云南省巧家县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0622民初6号 原告：巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆（下称“鳟鱼府餐馆”）。 统一社会信用代码：92530622MA6NYHTG64。 地址：巧家县白鹤滩镇××路（××后面）。 经营者：陈小凤，女，生于1986年10月6日，四川省宁南县人，住宁南县。 原告：刘云华，男，生于1982年8月7日，四川省宁南县人，住宁南县。 被告：杨杰，女，生于1967年12月3日，云南省巧家县人，住巧家县。 委托诉讼代理人：谷德雨，河北俱时律师事务所律师。 原告鳟鱼府餐馆、刘云华诉被告杨杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法于2020年1月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘云华、鳟鱼府餐馆的经营者陈小凤到庭参加诉讼，被告杨杰及其委托诉讼代理人谷德雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鳟鱼府餐馆、刘云华向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告刘云华与被告杨杰于2019年6月10日签订的《房屋场地租赁合同》；2.由被告杨杰赔偿其房租费86000元、装修费210899元、购买厨具费用33140元，合计330039元（庭审中，已放弃要求被告杨杰赔偿其购买厨具费用33140元的请求，仅主张房租费和装修费合计296899元）。案件受理费由被告承担。事实和理由：原告鳟鱼府餐馆经营者陈小凤与原告刘云华于2008年登记结婚，于2018年离婚，双方又于2019年年初和好。和好后，刘云华与陈小凤商量在巧家县开餐馆，于是于2019年7月2日以陈小凤的名义注册了“巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆”。签订合同当天，因陈小凤有事没在巧家，就以刘云华的名义与被告杨杰签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定房屋租金为86000元/年，租期为3年，每年按10%的涨幅计算下一年房租。合同签订后，其到处借了30多万元钱刚装修完毕，还在试营业期间，因重新修建××桥，巧家县住建局要求拆除被告违法搭建并租赁给原告的场地上的临时建筑物，巧家县住建局并称，因其租赁的房屋没有合法手续，不予按正常的标准予以赔偿，只同意赔偿50000元，并要求出租人杨杰将房租86000元向其退还。在其向被告租赁房屋时，其问过被告房屋是否有合法手续，被告信誓旦旦回复有合法手续，之前别人都就在那里开过修理厂，并且，巧家县城管局问被告时，被告也回答说有合法手续，直到巧家县住建局的工作人员找到原、被告双方，且在原告一直追问下，被告没有合法手续的马脚才暴露出来。被告在签订合同中的欺骗行为致其未得到政府的正常赔偿，给其造成巨大经济损失，该责任全部在于被告。此外，在其对租赁房屋进行装修过程中，被告称随意装都行，在城管局要求拆除后，被告叫其拆除，并称同意补偿其20000元（已付）。现其为开餐馆所购厨具、家具等已无用处，出卖也会大打折扣。 被告杨杰辩称：请求驳回原告餐馆的起诉，驳回刘云华第二、三项诉讼请求。理由：一、原告餐馆主体不适格。1.餐馆诉状提供地址及工商注册地均是巧家县白鹤滩镇××路（××后面），该地址与其不存在任何关系，餐馆起诉没有法律依据；2.餐馆经营者系陈小凤，其与餐馆和陈小凤没有任何法律关系，2019年6月10日签订的房屋场地租用合同及2019年6月20日刘云华出具的收条（因刘云华经营困难而减免租金），均证实承租人为刘云华，刘云华与陈小凤不存在任何法律关系，本案系刘云华未经其同意转租给陈小凤使用，故依据合同相对性，应当驳回餐馆起诉；3.