河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初3850号 原告：张文光，男，1973年6月26日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：王波，河北正纲律师事务所律师。 被告：杨雷，男，1982年3月20日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 被告：李晓娟，女，1984年9月18日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 二被告共同委托诉讼代理人：武增军，河北赵苑律师事务所律师。 原告张文光与被告杨雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）冀0402民初1268号民事判决书，杨雷不服，上诉于邯郸市中级人民法院，邯郸市中级人民法院以一审判决认定事实不清，且严重违反法定程序发回我院重审。我院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张文光及其委托诉讼代理人王波，被告杨雷、李晓娟及其共同委托诉讼代理人武增军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文光向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告杨雷、李晓娟继续履行《房屋买卖合同》，并在邯郸市龙瑞房地产开发有限公司向其交付涉案房屋时立即向原告交付房屋；3.依法判令被告杨雷、李晓娟在条件具备时，立即配合原告办理涉案房屋过户、登记等相关手续；4.本案诉讼费、保全费用由二被告共同承担。事实与理由：2016年5月4日，杨雷将其本人所有的位于邯郸市邯山区邯郸市邯山区同城中介公司售卖，张文光看到此消息后通过中介公司与杨雷取得联系，并达成一致买卖意思表示，原告遂于当天向被告支付购房定金10000元。2016年7月20日，原告张文光与被告杨雷于邯郸市邯山区同城中介公司处就上述房产签订了《房屋买卖合同》及相关附件协议，李晓娟与杨雷系夫妻关系，李晓娟同样作为出卖方在该合同中予以签字认可。合同约定，杨雷将上述房产出售给张文光；该房产总价款为伍拾捌万伍仟元整；相应的房产过户费用或更名费用由原告承担；原告于签订合同当日向被告支付房款叁拾万伍仟元整；原告暂押被告贰万元整保证金，待上述房产办理房产证时支付被告壹万元，剩余壹万元待该房产过户至张文光名下时支付。合同签订后，张文光按照合同约定，向杨雷支付了约定的购房款，并由杨雷出具收到叁拾壹万伍仟元购房款收据。同时，杨雷也将其所有的原始购房合同原件交由张文光保管。2019年初，张文光多次电话联系杨雷询问房屋情况，要求杨雷交付房屋，并配合办理更名、过户等相关手续，但是被告总是推诿扯皮，拒不配合。后经房屋中介公司居间协调，未果。无奈，张文光为依法维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院支持全部诉讼请求。 杨雷、李晓娟辩称，1.张文光没有按照规定支付全部房款，仅支付房款305000元；2.张文光没有向杨雷支付房屋定金10000元，该定金是2016年5月4日张文光交付邯郸市同城房产中介，因为原、被告通过中介签订的房屋买卖合同在2016年7月20日；3.该合同第三条约定的条款是侵犯杨雷合法权益的条款，该条款剩余房款250000元，贷款期限是N年，没有说贷款期限，因此由于在签订合同时，该房不具备办理贷款，导致合同无法履行，至2018年6月份，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司通知杨雷办理相关手续，但此时杨雷联系不上张文光，直到2018年12月7日，被告无奈将剩余房款250000元通过银行卡刷卡转至邯郸市龙瑞房地产开发有限公司。根据情势变更原则，如果被告贷款后，原告联系不上更无法谈妥还贷款的问题，这将对张文光造成非常不利的影响，因此，该合同是需要解除的合同。根据该合同第五条、第四条的约定，该合同可以解除，由于原告没有向被告交付定金，所以被告不需要双倍返还原告定金。该合同解除后，按照约定杨雷返还张文光支付房款305000元。由于该房至今不具备交房条件，无法在房管局备案，因此，请求人民法院解除双方签订的房屋买卖合同，维护被告合法权益；由于邯郸市龙瑞房地产开发有限公司交付房屋属于不确定状态，办理房产过户登记也属于不确定状态，因此不确定状态的诉讼请求人民法院应当驳回，待条件具备时原告另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张文光提交如下证据：1.