黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终4897号上诉人（原审原告）：李长海，男，1957年1月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吕鑫，黑龙江鼎凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李江凤，女，1967年4月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：侯继光，黑龙江龙琰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛国林，男，1959年10月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：荆雪莲，黑龙江龙琰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋艳玲，女，1961年11月20日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：荆雪莲，黑龙江龙琰律师事务所律师。上诉人李长海因与被上诉人李江凤、盛国林、蒋艳玲案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李长海的委托诉讼代理人吕鑫、被上诉人李江凤的委托诉讼代理人侯继光、被上诉人盛国林、蒋艳玲的委托诉讼代理人荆雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长海上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12802号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院事实认定错误。李长海与盛国林、蒋艳玲签订的《房产买卖及土地使用权合同》系基于买卖合同的意思表示签订的，并非借款合同的担保。2015年12月28日，李长海与盛国林、蒋艳玲签订该合同，支付的转让款虽与合同约定不一致，系双方在履行过程中对价款的变更。李长海支付价款并实际占有上述土地和房产，其已实际取得土地和房产的使用权。李长海在盛国林、蒋艳玲提高合同价款并未超过合理范围的情况下，增加价款并不违背李长海购买土地及房产的意思表示。一审法院仅以“实际支付价款与合同预订价款”不一致便认定李长海与盛国林、蒋艳玲之间实为借贷关系明显是错误的。一审法院认定事实明显缺乏证据证实，盛国林、蒋艳玲虽称涉案土地及房产明显低于市场价格，涉案土地及房产系为担保债务，但其二者未能提供证据证实其上述主张。其二者举示的证据也无法证实李长海不具有购买涉案土地及房产的意思表示，其应承担举证不能的责任。综上，一审法院事实认定不清、证据不足、适用法律错误。李江凤辩称，一审判决所查明的事实是清楚的，适用法律是正确的。李长海的上诉请求及上诉的事实与理由不能够成立，并且违反法律规定。首先，该土地是由盛国林、蒋艳玲与哈达村委会签订相关的土地租赁合同，盛国林、蒋艳玲在经营过程中发生了资金使用困难，向李长海及案外人张默轩进行借款，从双方往来的账目以及盛国林、蒋艳玲偿还款项的银行流水等证据，均证明盛国林、蒋艳玲与李长海之间的合同，应为民间借贷合同，李长海一审期间向法庭提交的买卖合同实为保证借款合同履行而签订，具有担保和抵押性质的合同，对于这一点，一审法院已经做了明确的审查和认定。本案在执行过程中，李长海与哈达村委会签订新的租赁合同，李长海恶意规避法律规定，该合同既未通过村民代表大会通过又未进行登记备案视为无效。请求驳回李长海的上诉，维持一审判决。盛国林、蒋艳玲辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。具体理由：一、李长海与盛国林、蒋艳波签订的《房产买卖及土地使用权合同》，并非是双方的真实意思表示，双方是因为存在民间借贷的法律关系，为了保证还款而签订了案涉的《房产买卖及土地使用权合同》，该《房产买卖及土地使用权合同》为民间借贷的一个保证，该点也得到了一审的充分认定。一审时，盛国林、蒋艳波与李长海、张默轩及其指定人员之间的银行转账记录、短信记录，均可以证明《房产买卖及土地使用权合同》签订之前及之后直至2016年9月份，李长海、盛国林、蒋艳玲之间存在着巨额大量的经济往来。