海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初192号   原告：海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司，住所地：海口市美兰区白龙南路59号海瀛大厦一楼北侧3号铺面。统一社会信用代码：91460100348073497R。   法定代表人：苏某，总经理。   委托诉讼代理人：罗某，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：陈某1，女，1971年10月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：陈某2，男，1966年9月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司（以下简称宏兴红白龙公司）与被告陈某1商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏兴红白龙公司的委托诉讼代理人罗某、被告陈某1的委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宏兴红白龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还500元保证金；2.请求法院判令被告支付违约金54000元(违约金的计算方式：以900000元为基数，按照合同约定，房屋委托价格的6%计算违约金)；3.本案的案件受理费用及因诉讼产生的律师费用全部由被告承担。（其中律师费为2000元）。事实与理由：原告与被告于2019年8月21日签订了《限时销售独家代理合同》(以下简称合同)，约定被告将位于海口市××路幢第四层403房的房屋(房产证号)委托给原告进行独家代理销售，代理期限从2019年8月21日到2019年11月21日止。合同中第六条第二款约定在原告与买方签订相关协议后因被告原因导致房地产交易无法完成，被告应按合同委托价900000元的6%作为违约金支付给原告并退还保证金。原告在与被告签订了合同之后，便履行了合同的约定，为被告找到了买家。原告在为被告找到买家时，原告的工作人员曾维斌便联系被告与买家见面商谈房屋买卖事宜，但遭到了被告的拒绝。原告方的工作人员一直多次与被告进行联系，并为被告争取的价格高出原先所委托的价格，但被告始终不满意并表示不卖了。原告在与被告签订合同之后，按照合同约定，在合同期限内原告根据被告委托，找到了合适的买受人，履行了相关义务，被告却临时违约，对于被告擅自提高房屋售价并不配合办理后续事宜，导致该房地产不能成交，被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担违约责任。综上所述，现原告依据《民事诉讼法》、《合同法》及相关法律法规的规定提起诉讼，望判如所请。   被告陈某1辩称，海口宏兴红房地产经纪有限公司（以下简称公司）与答辩人签订《限时销售独家代理合同》（以下简称合同）属无效合同，第一、公司违规为答辩人的房屋提供中介服务。一是答辩人夫妻非共同委托出售房屋。因答辩人小孩都已长大在海南工作需要住房，没有最终决定是否要立即出售房屋。答辩人夫妇于1997年结婚，1999年7月办理登记，位于海口市××路房(证载建筑面积75.29平方)是2011年8月从安全厅员工旧房转让购得，其房权证登记时间已写入合同第一条，房权证复印件（照片）也提供给了公司业务员。按照《婚姻法》规定，婚姻关系续存期间的财产属于夫妻共同所有，虽然房产证上仅写陈某1一人姓名，按照《婚姻法》司法解释也是视同夫妻共同财产。按照《海口市房地产中介服务管理办法》（2008年12月19日海口市第十四届人民代表大会常务委员会公告第6号公布）第十七条“有下列情形之一的，房地产中介服务机构不得提供中介服务：（五）共有房产未经共有人书面同意或者代管房产无房屋所有权人书面授权的”规定，在没有答辩人丈夫汤礼智书面同意的情况下，公司与答辩人单方面签订合同属于违规。海口市是具有立法权的省会级城市，《海口市房地产中介服务管理办法》是2008年底海口市第十四届人民代表大会常务委员会通过批准，自2009年5月1日起施行，是具有法律效力的地方性行政法规，应当作为本案的法律依据。因此，答辩人丈夫汤礼智也是本纠纷当事人。二是公司房产中介机构备案证已过期，不具备房地中介机构资质。按照《海口市房地产中介服务管理办法》规定，房地产经纪机构及其分支机构应当到所在地住建部门备案。经向“海口12345”查询，海口市住建局回复称，该公司白龙南路分公司在2019年8月份其房产中介机构备案证已过期，也就是说，该公司不具备房产中介机构资质。如无备案从事中介业务的，政府部门将依据《海口市房地产中介服务管理办法》第三十二条第一项实施处罚。不具备房产中介机构资质而签订的合同当然是无效。三是公司整改期间没有商品房交易合同网上签约资格。由于公司在2019年年初违规违法从事中介活动，被政府部门处罚，违规行为记入信用档案，要求该公司限期一年进行整改，整改时间自2019年2月21日起至2020年2月20日，整改期间暂停公司商品房交易合同网上签约资格。也就是说，答辩人那套房产即使买卖双谈成功了，也是不能交易过户的。四是答辩人与公司签订的中介合同没有经政府部门归档备查。按照国家住房城乡建设部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等七部门联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》“（一）规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查”之规定，答辩人与该公司签订的中介合同只有两联（双方各持一联），就知道并没有提交政府部门备案，属于公司规避政府监管。