广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终205号 上诉人(一审被告)：广西钦州万事达房地产开发有限公司，住所地：钦州市新兴街48号白沙小区1栋13号铺。 法定代表人：王丹平，总经理。 委托诉讼代理人：田津津，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦佳良，广西政大律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：奥联物业股份有限公司钦州分公司，住所地：钦州市永福西大街96号松江宁越花园8栋一层（101、102、103）房屋。 负责人：苏天鹏。 委托诉讼代理人：李栋梁，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨宏康，广西格新律师事务所律师。 上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）因与被上诉人奥联物业股份有限公司钦州分公司（以下简称奥联分公司）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人万事达公司的委托诉讼代理人田津津、韦佳良，被上诉人奥联分公司的委托诉讼代理人李栋梁、杨宏康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万事达公司上诉请求：1.判令撤销钦南区法院作出的（2019)桂0702民初3422号民事判决；2.依法撤销判决第一项，改判驳回被上诉人该诉讼请求；3.依法撤销判决第三项，改判驳回被上诉人该诉讼请求；4.本案全部诉讼费用由双方按责任各自承担。 事实和理由： 一、上诉人与被上诉人之间的《金湾步行街前期物业管理服 务合同》（以下简称《物业服务合同（奥联）》）已经于2016 年3月份届满，上诉人以明示的方式表示与被上诉人不再续签该 合同，被上诉人请求支付2016年7月至2017年5月空置房物业 费以及2016年1月至12月的电梯维护费没有事实依据，依法应 予改判。上诉人向被上诉人交付相应物业之前，2013年4月19日,双方签订的了《金湾步行街前期物业管理服务合同补充协议》，双方在合同中约定“本合同期限修改为自交付物业之日起为期两年。”依照上述合同的规定，上诉人于2014年3月份将上述物业交与被上诉人管理，因此双方《物业服务合同》的服务期限应该为2014年3月至2016年3月份。合同到期后，即2016年3月份以后，上诉人便以明示的方式不与被上诉人续期该合同，并且不再向被上诉人支付物业服务费，依照我国《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的有关规定，上诉人已经以明示的方式拒绝与被上诉人续签该合同，即使被上诉人强行继续履行合同，在双方没有签订新的合同之前，该行为亦属无效，因此被上诉人强求支付的请求支付2016年7月至2017年5月空置房物业费以及2016年1月至12月的电梯维护费没有任何事实和法律依据，依法应予改判。 二、上诉人与被上诉人约定，被上诉人赠送一年电梯维护费 给上诉人，2016年1月至2016年12月在该区间内，被上诉人 请求支付该费用没有事实依据，一审判决认定错误事实，适用错 误法律作出判决依法应予改判。双方于2011年4月28日签订的《金湾步行街前期物业管理服务合同》有两份，该主体分别是“广州冠联物业管理有限公司钦州分公司”，以及“广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司”，双方正式签订并且由上诉人保存的是“广州冠联物业管理有限公司钦州分公司”为主体签订的《金湾步行街前期物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同（冠联）》）（一审被上诉人提交的是以“广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司”为主体的《物业服务合同（奥联）》）。双方在《物业服务合同(冠联）》第八条约定“乙方免除甲方第一年的电梯费”。