山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终8271号 上诉人（原审被告）：王晓燕，女，1976年7月4日出生，汉族，住临沭县。 委托诉讼代理人：公茂华，山东理永律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜玉昌，男，1965年10月27日生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：龚晓斌，临沭大兴法律服务所法律工作者。 上诉人王晓燕因与被上诉人杜玉昌确认合同无效纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓燕上诉请求：1、依法撤销一审判决或依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人之间不存在杜玉昌主张的标的为12万元的民间借贷关系，杜玉昌主张的案涉房屋经法院执行程序折抵了所欠案外人张某的债务，依据张某与被上诉人杜玉昌签订的执行和解协议，张某取得上述房屋的所有权，张某将其所有的该房屋以12万元的价款转让给与杜玉昌同集体经济组织的上诉人王晓燕，并不违反法律规定，该转让合同为有效合同，上诉人王晓燕支付了12万元购房款，故王晓燕依据该楼房转让合同自2016年4月25日起合法取得上述房屋的所有权，且上诉人一直使用至今。杜玉昌要求王晓燕支付自2016年5月起至腾空租赁房屋之日止按每年占用租赁使用费1万元，没有任何事实及法律依据，上诉人与被上诉人之问根本不存在房屋租赁合同关系，王晓燕占有使用自己享有所有权的房屋无需支付所谓的“占用租赁使用费”。一审法院判令上诉人支付租金、搬离并返还房屋，属于认定事实不清。2、张某与杜玉昌之间的债权债务关系的消灭系依据其双方于2016年4月25日的和解协议。王晓燕出资行为系履行王晓燕与张某签订的《楼房转让合同书》约定义务，即是王晓燕给付给案外人张某的购房款。一审法院认为王晓燕的出资行为客观上消灭了张某与杜玉昌之间的债权债务关系于法无据，与事实不符。3、上诉人与被上诉人双方于2016年4月25日签订的《楼房预购合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依该合同约定，杜玉昌未能在2019年4月25日向王晓燕支付房屋价款20.64万元，则视为自愿放弃购买权利，该合同并未严格充分履行，该合同所涉房屋即归王晓燕所有，王晓燕对该房屋享有占有、使用、管理和处分的权利。该《楼房预购合同书》系附条件、附期限的民事法律行为，合同应遵循自愿、平等、诚实信用原则，一审法院摒弃合同内容本身，转而探求合同签订时当事人的本意，属于认定事实不清。4、《楼房预购合同书》的订立双方为杜玉昌与王晓燕，一审认定尹华等人有理由相信张明杰有权代理王晓燕处理与案涉楼房相关的事宜，无任何事实和法律依据，属于认定事实不清。对于一审中涉及的3万元欠条本就系复印件，与本案无关联，更不能证实系房租款，不能证实系被上诉人主张的2016年至2019年的房租。 被上诉人辩称，一审判决基本事实清楚，适用法律正确，与客观事实不相符的情况是上诉人与被上诉人之间的民间借贷关系数额为十二万元属实，但是并没有约定利息，更不存在利息为2分的说法。据被上诉人所述，本案中所指王晓燕与张明杰系夫妻关系，在整个民间借贷关系成立至今，王晓燕与张明杰仍然是共同生活，共同经营，共同占有本案所涉房屋，共同拒不将房屋返还产权所有人杜玉昌，侵权行为持续在发生，请求维护杜玉昌的合法权益。 杜玉昌向一审法院起诉请求：1.请依法确认原被告于2016年4月25日签订的楼房预购合同无效；2.请依法判令王晓燕腾空房屋及院落恢复原状，交付杜玉昌；3.请依法判令王晓燕自2016年5月起至腾空租赁房屋之日止，按每年占用租赁使用费1万元支付给杜玉昌；4.本案诉讼费等费用由王晓燕承担。 一审法院认定事实：杜玉昌系蛟龙镇相小湾后村居民，王晓燕系居民。相小湾后村、张小湾村和其他两个自然村合并组成了小湾村。