广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4号原告：清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店。住所地：清远市清城区********************。经营者：欧永强。委托诉讼代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锦锋，广东平正信诚律师事务所律师。被告：清远市优越置业地产代理有限公司。住所地：连山壮族瑶族自治县*******（原质监局办公大楼601室）。法定代表人：向秋燕，执行董事。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。被告：清远市优融信息咨询服务有限公司。住所地：清远市清城区**********************04号（仅限办公）。法定代表人：莫伟杰，执行董事。第三人：朱红兰，女，汉族，1990年10月31日出生，住江西省上饶市余干县******洪家小组89。原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店与被告清远市优越置业地产代理有限公司（以下简称清远优越置业公司）、清远市优融信息咨询服务有限公司（以下简称清远优融服务公司）、第三人朱红兰商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的委托诉讼代理人雷雪梅、罗锦锋，被告清远优越置业公司的委托诉讼代理人吴敏妮到庭参加诉讼，被告清远优融服务公司、第三人朱红兰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店向本院提出诉讼请求：1、被告清远优越置业公司和清远优融服务公司共同向原告支付服务佣金35837.60元（716752元×5%=35837.60元）;2、被告清远优越置业公司和清远优融服务公司共同向原告支付上客奖100元和现金奖1000元;3、被告清远优越置业公司和清远优融服务公司共同向原告给付成交首单奖励电动车一辆价值约2000元;4、两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告清远优越置业公司于2019年11月1日签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》，由被告清远优越置业公司委托原告提供场外渠道客户导入服务，委托期限自2019年11月1日至2019年11月30日。《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》第三条第2点约定：“乙方导入客户认购的房源佣金成交价5%结算”。附件《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第5点明确：“若在被推荐客户到访前，该客户的直系亲属（父母、子女、配偶）在开发商明源系统中有记录的，则该客户不视为乙方推介客户（即无效客户）”，第6点明确：“对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属于最先进行客户首访确认的推荐方。”签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》后，原告即按照约定提供相应服务。2019年10月28日，原告推荐客户程学华（程学华也是做中介服务的）到访，原告员工邓伟成按照流程提前报备，并让客户签订《客户首访确认单》；2019年11月20日，客户程学华复访。复访后，程学华一直与原告员工邓伟成通过微信方式询问阳光城愉景公馆项目房屋的信息，并就1栋1602号房屋的价格（原价944519元，折后总价716752元）进行了确认。2019年11月23日晚上，原告员工邓伟成得知该房屋已被其他客户认购，并向程学华进行询问，程学华明确告知是他们购买了，并向邓伟成道歉。后来，原告得知程学华是找被告清远优融服务公司作为推荐方以他妻子朱红兰的名义于2019年11月23日前往购买了上述房屋。被告清远优融服务公司向被告清远优越置业公司申请了支付该房屋的佣金，被告清远优融服务公司的员工私自领取了被告清远优越置业公司平台奖励即上客奖100元、现金奖1000元和首单奖励电动车一辆。为此，原告立即向被告清远优越置业公司提出了异议申请，认为程学华和朱红兰为同一台客，根据阳光城愉景公馆项目客户判定准则第一条第6点的规定，应当确认购买上述房屋的客户归属于原告。但经过原告和被告清远优越置业公司、清远优融服务公司书多次协调，两被告仍不同意支付和返还应当属于原告的佣金和奖励。原告认为，第三人朱红兰与其丈夫程学华明利用提供中介服务确认客户的规则漏洞，与被告清远优融服务公司串通，与原告抢单，这样的行为不但损害了原告的合法权益，还严重扰乱了中介服务市场。对于这样的行为，原告实在无法容忍。无奈之下，原告只能向法院提起诉讼，请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，维护中介市场的有序运行。被告清远优越置业公司书面答辩称：一、本案中，答辩人不存在过错，也不存在违约行为。首先，答辩人不清楚案外人程学华与朱红兰之间是否具有夫妻关系。根据现有资料显示，第三人朱红兰是被告清远优融服务公司推荐的客户。被告清远优融服务公司于2019年11月23日签署了《客户首访确认书》，且后续第三人朱红兰也是通过被告清远优融服务公司与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房认购书》并向其支付购房定金。而答辩人主张程学华与朱红兰为夫妻关系，要求按照《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第6条约定，认定朱红兰为原告推荐的客户，但目前尚未有充分证据证明该事实。答辩人也不排除存在原告与被告清远优融服务公司串通变相要求答辩人支付佣金情形。其次，根据《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》第五条第一款约定，答辩人在收到开发商出具的《分销成交确认单》后才予以结算服务费，但至今答辩人均未收到该确认单，合同约定的付款条件尚未成交，故答辩人并未向任何一方支付服务费，答辩人不构成违约。二、因原告与被告清远优融服务公司存在争议，答辩人尚未向任何一方支付上客奖以及现金奖。