四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11490号 原告：李佳龙，男，1991年10月10日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：徐杨文，四川恒和信律师事务所律师。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千。 被告：何联淑，女，1947年11月28日出生，汉族，住四川省中江县。 被告：邓海春，女，1979年1月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴旭聪，男，1977年10月13日出生，汉族，住成都市高新区，系邓海春的丈夫。 原告李佳龙与被告何联淑、邓海春、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告南京乐伽公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员徐小蓉、常忠人组成合议庭进行审理。本院于2020年3月23日、3月30日公开开庭进行了审理，原告李佳龙及其委托诉讼代理人徐杨文，被告邓海春及其委托诉讼代理人吴旭聪到庭参加诉讼，被告何联淑、南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李佳龙向本院提出诉讼请求:1.解除李佳龙与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》；2.何联淑、邓海春、南京乐伽公司连带向李佳龙返还房租20000元，并支付违约金4000元；3.何联淑、邓海春、南京乐伽公司连带赔偿李佳龙的各项损失1000元。事实及理由：李佳龙于2019年6月12日与南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，李佳龙依约承租何联淑名下位于成都高新区中和街道名著司南2-1-2427号房屋，并依约缴纳押金2000元和租金24000元。李佳龙自2019年6月13日入住至2019年8月11日，现因南京乐伽公司对何联淑违约，何联淑、邓海春置李佳龙所签订的合同于不顾，在未协商解除合同，也没有向李佳龙承担任何违约责任的情况下，采取断水、断电、砸门等粗暴方式强行将李佳龙从案涉房屋赶出，其违约行为已经严重影响李佳龙的正常居住，给李佳龙造成经济损失和精神损害。 邓海春答辩称，房屋所有人是我母亲何联淑，因其年纪大，由我方代为处理租房事宜。实际上何联淑与乐伽公司签订的是租赁合同。关于李佳龙与南京乐伽公司签订合同的事情，我方不清楚，应该由南京乐伽公司承担主要责任，与我方无关。 何联淑、南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明，2019年3月1日，案涉房屋的业主何联淑作为委托人与作为租赁代理方的成都乐伽商业管理有限公司（以下简称“成都乐伽公司”）签订《房屋出租委托代理合同》，约定何联淑将其所有的位于成都高新区房屋委托成都乐伽公司出租；出租代理期限自2019年3月1日至2023年4月28日，租金每月2500元，租金为季付，何联淑应于2019年3月1日前将房屋交付给成都乐伽公司，交付房屋时，成都乐伽公司向何联淑垫付押金2500元。成都乐伽公司的出租代理权限为：代何联淑出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；代何联淑签署、变更或解除房屋租赁合同，代何联淑向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。合同签订后，成都乐伽公司向何联淑支付一个月房租作为押金以及支付三个月租金。 2019年6月12日，李佳龙作为承租人与作为管理人的南京乐伽公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.南京乐伽公司出租给李佳龙的房屋位于成都高新区名著司南2-1-2427号，面积42平方米，2室1厅1卫；2.出租期限自2019年6月13日至2020年6月12日，共计12个月，租金每月2000元，支付方式为年付；3.押金为2000元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由李佳龙承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还李佳龙；4.租赁期内，南京乐伽公司承担房屋及附属设备设施、物品老化产生的维护、维修事宜；5.南京乐伽公司恶意对房屋停水停电，严重影响居住的或者南京乐伽公司在李佳龙没有违反本合同的情况下提前解除合同的，视为违约，李佳龙有权解除合同，同时南京乐伽公司须按两个月租金向李佳龙支付违约金；6.合同约定南京乐伽公司指定收款账户信息为成都乐伽商业管理有限公司的开户信息和账号。 合同签订后，李佳龙向南京乐伽公司支付一年租金和一个月押金合计26000元。南京乐伽公司出具收款单予以确认。 2019年8月7日，南京乐伽公司发布公告，大致内容为：因公司经营不善，无力履行合同，已停止经营，关闭所有业务，其中公告第三项载明：鉴于我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。 南京乐伽公司发出上述公告后，何联淑作为房屋所有人因未收到租金，便与李佳龙进行沟通协商，要求李佳龙搬离房屋，后李佳龙自行搬离案涉房屋并电话告知房东，但监控显示2019年8月23日，李佳龙仍持钥匙进入案涉房屋，并往钥匙孔中塞入杂物。房东何联淑于2019年9月3日换锁后收回房屋。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《房屋出租委托代理合同》、转账信息以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方的《房屋租赁合同》性质为何；2.