江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0381民初7033号原告：吴元军，男，1969年10月11日出生，汉族，住新沂市。原告：李理，女，1970年8月23日出生，汉族，住新沂市。两原告共同委托诉讼代理人：刘栋林，江苏良修律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王雅南，江苏良修律师事务所实习律师。被告：徐州国宁置业有限公司，住所地新沂市玉景路1号。法定代表人：刘锦德，该公司经理。原告吴元军与被告徐州国宁置业有限公司（以下简称国宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案。依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并通知李理作为原告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告吴元军及二原告的共同委托诉讼代理人刘栋林，被告国宁公司的法定代表人刘锦德到庭参加诉讼。本案因司法鉴定扣除审限，现已审理终结。吴元军、李理向本院提出诉讼请求：1.请求判令国宁公司交付位于新沂市的车库，如交付不能则赔偿损失30万元；2.诉讼费用由国宁公司负担。事实和理由：2009年，国宁公司向社会公开发布销售玉景美庐房屋的宣传广告。宣传册中对房屋的区位、户型、面积及配套车库等进行了公示。原告在与被告公司的销售人员验证拟购买的户型及配套设施后，于2010年2月3日与被告签订了商品房买卖合同。原告按照合同约定支付了购房款，被告仅交付了房屋，但未交付车库。因原告与被告公司实际投资人系朋友关系，加之小区离市区较远，各种配套设施尚未齐备，原告没有入住，配套车库被被告临时作为仓库使用。2018年，原告将涉案房屋及车库出售给他人，遂要求被告交付车库，但被告将车库用作社区用房而无法交付给买受人，买受人已提起诉讼要求原告承担违约责任。被告公司未按约定交付原告车库，应承担违约责任。国宁公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同并不包括车库，只是关于房屋的买卖合同，合同约定房屋总价和单价，也不包括车库的价格。原告购买的房屋结构本身就没有车库，车库与房屋不是整体，车库有单独的产权。原告没有签订另外的车库合同，也没有支付购买车库的款项。原告主张购买车库及享有相应产权没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无争议的证据，本院认定事实如下：国宁公司经批准在本市唐店街道玉景路地块开发“玉景美庐”小区。一期1号楼共4个单元，每单元均为五层结构，一层为4个车库，二至五层分4户复式住房。国宁公司销售宣传册上印制了房屋结构平面图。吴元军与该房地产项目的投资人赵某某系仁兄弟，一期房产销售赵某某有决定权。吴元军于2011年至2016年在国宁公司工作。2010年2月3日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定国宁公司将1号楼1单元某室房产（四、五层西户）出售给二原告，房产面积为181.9平方米，房款总价为750001元（4123.15元/平方米），买受人于2010年2月23日前付款23万元，余款52万元于2010年3月4日前付清。但实际上吴元军夫妇不需支付首付款，而是买卖双方通过办理银行贷款的方式支付开发商购房款。贷款额为52万元，银行已支付给国宁公司，由吴元军夫妇分期偿还。2012年2月28日，国宁公司开具了750001元的房产销售发票。该小区的开发商与物业公司为关联公司。1单元1-4号车库一直被作为物业用房使用，后4号车库约于2017年被变更为社区用房。2018年5月21日，二原告将402室房产及4号车库作价101.4万元出售给刘某某。因二原告未将车库交付给刘某某，刘某某向本院起诉二原告要求交付车库或赔偿损失。该案审理过程中，本院委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对4号车库的价值进行评估，经评估，涉案车库的市场价值为284000元。本院作出（2019）苏0381民初404号民事判决，判令吴元军夫妇赔偿刘某某损失284000元。