并且，上诉人与电梯施工方广西瑞翔电梯工程有限公司签订了两份《电梯日常保养合同》及电梯供应商发来的《关于金湾步行街项目电梯延长免保期的情况说明》中约定了，由该广西瑞翔电梯工程有限公司为上诉人开发“金湾步行街”楼盘1、2#楼的电梯在2013年12到2015年12月期间，3#楼的电梯在2014年5月到2016年5月期间提供免费维保（被上诉人在一审的庭审过程中确认了该事实）。上诉人认为，依照我国《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”的有关规定，根据该约定，以及双方合同的实际履行情况，应视为被上诉人赠送给上诉人一年的电梯维护费，该赠送的起算日期应当是从电梯免费维保期届满开始计算。因此，被上诉人诉请上诉人支付2016年1月至2016年12月份的电梯维护费没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，一审判决认定事实错误以及适用法律错误的部分，应当依法予以改判，保护上诉人的合法权益。 奥联分公司辩称，上诉人主张不需要支付2016年7月-2017年5月空置房物业费与事实不符，没有法律依据，上诉人在一审庭审中已经明确认可2016年7月-2017年5月期间空置房的物业费，只是对被上诉人提出的金额有异议，现在二审其作出否认，实际上属于对自认行为的推翻，有违民事诉讼的诚信原则，上诉人的反悔主张应不予支持。上诉人称双方合同2016年3月份届满后明确表示不再签订合同，明显与事实不符。首先被上诉人在一审提交的用款申请书关于支付空置房物业费用事宜及金湾步行街空置房物业费明细表都有被告负责人长期持续的签名确认，其次上诉人赠送业主的物业费、停车费都是直至2019年的，被上诉人一审主张该费用上诉人在二审却未提出异议，显然与其陈述合同终止相矛盾。最后被上诉人在一审提交的证据交接协议即证据324页双方已经明确物业交接时间是2019.5.16，该协议已经上诉人盖章签名确认，上诉人主张不用支付2016.7-2017.5空置房费用没有依据，上诉人应向被上诉人支付2016.1-2016.12电梯费，一审对此认定事实清楚，适用法律正确。一审以广州奥园酒店物业公司钦州分公司作为裁判依据正确，上诉人与冠联物业公司签订的合同是第一次签订的，后冠联公司更为奥联酒店物业公司，双方曾协议一致变更合同个别条款，是双方的真实意思表示，上诉人称与奥联签订的物业合同作废不能作为本案定案依据，如果如上诉人所说我方免除其一年电梯费，为何上诉人在一审中从未提及显然不符合常理，因此其称免除一年电梯费用被上诉人不予认可。另外，上诉人在一审庭审过程中已经对被上诉人提交的物业服务合同已经予以认可，到二审又予以推翻同样有违民事诉讼诚实信用原则，不予支持。对于上诉人提到的电梯维保期问题，被上诉人收取电梯费不仅仅包括电梯维护费还包括被上诉人每年向政府相关部门缴纳的电梯年检费及电梯的配件维修费都需要很大一部分支持。电梯费同样在一审中根据被上诉人提交的证据，上诉人已经确认，同时在物业服务合同第三章第十条中已明确约定。 奥联物业股份有限公司钦州分公司向一审法院起诉请求：被告向原告一次性支付拖欠的空置房物业管理服务费139449元（自2016年7月l日起至2017年5月30日止）；被告向原告一次性支付被告赠送业主物业管理服务费14339.6元（自2017年6月1日起至2019年4月30日止）；被告向原告一次性支付空置房电梯费113819.80元（自2016年1月1日起至2016年12月20日止）；被告向原告一次性支付被告赠送业主地下停车场停车服务费10220元（自2016年1月1日起至2019年3月30日止）；被告向原告一次性支付原告代被告缴纳的被告自用水电费3834.60元（自2019年3月l日起至2019午4月30日止）；被告向原告一次性支付电梯维修费用12706.5元；以上费用共计294369.50元；并由被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：原告原来的名称为“广州奥联酒店物业管理管理公司钦州分公司”，于2016年6月13日变更名称为“奥联物业股份有限公司钦州分公司”，被告是“金湾步行街项目”的房地产开发公司，原告是该项目的物业管理服务公司，原告作为乙方、被告作为甲方于2011年4月签订《前期物业管理服务合同》，约定被告委托原告对金湾步行街项目提供物业服务，合同第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收标准如下：住宅物业服务费0.8元／月／平方米；商业物业服务费2.5元／月／平方米；乙方向物业业主或使用人收取电梯费标准为住宅物业35元/月／户、商业物业2.5元／月／平方米；第八条约定：“对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的住宅物业或者甲方为交给物业买受人的住宅物业，自甲方向乙方交接该物业服务范围之日起至物业买受人向甲方承接物业之日期间的物业服务费用由甲方全额交纳。”