广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019桂0102民初3908号 原告：广西保利房地产有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区朱槿路6号越南园区保利铭门501号，统一社会信用代码：91450000768949686B。 法定代表人：李运有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方高升，广西欣源律师事务所律师。 被告：罗爱新，女，1975年12月14日出生，汉族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被告：韦明初，男，1976年1月6日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：广西壮族自治区南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码：91450103711424141Y。 负责人：林道军。 原告广西保利房地产有限责任公司（以下简称“保利公司”）与被告罗爱新、韦明初、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人方高升到庭参加诉讼。被告罗爱新、韦明初、第三人建行园湖支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议已于2019年4月2日解除；2、被告将位于南宁市兴宁区房屋返还给原告，并协助原告办理该房屋的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；3、被告在原告清偿被告对第三人的债务后协助原告到房产登记机构办理位于南宁市兴宁区房的抵押权预告登记注销手续；4、被告向原告偿还代偿贷款资金(截至2019年4月15日的代偿款项621710.50元，2019年4月15日以后扣划的贷款本息至与贷款银行解除贷款合同收回全部贷款本息之日止，具体金额凭贷款银行出具的个人贷款还款凭证执行)及资金占用期间利息(暂计至2019年4月15日的利息为32639.80元，之后计算至被告实际清偿之日止）；5、被告向原告支付解除合同的违约金10869.54元、逾期办理注销手续违约金978.26元，合计11847.80元（现暂计至2019年4月15日，之后计算至实际清偿之日止）；6、被告向原告支付房屋折旧费183212.14元（现暂计至2019年4月15日，之后计算至实际返还房屋之日止）；7、被告赔偿原告律师费15000元；8、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年9月15日,原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房屋，总价款543477元，被告支付首付款109477元，剩余房款434000元以银行按揭贷款方式付清。上述合同签订后，被告与第三人、原告签订借款合同，由原告提供担保，被告向第三人按揭贷款434000元支付上述剩余购房款。被告支付完所有购房款后，原告依约于2010年12月24日将上述房屋交付给被告。此后，因被告未按借款合同的约定偿还第三人借款本息，导致第三人要求被告承担保证责任，并划收原告名下账户的款项共计621710.50元。在第三人划扣原告保证金后，原告于2019年4月2日向被告发解除合同通知书，通知被告解除购房合同，并要求被告承担相应的违约责任，但被告仍拒不履行相应的义务。 被告罗爱新、韦明初未作答辩，亦未提交证据。 第三人建行园湖支行未作陈述，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月15日，原告保利公司（出卖人）与被告罗爱新（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00139232），约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积共88.33平方米，其中套内建筑面积71.82平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计算，该商品房总金额543477元；合同第七条约定付款方式及期限依照《附件六：合同补充协议》的约定支付；《附件六：合同补充协议》第三条第二款约定：被告选择银行按揭贷款，在签订合同当日向原告支付合同总价款的20％即109477元作为首期房款，其余80％房款即434000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清（办理银行按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的税费由买受人承担）；买受人办理银行按揭的，须在签署合同后30日内即2010年10月15日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，否则视买受人违约，按本合同第八条第1种方式处理；《附件六：合同补充协议》第三条第三款第（7）项约定：如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4％的年折旧率计算）……同时买受人须按本合同约定的总价款的2％向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各种费用。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2010年9月15日，涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201009150251）。2010年10月9日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1153697号）。 另查明，被告罗爱新和韦明初（借款人）与第三人建行园湖支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告以涉案房屋作为抵押，被告罗爱新、韦明初向第三人建行园湖支行贷款434000元。