河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0304民初686号 原告：李艳梅，女，1970年11月7日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杨光宇，男。 委托诉讼代理人：刘智慧，河北海立律师事务所律师。 被告：秦皇岛市运兴房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区红旗西里33栋609号。统一社会信用代码9113030072167251XB。 法定代表人：刘丽霞，经理。 委托诉讼代理人：刘佩侠，男。 原告李艳梅与被告秦皇岛市运兴房地产开发有限公司(以下简称运兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年3月20日向秦皇岛市海港区人民法院提起诉讼，被告提出管辖权异议，经过海港区人民法院和秦皇岛市中级人民法院审理，海港区人民法院于2019年4月3日移送本院。本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月5日、12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘智慧、杨光宇、被告委托诉讼代理人刘佩侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳梅向本院提出诉讼请求，请求判令1.被告给付逾期交房违约金417000元（暂时按月租金3000元，自2005年12月30日计算至起诉之日；请求判决租金以鉴定为准，计算至实际交房之日）。2.被告给付逾期办理房屋产权登记违约金1331507元（暂时按照银行同期贷款利率的罚息，自2005年12月30日后延180天计算至起诉之日，请求判决计算至实际交付房证之日）。事实和理由：2006年8月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告开发的位于北戴河剑秋××＃东户房屋一套，建筑面积368平方米，总价款为240万元。合同约定交房日期为2005年12月30日，办理产权登记时间为商品房交付使用后180天。房款采用分期付款方式，2006年8月28日支付100万元，余款银行按揭。2006年9月30日，原告与中国农业银行北戴河支行（以下简称“农行北戴河支行”）签订《个人购房担保借款合同》，同日，银行将140万元贷款支付给被告，原告按月向银行偿还贷款。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告并未按照合同约定履行，未按期交付房屋，也未按期办理房屋产权。2015年，原告将被告起诉至法院，要求被告交付房屋并办理产权登记。案件经过北戴河区人民法院一审、秦皇岛市中级人民法院二审，终审判决确认《房屋买卖合同》有效，判令被告交付房屋并办理手续。但按照合同约定，被告逾期交房和逾期办理房屋产权登记已构成违约，在诉讼过程中原告并未主张违约金。现原告为维护自己的合法权益，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定提起诉讼。 运兴公司辩称，双方最初签订商品房买卖合同并非真实意思表示（法院判决已确认），所以合同中一些事项没有约定。秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终2877号、2678号生效民事判决对合同重要内容做出了法律约定，即李艳梅交付翠峰海景嘉园小区3号别墅（东）两笔房款和借贷利息2618266.91元，之后，运兴公司将房屋钥匙（使用权）交给李艳梅，同时为其办理房屋产权证书。该判决符合目前市场交易的现状和规则。李艳梅没有支付绝大部分房款，没有履行买卖活动中支付价款的义务，也就没有主张赔偿的权利。按照市场交易的规则，买方没有向卖方支付款项，卖方不能也不应向买方交付标的物，在没有交房的情况下更谈不上办理产权证书，故应驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件。证明根据合同约定，被告应当向原告交付房屋的时间是2005年12月30日，办理产权登记的期限是2005年12月30日之后180天内。被告未按照合同履行就是违约。2.（2015）北民初字第92号、637号，（2016）冀03民终2677号、2678号民事判决书。证明法院判决双方买卖合同合法有效，原告认为合同自始有效，法院判决李艳梅支付运兴公司100万元首付款利息的起算时间是双方签订合同的时间2006年8月28日，基于合同对等原则，房屋交付时间至少也应是这个时间。3.照片。证明案涉房屋窗户没有安装，被告承诺的水电、中央空调、有线电视均未开通或安装，未达到合同约定的房屋交付条件。4.申请法院委托对与案涉房屋同地段同类型房屋租金所做的评估报告。拟证明其主张的逾期交房违约金的数额。 被告围绕其主张，提交了与原告相同的四份判决书。证明根据法院判决，是原告交付房款后被告才能交房及办理产权证书。现原告尚未交付房款，所以无权起诉要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金。 