江苏省建湖县人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0925行初370号原告龚成林，性别××年××月××日生，××族，居民。委托代理人汪洪龙，响水县城东法律服务所法律工作者。被告响水县住房和城乡建设局，住所地响水县城双园路416号。法定代表人朱国强，该局局长。委托代理人许迎九，该局工作人员。委托代理人朱建，江苏法理情律师事务所律师。第三人江苏诺贝投资置业有限公司，住所地响水县百汇广场。负责人夏立芳，该公司原法定代表人配偶。委托代理人成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。第三人董志祥，性别××年××月××日生，××族，居民。第三人丁文颖，性别××年××月××日生，××族，居民。原告龚成林诉被告响水县住房和城乡建设局（下称响水县住建局）、第三人江苏诺贝投资置业有限公司（下称诺贝公司）、董志祥、丁文颖撤销网签备案一案，本院于2019年9月19日受理后，依法向被告响水县住建局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人诺贝公司、董志祥、丁文颖送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告龚成林及其委托代理人汪洪龙、被告响水县住建局的委托代理人许迎九、朱建、第三人诺贝公司的委托代理人成志波及第三人董志祥到庭参加诉讼，第三人丁文颖经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告龚成林诉称，2015年2月13日，原告与第三人诺贝公司签订一份《百汇广场房屋认购协议》，约定原告向第三人诺贝公司购买百汇广场11幢102-202室，总价为980682元，并约定了价款确定方式及付款方式、付款时间，后原告按约向第三人诺贝公司支付了部分房款563000元，第三人诺贝公司于2016年4月将房屋交付原告使用至今。2017年10月9日，第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖（两人系夫妻）签订《商品房买卖合同》，以总价140万元将该房屋又出售给董志祥、丁文颖，并将该合同在被告处进行网签备案登记，当时该宗土地已被法院查封，被告进行网签备案登记的行为违反了法律、行政法规及规章的相关强制性规定，显属违法，严重损害了原告的合法权益，故请求人民法院依法判决撤销被告响水县住建局于2017年10月9日对第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖签订的《商品房买卖合同》进行的网签备案登记，并承担诉讼费用等。原告向法庭提交以下证据、依据：1、百汇广场房屋认购协议书一份；2、《百汇广场房屋认购协议》补充协议；3、收据两份；4、户外广告及标牌、标识设置审批表；5、响水县人民法院（2018）苏0921民初3334号民事判决书；证据1-5拟证明原告已实际占有使用该案涉房屋已三年多。6、商品房买卖合同一份；7、土地登记信息；证据6、7拟证明原告与第三人诺贝公司签订合同的时间是2015年2月13日，在原告与第三人诺贝公司之间没有解除合同情况下，第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖之间又签订商品房买卖合同违反了法律禁止性规定，该合同中已注明该土地已抵押，且没有解冻，被告进行网签登记时违法。8、（2019）民申3875号案例，拟证明房屋备案登记并非预告登记，不能产生物权效力，涉案房屋不符合网签登记条件。被告响水县住建局辩称，第三人诺贝公司将百汇广场11幢102-202室房屋销售给董志祥、丁文颖不违反法律规定，董志祥、丁文颖已经实际交付购房款，该房屋也未被法院查封，被告对该房屋销售合同进行网签备案登记符合相关规定，且被告也不知原告龚成林与第三人诺贝公司就该房屋存有相关约定，原告诉称没有事实根据和法律依据，故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据、依据：1、预售许可证，拟证明涉案房屋具备预售条件可以预售，第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖之间房屋销售合同合法有效；2、法院解除查封协助执行通知书，拟证明涉案房屋在网签备案时不存在被法院查封的情形；3、商品房买卖合同，拟证明第三人之间就涉案房屋达成买卖合同不违反任何法律规定；4、房款缴纳证明，拟证明第三人董志祥、丁文颖已经按照买卖合同约定交付了全部购房款。第三人诺贝公司述称，2017年我公司将诉争房屋网签备案给董志祥、丁文颖前，已与龚成林协商好双方解除合同，我公司退还70万元给龚成林，但龚成林出尔反尔，不信守承诺，不到我公司领取返还款，反而对我公司屡次提起民事和行政诉讼，酿成纠纷，我公司将案涉房屋出售给董志祥、丁文颖并将商品房买卖合同在被告处进行网签备案登记是合法有效的，原告诉称没有任何事实根据，且其起诉已超法定起诉期限，故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求或裁定驳回原告起诉。