广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初3667号原告：博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂，经营场所：博罗县园洲镇上南村30米工业路。经营者：龚明勇，男，汉族，1983年3月15日出生，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：周军，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兵，广东智捷律师事务所律师。被告：林志根，男，汉族，1982年10月13日出生，住湖北省汉川市。第三人：朱善漂，男，汉族，1968年12月2日出生，住广东省陆丰市。第三人：广东东洲农产品贸易有限公司，住所地：博罗县园洲镇桔龙村上园路北面第二排。法定代表人：陈汉重。原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂诉被告林志根、第三人朱善漂、广东东洲农产品贸易有限公司（以下简称东洲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2018年10月30日、2019年1月15日、2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂的委托诉讼代理人周军和被告林志根到庭参加诉讼，第三人缺席。本案现已审理终结。原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂诉称，原、被告双方于2017年12月22日签订了“租赁合同”，合同约定原告将一楼的厂房及部分生产设备租给被告，租赁期限为2年，租金标准为：前十二个月每月人民币25000元，后十二个月租金为每月人民币30000元。同时合同还约定了合同签订后被告应当向原告交纳押金人民币50000元。同日，原告将设备以清单形式列明交由被告签字确认，双方完成交接工作，后被告在租赁地址注册成立“惠州市钰华胜科技有限公司”。合同签订后，被告并未按照约定向原告交纳押金，并以经济困难为由要求被告宽限交纳期限并一再拖欠，不但不交押金，就连租金也不向原告交纳，原告曾多次向被告催讨，被告却一直以资金周转困难为由拒不缴纳，从合同签订起租计算拖欠至今己达7个月之久。原告认为：双方签订的租赁合同，意思表示真实，没有违反法律法规，依法应当受到法律保护。被告占用原告的设备和厂房却不按照合同约定交纳押金和租金，严重违反了合同约定，给原告造成了重大损失。根据双方合同第四条第3款约定：承租方无法按时交纳租金，每天按照租金总金额1％加收滞纳金，超过一个月未缴清，视为合同终止，出租方则不予退还押金并收回厂房。为此，特向法院起诉，请求判令解除双方签订的租赁合同并依法向原告支付押金、租金和滞纳金等费用。诉讼请求：1、请求解除原被告双方2017年12月22日签订的“租赁合同”；2、判令被告立即向原告支付合同约定的押金5万元，并支付尚欠租金人民币175000元，滞纳金人民币100000元(详见滞纳金计算明细表)，并顺延至“租赁合同”解除且被告返还标的物之日止；3、本案诉讼费用等全部由被告承担。以上暂合计为人民币为325000元。原告于2020年3月4日提出变更诉讼请求为：1、请求确认原告、被告于2017年12月22日签订的《租赁合同》无效；2、请求判令被告按照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费暂合计175000元（暂计至起诉之日，并参照原、被告租赁合同中约定的租金标准顺延至被告将案涉租赁物返还给原告之日止）；并参照租赁合同约定向原告支付应交押金50000元、滞纳金100000(详见起诉状中附带的滞纳金计算明细表)。被告林志根辩称，被告2018年2月份来到琪尔表业制品厂，由于快到过年，双方口头协商过年前后搞下工厂卫生，机器调试，从2018年3月1日起正式承包经营，不需要押金。2018年2月14日在厂房租赁方办公室，在厂房租赁方负责人朱善漂见证下，微信转账25000元给樊果（龚明勇之妻，负责原告财务），微信转账有备注三月份租金。樊果随后将此笔资金转给厂房租赁方负责人朱善漂，被告借给樊果3000元过年用（支付宝转账），由于之前原告拖欠厂房租金七万余元，另欠有金额巨大的工资款，供应商货款，为防止原告将租金、电费挪走它用，经原告、被告、厂房租赁方负责人朱善漂双方协商，四月份开始，承租后的租金25000元和电费被告直接交于厂房租赁方负责人朱善漂，并出示收据，直至还清累计拖欠厂房租金后租金改为交于被告。2、过年后2月末，被告于工厂调试设备，发现两台主力设备损坏（工人为证），其中一台CNC雕铣机找多个修理师傅直到三月尾都修不好，所以放弃修理使用，另外一台数控车床精度无法恢复，只能做简单工，修理费用总计花费6500元，由于原告没有资金，所以全部由被告支付，此笔费用理应由原告承担，据合同原告应该提供能够正常使用的设备给被告使用。因原告拖欠工人工资，于是双方口头协商将部分利用不了的设备变卖用来发放工资，由于变卖资金不足以发放工资，另有六名工人29095元工资经过三方协商由被告替原告分期发放，其资金将来在租金内抵扣，租金从2018年3月开始降至20000元，被告多次要求重新签订合同。3、2017年7月初，原告因为欠债5万元无力偿还，遂唆使债主以工厂是原告资产为借口到厂内闹事，要关电以及拖机器抵押，导致被告无法生产。