苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11205号原告（反诉被告）：江苏辉煌汽车销售服务有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区益胜路北侧518号。法定代表人：陈春京，董事长。委托诉讼代理人：杨敏，江苏东恒（吴江）律师事务所。被告（反诉原告）：江苏奔腾汽车科技有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区益胜路。法定代表人：池仁谦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告江苏辉煌汽车销售服务有限公司（以下简称辉煌公司）与被告江苏奔腾汽车科技有限公司（以下简称奔腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，被告奔腾公司提出反诉，本院依法适用简易程序，一并公开开庭进行了审理。原告辉煌公司的委托诉讼代理人杨敏，被告奔腾公司的委托诉讼代理人田源到庭参加诉讼。后因案情复杂，双方争议较大，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告辉煌公司的委托诉讼代理人杨敏，被告奔腾公司的委托诉讼代理人田源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辉煌公司向本院提出诉讼请求：1、解除合同，并退还剩余租金128069.33元（自2019年7月5日至2019年10月31日），退还因面积错误而多付的房租95368元，合计223437.33元，并自2019年7月5日起按照银行同期同档贷款基准利率支付利息535.24元（暂计至2019年8月1日）2、支付违约金130980元（三个月租金）。3、被告向原告提供所欠的所有发票。4、本案诉讼费由被告承担。5、因面积错误以及标准错误而多付的物业费51814元。6、退还押金2万元。7、被告支付原告营业损失80万元（自2019年7月起，以20万元/月计算至2019年10月）。事实和理由：被告与原告于2017年5月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁厂房一间，面积约为2400平方米，租金为2017年18元/月/平方米(其中房租14元/月/平方米，物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米)，租赁期间为2017年5月1日起至2020年4月30日止，每6个月支付一次租金。合同签订后，原告支付了保证金2万元。租赁期间，原告一直按时支付相应费用，未欠任何房租费用。后原告发现厂房面积与实际不符，经测量，实际厂房面积只有2183平方米，比合同约定面积少217平方米，致使原告房租多支付114576元，为减小损失，原告将多支付的租金抵扣2019年5月至10月的物业费78588元。但被告于2019年7月5日锁了厂房大门，致使原告无法正常经营，造成损失。原告认为，被告的行为已经侵害了原告的合法利益，厂房大门被锁致使原告无法使用租赁房屋，合同目的无法实现，已构成根本违约。另，租赁合同第四条第三款约定，原告支付租金时，被告必须向甲方提供相当金额的发票，现原告已完成支付租金的义务，但被告却没有提供给原告相应的发票。审理中，原告明确诉讼请求为：1、请求法院判令解除合同并退还未履行期间租金134400元。2、判令被告退还因房屋面积错误产生的差额95368元。3、判令被告退还因房屋面积错误以及标准错误多付的物业费51814元。上述二、三项自2019年7月1日起，按照年利率4%支付利息，至实际付清之日止。4、判令被告退还押金2万元。5、请求法院判令被告支付违约金89796元（三个月租金，按照实际面积2138平方计算）。6、请求法院判令诉讼费由被告承担被告奔腾公司辩称：一、原告系违约提前解除合同，其无权要求被告支付违约金。1、被告确有部分时段对厂区西门加锁，但系原告违约导致。2、厂区西门关闭不影响原告进出。3、原告擅自转租违约在先，其因担心被告追责而恶意要求解除合同。二、原告要求退还房租没有事实和法律依据。1、双方租赁合同未依法解除前，原告仍应继续履行合同并支付租金。2、租赁物面积系双方协商确认，且原告主张已超除斥期间。三、发票事宜不属于法院受理范围。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》规定，税务机关负责发票管理工作，因此开具发票属于行政法律关系，不属于民事诉讼调整范围，故对原告要求被告开具发票的主张不应在本案中予以处理。