江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初629号原告：郭海涛，男，汉族，1987年7月3日生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：鄢彬，江西平常心律师事务所律师，执业证号13601201710836738。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋301室（第3层），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911137814。原告郭海涛诉被告江西满威实业有限公司（下称满威公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海涛的诉讼代理人鄢彬，被告满威公司的诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海涛诉称：2017年6月29日，原被告签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、原告认购被告开发的位于南昌市“嘉禾小区（力高御景天城）”小区的地下车位。2、原被告在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。根据协议第二条第2款约定，原被告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，故本协议为一份预约协议，但原被告在签订本协议以及商品房买卖合同两年之久，被告未按照约定组织原告进行车位选号并签订车位使用权出让协议。根据2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第2条关于“对于预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告在向被告认购的“嘉禾小区（力高御景天城）”商品房时被强制要求购买车位，违反了《反不正当竞争法》第十二条的规定，被告利用其在商品房交易时的优势地位，制作格式条款，以明显不合理的价格强制搭售车位，购买商品房时必须购买车位，排除了原告的自主权，加重了原告的购房负担，违反了《合同法》第四十条格式合同无效的规定。同时，被告并未取得涉案车位的预售及出售权利，认购协议不具有法律效力。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令1、被告返还原告已付的车位预付款12万元；2、本案诉讼费用2700元由被告承担。原告在开庭前已撤回第1项诉请。被告满威公司辩称：一、车位使用权认购协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定协议有效。被答辩人未在协议约定的期限内履行义务，应承担违约责任。答辩人基于方便业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。二、答辩人并未将车位强制搭售给被答辩人，车位的购买与否是小区业主的自由选择。1、案涉嘉禾小区有住宅692户，公寓220户，共912户。而地下车位只有714个，平均每户只对应0.78个车位，不存在车位比住户多而车位销售不出的情况，大部分业主在购房的同时预定了车位。2、被答辩人是于2017年6月29日签订的《嘉禾小区项目认购书》及《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》，并不存在被答辩人所称的先购买车位才能购买住宅的情况，被答辩人均自愿购买车位使用权。三、嘉禾小区车位使用权认购协议第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款。1、协议第二条第2款约定被答辩人应缴清车位尾款的时间，第二条第3款约定被答辩人逾期未缴清车位尾款的违约责任，并无合同法规定的无效情形。2、在被答辩人签订该认购协议时至签订商品房买卖合同时，被答辩人有资金准备期限，并未设置明显过短的期限并加重对方责任。四、根据协议约定，被答辩人需先缴清车位尾款，答辩人再让被答辩人选车位并将使用权转让给被答辩人。现被答辩人一直未缴清尾款，故答辩人未让其选车位并不是违约行为，也是不履行订立买卖合同的义务，而是被答辩人未履行订立买卖合同的义务。经审理查明：位于南昌市红谷滩新区嘉禾小区（力高御景天城）系被告满威公司开发楼盘，2017年6月29日，原告郭海涛（认购方、乙方）与被告满威公司（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、乙方自愿认购甲方开发的位于“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款120000元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议（表格内载明车位共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位）。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。上述车位使用权认购协议为被告方提供的格式合同。签订当日，原告向被告支付了车位预付款120000元，被告向原告出具了收据。同日，原被告签订了一份嘉禾小区项目认购书，约定由原告认购被告开发的嘉禾小区6栋1单元2403号房。此后，原、被告于2017年7月19日签订了南昌市商品房买卖合同。房屋买卖合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，房屋至今未交付，也没有办理产权证。期间，因双方对车位认购协议存在分歧，原告未交付车位尾款，至今未签订《车位使用权出让协议》。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2017年6月29日嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议、2017年6月29日车位预付款收据、2017年7月19日南昌市商品房买卖合同以及被告提供的2017年6月29日嘉禾小区项目认购书等主要证据予以证明，双方对上述证据的真实性均无异议。另被告提供的南昌市人民防空办公室给南昌市规划局的回执、涉案小区不动产权证书、小区地下车库建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证据，用于证明被告享有小区车位使用权，并可预售。原告对被告的上述证据关联性存有异议，认为不能证明被告的举证目的。由于上述被告证据内容不能直接反映其举证目的，其中预售许可证项目名称为嘉禾小区6#住宅、商业，并不含地下车位，且根据现有规章规定，地下建筑物应办理权利初始登记后方可销售、出租，故对被告举证目的不予采信。本院认为：原被告签订车位认购协议后，原告依约向被告支付预付款12万元，但至今未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。本案争议焦点在于对涉诉车位认购协议如何定性。审理中，双方当事人均认为该认购协议为预约合同，但原告认为合同无效，被告认为合同有效。预约是约定将来订立正式合同的预备性协议，目的是为约束双方在一定时间签订有完整权利义务内容及履行的合同即本约。预约必须具有标的物、价款等主要内容，只是欠缺付款和标的物交付方式、时间以及违约条款等具体履行方式、关联合同的签订事项等内容。预约合同一方当事人只能请求对方履行签订本约的义务，不能请求履行本约的内容，无正当理由拒不签订本约，则承担缔约过失责任。本案车位认购协议中载明“在签订协议当日预付车位款12万元并在签订商品房买卖合同之前缴清尾款、参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议；如未在约定时间缴清尾款，视为放弃认购权，预付款不予退还”。根据该约定，被告已享有了本约的权利，实际上已存在预售车位的行为，而不仅仅是预约签订正式合同。被告作为开发商在对其开发的物业进行买卖的过程中具有明显的优势地位，在没有签订本约的情况下，强势约定认购人交付预付款并在缴清尾款后才能参加车位选号和签订车位使用权出让协议，却对车位的位置、交付时间以及车位权属等涉及重大利益的条款没有作出任何约定，双方权利义务明显不对等；其提供的格式合同，加重了原告履行本约义务，致使原告在认购协议中接受明显不公平条款，违反了自由、公平的交易原则。我国对不动产的转让一般实行较强的国家干预制度，以保障不动产交易的安全性，不动产的权属实行登记制或经判决确认。根据《物权法》第七十四条以及相关法律规定，目前小区车位主要包括规划内开发商享有所有权的车位、计算在公摊面积内业主共同所有的车位以及人防车位。案涉小区地下车位系与商品房结建的地下建筑物，属不动产，位于南昌市辖区。被告作为开发商应当遵守2013年南昌市人民政府颁布的第151号政府令《城市地下空间开发利用管理办法》第二十七条关于“结建地下空间建筑物应当与地面建筑合并办理初始登记”以及第二十八条关于“对地下建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定。审理中，被告明确表示截止本案庭审之日其未办理诉争小区车位的权属登记，其提供的证据不足以证明其对小区车位享有处分收益的权利。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的法律精神，被告预售车位为无效民事行为。综合上述理由及法律依据，涉诉车位认购协议的签订属于无效民事行为，自始不具有法律效力，双方应当终止履行，被告应当返还依无效合同取得的利益。故原告主张被告返还其已付的车位预付款12万元，符合法律规定，本院予以支持。另原告在庭前撤回关于“请求解除车位认购协议”的诉请，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：被告江西满威实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭海涛车位预付款12万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告郭海涛预交的案件受理费2700元，减半收取，由被告江西满威实业有限公司承担1350元，退回原告1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  熊娟二〇二〇年三月二十五日书记员  刘璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》第二十七条结建地下空间建筑物应当与地面建筑合并办理初始登记。单建地下空间建筑物的初始登记应当独立登记。地下社会公共停车场等公共配套建筑，不得进行分割登记和分割转让。第二十八条地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。