福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初8808号 原告：林明辉，男，1979年5月26日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：陈文贤，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨朝玮，福建联合信实律师事务所律师。 被告：周文锋，男，1983年1月12日出生，汉族，住福建省德化县。 原告林明辉与被告周文锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林明辉的委托诉讼代理人陈文贤到庭参加诉讼。被告周文锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林明辉向本院提出诉讼请求：1．解除林明辉与周文锋的租赁关系；2．周文锋将厦门市湖里区店面腾空交还林明辉；3．周文锋向林明辉支付房屋租金101066元（按每季度12590元的标准，自2017年12月1日起计至2019年11月27日）及占有使用费（按每季度12590元的标准，自2019年11月28日起计至实际腾退房屋之日止），并支付违约金［以103166元（2017年12月1日至2019年11月27日的租金101066元＋2019年11月28日至2019年12月16日的占有使用费2100元＝103166元）为基数，按月2%的标准，自2019年12月16日起计至实际还款之日止］。事实与理由：厦门市海勃建设发展有限公司将其名下址于园山南路280号房屋出租给林明辉，双方约定租赁期限自2012年8月15日起至2022年8月15日止，租赁期间林明辉可以转租。2014年11月25日，林明辉与周文锋签订《租赁合同》，合同约定：出租方林明辉；承租方周文锋；第一条：出租房屋位于园山南路280号，面积约39.98平方米，租赁期为2年，即从2014年11月1日起至2016年11月1日止，每季租金税后12590元，租金付款方式为季付，应在每月出租日期的前10天付清，承租方应交押金人民币贰仟元整，合同终止时扣除承租方应支付的费用后按实无息退还；第九条：1、租赁之任何一方租赁期间内因故违约导致合同无法履行，应提前一个月通知守约方，合同解除后违约方支付一个月的租金给守约方，作为违约赔偿金。2、承租方未按时交纳合同约定的各项费用，逾期每日按1.5%支付滞纳金。逾期超过一月，出租方有权终止合同并追回承租方欠缴的全部款项及滞纳金。合同签订后，林明辉依约全面、真实地履行了合同义务。在前述租期到期后，林明辉、周文锋未再续签《租赁合同》，周文锋继续占用使用该房屋，并按原《租赁合同》约定每季度12590元的标准向林明辉支付租金；但自2017年12月1日起，周文锋便开始不支付租金。为此，林明辉多次向被告催收租金，周文锋始终拒绝支付到期租金，致使合同目的无法实现，租赁关系应予解除。 周文锋未作答辩。 林明辉绕诉讼请求依法提交了《情况说明》、《厦门市土地房屋权证》、《租赁合同》因周文锋未到庭质证，视为其对抗辩权利的放弃，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1．厦门市海勃建设发展有限公司将其名下址于园山南路280号房屋出租给林明辉，租赁期限自2012年8月15日起至2022年8月15日止，租赁期间厦门市渤海建设发展有限公司同意林明辉转租该房产。2.2014年11月25日，林明辉与周文锋签订《租赁合同》，载明：“出租方：林明辉；承租方：周文锋；出租房所出租的房屋位于园山南路280号，面积约39.98平方米，租赁期为贰年，即从2014年11月1日起至2016年11月1日止，每季租金税后壹万贰仟伍佰玖拾元，￥12,590元，租金付款方式为季付，应在每月出租日期的前10天付清，承租方应交押金人民币贰仟元整，合同终止时扣除承租方应支付的费用后按实无息退还；租赁之任何一方租赁期间内因故违约导致合同无法履行，应提前一个月通知守约方，合同解除后违约方支付一个月的租金给守约方，作为违约赔偿金；承租方未按时交纳合同约定的各项费用，逾期每日按1.5%支付滞纳金。逾期超过一月，出租方有权终止合同并追回承租方欠缴的全部款项及滞纳金”。3.2016年11月1日《租赁合同》到期后，林明辉、周文锋未续签《租赁合同》。 庭审过程中，1．林明辉自认周文锋于2014年11月25日向林明辉支付押金2000元，要求用押金2000元冲抵违约金，但《租赁合同》未约定押金处理条款；2．林明辉称，自合同期限届满起至2017年11月30日期间，周文锋按原《租赁合同》约定的每季度12,590元向林明辉支付了租金；3．林明辉陈述，《租赁合同》约定的“滞纳金”实际上系“违约金”。 本院认为，林明辉与周文锋签订的《租赁合同》系双方在协商一致的基础上达成的，意思表示真实，且未违反相关法律和行政法规的规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行合同义务。双方签订的租赁合同于2016年11月1日到期，后周文锋继续使用租赁物，林明辉没有提出异议，原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。林明辉可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知周文锋。故林明辉与周文锋的《租赁合同》于起诉状送达之日即2019年11月28日解除，现林明辉要求周文锋将厦门市湖里区店面腾空交还，本院予以支持。因《租赁合同》已解除，故林明辉主张周文锋支付占有使用费（按每季度12590元的标准，自2019年11月28日起计至实际腾退房屋之日止），于法有据，本院予以支持。林明辉主张的周文锋应支付的自2017年12月1日至2019年11月27日的租金应为100342.3元（12590元／季度×7.97＝100342.3元），因周文锋未按合同约定的时间支付租金，林明辉要求周文锋支付租金100342.3元，具有事实及法律依据，本院予以支持，林明辉诉求中超出部分，本院不予支持。林明辉未举证证明因周文锋逾期支付租金所造成的实际损失，其主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以支持，即违约金以100342.3元（2017年12月1日至2019年11月27日的租金）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年12月16日起计至实际还款之日止，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。林明辉要求周文锋支付2019年11月28日至2019年12月17日的占有使用费的违约金，因于法无据，本院不予支持。林明辉要求将已经收取的押金2000元冲抵违约金，本院依法予以准许。周文锋经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认林明辉、周文锋于2014年11月25日签订的《租赁合同》于2019年11月28日解除； 二、周文锋于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区店面腾空交还林明辉； 三、周文锋于本判决生效之日起十日内支付林明辉2017年12月1日至2019年11月27日的租金100,342.3元； 四、周文锋于本判决生效之日起十日内支付林明辉占有使用费（按每季度12,590元的标准，自2019年11月28日起计至实际腾退房屋之日止）； 五、周文锋于本判决生效之日起十日内支付林明辉违约金（以100,342.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年12月16日起计至实际还款之日止，但应扣除押金2000元）； 六、驳回林明辉的其他诉讼请求。 如果周文锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2118.6元，由林明辉负担118.6元，由周文锋负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  苏天胜 人民陪审员  杨静芳 人民陪审员  杨红霞 二〇二〇年三月二日 书 记 员  曾靖贻 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。