四、对于原告要求被告支付违约金的主张，根据双方租赁合同第7.2条的约定，只有在被告单方要求提前解除合同的情况下，才应当支付三个月租金的违约金。本案中被告并未向原告提出单方提前终止合同，反而希望双方的租赁合同继续履行。因此原告要求被告支付三个月租金的违约金的主张不应支持。对于原告要求解除合同，被告希望双方仍应按照合同约定继续履行完毕。但如果原告坚持要求提前解除，则应根据合同第7.2条的约定向被告支付三个月房租的违约金,具体合同解除时间也应当以法院裁判文书确定的时间为准。反诉原告奔腾公司向本院提出反诉请求：１、反诉被告向反诉原告支付物业管理费86400元及滞纳金25920元（按30%计算）；2、反诉被告向反诉原告支付电费14608.44元；3、反诉原告无需向反诉被告退还房租保证金20000元；4、反诉被告向反诉原告支付提前解除合同的违约金144000元；5、反诉被告将租赁物恢复原状；6、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月1日双方签订《房屋租赁协议》，约定反诉被告承租反诉原告厂房，面积约2400m²，租期自2017年5月1日至2020年4月30日，租赁费2017年为18元/月/平方米，以后每年增加1元，反诉被告需缴纳房租保证金20000元。协议还约定租金每6个月支付一次，逾期须按每日2%支付滞纳金；电费按照电表读数以1.1元/度计算；承租人结束租赁时应将租赁物恢复原状；任何一方提前终止合同而违约，应赔偿对方3个月的租金作为赔偿。双方还约定非经反诉原告书面同意，反诉被告不得转租，否则不再退还租金和相关费用。按照约定，反诉被告应于2019年4月30日前支付此后6个月的租金288000元，但反诉被告仅支付201600元，尚欠租金86400元未付。此外，反诉被告还结欠反诉原告2019年7月份电费14608.44元(电表读数7434.92度)。因反诉被告未经反诉原告同意擅自将厂房转租给他人，双方由此产生矛盾，反诉被告于2019年8月向贵院起诉要求提前解除合同。鉴于反诉被告擅自转租且要求提前终止合同构成违约，故其应向反诉原告支付提前解除合同的违约金，并应将租赁物恢复原状。审理中，反诉原告明确86400元是物业费，租金自2019年5月1日计算至2019年10月31日，电费是7月份的。反诉被告辉煌公司辩称：1、反诉被告同意支付2019年5月1日至2019年6月30日的物业费。2、本诉中被告提供的证据表明7月份电表读数为零，因此反诉被告无需支付电费。3、反诉被告要求退还押金2万元。4、反诉被告不存在违约情形，不同意支付违约金。5、反诉被告同意将租赁物恢复原状。6、反诉费用由反诉原告自行承担。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方提交的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2017年5月1日，辉煌公司作为承租方（甲方），奔腾公司作为出租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定如下：第一条：分区规划内容乙方厂区内现有厂房(西侧)一楼靠北，面积约为2400平方米，提供给甲方租赁使用。第二条：租赁用途及租金1、用途：甲方用于研发、车辆维修、生产及配套人才安置。2、双方商定租金价格如下：A、现有厂房租赁费用为2017年18元/月/平方米(其中房租14元/月/平方米、物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米)。B、乙方负责根据物业管理的相关规定做好房屋主体维护及修缮工作；C.合同签订后三个工作日内，甲方需缴纳房租保证金2万元，保证金在租赁合同到期后，甲方不续租并经乙方验收后退还给甲方。第三条：租期及续租1、现有厂房从2017年5月1日起至2020年4月30日止承租并计算租金且开始计算租赁年度；乙方需配合于承租起始日前移交甲方使用。2、租赁期满，乙方有权收回出租厂房，甲方享有优先租赁权，甲方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向乙方提出书面要求，经乙方同意后重新签订租赁合同。第四条：租金支付1、乙方交付的租赁资产自承租起始日起算租赁费用，每6个月支付一次，入驻前需付清。2、甲方若未按规定按期支付租金时，需要向乙方支付滞纳金，按照2%计算(从租赁日起)；且乙方有权随时终止租赁合约或随时关闭出租厂区大门。若因此甲方发生任何损失与乙方无关。3、甲方支付租金时，乙方必须向甲方提供相当金额的发票。第五条：租赁资产要求……3、由于甲方过度使用或使用不当造成的建筑或设施损坏，由甲方负责维修，费用由甲方负责；甲方结束租赁时应自行拆除搬离设施设备，使用空间恢复租赁前状态(墙壁、屋顶、地面无洞需与原来颜色一致)。