答辩人同意支付该奖励，也同意在合同约定的付款条件成就时支付服务费，但目前原告与被告清远优融服务公司各执一词，答辩人因客观原因无法自行核实相关情况，且答辩人已积极向开发商核实相关情况，但目前尚未得到回复，答辩人不清楚应当何方支付。请求人民法院依法对本案事实进行认定，依法作出判决。三、对于原告诉请要求给付成交首单奖励电动车一辆的诉讼请求，该奖励为开发商组织的奖励活动，而非答辩人进行的奖励。被告清远优融服务公司在促成第三人朱红兰与开发商签订认购书当日已领走该电动车，如果法院最终认定应当归原告所有的，也应当由被告清远优融服务公司返还该电动车。被告清远优融服务公司书面答辩称：一、原告无权要求答辩人支付服务佣金、上客奖、现金奖、电动车。答辩人与原告之间没有签订任何合同，不存在任何合同关系，相互之间不具有合同权利和义务，答辩人无需向原告支付服务佣金、上客奖、现金奖、电动车。二、朱红兰是经答辩人提供的中介服务，与开发商《签订商品房买卖合同》，原告并没有参与其中、并没有付出任何劳动。朱红兰是答辩人的客户，经答辩人提供的中介服务，朱红兰成功与开发商签订《商品房买卖合同》，答辩人有权根据签约成功主张中介服务佣金。而原告并没有为朱红兰与开发商签约付出任何劳动，也没有成功促成朱红兰与开发商签约，原告无权主张中介服务佣金。三、答辩人接受朱红兰委托提供中介服务，不存在诋毁原告的行为，没有恶意损害同行利益。答辩人在接受客户朱红兰委托时，没有恶意中伤原告。朱红兰提供的购房有关资料(户口本、征信记录)显示朱红兰未婚，且答辩人也没有收到原告和被告清远优越置业公司有关拒绝向朱红兰、程学华提供中介服务的通知，因此，答辩人接受朱红兰的委托是善意的，没有损害同行利益的主观恶意。四、客户有选择中介服务机构提供中介服务的权利。客户有明辨是非的能力，服务业本来就是讲究服务态度、服务水平、优胜劣汰、适者生存的行业，为客户争取更多的优惠或者减少更多的支出以获得更好的商品和服务是中介的使命。答辩人是朱红兰自愿、选择的中介服务机构，答辩人不存在引诱、胁迫朱红兰的情形，不存在恶意竞争抢客的情形。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人朱红兰书面陈述称：我方没有找过原告提供中介服务去购买涉案房屋，我方是通过被告清远优融服务公司提供的中介服务购买了清远市清城区********************屋，并在被告清远优融服务公司的帮助下办理了房屋抵押贷款，整个商品房买卖交易过程中没有原告的参与，原告的起诉与我方无关。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方与被告清远优越置业公司作为甲方签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》，约定甲方就阳光城愉景公馆项目委托乙方作为场外渠道客户导入服务一事，主要内容为：委托期为2019年10月1日至2019年11月30日；甲方委托乙方提供客户导入服务，后续工作由甲方负责。客户到访并签署《带客确认登记表》后，客户有效保护时间至甲方与开发商约定的合同期结束之日；乙方应将乙方导入客户所成交单位的资料复印件交给甲方，及时将交易进度告知甲方，以便甲方进行成交明细核对。甲方承诺乙方客户符合渠道客户导入服务费结算条件后，甲方须支付渠道客户导入服务费；乙方导入客户认购的房源佣金，按成交价5%结算。另外，前述合同的附件《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条中5-7点约定：若在被推荐客户到访前，该客户的直系亲属（父母、子女、配偶）在开发商明源系统中有记录的，则该客户不视为乙方推介客户（即无效客户）；对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方；按有甲方及开发商现场销售签名的《带客确认登记表》上的到访时间起计算，客户有效保护时间至甲方与开发商约定的合同期结束之日。另查明，被告清远优融服务公司作为乙方也与被告清远优越置业公司作为甲方签订了《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》及附件《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》，约定甲方就阳光城愉景公馆项目委托乙方作为场外渠道客户导入服务一事，主要内容与原告和被告清远优越置业公司之间的前述合同一致。2019年11月23日，第三人朱红兰与被告清远优融服务公司签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，同年11月29日，第三人朱红兰与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房认购书》，约定第三人朱红兰以716752元价格认购清远市清城区********************屋。被告清远优越置业公司和清远优融服务公司、第三人朱红兰均确认，第三人朱红兰现已就前述房屋与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房买卖合同》。因原告与被告清远优融服务公司对应当由哪一方收取愉景公馆1号楼1602房屋的佣金产生争议，故原告诉至本院。原告主张，其与被告清远优越置业公司签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》后即对房屋进行推介销售，并于2019年10月28日与第三人朱红兰的丈夫程学华签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，同日原告通过微信向被告清远优越置业公司进行客户信息报备。2019年11月20日，程学华进行了复访，并再次与原告签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》；此后，双方通过微信对涉案愉景公馆1号楼1602房屋的相关信息及价格进行沟通和确认；因第三人朱红兰已经与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房认购书》，根据原告与被告清远优越置业公司签订的《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第六点约定：对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方，故涉案房屋的佣金及奖励应归属于原告。