大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5212号原告：邱忠儒，男，汉族，1955年4月17日生，住址辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：邱成海，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓晨，辽宁善允律师事务所律师。被告：大连世甲置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区甘欣街22号，统一社会信用代码91210200559845258B。法定代表人：史志勇，公司董事长。被告：大连源丰置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区甘欣街22号，统一社会信用代码9121020055984524XB。法定代表人：史志勇，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：赵莹莹、李佳，辽宁智库律师事务所律师。原告邱忠儒与被告大连世甲置业有限公司（以下简称“世甲置业”）、大连源丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱忠儒委托代理人林晓晨及二被告委托代理人赵莹莹、李佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月6日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买二被告出售的位于大连市甘井子区非住宅商品房，建筑面积314.98平方米，总价款4,997，473元。合同还约定：买受人于2017年8月30日前付清全部房款，出卖人应当于2017年9月9日前交付经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款，但二被告没有按照合同约定的期限交付房屋。经原告多次催要，二被告拒绝履行合同。诉至法院请求：1，判令二被告立即向原告交付位于大连市甘井子区非住宅商品房；2，判令二被告给付原告逾期交房的违约金（从2017年9月10日起至实际交付房屋之日，以4997473元为基数，按日万分之三计算）；3，案件受理费、保全费由二被告承担。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告在与我方签订合同之前明知案涉房屋已出租并知悉租赁相关情况，原告仍同意带租约购买案涉房屋，根据“买卖不破租赁”原则，案涉房屋应在租赁期限满后由承租人交付给原告，原告无权要求二被告在租赁期限未届满之前提前交房，被告不存在逾期交付房屋的情形。第二、案涉房屋价值近500万元，原告作为买受人势必会谨慎核实案涉房屋的实际情况，原告拒绝收房的原因不是被告拒绝交房，而是原告与承租人之间要求另行订立租赁合同但未达成一致意见，被告对此无过错，原告要求被告承担逾期交房的责任没有事实和合同依据。第三、仅就违约金计算标准而言，原告主张的违约金标准过高，假使被告承担违约金应依法调低至原告实际损失（即案涉房屋的租金标准）。经审理查明，原告与二被告于2017年7月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）购买出卖人（二被告）出售的位于甘井子区非住宅商品房，总价款4,997，473元。买受人应于2017年8月30日前付清全部房款，出卖人应当在2017年9月9日前将经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房超过九十日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款，世甲置业就案涉房屋向原告开具发票。庭审时，二被告举证《远洋·钻石湾项目商铺租赁合同》，证明于2017年4月25日原告购房前，世甲置业已与良农集（大连）餐饮服务有限公司（以下简称“良农集公司”）的授权代表张宇光签订了案涉房屋的租赁合同，约定张宇光承租案涉房屋作为良农集公司经营良农集学生有机餐使用，租期36个月（自2017年4月25日至2020年4月24日），开业日期为2017年7月1日。并且约定了具体租金标准：2017年4月25日至2018年7月24日，日租金0.24元/平方米，共34396元；2018年7月25日至2019年4月24日，日租金1.2元/平方米，共103566元；2019年4月25日至2020年4月24日，日租金2.3元/平方米，共264426元。由合同内容可知，合同约定的开业日期早于案涉买卖合同签订日期，原告购房时案涉房屋已经由承租人开业使用，原告对此知情。假使原告主张逾期交房存在损失，应按租赁合同约定的租金计算实际损失。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。租赁合同的存在不能证明原告在购买房屋时就已经知晓该房屋存在租赁关系，被告从未将该租赁合同向原告出示过。查，《远洋?钻石湾项目商铺租赁合同》与二被告提供的内容一致。庭审时，二被告举证五方验收报告证明案涉房屋已于2016年7月取得五方验收报告，达到合同约定的交付标准，销售时为现房。