河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终453号 上诉人（原审原告）：翟小丹，女，1972年2月23日出生，汉族，现住北京市海淀区。 上诉人（原审原告）：周学军，男，1969年1月26日出生，汉族，住北京市海淀区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周天刚，北京京师（天津）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐山市丰润区星际房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区韩城镇河西村北。 法定代表人：王玉才，总经理。 委托诉讼代理人：张玉峰，河北腾实律师师事务律师。 上诉人翟小丹、周学军、唐山市丰润区星际房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初4186号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。二上诉人共同委托诉讼代理人周天刚、被上诉人委托诉讼代理人张玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人翟小丹、周学军上诉请求：1、请求依法判决撤销河北省唐山市路北区人民法院作出的（2019）冀0203民初4186号《民事判决书》，并依法改判或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定上诉人购买被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司位于丰润区，约定购房款及付款方式为:总房款212555元。分期付款，首付款112555元，贷款10000元。上诉人已经将全部购房款支付给被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司却并未按照合同约定将上述商品房交付给上诉人。上诉人通过向唐山市住房和城乡建设局申请信息公开得知，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司预售的丰润区万都家园二期商品房并未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。据此，上诉人认为一审法院做出的（2019）冀0203民初4186号《民事判决书》认定不清，适用法律错误，具体理由如下:1、一审法院认定事实错误;（一）双方签订的合同系商品房预售合同，而非一审判决中所认定的预约合同;预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本约合同。商品房预售合同是在签订合同之时，标的房屋并不存在或尚未建成，所以带有＂预售＂的字样。但商品房预售合同绝不是预约合同。上诉人翟小丹、周学军与被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司在商品房预售合同中，就房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同即可以按照商品房预售合同的约定直接履行，并办理房屋产权登记手续，达到双方的交易目的。本案中，双方签订的合同符合商品房预售合同的要件，故双方签订的合同为商品房预售合同。（二）案涉《借款合同》以及《合同变更协议》是基于商品房买卖合同关系而产生的，一审法院认定《借款合同》以及《合同变更协议》与本案并非同一法律关系是不恰当的;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。案涉《借款合同》第四条明确约定，借款用途为购买位于唐山市路北区房产，并且就剩余房款的金额、履行方式以及履行期限进行了明确约定，故应当认定该《借款合同》以及《合同变更协议》是基于《商品房买卖合同》而签订，该《借款合同》的性质等同于上述规定中的商品房担保贷款合同，在《商品房买卖合同》因法定情形被确认无效的前提下，《借款合同》及《合同变更协议》应当予以解除。（三）一审法院认定上诉人翟小丹、周学军未全额支付购房款与事实不符，上诉人翟小丹、周学军已经履行了《商品房买卖合同》中足额支付购房款的义务;双方签订的《商品房买卖合同》第五条中关于付款方式及期限明确约定:买受人按照分期付款的方式按期付款，总房款212555元，其中首付款112555元，贷款100000元。上诉人翟小丹、周学军通过《商品房买卖合同》约定的方式履行了付款义务。其中，首付款112555元已经于2017年7月2日支付完毕。余款100000元也通过贷款支付的方式履行完毕，贷款支付的方式即为双方签订的《借款合同》及《合同变更协议》。上诉人翟小丹、周学军向被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司贷款与向银行机构贷款并无本质区别，不能由于《借款合同》中的贷款人与《商品房买卖合同》中的出卖人为同一主体，而不认定上诉人翟小丹、周学军是以向被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司贷款的方式支付了购房尾款。故上诉人翟小丹、周学军已经履行了《商品房买卖合同》中足额支付购房款的义务，一审法院对上诉人翟小丹、周学军未足额支付购房款金额的认定与事实不符。（四）虽然《商品房买卖合同》未载明60000元电商服务费的相关内容，但根据合同的实际履行情况，60000元电商服务费应当认定为《商品房买卖合同》的组成部分;根据《中华人民共和国合同法》的规定，商品房买卖合同属于要式合同，但是法律并不禁止合同双方当事人在书面合同之外对合同内容进行口头补充。