广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终746号上诉人（原审原告，反诉被告）：赖敬红，女，汉族，1976年6月12日出生，住址：惠州市惠阳区*************润景鑫苑2B2208房，身份证号码：441************287。委托诉讼代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨军（曾用名杨君），女，彝族，1960年1月21日出生，住址：惠州市惠阳区*************，身份证号码：520************020。委托诉讼代理人：黄乃松，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梦玲，广东日升律师事务所律师。上诉人赖敬红与被上诉人杨军因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赖敬红上诉请求：一、依法撤销（2018）粤1303民初390号民事判决书第一项至第五项判决；二、依法改判确认上诉人与被上诉人《房屋租赁合同书》于2018年4月20日依法解除；三、依法改判被上诉人赔偿上诉人租赁场所的装修损失48101.02元和剩余租赁期限（2018年4月20日至2025年1月20日）期间经营损失138998元；四、依法改判被上诉人赔偿上诉人2018年1月1日至2018年4月20日期间的租金损失12444元；五、依法改判被上诉人返还上诉人改动厕所的押金3万元；、六、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在事实认定错误。（一）一审判决书第10页认定“原告因所办幼儿园存在极大安全隐患，且未经教育部门许可擅自办学被教育部门责令停止办学。虽然教育部门指出的办学地点在长兴街44号，而涉案房屋位于长兴街47号，但原告是利用长兴街44号和长兴街47号（涉案房屋）共同办学的，故原告终止与被告的房屋租赁合同的主要原因是存在安全隐患且未办理办学许可证等手续。原告在被教育部门责令整改后曾要求被告提供房产证、身份证等资料补办办学许可手续，但被告没有协助提供上述资料，被告有一定的责任”。以上一审判决关于《房屋租赁合同书》解除原因的事实认定错误。导致合同解除的根本和全部原因是被上诉人违约导致上诉人无法实现合同目的。1、被责令整改的培训机构是长兴街44号的惠州新思维教育咨询有限公司，而且新思维公司只是整改，并非被责令关闭，新思维经过整改后符合办学条件至今仍在经营。新思维公司使用的长兴街44号房屋与涉案房屋无关。教育部门并没有要求上诉人租赁的长兴街47号（涉案房屋，两栋房屋中间隔着几栋房屋）进行整改，一审法院也没有任何证据可以认定涉案房屋不能用于办理午托、培训等服务业。2、根据一审法院认定教育部门2017年5月和2017年7月要求新思维公司整改，但上诉人2017年11月才要求被上诉人提供涉案房屋房产证和身份证复印件，而且上诉人2018年1月18日起诉也仅是要求被上诉人提供上述文件，直到2018年4月20日本案开庭被上诉人仍然当庭拒绝提供上述文件上诉人才变更诉讼请求要求解除租赁合同和赔偿损失。上诉人与被上诉人因提供房产证和身份证复印件问题发生纠纷，上诉人一直是希望继续承租涉案房屋的，并没有受到新思维整改的任何影响，而且上诉人在无法利用涉案房屋注册公司或个体工商户的情况下仍然交租至2018年4月20日，直到被上诉人持续半年以上的拒绝并向法院明示拒绝后上诉人才解除双方之间的租赁合同的。因此新思维的整改与上诉人解除租赁合同没有任何关联关系，一审法院认定上诉人解除合同是因为新思维被要求整改完全属于事实认定错误。如果在2018年4月20日之前被上诉人向上诉人提供房产证和身份证复印件，上诉人仍然会承租该房屋和继续交租，一审法院何以认定上诉人解除合同的原因为新思维被责令整改，简直是匪夷所思！3、导致合同解除的根本和全部原因是被上诉人违约导致上诉人无法实现合同目的。被上诉人拒不履行租赁合同的协助义务，经催告后在合理期限内仍未拒绝履行，导致上诉人不能利用租赁房屋设立公司或个体工商户从事培训业务，从而不能实现租赁合同的目的，218年4月20日上诉人才依法解除了双方之间的租赁合同。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。上诉人租用被上诉人房屋是为了开设午托和培训业务，2017年底上诉人根据教育主管部门的要求，拟注册公司或个体工商户进行规范化经营，因此上诉人多次要求被上诉人提供房屋房产证复印件和身份证复印件，但被上诉人却违反合同约定要求涨房租，否则拒绝提供上述文件。