以上事实有结婚证、房产证、政府部门回复等证据证实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同无效。第二、原告采取欺诈手段订立合同，合同条款与原商定内容不同。答辩人称因为房子是单位房有院区有停车场，且没有公滩面积，与该公司业务人员商定出售房屋开价100万元以上，而且是净价，即中介费、税费等由买方支付，如果卖不出去再分步降价，就是以后再降价最低也不能低于90万元，那也是以后的事，并没说当时限价90万元，也不存在限价多出来的部分要与该公司平分、不得中途停止销售或反悔不卖等等内容，更没有明确违约责任。该公司业务人员当时服务态度很好，说保证按答辩人所说的意愿把房介绍卖出去，业务人员还支付押金，答辩人很相信公司业务员，对其密密麻麻小文字的委托合同没有认真看就签字了。签完该合同次日，答辩人很快发现合同是陷阱，合同条款与原商定的意思不同，就立即与原告协调，主要表达的意思是不要签订那个合同、价格不能限定等。协商的结果是，该公司业务员一方面说“我又没强制你（答辩人）90万元卖”、“客户96万、你（答辩人）净拿96万，不需要你支付中介服务费”等，另一方面又拒收答辩人微信退还的500元押金、拒绝取消合同，因合同的条款与业务员回答内容相反。其行为违反《海口市房地产中介服务管理办法》第三条“房地产中介服务活动应当遵循合法、自愿、公平、诚信的原则”，说明该公司采取欺诈手段习以为常。以上事实有微信聊天记录证实，为了便于法官及陪审员全面了解微信聊天情况，答辩人只是把原告提供的微信聊天记录遗漏部分补齐，请法官明查。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第三、委托合同显失公平。一是合同内容中双方的责任不对等。答辩人作为合同甲方责任有11条，有7条是关于违约需支付房产委托价的6%违约金，且条件极为苛克。乙方责任只有3条，非常宽松。如在第六条甲方责任中“2、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商或甲方个人出售，不得中途停止销售或反悔不卖，否则视为甲方违约，则甲方应按合同委托价的6%作为违约金支付给乙方，还须退还乙方支付的保证金”，在第七条乙方的责任中“（3）乙方在取得甲方的代理权后，如在上述期限内未能达成《房地产中介服务合同（卖方）》，乙方已支付的人民币500元保证金自动转为违约金支付给甲方。”答辩人违约就要支付违约金5万4千元，公司违约只需支付违约金5百元！相差100倍。二是违背公平交易原则。如合同第六条甲方责任“7、甲方承诺在本合同期内不擅自提高房屋售价。对于因甲方擅自提高房屋售价或严重违反配合条件，导致该房不能成交，按照甲方单方解除合同之规定承担违约责任”。交易公平是合同准则，市场交易价格随行就市，并由交易双方平等协商决定，中介公司限定交易价格超出中介服务范围。双比如合同第六条甲方责任“8、限时销售（独家委托）期间内，若乙方介绍的买方同意按本合同第四条委托条件交易的（即限价90万元），则甲方全权委托乙方收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第三条规定的甲方指定账户，即甲方已收到买方的购房定金，甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签协议约定等。”这条的意思是只要按委托限价给答辩人，其它的就不得干涉公司怎么操作了，很明显就认可公司利用答辩人的这套房再炒房，公司利用房产信息优势将答辩人的房产开出更高的价格，再转一手赚取差额。该条款违背国家“房住不炒”的政策。这也是公司设置的陷阱，媒体曝光该公司违法违规“吃差价”新闻反映出从合同签订开始，真实的交易双方就已经受骗“上套”了。三是违反中介服务费行规。合同第五条费用“乙方的独家代理服务佣金为甲方规定销售价格超出的部分，该部分甲乙双方各得50%，作为乙方销售广告推广费用及服务酬劳，在甲方收到买方第一次购房款当日内付清给乙方”。中介服务费用行规都是交易价的1%-3%，通常是由买方支付，卖方收入的房款是净价。房产买卖交易价格是交易双方平等协商的结果，公司只是提供中介服务，中介公司凭什么收取本属于房产所有人收益。第四、原告并没有履行合同条款中属于原告的责任。签订合同次日有一些公司业务人员上门看房了解情况，都是年轻人，以后就没有人联系或上门看房了，签订合同的第三天我就和答辩人一道去该公司店里协商终止合同，公司不同意。答辩人并没有与该公司介绍的意向购房人商量房屋买卖事宜，该公司也没有履行合同条款中属于公司的责任，也没有造成公司损失。另外，公司从事房地产中介服务违法违规频繁，坑害客户，多次受到政府有关部门处罚，是典型的黑中介。被海口市市场监督管理局列入经营异常名录，国家企业信用信息公示系统还显示“正在进行营业执照作废声明”。据《海口日报》微信公众号2019年8月23日公开报道，标题为《顶格处罚！海口这家房地产“黑中介”顶风违规被重罚》，称2019年8月10日，因媒体报道海口宏兴红房地产经纪有限公司“赚取差价”，违规严重，社会反映强烈。根据市政府相关指示，8月22日，海口市住建局牵头海口市市场监督管理局、市城管局、市税务局等多家单位组织召开对海口宏兴红房地产经纪有限公司违规销售行为处理会议。会上，海口市住建局就海口宏兴红房地产经纪有限公司向交易双方隐瞒了双方真实的交易价格信息，赚取差价22万元的情况进行详细介绍和阐述了法律意见，经调查发现，该公司近一年违规违法销售高达5起。