北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27588号原告：冯京生，男，1967年1月11日出生，汉族，北京捷飞国际货运代理有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：韩立德，北京市盈科律师事务所律师。被告：郭志超，男，1973年1月5日出生，汉族，户籍所在地吉林省长春市朝阳区。原告冯京生（以下称姓名）与被告郭志超（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。冯京生及其委托诉讼代理人韩立德，郭志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯京生向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2013年12月18日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于2017年9月5日解除；2.判令郭志超支付2015年12月15日至2017年9月5日期间租金共计858478.5元（2017年3月15日之前按照月租金59178元计算，之后按照月租金71014元计算，按照每月30天计算日租金）；3.判令郭志超支付迟延支付2015年12月15日至2017年3月15日期间租金的利息244651.9元（以拖欠租金为基数，按照月息1.5%的标准，计算至2018年8月31日）；4.判令郭志超支付违约金153818元；5.判令郭志超支付迟延支付2017年3月15日以后租金的滞纳金，以迟延支付租金即402412.65元为基数，按照日千分之二的标准，自2017年10月5日计算至实际给付之日止；6.判令郭志超支付2017年9月6日至2018年3月15日期间房屋占用费965887元；7.判令郭志超支付租赁房屋内物品包装、运输等费用20480元；8.判令郭志超支付2018年3月1日至2019年2月28日期间租赁房屋内物品异地仓储费86400元；9.判令冯京生自行处置郭志超原存放在租赁房屋内的存货、物品。事实和理由：2013年12月18日，冯京生在北京航远房地产经纪有限公司居间撮合下，与郭志超签订《写字楼、商铺租赁合同》一份，约定冯京生向郭志超出租位于北京市朝阳区XX室，建筑面积大约389平方米的房屋一套，用于商业用途，租赁期限自2014年3月1日至2026年12月28日，房屋租金每天每平方米4.5元，租金支付方式押二付三，即郭志超在签订合同后向冯京生支付相当两个月租金的押金106488元，每三个月支付租金一次，于起租日前7天支付下一期租金。郭志超未按期支付约定的租金和各项费用累计金额超过一个月，冯京生有权解除合同，收回出租房屋，处理室内所有物品，要求郭志超支付相当于两个月租金的违约金，按照日千分之五的比例支付迟延支付租金滞纳金。同日，双方签订上述合同补充条款附件1一份，约定合同期内2014年3月1日至2017年2月28日房屋租金每天每平方米5元，月租金59178元；2017年3月1日至2020年2月28日房屋租金每天每平方米6元，月租金71014元。如果郭志超逾期7天支付房租，视为其自动退租，冯京生有权收回房屋，处理房屋内一切物品。2013年12月21日，双方签订上述合同补充协议附件2一份，约定租赁合同终止后，郭志超应立即结清其承担的所有相关费用，7日内搬走其所有物品，交还房屋。逾期交还房屋，应按日租金的两倍向冯京生支付使用费。15日后仍未交还房屋，冯京生有权自行处置郭志超增加的装饰、装修、设备、设施、存货、物品，并由郭志超承担拆除、搬运、处理费用。上述合同、协议签订后，冯京生于2013年12月21日向郭志超交付了出租房屋钥匙、电卡等物品，但是郭志超却未按照约定的时间和金额向冯京生支付租金。2016年5月9日，双方签订《朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》一份，确认郭志超拖欠冯京生2015年6月15日至2016年6月15日期间的房租，同意郭志超按照月息1.5%支付拖欠期间的利息，郭志超承诺在2016年8月15日前付清2015年6月15日至2015年12月15日的房租本金及利息，在2017年5月15日前付清2015年12月15日至2016年5月15日房租本金及利息。2017年3月14日双方签订《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》一份，确认郭志超2017年3月15日前应付冯京生2016年11月15日至2017年3月15日房屋租金及利息362235.22元，郭志超承诺在2017年7月30日前分四期计息付清，总计支付378708元；确认2017年7月15日前应付冯京生2015年12月15日至2016年5月15日房屋租金及利息374892.63元，承诺在2017年12月15日前分四期计息付清，总计支付391875.02元。双方约定2017年3月15日至2018年3月15日房屋租金调整为每天每平方米6.5元，每月支付租金均价76909元。2018年3月15日至2020年3月15日房屋租金调整为每天每平方米7元，每月租金均价82825元。2017年3月15日以后郭志超如再出现逾期支付房租情况，需按日加付月租金千分之二的滞纳金。逾期30日仍未支付，视为郭志超自动退租，冯京生有权要求郭志超支付两个月租金的违约金，并与之解除合同，收回房屋，处理室内所有物品。