上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14555号原告：上海市宝山区南大路180弄，190弄，210弄业主委员会。负责人：朱国琴，主任。负责人：许秀枢，副主任。负责人：江镇根，副主任。委托诉讼代理人：吴复兴，上海情维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱璇玮，上海情维律师事务所律师。被告：上海真贤物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吉建平，董事长。委托诉讼代理人：殷震夏，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖大林，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海市宝山区南大路180弄，190弄，210弄业主委员会(以下简称“南大路180弄、190弄、210弄业委会”)与被告上海真贤物业管理有限公司(以下简称“真贤物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告南大路180弄、190弄、210弄业委会的负责人朱国琴、江镇根，及其委托诉讼代理人吴复兴，被告真贤物业公司的委托诉讼代理人殷震夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南大路180弄、190弄、210弄业委会向本院提出诉讼请求：判令真贤物业公司将2016年7月至2019年8月期间南大路180弄、190、210弄、兆南路88弄小区公共设施和公共部位的维修费发票和所属财务凭证、公共收益明细账册(包括广告费、房屋租赁费、兆南路88弄地下车库管理费，及所有地面停车费)、2015年7月1日至2016年6月30日期间代收的物业费、停车费、房屋租赁费明细账册移交给南大路180弄、190弄、210弄业委会。事实和理由：2016年6月30日，南大路180弄、190弄、210弄业委会与真贤物业公司签订了临时物业服务协议，将南大路180弄、190、210弄及兆南路88弄小区委托真贤物业公司进行物业服务管理，期限自2016年7月1日至2016年12月31日。协议到期后，双方未续签，但真贤物业公司仍对小区进行物业服务管理，直至2019年8月9日离场。目前小区业委会系第四届业委会，于2019年1月14日取得备案证书。依照业主大会议事规则，真贤物业公司应当在本届业委会备案后10日内，将其保管的资料移交给业委会，但真贤物业公司未移交。真贤物业公司仅向南大路180弄、190弄、210弄业委会提交了报表，无相应的财务凭证，存在重大不实。故涉诉。被告真贤物业公司辩称，真贤物业公司现股东从原股东处受让该公司股份，对小区的物业管理资料不清楚，现股东拿到的资料都已经交给了南大路180弄、190弄、210弄业委会，但未签署交接凭证。现股东处已经没有其他可供移交的资料。经审理查明，2016年6月30日，南大路180弄、190弄、210弄业委会(甲方)与真贤物业公司(乙方)签订《联乾小区物业临时物业服务协议》，约定，联乾小区由南大路180弄、190、210弄以及兆南路88弄三个独立小区组合而成，共有住户1305户，总建筑面积89,868.93平方米；小区临时物业服务期限从2016年7月1日起至2016年12月31日止；小区有售后公房、公有租赁房、商品房和商铺，其中住宅物业收费标准从0.8元/月/平方米到1.48元/月/平方米不等，商铺管理费在1元/月/平方米到2.16元/月/平方米之间；小区全部的停车费归物业公司；公建房租赁管理由物业公司负责，收费分配比例业委会75%，物业25%。合同签订后，真贤物业公司对小区进行物业服务管理。合同到期后，南大路180弄、190弄、210弄业委会未与真贤物业公司续签物业服务协议，但真贤物业公司仍对小区进行物业服务管理，至2019年8月9日结束。2019年1月14日，最新一届的南大路180弄、190弄、210弄业委会取得备案证。2019年5月26日，南大路180弄、190弄、210弄业委会(甲方)与真贤物业公司(乙方)签订《停产管理修改协议》，约定，地下车库停车位、地面停车位和临时停车位收入所得收益按三七分成，即乙方享有上述收益的70%，甲方享有30%，本协议在乙方为甲方所在小区提供停车管理服务期间，所得收益每个月按以上协议分层结算，甲方所得收益乙方在七天内汇入甲方账户。该协议于2019年3月1日起执行。审理中，南大路180弄、190弄、210弄业委会提供如下证据：1、真贤物业公司与案外人就南大路210弄五处房屋签订的五份房屋租赁合同，租期均为2018年1月1日至2018年12月31日。2、真贤物业公司(乙方)与案外人悠泊物联网科技(上海)有限公司(丙方)签订的《安居保合作协议》，约定，甲方(空白)业委会，乙方真贤物业公司，丙方悠泊物联网科技(上海)有限公司；小区名称(空白)；甲乙双方向丙方采购“安居保”智能门禁机，共计1万元，设备安装完成后其广告由丙方负责运营，合作期内甲乙双方总计获得该设备广告收入40%的分红，甲乙双方每台设备广告分红之和不超过5,000元。该合同甲方落款处无任何签字及盖章。3、真贤物业公司(甲方)与深圳市丰巢科技有限公司(乙方)签订的《丰巢智能柜合作协议》三份，约定，乙方在甲方管理的物业内安装并运行乙方智能柜，地址分别为联乾小区180弄、190弄、210弄；每处安装智能柜合计1套，每套含税5,500元/年，甲方不得任意调整费用。4、联乾小区公共收益收支情况表，主要内容为，2016年7月至2017年3月期间，联乾小区存在房屋出租租金收益、阳光幼儿园收益、广告费收益，及小区改造、维修等费用支出。该情况表中还有备注：2016年7月代收前期物业的物业费173,678.3元，2016年7月代收前期物业的停车费1,410元，2016年7月至2017年12月的地下停车费130,800元，2016年7月至2017年12月地面停车费229,650元，2016年7月至2017年12月的临时停车费39,845元。