广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24976号原告：广禹房地产（广州）有限公司，住所地广东省广州市海珠区***************自编318（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA5B6ULF79。法定代表人：何燕娜，经理。委托诉讼代理人：梁雅茵，该司员工。委托诉讼代理人：何嘉敏，广东星凯律师事务所律师。被告：中山市三宝房地产有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********728G。法定代表人：孙达，总经理。委托诉讼代理人：许九天，北京合弘威宇（杭州）律师事务所律师。原告广禹房地产（广州）有限公司[以下简称广禹（广州）公司]与被告中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广禹（广州）公司委托诉讼代理人梁雅茵、何嘉敏，被告三宝公司委托诉讼代理人许九天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广禹（广州）公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付代理费160万元及滞纳金（以160万元为基数，自2019年7月9日起至款项还清之日止，按日万分之二计算）。事实和理由：2019年3月4日，原、被告签订三宝大厦项目策划及销售代理合同（以下简称代理合同），约定被告委托原告策划及销售三宝大厦项目公寓，不包括商铺和车位，委托期限为180个自然日，自合同签订之日起计算，双方还对代理费标准、结算条件、结算时间等进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定在原合同的代理费标准的基础上，增加了月度奖励及季度奖励。2019年6月30日，双方签订三宝大厦项目策划及销售代理合同的解除协议，同意解除代理合同及补充协议。同时，经核对，双方出具广禹地产成交房源代理费核对明细表，确认截止2019年6月25日，原告代理费总金额为288万元，被告已支付代理费92万元，未支付代理费为196万元。2019年7月8日，原告向被告寄送催告函，要求被告依约一次性结清应付未付代理费。但直至原告提起诉讼之日，被告仍未履行全部支付义务。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告三宝公司辩称，原告诉求无事实及法律依据，请法院驳回其诉讼请求。1.原、被告房屋代理销售关系已经被双方签订的商品房买卖合同关系取代，原告主张的债权已经全额转变为已付的购房款，双方于2019年8月28日签署了商品房抵付代理费协议约定将被告尚欠的975000元全额抵付购房款，原告在取得被告的两套房产后需要支付被告51750元，原告在起诉中故意回避双方以房抵债的法律事实，仍以债权起诉是错误的；2.被告原欠付代理费总额975000元是经过双方以合同方式确认过，原告主张存在160万元债权无事实依据，被告与案外人房产分销公司订立有合同，被告按照与案外人的约定每套需支付50000元中介费，超出0000万元部分是支付给原告的费用，对被告与案外人签订的合同原告以与被告合同的方式予以确认，本案中扣除应支付给案外人的款项外，实际尚欠原告总额975000元，原告无权对需支付给案外人的代理费主张任何权利；3.原告主张按日万分之二滞纳金诉求不成立，本案中双方已签订商品房买卖合同，在此合同中违约方是原告，是原告未按照约定办理手续，作为守约方的被告不应该承担任何责任，鉴于此，请求法院驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，三宝公司（甲方）与广禹（广州）公司（乙方）签订了代理合同，主要约定甲方委托乙方策划及销售三宝大厦（推广名：富璟公馆）中的剩余约700套公寓，不包括商铺及车位；委托期限为180个自然日，自签订合同之日起计算；在代理期内，乙方有权充分发动自身销售网络、渠道、外围联动公司等资源（以下统一简称渠道商），组建渠道销售网络，所有渠道销售网络的洽谈、对接、成交等相关事宜由乙方全场负责，同时各渠道商的佣金与结算、佣金与奖金支付全部由乙方负责（甲方不承担任何渠道商的佣金与奖金结算与支付），该等渠道商的佣金与奖金都已包含在合同约定的甲方向乙方支付的代理费中；若乙方在委托期内代理销售成交的商品房的累计套数少于100套（X＜100），代理费按80000元/套计算，若成交的商品房的累计套数超过100套、少于200套（100≤X＜200），代理费按90000元/套计算，若成交的商品房的累计套数超过200套（X≥200），代理费按10万元/套计算；计算销售成交套数时，以乙方推介的客户与甲方签署认购书为依据；甲方按月向乙方支付代理费，如销售成交套数上升至更高档次，则改按对应该档次代理费标准支付；代理费的结算条件为代理期内，乙方推介的客户对该项目的商品房进行认购，与甲方签署认购书并向甲方交付首期款后，甲方向乙方支付因销售该套商品房而应得的代理费总额的50%