广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初374号原告（反诉被告）：莫荞羽，女，1989年11月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：林兴权，男，1986年10月27日出生，汉族，住河南省光山县，被告（反诉原告）：李慧，女，1985年11月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区XX房，公民身份号码421083198511276823。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，职位董事长。委托诉讼代理人：陈正，男，1994年8月8日出生，联系地址同上，系该公司员工。原告（反诉被告）莫荞羽与被告（反诉原告）林兴权、李慧，第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫荞羽及其委托诉讼代理人朱茶林、杨佩蕴，被告（反诉原告）林兴权，被告（反诉原告）林兴权、李慧共同委托诉讼代理人林闻娥、李玟，第三人合富公司委托诉讼代理人陈正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫荞羽向本院提出诉讼请求：1.解除莫荞羽与林兴权、李慧于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》；2.林兴权、李慧向莫荞羽返还定金100000元；3.林兴权、李慧向莫荞羽支付违约金164000元（按总房款1640000元的10%计算）；4.林兴权、李慧赔偿莫荞羽的中介服务费损失25000元；5.本案的诉讼费用由林兴权、李慧承担。事实和理由：莫荞羽与林兴权、李慧、合富公司于2019年8月2日签订了《存量房买卖合同》，约定由林兴权、李慧将广州市南沙区南沙街XX房（以下简称涉案房屋）以1640000元的价格出售给莫荞羽，办理产权转移登记手续的时间为2019年10月30日，莫荞羽应向合富公司支付中介服务费25000元。2019年8月9日，各方又签订了编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》的网签合同。莫荞羽已依约支付了100000元及中介服务费25000元。林兴权、李慧迟迟未向银行办理提前还贷手续，至今未申请办理公积金部分贷款的提前还贷，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。为维护合法权益，莫荞羽向法院提起诉讼。林兴权、李慧辩称，对违约金计算标准无异议，但不同意莫荞羽的全部诉讼请求。理由如下：一、合富公司称林兴权、李慧仅需为本次交易向该公司支付20000元，其他费用则由莫荞羽负担。林兴权、李慧实际已向合富公司支付上述款项。莫荞羽经合富公司转交给林兴权、李慧的定金只有80000元，莫荞羽要求返还100000元没有事实依据。二、林兴权、李慧在签约前已向合富公司提出需要莫荞羽提供资金办理涂销抵押，合富公司称莫荞羽负责为林兴权、李慧垫资还贷，但合富公司在签约时让林兴权、李慧直接签名，林兴权、李慧并未留意2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》有由林兴权、李慧负责涂销抵押的条款。涉案房屋设有商业贷款和公积金贷款，林兴权、李慧已于2019年10月13日还清了商业贷款的本金、利息和违约金。只要莫荞羽取得银行同意贷款通知书，确定可以办理按揭贷款，林兴权、李慧就可以在短期内偿还卖方的公积金贷款，并同时进行交易。莫荞羽没有按照网签合同要求支付首期款597000元或向林兴权、李慧提供还贷资金，导致偿还贷款、涂销抵押的手续无法办理。因此，莫荞羽违反涉案合同的约定，而林兴权、李慧一直积极履行合同义务，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。合富公司述称，关于定金收取的问题，根据林兴权、李慧与合富公司签订的《服务收费确认书》，林兴权、李慧应于房屋买卖合同签订之日向合富公司支付中介代理费40000元。2019年8月2日签约当天，林兴权、李慧称只能转账20000元给合富公司，同意合富公司在代收莫荞羽支付的40000元定金中收取20000元抵扣剩余的中介代理费。关于涂销抵押的问题，莫荞羽与林兴权、李慧在签订合同前经协商一致同意委托第三方金融公司代为向银行还款。合同签订后，林兴权、李慧一直不肯配合提交相应资料，导致无法申请办理第三方垫资还款手续，合同无法继续履行。林兴权、李慧向本院提出反诉请求：1.莫荞羽向林兴权、李慧支付违约金164000元（按总房款1640000元的10%计算）；2.本案全部诉讼费用由莫荞羽承担。事实和理由：莫荞羽未足额支付购房定金，且不提供涂销抵押资金，构成违约，应按照合同约定的计算标准支付违约金。莫荞羽辩称，对违约金计算标准无异议，但不同意林兴权、李慧的全部反诉请求。莫荞羽已经支付定金100000元，合同约定林兴权、李慧负有提前还贷涂销抵押的义务，故林兴权、李慧的反诉请求没有任何事实及法律依据。合富公司述称意见与针对本诉陈述的意见一致。本院经审理认定事实如下：林兴权、李慧为涉案房屋（建筑面积87.1514平方米）的房屋所有权人。该房屋抵押权权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，权利价值为971255元，债权数额为670000元。2019年8月2日，林兴权、李慧（为甲方、卖方）、莫荞羽（为乙方、买方）和合富公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定莫荞羽以1640000元的总价向林兴权、李慧购买涉案房屋。产权转移登记由丙方协助办理，丙方应当于2019年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当于2019年8月2日前向丙方支付中介服务费25000元。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。乙方不按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。本合约与《存量房买卖合同》（正式网签版）不一致的，均以本合约为准，不履行本合约条款，均视为对全合同和关联文件的违约。合同的附件付款方式进行了约定：“E、涂销抵押后按揭付款申请贷款种类：商业银行1.定金款项：人民币100000元整，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。买卖双方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年1390000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方应在签署本合同后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用。