襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2668号原告:襄阳星泓商贸发展有限公司（以下简称星泓发展公司），住所地：襄阳市高新区追日路2号创业服务中心C202-6号。法定代表人：谢鹏飞，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永乐、胡庆庆，湖北思扬律师事务所律师。被告：周巍，女，1971年9月27日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师。原告星泓发展公司与被告周巍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星泓发展公司的委托诉讼代理人胡庆庆，被告周巍及其委托诉讼代理人梁正清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星泓发展公司诉称，2017年8月10日，被告与星泓发展公司签订了天贸城《场地租赁使用合同》及优惠补充协议，被告租赁了天贸城一期6栋3楼031/045号铺位，期限为2017年10月1日至2020年9月30日，租金等场地使用费为35.91元/月，物业费为5元/月，租金等场地使用费采取先付费后使用原则，逾期付费按照日0.5%支付滞纳金，逾期支付一个月，出租方有权解除合同，追究违约责任并赔偿全部损失。承租方在签订合同时交纳租赁保证金及商品质量保证金。如因承租方原因提前解除合同的，保证金不予退还。双方优惠补充协议对合同租金等场地使用费及合同租期进行了优惠，约定，如承租方提前退场，未减免的租期优惠及装修优惠不予兑现。合同签订后，被告不能按照合同约定支付租金等场地使用费，截止2018年9月18日，被告已经欠付租金等场地使用费共59658.89元。因被告拒不支付相关费用，原告多次催要均无果。2018年9月17日，原告向被告送达了解除合同通知书，解除了双方的合同。现原告为维护合法权益，特诉至本院，请求：1.确认双方签订的《场地租赁使用合同》及优惠补充协议在2018年9月17日解除，被告将租赁场地腾退交还给原告；2.判令被告已交纳的保证金不予退还，并支付场地使用费35938.56元、物业费3300.08元、违约金20420.25元，合计59658.89元；3.判令被告在腾退交还场地前参照租赁合同约定的费用标准，赔偿原告占用费损失（自2018年9月17日至实际返还之日止，按3108元/月计算）；4.判令被告承担本案诉讼费和律师费等为诉讼支出的费用。被告周巍辩称，1.认可场地租赁合同及优惠补充协议于2018年9月17日解除的事实，但解除的责任在原告，原告应承担由此产生的一切不利后果；2.原告应支付被告7098.44元，其主张被告给付场地使用费35938.6元、物业费3300.08元的理由不能成立，被告要求将其交纳的保证金与尚欠租金冲抵；3.被告不存在退还场地问题，也不存在支付场地占用费问题；4.原告应当赔偿被告的装修损失；5.案涉合同违反法律强制性规定应属无效，原告应返还被告的全部投入。原告向本院提交了以下证据：1.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地证、襄阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书、竣工验收报告、委托经营管理合同，以证明襄阳星泓商贸物流有限公司作为案涉房屋所有人，将符合出租条件的房屋委托星泓发展公司进行管理、出租。被告对该组证据的真实性无异议，但认为消防验收意见书上载明的房屋不包括案涉房屋，且租赁物的所有权属于襄阳星泓商贸物流有限公司，本案原告只是代为管理，权利义务应当由襄阳星泓商贸物流有限公司享有，本案原告主体不适格。2.（2019）鄂0691民初409号民事裁定书，以证明星泓发展公司是本案的适格原告。被告对裁定书的真实性无异议，但认为该裁定书是基于另案中当事人提交的证据作出的，不能证明本案中原告主体适格。3.《天贸城场地租赁使用合同》及优惠补充协议各一份，以证明被告租赁了原告的房屋，并对双方各自的权利义务进行了约定，被告没有按照合同的约定交纳租金。被告对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明被告欠原告租金。4.《楚天快报》两份，以证明天贸城在2017年10月1日正式开业。被告对该组证据无异议。5.保证金收据两份，以证明被告交纳了保证金，保证金违约后不应退还。被告对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明因被告违约保证金不予退还的事实。6.解除合同通知书、律师函及邮寄证明各一份，以证明原告已经通知被告解除案涉租赁合同，追收租金。