上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23929号原告(反诉被告)：袁庆，男，1980年8月9日出生，汉族，住上海徐汇区大木桥路XX弄XXXX室。被告(反诉原告)：王永红，男，1971年2月2日出生，汉族，住上海徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室。原告袁庆与被告王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告袁庆、被告王永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金5,000元;2.判令被告赔偿原告装修损坏5,000元(主要是地板，目前还未维修，是预估的费用);3.判令被告赔偿原告经营损失37,550元。事实和理由：原告与被告于2018年6月10日在和润不动产处签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，合同约定房屋租赁期自2018年7月1日至2022年6月30日，租金为每月5,000元。自从2019年1月开始被告不再支付房租，并委托和润不动产将原告房屋挂牌出租。2019年6月10日，原告在和润不动产处取得被告提供的房屋钥匙,并被被告知解除租赁合同。之后原告重新在房产中介处挂牌出租房屋，原告新的房屋租赁合同起始于2019年8月1日，每月租金5,100元，中介费2,550元。原告认为，被告提前退租构成违约，应当承担违约责任，向原告支付一个月的违约金5,000元，并且赔偿原告的2019年1月至7月的经营损失35,000元、新房屋租赁合同的中介费2,550元、地板划伤等物损5,000元。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。王永红辩称，不同意原告的诉讼请求。因为房屋使用当中存在煤气灶火力较小、油烟机功能丧失、石膏线脱落、热水器水量偏小等问题影响被告正常使用涉案房屋，所以被告才要求解除合同。2019年1月9日，被告通过微信向原告发送了解除函，房屋租赁合同已于当日解除。租金支付至2018年12月31日，但是2019年1月9日之前的租金用押金抵扣。微信中原告明确合同解除事宜由中介处理，2019年1月9日在中介的见证下被告向中介交还了房屋。基于此，被告提出反诉请求。王永红提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告押金3,500元(已扣除2019年1月1日至2019年1月9日租金)；2.判令反诉被告返还反诉原告添置的空调、淋浴套装以及台盆龙头或支付抵充款3,693元;3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金5,000元;4.判令被告承担原告的精神损失补偿费20,000元;5.判令被告当面向原告道歉。审理中，反诉原告明确第二项诉请为要求反诉被告支付添置物品的抵充款，并撤回第四项和第五项的诉讼请求。事实和理由：反诉原、被告于2018年6月10日签订涉案房屋的房屋租赁合同。因涉案房屋设施、设备存在严重问题导致反诉原告无法正常使用，多次交涉未果。2019年1月9日，反诉原告发送“关于房屋租赁合同解约的函”给反诉被告，该函明确，由于反诉被告的原因，合同即日解除。故反诉原告提起上述反诉诉请。袁庆辩称，押金退还的前提是法院支持反诉被告的违约及赔偿请求。不同意返还添置设备的费用，反诉原告搬走时没有带走视为违约补偿赠与反诉被告了，现在由下家租客在使用，抵偿款也不同意支付。违约金不同意支付，反诉被告没有违约。本院认定事实如下：2018年6月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，居间方上海和润房地产经纪事务所(以下简称和润不动产)亦盖章确认。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。租赁期限自2018年7月1日至2022年6月30日止。该房屋月租金为5,000元，支付租金的方式为押一付三。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照违约责任条款的约定向守约方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失及违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了押金5,000元，并支付房租至2018年12月31日。