文书内容贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初372号原告：孙娅，女，1961年12月13日生，满族，退休职工，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨益松，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612、712号，统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊成志，男，1986年4月29日生，汉族，系公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡本源，男，1984年5月17日生，汉族，系公司员工，住贵州省普定县。代理权限：特别授权。原告孙娅与被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓房开）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙娅之委托诉讼代理人杨益松、被告翠麓房开之委托诉讼代理人熊成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙娅诉请判决：一、被告支付翠麓金座灯饰3层35号商铺租金22445元（2017年1月6日至2018年1月5日下半年的租金4489元及2018年1月6日至2020年1月5日的租金17956元）；二、被告支付违约金（按年利率5.655%的标准，以4489元为基数、从2017年6月14日计至立案之日止，以第六年的租金8978元为基数、从2018年1月14日起计至立案之日止，以第七年的租金8978为基数、从2019年1月14日计至立案之日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年1月6日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买翠麓金座灯饰城3层35号商铺，建筑面积为12.45平方米，房价为100726元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》，约定：甲方将3层35号商铺委托乙方进行租赁及经营管理，委托期限自2013年1月6日起至2023年1月5日，计租合同总价款为：112229元；租金支付方式：签订合同之日起，乙方一次性支付两年租金11503元（2013年1月6日至2015年1月5日），以后租金按年支付，于每年1月6日收取，至本协议终止；无论该商铺是否有商户承租，乙方均需要按约定的时间将该商铺的租金收益存入甲方指定账户至本协议终止，甲方在此期间不得以任何理由加其收益；非甲方原因导致未能在租金领取时间的七个工作日内按期足额收取当年租金收益的，乙方将按当年租金收益每天1%计付违约金至实际足额支付之日止等。合同并附附件二，对十年租金进行明确。上述协议签订后，被告按协议支付了2013年1月6日至2017年1月5日、2017年1月6日至2018年1月5日（第五年上半年）的租金，2017年1月6日至2018年1月5日下半年租金及2018年1月6日至2020年1月5日的租金共计22445元至今未支付。为维护原告权益，故诉请。被告翠麓房开辩称：对原告诉称的事实无异议，2017年8月后，因我方未收取租金，我方不同意支付租金和违约金。另，原告诉请的违约金计算过高，请法院依法调整。原告孙娅提交：原告身份证、《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》、收据二份、不动产权证书；被告对证据真实性及原告的主张均无异议，本院予以采信、确认。被告翠麓房开提供的：营业执照、法定代表人证明及其身份证复印件，主张证实被告的基本情况；原告无异议；本院对证据及被告的主张，予以采信、确认。对双方无异议的事实，本院予以确认。另，经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》当日，扣减两年的租金11503元后，原告向被告付清了房款元。按《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》约定的商铺十年租金，原告收益情况如下：            序号              租金计算期间              年回报率              13号商铺（元）              备 注                  1                2013.1.6-2014.1.5              5%              5 611              租金已返                  2                  2014.1.6-2015.1.5              5.25%              5 892              租金已返                  3              2015.1.6-2016.1.5              8%              8 978              已付                  4              2016.1.6-2017.1.5              8%              8 978              已付                  5              2017.1.6-2018.1.5              8%              8 978              未付半年                  6              2018.1.6-2019.1.5              8%              8 978              未付                  7              2019.1.6-2020.1.5              8%              8 978              未付                  8              2020.1.6-2021.1.5              8%              8 978                                9              2021.1.6-2022.1.5              8%              8 978                                10              2022.1.6-2023.1.5              8%              8 978                    另查明，案涉商铺于2015年3月20日已办理登记由孙娅所有。对于商铺的管理，原、被告至今未办理交接手续。本院认为，原告是商铺的购买人、所有权人，与被告签订《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》后，在租赁期间，原告依协议约定，享有对被告翠麓公司主张租金收益的权利。原告诉称的《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》，实际是被告采取变相返本销售的方式销售商品房，其行为虽然违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但《商品房销售管理办法》系中华人民共和国建设部于2001年6月1日发布施行的部门规章，并非法律、行政法规的效力性规定，现《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》的主要权利义务已履行，被告亦未举证证实向原告交还商铺，故其在管理商铺期间，应当按协议约定履行支付租金的义务，现不支付租金，其行为已构成违约。对原告诉请被告按协议履行支付拖欠的租金，本院依法予以支持。原告要求被告以所欠租金为基数、按年利率5.655%计付逾期支付租金的违约金，其诉请远低于双方在协议中的约定的标准。被告认为违约金过高，要求调整，但未提交证据证实，故本院依法支持原告的违约金诉请，对被告的主张，本院不予支持。被告辩称经济困难无力支付，其辩称理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效三日内向原告孙娅支付翠麓金座3层35号商铺的租金22445元（含2017年1月6日至2018年1月5日下半年的租金4489元、2018年1月6日至2020年1月5日的租金17956元）；二、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司向原告孙娅支付违约金（按年利率5.655%的标准，以租金4489元为基数、从2017年6月14日起计至2020年1月19日，以租金8978元为基数、从2018年1月14日计起至2020年1月19日，以租金8978元为基数、从2019年1月14日起计至2020年1月19日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费473元，减半收取237元，由被告负担（该费用原告已预交，被告在本判决生效三日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  徐侨生二〇二〇年三月十九日法官助理丁雅洁书记员刘玉莹