广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终18号上诉人（一审被告）：莫晓嫦，女，1973年4月27日出生，澳门特别行政区居民，澳门居民身份号码：1547xxx（x），港澳居民来往内地通行证号码：M02184xxxxx。委托诉讼代理人：黄俊飞，广东方荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯旺龙，广东方荣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴珍，女，汉族，1993年6月19日出生，身份证住址：湖北省谷城县********，公民身份号码：420************843。委托诉讼代理人：冯希，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋悦，北京市中银（珠海）律师事务所律师。一审被告：苏淇淇，女，1994年7月21日出生，澳门特别行政区居民，澳门居民身份号码：1547xxx（x），港澳居民来往内地通行证号码：M021xxxxx。一审第三人：珠海华一家置业有限公司。住所地：广东省珠海市**************（银石雅园）。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：焦海生，系该公司员工。上诉人莫晓嫦因与被上诉人吴珍、一审被告苏淇淇、一审第三人珠海华一家置业有限公司（以下简称华一家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莫晓嫦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回吴珍的全部诉讼请求；3.判令吴珍支付一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审不依据合同法作出判决，致使守约方合法权益受到侵害。定金合同一经签订，任何一方不履行约定，必须承担违约责任。根据合同法第一百一十五条规定，当事人依照担保法第八十九条约定，一方向对方给付定金，收受定金一方不履行约定的，应双倍返还定金；给付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金。本案一审并未令违约方吴珍承担违约责任，反而致使守约方莫晓嫦的合法权益受到侵害，是不合理的判决。二、吴珍不履行约定义务，未按约定办理相关手续等情况，构成根本违约，无权要求返还定金。2019年4月9日，莫晓嫦作为卖方、吴珍作为买方、华一家公司作为经纪方，共同签订了《房地产买卖三方合同》，约定：莫晓嫦将坐落于珠海市******************出售给吴珍，房屋总价款1300000元，吴珍以银行按揭贷款的方式付款，于2019年5月19日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给莫晓嫦。但吴珍并未按照上述时间办理相关手续，已构成违约。从吴珍、莫晓嫦与华一家公司签订的合同来看，吴珍与莫晓嫦之间已成立房屋买卖合同关系，该合同符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因此，根据合同第4.2.1条约定，“买方须在本合同签订后20日内，携带银行贷款所需要的全部资料（以银行要求为准）到银行办理完贷款申请手续，并于2019年5月19日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方”和第10.2条“买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方无权要求返还定金”的约定，吴珍未按约定办理相关手续，已造成违约无权要求返还定金。三、一审法院以人才证明由华一家公司负责办理为由免除吴珍的责任，属于对案件事实认定错误，适用法律错误。办理人才证明是吴珍与华一家公司之间的约定，是吴珍与华一家公司的双方义务，与莫晓嫦无关。人才证明属于购房行为中必备条件，属于吴珍应当履行的合同义务。是否符合办理条件，能否办理人才证明起决定性因素的是吴珍，华一家公司只是协助办理。吴珍在签订合同时应当查询清楚自己是否能够办理人才证明，华一家公司作为协助办理的一方应当对办理人才证明的条件、时间作出基本判断。经莫晓嫦一方与斗门区人才资源中心核实，办理人才证明只要符合条件，即办即出证，无需任何费用。华一家公司结合吴珍的实际情况与吴珍一同向莫晓嫦承诺：（1）于2019年4月30日前出人才证明；（2）2019年5月19日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给莫晓嫦。由此可见，莫晓嫦已给吴珍及华一家公司充足的时间办理证明。另从“房产交易友好协商”的微信群聊天记录中，吴珍说“都是相信中介，才耽误了那么久”。可见，吴珍在明知需要办理人才证明，明知属于限购政策对象的情况下，误信华一家公司可以帮助其办理相应的买方资质，与莫晓嫦签订房屋买卖合同，导致吴珍未能按约定办理相关手续，未能在2019年5月19日前办理完按揭贷款批准程序，未能按银行规定出具《出具贷款通知书》给莫晓嫦，过错完全在吴珍。因第三人原因致使不能履行合同的，谁来承担违约责任？