呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7432号原告：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：陈隆隆，男，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被告陈隆隆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告春川物业公司的委托诉讼代理人赵明程，被告陈隆隆的委托诉讼代理人戴岩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春川物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈隆隆向春川物业公司支付拖欠的2015年1月5日至2019年7月31日物业费548,880.1元、支付拖欠的2014、2015、2016年度采暖费60,141.3元；第1、2项合计665,957.54元；2.请求判令陈隆隆向春川物业公司支付迟延支付违约金56,946.14元；3.请求判令陈隆隆承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《管理营运合同》，约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司整体负责对位于呼和浩特市赛罕区名为“呼和浩特金游城广场”的项目进行运营管理。呼和浩特市沃华商业管理有限公司有权在金游城广场范围内实施运营业务、租赁管理业务及物业设施管理业务。同日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，由春川物业公司整体负责呼和浩特鹏欣金游城143,942平方米的物业服务。双方在合同中对于合同期限、物业费标准及物业费缴纳时间等都做了明确的约定。2014年9月30日，陈隆隆与呼和浩特鹏达投资置业有限公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定呼和浩特鹏达投资置业有限公司将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S5-301至S5-352室出租给陈隆隆，用于儿童早教，业态限于儿童早教亲子培训。房屋建筑面积为657.79平方米。租赁期限从2015年1月18日至2025年1月17日止。其中约定从2015年1月18日至2025年1月17日每月的物业管理费为10,003.89元，物业费的支付时间及标准参照租金的标准支付。根据合同约定，租赁期间，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费及采暖费。合同中还约定，春川物业公司在陈隆隆拖欠物业管理费等相关费用累积相当于二个月租金额且经催告仍不缴纳，应支付相当于二个月租金的违约金。2014年12月5日，陈隆隆与呼和浩特鹏达投资置业有限公司签订告知函，同意由春川物业公司收取营运期间的物业费。合同生效后，春川物业公司按约定提供服务。但陈隆隆自2015年1月5日起未按照合同约定缴纳物业费及采暖费，并经春川物业公司催缴后仍不履行交纳义务，其已经严重侵害了春川物业公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求支持春川物业公司的诉讼请求。陈隆隆辩称，2017年9月前，并非春川物业公司提供物业服务，且物业服务质量不达标；2017年9月后，春川物业公司未按《前期物业服务合同》约定以及相关法律规定提供服务，物业服务质量严重不达标。2017年12月17日晚，陈隆隆承租的房屋楼上商铺暖气分水阀炸裂，漏水整整一晚，出租方呼和浩特鹏达投资置业有限公司及春川物业公司均未能及时发现，未实行24小时值班制，未及时告知陈隆隆，导致陈隆隆无奈停业两个月进行重新装修，且不让陈隆隆自行清理积水持续一周，造成陈隆隆的损失持续扩大，因此陈隆隆不应全额支付物业管理费。《前期物业服务合同》约定的合同期限自2014年4月23日起至2019年4月22日止，春川物业公司请求支付物业费至2019年7月31日，超出合同期限范围内的主张不应得到支持。2016年金游城进行消防改造，2017年5月1日至2017年7月31日金游城因工程设计缺陷和施工质量问题开始进行封闭改造期间，所有商户停业，陈隆隆不应承担物业费。春川物业公司未对陈隆隆履行催告程序，擅自交纳采暖费的行为，剥夺了陈隆隆作为供暖使用方维护自己合法权益的权利，且春川物业公司替哪一方交纳采暖费无法判断，其既非业主又非实际使用人，《房地产租赁合同》中未约定采暖费由哪一方支付，自陈隆隆承租房屋后，该房屋供暖严重不达标，且春川物业公司提供的证据不能证明已交纳的采暖费是哪一部分房屋的。春川物业公司主张的律师费无事实及法律依据，其也没有举证律师费已实际发生。陈隆隆承租的房屋不符合出租条件，常年漏雨，商场内不断进行改造，系春川物业公司违约在先，陈隆隆只能拒交物业费来维权，因陈隆隆无违约行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接与验收、专项维修资金、违约责任等事项作出约定。2014年9月30日，鹏达置业公司（甲方、出租方）与陈隆隆（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方出租给乙方的房屋坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S5-301至S5-352室（S5-352暂测面积为10.07平米，实际乙方租赁3.63平米，另6.44平米由其他商户租赁，不计入本合同的租赁面积），该房屋建筑面积657.79平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为儿童早教经营使用，业态限于儿童早教亲子培训。