广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初61号 原告：桂林家乐实业开发有限公司，住所地：桂林市七星区会仙路7号6栋1-2层。 法定代表人：梁毅华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：于军，男，1973年8月1日出生，汉族，住广西桂林市灵川县。 被告：阳晓薇，女，1979年12月10日出生，汉族，住广西桂林市灵川县。 二被告委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 原告桂林家乐实业开发有限公司（以下简称家乐公司）诉被告于军、阳晓薇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告家乐公司的委托诉讼代理人覃宁斌、梁华娟，被告于军、阳晓薇的委托诉讼代理人冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家乐公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告桂林家乐实业开发有限公司与被告于军、阳晓薇2016年8月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判决于军、阳晓薇向原告支付违约金人民币30000元；3、判决于军、阳晓薇承担本案原告支付的律师费42385元；4、判决于军、阳晓薇承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年8月3日签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，双方就原告开发的桂林市七星区12号华御公馆17栋2-5-3号房的买卖事项进行了约定。房子总价954625元，被告按揭贷款支付。合同的附件四合同补充协议第一条第4点约定：“买受人未按约定向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起5日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等，下同），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房产地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《买卖合同》并处买受人违约金30000元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何的补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或者出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。被告在签订《商品房买卖合同》后，向中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）贷款并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人，并与建行桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告愿意为被告于军、阳晓薇的借款债务在办妥抵押房屋权属证书并将他项权利证书交给建行桂林分行收执之前承担连带清偿责任。因被告没有按约还款，原告代被告偿还银行贷款，三次共垫付了25357.03元。建行桂林分行于2019年4月9日到桂林市秀峰区人民法院立案起诉于军、阳晓薇、家乐公司，要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告偿还本金613969.65元及利息、罚息，要求被告承担包括律师代理费27558元及相关费用，并要求家乐公司承担连带保证责任。2019年6月27日秀峰区人民法院作出《2019》桂0302民初466号判决，判决支持建行桂林分行的诉讼请求。2019年11月1日，原告向建行桂林分行履行了连带清偿责任的生效判决义务，支付656579.11元。经询问，原告表示在解除合同后返还被告购房款346067.37元（首付款294525元+已支付的银行贷款本金51542.37元）。 被告于军、阳晓薇辩称，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》中的合同解除条款无效。其一，原告与二被告之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，因被告通过按揭，已完成了付款义务。至于被告无法归还银行贷款，原告作为保证人承担连带还款责任，是另一个法律关系，原告完全可以在还完贷款后向被告追偿。故合同约定：“如被告不归还银行贷款，原告可解除合同。”该条款属于过分加重被告义务，应属无效条款；其二，该合同事实上已无法解除，涉案房屋在2018年9月29日已通过象山法院（2018）桂0304民初2932号民事调解书交付给了第三人郑照全，调解书已生效，且根据2018年11月17日象山法院的（2018）桂0304执1288号公告，该房屋已交付给了第三人郑照全，故双方签订的合同事实上已无法解除。综上，请求法院驳回原告诉请。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年8月3日，原告（出卖人）与被告于军（买受人）、阳晓薇（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：GL2016017149），合同第三条约定：买受人购买原告座落于桂林市七星区华御公馆17栋2-5-3号房，用途为住宅，建筑面积共121.95平方米，其中套内建筑面积102.92平方米；合同第四条约定：该商品房按套内面积计价，单价为每平米9275.41元，总价款954625元；第六条约定：付款方式为首付＋银行贷款支付方式，买受人于签约之日支付首付款294625元，余款660000元以贷款方式支付至出卖人帐户；合同第八条约定：房屋交付期限为2017年2月28日；合同补充协议第4条约定：买受人未按约定向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除合同并处买受人违约金30000元，买受人自行承担该商品房装修损失，出卖人不予补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此而发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。