广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初104号原告：温泽林，男，1958年3月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。被告：黄锦强，男，1970年7月20日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：欧细明，男，1958年5月28日出生，汉族，住广州市增城区。原告温泽林与被告黄锦强、第三人欧细明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温泽林的委托诉讼代理人陈刘文、被告黄锦强到庭参加诉讼，第三人欧细明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温泽林向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2014年8月31日签订的《租赁协议》，被告将租用的位于荔××路××号首层房屋交回给原告；二、被告支付拖欠原告的租金，所欠租金为2017年4月份2000元，从2017年5月起每月5500元。租金计至被告交回租赁房屋之日止。暂计至2017年9月份为29500元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年8月31日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将位于荔××路××号首层约200平方米的房屋租赁给被告使用，租期为4年。租金从2014年8月21日开始交纳4200元/月，从2016年8月21日开始交纳5500元/月。签订合同后，原告依约将房屋交付给被告。但是被告2017年4月的租金只交纳了3500元，之后就拒绝支付租金。为此，诉至法院。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为“被告支付拖欠原告的租金，所欠租金为2017年4月份2000元，从2017年5月起每月5500元，租金计至2018年9月21日止”，增加诉讼请求“被告向原告支付腾空房屋费用5200元”，后又对该增加的诉讼请求予以撤回。被告黄锦强辩称：不同意原告的诉讼请求，答辩意见与（2017）粤0183民初6958号案件一致，该案被告的答辩意见是：一、本案原告的铺位没有产权证，基于这个情况，被告在2017年4月底就与原告协商将承租的六个商铺两百多平方米，交回给原告，并于5月8、9日支付了4月份、5月份总共9000元的租金，并且于5月19日支付了之前的水电费320元、1000元，均支付给原告妻子账户，双方已经没有再承租涉案商铺，且商铺已经交回给原告。二、之后因为原告自己招租，与两家商铺达成租赁合同，目前其中一家开麻将馆，另外一家是兄妹凉茶在承租，所以被告认为在本案中被告已经将商铺交付给原告，之后的占用费、租金被告无须再承担。麻将馆的名称叫惠民棋牌室，老板叫张玉华。原告在招租的牌上留的也是原告妻子的电话。另外，被告在本案补充答辩意见为：原告在（2017）粤0183民初6958号庭审中已经承认在2017年7月份开始收取麻将馆的租金，被告已经与被告的租客结清了之间的款项，已经将押金、水电费、租金等费用支付给对方（均在2017年5月19日向租客转账），被告提交的证据中有单据予以证明上述事实。被告与原告曾在电话联系，向原告转账9000元即可结清租金。第三人欧细明未作陈述。经审理查明：2014年8月31日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁协议》，载明“……一、甲方位于荔××路××号首层，面积约200平方米，给乙方做商业、住宅、仓库之用。期限从二Ο一四年八月二十一日至二Ο一八年八月二十一日，期限为肆年。二、乙方预付租屋抵押金8500元，水电预付押金500元（不计息，期满退回）。三、租金从2014年8月21日起交纳租金每月4200元，从2016年8月21日起交纳租金每月5500元。乙方交付租金每月定于在壹日前交付，过期不交付租金的，甲方则有权收回乙方的承租房屋另作处理，所交的抵押金不予退回，本协议自动终止。……”。2018年9月6日，原告出具《返还租赁商铺通知》并于2018年9月7日邮寄给被告，通知被告于2018年9月30日前来办理返还租赁商铺交接手续，并结算相关费用，否则将于2018年10月1日收回租赁商铺并追收相关费用，如有物品在内，将视为垃圾清理，相关费用由被告承担。并向本院提交《收据》证明原告支出腾空费5200元，该《收据》记载“今收到温泽林交来清理荔城街兴华路4号首层约200平方商铺垃圾、卫生间及化粪池堵塞清通，运走等费用合计5200元”。被告确认收到该《返还租赁商铺通知》。审理中，原告与被告均表示对（2017）粤0183民初6958号《民事判决书》认定的事实没有意见。