山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2277号上诉人（原审被告）：李燕燕，女，1981年3月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李文深，山东彰理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，山东彰理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙芗珊，女，1995年7月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘长庆，山东大正泰和律师事务所律师。原审被告：彭效英，男，1976年4月2日出生，汉族，住济南市。上诉人李燕燕因与被上诉人孙芗珊、原审被告彭效英房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李燕燕上诉请求：一、请求依法撤销一审判决并改判驳回孙芗珊的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费用由孙芗珊负担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋买卖合同》合法有效不符合事实，缺乏法律依据。首先，涉案房屋为李燕燕与彭效英夫妻共有财产，未经共有人同意，李燕燕没有处分权。民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，合同法第五十条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，夫妻一方未经对方同意擅自处分共有财产应为无效，且本案合同并未实际履行，涉案房屋未办理过户登记，孙芗珊不属于善意第三人，一审判决认定合同有效与上述法律规定相违背。其次，一审判决认为“双方签订房屋买卖合同时，孙芗珊是善意的”与事实不符。在出售涉案房屋过程中，李燕燕已经明确告知孙芗珊涉案房屋为夫妻共有，彭效英没有给李燕燕出具授权委托书且其没有明确同意出售房屋，孙芗珊应当要求李燕燕出示彭效英的委托书却没有要求出示，所有售房文件上彭效英的签字都是李燕燕代签的，孙芗珊为了购买涉案房屋，没有提出过任何异议，主观上存在过错，也说明在签订合同时，孙芗珊对于没有合法授权可能导致合同无法履行的法律后果是明知的，并约定了代理人承担缔约过失责任而不是定金罚则。二、李燕燕不构成根本违约，孙芗珊单方解除合同没有事实依据。《房屋买卖合同》第八条第二款第2项约定“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”，虽然涉案房屋被法院查封，但并不必然导致无法办理过户，孙芗珊也没有证据或理由表明已经无法取得房屋所有权，事实上李燕燕已经表明可以尽快解决查封问题，不会影响到房屋过户。因此，孙芗珊单方认为李燕燕构成根本违约而行使合同解除权没有事实根据，也不符合合同约定。孙芗珊违法解约行为应承担法律责任。三、孙芗珊单方解除合同的行为带有明显恶意。《房屋买卖合同》解除通知形成于2018年5月11日，内容称“现书面通知您收到本函之日起1个工作日内与我方联系履行合同。否则，即视为合同解除，我方将有权依据原房屋买卖合同第八条追究违约责任”。李燕燕从未收到过该解除合同通知，在解除通知要求李燕燕的答复时间(1天时间)尚未届满的情况下，孙芗珊与中介机构同样于5月1日当天签署居间服务合同解除协议，其中已经声称原《房屋买卖合同》解除，这与孙芗珊一审主张的涉案合同应于5月13日解除自相矛盾，也与“解除合同通知到达对方时合同解除”的法律规定相悖，一审判决认为李燕燕未采取补救措施继续履行合同完全错误。在获得中介通知之前，李燕燕并不知晓涉案房屋被查封，孙芗珊根本没有给李燕燕留出补救时间，孙芗珊先解除了中介合同并制作了解除合同通知，足以表明其急于解除涉案合同的主观心态，而房屋被查封只是其达到解除合同目的的借口。