上诉人翟小丹、周学军在被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司售楼大厅处支付了60000元电商服务费和50000元购房款，并且有打印凭条显示两笔款支付时间仅相差一分钟，上诉人翟小丹、周学军不可能存在极短时间内异地刷卡的情形，应当认定电商服务费已付给被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司。上诉人翟小丹、周学军曾向一审法院提交调取对方账户信息的申请，但一审法院未同意予以调取，一审法院对于该部分事实存在未查清事实的情况。二、一审法院适用法律错误，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司应当承担购房款的一倍赔偿责任;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。同时，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，基于商品房预售合同成立并生效，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司所预售的房屋没有取得商品房预售许可证明，存在合同无效的情形。根据前述法律规定，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司应当承担购房款一倍的赔偿责任。一审法院做出的判决判令驳回上诉人翟小丹、周学军的诉讼请求，存在认定事实不清及适用法律错误的情形，应当予以撤销。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当判决撤销并且依法改判或者发回重审。上诉人翟小丹、周学军在庭审中补充上诉意见：一、关于对方上诉的答辩：1.同样认可一审判决认定的预约合同与本案实际不符，应当属于商品房预售合同。2.对于房款的认定错误，上诉人翟小丹、周学军实际支付全部购房款，而非按照被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司所计算的150055元。二、关于一审判决：1、一审法院认定上诉人翟小丹、周学军与被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司之间签订的合同性质属于预约合同，上诉人翟小丹、周学军认为属于商品预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该条规定明确，只要合同条款齐备，无需双方另行签订协议即已具备合同实际履行的条件，则无论合同名称如何，都应当认定为本约合同。本案中，双方签订的合同内容包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。属于商品房买卖预售合同，即本约合同。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。故，一审法院认定双方签订的商品房预售合同为预约合同，属于认定事实错误。2、一审法院认定合同目的不能实现，属于事实认定错误，进而导致适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方签订的属于商品房买卖合同。被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司在未取得房屋预售许可证的情况下对房屋进行销售，适用上述合同无效的情形。合同无效即合同自始无效，而非合同目的不能实现导致合同解除的情形。针对上述事实，法院应当严格按照审理商品房买卖合同司法解释第九条的规定，判决确认商品房买卖合同无效，并由被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司承担已付房款一倍的赔偿责任。3、上诉人翟小丹、周学军已将全部购房款付清，而非一审法院认定的仅付购房款154099元。上诉人翟小丹、周学军与被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司双方通过合同约定以首付款加贷款的方式支付购房款。上诉人翟小丹、周学军已通过合同约定的方式将全部购房款付清。在本案中，被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司既是商品房买卖合同的出卖方，同时也是借款合同的出借方。上诉人翟小丹、周学军与被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司之间存在上述两种不同的合同关系。一审法院认定事实错误，是基于错误的逻辑认知：将被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司作为出借方和出卖方的不同合同主体身份进行了混同。市场交易中，常规的商品房买卖按揭贷款，通常是由金融机构作为出借人，将买受人通过按揭贷款审批的购房款转账给出卖人。本案中与常规操作不同的是，上诉人翟小丹、周学军是通过向被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司借贷支付购房款。上诉人翟小丹、周学军并非金融机构，但并不影响其在借款合同中作为出借人的主体身份。出借人与出卖人为同一主体，并不代表其与上诉人翟小丹、周学军仅存在一种法律关系。借款合同独立于商品房买卖合同，而且该借款合同已经实际履行。