上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11418号上诉人（原审原告、反诉被告）：马小琪，男，1982年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗正媛，女，1984年1月13日出生，汉族，住湖北省麻城市。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：吕培培，上海董道律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：薛捷，上海董道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金莉莉，女，1973年11月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。上诉人马小琪、罗正媛因与被上诉人金莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马小琪、罗正媛上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请，本案的一、二审诉讼费由金莉莉承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律均存在错误。一审认定马小琪、罗正媛强行开门进入本案系争的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋【包括该房屋及同弄XX号地下1层车位(人防)XX室车库均为本案买卖纠纷系争的房屋】错误，金莉莉提前交房，马小琪、罗正媛自2017年4月之后合法入住系争房屋，缴纳各项费用，并居住至今，并非强行开门进入系争房屋内。马小琪、罗正媛在买卖合同签署后，已依约付款人民币（币种下同）728万元。由于金莉莉与他人至今的经济纠纷导致系争房屋未能办理过户手续，金莉莉违约在先，应当支付相应的违约金。被上诉人金莉莉辩称，不同意马小琪、罗正媛的上诉请求，要求维持原判。有证据证明马小琪、罗正媛强行进入系争房屋，不存在金莉莉交付房屋给马小琪、罗正媛的事实。马小琪、罗正媛未支付全部款项，构成违约。马小琪、罗正媛在二审中要求金莉莉支付违约金，故该请求不属于二审审理范围。马小琪、罗正媛向一审法院起诉请求：1.判令金莉莉继续履行合同，将系争房屋过户至马小琪、罗正媛名下；2.请求判令金莉莉支付以799万为本金，按日万分之八的标准，从2017年5月16日至判决生效之日止的违约金；3.判令金莉莉承担本案诉讼费。一审中，金莉莉不同意马小琪、罗正媛的诉讼请求，并提出反诉请求：要求马小琪、罗正媛以168万为本金，按每日万分之八的标准支付自2017年5月15日起至判决生效之日止的违约金。一审法院认定事实：马小琪、罗正媛为夫妻关系。金莉莉与赵某1XX，赵某1于2017年3月3日去世。2017年3月10日，金莉莉（出售方、签约甲方）与马小琪、罗正媛（买受方、签约乙方）及上海XX事务所（居间方、签约丙方）签订《房地产居间协议（买卖）》一份，约定：乙方于签署本合同时直接支付甲方购房定金十万元，房屋面积235.72平方米，该房地产已设定抵押，抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行，抵押金额共630万元；房屋转让总价款798万元；乙方于甲方签署居间合同后20日内，支付甲方630万元（其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金）；乙方于办理过户手续当日支付甲方100万元，乙方于交易过户当日支付甲方68万元；甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2017年4月29日，至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方全部转让款项当日，2017年6月30日前将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》；甲、乙双方约定，于2017年4月10日之前，至丙方签约中心签署上海市房地产买卖合同；甲、乙双方协商一致同意，该转让总价款798万元为卖方净到手价（该房屋遗产公证费由甲方承担），在交易过程中所产生的一切税、费（含甲、乙双方中介费）均由买方承担，甲方承诺该房屋满两年，甲方承诺该房屋内无任何户口，甲方承诺三日内申请办理该房屋公证及遗产全部材料并于十五日内办妥遗产公证。另金莉莉在该协议底部空白处书写《承诺书》，表示：本人承诺有权代表所有继承人出售该房屋，收取购房定金，若违约，愿依据本房地产居间约定承担违约责任。2017年3月20日，罗正媛向案外人徐某转账10万元，由徐某代收购房定金10万元，当日金莉莉出具《收据》，载明收悉马小琪支付的第一笔定金10万元，签订买卖合同当日该定金直接转为购房首付款的一部分。2017年3月27日，上海市闵行区公证处出具（2017）沪闵证字第2954号《公证书》，根据赵某1的法定继承人向公证处提供的相关材料、信息以及所作出的是否继承上述遗产的决定，经核查后依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条第一款的规定，证明赵某1于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX号地下1层车位（人防）XX室遗产由金莉莉继承。