2018年7月至2019年1月间，被告因为煤气灶点不着火、拖排油烟机漏油以及出水过小的问题多次向原告反映，原告自行或委托他人上门修理、清洗，但被告认为问题仍然存在。2019年1月5日，被告微信原告“房子我们不再租下去了。”原告回复“怎么了，后来水管的事情，物业来看了吗？”被告回复“没有，我倒是又问了物业，他们说是室内水管的问题，因为阳台是正常的。水量太小带来的问题真是不小，特别是洗澡时太冷……”双方电话沟通约定1月6日见面协商。1月6日，原告微信“我昨天和中介说了，她会和你联系，后续都让中介来做……解约赔偿的事情都要中介处理的”后下午双方碰了面。当日晚上，被告微信原告“不管怎样，都是要协商、配合的，这一点上我要说对不起！准备明天把房子再整理一下、拍照、挂出去。厅里缺台电视机，我过来拉原来那台吧，你什么时间方便？”原告回复“电视租出去我会找时间送过来，最近我不大方便，东西在崇明”原告回复“别等租出去啦，来看房的看不到厅里的电视机，估计心里多少有点不踏实。尽可能早点送过来，实在没空我也可以抽空去崇明取。另外增压泵也要尽快装上，说不定能改善一下。”原告回复“你可以去崇明我爸妈那里取。房租这几天你还得给我”。2019年1月9日，被告通过微信向原告发送《解约函》及《费用说明》、水表、电表、煤气表读数图片，《解约函》的文章标题为《关于房屋租赁合同解约的函》，内容主要为：“入住后发现该房屋设施和设备存在严重问题。包括煤气灶左边灶头点不着火、右边灶头点火不顺畅；自来水水量过小、脱排油烟机无法正常脱排油烟和热气、滴油以及运转产生刺耳异响；南阳台漏水、石膏线和墙体由裂缝，存在掉落危险。以上问题严重影响被告正常生活，多次沟通，但是原告没有任何实质性的相应措施，问题没有解决。鉴于此，被告决定与原告解除合同，解除日期为2019年1月9日。解除合同后2019年1月1日至8日的租金从押金中扣除，押金剩余部分返还。被告添置的空调、淋浴龙头和花洒、洗漱台水龙头免费留给原告。水电煤气等费用另附说明。居间方已经对房屋内设备和物品进行了清点。该房屋钥匙中的一套已由居间方接收，另两套从该房屋所配备的信箱投入口放入其中。本函以微信信息或微信文件的形式发出，一旦发出即为有效。”被告表示其2019年1月9日向中介交还房屋，钥匙一套给了中介，另外两套留在了原告信箱里，但未当面告知原告，仅在微信解约函里表示并告知中介钥匙的情况。原告表示2019年1月9日收到该微信文件，但是没有点开查看文件具体内容，也未收到中介的解约通知或取钥匙通知。2019年5月11日，原告微信被告“房子租出去了吗？”被告没有回复。2019年6月10日，原告通过和润不动产拿到《关于房屋租赁合同解约的函》及二把钥匙。被告表示中介6月10日突然联系说房东需要一份新的解约函，因原先微信发送的找不到了，现原告要重新出租房屋需要书面解约函，并保证对被告没有影响，被告才将微信发送的解约函(内容与1月9日发送的一致)打印一份给中介。原告称其于2019年8月将涉案房屋重新出租给他人使用，并提供租赁合同一份。审理中，原告表示，2019年1月6日，被告向原告提出提前退租，当时原告表示可以提前解约，但前提是被告要为原告找到新租客且重新出租前的租金仍要支付，被告交给中介一套钥匙原告对此知情，系为方便被告挂牌重新出租。对此，被告表示，原告同意合同提前解除且在微信中也表示交给中介处理，被告最初确有为原告重新出租的意思，但原告并不配合提供电视机、增压泵等设备，双方未就被告为原告重新出租达成一致，被告也未再为原告挂牌出租。嗣后被告基于房屋无法正常使用于2019年1月9日提出解除合同并将房屋交接给中介。被告后续租金没有交，原告也未进行催讨；原告突然于2019年5月询问房屋出租事宜属于碰瓷。庭审中，原告明确第三项诉请主张的经营损失是指重新出租的中介费损失以及7个月房屋空置的损失，但在庭后表示房屋空置损失是指2019年1月至6月10日期间的租金损失，以及自6月10日起至7月30日止的房屋空置损失和再次出租的中介费损失。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、《关于房屋租赁合同解约的函》等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。