吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初2号原告：曲鹏宇，男，1993年10月20日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：奚凯，吉林保民律师事务所律师。被告：郑园园，女，1982年6月13日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被告：苏玉珍，女，1941年8月29日出生，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被告：迟闻希，女，2008年5月11日出生，住吉林市。法定代理人：郑园园，迟闻希母亲，1982年6月13日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。被告：关树宝，男，1966年10月1日出生，住吉林省舒兰市。第三人：吉林省瑞嘉房地产开发有限公司，住所地：吉林市船营区黄旗街19号环卫综合楼西侧D号办公楼二层。法定代表人：张卓，总经理。委托诉讼代理人：矫天鹏，男，1980年5月14日出生，住吉林市。原告曲鹏宇与被告郑园园、苏玉珍、迟闻希、关树宝及第三人吉林省瑞嘉房地产开发有限公司（以下简称瑞嘉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲鹏宇的委托诉讼代理人奚凯，被告郑园园、苏玉珍、迟闻希的委托诉讼代理人杨建，第三人瑞嘉公司的委托诉讼代理人矫天鹏到庭参加了诉讼，被告关树宝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲鹏宇向本院提出诉讼请求：1、撤销吉林市船营区人民法院（2019）吉0204执异106号裁定书；2、撤销（2017）吉0204执字第354号执行裁定书；3、对吉林市船营区x号房屋不予执行。4、诉讼费由四位被告共同承担。事实和理由：（2019）吉0204执异106号裁定书事实认定有误。一、涉案房屋不属于关树宝，郑园园、苏玉珍、迟闻希申请船营法院查封关树宝名下财产。船营法院于2018年10月11日查封船营区x房屋。查封之时，该房屋备案登记在关树宝名下。但该房屋在查封之前己不属于关树宝所有，而属于原告所有。关树宝己于2018年8月8日将房屋退还给吉林省瑞嘉房地产开发有限公司（瑞嘉公司），瑞嘉公司退还关树宝首付款65,983元，装修款14万，扣除水电差价105元，共计还款给关树宝206,088元，瑞嘉公司于2018年8月8日向关树宝支付了该206,088元款项，关树宝已出具收条。因此，在2018年8月8日起，案涉房屋已不再属于关树宝所有，属于瑞嘉公司所有，不应予以查封执行。二、涉案房屋属于原告所有，并由原告占有使用。2018年8月20日，惠州市中天富士电梯有限公司（中天富士公司）与瑞嘉公司签订抵账协议，瑞嘉公司将该房屋抵给中天富士公司，中天富士公司要求瑞嘉公司将该房屋登记在原告名下，当日，原告与瑞嘉公司签订认购协议，款项支付方式为抵账。原告亦于同日向瑞嘉公司支付物业费、垃圾清运费、水电费等，瑞嘉公司亦于同日将房屋钥匙交付给原告。原告实际占有使用房屋至今，原告提交了房屋使用照片，且原告持有房屋钥匙，均有照片为证，提交给法庭。因此，2018年8月20日开始，该案涉房屋已属于原告所有。三、非因原告原因未办理过户登记。因为瑞嘉公司与关树宝未履行完毕退房协议，瑞嘉公司在2018年9月28日办理撤销预告登记手续，之后瑞嘉公司在办理撤销备案登记手续时发现该房屋已被法院查封，遂未完成办理撤销备案手续，瑞嘉公司因而未通知原告办理房屋登记手续，致使原告未能完成房屋备案，且该房屋所在x小区亦未完成竣工验收等手续，也使得原告无法进行房屋产权登记。因此，原告在船营法院查封之前已经与瑞嘉公司签订书面买房协议，并在查封之前占有该房屋，该房屋是通过抵账方式支付的房屋价款，存在真实的电梯购销合同，瑞嘉公司将欠付中天富士公司的款项以房屋抵账方式抵给中天富士公司，可以视为房屋价款已经实际支付。而在106号裁定书第4页本院认为“曲鹏宇对涉案房屋支付价款的数额、支付方式不明确”“不能证明其实际占有该房屋”“未能办理房屋产权变更登记的事由不是其个人过错所致”均认定有误。因此，原吉请求撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204执异106号裁定书、撤销（2017）吉0204执字第354号执行裁定书、对吉林市船营区东北亚城市花园5号高层1单元0125145号房屋不予执行。郑园园、苏玉珍、迟闻希辩称，1、根据物权法规定房屋是关树宝的，法院对案件进行执行是正确的。2、原告主张权利不真实。关树宝与瑞嘉公司退房从现有证据看这个环节不真实，瑞嘉公司和中天富士公司这个环节也不真实，没有证据能证明他们之间有房屋权属转让，中天富士公司和曲鹏宇也没有合法的手续，所以说这三个环节不能对抗法院依据物权法对房屋的查封，应当驳回原告的起诉。关树宝未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。第三人瑞嘉公司述称，原告起诉状中陈述房屋登记时间、查封时间无异议，关树宝退房时间、我公司退还首付款等的时间等问题均属实。原告起诉状中陈述中天富士公司与我公司的抵账过程无异议，属实。原告没有办理过户原因等内容陈述属实。我公司同意原告的诉讼请求，房屋应该是原告曲鹏宇的，不是关树宝的。经审理查明，2015年6月4日，关树宝与瑞嘉公司签订了《x房屋认购协议》，约定关树宝以商业贷款的付款方式购买案涉房屋，认购房号为x号。