上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1075号上诉人(原审被告)：周洵，男，1981年10月28日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周钦悟(周洵之叔)，住上海市闸北区。被上诉人(原审原告)：姜俐，女，1986年10月26日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：金梅基，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽洋，上海市群成律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，营业场所上海市。负责人：林顺辉，行长。上诉人周洵因与被上诉人姜俐、原审第三人中国建设银行股份有限公司上海市分行共有纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初6490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周洵上诉请求：撤销一审判决，改判为上诉人向被上诉人返还嘉定区浩翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)购房出资款502,701元。事实和理由：一、在被上诉人无法证明系争房屋为双方共有的情况下，一审法院推定为双方共有，认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人主张系争房屋共有违反房屋限购政策。被上诉人承认在上诉人购买系争房屋时，因被上诉人名下有房，按当时上海市限购政策，被上诉人并不具备购房资格，也根本不能共同购买系争房屋。三、即使法院认定系争房屋为双方共有，被上诉人享有30%的比例也明显不公平。姜俐出具书面意见称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、被上诉人对购入系争房屋并承担义务有真实的意愿。购入系争房屋时，双方为恋人，以结婚为目的购入。首付款由双方各出50万元组成，贷款中，被上诉人也以担保人的形式，承担了共同责任人的角色，房屋购入后，后期的软装、家具购置，也均由被上诉人一人完成。二、系争房屋产权登记时，被上诉人的名字未出现在产证上，是被当时的购房政策限制，被上诉人与上诉人的微信记录也证实，双方约定，被上诉人变卖名下的另一套房产后，于婚后办理产证更名。感情变更非购房时所能预想。三、上诉人称被上诉人50万元的出资系借款，显然不是事实，双方没有就所谓的借款有过任何书面或口头的协议或约定，对于50万元这笔巨款，作为被上诉人这样的普通家庭来说，没有任何手续的借款，显然不符合常理。四、一审法院确认被上诉人为共有人，并不违反限购政策，反而体现了司法公平。在双方各出资50%的情况下，一审法院考虑到上诉人为主要实际还贷人的因素，判决被上诉人按份比例为30%合理。按照上诉人30年的贷款年限，其已还款额所占比例不到六分之一，其增加的份额已足够。姜俐向一审法院起诉请求：确认姜俐对系争房屋的按份共有权利，请求分割该房产份额，由周洵支付姜俐180万元。一审法院认定如下事实：周洵、姜俐曾系恋人关系，2014年12月，双方商量购买婚房。因姜俐名下已有一套房屋，受本市限购政策影响，商定以周洵名义购买，待双方结婚后再加上姜俐的名字。2014年12月7日，周洵(购买方、乙方)与华润(上海)房地产开发有限公司(出售方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，该房屋全装修总价为3,347,534元。首付款1,007,534元，由姜俐出资50万元、周洵出资507,534元，剩余房款234万元由周洵作为借款人向中国建设银行股份有限公司上海市分行申请贷款支付。因当时周洵一人的收入尚不能贷足234万元款项，姜俐向银行出具了《共同还款承诺书》，表示愿意对贷款本金及利息等承担共同、连带还款责任。贷款放款后，实际由周洵主要负责偿还。2015年底、2016年初，周洵、姜俐因感情破裂分手。2017年2月8日，系争房屋登记至周洵名下，亦由周洵实际居住使用。2018年，姜俐诉至法院，要求分割其享有的房屋产权份额。经查，一、系争房屋234万元贷款中40万元为公积金贷款、194万元为商业贷款。截至2019年7月10日，已还商业贷款本金147,537.96元、利息410,423.88元，商业贷款余额为1,792,462.04元；已还公积金贷款本金37,628.19元，利息59,216.55元，公积金贷款余额为362,371.81元。