2017年3月27日，金莉莉（出售方、签约甲方）与罗正媛、马小琪（买受方、签约乙方）签订《定金协议》一份，约定：双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX号地下1层车位（人防）XX室达成定金协议，该房地产成交价为798万元；成交方式为签订本定金协议时，甲方提供由上海市闵行公证处的继承公证书，公证书确认了该房地产产权人之一赵某1的遗产继承人为金莉莉，即该房地产产权人为金莉莉，签订本定金协议后，甲方应于2017年4月10日之前办理银行还贷手续，并于收到乙方购房定金630万元两日内办理该房地产的抵押注销手续，同时办理以金莉莉为产权人的不动产权证，待登记中心出具以金莉莉为产权人的不动产权证后两日甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并依该买卖合同的约定履行；上述房价款以现金形式支付；待甲方办妥以金莉莉为产权人的不动产权证两日内甲、乙双方至居间方签订《上海市房地产买卖合同》；甲方办理该房地产继承公证及办理继承产权变更的费用由甲方承担，该房地产交易过程中所产生的甲乙双方须缴纳的交易税、费均由乙方承担；甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续且交易中心出具房产税认定通知书之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续；甲方应于2017年6月30日前将该房地产交付乙方，房地产交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；甲、乙双方协商约定该房地产的购房定金为630万元，甲方承诺该房地产内无户口，甲方应积极配合乙方办理交易过户、物业过户和水、电、煤气（若有）等的更名手续；2017年3月20日即甲乙双方签订该房地产的《房地产居间合同（买卖）》当日，乙方支付甲方第一笔购房定金10万元，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分；签订本协议后，乙方于甲方归还银行贷款当日支付甲方剩余购房定金620万元，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分，乙方于交易过户当日支付甲方第二笔购房款100万元，甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款68万元；本协议经甲乙双方签字即生效，签订协议后若甲方反悔不同意出售该房地产，则须按乙方支付定金双倍金额返还乙方，对此乙方同意于收到的定金后支付总价的2%给居间方，作为居间方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用，若乙方反悔不予购买该房地产，则乙方支付的定金由甲方没收，对此甲方同意支付总价的2%给居间方，作为居间方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；甲、乙双方若有任何一方未按照本协议约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交价万分之八的违约金，逾期超过二十日，则守约方有权单方面解除本协议，并按定金罚则追究违约方的违约责任等。2017年4月11日，罗正媛向案外人赵某1转账支付6,200,951.56元，金莉莉出具《收据》，载明收悉罗正媛支付的第二笔定金620万元，签订买卖合同当日该定金直接转为购房首付款的一部分。2017年4月15日，金莉莉（卖售人、签约甲方）与马小琪、罗正媛（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号3148755）一份，约定：甲乙双方通过上海XX事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于XX路XX弄XX号XX室、XX号地下1层车位(人防)XX室，房屋建筑面积235.72平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为700万元，甲方于2017年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2017年05月15之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房转移登记之日为准；若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金；若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（除补充协议条款第1、2条外）全面履行自己的义务，则甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房价款20%的违约金，乙方违约，每逾期一日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金；2017年4月16日之前，乙方支付甲方第一笔购房款532万元，乙方于交易过户当日支付甲方第二笔购房款100万元，甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款68万元等。