上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初8860号原告：上海欣安液化气有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：金琪华，执行董事。委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。被告：上海百斯特能源发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：MaartenGijsbertusHendrikusBijl，董事长。委托诉讼代理人：李泽江、王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。原告上海欣安液化气有限公司诉被告上海百斯特能源发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序。2019年8月21日及2020年1月9日，本院两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐志慧及被告委托诉讼代理人李泽江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金216,738元(后变更诉讼请求为：判令被告支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金78,332元)。事实与理由：2012年9月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX号场地、房屋出租给被告。合同约定：2012年7月1日至2017年9月24日的租金为10万元/年，2017年9月25日以后的租金由双方参照市场合理价格届时另行协商确定，租期至2027年9月24日。现双方无法通过协商确定2017年9月25日以后的租金价格。2017年8月9日，被告向原告发函提议租金为10万元(双方共涉及6个租赁场所，合计租金152.5万元)，2017年9月1日，原告回函杨行储配站外的5个租赁场所的租金为800万元/年，双方差距过大。因双方无法就租赁场所租金达成一致，原告委托上海上资房地产估价有限公司对租金进行评估，估价结果为涉案房地产年租金为144,492元。在本案审理过程中，经法院委托的评估，涉案厂房2017年9月26日至2019年3月25日的租金为170,120元，被告已经支付了租金91,788元，因此被告尚欠原告租金78,332元。被告辩称：原被告就涉案房屋的租金标准共同委托了上海沪港房地产估价有限公司进行估价，故相关租金标准应当以该份估价报告为准，且被告已经按照该标准足额支付了租金。附属大棚没有产证，且被告并未使用，因此不同意将附属大棚列入租金的评估范围。针对被告辩称，原告发表补充意见如下：原告并未参与上海沪港房地产估价公司的评估，对其评估结论不予认可。其出具的评估报告中注明报告有效期至2019年5月22日，因此评估报告已经过期了。被告租赁了原告的房地产，即使没有使用附属大棚也应支付租金。经审理查明：2012年9月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX号场地、房屋租赁给被告。原告应保证对租赁场所享有独立、完整的房地产产权。如被告提出要求，原告应及时提供租赁场所的产权证明给被告并为被告办理相应液化石油气业务审批提供必要的便利与配合。双方同意2012年7月1日以前的租金根据被告与苏州市苏创集团有限公司等原告关联公司另行签订的《一般豁免及结算协议》的约定执行。2012年7月1日至2017年9月24日，每年租金为10万元。2017年9月25日以后的租金由双方参照市场合理价格届时另行协商确定。2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金由被告在2012年12月份支付；以后每年12月份支付次年租金。被告逾期交付租金，逾交期间每天按应付租金万分之五的滞纳金交付原告。被告逾期15天不交租金，原告有权解除本合同。原被告就2017年9月25日以后的租金进行多次协商，均未达成一致意见。2017年10月16日，原告向被告发函，内容为：关于川平等五家公司向贵公司租赁土地和建筑物的租金方案，我们建议从以下三家评估机构中选取一家：上海申价房地产评估有限公司、上海沪港房地产估价有限公司、江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司上海分公司。我们希望在评估机构挑选达成一致后，尽早开始工作。被告委托上海沪港房地产估价有限公司对涉案租赁厂房进行了估价。2018年5月23日，上海沪港房地产估价有限公司出具了房地产市场租金估价报告，估价结果为有产权证建筑面积211.53平方米，日租金0.4/平方米，年租金30,883元；无产权证建筑面积205.62平方米，日租金0.2元/平方米，年租金15,010元；搭建构筑物面积147.54平方米，日租金0，年租金0。以上合计年租金为45,894元。估价报告自2018年5月23日起至2019年5月22日止使用有效。本案审理过程中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托对涉案房地产自2017年9月26日至2019年3月25日的租金进行了评估。2019年12月18日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具了估价报告，估价结果为：有产权证面积211.53平方米，无产权证面积为205.62平方米，附属大棚面积为147.54平方米。2017年9月26日至2019年3月25日的租金总价为170,120元，平均月租金为9,450元/平方米，平均日租金为0.55元/平方米。自2017年10月11日起，原告五次向上海浦东燃气发展有限公司(账号XXXXXXXXXXXXXXXXX)转账支付租金，合计91,788元。原告确认收到了上述租金。以上事实由房屋租赁合同、原、被告往来函件、上海沪港房地产估价有限公司出具的房地产市场租金估价报告、上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的房地产租金市场价值估价报告、转账凭证、当事人当庭陈述等证据所证实。本院认为，《房屋租赁合同》虽然是原被告双方真实意思表示，但是涉案房屋中有205.62平方米的房屋与147.54平方米的附属大棚均未取得建设工程规划许可证，亦未经相关部门审批建设，属于违法建筑，由于租赁物的违法性，故《房屋租赁合同》中就该部分房屋所涉及内容无效，但原告可以按照合同约定的租金标准主张房屋的占有使用费。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，双方就211.53平方米房屋的租赁约定，不违反法律相关规定，合法有效。根据合同约定，2017年9月25日以后的租金由双方参照市场合理价格协商确定，在双方协商未果的情况下，被告从原告建议的三家评估公司中选取了上海沪港房地产估价有限公司进行了租金评估，本院认为该评估结论不宜作为认定租金及占有使用费的依据，理由如下：首先，对租金及占用费的评估应当由原被告双方参与，协商确定评估机构、评估范围、价值时点等评估要素，而原告并未参与上海沪港房地产估价有限公司的评估工作；其次，租赁合同中约定租赁标的为金山区朱泾镇亭枫公路XXX号场地及房屋，因此5177号内的大棚应当纳入评估范围，在租金中有所反应，但上海沪港房地产估价有限公司的报告却未将大棚纳入评估范围；最后，租赁合同约定2012年7月1日至2017年9月24日的租金为10万元/年，但是上海沪港房地产估价有限公司的估价结论为2017年9月25日以后的租金为45,894元/年，与之前双方约定的租金标准差异较大，亦不符合常理。综上，本院认为应当以本案审理过程中委托的上海同信土地房地产评估咨询有限公司出具的估价报告来认定涉案租赁物的租金及占有使用费，即2017年9月26日至2019年3月25日的租金及占有使用费为170,120元。根据租赁合同中每年12月份支付次年租金的约定，该期间租金及占有使用费的支付时间均已届至，另原告确认被告已经支付了租金及占有使用费91,788元，故原告要求被告支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金及占有使用费78,332元的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告上海百斯特能源发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣安液化气有限公司自2017年9月26日起至2019年3月25日止的租金及占有使用费78,332元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取879元，评估费9,400元，合计10,279元，由原告负担4,700元，被告负担5,579元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李文华二〇二〇年三月六日书记员  高尚尚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标注支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。