本院组织当事人进行了质证。对原告证据一房屋买卖合同，被告认为，双方订立该合同只是为了办理暗揭贷款，买卖房屋并不是双方真实意思表示，且双方均只有复印件，合同的其他条款无法认定，合同上的公章不是被告盖的，章与被告单位的章不一样，合同中关于逾期交付房屋也没有约定，所以合同不能作为原告诉讼请求的依据；对原告证据二北戴河法院和秦皇岛市中级人民法院的判决书，被告认为，依据该判决，只能证明双方的买卖行为有效，但并不能证明双方签订的买卖合同有效，而且能够证明只有在原告交付尚欠房款后被告才能交房及办理产权证书。对原告证据三案涉房屋尚未安装窗户的照片，被告不予否认，但认为不能交房的责任不在被告，是因为施工方不提供竣工资料导致工程不能验收。合同中未约定不能交房的违约金，法律也没有规定，原告不能依此主张不能交房的违约金。对于办证违约，合同约定的是退房，而不是违约金。对原告证据四租金评估报告，被告认为，1.根据生效的民事判决和北戴河法院的执行裁定，李艳梅尚未履行给付房款义务，无权要求被告交房。2.合同中没有约定不交房的违约条款，法律亦无相关规定。3.李艳梅没有取得房屋所有权、使用权，就没有资格作为房屋持有者参加资产评估，故资产评估报告与本案毫无关联。4.合同约定“2005年12月30日将该商品房验收合格后交付”是笔误，评估报告以此计算租金明显错误。5.评估没有预留平均装修时间，将毛坯房作为可居住现房计算租金错误。 根据双方举证质证情况，本院认定事实如下：（一）被告运兴公司是北戴河翠峰海景嘉园的开发商，于2005年3月15日取得商品房预售许可证。2005年3月22日，杨光宇（当时与原告是夫妻关系）经营的秦皇岛市宇航商贸有限公司（以下简称“宇航公司”）与运兴公司签订空调安装合同，由宇航公司为被告翠峰海景嘉园供应中央空调等，其中中央空调货款金额140万元。为了偿还空调款，运兴公司与宇航公司协商用北戴河翠峰海景嘉园3号东户房屋以240万元抵空调款，宇航公司用该房屋抵押贷款140万元，用其中的100万元偿还运兴房款。双方为此写下备忘录。（二）2006年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的北戴河翠峰海景嘉园3号东户别墅；房屋价款240万元，2006年8月28日交付100万元，余款银行按揭；房屋交付期限为2005年12月30日前；出卖人应当在房屋交付使用后180日内将办理产权登记其所应提供资料报产权登记机关备案。关于逾期交房问题，双方在合同中没作约定；关于逾期办证问题，合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同签订当日，被告给原告出具了交付购房首付款100万元的收据。同日原告又向被告时任总经理刘佩侠出具了100万元的欠条。2006年9月30日，原告与农行北戴河支行签订《个人购房担保借款合同》，办理按揭贷款140万元，同日农行北戴河支行将140万元转入被告运兴公司账户。2006年10月8日，杨光宇为被告出具了140万元的收条。《个人购房担保借款合同》签订后，原告按约定履行还款义务，至2015年3月1日银行最后一次从原告农行卡中扣缴贷款，期间原告共还款1016893.78元。2015年初，被告运兴公司告知农行北戴河支行该商品房买卖合同系虚假合同,于是农行北戴河支行向被告运兴公司催款，要求其履行担保责任，偿还剩余贷款，故被告运兴公司于2015年3月5日一次性偿还了剩余贷款979692.31元。（三）2015年1月23日，李艳梅向本院起诉运兴公司，请求判令运兴公司履行双方签订的《商品房买卖合同》；2015年4月18日，运兴公司提起反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、立即偿还其为李艳梅代偿的银行欠款979692.31元及利息。2015年8月7日，李艳梅起诉农行北戴河支行和运兴公司，请求确认《个人购房担保借款合同》有效、运兴公司的代偿贷款行为无效。本院对上述案件进行了合并审理。经过本院一审、秦皇岛市中级人民法院二审，认定原被告在签订《商品房买卖合同》之初，房屋买卖并非双方真实意思表示，但在履行合同中，双方的意思转变为真实的房屋买卖，合同应为有效。生效判决判令：1.运兴公司将北戴河翠峰海景嘉园3#东户房屋交付李艳梅，并办理相应的产权登记手续。同时，李艳梅将100万元欠款交付给运兴公司。2.李艳梅给付运兴公司代为其偿还的银行欠款979692.31元。3.李艳梅给付运兴公司100万元欠款利息（自2006年8月28日至2016年9月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；李艳梅给付运兴公司979692.31元欠款利息（自2015年3月15日至2016年4月25日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。上述两笔欠款利息数额不超过638574.6元。如果数额低于638574.6元，应以运兴公司主张的两笔欠款利息数额的起止时间计算。（四）双方的上述诉讼结束后，分别向本院申请强制执行（运兴公司2个申请），本院分别以（2017）冀0304执347号之三和（2017）冀0304执372号之一执行裁定书，对双方的申请做出终结本次执行和驳回申请人执行申请处理。