吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初3号 原告：赵义东，男，汉族，1977年7月1日生，住吉林省东辽县。 被告：辽源市热力集团有限公司。 法定代表人：王宝君，该公司经理。 委托代理人：史金花，吉林史金花律师事务所律师。 委托代理人：李冬梅，吉林史金花律师事务所实习律师。 第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司 法定代表人：伍国春，该公司董事长。 委托代理人：王延安，该公司副总经理。 原告赵义东与被告辽源市热力集团有限公司（以下简称热力公司）、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵义东，被告热力公司的委托代理人史金花、李冬梅，第三人龙腾公司的委托代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵义东向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告人居住的位于龙腾景昇佳园小区2号楼四单元2009室房屋强制执行。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：该房屋于2016年7月5日，由龙腾公司出售给购买人薛岐交付薛岐占有并使用，2019年2月12日，薛岐将房屋出售给原告人，原告人将房款交付给薛岐，薛岐将房产交付给原告人，经龙腾公司同意，原告人与龙腾公司签订了认购书，并使用该房屋，在使用其间为房屋使用支出的各项费用均有原告人支付，该房屋出售给薛岐后，龙腾公司就已经不是房屋所有人，现原告实际占有该房屋，是该房屋的实际所有权人，因二被告的经济纠纷龙山区人民法院于2018年7月26日以（2018）吉0402执500号执行裁定书将原告的房屋查封。严重损害了原告的合法权益，为此原告于2019年11月对此提出异议。但龙山区人民法院以（2019）执异101号执行裁定书，驳回了原告人的申请。原告取得该房屋是在人民法院查封之前，并交纳了全部房款和入户相关费用，实际取得该房屋的所有权，没有办理房产证，并不是原告原因。请人民法院依据事实及法律。依法解除对原告房屋的查封，维护原告的合法权益。 热力公司辩称：一、赵义东对涉案房屋2号楼4单元2009室未办理房屋产权过户登记，不是该房屋所有人，不系执行标的权利人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”赵义东未办理房屋产权过户登记，不是执行标的的权利人，无权提起案外人执行异议之诉。二、赵义东不是与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同的买受人，提案外人执行异议之诉属主体不适格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，实受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”此条款是针对被执行人系房地产开发企业，买受人为一手商品房买卖合同中的商品房消费者的特殊规定，赵义东不是直接与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》的买受人，而是于2019年2月12日在薛歧处购买该房屋，所以无权排除我公司申请的强制执行。三、法院依法查封涉案房屋在先，赵义东购买涉案房屋在后，且未与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同，无权提出案外人执行异议之诉。贵院于2018年7月23日以（2018）吉0402执500号民事裁定书对涉案房屋依法予以查封，而赵义东是于2019年2月12日于薛岐处购买该房屋，即是在法院查封之后；并且与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订的是《龙腾景昇家园认购书》，不是《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的规定，所以赵义东提案外人执行异议之诉无法律依据。综上，赵义东不是涉案产权登记所有人，亦不是涉案房屋商品房买卖合同的买受人，且是在贵院依法查封后才签订的房屋转让协议，申请案外人执行异议无事实及法律依据，故，对于赵义东提出的案外人执行异议之诉法院不应予以支持，请求贵院依法驳回赵义东的诉讼请求。 龙腾公司述称：原告的诉讼请求真实合法，应当得到法律保护。 经审理查明：2016年7月15日，龙腾公司（甲方）与薛岐（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的2号楼4单元2009号商品房（暂定房号），建筑面积共76.14平方米（以房产局相关部门最终审核为准，房款实行多退少补）。该房屋按照建筑面积计价，单价为5,100.00元/平方米，总价款为388,314.00元人民币，该认购书还约定了其他权利义务。当日，龙腾公司出具收据，该收据载明收到薛岐中银大厦科技城购房款388,314.00元，并注明2#4单元2009室。薛岐未办理产权变更登记手续。2019年2月1日，薛岐（甲方）与赵义东（乙方）签订《合同书》，约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在辽源市中银大厦科技城2号楼4单元2009号房屋，建筑面积为76.14平方米。二、双方商定成交价为235,000.00元。三、支付方式乙方付给甲方全款235,000.00元，一次性付清全款。该合同自签订之日起生效。当日，龙腾公司与赵义东签订《龙腾景昇家园认购书》，合同约定的权利义务与前述龙腾公司与薛岐签订的《龙腾景昇家园认购书》相同。同时，龙腾公司给赵义东出具收据，收据载明收到赵义东中银大厦科技城购房款388,314.00元，并注明2号楼4单元2009室。后赵义东装修该房屋入住至今。上述案涉房屋未办理产权变更登记，现仍房屋所有权仍登记在龙腾公司名下。 另查明，本院在执行申请执行人热力公司与被执行人龙腾公司供热合同纠纷一案［案号（2018）吉0402执500号）］过程中，于2018年7月25日查封了被执行人龙腾公司名下的、位于辽源市龙山区中银大厦2号楼2009号房屋：产籍号008006-0002-2009，不动产单元号220402001001GB00017F00020229，建筑面积76.14平方米。在执行过程中，赵义东向本院提出执行异议请求中止案涉房屋的执行程序，解除对案涉房屋的查封。本院做出（2019）吉0402执异99号执行裁定，驳回赵义东的异议请求。后赵义东提起本案诉讼。 上述事实，有《龙腾景昇家园认购书》、《合同书》、电费收据、供热费收据、物业费收据、执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是赵义东对案涉2009号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对本案的争议焦点，本院综合评判如下： 第一，赵义东对案涉房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权系不动产物权，其继受取得，必须依法进行产权变更登记，未登记不能取得房屋所有权。本案中，根据以上查明的事实，现案涉2009号房房屋仍然登记在龙腾公司名下，物权尚未发生转移，赵义东并未取得涉案房屋的所有权。赵义东关于取得房屋所有权的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。 第二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只有案外人完全满足上述两条规定之一，才能够阻却案涉房屋的执行。结合本案，本院于2018年7月25日查封了龙腾公司名下的本案案涉2009号房屋，而赵义东和薛岐签订房屋买卖《合同书》以及赵义东和龙腾公司签订《龙腾景昇家园认购书》均是在2019年2月1日，均在人民法院查封之后，不符合上述第二十八条第一项和第二十九条第一项规定,故赵义东停止执行案涉房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，赵义东购买案涉房屋的情形不符合第二十八条和第二十九条所规定法定条件，赵义东对2009号案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵义东的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告赵义东负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  孙景梅 人民陪审员  张亚芬 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  谭敬文