江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终3号上诉人（原审被告）：黄广祥，男，1950年7月10日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：泰州市海陵区熙涛阁饭店，住所地泰州市海陵区老廒新村71号。法定代表人：俞世萍，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱荣华，江苏品衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：江苏省泰州百货总公司，住所地泰州市人民路18号楼。法定代表人：焦守江，总经理。委托诉讼代理人：蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。原审被告：泰州市西泉休闲中心，住所地泰州市海陵区老廒新村71号。负责人：俞世萍。上诉人黄广祥、泰州市海陵区熙涛阁饭店（以下简称熙涛阁饭店）因与被上诉人江苏省泰州百货总公司（以下简称百货公司）、原审被告泰州市西泉休闲中心（以下简称西泉休闲）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初4179号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄广祥、熙涛阁饭店向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为“被上诉人与俞先荣签订的租赁合同期限已届满，明确表示不予续租”错误。2008年6月16日被上诉人向上诉人送达了不再续租的书面通知，但经双方沟通，被上诉人又同意将房屋租给上诉人并改变了租金支付方式（由月付改为年付）及租赁期限（改为逐年续租）。上诉人于2008年12月10日支付全年租金64716元，并对房屋进行了重新装修。尽管未签订书面协议，但依法应视为不定期合同。二、上诉人不存在任何违约行为。上诉人投资装修后，被上诉人于2009年3月4日发出停业通知，上诉人次日停业，从停业后至被上诉人诉至法院期间，上诉人要求被上诉人对其损失进行补偿，但被上诉人未予以落实。三、原审明知上诉人存在损失，要求上诉人另行诉讼浪费司法资源。被上诉人百货公司答辩称，1、案涉房屋租赁合同到期后，被上诉人未与上诉人达成任何书面或口头续租协议。租赁合同到期后，上诉人向被上诉人账户汇款是其单方行为，被上诉人不知情，且在知晓后对此不予认可。租赁合同到期前及到期后被上诉人多次书面通知上诉人不再续租，且要求上诉人办理退款手续。上诉人承租期内如对租赁物进行装修也是用于其经营浴室，与被上诉人无关，更不能成为上诉人向被上诉人主张赔偿的依据。上诉人一审中也未对其是否装修、装修的时间、使用材料数量、用途进行任何实质性证明，一审判决认为如果上诉人认为其有损失，且损失与被上诉人有关，上诉人可以举证证明且另行主张。2.2008年10月20日，租赁合同到期，上诉人实际经营使用至2015年年底，实际占用租赁物至今未归还，被上诉人保留主张实际占有期间租金的权利。原审被告西泉休闲未答辩。百货公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲腾空并搬离泰州市海陵区老廒新村71号（三仓库）1-9号房屋；2、诉讼费由黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲承担。一审认定事实如下：百货公司系泰州市海陵区老廒新村71号房屋登记的所有权人。2000年8月10日，百货公司（甲方）与俞先荣（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方老廒新村71号（三仓库）部分房屋（按附图标号为××号），房屋总使用面积为1850㎡左右。租期八年，自2000年10月21日至2008年10月20日止。年租金为11万元，租金按约缴纳，每月缴纳为年租金的十二分之一，采用先交后使用的方式，即在每月10日前缴纳。合同签订时，乙方须付给甲方1万元作为违约保证金。合同正常履行，则抵算乙方的最后一期租金；如违约则作为乙方付给甲方违约金的一部分。乙方为独资企业，须自行申领营业执照，自行申请立名，独立申报纳税。在合同签订、乙方交付违约保证金后，甲方于2000年8月21日将1-9号库房按现有状况交给乙方，2000年10月21日前甲方不收取乙方的租金（甲方给乙方的装潢期为60天）。乙方如需对房屋、道路和围墙、门头，进行装饰、装潢、整理和翻修，在不影响房屋的主体结构和保证安全的前提下，须事先提出方案，征得甲方同意，并获得有关方面的批准，方可施工。