上诉人翟小丹、周学军于《商品房预售合同》签订后的还款行为，依据的是双方签订的借款合同，不应当将上诉人翟小丹、周学军归还贷款的行为认定为是支付购房款的行为。综上，上诉人翟小丹、周学军所实际支付的购房款为全部购房款即212555元，而非154099元。4、关于6万元电商费未予认定为房款的问题。上诉人翟小丹、周学军作为买受人，至被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司处购买房屋，按照被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司工作人员的安排和引导支付了电商服务费6万元。该笔电商服务费的支付时间，与上诉人翟小丹、周学军支付购房款的时间前后相隔不到一分钟。在支付账户相同的情况下，可以认定支付电商服务费与支付购房款在空间是重合的。根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，应当认定上诉人翟小丹、周学军所支付的6万元已付给被上诉人唐山丰润星际房地产开发有限公司。另外，上诉人翟小丹、周学军因存在举证困难且该事实与本案有密切关联，在一审中申请法院调取上述6万元入账的对方账户信息，一审法院未予调取。上诉人翟小丹、周学军认为一审判决在此处未能查清事实。恳请二审法院查清事实，依法改判支持上诉人翟小丹、周学军的上诉请求。 被上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司辩称：第一，双方签订的是商品房买卖合同。第二，翟小丹、周学军在购房时对房屋的销售状况是知情的。唐山市丰润区星际房地产开发有限公司并不存在隐瞒相关事实的情况，并且翟小丹、周学军也未就其主张向法院提供证据予以证实。第三，6万元电商服务费翟小丹、周学军未向唐山市丰润区星际房地产开发有限公司支付，唐山市丰润区星际房地产开发有限公司不承担相应的责任。第四，翟小丹、周学军并未实际支付房款212555元。贷款10万元至今也未还清，并且房款不应包含贷款利息。 上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销该河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初4186号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案诉讼费依法由被上诉人翟小丹、周学军承担。事实及理由:一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1、一审判决认定“原告与被告签订的《商品房买卖合同》在性质上属于商品房买卖预约合同”，该认定错误。2、一审判决认定“原告无法与被告签订有效的房屋买卖合同，合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件该合同应于解除。二原告要求确认《商品房买类合同)无败的主张，理据不足，本院不予支持”，因翟小丹、周学军起诉请求确认《商品房买卖合同》无效，而一审判决解除《商品房买卖合同》，一审判决超出翟小丹、周学军诉讼请求。3、一审判决“二原告实际给付被告房款数额为154099元”认定错误。被上诉人翟小丹、周学军在2017年6月30日向上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司支付购房款95000元，2017年7月2日支付购房款17555元，计112555元。于2017年6月30日、7月28日、9月1日、9月30日、11月1日、12月6日、12月29日、2018年2月5日、3月6日分别向上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司偿还借款本息4616元，实际偿还借款本金37499.94元，已支付购房款=112555元+37499.94元=150055元。综上所述，请求二审法院依法撤销该河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初4186号民事判决，发回重审或依法改判，以维护上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司的合法权益。 上诉人翟小丹、周学军辩称意见同该二人上诉意见。 翟小丹、周学军向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认翟小丹、周学军与唐山市丰润区星际房地产开发有限公司于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法解除翟小丹、周学军与唐山市丰润区星际房地产开发有限公司于2017年6月30日签订的《借款合同》及2017年9月12日签订的《合同变更协议》；3、判令唐山市丰润区星际房地产开发有限公司返还翟小丹、周学军购房款212555元；4、判决唐山市丰润区星际房地产开发有限公司向翟小丹、周学军支付已付购房款的利息（以212555元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年7月2日暂计算至2019年7月2日，利息共计18492.29元，利息应当计算至购房款全部返还完毕之日止）；5、判令唐山市丰润区星际房地产开发有限公司承担已付购房款一赔的赔偿责任，向翟小丹、周学军赔偿212555元；6、判令唐山市丰润区星际房地产开发有限公司返还翟小丹、周学军电商服务费60000元；7、本案诉讼费用、保全费由唐山市丰润区星际房地产开发有限公司负担。 