杜玉昌在，沭政函（2002）28号文载明，杜玉昌建设该楼房时是以建设淀粉加工厂名义申请用地，临沭县人民政府同意其补办用地手续。2014年5月杜玉昌将案涉楼房出租给王晓燕经营幼儿园，每年租金1万元。2015年3月9日，案外人张某诉至一审法院，称2014年3月26日杜玉昌、尹华向其借款27.7万元，月息3%。后杜玉昌、尹华返还借款本金17.7万元及利息，剩余10万元本金及利息未返还。经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.杜玉昌、尹华于2015年4月18日前返还张某借款利息3万元；于2015年6月18日前返还张某借款利息3.6万元；于2016年1月29日前返还张某借款本金10万元及利息（借款本金10万元的利息自2015年3月23日起按月息3分计算至付款之日止）。杜玉昌、尹华如有任何一期不按约定履行，张某可就剩余全部债权向法院申请执行。2.案件受理费、保全费共计3115元，由张某负担。本院对该协议予以确认，并据此制作了（2015）沭民初字第776号民事调解书。调解协议生效后杜玉昌、尹华未按约定履行还款义务，张某向法院申请强制执行，执行案号（2015）沭执字第501号。该案执行过程中，法院查封了案涉房屋。2016年4月25日上午，张某、杜玉昌和王晓燕一起到临沭县人民法院，张某和杜玉昌签订了执行和解协议，约定杜玉昌自愿将案涉楼房及土地折抵给张某，用来抵顶（2015）沭执字第501号执行案件的标的款和诉执两费。同日，张某与王晓燕签订楼房转让合同书，约定张某自愿将案涉楼房以12万元的价格转让给王晓燕；王晓燕与杜玉昌签订楼房预购合同书，约定杜玉昌于2019年4月25日前一次性支付给王晓燕人民币20.64万元，用于购买王晓燕原于2016年4月25日所购买的张某的位于。王晓燕保证于2016年4月25日至2019年4月25日前，不得将该楼房卖给他人。如果杜玉昌于2019年4月25日前不能一次性付清该楼房款，则视为自愿放弃购买的权利，该楼房所有权永归王晓燕所有。后两份合同的见证机关为临沭蛟龙法律服务所，见证人为胡某。2019年4月23日上午，杜玉昌的前妻尹华、尹华的妹妹尹慧，以及一位名叫朱孟舟的男子一起来到王晓燕经营的幼儿园，要求替杜玉昌支付楼房预购合同约定的购房款，并出示了所带的现金。当时王晓燕未接受购房款，其前夫张明杰提出，张明杰和尹慧共同为杜玉昌担保了一份借款，该借贷纠纷已进入执行程序，要求杜玉昌先解决他担保的这笔借款，然后再协商楼房预购合同的履行问题。当天下午，张明杰和王晓燕的侄子又在蛟龙政府驻地与尹华、尹慧、朱孟舟继续协商付款事宜，张明杰仍然坚持上午的意见，而尹华等人则主张张明杰主张的借贷纠纷与案涉楼房预购合同的履行无关，后双方同意第二天先到执行局解决张明杰为杜玉昌担保的借款。在协商过程中，张明杰、尹华和尹慧被传唤至临沭县人民法院，后被司法拘留。2019年6月26日杜玉昌诉至一审法院，请求判如所请。本案庭审中，杜玉昌主张诉讼请求第二项要求被告腾空院落、恢复原状为腾空房屋内的教学设备及设施。杜玉昌主张王晓燕户籍地为，与其并非同一集体经济组织，无权取得涉案的土地使用权及房屋所有权，双方签订的预售合同无效。杜玉昌和王晓燕签订楼房预购合同的真实目的是为涉案12万元借款提供担保。案涉房屋是杜玉昌与尹华的夫妻共同财产，一方无权处置。为证实其主张，杜玉昌申请了证人胡某、张某出庭作证。胡某和张某出庭作证时均表示因杜玉昌欠张某的借款，法院把涉案房屋查封，王晓燕想在此继续经营幼儿园，便替杜玉昌向张某还款12万元。双方签订了楼房预购合同，合同约定的20.64万元购房款中有12万元为王晓燕垫付的执行款，剩余8.64万元是12万元按月利率2%计算至2019年4月25日的利息。王晓燕认可其购买案涉房屋是为了经营幼儿园，对杜玉昌的上述主张王晓燕不予认可，同时王晓燕还主张楼房回购协议是其与杜玉昌的真实意思表示，楼房的预售价是杜玉昌提的，她感觉能接受就同意了。证人虽能明确楼房款的构成情况，但不能证实双方存在借贷关系。另查明，2014年5月至今，王晓燕一直使用案涉房屋经营幼儿园。