《公司法》第23条第（五）点、《民法总则》第58条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第9条第（二）点、第24条（公司住所证明是指能够证明公司对其住所享有使用权的文件）、《企业法人登记管理条例施行细则》第14条第（四）点、《个体工商户登记管理办法》第6条第（四）点和第10条均要求公司或个体工商户须有“住所”，公司或个体工商户设立须提供房产证复印件、《租赁合同》和产权人身份证等资料，因此被上诉人向上诉人提供房产证复印件和身份证复印件不仅是合同法等法律规定的要求，而且是证明其产权人身份的证明，属于上诉人依法应履行的协助义务。2018年1月18日上诉人向惠阳区法院起诉被上诉人，要求被上诉人提供上述资料。上诉人为了履行该租赁合同，上诉人起诉被上诉人后仍继续交租至2018年4月20日，2018年4月20日惠阳法院开庭审理本案，鉴于被上诉人仍不提供涉案房屋房产证复印件和被上诉人身份证复印件，而且被上诉人当庭明确拒绝提供上述资料（直到2019年10月24日本案再次开庭被上诉人向法院抗辩无义务提供上述资料），上诉人无法利用该租赁房屋设立公司或个体工商户从事培训业务，损失巨大，不能实现合同目的，上诉人不得不变更诉讼请求为解除双方之间的《房屋租赁合同书》，并要求被上诉人赔偿装修损失、经营损失、租金损失及退回押金等。《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被上诉人长达半年明确拒绝履行提供房产证复印件和身份证复印件的行为符合《合同法》第94条之规定，上诉人有权依法解除与被上诉人之间的租赁合同，并有权要求被上诉人赔偿损失。（二）一审判决书在第8页下半部分和第10页“确认原被告于2019年7月2日解除租赁合同”，一审判决关于《房屋租赁合同书》的解除时间为2019年7月2日的事实认定错误，而且一审判决对合同解除时间的判决违反了《民事诉讼法》第13条和第200条第一款第（十一）项的规定。关于上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同书》的解除时间问题，上诉人认为双方租赁合同解除的时间是2018年4月20日，并非2018年被上诉人所主张2018年5月27日，更非一审法院认定的2019年7月2日，事实和理由如下；1、2017年11月起上诉人即要求被上诉人提供房产证复印件和身份证复印件以便上诉人办理营业执照，因为被上诉人在长达半年的时间里拒绝履行协助义务，拒绝向上诉人提供租赁房屋的房产证复印件和被上诉人的身份证复印件，导致上诉人不能实现利用租赁房屋设立公司或个体工商户从事培训业务的合同目的，上诉人不得不依据《合同法》第60条和第94条于2018年4月20日依法解除了双方之间的租赁合同。2、被上诉人以《反诉状》提出解除双方之间的租赁合同，但其反诉状的提交时间是2018年5月27日，上诉人已依法于2018年4月20日依法解除了双方之间的租赁合同，被上诉人所谓的解除合同已失去了解除标的。被上诉人的解除理由有两点，上诉人认为其解除理由都是不成立的。被上诉人的解除理由之一是上诉人的装修违反了双方之间的约定。上诉人认为被上诉人的该理由不值一驳，因为被上诉人明确知道上诉人租赁该房屋的用途为培训业务（街道办主持签订的《补充协议》也可以看出房屋用途），双方在租赁合同中被上诉人仅要求上诉人租赁合同到期后将厕所恢复原状，并就此收取了3万元押金，被上诉人对上诉人的其他装修是同意和认可的，而且上诉人2014年10月20日与被上诉人签订合同，2015年1月20日起租，截止双方发生纠纷的2017年年底，上诉人使用被上诉人房屋近两年，被上诉人从未就所谓装修问题向上诉人提出反对意见，被上诉人却于2018年5月27日以所谓装修问题作为解除合同的理由，上诉人认为该解除理由不仅不符合被上诉人同意上诉人装修改造的事实，而且以此为理由的解除权已灭失，《合同法》第95条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。上诉人装修租赁房屋至2018年5月27日时间已过三年多，被上诉人的解除权依法已灭失。被上诉人解除租赁合同的理由之二是所谓上诉人未缴纳2018年4月20日至2018年5月20日期间的房租。上诉人认为被上诉人的该解除理由也是不能成立的。上诉人已于2018年4月20日向法院和被上诉人明确自2018年4月20日起解除双方之间的租赁合同，本案庭审已查明上诉人租金已缴纳至合同解除前即2018年4月20日，上诉人不存在拖欠上诉人租金的事实。