江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初9867号 原告（反诉被告）：常熟市广播电视总台，住所地江苏省常熟市海虞北路29号，统一社会信用代码12320581467142598W。 法定代表人：张怡，该台台长。 委托诉讼代理人：陈靓，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宏杰，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:江苏王牌纺织有限公司，住所地江苏省常熟市虞山工业园三区D栋，统一社会信用代码91320581750034832Q。 法定代表人：吴兰钱，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙敦萍,江苏法德永衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯兰兰，江苏法德永衡（上海）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）常熟市广播电视总台（以下简称广播电台）与被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司（以下简称王牌纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日作出（2018）苏0581民初4972号民事判决。广播电台、王牌纺织公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）苏05民终5507号民事裁定，发回重审。本院于2019年7月25日立案，并依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广播电台的委托诉讼代理人陈靓、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人孙敦萍、侯兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广播电台向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号的房屋并退还给原告；2、判令被告向原告支付至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元；3、判令被告向原告支付自2017年8月1日起至被告实际腾空并返还房屋之日止按年租金83.7万元标准计算的占有使用费；4、判令被告协助原告完成上述库房的电表过户手续；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年3月10日签订了租赁合同一份，约定原告将常熟市广播电视台琴川街道（原虞山镇）的部分工业库房出租给被告，房屋租赁期限为8年，自2009年3月11日起至2017年5月7日止，租金为前五年恒定40万元，第六年开始每年在前年基础上递增5%，租金支付方式为先付后租；2011年3月7日，原、被告双方再次订立租赁合同一份，约定原告将位于上述相同处所的另一部分工业库房出租给被告，房屋租赁期限为6年，自2011年3月8日起至2017年5月7日止，租金为前三年恒定32.3万元，第四年起每年在前年基础上递增5%，租金均提前支付。两份租赁合同订立后，原告依据合同约定，将房屋租赁给被告使用，履行了合同义务，但被告未能按照合同约定支付租金，至2017年5月7日租赁合同到期时尚拖欠租金33.7万元。上述两份租赁合同到期前后，原告多次向被告明确不再出租上述库房，但被告在合同到期后依旧占用库房至今，双方协商沟通无果，为维护自身的合法权益，原告诉讼来院。 被告（反诉原告）王牌纺织公司辩称，在租赁合同履行期间，原告未能履行其法定的修缮义务，给被告造成了较大的经济损失，在对该损失如何处理的问题上双方未能协商达成一致，但原告承诺因其出租房屋的质量问题给被告造成了损失愿意承担赔偿责任，但赔偿数额和具体的赔偿方式双方一直未能达成合意，同时因被告承租原告房屋的特殊性是用于生产经营所为，在成立之初，被告就对所租赁的房屋增添了大量的附属设施、定附着物，采购了大型的机电设备，并且该加盖和增添行为得到了原告的认可，双方还就该附属设施、定附着物如何补偿签订了新的协议。被告认为，尽管双方签订的租赁合同约定的租赁期限已经期满，但双方在租赁过程中就如何结算如何补偿又签订了新的协议，原告也作出了单方承诺，被告认为这个新的协议和原告的单方承诺也是原租赁合同的补充，在原告承诺的问题未能解决、双方达成新的协议未能履行完毕前，租赁合同不符合终止的条件。被告享有先履行抗辩权，主要依据是2017年5月23日在双方租赁合同到期前双方就如何终止租赁清退房屋达成了协议，在此协议中的第一条明确了被告在承租期间搭建的部分临时设施和设备经过评估原告应当支付给被告，第二条规定了被告在承租期间购买的变压器由原告给付被告购买款，第三条被告应当在2017年7月31日前完成清退工作。在2017年7月10日时双方共同委托评估机构对临时设施及残值作出了评估，原告具备了向被告支付的条件及义务，因为评估是双方委托的，鉴定结果为195.9076万元，但原告拿到评估报告后拒绝支付，2017年7月16日被告向原告发函要求其支付搭建部分的款项，但原告不予履行，根据《合同法》第67条规定，在一方有先履行的义务前提下而未履行，原告未按双方约定支付临时设施残值补偿款，被告有权拒绝腾退房屋。