广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2353号原告：曾威，男，1989年6月15日出生，汉族，住韶关市浈江区******委黄姜坪82号，公民身份号码：440************612。委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。被告：韶关市敏时实业投资有限公司，住所地：韶关市浈江区*****************。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辉军，该公司招商经理。原告曾威与被告韶关市敏时实业投资有限公司（以下简称敏时公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾威的委托诉讼代理人钟红涛、被告敏时公司的委托诉讼代理人周辉军、刘佩韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾威向本院提出诉讼请求：1、确认原告曾威与军人家属就业培训基地（以下简称家属培训基地）于2018年8月29日签订的租赁合同无效，并由被告敏时公司和家属培训基地共同退还押金26000元；2、被告敏时公司和家属培训基地赔偿因无效合同导致的损失共计173600元给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月间，原告看见一则位于韶关市*********内的宵夜市场1-2#11#16#商铺转让的广告，经与原承租人叶景顺了解，该商铺可以转让，但要取得该公司同意，具体转让费由原告与叶景顺协商。后该公司同意可转租原告，转让费用由原告与该商铺的原承租人协商，其不干涉，但必须办理营业执照合法经营。于是原告与原承租人叶景顺签订了店铺转让合同书，以13.8万元的价格受让了涉案商铺，并与家属培训基地签订了租赁合同。原告支付了商铺押金2.6万元和一个月租金1.3万元，并进行了试业工作。2018年9月在试营业过程中，原告向工商部门申办营业执照，但被要求出具经营场所证明材料，并且对敏时公司出具的《证明》答复不能作为办理营业执照场所的证明。此后，经与被告敏时公司协商一直未能解决，导致原告无法办理营业执照，在试业一个月就结束经营。2018年10月1日停止营业后，原告要求解除租赁合同并赔偿损失，但是敏时公司不同意并发催告函要求原告支付2018年10月的租金。2018年11月5日，敏时公司在租赁商铺张贴招租广告并收回租赁商铺，现查明签订合同的相对方是家属培训基地，因合同无效，依法应当退还所收取的押金以及赔偿损失，敏时公司出具了盖有其公章的收据给家属培训基地，收取了原告的押金及租金，根据民法总则第171、172条规定，敏时公司应当与家属培训基地承担连带返还前述押金及损失的责任。被告韶关市敏时实业投资有限公司辩称：《租赁合同》合法有效，不存在《合同法》规定的无效情形。原告也没有证据证明该合同无效。按合同约定，合同期间，如乙方提出解除合同，押金不退。本租赁合同刚开始履行，原告因其几个合伙人的内部分歧而提出终止合同，押金是不予退还的。原告要求被告赔偿经济损失173600元，没有事实和法律依据，应当予以驳回，《租赁合同》不存在无效的情形，也不存在造成原告损失的情况，原告主张的173600元损失是其随意确定的金额，没有合法的计算依据。13.8万元的转让费是原告与原承租人叶景顺之间达成的民事行为，是原告自愿支付的。敏时公司没有从转让费中获得任何利益。原告单方面终止合同，导致转让费亏损，应当自行承担。若主张，也只能根据合同向原承租人叶景顺提出。原告也没有充分证据证明其向原承租人叶景顺支付了13.8万元的事实。敏时公司已提交用于办理营业执照的证明材料，出租的铺面在签订合同之后是可以办理营业执照的，原告没有证据证明不能办理营业执照，而且2019年前曾要求原告提供有关资料，帮助其办理营业执照，并同意减免两个月租金，但原告一直拒不提供。据了解，原告单方面终止合同完全不是因为营业执照的问题，而是合伙人之间发生争议，另外，租赁商铺原属部队资产，敏时公司与部队签订委托整治协议，取得经营管理权。他人于2018年承租位于韶关市***武警支队农场内商业餐饮一楼铺面8、9号铺和商场左24号铺位经营“浈江区强大汽车维修服务部”和“浈江区青丝坊理发店”都依法办理了个体工商户营业执照。原告主张合同无效无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月间，原告曾威通过招租广告认识案外人叶景顺，双方经协商一致，叶景顺将其承租的位于韶关市***武警支队农场内夜宵市场1-2#11#16#（海景美食城）转让给原告。2018年8月29日，原告曾威支付店铺转让费10万元给叶景顺，叶景顺出具《收据》一张交曾威收执，并写明“还剩余款25000元未付完”。