四川省西昌市人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）川3401行初84号 原告冯远国，男，汉族，1963年5月20日出生，四川省西昌市人，现住四川省西昌市。 委托代理人王道斌，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告西昌市房地产管理局（以下简称房管局），住所地：四川省西昌市宁远桥街11号，统一社会信用代码：125134010090555420。 法定代表人李枝江，该局局长。 委托代理人王建涛，四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托代理人余浩，西昌市房地产管理局职工，代理权限为特别授权。 第三人西昌市川兴供销合作社（以下简称供销社），住所地：西昌市川兴镇，统一社会信用代码：91513401213053528G。 法定代表人谌烈祥，该社主任。 委托代理人陈文勇，四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人杨雅玲，女，汉族，1973年1月13日出生，四川省西昌市人，现住四川省西昌市。 委托代理人王作建，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告冯远国诉西昌市房地产管理局房屋行政登记一案，于2019年9月20日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2019年9月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月4日公开开庭审理了本案。原告代理人王道斌、被告房管局委托代理人余皓、王建涛、第三人供销社法定代表人谌烈祥、陈文勇、第三人杨雅玲及其代理人王作建到庭参加诉讼。被告负责人因公开会未到庭。本案现已审理终结。 被告西昌市房管局于1999年8月18日向第三人杨雅玲颁发西昌市房权证监证字××号房产证，2008年11月14日变更登记为西昌市房权证监证字××号房产证，原告认为颁证错误，向本院提起行政诉讼，要求撤销。西昌市房权证监证字××号房产证，和西昌市房权证监证字××号房产证。 原告诉称，原告因父亲冯庆祥向西昌市川兴合作商店购得现西昌市川兴镇合兴村六组216号房屋背面厨房一间（1999年8月21日交的购房款）,该房屋因过于陈旧，当年倒塌。原告取得父亲冯庆祥的同意后，便用钢构重新搭建了该房屋，因此获得该房屋的所有权。房屋搭建好，原告便出租给邻居李朝辉使用至今。 2019年6月份，第三人杨雅玲以原告占有、使用了近20年的房屋产权为她所有，并称该房屋从第三人西昌市川兴供销合作社购买所得，因此双方发生争议。为了证明事实，杨雅玲拿出被告给其颁发的“西昌市房权证监证字第××号”房产证证明为其所有。此时，原告才知道被告将争议的房产错误登记给了杨雅玲。后通过西昌市川兴派出所调解，原告与第三人均不能达成一致意见。 原告认为，杨雅玲购买的房屋并不包括本案争议房产，被告进行房屋登记时错误将原告的房产登记在杨雅玲名下，颁证程序不合法，现特起诉到贵院，请求贵院查清事实，依法判如所请。 被告西昌市房管局辩称： 一、《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”从涉案房屋产权登记信息可知，第三人杨雅玲办理涉案房屋产权登记时间在1999年8月，至今已经超过20年。依据该事实，结合上述法律的规定，本案不应予受理，人民法院应当依法裁定驳回原告的起诉。 二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应撤诉为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告冯远国以其对涉案房屋享有所有权要求撤销西昌市房地产管理局颁发给第三人杨雅玲的房屋产权证，根据上述规定，冯远国应当先行解决民事争议，待民事争议确定后，再依据民事争议的结果，确定原告是否具有提起房屋登记行政诉讼的主体资格。第三人杨雅玲与原告冯远国虽然就房屋所有权纠纷在西昌市人民法院提起了民事诉讼，但该民事案件正在审理中，本案所涉房屋的民事争议尚未解决。原告冯远国就房屋登记提起的行政诉讼，不符合法律规定，本案依法也不应当继续审理。 三、根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第四条、第十条之规定，被告西昌市房地产管理局是负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作的适格主体。