福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初757号 原告：福建省闽侯华林工贸有限公司，住所地闽侯县祥谦镇中院村岐头，统一社会信用代码913501217051343596。 法定代表人：林文华，职务执行董事。 委托诉讼代理人：张家烜，福建合立律师事务所执业律师。 被告：林绍銮，男，1965年1月30日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：邱立杰，福建万广律师事务所执业律师。 原告福建省闽侯华林工贸有限公司(以下简称华林工贸公司)与被告林绍銮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告华林工贸公司的委托诉讼代理人张家烜和被告林绍銮及其委托代理人邱立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华林工贸公司诉讼请求如下：1.请求判令解除华林工贸公司与林绍銮签订的《厂房租赁合同》；2.请求判令林绍銮限期搬离、腾空租赁的闽侯县样谦镇中院工业区祥通路91号厂房并将厂房完好移交给华林工贸公司；3.请求判令林绍銮向华林工贸公司支付自2019年10月1日起至林绍銮搬离、腾空租赁厂房并将厂房完好移交给华林工贸公司之日止所拖欠的租金（占有使用费）和水电费（暂计至起诉之日止林绍銮拖欠租金78540元，电费2592.4元），并按照欠付租金总额每天3％的标准向华林工贸公司支付欠付租金期间的逾期付款违约金至实际履行完毕止（暂计至起诉之日止共计60475.8元）；4.请求判令林绍銮向华林工贸公司支付违约金157080元；5、请求判令林绍銮赔偿因断电给华林工贸公司造成的经济损失108000元；6.本案诉讼费由林绍銮承担。 事实与理由如下：2015年3月25日，华林工贸公司、林绍銮签订《厂房租赁合同》，约定华林工贸公司将位于闽侯县的厂房租赁给林绍銮使用，时间自2015年5月ｌ日至2025年5月1日止，租期10年，租金每月23300元，每月租金应在20日前一次性汇入华林工贸公司指定的收款人林文华银行账户，租金不得拖欠，违者按租金总额每天3％罚款，超过一个月华林工贸公司有权终止合同收回厂房。租金自合同签订之日起到第三年开始按6％递增，后每相隔两年一律按上年总额6％计算递增至租期结束为止（现租金已递增至26180元／月）。林绍銮租金实行“押三付一”办法，合同签订之日押金应汇华林工贸公司指定的账户计69900元。林绍銮租期违约，押金作为补偿华林工贸公司租期的损失，林绍銮另行补偿华林工贸公司6个月租金。如华林工贸公司违约，按同等条件补偿林绍銮。经双方现场商议，林绍銮同意按华林工贸公司现有厂房，水、电设施租赁使用，林绍銮扩大改造须经华林工贸公司同意，资金由林绍銮承担。林绍銮租赁期间，所属经营的有关审批手续由林绍銮自行办理，遵守国家政策规定，如违反相关政策规定，一切责任由林绍銮自负，与华林工贸公司无关，每月水、电费应及时缴纳。 林绍銮租赁期间经常不能按时支付租金和水电费，并从2019年10月1日开始拖欠租金和电费（具体为2019年10月份、11月份、12月份的租金共计78540元，电费2592.4元）未支付。 2019年10月30日，因林绍銮租用华林工贸公司厂房经营的福州奥绿源环保技术有限公司车厢厂未经环保审批，未配备环保设施，被祥谦镇人民政府认定系无证经营，存在私自喷漆作业，属散乱污企业，对周边环境影响很大，经镇政府多次督促仍不整改。政府决定彻底取缔林绍銮经营的该车厢厂，并实施了断电措施，但政府断电的电表正是华林工贸公司名下的电表，这也直接导致华林工贸公司无法进行正常的生产，给华林工贸公司造成了经济损失108000元，林绍銮应当赔偿。 综上所述，华林工贸公司认为林绍銮拖欠租金、水电费并且在租赁厂房内进行无证违法经营活动的行为，严重违法了双方之间签订的《厂房租赁合同》的约定，给华林工贸公司造成了巨大经济损失，现华林工贸公司为维护自身合法权益，提出如上诉讼请求，望贵院判如所请。 林绍銮辩称，1、华林工贸公司不是本案适格的诉讼主体，应依法予以驳回。厂房租赁合同是林文华与林绍銮签订，并非华林工贸公司与林绍銮签订的合同。