新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0203民初2919号   原告(反诉被告):克拉玛依市优壹商业管理有限公司，住所地：克拉玛依市克拉玛依区。统一社会信用代码：XXX。法定代表人：王珑，该公司董事长。委托诉代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧，新疆先觉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海元居汇品牌管理有限公司，住所地：上海市奉贤区。统一社会信用代码：XXX。法定代表人：顾芸瑗，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺志刚，新疆黑油山律师事务所律师。原告（反诉被告）克拉玛依市优壹商业管理有限公司（以下简称优壹公司）与被告（反诉原告）上海元居汇品牌管理有限公司（以下简称元居汇公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）新0203民初1493号民事判决，克拉玛依市中级人民法院以（2019）新02民终518号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年12月24日立案受理本案后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告优壹公司之委托诉讼代理人拜金良、赵婧，被告元居汇公司之委托诉讼代理人贺志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优壹公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年9月18日签订的《委托招商经营合同》、2017年11月20日签订的《万兴元居汇招商政策》及2018年11月1日签订的《补充协议》；2、判令被告向原告退还已付的招商佣金1035000元、借支资金140000元，计1175000元；3、判令被告向原告支付招商广告费127827元；4、判令被告向原告支付违约金2000000元；5、判令被告承担原告律师代理费26000元；以上合计3328827元。事实及理由：原告与被告于2017年9月18日签订了《委托招商经营合同》，双方约定原告将卓越公司开发的克拉玛依市××路万兴商业中心家居商场委托于被告招商、经营管理。被告进场后，原告向被告陆续支付了招商佣金1035000元，还给被告借支资金140000元，合计向被告共计支付了1175000元。根据合同约定，被告应委派总经理、副总、招商运营等核心管理人员3人至原告处进行经营管理，但2018年7月，被告的3名管理人员无故离岗;合同签订至今，被告完成的招商出租率为0%。根据合同第5.1.2条“招商出租率60%以下（含60%）---免收招商服务费”、第7.2.1“发生下列情形之一的甲方有权解除合同：（1）开业前，自本合同生效之日起4个月内，乙方招商出租率未能达到委托物业建筑面积的75%的”、第7.1.2条（4）“本合同履行期间，因乙方管理失职给甲方造成经营损失、财产损失，由乙方承担全部赔偿责任。”、第7.2.2条（1）“因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付违约金200万元，同时赔偿甲方因其违约行为遭受的全部经济损失。”、第10.3条“因解决争议所产生的仲裁费、诉讼费、差旅费、调查费、律师费均由败诉方承担”之约定，原告提出如上诉讼请求，请求法院依法判决。被告元居汇公司辩称，根据双方签订的《万兴元居汇招商政策》规定，原告委托给被告招商的可使用面积为11761.73平方米，被告招商的商户向原告交付定金的使用面积为9291.79平方米；已出租使用面积9291.79平方米÷可出租使用面积11761.73平方米，出租率达到了78.99%。之所以这个协议没有最终履行，是由于原告未按合同约定于2018年7月交付在建商品房，从而导致后续的经营活动无法开展。至2019年4月，由于案涉房产无法交付，已交付定金的商户通过诉讼及集体上访的形式陆续提出返还定金的要求，后经政府协调由原告将收取商户的定金予以返还。故被告在合同履行中没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。若法院判定被告需承担违约责任，则要求调低违约金。反诉原告元居汇公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年9月18日签订的《委托招商经营合同》及2018年11月1日签订的《补充协议》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金50万元；3、判令反诉被告承担反诉原告的律师费30000元。