福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5173号 原告（反诉被告）：蔡津津，女，1977年6月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系该公司职员。 蔡津津与厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并经双方当事人同意通过在线视频方式公开开庭进行了审理。蔡津津的委托诉讼代理人陈宝玺，欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉在线到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡津津向本院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司支付蔡津津逾期交房违约金（按已付购房款996686元的日万分之一，自2015年12月31日的次日起计至欣盛丰公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）；2.本案诉讼费由欣盛丰公司承担。事实与理由：2015年1月23日，蔡津津与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，蔡津津向欣盛丰公司购买位于厦门市同安区商品房。后蔡津津依约向欣盛丰公司支付了全部购房款，但欣盛丰公司未依约于2015年12月31日前履行交房义务，已构成违约，应向蔡津津支付相应的逾期交房违约金。 欣盛丰公司辩称：第一，根据双方约定及交易习惯，蔡津津应当在合同签订之日起60日内付清购房款。蔡津津因为自身原因，未在上述期限内付清购房款，且蔡津津的付款时间晚于合同约定的交房时间，构成违约，应支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房并顺延交房日期。第二，2013年9月至2017年9月，因大风大雨天气、高温、莫兰蒂台风等因素，欣盛丰公司在蔡津津付清逾期付款违约金后，还可顺延交房247日。第三，讼争房屋已达交付条件，欣盛丰公司已多次通知交房，且蔡津津于2016年4月20日才付清购房款，故违约金只能从按揭款到账时间2016年4月20日计至消防验收合格时间2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日，且逾期交房违约金和逾期付款违约金应相互抵扣。第四，蔡津津主张的逾期交房违约金过高，应予调整。第五，蔡津津主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。 欣盛丰公司提出反诉请求：1.判令蔡津津向欣盛丰公司支付逾期付款违约金27117元；2.判令蔡津津向欣盛丰公司支付代保管费38671.4元；3.本案本诉和反诉的诉讼费由蔡津津承担。事实和理由：根据行业惯例，蔡津津应在《商品房买卖合同》签订之日起60日内支付银行按揭贷款，但本案银行按揭贷款于2016年4月20日才到账。蔡津津逾期393天，应按合同约定的日万分之一标准支付逾期付款违约金。欣盛丰公司通知蔡津津于2018年11月9日交房，但蔡津津直至2019年12月2日才实际收房。根据合同约定，蔡津津应按已付购房款日万分之一标准支付2018年11月10日至2019年12月2日388天的代保管费38671.4元。 蔡津津辩称：1.现有证据无法证明蔡津津逾期支付按揭款，且合同未约定按揭款到账时间，故蔡津津无需支付逾期付款违约金。2.附件六补充协议中关于按揭贷款、保管费的约定及相应违约责任系格式条款,因其加重业主责任,减轻开发商责任,不符合主合同第二十二条的规定,属于无效条款。欣盛丰公司实质上并未对讼争房屋提供任何保管服务,故其主张保管费不能成立。3.欣盛丰公司主张的违约金已经超过3年诉讼时效。 经审理查明：2015年1月23日，买受人蔡津津与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03194339的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区商品房，房屋总价款996686元。其中，合同第六条约定，买受人于2015年1月23日前付首付款306686元，余款690000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款...）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2015年2月10日、3月10日、2016年7月17日，欣盛丰公司出具三张发票，载明其分别收取蔡津津购房款50000元、256686元、690000元。庭审中，欣盛丰公司对蔡津津已按期支付购房首付款306686元未提出异议；此外，双方均确认欣盛丰公司实际收到按揭贷款690000元的时间为2016年4月20日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2018年11月5日，欣盛丰公司向蔡津津寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知蔡津津于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，蔡津津于2018年11月6日收到该通知书。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向蔡津津寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知蔡津津于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，蔡津津于当日收到该通知书。2019年12月2日，蔡津津实际接收案涉房屋。 另查明，2015年1月23日至2015年12月31日期间，符合合同约定的降雨量超过60毫米、六级及以上大风的天数为13日。（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，同一楼盘大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 上述事实，有蔡津津提供的《商品房买卖合同》《附件六：合同补充协议》、发票、贷款凭证、（2018）闽02民终5463号判决书，欣盛丰公司提供的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单、房屋使用交接单，以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。庭审中，欣盛丰公司另举示落款时间为2017年9月28日的《商品房交付通知书》以及EMS面单，拟证明其已于2017年9月通知蔡津津在2017年12月21日办理房屋交接手续。鉴于蔡津津质证称未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，故本院对欣盛丰公司拟证明的事实不予认定。 本院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件。欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知蔡津津办理交房手续，已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，本院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气为13日，故本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房13天，即欣盛丰公司应在2016年1月13日之前向蔡津津交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月14日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向蔡津津寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司向蔡津津发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。同日，蔡津津签收该《再次催告收房通知书》，故蔡津津主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月8日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月14日计至2018年12月8日共1060天，欣盛丰公司依约应支付蔡津津逾期交房违约金105649元（996686×0.0001×1060）。蔡津津超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，本院不予支持。 关于欣盛丰公司辩称蔡津津主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整的意见，因该公司未就其主张举证，且双方约定的日万分之一的违约金计算标准不高，该答辩意见，本院不予采纳。 关于欣盛丰公司辩称部分逾期交房违约金已过诉讼时效的意见。经查，欣盛丰公司曾于2017年9月出具交房通知书，并于2018年11月和12月两次出具并寄送交房通知书，通知蔡津津在特定时间内办理案涉房屋的交接手续，可认定诉讼时效因欣盛丰公司同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故蔡津津的诉讼请求未超出诉讼时效，欣盛丰公司的该项答辩意见，理由不足，本院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张蔡津津未在签订合同之日起60日内付清购房款，应支付逾期付款违约金，以及辩称在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。因合同及附件六均未约定蔡津津应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明蔡津津存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项反诉主张和答辩意见，证据和理由均不足，本院不予支持和采纳。欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与蔡津津的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求蔡津津支付代保管费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡津津支付逾期交房违约金105649元。 二、驳回蔡津津的其他诉讼请求。 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2447元，适用简易程序减半收取1223.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇二〇年三月二十日 法官助理陈炳杰 书记员陈宇娟 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。