广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初116号原告：包穗芳，女，1967年7月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳慧，女，1992年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系原告女儿。被告：黄昌荣，男，1977年11月9日出生，拉祜族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，被告：广州市中赢香精香料有限公司，住所地广州市白云区云城南三路339号404房（仅作办公用）。法定代表人：黄昌荣。两被告共同委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。原告包穗芳与被告黄昌荣、被告广州市中赢香精香料有限公司（以下简称中赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包穗芳的委托诉讼代理人杜丽燕、高佳慧，被告黄昌荣、中赢公司的共同委托诉讼代理人黄玄斐、毛楚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告包穗芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄昌荣于2012年3月2日签订的编号为5002425的《租赁合同》及《关于租赁合同补充合同》；2.判令两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金30276.08元（其中2019年11月租金15124.4元，2019年12月1日至12月16日的租金15151.68元）及逾期交租违约金（10月违约金以10月份的租金28409.4元为本金，从2019年10月6日起计算，每日按月租金的2%的标准，计算至2019年12月2日；11月违约金以11月份的租金28409.4元为本金，从2019年11月6日起计算，每日按月租金的2%的标准，计算至清偿之日；12月违约金以28409.4元为本金，从2019年12月6日起计算，每日按月租金的2%的标准，计算至清偿之日）；3.判令两被告共同向原告支付拖欠的房屋租赁税及滞纳金合计194738.62元；4.判令两被告支付自2019年12月起拖欠的管理费5193.86元；5.判令原告没收被告黄昌荣支付的保证金32000元，并判令两被告共同向原告支付退租违约金113637.6元（即四个月租金）。事实与理由如下：2012年3月2日，原告作为出租方，被告黄昌荣作为承租方，双方就广州市白云区云城南三路399号404房间签署了《租赁合同》及《关于租赁合同补充合同》。签订合同后，原告积极履行合同约定的出租方义务，已将房屋交付被告黄昌荣使用。被告承租该物业后，涉案房屋由被告中赢公司实际使用并作为公司注册场地。双方于2012年4月5日签署《广州市房屋租赁合同》并于2013年1月15日向广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理租赁登记备案手续。2019年7月11日，广州市白云区三元里来穗人员和出租屋管理中心出具《白云区出租屋隐患告知书》，称该物业不按规定缴纳出租屋税收，要求5日内进行整改，缴纳税款，逾期将报相关部门按照有关法律规定予以处理。自2013年至今，被告一直未按照双方合同约定支付该物业的租赁税，导致产生滞纳金。该物业拖欠租赁税138702.16元，滞纳金56036.46元。原告已多次要求被告缴纳该租赁税，但被告均未予以配合。2019年4月8日，被告首次向原告提出提前退租、解除合同，并自2019年10月开始拖欠该物业租金。2019年11月14日晚，该物业管理处告知原告，发现被告开始搬离该物业。原告收到管理处告知的信息后前往该物业查看，发现被告中赢公司的员工已经没有在涉案房屋内办公，只剩下一些桌台椅凳之类的办公设施，房屋的前门由电子锁锁住，房屋后门也被被告锁住，原告无法进入房屋。据管理处反映，被告现拖欠2019年12月的管理费5193.86元未交。被告的上述行为已严重违反合同义务，构成违约。2019年11月14日，原告委托律师给被告寄送了律师函，要求解除合同，返还房屋给原告使用，向原告支付拖欠的租金、租赁税、管理费等，同时没收保证金并赔偿原告违约金等损失，但被告不予理会，仅于2019年12月2日向原告转账支付了2019年10月的房屋租金28409元。被告的上述行为已构成根本违约，并造成原告巨大经济损失，故诉至法院，请求判如所请。