广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26480号原告：郜澍，男，1989年3月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区**************，公民身份号码210************916。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏坤锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************（住所申报），统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。原告郜澍诉被告广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓丽、苏坤锋，被告的委托诉讼代理人刘艳平、吕方圆到庭参加了庭审。诉讼中，本院依职权进行调查取证，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《使用权益转让合同》于2019年2月22日解除；2.被告返还原告已支付的合同价款372200元及利息暂计10512.86元（以372200元为本金自2019年2月22日计至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告赔偿原告已支付的按揭服务费6972元、律师服务费500元的损失；4.被告支付原告违约金146440元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月7日，原告和被告签订《使用权益转让合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将佛山市南海区************星港国际广场E栋13A层01号国际单位（以下简称涉讼房屋）的使用权益转让给原告。原告按照约定支付了定金、首付款等款项，被告应按约定于同年12月31日前将涉讼房屋的使用权益交付给原告,但被告逾期仍未交付，应承担违约责任。被告辩称，一、原告未按涉讼合同的约定办理贷款，也未在贷款不成功的情形下更换付款方式支付剩余的款项，被告有权拒绝交付涉讼房屋。因原告未完成付款的义务，故原告是违约方，不享有合同的解除权，本案不存在解除合同的法定和约定事由，被告不同意解除涉讼合同。二、涉讼合同未能按约定时间履行，系原告未能及时提交材料办理银行贷款手续所致，原告具有过错。三、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭，本案的解除权期限已经于2019年6月28日届满。四、原告请求的贷款手续服务费用和法律服务费是案外人收取，被告不应承担返还款项的责任。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告工商信息打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.使用权益转让合同复印件1份。3.收款收据原件2份。证据2-3用以证明原被告双方签订《使用权益转让合同》，被告逾期交付超过180日，原告有权选择解除合同，要求被告退还合同款项并按总款项的20%支付违约金；原告已按约支付首付款；被告应安排原告提交贷款所需文件，负责原告的贷款工作。4.微信聊天记录打印件3份（当庭出示手机原始载体），用以证明被告负责原告的贷款事宜，原告一直向被告催促贷款事宜；原告于2019年2月22日向被告发出解除涉讼合同通知。5.收据原件1份。6.广东广大律师事务所收据原件2份。证据5-6用以证明原告支付了按揭服务费、律师服务费。7.电话录音及文字版复印件各1份，用以证明被告代办原告贷款后，只是告知贷款无法办理，但没有告知何种原因，从未通知原告补充贷款所需资料，也从未催促原告更换其他付款方式支付剩余款项。8.朱洁身份证复印件、户口卡原件各1份，用以证明朱洁为原告母亲。被告举证如下：1.使用权益转让意向书原件1份，用以证明原告没有在约定时间办理银行按揭手续导致原告至今未支付尾款是原告自身过错，被告有权在原告未支付完毕全部款项前拒绝交付涉讼房屋。2.建设工程规划许可证复印件2份、建设用地规划许可证、不动产权证书、竣工验收备案表、测绘报告复印件各1份，用以证明涉讼房屋符合竣工验收条件。3.员工离职物件移交清单复印件1份，用以证明黄晓明已于2019年2月27日离职。4.使用权益转让合同、楼款付款单、成交确认单、使用权益转让意向书、特殊申请变更单复印件各1份，收款收据复印件2份，用以证明案外人董忠才与被告签署了涉讼房屋的使用权益转让意向书及使用权益转让合同，后因其未能成功办理银行按揭贷款，将其认购的涉讼房屋资质转让给原告。