北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34917号原告：杨智婷，女，1987年12月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨长磬（杨智婷之父），男，1962年11月23日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨智超（杨智婷之兄），男，1987年12月22日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。法定代表人：吴广新，董事长。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司职员。被告：广东康景物业服务公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南BLLOe。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，该公司职员。原告杨智婷与被告北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通公司）、广东康景物业服务公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案杨智婷的委托诉讼代理人杨智超，中天顺通公司的委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。康景物业北京分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨智婷向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿租金损失248000元（其中2014年的租金损失按每月3000元计算共36000元，2015年的租金损失按每月800元计算共10400元，2016年的租金损失按每月3800元计算共45600元，2017年的租金损失按每月4000元计算共48000元，2018年的租金损失按每月4500元计算共54000元，2019年的租金损失按每月4500元计算共54000元）；2.请求判令被告赔偿电脑损失10000元；3.请求判令被告赔偿室内装修损失130000元；4.请求判令被告赔偿物业服务费损失19016元、供暖费损失24012元；5.请求判令被告赔偿室内物品损失（TCL洗衣机、TCL冰箱、美的饮水机、万家乐热水器、TCL电视、美菱冰箱、兄弟传真机、LEXMARK打印机、电脑、两个茶几、双门衣柜两组、单人沙发2个、电视柜、三人沙发、电脑桌、餐桌及六把椅子、双人床含垫）31850元；6.请求判令被告赔偿杨智婷代理人杨智超的误工费损失42000元；7.请求判令被告赔偿杨智婷代理人杨智超、杨长磬往返的交通费损失17268元；8.请求判令二被告对涉案房屋屋顶进行防水维修；9.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年12月6日，杨智婷与中天顺通公司签订《商品房预售合同》，约定杨智婷购买位于通州区潞苑东路40号院26号楼XXX室，并于2011年2月份入住，并向康景物业北京分公司缴纳物业费用。由于杨智婷常年在深圳工作，接收涉案房屋及装饰装修后就对外出租，但是，由于涉案房屋的屋顶防水工程存在质量问题，每到雨季涉案房屋总是漏雨，不但将室内的装饰装修全部污损、浸渍，杨智婷的租户也要求退组和赔偿损失，给杨智婷造成了严重的经济损失。杨智婷与二被告多次交涉，但二被告相互推脱，至今未给杨智婷任何经济补偿，也未对涉案房屋屋顶进行防雨处置。现杨智婷依法提起诉讼。中天顺通公司答辩称，涉案房屋于2011年交付给杨智婷，经杨智婷验收后也未反馈房屋存在质量问题。杨智婷于2017年6月向我方反馈存在房屋漏水问题，当时已经过了5年的屋顶防水工程保修期，我方已无维修责任。经与我方项目人员沟通，我方在杨智婷报修后对该房屋屋面防水进行了维修。并于2017年9月底维修完毕，涉案房屋已不存在漏水问题，因此，我方不同意再对涉案房屋屋顶进行维修，且由于该房屋在出现漏水时已过保修期，我方对涉案房屋的装饰装修损失不承担任何责任。就杨智婷提出的租金损失请求，没有任何事实和法律依据，我方不同意承担。根据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。是否严重影响正常居住使用的认定应综合是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响等因素予以考量，我方认为，即使涉案房屋存在漏水问题，也并不会造成房屋的无法居住，且房屋漏水也只可能出现在夏季，根本不会对其他季节房屋使用造成影响。