重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初20648号 原告：华西包装（集团）有限责任公司，住所地重庆市渝中区捍卫路6号，统一社会信用代码915000002028159022。 法定代表人：堵俊海，华西包装（集团）有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：颜捷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：陈夏榕，女，1976年8月19日出生，汉族，住福建省古田县，现住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：宋春，重庆市江北区江北城法律服务所法律工作者。 第三人：黄小亮，男，1974年8月27日，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告华西包装（集团）有限责任公司（以下简称华西包装公司）与被告陈夏榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理。审理中，依据被告陈夏榕的申请，本院依法追加黄小亮为第三人，并适用简易程序公开开庭审理了本案。原告华西包装（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人颜捷，被告陈夏榕的委托诉讼代理人宋春，第三人黄小亮到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解三个月，但和解未果，本案现已审理终结。 原告华西包装公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈夏榕、第三人黄小亮立即将位于重庆市沙坪坝区***号、***号房屋总共752平方米交还给原告；2、判令被告陈夏榕、第三人黄小亮共同向原告支付房屋占用费，（房屋占用费计算至2019年8月31日为164232元，2019年9月以后的房屋占用费每日按月房屋使用费5%的比例支付至交还承租房屋钥匙、完清全部交房手续为止）；3、判令被告陈夏榕支付原告因提起本诉产生的律师代理费10000元。事实和理由：2018年1月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区***号房屋出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为每月7520元，物业管理费每月6166元，被告按月向原告支付房屋使用费（租金和物业管理费）。如果合同解除后，被告拒绝交回房屋的，被告应每日按月房屋使用费5%的比例向原告支付房屋占用费直到被告交还房屋钥匙、完清全部交房手续为止；如果一方违约，应当承担对方律师代理费等费用。2018年3月19日，重庆市城乡建设委员会向原告发出《重庆市城乡建设委员会关于印发的通知》，告知原告涉案房屋所在地已被规划为公共停车场。2018年12月18日，原告向被告发出《告知函》，通知被告《房屋租赁合同》到期后不再续约，被告指定联系人陈某签收该函。《房屋租赁合同》解除后，被告一直拒绝退出涉案房屋也拒绝将房屋钥匙交还给原告，并从2019年2月起停止支付任何费用。原告于2019年1月8日、2月26日、3月18日、5月20日多次通过会议、通知等方式要求被告退还房屋并支付房屋占用费，甚至采取了断电措施，被告至今依然占用涉案房屋，也未缴纳房屋占用费。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，被告有义务退出并将房屋交还。审理中，原告得知被告将房屋转租给第三人。为此，原告诉至人民法院，请求法院判如所请。 被告陈夏榕辩称，1、原、被告于2018年1月25日签订《房屋租赁合同》属实，被告将租用的部分厂房转租给第三人使用。2018年4月左右，由于原告的厂房排水存在问题，导致第三人的货物被水浸泡，给第三人造成巨大损失，原告一直未妥善解决第三人的损失。2、被告已经将合同约定期间的全部房租及其他相关费用支付给了原告。3、合同到期后，被告没有使用过原告的厂房，现房屋实际由第三人占有使用。综上，原告对被告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求予以驳回。 第三人黄小亮述称，2017年5月16日，在被告保证房屋安全性和不低于5年租赁期的前提下，第三人与被告口头约定，由第三人承租案涉的重庆市沙坪坝区***号原纸库房*号、*-*号房屋，被告一再拖延致双方未签订书面租赁合同。双方还约定，租金和物业管理费按每月25元/平方米计算，面积以原、被告租赁合同约定的面积为准，被告的丈夫陈某口头告知面积为800平方米，故租金和物业费按照20000元/每月计算。2017年5月17日，第三人向被告支付了保证金20000元和2个月的房租共计60000元。其后，第三人花费了几十万元对房屋进行修缮和钢结构改造。2018年5月19日晚下雨，因原告的整个厂房物业管理瘫痪，下水道长期未进行疏通，导致内部下水管严重堵塞，雨水大量涌入第三人承租的厂房，导致第三人大量家具被淹，直接损失达40余万元。原告负责人两次组织协商赔偿事宜，但拒绝就赔偿金额表态，第三人的损失至今未予解决。直到2019年1月10日，被告通知第三人房屋即将拆迁，租赁合同关系必须终止。其后第三人得知，早在2016年11月原告即已筹备厂房拆除事宜，但依然纵容被告将房屋转租给第三人，并允许第三人进行修缮和改造，给第三人造成了重大的损失，原、被告均负有不可推卸的责任。综上，不同意原告对第三人的诉讼请求，如果要求第三人返还房屋，必须赔偿第三人各项损失共计757678元。 本院经审查后认定事实如下：原告华西包装公司曾将沙坪坝区***号（房屋面积约430平方米）及集资房一楼原纸库房***号（房屋面积约322平方米）房屋出租给被告陈夏榕。