江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0112民初2947号 原告（执行案外人）：岳小康，男，汉族，1960年12月22日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：胡建平，系江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601199420847519，代理权限：特别授权。 被告（申请执行人）：夏晓山，男，汉族，1973年1月13日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路6-102号，统一社会信用代码：91360700063467812K。 法定代表人：金勤敏，系该公司总经理。 被告（被执行人）：金勤敏，男，汉族，1969年3月8日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：余雪菲，女，汉族，1971年12月23日出生，住江西省南昌市新建区。 被告（被执行人）：金奎霖，男，汉族，1993年2月8日出生，住江西省南昌市新建区。 原告岳小康与被告夏晓山、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳小康的委托诉讼代理人胡建平到庭参加诉讼，被告夏晓山，被告呈祥公司，被告金勤敏，被告余雪菲，被告金奎霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳小康向本院提出诉讼请求：1、确认位于江西省赣州市呈祥·中央首府2栋12＃、13＃、14＃、15＃商铺为原告所有；2、停止对江西省赣州市呈祥·中央首府2栋12＃、13＃、14＃、15＃商铺的执行，并解除对该四间商铺的查封；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：夏晓山与金勤敏、余雪菲、金奎霖、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称“呈祥公司”）民间借贷纠纷一案，贵院以（2018）赣0112民初2291号之一裁定书保全查封了原告所有的赣州市呈祥中央首府2栋12＃、13＃、14＃、15＃商铺（以下简称“涉案四间商铺”）。原告向贵院提出案外人执行异议申请，贵院作出（2019）赣0112执异23号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为该裁定书认定事实和适用法律错误，故依法向贵院提起诉讼。理由如下：一、原告在贵院查封之前，已与呈祥公司签订合法有效的书面买卖合同并办理了房屋备案登记，并实际已支付了全额购房款，且涉案四间商铺未办理过户登记是因呈祥公司原因未办理，原告不存在过错。自2013年8月15日至2016年2月5日，呈祥公司向原告先后借款9次，总共借款本金为3176万元，该借款均用于呈祥公司的项目开发，原告与呈祥公司存在真实的借贷关系。其中，2013年6月15日，呈祥公司因资金周转通过公司法定代表人金勤敏向原告借款2000万元，利息按月息三分计算，其中1814万元转入金勤敏建行新建支行账户，186万元转入吴辉琼建行赣州长征支行账户。当日，岳小康便将2000万元转入上述指定账户，金勤敏亦于同日通过其建设银行新建支行账户转款1790万元至呈祥公司专用银行账户。后呈祥公司逾期未能偿还原告的借款本金及利息，原告与呈祥公司协商一致，同意终止借贷关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息进行结算后转化为购房款，即双方之间达成了以房抵债的合意。2017年5月12日，原告与呈祥公司签订了四份《商品房买卖合同》，四份合同约定：由原告向呈祥公司购买位于赣州市呈祥·中央首府的四间涉案商铺，付款方式均为一次性付款，并约定呈祥公司应当在2017年6月30日前向原告交付前述四间商铺。上述四份合同均于2017年5月15日在房管局备案。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。贵院应尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。众所周知，商品房买卖双方将签订的《商品房买卖合同》向房产管理部门办理商品房预售合同备案登记，就是为了保障该商品房买卖合同的履行。该《商品房买卖合同》一经备案登记后，首先，未经商品房买受人同意不得擅自更改买受人；其次，其他房屋买受人不得对同一房屋再行备案；再次，其他房屋买受人不得对同一房屋设置他项权。因此，商品房预售合同备案登记并不仅仅属于单纯的行政管理登记，而是包含了买受人为保全一项可期待利益而进行的不动产登记，因此原告完全对涉案四间商铺享有排他性的权利。此外，因呈祥公司一直未能提供完税发票导致涉案四间商铺未办理过户登记，该责任全在呈祥公司，原告因此没有过错。二、呈祥公司早已于2017年7月11日将涉案四间商铺交付给原告，原告已实际占有了商铺。（2019）赣0112执异23号执行裁定书中认为原告提供的证据不能证明原告已于2017年7月11日前实际占有涉案四间商铺为认定事实错误。因在合同签订时，商铺已经建好，开发商呈祥公司便于2017年7月11日将四间商铺交付原告，作为交付主体的呈祥公司、商铺管理运营主体的案外人赣州市泰诚商业运营管理公司均出具证明予以佐证。在开发商呈祥公司交付后，原告一直对案涉四间商铺占有使用。综上所述，原告在贵院查封之前，已经与呈祥公司签订了合法有效的书面商铺买卖合同，付清了全部房款，并且原告也在贵院查封之前已经合法占有涉案四间商铺，未办理过户登记也非因原告自身原因造成，原告没有过错。根据相关法律规定，原告对涉案四间商铺享有足以排除贵院查封、拍卖执行的合法权利。原告为维护自身合法权益，特根据相关法律规定诉至贵院，请求法院依法判如所请。 被告夏晓山未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了答辩状辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，事实认定清楚、法律适用正确。