广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3482号原告：黄某，女，1937年2月出生，汉族，住广州市荔湾区，法定代理人（监护人）：刘某2，女，1959年10月出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：沈振，系广东众帮律师事务所律师。被告：刘某1，男，1963年8月出生，汉族，住广州市荔湾区，第三人：广州五湖四海水产贸易有限公司，住广州市番禺区洛浦街XX村XX路自编88号洛溪综合批发市场，统一社会信用代码：91440113669986430H。法定代表人：何某。委托诉讼代理人：高某、郭某，均系该公司员工。第三人：广州五湖四海物业管理服务中心，住广州市番禺区洛浦街XX村康宁西路3号二层，统一社会信用代码：9144011369516633XY。法定代表人：何某。委托诉讼代理人：管某，系该公司员工。原告黄某与被告刘某1继承纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法追加了广州五湖四海水产贸易有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心作为第三人，并依法组成合议庭，对本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄某的法定代理人（监护人）刘某2及其委托诉讼代理人沈振，被告刘某1均到庭参加诉讼。第三人广州五湖四海水产贸易有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1.确认刘某2购买（租赁）第三人开发的广州市番禺区洛溪新城XX路XX号XXXXA区3楼302、303房屋使用权及转租收益权依法由黄某继承（房屋交由黄某的监护人刘某2代为管理使用），并由第三人协助办理有关手续。2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判令将刘某2与第三人广州五湖四海水产贸易有限公司于2014年6月27日签订的关于租赁广州市番禺区洛溪新城XX路83号XXXXA区3楼302、303房的合同编号为：SP-A30XXXX45、SP-A303XXXX6的《广州XXXX·SOH054社区公寓租赁和场地使用合同》、于2015年3月30日签订的合同编号为：SP-A30XXXX45补、SP-A303XXXX6补的《广州XXXX·SOH054社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》及刘某2与第三人广州五湖四海物业管理服务中心于2015年3月30日签订的《SOH054物业管理服务协议》的权利义务依法由黄某继承，并由第三人协助办理有关手续。事实和理由：原告黄某育有二女一男：长女刘某2，儿子刘某1和小女儿刘某2。刘某2生前与第三人（或其关联公司）签订由刘某2购买（租赁）第三人开发的广州市番禺区洛溪新城XX路XX号XXXXA区3楼302-303房两间公寓的20年房屋使用权，刘某2依约对这两间公寓享有长达20年的房屋使用权和转租收益权。2015年4月15日刘某2于广东省河源市猝死。刘某2的父亲刘某3早于2004年l1月28日死亡。刘某2生前未婚、无子女、亦未收养子女，也未立遗嘱，未曾与他人签订遗赠扶养协议处分其财产。根据广州市南方公证处的(2017)粤广南方第043618号公证书，刘某2的遗产依法由黄某全部继承。因此，这两间公寓的房屋使用权和转租收益权依法由黄某继承。原告黄某于2013年6月15日因突发头晕伴肢体麻木2天而进入广东省中医院入院治疗，被诊断为脑出血、脑梗死恢复期、脑出血后遗症等症状，因年事已高，治疗效果一直不明显。此后定期复查，最终于2015年4月21日被广州市中医院认定为全面智能下降，诊断为混合性痴呆。为此，原告完全不能辨认和控制自己的行为，需要由他人帮助其基本生活起居。2016年6月7日，经广州市荔湾区人民法院委托，中山大学法医鉴定中心对原告的民事行为能力进行鉴定，鉴定结论为无民事行为能力。据此，2016年12月27日广州市荔湾区人民法院依法作出(2016)粤0103民特22号民事判决，宣告黄某为无民事行为能力人，依法指定刘某2为黄某的监护人。在刘某2去世后、原告黄某无民事行为能力期间，被告利用黄某无民事行为能力的弱势状况，未经黄某及其监护人刘某2的同意，擅自非法侵占黄某继承的这两间公寓并对外出租赚取租金收益，严重侵犯了原告的合法权益。原告法定代理人要求被告将这两家公寓及其租金收益交还给原告，却被无理拒绝。刘某2去世后，黄某的监护人刘某2及其聘请律师多次前往第三人处要求黄某继承刘某2享有的上述两间公寓的使用权及转租收益权，要求第三人与刘某2签订的合同签约主体由刘某2变更为黄某，但第三人却无理拒绝。原告无奈，只得诉请法院办理涉案两间公寓的继承事宜，恳请法院依法支持原告诉讼请求，维护原告的继承权等合法权益。被告刘某1答辩称：1.