广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初17号原告：谭亚鳌，女，汉族，1972年2月8日出生，住广东省茂名市茂南区双山路南乙烯四区*******，公民身份号码：440************421。委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。被告：茂名市中晟实业有限公司，住所地：广东省茂名市市******交易综合楼一。统一社会信用代码：914**********291XQ。法定代表人：韩义勇，董事长。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道（广州）律师事务所律师。原告谭亚鳌与被告茂名市中晟实业有限公司（以下简称茂名中晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告谭亚鳌的委托诉讼代理人陈婷到庭，被告茂名中晟公司的委托诉讼代理人廖泽城到庭。本案现已审理终结。原告谭亚鳌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金196253.9元（按已交房款773262元为基数，从2016年6月1日起按日万分之二计至2019年11月22日）；2.判令被告向原告支付2019年11月23日起至实际交付商品房之日止的违约金（按已交房款773262元为基数，2019年11月23日起按日万分之二计至实际交付商品房之日止）；3.本案一切诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于茂名市市******的茂名（粵西）农副产品综合交易中心的综合配套楼***商铺（建筑面积42.75平方米）出售给原告，房款为773262元。合同签订后，原告按照合同约定支付全部房款773262元，但被告以资金欠缺及各种理由未能按合同第九、十条约定条件在约定的2016年5月30日前交付商品房，至起诉前涉案商铺还在建设中。因此，被告应承担支付至实际交付商铺之日的违约金，暂计至2019年11月22日的违约金为196253.9元[公式：773262元×万分之二×1269天（2016年6月1日至2019年11月22日）]。基于以上事实，被告至今未交付商铺已经构成根本违约，应当承担违约责任，由于该合同是被告出具的商品房格式合同，合同中遗漏逾期交房90天后，原告要求继续履行合同被告应承担违约金的计算方式。因此，根据法律规定，应采用有利于原告的解释履行（即违约责任应参照合同第十二条第二点第一小点处理：逾期不超过九十日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行）。为了维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国民诉法》第108条之规定特依法向法院起诉，愿判如所请。被告茂名市中晟实业有限公司辩称：一、原告谭亚鳌主张逾期交房违约金按日万分之二计算标准，没有合同约定，也没有法律依据，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。”的约定，“逾期交房不超过90日”与“逾期交房超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人（即原告谭亚鳌）享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人（即被告），否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，在双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，被告应承担的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，原告谭亚鳌诉请逾期交房违约金计算标准于法无据。且已过诉讼时效，恳请法院查明事实，作出公平公正的判决。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间至今已超三年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年2月24日，原告谭亚鳌与被告茂名中晟公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016022083），合同约定，被告茂名中晟公司（出卖人）将座落于茂名市市******的茂名（粤西）农副产品综合交易中心的综合配套楼***商铺出卖给原告谭亚鳌（买受人），建筑面积42.75平方米，套内建筑面积42.75平方米，分摊共有建筑面积0平方米，该商品房层高为6米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18088.00元，总价款为773262.00元。合同第七条第（二）款第2项约定付款方式为贷款方式付款。即买受人（原告谭亚鳌）应当于2016年2月23日前支付首期房价款人民币393262元，占全部房价款的50.85%。余款人民币380000元向银行申请贷款支付。合同第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，第十二条逾期交付责任第2款约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。原告谭亚鳌与被告茂名中晟公司签订合同后，原告谭亚鳌已向被告茂名中晟公司支付了首期房价款人民币393262元，余款人民币380000元向茂名市城区**信用合作联社市区信用社申请按揭贷款。另查明，涉案商铺合同约定交付期限已届满，但涉案商铺还没竣工验收，被告茂名中晟公司尚未交付上述涉案商铺给原告，原告谭亚鳌以被告茂名中晟公司逾期交付涉案商铺为由诉至本院，要求办理。本院认为，原告谭亚鳌与被告茂名中晟公司在自愿前提下签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原告谭亚鳌与被告茂名中晟公司应按合同约定全面履行自己的义务。原告谭亚鳌已按合同约定向被告茂名中晟公司交付了房价款，但被告茂名中晟公司未能按照合同约定的期限于2016年5月30日前向原告谭亚鳌交付涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告茂名中晟公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。本案的争议焦点问题，一是逾期交房违约金应否按日万分之二计算；二是本案是否已过诉讼时效。一、逾期交房违约金应否按日万分之二计算。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任第2款约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。根据上述条款约定，原、被告双方对逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金没有约定。因此，原告谭亚鳌要求被告茂名中晟公司按已交付房价款的日万分之二支付违约金的理由不充分，本院不予支持。至于逾期交房违约金应如何计算的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”和《中国人民银行关于人民币罚息利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同预定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，被告茂名中晟公司在庭审中请求法院适当减少违约金的请求，但原告谭亚鳌未提交证据证明被告茂名中晟公司逾期交付房屋造成原告谭亚鳌实际经济损失的具体数额，本院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即原告谭亚鳌的利息损失，结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案违约金以已付购房款773262元为基数，从2016年6月1日起计至2019年8月19日止应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2019年8月20日起计至被告交付商铺给原告之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算。被告茂名中晟公司在庭审中辩称本案的违约金不应当超过年利率6%。本院认为，被告茂名中晟公司的该辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、本案是否已过诉讼时效。被告茂名中晟公司在庭审中辩称根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定数额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，被告茂名中晟公司主张的违约金中有一部分已超过《民法总则》规定的三年诉讼时效。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并没有对逾期90日且继续履行合同的违约金是按日、按月或者按其他计算单位作出明确约定，也没有约定违约金的固定数额。再者，本案认定的逾期交房违约金系按日累加计算，是出卖方逾期交楼时购房人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。因此，购房人在实际交房或者合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。故被告茂名中晟公司的上述辩称因没有事实和法律依据，本院不予采纳，应认定原告谭亚鳌的起诉没有超过诉讼时效。综上所述，原告谭亚鳌的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持，不具有充分事实和法律依据部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谭亚鳌支付逾期交房违约金，该违约金以原告谭亚鳌已付购房款773262元为基数，从2016年6月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算；从2019年8月20日起计至被告茂名市中晟实业有限公司向原告谭亚鳌交付茂名市市******的茂名（粤西）农副产品综合交易中心的综合配套楼***商铺之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算；二、驳回原告谭亚鳌的其他诉讼请求。如果被告茂名市中晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2112.54元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担1330.39元，原告谭亚鳌负担782.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 林 明二〇二〇年三月二十三日书记员 陈香珊书记员 林春苗