广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7561号 原告：李盛义，男，1980年12月30日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：黄思霞，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴重阳，广西万益律师事务所律师。 被告：莫萍，女，1984年1月21日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 第三人：石建发，男，1977年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月23日 开庭时间：2019年12月17日 当事人到庭情况： 原告李盛义：委托诉讼代理人吴重阳、黄思霞到庭。 被告莫萍：未到庭。 第三人石建发：未到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认解除原、被告双方签订的《转租合同》；2、被告立即向原告支付2019年4月1日至2019年7月23日的租金52733.41元；3、被告立即向原告支付可得利益损失73733.33元；4、被告立即向原告支付违约金108976.05元（违约金暂计至2019年8月23日，具体详见违约金统计表），以上2-4项费用共计235442.79元；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年1月1日，原告与第三人签订《商铺租赁合同》，约定第三人将位于广西南宁市秀厢大道103澳华花园27号楼205号商铺18-19卡商铺出租给原告，建筑面积为875平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，第三人同意原告在租赁期内将上述承租铺面对外转租。2019年3月29日，原、被告签订《转租合同》，约定原告将位于广西南宁市秀厢大道澳华花园27号楼澳华时代灯饰城二楼转租给被告，租赁商铺面积为365平方米，租金14000元/月，须在每月20日前支付下月租金，租赁期自2019年4月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，原告按照约定将涉案商铺交予被告经营，但被告没有按照合同约定支付任何的保证金和租金。2019年6月5日，原告向被告送达《催款告知书》，要求被告于2019年6月6日前支付拖欠的租金和保证金等款项，但被告拒绝支付。2019年6月8日，原告向被告送达《合同解除通知书》，书面告知解除《转租合同》，并要求被告于2019年6月11日前清空场地，归还商铺，支付所欠租金等，但直到2019年7月23日，被告才腾空商铺。 被告答辩要点 被告莫萍未作答辩，亦未提交证据。 第三人陈述要点 第三人石建发未作陈述，亦未提交证据。 认定事实及法律适用 经审理查明：2018年1月1日，原告李盛义（乙方、承租方）与第三人石建发（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租的物业位于广西南宁兴宁区秀厢大道103号澳华花园27号楼205号商铺18-19卡商铺；租赁期限为2年，每年递增5%，自2018年1月1日至2019年12月31日止（¥：385300元）。 2019年1月5日，第三人石建发出具《同意转租声明》，载明：“本人石建发系广西南宁市秀厢大道澳华花园27号楼（澳华时代灯饰城）2F018号、2F019号商铺的出租人（甲方）。经与承租人（乙方）李盛义友好协商，同意乙方在租期内将上述承租铺面部分对外转租，转租所得利益全部归乙方所有。” 2019年3月29日，原告李盛义（甲方、出租方）与被告莫萍（承租方、乙方）签订《转租合同》，约定：甲方就乙方承租甲方转租场地（商铺），租赁场地位于广西南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园时代灯饰城二楼，租赁商铺面积为365平方米，实际使用面积为281平方米；乙方将在在租赁商铺内按照甲方所规定的经营范围合法经营，经营范围为:铺砖辅材、办公、展厅；租赁期限自2019年4月1日起至2019年12月31日止；承租期租金为14000元/月，租金每月缴纳一次，租金以预缴方式收取，乙方须在每月20日前，将下月租金支付给甲方；本合同终止后，乙方应将该场地恢复原样，逾期搬迁的，应向甲方支付占有期间的租金及产生的各种费用；若乙方不按期支付甲方租金及各项费用情况下，甲方有权向乙方收取未交房租的每天2%的违约金，若逾期15天未缴纳下月租金，则视为违约，甲方有权终止本合同收回商铺，甲方从乙方租赁保证金中扣除乙方应缴纳的租金及各项费用后，将余额无息退予乙方，若乙方风险抵押金总额不足以支付甲方租金及各项费用，乙方应在2日内将余额补交给甲方。 2019年6月5日，原告李盛义向被告莫萍（广西生活家信息科技有限公司）发出《催款告知书》，载明：“根据2019年3月29日签订的场地转租合同，到2019年6月5日止莫萍所欠款项如下：1、租赁保证金28000元；2、4月租金14000元，5月租金14000元，6月租金14000元，3个月租金总计42000元；3、未按时缴纳房租违约金根据合同预定为未交房租的每天2%,4月未交房租的违约金为14000*2%*65天=18200元，5月未交房租的违约金为14000*2%*35天=9800元，6月未交房租的违约金14000*2%*15天=4200元，违约金共计32200元；4、以上欠款共计102200元，应于2019年6月6日18:00前将上述款项付清。 2019年6月8日，原告李盛义向被告莫萍（广西生活家信息科技有限公司）发出《合同解除通知书》，载明：到2019年6月8日止，欠租金及违约金如下：1、4月租金14000元，5月租金14000元，6月1日至6月8日租金3733.3元，所欠租金总计31733.3元；2、未按时缴纳房租违约金根据合同预定为未交房租的每天2%，4月未交房租的违约金为14000*2%*68天=19040元，5月未交房租的违约金为14000*2%*38天=10640元，6月未交房租的违约金3733*2%*8天=597.3元，违约金共计30277.3元。