3、一审判决对合同解除时间的判决违反了《民事诉讼法》第13条和第200条第一款第（十一）项的规定。上诉人主张租赁合同的解除时间是2018年4月20日，被上诉人主张租赁合同的解除时间是2018年5月27日。被上诉人也没有要求继续履行，双方合同的解除时间只能是这两个时间点，不可能为法院擅自认定的2019年7月2日。《民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。第200条第一款第（十一）项规定“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”人民法院应当再审。一审法院应当依法尊重当事人的民事处分权，应当在当事人的诉求范围内审理，依法确定合同的解除时间和认定是谁在违约，谁可以依法解除合同。原审法院不应当擅自认定双方解除合同的时间为2019年7月2日，该认定和判决超出了当事人的诉讼请求，属于违法裁判。上诉人提出2018年4月20日解除了租赁合同，一审法院应当确认上诉人的解除行为是否合法，但一审判决书第10页中间部分认定“但被告没有协助提供上述资料，被告有一定责任”，同时一审判决也没有认定被上诉人2018年5月27日解除租赁合同是否合法。因此上诉人认为原审判决遗漏和超出当事人的诉讼请求进行裁判，属于违法裁判，请二审法院依法改判。二、一审法院存在法律适用错误。一审法院适用了《合同法》第8条、第60条第一项、第93条、第97条、第99条、第107条作为一审判决的法律依据。（二）《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该条是关于协商解除合同和约定解除合同的条款，但本案上诉人和被上诉人都主张对方违约要求解除合同（法定解除），哪里存在协商解除和约定解除的事实？一审法院适用该条法律错误。（二）《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院适用《合同法》第93条的规定是认为双方系协商解除租赁合同，但《合同法》107条的规定是关于违约责任的规定，即上诉人和被上诉人存在违约行为。一审法院适用该两条法律规定属于互相矛盾。（三）一审判决第10页认定被上诉人对合同解除存在责任（上诉人认为被上诉人存在全部责任），该认定是对《合同法》第60条第二款的适用，即合同当事人应履行协助义务。一审法院仅适用了《合同法》第一款（一审判决存在文字错误，《合同法》没有第60条第一项），即当事人应当按照约定全面履行自己的义务，说明一审法院认定本案当事人存在未履行合同义务的行为，但一审法院却适用《合同法》第93条协商解除合同的条款，该两条法律适用存在矛盾，属于法律适用错误。三、因被上诉人违约导致上诉人不能实现租赁合同目的，上诉人属于依法解除租赁合同，被上诉人应赔偿上诉人装修损失48101.02元、剩余租赁期限内经营损失138998元、2018年1月1日至2018年4月20日期间的租金损失12444元，退还上诉人押金3万元。本案因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人所谓恢复原貌的损失应由其自己承担。上诉人已于2018年4月20日解除租赁合同并通知被上诉人将房屋退还给被上诉人，上诉人拒不接收，其损失应由被上诉人自行承担，被上诉人无权要求上诉人支付所谓的2018年4月20日以后的房租。综上所述，一审判决存在租赁合同解除原因和解除时间的事实认定错误，存在适用协商解除租赁合同条款的法律适用错误，本案被上诉人长达近6个月拒不履行协助提供房产证和身份证复印件的行为构成根本违约，上诉人属于依法解除租赁合同，被上诉人应赔偿上诉人装修损失、租金损失和经营损失，返还押金。被上诉人根本违约导致租赁合同无法履行，被上诉人无权要求上诉人赔偿损失和支付所谓租金或房屋占用费。请贵院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨军答辩状称：上诉人的上诉无理，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。原审原告赖敬红向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告赔偿原告租赁场所的装修损失48101.02元和剩余租赁期限（2018年4月20日至2025年1月20日）期间经营损失138998元；3、判令被告赔偿原告2018年1月1日至2018年4月20日期间的租金损失12444元；4、判令被告返还原告改动厕所的押金3万元；5、判令被告承担本案的所有诉讼费用。