北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33863号原告（反诉被告）：北京文标文化产业发展有限公司，住所地：北京市通州区新华北街117号33幢328室。法定代表人：高方禹，总经理。委托诉讼代理人：苟琦，北京文标文化产业发展有限公司员工。被告（反诉原告）：李锋，男，1974年9月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市旬邑县。委托诉讼代理人：李贺，北京索朗律师事务所律师。原告北京文标文化产业发展有限公司（以下简称文标文化公司）与被告李锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文标文化公司的法定代表人高方禹及其委托诉讼代理人苟琦，被告李锋的委托诉讼代理人李贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文标文化公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除文标文化公司与李锋签订的《办公用房租赁合同》；2、请求判令李锋给付文标文化公司租金145129．60元（暂计至2019年8月7日）；3、请求判令李锋给付文标文化公司违约金43538．88元（暂计至2019年8月7日）；4、诉讼费由李锋负担。事实和理由：2017年5月17日，我公司与李锋签订《办公用房租赁合同》，约定由我公司向李锋提供办公用房，李锋按时足额缴纳租金。根据合同约定，李锋应于2018年12月11日之前向我公司交纳下一租期的房租，但经我公司多次催要，李锋一直未向我公司足额支付相关租金，且一直占据房间。对此，我公司根据双方签订的《办公租赁合同》，多次要求李锋履行合同约定，但李锋拒不履行协议约定，且一直拒绝支付租金，亦不承担违约责任。对于李锋的反诉，我公司的答辩意见为：一、李锋所称的室内供暖出现问题，毫无根据，此说法也与事实不符；二、我公司与李锋签订的《办公用房租赁合同》中明确约定，续交房屋租金最迟应在租金用完前一个月交纳，我公司完全是按照合同的约定要求李锋支付租金，但李锋一直拒绝支付，其行为已经构成违约。此外，李锋所述的事项均不存在，事实是李锋一直未交纳租金且一直占据房屋，拒绝我们的进入；三、正是由于李锋一直拖欠租金未交纳，才导致我公司不得不于2019年1月20日采取了停电等措施，而锁门的行为根本不是我公司所为，此门一直是李锋自己所锁，并拒绝搬走；四、李锋要求我公司赔偿其经营和装修损失，毫无法律依据，且根据双方签订的《办公租赁合同》第八条第一款的约定，我公司不应退还李锋的房屋押金。综上，请求驳回李锋的全部反诉请求。李锋辩称：2017年5月17日，我与文标文化公司签订了《办公用房租赁合同》，我按照约定向该公司支付了2017年7月11日至2019年1月10日期间的房屋租金。2018年11月，我发现所承租的房屋室内供暖出现问题，温度严重低于法定标准，无法满足办公要求，遂要求文标文化公司进行整改，但整改后温度仍未达到办公使用的标准，且该公司也未继续整改。2019年1月4日，文标文化公司以我未给付下一期租金为由，不给我供电，并在1月7日强行将出租房屋的门锁上，非法扣留我及我所经营企业的物品。实际上，该租金的实际到期日为2019年1月10日。锁门期间，我多次要求文标文化公司开门，配合我进行房屋交接，但该公司一直以“不给钱，就不给东西”为由拒绝我的房屋交接请求，并多次发生冲突。我同意解除合同，解除合同的时间为所交租金的实际到期日即2019年1月10日，但我认为，文标文化公司应当通过合法方式维护自身的合法权益，以合法的方式收回租赁物，该公司的锁门行为，既导致了我的企业无法正常经营，也导致我无法将租赁物内的财物搬走，锁门的行为已经违法，锁门期间的租金损失是由文标文化公司的违法行为导致的，不应由我来承担，相反文标文化还应赔偿因其违法锁门给我造成的损失，即反诉请求如下：1、请求判令文标文化公司立即返还我租赁物内的物品；2、请求判令文标文化公司支付经营损失189060．