湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3101民初31号 原告：彭蓉蓉，女，土家族，1965年12月25日出生，湖南省吉首市人，住吉首市文艺路吉星街市。 委托诉讼代理人：鲁荣，系原告彭蓉蓉丈夫 委托诉讼代理人：杜树谷，湖南湘州律师事务所律师 被告：田忠坤，男，土家族，1965年7月2日出生，湖南省永顺县人，住吉首市。 委托诉讼代理人：杨东兵，湖南民生律师事务所律师。 原告彭蓉蓉诉被告田忠坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员李绍成适用简易程序于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告彭蓉蓉及委托代理人鲁荣、杜树谷，被告田忠坤及委托代理人杨东兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院的诉讼请求：1.判令被告支付欠交的房屋租金48万元及逾期违约金，时间截止到2020年5月1日；2.判令被告给付已产生的房租增补费用11.25万元，停车场分摊费用9990元；违约金467800元计算到2019年12月30日止。3.本案诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2016年1月9日，彭蓉蓉、田忠坤经充分商议签订《房屋委托管理合同（酒店餐厅）》，合同载明：彭蓉蓉将云瑞大酒店一楼餐厅（宾馆接待大厅及约50平方米的早餐区除外）租给田忠坤经营，面积约700平方米，租期2016年5月1日至2022年10月30日止，房屋使用费46万元/年，第一年房屋使用费作彭蓉蓉参与田忠坤经营餐厅股份投资，第二年及以后的房屋使用费应在每年的5月1日前交纳，2017年10月30日后，市房产局调整租赁费时，田忠坤将承担增长部分的25%，田忠坤在车辆管理等方面按共同协商原则承担相应费用，田忠坤未按约定时间支付房屋使用费超20日，应向彭蓉蓉每日支付房屋使用费0.2%的违约金，超过30日彭蓉蓉有权无条件终止合同。 合同签订后，田忠坤随即经营餐厅，彭蓉蓉也依约参股了餐厅约20%，田忠坤依约将应付彭蓉蓉第一年房屋租金46万元折算成彭蓉蓉参股金后，彭蓉蓉还补足了10万元现金，一共56万元作为彭蓉蓉参股金。2016年5月1日田忠坤立下收据，载明收到彭蓉蓉合股资金56万元。 餐厅经营三年来，田忠坤并未按约定的每年度房屋租金在当年的5月1日前交纳，2019年8月16日双方特就已收租金进行对账，载明：从2017年6月12日到2019年8月16日止，田忠坤共交纳房屋使用费16笔85万元，对账后2019年9月19日又交了5万元，共计90万元，截止2020年5月1日共欠租金48万元。期间，市房产局相应房租增补的费用三年合计11.25万元（2017年10月30日—2018年9月30日应交2.5万元，2018年9月30日—2019年10月30日应交3.75万元，2019年10月30日—2020年10月30日应交5万元），依约停车场分摊费用三年合计9990元（2017年10月30日—2020年10月30日每年应交3330元）也没有缴纳。经多次催告无果，原告为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请支持其诉讼请求。 被告田忠坤辩称：1、针对诉讼请求租金48万元及违约金及房屋增补费用及停车费用，这两项都没有任何依据，原告诉请的48万元其中46万元的支付日期尚未记满，原告不得提前要求被告支付租金，期满时间2020年5月1日，另外的2万元租金，也不能由被告支付，且被告还多支付了租金，原告要返还被告租金。第一年的租金原告是以入股的形式交纳的，第二年、第三年的租金92万元，被告交了90万元，只有2万元的租金，2020年的租金46万元还没有到期，所以原告不能提前要求支付。房屋租赁的面积700平方米，其中包含了近30平米的门面原告租给“饿了吧”，收取的门面租金一年是5万元，原告提供的门面减少，所以被告的租金也应当相应的减少，被告交了90万元，应当扣除13万元，被告还多交了13万元租金，原告应当返还。原告诉请的违约金也不应当成立，原告没有按时按面积交付给被告所租赁的房屋，应当先承担被告的违约金，赔偿被告的损失，原告无权要求被告支付违约金。2、后面的两项诉讼请求也没有依据不能成立，原告诉请的房屋增补费用没有实际发生，所以不能够支付，是不是与房屋产权人约定了增补费用，是不是原告已经向房屋产权人缴纳了增补费用，这个费用是不能得到支持的。112500元的费用计算也不合理，被告承担的涨租费用只能按被告承租的费用，700除以4400平方米在乘以25%再乘以涨租费用就是这个计算方式。房产局每年涨租费用就是5万元，被告一年只能承担1900元，这个费用也是在原告提供了涨租费用后才能承担。停车场涨租费用，没有约定，而且这个是要经过双方协商，没有通过协商来提出这个诉请，是没有依据的，被告已经承担了46万元的高额租金，所以这个停车场的分担费用应当由原告自行承担，原告前两个诉讼请求都不能成立。事实及理由方面，租期是错误的，合同没有约定租期而是房屋使用期限。被告打的收条56万元在其他案件里面也陈述了，而且那个收条是在被告不自愿的情况下，要被告强行出具的。