原告身份证一份,用以证明原告主体身份，系本案适格原告；2.《房屋买卖合同》及合同附件1《特殊约定》、邯郸市邯山区同城房产中介收据一张、河北省农村信用社银行电子汇票一份、被告出具的《收条》一份，用以证明原、被告在居间方邯郸市邯山区同城房产的撮合下，于2016年5月4日达成了一致买卖意思表示，原告于当天向被告支付10000元购房定金，三方并于2016年7月20日就涉案房产签订《房屋买卖合同》及合同附件1《特殊约定》，双方约定涉案房产总价款为585000元，付款方式为首付款加按揭贷款，原告暂押20000元作为房产过户保证金未付，原告于签订合同当日再次向被告支付了305000元购房款，截止目前，原告共计向被告支付315000元购房款，并由被告向原告出具共计收到315000元购房款的《收到条》予以证实，同时双方约定剩余250000元左右购房款以按揭贷款方式支付，原告已经充分履行了上述合同约定的支付中介费用、购房款的合同义务，但是被告并未按照约定，向原告交付涉案房产，被告该行为已经构成违约，应当按照双方约定承担违约责任；3.被告与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》一份、被告原始购房票据一张、被告杨雷结婚证复印件一份、被告李晓娟身份证复印件一份，用以证明被告于2014年于邯郸市龙瑞房地产开发有限公司处购得涉案房产，并在收到原告支付的315000元购房款后，将原始购房合同及发票交由原告保管的客观事实，同时被告李晓娟在向原告出具身份证复印件上载明：“仅限房屋买卖使用，他用无效”，同样可以证明，被告杨雷在2016年7月将涉案房产出卖给原告时，其爱人李晓娟知晓并同意杨雷出卖涉案房产的这一行为；4.邯郸市邯山区同城房产中介公司出具的《证明》一份，用以证明原、被告及居间方签订的上述《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，同时，证明了原告已经向被告支付10000元购房定金及305000元购房款，共计315000元的事实，以及被告杨雷、李晓娟并未将涉案房产交付至原告处的客观情况；5.商品房预售许可证复印件一份、房屋现状照片三张，用以证明涉案房产所在项目已经取得合法的《商品房预售许可证》证书，涉案房产已经具备签订正式的《商品房预售合同》的条件，与原一审过程中，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司向贵院出具的情况说明相符，涉案房产已经具备办理备案的条件。同时，涉案房产的主体建设、水电、地暖、门窗等已经竣工，具备交付使用条件；6.保函费票据一张、保全费用票据一张，用以证明原告为保证涉案合同的继续履行以及维护自身的合法权益，于2019年5月20日向贵院申请财产保全并产生上述保全费用，应当由合同违约方即被告杨雷、李晓娟承担。 杨雷、李晓娟对上述证据的质证意见：对证据1无异议；对证据2，2016年7月20日房屋买卖合同、合同附件、邯郸市邯山区同城房产中介收据1份（5000元）、河北省农村信用社农村合作社(商业)银行电汇凭证（305000元）无异议，对2016年7月21日杨雷收条（315000元）有异议，当时原告将其中10000元交给了中介，中介只给了杨雷6000元（有转账凭证），杨雷收到的是305000元；对证据3无异议；对证据4，邯郸市邯山区同城房产中介公司出具的《证明》中的第一项就是伪证，不是真的，双方的2016年7月20日的约定就可以证实，对第二项无异议，对第三项有异议，2016年7月21日张文光转给杨雷305000元，当天同城中介司晓梅转给杨雷6000元，因此这个证据不能作为证据使用；对证据5，商品房预售许可证有异议，应当出示原件看不清楚，赵都新城8号地是分两次出售的，是分批出售的，2020年2月27日房屋现状照片三张有异议，照片只是外观照片没有屋内的照片，我们有屋内的照片，可以证明该房不具备交房条件。对证据6，保函费票据（1755元）、保全费用（3445元）票据真实性没有异议，费用应当人民法院判决决定。 杨雷、李晓娟提交如下证据：1.二被告身份证复印件各一份，用以证明二被告的主体身份；2.2016年7月20日房屋买卖合同复印件1份、合同附件，用以证明双方存在买卖合同关系，以及双方不履行合同责任承担问题；3.