第六条：其他约定1、甲方需在租赁前在厂房北面至厂房围墙处加一道防护栏，费用由甲方承担。2、在租赁期间，甲方不可以自行将该厂房转租，需事先征得乙方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则乙方不再退还租金和相关费用……9、甲方使用电费按表实际数量计算，以1.1元/度计价。水费按国家规定价格计算。第七条违约责任第2条：租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金。租赁期间，如甲方提前退租而违约，应赔偿乙方三个月租金。合同签订前，辉煌公司已于2017年4月11日按双方约定支付了房租保证金2万元，并在厂房北面至厂房围墙处加装了一道防护栏。合同签订后，奔腾公司按合同约定交付了租赁房屋。辉煌公司按照约定的租赁面积2400平方米陆续支付了至2019年10月31日的租金1008000元，并分别按4元、5元、6元/月/平方米的标准支付了至2019年4月30日的物业费。辉煌公司租赁奔腾公司厂房后不久，即于同年5月20日将部分厂房（300平方米）转租给苏州耀顶新能源技术有限公司（以下简称耀顶公司）。2017年9月6日，耀顶公司经辉煌公司同意又转租给苏州融和时空新能源技术有限公司（以下简称新能源公司）。另查明：2018年5月15日，辉煌公司作为甲方与案外人江苏宝泰保安服务有限公司（以下简称宝泰公司）作为乙方，双方签订《保安派遣服务合同书》一份，约定乙方根据甲方需要向甲方租赁工厂派遣1名保安，负责西大门的白班管理工作，合同期限自2018年5月15日至2019年5月14日止。2019年5月，新能源公司作为甲方与宝泰公司作为乙方签订《保安派遣服务合同书》一份，约定乙方根据甲方的实际需要向甲方工厂派遣1名保安员，晚班1人（晚18点到早6点）。具体调休等由乙方自行安排，但应确保在约定的时间内有约定的人数在岗值勤，合同期限自2019年5月15日起至2020年5月14日止。2019年7月5日，奔腾公司以辉煌公司终止保安合同，西大门晚间无人看守为由，于晚间19:30至次日7:30关闭厂区西大门，并关照公司保安不允许辉煌公司员工出入大门，双方由此产生矛盾。2019年7月16日，辉煌公司单方委托苏州先觉装饰设计院朱鹏现场测量，测得辉煌汽修厂（益胜路518号）装饰面积为2138平方米。2019年8月12日，辉煌公司向本院提供诉讼，要求解除双方的租赁合同等。2019年8月27日，奔腾公司收到本院发送的起诉状副本等相关应诉材料。以上事实，有辉煌公司提供的《房屋租赁协议》、租金费用表以及付款凭证、告知函、照片，奔腾公司提供的租赁物位置及西门南门照片打印件、原告使用的租赁物周边配套照片打印件、原告与宝泰公司及与新能源公司签订的《保安派遣服务合同书》、微信聊天记录截屏、租赁合同件、2019年6月、7月水电费清单打印件，以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，辉煌公司与奔腾公司于2017年5月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，奔腾公司依约将案涉房屋交付辉煌公司使用，辉煌公司理应按约支付租金等费用。一、本诉部分1、关于双方合同是否应当解除的问题。原告主张，被告擅自锁门，导致原告无法使用租赁物，合同目的无法实现，已构成根本违约，故要求解除合同。被告则认为，原告系违约提前解除合同，其无权要求被告支付违约金。1、被告确有部分时段对厂区西门加锁，但系原告违约导致。2、厂区西门关闭不影响原告进出。3、原告擅自转租违约在先，其因担心被告追责而恶意要求解除合同。本院认为，出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持。双方合同第六条约定，甲方需在租赁前在厂房北面至厂房围墙处加一道防护栏。原告提供的现场照片可以看出厂区北面至围墙处有一栅栏。庭审后，双方一同到达租赁厂房所在的西门，现场保安陈述该西门在晚间19:30至次日7:30关闭，奔腾公司关照保安不允许辉煌公司员工出入大门。由此，可以确认，奔腾公司在晚间关闭了厂区西门，且不允许辉煌公司员工出入。同时由于栅栏的存在，即便可以从奔腾公司南门进入，也无法进入原告租赁的厂区。故原告的合同目的无法实现，依照合同法第九十四条的规定，其要求解除合同的理由成立，应予支持。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告以诉讼的方式要求解除合同，诉状副本到达之日应视为解除通知到达。