安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初230号原告：杨静，女，1970年3月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吕超，上海沃弗律师事务所律师。被告：全椒铭豪置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇大吴路。法定代表人：张喻栋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。被告：昆山翰霖房地产策划咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇正阳路36号。法定代表人：韩贤普，系该公司总经理。委托诉讼代理人：施兴宇，安徽儒林律师事务所律师。原告杨静与被告全椒铭豪置业有限公司（以下简称铭豪公司）、昆山翰霖房地产策划咨询有限公司（以下简称翰霖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨静及其委托诉讼代理人吕超、被告铭豪公司的委托诉讼代理人王诚、翰霖公司的委托诉讼代理人施兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨静向本院提出诉讼请求：1、解除其与铭豪公司签订的《商品房预售合同》；2、铭豪公司退还购房款14.8万元；3、铭豪公司、翰霖公司共同退还购房款9.2万元；4、铭豪公司承担自2019年1月1日至2020年1月10日止以已交房款24万元为基数按日万分之一的标准计算违约金8976元,并自起诉之日起按已交房款24万元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至购房款退还时止；5、铭豪公司、翰霖公司承担诉讼费。事实与理由：2018年6月8日,其与铭豪公司签订认购定单,认购铭豪公司开发的全椒县襄河镇万福路666号义乌国际小商品城2幢2单元1506室,建筑面积为43.6㎡,单价6422.02/㎡，总价28万元。认购订单签订后，其向铭豪公司指定的银行账户汇款，汇给铭豪公司14.8万元、汇给翰霖公司9.2万元,铭豪公司、翰霖公司分别出具收据、加盖公章。2018年6月14日，双方签订《商品房预售合同》，合同约定：铭豪公司于2018年12月31日前向其交付房屋；如逾期交付房屋,铭豪公司应向其支付违约金,违约金按已付房款的日万分之一计算,逾期超过30天,其有权单方面解除合同。铭豪公司未在2018年12月31日前交付房屋。且目前涉案房屋仍未竣工验收，不符合交付条件。铭豪公司辩称，铭豪公司与翰霖公司系委托代理销售关系。杨静诉求解除预售合同无事实和法律依据。杨静至今仅支付房款14.8万元,尚欠4万元未付。杨静逾期付款构成违约，铭豪公司要求继续履行合同。铭豪公司虽逾期交房，但不足以以此解除预售合同;铭豪公司逾期交房后，杨静仍履行合同义务，无要求解除预售合同的意思表示。按合同约定铭豪公司提供质量保证书、使用说明书就可以交付房屋，铭豪公司已短信通知杨静2019年9月1日后可以交房，杨静未收房是其自行处分权利的行为，杨静主张的2019年9月1日后的违约金不应支持。铭豪公司在逾期交房前已通知杨静逾期交房的法律后果按照合同履行，杨静未在接到通知后3个月内行使解除权，解除权已消灭。双方签订的认购定单未实际履行，认购定单中约定杨静于2018年6月8日付定金20万，但铭豪公司仅收到10.8万元，与双方签订的预售合同中约定的付款金额一致。铭豪公司未收到杨静主张的9.2万元，该款不是双方预售合同约定的购房款，而是杨静与翰霖公司约定的居间费用，不应由铭豪公司退还。综上，请驳回杨静的所有诉请。翰霖公司辩称，铭豪公司委托翰霖公司代理销售房屋,翰霖公司从事的委托代理民事法律行为产生的民事责任应由铭豪公司承担。翰霖公司代铭豪公司收取杨静支付的20万元房款后，将其中的10.8万元交给铭豪公司，下剩9.2万元是铭豪公司应向翰霖公司支付的代理销售佣金，该9.2万元虽未写入商品房预售合同价款,但房屋总价28万元是杨静与铭豪公司签订的认购定单所对应的总房款。杨静与铭豪公司的商品房预售合同和翰霖公司与铭豪公司的商品房销售代理合同互相独立,铭豪公司因逾期交房承担违约责任,不影响翰霖公司依据商品房销售代理合同收取佣金，且铭豪公司与翰霖公司合同约定，延期交房由铭豪公司承担所有责任,翰霖公司收取佣金不予退还。翰霖公司在委托代理销售房屋过程中，亦不存在代理事项违法情形。故杨静要求翰霖公司退还9.2万元无法律依据。本院经审理认定事实如下：铭豪公司与翰霖公司系委托代理销售关系。2018年6月8日，杨静通过翰霖公司与铭豪公司签订《认购定单》，约定杨静向铭豪公司定购全椒城南·幸福里（义乌国际小商品城三期）2号楼1506室房屋，房屋总价为28万元；双方同意在签订本认购定单的同时，杨静向铭豪公司支付该房屋的定金20万元，杨静在签订该房屋的《商品房预售合同》相关事宜后，该房屋定金无息全额转为该房屋房款。