充条款9-2。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的见补充条款9-3向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。租赁合同补充条款作出如下约定：3-3约定，甲方同意在本合同签署且乙方已根据本合同约定付清租赁保证金、预付租金的前提下于2018年5月1日将房屋交付给乙方。3-4条约定自交付日起算，即2018年5月1日起算至2018年6月30日止，乙方享有2个月的装修期。在装修期内，乙方无需缴纳租金，但需要按物业公司标准支付物业费。4-4条约定……物业费为15元/平米/月，4,263.15元/月，由乙方自行支付物业公司。9-3条约定租赁期间，非本合同规定情况甲方提出提前解除本合同的，甲方应向乙方返还保证金，并向乙方支付相当于提出解约时适用月租金的3倍作为违约金；非本合同规定的情况乙方提出提前解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于提出解约时适用月租金的3倍的违约金。10-11条约定如乙方违反其在本合同项下的任何义务，甲方除依照本合同中有关条款的直接约定追究乙方的违约责任外，甲方还有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接和间接损失(包括为了追索上述赔偿所支出的律师费和调查费等)。范晓梅、刘东洋在租赁合同尾部出租方处签字。郭莲平在租赁合同尾部承租方处签字。吾爱轩公司成立后在租赁合同承租方处加盖公章。2018年4月23日，胡欢转账支付范晓梅622,422元，该款系三个月房租311,211元及保证金311,211元。2018年6月12日，范晓梅、刘东洋登记成为上海市南宁路XXX号1_2层房屋权利人，房屋用途：商业。2018年6月19日，吾爱轩公司成立，法定代表人为郭莲平，陈丹莉、郭莲平、胡欢、汤小艳为吾爱轩公司股东。2018年11月中下旬，胡欢代表吾爱轩公司向范晓梅所有公司工作人员薛珠提出解除租赁合同。审理中，范晓梅、刘东洋确认薛珠系代表范晓梅、刘东洋处理系争房屋租赁事宜，吾爱轩公司提出解除租赁合同后，双方并未就解除租赁合同达成一致。2018年12月5日，胡欢将系争房屋钥匙通过快递给薛珠。2019年3月27日，范晓梅、刘东洋委托律师向郭莲平、胡欢发送短信，主要内容为：1、解除与吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司于2018年4月26日签订的合同；2、按照约定结清支付并承担相关费用，包括但不限于租金、房屋占用费、水电费、物业管理费以及违约金等；3、在收到本通知后三日内将南宁路房屋恢复至毛坯状态返还予委托人；4、将南宁路房屋内工商登记注销或迁出；5、履行合同中其他吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司应当履行的义务。2019年4月12日，吾爱轩公司被准予注销。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳作为股东在注销清算报告中承诺：公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。为本案纠纷，范晓梅、刘东洋委托律师支付律师费50,000元。上述事实，除有当事人陈述一致外、另有租赁合同、转账凭证、上海市不动产登记簿、工商注销材料等证据证明，本院予以确认。审理中，范晓梅、刘东洋表示目前系争房屋已出租给案外人，案外人已某系争房屋装修全部拆除。范晓梅、刘东洋在2019年4月初进入系争房屋，进入时只看到固定装修，以及一些桌椅板凳和餐具，没有其他物品。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同虽然系吾爱轩公司成立前由郭莲平与范晓梅、刘东洋签订，但吾爱轩公司成立后在该租赁合同上盖章确认，故本院认定租赁合同的承租人为吾爱轩公司、出租人为范晓梅、刘东洋。根据查明事实，吾爱轩公司于2018年11月中下旬向范晓梅、刘东洋提出解除租赁合同，在并无证据证明范晓梅、刘东洋同意解除租赁合同的情况下，吾爱轩公司无权于2018年11月单方面解除租赁合同，仍应按约履行租赁合同，但吾爱轩公司并未按约支付房租，已构成违约，应承担相应违约责任。现范晓梅、刘东洋要求解除租赁合同，有合同依据，本院予以支持。至于租赁合同的解除时间，本院以2019年3月27日范晓梅、刘东洋委托律师要求解除租赁合同的日期作为租赁合同的解除日期。对于郭莲平、胡欢提出的租赁合同于2018年11月19日解除的反诉请求不予支持。关于范晓梅、刘东洋按照每月103,737元的标准主张2018年11月20日至2019年3月31日租金的诉请，根据查明事实，范晓梅、刘东洋只支付过三个月的租金，故范晓梅、刘东洋主张按照租赁合同约定的租金标准从2018年11月20日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，胡欢于2018年12月5日将系争房屋钥匙通过快递给薛珠。