广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4688号上诉人（原审原告、反诉被告）：翟某周，男，汉族，1971年01月21日出生，住址：广东省。委托诉讼代理人：颜澄英，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：齐某国，男，汉族，1974年04月13日出生，住址：湖北省。委托代理人：庞蕾，广东扬鼎律师事务所律师。原审第三人：张某明，男，汉族，1977年10月6日出生，住址：广东省。上诉人翟某周、上诉人齐某国与原审第三人张某明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告翟某周不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2019）粤1302民初952号民事判决第三项，并依法改判驳回齐某国的诉求返还押金20000元；2、请求贵院依法撤销（2019）粤1302民初952号民事判决第四项，并依法改判：被上诉人齐某国立即办理返还涉案房屋并按租金标准支付场地占用费至实际清场之日止；3、本案一审诉讼费、二审诉讼费均由被上诉人齐某国全部承担。事实和理由：一审法院在查明案件事实方面明显存在错误，造成认定事实不清，适用法律错误，具体如下：第一，一审法院认定：“原告应在被告及时足额支付上述剩余租金以及利息后，及时向被告返还该20000元押金”明显是认定事实错误，明显违背了上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第八条违约责任的约定。一审法院依法确认了双方签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，也认定了被上诉人齐某国属于严重拖欠租金、水电费等款项，被上诉人齐某国严重逾期支付租金、水电费等款项，明显构成严重违约，违反了双方签订的《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第八条违约责任条款：“乙方发生如下违约行为的，除应按本协议约定向甲方支付违约金外，甲方有权解除合同，没收租金押金、水电费押金，并追究乙方的其他违约责任：（1）乙方逾期超过十天仍未能足额支付到期应付的租金、水电费以及任何其他费用的”，作为上诉人翟某周有权直接没收押金2万元，被上诉人齐某国也无权要求退还押金2万元，因此，一审法院认定：“原告应在被告及时足额支付上述剩余租金以及利息后，及时向被告返还该20000元押金”明显是认定事实错误，明显违背了上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第八条违约责任的约定。第二，一审法院认定：“因办理房屋涉及房屋处置问题，被告在庭审中称其已在合同到期后办理涉案房屋，而原告未举证证明被告仍占有涉案房屋，且涉案房屋权属仍存在争议，应待涉案房屋的权属得到确认后再由真正的房屋权属人再行主张，故对于原告诉请要求被告办理涉案房屋并按租金标准支付占用费的主张，本院不予支持”明显是认定事实错误，一审法院根本没有查明上述事实，在举证责任分配上也明显有误。根据《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，根据《房屋租赁合同》第九条房屋交还：“本合同租赁期限届满，任一方依据本协议依法解除本协议或双方协商终止本协议后30日内，乙方应将租赁房屋交还给甲方，并保证租赁房屋及附属设施完好无损，逾期交还的，乙方应按最后一期应付租金”的规定，涉案的《房屋租赁合同》合同期限已经到期，作为涉案租赁房屋的承租人齐某国，应当履行搬离、返还交还租赁房产的义务，被上诉人齐某国应当立即办理涉案房屋并按租金标准支付场地占用费至实际清场之日为止，上诉人翟某周要求被上诉人齐某国立即办理返还涉案房屋并按租金标准支付场地占用费至实际清场之日完全有事实以及合同条款、法律依据，而且，承租人齐某国一直占有并使用租赁房产，作为承租人的齐某国应当承担举证义务，是否有将涉案的租赁房产搬离移交返还给翟某周，举证责任应当在齐某国一方，一审法院却认定错误，造成了错误的判决。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院依法查明本案事实，依法改判，并支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人齐某国辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》并不是当事人的真实意思表示。