广西壮族自治区来宾市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂13行终1号 上诉人（一审原告）武铁民，男，1960年4月15日出生，汉族，住广西柳州市。 委托代理人江森，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）来宾市自然资源局，住所地来宾市盘古大道121号。 法定代表人罗贤，该局主持全面工作的副局长。 委托代理人彭文肆，该局工作人员。 委托代理人彭丹梅，广西天际律师事务所律师。 一审第三人广西来宾金投融资担保有限公司，住所地来宾市滨江北路288号裕达大厦14楼。 法定代表人蒋宇，该公司执行董事。 委托代理人黄呈志，广西银正律师事务所律师。 委托代理人莫福成，该公司员工。 一审第三人莫崇亮，男，1963年8月27日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 上诉人武铁民与被上诉人来宾市自然资源局、一审第三人莫崇亮、广西来宾金投融资担保有限公司（以下简称来宾金投融资担保公司）颁发房屋他项权证纠纷一案，来宾市兴宾区人民法院于2019年9月2日作出（2019）桂1302行初12号行政判决，武铁民不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理，并依法组成合议庭，于同年3月20日依法公开开庭审理了本案。上诉人武铁民的委托代理人江森，被上诉人来宾市自然资源局的委托代理人彭文肆、彭丹梅，一审第三人来宾金投融资担保公司的委托代理人黄呈志、莫福成到庭参加诉讼，一审第三人莫崇亮经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，涉案房屋坐落在来宾市滨江园小区××号，建筑面积214.8平方米，该房屋于2004年是以原告武铁民的名义购买和支付购房款。来宾市房产管理局于2009年8月24日对涉案房屋颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人黄超，房屋坐落滨江园小区四区第33栋B1-362号；于2011年10月24日颁发来房权证来字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人莫崇亮，房屋坐落滨江园小区四区第33栋B1-362号。2014年9月，莫崇亮将涉案房屋抵押给第三人来宾金投融资担保公司（广西来宾中小企业信用担保有限公司），莫崇亮与该公司向来宾市房产管理局提出抵押登记的申请，该局对莫崇亮和来宾金投融资担保公司所提交涉案房屋的所有权人为莫崇亮的房屋所有权证、抵押反担保合同、委托担保协议及莫崇亮的授权委托书等登记文件的法定形式进行了审查，于2014年9月28日为第三人来宾金投融资担保公司颁发来房他证来字第××号《房屋他项权证》。2015年1月4日，原告武铁民不服来宾市房产管理局为黄超、莫崇亮颁发涉案房屋所有权证行为，向本院提起行政诉讼。本院经审理查明，涉案房屋是以原告的名义购买和支付购房款，涉案房屋不是原告转让给黄超，也不是黄超从来宾市来安房地产开发有限责任公司购买的，莫崇亮没有向黄超支付购买涉案房屋款项。2015年12月22日本院作出（2015）兴行初字第2号行政判决，判决撤销来宾市房产管理局办理撤销武铁民的商品房备案登记行政行为；撤销来宾市房产管理局于2009年8月24日向黄超颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证；撤销来宾市房产管理局于2011年10月24日向莫崇亮颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证。本院（2015）兴行初字第2号行政判决已发生法律效力。2016年8月8日，来宾市房产管理局撤销了原办理撤销武铁民的商品房备案登记；撤销颁发给黄超的来房权证来字第××号房屋所有权证；撤销颁发给莫崇亮的来房权证来字第××号房屋所有权证。武铁民以其系涉案房屋所有权人为由，向一审法院提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销来宾市房产管理局为第三人来宾金投融资担保公司、莫崇亮颁发来房他证来字第××号他项权证的行政行为。另查明，来宾市房产管理局行使颁发房屋他项权证的行政职权变更，继续行使其职权的是来宾市自然资源局。 一审法院经审理认为，被告来宾市自然资源局具有本案行政执法主体资格和法定职权。本案争议的焦点：被诉行政行为（房屋他项权证）是否合法？本案中，生效的（2015）兴行初字第2号行政判决,已判决撤销来宾市房产管理局办理撤销武铁民的商品房备案登记行政行为；撤销来宾市房产管理局向莫崇亮颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证。来宾市房产管理局向来宾金投融资担保公司颁发房屋他项权证主要依据抵押人莫崇亮为涉案房屋的所有权人，现莫崇亮持有涉案房屋的所有权证已被撤销，从而发放房屋他项权证则丧失了事实基础,但抵押登记亦是建立在房屋登记机构已经将对涉案房屋登记在莫崇亮的名下,来宾金投融资担保公司基于房屋登记公信力以及莫崇亮为涉案房屋所有权人的信赖基础上,与莫崇亮签订抵押反担保合同时，进行了相应的审查,之后该公司和莫崇亮向房屋登记机构提出对涉案房屋抵押登记申请时,莫崇亮并非涉案房屋所有权人,该公司并不知情，其所取得抵押权属于善意取得,应受法律保护。