苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0508行初409号 原告陈晓珊，女，1989年12月24日生，汉族，住广东省广州市。 委托代理人张俊鹰，江苏高瞻律师事务所律师。 被告苏州市住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市姑苏区锦帆路239号。 法定代表人邵庆，局长。 出庭负责人陈飚，该局副调研员。 委托代理人熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托代理人周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 原告陈晓珊不服苏州市房地产市场和交易管理中心(以下简称“市房产中心”)作出的投诉回复，向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月25日受理后，同年9月27日向被告苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）发送起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年10月29日公开开庭审理了本案。原告陈晓珊的委托代理人张俊鹰，被告市住建局出庭负责人陈飙及委托代理人熊坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告下属的市房产中心针对原告的投诉事项先后于2019年4月30日、6月17日、7月18日三次书面回复原告，告知原告：涉案商铺中124套商铺，根据苏州市人民政府《市政府印发关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（苏府规字[2014]2号文）（以下简称2号文件）的规定，属开发企业自持房屋，自持时间至2019年12月13日。已约谈苏州朗宏置业有限公司（以下简称朗宏公司），并出具了限期整改通知书、行政警示书要求朗宏公司整改，而朗宏公司已发律师函解除双方的合作协议，因解除《朗诗人民路8号沿街商铺框架合作协议》（以下简称《合作协议》）而产生的违约责任，由双方通过诉讼途径解决。 原告陈晓珊诉称：原告于2019年4月3日就朗宏公司违反2号文件的规定，在商铺冻结期内违规出售朗诗人民路8号沿街商铺一事向市房产中心提交投诉书。市房产中心于2019年4月30日向原告出具了《关于投诉朗宏公司涉嫌违规销售人民路8号项目问题的回复》（以下简称第一次回复），在回复中被告表示朗宏公司违反了2号文件的规定，在开发企业自持房屋期间进行违规销售，并向朗宏公司出具了《限期整改通知书》、《行政警示书》，要求朗宏公司进行整改。之后，原告除接到朗宏公司所称因原告违约而解除合同的律师函外，再未得知朗宏公司关于此事的任何整改及处理意见。因此，原告于2019年5月20日就后续整改方案向市房产中心递交《申请书》，申请市房产中心提供后期整改方案。2019年6月17日，市房产中心向原告寄送《关于陈晓珊申请事由的回复》（以下简称第二次回复），并随附朗宏公司提供的《说明》。2019年7月18日市房产中心向原告寄送《关于苏州朗宏置业有限公司涉嫌违规销售处理意见的回复》（以下简称第三次回复），回复原告的处理意见及处理结果既未对违规行为进行明确定性，又未对销售行为进行处罚，没有尽到合理合法监管的职责。市房产中心受被告委托，开展市区房产行政执法和房地产市场考察，查处各类房产违法、违规行为等。原告请求本院依法确认被告未依法履行行政查处的不作为行为违法，并判令被告依法履行法定职责；本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提供以下证据：1.《合作协议》；2.个人转账汇款回单及收据，证据1-2证明原告与朗宏公司就人民路8号商铺签订协议；3.第一次回复；4.行政信息公开书；5.限期整改通知书；6.行政警示书，证据3-6证明市房产中心要求朗宏公司提交整改方案；7.申请书；8.第二次回复、朗宏公司致市房产中心的《说明》；9.第三次回复，证据7-9证明原告提交申请要求市房产中心提供朗宏公司提交的整改方案，但是市房产中心并未提供，并且在朗宏公司认为自身并未存在违法违规行为的情况下未对其后续整改方案进行监督。 被告市住建局辩称：2019年4月3日，原告向被告提交投诉书。被告下属事业单位市房产中心约谈朗宏公司，并向其发出《限期整改通知书》及《行政警示书》。4月30日，朗宏公司出具《说明》并附律师函，表明已于4月17日发函要求解除与原告、罗响民所签署的《合作协议》。同日，市房产中心作出第一次回复，向原告告知相应情况。5月20日，原告又向被告递交申请书，“请求出具……提交的整改方案”。市房产中心于6月17日予以第二次回复，7月18日再次进行第三次回复，明确如未提出新的信访诉求，不再受理同一事实和理由提出的信访事项。原告多次投诉信访，被告多次回复，而信访事项不属于行政诉讼受案范围。被告已履行了2号文件的监督管理职责。另依据《行政处罚法》第十五条的规定，行政处罚应由法律、法规或规章进行明确规定，而本案情形并未有处罚规定。朗宏公司在收到被告发出的《限期整改通知书》和《行政警示书》后已发函与原告方解除了合作协议，已主动纠正了违规行为。被告请求法院依法裁判。 被告市住建局于2019年10月9日向本院提供了以下证据：1.《关于朗宏公司违反市政府规定在冻结期内违规出售朗诗人民路8号沿街商铺一事投诉书》及《合作协议》，证明原告的投诉事项；2.谈话笔录，证明被告于2019年4月16日约谈朗宏公司；3.