2、厂房租赁合同违反行政强制性规定，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，应当认定租赁合同无效。3、林绍銮作为福州奥绿源环保技术有限公司的法定代表人签订租赁合同系履行职务行为。4、林绍銮投入的设施设备现在仍在华林工贸公司厂房，被华林工贸公司侵占，导致林绍銮迟延支付租金，华林工贸公司存在一定的过错。5、华林工贸公司主张的违约金过高，应当予以降低。华林工贸公司请求判令林绍銮赔偿因断电给华林工贸公司造成的经济损失108000元的诉请没有任何依据。 华林工贸公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、厂房租赁合同，证据2、不动产权证书，证据3、华林工贸公司营业执照，证据4、林绍銮身份证复印件，证明2015年3月25日，华林工贸公司、林绍銮签订《厂房租赁合同》，约定华林工贸公司将位于闽侯县的厂房租赁给林绍銮使用，时间自2015年5月ｌ日至2025年5月1日止，租期10年，租金每月23300元，每月租金应在20日前一次性汇入华林工贸公司指定的收款人林文华银行账户，租金不得拖欠，违者按租金总额每天3％罚款，超过一个月华林工贸公司有权终止合同收回厂房。租金自合同签订之日起到第三年开始按6％递增，后每相隔两年一律按上年总额6％计算递增至租期结束为止（现租金已递增至26180元／月）。林绍銮租金实行“押三付一”办法，合同签订之日押金应汇至华林工贸公司指定的账户计69900元。林绍銮租期违约，押金作为补偿华林工贸公司租期的损失，林绍銮另行补偿华林工贸公司6个月租金。如华林工贸公司违约，按同等条件补偿林绍銮。经双方现场商议，林绍銮同意按华林工贸公司现有厂房，水、电设施租赁使用，林绍銮扩人改造须经华林工贸公司同意，资金由林绍銮承担。林绍銮租赁期间，所属经营的有关审批手续由林绍銮自行办理，遵守国家政策规定，如违反相关政策规定，一切责任由林绍銮自负，与华林工贸公司无关，每月水、电费应及时缴纳。证据5、2019年10月30日祥谦镇人民政府通知，证据6、2019年11月1日祥谦镇人民政府关于派员对中院村华林工贸有限公司实施断电的通知，证明2019年10月30日，因林绍銮租用华林工贸公司厂房经营的福州奥绿源环保技术有限公司车厢厂未经环保审批，未配备环保设施，被祥谦镇人民政府认定系无证经营，存在私自喷漆作业，属散乱污企业，对周边环境影响很大，经镇政府多次督促仍不整改。政府决定彻底取缔林绍銮经营的该车厢厂，并实施了断电措施，但政府断电的电表正是华林工贸公司名下的电表，这也直接导致华林工贸公司无法进行正常的生产，给华林工贸公司造成了经济损失108000元。 补充证据1、建设工程规划许可证，证明厂房建设是经过政府部门审批的，是合法的建筑。 林绍銮的委托代理人质证意见如下： 证据1《厂房租赁合同》，真实性无异议，证明合同系林文华个人签订的，租金均系汇往林文华个人账户；华林工贸公司不是本案的适格主体，合同第6点约定所属经营的有关审批手续由乙方自行办理，证明甲方知晓乙方以法定代表人名义代表奥绿源公司签订的合同，系履行职务行为；证明合同约定的违约金标准过高。证据2不动产权证书，真实性无异议，但不动产权属证书恰恰证明华林工贸公司出租的系划拨地，违反强制性规定，《厂房租赁合同》无效。证据3华林工贸公司营业执照，真实性无异议。证据4林绍銮林绍銮身份证复印件，真实性无异议。证据5以及证据6《祥谦镇政府通知》，真实性无异议，证明通知中的抬头也包括华林工贸公司公司，系政府向华林工贸公司发出的通知，华林工贸公司公司也存在过错，因华林工贸公司未能配合提供手续导致林绍銮无法办理环保审批手续以至于厂房被断电；另外，该通知不能证明给华林工贸公司造成了损失；通知中奥绿源公司租住在华林工贸公司厂房内部的事实可以体现奥绿源公司才是租赁合同的主体。 补充证据真实性没有异议，但只能证明该地块有政府的相关审批手续，不能证明出租厂房系合法合规的。 林绍銮向本院举出下列证据： 福州奥绿源环保技术有限公司与福建省闽侯华林工贸有限公司、林文华租赁合同纠纷一案起诉材料，证明本案林绍銮主体不适格，林绍銮作为福州奥绿源环保技术有限公司的法定代表人签订租赁合同系履行职务行为。