山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宫厚民，男，1960年1月5日生，汉族，居民，住高密市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟丽，女，1962年11月6日生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：宫厚民，系张伟丽丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东宜美物业管理有限公司，住所地，高密市醴泉街道利群路(北)126号A幢。 法定代表人：孙旭森，总经理。 委托诉讼代理人：潘美辰，山东子伦律师事务所律师。 上诉人宫厚民、张伟丽因与被上诉人山东宜美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 宫厚民、张伟丽上诉请求：1.请求撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2402号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由山东宜美物业管理有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。2015年涉案小区业委会成立后，于2016年2月通过业主代表大会表决选聘了高密市城建物业公司进驻小区服务，并签订了物业服务合同。因山东宜美物业管理有限公司拒不与新的物业公司办理交接。高密市住建局向山东宜美物业管理有限公司下达了《限期项目交接通知书》和《责令停止违法行为通知书》，以及《建设行政处罚告知书》，责令山东宜美物业管理有限公司立即停止违法行为，限10日内办理物业交接。时至今日，山东宜美物业管理有限公司仍然属于无合同强制服务。宫厚民、张伟丽是因为山东宜美物业管理有限公司无合同强制服务而拒交物业费，并非无故拒交。 山东宜美物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令宫厚民、张伟丽支付山东宜美物业管理有限公司自2014年1月1日至2018年12月31日期间的自来水费、物业服务费、车库服务费6690元，滞纳金29111.315元，共计35801.315元。2、诉讼费由宫厚民、张伟丽承担。 宫厚民、张伟丽向一审法院提出反诉请求：判令山东宜美物业管理有限公司退还宫厚民、张伟丽取暖费4147.50元，并承担宫厚民、张伟丽入户门的更换维修责任。 一审法院认定事实：山东凯宇物业管理有限公司于2011年4月13日成立，于2016年1月20日变更名称为山东富美物业管理有限公司，于2016年10月13日变更名称为山东宜美物业管理有限公司。 2011年11月8日，山东凯宇置业有限公司（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，由山东凯宇置业有限公司委托山东凯宇物业管理有限公司为凯宇·凤城尚品小区提供前期物业管理服务。约定的委托管理期限分为三个阶段，1、前期介入阶段，自本合同签订之日起，至向业主交房前止。2、物业管理前期介入服务阶段，自向业主交房之日起，至乙方正式向业主收取物业管理服务费时止。3、前期物业管理服务阶段，自乙方正式向业主收取物业管理服务费时起至本小区业主委员会代表业主与物业管理服务企业签订物业服务合同生效时止。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。在《委托服务内容》一章约定前期物业管理服务阶段，物业管理服务费经物价部门批准后由乙方向业主收取。合同还就委托管理服务标准、物业的接管验收、物业的使用与维护、违约责任等作了约定。 2013年7月19日，宫厚民签署交房确认单，确认其所购的房屋位于凯宇·凤城尚品小区73号楼2单元302室，建筑面积165.9平方米。 2013年12月8日，宫厚民（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务协议，其中第六章第十六条物业管理服务费的收取标准及用途约定物业管理费的标准为：住宅0.8元/月/平方米，高层1.15元/月/平方米，商业房1.0元/月/平方米；水费每立方3.8元；地下车库服务费：30元/个；电费：住宅0.61元/度，商业1.14元/度。第十九条约定物业管理服务费用（含水、电费）按月交纳，在每月的20日—30日到本小区物业管理处交纳。用户每拖延一天加收5‰的滞纳金，延期交费超出2天者，将被停止水、电供应服务。其中第八章委托管理期限，第二十六条约定本协议自2011年11月8日起至业主委员会代表业主与物业管理企业的物业服务合同生效时止，期间如与开发商解除委托合同，本协议自动终止。第二十六条约定本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。同时还签订了业主入住须知、业主公约、临时管理规约作为前期物业服务协议的附件。 查明，宫厚民、张伟丽自2011年7月1日至2018年12月31日的居民自来水费76元、高层物业费6619.41元，共计6695.41元。山东宜美物业管理有限公司多次催要，宫厚民、张伟丽一直未缴纳。 另查明，高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会于2015年12月23日备案，备案号为2015-1-50，业主委员会主任宋焕良、副主任宫厚民、徐子明。2018年1月13日，该业主委员会对山东宜美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，要求山东宜美物业管理有限公司立即退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目并按规定与山东宜美物业管理有限公司办理交接；移交所有物业用房及相关图纸资料和所有地上停车位。在该案中，凯宇·凤城尚品小区业主委员会认可解除与山东宜美物业管理有限公司签订的物业服务合同未召开业主大会，只是业主委员会一致同意，未提供与山东宜美物业管理有限公司之间中止服务合同的证据。一审法院作出（2018）鲁0785民初434号民事判决书，认为凯宇·凤城尚品小区业主委员会未提交证据证明其已经通过合法的方式及程序取得了业主大会的决议以及全体业主的授权，凯宇·凤城尚品小区的前期物业服务合同尚未解除，高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，遂判决驳回了高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会的诉讼请求。 