在范晓梅、刘东洋明知吾爱轩公司2018年12月之后不再实际使用系争房屋的情况下，并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故本院对于范晓梅、刘东洋主张的2018年11月20日至2019年1月4日期间的租金予以支持，对于范晓梅、刘东洋主张的2019年1月4日之后的租金不予支持。关于范晓梅、刘东洋主张物业管理费的诉请，根据租赁合同约定，物业费为15元/平米/月，4,263.15元/月，由乙方自行支付物业公司。现租赁合同已解除，范晓梅、刘东洋主张物业费有合同及事实依据，但如上所述，范晓梅、刘东洋并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于范晓梅、刘东洋主张的2019年1月4日之后的物业管理费本院不予支持。对于范晓梅、刘东洋按照每月4,263.15元标准主张的2018年10月1日至2019年1月4日的物业管理费予以支持。关于范晓梅、刘东洋主张的电费、水费的诉请，在郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳不予认可的情况下，范晓梅、刘东洋并未充分举证证明上述费用系吾爱轩公司租赁存续期间发生的费用，故对于范晓梅、刘东洋主张的电费、水费本院难以支持。关于范晓梅、刘东洋主张的解除合同违约金的诉请，如上所述，本案系吾爱轩公司违约，应承担相应违约责任，故范晓梅、刘东洋依据合同约定主张违约金，有合同及事实依据，本院予以支持。关于范晓梅、刘东洋主张律师费的诉请，有合同依据，本院予以支持。关于郭莲平、胡欢提出的要求赔偿损失的反诉请求，郭莲平、胡欢并未充分举证证明自己存在上述损失，以及上述损失系由范晓梅、刘东洋过错造成，故本院对于郭莲平、胡欢提出的要求赔偿损失的反诉请求不予支持。关于郭莲平、胡欢提出的要求返还保证金311,211元给胡欢的反诉请求，如上所述，本院已对租赁合同的违约责任、租金、物业管理费等进行了处理，故范晓梅、刘东洋继续占有房屋租赁保证金并无合法依据，理应返还吾爱轩公司。但因吾爱轩公司已注销，且吾爱轩公司的股东郭莲平、陈丹莉、汤小艳一致同意将押金返还另一股东胡欢，故郭莲平、胡欢的该反诉请求，于法不悖，本院予以支持。至于责任承担的问题，因吾爱轩公司已注销，吾爱轩公司股东郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳承诺对于公司未了债务承担责任。故本案中吾爱轩公司的责任应由其股东郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、范晓梅、刘东洋与吾爱轩(上海)餐饮经营管理有限公司于2018年4月26日就上海市徐汇区南宁路XXX号一层02单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月27日解除；二、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于本判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋自2018年11月20日起至2019年1月4日止的租金156,884.47元；三、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于本判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋自2018年10月1日起至2019年1月4日止的物业管理费13,350.08元；四、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于本判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋解除合同违约金311,211元；五、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于本判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋律师费损失50,000元；六、范晓梅、刘东洋于本判决生效之日起十日内返还胡欢房屋租赁保证金311,211元；七、驳回范晓梅、刘东洋其余诉讼请求；八、驳回郭莲平、胡欢其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,228元，减半收取计6,114元，由郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳负担4,557元，由范晓梅、刘东洋负担1,557元；反诉案件受理费4,799元，由范晓梅、刘东洋负担2,984元，由郭莲平、胡欢负担1,815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年三月十八日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。