宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4466号 上诉人（原审被告）：蔡某，住宁夏回族自治区。 委托诉讼代理人：伏某，宁夏京川律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒋某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：伏某，宁夏京川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，住宁夏回族自治区。 委托诉讼代理人：王某，宁夏仁衡律师事务所律师。 上诉人蔡某、蒋某与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初12010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行审核，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人蔡某、蒋某的共同委托诉讼代理人伏某，被上诉人陈某的委托诉讼代理人王某在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 蔡某、蒋某上诉请求：1.请求依法撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初12010号民事判决,发回重审或依法改判；2.依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、按照双方约定，房屋交付需要恢复原状，但受让方吴娟（杨大师鸭爪爪）店面需要两间，蔡某、蒋某虽将房屋隔墙拆除未恢复原状，但更有利于发挥房屋的使用价值，便利陈某出租交易，这一点是和陈某商量过并取得陈某同意的结果，且该房屋已出租给他人，故房屋恢复原状的行为也不能为。蔡某、蒋某向陈某交纳保证金30000元，欠缴暖气费的事实，蒋某、蔡某认可并积极缴纳，对金额没有争议，一审对此不予处理，故陈某应当退还相应保证金30000元。二、陈某在涉案房屋租期未到且未交付时在玻璃橱窗上粘贴“此房出租”，蒋某、蔡某此阶段也在联系此店转让事宜并且与受让方吴娟（杨大师鸭爪爪）洽谈转让费为230000元，后陈某中途参与进来以50000元转让，给蒋某、蔡某造成了经济损失。陈某以50000元转让蒋某、蔡某装修精良、各种设施完备的房屋且同意抵顶房租，故蒋某、蔡某所欠房租中应扣除这25000元转让费。 陈某辩称，其一审诉请的是涉案房屋租金和违约金，保证金不属于本案审理范畴，蒋某、蔡某可以通过其他法律途径另行主张。即使现在的承租方不需要恢复隔墙，但该房屋属两套房屋打通出租，未来势必要恢复，若本案中处理保证金事宜将无法保证陈某将来恢复隔墙的诉权。 陈某一审诉讼请求：1.二被告蒋某、蔡某向原告陈某支付房屋租金142044.72元；2.二被告蒋某、蔡某向原告陈某支付违约金28312.97元（按日万分之二十分段暂计算至2019年7月24日，违约金主张至房屋租金实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院查明：2016年12月8日，陈某与蔡某签订《房屋租赁合同》，约定：陈某将位于银川市××区营业房出租给蔡某，房屋建筑面积231.08平方米；2016年12月7日至2017年2月29日为装修期，装修期免房租，租赁期自2017年3月1日起至2022年3月1日止；租赁期满，陈某有权收回房屋，蔡某应按原样如期交还；房屋第一、二年租金为90元/月/平方米，年租金为249566.4元，第三年租金为94.5/月/平方米，年租金262044.72元，第四、五年租金为100元/月/平方米，年租金277296元；蔡某向陈某交纳保证金30000元，在房屋租赁合同期满后，蔡某按房屋交付使用时原样交付陈某，并交清各项费用，陈某验收房屋后全额退还；第一年房租分两次收取，第一次支付为签订合同次日付上半年房租即124783.2元，第二次为2017年8月1日付下半年房租，第二年起为每年一次性收取，收取时间为上年租期到期前一个月；蔡某拖欠房租的，按照拖欠金额万分之五收取违约金；租期内水、电、气、暖、通信设备、物业费、垃圾费等费用均由蔡某承担；……。蔡某未按约定时间交纳房租，拖欠房租累计达30天以上的或拖欠物业费、采暖费及其他费用达6个月以上的，陈某有权解除合同，收回房屋。后陈某向蔡某交付了房屋，蔡某开始经营餐厅。2019年2月24日，蔡某、蒋某向陈某出具承诺书，内容为：因我爱人蔡某于2016年12月租赁陈某位于××府营业房用于经营餐厅，现经营困难，请求暂缓交纳2019年度租金，改为分期支付。