上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终608号上诉人(原审原告)：上海邦孚规划建筑设计有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴飞鹄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡绍辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海仰皓置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张益堂，执行董事。委托诉讼代理人：郑淑云，浙江泽大律师事务所律师。上诉人上海邦孚规划建筑设计有限公司(以下简称邦孚公司)因与被上诉人上海仰皓置业有限公司(以下简称仰皓公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦孚公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持邦孚公司一审全部诉请。事实和理由：一、一审法院对仰皓公司是否侵犯邦孚公司优先续租权的事实认定错误。邦孚公司多次向仰皓公司表示续租上海市杨浦区四平路XXX号中天大厦X层XXX室房屋(以下简称系争房屋)的意愿，但仰皓公司明知邦孚公司愿意续租，仍将系争房屋出租给案外人，应当承担违约责任。二、一审法院未查明仰皓公司虚构复原费用的事实。邦孚公司接收系争房屋时大楼未完全投入使用，系争房屋为毛坯房，邦孚公司的装修是在毛坯基础上完成，故复原费用证据存在明显瑕疵，不能证明实际发生的复原费用。三、一审法院错误认定邦孚公司搬离系争房屋的日期，仰皓公司扣除五天费用没有依据。仰皓公司辩称，不同意邦孚公司的上诉请求。一、邦孚公司称其向仰皓公司口头主张续租并非事实，一审法院认定未侵犯邦孚公司的优先续租权正确。仰皓公司曾于2018年10月主动询问邦孚公司是否愿意以每平方米为人民币4.5元(以下币种均为人民币)的价格续租，但邦孚公司明确表示不同意该价格，之后仰皓公司才将系争房屋出租给案外人。二、一审法院认定复原费用的事实清楚。根据双方签订的《中天大厦租赁合同》约定，仰皓公司有权要求邦孚公司在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由邦孚公司承担。如邦孚公司逾期未将该房屋恢复原状，仰皓公司可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的一切费用由邦孚公司承担，仰皓公司有权向邦孚公司追索或于租赁保证金中扣除该费用。现《中天大厦客户退租复原工程框架协议》《复原装修委托协议》《2019年703装修复原工程最终审核价》《装修施工承包合同》及银行支付凭证等证据足以表明系争房屋的复原费为27,000元。三、邦孚公司在《租户迁出许可》中确认迁出日期为2019年2月28日，同时因复原确需一定工期，仰皓公司扣除五天费用合理合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邦孚公司的上诉请求。邦孚公司向一审法院起诉请求：一、要求仰皓公司赔偿损失116,438元。其中，新房装修款77,500元，消防二次改造4,000元，二次消防放水费2,000元，新房免租期及物业费6,216元，重新制作前台LOGO费1,500元，搬迁费6,500元，电话移费280元，装修服务费2,442元，员工交通补贴16,000元。2、要求仰皓公司返还扣除的保证金31,289.9元。其中，复原费用27,000元，占有房屋五天的租金3,616.9元及物业费673元。一审法院认定事实：2018年2月28日，仰皓公司(甲方)与邦孚公司(乙方)签订《中天大厦租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。1-3条，该房屋的装修、附属设备、设备状况，由甲乙双方在本合同附件二中加以列明。甲乙双方同意附件二所列标准作为甲方向乙方交付房屋的标准。附件二所列标准以及甲乙双方交付该房屋时补充确认的交付标准(如有)，作为本合同终止或提前解除时乙方向甲方返还该房屋(自然损耗除外)之验收依据的标准。4-1条，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日止。4-2条，除甲乙双方另有约定外，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租赁期满前4个月之前乙方拥有一次优先续租权，之后乙方对该房屋不享有优先续租权。4-3条，乙方如希望在租赁期满后继续承租该房屋，乙方应于本合同期满前4个月之前向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后可续租该房屋。5-1条，租金每天每平方米3.5元，月租金为22,003元。6-1条，乙方应向甲方支付相等于三个月租金及三个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，即78,285元。11-3条，乙方向甲方交还房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于租赁保证金中扣除该费用。附件二：交付标准及其他技术信息。二、装修标准：裙楼毛胚交付；主楼：顶面乳胶漆喷涂处理；80mmOA网络架空地板；墙面乳胶漆；门：玻璃门。四、空调系统：日立VRV空调。五、普瑞泰新风系统。六、通讯系统：电信、移动、联通接入。七、消防系统：烟感、自动喷淋、移动式灭火器。原告公司熊兴升在系争房屋物业公司的《七层703客户设施接受记录》上签名，该记录所列设施设备：主窗、窗把手、栏杆、无框玻璃门、门把手、空调室内机、温控开关、新风口、烟感、喷淋、配电箱、等电位箱、日光灯架、灯开关、插座、单元进户门。