云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0524民初143号原告:江昀羲，女，1992年12月4日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，昌宁县温泉乡政府职工，住云南省保山市昌宁县。委托代理人:杨德璇、杨德楚，女，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。被告:云南保鼎聚房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915305240546538757。住所地：云南省保山市昌宁县田园镇宁和苑住宅小区会所二楼。法定代表人：裴文会，该公司经理。委托代理人：丁懿、万春显，男,云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。原告江昀曦与被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序。2020年3月13日，本院公开开庭审理了本案。原告江昀曦委托诉讼代理人杨德楚、杨德璇、被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人丁懿、万春显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江昀曦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期办证损失人民币422893元（{1600000元×7.125%（央行2016年一至五年贷款利率4.75%上浮50%）}÷365天×1354天（2016年5月1日至2020年1月15日）﹦422893元）；2、该逾期办证损失以原告购房款1600000元为基数，年利率7.125%计算至被告实际向原告交付不动产登记证为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月14日，原、被告双方签订YJG-2000宁和苑2015年（003）号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将其开发建设的‘宁和苑’第1幢2105号房（预售商品房），建筑面积294.79平方米，每平方米5427.59元，总价1600000元出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款，现已支付完毕，双方于2015年10月31日办理了接房手续，原告于接房当日缴纳了产权登记相关税费，签订委托被告办理产权证的委托书和提供了办理产权登记的所有资料。同时约定在原告缴纳相关材料后180日内为原告办理产权登记手续。合同签订后，原告已全面履行了合同义务，但被告至今未办理该房屋的产权登记手续，侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告云南保鼎聚房地产开发有限公司辩称，第一、原告尚未授权被告代为办理标的房产的产权证。原、被告签署的《合同补充协议》约定：“二、产权登记约定：1、乙方委托甲方办理权证，乙方应提供相关的齐全材料及政府规定承担有关税费和代办费后……。2、如因乙方未能及时提供齐全资料及未能及时足额缴纳相关税费等，属乙方责任，则委托甲方办证时间顺延”。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；……”,从上述合同约定及行政规定来看，房地产开发商如果要代理业主办理不动产产权登记，至少应由业主向开发商提供登记申请书、身份证明材料以及授权委托书。然而原告至今未向被告出具代为办理不动产登记所需的授权委托书、身份证明材料，至今未签署过登记申请书以及提交其他所需的材料。原告起诉状第2页所称“原告于接房当日缴纳了产权登记相关税费，签订委托被告办理产权证的委托书和提供了办理产权登记的所有资料”，属不实之辞，与事实不符。故，就标的房产相关的不动产产权登记事宜，原、被告之间尚未形成合法有效的委托代理民事法律关系，被告无权代为办理不动产产权证。第二，政策因素影响。原告于2013年1月11日通过招标方式取得昌宁县宁和苑小区土地使用权。项目开发建设中，被告一直遵循政府职能部门指引，按照行政程序办理相关的土地用途审批和房屋规划审批。然而，由于新的不动产登记政策出台，原本可以正常办理不动产登记的，因新政策的适用而不能正常办理。为此，被告多次向政府相关职能部门反映该问题，并请求出台解决措施。其间，分别于2017年10月10日、2019年8月1日以书面形式向政府职能部门提出请示报告，然而均属未果。直至2020年1月14日，终于迎来解决该问题的通知，由被告公司补缴土地出让金以解决标的房产不动产登记的问题。本案因政策变动原因，而造成原告所购买标的房产不能进行登记的局面，属民事法律领域常见的情势变更情形，非因被告公司怠于履行合同义务所致。如果认定为被告公司构成违约，势必造成苛责被告履行不能完成之义务的不公平裁判，显然有失公平，有违权利义务均衡原则。另，被告作为诚信房地产开发商，一直致力于为购房业主提供质量合格、产权明晰的商品房。如果不办理不动产登记条件允许，就算原告未向被告出具办理不动产登记的授权委托书、申请书以及其他材料，被告也会以善良合同相对人的标准，及时催促原告办理不动产产权证，不会引发今日之诉讼。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、原告是否授权被告行使办理两证？2、造成现在原告未领到两证的主要原因是被告自身原因还是国家政策原因？3、若是被告原因造成，其所主张的费用损失如何确定？4、被告应何时交付原告不动产权证？针对以上争议，原告江昀曦提交的证据：1、商品房购销合同复印件、合同补充协议各一份。欲证明2015年7月14日，原、被告双方经协商一致签订了YJG-2000宁和苑2015年（003）号《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：“原告向被告购买‘宁和苑’第1幢2105号（预售商品房），建筑面积：294.79平方米，每平方米5427.59元，总价1600000元”；合同中明确约定是住宅用地而非商住一体的事实。2、收据复印件一份。欲证明合同签订后原告按照约定支付了全部购房款，即1600000元的事实；3、选房卡复印件一份，欲证明2015年7月12日原告进行选房的事实。4、昌宁县地方税务局税收收款书、维修基金结算票据、维修基金核对表复印件各一份，欲证明2015年7月24日原告缴纳了维修基金，2016年10月13日缴纳房屋契税及印花税的事实。5、录音一份。欲证明2015年10月份原告委托被告办证并将所有办证需要的材料交由被告的事实。经质证，被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司认为，对证据2、证据3、证据4无异议；对证据1的三性无异议，对证明目的不完全认可，合同中对于办证时间、委托、顺延时间是明确约定的。土地规划用途与客观情况不一致我方予以认可。对证据5的三性及证明目的有异议，认为该份证据原告所主张的形成时间为2020年1月15日，超过举证期限。录音当中的对话各方均没有表明各自身份，也无其他证据佐证，不能证明是被告公司工作人员对原告方进行的陈述。