原审反诉原告杨军向一审法院反诉请求：1、解除被反诉人与反诉人于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同书》；2、被反诉人在判决生效起3天内搬离出租房内被反诉人的财产；3、被反诉人在判决生效起10天内恢复出租房原貌或赔偿反诉人的损失74225.4元（变更后的诉请），并把出租房移交给反诉人；4、被反诉人以实际占用出租房期间向反诉人支付房租和水电费，房租从2018年4月21日起至2019年6月20日止房租为37333.2元、水电费495元（变更后放弃滞纳金诉请）；5、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，原告赖敬红与被告杨军签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告所有的位于惠州市惠阳区**********（面向此楼右侧）1-4层（除1层的最后一间外）（该房屋所有权人是被告杨军，用途为住宅）；租期暂定10年，从2015年1月20日至2025年1月20日；每3个月租金为8000元，以3个月为一个基本缴费单位，延期交款将加相应的滞纳金；原告未经被告同意不得自行拆迁改动；租赁期间不得转租；承租期间由原告承担水电费用、房屋的正常维修（如门窗、电、水龙头等），费用由原告承担；被告同意给予原告3个月装修时间，装修费用由原告负担（改动厕所一间押金1万元，作为合同到期后不再租用的改回费用）等。2016年7月26日，原被告在惠阳区上圩社区干部见证下签订《补充协议》，约定原告应每三个月交一次房租，租金8000元应于下季度的20日前交清；如未按时支付，则按照月租金的2%支付滞纳金；如原告延期15日未缴纳租金，则被告有权单方解除合同；原告应于每月20日前交清水电费（被告应提前通知水电费的具体金额），如因原告原因，造成的滞纳金由原告承担；房间通道、楼梯、厕所属于公共管理地方，双方均有管理的权利和维护的义务；一楼通道内的鞋柜系原告安装，由原告负责维护，如造成安全隐患造成被告或小孩受伤，由原告承担赔偿责任；一楼楼梯间堆放的物品为原告所有；公共部分的水电费由被告从原告缴纳的每月水电费中减除20元作为被告使用的公摊费；被告不得干扰原告的正常经营等。合同签订后，被告杨军将约定的租赁房屋交付原告赖敬红，原告赖敬红将涉案房屋适当改装（包括改动厕所3个）并装修好后与租用的长兴街44号房屋经营民办教育即“新思维教育”，也曾以“雨芯培训中心”第三分馆的名义办舞蹈培训班。原告向被告杨军支付改动厕所押金30000元，租金已支付至2018年4月20日。之后，原告赖敬红未再向被告杨军支付租金。2017年4月26日，惠州市惠阳区教育局向原告开办的“惠州新思维教育咨询有限公司”发出《责令改正通知书》：1、利用长兴街44号民居改建成幼儿园，建筑面积狭小、无户外活动场地、也未办理消防合格证、餐饮经营许可证、防雷证等相关证件，存在极大安全隐患；2、利用工商局批准的营业执照超范围经营，未经教育局许可，在不符合民办幼儿园设置条件的情况下，擅自无证举办幼儿园；责令整改，于2017年5月15日前停止办学。原告收到通知后要求被告杨军提供房产证及身份证等准备完善办学手续，原告以被告杨军拒绝协助为由，提起本案诉讼。原告继续经营后，惠阳区教育局于2017年7月8日再次向原告开办的“惠州新思维教育咨询有限公司”发出《关于责令停止办学的通知》：经核实，原告公司未经教育局许可，在不符合民办幼儿园设置条件下，擅自无证举办幼儿园，责令原告停止办学。原告自称实际租赁被告房屋至2018年4月20日，但被告认为原告在2018年5月尚在经营使用涉案房屋，直至2019年7月2日才收回涉案房屋。2018年4月20日，原告曾将涉案房屋的钥匙交给被告，但被告以原告未清理涉案房屋内的财物为由拒收。2018年5月20日，被告杨军向原告发出短信通知：赖敬红老板，今天是2018年5月20日，你欠缴我房租30天，3月20日至5月20日的水电费60天；如果你不打算租住，麻烦你把以上房租费和水电费缴完，并安排时间把你的办公用品和那些废旧物品尽快搬出我的房子。同日，原告赖敬红回复被告：房子在4月20日已经交回给你了，就从未进去过。2018年5月22日，被告回复原告：赖敬红老板，在我的房子堆满了你的废旧物品，你是想强行卖给我吗？东西不搬走，租金照算。随后原告回复：你说说哪些东西需要搬走的，能搬走的我搬走就是。2018年11月5日，被告杨军再次张贴“告示”：要求原告在15天内尽快搬出1—4楼的废旧物品并办理正常的移交手续，否则一切费用仍由你承担。