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明被告违约，欠款金额应以解除合同通知书载明的金额21749.56元为准。7.委托代理合同、律师费发票，证明原告支出的代理费2500元应由被告承担。被告对该组证据的真实性无异议。被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告周巍向本院提交了以下证据：1.2017年8月10日的《场地租赁使用合同》、2017年8月10日《优惠补充协议》、2017年8月15日李庚顺的《补充协议》、2017年8月9日原告致李庚顺的《缴费通知书》，以证明：合同约定，合同终止或者解除，承租人的展品、展位等交由出租人自行处置（包括直接变卖）,即原告享有自行收回出租场地的权利；截止2018年9月底，原告给予被告5个月的免租金、营运管理费等优惠期，而给予其他承租人6个月的优惠期，区别对待。原告对《场地租赁使用合同》和《优惠补充协议》的真实性无异议，但认为被告没有按合同履行相关义务，其交纳的保证金不应退还，并应及时支付场地租金和违约金；认为被告所举李庚顺的《补充协议》和《缴费通知书》与本案没有关联性。本院认为，原告对《场地租赁使用合同》和《优惠补充协议》的真实性无异议，对《场地租赁使用合同》和《优惠补充协议》的真实性予以采信；李庚顺的《补充协议》和《缴费通知书》与本案没有关联性,不予采信。2.2017年8月10日原告向被告出具的质量保证金、租赁保证金、预付租金和营运管理费收据，以证明原告收取了被告交纳的质量保证金3108元、租赁保证金6216元、场地使用费9324元。原告对该组证据的真实性无异议，但认为根据合同约定，被告违约后，其交纳的保证金以及预交租金和管理费均不予退还。本院对该组证据的真实性予以采信。3.原告于2017年8月31日出具的《缴费通知单》两份、襄阳星泓物业服务有限公司出具的收据两份，以证明原告收取的装修和施工押金共计10200元应退还给被告。原告对该组证据的真实性无异议，同意将该押金与原告诉请的费用进行折抵。本院对该组证据的真实性予以采信。4.2017年9月13日原告出具的《缴费通知单》、收据、和预付费用电充值凭证，以证明被告于2017年9月13日办理了用电手续，原告延迟交付房屋。原告对该组证据的真实性无异议。本院认为，被告提交了该组证据的原件，本院对该组证据的真实性予以采信。5.2017年12月7日被告向原告提交的《关于请求赔偿我店面损失的报告》、被告与郭静的微信聊天记录截屏、国际建材馆商户群微信聊天记录、房屋现场照片5张，以证明被告对承租房屋进行装修后，由于原告原因导致房屋漏水，造成被告损失，被告多次反映，原告均未解决，后原告切断被告所承租房屋的电源，原告违约在先。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为上述聊天记录不能证明原告违约在先。本院认为，被告提供了微信聊天记录的原始载体，且微信聊天内容与现场照片可以相互印证，可以认定被告承租的商铺存在漏水现象，被告为此与原告的管理人员进行过交涉。6.《消防监督结果公开》电脑截屏，证明案涉房屋于2016年4月8日和2017年1月11日消防验收均不合格，原告将消防验收不合格的房屋出租给被告，案涉租赁合同应属无效，原告应返还被告相关费用，并赔偿损失。原告对该组证据的真实性有异议，认为原告已经举出了可以证明案涉租赁房屋经消防验收合格的相应证据。本院认为，原告所举《建设工程消防验收意见书》中载明案涉租赁房屋于2017年5月1日经消防验收合格，可以证明案涉租赁房屋经消防验收合格后交付给了被告。7.2018年8月11日的《缴费通知书》两份、2018年9月17日的《律师函》、2018年9月18日的《解除合同通知书》。以证明原告在合同履行过程中，未解决被告的经营损失问题也未退还被告交纳的押金，原告违约后向被告发出《律师函》和《解除合同通知书》。原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告自2017年10月起未支付租金，由于被告存在违约行为，不再享有相应的的减免优惠，《律师函》载明的被告欠款金额中包含有滞纳金。本院对该组证据的真实性予以采信。本院经审理认定如下事实：襄阳星泓商贸物流有限公司在取得建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权证等证件后开发建设了星泓天贸城。2015年12月31日该工程通过了竣工验收。之后，襄阳星泓商贸物流有限公司（甲方）与星泓发展公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》，合同主要约定：一、甲方委托乙方管理甲方所持物业：星泓·天贸城（具体部位详见附件一物业清单），该物业坐落于长虹北路与××大道交汇处。