广东省封开县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1225执异1号 案外人：区雪玉，女，汉族，1973年4月20日出生，住址广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：莫志文，广东携作律师事务所律师。 申请执行人：钟国荣，男，汉族，1974年9月10日出生，住广东省封开县。 被执行人：封开县鹏翔房地产开发有限公司，住所地封开县江口镇封州一路无号后座首层至夹层商铺，统一社会信用代码91441225086807074D。 法定代表人：黄东荣，该公司总经理。 在本院执行申请执行人钟国荣与被执行人封开县鹏翔房地产开发有限公司（以下简称：鹏翔公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人区雪玉于2020年2月26日对执行被执行人鹏翔公司名下位于封开县江口镇封州一路无号盛世商贸城（6—20层）B幢B1101房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人区雪玉称，案外人于2018年7月25日和被执行人鹏翔公司签订封开县××镇××路无号盛世商贸城（6—20层）B幢B1101房《商品房买卖合同（现售）》，案外人如约付完房款288000元后，被执行人鹏翔公司于2018年11月30日向案外人开具购房发票及告知案外人领取房地产证书。后因案外人工作繁忙，至今未办理过户手续，现涉案房屋已被查封，虽案外人未办理不动产登记转移，但案外人已依照合同约定支付房款，现因涉案房屋被查封而无法办理转移登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，特向贵院提出执行异议，以维护案外人的合法权益。 本院查明：申请执行人钟国荣与被执行人封鹏翔房地产开发有限公司双方曾签订认购书和购房合同，约定由申请人以人民币274824元购买被执行人位于封开县××镇××号盛世商贸城B栋1105房一套，后因该套房在签订合同之前就已经抵押给银行，致使无法交付，双方由此产生商品房销售合同纠纷，申请执行人钟国荣于2019年3月12日向本院提起（2019）粤1225民初246号民事诉讼，申请执行人钟国荣于2019年4月1日向本院申请财产保全，并由担保人阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司提供担保，请求查封被执行人封鹏翔房地产开发有限公司名下位于江口××××号（盛世商贸城）B幢B1101房、B1302房。本院于2019年4月2日作出（2019）粤1225民初246号民事裁定书，裁定查封权属被申请人封鹏翔房地产开发有限公司座落于封开县××镇××路无号盛世商贸城B幢B1101房（产权证号封06××97）和位于江口××××号（盛世商贸城）B幢B1302房（产权证号封06××15），查封期间为一年即从2019年4月2日至2020年4月1日止。 本院于2019年5月7日作出（2019）粤1225民初246号民事判决：一、原告钟国荣与被告封鹏翔房地产开发有限公司于2016年10月8日签订的《盛世商贸城认购书》（编号：0000209）无效。二、被告封鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，退还给原告钟国荣购房款274824元及利息（利息的计算办法：按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，其中20000元从2016年10月8日起计算至退清购房款之日止，254824元从2018年3月16日起计算至退清购房款之日止）。三、被告封鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告钟国荣房屋装修工程款50000元、材料款10000元，合共60000元。四、被告封鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告钟国荣损失192376.8元。五、驳回原告钟国荣的其他诉讼请求。一审判决后，双方当事人均未上诉，该判决于2019年6月5日发生法律效力。 后因被执行人封鹏翔房地产开发有限公司不按照（2019）粤1225民初246号民事判决履行义务，申请执行人钟国荣遂向本院申请强制执行。在本院执行过程中，案外人区雪玉于2020年2月26日向本院提出执行异议，请求：一、终止对座落于封开县××镇××路无号盛世商贸城B幢B1101房的强制执行；二、解除对座落于封开县××镇××路无号盛世商贸城B幢B1101房的司法查封行为。 本院认为，本案的焦点是以下几方面： 一、关于案外人区雪玉的异议主体是否适格的问题。 根据案外人区雪玉向本院提交的《身份证复印件》、《商品房买卖合同（现售）》、《广东增值税普通发票》、《转账明细》均能反映其自2017年3月起至2018年7月止，通过银行转账的方式共付款给被执行人封鹏翔房地产开发有限公司18万元涉案房屋的房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”中第一、二项的规定。 关于案外人对涉案房屋的权利能否排除执行的问题。本案中，区雪玉与鹏翔公司于2018年7月25日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定讼争房产归区雪玉所有，且在2018年11月30日区雪玉履行完付款义务后，区雪玉享有的是将涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权。从成立时间上看，钟国荣对鹏翔公司享有的债权是基于2019年6月5号生效的（2019）粤1225民初246号民事判决，而区雪玉的物权请求权成立在前，时间上具有优先性，且客观上不存在其与鹏翔公司故意通过以购买房产的形式逃避该笔债务的可能性。其次，从权利性质分析，区雪玉的权利是直接针对案涉房屋的物权，而钟国荣享有的是对鹏翔公司的债权，属于金钱债权，钟国荣的债权属于一般性的金钱债权，该债权形成并非针对涉案B1101房屋这一特定财产，涉案房屋只是作为鹏翔公司名下责任财产中的一处不动产。综上，相较于钟国荣的金钱债权，区雪玉享有的请求权具有优先性。 故，案外人区雪玉的异议主体资格符合法律规定，本院予以确认。 二、关于案外人区雪玉的执行异议应否成立的问题。 根据上述所知，案外人区雪玉与鹏翔公司于2018年7月25日签订《商品房买卖合同（现售）》，本院于2019年4月2日作出（2019）粤1225民初246号民事裁定查封涉案房产，案外人区雪玉的签订合同时间早于本院的查封时间；根据区雪玉提交的封不动产登记中心于2020年2月24日出具《查询答复》载明“1.查无区雪玉（身份证号码：）的土地及房屋登记资料。”，证明案外人区雪玉名下在封辖区内无居住房屋；根据《商品房买卖合同（现售）》约定涉案房屋总房款288000元，以及《转账明细》、《广东增值税普通发票》均证明区雪玉已支付超过总房款288000元的百分之五十，因其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 一、在封开县人民法院（2019）粤1225执261号执行案中，不得执行被执行人封开县鹏翔房地产开发有限公司名下的位于封开县江口镇封州一路无号盛世商贸城B幢B1101房； 二、解除封开县人民法院（2019）粤1225民初246号民事裁定对被执行人封开县鹏翔房地产开发有限公司名下的位于封开县江口镇封州一路无号盛世商贸城B幢B1101房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  洪木清 审判员  潘启智 审判员  袁武衡 二〇二〇年三月十日 法官助理兰泽宇 书记员蒙天照