广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16009号上诉人（原审被告）：廖金赐，男，1970年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：深圳市住房和建设局，住所地广东省深圳市福田区华强北街道振华路8号设计大厦8楼。负责人：张学凡，局长。委托诉讼代理人：佘创晓，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郑泽权，广东华商律师事务所实习律师。上诉人廖金赐因与被上诉人深圳市住房和建设局（以下简称深圳住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人廖金赐上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：1.租金从1990年的每平方米65元涨至目前每平方米465元，涨租幅度过大。2014年1月至2016年12月，深圳地铁七号线施工、华强北片区升级改造，致道路封闭，经营处于严重亏损状态，经营环境发生重大变化。2.2015年1月至2019年12月，深圳住建局以每平方米260元的价格出租同地段商铺，但廖金赐仍以每平方米465元缴纳房租，该商铺是维持生活的经营用房，廖金赐的户籍地址也在该商铺。3.2017年5月廖金赐患肺癌，因此店铺经营处于间歇状态，当月亦拖欠供货商货款。被上诉人深圳住建局辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。2017年5月1日起廖金赐开始拖欠涉案房产租金，经多次催告仍拒不履行，其行为已构成违约，应依约向深圳住建局支付2017年5月至12月期间的租金和违约金。2.廖金赐经营过程中出现的经营环境变化、经济不景气、身患疾病等不能成为其拖欠租金的理由。3.不存在租金过高的问题，租赁合同约定租金标准为每月每平方米465元，是双方的真实意思表示，廖金赐应遵循诚实信用原则履行合同。深圳住建局一审的诉讼请求为：1.确认深圳住建局与廖金赐关于涉案房产的租赁合同关系于2018年3月28日解除；2.廖金赐返还涉案房产；3.廖金赐支付2017年5月1日至2018年3月28日的租金296437.5元；4.廖金赐支付上述拖欠租金的违约金35572.5元（暂计至2018年8月10日，实际自2017年5月11日起按拖欠租金金额的每日万分之五标准计算至付清款之日）；5.廖金赐自2018年3月29日支付房屋占用费172592.5元（2018年3月29日至2018年4月20日按每月19762.5元计收，此后按每月39525元标准计算至返还涉案房产之日）；6.深圳住建局有权不予返还租赁保证金51000元。原审法院经审理查明，2013年12月，双方签订了《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》，约定深圳住建局将位于深圳市××村××号（以下称涉案房产）、建筑面积42.5平方米的商业用房出租给廖金赐经营茶叶；租期自2014年1月1日起至2016年12月31日；月租金19762.5元（465元/平方米），每月10日前支付；租赁保证金51000元；如廖金赐拖欠租金，应自拖欠之日按欠付金额的日万分之五标准向深圳住建局支付违约金；如廖金赐补交租金2个月或以上的，深圳住建局有权解除合同，租赁保证金不予退还；因廖金赐违约，深圳住建局解除合同的，廖金赐应在接到深圳住建局解除合同书面通知后十日内，结清租金等费用，办理退房手续，并搬出涉案房产；合同终止后，廖金赐迟延交还涉案房产的，深圳住建局有权就逾期返还期间，按月租金数额的双倍向廖金赐收取房屋占用费。廖金赐自2017年5月1日起拖欠租金，深圳住建局于2018年3月发函解除了与廖金赐的租赁合同关系。廖金赐至今仍占用涉案房产、亦未支付租金，深圳住建局多次催缴欠租、要求腾退房屋，未果。另查明，廖金赐自2006年1月1日起按月租金19762.5承租涉案房产，并缴纳了租赁保证金51000元。2013年12月9日，双方最后一次签订租赁合同，租期至2016年12月31日届满。2016年11月，廖金赐及案外人卢静燕共同向深圳住建局发出《关于红荔村17栋15号、13B号商铺续签租赁合同降租的请求》：深圳地铁7号线施工三年，因道路施工封闭，生意惨淡，廖金赐勉强继续经营；隔壁新商户租金低至260元/平方米，廖金赐作为20余年的老租户按465元/平方米缴纳租金不合理；请求续签新租赁合同时，深圳住建局考虑市场状况，对租金合理商定。2017年12月12日，深圳住建局向廖金赐邮寄《律师函》，要求廖金赐支付拖欠租金及违约金，否则将解除租赁合同并清退涉案房产。2018年3月12日，深圳市住房保障署、深圳市房屋租赁运营管理有限公司共同向廖金赐发出《关于限期办理三方协议签订手续的通知书》：自2018年1月1日起，深圳市人才安居集团有限公司（以下称深圳市人才安居集团）成为涉案房产的权利人和出租人；廖金赐提出涉案房产租金太贵、要求降租，此前深圳市住房保障署已电话答复降租理由不成立，如廖金赐认为租金太贵难以经营，可选择退租；深圳住建××与深圳市人才安居集团《关于将市本级政策性保障性住房商业配套设施划转移交给市人才安居集团的通知》已向廖金赐有效送达，如廖金赐选择继续承租涉案房产，应于收到本通知之日起5个工作日办理三方协议签订手续，并到深圳市住房保障署结清涉案房产自2017年5月1日至2017年12月31日所欠缴的租金158100元及违约金；如未在上述时限内办理三方协议签订手续，深圳住建局和深圳市人才安居集团将解除与廖金赐的租赁关系，收回涉案房产，并依法追缴欠缴租金和违约金。2018年3月27日，深圳住建局向廖金赐发出《解除租赁合同关系通知书》：廖金赐自2017年5月1日起拖欠租金，现通知解除租赁合同关系，并没收租赁保证金、追缴欠缴的租金和违约金等；廖金赐应于2018年4月20日前腾退涉案房产、恢复原状，结清租金、物业管理费等各项费用，并交还钥匙。