广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24633号原告：陈巧红，女，1976年5月16日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区***********队，公民身份号码441************022。委托诉讼代理人：梁卓锐，广东来复律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐醒，广东来复律师事务所律师。被告：林菁，男，1976年12月18日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县************，公民身份号码362************318。原告陈巧红与被告林菁租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭审理了本案。原告陈巧红的委托诉讼代理人梁卓锐、唐醒，被告林菁到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金35000元（租金暂计至2019年9月17日）及逾期利息（以5000元为本金，从2019年3月15日起；以5000元为本金，从2019年4月15日；以5000元为本金，从2019年5月15日；以5000元为本金，从2019年6月15日；以5000元为本金，从2019年7月15日；以5000元为本金，从2019年8月15日；以5000元为本金，从2019年9月15日起，均按年利率4.35%计算至上述款项付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告名下有位于佛山市南海区*****************（以下简称涉讼商铺），被告因办公需要向原告租赁该商铺，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期自2016年11月15日起至2019年11月30日止，租金按月结算，每月租金5000元；如被告未按合同约定的时间支付租金、保证金等，则原告有权终止合同、收回商铺。合同签订后，原告即将涉讼商铺交付被告使用，被告初时也肯履约，但从2019年3月份起拖欠租金，原告自行催收未果，遂委托广东来复律师事务所向被告寄发律师函，告知被告于2019年7月11日正式解除《房屋租赁合同》，及要求被告于2019年7月18日前付清拖欠的租金20000元，但被告却置之不理，至今仍拖欠租金及占有使用该商铺。被告的上述行为已违反双方约定及法律规定，严重损害原告的权益，原告故起诉。被告辩称，被告在2016年底租下涉讼商铺，装修花了十几万，没过多久，涉讼商铺楼板顶漏水严重，使得墙面脱层，木地板破烂发霉，被告要求陈巧红与管理处派人来处理，但一直拖到2017年底才补漏了一下。被告在2017年底就把漏水的墙面与木地板维修好，原告也没补偿维修款给被告。2018年初至2019年6月份，涉讼商铺又一直在漏水，被告向原告与管理处反映了好多次，均没派人来处理，使得客户来被告店里，认为被告卖防水建材，自己铺位漏水都搞不好，这影响了被告的正常营业，导致生意越来越差。2019年6月19日，原告没同被告提前打招呼，就私自锁铺，不让被告营业。原告还在微信朋友圈发被告的相片到相册，抵毁损坏被告的名声及人格，打电话恐吓被告.9月2日上午原告派了三个壮汉到被告公司恐吓被告。9月2日下午5点左右，原告打电话给被告，称被告不立即交租，到时候下黑手整被告。被告表示有事好商量。谁知道原告在当天晚上竟然安排人泼红色油漆到被告在骏景装饰铺位卷闸门上。9月3日早上7点钟左右，被告上班发现后立即报警，很多人围观，让被告现在生意一落千丈，损失惨重。2019年10月16日，陈巧红没通知被告，便派人把被告的建材搬走，将涉讼商铺的装修损坏。现在涉讼商铺的电脑、电视、空调及其它有无少了，有无损坏，被告不清楚。原告让被告花了那么多钱的投资与时间精力毁于一旦，被告痛心不己，每天慌恐不安，严重失眠，身体状况日益俱下，被告不知道现在能坚持多久。被告从2017年承租商铺后,涉讼商铺一直漏水,2017年年底,原告通知物管处维修,被告对商铺进行了翻新,2018年年初又发现漏水,原告就没再维修,影响被告生意。2019年6月19日，原告将涉讼商铺上锁，并在朋友圈诋毁被告。2019年9月2日，原告派人与被告协商，被告表示可以筹钱，但原告应当赔偿漏水的经济损失。当天晚上，原告就叫人在涉讼商铺门口喷了油漆。被告要起诉原告赔偿财产及精神、名誉损失。原告向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》原件1份，用以证明原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉讼商铺，租期自2016年11月15日至2019年11月30日止，租金按月结算，每月租金为5000元。