四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5372号 原告：四川立生医药贸易有限公司，住所地四川省江油市太平镇普照村，统一社会信用代码91510781786695587G。 法定代表人：李伟民，公司执行董事。 诉讼代表人：四川博思律师事务所，系四川立生医药贸易有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：杨鹏，四川博思律师事务所律师。 被告：成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地四川省成都市郫都区安靖镇方桥村，统一社会信用代码9151012471608211XT。 法定代表人：常明，公司总经理。 委托诉讼代理人：李将军，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于诗佳，四川发现（重庆）律师事务所律师。 原告四川立生医药贸易有限公司（以下简称立生公司）与被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由审判员陈德琼适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告立生公司的委托诉讼代理人杨鹏、被告府河苑公司的委托诉讼代理人李将军、于诗佳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告立生公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付共计25套商品房，并为原告办理相关权属登记（总房款21081915.00元）；2.判令被告向原告支付自2016年4月30日起至实际交付之日止的逾期交付违约金（暂计算至2019年11月6日为2711134.27元）；3.判令被告向原告支付自2017年4月30日起至原告取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（暂计算至2019年11月6日为1941644.37元）。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月20日，原告以员工张琪林名义与被告签订25套《商品房买卖合同》，购买位于共计25套商品房，并付清全部房款。2018年6月19日，江油市人民法院以（2018）川0781民初1396号民事判决判决原告享有备案登记在张琪林名下上述25套房屋《商品房买卖合同》的全部合同权利。现案涉房屋已竣工验收。依据合同约定，被告应当在2016年4月30日前向原告交付25套商品房，并在2017年4月30日前办结房屋权属登记，时至今日，双方多次协商无果。 被告府河苑公司辩称：1.本案不属于民事争议，应驳回原告的起诉。案外人李胜元，谭红菊等人以四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源公司）为融资平台，伪造府河苑公司印章，骗取立生公司在内的众多债权人的借款，上述行为涉嫌合同诈骗罪已由成都市人民检察院向成都市中级人民法院提起公诉。本案原告起诉所依据的事实与李胜元，谭红菊所涉嫌的诈骗案中公安机关认定的事实属于同一事实，公安机关已将李晓钏列为受害人之一，立生公司的诉讼请求包含在公安机关侦查范围之内。2.即使本案按照民事争议进行审理，虽然有生效法律文书确认双方已将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，但根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，涉案商品房买卖合同属于双方均为未履行完毕的合同，人民法院在2016年2月3日受理立生公司破产申请后，管理人未在2016年4月3日前通知府河苑公司继续履行合同，故涉案合同已经依法解除，立生公司无权要求继续履行合同，其要求交付房屋并办理权属登记的诉讼请求缺乏事实及法律依据。3.已生效的（2018）川0781民初1396号民事判决查明涉案25套房屋购房款为21,081,915.00元而立生公司出借款项为13,000,000.00元。