本案中新建区人民法院（2019）赣0112执异23号执行裁定书事实认定清楚、法律适用正确，维护答辩人合法权益。二、人民法院处置行为合法，并未侵犯被答辩人的合法权益。新建区人民法院对涉案房产的处置行为完全依据相关法律法规的规定进行，并无不当之处。人民法院正当履行了应尽的职权。执行程序合法。三、被答辩人未取得涉案商铺的所有权，涉案商铺系本案被告赣州市呈祥实业发展有限公司所有：1、被告赣州呈现实业发展有限公司依法享有涉案店铺物权所有权。根据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力“及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，赣州呈祥实业发展有限公司在合法建造完成涉案店铺后，取得了涉案店铺的物权所有权，涉案店铺未登记在被答辩人岳小康名下，应当认定该涉案店铺为赣州呈祥实业发展有限公司所有。2、被答辩人未取得涉案商铺的所有权。根据《物权法》相关规定，享有不动产物权的、处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，被答辩人主张的涉案店铺未登记在被答辩人之名下，被答辩人未取得涉案店铺的物权所有权。四、被答辩人未取得涉案商铺的物权期待权。根据相关法律规定，取得物权期待权必须同时符合四个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合法约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。但是被答辩人岳小康未提供任何证据证明赣州呈祥实业发展有限公司已经将涉案店铺交付给了被答辩人岳小康，比如，交付了涉案店铺的钥匙，取得了房屋准住（用）通知单、交房通知书、装修证据、水电费缴纳的证据等，被答辩人岳小康仅凭不符合法定形式不合法的赣州呈祥实业发展有限公司出具的没有任何人签字的证明来证明被答辩人实际占有了涉案店铺，明显未完成其举证责任，并且被答辩人岳小康未提供任何证据证明未办理登记非被答辩人的原因。因此，被答辩人没有提供足够证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产及未办理登记非被答辩人的原因，应当承担举证不能的责任，应当认定被答辩人未取得涉案店铺的物权期待权。五、确认涉案店铺的产权归属系房管局等政府部门的行政权力的范畴，而非人民法院的司法权范畴，司法权不应当干涉选行政权，被答辩人如果要求确权，应当另案起诉房管局等政府部门，不是本案解决的问题。六、答辩人认为人民法院应当继续执行（2018）赣0112民初2291号之一裁定书。综上所述，新建区人民法院所有执行裁定事实认定清楚，适用法律正确，被答辩人未取得涉案店铺的物权所有权，未取得涉案店铺的物权期待权，确认涉案店铺的归属应当另案起诉房管局等政府部门，现请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法继续执行（2018）赣0112民初2291号之一裁定书的内容。 被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖未出庭并未答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：一、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；二、原告与赣州市呈祥实业发展有限公司于2015年5月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》4份及备案《证明》，合同编号分别为2017051201481、2017051201511、2017051201561、2017051201601，拟证明4份《赣州市商品房买卖合同》已经过赣州市房地产管理局登记备案，具有排他性的权利，有对抗第三人的效力，应排除被告夏晓山对涉案房屋的申请执行保全；三、转款凭证12张、借条7张（后两次未写借条）、共计借款本金为3176万元、岳程的《证明》，拟证明从2013年8月15日至2016年2月5日，呈祥公司向原告先后借款9次，总共借款本金为3176万元，该借款均用于呈祥公司的项目开发，原告与呈祥公司存在真实的借贷关系；四、《确认书》、2019年7月13日呈祥公司《证明》1份，证明呈祥公司逾期未能偿还原告的借款本金及利息，原告与呈祥公司协商一致，同意终止借贷关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息进行结算后转化为购房款，即双方之间达成了以房抵债的合意，交易也完成的事实；五、2019年7月12日呈祥公司《证明》1份、2019年9月11日呈祥公司中央首府业主委员会《证明》一份、电费缴纳凭证2份，拟证明呈祥公司已将商铺交给了原告，原告也已占有使用了商铺；六、2019年11月14日呈祥中央首府业主委员会《证明》1份、赣州福鑫物业公司《证明》1份，拟证明商品房（商铺）未办证是呈祥公司欠缴国家税款所致。对原告岳小康提交的上述证据，被告夏晓山、呈祥公司、被告金勤敏、被告余雪菲、被告金奎霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭予以质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 自2013年8月15日至2016年2月5日，被告呈祥公司向原告岳小康先后借款9次，总共借款本金为3176万元，借款均由原告岳小康及其儿子岳程转入至被告呈祥公司的法定代表人金勤敏或者其指定帐户，该借款均用于被告呈祥公司的项目开发，原告岳小康与被告呈祥公司存在真实的借贷关系。后因被告呈祥公司逾期未能偿还原告的借款本金及利息，原告与呈祥公司协商一致，同意终止借贷关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息进行结算后转化为购房款，即双方之间达成了以房抵债的合意。