广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终109号上诉人（原审被告）：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县********。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟忠，男，1988年12月28日出生，汉族，住广东省封开县***************。被上诉人（原审原告）：甄惠敏，女，1989年3月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区***************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）因与被上诉人陈伟忠、甄惠敏商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2019）粤1225民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰、被上诉人陈伟忠、甄惠敏的委托诉讼代理人董展庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨辉隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由陈伟忠、甄惠敏承担。事实与理由：一、一审法院无视案涉商品房买卖合同关于交付日期顺延的约定，认定晨辉隆公司逾期交付房屋而存在违约行为的事实错误。案涉商品房买卖合同条款虽约定了房屋具体交付日期，但案涉商品房买卖合同补充协议第十一条第二款明确约定：“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”。一审认定根据该约定，就算供水、供气的基础设施延误，也只能是楼宇的基础设施、公共配套相应顺延交付。一审该认定属于断章取义。因为晨辉隆公司必须在楼盘综合验收合格及获得封开县住房和城乡建设局同意后才能交付房屋，楼盘综合验收合格的前提必须水、电、气等楼宇的基础设施、公共配套都验收合格。晨辉隆公司不可能因基础设施、公共配套相应顺延而交付未通水、电、气的房屋。可见，案涉商品房买卖合同约定的具体交付日期是申请预售许可的预定交付日期，而不是实际应交付日期。案涉楼盘因发生案涉商品房买卖合同约定的基础设施、公共配套延误造成交付延期，属于合同约定的延期交付情形。根据晨辉隆公司与封开县自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉楼盘土地出让之时，土地现状需宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），但实际上晨辉隆公司一直在用临时水、电，而市政道路封开县****（江口镇中学—贺江二桥段）市政工程是在2017年6月23日开工，2019年1月5日才竣工。［注：江口镇中学便是案涉楼盘所在地］“佰隆山河”小区一期至河南水厂路段DN300(DN600)球墨管项目，是从封开县*********路封开县****、需开挖桥底涵洞、存在一定难度的地下敷设管线基础工程，是需要与市政道路****工程统一设计、统一规划、统一报建的。晨辉隆公司与肇庆市肇水水务发展有限公司封开供水分公司签订了《给水管网工程施工承包合同》《供水管道工程施工合同》，该两合同约定的供水工程竣工日期均先于案涉商品房买卖合同约定交付日期；晨辉隆公司亦在签订合同后五天内支付了80%工程款，完全履行了供水工程合同的义务。晨辉隆公司是无法掌控市政工程竣工时间的，对供水基础工程的延期竣工没有任何过错。同理，供电工程、天然气管道等配套工程也是同样原因而延期交付使用。二、政府用地调整方案的变化属于法律上的“不可抗力”或“情势变更”，政府用地调整方案的变化导致晨辉隆公司延期交付房屋，不应归责于晨辉隆公司违约。2012年，封开县政府为完善县*****工程建设，调整了江滨堤路规划设计，致使江滨堤路工程丰沙段（备注：即****路段）占用了晨辉隆公司案涉楼盘的部分土地，面积共5713.59平方米，同时又因晨辉隆公司有部分土地太近居民点，动工时居民有意见，根据县城乡建设测绘设计中心提出的相邻居民区不小于3米规划设计的要求，又致晨辉隆公司按要求退线而减少可实际使用的土地面积837.45平方米。以上二项因政府原因造成晨辉隆公司案涉楼盘的土地实际可使用土地面积共减少6551.04平方米。另由于晨辉隆公司2013年在向县住建局申请报建时，将因江滨堤路设计变更而未使用的部分政府储备用地纳入了报建范围（已经县住建局《建设工程规划许可证》（封城规建字第〔2013〕030号）批准同意），且实际已投入建设使用，该部分涉及占用政府储备土地面积为3648.28平方米，晨辉隆公司因政府原因导致减少的土地面积与其占用政府储备土地的面积差额为2902.76平方米。故此，于2017年8月25日，封开县******与晨辉隆公司签订了一份《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》，因案涉用地使用权有偿收回、调整，令案涉建设用地红线变动，导致市政工程、整个楼盘规划设计、地下管网都有变动，进而导致了供水、供电、天然气管道等配套工程无法如期竣工，最终导致晨辉隆公司延期交付房屋，政府行为造成的结果不应归责于晨辉隆公司违约。