杨静当场刷卡20万元支付给翰霖公司。翰霖公司将其中的10.8万元转交给铭豪公司，由翰霖公司、铭豪公司分别向杨静出具9.2万元和10.8万元的收据。2018年6月14日，铭豪公司（甲方）与杨静（乙方）就上述订购的房屋签订了《全椒县商品房预售合同》。合同约定：总房价暂定为18.8万元，付款方式为分期付款，分别于2018年6月8日前应付5.64万元、2018年6月10日前应付5.16万元、2019年6月1日前应付4万元、2019年12月30日前应付4万元；交房日期为2018年12月31日；甲方逾期交付房屋，应自最后交付期限第二日起按已付房款的日万分之一向乙方支付违约金至实际交付日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同;甲方交付的房屋系验收合格的房屋；乙方行使合同约定的单方解除权时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿金额为总房价款的10%的赔偿责任，在退还房价款时一并支付。2019年6月10日，杨静又向铭豪公司支付房款4万元。截止起诉日，杨静合计支付24万元。铭豪公司未能在合同约定的交付时间即2018年12月31日向杨静交付涉案房屋。2019年7月23日，铭豪公司短信通知杨静9月1日后办理房屋交接事宜，杨静接到通知后并未办理交房手续而是要求退房，因双方协商未果，引发本案。诉讼中，杨静认可2018年12月31日前铭豪公司已告知其涉案房屋不能按期交房，逾期交房的法律后果按照双方签订的《全椒县商品房预售合同》履行。截止2020年3月9日，涉案房屋未能竣工验收。本院认为，杨静与铭豪公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。双方合同约定交付的房屋系验收合格的房屋，但截止法庭辩论终结前案涉房屋尚未竣工验收，未达到双方合同约定的交付条件，致使杨静至今未能取得符合合同约定的商品房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，杨静要求解除双方签订的商品房预售合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，铭豪公司基于涉案房屋收取杨静支付的房款，依法应予返还。翰霖公司作为铭豪公司的代理销售公司，收取杨静20万元的行为，依法应认定为履行代理职责，此行为所产生的法律责任应由铭豪公司承担；据此本院认定铭豪公司收取杨静购房款为24万元；翰霖公司收取20万元房款后扣留9.2万元，系翰霖公司与铭豪公司之间的民事行为，与杨静无关，杨静请求翰霖公司与铭豪公司共同返还9.2万元房款，于法无据，本院不予支持。铭豪公司抗辩杨静向翰霖公司支付的9.2万元系杨静与翰霖公司之间约定的居间费用，与事实不符，本院不予采信。杨静要求铭豪公司自2019年1月1日至2020年1月10日期间按日万分之一的标准支付违约金，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持；但违约金应按实际已付房款为基数计算，2019年1月1日至2020年1月10日的违约金应为8356元；起诉后的利息应按双方合同约定的中国人民银行公布的同期同类存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、解除原告杨静与被告全椒铭豪置业有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》；二、被告全椒铭豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨静购房款24万元、违约金8356元及利息，利息应以24万元为基数自2020年1月11日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至购房款退还时止；三、驳回原告杨静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2517.5元，由原告杨静负担67.5元，被告全椒铭豪置业有限公司负担2450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  袁晋云二〇二〇年三月二十日书记员  何菁菁附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。附兑现款账户:开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部开户名称：全椒县人民法院开户账号：20000347390310300000018101005746