齐某国是由签订租赁合同的意思，但租赁物权属并非翟某周，翟某周隐瞒的权属争议的事实，导致齐某国作出错误的意思表示，因此，一审法院认定《房屋租赁合同》是各方当事人真实的意思表示是错误的。既然租赁合同无效，齐某国不存在违约行为。齐某国虽然使用该房屋，但租金应支付给实际权属人。目前叶某与翟某周的权属争议纠纷正在审理过程中，故需权属明确后再确定齐某国的租金支付给权属人。二、齐某国因为租赁物权属发生争议不得已搬离，至于该租赁物谁去占有，与齐某国无关。如果翟某周是权属人，应该向非法占有人主张权属归属，而不是要求齐某国返还租赁物。本案中，齐某国是真正的受害者，为了生计租一个房子做生意，却落下如此下场。在发生权属争议之前，齐某国从没有拖欠租金之类的思想，只是因为翟某周与叶某之间的权属争议，才把齐某国拉过来做垫背，两人都想以租赁关系来争取房屋的权属，而从不考虑齐某国的个人得失。2017年11月，由于叶某主张房屋权属问题导致齐某国受损，齐某国要求解除翟某周帮助及解决问题，而翟某周却敬而远之，看着叶某与齐某国互相斗殴，而心安理得的要求支付房租。而现在，齐某国被两人吵得无法继续经营，不得已搬离，却又被起诉且查封了其名下的房子。一审法院贺法官对案件事实是知道的，庭审时口口声声说权属不解决，租金就不应该主张，最后却作出齐某国向翟某周支付租金的判决结果。都说法官办案以事实为依据，以法律为准绳，一审法官做到了吗？综上，上诉答辩人希望本案中止，待权属明确后再审理本案，租金该付给谁，谁有权利收租金自然有结果。请二审法院支持上诉人答辩人的上诉人请求。原审被告、反诉原告齐某国不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2019）粤1302民初952号《民事判决书》，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。二、请求二审法院依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院没有查清事实真相，判决不公，断章取义，刻意维护被上诉人非法权益。一、本案租赁合同无效，被上诉人主张支付租金没有法律依据。虽然司法解释规定租赁合同无效，出租人有权利要求使用人支付使用费。但本案当事人的情况却不相同，一审法院不应该以该解释断章取义的支持被上诉人的诉讼请求。本案中，虽然上诉人与被上诉人签订租赁合同，但被上诉人却隐瞒了该房屋并非被上诉人所有的事实真相，导致上诉人作出错误的意思表示，才与被上诉人签订租赁合同及支付租金。如果上诉人一开始知道权属争议，是不会签订该份租赁合同的，也不会向被上诉人支付租金的。至于后来翟某周怎么从张某明手上接手租赁权，上诉人并不清楚，只是觉得房租既然都要付，付给谁都一样就没有去追究。直到叶某站出来主张权属问题，上诉人才知道被上诉人并没有租赁权。既然法院认可该租赁合同系效力待定合同，那么，上诉人认为需要权属明确后才需要支付租金，被上诉人没有权属就无法向上诉人主张租金。二、因被上诉人的欺骗行为，导致上诉人因租赁房屋付出惨重的代价，被上诉人对上诉人的损失承担赔偿责任。2016年11月，叶某突然告知上诉人该租赁物是他的，要求上诉人向他支付租金，且对上诉人的档口恶意损坏，打闹，导致上诉人无法正常营业，租赁物也无法正常使用。当时上诉人向被上诉人反映，并提出要求解除租赁关系或消除叶某的恶意损害行为。可被上诉人并没有做出任何回应。因为叶某的恶意损害，导致上诉人无法正常营业，上诉人只能极力反抗，在反抗过程中导致叶某受伤，上诉人也因故意伤害罪被追究刑事责任。在上诉人被关押后，上诉人妻子多方求救，希望被上诉人尽快确认权属问题，消除租赁使用权的不良影响，然而，被上诉人却像看戏一样，却没有提供任何实质性的帮助，也没有消除租赁物无法正常使用的影响。在求救无果后，上诉人妻子到处筹钱，支付10余万元赔偿给叶某后该事才得以平息。因为叶某主张权属问题，导致上诉人档口几个月无法营业，损失惨重，上诉人也因故意伤害赔偿叶某10万元，故此，上诉人要求被上诉人因为租赁物无法行使租赁权，导致上诉人损失应由被上诉人承担。三、本案应予以中止，待唐某、叶某与翟某周权属争议纠纷一案结果出来后继续进行审理。根据《民事诉讼法》第一百五十条规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，应予以中止。唐某、叶某与翟某周权属争议纠纷一案（案号2019粤1302民初8705号）于2019年7月9日在小金口法庭开庭审理，而本案因权属不明导致租赁关系不明确，因此，反诉人要求本案中止审理，待权属案件结果出来后再进行审理。