重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初15964号原告：金鑫，女，1976年10月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈淑兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张根平，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告：林传琼，女，1974年4月9日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：陈淑兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张根平，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市亿德风尚文化传媒有限公司，住所地重庆市江北区观音桥东环路X号X-X号，统一社会信用代码91500108331631835A。法定代表人：蔡敬勇，总经理。委托诉讼代理人：唐邵辉，男，该司员工。被告：蔡敬勇，男，1981年12月1日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：唐邵辉，男，重庆市亿德风尚文化传媒有限公司推荐的公民。被告：唐邵辉，男，1986年11月5日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告金鑫、林传琼与被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司（以下简称亿德公司）、蔡敬勇、唐邵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫、林传琼的委托诉讼代理人陈淑兵及原告金鑫，被告唐邵辉同时作为被告及被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司、蔡敬勇的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金鑫、林传琼向本院提出诉讼请求：一、亿德公司支付拖欠的2018年3月1日至2019年7月31日期间的租金456674元及资金占用损失（分为两部分：1、以456674元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以456674元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）；二、亿德公司支付2018年6月1日至2019年7月31日期间的物业服务费35630元（2545元/月×14个月）及资金占用损失（分为两部分：1、以35630元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以35630元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）；三、亿德公司支付电费833元；四、蔡敬勇、唐邵辉就金鑫、林传琼上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月6日，金鑫、林传琼和亿德公司签订《房屋租赁合同》，约定亿德公司承租金鑫、林传琼位于重庆市江北区观音桥东环路X号X-X（建筑面积：288.76平方米）和X-X（建筑面积：135.76平方米）的写字楼，租赁期共60个月，自2015年11月1日起至2020年10月31日止，房屋租金前两年（2015年-2016年）为每平方米80元/月，租赁价款前两年即为33922.40元，以后每年（即从2017年1月起）按前一年租赁总金额的5%递增。同时，金鑫、林传琼与亿德公司在上述合同中还约定，房屋租金缴纳方式为2015年11月和2015年12月按月支付当月房租（当月15日为租金交付日），从2016年1月起，按季度支付房租费用，每次须提前15天支付后面每季度的房租，蔡敬勇为亿德公司履行本合同义务的担保人。金鑫、林传琼依约将房屋租赁给亿德公司后，亿德公司却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金，共欠2018年3月1日至2019年7月31日期间的租金456674元（仅以2015年至2016年期间约定的月租金作为计算基数，33922×17-120000）。经金鑫、林传琼多次催收，唐邵辉于2019年6月16日出具《清偿债务担保书》，自愿为亿德公司所欠的房租、水电费、物业服务费提供担保。综上，亿德公司恶意拖欠房租及物业服务费等相关费用，其行为已构成严重违约，而蔡敬勇、唐邵辉应对亿德公司欠缴的房租等相关费用承担连带清偿责任，由此，金鑫、林传琼诉至法院。被告亿德公司辩称，其与金鑫、林传琼已就双方所签订的《房屋租赁合同》协商一致于2018年3月解除，且，从此时起亿德公司未再租赁并使用涉案房屋。又，即使法院认定亿德公司与金鑫、林传琼并未在2018年3月协商解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但，根据亿德公司与金鑫、林传琼在上述《合同》中第4条的约定，若亿德公司不支付租金，则合同自动解除，由此，双方所签订的《房屋租赁合同》也应已经解除。2019年3月，金鑫、林传琼到亿德公司处商谈是否续租涉案房屋的事宜。亿德公司告知金鑫、林传琼，需至2019年5月才能答复金鑫、林传琼。2019年6月时，亿德公司告知金鑫、林传琼，因钱未到账，故，不再租涉案房屋。综上，亿德公司不同意金鑫、林传琼的全部诉讼请求。