福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1266号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：杨聪慧，女，1979年10月2日出生，汉族，住所地福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与被上诉人杨聪慧商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初4595号民事判决书，并发回重审或者依法改判支持欣盛丰公司的全部反诉请求并驳回杨聪慧的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定杨聪慧应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，杨聪慧作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因杨聪慧部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料是杨聪慧的应尽义务，双方签订的合同及附件明确约定了杨聪慧应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。根据合同第六条第三款、合同附件六第三条第三款及合同附件六第三条第二款约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照合同约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，杨聪慧认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由杨聪慧承担，而非由欣盛丰公司承担。杨聪慧对其主张负有举证义务，杨聪慧举证不能应承担相关的不利后果。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明杨聪慧何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。由此可见，杨聪慧应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，该约定清楚明确，杨聪慧不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。一审法院判定欣盛丰公司应承担举证证实杨聪慧是否存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定错误，适用法律错误。二、一审法院认为合同及附件六未约定杨聪慧应当在签订合同之日起60日内支付按揭贷款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合民事活动应遵循的公平原则，杨聪慧应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定杨聪慧应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确杨聪慧应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），杨聪慧应当在合同签订之日起60日内付清购房款。其次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于杨聪慧，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。按照合同约定支付购房款是买受人即杨聪慧的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定杨聪慧将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定杨聪慧的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便杨聪慧签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，杨聪慧也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，杨聪慧支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后3个月内。把适用于某一特定领域的司法解释所体现出来的原理，扩张到合同其它领域，符合民法的原理和精神，并无不妥。且一审法院关于欣盛丰公司按合同约定主张违约金和代保管费时，认为欣盛丰公司的主张违反了公平原则，但在杨聪慧明显逾期办理按揭的事情上却未认定杨聪慧违反公平原则，一审法院不能做到公平对待当事人双方，判决如何公正。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。杨聪慧并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但杨聪慧拒绝办理。既然杨聪慧未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司举示的同地段租金作为逾期交房违约金过高应予以调整的依据，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院在欣盛丰公司初步举示了同地段租金作为逾期交房违约金过高应予以调整的情况下，不予采纳欣盛丰公司的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。结合本案讼争合同履行情况，涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知杨聪慧交房，但杨聪慧至2019年5月7日才办理收房手续，杨聪慧收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准计至2018年12月11日违约金超过了合同总价款的5%，比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了杨聪慧的实际损失，违反了公平原则。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。 杨聪慧辩称，一、欣盛丰公司主张杨聪慧需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以欣盛丰公司存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，被告如认为原告逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明杨聪慧有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明杨聪慧均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料，如果是按揭资料不齐，那么结果是按揭款都不会发放，欣盛丰不能以按揭款发放时间的长短来简单判断杨聪慧就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，杨聪慧已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为杨聪慧逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、欣盛丰如业主逾期提交按揭资料，本案合同签订的时间一般是2016年之前（本案合同实际签订时间是2013年），且在合同履行过程中，原告从来都不知晓、被告也从来没有催告过原告有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰主张原告逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、是否原告是否应承担违约金被告应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰的该抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。也就说该条款明确约定，附件六不得加重业主责任，附件六加重了业主责任，就属于与本条款相冲突，就应当认定无效，当然属于客观确实需要特殊约定但开发商如果进尽到了充分合理提示义务后与业主充分达成的条款我们认为还是应当除外。关于这个这个条款，最新的商品房买卖合同示范文本，最新示范文本的法律后果直接约定为的法律后果为无效。二、欣盛丰主张杨聪慧逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰主张交易惯例，欣盛丰公司均提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3、另外也不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例，所谓惯例是指同一交易主体买方与卖方之间的存在先前的交易习惯，而不是不同的买卖双方之间的纵向比较，按照欣盛丰公司的逻辑，后买卖的业主是否也可以要求开发商按照之前更低的销售价格来执行，难道这不是交易惯例？三、逾期交房违约金计算至最后一次交房通知的收到后3日认定事实清楚证据充分应当予以维持。