广西壮族自治区柳州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）桂02行终145号 上诉人（一审原告）胡焕新，女，1972年9月3日生，侗族，住柳州市城中区。 被上诉人（一审被告）三江侗族自治县自然资源和规划局，住所地三江侗族自治县古宜镇侗乡大道22号政务中心五楼。 被上诉人（一审第三人）朱达能，男，1981年6月10日生，汉族，住柳州市柳北区。 上诉人胡焕新因诉三江侗族自治县自然资源和规划局（以下简称三江县自然规划局）房屋行政登记一案，不服三江侗族自治县人民法院2019年11月18日作出的（2019）桂0226行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 一审判决查明，2014年3月21日，胡焕新与案外人三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司）签订4-2-201号房、4-2-202号房的商品房买卖合同，并于同月26日办理了商品房预售合同登记备案证明，同月29日，将该二套房屋出租给案外人侯军荣；2014年4月1日，鑫辉公司与朱达能签订4-2-201号房、4-2-202号房的商品房买卖合同，后朱达能、鑫辉公司于2017年6月14日向三江县自然规划局申请办理4-2-201号房、4-2-202号房的不动产权证书，并提交了该二套房的不动产登记申请表、材料真实性承诺书、身份证明、企业法人营业执照、授权委托书、商品房买卖合同、宗地图、不动产测量报告、房屋分层分户平面图、房屋交易和产权告知书（转让）、广西增值税普通发票、税收缴款书。三江县自然规划局对朱达能和鑫辉公司提交的上述材料进行形式审查，认为“申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；权属来源材料与申请登记的内容一致；不动产界址、空间界限、面积等权籍调查结果完备；完税或者缴费凭证齐全”符合办理条件，于2017年7月6日为朱达能办理了桂（2017）三江侗族自治县不动产权第xx号、yy号不动产权证书。 一审判决认为，关于原告资格问题。胡焕新签订了4-2-201号房、4-2-202号房的商品房买卖合同，并实际使用该二套房屋，其与被诉不动产权证有利害关系，具有提起本案诉讼的原告资格。三江县自然规划局根据朱达能及鑫辉公司的申请，对朱达能和鑫辉公司提交的办理4-2-201号房、4-2-202号房不动产权证的书面材料进行形式审查，并根据《不动产登记暂行条例》第七条、第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，为朱达能办理桂（2017）三江侗族自治县不动产权第0xx号、yy号不动产权证；三江县自然规划局作出的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，一审判决：驳回胡焕新要求撤销（2017）三江侗族自治县不动产权第xx号、yy号不动产权证的诉讼请求。 上诉人胡焕新上诉称，胡焕新与鑫辉公司签订的两份《商品房购买合同》有效。2014年3月25日，鑫辉公司给胡焕新开具销售不动产统一发票后，胡焕新于3月26日凭该份发票到三江地税局开具《中华人民共和国税收缴款书》(即契税发票).同日,胡焕新将不动产发票、契税发票汇同其他办理房产证所需材料交给哥哥廖宏到房交所处办理房产证，房交所经过严格审核后将材料录入电脑登记在案。《商品房预售合同登记备案证明》注明买受人是胡焕新，合同备案时间是2014年3月26日。在胡焕新将办证所需全部材料交到房管所等待领取房产证期间，2014年4月1日，鑫辉公司伙同朱达能擅自向房管所递交了《商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表》，房管所在未取得胡焕新的同意也未退回胡焕新所交办理房产证材料的情况下，于2014年4月4日将《商品房预售合同登记备案证明》的买受人胡焕新变更成朱达能。变更申请表的“胡焕新”签名并非胡焕新本人所签，系鑫辉公司与朱达能伪造，房管所将胡焕新交给它的办证材料任意处置，至今未归还胡焕新。房管所毫无原则的违法行政行为促成了鑫辉公司与朱达能恶意串通用非法手段得到《商品房预售合同登记备案证明》，也使得朱达能后续办理的所有办证材料合法。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同登记备案后不能通过更名来进行交易。但如果前提条件是新购房人和原购房人是直系亲属关系，则可以进行更名。房管所作为房地产主管部门，即使属于近亲属关系，也应该严格审查以下流程：(1)由购房人写一个变更申请，(2)准备一份变更协议书，一式三份，(3)填写一份变更申请单，(4)身份证、户口本、结婚证等证件的原件及复印件，(5)变更时相关人员均要到场，现场签字确认。胡焕新认为，作为一个普通的百姓，签订了购房合同、办理了《商品房预售合同登记备案证明》，而且已交付房产契税，而该契税明明是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税(契税的缴纳证明房屋的所有权已经由鑫辉房开转移变动为产权承受人胡焕新)。