在本案中的第三人西昌市川兴供销合作社、杨雅玲提交的房屋登记申请材料完全符合《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条等相关规定，被告西昌市房地产管理局依法应当予以受理并办理。根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》等相关法律规定，被告西昌市房地产管理局登记行为只对申请人提交的材料进行形式审查，申请材料的真实性亦由申请人负责，被告西昌市房地产管理局依法对涉案房屋进行登记的行为符合法律法规条件、程序。原告要求撤销房产登记没有事实及法律依据支持。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，且本案中原告应先从民事解决本案的诉讼主体资格，否则不能提起本案诉讼。请人民法院查清事实，依法裁定中止审理本案。 被告向法庭提供证据：第一组证据：1、证明一份；2、内部职工购房协议书；3、房地产买卖契约；4、房屋所有权证西房权证监证字第××号；5、房屋信息摘要。 证明目的：1、证明原告在办理房屋登记材料符合法律规定条件，被告办理产权登记符合法律规定程序及要求。2、证明涉案房屋初始登记时间为1999年8月18日，至原告起诉之日已经超过20年。 第二组证据：被告作出具体行政行为及作出登记行为的法律规定。 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第四条、第十条。 《城镇房屋所有权登记暂行办法》第二条、第四条、第七条。 原告对被告提供证据的对以上证据的合法性有异议，因为被告没有在法定期限内受理原告的行政复议申请，虽然被告作出了上述受理告知书及行政复议决定，但根据《行政诉讼法》第74条规定，请求法院判决被告于2018年12月14日作出的《不予受理告知书》违法。对以上证据的真实性无异议。 1、对《证明》无异议；2、对内部职工购房协议书的真实性、合法性有异议，该协议书与第三人供销社存档的购房协议书购买金额不一致，供销社存档的是两份协议书，分别为1998年6月23日和1998年12月19日签订，合计金额为人民币25000元，但是被告登记存档的协议书只是一份，金额却是25100元；该购房协议与买卖契约上的购房协议金额也不一致，契约上的金额为24000元；3、对房地产买卖契约的真实性、合法性有异议，理由：该契约上的房屋买卖金额与供销社存档的购房协议书、及被告存档的购房协议书金额不一致；契约上的房屋建筑面积为71.26平方米，土地使用面积为70平方米，与该契约附件一上标注的房屋建筑面积111.80平方米，土地使用面积135.43平方米不一致；契约上四界情况邻居签字不完整，只有边仕庆和花景远，并无0073889房产相邻人李朝辉、边霞、伍文秀、谌洪贵四人的签字。4、对00××92号房屋所有权证的真实性与关联性无异议，但对其合法性有异议，理由是该证件的颁发程序不合法，颁发前，未按《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号1998年1月1日起施行）第十条的规定进行公告；审核时购房合同金额与契约金额不一致、契约正文上的面积与附件不一致未能发现，未尽到起码的形式审核义务，该所有权证的登记行为不符合法律规定条件和程序。5、对房屋信息摘要的记载内容真实性、合法性均有异议。 综上，以上第一组证据不能达到被告要证明其办理产权登记符合法律规定的程序要及要求这一目的，也不能达到被告要证明原告的起诉超过诉讼时效的目的，相反，以上证据证明了被告办理产权登记不符合法律规定的程序要及要求。 对第二组证据：对第二组证据前两部法律规定的适用，虽然至今已经失效，但被告办理产权登记时是适用的，没有异议。对《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，不适用本案。理由：原告并未对作为房屋登记行为基础的房屋买卖民事法律关系认为无效或者应当撤销，对第三人之间的房屋买卖并不持异议，却对被告错误将原告的房屋登记在被告名下要求撤销，本案原告的主张与最高法的规定所内容是两回事。 原告向本院提供证据： 第一组证据：1、1998年6月23日《内部职工购房协议书》；2、1998年12月19日《内部职工购房协议书》； 证明目的：1、1998年6月23日，杨雅玲与西昌市川兴供销合作社签订了购买川兴供销社庄稼医院①门市砖木结构房屋2间，价款9000元；2、1998年12月19日，杨雅玲与西昌市川兴供销合作社签订了购买川兴供销社原庄稼医院门市?