2018年11月6日，“雨芯培训”张贴“告示”：由于房东杨女士无故违反合同，为加收房租，多次扰乱正常经营，导致雨芯培训不得不中止营业；此案已交法院处理，等待法院的判决等。原被告双方未就终止租赁事宜达成协议。经本院主持，亦未达成调解协议。为避免各方损失的扩大，本院于2019年7月2日责令原告赖敬红清理完涉案房屋的财物或做出明确放弃的意思表示后向被告杨军交还涉案房屋，原告赖敬红明确表示放弃对涉案房屋内的财物的处置，被告杨军确认已于2019年7月2日收回涉案房屋，且表示同意房租计算至2019年6月20日止。原告对涉案房屋的装修损失、剩余租赁期间的经营损失申请鉴定，被告对涉案房屋恢复原貌及重置设备价值申请司法鉴定。本院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年9月30日作出（2019）正扬诉评字001号《惠州市正扬价格事务所有限公司价格评估结论书》，结论是：1、涉案房屋装修损失在价格评估基准日（2018年1月19日）的评估价格为48101.02元；2、涉案房屋剩余租赁期间经营损失在价格评估基准日期（2018年1月19日至2025年1月20日）的评估价格为138998元；3、涉案房屋恢复原貌（包括大厅、楼梯间瓷砖清理、恢复、马赛克以及1—4层墙面恢复乳胶漆）的评估价为39108元；4、设备重置（包括入户铁门重置价2494元、楼梯铁质扶手8605.2元、空调重置5749元、美的吊扇重置880元、厕所重置、水管水龙头等）评估价为35117.4元。原告赖敬红支付鉴定费10000元，被告杨军支付鉴定费6000元。一审法院认为，原告赖敬红与被告杨军签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原被告均应全面履行合同义务。原被告因房屋租赁发生纠纷，经本院询问，原被告双方均表示不再继续履行租赁合同，同意解除房屋租赁合同，且被告已于2019年7月2日收回涉案房屋，故原告请求解除租赁合同，被告反诉解除合同，本院均予以支持，确认原被告于2019年7月2日解除租赁合同。被告诉请原告搬离出租房内原告的财物，原告已经作出明确表示放弃该财物的处置，故被告的该项诉请，已实际处理，本院无需重复处理。关于装修损失、经营损失的承担。被告租赁给原告的房屋是住宅，而不是商用用房，对此被告应明知；合同未约定租房用途，但之后被告是知道原告租房的实际用途的。原告因所办幼儿园存在极大安全隐患，且未经教育部门许可擅自办学被教育部门责令停止办学。虽然教育部门指出的办学地点在长兴街44号，而涉案房屋位于长兴街47号，但原告是利用长兴街44号和长兴街47号（涉案房屋）共同办学的，故原告终止与被告的房屋租赁合同的主要原因是存在安全隐患且未办理办学许可等手续。原告在被教育部门责令整改后曾要求被告提供房产证、身份证等资料补办办学许可手续，但被告没有协助提供上述资料，被告有一定的责任，故被告对原告因涉案房屋造成的装修损失和经营损失应承担次要责任，综合全案，由被告承担20%为宜。根据本院委托的惠州市正扬价格事务所有限公司作出的鉴定结论，涉案房屋的装修损失为38080元（损失计算期间为：2019年7月2日至2025年1月20日，计算方式：48101.02元÷84月x66.5月），原告因涉案房屋剩余租赁期间的经营损失为110040元（损失计算期间为：2019年7月2日至2025年1月20日，计算方式：138998元÷84月x66.5月），应由被告赔偿原告装修损失7616元（38080元×20%）、剩余租赁期间的经营损失22008元（110040元×20%）。关于2018年4月20日以后租金的承担。原告赖敬红已向被告杨军缴纳租金至2018年4月20日，被告予以认可，本院予以确认。原被告双方争议的是2018年4月20日以后租金的承担。虽然原告曾于2018年4月20日将涉案房屋钥匙交给被告，但未清理涉案房屋内的财物；经被告催告，原告虽同意搬走，但并未实际搬走，虽然该段时间原告很少使用涉案房屋，但原告一直占用涉案房屋，直至2019年7月2日在本院主持下，被告才实际收回涉案房屋；故原告应向被告支付从2018年4月21日至2019年6月20日止的租金37333.3元（8000元/3个月÷3×14月），被告诉请原告支付房屋租金37333.2元，依据充足，本院应予支持。原告诉请被告支付2018年1月1日至2018年4月20日期间的租金损失12444元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于恢复原貌损失、设备重置及改动厕所的押金。