事实及理由：2017年9月18日，反诉原告与反诉被告签订一份《委托招商经营合同》。合同签订后，反诉原告如约履行了合同义务，招商率达到了78.99%，反诉被告也按合同支付了佣金，但后期因反诉被告资金紧张，无法按工程进度施工，尤其是消防没有验收，致使招商引进的商户不能进场施工。后双方于2018年11月1日签订一份《补充协议》，但反诉被告仍然没有按照约定履行付款义务，在最为关键的2019年2月份开始连续两个月不付款，经反诉原告多次催要无果，造成反诉原告无法工作，耽误了各项进度，并给反诉原告造成不良的社会影响及经济损失，故反诉原告提出反诉请求，请求法院依法支持。反诉被告优壹公司反诉辩称，本案中双方主要的分歧在于对合同约定的“招商出租率”的理解及计算。反诉原告提出的反诉是建立在自认为招商率达到了78.99%的前提下所进行的诉讼，这一主张没有事实可以证实，其主张的招商出租率与双方合同约定的招商出租率计算方式及条件不一致，不能成立。本案的本质是反诉原告作为招商管理的受托人没有诚信尽职履行合同义务，在人员组成上没有达到双方约定的人员数额和素质要求，没有履行合同约定的招商资料的报备及管理控制，结果上没有达到经营户与委托方签订房屋租赁合同并交付租金的结果。反诉原告把收取商户的定金作为租金计算招商出租率，与双方约定不一致；尤其到2018年7月之后，被告管理人员无故离岗，双方又签订补充协议，反诉被告向反诉原告给予了借款，但反诉原告仍不能诚信履约，招商人员不告而辞，以实际行为表明了反诉原告不履行合同的意思表示，是彻底的违约，故反诉原告的反诉请求没有事实根据，也没有合同依据，应当予以驳回。导致合同解除是反诉原告的责任，且其损失达不到50万元，请法庭根据庭审情况合理调整。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下：2014年10月20日，新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司克拉玛依分公司（以下简称卓越克拉玛依分公司）取得万兴商业中心建设工程规划许可证，于2015年4月28日取得万兴商业中心建筑工程施工许可证，于2015年12月22日取得万兴商业中心商品房预销售许可证，总建筑面积51374.89平方米、预售总面积43631.18平方米。2017年9月16日，卓越克拉玛依分公司作为甲方与原告优壹公司作为乙方签订《委托管理协议》，约定“甲方将位于克拉玛依市××路万兴商业中心房产交由乙方经营管理，该房产地上6层、地下1层、总建筑面积51374.89平方米、预售面积43631.18平方米;乙方可将项目内的房产进行出租、与第三方签订合同、转委托第三方经营管理，委托期限2017年9月16日至2022年9月16日，委托管理报酬为1500000元，乙方处理委托管理事项取得的收益交付给甲方”。该合同还对其他事项作了约定。2017年9月18日，原告优壹公司作为甲方与被告元居汇公司作为乙方签订《委托招商经营合同》，将吉祥路275号万兴商业中心家居商场（第一层至第三层）委托被告招商、经营管理。该合同1.2条载明：“招商出租率为开业经营前，经营户与甲方签订租赁合同且甲方实际收取租金的建筑面积与开业前甲方实际委托物业总建筑面积的比率。”该合同1.6条载明：“开业日指本合同约定的委托物业符合对外开放经营条件并正式对外开放经营的起始日期。”该合同2.1条载明“家居商场开发建设单位卓越克拉玛依分公司，项目计划于2018年7月18日前交付使用，家居商场位于建筑第一层至第三层，规划用途为商业。”该合同3.1.1条载明：“甲方提供本合同约定的委托物业，由乙方在委托物业开业前进行招商，开业后进行品牌经营和管理。乙方应在正常情况下管理科学、品牌不断提升，完成本合同约定的各项经营指标，获得管理报酬。”该合同3.2.6条载明：“乙方每月10日前向甲方书面通报上月的招商及经营情况，通报内容包括但不限于招商情况、商户入驻经营情况、经营收入情况、预算内外支出情况。”该合同3.4.1条载明：“委托物业招商成功后由甲方与商户签订租赁合同（包括委托经营管理期间招商出租），甲方按合同约定收取相应租金收益。租赁合同文本由乙方提供，甲方审核确认后签订。租金收益由商户支付至甲方专用账户。”该合同5.1.1条载明：“招商佣金及招商期间（1）招商佣金指本合同生效后至委托物业开业日前的招商期间内，乙方按本合同约定对委托物业完成招商，可依约获得的报酬。（2）招商期间2018年6月30日前。”