诉讼中，本院向广州农村商业银行番禺支行发送调查函，该行向本院出具复函。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据4-7和被告提交的证据3-4，本院结合其他证据进行综合认定。原、被告双方对广州农村商业银行番禺支行的复函的真实性均无异议，本院确认其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：案外人董忠才（乙方）与被告（甲方）签订《使用权益转让意向书》，约定甲方将涉讼房屋的使用权益转让给甲方，转让价款为732200元，乙方付款方式为按揭，定金5万元于签订本意向书当天付清，首期款322200元（不含定金）于7天内付清，同时签订《使用权益转让合同》，剩余36万元办理按揭手续；等等。2017年3月16日，董忠才向被告支付了定金5万元。同年4月11日，董忠才与荔盈公司就涉讼房屋签订《使用权益转让合同》，并向荔盈公司支付了首期款322200元，被告就上述款项出具了收款收据。同日，广东广大律师事务所出具收据，载明收到星港城E栋楼盘E13A01、E13A22号房业主董忠才交来的律师费1000元。同年12月7日，董忠才签署《特殊申请变更单》，申请将涉讼房屋的业主更名为原告并更换收据，被告在该变更单加盖印章。2017年12月7日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订涉讼合同，合同第一条约定：涉讼房屋用地性质为商业用地，土地性质集体土地，为甲方与南海区大沥镇沙溪村沙溪股份合作经济社通过合作开发的方式取得40年的使用权（从2014年6月30日起计），并由甲方负责开发建设。甲方将涉讼房屋的使用权益转让给乙方，使用权益年限同甲方取得的使用权年限一致。第二条约定：转让价款732200元。乙方应于签订涉讼合同当日支付定金50000元和首期款322200元，并同意按照甲方工作安排提交贷款所需要的相关文件，配合银行办妥360000元的商业贷款手续。首付金额按银行审核确定标准多退少补（乙方的贷款申请由银行审批确定，如银行认为需要乙方增加首付款或不同意放贷，乙方须增加首付款或更换付款方式）。第三条约定：双方同意涉讼房屋经相关主管部门竣工验收合格后，甲方将使用权益交付给乙方；在乙方依照约定缴纳转让价款等前提下，甲方于2017年12月31日前，将使用权益交付给乙方；如乙方未能按照约定付清款项，使用权益交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。第六条约定：甲乙双方任一方无正当理由单方面解除或终止合同，应按总款项的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还；合同生效后且乙方已按照合同约定履行付款义务后，甲方未能如期交付的，每逾期一天，按乙方已付金额万分之二的标准向乙方支付违约金；逾期超过180日的，乙方有权选择解除合同，要求甲方退还合同款项并按本条第一款约定承担违约责任。双方并约定其他权利义务。同日，被告向原告出具收款收据，载明收到原告就涉讼房屋使用权转让的定金5万元及首期款322200元。同日，原告收到加盖广州市盛涂十咨询服务有限公司印章的收据，载明收到原告星港城E栋1322、1222、1201、1501、13A01服务费34860元。2018年4月，原告母亲朱洁通过微信向被告员工黄晓君询问贷款进程并请黄晓君帮忙要按揭公司负责人的电话，黄晓君称“按揭公司尚未答复，因按揭公司换了一批人，不清楚负责人是谁，交接事情有点乱，再去问一下。”2019年2月22日，原告母亲朱洁通过微信向被告员工黄晓明要求退房和退还贷款手续费，黄晓明称“你一直都没有做按揭，这个我得问问领导那边看看怎么样”并要求朱洁发送载明房号的收款收据。另查明，星港国际广场服饰中心（地块一）（地块二）工程于2019年2月13日通过联合验收。原告于2019年10月22日提起本案诉讼。庭审中，原告明确表示要求解除涉讼合同，不同意继续履行，被告表示不同意解除涉讼合同，要求双方继续履行。广州农村商业银行番禺支行向本院出具的复函内容为：荔盈公司关于其租赁物业项目与该行合作开展的贷款业务是个人消费贷款，并非楼宇按揭贷款。广州市资心按揭服务有限公司（以下称资心公司）是荔盈公司指定的贷款服务公司。2017年12月13日，资心公司将郜澍的贷款申请资料送达该行，申请贷款166万元，该行回复因人民银行规定个人消费贷款金额不得超过100万元，违反规定的申请不能受理，应调整申请金额，故将资料退回资心公司。该行未受理郜澍的贷款申请，后续也未接收过郜澍的贷款申请资料。