王晓燕和张明杰于2014年9月2日协议离婚。王晓燕称其与张明杰离婚后，张明杰一直在其开办的幼儿园工作。杜玉昌称其与尹华于2017年协议离婚。（2015）沭执字第501号执行案件中的诉执两费由王晓燕于2016年4月25日上午出资缴纳。王晓燕与杜玉昌签订楼房预购合同时王晓燕的前夫张明杰在场，且张明杰为杜玉昌出具了一份金额为3万元的欠条，该欠条注明该欠款于2019年4月26日付清。2019年4月23日尹华等人要求替杜玉昌支付房款时，尹华主张该欠条涉及的欠款是2016年4月25日至2019年4月25日案涉房屋的租金，张明杰称他当时没写房租是为了防止杜玉昌日后借此弄事，欠条暂时与房租没有关系，但如果杜玉昌把他的事解决好，这三万元就确实存在，如果解决不好就不存在。 一审法院认为，根据杜玉昌的诉讼请求，本案不仅包括合同效力纠纷，还涉及房屋租赁合同纠纷，因此本案结案案由应为确认合同无效纠纷、房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为，杜玉昌和王晓燕之间是借贷关系还是房屋买卖关系。杜玉昌主张双方存在借贷关系，但缺少借款合同这一认定借贷关系的重要证据。王晓燕主张双方存在房屋买卖关系，不存在借贷关系，但其主张和行为相互矛盾：一、王晓燕主张其购买案涉房屋是为了经营幼儿园，而经营幼儿园需要长期使用案涉房屋，但王晓燕与张某签订房屋买卖合同之后接着又与原房主杜玉昌签订了楼房预购合同，同意杜玉昌在三年内回购该房屋，这与其主张的购买案涉房屋的初衷相悖。二、张明杰和王晓燕一起参与了楼房预购合同的签订，但在签订楼房预购合同的同时，张明杰却又为杜玉昌出具了一份案涉房屋三年租金的欠条，对此，王晓燕未能作出合理解释。在双方证据均不能足以证实其主张的情况下，应当根据双方当事人的陈述及证据来探求合同签订时当事人的本意，进而对当事人之间的法律关系作出判断。 张明杰和王晓燕虽然在2014年办理了离婚登记，但是2016年4月25日张明杰仍然和王晓燕一起参与了楼房预购合同的签订，且张明杰在合同签订的同时就案涉楼房三年的租金为杜玉昌出具了欠条。2019年4月23日上午，尹华等人找王晓燕要求替杜玉昌支付楼房预购合同约定的购房款时，王晓燕在场的情况下也是由张明杰全程与尹华等人协商。当天下午，在王晓燕不在场的情况下，张明杰又和王晓燕的侄子一起继续与尹华等人协商张明杰所担保借款的清偿以及购房款的交付问题。因此，杜玉昌和尹华等人有理由相信张明杰有权代理王晓燕处理与案涉楼房相关的事宜，张明杰的行为构成表见代理，相应法律后果应由王晓燕承担。根据上述三份协议的签订和履行情况、以及双方当事人提交的证据，本院认为，王晓燕的出资行为客观上消灭了张某与杜玉昌之间的债权债务关系；张明杰就案涉房屋2016年4月25日至2019年4月25日的租金出具欠条的行为和张某、胡某的证言表明，虽然杜玉昌和张某签订了以房抵债协议，张某和王晓燕签订了楼房转让合同，但张某和王晓燕都认可他们并没有依据上述协议取得案涉房屋的所有权或合法占有、使用权，王晓燕使用案涉房屋仍需向杜玉昌支付租金；王晓燕出资12万元给张某的对价是杜玉昌在三年内付返还王晓燕现金12万元，并按月利率2%支付三年的利息8.64万元，否则由其获得案涉房屋的所有权。由此也可以看出，杜玉昌、张某和王晓燕签订上述三份协议的真实意思是杜玉昌向王晓燕借款用于清偿张某的债权，三份协议则作为王晓燕所出借的款项本息在三年内得以清偿的担保，在清偿不能的情况下由王晓燕直接取得案涉房屋的所有权。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该规定对名为买卖实为担保的让与担保方式亦予以认可，本案王晓燕与杜玉昌通过合同创设新型担保时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该种担保合同有效，但王晓燕无权在租赁期限届满后直接取得案涉房屋的所有权或合法占有、使用权。2016年4月25日至2019年4月25日，杜玉昌和王晓燕就案涉房屋存在租赁关系，王晓燕应按约定支付租金。