，剩余50%的代理费在客户一次性付款或分期付款的情况下，需在客户完成商品房买卖合同网签及交付首期购房款后结算，在客户申请银行按揭贷款的情况下，需在客户完成全部贷款文件的签署且银行出具同意向该按揭贷款客户贷款的文件后结算；结算时间为代理期内，双方于每月最后一个工作日对当月销售业绩进行核对结算，乙方需向甲方提交符合当月结算清单明细表，甲方在收到结算清单的3日内核对并签章确认，如有异议需书面提出，提出书面异议后双方在5日内予以最后结果，甲方在确认结算金额后告知乙方，乙方在3个工作日内递交结算数额代理费发票，甲方在收到发票的3个工作日内以转账或支票形式支付乙方应收之代理费，乙方不提供发票的，甲方有权拒绝支付代理费；若甲方未如期向乙方支付代理费，则每延迟一天，甲方须向乙方支付未付代理费万分之二的滞纳金。同日，双方签订了三宝大厦项目策划及销售代理合同补充协议（以下简称补充协议），主要约定在原合同约定的代理费标准的基础下，增加月度奖励及季度奖励，月成交额外奖励为：3月目标销售套数超过26套（≥26），4月目标销售套数超过40套（≥40），5月目标销售套数超过50套（≥50），6月目标销售套数超过45套（≥45），7月目标销售套数超过40套（≥40），8月目标销售套数超过50套（≥50），月成交额外均奖励10000元/套，季度成交额外奖励为：3-5月完成销售套数超过140套（≥140）、6月-8月完成销售套数超过150套（≥150），季度成交额外奖励10000元/套；乙方连续3个月不能完成月度目标销售套数，甲方有权提出解除原合同及补充协议。3月13日、4月4日，双方分别签订了三宝大厦项目策划及销售代理合同的补充协议（二）（以下简称补充协议二）、三宝大厦项目策划及销售代理合同的补充协议（四）（以下简称补充协议四）。主要约定双方同意乙方分别引入的珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）、中山房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）介绍客户成功向甲方购买三宝大厦的，由甲方代乙方向正顺公司、房江湖公司支付50000元/套的佣金，乙方同意甲方向正顺公司、房江湖公司所支付的50000元/套的佣金，甲方可依据原合同及补充协议应支付给乙方代理费、奖励等款项中予以扣除；甲方与正顺公司、房江湖公司分别于3月12日、3月27日各签订了一份三宝大厦渠道分销合同，该分销合同是乙方要求甲方与正顺公司、房江湖公司签订的，乙方同意该分销合同的内容。3月12日，三宝公司与正顺公司签订三宝大厦渠道分销合同（以下简称分销合同），主要约定合同期限自签订合同之日起至2019年5月12日止，三宝公司按50000元/套的标准向正顺公司支付佣金，正顺公司需提供等额发票。4月4日、5月12日三宝公司与房江湖公司分别签订分销合同，约定合同期限自签订之日起至5月12日、6月12日，三宝公司按50000元/套的标准向房江湖公司支付佣金，房江湖公司需提供等额发票。2019年6月27日广禹地产成交房源代理费核对明细表（以下简称明细表）显示，截止2019年6月25日广禹地产共成交房源36套，该36套房源代理费总额为288万元，已支付代理费92万元，未支付196万元。乙方确认栏有林武雄字样的签名及盖有广禹房地产（广州）有限公司的印章，甲方营销部复核栏有万春福、覃寿芳各自字样的签名，甲方财务复核栏有梁嘉欣字样的签名。6月30日，双方签订三宝大厦项目策划及销售代理合同的解除协议（以下简称解除协议），主要约定：双方一致同意代理合同、补充协议于2019年6月30日解除，双方互不承担违约责任；乙方须在2019年7月1日前甲方做好相关移交工作，并在2019年7月1日前全部搬离三宝大厦营销中心；对乙方在合同解除前（2019年6月30日前）代理销售成交的但未结算代理费的商品房，双方同意由乙方继续跟进该部分商品房的房款交纳及中山市商品房买卖合同的签订，如该部分商品房的付款甲方已收齐，同意按原合同载明的结算的条件、时间与结算方式向乙方支付代理费，若乙方故意不配合继续跟进，则甲方有权通知乙方不要乙方跟进，并有权不向乙方支付相应商品房的代理费；若甲方向乙方结算与支付乙方应得挞定款（没收定金款）后，甲方因各种原因需向客户退还定金，则乙方应将其已收取的相应挞定款（没收定金）立即返回给甲方，若出现甲方已结算代理费给乙方后相应认购书或商品房买卖合同被解除的情况，则乙方在相应认购书或商品房买卖合同被解除后应立即向甲方退还已收取的相应的代理费。2019年7月2日，广禹（广州）公司向三宝公司发送催告函。该催告函主要载明三宝公司未依约支付代理费，特发函要求三宝公司必须在2019年7月7日前依解除协议约定一次性结清应付代理费。该催告函于2019年7月9日妥投。8月28日，广禹（广州）公司与三宝公司签订商品房抵付代理费协议（以下简称抵付协议），主要约定双方于2019年3月4日签署代理合同及补充协议，并于6月30日签订解除协议；三宝公司尚有975000元代理费未付给广禹（广州）公司，现三宝公司以中山市********************19卡、20卡（两商品房共作价1026750元）抵付广禹（广州）公司代理费975000元；抵付后，广禹（广州）公司应向三宝公司支付差价51750元。