福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初5965号 原告（反诉被告）：莆田市秀屿区前沁农场有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇前沁村前沁604号。统一社会信用代码：913503051555063217。 法定代表人：梁黎明。 委托诉讼代理人陈方明，福建顺畅律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈秀霞，女，1990年11月21日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市秀屿区前沁农场有限公司（以下简称前沁农场）与被告陈秀霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告陈秀霞提起反诉，本院予以合并审理。原告前沁农场的委托诉讼代理人陈方明，被告陈秀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 前沁农场向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与陈秀霞于2017年3月14日签订的《租赁合同》；2.判令陈秀霞支付其拖欠的租金人民币352000元（以下币种均指人民币）；3.本案受理费由陈秀霞承担。事实与理由：2017年3月14日，陈秀霞与其签订《租赁合同》租赁其的农场用地，约定合同租期5年，租金前三年为每年192000元，每半年一付，陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，其有权随时单方解除合同，并不退还履约保证金等内容。合同签订后，陈秀霞在合同签订之日支付了其半年租金96000元，后一直拖欠租金。其于2017年11月17日向陈秀霞送达了《催款通知》要求陈秀霞交付租金，并多次电话催讨，但陈秀霞拒不支付租金。 陈秀霞辩称，其与前沁农场签订《租赁合同》，向前沁农场租赁“东蔡作业区内、六孔闸北（原粮食、饲料加工厂，房屋及周边的林杂地）”，约定租赁用途为石材厂厂房、宿舍、仓库、堆场，租期自2017年5月1日至2022年4月30日止。随后其支付了3笔分别为100000元、50000元、10000元共计160000元定金和半年租金96000元。2017年4月5日，前沁农场向其送达《石材加工行为拆除关闭预通知书》，通知其“期限于2017年5月1日自行拆除关闭，否则将给予停电停水，并联合相关部门依法予以拆除。”本案合租赁合同租期自2017年5月1日起算，前沁农场却要求其于2017年5月1日前自行拆除关闭，前沁农场该行为系单方解除合同。后前沁农场伙同秀屿区农业局、东峤镇政府拆除其石材加工厂。前沁农场在合同履行期到来之前单方解除合同，陈秀霞提供的证据材料亦可证明本案系因前沁农场与行政机关以暴力行为制造“不可抗力”致合同无法履行，使合同权利义务终止，故应驳回前沁农场的诉讼请求。 陈秀霞向本院提出反诉诉讼请求：1.确认诉争合同是业经解除的无效合同，判决驳回前沁农场的诉讼请求；2.判令前沁农场退还其交纳的租金96000元，并两倍返还其定金320000元；3.判令前沁农场承担本案全部诉讼费用。事实理由与答辩意见相同，并应判令前沁农场赔偿其的经济损失。 前沁农场辩称，1.其向陈秀霞送达《石材加工行业拆除关闭预通知书》不等于提前解除合同。通知书仅要求陈秀霞关闭石材加工厂，不包括陈秀霞租赁的其他场地，关闭的对象是石材加工行为，而非解除租赁合同。通知书内“2017年5月1日之前关闭，逾期未关闭到位，将给予停水停电”是政府文件《秀屿区石材加工行业整治工作方案》内容，其只是转述，从陈秀霞提供的判决书可以看出其系受秀屿区农业局的委托对陈秀霞履行了通知义务，并未对陈秀霞的实际权利义务产生影响，故该通知行为并非合同解除行为。该判决书还可看出陈秀霞租赁场地后一直在经营，2017年6月26日石材厂被行政执法后陈秀霞依旧占用租赁土地堆放物品，根本不存在其提前解除合同的事实。2.陈秀霞请求其退还其缴纳的租金及双倍返还定金也没有法律及事实依据。从其提供的 收款收据上可以看出陈秀霞支付的款项性质为押金、租金、房屋修缮保证金，并非定金。从陈秀霞提供的判决书、裁定书可以看出其与陈秀霞被行政执法一事无关，陈秀霞要求其赔偿经济损失没有法律依据。 前沁农场围绕本诉及反诉请求在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.租赁合同一份，欲证明2017年3月14日，陈秀霞与前沁农场签订《租赁合同》，租赁前沁农场的农场用地，约定合同租期5年，租金前三年为每年192000元，每半年一付，以及“陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同，并不退还履约保证金”等内容的事实。 