安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初95号原告：张俊芝，女，汉族，1975年10月16日出生，住安徽省阜阳市颍东区。被告：高文侠，女，汉族，1956年3月11日出生，住安徽省阜阳市颍东区。被告：张新良，男，1956年12月2日出生，汉族，住址同上。原告张俊芝诉被告高文侠、张新良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日作出（2019）皖1203民初3245号民事判决。张俊芝不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。阜阳市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）皖12民终5274号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，撤销原判决，并将该案发回重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张俊芝，被告高文侠、张新良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告返还原告房屋租金75000元及押金2000元；3.依法判令被告赔偿原告损失40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月28日，原告与任继玲就任继玲所经营的美容店转让一事达成协议，约定原告支付任继玲转让费30000元，另外人员工资押金及该房屋装修费共10000元也由原告承担，任继玲将配套设备及剩余租期一个月的房屋一同转让给原告。2019年6月16日，原告在张新良在场的情况下与其妻子高文侠签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为三年，第一年租金为75000元并预缴押金2000元。当日原告即支付了第一年房屋租金75000元及押金2000元，张新良代其妻子高文侠出具了收据一份，收取了该款。2019年7月份，阜阳市出现雨天天气，因该房屋之前被告没有进行维修，导致屋内漏雨、墙皮脱落、屋内电器损坏，致使原告的美容店无法继续经营，原告曾多次要求被告夫妻对房屋进行维修，但被告一拖再拖不予理踩，出于安全因素考虑原告无奈停止营业并将雇佣员工解散，事后原告再次通过多种方式联系、通知被告维修房屋，二被告仍然不给任何答复，致使合同无法履行。为此，特提起诉讼，望判如所请。高文侠、张新良辩称，涉案租房合同均合法有效，其不同意解除房屋租赁合同。原、被告于2019年6月16日签订的房屋租赁合同是因原告与案外人任继玲所签的转租合同而来，案外人任继玲与张俊芝交接房屋手续后，二被告才得知此房屋已转租给原告了。由于原告在接收案外人任继玲房屋的时候，未认真验收房屋质量和房屋的设施即进行了接收。即便房屋漏水，原告应该找任继玲或者按照合同约定由原告承担修复责任。庭审中被告张新良称原告打电话、发短信后，其去房屋看了，不存在漏水。原告尚欠三相电费550元，应从水电押金中予以扣除。故请求人民法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于阜阳市颍东区河东办事处北京东路居委会幸福新村5-6户的房屋系被告张新良、高文侠共同所有，建筑面积191.9平方米，共二层。2018年6月10日，高文侠与案外人任继玲签订房屋租赁合同，约定将上述房屋租赁给任继玲使用，租赁期限为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日止。2019年5月28日，任继玲与原告张俊芝签订转租合同，将其在上述房屋内进行经营的“菡美国际美容机构”转让给张俊芝，转让费30000元。2019年6月16日，高文侠与张俊芝签订租赁合同一份，约定将其所有上述房屋的二楼租赁给张俊芝经营使用，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日止，第一年租金75000元，第一年以后按每年6%递增。合同第四条约定，该房屋已全部装修，水、电、空调等设施设备齐全，如需改装，装修费用乙方自理，退房时不得拆除，如有损坏有乙方负责修复。甲方已现状租给乙方使用，乙方不得破坏甲方房屋主体结构，如有破坏，乙方必须赔偿甲方一切损失。合同第五条约定，乙方在使用该房屋期间，应尽到保护房屋装饰及设施，如有损坏由乙方负责修复。合同签订当日，张俊芝支付了第一年房租75000元及水电费押金2000元。2019年7月下旬，张俊芝电话、短信告知二被告，因2019年7月中下旬下大雨，案涉房屋发生屋内漏水、墙皮脱落、屋内电器损坏，其通知二被告维修房屋，二被告拒不回应。张俊芝于2019年7月31日搬离涉案房屋不再经营，于2019年8月1日发短信给被告通知其提前解除合同，并于8月5日提起本案诉讼，请求判令解除该租赁合同、返还租金押金、赔偿损失。另查明，本院于2020年1月15日对涉案房屋进行现场勘查，张俊芝原审提供的照片、视频与现场情况一致，能够证明房屋多处出现墙皮脱落、部分地方存在漏水后阴干的痕迹，内墙装饰受到一定的损坏。考虑到涉案房屋已经空置近半年，为打破合同僵局，平等保护双方当事人利益，本院在现场要求双方交接房屋，二被告以电费没有结清、房屋电器有毁坏为由，拒绝接收房屋。2020年3月17日，本案开庭审理时本院再次明确要求双方当事人交接房屋。当日张俊芝将房屋钥匙交付二被告。审理中，对于解除房屋租赁合同的后果，本院已向被告进行了释明。上述事实有当事人的身份证、房产证、租赁合同、转租合同、收条及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋系二被告张新良、高文侠共同所有，2018年6月，二被告将涉案房屋出租给任继玲，任继玲装修后用于经营“菡美国际美容机构”。