福州奥绿源环保技术有限公司已经起诉福建省闽侯华林工贸有限公司、林文华，此案的审理与本案具有法律上的利害关系以及关联性。 华林工贸公司的委托代理人质证意见如下： 真实性没有异议，证明对象有异议。1、该案尚未立案，并没有生效的判决。林绍銮提供的诉状实际认可了厂房租赁合同的出租方是福建省闽侯华林工贸有限公司，因此华林工贸公司的诉讼主体是适格的。2、华林工贸公司并没有将厂房锁上，没有占用林绍銮的物品，另外，林绍銮没有将厂房的钥匙归还华林工贸公司。3、林绍銮目前没有搬离厂房，仍在占有使用。4、本案双方的诉讼主体均适格。林绍銮均是以个人名义签订、履行合同，林绍銮并没有明确告知华林工贸公司其是以公司名义与我方签订合同。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2015年3月25日，华林工贸公司的法定代表人林文华（甲方）与林绍銮（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将华林工贸公司位于闽侯县有大型车间，二号车间一层，办公楼一层，宿舍一层，租给林绍銮使用，时间自2015年5月ｌ日至2025年5月1日止，租期10年。合同第二条约定乙方租金每月23300元，每月租金应在20日前一次性汇入林文华账户。收款人林文华，租金不得拖欠，违者按租金总额每天3％罚款，超过一个月甲方有权终止合同收回厂房。第三条约定租金自合同签订之日起到第三年开始按6％递增，后每相隔两年一律按上年总额6％计算递增至租期结束为止。第四条约定乙方租金实行“押三付一”办法，合同签订之日押金应汇至林文华账户计69900元。租期满不计息退还乙方。乙方租期违约押金作为补偿甲方租期的损失，乙方另行补偿甲方6个月租金。如甲方违约，按同等条件补偿乙方。第五条约定经双方现场商议，乙方同意按甲方现有厂房，水、电设施租赁使用，乙方扩大改造须经甲方同意，资金由乙方承担......。第六条约定乙方租赁期间，所属经营的有关审批手续由乙方自行办理，遵守国家政策规定，如违反相关政策规定，一切责任由乙方自负，与甲方无关，每月水、电费应及时缴纳。 合同签订后，林绍銮将房屋交付林绍銮使用，林绍銮依约支付了租赁押金69900元。林绍銮自2019年10月1日起至今尚未支付拖欠的租金，且尚欠2592.4元电费未支付。 另查明，林绍銮在经营期间，因未经环保审批，且经多次督促仍不整改，违反相关环保法律法规，于2019年10月30日、11月1日被闽侯县祥谦镇人民政府勒令停业并进行断电处理。另查该诉争房屋权利人系福建省闽侯华林工贸有限公司。 本院认为，林绍銮提出华林工贸公司与林绍銮签订的《厂房租赁合同》违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”的规定，因此，该《厂房租赁合同》属于无效合同，且认为华林工贸公司并非签订合同的当事人，不是本案适格的诉讼主体。本院认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条虽然明确了此项规定，但该暂行条例第45条亦规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明......”,本案诉争厂房已办理不动产权证书，权利人为华林工贸公司，且土地使用者为华林工贸公司，而且华林工贸公司作为本案的原告，其起诉要求林绍銮支付拖欠的租金、水电费并将诉争厂房返还等，该行为表明其已认可林文华作为公司的法定代表人与林绍銮签订的《厂房租赁合同》系职务行为，自愿承受该合同约定的权利义务，故其是本案适格的主体，该份《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，林绍銮认为《厂房租赁合同》属于无效合同的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。双方均应遵照合同约定履行各自的义务，林绍銮未按照合同约定支付租金及电费，已构成违约，华林工贸公司要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。合同解除之后，林绍銮应腾空并搬离租赁厂房。