江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1565号 原告：徐可，女，1981年10月24日生，汉族，住无锡市新吴区。 原告：郝大权，男，1979年4月2日生，汉族，住无锡市新吴区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈亚富,江苏月朗律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：薛桂明，男，1960年2月1日生，汉族，住东台市。 被告：陈富章，男，1969年6月8日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：高贵，江苏君谊律师事务所律师。 第三人：袁爱玲，女，1979年9月14日生，汉族，住泰州市医药高新区。 第三人：孙勇，男，1976年3月8日生，汉族，住泰州市医药高新区。 上述两第三人共同委托诉讼代理人：肖奇悦，江苏君谊律师事务所律师。 原告徐可、郝大权与被告陈富章、第三人袁爱玲、孙勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐可、郝大权及两原告共同委托诉讼代理人陈亚富、薛桂明，被告陈富章及其委托诉讼代理人高贵，第三人孙勇及两第三人共同委托诉讼代理人肖奇悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐可、郝大权向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告间于2018年10月1日签订的租赁合同无效，第三人袁爱玲与郝大权于2018年10月1日签订的转让协议无效。2、依法判令被告返还原告租金130000元、水电费押金2000元，赔偿原告设计装潢费50000元。3、判令第三人返还原告转让费100000元，被告承担连带责任；并判令被告和第三人共同赔偿原告的经济损失100000元。4、诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：两原告及两第三人分别各系夫妻关系，被告系泰州市海陵区春晖路南京理工大学泰州科技学院东门对面联排商铺出租人，第三人系其联排商铺中第15、16间商铺的原承租人，以承租的商铺从事餐饮经营。2018年9月期间，原告通过第三人发布的房屋转租广告联系到第三人及被告。后上述三方经协商一致，第三人提前终止与被告的租赁合同，由原告接收商铺用于经营。为此，第三人与原告签订《转让协议》一份，约定第三人将在该商铺用于经营的设备及用具、技术等转让给原告，原告支付第三人转让费100000元。同时，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告从2018年10月1日起承租原第三人使用的商铺，租金为每年130000元等事项。对此，原告按上述约定，分别向第三人支付了转让费100000元，向被告支付了租金130000元。另原告因经营需要，还向有关食品供应商支付了加盟费100000元。但原告刚接收上述商铺进行装修的过程中，其左邻右舍就告知该商铺所处地段因城改将予拆迁，原告对此分别向被告及第三人核实，两方均答复为此地并无拆迁之事。另原告为办理营业执照，发现该商铺也无产权手续，无法办理执照，导致原告却无法按原计划经营。且过后不久，拆迁工作人员进入上述商铺区域就拆迁工作进行动员，周边商铺也陆续关门撤场，原告所租赁的商铺也无法再行经营。因起初被告及第三人与原告在协商受让第三人资产及承租商铺时，均对原告隐瞒了商铺系违章建筑以及商铺区域将予拆迁等事实，以致造成原告严重的经济损失。对此，原告告知被告解除租赁合同，但双方就原告损失的赔偿事宜未能协商达成一致，而第三人更是避而不见。现原告无奈，特具状起诉，恳请人民法院依法判令如前所请。 被告陈富章辩称，原、被告签订的合同有效，原告要求退还部分租金没有事实和法律依据。陈富章系涉案房屋所有权人，其有权将房屋出租收取租赁使用费，另涉案房屋是原告从第三人处转租，第三人已经营多年，没有因房屋手续问题导致第三人无法正常经营的情形，原告与第三人从事的是同一生意，故不可能出现原告称的导致其无法经营的情形。据被告代理人去城管部门了解，当时城管部门划定了一个便民疏导点，本案涉案房屋可以说是在政府相关部门许可后出租，出租自然要收取租金。退一步讲，如果法院认定租赁合同无效，但原告已实际使用了涉案房屋，按物权法的规定也应支付使用费，本案房屋使用费就是租金。综上请求驳回原告对被告的各项诉讼请求。 第三人袁爱玲、孙勇共同述称，认可被告的答辩意见，另，本案系租赁合同纠纷，原告诉请中要求确认转让合同无效，系另一种法律关系，不应在同一案件中一并处理。且转让合同符合法律规定，合法有效，原告与第三人签订合同前对房屋所有权清楚、明白，转让合同已经转让完毕，原告也经营了一段时间，现主张合同无效，有悖诚实信用原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 两原告系夫妻关系。2018年9月28日，原告向被告支付店铺租用定金人民币10000元。2018年10月1日，被告陈富章（甲方）与原告徐可（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于泰州市海陵区南京理工大学泰州科技学院东门第15、16间的房产出租给乙方使用，租期一年，从2018年10月1日至2019年10月1日，年租金130000元，乙方必须缴纳2000元水电费押金。2018年10月3日，原告徐可向被告支付人民币122000元。 