上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19131号原告：孟辉，男，1957年10月22日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈迷娜，1976年4月30日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告共同委托诉讼代理人：张莹琳，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。诉讼代表人：安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：陈敏，女。原告孟辉、陈迷娜与被告上海源涞实业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告孟辉、陈迷娜的共同委托诉讼代理人张莹琳，被告上海源涞实业有限公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟辉、陈迷娜共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年8月31日解除；2.被告支付两原告2019年6月30日至2019年8月31日的房屋租金27,870.97元；3.被告支付两原告逾期违约金，其中，(1)因逾期支付2018年7月30日至2019年6月29日期间租金而产生的违约金合计58,605元，(2)欠付2019年6月30日至2019年7月29日期间租金的违约金，自2019年6月25日起算，欠付2019年7月30日至2019年8月29日期间租金的违约金，自2019年7月25日起算，均计算至实际付清之日止，每日按月租金的3%标准计算，(3)被告因逾期支付租金超过1个月，还应赔偿相当于8个月租金的违约金合计108,000元；4.被告支付两原告2019年9月1日至2020年1月1日的空置期损失55,350元，按日租金450元标准计算。事实和理由：2016年2月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定两原告将上海市长宁区黄金城道688弄8号502室房屋(以下简称涉讼房屋)租给被告。自2018年7月起，被告多次逾期支付租金，原告多次催告后，被告仍拖欠自2019年6月30日起的租金，原告遂于2019年8月2日向被告发出解除函。为维护自身合法权益，两原告遂提起本案诉讼。被告上海源涞实业有限公司辩称，同意双方的房屋租赁合同于2019年8月31日解除，对于欠付原告租金的期间及金额无异议，关于逾期违约金的约定有两种不同适用，一是逾期1个月内，按每逾期1日，向出租方支付月租金的3%作为逾期违约金，二是逾期超过1个月，赔偿出租方相当于8个月的租金，而本案被告欠租超过1个月，故只应适用第二种，且约定的8个月租金标准过高，被告仅同意按2个月租金标准支付，关于空置期损失，原告于2019年8月即提出解除合同，而次承租人也于2019年8月31日搬离涉讼房屋，故足以让原告重新去准备寻找下家，为此，被告不同意支付。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于上海市房地产权证、房屋租赁合同、付款明细、催款函、合同解除通知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系涉讼房屋的权利人。2016年2月28日，两原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月30日起至2021年3月29日止，前三年每月租金为13,000元，后两年每月租金为13,500元，首次押一付三，以后每月付，每月25日付款，如遇双休、法定节假日则付款日自动往后顺延；在签订本合同时，乙方向甲方支付13,000元作为保证金；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过1个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于8个月的租金。被告应于2018年7月25日支付2018年7月30日至2018年8月29日的租金，实际于2018年10月30日支付；被告应于2018年8月27日支付2018年8月30日至2018年9月29日的租金，实际于2018年11月5日支付；被告应于2018年9月25日支付2018年9月30日至2018年10月29日的租金，实际于2018年11月15日支付；被告应于2018年10月25日支付2018年10月30日至2018年11月29日的租金，实际于2018年11月16日支付；被告应于2018年11月26日支付2018年11月30日至2018年12月29日的租金，实际于2018年12月26日支付；被告应于2018年12月25日支付2018年12月30日至2019年1月29日的租金，实际于2018年12月26日支付；被告应于2019年4月25日支付2019年4月30日至2019年5月29日的租金，实际于2019年4月28日支付；被告应于2019年5月27日支付2019年5月30日至2019年6月29日的租金，实际于2019年5月31日支付。被告拖欠自2019年6月30日起的租金未付。期间，两原告多次发函向被告催讨租金未果，并于2019年8月2日向被告发送合同解除通知函。2020年1月2日，两原告将涉讼房屋重新出租给案外人。审理中，原、被告确认因次承租人于2019年8月31日搬离涉讼房屋，故双方合意于该日解除租赁关系，双方均同意保证金在本案中一并处理，以保证金抵扣被告欠付的租金。另查明，2019年12月23日，上海市第三中级人民法院出具(2019)沪03破359号民事裁定书，裁定受理申请人任奕阳对被申请人上海源涞实业有限公司的破产清算申请。本院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明，被告现处于破产阶段，故两原告作为债权人就涉案债权提起的确认纠纷，应为普通破产债权确认纠纷。本案双方的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。被告未付租金逾期超过1个月，构成严重违约，原、被告经协商于2019年8月31日解除合同，于法不悖，本院予以支持。被告欠付两原告2019年6月30日至2019年8月31日的房屋租金27,870.97元，双方对此并无异议，鉴于双方同意保证金在本案中一并处理，为避免诉累，本院予以准许，故以被告缴纳的保证金13,000元在欠付租金中予以抵扣后，被告仍应支付两原告租金14,870.97元，故对此部分债权，本院予以确认。关于两原告主张逾期付款违约金的诉请，被告欠付租金致合同解除，应承担违约责任，根据合同约定，被告既应向两原告支付按实际逾期天数收取的违约金，因其逾期超过1个月，还应向两原告赔偿相当于8个月租金的违约金，前一种违约金系针对拖欠租金而产生的滞纳金，后一种违约金系针对拖欠租金而导致的解约之违约行为，故上述两种违约金应为并列适用，而非被告抗辩的因逾期超过1个月，故仅适用后一种违约金，然而，涉案合同已于2019年8月31日解除，前一种违约金应截止到解除日，两原告主张实际付清之日，本院不予支持，另根据合同履行情况、当事人过错程度等因素，每日按月租金3%的标准收取过高，本院酌定按每日万分之五收取，故被告应向两原告支付因逾期支付2018年7月30日至2019年6月29日期间的租金以及因欠付2019年6月30日至2019年8月29日期间的租金而产生的违约金合计2,510.75元；同时，后一种违约金，被告提出约定的标准过高，要求调整，本院认为该违约金约定过分高于两原告的实际损失，酌定被告应承担违约金27,000元；综上，故对上述两部分债权，本院予以确认。关于两原告主张空置损失，合同因被告欠租违约而提前解除，次承租人虽于2019年8月31日搬离，但原告直至2020年1月2日才重新出租，故2019年9月1日至2020年1月1日期间存在空置损失，但是，房屋租赁是动态变化的市场，其受到市场因素影响，本院酌定被告应承担空置期损失27,000元，故对此部分债权，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告孟辉、陈迷娜与被告上海源涞实业有限公司就上海市长宁区黄金城道688弄8号502室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；二、确认原告孟辉、陈迷娜对被告上海源涞实业有限公司享有71,381.72元的债权;三、驳回原告孟辉、陈迷娜的其余诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取计2,538.68元，由原告孟辉、陈迷娜负担1,855.40元，被告上海源涞实业有限公司负担683.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二〇年三月三十日书记员 范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…