被告在签订《商品房买卖合同》后，向建行桂林分行贷款，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人，并与建行桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告愿意为被告于军、阳晓薇的借款债务在办妥抵押房屋权属证书并将他项权利证书交给建行桂林分行收执之前承担连带清偿责任。上述合同签订后，被告向原告支付房屋首付款人民币294625元，2016年9月19日，建行桂林分行向于军发放贷款人民币660000元。从2016年10月19日至2018年12月4日，于军偿还银行贷款本金42442.53元，2019年5月24日，于军偿还银行贷款本金9099.84元，于军共计偿还贷款本金51542.37元。因被告于军未能按时还贷，2018年12月24日，原告代被告于军垫付了人民币7857.03元。之后，建行桂林分行因金融借款合同纠纷将于军、阳晓薇及家乐公司诉至法院，2019年6月27日，桂林市秀峰区人民法院作出（2019）桂0302民初466号民事判决，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司桂林分行与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告于军偿还原告剩余借款本金604869.81元及利息、罚息；……；四、被告阳晓薇对被告于军的上述债务承担连带清偿责任；五、桂林家乐实业开发有限公司在办妥位于桂林市七星区华御公馆17栋2-X-X号房屋他项权利证书并交原告收执之前对被告于军、阳晓薇的上述债务承担连带清偿责任；……。因被告于军、阳晓薇未履行该生效判决书确定的法律义务，2019年11月1日，原告代于军向建行桂林分行支付履行款656579.11元，于军、阳晓薇至今未还清原告代偿款。 另查明，涉案房屋于2016年8月3日办理了商品房购销合同备案登记手续，已交付二被告，但尚未办理房屋产权证。现原告提出解除《商品房买卖合同》,并表示返还被告于军、阳晓薇已付的购房款346067.37（首付款294525元+已支付的银行贷款本金51542.37元）元。原告与广西宁斌律师事务所于2019年12月18日签订《委托代理合同》，支付律师代理费42385元。 再查明，案外人郑照全与被告于军、阳晓薇、第三人桂林市同创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方达成调解协议，2018年9月29日桂林市象山区人民法院作出（2018）桂0304民初2932号民事调解书，调解协议如下：被告于军、阳晓薇继续履行原、被告双方于2018年9月15日签订的《二手房买卖协议》，于2018年10月10日前将位于桂林市七星区华御公馆17栋2-X-X号房屋交付原告郑照全使用。 本院认为：原告与二被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》约定：买受人未按约定向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等），在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除合同并处买受人违约金30000元，买受人承担因此而发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。被告未按约偿还银行贷款，致使原告于2018年12月24日代被告于军偿还银行贷款人民7857.03元，2019年11月1日，原告又代于军偿还银行贷款656579.11元。目前于军、阳晓薇尚未还清原告代偿款项，也未取得房地产权属证书，故原告要求解除家乐公司与被告于军、阳晓薇于2016年8月3日签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告返还被告于军、阳晓薇购房款人民币346067.37元。原告要求被告于军、阳晓薇支付违约金30000元，并要求于军、阳晓薇承担本案原告支付的律师代理费42385元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告于军、阳晓薇辩解《商品房买卖合同》中有关解除合同的条款加重被告的义务，应属无效条款，无事实与法律依据，本院不予采纳；被告提供的证据无法证明该房屋发生了新的权属变更，对被告关于《商品房买卖合同》事实上无法解除的辩解，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告桂林家乐实业开发有限公司与被告于军、阳晓薇于2016年8月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GL2016017149），原告桂林家乐实业开发有限公司返还被告于军、阳晓薇购房款人民币346067.37元； 二、被告于军、阳晓薇支付原告桂林家乐实业开发有限公司违约金30000元； 三、被告于军、阳晓薇支付原告桂林家乐实业开发有限公司已支付的律师费42385元。 本案应收取案件受理费14044元，因适用简易程序审理减半收取7022元（原告已预付本院），由被告于军、阳晓薇负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14044元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  谌姝霖 二〇二〇年三月十三日 书记员  陈小仟