四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终211号 上诉人（原审原告）:龙忠才，男，汉族，生于1975年12月20日，住四川省泸州市纳溪区。 上诉人（原审原告）:陈廷先,女，汉族，生于1974年4月8日，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号,统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司，住所地:泸州市江阳区,统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：胡耀平，四川酒城律师事务所律师。 上诉人龙忠才、陈廷先与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，上诉人龙忠才、陈廷先不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现本案已审理终结。 上诉人龙忠才、陈廷先上诉称：请求依法撤销四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1724号民事判决；依法判决上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同有效，确认上诉人享有消费者购房的优先权；被上诉人应履行合同义务进行交房。本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实有误，认定上诉人与被上诉人之间的借款合同无效有误，并错误认定商品房买卖合同无效。适用法律有误。 被上诉人辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确依法应予维持，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。 龙忠才、陈廷先向一审法院起诉泸州纳溪永乐房地产开发有限公司请求：请求确认纳永破合解22号不予履行《商品房买卖合同》通知书无效；请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》成立并生效，请求确认原告对379236元享有消费者购房的优先权；请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并办理房产登记；本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明事实：永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位宣传、设立售房部、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款。借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。原告龙忠才、陈廷先于2014年1月20日出借给被告永乐公司借款250000元，约定利息为月利率4%。2015年5月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号2015001591，合同约定，商品房为1【幢】×单元第13层13-5号房屋（暂定编号），购房单价3400元/平方米，总房款379236元。原告支付现金购房款130000元，其余房款用借款本金250000元折抵，并于2015年5月29日办理商品房预售备案登记。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告龙忠才集资款项的数额250000元及名单附判决之后。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，原告所交款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。原告龙忠才、陈廷先不服遂提起诉讼。一审法院认为：本案系被告永乐公司因破产引发的与破产有关的纠纷案件。被告永乐公司在修建“河西商业大厦”项目的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法被刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告龙忠才、陈廷先向被告永乐公司出借250000元，形成原、被告之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告龙忠才、陈廷先与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告龙忠才、陈廷先于2015年5月20日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告龙忠才、陈廷先对其借款转换为购房款，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告龙忠才、陈廷先与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。本院于2015年11月4日裁定受理了被告永乐公司破产申请，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。被告永乐公司的管理人在履行职务的过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，依法予以确认。关于《商品房买卖合同》网签预售备案登记效力的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于我国《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的房屋买卖合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理监督措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。综上所述，原告诉讼主张确认不予履行《商品房买卖合同》通知书无效，确认《商品房买卖合同》成立并生效，原告对379236元享有消费者购房的优先权，判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并办理房产登记的主张，没有事实依据和法律依据，不符合法律规定，不予支持。一审法院判决：驳回原告龙忠才、陈廷先的诉讼请求。案件受理费6988元，由原告龙忠才、陈廷先承担。 本院二审期间双方当事人并未提交新证据，本院事实认定与一审法院事实认定一致。 关于本案的争议焦点，上诉人对诉争商品房买卖合同是否继续履行问题。本院认为，上诉人缴纳的购房款为两笔，其中第一笔25万元系被上诉人向上诉人的借款转化而来。该笔借款因涉嫌非法吸收公众存款犯罪而在刑事判决中被责令退赔，房屋总价款为379236元，上诉人实际交付的购房款为13万元，尚有249236元购房款未支付，即双方关于商品房买卖合同并未履行完毕。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。因双方并未履行完毕商品房买卖合同，本案所涉永乐公司的破产管理人决定对该商品房买卖合同解除并不予履行，并已通知送达上诉人。该行为符合规定，依法有效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6988元，由上诉人龙忠才、陈廷先负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年三月二十五日 书记员 黄文瑾