广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1045号上诉人（原审被告）：罗与欣，男，汉族，，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：向军华，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗莹映，女，汉族，，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：向军华，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎奋文，男，汉族，，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。上诉人罗与欣、罗莹映因与被上诉人黎奋文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗与欣、罗莹映上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判罗与欣、罗莹映只需支付截止至2019年4月30日的租金2200.11元（具体计算方式为：32474.11元-19600元-10674元）及以此为基数计算利息；3.本案一审、二审诉讼费用由黎奋文负担。事实与理由：一、涉案《厂房租赁合同》期限届满后，双方并未形成新的租赁合同关系。罗与欣、罗莹映与黎奋文签订的《厂房租赁合同》均明确约定租赁期截止至2019年4月30日。根据罗与欣2014年3月26日签订的《厂房租赁合同》第八条及罗莹映2017年4月20日所签的《厂房租赁合同》第九条，甲方（罗与欣、罗莹映）必须在合同期满前三个月通知乙方（黎奋文）续租的新合同事项、租金等问题和乙方协商。而罗与欣、罗莹映、黎奋文一直未就续租事宜作出协商安排。二、由于罗与欣、罗莹映、黎奋文未形成新的租赁合同关系，自2019年5月1日起的租金承担应根据罗与欣、罗莹映对租赁物的实际使用情况以及双方过错来酌定。三、根据双方的微信聊天记录可知，罗与欣同意承担2019年6月和7月的租金是附有条件的，即黎奋文需保持租赁物通电使租赁物内食物保鲜，工人及公司管理人员能自由出入，可以自由搬走存放在租赁场地的机器设备、冷冻食品等。但实际上，黎奋文虽告知罗与欣可以到租赁场地搬离物品，但一直不愿协助开启涉案租赁物的门锁，导致罗与欣与工作人员无法搬离涉案租赁物。此外，黎奋文亦没有履行承诺给涉案租赁物继续供电。对比涉案租赁物5月和6月的用电量可知，罗与欣、罗莹映在6月已未在涉案租赁物中生产经营。四、黎奋文一方面要求计算2019年5月1日后的场地租金，另一方面拒绝罗与欣、罗莹映及工作人员搬离涉案租赁物，并控制供电供水。黎奋文的行为是将罗与欣、罗莹映放置于涉案租赁物中的设备和物品看做质押物，黎奋文既未采取措施减少损失扩大，又非法质押罗与欣、罗莹映放置于涉案租赁物的物品，是不合法的。五、一审判决自2019年10月22日起算占用费不合理。事实上，罗与欣、罗莹映已另行找到搬迁场地，但因黎奋文不同意而无法搬迁。诉讼期间，由于罗与欣、罗莹映不在涉案租赁物所在地，加之寻找合适的搬迁场所需要时间，且罗与欣、罗莹映迟延腾退涉案租赁物是因黎奋文的过错导致的，故一审法院酌定的合理搬迁期限过短，应给予罗与欣、罗莹映三个月合理的搬迁期，故此应顺延起算占有使用费的时间。黎奋文辩称，一、《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，罗与欣、罗莹映一直要求续租，且黎奋文也同意将涉案租赁物给予罗与欣、罗莹映使用至2019年7月，因此，罗与欣、罗莹映应当支付在此期间内的租金。二、《厂房租赁合同》约定的期限届满后，黎奋文要求罗与欣、罗莹映搬离租赁物，且一审期间，黎奋文在法院的主持下，同意罗与欣、罗莹映立即搬离租赁物。罗与欣、罗莹映却以各种理由拖延，继续占用租赁物。黎奋文已经在双方纠纷发生时以及一审期间给予罗与欣、罗莹映足够的搬迁时间，但罗与欣、罗莹映自愿继续占用租赁物。因此，罗与欣、罗莹映应当支付占有租赁物期间发生的费用。三、一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应维持原判。