经核算，截止2014年8月20日签订商品房买卖合同之日，李胜元、谭红菊欠付立生公司本息合计11,931,735.48元，即使涉案商品房买卖合同未解除，根据最高人民法院发布的第72号指导案例裁判规则，在立生公司作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款的情形下，府河苑公司未按照约定时间交付房屋不应视为违约。综上，请求驳回原告立生公司的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2010年1月27日，府河苑公司与盛源公司签订《合作建设“府河苑”项目协议》，约定合作开发位于成都市郫县交大府河苑项目，合作方式为：府河苑公司提供“府河苑”享有国土证确定之现状的土地作为开发用地；盛源公司负责提供该宗地开发与建设所需的全部资金。 2014年5月20日，李晓钏与李胜元、谭红菊签订《借款合同》，约定借款5,000,000.00元，同时与盛源公司签订担保合同，对上述借款予以担保，后李晓钏向谭红菊账户转款5,000,000.00元。同日，府河苑公司与张琪林签订商品房买卖合同两份，并向张琪林出具收据两张且分别载明“今收到张琪林一次性付款（购房款）5,002,080.00元”。2014年6月26日，李晓钏与李胜元、谭红菊再次签订《借款合同》，约定借款8,000,000.00元，同时与盛源公司、四川星逸酒店有限公司签订担保合同，对上述借款予以担保，后李晓钏向谭红菊账户转款8,000,000.00元。同日，府河苑公司与张琪林签订《商品房买卖合同》五份，并向张琪林出具收据两张且分别载明“今收到张琪林一次性付款（购房款）27,252,400.00元”、“今收到张琪林一次性付款（购房款）20,008,320.00元”。2014年6月27日，府河苑公司向张琪林出具网签备案承诺书并承诺：上述7份合同所载89户房屋于2014年7月14日前完成网签备案，如未完成有权要求府河苑公司继续履行备案手续。2014年8月20日，府河苑公司与张琪林签订本案案涉25套房屋的商品房买卖合同，约定房款总价为21,081,915.00元，同日府河苑公司向张琪林出具收据并载明“收到盛源学府名城购房款21,081,915.00元”，府河苑公司于当日向张琪林办理了案涉25套商品房的网签备案。当日，立生公司还与张琪林签订《委托购房协议》，约定：立生公司委托张琪林以张琪林个人名义购买案涉25套房屋，以张琪林名义与房屋出卖人签订购房协议、办理房屋产权登记手续、办理银行贷款手续等；并确认购房的全部出资、税费等均由立生公司承担，立生公司系案涉房屋的实际所有人，张琪林仅为案涉房屋的名义产权人。府河苑公司与张琪林签订案涉25套房屋的《商品房买卖合同》后，李胜元、谭红菊仍向李晓钏等人偿还了部分借款。 2015年府河苑公司因案涉房屋商品房买卖合同的效力问题向郫县人民法院提起以张琪林和盛源公司为被告、李晓钏为第三人的房屋买卖合同纠纷诉讼（案号为：（2015）成郫民初字第1556号），请求：1、确认备案号为211098（系案涉25套房屋商品房买卖合同其中一份）商品房买卖合同不成立；2、张琪林协助府河苑公司办理211098号的登记备案注销手续。该案审理过程中，府河苑公司申请对商品房买卖合同和收据上所盖合同专用章、法定代表人章及财务专用章与公安机关备案章进行对比鉴定，鉴定结论为：上述公章印文均不是府河苑公司在公安机关备案的公章盖印。郫县人民法院认为：“尽管府河苑公司主张本案所涉及的府河苑公司系列印章系他人未按照合同约定擅自使用的非备案章进而合同并非其真实意思表示，但合作双方关于公章的管理、使用的约定只能对合作双方具有约束力，合作一方当事人未按双方约定使用公章对外仍应产生法律效力，合作一方不得以此为由对抗善意第三人。与此同时，国家房屋备案登记机构只能将商品房买卖合同网签登记备案系统授予房地产项目开发业主即府河苑公司，并由房地产项目开发业主专用。张琪林在取得了包括本合同在内的25份商品房买卖合同签约登记备案的情况下，可视为盛源公司对外行使其非备案章签订合同的行为已经通过合同网签备案得到了府河苑公司的追认，因此非备案章对原告仍产生法律效力”。并认为“在先签订借款合同，后通过签订房屋买卖合同将借款转化为购房款的，双方具有对履行合同义务的选择权。……李晓钏已选择将该笔借款转化为购房款性质并已经履行，双方法律关系应当认定为商品房买卖关系”，从而认定合同备案号为211908的商品房买卖合同自双方当事人达成一致意思表示并在合同上签字或盖章时成立，故判决：驳回府河苑公司的诉讼请求。