2.收款收据一份，欲证明合同签订之后，陈秀霞只在合同签订之日支付了半年租金96000元，后一直拖欠租金的事实。 3.《催款通知》及送达照片一份，欲证明前沁农场于2017年11月17日向陈秀霞送达了《催款通知》要求其交付租金，并多次电话催讨，陈秀霞拒不支付租金的事实。 4.补充证据：秀屿区人民政府办公室石材整治文件一份，欲证明前沁农场是根据文件内容进行通知，前沁农场没有主动解除合同。 经质证，陈秀霞认为证据1系无法履行的无效合同，对该证据合法性有异议，该证据不具有证明力；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议；对证据3真实性、合法性均有异议，认为前沁农场未制作“送达回执”注明送达人、送达日期、地点等信息，不符合法定证据条件。其石材厂被违法拆除，已进入行政赔偿程序。对证据4，认为前沁农场应在投标之前告知该情况，租赁合同已经生效，已经投资即将开始生产才告知，造成非常巨大的经济损失，要求双倍赔偿。 本院经审查，陈秀霞对前沁农场提供的上述证据1、2、的真实性未提出异议，且陈秀霞将证据1、2援引为自己的证据进行使用，故本院对证据1、2的真实性予以确认，可以作为本案定案依据。对证据4，该证据系政府文件，盖有秀屿区人民政府办公室公章，来源合法，内容客观真实，本院予以采信并在案佐证。对证据3，陈秀霞对该证据真实性有异议，且送达照片无法体现送达对象是谁，故本院对该证据不予采信。 陈秀霞围绕本诉及反诉请求向本院提供如下证据： 1.陈秀霞身份证复印件一份，欲证明诉讼陈秀霞主体适格。 2.租赁合同一份，欲证明合同租期自2017年5月1日开始，是自始就已解除的无效合同。 3.定金及租金发票一份，欲证明定金及租金已经交纳的事实。 4.《石材加工行为拆除关闭预通知书》一份，欲证明前沁农场在合同租期到来之前擅自明确表示解除合同的事实。 5.《信访事项处理答复意见书》、《2018闽0304行初4号行政判决书》、《2018闽0304行初4号行政裁定书》、2018闽03行终221号行政判决书》、《2018闽03行终221号行政裁定书》及生效证明各一份，欲证明前沁农场以自己的具体行为解除合同，使合同权利和义务终止的事实。 6.收据证明一份，欲证明2017年5月1日签订的合同才生效的事实。 经质证，前沁农场对上述证据1无异议。对证据2真实性、证明对象无异议，但认为该合同自签订之日起生效。对证据3真实性无异议，但发票上款项分别是押金、租金及房屋修缮保证金，不是租金。对证据4真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据并不能证明前沁农场在租期到来之前擅自解除合同。该通知是拆除关闭石材加工的通知，关闭对象是陈秀霞租赁的农场土地内石材加工厂，不包括其他用地。对证据5，认为《信访事项处理答复意见书》系东峤镇政府制作，东峤镇政府无权做出断电拆除结论，也无断电拆除行为。对判决及裁定书真实性无异议，可以证明前沁农场受秀屿区政府委托进行通知，法院文书驳回对前沁农场的起诉，证明前沁农场与拆除行为无关。对证据6，认为该收款收据系案外人翁征恩出具，案外人翁征恩与本案无关。 本院经审查认为，前沁农场对陈秀霞提供的证据1、2、3、4及证据5中判决及裁定书的真实性无异议，本院对证据1、2、3、4及证据5中判决及裁定书的真实性予以确认并在案佐证。对证据5中《信访事项处理答复意见书》，该证据系政府部门作出，来源合法，内容客观真实，可以作为本案定案依据。对证据6，该收款收据系案外人翁征恩出具，系案外人翁珍恩与陈秀霞的往来，与本案不具关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2017年3月14日，陈秀霞与前沁农场签订《租赁合同》，约定由陈秀霞租赁前沁农场东蔡作业区内、六孔闸北，原粮食、饲料加工厂、房屋及周边林杂地，用作厂房、宿舍、仓库、堆场，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。租金前三年为每月16000元（即每年192000元），第四年租金增加5%收取，为每月16800元（即每年201600元），第五年租金再增加5%收取，为每月17640元（即每年211680元）。每年租金分两次交清，每半年缴清当年租金的50%款额，采取先付款后使用的方法，第一次缴纳租金的时间为合同签订日。逾期交付按日0.5%收取违约金，超过一个月交付，租赁合同自然终止，所有损失由陈秀霞负担。合同签订时，陈秀霞需缴纳履约保证金60000元，租赁期限届满后，陈秀霞无违约行为，前沁农场应退还陈秀霞履约保证金，不计利息。陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同，并不退还履约保证金。陈秀霞于2017年2月14日支付押金50000元，2017年3月14日，支付半年租金96000元、押金10000元、房屋修缮保证金100000元。