四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10103号 原告：张德银，男，1963年6月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：成都乐伽商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号7栋3单元6层607号。 法定代表人：夏云祥。 原告张德银与被告成都乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德银到庭参加诉讼。被告乐伽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张德银向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金18900元（2019年7月至2020年1月共计7个月租金）；2、判令被告向原告支付未付租金的滞纳金（已欠付租金为基数，按日利率万分之三，自2019年7月20日计算至被告支付租金之日止）；3、判令被告向原告支付违约金13500元；4、依法解除原、被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》，由原告自行管理、出租房屋；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月12日，原告与被告签订为期4年的《房屋出租委托代理合同》，原告委托被告对原告位于成都市锦江区房屋（即摩玛城1-1-408号房屋）代为管理、出租，被告依合同约定标准按季度向原告支付租金。2019年1月26日，被告以管理人的身份与承租人周清签订了为期1年的《房屋租赁合同》，将原告的房屋出租给了周清，并向周清收取了租房押金及全年租金。被告于2019年4月按照《房屋出租委托代理合同》的约定向原告支付了2019年4-6月份的租金后，未按照合同约定支付后续租金。2019年7月12日后，原告多次电话联系被告工作人员及到被告所在地催要租金均无结果，故提起本案诉讼。 被告乐伽公司未到庭亦未提交书面答辩状。 原告张德银为证明其主张，提交了与原件核对无误的房产证、房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、房屋租赁合同、中国农业银行卡交易明细清单等证据。本院认为，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，原告提交的上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信。 依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实： 张德银系锦江区二环路东五段366号1栋1单元4层408号房屋所有权人。2019年1月12日，张德银（委托人、甲方）与乐伽公司（租赁代理方、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》（合同编号：ＬＪＧＹＳＦ040002038），约定由张德银将坐落于锦江区二环路东五段366号摩玛城1-1-408号房屋（房产证号00××85），房型2室1厅1厨1卫，面积63平方米的房屋委托乐伽公司代理出租；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2019年1月12日至2023年4月11日，共计48个月90天。甲方应于2019年1月12日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，《房屋交接清单》见附件。自甲方交付房屋起至2019年4月11日止为空置期（乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间），空置期为90天。此期间内乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其它费用（如：物业，水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付。截至约定的委托代理期限届满之日前一个月，双方可就出租代理期限的延长进行协商，如双方不能就出租代理期限的延长事宜达成协议或一方决定不延长出租代理期限，则出租代理期限届满之日起一个月内双方完成房屋交还手续。甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）2700元。出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租金标准2700元／月；甲方接收租金的账户开户行中国农业银行，开户支行成都总府支行，开户名张宝珍，卡号62×××12，乙方将收取的租金按约定划入甲方上述账号；第一次支付房租时间为2019年4月12日，第二次支付房租时间为2019年7月12日；出租代理期内，乙方应按约定支付房租，如逾期并经多次甲方致电催缴后，超过7天乙方仍未支付房租，应按照日租金标准向甲方支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为13500元。同日，乐伽公司向张德银支付房屋押金2700元。 合同签订后，张德银如约履行了合同义务，将房屋交付给乐伽公司，后乐伽公司将案涉房屋转租给了案外人，租期一年，至2020年1月31日。乐伽公司于2019年4月12日支付张德银租金8100元后未再履行支付租金义务。乐伽公司现已下落不明。 庭审中，张德银表示被告乐伽公司与案外人签订的租赁合同租期至2020年1月31日期满后自行收回案涉房屋。 本院认为，张德银与乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之协议，各方应受该协议约束。按合同约定，被告定期向原告支付固定租金，并支付押金作为合同履行的保证，故本院认为该合同虽然名为委托代理合同，但其实质为租赁合同。 关于合同的解除。本案中，乐伽公司应按约分季向张德银支付租金，但乐伽公司于2019年4月12日支付张德银租金8100元后未再履行支付租金义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，乐伽公司支付第一季度租金后未再支付租金，且已下落不明，乐伽公司已以自己的行为表明不履行支付租金义务，故对张德银请求解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。庭审中，张德银已于2020年1月31日后自行收回案涉房屋，故截止2020年1月31日的房屋使用费用应由乐伽公司承担。按合同约定自甲方交付房屋至2019年4月11日为案涉房屋空置期，此期间内乙方不承担房租，故乐伽公司支付张德银的租金自2019年4月12日起算，乐伽公司支付张德银租金8100元应为2019年4月12日至2019年7月11日租金。自2019年7月12日至2020年1月31日租金17942元（2700元/月×6月+2700元÷31天×20天）应由被告乐伽公司承担。 关于租金滞纳金。按照合同约定，乙方应按约定支付房租，如逾期并经多次甲方致电催缴后，超过7天乙方仍未支付房租，应按照日租金标准向甲方支付滞纳金。本案中，乐伽公司逾期支付租金已超过7天，故原告据此主张被告按照0.03%的标准支付欠付租金的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定欠付租金滞纳金自本案立之日起,即2019年9月3日计至实际付清之日止。 关于违约金。合同约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为13500元，但违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的滞纳金主张，但因被告违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的四年租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后需对租赁物重新出租，待租期间会给原告造成损失。故本案根据被告的违约程度，并结合租赁物待租期间，酌情确认被告按两个月租金标准支付原告违约金5400元（2700元/月×2月），被告已支付原告保证金2700元抵扣上述违约金后，被告还应支付原告违约金2700元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张德银与被告成都乐伽商业管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》； 二、被告成都乐伽商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张德银支付尚欠租金17942元； 三、被告成都乐伽商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张德银支付应付上述租金滞纳金（以17942为计算基数，按每日0.03%标准自2019年9月3日起计至付清欠费之日止)； 四、被告成都乐伽商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张德银支付违约金5400元(此款与被告成都乐伽商业管理有限公司已向原告张德银给付的保证金2700元抵扣后，被告成都乐伽商业管理有限公司还应向原告张德银支付违约金2700元)； 五、驳回原告张德银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2730元，由原告张德银承担200元，被告成都乐伽商业管理有限公司承担2530元。公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告成都乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  雷 莉 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  邹聪颖