江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6121号原告：苏州源翔铝合金制品有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村富民路。法定代表人：蒋家付，执行董事。委托诉讼代理人：朱敏、邵镭，江苏渟泓律师事务所律师。被告：陈益明，曾用名陈益民，男，1963年6月16日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托代理人：吕红芳、吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。原告苏州源翔铝合金制品有限公司诉被告陈益明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年10月8日公开开庭进了审理。原告苏州源翔铝合金制品有限公司的委托诉讼代理人朱敏、邵镭、被告陈益明及其委托诉讼代理人吕圣尤到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王振华、王梅郁参加评议，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告苏州源翔铝合金制品有限公司的委托诉讼代理人朱敏、被告陈益明的委托诉讼代理人吕圣尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州源翔铝合金制品有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告搬迁补助费11000元，停产停业补助费264000元，共计275000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告搬迁补助费3741元、停产停业补助费176000元。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告承租被告坐落于苏州相城区厂房内面积楼上600平方米、楼下280平方米，楼下房屋租金为每平方174元/年；楼上房屋租金为每平方米80元/年，租赁期限为2018年6月9日至2019年6月8日，租金共计96720元，实收92000元。2018年11月份，原告收到被告的通知原告承租的厂房将进行拆迁，并且将剩余未到期租金退还给原告。原告于2019年5月份搬走，现原告得知被告已与当地村委会签订《拆迁补偿协议》，但未将相关补偿给实际经营人的费用支付原告。原告多次与被告协商，但被告拒绝支付该笔费用。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告陈益明辩称，一、按照房屋租赁协议第五条的约定，如遇政府拆迁涉及房屋拆迁事项，原告应予服从，被告除退还未到期租金外，不承担任何赔偿责任。也就是说因政策因素的拆迁，原告无权主张任何补偿损失。二、其次从另一个角度看，原告主张所谓的停产停业损失也没有法律依据。搬迁补偿款中所谓的停产停业损失补助是依据相关法律规定及搬迁政策条例所必须发放的与被搬迁厂房中的实际生产情况是否停产停业无关。而且在评估该费用时，并不以实际经营者的经营状况作为评估依据，而是根据房屋价值作出停产停业损失的评估，因此停产停业损失的实质是房屋所有权人即被告的损失，原告也无权要求参与停产停业损失补偿费的分配。三，原告所租赁的房屋被告实际上并没有取得规划产权证，因此房屋租赁协议实际上自始无效。综上，原告诉请要求被告赔偿的各项损失均没有事实及法律依据，被告无法认可，请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。另认为原告的主体不适格。与被告签订房屋租赁协议的承租方是蒋家付，并非原告。经审理查明，原告苏州源翔铝合金制品有限公司提供2018年6月1日的《房屋租赁协议》1份，载明：出租方(甲方)陈益明承租方(乙方)蒋甲乙双方在平等自由的基础上，根据有关法律、法规、达成如下协议：一、甲方将自有的座落于苏州相城区厂房一幢租给乙方使用。其中楼下面积为280平方米，楼上面积为600平方米。二、租赁期限：始2018年6月9日至2019年6月8日。房屋租金为楼上每平方米80元/年，楼下租金为每平方米174元/年，共计元。租金从起租日起一次性付清，签订本协议时预付定金96720元。三、租赁期间：乙方应安全生产、注意防火、防盗等管理工作。如有违法、违规后果，乙方自行承担。四、乙方不得改变房屋结构及私自转租，期满后乙方如需要续租，应提前一个月到甲方办理续租手续。五、如遇上级政府有关规定，涉及房屋拆迁等事项，使本协议无法继续履行，乙方应予服从，甲方将退还乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。六、本协议如有未尽事宜，甲乙双方共同协商后再做补充协议，补充协议具有同等法律效力。七、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，并由双方协商职责。八、租赁期间，如有任何事项双方可协商解决。本协议一式两份，甲乙各执一份。甲方处由陈益明签名确认，乙方处由蒋家付签名确认。另查，甲方苏州市相城区村民委员会与乙方陈益明签订编号：望Q2017078的《望亭镇企业拆迁补偿协议》，约定：根据望亭镇经济和社会事业发展需要，乙方所拥有的房屋设施及附着物被列入协议搬迁范围。