府河苑公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉（案号为（2017）川01民终6692号），成都市中级人民法院认为：案涉商品房买卖合同加盖了府河苑公司印章及法定代表人印章，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，案涉商品房买卖合同依法成立并有效。该合同应视为双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。根据鉴定结论及交大府河苑公司在二审中提交的郫县公安局《立案决定书》，确能证明案涉商品房买卖合同所加盖的印章与府河苑公司在公安机关预留印章不符且公安机关就其中涉嫌犯罪问题立案侦查的事实。但上述事实本身，在无其他证据印证的情况下，并不能必然证明府河苑公司印章被伪造并加盖系案涉商品房买卖合同的相对方张琪林所为或张琪林串通他人所为，以及张琪林对相关情况系明知的事实……。成都市中级人民法院认为该案一审法院认定并无不当，故于2018年1月24日判决：驳回上诉，维持原判。府河苑公司因不服成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终6692号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院认为：府河苑公司与盛源公司签订的《合作建设“府河苑”项目协议》实质为国有土地使用权出让协议，《补充协议（一）》中有关使用章和证照的约定表明交大府河苑公司实际授权盛源公司及其授权人有使用交大府河苑公司印章、代表交大府河苑公司签署与项目有关协议的权利。2014年8月20日，府河苑公司向张琪林出具收据并载明收到盛源学府名城购房款21,081,915.00元，并于当日向张琪林办理了包括案涉房屋在内的25套商品房网签备案，案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期府河苑公司难以清偿债务时，双方协商通过将其公司所有的商品房出售给张琪林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，符合双方的真实意愿，并未违反法律、法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，合同合法有效。张琪林在案涉项目售楼部与府河苑公司签订包括案涉房屋在内的25份《商品房买卖合同》，后取得了25份商品房买卖合同登记备案。张琪林基于《合作建设“府河苑”项目协议》《补充协议（一）》中对盛源公司和府河苑公司合作模式和盛源公司使用交大府河苑公司印章的信赖，已经尽到了合理的审慎注意义务，府河苑公司对印章管理明显失当。成都市公安局郫都区分局成郫公（经）诉字（2019）124号起诉意见书不能证明案涉合同无效或不成立，与本案无关联，对府河苑公司的调取申请不予准许。故于2019年3月29日裁定驳回府河苑公司的再审申请。 2018年1月30日，成都市公安局郫都区分局作出《立案决定书》，决定对盛源公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。2019年1月23日，该局作出成郫公（经）诉字（2019）124号起诉意见书，载明：盛源公司、李胜元、谭红菊、李佳川等人涉嫌犯合同诈骗罪，将此案移送审查起诉。经依法侦查查明：盛源公司于2010年1月27日与府河苑公司签订合作开发协议，合作开发“盛源.学府名城”项目。在合作开发过程中，盛源公司因自身负债高且无创收项目，为了填补公司自身资金缺口和支付高额民间资金借款本息，李胜元、谭红菊、李佳川等人在明知无“盛源.学府名城”项目抵押、担保、处置主体资格的情况下，由李佳川按照李胜元的安排伪造府河苑公司的行政章、财务章、合同章、法人章等相关印章，通过伪造的印章对民间资金的出借人虚构事实、隐瞒真相，向包括李晓钏在内的36名出借人采用虚假抵押、重复抵押的方式骗取借款共计603,405,529.33元。 2018年3月1日，李晓钏向立生公司的破产管理人作出《情况说明》，内容为：本人李晓钏，男，汉族，1984年9月22日出生，身份证号：5137231984××××××××，籍贯四川省平昌县。