2019年3月28日至6月12日期间，广禹（广州）公司向三宝公司出具合计1395000元的广东增值税普通发票，其中6月4日出具的7张广东增值税普通发票合计645000元未被三宝公司签收。广禹（广州）公司提供其法定代表人何燕娜（微信号Sally_yanna）与微信号W6706092（备注为三宝郭谦）的微信聊天记录显示，2019年7月11日，何燕娜向三宝郭谦催款795000元，渠道公司有正顺、房江湖、幸福家、华夏；三宝郭谦回复已和财务沟通，正顺的佣金已付，本月公司已无资金支付。庭审中，广禹（广州）公司称双方于2019年6月30日经核对后出具明细表，确认截止2019年6月25日三宝公司尚欠代理费196万元未支付，后三宝公司于2019年7月4日、12日向其支付了185000元、代其向正顺公司支付代理费175000元，故截止其提起诉讼之日三宝公司尚欠其代理费975000元、渠道商625000元未予支付。三宝公司则认为根据其与渠道商签订的分销合同，广禹（广州）公司与渠道商之间并未建立直接的法律关系，广禹（广州）公司不具有向渠道商给付佣金的合同义务，且双方于8月28日签订的抵付协议确认的未付代理费总额为975000元。本院认为，广禹（广州）公司与三宝公司签订的代理合同、补充协议等是双方在平等自愿的基础下签订的，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。广禹（广州）公司主张三宝公司拖欠其代理费，有代理合同、补充协议、明细表、解除协议、催告函等为证，三宝公司对此不持异议，本院予以确认。关于尚欠代理费的数额。广禹（广州）公司主张三宝公司拖欠的代理费为160万元（包括拖欠渠道商的代理费625000元），并提供上述证据予以证明，三宝公司对此不予确认，认为广禹（广州）公司与渠道商之间直接的法律关系即向渠道商支付代理费，广禹（广州）公司无需将其拖欠渠道商的代理费在本案中一并主张。其次，双方已签订抵付协议，约定用商铺抵销代理费975000元，故双方之间不存在债权债务关系。三宝公司为其上述抗辩意见提供代理合同、补充协议、明细表、解除协议、抵付协议等予以证明。综合本案的证据及双方陈述分析，催告函约定三宝公司应于2019年7月7日前向广禹（广州）公司支付代理费，双方在上述债务已届清偿期后签订抵付协议约定以物抵债，但双方仅达成了以房抵债的合意而未履行房产的物权转移登记，广禹（广州）公司并未受领房产，自然没有实现三宝公司所主张的使双方债权债务关系消灭的法律效果。在此情况下，广禹（广州）公司作为债权人有权要求三宝公司继续按照解除协议的约定履行付款义务。三宝公司以双方签订抵付协议抵销其拖欠广禹（广州）公司代理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。另，涉案代理合同约定“各渠道商的佣金与结算、佣金与奖金支付全部由乙方负责（甲方不承担任何渠道商的佣金与奖金结算与支付），该等渠道商的佣金与奖金都已包含在合同约定的甲方向乙方支付的代理费中”以及补充协议约定广禹（广州）公司同意三宝公司向渠道商支付代理费并在三宝公司应向广禹（广州）公司支付的代理费中予以扣减，而分销合同约定三宝公司应向分销公司支付代理费，即视为广禹（广州）公司与三宝公司就向渠道商支付代理费的问题达成了新的意思表示，由三宝公司向渠道商支付代理费，三宝公司与渠道商之间存在债权债务关系。广禹（广州）公司要求三宝公司向其支付三宝公司与渠道商之间的代理费，并未提供有效的债权转让凭证，故广禹（广州）公司的该项主张理据不充分，本院不予支持。综上，三宝公司拖欠广禹（广州）公司代理费975000元。三宝公司未依约向广禹（广州）公司支付代理费的行为已属违约，应当承担违约责任。广禹（广州）公司主张的滞纳金实为逾期付款利息。现广禹（广州）公司主张三宝公司支付代理费975000元及利息（以实际欠款额为基数，从2019年7月9日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计算），没有超出双方约定及法律规定，本院予以支持，超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市三宝房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广禹房地产（广州）有限公司支付代理费975000元及利息（以实际欠款额为基数，从2019年7月9日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计算）；二、驳回原告广禹房地产（广州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，诉讼保全费5000元，两项合计24200元（原告已预交），由原告广禹房地产（广州）有限公司负担9453元，被告中山市三宝房地产有限公司负担14747元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  邓敏智二〇二〇年三月十一日书 记 员  李德莲马倩