广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6688号原告：广州凯云发展有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：刘建春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广州创赢智能科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C3区第五层501单元。法定代表人：徐连。原告广州凯云发展有限公司（以下简称“凯云公司”）与被告广州创赢智能科技有限公司（以下简称“创赢公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凯云公司的委托诉讼代理人戴家盛到庭参加诉讼，被告创赢公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令创赢公司立即向凯云公司支付：（1）2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物管费17625元；（2）2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的自用水电费7246.93元；（3）2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊电费12557.87元；（4）2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊水费1350.60元；（5）截至2019年5月7日，上述费用按每日以应交纳费用额的千分之一计算的违约金6160.51元；以上费用暂计至2019年5月7日，合计44940.91元，实际上述费用应计至创赢公司退场之日止，逾期支付费用的违约金应计算至全部款项付清之日止；2.判令创赢公司向凯云公司支付因办理此案凯云公司所支出的律师费4000元；3.判令创赢公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：创赢公司与广州永龙建设投资有限公司签订了合同编号为YLC301002续的《房屋租赁合同》，合同约定：创赢公司自2012年12月22日起至2015年12月31日止租赁广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C3区第五层501单元；管理费收费标准5元/平方米/月，管理费为5875元/月；房屋内自用水电费据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由创赢公司按照租赁房屋面积1175平方米比例分摊；租金、管理费、水电费等费用按月结算，除本合同另有约定外，租金由创赢公司在每月10日前缴付，管理费、水电费等费用由创赢公司根据物业服务合同的规定缴付。与此同时，凯云公司与创赢公司签订了《物业管理服务合同》，就物业服务项目、物业管理服务费、双方权利义务、法律责任及其他事项进行了明确约定。合同签订后，凯云公司依约以该物业园区的物业管理服务标准向创赢公司提供了物业管理服务。租赁合同到期后，创赢公司虽未与广州永龙建设投资有限公司重新续签书面租赁合同，但创赢公司仍实际占用合同所涉房屋并使用至今，且创赢公司未遵守合同约定向凯云公司交纳相应的费用。根据凯云公司统计，截至2019年5月7日，创赢公司已拖欠人民币合计44940.91元，前述未支付款项包括：1.2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物管费17625元；2.2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的自用水电费7246.93元；3.2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊电费12557.87元；4.2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊水费1350.60元；5.截至2019年5月7日，上述费用按每日千分之一计算的违约金6160.51元。凯云公司多次与创赢公司联系沟通并催促创赢公司清偿前述未付款项，但创赢公司至今仍未向凯云公司交纳，创赢公司的行为已构成违约。凯云公司为维护合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。创赢公司未出庭应诉，也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：广州永龙建设投资有限公司（以下简称“永龙公司”）是广州开发区科学大道182号（自编二栋）房屋的产权人。2016年2月1日，永龙公司与创赢公司签订《房屋租赁合同》，约定：永龙公司将位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C3区第五层501单元（以下简称“涉案房屋”）出租给创赢公司作办公用房使用；租赁期限为2012年12月22日至2015年12月31日；管理费收费标准5元/平方米/月，管理费为5875元/月；创赢公司房屋内自用水电费据实收取；公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由创赢公司按照租赁房屋面积1175平方米比例分摊；管理费、水电费按月结算，由创赢公司根据物业服务合同的规定缴付；租赁期限届满，创赢公司不续租的，应按永龙公司要求的流程办理退园手续，既不续租又不办理退房手续的，视为创赢公司同意续租，永龙公司没有提出异议的，本合同继续有效；创赢公司应与永龙公司委托的物业服务企业签署物业服务合同，并接受其对租赁房屋的物业管理，永龙公司委托物业服务企业代收物业管理费、水电费等，创赢公司应依约按时缴付，逾期缴付的，按物业服务合同支付违约金。永龙公司与凯云公司签订的《创新大厦物业管理服务合同》约定：永龙公司选聘凯云公司为广州科学城创新大厦提供物业管理服务；项目位置为广州科学城科学大道182号；物业服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日；永龙公司每月应付管理费为：地上计费面积×4.3元/㎡/月×考核系数﹣凯云公司每月应收客户的管理费﹣扣除税费及成本后的会议室收入；凯云公司每月定时准确记录电表和水表，按时向入驻企业收缴水电费（包括客户自用及公摊）；凯云公司按规定收取客户管理费，永龙公司不因此承担连带责任。