广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异645号 案外人：吴运强，男，1973年4月8日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：陈经文、余伟杰，广东雅商律师事务所律师。 申请执行人：郭桂聪，男，1967年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘子田，广东卓正律师事务所实习律师。 被执行人：梁锦顺，男，1967年4月9日出生，汉族，住广东省中山市。 本院在执行郭桂聪与梁锦顺民间借贷纠纷一案中[执行案号：（2019）月2071执6511号]，案外人吴运强对执行标的梁锦顺所有的位于中山市坦洲镇七村三顷队（以下简称三顷队）的房地产主张租赁，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴运强称，2017年7月，吴运强与梁锦顺签订关于三顷队的《租赁合同》。为了保证吴运强能够长期稳定的经营使用上述房地产，双方经充分协商签订了长期租赁的合同。该房地产是90年代由梁锦顺继承而来的，之前一直作为出租房。梁锦顺当时承诺，该房地产没有抵押和查封，可以长期租赁，但要求短期内付清全部租金。双方签订租赁合同当月，吴运强就将合同约定的40万元支付给了梁锦顺。现法院要求吴运强搬迁，在（2019）粤2071执6511号执行案中拍卖上述房产，这将会造成吴运强的巨大损失。上述租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示，吴运强的租赁前应该得到有效的保护。综上，请求：裁定带租拍卖梁锦顺名下位于三顷队的房地产。 案外人吴运强向本院提交租赁合同、梁锦顺身份证复印件作为证据。 申请执行人郭桂聪答辩称：一、该租赁合同是无效的，根据吴运强提交的租赁合同，梁锦顺出租给吴运强的为商铺，该商铺并无履行相关的报建手续，属违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，吴运强与梁锦顺签订的租赁合同无效。二、2017年11月份，梁锦顺曾经在微信群发朋友圈，拍了涉案房产，告知别人自己女儿的甜品店开张，该商铺实际上一直由梁锦顺及其家人用。并且在梁锦顺在（2019）粤2071执异646号案中表述涉案房产“一直是其父母居住至今”。综上，梁锦顺出租事实纯属虚构。另，吴运强亦无占有使用该涉案房产。三、郭桂聪于2018年11月15日与梁锦顺关于涉案房产签订《补充协议》，双方约定抵押物土地及上盖物业出租需经郭桂聪同意，该协议能佐证当时梁锦顺并无将租赁物出租给任何人，现在所提的租赁关系纯属虚构。四、吴运强提出的租赁关系是虚构的。租金的约定是一次性支付20年租金。梁锦顺在本案中并无提交租金流水，但其曾和吴运强向执行法官提交一份银行流水，但仅为部分流水，无法反映真实交易情况。请求法院要求吴运强提供完整的银行流水（从2017年4月至2019年7月）。如核实吴运强与梁锦顺不存在租赁关系，请求法院追究其相应责任，移交公安机关，以拒不执行判决、裁定罪及虚假诉讼罪论处。五、吴运强是职业放贷人，单单在网上公布的其涉及的民间借贷案件就高达14件（其中大部分是以其自己作为出借人），现其用自己出借款项给梁锦顺的银行流水冒充租金支付的流水，虚构租赁关系，谋求不正当利益，请求法院追究其相关责任。综上，郭桂聪不同意带租拍卖三顷队的土地。 申请执行人郭桂聪向本院提交如下证据：1.照片；2.视频；3.补充协议书；4.网上判决截图；5.律师调查令（回执）。 被执行人梁锦顺答辩称：一、梁锦顺与吴运强在2017年7月签订的关于三顷队的租赁合同是真实的。签订合同时，梁锦顺也足额收到了吴运强支付的上述房产的20年的租金40万元。二、三顷队的房地产是梁锦顺通过继承父亲梁光照的遗产而拥有的，该房产于1999年3月16日获得了中山市坦洲镇建设委员会同意建筑施工的审批。与该房地产相关的《建筑工程报建批复通知书》明确了建树结构是混合，层数是四层半，栋数为一幢，基地面积为90.25平方米，建筑总面积为498.38平方米。梁锦顺给吴运强出租的房屋属于这幢建筑的一部分。综上，梁锦顺与吴运强签订的租赁合同合法有效，梁锦顺同意对涉案房地产进行带租拍卖。 被执行人梁锦顺向本院提交租赁合同、梁锦顺的身份证复印件、建设工程报建批复通知书、关系证明作为证据。 本院查明，关于郭桂聪与梁锦顺民间借贷纠纷一案，本案在审理过程中，本院经审理作出（2018）粤2071民初25346号民事判决，判决：“一、梁锦顺于本判决发生法律效力之日起七日内向郭桂聪偿还借款本金100万元及利息……二、梁锦顺于本判决发生法律效力之日起七日内向郭桂聪支付律师费50000元；三、郭桂聪对梁锦顺名下位于三顷队的房地产拍卖、变卖所得的价款在上述判项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回郭桂聪的其他诉讼请求。”该案在诉讼过程中，郭桂聪于2018年12月19日向本院提出财产保全的申请，本院经审查作出（2018）粤2071民初25346号民事裁定，于2018年12月27日查封梁锦顺名下的位于三顷队的不动产相应价值的份额。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2019）粤2071执6511号。执行过程中，2019年8月7日，本院作出（2019）粤2071执6511号之一执行裁定，裁定拍卖梁锦顺名下所有位于三顷队的房地产，并于2019年8月8日张贴搬迁公告，责令所有人及使用人限期内迁出涉案房地产。2019年12月9日，执行实施部门告知吴运强涉案房地产没有存在报建手续，不予认可其与梁锦顺所签订的租赁合同，并将清偿拍卖上述房地产用于偿还梁锦顺拖欠的债务。案外人吴运强遂向本院提出上述执行异议。 另查，根据中山市房地产登记资料证明表显示，涉案土地登记座落：中山市坦洲镇七村三顷队，权利人：梁锦顺，不动产权证号：国（2004）易××，抵押权人：郭桂聪，被担保主债权数额：150万元，抵押登记时间：2018年8月28日，（2018）粤2071民初25346号案于2018年12月27日首封。 又查，案外人吴运强提交的租赁合同记载“二、租赁期限为20年，20年租金合计为人民币肆拾万元整（小写￥400000元），租金一次性支付……”。 本院认为，本案系案外人主张租赁排除执行的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，案外人吴运强对涉案房地产是否享有租赁权，该租赁是否能成为阻止移交占有。本院分析如下：首先，执行异议审查期间，吴运强并无提供没有银行相关转账、支付等凭证证明其向梁锦顺缴纳过租金，而且案外人吴运强提交的租赁合同记载“租期20年，一次性支付租金400000元”，有违常理。其次，吴运强在执行阶段向执行实施部门提供的银行流水显示其于2017年7月份共向梁锦顺转账支付102万元，远远超过双方约定的40万元租金，不符合常理。再次，吴运强也未能提交证据证明在本院查封之前实际占有使用涉案标的物的事实。最后，梁锦顺在另案（2019）粤2071执异646号案中称涉案三顷队的房地产一直由其本人及其家属居住。综上，案外人吴运强的异议请求，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定裁定如下： 驳回案外人吴运强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  梁明佳 审判员  张婉仪 二〇二〇年三月三十日 书记员  梁君仪