上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1903号上诉人(原审原告)：印强，男，1980年12月9日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈凤娟，女，1958年6月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：徐艳，女，1983年10月28日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：徐惠祥，男，1959年10月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人印强因与被上诉人陈凤娟、徐艳、徐惠祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。印强上诉请求：撤销一审判决，改判支持印强的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实和判决书有矛盾应予以纠正。一审法院认定印强与徐惠祥就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同合法有效。依据《合同法》第8条之规定,印强的诉求在合同有效的条件下,二审法院应予以支持。二、一审法院认定事实不清,陈凤娟、徐艳、徐惠祥全家有恶意串通行为,其过错由该三人承担。徐惠祥向印强递交的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,其一个人签字，未递交五联单且也隐瞒了五联单存在的事实。在徐惠祥承诺书保证印强购买的房屋不存在任何房产争议的情况下,印强才购买的系争房屋。一审判决认定印强没尽到审慎义务是对事实认定的错误。三、本案的争议焦点是在系争房屋出售后,徐惠祥能否代表陈凤娟和徐艳签订房屋买卖合同,陈凤娟和徐艳是否知晓徐惠祥出售房屋的情况。印强自2015年取得房屋后入住、装修属实。陈凤娟、徐艳系知晓系争房屋已转让，印强长时间居住系争房屋，陈凤娟、徐艳从未向印强提出过任何异议,应该认定陈凤娟、徐艳应当知道系争房屋已转让的事实。一审法院不顾事实,作出不公正、不合理的判决。印强提供了很多证据证明陈凤娟、徐艳、徐惠祥一家互相代表、互相勾结、破坏诚信的恶意违约行为。陈凤娟、徐艳辩称辩称，认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐惠祥未辩称。印强向一审法院起诉请求：陈凤娟、徐艳、徐惠祥继续履行2015年3月21日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同，并配合印强办理该房屋的产权过户手续。一审法院认定事实如下：2009年6月4日，徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“901室房屋”)及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“902室房屋”)。901室房屋、902室房屋的配套商品房供应单即俗称的五联单显示，有关部门最后盖章日期为2014年7月，确定的购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳。2015年3月21日，徐惠祥(出卖人、甲方)与印强(买受人、乙方)在上海平原房地产经纪事务所居间下签订房屋买卖合同，其中约定：系争房屋权利人为徐惠祥，房屋为动迁安置房，建筑面积83.94平方米；甲、乙双方协商一致，系争房屋的转让价为人民币(以下币种均为人民币)120万元，房屋建成交房后，实际面积出现增多或减少，总价不变。该合同补充条款约定：……2、在签署合同三日内，乙方支付甲方定金70万元，且甲方交房给乙方。3、乙方于2015年5月20日前支付甲方房款50万元。如乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%违约金。4、该房屋产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在30日内积极配合乙方办理过户手续。……7、乙方所有房款必须打入甲方指定账户(徐惠祥，上海农商银行，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。该合同第13页另附承诺书载明：本人徐惠祥郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以120万元的价格向印强出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印。当日，徐惠祥向印强出具收据两份，载明收到印强支付的系争房屋购房款70万元、50万元。实际上，印强于2015年3月21日、5月20日分别向徐惠祥指定的上海农商银行账户转账50万元、50万元。2015年3月21日，徐惠祥将系争房屋交于印强使用至今。徐惠祥于2015年5月出境前往美国后再未有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了系争房屋及901室、902室房屋的出售合同。2017年8月14日，系争房屋及901室、902室房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。一审法院审理中，印强陈述：居间方及其本人均未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字。徐艳陈述其在同一时间办理了三套房屋的五联单。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现印强提供了房屋买卖合同、转账凭证、收据等证据，虽然转账凭证记载的付款金额与合同约定及收据稍有出入，但印强在提供第二组证据时已作了相应说明，该解释较为合理，并不存在明显矛盾之处，可予采信。据此，法院认定印强与徐惠祥就系争房屋签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，在缔约双方间合法有效。陈凤娟、徐艳否认房屋买卖关系的真实性，却未能提供任何证据证明，故法院对该主张不予采纳。陈凤娟、徐艳又以徐惠祥擅自处分共有财产而主张房屋买卖合同构成无效，无法律依据，法院亦不予采纳。因动迁房实际交付到产权证领取时间跨度长，其间存在的不确定因素较多，故相较于一般商品房买卖有着高度风险。印强作为本地人，应当知晓动迁房交易中存在的高风险，亦应了解上海市动迁的相关政策，故在购买系争房屋时理应仔细核实权利人情况，特别需要关注徐惠祥的家庭情况及相关被拆迁安置人口等。而徐惠祥一户的五联单显示2014年7月即确定了购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，并且在相关部门存档备案。该五联单具有确定动迁安置房屋最终物权权利人的效力，至此陈凤娟、徐艳已享有安置房屋明确的权利。在此情况下，印强既未核实五联单情况，亦未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字，自身未能尽到审慎的注意义务，致使合同侵犯其他共有人的权利，负有过错。现在陈凤娟、徐艳既不追认徐惠祥一人签字的房屋买卖合同，也不同意配合过户，故对印强的诉请，法院难以支持。至于印强与徐惠祥就房屋买卖合同所产生的纠纷，可另行解决。本案中，徐惠祥经法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决如下：驳回印强的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，出卖人未取得标的物处分权而以自己的名义与买受人签订合同，符合法律行为生效要件的，合同有效。印强与徐惠祥就系争房屋于2015年3月21日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同相对性原则，印强与徐惠祥签订的房屋买卖合同，对陈凤娟、徐艳没有约束力。房屋买卖合同有效并不意味着买受人即可根据有效的合同取得合同标的物的所有权。系争房屋登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。徐惠祥未经其他共有人同意，未取得系争房屋的处分权；其处分系争房屋亦未经权利人陈凤娟、徐艳追认，徐惠祥的处分行为无效，买受人印强不能取得系争房屋的所有权。《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》虽只有徐惠祥一人签字,但拆迁房屋一般以家庭为单位，印强购房时应当了解徐惠祥的家庭状况、仔细核实权利人的情况。五联单显示2014年7月即确定了购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，故难以认定陈凤娟、徐艳故意促成徐惠祥无权处分的结果发生。综上，印强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人印强负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年三月二十五日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……