但是，郭志超仅在2017年3月15日支付2017年3月14日至4月14日的租金76909元，在7月14日支付4月15日至5月14日的租金8万元，在8月12日支付5月15日至6月12日的租金7万元，其他所欠冯京生款项一直没有支付。万般无奈，冯京生只好于2017年9月5日书面及短信通知郭志超立即解除2013年12月18日双方签订的《写字楼、商铺租赁合同》及相关补充协议，要求立即结清所欠款项，在7日内交还租赁房屋。但是郭志超既未支付欠款，亦未交还租赁房屋，搬走室内物品。为了减少损失，冯京生只好自行支付费用20480元，雇佣他人包装、运输郭志超存放的室内物品，以日租金240元的价格另行租房存放，拆除郭志超增加的装饰、装修，设备、设施，搬走、处理室内存货、物品及垃圾。冯京生认为，郭志超已经严重违反2013年12月18日双方签订的《写字楼、商铺租赁合同》以及后签订的补充条款、补充协议、补充合同，应当依照法律规定及合同约定承担违约责任，故诉至法院，请求依法裁判。郭志超辩称，同意确认解除合同，认可收到冯京生发送的解除函；认可第二项诉讼请求租金金额，同意支付租金，但是郭志超现在没有支付能力；同意按照双方签订的补充协议向冯京生支付第三项诉讼请求迟延支付租金的利息，认可冯京生主张的利息金额244651.9元；同意按照协议约定向冯京生支付违约金；同意按合同约定向冯京生支付第五项诉讼请求的滞纳金，认可冯京生主张的计算标准；不同意支付房屋占用费，2017年8月30日之后，张某某把租赁房屋的门上锁，郭志超租赁的房屋一共几户，有几个是挨着的，郭志超把几个房屋打通了，上锁后郭志超没有再使用房屋，东西也没有办法拿走；不同意支付物品包装、运输等费用20480元，冯京生拉走的物品中有一些是郭志超在张某某处存放的物品；不同意支付仓储费；不同意冯京生的第九项诉讼请求，要求冯京生返还郭志超物品。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，冯京生（出租方、甲方）与郭志超（承租方、乙方）、北京航远房地产经纪有限公司（居间方、丙方）于2014年12月18日签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区XX号商铺（以下称涉案商铺）出租给乙方使用，承租区域建筑面积为389.12平方米，出租面积为389.12平方米，承租区域作为餐饮用途。免租期71天，自2013年12月19日起至2014年2月28日止，租赁期自2014年3月1日起至2026年2月28日止，租期12年。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。押金相当于二个月的租金即118357元，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金。如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索。合同签订当日乙方向甲方支付定金2万元，本合同签订之日起3日内乙方交齐首次租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有，乙方交齐首次租金和押金时，甲方将定金返还乙方。乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金，逾期七日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。同日，双方签订该合同补充条款附件1，约定经甲乙双方友好协商，如乙方在承租期内房屋租金在双方约定时间内逾期7天视乙方自动退租，甲方有权收回房屋并有权处理房屋内一切物品；甲乙双方在合同期内（2014年3月1日至2017年2月28日）房屋租金计5元/平米/天，月租金为59178元。2013年12月21日，双方签订该合同补充协议附件2，约定合同终止后，乙方应立即结清乙方承担的所有相关费用，在终止合同后七天内，搬走所有乙方的物品，交还房屋。七日后，乙方逾期交还房屋，应按日租金的两倍向甲方支付费用，合同终止十五日后，乙方仍未交还房屋，甲方有权自行处置乙方增加的装饰、装修、设备、设施、存货、物品，由乙方承担拆除、搬运、处理费用。2016年5月9日，冯京生（出租方、甲方）与郭志超（承租方、乙方）签订《朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》，约定：1.经双方友好协商，乙方同意自2016年5月15日起每月按时支付甲方当月房租，不再拖欠，如果违约次月自愿腾退房屋，一切事宜按乙方违约条款处理；2.关于乙方自2015年6月15日至2016年5月15日期间拖欠房租，按双方前协议每拖欠一月乙方愿支付1.5%月息，直至清偿完成，并承诺在2016年7月15日至2016年8月15日期间将2015年12月15日前欠款连本及利息全部交付完毕；3.2015年12月15日至2016年5月15日所欠房租，双方同意在2017年5月15日前支付完毕并同意所余款额按月息1.5%（1.5%）付息；上述协议双方自愿签订，如有违约，按合同违约条款处理并立即清偿所有欠款。2017年3月14日，冯京生（甲方）与郭志超（乙方）签订《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》，约定：一、2017年3月15日前乙方应付租金及欠息362235.22元；2017年7月15日前应付177534元；至2017年7月15日还款拖欠时间19个月，按双方约定应付本息228131.19元；2016年3月15日至2016年5月15日两个月房租欠118356元，若在2017年7月15日还款，滞纳16个月，本息合计146761.44元；两笔房屋租金合计374892.63元。