广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3719号 原告：龙伟烈，男，1985年9月22日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 原告：龙宗文，男，1965年12月18日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 原告：龙芙妃，女，1987年7月27日出生，汉族，现住广西凌云县。 原告：龙慧宇，女，1987年10月11日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：龙伟烈，系龙慧宇同胞兄长，个人信息同上。 被告：陈洪章，男，1986年9月1日出生，壮族，住广西凌云县。 原告龙伟烈、龙宗文、龙芙妃、龙慧宇与被告陈洪章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙宗文、龙芙妃、原告龙慧宇的委托诉讼代理人塈原告龙伟烈到庭参加诉讼。被告陈洪章经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙伟烈、龙宗文、龙芙妃、龙慧宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈洪章立即为原告龙伟烈办理位于百色市右江区时代阳光城第H-2幢B单元4层404号房的转让房屋所有权证；2、请求判令被告陈洪章支付原告龙伟烈逾期办理房产证违约金70万元；3、请求判令被告陈洪章解除百色市右江区时代阳光城第H-2幢B单元4层404号房的抵押；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告龙伟烈与被告陈洪章系高中同学。2011年，由于原告龙伟烈在外地工作，其因此委托母亲黄桂仙以自己名义购买陈洪章的房屋。黄桂仙与被告于2011年1月23日签订房屋转让协议，协议约定：被告将位于百色市右江区时代阳光城第H-2幢B单元4层404号房层转让给黄桂仙；黄桂仙从2011年2月起开始负责偿还银行按揭款；乙方必须无条件配合黄桂仙办理该房屋产权登记。双方签订协议后，原告龙伟烈多次催促被告办理房屋过户手续，但被告以种种理由不配合原告办理房屋过户手续。原告全家在该房屋居住已近十年。2019年5月，黄桂仙去世。原告龙伟烈为方便过户与被告共同去银行将剩余房贷13.3万元付清，双方约定原告龙伟烈付完余款后一起去办理房产证过户手续。后原告龙伟烈多次联系被告未果，且发现其另外带人来看房子。经原告到房管部门查询，发现被告自行领取了房产证并将房产抵押给第三方。四原告为维护自身权益，故向法院起诉。 被告陈洪章未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。四原告提交证据：房屋转让协议书、付购房款收据、个人贷款还款凭证、原告户口簿、原告身份证、村委会证明、银行转账支付陈洪章房贷截图、微信聊天记录、死亡户口注销单、住房公积金借款合同书、用电缴费房记册、水费缴纳卡、时代阳光城物业管理服务协议、契税纳税申报表、房屋装修管理协议、业主临时公约、装修承诺书、业主房屋验收交接表、消防安全协议书、银行转账业务凭证（日期2011年3月20日）、现金缴款单居住证明、支付房贷转账凭证、居住证明（前述证据为原件、之后证据为复印件）、被告身份证、不动产登记证明[桂（2019）百色市不动产证明第0012053号]、不动产权证（百色市不动产权第0018267号）、销售不动产统一发票、提前还款申请书及结清证明、《商品房买卖合同》。被告未提交证据。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。四原告提交的证据具证据三性，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月15日，被告陈洪章向百色金联房地产开发有限公司购买位于百色市右江区时代阳光城第H-2幢B单元4层404号房（以下简称404号房），房屋总价款21.065万元。被告按揭贷款16.8万元支付404号房部分购房款。2011年1月23日，案外人黄桂仙（甲方，受让方）受原告龙伟烈委托与被告陈洪章（甲方，出让方）签订《房屋转让协议》，向被告购买404号房。双方约定：甲方自愿转让404号房给乙方；乙方支付甲方转让金额11万元；签订协议后从2011年2月起，由乙方负责偿还404号房在银行的按揭贷款；双方签订协议后，甲方将该房相关的所有凭证及房屋钥匙交给乙方；甲方必须无条件配合乙方办理房屋产权转让手续，产权转让费由乙方负责；如因甲方原因导致该房屋产权无法转让给乙方，由甲方承担全部责任；如乙方违约则一次性双倍赔偿乙方转让金，视乙方放弃该房屋所有权。双方签订协议后，原告龙伟烈两次向被告陈洪章支付转让金共计11万元，被告交付404号房由原告龙伟烈居住使用。后原告龙伟烈陆续支付被告相当于其购买404号房需偿还的到期银行贷款的相应款项。期间，原告龙伟烈于2019年8月2日通过银行转账支付被告13.1万元，转账凭证记载有“龙伟烈房款”字样。2019年8月5日，被告提前结清涉404号房的剩余按揭贷款。2019年8月9日，被告陈洪章取得404号房不动产权证书。2019年8月12日,被告瞒着原告龙伟烈将404号房抵押给案外人马杰并且办理了抵押登记。2019年8月27日，原告龙宗文通过微信催促被告配合办理404号房所有权转移登记手续。 另查明，黄桂仙系原告龙伟烈的母亲，其于2019年3月29日去世。原告龙宗文系原告龙伟烈的父亲，原告龙芙妃、龙慧宇系原告龙伟烈的妹妹。 本院认为，黄桂仙受原告龙伟烈委托以自己的名义与被告陈洪章签订的《房屋买卖转让协议》，系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该协议合法有效。从协议履行情况看，被告陈洪章对该事实知情，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，该协议对原告龙伟烈、被告陈洪章具有法律约束力。 关于四原告主张的办理产权证问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。现404号房处于抵押状态，四原告要求被告为原告龙伟烈办理404号房房屋所有权转移登记存在法律障碍，本院不予支持。原告龙伟烈可待办理404号房抵押权注销登记后另行主张权利。 关于四原告主张的违约金问题。根据本案查明事实，原告龙伟烈已按协议支付被告房屋转让金以及相当于双方签订协议后404号房剩余按揭贷款数额的款项，后催告被告协助办理404号房的产权转移登记手续。鉴于《房屋转让协议》双方未约定办证期限，被告依约依法应在经催告后合理期限内协助原告龙伟烈办理该房的房屋过户手续。然被告将404号房抵押给他人并已抵押登记，因此造成原告龙伟烈不能及时办理404号房房产转移登记手续，被告行为构成违约，应承担相应违约责任。关于违约金数额问题，本院认为，四原告要求被告支付违约金70万元主张不符合双方关于违约金为转让金（11万元）两倍的约定，并且根据404号房房屋价值、原告龙伟烈居住使用该房情况，四原告主张的违约金数额远超出被告违约给原告龙伟烈目前造成的损失。故，本院结合被告违约情形、过错程度等综合因素，根据公平原则酌情确定被告应支付原告龙伟烈逾期办证违约金3万元为宜。四原告超出该数额的违约金诉请，本院不予支持。 关于四原告要求被告解除涉404号房抵押问题。四原告该诉请涉及的民事法律关系与本案非同一民事法律关系，本院不予审理。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下： 一、被告陈洪章于本判决生效之日起十日内支付原告龙伟烈逾期办证违约金3万元； 二、驳回原告龙伟烈、龙宗文、龙芙妃、龙慧宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由原告龙伟烈负担10337元，被告陈洪章负担463元。保全费2270元，由被告陈洪章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  罗婷巍 人民陪审员  曹闽华 人民陪审员  李建英 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  凌雪君