上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10369号上诉人(原审被告)：上海普嘉物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐佳祥，执行董事。委托诉讼代理人：张玉发，上海煊宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明扬，上海煊宏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海加松混凝土构件有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱海明，经理。委托诉讼代理人：蒋兴华。上诉人上海普嘉物流有限公司(以下简称“普嘉公司”)因与被上诉人上海加松混凝土构件有限公司(以下简称“加松公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初20153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回加松公司一审诉讼请求。事实和理由：上海市青浦区人民政府于2018年年初就已通知加松公司关于嘉松中路XXX号的土地及房屋(以下简称“系争土地及房屋”)征收事项，但加松公司未将该情况告知普嘉公司。2018年9月、10月，华新工业园区开始拆除房屋。依照协议约定，双方所签的租赁协议在政府征收公告作出时即应终止履行。协议终止之后的租金，不应由普嘉公司承担。综上，普嘉公司请求二审法院支持其上诉请求。加松公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。加松公司向一审法院起诉请求：1.判令解除加松公司、普嘉公司签订的《厂房场地使用权租赁协议》《厂房场地使用权租赁补充协议(二)》《厂房场地使用权租赁补充协议书(三)》;2.判令普嘉公司支付2018年7月至2019年5月租金人民币(以下币种均为人民币)5,253,940元。一审法院认定事实：2013年6月25日,加松公司(甲方)与普嘉公司(乙方)签订《厂房场地使用权租赁协议》，约定甲方向乙方出租场地的房地产权证号为：沪房地青字第007237号,宗地位置青浦区华新镇徐谢村,批准用途为工业使用土地。甲方向乙方出租土地面积18,648平方米*0.24元每平方米,合计1,623,000元,和甲方的厂房及办公楼7,180平方米*0.46元每平方米,合计1,205,000元,另外根据华府(2012)54号文件精神,乙方向甲方支付每年土地租赁费20万元,三项合计全年租金为3,028,000元。河岸码头50M。围墙、原有试验室、C办公楼三层、混凝土拌站砂石堆放处及1号场地(钢材堆放处)、地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于协议租赁范围。情况说明：(待拌站砂石堆场及钢材堆放处1号地)撤走后分期分批归乙方使用。但按平方计算另付租场费。协议项下的场地厂房租赁使用权,为15年,自2013年7月1日到2028年6月30日。乙方租赁该原有场地厂房后,为生产经营需要,可在该场地的批准用途范围内进行开发利用。乙方新建厂房范围：门卫向东总路向南四周围建造至南围墙,东水泥路向西至水泥路。乙方新建厂房,由甲方以自己的名义向有关行政主管部门办理一切相关合法手续和产权证。办理建筑手续中所涉及的相关费用和新建房屋的投资、投资建造一切费用由乙方承担,所建厂房的所有权租赁期满后归甲方所有,使用收益权在协议期限内归乙方所有。租金合计3,028,000元全年,租赁使用后,以每3年递增一次,每次环比递增为6%。租金以先付后用,每年分二次各半支付,(即：上半年的二月十日和下半年的八月十日之前)。租赁期和租金的起算日,以协议签订日算起,甲方免除乙方前四个月租金。从2013年7月1日起。协议签订后,乙方须支付甲方保证金25万元。如一方违约,违约方向另一方支付违约金1,514,000元。甲方有权依协议约定按时向乙方收取租金。在租赁期间,甲方有权对场地厂房的开发、使用情况进行检查、监督。在租赁期间,甲方不得随意收回该场地厂房的使用权。乙方如因经营活动需对甲方建筑物进行拆除、新建改造须经甲方同意后方可实施。乙方有义务按协议约定的时间、方式和数量向甲方支付租金。