有明确规定，根据合同法第一百二十一条规定，吴珍因华一家公司的原因造成违约的，应当向莫晓嫦承担违约责任。若吴珍认为责任在华一家公司，可向华一家公司追偿。综上所述，为维护当事人的合法权益，提起上诉，请二审法院作出客观公正判决。吴珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回莫晓嫦的上诉请求。一、关于合同条款的解释。一审法院认为：“各方在合同中仅约定了‘2019年4月30日前出人才证明’并未约定由谁出人才证明，但原告吴珍、被告莫晓嫦、第三人华一家公司在本案审理过程中均认可人才证明具体由第三人华一家公司办理，即合同中的‘2019年4月30日前出人才证明’系第三人华一家公司的合同义务，而非原告的合同义务，故原告并不因为在2019年4月30日前未出人才证明而构成违约。”一方面，吴珍认可“2019年4月30日前出人才证明”并非吴珍的合同义务，但在一审庭审中，华一家地产的工作人员也明确说明华一家公司仅是根据买卖双方有办理人才证的需求介绍其他人来办理的，实际代办人才证的并不是华一家公司，因此才会在手写条款中约定不符合限购政策终止合同退还定金。另一方面，华一家地产的工作人员及吴珍都说明了各方洽谈时合同第12条处手写条款的实际含义，即三个条件中任一条件无法达成则合同终止，业主退还定金。合同第12条：“备注：①因国家政策原因导致客户无法购房则合同终止，业主退还定金。②2019年4月30日前出人才证明。③因银行贷款问题导致交易不能完成，则合同终止。”任何合同条款的解释都应当本着促进交易的目的，按照有利于合同目的实现的方向进行解释。涉案房屋若要顺利买卖，上述三个条件必须同时满足，而只有当办出了人才证，才能获得购房资格、获得银行同贷，上述三个条件是存在内在逻辑联系的。所以，双方当时才会约定如果有一个条件无法达成便终止合同、退还定金，只是因为手写条款没有表述清楚才会发生争议。换一个角度，三个条件对成功购房都是必要的，其中因国家政策原因导致无法购房作合同终止、业主退还定金处理，那么与该条件同等的办妥人才证、获得银行同贷条件，也应当做同等处理。如果按照莫晓嫦的说法，一个条件达不成便是违约，试问谁会将必然违约的条款写进合同。所以，吴珍认为应当按照限购政策允许、办妥人才证、获得银行同贷，上述三个条件只要有一个无法达成便终止合同、退还定金作解释。当时珠海的交易大环境为二手房成交率逐月下降，房产交易进入买方市场。所以莫晓嫦才会在明知买方没有购房资格的情况下签订买卖合同，并约定办理人才证明的事宜。莫晓嫦反复强调吴珍签订合同时没有购房资格，显然是在回避自己的责任。不论按照一审法院的认定或是吴珍主张的合同条款解释，对于没有完成“2019年4月30日前出人才证明”，吴珍不应承担任何责任。莫晓嫦所称造成合同违约责任在于第三人，莫晓嫦完全可以另行起诉。二、莫晓嫦违背诚信原则。莫晓嫦在交易过程中违背诚信原则，以各种理由不退还定金。莫晓嫦在律师函中称不退定金的原因是没有办理银行贷款，一审庭审中又称因为人才证没办妥。莫晓嫦在与吴珍、华一家公司沟通过程中称根本不知道人才证是什么，一审庭审中又称之前卖房有一单，给过对方十多天的时间办理人才证，后来和对方和解了。最重要的是，莫晓嫦由始至终称自己卖房是为了换房，因为在换房过程中没有及时取得吴珍的购房款付首付造成违约，产生了很大的损失，并以受有损失为由不退定金。在一审庭审中，莫晓嫦却称是她弟弟换房，但是是在另一个城市，没有购房合同，没有网签，没有付首期款，可见莫晓嫦所谓的“损失”完全是为了不退定金虚构的。综上所述，莫晓嫦违背合同约定故意不退定金，恳请法院根据本案的实际情况，遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，驳回莫晓嫦的上诉请求。华一家公司述称，按照合同约定退还定金给吴珍，当时大家是约好的。苏淇淇未作答辩。吴珍向一审法院起诉请求：1.判令莫晓嫦向吴珍退还购房定金人民币10万元及资金占用利息，资金占用利息以应退定金10万元为本金，按照年利率6%的标准自2019年4月31日起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年6月30日，资金占用利息为986.3元）；上述金额暂计100986.3元；2.判令苏淇淇对定金的返还及资金占用利息的支付承担连带责任；3.判令莫晓嫦、苏淇淇承担本案诉讼费。一审法院查明事实：吴珍作为买方、莫晓嫦作为卖方、华一家公司作为经纪方，共同于2019年4月9日签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称合同）。合同约定涉案房屋即珠海市******************的成交价为人民币130万元，签署合同时吴珍向莫晓嫦莫晓嫦支付定金人民币10万元整。双方约定吴珍以银行按揭贷款方式购房，拟贷款金额约为105万元，并在房地产买卖合同签订后20日内申请办理贷款，如果一切顺利则在2019年5月30日前（含当日）办理房产过户手续。合同第12条处手写有关条款：“备注：①因国家政策原因导致客户无法购房则合同终止，业主退还定金。②2019年4月30日前出人才证明。③因银行贷款问题导致交易不能完成，则合同终止。”吴珍在合同签订当日及次日，以银行转账方式分四笔向莫晓嫦支付定金9.5万元，又通过现金方式支付5000元，合计支付购房定金10万元。吴珍、莫晓嫦、华一家公司均认可人才证明具体系由华一家公司办理。