其中有李长海及张默轩转账给盛国林、蒋艳玲，也有盛国林、蒋艳玲转账给李长海及张默轩的银行往来记录，这就充分说明双方的真实意思表示为民间借贷。如果双方签订的《房产买卖及土地使用权合同》为真实，并且实际履行，那么就不会存在着合同签订之后，盛国林、蒋艳玲向李长海及张默轩指定人员还款的相应记录。二、截止2016年1月3日，李长海共向盛国林、蒋艳玲付款四百五十万，这是一审判决所认定的金额，而在双方的《房产买卖及土地使用权合同》中明确约定了2016年2月13日，盛国林、蒋艳玲应将房屋交付给李长海。交付完毕后，李长海付尾款八十万，但是在1月3日还没有达到支付全部款项条件之时，李长海交付全部款项，并额外多支付五十万，这完全不符合交易习惯及常理。三、李长海在一审时一再主张多付的五十万为给付盛国林、蒋艳玲房屋内的物品安置费用，但多支出的50万元所作的解释与实际情况互相矛盾。上述客观表现均证明了《房产买卖及土地使用权合同》并未实际履行，双方实际履行的应为民间借贷的法律关系。四、李长海并未合法占有案涉房屋及土地，盛国林、蒋艳玲举示了相关的证据证明李长海强行占有案涉的房屋及土地。在此情况下，李长海未举示任何相反的证据证明其合法占有案涉房屋及土地，不应认定其占有案涉的房屋及土地是合法的行为。在此需要强调一点，李长海一审时向法院提交的其与哈达村委会签订的租赁协议中有周连杰的签名，但在本案执行过程中，周连杰曾向执行局做出过相关的笔录，该笔录中体现周连杰在签署该租赁协议时，并没有看见李长海，也没有具体的查看协议的内容，其是根据当时的村长指示直接签字、盖章。哈达村委会虽然向李长海出具了租赁协议，但哈达村委会也并没有否认盛国林、蒋艳玲的租赁协议真实性、合法性。即便李长海与哈达村委会签订的租赁协议是真实的，但只能证明哈达村委会存在着一地两租的行为，那么盛国林、蒋艳玲的租赁协议在先，应优先于李长海所举示的租赁协议效力。综上，李长海的上诉理由完全不能成立，应予以驳回。李长海向一审法院起诉请求：1.请求依法终止对哈尔滨市王岗镇哈达村村民委员会所有5460平方米废弃土地及该地上房产使用权的查封；2.请求依法确认李长海与盛国林签订的《房产买卖及转让土地使用权合同》及李长海与哈尔滨市南岗区王岗镇哈达村民委员会签订的《哈达村租赁废弃地协议书》合法有效。一审法院认定事实:哈尔滨市南岗区人民法院在执行申请执行人李江凤与被执行人盛国林、蒋艳玲民间借贷纠纷一案中，案外人李长海对哈尔滨市南岗区人民法院查封被执行人盛国林、蒋艳玲租赁哈尔滨市南岗区王岗镇哈达村村民委员会废弃土地5640平方米的使用权及地上房产提出书面异议。哈尔滨市南岗区人民法院于2018年8月13日作出（2018）黑0103执异52号执行裁定书，裁定驳回案外人李长海的异议请求。案外人李长海不服裁定，提出案外人执行异议之诉。2015年12月28日李长海（乙方）与盛国林（甲方）签订《房产买卖及转让土地使用权合同》，约定：“一、甲方自愿将南岗区王岗镇哈达村，集体土地一块（包括土地内的全部房产），卖给乙方所有。乙方购买的是甲方的土地使用权和买卖出让权，以及房产的所有权和使用权以及买卖出让权。1.宅基地位置：哈达村哈达小区一街区2号。宅基地面积：5640平方米。其中1997年建成的房产3800平方米。2007年建成房产2100平方米。共计5900平方米。现甲方经营的三星日用百货有限责任公司，库房正在使用。2.该土地使用权取得方式：租用集体土地，土地使用权有34年。到2050年到期。二、甲乙双方商定成交价格为400万元。乙方一次性付给甲方购房款定金320万元。其余购房款80万元在甲方搬出时一次性付清。三、甲方在签订合同45天内（即2016年2月13日），将上述集体土地交给乙方。该土地使用权和房屋所有权以及房屋使用权，同时转让。乙方交纳购房余款80万元。……”合同上有李长海、盛国林及中间人王凤春签字。同日，案外人张默轩与李长海（乙方）签订《共同出资购房协议》，约定：“一、所购房产的基本情况：坐落位置哈市南岗区××村××小区××街区××号，宅基地面积5640平方米，建成房产5900平方米。二、甲乙双方各自出资的数额为，甲方张默轩出资44,550,00元，占比为99%。乙方李长海出资45,000元，占比为1%”。签订合同当日，盛国林、蒋艳玲出具收条，内容为：“今收到李长海购房款320万元，其中收到转账45万元，现金275万元”。其中，现金275万元是在签订合同之前，盛国林、蒋艳玲曾向案外人张默轩借款，经双方清算，盛国林、蒋艳玲欠案外人张默轩275万元的借款转为购房款。