文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初650号原告（反诉被告）:姚立忠,男,1995年10月26日出生,汉族,住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴江明乐房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509731743713G，住所地江苏省苏州市吴江区莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。第三人：吴江明瀚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320509687819708R，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟城司路666号。法定代表人：胡贤生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。原告（反诉被告）姚立忠与被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）、第三人吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法由审判员杨柳适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告姚立忠（反诉被告）的共同委托诉讼代理人陈仁勇、被告（反诉原告）明乐公司的委托诉讼代理人陈齐前、第三人明瀚公司的委托诉讼代理人周雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚立忠向本院提出诉讼请求：1、被告明乐公司向原告姚立忠承担延期交房违约金暂计1020567元(以6242000元为基数按每日万分之五自2018年12月16日起计算至实际交付房屋之日止)；2、被告明乐公司承担本案诉讼费用。案件审理过程中，姚立忠增加一项诉请请求，要求被告明乐公司办理相关房屋交接手续并将交付房屋钥匙。事实和理由：姚立忠与明乐公司签订了关于“吴江区汾湖城司路明丰环湖花园X幢X室”的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201810310024），房屋总价为6242000元。根据合同约定，被告明乐公司应于2018年12月15日前将商品房交付给原告姚立忠，但直至今日被告明乐公司仍未能将涉案房屋交付给原告姚立忠使用，也未与原告姚立忠签署房屋交付手续。原告姚立忠亦无法从第三人明瀚公司处正常办理收房手续及使用房屋。原告姚立忠为维护其合法权益，故诉至法院。明乐公司辩称，1.明乐公司已依约办理涉案房屋交付手续，不应承担违约责任。根据姚立忠提交的《苏州市商品房买卖合同》第十七条、第十八条之约定，涉案房屋交付时间为2018年12月15日前，交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。2019年6月20日，姚立忠与明乐公司已签署《房屋交接书》，且明乐公司于当日发出《入户通知书》通知明瀚公司及业主入户。明乐公司已履行完合同约定的交付义务，不应承担违约责任；2.涉案房屋的钥匙由第三人明瀚公司占有和控制，姚立忠得不到涉案房屋钥匙系由第三人明瀚公司的侵权行为所致，第三人明瀚公司应承担侵权责任。第三人明瀚公司系涉案房屋所在项目的前期物业管理单位，负有物业管理职责。案涉房屋的钥匙系由第三人明瀚公司占有和控制，第三人明瀚公司在业主具备拿钥匙条件以及接收到明乐公司的《入户通知书》后理应及时将钥匙交付业主并配合业主办理相关入户手续，但第三人明瀚公司却以明乐公司拖欠物业费为由拒绝交钥匙，已严重侵害业主权益，姚立忠作为业主因此遭受损失的，第三人明瀚公司理应承担侵权责任；3.明乐公司与第三人明瀚公司之间的物业费纠纷并非第三人明瀚公司拒绝向业主交付房屋钥匙及拒绝业主进入小区的正当理由，第三人明瀚公司拒交钥匙的行为已侵害明乐公司及业主的合法权益，明乐公司及业主均有权要求第三人明瀚公司承担法律责任。第三人明瀚公司主张明乐公司欠交物业费，为此双方正在协商，但尚未达成协议。第三人明瀚公司据此拒绝向业主交付房屋钥匙且拒绝业主进入小区，希望达到促使明乐公司无条件支付物业费的目的，此举不仅无理且违法。明乐公司及相关业主已因此遭受损失，明乐公司及业主（含姚立忠）均有权要求第三人明瀚公司承担法律责任。4.如姚立忠有权主张违约金，其主张按照日万分之五的标准计算违约金的标准过高，应予以降低。另因为姚立忠迟至2019年4月11日方才付清购房款，故违约金最早的起算日期应为2019年4月12日。第三人明瀚公司陈述意见称，第三人明瀚公司受明乐公司委托担任包括涉案物业在内的物业管理工作。第三人明瀚公司根据委托合同充足地履行了自身义务，但明乐公司却不履行主要义务，即向明翰公司缴纳物业费。明乐公司在明知相关物业管理费未清偿的情况下，与姚立忠等业主订立相关合同，企图以姚立忠与明乐公司之间的合同来绑架迫使第三人明瀚公司接受既定事实，从而逃避明乐公司应尽的义务。第三人明瀚公司与姚立忠之间没有法定或者约定的任何权利义务关系，第三人明瀚公司与明乐公司之间的关于涉案物业前期管理合同是双务合同，且履行顺序是非常明确的，应该是先由明乐公司向第三人明瀚公司支付前期物业管理费用，才由第三人明瀚公司向包括姚立忠在内的小区业主交付钥匙。明乐公司未向第三人明瀚公司清偿相关前期物业管理费用的情况下，仍向本案姚立忠在内的业主出售房屋是极不诚信的，也是造成本案讼争的唯一原因。明乐公司据此向本院提出反诉诉讼请求：1、姚立忠支付逾期付款违约金243846元；2、诉讼费由姚立忠承担。逾期付款违约金具体计算方法为：①以2402000元为基数，自2018年10月15日起至2018年10月23日止按照日万分之2计算，2402000×0.0002×9天=4324元；②以300000元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月12日止按照日万分之5计算，300000×0.0005×103天=15450元；③以300000元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月13日止按照日万分之5计算，300000×0.0005×104天=15600元；④以24200元为基数，自2018年I1月30日起至2019年3月14日止按照日万分之5计算，24200×0.0005×105天=1271元；⑤以3115800元为基数，自2018年11月30日起至2019年4月11日止按照日万分之5计算，3115800×0.0005×133天=207201元。