参照全国法院民商事审判工作会议纪要第47条的规定，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持。”一审法院并未认真审查涉案合同是否无法继续履行，导致认定事实和责任明显错误。一审判决认为“被告李燕燕将购房定金退回给原告的行为应视为同意解除合同，双方无继续履行合同的意愿”，属于认定事实错误。首先，购房定金一直由房屋中介控制，也是由中介在中介合同解除之后依合同约定直接退给孙芗珊，未经李燕燕之手；其次，如果退还定金行为视为双方同意解除合同，则应属于双方协商解除合同而不属于因李燕燕根本违约而解除合同，定金条款也应视为解除，中介机构已按照《房屋买卖合同》第十一条第7款的约定将定金退给孙芗珊，孙芗珊无权再主张双倍定金，该条款亦约定出现涉案房屋被查封等限制交易的情况，除退还定金外，只能依据《房屋买卖合同》第八条追究违约金责任，孙芗珊主张双倍定金，与合同约定明显不符。四、一审程序严重违法。本案一审立案日期为2018年6月，适用简易程序审理，但直到2019年8月才作出一审判决，严重超过三个月的审理期限。综上所述，在明知房屋为夫妻共同财产且缺少共有人授权的情况下，孙芗珊仍与李燕燕签署《房屋买卖合同》，难以认定其是善意的，在合同签订过程中，法律要求合同双方负有审慎义务，未尽审慎义务的一方也应当承担合同无效等不利后果，因此，一审判决认定涉案合同有效并判令李燕燕支付双倍定金缺乏事实根据和法律依据，也使得双方当事人利益失衡，有违公平原则，故请求二审法院依法予以改判。孙芗珊辩称，一、孙芗珊和李燕燕的房屋买卖关系是真实存在的，房屋买卖合同合法有效，孙芗珊不存在过错。孙芗珊购买房屋的行为是善意行为，意思表示真实，对价合理，签订合同后积极履行义务，而李燕燕的无权处分行为不影响合同效力。第一，孙芗珊通过21世纪房产中介公司筛选并查看多处房源后，最终选择购买涉案房屋并签署《房屋买卖合同》。第二，房产证书上列明的是李燕燕单独所有，李燕燕和中介公司也告知其房产为婚后房产，共有权人为其丈夫彭效英。在签署合同时，和李燕燕沟通过程中，李燕燕一直承诺其丈夫同意卖房，她丈夫这边没问题，中介公司也声称已经和彭效英进行了沟通，他同意卖房，再加上李燕燕提供了彭效英身份证复印件并盖有中介公司“仅用于房屋买卖使用再次复印无效”的章。21世纪房产中介公司是国际知名的不动产房屋中介公司，孙芗珊对其不动产品牌服务的信赖程度极高，再加上李燕燕的积极配合，孙芗珊作为普通公众，足以签约，不能要求其达到严格的审查注意义务。《房屋买卖合同》第八条第四款约定“代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，代理人应保证该委托书的真实性。如委托人否认授权委托书的真实性或委托人不予认可代理人的交易行为，导致合同无法履行的，代理人需承担缔约过失责任，向合同相对方支付相当于该房屋总价款30%的赔偿金”，李燕燕以此为由认为孙芗珊存在明显过错是曲解本条寓意，李燕燕作为其房屋共有人彭效英的代理人，代其在合同上签字，是否具有授权以及授权的真实性应当由李燕燕来保证，如李燕燕无权代理或无权处分共有财产，应当向彭效英承担缔约过失责任，而不是把缔约过失责任推卸到孙芗珊身上。第三，房屋当时的市场价格在100万元左右，鉴于孙芗珊贷款、直接全款购买的意向，李燕燕同意以95万元的价格成交，先付22万元，办理过户后再付73万元，双方约定一致后写入合同。因此，该房屋价格属于合理对价且支付方式也合理。因此，孙芗珊主观善意，在签署合同时已经尽到一般公众的注意义务，基于对李燕燕和中介公司的信任签署合同并积极履行定金交付等义务，不存在缔约过失。二、孙芗珊请求解除合同并要求李燕燕承担违约责任有法律依据。第一，孙芗珊具有解除合同的权利。李燕燕房屋被查封导致房屋无法过户，已经使孙芗珊签署合同的目的不能实现。因此，孙芗珊具有合同解除权。李燕燕声称“虽然涉案房屋被法院查封，但并不必然导致无法办理过户，孙芗珊也没有证据或理由表明已经无法取得房屋所有权。事实上李燕燕已经表明可以尽快解决查封问题，不会影响到房屋过户”，李燕燕因自身原因被法院查封了涉案房屋，在房屋查封以后一直未采取积极的补救措施，整个案件诉讼期间，房屋都是被查封状态。