广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终304号上诉人（原审被告）：邹复强，男，汉族，1953年3月19日出生，公民身份号码：442************017，住址：惠州市*******怡。被上诉人（原审原告）：惠州市泰康华物业管理有限公司，住所地：惠州市***19号惠隆大厦一层C2。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周庆国，系广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹权霄，系广东广法律师事务所律师。上诉人邹复强因与被上诉人惠州市泰康华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4795号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹复强，被上诉人惠州市泰康华物业管理有限公司的委托诉讼代理人周庆国和邹权霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹复强上诉请求：请求惠州市中级人民法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由:被上诉人无合法资格在本小区服务。上诉人与被上诉人之间没有法律关系，物业管理费不应交由被上诉人。1.上诉人与被上诉人之间没有签订任何合同，被上诉人出示上诉人收费清单未有盖章落款。被上诉人也没有小区有财务收支出等账目清单。2.被上诉人出示的进驻协议只是单方盖章承认自导自演，无其他政府及相关部门签字盖章生效。就连签名都是假签名。被上诉人出示的江南街道办证据也证明不了被上诉人管理的合法性，李某某本是江南办事处水电工，与江南街道办存在利害关系。3.被上诉人提供不了李某某的社保流水，工资帐目，正常的公司劳务合同关系等，李某某并非被上诉人的员工，李某某的物业管理行为并不能归属于被上诉人，李某某系挂靠被上诉人违规经营，这种挂靠关系不受法律保护。综上所述，上诉人与被上诉人之间不存在物业管理的法律关系，原审法院对事实认定不清。恳请法院查清事实，依法裁判，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市泰康华物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。（一）被上诉人与上诉人有事实上的物业服务合同关系，且有充分证据证明。1、案涉小区因开发问题，造成大部分前期入住业主没有基本水电设施、没有安保设施、没有物业服务管理（备注：前期业主有向惠州市党政领导信箱反映）。前述业主维权代表向政府反映后得到政府回应，2011年江南街道办事处、居委会牵线、主持和见证下，由被上诉人和前期已入住业主签订案涉《物业公司接手“怡美嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设协议》（以下简称：案涉物业服务协议）。为此，案涉物业服务协议是被上诉人与业主的真实意思表示，依法成立应给予保护。其次，被上诉人提供《关于惠城区江南街道怡美嘉园小区物业纠纷的处理意见》，充分证明2017年12月前，案涉小区一直是由被上诉人实际提供物业管理服务。依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根椐物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府制定的指导价计算物业费”规定，被上诉人实际为案涉怡美嘉园小区提供物业管理服务，上诉人事实上已接受了物业服务，依法有向被上诉人支付物业费的义务。为此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、案涉物业服务协议共5页，有骑缝章（备注：部分业主签名签在第4页背面。复印件提交时第4页背面签名作为最后一页提交的）。案涉物业服务协议是2011年8月前已入住的业主签名同意的，有被上诉人盖章、法定代表人林某1签名。案涉物业服务协议抬头（乙方）注明“泰康华物业公司（委派李某某全权负责”、协议第4页被上诉人委派代表李某某亦有签字）。为此，案涉物业服务协议真实有效。3、被上诉人接手入驻后，按案涉物业服务协议先后投入20多万元完善案涉怡美嘉园小区安保设施、基本水电设施等（备注：部分工程是业主向被上诉人承包实施完成的），并经业主验收后签名确认。为此，被上诉人有按案涉物业服务协议，为案涉怡美嘉园小区提供资金完善安保、基本水电设施和提供物业管理服务。（二）被上诉人收取的费用符合双方的约定，且费用范围和标准符合在政府备案范围和标准。根椐案涉物业服务协议第1条第2项约定，费用范围和标准是参照惠州市房产局物业管理服务条例和原百合物业的服务手册为准。上诉人一直按物业费0.98元/平方米向被上诉人交纳费用。为此，上诉人是知道和认可被上诉人在为案涉怡美嘉园小区提供物业服务和收取相应物业费的。最后，被上诉人收取的费用范围和标准已在有权机关备案。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2016年10月至2017年12月物业服务费人民币1764元（117.6元×5个月)、公共部分电费分摊人民币300元（20元×l5个月）和2016年11月至2017年I2月车辆保管（停放)费人民币3500元（250元×14个月），合计人民币5564元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月5日，被告邹复强购买位于惠州市*******的怡美嘉园3单元802号房（建筑面积为119.99㎡）。2011年8月19日，怡美嘉园小区业主代表与原告惠州市泰康华物业管理有限公司签订《物业公司接手“怡美嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》，载明鉴于小区现实情况，由江南办事处、街道居委会参与见证，全体现入住业主通过投票选举的形式，决定委托泰康物业公司自2011年8月起接手怡美嘉园小区的物业管理服务，泰康华物业公司委派代表为李某某。2012年10月11日，惠州市惠城区物价局出具关于原告惠州市泰康华物业管理有限公司对怡美嘉园物业收费的《物业服务收费备案表》，实行政府指导价物业服务收费备案标准0.98元/平方米·月。被告邹复强支付物业管理费至2016年9月，自2016年10月起至2017年12月，被告邹复强未向原告缴纳物业管理服务费。原告多次催讨，被告拒不缴纳物业管理服务费，原告遂委托代理律师将被告邹复强起诉至本院要求解决纠纷。