福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初527号 原告：林晟,男,1986年2月16日出生,汉族,住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:钟永元、钟添祥，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 被告：林财瑾，男,1982年6月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告林晟与被告林财瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告林晟的委托诉讼代理人钟添祥和被告林财瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晟诉讼请求如下：1.请求依法判令解除林晟、林财瑾在2018年4月21日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令林财瑾向林晟赔偿2018年5月15日至2019年5月14日免租期期间的损失39600元；3.请求依判令林财瑾向林晟支付2019年5月15日至林晟起诉之日（2019年12月23日）期间的欠付租金24420元（39600元／年=360天*222天＝24420元）；4.请求依法判令林财瑾向林晟支付自林晟起诉之日起至林财瑾实际腾空返还租赁房屋之日止的房屋占用损失（按《房屋租赁合同》约定的同期租金计算）；5.请求依法判令林财瑾向林晟赔偿逾期支付租金的滞纳金（其中，①2019年5月15日至2019年8月14日期问的滞纳金按月租金3300元的5%，自2019年5月15日起，计至林财瑾实际付清之日止；②2019年8月15日至2019年11月15日期间的滞纳金按月租金3300元的日5%，自2019年8月15日起，计至林财瑾实际付清之日止；暂计至20l9年12月23日，以上滞纳金合计为58080元）；6.请求依法判令林财瑾向林晟赔偿违约金500000元；7.请求依法判令林财瑾向林晟支付物业费及水电公摊费22579.1元；8.请求依法判令林财瑾向林晟赔偿因本案支出的律师费10000元；9.求依法判令林财瑾将租赁房屋恢复原状；10.本案诉讼费由林财瑾承担。 事实与理由如下：2018年4月21日，林晟与林财瑾签订《房屋租赁合同》（合同编号:No:0020475；见证方：福建泛联房产经纪有限公司），约定：林晟将福州市南屿镇旗山路旗山文城6-73#楼06联排住宅出租给林财瑾转租、分租使用：租期自2018年5月15日起至2031年5月14日止，共156个月；押金为7000元；林财瑾需按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金，逾期七天或以上违约论处，林财瑾需按时缴纳水电和物业管理费等有关一切费用；任何一方未能履行本契约约定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的的损失由责任方承担；任何一方如需提前终止本契约的，违约方需赔偿另一方500000元；免租期为2018年5月15日至2019年5月14日，2019年5月15日至2020年5月14日的年租金为39600元（季度付）；双方还就其他事项作了相关约定。 合同签订后，林晟依约向林财瑾交付了房屋，但林财瑾至今未向林晟支付任何租金，且拖欠物业费、水电公摊费。自2019年6月起，林晟多次向林财瑾催款，但林财瑾一直不予理会。 林晟认为，林晟在与林财瑾签订合同后，已依约全面履行了合同约定的义务。但林财瑾在享受完免租期后，却从未向林晟支付任何租金，且拖欠物业费、水电公摊费，经多次催缴仍拒不支付，显属恶意签订合同，恶意违约，依法依约应向林晟赔偿免租期租金、拖欠租金、房屋占用损夫、导致合同提前解除的违约金等。 林财瑾辩称，2018年4月21日，林晟与林财瑾签订《房屋租赁合同》，租赁期限12年，租期自2018年5月15日起至2031年5月14日止；双方约定的押金7000元；免租期为2018年5月15日至2019年5月14日。2019年5月起至2020年5月14日每月租金为3300元，房屋租金明细详见附件。免租期后林财瑾没有向林晟支付过租金，当时租赁房屋是想做音乐会所，但是诉争房屋的隔音效果不好，遭到投诉。后面想改成养老院，但与林晟沟通不成。2019年12月林财瑾还约林晟面谈，但林晟在国外，双方都没有碰面。林财瑾不是故意拖延支付租金，是想等到林晟的答复。若林晟要求提前解约，林财瑾愿意将租期内未交的租金支付给林晟。林晟主张的违约金过高，应当不予支持。林财瑾只有收到林晟的门禁卡和车库钥匙，其他的林财瑾并没有收到。 林晟为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、房产证,证明福州市南屿镇旗山路旗山文城6-73#楼06联排住宅系林晟所有的房屋,林晟有权出租；证据2、房屋租赁合同及附件、林财瑾身份证复印件，证明1、2018年4月21日，林晟与林财瑾签订《房屋租赁合同》（合同编号:No:0020475；见证方：福建泛联房产经纪有限公司），约定：林晟将福州市南屿镇旗山路旗山文城6-73#楼06联排住宅出租给林财瑾转租、分租使用：租期自2018年5月15日起至2031年5月14日止，共156个月；押金为7000元；林财瑾需按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金，逾期七天或以上违约论处，林财瑾需按时缴纳水电和物业管理费等有关一切费用；任何一方未能履行本契约约定的条款或违法国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的的损失由责任方承担；何一方如需提前终止本契约的，违约方需赔偿另一方人民币50万元；免租期为2018年5月15日至2019年5月14日，2019年5月15日至2020年5月14日的年租金为39600元（季度付）；房屋租金明细详见附件；双方还就其他事项作了相关约定；2、林财瑾身份信息；证据3、短信记录截图、微信截图、律师函、物业费催款通知书、福建融侨物业管理有限公司缴费清单，证明1、《房屋租赁合同》签订后，林财瑾一直未向林晟支付租金，且拖欠物业费、水电公摊费，林晟自2019年6月起，多次向林财瑾催款，但林财瑾一直不予理会；2、林晟代缴物业费和水电公摊费22579.1元；3、林财瑾在享受完免租期后，从未向林晟支付任何租金，且拖欠物业费、水电公摊费，属恶意签订合同，恶意违约，依法依约应向林晟赔偿免租期租金、拖欠租金、房屋占用损失、滞纳金、违约金、物业费及水电公摊费、律师费等；证据4、委托代理服务合同、律师费发票、招商银行转账汇款电子回单，证明因林财瑾违约导致本案诉讼，林财瑾应向林晟赔偿律师费损失10000元。 林财瑾质证意见如下： 以上证据真实性没有异议，但是林财瑾并非故意拖欠租金。林财瑾与林晟通过微信进行协商，林晟提供的微信聊天记录是部分截取对林晟有利的内容。林财瑾并非恶意拖欠租金，林财瑾还在与林晟进行协商，对林晟主张的律师费林财瑾无需承担。 林财瑾无证据向本院举证。