只要房屋处于查封状态，孙芗珊的房屋过户目的就无法实现，继续履行只能损失越来越多。《房屋买卖合同》第十一条第7款明文约定“…如出现上述限制交易情况，甲方构成违约，买卖合同解除…”，据此约定，出现该状态后甲方即构成违约，合同也具有了单方的解除权。第二，孙芗珊解除合同的程序合法，目的正当，是及时维护自身权益，及时止损的合法手段。对孙芗珊来说，其购买房屋的迫切需求决定了履行合同的积极性，在签订合同的当日就交付定金，对出现房屋被查封的客观情况符合合同约定的解除事项，满足了解除条件，孙芗珊有权单方解除合同，该解除事由为法定事由，书面通知也符合合同约定。孙芗珊认为合同解除条件成就，解除权人就依法享有解除权。解除权属于形成权，当解除权人依法行使解除权时，也即实施单方法律行为，只需通告对方就发生解除权人预期的法律后果。因李燕燕自身的原因导致房屋被人民法院查封，查封则无法转让过户甚至至今房屋都还处于查封状态，该查封状态已经明显超出“违约程度显著轻微”，孙芗珊提出解除合理合法。第三，李燕燕声称的“出现涉案房屋被查封限制交易的情况除退还定金外，只能依据合同第八条追究违约金责任，孙芗珊主张双倍定金，与合同约定明显不符”，首先，合同条款并未列明是“只能依据…”而是“并按照…”，李燕燕存在认识错误；其次，依据合同法等相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，因此，本案定金的法律价值在于李燕燕自身原因致使房屋被查封，从而导致合同目的无法实现，故需承担定金法律后果。综上，一审法院认定事实正确，法律依据充分，请依法驳回上诉，维持原判。彭效英述称，本案的焦点是合同是否成立，因为在买房过程中本人全不知情，孙芗珊仅凭彭效英的身份证复印件就作为依据显然不具有法律效力。孙芗珊明知道该房屋是李燕燕和彭效英共同所有，为什么还在明知有这种风险的情况下还买这个房子，买房过程中彭效英一直不在，本身合同不成立，何来违约。虽说当时夫妻双方有矛盾，但依然是夫妻关系。定金在中介手中，《房屋买卖合同》解除当日中介也退还孙芗珊。此案从2018年立案到2019年8月才审理完毕，一年多的审理时间，属于程序违法。孙芗珊向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金2万元（被告已返还原告定金2万元，现主张剩余一倍的定金2万元）；3、判令二被告承担原告律师费3500元；4、案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，原告孙芗珊作为乙方（买受方）与被告李燕燕作为甲方(出售方)在山东中住地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），该合同约定：“一、房产基本状况：甲方自愿向乙方出售坐落于济南市天桥区某房屋（以下简称涉案房屋），房屋所有权证书号：济房权证天字第19XXXX号；房屋所有权人为李燕燕；（共同权人：彭效英）；房屋建筑面积48.19平方米；该房屋登记用途为住宅。二、该房屋的抵押情况为以下第2种：…2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行，抵押额度为￥200000元。甲方应于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为乙方首付款，不足部分甲方自筹。…第三条成交价格、付款方式一、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施、家具家电（如有）的总价款为：人民币（大写）零佰玖拾伍万零仟零佰零拾零元整（小写￥950000元整）…二、定金乙方于2018年4月20日，向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整，（小写）￥20000元整。三、付款方式1、现金付款：乙方于2018年5月10日之前，将第一笔购房款人民币（大写）贰拾贰万元整，（小写）￥220000元整（含定金），存入甲方指定账户；于2018年5月20日之前过户当日，将剩余购房款人民币（大写）柒拾叁万整，（小写）￥730000元存入甲方指定账户。