当晚被告为了保障正常生产秩序，遂答应帮原告还款2万元，原告债主应承收到2万后不再来工厂闹事，隔日原告要求收押金5元并将厂内大门封锁，导致工厂就此无法开工。综上所述，被告自2018年3月正式开工到2018年7月9日被迫停产4个月零9天时间段内已付租金85000元，借给原告3700元，替原告还债9500元，替原告付电费1776元，已超额支付18976元。被告多次提出新签订合同原告均以忙为借口推脱，因此原告蓄谋已久以合同漏洞为借口勒索被告，被告将予以反诉，故原告诉讼请求应予以驳回。被告针对原告变更诉讼请求，于2020年3月20日提出以下答辩意见：1、经法院向规划部门协查场地未办理规划许可证，予以确认，原告亦承认并要求判定原签订租赁合同无效，被告承认合同无效；2、据了解原告本人存在巨额债务，原告从一开始就刻意隐瞒欺骗被告，在未取得场地经营生产经营资质的情况下仍邀请被告签订合同，意在骗取被告资金；3、原告变更诉讼请求要求支付租金等，实为无奈之举，既然已经承认合同无效，为何又要求支付租金，上次庭审中，原告以及证人房东朱善漂已经承认厂房设备于2018年7月份原告已经收回，为何又要求返还设备。经审理查明，2016年9月15日，东洲公司与原告签订《厂房出租合同》，约定东洲公司将坐落在园洲镇桔子村建筑面积为2140平方米的厂房出租给原告，租赁期为2016年9月15日起至2022年9月15日止；2016年12月15日至2019年12月15日，每月租金13600元，2019年12月15日至2022年9月15日，每月租金15640元。该合同盖章处有“朱善漂”签名。2017年12月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：1、原告将名下生产设备（明细看清单）以及名下一楼厂房约600平方米场地出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；2、前12个月月租金人民币25000元，后12个月月租金为人民币30000元；3、交租日期：本合同签订后被告先预交一个月租金，交押金50000元，以后每个月30日为交租日，交至指定收租账号：工商银行6222xxx；4、原告将租赁设备清点后交与被告确认签收，租期满后如无续签，被告须保证机器使用正常，方可交还原告，原告确认无恙后退还押金；5、被告因无故主动结束经营而提前终止合同，原告则不予退还押金，并收回厂房；6、原告因故提前结束合同，须提前一个月书面通知，退还押金，并补偿2个月租金金额给被告予以补偿，如造成其它损失的被告有权追加补偿；7、被告无法按时交纳租金，每天按租金总金额1%加收滞纳金，超过一个月未缴清，视为合同终止，出租方则不予退还押金，并收回厂房。合同还约定其他事项。被告在上述租赁地点于2017年12月28日成立了惠州市钰华胜科技有限公司。被告庭审称他与原告的经营者龚明勇口头协商说押金不用交，因为在2018年3月才交接场地，龚明勇与他协商从2018年3月才开始承租，所以他从2018年3月开始交租金交至2018年6月共85000元，在2018年4月后，他和龚明勇协商将租金调整为每月2万元，他将租金直接交给东洲公司的管理人朱善漂（因原告之前欠东洲公司租金7万多元，2月14日他与朱善漂及原告口头约定以后租金直接交给朱善漂），2018年7月份原告将他赶出厂房致使无法经营，因为原告要他交3个月押金，他不愿意交原告就将他赶出厂房，其搬离后龚明勇继续经营。其租金已经全部交齐，同意解除合同，原告请求的滞纳金过高，请求予以调整。被告提供的微信记录及转账记录如下：2018年2月14日微信转账25000元给樊果；2018年4月2日银行转账25000元给朱善漂；2018年5月11日微信转账14000元给“朱标”；2018年6月27日微信转账5000元给“朱标”；2018年7月7日微信转账10000元给“朱标”；“朱标”的微信名于2018年4月2日发给被告一张银行卡照片和“朱善漂”名字，之后该微信号将朱善漂的身份证照片发给被告。被告提供一张《瑞琪尔表业厂租金》证明，内容为：“瑞琪尔表业厂租金2017年10月15日；18年2月14日收25000元，4月2日收25000元，5月11日收15000元，6月27日收5000元，6月28日收5000元，7月7日收10000元，总计：85000，本租金由瑞琪尔一楼承包人林志根代交，特作此证明。证明人：朱善漂2018年7月7日”。被告提供与“龚明勇真永远”的微信聊天记录，被告于2018年7月7日发送“租金我照交，但是押金我交不了”，“龚明勇真永远”回复“你准备下，我们把所有手续办好”；“龚明勇真永远”于2018年7月8日发送“如果你决定不做我自己找人承包”，被告回复“不是我决定不做，是你让我不做”。被告称2018年2月14日交的25000元是交3月份的租金，4月2日交的25000元是4月份的租金，5月11日15000元是交5月份的租金，6月的两笔共10000元是交6月份的租金，7月7日的10000元是交7月份的租金。第三人朱善漂陈述，他是东洲公司的管理代表，原告的厂房是和他租的，因为厂房是被告在使用，他就与龚明勇、被告谈好被告将租金交给他，其中25000元是被告转给龚明勇的妻子樊果，樊果再转给他的，《瑞琪尔表业厂租金》的证明是他写的，原告没有交过租金给他，租金是被告交的，他是根据被告交的钱再开收据给原告，被告租金交到2018年7月，总共收到85000元。