92元；3、请求判令文标文化公司支付装修损失100000元；4、请求判令文标文化公司退还房屋押金20000元；5、反诉费由文标文化公司负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年5月17日，文标文化公司（甲方、出租方）、李锋（乙方、承租方）签订《办公用房租赁合同》，协议约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于北京市通州区新华北街XX（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积300平方米，租赁用途为办公使用；二、租赁期限自2017年7月11日至2020年7月10日，共计36个月。另外，2017年5月17日至2017年7月10日为免租期；三、该房屋的第一、二年的租金均为250000元，第三年的租金为262500元，房屋押金为20000元，租金采取“押一付六”的方式交纳，续交房屋租金最迟应在上次租金用完前一个月交纳，首次付款减免5000元，作为地址补偿；四、租赁期间乙方所产生的一切费用自行承担，其中，电费的收费标准为1．80元/度、物业管理费的收费标准为3元/平方米/月、暖气费的收费标准为42元/建筑平方米/供暖季（租期每年供暖费减半收取），若遇国家电费、供暖费、水费调整，则做相应调整；五、出租期间，甲方主负责对房屋的形式和室外设施设备的维修保养，并监督管理；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；六、双方可以协商变更或终止本合同，但乙方须自行找到其他人承接执行本合同约定的租赁期限，否则视为违约，违约方赔偿另一方两个月租金标准的合同违约金。乙方累计拖欠房租15日（含）以上的，视为违约，甲方有权单方解除租赁关系，合同关系终止；七、违约责任：1．在租赁期内，乙方有未经甲方书面同意转租、转借承租房屋或拆改变动房屋结构或改变本合同约定的房屋租赁用途；2．利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；3．拖欠房租累计15日（含）以上等情形之一的，甲方有权解除合同，采取措施收回出租房屋，对乙方所交纳的租金、押金不予退还；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的3倍支付违约金……。合同还对房屋的转租、转借等做了约定。文标文化公司、李锋分别在《办公用房租赁合同》上盖章、签字，文标文化公司将案涉房屋交付李锋，李锋分别通过其个人账户、高秀清的账户累计向文标文化公司交纳房屋押金20000元，并支付租金至2019年1月10日。2018年12月3日、27日，文标文化公司通过在案涉房屋大门上张贴《租户缴款通知书》、《租户欠款通知书》等方式要求李锋支付下一承租期租金125000元，但李锋未再向文标文化公司支付。文标文化公司2018年12月3日的《租户缴款通知书》载明：“尊敬的商户：113．114您的办公室租金已到期，请在12月11日前到物业办公室交纳下一期租金125000元，逾期三日，公司将实施停电措施。……”，《租户缴款通知书》还向商户告知了缴款的对公、对私的开户行、收款人、账号；2018年12月27日的《租户欠款通知书》载明：“尊敬的商户：113．114您的办公室租金已逾期，截止至2018年12月27日，已逾期15天，按照合同第七条，拖欠房租累计15日（含）以上的，视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁合同，合同关系终止，甲方有权收回房屋。特此通知”。2019年4月15日，文标文化公司向本院起诉，要求李锋给付租金125000元，并按照日租金的3倍支付违约金；李锋对文标文化公司起诉的答辩意见为：李锋系北京中建联艺建筑装饰有限公司的法定代表人，李锋是以该公司法定代表人的身份与文标文化公司签订的《办公用房租赁合同》，租赁案涉房屋的目的也是用于该公司的实际办公，李锋不应是本案的被告，北京中建联艺建筑装饰有限公司应是本案被告；承租的供暖季期间，李锋发现案涉房屋室内的供暖温度不达标并要求文标文化公司进行整改，但最终也未解决温度不达标问题；2019年1月7日，文标文化公司对案涉房屋断电，1月22日，又将案涉房屋上锁。综上，文标文化公司违约在先，故不同意给付租金和违约金。