2014年1月，本人在李伟民实际控制的四川立生医药贸易有限公司及关联企业任职。2014年5月20日，本人受立生公司实际控制人李伟民指派，与李胜元、谭红菊签订了借款合同，约定借款5000000元，并与盛源公司签订了担保合同，随后向谭红菊账户转款5000000元。2014年6月26日，本人再次受立生公司实际控制人李伟民指派，与李胜元、谭红菊签订了借款合同，约定借款8000000元，并与盛源公司和四川星逸酒店有限公司签订了担保合同，随后向谭红菊账户转款8000000元。上述借款一个月还款期限届满后，李胜元、谭红菊无力偿还借款，双方经协商沟通并对账确认，李胜元、谭红菊同意将借款本金和利息转化为盛源公司与府河苑公司合作开发的位于成都市共计25套商品房的购房款。2014年8月20日，立生公司实际控制人安排本人和另一名员工张琪林与府河苑公司签订了25套商品房的《商品房买卖合同》，并于同日将其网签备案到了张琪林名下。本人受立生公司指派出借款项，并与员工张琪林共同与府河苑公司签订了上述25套《商品房买卖合同》，上述25套商品房系立生公司实际出资所有。以上情况属实，特此说明。 庭审中，张琪林和李晓钏一致认可案涉借款1300万元实际出借人为立生公司，出借款项及签订商品房买卖合同均系受立生公司指派。 案涉房屋至今未进行竣工验收。 本院于2018年6月19日作出（2018）川0781民初1396号民事判决，确认原告四川立生医药贸易有限公司享有备案登记在被告张琪林名下的共计25套房屋《商品房买卖合同》的全部合同权利；驳回原告四川立生医药贸易有限公司的其他诉讼请求。府河苑公司对该判决不服，向绵阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月19日作出（2018）川0781民终2266民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后因府河苑公司不服四川省绵阳市中级人民法院的民事判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）川民申1890号民事裁定，认为，府河苑公司（甲方）与盛源公司（乙方）签订的《合作建设“府河苑”项目协议》约定“甲方提供府河苑享有国土证确定之现状的土地作为开发用地；乙方负责提供该宗地开发与建设所需的全部资金（含土地变性、规划调整以及开发建设等一切费用）……乙方收入为整个项目可售建筑面积销售收入扣除以下各项费用的实际收入：甲方收入9756万元、开发商支出的税费、维修基金，其他按法律法规必须预留的费用……无论该项目售房进度如何，乙方保证必须在本协议签订之日起三十日内将甲方9756万元收入全部划转到甲方指定的账户”，可见《合作建设“府河苑”项目协议》约定府河苑公司以提供土地使用权的方式收取固定收益，实质为国有土地使用出让协议。《补充协议（一）》中又明确约定“凡属于本项目用章和使用证照，在经乙方（盛源公司）法定代表人或乙方法定代表授权委托的府河苑项目部第一负责人签字即可用章或使用证照、乙方保证甲方的印章仅限于本项目开发建设、经营管理，不得他用”表明，府河苑公司实际授权盛源公司及其授权人使用府河苑公司印章、代表府河苑公司签署与项目有关协议的权利。案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期交大府河苑公司难以清偿债务时，双方协商通过将府河苑公司所有的商品房出售给张琪林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，符合双方的真实意思意愿，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，合同合法有效。张琪林在案涉项目售楼部与府河苑公司签订包括案涉房屋在内的25份《商品房买卖合同》，后取得了25份商品房买卖合同登记备案。张琪林基于《合作建设“府河苑”项目协议》《补充协议（一）》中对盛源公司和府河苑公司合作模式和盛源公司使用府河苑公司印章的信赖，已经尽到了合理的审慎注意义务，府河苑公司对印章管理明显失当。因此，府河苑公司主张《商品房买卖合同》并非真实意思表示的再审申请理由不成立，本院不予支持。四川省成都市公安局郫都区分局郫公（经）诉字（2019）124号《起诉意见书》与本案无关联性，不能证明合同无效或不成立。