该《民事判决书》认定以下内容：……为证明原告对涉案商铺的产权情况，原告提供（2009）增法民一初字第2006号《民事判决书》，在该判决书中，查明如下事实：1993年，广东省增城市成业有限公司（原广东省增城市金龙经济发展公司成业分公司）、增城市富翔经济开发公司成业房地产开发部、增城市富鹏企业集团富翔经济开发公司（原增城县扶贫经济开发公司）在原××城市××开发区××区××（现为××路××）集资建设房屋。温泽林购买上述房屋首层102至108号商铺，商铺总面积为229.98平方米，双方口头约定商铺价格为每平方米3450元，总房款为793431元，没有签订书面合同。从1993年6月24日起至1994年10月15日，温泽林先后支付了购房款共625000元，欠下购房款168431元（793431元-625000元）没有支付。1994年10月，涉案房屋竣工，将涉案房屋首层102至108号商铺交给温泽林使用。从2000年开始，温泽林在涉案房屋首层102至108号商铺经营车辆保管站至今，该保管站的名称为广州市增城富裕车辆保管站。2001年，出卖方向温泽林追讨所欠的购房款168431元未果，要求温泽林退回使用的涉案房屋首层106至107号商铺。但温泽林没有将涉案房屋首层106至107号商铺退回。2001年10月28日，魏海鸿、广东省增城市成业有限公司与吴少泉签订《关于私人集资建房合同》，约定以每平方米2800元的价格将涉案房屋首层106至107号商铺转让给吴少泉。2002年1月25日，吴少泉取得了涉案房屋首层106至107号商铺的《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号）。该《房地产权证》载明：权属人吴少泉，房地座落增城市荔××路××、107铺位，建筑面积56.74平方米，共有人黄秀凤。吴少泉取得涉案商铺的《房地产权证》后，接收涉案商铺，但温泽林拒绝将涉案商铺交给吴少泉。吴少泉要求温泽林交还涉案商铺未果，于2009年9月25日诉至本院。本院经审理后，认为吴少泉并非构成善意购买人，为此，驳回吴少泉的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。对上述判决书，被告认为不能反映出涉案商铺已经办理了产权证明……一、关于涉案商铺租金的缴纳情况。原告提供《中国银行交易流水明细清单》，户名为巢灶好，是原告的妻子，借记卡号为60×××77。并解释说明涉案商铺的租金交纳方式为先交租后使用，即当月支付当月的租金，在2016年5月份及5月份之前的租金，被告是以现金支付的。从2016年6月开始，被告通过转账形式支付原告租金每月4200元。上述《中国银行交易流水明细清单》载明被告转账支付租金的情况为：在2017年2月18日支付租金5500元，2017年5月8日转账6000元，2017年5月10日转账3000元，2017年5月19日分两笔转账1000元和320元。对此，原告解释为，被告在2017年3月、4月、5月均未支付租金，2017年5月8日、2017年5月10日合计转账的9000元是支付2017年3月、4月的租金，2017年5月19日支付的1320元是水电费。被告已交齐涉案房屋租金至2017年3月份，2017年4月份的租金只缴纳3500元，自2017年5月份开始未支付租金。被告陈述交纳租金的方式为转账给原告妻子巢灶好的借记卡号为60×××77的银行账户上，租金的交纳方式为当月交付下月的租金。并提供《中国农业银行个人明细对账单》证明其交租的情况，该对账单中向巢灶好账户转账的情况为：2017年2月28日支付5500元，2017年5月8日转账支付6000元，2017年5月9日支付3000元，2017年5月19日分两笔转账1000元和320元。被告缴纳租金并非是按每月交付的，有时候一次交纳2个月的租金。在本院询问被告提交的银行流水中的3003元和6006元情况时，原告陈述，被告提供证据中的3003元和6006元，是支付之前拖欠的租金，但是具体是支付什么期限内的租金，原告无法区分了。双方确认，租赁期间内，被告缴纳租金原告没有开具收据给被告，被告也没有要求原告开具收据。二、关于涉案商铺情况。原告主张，原告出租给被告时候约定不能转租的，在被告不交租之后，原告到涉案商铺现场才发现被告是将涉案商铺转租给他人。目前之后棋牌室的两个铺在经营，其他没有经营了。因被告逾期支付租金，原告自行找到棋牌室老板协商交租，在2017年7月份由原告开始向棋牌室收租至今，但并未明确该笔租金数额。关于涉案首层商铺的卡位数量原被告双方多次表述不一致：1、原告在第一次庭审中陈述首层共6个卡位，全部出租给被告。2、被告第一次庭审时先陈述其承租了6个铺位，但实际整个首层不止6个铺位，后陈述说兴华路4号就6个卡位。现在继续经营的是兄妹凉茶店和麻将馆，兄妹凉茶店占涉案铺位的2个卡位，麻将馆占涉案商铺2个卡位，其余的2个卡位是做网购生意的，现在已经没有经营了。第二次庭审中陈述首层一共八个铺位，原告承租了其中的6个，两边各一个没有承租。另外，关于租金的交纳时间和交纳方式。原告在本案中陈述以下：当月交付当月的租金，是按照合同的约定。原告提交的中国银行银行流水显示，2016年6、7、8月均是固定在17日缴纳租金4200元，而自8月21日后开始交5500元，即可理解为租金是交当月的。