两份裁定书均认定，在以秦皇岛市北戴河区人民法院（2015）北民初字第92、637号民事判决、河北省秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终2677、2678号民事判决为执行依据的三个执行案件中，李艳梅未能足额支付购房及相关款项，运兴公司暂不能给涉案房屋办理产权登记，双方现均不具备要求对方履行义务的条件。（五）根据原告的申请，本院委托资产评估部门对与案涉房屋同地段、同户型房屋2006年9月至2019年8月的租金（按简装、能够使用的标准）进行了评估，评估结论为691，472元（2006.9.1-2009.8.31:135792元，2009.9.1-2012.8.31:150144元，2012.9.1-2015.8.31:165600元，2015.9.1-2019.8.31：239936元）。 本院认为，本案的争议焦点是被告没有交房和办理产权登记的行为是否构成违约，应否支付违约金。（一）关于被告是否构成违约。根据本院与秦皇岛市中级人民法院的生效判决，原被告所签订的商品房买卖合同为有效合同，虽然双方订立合同初衷并非房屋买卖，但是在合同订立后不久即转变为真实的房屋买卖关系，故双方应当全面履行合同约定义务，否则即构成违约。因双方合同初衷并非真实意思，个别合同内容约定不很严谨，应根据案件实际情况确定。合同于2006年8月签订，但约定的交房时间在2005年12月30日前明显不合常理，对被告提出属于笔误予以认定，根据本案实际情况，确定以合同签订之日作为交付日为宜。被告没有在该日交付房屋并在之后180日内办理房屋所有权登记，即构成违约。被告提出的合同并非双方真实意思且只有复印件，公章也非被告公章，不能作为依据的抗辩意见，因被告在已生效的案件中并未对该合同提出上述异议，且该合同已被生效判决确认有效，故对被告该抗辩不予采纳。（二）关于被告应否支付违约金。买卖合同为双务合同，原被告互负权利义务，双方均存在未履行合同义务的违约行为。原告所欠被告100万元“借款”实际就是应交购房款（被告代偿银行的979692.31元不宜认定为原告欠付的购房款），因在双方2015年、2016年的一、二审诉讼中，被告向原告主张了支付所欠房款利息（自2006年8月28日起算）并得到了二审判决的支持，该利息部分即为原告应当支付的违约金，根据权利义务对等的原则，现原告请求被告支付逾期交房和逾期办证违约金合情合理，亦符合法律规定，应予支持。被告提出的双方履行合同义务应以已生效判决确定期限为准，原告没有按判决给付欠款，被告就无需交房，原告无权主张逾期交房违约金的抗辩意见，理据不足，不予支持。对于被告提出的，原告按照合同约定只能主张退房，无权主张逾期办证违约金的抗辩意见，因主张退房或违约金都是原告的权利，是原告分别基于合同和法律所取得的不同权利，原告对此有选择权，故对被告该抗辩意见不予采纳。（三）关于违约金的计算。1.对于逾期交房违约金，因双方合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，依照《最高人民法院》（以下简称《解释》）第十七条的规定，应“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，根据本院委托评估结论，自2006年9月至2019年8月应为691，472元。被告提出按合同交付的是毛坯房，评估期间应扣除装修期，被告该意见合理，酌情扣除2006年9月至2007年2月半年的租金22632元（135792元/6），违约金应为668840元（691472元-22632元）；2019年9月至实际交房之日部分，因无房租评估依据，本案不作处理，原告可另行主张。2.对于被告逾期办理房屋所有权登记违约金，因双方在合同中没有约定，依照《解释》第十八条规定，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条精神，应按照原告现已付购房款总额140万元，按照年利率6%，自2015年3月20日计算，截至2020年3月26日判决之日为421402元。2015年3月20日之前部分因已超过诉讼时效不予支持。判决日之后至实际办理所有权登记之日部分，因原被告对已生效判决都在申请执行中，原告已付购房款属于不确定因素，故本案不作处理，原告可待将来根据情况另行主张。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告秦皇岛市运兴房地产开发有限公司给付原告李艳梅逾期交付房屋违约金668840元。 二、被告秦皇岛市运兴房地产开发有限公司给付原告李艳梅逾期办理房屋所有权登记违约金421402元 被告于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20537元，由原告李艳梅负担7732元，被告秦皇岛市运兴房地产开发有限公司负担12805元。鉴定费14800元，由原告李艳梅负担570元，被告秦皇岛市运兴房地产开发有限公司负担14230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李淑晖 人民陪审员  刘树民 人民陪审员  吴黎明 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  马怡然