中华人民共和国 福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3497号 原告：侯瑞娟，女，1953年4月8日出生，美国籍，住，现住福建省福州市仓山区。美国公民证件号码：36536818。 委托诉讼代理人：李柱强、王晓程，福建闽天律师事务所执业律师。 被告：福州永仁房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区达道路137号德盛花园AB座401。统一社会信用代码：91350100MA2XN9KH7A。 法定代表人：林钦明，职务董事。 委托诉讼代理人：陈嘉倩，公司职工。 原告侯瑞娟与被告福州永仁房地产有限公司（以下简称“永仁公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯瑞娟的委托诉讼代理人李柱强、王晓程与被告永仁公司的委托诉讼代理人陈嘉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯瑞娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2010年8月9日签订的《协议书（购房预约书）》；2.判令被告向原告返还购房款571,446元；3.判令被告向原告支付利息损失，利息以571,446元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，自2010年8月9日起计至被告还清购房款之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年，被告以其名下位于福州市达道路台江制镜厂西侧（“德盛花园”一期）5480平方米的部分土地使用权为福建良康企业集团公司向中国工商银行福州晋安支行9,500,000元贷款提供连带责任担保。后因福建良康企业集团公司无法偿还上述贷款发生纠纷，福州市中级人民法院经审理作出（1997）榕经初字第247号民事判决，确认了相关债权和上述抵押物的优先受偿权。2008年，中国工商银行福州晋安支行将上述债权转让给中国长城资产管理公司。2010年6月17日，韩细珠从中国长城资产管理公司处购买了上述债权。同年8月9日，韩细珠与被告签订《债务和解协议》，确认被告尚欠韩细珠债务本金9,500,000元及利息未归还，被告以其开发的“德盛花园C座”项目两套面积各为38平方米房产作价1,210,000元和另行分期付款1000万元来偿还韩细珠，协议明确在“德盛花园C座”可以在市房地产交易登记中心办理合同备案手续后，被告应为韩细珠办理该合同的登记备案手续。同日，被告依约与韩细珠指定的侯瑞娟、林立华（另案起诉）分别签订《协议书（购房预约书）》，其中原告署名的协议约定，由原告向被告预约购买德盛花园C座商住楼3层308＃单元，建筑面积约35.94平方米，单价15000元／平方米。原告于签约当日将预约首付款605,000元支付给被告（即以德盛花园C座商住楼3层308#、314＃购房款共计1,210,000元折抵上述《债务和解协议》约定的1,210,000元）。2011年7月29日，韩细珠与被告永仁公司、案外人陈密签订《补充协议（一）》，被告和陈密再次承诺按《债务和解协议》第二条第二款约定履行，在本协议签订后与韩细珠指定的第三人（即原告和林立华）签订《商品房买卖合同》。2015年11月4日原告和林立华接到被告通知，要求原告将购买房产的尾款结清，并承诺一年内为原告办理相关房产登记。原告和林立华于2015年11月13日通过银行转账方式将德盛花园C座商住楼3层房号308单元和314单元两户余款共计89,030元支付给被告。但被告承诺原告办理相关房产登记的时间已过，却迟迟无法为原告办理相关房产登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告签订的《协议书（购房预约书）》是合法有效的商品房买卖合同，被告不履行合同约定义务，严重损害了原告的合法权益。现因讼争房屋至今未能办理产权初始登记，故原告诉请要求解除与被告之间签订的认购协议，并要求被告返还原告已支付的购房款。 被告永仁公司辩称，原、被告签订的购房预约协议的时间是2010年8月9日，至今已近十年。在此期间被告几经股东与法定代表人的变更，双方之间的权利义务已经成为历史遗留问题。被告对原告所陈述的事实及证据均不持异议，但依照法律规定，原告的诉请已经超过诉讼时效，且原告未举证证明本案存在诉讼时效中断或中止的事由，原告已经丧失胜诉权，故请求法院依照法律规定裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：1996年2月，福建良康企业集团公司与中国工商银行福州晋安支行签订一份抵押借款合同，约定中国工商银行福州晋安支行在1800万元额度内向福建良康企业集团公司提供流动资金贷款，被告永仁公司以其名下位于福州市达道路台江制镜厂西侧（“德盛花园”一期）5480平方米的土地使用权设定抵押。