四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初180号 原告（反诉被告）：四平铁东拓华肾病医院，地址四平市铁东区一马路中心医院二部南侧5楼。 统一社会信用代码：522203033399084805。 法定代表人：牛艳，院长。 委托代理人：侯一鸣，吉林大华铭仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁诗晨，女，满族，1988年3月18日生，现住辽宁省大连市。 委托代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。 委托代理人：杨凤影，女，满族，现住四平市铁西区。 原告（反诉被告）四平铁东拓华肾病医院（以下简称肾病医院）与被告（反诉原告）梁诗晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）肾病医院委托代理人侯一鸣、被告（反诉原告）的委托代理人刘永学、杨凤影到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 肾病医院诉称：2019年6月7日，原被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于四平市铁东区中央东路与北二经街交汇处，建筑面积约为5000平方米的（原东方霓裳百姓商场大楼）房屋，租赁期限自2019年6月15日起至2029年6月14日止。双方约定前五年每年租金为150万元，后五年每年租金为165万元。现原告接收房屋后，发现房屋存在多处问题，导致原告无法正常使用房屋。原告遂与被告协商解除房屋租赁关系，但双方无法就合同解除达成一致，故起诉至贵院，请求判决解除双方间的房屋租赁合同关系。 梁诗晨辩称：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法定的约束力，根据合同法第八条的规定，被告无权请求法院解除合同。同时，根据双方的约定及收款凭证的约定，抵押金必须是合同到期后，即2020年6月14日支付，在设备完好、各项费用交齐的情况下，才能返还。因此，主张返还抵押金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。 梁诗晨反诉称：2019年6月7日，反诉人与被反诉人之间签订了《租赁合同》，约定反诉人将位于四平市铁东区中央路与北二经街交汇处建筑面积为5000平方米房屋出租给被反诉人。租赁期间自2019年6月15日起至2029年6月14日止，租赁期限为10年。每年租金为150万元。为帮助乙方（被反诉人）做好承租工作，在乙方按约定期限履行租赁合同的情况下，甲方（反诉人）同意让给乙方3个月的装修时间，不计算租金。即首年度租金为112.5万元，于2019年9月14日前全部交齐。合同签订后，反诉人按照合同约定向被反诉人交付了租赁标的物，并签订了《交接单》。现被反诉人未按照约定期限履行支付首年度租金义务，并于2019年9月3日向人民法院起诉要求解除合同，即明确表示不履行合同主要债务。反诉人认为，根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故请法院依法判令：1、被反诉人肾病医院赔偿因违约不履行合同而给反诉人造成的租金损失112.5万元（即首年度2019年6月15日至2020年6月14日）及违约金40万元，共计152.5万元的违约责任。反诉费由被反诉人承担。 肾病医院答辩称：针对反诉人提出的造成租金损失和违约金，属于权利的重复主张，两者不能同时主张。对于反诉人要求被反诉人赔偿支付2019年度取暖费请求，被反诉人认为在2019年7月10日被反诉人已经以书面形式向反诉人明确表达不再履行双方租赁合同的意思，根据《合同法》第一百一十九条规定，反诉人应当采取必要措施防止损失的扩大，因其没有采取措施，无权主张。 经审理查明：一、2019年6月7日原告（反诉被告）肾病医院（乙方）与被告（反诉原告）梁诗晨（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于四平市铁东区中央东路与北二经街交汇处建筑面积为5000平方米的（原东方霓裳百姓商场大楼）出租给乙方，租赁期限为2019年6月15日起至2029年6页14日止，租赁期限为10年。前五年租金每年为150万元，装修时间从2019年6月15日至2019年9页14日止，装修时间内，甲方同意乙方提前进入装修状态，装修期间，不计算租金。合同签订时，乙方需于2019年9月14日前将应交付首年租金全部交齐到位，甲方认可后，肾病医院方可装修动工（首年租金扣除甲方让给乙方的装修3个月时间，按9个月的租金计算，应付112.5万元）。违约责任：1、乙方必须按照合同约定按时足额交付租赁费用，如未按时交付，延迟5日内（含5日）交付的，甲方有权对未交纳的租金加收10%违约金，超过10（含10日），加收未付租金总额20%的违约金，超过15日（含15日）尚未付清房租时，甲方有权解除终止租赁合同，收回租赁场所，且已收房屋租金不退。因此而造成的全部损失由乙方承担。2、本合同履行中，乙方如欲提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面请求，经甲方书面同意后，乙方应向甲方交纳相当于一季度租金的违约金40万元。