因此，租户至今未能全部清退完毕的责任首先在于原告，因为原告的严重违约行为导致租赁合同至今未能妥善解决；因为在租赁期间原告未能履行修缮义务等原因，导致被告堆放货物遭受巨大损失，同时因为原告擅自停水停电一系列行为，也给被告造成了一系列损失，原告至今未能赔偿。另外，对于2015年的租金79.7万元，被告已经全部支付，包含59.7万元的发票及20万元现金。 被告（反诉原告）王牌纺织公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判决反诉被告赔偿因未能履行出租人修缮义务，所出租物业大面积漏雨等质量问题，给反诉原告造成经济损失，按评估价为102.52万元；2、判决反诉被告赔偿因出租房门前严重积水，导致无法正常上下班损失40万元，以及反诉被告擅自停水停电给反诉原告造成用水用电成本损失18.175438万元，合计58.175438万元；3、请求判决反诉被告退还反诉原告于2009年3月11日、2011年4月7日支付的两笔租赁履约保证金，共计6万元；4、请求判决反诉被告支付自2009年至2017年16平方电缆的使用费，以3万元/年计，暂估24万元（最终以双方认可价格为准或由法院判决）；5、请求判决反诉被告补偿反诉原告租赁期间搭建的残值195.9076万元；6、请求判决反诉被告承担诉讼费用。 原告（反诉被告）广播电台针对反诉答辩称，1、原被告双方就房屋漏雨等问题给被告造成损失事宜已经一次性处理完毕，原告已经按约免除了被告自2015年5月7日至2016年5月6日的租金20万元，原告免除被告租金的行为不代表房屋的修缮义务应由原告承担。根据双方签订的两份租赁合同第四条约定，房屋的修缮和保养义务应当由被告承担，而非原告。因此，即使存在被告主张的损失也应由其自身承担。2、根据双方签订两份租赁合同第四条第三款约定，被告应当为租赁房屋购买保险，否则引起的损失应当由被告承担，房屋漏雨、修缮等问题均属于保险范畴。同时，据原告方了解，被告也确实购买了保险，并且已经从保险公司得到了索赔，被告无权再主张任何权利。3、被告租赁房屋门前的道路并非原告所有，原告也不是道路的管理人或者养护人，因道路给被告造成的任何损失与原告无关。4、被告诉请早已超过诉讼时效。根据被告提供的证据，其主张损失发生的时间距其提出反诉已经超过法定诉讼时效。其次，即使真如被告所述，早在2012年左右就产生了非常严重的质量问题及巨大的损失，那么距今已经超过六年时间，被告为何不自己进行修缮后再向原告主张权利，被告怠于履行合同约定的义务，即使该义务应该由原告承担，被告怠于行使自己的权利，对于扩大的损失也应当由被告承担。5、被告没有任何证据证明其所谓的损失与原告或者承租的房屋质量问题之间存在因果关系，其陈述的损失与其举证中所出具的书面说明的损失严重不符。6、原告收取被告6万元保证金是事实，但是根据合同约定，该保证金是要在双方结清水电费用并且租赁期限正常结束后，如有多余才返还，目前双方尚未就被告提出的水电费用进行结算，且被告也没有按约腾空返还房屋，因此目前尚未达到原告应当返还保证金的条件。7、被告主张的停水停电造成的损失及电缆使用费，被告应当提供相应的证据予以证明，并且该些诉求，原告认为被告应当另案起诉，被告主张的是侵权之诉，本案的本诉是违约之诉。8、对第5项反诉请求，原告认为不应当在本案中审理，被告提出第5项反诉请求系在法庭辩论终结以后，并且原一审中被告反复多次任意变更增加诉请；即使在本案中合并审理，原告认为该项诉请没有事实与法律依据。根据双方2017年5月23日签订的协议，承租期间搭建的部分残值经评估后需由双方确认才由原告支付至被告，而原告从未确认该份评估报告，且评估报告中有明显错误。根据该份协议，对于双方的义务及履行先后顺序有明确约定，被告应当于2017年7月31日前完成清退工作，配合水电过户，同时应当结清至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元，但至今被告并未履行上述义务。原告有权利行使相应的抗辩权。其次，目前评估报告已经超过有效期，并且据原告了解评估报告中有相当大一部分的建筑已经被拆除，实际上该约定已经没有可履行性。即使法院最终判决原告应当支付被告租赁期间的搭建残值金额的，也应当在本案中重新评估，并且被告应当将上述财产全部交付原告。被告主张其享有先履行抗辩权是对法律的曲解，本案是被告违约在先，且双方义务的履行顺序是被告履行在先，至今原告债务也未届清偿期，且该债务事实上到目前为止已经不存在。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广播电台于2010年由常熟市广播电视台更名为常熟市广播电视总台，系常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋所有权人。2009年3月10日，常熟市广播电视台作为出租方（甲方）与王牌纺织公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台虞山镇部分工业厂房捌年使用权，主要厂房为幢号4号车间及部分辅房，主厂房约5500㎡；租赁期限自2009年3月11日起至2017年5月7日止，其中2009年3月11日到2009年5月7日为装修期，装修期间免租金；租金及交纳方式：前五年租金不变，均为40万元每年，第六年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前三个月支付。