次日，双方签订《店铺转让合同书》，约定转让价格为138000元，原告曾威先付叶景顺10万元，剩余尾款25000元在2018年10月之前付清。同日，原告曾威作为承租方（乙方）与作为出租方的家属培训基地（甲方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将上述店铺租给乙方，租赁期限为5年，从2018年9月1日至2023年9月1日。租金为13000元/月，每年租金按10个月算。双方签订合同后，乙方向甲方缴纳26000元押金。合同期满后，乙方不续租，押金家属培训基地无息退还乙方，合同期间，如乙方提出解除合同，押金不退。乙方必须在法律、法规允许范围内进行合法经营。”等内容。家属培训基地和原告分别在落款处加盖印章和签名，吴国平在家属培训基地签约代表人一栏签名。2018年8月28日，原告向被告敏时公司分别缴纳了店铺押金26000元和2018年9月租金13000元，该公司开具《专用收据》交原告收执。2018年10月31日，家属培训基地向原告发出催缴当月租金及其他费用的《催告函》，同年11月，原告复函称，根据与家属培训基地签订的合同约定，原告必须合法经营，原告在试业期间要求该培训基地提供相关证明用于办理营业执照，但至今未能提供，导致无法合法经营，致原告不得不终止经营行为，对造成的损失，该培训基地应予赔偿。此外，2019年3月8日，中国人民武装警察部队韶关支队出具《情况说明》，载明：“我支队大塘农场租赁项目2017年2月4日原合同到期后，因军队停止有偿服务整治，在2017年2月至2018年11月期间，支队未与承租人周夭保及其公司续签合同。在此期间经上级认定，该项目为暂维持运行项目，项目可正常经营。2018年11月7日，军委批复该项目为委托管理项目，支队与承租方签订整改协议，项目由承租方周夭保继续经营。”原告认为，被告敏时公司不能提供租赁商铺的使用许可证明致使无法办理营业执照合法经营，并认为租赁商铺未取得产权证明和建设规划许可证，且被告敏时公司无权出租，双方签订的合同无效。被告敏时公司称出租涉案商铺是合法的，并提供《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。该协议由部队单位（甲方）中国人民武装警察部队韶关支队与承租方（乙方）被告敏时实业公司的委托代表周夭保签订，内容：“第一条：项目地址：位于广东省（自治区）韶关市（县）浈江区（镇、乡）韶塘路（街、村）9公里。第二条：原合同租赁面积：房屋建筑面积720平方米，场地面积139440平方米（合209.15亩）；原合同租赁期限：租期五年，自2012年2月5日至2017年2月4日。第三条：经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金210000元，租金递增情况无。第四条：整治后租赁用途：商业开发。”因双方无法就解除租赁合同及赔偿损失达成一致意见，原告于2019年1月18日诉至本院，同年4月11日，本院作出（2019）粤0204民初222号民事判决，认定：原告与案外人家属培训基地签订的《租赁合同》合法有效，被告敏时公司作为涉案物业的受委托管理人，有权代理权属人出租经营管理涉案物业，并有权收取租金、押金等。对于未取得产权证明及建设工程许可证，是由于部队军产的特殊性，应考虑军产的历史原因和政策因素及合同等情况，确认合同无效，退回押金赔偿损失，于法无据。判决驳回了原告诉讼请求。原告不服，上诉至韶关市中级人民法院，2019年8月19日，该院作出（2019）粤02民终1108号民事裁定，认定《租赁合同》是曾威与军人家属就业培训基地签订的，以原判决遗漏了该家属就业培训基地，程序违法，裁定撤销本院（2019）粤0204民初222号民事判决，发回本院重审。诉讼中，原告提供了2018年7月19日后勤保障部、国家市场监督管理总局的文件，该文件载明：经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所（经营场所）的运营方，……，承租方或转租方在办理工商登记时，应提交《许可证》复印件，及工商登记相关材料。原已办理工商登记的，应于2018年12月31日前到当地工商管理部门办理变更或注销登记手续，本通知自2018年9月1日起施行。同时亦提交了2019年1月18日韶关市浈江区**监督管理局《设立登记不予受理通知书》，载明：曾威，你提交的韶关市曾威餐饮服务有限公司设立申请，因该场地属于军队房产，根据《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》要求，未能提交《军队房地产使用许可证》，场地材料不符合登记要求，本局决定不予受理。此外，原告提供了注明“样证”的《军队房地产使用许可证》。