对被诉房屋他项权证的行政行为作出否定性评价并不意味着该房屋他项权证必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作出否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。因此，如果撤销案涉房屋抵押登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人来宾金投融资担保公司的合法权利得不到保护，势必造成该公司利益损害。根据上述法律规定，案涉房屋抵押登记本应判决撤销，但如撤销案涉房屋抵押登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋抵押登记行为违法，保留案涉房屋抵押登记的效力。原告诉请撤销被告向第三人发放上述房屋他项权证，理由不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认被告来宾市自然资源局颁发来房他字第××号《房屋他项权证》违法。 上诉人武铁民不服一审判决，提出上诉称：一、上诉人的上诉请求于法有据，应予支持。上诉人是涉案房屋所有权人，购房合同、银行转账凭证、不动产销售发票均足以证明。上诉人没有存在交易涉案房屋的事实，生效行政判决已撤销涉案房屋在他人名下的房屋登记，第三人莫崇亮不是涉案房屋所有权人，抵押权因物权所有权的不存在而应予以撤销。抵押权登记行为属于行政登记行为，依据《行政诉讼法》第二条、第十二条的规定属于行政案件的受案范围，被上诉人没有自行撤销涉案房屋抵押登记行为，违法状态持续发生，被上诉人认为通过行政程序撤销抵押登记行为条件未成就，违背行政机关依职权主动纠正错误行为的法定原则。生效行政判决已撤销被上诉人的违法行为，被上诉人办理抵押权登记行政行为不存在合法性。二、一审判决适用法律错误，依法应予纠正。上诉人是涉案房屋的合法所有权人，上诉人没有与任何人发生房屋转让交易行为，生效的行政判决已经查明涉案房屋不是上诉人转让给黄超，也不是黄超从来宾市来安房地产开发有限责任公司购买，莫崇亮没有向黄超支付购买涉案房屋款项，并依法判决撤销被上诉人为上诉人办理的商品房备案登记行政行为，撤销被上诉人于2009年8月24日向黄超颁发的来房权证来字第××号房屋所有权证，撤销被上诉人于2011年10月24日向莫崇亮颁发的来房权证来字第××号房屋有权证。一审法院认为“抵押登记是建立在房屋登记机构已经将涉案房屋登记在莫崇亮的名下，担保公司基于房屋登记公信力以及莫崇亮为涉案房屋所有权人的信赖基础上，与莫崇亮签订抵押反担保合同时，进行了审查，之后该公司和莫崇亮向房屋登记机构提出对涉案房屋抵押权登记申请时，莫崇亮并非涉案房屋所有权人，该公司并不知情，其所取得抵押权，属于善意取得，应受法律保护”，明显是对抵押权的理解错误，抵押权是物权所有权人依照法律规定对物权所有权他项权利的行使，抵押权的效力基础是存在抵押合同关系的基础民事行为，莫崇亮不是涉案房屋的物权所有权人，其与担保公司签订的抵押反担保合同中涉及的担保抵押物为涉案房屋属于无权处分行为，属于无效行为。而无效的民事行为自始不具有法律效力，担保公司依法可通过民事诉讼主张莫崇亮存在欺诈行为导致抵押合同无效，而承担民事赔偿责任。同时，由于被上诉人的违法登记行为导致担保公司应对抵押物所有权人的公示登记信任造成损失，应当承担国家赔偿责任。一审法院认为“如果撤销案涉房屋抵押登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人担保公司的合法权利得不到保护，势必造成该公司利益损害”，明显是对法律的理解错误，如前所述事由，莫崇亮与担保公司签订的抵押合同关系是无效的民事行为。综上所述，一审法院适用《行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定判决确认被上诉人违法，没有依法判决撤销被上诉人的抵押权登记行为，明显的适用法律错误，是对法律概念的理解错误，应当予以纠正。其请求本院：1.依法撤销一审法院作出的（2019）桂1302行初12号行政判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人负担。 被上诉人来宾市自然资源局答辩称，一、被上诉人为第三人莫崇亮和来宾金投融资担保公司办理房屋抵押权登记发生在莫崇亮的房屋所有权证被法院判决撤销前。第三人莫崇亮和来宾金投融资担保公司作为申请抵押权登记的当事人向被上诉人提供了符合《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》要求的文件和资料，被上诉人按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证，尽到了合法、合理、审慎的注意义务，基于房屋登记的公示效力，在登记行为未被法定机关依法定程序予以撤销之前，该登记合法、有效。被上诉人根据来宾市兴宾区人民法院（2015）兴行初字第2号、来宾市中级人民法院（2016）桂13行终14号行政判决书的判决和《房屋登记办法》第八十一条的规定，依法撤销原办理的撤销上诉人武铁民商品房备案登记，撤销颁发给黄超的房屋所有权证（来房权证来字第××号），撤销颁发给莫崇亮的房屋所有权证（来房权证来字第××号），并依法向上诉人武铁民告知，被上诉人已按照生效的法律文书以及相关的法律规定，作出合理合法的具体行政行为。被上诉人无法通过行政程序撤销该抵押登记行为。本案涉及的抵押登记发生在法院判决撤销第三人莫崇亮的房屋所有权证之前，也就是说抵押在前，撤证在后，由于该涉案房屋存在抵押登记，被上诉人在依职权撤销抵押登记时，还必须考虑到利害关系人的保护问题。