第八年租金支付日期为2016年2月8日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养约定：……租赁期间乙方负责房产的屋面及外墙体的修缮及维护，如因房屋质量问题除外。第八条合同的终止与延长约定：……合同期满后，如一方欲续租，必须于租赁期满前三个月以书面方式向对方提出，经双方达成合意后，重新签订租赁合同。 其后，广播电台作为出租人（甲方）与王牌纺织公司（承租人，乙方）又签订租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止的《租赁合同》一份，该合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台虞山渠中村八组1-1号部分工业厂房六年使用权，主厂房约4047㎡；租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止；租金及交纳方式：前三年租金不变，均为32.3万元每年，第四年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前支付。第六年租金支付日期为2016年2月28日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养、第八条合同的终止与延长约定同2009年3月10日签订的《租赁合同》。 2009年10月6日，王牌纺织公司向广播电台提出申请，申请在仓储房北西侧搭建部分简易车棚、临时用房，在租约期和续租期内王牌纺织公司拥有该简易房的所有权和使用权；租约期满不再续约的情况下，简易房所有资产归广电所有。广播电台在该申请上盖章同意。 2016年1月12日，广播电台出具《说明》1份，载明：“2015年度，由本台出租给王牌纺织的实验台地块的库房，由于房屋质量问题，导致漏雨，造成其产品损失。另外，市三环高架建设，致其车辆等不能正常进出，经总台党委商量，责职共担，免除其2015年度租金20万元，等合同终止时，一并结算。” 2017年2月3日，广播电台向王牌纺织公司发出《关于不再续租广电总台渠中村房屋的通知》，告知双方签订的房屋租赁合同到期后不再续租。该通知签收人为王勋，日期为2017年2月21日。 2017年5月23日，广播电台（甲方）与王牌纺织公司（乙方）签订《协议》一份，协议主要内容为：“经双方协商，就中波台库房出租清退事宜达成如下协议：一、乙方在承租期间搭建部分残值，由乙方委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由甲方支付给乙方。二、乙方在承租期间购置的变压器，由甲方按原购置价结付乙方。三、乙方负责其转租户清退工作在2017年7月31日前完成，清退期间（2017年5月8日～7月31日），甲方不再向乙方收取该期间的租金。清退期间的安全工作由乙方负责，同时乙方要配合甲方办理好水电费过户工作。四、乙方至今尚有应付甲方租金33.7万元未结付，乙方应在2017年7月31日前结付甲方。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效，未尽事宜由双方协商解决。”该协议由广播电台、王牌纺织公司双方盖章，王勋同时在该协议乙方（盖章）下方“代表签字”处签名。 2017年6月5日，原被告与苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司（以下简称安嘉禾公司）签订《估价委托合同》，原被告委托安嘉禾公司对位于渠中村常熟市广播电视总台中波台搭建改造部分进行估价。2017年7月10日，安嘉禾公司出具《房地产估价报告》，估价结论为：估价对象房产评估价值47.8150万元（不含相应土地价值），装修及附着物等评估价值148.0926万元，合计评估总价值195.9076万元。该报告第十四条估价报告应用的有效期同时载明：“估价报告应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期则不超过3个月。”2017年6月29日评估人员查勘现场时，制作物业勘查作业表，由王继惠、王勋签字。王继惠系广播电台员工，广播电台认为单位仅是授权王继惠到现场核实建筑物面积情况，为何评估装修王继惠本人也不清楚，认为与实际最终单位付款金额没有关系才签字。 2017年7月19日，王牌纺织公司的王勋向广播电台的王继惠发函，要求广播电台按照评估报告支付195.9076万元评估价值。 2018年1月23日、4月9日及4月19日，广播电台委托江苏华元民信律师事务所向王牌纺织公司发出律师函，要求其履行支付租金、配合办理用电登记过户手续、腾退房屋等事项。 在（2018）苏0581民初4972号案件审理中，王牌纺织公司申请对下列事项进行评估：1、位于房屋漏水的影响程度及经济损失数额；2、位于房屋门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失数额。本院经咨询相关评估机构评估人员后，明确“门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失”及“房屋漏水的影响程度”均无法评估。