没有证据证实刘云华系餐馆实际经营者，退一步讲，即使刘云华是实际经营者，也不能突破合同相对性原则。二、原告违约，被告同意解除合同。1.依据房屋场地租用合同第5条约定，刘云华未经其同意擅自转租给陈小凤，已构成违约；2.若刘云华为餐馆实际经营者，则工商注册地与实际经营地不符合，违反合同第十条约定；3.原告未经被告同意进行装修、添附违反城镇房屋租赁合同司法解释，构成违约。三、原告应自行承担未经其同意而装修的扩大损失。依据双方租赁合同，原告在未取得合法有效的营业执照及未经其同意下装修、添附并且违法经营，违反合同第十条约定及城镇房屋租赁合同第十三条，依据合同法第一百一十九条规定，原告自行承担因违约而造成的扩大损失。四、原告已经取走厨具等物品，且该物品可以重复利用，不属于损失。五、原告未经被告同意装修，被告保留追究原告损失及恢复原状的权利。综上，依据谁主张谁举证的原则，原告陈述全部不属实，其应当承担举证不能的法律后果。 综合诉辩双方主张，本案争议焦点为：1.鳟鱼府餐馆的原告主体是否适格；2.原告退房租费和赔偿装修费的主张是否应获支持。 原告方为证明其主张，向本院提供了下列证据，拟证明相关事实： 1.刘云华、陈小凤的身份证复印件各一份，用以证明原告的相关信息； 2.关于刘云华和陈小凤的结婚证、离婚证共三份，用以证明刘云华、陈小凤之间的关系； 3.原告鳟鱼府餐馆的《营业执照》复印件，用以证明刘云华、陈小凤合伙开餐馆； 4.巧政通告（2019）24号即《巧家县人民政府关于××桥封闭施工的通告》（称，来源于“微巧家”微信公众号截屏打印），拟证明政府通知，其经营的餐馆需要拆除； 5.照片彩色打印件6张，其中载有“××欢迎您”这张用以证明之前××汽车修理厂也是开在其租赁的场地上，并与另五张一同证明××汽修厂是其现在开鳟鱼府餐馆地点及开业时间（发的微信朋友圈图片）,“××”（KTV）就在隔壁，只有一墙之隔； 6.关于巧家县白鹤滩镇××汽车修理厂的相关资料百度打印件2张，用以证明该汽修厂营业地点也是在××背后； 7.加盖有“巧家县××纯酿酒厂”送货单一张、巧家县自来水厂收费收据一张，巧家县××商贸公司送货单一张(称，类似单据有很多，仅出示这3张)，用以证明陈小凤、刘云华共同经营餐馆； 8.巧家县城市管理综合执法局向原告刘云华送达的巧城管〔2019〕0105号《限期拆除通知书》，用以证明因为拆除违法建筑，陈亮已赔偿其20000元。 经质证：被告杨杰称，对原告提供的证据1、2、3的真实性予以认可，营业执照的合法性、关联性、证明目的不予认可，营业执照记载的地址与其无关，但以上证据可以证实刘云华、陈小凤因离婚而变成两个法律个体，不存在法律关系，刘云华与鳟鱼府餐馆没有法律关系，刘云华未经其同意将餐馆转让给陈小凤使用；不予认可证据4，该证据未体现原告任何信息，与本案无关；不予认可证据5，该证据与本案无关，××修理厂其注册地是××背后，不是被告的地方，结合原告当庭陈述，××是在隔壁，故餐馆营业执照注册地不是被告的地方，不能证实刘云华转租及装修经其同意；证据6与本案无关，不予认可，其注册地与原告陈述相符，是被告的隔壁（××）背后；对证据7中酿酒厂送货单不予认可，依据民诉法第115条的规定，单位出具的证明应该加盖公章及负责人、经办人签字，即使存在，也可以证明刘云华转租给陈小凤的事实，对水厂收费收据是陈亮的名字，与本案无关，没有任何原告姓名，对××商贸送货单不予认可，该证据没有加盖公章，是复写件，不是原件，即使存在，也只能证实刘云华未经被告同意转租的事实；对证据8的真实性认可，关联性不予认可，该证据产生时，双方并未产生签订房屋场地租用合同，证据中76.5平方米活动板房是原告在未经被告同意的情况下搭建的，与被告无关。原告提供的证据均不能证实原告主张及陈述的事实。 被告杨杰为证明其主张，向本院提供了下列证据，拟证明相关事实： 1.杨杰的身份证复印件，用以证明其身份信息； 2.《房屋场地租用合同》，用以证明双方约定，原告刘云华未经其同意不能转租租赁房屋，刘云华应当守法经营； 3.刘云华出具的《收条》一份，用以证明其考虑原告经营困难，已减免租金20000元，同时证明房屋场地租用合同相对人是刘云华，与原告鳟鱼府餐馆无关； 4.