被告蔡敬勇辩称，亿德公司与金鑫、林传琼已就双方所签订的《房屋租赁合同》协商一致于2018年3月解除，且，从此时起亿德公司未再租赁并使用涉案房屋。又，即使法院认定亿德公司与金鑫、林传琼并未在2018年3月协商解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但，根据亿德公司与金鑫、林传琼在上述《合同》中第4条的约定，若亿德公司不支付租金，则合同自动解除，由此，亿德公司与金鑫、林传琼所签订的《房屋租赁合同》也应已经解除，亿德公司亦不应当支付金鑫、林传琼租金和物业服务费用，而蔡敬勇也不应当承担连带清偿责任。综上，不同意金鑫、林传琼的全部诉讼请求。被告唐邵辉辩称，亿德公司与金鑫、林传琼已就双方所签订的《房屋租赁合同》协商一致于2018年3月解除，且，从此时起亿德公司未再租赁并使用涉案房屋。又，即使法院认定亿德公司与金鑫、林传琼并未在2018年3月协商解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但，根据亿德公司与金鑫、林传琼在上述《合同》中第4条的约定，若亿德公司不支付租金，则合同自动解除，由此，亿德公司与金鑫、林传琼所签订的《房屋租赁合同》也应已经解除。2019年5月，唐邵辉想租金鑫、林传琼的涉案房屋，而金鑫、林传琼告知唐邵辉，需先支付一个季度（2019年6月至8月）的租赁费用。因唐邵辉暂无钱支付上述费用，就向金鑫、林传琼出具了一份清偿债务担保书，但在该份担保书上却写明的是担保亿德公司和蔡敬勇的债务，而非写明为唐邵辉因想租赁涉案房屋所产生的一个季度的租赁费。不仅如此，唐邵辉之所以出具上述担保书，还因为金鑫、林传琼到唐邵辉处闹事，强制要关29楼公司的门，唐邵辉因此报警。金鑫、林传琼最终从唐邵辉处强行拿走了一台电脑，至今未还给唐邵辉，所以，唐邵辉认为其所出具的担保书并非其本人真实意思表示。综上，因亿德公司不应当支付金鑫、林传琼租金和物业服务费，则唐邵辉也不应当承担连带清偿责任，故，唐邵辉不同意金鑫、林传琼的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，甲方（出租房）金鑫、林传琼与乙方（承租方）亿德公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市观音桥东环路X号X-X号写字楼（房屋建筑面积135.27平方米）及同层X-X号写字楼（房屋建筑面积288.76平方米）出租给乙方（用作培训）使用。租赁期限为五年，即从2015年11月1日起至2020年10月31日，共计60个月。房屋租赁单价：前两年（2015-2016年）为固定单价每平方米80元，租赁价款前两年即为：424.03平米×80元/平米=33922.40元，以后每年（即从2017年1月起）按前一年租赁总金额的5%递增。房屋租赁费的缴纳：2015年11月和2015年12月按月支付当月房租（当月15日为租赁租金交付日）；从2016年1月起，按季度支付房租费用，每次须提前15天支付后面每季度的房租。如超过约定时间不支付房屋租赁费时，此房屋租赁合同将自动解除，甲方有权收回该房屋的使用权，且均不承担乙方的任何装修费用及其他损失。乙方租赁期间费用：水费、电费、燃气费、电话费、物业管理费、公共能源费、车库停车费等，经营期间所产生的国家相关税费以及其他由乙方产生的费用均由乙方全部承担。租赁结束后，乙方须缴清在使用期间的所有费用，否则甲方有权在押金中予以扣除。房屋抵押租金：经甲、乙双方协商，乙方不缴纳租赁房屋使用期间的押金，但由蔡敬勇担保乙方在该合同中应当履行的义务，否则，蔡敬勇自愿承担该合同的担保责任。蔡敬勇在上述合同落款担保人处签字确认。签订上述合同后，亿德公司按约开始使用上述涉案房屋。2019年6月16日，唐邵辉向金鑫出具《清偿债务担保书》，该《担保书》载明，亿德公司和蔡敬勇与金鑫于2015年12月6日签订的房屋租赁合同至今仍然有效，唐邵辉自愿为公司和蔡敬勇担保清偿2018年3月以来所欠金鑫在观音桥东环路X号X-X号、X-X号的所有房租，自愿承担连带清偿责任，具体金额以双方核对的数据为准。观音桥30楼的金鑫所有的房屋公司继续使用，所欠物业费用均由唐邵辉承担支付。2019年7月14日，金鑫、林传琼与亿德公司协商一致解除上述《房屋租赁合同》，此时起，亿德公司未再租赁并使用涉案房屋。另查明，2018年8月14日，亿德公司支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金10000元；2018年9月35日，亿德公司支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金40000元；2018年11月27日，亿德公司支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金30000元；2018年12月25日，亿德公司支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金20000元；2019年1月21日，亿德公司支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金20000元。2018年8月14日至2019年1月21日期间，亿德公司共计支付金鑫、林传琼涉案房屋的租金120000元。再查明，涉案房屋物管费在2018年6月1日至2019年7月31日期间共产生35624元（按照面积424.1㎡、单价6元/㎡计算14个月）；涉案房屋电费在2019年5月14日至2019年7月14日期间共产生833元。