二、委托经营期间为2013年9月28日至2022年10月27日。三、委托经营管理的约定1、委托经营一般约定：甲方授权乙方下述商业经营事宜（1）甲方提供本合同约定的经营商铺，由乙方独立对经营商铺进行品牌经营和管理。（2）甲乙双方一致同意，由乙方经营管理团队独立负责乙方的日常经营管理，按照本合同约定完成相应的经营管理责任（6）制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴……五、乙方的权利与义务3、委托管理期间，乙方鉴于统一经营的需要，甲方同意乙方可以将商铺出租给第三方使用，而无需再征得甲方同意。2017年8月10日，星泓发展公司（甲方）与周巍（乙方）签订了《天贸城场地租赁使用合同》,约定：第一条使用场地的位置、面积及用途，甲方将位于襄阳星泓天贸城一期6栋3楼，展位045/031号，经营面积计100.51㎡的场地,租赁给乙方经营展示门类商品，品牌为欧韩居。第二条租赁合同期限、优惠和合同延期，合同期限暂定自2017年10月1日至2020年9月30日止。第三条场地使用费的收取，1、场地使用费包括场地使用租金、营运管理费、物业费，场地使用费自2017年10月1日开始收取，乙方因故拒不进场不影响甲方收取场地使用费。2、场地使用费采取先付费后使用原则，乙方应按季度支付场地使用费。（1）场地使用费标准，合同期内乙方所租用的场地使用费为平均每平方米35.91元/月，即每季度场地使用费共计10827元，首期场地使用费为10827元，乙方应在合同签订之日起五个工作日内向甲方支付。物业费为每平方米5元/月,并另行签订物业管理协议。（2）场地使用费的支付时间与方式：首期场地使用费为计租日起至第三个自然月最后一日的场地使用费。除首期场地使用费外，之后每期场地使用费均按每三个完整的自然月为一个交租期。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费，甲方在收到场地使用费后，向乙方提供等额合法发票。3、延迟交纳场地使用费滞纳金的收取：乙方应按时交纳场地使用费，如延期缴纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。第四条保证金的收取，乙方签订本合同时，甲方向乙方收取租赁保证金6216元，并收取商品质保金3108元。如乙方退场或合同期满乙方不再续签合同，若乙方无违法违约行为，则甲方如数（无息）退还乙方租赁保证金，一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期内结束后如数退还乙方质保金剩余部分。第六条甲方权利和义务，1、甲方有权对商场租户进行管理，商场经营过程中所有收入（包括但不限于场地使用费、广告位经营费的所有费用等），由甲方收取。5、负责对整个商场设施设备的维护和费用支出，确保设施和设备正常运行。第七条乙方的权利和义务，3、乙方应按时缴纳场地使用费、招牌、广告及品牌推广宣传费用和经营过程中发生的水电费及合同约定的保证金、违约金及其他费用。乙方若因拖欠甲方上述费用或因其他违约行为导致解除合同时，乙方自愿将展位内的全部展品让与甲方所有（展品数量以双方解除合同时展厅的样品为准），并授权甲方自行处置（包括直接变卖），甲方有权决定是否接受乙方的产品，如甲方接受产品则以实际变卖的金额为准，变卖金额可抵做乙方应向甲方支付的场地使用费、违约金等损失赔偿,不足部分应由乙方补足。未经甲方同意，乙方不得将“展品”作价出售，甲方亦有权选择对乙方商品异地留置。8、在合同期限内双方解除合同或合同到期后乙方不再续租，无论是何种原因导致合同解除或者不再续租，未形成附和的部分归乙方所有，乙方装修形成附和的部分归甲方所有，甲方不补偿乙方任何损失，乙方在拆除未附和部分时不得损坏，否则甲方有权要求乙方恢复原状、赔偿损失。若乙方尚欠甲方场地使用费，招牌、广告及品牌宣传推广费、水电费及其他费用的，甲方有权扣留乙方未形成附和部分的物品。第九条合同的变更、解除与终止，1、在租赁期内，如乙方需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方必须补齐经营免租期的场地使用费及其他相关费用，并办好所有退租手续后方可终止合同。4、合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权自行处理展位及相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。（此条款已由甲方明确告知乙方，且乙方在签订本合同时已明确知晓）。