北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45461号原告：柴玉啟，男，1959年12月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：武继英（柴玉啟之妻子），女，1962年11月2日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：陈远恒，男，1984年12月31日出生，汉族，住广州市天河区。原告柴玉啟（以下简称原告）与被告陈远恒（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告于2019年5月27日预备庭时到庭参加了诉讼，于2019年10月21日开庭时经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告欠付租金168657．53元（2017年9月8日至2018年8月21日共计342天，15000元*12月/365天*342天）；2、被告支付原告逾期撤出房屋的违约金171000元（500元*342天）。事实与理由：2016年9月3日，原告与被告签订《公寓租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区光华路XXX606室（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限为2016年9月8日至2017年9月7日，租金标准为每月15000元，并对税金、违约责任、交房手续均进行了约定。2016年9月3日，原告将涉案房屋交付被告，自此原告已经履行了合同约定的义务和责任。被告应于2017年9月7日合同期满向原告交还涉案房屋，但被告一直占用房屋至2018年8月21日未付租金。故被告于2017年9月7日至2018年8月21日占用原告的涉案房屋给原告造成了经济损失，故该期间的租金及违约金应由被告支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告在预备庭时向本院递交了书面答辩状，答辩称，原告要求被告支付2017年9月8日至2018年8月21日期间的房屋租金没有事实依据。第一，双方未就合同约定期限外的房屋租赁达成合意，双方约定的租赁期限为2016年9月8日至2017年9月7日。且上述期限的房租被告已经全额支付，未有拖欠。上述期限届满后，双方并未达成续租协议，即原告与被告之间的租赁关系并不存在，既然并不存在租赁关系，被告当然不负支付房租的义务。第二、原告恶意制造违约，编造理由拒绝接收房屋，其损失应由其本人承担。根据被告向法院提交了与武继英的微信聊天记录，由武继英于2017年9月12日所发微信可知，武继英以“差:燃气交费，三门柜，网线撤离”等为由，拒绝接收房屋。而事实上，涉案房屋内根本就没有什么三门柜。在房屋租赁合同及其相应的物品清单上也根本就没有列明有三门柜这一物品。原告之所以如此杜撰，无非是想适用双方签订的“公寓租赁合同”第12．1条，造成被告承担继续承担承租人的合同义务。而且，从原告的起诉来看，事实也就是如此。被告亦有证据证明原告存在故意制造违约及恶意制造诉讼。2017年9月，被告已经搬离房屋，2017年10月后被告未交付任何水电费、网费，房屋一直空置。2017年9月至2017年年底，被告与案外人陶冶共同租住在自如的两室一厅。第三、没有签订《房星交还备忘录》不能成为被告支付房租的事实依据。首先，本案存在原告方恶意违约的问题。其次，在双方签订《公寓租赁合同》之前，双方并没有签订《房屋交付备忘录》，既然没有签订《房屋交付备忘录》，而双方又实际履行了房屋租赁合同，便意味着“公寓租赁合同”中的“十二、租赁房屋的交付程序”双方并没有履行。既然此条款双方并未实际履行，原告当然无权据此条款要求被告承担承租人的合同义务。最后，公平原则和诚实信用原则是民法的基本原则。被告早在2017年9月上旬便已经告知原告配合被告办理房屋交接事宜，并将房屋钥匙交于原告，且被告也在合同期满前几日便已搬离该房屋。但是，原告编造各种理由，拒绝办理交接手续。既如此，如若让被告承担2017年9月8日至2018年8月22日期间的房屋租赁费用，则不符合公平和诚实守信原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2016年9月8日至2017年9月7日。租赁期满，甲方有权收回全部涉案房屋，乙方在租期届满日之前保持该房屋原有及乙方改造、装修添加的不可移动设备、设施在完好状态下交还甲方。租赁期每月租金为15000元。租赁保证金为15000元，乙方于签订本合同当日向甲方支付。3．7．5本合同期满或合同提前终止，乙方完全按本合同的相关约定向甲方交还涉案房屋同时乙方保证履行并完成下列约定，乙方将涉案房屋及屋内甲方原有或者乙方装修、增设的不可移动的设备、设施，按被合同有关约定完好交给甲方，不得拆除、损坏，其中包括……b．地板或固定在地面的地毯；天花板及灯具、灯泡；……d．动力及照明线路、电源地插、强插及各种开关；e．电话及网络线及插头等。3．7．7乙方在合同期满移交租赁房屋时并未完成（包括但不限于3．7．5款）合同约定的交接工作，可待乙方（包括在乙方违背合同3．7．5条约定，拒不恢复时，甲方代替乙方完成恢复或相关工作）按本合同完成上述工作后并按本合同相关约定及甲方由此造成的损失（其中包括但不限于租金）部分从租赁保证金中扣除，保证金不足部分，乙方应另行赔偿甲方的损失。结算的租赁保证金金额数额的确定，甲方依据乙方应交租金、水电燃气、逾期违约金等费用的缴清情况，扣除乙方欠交费用后退回乙方。合同期满或因乙方违约提前终止合同后，乙方逾期撤出租赁房屋（包括乙方不向甲方交还租赁房屋或在合同期满后5日内不迁出以涉案房屋为注册地址的电话、网线），每逾期一天，乙方同意向甲方支付500元/天的违约金。