该合同5.1.2条载明：“招商佣金标准招商出租率60%以下（含60%），免收招商服务费，达到60%以上则首期预付50万转为首期招商佣金，计算标准以收取商户定金为准；招商出租率60%-75%（含75%），区间招商服务费100万，按照实际完成出租率占区间应完成的比例，计付招商佣金，即达到75%时计付全额区间服务费，未达到时同比例核减区间服务费，计算标准以收取商户定金为准；……招商出租率95%以上，招商服务费50万，计算标准以收取商户定金为准。全部招商佣金为300万元整。”该合同5.1.3条载明：“招商佣金支付方式，合同签订后甲方预付首期服务费30万元，合同签订之日起至20日再支付20万元，其余佣金根据合同5.1.2标准考核完成后三日内支付乙方，支付条件为支付乙方时不超过所收取定金总额的85%，其余部分等商户进场装修动工时支付。”该合同5.1.4条载明：“乙方应在本合同生效后4个月内最低完成招商面积达到委托物业面积75%的任务，并达到本合同约定的招商品牌要求，如乙方未在约定期限内完成招商任务，甲方有权解除合同。”该合同6.2.2条载明：“甲方保证委托物业所涉消防设备和设施（包括灭火器材、应急照明、疏散指示牌等），每年应按当地政府的消防要求及时办理有关消防年审工作，并取得合格证或准予使用的文件。”该合同7.1.1条载明：“（1）如甲方未能按照本合同约定向乙方按期足额支付/拨付任何款项（包括但不限于招商佣金、委托经营费、绩效奖励），则应按照该等逾期金额的每日万分之五向乙方支付违约利息。甲方逾期付款超过90日，并经乙方书面通知后仍未能补救的，视为甲方单方面终止本合同，甲方除应向乙方支付未付款项及按每日万分之五计算的逾期利息外，还应另向乙方支付200万元违约金。……”该合同7.1.2条载明：“（1）若乙方擅自终止本合同，乙方除应向甲方赔偿停业损失、预期可得利益损失外，乙方还应向甲方支付200万元的违约金。……”该合同7.2.1条载明：“发生下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）开业前，自本合同生效之日起4个月内，乙方招商出租率未能达到委托物业建筑面积75%的；……（4）本合同的其他约定或发生其他致使合同目的无法实现的情形。”该合同7.2.2条载明：“因乙方违约导致本合同解除，乙方应向甲方支付违约金200万元，同时赔偿甲方因其违约行为遭受的全部经济损失。”该合同11.1条载明：“本合同有效期自本合同生效之日起算，委托招商期自生效之日至2018年7月17日，委托经营管理期自开业之日至2021年12月31日。”该合同10.3条载明：“因解决争议所产生的仲裁费、诉讼费、差旅费、调查费、律师费等，均由败诉一方承担。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告指派了管理人员进驻万兴商业中心家居商场进行招商工作。2017年9月19日，原告向被告支付佣金300000元，2017年10月26日支付佣金200000元，2017年11月28日支付佣金300000元，2017年12月7日支付佣金235000元，合计1035000元。2017年11月20日，原、被告签订《万兴元居汇招商政策》，约定：“万兴元居汇租金价格：一层50元，二层40元，三层30元，按使用面积计价，合同期五年，优惠期18个月，物业、采暖、水电等费用参考当地同类卖场（居然1、2、3、5号馆）标准执行。租金支付方式为每年支付一次，第一年支付5个月租金，第二年支付7个月租金，第三年支付8个月租金，第四年支付10个月租金，第五年支付12月租金。出租面积：万兴元居汇实测后商铺使用面积为12269.13平米，应合作方要求，一楼507.4平米暂不出租，可出租使用面积（出租率计算标准）为11761.73平米。建筑面积以测绘局报告为准。商场使用率，可出租建筑面积、出租率计算方法举例如下：如建筑面积最终实测为24000平米，则商场商铺使用率＝使用面积／建筑面积＝12269.13／24000＝51.1%；可出租建筑面积＝可出租使用面积／使用率11761.73／51.1%＝23017.08；如缴纳定金商铺使用面积为10000平米，则已出租使用面积为10000平米；已出租建筑面积＝10000／51.1%＝19569.47；出租率＝已出租使用面积／可出租使用面积＝已出租建筑面积／可出租建筑面积＝10000／11761.73＝19569.47／23017.08＝85.02%。招商发布会11月23日之前，带头签约的商户，根据其品牌影响力大小，给予合同期内1至5个月的优惠。招商发布会后，每个签约商户如能带动其他商户签约，每带动一个商户签约并缴纳定金，在正式签订合同并缴纳租金后可在原租金基础上给带动商户租金优惠，可一带多户，但被带动商户只可计算一次。……。”