广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6520号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东中胜置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区*******************，统一社会信用代码：914**********004XE。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，均系广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李兰香，女，汉族，1977年2月5日出生，住址:广东省深圳市宝安区****************，公民身份号码:441************027。委托诉讼代理人：陈俊文、黄元纯，均系广东信科律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）与被上诉人李兰香因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人中胜公司向本院提出上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初1397号民事判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人反诉请求。2、本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商品房尚未达交房期限,被上诉人不具有解除权。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条以及《商铺补充协议》第五条的约定，买受人（被上诉人）解除合同的前提条件是：买受人（被上诉人）付清全部购房款及各类费用后，出卖人（上诉人）在未发生不可抗力因素的情况下，未按照第十一条约定的时间交付房产且超过180天。而本案双方约定交房时间是2021年10月1日前，且被上诉人至今未按约定办妥按揭贷款手续，也未按约定交清房款。可见，被上诉人根本不具有解除权。2、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，上诉人作为开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，备案并非开发商的主要合同义务。因此，合同未备案并不当然导致被上诉人的合同目的不能实现，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同解除情形。二、一审法院以土地使用权被查封导致案涉合同未备案为由，依据《商品房买卖合同（预售）》第五条、第十九条的规定，判决解除合同，显然是错误的。《商品房买卖合同（预售）》第五条“房屋权利状况承诺”仅包含三项内容：1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售除本合同买受人以外的其他人；3、该商品没有司法查封或其他限制转让的情况。显然，因土地使用权查封不在上述范围之列。因此，一审法院以土地使用权被查封导致案涉合同未备案为由，判决解除合同，明显扩大了该条款的适用范围，显然是错误的。三、上诉人已将案涉房产网签至被上诉人名下，已以适当方式对被上诉人购买案涉商品房进行公示，足以保障被上诉人在交清购房款后可以取得商品房所有权。因此案涉合同存在继续履行的基础和前提，而一审判决解除案涉合同，有违鼓励和促进交易的原则。综上所述，上诉人认为一审判决在法律适用和事实认定方面均存在错误，请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法予以撤销，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，以维护上诉人的合法权益。上诉人中胜公司补充上诉理由：一、本案被上诉人要求解除合同以及一审法院判决解除合同主要理由是：案涉房产所涉及土地使用权被查封导致没有完成合同备案登记。现上诉人已提供证据证明：案涉房产所涉及的土地使用权已于2019年8月14日解除查封，该事实足以证明一审判决所依的事实已经不存在。在此情况下，二审法院应当依据上诉人提供的证据查明事实，并依法改判。假如维持一审判决，不仅会导致二审判决与二审查明事实相矛盾，也会使二审审理失去意义。需要特别说明的是：尽管上诉人土地使用权解封的时间发生在一审判决之后，但却发生在二审审理过程中，上诉人也按规定向二审法院提交了新证据，二审人民法院应当根据该新证据认定相关事实，并作为二审裁定依据，理由如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释（2001）33号】第四十六条规定：由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或再审期间因提供新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。可见，二审新证据可以而且也应当作为二审法院认定事实以及裁判的依据。二、退一步说，假如因为案涉房产所涉及的土地使用权曾被查封导致合同没有于签订后30日内备案，被上诉人因此而获得合同解除权，那么依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第15条等相关司法解释的规定，被上诉人的解除权已经消灭。但一审判决没有查明被上诉人合同解除权发生、消灭的时间，径判解除合同，明显是错误的。第一，广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法（2003）24号】第一条规定：人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。而《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。可见，行使解除权的最长期限为一年，且该一年期限属于除斥期间，不因任何事由中止、中断或延长。本案双方合同签订于2017年12月10日，按照《商品房买卖合同》第十九条、第五条的规定，被上诉人的解除权发生时间为2018年1月10日（合同签订日起往后延30日），至2019年1月10日消灭。而本案被上诉人于2019年3月19日提起本案诉讼要求解除合同，显然已经超过了解除权行使期限。