2.房地产权证原件1份、确认书原件1份、梁银眉的身份证复印件1份，用以证明涉讼商铺的权属人是原告陈巧红和梁银眉，共有人梁银眉同意授权原告陈巧红将涉讼商铺出租给被告。3.照片1张，用以证明被告租赁涉讼商铺用于代理销售飞天象牌建筑装饰材料。4.微信记录打印件11页，用以证明被告通过微信转账方式向原告支付租金；被告屡有欠租行为，截止至2019年5月15日，被告仅交租交到2019年2月14日，剩余租金至今未结清。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但该份合同是原告在2019年4月份拿给被告签的，被告不持有该份合同，之前的合同是原告与被告的朋友张洪流签订，但租金从2017年底至2018年初开始是被告交的；对证据2的房产证无异议，对确认书和梁银眉的身份证不清楚；对证据3无异议；对证据4真实性无异议。被告向本院提交了如下证据：微信聊天记录打印件7页、图片5张，用以证明原告在朋友圈诋毁被告,影响被告的声誉,也影响被告的生意。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，关联性和证明内容不确认。涉讼商铺渗水是否影响被告对商铺的使用、对被告的产品是否造成损害、对被告店铺的生意是否造成影响，被告应对此进行举证，否则应承担举证不能的责任；被告的该份证据的书面说明也提到，9月3日早上7点钟左右被告上班后立即报警，充分证明了被告在2019年9月份仍在使用涉讼商铺，与原告主张的租金期限相吻合；关于双方租赁关系终止的证据，被告也应进行举证，实际上被告也未经原告同意，在没交租的情况下在涉讼商铺上也加了其他的锁；原、被告的聊天记录包括被告提交的聊天记录，均可以证明被告拖欠租金，被告不履行合同义务，违约在先，应按合同的约定支付租金。经审查，原告提交的证据1、证据2中的房地产权证、证据3-4，以及被告提交的证据，相对方对其真实性未提出异议，本院均予以采信。原告提交的证据2中的确认书及梁银眉的身份证反映涉讼商铺共有权人对原告出租涉讼商铺的意见，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺于2010年8月9日办理房地产权证，登记所有权人为原告与案外人梁银眉，各占二分之一份额。2019年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼商铺出租予被告，租赁的用途为办公；租赁期限为36个月，从2016年11月15日至2019年11月30日；每月租金5000元，以微信转账方式支付；租金按月支付，提前一天支付下次租金；被告需交纳租房押金10000元，租期未满36个月，押金不退；租赁期内，涉讼商铺及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏的，原告有修缮的责任并承担相关费用；被告应按时支付租金、保证金及其他费用；如被告违反合同第八条约定，原告有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过原告损失，被告应予赔偿；如原告违反合同第七条的约定，应按照月租金的200%向原告支付违约金，并退回剩余房款及保证金；如原告擅自提前终止合同，应按月租金的200%向被告支付违约金，并退回剩余房款及保证金；如被告因非房屋质量问题中途退房，须按月租金的200%向原告支付违约金，原告退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余租金及保证金；如被告租赁期已超过，被告既不续签合同也不退房，原告对涉讼商铺有权作出处理，后果由被告自负。2018年7月18日之后，原告多次通过微信向被告催讨租金，被告经常以资金紧张为由推脱，但在延迟一段时间之后，也有通过微信转账方式支付租金。双方确认，被告已支付截至2019年2月14日止的租金，此后租金未付。2019年5月13日，被告通过微信发送多张图片予原告，表示楼上漏水，原告于同日回复表示被告此前没讲到这个问题，可能是楼顶种东西了。2019年6月19日，被告通过微信质问原告“怎么这样做”、“说了月底会给钱你”，原告回复表示“你每次也是这么说。听多了没信誉的话了。”被告陈述其生意难做、资金紧张，且楼上漏水严重影响其产品，原告表示“你想产品不坏就把租金打过来让你搬走”。2019年9月4日，被告发现其经营的“骏景装饰”（非涉讼商铺）的卷闸门被人泼了红色油漆，遂通过微信质问原告，原告表示并非其所为，并再次向被告催要租金。