3、原告与被告签订的管理合同是无效合同，这份合同是采取了欺骗手段，而且损害了国家利益。以合法形式掩盖非法目的的合同，这个合同是房屋管理合同，而不带有任何租赁字样。这种方式可以不要房屋所有权人的同意，就可以转租出去了，而且可以逃避税费。既然是无效合同，原告诉请的事实和理由均不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，原告彭蓉蓉与被告田忠坤签订《房屋委托管理合同（酒店餐厅）》，合同约定：彭蓉蓉将其承租的产权属于吉首市房地产管理局的云瑞大酒店一楼餐厅（宾馆接待大厅及约50平方米的早餐区除外）租给田忠坤经营，面积约700平方米，租期2016年5月1日至2022年10月30日止，房屋使用费46万元/年；第一年房屋使用费作彭蓉蓉参与田忠坤经营餐厅股份投资；第二年及以后的房屋使用费应在每年的5月1日前交纳；2017年10月30日后，市房产局调整租赁费时，田忠坤将承担增长部分的25%；田忠坤在车辆管理等方面按共同协商原则承担相应费用；田忠坤未按约定时间支付房屋使用费超20日，应向彭蓉蓉每日支付房屋使用费0.2%的违约金，超过30日彭蓉蓉有权无条件终止合同。 合同签订后，田忠坤随即经营餐厅，彭蓉蓉也依约参股了餐厅约20%，并将田忠坤应交的第一年房屋租金46万元，另补足了10万元现金，一共56万元作为彭蓉蓉参股金。2016年5月1日田忠坤立下收到彭蓉蓉合股资金56万元的收据。 餐厅经营已进入第四个合同年度，田忠坤未按约定的每年度房屋租金在当年的5月1日前交纳。2019年8月16日经双方对账，从2017年6月12日至2019年8月16日止，田忠坤共交纳租金16笔共计85万元，对账后2019年9月19日又交了5万元，截止原告起诉前共交租金90万元。按约定，四个合同年度被告田忠坤应缴纳租金184万元（46万元/年×4年），抵减第一年46万元，及已缴纳的90万元，尚欠48万元。另外，市房产局按照《房地产宾馆大楼租赁补偿协议》约定从2017年11月1日起每年增加房租5万元及停车场使用费1万元，按照约定，被告田忠坤应承担增加租金的25%。上述欠款经原告多次催告无果，原告诉至我院。 上述事实，有《房屋委托管理合同》、《自然人投资合作协议》、收据及转账记录、对账清单、《房地产宾馆大楼租赁协议》《酒店房租催缴通知》等证据及当事人当庭陈述证实。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告签订的《房屋委托管理合同》是否有效；2、违约金如何承担；3、原告诉请被告支付的房租增补费用及停车场分摊费用能否支持。对于争议焦点一，本案原被告签订的《房屋委托管理合同》实质是房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。被告认为第四个合同年度的租金应该在2020年5月1日前交纳，尚未到缴纳时间。本院认为，根据双方签订的《房屋委托管理合同》，第一的年度2016年的租金应该是2016年5月1日前交纳，且原告也于当年将该年度租金46万元折抵参股金，依次推算，第四个合同年度应该于2019年5月1日前交纳，故被告关于第四个合同年度的租金应该在2020年5月1日前交纳的观点，本院不予支持。截止第四个合同年度，被告田忠坤尚欠原告房屋租金48万元，应当承担偿还责任；对于争议焦点二，原、被告合同约定在每个合同年度当年5月1日前支付当年租金，但实际履行过程中被告因为资金困难，采取的是分期付款方式支付租金，原告对此未提出异议，亦未向被告主张违约金，应视为原告默认对支付方式的更改，故对起诉日之前被告欠付租金的违约金，本院不予支持。对起诉日之后的违约金，原告主张按约定每天支付应交金额0.2%支付违约金，相当于年利率72%，明显高于国家保护的24%的年利率，本院调整为，按年利率24%支付所欠款项的违约金。对于争议焦点三，原、被告在合同中约定“2017年10月30日后，房屋产权人将对甲方租赁费作相应调整，乙方应承担增长部分的25%”，原告2017年11月1日-2018年10月31日增加租金5万元，2018年11月1日-2019年10月31日增加10万元，2019年11月1日-2020年10月31日增加15万元，则2017年11月1日-2020年5月1日增加的房租应该22.5万元（5万元+10万元+15万元÷2），按照约定被告田忠坤应承担25%，即5.625万元。原告主张被告支付停车场分摊费用9990元，因双方在合同中对停车场分摊费用没有约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告田忠坤于本判决生效后十日内支付原告彭蓉蓉截止2020年5月1日房屋租金48万元，并承担该款自2020年1月2日起至款项付清之日止按年利率24%计算的利息； 二、被告田忠坤于本判决生效后十日内支付原告彭蓉蓉截止2020年5月1日房租增补费5.625万元； 三、驳回原告彭蓉蓉的其他诉讼请求。 案件受理费9825元，减半收取4913元，由原告彭蓉蓉负担800元，由被告田忠坤负担4113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李绍成 二〇二〇年三月十六日 书记员  周姝君