广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21824号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市华亚信科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道沙头社区沙头工业区民福路18号北102(在深圳市宝安区沙井街道马鞍山社区原丽丽时装厂房A栋二楼202号仅从事办公活动)。法定代表人：陈弟,总经理。委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴世聪，男，1984年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，系该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52-3栋二层201。法定代表人：蒋小江，总经理。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52—3栋二层202。法定代表人：蒋小江，总经理。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人深圳市华亚信科技有限公司（以下简称华亚信公司）因与上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司（以下简称惠龙兴投资公司）、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司（以下简称惠龙兴顾问公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17073号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华亚信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项并改判被上诉人向上诉人赔偿装修损失377805元；2.撤销一审判决第四项并改判从2018年3月起到2018年7月以24700元/月为标准，从2018年8月起以12350元/月为标准向被上诉人支付房屋占用使用费，计至涉案房屋实际腾退之日止；3.判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用及评估费用。事实和理由：一、广衡资评报字【2019】第03CSZ003号资产评估评估报告已经对装修价值做了折旧处理，一审法院再次按照租赁合同的租赁年限进行折旧，属于重复计算折旧，于法无据。二、上诉人对于涉案装修使用价值的期待利益不止合同约定的租赁期限，一审法院不应当依据租赁合同所约定的租赁期限来进行折旧计算，应直接采用评估机构的评估净值。三、一审法院判决房屋占用使用费以原租赁合同约定的24700/月为标准计算不合理，应当酌情按照五折计算。请二审法院依据事实和法律，支持上诉人的上诉请求。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司上诉请求：1.撤销一审判决中第一至三项，发回重审或依法改判；2.一审评估鉴定费由华亚信公司承担；3.一审本诉、反诉诉讼费及二审上诉费均由华亚信公司承担。事实和理由：一、一审法院判决涉案房屋租赁合同无效，认定事实不清。本案《房屋产权登记审批表》请求发证机关为宝安县建设委员会房管科，行政登记机关依法可以核查该《房屋产权登记审批表》原件的真实信息。登记发证部门有权依法作出，权属清晰属实，符合现状且真实有效。《房屋产权登记审批表》登记涉案房产始建于1986年，至今过去30多年，在实际经营过程中难免会出现边际不清又或者是边界拓宽的情况。如果仅从记载地址不具体明确而认定不具有本案关联性，也与事实不符。且《房屋产权登记审批表》发证登记的建筑面积与涉案房产有高度重叠之部分。二、深圳市广衡兴粵资产评估有限公司评估报告专业性和责任心存疑，不符合法定程序，不应采纳。即使将评估报告作为认定依据，一审法院按鉴定价值认定华亚信公司损失值也与事实认定不实，属适用法律错误。三、截止到审时，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司或无须再承担华亚信公司装修损失。四、华亚信公司从2018年3月起至今一直未支付房屋占有使用费，严重损害上诉人合法权益，且滥用民事权利，应当予以法律惩罚。二审庭审中惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司补充上诉称，一、对一审判决第一项进行改判，确认华亚信公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、判定上诉人华亚信公司支付从2018年3月至2018年9月厂房租金、卫生管理费共计472414元。华亚信公司向一审法院起诉请求：1.确认华亚信公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向华亚信公司返还房屋租赁押金49400元；3.惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向华亚信公司赔偿装修损失费325469元；4.本案诉讼费由惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担；庭审中，华亚信公司将其第三项诉讼请求变更为，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向华亚信公司赔偿装修损失377805元。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向一审法院反诉请求：1.华亚信公司支付拖欠的水电费及租金（2018年3月至8月）169004元，租金从2018年3月1日起计至搬离之日止；2.华亚信公司支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司因逾期支付租金的违约损失439541.05元；3.华亚信公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2017年9月6日，华亚信公司作为乙方与惠龙兴顾问公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于沙井马鞍山社区原丽丽时装厂房A栋二楼202号租赁给乙方作工厂使用，面积共1300平方米，租赁期限为2017年9月6日至2020年9月5日止，厂房从2017年10月1日开始计租，厂房每月租金为24700元（前两年），厂房满两年一个增幅期，从2019年10月1日开始增幅，增幅率为10%。乙方厂房门口空地给乙方使用，加固修路费由乙方承担；2.乙方每月卫生费100元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计49400元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费24800元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照7元/立方，另加10%损耗费）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方。合同甲方处签章为惠龙兴投资公司。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于庭审中确认收到华亚信公司支付的租赁保证金。2018年7月至2019年3月期间，深圳市沙井马安山股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原丽丽时装厂”缴交的2018年6月至2019年3月的水电费。诉讼中，华亚信公司申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。