福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初784号 原告：漳浦壹零贰陆物业服务有限公司，住所地漳浦县绥安镇金霞路东侧，统一社会信用代码91350623MA2YYEYE6B。 法定代表人：王晓彬，总经理。 委托诉讼代理人：陈鸿雁，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建首嘉律师事务所律师。 被告：杨恭艺，男，1987年3月9日出生，汉族，现住漳浦县。 原告漳浦壹零贰陆物业服务有限公司（以下简称壹零贰陆物业公司）与被告杨恭艺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹零贰陆物业公司的委托诉讼代理人陈鸿雁、谢宇翔及被告杨恭艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 壹零贰陆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨恭艺支付壹零贰陆物业公司2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费2169.3元及违约金2996.49元（违约金按月利率2%计算，2018年1月6日起暂计至2019年10月20日为2996.49元，实际数额计至被告款项付清之日止）。2.被告杨恭艺支付壹零贰陆物业公司2017年1月1日至2019年6月30日的公摊电费277.87元；3.判令被告杨恭艺支付原告壹零贰陆物业公司2018年8月1日至2019年8月31日代为垫付的水费167.9.元。以上诉求暂合计金额为5611.56元。4.判令被告杨恭艺承担原告壹零贰陆物业公司因本案支出的律师费。事实和理由：2018年1月1日，壹零贰陆物业公司入驻“联创城市广场”小区，为小区住户提供物业服务。2018年4月15日，杨恭艺与壹零贰陆物业公司签订《联创城市广场项目前期物业服务合同》，合同约定：1.壹零贰陆物业公司为杨恭艺所在的“联创城市广场”提供物业服务；2.物业服务费收费标准为每月2元/平方米；3.物业管理区域内的公共用水用电费由业主按建筑面积分摊；4.缴费方式为按月缴交，于每月5日前缴交当月费用；5.业主未能按时缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准支付违约金。鉴于合同约定违约金过高，原告壹零贰陆物业公司自愿将其调整为按年利率24%计算。自壹零贰陆物业公司为涉案小区提供服务开始，杨恭艺一直未依约缴纳上述费用。现经壹零贰陆物业公司多次催讨，杨恭艺仍未缴纳，故请法院判如所诉。 杨恭艺辩称，物业公司在履行合同中存在瑕疵，未能提供符合行业标准的服务，致使答辩人店面门口垃圾随便堆放、小车随意停放、污水直流。同时，物业公司对答辩人店内漏水未能及时处理，令答辩人店内服装遭受损失。 壹零贰陆物业公司围绕诉讼请求，依法提供如下证据：联创城市广场业户资料登记表、联创城市广场业主服务手册承诺书、《证明》、关于变更联创城市广场项目前期物业服务合同的备案证明、《联创城市广场项目前期物业服务合同》、公摊电费统计表及发票（历月电费明细）、水表抄表记录、佛昙联创用水水表明细表、物业费催收函及邮寄底单各一份。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：杨恭艺系“联创城市广场”12号D128户号住宅的所有权人。2018年1月1日，壹零贰陆物业公司入驻“联创城市广场”，并于2018年4月15日与建设单位漳浦联创世纪置业投资有限公司补充签订《联创城市广场项目前期物业服务合同》，合同约定：1.壹零贰陆物业公司为杨恭艺所在的“联创城市广场”提供物业服务；2.杨恭艺所有的住宅物业服务费收费标准为每月2元/平方米；3.物业管理区域内的公共用水用电费由业主按建筑面积分摊；4.缴费方式为按月缴交，于每月5日前缴交当月费用；5.业主未能按时缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准支付违约金。经计算，杨恭艺共拖欠物业服务费2169.3元（自2018年1月1日起至2019年9月30日止），违约金2996.49元（自2018年1月6日起至2019年10月20日止），公摊电费277.87元（自2017年1月1日起至2019年6月30日止），水费167.90元（自2018年8月1日至2019年8月31日至）。壹零贰陆物业公司对杨恭艺欠缴物业服务费及相关费用进行了催缴。催缴未果后，壹零贰陆物业公司向本院提交起诉材料。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。漳浦联创世纪置业投资有限公司与壹零贰陆物业公司签订的《联创城市广场项目前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。壹零贰陆物业公司接受漳浦联创世纪置业投资有限公司的委托，为该小区提供物业管理服务，并签订了《联创城市广场项目前期物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。杨恭艺作为“联创城市广场”的业主之一，接受了壹零贰陆物业公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但杨恭艺却未能按《联创城市广场项目前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。杨恭艺认为壹零贰陆物业公司未尽管理职责，可缓交服务费，但只提供视频证据及照片作为证据，其提供的证据无法支持其抗辩理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，杨恭艺应承担支付尚欠物业服务费2169.3元的责任。 关于公摊电费、水费的问题。根据《联创城市广场项目前期物业服务合同》第七条第（三）款：“1、物业管理区域内的公共用水用电费由相关业主进行分摊”，该部分公共用电用水费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，壹零贰陆物业公司提供的证据能够证明壹零贰陆物业公司为小区业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出杨恭艺尚欠公摊电费277.87元、水费167.90元，壹零贰陆物业公司主张该部分费用的诉讼请求，予以支持。 对于违约责任的问题，虽杨恭艺以壹零贰陆物业公司未尽责进行抗辩，但实际上壹零贰陆物业公司已对杨恭艺反应的漏水、停车等问题进行处理，本院对其抗辩的内容不予采纳。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。因壹零贰陆物业公司未能提供证据证明因杨恭艺的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因杨恭艺的违约行为造成壹零贰陆物业公司履行利益的损失，主要为壹零贰陆物业公司资金被占用的利息损失，合同约定违约金按每日3‰计算，过分高于给壹零贰陆物业公司造成的损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，现壹零贰陆物业公司主动将违约金下调为按年利率24%计算，本院予以支持。 至于律师费的问题，因双方合同并未对此进行约定且壹零贰陆物业公司未能提供相应的费用信息，本院不予支持。 综上所述，对壹零贰陆物业公司请求判令杨恭艺支付物业管理费、违约金、公摊电费、水费的诉求，有事实和法律依据，依法应予以支持；对于律师费部分的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、杨恭艺应于本判决生效之日起十日内向漳浦壹零贰陆物业服务有限公司支付自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2367.3元及自2018年1月6日起至2019年10月20日止的违约金2996.49元。 二、杨恭艺应于本判决生效之日起十日内向漳浦壹零贰陆物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的公摊电费277.87元。 三、杨恭艺应于本判决生效之日起十日内向漳浦壹零贰陆物业服务有限公司支付自2018年8月1日起至2019年8月31日止的垫付水费167.90元。 四、驳回漳浦壹零贰陆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杨恭艺负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 郑鼎儒 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 邱少丰 书 记 员 杨幼婷 附注：申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。