呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9986号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告:石元正，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）与被告石元正房屋租赁合同一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃华公司委托诉讼代理人赵明程、被告石元正及其委托代理人戴岩欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沃华公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2、判决被告石元正向原告支付拖欠的房屋租金97525.83元(从2014年11月18日计至2016年4月26日)；3、判决被告石元正向原告支付房屋占用费105112.68元（2016年4月27日至2017年10月19日）；4、判决被告石元正向原告支付迟延支付违约金12189.18元；5、案件的诉讼费用(诉讼费、律师费)由被告承担。事实与理由：2014年11月24日,原被告签订《房地产租赁合同》及《补充协议》,约定沃华公司将位于呼和浩特市××区出租给石元正,用于零售经营，业态限于童鞋。房屋建筑面积为66.26平方米。租赁期限从2014年11月18日至2019年11月17日止，其中《补充协议》约定2014年11月18日至2016年11月17日每月的固定租金为5643.14元；2016年11月18日至2017年11月17日每月固定租金为6094.59元；租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定,沃华公司在被告拖欠租金等相关费用累积相当于二个月租金额,且经催告仍不缴纳时有权书面通知解除合同，违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金;支付的违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后,沃华公司按约交付房屋。但石元正自2014年11月18日起未按约交纳租金,经催缴后仍不履行交纳义务,已经严重损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。石元正辩称，1、被告不同意现在判决解除租赁合同，应当依法确认2015年9月18日双方协商一致解除了房地产租赁合同。按照双方签订的租赁合同第十二条约定，被告拖欠租金等费用，累计相当于两个月的租金额，经催告仍不缴纳的，原告有权解除租赁合同。根据《合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告并未在合理期限内行使解除权，因此现在原告向法院主张解除合同已超过法定的解除权行使的除斥期间，原告的解除权早已消灭。2、事实上，被告于2015年9月18日已经搬离商铺，被告是最早办理退铺的商户，2015年9月被告与原告方总经理唐志海、二楼商管负责人王东燕协商一致撤铺，当时原告承诺不收取被告任何费用，被告在2015年9月前三番五次要求退铺，原告以不收取任何费用为由，恶意不解除合同，最终被告于2015年9月18日退回商铺。若原告现在否认被告上述事实，即视为双方从未解除过租赁合同，那么在租赁期内原告擅自将被告商铺另行出租的行为严重侵害被告合法权益，并且给被告造成巨大的经济损失，应当向被告返还被告装修的商铺并赔偿全部损失。3、原告应当尊重事实，不应违背事实。根据合同法第三十七条规定“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。被告按照双方约定返还商铺，放弃所有装修营业损失，这些最主要的义务均已履行完毕，原告也将被告原有装修破坏并将商铺另租他人，已经对被告履约内容予以接受，因此原告应尊重事实，履行当时的承诺，不收取被告任何费用。4、因被告于2015年9月18日退铺搬走，原告主张的房屋租金、房屋占用费是没有事实及法律依据，原告应举证证明其第二、第三项诉讼请求的是否为事实，否则承担举证不能的后果。5、按双方的退铺约定，即使原告按2015年9月主张租金也已经超过诉讼时效，不应得到支持。根据《民法通则》第136条第3项规定，延付或拒付租金的诉讼时间期间为1年。《民法总则解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。6、被告不存在违约行为，而是原告违约在先，原告提供的金游城的房屋消防验收一直不合格，2015年至2018年期间不断被消防部门责令限期改正，甚至是违反法律规定在营业期间进行施工改造，被消防部门要求闭店整改，所以原告要求金游城全体商户闭店，导致被告租赁的商铺不能按照租赁合同约定的用途即按照营利性商铺经营、甚至都无法正常开门营业。很多季节性商品无法当季销售。原告隐瞒其消防验收不合格的情况下将商铺租予被告，违反《消防法》第十五条的规定。综上，原告不应向被告收取任何租金，被告不存在违约行为，不应支付违约金、案件受理费、律师费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。原告提交《房地产租赁合同》，被告认可其真实性，本院予以采信。对于原告提交的EMS邮寄单，因该邮寄单没有妥投记录，本院不予采信。对于被告提交的照片、视频、消防部门的通知书、交费凭证等证据，经核实本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月7日，沃华公司（出租方、甲方）与石元正（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同就以下事项进行了约定：第一条、甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区，建筑面积69.84平方米（乙方用于经营巴布豆童鞋）。第三条、合同租赁期限五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月18日前向乙方交付该房屋。自房屋交付之日算起，乙方享有60日的免租期；免租期包括装修免租期和经营免租期；装修免租期自2014年9月18日至2014年11月17日；租金自免租期届满之后次日起计算。在上述免租期内，乙方无需缴纳租金，但在该期间内乙方需要向甲方或者甲方指定的管理公司缴纳物业管理费。