山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1511号上诉人（原审原告）：孟昭勇，男，1965年1月15日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：李泽峰，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区**路2000号舜泰广场*号楼**1室。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。上诉人孟昭勇因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟昭勇上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并改判东拓公司立即向孟昭勇支付逾期交房违约金935190.4元；2、一二审诉讼费用全部由东拓置业承担。事实和理由：1、一审法院认定事实有误。2017年3月3日，孟昭勇与东拓置业就房屋的交付问题协商一致，签订了《房屋及车位交接单》，因此逾期交房的时间应计算至2017年3月3日。2011年1月27日，孟昭勇与东拓置业签订了《商品房买卖合同》，孟昭勇购买了东拓置业开发的位于济南高新区**小区*区**号楼*单元**室的商品房，双方约定东拓置业于2011年12月31日前将商品房交付给孟昭勇使用，并达到交付标准。房屋交付日到期后，东拓置业开发的房屋迟迟达不到交房标准，截至2017年3月3日，孟昭勇与东拓置业多次进行房屋交付验收，在双方共同查验出问题东拓置业多次整改后，2017年3月3日，孟昭勇与东拓置业才签订《房屋及车位交接单》，完成了房屋交付。在2017年3月3日之前，房屋一直处于维修未交付状态，且《房屋及车位交接单》是孟昭勇与东拓置业就房屋交付问题协商一致的结果，是双方对房屋交付时间、交付质量的认可，因此，根据《房屋及车位交接单》签订的时间即2017年3月3日认定逾期交房的最后时间并无不妥。2、一审法院认定事实不清。在庭审过程中，孟昭勇提交了2015年8月15日拍摄的涉案房屋内的照片，其目的在于证明截至2015年8月15日，涉案房屋仍明显没有达到交付标准。事实上，一审法院也并没有要求核验照片的原始载体，孟昭勇完全能够提供照片的原始载体以对房屋的状况加以证实，以查明案件事实。3、保修义务应当是东拓置业在商品住宅交付后承担的维修责任，一审法院不能以东拓置业具有保修义务便认定房屋具备交付条件。根据《商品房买卖合同》第十七条保修责任及《房屋及车位交接单》第二条之约定，东拓置业自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。也就是说，自交接房屋后，东拓置业才承担保修责任，在房屋交付之前，东拓置业应承担房屋查验交付的责任，一审法院不能以东拓置业具有保修责任便免除了东拓置业在房屋交付查验时的责任。事实上，在入住之后，涉案房屋仍有很多问题需要维修，房屋的交付义务与房屋的维修义务是东拓置业均应履行的责任，互相不可代替免除。4、东拓置业的违约行为处于持续状态，违约金数额是基于违约系数乘以违约天数得出，截至交房之日，违约金数额才得以确定，违约金是一个固定的整体的债权，而非一个个独立的债权。东拓置业自2011年12月31日之后，其违约行为便处于持续状态，在交房之前，孟昭勇一直在与东拓置业沟通解决房屋维修问题，一直在主张违约责任，且东拓置业也多次维修涉案房屋，承担着逾期交房的责任。直至2017年3月3日，孟昭勇与东拓置业签订《房屋及车位交接单》后，逾期交房违约金数额才得以确定，违约持续行为才得以终结。因此，应当在持续违约行为终结、违约金数额确定后，起算诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实不清，对房屋交付状态及诉讼时效认定有误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。东拓置业辩称，1、一审判决认定事实清楚。符合合同约定和法律规定，就交房时间并不存在认定事实有误或不清的问题。涉案房屋之所以于2017年3月3日才办理房屋交接手续根本原因是孟昭勇拖延收房所致，且其拖延收房没有合同依据和法律依据。从合同约定角度，商品房买卖合同第八条对商品房交付条件作了明确约定，即取得《建设工程竣工验收备案表》，而东拓置业于2012年9月27日已取得涉案房屋所在楼房的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备了涉案房屋的交付条件；且合同第十七条约定了东拓置业的保修责任，该保修责任也能够消除孟昭勇担心房屋质量问题的后顾之忧，特别是合同并没有约定涉案房屋出现一般质量瑕疵情况下，孟昭勇可以拒绝收房；从法律规定角度，合同法第一百四十八条规定，买卖合同中，买受人可以拒绝接受标的物情况是标的物存在的质量问题导致不能实现合同目的，即严重质量缺陷问题。依据孟昭勇提交的《龙园房屋交付验收记录表》记载：2015年3月13日在涉案房屋现场交付时，孟昭勇提出的所谓质量问题根本不属于不能实现合同目的质量缺陷问题即已达到了严重影响居住程度，其实连一般质量瑕疵都不算，但孟昭勇却以此为由一直拖延收房没有合同依据和法律依据。因此，一审判决因孟昭勇以涉案房屋存在一般质量问题为由拒绝收房不符合法律规定和合同约定为由没有认定2017年3月3日作为交房时间是正确的。2、原审判决认定逾期交房违约金诉求超过诉讼时效期间适用法律正确。本案是商品房销售合同纠纷，而非侵权纠纷，并不存在因侵权行为持续导致诉讼时效中断情形。参照最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定的立法精神，以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；生效判决即东拓置业一审证据二对同一小区同类逾期交房违约金诉讼时效问题也认定按日计算的逾期交房违约金属于继续性违约约定，在提出时效抗辩情况下，违约金保护范围起诉日向前推算两年。因此，一审判决结合最高法院适用民法总则诉讼时时效制度若干问题的解释认定孟昭勇的诉讼请求已超过诉讼时效期间符合立法精神和同案同判规则，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孟昭勇上诉请求没有合同依据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。