鉴于拖欠租金数月之久，我方于2019年6月5日发出《催款告知书》，但你方并未理会，现根据合同约定我方有权解除合同，收回场地。特通知如下：即日起解除你方与我方2019年3月29日签订的场地《转租合同》；于今日起3天内（即2019年6月11日前)，清理你方在场地内的所有商品、物品，将场地交还于我方，并支付所欠我方的租金及违约金。若3天（即2019年6月11日）后未将场地所有物品清走，我方会将你方场地内物品择地封存，并收取相应的管理及保管费用。若过期未付所欠我方款项我方将追究其法律责任。” 还查明，本案涉案商铺产权权属广西南宁硕颜贸易有限公司，属于商业用地。 2019年8月10日，澳华时代灯饰城出具《物业证明》，证明原告李盛义租用广西南宁市秀厢大道澳华花园27号楼（澳华时代灯饰城）2F018号、2F019号商铺，租赁期限为四年，自2016年1月1日至2019年12月31日止，在租赁期间允许将该铺面（全部或一部分）以转租、合作、转让等其他方式进行经营。 庭审过程中，原告陈述称：被告在签订合同后即在转租给其的地方设立了一家名为雷蒙迪铺砖机构，租期开始即开始使用，因被告是原告朋友介绍，因此双方签订合同时，原告基于信任没有要求被告先支付合同约定的保证金以及预付房租，就允许被告使用转租的场地。被告在该场地持续使用至2019年7月23日，在当天被告才把其留在转租场地的所有办公用具及商品撤离出场，期间被告未支付任何租金。基于以上所述的由朋友介绍的原因，原告在开始时也并未催促其支付租金，但在其使用了一个月至两个月之后，原告开始口头催促被告，但被告一直拒不支付，因此原告才于2019年6月5日正式以书面方式要求被告支付租金。 以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《催款告知书》、《合同解除通知书》、《同意转租声明》、《物业证明》、照片以及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《转租合同》，不违反法律强制性规定,双方的租赁合同关系依法成立，并合法有效。被告未依约向原告支付租金，已构成违约,应向原告承担违约责任。根据合同约定,若逾期15天未缴纳下月租金，则视为违约，原告有权终止本合同收回商铺，故原告主张解除《转租合同》，并要求被告支付租金、违约金，本院予以支持。因被告于2019年7月23日撤离租赁场地，故被告应支付2019年4月1日至2019年7月23日的租金52733.41元（14000元/月×5个月＋14000元/月÷30天×8天）。关于可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告承租涉案房屋后系靠转租获利，被告的违约行为必然会为原告造成损失。根据合同的目的等因素,酌情确定因被告违约给原告造成的可得利益损失为42000元。关于违约金，原告在被告出现违约的情况下，可依合同约定向被告收取违约金，但按每日2%标准收取违约金显属过高，在被告未出庭的情况下，为平衡双方利益，在2019年8月20日前按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付，从2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心日公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李盛义与被告莫萍于2019年3月29日签订的《转租合同》； 二、被告莫萍向原告李盛义支付2019年4月1日至2019年7月23日的租金52733.41元； 三、被告莫萍向原告李盛义支付可得利益损失42000元； 四、被告莫萍向原告李盛义支付违约金（具体计算详见附表）。 案件受理费4832元，由原告李盛义负担2368元，被告莫萍负担2464元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 艳 人民陪审员  叶显莲 人民陪审员  许丽新 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  朱力克 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 违约金统计表（单位：元） 序号 计算日期 欠付租金数额 本期违约金计算基数 违约金标准 2019年4月 在2019年8月20日前按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付，从2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心日公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付 2019年5月 2019年6月 2019.7.1 466.67 42466.67 2019.7.2 466.67 42933.34 2019.7.3 466.67 43400.01 2019.7.4 466.67 43866.68 2019.7.5 466.67 44333.35 2019.7.6 466.67 44800.02 2019.7.7 466.67 45266.69 2019.7.8 466.67 45733.36 2019.7.9 466.67 46200.03 2019.7.10 466.67 46666.70 2019.7.11 466.67 47133.37 2019.7.12 466.67 47600.04 2019.7.13 466.67 48066.71 2019.7.14 466.67 48533.38 2019.7.15 466.67 49000.05 2019.7.16 466.67 49466.72 2019.7.17 466.67 49933.39 2019.7.18 466.67 50400.06 2019.7.19 466.67 50866.73 2019.7.20 466.67 51333.40 2019.7.21 466.67 51800.07 2019.7.22 466.67 52266.74 按以上标准，从2019年7月23日起计算至被告实际清偿之日止。