四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初5215号 原告：南部县博诚物业管理有限公司，住所地：四川省南部县。 法定代表人：李芳禄，经理。 委托诉讼代理人：李沁浓，四川建春律师事务所律师。 被告：尚玉华，女，1964年3月24日出生，汉族，住四川省南部县。 原告南部县博诚物业管理有限公司（以下简称博诚物业公司）与被告尚玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博诚物业公司的委托诉讼代理人李沁浓到庭参加了诉讼，被告尚玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费15416.1元及滞纳金34223.7元（15416.1元×74月×3%）；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2011年1月14日，被告与南部县德润房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告购买了南部县德润房地产开发有限公司开发的位于南部县。2010年5月6日，南部县德润房地产开发有限公司与原告签订了《德润欧郡前期物业服务合同》。2017年11月10日，南部县德润欧郡小区业主委员会与原告签订了《德润欧郡小区物业管理服务合同》。从2013年7月1日起至2019年8月31日止，被告累计下欠物业服务费15416.1元未付。原告故诉至贵院主张债权，望判如所请。 尚玉华在法院送达法律文书时口头答辩称，被告尚玉华与敬小春系夫妻关系，敬小春因车祸于2014年6月去世。2013年3月，被告入住德润欧郡1幢3单元第17层3-17-3号房屋，房屋在入住时即发生漏水问题，经多次与物业公司、开发商协调未果。对原告主张欠缴物业服务费的时间和金额无异议，现希望用欠缴的物业服务费折抵房屋漏水的装修费，后由被告自行对漏水部位进行装修整改。 本院经审理认定事实如下：2010年5月6日，原告与南部县德润房地产开发有限公司签订《【德润·欧郡】前期物业服务合同》，协议约定：物业服务期限自2010年5月6日起至2017年5月5日止；物业服务费价格为商业1.5元每平方米，住宅1.3元每平方米，由物业公司按年/季向业主收取；业主逾期缴纳物业服务费的，博诚物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三；物业服务内容为：1、制定物业管理服务工作计划并组织实管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；5、公共绿地的养护与管理；6、公共环境卫生；7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；9、消防管理服务；10、电梯的运行和日常维护管理；11、房屋装饰装修管理服务等。本合同在履行中发生争议的，双方应协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。2017年5月6日至2017年11月9日期间，虽未签订书面合同，但仍由原告对德润欧郡小区进行物业管理服务。2017年11月10日，原告与南部县德润欧郡小区业主委员会签订《德润欧郡小区物业管理服务合同》，合同约定：委托管理事项为房屋建筑共同部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护等；委托管理期限为5年，自2017年11月10日起至2022年11月9日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳物业费，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用千分之一缴纳滞纳金。 被告尚玉华与敬小春系夫妻关系，二者系该小区高层住宅1幢3单元第17层3-17-3号房屋的业主，其建筑面积为160.25平方米，缴纳物业费用标准为1.3元每平方米。2012年10月12日，南部县德润房地产开发有限公司向敬小春交付案涉房屋,敬小春签字确认业主交房流转表及交房结算单；同日，敬小春签订承诺书，同意遵守德润欧郡业主公约的规定，该公约中载明电梯住宅收费标准为1.3元/月/平方米，业主入住后，物业服务费用按一年预交，每次缴费于一年期满后10日内缴纳下一年度费用。合同签订后，原告按约提供了相关物业管理服务，敬小春向原告缴纳了2013年7月1日之前的物业服务费。2014年6月16日，敬小春因道路交通事故于去世，被告尚玉华仍居住于案涉房屋。此后，经原告催收，被告尚玉华未缴纳2013年7月1日起至今的物业管理服务费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，南部县德润房地产开发有限公司与原告签订的《【德润·欧郡】前期物业服务合同》、南部县德润欧郡小区业主委员会与原告签订的《德润欧郡小区物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同有效，且对全体业主和物业使用人具有约束力。本案被告系德润欧郡小区业主，作为物业服务的实际受益人，在享受原告提供物业管理服务的同时，应当按照合同约定履行支付物业管理服务费的义务。故原告要求被告支付欠缴2013年7月1日起至2019年8月31日止的物业服务费，于法有据，本院予以支持，被告应支付的拖欠物业服务费金额为15416.05元。物业管理合同中已经明确约定原告是对该小区房屋的共用部位、共用设施等项目进行维护、修缮、服务和管理，而被告没有提供证据证明其自有房屋内的漏水是原告物业服务不到位所致，故对被告拖欠物业服务费的抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告按月3%的标准支付滞纳金的诉讼请求,结合本案情况，该违约金约定标准过高。根据法律规定，违约金系以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等予以确定，本案中，被告逾期缴纳物业服务费，对原告造成的主要为资金利息损失；同时，原告未举出证据证明存在其他损失，故对违约金的计算标准应调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算为宜，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本案在审理过程中了解得知，造成原、被告之间的主要矛盾在于，业主(物业使用人)认为物业服务不到位，物业服务体验较差等，针对这些切实影响到业主居住感受的问题，在今后的物业服务过程中，物业服务公司应当与业主加强沟通，切实提高物业服务水平，尽力让业主满意。同时，被告亦应当认识到自己的业主地位，积极参与小区的各项管理，通过成立和参与业主大会，通过业主委员会等合法和国家倡导的方式行使业主的权利，维护自己的权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一零七条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告尚玉华在本判决生效后十日内向原告南部县博诚物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费人民币15416.05元，并支付违约金（违约金的计算方式：自2013年7月1日起至2014年1月10日止，以本金1249.95元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2014年1月11日起至2015年1月10日止，以本金3749.85元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2015年1月11日起至2016年1月10日止，以本金6249.75元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2016年1月11日起至2017年1月10日止，以本金8749.65元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2017年1月11日起至2018年1月10日止，以本金11249.55元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2018年1月11日起至2019年1月10日止，以本金13749.45元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年1月11日起至2019年8月19日止，以本金15416.05元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以本金15416.05元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告南部县博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告尚玉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任进 二〇二〇年三月二十七日 书记员  邓银