北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25300号原告：王永海，男，1965年6月18日出生。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被告：孔繁宇，男，1975年8月26日出生。委托诉讼代理人：杨践青，男，1972年1月14日出生。原告王永海与被告孔繁宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王永海及其委托诉讼代理人李同新，被告孔繁宇的委托诉讼代理人杨践青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王永海向本院提出诉讼请求：1.解除王永海与孔繁宇于2018年8月24日签订的《地下室房屋租赁合同》；2、判令孔繁宇退还房屋租金35000元；3.判令孔繁宇赔偿装修损失43439元；4、判令孔繁宇支付垃圾清运费7035元。事实和理由：王永海与孔繁宇于2018年8月24日签订了关于北京市朝阳区某层的租赁合同，合同签订后，王永海开始清理垃圾并进行装修，但是在此期间，王永海发现该房屋没有出入口，且有部分房屋没有交付王永海使用，导致王永海无法使用该房屋，经多次沟通，出入口至今没有打开，王永海至今无法正常使用该房屋，故王永海诉至本院。孔繁宇辩称：不同意解除合同，涉诉房屋有两个出口，一个出口一直可以使用，另外一个出口不能使用不是我方的行为造成的，涉诉房屋仍可以使用，我方没有违约的情形，故不同意退还租金。在合同有效期内，王永海单方面解除合同并退租的行为构成违约，按照合同约定，租金不应当退还。对于装修损失和垃圾清运费，系王永海承租产生的费用，与我方无关，我方不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，孔繁宇作为出租方（甲方）与王永海作为承租方（乙方）签订《地下室房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区某层。该房屋租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为库房使用。该房屋每年租金为肆万元整，乙方交纳的费用包括房屋租赁费、电费、水费及租用过程中所产生的费用等。租赁期间内，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租的行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付伍佰元的违约金。在租赁期内，乙方中途退租的，单方面解除合同剩余租金不予退还。庭审中，双方均认可虽然合同约定年租金为40000元，但双方口头约定因垃圾由王永海负责清运，将年租金减少为35000元。经询，双方均认可王永海已经向孔繁宇支付了租金35000元。庭审中，双方均认可涉诉房屋属于地下室。王永海表示其租赁该房屋时有两个出入口，一个出入口位于侧面，经过地上连接地下的楼梯通行，但是该通行的部分区域被一家住户框起来作为厨房使用，如想进入地下，需请求该住户开门，住户不愿意配合。另外一个出入口连接该楼的地下车库，可以平行通行，但是门口也经常锁门，进出时需要找负责看管的保安拿钥匙开锁，后来王永海拿到了该出入口的钥匙。王永海表示其租赁房屋用于库房，大部分货物均为有重量的货物，需通过与地下车库相连的出入口才能方便运货。经询，孔繁宇认可在交付房屋时上述两个出入口均可以正常使用。王永海表示2018年11月份左右，与地下车库相连的出入口被换锁，王永海的钥匙无法打开门锁，经多次与孔繁宇联系，其均表示无法打开，而该出入口的关闭导致王永海无法正常运送货物，也无法使用涉诉房屋。经询，孔繁宇表示该出入口确实还锁，但表示换锁的系房屋的产权人，原因可能是产权人认为王永海装修时将产权人的物品损坏了，也可能是人防部门不让走了。王永海对此不予认可，表示对于涉诉房屋正常使用，并未损坏任何物品。关于侧面的出入口，经询，孔繁宇表示该出入口一直可以正常使用，王永海表示因其进出次数较多，侧面出入口的住户不愿意配合出入，给其出入带来不便，且大型和较重的货物无法从该出入口运送。