被告是2018年7月搬走，具体原因不清楚，被告搬走后由原告经营。他没有与被告、龚明勇协商过降低租金标准的事情。劳动局有来协调，是原告和被告欠工人工资的问题。原告庭审时称因为跟被告很熟，被告说当时经济困难就没跟他收押金，原告没有与被告协商降低租金标准，被告于2018年8月左右搬离租赁厂房，没有办理交接手续，关于交租金的事，朱善漂说的其也认可，即使协商由被告直接交给朱善漂，被告也仅仅交了85000元，按照约定应是每月25000元，被告应按约定标准补足租金，被告还应补足2018年1月至2月的租金。另查明，龚明勇与樊果是夫妻关系。案涉厂房未取得建筑规划许可证。再查明，博罗县劳动保障监察综合执法大队于2018年7月19日向惠州市钰华胜科技有限公司发出《劳动保障监察限期改正指令书》，内容为因工人工资分配问题，要求惠州市钰华胜科技有限公司与2018年7月25日对以上问题进行整改。以上事实，有《租赁合同》及出租设备清单、微信转账记录、银行转账记录、微信聊天记录、收款收据、《瑞琪尔表业厂租金》、东洲公司企业信息、龚明勇结婚证、《关于协助调查的复函》等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告双方于2017年12月22日签订的《租赁合同》因案涉房产没有取得建设规划许可证，应为无效合同。对于原告请求被告支付按照约定的租金标准支付房屋占有使用费的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告与第三人朱善漂均陈述被告于2018年7月份搬离厂房，之后由原告继续经营使用厂房，原告陈述被告于2018年8月左右搬离厂房，原告与被告双方均无法确认被告搬离厂房的具体时间，综合被告提供的微信聊天记录、《劳动保障监察限期改正指令书》以及被告称其已经交纳2018年7月的租金，证实被告于2018年7月仍有继续使用案涉厂房，故本院认定被告应支付的房屋占有使用费计算至2018年7月31日。至于原告称被告虽然在2018年8月搬离，但是没有与原告交接，所以使用费应计算至租赁物返还之日止，从证人朱善漂的证言证实在被告搬离后，原告继续使用租赁物并经营公司，故对原告的该意见，本院不予采纳。因《租赁合同》约定租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，且被告在上述租赁地点于2017年12月28日成立了惠州市钰华胜科技有限公司，被告辩称其与龚明勇协商从2018年3月开始交租并将租金调整为20000元的辩护意见，被告没有向本院提供充分的证据证实双方有对租金的计租时间和数额进行变更，故按照双方的合同约定，被告应从2018年1月开始至2018年7月31日止按照每月25000元向原告支付占有使用费共175000元，扣减被告已经支付的85000元，被告仍欠原告占有使用费90000元。对于原告诉请被告支付押金50000元的的诉讼请求，被告辩称双方口头协商免交押金，在合同履行期间，原告也没有向被告催收押金，直到2018年7月原告才向被告追收押金，故本院采纳被告的辩护意见，认定原告与被告就押金免收问题进行口头变更，且双方的租赁合同无效，故原告请求被告支付押金50000元，本院不予支持。关于原告请求每天按租金总金额1%加收滞纳金的问题，因合同约定的滞纳金过高，被告请求予以调整，由于原告没有向本院提交证据证实其损失，且在被告搬离后原告继续使用厂房进行经营，故本院将逾期支付占有使用费的损失调整为年利率6%。根据双方的合同约定，合同签订后被告先预交一个月的租金，以后每个月30日为交租日，被告称2018年2月14日交的25000元是交3月份的租金，4月2日交的25000元是4月份的租金，5月11日15000元是交5月份的租金，6月的两笔共10000元是交6月份的租金，7月7日的10000元是交7月份的租金；故逾期支付占有使用费的损失的计算起始时间应分段计算：以25000元为基数从2017年12月23日起计算；以25000元为基数从2018年3月1日起计算，以10000元为基数从2018年5月31日起计算；以15000元为基数从2018年7月1日起计算；以15000元为基数从2018年7月31日起计算；均按年利率6%计至还清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂与被告林志根于2017年12月22日签订的《租赁合同》无效。二、被告林志根应于本判决发生法律效力之日起15日内支付房屋占有使用费90000元及逾期支付占有使用费的损失（以25000元为基数从2017年12月23日起计算；以25000元为基数从2018年3月1日起计算，以10000元为基数从2018年5月31日起计算；以15000元为基数从2018年7月1日起计算；以15000元为基数从2018年7月31日起计算；均按年利率6%计至还清之日止）给原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂。三、驳回原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6176元，由原告博罗县园洲镇瑞琪尔表业制品厂负担4447元，被告林志根负担1729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  范永峰审判员  陈晓君审判员  曹万畅二〇二〇年三月二十日法官助理胡晓凌书记员张芷媛