2019年3月1日前支付72044.72元，6月1日前支付70000元，9月1日前支付70000元，12月1日前支付50000元。蔡某、蒋某愿意承担连带责任，如有违约则按违约金额日万分之二十承担违约金至租房合同到期为止。2019年7月15日，蔡某搬离了涉案房屋。后陈某又将房屋出租给他人经营火锅店。现陈某认为蔡某欠交房租，故诉至法院，请求判如所请。 庭审中，陈某称蔡某向其支付了30000元保证金，但因蔡某欠付租金、暖气费7000元，且交付房屋时未将房屋拆除的隔墙恢复原状，故保证金不应退还。蔡某认为涉案房屋陈某已经又出租给别人，故不存在恢复房屋原状的事实，暖气费欠交6932.4元，应当退还相应保证金。 一审法院认为，蔡某租赁陈某的房屋，有双方签订的《房屋租赁合同》为证，双方之间的租赁合同关系依法成立。2019年7月15日，蔡某搬离涉案房屋，陈某将涉案房屋出租给他人，应当视为陈某、蔡某之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月15日解除。陈某要求蔡某、蒋某按照承诺书载明的金额支付前两笔租金142044.72元，因按照双方《房屋租赁合同》的约定，2019年度应为2019年3月1日至2020年3月1日止，蔡某、蒋某于2019年7月15日搬离涉案房屋，故蔡某、蒋某应当向陈某支付2019年3月1日至2019年7月15日期间的租金98266.77元（94.5元/月/平方米×231.08平方米×4.5个月），超出部分不予支持。蔡某、蒋某关于向陈某支付7000元的茶叶储值卡、通过陈某将店铺转让，转让费25000元抵顶了部分房租的辩解，陈某不予认可，蔡某、蒋某未提交证据予以证实，故对该辩解不予采信。陈某要求蔡某、蒋某支付欠付租金日万分之二十的违约金28312.97元，因该违约金约定过高，陈某亦未举证证明其实际损失，根据蔡某、蒋某向陈某出具的承诺2019年3月1日前支付租金72044.72元，6月1日前支付租金70000元，本院按照年利率6%支持蔡某、蒋某向陈某支付72044.72元自2019年3月2日、26222.05元自2019年6月2日起至2019年7月24日止的违约金1929.53元[1705.39元（72044.72元×6%÷365天×144天）+224.14元（26222.05元×6%÷365天×52天）]，并按照年利率6%支付98266.77元自2019年7月25日至本判决确定的付款之日止的违约金。蔡某、蒋某要求陈某退还保证金30000元，因双方认可蔡某、蒋某尚欠暖气费，但对暖气费的金额有争议，且对是否应当支付交还房屋的恢复费存在争议，本案中不予处理，双方可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告蔡某、蒋某于本判决生效之日起七日内向原告陈某支付房屋租金98266.77元、违约金1929.53元，并按照年利率6%支付98266.77元自2019年7月25日至本判决确定付款之日止的违约金。一审案件受理费3708元，减半收取1854元，由原告陈某负担754元，被告蔡某、蒋某负担1100元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者是反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其主张事实的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，蔡某、蒋某一审抗辩陈某收到25000元转让费，但未提供有效证据证明，一审法院对其该抗辩主张不予采信并无不当。二审期间，蒋某、蔡某也未举证证明该抗辩主张，本院对其要求从欠付租金中扣减陈某收取转让费25000元的上诉理由同样不予采纳。关于蔡某、蒋某要求陈某退还保证金30000元的主张，因双方对欠付暖气费的金额以及是否应当支付交还房屋恢复费存在争议，双方可另行主张权利，一审法院对此未予处理并无不当。本院对蒋某、蔡某的该上诉理由也不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。蒋某、蔡某的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3708元，由上诉人蔡某、蒋某负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年三月二十四日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。