租赁期限为十年，自2015年1月18日起至2025年1月17日止，甲方在2014年10月8日前向乙方交付该房屋。合同3.5免租期约定，自房屋交付日算起，乙方享有100日的免租期，免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期自2014年10月8日至2015年1月18日止，该装修免租期内乙方应支付装修管理费。免租期计算在租赁期限内，租金自免租期届满之后次日起计算（亦即“租金起算日”）。第四条租金数额及支付方式中4.1约定，租赁期间内，乙方应按本合同约定支付租金，该房屋租金采用月固定租金的计算方式如下：1、自2015年1月18日至2017年1月17日止，每月固定租金26,610.35元……。4.2.1约定，……首期租金是指在2015年1月18日至2015年3月17日期间应交纳的租金。第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2015年1月5日至2025年1月4日止，每月物业管理费用为人民币10,003.89元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付二个月物业管理费人民币20,007.78元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和养护费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该合同还就其他事项作出了约定。庭审过程中，陈隆隆自认现仍使用案涉房屋。2014年12月5日，鹏达置业公司向陈隆隆发出告知函，该函载明根据双方签订的租赁合同，鹏达置业公司指定春川物业公司收取陈隆隆在呼和浩特鹏欣金游城营运期间的物业费。当日，陈隆隆签收该函。鹏欣金游城S5-301至S5-352房屋2015年1月5日至2019年7月31日期间的物业费为541,403.61元（15元/月/平方米×657.79平方米×54个月27天）。本院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为金游城广场提供物业服务，鹏达置业公司又与陈隆隆签订租赁合同，将位于金游城广场内的案涉房屋出租给陈隆隆使用，陈隆隆作为案涉房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁案涉房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张陈隆隆支付2015年1月5日至2019年7月31日期间物业费的诉讼请求，陈隆隆辩称起租时间由2015年1月5日改为2015年1月18日，物业费也应于2015年1月18日起付，春川物业公司认为免租期仅约定了免租金，未约定免物业费，物业费应自2015年1月5日起算，不认可陈隆隆的意见，本院认为，因春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方在租赁合同中约定的陈隆隆承担物业费的起始时间为2015年1月5日，陈隆隆主张支付物业费开始时间变更为2015年1月18日，但未提供证据，故对春川物业公司提出的物业费从2015年1月5日起算的意见，本院予以采纳；对于春川物业公司提出物业费按每月10,003.89元计算的意见，其未对该主张的计算依据作出合理说明，且租赁合同、前期物业服务合同当中均有以15元/月/平方米按建筑面积计算物业费的约定，故本院认为应参照前期物业服务合同约定的15元/月/平方米的标准确定物业费，即陈隆隆向春川物业公司支付2015年1月5日起至2019年7月31日期间的物业费541,403.61元，对其主张的上述期间的物业费本院按照541,403.61元予以支持。对于陈隆隆提出的不应支付2019年4月22日以后物业费的抗辩意见，因2019年4月23日后陈隆隆仍在使用案涉房屋，春川物业公司亦仍为案涉房屋提供物业服务，陈隆隆应当支付费用，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张陈隆隆支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张陈隆隆支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，陈隆隆亦辩称招商过程中承诺包暖故租赁合同中没有采暖费的约定，且对春川物业公司称代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代陈隆隆交纳案涉房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，本院不予支持。对于陈隆隆提出的案涉承租房屋不符合出租条件、常年漏雨、商场内不断进行改造的辩称意见，属房屋是否适租问题，不属本案物业服务合同纠纷调整范围，其可另行主张权利；对于陈隆隆提出的楼上漏水，春川物业公司未及时通知，致使其损失扩大的辩称意见，其仅在本案中提出抗辩，根据其提供照片，本院无法确认其损失及春川物业公司的责任，对其该项抗辩意见，本院不予采纳；对于陈隆隆提出的其他抗辩意见，因其未提供相关证据佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈隆隆于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费541,403.61元；二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10,460元（春川物业公司已预交），由陈隆隆负担9215元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担1245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 蒋 葵人民陪审员 刘 芳 二〇二〇年三月三十一日书 记 员 张琪乐