该行与荔盈公司的合作协议于2018年10月19日到期，当天开始暂停受理相关贷款。被告陈述原告系委托资心公司向广州农村商业银行申请贷款。原告陈述其向被告租赁了包含涉讼房屋在内的五套房屋，主张每套房屋的按揭服务费损失为6972元（34860元/5）、律师费损失500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同约定原告就涉讼房屋的使用权益年限与被告取得的使用权年限一致，即从2014年6月30日起计算40年至2054年6月29日，超过了20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼合同关于未超过二十年部分的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年部分的约定无效。关于涉讼合同的解除问题。首先，涉讼房屋约定的交付日期为2017年12月31日前，但通过联合验收的日期为2019年2月13日，即涉讼房屋在2019年2月13日才符合交付使用的条件，远迟于约定的交付日期。其次，涉讼合同约定原告应根据被告的安排提交贷款所需要的文件，原告未能按约定付清款项，被告顺延交付房屋的日期，具体日期需以被告书面通知为准，且根据贷款银行的复函可知涉讼房屋的贷款银行及服务公司均是被告的合作公司，被告应当就通知原告提交办理贷款的资料及在贷款申请不通过的情况下变更付款方式等进行举证，现被告未能举证证明就相关事项已及时告知原告，应当承担举证不能的不利后果。因原告尚未付清涉讼房屋的价款，根据涉讼合同的约定，被告有权顺延涉讼房屋的交付日期，被告的行为尚未构成根本违约，原告无权根据被告迟延交付房屋超过180日单方解除涉讼合同。涉讼房屋无法办理按揭贷款，原、被告双方原先约定的贷款方式不符合相关政策规定，现双方就剩余房款的支付方式不能达成一致，合同无法继续履行，故本院判决解除涉讼合同关于二十年租期内的约定。原告主张其享有单方解除权，涉讼合同于2019年2月22日解除的诉请缺乏依据，本院不予支持。涉讼合同部分无效，有效部分亦已解除，因此被告应返还已收取的款项372200元予原告。被告占用上述款项期间，造成原告资金占用损失，本院根据涉讼合同的履行情况、双方的过错程度酌情确定被告应从原告起诉之日即2019年10月22日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告请求超过的部分过高，本院不予支持。因本院已根据实际情况支持原告的利息损失，且原告尚未付清涉讼房屋的款项予被告，原告依据涉讼合同第六条第一款“任一方无正当理由单方面解除或终止本合同，均应按总款项的20%向对方支付违约金”的约定，要求被告支付违约金缺乏事实依据。关于原告主张被告支付按揭服务费损失6972元、律师服务费500元的诉请。本案因被告未能按照约定的交付日期交付符合租赁条件的房屋予原告引发，根据涉讼合同的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，原告主张被告支付按揭服务费损失6972元，本院予以支持。涉讼房屋的律师服务费500元系案外人董忠才支付，原告未举证证明该费用由其支付，故其主张被告支付律师服务费的损失缺乏依据，本院不予支持。被告部分抗辩具有理据，本院予以支持，抗辩缺乏理据的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郜澍与被告广东荔盈置业有限公司就南海区大沥镇黄岐建设大道南地段星港国际广场E栋13A层01号国际单位于2017年12月7日签订的《使用权益转让合同》中关于二十年租期内的约定；二、被告广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还372200元，并以372200元为本金从2019年10月22日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告郜澍；三、被告广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按揭服务费损失6972元予原告郜澍；四、驳回原告郜澍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5598.36元（原告已预交6383.63元），由原告负担2728.36元，被告负担2870元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退，原告多预交的785.27元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年三月十三日书记员 邓洁婷