根据鉴定机构鉴定意见，涉案房屋有部分需要恢复原貌如大厅、楼梯间瓷砖清理、恢复、马赛克以及1—4层墙面恢复，恢复原貌的评估价为39108元，故被告要求原告赔偿恢复房屋原貌损失39108元，依据充足，本院应予支持。鉴定机构对涉案房屋的设备重置评估价为35117.4元，其中入户铁门重置价2494元、楼梯铁质扶手8605元、空调重置5749元、美的吊扇重置880元，合计17728.2元。因被告没有提交证据证实上述设施设备被原告损坏必须重置，被告举证不能依法应承担不利后果，故对上述17728.2元重置费用，本院不予支持。鉴定结论中其余设备重置费用为厕所改回费用。原告在实际租用期间改动厕所3间，而合同约定改动厕所一间押金1万元，作为合同到期后不再租用的改回费用，故被告要求原告赔偿改回厕所的费用17389.2元（35117.4元-17728.2元），依据充足，本院应予支持。因原告改动涉案房屋厕所等处，原告要求退还厕所改动费押金，依据不足，本院不予支持。原告交纳的3万元押金应首先抵扣设备设施重置费用和恢复房屋原貌费用，故原告还应赔偿被告恢复房屋原貌的损失和重置费用损失合计26497.2元（39108元+17389.2元-30000元）。关于水电费。被告诉请水电费495元，没有提交证据，被告举证不能依法应承担不利后果，故对被告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告赖敬红与被告杨军于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》已解除，原告赖敬红已于2019年7月2日将位于惠州市惠阳区**********（面向此楼右侧）1-4层房屋交给被告杨军；二、被告杨军在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赖敬红赔偿装修损失为7616元、剩余租赁期间的经营损失22008元；三、原告赖敬红本判决发生法律效力之日起十五日内向被告杨军支付房屋租金37333.2元；四、原告赖敬红在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿被告杨军恢复房屋原貌损失和重置费用损失合计26497.2元；五、驳回原告赖敬红的其余诉讼请求；六、驳回被告杨军的其余反诉请求。案件受理费1012元减半收取506元，反诉案件受理费1215元，鉴定费16000元，合计17721元，由被告杨军负担7221元，原告赖敬红负担10500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本案的争议焦点是被上诉人是否构成根本违约。教育部门要求上诉人整改、关停涉案学校，虽然明确指出地点位于长兴街44号，但是上诉人租赁被上诉人的房屋（长兴街47号）也用于办学用房，因此导致上诉人停止办学继而终止租赁合同的根本原因在于上诉人自身。上诉人租赁涉案房产后用于办学，在教育部门责令整改、关停涉案学校后要求被上诉人提交身份证、房产证，被上诉人是否提交身份证、房产证不影响上诉人关停学校继而终止租赁的事实，因此，上诉人认为被上诉人拒不提交身份证、房产证影响其使用租赁物构成根本违约没有事实依据，不予支持。综上，终止租赁关系的根本原因在于上诉人，上诉人要求被上诉人承担根本违约责任没有事实依据，不予支持。双方就终止租赁事宜没有书面协议，上诉人自称实际租赁被告房屋至2018年4月20日，但上诉人没有搬离相关物品，继续占有被上诉人的房屋，原审法院院于2019年7月2日责令上诉人赖敬红清理完涉案房屋的财物或做出明确放弃的意思表示后向被上诉人杨军交还涉案房屋，上诉人赖敬红明确表示放弃对涉案房屋内的财物的处置，被上诉人杨军确认已于2019年7月2日收回涉案房屋，且表示同意房租计算至2019年6月20日止，因此，原审确认双方于2019年7月2日解除租赁合同正确，予以确认。原审计算上诉人支付租金至至2019年6月20日止有据，予以维持。原审法院依据相关鉴定结论由被上诉人酌情支付20%的装修损失和经营损失合理妥当，同时支持被上诉人反诉要求的回复原状等费用有据，予以维持。上诉人的上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4600元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月二十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