吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3219号 原告：吉林双塔经贸有限公司，住所地吉林市丰满区小白山乡白山村（松江南路488号）办公楼五层543室。 主要负责人：王彦，执行董事。 委托诉讼代理人：李刚，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：张强，吉林丁凤礼律师事务所律师。 被告：吉林商通农业有限公司，住所地吉林市丰满区吉林大街67号。 法定代表人：陈利敏，总经理。 委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓莉，女，该公司员工。 被告：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地长春市宽城区北京大街15号。 法定代表人：吴丽艳,总经理。 第三人：松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地松原江山市场院内。 法定代表人：何伟，经理。 第三人：珲春江山经济发展有限公司，住所地珲春市边境经济合作区。 法定代表人：宋洋，经理。 原告吉林双塔经贸有限公司（以下简称双塔公司）与被告吉林商通农业有限公司（以下简称吉林商通公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称吉林江山公司）、松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称松原江山公司）、珲春江山经济发展有限公司（以下简称珲春江山公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告双塔公司委托诉讼代理人李刚、张强，被告吉林商通公司委托诉讼代理人张文业、张晓莉到庭参加诉讼。被告吉林江山公司、第三人松原江山公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。第三人珲春江山公司经本院公告送到期限届满未到庭。本案现已缺席审理终结。 双塔公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与吉林市江山商业园有限责任公司（以下简称商业园公司）签订《房屋租赁协议书》有效、原告有合法承租权;二、判令停止“限原告从租赁的吉林江山公司名下的房屋中迁出”的执行措施;三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月30日,原告与商业园公司签订《房屋租赁协议书》，约定原告租赁商业园公司拥有自主经营权的坐落于吉林市吉林大街67号的综合楼四、五、六层房屋(建筑面积4800平方米)，用于写字楼使用与经营，租期10年（2011年1日至2020年12月31日)，房屋产权人吉林江山公司签署了《授权同意书》。协议签订后,原告依约接收房屋并投入5,000,000余元资金进行装修改造,装修改造完成后开始使用及租赁经营。2014年12月31日，原告与商业园公司又签订《补充协议书》，约定租期变更为12年（2011年1月1日-2022年12月31日）等内容，房屋产权人吉林江山公司在该协议上加盖了印章。2019年4月15日，长春市宽城区法院向原告发出无文号的通知，限原告“自通知之日起10日内从租赁的吉林江山公司名下的房屋中迁出，如无异议且不迁出，将强制执行”。原告于2019年6月向宽城区法院提出异议申请，该院未经听证于2019年7月下发了（2019）吉0103执异80号执行裁定，驳回了原告的异议。原告认为（2019）吉0103执异80号执行裁定及2019年4月15日向原告发出的通知认定事实及适用法律错误,故依据《民事诉讼法》227条的规定，提起执行异议之诉。一、根据宽城区法院（2019）吉0103执异80号执行裁定查明的事实，商业园公司于2001年3月22日即与房屋产权人吉林江山公司签订为期20年的《租赁合同》，在涉案贷款发生及法院查封之前即已取得合法的租赁权，商业园公司与原告签订租赁合同是合法转租并取得产权人的同意及授权，租赁权应受到法律保护。二、宽城区法院（2006）宽民初1715号民事判决书仅确定金钱给付，是普通债权，该判决并未认定存在“抵押担保”及判决抵押物的优先受偿权。故该案执行程序中无须对“抵押担保及抵押物的优先受偿”进行认定，也不能以此阻却原告的合法承租权，涉及“抵押”纠纷应通过原债权纠纷诉讼程序处理。被告通过强制执行程序可以取得房屋所有权，以实现清偿债务的目的，原告继续履行租赁合同并不影响被告的债务清偿；三、涉案房屋有效查封措施是宽城法院（2019）吉0103执异80号执行裁定认定的时间（2017年8月28日)，在原告租赁合同签订日期（2010年12月30日）之后。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定,原告合法有效的承租权应受到法律保护。宽城法院(2019）吉0103执异80号执行裁定以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条一款为依据，裁定驳回原告的异议是认定事实及适用法律错误。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。 