福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1115号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：刘光前，男，1991年6月11日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与被上诉人刘光前商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4334号民事判决，向法院提起上诉。法院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初4334号民事判决书，并发回重审或者依法改判驳回刘光前的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定刘光前应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，刘光前应于合同签订之日（2016年4月30日）起60日内即2016年6月29日内付清购房款。2、本案讼争商品房签订合同的时间为2016年6月3日，根据双方签订的合同及补充协议约定，刘光前应于2016年8月1日前付人民币肆拾贰万贰仟零贰拾叁元整，余款计人民币壹佰贰拾陆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2016年8月24日才收到按揭部分购房款人民币126万元，逾期支付按揭款23天，显而易见刘光前支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，刘光前应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向刘光前主张该权益。3、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于刘光前，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月10日是错误的。刘光前并未举证证明其于2018年11月10日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但欣盛丰公司拒绝办理。在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月10日前拒绝交房是错误的。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月10日。三、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月10日违约金为人民币111349.92元，超过了合同总价款的5%即84101.15元（1682023元×5%=84101.15元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了刘光前的实际损失，违反了公平原则。即便刘光前的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。 刘光前辩称，一、刘光前不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实，原审判决认定刘光前未逾期付款及逾期签订按揭贷款合同的情况，该认定事实清楚，适用法律正确，且符合公平原则，该判决完全正确。1、刘光前不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，也没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。2、证明刘光前对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。个人购房借款/担保合同的三方当事人是刘光前、工商银行、欣盛丰公司。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比刘光前更清楚。欣盛丰公司必须将刘光前已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据刘光前的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知刘光前去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了刘光前去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在刘光前之前签订了个人购房借款/担保合同。二、原审判决认定刘光前未存在逾期收房情况，该认定同样是正确的。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，刘光前自始至终不存在逾期收房的情况。第二、本案中，刘光前不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定欣盛丰公司没有履行交房义务。因此，刘光前无法按时收房责任完全在于原告。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，刘光前未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么刘光前就不存在逾期收房的问题。三、原审法院认定欣盛丰公司存在逾期交房的违约行为，并判决欣盛丰公司应当向刘光前支付相应的逾期交房违约金，这是正确的。计算逾期交房违约金标准和起算日期也是正确。原审法院根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，认定计算逾期交房违约金截止日期是2018年12月10日，并无不当。本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是符合合同契约精神，才是公平合理合法。 刘光前向一审法院提出诉讼请求：1、判令欣盛丰公司支付刘光前逾期交房违约金人民币158278.36元；2、判令本案诉讼费、保全费由欣盛丰公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月3日，刘光前与欣盛丰公司签订编号为03287804的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，刘光前购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼A梯23层2305室商品房，建筑面积为114.15平方米，总价款为人民币1682023元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年6月3日前付422023元，余款126万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2016年8月2日，刘光前与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为126万元。2016年8月24日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司通知刘光前于2017年12月25日办理交房手续。2018年11月2日，欣盛丰公司向刘光前发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向刘光前发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，刘光前于2018年12月10日签收《再次催告收房通知书》。2019年7月30日，刘光前办理收房手续。 另查明，2016年6月3日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共37天。2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据刘光前与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付刘光前使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年12月7日才通知刘光前交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风“莫兰蒂”的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房47天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向刘光前寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向刘光前发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，2018年12月10日，刘光前签收了《再次催告收房通知书》。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为709天（2017年1月1日起至2018年12月10日止），扣除可顺延交房的47日，其余662日应当按照刘光前已付购房款1682023元的日万分之一向刘光前计付违约金111349.92元。 关于欣盛丰公司提出刘光前未于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司有权在其付清上述逾期付款违约金之前拒绝交房的抗辩。法院认为，合同未约定刘光前应于合同签订之日起60日内付清购房款，也未约定按揭款的支付时间，而且刘光前提交贷款发放记录证明其于2016年8月24日付清了包括按揭款在内的全部购房款，因此，未见刘光前在支付购房款方面存在逾期的违约情形，故欣盛丰公司的抗辩法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向刘光前支付逾期交房违约金111349.92元；二、驳回刘光前的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”、遗漏说明欣盛丰公司举示的部分证据，应在“消防验收意见书”后补充“同小区其他业主交房材料、同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”之事实，及“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。且刘光前一审过程中并未举证，更未提供（2018）闽02民终5463号给予证明。法院该认定不当外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭，拟证明证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 刘光前经质证认为，对第1份和第2份证据商品房买卖合同及个人借款凭证的真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，这些证据与本案无关。实际上商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，另外，商品房交易过程中也不存在欣盛丰公司所谓按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60天内到账的交易习惯问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于刘光前是否存在逾期办理贷款违及逾期支付购房款问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定刘光前付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张刘光前存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明刘光前提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明刘光前应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向刘光前主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其主张刘光前存在逾期办理贷款及逾期付款构成违约，缺乏依据，法院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月10日刘光前东签收《再次催告收房通知书》后，认定刘光前主张的逾期交房违约金计算至2018年12月10日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照刘光前已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3466元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年三月二十三日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。