被告提交《国有土地使用证》，载明：使用者：中国人民武装警察部队广东省总队第三支队，地址：韶关市浈江区***，面积：139440平方米，用途：农场。并提供了有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日《军队房地产使用许可证》。此外，被告敏时公司仍以原审提供的案外人杨绍强、刘卓智分别于2018年承租了位于韶关市***武警支队农场内商业餐饮一楼铺面8、9号铺和商场左24号铺位经营“浈江区强大汽车维修服务部”和“浈江区青丝坊理发店”，并办理了个体工商户营业执照。以证明原告可办理而自行不予办理营业执照。2019年11月16日，中国人民武装警察部队韶关支队出具了《关于军人家属就业培训基地的情况说明》载明：“浈江区韶塘路9公里大塘农场为我支队军用土地,2012年2月,我支队将大塘农场地块出租给东莞敏时实业投资有限公司(实际控制人周夭保),并签订5年租赁合同。2017年2月合同到期后，项目暂维持运行。2018年11月，经上级批准项目改为委托管理方式处置，支队与承租方周夭保签订房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，项目现正常运营，在此期间，我支队未在大塘农场设立机构和组织，经核查，军人家属就业培训基地机构未注册、公章未备案，与我支队无关。”中国人民武装警察部队韶关支队派出人员亦表明，不代表家属培训基地。此外，本院曾追加家属培训基地为被告，但经审理查明，家属培训基地是未经注册登记虚设名称，中国人民武装警察部队韶关支队亦表明代领取相关应诉等材料，并不代表家属培训基地。被告敏时公司也表明，吴国平是其公司的招商经理，敏时公司是经营管理者，吴国平是代表敏时公司与原告签订合同，家属培训基地是一个虚的机构，与家属培训基地没有关系。原告表明，其将押金缴纳给家属培训基地的签约代表人吴国平，但收据印章是敏时公司。由此，本案未再列家属培训基地为本案当事人。另，当事人均认可租赁物是简易铁皮棚。本院认为,本案为租赁合同纠纷。围绕本案争议的焦点，评判如下：1、关于合同效力及押金问题。涉案租赁商铺位于韶关市***武警支队农场内夜宵市场1-2#11#16#，案外人叶景顺向敏时公司承租涉案租赁商铺后，经敏时公司同意，将租赁商铺转租给原告，并与原告签订了《店铺转让合同书》。原告与家属培训基地就涉案商铺签订了《租赁合同》，但从本案证据材料反映，家属培训基地未经登记注册，公章未经备案，签订合同的代表人吴国平亦是敏时公司人员，实质是通过敏时公司工作人员以实际不存在的家属培训基地名义与原告签订的《租赁合同》，即敏时公司为了其便于管理以一个虚设名称与原告签订合同，其实质仍是敏时公司与原告签订合同，收取押金亦是敏时公司。由于本案《租赁合同》是敏时公司以虚构的家属培训基地名义与原告签订的，意思表示不真实，违背了《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，原告主张《租赁合同》无效，依法成立，本院予以采纳。因家属培训基地是不存在的、虚构的，不具备独立主体资格，本案亦不再列其为当事人，故对无效的《租赁合同》，不再作为判项处理。原告主张家属培训基地、敏时公司退还押金，应由收取押金的敏时公司予以返还。至于原告称根据相关文件规定，涉案商铺自2018年9月1日起办理工商登记需提交许可证，登记部门也因其未能提交许可证而不具备登记条件。敏时公司以相邻商铺已办理了工商登记，认为原告可办理工商登记等，并不影响对合同效力的确认。涉案商铺为简易铁皮棚，虽无经批准的相关依据，但考虑到产业为部队的特殊性，且也不是必须具备建设规划许可证，不宜以未经报建批准认定合同无效。2、关于赔偿损失问题。涉案商铺转让费是原告与案外人叶景顺通过签订《店铺转让合同书》约定的，原告亦是直接向叶景顺交纳部分转让费，而本案无证据证明叶景顺是敏时公司的工作人员或受委托的代理人等，应为叶景顺的个人行为，原告称为经营涉案商铺进行了资金投入，家属培训基地、敏时公司应赔偿由此产生的经济损失，缺乏理据，本院不予采纳。原告如仍认为有经济损失，可收集证据后，另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韶关市敏时实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾威押金26000元。二、驳回原告曾威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4292元，由原告曾威负担2000元、被告韶关市敏时实业投资有限公司负担2292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  钟贤英人民陪审员  王佩芳二〇二〇年二月二十四日法官 助理  邹叶凤书 记 员  丘美英