孟昭勇向一审法院起诉请求：1、依法判令东拓置业支付孟昭勇逾期交房违约金935190.4元；2、本案诉讼费由东拓置业承担。一审法院认定事实：2011年1月27日，孟昭勇(买受人)与东拓置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由孟昭勇购买东拓置业开发的位于济南高新区**小区**区**号楼**单元**商品房，房屋总价款1651113元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2.如买受人逾期付款，逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。第十七条保修责任：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。如买受人对该商品房提出重大质量问题，双方产生争议时，以济南市建设工程质量监督部门出具的书面质量评定意见为处理依据。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同签订后，孟昭勇交付购房款共计1645235元。2012年9月27日，本案所涉房屋所在的**小区*区**号楼取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。另查明，2014年7月21日，孟昭勇与东拓置业就本案所涉房屋进行了交付验收，并共同出具了“**”房屋交付验收记录表一份，其中载明：1.通往露台的门关不上（无锁）；2.二层北侧推拉门打不开，南侧门关不上；3.阁楼推拉门坏，底部未固定、缝隙大；4.阁楼北侧3个洞是否安装窗户；5.阁楼地面管线很高，楼梯口处悬着一根管线；6.阁楼南侧通往露台处有洞未按窗户；7.一、二层少面板；8.二层南卧室暖气片坏；9.一层南窗封条脱落。孟昭勇主张因涉案房屋存在上述记录表中载明的问题，故拒绝收房。2015年3月13日，孟昭勇与东拓置业亦就本案所涉房屋进行了交付验收，并出具“龙园”房屋交付验收记录表一份，其中载明：1.1F客厅阳台门不好使；2.2F北侧阳台推拉门，南侧起居室推拉门锁不上；3.阁楼垃圾清理。因此，孟昭勇再次以该记录表中载明的问题为由拒绝收房。直至2017年3月3日，孟昭勇才与东拓置业签订《房屋及车位交接单》。一审法院认为，孟昭勇与东拓置业于2011年1月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。孟昭勇依约支付了购房款即1645235元，东拓置业应于2011年12月31日前将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付孟昭勇使用，但东拓置业于2012年9月27日才取得《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。孟昭勇主张本案所涉房屋实际交付时间为2017年3月3日，其虽于2014年7月21日、2015年3月13日对涉案房屋进行了交付验收，但经验收发现涉案房屋存在各种质量问题，未达到交付标准，故并未实际交付。结合孟昭勇提交的2014年7月21日、2015年3月13日的“龙园”房屋交付验收记录表可知，2015年3月13日的交付验收记录表中载明的情形并未达到“严重影响居住”的程度，该情形应在《商品房买卖合同》中约定的保修范围内，孟昭勇应当依据合同约定要求东拓置业予以维修处理，以此为由拒收涉案房屋，不符合法律和合同约定。东拓置业自2015年3月13日至2017年3月3日不存在逾期交房行为，孟昭勇主张东拓置业承担该期间的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。东拓置业的违约期间应自2012年1月1日至2015年3月12日。依据双方约定，逾期交房违约金按日计算，故每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，孟昭勇于2019年7月11日向一审法院提起诉讼。因此，自2012年1月1日至2015年3月12日期间的违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，孟昭勇亦未提交证据证明诉讼时效存在中断、中止或延长的情形，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回原告孟昭勇的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为逾期交房时间的确定及逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。孟昭勇与东拓置业签订的《商品房买卖合同》第八条约定东拓置业应于2011年12月31日前将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付孟昭勇使用，东拓置业于2012年9月27日取得《建设工程竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，东拓置业应当书面通知孟昭勇办理交付手续。结合孟昭勇提交的2014年7月21日、2015年3月13日的“龙园”房屋交付验收记录表可知，2015年3月13日的交付验收记录表中载明的情形可以通过修复解决，该瑕疵对房屋的正常使用功能并未产生严重影响，该时间应为涉案房屋的交付时间。孟昭勇主张其签署《房屋及车位交接单》的时间，即2017年3月3日为实际交房时间，无事实依据和法律依据。东拓置业的违约期间应自2012年1月1日至2015年3月12日，依据双方约定，逾期交房违约金按日计算，故每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，在民法总则施行前，孟昭勇对东拓置业上述期间的违约金请求权的诉讼时效期间已经届满，亦没有证据证明存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，孟昭勇于2019年7月11日向一审法院提起诉讼，其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人孟昭勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13152元，由上诉人孟昭勇负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年三月三十日书记员  杨 娟