就归入4月份租金。原告没有收到棋牌室的租金。被告陈述以下：每月的25日前支付后一期的租金（即当月25日至下月24日为一个周期），被告已经支付了2017年3月份的租金（2017年2月份已经交付3月份租金），2017年4月份租金被告没有交。每月租金5500元是在2016年8月21日开始交的。在原告起诉状中陈述“到2017年4月份就只交了租金3500元，后来一直没有交租了”，其实这3500元不是被告交的，是棋牌室交的。被告于2017年3月通过电话与原告协商解除合同并且于2017年5月向原告转账9000元结清租金并交接。本院认为，关于涉案商铺的产权情况问题，原告未提供涉案商铺的相关权属证明，但是根据（2009）增法民一初字第2006号民事判决书可知涉案商铺为集资建房,能够办理相应权属证书，且原告拥有涉案商铺的使用权，其有权将涉案商铺进行出租使用。即使涉案房屋权属人并非原告，也不影响原被告之间《租赁协议》的效力。故原、被告双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。关于原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求能否得到支持的问题。被告抗辩双方交纳租金的方式为当月支付下个月的租金，因此，被告5月份支付租金9000元，是支付4月和5月份的租金。对此原告否认被告提出的租金交纳方式，主张租金交付为当月支付当月的租金，因此被告2017年5月份支付的9000元，是支付3月份租金5500元和4月份租金3500元。对于上述争议，本院分析如下：根据《租赁协议》的第三条“租金每月人民币从2014年8月21日起交纳租金4200元，从2016年8月21日起交纳租金5500元。乙方交付租金每月定于壹日前交付，过期不交付租金的，甲方则有权收回乙方的承租房屋另作处理，所交的抵押金不予退回，本协议自动终止”约定，被告应从2014年8月21日开始缴纳租金，租金每月定于1日前交付，在双方并无其他协议的情况下，可知2014年8月21日起缴纳租金4200元的约定应是双方明确在该段租赁期限内每月的租金标准，并非2014年8月21日为被告支付租金日期。结合之后每月1日为交租日的约定和之后何时上调租金时段的约定，可知双方明确的计算租金的每个周期为2014年8月21日至2014年9月20日并以此类推。那么约定的每月1日交纳租金即应2014年9月1日交纳的应为2014年8月21日至2014年9月20日时段内的租金。同时，结合原、被告双方提交的银行转账明细相互对应情况来看，虽然被告并未严格按照每月1号的约定支付租金，但是并不能合理推测出被告所主张的当月支付下月租金的情况。在双方均无相应证据证明第一笔租金的交纳日期的情况下，作为负有交纳租金的义务的承租方，其应提供证据证明其足额交纳租金的责任。故本院认定被告应负有该举证义务。现证据无法佐证被告抗辩的情况下，本院采信原告陈述，即当月支付当月的租金。因此，根据原告确认的被告交纳租金的情况，本院确认被告是从2017年3月开始拖欠租金，后在2017年5月份支付租金9000元，抵扣3月份的5500元和4月份的3500元，即被告拖欠2017年4月份的2000元及2017年5月份之后的租金（每月按5500元计算）。被告辩称原告在（2017）粤0183民初6958号案中自认于2017年7月开始直接向棋牌室收租，原告在本案中对上述情况予以否认，称没有向棋牌室收取租金。本院认为，被告作为负有交纳租金义务的承租方，应提供证据证明其抗辩，故本院认定被告应负有该举证义务，在被告无法佐证其抗辩的情况下，本院采纳原告在本案的陈述，即原告没有向棋牌室收取租金。至于租金的结算截止日期。被告辩称其于2017年3月通过电话与原告协商解除合同并且于2017年5月向原告转账9000元结清租金并交接，但却未向本院提供相应的证据予以证明。同时，被告辩称其将商铺进行转租，若被告不再继续租赁，除了返还租赁物还需要清洁其与次承租人之间的租赁关系，但被告向本院提供的证据不足以证明其已经履行上述义务。相反，原告于2018年9月6日通知了被告于2018年9月30日办理涉案商铺的交接手续，但被告未前往办理，故租金的截止日期理应为2018年9月30日，但原告自愿计算至2018年9月21日，是原告对自身权利的处分，本院予以准许，综上，原告主张租金计算至2018年9月21日，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄锦强应于本判决生效之日起十日内向原告温泽林支付拖欠2017年4月租金2000元；二、被告黄锦强应于本判决生效之日起十日内向原告温泽林支付拖欠的租金（租金应从2017年5月开始，按每月5500元的标准计至2018年9月21日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告黄锦强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇二〇年三月十二日书 记 员  谢明慧