根据杨智婷所述，涉案房屋曾经对外出租一年，据此可知，涉案房屋并非无法居住。杨智婷向我方主张自2014年起至今的租金损失明显没有法律依据。根据合同法规定，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。杨智婷房屋出现漏水问题后，其未采取任何维修措施防止损失扩大，就扩大部分的损失应由其自行承担，无权向任何其他方主张。杨智婷主张的赔偿电脑损失1万元，没有任何证据证明存在该事实，我方不同意承担。杨智婷并未举证证明所主张受损电脑的市场价值、受损原因、受损时间、损坏程度、维修记录，也无相关损失赔偿的转账记录，仅通过2018年王藜出具的一份书面说明，无法证明存在所谓电脑损失的事实。杨智婷主张的物业费和取暖费损失没有任何事实与法律依据，我方与杨智婷并无相应的物业服务合同或取暖服合同关系，物业费与取暖费也不是我方收取，杨智婷无权向我方主张。我方认为，即使存在漏水问题，也只可能出现在夏季，杨智婷主张的供暖费损失与房屋漏水也无因果关系。杨智婷已享受了相应的物业与取暖服务，无权要求他人承担其应付的物业与取暖费。就杨智婷申请的物品损失鉴定，我方认为涉案房屋已过了保修期，我方不再承担任何责任，就评估机构出具的价格评估报告书我方坚决不认可，评估机构在现场鉴定时，并未确定进行评估的对象何时放置于涉案房屋内，是否与房屋漏水存在因果关系，更未确定该评估的对象是否损坏、不能使用，我方多次向评估人员提出异议，评估人员均未答复。且涉案房屋在2011年已经交付杨智婷，距离现在已过了8年多的时间，评估鉴定时也未考虑任何折旧的因素。因此，我方认为评估鉴定程序严重违法，明确缺乏相关的法律与事实依据，该评估鉴定意见不能作为本案证据。就杨智婷提出的误工费与往返路费，杨智婷未提出任何证据证明存在该事实，也没有任何相应的法律依据，请求法院依法予以驳回。综上，杨智婷诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回杨智婷全部诉讼请求。康景物业北京分公司答辩称，杨智婷的损失确实是由于屋顶漏水造成，我司负责公共部分维修，2017年我司对于屋顶漏水进行维修，之后是否漏水不清楚，对于杨智婷的装修损失我们没有维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨智婷系北京市通州区潞苑东路40号院26号楼XXX号房屋业主，杨智婷于2009年12月6日与中天顺通公司签订了《商品房预售合同》购买上述房屋，土地用途为住宅，该合同第十七条约定该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。杨智婷与中天顺通公司在庭审中均称涉案房屋系2011年2月交付。2012年5月25日，杨智婷（甲方）与康景物业北京分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定物业坐落为东期XXX室，合同第二条乙方的义务中约定，乙方对房屋共有部位、公共设施设备……等项目进行日常维护、修缮、服务及管理。合同第三条物业服务内容约定，共有部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）……。合同还约定了其他内容。杨智婷的涉案房屋系所在楼栋的顶层。庭审中，杨智婷主张自2011年4、5月份发现房屋阴水现象，在2013年6、7月份第一次出现大规模漏水，其向康景物业公司报修，进行了大概6、7次的维修，也未修好。杨智婷向法庭提交了涉案房屋漏水的视频与照片，但无法看出漏水时间。中天顺通公司称其系2017年6月第一次知道涉案房屋漏水，之前何时漏水无法确认。康景物业北京分公司称2016年杨智婷报过漏水问题，有报修记录。关于案涉房屋漏水原因，杨智婷称系房屋质量问题所致，并于2019年4月11日向本院申请对于案涉房屋质量问题的修复方案进行鉴定，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对该问题进行鉴定，后因杨智婷未缴纳鉴定费，鉴定中心终止了此鉴定。关于案涉房屋漏水造成的装修损失金额，杨智婷申请对该损失金额进行鉴定，本院委托北京京评价格评估有限公司对该问题进行鉴定，该机构采用市场法对案涉房屋的装饰装修损失进行了评估，并出具了编号为京评（涉）字2019第3003号《价格评估报告书》，该报告书中对于案涉房屋的乳胶漆顶面、木地板、木门、踢脚线、茶几、沙发、电视等二十个无争议项目出具了评估结论，共计33283元，对于有争议部分厨房石材台面出具评估结论共计432元。