江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3063号原告：江苏世正环保科技有限公司，住所地无锡市梁溪区会岸路90号-18919。法定代表人：刘文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许静霞、欧亮平，江苏漫修律师事务所律师。被告：杜俊言，男，1979年3月15日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周晓，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，江苏金渠律师事务所律师。原告江苏世正环保科技有限公司（以下简称世正公司）与被告杜俊言租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月28日立案受理后，依法由审判员杨晓敏独任审理，后经批准于2019年8月20日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告世正公司的委托诉讼代理人许静霞（参加第二次庭审）、欧亮平（参加第一次庭审）、被告杜俊言的委托诉讼代理人周晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世正公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》；2、判令被告退还租金70万元及以70万元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；3、判令被告向原告支付违约金5.8万元；4、判令被告向原告赔偿损失281920元。5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告双方于2018年9月5日签订《场地租赁合同》，由被告将锡山区锡北镇双桥村约13200平方米的土地及建筑物、构筑物、附着物出租给其使用，租期为2018年9月1日至2023年8月31日。合同签订后，其支付了租金70万元。2019年1月，因被告与村委租赁合同到期且欠付租金，无权继续使用场地，导致其也无法继续使用场地。被告行为构成根本违约，故其诉至法院。被告杜俊言辩称，原告不是本案适格主体，经工商档案查询，原告成立于2019年5月17日，且档案信息中没有任何信息表明原告与赵国云之间的关系。本案合同签订于2018年9月5日，原告当时尚未成立，所以原告不是本案适格主体。其不存在违约行为，如果原告要求解除，属单方解除，在明确适格原告后，其将提起反诉。经审理查明：2018年9月5日，赵国云以世正公司（乙方）名义与杜俊言（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于无锡市锡山区锡北镇双桥村的场地约13200平方米的使用权及地上建筑物、构建物、附着物等出租给乙方使用，租期自2018年9月1日至2023年8月31日，租金为每年70万元等。合同另载明：“租用期间，乙方可以对承租场地作部分改动，如搭建临时用房、但不会改变本场地的基本状况。”关于违约责任，合同约定：“在租赁期限内，若一方单方面提出解约，属违约，违约金为伍万捌仟元整，由违约方支付给对方。解约时，甲方归还乙方预付租金。甲方应当保证有权出租本合同所涉的房地产，并签订本合同。甲方应积极协调各方关系，确保乙方正常的日常经营行为。如果有第三人向乙方或者甲方主张权利或者采取措施导致乙方无法全部使用房地产的，甲方应当立即退还乙方已付租金，并向乙方支付伍万捌仟元违约金，并赔偿乙方投入的设施、设备等投资款。”协议末端由杜俊言在甲方处签名，赵国云在乙方处签名。协议签订当日，赵国云即委托黄小莉向杜俊言转账付款20万元，次日又向杜俊言转账付款50万元，合计70万元。审理中，赵国云向本院出具情况说明一份，载明：“世正公司在2018年7月31日获得工商行政管理局出具的名称预先核准通知书，当时尚没有公章，本人受世正公司的委托，代表世正公司与杜俊言签订双桥村委场地租赁合同，并处理其他与本案场地租赁有关的事宜。”2019年5月17日，世正公司正式成立。本案所涉土地系杜俊言向双桥村委承租，租赁协议一年一签，最后一份租赁协议到期日为2018年12月31日。经本院向双桥村委相关工作人员了解，上述杜俊言与双桥村委之间的土地租赁协议约定不得转租，不得随意搭建，是否续签要根据租金缴纳的实际情况酌情考虑。2018年下半年，村委工作人员在进行日常巡查时，发现世正公司准备破土动工搭建便立即叫停。自2019年起，就本案所涉土地，双桥村委与王明签订了租赁协议，租期自2019年1月1日至2019年12月31日。杜俊言结欠村委的租金在2019年1月交清，同时将其资产转让给王明。2019年1月15日，世正公司与江苏一超新型建材科技有限公司（以下简称一超公司）签订《租赁合同》一份，约定租期自2019年2月1日至2025年1月31日，租赁面积为1620平方米，年租金981920元。合同签订后，世正公司即委托第三人向一超公司负责人付款合计981920元。关于本案所涉场地的使用情况，世正公司陈述，因无法进行必要的搭建，其无法实际使用本案场地，故其于2019年1月另行承租了一超公司的场地使用。