遂裁定驳回府河苑公司的再审申请。 本次诉讼中，原告立生公司向本院申请调查取证，本院依法向成都市郫都区住房和城乡建设局调取了2014年5月1日至2014年11月30日期间，案涉“盛源.学府名城”的备案登记成交价。根据成都市郫都区住房和城乡建设局提供的备案登记成交价清单记载，2014年8月20日，案涉楼盘建筑面积成交单价为6237.63元，建筑面积成交单价为6196.14元，建筑面积成交单价为6232.63元,建筑面积成交单价为6152.95元建筑面积成交单价为6171.27元。 登记在立生公司（原登记在张琪林）名下的25套商品房中，建筑面积为126.12平方米的房屋16套，建筑面积为115.58平方米的房屋9套。 另查明，原、被告签订的25份《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房房楼栋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。 审理中，被告向本院提交2019年3月18日，张琪林就府河苑公司针对（2017）川01民终6692号民事判决申请再审过程中，向四川省高级人民法院出具的情况说明，内容为：一、关于借款转购房款的说明。2014年5月20日、2014年6月26日，李胜元、谭红菊因府河苑项目建设需要向李晓钏借款5,000,000.00元、8,000,000.00元,日利率均为0.0015%，由盛源公司进行连带责任保证担保，同时盛源公司因其与府河苑公司的合作，代表府河苑公司与本人签订了7份《商品房买卖合同》以对借款进行担保，但未进行网签备案登记。借款发生后，借款人分别于2014年5月20日支付利息150,000.00元，2014年6月6日支付利息50,000.00元，2014年6月24日支付利息75,000.00元，2014年6月25日支付利息112,500.00元，2014年6月27日支付利息288,000.00元，2014年7月25日支付利息258，500.00元，2014年8月18日支付利息564,000.00元，总计1,498,000.00元。2014年7月底，上述两笔借款期限均已届满，李胜元、谭红菊向李晓钏提出已无力还款，可双方结算后将“府河苑”项目的商品房卖给李晓钏，且将借款抵作购房款，李晓钏与本人当时均为立生公司员工，且该借款系立生公司实际出借，李晓钏遂告知立生公司负责人商品房买卖事宜，经各方协商，各方同意结算后，以借款抵房款的方式结清双方的借款。经立生公司安排，由李晓钏和本人前去办理商品房买卖相关手续，2014年8月20日，李晓钏和本人与盛源公司法定代表人李胜元、股东谭红菊在府河苑项售楼部现场进行对账，确认了李胜元、谭红菊已支付完毕截止2014年8月20日的利息，仅剩余13,000,000.00本金未归还，各方即以13,000,000.00元为基数确定府河苑公司出卖商品房的面积，同时确认由本人作为购房人签订新的《商品房买卖合同》，原7份《商品房买卖合同》作废，府河苑公司以新的《商品房买卖合同》进行网签备案登记。二、关于购房款计算的说明。各方在协商房屋单价时，因李晓钏、本人了解到府河苑公司、盛源公司的修建成本约为2900.00元/㎡，且府河苑公司多次以2000多元/㎡、3000多元/㎡的单价与他人进行房屋交易，故要求以3300.00元/㎡的单价签订合同和计算房屋面积，但是李胜元、谭红菊告知本人，府河苑项目在房管局的核定备案均价为4200.00/㎡，市场行情价也约为4000.00元/㎡，如以低于这个价格签合同且网签备案可能在房管局通不过，且如果以后还有房屋抵偿之事发生，其他债权人也会要求低价抵偿。因此，经协商一致，各方确认购房单价为4250.00元/㎡，可选择总计面积约3058㎡的房屋。同时，李胜元、谭红菊与本人协商，为了以后发生房屋抵偿的事情时可与其他债权人协商个好价格，且后期未开盘的商品房能在房管局申请更高价格，希望本人能以6900元/㎡的单价签订合同，但实际执行4250.00元/㎡。最终经计算，本人选择了总面积为3055.35㎡的25套房屋，总购房款为12,985,237.50元，《商品房买卖合同》签订后，本人应支付给府河苑公司的购房款即与盛源公司应偿还的13,000,000.00元抵消，互不相欠。