事实和理由：2018年10月3日，明乐公司与姚立忠签署《苏州市商品房买卖合同》一份，约定姚立忠购买明乐公司开发的明丰环湖花园52幢101室的商品房，该商品房建筑面积共420.26平方米，暂定总价款为6242000元。该合同还约定付款方式为：2018年10月15日前支付购房款2502000元，2018年11月30日前通过银行贷款方式支付余下房款374万元。逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行，逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，合同继续履行。针对首笔款项，姚立忠逾期支付2402000元，该款项姚立忠系于2018年10月23日向出卖人支付；针对374万元的购房款，姚立忠分别于2019年3月12日、2019年3月13日、2019年3月14日、2019年4月11日向出卖人支付30万元、30万元、24200元、3115800元，出卖人认为买受人逾期支付前述款项的行为已构成违约，应当依约承担逾期付款的违约责任。姚立忠反诉辩称，对于明乐公司所述的支付房款金额及日期无异议，对于明乐公司主张的逾期付款违约金标准无异议。但是需要说明的是当时的销售协助姚立忠办理相关房屋贷款手续，前期协商首付款40%，余款办理银行贷款，该首付款比例系买卖双方结合银行共同确认的，应当能在2018年11月30日之前放款。后来由于银行与协助办理贷款的开发商要求提高首付款至50%才可办理房屋贷款，才导致房屋贷款下款时间超过了合同约定的期限。因此，姚立忠并不构成逾期付款。本院经审理认定事实如下：2011年4月27日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2011第0012号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园43#、45#、46#、52#、53#、55-61#、63#、65#、75-78#、88#、92#共20幢（汾湖镇城司路666#）商品房工程建筑面积7897.09平方米已通过商品房交付使用备案。2018年10月31日，明乐公司作为出卖人，姚立忠作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为：苏房商吴江合同201810310024，约定姚立忠购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共420.26平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为6242000元；第五条约定买受人选择贷款方式付款，买受人首期支付房款总价的40%，其余部分房款由买受人贷款支付；第十七条约定买受人如未按约定向出卖人支付房款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金，合同继续履行，采用分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第十六条约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》；第十七条约定出卖人定于2018年12月15日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。合同附件三对付款方式及付款期限进行了具体约定，2018年10月15日前支付购房款2502000元，2018年11月30日前通过银行贷款方式支付剩余房款3740000元。明乐公司于2018年10月23日收到了姚立忠于支付的购房款2402000元，于2019年3月12日收到了姚立忠于支付的购房款300000元，于2019年3月13日收到了姚立忠于支付的购房款300000元，于2019年3月14日收到了姚立忠于支付的购房款24200元，于2019年4月11日收到了姚立忠于支付的购房款3115800元（明乐公司确认至此姚立忠付清了房款）。明乐公司于2019年6月18日向姚立忠开具了金额为6242000元的江苏增值税普通发票。明乐公司提供了《房屋交接书》一份，甲方为明乐公司，乙方为姚立忠，载明双方对案涉房屋进行交接，乙方于2018年10月31日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为420.24平方米，该房屋总房价款为6242000元。2、甲方于2019年6月20日交付给乙方的房屋。3、该房屋的总房价款为人民币6242000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。该交接书“乙方签字”处有手写内容“收到明丰环湖花园52幢入户通知书原件”。姚立忠对该交接书真实性予以认可，但称当时姚立忠签收该交接书只是确认收到了交房通知书，但签收通知书后，明乐公司并未依约履行交房义务，未交付房屋钥匙。庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向姚立忠交付涉案房屋钥匙。以上事实，由姚立忠提交的苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票，被告明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件、吴江市商品房交付使用通知书复印件，第三人明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业服务用房交付备案通知书，委托服务协议、函复印件，联系函，环湖花园应收空置房物业费及其他汇总表、具体明细、环湖花园空置房物业费复印件，微信聊天记录截屏打印件、协议书打印件、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件、发票复印件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）姚立忠与被告（反诉原告）明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。