广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1324民初18号原告：李捧玉,女,1972年3月21日出生(身份证号码:430************129),汉族,住广东省东莞市莞城区******。委托诉讼代理人：郑荣玲，北京市惠诚(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀林，北京市惠诚(东莞)律师事务所律师助理。被告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：广东省龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻,董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男，1994年9月1日出生（身份证号码：441************535），汉族，住广东省惠州市惠阳区************，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省薪春县刘河镇刘河大道，系该公司员工。原告李捧玉与被告龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，在庭前经征询当事人及诉讼代理人的同意，通过广东法院诉讼服务网网络视频的方式公开开庭进行了审理。原告李捧玉，被告富力公司的委托诉讼代理人胡志豪参与视频开庭。本案现已审理终结。原告李捧玉向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告返还双倍定金40000元；2.依法判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、定金支付情况：2019年7月20日，原告接到被告委托的房产中介推销电话，从东莞开车专程来到属于被告开发的惠州市龙门富力南昆山温泉养生谷参观，当时接待原告的是被告的销售员王朋飞，通过王朋飞的介绍，当天双方沟通后，原告向被告支付了20000元购房定金，并签订《认购书》，原告认购了富力南昆山温泉养生谷M2-l区1号楼l单元1001房，打算按《认购书》的约定在10日内与被告协商签署《商品房买卖合同》并交付首期房款。二、合同签订情况：2019年7月27日，原告亲自前往龙门富力南昆山温泉养生谷，打算与被告签署《商品房买卖合同》并交付首期房款。原告提出要先对《商品房买卖合同》及附件进行了解、知悉、相关合同内容，但销售员王朋飞告知必须先支付首期房款才能签署《商品房买卖合同》。原告为了保障自身权益，强烈要求被告提供《商品房买卖合同》版本让其先了解合同具体条款，在其一再要求下，被告才予以妥协，将一份草拟的《商品房买卖合同》（以下简称“草拟合同”）及附件交给原告。经原告仔细地阅读、审查，发现草拟合同的附件12《补充协议》中的第25条与合同正文部分的第6条，第14条，第15条，第19条内容有很大的出入，将保障买方合法权益的条款全部删除。于是，原告于2019年7月28日又亲自前往龙门富力南昆山温泉养生谷与销售王朋飞协商，但王朋飞还是坚持要原告先支付首期房款才能签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》及附件丝毫不能修改，没有协商的余地，无奈，原告只好返回东莞。2019年7月29日，原告再次通过微信联系王朋飞，希望他可以向领导反映情形，修改附件12《补充协议》，但王朋飞不仅拒绝协商，甚至不愿向领导反映。鉴于以上情况，原告提出退还定金20000元，却遭到王朋飞拒绝，并于2019年8月5日向原告送达关于解除《认购书》的《拟定通知函》。三、基本事实:2019年7月20日原告向被告支付了定金20000元，意图是想与被告协商签订《商品房买卖合同》，但被告不仅违背常规要求未签订正式合同前得先支付首付款，还拒绝就侵犯买方合法权益的违法条款进行磋商、修改，通过签订《补充协议》的形式导致真实合同与到房管部门备案的合同不一致，造成阴阳合同，在原告再三要求下都拒绝作任何修改，态度强硬、霸道！被告拒绝就《商品房买卖合同》附件《补充协议》进行磋商、修改的行为已明确表示不同意与原告签订合同，是一种严重的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《商品房买卖合同》的条款不应由被告单方面制定，须经购房者原告同意，交易的双方是对等的。在本次交易中，原告并无违约情况，而被告“先付款再签约”的要求违反了诚信、公平原则。相对《商品房买卖合同》来说，《认购书》是《商品房买卖合同》订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在《商品房买卖合同》订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，是构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使《商品房买卖合同》不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本次交易中，被告在《商品房买卖合同》的附件12《补充协议》中提出的条件是不合理的，让人无法接受的，被告在草拟合同的《补充协议》第25条中，将草拟合同第6条最后一自然段、第14条商品房质量条款、第15条第三款、第19条第一、二款删除。以上删除的条款均是对买受人原告合法权益的减少，其中，删除第19条第一、二款，与《物权法》的规定相违背，可见该《补充协议》与法律相冲突。