贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1401号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。上诉人（原审原告）：孟强，男，汉族，1974年10月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：胡芳，女，汉族，1974年11月1日，住贵州省毕节市七星关区。上诉人孟强、胡芳的委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。上诉人孟强、胡芳的委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与上诉人孟强、胡芳商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告孟强、胡芳支付逾期办证违约金14809.60元。二、驳回原告孟强、胡芳的其他诉讼请求。案件受理费549.00元（已按简易程序减半收取），由原告孟强、胡芳负担389.80元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担159.20元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人孟强、胡芳上诉请求：撤销一审判决，改判：1.被上诉人支付上诉人2015年2月5日至2018年2月6日期间的逾期办证违约金38131.72元；2.被上诉人返还上诉人代收的各项开户费和交易费4493.00元，并以4493.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付2012年1月1日至实际退还之日的利息。事实及理由：一、根据《补充协议》的约定，被上诉人应于上诉人交齐买受人应提交的办证资料后的360日内提供产权过户手续，也即不动产权属证，故逾期办证违约金应截止计算至被上诉人交付不动产权证之日。二、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，商品房需达到的交付条件包括水、电、电视、燃气开通，相关法规亦明确前述“四通费”属于出卖人应负担的开发成本，已包含在合同约定的商品房总价款中，被上诉人违法重复收取“四通费”，构成欺诈，上诉人可随时主张返还，不受诉讼时效限制。同类型案件，法院已作出支持返还“四通费”的判决，为维护司法权威与公平正义，本案亦应判决由被上诉人向上诉人返还“四通费”。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.碧阳置业公司应否返还“四通费”并支付利息？关于焦点1，对双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定应结合《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”的约定予以理解，即上诉人履行办证义务的时间为被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内，同时上诉人需在商品房交付使用之日起90日内取得商品房所有权初始登记。但案涉商品房于2014年2月10日交付被上诉人，于2015年7月22日才取得商品房备案证明书已经违约。而商品房买卖中，办理商品房转移登记需以出卖人取得办理商品房转移登记的相关文书为前提，在出卖人取得办理商品房转移登记的相关文书之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，涉案房屋均不能办理商品房转移登记。同时，上诉人于2017年11月22日才向买受人开具购房发票，而被上诉人在取得购房发票之前并不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，上诉人于2018年1月15日通知被上诉人提交办证资料后，于2018年2月6日便办理完毕涉案房屋不动产权证，由此可见，被上诉人未提交办证资料系上诉人所致，被上诉人并无怠于履行提交办证资料义务的情形，上诉人回避其未按约定时间取得所有权初始登记，未及时向被上诉人出具购房发票等违约事实，以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由，主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定上诉人应于案涉商品房交付之日起360日内即2015年2月5日前履行办证义务，其未如期履行构成违约，并无不当。因双方约定以日为单位累计违约金，则应以每个单独的违约金债权分别计算诉讼时效，一审对被上诉人起诉之日回溯三年的违约金债权予以保护并无不当，本院予以确认。被上诉人主张出卖人承担自2015年2月5日起算的违约金，于法无据，本院不予支持。根据前述《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人既委托上诉人代为申请办证房屋产权证，并已向上诉人交齐了办证所需资料，上诉人承诺在此后360日内向被上诉人提供的“产权过户相关手续”则应为房屋产权证。据此，上诉人应承担逾期办证违约责任至被上诉人取得案涉商品房不动产权证之日。被上诉人主张违约金计算至2018年2月6日的上诉请求成立，本院予以支持。据此，碧阳置业公司应向孟强、胡芳承担逾期办证违约金的期间为2016年11月15至2018年2月6日。关于焦点2，《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司以其违约未给买受人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，“各项开户费和交易费”4493.00元系买受人孟强、胡芳委托出卖人碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，买受人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，出卖人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对买受人孟强、胡芳主张返还“各项开户费和交易费”4493.00元的请求，本院予以支持。因双方并未约定出卖人持有代收费用期间的利息，买受人主张出卖人支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人孟强、胡芳的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15141号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以被上诉人孟强、胡芳已付购房款347643.00元为基数，按每日万分之一的标准，支付被上诉人孟强、胡芳2016年11月15日至2018年2月6日期间的逾期办证违约金；三、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人孟强、胡芳各项开户费和交易费4493.00元；四、驳回被上诉人孟强、胡芳的其他诉讼请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求；六、驳回被上诉人孟强、胡芳的其他上诉请求。一审案件受理费549.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担400.00元，被上诉人孟强、胡芳负担149.00元；二审案件受理费2196.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1898.00元，被上诉人孟强、胡芳负担298.00元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月三十日法官助理 胡伟科法官助理 任云娇书 记 员 高 进