第十条约定：“停车费收费分别采取以下标准：……车费车位使用人应按露天车位￥30元／月／个、地下车位￥35元／月／个的标准向乙方交纳停车服务费。”第七条约定：“物业管理费及垃圾清运费等相关费用按每3个月为一个周期交纳……”合同还对其它事宜进行了约定。从2016年7月至2017年5月，被告小区的1、2栋空置房总面积为107726.72平方米，欠缴物业费为86107.40元；3栋空置房总面积为66736.25平方米，欠缴物业费为53342元。被告向其小区部分业主赠送物业费，共25户，从2017年6月1日起至2019年4月30日止，欠缴物业费14339.60元。被告赠送给小区8个业主地下车位服务费，从2016年1月1日至2019年4月30日止，所欠缴地下车位服务费为10220元。自2016年1月1日起至2016年12月20日止，被告的小区有部分空置房，空置房尚未交纳电梯费，尚欠电梯费为113819.80元。2019年3月、4月，原告为被告代缴自用水电费共3834.60元。2018年9月15日，由于2栋电梯出现故障，原告维修电梯支出72000元，应当由1、2栋业主共364户分摊，每户为197元，空置的房屋为129户，被告已经支付了12706.50元。 一审法院认为，原、被告签订《前期物业管理服务合同》的时间为2011年4月，原告当时的名称为“广州奥联酒店物业管理管理公司钦州分公司”，于2016年6月13日变更名称为“奥联物业股份有限公司钦州分公司”，因此原告在签订合同时落款为“广州奥联酒店物业管理管理公司钦州分公司”并无不当，原告变更名称为“奥联物业股份有限公司钦州分公司”后，债权债务也应当由变更后的公司承担，现原告应以“奥联物业股份有限公司钦州分公司”的名义进行民事活动，原告具备适格的民事主体提起诉讼，被告抗辩原告没有诉讼主体资格于法无据，该院不予采信。 原、被告所签订的《前期物业管理服务合同》由双方加盖公章并签名，自合同签订时成立，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该院对合同的效力予以确认，双方当事人应当按照合同约定去履行义务。合同签订后，原告为被告“金湾步行街项目”提供的物业服务，但被告未能按照合同约定向原告支付相关费用，被告的行为构成违约，应当承担向原告履行付款的义务，现根据原告的主张各项费用，一审法院作如下分析：一、空置房物业服务费，《前期物业管理服务合同》第八条约定：“对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的住宅物业或者甲方为交给物业买受人的住宅物业，自甲方向乙方交接该物业服务范围之日起至物业买受人向甲方承接物业之日期间的物业服务费用由甲方全额交纳。”明确约定了该部分费用应当由被告负担，被告也予以确认，但被告对原告所主张的费用有异议，原告提供了从2016年7月1日起至2017年5月30日期间空置房的户数及面积，按照住宅物业服务费0.8元／月／平方米收取，根据计算得出被告所欠费为139449元，而被告未能证实其交纳过该部分费用，故该院对原告主张被告交纳空置房物业费用139449元予以支持。二、赠送业主物业费用，被告承诺部分业主 免交物业费，实际属于三方约定对债务的转让，该部分物业费转让给被告承受，应当由被告代业主向原告交纳，原告提供的“开发商增业主物业明细”中列出了被告赠送物业房号共25户，从2017年6月1日起至2019年4月30日止，尚欠缴物业费14339.60元，被告未有相反证据证实其向原告交付该费用，故该院对原告主张被告交纳赠送业主物业费用14339.60元予以支持。三、赠送业主停车服务费，《前期物业管理服务合同》第十条约定：“停车费收费分别采取以下标准：……车费车位使用人应按露天车位￥30元／月／个、地下车位￥35元／月／个的标准向乙方交纳停车服务费。”