广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39521号原告：广州森玛企业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路70号之四1楼197F房。法定代表人：陈勤。委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市凌创物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路259号16层自编16A房。法定代表人：温慧敏。委托诉讼代理人：张朋，广东恒益律师事务所律师。原告广州森玛企业管理有限公司诉被告广州市凌创物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓伟杰，被告的委托诉讼代理人张朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告于2019年8月22日作出的《解除房屋租赁合同通知函》无效，双方继续履行房屋租赁合同。事实和理由：2017年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租广州市沿江中路XXX号蚬建商务大楼第六层全层作商业办公用途使用。签订合同后，被告依约将房屋交付给原告，原告也有向被告缴纳相关费用，当然，因为资金周转等客观原因，原告在2018年11月之前拖欠被告费用的情况发生，但就原告拖欠费用一事被告是知情，双方也一直有协商，在2018年10月30日，双方就2018年11月5日前原告拖欠费用的问题达成一致意见，并签订《关于解决六楼租户长期拖欠费用问题的协议书》。自此，原告一直有根据《房屋租赁合同》及关于解决六楼租户长期拖欠费用问题的协议书》或被告的要求按时、及时缴纳租金、管理费和水电费。但在2019年8月22日，被告却突然单方面向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知函》，并采取了停水、停电等不合法措施，强迫要求原告腾退及清场，其解除合同的主要理由是认为原告存在拖欠租金、管理费、水电费及协议款。为此，原告也曾向被告明确表态要求依约履行合同，但被告不予理会。就该纠纷，当地警方、司法所等也曾有介入协调处理，但无奈双方争议太大，最终均调解未果。被告的行为属于单方解除合同，且解除的理由不成立，已明显侵犯了原告的合法权益，故原告特提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告逾期支付租金均超过合同约定的20天，我方依约有权单方面解除合同，通过我方在本案中提交的原告就涉案物业支付租金的流水明细可以看出，自2018年11月以来原告均没有按照合同约定的时间即每月1日前向我方支付当月租金，均逾期超过20天。多数情况是次月或隔月支付上月租金，另，原告也没有按照双方2018年10月31日签订的《协议书》的约定于每月1日前向我方支付历史欠款。根据合同约定原告的行为已经构成了根本违约，我方有权单方面解除涉案的租赁合同。2.原告至今尚拖欠我方租金、物业管理费没有支付，所欠付的租金包括因面积差异所产生的租金差额也包括双方协议书约定的历史欠款。3.涉案物业均已经出租给案外的第三人，双方合同实际上已不能继续履行。经审理查明：2013年1月8日，广州蚬建房产发展有限公司（以下简称“蚬建公司”）出具《授权委托书》，载明：委托人：蚬建公司，受托人：凌创公司。委托人系位于越秀××××号蚬建商务大楼的业主，现委托人委托受委托人作为代理人对租赁物业对外租赁。受托人代为行使一切与租赁有关的事务，具体权限包括但不限于：1、签署租赁意向书、租赁合同；2、签署与租赁意向书及租赁合同有关的变更协议、解除协议、补充协议等法律文件；3、按照租赁合约定交付租赁物业、签署交接文件；4、收取租赁费用；5、就租赁意向书及租赁合同的履行情况向承租人发函。2017年3月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，其中约定：一、租赁物业。甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建公司开发建设的蚬建商务大楼第六层全层（以下简称“租赁物业”）进行出租、管理，房屋性质为商业办公楼，租赁物业用途为办公楼。租赁物业的建筑面积为495.93平方米（现在的租赁面积只是临时租赁面积，最终的租赁面积按《广州市产权权属证明书》上所列的建筑面积计算）。二、租赁期限、免租期。1、租赁期限为9年，自2017年4月1日起至2026年3月31日止；双方拟定乙方收场的日期为2017年4月1日，乙方在收场后即可进场。2、装修免租期为无，自收场之日起计算租金、物管费及水电费等乙方经营产生的费用。