…第七条权属转移登记甲乙双方协商确定在2018年5月10日前共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。…第八条、违约责任：一、甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；五、违约方…还应当赔偿守约方因此所遭受的损失；包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。十一、特别提示1、乙方违约时定金不退，甲方违约时双倍返还定金给乙方…7、甲乙双方协商一致同意，甲方承诺该交易房产交易期限内除合同中载明中国银行抵押外无其他借款、抵押、质押、查封等限制交易情况，如出现上述限制交易情况，甲方构成违约，买卖合同解除且解除后三个工作日内，丙方无息退还乙方居间佣金，甲方无息退还乙方定金…并按照合同第八条追究甲方违约责任。”合同签订当日，原告孙芗珊向被告李燕燕支付了定金2万元，并向山东中住地产经纪有限公司支付了中介费19000元，李燕燕出具收条一份，载明“今收到孙芗珊(同年5月11日，原告向被告发出《房屋买卖合同解除通知》一份，载明：“…由于你方单方面原因该交易房产出现新的查封导致合同解除事由出现。现书面通知您收到本函之日起1个工作日内与我方联系履行合同。否则，即视为合同解除，…。”同日，原告与山东中住地产经纪有限公司解除了《居间服务合同》。同年5月19日，被告将定金2万元退还给原告。另查明，两被告于2008年4月3日登记结婚。涉案房屋登记在被告李燕燕名下，涉案房屋于2018年5月8日被济南市天桥区人民法院查封，查封期限为：2018年5月8日至2021年5月7日。原、被告提交了购房合同、定金收条、收款收据、房产证、房屋权属信息登记表及结婚证等相应证据以证实上述事实。庭审中，原告述称其是在给被告李燕燕首付的时候发现涉案房屋被法院查封。另，原告与被告彭效英均认可，在整个房屋买卖过程中被告彭效英未签订房屋买卖合同、未在现场出现过，未给被告李燕燕出具授权委托手续，合同落款共有权人处的签字是被告李燕燕代被告彭效英签名捺印。一审法院认为，涉案房屋登记在被告李燕燕名下，原告孙芗珊与被告李燕燕签订房屋买卖合同时是李燕燕持有涉案房屋房产证，并且有被告彭效英盖有“仅用于房屋买卖使用”印章的身份证明等，原告孙芗珊系基于被告李燕燕有权处分涉案房屋的信任而签订房屋买卖合同，且原告购买的房屋在签订合同时同周边同类型房屋的出售价格基本一致，对价合理。基于此，原告孙芗珊与被告李燕燕签订房屋买卖合同时，原告孙芗珊是善意的，故原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。双方在涉案合同履行过程中，涉案房屋因被告李燕燕的其他涉诉案件被济南市天桥区人民法院查封，被告李燕燕亦未采取其他补救措施继续履行合同，导致合同无法继续履行，被告李燕燕的行为构成根本违约。关于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，因原告订立合同的目的无法实现，原告有权解除合同，在庭审中，原告主张其于2018年5月11日已通过中介向被告发出解除合同通知书，涉案合同已于同年5月13日解除。被告彭效英主张涉案合同于同年5月19日即被告李燕燕将购房定金返还给原告之日解除。本院认为,被告李燕燕将购房定金退回给原告的行为应视为同意解除合同，双方无继续履行合同的意愿，故本院认定2018年5月19日为双方房屋买卖合同解除之日。被告李燕燕的行为已构成根本性违约，应向原告孙芗珊承担违约责任，原告孙芗珊已向被告李燕燕支付了定金2万元，且该数额未超出主合同标的额的20%，原告有权要求双倍返还定金，因被告李燕燕已退回原告定金2万元，现原告孙芗珊要求被告李燕燕支付剩余一倍定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担原告已支付的律师费3500元的诉讼请求，因原被告双方已在合同中对律师费作出了明确约定，由违约方承担律师费，原告已支付律师费3500元，因此原告要求被告承担原告已支付律师费3500元的诉请，本院予以支持。