黎奋文向一审法院起诉请求：1.罗与欣、罗莹映立即向黎奋文支付拖欠的租金、水电费、税金合计54241.67元；2.罗与欣、罗莹映自2019年6月1日起，以54241.67元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率向黎奋文支付利息；3.罗与欣、罗莹映立即返还租赁物并清空租赁物内属于罗与欣、罗莹映的物品，如逾期返还或逾期清空，应支付租赁物的占用费，按每月10674元的标准自2019年7月1日起计算至罗与欣、罗莹映实际返还租赁物并清空租赁物内属于罗与欣、罗莹映的物品之日止；4.诉讼费由罗与欣、罗莹映承担。一审法院认定事实：位于顺德区*****房产的产权人是黎奋文，该房产是工业用途，黎奋文将该房产分开出租。罗与欣、罗莹映自2014年起承租黎奋文位于顺德区***综合楼北面二楼A座之3的厂房（以下简称涉案厂房），并先后与黎奋文签订《厂房租赁合同》，约定：租赁期至2019年4月30日；罗与欣、罗莹映应向黎奋文支付保证金共19600元；每月租金于当月5日前付清，如逾期交租则按每天100元加收滞纳金，逾期两个月仍不缴交租金的，则黎奋文有权强行拍卖涉案厂房内的物品抵租、且押金归黎奋文所有；罗与欣、罗莹映租用涉案厂房期间的水电费等费用，罗与欣、罗莹映应于次月10日前付清。由于罗与欣、罗莹映拖欠租金，黎奋文催收。2019年4月30日上午，黎奋文的儿子要求罗与欣、罗莹映通知员工离场，一会儿就把涉案厂房的门上锁。当天下午，黎奋文将涉案厂房的门上锁，并张贴通知及在微信中告知了罗与欣、罗莹映。2019年5月，黎奋文追收租金等，罗与欣承诺会支付。5月18日，黎奋文告知罗与欣，下午4时30分线路故障抢修停电。5月21日，罗与欣承诺本月28日前全部付清欠款给黎奋文，这几天黎奋文可锁回涉案厂房，但要求黎奋文通回水电。5月26日，罗与欣请求黎奋文给予其11天筹款时间，但请求黎奋文先让罗与欣、罗莹映使用涉案厂房，罗与欣、罗莹映同意支付6月份租金，因为希望保留这间厂。5月31日，罗与欣通过微信向黎奋文发送一份欠据，欠据内容如下：一、确认尚欠黎奋文2019年5月31日前租金及水费40584元、5月租赁税364.5元、5月电费2254.63元，共计43203.15元；定于2019年6月1日前先付1万元，余款6月10日前结清；二、6月租金10674元及租赁税364.52元，于2019年6月20日前付清。2019年6月1日凌晨，罗与欣已支付了1万元给黎奋文。6月1日，罗与欣请求黎奋文不要停电，如停了电请恢复供电。黎奋文回应款项不到账，不会供电。罗与欣将付款记录截图发给黎奋文。黎奋文回复5月租赁税未见转来。6月4日，罗与欣又支付了5月租赁税364.52元、6月租赁税364.52元给黎奋文。6月10日，黎奋文追收并表示若无钱付过来，是不会供电的。罗与欣承诺承担6月的租金，但请求黎奋文继续供电，等罗与欣、罗莹映筹集好资金给黎奋文后，黎奋文再给门钥匙。黎奋文要求两天内支付1万元，否则无商量的余地。罗与欣承诺欠租问题会尽快处理，但要求黎奋文不要停电，或者允许罗与欣、罗莹映将东西搬走，避免不必要的损失或损失的扩大。黎奋文回复罗与欣、罗莹映可以过来搬。由于罗与欣、罗莹映原定6月底前解决问题，但承诺未兑现，黎奋文于7月4日予以催促并表示6月已按照要求通电又产生了电费。罗与欣询问是否又停电，黎奋文回复六月二十几号才停电的。罗与欣要求继续租赁至2019年7月底。黎奋文认为罗与欣、罗莹映至2019年7月底欠款金额56374.36元（含7月租金及租赁税）。罗与欣认为合计欠款55280.80元（差额1093.56元是4、5、6月三个月的租赁税，已通过微信支付了）。黎奋文表示小小差额是小意思，有账可查。7月18日，黎奋文告知罗与欣冰箱、冷冻柜的东西在融化，请速解决。罗与欣回复冷冻柜的东西停了近两个月的电，肯定是坏了，会尽快解决。7月29日，黎奋文再催促，并告知费用天天产生。罗与欣回复正在找人洽谈合作。2019年8月6日，罗与欣告知黎奋文8月底前会处理好这个厂，这两天将带市监局的人进去拍拍照，罗与欣、罗莹映有两箱铁罐想寄去上海。黎奋文回复称咨询过律师，建议未还清欠款之前任何人不要入内，所以让罗与欣、罗莹映明天不要派人来。