本院向王牌纺织公司释明后，王牌纺织公司申请对位于房屋漏水造成的物品经济损失进行评估。后本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对上述事项进行了评估。2019年3月6日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具《损失价值评估报告》，评估结论为：在评估基准日2018年12月1日，委估资产在本报告评估假设及选用损失补偿价值类型前提下的评估价值为102.52万元。王牌纺织公司为此支付评估费5.1万元。广播电台对上述评估报告提出异议，认为报告中载明的资产损失价值评估明细表对评估对象“损毁前价值”所作的评估结论没有依据，并申请鉴定人员出庭作证。本院审查后依法通知评估人员到庭作证。评估人员在出庭时表示，评估报告是根据王牌纺织公司提供的清单，经评估人员现场勘查并由双方现场确认得出物品损失价值102.52万元的评估结论，评估资产损毁前价值是通过市场上功能类似产品做参考确定的，对损失造成的原因无法进行评估、鉴定。 另查明，2017年7月31日之后，王牌纺织公司继续占有使用涉案房产；在涉案房产被停电停水后，王牌纺织公司采用柴油发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水。 2018年6月20日，常熟市公安消防大队向广播电台发出责令限期改正通知书，要求广播电台对于单位内西侧和北侧消防车通道被堵塞、占用的消防安全违法行为于2018年8月20日前进行整改。2018年6月21日，常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室发出公告，内容为：“公告为保障人民群众生命财产安全、消除消防安全隐患，根据常熟市人民政府《关于彻底排查彻底整治三合一和群租房消防隐患的通告》，决定从即日起对渠中村大娄1号常熟市广播电视总台资产进行综合整治，具体公告如下：在违章建筑内的承租户立即终止租赁关系，承租户立即自行办理，违章搭建应在2018年8月20日中午前自行拆除，逾期不自行拆除的，政府相关职能部门于2018年8月20日下午起依法采取相关强制措施。特此公告。”后，对于搭建部分，广播电台于2018年9月份左右进行了拆除。 广播电台委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司（以下简称东华评估公司）于2018年6月14日对渠中村部分房屋建筑物及其装饰装修进行了评估，东华评估公司于2018年11月6日作出评估报告，房屋建筑物评估值为59.9953万元，装修及构筑物评估值为7.9932万元，合计67.9885万元。该评估报告并注明，本评估报告结论的使用有效期为一年，自评估基准日2018年6月14日起计算，至2019年6月13日止，超过一年，需重新进行资产评估。 再查明，本院于2019年4月10日立案受理王牌纺织公司起诉要求广播电台支付承租期间搭建部分价值195.9076万元，并支付利息。本院于2019年4月19日作出（2019）苏0581民初4963号民事裁定书，认为在（2018）苏0581民初4972号案件中，王牌纺织公司于2019年4月19日庭审答辩阶段当庭增加反诉请求，要求对搭建部分补偿195.9076万元，依法应当在该案中进行审理，现王牌纺织公司另行起诉，属于重复诉讼，据此驳回王牌纺织公司的起诉。王牌纺织公司上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）苏05民终5733号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 庭审中，原、被告确认，截止2017年5月7日，被告结欠原告租金33.7万元未付。涉案房屋水费由原告缴纳，电费由被告缴纳，双方未就水电费进行最终结算。对于变压器，双方明确约定按原购置价结付，双方均认可该金额为18万元，被告亦明确该主张包含在第五项反诉请求中。双方对2015-2016年度租金总额79.7万元无异议，但对2016年1月12日说明中的免除2015年度租金20万元，有无实际进行了免除，双方有异议。原告认为，在2015-2016年度，原告实际收取被告租金59.7万元，分别为2016年1月3日银行转账11.5万元、2016年1月12日现金缴款至原告账户28.2万元及20万元现金收据，故2016年3月4日原告为被告开具了59.7万元发票。被告认为，实际缴费79.7万元，20万元是在合同终止时才结算，故并未免除，证据为2016年3月4日59.7万元的发票和2015年7月22日20万元的收据，对于支付时间及分几次支付情况记不清楚了。 王牌纺织公司为证明自己的主张，另提供了如下证据： 1、2012年7月11日关于东三环路渠中村八组道路积水影响正常通行的问题的图片、文字说明；2012年7月20日《申请维修报告》（道路）；雨天道路严重积水导致上下班无法通行的现场照片。证明厂房门前的唯一道路雨天积水无法通行，通知原告维修，原告没有维修。原告对证据真实性均不予认可，认为系被告自行制作，亦与本案没有关联性。 2、2013年5月7日《厂房楼顶漏雨维修申请书》，证明被告通知原告对房屋漏雨问题进行维修，履行了通知出租人的义务。原告对真实性不予认可，认为没有收到，是被告自行制作，即使是真实的，维修义务也应由被告承担。 