2、《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第五条规定：当事人主张解除合同的，应首先审查是否超过法定或约定的解除期限，逾期不行使的解除权消灭，当事人主张解除合同的，不予支持。依据上述规定，人民法院在审理合同解除的案件时，应当首先审查解除权发生、消灭的时间，但一审法院对此根本没有审查，明显是错误的。被上诉人李兰香发表答辩意见：我方依据的是双方约定的解除权。双方约定的解除事由已经成就，被上诉人有权诉请解除双方签订的合同。上诉人在二审期间主张查封的土地已经被解封，但这不影响被上诉人解除意思表示的生效。上诉人所依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，只能适用于法定解除权，而不能适用于约定解除权。此外，相关系列案相同理由已经被惠州中院判决维持一审原判。原审原告李兰香向一审法院提出起诉请求：1.解除李兰香和中胜公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》；2.中胜公司向李兰香返还已付的购房款930000元及办证费用5500元，合计935500元，并从2017年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款项实际付清之日止，利息暂计至2019年3月11日约55515元；3.中胜公司向李兰香支付违约金310000元（违约金按房产转让价1550000元的百分之二十计算）；4.中胜公司承担本案全部诉讼费用。原审反诉原告中胜公司向一审法院提出起诉请求：1.李兰香继续履行与中胜公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》；2.李兰香向中胜公司支付剩余购房款620000元及违约金（违约金以620000元为计算基数，按照每日万分之五的标准计算，自2018年2月11日起计算至款项付清之日止，暂计至2019年4月30日止，该违约金为137330元），以上款项合计757330元；3.本案诉讼费用由李兰香负担。一审法院查明的事实：2017年12月10日，李兰香与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李兰香购买中胜公司开发的位于惠阳区淡水金惠大道清泉城市广场13号B商业裙楼2层58号商品房，案涉房产地块为惠阳国用（2015）第0100133号，总价款1550000元，付款方式为商业贷款付款，李兰香应当在2017年12月10日前支付房价款930000元，余款620000元向银行申请贷款支付。中胜公司应在2021年10月1日前向李兰香交付该商品房。合同第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金”。第十九条约定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人……”。同日，双方签订《商铺补充协议》，补充协议第四条第二款约定：“乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后240日内全部支付至甲方的银行账号。乙方应即时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完成资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》……”。补充协议第九条第二款约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如乙方违约，甲方有权解除合同没收定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金；如甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金”。中胜公司在甲方处盖章确认，李兰香在乙方处签名确认。2017年11月25日，李兰香支付案涉房产定金100000元。2017年12月10日，李兰香支付案涉房产房款830000元和办证费用5500元。另查，2018年12月24日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资[2018]1611号《关于广东中胜置业有限公司的土地登记情况》给案外人邱业敏，载明位于惠阳区淡水金惠大道16号地段、土地使用证号惠阳国用（2015）第0100133号、面积为59229平方米的土地使用权，于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封至2020年12月4日，于2018年12月4日被惠阳区人民法院查封至2021年12月3日，该土地使用权未办理抵押登记。一审法院认为，李兰香与中胜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据双方当事人《商品房买卖合同（预售）》第五条约定的内容，中胜公司在合同签订时承诺案涉该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，而案涉房产所涉土地使用权于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封至2020年12月4日，又于2018年12月4日被一审法院查封至2021年12月3日，导致不能完成案涉合同登记备案，李兰香有权解除合同，中胜公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李兰香已付房款，并自李兰香付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，但双方约定按照0.01%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，按照订立合同时中国人民银行同期同类贷款利率计算，故原告诉请解除合同及其补充协议，返还购房款930000元、办证费5500元及自2017年12月10日以已付房款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，有事实和法律依据，予以支持。中胜公司反诉继续履行合同及其补充协议，不予支持。