本院受理本案后及时发送了诉状副本等相关应诉材料，奔腾公司于2019年8月27日签收，故应视为双方的合同已于2019年8月27日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告关闭西大门，不允许原告进入租赁房屋，导致原告无法正常经营，合同解除，被告的行为已构成违约。被告认为原告擅自转租，违约在先。但原告认为被告在举证时也提到有电表安装在新能源公司的厂房内，新能源公司的装修、电表的安装，以及平时的保安管理被告也参与的，说明转租事实被告是知晓的。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。案涉租赁厂房内有三块电表，其中一块安装在新能源公司，且平时由被告抄表。本案庭审中，被告陈述在辉煌公司终止保安合同后由新能源公司与宝泰公司续签保安合同，可以确认被告知晓次承租人新能源公司的存在。其称：“后来据了解被告得知原告可能存在转租情形，在此情况下多次与原告协商赔偿事宜，继而发生争议”，原告予以否认，且被告对此亦未提供相关证据，故本院不予采信。直至诉前，奔腾公司对转租事宜并未提出异议，应视为对原告的转租行为予以默认，故被告主张原告擅自转租，证据不足，本院不予采信。综上,本院认为，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告要求解除合同，被告退还剩余租金和押金（房租保证金）2万元，并支付违约金的请求理由成立，本院予以支持。原告的租金已支付至2019年10月31日，按双方约定的标准计算，被告应退还2019年8月28日至2019年10月31日（计65天）的租金72800元（14元/月÷30×65×2400㎡）。根据双方合同约定，租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金。现原告要求被告赔偿三个月的租金89796元（按照其主张的实际面积2138平方计算，14元/月/㎡×3×2138㎡），该计算面积小于合同约定面积，视为原告对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。2、关于被告是否应当退还因房屋面积错误产生的租金差额和因房屋面积、标准错误多付的物业费及利息的问题。原告主张，租赁厂房实际面积只有2183平方米，故应当退还差额部分租金。被告则认为，原告要求退还房租没有事实和法律依据。本院认为，原告主张的面积系单方委托第三方测量所得，且未提供该第三方是否具有相应资质的证据。同时双方签订的租赁合同已明确约定租赁面积约为2400平方米，可以认定双方对此租赁面积的约数也是确认的。截至测量前，被告对此也没有提出异议，且其支付租金和物业费均按此面积计算，原告关于租赁面积的异议已超过超除斥期间。故应该认定案涉租赁房屋的面积为2400平方米，原告要求被告退还租金差额的理由不能成立，本院不予支持。关于物业费标准，双方在合同中明确约定，物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米。事实上，双方在合同履行过程中也按照每年增加1元/月/平方米执行。故应确认双方的真实意思为物业费每年增加1元/月/平方米，并非原告主张的1元/平方米/年。综上，原告要求被告退还因房屋面积错误产生的租金差额，以及因房屋面积错误和标准错误多付的物业费及利息的请求本院不予支持。二、反诉部分。1、关于反诉被告是否应当支付物业管理费的问题。反诉原告要求反诉被告支付自2019年5月1日至2019年10月31日的物业费86400元及滞纳金25920元（按30%计算）。反诉被告同意支付至2019年6月30日的物业费。本院认为，如前所述，由于双方租赁合同于2019年8月27日解除，而反诉被告的物业费仅支付至2019年4月30日，故反诉原告要求反诉被告支付2019年5月1日至2019年的8月27日的物业费的请求应予支持。按照双方合同约定，物业费标准为4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/月/平方米，反诉被告应支付2019年5月1日至2019年的8月27日（计119天）的物业费应为57120元（6元/日/㎡÷30×119天×2400㎡）。根据案涉合同第二条租赁用途及租金第2条约定，双方商定租金价格为2017年18元/月/平方米(其中房租14元/月/平方米、物业费4元/月/平方米，及第四条租金部分第2条约定，甲方若未按规定按期支付租金时，需要向乙方支付滞纳金，按照2%计算。上述条款明确了租金和物业费的单价，且仅约定未按规定按期支付租金时需向乙方支付滞纳金，故反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉请不符合上述约定，本院不予支持。