福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1154号 上诉人（原审原告）：黄继恕，男，1971年5月4日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。现住厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：孙岩岩，女，1975年9月14日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。现住厦门市思明区。 上列上诉人的委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡世聪，男，1991年4月29日出生，汉族，住河南省尉氏县。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 原审第三人：胡明明，男，1984年12月10日出生，汉族，住河南省许昌县。 原审第三人：吴小荣，女，1982年4月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人黄继恕、孙岩岩因与被上诉人胡世聪、原审第三人胡明明、吴小荣案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初13439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄继恕、孙岩岩上诉请求：撤销一审判决，支持黄继恕、孙岩岩购买的位于漳州开发区房屋排除对其进行的执行。事实和理由：1.由于本案涉案房屋在交易时其本质是合同权利，涉案房屋是在建工程，在签订合同时并不是房屋，而是期房，即涉案房屋还没有建设完成，不属于法律意义上的不动产。2.涉案房屋在交易过程中尚不具备不动产权属的登记条件，只能合同登记，而合同登记更证明，黄继恕、孙岩岩的权利是合同权利不是不动产的房屋。3.交易时并不具备不动产的物权条件，因此在交易时客观上不能当即占有，只有在开发商具备交房时才具有不动产物权的法律概念，在此之前也都是合同权利。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，其前提条件是“不动产”，而本案中，黄继恕、孙岩岩是合同权利，并不是法律上的不动产。由此，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是法律适用错误。综上所述，黄继恕、孙岩岩排除执行申请符合法律的规定。请求法院支持黄继恕、孙岩岩的诉讼请求。 胡世聪辩称，黄继恕、孙岩岩的上诉理由不能成立。首先，根据黄继恕、孙岩岩提交的《房产买卖居间协议书》载明双方交易的就是讼争房屋，证明黄继恕、孙岩岩购买时已认可了其为不动产的性质，黄继恕、孙岩岩购买时虽是期房，但指向的就是讼争房屋，至于房屋是否实际建成以及是否办理了权属登记均不影响对该交易标的物的认定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，讼争房产产权证载明的产权人系胡世聪，而非黄继恕、孙岩岩，因此黄继恕、孙岩岩并非权利人。黄继恕、孙岩岩主张其拥有的权利是合同权利，而非不动产权利，倘若该主张成立，则一审法院查封的仅是讼争房屋的不动产交易权，从未查封过黄继恕、孙岩岩的合同权利，黄继恕、孙岩岩无权提起本案诉讼，其起诉理应被直接驳回。综上所述，黄继恕、孙岩岩的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉请求，维持原判。 胡明明、吴小荣未作陈述。 黄继恕、孙岩岩向一审法院起诉请求：撤销对黄继恕、孙岩岩购买的位于漳州开发区房屋的查封和排除对其进行的执行。 一审法院认定事实：2015年8月31日，胡明明、吴小荣与案外人漳州鸿基房地产开发有限公司签订了一份合同编号为1420010015080220064856的《商品房买卖合同》，约定向该公司购买漳州开发区，建筑面积共100.31平方米，套内建筑面积79.78平方米，总价款为500346元，其中于2015年8月31日前交清购房首付款150346元，剩余购房款350000元作为银行按揭贷款；并约定于2017年6月30日前交房。2015年10月26日，胡明明、吴小荣就前述按揭贷款与兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定借款金额为350000元，借款期限自2015年10月26日至2025年10月26日止。 2016年9月7日，胡明明、吴小荣将其对合同编号为1420010015080220064856的《商品房买卖合同》所享有的权利公证委托给案外人李石龙，委托权限包括代为与开发商办理房产交接事宜并代为办理水、电、煤气、电视、电话等交房过户手续；代为办理、领取并保管与上述房产相关的合同、发票、房屋权证等权利凭证，代为缴交相应税费、相关费用；取得上述房产的房屋权证后，受托人有权代为办理上述房产相应的出售、出租手续等。2016年9月9日，李石龙以胡明明（出售方、甲方）代理人名义与黄继恕（购买方、乙方）签订了一份编号为1582341的《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为570000元，分别于2016年9月7日支付97000元，于2016年9月14日支付80000元，2016年7月起的银行贷款329583元由乙方还款，余款54903.97元于产权证办理在买方名下后支付。2018年8月28日，福建源鸿物业服务有限公司永鸿半岛国际物业服务中心出具一份《回执单（客户联）》，载明孙岩岩（即黄继恕配偶）已办理半岛国际6#603房产交付入伙手续。 一审法院另查明，2016年9月22日，一审法院作出（2016）闽0203民初14452号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结胡明明、吴小荣价值230000元的存款或等值财产；后于2016年10月10日冻结了胡明明、吴小荣名下讼争房屋的房产所有权。