河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终291号上诉人（原审原告）：苏金平，男，1960年10月19日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：高新，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐文峰，男，1978年11月14日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：商青秀，安阳市北关区曙光法律服务所法律工作者。原审第三人：安阳沃森食品市场有限公司。住所地：安阳市平原路北外环永兴路中段。法定代表人：付保玉，该公司经理。上诉人苏金平因与被上诉人唐文峰、原审第三人安阳沃森食品市场有限公司（以下简称沃森食品公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2018）豫0503民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏金平上诉请求：1.撤销原审民事判决书；2.改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；3.诉讼费用和律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，本案当中不存在协议无效的情形。本案基本事实是被上诉人唐文峰欠上诉人苏金平现金48000元，有唐文峰出具的欠条和沃森公司的证明为证，该欠款是沃森公司欠苏金平农民工工资抵顶的房屋转让给被上诉人唐文峰产生的，唐文峰没有交齐款，剩余的欠款48000元出具了欠条后，上诉人苏金平将房屋钥匙交给了唐文峰，但唐文峰取得该房屋的占有、使用权后，却以各种借口躲避债务，拒不归还欠款。上述案件事实清楚、简单，法律关系清晰、明了。一审法院把一个简单的欠款纠纷案件，弄成了建设工程合同商品房买卖纠纷，审理了一年多都没有搞明白是什么性质的案件，连案由都是错误的，明显认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。本案当中涉案的房屋并不属于商品房，而且第三人建设该房屋的目的也不是用于对外出售，该房屋是北关区沃森公司冷冻市场的配套建设工程，根本没有办理商品房预售许可证之必要，因此不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而应适用《合同法》相关规定做出裁判。三、如果被上诉人觉得不合适，也可以把不想要的房子退还给上诉人，把房子腾出，把门钥匙退还给上诉人，绝对不可以白白占着房子不给钱。被上诉人唐文峰辩称，2016年通过我村一个叫唐卫宾的人买的房子，唐卫宾领着我去的，房子100多平，两室，和商品房结构差不多，住宅性质的。价格谈的16.8万元，付了12万，欠条是唐卫宾领着我去给苏金平打的，当时说交钥匙时把剩余钱交齐。后来听说无法办理房产证，打欠条后大概一年左右，想通过唐卫宾退房子。唐卫宾跟公司商量后，现金退我12万，在唐卫宾家里退的钱。唐卫宾说卖房给下个人时需要找我签字，到时候一起给我欠条，我还没有签字同意就给我卖了。我不认识程志安，程志安不是我们村的。要求维持原判。原审第三人沃森食品公司述称，第一、沃森公司同意苏金平的起诉、上诉意见和诉讼请求。由于沃森公司给苏金平以物抵债的房子涉及到办理手续的问题，故苏金平要处理标的物还需要沃森公司的协助。本案有关的基本事实在一审庭审中也有调查：一是苏金平直接给唐文峰推销自己以物抵债的房子，双方形成了转让的合意。二是苏金平让唐文峰在欠条上写的债权人是沃森公司，是为了与购房收据上的名称保持一致，避免在日后办理房产证时出现麻烦。沃森公司认为，欠条上的名称问题不应该成为苏金平实现债权的障碍；第二、一审判决认定事实错误。一审按照建设工程合同纠纷进行法庭调查，造成应该查明的主要事实没有查清。本案的纠纷不是建设工程合同纠纷是显而易见的，我公司的建设工程合同没有出现纠纷，建设工程合同相对方也不是唐文峰；第三、沃森食品市场公司将自己建设的房屋（沃森食品市场自用房屋）以物抵债给了苏金平符合物权法、合同法的法律规定，苏金平如何处置以物抵债的房屋由其自己决定，我公司仅配合办理手续；第四、2016年3月22日，苏金平将以物抵债的房子转让给了唐文峰，苏金平收了款，沃森公司配合苏金平给唐文峰出具了购房收据。