四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初3020号 原告：中国农业银行股份有限公司绵阳分行，住所：绵阳市涪城区金菊街6号。 负责人：曾振华，分行行长。 委托诉讼代理人：刘昕，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符水，四川众城律师事务所律师。 被告：毛荣强，男，汉族，生于1979年4月13日，住四川省中江县。 被告：绵阳市游仙区易多超市，住所：四川省绵阳市游仙区中经路19-21路龙都.金满庭。 经营者：毛荣强。 二被告共同委托诉讼代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：何珞凌，四川天府风律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司绵阳分行诉被告毛荣强、被告绵阳市游仙区易多超市排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蹇红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司绵阳分行（以下简称“中国农行绵阳分行”）的委托诉讼代理人刘昕、符水，被告毛荣强、绵阳市游仙区易多超市（以下简称“易多超市”）的经营者毛荣强及其委托诉讼代理人陈恒、何珞凌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中国农行绵阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决二被告立即停止占有使用原告所有的绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭6栋20个商业门面并搬离；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：案外人绵阳华晨岩土工程有限公司在原告处贷款，案外人张华以其所有的位于绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭6栋20个商业门面为贷款提供抵押担保并依法办理抵押登记（他项权证号码：绵房他证他权字第××、300061656、300061657、300061658、300061659、300061661、300061662、300061663、300061664、300061665、300061668、300061669、300061671、300061672、300061673、300061687、300061689、300061692、300061696、300061698）。贷款逾期后，原告2014年8月14日提起诉讼，经绵阳市中级人民法院主持调解并作出（2014）绵民初字第201号民事调解书。后因绵阳华晨岩土工程有限公司及张华未履行，原告于2014年9月16日向绵阳市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，前述抵押物司法评估总价3009.63万元，经绵阳市金槌拍卖有限公司、四川绵阳众益拍卖有限公司、绵阳市泰鼎拍卖有限责任公司三次拍卖均流怕，后进入变卖流程也无人购买。由于拍卖、变卖均未成功，绵阳市中院于2015年10月19日出具了（2014）绵执字第267-2号执行裁定书，裁定将登记在被执行人张华名下位于绵阳市游仙区20个商业门面交付原告，抵偿原告债务19261632元。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，原告自绵阳市中级人民法院（2014）绵执字第267-2号执行裁定书生效时即依法享有绵阳市游仙区20个商业门面的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权益。但原告在实际收回该房屋时却遭受到被告的阻碍，经多方沟通未果，原告至今未能接收房屋。另经核查，绵阳市游仙区易加福超市系被告毛荣强设立并在原告取得案涉房屋使用权即已占有使用案涉房屋，虽然绵阳市游仙区易加福超市名义经营，直至2019年8月5日被告毛荣强另设立绵阳市游仙区易多超市后，即以绵阳市游仙区易多超市名义经营至今。鉴于此，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查明案件事实的基础上依法判如所请！ 被告毛荣强、易多超市辩称：1、原告诉请不具有事实和法律依据，该案应系继续执行的案件，应在执行程序中处理。2、被告通过合法的承租行为，占用、使用案涉门面，在租赁期内应受法律保护，不属于向原告移交占有门面房的情形。 本院经审理认定事实如下：2012年11月6日，案外人张华以其所有的绵阳市游仙区龙都金满庭一层门面为案外人绵阳华晨岩土工程有限公司与中国农行绵阳分行之间签订的《借款合同》提供最高额抵押担保，并于当日办理了抵押登记。 2014年9月4日，四川省绵阳市中级人民法院出具（2014）绵民初字第201号《民事调解书》，中国农行绵阳分行、绵阳华晨岩土工程有限公司、被告张华自愿达成如下协议：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司绵阳分行与被告绵阳华晨岩土工程有限公司签订的编号为51010120130007212号、51010120130007973号的《借款合同》……四、原告有权对本调解协议第二项所确定的债权就编号为51100620120007369的《最高额抵押合同》中载明并办理了抵押登记的张华所有的位于绵阳市游仙区龙都.