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 2018年4月21日，林晟（甲方）与林财瑾（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号:No:0020475），约定：林晟将其所有的坐落于闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城6-73#楼06联排住宅出租给林财瑾转租、分租使用，租期自2018年5月15日起至2031年5月14日止，共156个月，房租每次15日前支付，甲方收取乙方7000元整作为设备及有关费用的押金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退换。合同第八条第四款约定按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金，逾期七天或以上违约论处，按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用。第九条第一款约定任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担。合同补充协议第六条约定任何一方如需提前终止本契约的，违约方需赔偿另一方500000元。第七条约定本房屋的租金明细详见附件，附件作为本合同重要组成部分，具有同等法律效力，附件中约定2018年5月15日至2019年5月14日为免租金，2019年5月15日2020年5月14日的年租金39600元（季度付）等。 合同签订后，林晟依约向林财瑾交付了房屋，但林财瑾在双方约定的免租期满后自2019年5月15日起至今未向林晟支付任何租金，且尚欠物业费、水电公摊费22579.1元，林晟已向福州融侨物业管理有限公司支付该笔费用。 另查，经本院现场勘察，林财瑾确实在合同签订后至今未对该租赁房屋进行装修。 本院认为，林晟与林财瑾签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林财瑾未按照合同约定支付租金，已构成违约，林晟要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。 关于林晟要求林财瑾赔偿2018年5月15日至2019年5月14日止的免租期期间损失计39600元的问题，本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》附件房屋明细中已明确约定该期间为免租期，故对林晟的此项请求，本院不予支持。 关于林晟要求林财瑾支付2019年5月15日起到至今的租金及房屋占用损失的问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》附件房屋明细约定2019年5月15日至2020年5月14日的年租金为39600元，即每月租金为3300元，林财瑾并未按约定支付租金，故对林晟要求林财瑾支付租金的诉讼请求，本院予以支持，根据该条约定林财瑾应按每月3300元的标准，从2019年5月15日起支付租金至合同解除之日止；因林财瑾并未对诉争房屋进行装修使用，不存在需要腾空的的情形，林晟在合同解除之日就可径行收回房屋，故本院对其要求林财瑾支付房屋占有使用费至实际腾空并返还诉争房屋止的诉讼请求不予支持。 关于林晟要求林财瑾赔偿逾期支付租金的滞纳金的问题，本院认为，鉴于林财瑾已实际构成违约，故对林晟的此项请求，本院应予支持，但鉴于其请求的滞纳金明显过高，应按年利率24%计付，根据合同补充协议的约定，租金为季度付，且每次15日前支付，双方签订的合同对于租金是季度末付还是季度前付并未明确约定，本院推定租金为季度末15日前支付，故该滞纳金应分段计算，2019年5月15日至2019年8月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年8月15日计算至租金实际付清之日止；2019年8月15日起至2019年11月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年11月15日起计算至租金实际付清之日止；2019年11月15日起至2020年2月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2020年2月15日起计算至租金实际付清之日止；2020年2月15日起至合同解除之日止的滞纳金按实际欠付的租金为基数以月利率2%为标准，从合同解除之次日起计算至租金实际付清之日止。 关于林晟请求林财瑾赔偿违约金500000元的诉讼请求，本院认为，根据合同补充协议第六条约定“任何一方如要提前终止本契约的，违约方要赔偿另一方500000元整”，林财瑾虽然未按期支付房租，但并未提出提前终止本合同，因此，林晟的此项诉讼请求不符合合同约定，故本院不予支持。 关于林晟要求林财瑾支付物业及公摊水电费22579.10元的诉讼请求，本院认为，林财瑾在庭审中对此并无异议，故对林晟的此项请求，本院予以支持。 关于林晟要求林财瑾支付律师费10000元的诉讼请求，本院认为，因双方当事人在合同中未明确约定，故对林晟的此项请求，本院不予支持。 关于林晟要求林财瑾将租赁房屋恢复原状的诉求，因诉争房屋租赁之后，林财瑾并未对房屋进行装修，房屋仍为毛坯状态，不存在需要恢复原状的情况，故本院对该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、林晟与林财瑾于2018年4月21日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、林财瑾应于本判决生效之日起十日内按每月3300元的标准向林晟支付从2019年5月15日起至合同解除之日止的租金； 三、林财瑾应于本判决生效之日起十五日内向林晟支付逾期支付租金的滞纳金，该滞纳金分段计算，2019年5月15日至2019年8月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年8月15日计算至租金实际付清之日止；2019年8月15日起至2019年11月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年11月15日起计算至租金实际付清之日止；2019年11月15日起至2020年2月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2020年2月15日起计算至租金实际付清之日止；2020年2月15日起至合同解除之日止的滞纳金按实际欠付的租金为基数以月利率2%为标准，从合同解除之次日起计算至租金实际付清之日止； 四、林财瑾应自本判决生效之日起十五日内支付林晟物业及公摊水电费计人民币22579.10元； 五、驳回林晟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10322元，减半收取5161元，由林财瑾负担1900元（该费林财瑾应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），林晟自行负担3261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年三月三十日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。