该案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付2016年11月至2017年I2月车辆保管（停放)费人民币3500元的诉讼请求。原告称双方约定公摊电费按20元/月的标准计算，被告不予认可。原告提交的电费发票显示，用户名称为惠州汇丰房地产开发有限公司。另查明，怡美嘉园业主委员会成立并于2016年10月18日在惠州市房产管理局备案。该业委会曾与原告发生纠纷经江南街道办进行协调。2017年11月22日，惠州市惠城区********办事处出具《关于惠城区江南街道怡美嘉园小区物业纠纷的处理意见》，“三、关于过渡期间小区物业管理问题，在新的物业公司进场前，为保障小区业主生产生活不受影响，小区物业管理暂由泰康华物业有限公司负责，由居委会对服务质量进行监督。泰康华物业有限公司应切实做好设施设备的维护，新物业公司产生后，泰康华物业有限公司应积极配合好交接工作。”原告于2018年1月搬出小区，新的物业服务单位进驻该小区。再查明，本院审理的（2018）粤1302民初528号原告惠州市泰康华物业管理有限公司诉被告杨国辉物业服务合同纠纷一案，本院已于2018年11月6日作出判决，判决被告杨国辉应在判决发生法律效力后十日内向原告惠州市泰康华物业管理有限公司支付自2016年10月起至2017年11月的物业管理服务费1269.8元。因被告杨国辉不服判决向广东省惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民初416号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。被告杨国辉不服广东省惠州市中级人民法院判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申6340号《民事裁定书》，裁定驳回杨国辉的再审申请。以上事实有原、被告的诉讼主体资格证明、《商品房买卖合同》、《物业服务收费备案表》、《关于惠城区江南街道怡美嘉园小区物业纠纷的处理意见》、收据、快递单和记录、公摊电费发票及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原告惠州市泰康华物业管理有限公司与被告邹复强形成事实上的物业服务合同关系。理由如下：1、被告邹复强认可其向案外人李某某缴纳物业管理服务费，而据（2018）粤1302民初528号《民事判决书》查明的事实，案外人李某某认同在管理怡美嘉园小区期间，系代表原告在怡美嘉园小区从事物业管理服务工作。被告称李某某系挂靠原告进行违规经营不应受法律保护，但未提交证据予以证实，本院不予采纳其抗辩意见。2、在怡美嘉园业委会与原告发生纠纷时，惠州市惠城区********办事处进行调解并出具《关于惠城区江南街道怡美嘉园小区物业纠纷的处理意见》，可以看出，怡美嘉园小区新物业公司产生前，物业管理由原告负责。综上，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。虽在此期间，原告与被告邹复强等该小区业主产生矛盾，但原告继续提供物业管理服务，被告邹复强作为该小区业主接受了原告提供的物业管理服务，负有向原告缴纳物业管理服务的义务，故原告要求被告邹复强缴纳自2017年9月起至2017年12月的物业管理服务费1763.9元（0.98元/㎡/月×119.99㎡×15个月），合理有据，予以支持。被告邹复强辩称原告未与其或者业委会签订合同，没有依据提供物业管理服务，与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告按20元/月的标准支付公摊电费，但未能提供证据证明双方有此约定，原告虽提交了相应期间的电费发票，但未能举证公摊电费的分摊方式，故其要求被告支付公摊电费，本院不予支持。另，被告邹复强向本院提交调查取证申请，要求调取：1、原告与李某某是否是黑物业行为；2、以及为什么后期大部分业主不交费原因；由于上述调查实现与本案被告邹复强是否应缴纳物业费无直接关联，本院不予调取。被告邹复强认为原告提供的物业管理服务质量低及侵害该小区的全体业主的权益等情况，应另外寻求合法途径解决，而不是其个人拒交物业费的合法理由。原告申请撤回对车辆保管费的诉讼，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告邹复强应在本判决发生法律效力后十日内支付原告惠州市泰康华物业管理有限公司物业管理费1763.9元。二、驳回原告惠州市泰康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告邹复强负担15元，原告惠州市泰康华物业管理有限公司负担35元。原、被告应在本判决发生法律效力之日起七日内将由其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人是否应向被上诉人交纳2016年10月起至2017年12月的物业管理服务费。经查，上诉人所在怡美嘉园小区业主代表与被上诉人泰康华物业公司在2011年8月19日签订《物业公司接手“怡美嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》，载明鉴于小区现实情况，由江南办事处、街道居委会参与见证，全体现入住业主通过投票选举的形式，决定委托泰康华物业公司自2011年8月起接手怡美嘉园小区的物业管理服务，泰康华物业公司委派代表为李某某。据此上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系。上诉人接受被上诉人的物业管理服务，并交纳物业费至2016年10月，后上诉人以物业服务管理不善及李某某无资格收取物业费为由拒绝继续交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人若认为被上诉人物业服务管理不善，可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能以此拒绝交纳物业费。在2016年10月起至2017年12月期间，涉案小区仍在被上诉人服务管理期间，上诉人应交纳物业费。至于上诉人提出李某某系挂靠被上诉人违规收费，本案一审起诉主体为泰康华物业管理公司，一审判令上诉人向泰康华物业管理公司交纳物业管理费，至于泰康华物业管理有限公司与李某某之间的委托关系，为另一法律关系，在本案物业服务合同纠纷中不予处理。综上所述，上诉人邹复强的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邹复强负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年三月二十日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更