同日，金莉莉（卖售人、签约甲方）与马小琪、罗正媛（买受人、签约乙方）还签订《上海市房地产买卖合同》）（合同编号3148769）一份，约定：甲乙双方通过上海XX事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于XX路XX弄XX号XX室、XX号地下1层车位(人防)XX室室号，房屋建筑面积35.77平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为8万元，甲方于2017年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2017年05月15之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房转移登记之日为准；若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（除补充协议条款第1、2条外）全面履行自己的义务，则甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房价款20%的违约金，乙方违约，每逾期一日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金；2017年4月16日之前，乙方支付甲方第一笔购房款8万元等。两份合同还对其他内容进行了约定。2017年4月15日，金莉莉（卖售人、签约甲方）与马小琪、罗正媛（买受人、签约乙方）签订《装修补偿协议书》一份，约定：甲、乙双方基于自愿、公平、公证的原则订立本协议，乙方就买受甲方所有的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房地产事宜，与甲方达成协议；该房地产买卖合同约定成交价为798万元。除该买卖合同价款外，该房地产内的固定装修及固定配置、沙发一组、餐桌椅一套、床二张作为装修补偿作价90万元，乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方。该装修补偿款付款方式为2017年4月16日之前，乙方一次性支付给甲方该装修补偿款90万元。该装修补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲乙双方签订的关于买卖该房地产不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除；在该房地产交易中，若甲方违约造成该房地产不能交易的，甲方应退还该装修补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给乙方，若乙方违约造成该房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给甲方。2017年4月15日，金莉莉出具《收据》，载明收悉罗正媛、马小琪支付的第一笔购房款8万元。2017年4月15日，金莉莉出具《收据》，载明收悉罗正媛、马小琪支付的装修补偿款90万元。2017年4月21日，马小琪、罗正媛至上海市闵行区房地产交易中心办理了房屋状况查询。2017年5月23日，罗正媛、马小琪与金莉莉办妥了系争房屋交易之审税事宜并申请过户。金莉莉应缴纳税费为：增值税207,023.81元、城市维护建设税10,351.19元、增值税教育费附加6,210.71元、增值税地方教育附加4,140.48元、个人所得税334,473.81元、个人所得税141,038.33元，马小琪应缴纳契税225,614.28元。罗正媛于2017年5月23日分五笔支付税费562,200元、225,614.28元、141,038.33元、7,045.06元、2,411.42元。2017年5月23日，金莉莉（出售方、签约甲方）与罗正媛、马小琪（买受方、签约乙方）签订《买卖合同第二笔付款补充协议》，约定：买卖合同约定乙方应于交易过户当日支付甲方第二笔购房款100万元，现双方协商约定，乙方应于2017年6月10日之前支付甲方第二笔购房款100万元。2017年7月18日，马小琪、罗正媛强行开门进入系争房屋内，并实际使用至今。2017年7月19日，金莉莉向公安机关报警称，罗正媛带了好几个人撬开门锁破门而入。其从老家浙江赶回上海家中后，发现门锁已更换，无法入门。2017年7月19日，罗正媛向公安机关报警称，2017年4月15日，其与金莉莉签订了位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋买卖合同，合同规定2017年6月30日之前交房。现在房款的700万元其已支付给金莉莉630万元，尾款约定交房以后付清，房屋过户所产生的92万余元税费其也缴纳完毕。但是现在房东找不到了，其无法办理房屋过户手续，也无法按期入住。报案当日，民警对罗正媛进行询问，罗正媛表示：2017年4月15日，其与金莉莉签订了上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖合同，合同规定2017年6月30日之前交房。房款700万元已经支付给了金莉莉630万元，尾款约定交房以后付清，房屋过户所产生的92万余元税费其也缴纳完毕。但是现在房东找不到了，其无法办理房屋过户手续，也无法按期入住。2019年1月10日，案外人吴某向公安机关报案，表示：2017年4月15日由其公司其本人与卖售方金莉莉、买受人马小琪、罗正媛办理了一起房屋买卖业务。昨日买受人马小琪、罗正媛到店内来找其，说收到了法院的一份材料，看过后发现材料上盖的公司章不是其公司章，故予以报案。