广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初799号原告：谭炳龙，男，1974年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码432************217。原告：王俊，女，1979年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码429************223。二原告共同委托诉讼代理人：杨晓杰，广东至高律师事务所律师。被告：刘家健，男，1987年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************117。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。被告：吴敏莹，女，1985年8月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************343。原告谭炳龙、王俊诉被告刘家健、吴敏莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨晓杰、被告刘家健的委托诉讼代理人卢大为到庭，被告吴敏莹经本院传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告返还购房款160000元及逾期付款违约金（以160000元为本金，按年利率24%从2019年10月4日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年12月24日为8640元）；2.二被告向原告支付购房违约金30000元、赔偿款60000元及逾期付款违约金（以30000元为本金，按年利率24%从2019年8月9日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年12月24日为2720元；以60000元为本金，按年利率24%从2019年10月4日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年12月24日为3240元）；3二被告赔偿原告已向经纪方支付的房屋买卖代理费13000元；4.二被告承担本案诉讼费、财产保全费。诉讼中，原告变更诉讼请求第2项中的违约金为20000元，其他诉讼请求无变更。事实和理由：原告与被告于2018年5月20日签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区*******************************的房屋。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款900000元用于还清该房产在银行的抵押贷款。但被告收款后一直未通知原告办理房屋过户手续。在原告多次催促后，被告承认因将购房款挪作他用，现已无法向银行提前还贷和过户房屋，只能退还原告购房款，并承诺支付违约金180000元及赔偿原告的损失60000元。2019年7月19日，原告与被告签订《解除合同协议书》，约定被告应在2019年8月25日前返还450000元购房款、2019年10月3日前返还450000元购房款给原告，逾期未还的应按欠款总额5%按日支付违约金。但被告未依约按时足额履行付款义务，经原告多次催款后仍拖欠购房款160000元、违约金20000元及赔偿款60000元。被告刘家健的答辩意见：一、原、被告于2018年5月20日签订《房地产买卖合同》，合同第三条付款约定的付款方式是一次性付款，但因两原告自身原因，无力一次性付款，故多次找到被告刘家健协商，提出变更付款方式，方案为在2019年4月15日前支付700000元，剩余1700000元在2021年12月31日前分三期付清。被告刘家健由于双方的友好关系，在2019年4月2日同意变更支付方式，在原告谭炳龙提供的《分期付款协议书》上签字，但被告吴敏莹不同意变更，该协议未生效。随后原告谭炳龙又多次提出变更为其他付款方式，但一直未能达成一致。由于两原告无法一次性付款，双方又无法就变更付款方式达成一致，2019年7月19日，双方最终决定解除合同，并签订了《解除合同协议书》，该份协议是经过本次交易全部当事人签订的最终协议，在此之前未经全体当事人签署的协议及其他文件均因未取得全部当事人同意而未生效。二、两被告已通过银行转账等形式向两原告返还了全部900000元购房款，并不存在拖欠购房款的行为。因两原告无法与被告吴敏莹就变更付款方式达成一致，原告谭炳龙向被告刘家健提出要求解除合同，被告刘家健从2019年5月30日开始陆续通过微信、支付宝、现金等形式将全部购房款退还给原告，并不存在原告主张拖欠购房款的行为。三、被告刘家健与原告谭炳龙多次就解除合同的相关事宜进行磋商并签订了欠条（实质上是解除合同的协议书），但前述的文件均因未取得其他全部当事人同意而未生效，并最终被全部当事人签署的《解除合同协议书》取代。因被告刘家健与原告谭炳龙于2019年4月2日签订的《分期付款协议书》未得到被告吴敏莹的认可，原告以此为由，要求被告刘家健马上退还全部购房款并赔偿，被告刘家健为了尽快解除合同，将房屋另行出售，2019年5月31日同意向原告退还购房款并支付60000元补偿，并向原告出具欠条一份，承诺2019年10月3日前向原告支付60000元。但原告谭炳龙在2019年6月9日，再次向被告刘家健提出2019年5月31日达成的协议作废，要求被告支付违约金180000元，被告刘家健同意并在原告谭炳龙出具的欠条上签了字，但随后与被告吴敏莹协商过程中，被告吴敏莹直接拒绝，并提出本次交易未成功的原因在于原告谭炳龙不能按照合同约定付款，不可能由两被告承担违约责任，经过磋商，最终双方于2019年7月19日重新达成了协议，并签订了《解除合同协议书》，约定解除原合同，并约定了如何退还购房款。