原告第一项诉讼请求为确认涉案房屋的使用权及转租收益权依法由原告继承，但是涉案房屋是否办理合法报建手续，是否有独立产权证应当先予以查明，若涉案房屋没有合法报建手续，应当先由政府部门先行处理，而不应由法院直接受理。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理。而此前广州市越秀法院对同类型案件［案号：(2017)粤0106民初7963号］作出的裁定均是依据上述规定做出的，广州市中级人民法院也依法予以维持［案号：(2017)粤01民终22313号］。本案中，据本人了解，涉案物业是未取得合法报建手续的，因此，应在相关政府部门对涉案物业是否合法作出认定后才能判断刘某2是否能够依据生前签订的《租赁合同》获得涉案物业的使用权及转租收益权，若刘某2生前签订的《租赁合同》因为该涉案物业的性质而影响合同效力，那么刘某2以此获得的使用权及转租收益权也将失去了相应的基础，因此在相关政府部门来进行任何确认情况下，法院无权直接处理。2.涉案租赁合同并不能使刘某2获得涉案物业的使用权及转租权等财产性权利，因此，涉案物业的使用权及转租权并不属于可继承的财产范围。首先，根据第1点的陈述，涉案租赁物是否属于合法建筑，需要法院予以查明及相关政府部门进行认定，只有在相关政府部门明确认定后才能判断刘某2是否能依据签订的合同获得涉案物业的使用权和转租收益权，反之，刘某2对于涉案物业的所拥有的权利是没有任何依据的，因此，原告作为刘某2的继承人也无法继承相应权利。其次，原告对于刘某2的所有可继承财产均有办理继承公证，但是涉案物业的使用权及收益权均无办理任何的继承公证手续，因此，原告所继承的财产并不包含涉案物业的使用权及转租收益权。3.刘某2无权代理原告提起本案诉讼。原告监护人刘某2在被告完全不知情的情况下，于2016年私自向荔湾区人民法院申请宣告原告为无民事行为能力人并指定刘某2为监护人，更过分的是，刘某2恶意隐瞒被告的真实地址及联系方式，使法院无法送达诉讼资料，对此，被告已经向广州市荔湾区人民法院提起诉讼要求增加被告为原告的监护人，现该案尚未审理完毕，因此，目前尚无法确定原告最终的监护人。故刘某2没有权利单独代理原告向法院提起诉讼。综上，原告在本案中提出的诉讼请求没有任何合同及法律依据，恳请法院予以全部驳回。第三人广州五湖四海水产贸易有限公司无到庭答辩，但其于庭前向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：1.其与被继承人刘某2所签订房屋租赁合同，将广州市番禺区洛溪新城XX路XX号XXXXA区三楼302、303房出租给被继承人刘某2，双方即存在房屋租赁关系，双方在租赁合同中明确了各方所应承担的权利义务，如原告确定为租赁房屋的继承人，其应继承的为该租赁合同中的权利义务，而非仅仅为原告所要求的租赁房屋的使用权及房租收益权。2.原告向其提交的公证书中并未列明广州市番禺区洛溪新城XX路XX号XXXXA区三楼302、303房为被继承人刘某2的遗产及应由原告继承，因此在原告无其他证据的情况下，其无法为原告办理广州市番禺区洛溪新城XX路XX号XXXXA区三楼302、303房的租赁合同租赁主体变更手续。3.租赁合同中明确约定被继承人刘某2除签订租赁合同外还应与广州五湖四海物业管理服务中心（普通合伙）签订《物业管理服务合同》，向其缴纳水电费、物业管理服务费等费用，因此继承人理应还需承担《物业管理服务合同》所约定的义务。第三人广州五湖四海物业管理服务中心无到庭答辩。本院经审理认定事实如下：被继承人刘某2于2015年4月15日死亡。刘某2生前未婚未育，也未收养子女，刘某2的父亲为刘某3，其母亲为原告黄某，刘某3已于2004年11月28日死亡。刘某3与黄某共生育三名子女，分别为刘某2、刘某1、刘某2。被继承人刘某2生前无订立遗嘱或遗赠扶养协议。另查明，涉案公寓坐落于广州市番禺区洛浦街XX路83号，房地产权属人为广州市番禺区洛浦街XX村股份合作经济社，共有情况为单独所有，土地性质为集体，规划用途为厂房。再查明，2009年7月1日，广州市番禺区洛浦街XX村股份合作经济社（作为“甲方”）与广州XX物业发展有限公司（作为“乙方”）签订《租赁合同书》一份，内容载明：“第一条、租用范围：甲方同意将位于广州市番禺区洛浦街XX村原广州市XX鞋业有限公司的厂区土地及地上建筑物租赁给乙方使用……第二条、租赁期限为二十年：从2013年11月18日起至2033年11月17日止。租期届满后，如乙方在租赁期20年中无任何严重违约行为（不可抗力造成违约除外，但出现合同第十—条第二、三款情形的视为严重违约），双方同意按本合同条件顺延租期10年，但20年之合同期满后，乙方在20年合同期内新增的建筑面积租金另议……”。2012年6月28日，广州市番禺区洛浦街XX村股份合作经济社（作为“甲方”）与广州五湖四海集团有限公司（作为“乙方”）签订《合同主体名称变更确认书》一份，内容载明：“鉴于广州XX物业发展有限公司与甲方签订以下合同：……2、2009年7月1日，签订《租赁合同书》……现因广州XX物业发展有限公司于2012年1月6日经广州市工商行政管理局批准名称变更为广州市五湖四海集团有限公司，上述合同承租人的权利义务今后由乙方享有和承担。”