第四条、关于租金，自2014年11月18日至2016年11月17日止，每月固定租金为5948.04元，2016年11月18日至2017年11月17日的每月租金为6423.88元，2017年11月18日至2018年11月17日的每月租金为6937.79元……；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金11896.08元，首期租金是指在2014年11月18日至2015年1月17日期间所应交纳的租金；租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期两个月的固定租金；如最后一期固定租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算。第五条、乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金11896.08元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用；租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿，上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足；租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。第六条、租赁期限内，乙方应向甲方指定的管理公司支付物业管理费，物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元。自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月物业管理费为1062.15元。乙方应在签署本合同时支付两个月物业管理费2124.30元作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。第十条10.6款约定，在租赁期内，除本合同约定外，乙方不得擅自提前迁出该房屋…。第十二条、解除本合同的条件，12.2甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：12.2.1租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；12.2.2租赁期限内，乙方中途擅自退租的……。第十四条、违约责任，在本合同约定的租赁期限届满前，甲乙任何一方在无法定或本合同约定的情况下均不得解除、撤销本合同或提前终止本合同，擅自解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的两倍计算支付。另外，该合同还对通知送达地址、房屋租赁的返还、提前解除合同时房屋的返还、争议解决等进行了约定。另查明，2014年6月16日,石元正向呼和浩特鹏达投资置业有限公司交纳意向金11896.08元。上述《房地产租赁合同》签订后，原告向被告出示的《租金缴纳单》显示，缴费面积应为66.26平方米，租金每平米每日为2.8元，首期租金自2014年12月28日至2015年2月27日应为11286.28元，保证金应为11286.28元，已交意向金11896.28元。2014年10月24日，石元正向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司交纳了装修押金2000元和首期物业费2015.41元。再查明，2016年4月26日，沃华公司形成一份“合同解除函”，通知石元正“截至2016年4月26日已拖欠沃华公司各项费用115243元，其中租金97525.83元….经我公司催告后，贵方至今未支付，已构成根本违约。现我公司根据合同约定行使单方解除权…”。2017年3月7日，沃华公司形成“催款函”一份，要求石元正支付自2014年11月18日至2016年4月26日产生的租金97525.83元以及其他费用等，并支付自2016年4月27日至2017年2月28日的房屋占用费68853.03元和采暖费等。为此，沃华公司提交了两份EMS快递单，快递单未载明日期，同时沃华公司未提交快递单的跟踪查询单。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。沃华公司与石元正签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。现沃华公司主张解除《房地产租赁合同》，石元正主张双方于2015年9月18日已达成一致解除了合同。沃华公司提交EMS快递单证明其向石元正邮寄过催款函，以此证明《房地产租赁合同》一直未解除，石元正表示从未收到该快递函件。经核实，沃华公司提交的快递单未记载寄件日期，其实际邮寄日期与催款函是否相符及是否妥投至石元正，沃华公司均不能提供物流信息予以证明，故沃华公司依据该函件主张单方解除权证据不足，本院不能采信。石元正主张从2015年9月18日开始闭店搬离后未再占有、经营，而沃华公司不能举出有效证据证明该店铺一直由石元正占有、使用、经营，本院对石元正的上述抗辩予以采信。故涉案房屋自2015年9月18日已由沃华公司实际控制，沃华公司作为出租方有义务及时止损，向石元正主张欠付的租金及违约金。沃华公司既不积极向石元正主张上述权利，也不及时寻求新的承租方，而是以其另租他人的时间作为其行使单方解除权的时间，证据不足，本院不予支持。因此本院认定2015年9月18日双方已经实际解除《房地产租赁合同》，之后产生的租金及其他费用不应由石元正承担。对于自交房之日至2015年9月18日期间产生的租金费用，按照合同约定应当由石元正承担。对于该期间产生的租金问题，石元正以“房屋未按约定时间交付，2014年12月28日安排进场装修后商场屡次施工导致无法正常营业，商场一再承诺不收取租金，直到被告于2015年9月18日因无力经营而搬走，期间不拖欠任何租金,且原告请求已超过诉讼时效”作为抗辩。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付房屋租金的诉讼时效期间为一年。而现有证据证明，原告一直未积极有效地主张权利，直到2019年11月7日向本院提起诉讼主张房屋租金及违约金，且未举证证明其该项主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由。故本院认为，沃华公司主张的截至2015年9月18日以前产生的租金以及相应违约金请求已超过诉讼时效，本院不予支持。对于沃华公司主张的律师费，沃华公司当庭不能予以明确，且其主张无合同依据，故对沃华商业管理公司主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告石元正签订的《房地产租赁合同》于2015年9月18日解除；二、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2261元（原告已预交），由原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞 二〇二〇年三月二十五日书记员 刘国荣