另外，草拟合同第17条第二款约定房屋所有权证书在730日前交付，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定差异巨大，可见条款约定十分不合理。鉴于被告单方的违约行为导致商品房买卖合同未能订立，根据《合同法》的规定，应当双倍返还已收取的定金，返还原告40000元。截止至今，被告经原告催告、发律师函后，仍未向原告返还。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉至法院，希望法院依法查明事实，支持原告诉请，对本案依法、及时作出判决。诉讼过程中,原告李捧玉申请变更诉讼请求为:1.依法确认《龙门县富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》于2019年8月5日解除；2.依法判决被告向原告返还双倍定金40000元；3.依法判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告因商品房预约合同纠纷案向贵院提起诉讼，贵院已受理，案号为（2020）粤1324民初18号。本案中，《龙门县富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》是原告与被告订立《商品房买卖合同》之前先行订立的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，是构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本次交易中，被告单方的违约行为导致《商品房买卖合同》未能订立，故《龙门县富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》无法履行，原告于2019年8月5日通知被告解除。庭审中，原告再次变更上述第2项诉讼请求为：依法判决被告向原告返还预付款20000元，并将事实理由部分所有涉及的“定金”改为“预付款”，理由为被告收取20000元后给原告开具的是预收款凭证。被告富力公司辩称，答辩人因与被答辩人商品销售合同纠纷一案，答辩人认为被答辩人的诉讼请求中部分缺乏事实及法律依据，理由如下：一、解除答辩人与被答辩人签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》符合合同的约定，详见答辩意见第二大点中的第二小点。二、被答辩人要求答辩人双倍返还定金与合同约定不符、与法律规定不符。1、双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》（以下简称“《认购书》”）属于预约合同，目的在于保证订立正式的《商品房买卖合同》。在《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的－方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因此，该《认购书》适用定金罚则，答辩人有权依据法条不予退还被答辩人支付的2万元定金。2、该《认购书》第－页底部已写明“若乙方在签订本认购书之日起10天内（2019-07-30）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”该条款末尾处有被答辩人的签名并按指模，表明被答辩人对该条款是清楚明晰的。其次，该《认购书》第二页第五条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并完全同意按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”该页末尾处也有被答辩人的签名并按指模，表明被答辩人对该条款是清楚明晰的。被答辩人是否后悔购买案涉房产，以此理由要求退回定金，答辩人不得而知。三、被答辩人要求答辩人承担本案所有诉讼费用于理无据、于法无据。本院经审理认定事实如下：2019年7月20日，原告李捧玉与被告富力公司签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，甲方为富力公司，乙方为李捧玉，双方主要约定，1、原告认购中国龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼1单元1001房，该商品房建筑面积118.20平方米，套内面积94.48平方米；2、商品房价款的付款方式为：乙方同意按一次性付款方式付款，优惠认购价为740720元。乙方于签署本认购书时交付定金20000元；首期于2019年7月30日前交付房款的20%，即128144元；第二期于2019年8月29日前交付房款的30%，即222216元；第三期于2019年10月28日前交付房款的50%，即370360元；3、乙方须于签订本认购书之日起10天内（即2019年7月30日前）交付首期房款及签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未签署《商品房买卖合同》及交付首期房款的，则总房价上浮1%，即认购价调整为748202元付款方式及相关税费、综合费用按调整后的优惠认购价计算。若乙方在签订本认购书之日起10天内（2019年7月30日）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金；4.乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。原告于2019年7月20日向被告富力公司支付20000元，富力公司出具《预收款凭证》交原告收执，载明“兹收到李捧玉认购龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼1001房大定金20000元整,注:此凭证仅用于收取诚意金及定金,收取房款无效”。