又查明，2014年6月27日，广州五湖四海水产交易中心有限公司（作为“甲方”）与被继承人刘某2（作为“乙方”）签订《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》二份（合同编号：SP-A30XXXXX45、SP-A3XXXX46），内容载明：“第一条、公寓及场地甚本情况：1.1甲方将坐落于广州市番禺区洛溪新城XX路83号广州XXXX·SOH054社区A座3层02室03室公寓物业（下称“该物业”）交付给乙方有偿经营使用。……第二条、使用限期：2.1使用期限为20年，自甲方将该物业交付给乙方次日起计算使用期。2.2乙方在使用期届满前一个月与甲方协商续约，乙方在同等条件下享有优先承租权。第三条、公寓租赁和场地综合使用费（以下简称“使用费”，按人民币计算）3.1本合同期内乙方应向甲方缴付的公寓租赁和场地综合使用费总额为人民币198551元整196654元整。……第四条、交付：4.1该物业的交付时间为2014年12月31日；乙方对于该物业的使用期限自2015年1月1日起计算。……第十五条、其他：15.1《物业管理服务合同》、《租户消防安全责任书》、《物业管理公约》、《装修管理规定》、《租户手册》等物业管理文件为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。”2015年3月30日，广州五湖四海水产交易中心有限公司（作为“甲方”）与被继承人刘某2（作为“乙方”）签订《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》二份（合同编号：SP-A3XXXX45补、SP-A3XXXX6补），内容载明：“双方同意使用合同使用期限变更为：自2015年4月1日起至2035年2月31日止，该物业的交付时间为2015年4目1日，乙方对于该物业的使用期限自2015年4月1日起计算。”2015年3月30日，广州五湖四海物业管理服务中心（作为“甲方”）与被继承人刘某2（作为“乙方”）签订《广州XXXX·SOHO54物业管理服务协议》二份及《广州XXXX·SOHO54消防安全责任书》二份，双方就涉案公寓的物业管理服务及消防安全责任签订上述协议，并约定了相关权利义务。2017年6月20日，广州五湖四海水产交易中心有限公司变更名称为广州五湖四海水产贸易有限公司。2019年5月6日，广州五湖四海水产贸易有限公司出具《租金支付证明》二份，内容载明：“兹证明：刘某2承租我公司位于广州市番禺区洛溪新城XX路83号广州XXXX．SOH054社区A座3层03室公寓，已付该公寓租赁和场地综合使用费为198551.00196654.00元人民币。”还查明，广州市荔湾区人民法院于2016年3月17日受理申请人刘某2申请宣告被申请人黄某无民事行为能力一案，经广州市荔湾区人民法院委托中山大学法医鉴定中心对黄某的民事行为能力进行鉴定，鉴定结论为:黄某患脑血管疾病所致精神障碍（血管性痴呆），目前无民事行为能力。广州市荔湾区人民法院据此于2016年12月27日作出（2016）粤0103民特22号民事判决书，终审判决：一、宣告黄某为无民事行为能力人；二、指定刘某2为黄某的监护人。刘某1不服上述判决向广州市荔湾区人民法院申请再审，广州市荔湾区人民法院于2018年10月25日作出（2018）粤0103民特监1号民事裁定书，裁定驳回刘某1的再审申请。刘某1又于2018年11月12日向广州市荔湾区人民法院对（2016）粤0103民特22号民事判决书提起异议申请，广州市荔湾区人民法院于2018年12月30日作出（2018）粤0103民特监2号民事裁定书，裁定驳回刘某1的异议申请。刘某1再于2019年1月23日向广州市荔湾区人民法院提起撤销刘某2监护人资格申请，广州市荔湾区人民法院于2019年8月29日作出（2019）粤0103民特33号民事判决书，终审判决：驳回刘某1的申请。庭审中，原被告均确认被继承人刘某2生前未婚未育，也未收养子女，刘某2的父亲先于刘某2死亡，故刘某2的第一顺位继承人只有原告黄某；刘某2生前没有订立遗嘱或遗赠扶养协议；涉案公寓目前由刘某1使用。原告的法定代理人刘某2主张黄某从2013年起至今居住在荔××甫××房，2017年10月前由其雇请保姆一起照顾黄某；2017年10月后刘某1强行霸占上述房屋并赶走了保姆，目前该房屋由刘某1与黄某一起居住；其一直多次前去探望黄某，但均被刘某1暴力阻止，其多次报警，但至今还不能探望黄某。被告刘某1确认涉案公寓的产权人系广州市番禺区洛浦街XX村股份合作经济社，但其认为因上述涉案土地是集体土地，故广州五湖四海集团有限公司是没有权利租赁上述涉案房屋的，因此租赁合同不合法，应由相关政府部门负责，法院应驳回原告的全部诉讼请求；其无证据证明涉案房屋没有报建手续；其目前雇请保姆一起照顾黄某，由其负责黄某的衣食住行，黄某目前每月需要1万多元的支出维持生命，其拒绝让刘某2探望黄某，是因为其怀疑刘某2有偷窃的嫌疑；在（2016）粤0103民特22号一案中，因刘某2恶意虚报其地址、电话，贿赂荔湾法院相关工作人员，其无法出庭，才导致荔湾法院指定刘某2为黄某的监护人。