第三人诺贝公司向法庭提交以下证据、依据：2018年7月17日响水县人民法院开庭审理笔录一份。第三人董志祥述称，2017年10月，我与第三人诺贝公司签订商品房买卖合同，不存在恶意，购房款140万在签合同前已一次性全款交清，第三人诺贝公司将商品房买卖合同在被告处进行网签备案登记，符合相关法律规定，故请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据质证意见为：证据1-5即使原告与诺贝公司存在先前的买卖纠纷，并不能否认我们对涉案房屋合同备案的合法性；证据6-7第三人之间的房屋买卖合同不违反任何法律规定，购房款全部交清，涉案房屋备案时不存在法院查封的情形；证据8与本案无关联性，假如原告与诺贝公司之间存在房屋买卖，也就是诺贝公司出现一房两卖应该按照最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关规定予以赔偿，与本案被告的备案行为没有关联性。第三人诺贝公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1-5证明目的不予认可，虽然诺贝公司与原告签订过买卖合同，但在2017年时已经解除，诺贝公司并未交付房屋给原告，诺贝公司也不存在一房两卖的情形，将房屋出卖给董、丁是在已与原告协商解除的情况下进行出卖；对证据6－7真实性无异议，关联性有异议，诺贝公司与董、丁的合同是合法有效的，在将该合同进行备案时土地不存在查封的情形；证据8与本案无关，本案解决的并非物权，仅仅是针对网签备案，该案例没有任何参考性。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但是有多家法院轮候查封请求法庭核实，该通知书中的房屋土地使用权一直处于查封状态没有解封；对证据3合法性有异议，违反了法律的相关规定；对证据4被告不应该代为收取该购房款。第三人诺贝公司、董志祥对被告提交的证据均为无异议。原告对第三人诺贝公司提交的证据质证意见为：真实性无异议，但应该以人民法院的判决书为依据，响水县人民法院在2019年4月1日才发出裁定书及判决书，故原告起诉没有超过法定起诉期限。被告对第三人诺贝公司提交的证据质证意见为无异议。本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人提交的证据均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，作为定案依据，但被告提交的证据不能达到其对合同进行网签备案合法的证明目的。经审理查明，响水县百汇广场小区由第三人诺贝公司于2009年6月26日通过招拍挂方式竞得国有土地使用权，面积为56946平方米，土地使用权证号为响国用（2009）第20259号。2015年2月13日，原告龚成林（乙方，认购人）与第三人诺贝公司（甲方，开发商）签订《百汇广场房屋认购协议》，约定：乙方向甲方购买百汇广场11幢102-202室，建筑面积170.91平方米，单价为6031元/平方米，总价为1030758元，定金为10万元；乙方应于2015年2月13日前向甲方支付购房款463000元，剩余房款467758元应于签订《商品房买卖合同》前一次性付清；乙方需在甲方公开通知期限内，携带个人资料至售楼处签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续。如未在规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方视同乙方放弃该房屋的购买权，本协议作废，定金不予退还，甲方有权将该套房屋另售他人，乙方无任何异议。2016年3月18日，原告龚成林（乙方）与第三人诺贝公司（甲方）签订补充协议，约定：甲方承诺免费为乙方所购商铺安装一部楼梯、两扇卷帘门。乙方需在楼梯和卷帘门安装完毕5天内进场装修，如逾期未进场，则由乙方自行承担安装楼梯及卷帘门的费用；如乙方按时进场装修并在2016年5月30日前开业，甲方承诺该套房屋11﹟102-202以单价5738元/平方、总价980682元销售给乙方，《百汇广场房屋认购协议》与本补充协议的差价部分作为甲方给乙方的装修补贴。2016年3月18日，原告龚成林向第三人诺贝公司分别交纳11号楼102-202号购房款10万元、463000元，收据中注明10万元“更换房号，原于2014年12月24日付款”，463000元“原于2015年2月13日付款，现更换房号”。2016年4月26日，原告向响水县规划和城市管理局申请户外广告牌设置，在涉案房屋外悬挂“阿依莲”标牌。后涉案房屋由原告装修后经营“阿依莲”服装店至今。另查明，2017年10月9日，第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖签订《商品房买卖合同》，以总价140万元的价格将涉案房屋出售给董志祥、丁文颖，董志祥、丁文颖于合同签订前的2017年9月30日已向诺贝公司支付全部房款。