凯云公司确认未与创赢公司签订物业服务合同，但主张创赢公司在《房屋租赁合同》到期后至今仍在使用涉案房屋，并一直按照《房屋租赁合同》约定的标准直接向其司交纳物业管理费和相关水电费。为证明上述主张，凯云公司提交了编号为KYCXWY-201810-22的《关于清缴各项费用的函》及附件、《中国工商银行业务回单》，上述证据显示：2018年10月23日，凯云公司向创赢公司发函催缴2018年5月至9月的管理费和自用水电费、2018年4月至8月的公摊水电费，以上费用每月合计的数额（不含违约金）为11635.74元、16191.98元、14999.49元、16181.46元、13827.58元，其中管理费固定为5875元/月,后创赢公司前后分5笔向凯云公司转账了上述款项，并附言“水电管理费”。《关于清缴各项费用的函》及其附件表格中均有“胡书勤”字样的签名，落款日期为2018年10月23日，凯云公司主张签名人员为创赢公司股东。为证明创赢公司尚拖欠其2018年10月至12月的物业管理费17625元和自用水电费7246.93元、2018年9月至12月的公摊电费12557.87元和公摊水费1350.60元，凯云公司提交了以下证据：1.2018年11月的《创新大厦服务中心缴费通知书》，显示凯云公司通知创赢公司在当月10日前缴纳2018年10月管理费5875元和自用电费3090.82元、2018年9月的公摊电费4954.45元和公摊水费467.31元，该通知书“企业签收”一栏载有“余明泽”签名字样；2.编号为KYCXWY-201811-29的《关于清缴各项费用的函》及附件，显示凯云公司向创赢公司催缴包括2018年10月的管理费和自用水电费，以及2018年9月的公摊水电费，该函下方载有“胡书勤”的签名字样；3.2018年12月的《创新大厦服务中心缴费通知书》，显示凯云公司通知创赢公司在当月10日前缴纳2018年11月的管理费5875元和自用电费1920.51元、2018年10月的公摊电费3818.61元和公摊水费310.99元，该通知书“企业签收”一栏载有签名字样；4.《催费函》，显示凯云公司向创赢公司催缴包括2018年10月至11月的管理费和自用水电费、2018年9月至10月的公摊水电费，该函下方载有签名字样；5.微信聊天记录，显示凯云公司向微信名为“胡书勤”的用户发送2019年1月、2月的《创新大厦服务中心缴费通知书》，1月的通知书载明创赢公司2018年12月的管理费为5875元、自用电费为2235.60元，2018年11月的公摊电费为2450.87元、公摊水费为300.98元，2月的通知书载明创赢公司2018年12月的公摊电费为1333.94元、公摊水费为271.32元；6.供水、供电部门在2018年10月至2019年1月向凯云公司出具的水电费收据和发票。凯云公司主张上述证据1-5所涉函件的签收人员为创赢公司员工或股东，证据6所涉水电费包括其司为创赢公司代缴的部分。凯云公司在前述两份《关于清缴各项费用的函》及附件中亦有向创赢公司核算并追缴违约金，其中载明的违约金标准为0.001。庭审中，凯云公司明确其主张违约金的依据为永龙公司与创赢公司签订的《房屋租赁合同》第六条第1点和第3点。上述合同条款大致内容为：第1点、创赢公司不支付租金或逾期支付租金时，须按当月租金额的2‰/天向永龙公司支付违约金，创赢公司欠费超过30天的，除按前述规定交付违约金外，永龙公司有权解除本合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由创赢公司承担；第3点、租赁期限届满，永龙公司不同意续租或创赢公司逾期不交还房屋又未按永龙公司规定办理续租手续的，永龙公司有权要求创赢公司在规定期限内迁出，按正常租金标准交占用期租金，并按占用期内租金总额的50％支付违约金，违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2‰/天支付滞纳金。凯云公司主张因上述违约金标准约定过高，故其司主动降低为1‰/天。此外，凯云公司提交了《民事委托代理合同》和律师代理费发票拟证明其司因本案支出律师代理费4000元。庭审中，凯云公司明确其主张律师代理费的依据亦为上述《房屋租赁合同》第六条第1点。另查明，2019年5月21日的创赢公司企业信用信息公示报告显示，胡书勤为创赢公司的股东、监事和财务负责人。创赢公司与永龙公司（后变更企业名称为广州开发区投资控股有限公司）于2019年6月26日在另案中达成调解协议，案号为（2019）粤0112民初2219号，双方同意创赢公司在2019年7月5日前腾空涉案房屋并返还永龙公司。庭后，凯云公司在情况说明中书面明确，其在本案中主张的每期物管费、自用水电费的支付期限为次月10日前，公摊水电费的支付期限为次两月10日前。上述事实有《不动产权证书》《房屋租赁合同》《创新大厦物业管理服务合同》《关于清缴各项费用的函》《中国工商银行业务回单》《创新大厦服务中心缴费通知书》《催费函》、微信聊天记录、水电费票据、《民事委托代理合同》、律师代理费发票、《企业信用信息公示报告》、（2019）粤0112民初2219号《民事调解书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，创赢公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据反驳凯云公司主张的事实，视为其放弃抗辩权利，本院在审查凯云公司提交的证据的基础上，对本案事实和法律关系进行综合判断。关于物业费和相关水电费的问题。首先，尽管创赢公司并未与凯云公司签订书面的物业服务合同，但凯云公司系永龙公司选聘的物业服务企业，根据创赢公司与永龙公司签订的房屋租赁合同，创赢公司应当接受凯云公司的物业管理。在本案中，创赢公司已使用涉案房屋并实际接受了凯云公司的物业服务管理，结合创赢公司先前直接向凯云公司缴纳相关物业管理费的事实，本院认定凯云公司向创赢公司主张支付相关物业管理费于法有据。其次，创赢公司与永龙公司签订的房屋租赁合同、凯云公司与永龙公司签订的物业服务合同均约定，创赢公司的自用水电费和公摊水电费由凯云公司收取，实践中创赢公司亦直接向凯云公司缴纳相关水电费，且凯云公司已举证证明创赢公司的相关水电费由其代缴，故创赢公司亦应当向凯云公司支付相关水电费。