装饰、装潢、整理、翻修的施工工程及费用由乙方承担。其非移动物品在租期结束或乙方不再履行合同时，归甲方所有，其他物品由乙方自行处理。其他事项约定：……2、乙方负责对1-9号房屋的日常保护和养护，并承担其费用。3、在合同期内，如遇不可抗拒的因素，或遇市建设拆迁等，本合同自然终止，双方均不承担责任。但拆迁方对乙方的装饰装潢如有补偿，全部由乙方享有。协议签订后，西泉休闲利用案涉房屋作为经营场所进行洗浴服务经营，休闲中心名称为西泉浴室。2003年7月4日，西泉休闲的负责人俞世萍领取字号为熙涛阁饭店的个体工商户营业执照，并利用经营场所继续经营洗浴服务，名称仍然沿用西泉浴室。另，黄广祥与俞先荣共同经营西泉休闲及熙涛阁饭店。2008年6月16日，百货公司向西泉浴室及俞先荣发出通知，载明“因我司租赁的房屋已几次发生大面积的白蚁，房屋隐患仍然存在。为防止不安全的事情发生，经总公司研究决定与你签订所有租赁合同及补充协议执行至2008年10月20日止，到期我司收回房屋，不再续租。希你方早日准备，结清与我司所有账目”，俞先荣在通知书上签字确认。2008年12月10日，熙涛阁饭店及黄广祥以西泉浴室的名义向百货公司缴纳租金64716元。2009年1月14日，百货公司向西泉浴室及俞先荣发出通知，要求其停止营业，并办理相应退款手续，俞先荣在通知书上签字确认。2009年3月4日，江苏强联律师事务所律师丁长福向西泉浴室及俞先荣发出律师函，再次提出要求西泉浴室及俞先荣在2009年3月30日前将房屋移交给百货公司，俞先荣、黄广祥在律师函上签字。后百货公司分别于2009年3月24日、2012年11月28日向西泉浴室及俞先荣发出通知，要求其停止营业、返还房屋。2015年10月23日，江苏强联律师事务所再次发函给西泉浴室及俞先荣，要求其腾房并结清费用，俞先荣、黄广祥于2015年10月26日签收。因黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲至今未将案涉房屋腾空并交还百货公司，百货公司遂诉来一审法院。一审法院认为，百货公司与俞先荣签订的租赁合同期限已届满，百货公司作为出租人已在期限届满前发出通知，明确表示不予续租，则双方的租赁关系自合同期满之日起终止。此后经百货公司多次催促，黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲作为实际使用人均未予腾房，现百货公司主张黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲腾房并返还承租物，于法有据，应予支持。至于熙涛阁饭店及黄广祥辩称其存在损失，百货公司应当承担相应的补偿责任，黄广祥、熙涛阁饭店可另案主张权利，其以此为由拒绝腾房，无事实和法律依据，不予采信。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：黄广祥、泰州市海陵区熙涛阁饭店、泰州市西泉休闲中心在判决生效之日起十日内共同将位于泰州市海陵区老廒新村71号（三仓库）1-9号面积约1850㎡的房屋腾空并返还江苏省泰州百货总公司。案件受理费40元（已减半收取），由黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲共同负担（百货公司已预交，黄广祥、熙涛阁饭店、西泉休闲于判决生效之日起十日内迳交百货公司）。二审中，上诉人提供网上下载打印的新闻内容，证明涉案房屋已经实际纳入拆迁范围，被上诉人认为该新闻内容不能作为证据使用，且与本案无关。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，百货公司与俞先荣签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，该合同对双方均具有拘束力。租赁合同约定合同期限为2000年10月21日至2008年10月20日，从百货公司提供的多份通知看，租赁期限届满前百货公司已经书面通知到期不再续租，租赁期限届满后亦多次发函要求上诉人交还房屋，从上述通知内容看，百货公司一直要求上诉人交还房屋并办理退款，双方并未就继续租赁达成合意，故上诉人方主张双方之间形成不定期租赁合同关系，显然与事实不符，原审判决其腾房并交还租赁物，并无不当。上诉人方主张其对涉案房屋进行了装修，存在损失，应由被上诉人予以补偿，因其原审中并未提起反诉，原审未予理涉，告知其另行主张，亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄广祥、泰州市海陵区熙涛阁饭店负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年三月二十日书记员 刘 非