广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3812号原告：谢军，男，1984年2月10日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。委托代理人:邓立新、杨宏康，均系广东格新律师事务所律师。被告：魏福钱，男，1966年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。原告谢军诉被告魏福钱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林志强及人民陪审员吴婉婷、陈素坚组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢军及其委托代理人邓立新到庭参加诉讼，被告魏福钱经本院合法传唤但未出庭参加庭审。本案现已审理终结。原告谢军诉称：2017年3月30日被告与原告签订《旅店财产租赁协议书》，约定被告向原告出租被告所有的位于广州市番禺区大龙街石岗东村振兴南路石岗商贸市场东区首贰层的广州市番禺区石碁中兴旅店分店（又名港壕商务酒店，下称中兴旅店）的全部财产及该旅店所在的房屋，同时还约定被告于合同签订后30日内将中兴旅店的经营者变更为原告。上述合同签订后，原告依约向被告支付了中兴旅店财产12个月的租金240,000元及工商变更费用10,000元，并接手开始中兴旅店的经营。但被告至今未依约办理中兴旅店经营者变更手续，也未依约向原告提供取水水井及旅店车位。同时，被告还向第三方拖欠中兴旅店装修等费用20余万元以及向中兴旅店所在房屋的管理方拖欠房屋租金等40余万元，导致原告在经营中兴旅店期间经常有被告的债权人上门追索债务，严重影响原告的生产经营。更有甚者，原告在合同签订后还了解到，中兴旅店的财产并非属于被告一人所有，而是主要由第三方闫某投资经营，被告与原告签订上述租赁合同的行为系未经财产共同所有人同意的越权行为。2017年5月5日下午，因被告长期拖欠中兴旅店所在房屋租金，中兴旅店所在房屋的管理方石岗商贸市场管理处强行接管了中兴旅店，原告被迫退出了中兴旅店的经营。综上，原告认为，被告以欺诈手段与原告签订上述租赁合同，合同签订后被告又违反合同约定，导致原告不仅不能实现合同目的，同时还因被告的行为受到严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院判令：一、被告向原告返还租金240,000元及工商变更费用10,000元，合计向原告返还250,000元；二、被告承担本案诉讼费用。被告魏福钱无到庭答辩。经审理查明：位于广州市番禺区大龙街石岗东村振兴南路石岗商贸市场东区XXXXX物业的所有权人为广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会，无产权证。2017年3月30日,原告谢军(作为受让方、乙方)与被告魏福钱(作为转让方、甲方)签订了一份《旅店财产租赁协议书》，双方约定：“被告是广州市番禺区石碁中兴旅店分店（以下简称中兴旅店）的全部财产的所有人和中兴旅店所在房屋的承租人；中兴旅店内的全部财产（详见《旅店租赁财产移交清单》）租赁给原告使用，租赁期限自双方共同签署《旅店租赁财产移交清单》之日起至2021年2月17日止；原告租赁被告上述中兴旅店财产期间，被告承诺原告可正常使用中兴旅店所在的首层101平方米、二层2411.79平方米（66个客房）的房屋用于旅店经营，被告承诺将中兴旅店的经营者无偿变更为原告，并于本合同签订后30日内完成工商行政管理机关的中兴旅店经营者变更手续；双方于本协议签订后3日内共同对中兴旅店全部财产进行清点并于签署《旅店租赁财产移交清单》，交接租赁财产；原告每月向被告支付租赁中兴旅店的全部财产的租金为2万元（含物业管理费、环卫费以及本协议未列明之支出），其中前12个月的租金合计24万元于双方签署《旅店租赁财产移交清单》当日向被告一次性付清，此后每月租金于当月5日前向被告一次性付清，原告租赁的第1个月为免租期；原告超过2个月没有向被告支付上述租金的，经被告书面催收后，仍然不予支付的，双方无条件解除本协议，被告有权收回；原告每月向被告支付中兴旅店所在房屋的租金5万元，该租金于当月5日前向被告一次性付清；原告于中兴旅店的经营者依法变更为原告后的当日向被告交付租赁押金10万元；被告向原告交付中兴旅店的全部财产的日期以本合同附件《旅店租赁财产移交清单》的签署日期为准；被告承诺在中兴旅店门口路边划出至少8个停车位供原告经营使用；被告应允许原告在租赁期内使用被告在中兴旅店内开挖的水井，并确保该水井在原告租赁期内处于正常使用状态且该水井的出水管接入中兴旅店。”