广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初342号原告：甘健华，男，1971年12月16日出生，汉族，住广州市花都区。身份号码：441802197112163914。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。被告：甘健洪，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被告：段超然，男，1990年7月11日出生，汉族，住广州市花都区。原告甘健华与被告甘健洪、段超然共有纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告甘健华的委托诉讼代理人张俊贤，被告甘健洪及其委托诉讼代理人骆国栋到庭参加诉讼。被告段超然经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告甘健华向本院提出诉讼请求：一、两被告退还原告购房款419266.76元及利息（以419266.76元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月27日起计至2019年8月19日止；以419266.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际付清之日止）；二、两被告支付原告该房的租金收益（自2016年6月1日至2018年9月30日每月支付2708.25元；自2018年10月1日至2019年9月30日每月支付2992.75元，自2019年10月1日至今每月支付3292元），暂计至起诉之日为121620元；三、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告甘健华又将第二项诉讼请求变更为：两被告支付原告该房的租金收益10000元。事实与理由：原告与两被告于2014年10月8日签署了《共同投资协议书》一份，双方共同投资购买位于广州市花都区永发路14号2栋222房，即花都区雅居乐锦城汇通广场银通街二层222号商铺。该协议约定原告投资25%，被告甘健洪投资25%，被告段超然投资50%，今后出租该房所获租金和转让后收回的本金、利润以及偿还贷款等同样按照以上比例进行分配。原告依本协议约定向两被告支付了购房款首付350000元以及2015年1月至2017年1月每月的按揭款共计69266.76元，以上合计419266.76元，但自共同投资购买该房到现在，两被告一直没有与原告共同管理经营，也未将租金收益分配给原告。经原告多次催促，但两被告仍以种种理由予以拖延，至今仍未将原告的购房款和该房的租金收益支付给原告，两被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益。被告甘健洪辩称：一、原告对涉案商铺不享有权益，其要求返还购房款及利息缺乏事实依据和法律依据。1.被告甘健洪、段超然为涉案商铺的共同共有人。根据原告提供的《认购书》以及《商品房买卖合同》显示，涉案商铺的权属人为被告甘健洪、段超然，与原告无关。各方之间没有签订关于涉案商铺权益的任何协议，原告并非涉案商铺的共有人、权益人。2.原告主张2014年1月5日的350000元购房款，以及其统计的2015年1月-2016年12月的69266.76元按揭款，应当提供证据予以证明，否则应当承担举证不能的后果。原告认为其在2014年1月5日向被告甘健洪支付了首期款350000元以及2015年1月-2016年12月期间的供款，就此提供了相关的银行流水。被告甘健洪认为，首先双方之间在2007年-2017年期间共同经营二手车，双方及配偶之间存在频繁的资金往来，上述款项为双方经营二手车的资金往来，而非购房款。若原告认为其中某几笔为首期款和按揭款，应当提供相关证据予以证明。其次，若按照原告所主张持有涉案商铺25%权益，出资金额应当是288954元，与其主张的出资350000元首期款余额不一致。再者，被告甘健洪早在2013年12月28日就认购了涉案商铺，并于当日支付了定金200000元，且在2014年1月4日就支付了首期款490000多元，即在原告所谓的2014年1月5日支付首期款之前，被告甘健洪就已经支付了相关费用。二、原告对涉案商铺不享有权益，无权要求租金收益。正如上文所述，原告不是涉案商铺的共有人、权益人，因此不享有商铺的收益权。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告段超然未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称：一、涉案商铺为被告段超然、甘健洪共同共有。2013年12月28日，被告段超然与被告甘健洪作为认购方，与出售方广州市花都雅居乐房地产开发有限公司签订《花都雅居乐花园认购书》，认购了涉案商铺。2014年6月21日，双方签订《商品房预售合同》，被告段超然与被告甘健洪按照约定支付了各项费用，即被告段超然、甘健洪为涉案商铺的共同共有人。二、被告段超然不清楚原告与被告甘健洪之间内部关系。被告段超然依法对涉案商铺享有50%的权属，至于原告与被告甘健洪对另外的50%权属是否进行划分，被告段超然对此并不清楚，三方之间没有签订关于涉案商铺的投资协议书。三、被告段超然没有收过原告的任何款项，不应当承担任何责任。根据原告提供的银行流水，均是显示其与被告甘健洪之间的资金往来，原告与被告段超然之间并没有资金往来。因此，无论本案如何处理，被告段超然不应当承担任何责任。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区花都雅居乐花园雅居乐汇通广场2栋2层222房，即花都区花都永发路14号（2栋）222房，预告登记所有权人为段超然、甘健洪。