原告主张该20000元是购房预付款而非定金,由于合同未订立,买卖不成立请求被告返还预付款20000元；被告对此不予认可，认为该20000元是购房定金，不同意返还给原告。庭审中，原告称被告在销售场所并未向原告展示任何的合同样板条款，其签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》前未看过合同样板条款，并提交其与被告销售人员王朋飞的微信聊天记录，证明其于2019年7月27日才通过王朋飞拿到被告草拟的《商品房买卖合同》及附件(含补充协议)，并针对草拟的《商品房买卖合同》及附件多次与王朋飞进行协商，要求被告修改补充协议与合同主文不一致的条款，但遭到被告拒绝。被告抗辩《商品房买卖合同》样板在被告公司的签约室有公示，但未提供证据予以证明。被告工作人员王朋飞向原告提供的《商品房买卖合同》及附件一至附件十二，内容共38页，其中第1页至第20页属于住建、工商部门制定的《商品房买卖合同》样式内容；第21页至第38页为附件一至附件十二系被告变更及增加的合同条款，其中附件十二为补充协议。2019年8月5日，王朋飞通过微信向原告发送通知函，表明原、被告所签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》立即解除。2019年8月6日，原告向被告邮寄律师函，请求被告向原告返还双倍定金40000元，因被告拒收而未妥投。经本院与双方当事人进行调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原、被告所签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。被告销售人员王朋飞于2019年8月5日通过微信向原告发送通知函，表明解除原、被告所签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，原告诉讼中请求确认《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》于2019年8月5日解除，可见双方对解约已达成一致意见，本院予以确认。综合当事人的起诉、答辩及质证情况，本案的争议焦点为：被告收取原告的20000元是属于定金还是预付款，被告应否向原告返还？一、原、被告双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》中明确约定了“乙方于签署本认购书时交付定金20000元”，原告交付20000元后，被告向原告出具《预收款凭证》，载明“兹收到李捧玉认购龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼1001房大定金20000元整”。原告认为该20000元是预付款，未提供充分的证据予以证明，根据上述认购书及预收款凭证的记载内容，本院认定原告向被告交付的20000元为定金。二、关于定金是否应予返还的问题。根据双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》内容可判断，原告交付给被告的20000元性质属于立约定金。该认购书载明“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”内容当中“《商品房买卖合同》样板条款”的含义，并不能等同于“《商品房买卖合同》及附件一至附件十二（含补充协议）”，不能认定乙方已理解并同意甲方出具的《商品房买卖合同》及附件一至附件十二（含补充协议）；再结合原告交付定金给被告之后，曾多次通过微信与被告销售人员王朋飞进行磋商要求被告修改合同补充协议条款的事实，故本院认定原告向被告交付定金时并未完全了解被告要求原告签署的《商品房买卖合同》及附件一至附件十二（含补充协议）的全部内容。因此，原、被告双方在签订《商品房认购书》之后，对《商品房认购书》和住建、工商部门制定的《商品房买卖合同》样式当中未约定、约定不明、拟变更的涉及房屋买卖合同主要条款，仍各自具有继续平等磋商的权利。原、被告双方最终未能签订《商品房买卖合同》系由于双方对《商品房买卖合同》的附件和补充协议部分合同条款无法达成一致意见，非出卖人或买受人存在违约行为的情形，属于不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告富力公司应当将其收取的20000元定金返还给原告李捧玉。被告对其抗辩未提供有效证据证明，应承担不利的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李捧玉与被告龙门富力房地产开发有限公司2019年7月20日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》于2019年8月5日解除。二、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还定金20000元给原告李捧玉。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元（原告李捧玉起诉时预缴400元），由被告龙门富力房地产开发有限公司负担200元；由本院退回原告李捧玉多预缴部分受理费200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年三月二十四日法官助理 梁丽丹书 记 员 邓嘉樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。