3、合同到期前，如果甲方提前终止合同，除赔偿乙方因提前解除合同所造成的损失外，还应支付乙方一季度的违约金40万元。 二、2019年6月7日，原告（反诉被告）肾病医院出具情况说明一份，内容为：1、2019年6月12日交给房主抵押金人民币10万元；2、2019年9月14日前，交给房主首年租用金115万元。2019年6月11日被告（反诉原告）梁诗晨委托代理人杨凤影出具收据一张，内容为：人民币10万元，系租赁梁诗晨大楼抵押金，合同到期后设备、设施完好各项费用无误后返还。 三、2019年6月15日，原告（反诉被告）肾病医院与被告（反诉原告）梁诗晨签订交接单，交接物品为：租赁房屋的电水表、大楼所有中央空调和分机空调共26台，诺雅口腔除外；所有消防监控设施；停车场岗楼，遥控拦车杆设施。 四、2019年7月10日，原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”，内容为：“梁诗晨：2019年6月7日，肾病医院（乙方）与梁诗晨（甲方）就租赁四平原东方霓裳百姓商场签订了租赁合同。先就中止合同一事向甲方说明情况如下：一、乙方确定不再租赁甲方原东方霓裳百姓商场，中止租赁合作事宜，终止时截至2019年7月10日。二、乙方因与北京某家企业发生合作收购意向，是中止租赁合同的原因之一；乙方因近期资金运营发生困难，租赁后履行租赁期间所发生的各项费用有一定影响，是导致中止租赁合同的另一客观原因。三、乙方就中止租赁合作，产生的一切责任，甲乙双方可协商解决。综上所述，乙方正式提交中止租赁告知函，请甲方予以理解和谅解。收件人意见为：本人不同意终止合同，执行原合同。 五、2019年7月23日原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场合同赔偿处理意见”，内容为：“肾病医院（乙方）与梁诗晨（甲方）于2019年6月7日租赁四平原东方霓裳百姓商场签订了租赁合同。合同生效日期为2019年6月15日。2019年7月10日，乙方因故向甲方正式提交中止租赁告知函。按照合同约定，6月15日至9月14日期间，为合同执行的装修期，此期间不计算租赁费用。但考虑乙方已经中止了合同，并于7月10日向甲方送达了中止租赁告知函，但还是占用了甲方房产使用期25天时间。按第一年租金115万元计算。115万被365天除，再乘以25天，赔偿金额为7.88万元。因此，乙方同意就中止合同向甲方赔偿7.88万元作为甲方的损失费。乙方对中止合同一事，给甲方造成了短期影响，但乙方真诚向甲方提出赔偿，希望能就此事达成了解。”在送达人处，梁诗晨意见为：“梁诗晨委托代理人刘立柱，本人不同意乙方中止租赁合同，没有解除合同。乙方关于中止租赁赔偿处理意见不成立，乙方应继续履行租赁合同义务，如乙方需要提前解除租赁合同，应按租赁合同第六条2款意见，向甲方提出书面请求。” 六、2019年10月21日原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于回复梁诗晨和刘立柱‘关于乙方提前解除租赁合同处理意见’的函”，内容为：甲方（出租房）：梁诗晨；委托代办人：刘立柱。接到贵方于2019年10月21日送达的“关于乙方提前解除租赁合同处理意见（以下简称意见）”，针对贵方“意见”提出的三项条款，我方提出以下建议，以求得和解：1、根据双方于2019年6月7日签订的“租赁合同”（6月15起执行），乙方已于2019年7月10日向甲方送达了“关于中止四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”，从合同执行日期到中止日期时间为26天（暂按1个月计算），己方租赁期间未超过一个季度，因此，乙方认可交纳“相当于一个季度的违约金40万元”的三分之一，即13.33万元。2、根据“租赁合同”第四套第一款约定：为帮助乙方做好承租前的准备工作，甲方同意让给乙方3个月的装修时间，装修时间从2019年6月15日至2019年9月14日止，在装修期间内，甲方同意乙方提前进入装修状态，装修时间，不计算租金。因此，乙方2019年7月20日提出终止租赁合同告知函期间，正值装修期，因此属于免交租金期限时间内，所以乙方不再承担交纳租金的责任。3、乙方与甲方未达成和解协议前，乙方视送达“关于中止四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”为中止合同时间，不能因甲方迟迟未履行和解过程延缓和解时间为租赁合同继续有效。 七、2019年11月1日，梁诗晨为本案诉争的整栋房屋交纳供暖费共计222032.8元。 八、房屋交接协议，接收方为：刘立柱，交付方为：肾病医院；内容为：现因乙方肾病医院执意要提前中止租赁合同，不在租赁“原东方霓裳百姓商场大楼”，现因冬季取暖交费期已过，乙方不同意交大楼取暖费，影响同一楼租赁方诺雅口腔医院门诊交取暖费，不供热影响牙院门诊营业，为避免造成更大的经济损失，甲方决定先将房屋收回管理，因本合同纠纷没有解决，合同继续履行有效，所产生的纠纷，甲方已诉讼法院，按法律程序办理。时间为2019年10月30日及11月7日。 