林绍銮自2019年10月1日起未支付租金，根据《厂房租赁合同》第三条约定，2019年5月1日至2021年4月30日止租金的标准为每月26180元，故林绍銮应以每月26180元为标准支付租金至合同解除之日止；合同解除之后，若林绍銮未搬离诉争厂房，则应从合同解除之日起以26180元/月为标准向华林工贸公司支付房屋占有使用费至实际搬离并腾空诉争房屋之日止。 关于华林工贸公司要求林绍銮支付拖欠的水电费2592.4元，林绍銮对此金额无异议，故本院对华林工贸公司此项诉求予以支持。 关于华林工贸公司要求林绍銮支付欠付租金总额每天3％罚款，该罚款实质上系林绍銮逾期支付租金的违约，华林工贸公司要求按每日3％计算，明显过高，已超过法律规定的标准，本院适当予以调整，该违约金应按年利率24%计算，根据合同第二条约定租金每月20日前支付，林绍銮未按约定支付租金，应支付逾期支付租金的违约金，从2019年10月1日起的违约金以26180元/月为基数，按月利率2%从2019年10月起每月21日计算至款项付清之日止（最后一月租期不足一个月的，按实际欠付的租金为基数计算）。 关于华林工贸公司在庭审中主张没收林绍銮缴纳的租赁押金69900元的问题，本院认为，鉴于林绍銮自2019年10月份起至今均未支付租金，已构成违约，故对华林工贸公司的此项请求，本院予以支持。 关于华林工贸公司主张林绍銮应支付其违约金计157080元的问题，本院认为，华林工贸公司的租金已按年利率24%以及将林绍銮缴纳的租赁押金69900元判归其所有，足以弥补华林工贸公司之损失，为公平起见并平衡双方利益，故对华林工贸公司的此项诉讼请求，本院不予支持。 关于华林工贸公司主张林绍銮应赔偿其因断电给华林工贸公司造成的经济损失计人民币108000元的问题，本院认为，华林工贸公司的此项主张，未向本院举证其具体的损失依据，本院对此亦不予支持。 审理中，林绍銮于2020年3月13日向本院提出合并审理申请书，要求将另案福州奥绿源环保技术有限公司诉福建省闽侯华林工贸有限公司、林文华房屋租赁合同纠纷与本案进行合并审理，福州奥绿源环保技术有限公司诉福建省闽侯华林工贸有限公司、林文华房屋租赁合同纠纷一案已经立案，故该申请不符合法律规定，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、福建省闽侯华林工贸有限公司的法定代表人林文华与林绍銮于2015年3月25日签订的《厂房租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、林绍銮应于本判决生效之日起十五日内将诉争厂房腾空并返还福建省闽侯华林工贸有限公司； 三、林绍銮应于本判决生效之日起十五日内向福建省闽侯华林工贸有限公司支付租金及房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止（该租金分段计算，从2019年10月1日起至合同解除之日止的租金林绍銮应以每月26180元为标准支付；合同解除之后，若林绍銮未搬离诉争厂房，则应从合同解除之日起以26180元/月为标准向华林工贸公司支付房屋占有使用费至实际搬离并腾空诉争房屋之日止）； 四、林绍銮应于本判决生效之日起十五日内向福建省闽侯华林工贸有限公司支付逾期支付租金的违约金，从2019年10月1日起的违约金以26180元/月为基数，按月利率2%从2019年10月起每月21日计算至款项付清之日止（最后一月租期不足一个月的，按实际欠付的租金为基数计算）； 五、林绍銮应于本判决生效之日起十五日内向福建省闽侯华林工贸有限公司支付水电费2592.4元； 六、林绍銮向福建省闽侯华林工贸有限公司支付的租赁押金计69900元归福建省闽侯华林工贸有限公司所有； 七、驳回福建省闽侯华林工贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7400元，减半收取3700元，由林绍銮负担1681.5元（该费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），福建省闽侯华林工贸有限公司自行负担2018.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。