照片（大门一张、通知函一张）复印件二张，用以证明联系不上原告，只能到原告老家张贴通知，龙瑞通知我们后，我们通知原告来办理贷款，原告不过来，无奈我方把剩余250000元交付房地产公司；4.2018年11月7日邯郸市龙瑞房地产开发有限公司专用收据（25万元）(盖章有效)复印件1份，用以证明我们把剩余房款交给开发商；5.2018年11月7日转账小票（23万元一张、2万元一张）2份，用以证明我方向龙瑞公司转账250000元；6.2016年7月21日转账记录2份，用以证明张文光转房款305000元，司晓梅转款6000元。7.2020年1月8日照片6张，用以证明涉案房产不具备交付条件；8.2016年4月25日邯郸市龙瑞房地产开发有限公司出具的销售不动产统一发票复印件一份（250326元），用以证明杨雷交付涉案房产的预收款。 张文光对上述证据的质证意见：对证据1-2无异议；对证据3有异议，首先真实性、关联性均有异议，大门照片不具备时空唯一性，也就是说该照片可以于无数个同种类型大门形成，同时该照片并未记载形成时间，无法证明其在本案涉诉之前向原告告知，告知函该证据证明了被告享有通知、协助原告就涉案房产办理按揭贷款的义务，但被告并未履行，同时截止今天的法庭审理过程，原被告双方陈述的各自联系方式于2016年7月20日三方买卖协议中记载的联系方式一致，不可能存在被告联系不上原告的可能性；对证据4-5无异议；对证据6证明目的有异议，首先被告认可的原告在2016年7月21日再次支付305000元购房款的事实，对于其收取司晓梅6000元的款项，结合被告的证据2应当认定为是被告杨雷收取了10000元的购房定金，抵扣其应当支付的中介服务费而后的款项，同时也就意味着被告在法庭答辩过程中反复强调为虚假陈述；对证据7该证据与原告提交的房屋现状照片比较而言存在时空滞后性，不能证明房屋现在的真实客观情况；对证据8无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发建设的赵都新城缇香花舍地块20号楼1单元1901号房所有权人为杨雷,杨雷与李晓娟系夫妻关系。2014年10月12日，杨雷与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》一份，主要约定“杨雷购买邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发建设的赵都新城缇香花舍地块20号楼1单元1901号房，房屋建筑面积112.61平方米，4443元/平方米，总金额500326元等”。当日，杨雷向邯郸市龙瑞房地产开发有限公司交纳房款250326元（2016年4月25日邯郸市龙瑞房地产开发有限公司向杨雷出具销售不动产统一发票，该票据在杨雷处），该房为期房。2016年7月20日，杨雷（甲方、卖方）、张文光（乙方、买方）、邯郸市邯山区同城房产中介（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为“第一条，甲方自愿将座落在河北省邯郸市邯山区赵都新城8号小区20栋楼1单元1901室房屋（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋基本情况：房屋性质为私产，所有权人为杨雷，建筑面积为112.61，楼层为19层，总层数为28层，使用性质为住宅，装修及附属设施均为无；第二条，成交价格为人民币585000元整；该房屋的产权过户或更名的相关费用由乙方承担，该房屋的过户时间及费用以当地房管局的即时政策为准；第三条，乙方向甲方的交款约定，（1）2016年5月4日交付定金10000元整，（2）2016年7月20日交付房款305000元整，（3）甲方在开发商处申请贷款250000元左右，贷款年限为N年，乙方需在确定贷款还款日前5天按时足额度还至该房还贷银行指定账户上……，（4）乙方押甲方人民币20000元整，作为该房屋保证金，待该房房证满贰年时甲方将该房过户与乙方名下之日，乙方将此保证金余额支付给甲方（保证金在下证时支付甲方壹万，剩余壹万在过户完毕当天支付给甲方），甲乙双方在签订本合同的同时，须将乙方所支付的定金存入同城房产个人账户；第四条，丙方为甲乙双方提供交易机会，……并协助甲乙双方办理产权过户手续或更名手续，甲乙双方需提供相应的合法证件，依据约定丙方收取服务佣金2%，双方各1%；特殊约定，该房屋贷款由甲方名义审批，乙方必需足额、按时支付给甲方提供的该房指定的贷款银行，不得出现数额不足，逾期等现象，在还款期间若由乙方导致的数额不足或逾期等现象，出现4次的，甲方有权收回该房屋不再出售给乙方并追究其法律责任，该房买卖合同签订之后发生的费用由乙方自行承担，该房按套出售，可能出现的房屋面积增减，多退少补，由乙方承担，因该房是甲方购买的期房，若由开发商出现的逾期交工而产生的赔偿问题和甲方无关，赔付至乙方，甲乙双方协商约定，在该房下证满贰年时，甲方协助办理该房的过户手续，在办理完毕房产证后，乙方代为持证，此房一经售出，不得反悔，以上条款均为甲乙双方协商后的结果，双方均按以上条款实施，若一方反悔或未按条款实行，自愿赔偿对方总房款的20%作为违约金等等”，落款处甲方杨雷、李晓娟签名并按手印，乙方张文光签名并按手印，丙方邯郸市邯山区同城房产中介加盖公章。