被告承诺部分业主免交停车服务费，实际属于三方约定对债务的转让，该部分物业费转让给被告承受，应当由被告代业主向原告交纳，原告提供的“开发商赠送业主地下停车服务费明细”中列出了被告赠送8个业主地下车位服务费，从2016年1月1日至2019年4月30日止，所欠缴地下车位服务费为10220元，被告未有相反证据证实其向原告交付该费用，故该院对原告主张被告交纳赠送业主停车服务费10220元予以支持。四、空置房屋电梯费，《前期物业管理服务合同》第六条约定，“乙方（原告）向物业业主或使用人收取电梯费标准为住宅物业35元/月／户、商业物业2.5元／月／平方米；……”小区房屋空置时的权属应当属于被告（开发商）所有，而原告收取电梯费的用途是用于电梯日常维护，检测、年检等开支，是对整个小区进行服务，并非针对某个特定的对象，房屋空置仅能说明未有人入住，但并不能排除被告不使用电梯，因此一审法院认定原告已经为被告进行电梯维护工作，根据《关于最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告列举了从2016年1月起至2016年12月止空置房屋数量，并按照并35元/月／户计算，电梯费金额为113819.80元，被告未能提供相反证据证实其已经缴纳，应当由被告履行支付义务，故该院对原告该项请求予以支持。五、电梯维修费分摊问题，由于电梯的重大故障导致该项开支，由电梯所在的楼栋的业主共同分摊较为合理，楼栋房屋空置部分的费用应当由被告来分担，原告维修电梯开支72000元，应当由1、2栋业主共364户分摊，每户为197元，空置的房屋129户，被告需要承担电梯维修费为25413元，被告已经支付了12706.50元，尚欠12706.50元。六、水电费，原告提供了2019年3月1日至2019年4月30日期间，其为被告交纳水电费的票据，水电费为3834.60元，该部分费用应当由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司自2016年7月1日起至2017年5月30日止的空置房屋物业管理服务费139449元；二、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司自2017年6月1日起至2019年4月30日止的赠送业主物业管理服务费14339.60元；三、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司自2016年1月1日起至2016年12月20日止的空置房电梯费113819.80元；四、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司自2016年1月1日起至2019年3月30日止的赠送业主地下停车场服务费10220元；五、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司自2019年3月1日起至2019年4月30日止的代缴水电费3834.60元；六、被告广西钦州万事达房地产开发有限公司支付原告奥联物业股份有限公司钦州分公司电梯维修费用12706.50元。案件受理减半收取2858元，由被告广西钦州万事达房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 上诉人万事达公司向本院提交了如下新证据： 证据一、《金湾步行街前期物业管理服务合同》，证实上诉人与被上诉人之间签订的前期物业服务合同双方约定，被上诉人赠送一年的电梯费给上诉人； 证据二、《电梯日常保养合同》、《电梯日常保养合同》、《关于金湾步行街项目电梯延长免保期的情况说明》，证实上诉人与电梯安装公司约定其为上诉人安装的电梯设备提供24个月的免保期； 证据三、《金湾步行街前期物业管理服务合同补充协议》，证实双方约定双方于2011年4月28日签订的《前期物业服务合同》自上诉人交付物业之日起计算，为期两年； 证据四、《工作联系函》，证实上诉人2014.3月份之前交付了相关物业。 