5、合同终止、解除或期满后，乙方展位的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无需为此支付任何费用或损失，如续租所有装修归乙方继续使用。第十条违约责任，在租赁期内，乙方未按合同或附件规定期限付款并自规定付款日起超过一个月（30日），包括但不限于乙方未按合同或合同附件按期支付场地使用费、足额保证金、招牌、广告及品牌宣传推广费、水电费及违约金其他费用等一切款项，甲方有权解除合同，同时要求乙方支付与租赁保证金相等的违约金并另行赔偿甲方由此发生的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、差旅费、律师费等），已支付的合同款项不予返还。同日，星泓发展公司（甲方）与周巍（乙方）签订了《天贸城场地租赁使用合同优惠补充协议》，约定：一、乙方租赁的场地为襄阳星泓天贸城一期6栋3楼，展位031/045号，经营面积计100.51㎡，其中031号铺面积为51.71㎡，租金为869元/月、营运管理费为579元/月；045号铺面积为48.8㎡，租金为996元/月、营运管理费为664元/月，即每季度场地使用租金共计5595元，首期场地使用租金为5595元，每季度营运管理费共计3729元，首期营运管理费为3729元，首期场地使用租金和营运管理费应在合同签订之日起五个工作日内向甲方支付。二、租期优惠：甲方同意在合同期限的基础上，给予乙方6个月的租期优惠，即：自2017年10月1日至2017年12月31日；自2018年4月1日至2018年4月30日；自2018年7月1日至2018年7月31日；自2018年10月1日至2018年10月31日乙方无需支付租金和营运管理费。装修期优惠：乙方于2017年9月30日完成装修并如期开业，甲方同意额外给予乙方5个月的装修期优惠，即：自2019年1月1日至2019年1月31日，自2019年4月1日至2019年4月30日，自2019年7月1日至2019年7月31日，自2019年10月1日至2019年10月31日，自2020年1月1日至2020年1月31日乙方无需支付租金和营运管理费。乙方未在甲方规定的时间内完成装修并如期开业，则乙方不享受甲方额外给予的5个月装修期优惠。租期优惠以及装修期优惠，在正常的合同期内按照租金和营运管理费减免的方式予以优惠，如因不可抗力导致开业时间延迟，则甲方给予乙方的优惠顺延，若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现。本协议与《场地租赁使用合同》具有同等法律效力，如在履行本协议的过程中与《场地租赁使用合同》发生冲突，以本补充协议为准。2017年8月10日，周巍交纳了质量保证金3108元、租赁保证金6216元、预收租金和营运管理费9324元。2017年8月31日，周巍交纳了装修及施工押金10200元、垃圾清运费804元、喷绘费288元、工本费20元、物业费半年3015元。2017年9月13日，周巍交纳了电费300元。上述费用均由星泓发展公司出具的收据予以载明。2017年10月1日，星泓天贸城正式开业，并开始计租。2018年3月11日和2018年3月20日，周巍向天贸城管理人员“郭静静”通过微信反映漏水赔偿事宜。2018年6月5日，星泓发展公司与襄阳星泓商业管理有限公司联合发布了《关于襄阳天贸城经营管理方调整的商函》，内容为“各位商户朋友：根据市场经营管理的需要，同时更好的发展市场，襄阳天贸城项目的经营管理方由原‘星泓发展公司’调整为‘襄阳星泓商业管理有限公司’。自本商函通知之日起，新的经营管理业务由‘襄阳星泓商业管理有限公司’全权负责，原有合作事宜也由‘星泓发展公司’全权委托‘襄阳星泓商业管理有限公司’办理”。该商函下方附有新管理方相关负责人及联系方式。2018年8月11日，因周巍未交纳2018年1月1日以后的营运管理费、租金以及物业管理费，襄阳星泓商业管理有限公司向周巍发送了《缴费通知书》，要求周巍在2018年8月14日前办理上述费用的缴纳手续。2018年9月12日，襄阳星泓商业管理有限公司切断了周巍所承租商铺的电源，次日起周巍未再继续经营，但未将展品搬离案涉展位。2018年9月18日，襄阳星泓商业管理有限公司向周巍发送了《解除合同通知书》和《湖北思扬律师事务所律师函》，该份通知书中载明因原告未于2018年8月16日前缴纳租金、营运管理费共计21749.56元，根据双方签订的《场地租赁使用合同》第十条第二款的约定，通知周巍从即日起解除双方签订的《场地租赁使用合同》及《场地租赁使用合同优惠补充协议》，并在该通知发出之日起三日内到襄阳星泓商业管理有限公司办公室办理解除合同的相关手续。后周巍仍未向襄阳星泓商业管理有限公司交纳相关费用，遂引起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点一为本案原告星泓发展公司是否具有主体资格。