广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异63号 异议人（案外人）：杨国斌，男，1982年10月26日出生，汉族，住广东省东源县。 异议人（案外人）：林泳贤，女，1988年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 异议人（案外人）：林泳琪，女，1999年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 异议人（案外人）：范厚忠，男，1968年11月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 异议人（案外人）：邱和淼，男，1967年5月17日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 上述五异议人委托代理人：吴健锋，广东都昇律师事务所律师。 上述五异议人委托代理人：梁红辉，广东都昇律师事务所实习律师。 申请执行人：梁健才，男，1963年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。 被执行人：林绍泉，男，1964年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：丘丽英，女，1967年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 本院在执行申请执行人梁健才与被执行人林绍泉、丘丽英民间借贷纠纷一案【案号为（2019）粤0605执30398号】的过程中，作出公告拟对被执行人林绍泉所有的位于广东省佛山市*****5号房屋所有权（不动产权证书号：2*****4）及对应的土地使用权【集用（2016）0*****4】采取评估、拍卖等处置措施，案外人杨国斌、林泳贤、林泳琪、范厚忠、邱和淼对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，已审查终结。 异议人杨国斌、林泳贤、林泳琪、范厚忠、邱和淼称，请求法院解除对位于广东省佛山市*****5号房屋所有权（不动产权证书号：2*****4）及对应的土地使用权【集用（2016）0*****4】的查封、拍卖。五异议人认为上述财产属于其所有，理由如下：1.异议人杨国斌和林泳贤是被执行人林绍泉、丘丽英的女婿与女儿，双方于2016年3月12日签订农村宅基地转让协议书，被执行人林绍泉、丘丽英同意以300000元价格将位于广东省佛山市*****5号宅基地（面积136.8平方米）转让给异议人杨国斌、林泳贤，异议人杨国斌、林泳贤分4次将300000元转让款支付给被执行人林绍泉、丘丽英；2.异议人杨国斌、林泳贤与被执行人林绍泉、丘丽英协商决定将上述地址房屋推倒重建，由异议人杨国斌、林泳贤负责出资进行重建、装修，且房屋所有权人变更为异议人杨国斌、林泳贤，由于在重建过程中没有到住建局办理报建手续，以致该房屋建成后迟迟没有办理过户登记手续，房产证上所登记的信息还是推倒重建前所登记的信息；3.房屋建成后，共有5户人家居住，分别为被执行人林绍泉与丘丽英、异议人杨国斌与林泳贤一家、异议人林泳琪一家、异议人范厚忠一家、异议人邱和淼一家；异议人范厚忠、邱和淼是租客，租赁期为60年且已将租金交付给了异议人杨国斌、林泳贤；4.异议人林泳琪儿子刚出生，尚处于哺乳期，异议人范厚忠已将租下来的房屋重新装修，儿媳即将分娩，异议人杨国斌身体状况不佳，需长期服药；5.涉案房产是异议人杨国斌一家四口、异议人林泳琪一家三口的唯一住处，异议人杨国斌建房已用去全部家庭积蓄，杨国斌一家仅靠其打工收入维持生活；6.申请执行人梁健才在执行案件中一直收取被执行人林绍泉、丘丽英的养老金和村中分红，债权得到保障，拍卖房屋不是解决本案的最佳办法；7.退一万步讲，若法院不采纳上述事实与理由，希望能最大限度保障五异议人的基本权益，坚持“买卖不破租赁”原则，让其继续承租拍卖房屋；8.综上，希望法院出于人道主义和社会稳定角度，解除对涉案房屋和对应土地使用权的查封、拍卖。 申请执行人梁健才辩称，不同意五异议人的异议请求，理由如下：1.五异议人的请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不能够排除执行；2.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条、《佛山市南海区农村宅基地管理办法规定》的规定，涉案房屋对应的土地权利性质为划拨宅基地，土地用途为农村宅基地，土地对应的集体经济组织为佛山市南海区六联南村第二股份经济合作社，由上述规定可知，农村宅基地及地上房屋已办理不动产权证方可流转，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，必须经农村集体经济组织的同意，涉案房屋改建后并未取得产权证是不能进行流转的，且异议人未取得六联南村第二股份经济合作社的同意；同时根据南海区政府的规定，宅基地的地上房屋有偿转让受让为本村村民且符合一户一宅的政策，必须由镇街宅基地制度改革试点工作领导小组（宅改办）出具《南海区农村宅基地审批准入资格证明》，异议人至今未能提供相关证明，所以涉案转让证明是无效的；3.异议人与被执行人均系直系亲属关系，涉案的证据均为主观后期补充的证据，有理由相信其是恶意串通损害债权人的利益。 