2015年12月30日盛国林出具收条，内容为：“今收到李长海购房款30万元，其中收到转账288,000元，现金12,000元”。2016年1月30日蒋艳玲出具收条，内容为：“今收到李长海购房款100万元。其中银行转账72万元，现金28万元”。上述款项共计450万元，除李长海按合同约定支付的400万元，李长海称多支付的50万元系盛国林在厂房内设备的补偿款。李长海、案外人张默轩在占有使用案涉土地房产时，于2017年7月28日在报纸上发布通知，内容为：“盛国林、蒋艳玲你们夫妻放在哈达村哈达新区一街区2号厂房内的货物包括办公用品，以及你们认为有价值的东西，限期2017年9月1日内搬走。否则将按无主物品处置。造成损失由你们个人承担”。另查明，2017年6月30日哈尔滨市南岗区王岗镇哈达村民委员会（甲方）与李长海（乙方）签订了《哈达村租赁废弃地协议书》，约定：“一、以上地所有权的哈达村为甲方，租赁土地使用权为乙方。……三、乙方租赁甲方土地使用权租赁期间为50年。自2017年6月30日至2050年12月14日”。一审法院认为，结合李长海、盛国林、蒋艳玲、李江凤的诉辩主张，本案的争议焦点为李长海与盛国林签订的《房产买卖及转让土地使用权合同》是买卖关系还是作为借款的担保。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。担保是债权人为保障债权的实现，当债务人不履行债务时，债务人或第三人以物或者信用履行债务或者承担责任。一般来说，买卖合同的买方会按照双方的约定支付价款，在买卖双方签订合同后，买方不会再另行多支付卖方款项。一旦卖方要求提高价款或拒绝履行合同义务，买方则会主张卖方继续履行合同，满足其签订合同的目的。而借款的担保，买卖双方并不关心签订合同的价款，出借人（或称为买方）考虑的是在向借款人交付款项时，能控制或占有一定标的物避免债权将来不能实现的风险。本案中，李长海及案外人张默轩除按合同约定支付了400万元购房款外，又另支付盛国林50万元。李长海虽称其是支付盛国林安置在厂房内设备的补偿款，但该抗辩理由不符合常理，且未能提交有效证据证明其理由的成立。根据民事诉讼法关于证据高度盖然性的规定，本院认定李长海与盛国林签订的《房产买卖及转让土地使用权合同》是双方借款合同的担保。该形式的担保不具有物权效力，不能排除执行。对李长海的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决：驳回李长海的诉讼请求。案件受理费100元，由李长海负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理此类纠纷的关键问题，也是本案审理的焦点问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经签订合法有效的买卖合同，支付全部价款并实际占有该标的物；非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。李长海依据2015年12月28日与盛国林签订的《房产买卖及转让土地使用权合同》提出执行异议之诉，此合同签订时间为人民法院查封之前。根据2000年12月14日盛国林与哈达村委会签订的《哈达村租赁废弃地协议书》约定，该土地不经村委会同意，不得任何形式转让。2017年6月30日，李长海以自己的名义与哈达村委会就诉争土地又签订《哈达村租赁废弃地协议书》，此合同与盛国林、哈达村委会签订合同内容基本一致，可以视为村委会对李长海对涉案土地享有使用权的认可。盛国林、蒋艳玲无证据推翻其本人出具收条的真实性，应视为对债务的抵销。李长海亦占有使用诉争土地，且因办理登记存在客观障碍未办理登记，故李长海的异议符合法律规定，可以排除人民法院强制执行。一审法院未予支持不当，本院予以纠正。综上所述，李长海的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12802号民事判决；二、不得执行哈尔滨市王岗镇哈达村村民委员会所有5460平方米废弃土地及该地上房产使用权。一审案件受理费100元，由盛国林、蒋艳玲负担；二审案件受理费100元，由盛国林、蒋艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 赵   丹   晖审判员 毛保森审判员侯守东（）二〇二〇年三月三十日法官助理吴浩松书记员李迪