后双方发生纠纷，福州市中级人民法院经审理作出（1997）榕经初字第247号民事判决，福建良康企业集团公司应当偿付中国工商银行福州晋安支行借款本金950万元及相应利息，中国工商银行福州晋安支行以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。2008年，中国工商银行福州晋安支行将上述债权转让给中国长城资产管理公司。2010年6月17日，案外人韩细珠与中国长城资产管理公司签订《债权转让协议》，约定中国长城资产管理公司将上述债权转让给韩细珠，截至基准日的本息合计为18173800.44元。同年8月9日，韩细珠（甲方）与被告永仁公司（乙方）签订《债务和解协议》，约定：“双方确认乙方积欠甲方历史债务本金人民币玖佰伍拾万元及利息，以上本息以人民币壹仟零柒拾壹万元（¥1071万元）达成和解，并按如下方式返还甲方：1.2010年8月9日前乙方一次性支付定金人民币伍拾万元给甲方；2.2010年8月15日前，签订《商品房买卖合同》，乙方以其开发的“德盛花园Ｃ座”项目两套面积各为38平方米的房产作价人民币121万元返还甲方。在“德盛花园Ｃ座”可以在市房地产交易登记中心办理合同备案手续后，乙方应为甲方办理该合同的登记备案手续。……”同日，被告永仁公司（甲方）与韩细珠指定的购房人，即原告侯瑞娟（乙方）订立《协议书（购房预约书）》，约定：乙方向甲方预约购买福州市，建筑面积35.94平方米，单价15000元／平方米，计伍拾柒万壹仟肆佰肆拾陆元（¥571446元）。协议书载明：“建筑楼层三楼北向，含公摊面积38㎡，约¥605000元，计陆拾万伍仟元整，款已付清”。2011年7月29日，韩细珠与被告永仁公司、案外人陈密签订《补充协议（一）》，被告承诺按《债务和解协议》第二条第二款约定履行，在该协议签订后与韩细珠指定的原告签订《商品房买卖合同》。2015年2月27日，原告委托案外人肖江北向被告提出提前交房申请，理由为购房时间较长、办理房产证亦尚需时间，被告同意并加盖公章，确定交房时间为2015年12月31日。2015年11月13日，原告向被告支付购房差价89030元，被告向原告出具了《收款收据》。 另查，讼争房屋目前尚未办理初始登记。现双方为此发生争议诉至本院，请求判如所请。 诉讼中原告陈述，其与配偶林立华分别与被告签订购房预约书，其中林立华购买德盛花园C座商住楼3层房号314#，预付购房款也为605,000元；结算时本案合同项下308单元实际面积为35.94㎡，实际应付购房款为571,446元，314单元实际面积为45.76㎡，实际应付购房款为727,584元，两套房产共计应补购房款89030元，该款项由原告一次性支付；目前该房屋由他人使用。被告陈述，永仁公司几经易手，目前公司股东并不知晓与韩细珠之间的债权债务关系如何了结。 本院认为，原告侯瑞娟与被告永仁公司签订的《协议书（购房预约书）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行义务。被告收取原告的购房款后未依约于2015年12月31日向原告交付房屋，且目前该房屋已由他人使用，亦不能办理产权，故其逾期交房的行为构成违约。就被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，合同解除权为形成权，依法不适用诉讼时效，其抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。现原告作为守约方，以被告迟延履行为由行使法定解除权于法有据，本院予以采纳，确认原、被告双方签订的《协议书（购房预约书）》于2019年8月1日解除。合同解除后，被告应当返还原告购房款571,446元。原告诉请的资金占用期间利息可按银行同类贷款利率计算，自2019年8月1日起计至被告还清购房款之日止。原告诉请超过本院确认的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、原告侯瑞娟与被告福州永仁房地产有限公司签订的《协议书（购房预约书）》于2019年8月1日解除； 二、被告福州永仁房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告侯瑞娟购房款571,446元及利息（利息按银行同类贷款利率计算，自2019年8月1日起计至被告还清全部欠款之日止）； 三、驳回原告侯瑞娟的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9514元，由被告福州永仁房地产有限公司负担。 如不服本判决，原告侯瑞娟可在判决书送达之日起三十日内、被告福州永仁房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 杨 静 人民陪审员 郑 冲 人民陪审员 江秀平 二〇二〇年三月三十日 书 记 员 林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条…… 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。