广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初263号 原告：梁储，男，1988年12月31日出生，汉族，身份证住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫肇坤，广西扬尘展程律师事务所实习律师。 被告：郭宙，男，1980年7月23日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：梧州市美好房地产置业有限公司，住所地广西梧州市长洲区新兴珠宝路1号第32幢一层7号，统一社会信用代码91450400MA5NGCWY9Y。 法定代表人：苏勇。 原告梁储诉被告郭宙、第三人梧州市美好房地产置业有限公司（以下简称：美好置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告梁储的委托诉讼代理人杨昭丽、莫肇坤、被告郭宙到庭参加了诉讼，第三人美好置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁储向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》；二、判令被告退还已付房款5000元、双倍返还定金60000元及支付违约金1000元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月8日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》，约定被告把其即将继承所得的房产（梧州市万秀区南堤路53号401房，权证编号为：梧房权证万秀字第××号）转让给原告，由第三人提供居间服务，原告同日向被告支付定金30000元，2019年9月18日向被告支付部分房价款5000元。根据居间协议第八条，买卖双方应于2019年12月31日前共同到第三人处签订正式的登记文本。截止起诉之日，被告和第三人均以各种理由推脱、拖延签订正式的房屋买卖登记文本。原告认为，被告对涉案房产不具有所有权，且在双方约定的期间内依然未通过继承取得该房产的所有权，已经构成严重违约，导致原告买受该房屋的目的不能如期实现，因此诉请解除与该房产有关的协议。根据居间协议第八条约定：若甲方（被告）未能履行本条所述事项，则应双倍返还定金。因此，被告应当双倍返还定金共60000元给原告，并退还已付的部分房款5000元，同时支付该款的20%作为违约金即1000元给原告。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告提出因法律规定双倍定金法则与违约金不能同时适用，其明确第二项诉讼请求为：判令被告退还已付房款5000元、双倍返还定金60000元给原告。 被告郭宙辩称：一、从签订合同开始，答辩人始终希望把涉案房屋出卖给原告，原告对涉案房屋需要办理继承手续是知情的，办理手续需要花费大量时间，开始是第三人公司负责办理，到后期全程由答辩人负责办理，且需要联系其他有权继承的继承人。二、涉案房屋不是普通的商品房，是土地转让性质的商品房，答辩人在2019年11月交材料给市不动产中心，市不动产中心12月通知交付土地转让金，并告知涉案房屋手续需要上网公示，年前不能办理完成。过程中，答辩人向第三人告知手续办理情况，并让第三人转告知原告，手续办理期限长非答辩人故意拖延，之后原告对此亦无意见反馈。三、涉案房屋在2020年1月22日登记在答辩人名下，答辩人拿证后立即告知原告和第三人，二者对此均未发表意见。且办理手续过程中，因答辩人母亲住院，很多事情无法顾及到位，因此手续办理的时间久一点，如果原告继续想购买涉案房屋，答辩人同意按原价格出卖；如原告坚持解除房地产买卖居间协议和补充协议，答辩人也没意见，但不同意双倍返还定金，只同意退还原告支付的购房款并适当补偿一万元以下的款项。 第三人美好置业公司未作答辩，没有向本院提交证据，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：2019年8月8日，经第三人美好置业公司居间介绍，原、被告及第三人共同签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：1.乙方（原告）委托丙方（第三人）以下列条件居间购买甲方（被告）的房地产，房屋座落梧州市万秀区，建筑面积56.25平方米，产权人郭天辅，权证编号梧房权证万秀字第××号；2.房屋价款110000元，首期款（含定金）于协议签订当日内支付甲方；3.甲、乙双方定于2019年12月31日前共同赴丙方处签订登记文本，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付给甲方的定金不予返还。同日，三方当事人又签订《补充协议》，约定：因该房地产需办理继承权手续，由原业主郭天辅继承至甲方（被告）名下，甲方保证其对该房产拥有完整所有权，否则由此引起纠纷须由甲方承担全部责任；甲、乙（原告）双方必须配合丙方（第三人）办理所有关于该房产相关过户手续，不得无正当理由拖延办理相关手续，否则所引起的违约责任由拖延方承担。同日，原告支付30000元购房定金给被告，之后又于2019年9月18日支付5000元购房款给被告，被告分别出具《收款收据》（编号0000306、编号0000311）予以确认。之后，因被告未能依《房地产买卖居间协议》约定于2019年12月31日前履行签订登记文本义务，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。 另查明，涉案房屋即位于梧州市万秀区现登记在被告郭宙名下。 上述事实，有原告梁储提交的房地产买卖居间协议、补充协议、收款收据（编号0000306）、收款收据（编号0000311）、不动产登记资料查询结果证明及庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告及第三人共同签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应共同恪守和全面履行。原告依约支付购房定金及部分购房款给被告，被告却未能依约履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除之规定，原告主张解除其与被告、第三人共同签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对原告主张被告退还已付购房款5000元及双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，因被告的违约行为致原告受有损失，被告依法应对原告的损失承担赔偿责任，故原告该项诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，本案原告支付的30000元定金已超过房屋总价款110000元的20%，本院依法将本案定金调整为22000元，其余8000元按购房款处理，故被告应向原告双倍返还定金额为44000元，并返还原告购房款合计13000元（5000元＋8000元）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告梁储与被告郭宙、第三人梧州市美好房地产置业有限公司于2019年8月8日签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》； 二、被告郭宙应于本判决生效之日起十日内退还购房款13000元给原告梁储； 三、被告郭宙应于本判决生效之日起十日内返还双倍定金44000元给原告梁储。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2500元，减半收取计1250元（原告梁储已预交），由原告梁储负担170元，由被告郭宙负担1080元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  覃青青 二〇二〇年三月十六日 书记员  黄汝雄 附录所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。