山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初4567号原告：淄博一诺房地产开发有限公司。住所地：淄博市高新区柳泉路38号，统一社会信用代码：91370300724977490G。法定代表人：张峰，总经理。委托诉讼代理人：司建彬，山东柳泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庆树，男，1963年8月1日生，汉族，淄博一诺房地产开发有限公司职工，现住。被告：孙长怀，男，1960年2月20日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：仇玉鹏，男，1978年5月19日生，汉族，淄博临淄雪宫法律服务所法律工作者，现住。原告淄博一诺房地产开发有限公司诉被告孙长怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序，于同年9月24日公开开庭进行了审理，原告淄博一诺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡庆树、司建彬，被告孙长怀及其委托诉讼代理人仇玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博一诺房地产开发有限公司的诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款250575元。2、判令被告支付原告经济损失274379元。事实与理由：2004年2月，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于临淄区诺综合商贸城A3-1、A3-2商品房两套，合同约定A3-1房屋建筑面积为54.81平方米，A3-2房屋建筑面积为32.13平方米，商品房单价为7500元/平方米。施工过程中因设计变更致使A3-1房屋建筑面积变更为72.47平方米，A3-2房屋建筑面积变更为47.88平方米，两套房屋实际面积超出合同约定面积共33.41平方米。此后双方对于因设计变更致使房屋面积超过合同约定面积部分房屋单价未能达成一致意见，原、被告于2008年12月24日向淄博仲裁委员会申请仲裁，淄博仲裁委员会与2009年9月11日出具了（2008）淄仲裁字第390号裁决书，被告不服，向淄博市中级人民法院申请撤销，后被（2009）淄仲撤字第16号民事裁定书予以驳回。在执行过程中，被告向山东省高级人民法院提起执行异议之诉，山东高院作出（2010）鲁执复议字第65号执行裁定书，裁定对淄博仲裁委员会作出的（2008）淄仲裁字第390号裁决书不予执行。被告又于2019年5月7日向贵院起诉，要求原告为被告办理涉案房屋的产权登记手续，法院作出一审判决，判令本案原告为被告办理涉案房屋的产权转移登记手续。按照《商品房买卖合同》第五条第二款“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。但被告既然通过起诉不要求解除合同但又拒绝与原告协商，其实质就是为了无偿占有原告因设计变更所增加的房屋面积。原告认为《商品房买卖合同》第五条第一款关于面积误差的处理约定与该条第二款关于因设计变更导致面积差异属于并列关系，且是属于当事人对因设计变更导致面积差异处理的特别约定，因设计变更所造成的面积不属于合同第五条第一款中约定的面积差异，不能以此认定该增加的面积超过3%应由出卖人承担。虽然双方对于因设计变更致使房屋增加的建筑面积33.41平方米未能达成一致意见，但根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，在不能达成补充协议的情况下，按照合同订立时履行地的市场价履行，因此被告应按照合同约定的7500元/平方米向原告支付增加面积的购房款，否则被告就构成不当得利。为此起诉。被告孙长怀辩称，1、原、被告双方签订的商品房买卖合同是在2004年2月，原告现向被告提起支付购房款的诉求已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。2、被告已经按照与原告签订的商品房屋买卖合同的约定支付了房屋购买款，原告所诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。在法庭审理过程中，双方当事人围绕其诉求和主张分别进行了举证，其中原告依法提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》两份，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告一诺综合商贸城A3-1、A3-2商品房两套，建筑面积分别为54.81平方米、32.13平方米，单价为7500元/平方米。合同第五条第二款约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。2、设计变更通知单一份，证明涉案房屋因设计变更致使A3-1房屋建筑面积由54.81平方米变更为72.47平方米，A3-2房屋建筑面积由32.13平方米变更为47.88平方米，两套房屋实际面积超出合同约定面积共33.41平方米。根据《商品房买卖合同》第五条第二款规定，在不解除合同的情况下，被告应当与原告签订补充协议。在临淄区法院作出的2660号判决书中已认定涉案房屋是因为设计变更导致房屋面积产生差异。3、淄博一诺房地产开发有限公司2008年11月8日函告一份、（2008）淄仲裁字第390号裁决书一份、（2009）淄仲撤字第16号民事裁定书一份、（2010）鲁执复议字第65号执行裁定书一份，证明涉案房屋因设计变更致使A3-1房屋建筑面积由54.81平方米变更为72.47平方米，A3-2房屋建筑面积由32.13平方米变更为47.88平方米，两套房屋实际面积超出合同约定面积共33.41平方米。涉案房屋因设计变更后原告多次要求被告签订补充协议，并支付购房款，但一直协商未果。4、（2019）鲁0305民初2660号民事判决书一份，证明：2019年5月16日被告起诉要求原告协助其办理涉案房屋的转移登记手续，即被告要求原告继续履行合同，不解除合同，因此根据合同约定被告应与原告签订补充协议并支付购房款。原、被告双方就房屋面积超出约定面积事宜一直处于争议、协商阶段。5、函告书，2008年11月12日孙长怀致函原告淄博一诺房地产已认可收到了。被告对原告所举上述证据提出质证意见认为，商品房买卖合同、函告书系复印件，不能作为证据使用，且原告也未向原告出示该函告书。对于设计变更通知单，原告方并未对被告进行过告知和通知，被告完全不知情，不能够作为原告向被告主张购房款的依据。对裁决书、民事裁定书、执行裁定书的真实性无异议，但无法证实原告本案之诉尚在诉讼时效之内。