一审另查明，2014年10月25日，赵某1向上海市地方税务局闵行分局申请认定房产税，购房人赵某1、金莉莉应缴纳房产税10,892元。2017年1月3日，金莉莉向上海市闵行区税务局第十七税务所申请办理房产税退税。一审还查明，上海A有限公司（以下简称A公司）起诉至法院，请求判令金莉莉对（2017）沪0116民初3779号判决书确认的上海B有限公司（以下简称B公司）的债务即330万元及利息损失承担连带清偿责任，赵某2、蒲某在继承范围内承担还款责任，上述三人另赔偿诉讼保险费损失4,950元。上海市金山区人民法院审理后，作出（2017）沪0116民初12884号民事判决，判令驳回A公司的全部诉讼请求。该判决作出后，A公司不服提起上诉。本院于2018年8月7日作出（2018）沪01民终5555号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年5月，马小琪、罗正媛向上海市金山区人民法院提起执行异议，要求确认上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房产、XX号地下1层车位(人防)XX室车库归马小琪、罗正媛所有，解除（2017）沪0116民初12884号案件的司法查封。上海市金山区人民法院于2018年10月18日作出（2018）沪0116民初5384号民事裁定，驳回了马小琪、罗正媛的起诉。一审还查明，2017年6月，案外人金丽萍起诉至浙江省上虞市人民法院，请求判令金莉莉、孙某、刘某、赵某2、蒲某给付金丽萍代偿绍兴市C有限公司的借款本金500万元，判令金莉莉、孙某、刘某、赵某2、蒲某给付金丽萍代偿借款利息及逾期违约金，判令金莉莉、孙某、刘某、赵某2、蒲某承担利息。浙江省上虞市人民法院经审理于2018年6月1日作出（2017）浙0604民初5067号民事判决，判令驳回金丽萍的诉讼请求。该判决作出后，金丽萍不服提起上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）浙06民终3287号民事判决，撤销（2017）浙0604民初5067号民事判决，判令孙某、刘某支付金丽萍代偿本金375万元及利息，金莉莉在赵洪波的遗产范围内对债务承担共同还款责任，驳回了金丽萍的其余诉讼请求。后马小琪、罗正媛向浙江省绍兴市上虞区人民法院提起执行异议，请求解除（2017）浙0604民初5067号案件中对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的司法查封。浙江省绍兴市上虞区人民法院审理后于2019年3月25日作出（2019）浙0604执异16号执行裁定，驳回了马小琪、罗正媛的异议请求。后马小琪、罗正媛向浙江省绍兴市上虞区人民法院提起案外人执行异议之诉，现该案仍在审理过程中。一审再查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房产、XX号地下1层车位(人防)XX室车库原有三项司法查封，一是（2017）沪0112民初12055号案件由本案一审法院司法查封，二是（2017）浙0604民初5067号案件由浙江省绍兴市上虞区人民法院轮候查封，三是（2018）沪0112民初27091号案件即本案之轮候查封。后第一项查封已解除。一审法院认为，金莉莉与马小琪、罗正媛就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房产、XX号地下1层车位(人防)XX室车库房屋买卖达成合意，签订了《房地产居间协议（买卖）》、《定金协议》后，又经协商签订《上海市房地产买卖合同》二份、《装修补偿协议书》及《买卖合同第二笔付款补充协议》，该组合同及协议为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。当事人均应按约履行各自义务。现本案争议焦点为马小琪、罗正媛实际已付房款数额，就此金莉莉认为已收悉房款为630万元，而马小琪、罗正媛则认为除630万元外，还支付房款98万元，另代为支付交易税费70余万元，已超额支付房款。一审法院认为，关于金莉莉于2017年4月15日出具的两张金额为8万元、90万元的收据，金莉莉否认由其签署，但在法院释明后未提起笔迹鉴定，也未能向法院提交证据以证明署名系伪造，对于金莉莉的该抗辩意见，一审法院不予采纳。而关于该98万元，马小琪、罗正媛认为，由其亲属于2016年12月26日在厦门取现金76万元，交付其70万元。另外由其父母于2017年3月30日取现26万元，由其自行于2017年2月27日取现2万元，再于2017年4月15日将现金98万元交付金莉莉。首先，马小琪、罗正媛陈述的70万元系于厦门取现后交付，而在2016年底马小琪、罗正媛尚未购房，如此大额的现金收款实无理由。且即使在需要资金的情况下，转账更为便捷与安全，从厦门到上海距离甚远，长途进行现金的运输，实不符合常理。其次，马小琪、罗正媛陈述其父母于2017年3月30日取现26万元，此时双方已就房屋买卖达成定金协议，罗正媛于2017年3月20日已转账支付10万元。罗正媛此后于2017年4月11日转账支付620万元，马小琪、罗正媛二人宁愿在家中存放现金，放任该笔资金收益空置，也不选择将现金先行支付房款，非正常理性主体之行为。再次，罗正媛于2017年7月19日在公安机关报警时陈述已付房款为630万元，马小琪、罗正媛解释为陈述的系合同内已付房款，90万元系装修补偿款，8万元系车库款项故未予陈述。