二、2017年3月7日双方协商：乙方同意2016年11月15日至2017年3月15日共欠362235.22元，分四期偿付，每一期约为90600元；2015年12月15日至2016年5月15日累计欠房租本息374892.63元，按约定在2017年11月30日付清，分四期每一期应付93750元；双方商定：在上述约定能够完全履约情况下继续合作，租期仍按2013年12月18日双方签署的租赁合同执行，但房屋租金有所调整，双方约定2017年3月15日至2018年3月15日房屋租金调整为6.5元/平方米/天，每月房租均价为76909元，2018年3月15日至2020年3月15日房屋租金调整为7元/平方米/天，每月房租均价为82825元；双方同意2017年3月15日之后的房租如果乙方再出现违约逾期支付房租情况，须按日加付其月租金的2‰作为滞纳金，逾期30日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方并有权处理室内所有物品。冯京生于2017年9月5日向郭志超送达《解除租赁合同通知书》，主要内容为鉴于郭志超多次严重违反2013年12月18日双方签订的《写字楼、商铺租赁合同》及相关补充协议，长期拖欠我方巨额租金，现通知郭志超自即日起解除双方签订的租赁合同关系，请郭志超立即结清所欠款项，在七日内交还所租赁的涉案房屋。冯京生主张案外人张某某在2017年8月30日将涉案房屋上锁，涉案房屋与张某某出租给郭志超的房屋是相连被打通的，进出大门为同一个，后郭志超将门破坏，涉案房屋于2018年2月底收回。郭志超主张其于2017年8月30日之后就不能经营，且不占有涉案房屋，不确定冯京生收回涉案房屋时间，大门上锁后没多久门锁就被破坏了，谁都可以进出。经询，双方均认可2017年3月15日至2017年9月5日期间租金为402412.65元。本院认为，冯京生与郭志超签订的《写字楼、商铺租赁合同》朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。现郭志超同意确认解除双方签订的租赁合同；同意支付2015年12月15日至2017年9月5日期间租金共计858478.5元；同意支付迟延支付2015年12月15日至2017年3月15日期间租金的利息244651.9元；同意按合同约定向冯京生支付违约金；同意按照合同约定支付迟延支付2017年3月15日以后租金的滞纳金且认可冯京生主张的计算标准，故本院对上述事项不持异议，依法予以确认。关于2017年9月6日至2018年3月15日期间房屋占用费，因冯金生认可涉案房屋已于2017年8月30日上锁，导致郭志超无法占用涉案房屋，故对冯京生关于上述期间房屋占用费的诉请，本院不予支持。关于涉案房屋内物品包装、运输等费用，根据《写字楼、商铺租赁合同》补充协议附件2约定，合同终止十五日后，乙方仍未交还房屋，甲方有权自行处置乙方增加的装饰、装修、设备、设施、存货、物品，由乙方承担拆除、搬运、处理费用，本案中，因冯京生认可涉案房屋于2017年8月30日即发送解除通知前大门被上锁，导致郭志超无法搬运房屋内物品，不存在不交还房屋的情形，故对冯京生关于房屋内物品包装、运输等费用的诉请，本院不予支持。关于涉案房屋内物品异地仓储费，双方未明确有关于仓储费的约定，故对于冯京生关于仓储费的诉请，本院不予支持。关于冯京生要求自行处置涉案房屋内的存货、物品，根据《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》约定，双方同意2017年3月15日之后逾期30日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方并有权处理室内所有物品。因郭志超确存在逾期支付租金的违约行为并导致合同解除，故冯京生据此要求自行处置郭志超存放在涉案房屋内的存货、物品，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告冯京生与被告郭志超于二〇一三年十二月十八日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于二〇一七年九月五日解除；二、被告郭志超于本判决生效之日起七日内支付原告冯京生二〇一五年十二月十五日至二〇一七年九月五日期间租金八十五万八千四百七十八元五角；三、被告郭志超于本判决生效之日起七日内支付原告冯京生延迟支付租金的利息二十四万四千六百五十一元九角；四、被告郭志超于本判决生效之日起七日内支付原告冯京生违约金十五万三千八百一十八元；五、被告郭志超于本判决生效之日起七日内支付原告冯京生二〇一七年三月十五日至二〇一七年九月五日期间租金的滞纳金，以上述期间租金四十万二千四百一十二元六角五分为基数，按照日千分之二的标准，自二〇一七年十月五日起计算至上述租金实际支付之日止；六、原告冯京生自行处置被告郭志超留置于北京市朝阳区XX室内的存货、物品；七、驳回原告冯京生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费62206元，由原告冯京生负担14066元，被告郭志超负担48140元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张佳琪审判员  窦京京审判员  于 婷二〇二〇年三月二十七日书记员  张茹敏