被告黄昌荣辩称：本案合同在2019年11月14日已经被原告解除，由于2019年11月14日晚下班后原告授权管理处将404房的电截断，并在门口用铁链锁住大门，故我方认为租金应计算至2019年11月14日为止。我方在2019年11月15日上班之后发现门被锁、公司员工无法进入，我方与原告联系后，原告并未通知我方恢复电力及将大门解锁。在2019年11月14日至2019年12月16日将近一个月的时间，我方均未得到通知可以进入涉案房屋。原告发给我方的律师函中说有十天的搬迁期，但没有人通知我们可以进入房屋进行搬迁。对于原告主张的税费，该税费是基于纳税义务人缴交的，虽然在租赁合同中约定该部分费用由我方承担，但2019年7月17日往前倒数三年的部分已超过三年的诉讼时效。对于原告主张的12月的管理费，该费用不应当由我方承担。对于保证金，由于我方拖欠了10月份的租金，我方可以不取回，但我方因拖欠租金被业主收回房屋的违约责任是保证金不退，而不是提前解约所特别规定的保证金加四个月租金，因此四个月租金的违约金我方不应当负责。对于合同约定的逾期支付租金的违约金标准，我方认为该标准过高，请求法院予以下调。被告中赢公司辩称：原告提交的租赁合同的签署人都不是中赢公司，原告提交的微信聊天记录中也未提及要求中赢公司承担责任，房屋租金是由被告黄昌荣支付，中赢公司并未提出过异议，所以中赢公司不是租赁合同的合同相对方，不需承担该合同引起的法律责任。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、《关于租赁合同补充合同》、房地产权证书、《广州市房屋租赁合同》、《白云区出租屋隐患告知书》、银行交易明细、微信聊天记录、短信记录、《律师函》、《交接确认书》、物业管理费发票、《税收缴款书》、视频予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区云城南三路399号404房（以下简称涉案房屋）登记产权人为包穗芳，该房规划用途为办公。2012年3月2日，包穗芳（出租方）与黄昌荣（承租方）签订了《租赁合同》，约定：出租方将座落于广州市白云区云城南三路399号404房，建筑面积224㎡出租给承租方使用。租期从2012年4月5日至2022年4月5日，共10年。保证金32000元。租金每月16000元，承租方每一个月以现金或转账方式向出租方支付租金，下期租金双方约定在五日前支付。合同第七条第一款约定：在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月管理费、水电费等杂费。承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金。如承租方逾期付租金或欠交管理费、水电费超过十天，视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。合同第八条第二款约定：合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定理由而单方提出解除合同，必须提前三个月书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿6个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，且再加4个月租金作违约金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。合同第十七条特别约定条款约定：出租方每个月租金为实收，其他费用由承租方承担，该物业前三年租金每年递增5%，后七年每年在上一年基础上递增10%，租赁税由承租方交付。同日，双方签署了《关于租赁合同补充合同》，对每年每月租金进行了约定，其中2019年4月5日至2020年4月4日每月租金为28409.4元。2012年4月5日，双方就广州市白云区云城南三路399号404房的租赁事宜签署了《广州市房屋租赁合同》，并于2013年1月15日及该租赁合同在广州市国土资源房屋管理局白云区区分局进行了租赁登记备案。上述合同签订后，包穗芳将涉案房屋交付给黄昌荣使用。2013年3月5日，黄昌荣以涉案房屋为注册地址，注册成立了中赢公司。租赁期内，包穗芳曾于2016年通过微信与黄昌荣的妻子马力群联系，催促其至出租屋管理中心缴纳租赁税。2019年7月11日，广州市白云区三元里街第三社区来穗人员和出租屋管理中心向包穗芳发出《白云区出租屋隐患告知书》，告知其涉案房屋存在出租人不按规定缴纳出租屋税收的隐患，要求其在5天内进行整改。