因盛源公司向李晓钏、本人出具过府河苑公司的《“府河苑”项目合作协议》和《补充协议》，明确经盛源公司法定代表人（即李胜元）同意即可使用府河苑公司的印章，同时，我们系在府河苑项目售楼部现场进行的款项结算，并由府河苑项目工作人员介绍房屋后进行的房屋选择，遂本人经由李胜元、谭红菊经办，与府河苑公司签订了25套房屋的《商品房买卖合同》。合同记载价格为6900.00元/㎡，合同记载总价为21,081,915.00元。合同签订后，李胜元、谭红菊将《商品房买卖合同》收至办公室盖章并开具收据，其处理完毕后，将盖有府河苑公司印章的合同与三张盖有交大府河苑公司财务专用章的收据（收据记载总金额为21,081,915.00元）交付给本人。同时，府河苑公司的工作人员将25份《商品房买卖合同》进行了网签备案登记。后本人知道李晓钏与李胜元、谭红菊发生借款时约定的利息偏高，如按照司法解释规定确定本金以及将超过月息3%的部分予以扣除，剩余本金亦有12,282,000.00元，故抵偿的单价为4020元/㎡，仍远超其成本价，且符合当时市场行情价格。三、关于李胜元、谭红菊后期支付给李晓钏的款项。经核实，李胜元、谭红菊向李晓钏分别在2014年8月29日支付了1,000,000.00元,9月18日支付了100,000.00元，10月8日支付了100,000.00元，10月10日支付了100,000.00元，10月24日支付了150,000.00元，10月27日支付了100,000.00元，10月31日支付了50,000.00元，11月3日支付了50,000.00元，11月7日支付了100,000.00元，总计支付了1,800,000.00元。上述25套商品房买卖事宜办理完毕后，李胜元、谭红菊告知李晓钏和本人，其看好府河苑项目的行情，且确实该项目价格在提升，故其提出以13，000，000.00元的价格对房屋进行反购，待其将13,000,000.00元支付完毕后，本人方配合将办理买卖交易手续。经向立生公司汇报，公司同意了该提议，但各方未签订书面文件予以确认，现李胜元、谭红菊支付1,800,000.00元后便未再行支付。因此本人认为，该1,800,000.00元系李胜元、谭红菊与李晓钏之间另外的法律关系所产生的款项往来，不影响本人与府河苑公司的协议。如李胜元、谭红菊不同意继续履行其提议而主张款项返还，可另行起诉。本人承诺上述情况真实，如有虚假，本人愿承担相关责任。 上述事实有双方当事人的陈述、原被告法人登记信息、 商品房买卖合同、（2015）成郫民初字第1556号民事判决书、（2017）川01民终6692号民事判决书、（2019）川民申946号民事裁定书、（2018）川0781民初1396号民事判决书、（2018）川07民终2266号民事判决书、（2019）川民申1890号民事裁定书、（2019）川0105号民初1713号民事裁定书、（2019）川01民终3940号民事裁定书、（2018）川01民初486号民事裁定书、（2017）川0124民初1631号民事裁定书、（2018）川0124民初6279号民事裁定书、（2019）川0124民初1187号民事裁定书、（2019）川0124民初1674号民事裁定书、（2019）川0124民初1678号民事裁定书、（2019）川0124民初1800号民事裁定书、（2019）川0124民初1961号民事裁定书、成郫（经）诉字（2019）124号起诉意见书、张琪林出具的情况说明、登记备案商品房清单等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点在一、原被告之间的争议是否属于民事案件；二、双方之间的商品房买卖合同是否视为解除；三、涉案商品房的成交单价是多少，原告是否足额履行支付价款义务;四、被告的行为是否构成违约。 一、关于原被告之间的争议是否属于民事案件的问题。案涉商品房买卖合同的效力已经由生效法律文书确认为合法有效的合同，合同权利由原告立生公司享有已被生效法律文书所确定。被告提交成郫（经）诉字（2019）124号起诉意见书，抗辩本案涉嫌刑事犯罪而主张不是民事纠纷，被告府河苑公司向四川省高级人民法院申请再审（2018）川07民终2266号一案中已提交了该证据，四川省高级人民法院认为与涉案纠纷不具有关联性，未予采信。被告的该项抗辩理由不能成立。 二、关于原被告之间的商品房买卖合同是否视为解除的问题。