上述已还贷款本息共计654,806.58元，其中姜俐偿还了2,701.24元，其余均由周洵偿还。二、周洵为系争房屋缴纳办证契税50,213.01元、维修基金5,191.14元。三、因双方对房屋当前的市场价格无法协商一致，姜俐申请委托第三方评估机构进行估价。之后，法院依法委托了上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称百盛公司)对系争房屋的市场价格进行评估。2019年4月15日，百盛公司作出《上海市嘉定区浩翔路XXX弄XXX号XXX室居住房地产市场价值评估报告》，估价结果：在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产于价值时点的估价结果为总价6,620,000元。姜俐为本次评估先行垫付评估费17,145元，其要求在本案中一并予以处理。对于该评估报告，周洵、姜俐及第三人均无异议。姜俐据此将诉请调整为主张系争房屋30%的产权份额，以评估价6,620,000元为基数，要求周洵支付折价款1,986,000元，其同意房屋归周洵所有，后续贷款亦由周洵负责偿还。周洵表示不认可姜俐享有物权，房屋后续贷款愿意由其一人继续偿还。一审法院认为，该案争议焦点为系争房屋系周洵个人财产还是周洵、姜俐共有财产；若是共有，应如何分割。房屋所有权证是权利人享有该不动产物权的证明，该权证是权利的外在表现形式，具有推定的证据效力。但当与登记权利人有法律上利害关系的人主张物权时，还应结合双方的基础法律关系、购房目的、购房款来源等因素，综合审查判断系争房屋的实际权利状况。系争房屋购买于双方恋爱期间，周洵、姜俐系以结婚为目的、共同出资购买，应认定为周洵、姜俐在恋爱期间以结婚为目的而取得的共有财产。鉴于双方间并不存在家庭关系，不符合共同共有之情形，应认定为按份共有。现周洵、姜俐早已分手，不可能组建家庭共同生活，已然失去共有基础，姜俐主张分割其享有的房屋权利份额，依法可予支持。关于系争房屋的分割方式。现房屋登记在周洵名下，贷款的借款人为周洵，房屋目前也由周洵在实际居住使用，双方亦一致同意房屋归周洵所有，故采用房屋归周洵所有，房屋剩余贷款由周洵负责偿还，周洵支付姜俐折价款的方案作为双方的分割方式。关于折价款的金额，购房时双方仅约定共同出资购房，待结婚后加上姜俐名字，并未对产权份额以及若未结婚的情况下双方的权利份额进行约定。折价款金额应综合考虑双方的出资情况、贡献大小以及贷款还款情况，本着公平、合理的原则确定。首付款中姜俐出资50万元、周洵出资507,534元，应属于双方贡献相当；贷款部分，贷款由周洵作为借款人向银行申请，姜俐出具共同还款承诺，但之后贷款基本均由周洵实际偿还，因此贷款部分周洵的贡献应大于姜俐。综合考虑房屋目前的市场价值、贷款还款情况、尚欠贷款情况、周洵为系争房屋另行支付的契税等购房成本以及双方当事人的贡献大小，酌定周洵支付姜俐房屋折价款125万元。评估费17,145元，由双方各半负担8,572.50元。一审法院判决：一、位于上海市嘉定区浩翔路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告周洵所有，剩余贷款由周洵继续偿还；二、周洵应于判决生效之日起十日内支付姜俐折价款1,250,000元；三、周洵应于判决生效之日起十日内支付姜俐评估费8,572.50元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然购房当时姜俐因名下有房，无法登记为共有产权人，但双方以结婚为目的，共同出资购房、姜俐亦作为房贷担保人承担共同还贷的责任。姜俐也表示双方曾约定在姜俐出售名下产权房与周洵结婚后办理产证变更。该说法有合理性且并未违反相关限购政策。现双方因感情变更无法结婚，在房屋产权已经登记在周洵名下的情况下，姜俐提出分得房屋折价款的诉请可予以支持。就姜俐实际可分得的房屋折价款，一审法院综合考虑了房屋的现值、双方的出资、购房成本、贷款归还等情况，所酌定周洵应支付姜俐折价款1,250,000元尚属公平合理，本院不再作调整。综上所述，上诉人周洵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,827.01元，由上诉人周洵负担。本判决为终审判决。法官助理揭扬审判长 季 磊审判员 杨 俊审判员 刘建颖二〇二〇年三月二十五日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……