当天，黎奋文还发函给罗与欣、罗莹映，主张罗与欣、罗莹映严重违约，要求罗与欣、罗莹映收到函件后三日内支付所拖欠的租金、占用费及水电费等费用，立即清空涉案厂房内的个人物品并归还涉案厂房，否则黎奋文将会对涉案厂房内的物品转卖，所得款项优先冲抵租金等（已叫三间二手物品回收公司评估，厂内所有物品最高价值1万元）。黎奋文亦在当天向一审法院提起诉讼。2019年10月21日，黎奋文明确同意罗与欣、罗莹映搬出，罗与欣、罗莹映表示同意搬出，但以需要找地方搬迁为由暂未搬出涉案厂房。一审法院认为，关于黎奋文的第1项诉讼请求。截至2019年5月31日前尚欠黎奋文5月前的租金、水电费、税费等共43203.15元，双方对此无异议。罗与欣、罗莹映已在2019年6月1日支付了10000元、于2019年6月4日支付了5月的租赁税364.52元，欠款金额中应扣减这些已付款项。关于2019年6月的租金、租赁税的认定。黎奋文于2019年4月30日已将涉案厂房上锁以此要求罗与欣、罗莹映付清欠款，这确实在一定程度上影响到罗与欣、罗莹映对涉案厂房的使用。但是根据微信聊天记录，罗与欣、罗莹映请求黎奋文让他们先使用涉案厂房，给予罗与欣、罗莹映时间以筹集资金支付欠款，并因此同意承担6月租金与租赁税，还因此自觉出具欠据确认应付这些款项并承诺于2019年6月20日前付清。因此，黎奋文要求罗与欣、罗莹映承担2019年6月租金、租赁税合法有据，一审法院予以支持，但罗与欣、罗莹映已支付了6月的租赁税，应在欠款中扣减。综上，黎奋文的第1项诉讼请求，一审法院只支持43512.63元（54241.67元-10000元-364.52元-364.52元）。罗与欣、罗莹映已支付的保证金19600元，合同中只约定两个月仍不缴交租金的，则黎奋文有权强行拍卖涉案厂房内的物品抵租、且押金归黎奋文所有。该保证金只是为了担保债务的履行，并非定金性质，故黎奋文主张没收缺乏依据，该保证金应用于抵扣欠款，抵扣后的欠款额为23912.63元（43512.63元-19600元）。同上理，罗与欣、罗莹映同意承担2019年7月租金10674元及租赁税364.52元，还对欠2019年6月电费729.65元予以确认，即罗与欣、罗莹映的欠款额为35680.80元（43512.63元+10674元+364.52元+729.65元=55280.80元-19600元）。由于黎奋文并无在本案中请求2017年7月的租赁税364.52元及上述水电费729.65元，故这些不在本案处理范围，因此本案只判决34586.63元（35680.80元-364.52元-729.65元）。2019年7月底，黎奋文告知已停电，2019年8月初，黎奋文拒绝罗与欣、罗莹映进入涉案厂房内、亦拒绝罗与欣、罗莹映进入涉案厂房取东西，故自2019年8月起至2019年10月20日，罗与欣、罗莹映完全不能使用涉案厂房且是黎奋文拒绝罗与欣、罗莹映搬东西，故对该期间的占用费不予支持。2019年10月21日，黎奋文已同意罗与欣、罗莹映搬出，但罗与欣、罗莹映未找到地方搬出，即涉案厂房被占用的责任在于罗与欣、罗莹映，罗与欣、罗莹映应自2019年10月22日起按每月10674元的标准支付占用费。黎奋文请求的利息，其主张的基数是第1项诉讼请求的欠款额。然而，罗与欣、罗莹映已在6月1日按约定支付了10000元，其后按约定支付了5月的租赁税364.52元，再抵扣19600元保证金，即计算利息的基数应为13238.63元，按照约定该款项是2019年6月10日前结清，即利息应自2019年6月11日起计算。2019年6月的租金10674元，按照约定该款项应于2019年6月20日前付清，即利息应自2019年6月21日起计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗莹映、罗与欣应于判决发生法律效力之日起十日内清空其在顺德区***综合楼北面二楼A座之3的厂房内的物品，并将该涉案厂房返还给黎奋文；二、罗莹映、罗与欣应于判决发生法律效力之日起十日内向黎奋文支付至2019年7月31日的租金（占用费）、电费共34586.63元；三、罗莹映、罗与欣应于判决发生法律效力之日起十日内向黎奋文支付利息（其中以欠款额13238.63元为基数，自2019年6月