湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初93号原告：甘志坚，男，1980年6月5日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师，一般代理。被告：杨卫东，男，1942年11月21日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：彭伟，男，1969年10月20日出生，系被告女婿，特别授权。委托诉讼代理人：杨华平，汨罗市法律援助中心律师，特别授权。第三人：汨罗市房屋征收安置办公室，住所地汨罗市港鑫龙城小区。法定代表人：雷进，办公室主任。委托诉讼代理人：伍琼，湖南大义律师事务所律师，一般代理。原告甘志坚与被告杨卫东、第三人汨罗市房屋征收安置办公室（以下简称汨罗市安置办）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘志坚的委托诉讼代理人曹成到庭参加了诉讼，被告杨卫东的委托诉讼代理人彭伟、杨华平以及第三人汨罗市安置办的委托诉讼代理人伍琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告甘志坚向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《关于房屋出售协议书》合法有效；2、请求判决确认房屋的征收拆迁补偿款（暂定770,000元）全部归原告所有；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年6月6日，原告与被告签订《关于房屋出售协议书》，约定：被告将其所有的房屋一栋出售给原告，原告向被告支付购房款11,000元，向被告所在的城北村九组支付2,000元地基费；房屋情况为地坪面积62.64平方米，房屋面积100平方米，杂屋面积21.1平方米；协议自签订之日起，房屋归原告所有。汨罗市城郊乡城北村村民委员会在协议书上加盖了公章。双方履行合同后，原告装修入住至今。诉争房屋于2017年被纳入汨罗市高泉新城棚户区改造项目征收拆迁范围，由汨罗市安置办组织征收补偿。2019年10月24日，诉争房屋被拆除。原告认为，原告自购房入住后便对房屋享有合法的权利，现房屋因政府行为被拆除，所有的征收款应当归原告所有。被告在原告居住十多年后主张房屋拆迁款的行为严重违背诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，特诉至法院。被告杨卫东辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1．答辩人将宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员即原告的行为违反法律、行政法规的强制性规定，答辩人与原告之间签订的《关于房屋出售协议书》应为无效合同；2．案外人彭伟基于杨卫东的赠与行为对诉争房屋依法享有所有权和享有拆迁补偿权益，彭伟依据与行政机关签订的《房屋征收补偿安置协议》依法获得房屋征收补偿款；由于彭伟与行政机关签订的《房屋征收补偿安置协议》属于行政协议，不属于民事案件的受案范围，原告如果认为自己拥有拆迁补偿款，应通过行政诉讼主张权利。第三人汨罗市安置办陈述，1．本案诉争房屋已经由第三人代表政府依法征收，价款为770,036元，行政协议相对人为彭伟；2．由于诉争房屋存在民事纠纷，第三人尚未向彭伟发放拆迁款；3．原、被告之间的买卖合同是否有效以及拆迁款分配的确认请求法院依法判决，第三人在本案中不承担责任。原告为了证实自己的主张向本院提交了《关于房屋出售协议书》一份、汨罗市归义镇茶园社区第九居民小组出具的《证明》一份、汨罗市归义镇人民政府和汨罗市高泉新城棚户区改造项目指挥部共同出具的《关于甘志坚户房屋拆除相关事项的证明》一份以及房屋拆除相关照片6张。被告及第三人对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。被告未向本院提交证据。第三人向本院提交了与彭伟签订的《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》、房屋征收补偿安置分户确认表、室内装饰装修及附属物分户评估明细表及彭伟出具的领款单复印件各一份。被告对第三人提供的证据三性均无异议，原告对证据的合法性和证明目的有异议。本院当庭与彭伟进行核实后，对证据的真实性予以认定。本院依据原告提供的证据和庭审查明的事实，确认如下事实：杨卫东系原汨罗市城郊乡城北村9组（现更名为汨罗市归义镇茶园社区九组）村民，甘志坚系汨罗市新市镇新桥村村民。2006年6月6日，以杨卫东为甲方，甘志坚为乙方，签订了一份《关于房屋出售协议书》，约定：甲方自愿将位于汨罗市出售给乙方，由乙方支付给9组地基费2000元，支付给甲方房屋出售款11000元；地坪总面积62.64平方米，房屋面积100平方米，杂屋面积21.1平方米；若乙方今后将房屋另售，生产队有权再收取他人地基费；自协议签订之日起，房屋为乙方所有。