自协议生效之日起,该场地厂房内的扩增用电、水开户费由乙方负责,水、电的实际使用费用由甲乙双方根据各自使用的计量数来承担,每月付清给甲方。租赁期满,乙方出资新建的所有建筑物所有权无偿归甲方所有,甲方无需向乙方另行支付任何费用。在租赁期间,对于土地的相关问题及发生的一切费用均由乙方负责。如遇到政府部门动迁,双方都只能无条件服从,有关的赔偿乙方租地上新投资的建筑及设施按政府的实际赔款2年内归乙方所有,5年以后50%归乙方,50%归甲方,7年后15%归乙方,85%归甲方,10年合同满100%归甲方,土地赔偿归甲方。乙方在租赁期内(合同期)如无能力支付甲方租用费,乙方所投资的厂房及设备等不动产物资,无条件归甲方所有,包括分租方。协议经双方协商一致同意解除的,可以解除协议。因不可抗力,协议已经无法履行或履行已无意义,双方均有权解除协议。乙方未经甲方同意,擅自单独转租、转租协议的土地使用权、变更该土地使用性质、利用有关土地进行违法活动时,甲方可单方解除协议，并向甲方支付违约金。合同签订后，加松公司交付租赁标的物，普嘉公司支付租金。后加松公司(甲方)与普嘉公司(乙方)签订《厂房场地使用权租赁补充协议(二)》，约定甲方向乙方出租场地的房地产权证号为：沪房地青字第007237号,宗地位置青浦区华新镇徐谢村,批准用途为工业使用土地。甲方向乙方出租土地面积5,128平方米*0.2元每平方米,合计374,000元。租赁期限和租金支付方式及其他条款按原双方所签合同执行。租赁期和租金的起算日,以此协议签订日算起,甲方免除乙方一个半月租金。从2013年11月1日起。今后甲方租借给乙方土地按上述价格计算。加松公司签署日期2013年10月30日，普嘉公司签署日期2013年11月3日。后加松公司(甲方)与普嘉公司(乙方)又签订《厂房场地使用权租赁补充协议(三)》，约定甲方向乙方出租场地的房地产权证号为：沪房地青字第007237号,宗地位置青浦区华新镇徐谢村,批准用途为工业使用土地。甲方向乙方出租土地面积1,330平方米*0.2元每平方米,合计97,000元。租赁期限和租金支付方式及其他条款按原双方所签合同执行。租赁期和租金的起算日,以此协议签订日算起,甲方免除乙方一个半月租金。从2014年3月1日起。今后甲方租借给乙方土地按上述价格计算。普嘉公司签署日期2014年2月14日，加松公司签署日期2014年2月24日。一审另查明，2018年5月4日，加松公司向法院起诉请求：1.判令解除加松公司、普嘉公司签订的《厂房场地使用权租赁协议》;2.判令普嘉公司支付拖欠租金3,568,380元;3.判令普嘉公司支付拖欠电费90,159.18元;4.判令普嘉公司支付逾期付款利息损失(以上述第二、第三项诉讼请求总和为本金,自拖欠次日起至判决生效之日止,按中国人民银行贷款利率计算)。法院以(2018)沪0118民初7768号案件立案受理，2018年5月4日，加松公司、普嘉公司双方达成民事调解：一、至2018年6月30日,普嘉公司欠付加松公司租金3,168,380元;至2018年3月,普嘉公司欠付加松公司电费90,159.18元。上述款项共计3,258,539.18元,普嘉公司应于2018年5月5日前支付100万元,于2018年8月10日前支付剩余款项2,258,539.18元;如普嘉公司逾期支付上述任一期款项,加松公司有权就剩余款项一并申请执行;二、案件受理费8,217元,由加松公司负担。2018年6月18日，青浦区华新镇人民政府发布《2018年度华新镇征收补偿情况》：2018年度,共有13个动迁项目,分别为新府路东侧27-01地块(新谊村蒋家巷、华志路北侧23-01地块(周浜胡家村)、华腾路北侧21-08地块(徐谢东宅)、芦蔡路南延伸项目、华新工业园区、华徐路(华腾路至华隆路)工程、崧建南路工程(原名崧建路工程)、朱长小长浜、杨家庄美丽乡村河道综合整治、断头河治理工程、新谊河景观河道工程、新谊村东仁巷(历史遗留)、秀龙村迮家队(历史遗留)。加松公司表示，2018年6月确实已经发送《2018年度华新镇征收补偿情况》，后加松公司表示要与普嘉公司商量动迁事宜，但双方协商无果。政府通知拆除系2018年10月，2019年初普嘉公司搭建的违章建筑已经拆除，但部分加松公司租赁普嘉公司的厂房尚未拆除。普嘉公司的东西有无搬清不清楚。加松公司与镇政府于2018年6月或8月签订动迁协议，2018年10月17日评估。加松公司出租普嘉公司，普嘉公司转租给次承租人。