山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终107号 上诉人（原审原告）：李学敏,男,1970年12月15日生,汉族,住寿光市。 被上诉人（原审被告）：寿光富邦房地产开发有限公司，住所地：寿光市开发区文庙街东街与东环路交叉口。 法人代表:刘庆春，董事长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 上诉人李学敏因与被上诉人寿光富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）因房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初2951号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李学敏上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判或发回重审；判令富邦公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.诉讼时效应当从2018.10.12计算，《商品房预售合同》第十九条第四款第二项约定“买受人不解除合同的,自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止,”可以看出,富邦公司的违约行为属于持续型和结果继续型侵害(即因违约产生的侵害,诉讼时效自知道或应当知道侵害之日起计算),因为在这种情形之下,侵害行为开始虽然可以知其侵害,但还不能知其侵害程度。只有在侵害行为终止时,侵害程度才能够确定,也就是至2018年10月12日办理了房产证才能知晓侵害程度；2.违约金调整没有法律依据，也没有调整必要。 富邦公司未作书面答辩。 李学敏向一审法院起诉请求：1、判令富邦公司向其支付自2013年12月2日至2018年10月11日的逾期办理产权登记违约金123664.14元；2、诉讼费由富邦公司承担。 一审法院认定事实：2011年9月7日李学敏作为买受人、富邦公司作为出卖人,双方签订了《商品房预售合同》,约定李学敏购买富邦公司富邦·水木清华小区11号楼2单元401号商品房一套,预测建筑面积150.85平方米,其中套内面积13374平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.11平方米。双方约定按建筑面积计算商品房价款,该商品房单价4503元，总价款为679278元。双方约定出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。对于房屋的转移登记,双方约定,如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的,双方同意按下列第(1)种方式处理:(1)买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款,并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的,自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方还对商品房质量、保修责任等其他内容作出约定。后李学敏支付了房屋总价款687023元,2013年3月15日被告为富邦公司出具了金额为687023元的购房发票。2012年12月7日富邦公司将案涉商品房交付李学敏使用,并于2018年10月12日已经办理了案涉商品房所有权登记。 一审法院认为：双方之间的商品房预售合同系双方当事人之间的真实意思表示,不违反法律规定,为有效合同,双方应按合同享有权利、履行义务。本案双方争议的焦点有三个,一是富邦公司辩称逾期办证的原因是否成立;二是李学敏的诉讼请求是否超过诉讼时效;三是双方约定的违约金是否过高。对于第一个争议焦点,富邦公司辩称的逾期办证的原因一是质检站对施工工程迟延验收,二是政策的变化。其中政策的变化发生在2015年,本案李学敏应在2013年12月初取得案涉商品房所有权登记,在政策变动之前富邦公司有时间为李学敏取得所有权登记,富邦公司没有完成合同约定的办证义务完全是其自身的原因;至于有关部门对案涉工程的验收因素应考虑在按期办证应考虑到的因素之内,有关部门对工程的迟延验收,并不能作为富邦公司不履行合同义务的理由,而且上述原因并非不可抗力,富邦公司辩称理由不成立,其未为李学敏办证违反合同约定,应承担违约责任。对于第二个争议焦点,李学敏的诉讼请求是否超过诉讼时效。双方合同约定的逾期办证违约金按日计算,因此每日的违约金都独立起算诉时效。李学敏主张多次要求富邦公司办理产权登记及寻求有关部门解决但未提供证据证实,故逾期办证违约金应当从李学敏起诉之日即2019年4月22日起,向前倒推三年至2016年4月22日,三年之前的违约金因超过诉讼时效,不予支持,2016年4月22日之后的违约金未超过三年,故诉讼时效期间没有届满。对于第三个问题,是双方约定的违约金是否过高。《最高人民法院关于审理事品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十六条规定,“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少,……”,本案中,富邦公司虽逾期办理房屋所有权登记,但其已向李学敏交付房屋,李学敏对其实际造成的损失也未提供证据证实,故富邦公司关于减少违约金的抗辩意见予以采信。关于违约金的数额,结合富邦公司履行情况违约期限、过错程度及李学敏的实际损失等情况,对违约金的计算标准酌情按已实际交纳房款的1%计算,即6870.23元,过高部分,不予支持。综上,李学敏要求富邦公司支付逾期办证违约金6870.23元,于法有据,予以支持;超出部分,依据不足,不予支持。富邦公司辩称李学敏诉讼请求已超过诉讼时效,因李学敏主张的2016年4月22日之后的违约金没有超出诉讼时效,故对富邦公司的该部分抗辩,不予采信,之前部分的违约金已超过诉讼时效,对富邦公司的该部分抗辩,予以采信;富邦公司辩称该违约金过高,理由充分,亦予以采信。富邦公司辩称不能为李学敏办证的原因不在富邦公司,与事实不符,不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：富邦公司于本判决生效之日起十日内支付李学敏逾期办理产权登记违约金6870.23元(687023元×1%)；二、驳回李学敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2774元,由李学敏负担694元,富邦公司负担2080元。 本院二审期间，双方均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院经审理认为，本案的争议焦点为：一、李学敏的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、双方约定的违约金是否过高。 关于李学敏的诉讼是请求是否超过诉讼时效问题。本案双方当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，逾期办证违约金应当从李学敏起诉之日即2019年4月22日起,三年之前的违约金超过诉讼时效,2016年4月22日之后的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于双方约定的违约金是否过高的问题。根据法律规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少，……”，因富邦公司违反合同约定，依法应承担违约责任，合同约定的违约金为按日计算，每日支付全部已付款的万分之一。违约金自2016年4月22日至2018年10月12日共计903天，按照双方合同约定的按日万分之一的违约金计算方式计算该期间的违约金为62038.18元。一审根据本案的实际情况，认定该逾期办证违约金数额过高，并酌情予以减少，并无不当，但一审违约金计算过低，本院予以纠正。考虑到涉案房屋逾期交房时间和逾期办证时间，富邦公司违约时间较长。根据本案合同履行情况、违约期限、过错程度等实际情况，本院认为，违约金的计算酌情按已实际交纳房款的5%计算较为合适，即富邦公司应支付张学敏违约金34351.15元（687023元×5%）。 综上所述，上诉人李学敏的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理事品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初2951号民事判决； 二、寿光富邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李学敏逾期办理产权登记违约金34351.15元； 三、驳回李学敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2774元，由李学敏负担694元，寿光富邦房地产开发有限公司负担2080元。二审案件受理费2774元，由李学敏负担694元富邦公司负担2080元。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 叶伶俐 二〇二〇年三月四日 书记员 房艳萍