2017年4月5日，前沁农场向陈秀霞送达了《石材加工行业拆除关闭预通知书》，内容为：“根据《秀屿区石材加工行业污染整治工作方案》，你租赁农场土地内建有一个石材加工厂，应在2017年5月1日前自行完成拆除关闭，逾期未拆除关闭到位，将予停电停水，并联合相关部门依法予以拆除。”2016年6月26日，东峤镇政府、秀屿农业局对位于东蔡作业区内、六孔闸北，原粮食、饲料加工厂、房屋及周边的林杂地上的石材加工厂进行强制拆除。2018年5月23日，莆田市荔城区人民法院作出（2018）闽0304行初4号行政判决，确认该行政行为违法。2018年10月26日，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03行终221号行政判决，维持莆田市荔城区人民法院作出（2018）闽0304行初4号行政判决。后因陈秀霞未支付租金，前沁农场遂诉至本院。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，前沁农场与陈秀霞签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秀霞主张前沁农场向其送达《石材加工行为拆除关闭预通知书》，该行为系单方解除合同。经审查，该通知书内容仅要求陈秀霞关闭石材厂，并未提及解除农场土地《租赁合同》，没有解除合同的意思表示，陈秀霞主张该行为系解除《租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。双方于《租赁合同》中约定：陈秀霞于2017年3月24日缴纳第一期租金96000元后，未缴纳其余租金，即陈秀霞自2017年11月2日起逾期交付租金，根据合同约定，陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同。陈秀霞拖欠租金至今，已超过30日，前沁农场要求解除该租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。关于本案租金问题，前沁农场同时要求陈秀霞支付其拖欠的租金352000元。因双方于合同中约定，前三年租金为16000元/月，自2017年5月1日起至2019年10月16日即起诉之日，扣除已经支付的租金96000元，陈秀霞尚欠租金376000元。现前沁农场自愿将租金调整为352000元，系对自己权利的处分，本院予以支持。陈秀霞要求前沁农场返还已缴纳的租金96000元，因《租赁合同》合法有效且并未解除，陈秀霞的该主张缺乏依据，本院不予支持。关于本案押金50000元、10000元、房屋修缮保证金100000元，前沁农场、陈秀霞向本院提供的2017年2月14日出具的金额为50000元的收款收据、2017年3月14日出具的金额为10000元的收款收据上载明的款项性质为“押金”，金额总和为60000元，与《租赁合同》中约定的履约保证金金额一致，故本院认定该款项即履约保证金。因双方于合同中第七条第二款约定，陈秀霞拖欠租金累计达30天以上的，前沁农场有权随时单方解除合同并不予退还履约保证金。现陈秀霞拖欠租金累计达30天以上，其要求前沁农场退还押金的主张，本院不予支持。关于房屋修缮保证金100000元，因东峤镇政府、秀屿农业局的强制拆除行为已经生效裁判认定该行政行为违法，前沁农场的损失可通过行政赔偿诉讼得到救济，故本院认定前沁农场应返还该100000元房屋修缮保证金。该款项折抵陈秀霞尚欠的租金后，陈秀霞仍应支付租金252000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除莆田市秀屿区前沁农场有限公司与陈秀霞于2017年3月14日签订的《租赁合同》； 二、陈秀霞应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区前沁农场有限公司尚欠租金人民币二十五万二千元（前沁农场应返还的房屋修缮保证金人民币十万元已予以折抵）； 三、驳回陈秀霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8892.8元，减半收取计4446.4元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担1373.17元，由陈秀霞负担3073.23元。反诉案件受理费人民币7540元，减半收取计人民币3770元，由莆田市秀屿区前沁农场有限公司负担人民币906.25元，由陈秀霞负担人民币2863.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  李国洪 二〇二〇年三月十六日 书记员  朱剑苍 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。