江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0303民初3147号 原告:徐州市龙域花园业主委员会，住徐州市新城区龙域花园21#楼1层物管办公室。 负责人：付化东，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张霞，江苏帝伊律师事务所律师。 被告：徐州中铁房地产开发有限公司，住所地徐州市潘塘维维大道1号潘塘办事处504号。 法定代表人：倪志宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敦庆，江苏汇君律师事务所律师。 被告：徐州市新城区国有资产经营有限责任公司，住所地徐州市新城区行政服务中心东区综合楼D511室。 法定代表人：毛孝泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔辉，江苏义行律师事务所律师。 原告徐州市龙域花园业主委员会（以下简称“龙域花园业委会”）与被告徐州中铁房地产开发有限公司（以下简称“徐州中铁公司”）、徐州市新城区国有资产经营管理有限责任公司（以下简称“徐州市国有资产管理公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告龙域花园业委会的委托诉讼代理人张玉龙、张霞，被告徐州中铁公司的委托诉讼代理人代品想、徐敦庆，被告徐州市国有资产管理公司的委托诉讼代理人陈磊、乔辉到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙域花园业委会的负责人付化东及委托诉讼代理人张玉龙、被告徐州中铁公司的委托诉讼代理人代品想、被告徐州市国有资产管理公司的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，原告龙域花园业委会在此次庭审中撤销了对张霞的委托诉讼代理。本案现已审理终结。 原告龙域花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认二被告之间签订的关于龙域花园住宅地下室（防空地下室）的转让协议无效；2、判令被告徐州市国有资产管理公司停止出售龙域花园小区住宅地下室（防空地下室）。事实和理由：被告徐州中铁公司系龙域花园小区的开发商，其在未经小区业主代表大会同意的情况下，将小区的住宅地下室转让给了被告徐州市国有资产管理公司，该公司在小区内公开出售地下室（防空地下室）。经查，小区的住宅地下室属于人防工程。原告认为，小区的住宅地下室属于全体业主共有，被告徐州中铁公司物权转让给被告徐州市国有资产管理公司，该公司更无权出售。故原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告徐州中铁公司辩称，1、原告诉讼主体资格不适格；2、原告诉请的事实和理由与实际事实不符，原告主张的不是人防工程其主张系全体业主共有与实际不符，通过原告立案时提供的证据不能反映原告的主张有证据支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告徐州市国有资产管理公司辩称，1、原告诉讼主体不适格，根据物权法第七十六条规定涉及到业主或共有或共同管理权限的重大事情应由业主共同决定，原告的诉请涉及到全体业主的利益应依照物权法第七十六条规定经过双过半业主的同意即专用面积占半数以上，原告第二项诉请诉称属于业主共有其未提供证据证实，原告作为小区业主业委会可以自行核实小区业主和第一被告签订的商品房买卖合同中对地下车库权属归属有规定，属于第一被告所有第一被告有处置权，综上应当驳回原告的起诉。 本院对案件事实认定如下：涉案小区系龙域花园住宅，总建筑面积为404445平方米，住宅总面积326312平方米，商业建筑面积9440平方米，该小区业委会在2019年10月25日备案，付化东系该业委会主任，任期自2019年10月13日至2022年10月12日。 2019年4月28日，被告徐州市新城区国有资产经营有限责任公司在小区内张贴公告，要求启动小区1#、2#、3#地下车库的销售工作，并明确本次销售活动优先面向小区业主进行，登记时间自2019年5月16日起，购买选择按照登记先后顺序进行，业主须提供房产证（不动产权证）或房屋买卖合同及身份证原件。并在该公告下张贴抢购价10万元等宣传标语。 涉案小区地下室1号防空地下室即1号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积13967平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权归投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室2号防空地下室即2号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积6289平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权桂投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室3号防空地下室即3号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积9905平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权桂投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室1号防空地下室即4号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（结建人防工程），载明：“中铁人才家园4号防空地下室，建筑面积16180平方米，该防空地下室为结合地面民用建筑修建的防空地下室，产权归国家；按照人防相关规定不得出售或变相出售；经人防主管部门批准并办理相关手续后方可使用，使用中不得破坏工程主体、毁损工程防护设备设施。” 本院依职权前往徐州市人民防空办公室调取的徐州市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室审核表一份，文件号为徐人防（2008）核字第（014）号，载明建设单位为被告徐州中铁公司，项目名称为徐州市新城区4号地块一期住宅，建筑面积为398667平凡米，核定情况显示核定应建防空地下室为止在11#12#13#16#18#20#范围内，面积：2000平方米抢险抢修专业队（5级）13796平方米二等人掩（6级）28758平方米兼顾人防（参照6B级），平时用途汽车库，战时用途：抢险抢修、人掩，防护等级：甲类核5级、6级、参照6B级。审核依据：《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省实施办法》、《徐州市市区结合民用建筑修建防空地下室管理办法》、《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》（苏防办字[2002]52号、苏财综[2002]294号）、《徐州市人民防空建设经费筹集管理规定》徐人防[2002]69号、徐财综[2002]66号、徐财综[2002]255号。徐州市人民防空办公室在审核意见处填写同意按与我办签订的《依法结合民用建筑修建人防工程协议书》内容及要求实施，并加盖行政审批专用章。 原告提交2014年7月14日的业主委员会备案书一份，载明：“涉案小区共计2935户居民，总建筑面积为404445㎡，居民住宅建筑面积326312㎡，商业物业建筑面积为9440㎡，王月英系当时业委会主任。” 2019年4月30日，原告召开为讨论涉案小区地下车库问题的会议，该会议纪要载明：“会议由王月英主持，就新城区国资公司出卖小区地下车库问题，是否同意业主委员会代表全体业主进行法律诉讼。实际到会业主代表67人，到会业主代表对此表示不满，根据物权法就是开发商有小区车位产权，也只能满足业主需求，不能转卖给任何第三方进行加价后再变卖给小区业主，参会代表全部举手表决通过，同意由业主委员会代表业主行使权力进行法律诉讼。”该会议纪要后附有会议签到表，共计80人签字。 原告另提交涉案小区业主同意业委会代表全体业主对小区地下车库权属问题诉讼的意见签名单35页，原告并未举证证明签名单上所签名的人是否均为本小区业主。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。本案徐州市龙域花园业主委员会向本院提起诉讼，要求确认二被告之间签订的有关涉案小区住宅地下室转让协议无效，停止出售住宅地下室，该行为系有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。到法庭分配给原告的举证时限截止之日，原告未提交证据证明原告提起本次诉讼经过业主共同决定，亦未举证证明此次提起诉讼系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。该业委会不具有诉权，起诉应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告徐州市龙域花园业主委员会的起诉。 本案不收取案件受理费，案件受理费8800元，由本院退还给原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  刘贵云 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  侯亚菲