贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初457号 原告：林利仁，男，1976年7月25日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 原告：黄莉，女，1983年10月25日生，汉族，贵州省黔西县人，住址同上。 委托代理人（特别授权）：林利仁，男，1976年7月25日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。系原告黄莉的丈夫。 被告：贵州建安房地产开发有限公司 社会统一信用代码：91520523080696799F 法定代表人：肖高源 住所地：贵州省金沙县 委托诉讼代理人（特别授权）：邹鸿，男，系贵州省金沙县城东法律服务所法律工作者。 原告林利仁、黄莉与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下简称“建安房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林利仁、被告贵州建安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林利仁、黄莉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按照双方商品房买卖合同第八章第二十二条的约定，为原告办理房屋初始登记和转移登记；2、判令被告按合同约定支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日违约金为人民币32832.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告与被告贵州建安房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以426394.00元的价格购买被告开发的金沙县商品房，房号为2-13-5。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，如被告不能在合同约定期限内完成该义务，逾期30日承担房屋总价款万分之一的违约金，逾期30日后按日支付原告房屋总价款万分之一的违约金至交付办理商品房转移登记资料时止。合同签订后，原告于2016年12月支付首付款85394.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款手续，银行已于2017年3月将341000.00元按揭贷款金额支付给被告。同时，原告已经向被告交付代收费用及代办不动产权资料。至此，原告已按合同约定履行全部义务。但时至起诉之日，被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。被告的行为已经严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿损失。本案违约金应以房屋总价款426394.00元为基数，从2017年10月29日起按日向原告支付总价款万分之一的违约金，支付至实际为原告办理商品房转移登记相关文书止。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知业委会通过诉讼途径解决，让涉案合同当事人向人民法院提起诉讼。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至金沙县人民法院，请求依法判决支持原告诉求。 被告建安房开公司辩称：被告已按合同约定向原告实际交付了建安壹号房屋，并于2017年3月1日给原告办理了不动产登记证明，证号为：黔（2017）金沙县不动产证明第0000236号，原告已经实现了对该房屋的占有使用，至于该房屋的产权证何时办理及交付并不影响原告对该房屋的使用，也不损害原告的任何利益。由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，故导致被告不能及时办理初始登记和转移登记。根据原、被告签订的《补充协议》第十二条第五款明确约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房地产所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。”因此，这是由于政策及政府主管部门原因、工作程序造成的，被告不应为此承担任何责任。且原、被告签订的该《补充协议》中第十二条第三款约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证。”故按该约定被告为原告办证的期限应计算至2020年11月12日，被告不存在违约。2017年7月21日至2018年2月10日期间，赫章县人民检察院为调查案件查封了被告公司的财务室，该事件系不可抗力，这段时间应予扣除。另外，办理房产转移登记应由原告自己向房产管理机关申请，被告只有协助义务，原告未去申请办证不应由被告来承担违约责任。结合本案的实际情况，被告于2017年3月1日已经给原告办理了不动产登记证，后来是由于政府部门原因没有及时向原告颁发不动产登记证，所以不是被告的责任，在本案中被告将不予承担违约责任。 原告林利仁、黄莉为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》（合同备案号：Y1XXXX83）及《＜商品房买卖合同＞补充协议》一份，拟证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十二条第三项约定了逾期办证承担违约金的情形，且双方签订的合同及补充协议均为被告方提供的格式条款合同。 经质证，被告对该组证据的“三性”无异议，但认为达不到原告的证明目的，理由是原、被告双方签订了《商品房买卖合同》后，对该合同进行了《补充协议》的签订，该协议第12-5条，已经约定了被告不承担违约责任的事项，所以本案中被告已经完全履行了合同内容，至于政府行政部门的事情，不是被告的责任。 