3、2016年7月20日的《函》、邮政物流发票、短信业务申请单、快递单各1份、屋顶漏水导致面料大面积进水的现场照片，证明因为原告房屋质量问题导致被告产品大量损失、道路问题导致上下班不畅造成经营损失。原告对函、照片真实性不予认可，对邮政物流发票、短信业务申请单、快递单真实性无异议，但关联性不予认可。 4、证据一组：（1）福康斯发电机组销售合同、柴油发电机年度维护保养合同；（2）不锈钢水箱、水泵、进线电缆等配件及安装人工费收据；（3）购买25平方电缆收据；（4）2018年3月至2019年3月购买0号柴油的送货单、收据；（5）发电机组使用维护说明书；（6）江苏王牌纺织有限公司2017年1月至6月电费收据凭证；（7）用水用电成本增加计算依据；以上证据证明被告为维持生产经营用水用电成本增加的损失。（8）两笔租赁履约保证金的收据，证明被告于2009年3月11日、2011年4月7日支付了两笔租赁履约保证金；（9）16平方电缆用电现场照片，证明原告自2009年至2017年在租赁物区域内有16平方电缆持续用电，被告为此支付了电费。原告对证据（1）至（7）及证据（9）真实性、关联性均不予认可，对证据（8）真实性无异议，原告确实收到6万元履约保证金，但是尚未到原告返还该保证金的条件。 本院认为，原告广播电台与被告王牌纺织公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同到期前，原告已通知被告合同到期后不再续租；合同到期后，双方亦未续签租赁合同，原告广播电台依法有权要求被告王牌纺织公司腾空并返还房屋，被告至今未返还房屋，应承担相应的民事责任，故对原告广播电台要求被告王牌纺织公司腾空并返还房屋及支付房屋占有使用费（自2017年8月1日起至实际腾空并返还房屋之日止，按照年租金83.7万元标准计算）的诉讼请求本院予以支持。 《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原被告就涉案房产出租清退事宜达成协议，约定王牌纺织公司于2017年7月31日前完成转租户清退工作、配合广播电台办理好水电费过户工作并支付应付租金33.7万元，故对原告广播电台要求被告支付至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元并协助原告完成涉案库房的电表（用户编号6600140889）过户手续的诉讼请求，本院予以支持。王牌纺织公司虽主张2015-2016年度的租金已实际支付79.7万元、2015年度免除20万元租金并未进行免除，但并未提供证据证明每笔款项的支付情况，且在2017年5月23日的协议中双方已经明确截至此时尚欠33.7万元租金，故本院对王牌纺织公司的该主张不予采信。双方在协议中同时约定，王牌纺织公司在承租期间购置的变压器，由广播电台按原购置价结付，被告明确关于变压器费用的主张已经包含在第五项反诉请求中，要求原告支付该费用，现双方均认可该金额为18万元，本院予以确认。 针对被告要求原告赔偿因房屋漏雨等质量问题造成其经济损失102.52万元及因出租房门前严重积水导致其无法上下班损失40万元的反诉请求，本院认为，对于该两项请求，对因道路积水造成的损失被告未提供任何依据；对因房屋漏雨造成的物品损失，本院虽依被告申请对房屋漏水造成的物品损失进行了评估并得出物品损失价值102.52万元的评估结论，但根据评估人员陈述说明，评估只针对物品的价值，对损失造成的原因无法评估。现被告就房屋漏水与损失之间因果关系未向本院提交证据，故本院无法认定被告102.52万元价值的物品系涉案房屋漏雨造成。退一步讲，即使被告现存物品损失系房屋漏雨导致，根据被告庭审提交的材料，其早在2013年已向原告申请维修厂房楼顶漏雨，2016年原告还就因房屋质量漏雨造成被告产品损失及市三环高架建设致被告车辆等不能正常进出问题出具说明，免除被告2015年度租金20万元。因此，被告对房屋漏雨可能造成物品损失是明知的，在其依法通知出租人维修后，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，再向出租人主张相关维修费用。被告在损失发生后未及时采取合理措施以防止损失扩大，对扩大部分的损失应自行负责。原告在2016年1月出具的《说明》中明确因房屋质量问题导致漏雨，根据租赁合同约定，因房屋质量问题的修缮及维护应由原告负责，因其未履行维修义务造成被告损失的，应承担相应的民事责任。结合本案中本院至评估现场查勘情况，待评估物品中确有部分物品表面出现水渍、霉变现象，综合考虑评估物品清单来源、自然损耗及被告负有的防止损失扩大义务等因素，参照原告2016年1月出具的《说明》内容，本院酌定原告赔偿被告因房屋漏雨等造成的各项经济损失25万元。 针对被告要求原告赔偿因擅自停水停电给其造成用水用电成本损失的反诉请求，本院认为，被告在原被告双方协议约定的清退期限届满前未能完成清退工作，在涉案房产被停水停电后仍不搬离，反而通过使用发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水，由此导致的用水用电成本增加主张赔偿无法律依据，本院不予支持。 