一审法院经审理查明：2017年6月30日，翟小丹、周学军（买受人）与唐山星际公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定翟小丹、周学军购买唐山市丰润区房屋一套，房屋总价212555元。翟小丹、周学军按约定缴纳了首期房款112555元。同日，翟小丹、周学军（乙方借款方）另与唐山星际公司（甲方贷款方）签订了《借款合同》及后续《合同变更协议》各一份，翟小丹、周学军从唐山市丰润区星际房地产开发有限公司处借款100000元用于缴纳剩余购房款。至此，翟小丹、周学军已经缴纳全部房款212555元。截止2018年3月6日，翟小丹、周学军偿还唐山市丰润区星际房地产开发有限公司借款本金及利息共计41544元。2019年7月15日，唐山市住房和城乡建设局出具证明，证实唐山市路北区韩城镇万都家园二期商品房截止目前未向该局申请办理《商品房预售许可证》。一审庭审中，唐山市丰润区星际房地产开发有限公司认可涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。翟小丹、周学军与唐山星际公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，一审法院予以确认。该合同在性质上属于商品房买卖预约合同。翟小丹、周学军与唐山市丰润区星际房地产开发有限公司签订预约合同的目的是能够订立正式的，经过国家房屋管理单位鉴证的《商品房买卖合同》。但唐山市丰润区星际房地产开发有限公司至今仍未取得《商品房预售许可证》，翟小丹、周学军无法与唐山市丰润区星际房地产开发有限公司签订有效的房屋买卖合同，合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件，该合同应予以解除。翟小丹、周学军要求确认其与唐山市丰润区星际房地产开发有限公司于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》无效的主张，理据不足，一审法院不予以支持。对翟小丹、周学军要求唐山市丰润区星际房地产开发有限公司返还购房款212555元的主张，根据翟小丹、周学军提交的收据、《交通银行个人客户交易清单》等证据能够证实翟小丹、周学军实际给付唐山市丰润区星际房地产开发有限公司房款数额为154099元，对上述款项，唐山市丰润区星际房地产开发有限公司应予返还。因翟小丹、周学军未在合理期限内主张相关权益，对翟小丹、周学军主张的购房款利息，一审法院酌定对自翟小丹、周学军起诉之日（2019年7月29日）起至购房款还清之日止，以154099元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息予以支持。因翟小丹、周学军、唐山市丰润区星际房地产开发有限公司另签订的《借款合同》及《合同变更协议》与本案非同一法律关系，且翟小丹、周学军、唐山市丰润区星际房地产开发有限公司就实际还款数额存在争议，故当事方可就相关诉请另行主张相关权益。对翟小丹、周学军要求唐山市丰润区星际房地产开发有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任的主张，因该项主张缺乏事实及法律依据，故一审法院不予支持。对翟小丹、周学军要求唐山市丰润区星际房地产开发有限公司返还电商服务费60000元的主张，因唐山市丰润区星际房地产开发有限公司否认收到上述款项，且翟小丹、周学军提交的证据不足以证实上述款项实际交付给唐山市丰润区星际房地产开发有限公司，故一审法院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、唐山市丰润区星际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还翟小丹、周学军购房款人民币154099元，并自2019年7月29日起至购房款还清之日止，以154099元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；二、驳回翟小丹、周学军的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：唐山市丰润区星际房地产开发有限公司在与翟小丹、周学军签订《商品房买卖合同》时并未取得商品预售许可证明，故对此合同应当认定无效。该合同内容旨在销售商品房，并存在出售房屋价款，性质应属商品房预售合同，故一审法院认定该合同性质为商品房买卖预约合同不妥。翟小丹、周学军虽上诉主张请求唐山市丰润区星际房地产开发有限公司赔偿损失及承担赔偿责任，但并无证据证明唐山市丰润区星际房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时存在故意隐瞒，没有取得商品房预售许可证的事实以及提供虚假商品房预售许可证明的情形，故此本院对该上诉主张不予支持。翟小丹、周学军实际支出购房数额为154099元，故一审法院判决唐山市丰润区星际房地产开发有限公司按该数额返还购房款并无不妥。二上诉人主张返还电商服务费用，但对该费用是否实际支付上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司并未提供充足证据，故此，对该主张本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9924元，由上诉人唐山市丰润区星际房地产开发有限公司负担3382元，由上诉人翟小丹、周学军负担6542元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 岩 审判员 杨鹏章 审判员 徐志辉 二〇二〇年三月二十六日 书记员 刘莎娜