合同解除时间2019年5月。动迁协议补偿款没有发放。普嘉公司结欠加松公司租金，应该按照合同履行，但至今未履行。且法院曾调解的案件金额普嘉公司也未履行完毕。普嘉公司表示，调解金额没有异议，调解后普嘉公司支付加松公司40万元，余款未支付。《2018年度华新镇征收补偿情况》证明2018年6月已开始拆迁。应该已经全部拆除了。普嘉公司自行搭建的建筑也已经被拆除。调解时不清楚拆迁，还想继续履行合同，调解后才知道要拆迁。2018年6月开始边撤离边拆除，2018年7、8月申报财产，2018年10月出具价格清单，但政府与加松公司协商，普嘉公司具体不清楚。次承租人也有起诉普嘉公司的案件。加松公司移交政府时间不清楚。加松公司出租普嘉公司，普嘉公司转租给次承租人。2018年政府发布拆迁公告，公告了合同即终止。合同第八条约定如遇拆迁合同终止。评估时间差不多，具体时间不清楚。合同已经终止，本案欠付的租金不存在。至于调解案件欠付的租金，愿意用补偿款抵扣。一审法院认为，加松公司与普嘉公司签订的《厂房场地使用权租赁协议》及补充协议，虽系当事人真实意思表示，但根据双方对租赁物的描述，并与有关内容进行比照分析，可知双方约定的租赁面积应属部分有证、部分无证，故对应的《厂房场地使用权租赁协议》及补充协议部分有效、部分无效。《2018年度华新镇征收补偿情况》并非拆迁公告或征收决定，合同中未明确约定该情况为合同解除条件。普嘉公司未按约支付房屋租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，加松公司要求解除合同的诉请，法院予以支持。合同解除时间为诉状副本送达之日即2018年11月16日。因房屋拆除及普嘉公司搬离情况双方均未提供相应的事实证据，故加松公司主张的租金计算至解除之日，加松公司如要求普嘉公司合同解除后使用费可另行主张。一审法院作出判决：一、上海加松混凝土构件有限公司与上海普嘉物流有限公司于2013年6月25日签订的《厂房场地使用权租赁协议》及《厂房场地使用权租赁补充协议(二)》《厂房场地使用权租赁补充协议书(三)》解除；二、上海普嘉物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海加松混凝土构件有限公司租金1,401,155元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，加松公司表示，其自愿放弃普嘉公司应支付租金40万元。本院认为，双方所签协议并未约定系争土地及房屋在征收决定作出之日即予解除，故协议何时解除仍应根据案件具体情况而定。根据双方陈述，在征收补偿的准备及履行过程中，普嘉公司并未完全搬离系争土地及房屋。而何时完全搬离，普嘉公司也未提供充分证据加以证明。故一审法院综合案情，以诉状副本送达普嘉公司之日作为合同解除日，并无不当。关于租赁期内的租金，本院考虑到征收补偿工作对普嘉公司占有使用房屋确有一定影响，故相应期间的租金应当参照合同约定租金予以适当酌减。加松公司于二审主动提出对一审判决的租金数额放弃40万元，本院审查后认为，此系加松公司自身权利的合法行使，且放弃之后的租金金额更符合公平合理原则，故予以准许。至于普嘉公司因征收事宜是否可获补偿，其可另案依据合同约定主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初20153号民事判决第一项；二、变更上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初20153号民事判决第二项为：上海普嘉物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海加松混凝土构件有限公司租金人民币1,001,155元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24,288.75元，由上海加松混凝土构件有限公司负担人民币15,583.55元，上海普嘉物流有限公司负担人民币8,705.20元；二审案件受理费人民币13,810.39元，由上诉人上海普嘉物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年三月二十七日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……