以上公共收益收支情况表盖有真贤物业公司财务专用章。2018年1月至2018年11月的门面房租赁费、广告费及维修费支出汇总表，2019年1月、3月的一次性租金收入及停车费收入、管道疏通费支出、业委会津贴支出汇总表无真贤物业公司盖章。真贤物业公司表示，对证据1真实性无异议；证据2无南大路180弄、190弄、210弄业委会盖章，合同内也无地址，与本案无关；真贤物业公司处无证据3，真实性不清楚；证据4有真贤物业公司盖章的汇总表真实性予以认可，无盖章的真实性不予认可，真贤物业公司没有代收过2016年7月之前的物业费及停车费。以上事实，有南大路180弄、190弄、210弄业委会提供的《联乾小区物业临时物业服务协议》、备案证、《停产管理修改协议》、房屋租赁合同、《安居保合作协议》、《丰巢智能柜合作协议》、联乾小区公共收益收支情况表，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第五十条规定，物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；(二)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；(三)公共收益的结余；(四)采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；(五)物业管理用房；(六)应当移交的其他资料和财物。《上海市住宅物业管理规定》第四十七条规定，物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：(一)小区共有部分经营管理档案；(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；(三)水箱清洗记录及水箱检测报告；(四)住宅装饰装修管理资料；(五)业主清册；(六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。联乾小区公共收益收支情况表显示真贤物业公司在对联乾小区管理期间存在包括广告费、房屋租赁费等公共收益，南大路180弄、190弄、210弄业委会提供的房屋租赁合同、《丰巢智能柜合作协议》亦可以证实这一点，该情况表中公共收益的支出包括了小区公共设施和公共部位维修支出，因此，可以推断真贤物业公司处当持有小区公共设施和公共部位维修支出的相关发票和财务凭证，以及小区公共收益的明细账册，这些公共收益与维修费用的支出与业主的利益密切相关，南大路180弄、190弄、210弄业委会要求真贤物业公司移交2016年7月至2019年8月的小区公共设施和公共部位维修费财务凭证及公共收益(广告费、房屋租赁费)明细账册，本院予以准许。根据联乾小区公共收益收支情况表备注内容反映，真贤物业公司代收了2016年7月之前的物业费和停车费，真贤物业公司从2016年7月1日起为联乾小区提供物业服务管理，其对该日期前的小区物业费、停车费不享有权利。真贤物业公司处有确切的代收物业费和停车费金额，应当对此也有相应的账册，南大路180弄、190弄、210弄业委会要求真贤物业公司移交2016年7月前代收的物业费和停车费明细账册，本院予以准许。南大路180弄、190弄、210弄业委会主张真贤物业公司代收了2016年7月前的房屋租赁费，未提供相应证据。南大路180弄、190弄、210弄业委会要求真贤物业公司移交2016年7月前的房屋租赁费明细账册，本院不予准许。《联乾小区物业临时物业服务协议》约定，小区的全部停车费归物业公司。《停车管理修改协议》约定，地下车库停车位、地面停车位和临时停车位收入所得收益按三七分成。因《停产管理修改协议》从2019年3月1日起执行，故2019年3月1日前的停车费全部归真贤物业公司，南大路180弄、190弄、210弄业委会要求真贤物业公司提供2019年3月1日前的停车费及管理费明细账册，本院不予准许。南大路180弄、190弄、210弄业委会要求真贤物业公司移交2019年3月1日起的停车费明细账册，可以准许。地下车库管理费归真贤物业公司所有，与南大路180弄、190弄、210弄业委会无关，南大路180弄、190弄、210弄业委会要求移交车库管理费明细账册，本院不予准许。据此，依照《上海市住宅物业管理规定》第四十七条第一款、第五十条之规定，判决如下：一、被告上海真贤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海市宝山区南大路180弄，190弄，210弄业主委员会移交联乾小区2016年7月至2019年8月的公共设施和公共部位维修费财务凭证及公共收益(广告费、房屋租赁费)明细账册、代收2016年7月之前的物业费和停车费的明细账册、及2019年3月1日起的停车费(地下车库停车费、地面停车费和临时停车费)明细账册；二、驳回原告上海市宝山区南大路180弄，190弄，210弄业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为40元，由被告上海真贤物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年三月二十三日法官助理 鲍仲钰书 记 员 杨士群附：相关法律条文《上海市住宅物业管理规定》第四十七条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主清册；（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。……；第五十条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；（三）公共收益的结余；（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；（五）物业管理用房；（六）应当移交的其他资料和财物。