以上事实有租赁合同、情况说明、交接单、关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函、关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场合同赔偿处理意见、关于回复梁诗晨和刘立柱“关于乙方提前解除租赁合同处理意见”的函等证据及当事人陈述在案佐证。 本案的争议焦点是：原告（反诉被告）肾病医院的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？被告（反诉原告）梁诗晨的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？ 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 一、对于本诉原告（反诉被告）肾病医院诉请的要求解除与被告（反诉原告）梁诗晨解除房屋租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。 本院认为：原告（反诉被告）肾病医院要求解除与被告（反诉原告）梁诗晨签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）梁诗晨在反诉中要求继续履行合同。且原告（反诉被告）肾病医院要求解除租赁合同并不符合《合同法》规定的法定解除条件，故对于原告（反诉被告）肾病医院的此项诉讼请求，本院不予支持。 二、对于被告（反诉原告）梁诗晨合理的诉讼请求，本院予以保护。 本院认为：1、对于肾病医院占用本案诉争房屋期间的租金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告双方签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告（反诉被告）肾病医院于2019年7月10日向被告（反诉原告）梁诗晨提出中止租赁合同，属于违约行为。由于2019年11月7日肾病医院已将本案诉争房屋的钥匙、水、电费卡交给梁诗晨，并且多次明确表示中止履行合同，双方之间的合同已经无法继续履行，因此，本院根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2020年1月13日，即本案庭审之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而本案诉争房屋至今仍在空置状态，本院考虑到案情及本案诉争房屋的空置情况，因此本案诉争房屋租金损失应确定为本案庭审之日即2020年1月13日较为合理。即肾病医院应向梁诗晨支付从2019年6月15日至2020年1月13日（共计212天）向原告支付租金，按照双方签订的《租赁合同》，双方约定2019年-2020年度租金为年租金112.5万元，因此212天的租金应为653424.66元。因此，肾病医院理应向梁诗晨给付占用本案诉争房屋的使用租金653424.66元。 2、对于梁诗晨反诉要求肾病医院支付违约金40万元的反诉请求。依据双方签订的《租赁合同》约定“本合同履行中，乙方如欲提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面请求，经甲方书面同意后，乙方应向甲方交纳相当于一季度租金的违约金40万元”。现肾病医院明确表示提前中止租赁合同，肾病医院已经构成违约，因此，按照《租赁合同》约定，肾病医院应向梁诗晨支付解除合同的违约金40万元。 3、对于梁诗晨反诉要求肾病医院支付2019年-2020年度取暖费204645.60元的请求，肾病医院认为交付的供暖费实在梁诗晨已经将房屋先行收回管理的情况下，其自行的缴纳费用，该笔费用反诉人无权向被反诉人主张。但依据双方签订的《租赁合同》，在承租期间房屋的供暖费用由肾病医院负担。本案中，虽肾病医院一直主张中止履行合同，但梁诗晨一直要求其继续履行合同，在双方签订房屋交接协议时，梁诗晨仍主张合同继续履行有效，因此，租赁合同应继续履行，肾病医院理应向梁诗晨支付本案诉争房屋的取暖费用。在庭审中，双方对于本案诉争房屋的取暖费面积存在异议，梁诗晨主张扣除诺雅口腔医院租赁房屋的面积，肾病医院认为按照《租赁合同》计算。按照双方签订的《租赁合同》本案诉争房屋的面积约为5000平方米，每平方米36元，共计18万元较为合理。 综上，原告（反诉被告）肾病医院应支付被告（反诉原告）梁诗晨房屋租金653424.66元、违约金40万元及供暖费18万元，共计1233424.66元，扣除肾病医院已支付抵押金10万元，肾病医院应向梁诗晨支付1133424.66元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）四平铁东拓华肾病医院的诉讼请求。 二、原告（反诉被告）四平铁东拓华肾病医院于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付被告（反诉原告）梁诗晨各项经济损失共计1133424.66元。 三、驳回被告（反诉原告）梁诗晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由四平铁东拓华肾病医院负担；反诉费4631元，由四平铁东拓华肾病医院负担3442元，梁诗晨负担1189元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审判员  周明博 二〇二〇年三月二十八日 书记员  李东华