2、《购房合同签订确认表》一份、维修基金收据、首付款收据、代收费收据、银行借款发放凭证各一份。拟证明原告已按双方合同的约定履行了义务，支付了相应的款项，并交了代办代收费用。 经质证，被告对该组证据的“三性”无异议，但原告交的这些收据中不包含代办房屋产权证的费用。 3、关于被告方给全体业主车库收费的答复，小区业主委员会向金沙县住建局的情况反映一份，小区业主委员会向被告的告知书一份，小区业主委员会对小区业主的通知一份。拟证明小区业委会针对被告方未办证的情形向被告发出过通知，也向金沙县住建局做出反映，但被告方的答复是在2020年1月至2月才能完成小区的部分验收资料，在2020年5月才能组织相关职能部门完成主体验收，在2020年6月才能开始分批分次办理不动产权证。足以证明是因为被告的原因没有办理到相关不动产证，是被告违约。 经质证，被告认为小区业主委员会向被告作出的告知书相反的证明了原告方及业委会于2019年11月29日才向被告申请办理不动产登记的事项。并认为其余几份证据与本案无关联性，但都是真实的。 被告贵州建安房地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《建安壹号项目引资协议》一份、金沙县规划局金规函［2013］23号文件。拟证明被告承建的建安壹号属于金沙县产管理局的招商引资项目，享受金沙县人民政府规定的相关优惠政策及土地使用合法。 经质证，原告认为该引资协议与本案无关，享受优惠政策不等于不办证。 2、金国用［2016］第0XXX5号土地使用权证两页。拟证明被告合法取得了建安壹号土地的使用权，使用面积为13631平方米。 经质证，原告认为该土地使用证与本案无关，本案诉争的是房屋的首次登记和转移登记。 3、商品房预售许可证金府商房预字××号1份。拟证明被告建设的建安壹号商品房合法取得了房屋预售许可证，销售建筑面积为38164.27平方米，被告与原告签订的《商品房买卖合同》是合法经营。 4、金沙县商品房预售合同备案登记表一份，不动产登记证明一份。拟证明被告销售给原告的建安壹号房已经在金沙县管局备案登记是合法销售，被告已经对涉案房屋办理了不动产登记。 经质证，对以上两组证据，原告对被告方合法销售无意见，但认为只能证明是预告登记的情形，按照物权法的规定，预告登记只是在不具备办理产权证的情况下，先进行预告登记，在一定的期限内不进行正式登记将会撤销预告登记，因此预告登记不等于首次登记，更不能视为转移登记，也不是不动产登记，是被告方为了办理按揭贷款而作的预告登记。 5、金沙县人民政府常务会议纪要常务纪要［2013］11号文件4页。拟证明金沙县人民政府对县内的房开企业可以采取先建后办证的优惠政策。 经质证，原告认为该证据属于政府部门内部工作指导意见，不属于具体行政行为，也不属于规范行为，因此，不属于不可抗力因素。 6、金沙县人民政府金府通告［2016］3号文件3页。拟证明政策性的变化对不动产三证合一金沙县人民政府下文停止办理土地使用证、房产证的事实存在，属于不可抗力因素。 经质证，原告有异议，认为该证据只是根据法律的规定，对证件的办理形式作了一定的变更，在不动产暂行条例实施后，原来所办理的土地使用证、房产证就变更为了不动产证，因此法律从未停止对不动产证的办理，政策及相关部门也从未停止对不动产证的办理。 7、贵州省赫章县人民检察院赫检反贪调证［2017］69号、71号调取证据通知书、财务室查封图片3张。拟证明毕节市纪委和监察局于2017年4月21日查封了被告的财务室，赫章县人民检察院于2017年7月21日来调取资料的事实。 经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为查封行为属于司法机关的强制措施，被告受司法强制与双方履行合同并无牵制关系，与本案无任何关联，更不属于不可抗力。 8、关于建安壹号小区车库收费业主提出的三点意见的解决方法2页，业主会签到册1面、会议图片1张。拟证明原告属于业主方于2019年12月21日向被告提出办理房屋产权证的事项，被告向玉屏社区、鼓场派出所、小区业委会报送了解决方案的事实。 经质证，原告对关于三点意见的答复的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这恰好证明了被告方没有积极履行合同义务，还在消极的等待业主提出办证的要求，同时也证明了被告方在2019年12月均还没有履行合同约定的办证义务，属严重的违约行为，应承担违约责任。 本院对证据的认定情况，对原告所举的第1-3组证据、被告所举的第1-8组证据的真实性，本院予以认定。 本院依职权于2020年3月13日向金沙县不动产登记中心发函，咨询建安壹号办证相关情况。金沙县不动产登记中心于同日回函，答复了建安壹号商品房的预登记情况、办理《不动产权证书》所需材料及因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以“建安壹号”建设项目暂不能办理不动产登记的事实。该《回函》及其附件经原、被告质证均无异议，本院予以认定。 经审理查明：2016年1月27日，被告建安房开公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证（编号为：（金府）商房预字第××号）。2016年9月30日，被告取得了土地使用权证（编号为：金国用（2016）第××号），使用权面积为13631.00平方米。2016年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：16XXXXX14，合同备案号为：Ｙ1XXXXX83），该合同约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号房屋，建筑面积为122.88平方米，房屋总价款为426394.00元，支付方式为买受人（原告）于合同签订之日向出卖人（被告）交付首期房款85394.00元，余款341000.00元以银行按揭支付，房屋交付时间为2017年7月30日前。