所有办理不动产权证的手续已全部具备，就差三江县自然规划局为胡焕新印刷不动产权证书了。胡焕新递交的上述手续材料才是完完全全真实有效的。而本案《商品房预售合同登记备案证明》的买受人由胡焕新变更为了朱达能。这完全是鑫辉公司与朱达能恶意串通，而房管所没有尽到尽职审查注意义务，非法剥夺胡焕新的利益。三江县自然规划局也只是坚持行式审查，没有依规进行实地勘测。如果进行实地勘测，就会发现该两套房的内部结构己发生非常大的变化，该楼层的四套住房已被打通连接用作幼儿园使用，也不会轻易为朱达能办证了。根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废；第九十二条规定，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。综上所述，房管所只是进行形式上的审查，并未让胡焕新当场签字确认，未经胡焕新同意，根本不能把《商品房预售合同登记备案证明》的买受人胡焕新变更为朱达能。并且《商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表》中“变更姓名”栏括符所指的是“不涉及房屋权属变更”标注。而一审法院对胡焕新购买房屋在先、办理发票税票在前、办理《商品房预售合同登记备案证明》在先的事实予以忽略。胡焕新与朱达能不是近亲属的关系，不能变更。一审法院审查时，也已明确看到了胡焕新在房管所的所有办理不动产权证的全部手续材料，但对房管所违反规定变更买受人这一行为没有具体的认定，明显违反上述规定。三江县自然规划局罔顾事实，明知道房管所的违法行政行为，坚持无错辩论，有失公证。一审法院偏袒三江县自然规划局，亦不顾上述相关规定，做出的行政判决严重侵害了胡焕新的合法权益。为此特提起上诉，请求法院撤销一审判决，支持胡焕新的一审诉讼请求。 被上诉人三江县自然规划局、朱达能二审期间未作出答辩。 经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。另查明，胡焕新向三江侗族自治县人民法院提起民事诉讼，请求其与鑫辉公司签订的商品房买卖合同有效，并要求鑫辉公司协助办理房地产权属证书。三江侗族自治县人民法院于2017年9月30日作出（2017）桂0226民初137号民事判决，确认胡焕新与鑫辉公司签订的两份商品房买卖合同有效，驳回了胡焕新的其他诉讼请求。此外，胡焕新于2017年9月13日向三江侗族自治县人民法院提起行政诉讼，请求确认朱达能的商品房预售合同登记备案证明错误，并为胡焕新办理两套房的不动产权证。三江侗族自治县人民法院作出（2017）桂0226行初8号行政判决，驳回胡焕新要求三江侗族自治县房交所纠正商品房预售合同登记备案证明的诉讼请求；同时作出（2017）桂0226行初8号行政裁定，驳回胡焕新要求三江侗族自治县国土资源局为其办理两套房产不动产权证的起诉。胡焕新不服，向本院提起上诉，后申请撤回上诉，本院作出（2018）桂02行终139号行政裁定，准许胡焕新撤回上诉。 本院认为，上诉人胡焕新与案外人鑫辉公司签订商品房买卖合同后，双方之间形成的是债权债务关系，胡焕新基于买卖合同取得了以房屋为标的物的债权。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的”的规定，在房屋行政登记法律关系中，除了应当依法受理的上述特定情形之外，普通的债权人不具备提起撤销房屋行政登记之诉的原告主体资格。本案中，涉诉房屋已由朱达能取得了不动产权证，胡焕新与鑫辉公司签订商品房买卖合同后，只是办理了商品房预售合同备案登记，并未办理预告登记；胡焕新也没有提供证据证明房屋登记机构工作人员与债务人存在恶意串通的事实。因此，作为普通债权人的胡焕新不具有本案的原告资格。一审法院认定胡焕新具有原告主体资格并作出实体判决不当，应予纠正。 需要释明的是，本案房屋登记行政争议只是一个表面形式，实质是当事人对涉案房屋所有权归属的民事争议，根据民事基础法律关系优先的原则，原告若认为其具有对涉诉房屋的物权，应该通过民事诉讼途径来判定。同时，原告根据买卖合同取得的债权，亦应通过民事诉讼来取得司法救济。 综上所述，胡焕新不具有原告主体资格，对胡焕新的起诉，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第（一）项、第一百二十三条第（一）项之规定，裁定如下： 一、撤销三江侗族自治县人民法院2019年11月18日作出的（2019）桂0226行初8号行政判决； 二、驳回胡焕新的起诉。 胡焕新一审预交的案件受理费50元，由原审法院予以退还胡焕新；二审预交的案件受理费50元，由本院予以退还胡焕新。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  郭 涛 审 判 员  黄筱贝 审 判 员  赖政权 二〇二〇年一月十日 法官助理  陆美华 书 记 员  唐妤婧