任继玲于2019年5月28日将在涉案房屋进行经营的“菡美国际美容机构”转让给张俊芝。二被告知晓后与张俊芝于2019年6月16日签订了《租赁合同》，将涉案房屋租给张俊芝，用于经营美容院。该《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效租赁合同,在该租赁关系中，张新良、高文侠是出租人，张俊芝是承租人。双方当事人均应全面履行合同义务。对于双方在合同履行中存在的问题，本院评判如下：关于涉案房屋是否漏水及维修责任的问题。原告张俊芝主张因2019年7月中旬下大雨，案涉房屋发生屋内漏水、墙皮脱落，内墙装饰受到一定损坏。其以打电话、发短信的方式通知二被告要求维修，二被告拒绝维修。二被告则辩称涉案房屋不存在漏水情形，即便漏水，双方在租赁合同第五条中也有约定，乙方（承租人）在使用该房屋期间，应尽到保护房屋装饰及设施，如有损坏由乙方负责修复。修复责任亦应由张俊芝承担或由转租人承担。本院于2020年1月15日现场勘查，张俊芝原审中提供的照片、视频与现场情况一致，能够证明房屋多处出现墙皮脱落、部分地方存在漏水后阴干的痕迹，内墙装饰受到一定的损坏。故对二被告辩称涉案房屋不漏水的辩解意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”二被告作为出租方，负有对出租房屋进行维修的义务，有义务保证租赁期间房屋处于适租状态，张俊芝承租二被告的房屋用于经商，二被告未履行自己应尽的义务维修房屋已构成违约。至于租房合同中第五条的约定，该条约定的是张俊芝在涉案房屋正常使用时的合理保护义务，而非因下雨漏水导致的修复责任。故对二被告的该项辩解意见，不予采信。关于原告发出的短信通知是否具有单方解除合同效力的问题。涉案房屋出现漏水情形后，原告以打电话、发短信的方式通知二被告要求维修，二被告以不漏水为由拒绝维修。原告于2019年8月1日发短信给被告通知其提前解除合同。经本院现场勘查，涉案房屋存在漏水情形，属于瑕疵，但尚未严重到不能使用该房屋经营的程度。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，因被告消极履行房屋修缮义务影响原告使用的，原告在维修后可向被告主张减少租金或者延长租期，而不是单方解除合同。二被告拒绝维修房屋的违约行为不构成根本违约。故原告于2019年8月1日发出的解除租赁合同通知亦不发生解除合同的法律效力。关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题。原告在租赁合同履行期限内，搬离租赁房屋并通知二被告解除租赁合同的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，亦不具有单方解除合同的效力。经本院多次向二被告释明，二被告仍坚持不解除租赁合同，考虑到原告不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故对于原告主张与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除的计算点为本院要求双方交接房屋之日，即2020年1月15日。关于原告要求返还已付租金75000元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施或要求赔偿损失。本案中，原告张俊芝主张二被告返还已付租金75000元，对应的期间为2019年7月1日至2020年6月30日。本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，处理如下：2019年7月1日至2019年7月31日的费用，张俊芝已经营使用，该租金不予返还。2019年8月1日至2020年1月15日的费用，因二被告拒绝维修，房屋存在瑕疵，客观上会给原告经营造成一定影响。而张俊芝系自行搬离，该期间费用本院酌定由二被告返还三个月租金费用为宜。2020年1月16日至2020年3月17日的费用，因二被告在本院明确要求双方交接房屋后仍拒不接收，该期间费用由二被告予以返还。2020年3月18日至2020年6月30日的费用，因二被告已收到房屋钥匙，房屋已交由二被告管理使用，该部分租金应予以返还。二被告应返还的费用为75000÷12×8.5=53125元。关于张俊芝主张返还水电押金2000元的问题。二被告以张俊芝尚欠2019年9月、10月三相电费550元为由，要求从押金中予以扣除。经查，二被告庭审中认可该三相电由张俊芝和楼下经营烧鸡公的马群共同使用，而张俊芝已经于2019年7月31日搬离涉案房屋，并结清2019年8月三相电费，二被告主张扣除的2019年9月、10月三相电费550元与其无关，故对张俊芝要求返还押金2000元的主张，本院予以采信。关于张俊芝主张二被告赔偿其转让费、房屋装修费、职工押金等40000元的问题，考虑到张俊芝系自行搬离，且根据合同相对性原理，该费用与二被告无必然的因果关系，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、张俊芝与高文侠、张新良于2019年6月16日签订的房屋租赁合同于2020年1月15日解除；二、被告高文侠、张新良于判决生效之日起十日内返还原告张俊芝房屋租金53125元及押金2000元；三、驳回原告张俊芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由原告张俊芝负担1462元，被告高文侠、张新良负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  苏金麟人民陪审员  尤 军人民陪审员  田亚莉二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张莉莉附：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。