登记系不动产物权的公示手段，在登记系非法手段取得、登记簿的记载存在错误时，第三人来宾金投融资担保公司基于登记薄的信赖已经发生了一定的物权变动。在此情况下撤销抵押登记，牵涉到来宾金投融资担保公司的利益；本案涉及抵押登记的房产证号是45××22，抵押人是莫崇亮，抵押权人是来宾金投融资担保公司。而来房权证来字××号房屋所有权证已依法被撤销，但抵押权人在已生效的行政判决文书中，都未参与到案件的诉讼，未享有任何答辩的权利，现上诉人要求撤销抵押登记，关系到抵押权人的合法权益，故被上诉人无法通过行政程序撤销该抵押登记行为。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案被诉房屋抵押登记涉及第三人抵押物权的效力问题，故上诉人应当先行通过民事诉讼途径确认涉案房屋抵押反担保合同的效力以及第三人来宾金投融资担保公司是否已经善意取得了该涉案房屋的抵押权，上诉人要求撤销涉案房屋抵押登记，缺乏事实与法律依据。抵押登记的效力应属于民事法律关系的调整范围，上诉人应先通过民事诉讼解决房屋抵押登记行为的基础民事法律关系问题，而不是直接提起行政诉讼，行政诉讼主要解决的是行政行为的合法性问题，无法对据以做出具体行政行为的基础民事行为的效力做出定性。综上，上诉人上诉的事实与理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 一审第三人来宾金投融资担保公司陈述称，同意被上诉人的答辩意见。一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、黄超是黄连向的哥，黄超帮黄连向装修房子，黄连向原是中石油桂林分公司的员工，辞职后回到来宾市与莫崇亮开了一家汽车修理厂，黄超是修理工和管理人员，涉案房屋在2004年造价是18.6295万元，上诉人交了7万元，黄连向交了11.6295万尾款，黄超负责装修，黄超与黄连向的父母自2004至2016年在涉案房屋居住，住了10多年。2012年5月12日0时黄连向因突发事件去世，上诉人在黄连向死亡以后，上诉人退休后才主张涉案房屋。一审判决结合本案事实，综合考虑第三人来宾金投融资担保公司善意取得，请求二审法院予以维持。 一审第三人莫崇亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也没有进行书面答辩，视为其对答辩权利的放弃。 经审理，二审确认的证据与一审确认的证据相一致，证据合法有效，可作为本案二审认定事实的依据。 根据以上确认的证据，二审查明本案的事实与一审判决认定的事实相一致。 另查明，一审第三人广西来宾金投融资担保有限公司成立于2009年8月11日，成立时企业名称为来宾市投资担保有限责任公司；2011年3月25日，企业名称变更为来宾市方圆融资性担保有限公司；2015年2月6日，企业名称变更为广西来宾中小企业信用担保有限公司；2019年6月13日，企业名称变更为广西来宾金投融资担保有限公司。 本院认为，被上诉人来宾市自然资源局具有本案被诉行政行为的主体资格。本案中，被上诉人依据抵押人莫崇亮、抵押权人来宾金投融资担保公司的申请，对其所提交的所有权人为莫崇亮的房屋所有权证、抵押反担保合同、授权委托书等登记文件的法定形式进行了审查，作出了被诉的抵押登记并向来宾金投融资担保公司发放了房屋他项权证。上诉人武铁民认为生效判决撤销被上诉人撤销武铁民的商品房备案登记行为及另行颁发房屋所有权证给黄超、莫崇亮的行为，所有权在莫崇亮名下时设定的抵押权登记应当予以撤销。但是，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；受让人善意取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，亦可以适用善意取得制度。本案中，莫崇亮以案涉房屋向来宾金投融资担保公司提供抵押反担保，因莫崇亮是房产证上记载的产权人，来宾金投融资担保公司在与莫崇亮签订抵押反担保合同是建立在房屋登记机构已经先作出房屋转移登记，信赖莫崇亮对案涉抵押房产具有完全的处分权，基于对房屋登记公信力的信赖，已进行了相应的审查，且不存在重大过失。来宾金投融资担保公司向房屋登记机构提出办理案涉房屋抵押登记申请时，对莫崇亮并非案涉房屋所有权人并不知情，其所取得抵押权属于善意取得,应受法律保护。第三人来宾金投融资担保公司的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由，如撤销案涉房屋抵押登记行为，抵押权人的合法权益得不到保护，会给善意第三人的利益造成损害，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，应确认案涉房屋抵押登记行为违法，但不予撤销案涉房屋抵押行为。 综上所述，上诉人武铁民提出的上诉意见，没有事实、法律依据，理由不当，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人武铁民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦柳林 审 判 员 张克伟 审 判 员 韦霄倩 二〇二〇年三月三十日 法官助理 梁 良 书 记 员 韦郑敏 附相关法律条文、司法解释： 《中华人民共和国物权法》 第一百六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。