贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初140号 原告：蓬正良，男，1974年10月2日生，汉族，贵州省贵定县人，居民，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：陈海碧，贵州合君律师事务所律师。 代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：王昌菊，女，1971年10月10日生，苗族，贵州省贵定县人，住址，系原告蓬正良之妻。 代理权限为特别授权代理。 被告：杜建平，男，汉族，1975年1月1日生，贵州省贵定县人，农民，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所律师。 代理权限为特别授权代理。 第三人：王栓徕，男，1973年8月22日生，汉族，广西壮族自治区平南县人，农民，住广西壮族自治区平南县。 原告蓬正良诉被告杜建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蓬正良及其委托代理人陈海碧、王昌菊，被告杜建平及其委托代理人张江雨，第三人王栓徕到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。 原告蓬正良向本院起诉时提出诉讼请求：一、请求解除 原、被告签订的门面租赁合同，并判令第三人交付门面给原告；二、请求判令被告向原告支付10万元经济损失；三、本案案件受理费由被告承担。 事实及理由，2019年9月30日，原告从贵定县盘江镇清定桥村平堡综合农贸市场管委会处租赁农贸市场B5、B6、B27、B28号四个门面，同日，原告以相同的租金价格将四个门面租给被告杜建平，并签订了《门面租赁合同》，合同约定，“乙方经营百货日用品，每年一签。一、甲乙双方的义务：6、乙方在本门面不得经营饮食，不得经营及其他非法经营。二、违约责任：2、甲方有权监督乙方在经营百货日用品期间内只允许乙方自己经营、不能将门面转让、转租、分租等方式给第三方；3、甲方如发现乙方在把此门面转让、转租、分租等方式给第三方，产生的一切责任由乙方负责，乙方必须赔偿甲方壹拾万元经济损失”。合同签订后，原告依约将门面交给乙方经营管理。2019年11月份左右，原告发现有人在对门面进行装修，经了解实际装修人是第三人，被告已将四个门面转租第三人王栓徕。2019年11月8日，经清定桥村人民调解委员会和派出所调解无果。原告认为，平堡村农贸市场各个区域的商铺经营什么都是经过市场规划的，经营者应当遵守规约。涉案的四个门面是经营百货商品，被告经营水果商品，违反了合同约定，扰乱市场规划。合同中明确约定，“不能将门面转让、转租、分租”，而被告将门面转租给第三人，收取了第三人租金，也违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，请如诉判决。 被告杜建平辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，应依法裁定驳回起诉。原告不是涉案门面的产权人，该门面权利人是清定桥村民委员会平堡市场管理委员会，原告不能代表村委会行使权利。二、涉案门面是答辩人从清定桥村民委员会平堡市场管理委员会承租，并与之签订了相关租赁合同。该门面是答辩人在2014年11月出资修建、装修后开始使用，期限开始是三年，后改成五年。原告起诉解除合同、主张违约责任的基础不存在，应驳回其诉讼请求。三、原告的第二个诉讼请求的依据是合同的第二条第3款约定，但是根据法律规定，违约金不得超过所造成损失的30％，同时根据租金支付情况来看，答辩人应支付两年的租金38400元，因此，违约金明显过高。综上所述，原告不具备主体资格，请求从程序上驳回原告的起诉，实体上驳回原告的诉讼请求。被告庭上补充答辩意见是：原告本人从管委会租赁门面出来时，在管委会的合同上也明确约定了不准转租，如果原、被告签订的合同在没得到管委会的追认下，我认为合同是效力待定的。原告的第二个诉讼请求的依据是合同的第二条第三款，但根据法律规定违约金不得超出造成损失的30%，结合原告提交的证据，不足以到10万元。我认为原告的违约金过高。 第三人王栓徕答辩称：我是在被告手上拿的门面，涉案门面目前也在我手上的，希望原、被告把事情弄清楚，把纠纷解决，不要影响我经营。我已经交租金了，我就是要在涉案门面内经营，不同意交付门面给原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贵定县盘江镇清定桥村平堡农贸市场是平堡村民小组的集体经济实体，始建于2014年，修建之初为钢结构的框架型。2014年10月5日，平堡农贸市场管理委员会将农贸市场的B5、B6、B27、B28号四个门面出租给原告蓬正良，双方签订了《租赁合同》，合同约定门面用于经营百货商品，同时还约定乙方不得私自将门面转租、分租、变相转租或者作担保抵押。