2017年2月27日，一审法院作出（2016）闽0203民初14452号民事判决书，判决：“一、胡明明、吴小荣应于本判决生效之日起十日内偿还胡世聪借款230000元及利息（自2016年9月5日起，以230000元为基数，年利率按6%计算至实际还款之日止）；二、胡明明、吴小荣应于本判决生效之日起十日内支付胡世聪保全费1670元”。该民事判决书已于2017年3月23日发生法律效力。因胡明明、吴小荣未履行生效法律文书确定的法律义务，胡世聪遂于2018年10月8日向申请强制执行。一审法院于2018年10月10日立案执行，于2018年10月22日作出（2018）闽0203执6795号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人胡明明、吴小荣的银行存款人民币267809元及利息。或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产”。黄继恕、孙岩岩对查封讼争房屋向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年6月14日作出（2019）闽0203执异108号执行裁定书，驳回了黄继恕、孙岩岩的执行异议请求。之后，黄继恕、孙岩岩在法定期限内提起本案诉讼。 本案审理中，黄继恕、孙岩岩主张已经依约支付了购房款，并于2017年9月1日实际接收了讼争房屋；并提交以下证据予以证明：1.《收据》，载明李石龙于2016年9月7日确认收到黄继恕支付的购房款97000元；2.《抵押合同》，载明胡明明与黄继恕在2016年7月14日约定胡明明向黄继恕抵押帕萨特轿车一台，黄继恕交付黄明明8万元于2016年9月14日归还，未归还时由胡明明提供过户手续；3.《抵销确认书》，载明李石龙作为胡明明代理人与黄继恕于2016年9月14日约定将应付的80000元购房款与胡明明欠款80000元予以抵销。4.现金存款单、银行明细，载明孙岩岩在2016年10月向胡明明银行账户存款4200元，自2016年11月至2018年8月期间每月均向胡明明银行账户转账4000余元。胡世聪对前三份证据的真实性不予确认，并主张胡明明在另案中曾确认并未收到讼争购房款，对现金存款单、银行明细真实性予以确认，但关联性不予确认。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄继恕、孙岩岩以买受人身份要求停止对讼争房屋的执行，该主张能否成立应以本案是否满足前述条件作为判定依据。黄继恕、孙岩岩认为其购买讼争房屋时，该房屋系期房，因此不应适用前述规定的意见与事实不符，不予采纳。案涉《房产买卖居间协议书》明确约定购买的是讼争房屋，至于房屋是否已经实际建成以及是否办理了权属登记均不影响对该交易标的物的认定。首先，案涉《房产买卖居间协议书》系由案外人李石龙作为代理人签订的，其虽持有胡明明、吴小荣的公证委托书，但该委托书明确约定在取得上述房产的房屋权证后，受托人有权代为办理讼争房屋的出售手续，而在该《房产买卖居间协议书》签订时，讼争房屋尚未办理权属登记，李石龙有权代为出售讼争房屋的条件尚未成就，且也无证据证明胡明明、吴小荣对李石龙的前述售房行为已经予以追认。其次，黄继恕、孙岩岩主张于2017年9月1日接收讼争房屋，其所主张的占有时间发生在讼争房屋被一审法院查封之后，且福建源鸿物业服务有限公司永鸿半岛国际物业服务中心出具的《回执单（客户联）》也无法证明具体的收房时间。因此，黄继恕、孙岩岩并未在法院查封前对讼争房屋享有事实上的管理和支配权。再次，如前所述，李石龙代为出售讼争房屋的行为尚未得到胡明明、吴小荣的追认，李石龙代收购房款的行为也对胡明明、吴小荣不发生约束力。其中《收据》早于案涉《房产买卖居间协议书》的签订之前即已出具，李石龙也无权代表胡明明行使抵销权，因此在案证据无法证明胡明明、吴小荣已经实际收到177000元的购房款。至于黄继恕、孙岩岩所实际垫付的按揭款，可依法另行主张相关权利。综上所述，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对黄继恕、孙岩岩的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回黄继恕、孙岩岩的诉讼请求。案件受理费100元，由黄继恕、孙岩岩负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 黄继恕、孙岩岩、胡世聪陈述对一审法院认定的事实无异议。胡明明、吴小荣未提出异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄继恕与胡明明的代理人李石龙签订的《房产买卖居间协议书》时间虽然在一审法院查封之前的2016年9月9日，但根据黄继恕、孙岩岩提供的付款收据，该收据的落款时间是2016年9月7日，早于案涉《房产买卖居间协议书》签订的时间，且仅显示李石龙签字、捺手印，而黄继恕、孙岩岩也未能提供款项来源、交付方式、款项流向等，因此，黄继恕、孙岩岩提供的收据的真实性无法确认，本院无法确认黄继恕、孙岩岩已按照协议书约定支付部分价款。 黄继恕、孙岩岩主张其于2017年9月1日占有案涉房屋，但其提供的回执单（客户联）、收款收据（水电费公摊），落款时间均显示是2018年8月28日，黄继恕、孙岩岩对其主张也未能进一步提供证据加以证明。因此，黄继恕、孙岩岩提供的证据不足以证明其主张。 综上所述，黄继恕、孙岩岩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄继恕、孙岩岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年三月二十五日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。