内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3304号原告：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：杨某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）。法定代表人：肖某。原告云某与被告杨某、内蒙古中远房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法适用普通程序于2019年12月3日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某，被告杨某的委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加诉讼。被告中远公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告云某向本院提出以下诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异61号执行裁定书。2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据，2014年10月15日巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决,判决被告内蒙古中远房地产开发有限公司(以下简称“中远公司”)向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015)巴民二终第6号民事判决书,驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018)内民再281号民事判决书,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第(一)、(三)项之规定,未审查本案被告是否符合第(二)项之规定。只是轻描淡写的在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房,是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下,当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人(案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预订协议书》的时间是2011年7月26日，但是在这个时间节点上,中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(一)项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次,被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中,也就无法证明存在真实有效的付款关系,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认,所以不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告杨某辩称：一、被告杨某作为案外人对执行标的提出执行异议,符合民事诉讼法及其解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定,没有事实和法律依据。首先,被告杨某主张权益的房屋是具有特定性的回迁安置房屋。被告因原有房屋被拆迁,因此以房屋所有权调换的形式与巴彦淖尔市临河区房屋征收中心于2012年7月31日签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》,约定对杨某的房屋进行征收,补偿金额为788030元。巴彦淖尔市临河区房屋征收中心向被告提供位于××区安置房。该协议确定中远公司公司开发的中远睿城小区的案涉商品房作为政府采购的用于货币化安置棚户区居民回购的商品房,从而将中标商品房的位置、用途予以特定化。协议中确定了回迁安置的具体房屋,即本案争议房屋。其次,杨某作为被拆迁人,其利益应得到特殊保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换协议形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”杨某主张权益的房屋系具有特定用途的回迁安置房屋,且杨某已对涉案房屋进行了装修并已实际使用,其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。第三,因原告申请查封案涉房屋,以致无法办理房屋所有权登记,故无法办理物权登记的原因不在于被告。本案中,在法院查封之前,被告与中远公司就案涉房屋已经达成了征收补偿安置协议,并且依照约定付清了全部购房款,其享有的取得补偿安置房的权益优于原告的一般金钱债权,该权利优先于云某在后被确认的对中远公司的债权,因此具有排除云某对涉案房屋进行强制执行的权利。第四,因被告所有的案涉房屋是以房屋所有权调换的形式取得的,故没有交付回迁款的转款凭证,但凭安置补偿协议与中远公司的收据及之后领钥匙的转款凭证和票据也可以证明该付款关系真实存在。最后,被告杨某作为被拆迁户,签订协议及支付购房款在前,原告云某申请查封在后,被告签订房屋征收补偿安置协议的目的是为了取得诉争房屋的物权,基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发,被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的回迁安置权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述,答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据,应予驳回。被告中远公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异61号执行裁定，被告杨某认可、无异议。对于杨某是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告杨某提供的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》、2017年1月13日被告与中远公司签订的《中远·睿城住宅楼预定协议书》、中远公司的商品房预售许可证、购房款收据、银行转款凭证、涉房屋领钥匙的相关票据，原告对商品房预售许可证的真实性均认可，对其他证据均不予认可。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的证据，原告云某、被告杨某对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信，并在卷佐证。被告中远公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，巴彦淖尔市临河区房屋征收中心（甲方）与杨某、冯润连（乙方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》。协议约定对杨某、冯润连的房屋进行征收，补偿金额为788030元。甲方向杨某提供位于中远睿城小区的安置房，房屋号为A区26号楼2单元301室，面积为107.12平方米，该安置房屋价值为385417元。2013年9月25日，中远公司向杨某出具了收据，收到杨某中远睿城A26-2-301回迁款385417元。2017年1月13日杨某与中远公司对上述安置房签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，合同中载明“此房为回迁房，已按照安置协议出具中远睿城住宅协议并办理入住手续”。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，经与被告杨某核实该房其已经装修入住，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检查院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。该院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,本院于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。杨某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异61号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定对中远睿城小区A区26号楼2单元301室房屋的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日杨某名下登记无不动产登记信息。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具说明，截止2019年12月11日杨某作为买受人在万丰新村住宅小区购房,合同编号为2010-0025384,地下缩写为A19-3-101,房屋已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日杨某未查询到房屋权属登记信息。本院认为，本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。根据相关法律规定，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）可以提起执行异议之诉。基于前述查明的事实，本案中巴彦淖尔市临河区房屋征收中心与杨某、冯润连签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，协议约定对杨某、冯润连的房屋进行征收，甲方向杨某提供位于中远睿城小区的安置房即本案所涉执标的。2017年1月13日杨某与中远公司对上述安置房签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，合同中载明“此房为回迁房，已按照安置协议出具中远睿城住宅协议并办理入住手续”。另外,中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，所以应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。故被告杨某在人民法院查封之前已经签订了合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，后期又对该安置房屋签订了预定协议书,被告杨某对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区A区26号楼2单元301室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长  高建峰审判员  杜 波审判员  李 慧二〇二〇年三月九日书记员  陶 欢