综上，为维护上诉人的合法权益，特提出以上上诉请求，请支持。二审庭审中增加事实理由：根据我方新提交的证据，我方认为叶某主张权属后造成了我方的损失。被上诉人翟某周辩称，第一，一审法院关于双方应按照所签订的房屋租赁合同享有权利履行义务的事实认定无误。相应的判项也具有事实和法律依据。因此，上诉人齐某国认为其不应向被上诉人翟某周支付房屋租金的主张缺乏事实依据和法律依据，故应驳回其上诉请求。第二，关于上诉人齐某国上诉主张被上诉人翟某周存在欺骗行为，纯属无稽之谈，本案的租赁合同是齐某国与张某明签署，翟某周受让涉案财产之后也承继了相应的权利和义务，没有任何欺骗行为，齐某国要求我方对其损失承担责任缺乏事实和法律依据，齐某国的损失不是我方造成，如果其因第三方骚扰影响了经营收益应向第三方主张，故请求法院驳回其上诉。第三，本案与另案的权属纠纷是两个不同的法律关系，即使房屋权属存在争议，也不影响上诉人使用房产后支付租金的义务，该案的结果与本案没有法律关联，对方主张中止，应当予以驳回。原审本诉原告翟某周向一审法院起诉请求：1、判决自2019年1月1日起解除原被告所签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告立即搬离涉案房屋并按租金标准支付场地占用费至实际清场之日止；3、判决被告支付自2016年9月至2018年12月拖欠的租金139000元及支付每月拖欠租金滞纳金至实际付清之日(以1%月的标准暂计算滞纳金至2019年1月7日，暂为0元)；4、判决被告支付原告代付的水电费8016.4元；5、判令被告承担本案诉讼费用。反诉原告齐某国向一审法院反诉请求：一、确认反诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》是无效合同；二、判决被反诉人向反诉人返还租金、押金合计194000元（其中1、租金为每月6500元，自2014年7月至2016年10月共28个月，合计为182000元；2、押金：20000-8000=水电费12000元）；三、本案本诉、反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年1月30日，第三人张某明作为出租方（甲方）与齐某国作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方向乙方出租房产位于惠州市××镇福××旅游学校对面××楼218平方米的门面及其门前广场空地，租赁期限自2013年1月31日至2019年1月31日止，一楼门面租金为每个月人民币6500元，乙方已交付人民币两万元整作为押金……”该《房屋租赁合同》后附有手写字样：“因甲方将房屋转让给第三方翟某周，三方协议原合同中甲方的权利、义务由第三方享有、承担，押金贰万元由第三方在合同到期后按合同约定予以退还。”并分别有第三人张某明、被告齐某国、原告翟某周于2014年6月9日签字、捺印。原告翟某周提交了一份《房屋买卖合同》，显示的内容有：“2013年11月29日，张某明作为出卖方与翟某周作为买受方，约定出卖方房屋坐落于惠州市××镇福××村；建基面积310平方米左右，建筑层数七层，建筑面积约2000平方米，转让价格四百万元整，出卖方同意在合同签订之日起冲抵卖方借款四百万元整，合同签订之日起出卖方将房产交付卖方，原租赁关系继续维持，由卖方享有出租方权益，房屋是卖方从第三人唐某处购得，无土地、房产登记及报建手续，出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关抵押债务、租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任……”并有第三人张某明、原告翟某周签字、捺印。被告齐某国提交了一份《关于叶某信访事项的调查情况》，载明：“……4、据2016年5月21日张某明在XX派出所所做的《询问笔录》中回答，他于2011年从以90万元唐某某处购买了涉事楼房所在的土地，购买时已打好地基，购买后张某明将楼房发包给蒋某春承建，2013年11月29日转卖给了翟某周。5、据2016年5月24日唐某某在XX派出所所做的《询问笔录》中回答，2011年11月，他将涉事楼房一层以90万元价格卖给叶某，受叶某委托与蒋某春签订合同以170万元发包给蒋某春加建5层,叶某支付了140万元承建款。因叶某资金不够，所以将涉事楼房交由唐某某管理以抵扣欠款。唐某某称张某明与他之前有合作关系，因欠张某明钱，所以张某明擅自出租涉事房屋并再转让给翟某周。