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至罗与欣、罗莹映实际支付该欠款之日止；以欠款额10674元为基数，自2019年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至罗与欣、罗莹映实际支付该欠款之日止）；四、罗莹映、罗与欣应于判决发生法律效力之日起十日内向黎奋文支付自2019年10月22日起的占用费（按每月10674元的标准计算至罗与欣、罗莹映将涉案厂房返还给黎奋文之日止）；五、驳回黎奋文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为578.02元，由黎奋文负担318.02元，罗莹映、罗与欣负担260元。二审期间，罗与欣、罗莹映、黎奋文均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，2014年3月26日，罗与欣与黎奋文签订《厂房租赁合同》，约定黎奋文将位于顺德区***综合楼北面二楼A座之3共463.19平方米厂房（以下简称综合楼北面厂房）出租予罗与欣，租赁期限自2014年5月8日至2019年4月30日。2017年4月20日，罗莹映与黎奋文签订《厂房租赁合同》，约定黎奋文将位于顺德区***综合楼西面二楼之3共201平方米厂房（以下简称综合楼西面厂房）出租予罗莹映，租赁期限自2017年4月19日至2019年4月30日。另查明二，黎奋文与罗莹映就201平方米厂房的租赁合同约定第一年每月租金为2800元，第二年2018年4月起至2019年4月的租金为每月3015元。黎奋文与罗与欣、罗莹映签订的就463.19平方米的厂房五年租赁合同约定第一年2014年5月8日至2015年4月的每月租金为6947.85元，第二年每月租金为7411.04元，第三年每月租金7874.23元，第四年和第五年租金在第三年基数上增长另行商议，原则上按照当年国家GDP增长幅度增加。一审庭审中，黎奋文、罗与欣、罗莹映共同确认黎奋文出租予罗与欣、罗莹映的综合楼北面厂房、综合楼西面厂房由罗与欣、罗莹映合并使用，租金合并计算。黎奋文确认已收取罗与欣、罗莹映共计19600元保证金。另查明三，黎奋文于2019年4月30日向罗与欣、罗莹映送达《通知》，明确：如罗与欣、罗莹映于2019年5月8日前未能结清涉案厂房租金、水电费等欠款，则不再续租。另查明四，黎奋文于一审庭审中确认，其为催收租金，于2019年4月30日当天锁门，随后5月份并没有锁门。之后，因罗与欣、罗莹映无法按时缴纳费用，黎奋文于2019年7月将涉案厂房再次上锁。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.罗与欣、罗莹映与黎奋文分别签订的《厂房租赁合同》是否已终止；2.罗与欣、罗莹映应向黎奋文支付的费用。一、关于罗与欣、罗莹映与黎奋文分别签订的《厂房租赁合同》是否已终止的问题罗与欣、罗莹映与黎奋文分别签订的《厂房租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《厂房租赁合同》履行期间，罗与欣、罗莹映、黎奋文均确认涉案厂房由罗与欣、罗莹映合并使用，租金合并计算。该两份《厂房租赁合同》均约定租赁期限至2019年4月30日，且出租人黎奋文明确如罗与欣、罗莹映未能清缴费用，则不再续租。根据罗与欣于2019年5月31日向黎奋文出具的欠条可知，罗与欣、罗莹映未能按时清缴费用，因此，黎奋文、罗与欣、罗莹映不再续订《厂房租赁合同》，罗与欣、罗莹映与黎奋文分别签订的《厂房租赁合同》因合同约定的租赁期限届满且不再续租而于2019年4月30日终止，合同终止后，对各方均无拘束力。二、关于罗与欣、罗莹映应向黎奋文支付的费用的问题罗与欣、罗莹映与黎奋文分别签订的《厂房租赁合同》终止前，罗与欣、罗莹映应依约向黎奋文支付涉案厂房租金、水电费及租赁税。关于2019年5月和6月，罗与欣、罗莹映应向黎奋文支付的费用。据罗与欣与黎奋文的微信往来记录载明，罗与欣、罗莹映在此期间占有使用涉案厂房，其应向黎奋文支付占有使用费。