合同编号为GF-××××××的《国有土地使用权出让合同》原件，用以证明其对涉案土地有合法使用权； 5.照片打印件2张，用以证明房屋现状，房屋系被告装修，原告未经其同意发生装修添附行为，对租赁物产生破坏，通知证明原告已经取走所有物品。 经质证：原告方对证据1、2、3、5无异议，其中证据3中《收条》上的20000元是被告杨杰的丈夫陈亮给的；对证据4的真实性有异议。 2020年1月6日，本院曾组织本案双方进行调解，鉴于涉本案租赁物位于巧家县县城，处于巧家县政府限时重建巧家县白鹤滩镇××桥施工范围，在双方当事人均口称随时会被拆除情况下，为记载双方争议租赁物外观现状，本院于2020年1月9日拍摄了双方争议租赁物外观现状照片2张；经原告方申请，本院依法委托云南驰新房地产土地资产评估有限公司对原告方向被告方租赁的租赁房屋（即巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆）进行装修产生的装修费进行市场价值评估。上述调解笔录、照片打印件和相应评估报告、评估费发票各一份经当庭出示由双方发表意见，原告方对此均无异议，要求评估费在本案中作处理；被告杨杰则对调解笔录不予认可，认为调解笔录不能作为审判的依据，该笔录不能证实原告所谓装修范围及装修哪些地方，依据庭审过程，原告认可被告房屋场地曾经出租，不可能产生150000元装修费用，对照片不予认可，只能证实拍照时刻的状态，没有以前照片作对比，照片是片面的，且只有两张照片，是房屋场地一角，不能证实哪些是原告装修的，评估费票据与被告无关，对鉴定结果不予认可，鉴定机构未经被告同意，也不是摇号产生的，被告未授权法院指定鉴定机构，该鉴定报告第三页载明的评估目的、范围、评估结论及评估明细表17页、勘验记录表10页、现场照片两张均没有被告任何签字确认，鉴定机构依据的鉴定材料均未获得被告同意，现有证据不能证明原告装修情况。 原、被告双方提供的证据和本院依法收集的材料，结合双方在庭审中的相关陈述，本院认为：（一）原告方提供的证据中，被告杨杰对这些证据本身的真实性予以认可，其形式、来源合法，内容客观真实，依法采信作认定本案事实的证据使用。其中，证据1、2、3能证实原告的基本身份信息；证据4、6、8能相互印证形成证据锁链，证实涉本案出租场地和房屋在巧家县人民政府对位于巧家县侧的××桥进行拆除重建范围；证据5能与证据6形成证据锁链，并与证据4、8印证，且与本院所拍现场照片2张一致，证实涉本案鳟鱼府餐馆所在具体位置既是在“××”（ＫＴＶ）后面，也是在“××宾馆”后面的法律事实，该法律事实符合现场客观实际和在巧家县县城大家对该位置的习惯性称谓，因政府重建××桥，该位置的场地和房屋建筑需拆除；证据7，其中两张送货单上的收货人为鳟鱼府餐馆的经营者陈小凤，能与证据5中的鳟鱼府餐馆订餐电话即原告刘云华的手机号139××××4381及证据1、2、3形成证据锁链，相互印证鳟鱼府餐馆的经营者陈小凤与原告刘云华曾系夫妻，现在涉本案鳟鱼府餐馆经营中系合伙关系；证据8与本案双方的责任承担无关，但能与证据4印证涉本案租赁房屋在巧家县政府重建××桥需拆除范围内。（二）被告方提供的证据，原告方对证据1、2、3、5无异议，其形式、来源合法，内容客观真实，依法采信作认定本案事实的证据使用；证据4，与本案双方的责任承担无关，不予采用作本案证据。（三）本院收集并当庭出示的材料，原告方对此均无意见，被告方对其证明内容存异议，对其真实性无异议，依法采信作认定本案事实的证据使用。