重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初17226号原告：冉红梅，女，1963年12月12日出生，汉族，云阳县人和镇人和小学退休教师，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：刘道培（系原告冉红梅之夫），男，1963年4月21日，汉族，云阳县妇女儿童医院医生，住重庆市云阳县。被告：南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号4幢17－10号，统一社会信用代码91500107MA5YTB0057。诉讼代表人：夏云祥，职务不详。原告冉红梅与被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司（以下简称乐伽重庆分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告冉红梅及其委托诉讼代理人刘道培到庭参加诉讼。被告乐伽重庆分公司下落不明，公告送达期满后,仍未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉红梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告2018年11月16日至2019年6月18日期间的房屋租金14000元；2、被告给付原告代其交纳的物业服务费1233.57元；3、被告给付原告因单方解除合同而产生的违约金10000元；4、被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2018年8月15日，原告冉红梅与被告乐伽重庆分公司签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区土湾新生村13号附13号30－3（即华宇金沙时代南苑13－30－3）房屋出租给被告使用，租赁期36个月，即从2018年8月16日起至2021年9月15日止；交房后至2018年9月15日前为空置期，租金为每月2000元，双月支付，房屋押金2000元。合同还约定，原、被告在合同期内，若一方单方解除合同，构成违约，应向对方支付违约金10000元。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告仅支付原告两个月租金和房屋押金，共计6000元。被告一直拖欠其余租金和物业服务费。之后，被告向原告发出书面通知函，提出因其自身原因，通知原告解除房屋租赁合同，违约金等未尽事宜，双方可继续协商解决。然而原、被告并未协商一致，且被告也未与原告办理房屋交接。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判决如请。被告乐伽重庆分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告冉红梅系重庆市沙坪坝区土湾新生村13号附13号30－3房屋的所有权人。2018年8月15日，原告冉红梅（出租人甲方）与被告乐伽重庆分公司（承租人乙方）签订《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》一份，合同约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市沙坪坝区土湾新生村13号附13号30－3，房型及面积:3室2厅1厨1卫，83平方米。房屋租赁期自2018年8月16日至2021年9月15日止，共计36个月零30天。甲方应于2018年8月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲乙双方约定自交付起至2018年9月15日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为30天。房屋租金每月2000元，房屋押金2000元，待乙方退租后返还，支付方式为双月付。第一次支付房租时间为2018年9月15日。第二次支付房租时间为2018年11月15日。违约责任：在租赁期内，乙方单方解除合同的，构成违约，应向甲方支付违约金；甲乙双方约定，违约方应向守约方支付违约金10000元。最高不能超过100000元。补充协议：物业费由乙方承担。2019年4月30日，被告乐伽重庆分公司向原告发出通知函，载明：“我司与你方于2018年8月16日签订《房屋租赁协议》，约定我司承租你方位于重庆市沙坪坝区华宇金沙时代南苑13－30－3房屋，租期36个月，自2018年8月16日至2021年9月15日，租金每月2000元，我司已支付你方押金2000元，租金8000元。现我司因为自身原因提出解除《房屋租赁协议》并依法通知您：一、自本通知函发之日起，我司与您之间房屋租赁关系终止，《房屋租赁协议》解除。二、快递内附房屋钥匙，收到函告之日视为我司房屋交付之日。三、协议终止违约金等未尽事宜，双方可继续协商解决。……”另查明，2018年8月15日，原告冉红梅将涉案房屋交付给被告乐伽重庆分公司。合同履行过程中，被告乐伽重庆分公司已支付原告冉红梅租金4000元及押金2000元。2018年11月16日起，被告未向原告支付房屋租金。2019年4月17日，原告垫付涉案房屋尚欠的物管费1233.57元。原告冉红梅于2019年6月18日收回涉案房屋。原告要求被告已交纳的押金2000元用于抵扣欠付的房屋租金。原告认为原、被告签订的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》于2019年6月18日解除。2019年11月2日，本院向被告公告送达起诉状副本。被告乐伽重庆分公司因下落不明，经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上述事实，有原告冉红梅提交的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》、授权委托书、收条、通知函、信息查询结果、专用收据等书证以及当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告签订的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告冉红梅向被告乐伽重庆分公司交付了房屋，依据合同约定，被告乐伽重庆分公司应于2018年9月15日起向原告支付的租金，但被告乐伽重庆分公司仅向原告支付租金4000元及2000元押金且现在下落不明，可以认定，在履行期限届满前，被告乐伽重庆分公司以自己的行为表明不履行主要债务，且向原告发出通知函要求解除合同。现原告冉红梅向本院起诉，认为原、被告签订的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》于2019年6月18日解除。本院于2019年11月2日向被告公告送达起诉状副本，故原、被告签订的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》于2019年11月2日解除。现原告认为双方签订的《南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司租赁合同》于2019年6月18日解除，与本院查明的事实不符，故本院对原告此项说法不予采信。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告乐伽重庆分公司使用了原告提供的房屋，应当依照合同约定支付租金，合同约定从2018年9月15日开始计算租金，二被告已支付4000元（两个月的租金），被告应当支付原告尚欠的2018年11月16日起至2019年6月18日止的房屋租金14000元，鉴于原告要求被告将已交纳的押金2000元用于抵扣欠付的房屋租金，本院予以准许，故被告尚应支付原告房屋租金12000元。原告冉红梅要求被告乐伽重庆分公司支付未交纳的物管费1233.57元，因双方合同约定由被告交纳物管费，现被告未按约定交纳物管费，而原告已垫付物管费1233.57元，故被告应当支付原告垫付的物管费1233.57元。原告冉红梅要求被告乐伽重庆分公司支付违约金10000元，因被告乐伽重庆分公司未按时支付租金，被告乐伽重庆分公司的行为构成违约，被告应当按照合同的约定向原告支付10000元作为违约金，故本院对原告冉红梅此项诉讼请求予以支持。被告乐伽重庆分公司经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司支付原告冉红梅2018年11月16日起至2019年6月18日止的房屋租金14000元，抵扣被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司已支付的押金2000元后，尚余12000元限被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告冉红梅。二、被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告冉红梅物管费1233.57元。三、被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告冉红梅违约金10000元。四、驳回原告冉红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，公告费300元，合计732元（原告已预交），由被告南京乐伽商业管理有限公司重庆房地产经纪分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  滕 磊人民陪审员  谢乐曦人民陪审员  谢成兰二〇二〇年三月二十日书 记 员  周佳雯