被告云南保鼎聚房地产开发有限公司针对其答辩意见向本院提交以下证据：1、《不动产产权证》云2017昌宁县不动产权第0002032号、《建设用地规划许可证》编号：533025201400036、《建设工程规划许可证》编号：建字第533025201400026号。欲证明被告公司合法取得项目用地，合法获得建设工地、建设工程规划许可的事实。2、《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》保鼎聚字【2017】01号、《关于宁和苑小区沿街商业土地性质变更的联系函》保鼎聚字【2019】01号。欲证明为解决项目土地性质问题导致不能办理不动产登记问题，被告公司曾两次书面向相关单位请示的事实。3、《关于办理房地产开发项目中房地用于不一致的商品房不动产登记的意见》、《关于解决房地产开发项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知》。欲证明导致不能办理不动产登记属不动产登记历史原因造成，非被告公司怠于办理所致，属政策原因情势变更导致的事实。经质证，原告江昀曦认为，对证据1的三性无异议，但在土地用途及规划许可中，涉案土地用途为城镇住宅用地，与原告签订合同中的住宅用地的土地用途相一致。对证据2的三性和证明目的均不予以认可。该联系函是被告单方面制作的，不能证明被告是否向相关部门递交了函。被告擅自变更土地用途是违法的。对证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予以认可。该两份政府文件提到的是真实用途与实际用途需补缴出让金，是被告自己擅自变更的土地用途，原告方无责任，且被告方主张利用不可抗力这一说法是不符合法律规定的。对本院依法调取的证据，经质证原、被告无异议。通过各方当事人的举证、质证，本院认为，原告向本院提交的证据,能证明2015年7月14日，原、被告双方签订YJG-2000宁和苑2015年（003）号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将其开发建设的‘宁和苑’第1幢2105号房（预售商品房），建筑面积294.79平方米，每平方米5427.59元，总价1600000元出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定于2015年10月31日支付完毕购房款并办理了接房手续。同时约定在原告缴纳相关材料后，由被告在180个工作日内为原告办理产权登记手续，费用由原告负担，后原告于2015年7月24日向被告交纳了维修基金、2016年10月13日交纳了房屋契税及印花税。但至今被告未向原告办理该房屋的产权登记手续，对该证明事实本院予以采信。被告向本院提交的证据不能证明其证明目的，本院不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本院依法调取的证据所能证明的案件事实，本院予以认定。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2015年7月14日，原、被告双方签订YJG-2000宁和苑2015年（003）号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将其开发建设的‘宁和苑’第1幢2105号房（预售商品房），建筑面积294.79平方米，每平方米5427.59元，总价1600000元出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定于2015年10月31日支付完毕购房款，并办理了接房手续。同时《商品房购销合同》及《补充协议》还约定在原告缴纳相关材料后，由被告在180个工作日内为原告办理产权登记手续，费用由原告负担。原告于2015年7月24日向被告交纳了维修基金、2016年10月13日交纳了房屋契税及印花税，但时至今日被告未向原告办理该房屋的产权登记手续。原告江昀曦于2020年1月15日向本院提起诉讼，要求判决支持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。双方在《合同补充协议》中约定，在原告缴纳相关材料后，由被告在180个工作日内为原告办理产权登记手续，费用由原告负担。即原告在向被告交齐所有办证材料之时，被告就负有为原告办理产权登记的义务。但被告尚未履行该义务，故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付逾期办证的损失的诉讼请求，原、被告双方在《合同补充协议》第二项中约定“原告委托被告办理权证，原告应提供相关的齐全资料及政府规定承担有关税费和代办费后，并在房屋交接后180个工作日内办妥原告房屋所有权证，办理房屋所有权证后180个工作日内办妥原告土地使用权证”，原告已于2015年7月24日向被告交纳了维修基金，2016年10月13日交纳了房屋契税及印花税。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条之规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写不动产产权证书或者不动产登记证明。从2016年1月1日起房地产的房产证、土地证统一归为不动产登记证，现原告主张被告已经超期未履行合同义务主张办证逾期损失，故结合原、被告交房时间、原告交齐材料和税费后，被告应在2016年10月13日起180个工作日内即2017年4月13日前为原告办理产权证，但被告至今未履行该义务，应在2017年4月13日起承担违约金。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金按以下方式计算：以购房款1600000元为基数，按年利率6.175%（以2017年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%确定），自2017年4月13日起计算至涉案房产所有权转移给原告之日止。被告关于双方未签订委托合同未构成违约，不承担责任的辩解，因在双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有明确的办证期限约定，本院不予采纳。被告关于未能办证系政策调整的辩解。在签订《商品房购销合同》及《补充协议》时，涉案房屋系商住一体原、被告都是明知的，但被告仍仅以住宅用地与不特定的对象签订合同，责任不在原告，而是被告规避法律所致，地方政府只是采取了补救措施，故对其辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司于本判决生效后30个工作日内为原告江昀曦办理不动产产权证。二、由被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司支付原告相应违约金（以购房款1600000元为基数，按年利率6.175%），自2017年4月13日起计算至涉案房产所有权转移给原告之日止。三、驳回原告江昀曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3822元，由被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方当事人均服判的，本判决即发生效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  李光祥二〇二〇年三月二十四日书记员  段俨玲