2016年8月27日，唐文峰又与案外人程志安一同要求沃森公司变更购房票据上的名字，唐文峰将自己的购房发票原件交回了沃森公司。沃森公司在分配房屋程序上都按照内部员工的标准对待，办理房产证前换名字的需要交回原发票原件，再办理换名手续。发证后换名字的按房产过户程序办理；综上所述，一审法院把一个简单的欠款纠纷案件当成建设工程合同纠纷案审理认定事实不清，适用法律错误，程序违法。对本来没有争议的建设工程合同进行评判是不妥当的。本案中，唐文峰拿到了沃森公司抵顶给苏金平的房子，余款由唐文峰写了欠条，这个欠条是证明债权债务存在的直接证据，唐文峰没有提供出相反的证据予以否定，很显然这个欠条证据应予采纳、认定。请求二审法院依法公正判决。一审法院认定事实：原告苏金平持有一份欠据，该欠据内容载明：“今欠到沃森购房款（2号楼1单元9层西户）肆万捌仟元整（48000￥）”，落款日期为2016年3月22日，注明欠款人为被告唐文峰。经查，2014年5月16日，原告苏金平借用安阳建设集团有限公司的资质，与第三人沃森食品公司签订了一份《沃森工程承包合同》，苏金平作为实际施工人就羊毛屯村西头住宅、商铺、仓库、道路、厂区地面等院内所有工程、土建、装饰、水电、消防、道路厂区地面等（不包括冷库）进行施工建设，合同约定如沃森食品公司不能按期支付工程款，同意用商铺、住宅以低于10%的销售价格抵给乙方，三个月后由乙方自行销售，沃森食品公司配合办理相关手续。工程竣工验收后，沃森食品公司未按期支付工程款，用部分住宅抵顶工程款由苏金平对外销售，由沃森食品公司向唐文峰出具了抵顶206000元的全额收款收据，而苏金平出卖房屋的实际价款为166000元，唐文峰未全额支付，故书写了48000元的欠据。目前，住宅楼2号楼1单元9层西户又出卖给了案外人程志安，唐文峰的收款收据已由沃森食品公司收回并注明作废，但案外人支付的购房款由谁实际领取，各方意见不一，均未提供证据。另查明，沃森食品公司开发建设的住宅楼未取得商品房预售许可证明。上述事实，有原告苏金平提供的欠条、工程承包合同，第三人沃森食品公司提供的收款收据以及当事人的陈述等证据，予以证实。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定建设工程施工合同无效。本案中，原告苏金平借用安阳建设集团有限责任公司资质建设工程，违反了法律关于建设工程施工资质的强制性规定，但建设工程已经竣工验收合格，沃森食品公司应当参照合同约定支付工程价款。因合同约定可以商铺、住宅抵顶工程款，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房产未取得商品房预售许可证明，沃森食品公司与苏金平达成的以房产抵顶工程款的协议无效，因此将住宅出卖给被告唐文峰，由苏金平实际收取购房款的行为，也系无效行为，不受法律保护。现苏金平要求被告唐文峰支付剩余拖欠的购房款，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回原告苏金平的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告苏金平负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：案外人唐卫宾作为中间人帮苏金平卖房，从中挣差价。案涉2号楼1单元9层西户现由案外人程志安占有，系经唐卫宾介绍购买，购房款转账给唐卫宾。唐卫宾称收到程志安购房款后已于当天转给苏金平。上述事实有2020年3月16日调查笔录予以证实。本院认为，苏金平将案涉房屋出卖给唐文峰，因该房屋出卖人未取得商品房预售许可证，双方房屋买卖行为依法应当认定无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，唐文峰提出退房后，收回了已支付的房款；案外人程志安购买案涉房屋时将房款转账给唐卫宾。现苏金平虽持有唐文峰书写的48000元欠据，但没有证据证明唐文峰因本案房屋买卖及退房实际取得了该利益，故苏金平要求唐文峰支付剩余48000元购房款，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，苏金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人苏金平负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年三月二十六日书记员  王林娟