合同签订后，第三人建行园湖支行依约向被告罗爱新、韦明初发放贷款434000元。 2010年12月10日，被告罗爱新办理了预购商品房抵押权预告登记手续（邕房预字第1165847号），将涉案房屋抵押给了第三人建行园湖支行。 原告保利公司（甲方）与第三人建行园湖支行（乙方）签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保利公司为被告罗爱新、韦明初在借款合同项下的债务提供连带责任的保证担保，并约定当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。 原告保利公司于2010年12月24日为被告罗爱新办理诉争房屋的入伙手续。因被告罗爱新、韦明初在银行贷款发放后不按借款合同约定向第三人建行园湖支行偿还贷款，第三人建行园湖支行将被告罗爱新、韦明初、原告保利公司诉至南宁市青秀区人民法院，该院经审理后作出（2013）青民二初字第516号民事判决书，判决：一、解除建行园湖支行与罗爱新、韦明初签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、罗爱新、韦明初应向建行园湖支行偿还借款本金419643.66元；三、罗爱新、韦明初应向建行园湖支行给付借款利息（计算方法：至2013年4月8日止利息为11392.72元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金419643.66元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付）；四、罗爱新、韦明初应向建行园湖支行赔偿律师代理费17741元；五、为实现上述第二、三、四项债权，建行园湖支行对权属罗爱新、韦明初的位于南宁市兴宁区房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；六、保利公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，保利公司清偿后有权向罗爱新、韦明初追偿。该民事判决书生效后，第三人建行园湖支行向南宁市青秀区法院申请强制执行。2018年6月4日，南宁市青秀区法院扣划原告621710.50元作为执行款项和执行费。同年6月28日，南宁市青秀区人民法院作出（2016）桂0103执263号《执行案件结案通知书》，通知第三人建行园湖支行、原告保利公司、被告罗爱新、韦明初（2016）桂0103执263号案件经强制执行，已全部执行完毕，该案按强制执行方式结案。 原告于2019年4月2日通过EMS邮政特快专递向被告罗爱新邮寄《关于解除保利·山水怡城怡景园1栋A单元702号房〈商品房买卖合同〉的通知》，告知被告罗爱新解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告罗爱新腾空房屋并支付折旧费及违约金，要求被告罗爱新协助原告保利公司办理撤销预告登记和备案登记等相关购房手续。 2019年5月27日，原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付逾期办理注销手续违约金的诉讼请求。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、商品房买卖合同备案登记证明、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记证、《关于解除保利山水怡城怡景园1栋A单元702号房的通知》、EMS邮政快递底单、中国建设银行标准回单、（2013）青民二初字第516号民事判决书、（2016）桂0103执263号之二执行裁定书、广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据、广西壮族自治区政府非税收入专用收据、（2016）桂0103执263号执行案件结案通知书及当事人陈述等予以证实。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗爱新、韦明初及第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 一、关于涉案合同效力及应否解除问题。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件六《合同补充协议》中对合同的解除条件进行了明确约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。现因被告罗爱新、韦明初未按贷款合同规定期限偿还贷款导致原告保利公司承担了保证责任，构成违约，原告保利公司享有合同解除权的条件已经成就，原告保利公司要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，并结合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条第三款关于原告发出有关购房合同的任何通知“如果是信函，则为挂号发出5个工作日”视作被送达的约定，原告保利公司于2019年4月2日通过邮寄方式向被告罗爱新送达《关于解除保利山水怡城怡景园1栋A单元702号房的通知》，故原、被告《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2019年4月10日解除。合同解除后，被告罗爱新应当将该房腾空并交还原告保利公司。 二、关于办理各项登记手续注销的问题。 根据合同附件六《合同补充协议》的约定，出卖人解除合同的，买受人应与出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。现案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及原、被告在合同附件中关于协助办理解除合同手续之约定，合同解除后，被告罗爱新有义务协助原告保利公司办理注销上述登记手续，将案涉房屋权属恢复到原始状态。