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款还约定：“出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”后原、被告双方又签订了《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议中第十二条第三款约定：“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订当日原告依约向被告支付了首付房款85394.00元。被告于2016年12月29日为原告在金沙县产管理局办理了预售合同备案登记。原告购买的房屋于2017年3月1日取得了《不动产登记证明》（证号为：黔（2017）金沙县不动产证明第0XXXX6号），证明权利或事项为预告登记。原告向中国工商银行申请的按揭贷款341000.00元于2017年3月10日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。被告按照合同约定如期向原告交付了房屋，现涉案房屋由原告方居住管理使用。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记，原告诉至本院请求支持其如前诉请。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为格式合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护。该合同及《补充协议》对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付了购房款，而被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。因不动产物权变动在我国系登记生效，且经合法登记的不动产能更完善地得到法律的保护，有效地避免权属纠纷的发生，故对被告辩称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的抗辩理由，本院不予采信。因《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》颁布实施时间均在原、被告双方签订《商品房买卖合同》之前，且在被告提供的第6组证据，即金沙县人民政府下发的金府通告（2016）3号文件中已载明：“自2016年9月30日起金沙县不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》。”故被告以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行和金沙县人民政府发布的该通告为由，辩称其不能为原告办理初始登记和转移登记系因政策及政府主管部门原因、工作程序导致，其不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予采信。原、被告双方签订的《补充协议》第十二条第三款中关于办理商品房的分户国有土地使用权证的约定，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》第十二条第三款为无效条款，被告以此主张为原告办证的期限应计算至2020年11月12日的抗辩理由不成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告建安房开公司的财务室于2017年7月21日至2018年2月10日期间因赫章县人民检察院调查案件被查封一事不系不可抗力，被告以该事实系不可抗力的抗辩理由于法无据，本院不予采信。金沙县不动产登记中心向本院的《回函》中已载明：“若需办理《不动产权证书》，需房开公司先申请办理新建商品房首次登记，再由房开公司配合业主申请办理房屋所有权转移登记，即《不动产权证书》。现因被告公司不能够提供所需的相关资料，导致‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记。”因此被告主张系原告自己未向房产管理机构提出办证申请才导致原告不能办理不动产权属证书的抗辩理由与事实相悖，本院不予采信。但从该《回函》中可知，被告至今仍不具备办理房屋所有权首次登记及为案涉房屋办理所有权转移登记的条件，被告负有的交付办理房屋所有权转移登记有关文书的义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告不能为原告办理房屋所有权转移登记系事实上的履行不能，故对原告请求被告为其办理房屋初始登记和转移登记的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且双方已在其签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对该违约情形进行了约定，被告应按约定向原告支付违约金。原告支付的房价款为426,394.00元，因此，被告建安房开公司应从2017年10月30日起按日向原告支付房价款426,394.00元的万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告贵州建安房地产开发有限公司应从2017年10月30日起按日向原告支付房价款426,394.00元的万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 二、驳回原告林利仁、黄莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币310.00元（已减半收取），由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审判员  吕朝红 二〇二〇年三月三十一日          书记员杜淳