广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20912号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码91440300279522016R。法定代表人：曾德志，董事长。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶珊，女，1996年9月23日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：张敏，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）因与被上诉人叶珊商品预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人民生东都公司上诉请求判令：撤销原审民事判决，并驳回叶珊一审全部诉讼请求。被上诉人叶珊辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶珊向一审法院起诉请求：1.民生东都公司向叶珊支付2016年8月28日至2017年2月24日期间逾期办证违约金人民币173882.5元（2401692元×0.04%×181天）；2.本案的诉讼费用由民生东都公司承担。一审法院认定事实：叶珊与民生东都公司于2015年12月22日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由叶珊购买民生东都公司开发的深圳市龙岗区XX街道XXXX小区X栋X单元X号房产，购房总价款为人民币2401692元（以下货币均为人民币），叶珊先支付30%的购房款，剩余款项通过银行贷款方式支付。民生东都公司应于2015年12月31日前将房屋交付给叶珊，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。叶珊确认2016年12月24日，民生东都公司通过顺丰快递向叶珊寄送了办证通知书，要求买方办证，叶珊于当日收到民生东都公司寄送的通知。叶珊系委托贷款银行代为办理《房地产证》，出证时间为2017年4月19日。一审法院认为，叶珊与民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。民生东都公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向叶珊支付逾期办证违约金。叶珊主张，因民生东都公司未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算。一审法院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生东都公司向叶珊支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，叶珊主张违约金的起算日期为2016年8月28日，未超出合同约定，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金计算的截止日期，一审法院认为，民生东都公司在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在民生东都公司发出通知之后，叶珊应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对叶珊怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由叶珊自负。开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，一审法院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。叶珊主张的违约金截止时间为2017年2月24日，未超出一审法院认定的期限。经核算，该期间逾期交房违约金为173882.5元（2401692元×0.04%×181天），叶珊的主张，一审法院予以支持。民生东都公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的质证和抗辩权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：民生东都公司应于判决生效之日起五日内向叶珊支付逾期办证违约金173882.5元。本案一审受理费1889元（叶珊已预交）、保全费1389.41元，共计3278.41元，均由民生东都公司负担，民生东都公司应于判决生效之日起五日内径付叶珊。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为民生东都公司是否应承担延期办证违约责任，以及延期办证违约金应如何计算。涉案合同第二十二条约定，因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金，违约金支付至买受人实际取得《房地产证》之日止。涉案合同附件五第十三条约定：若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。叶珊在约定期限内未办理房地产证书，故民生东都公司依约应向叶珊承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。关于延期办证违约金的起算日。涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是民生东都公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对民生东都公司具有法律约束力。该条明确约定民生东都公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。涉案合同关于交房日期已做了明确约定，故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第241天起计算并无不当，本院予以确认。民生东都公司主张“房屋交付时间”应确定为其实际履行交房义务的时间，与双方约定不符，本院不予采纳。民生东都公司主张因涉案房产存在搭板改建等情况，其办证义务应因此顺延。对此本院认为，首先，在各买受人向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。其次，根据合同约定，民生东都公司应在取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理完毕初始登记，但民生东都公司在此期限内尚未申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。再次，本案中，民生东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，该事实说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。民生东都公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。故此，民生东都公司关于扣除违约金计算期限的理由亦不成立，本院不予支持。关于违约金的截止日，本院认为，根据合同约定，民生东都公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审酌情认定违约金计算标准为“自办证通知妥投之日起两个月，超过部分不予计算”的处理原则正确，一审法院据此认定民生东都公司应承担违约金至2017年2月24日，本院予以确认。关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。一审法院对民生东都公司应向叶珊支付的逾期交房违约金为173882.5元（2401692元×0.04%×181天）计算正确，本院予以维持。综上所述，民生东都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由民生东都公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年三月三十日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。