吴元军夫妇不服该判决已提起上诉。本案争议焦点为：1.双方是否存在4号车库买卖的事实？2.国宁公司是否负有交付车库或赔偿损失的义务？关于第一个争议问题。原告主张当时小区位置偏远、配套设施不完善，销售行情不好，出于朋友帮忙性质购买涉案房产。房产和车库系一体销售，赵某某要价58万元，因朋友关系让价2万元，最后商定房产和车库总价56万元。为此，提供了销售宣传册、房屋权属登记面积分户申请表、物业管理用房登记备案表、一期房价表打印件、国宁物业公司制作的物业面积情况统计表复印件、1单元电表箱照片打印件以及与原销售经理彭某的通话录音、与赵某某的微信聊天记录等证据，以证明涉案住房及车库在结构和电路安装上是一体对应的，住房和车库是一体销售的事实主张。被告质证意见为原告提供的证据均不足以证明住房和车库一体销售的事实，主张住房和车库系分开销售，购买车库需单独签订商品房买卖合同，原告并未购买车库。为此，被告提供了1号楼某室、某号车库《商品房买卖合同》各一份，某室、某号车库《商品房买卖合同》各一份以证明其事实主张。原告质证意见为1号楼买受人基本系赵某某的亲朋，住房和车库并非分开交款，有的业主虽购买车库但并未签订合同，且车库合同存在补签的情形。本院电话询问彭某，彭某陈述吴元军因涉案纠纷联系过他，发送过一期房价表电子版给吴元军，车库单价比住房单价低，实际成交价应该比房价表低。有许多业主买房不通过售楼处，而是自行与公司负责人商谈，吴元军买卖事宜其不清楚。业主购房有的不是住房和车库一体购买的。原告对彭某的陈述不持异议。被告认为彭某所述的房价不属实，被告法定代表人刘锦德所购住房单价为3300元。本院调查询问1号楼业主缪某，缪某陈述具体买卖事宜是其母亲与赵某某商谈的，住房和车库是一体计价共62万元，同时上房的。原告对缪某的陈述不持异议。被告质证称缪某的住房价款为60万元，车库价款为2万元，车库未签订合同。后缪某又回复本院，住房和车库是一起购买但分开计价的，住房60万元，车库2万元，车库的发票和合同尚未开具。本院电话询问1号楼业主刘某某，刘某某陈述与吴元军、赵某某均熟悉，其以60万元的价格购买住房和车库，当时商谈车库等物业不用后再交付。吴元军如何购买的其不清楚。原告对刘某某的陈述不持异议，但主张4号车库是出于情面留给物业使用。被告质证称购买车库需要有单独合同。本院电话询问1号楼原业主赵某，赵某陈述其以68万元的价格购买住房，赵某某当时明确告知没有车库。原、被告双方对此无异议。本院电话询问1号楼业主李某某、稽某某、李某某1，李某某陈述其所购住房和车库有两份合同；李某某1陈述其所购住房和车库分开计价，签订两份合同；稽某某陈述其住房系从同学处受让，具体交易情况不清楚。原告质证称即使有车库合同也不一定需要另外付款，车库合同有后补的情形。被告认为购买车库须有合同。本院电话询问赵某某，赵某某陈述1号楼开盘后预想住房和车库一体销售，但许多业主并未购买车库，吴元军当时未购买车库。吴元军与刘某某因房屋买卖发生纠纷后答应帮忙协调车库事宜，是出于情面，并非因为吴元军购买了车库。小区开盘的时候住房单价约3000元，车库两到五万元不等。原告质证称如当时未销售车库，赵某某不会答应协调。被告称房产销售时二人如何商谈不清楚，但如购买车库需单独签订合同。本院认为，书面合同虽是证明车库买卖事实的直接证据，但鉴于1号楼存在部分业主已付清住房和车库款，却尚未订立或后期签订车库合同的情形，故不能因为无书面合同而当然推定车库买卖事实不存在。因此，应综合考量涉案楼盘当时的销售行情、销售模式、双方亲疏关系等因素，结合其他间接证据，依据高度盖然性证明标准综合判断车库买卖事实发生与否。首先，从1号楼销售价格来看，实际价格与网备合同价并非全部一致，分户价格亦因情谊等因素不尽相同。按被告公司原负责人赵某某的陈述，当时住房单价约3000元，车库两到五万元不等，据此核算涉案某室住房与4号车库的总价约60万元，这与原告陈述的当时要价基本一致。而且的确也有业主总计花费56万元左右购买了类似户型的住房和车库，鉴于吴元军与赵某某当时的特殊感情，赵某某同意将住房和车库以56万元的价格出售给吴元军存在可能性。其次，从1号楼的销售模式和交易习惯来看，被告虽对原告提供的一房一价表真实性持有异议，但销售资料等证据应为被告所掌握管理，在被告未提供充分证据反驳的情况下，结合当时的市场行情，本院认定被告在初期销售宣传时使用过该一房一价表。