被上诉人质证认为，证据一，被上诉人对合同的三性不予认可，上诉人在发表意见时说过该合同已被被上诉人一审提交的与奥联公司签订的合同所取代，对个别不合理条款进行了修订，因此免除一年电梯费被上诉人不予认可，其次我方也认为上诉人对该条款作出了对自己有利的解释，因为该合同的签订时间是2011.4.28，而该条款所陈述的是免除甲方第一年电梯费，第一年我方认为应该从签订合同之日起算；证据二、被上诉人对上诉人提交的证据二的三性不予认可，该合同是上诉人与案外人签订，与被上诉人主张的电梯费没有关联性，被上诉人也说过被上诉人主张的电梯费不仅仅包括电梯维修保养的费用还包括被上诉人向相关部门支出的年检费用及电梯配件的费用，上诉人一直没有向被上诉人支付过；证据三、被上诉人对上诉人说的补充协议的真实性合法性认可，但关联性不认可，上诉人也说到双方实际服务到期时间是2019.5.16，在被上诉人一审提交的证据交接协议已经明确被上诉人提供的物业服务上诉人没有理由不支付物业相关费用；证据四、对该联系函三性不认可，该联系函会有我方盖章只是表明我方签收了文件，不是表明认可该内容，联系函大多数与事实不符，是上诉人的单方的意见。 本院对上诉人提交的新证据认证如下： 证据一、该证据与被上诉人一审提交的合同条款不符，且被上诉人对其真实性也不予认可，而上诉人在一审时对被上诉人提交的前期物业服务合同的三性并无异议，结合双方对合同的具体履行情况，双方实际执行的是被上诉人所提供的合同，因此，本院对该证据的证明力不予认可；证据二、被上诉人对该证据的“三性”不予认可，该证据是上诉人与电梯公司所签订的，双方所约定的电梯免费保养与被上诉人主张的电梯费没有直接的联系，关联性没有体现，因此，本院对其关联性不予认可；证据三、被上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据四、被上诉人对其“三性”不予认可，但不能提供相反证据予以推翻，因此，本院对其真实性予以确认。 本案经本院二审进行了审理，一审法院对本案事实的认定与二审一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人万事达公司是否拖欠被上诉人奥联分公司的物业服务费用、是否应当支付。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人万事达公司与被上诉人奥联分公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律的保护。上诉人万事达公司主张，双方约定由被上诉人奥联分公司赠送一年电梯费给上诉人，即2016年1月至2016年12月区间内的电梯费免收，被上诉人请求支付该费用没有事实依据，并且提供了双方于2011年4月28日签订的《金湾步行街前期物业管理服务合同》，证明该合同第八条约定：“乙方（被上诉人)免除甲方（上诉人）第一年的电梯费。”上诉人另主张，被上诉人所提交的合同是上诉人与业主之间的合同，而上诉人所提交的合同是上诉人与被上诉人之间所实际履行的合同。本院认为，对于上诉人所提供的合同效力，被上诉人不予认可，并且主张双方是以被上诉人所提供的《金湾步行街前期物业管理服务合同》为双方实际履行的合同，双方在该合同中对该条款已经作了删除。另外，再从合同签订的主体来看，被上诉人提供的合同落款处有双方盖章及法人代表签名，上诉人所提供的合同落款处则有双方盖章及被上诉人法人代表盖私章，上诉人没有在“签署代表”处签名，上诉人在一审时对被上诉人提交的前期物业服务合同的三性没有异议，因此，对上诉人所提供合同的证明力，本院依法不予确认。一、对于空置房物业服务费，根据本案《金湾步行街前期物业管理服务合同》第八条的约定，该项费用由上诉人负担，对于该收费项目、收费标准、收费起止时间及累计金额，上诉人也不持异议，因此，该项费用应由上诉人如数支付给被上诉人；二、对于空置房屋电梯费，根据本案《金湾步行街前期物业管理服务合同》第六条的约定，上诉人依约对电梯进行日常保养、维护，并支出了检测、年检等费用，被上诉人已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，上诉人应当按照合同的约定向被上诉人支付空置房屋电梯费，上诉人以其与电梯公司签订了电梯日常保养合同，不需要被上诉人对电梯进行维护、保养，因此，不应支付空置房屋电梯费，理由不能成立，本院依法不予采纳。对于本案所涉的赠送业主物业管理费、赠送业主地下停车场服务费、代缴水电费、电梯维修费用等四项收费项目、收费标准及收费总额，上诉人对此不持异议，本院在此不作评判。 综上所述，上诉人万事达公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5099元，由上诉人广西钦州万事达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 李夏冰 审判员 文其谦 二〇二〇年三月三十日 书记员 苏 芸