甘健华与甘健洪为同胞兄弟关系，曾洁容与甘健华系夫妻关系，梁翠英与甘健洪为夫妻关系。2013年12月28日，段超然、甘健洪（认购方）与广州花都雅居乐房地产开发有限公司（出售方）签订一份花都雅居乐花园认购书，约定认购方向出售方认购涉案商铺，优惠折扣价为2254862元。定金200000元于签署本认购书时已付清，第一期楼款476459元须于2014年1月4日前付清，同时即办理1120000元的银行按揭手续。第二期扣款458403元须于2014年6月28日前付清。认购书还对其他事项进行了约定。签订认购书当天，甘健洪支付了购房定金200000元。2014年1月4日，甘健洪支付了部分首期款499434元。2014年6月21日，段超然、甘健洪（两人作为乙方）与广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方）签订商品房预售合同，约定甲方将涉案商铺以2254862元的价格出售给乙方，按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的50.33%，即1134862元，剩余房款1120000元须于2014年6月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州花都支行。之后，甘健洪向中国农业银行股份有限公司广州花都支行申请了1120000元的按揭贷款，该贷款生效日期为2014年12月3日，到期日期为2024年12月2日，还款方式为等额本息。其中2015年1月3日至2015年12月3日每月应还本息为12868.91元，2016年1月3日至2017年12月3日每月应还本息为12161.19元。甘健洪称段超然每月通过微信或者银行转账的方式支付一半的贷款本息到甘健洪农业银行尾号2779的还款账号，再由甘健洪统一还款。涉案商铺办理收楼手续之后，甘健洪与段超然于2017年6月23日将涉案商铺出租给案外人杨笑芬并签订房屋租赁合同，约定的租赁期限为六年，即2017年10月1日至2023年9月30日，其中2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为10883元。诉讼中，甘健华称其与甘健洪、段超然在2013年8、9份口头协商由甘健华、甘健洪各投资25%，段超然投资50%，共同购买涉案商铺，以甘健洪、段超然的名义签订合同，三方共担风险、共享收益。鉴于甘健华与甘健洪系亲兄弟关系，与段超然的父亲系朋友关系，因此未签订相关协议，甘健华为了规避债务，所以未在认购书及商品房预售合同中签名。由于甘健洪先期支付了定金及首期款共699434元，甘健洪与甘健华各占25%的股份，因此甘健华支付一半的投资款349717元。甘健华在2014年1月5日分两笔共向甘健洪妻子转账支付了350000元。段超然支付了第二期首期款以及税费472012元，当时约定段超然需要返还甘健华和甘健洪共计113000元，段超然向甘健洪返还了113000元。2014年10月8日，三方对于购买商铺的应付款项进行了核算，2015年1月6日左右，段超然的父亲根据三方的核算情况亲笔手写了《购买汇通广场商铺双方出支情况》。甘健华或曾洁容自2015年1月份开始至2016年12月份期间，每月支付按揭贷款的25%到甘健洪或梁翠英的银行账户，2017年1月份之后因为甘健华和甘健洪产生矛盾，因此未再支付按揭贷款，甘健华认为双方的合作关系于2017年1月份已经解除。为此，甘健华提交了未签名的《共同投资协议书》《购买雅居乐汇通广场222号商铺资金使用情况》《购买汇通广场商铺双方出支情况》各一份以及银行流水、曾洁容与梁翠英的聊天记录予以证明。根据银行流水显示：2014年1月5日，曾洁容分两笔共向梁翠英转账支付了350000元；2015年1月2日,甘健华向甘健洪尾号为2779的农业银行账户转账3217.30元；2015年5月9日、2015年8月29日、2015年10月30日，甘健华分别向甘健洪尾号为2779的农业银行账户转账3217.23元；2015年3月28日，甘健华向上述账户转账3297.23元（甘健华称该款系按揭贷款加上银行手续费）；2016年5月30日、2016年8月25日，甘健华分别向上述银行账户转账3040.3元；2015年1月30日、2015年3月5日、2015年5月29日、2015年6月29日、2015年7月29日、2015年9月28日、2015年11月29日、2015年12月28日，曾洁容分别向向甘健洪尾号为2779的农业银行账户转账3217.23元；2016年3月1日、2016年3月28日、2016年6月26日、2016年9月28日、2016年10月26日、2016年12月27日，曾洁容分别向上述银行账户转账3040.3元，并在转账记录中注明：农行转出3040.3元到洪农行卡扣汇通供铺款；2016年7月25日，曾洁容向梁翠英的银行账户转账3040.3元。微信聊天记录显示：2015年8月29日，曾洁容向梁翠英发送微信：农行转出76450元俻你，另又转出3217.23元到洪卡度交汇通供铺款。2015年9月28日，曾洁容向梁翠英发送微信：农行转出3217.23元系汇通供铺款。2015年12月28日，曾洁容向梁翠英发送微信：刚刚系支付宝转出3217.23元到洪农行卡度交汇通供铺款。梁翠英均回复称：收齐，多谢。2016年1月10日，梁翠英向曾洁容发送微信：另外汇通商铺1月份扣费12161.19元，多俻部分下月扣除再俻我。曾洁容回复：已收到，谢谢，汇通系由1月开始少交供铺款还是2月开始，个脑唔系好好使转唔到过来。梁翠英回复：1月份就已经扣少啦。甘健洪对甘健华的上述陈述均不予确认，称甘健华与其和段超然之间不存在任何的共有关系或者合作购买涉案商铺的关系。甘健华及其妻子在2015年1月5日支付的350000元系双方合伙经营伟记车行的收入分配，如果甘健华系用于投资商铺，按照常理会备注款项用途，但是并没有备注。