在此之前所有关于解除合同及违约责任的约定均未生效，应以该协议为准。四、原告主张被告刘家健向其支付房屋买卖代理费没有事实及法律依据。如前所述，本次交易之所以没有成功原因在于原告不能按照合同约定的付款方式付款，且双方最终已就解除合同的相关事宜达成了协议，双方应当按照协议处理。原告谭炳龙在双方谈判解决这一事件过程中，因自觉理亏，未对中介代理费承担提出要求，反而事后提出，不符合诚信原则。其主张依法不能得到支持。原告与被告刘家健围绕争议焦点依法提交了证据，双方对真实性无异议的证据，因与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。双方对真实性有异议的证据，本院作如下认证：1.原告提供的房屋买卖合同、个人二手房住房贷款资金划转授权委托书、贷款审批通知书、微信聊天记录复印件各一份，因前述证据均来源于原告与被告刘家健的微信对话内容，且经当庭核对，原告手机显示的微信对话的对方的微信号与被告刘家健的微信号一致，故本院对前述证据的真实性予以确认并采信。2.原告提供的由佛山市同顺房地产代理有限公司出具的《收据》一份，已加盖了该司公章，证明原告已向该司支付了案涉房产交易的中介服务费13000元。3.被告刘家健提供的离婚证一份，能证明两被告已于2019年6月14日离婚的事实，本院予以确认并采信。被告吴敏莹经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。本院经审理认定事实如下：佛山市顺德区*******************************房屋（以下简称案涉房产）为被告刘家健、被告吴敏莹共同共有。2018年5月20日，原告与被告、佛山市同顺房地产代理有限公司共同签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告将案涉房产出售给原告，并由佛山市同顺房地产代理有限公司提供居间服务；成交价为2600000元；案涉房产抵押中，欠款额约900000元，被告应在签订合同后240日内，向抵押银行申请提前还贷并承担由此产生的一切费用，提前还贷的款项由原告出资；原告以一次性付款的方式向两被告支付房款；定金合共200000元，其中20000元原告应在签订合同当日支付给被告，余款180000元原告应在2018年5月22日前支付给被告；双方于2019年3月20日前办理交易过户手续；首期购房款900000元（含定金）应在银行通知提前还贷三个工作日内支付给被告，购房余款1700000元在过户当天支付给被告；违约方逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。2018年5月20日，原告向佛山市同顺房地产代理有限公司支付了中介服务费13000元。2018年5月20日至2019年4月4日期间，原告分多次共向被告支付了购房款合共900000元（含定金款项）。2019年4月2日，原告谭炳龙与被告刘家健签订一份《分期付款协议书》，双方拟将剩余购房款的支付方式由一次性支付变更为分期支付，原告在2021年12月31日前分三年付清剩余购房款1700000元及房款利息80000元。但因最终协商不成，双方确认该协议作废。2019年5月期间，原告与被告刘家健协商案涉房产办理过户的时间，原告并询问被告刘家健案涉房产解除抵押的进展。其后，原告得知被告刘家健并无将上述其所收取的900000元用于偿还银行抵押贷款，导致案涉房产尚未解除抵押，双方遂协商向原告退还款项的事宜。2019年5月31日，被告刘家健向原告出具一份《欠条》，确认欠原告60000元，承诺于2019年10月3日前还清。2019年6月9日，被告刘家健向原告出具了两份《欠条》，确认退还原告购房款共900000元及支付违约金180000元，承诺均于2019年8月8日前还清，若逾期则按每日5%支付违约金。2019年6月20日，被告与案外人梁敏仪签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将案涉房产出售给梁敏仪。2019年7月19日，原告谭炳龙、王俊与被告刘家健、吴敏莹共同签订一份《解除合同协议书》，确认双方于2018年5月20日签订的《房地产买卖合同》解除，被告收取了原告支付的购房款900000元；前述款项，被告应于2019年8月25日前或被告与第三方办理案涉房产过户手续当天向原告退还450000元，于2019年10月3日前或被告收齐第三方购房尾款三个工作日内向原告退还剩余450000元；若任何一期逾期，双方继续按2018年5月20日的《房地产买卖合同》继续履行，被告除应向原告履行支付义务外，还需向原告按欠款总额的每日5%支付违约金。签订上述《欠条》及《解除合同协议书》的前后，原告曾多次通过微信向被告同时催要违约金及退还购房款。被告通过微信、支付宝、银行转账的支付情况如下：2019年5月30日10000元、2019年6月3日2000元、2019年6月4日8000元、2019年6月8日10000元、2019年6月10日40000元、2019年6月11日40000元、2019年6月16日20000元、2019年8月26日50000元、2019年8月31日400000元、2019年10月11日250000元、2019年10月16日40000元。另，被告于2019年6月期间向原告现金支付了30000元。前述合共900000元。原告认为被告并无付清约定的赔偿款、违约金及购房款，遂于2020年1月2日向本院提起本案诉讼。