其中，调解笔录中，双方关于合同标的物交付时间、年租金额和原告方向被告实交租金金额，以及房屋装修人的陈述，结合双方在庭审中的相关陈述一致，这些内容不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定的情形，故，被告杨杰对调解笔录发表的意见不能成立；被告杨杰对本院为记载即将被拆除的合同标的物外观所拍照片2张提出异议称：“只能证实拍照时刻的状态，没有以前照片作对比，照片是片面的，且只有两张照片，是房屋场地一角”，因拍该照片的目的在于为防止合同标的物被施工人拆除后无法反映合同标的物外观现状，无需跟之前照片作对比等，故被告方对该份材料发表的意见不能成立；云南驰新房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告，是在本院向双方明确各自举证责任后，原告为完成其举证向本院申请后，本院依法组织双方在2020年1月7日协商确定评估机构中双方一致同意由法院指定评估机构情况下，依照相关规定和本院相关工作机制和部门分工由本院法医技术室委托具有相应评估资质的云南驰新房地产土地资产评估有限公司作出的，相应评估费也是由原告方向评估机构预交，在本院组织双方协商确定鉴定机构中，被告杨杰首先提出由法院指定评估机构，笔录形成后，在核对协商评估机构笔录时，被告杨杰称，暂不在笔录上签名，待其用手机将该笔录拍照（已当场拍照）询问其丈夫是否可以签名后再签，尔后持手机离开法院，被告杨杰经本院多次电话通知，其均以其不是评估申请人为由拒绝到法院签名，故，该评估程序合法，相应评估意见及其评估发票依法予以采信，即被告杨杰对于上述评估报告发表的关于“鉴定机构未经被告同意，也不是摇号产生的，被告未授权法院指定鉴定机构”未尊重客观，未守诉讼诚信，该意见不予采纳。 原告方关于因被告向其出租的房屋无合法建筑依据，致其装修损失未能得到政府正常赔偿的主张，被告方对此未予否认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，本院予以确认。 根据原、被告双方的举、质证及其相关陈述，以及本院依职权收集的材料和对上述证据的分析认定，本院确认本案法律事实如下： 原告巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆的经营者陈小凤与原告刘云华于2008年8月8日登记结婚，2018年6月27日办理了离婚登记。 2019年6月10日，被告杨杰与原告刘云华签订《房屋场地租用合同》约定，由被告杨杰将其搭建于巧家县白鹤滩镇××路“××宾馆”后面，也即巧家县白鹤滩镇××路“××”（ＫＴＶ）后面［“××”（ＫＴＶ）和“××宾馆”所在建筑系同在巧家县侧的相邻建筑，涉本案租赁房屋所在位置，在巧家县县城，大众习惯称之为“××”后面］的房屋（被告杨杰未提供证据证明系合法建筑物）和相应空坝出租给原告刘云华经营管理使用，租期为三年，租金（第一年）为86000元／年，“以后从签合同的第二年开始按租金的总数增加百分之八的租金”，租期内若刘云华转租给他人经营，需经被告杨杰同意且必须在租期内等。双方签订该合同时，被告杨杰没有告知原告刘云华涉本案租赁房屋是非法建筑物。合同签订当日，原告向被告杨杰交付第一年租金86000元（2019年6月20日，被告杨杰向原告刘云华退还租金20000元），被告杨杰即将涉本案房屋和空坝交付给原告刘云华。之后，原告刘云华与陈小凤对涉本案房屋进行装修并购置了相应厨用具等后用于合伙经营餐馆，餐馆名称为“巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆”，经营者为陈小凤，经营场所为“昭通市巧家县白鹤滩镇××路（××后面）”。二原告装修该餐馆的装修费，经原告申请后，本院依法委托云南驰新房地产土地资产评估有限公司评估，云南驰新房地产土地资产评估有限公司于2020年1月12日作出驰新资评报字（2020）第01－005号《资产评估报告》，评定市场价值为150730.98元，因评估，原告刘云华向上述评估公司支付了评估费13000元。 2019年9月30日，巧家县人民政府在网上发布巧政通告（2019）24号通告即《巧家县人民政府关于××桥封闭施工的通告》，因重建位于巧家县县城的××桥需封闭包括涉本案租赁房屋和空坝在内范围的道路。因重建上述××桥的需要，涉本案租赁房屋和空坝需拆除，致原告刘云华向被告杨杰租赁的上述空坝和房屋不能继续使用。2020年1月10日，原告方搬离涉本案房屋和空坝，2020年1月13日，涉本案房屋和空坝被拆除，至此，原告方共使用涉本案房屋和空坝215天。