宣判后，凤城尚品小区业主委员会不服，提起上诉。潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民终4693号民事裁定书，以二审提交新证据、原审判决认定事实不清为由应发回重审。一审法院另行组成合议庭，对此案进行了审理。在审理过程中，山东宜美物业管理有限公司向一审法院提交高密市人民政府密水街道办事处与高密市住房和城乡建设局联合作出的公示，认为高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会主体资格已于2018年8月15日终止，新的业主委员会尚未成立，未确定新的权利义务承受人。一审法院于2019年5月13日作出（2019）鲁0785民初1407号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。 一审法院认为，根据本案查明的事实，双方签订的前期物业服务协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。 虽然高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会对山东宜美物业管理有限公司提起了诉讼，要求其退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目，但未经法院最终裁决。山东宜美物业管理有限公司仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且宫厚民、张伟丽亦实际接受了该物业公司提供的物业服务，故山东宜美物业管理有限公司与宫厚民、张伟丽之间仍存在事实上的物业服务合同法律关系。现宫厚民、张伟丽未如期交纳物业服务费，物业公司有权向其主张。对于宫厚民、张伟丽辩称不欠自来水费的理由，一审法院不予采纳。 对山东宜美物业管理有限公司要求宫厚民、张伟丽支付滞纳金的请求，一审法院认为，该滞纳金实际应为违约金，虽然双方对此作了约定，但比例过高，一审法院依法予以调整，可按同期银行贷款利率从应交之日起计算。 对于宫厚民、张伟丽所主张的山东宜美物业管理有限公司的物业服务存在诸多问题的答辩意见，应指出，山东宜美物业管理有限公司作为小区的物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善，但该服务瑕疵并不足以达到减免物业费的程度，故对宫厚民、张伟丽的该项答辩意见，一审法院不予采纳。 对于宫厚民、张伟丽辩称山东宜美物业管理有限公司无合同强制服务以及反诉所称将地上停车位及改造车位租给业主，其租赁费占为山东宜美物业管理有限公司己有，应返还宫厚民、张伟丽所占份额权益等问题，因涉及全体小区业主共同利益，宫厚民、张伟丽不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，待小区业主委员会成立后，业主委员会可代表小区全体业主利益再行主张。 对于宫厚民、张伟丽反诉称山东宜美物业管理有限公司拒不履行楼房保修告知协调义务，导致宫厚民、张伟丽入户门超过保修期而无法追责，山东宜美物业管理有限公司应承担过错责任的理由，因宫厚民、张伟丽未提供有效证据证实，一审法院不予支持。 对于宫厚民、张伟丽反诉称2014年冬季供暖不达标，要求山东宜美物业管理有限公司全额退还已收取暖费的理由，因宫厚民、张伟丽未提供证据证实，一审法院不予支持。 对于宫厚民、张伟丽反诉称山东宜美物业管理有限公司应退还多收的电费差价的理由，一审法院认为，双方对此已在服务协议中作了明确约定，山东宜美物业管理有限公司所收电费未违反该约定。故对该项反诉请求，一审法院不予采纳。 对宫厚民、张伟丽辩称2016年2月以前的物业费已超过诉讼时效的理由，一审法院认为，宫厚民、张伟丽欠的物业费，山东宜美物业管理有限公司一直在催要，诉讼时效已中断，对该理由，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、宫厚民、张伟丽于判决生效后十日内给付山东宜美物业管理有限责任公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的自来水费、物业服务费6690元及违约金（以实际欠付数额为基数，自应交纳之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回山东宜美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回宫厚民、张伟丽的反诉请求。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，宫厚民、张伟丽上诉称高密市凯宇·凤城尚品小区业主代表大会表决选聘了高密市城建物业公司进驻小区服务，并签订了物业服务合同，但由于高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会要求山东宜美物业管理有限公司退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目的诉讼，尚未经法院最终裁决，山东宜美物业管理有限公司仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且宫厚民、张伟丽亦实际接受了该物业公司提供的物业服务，故山东宜美物业管理有限公司与宫厚民、张伟丽之间仍存在事实上的物业服务合同法律关系。一审法院判令宫厚民、张伟丽向山东宜美物业管理有限公司交纳物业服务费，并无不当。至于宫厚民、张伟丽上诉称高密市住建局向山东宜美物业管理有限公司下达了《限期项目交接通知书》和《责令停止违法行为通知书》，以及《建设行政处罚告知书》，责令山东宜美物业管理有限公司立即停止违法行为，限10日内办理物业交接的理由，由于该行政行为与本案不是同一法律关系，因此，对于宫厚民、张伟丽的该上诉理由，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宫厚民、张伟丽承担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 叶伶俐 二〇二〇年三月二十八日 书记员 房艳萍