广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初162号原告：曲瑞宁，女，1988年11月30日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区*****************，公民身份号码：372************021。委托诉讼代理人：刘颖、李成辉，分别系广东法匠律师事务所律师、实习律师。被告：党学深，男，1986年7月5日出生，汉族，住广西北流市************，公民身份号码：450************737。委托诉讼代理人：蓝焕波，系广西千剑律师事务所律师。被告：何柱泉，男，1961年6月7日出生，香港永久性居民，住香港九龙长沙湾道311号怡靖苑逸静阁12楼11室，香港永久性居民身份证号码：H113257（3），港澳居民来往内地通行证：H07535193。委托诉讼代理人：张益新、张莉，均系广东良匠律师事务所律师。原告曲瑞宁与被告党学深、何柱泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告曲瑞宁的委托诉讼代理人刘颖、被告党学深的委托诉讼代理人蓝焕波、被告何柱泉的委托诉讼代理人张益新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲瑞宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告党学深立即退还租赁押金33616元及支付违约金50427元，合计84043元给原告；2.判令准许原告拆除自己在涉案厂房安装的吊顶；3.判令被告何柱泉对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：两被告于2018年11月8日签订了一份《厂房租赁合同》（下称：合同一），该合同约定：被告何柱泉将其自有的位于新会区xx镇xx工业区，租赁土地面积为9590平方米、建筑面积为7000平方米的厂房出租给被告党学深使用。被告党学深承租上述厂房后，于2018年12月8日与原告签订了一份《厂房租赁合同》（下称：合同二），该合同约定：被告党学深将其承租的位于江门市新会区**********边原xx实业有限公司办公楼一楼一层、二楼三房一厅（405.6平方米）、A栋厂房八卡（1008平方米）转租给原告，并约定了租赁期限、租金计算方式等事项。签订合同当天，原告支付了当月租金14136元及押金28272元，合计42408元给被告党学深。后来，原告与被告党学深于2019年1月4日又签订了另一份《厂房租赁合同》（下称：合同三），该合同约定：被告党学深将江门市新会区**********边原xx实业有限公司办公楼二楼饭堂与五房一厅（267.2平方米）租赁给原告，并约定了租赁期限、租金计算方式等事项。签订合同当天，原告支付了当月租金2673元及押金5344元，合计8017元给被告党学深。签订上述合同二、三后，原告一直按时缴付租金及水电费。然而，两被告在未经原告同意于2019年6月30日签订了一份《解除厂房租赁合同协议书》（下称：合同四），该合同约定：双方同意提前解除合同一。合同四签订后，被告党学深方才通知原告，需要与其解除合同二、三。鉴于合同二、三约定的租赁期尚未届满，而被告党学深单方要求提前解除合同二、三，属于违约方，依法应承担违约责任；而原告一直履行合同义务，按时缴纳租金，属于守约方。因此，根据合同二、三中关于违约责任的约定，被告党学深应退还租赁押金33616元及支付违约金50427元，合计84043元给原告。对于上述拖欠款项，原告多次向被告党学深催要，均遭被告党学深无理拒绝。鉴于被告党学深与被告何柱泉签订的合同四中第三项约定损害了原告的合法权益，因此原告将被告何柱泉列为共同被告，并对上述拖欠款项合计84043元承担连带责任。同时，因原告公司发展需要，原告在涉案厂房安装了吊顶设备，但鉴于上述事实，已无法继续履行合同二、三，导致原告无法继续经营，并造成了严重经济的损失。为减少原告损失，原告需要拆除并取回上述吊顶设备。为维护原告的合法权益，原告特依法提出起诉，恳请法院尽快作出公正的判决。被告党学深辩称：一、至原告起诉之日2019年11月7日前，原告与被告党学深所签订的两份《厂房租赁合同》均未解除。二、被告党学深同意在2019年11月7日起解除案涉的上述两份合同。三、原告上述两份《厂房租赁合同》的租金问题，原告方已经支付至2019年6月30日，2019年7月1日起至2019年11月7日，原告方没有支付相应的租金。四、本案中，被告党学深没有违约行为，因此，不应支付违约金。至于被告党学深与被告何柱泉之间的各种法律行为，根据合同的相对性，与原告方无关。五、因原告方未支付上述期限的租金，被告党学深保留追诉权利。六、退一步说，在其没有提供其损失证据的情况下，原告在本案中要求支付的违约金过高。被告何柱泉辩称：一、关于原告诉求被告何柱泉对支付违约金承担连带责任的诉求。首先，被告何柱泉在合同的履行过程中没有任何的违约行为。被告何柱泉将涉案厂房租给党学深，收取了押金及租金。开始党学深是按时交纳租金，到2019年5月之后，其开始拖欠被告何柱泉的租金。到2019年6月，被告党学深收取了其他三人6月份租金并离开，致使其他租户无法联系上党学深。2019年6月10日左右，被告何柱泉从香港赶回司前处理厂房租户事宜，同意其他租户继续承租，但当时因为原告不在现场，是由其员工代表进行协商，因为环评等缘故，原告未能及时告知被告何柱泉是否继续租赁。其次，根据合同相对性原则，原告的合同相对方是党学深与原告，并非被告何柱泉，原告与党学深的合同约定中确定违约责任只能约束合同双方，并不对被告何柱泉发生效力。本案是因为党学深违约在先，被告何柱泉才与党学深解除租赁合同的，再退一步来说，解除合同即使要通知对方，也是由党学深履行通知的义务，被告党学深并没有提前通知的义务。综上，原告要求被告何柱泉承担违约金的连带责任无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：江门市新会区*******（车间）的权属人为被告何柱泉。2018年11月8日，被告何柱泉作为甲方，被告党学深作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告何柱泉将座落在新会区xx镇xx工业区租给被告党学深使用。租赁期限从2018年11月8起至2028年12月30日止。