山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初721号 原告：运城市瑞泽诚房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：卫周岩，山西德明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林淼，山西君越成律师事务所律师。 被告：郝胜龙，男。 原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司与被告郝胜龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卫周岩、林淼，被告郝胜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2015年12月8日签订的YC××74号、YC××76号《商品房买卖合同（预售）》无效；2.判决被告立即协助办理撤销位于运城市条山街以北中银大道以东“某某里”小区××层×1号、×号两套房屋在运城市不动产登记中心（运城市房地产服务中心）的房屋备案登记手续；3.判决被告立即返还原告YC××74号、YC××76号《商品房买卖合同（预售）》、《收款收据》的原件、以及涉案两套房屋的所有钥匙。事实和理由：2015年12月8日，原告欲从被告郝胜龙处借款500000元，被告郝胜龙方提出让原告提供至少500平方米面积以上的房屋并以买卖的形式备案登记在被告名下才肯提供借款。原告无奈于当天用本公司开发的位于运城市条山街以北中银大道以东“某某里”小区××层×1号（面积252.81平方米）、×号（面积248.50平方米）两套房屋作为抵押物与被告签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，编号分别为YC××74号、YC××76号，且按照被告方的要求在运城市房地产服务中心办理了备案登记手续。备案登记手续办理后，被告方要求原告先出具一份500000元的《借条》及代替公司法人王某某办理借款手续事宜的《授权委托书》，并要求原告预先支付当月4分利息20000元现金，原告当场支付20000元后，被告方才向原告转账500000元，即：原告实际上在2015年12月8日当场只在原告处借款480000元。原告认为，原告在借款时虽就涉案的两套房屋与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并向被告出具了房屋《收款收据》、办理了房屋产权备案登记手续。本案名为房屋买卖，实为房屋抵押借款的行为，原告只是为了借款而按照被告的要求办理的相关手续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，相关备案登记手续亦应解除，被告应当将合同、房款收据原件以及房屋钥匙返还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请予判准。 被告郝胜龙辩称，原告借款时自己称如果未按时还本付息，就算房子卖给被告了，否则被告是不会把钱借给原告的。原告诉状中称借款实际金额为480000元不属实，被告没有收到20000元，被告给原告转账500000元，有银行转账凭证，之后原告仅付过几次利息。原告称合同无效，当时借款协议、房屋买卖意向均是真实的。 原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交的证据有： 1.2020年2月10日郝胜龙讯问笔录一份，拟证明被告郝胜龙自认其出借给原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司500000元，原告公司将某某里的两套房屋抵押给被告，并将房屋所有权以出售的形式办理给被告；原、被告之间系民间借贷关系，涉案的商品房买卖合同系双方虚假的意思表示，应属无效合同；该借款事宜由郭晓玲代表被告全权办理。 2.王某某的借记卡账户历史明细一份，拟证明被告6231××11账号于2015年12月8日向原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司的法定代表人王某某转账支付借款500000元，但事实上在被告转账之前原告已经预先支付其20000元现金的利息，原告实际借款本金只有480000元。 3.2015年12月8日编号：YC××74､YC××76的《商品房买卖合同（预售）》两份，拟证明被告郝胜龙在出借款项前要求原告向其出具签订《商品房买卖合同（预售）》，该两份合同并非原、被告双方的真实意思表示，应属无效。 4.2015年12月8日编号NO：3298844､NO：3298845《收据》两份，拟证明被告在出借款项前要求原告向其出具《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的购房款收据，该两份收据并非原、被告双方的真实意思表示，亦未实际履行，应属无效。 5.郭晓玲的户籍证明二份，拟证明代表被告全权办理借款手续的郭晓玲的身份基本情况。 6.运城市房地产服务中心于2020年2月14日《情况说明》一份，拟证明截至2020年2月14日16时20分，坐落于瑞泽诚某某里小区××层×1,××单元18层×1号房屋均备案在被告名下，备案时间2015年12月8日；进一步证明该备案行为是基于原、被告虚假意思表示签署的《商品房买卖合同（预售）》而办理的，也应依法撤销。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据的真实性均无异议，但没有收到20000元现金，原告的证据并不能证明本案是单纯的借款，被告给原告的钱既是借款也是房屋买卖款，原告列举的证据不能证明原、被告不是买卖合同仅是借款，虽然收据上数额与借款数额不一致，但都是原、被告双方说好的，如果只是单纯抵押的话，原告不可能给被告钥匙，钥匙是原告主动给被告的。 本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告所提交证据的真实性均无异议，且原告所提交证据均形式合法，所证明的内容真实，与本案需证明的事实具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月8日原告向被告借款500000元。同日，原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司与被告郝胜龙签订编号为YC××74､YC××76的《商品房买卖合同（预售）》两份，约定原告将其开发的位于运城市盐湖区条山街以北中银大道以东某某里小区××层×1号建筑面积为252.81平方米的商品房，以每平方米3200元总价款808992元的价格、某某里小区×号建筑面积为248.5平方米的商品房，以每平方米3200元总价款795200元的价格出售给被告，同时原告向被告出具编号为NO：3298844、NO：3298845的收据两份，但被告并未向原告支付该购房款。上述两份合同名为买卖合同实为被告向原告提供500000元借款所作的担保。合同签订后，原、被告双方在运城市房地产服务中心以被告名义办理了合同备案登记。2015年12月8日被告经其银行账户向原告法定代表人王某某银行账户转账500000元。后原告未能按时足额向被告还本付息。 本院认为，当事人在以借贷为目的的前提下，为保证债务偿还签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，系一种非典型的担保行为，或称之为让与担保。本案中被告称借款时原、被告双方约定如涉案借款原告未能按时足额还本付息，则涉案两套房屋归被告所有，可知双方签订商品房买卖合同及备案登记的真实意思并非买卖房屋，而是对双方间发生借款提供的一种担保，所涉商品房买卖合同的签订及登记备案系原、被告双方以虚假的意思表示实施产生，该民事行为无效，被告作为备案登记商品房买卖合同的权利人，违背物权法定原则，应认定其上述权利取得无效，应依法撤销备案。设立担保物权，应当依照物权法和其他法律的规定订立担保合同，本案中以签订商品房买卖合同形式为借款提供担保不符合法律规定的担保方式，此做法回避法定的抵押担保的登记公示制度。另抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，虽然本案双方当事人之间的借款、商品房买卖合同非抵押合同，但双方协议约定的实质内容已违反法律禁止性规定，商品房买卖合同应认定无效。原告相应的诉请成立，本院予以支持。另关于原告要求被告返还涉案两份商品房买卖合同、两份收据及钥匙的诉请不属于合同无效后应返还的财产，故原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百七十二条、第一百八十六条规定，判决如下： 一、确认原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司与被告郝胜龙于2015年12月8日签订的YC××74号、YC××76号《商品房买卖合同（预售）》无效； 二、被告郝胜龙于本判决生效后十日内协助办理撤销位于运城市条山街以北中银大道以东“某某里”小区××层×1号、×号两套房屋在运城市房地产服务中心的房屋备案登记手续； 三、驳回原告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郝胜龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  张永刚 二〇二〇年三月三十一日 书记员  薛晓丽