2018年11月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》一份，载明：“1、本协议生效后，乙方招商人员到场正式开展工作三日后，甲方先行支付6万给乙方，作为乙方招商人员启动费用，以后每个月按期借支4万元给乙方，在正式开业前甲方借支总金额不超过24万元。第一个月支付日期为实际到达之日起三十日内，以此类推，作为乙方在克拉玛依万兴元居汇的招商人员费用（本资金如果实现招商进场装修工作，则在甲方支付给乙方的招商佣金中扣除）。2、乙方承诺在签订本协议之日起十日内派驻2名经验丰富的招商运营管理人员进入项目开展工作。3、甲方承诺在乙方派驻人员到位的同时，甲方提供至少5名业务人员全程参与招商运营直至开业，此5人及5人以上人员工资由甲方发放。4、甲方承诺在乙方进入项目后将根据需求实施广告投放，由乙方上报投放内容及方式，经甲方审核批准后方可实施。并于2018年度将项目运行冬季供暖，以保障冬季进场装修施工条件的达成。5、乙方承诺应在协议生效后5个月内完成招商面积达到委托物业面积的75%的任务，在2019年6月30日前进场装修完成率不得低于75%，如未达到则乙方将一直在项目地服务甲方项目直至达到正式开业率要求。但由于甲方原因包括但不限于如消防验收、总装验收等致使乙方进行装修延误，则乙方不承担由此带来的损失及责任，造成延期的甲方继续借支费用。6、自签订本协议起至2019年6月30日前完成75%出租率正式开业。如因乙方原因未能达到出租率75%的开业要求，甲方则要求乙方限期（最多不超过3个月）进行补商完成开业条件，乙方需要承担延期开业或补商期间招商管理人员的相关费用直至符合正式开业要求。如果延长三个月后仍未能达到出租率80%，则视为招商失败，双方合同终止。按照双方签订合同约定的违约责任执行。【注：开业日招商率是指：开业日招商出租面积与可租面积之比，其中招商出租面积包括：根据已与商户签署的租赁协议计算的合同出租面积，并已收到合同约定的租金为准。可租面积：经营物业商铺实测出租面积；开业日指项目物业正式对外营业的日期。】……9、甲乙双方商定将该项目开业日期定为2019年5月至7月底。……10、原《委托招商经营合同》中所列述招商佣金、委托经营支付方式、违约责任、合同中止等其他条款不变。”《补充协议》签订后，被告委派的管理人员驻场继续招商。2018年11月14日，原告向被告支付借款60000元，2018年12月18日支付借款40000元，2019年1月15日支付借款40000元，合计140000元。自2019年2月起，原告未再向被告支付借款。2019年3月，双方因合同履行发生争议；2019年4月，被告将派驻的管理人员从万兴商业中心家居商场撤离。双方协商未果，遂诉至本院。另查，原告为招商支付了广告费用128547元。2017年11月5日至2017年12月4日，原告收取38名（含1人2个或2个以上展位）商户支付的展位定金合计620000元，商户支付定金的展位使用面积为9291.79平方米。后上述支付定金的商户未与原告签订展位租赁合同，且自2019年3月起陆续提出退还定金的要求。在政府有关部门协调下，原告将收取的定金向商户全额予以退还。另查，万兴商业中心于2018年12月5日由建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，于2019年9月19日经克拉玛依市克拉玛依区住房和城乡建设局组织通过了建设工程消防验收，评定为合格。被告提交的被告工作人员金瓯与原告工作人员孙晶晶微信聊天记录载明：“2019年2月17日（金瓯）孙总，我那个发票收据已经快递给你了，可能你也看到了。你能帮忙安排一下明天把款打出来……2019年2月19日（孙晶晶）金总明天安排付款事宜，最迟后天付款。……2019年2月21日（孙晶晶）金总，我跟总公司协调，目前那边全部人员都在休息，要3月1日才正式上班，所以支付工作要等到3月了。……2019年3月4日（金瓯）孙总，麻烦安排打款事宜。（孙晶晶）金总，目前招商进展不明朗，关于付款暂缓。……2019年3月11日（孙晶晶）金总，原本周五这边要支付的，今天跟苏总沟通后，还是认为需要确定项目进展情况再付款！目前没有实际进展，到现在为止有没有一家签协议！希望您近期能过来一趟，一起讨论项目进展和后期安排！……”另查，原告为诉讼产生律师代理费26000元，被告为诉讼产生律师代理费30000元。上述事实，有经当庭出示并质证的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》、《委托管理协议》、《委托招商经营合同》、《万兴元居汇招商政策》、《补充协议》、广告费发票、《收取定金明细表》、《展位定金协议》、《收据》、《退款协议》、银行对账单、收款收据、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、商户落位信息表、微信聊天记录、《民事委托代理合同》、发票及原、被告双方当事人陈述等证据在案予以证实。