以上事实，有医学死亡证明书、火化证明、刘某2的身份证、户口本、未婚证明、亲属关系证明、公证书、《租赁合同书》、《合同主体名称变更确认书》、《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》、《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》、《广州XXXX·SOHO54物业管理服务协议》、《广州XXXX·SOHO54消防安全责任书》、《租金支付证明》、准予变更登记（备案通知书）、广州市荔湾区人民法院作出的（2016）粤0103民特22号民事判决书、（2018）粤0103民特监1号民事裁定书、（2018）粤0103民特监2号民事裁定书、（2019）粤0103民特33号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。被继承人刘某2生前并未订立遗嘱和遗赠扶养协议，故其遗产应按法定继承办理。被继承人刘某2生前未婚未育，也未收养子女，其父亲亦先于刘某2死亡，故原告黄某为被继承人刘某2的第一顺序继承人，被继承人刘某2名下的遗产均应由原告黄某继承。被继承人刘某2生前与第三人广州五湖四海水产交易中心有限公司签订《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》二份及《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》二份，被继承人刘某2还与广州五湖四海物业管理服务中心《广州XXXX·SOHO54物业管理服务协议》二份及《广州XXXX·SOHO54消防安全责任书》二份，被继承人刘某2已按照《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》约定支付相关使用费，故《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》、《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》的合同权益具有财产属性，而《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》明确约定上述协议属于《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》的重要组成部分，故被继承人刘某2与第三人广州五湖四海水产交易中心有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心签订的《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》、《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》、《广州XXXX·SOHO54物业管理服务协议》及《广州XXXX·SOHO54消防安全责任书》的合同权利、义务均应由原告黄某继承，第三人广州五湖四海水产交易中心有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心应配合原告黄某办理上述合同主体变更手续。被告刘某1确认涉案房产已办理相应产权证明，又主张涉案房产未办理合法的报建手续，但未提供相应的证据予以证明，故本院对刘某1的上述主张不予采信。被告刘某1还主张其已向广州市荔湾区人民法院提起增加其为原告黄某的监护人诉讼，该案未审结，故无法确定原告黄某的监护人，本院认为本案系继承纠纷，无论原告黄某的监护人是谁，均不影响原告黄某的相关继承权利；现广州市荔湾区人民法院已确认刘某2为原告黄某的监护人，故刘某2代理原告黄某提起诉讼并无不当。第三人广州五湖四海水产贸易有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被继承人刘某2与第三人广州五湖四海水产交易中心有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心签订的《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同》、《广州XXXX·SOHO54社区公寓租赁和场地使用合同补充协议》、《广州XXXX·SOHO54物业管理服务协议》及《广州XXXX·SOHO54消防安全责任书》的合同权利、义务均由原告黄某继承。二、第三人广州五湖四海水产交易中心有限公司、广州五湖四海物业管理服务中心应于本判决生效之日起十五日内配合原告黄某办理上述合同主体变更手续。三、驳回原告黄某的其余诉讼请求。案件受理费1800元，由原告黄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈玉梅人民陪审员  曹婉仪人民陪审员  许魏荣二〇二〇年三月二十日书 记 员  卢婉萤