金满庭的房产在22000000元限额内优先受偿（他项权证号码分别为：绵房他证他权字第××、300061656、300061657、300061658、300061659、300061661、300061662、300061663、300061664、300061665、300061668、300061669、300061671、300061672、300061673、300061687、300061689、300061692、300061696、300061698）。后中国农行绵阳分行对该民事调解书申请强制执行。2015年10月19日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2014）绵执字第267-2号《执行裁定书，裁定：“将登记在被执行人张华名下位于绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭6栋20个商业门面交付申请人中国农业银行股份有限公司绵阳分行，抵偿（2014）绵民初字第201号民事调解书所确定被执行人的19261632元债务”。 2012年4月28日，张华（甲方）与羊勇霖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有产权坐落在绵阳市游仙区龙都金满庭一楼房屋出租给乙方使用，乙方同意承租甲方房屋，用于超市经营；租赁期限共十二年，自2012年5月1日至2024年4月30日；租金支付方式为2012年5月1号至2013年4月30号房租全免，2013年5月1号至2014男4月30号支付第一年房租共计3500平方米＊17元／每平方米＊12个月＝714000元，第一次支付时间在2013年4月30号前支付，第一次房租优惠后金额共计60万元，2014年5月1号至2020年4月30号，6年房租共计6年＊714000元／年，共计4284000元，经甲乙双方协商一致，乙方一次性向甲方支付6年房租，支付时间在2014年4月30日前全额支付，甲方优惠后房租共计总金额300万元，优惠金额为1284000元，2020年5月1日起，每年递增5%支付方式为当年4月30日前支付。2014年3月17日，张华（甲方）、羊勇霖（乙方）与毛荣强（丙方）签订《合同权利义务概括转移协议书》，约定甲乙双方于2012年4月28日签订房屋租赁协议，甲方将产权坐落在绵阳市游仙区龙都金满庭一楼房屋出租给乙方使用，现甲乙丙三方经友好协商，就乙方将其在原协议项下的全部权利义务概括转移给丙方事宜达成如下协议：“一、自本协议签订之日起，乙方将原协议项下乙方的各项权利义务概括转移给丙方，丙方将概括受让乙方享有和承担原协议项下的各项权利义务。二、自本协议签订之日起，甲方同意乙方将原协议项下各项权利义务概括转移给丙方，同意丙方概括受让乙方享有和承担原协议项下的各项权利义务。三、本协议签订后，原协议继续有效。丙方取代乙方继续享有原协议项下的各项权利、履行原协议项下的各项义务。四、本协议签订后，原协议中的乙方变更为毛荣强。五、本协议签订前原甲乙双方已履行的原协议部分内容继续有效”。被告毛荣强陈述：“我和羊勇霖、张华一起谈的租房子的事，羊勇霖说有个租房的优惠合同，有优惠，优惠下来一百多万，我将合同承接下来，代羊勇霖履行合同。我拿到房子的时候已经在开超市了，只是很乱，所以我们装修了一下，重新办了消防等相关证件。当时剩了一些铁架子和变电箱，大概估了个价款，给他了点钱，应该是几十万，具体记不清了，他没有拿走，他签了货款，我给他向供应商结了一些货款，当时应该有书面协议，但是时间久远，不一定找得到” 另查明：绵阳市游仙区易加福超市注册日期为2014年6月19日，并于2018年01月22日注销，经营者毛荣强，后该超市一直以绵阳市游仙区易加福超市名义对外经营。2019年8月5日，绵阳市游仙区易多超市注册成立，经营者为毛荣强。二被告亦当庭认可原告所诉的20个商业门面现仍由绵阳市游仙区易多超市租赁使用。 庭审中，被告毛荣强、易多超市举出了张林在2014年4月19日至2014年4月21日的中国建设银行转账凭条4张、收条两张、张林的证人证言，拟证明被告在2014年4月19日至2014年4月30日期间共支付张华租金300万元；还举出了绵阳市游仙区联合一百商贸有限公司的内资企业登记基本情况表，拟证明联合一百商贸有限公司于2012年6月18日成立，住所地为绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭；又举出了李知玉、肖智、张某的证人证言，拟证明毛荣强在2014年即接手了案涉房屋并进行装修。原告中国农行绵阳分行对以上证据的质证意见为：对转款凭证、收条真实性无异议，但因该支付方式与一般赁合同定期支付租金的交易习惯完全不一致，故转款凭证、收条载明的款项不能证明其用途为支付案涉房屋租金；张林的证人证言真实性无异议，但其陈述除240万元转款外，还有60万元现金支付，但没有现金来源的证据，故不能证明张林向张华交付300万元租金的事实；内资企业登记基本情况表真实性无异议，但该情况表上登记的住所地不在我行主张的绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭20个门面范围内；对于李知玉、肖智、张某的证人证言，李知玉、肖智现在仍然与毛荣强存在合作关系，与毛荣强存在利害关系，故二人证言不能作为认定事实的依据，且二证人均陈述2014年安装收银系统或者装修，但对此前案涉房屋的情况并不清楚，证人张某亦不清楚案涉房屋在2014年前的使用情况，三份证人证言至多能证明毛荣强接手案涉房屋的时间，不能证明其承继的租赁合同的租赁权产生于原告抵押权前。 