上述事实，有《不动产权证》、《房屋租赁合同》、《清偿债务担保书》、《账户交易明细表》、《亚朵国际大厦30楼1号3号（金鑫）欠费汇总》、《证明》、《录音》及当事人的陈述等证据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金鑫、林传琼与亿德公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现本案查明，金鑫、林传琼与亿德公司协商一致于2019年7月14日解除了双方所签订的《房屋租赁合同》，且，此时起亿德公司未再租赁并使用涉案房屋，再结合金鑫、林传琼关于按照双方在《房屋租赁合同》中约定的2015年至2016年期间的月租金标准33922元作为租金的计算基数的主张，本院确认亿德公司应支付金鑫、林传琼2018年3月1日至2019年7月13日期间的租金436977.35元（33922元×16个月+33922元÷31天×13天-120000元）及资金占用损失（分为两部分：1、以438071.60元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以438071.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）。关于物业服务费及电费，涉案房屋物管费在2018年6月1日至2019年7月31日期间共产生35624元（按照面积424.1㎡、单价6元/㎡计算14个月），而涉案房屋电费在2019年5月14日至2019年7月14日期间共产生833元，再结合金鑫、林传琼与亿德公司在《房屋租赁合同》中的约定，本院确认亿德公司应支付金鑫、林传琼2018年6月1日至2019年7月13日期间的物业服务费34146.49元（35624元-424.1㎡×6元/㎡÷31天×18天）及资金占用损失（分为两部分：1、以34146.49为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以34146.49元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）、2019年5月14日至2019年7月13日期间的电费819.34元（833元-833元÷61天）。关于亿德公司抗辩根据其与金鑫、林传琼所签订《房屋租赁合同》的约定，该合同已于2018年3月解除，且亿德公司已从此时起未再使用涉案房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案查明，亿德公司在2018年8月14日至2019年1月21日期间，分五次共计向金鑫、林传琼支付了涉案房屋的租金120000元，且，亿德公司一直使用涉案房屋直至2019年7月14日，上述事实证明亿德公司与金鑫、林传琼已通过实际行动变更了双方在合同中的约定，即，双方并未按合同约定因亿德公司未按时支付租金使合同自动解除，仍然继续在2018年3月后履行双方所签订的《房屋租赁合同》，故，本院对亿德公司该项抗辩意见不予采纳。关于蔡敬勇、唐邵辉是否应承担连带清偿责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。据此规定，再结合蔡敬勇在金鑫、林传琼与亿德公司签订的《房屋租赁合同》落款担保人处签字确认这一事实及唐邵辉所出具的《清偿债务担保书》所载明的内容，本院确认蔡敬勇应就亿德公司所欠付金鑫、林传琼的涉案房屋的租金、物业服务费及两者相应的资金占用损失、电费承担连带清偿责任，而唐邵辉则应就亿德公司所欠付金鑫、林传琼的涉案房屋的租金、物业服务费及两者相应的资金占用损失承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司于本判决生效之日起五日内向原告金鑫、原告林传琼支付2018年3月1日至2019年7月13日期间的租金436977.35元及资金占用损失（分为两部分：1、以438071.60元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以438071.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）；二、被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司于本判决生效之日起五日内向原告金鑫、原告林传琼支付2018年6月1日至2019年7月13日期间的物业服务费34146.49元及资金占用损失（分为两部分：1、以34146.49为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月1日计算至2019年8月19日；2、以34146.49元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至款项付清时止）；三、被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司于本判决生效之日起五日内向原告金鑫、原告林传琼支付2019年5月14日至2019年7月13日期间的电费819.34元；四、被告蔡敬勇就被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司上述所有债务承担连带清偿责任；五、被告唐邵辉就被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告金鑫、原告林传琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8684.56元，由被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司、被告蔡敬勇、被告唐邵辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长 彭 磊审判员 张 敬审判员 施荣鑫二〇二〇年三月十日书记员 张 黎