在此之前，海口市住建局已根据《海口市房地产中介服务管理办法》第二十五、第三十四条规定，对该公司隐瞒价格信息，从中赚取差价的行为，责令限期1年整改，暂停了该公司商品房交易合同网上签约资格（2019年2月21日起至2020年2月20日），但该公司拒不整改，顶风违规。海口市住建局负责人表示，此次将案件移交给相关职能部门，各部门将依法依规顶格处罚。这个案子应该已经结案，顶格处罚会是什么样，房地产中介业务的经营资质应该吊销了吧。如上面的一样公司的页面新闻数不胜数。摘录几遍作为附件，请尊敬的法官和陪审员看看。据国家企业信用信息公示系统显示，该公司于2016年11月25日、2019年12月6日因违规被海口市市场监督管理局列入经营异常名录，至今也没有移出此名录。国家企业信用信息公示系统还显示“正在进行营业执照作废声明”，说明该公司都不存在了。以上事实有官方媒体公开报道和国家企业信用信息公示系统出具的《企业信用信息公示报告》证明。   经审理查明，2019年8月21日，原告宏兴红白龙公司与被陈某1签订一份《限时销售独家代理合同》，该合同约定：一，被告将其名下位于海口市××路幢第四层403房(房产证号、建筑面积为75.29平方米)以90万元的价格委托给原告进行独家代理销售，代理期限从2019年8月21日到2019年11月21日止；二、推广费用和具体销售工作人员的开支及日常支出由原告负责，原告给被告支付保证金500元；三、原告的独家代理服务佣金为被告规定的销售价格超出的部分，该部分原、被告双方各得50%,作为原告销售广告推广费及服务酬劳佣金，在被告收到买方第一次购房款当日内付清给原告；四、在本合同有限代理期内，被告不得指定其他销售代理商或被告个人出售，不得中途停止销售或者反悔不卖，否者，视为被告违约，则被告应按合同委托价的6%作为违约金支付给原告，还须退还原告支付的保证金；五、被告全权委托原告代理销售和收取购房定金，买方反悔不买此房或逾期不来原告处与被告签订《房地产买卖合同》，买方无权要求返还定金，鉴于原告在此交易过程中已经提供了中介服务，被告承诺在买方违约后三个工作日付定金的一半给原告，作为原告对本房地产居间服务的报酬；六、被告承诺在本合同期内不擅自提高房屋售价，对于因被告擅自提高房屋售价或严重违反配合条件，导致该房不能成交，按照被告单方解除合同之规定承担违约责任；七、原告在取得被告的代理权后，如在上述期限内未能达成《房地产中介服务合同（卖方）》，原告支付的500元保证金自动转化为违约金支付给被告。上述合同签订当日，原告将独家代理保证金500元支付给被告，因被告违约，遂原告向本院提起诉讼。   另查，2019年9月17日，原告宏兴红白龙公司就本案与北京大成（海口）律师事务所签订法律事务委托合同，并支付律师费服务费2000元。   本院所确认的上述事实，有《限时销售独家代理合同》、收据、法律事务委托合同、海南省增值税普通发票及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告宏兴红白龙公司与被告陈某1于2019年8月21日签订的《限时销售独家代理合同》系双方真实意思表示，其主体适格，这种委托方式和相应约定，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。作为具有完全民事行为能力的被告陈某1，在签订上述合同之前，理应对合同名称和内容作必要了解，因此，被告关于该合同无效的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求返还保证金500元及支付违约金54000元的诉请，因被告陈某1违约反悔不卖涉案房产，综合考量被告的违约程度、原告服务的全面性、双方权利义务的对等性，酌定被告向原告支付违约金2万元并返还保证金500元。关于原告要求被告承担本案的律师费2000元的诉讼请求，因被告存在违约，原告为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，故该请求合理合法，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：   一、限被告陈某1在本判决生效之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司返还保证金500元；   二、限被告陈某1在本判决生效之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司支付违约金2万元；   三、限被告陈某1在本判决生效之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司支付律师服务费2000元；   四、驳回原告海口宏兴红房地产经纪有限公司白龙南路分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1162.5元（原告已预交），由被告陈某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 伍仁壮   人民陪审员 陈海娟     二〇二〇年三月二十四日   书记员 林名泽   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施   或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违   约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。