北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初41794号原告：北京增顺楼门丁肉饼店，住所地北京市西城区北纬路48号。经营者：李明增，男，1955年5月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。被告：北京宏意发商贸有限公司，住所地北京市西城区北纬路48号。法定代表人：臧金生，经理。被告：北京对外经贸控股集团有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街22号1幢。法定代表人：徐劲鑫，董事长。委托诉讼代理人：曲啸辰，男，1989年11月30日，北京对外经贸控股集团有限公司员工。原告北京增顺楼门丁肉饼店（以下简称增顺楼肉饼店）与被告北京宏意发商贸有限公司（以下简称宏意发公司）、北京对外经贸控股集团有限公司（以下简称对外经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告增顺楼肉饼店的委托诉讼代理人周子田，被告宏意发公司的法定代表人臧金生，被告对外经贸公司的委托诉讼代理人曲啸辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。增顺楼肉饼店向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付原告停产停业损失补偿615690元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：自2003年始，原告因经营需要与房屋所有权人宏意发公司多次签订《租赁房屋合同》，承租北京市西城区(原宣武区)xxx号房屋。原告以涉案房屋作为经营场所办理了个体工商户营业执照，并在此经营门丁肉饼店十余年，原告投入大量的人力物力，曾多次装修店面、招聘与培训服务人员等。原告与宏意发公司的租赁合同于2015年4月30日到期后，原告继续占有、使用涉案房屋并交纳租金。2014年7月3日，在原告租赁涉案房屋期间，北京市西城区人民政府作出了对涉案房屋的征收决定，由天桥街道办事处负责征收与补偿的具体实施工作。2015年12月25日，二被告作为被征收人与天桥街道办事处及北京市西城区人民政府房屋征收办公室签订了《北京非住宅房屋征收货币补偿协议》及《北纬路房屋征收补充协议》，由二被告领取房屋征收补助费13708254元，其中包括：被征收房屋评估价款9489769元、停产停业损失补助费527100元、搬家补助费8785元、其他补助费3682600元，其中宏意发公司分得1500000元，剩余款项12208254元均归对外经贸公司所有。现涉案房屋已被拆除，二被告已领取上述款项。涉案房屋被征收事宜发生在原告租赁期间，受到停产停业损失的有且只有原告。宏意发公司虽为涉案房屋所有权人，但其从未使用涉案房屋，房屋征收未对其造成任何停产停业损失。对外经贸公司非涉案房屋所有权人，亦非涉案房屋承租人，更无任何损失可言。因此，原告应为停产停业损失享有者，而非二被告。二被告侵犯了原告作为承租人应享有的权益，应向原告支付本应由原告享有的停产停业损失补偿615690元，具体计算方法为依据《北纬路市政道路工程房屋征收补偿方案》及《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第八条之规定，原告主张以3000元/平方米的标准乘以涉案房屋面积为205．23平方米。宏意发公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一、我公司与原告签订的合同已于2015年5月1号到期，双方并无继续履行合同；第二、我方根据2015年11月24日下达的通知单，已经提前通知原告解除合同；第三、拆迁、停产停业补偿等都在合同到期后无续约的情况下发生，原告的诉求没有法律依据；四、原告自2016年1月1日起至2017年12月底拒绝按时腾退房屋，继续占用将近24个月，直至房屋被法院强制拆除。对外经贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，租赁合同到期后，原告一直占用房屋至法院强制执行，原告并未产生实际合法的停产停业损失；第二，生效判决确认了原告与宏意发公司的租赁关系已于2015年11月24日解除，且宏意发公司已通知原告于合理期限内对本案出租房屋不再续签，责令原告对出租房屋予以腾空交还，同时，该判决驳回了原告要求支付停产停业损失的诉讼请求。