但一审法院注意到，罗正媛甚至已阐述了已付税费的金额，对于双方签订的协议内款项，不可能忘记或不予陈述。最后，马小琪、罗正媛认为合同约定房款以现金方式支付，但却仍以转账方式支付了房款630万元，在双方明确以转账交易的方式履行，且在转账更为便捷与安全的情况下交付现金实难解释。且如果该笔款项已经支付，双方无需在此后于2017年5月23日另行达成协议，变更100万元的支付方式。综上，一审法院认为在马小琪、罗正媛无法合理陈述98万元支付情况下，确认其已付房款数额为630万元。关于房屋交易税费负担，双方自签订《房地产居间协议（买卖）》起已经明确约定，798万元为净到手价，交易税费均由马小琪、罗正媛负担。且在洽商之初，金莉莉即告知房屋部分产权系继承所得，双方在协议中并予以了明确约定，金莉莉也将公证书向马小琪、罗正媛出示，对此马小琪、罗正媛予以明知，应已明确交易因该部分继承所可能产生之个人所得税。而双方买卖合同中载明之“除房产税”外均由乙方承担，而房产税系固定的税目，有明确的指向，对于马小琪、罗正媛抗辩系指因继承所产生的个人所得税，一审法院不予采信。综上，马小琪、罗正媛实尚余168万元房款未予支付。又依据双方买卖合同约定，马小琪、罗正媛应于交易过户当日支付100万元，于完成过户后支付68万元。此后依据补充协议的约定，马小琪、罗正媛应于2017年6月10日之前支付甲方第二笔购房款100万元，但马小琪、罗正媛尚未能完成付款义务。且系争房屋因他案被司法查封，并不具备过户条件，故马小琪、罗正媛要求过户的诉讼请求，一审法院不予支持。关于马小琪、罗正媛主张的逾期过户违约金，虽房屋现有司法查封，对过户产生了相应的阻碍。但在房屋交易过程中，马小琪、罗正媛在其未能履行付款义务，且始终否认拒绝支付剩余房款的情况下，金莉莉主张先履行抗辩权并无不当，对马小琪、罗正媛的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于金莉莉主张的逾期付款违约金，一审法院认为系争房屋现因金莉莉的其他案件被司法查封，客观上导致房屋无法完成交易过户，造成双方之纠纷，马小琪、罗正媛未能付款亦事出有因，对于该反诉诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第一百零七条之约定，判决如下：一、驳回马小琪、罗正媛的全部本诉诉讼请求；二、驳回金莉莉的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费77,712元，财产保全费5,000元，由马小琪、罗正媛负担；一审反诉案件受理费减半收取计5,650元，由金莉莉负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，马小琪、罗正媛提供了智能防盗锁使用说明书、产品保修卡复印件一份，证明该说明书及保修卡系金莉莉交付系争房屋时交给马小琪、罗正媛的材料，金莉莉还给了马小琪、罗正媛开锁电子卡；另马小琪、罗正媛还提供了民事裁定书复印件一份，以证明系争房屋空置，故金莉莉提前交付房屋。金莉莉对此的质证意见为：说明书及保修卡复印件已过了举证期限，且上面的签名并非是金莉莉的，是金一平签的，房屋为205、206室，故与本案系争房屋无关。金莉莉对马小琪、罗正媛提供的民事裁定书的真实性无异议，但对马小琪、罗正媛欲证明的内容不予认可。系争房屋由金莉莉的家属居住，马小琪、罗正媛破门而入时房屋确为空关状态。本院认为，在金莉莉对马小琪、罗正媛的举证不予认可的情况下，马小琪、罗正媛所提供的智能防盗锁使用说明书、产品保修卡、及民事裁定书的复印件均无法证明系争房屋系提前由金莉莉交付给马小琪、罗正媛居住使用。本院认为，系争房屋因他案被司法查封，并不具备过户条件，故一审法院对马小琪、罗正媛要求办理房屋过户的诉讼请求不予支持，并无不当。马小琪、罗正媛向金莉莉主张逾期过户违约金，但在房屋交易过程中，马小琪、罗正媛亦存在未能履行相应付款义务的情况。对此，一审判决已对相关事实作了查明并已有较详尽的阐述分析，本院认同一审判决对于马小琪、罗正媛已付房款的认定，在此不再赘述。本院确认马小琪、罗正媛尚未能完成相应的付款义务。在此情况下，一审认定金莉莉亦可主张行使先履行抗辩权，也无不当之处。据此，一审判决对于马小琪、罗正媛的有关违约金的诉请不予支持，当属无误。一审判决以系争房屋现因金莉莉的其他案件被司法查封，客观上导致房屋无法完成交易过户，造成双方之纠纷，马小琪、罗正媛未能付款系事出有因为由，对金莉莉主张的逾期付款违约金的反诉请求同样不予支持，亦属恰当。关于马小琪、罗正媛上诉称其系在金莉莉提前交房，办理交房手续的情况下入住系争房屋，并非强行入住的问题，本院认为，马小琪、罗正媛的该点主张与相关视频监控资料、罗正媛向公安机关报警称其无法办理系争房屋过户手续，也无法按期入住的报警记录等在案证据所印证的事实不符，本院难以采信。综上，上诉人马小琪、罗正媛的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决对于马小琪、罗正媛及金莉莉的本、反诉请求所作的处理并无不当，一审判决应予维持。上诉人马小琪、罗正媛的上诉请求，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币77,712元，由上诉人马小琪、罗正媛负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年三月十六日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……