其一再强调，只把该楼房卖给你一个人。6、据2016年6月1日蒋某春在XX派出所所做的《询问笔录》中回答，涉事楼房由唐某某找他承建，承建时在2013一共签过两份合同，一份与唐某某签订，一份与张某明签订，两份合同除甲方姓名外内容一样，蒋某春一共收到约152万元工程款，其中唐某某支付7万、叶姓男子支付5万，张某明支付140万……8、2016年9月30日，我镇工作人员在涉事楼房现场张贴《公示》，要求有关人员提交涉事楼房的产权凭证、合同等资料，截至10月15日，未收到能证明涉事楼房产权的有效资料。四、调查结果综合上述调查了解的情况和收集的资料，我镇认为，你反映的收回房屋受阻挠问题，涉及近2000平方米的楼房产权问题，涉及你与唐某某、张某明、蒋某春、翟某周、齐正国、蒋某生之间的纠纷问题，根据相关人员提供的书面材料,此栋楼房的所有权人是唐某某，其于2011年11月15日与叶某签订了该楼房一层及地皮的转让协议书，且唐某某也只承认与你签订了转让协议及之后收取了你140万元加建二至六楼的建房款，并承认将该楼房转让给叶某一人。”该《关于叶某信访事项的调查情况》落款时间为2016年10月19日，并有惠州市惠城区XX镇人民政府盖章。又查，本院已经立案受理了（2019）粤1302民初8705号案外人原告唐某某、XXX、叶某诉被告中国联合网络通信有限公司惠州分公司、翟某周对涉案房屋的所有权纠纷。另查，原告提交了8份《收据》及网页照片显示，被告齐某国向原告翟某周支付了水电费另查，原告于2018年12月3日向被告发出《催款通知》，要求被告向原告自收到通知之日起10天内一次性缴清所欠房租：1、2016年9月份欠2500元；2、2016年10月份至12月份，每月租金6500元，3个月合计欠19500元；2017年1月份至12月份，特殊原因，出租人同意每月租金按3250元收，12个月合计欠39000元、；4、2018年1月份至12月份，每月租金6500元，12个月合计欠78000元。以上欠缴租金共计￥139000元。再查，根据本院庭审笔录显示，被告称：“房屋现在是叶某占用，齐某国是在2019年2月1日搬离涉案租赁房屋的。”原、被告双方均承认：“每月租金是6500元，租赁期限是2013年1月31日至2019年1年31日。被告向原告支付了自2014年7月至2016年10月的租金合计182000元、押金20000元，被告仍拖欠原告代缴的水电费8016.4元。”以上事实，有《关于叶某信访事项的调查情况》、《经营场所产权证明》、《农村土地转让协议》、《房屋委托管理协议书》、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《询问笔录》等证据以及本院庭审笔录在卷为据。一审法院认为，本案中，原告翟某周诉称第三人张某明于2013年1月30日将位于惠州市××镇福××旅游学校对面××楼218平方米及门前广场空地（以下简称“涉案房屋”）租赁给被告齐某国使用，并称第三人于2013年11月29日将涉案房屋转让给其并由其收取被告的租金，但被告辩称涉案房屋并非第三人或原告所有，并停止向原告支付自2016年11月起的涉案房屋租金及水电费。据此，本案的争议焦点可归纳为：一、原、被告及第三人各方签订的《房屋租赁合同》的效力应如何认定？二、被告是否应向原告支付涉案房屋的租金及水电费？涉案房屋的租金及水电费应如何认定？三、涉案房屋后续处置的问题？针对第一个争议焦点，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告与第三人双方于2013年1月30日签订的《房屋租赁合同》以及原、被告及第三人各方当事人于2014年6月9日于《房屋租赁合同》约定的内容是各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务，第三人依约将涉案房屋出租给被告使用，原告在承继第三人出租权益后亦继续出租涉案房屋给被告使用，而被告作为承租人在承租、使用涉案房屋后理应依约及时足额向出租人支付租赁费用及使用时产生的水电费。被告辩称涉案房屋并非第三人或原告所有，并提交了《关于叶某信访事项的调查情况》等证据予以证明，虽然涉案房产的权属问题并未经生效裁判文书等予以确认，但可以确认涉案房屋的权属是存在争议的。因本案系房屋租赁合同纠纷，各方当事人在签订上述《房屋租赁合同》时第三人及原告已占有并使用涉案房屋，且各方当事人亦依约履行各自义务多年，即使租赁涉案房屋的权属存在争议，且即使原告无权处分涉案房屋，而该合同具有合同相对性，因此也不影响原被告双方签订的该《房屋租赁合同》的效力。