根据《商铺补充协议》第四条第二款和第九条第二款约定，原告仅支付房款930000元和办证费用5500元，未提供证据证明在双方合同签订后7日内办理按揭贷款手续，亦未在双方合同签订后240日将剩余房款支付给中胜公司，而中胜公司未在合同签订之日起30日内办理涉案合同的登记备案，双方均违反合同约定，李兰香诉请中胜公司支付违约金，中胜公司反诉李兰香支付剩余房款及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李兰香与被告（反诉原告）广东中胜置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》。二、被告（反诉原告）广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李兰香返还已收取的购房款930000元、办证费5500元及利息（利息计算方式：以930000元为本金自2017年12月10日至房款返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）李兰香的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）广东中胜置业有限公司全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8255元，反诉费5686.7元，由原告（反诉被告）承担2319元，由被告（反诉原告）广东中胜置业有限公司承担11622.7元。本案二审期间，上诉人中胜公司提交了以下证据：1、广州市中级人民法院执行裁定书、协助执行通知书；2、惠州市惠阳区人民法院执行裁定书。两组证据拟证明：1、广州市中级人民法院、惠阳区人民法院已解除对广东中胜置业有限公司名下位于惠阳区淡水地段的国有土地使用权【国有土地使用权证号：惠阳国用（2015）第0100133】的查封。2、一审判决所依据的事实已经不存在。被上诉人李兰香发表质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据证明的内容有异议。被上诉人行使解除权的意思表示在一审开庭前已经生效成就，所以在二审审理过程中，涉案土地使用权被解除查封的事实理由不能作为阻碍被上诉人行使约定解除权的事由。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明,广州市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）粤01执3744号民事裁定，裁定解除位于惠州市惠阳区********【土地证号：惠阳国用（2015）第0100133号】的土地使用权的查封。惠州市惠阳区人民法院于2019年8月14日作出（2019）粤1303执1630号民事裁定，裁定解除位于惠州市惠阳区********【土地证号：惠阳国用（2015）第0100133号】的土地使用权的查封。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于涉案合同能否予以解除的问题。涉案合同能否解除的关键在于认定被上诉人是否享有法定解除权和约定解除权。其一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，上诉人在与被上诉人签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同不能在签订之日起30日内进行备案，上诉人确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同具备备案条件，则上诉人的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约，被上诉人不享有法定解除权。其二，根据涉案《商品房买卖合同》（预售）》第五条“房屋权利状况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同无法完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，但是在涉案土地已被解封的情况下，合同具备登记备案的条件，可以完成登记备案。又依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年，距今尚有一年之久，合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能，故被上诉人不享有约定解除权。因此，被上诉人诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》（预售）》和《商铺补充协议》应当继续履行。关于上诉人诉请被上诉人支付剩余购房款及违约金的问题。对此，本院认为，被上诉人未支付剩余房款的行为属于违约还是基于正当理由中止履行合同,应当根据合同履行的实际情况进行具体分析。涉案合同约定,被上诉人在支付首期款后,应采取银行按揭贷款方式支付剩余购房款。合同签订后,被上诉人已依约支付首期款及相关办证费用,迄今未办理银行按揭贷款。但涉案地块土地使用权于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封至2020年12月4日，于2018年12月4日被惠阳区人民法院查封至2021年12月3日，且截止至一审庭审时仍未被解封，在此情况下，被上诉人未支付剩余房款的行为系行使不安抗辩权中止履行合同，不构成违约。目前，涉案地块土地使用权已被解封，涉案合同重新具备继续履行条件，双方均应依约履行合同义务。被上诉人应依约向上诉人所认可的银行申请按揭贷款支付，由于一审法院未予审查按揭贷款的情况，故对于上诉人所提出的要求被上诉人支付剩余购房款的诉请，本院在本案中不予处理。上诉人可待涉案合同完成备案后另循法律途径解决。综上,上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1397号民事判决；二、李兰香与广东中胜置业有限公司继续履行双方于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》；三、驳回李兰香的全部诉讼请求；四、驳回广东中胜置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8255元由李兰香负担，一审案件反诉费5686.7元由广东中胜置业有限公司负担。本案二审案件受理费16510元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇二〇年三月二十六日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