因杜俊言表示其能与村委沟通协调续租事宜，故其安排了1-2名留守人员在现场，以便了解相关情况。2019年3月前后，该场地上有外来人员进场施工，其便向杜俊言反馈、交涉，但最终未得到妥善解决。杜俊言陈述，世正公司一直占有使用场地，直至2019年7月，简易工棚中的人员才迁出。其于2019年1月30日与王明签订资产转让协议，将场地上的搭建物等转让给王明。以上事实，有场地租赁合同、租赁合同、银行转账流水、情况说明以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告主体是否适格？二、本案合同无法继续履行的责任在哪方？三、被告能否向原告收取租金，具体应当是多少？四、如法庭认定杜俊言违约，原告的损失应当如何计算？关于争议焦点一，本案所涉租赁合同签订时载明承租人为世正公司，杜俊言在该合同签订及履行过程中均未就此提出异议。赵国云在本案审理中也明确其系受世正公司委托签订上述租赁合同。虽然世正公司在签订合同时尚处于设立过程中，但其在正式成立后并未对赵国云的代理行为提出异议，其就本案的诉讼行为也表明对该合同的认可。故杜俊言辩称本案原告不适格与事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二，世正公司与杜俊言就本案所涉场地于2018年9月5日签订租赁协议，租期五年，而杜俊言与双桥村委就该场地签订的租赁协议至2018年底即到期。自2019年起，双桥村委与王明签订租赁协议，将该场地出租给王明使用。2019年1月，杜俊言也与王明签订协议，将地上建筑物转让给王明。可见，自2019年1月1日起，杜俊言对本案所涉土地已无权使用，更无权转租，其与世正公司之间的租赁合同事实上已无法履行。故杜俊言在明知其与双桥村委的协议即将到期的情况下仍与世正公司签订超出其承租期限的租赁协议，过错明显。现合同实际已无法履行，故原告主张其与杜俊言之间签订的租赁合同解除，本院予以支持。关于争议焦点三，杜俊言与世正公司签订租赁协议后即向世正公司交付了上述场地，但因杜俊言与双桥村委的土地租赁协议于2018年底到期，故自2019年起，世正公司已无权合法占有使用上述场地，即使其存在占有使用的行为，杜俊言也没有向其主张的法律基础，故世正公司应向杜俊言支付自2018年9月1日至2018年12月31日止的场地租金，其余部分应由杜俊言退还世正公司，经计算为466667元。同时，杜俊言还应向世正公司支付该款自2019年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。杜俊言辩称，世正公司使用的不仅是土地，还有地上建筑物，虽然其与村委的土地租赁协议在2018年底到期，但是世正公司在2019年仍占有使用其在土地上搭建的构筑物等，故世正公司应向其支付建筑物的使用租金。本院认为，杜俊言已于2019年1月将地上建筑物等全部转让给王明，且其未举证证明上述建筑物有相应的规划许可，同时其对土地的使用权也止于2018年底，故自2019年起，世正公司事实上已无法完全获得土地及地上建筑物的使用权。且自2019年起，本案所涉土地与地上建筑物的权利主体还涉及双桥村委、王明等案外第三人及其与杜俊言之间的合同关系。故结合各方面情况可见，杜俊言无权向世正公司单独主张自2019年起地上建筑物的使用租金，其辩称意见，本院不予采纳。关于争议焦点四，本案所涉租赁协议中约定，租用期间，世正公司可以对承租场地作部分改动，如搭建临时用房等，但世正公司的安装搭建行为在破土动工之初即被村委制止，故世正公司虽实际占有该场地，但其合同目的并未实现，故本院认定相应的租金233333元（2018年9月-12月）为其实际损失。世正公司主张其另外租赁场地多支付的租金差额281920元为其实际损失。经查，二场地的位置、大小均不一致，没有可比性，该意见本院不予采纳。关于损失的承担，本院认为，本案租赁合同中虽约定可以搭建临时用房等，但是无规划许可相关手续不得搭建系法律强制性规定，该约定与法律强制性规定相悖，双方均有过错，而杜俊言就本案所涉合同解除的过错责任与该项损失无直接关联，故该损失应由双方各半承担，本院酌定由杜俊言向世正公司赔偿租金损失116667元，其余部分由世正公司自行承担。关于违约金部分，由于世正公司已主张违约损失，且经核算该损失高于双方约定的违约金，故本院不再支持相应的违约金主张。其他因杜俊言违约造成的损失，世正公司未举证证明，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认江苏世正环保科技有限公司与杜俊言于2018年9月5日签订的场地租赁合同解除。二、杜俊言于本判决生效之日起十日内向江苏世正环保科技有限公司返还租金466667元及该款自2019年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、杜俊言于本判决生效之日起十日内向江苏世正环保科技有限公司支付违约损失116667元。五、驳回江苏世正环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元、保全费5000元，合计39800元，由江苏世正环保科技有限公司负担4003元，杜俊言负担35797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  邱新华人民陪审员  王 玲二〇二〇年三月二十七日书 记 员  许纪菁