基于上述可预见情况，早在案涉商品房买卖合同，双方才会约定因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，属于合同约定的延期交付情形，不属于晨辉隆公司违约。三、退一步说，即使晨辉隆公司存在逾期交付房屋的违约行为，违约的起止时间应当在2019年4月12日起算至收楼通知之日2019年6月12日。肇庆市肇水水务发展有限公司封开供水分公司就案涉楼盘公共供水设施在2019年3月8日才通过验收交付晨辉隆公司使用；封开新奥燃气有限公司就案涉楼盘的天然气管道工程，在2019年3月20日才通过竣工正式通气验收交付晨辉隆公司使用。案涉楼盘公共配套设施竣工验收后，晨辉隆公司迅速向封开县住房和城乡建设局等主管部门申请办理综合验收备案手续，主管部门于2019年4月11日书面函告晨辉隆公司同意案涉楼盘交付使用。因此根据案涉商品房买卖合同补充协议第十一条第二款约定，案涉楼盘交付日期应认定为2019年4月12日。2019年4月12日后，晨辉隆公司多次电话通知陈伟忠、甄惠敏收楼，最后还于2019年6月12日邮寄书面收楼通知挂号信，正式书面通知陈伟忠、甄惠敏收楼，晨辉隆公司没有故意违约交付案涉房屋的行为。退一步说，即使逾期交付房屋，逾期时间也只能是61天（2019年4月12日至2019年6月11日）。综上所述，一审判决认定事实不清，应予撤销并改判。陈伟忠、甄惠敏答辩称，一审判决对于本案违约金的起止时间认定错误，但对本案其他事实及处理正确，晨辉隆公司的上诉没有理据，应予以驳回。陈伟忠、甄惠敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令晨辉隆公司立即向陈伟忠、甄惠敏支付逾期交房违约金51727元（以陈伟忠、甄惠敏已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起计算至2019年6月26日止，共361天，实际应计至实际交付日止）。2.本案诉讼费由晨辉隆公司承担。一审法院认定事实：2018年1月25日，陈伟忠、甄惠敏（买受人）与晨辉隆公司（出卖人）签订了案涉商品房买卖合同，合同约定：“陈伟忠、甄惠敏向晨辉隆公司购买位于封开县********************;预测建筑面积共122.85平方米，按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3887.91元，总价477630元;陈伟忠、甄惠敏应于2018年1月18日前支付首付款127630元，余款35万元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付”。合同第九条约定商品房交付条件：“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：“1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水于商品房交付使用时达到使用条件。2.交付时供电纳入城市供电网络并正式供电，供电于商品房交付使用时达到使用条件。3.交付时燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上基础设施在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。第十一条约定交付时间：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金〕该违约金比率应当不低于第八条第1项（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。补充协议中第六条约定:“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付买受人使用，买受人应按交楼通知书确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产证所需的资料，缴清房款、违约金（如有）、办理房产证费用、专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权证。因买受人原因，包括但不限于未依时付清各项应付款或未及时填写产权登记所需要委托书或其他资料文件，造成商品房不能办理产权登记/逾期办理产权登记的，由买受人承担全部责任，如因房地产登记部门不能及时办理的与出卖人无关”。第十一条第二款约定：“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”。案涉商品房买卖合同与补充协议中均由陈伟忠、甄惠敏签名与晨辉隆公司的盖章。2018年1月29日，陈伟忠、甄惠敏向晨辉隆公司支付首期房价款127630元，余款35万元则向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款且已于2018年5月2日放款。至此，陈伟忠、甄惠敏已经履行了支付房价款的义务。另查明，案涉楼盘主体工程于2019年1月8日经五方主体竣工验收合格，案涉楼盘于2019年4月11日经综合验收合格并在行政主管部门备案，晨辉隆公司于2019年6月12日书面通知陈伟忠、甄惠敏前去收楼，但陈伟忠、甄惠敏以晨辉隆公司未能出示合同约定的全部文件为由拒绝收楼。