李佳龙的诉请能否得到支持。 一、双方的《房屋租赁合同》性质为何 根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从成都乐伽公司与房东何联淑就案涉房屋签订的《房屋出租委托代理合同》合同内容的约定来看，何联淑的主要义务是按照约定将案涉房屋交付成都乐伽公司，而成都乐伽公司最主要的义务是按固定期限向何联淑支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，何联淑与成都乐伽公司的《房屋出租委托代理合同》约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，成都乐伽公司与何联淑之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。因此对于李佳龙认为何联淑与成都乐伽公司之间成立委托合同关系的主张不予认可。 同时，南京乐伽公司与李佳龙签订的《房屋租赁合同》中，南京乐伽公司最主要的义务是按照约定将案涉房屋交付李佳龙使用，李佳龙的主要义务是按固定期限向南京乐伽公司支付固定数额的租金，因此根据上述论述，李佳龙与南京乐伽公司之间也是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 综上，南京乐伽公司与成都乐伽公司是两个独立的法人，分别与何联淑、李佳龙建立租赁法律关系，应分别对自己的行为承担独立的责任。 关于南京乐伽公司与李佳龙签订的《房屋租赁合同》的效力。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，南京乐伽公司与李佳龙之间的再转租合同之效力取决于成都乐伽公司是否在知悉南京乐伽再次转租的6个月内提出过异议。对此，本院认为，首先，成都乐伽公司属于南京乐伽公司打造的“乐伽公寓”在成都的分站点，两者具有一定的关联性；其次，南京乐伽公司将房屋租赁给李佳龙的租赁合同，将收款方约定为成都乐伽公司；第三、在李佳龙交付租金后，南京乐伽公司在从成都乐伽公司确认收款后，向李佳龙开具了收据。故可以推定成都乐伽公司对于南京乐伽公司将房屋进行再次出租是明确知晓的，默认南京乐伽公司以其自己的名义对外出租房屋。另外，至今成都乐伽公司亦未对此提出任何异议，因此，李佳龙与南京乐伽公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。 二、李佳龙的诉请能否得到支持 根据上述论述，本案所涉《房屋租赁合同》的合同相对方为李佳龙与南京乐伽公司，并非李佳龙所认为的何联淑，合同的权利义务只能约束李佳龙与南京乐伽公司双方，也即是真正应当对本案的房屋租赁合同是否承担违约责任、承担多少违约责任的主体是本案租赁合同所涉的相对人南京乐伽公司。对于具体诉讼请求评判如下： 关于解除《房屋租赁合同》。因为南京乐伽公司在2019年8月发出关闭公司所有业务的公告，至此，南京乐伽公司无法按照与李佳龙的合同约定向李佳龙提供房屋进行居住，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，南京乐伽公司以公告的方式明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，故对李佳龙请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于李佳龙在诉讼前未发出解除通知,故本院以本次起诉状副本公告送达南京乐伽公司之日为合同解除之日，即2020年1月16日。 关于租金的退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，南京乐伽公司应将李佳龙支付的租金予以退还。关于租金退还金额，根据审理查明的情况，李佳龙在2019年8月23日仍持有房屋钥匙，并向钥匙内塞入杂物，导致何联淑于9月3日通过换锁才收回房屋。因此本院认定其占用房屋至2019年9月2日，即9月3日之后的租金，南京乐伽公司应该进行退还。因此对于李佳龙主张退还2019年8月13日至2020年6月12日的租金20000元的诉请在18666.67元范围内予以支持。 关于违约金，根据合同约定：南京乐伽公司在李佳龙没有违反本合同的情况下提前解除合同的，视为违约，须按两个月租金向李佳龙支付违约金。本案中，在李佳龙没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于李佳龙的违约金请求予以支持。 关于损失1000元，对于此部分，李佳龙并未提供其损失的证明材料，无法明确损失范围，且即使存在损失，上述违约金已足以弥补其主张的损失，因此本院对此诉请不予支持。 关于邓海春承担连带责任的诉请。本案房屋为何联淑所购买，邓海春只是受何联淑委托进行房屋租赁事宜的处理，且应该为租赁合同承担责任的主体为南京乐伽公司，与何联淑无关，亦与邓海春无关。故对李佳龙的此项诉请亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李佳龙与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的关于成都高新区中和街道名著司南2-1-2427号房屋的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李佳龙退还租金18666.67元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李佳龙支付违约金4000元； 四、驳回原告李佳龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取426元，公告费350元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  常忠人 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  曾 娜