针对被告要求退还租赁履约保证金及支付自2009年至2017年16平方电缆使用费的反诉请求，本院认为，双方签订的租赁合同明确：履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证；租赁期正常结束后，如未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金方需退还。现原被告尚未就涉案房产水电费进行最终结算，且被告未将租赁财产返还原告，故未达到约定的退还履约保证金的条件。本案中对此不予理涉，被告可在条件成就时另行主张。同理，因电缆使用费是电费的组成部分，双方可在水电费结算时一并结算，在本案中亦不予理涉。 针对被告要求原告补偿其租赁期间搭建的残值195.9076万元的反诉请求，本院认为，在2009年王牌纺织公司申请搭建部分简易车棚、临时用房时，双方已经明确在租约期满不再续约的情况下，简易房所有资产归广播电台所有。双方在2017年5月23日订立的协议中约定，王牌纺织公司在承租期间搭建部分残值，由其委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由广播电台支付给王牌纺织公司。即原被告就承租期间被告搭建部分残值如何处理达成一致意见，在经评估公司评估、双方确认后，由广播电台支付搭建部分残值。原告支付搭建部分残值的目的是取得搭建部分的使用权，即搭建部分有利用价值。在被告尚未向原告交还房屋及搭建部分时，经常熟市公安消防大队、常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室责令限期整改、拆除的情形下，搭建的简易、临时用房已经被拆除。租赁合同到期，被告负有交还租赁物的义务，协议也同时明确被告应在2017年7月31日前完成转租清退等工作，而在协议约定的期限届满后，被告仍继续占有使用涉案房产，至今仍未交还房屋，应承担相应的责任。在被告未按约交还并继续占有控制的情况下，原告根据相关职能部门的整改要求拆除搭建部分并无不当，不应再支付残值。且原告要求被告按照安嘉禾公司出具的估价报告支付补偿款，该估价报告明确应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年，现早已超出有效期。综上，对被告要求原告支付搭建部分残值195.9076万元的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内将位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋腾空并返还给原告（反诉被告）常熟市广播电视总台； 二、被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）常熟市广播电视总台至2017年5月7日的租金33.7万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）； 三、被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）常熟市广播电视总台自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照83.7万元/年标准计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）； 四、被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）常熟市广播电视总台办理位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋的电表过户手续； 五、原告（反诉被告）常熟市广播电视总台于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司因常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋漏水等造成的各项损失25万元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）； 六、原告（反诉被告）常熟市广播电视总台于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司变压器费用18万元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）； 七、驳回被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12053元、公告费300元，合计12353元，由被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司负担。反诉案件受理费减半收取18864元、评估费51000元，合计69864元，由原告（反诉被告）常熟市广播电视总台负担7771元，由被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司负担62093元（原告同意其预交的本诉案件受理费12053元由被告向其直接支付，本院不再退还，扣除其应承担的反诉案件受理费、评估费7771元后，余款4282元、公告费300元，合计4582元由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 焕 人民陪审员  苏丽芳 人民陪审员  王颖秋 二〇二〇年三月十日 书 记 员  夏 芸