本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出租赁房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。甲方将涉案房屋交付乙方前，甲乙双方签订《房屋交付备忘录》后将钥匙交给乙方，乙方开始使用承租房屋并承担使用租赁房屋的责任和义务；无论合同以何种形式终止时，乙方在向甲方交还承租房屋前，甲乙双方首先签订《房屋交还备忘录》并乙方将钥匙及相关手续交给甲方，至此，乙方完成承租房屋的交还手续。乙方未向甲方进行上述房屋交接程序，即乙方未将承租房屋交还甲方，乙方继续承担租赁房屋的相应责任及义务，直到双方按照约定完成交接手续，甲方收到租赁房屋为止等。附件一为《租赁房屋入住交接备忘录》，其中次卧2含有白色二门柜衣柜一套，能源卡部分的购电卡、IC燃气卡、热水卡、中水卡、冷水、歌华有线电视费、卫星电视均已划掉，由乙方自己补办费用自付等。2017年9月8日，被告向武继英发送微信“10号到期”。2017年9月9日，武继英向被告发送微信“把合同、交接单、汇款凭证、水、热水、中水、交费单、电卡等准备好，20170910下午交接，缴费发票准备好”，被告回复“交费都是网上交，我们房租也是网上交，无发票这些”。2017年9月10日晚上20:12，被告微信联系武继英“您几点过来”，武继英于晚上21:21回复“热水、冷水、中水、电费、网络迁移单”，被告于晚上21：56回复“您没有给我过水卡、电卡、燃气卡，我没法去这些地方打印。电、水、然都是读卡消费，上面都有剩余金额。网络9．13号到期，自动断。明天我要出差去陕西，您要今天没有空，我让我父亲和您交接一下”。2017年9月11日晚上18:16武继英微信回复被告“我有空，中水”。2017年9月11日18:35案外人向武继英发送短信，内容为“您好！我是租您房子XXX606房客的父亲，请问您几点钟过来交接”。2017年9月12日，武继英微信联系被告，“差：燃气缴费、三柜门、网线撤离、一楼卫生间墙纸被濕潮卷起了，地板局部划痕、窗玻璃坏了一块等。被告微信回复“真的没有三门桂……网络我打电话问，没有转移这一说，到期自动停，你想办随便办……地板租的时候不是全新的，人走不可能完全没有划痕，一楼墙纸以前就有卷起，用了有年头了都会老化，玻璃坏了我不知道，燃气和电表一样，都是充值后才能用，这是剩余气量，没有钱的话早停了”。2019年9月17日,被告微信联系武继英，“您不能这样一直拖着押金吗，二手的柜子又不值钱，我也不可能卖掉”。2017年9月19日，被告联系武继英“当初只有红色的柜子，其他都是木板，我自己花200多拼起来一个，别的柜子我真变不出来。您要扣多少钱您说，我认倒霉，可以吗”。武继英于2017年9月20日回复“弟弟您好，白色柜子要组装上，谢谢”。被告回复“您当初拿来的就是木板，我也叫人来看过，不行，你现在非要我装，是不是不讲道理。当初您只给木板啊。我已经自己掏钱装好了一个，装二楼的空调我也自己掏了400块的管子钱，没找您要过安装费吧？现在还要逼我装，合不合情理”。2017年10月12日，原告联系武继英“武总，一个月了，柜子我真装不了，您退点押金吧”。2017年10月20日，武继英通知被告交纳房租。被告回复“9．10都到期退房了，交啥房租”……2018年4月5日，案外人陶冶出具书面材料，主要内容为：本人陶冶代表被告，与被告是男女朋友关系。于2018年3月底某一天用密码进入XXX606搬了茶几、冰箱、电视等物品，因武继英拒绝出面解决房屋押金问题，一时冲动。决定诚恳向武继英道歉，全部返还武继英的物品。诚恳向武继英道歉贴A4纸在606门上，上面写着“武总欠几十户房租不退押金，老赖”以上纯属个人主观行为，诚恳道歉，绝不再犯。庭审中，被告向本院递交了“承租房屋物品交接条”，主要内容为：本人被告于2018年8月1日将承租的XXX606房屋内拉出的、租赁房屋业主原告所属的电视机、冰箱、沙发、微波炉、椅子等电器、家具及租赁房屋户门密码交付业主被告的委托代理人武继英。至此，本人及委托人陶冶均保证不再进入承租房屋。另，被告向本院递交了《物品放行条》，显示陶冶于2018年8月2日搬离B座601，客服前台意见为“自如管家同意”。本院认为，原告与被告签订的《公寓租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同约定，双方的《公寓租赁合同》于2017年9月7日到期终止。现原告提供陶冶的说明及《物品放行条》不足以证明双方实际于2018年8月1日办理了交接手续。通过双方微信记录可知，双方约定于2017年9月10日办理房屋交接手续，但双方因有部分争议事项未签署《房屋交还备忘录》，争议事项包括原告提出的三柜门、网线撤离、地板划痕、窗玻璃问题。本院认为，原告提出的问题并不阻碍原告实际收回房屋。对于原告未采取合理措施、适时止损导致的扩大租金损失由原告自行承担。故本院对于原告主张的2017年9月11日至2018年8月21日的租金及违约金，本院不予支持。针对2017年9月8日至2017年9月10日的房屋占有使用费及违约金问题，合同约定，在合同到期后，租赁保证金用于抵扣逾期腾房期间的租金及损失。针对原告提到的三柜门、网线撤离、地板划痕、窗玻璃问题，鉴于双方在交房时就约定水费、燃气费卡由被告补办并自用，且交接单上并未提及三柜门，在无其他证据佐证的情况下，本院认为被告支付的租赁保证金15000元足以抵扣上述租金、违约金及损失。故本院对于该部分诉讼请求亦不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告柴玉啟的全部诉讼请求案件受理费6394元，由原告柴玉啟负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  裴小星审判员  蒙 镭审判员  童雪霏二〇二〇年三月二十五日书记员  王丽娜