吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3248号 原告杨玉环，女，1952年3月4日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告杨玉杰，女，1966年9月26日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告杨巧莲，女，1950年5月16日出生，汉族，住吉林市梨树县。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告杨羽春，女，1965年2月2日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告杨金来，男，1955年3月27日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：吉林商通农业有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区吉林大街67号。 法定代表人：陈利敏，总经理。 委托诉讼代理人：张晓莉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。 被告：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街15号。 法定代表人：吴丽艳，总经理。 委托诉讼代理人：贾雷，男，该公司职员。 第三人：松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地吉林省松原市松原江山市场院内。 法定代表人：何伟，经理。 第三人：珲春江山经济发展有限公司，住所地吉林省珲春市边境经济合作区出口加工区。 法定代表人：宋洋，经理。 原告杨玉环、杨玉杰、杨巧莲、杨羽春、杨金来（以下简称五原告）与被告吉林商通农业有限公司（以下简称吉林商通公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称吉林江山公司）、第三人松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称松原江山公司）、珲春江山经济发展有限公司（以下简称珲春江山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨羽春及五原告委托诉讼代理人郭鹏云，被告吉林商通公司委托诉讼代理人张晓莉、张文业到庭参加诉讼。被告吉林江山公司、第三人松原江山公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人珲春江山公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 五原告向本院提出诉讼请求：1．不得执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库60号;2.请求确认五原告是吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库60号的所有权人。事实和理由:2007年3月26日，长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）作出(2006）宽民初字第1715号民事判决:一、吉林江山公司给付中国农业银行长春开发区支行（以下简称农行开发区支行）借款人民币2510万元;二、吉林江山公司给付农行开发区支行2510万元的借款利息;松原江山公司、珲春江山公司对借款600万元及利息承担连带清偿责任。2019年4月25日,五原告接到宽城法院的通知,该通知明确因执行(2017)宽民初字第1715号民事判决书一案，依据(2012)宽执字第800号执行裁定书拟对两处房屋(范围包括五原告所有的菜库）房屋进行查封、评估、拍卖。2019年6月12日，五原告对执行标的提出书面异议。宽城法院于2019年6月25日作出(2019)吉0103执异94号执行异议裁定，驳回五原告的异议。五原告的父亲杨士福于2003年9月23日与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》,出资395,650元购买了江南蔬菜批发市场H栋菜库60号,杨士福按照合同约定支付款项后占有使用该案涉房屋,2018年五原告姊妹五人通过吉林市中级人民法院(2018)吉02民终2314号民事调解书获得案涉房屋的权利。吉林市江山商业园有限责任公司（以下简称江山商业园公司）系吉林江山公司发起设立的公司,两个公司的实际控制人为一人。五原告父亲购买案涉房屋且占有使用16年，没有任何单位对此提出异议。依据最高法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，签订了书面合同、按约定支付了购房款，占有使用案涉房屋16年,尚未办理房屋产权登记系出卖方的责任,并非五原告的原因。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起诉讼,请求贵院停止执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库60号,确认五原告为房屋所有权人,保护五原告的合法权益。 吉林商通公司辩称，五原告的父亲杨士福（已故）2003年9月23日与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》约定，购买江南蔬菜批发市场二期60号菜库，面积81.13平方米，单价每平方米4876元，总价为395,650元。五原告的父亲于2003年9月23日前支付前期款197,825元，余款197,825元，在办理产权证时一次性付清。五原告父亲购买的房屋已被吉林江山公司于2003年5月29日抵押给农行开发区支行贷款。吉林商通公司认为，该房屋在抵押后，吉林江山公司无权处分该抵押房产，其擅自销售抵押房屋，没经过抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》一百九十一条，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：第五项违反法律、行政法规的强制性规定。