同时该报告指出，对于家居、家电损失的评估，价格评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市场价格确定重置成本，在核实内容的基础上，考虑评估标的的综合成新率等因素后确定评估结论；本次评估所有装修修复项目均含铲除费用及人工费用。对于上述鉴定结论，杨智婷在本案审理过程中申请补充鉴定，中天顺通公司、康景物业北京分公司均表示不同意补充鉴定。2019年5月15日，北京京评价格评估有限公司出具补充鉴定《函》，对于装修损失的修复价格及物品损失的全新价格进行了补充鉴定，评估结论为96467元，其中涉及家具家电损失（包括洗衣机、冰箱、饮水机、热水器、电视、传真机、打印机、台式电脑、茶几、衣柜、沙发、电视柜、电脑桌、餐桌、餐椅、双人床）的金额共计31850元。中天顺通公司对于该鉴定意见不予认可。关于杨智婷的其他损失，杨智婷提交了租赁合同、装修报价单、书面证人证言等证据予以佐证，中天顺通公司均表示不予认可。案件审理过程中，杨智婷称2019年11月初被告采取的修复楼顶施工完工。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案康景物业北京分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利。民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据本案查明的事实，中天顺通公司主张杨智婷诉求已过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。关于案涉房屋漏水所导致的损害赔偿问题的责任承担的主体，虽双方均认可案涉房屋发生过漏水，且确认漏水部位为案涉房屋楼顶，但杨智婷并未证明案涉房屋漏水系房屋质量问题所致且该部位尚在保修期内，因此中天顺通公司作为案涉房屋的开发商，在本案中不承担责任。康景物业北京分公司作为案涉房屋的物业管理公司，根据其与杨智婷的物业服务合同的约定，康景物业北京分公司对于案涉房屋的屋顶有日常修缮维护的义务，因此，因屋顶漏水导致的损害，系康景物业北京分公司未按合同约定履行其义务所致，应承担赔偿责任。关于杨智婷请求的租金损失，因杨智婷未举证证明案涉房屋漏水的具体时间及程度，本院对杨智婷所请求的租金损失金额不予确认，但结合康景物业自认的报修时间及中天顺通公司自认的维修时间，可确认该部分损失确实存在，本院根据客观情况及参考周边房租的价格，依据公平性、合理性原则酌定该部分损失金额为2万元。关于杨智婷请求的室内装修损失及物品损失，根据评估机构的报告，双方无争议的损失金额为33283元，本院对该部分金额予以确认。对于双方有争议的厨房石材台面损失及补充鉴定的装修损失及物品损失，杨智婷对该部分损失的发生及发生原因负有举证责任，现中天顺通公司、康景物业北京分公司不认可争议项亦不同意补充鉴定，杨智婷也未举证证明其主张，故本院对于厨房石材台面损失及补充鉴定函中的装修损失及物品损失不予支持。关于杨智婷请求的电脑损失，因杨智婷所举证据并不足以证明该损失确实发生，本院对此不予支持。关于杨智婷请求的物业服务费损失、供暖费损失，因杨智婷并未举证证明案涉房屋漏水的确切时间，且本院对案涉房屋的部分租金损失已予以支持，故对该部分损失本院不予支持。关于杨智婷请求的代理人的误工费损失、交通费损失，因该类损失系处理纠纷而产生的间接损失，本院不予支持。关于杨智婷要求修复房屋屋顶防水的请求，其称2019年11月初涉案楼顶修复完工，故本院对此不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广东康景物业服务公司北京分公司赔偿杨智婷因房屋漏水导致的租金损失、装饰装修损失、物品损失共计53283元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回杨智婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9021元，由杨智婷负担7889元（已交纳），由广东康景物业服务公司北京分公司负担1132元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费6000元，由广东康景物业服务公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内支付给杨智婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋剑涛人民陪审员  梁春友人民陪审员  武 志二〇二〇年三月二十九日法官 助理  高金鼎书 记 员  刘 仙