广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8057号原告：关锦桁，男，1981年11月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：朱国良，广东兆广律师事务所律师。委托代理人：邓彬彬，广东兆广律师事务所实习人员。被告：刘艳玲，女，1983年5月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市世汇房地产销售代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔兴路18号702号。法定代表人：阮汉锋。原告关锦桁诉被告刘艳玲、第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关锦桁及其委托代理人朱国良、邓彬彬到庭参加诉讼，被告刘艳玲、第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司经本院合法唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告关锦桁向本院提出诉讼请求，1、被告双倍返还购房定金60万元；2、被告赔偿原告中介费22000元；3、被告赔偿原告律师费10000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告在第三人的居间服务下，三方于2018年4月18日签订《房地产买卖居间合同》，就原告向被告购买位于增城区新塘镇汇美新村××号[不动产权证号：粤（2015）广州市不动产权第10201248号]的房产达成协议。合同约定，购房价格为560万元，购房定金30万元。因该房产在中信银行设立了抵押，双方在合同补充条款中约定：买方到双方交易的该物业贷款银行开账号，买方把该物业银行应该扣的金额存入买方自己账号，买卖双方到银行签三方协议，买方存入的相关数额在银行开设账号是不用联名户口，是买方自己户口，房管过户前一天银行冻结该户口购房款相关金额资金，待顺利过户到买家名下领新房产证当天银行解冻资金结卖方。合同签订后，原告依约于2018年4月18日和2018年4月20日将购房定金30万元转给被告授权收款人刘璟瑄的账户62×××59，被告收到款项后向原告出具收款收据。2018年6月1日，原告向第三人支付中介费22000元。同时，原告按双方约定在被告抵押银行中信银行设立的个人账户62×××79，并于2018年6月21日向该账户存入50万元，作为向抵押银行证明原告具有购房经济能力，以让抵押银行同意与被告双方的购房方式。2018年8月3日和2018年8月6日，原告按补充条款的约定将现金430万元存入中信银行的账户中，作房产交易使用。其后，原告多次催促被告办理过户手续，但由于被告一直未能与抵押银行达成一致意见，后来甚至由于其与案外人债务问题令涉案房屋被查封，导致合同无法继续履行。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按合同约定支付定金、支付中介费、向被告办理抵押登记的银行预存房款，已履行了作为买受人应尽的义务，但由于被告自身原因，导致合同无法继续履行。根据《房地产买卖居间合同》第十条第2项约定：“2.卖方保证，合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；”被告的行为已经构成根本违约。根据《合同法》第一百一十五条的规定，被告应当双倍返还购房定金。另根据《房地产买卖居间合同》第十一条约定：“一、承担违约责任的形式第3、违约方应赔偿守约方……，另外违约方还需要向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。”故被告应当赔偿原告本案律师费、中介费。原告多次要求被告退还购房定金，但均遭被告拒绝，为维护自己的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定，无奈诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告刘艳玲未答辩。第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司未发表意见。经审理查明，2018年4月18日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间人）共同签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定以下内容：“……第一条[订约依据与基础]本合同依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，由买卖双方及居间方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条[委托居间事项]……2、居间人促成买卖双方签署本合同，标志居间人已促成买卖双方就房地产转让事项的真实意思达成一致意见，买卖双方依约向居间人支付居间报酬。……第三条[转让房产情况]1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××××号（以下简称‘该房产’）转让事宜达成一致意见并签署本合同。2、产权状况（本款内容以国土房管局核发的《房地产权证书》或《不动产权证书》记载内容为准）建筑面积：687.96平方米，不动产权证号：粤（2015）广州市不动产权第10201248号。他项权利：设置抵押，抵押给中信银行并已办理了抵押登记，买方清楚该抵押事项，卖方已如实将该房产转让事实通知抵押权人。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以人民币￥伍佰陆拾叁万元整（￥5630000.00）的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付人民币叁拾万元整（￥300000.00）作为购房定金。……第八条房产的交付1、交付时间：买卖双方约定：过户当天。……第十条买卖双方陈述与保证……2、卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分上述房产的权利。充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担。……第十一条[违约责任]一、承担违约责任的形式1、本合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用地履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任。2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……二、买卖合同关系中的违约责任……（二）卖方的违约责任……3、签署本合同当天起，如卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金。……第十三条[补充条款]①买方到双方交易的该物业贷款银行开帐号，买方把该物业银行应该扣的金额存入买方自己的帐号，买卖双方到银行签三方协议，买方存入的相关款额在银行开设帐号是不用联名户口，是买方自己户口，房管过户前一天银行冻结该户口购房款相关款金额资金，待顺利过户到买家名下领新房产证当天银行解冻资金给卖方。