甲乙双方在协议上签名，杨先权代表生产队（城北9组）在协议上签名，并加盖了汨罗市城郊乡城北村民委员会公章。协议签订后，甲乙双方均按协议履行，甘志坚对房屋进行装修后一直居住至房屋被拆除。诉争房屋于2017年被纳入汨罗市高泉新城棚户区改造项目征收拆迁范围，由汨罗市安置办负责征收补偿。2018年1月19日，经过对房屋权属进行调查后，经杨卫东同意，以汨罗市国土资源局和汨罗市安置办为甲方，彭伟为乙方，签订了一份《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，对诉争房屋进行了征收，征收总价款为770036元，其中房屋评估价值补偿191577元（含装修及附属物补偿70062元），搬迁、临时安置和权证补偿6600元，货币安置补助452608元，搬迁奖励和拆除奖励80720元，房屋主体、装饰装修及附属物按113号文件80%补差38531元；另购房补贴按600元／米以购房后实际测量的正屋面积为准发放。2019年10月24日，诉争房屋被依法拆除。汨罗市安置办系汨罗市住房保障服务中心举办的事业单位法人，其机构类别为公益一类，工作宗旨和业务范围为：为房屋征收与补偿提供服务保障；房屋征收计划的拟定与上报；组织实施本市房屋征收与补偿及相应的社会稳定风险评估；提供测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业化服务；组织被征收入选择评估机构；建立房屋征收分户补偿档案等工作；负责安置房建设管理等工作。本院认为，关于甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”按照上述法律规定，法律并未明文禁止一切转让宅基地使用权的行为，但在目前房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果向本集体经济组织成员以外的买受人出售房屋，将有碍于享有该宅基地土地所有权的集体经济组织行使所有权，违反了土地管理法的规定，也侵害了集体经济组织的权益。根据本案已查明的事实，甘志坚和杨卫东不是同一集体经济组织成员，至诉争房屋被拆除时甘志坚仍未取得汨罗市归义镇茶园社区九组的集体成员资格，不具有合法购买该村宅基地上房屋的权利，双方之间的农村房屋买卖合同必然涉及农村宅基地的流转。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”甘志坚与杨卫东之间的房屋出售协议因甘志坚不具有汨罗市归义镇茶园社区九组宅基地使用权利而应认定为无效。对甘志坚要求确认与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》有效的诉讼请求本院不予支持。关于诉争房屋征收拆迁补偿款的归属问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》因违反法律、行政法规的规定而无效，但因诉争房屋因征收已于2019年10月24日被拆除，无法再行返还，而甘志坚和杨卫东对无效合同的产生均存在一定的过错，应当按照过错责任承担相应的法律责任，并相应的享有诉争房屋的拆迁补偿利益。杨卫东在庭审中主张其已将诉争房屋赠与给彭伟，并以此同意汨罗市安置办与彭伟签订《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，确定房屋征收补偿款为770,036元。本院认为，首先，本案审查的是甘志坚与杨卫东之间房屋买卖协议的效力以及甘志坚是否享有房屋拆迁补偿利益的问题，杨卫东与彭伟之间赠与行为是否真实发生不是本案应当审理的范围。其次，关于汨罗市安置办与彭伟签订《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》的效力问题，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十一条规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议范畴。”按照上述法律规定，汨罗市安置办系事业法人，依据其工作宗旨和业务范围依法具有实施征迁、签订协议的法定职责，其与彭伟签订的房屋征收安置协议属于行政协议，在该份协议未经法定程序撤销或者变更等情况下，仍属于有效的行政协议。本案为民事诉讼，汨罗市安置办与彭伟签订的房屋征收安置协议是否侵犯了甘志坚的合法权利不属于本案的审理范畴，甘志坚的该项主张应当通过行政诉讼进行处理。综上，甘志坚认为汨罗市安置办与彭伟签订的房屋征收安置协议侵犯了其合法权利，并以此主张全额享有诉争房屋的拆迁补偿款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决如下：驳回甘志坚的全部诉讼请求。案件受理费1,000元，减半收取为500元，由原告甘志坚负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  郑娅利二〇二〇年三月三十日书记员  伏米娜