人民路8号商业自持三年部分明细（朗宏公司提供），证明确认朗宏公司涉嫌出售应自持三年内的商铺，也表明了被告履行了相关职责；4.限期整改通知书及行政警示书，证明被告在接到投诉并约谈后，对朗宏公司作出了相关通知和警示；5.朗宏公司向被告提交的《律师函》及律所邮寄凭证、《说明》，证明朗宏公司就涉嫌违规销售的行为已经做出了整改；6.第一次回复及邮寄凭证，证明被告已经依法进行了回复；7.原告2019年5月12日的信息公开申请书及2019年5月20日的申请书，证明被告已按申请事项向原告公开《限期整改通知书》及《行政警示书》、《说明》；8.第二次回复及邮寄凭证；9.第三次回复及邮寄凭证，证据8-9证明对原告的申请被告先后作出过多次回复并且邮寄送达。被告提供的法律法规依据有：2号文件；《信访条例》；《行政处罚法》；《市政府办公室关于苏州市住房和城乡建设局（苏州市地震局）主要职责内设机构和人员编制规定的通知》[苏府办（2010）69号]。 经庭审质证，原告对被告所举证据的真实性和合法性无异议，但认为不能证明被告履行了法定职责。被告对原告所举证据1-2的证明目的不予认可；对证据3-6无异议；认为证据7-9表明朗宏公司已经整改。 本院对以上证据作如下认定：原、被告所举证据证明能够原告向市房产中心投诉及该中心作出相关回复、公开的情况，均予以认定。 经审理查明，2018年11月，原告陈晓珊、案外人罗响民（以下简称乙方）与朗宏公司（以下简称甲方）签订《合作协议》，约定：甲方同意按约定的条款、条件向乙方出售朗诗人民路8号沿街商铺，合计137套商铺，预测建筑面积9574.8平方米。根据2号文件的规定，甲方应对该项目商铺中的7723.27平米部分自2016年12月16日起自持三年，即在2019年12月16日前无法办理产权转移登记手续。乙方确认在签署本次合作协议前甲方已向乙方披露前述事项，……。乙方已于2018年8月29日支付保证金壹佰万元正，自动转成本协议项下的定金；乙方应在2018年12月25日前向甲方支付商铺价款壹亿伍仟壹佰万元（含定金），2019年12月25日前付清余款7879.52万元。 2019年4月3日，原告向市房产中心提交投诉书，反映朗宏公司违反2号文件自持期间不得出售的规定向其出售商铺的规定，请求责令朗宏公司退还原告100万意向金并对该公司违规出售商铺的行为进行行政处罚。市房产中心经调查后，于同年4月16日对朗宏公司作出限期整改通知书及行政警示书，要求该公司在2019年4月23日之前自行完成整改，落实整改措施，并将结果函告市房产中心。2019年4月30日，朗宏公司向市房产中心提交其于2019年4月17日致原告方的律师函及《说明》，律师函中载明：朗宏公司以原告方迟延支付合作协议约定的付款义务为由，解除双方之间的《合作协议》，已支付的100万元定金不予退还。在《说明》中，朗宏公司陈述已于2019年4月17日解除了《合作协议》，目前并不存在涉嫌违法违规的行为。同日，市房产中心作出第一次回复，告知原告已约谈朗宏公司，并出具了限期整改通知书、行政警示书，目前朗宏公司已发律师函解除《合作协议》，原告所反映的经济纠纷可通过法律途径予以解决。原告通过政府信息公开方式途径获得上述限期整改通知书及行政警示书后，又于2019年5月20日，致函市房产中心，要求其出具限期整改通知书及行政警示书中提及的朗宏公司在2019年4月23日之前已完成的整改方案。同年6月17日，市房产中心作出第二次回复，告知原告：第三人已向我中心提交整改报告及律师函，并附第三人提交的《说明》。同年7月18日，市房产中心作出第三次回复，重复前述第一、二回复的内容。 本院认为，《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。2号文件中规定，对于可分割出售的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结。冻结期为三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。故本案中，被告下属市房产中心对原告投诉朗宏公司在冻结期内向其违规出售商铺的事项进行回复，属于被告履行商品房销售监管职责范围，市住建局系本案适格被告。原告作为《合作协议》的一方当事人，因商铺出售一事向市房产中心投诉对方商品房销售违规行为，与市房产中心对其的回复之间具有利害关系，具有原告诉讼主体资格。 本案中，市房产中心先后三次回复原告，从其内容而言，对原告投诉事项的处理情况在第一次回复中已予告知，即要求朗宏公司整改，该公司接整改要求后已通过发函方式主张解除双方之间的《合作协议》。第二、三次回复与第一次回复内容上并无实质变化。2号文件系苏州市人民政府发布的其他规范性文件，其中对相应商品房冻结期内不得销售作了规定。被告在处理原告的投诉时，经调查，认定124套商铺属开发企业自持房屋，自持时间至2019年12月13日，朗宏公司存在违规行为，要求其整改，并将该情况回复原告，已应原告的投诉履行了商品房销售监管职责。原告认为被告未对朗宏公司进行行政处罚属未履行职责，对此，因法律、法规或规章于本案情形并未有对应的罚则，故对原告的意见本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告陈晓珊的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告陈晓珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  陈 勇 人民陪审员  周伟明 人民陪审员  张 勇 二〇二〇年三月六日 法官 助理  马 林 书 记 员  袁小英