在诉讼中，晨辉隆公司向一审法院提交了《肇水发展封开供水分公司给水管道竣工验收鉴定表》《封开县新奥燃气有限公司天然气管道竣工验收表》和封开县住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》三份证据，拟证明案涉楼盘逾期交楼是因供水、供气基础设施的延误所造成的，主张交楼日期应予延期。经审查以上证据，供水管道竣工验收鉴定表只可以证实“佰隆山河”小区一期至河南水厂路段DN300（DN600）球墨管项目于2015年5月13日开工至2019年1月2日竣工，2019年3月8日验收合格；天然气管道竣工验收表可以证实“佰隆山河”小区一期（240户）天然气管道工程于2018年4月26日开工至2018年10月25日竣工，2019年3月20日验收合格；封开县住房和城乡建设出具的函可以证实“佰隆山河”商住小区一期A区于2019年4月11日经综合验收合格，可以将楼盘交付使用。但以上证据不能证实供水、供气工程合同约定的施工工期和是否存在施工工期延误及延误的原因等事实。一审法院认为，本案争议焦点为：一、晨辉隆公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、若逾期交楼该承担多少违约责任。案涉商品房买卖合同及补充协议的效力的问题。陈伟忠、甄惠敏与晨辉隆公司双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属有效合同。晨辉隆公司是否存在违约行为。首先，根据陈伟忠、甄惠敏与晨辉隆公司所签订的案涉商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年6月30日前，陈伟忠、甄惠敏在合同约定的交付商品房时间前已履行支付房价款义务，晨辉隆公司也应当按照合同约定的时间向陈伟忠、甄惠敏交付商品房，但晨辉隆公司于2019年6月12日才书面通知陈伟忠、甄惠敏收楼，晨辉隆公司实际交付商品房的时间明显超过了合同约定的期限，已经构成了违约。其次，晨辉隆公司辩称其不存在主观故意的违约行为，延迟交房是因供水、供气设施竣工的延误造成，根据约定应据实延期交楼时间。对此，一审法院认为晨辉隆公司提供的给水管道竣工验收鉴定表及天然气管道竣工验收表仅证明了供水、供气设施竣工验收的时间，却未能证明供水、供气设施工程是否延误及工期延误的原因。而且根据补充协议第十一条第二款的约定，就算供水、供气的基础设施延误，也只能是楼宇的基础设施、公共配套相应顺延交付，但依照案涉商品房买卖合同第十条的约定，供水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人仍然要按合同第十二条约定承担逾期交付责任。再有，案涉楼盘的主体工程于2019年1月8日才竣工验收，已明显超过约定的交付房屋时间，晨辉隆公司亦未能提供证据证明主体工程的延误存在不可抗力的因素。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，晨辉隆公司提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利的法律后果，其主张顺延交楼日期的理据不足，一审法院不予采纳。第三，晨辉隆公司以陈伟忠、甄惠敏未付清房屋维修基金、办证费等代收款为由抗辩其交楼。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”规定和补充协议第六条约定，维修基金和办证费等费用是在收楼时由买受人交付，属于同时履行的债务，即缴纳维修基金、办证费等费用与交付商品房同时履行，双方应当诚信地同时履行。现买受人付清房价款，出卖人就必须按合同约定交付商品房，故晨辉隆公司以陈伟忠、甄惠敏未付清代收款为由抗辩其履行交楼义务的理由不充分，一审法院也不予采纳。因此，按照合同的约定，晨辉隆公司构成违约依法应当承担违约责任。关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，晨辉隆公司逾期交楼构成违约，陈伟忠、甄惠敏要求继续履行合同并根据合同约定要求晨辉隆公司支付违约金依法有据，应予支持。至于如何承担违约责任。在案涉商品房买卖合同中约定晨辉隆公司应于2018年6月30日前向陈伟忠、甄惠敏交付商品房，但晨辉隆公司于2019年6月12日书面通知陈伟忠、甄惠敏10日内收楼时，陈伟忠、甄惠敏却以晨辉隆公司未能出示合同约定的全部文件为由而拒绝收楼。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。晨辉隆公司通知陈伟忠、甄惠敏收楼时案涉楼盘已符合上述规定的交付条件，并具备基本居住条件，虽然晨辉隆公司交楼时出示的验收备案文件是封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》而不是《综合验收备案表》，但该函的实质内容就是案涉楼盘经竣工验收备案并同意交付使用，只是文件的形式不同而已；至于晨辉隆公司提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》没有盖晨辉隆公司印章问题，这只是手续未完善，且这两份文件和房屋测绘报告是收楼的附属文件，不能作为拒绝收楼的理由。因此，陈伟忠、甄惠敏拒绝收楼的理由不当，应自晨辉隆公司书面通知收楼期限届满之日（2019年6月22日）即视为交付。