包穗芳于当日持上述告知书前往涉案房屋，并与黄昌荣的妻子马力群沟通，要求其及时前往出租屋管理中心缴纳租赁税，马力群表示其将询问其律师，进行处理。2019年11月14日，包穗芳委托律师向黄昌荣发出《律师函》，主要内容为黄昌荣于2019年4月8日向包穗芳要求提前退租，解除合同，且至今尚未支付2019年10月及11月的租金。黄昌荣承租该物业后一直没有按规定缴交租赁税费。2019年7月11日，白云区三元里来穗人员和出租屋服务管理中心出具《白云区出租屋隐患告知书》称黄昌荣不按规定缴纳出租屋税收，要求5日进行整改，缴纳税款。包穗芳收到上述通知后已第一时间告知黄昌荣，并多次提请黄昌荣按照通知要求缴清所拖欠的全部税款，但黄昌荣未予以配合。故包穗芳根据合同法的相关规定及合同第七条第1款、第八条及第十七条的约定，告知黄昌荣：1.双方所签署的《租赁合同》、《租赁合同补充合同》、《广州市房屋租赁合同》均自本函发出之日解除；2.黄昌荣应当自收到本函之日起10日内向包穗芳支付拖欠的2019年10月及11月租金合计56818.8元，缴清该物业的水电费、管理费等费用，并按合同约定赔偿四个月即113638元作违约金，并将该物业腾空交还包穗芳使用；3.黄昌荣自收到本函之日起5日内按白云区三元里来穗人员和出租屋服务管理中心的要求缴清该物业拖欠的全部租赁税款及滞纳金等。本案审理过程中，原、被告双方确认，2019年11月16日，包穗芳通过微信将上述律师函的照片发送给黄昌荣的妻子马力群。2019年11月14日晚，包穗芳委托涉案房屋物业管理处将涉案房屋的前门反锁，并对涉案房屋停电。本案审理过程中，包穗芳主张：涉案物业有前后两个门，物业仅锁了前门，后门没有锁，2019年11月15日黄昌荣的妻子马力群带人从后门将涉案房屋内的部分物品搬出。黄昌荣则主张：2019年11月15日员工回去上班后发现涉案房屋的前门被锁，至于员工是否从后门将各自的私人物品拿走，其并不清楚。2019年12月16日，包穗芳与黄昌荣双方办理了涉案房屋的交接手续。黄昌荣于2019年12月2日向包穗芳转账支付2019年10月份的租金28409元，于2019年12月24日向包穗芳支付2019年11月份的租金13285元。2020年2月19日和21日，包穗芳自行至广州市白云区三元里街第三社区来穗人员和出租屋管理中心缴纳了涉案房屋2013年5月至2019年12月的租赁税138702.16元，滞纳金56036.46元，其中2019年5月至2019年12月的租赁税合计17472.08元；滞纳金合计1240.50元。涉案房屋每月物业管理费标准为5193.86元，包穗芳自行向物业公司缴交了2019年12月的物业管理费。本院认为：包穗芳与黄昌荣所签署的《租赁合同》、《关于租赁合同补充合同》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当恪守履行。根据双方合同约定，承租方应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金超过十天，视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。本案中，由于黄昌荣逾期支付2019年10月份的租金超过十天，且黄昌荣未按照双方合同约定交付租赁税，经包穗芳催告后亦未及时交付租赁税，故包穗芳有权要求解除合同。包穗芳于2019年11月14日以黄昌荣逾期支付租金及未按照通知要求缴清所拖欠的全部税款为由，以《律师函》的形式通知黄昌荣，要求解除双方的租赁合同关系，故双方租赁合同于《律师函》送达给黄昌荣之日解除。鉴于黄昌荣确认其妻子马力群于2019年11月16日收到包穗芳通过微信发送给其的《律师函》，故本院认为双方的租赁合同已于2019年11月16日解除。合同解除后，无须重复解除，故包穗芳现要求解除双方租赁合同的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，包穗芳要求按照合同约定没收保证金32000元，黄昌荣对此无异议，故包穗芳的该项诉讼请求本院予以支持。对于包穗芳要求黄昌荣支付2019年11月租金15124.4元及2019年12月1日至12月16日的租金15151.68元租金的诉讼请求。首先，双方租赁合同关系于2019年11月16日解除，故合同解除后的租金实际应为占用费。其次，根据本案查明的事实，2019年11月14日晚，包穗芳委托涉案房屋的物业管理公司将涉案房屋的前门上锁并对涉案房屋停电，即使黄昌荣在2019年11月14日后仍可通过后门进入涉案房屋，但包穗芳将前门上锁及停电的行为已经导致黄昌荣无法继续正常使用涉案房屋，故包穗芳要求黄昌荣支付2019年11月14日以后的租金的诉讼请求本院不予支持。