号砖木结构房屋1间，价款16000元，其中有800元为购买1/3天井（与边仕庆、花景元共用）使用权。3.本案争议的房屋，并不在第三人西昌市川兴供销合作社与杨雅玲交易房屋内，被告将原告的房屋产权错误颁发给了第三人杨雅玲。 第二组证据：1、《房地产买卖契约》及附件一；2、《西昌市房产交易通告存根》； 证明目的：1、契约上的交易额与原两份购房协议交易额不一致，存在1000元差额；2、契约正文写明交易“房屋建筑面积71.26㎡；土地使用面积70㎡”，但附件一写明房屋建筑面积为111.80㎡，土地使用面积135.43㎡，两者间存在矛盾,被告未尽审慎义务。3、首次办理房产证时，四周边界邻居签字只有边仕庆和花景文。 3、房屋变更登记《申请书》； 证明目的：第三人杨雅玲将房屋卖给他人后，于2008年10月29日申请将坐落在西昌市川兴镇供销社三门市的房屋作变更登记； 4、《房屋所有权存根》产权证号：0073889； 证明目的：1、原产权证号为0003692，变更后的现产权证号0073889；2、房屋结构为土木结构，建筑面积40.54平方米；3、缮证日期2008年11月14日，第三人杨雅玲领证日期2019年5月9日；4、存根四界情况均标注为“以平面图为准”，没有合法依据。 5、《民事起诉状》； 证明目的：1、因涉案侵权纠纷，原告与第三人杨雅玲2019年5月发生民事纠纷，杨雅玲于2019年7月24日起诉法院；2、本案行政诉讼并没有超过法律规定的起诉期限，在诉讼时效之内。（适用《最高人民法院关于适用行政诉讼法的解释》第六十五条规定以及六十四条规定。） 第三组证据：1、《房产局图纸与实际情况差异图片标注说明》； 证明目的：第三人杨雅玲向西昌市川兴供销合作社购买的房屋不包括本案争议房屋。 2、实地图片； 证明目的：第三人杨雅玲购买的房屋在，且争议房屋与杨雅玲的购买的房屋相差很远，属钢架结构，目前门牌号为川兴镇合兴村六组216号。 3、争议房屋平面草图； 证明目的：争议房屋四至；东临李超辉、边霞、伍文秀家房屋；南临谌洪贵家房屋；西邻水沟；背邻公用院坝，且房屋与杨雅玲的原房产证（证号为0003692）四界情况标注的不一致，与原购买房屋协议约定的位置也不一致。将争议房屋划入证号为0003692的产权证没有合法来源依据； 第四组证据：1、1999年8月19日《购房合同》；2、1999年8月27日《收据》； 证明目的：涉案房屋，是原告在1999年8月从西昌市川兴区合作商店9000元购买所得。 被告对原告的证据的质证意见： 对第一组证据，因被告不是原告提交协议的当事人，无法核实其真实性，请人民法院依法认定，但依据当事人的房屋交易登记，买卖双方最终协议应当以房管局的标准制式为准。 对第二组证据中的1，对其三性均无异议，但对其证明目的有异议，因第三人杨雅玲及川兴合作社双方存在院坝的情况，在附件1中作了房屋的基本情况说明，最终以附件标注的为准。 对2、3、4的三性均无异议，同时说明被告作出变更登记行为的合法性，且变更登记属于另外一个法律关系。 对5的真实性无异议，但该起诉状不能达到原告的证明目的。 对第三组证据中的1，对图纸本身无异议，但是对其标注说明，与事实不符，经核实，第三人杨雅玲与川兴合作社在第一次购买时已经包含争议房屋。对实地图片本身无异议，但该图片均为表现房屋现状的实况，不能达到原告的证明目的。对平面草图的三性均有异议，制作草图的人不具备资质，且为单方面制作，不符合证据形式的要求。 对第四组证据，对其真实性无法核实，但该组证据解释原告与川兴合作商店的买卖于第三人杨雅玲在取得房屋产权登记后形成的，原告不是本案的利害关系人，主体不适格，就目前来看，冯庆祥与原告属于何种关系没有明确表示。 第三人杨雅玲的证据：证据一：1、1998年6月23日《内部职工购房协议书》；2、1998年12月19日《内部职工购房协议书》； 证据二：西房权证监证字第××号”及“西昌市房权证监证字第××号”房屋所有权证。 证明目的：三间房屋总面积111.8平方米；2008年杨雅玲将其中两间出售给胡英，剩余40.5平方米（土木结构）；原告提供的购房协议是虚假、伪造的，因为当时的协议均是手写的。 证据三：川兴派出所案件接收回执单。 证明目的：2019年5月13日原告就已经知晓该房屋是属于杨雅玲的，且已经超过当时的诉讼时效三个月。 原告杨雅玲对证据一、证据二的三性均无异议，但对其证明目的有异议，达不到第三人杨雅玲的证明目的，两份购房协议买的都是门市。对证据三的三性均无异议。