②卖方同意义务帮买方不动产分户，最终买方所拥有的不动产证为五本，每屋一本证。③买方现垫支40万卖方，用于房屋过户产生的费用，事后买方垫支40万在总房款中扣除……”。同日，刘国燕代刘璟瑄（受托人）与被告（委托人）共同签署了《收款委托书》给原告收执。该《收款委托书》载明：“本人刘艳玲……委托刘璟瑄……作为本人合法委托代理人，授权其代表我代收款工作。该委托代理人的授权范围为：代表我收取房屋买卖收款活动有关的事务。在收款过程中，该代理人的一切行为，均代表本人的行为具有同等法律效力。本人将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。代理人无权转换代理权。特此委托。”上述《收款委托书》左页中间空白部分手写载明刘璟瑄的银行卡帐号：62×××59，以及开户行为中国建设银行凤凰城支行的内容信息，被告以上述内容下方签名确认。同时被告还向原告提供了卡号为62×××59的中国建设银行龙卡通（储蓄卡）正反面复印件，被告以及刘国燕均在上述银行卡复印件中签名。签订合同当天，原告依合同约定以及被告出具的《收款委托书》的要求，分四笔每笔5万向被告指定的刘璟瑄名下银行账户62×××59元汇款20万元。当天，被告出具《收款收据》给原告收执，该《收款收据》载明“本人刘艳玲……是增城区新塘镇汇美新村××号（下称‘该物业’）之所有权人（代理人），现收到购房人（代理人）关锦桁……交来承购该物业之购房定金款项，金额为人民币300000元。”同时，上述《收款收据》被告落款签名的上方手写以下内容：“备注：2018.4.18日收到200000.002018.4.19日收100000.00以上款项以实制到账为准。”2018年4月20日，原告分两笔每笔5万向被告指定的刘璟瑄名下银行账户62×××59元汇款10万元。2018年6月1日，第三人出具《世汇地产收据》给原告收执，载明第三人在当天收到原告交来的购买被告位于新塘镇汇美新村××号房屋的佣金22000元。2019年4月4日，原告通过微信与被告联系，要求被告尽快退还定金，合同可以当面撕毁。被告回应：“好的”。2019年8月6日，原告发微信给被告，内容为：“刘艳玲：你好！我们于2018年4月18号签订的房地产买卖居间合同，我在当日按照你的意思，把钱转到刘璟瑄名下的中国建设银行。由合同签订后到现在已经一年多了，你那边多次说已经履行不了合同，但我给付的定金迟迟不退还，直接损害了我的合法权益。”2019年8月16日，原告到广州市规划和自然资源局增城区分局查询的位于增城区新塘镇汇美新村××号的登记情况，并打印了《不动产登记查册表》，载明坐落于增城区新塘镇汇美新村××号的房屋，不动产权证号为粤（2015）广州市不动产权第10201248号，建筑面积687.96平方米，存在抵押权登记、存在查封或其他限制处分的情形。2019年8月21日，中信银行广州增城支行出具原告名下账户62×××79的《业务凭证/客户回单》，载明以下流水记录：2018年6月21日，原告名下在招商银行股份有限公司广州增城支行的账户向该账户转账汇入50万元；2018年6月22日，原告将该账户的50万元分十笔每笔5万元转出到原告在招商银行股份有限公司广州增城支行的账户中；2018年8月3日，原告名下在招商银行股份有限公司广州增城支行的账户向该账户转账汇入30万元；同日，龙奎媚向原告的该账户转账汇入200万元；2018年8月6日，龙奎媚向原告的该账户转账汇入200万元；2018年8月31日，原告该账户中的430万元跨行汇入原告名下在招商银行股份有限公司增城支行的账户中。原告表明提供该份证据拟证明原告已按约定在被告办理涉案房屋抵押的银行开户，将50万元和430万元存入该账户，以证明原告有足够资金为购买涉案房屋交易使用。2019年9月19日，原告与广东兆广律师事务所签署《委托合同》，约定原告委托该律师所代理其与被告房屋买卖合同纠纷一案，该律师所指派朱国良、邓彬彬律师提供法律服务，基础律师费为10000元。同日，广东兆广律师事务所开具10000元的律师费发票给原告收执。庭审中，原告陈述：原告与被告之间的买卖合同关系已经解除，涉案房屋被查封，原告的合同目的无法实现，被告也向原告表明无法继续履行合同；原告在2019年4月4日通过微信要求被告退还定金，合同当场撕毁，被告回复好；从该微信聊天记录可以说明双方实际上已达成了解除房屋买卖合同关系的意思表示。原、被告的房屋买卖合同关系在2019年4月4日已解除。本院认为，原告与被告、第三人于2018年4月18日签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告在签订合同当天和2018年4月2日向被告指定的收款账户转账汇款了20万元、10万元，共计30万元购房定金，该事实有原告提供的汇款凭证以及有被告签名的《收款收据》佐证，本院予以确定。根据原告在2019年8月16日到广州市规划和自然资源局增城区分局查询涉案房屋的《不动产登记查册表》，涉案房屋至2019年8月仍存在抵押以及被查封的情形，可见被告已违反《房地产买卖居间合同》第十条第2项：“卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分上述房产的权利。充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担”的约定。基于涉案房屋已被查封，原、被告之间就涉案房屋的买卖合同在事实上已无法继续履行。由于被告在签订合同后一直未积极履行合同，原告在2019年4月4日向被告发出微信，提出要被告退还定金以及可当面撕毁合同的要求，被告回复好，可见双方就解除房屋买卖合同关系已达成合意，故原告主张与被告的房屋买卖合同关系在2019年4月4日已解除，本院予以确认。由于被告的原因，涉案房屋被查封，导致原告的合同目的已无法实现，被告确实存在违约，故原告主张被告双倍返还定金60万元，合理合法，本院予以支持。《房地产买卖居间合同》第十一条第一款第2款约定：“违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失”，第3项约定：“违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。”由于被告违约导致合同无法履行，故原告主张赔偿中介费22000元以及为追究被告违约责任实现债权而产生律师费10000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘艳玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关锦桁双倍返还定金60万元；二、被告刘艳玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关锦桁赔偿中介费22000元。三、被告刘艳玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关锦桁赔偿律师费10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元，由被告刘艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  陈丽华人民陪审员  黄建华二〇二〇年三月二十日书 记 员  陈雪冰周思珍