（2018）闽02民终5463号2019年01月08日一案，该案查明并认定：“根据江慧珍提供的电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知江慧珍于收到该通知书后3日内完成收房手续，此后江慧珍接收了案涉房屋。因上述通知书于2018年12月9日被签收，故应认为欣盛丰公司已于2018年12月12日完成交房义务。”四、欣盛丰公司主张调整违约金依据不足根据法律规定，违约一方主张违约金过高的，应当提供证据予以证明，但本案一审中欣盛丰公司仅提供了一张来源不明、真伪无法判断的传来证据，不足以证明租金标准。而且，由于讼争房屋无法交付，杨聪慧承担的利息损失远远高于合同约定的标准，这里不包括因房屋装修入住后可能产生的附加教育、金融工具等附加价值，因此欣盛丰公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。欣盛丰公司与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。 杨聪慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向杨聪慧支付逾期交房违约金人民币（币种下同）190889元(以房款总金额2684798元为基数,自2016年12月31日之次日起按每日万分之一计至实际交房日,暂计算至2018年12月12日的违约金为190889元)；2.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月11日，杨聪慧与欣盛丰公司签订编号为03307047的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，杨聪慧购买欣盛丰公司开发的欣盛园1#楼c梯1跃2层111室商品房，建筑面积为143.48平方米，总价款为2684798元。合同第六条第三款约定，买受人于2016年9月11日前付818737元，余款1890000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任之第一款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第三条第六款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第八款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。双方于2016年11月22日将总房价由2684798元变更为2708737元。 2017年4月5日，杨聪慧与中国工商银行股份有限公司厦 门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定杨聪慧向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为1760000元。上述贷款已放款至欣盛丰公司账户。杨聪慧已向欣盛丰公司付清购房款2708737元。 2017年9月，欣盛丰公司通过中国邮政EMS向杨聪慧发出《关于交房的通知书》。2018年11月5日，欣盛丰公司向杨聪慧发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。因收件人姓名地址有误，《催告收房通知书》未能送达。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月8日，欣盛丰公司向杨聪慧发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。《再次催告收房通知书》于2018年12月9日送达杨聪慧。杨聪慧至今未办理收房手续。 另查明，2016年9月11日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共12天。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。 2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据杨聪慧与欣盛丰公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付杨聪慧使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，法院不予采纳。 鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房22天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向杨聪慧发出《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，但《催告收房通知书》未送达。有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向杨聪慧发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。《再次催告收房通知书》于2018年12月9日送达杨聪慧，故杨聪慧主张的逾期交房违约金，应计算至2018年12月9日止。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年1月1日至2018年12月9日，逾期交房天数为708天，扣除因天气恶劣顺延的22天，余686天，应当支付逾期交房违约金共计185819.36元（2708737元×万分之一×686天）。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以杨聪慧签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明杨聪慧逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求杨聪慧承担逾期付款的违约责任，将欣盛丰公司应承担的逾期交房违约金与杨聪慧应承担的逾期付款违约金相互抵扣，证据不足，本院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的杨聪慧诉求的逾期交房违约金过高，超出其实际损失，应当予以调整的问题，欣盛丰公司提交了同地段租金及厦门各片区普通住宅平均租金一览表，据此主张欣盛丰公司应当支付的违约金应予调低。法院认为，欣盛丰公司逾期交房给杨聪慧造成的损失不能等同于房屋租赁费用损失，而是出卖人迟延给付买卖标的物给买受人造成的所有可得利益损失之和，根据谁主张谁举证的原则，欣盛丰公司未能举证证明杨聪慧的实际损失明显小于合同约定的逾期交房违约金，直接以案涉楼房同地段租金及厦门各片区普通住宅平均租金作为违约金计算标准缺乏合理性，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向杨聪慧支付逾期交房违约金人民币185819.36元；二、驳回杨聪慧的其他诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”及欣盛园（1-6#楼）通过建设工程竣工验收备案，具备法定交付条件等事实，对“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理中，欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证、2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账。同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 杨聪慧经质证认为，证据1、2真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于杨聪慧应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定杨聪慧付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张杨聪慧存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明杨聪慧提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明杨聪慧应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向杨聪慧主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向杨聪慧主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月9日杨聪慧签收《再次催告收房通知书》后，认定杨聪慧主张的逾期交房违约金计算至2018年12月9日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照杨聪慧已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4016.4元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年三月二十日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。