该合同另手写载明“本协议第四条第4款约定的由原告先向被告支付的5万元租金，是由被告代为收取；被告应在收到该租金后当人向中兴旅店所在房屋的管理方或所有人全额支付，否则视为被告违反本协议”，原被告对上述内容签字捺印予以确认。2017年3月31日，原、被告在《港濠商务酒店财产清单表》中签字确认。因原、被告之间履行上述协议发生争议，原告于2019年3月14日诉至本院。诉讼中，原告提供《收款收据》三份及《中国农业银行广东分行转账回单》两份，以证明被告已经收取原告交付的前12个月租赁中兴旅店财产租金240,000元及工商变更费10,000元，240,000元中转账给被告指定的其女儿魏思婷银行账户共计100,000元，余下140,000元及工商变更费10,000元是通过现金交付给被告魏福钱。诉讼中，本院为查明案件事实，依法向广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会及广州市规划和自然资源局调查取证，其中：广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会证明位于中兴市场东北商铺（大龙街××岗××市场东区××）物业××村的物业，是我村经济发展公司与广州首业商贸有限公司于2005年3月9日签订的租赁合同，我村与魏福钱、谢军没有租赁关系，对于该物业的实际使用人及转租情况不清楚；广州市规划和自然资源局证明位于广州市番禺区大龙街石岗东村振兴南路石岗商贸市场东区首贰层物业无相关产权登记记录。以上事实，有原告提供的《旅店财产租赁协议书》、《旅店租赁财产移交清单》、《收款收据》、《中国农业银行广东分行转账回单》、《协助司法查询复函》及本案庭审笔录等证据证实。本院认为：原、被告之间于2017年3月30日所签订的涉案《旅店财产租赁协议书》，实际上是双方就涉案房产的租赁合同法律关系，现有证据不能证明涉案房产已取得建设工程规划许可或者已经建设主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该涉案房产的租赁合同应属无效合同。原、被告双方依法互负返还义务。原告应当返还被告已交纳的合同保证金，而被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付场地占有使用费。关于本案原告主张被告返还租金24万元。经查，该租金实际上是原告使用涉案房产内财物所约定的租金，而双方就涉案房产使用约定有按每月5万元支付租金的，实际上原告从2017年3月31日起已占用该房产进行经营至2017年5月5日。案中原告虽提出被告未依约提供取水水井及旅店车位、拖欠涉案物业租金导致追债人上门催讨影响经营、及出租存在未经共同投资人允许，用以证明被告未提供符合约定的经营场所、环境等相应服务。但如前所述，因上述合同无效，该协议中所约定内容亦均为无效，且原告在案中也未能提供充分证据加以证明其上述事实主张，而作为承租方应当事先了解涉案房产租赁是否违反法律的强制性规定，在签订租赁合同前理应对其所承租的房产有相应的经营风险预期，故本院对其该主张不予采纳。另外，虽然上述合同因涉案房产未取得建设工程规划许可或者已经建设主管部门批准建设而无效，但对于涉案物业内财产使用费的标准、交付方式、免租期的约定系当事人的真实意思表示，故对于该财产使用费第一个月为免租期的约定依然对双方具有约束力。因此，涉案原告已支付的租金24万元应当扣除其于2017年3月31日至2017年5月5日经营期间的场地占有使用费58,064.52元（5,0000元/月*1个月+5天÷31天/月*5,0000元/月）及2018年5月1日至5月5日的财产使用费3,225.81元（5天÷31天/月*2,0000元/月）后予以返还。关于本案原告主张被告返还工商变更费用10,000元，经查，因现有证据不能显示被告已履行变更旅店经营者工商核准登记手续，故原告的该主张本院予以采纳。被告魏福钱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告魏福钱在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢军返还工商变更费用10,000元；二、被告魏福钱在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢军返还款项178,709.67元；三、驳回原告谢军本案的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,050元，由原告谢军负担1,250元，被告魏福钱负担3,800元。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇二〇年三月二日书 记 员  陈露丝