房管局对第三人杨雅玲提交的证据无异议。由第三人供销社对第三人杨雅玲提供的证据进无异议。 第三人供销社提供的证据：证据一：1、《西昌市人民政府关于对西昌市供销社深化供销企业改革方案的批复》（西府发【1998】2号）；2、《西昌市供销合作社联合社关于对川兴社内部转让产权给职工的批复》（西市供发【98】011号）。 证明目的：1998年期间，西昌市政府及西昌市供销合作社批准西昌市川兴供销合作社可将自有房产转让给内部职工。 证据二：西昌市城镇房屋所有权审批书。 证明目的：1999年6月杨雅玲依法申报房产登记，被核准；房管部门依法核定了杨雅玲购买三间房屋的面积及座落情况，其中包括诉争房屋。 原告供销社对证据一的三性均无异议；对证据二的真实性无异议，对其关联性有异议，该审批书里面并未包含原告所争议的房屋，从房屋状况栏可以看出，原告所争议的房屋当时的邻居是李朝辉、边霞、顾文秀、谌红贵。 被告房管局、第三人杨雅玲对供销社的证据三性均无异议。 原告提供的第一、二、四组证据、被告、第三人杨雅玲、供销社提供的证据符合行政案件证据属性，能证明本案的事实，本院依法予以确认。 经审理查明，根据《西昌市人民政府关于对西昌市供销社深化供销企业改革方案的批复》（西府发【1998】2号），《西昌市供销合作社联合社关于川兴社内部转让产权给职工的批复》（西市供发【98】011号）文件精神，1998年6月23日、1998年12月19日第三人杨雅玲、西昌市川兴供销合作社签订《内部职工购房协议书》，杨雅玲购买西昌市川兴供销合作社的三间房屋，该三间房屋在购买协议上四至不明确。1999年6月22日杨雅玲向被告西昌市房管局申请办理上述房产登记，经房管局审核并到实地丈量面积后，于1999年8月18日给杨雅玲颁发了西昌市房权证监证字××号房产证，房产证面积为111.80平方米。1999年8月19日原告冯远国与川兴区合作商店签订购房合同，其父冯庆祥于1999年8月27日向川兴区合作商店缴纳购房款9000元，冯远国将该房屋改为钢棚结构后自用和出租他人使用，至今未办理房屋产权登记。2008年9月杨雅玲出售部分门市，于2008年11月14日变更登记为西昌市房权证监证字××号房产证，登记面积为40.54平方米。2019年5月13日，杨雅玲到该房屋主张权利，双方发生争议后到川兴派出所调解解决未果。 本院认为，第三人杨雅玲于1998年6月23日、1998年12月19日与西昌市川兴供销合作社签订《内部职工购房协议书》，杨雅玲购买西昌市川兴供销合作社的三间房屋，于1999年6月申请办理产权证，西昌市房管局进行审核和面积丈量后于1999年8月18日给杨雅玲颁发了西昌市房权证监证字××号房产证，房产证面积为111.80平方米。杨雅玲又因出售房屋，又于2008年11月14日变更登记为西昌市房权证监证字××号房产证，登记面积为40.54平方米。原告冯远国于2019年9月20向本院提起对西昌市房管局对西昌市房权证监证字××号房产证和因出售房屋变更登记为西昌市房权证监证字××号房产证的撤销之诉。超过行政诉讼法规定的因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起二十年的，人民法院不予受理的规定。且原告冯远国是在房管局已经将该房屋颁证给杨雅玲后的1999年8月19日签订购房合同和1999年8月27日其父交付购房款。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九第十条之规定裁定如下： 驳回原告冯远国的起诉。 案件受理费50元免予缴纳。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  周红春 审判员  蒋 瑛 审判员  苏红英 二〇二〇年三月十一日 书记员  刘丹艳 附本判决适用法律条款: 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十六条公民、法人或者其他组织自接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。 因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第六十九条：有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）步符合行政诉讼法第四十九条规定的; ...... （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。