本院认为，原告优壹公司根据其与案外人卓越克拉玛依分公司的《委托管理协议》取得万兴商业中心的经营管理权，该协议约定原告可就受委托经营管理的物业转委托第三方经营管理、与第三方签订合同，原告将万兴商业中心1至3层转委托被告元居汇公司经营管理，其与被告就该物业签订的《委托招商经营合同》、《万兴元居汇招商政策》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。关于双方均主张解除合同的请求。根据合同5.1.4条、合同7.2.1条及补充协议第五条“乙方应在协议生效后5个月内即2019年4月1日前完成招商出租率75%的招商任务，乙方未按约定期限完成招商任务，甲方有权解除合同”之规定，本案的关键是被告是否完成了招商出租率75%的招商任务。原告认为，本案中被告并未完成使商户与原告签订展位租赁合同及原告收取租金这一合同义务，故被告的招商出租率为0；而被告则主张应依商户支付展位定金的使用面积计算招商出租率，即商户支付定金的展位使用面积9291.79平方米÷可出租使用面积11761.73平方米，被告的招商出租率达到了78.99%。根据《委托招商经营合同》1.2条对招商出租率的定义“开业经营前，经营户与甲方签订租赁合同且甲方收取租金的建筑面积与总建筑面积的比率”及3.4.1条“委托物业招商成功后由甲方与商户签订租赁合同，甲方按合同约定收取相应租金收益。租赁合同文本由乙方提供，甲方审核确认后签订。租金收益由商户支付至甲方专用账户。”之规定，结合《万兴元居汇招商政策》中关于“招商发布会后，每个签约商户如能带动其他商户签约，每带动一个商户签约并缴纳定金，在正式签订合同并缴纳租金后可在原租金基础上给带动商户租金优惠”之内容及《补充协议》中特别加黑括号的备注“开业日招商率是指：开业日招商出租面积与可租面积之比，其中招商出租面积包括：根据已与商户签署的租赁协议计算的合同出租面积，并已收到合同约定的租金为准。”之规定，招商成功的标志应界定为商户与原告正式签订合同并支付租金，而不是被告主张的商户支付展位定金即为招商成功。截至2019年4月被告自行撤场时，虽有38名商户支付了展位定金，但无一与原告签订正式租赁合同及支付租金，未实现原告对委托项目持续稳定经营并取得长期收益的招商目的，故无论是按展位使用面积还是按建筑面积计算的招商出租率均为0%，未达到合同约定的招商出租率75%的目标；据此，原告提出解除合同的请求，合法有据，应予支持。合同未约定被告具有解除权，被告亦不具备解除合同的法定条件，因原告已提出解除合同，且合同已经实际终止履行，故对被告要求解除合同的反诉请求予以支持。原告主张被告返还招商佣金的请求。根据《委托招商经营合同》5.1.2条“招商出租率60%以下（含60%）免收招商服务费”的约定，因被告的招商出租率为0%，故原告要求被告返还招商佣金的诉讼请求合法有据。考虑到被告虽未完成招商任务，但实际指派管理人员进行了招商工作，争取到38名商户向原告支付了展位定金，取得了一定成果；且原告委托的物业至2018年12月才竣工验收，消防验收更是迟至2019年9月才获通过，比原定的开业日期2018年7月18日分别迟延了5个月和1年以上，客观上增加了招商难度和招商成本，故依据《委托招商经营合同》5.1.3条“招商佣金支付方式，合同签订后甲方预付首期服务费30万元，合同签订之日起至20日再支付20万元，其余佣金根据合同5.1.2标准考核完成后三日内支付乙方……”之规定，扣除被告应得的招商服务费为50万元后，被告应向原告返还佣金535000元。原告超出请求的部分，本院不予支持。关于原告主张的借支款项和招商广告费。根据《补充协议》约定，借支款项在“实现招商进场装修工作”这一条件成就后转化为招商佣金。但因被告直至撤场时尚未有一名商户与原告签订租赁合同，“招商进场装修工作”也未实现，故被告应当向原告返还借支款项140000元。根据《补充协议》约定“甲方承诺在乙方进入项目后将根据需求实施广告投放，由乙方上报投放内容及方式，经甲方审核批准后方可实施。”及原、被告均认可的“招商期间由被告负责发布招商广告，由原告负担广告费”，原告支付了广告费，被告已经实施了广告发布工作，因广告效果本身具有不确定性，故原告以招商不成功为由要求被告返还广告费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于双方均向对方主张违约责任的请求。（一）被告是否存在违约行为。合同原定招商期间为2018年6月30日前，后双方又签订《补充协议》将招商期间延至2019年6月30日前，但被告仍未完成招商出租率75%的任务，且于2019年4月自行撤场，导致原告委托招商的合同目的不能实现，属根本性违约。