大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11752号原告：梁栋，男，汉族，1972年4月20日生，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张成林，系辽宁添赢律师事务所律师。被告：倪乃伟，男，1981年12月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元，统一社会信用代码912102009599413107。法定代表人：戴明奎，系经理。委托诉讼代理人：侯建文，系辽宁祥远律师事务所律师。原告梁栋与被告倪乃伟、被告大连链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁栋及其委托诉讼代理人张成林、被告链家公司的委托诉讼代理人侯建文到庭参加了诉讼。被告倪乃伟经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁栋诉称，2017年6月12日，原、被告经过链家公司居间介绍签订了大连市存量房屋买卖合同，约定原告将位于大连市甘井子区房屋出售给被告。当日，原、被告另行达成补充协议，在补充协议中约定有20,000元倒房保证金。现原告已向大连新华物业管理有限公司汇款缴纳了欠付的2017年1至9月物业费580元，因水电煤气缴费账户已过户给被告倪乃伟，原告无法交纳费用，两被告又拒不接收，故意拖延给付剩余房款2万元，故原告愿意在请求的2万元金额中扣除244元，用以结清水电煤的欠费。故原告诉至法院，请求：判令二被告连带立即给付拖欠原告的购房款19,756元。被告倪乃伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉连带给付无法律依据，钱款在我方代管，给付依据是需要条件成就或被告倪乃伟同意，我方可以代为给付。经审理查明，原告（房屋出售方、甲方）与被告（房屋购买人、乙方）于2017年6月12日签订大连市存量房屋买卖合同，约定：甲方所出售房屋位于大连市甘井子区；房屋价格1,350,000元；甲方须在产权证出证后三个工作日内负责将房屋以签约现状交付给乙方使用；房屋交付时，甲方须保证该房屋地址下无任何户口存在，且将房屋的相关费用全部结清；居间方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户费用及相关费用的交接事宜，上述相关项目如有历史欠费，均由甲方负责结清；甲方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，原、被告另行达成合同补充/变更协议，约定：“①买方报税当日起8个工作日内产权证办理完毕；②卖方承诺自签约之日起15个工作日内将户口迁出，保证此房无任何户口存在；③卖方承诺2017年9月1日前交接房屋，产权证出证三日内交接部分房款1,330,000元，预留贰万元倒房保证金于2017年9月1日前交接当日无息返还给卖方。交接之前卖方负责将201号与202号的水电煤暖分割清楚，恢复201号水电煤暖独立使用功能，卖方在交接房屋之前将201与202元共用墙恢复原貌。”案涉房屋所在小区的物业公司为大连新华物业管理有限公司。该物业公司和梁栋曾因物业费问题发生纠纷，该物业公司诉至法院，要求梁栋支付物业管理服务费5,404元（2010年1月1日-2016年12月31日）及违约金2,702元。大连市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）辽02民终1578号民事判决，判令梁栋向该物业公司支付2014年1月1日-2016年12月31日的物业费2,084元，驳回了该物业公司的其他诉讼请求。2018年11月19日，梁栋向我院支付执行款2,134元。2019年8月29日，原告通过其妻子任俐的账户向大连新华物业管理有限公司转账支付2017年1月1日-2017年9月20日的物业费580元。2019年1月11日，原告以被告倪乃伟为被告，诉至本院，请求：被告立即给付拖欠原告购房屋20,000元。本院于2019年5月23日作出（2019）辽0211民初279号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。判决作出后，原、被告均不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）辽02民终6505号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案一审审理过程中，被告倪乃伟向法庭提供了一份情况说明，系由链家公司原工作人员李永翠所签署，该说明中陈述了“买卖双方和链家地产三方约定，由买家存放2万元人民币在链家作‘倒房保证金’，现在2万倒房保证金仍在链家地产，由于买方没有支付完历史欠费（包括水、电、煤气，物业）等费用，所以链家地产并没有退还2万元倒房保证金。实际交房日2017年9月21日当天，只交接了房屋钥匙，原买家使用时产生的水电煤物业都没有进行交割，特此说明！（现场买卖方代理人梁栋的老婆任俐，现场查表水费欠22.7元），电费欠197.5元，煤气欠24元，合计244元人民币欠费。本人愿出庭作证。说明人：李小翠。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告诉至法院要求被告向其支付20,000元倒房保证金，而依据双方合同约定，返还倒房保证金的前提条件是原告结清案涉房屋水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等相关费用的历史欠费。现原告已举证证明其向大连新华物业管理有限公司缴纳了案涉房屋所欠全部物业费用，并自愿在倒房保证金中扣除原告尚欠的案涉房屋水、电、煤气历史欠费合计244元，现原告请求被告倪乃伟向其给付倒房保证金19,756元，于法有据，应予支持。鉴于倒房保证金实际在被告链家公司处代为保管，上述款项应由被告链家公司实际支付给原告。原告请求被告链家公司承担连带给付责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告倪乃伟于本判决生效之日起十日内向原告梁栋返还倒房保证金人民币19,756.00元，上述款项由被告大连链家房地产经纪有限公司实际支付给原告梁栋；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告大连链家房地产经纪有限公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告梁栋的其他诉讼请求。案件受理费294元（原告已预交），由被告倪乃伟承担；公告费560元（原告已预交），由被告倪乃伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵 伟人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇二〇年三月十九日书 记 员  郝安琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。