因此，五原告的父亲与吉林江山公司签订的《商品房销售协议》无效；本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。房屋抵押登记是公示行为，五原告的父亲不存在善意取得。因此，法院应当依法驳回五原告的诉讼请求，维护吉林商通公司的合法权益。 吉林江山公司未作答辩。 松原江山公司未作陈述。 珲春江山公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月23日吉林江山公司作为甲方与作为乙方的杨士福（五原告父亲）签订江南蔬菜批发市场（江山商业园）商品房销售协议书一份，协议约定乙方购买甲方江南蔬菜批发市场（江山商业园）二期菜库60号产权，建筑面积81.13平方米，单价4876元/平方米，总价款395,650元，同时约定乙方于2003年9月23日前支付首期款197,825元，余款197,825元在办理产权证明结清，门前停车位宽7.2米，长10米归乙方使用。该房屋自2003年9月23日起由杨士福（五原告）占有使用至今。 另查明，农行开发区支行与吉林江山公司、松原江山公司、珲春江山公司借款合同纠纷一案，本院于2007年3月26日作出（2006）宽民初字第1715号民事判决书，判决主文为:一、吉林江山公司给付农行开发区支行借款2510万元；二、吉林江山公司给付农行开发区支行借款2510万元的借款利息（自借款之日起至给付之日止，按双方约定的利率计算）；三、松原江山公司、珲春江山公司共同对农行开发区支行借款500万元及利息承担连带清偿责任。案件受理费130,000元由吉林江山公司承担。判决生效后，吉林江山公司、松原江山公司、珲春江山公司均未按判决履行给付义务，农行开发区支行向本院申请执行，后该案被长春市中级人民法院（以下简称市中院）提级执行，2009年7月23日以（2009)长执恢字第52-1号裁定恢复执行。2012年市中院将该案裁定由本院进行执行，本院以（2012)宽执字第800号立案执行。该案在本院及市中院执行过程中，本院［2007年8月28日起，(2007）宽执字第348、390、359、350号-4］及市中院［2010年7月28日起,（2009）长执恢字第52-1号-3］先后对吉林江山公司贷款抵押登记的坐落于吉林市丰满区吉林大街67号的两处（产权证号丰00727号，建筑面积11,992平方米、9229平方米）房产（吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证）及附属土地使用权（证号为吉丰国用2002字第020520021号，面积13,957.2平方米）进行查封。上述房屋现用于江山商业园公司市场经营。本案争议的吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库60号属于上述被查封的房屋、土地之内。 2018年12月25日，吉林商通公司通过竞买方式取得农行开发区支行享有的本院（2006）宽民初字第1715号民事判决所确定的债权。2019年4月10日吉林商通公司向本院提出申请，要求变更其公司为申请执行人。2019年4月17日本院作出（2012）宽执字第800号执行裁定书，裁定变更吉林商通公司为申请执行人。2019年4月25日本院向杨士福、杨光远（H栋菜库60号）通知，内容为：“本院在执行吉林商通公司与吉林江山公司借款合同纠纷一案中，拟对本院依法查封的、吉林江山公司名下，坐落于丰满区吉林大街道67号，建筑面积分别为9229平方米、11,992平方米两处房屋进行评估、拍卖，以上两处房屋已于2003年5月29日抵押给中国农业银行长春开发区支行（原抵押权人），你提供的商品房销售协议复印件显示现你正在使用H栋菜库60号，购买时间为2003年9月23日，且尚欠房款197,825.00元，根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释，因你购买该房屋系在抵押之后，不能对抗抵押权人，限你自本通知之日起十日内从该房屋内迁出，如有异议，可在本通知之日起十日内书面向本院提出，逾期视为无异议，如无异议且逾期不迁出，本院将强制执行，由此造成损失自负。”五原告以该房屋是其父亲杨士福购买的为由向本院提出异议，要求中止执行、解除对房屋的查封。2019年9月19日本院作出(2019)吉0103执异94号执行裁定，驳回五原告的异议。五原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 再查明，五原告与杨光远因继承纠纷一案，向吉林市丰满区人民法院提起诉讼，该院判决后五原告对判决不服，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院于2018年11月28日作出(2018)02民终2314号民事调解书，其中协议第二项：“江南蔬菜批发市场（江山商业园）二期60号建筑面积81.13平方米的菜库归杨巧莲、杨玉环、杨羽春、杨玉杰、杨金来占有、使用，待该菜库取得产权后，产权归杨巧莲、杨玉环、杨羽春、杨玉杰、杨金来所有，自2018年12月1日起该菜库租金由杨巧莲、杨玉环、杨羽春、杨玉杰、杨金来收取”。本案审理过程中，经当庭向五原告释明，五原告明确表示不同意将剩余价款交付执行。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，五原告父亲虽购买了案涉房屋，但尚欠房屋尾款197,825元未付。在本案审理期间，经本院释明，五原告不同意将剩余价款交付法院执行，故五原告诉请停止对案涉房屋的执行缺乏事实及法律依据，本院不予支持。五原告要求确认其为案争房屋的所有人，亦不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告杨玉环、杨玉杰、杨巧莲、杨羽春、杨金来的诉讼请求。 案件受理费7230元、公告费390元，由原告五原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  那立新 人民陪审员  丁桂云 人民陪审员  赵海英 二〇二〇年三月二日 书 记 员  王嘉琳