同时要求文标文化公司返还案涉房屋内的物品，并赔偿经营损失。在此次庭审中，文标文化公司认可因供暖系统老化，在李锋承租期间的2017-2018年供暖季，曾就案涉房屋温度不达标问题向文标文化公司进行过反映，文标文化公司亦对案涉房屋的供暖设施进行了维修、清洗，并在减半收取供暖费的基础上，对李锋应当交纳的供暖费再次进行了减免2000元的处理，收取了供暖费4300元，且未向李锋收取2018-2019年供暖季的供暖费。文标文化公司认可在2019年1月31日对案涉房屋锁门，李锋对实际交纳4300元供暖费的事实无异议。2019年8月7日，文标文化公司以公司决定解除《办公用房租赁合同》，要求收回房屋为由，自行撤回了对李锋的起诉。2019年8月9日，文标文化公司向本院提起本次诉讼。9月5日，本院向李锋送达了起诉书副本。9月6日，鉴于双方均同意解除合同，本院组织文标文化公司与李锋协商确定房屋交接时间、自行办理房屋交接手续。12月11日，为避免双方损失进一步扩大，本院再次组织文标文化公司与李锋协商确定房屋交接时间、自行办理房屋交接手续。12月18日，文标文化公司与李锋就案涉房屋进行了交接，李锋将案涉房屋内其享有所有权的物品以及未形成附和的装饰、装修物搬离，将案涉房屋及钥匙交由文标文化公司，李锋结清了除房租外的其余相关费用。庭审中，文标文化公司变更诉讼请求，要求李锋给付2019年1月10日至2019年12月18日期间的房屋租金234722．15元、并认为约定的日租金三倍的违约金过高而要求按照房屋租金的30%支付违约金70416．64元。李锋仍然坚持文标文化公司第一次起诉时的答辩意见，表示不同意给付租金和违约金，认为文标文化公司违约在先，锁门影响了李锋公司正常经营，故提起反诉，要求文标文化公司返还李锋租赁物内物品，赔偿李锋因文标文化公司锁门造成的经营损失、装修损失，并返还押金20000元。李锋未就主张的文标文化公司对案涉房屋断电、锁门的时间向本院提供证据，并称其反诉请求中要求的经营损失189060．92元就是以2018年北京中建联艺建筑装饰有限公司税务系统的开票总额5041624．71元为基数，按照15%的利润率而计算出的三个月的利润损失。针对李锋的上述抗辩，本院就其反诉向李锋进行了释明，但李锋坚持其反诉请求，并称李锋已将北京中建联艺建筑装饰有限公司转让，转让后的公司更名为亚夏装饰集团有限公司，但与李锋无任何关系，要求申请追加亚夏装饰集团有限公司作为被告参加诉讼。经本院审查，2019年6月18日，北京中建联艺建筑装饰有限公司包括李锋在内的投资人全部退出，企业类型由自然人投资或控股的有限责任公司变更为自然人独资的有限责任公司。2019年7月31日，北京中建联艺建筑装饰有限公司进行了名称、注册地址、经营范围、企业类型、投资人、法定代表人的变更，公司变更后的名称为亚夏装饰集团有限公司。因亚夏装饰集团有限公司，北京中建联艺建筑装饰有限公司均不是本案必须共同进行诉讼的当事人，故裁定驳回李锋要求追加亚夏装饰集团有限公司为本案被告的申请。另查，李锋承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，并就装修支出向本院提供了2017年5月19日北京中建联艺建筑装饰有限公司与陆吉林签订的《装饰工程劳务分包合同》及转账记录。文标文化公司称对李锋的装修知情，但不认可装修的数额，并称因李锋违约在先，按照合同约定装修损失亦应由其自行负担。又查，《装饰工程劳务分包合同》记载的合同签订地址为北京市通州区葛布店北里30号东院北京中建联艺建筑装饰有限公司办公室。自2017年3月22日，北京中建联艺建筑装饰有限公司的工商注册地址变更为北京市通州区葛布店北里30号东院而非案涉房屋的地址。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，文标文化公司与李锋就案涉房屋的租赁事宜签订的《办公用房租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。本案中，结合双方的诉辩意见及法院查明的事实，本案的争议焦点为：1．《办公用房租赁合同》的承租主体是谁；2．哪一方违约导致合同解除；3．