综上，对原告保利公司诉请被告罗爱新协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 至于原告诉请被告协助办理预售商品房抵押权预告登记注销手续的问题，南宁市青秀区人民法院已作出（2013）青民二初字第516号民事判决书判决第三人建行园湖支行对于涉案房屋的处置价款享有优先受偿权，判决生效后第三人建行园湖支行向法院申请强制执行，第三人建行园湖支行的债权已全部执行完毕并得到实现，（2016）桂0103执263号执行案件已结案。由于第三人建行园湖支行享有的主债权因债务人全部履行而消灭，故第三人对涉案房屋享有的抵押权亦应消灭，原告保利公司要求被告罗爱新协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于代偿款项及代偿款利息的问题。 由于原告保利公司作为被告罗爱新、韦明初的借款担保人，已代被告罗爱新、韦明初向第三人建行园湖支行偿还部分贷款本息和执行费合计621710.50元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告保利公司要求被告罗爱新、韦明初偿还已代偿的债务621710.50元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张后续被第三人实际扣划的代偿款项，因原告未能举证证实后续扣划款项已实际发生，故本院不予支持。关于原告主张的代偿款利息问题。由于原、被告之间对于在债务人不能偿还主债务导致保证人承担保证责任的情况下，保证人行使追偿权时债务人按何种标准向保证人支付利息的问题没有进行约定，现原告主张被告按照年利率6%支付利息，于法无据，但考虑到被告未及时偿还原告代垫款项，给原告造成了资金占用损失，该利息损失应分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。关于逾期利息的计算起点，原告主张从南宁市青秀区人民法院扣划款项之日开始计算其代垫款项所产生的利息，符合法律规定，本院予以支持，即代偿款利息计算方式为：以621710.50元为基数，从2018年6月4日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告罗爱新、韦明初实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 四、关于违约金及折旧费的认定和计算问题。 根据合同附件六《合同补充协议》约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权利的，原告有权要求被告按照合同约定的总房款的2%支付违约金，同时被告应按总房款4%/年支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费。现因被告罗爱新违约致使原告行使合同解除权利，原告据此主张被告按照补充协议约定支付解除合同违约金和房屋折旧费，符合协议约定，于法有据，被告亦未提出抗辩，故本院予以支持。关于原告撤回要求被告支付逾期办理注销手续违约金的诉讼请求，系原告自行处分诉权，本院予以尊重。 综上，被告应按照总房款的2%向原告支付解除合同违约金10869.54元（543477元×2%），被告应向原告支付房屋折旧费（计算方式：以543477元为基数，从房屋交付之日即2010年12月24日起计算至被告办理合同备案登记注销手续之日止，按4%每年计付）。考虑到合同解除后，原告可以通过另行出售案涉房屋而继续享受因房价上涨带来的市场红利，同时为避免因违约金及房屋折旧费用的累计导致违约金及折旧费赔偿数额畸高、显失公平，故本院认定上述解除合同违约金以及房屋折旧费的总额以房屋总价款543477元的30%为限。 关于律师费。因《南宁市商品房买卖合同》及补充协议对律师费问题没有明确约定，且原告未提交证据证实其为维权已实际支出律师费15000元，故对原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西保利房地产有限责任公司与被告罗爱新于2010年9月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00139232）及《合同补充协议》于2019年4月10日解除； 二、被告罗爱新应在本判决生效之日起十日内配合原告广西保利房地产有限责任公司办理注销南宁市兴宁区房的商品房买卖合同备案登记（登记编号：201009150251）手续及预购商品房预告登记（邕房预字第1153697号）手续，并将该房屋腾空并交还给原告广西保利房地产有限责任公司； 三、被告罗爱新、韦明初向原告广西保利房地产有限责任公司支付代偿款项621710.50元及利息（利息计算方式为：以621710.50元为基数，从2018年6月4日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告罗爱新、韦明初实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、被告罗爱新向原告广西保利房地产有限责任公司支付解除合同违约金10869.54元； 五、被告罗爱新向原告广西保利房地产有限责任公司支付房屋折旧费（计算方式：以543477元为基数，从2010年12月24日起计算至被告罗爱新办理合同备案登记注销手续之日止，按年利率4%计付）； 六、上述第四、五项债务的总金额以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款543477元的30%为限； 七、驳回原告广西保利房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费12444元，公告费700元，两项共计13144元，由原告广西保利房地产有限责任公司负担486元，由被告罗爱新、韦明初负担12658元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 莉 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  杨园园 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  林明媚 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。