合同签订后，在同等条件下，原告就将四个门面转让给被告经营，口头约定，被告负责门面的装修，期限为五年，未签订合同，被告将承租的四个门面取名为“宜家超市”期间以经营百货为主。此后，原告每年都与管委会签订《租赁合同》，被告仍然使用该门面，每年租金都是被告交给原告，然后由原告转交给管委会。2019年9月30日，原告与管委会签订租赁合同的当天，应被告的要求，原告又将门面转租给被告，双方签订了《租赁合同》租赁期限为两年，用途为经营百货，期限为两年，但合同须每年一签。合同第二条2项规定：“甲方有权监督乙方在经营百货日用品期间内只允许乙方自己经营、不能将门面转让、转租、分租等方式给第三方；第3项规定，甲方如发现乙方在把此转让、转租、分租等方式给第三方，产生的一切责任由乙方负责，乙方必须赔偿甲方壹拾万元经济损失”。2019年10月30日，被告将四个门面转租给第三人王栓徕，并收取了王栓徕第一年租金40000元。2019生11月，第三人王栓徕对转让的四个门面进行装修时，原告知道后进行阻止，现该门面的装修工作处于停工状态。为此，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：被告在2019年8-9月份就在门面中开始经营水果，并将原“宜家超市”招牌更名为“宜家水果超市”。因被告在门面中经营水果，管委会在2019年11月8日报请盘江镇平堡村调解委员会和盘江派出所调解未果。被告于2015年10月1日和2015年12月14日分别与管委会签订了《租赁合同》，并将原三年期限改为五年期限，其合同目的是为了方便被告办理营业执照，但该合同内容从未履行。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、门面租赁合同两份、调解委员会证明一份、情况说明书、收到租金的收条各一份、管委会的情况说明及照片，庭审中，原告补充提交租赁合同五份，被告提交的门面租赁合同两份、证明两份、收条三份，本院依法对平堡农贸市场管委会负责人罗仁贵的调查笔录及双方当事人的陈述在卷为凭，经本院审查，该证据均能证明本案的基本事实，本院予以采信。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告均应遵守并受其束约。2014年10月5日，原告将从平堡农贸市场管理委员会租赁的B5、B6、B27、B28号四个门面转租给被告，到2019年9月30日，双方签订了书面《租赁合同》，原告依照双方的约定，将四个门面交给被告使用，履行了合同义务，被告在使用门面后，支付了租金给原告，据此，双方租赁合同关系成立。在履行合同中，原告已全部履行了合同约定的义务，但被告在使用承租的门面时，擅自改变经营项目，扰乱农贸市场的秩序，且将承租门面转租给第三人，收取租金，违反了合同约定，应承担违约责任。现原告诉请要求请求判决解除原、被告签订的《租赁合同》，返还出租的门面，符合法律规定，本院应予支持。原告诉请要求被告支付违约金，因违约金具有惩罚性和补偿性双重属性，原告的诉请符合合同约定和法律规定，但双方约定的违约金过高，原告也未提供其受到损失的依据，庭审中，被告也辩解主张违约金过高，要求依法降低，从本案的具体情况来考虑，违约金应按房屋租金的30％计算支付，即应为5760元（19200÷30％＝5760）。被告杜建平将涉案的四个门面转租给第三人王栓徕，是基于原、被告之间存在租赁合同关系，被告违反合同约定和法律规定，将承租门面转租给第三人，因此，被告杜建平与第三人王栓徕之间的转租行为无效，现第三人实际占有该门面，应承担返还原告门面的责任。本案中，原告是B5、B6、B27、B28号四个门面的承租人，原告将承租的四个门面转让给被告得到了平堡农贸市场管委会的认可，被告杜建平与管委会签订的四个门面《租赁合同》，其合同目的是为了方便被告办理营业执照，该合同未实际履行，因此，原告答辩主张原告不具备诉讼主体资格的辩解意见无理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）、（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蓬正良与被告杜建平于2019年10月30日签订的《租赁合同》； 二、被告杜建平、第三人王栓徕在本判决生效后五日内返还平堡农贸市场B5、B6、B27、B28号四个门面给原告蓬正良； 三、被告杜建平在本判决生效后五日内支付原告蓬正良违约金人民币五千七百六十元（￥5760）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费1150元，由原告蓬正良承担350元，被告杜建平承担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期限届满次日起二年内向人民法院申请执行。逾期申请，则丧失申请人民法院强制执行的权利。 审判员  罗福江 二〇二〇年三月二十五日 书记员  杨文宇