因王永海坚持要求解除合同，法庭向双方释明风险后，双方表示尽快搬离并办理交接，双方表示在2019年7月进行了一次交接，王永海搬离了部分物品，但是没有搬完。第二次交接时间为2019年10月15日，正式交接完毕。经询，关于合同到期之后的房屋使用费，孔繁宇表示不再本案中解决。庭审中，王永海表示其承租涉诉房屋后进行了装修，具体的装修内容包括刷墙、安装门、灯、垫板、铁板等，共计花费装修费用43439元。另外，在进入房屋时，因房屋内有大量杂物需清理，清理垃圾花费了7035元，并提供装修时的票据以及装修工人和垃圾清运工人的证人证言为证。孔繁宇认可王永海对涉诉房屋进行了上述装修，但表示其没有违约行为，上述装修在王永海搬走之后也不同意利用，故对于王永海主张的装修费用不同意赔偿。关于垃圾清运费，孔繁宇表示双方租赁合同约定的租金为40000元，最终按照35000元收取，已经给王永海让了5000元，让其自行清理垃圾，故对于王永海主张的垃圾清运费不同意负担。另查，涉诉房屋系人防工程，孔繁宇提供北京市朝阳区民防局颁发的人防工程使用证，证明涉诉房屋的出租和使用经过了人防部门的许可，王永海对此表示认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王永海和孔繁宇签订的《地下室房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。王永海按照合同约定交付了房屋租金，孔繁宇应当提供能够保证正常使用的房屋供王永海使用，涉诉的地下室在交付王永海时，侧面的出入口和连接地下车库的出入口均可正常使用，但是在王永海使用涉诉房屋的过程中，与地下车库相连的出入口被锁，无法正常使用，虽然孔繁宇表示上述出入口并非其本人的原因导致被锁，但是其作为涉诉房屋的出租方，应当保证其承租人王永海能够正常使用房屋，该出入口无法正常通行导致王永海正常使用该房屋受到限制，结合王永海租用该地下室进行仓储的房屋用途，可知其合同目的无法实现，故王永海有权要求解除合同，本院对于王永海要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，在王永海提起诉讼后，本院向孔繁宇送达了载有解除合同的意思的起诉材料和相应证据，孔繁宇于2019年3月21日收到上述材料，故本院依法认定双方的合同于2019年3月21日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实可知，王永海直至2019年10月15日才全部腾退涉诉房屋，故双方的合同虽然解除，但是在王永海占用上述房屋期间仍然应当支付房屋使用费，因合同到期之后的房屋使用费，孔繁宇明确要求不在本案中解决，本案不予处理。对于合同到期之前的房屋使用费，王永海应当支付，房屋使用费标准参照租金标准，但是考虑到涉诉房屋的一个门口不能正常出入，王永海对涉诉房屋的使用也受到限制，故本院依法酌减王永海应当承担的租金和房屋使用费数额，对于超出部分，孔繁宇应当退还给王永海，根据王永海的搬离情况和本案合同的履行情况，本院酌情确定孔繁宇向王永海退还租金3000元。关于王永海要求孔繁宇赔偿装修损失的诉讼请求，王永海对于涉诉房屋进行了装修，但是因为孔繁宇的原因导致合同解除，对于房屋的装修损失，孔繁宇应当赔偿，但考虑到王永海在合同解除后仍然占用房屋，本院结合合同履行情况和双方的过错程度，根据公平原则酌情确定王永海的装修损失为5000元。关于王永海要求支付垃圾清运费的诉讼请求，因双方均认可对于合同约定的租金作出了部分让渡，系给予由王永海清运垃圾的优惠，王永海再次要求孔繁宇支付垃圾清运费，没有依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、解除原告王永海与被告孔繁宇于2018年8月24日签订的《地下室房屋租赁合同》；二、被告孔繁宇于本判决生效之日起七日内向原告王永海退还房屋租金3000元；三、被告孔繁宇于本判决生效之日起七日内赔偿原告王永海装修损失5000元；四、驳回原告王永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，由原告王永海负担1792元（已交纳），由被告孔繁宇负担181元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年三月三十一日书记员  张 晨