并且，罗与欣于2019年5月31日向黎奋文出具的欠据载明，罗与欣同意向黎奋文支付2019年5月31日前的租金40584元、2019年5月产生的电费2254.63元及2019年5月租赁税364.52元，以上费用共计43203.15元应于2019年6月10日前结清。此外，罗与欣于2019年5月31日出具的欠据载明，罗与欣同意向黎奋文支付2019年6月租金10674元，2019年6月租赁税364.52元，以上费用共计11038.52元应于2019年6月20日前结清。黎奋文向一审法院起诉主张，罗与欣、罗莹映应依据罗与欣于2019年5月31日出具的欠条，向黎奋文支付暂计至2019年5月31日的占有使用费、水电费、税金合计43203.15元，并支付2019年6月产生的占有使用费、税金合计11038.52元。根据罗与欣提交的转款记录，罗与欣已于2019年6月1日向黎奋文转账支付10000元，并于2019年6月4日向黎奋文微信转账支付2019年5月及2019年6月租赁税共729.04元。经核算，截止至2019年6月30日，罗与欣、罗莹映仍欠付黎奋文占有使用费、水电费共43512.63元（40584元+2254.63元+10674元-10000元）。此外，黎奋文确认罗与欣、罗莹映已支付保证金19600元，因保证金只是为了担保债务的履行，并非定金性质，因此，《厂房租赁合同》终止后，罗与欣、罗莹映支付的保证金应予抵扣其因《厂房租赁合同》而产生的租金、水电费和税费。经抵扣，至2019年6月30日，罗与欣、罗莹映仍欠缴的租金、占有使用费、水电费共23912.63元（43512.63元-19600元）。其中，2019年6月10日罗与欣、罗莹映仍欠缴13238.63元（43203.15元-10000元-364.52元-19600元）；2019年6月20日罗与欣、罗莹映仍欠缴10674元。一审法院判决罗与欣、罗莹映应以13238.63元为本金，向黎奋文支付自2019年6月11日起计算的利息，并以10674元为本金，向黎奋文支付自2019年6月21日起计算的利息，符合法律及本案实际，本院依法予以维持。关于2019年7月1日起，罗与欣、罗莹映应向黎奋文支付的占有使用费。其一，因罗与欣、罗莹映自2019年7月1日至2019年8月1日期间未搬离涉案厂房，其应向黎奋文支付占有使用费。据罗与欣与黎奋文的微信往来记录可知，2019年7月底，黎奋文告知罗与欣涉案厂房已停电，且2019年8月初，黎奋文拒绝罗与欣取回涉案厂房中物品的请求。2019年10月21日，黎奋文同意接收涉案厂房，但罗与欣、罗莹映以未找到去向为由拒绝搬出涉案厂房。一审法院认定自2019年8月1日至2019年10月21日期间，罗与欣、罗莹映未能搬出涉案厂房不存在过错，判决罗与欣、罗莹映无需支付此期间的占有使用费，处理得当，本院依法予以维持。其二，罗与欣、罗莹映主张黎奋文应给予其三个月合理搬迁期。本院认为，《厂房租赁合同》已于2019年4月30日终止。合同终止后，罗与欣、罗莹映应当搬离涉案厂房并将涉案厂房返还予黎奋文，至合同终止六个月后的2019年10月21日，在黎奋文同意接收涉案厂房的情况下，罗与欣、罗莹映仍未搬离涉案厂房，其应向黎奋文支付自2019年10月22日至实际搬离涉案厂房之日的占有使用费。综上，罗与欣、罗莹映仍应向黎奋文支付按每月10674元的标准计算的自2019年7月1日至2019年7月31日期间，及自2019年10月22日至实际返还涉案厂房于黎奋文之日期间的占有使用费。经核算，一审判决罗莹映、罗与欣应向黎奋文支付至2019年7月31日的租金、占有使用费、水电费共34586.63元（23912.63元+10674元），并判决罗与欣、罗莹映应以每月10674元的标准向黎奋文支付自2019年10月22日至实际返还涉案厂房之日期间的租赁使用费，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，罗与欣、罗莹映的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876.51元，由上诉人罗与欣、罗莹映负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年三月十七日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