三、租赁保证金、租金、物业管理费和水电费。如在本合同生效后五日内，乙方非因甲方原因未能将租赁保证金、第一个月的租金、物管费和水电周转金汇至甲方指定账户，甲方可视为乙方违约，则甲方可解除本合同并追究乙方因此造成甲方损失的责任。1、租赁保证金。（1）本合同生效之日起5日内，乙方需向甲方支付两个月租金作为租赁保证金（保证金随租金变动而变动），租赁保证金暂定为74389.50元，甲方应同时开具收据。（4）未经甲方同意，租赁保证金不得抵扣最后相应租期的部分或全部租金。（5）合同因乙方原因提前终止时，甲方有权不退还租赁保证金。同时甲方有权依照本合同向乙方追究相应的违约责任。2、租金。（1）本合同项下的租金为固定租金，已经包含税金，按照以下标准计算：①每月每平方米75元×实际租赁建筑面积495.93平方米﹦每月租金37194.75元。②递增：从第二年开始（即从2018年4月1日开始）租金递增4%，即：2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为38682.54元；2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为40229.84元；2020年4月1日至2021年3月31日每月租金为41839.04元；2021年4月1日至2022年3月31日每月租金为43512.6元；（3）乙方应于每月1日前付当月的租金；若支付期限的最后一天为法定节假日的，乙方应于该法定节假日的第1个工作日支付。乙方将租赁等款项由乙方账户汇至甲方指定的账户时即视为乙方已履行付款义务。（4）甲方在收到乙方租金之后的10个工作日内，将上述金额的合法租金税务发票提供给乙方。3、物业管理费。（2）乙方于租赁期内向甲方（或甲方指定的物业管理公司）支付物业管理费，自收场之日起开始计算，收取标准为每月15元/平方米（按实际租赁建筑面积计算）。4、水、电费用。（1）乙方应向甲方缴纳使用租赁物业所产生的水电费用，甲方应按独立水电表记取的实际用量及其收费标准（水：5.70元/吨；电：1.08元/度）计收，公摊部分的水电费另行计算，并合并乙方水电表记取的实际用量进行缴交。如乙方无法定或约定的理由而未能及时支付当期水电费的，自逾期当天起，按当期水电费额每天0.3%计算支付滞纳金给甲方；如乙方无法定或约定的理由经甲方催告仍逾期20天未能支付当期水电费的，则视为乙方严重违约，甲方有权不提供水电给乙方使用，直至乙方付清该款项为止。（2）本合同书生效后，乙方需向甲方缴纳水电周转金5000元（在本合同结束后双方租赁关系解除后无息返还周转金5000元）。七、租赁物业的交付。1、甲方应将租赁物业在2017年4月1日前将租赁物业交付给乙方使用。十一、违约责任。2、如乙方没有法定或约定的理由而未能及时支付当月租金，自逾期当天起算，按当月租金额每天0.01%计算支付滞纳金给甲方；如乙方没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，则视为乙方严重违约，甲方将单方解除合同，没收全部保证金，同时甲方保留向乙方追偿因其违约行为所导致甲方遭受的全部损失的权利。3、如甲方违反本合同条款内容导致乙方无法正常经营或办公，超过20个日，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的保证金，并赔偿乙方的装修费（折旧后）及因停业造成的损失。4、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面提前终止本合同的行为均视为违约，由于乙方的原因，提前终止合同，甲方有权按照双倍保证金计收乙方违约金；由于甲方原因，提前终止合同，须向乙方双倍返还保证金。十二、联系地址和通知。1、甲乙双方向对方发出的通知，以寄送予以下地址（送达）为生效，而无论对方是否存在搬迁的情况（已书面通知搬迁的除外）或拒收的行为：甲方地址：广州市越秀××××号地下一层，乙方地址：广州市越秀××××号六楼。3、以上地址如发生变更，甲乙双方应即时以书面形式通知对方，否则，仍以上地址的寄送为送达。双方确认，如法定地址需变更的，一方将于变更后的次日用书面的形式通知对方。此外，甲乙双方应将联系电话、传真的号码及其变更情况及时告知对方以便对方联系，如因一方未及时履行告知义务，由该方承担由此可能产生的不利后果；等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《蚬建商务大楼物业管理服务协议》，其中约定：鉴于：1、甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建工商开发建设的蚬建商务大楼进行出租，并提供物业管理服务；2.