因案涉商品房买卖合同从外观形式上表现为由张琪林与被告之间设立，交大府河苑公司于2015年就商品房买卖合同的效力问题向郫都区人民法院提起诉讼，成都市中级人民法院于2018年1月24日作出二审判决，立生公司于3月28日就所有权确认向本院提起诉讼，因案涉合同的双方从2015年起一直对合同的效力、是否完全履行存有争议，一直处于通过诉讼解决的持续状态。被告主张商品房买卖合同视为解除的理由不能成立。 三、关于涉案商品房的成交单价是多少，原告是否足额履行支付价款义务的问题。被告与张琪林签订的商品房买卖合同中约定的建筑面积单价为6,900.00元，原告主张商品房买卖合同中约定的单价与双方签订合同时实际履行的单价不符，被告向张琪林出具了收款收据，表明原告已经足额履行了购房价款。综合郫都区住房保障局和建设局出具的成交价清单与被告提交的商品房买卖合同，2014年8月20日，“盛源.学府名城”的成交单价在6100-6300元。原告虽主张签订合同时的成交价为4,200.00元左右，仅有张琪林的陈述却未提交相应证据予以佐证，合同中约定的6,900.00元虽高于其它买受人的成交单价，但不存在显失公平的情形，且涉案合同已被生效法律文书确认为有效合同，合同当事人理应按合同约定履行各自的义务。故认定建筑面积单价为6,900.00元。原告向本院提交了被告向其出具载明收款金额为21,081,915.00元的收据表明原告已经足额履行了购房价款。但张琪林向四川省高级人民法院出具的说明中认可截止2014年8月20日，剩余本金13,000,000.00元未归还，各方即以13,000,000.00元为基数确定府河苑公司出卖商品房的面积，原告对张琪林所出具的说明的真实性不持异议。且原告和张琪林均未提交其向被告另外支付购房款的证据。被告抗辩截止2014年8月20日，借款本息应为11,931,735.48元，生效法律文书已经确认借款本金为13，000，000.00元，被告未提交证据予以推翻该认定，由此认定原告已向被告支付购房款13,000,000.00元。双方签订的商品房买卖合同所购买的房屋为独立户型的25套，并非不可分割，按照权利义务对等的原则，被告理应向原告交付已经支付足额房款的房屋即13,000,000.00÷6900=1884.06㎡。 关于原告主张被告逾期交房和逾期办证的违约金的问题。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应于2016年4月30日前向原告交付房屋，时至今日，被告未向原告交付已足额支付购房款的房屋，也未在约定的2017年4月30日前办理楼栋权属证书，被告的行为已经构成违约。原告主张的部分违约金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、限被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效后十日内向原告四川立生医药贸易有限公司交付房屋并于交付后30日内协助原告办理前述房屋的不动产登记证； 二、限被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于案涉房屋交付之日起30日内向原告四川立生医药贸易有限公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，（逾期交房违约金的计算方式为以13,000,000.00元为基数，按日万分之一计算，从2016年5月1日起至房屋实际交付之日止。逾期办证违约金的计算方式为以13,000,000.00元为基数，按日万分之一计算，从2017年5月1日起至被告向不动产登记部门移交办理不动产证资料之日止）； 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告四川立生医药贸易有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收案件受理费78459元，由原告负担31384元，被告负担47075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈 德 琼 二〇二〇年三月九日 法官助理 周  雪 书 记 员 徐馨佩筝 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；