广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初1042号原告：吴文成，男，汉族，1965年4月12日出生，身份证住址黑龙江省牡丹江市爱民区，委托诉讼代理人：张若鸿，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810055606。被告：张晓琪，男，汉族，1995年2月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告：张秋强，男，汉族，1990年8月7日出生，身份证住址广东省饶平县，两被告共同委托诉讼代理人：汪晓亮，广东翰泰律师事务所律师，执业证号14403200910530917。原告吴文成与被告张晓琪、张秋强占有保护纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文成的委托诉讼代理人张若鸿，被告张晓琪、张秋强的委托诉讼代理人汪晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文成向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即停止侵害、排除妨害，返还属于原告位于深圳市××路水库新××住宅楼××号的房屋，将水电账户过户至原告名下；2.判令二被告连带赔偿占有期间损失1693.55元（暂按月租金2625元计算，自2019年10月8日暂计至2019年10月28日，主张按评估价计付至被告实际搬离之日止）；3.判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月8日，案外人林怀东将其名下位于深圳市××路水库新××住宅楼××号房屋转让给张琦，并在林怀东之妻刘锦珍的见证下双方签订《房产转让协议书》。2019年6月25日，张琦将该房屋转让给原告，并在林怀东见证下签订《房产转让协议书》。该协议书中第四条明确约定：张琦将该房屋转让给原告后，应将与该房屋有关资料移交给原告，原告即拥有该房屋的所有权，原告有权转让、出租、抵押、赠与、继承等，任何无权干涉；该房屋现仍由林怀东居住，原告同意林怀东至2019年9月1日迁离该房屋。《房产转让协议书》签订当日，原告通过银行转账方式向张琦支付购房款138万元。后因林怀东未能找到住处，经与原告协商一致，林怀东直至2019年10月7日搬离该房屋，并与原告办理了交接手续，将房屋内物品搬空，房门钥匙移交给原告并确认无误。2019年10月8日，原告准备装修事宜并到房屋处查看时，发现门锁被他人换掉，于是报警，在翠竹派出所由民警组织进行了调解并制作了询问笔录，询问中原告得知，门锁是被告张晓琪换掉的，而被告换锁的理由是因为案外人蓝庆国欠其69万元不还，以林怀东曾欠蓝庆国钱为由，强行占据了该房产，目的是以此逼迫蓝庆国还钱，最后被告张晓琪出具了一份承诺书，表示蓝庆国如还清借款，则将房屋水电过户给原告，随后民警告知原告可以继续在房屋内居住。2019年10月21日，原告又到房屋处查看情况，发现被告张秋强在此居住，询问后得知，该被告自称与张晓琪签订了租赁合同，每月租金为5000元，租赁期限为20年，租赁合同签订于2019年9月25日，如出租方违约则赔偿总租金十倍违约金给承租方。经原告说明理由并劝离后，其拒不搬离。原告认为，原告基于房屋转让合同概括承受了该房屋相关的权利义务，并合法履行了交接手续，对该房屋享有占有利益。被告张晓琪以案外人之间的债权债务关系强行占有该房屋并予以出租的行为是侵权行为，当然是无权处分行为，其与被告张秋强签订的租赁合同亦为无效合同，按照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，应当承担返还占有物并赔偿损失的法律责任。二被告强占涉案房屋的行为给原告造成的损失可按其强占期间的租赁费用损失的的金额计算。由于深圳市政府于2018年不再发布指导租金标准，暂按深圳市房屋租赁管理办公室公布的《2017年租赁房屋指导价》计算，该地段同类房屋租赁标准人民币35元/月?平方米，涉案房产为75平米，月租金为2625元，自2019年10月8日计算至2019年10月28日，暂计1693.55元（2625×20÷31=1693.55元）。综上所述，二被告强行占据原告合法占有的房屋，严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求二被告立即撤离该房屋，并赔偿原告占有期间租金损失。请求法院依法查清事实，判如所请。被告张晓琪辩称：1.本案案由为占有排除妨害纠纷，原告主张二被告停止侵害、排除妨害，返还涉案房屋，其前提是应由原告举证证明涉案房产其拥有产权，其有权主张涉案房产的相关权属，但涉案房产原告未提供行政机关认可的权属证明，涉案房产为农村土地自建房，该房产已进行历史遗留问题违法建筑申报，申报主体为林怀东，不是原告，且行政机关尚未就涉案房产的权属作出处理决定，亦无涉案房产相关确权情况，人民法院不宜对涉案房产的产权作出处理决定。