宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初14451号原告：韩永祥，男，1986年7月5日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县。原告：姬秀玲，女，1988年4月25日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。共同委托诉讼代理人：吴晓亮，宁夏玺信律师事务所律师。被告：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：于新，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。原告韩永祥、姬秀玲与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称：骏宁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩永祥、姬秀玲的共同委托诉讼代理人吴晓亮，被告骏宁房地产公司的委托诉讼代理人杨虔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩永祥、姬秀玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理银川市xx室房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金49093.19元，以房屋总价款566896元为基数，自2017年6月30日起按照每日万分之一暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金44171.29元，以房屋总价款566896元为基数，自2018年7月27日起至按照每年6%暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金按照每年6%计算至房屋实际办理不动产权证书之日止；以上共计：93264.48元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于银川市xx室房屋一套，建筑面积为128.84平方米，房屋总价款为566896元，合同约定出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付房屋，逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的原因未将上述资料到产权登记机关备案，买受人有权单方面解除合同，但未约定买受人继续履行合同的情况下出卖人应当承担的违约责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付合格房屋。2018年7月23日，被告向原告交付了房屋钥匙，但2019年4月才接通天然气，且被告至今未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件，原告多次要求被告承担违约责任，被告均不予理会。综上，为维护合法权利，原告诉至法院。被告骏宁房地产公司辩称，一、被告无法协助原告办理银川市xx室房屋的不动产权证书；因为被告的竣工验收项目备案正在办理中。二、被告于2018年7月23日已向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金至2019年11月13日的诉请无任何事实和法律依据。2017年2月27日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的xx室房屋（房屋预测建筑面积128.84㎡，套内建筑面积103.84㎡，房屋单价4400/㎡，总价款566896元），付款方式为商业贷款。2018年7月23日，被告为其办理了交房手续后将房屋出库单交付给了原告，房屋交付手续办理完成后，原告在交房登记明细册上签字确认，当日，原告与物业公司签订了《房屋交接签收书》以及装修承诺书。2018年7月23日，原告填写了《业主装修申请表》向小区物管中心申请装修。2018年7月28日，原告对其所购房屋进行了地面采暖试压验收，并签署了地面采暖试压移交单，记载的试验结果合格。故被告已于2018年7月23日为原告办理了交房手续，履行了交房义务。三、原告起诉要求被告向其支付逾期办理不动产权证书违约金无任何法律依据。双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：被告如未在商品房交付后270日内将办理权属登记需要的由被告提供的资料到产权登记机关备案，原告有权单方面解除本合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并在有关政府部门证实解除本合同登记备案后60日内退还原告已付房款，并按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。该条款只约定了原告在解除合同之后，被告应当承担的违约责任，但原告并未在合同约定的期限内要求解除房屋买卖合同，故原告要求被告按照每年6%向其支付逾期办证违约金无任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、收据三张、公证书、最高人民法院2016年第11期公报打印件，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.被告提交的交房登记明细册、天嘉人和里房屋出库单、房屋交接签收书、装修承诺书、业主装修申请表、银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初xx号民事判决书、银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初xx号民事判决书，原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；3.被告提交的地面采暖试压移交单没有原告签字，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月27日，原告韩永祥、姬秀玲与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市xx室房屋；预测建筑面积128.84㎡，套内建筑面积103.84㎡，房屋单价4400/㎡，总价款566896元；付款方式，商业贷款；原告于2017年2月27日前支付首期房价款176896元，余款390000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年12月27日、2017年1月2日、2月19日共计向被告缴付购房首付款176896元，于2017年3月6日向交通银行办理贷款390000元并经国信公证处公证，交通银行于2017年3月9日将390000元贷款汇入被告银行账户内。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年7月23日接收房屋。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年7月23日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年7月1日至2019年11月13日期间的违约金，本院计算为：49093.19元（566896元×0.1‰/日×866天），2019年11月13日以后的违约金，以566896元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至本判决确定的给付之日。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告韩永祥、姬秀玲自2017年7月1日至2019年11月13日期间的逾期交房违约金49093.19元；2019年11月13日以后的违约金，以566896元为基数，利率为0.1‰/日计算至本判决确定的给付之日；二、驳回原告韩永祥、姬秀玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元（已减半收取），由原告韩永祥、姬秀玲负担505元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担561元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔 二〇二〇年三月三日书记员 李小梅附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。