福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5184号 原告：黄兴胜，男，1969年10月25日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：刘凯行，女，1971年11月23日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖慧珍，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：郑文，男，1965年12月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许江宁、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 原告黄兴胜、刘凯行与被告郑文租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄兴胜、刘凯行共同委托诉讼代理人林彬、被告郑文委托诉讼代理人许江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄兴胜、刘凯行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付拖欠至2019年5月31日止的租金39258元以及违约金14741.38元（该违约金按日3‰暂计算至2019年6月20日，此后继续按该标准计算至被告实际支付全部欠款之日止）；2.依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业、水电费994.8元（以上暂合计为54994.18元）；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：福州欣隆盛房地产开发有限公司（以下简称欣隆盛公司）与被告签订了《“学生街”城市广场商业店面租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定：欣隆盛公司将坐落于福州市仓山区欣隆盛世“A地块”（二期）“学生街”城市广场A×号楼第二层编号为01#、02#、03#、04#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#、36#、37#、38#、39#的店铺出租给被告作为经营餐饮、IT、数码等商业使用；租赁期限为8年，自2008年8月30日起至2016年8月29日；月租金90元/㎡，每月租金共计75837元，双方同意从第三个租赁年度开始，租赁房屋的月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增百分之三，直至合同租期结束；被告应于每月三日前以现金形式支付当月租金、当月管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用；如被告逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，被告应支付应付未付款项的3‰作为违约金等。后，欣隆盛公司将其中的26号商铺出售给原告，原告成为该商铺的新业主。2009年1月15日，欣隆盛公司、原告及被告共同签订了一份《租赁合同权利义务转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：三方同意，欣隆盛公司在上述租赁合同项下的全部合同权利和义务转让给原告；被告向原告支付的租金按90元/㎡/月计算，合计5165元/月，被告向原告支付的月租金从第三个租赁年度开始，在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增百分之三，直至合同租期结束等。2009年4月7日，原告与被告签订一份《补充协议书》，约定：2009年5月1日为该店铺的计租日，每月1日被告按时向原告支付租金等。上述租赁合同期限届满后，被告继续租用原告所有的26号商铺，双方未签订书面的租赁合同。但被告自2018年12月起就未依约交纳租金及物业、水电费。为此，原告曾多次向被告催讨，但被告均未予理会。截止2019年6月20日，根据《租赁合同》第四条第6款的约定，被告应向原告支付的违约金已达14741.38元（此后原告有权继续按该标准计算至被告实际支付全部欠款之日止）。现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，原、被告签订的合同期限是8年，从2008年8月30日至2016年8月29日，合同期限届满后，被告就没有再承租讼争房屋，因此，原告要求被告支付上述款项没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院分析、认定如下：1.被告对原告提交的《房屋所有权证》、《租赁合同》、《转让协议》、《补充协议书》、银行流水真实性没有异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。原告有提交物业、水电发票原件核对，对该份证据的真实性本院予以采信。2.原告对被告提交的照片真实性无异议，对该份照片的形式真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告现为坐落于仓山区欣隆盛世“Ａ地块”（二期）Ａ×＃楼2层×商铺的登记所有权人,该商铺系两原告从案外人欣隆盛公司处购买并于2011年4月25日办理两原告名下的权属登记。 欣隆盛公司与被告曾有签订《租赁合同》，约定欣隆盛公司将包括讼争商铺在内的坐落于仓山区欣隆盛世“A地块”（二期）“学生街”城市广场A×号第二层20间商铺出租给被告，租赁期限为8年，自2008年8月30日至2016年8月29日，租赁年度内，租金按90㎡/月计算，每月租金计75837元，从第三个租赁年度开始，月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增3%，直至合同租期结束；被告应于每月三日前以现金形式支付当月租金等费用，被告逾期支付租金等费用的，每逾期一日应支付应付未付款项的3‰作为违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，被告应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，双方签署书面交接书，书面交接书签署之日视为被告迁出租赁场所之日；如被告未按期迁出的，欣隆盛公司有权在物业管理机构人员见证下进入租赁场所并自由处置所有物件。 2009年1月15日，原、被告及案外人欣隆盛公司签订《转让协议》，约定二原告概况承受欣隆盛公司在《租赁合同》中关于讼争商铺的权利与义务；讼争商铺的月租金为5165元，从第三个租赁年度开始，月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增3%，直至合同租期结束。 自2018年7月至2018年12月期间，案外人郑萍向原告黄兴胜账户支付2018年6月-11月的租金，每月租金标准为6543元。诉讼过程中，原告自认2019年6月底，二原告将讼争商铺收回后另行出租他人。讼争商铺在被原告收回前均由盛世经典牛排店在使用。 本院认为，案外人欣隆盛公司与被告签订的《租赁合同》以及原、被告与案外人欣隆盛公司签订的《转让协议》，系协议各方在自愿基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《转让协议》的内容可知，欣隆盛公司将其基于《租赁合同》取得的关于讼争店铺的租赁权利及应履行的义务一并转让给原告，原告依据《租赁合同》及《转让协议》取得了出租人的权利。 关于《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告是否仍存在租赁关系问题，本院认为，首先，根据《租赁合同》的约定，租赁合同期限届满后，原、被告双方应当签署书面的交接书，然被告未能提交相应的交接书或其他请证据证实其已将讼争商铺交还原告；其次，根据原告提交的银行流水可知，在租赁期限届满后，仍有租赁期限内租金的缴交人“郑萍”持续向原告缴交租金至2018年11月止；第三，讼争商铺在2016年8月29日前后均为盛世经典牛排店在使用。综合上述分析可知，在《租赁合同》约定的租赁期限届满、双方未重新签订新的租赁合同情况下，双方仍存在租赁关系，原《租赁合同》对原、被告继续有效，但租期为不定期。诉讼过程中，原告自认其已于2019年6月底将讼争商铺收回后另行出租他人，故原告要求被告支付2018年12月至2019年5月31日止，按每月6543元标准计算的租金共计39258元的诉请，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应向原告支付未付款项的3‰的违约金，合同约定的租金支付日为每月的三日前，故被告逾期支付2018年12月至2019年5月31日租金的违约金应从2018年12月起的每月4日起算。此外，根据合同约定，租赁期间产生的物业、水电等费用由被告承担，现原告已为原告垫付相应的费用共计994.8元，该项款被告应予偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郑文于本判决生效之日起十日内向原告黄兴胜、刘凯行支付2018年12月至2019年5月31日的租金39258元以及违约金（自2018年12月至2019年5月31日期间，自每月的4日起，按每月6543元的日3‰标准，按月分段计算至租金全部付清之日止）； 二、被告郑文于本判决生效之日起十日内向原告黄兴胜、刘凯行支付物业、水电费994.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1170元，由被告郑文负担（郑文应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈家挺 审 判 员 陈曜辉 审 判 员 吴灵婧 二〇二〇年三月十二日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 陈 颖 附注：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。