一审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为417923.51元，装修净值为377805元。华亚信公司垫付了评估费4500元。华亚信公司于2018年7月24日诉至一审法院，并在庭审中自认于2018年3月开始未向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司缴交租金，目前尚占有涉案房屋。另查明，惠龙兴投资公司从谢涛涛处承租涉案租赁房产，向深圳市沙井马安山股份合作公司支付涉案租赁房产的水电费。蒋小江系为惠龙兴顾问公司与惠龙兴投资公司的法定代表人和股东（持股50%）。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告、银行交易明细以及庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，关于涉案租赁合同的相对人。华亚信公司主张其与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司共同签订涉案租赁合同。一审法院认为，首先，从涉案合同签订过程看，涉案租赁合同抬头的甲方为惠龙兴顾问公司，但合同签订（加盖公章）却是惠龙兴投资公司。其次，从合同履行过程中，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司均向华亚信公司出具收据收取合同项下保证金或租金。第三，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司有共同法定代表人和股东蒋小江，经营地址基本相同。最后，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司共同应诉并未提出异议，并共同提出反诉。综上所述，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司主体高度混同，因此，对于华亚信公司主张惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司均系涉案租赁合同相对人，一审法院予以采信。关于涉案房屋租赁合同是否有效。华亚信公司主张涉案租赁合同无效。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。一审法院认为，首先，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房”，并不具体明确，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，一审法院不予采信，因此，对于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司主张涉案房屋已取得房产证，一审法院不予采信。由于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司未提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院确认华亚信公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效。关于华亚信公司主张要求惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司返还房屋租赁押金49400元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，华亚信公司要求惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司返还房屋租赁押金49400元，一审法院予以支持。关于华亚信公司诉请惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司赔偿装修损失。因合同无效，华亚信公司占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司所有，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司应当折价赔偿。本案中，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而华亚信公司对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，一审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为417923.51元，装修净值为377805元。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截至目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。一审法院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年9月6日至2020年9月5日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方，即使合同有效，华亚信公司对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[从2017年9月6日至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，一审法院酌定涉案房屋装修残值为417923.51元(原值)×47%=196424.05元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司对此应承担主要过错责任，一审法院酌情由惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担华亚信公司的装修损失157139.24元（196424.05元×80%）。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请华亚信公司支付房屋占有使用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。华亚信公司已自认自2018年3月起未缴交涉案房屋的租金，因此，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司请求华亚信公司按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，华亚信公司应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即以24700元/月为标准，从2018年3月起实际支付至涉案厂房腾退之日止。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请华亚信公司支付水电费。一审法院认为，华亚信公司提供的证据可以证明其已支付2018年6月以后所发生的水电费，但不足以证明其已向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司缴交2018年2月至5月的水电费，故华亚信公司应支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司2018年2月至5月的水电费13114元(2775+3213+3606+3520)。