但自2015年11月24日解除租赁关系，至2017年4月止的一年余间，原告一直非法占有本案出租房屋进行经营，所以原告主张停产停业损失于法无据。本院经审理认定事实如下：2003年开始，宏意发公司将北京市西城区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给增顺楼肉饼店经营使用，并多次签订《房屋租赁合同》，增顺楼肉饼店亦以上述房屋作为经营场所办理了个体工商户营业执照。2014年5月1日，宏意发公司与增顺楼肉饼店签订《房屋租赁合同》，约定由增顺楼肉饼店租赁涉案房屋，房屋面积为205．23平方米，租赁用途为营业（餐饮），租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，房屋租金为每月9500元，租金按季计算。合同所附的《草绘平面图》中载明，楼下房屋营业建筑面积99．88平方米，楼上房屋为宏意发公司自建用房，建筑面积105．35平方米。上述合同到期后，增顺楼肉饼店继续在涉案房屋中经营使用，并向宏意发公司交纳租金至2015年10月31日。2014年7月3日，北京市西城区人民政府颁布《北京市西城区人民政府房屋征收决定》（西政房征字［2014］第2号），明确为进行北纬路市政道路工程建设，西城区人民政府决定进行征收的房屋及附属物的范围，并由北京市西城区人民政府房屋征收办公室组织实施本项目房屋的房屋征收与补偿工作，由北京市西城区天桥街道办事处为实施单位负责房屋征收与补偿的具体实施工作等。涉案房屋在征收范围，2015年11月24日，宏意发公司向增顺楼肉饼店告知征收事宜，并要求增顺楼肉饼店在2015年12月31日前将涉案房屋腾房完毕。庭审中，双方均认可租赁关系于2015年11月24解除。2015年11月18日，对外经贸公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）宏意发公司签订了《委托服务协议》，内容有：“一、委托服务事项。甲方委托乙方负责提供目标房产的权属材料并协助甲方办理有关目标房产市政道路征收的手续。在目标房产全部腾空前，乙方应尽职尽责协助甲方管理好目标房产的安全及日常维护工作。一旦发现安全隐患及时汇报甲方。鉴于乙方与原承租人签订的租赁协议已全部到期，乙方须以书面通告的形式，告知、劝说已到期的承租人腾退，搬离目标房产。发送通告函的同时抄送甲方及征收方备案。二、委托期限：自2015年11月18日至委托事项完成之日止。三、房屋征收补偿补助费及支付方式：（一）房屋征收补偿补助费。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失暂行办法》和北京市西城区人民政府西政房征字【2014】第xx号《征收决定》等文件规定，同时考虑到乙方为房屋实际经营者和占有人，经双方协商一致，给予乙方搬家补助、一次性停产停业损失补偿和其他补助等共计1500000元。（二）支付方式。1．乙方按照西城征收方要求提供有关目标房产完整的权证材料并承诺腾空部分房产后七个工作日内，由西城区人民政府天桥街道办事处指定的北京广安基础设施建设投资公司向乙方支付补偿补助费200000元。2．在目标房产全部腾空完毕并办理完房屋交接手续后的15个工作日内，剩余补偿补助费1300000元由西城区人民政府天桥街道办事处指定的北京广安基础设施建设投资公司向乙方支付。乙方在收到上述款项的同时，应向北京广安基础建设投资公司提供等额、有效的完税发票。同日，双方还签订了《分款协议》，约定北京市西城区北纬路48号房屋补偿补助款共计13708254元，对外经贸公司应分款12208254元，宏意发公司应分款1500000元。2015年12月25日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室与天桥办事处共同作为征收人（甲方）与被征收人（乙方）对外经贸公司签订了《北京市非住宅房屋征收货币补偿协议》，内容有：“一、征收依据。二、被征收房屋状况，乙方在征收范围内xxx号有非住宅房屋11间，建筑面积175．7平方米，临违建房屋面积368．26平方米。三、房屋征收补偿补助费，（一）房屋征收补偿费9489769元；（二）停产停业损失补助费，根据被拆房屋区位及使用性质，一次性停产停业损失补助3000元／平方米，补助建筑面积175．