而甘健华自2015年1月至2016年12月每月向甘健洪转账的3000多元，系由于甘健华在2014年因为自身行为导致车行损失130000余元，各自负责一半的损失为60000元左右，最后双方协商由甘健华帮助甘健洪偿还两年供楼款以抵消上述债务。同时，甘健洪认为甘健华提交的共同投资协议书没有合同主体签字，不具备合同生效条件。《购买雅居乐汇通广场222号商铺资金使用情况》《购买汇通广场商铺双方出支情况》亦没有任何人员签名，均不予确认。甘健洪提交了一份民事判决书、银行流水，拟证明梁翠英与曾洁容作为车行的财务人员，双方存在频繁的经济往来。对于段超然的出资情况，甘健洪称段超然支付了第二期房款435428元，按照50%的出资额，本来段超然应向甘健洪支付甘健洪超额支付的款项，由于涉案房屋尚未办理产权证，因此双方协商办证费用由段超然支付，到时再多退少补。甘健华认为虽然其与甘健洪共同经营车行，但是上述证据并不能推翻甘健华支付的款项为商铺首期款及贷款款项的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，甘健华主张其与甘健洪、段超然之间成立共同投资购买涉案商铺关系，甘健华是涉案商铺的共有人，现由于双方合同关系解除要求甘健洪、段超然返还其投资款共计419266.76元。甘健洪则认为上述款项是二人经营二手车产生的资金往来，双方之间不存在共同投资购买涉案商铺的关系。对此，本院认为，第一，甘健华提交的《共同投资协议书》《购买雅居乐汇通广场222号商铺资金使用情况》《购买汇通广场商铺双方出支情况》并未有任何当事人的签名，甘健洪亦不予确认，故对甘健华提交的上述证据本院均不予确认。第二，涉案商铺自2015年1月3日至2015年12月3日每月应还本息为12868.91元，2016年1月3日至2017年12月3日每月应还本息为12161.19元，按照甘健华陈述的出资额25%，即相应每月偿还分别为3217.23元、3040.3元。根据甘健华提供的银行流水显示，2015年1月至2016年12月，甘健华或其配偶基本按照上述金额按月支付至甘健华的还款账号内。另外，甘健洪先期共支付了首期款及定金合计699434元，各自出资一半为349717元，与甘健华向甘健洪支付350000元的金额基本相当。第三，甘健华提交的银行流水中显示甘健华的配偶曾洁容自2016年3月至12月向甘健华的还款账户转账时均注明为“农行转出3040.3元到洪农行卡扣汇通供铺款”，曾洁容在向甘健洪的配偶梁翠英发送的微信聊天记录中多次称支付了涉案商铺的供楼款，梁翠英回复收到，而并未对款项性质提出异议，甚至还告知曾洁容从2016年1月份开始涉案商铺的按揭贷款减少了。综上，本院认为虽然甘健华与甘健洪之间并未签订共同购买涉案商铺的协议，但是法律并未强制要求此种法律关系必须签订书面合同，并且鉴于甘健华与甘健洪系兄弟关系，二者未签订合同亦符合常理，因此本院认为甘健华提交的证据可以证明其与甘健洪之间形成了共同投资购买涉案商铺，各自出资25%的事实，但是上述证据并不能证明甘健华与段超然之间也存在共同投资关系。甘健洪认为甘健华支付的350000元是二人经营二手车的资金往来，但是仅提交了双方配偶之间的银行流水予以证明，该证据并不足以证明其主张。而对于甘健华自2015年1月至2016年12月每月向甘健华支付的3000多元则认为系甘健华弥补车行损失的款项，但是并未提交证据予以证明，甚至该款项金额随着按揭贷款金额的变动而变动也与一般补偿方式不符。因此，对甘健洪的抗辩意见，本院不予采纳。由于自2017年1月份开始甘健华未再继续偿还按揭贷款，双方之间也因其他纠纷而导致关系恶化，丧失合作的基础，因此甘健华主张双方合同关系已经于2017年1月份解除，本院予以采纳。合同解除，双方权利义务终止，甘健洪应将收取的投资款返还给甘健华。经核算，甘健华共向甘健洪支付投资款合计419266.76元，甘健洪应该返还给甘健华。甘健洪占有上述款项给甘健华造成了利息损失，因此甘健华要求甘健洪支付利息的主张本院予以支持。利息以419266.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月27起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。如上所述，段超然与甘健华并不存在合同关系，故甘健华要求段超然承担付款责任于法无据，本院不予支持。由于甘健洪出租涉案商铺的时间为2017年6月份，此时甘健华与甘健洪之间的合同关系已经解除，故甘健华要求甘健洪支付涉案商铺的租金收益10000元依据不足，本院不予支持。段超然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告甘健洪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘健华支付购房款419266.76元；二、被告甘健洪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘健华支付购房款利息，利息以419266.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月27起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，暂计至2019年8月19日的利息为70803.67元；三、驳回原告甘健华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，由原告甘健华负担70元，由被告甘健洪负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年三月二十七日书记员 刘雄燕陈晓敏