原告中国农行绵阳分行举出了《预评估结果意见书》，拟证明案涉房屋在2012年9月20日尚未装修投入使用，二被告对案涉房屋不享有租赁权或其租赁权在原告设立抵押权后的事实，还举出了房屋租赁合同、房屋产权证、内资企业登记情况表、工商变更登记表，拟证明羊勇霖在2013年6月3日才入股联合一百公司，非该公司设立的初始股东，从其在工商登记时提交的房屋租赁合同看，其承租房屋未包含在案涉的20个门面内。被告毛荣强、易多超市对以上证据的质证意见为：《预评估结果意见书》真实性无异议，但不能因未装修即推断没有租赁；对房屋租赁合同、房屋产权证、内资企业登记情况表、工商变更登记表真实性无异议，但因工商登记部门仅对合同进行形式审查，故该房屋租赁合同不能否认我方举出的两份租赁合同的真实性，也不能否认租赁案涉房屋的事实。 以上事实有原、被告身份信息、最高额抵押合同、不动产抵押登记、绵阳市游仙区易加福超市工商信息查询单、（2014）绵民初字第201号民事调解书、（2014）绵执字第267-2号执行裁定书、（2019）川0704民初2110号法庭审理笔录、预评估结果意见书、照片、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于人民发法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”之规定，原告中国农行绵阳分行基于四川省绵阳市中级人民法院作出的（2014）绵执字第267-2号《执行裁定书》，取得了绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭20个商业门面的所有权，其在（2014）绵执字第267-2号案件执行终结后，发现二被告可能存在妨害其物权的行为，有权请求排除妨碍。二被告毛永强、绵阳市游仙区易多超市提出本案应在执行阶段解决，不应单独提起民事诉讼的抗辩意见，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，被告毛永强与案涉房屋原所有权人张华、前承租人羊勇霖在2014年3月签订租赁合同，但该租赁合同系前承租人羊勇霖将其与案涉房屋原所有权人张华之间签订的房屋租赁合同中所享有的权利义务概括转移给被告毛永强，非转租，也非与案涉房屋原所有权人即出租人成立新的租赁合同关系,而是原承租人对租赁合同中约定的权利义务进行处分，并非出租人与权利受让人重新设立一个租赁权或者签订一份新的租赁合同。但是租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权；租赁权如物权化，按物权公示原则，应以占有方式对外公示，方可享有对世效力，对抗第三人，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”对租赁权保护的规定，若承租人主张对租赁物享有对抗第三人的物权化性质的租赁权，则应当证明其在抵押权设立前已经占有使用该不动产。本案二被告虽不是与原房屋所有权人张华直接建立租赁合同关系的承租人，但因其承继了前承租人与原房屋所有权人签订的租赁合同的权利义务，应知晓承继前的房屋状态，且被告毛永强陈述，其在与羊勇霖、张华签订《合同权利义务概括转移协议书》时，还另行与羊勇霖就案涉房屋内的财产转让签订了书面协议，就案涉房屋内的财产约定了转让费并将转让费支付给供应商，以上陈述符合交易习惯，故后承租人被告绵阳市游仙区易多超市、毛荣强应对案涉房屋在设立抵押权前已被占有使用的事实承担举证责任。现针对该待证事实，二被告举出了联合一百商贸有限公司的内资企业登记基本情况表，结合其设立时向工商登记行政机关提交的房屋租赁合同及房屋所有权证看，其登记的住所地非本案诉争房屋，该证据不能证明前承租人羊勇霖在2012年11月之前占用使用诉争房屋的事实；被告毛荣强也未举出书面的转让协议及给付转让费的相关证据，李知玉、肖智、张某的证人证言也仅能证明其在2014年后房屋的使用情况，故即便毛荣强与羊勇霖、张华签订的《合同权利义务概括转移协议书》真实，但其也无证据证明前承租人羊勇霖在原告中国农行绵阳分行设立抵押权前已占有使用了案涉房屋，应承担举证不能的法律后果。因案涉房屋经被告毛永强承租后，又交由其设立的个体工商户绵阳市游仙区易多超市占有使用，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，绵阳市游仙区易多超市系适格的诉讼主体，故被告毛荣强与绵阳市游仙区易多超市对原告构成了共同侵权，应共同承担侵权责任。 综上，判决如下： 被告毛荣强与被告绵阳市游仙区易多超市于本判决生效之日起三十日内搬离原告中国农业银行股份有限公司所有的位于绵阳市游仙区中经路19-21龙都.金满庭6栋20个商业门面（房产证号分别为：绵房权证监证字第××号、01××59号、01××60号、01××69号、01××12号、01××27号、01××52号、01××61号、01××18号、01××73号、01××13号、01××92号、01××80号、01××67号、01××41号、01××71号、01××81号、01××02号、01××64号、01××03号）。 本案征收诉讼费50元，由被告毛荣强与绵阳市游仙区易多超市共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  蹇 红 二〇二〇年三月九日 法官助理  江春秀 书 记 员  冯 馨