同月28日，廖金赐签收上述《解除租赁合同关系通知书》。以上事实有《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》，《关于红荔村17栋15号、13B号商铺续签租赁合同降租的请求》，《律师函》，《关于限期办理三方协议签订手续的通知书》，《解除租赁合同关系通知书》及当事人陈述予以证实。原审法院认为，2016年12月31日双方租赁合同届满后，廖金赐继续向深圳住建局支付租金，深圳住建局接受，双方形成不定期租赁合同关系，双方的权利义务仍应按照《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》继续履行。2018年1月1日起，深圳住建局将涉案房产移交给深圳市人才安居集团，深圳市人才安居集团成为涉案房产的权利人和出租人，涉案房产相关权利、责任、义务由深圳市人才安居集团承接。故深圳住建局向廖金赐收取涉案房产租金的权利截至2017年12月31日。廖金赐自2017年5月1日起欠缴租金，截至2017年12月31日，双方之间的不定期租赁关系未解除，廖金赐应向深圳住建局支付2017年12月31日前欠缴的租金158100元及按合同约定的日万分之五标准支付违约金。因2018年1月1日起，深圳住建局不再是涉案房产的权利人、出租人，其亦未提交证据证明其有权收取2018年1月1日之后的租金、占用费或有权解除租赁合同。故，深圳住建局请求确认已于2018年3月28日解除与廖金赐的租赁合同关系、要求廖金赐向其支付2018年1月1日后的租金、房屋占用费、不予退还租赁保证金51000元，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告廖金赐应于判决生效之日起十日内向原告深圳市住房和建设局支付截至2017年12月31日的租金158100元及相应逾期付款的违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，相应的违约金均以每月应付未付款为基数按日万分之五的标准计至付清之日止）；二、驳回原告深圳市住房和建设局的其余诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9356元，由深圳住建局负担3121.55元，廖金赐负担6234.45元。本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，廖金赐在租赁期限届满前向深圳住建局提出降低租金，按照每月260元/平方米的标准缴纳租金，未获得同意，至2017年4月，廖金赐继续按照每月465元/平方米缴纳租金。一审时深圳住建局提出调解方案，同意月租金260元/平方米，廖金赐不同意该调解方案，认为从2017年5月起生意经营困难，没有稳定收入，又身患癌症，请求政府照顾，按照每月100元/平方米的标准缴纳租金，并免除患病期间的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。廖金赐与深圳住建局签订的租赁合同租赁期限至2016年12月31日，之后双方未继续签订合同，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效，廖金赐应当按照原合同约定按照每月465元/平方米的标准缴纳租金。事实上，廖金赐亦按照原合同约定的租金标准继续履行合同义务，以每月465元/平方米的标准缴纳租金至2017年4月。一审庭审时深圳住建局同意降低租金标准，按照廖金赐最初提出的260元/平方米的标准收取租金，但廖金赐又以经营困难及身患疾病为由请求按照每月100元/平方米的标准缴纳租金，但这不是降低租金的理由。廖金赐二审时又主张应当按照2019年1月的公开招租标准每月203元/平方米缴纳租金，但这只能表明2019年的租金标准，不能表明2017年的租金必然就是203元/平方米。廖金赐的上诉意见据理不足，本院不予支持。鉴于廖金赐最初提出的降低租金的标准为每月260元/平方米，深圳住建局提出的调解方案同意按照该标准收取租金，本院酌定廖金赐按照每月260元/平方米的标准支付拖欠租金及违约金，违约金比例约定过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率，即租金88400元（260元/平方米×42.5平方米×8个月），违约金以88400元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自拖欠之日起计至租金付清之日止。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未充分考虑租赁物所处地段出现升级改造、道路封闭、租金下降等情形，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42036号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42036号民事判决第一项为：上诉人廖金赐应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市住房和建设局支付截止2017年12月31日租金88400元及违约金（违约金以88400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自租金拖欠之日起计至清偿之日止）；三、驳回被上诉人深圳市住房和建设局的其他诉讼请求。一审案件受理费9356元，由上诉人廖金赐负担4234.5元，被上诉人深圳市住房和建设局负担5121.55元。二审案件受理费6234.45元，由上诉人廖金赐负担3234.45元，本院予以免交，由被上诉人深圳市住房和建设局负担3000元。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇二〇年三月三十日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。