乙方同意以现状承租越秀××××号第六层物业，总租赁面积为495.93平方米（以《租赁合同》承租建筑面积为准），甲乙双方已签订《租赁合同》。3.乙方同意接受甲方提供的物业管理服务。一、租赁物业的物业管理服务期限与租赁期限一致，即自《租赁合同》生效之日起至租赁合同终止之日止。三、物业管理费及支付。1、物业管理费为15元/月/平方米，每天按10小时（上午8:30-下午18:30）工作时间计算，超时按加班时间另行收取加班费用，总面积495.93平方米，即每月物业管理费合共7438.95元。2、物业管理费保证金为14877.90元。3、本协议签订后，乙方与甲方办理完租赁标的进场交付手续之日的次日起计付物业管理费，乙方在办理装修进场手续的同时向甲方交付物业管理费保证金、首月物业管理费和装修保证金。之后，乙方应在每月1日前通过转账方式向甲方支付当月的物业管理费，如遇节假日，可顺延至家假日届满后首个工作日支付。五、违约责任。1、如果乙方未按照约定的时间交付物业管理费，延期超过10个日历天，甲方有权停止提供所有物业管理服务，乙方应按超期缴费天数向甲方支付滞纳金（滞纳金按当月物业管理服务费3%/天计收）；等。2018年1月26日，广州市国土资源和规划委员会分别向蚬建公司核发了越秀××××号601房（建筑面积42.83平方米）、602房（建筑面积83.77平方米）、603房（建筑面积47.58平方米）、604房（建筑面积196.92平方米）、605房（建筑面积29.19平方米）、606房（建筑面积65.45平方米）、607房（建筑面积81.77平方米）登记至其名下的《不动产权证》。2018年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于解决6楼租户长期拖欠费用问题的协议书》，载明：鉴于：1、2017年4月，甲方和乙方签订了《房屋租赁合同书》和《物业管理服务协议》，双方约定甲方将坐落于沿江中路259号蚬建商务大楼6楼共547.501平方米出租给乙方作办公用途之用，期限到2026年3月31日止。2、乙方自承租上述场地以来，一直都以各种理由和借口拖延缴纳租金、物管费和水电费，截至2018年11月5日止，乙方已拖延缴纳租金、物管费和水电费长达8个月，共计388280.92元，滞纳金共计14028.35元。针对以上情况，经双方友好协商，现达成如下协议：1、乙方保证严格遵守双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》的约定，自2018年12月起，每月1日前按时足额向甲方缴纳当月租金、物管费及水电费。2、乙方保证于2018年11月份内2018年9、10、11月份欠费共计137805.50元，其中11月10日前清偿欠费5万元，余下欠款87805.50元在11月30日前付清。3、乙方保证于2018年12月1日至2019年11月30日期间，分十二期按月等额清偿乙方欠甲方2018年4月至2018年8月的所有费用，合共250475.42元，另加滞纳金合共14028.35元，两项合计总额为264503.77元，即乙方每月1日前应偿还甲方欠款22041.98元，此笔费用与乙方当月租金同时支付。4、乙方若不能按本协议约定依时足额缴纳费用，经甲方催缴后乙方在五天内仍不足额缴纳的，甲方有权单方解除与乙方签订的所有合同和协议，乙方须于甲方向乙方发出解除租赁关系通知书后七天内无条件退出承租物业，并偿还所有欠费。甲方同时有权依照前述《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》的约定，追究乙方违约责任。2019年8月22日，被告向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉〈物业管理服务协议〉通知函》，主要内容为：合同签订后，我司已按上述合同约定履行相关义务，而贵司却屡屡违约，拖欠我司租金182567.2元、物业管理费28540.45元、水电费5979.80元和协议款66125.94元，共计283213.39元。贵司的上述行为已构成违约，严重侵害了我司的合法权益，根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》第十一条及《合同法》相关规定，我司特此函告：1、2019年8月22日起，解除贵方与我司签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，同时，我司即停止向贵方提供一切供应及服务；2、贵方需在收到本通知函后5日内向我司结清上述欠费共计283213.39元，并按照《房屋租赁合同》第十一条第2款支付滞纳金；3、贵方需在收到本通知函后3日内迁离租赁物业并交还租赁物业给我司，并保证租赁物业及其附属设施的完好。