因被告杨杰未能向政府提供涉本案租赁房屋系合法建筑的依据，致原告方装修损失未能得到正常赔偿。 本院认为：民事主体从事民事活动，以及当事人在人民法院参与诉讼活动均应秉持诚实，依法遵循诚信原则。公民在从事民事法律行为时必须诚实守信，否则将依法承担相应民事责任。 （一）关于本案原告主体。涉本案租赁合同签订双方为原告刘云华和被告杨杰，根据合同的相对性，该合同主体即为原告刘云华和被告杨杰，二原告之间的内部合伙关系，依法不能突破合同相对性，被告杨杰该项抗辩主张成立，故原告鳟鱼府餐馆不在原告刘云华与被告杨杰的合同关系中，即原告鳟鱼府餐馆在本案中的诉讼主张依法应予驳回。（二）关于涉本案合同的解除。因巧家县人民政府根据城市建设需要对位于涉本案空坝和房屋相邻××桥进行拆除重建中需对涉本案空坝和房屋进行拆除，致双方签订的房屋和空坝租赁合同不能继续履行，实现双方的合同目的，双方在庭审中一致同意解除涉本案房屋和空坝租赁合同，本院依法予以确认。（三）关于原告方主张的房屋租金。根据被告杨杰实际向原告刘云华收取的年租金66000元（86000元－20000元），以及原告刘云华实际使用涉本案租赁物天数215天的法律事实，应由被告杨杰退还原告刘云华未使用房屋和空坝对应租金27123.29元[66000元－（66000元÷365天）×215天]。（四）关于原告方主张的装修损失。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。被告杨杰在与原告刘云华签订房屋和空坝租赁合同时，因其未能提供证据证明其搭建出租给原告刘云华的房屋系合法建筑物，致原告刘云华对其涉本案承租房屋进行装修的损失不能得到政府拆除该房屋相对应的正常赔偿，即致原告刘云华承租其出租房屋的信赖利益受损，并致原告刘云华支付评估费造成经济损失，由此，被告杨杰对于涉本案租赁合同的订立存在未尽诚信义务的过错，依法应对原告刘云华的装修费损失和评估费损失承担相应的缔约过失责任和赔偿责任；另一方面，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”，原告刘云华在与被告杨杰签订涉本案房屋空坝租赁合同时，负有对涉本案租赁房屋是否办理合法搭建手续具有核实义务，其未尽该义务即与被告杨杰签订涉本案租赁合同也具有一定过错，依法应减轻被告杨杰对其装修费（150730.98元）和评估费（13000元）损失的赔偿责任。根据被告杨杰和原告刘云华在签订合同中的过失原因力大小，由被告杨杰对原告刘云华装修费损失和评估费损失分别承担80%的赔偿责任为宜。 此外，关于本案诉讼费用，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条（二）项的规定，本案案件受理费应以原告方最终主张的请求标的额（296899元）计算（为5803元）后减半收取并分担，其余，予以退还原告刘云华、鳟鱼府餐馆。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： （一）解除被告杨杰与原告刘云华于2019年6月10日签订的《房屋场地租用合同》； （二）由被告杨杰于本判决生效之日起十日内退还原告刘云华未使用房屋和空坝时间对应租金27123.29元，同时赔偿原告刘云华装修费损失120584.78元（150730.98元×80%）、评估费损失10400元（13000元×80%），以上合计158108.07元； （三）驳回原告刘云华的其余诉讼请求； （四）驳回原告巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆要求被告杨杰向其承担责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5803元，减半收取2901.50元，由被告杨杰负担1545.14元，原告刘云华、巧家县白鹤滩镇鳟鱼府餐馆共同负担1356.36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  周国祥 二〇二〇年三月十一日 书记员  肖才剑