对2660号民事判决书的真实性无异议，但不能够证实原告一直向被告主张其索要购房款。对函告书的真实性不予认可。被告提交了下列证据：1、购房发票两份、收款收据两份，该组证据证实被告已经按照与原告合同的约定支付了房屋购房款及相应的其他费用。2、商品房买卖合同两份，该组证据证实合同的第五第二款第二项明确约定，产权登记面积大于合同约定面积的面积误差比在3%以内的部分房价款由买受人补足，超过3%的部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。3、山东省高级人民法院2010鲁执复议字第65号执行裁定书一份。该份证据证实原告方向被告主张产权面积大于合同约定面积的3%的部分，没有事实和法律依据。原告对被告所举证据提出质证意见认为，对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。购房发票、收款收据仅是合同约定面积对应的购房款对于因设计变更超出面积的购房款被告并未支付相应对价，该证据与本案不具有关联性。商品房买卖合同与原告提交的两份商品房买卖合同是一致的。且该商品房买卖合同第五条第二款第四项约定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。而被告据以辩称的第二项是除设计变更原因之外导致的房屋面积差异才适用第二项因此被告的质证意见不能成立。山东省高级人民法院2010鲁执复议字第65号执行裁定书并未否定涉案房屋是因设计变更原因致使房屋面积产生差异。因此该证据不能证明被告予以证明内容。本院认证认为，双方均提供了《商品房买卖合同》，其中，原告所举为复印件，被告所举为原件，但合同内容完全相同，予以采信；对于双方所举（2008）淄仲裁字第390号裁决书、（2009）淄仲撤字第16号民事裁定书、（2010）鲁执复议字第65号执行裁定书、（2019）鲁0305民初2660号民事判决书，双方对上述证据的真实性均无异议，予以采信；对于原告所举设计变更通知单，该通知单有设计单位盖章及签字，该证据真实、合法，予以采信；原告所举函告书系复印件，且被告否认曾收到，不予采信。被告所举购房发票、收款收据、山东省高级人民法院2010鲁执复议字第65号执行裁定书均客观真实，原告不存异议，予以采信。根据上述证据及当事人当庭陈述，本院对于原告主张的事实予以确认。同时确认下列事实：双方所提供的《商品房买卖合同》第五条关于商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按以下原则处理：“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受方有权退房。买受方退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。第十条关于规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利息付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。另外，孙长怀于2019年5月16日，就涉案房屋产权登记事宜向本院提起起诉，要求淄博一诺房地产开发有限公司为其办理涉案房屋的产权登记，并赔偿违约金，本院于2019年8月20日作出（2019）鲁0305民初2660号民事判决书，该判决书认定，根据原被告签订的合同，在房屋设计变更导致面积发生变化时，淄博一诺房地产开发有限公司应在10日内通知孙长怀，但淄博一诺房地产开发有限公司未按该约定通知孙长怀，由此导致未能与孙长怀另行签订补充协议，在未签订补充协议的情况下，双方仍应按照已签订的房屋买卖合同的约定履行义务，淄博一诺房地产开发有限公司应按照合同约定，将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关。该判决书已经生效。本院认为，原、被告双方对于商品房买卖合同关系并无异议。所争执的焦点问题有二：1、本案原告提出的诉求是否超过诉讼时效；2、原告要求被告支付房屋差异部分价款及经济损失的请求是否有事实及法律依据。关于第1个焦点问题，本院认为，双方的房屋买卖合同虽然签订于2004年2月份，但在此后因房屋设计变更造成面积差异，双方就面积差异部分始终未能达成一致意见，并相继进行仲裁、向法院申请撤销仲裁、提出执行异议之诉等，直至2019年5月16日，孙长怀就淄博一诺房地产开发有限公司为其办理涉案房屋过户手续事宜向本院提出起诉。由此应当认定，双方关于涉案房屋的过户及价款交付一直在交涉过程中，双方均未放弃各自的诉讼权利。因此，被告提出的本案原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。关于第2个焦点问题，本院认为，应当首先认定本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异是否属于因设计变更所致。若系因设计变更所致，则应按照合同约定由双方签订补充合同，并由被告补交超出部分面价的价款。若非因设计变更所致而是因其他原因所致，则应按照合同约定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。根据原告当庭所举设计变更通知单，该通知单有设计单位淄博市建筑设计研究院盖章，能够证实本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异系设计变更所致。同时，本院生效民事判决书也认定，本案涉案房屋合同约定面积与登记面积差异系因设计变更所致。在此种情况下，双方应当按照合同约定，另行签订补充协议，但被告拒绝与原告签订补充协议，也拒绝支付超出合同约定房屋面积的价款。因此，原告所提出的要求被告按照当时双方约定的房屋价格，支付超出合同约定部分的购房款250575元的诉讼请求成立，予以支持。因被告应支付原告房屋差价款项而未及时支付，应当赔偿由此给原告造成的经济损失。原告提出的要求被告支付经济损失的诉讼请求亦符合法律规定，予以支持。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告孙长怀支付原告淄博一诺房地产开发有限公司房屋价款250575元，于本判决生效后十日内付清。二、被告孙长怀赔偿原告淄博一诺房地产开发有限公司逾期付款造成的经济损失（以250575元为基数，自2009年9月11日起至实际给付之日止，按照合同约定的日万分之三违约金比率计算），与第一项款项同时付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由被告孙长怀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  张方二〇二〇年三月十日代理书记员  王玉