2018年12月8日，被告党学深作为甲方，原告曲瑞宁作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告党学深将位于江门市********边原xx实业有限公司办公楼一楼一层、二楼三房一厅（405.60方）、A栋厂房八卡1008方租赁给原告曲瑞宁。租赁期为6年，自2018年12月8日起至2024年12月8日止。租金为每月14136元，签订合同当天，原告需付给被告党学深两个月租金合计28272元作为押金。合同违约责任约定，租赁期未满，双方不得借故解除合同，如被告党学深确需收回上述房屋，必须提前三个月以书面形式通知原告，退回押金给原告，并赔偿三个月租金给原告。2019年1月4日，被告党学深作为甲方，原告曲瑞宁作为乙方，双方又签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告党学深将位于江门市********边原xx实业有限公司办公楼二楼饭堂与五房一厅（267.2方）租赁给原告曲瑞宁。租赁期为6年，自2018年12月8日起至2024年12月8日止。租金为每月2673元，签订合同当天，原告需付给被告党学深两个月租金合计5344元作为押金。合同违约责任约定，租赁期未满，双方不得借故解除合同，如被告党学深确需收回上述房屋，必须提前三个月以书面形式通知原告，退回押金给原告，并赔偿三个月租金给原告。2019年6月30日，被告何柱泉作为甲方，被告党学深作为乙方，双方签订《解除厂房租赁合同协议书》，协议书约定双方在2018年11月8日签订的江门市新会区xx镇xx工业区租赁合同协议因出租方厂房另有用途，承租方另有其他发展，双方提前解除厂房租赁合同，解除时间为2019年6月30日，被告党学深交给被告何柱泉押金200000元用来对换第三方客户押金117766元，剩余押金82234元再用来支付欠5月份租金和6月份租金。庭审过程中，各方另确认如下事实：1.被告党学深确认收取了原告押金33616元，被告何柱泉确认其与被告党学深签订的解除合同协议中的“对换第三方客户押金117766元”，包含原告交付给被告党学深的押金33616元；2.被告何柱泉确认其知晓被告党学深向原告转租的事实；3.被告何柱泉确认原告拆除涉案厂房的吊顶不会损害涉案租赁物，并同意原告自行拆除涉案厂房安装的吊顶，且同意退回押金33616元给原告；4.被告何柱泉确认涉案租赁物从2019年7月8日起已经交付给案外人使用。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因被告何柱泉是香港居民，本案属涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。原告曲瑞宁与被告党学深自愿签订两份《厂房租赁合同》，双方意思表示真实，内容不违法律规定，亦无其他影响合同效力因素存在，涉案合同为有效合同，双方均应遵守履行。对被告党学深是否存在违约行为的问题。被告党学深辩称其没有违约行为，不应支付违约金，同时认为其与被告何柱泉之间的法律行为，与原告无关，原告与其签订的两份合同均未解除，原告未支付2019年7月1日之后的租金，其同意于2019年11月7日解除合同。本院认为，第一，被告党学深与被告何柱泉于2019年6月30日解除了双方签订的厂房租赁合同，即从该日起，被告党学深已不再享有涉案租赁物的使用权和收益权，原告无需再向被告党学深交付租金。第二，从原告与被告党学深签订的两份《厂房租赁合同》的内容及双方缔约的合同目的看，在2019年6月30日以后，被告党学深已无法提供涉案租赁物给原告使用，显属根本性违约。综上，依据两份《厂房租赁合同》“租赁期未满，双方不得借故解除合同，如甲方确需收回上述房屋，必须提前叁个月以书面形式通知乙方，退回押金予乙方，并赔偿叁个月租金给乙方”的约定，被告党学深提前收回涉案租赁物，原告要求被告党学深承担违约责任，合理有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及原告和被告党学深签订的两份《厂房租赁合同》违约责任的约定，被告党学深应当退回押金并赔偿原告三个月租金。庭审中，被告何柱泉同意由其退回押金给原告，原告对此不持异议，本院予以确认。故，被告何柱泉应向原告退还押金33616元（28272元+5344元），被告党学深应向原告支付违约金50427元（14136元×3+2673元×3）。对原告诉请被告何柱泉对租金退还及违约金的支付承担连带责任的问题。本院认为，对租金退还问题，前文已经明确由被告何柱泉退还，在此不再赘述。对违约金的支付问题，根据合同相对性原则，原告主张违约责任的合同依据在于其与被告党学深签订的两份租赁合同，而原告与被告何柱泉之间不存在租赁合同关系。因此，原告诉请被告何柱泉对违约金的支付义务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。对原告诉请拆除其在涉案租赁物中安装的吊顶问题。庭审中，被告何柱泉明确表示拆除吊顶不会损害租赁物，且同意原告自行拆除涉案租赁物安装的吊顶，本院予以确认，原告可自行拆除其在租赁物处安装的吊顶。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第一百一十四条第一款、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”，及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，判决如下：一、被告党学深应在本判决生效之日起十日内一次性支付原告曲瑞宁违约金50427元；二、被告何柱泉应在本判决生效之日起十日内退回原告曲瑞宁押金33616元；三、驳回原告曲瑞宁的其他诉讼请求。案件受理费减半计算为950.54元（原告曲瑞宁起诉时已经预付），由被告党学深负担570.54元，被告何柱泉负担380元。原告曲瑞宁已多预交的诉讼费1901.08元，由本院予以退回；被告党学深应向本院补缴一审案件诉讼费570.54元，被告何柱泉应向本院补缴一审案件诉讼费380元。原告曲瑞宁、被告党学深如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。被告何柱泉如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 庄华伟二〇二〇年三月三十日法官助理 容兰芳书 记 员 戴美笑