租期届满后，王晓燕一直占有、使用案涉房屋，杜玉昌有权要求其返还房屋，并按照租赁期间的租金标准支付租期届满至实际返还房屋之日的占用使用费。综上所述，杜玉昌的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决：一、驳回杜玉昌要求确认杜玉昌和王晓燕于2016年4月25日签订的楼房预购合同无效的诉讼请求；二、王晓燕于本判决生效后60日内将杜玉昌所有的蛟龙镇后相村六间两层楼房内的教学设备及设施搬离，并将房屋返还；三、王晓燕于本判决生效后十日内给付杜玉昌房屋租赁费3万元，2019年4月26日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年1万元的标准支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元减半收取100元，由杜玉昌负担50元，王晓燕负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，争议焦点在于本案中杜玉昌与王晓燕之间的法律关系是民间借贷还是房屋买卖。结合已查明事实：2016年4月25日，案外人张某与杜玉昌签订《和解协议》，张某与王晓燕签订《楼房转让合同书》同时王晓燕支付12万元给张某，杜玉昌与王晓燕签订《楼房预购合同书》并约定杜玉昌于2019年4月25日之前向王晓燕支付206400元回购涉案房屋，王晓燕的前夫张明杰同时为杜玉昌出具了一份案涉房屋三年租金的欠条，上述一系列行为可以看出，杜玉昌、张某和王晓燕签订上述三份协议的真实意思是杜玉昌向王晓燕借款用于清偿张某的债权，杜玉昌须于2019年4月25日之前向王晓燕偿还借款本息206400元，若杜玉昌到期不能清偿则由王晓燕直接取得案涉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，本案应按民间借贷法律关系审理，杜玉昌与王晓燕签订的《楼房预购合同书》第二项中的约定“如果乙方（杜玉昌）于2019年4月25日前不能一次性支付清该楼房款，则视为自愿放弃购买的权力（利），该楼房所有权永归甲方（王晓燕）所有。”应为无效，在杜玉昌到期没有清偿债务时，王晓燕不能直接取得涉案房屋的所有权。当然，《楼房预购合同书》该部分约定无效并不影响该合同其他部分的效力，王晓燕可据此另行主张权利。另外，因王晓燕依法并未取得房屋所有权，其占有使用涉案房屋系基于其与杜玉昌之间的租赁关系，因此对于杜玉昌要求王晓燕返还房屋并自2016年5月起至腾空租赁房屋之日止，按每年占用租赁使用费1万元支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，王晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3678号民事判决第二项； 二、变更山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3678号民事判决第一项为：确认杜玉昌和王晓燕于2016年4月25日签订的《楼房预购合同》第二项中的如下约定无效：“如果乙方于2019年4月25日前不能一次性支付清该楼房款，则视为自愿放弃购买的权力，该楼房所有权永归甲方所有”； 三、变更山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3678号民事判决第三项为：王晓燕于本判决生效后60日内按每年1万元的标准向杜玉昌支付自2016年5月至实际返还房屋之日止的房屋使用费； 四、驳回杜玉昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200元减半收取100元，由杜玉昌负担50元、王晓燕负担50元，二审案件受理费200元，由王晓燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王建伟 审 判 员 杨建义 审 判 员 崔岩梅 二〇二〇年三月十六日 法官助理 王 婧 书 记 员 孙洪鑫