按照苏州市及相城区的有关规定并结合本镇的实际，经丈量评估后，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就拆迁补偿达成如下协议：一、补偿方式，对涉及企业的拆迁一律实行货币补偿方式，一次性补偿企业的房屋重置价装修附着物及设备设施、停业停产损失等，生产性设备搬迁等费用。二、补偿费；I、房屋及附着物补偿费按照苏州市有关规定及相关评估规范，甲方补偿乙方房屋重置价及装修附着物18884179元（明细见评估报告）。2、停产停业损失费：2800118.00元（13979.34㎡×200元／㎡十42.5㎡×100元／㎡）。3、设备回购及搬迁补偿:990916元[明细见评估报告，该报告中被片收资产估值咨询结果汇总表中载明被评估单位为陈益明（苏州源翔铝合金制品有限公司），资产搬迁补偿3471元]。4、填土:543660元。5、签字奖励费：30000元。6、水电设施安装补偿：30000元。上述六项合计拆迁补偿金额为232788.73.00元。三、补偿费支付方式I、上述补偿金额双方签订协议后两周内支付人民币800万元整，剩余补偿款（人民币15278873.00元整）搬离完毕后凭宅基村委会证明，一次性支付给乙方。2、本协议的签订是甲、乙双方真实意愿的表达，甲方己将望亭镇企业拆迁的相关政策及办法和补偿内容告知乙方，乙方己确认无异议。另查，涉案厂房无相关权属证书，被告陈益明也未能提供合法的建设厂房的审批手续。审理中，原、被告确认涉及原告苏州源翔铝合金制品有限公司的搬迁补助费为3741元。审理中，蒋家付向本院明确，其为原告苏州源翔铝合金制品有限公司的法定代表人，当时租房即为了公司使用权，如涉及拆迁利益，是原告苏州源翔铝合金制品有限公司与被告陈益明间的事，与其无关；且被告陈益明也知晓其租厂房后由原告苏州源翔铝合金制品有限公司所用。交纳水电费后被告陈益明开具的收据上也写明了系原告苏州源翔铝合金制品有限公司为交款人。以上事实，由原告提供的企业信用信息、人口信息、《房屋租赁协议》、《望亭镇企业拆迁补偿协议》、资产评估咨询分户报告及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供：《关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》，证明停业补助费的补助对象为实际经营人。原告的法定代表人蒋家付与被告签订租赁合同，实际用于原告的生产经营，是蒋家付履行职务行为的表现，该合同的权利义务实际由原告承担，原告主体适格。涉案厂房已实际搬迁，且停产停业费计算标准为200元每平方米。资产评估咨询分户报告中显示的实际承租对象为原告，被告在拆迁协议上签字，也认可了原告的实际承租主体。故应支持原告诉请。经质证，被告对《关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》真实性及关联性均不认可，认为该份证据首先是打印件，且从打印件的内容来看已经是2008年的文件，现在是否适用是否有这个文件已不得而知。停产停业损失是按照200元每平米计算，所以房屋租赁合同本身并不能产生任何的拆迁利益。停产停业损失是按照实际面积计算。是谁在经营方式和经营范围多大，没有任何关系。因此停产停业损失应当由房屋的实际所有人被告享有，而非实际经营者。租赁协议的承租方是蒋家付，并非原告，即便蒋家付是原告的法定代表人也应当由原告加盖公章确认，因此该份租赁协议的权利义务应当归属于蒋家付，而非原告，原告并非本案的适格主体。另外该份租赁协议上第五条也明确约定，如遇政府有关规定涉及房屋拆迁等事项，乙方应予服从，甲方除退还乙方未到期部分租金外，不承担任何赔偿责任本院认为，与被告签订《房屋租赁协议》的虽为蒋家付，但其租房后，房屋确由原告使用，且在租期内交纳水、电费等后被告出具的收据中也载明原告为交款人，蒋家付也明确其只是原告法定代表人，具体拆迁应得利益由原告享受，故苏州源翔铝合金制品有限公司作为原告提起本案诉讼，并无不妥。现因政府拆迁，被告与苏州市相城区村民委员会签订了《望亭镇企业拆迁补偿协议》，该协议双方主体为被告与苏州市相城区村民委员会，原告及蒋家付均该合同当事人，该协议中明确停产停业损失补偿对象对被告，且原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定如遇上级政府有关规定，涉及房屋拆迁等事项，使本协议无法继续履行，乙方应予服从，甲方将退还乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。故本院认为原告要求被告支付其停产停业损失依据不足，不予支持。因资产评估咨询分户报告明确苏州源翔铝合金制品有限公司的搬迁补助费为3741元，故该款应由原告享有，现该款包括在苏州市相城区村民委员会应付被告的补偿款中，故原告要求被告支付搬迁补助费为3741元，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及相关法律规定，判决如下：被告陈益明于本判决生效之日起十日内给付原告苏州源翔铝合金制品有限公司搬迁补助费人民币3741元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3895元，由原告苏州源翔铝合金制品有限公司负担3814元，被告陈益明负担81元（该款原告苏州源翔铝合金制品有限公司已自愿垫付，不再退还，被告陈益明负担之款，由其于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州源翔铝合金制品有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王梅郁人民陪审员  王振华二〇二〇年三月三十一日书 记 员  施 晴