2016年7月21日，张文光通过河北省农村信用社汇款支付杨雷房款305000元，同日，杨雷向张文光出具了收条，该收条载明“今收到张文光购房（赵都新城8号地20号楼1单元1901号房）房款315000元整（叁拾壹万伍仟元整）”，该收条载明的款项中包含定金10000元，杨雷并将《商品房买卖协议》原件及2014年10月12日交纳房款250326元收据原件交由张文光保管。2018年6月25日，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司向杨雷发出“通知函”，要求其于2018年6月29日前交付按揭贷款资料，并配合办理按揭贷款。2018年11月7日，杨雷向邯郸市龙瑞房地产开发有限公司支付剩余房款250000元。后张文光要求杨雷、李晓娟交房和办理相关手续未果，导致诉讼，诉请如前。 另查明，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2019年5月22日出具情况说明一份，内容为：“业主杨雷（身份证号1304041982××××××××），购买了邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发的赵都新城8号地缇香花舍地块20号楼1单元1901号商品房，已交纳全款500326元。目前该商品房尚未交房，已具备合同备案条件。” 再查明，本案一审中，张文光于2019年5月9日，向本院申请诉讼财产保全，本院经审查认为，张文光的申请符合有关法律规定，裁定查封了杨雷位于邯郸市邯山区赵都新城8号地（缇香花舍地块）20号楼1单元1901号房产一套（保全价值585000元）。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2016年7月20日杨雷、李晓娟与张文光签订的《房屋买卖合同》及《特殊约定》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。张文光履行了合同约定支付过半房款及定金的义务，杨雷、李晓娟在接到邯郸市龙瑞房地产开发有限公司的“通知函”后，称联系不上张文光，不能按照合同约定与张文光一起共同办理相关房贷手续，而将房屋剩余价款（250000元）一次性交付邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，虽双方对此观点说法不一，但本案《房屋买卖合同》及《特殊约定》仍应继续履行为宜。鉴于杨雷、李晓娟已将涉案房屋剩余价款（250000元）一次性交付邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，张文光应将该房款返还杨雷、李晓娟；综合考虑目前本案的实际情况，张文光再酌情支付杨雷、李晓娟涉案房屋房价上涨款100000元为宜。杨雷、李晓娟辩称涉案合同可以解除等意见，因无相关证据证实，本院不予采信，原告所诉，符合法律规定的部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、2016年7月20日杨雷、李晓娟与张文光签订的《房屋买卖合同》及《特殊约定》有效； 二、张文光于本判决生效之日起十日内向杨雷、李晓娟支付涉案房款250000元并支付涉案房屋房价上涨款100000元，共计350000元整； 三、张文光与杨雷、李晓娟继续履行2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》及《特殊约定》，在涉案房屋具备交付条件时，双方应按照合同约定配合办理涉案房屋过户、登记等相关手续； 四、驳回张文光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9030元，由杨雷、李晓娟负担，保全费3445元，由张文光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长 张静人民陪审员徐桂云人民陪审员杨晓辉 二〇二〇年三月三十一日 书记员 刘        瑞        雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。