襄阳星泓商贸物流有限公司（甲方）与星泓发展公司（乙方）签订的《委托经营管理合同》约定了甲方授权乙方独立对经营商铺进行品牌经营和管理，并制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴，星泓发展公司享有对案涉商铺进行独立管理的权利。后星泓发展公司又委托襄阳星泓商业管理有限公司对案涉商铺进行日常管理，星泓发展公司作为被代理人，以自己的名义实施民事法律行为，符合《中华人民共和国民法总则》第六十三条“代理人在代理权限内以代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，故本案原告主体适格。本案的争议焦点二为案涉房屋的消防验收是否合格以及本案租赁合同的效力如何。被告周巍提交的“消防监督结果公开”网络查询页面截图虽显示星泓天贸城6号楼在2016年4月8日和2016年7月22日验收均不合格，原告提交了襄阳市公安消防支队2017年5月25日出具的襄公消验字[2017]第0166号《建设工程消防验收意见书》，载明星泓天贸城一期工程（包括6号楼）消防验收合格，可以证明原告将案涉房屋交付给被告时，该房屋符合约定的用途，故原告星泓发展公司与被告周巍签订的《天贸城场地租赁使用合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点三为原、被告是否违约，原告依约将商铺交付给被告用于经营，原、被告双方签订的《场地租赁合同》中约定“每期场地使用费均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费”，被告周巍向原告支付了第一季度即2017年10月1日至2017年12月31日的场地使用费后，此后未再支付，根据双方合同约定“在租赁期内，乙方未按合同或附件规定期限付款并自规定付款日起超过一个月，甲方有权解除合同”。被告构成违约，原告有权解除合同。2018年9月18日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，庭审中被告也认可该日收到了该通知书。故本院确认原告星泓发展公司与被告周巍签订于2017年8月10日的《天贸城场地租赁使用合同》已于2018年9月18日解除，被告应将租赁场地腾退交还给原告。本案的争议焦点四为关于被告所欠租金及营运管理费数额，原、被告签订的《优惠补充协议》约定“031号铺面积为51.71㎡，租金为869元/月、营运管理费为579元/月；045号铺面积为48.8㎡，租金为996元/月、营运管理费为664元/月”，经本院核算，自2017年10月1日起至合同解除之日即2018年9月18日的应缴租金及营运管理费:2018年1月1日至2018年3月31日为9321.24元，2018年4月1日至2018年6月30日为6214.16元,2018年7月1日至2018年9月18日为4867.76元，共计20403.16元。另根据《优惠补充协议》约定“若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现”，故除上述应缴租金及营运管理费外，被告周巍应补齐免租期的租金及营运管理费：2017年10月1日至2017年12月31日为9321.24元，2018年4月1日至2018年6月30日为3107.08元，2018年7月1日至2018年9月18日为3107.08元，共计15535.40元。即2017年10月1日至2018年9月18日期间被告周巍应交纳的租金及营运管理费共计为35938.06元，扣减被告周巍已支付的租金及营运管理费9324元，尚欠26614.56元。本案的争议焦点五为关于被告所欠物业费的数额，原、被告在《天贸城场地租赁使用合同》中约定了“场地使用费包括场地使用租金、营运管理费、物业费，场地使用费自2017年10月1日开始收取，物业费为每平方米5元/月,并另行签订物业管理协议”，2017年8月31日，被告周巍向原告交纳了6个月即自2017年10月1日至2018年3月31日的物业费3015元，尚欠自2018年4月1日至合同解除之日即2018年9月18日的物业费为2798元。