7平方米，停产停业损失补助费共计527100元；（三）搬家补助费50元／平方米，补助建筑面积175．7平方米，搬家补助费共计8785元；（四）其他补助3682600元；（五）甲方应付乙方上述四项房屋征收补偿补助费合计13708254元。”2015年12月25日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室与天桥办事处共同作为征收人（甲方）与乙方对外经贸公司及丙方宏意发公司签订《北纬路房屋征收补偿补充协议》，内容为：“甲、乙双方已于2015年12月25日就北纬路48号房屋签订了《北京市非住宅房屋征收货币补偿协议》，经三方协商签订如下补充协议，1．鉴于乙方将被征收房屋交由丙方经营管理使用，并将部分房屋对外出租，乙丙双方共同签订房屋征收补偿补助款分款协议（见分款协议），经乙方申请，三方协商一致，就甲乙双方签订的《北京市非住宅房屋征收货币补偿协议》约定的房屋征收补偿补助款。甲方同意按照乙方交房情况分两个阶段向丙方分款，分款具体方案如下，（1）丙方应分款1500000元；（2）乙方分款为12208254元。收款方分别开具等额发票。2．乙方已于2015年12月28日将北纬路48号院房屋交予甲方拆除，甲方同意根据第一条将丙方所分到征收补偿款份额（1500000元）部分支付给丙方，金额为贰拾万元。待乙方与丙方共同将全部房屋交予甲方后，甲方将剩余款项支付乙方（12208254）元及丙方（130万元）3．本协议生效后15个工作日内甲方将上述第2款所指征收补偿款二十万元支付给丙方。4．乙方与丙方共同履行租户腾房义务，共同承担腾房责任。在2015年12月30日之前将剩余房屋交予甲方拆除。否则，甲方有权到被征收房屋所在地的人民法院提起诉讼。”2015年12月25日，宏意发公司领取征收补偿款200000元。2019年7月25日，宏意发公司领取征收补偿款1300000元。2019年7月25日，对外经贸公司领取征收补偿款11408254元。另查，一、2016年，天桥办事处以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为案由诉至法院，要求对外经贸公司、宏意发公司及增顺楼肉饼店立即将北京市西城区北纬路48号东北角一层房屋（约一百平方米）及二层自建房屋腾空，并交由天桥办事处拆除。2016年8月4日，法院作出（2016）京0102民初4675号民事判决，判决对外经贸公司、宏意发公司、增顺楼肉饼店在判决生效之日起十日内，将增顺楼肉饼店占用的北京市西城区xxx东北角一层房屋（约一百平方米）及二层自建房屋腾空交予天桥办事处拆除。增顺楼肉饼店不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）京02民终11087号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”该判决在“一审法院认定事实”中载明：“诉争北京市西城区（原宣武区）xxx号房屋（房屋所有权证号：京房权证宣集字第XXXX号，产别：集体产，幢号：1、3，结构：混合，房屋总层数：平房，建筑面积67．9、107．8平方米，房屋所有权证填发日期：2001年1月3日）登记的房屋所有权人为北京宏意发商贸中心。1988年3月31日，北京市宣武区城市规划管理局颁发《临时简易棚建筑许可证》（（88）宣临建字第55号），在规划上同意轻工业进出口分公司在xxx号进行临建加层工程项目施工，共计113．79㎡，结构种类为轻体，使用期限延至2001年3月3日。……宏意发公司系原北京市轻工业品进出口有限责任公司（原中国轻工业品进出口公司北京分公司）主办的集体企业。1995年，北京市国有资产管理局和北京市财政局授权北京富亿通控股有限责任公司经营管理包括北京市轻工业品进出口公司（1997年更名为北京市轻工业品进出口有限责任公司，于2006年被北京市第二中级人民法院宣告破产）在内的42家所属企事业单位的国有资产。2000年北京富亿通控股有限责任公司更名为北京对外经贸控股有限责任公司。2016年3月，经北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意，北京对外经贸控股有限责任公司名称变更为北京对外经贸控股集团有限公司。