2018年10月1日，原告郝大权（乙方）与第三人袁爱玲（甲方）签订转让协议，约定：1、甲方将烤肉饭技术包括原料供应渠道、制作整套工序及配料配方完整转让给乙方，保证乙方学会并可独立操作；2、甲方将南京理工大学泰州科技学院东门第15、16间商铺内所有存留物件无条件与房屋一起转让给乙方，上述物品包括空调两台、全套桌椅、快餐车设备等；3、甲方将烤肉设备两台（烤肉机）、外接棚架一套无偿赠予乙方；4、上述转让费合计人民币100000元，乙方先付定金50000元，剩余50000元在1-3项完成后即支付给甲方。转让协议签订前后，原告共向第三人支付转让费共计人民币99999.90元。 上述协议签订后，原告对房屋进行了装修。案涉房屋未取得建设规划许可证，原告未能领取营业执照。后案涉房屋所处地块面临搬迁，泰州市恒业房地产评估咨询有限公司对案涉两间房屋的装饰装潢及附着物价格进行评估，评估价格为人民币56487元。 本案审理过程中，原告陈述，签订合同后，系被告将房屋钥匙交付原告，原告发现没有产权证无法领取营业执照，遂与被告协商后于2019年2月将钥匙交付给被告本人了。被告陈述交钥匙系2019年5月，系为了开门测量房屋面积，但里面物品没有腾空，被告通知原告腾空房屋，但原告一直未予腾空。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。被告陈富章出租的涉案房屋无规划亦无其他审批手续，应当认定租赁合同无效。双方租赁合同虽无效，但原告实际占用了涉案房屋，故原告应支付占用期间的占有使用费。关于占用期间，原告陈述于2019年2月将钥匙交与被告，但原告未能提供在此时交付钥匙的证据，且被告对此不予认可，故本院对原告的该陈述不予采信。被告自认原告于2019年5月交付钥匙，此为被告所作的对自己不利的陈述，且原告没有证据推翻该陈述，本院对该陈述予以采信，并据此确认原告支付占有使用费的期间为2018年10月1日至2019年4月30日。考虑到原告虽占用涉案房屋，但因涉案房屋的营业执照一直未能办理，原告并未实际将涉案房屋用于经营，故对其应支付的占有使用费由法院根据双方合同约定的租金标准酌情确定为人民币22750元。由于原告已支付一年的租金人民币130000元，对于多出的部分计人民币107250元，被告应予以退还。被告收取的水电费押金人民币2000元，亦应退还。关于原告主张的设计装潢费，原告已提供了收据、装修价格明细等证据初步证明原告对案涉房屋进行了装修，现合同未能继续履行，原告因装修支出的费用属于原告因合同无效造成的损失，应当根据原、被告的过错程度由双方分担。因被告陈富章在明知涉案房屋无相应审批手续且无法领取营业执照的情况下，仍将房屋出租给原告进行装修并用于经营，导致原告未能使用涉案房屋进行经营，被告应对此承担主要责任。被告抗辩其已告知原告案涉房屋无法领取营业执照，未有证据证明，本院对该辩解不予采信。原告作为从事经营活动的经营者，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案房屋是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并进行装修，其自身亦存在一定的过错，应承担次要责任。法院根据诚信原则，考虑到双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由被告承担70%的责任，由原告承担30%的责任。关于装修费数额的认定，原告依据其提供的收据及装修价格明细主张装修费50000元，该数额低于搬迁时评估公司评估确定的价格，本院对原告主张的装修费50000元予以认定，被告应赔偿原告该部分损失35000元。被告辩称原告应举证证明评估报告中的哪些项目系原告装修，在原告已举证证明其已对房屋进行装修的前提下，要求原告进一步举证装修了哪些项目，未免苛刻，被告如欲主张有部分项目系被告装修，被告应承担举证责任。原告主张其与相关客户签约，但因合同未能履行造成损失100000元，原告仅提供了加盟合作协议、金额为33400元的发票一张及金额共计为46600元的收据两张，至于协议是否已终止、原告是否承担了相应责任、原告所支付的款项能否退还、有无退还，原告均未提供证据予以佐证，故在现有证据情况下，原告主张该100000元损失，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的关于转让协议的相关诉讼请求，包括确认转让协议无效、要求第三人返还转让费100000元，由于该部分诉讼请求系转让协议所致，与本案的租赁合同关系并非同一法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告徐可与被告陈富章于2018年10月1日签订的房屋租赁合同无效。 二、被告陈富章于本判决生效之日起十日内返还原告徐可、郝大权租金107250元、水电费押金2000元，并赔偿原告徐可、郝大权装修损失35000元，以上合计人民币144250元。 三、驳回原告徐可、郝大权的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币6250元，由原告徐可、郝大权共同负担3065元、被告陈富章负担3185元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币6250元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  张 俊 人民陪审员  吉桃林 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  王 莉