从该表内容来看，住房和车库是相互对应，一体销售，这也与最初的电路施工、被告原销售经理陈述的销售模式以及赵某某陈述的预想模式等相印证。一体销售是销售模式问题，分开计价是价款构成问题，一体销售不能否定分开计价，同样分立合同亦不能否定一体销售。虽然不能忽视个别业主未购买车库的事实，但考虑到多数车库的合同备案和占有使用情况基本与一房一价表和物业面积登记表一致，以及住房和车库同时交付的事实，足以认定1号楼住房和车库实际上仍是以一体销售为主。再次，在吴元军与刘某某因4号车库买卖发生纠纷后，从吴元军与赵某某的沟通情况来看，赵某某答应安排刘锦德协调车库事宜，特别是吴元军告知赵某某“关于车库，他们说可以短时间给公司使用，但是要求公司出具相关手续”等情况后，赵某某一未明示双方无车库买卖事实，二未驳斥刘某某要求公司出具手续的要求，反倒仍是答应安排协调，根据日常生活经验，吴元军转让车库并非毫无事实根据。综上，结合1号楼的销售实际、案涉人员的身份关系及交涉过程等事实，根据高度盖然性证明标准，能够认定赵某某答应将住房和车库作价56万元出售给吴元军的事实，也即原、被告双方存在车库买卖的合意。但达成合意与合同的生效及履行非同一概念，双方固然存在车库买卖的合意，而合同何时生效及如何履行却均可附条件。结合1单元车库的使用历史，涉案合同的履行过程等情况，本院认定双方关于4号车库的买卖合同是附条件的，即待国宁公司不使用车库时，车库买卖合同再实际履行。理由如下：一、吴元军此前长期在国宁公司工作，对车库一直被公司使用这一情况吴元军是明知的，既然住房已经办理合同备案，在长达九年多的时间里吴元军既未主张车库移转占有，亦未主张合同备案权利，此举与典型意义上的房产交易显然不同。二、吴元军陈述系出于情分同意车库由公司使用，反推之，如果涉案车库买卖像传统交易那样直接，在将车库出售给刘某某之前完全可以要求公司退让而非事后协调，也无需像在本院（2019）苏0381民初404号案件中所述的在出售车库时告知刘某某待国宁公司交付后再交付。三、吴元军主张剩余4万元价款系抵偿1万元工资后另出具3万元借条,被告反驳称不欠吴元军工资款，3万元借条系吴元军向公司借款后出具。首先，吴元军无证据证明国宁公司欠发其工资的事实。其次，吴元军出具借条后未偿还款项。再次，2012年2月20日，国宁公司会计侯某某存折取款4万元，吴元军当天出具3万元借条，存折上记载“借吴元军三万元”，虽然二者笔迹形成时间因客观原因无法鉴定，但侯某某出庭对借款经过及相关书证形成过程作出了合理的陈述，通过综合分析判断，3万元借条的证明力无法形成优势。关于第二个争议焦点，如前所述，涉案车库买卖是附条件的，车库至今尚为公司使用，且按现实状况也已不存在交付的可能，原告亦未付清车库款，故对原告要求被告交付车库的诉讼请求，本院不予支持。至于国宁公司应否承担赔偿损失的责任，应结合合同不能履行的原因、原告的信赖利益损失等因素进行综合认定。根据相关行政法规规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，也即配置物业管理用房是开发商负担的强制性法定义务，而非倡导性或可由开发商自主决定的事项。虽然备案的物业用房与实际不符，但对于1-4号车库一直被作为物业用房使用以及国宁公司后期曾准备另行建造物业用房却因业主反对等因素而不能实施的事实双方是明知的，据此可以认定本案车库买卖自始就趋于不能履行。对该自始履行不能，被告的认知程度显然高于作为消费者的原告，但原告在未解决履行事宜的情况下冒然转售车库自身存在重大过错。鉴于原告实未付清款项，车库市价增值，原告转售车库存在一定损失等情况，从诚实信用和平衡利益角度，本院酌定被告补偿二原告损失4万元。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十五条、第五十八条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、徐州国宁置业有限公司于本判决生效之日起十日给付吴元军、李理4万元。二、驳回吴元军、李理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告吴元军、李理负担；鉴定费3590元，由徐州国宁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陆科研人民陪审员  王 萍人民陪审员  陈 会二〇二〇年三月十九日书 记 员  刘 娟