李锋是否应当向文标文化公司支付锁门后的房租或房屋使用费，现分述如下：对于争议焦点一，《办公用房租赁合同》的承租主体，本院认为：首先，根据租金的给付记录，文标文化公司收到的租金、押金，均系从李锋、高秀清的个人账户支付，而非北京中建联艺建筑装饰有限公司账户支付，即使李锋是以该公司的法定代表人身份与文标文化公司签订的《办公用房租赁合同》，其在长达两年的合同履行过程中，完全可以与文标文化公司协商变更承租方的主体。同时，北京中建联艺建筑装饰有限公司的注册地址始终未在案涉房屋内注册，其承租案涉房屋的用途也并非用于该公司的生产或仓储；其次，就合同相对性而言，《办公用房租赁合同》记载的承租方为李锋，而非北京中建联艺建筑装饰有限公司；再次，李锋在本院释明后，仍然坚持反诉，其以自己反诉的行为做出了李锋系合同承租方的自认，故对于李锋关于北京中建联艺建筑装饰有限公司系合同的实际承租方，应以该公司为被告的辩解意见，本院不予采信。据此，因《办公用房租赁合同》的承租主体为李锋，并非北京中建联艺建筑装饰有限公司，现李锋反诉要求文标文化公司给付北京中建联艺建筑装饰有限公司经营损失的请求，本院不予支持。对于争议焦点二，哪一方违约导致合同的解除。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，支付租金系租赁合同中承租人最主要的合同义务。依照合同约定，李锋应于2018年12月11日前支付下一期租金，但李锋实际未支付，李锋的行为构成违约。关于李锋主张的租期内供暖温度不达标问题，因李锋亦认可文标文化公司已积极对供暖设施进行了处置，对李锋应当缴纳的供暖费予以了减免，且李锋实际也按照减免后的标准履行了供暖费的缴纳义务，应当视为双方就供暖温度不达标问题已经予以解决。同时，就房屋租赁合同而言，供暖温度不达标并不构成文标文化公司在该合同履行中的根本违约，故李锋再以供暖温度不达标而拒绝交纳租金的理由不能得到本院的支持。据此，根据双方签订的《办公用房租赁合同》约定，由于承租方的责任导致退租的，所依附于房屋的装修归出租方所有，对于所交纳的租金、押金不予退还。现李锋未能按照合同约定交纳租金构成违约，故本院对李锋反诉要求文标文化公司退还押金，赔偿装修损失的请求亦不予支持。对于合同解除的时间，本院认为：首先，《办公用房租赁合同》约定的租赁期限为2017年7月11日至2020年7月10日而非2019年1月10日，虽然《办公用房租赁合同》约定了李锋拖欠房租累计达15日（含）以上，文标文化公司有权解除合同，但该约定情形出现时只是导致文标文化公司具备了行使合同约定的单方解除权而不导致合同的当然解除；其次，文标文化公司在2018年12月27日的《租户欠款通知书》中向李锋告知了解除合同后的法律后果，但该通知仅是告知李锋其享有解除权，而并未行使该权利，故《租户欠款通知书》也并不产生合同解除的法律后果；第三，结合文标文化公司第一次起诉时仅要求李锋支付租金及违约金的诉讼请求，均可以佐证文标文化公司的目的是为了督促李锋及时缴纳下一期租金，履行合同义务，而不是要解除合同。综上，本院认定合同的解除时间为本院向李锋送达本案起诉状副本的时间。对于争议焦点三，李锋是否应当向文标文化公司支付锁门后的房租或房屋使用费。对于断电、锁门的时间，现李锋未就文标文化公司断电、锁门的具体时间向本院提供证据，且其在两次诉讼中陈述的断电、锁门时间均不一致，故本院以文标文化公司自认的断电、锁门时间为准，即2019年1月20日断电、1月31日锁门。对于断电、锁门的法律后果，虽然双方签订的《办公用房租赁合同》约定了承租方在累计拖欠租金达15日（含）以上的，出租方有权解除合同，采取措施收回房屋，但“采取措施”系为实现“解除合同、收回房屋”的目的允许行使的手段，现文标文化公司在《租户缴款通知书》《租户欠款通知书》中均未向李锋主张“解除合同、收回房屋”的情况下，对李锋采取断电、锁门的措施，其行为已经超出了必要的限度，客观上确实造成李锋对案涉房屋的使用产生影响，故对2019年1月31日锁门后至2019年9月5日合同解除期间的租金数额，应依法予以酌减，本院结合本案实际情况、在案证据以及双方的过错酌情确定为合同约定的租金标准的50%，相应部分欠付租金的违约金数额亦应当予以酌减，以李锋拖欠租金的数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的倍数计算利率为宜，自2018年12月11日起至租金全部付清之日止。