（一）卖方自行赎契（1）卖方同意由银行接受还贷之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料；（2）首期楼款（不含定金）：人民币150000元，买方按下列第B种方式交付：……（B）买方应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天自行交付卖方。”同日，李慧签署了合富公司制作的《服务收费确认书》，确认书内容为，合富公司促成涉案房屋买卖合同成立，林兴权、李慧同意向合富公司支付40000元作为中介代理费。合富公司向莫荞羽收取了购房定金100000元，并通过银行转账的方式向林兴权、李慧支付了800000元。林兴权、李慧向莫荞羽出具了《收款收据》，收据内容为确认已收到定金100000元。莫荞羽向合富公司支付了中介服务费12500元。2019年8月9日，林兴权、李慧（为甲方、卖方）、莫荞羽（为乙方、买方）和合富公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订了编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》，办理了该合同的网签手续。该合同约定涉案房屋房款为1987000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金，乙方应在房管部门成功出具本次交易递件回执当天向甲方支付首期房款597000元，剩余房款1390000元由乙方于2019年9月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。2019年11月19日，莫荞羽向林兴权、李慧送达《催促履行函》，函件内容为催促林兴权、李慧在收到该函之日起五日内支付违约金164000元、向抵押银行办理申请提前还贷手续及在合同约定期限内与莫荞羽办理银行按揭贷款、交楼及产权转移登记手续。诉讼过程中，莫荞羽为证明其已依约按时申请办理按揭贷款手续，提供了用于申请个人住房按揭贷款的其本人已填写相应内容的签名落款日期为2019年8月9日的《个人住房贷款申请表》、《按揭贷款业务申请表》、《个人购房借款/担保合同》以及附有林兴权、李慧签名的《房屋买卖合同》等材料，林兴权、李慧质证认为上述证据没有反映银行是否同意贷款以及贷款额度为多少的情况，不能证明莫荞羽已经履行了相应义务。林兴权、李慧为证明其已积极履行办理涂销抵押手续的义务，提供了以下证据：1.出具日期为2019年8月13日的《工商银行广州西华路支行提前还款受理回执（全额）》，回执载有：“……还款金额存入时间：9月30日金额：15.73万加636元。按时存入资金后我行将尽快安排扣款，具体扣款时间以审批通过为准。涂销资料请在确认还清款项30日后（公积金组合贷款需全部结清）每个工作周的周四领取（所有的房产权属人均需到场），领取后在房管局办理涂销。……”。2.林兴权微信聊天记录，拟证明林兴权与合富公司员工用微信沟通时约定由莫荞羽负责垫资涂销抵押借款。聊天记录显示，签订合同前，林兴权向对方表示其没有资金，需要由买方出资办理涉案房屋的涂销抵押手续，签订合同后，林兴权不同意通过第三方公司垫资涂销抵押，对方催促林兴权配合办理，林兴权表示拒绝。另外，广州市规划和自然资源局于2020年3月4日出具《购房资格证明》，证实莫荞羽截至2020年3月4日止，具备广州市住房限购区域内住房购房资格。本院认为，莫荞羽、林兴权、李慧与合富公司于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》中关于涉案房屋买卖和权利义务的约定是莫荞羽和林兴权、李慧的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按上述约定履行。关于交付定金的问题，林兴权、李慧签署《服务收费确认书》，确认其应支付中介服务费为40000元。根据合富公司关于将从莫荞羽处收取的100000元定金扣除林兴权、李慧未支付的中介服务费20000元的陈述，在林兴权、李慧未能提供证据予以反驳的情况下，结合林兴权、李慧出具的《收款收据》，本院认定莫荞羽已向林兴权、李慧支付定金100000元。林兴权、李慧认为莫荞羽未完全履行交付定金的义务，缺乏事实依据。关于涂销抵押的问题，双方在2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》中约定房款支付方式为涂销抵押后按揭付款。林兴权、李慧主张双方实际约定涉案房屋涂销抵押由莫荞羽出资办理，未能提供相应证据予以证实，本院对林兴权、李慧以莫荞羽未垫资涂销银行抵押、未取得银行同意贷款通知书为由主张莫荞羽违约，缺乏合同及事实依据，本院对林兴权、李慧的相应主张不予采纳。关于承担违约责任的问题，林兴权、李慧迟延向银行申请提前还贷，涂销抵押，导致房屋买卖交易在合同约定的交易期限内无法继续进行，已构成根本违约，应承担违约责任。由于林兴权、李慧至今仍未涂销涉案房屋的抵押，双方合同目的已经无法实现，莫荞羽主张解除各方于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖的约定，符合法律规定，本院予以支持。林兴权、李慧未能涂销抵押，导致不能将房屋出售给莫荞羽，应根据合同的约定返还定金100000元、按总房款10%的标准支付违约金164000元以及赔偿已支付的中介服务费12500元，本院对莫荞羽的相应诉讼请求予以支持。对于合同约定但尚未支付的中介服务费，因造成损失目前并未产生，故本院对该部分请求不予支持。莫荞羽已在合同约定的期限内支付定金，并向银行申请办理抵押贷款手续，林兴权、李慧主张莫荞羽违约导致不能履行合同缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对于涉案合同中关于居间服务合同的权利义务关系，属于另一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）莫荞羽与被告（反诉原告）林兴权、李慧于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖的权利义务关系；二、被告（反诉原告）林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）莫荞羽返还定金100000元；三、被告（反诉原告）林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）莫荞羽支付违约金164000元；四、被告（反诉原告）林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）莫荞羽赔偿中介服务费12500元；四、原告（反诉被告）莫荞羽的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林兴权、李慧的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6573元（包括本诉受理费2818元、反诉受理费1790元、保全费1965元）由原告（反诉被告）莫荞羽负担本诉受理费56元，由被告（反诉原告）林兴权、李慧负担本诉受理费2762元、反诉受理费1790元、保全费1965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年三月三十一日书记员 成涵真