因此，对于被告反诉要求确认《房屋租赁合同》是无效合同、以及要求原告返还租金、押金合计194000元的主张，原审法院不予支持。在此情形下，针对第二个争议焦点，根据《房屋租赁合同》“双方同意，乙方应按如下标准向甲方支付租金：自租赁期限起即2013年6月1日起至2019年1月31日止每月人民币6500元”以及“三方协议原合同中甲方的权利、义务由第三方享有、承担，押金贰万元由第三方在合同到期后按合同约定予以退还”的约定，第三人张某明已将其对被告齐某国的出租权益向原告翟某周转让，同时被告亦未举证证明其因涉案房屋的权属问题导致其不能依约租赁房屋使用，因此，根据合同相对性，被告仍应向原告支付租金。至于该租金的最终归属问题，系原告与其他主张涉案房屋权属人之间的纠纷。因原被告双方均在庭审中认可被告自2016年11月起就未支付租金，结合原告的《催款通知》，则被告应向原告支付2016年11月至2019年1月31日的租金为136500元（2016年11月租金6500元+2016年12月租金6500元+2017年租金39000元+2018年租金78000元+2019年1月租金6500元）。至于利息，因涉案房屋仍存在权属争议，而被告拖延支付租金不存在重大的主观恶意，原审法院酌定利息以136500元为本金，从2019年2月1日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。关于涉案房屋的水电费，考虑到被告已实际使用了涉案房屋并产生了水电费，而原、被告各方亦在庭审中承认原告已为被告代缴了水电费8016.4元，因此被告应向原告偿还代缴水电费8016.4元。对于被告已支付的押金20000元，依照其合同约定，原告应在被告及时足额支付上述剩余租金及利息后及时向被告返还该20000元押金。至于原告诉请要求自2019年1月1日起解除原、被告各方签订的《房屋租赁合同》的主张，因租赁合同已到期，租赁合同关系已终止，因此原审法院不再予以处理。对于原告诉请要求被告搬离涉案房屋并按租金标准支付占用费的主张，原审法院认为，因搬离房屋涉及房屋处置问题，被告在庭审中称其已在合同到期后搬离涉案房屋，而原告亦未举证证明被告仍占有涉案房屋，且涉案房屋的权属现仍存争议，因此对于第三个争议焦点，应待涉案房屋的权属得到确认后再由真正的房屋权属人再行主张。故对于原告诉请要求被告搬离涉案房屋并按租金标准支付占用费的主张，本院不予支持。如涉案房屋的权属人有证据证明其合法权益受到不法侵害，可待该房屋的权属确认后再另行主张其权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）齐某国应在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）翟某周支付租金人民币136500元及利息（以136500元为本金，从2019年2月1日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、被告（反诉原告）齐某国应在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）翟某周偿还水电费人民币8016.4元。三、原告（反诉被告）翟某周应在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）齐某国返还押金人民币20000元。四、驳回原告（反诉被告）翟某周的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）齐某国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9950元（原告已预交9950元），由原告（反诉被告）翟某周负担2125元，被告（反诉原告）齐某国负担7825元；反诉受理费2090元（被告已预交2090元），由原告（反诉被告）翟某周负担220元，由被告（反诉原告）齐某国负担1870元。二审中，上诉人齐某国提交以下新证据：证据一、2016年汇鑫百货营业额明细汇总表，拟证明自叶某主张权属后营业额开始下降，导致上诉人齐某国的损失惨重。被上诉人翟某周针对上述证据发表质证意见：该份材料不能作为证据使用，其内容与形式都不应作为证据采纳。对其真实性、关联性、合法性均有异议，该份证据对应的主张，对方并未提起诉讼请求，不在本案审理范围内。