另查明，被告刘家健与被告吴敏莹于2019年6月14日登记离婚。本案的争议焦点为：双方签订《解除合同协议书》后，此前被告刘家健出具的《欠条》效力如何。本院认为，双方于2019年7月19日签订的《解除合同协议书》，系双方对被告如何退还原告购房款900000元作出的约定。而此前2019年6月9日，被告刘家健出具的其中一份《欠条》，亦是关于购房款900000元何时退还所作出的承诺。因《解除合同协议书》为后作出，视为对先作出的《欠条》相关约定作出了协议变更，故2019年6月9日关于购房款900000元的《欠条》已失效，双方自2019年7月19日签订《解除合同协议书》起，对于购房款900000元的退还应按该协议书履行。对此，原、被告均不持异议。而对于2019年5月31日的《欠条》（60000元）以及2019年6月9日的另一份《欠条》（违约金180000元）的效力，原告称《解除合同协议书》并无替代该两份《欠条》之意，被告仍应按两份《欠条》约定支付赔偿款60000元及违约金180000元；被告刘家健则抗辩，《解除合同协议书》已经替代了该两份《欠条》，被告无需再支付60000元及违约金180000元。对此，本院认为，首先，若《解除合同协议书》替代了该两份《欠条》，被告无需再向原告支付60000元及违约金180000元的话，则双方在签订《解除合同协议书》时，理应对该两份《欠条》作销毁、收回处理，或在《解除合同协议书》中对此作出相应的约定说明，否则有悖常理。其次，根据双方的微信对话内容，2019年5月、7月、8月、10月期间，原告曾多次向被告刘家健同时追讨违约金及购房款，均表明在签订《解除合同协议书》前后，原告并无放弃要求被告支付该240000元违约赔偿之意，被告刘家健亦无对此明确表示出异议。再次，在签订《解除合同协议书》之前，被告已经向原告支付了160000元，数额较为巨大，若《解除合同协议书》取代了此前该两份《欠条》，则该160000元的性质应从支付违约金或赔偿款变更成退还购房款，但双方在《解除合同协议书》中并无在900000元中进行扣减，所分的两期付款金额仍各为450000元。综上，本院认为，在签订《解除合同协议书》后，2019年5月31日的《欠条》（60000元）以及2019年6月9日的另一份《欠条》（违约金180000元）并无被取代，对被告刘家健仍具有约束力。另，对于2019年5月31日的《欠条》中约定的60000元，因无载明该款的性质，原告主张为被告违约的各种损失赔偿款，不属于违约金，对此，被告刘家健并无提供相反的事实予以反驳，亦无违反法律的强制性规定，本院予以确认。至于双方约定的赔偿及违约金是否过高的问题，根据双方签订的《房地产买卖合同》，约定的成交价为2600000元，现因被告存在挪用原告支付的首期购房款、导致案涉房产无法解除抵押并办理过户的违约行为。若按照《房地产买卖合同》的约定，被告作为违约方，须按总成交价的10%支付违约金即260000元，该约定并无违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之法律规定。现双方另行协议约定的赔偿款及违约金的总额为240000元，低于原约定的违约责任，更无超出前法之规定，故本院均予以支持。至于被告已经支付的900000元的款项，本院结合仍具有效力的两份《欠条》及《解除合同协议书》中约定款项的支付先后时间，确认原告的主张，即被告刘家健于签订《解除合同协议书》前所支付的160000元应属于违约金性质，此后所支付的740000元为退还购房款。故至此，被告刘家健仍欠原告赔偿款60000元、违约金20000元及购房款160000元。至于原告主张的各项款项的逾期付款违约金，因其性质仍属于违约金，而双方约定被告需承担的各项赔偿款、违约金及退还购房款等，已经能弥补原告因被告的违约行为而造成的各项损失，且对被告已兼具惩罚性，若在此基础上再加收逾期付款违约金，则明显加重被告的违约负担，不尽合理。故对原告主张的各项逾期付款违约金，因无法律依据，本院不予支持。至于原告主张的代理费13000元，因双方确认，《欠条》及《解除合同协议书》已经取代了《房地产买卖合同》中的相关违约条款约定，且被告须支付的赔偿款60000元，已经包含了原告各种可能的违约损失，原告亦无举证证明其存在其他更多的损失，故本院认为，被告须支付的赔偿款60000元中已经包含了该部分中介代理费损失，本院不再另行支持。至于被告吴敏莹的责任，虽约定了赔偿款及违约金的两份《欠条》是由被告刘家健单方出具的，但案涉房产系两被告共同共有，《房地产买卖合同》亦系由两原告及两被告共同签订的，且此时仍处于夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”之规定，案涉由此产生的相关违约责任亦应属于两被告的夫妻共同债务，被告吴敏莹应承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘家健、吴敏莹应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告谭炳龙、王俊退还购房款160000元；二、被告刘家健、吴敏莹应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告谭炳龙、王俊支付赔偿款60000元及违约金20000元；三、驳回原告谭炳龙、王俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2634.5元（原告谭炳龙、王俊已预交），由原告谭炳龙、王俊共同负担244.93元，被告刘家健、吴敏莹共同负担2389.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇二〇年三月二十七日书记员  李秋霞