因原告诉求的前提不能成立，法院不应处理。2.根据原、被告双方提供的证据，涉案房产原申报主体林怀东将该房产分别转让给张琦和蓝庆国，并向该两人出具了收取房款的收据，林怀东将涉案房产处分了两次，获取了两份收益，且主观上是故意行为，可能构成刑事犯罪。3.涉案房产因林怀东分别出售给了张琦和蓝庆国，张琦和蓝庆国又分别出售给了吴文成和张晓琪，原、被告均支付了对价，办理了手续，案涉相关人员林怀东、张琦、蓝庆国均在涉案房产多次交易中有关联，具有法律上的利害关系，建议法院追加相关人员参与诉讼，以便法院查明案情。4.根据被告张晓琪提供的证据可以看出，该被告在2019年3月11日即与蓝庆国签订了《房屋转让协议书》，并经律师事务所见证，被告张晓琪已受让了涉案房产的相关权属，并支付了对价，办理了涉案房产的水电过户。从2019年3月开始，被告张晓琪即实际占有、控制涉案房产，被告张晓琪才是涉案房产的实际占有人。原告从始至终并未占有涉案房产，仅凭房屋转让协议及支付房款的记录，无法证明原告实际占有了涉案房产，亦无法主张涉案房产的相关权属。被告张秋强辩称：被告张秋强与被告张晓琪签订了《房屋租赁合同》，并提供其妻子詹雅倩支付了租金的证据，被告张秋强合法占有涉案房产，根据房产买卖不破租赁的原则，原告无权要求该被告返还涉案房产。本院经审理认定事实如下：位于深圳市××路水库新××住宅楼××号的案涉房屋系未取得建设规划许可等合法报建手续的违法建筑，案外人林怀东曾作为权利人就上述建筑向相关行政部门补缴土地使用费，并申报农村城市化历史遗留建筑。2013年6月8日，林怀东、刘锦珍与张琦签订《房产转让协议书》，约定将其拥有的位于深圳市××路水库新××住宅楼××号房屋转让给张琦，转让价为106万元。2019年6月25日，张琦与原告签订《房产转让协议书》，约定将该上述房屋转让给原告，转让价为158万元，张琦将该房屋转让给原告后，应将与该房屋有关资料移交给原告，原告即拥有该房屋的所有权，该房屋现仍由林怀东居住，原告同意林怀东至2019年9月1日迁离该房屋。该协议书“在场证明人”一栏有林怀东的签名。协议书签订当日，原告向张琦支付购房款138万元。原告主张林怀东经原告同意居住在案涉房屋内直至其2019年10月7日搬离，林怀东于当日与原告办理了交接手续，搬空物品并移交钥匙给原告。2017年3月20日，林怀东、刘锦珍与蓝庆国签订《房屋转让协议书》，约定将其拥有的案涉房屋转让给蓝庆国，转让价为95万元。2019年3月11日，蓝庆国、蓝文苑与被告张晓琪签订《房屋转让协议书》，约定将案涉房屋转让给被告张晓琪，转让价为95万元，该被告受让该房屋后拥有该房屋的所有权。该协议书“在场证明人”一栏有林怀东、刘锦珍的签名。协议书签订后，被告张晓琪向蓝庆国支付购房款68万元。上述协议书签订当日，被告张晓琪与刘锦珍签订《房屋租赁合同》，约定被告张晓琪将案涉房屋出租给刘锦珍，租赁期限自2019年3月11日至2019年5月1日，租金为每月4000元。2019年9月25日，被告张晓琪与被告张秋强签订《房屋租赁合同》，约定被告张晓琪将案涉房屋出租给被告张秋强，租赁期限自2019年9月25日至2039年9月24日，租金为每月5000元。原告确认其从未入住案涉房屋，主张其在与林怀东办理完交接手续，准备入住时，发现水电账户登记在被告张晓琪名下，案涉房屋门锁被换，已由被告张秋强占有使用。原告主张被告张晓琪与蓝庆国订立的房屋转让协议系双方民间借贷关系的担保，但未提供充分理由或证据证明。原告以其作为占有人的权利被侵害为由提起本案诉讼，要求两被告返还案涉房屋并赔偿相应损失。以上事实，有《房屋转让协议书》等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，案涉房产为未取得合法报建手续的违法建筑，权利人林怀东分别与张琦、蓝庆国订立房屋转让协议，将案涉房产分别转让给上述二人，该二人又分别与原告、被告张晓琪订立房屋转让协议，将案涉房产分别转让给原告、被告张晓琪，即原告及被告张晓琪均通过合同约定了权利的转移，而案涉房产已由被告张晓琪出租给了被告张秋强，原告从未对案涉房产取得事实上的控制与支配，案涉房产水电账户登记在被告张晓琪名下亦可佐证此一事实，故原告并非我国物权法所规定的占有人，其基于占有保护提出的诉讼请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴文成的全部诉讼请求。案件受理费人民币8618元，由原告吴文成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨俊洁二〇二〇年三月十七日书记员  许 爵