文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初589号原告：悦荟（重庆）商业管理有限公司，住所地重庆市江北区红石路311号附10号2-18号，统一社会信用代码91500105MA5U8HN18R。法定代表人：孙可佳，总经理。委托诉讼代理人：余瑞，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。被告：成都环球星美影城管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江北区大石坝红盛路37号L2A12、L3A13、L4A10、L5A06号，注册号500105306804310。负责人：凌德碧，总经理。委托诉讼代理人：蒲颖，男，成都环球星美影城管理有限公司江北分公司工作人员。原告悦荟（重庆）商业管理有限公司（以下简称悦荟公司）与被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司（以下简称成都星美江北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦荟公司的委托诉讼代理人余瑞、任数英，被告成都星美江北分公司的委托诉讼代理人蒲颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦荟公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2018年8月5日解除；2.判令被告将位于重庆市江北区红石路K02-2/02地块、K02-1/02地块、K01-2/02地块上的“东原·新新PARK”L2A12、L3A13、L4A10、L5A06号商铺（以下简称涉讼商铺）内的可移动物品搬离并将房屋返还原告；3.判令被告以每月逾期支付的租金、物业管理费为基数，按照每日0.3%的标准向原告支付2017年5月1日至2018年8月5日期间两项费用的滞纳金，从每月逾期付款的第16天起算，计付至款清时止；4.判令被告支付解除合同的违约金2617084.8元（按照第一租赁年度的租金标准计算8个月）；5.判令被告按照解除合同时的租金、物业管理费之和的标准，从2018年9月5日起算，向原告支付合同解除后的房屋占用费至返还房屋时止。事实和理由：2014年4月29日，案外人重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）与星美国际影院有限公司（以下简称星美公司）签订房屋租赁合同，由星美公司承租同原公司开发建设的涉讼商铺，用于影院经营，并约定逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过30日，同原公司有权解除合同。后，房屋租赁合同当事人变更为本案原、被告。在合同履行过程中，被告多次拖欠租金和物业管理费，经原告函告催收未果。2018年8月4日，原告书面通知被告解除合同，被告于次日收到该通知，双方合同已于同年8月5日解除，但此后被告仍未付清欠费及交还房屋。被告成都星美江北分公司辩称，原告的诉讼请求不具体，因除租赁合同外，还有三方协议、更新协议等，原告并未明确解除哪一份合同还是解除三份合同。双方合同也没有解除，至今仍在正常履行，我方租金及物业管理费等付至了2019年9月。既然合同处于存续状态，就不存在搬离物品返还房屋的情况，解约违约金约定亦过高，与逾期付款违约金也不能同时主张，且星美公司对该项目投资巨大，继续履行比较符合商业状态。逾期付款的滞纳金，因被告在持续付款，故不应承担违约责任，且即使应当承担，因违约金约定过高，亦应减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月29日，案外人同原公司与星美公司签订《房屋租赁合同》约定：同原公司将涉讼商铺出租给星美公司用于影院经营，租赁面积约为5452.26平方米，租期从2014年6月1日起至2029年6月1日止。租金计算方式分为“保底金额”与“净票房抽成”，以二者取其高值为标准支付租金。除免租期外，2014年12月19日至2017年5月31日期间，保底租金为每月每平方米60元，净票房抽成比例为13%，物业管理费标准为每月每平方米3元；2017年6月1日至2020年5月31日期间，保底租金为每月每平方米70元，净票房抽成比例为14%，物业管理费标准为每月每平方米4元。保底租金按季度结算，首季度租金自免租期届满次日起五个工作日内交纳，此后每季度届满前十五个工作日内，将下一租赁季度的保底租金、商场管理费等相关费用支付到达同原公司账户或以现金交纳（如遇节假日需提前至少一个工作日交纳或到达同原公司账户）；如前述费用计算起始日或届满日不是自然月首日或最后一日，则该月款项应按该自然月实际租用天数支付；净票房抽成租金超过年保底租金时，星美公司于每个计租年届满后三十个工作日内交纳差额。同原公司免费提供位于出租场地所属整体建筑地面首层套内建筑面积约5平方米的影院售票处，相关公共事业费用由星美公司按照该合同约定交纳。关于违约责任及合同解除，《房屋租赁合同》约定：星美公司应按季度支付租金、物业管理费或其他费用；逾期支付在十五日以内的，星美公司无需支付滞纳金，经同原公司催缴后仍未能及时缴纳逾期超过十五日的，每逾期一日，星美公司需按逾期支付欠缴总额每日0.3%的标准支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。如果星美公司未按季度及时支付租金、物业管理费或其他费用，在三十天内不能结束该种违约状态的，同原公司有权选择提前解除合同，星美公司应于合同解除之日起六十日内向同原公司支付所有应缴纳费用，还应按该合同约定的第一租赁年度的租金标准向同原公司支付8个月租金的违约金，并赔偿损失。在合同履行过程中，2015年5月13日，同原公司、星美公司、成都星美江北分公司签订三方协议，约定将上述租赁合同中星美公司的权利和义务一并转让给成都星美江北分公司，并将保底租金按季度结算变更为按月结算。2017年2月20日，同原公司、成都星美江北分公司、悦荟公司签订《关于的转让和更新协议》，约定将原出租人，即同原公司变更为悦荟公司。此后，从2017年5月起的租金及物业管理费，成都星美江北分公司向悦荟公司支付，另，该分公司还按月支付其售票处公共服务费494.55元。2017年10月16日，悦荟公司向成都星美江北分公司发出催款函，催收2017年10月之租金及物业管理费，同日该函由成都星美江北分公司工作人员签收。此后至2018年7月28日，悦荟公司多次书面向成都星美江北分公司催收欠费。2018年8月4日，悦荟公司向成都星美江北分公司发出解除通知，以成都星美江北分公司欠付2018年4月至同年8月期间的租金等费用，已逾期三十天以上，通知解除合同，并要求支付欠费及违约金，以及交还租赁物业。成都星美江北分公司于2018年8月5日收到该通知。此后，悦荟公司发函要求成都星美江北分公司返还房屋。另查明，成都星美江北分公司收到解除通知后，仍通过转账方式陆续向悦荟公司支付租金及物业管理费，截至2019年9月前的租金及物业管理费已付清。