吉林商通公司辩称，原告2010年12月30日与商业园公司签订的《租赁协议》约定，商业园公司将位于吉林大街67号综合楼4、5、6层房屋，建筑面积4800平方米，租赁给原告，租赁期限为10年（2011年1月1日至2020年12月31日。协议签订后原告使用租赁房屋至今。2003年7月14日，吉林江山公司将该房屋抵押给中国农业银行长春开发区支行。2007年8月28日，该抵押房屋被长春市宽城区人民法院查封至今。商业园公司在涉案房屋设定抵押后将此房屋租赁给原告，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定，及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力的规定。且该涉案房屋在原告租赁时已处于法院查封状态。故原告与商业园公司签订的《租赁协议》不能对抗抵权人的享有的权利。 吉林江山公司无答辩。 松原江山公司无述称。 珲春江山公司无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月26日，本院（2006）宽民初字第1715号民事判决书，判令：一、吉林江山公司给中国农业银行长春开发区支行借款2510万元及利息，松原江山公司、珲春江山公司共同对中国农业银行长春开发区支行借款500万元及利息承担连带清偿责任。本院以（2007）宽执字第359号立案执行（2006）宽民初字第1715号民事生效判决，后该案被长春市中级人民法院提级执行。2012年长春市中级人民法院将该案裁定由本院执行，本院以（2012）宽执字第800号立案执行。执行中本院【2007年8月28日起，（2007）宽执字第348、390、359、350号-4】及长春市中级人民法院【2010年7月28日起,（2009）长执恢字第52-1号-3】，先后对吉林江山公司贷款抵押登记的坐落于吉林市丰满区吉林大街67号的产权证号丰727号11,992平方米、9229平方米房产（吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证，设定抵押时间分别为2003年5月29日及2003年7月14日）及附属土地使用权（证号为吉丰国用2002字第020520021号，面积13,957.2平方米）进行查封。上述房屋现用于商业园公司市场经营。2007年8月28日，本院对上述房产进行了查封。本案争议的吉林大街67号的综合楼第四、五、六层（建筑面积为4800平方米），属于上述被查封的房屋、土地之内。2018年12月25日，商通公司通过竞买方式取得中国农业银行长春开发区支行享有的本院（2006）宽民初字第1715号民事判决所确定的债权。2019年4月10日，商通公司向本院申请变更其为申请执行人，本院于2019年4月17日作出（2012）宽执字第800号执行裁定，变更商通公司为本案申请执行人。2019年6月12日，双塔公司向本院提出案外人执行异议，要求撤销本院于2019年4月25日发出的迁出通知。本院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异80号执行裁定，驳回了双塔公司的异议。 本案诉讼过程中，双塔公司依据诉请向本院提供主要证据为：1、双塔公司2010年12月30日与商业园公司签订的《租赁协议》、2014年12月31日双塔公司与商业园公司签订的《补充协议》、商业园公司与吉林江山公司签订的授权同意书各一份，证明双塔公司与商业园公司签订了租赁合同，将位于吉林大街67号综合楼四、五、六层出租给双塔公司使用，该租赁合同已经得到房屋所有权人吉林江山公司的授权及确认，该租赁合同合法有效，双塔公司有权租赁案争房屋；2、长春市宽城区人民法院（2019）吉0103执异80号执行裁定书、长春市宽城区人民法院（2006）宽民初字1715号民事判决书，证明2011年商业园公司向长春市中级人民法院出具情况说明一份，后附双方签订的租赁合同，说明2001年3月22日商业园公司与吉林江山公司签订租赁合同，将案争房屋整体出租给商业园公司。 本院认为，《最高人民法院》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案争房屋设定他项权利的时间分别为2003年5月29日、2003年7月14日，而双塔公司与商业园公司签订《租赁协议》的时间2010年12月30日，系在案争房屋设定担保物权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。故根据上述规定，双塔公司诉请停止对该案争房屋的执行缺乏事实依据，本院不予支持。关于双塔公司要求确认其与商业园公司签订的租赁协议效力问题，应由签订该租赁协议的双方当事人另行确认处理，本院对此不予确认。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条、《最高人民法院》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决如下： 驳回吉林双塔经贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费11,925元、公告费390元，由吉林双塔经贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李景泉 审 判 员  石 磊 人民陪审员  丁桂云 二〇二〇年三月九日 书 记 员  王嘉琳