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请华亚信公司支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，该诉请缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决:一、确认华亚信公司与惠龙兴顾问公司、惠龙兴投资公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于判决生效之日起十日内返还华亚信公司房屋租赁合同保证金49400元；三、惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于判决生效之日起十日内赔偿华亚信公司装修损失157139.24元；四、华亚信公司于判决生效之日起十日支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司涉案房屋占用使用费，以24700元/月为标准，从2018年3月起计至涉案房屋实际腾退之日止；五、华亚信公司于判决生效之日起十日支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司2018年2月至5月的水电费13114元；六、驳回华亚信公司的其他诉讼请求；七、驳回惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7708元，由华亚信公司承担3981元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担3727元；反诉受理费9885.46元，由华亚信公司承担2219元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担7666.46元；评估费4500元，由华亚信公司承担2808元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担1692元。本院二审期间，上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提交证据1.地籍卫星信息系统拍摄系统的照片，欲证明本案涉案厂房通过宝安区沙井城建规划系统网可知已经取得房产证。证据2.2019年9月9日现场涉案厂房拍摄的照片，欲证明宝安区沙井马安山社区原丽丽时装厂房及涉案的租赁合同厂房同为一个地址，现场拍摄的照片位置与证据1、证据3显示的位置高度吻合。证据3.广东省房屋产权登记审批书，欲证明审批书的地址为宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房，现为宝安区沙井马安山社区原丽丽时装厂房，即与涉案厂房同一地址。证据4.深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17073、17074、17875号判决书，欲证明三份判决书都是同一地址。被上诉人华亚信公司质证称，对证据1对真实性不予确认，该证据是信息系统的图片，没有合法渠道来源的说明，无法确认所做标记的房产就是本案的涉案房产,对关联性不予认可。证据2是惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司单方拍摄的照片，从照片座位上可看出华亚信公司的经营地址，但无法证明与租赁合同标注的地址是同一地址，且与证据3的地址也不一致。证据3的地址是宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房，与双方签订的租赁合同上的地址完全不一致。该审批表是复印件，无法确认真实性，与本案没有关联性。本院查明，上诉人华亚信公司至今仍使用租赁房产，没有搬迁。另查，原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，对于双方争议的焦点问题，本院分述如下：一、关于涉案房屋租赁合同是否有效。上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司上诉涉案租赁房屋经合法登记，权属清晰，涉案租赁合同应为有效，但是，上诉人二审提交的地籍卫星信息系统图片、现场照片、广东省房屋产权登记审批书仍无法证明涉案房屋与上述文件中显示的地址存在何种关联性，仅凭上述证据不能推断出涉案房屋已取得房产证，本院对上诉人的这一主张不予采信。一审法院认定华亚信公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以认可。二、关于装修损失的认定问题。一审法院虽然委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估，但合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年9月6日至2020年9月5日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方，故华亚信公司对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，其至今仍在使用涉案房屋，装修残值应根据已使用年限2017年9月6日至2020年3月10日（二审判决时）进行折价，计算为69654元（417923.51元/6）。华亚信公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司约定租赁产权不明晰、合法性存疑的房产，对合同无效均有过错，本院酌定惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担华亚信公司装修损失的50%即34827元。三、关于华亚信公司应支付房屋占有使用费的计算标准问题。华亚信公司自2018年3月起未缴交涉案房屋的租金，其至今仍在使用涉案租赁房产，应当支付上述期间的房屋占有使用费。双方在租赁合同中约定的租金标准为24700元/月，华亚信公司未举证证明涉案租赁房屋的使用条件较签订合同时发生明显变化，其要求调整使用费标准没有依据，本院不予采信，华亚信公司应当从2018年3月起至涉案厂房腾退之日止按照原租金标准向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司支付房屋占有使用费。华亚信公司未付的2018年2月至5月水电费13114元，一审已判决华亚信公司支付，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司未证明华亚信公司另有水电费欠费未交，其上诉请求的水电费金额超出一审认定的部分，本院不予支持。综上所述，上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的部分上诉理由，本院予以采信。上诉人华亚信公司的上诉请求不能成立，本院依法驳回。一审判决部分事实认定有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17073号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17073号民事判决第六项和第七项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17073号民事判决第三项为：上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人华亚信公司装修损失34827元；四、驳回上诉人华亚信公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7708元，由华亚信公司承担6200元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担1508元；反诉受理费9885.46元，由华亚信公司承担4885.46元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担5000元；评估费4500元，由华亚信公司承担2250元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担2250元。二审案件受理费6967.07元，由华亚信公司承担3500元，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担3467.07元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年三月十日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。