各方为了人才证明的事情通过微信进行了交流对话，其中2019年5月16日华一家公司的工作人员“海参”与莫晓嫦对话。莫晓嫦问：“人才证办到了吗？”“海参”答：“现在卡得好严，过了这几天就好了。”莫晓嫦继续说：“月底之前不过户我就另外卖别人了。”“海参”说：“暂时先不要这样。我们会尽快处理的。如果搞不定也只能卖给别人。”莫晓嫦说：“我不可能被你们无限时的拖着。”2019年5月28日继续对话，莫晓嫦说：“帅哥，合同快到期了。”“海参”说：“姐姐你看再给我们一个月时间可以吗？”莫晓嫦说：“肯定不行啦！”2019年6月15日，“海参”给莫晓嫦留言：“买家的钱什么时候可以还给她呀？今天她的人才证出来了。她很喜欢你家房子，但你涨价她首付就不够了。”莫晓嫦未回复“海参”。2019年5月31日，在多方微信对话中，莫晓嫦明确表示“合同到期，终止交易。”另查明，涉案房产的产权人为莫晓嫦、苏淇淇。莫晓嫦自称为苏淇淇的母亲。一审庭审中，吴珍和莫晓嫦均选择适用内地法律。一审法院认为，莫晓嫦、苏淇淇为澳门特别行政区居民，本案为具有涉澳因素的案件，根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，一审法院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，一审法院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。各方在合同中仅约定了“2019年4月30日前出人才证明”，并未约定由谁出人才证明，但吴珍、莫晓嫦、华一家公司在本案审理过程中均认可人才证明具体由华一家公司办理，即合同中的“2019年4月30日前出人才证明”系华一家公司的合同义务，而非吴珍的合同义务，故吴珍并不因为在2019年4月30日前未出人才证明而构成违约。因此，在合同已经不再履行的情况下，莫晓嫦无权没收吴珍已经交付的定金，相反莫晓嫦须向吴珍返还已交付的定金10万元。由于合同法仅规定了须返还定金，因此，吴珍诉请莫晓嫦支付定金10万元的利息依据不足，一审法院不予支持。苏淇淇并未直接收取吴珍的定金，故吴珍要求苏淇淇承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、莫晓嫦于判决生效之日起十日内向吴珍返还定金100000元；二、驳回吴珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1159.86元，由吴珍负担9.86元，由莫晓嫦负担1150元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：一、关于本案的法律适用莫晓嫦、苏淇淇均为澳门特别行政区居民，本案属涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同签订地、履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与案涉合同有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。二、关于案涉购房定金是否应予退还的问题本案中，莫晓嫦、吴珍、华一家公司三方在签订《房地产买卖三方合同》之前均明知，吴珍并非珠海市户口，属于限购政策调整的对象，需要办理人才证明才能进行房产交易。为此，三方在《房地产买卖三方合同》第12条补充约定如下内容：“备注：①因国家政策原因导致客户无法购房，则合同终止，业主退还定金。②2019年4月30日前出人才证明。③因银行贷款问题导致交易不能完成，则合同终止。”合同签订后，吴珍依约支付定金10万元。后因人才证明未能在约定时间办出，致双方无法在合同约定期间内办理银行按揭贷款手续，亦无法在合同约定期间内办理房产过户手续，待合同约定的履行期限届满后，莫晓嫦明确表示“合同到期，终止交易”，合同最终未能继续履行。由此可见，合同未能继续履行的主要原因在于人才证明未能在约定时间办出。而三方对于案涉房产交易因买方属于限购政策调整对象的原因所存在的交易风险均是明知的，且从上述合同第12条的内容来看，三方并未约定由谁出人才证明，且人才证明最终应由相关政府职能部门审核后才能出具，而作为人才证明的申请人，只需按照要求提出申请并提交相关资料即可，至于是否能够通过审核、何时通过审核，申请人无法掌控。因此，合同第12条所约定的“2019年4月30日前出人才证明”并非买方吴珍的合同义务，吴珍亦不因为2019年4月30日前未出人才证明而构成违约。此外，该第12条已明确约定“因国家政策原因导致客户无法购房，则合同终止，业主退还定金”。因此，在合同履行期限届满仍未出人才证明，莫晓嫦作为卖方亦明确表示交易终止的情况下，莫晓嫦应向吴珍返还已交付的定金10万元。一审法院支持吴珍要求莫晓嫦向其退还购房定金10万元的诉请，并无不当，本院予以维持。莫晓嫦关于吴珍不履行合同约定义务，构成根本违约的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人莫晓嫦的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2300元，由上诉人莫晓嫦负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 唐育萍审判员 王文娟二〇二〇年三月三十一日书记员 吴馥楠