但本院同时注意到，文标文化公司的断电行为，是在通过《租户缴款通知书》向李锋告知停电后果，在李锋应交租金的时间之后做出的，其目的是督促李锋履行合同义务及时缴纳下一期租金，系文标文化公司行使合同履行抗辩权的行为，对此应当加以区分。现文标文化公司、李锋在本院2019年9月6日的告知后，仍然未能完成对案涉房屋的及时交接，故双方对合同解除后产生的房屋使用费均负有过错，故对于2019年9月5日合同解除后产生的房屋使用费问题，亦由本院结合本案的实际情况、在案证据以及双方的过错酌情，确定为合同约定的租金标准的50%。综上，《办公用房租赁合同》的承租主体为李锋，李锋未能按时向文标文化公司交纳租金构成违约，应当承担逾期交纳租金的违约责任。文标文化公司在李锋逾期交纳租金的情况下对案涉房屋上锁的行为确有过错，应当酌减李锋的租金交纳义务及违约责任。文标文化公司与李锋未能及时办理房屋交接手续，应当对合同解除后的房屋使用费共同承担。现文标文化公司与李锋已经案涉房屋内的物品进行了交接，李锋自行撤回要求文标文化公司返还租赁屋内物品的反诉请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认北京文标文化产业发展有限公司与李锋签订的《办公用房租赁合同》于2019年9月5日解除；二、李锋给付北京文标文化产业发展有限公司2019年1月11日至1月30日的租金13698．63元，2019年1月31日至7月10日租金的50%，即55136．99元，2019年7月11日至9月5日的租金的50%，即20496．57元，共计89332．19元，于本判决生效后7日内执行清；三、李锋给付北京文标文化产业发展有限公司2019年9月6日至2019年12月18日期间的房屋使用费74794．52元的50%，即37397．26元，于本判决生效后7日内执行清；四、李锋给付北京文标文化产业发展有限公司逾期给付租金13698．63元的违约金，违约金以13698．63元为基数，利率分段计算，即2019年8月10日前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2019年8月10日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2018年12月11日起直至租金全部付清之日止，于本判决生效后7日内执行清；五、李锋给付北京文标文化产业发展有限公司逾期给付租金55136．99元的违约金，违约金以55136．99为基数，利率分段计算，即2019年8月10日前按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算，2019年8月10日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算，自2018年12月11日起直至租金全部付清之日止，于本判决生效后7日内执行清；六、李锋给付北京文标文化产业发展有限公司逾期给付租金20496．57元的违约金，违约金以20496．57为基数，利率分段计算，即2019年8月10日前按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算，2019年8月10日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算，自2019年6月11日起直至租金全部付清之日止，于本判决生效后7日内执行清；七、驳回北京文标文化产业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回李锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2939元，由北京文标文化产业发展有限公司负担1422元（已交纳），李锋负担1517元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费2968元，由李锋负担（已交纳），于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年三月二十六日书记员  龙闪闪