但其2018年4月至7月的付款情况如下表所示：            2018年4月至7月付款情况                  时间（租金及物业管理费）              应支付时间              实际支付时间                  2018/4              2018/3/30之前              2018/7/11                  2018/7/17                  2018/9/17                  2018/5              2018/4/30之前              2018/9/17                  2018/6              2018/5/31之前              2018/9/17                  2018/7              2018/6/29之前              2018/9/17                  2018/11/21      据此可以判断，2018年4月至7月各月租金及物业管理费逾期支付时间已超过三十天。上述事实，有《房屋租赁合同》、三方协议、《关于的转让和更新协议》、催款函、解除通知、付款凭据，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。在本案审理过程中，悦荟公司放弃其要求成都星美江北分公司腾空还房的诉讼请求，并将占有使用费请求截止时间减为2019年11月26日。因当事人减少诉讼请求系其行使诉讼权利的体现，故本院予以准许。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案外人同原公司与星美公司签订的租赁合同，经两次转让后，出租人和承租人分别变更为悦荟公司与成都星美江北分公司，悦荟公司和成都星美江北分公司成为合同的双方当事人。前述租赁合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，悦荟公司和成都星美江北分公司应按约享有权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款分别规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……本案根据《房屋租赁合同》承租人应按季度于每季度期满前十五个工作日内支付租金、物业管理费或其他费用，逾期在三十天内不能结束该种违约状态的，出租人有权解除合同，以及三方协议将保底租金按季度结算变更为按月结算的约定，因成都星美江北分公司在悦荟公司于2018年8月4日发出解除通知时，其欠付租金等费用已逾期三十天以上，故悦荟公司通知成都星美江北分公司解除合同符合合同所约定的解除条件。2018年8月5日，成都星美江北分公司收到解除通知，从是时起，双方租赁合同解除，故对悦荟公司要求确认合同解除时间的诉讼请求，本院予以支持。至于成都星美江北分公司收到解除后，仍支付租金的行为，因该分公司并未交还房屋，理应付费，且悦荟公司系被动收到转账支付的款项，也未以租金名义主动收款，故该行为不能视为合同未解除，且成都星美江北分公司于8月5日以后支付的款项，应为房屋占有使用费。关于逾期支付租金、物业管理费的滞纳金，租赁合同约定，成都星美江北分公司逾期付款在十五日以上的，每逾期一日，按0.3%的标准支付滞纳金。对悦荟公司滞纳金的诉讼请求，成都星美江北分公司提出调减的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……本案租赁合同约定的滞纳金标准，按年折算为108%，即欠付一年则翻倍，由此可以判断该标准过分高于悦荟公司因此而产生的损失，故本院综合考虑双方合同履行、被告过错程度、原告损失等因素，确定违约金按年利率10%计算（具体计算附表于本判决之后）。对成都星美江北分公司已付款，按负担轻重，即债务到期的先后顺序予以抵扣并计算违约金。关于解约违约金，合同约定，因成都星美江北分公司原因致使合同解除的，其应按第一租赁年度的租金标准支付8个月租金的违约金。成都星美江北分公司主张该约定与滞纳金同属违约金，不应得到支持，但滞纳金系其迟延履行租金等给付义务而应承担的违约金，解约违约金系合同解除后的违约责任，其性质是悦荟公司另寻出租所需时间而产生的损失，两者属不同的违约责任，故对成都星美江北分公司不应重复计算的抗辩意见，本院不予采纳。至于调减问题，本院酌情考虑为4个月，理由同上。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认主体变更为原告悦荟（重庆）商业管理有限公司和被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司的《房屋租赁合同》于2018年8月5日解除；二、被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司给付原告悦荟（重庆）商业管理有限公司2017年5月1日至2018年8月5日期间，租金和物业管理费截至2018年11月21日的滞纳金88138.05元；三、被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司给付原告悦荟（重庆）商业管理有限公司解约违约金1308542.4元；四、被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司给付原告悦荟（重庆）商业管理有限公司2019年10月至同年11月26日期间的房屋占有使用费（包括物业管理费）753138.85元；上述给付义务，由被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司于本判决生效后十日内履行；五、驳回原告悦荟（重庆）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22127.57元，由原告悦荟（重庆）商业管理有限公司负担1万元，被告成都环球星美影城管理有限公司江北分公司负担12127.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 顾 毅人民陪审员 李 蓉人民陪审员 郭 敏二〇二〇年三月十六日法官 助理 甘 霖书 记 员 吴小娇            滞纳金计算表                                租金              物业管理费(包含售票处公共服务费494.55元/月)                  月份              租金支付时间              金额/元              滞纳金起算时间              逾期天数              日利率              滞纳金金额/元              支付时间              金额/元              滞纳金起算时间              逾期天数              日利率              滞纳金金额/元                  2017年5月              2017/4/26              227136              2017/5/14              未逾期              0.0274%              0.00              2017/5/26              16851.33              2017/5/14              13              0.0274%              60.02                  2017/5/12              50000              2017/5/14              未逾期              0.0274%              