本案的争议焦点六为关于案涉违约金的数额，《天贸城场地租赁使用合同》约定“乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费，如延期缴纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金”，被告认为原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告违约给原告造成的的损失为租金及其产生的相应利息，合同约定的违约金过高，本院将案涉违约金数额调整为按年利率6%的标准计算的利息，经查，被告周巍向原告交纳了第一个季度即2017年10月1日至2017年12月31日的租金和运营管理费后，后未再继续交纳费用，故自2017年12月21日至2018年9月18日以应缴租金及营运管理费9321.24元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为414.80元，自2018年3月21日至2018年9月18日以应缴租金及营运管理费6214.16元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为183.32元，自2018年6月21日至2018年9月17日以应缴租金及营运管理费4867.76元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为69.77元，合计667.89元。本案的争议焦点七关于被告周巍交纳的租赁保证金、质量保证金以及装修施工押金应否冲抵所欠租金及营运管理费，本院认为，《天贸城场地租赁使用合同》约定“若乙方无违法违约行为，则甲方如数（无息）退还乙方租赁保证金，一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期内结束后如数退还乙方质保金剩余部分”，因被告周巍未履行按时交纳场地使用费的义务，违反了合同约定，故其交纳的租赁保证金不予退还；因原告未举证被告经营的商品存在质量问题，故应将被告交纳的质量保证金3108元与租金及营运管理费相抵扣；关于装修及施工押金，被告已完成承租商铺的装修，原告未举证证明被告的装修行为违反了合同约定，且庭审中原告认可被告交纳的装修保证金可与原告诉请的其他费用折抵，故被告交纳的装修及施工押金10200元应与租金及营运管理费相抵扣。上述质量保证金和装修及施工押金与租金及营运管理费抵扣后，被告应支付原告租金及营运管理费13306.56元。本案的争议焦点八为关于原告主张被告在腾退交还场地前参照租赁合同约定的费用标准，赔偿原告占用费损失（自2018年9月18日至实际返还之日止，按3108元每月计算）的问题，本院认为，《天贸城场地租赁使用合同》约定“乙方若因拖欠甲方费用或因其他违约行为导致解除合同时，乙方自愿将展位内的全部展品让与甲方所有，并授权甲方自行处置（包括直接变卖），甲方有权决定是否接受乙方的产品，如甲方接受产品则以实际变卖的金额为准，变卖金额可抵做乙方应向甲方支付的场地使用费、违约金等损失赔偿不足部分应由乙方补足，未经甲方同意，乙方不得将展品作价出售，甲方亦有权选择对乙方商品异地留置”和“合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权自行处理展位及相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失”，虽被告周巍未腾退展位，但依照上述合同约定，自合同解除之日起原告已享有对该展位的控制和处分权，此时该展位并非完全处于被告的管控之下，但考虑到原告需要一定的期限对展位内的物品进行处理，故本院酌定，被告周巍向原告支付一个月的房屋占用费即3108元。关于原告主张被告应承担律师代理费2500元的诉请，本院认为，因原告未提交相应的支付凭证，故对原告的该项诉请不予支持。关于被告辩称原告应赔偿其装修损失的意见，经庭审释明，被告周巍不主张在本案中针对该项诉请提起反诉，故本案中对此不予处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条和第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告襄阳星泓商贸发展有限公司与被告周巍签订于2017年8月10日的《场地租赁使用合同》及优惠补充协议于2018年9月18日解除,被告周巍于本判决生效之日起五日内腾退位于襄阳星泓天贸城一期6栋3楼展位号为045/031号的场地；二、被告周巍于本判决生效之日起十日内向原告襄阳星泓商贸发展有限公司支付场地使用费13306.56、物业费2798元、房屋占用费3108元、违约金667.89元，四项合计19880.45元；三、驳回原告襄阳星泓商贸发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1820元，由被告周巍负担620元，由原告襄阳星泓商贸发展有限公司负担1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  信国良人民陪审员  陈桂云二〇二〇年三月二十日法官助理李东方书记员程建卓