被执行人林绍泉、丘丽英无答辩。 本院查明，本院于2019年7月26日对原告梁健才诉被告林绍泉、丘丽英民间借贷纠纷一案作出（2019）粤0605民初586号民事判决书，判令：一、被告林绍泉、丘丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款700000元予原告梁健才；二、被告林绍泉、丘丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以700000元为本金自2018年7月1日起至实际清偿之日止按月利率1%计算的利息（总金额以49000元为限）予原告梁健才。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2019年10月15日发生法律效力。诉讼期间，本院根据原告梁健才的申请于2019年1月14日查封了被告林绍泉所有的位于广东省佛山市*****5号房屋所有权（不动产权证书号：2*****4）及对应的土地使用权【集用（2016）0*****4】。 2019年11月15日，本院立案受理申请执行人梁健才与被执行人林绍泉、丘丽英民间借贷纠纷一案，案号为（2019）粤0605执30398号，执行依据为本院（2019）粤0605民初586号民事判决书。执行过程中，本院作出（2019）粤0605执30398号公告，内容为：被执行人林绍泉、丘丽英不履行本院（2019）粤0605民初586号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对被执行人林绍泉所有的位于广东省佛山市*****5号房屋所有权（不动产权证书号：2*****4）及对应的土地使用权【集用（2016）0*****4】采取评估、拍卖等处置措施。 另查明，涉案房产的登记房屋权利人为林绍泉（身份证号码），权利证号为2*****4；登记土地权利人为林绍泉（身份证号码），权利证号为集用（2016）0*****4，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用宅基地。 五异议人在回答本院询问时称，林泳贤与林泳琪是姐妹，均为被执行人林绍泉女儿，杨国斌与林泳贤是夫妻。范厚忠、邱和淼的妻子是姐妹，他们与杨国斌、林泳贤、林泳琪没有亲属关系，与被执行人也没有亲属关系。邱和淼与范厚忠实际上是出资建房，拥有60年使用权。林泳贤、林泳琪是广东省佛山市南海区大沥镇黄岐六联南村村民，杨国斌不是该村村民。因林绍泉债务缠身，至今没有时间办理宅基地过户的相关手续，且按政策规定无法办理过户。拆旧房建新房是以被执行人名义办理报建手续。 梁健才在回答本院询问时确认目前地上建筑物为五层建筑。 本院认为，对异议人杨国斌、林泳贤、林泳琪、范厚忠、邱和淼以涉案房屋及对应土地属于其所有为由请求本院解除对涉案房屋及对应土地的查封、拍卖等执行措施，分析如下：一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案为五异议人作为案外人提出的排除涉案土地及地上建筑物执行的异议，本院在本案中以上述司法解释的规定作为审查判断涉案土地及地上建筑物权利人的标准。对于涉案土地，登记权利人为被执行人林绍泉，并非五异议人。对于涉案土地的地上建筑物，登记权利人为被执行人林绍泉，虽然地上建筑物在不动产登记后重建，但五异议人未举证证明该建筑物已重新办理以其为权利人的产权登记手续，而该建筑物所在土地的登记使用权人为被执行人林绍泉，五异议人亦未提供该建筑物的建设工程规划许可、施工许可等相关证据以证明其是该建筑物的合法权利人。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人杨国斌、林泳贤主张被执行人林绍泉、丘丽英已向其转让涉案土地且其已付清转让款，但至今涉案土地的权利人仍登记为被执行人林绍泉，杨国斌、林泳贤亦承认未办理过户登记且按政策无法办理过户，不符合排除执行的条件。至于五异议人主张按“买卖不破租赁”原则的让其继续承租涉案房屋，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，五异议人未能举证明证明在本院查封之前已与被执行人林绍泉、丘丽英就涉案房产签订合法有效的书面租赁合同，未能举证证明涉案房产在其承租的租赁期内，以现有的证据不足以认定在本院查封涉案房产前，五异议人与被执行人之间围绕涉案房产存在租赁关系。综上，五异议人的异议请求，理据不足，本院不予支持。 至于杨国斌、林泳贤、林泳琪以涉案房产是其唯一住房为由请求本院查封、拍卖等执行措施，因该异议内容属于与实体权利无关的对执行行为的异议，与五异议人以涉案房屋及对应土地属于其所有为由提出的排除该房屋及对应土地执行的执行标的异议，两者所适用的法律救济途径不同，故本院在本案中对异议人杨国斌、林泳贤、林泳琪提出的上述执行行为异议不作一并审查处理。异议人杨国斌、林泳贤、林泳琪对该异议内容可通过另案主张。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人杨国斌、林泳贤、林泳琪、范厚忠、邱和淼的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  潘国盛 审判员  王志钊 二〇二〇年三月二十六日 书记员  林文韬