原告提供中介公司的佣金收据，拟证明原告在2019年8月1日才将涉案房屋重新出租，并为此支付了佣金2,550元；被告对上述证据关联性不认可。本院认为，佣金收据的落款时间是2016年，无法证明与本案的关联性，故对佣金发票的证明力不予认可。原告还提供地板照片若干，拟证明地板在被告使用过程中被刮坏；被告不认可该证据，并表示涉案房屋出租给被告时，地板就是这样状态的。本院认为，地板照片无拍摄时间且无其他证据佐证情况下难以认定系被告在使用中人为损害了地板，故本院对该组证据的证明力不予认定。被告提供灶台、脱排油烟机、南阳台墙壁的照片一组，拟证明涉案房屋存在问题影响被告正常使用，原告对该组照片真实性认可，但认为这些问题不构成安全隐患和影响使用，灶台、脱排油烟机存在被告使用不当，原告曾上门查看维修，2019年1月协商时也曾提出为被告更换，但被告不同意，故对该组证据的真实性本院予以认定。本院认为，原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。从双方微信往来看，被告多次在微信中提出煤气灶点不着火、拖排油烟机漏油以及出水过小等问题，原告表示委托他人及物业上门查看、清洗或维修，但被告均表示无法解决问题，但上述问题均未达到房屋无法正常居住使用，租赁目的无法实现的程度。双方于2019年1月6日当面协商被告提出的提前退租事宜，从双方会面后的微信聊天记录看，双方就被告为原告重新寻找租客达成一致意见，原告则在微信中强调被告需支付其新租客找到前这几天的租金。结合双方当庭的陈述，本院对原告所称2019年1月6日双方协商一致讼争合同可提前解除，但附解除条件为被告为原告重新出租房屋的主张予以采纳。被告于2019年1月9日向原告发送解除函，因被告所述房屋内设施设备瑕疵及提供的相应证据尚不足以证明该瑕疵当然导致租赁目的无法实现，故被告并无单方解除权，该解除函即便已送达原告，并不发生解除的效力。嗣后，被告未按约为原告重新出租，而自行退租且并未与原告交接，有违诚实守信原则并构成违约，故对原告要求被告支付违约金5,000元的诉请，本院予以支持。在所附解除条件未成就的情况下，双方合同于2019年6月10日原告自中介处收回被告转交的房屋钥匙时解除。然，原告收到微信解除函及被告水电煤抄表图片，而称未打开仔细查看，有违常理。原告明知被告提出退租并将一套钥匙交付中介保管且多月未缴纳租金，却未主动催讨租金或积极询问重新出租事宜，也未及时收回房屋。原告上述行为系放任损失的扩大，故其对被告自行退租后造成的扩大的租金损失亦有过错。鉴于此，根据诚信及公平原则，综合双方的合同履行情况、违约情形、过错程度、原告的实际损失及被告将其添置的空调等设施设备赠与原告一节，本院酌情判定被告应向原告支付2019年1月1日至2019年6月10日期间的租金损失共计1.5万元。至于原告主张的2019年6月10日以后房屋空置费用以及中介费损失，缺乏依据，本院不予支持。关于地板损坏赔偿，原告未提供充分证据证明地板划痕形成的时间及系被告使用不当所致，该修复费用在庭审时也未实际发生，故原告要求赔偿装修损失的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于押金，原告已收回房屋，根据合同约定，押金应予返还。关于被告添置物品的抵充款，被告在发给原告的解约函中，已明确同意放弃添置物品，免费留给原告，系赠与的意思表示，现添置了物品的房屋已被原告收回，赠与行为已完成，被告再要求原告支付相关物品抵充款，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王永红于本判决生效之日起十日内支付袁庆违约金5,000元；二、王永红于本判决生效之日起十日内支付袁庆2019年1月1日至2019年6月10日期间的租金损失共计15,000元;三、袁庆于本判决生效之日起十日内退还王永红租赁押金5,000元；四、驳回王永红的其余诉讼请求；五、驳回袁庆的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计495元，由袁庆负担287元，王永红负担208元；反诉案件受理费减半收取计52元，由王永红负担31元，袁庆负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年三月九日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。