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，关于原告唐某某、廖某香、叶某诉被告中国联合网络通信有限公司惠州市分公司、翟某周、第三人张某明所有权纠纷一案[案号：（2019）粤1302民初8705号]，唐某某、廖某香、叶某诉请：“1、判决确认坐落于惠州市××心村民委员会XX村民小组南××号，东邻X地、南邻XX祠堂、西邻XXX老屋、北邻XX城X号路，建筑面积1955平方米的一幢六层楼房属原告共同共有的所有权；2、判决被告在本判决生效之日起30日内各自办理属原告所有权的楼房；3、本案诉讼费用由被告承担。”2019年12月29日，惠州市惠城区人民法院作出（2019）粤1302民初8705号民事判决，判决“驳回原告唐某某、廖某香、叶某的全部诉讼请求。”该判决认为：“根据本案证据及庭审查明，涉案楼房二楼以上的工程款均是第三人（张某明）付给实际施工人蒋某春的，即涉案楼房二楼以上均是由第三人（张某明）出资建造。三原告并未提供充分的证据证明其是建造涉案楼房的实际出资者。”该判决尚未生效。本院认为，本案系翟某周基于出租人身份主张要求承租方支付拖欠租赁等，故本案应系租赁合同纠纷，一审认定本案为房屋买卖合同纠纷不当，二审予以纠正。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一、翟某周在目前阶段其起诉主张拖欠的租金程序是否合法，双方之间的租赁合同是否有效？2、齐某国应否向翟某周支付拖欠的租金？3、翟某周可否没收2万元的押金4、齐某国需否返还租赁房屋给翟某周？具体评述如下：上诉人主张涉案房屋并非翟某周或张某明所有，并提交了《关于叶某信访事项的调查情况》等证据予以证明。另案关于原告唐某某、廖某香、叶某诉被告中国联合网络通信有限公司惠州市分公司、翟某周、第三人张某明所有权纠纷一案，惠城区人民法院已作出（2019）粤1302民初8705号民事判决，判决“驳回原告唐某某、廖某香、叶某的全部诉讼请求。”且该判决认为：“根据本案证据及庭审查明，涉案楼房二楼以上的工程款均是第三人（张某明）付给实际施工人蒋某春的，即涉案楼房二楼以上均是由第三人（张某明）出资建造。三原告并未提供充分的证据证明其是建造涉案楼房的实际出资者。”目前该判决尚未生效，可证明涉案房屋权属存在争议，但尚无法认定争议房屋的真实权属人即是叶某而非翟某周。因多方关系纠葛，目前可认定的情况是，唐某某夫妻分得涉案房屋宅基地，张某明当初从唐某某处获得涉案的占有使用权。虽然现各方对于地上房屋是哪方出资所建存在争议，但存在房屋由张某明多年长期占有使用的事实，张某明将涉案房屋出租给齐某国并已交付使用，出租后又与翟某周签订《房屋买卖协议》，三方并在《房屋租赁合同》后注明租赁合同中出租方的权利义务由翟某周享有、承担。直至本案二审辩论终结前各方当事人均未提交涉案房屋的规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《房屋租赁合同》应为无效。出租方已经将租赁房屋实际交付齐某国使用至《房屋租赁合同》约定的租赁期满，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，齐某国仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给出租方。张某明已经将其作为出租方的合同权利义务概括转移给翟某周，因此翟某周提起本案诉讼要求齐某国支付拖欠的房屋占有使用费以及垫付的水电费应予支持。由于涉案租赁合同无效，且原约定的租赁期限已经到期，翟某周应将2万元押金返还给齐某国。至于翟某周与张某明之间的关系，可依法另行主张权利。同时，齐某国称其在2019年2月1日已搬离涉案租赁房屋，翟某周也没有提交证据证明齐某国仍占有使用房屋，且由于涉案房屋的权属尚存在争议，翟某周要求搬离和支付后期占用费至实际清场之日止的请求，本案不作处理。各方当事人可待房屋权属明确后，据事实另行主张权利。本案已处理的2016年11月至2019年1月31日期间占用使用费的最终归属，如其他主张房屋权属人对翟某周收取有异议，亦可依法另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费8320元（翟某周已预交9950元），由翟某周负担1664元，由齐某国负担6656元；反诉受理费2090元（齐某国已预交2090元），由齐某国负担1881元，由翟某周负担209元；二审受理费7370元（翟某周已预交4180元，齐某国已预交3190元），由翟某周负担4180元，由齐某国负担3190元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇二〇年三月十六日法官助理兼书记员雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。