邦孚公司向仰皓公司发出《告知函》：2018年10月8日，贵公司告知我公司若要续租由现在的3.5元/平米/日上涨至4.5元/平米/日。经我公司深入研究，2018年10月28日于贵司办公室当面告知贵公司负责租赁的冷君经理，我司同意按照上述条件续租。……我司明确表示从2018年10月28日的续租要求不变，并再次提出续租要求，希望贵司三日内作出回复以便快速签订续租合同，若无回复视为不再续租。一审法院审理中，邦孚公司提交的签收记录表显示，冷君的签收日期为2018年12月28日。2018年12月4日，仰皓公司(甲方)与案外人每步科技(上海)有限公司(乙方)签订《中天大厦租赁合同》,甲方将四平路XXX号中天大厦7层702及系争房屋出租给乙方，租金每天每平方米4.5元。一审法院审理中,仰皓公司提交由邦孚公司及浙江中天物业管理有限公司盖章的《租户迁出许可》，显示迁出日期为2019年2月28日。邦孚公司、仰皓公司确认租期届满前的租金已经结清。仰皓公司陈述扣除邦孚公司租赁保证金31,289.9元，其中27,000元是复原费用，其余为5天的租金及物业管理费。关于房屋复原的费用支付问题。仰皓公司向一审法院提交2019年1月1日，仰皓公司与浙江中天物业管理有限公司上海分公司签订的《中天大厦客户退租复原工程框架协议》；以及浙江中天物业管理有限公司上海分公司(甲方)与每步科技(上海)有限公司(乙方)签订的《复原装修委托协议》，工程名称：中天大厦703室复原装修；工程装修内容：办公室室内顶面、墙面、地面、电气、消防、空调等装饰工程。工程造价27,000元(以甲方认定的单价为准，工程量竣工后以审计为准。)工程开工日期：2019年3月4日；工程竣工日期：2019年3月18日。付款方式：工程竣工验收合格后，甲方即付给乙方工程款总造价的95%；乙方剩余工程款作为质保金两年后付清。仰皓公司并提交《2019年703装修复原工程最终审核价》，其中包括项目：顶面吊顶拆除、地面的地板地毯拆除、玻璃石膏隔墙拆除、顶面新增灯具线管等设施拆除、退租前的空调维保、建筑垃圾外运费、插座安装、灯具安装、大厦提供的窗帘(1,600元)、顶面墙面涂料修补、涂料、原始分割墙新砌、原始分隔墙水泥黄粉刷、原始分隔墙涂料、架空地板修复、成品保护、管理费、税收，上述共计27,561.30元。每步科技(上海)有限公司与上海华语装饰工程有限公司签订的《装修施工承包合同》，工程预算价222,000元。仰皓公司于2019年7月22日向浙江中天物业管理有限公司上海分公司支付26,931.57元，于2019年8月9日向中天美好生活服务集团有限公司生活分公司支付68.43元。中天美好生活服务集团有限公司上海分公司向每步科技(上海)有限公司于2019年8月8日、2019年8月12日分别支付25,650元、1,350元。2019年7月11日，浙江中天物业管理有限公司上海分公司名称变更登记为中天美好生活服务集团有限公司上海分公司。一审法院审理中，仰皓公司提出交付的系争房屋设施设备中包含窗帘，但无法向法庭提交证据，邦孚公司亦不认可房屋设施设备中包含窗帘。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据双方合同约定，如希望在租赁期满后继续承租系争房屋，邦孚公司应于本合同期满前4个月之前向仰皓公司提出续租书面要求。现无证据证明邦孚公司在期满前4个月前提出书面要求，故邦孚公司认为仰皓公司侵犯其优先续租权而要求赔偿损失的请求，不予支持。邦孚公司退租时，并未按合同约定将房屋恢复原状。根据合同约定仰皓公司可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的费用由邦孚公司承担，仰皓公司可在租赁保证金中扣除该费用，故仰皓公司在租赁保证金中扣除复原费用，符合合同约定。至于恢复原状的标准，应当以合同约定的附件二交付标准及邦孚公司在物业处签字认可的设施接收记录为准。但是，仰皓公司委托恢复的项目中包含窗帘费用，因窗帘项目即不包含在合同附件二的交付标准中，在设施接受记录中亦无体现，仰皓公司无法向一审法院提供其他相应的证据证明向邦孚公司提供了窗帘，故仰皓公司在押金中扣除窗帘费用无依据，该部分费用应当返还给邦孚公司。因复原确需相应的工期，仰皓公司扣除五天费用尚属合理，不作调整。据此，一审法院判决如下：一、仰皓公司应于判决生效之日起十日内返还邦孚公司保证金1,600元；二、驳回邦孚公司其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，仰皓公司与邦孚公司签订《中天大厦租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，邦孚公司应于本合同期满前4个月之前向仰皓公司提出续租书面要求，现无证据证明邦孚公司在期满前4个月前提出书面要求，故一审法院认定邦孚公司不享有优先续租权并驳回其赔偿损失的请求，符合法律规定，本院予以维持。邦孚公司退租时未按《中天大厦租赁合同》约定将系争房屋恢复原状，仰皓公司可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的费用由邦孚公司承担，故一审法院认定仰皓公司在租赁保证金中扣除复原费用，于法有据，本院亦予以维持。鉴于复原工程确需相应的工期，仰皓公司扣除五天费用尚属合理，故一审法院认定不予调整，并无不当，本院予以认同。综上所述，邦孚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,254元，由上诉人上海邦孚规划建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二〇年三月二十七日书记员  王 磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……