（二）原告是否存在违约行为。根据《补充协议》约定，乙方招商人员到场正式开展工作三日后，甲方先行支付6万元给乙方，作为乙方招商人员启动费用……以后每个月按期借支4万元给乙方，在正式开业前甲方借支总金额不超过24万元。原告前三个月按约给被告支付借款四笔，合计14万元，自2019年2月起以被告招商工作进展不明朗为由提出暂缓支付借支款项，虽有违约行为，但违约程度轻微，不足以产生影响合同履行的后果。被告主张因原告未按约于2018年7月交付在建商品房，尤其是消防没有验收，致使招商引进的商户不能进场施工；从而导致后续的经营活动无法开展，故违约责任不在被告。本院认为，招商出租签订合同不受租赁物现有状态的影响。原、被告双方在签订《委托招商经营合同》时，被告已经明知委托物业属在建工程，合同约定的招商期间是2018年6月30日前，故被告根据双方签订的《万兴元居汇招商政策》中约定的租金、租期及优惠政策完全可以确定租赁合同的主要条款，实现由商户与原告签订正式合同这一标志招商成功的重要招商环节。合同签订后，若因原告未能按期交付租赁物，也属于租赁合同履行中产生的纠纷，不影响被告履行招商义务。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予支持。关于违约责任的承担。《补充协议》明确约定未按约完成招商出租率须“按照双方签订合同约定的违约责任执行”，合同7.1.2条约定“（1）若乙方擅自终止本合同，乙方除应向甲方赔偿停业损失、预期可得利益损失外，乙方还应向甲方支付200万元的违约金。……”合同7.2.2条约定“因乙方违约导致本合同解除，乙方应向甲方支付违约金200万元，同时赔偿甲方因其违约行为遭受的全部经济损失。”据此，被告应当对其未完成招商任务提前离场的违约行为承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金不得超过损失的30%。本案中原告的损失是已付招商佣金、广告宣传成本、借支款项的利息损失和合同履行后的可得利益损失即卓越克拉玛依分公司支付的委托管理报酬；同时，考虑到双方最后约定的招商期间2019年6月30日、合同约定的委托期限至2021年12月31日届满等因素，本院认为双方约定的违约金2000000元显著高于原告的损失，且被告就本诉部分提出了下调违约金的请求，故本院将被告向原告支付的违约金适当调整为600000元。关于反诉部分，原告前三个月按约给被告支付了借款，自2019年2月起以被告招商工作进展不明朗为由决定暂缓支付借支款项，虽有违约行为，但考虑到逾期付款的款项性质本属出借款而非欠付款，暂缓出借的理由客观存在，原告实际出借的款项已达到约定出借款项的58%以上，违约程度轻微，且被告亦未举证证明此违约给其造成了实际损失，故被告主张违约金500000元的反诉请求不成立，本院不予支持。关于律师代理费。《委托招商经营合同》10.3条约定“因解决争议所产生的仲裁费、诉讼费、差旅费、调查费、律师费等，均由败诉一方承担。”原、被告提交的《民事委托代理合同》、发票证实双方均支出了律师代理费，根据双方违约行为的后果、责任大小、合同履行情况及过错程度，本院对原告主张的律师代理费26000元予以支持，对被告主张的律师代理费30000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告克拉玛依市优壹商业管理有限公司与被告上海元居汇品牌管理有限公司于2017年9月18日签订的《委托招商经营合同》、2017年11月20日签订的《万兴元居汇招商政策》和2018年11月1日签订的《补充协议》；二、被告上海元居汇品牌管理有限公司向原告克拉玛依市优壹商业管理有限公司返还招商佣金535000元、借支款项140000元、支付违约金600000元、律师代理费26000元，合计1301000元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回原告克拉玛依市优壹商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告上海元居汇品牌管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33430.62元，由原告克拉玛依市优壹商业管理有限公司负担16921.62元，被告上海元居汇品牌管理有限公司负担16509元；反诉案件受理费4550元，由被告上海元居汇品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。   审  判  长   霍莉莉人民 陪 审员   徐新华人民 陪 审员   徐新霞   二 ○ 二 ○ 年 三 月 三 十 一 日 书  记  员   张 雪