上述合同已在响水县不动产登记中心网上备案。又查明，2018年5月31日，龚成林作为原告，以诺贝公司作为被告向响水县人民法院提起民事诉讼，其诉讼请求为两项，一是要求法院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同成立并生效；二是要求被告诺贝公司协助原告办理房屋所有权证手续。2019年4月1日，响水县人民法院作出（2018）苏0921民初3334号民事判决书和民事裁定书各一份，在民事判决书中，针对原告第一项诉讼请求判决确认原告龚成林与被告诺贝公司签订的《百汇广场房屋认购协议》、补充协议合法有效。在民事裁定书中，针对原告第二项诉讼请求，认为涉案房屋未进行房初始登记，尚不具备办理房屋所有权证的条件，其不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回原告龚成林要求被告协助办理房屋所有权证手续的起诉。在该案审理过程中，龚成林才得知诺贝公司与董志祥、丁文颖就案涉房屋已签订商品房买卖合同并已网签备案。该民事判决书和民事裁定书，双方均未上诉，均已发生法律效力。2019年9月19日，原告遂向本院提起行政诉讼，要求撤销被告对诺贝公司与董志祥、丁文颖于2017年10月9日签订的商品房买卖合同网签备案登记。再查明，2016年1月26日，连云港市中级人民法院向响水县国土局发出（2015）连执第00534号协助执行通知书，载明“请响水县国土局协助执行以下事项：查封江苏诺贝投资置业有限公司位于响水县××与××大道交叉口东南角，土地证号响国用（2009）第20259号。查封期限三年，即从2016年1月26日至2019年1月25日止。”本院认为，本案的争议焦点为：原告龚成林提起行政诉讼是否超出法定起诉期限；被告对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销。关于原告龚成林提起诉讼是否超出法定起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第三人诺贝公司述称，被告响水县住建局对案涉房屋进行网签备案登记的时间为2017年10月9日，原告龚成林向人民法院提起行政诉讼的时间为2019年9月19日，已超出法定的起诉期限。本案中，因原告龚成林于2018年5月31日曾以诺贝公司为被告向响水县人民法院提起民事诉讼，要求诺贝公司协助办理房屋所有权证手续，在诉讼过程中，诺贝公司述称其已与本案第三人董志祥、丁文颖签订了案涉房屋买卖合同，并在被告处进行了网签备案登记，响水县人民法院于2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书中对该网签备案事实予以了确认，在同日作出的另一份民事裁定书中，认为原告的该诉讼请求不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回了原告的起诉，故应当认定原告知道被告作出案涉房屋网签备案登记这一行政行为为2019年4月1日，原告提起行政诉讼的起诉期限应从2019年4月1日起算，原告于2019年9月19日向本院提起行政诉讼，未超出6个月的法定起诉期限。关于被告对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销问题。根据《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人。”第三人诺贝公司于2015年2月13日已将案涉房屋百汇广场11幢102-202室销售给原告龚成林，响水县人民法院于2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书对该事实已予以认定，后第三人诺贝公司又于2017年10月9日将该房屋销售给董志祥、丁文颖，明显违反该条规定。第三人诺贝公司述称其在将房屋销售给董志祥、丁文颖前已与原告龚成林解除该房买卖合同，但未能向法庭提交相关证据予以证实，故本院对该述称不予采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案案涉房屋所在的百汇小区土地使用权证书响国用（2009）第20259号已于2016年1月26日被连云港市中级人民法院查封，查封期限三年，从2016年1月26日起至2019年1月25日止，而本案被告对案涉房屋进行网签备案登记的时间为2017年10月9日，明显违反上述条款的规定，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销被告响水县住房和城乡建设局于2017年10月9日对第三人江苏诺贝投资置业有限公司与第三人董志祥、丁文颖签订的商品房买卖合同的网签备案登记。案件受理费50元，由被告响水县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 长  许 多审 判 员  夏 勇人民陪审员  陶广俊二〇二〇年三月十三日书 记 员  夏 娟附录法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。