被告（反诉原告）已确认原告（反诉被告）姚立忠已履行了支付房款义务，被告（反诉原告）明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因第三人明瀚公司不予配合，原告（反诉被告）姚立忠未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对原告（反诉被告）姚立忠要求被告（反诉原告）明乐公司办理房屋交付手续及交付涉案房屋钥匙的主张，本院予以支持。对被告（反诉原告）明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，被告（反诉原告）明乐公司应于2018年12月15日前将该商品房交付给原告（反诉被告）姚立忠，但由于原告（反诉被告）姚立忠直至2019年4月11日才完成合同项下的付款义务，相应交房时间应当予以顺延，被告（反诉原告）明乐公司至今未能交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告（反诉原告）明乐公司关于逾期交房违约金应自2019年4月12日起算的答辩意见，本院予以采信。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。原告（反诉被告）姚立忠主张按合同约定的日万分之五计算。被告（反诉原告）明乐公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告（反诉被告）姚立忠因逾期交房产生的实际损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算。至于被告（反诉原告）明乐公司与第三人明瀚公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不影响本案商品房买卖合同的履行，本院不予理涉。关于反诉部分，原告（反诉被告）姚立忠未在合同约定的付款期限支付房款，也未提供证据证明房贷迟延放款系卖方及银行或相应政策要求提高首付比例所致，故本院认定原告（反诉被告）姚立忠构成逾期支付房款，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）姚立忠辩称其并不构成逾期付款，视为对逾期付款违约金的否定，考虑到交房与付款义务的对等性，本院将超过30天付款期限的逾期付款违约金调整为以逾期应付款为基数按照日万分之三的标准计算。被告（反诉原告）明乐公司主张的逾期付款违约金起算天数应自应付款的次日起计算，故违约金应为：            计算基数              计算天数              计算标准              违约金金额（元）                  2402000元              2018年10月16日-2018年10月23日，8天              0.0002              3843.2                  300000元              2018年12月1日-2019年3月12日，102天              0.0003              9180                  300000元              2018年12月1日-2019年3月13日，103天              0.0003              9270                  24200元              2018年12月1日-2019年3月14日，104天              0.0003              755.04                  3115800元              2018年11月30日-2019年4月11日，132天              0.0003              123385.68                  合计              146433.92元      综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姚立忠办理房屋交付手续并交付位于苏州市吴江区房屋钥匙。二、被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）姚立忠逾期交房违约金（以6242000元为基数，自2019年4月12日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之三计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）三、原告（反诉被告）姚立忠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司支付逾期付款违约金146433.92元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69）本诉案件受理费减半收取6993元、诉讼保全费4920元，合计11913元，由原告姚立忠负担5828元，被告吴江明乐房地产开发有限公司负担6085元；反诉案件受理费减半收取2479元，由反诉原告吴江明乐房地产开发有限公司负担865元，反诉被告姚立忠负担1614元。本诉及反诉案件受理费相抵，由被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司负担4471元，并于本判决生效之日起十五日内交至本院，原告（反诉被告）姚立忠预交的诉讼费用4471元本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年三月二十七日书记员 肖晨纯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。