案涉房屋未取得建设规划许可。 2018年1月25日，原告华西包装公司（甲方）与被告陈夏榕（乙方）继续签订了《房屋租赁合同》，约定如下：第一条房屋的坐落、面积：房屋位于沙坪坝区***号，编号：原纸库房5号，房屋面积约430平方米；编号：集资房一楼原纸库房***号，房屋面积322平方米，总租赁面积752平方米。第三条租赁期限、用途：租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日，以自然月份为一个月计算房屋使用费；乙方租赁该房屋作为库房、办公场地使用。第四条房屋使用费、保证金及支付方式：房屋使用费包括房屋租金和物业管理费。房屋租金单价为10元/月/平方米，月租金7520元，年租金90240元。乙方每月需向甲方支付物业管理费6166元。房屋租金、物管费支付方式为预付款方式，以1个月为付款周期，乙方应于每个付款周期前3日足额支付下月租金及物管费。第五条租赁期间代收代付费用：乙方租赁甲方房屋期间发生的包括但不限于水60元/月、电1.5元/度、清洁费60元/月等费用由乙方自行承担，费用由甲方统一代收代付，乙方不得拒缴。第七条乙方责任和义务：乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先向甲方提交书面改造方案，在取得甲方书面同意后方可按照方案进行施工改造，所需费用由乙方全部承担。乙方租赁甲方的房屋或场地只能自行使用，未经甲方同意的不得擅自转租、分租、转借承租房屋。第八条房屋交付及收回的验收：乙方于房屋租赁期满之日或依本合同约定解除、终止后10日内，应无条件将承租房屋交还甲方。如乙方拒绝交回租赁房屋，甲方有权采取断水、断电、自行进入租赁房等措施，由此造成的损失由乙方自行承担，且房屋内留存物品视为乙方放弃，甲方有权处置，处置收益归甲方所有；乙方还应每日按月房屋使用费5%的比例向甲方支付房屋占用费至乙方交还承租房屋钥匙，完清全部交房手续为止。第十一条争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商无法解决的，可依法向房地产所在地人民法院提起诉讼。违约方应承担对方包括但不限于公证费、调查取证费、律师代理费等实现债权的费用。 被告陈夏榕于2017年6月将案涉房屋转租给第三人黄小亮，未与第三人黄小亮签订书面合同。第三人黄小亮使用案涉房屋期间，因漏雨遭受损失，就损失赔偿问题各方未达成一致意见，第三人黄小亮拒绝搬离并返还房屋。审理中，经本院释明，第三人黄小亮依然拒绝搬离。原告华西包装公司称对被告陈夏榕转租并不知情。 被告陈夏榕按约支付房屋使用费至2018年12月31日，此后未再支付。 2019年8月15日，原告华西包装公司与北京德恒（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所为本案提供法律服务，为此支付律师服务费10000元。 另查明，2019年11月29日，重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会给原告华西包装公司发出《关于加快推进华达纸品有限公司停车库建设的督办函》，载明“为有效缓解沙坪坝区停车难问题，贵公司自行出资，拟利用位于沙坪坝区晒光坪附近的老旧厂房实施公共停车库建设”，同时要求原告华西包装公司及时协调建设过程中存在的问题，务必于年内开工建设。 上述事实有原告举示的《房屋租赁合同》、《法律事务委托合同》、发票和付款凭证、《关于加快推进华达纸品有限公司停车库建设的督办函》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原告华西包装公司就该房屋与被告陈夏榕签订的《房屋租赁合同》以及被告陈夏榕与第三人黄小亮建立的租赁合同关系，因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告华西包装公司要求被告陈夏榕及第三人黄小亮返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因房屋租赁合同无效，原告华西包装公司要求被告陈夏榕及第三人每日按月房屋使用费5%比例支付房屋占用费，没有依据，本院不予支持。本院依据前述规定，参照租赁合同约定的房屋使用费标准支持原告华西包装公司主张的房屋占有使用费，即被告陈夏榕及第三人黄小亮从2019年1月1日起按照13686元/月支付至被告陈夏榕及第三人黄小亮返还房屋时止。 根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《房屋租赁合同》中关于违约方应承担对方律师代理费的约定依然对原被告具有约束力，故原告华西包装公司要求被告陈夏榕支付律师服务费10000元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告陈夏榕、第三人黄小亮于本判决生效后立即将位于重庆市沙坪坝区***号、***号房屋腾空并交还给原告华西包装（集团）有限责任公司。 被告陈夏榕、第三人黄小亮于本判决生效后立即支付原告华西包装（集团）有限责任公司房屋占用费，房屋占用费按照13686元/月，从2019年1月1日起计算至房屋返还之日止。 被告陈夏榕于本判决生效后立即支付原告华西包装（集团）有限责任公司律师代理费10000元。 驳回原告华西包装（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。 案件受理费3538元，减半收取1769元（原告已预交），由被告陈夏榕负担900元，第三人黄小亮负担869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 蒙 舟 二〇二〇年三月十六日 书记员 胡秋怡