最后，凯云公司已提交其司向创赢公司催缴2018年10月至12月的物业管理费和自用水电费，以及2018年9月至12月的公摊水电费的一系列通知书及函件，上述材料均已详细载明有关费用的明细，创赢公司也已签收，在创赢公司未提交反证证明凯云公司的费用统计存在错误的情况下，本院采信凯云公司提交的上述证据，认定创赢公司尚拖欠凯云公司2018年10月至12月的物业管理费17625元（5875月/月×3个月）和自用水电费7246.93元（3090.82元＋1920.51元＋2235.60元）、2018年9月至12月的公摊电费12557.87元（4954.45元＋3818.61元＋2450.87元＋1333.94元）和公摊水费1350.60元（467.31元＋310.99元＋300.98元＋271.32元）。凯云公司诉请创赢公司支付上述费用，合法合理，本院予以支持。关于违约金的问题。首先，凯云公司与创赢公司之间并未约定任何违约金条款。其次，凯云公司认为根据创赢公司与永龙公司签订的房屋租赁合同，其司有权向创赢公司主张违约金，但凯云公司既非上述合同的相对人，该合同亦未约定若创赢公司欠缴物业管理费或水电费须向凯云公司支付违约金。最后，尽管凯云公司曾向创赢公司发函催收违约金，但现有证据不足以显示创赢公司按照函件载明的标准支付了相关违约金，可见双方就违约金问题未能达成合意。综上，凯云公司诉请创赢公司以欠缴费用为基数，按每日千分之一的标准支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，创赢公司应参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付违约金，凯云公司超出该标准的诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。据此，物管费的违约金应为自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起计至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业管理费5875元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的物业管理费的本金为限；自用水电费的违约金为自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的自用水电费3090.82元、1920.51元、2235.60元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的自用水电费的本金为限；公摊水电费的违约金为自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的公摊水电费5421.76元、4129.60元、2751.85元、1605.26元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的公摊水电费的本金为限。关于律师代理费的问题。该费用并非凯云公司必须支出的费用，凯云公司与创赢公司之间亦未约定因创赢公司违约而使凯云公司产生的律师代理费须由创赢公司承担。故凯云公司诉请创赢公司支付律师代理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于案件保全费。该费用为凯云公司维权支付的诉讼成本，其诉请创赢公司负担于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州创赢智能科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州凯云发展有限公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物管费17625元、自用水电费7246.93元，以及2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊电费12557.87元、公摊水费1350.60元；二、被告广州创赢智能科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州凯云发展有限公司支付违约金（其中①2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物管费：自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起计至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业管理费5875元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的物业管理费的本金为限；②2018年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的自用水电费：自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的自用水电费3090.82元、1920.51元、2235.60元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的自用水电费的本金为限；③2018年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的公摊水电费：自2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的公摊水电费5421.76元、4129.60元、2751.85元、1605.26元为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过创赢公司应缴的公摊水电费的本金为限）；三、驳回原告广州凯云发展有限公司其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由原告广州凯云发展有限公司负担213元，被告广州创赢智能科技有限公司负担811元。案件保全费469.4元，由原告广州凯云发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  罗创新人民陪审员  刘丽娟二〇二〇年三月二日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