2、电费。反诉原告主张2019年7月份电费14608.44元。电表一共有3块，其中2块是反诉被告自己使用，另一块在新能源公司处使用。2019年7月，反诉被告自己使用的电表已经没有读数，但是新能源公司的电表还有读数。反诉被告则认为，反诉被告已付清截至6月底的水电费。反诉原告提供的水电费清单上也显示7月份电表总电量为零，因此反诉被告不存在欠付电费情形，不予支付。本院认为，对于租赁房屋内有三块电表，且其中一块安装在新能源公司的事实双方没有争议，本院予以确认。庭审中，反诉被告陈述在双方产生纠纷之前新能源公司的水电费由该公司向辉煌公司支付，再由辉煌公司统一向奔腾公司支付。反诉原告提供的证据可以看出双方通过微信发送电表读数及生成的明细账单结算费用，其中2019年7月份的电费为14608.44元，对此本院予以确认。且新能源公司所用房屋系由辉煌公司转租，其产生的电费由辉煌公司收取后一并支付给奔腾公司，故辉煌公司应支付2019年7月电费14608.44元。3、关于反诉原告提出的无需退还保证金的诉请，该请求实为对本诉原告要求返还保证金而提出的抗辩意见，其主张反诉被告应支付提前解除合同违约金的诉请，本院在本诉部分已对反诉被告是否违约作了说明，在此不再赘述。因此，反诉原告提出的无需退还保证金的抗辩意见，及要求反诉被告支付提前解除合同违约金的诉请理由均不能成立，本院不予支持。至于反诉原告提出的恢复原状的诉请，反诉被告表示同意。依照法律规定和双方合同约定，反诉被告应于本判决生效后按照合同第五条约定，自行拆除搬离设施设备，使用空间恢复租赁前状态(墙壁、屋顶、地面无洞需与原来颜色一致)。同时，反诉原告对此应给予必要的协助（如开放大门等）。综上所述，本院认为，原告辉煌公司与被告奔腾公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除，被告奔腾公司应退还原告辉煌公司剩余租金2019年8月28日至2019年10月31日的租金72800元，房租保证金2万元，并支付违约金89796元；反诉被告辉煌公司应将案涉租赁房屋恢复原状返还给反诉原告奔腾公司，并应按合同约定支付拖欠奔腾公司2019年5月1日至2019年8月27日止的物业费57120元、电费14608.44元，同时，奔腾公司应给予必要的协助。双方其他诉讼请求均予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江苏辉煌汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）江苏奔腾汽车科技有限公司于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除。二、被告（反诉原告）江苏奔腾汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）江苏辉煌汽车销售服务有限公司剩余租金72800元、房租保证金20000元，并支付违约金89796元，合计182596元。三、原告（反诉被告）江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江经济技术开发区益胜路北侧518号的租赁厂房恢复原状，并返还被告（反诉原告）江苏奔腾汽车科技有限公司。四、原告（反诉被告）江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江苏奔腾汽车科技有限公司物业费57120元、电费14608.44元，合计71728.44元。五、驳回原告（反诉被告）江苏辉煌汽车销售服务有限公司和被告（反诉原告）江苏奔腾汽车科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（若采用转账方式支付，请汇入对方指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××62）。本诉案件受理费5734元，由双方各半负担，被告江苏奔腾汽车科技有限公司负担之数于本判决生效十日内直接交付给原告。反诉案件受理费2832元，由反诉原告江苏奔腾汽车科技有限公司负担2000元，反诉被告江苏辉煌汽车销售服务有限公司负担832元，反诉被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至对方。双方预交的诉讼费用，本院均不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  卜秋菊人民陪审员  邱知行二〇二〇年三月二日书 记 员  沈 赟附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。