如贵方未按照上述要求向我司结清费用、腾退租赁物业，我司将采取包括停水、停电等措施，由此给贵方造成的一切影响和损失概由贵方自行承担。附件：1、贵公司欠费明细表；2、租金、管理费差额表。原告确认于同日收到该通知函。另查明：2019年8月30日，被告以本案原告为被告就本案涉案房屋向本院另案提起（2019）粤0104民初39840号案诉讼，诉请要求支付因面积差产生的租金差额、物业管理费差额及欠缴的2017年4月、5月及2018年4月的租金及协议书约定的2019年9-11月应付的款项及2019年7、8月的水电费等。现该案尚未审结。因本案纠纷，原告于2019年9月2日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：我方认为被告发出的该解除函是不合法、不合理的，因为其解除合同的主要理由是认定我方存在欠缴租金差额、物业管理费差额，但实际上我方并不存在上述费用差额问题；自从被告向我方发出解除函后，我方就没有向被告支付2019年10月1日、11月1日的到期协议款，但我方并非恶意不交，而是被告单方解除合同我方行使抗辩权。被告称：我方单方提出解除合同的依据是租赁合同第十一条及2018年10月31日签订的协议书的第四条，原告逾期支付按合同签订时暂定的建筑面积计算的租金超过20日、未按协议约定依时足额缴纳费用，经甲方催缴后乙方在五天内仍不足额缴纳的，我方有权单方解除合同。原告与被告一致确认：签署历史欠费协议后，原告通过转账将租金、物业管理费、水电费均支付至户名为被告的中信银行广州分行账户（账号为81×××85）。关于涉案房屋租赁合同能否继续履行，被告表示：我方已与案外人于2019年11月1日就涉案房屋签订了租赁合同，故不同意继续与原告继续履行房屋租赁合同，事实上也不能够继续履行。被告为证明原告自2018年11月以来，均存在逾期支付租金等相关费用的情况，且多次超过合同约定的逾期20日，向本院提交了以下证据：1、中信银行广州分行出具的（户名为凌创公司，账号为81×××85）自2018年11月1日至2019年8月31日的账单；2、被告单方制作的《4、5楼及6楼按合同约定面积计算的应交金额及当月实交金额表格》。原告质证称：对证据1真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，可以看出原告在缴纳租金的费用时已与被告形成新的交易习惯，对于原告支付费用的时间，被告并没有提出异议，被告不能以此认定原告存在违约，且被告在行使解除权时不存在拖欠费用的违约情形。对证据2真实性无法确认，对其合法性无异议。对于2019年6月之前的费用原、被告已经结清，我方无法核实；而且租金和管理费一直是按照合同约定的金额进行缴纳的，不存在面积差异而导致金额存在差异的问题。缴纳的费用至原告起诉时已过去有较长的时间，被告以此认定原告存在违约，我方认为是不合理的。本院认为，本案的争议焦点在于被告有否单方解除权。原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同书》及《蚬建商务大楼物业管理服务协议》是基于平等民事主体协商的结果，属有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述《房屋租赁合同书》约定：若乙方没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，甲方将单方解除合同。根据被告提交的证据显示，原告存在多月租金迟延支付的情况，对此其亦无提交足以反驳的相反证据，被告虽未对缴纳时间提出异议，但并不意味着对原告有违合同履约行为的认可，故对原告称被告对其延期支付租金等费用并无提出异议而可视为原、被告达成新的交易习惯的主张，本院不予采纳。在原告显属违约的情况下，被告于2019年8月22日向其发出《解除〈房屋租赁合同〉〈物业管理服务协议〉通知函》解除原、被告双方签订的涉案合同，原告亦确认已经实际收到上述通知，鉴于此，被告行使合同约定解除权的行为符合法律规定。故原告诉请要求确认被告于2018年8月22日发出的上述通知函无效，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋已由被告另行出租给案外人使用，原、被告之间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，故原告要求继续履行的诉请，本院实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州森玛企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州森玛企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  关丽间二０二０年三月二十五日书 记 员  韩俊彦