原告质证：关联性有异议，即使该房屋已达到交付标准，被告没有向原告实际交付，也应承担合同约定的违约责任。庭审时，二被告称，2017年6月，我方的销售人员带原告赴案涉房屋进行销售前实地查验，良农集公司、案外人张宇光及原告均对案涉房屋租赁情况、租金标准及租赁期限明知。2017年7月1日，良农集公司已经开始试营业，原告于2017年7月6日与我方签订了《商品房买卖合同》，原告是在充分了解上述情况并实地查验后同意带租约购买案涉房屋的。因为良农集公司与原告就此后的续租事宜及租金标准没有另行达成一致，所以三方没有另行签订三方协议。原告当庭表示，原告与二被告到实地勘验房屋，房屋内确有人使用，二被告明确向原告承诺会定期将该商户清走，并按期交房。二被告从来未向原告正式披露过存在租赁关系，原告也是基于对二被告作为商品房出卖人的信任才与之签订合同。二被告主张原告明知在《商品房买卖合同》签订前涉案房屋已经存在租赁关系，但却没有证据证明，应承担举证不能的责任。《商品房买卖合同》证明了被告向原告承诺于2017年9月9日前交房，如果被告在签订《商品房买卖合同》前，向原告披露了租赁关系存在的事实，则不会向原告承诺如此明确的交付时间。且双方签订的《商品房买卖合同》附有补充协议，补充协议重申了交房日期，也没有提及租赁关系。因此原告对租赁关系的存在不知情，被告应向原告承担违约责任。查，《商品房买卖合同》及补充协议中未涉及租赁关系的内容。庭审时，二被告申请追加良农集公司、张宇光为第三人参加本案审理，以查清本案事实，且本案处理结果与上述主体有法律上的利害关系。原告当庭表示不同意追加第三人，因为了解案件事实的公民有义务作为证人，本案审理结果与二第三人无关。在本院充分阐明不同意追加第三人可能造成的不利影响后，原告仍坚持不同意追加。庭审时，原告表示不同意被告主张的以租赁合同记载的租金标准计算损失，并调整违约金。《商品房买卖合同》的文本是被告提供的，原告在买卖关系中处于劣势地位，出于对被告的信任签订该合同。而合同中对违约金的约定是在保护原告的弱势地位，因此违约金的约定符合自愿及公平原则，不存在过高的情况。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、增值税普通发票、《远洋?钻石湾项目商铺租赁合同》、五方验收报告及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，一方不能或不能完全履行约定的义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《商品房买卖合同》系原告与二被告在平等与自愿的基础上签订，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，具有法律约束力。《商品房买卖合同》中明确约定二被告应当在2017年9月9日前将案涉商品房交付原告使用，但二被告至今仍未能交付，已构成违约，而二被告主张的租赁关系的存在，没有足够证据证明《商品房买卖合同》的效力及其履行期限进行了变更，故本院对原告要求判令二被告给付原告逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。由于二被告认为逾期交房的违约金过高，而原告未举证证明其实际损失，本院结合本案的具体情形，以实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及获益因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高。本院调整为自2017年9月10日起至实际交付之日止案涉房屋的实际租金损失，即：自2017年9月10日起至2018年7月24日止，租金0.24元/平方米×314.98平方米×317日=23963.7元；自2018年7月25日起至2019年4月24日止，日租金1.2元/平方米，租金103566元；自2019年4月25日起至实际交付之日止，租金按2.3元/平方米×314.98平方米=724.5元/日的标准计算。对超出上述金额的违约金不予支持。由于原、被告均对案涉房屋出租的事实予以认可，故案涉房屋的实际占用、使用人为案外人，故本案的二被告不是原告第一项诉请的义务主体。由于原告明确表示不同意追加第三人，故本院对原告的第一项诉讼请求，不予支持。考虑到本案原告的诉讼由于二被告违约而引起，故案件受理费应由二被告承担为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司给付原告邱忠儒违约金（金额计算方式为：自2017年9月10日起至2019年4月24日止共127529.7元；自2019年4月25日起至实际交付之日止，按照724.5元/日的标准计算）。二、驳回原告邱忠儒的其他诉讼请求。案件受理费人民币51840元（原告已预交），减半收取计25920元，由被告大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司承担并给付原告。原告按照普通程序多预交的25920元，待本判决生效后，原告可办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审判员 景 渤二〇二〇年三月二十四日书记员 郝安琪