根据案涉商品房买卖合同第十二条的约定，逾期交付商品房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，故晨辉隆公司应当支付从2018年7月1日起每日按照全部房价款即477630元的万分之三计算至2019年6月22日的违约金，即晨辉隆公司应当支付477630元×357天×0.03%=51154.17元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、封开县晨辉隆房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内向陈伟忠、甄惠敏支付逾期交房违约金51154.17元；二、驳回陈伟忠、甄惠敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1093.18元减半收取546.59元，由封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担。二审中，晨辉隆公司提交了证据1《建设工程竣工验收报告》，证据2《供水管道工程施工合同》，证据3《给水管网工程施工承包合同》，证据4《国有建设用地使用权出让合同》，证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》，证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》，上述证据拟证实封开县贺江一路市政工程是在2017年6月23日才开工，2019年1月5日才竣工验收，且案涉项目土地被依法调整，使得市政工程、整个项目规划设计、地下管网有变动，导致供水、供电、天然气等配套工程无法如期竣工，最终导致延期交楼，该情形由政府行为造成，不应归责于晨辉隆公司。陈伟忠、甄惠敏质证认为，因证据1没有原件，对其真实性、合法性、不予认可，且该报告反映的建设单位并非晨辉隆公司，该道路工程与案涉工程亦无直接的关系，故对其关联性亦不予认可；对证据2、3的真实性和合法性予以确认，但该证据并不能证实晨辉隆公司在履行案涉商品房买卖合同中履行了相应的义务，其逾期交楼不存在过错，其可按合同约定另行追究施工方的责任，而不能免除其对业主承担逾期交楼的责任；对证据4的真实性和合法性予以确认，土地出让合同签订长达8年时间，晨辉隆公司如认为因土地出让问题影响开发应向出让方追责，而不能以此作为本案的免责事由；证据5、6的真实性和合法性予以确认，但该证据涉及的土地并非案涉房屋所在土地，而是该项目其他部分土地，与本案并无直接关联性，晨辉隆公司无法证实该用地方案调整对案涉楼盘开发建设及逾期交楼造成影响。对上述证据的认定采信，本院在下述论述中进行处理。本院另查明，晨辉隆公司提供的证据1《建设工程竣工验收报告》载明封开县****市政工程开工日期为2017年6月23日，单位（子单位）工程质量验收证明文件发出日期为2019年1月5日，工程验收时间为2019年5月9日；证据2、3的签订时间分别为2018年2月和2014年12月，总工期分别为100天和六个月；证据4《国有建设用地使用权出让合同》的签订时间为2012年2月6日；证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》落款时间为2017年8月15日；证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》的签订时间为2017年8月25日。而案涉商品房买卖合同及《补充协议》签订的时间为2018年1月25日。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.晨辉隆公司是否需要承担逾期交楼的违约责任；2.本案逾期交楼违约金的起止时间。本案中，双方签订案涉商品房买卖合同时间为2018年1月25日，该合同明确约定交楼时间为2018年6月30日，现晨辉隆公司并未按照合同约定时间交楼。晨辉隆公司上诉认为因政府原因导致案涉楼盘的配套设施未能如期完工，案涉楼盘无法竣工验收，故未能按照约定时间交楼是由政府原因导致，其无需承担相应的逾期交楼的违约责任，即使需要承担违约责任，违约时间亦应从案涉楼盘经综合验收备案次日起至通知收楼期限届满之日止。因晨辉隆公司一、二审提供的证据无法显示政府的相关行为如何影响案涉楼盘的建设及竣工验收，且该政府相关行为为唯一原因影响案涉楼盘建设及竣工验收，反而该相关证据显示晨辉隆公司在签订案涉商品房买卖合同时已知悉相关政府行为，虽然晨辉隆公司在《补充协议》中笼统约定“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”，但该约定无法认定其已向购房者充分提示已存在的政府原因会导致延期交楼的风险，现晨辉隆公司仍然明确具体的交楼时间，该情形应视为晨辉隆公司对相应商业风险的自行承担。晨辉隆公司的上诉主张理据不足，本院不予采信。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，封开县晨辉隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1093.18元，由上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年三月三十日法官助理  黎颖诗书 记 员  陆贤妍