二、2017年1月，增顺楼肉饼店以房屋租赁合同纠纷案由诉至法院，要求判令被告宏意发公司、第三人对外经贸公司、北京市西城区人民政府天桥街道办事处支付增顺楼肉饼店经营损失费1500000元（包括：一次性停产停业补助费615690元、装修补偿款224000元、设施设备补偿300000元、临时安置补助费307845元、人员安置补助费50053．5元、移机费935元），搬家费8785元，以上费用共计1508785元。2017年4月13日，法院作出（2017）京0102民初1610号民事判决：“驳回原告北京增顺楼门丁增顺楼肉饼店的诉讼请求。”就增顺楼肉饼店主张的“停产停业损失补偿”，法院认为“房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应当区分不同情况处理。本案中，增顺楼肉饼店与宏意发公司并未约定停产停业损失的分配，但增顺楼肉饼店在涉案房屋中实际经营并办理了个体工商户营业执照，有权利要求分配涉案房屋的停产停业损失补偿。但，因涉案房屋尚由增顺楼肉饼店使用未能腾退拆除，天桥办事处明确表示尚未发放上述补偿款项，宏意发公司及对外经贸公司均表示未取得该补偿费的情况下，增顺楼肉饼店要求支付停产停业损失补偿的诉讼请求，本院不予支持。增顺楼肉饼店可待上述补偿发放后再行主张权利或通过其他行政途径解决。”三、2018年7月，增顺楼肉饼店以房屋租赁合同纠纷案由诉至法院，要求判令对外经贸公司、宏意发公司支付增顺楼肉饼店停产停业损失补偿615690元、装修设备附属物补偿559836元。2018年12月20日，法院作出（2018）京0102民初31560号民事裁定：“裁定驳回北京增顺楼门丁肉饼店的起诉。”就增顺楼肉饼店主张的“停产停业损失补偿”，法院认为，“增顺楼肉饼店曾于2017年就该项诉求提起诉讼，后因“宏意发公司及外经贸公司均未取得该补偿费”等原因，法院生效判决未支持增顺楼肉饼店的该项诉讼请求。在本次诉讼中，增顺楼肉饼店就其所述“二被告已领取上述款项”，未举证证明，经本院核实，宏意发公司及外经贸公司亦尚未取得征收补偿款，且非宏意发公司及外经贸公司不受领。因此，已生效判决确定的“增顺楼肉饼店可待上述补偿发放后再行主张权利或通过其他行政途径解决”的条件尚不具备。增顺楼肉饼店在本案提出的装修设备附属物补偿诉讼请求，已为生效判决处理，构成重复诉讼，故本院在本案中，不再处理。”本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，宏意发公司与增顺楼肉饼店于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁物包括正式房屋和临违建房屋，故《房屋租赁合同》中涉及临违建部分租赁的条款无效，其他合同条款系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应当区分不同情况处理。本案中，在实际履行合同期间，涉案房屋被征收，宏意发公司根据其签订的征收补偿补充协议、委托服务协议及分款协议，领取了包括停产停业损失补助在内的征收补偿款，增顺楼肉饼店与宏意发公司并未约定停产停业损失的分配。因补偿款中的停产停业损失补助系针对房屋使用人的补偿，而增顺楼肉饼店在涉案房屋中实际经营并办理了个体工商户营业执照，故增顺楼肉饼店有权利要求分配涉案房屋的停产停业损失补助。但同时考虑到宏意发公司对涉案房屋主要用于出租，而出租行为亦可认为是经营行为的一种，故确定一次性停产停业损失补助应在增顺楼肉饼店与宏意发公司之间进行分配，并结合增顺楼肉饼店的承租房屋面积，酌情确定宏意发公司应给付增顺楼肉饼店停产停业损失补助225000元。对于增顺楼肉饼店要求对外经贸公司给付其停产停业损失补助的诉讼请求，不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京宏意发商贸有限公司支付北京增顺楼门丁肉饼店停产停业损失补助225000元；二、驳回北京增顺楼门丁肉饼店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4979元，由北京增顺楼门丁肉饼店负担3160元（已交纳），由北京宏意发商贸有限公司负担1819元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年三月十六日法官助理 王志伟书 记 员 李 婷