2015年10月21日，关树宝向瑞嘉公司出具欠据一份，主要载明，购买x号房屋，总房款365，983.00元，首付款115，983.00元，贷款250,000.00元，欠首付50,000.00元，关树宝在欠款人处签名捺印。2015年10月26日，瑞嘉公司为关树宝开具了销售不动产统一发票。2015年11月9日，关树宝作为借款人、瑞嘉公司作为担保人与交通银行吉林分行就案涉房屋签订了贷款抵押合同。2015年11月10日，瑞嘉公司为关树宝就涉案房屋办理了预购商品房预告登记，2015年11月25日，关树宝为交通银行吉林分行就涉案房屋办理了抵押登记。瑞嘉公司称，2016年3月间，关树宝以无力偿还贷款和欠付的首付款为由，与瑞嘉公司协商一致退购案涉房屋。2016年3月24日，瑞嘉公司偿还了关树宝就涉案房屋在交通银行吉林分行的贷款250,000.00元，并于2016年3月29日办理了注销涉案房屋抵押登记。2016年4月5日，瑞嘉公司为关树宝重新开具销售不动产统一发票，冲抵了2015年10月26日开具的发票。2018年8月8日，瑞嘉公司与关树宝签订了《退房协议书》、关树宝出具了收据。2018年8月20日，瑞嘉公司与惠州市中天富士电梯有限公司（以下简称惠州公司）签订了《房屋抵付工程款协议书》，约定以涉案房屋抵付工程款。同日，惠州公司与曲鹏宇、瑞嘉公司签订了《x（工程）抵账房产权变更协议》，主要约定变更后的新产权人为曲鹏宇。曲鹏宇与瑞嘉公司亦签订了《x房屋认购协议》，并于当日办理了入户手续，交纳了物业费、垃圾清运费、水费、电费以及燃气报警器费用。2018年9月27日，瑞嘉公司与关树宝就涉案房屋办理了注销预购商品房的预告登记。2018年10月11日，因郑园园、苏玉珍、迟闻希与关树宝生命权、健康权、身体权纠纷一案，吉林市船营区人民法院做出了（2017）吉0204执354号民事裁定，预查封案涉房屋。此后郑园园等与关树宝生命权、健康权、身体权纠纷进入执行程序。2019年10月11日，因案外人曲鹏宇提出异议，吉林市船营区人民法院做出了（2019）吉0204执106号民事裁定，驳回异议人曲鹏宇的异议请求。认定以上事实的证据有《x房屋认购协议》、欠据、销售不动产统一发票、《贷款抵押合同》《退房协议书》《房屋抵付工程款协议书》《x（工程）抵账房产权变更协议》、吉林市商品房合同备案信息查询结果，不动产权利及其他事项登记信息等以及当事人的出庭陈述。本院认为，1、预查封的效力问题。根据相关法律规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。待房屋权属在预查封期间登记在被执行名下的，预查封转为正式查封，预查封的效力等同于正式查封。基于此，预查封和正式查封在限制标的物转让的效力上具有一致性，但房屋是否能够最终登记在被执行名下具有不确定性，进而导致预查封的执行效力具有不确定性。2、案涉房屋的买卖合同，瑞嘉公司与关树宝是否可以协商解除。根据合同法第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在法院对案涉房屋采取预查封行为前，关树宝以无力偿还欠付房屋首付款和贷款为由，与瑞嘉公司协商解除了房屋买卖合同，系双方对各自权利的处分，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。3、案涉房屋买卖合同解除对预查封行为的影响。本案中，案涉房屋买卖合同解除后，瑞嘉公司办理了注销涉案房屋的预购商品房预告登记。根据物权法相关规定，预告登记所登记的并非不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记与本登记是相对应的概念。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。预告登记自债权消灭之日起失效。关树宝与瑞嘉公司协商一致解除房屋买卖合同后，瑞嘉公司办理了注销涉案房屋的预购商品房预告登记，关树宝对涉案房屋已无任何权利，涉案房屋的登记权利人系瑞嘉公司。4、曲鹏宇就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，在关树宝与瑞嘉公司解除合同之后、人民法院查封之前，曲鹏宇与瑞嘉公司已签订了合法有效的《x房屋认购协议》，且曲鹏宇已合法占有涉案房屋，并通过抵账的方式支付了价款，未办理过户登记并非曲鹏宇自身原因。综上，案涉房屋虽未登记在关树宝名下，但本院（2017）吉0204执354号执行裁定书做出的预查封是以涉案房屋预购商品房预告登记在关树宝名下做出，故曲鹏宇所提执行异议符合法律规定，其对位于吉林市船营区x号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于郑园园、苏玉珍、迟闻希称曲鹏宇与瑞嘉公司就涉案房屋买卖行为不真实的抗辩意见，因其未能提供相应证据加以证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，判决如下：对位于吉林市船营区x号的房屋不予执行。案件受理费6,550.00元，由郑园园、苏玉珍、迟闻希负担，郑园园、苏玉珍、迟闻希于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。本院（2019）吉0204执106号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 忠审 判 员  孙复媛人民陪审员  李 爽二〇二〇年三月三十日书 记 员  张笑男