原告孙芗珊与被告李燕燕签订房屋买卖合同时，被告彭效英并不知情，该合同对被告彭效英不产生拘束力，原告主张被告彭效英承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持，应当由被告李燕燕向原告承担违约责任。被告李燕燕在法定期限内对原告的诉讼请求未提出答辩意见，亦未在指定的期限内向本院提出反驳证据，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、原告孙芗珊与被告李燕燕于2018年4月20日签订的房屋买卖合同于2018年5月19日解除；二、被告李燕燕于本判决生效之日起十日内向原告孙芗珊支付2万元；三、被告李燕燕于本判决生效之日起十日内向原告孙芗珊支付律师费3500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李燕燕在二审中提交以下证据：一、（2018）鲁0105民初2412号民事判决及（2018）鲁0105民初2412号民事裁定一份；二、李燕燕招商银行历史交易明细表一份，载明2018年4月23日李燕燕向张净净转账341500元。上述两份证据材料欲证明涉案房屋被查封，涉及债务仅有37万元，远远小于房屋本身的价值和合同约定的房屋价值，房屋被查封并不必然导致房屋不能办理过户手续，且通过交易明细可知李燕燕当时已有能力还款并解除查封。孙芗珊质证称，对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，涉案房屋当时确实处于查封状态，至于为什么被查封不是买受人关注的问题。李燕燕账户上有钱并不能代表就可以解决查封问题。以上事实由李燕燕在二审中提交的证据及二审法庭审理笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点问题：一、双方签订的存量房屋买卖合同的效力问题；二、违约责任主体及责任性质认定问题。关于涉案房屋买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，李燕燕主张涉案房屋为夫妻共同财产，未经彭效英同意，其没有处分权，应认定该房屋买卖合同无效，但根据上述法律规定，即使李燕燕在签署合同时对涉案房屋没有处分权，也不影响涉案房屋买卖合同的效力，各方当事人于2018年4月20日签订的存量房屋买卖合同合法有效。关于违约主体的确定问题，一审中，孙芗珊陈述“交完定金后大概5月10日左右看到房屋被查封的信息就没有再继续履行合同”，且根据双方签订的房屋买卖合同第十一条第7项的约定，涉案房产在交易期限内出现查封这一限制交易情况，李燕燕亦未能提供证据证明孙芗珊在签署协议时存在“明知仍愿意购买”的情形，因此李燕燕构成违约，是否能够消除涉案房屋的查封状态在合同中并没有约定，故这一事实与孙芗珊无关。同时，涉案房屋买卖合同第十一条第7项约定“甲方构成违约，买卖合同解除……”，该约定是在李燕燕违约的情况下，孙芗珊享有合同解除权，现孙芗珊主动行使合同解除权，于2018年5月11日向李燕燕、彭效英发出解除通知，且与中介机构签订解除协议，2018年5月19日李燕燕将购房定金2万元退还给孙芗珊，故一审法院认定涉案房屋买卖合同于2018年5月19日解除并无不当。关于责任性质认定的问题，涉案房屋买卖合同第十一条第1项约定“……甲方违约时双倍返还定金给乙方……”，孙芗珊主张双倍返还定金符合合同约定，因李燕燕已返还定金2万元，故一审法院认定李燕燕再支付孙芗珊2万元并无不当。关于一审程序问题，经审查，一审法院在审理本案期间曾多次组织调解，且对审理期限进行了延长审批，虽然李燕燕主张审理期限较长，但并未影响双方当事人的实体权利，一审裁判结果亦无不当。综上所述，上诉人李燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人李燕燕负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年三月三十一日书记员  杨 娟