2017年5月12日，甲方岳小康与乙方金勤敏、金修刚，丙方被告呈祥公司签订《确认书》，三方签字确认了乙方共向甲方借款本金共计3219万元，约定由乙方、丙方以商铺抵扣债务，其中2015年3月2日，网签2个商铺于梁美云名下，商铺共计金额10041620元；2015年3月、4月，网签3个商铺于梁小浪、廖义平名下，商铺共计金额12462972元；2017年5月12日，网签12个商铺于岳小康名下，商铺共计金额36882340元。《确认书》中三方共同明确以下事实：1、以上借款本金及利息均视为乙方金勤敏、金修刚，丙方呈祥公司的共同借款，三方承担连带还款责任；2、甲方和乙方金勤敏、金修刚，丙方呈祥公司均同意以丙方的商铺作价的方式向甲方归还借款本金及利息；3、在自愿的前提下，经三方协商一致，在签订本确认是后，乙方向甲方的以上的借款本金及利息已经全部归还及抵扣清偿完毕，剩余的商铺按借款，应由甲方或丙方偿还。2017年5月12日，原告岳小康与被告呈祥公司签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2017051201481、2017051201511、2017051201561、2017051201601，合同约定：由原告向呈祥公司购买位于赣州市呈祥·中央首府的第2栋12#、13#、14#、15#商铺，四间商铺建筑面积共计532.02m2，商品房价款总价为15508960元，并约定呈祥公司应当在2017年6月30日前向原告交付前述四间商铺。上述四份合同均于2017年5月15日在房管局备案。夏晓山与呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，夏晓山向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后于2018年9月13日作出（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定，本院于2018年9月21日查封了登记在呈祥公司名下的案涉四间商铺。原告岳小康作为案外人得知案涉四间商铺被查封后于2019年6月14日向本院提起执行异议申请，本院经审理于2019年7月23日作出（2019）赣0112执异23号执行裁定书，裁定驳回案外人岳小康的异议请求。原告岳小康不服该裁定于2019年6月16日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为：原告岳小康对案涉四间商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，原告岳小康与被告呈祥公司于2017年5月12日即法院查封前已签订了四份合法有效的《商品房买卖合同》，该四份合同系原告岳小康与被告呈祥公司真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告岳小康未在合同签订后直接向被告呈祥公司支付合同约定的购房款，但经本院查明，被告呈祥公司及其法定代表人与原告岳小康之间存在真实民间借贷关系，根据原告提供的相关转账凭证及借条，被告呈祥公司向原告岳小康借款本金3176万元及其利息未归还，为偿还借款，原告岳小康与被告呈祥公司等达成了以被告呈祥公司名下的商铺抵偿借款的合意，之后，原告岳小康与被告呈祥公司签订了四份《商品房买卖合同》，即原告岳小康对被告呈祥公司的借款已转化为原告岳小康支付给被告呈祥公司的购房款，且该四份合同已在赣州市不动产登记中心办理了商品房网上合同备案。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。根据本院查明，原告岳小康与被告呈祥公司签订的四份《商品房买卖合同》的订立目的不属于作为民间借贷合同的担保。根据呈祥中央首府业主委员会等出具的相关证明以及案涉四间商铺一直是由原告岳小康支付水费和电费的事实，本院认定位于呈祥中央首府2栋12#、13#、14#、15#商铺于2017年7月起一直由原告岳小康实际占有、使用至今，先于本院2018年9月21日查封该案涉四间商铺。原告岳小康按照合同约定向被告呈祥公司支付了案涉四间商铺的全部价款，已完全履行了合同约定的义务。结合相关书面证据，案涉四间商铺一直未办理房产证是由于被告呈祥公司自身的原因而非原告岳小康的原因。故原告就案涉四间商铺享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对该案涉四间商铺的执行。 关于原告要求确认原告岳小康对案涉四间商铺具有所有权的问题。根据相关法律规定，案外人提起执行异议之诉的，可以就执行标的同时提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在诉讼中一并作出裁判。因此，对案涉两商铺确认权利归属是案外人执行异议之诉的权利，而原告岳小康的第一项诉讼请求也体现了对执行标的要求确认权属的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告岳小康与被告呈祥公司签订了四份《商品房买卖合同》，合同也已办理商品房网上备案，原告支付了全部价款，且已经实际占有使用，具有一定的实体权利，但终究是未办理产权变更登记手续，不符合物权变动的形式要件，根据物权法的上述规定，物权变动不发生效力，原告岳小康请求法院确认其对案涉四间商铺具有所有权，不符合法律规定。因此，对于原告该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，判决如下： 一、停止对位于江西省赣州市呈祥·中央首府2栋12＃、13＃、14＃、15＃商铺的执行，本院（2019）赣0112执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告岳小康的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告赣州市呈祥实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄乐明 人民陪审员  涂春莲 人民陪审员  熊凤敏 二〇二〇年三月三日 法官 助理  卢子静 书 记 员  徐方琴