贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7917号原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。负责人：何健，该分行行长。委托诉讼代理人：欧阳登睿，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，该分行员工，特别授权代理。被告：张孟优，男，1993年2月16日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：贵州美福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路53号11栋3单元1楼。法定代表人：曹超，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称“建设银行黔西南分行”）与被告张孟优、贵州美福房地产开发有限公司（以下简称“美福房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，经审查发现不宜适用简易程序进行审理的情形后，裁定转为普通程序，并于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告建设银行黔西南分行的委托诉讼代理人姚勇、欧阳登睿到庭参加诉讼，被告张孟优、美福房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建设银行黔西南分行与张孟优签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令张孟优立即偿还建设银行黔西南分行截止2019年7月9日止的借款本金200272.26元、利息9099.70元、罚息236.41元、复利313.83元，合计209922.2元，并自2019年7月10日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息清偿之日止;3.判令张孟优以抵押的房产（兴义市建设路兴泰新区）拍卖、变卖价款向建设银行黔西南分行优先清偿其所欠的上述债务;4.判令美福房地产公司对张孟优的上述债务向建设银行黔西南分行承担连带清偿责任;5.本案诉讼费用由美福房地产公司、张孟优共同承担。事实及理由：2015年3月12日，建设银行黔西南分行与张孟优签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为520674536-2012-20150344796，合同约定借款人向贷款人借款223000元用于购买美福房地产公司开发的位于兴义市建设路兴泰新区，借款期限240个月，合同执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5.00%,该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率计上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由贷款人将款项一次性划入借款人指定的委托扣款账户；还款采用等额本息还款方法，按月还本付息1622.83元，委托扣款日为每期约定还款日的前一日，最后一期采取委托扣款方式的，委托扣款为贷款最后的到期日，还款日期为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日。同时张孟优以其所购房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，抵押金额为223000元。2015年4月2日，建设银行黔西南分行履行放款义务，将223000元汇到张孟优委托扣款账户。合同履行期间张孟优多次逾期偿还贷款，截止2019年7月9日，张孟优尚欠建设银行黔西南分行借款本金200272.26元，利息9099.70元，罚息236.41元，复利313.83元。2014年5月6日，建设银行黔西南分行与美福房地产公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》《最高额保证合同》，约定:建设银行黔西南分行向美福房地产公司开发建设并依法销售的坐落于兴义市兴泰新区的经批准命名为“水景湾”小区二期1、6、7号楼的商品房发放个人住房贷款；同时美福房地产公司对每一购房人向建设银行黔西南分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息(包括罚息)等；保证期限至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人审核无误、收执之日止。至今，美福房地产公司仍未办理抵押登记手续，其应当为张孟优债务承担连带保证责任。为此，建设银行黔西南分行诉至法院要求判决支持前述诉讼请求。庭审中，建设银行黔西南分行补充意见：截止2020年1月21日张孟优拖欠已到期借款本金11168.62元，未到期借款本金189103.64元、利息14025.16元、罚息583.64元、复利787.84元，合计215668.9元。同时因美福房地产公司已办理不动产登记证明，我方放弃对美福房地产公司主张担保责任。张孟优、美福房地产公司未提交书面答辩意见，亦未在举证期限内提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，建设银行黔西南分行与美福房地产公司分别签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定建设银行黔西南分行对符合贷款条件的购房人购买美福房地产公司开发建设并依法销售的位于兴义市兴泰新区的商品房发放个人住房贷款，美福房地产公司作为最高额连带责任保证人，对自2014年5月6日至2024年5月6日期间因购置美福房地产公司依法销售和中介销售的“水景湾”项目所属之住房或商业用房而与建设银行黔西南分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应当向建设银行黔西南分行支付的其他款项、建设银行黔西南分行为实现债权与担保权而发生的一切费用，担保责任的最高限额为人民币124000000元。保证期间按建设银行黔西南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行黔西南分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年3月12日，张孟优与建设银行黔西南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：1.借款本金223000元；2.借款期限240个月，即2015年3月12日至2035年3月12日；3.本合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；4.本合同采用等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1622.83元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日，采取委托扣款方式还款。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；5.担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保……。上述合同签订后，建设银行黔西南分行向张孟优指定的账户支付223000元，张孟优使用上述贷款资金后，没有按照双方合同约定还本付息，截止至2020年1月21日，张孟优尚欠建设银行黔西南分行借款本金200272.26元、利息14025.16元、罚息583.64元、复利787.84元，合计215668.90元。2015年3月25日，建设银行黔西南分行与张孟优对上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年8月3日，建设银行黔西南分行与张孟优到兴义市国土资源局办理了涉案抵押房屋的抵押登记。上述事实，有建设银行黔西南分行的陈述及其提交的建设银行黔西南分行营业执照、负责人身份证明及身份证复印件各1份；张孟优身份证复印件1份；《个人住房（商业用房）借款合同》《个人房屋销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人贷款支付凭证》《房屋预告登记证明》《不动产登记证明》《中国建设银行个人贷款对账单》等在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，张孟优作为借款人与建设银行黔西南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，美福房地产公司与建设银行黔西南分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立并生效。生效的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。建设银行黔西南分行作为贷款人，已按合同约定向美福房地产公司支付了张孟优的购房贷款资金，张孟优作为借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，构成违约，因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，建设银行黔西南分行在张孟优逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除其与张孟优之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南分行诉请解除其与张孟优签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请张孟优偿还借款本息的请求，本院予以支持。截止2020年1月21日，张孟优尚欠建设银行黔西南分行借款本金200272.26元、利息14025.16元，本院予以确认。关于本案罚息、复利的主张是否得到支持的问题。建设银行黔西南分行与张孟优签订《个人住房（商业用房）借款合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，张孟优未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对建设银行黔西南分行请求张孟优按合同约定支付罚息、复利的主张予以支持。建设银行黔西南分行与张孟优在合同中约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，复利自逾期之日起对不按时偿付的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计收复利。经核算，建设银行黔西南分行主张截止至2020年1月21日的罚息583.64元、复利787.84元，符合双方约定的计算方式，且未违反法律规定，本院予以确认。由于涉案借款合同中约定的贷款利率是浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案借款在2020年1月22日之后的利息（罚息及复利）则以尚欠的借款本金和期内利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%后再上浮50%计算。关于建设银行黔西南分行是否对张孟优所购买房屋享有优先受偿权问题。张孟优以其所购买的兴义市兴泰新区房产为上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押合法有效，建设银行黔西南分行对该抵押物享有优先受偿权。另外，建设银行黔西南分行在庭审中自愿放弃由美福房地产公司承担担保责任的主张，本院予以尊重。张孟优、美福房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院将依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与张孟优于2015年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、张孟优于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2020年1月21日的借款本金200272.26元、利息14025.16元、罚息583.64元、复利787.84元，合计215668.90元，并以214297.42元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%后再上浮50%从2020年1月22日起计算利息至借款清偿完毕之日止；三、中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对张孟优购买位于兴义市兴泰新区的房产［不动产登记证明号：黔（2017）兴义市不动产证明第0010891号］折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5148元（其中案件受理费4548元，公告费600元），由张孟优负担，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行同意由张孟优直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  韩显丽人民陪审员  王成萍人民陪审员  张民波二〇二〇年三月二十三日书 记 员  陈贵芳