0.00                                                                                                      2017/5/16              50000              2017/5/14              3              0.0274%              41.10                                                                                                      2017年6月              2017/5/26              166297.34              2017/6/16              未逾期              0.0274%              0.00              2017/6/21              22303.59              2017/6/16              6              0.0274%              36.67                  2017/6/21              16851.33              2017/6/16              6              0.0274%              27.70                                                                                                      2017/6/21              181658.2              2017/6/16              6              0.0274%              298.65                                                                                                      2017/6/21              16851.33              2017/6/16              6              0.0274%              27.70                                                                                                      2017年7月              2017/7/20              381658.2              2017/7/16              5              0.0274%              522.87              2017/8/3              22303.59              2017/7/16              19              0.0274%              116.11                  2017年8月              2017/8/15              150000              2017/8/16              未逾期              0.0274%              0.00              2017/8/3              22303.59              2017/8/16              未逾期                            0.00                  2017/8/16              231658.2              2017/8/16              1              0.0274%              63.47                                                                                                      2017年9月              2017/9/22              381658.2              2017/9/16              7              0.0274%              732.02              2017/9/22              22303.59              2017/9/16              7              0.0274%              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                                         2018年3月              2018/5/18              155392.82              2018/3/16              64              0.0274%              2724.97              2018/5/14              12696.41              2018/3/16              60              0.0274%              208.73                  2018/5/18              191658.2              2018/3/16              64              0.0274%              3360.92              2018/5/18              9607.18              2018/3/16              64              0.0274%              168.47                  2018/7/11              34607.18              2018/3/16              118              0.0274%              1118.92                                                                                                      2018年4月              2018/7/11              43089.23              2018/4/15              88              0.0274%              1038.97              2018/7/11              22303.59              2018/4/15             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