2019年9月25日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告陈述涉讼商铺在2016年由案外人张洪流承租，用于经营建材（涂料）；2017年年底，因涉讼商铺漏水，导致张洪流无法经营，故找了被告顶手；被告承接后，铲了天花、墙面，做了防水及批荡，大概花了四千多元；被告无需支付顶手费给张洪流，但每年要支付10%的利润给张洪流，张洪流在涉讼商铺的建材转卖给被告。原告称其不记得与张洪流有无签订合同，但听说张洪流与被告是生意上的伙伴；被告从2018年下半年开始承租涉讼商铺，原告是从2018年7月开始向被告收租；涉讼商铺在2017年有过漏水，但已经修好，之后没有再漏水。庭审中，原、被告均主张终结租赁关系，但对被告留存于涉讼商铺中的物品，原告表示只有在被告还清欠款之后才同意其取回。另外，被告提交的其拍摄于2019年6月20日的照片显示，涉讼商铺的玻璃门被两把锁锁住。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应按月提前一天支付下月租金，现被告仅支付截至2019年2月14日止的租金，此后租金未付，被告构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和合同的约定，被告应向原告计付2019年2月15日之后的租金，并计付逾期付款的违约金予原告。虽然被告在2019年5月13日通过微信告知原告称涉讼商铺存在漏水的情况，但没有证据反映上述漏水情况从2019年2月15日之后即已发生，且被告在此后与原告的微信沟通过程中，对其应付租金的事实也是予以确认的，可见涉讼商铺及时存在漏水问题，该问题也并未对被告使用涉讼商铺构成重大影响，不免除被告支付租金的义务。被告主张原告在2019年6月19日锁闭涉讼商铺，原告虽不予确认，但综合双方在2019年6月19日的微信聊天记录、原告曾在2018年12月2日提出被告不付租金就要“锁门”，以及2019年6月20日涉讼商铺的玻璃门被两把锁锁住的事实，被告的该项主张较为可信，本院予以采纳，并确认原告因被告未支付租金，于2019年6月19日锁闭了涉讼商铺的大门，且不同意被告将商铺内物品搬走。原告的上述行为客观上导致被告已无法再正常使用涉讼商铺，也无法将商铺中的物品搬离。原告单方锁闭商铺，对租赁合同无法继续履行虽有一定的过错，但被告此前欠付租金，且在原告锁闭涉讼商铺之后，也未及时付清其欠付的租金，对租赁合同无法继续履行也有一定的责任。基于此，本院酌情确定被告仅需支付至2019年7月14日止的租金，此后的租金无需再支付，故据此判令被告应支付2019年2月15日至2019年7月14日的租金25000元予原告。被告逾期支付租金给原告造成损失并体现为利息损失，原告根据被告的违约情况，诉请被告按年利率4.35%计付利息合法合理，本院予以支持。因原告主张的利息起算时间晚于合同约定的时间，本院迳予采纳，故判令被告应支付截至2019年7月15日止的利息184.13元（详见下表）予原告，并应以其欠付的租金25000元为本金，从2019年7月16日起至其实际付清该租金欠款之日止，继续按年利率4.35%的标准计付利息予原告。原告诉请超出以上核定的，本院不予支持。期间租金利息起算日利息暂计截止日天数利息2019.2.15-2019.3.1450002019.3.152019.7.1512373.292019.3.15-2019.4.1450002019.4.152019.7.159254.822019.4.15-2019.5.1450002019.5.152019.7.156236.952019.5.15-2019.6.1450002019.6.152019.7.153118.472019.6.15-2019.7.1450002019.7.152019.7.1510.60截至2019年7月15日利息合计184.13综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林菁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月15日至2019年7月14日的租金25000元予原告陈巧红；二、被告林菁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年7月15日止的利息184.13元予原告陈巧红，并应以上述第一项欠付的租金为本金，从2019年7月16日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止，继续按年利率4.35%的标准计付利息予原告陈巧红；五、驳回原告陈巧红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计341.75元（原告已预交），由原告负担126.95元，由被告负担214.8元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年二月二十二日书记员  许晓璇