由于黄昌荣已向包穗芳支付了2019年11月14日以前的房屋租金13258元，故包穗芳要求黄昌荣向其支付2019年11月租金15124.4元及2019年12月1日至12月16日的租金15151.68元租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求本院不予支持。对于包穗芳要求黄昌荣支付逾期支付2019年10月和2019年11月租金的违约金的诉讼请求。双方租赁合同约定承租方应于每月5日前支付当月租金，承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金。黄昌荣于2019年12月2日才支付2019年10月的租金，于2019年12月24日才支付2019年11月的租金，包穗芳要求黄昌荣支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求本院予以支持。双方约定每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金，该违约金标准过高，黄昌荣向本院要求对违约金标准予以调低，本院酌情将违约金标准调整为每日按月租金标准的万分之五计算违约金。违约金分别以欠付的租金28409.4元13258元为本金，分别从应付之日的次日即2019年10月6日和2019年11月6日起算，分别计算至2019年12月2日和2019年12月24日。经计算，黄昌荣应向包穗芳支付的逾期支付租金的违约金金额为1148.69元。包穗芳要求黄昌荣向其支付2019年12月管理费5193.86元的诉讼请求本院不予支持。对于包穗芳要求黄昌荣支付租赁税费及滞纳金的诉讼请求能否成立的问题。租赁税的法定纳税义务人为出租方，但合同当事人约定由承租人交付租赁税并未违反国家的税收法律法规，合法有效。双方合同中约定由承租方即黄昌荣交付租赁税，实际上是约定由承租人在纳税申报期内代为缴纳。由于税收征收机构并未禁止承租人代出租人缴纳租赁税，故黄昌荣根据双方合同中关于由其交付租赁税的约定，应当自行前往税收征管机构缴纳税款。即使其在代缴租赁税过程中需要包穗芳进行协助，其亦应当及时通知包穗芳，要求包穗芳提供协助。黄昌荣在包穗芳的多次催促下未及时缴纳税款，其拖欠的税款及由此产生的滞纳金，应当由黄昌荣自行承担。在黄昌荣经多次催告后仍未按照双方约定缴纳租赁税的情况下，包穗芳作为法定纳税义务人，自行缴纳了租赁期内黄昌荣应承担的租赁税及相应滞纳金后，有权向黄昌荣追偿。由于2019年11月14日，涉案房屋由于被包穗芳锁门已无法正常使用，故黄昌荣仅应当承担2019年11月14日前的租赁税及相应的滞纳金。据此，黄昌荣应当向包穗芳支付租赁税135498.95元[138702.16元-17472.08元÷8月×（1+14/30）]，滞纳金55809.04元[56036.46元-1240.50元×3203.21元÷17472.08元]，包穗芳主张的超出部分本院不予支持。由于包穗芳实际缴纳租赁税的时间为2020年2月19日和21日，包穗芳现要求黄昌荣向其支付租赁税及滞纳金并未超过诉讼时效。对于包穗芳要求黄昌荣向其支付违约金113637.6元的诉讼请求。包穗芳与黄昌荣之间的租赁合同关系是由于包穗芳行使合同约定解除权提前解除的，并非由于承租方无法定或约定理由单方提出解除。故承租方的违约责任应当依照《租赁合同》第七条第1款的约定，即出租方有权解除合同，收回房产，没收保证金，且不作任何赔偿。该条款并未约定承租方还应当支付四个月的租金作为违约金。包穗芳现引用《租赁合同》第八条第2款的约定，要求黄昌荣向其支付四个月租金作为违约金，由于该条款是对承租方无法定或约定理由单方提出解除合同的情况下的违约责任的约定，并不适用于本案合同解除的情况，故包穗芳的该项诉讼请求本院不予支持。被告中赢公司并非租赁合同的相对方，现原告要求中赢公司承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告包穗芳有权没收被告黄昌荣交纳的保证金32000元；二、在本判决生效之日起三日内，被告黄昌荣向原告包穗芳支付逾期支付租金的违约金1148.69元；三、在本判决生效之日起三日内，被告黄昌荣向原告包穗芳支付逾期支付租赁税款及滞纳金191307.99元；四、驳回原告包穗芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4319.26元（原告预交3679.02元），由原告包穗芳负担1985.75元，被告黄昌荣负担2333.51元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年三月三十一日书记员  林嘉仪