原告为证明前述主张，向本院提交了《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》、《微信聊天记录》、第三人朱红兰与程学华的《婚姻登记查询信息》。《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》载明的时间为2019年10月28日，客户信息一栏的姓名为“程生”，推荐人为原告的员工邓伟成，客户签字处显示为程学华。2019年10月28日的《微信聊天记录》内容为原告向被告清远优越置业公司进行了以下客户信息报备：客户姓名“程生”，经纪公司盛福置业，经纪姓名邓伟成；2019年11月21日的《微信聊天记录》中，被告清远优越置业公司的工作人员在微信工作群中向原告等人发送了以下信息：上客奖100元，前五名成交即奖1000元现金奖，每天成交首单送电动车，活动时间11月22-24日。《婚姻登记查询信息》显示第三人朱红兰与程学华于2017年1月23日登记结婚。被告清远优越置业公司对上述《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》及《微信聊天记录》的真实性予以认可，但抗辩认为《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》的客户信息一栏的姓名为“程生”，无法确认是否为程学华；对于2019年11月21日的《微信聊天记录》中提及的奖金1100元，愿意支付给应当收取涉案房屋佣金的一方，但电动车是涉案房屋开发商清远市泽辉利远房地产有限公司准备的奖品，且已被被告清远优融服务公司领取，故不同意给付。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告清远优越置业公司签订的《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》及《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。根据查明的事实，第三人朱红兰于2019年11月23日与被告清远优融服务公司签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，并作为被告清远优融服务公司推介的客户，与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订了《商品房认购书》，购买愉景公馆1号楼1602房屋。但原告提供的《婚姻登记查询信息》显示，第三人朱红兰与程学华系夫妻关系，程学华于2019年10月28日与原告签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，根据《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》中约定“对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方”，故第三人朱红兰应视为原告推介的客户，原告有权按照《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》的约定向被告清远优越置业公司主张涉案房屋佣金35837.60元（716752元×0.05）。被告清远优越置业公司抗辩提出《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》客户信息一栏的姓名为“程生”，无法确认是否为程学华以及涉案房屋的开发商未向其出具《分销成交确认单》，故涉案房屋佣金的支付条件未成就。对此，本院认为，首先，《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》的客户签字处已显示为程学华，且被告清远优越置业公司对该首访确认单的真实性亦无异议；其次，第三人朱红兰已与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋已交易成功，现原告主张涉案房屋佣金的依据是《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第5点，但《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》并未约定此种情况下被告清远优越置业公司支付佣金的条件为收到开发商的《分销成交确认单》，故对被告清远优越置业公司的上述抗辩主张，本院均不予采纳。关于奖金1100元，因被告清远优越置业公司同意支付该笔款项，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的电动车，并非《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》中约定的佣金组成部分，且原告未提供证据证实其符合领取电动车的条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另外，关于原告要求被告清远优融服务公司支付佣金35837.60元、奖金1100元及给付电动车的诉讼请求，因被告清远优融服务公司并非与原告签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》的合同相对方，故原告的该项诉讼请求没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条的规定，判决如下：一、被告清远市优越置业地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店支付销佣金35837.60元。二、被告清远市优越置业地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店支付奖金1100元。三、驳回原告清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，由被告清远市优越置业地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年三月十日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。