甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1002民初3294号 原告（反诉被告）：杨蓉蓉,住甘肃省。 委托诉讼代理人:张博，住甘肃省。 被告（反诉原告）：庆阳东方丽晶商贸有限公司，住所地：甘肃省。 法定代表人：姚亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：温立平，甘肃方域西涛律师事务所律师。 第三人：庆阳汇天下商管有限公司，住所地：甘肃省庆阳市。 法定代表人：邵武坚，总经理。 原告杨蓉蓉诉被告庆阳东方丽晶商贸有限公司（以下简称东方丽晶公司）、第三人庆阳汇天下商管有限公司（以下简称汇天下公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，被告东方丽晶公司在答辩期间提起反诉，本院受理东方丽晶公司反诉杨蓉蓉租赁合同纠纷一案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨蓉蓉及其委托诉讼代理人张博、被告东方丽晶公司的委托诉讼代理人温立平、第三人汇天下公司的法定代表人邵武坚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨蓉蓉向本院提出如下诉讼请求：1、依法判定商铺租赁合同自2019年4月23日解除；2、依法判令被告东方丽晶公司返还原告租赁保证金、装修押金及赔偿原告投资损失合计165986元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告于2018年5月23日与被告签订《商铺租赁合同》，承租东方丽晶茂3楼44平方米商铺进行经营，并在被告工作人员的引导下向汇天下公司账户缴纳租金、广告费、物业管理费、租赁保证金、装修押金共计65720元。合同约定的商铺交付日期为2018年7月1日，但因被告消防工程验收不合格导致延期，直至2018年11月23日才办理装修工程许可证进场施工。装修过程中，发现楼顶一角漏水，原告向被告反馈并共同进行现场勘察后被告称协调解决，但直至装修结束无任何答复。2018年12月21日开业后，楼顶持续漏水，漏水点增加至7处，对店内货品等造成污染，且多次淋到顾客身上，致使到店顾客越来越少。原告多次向被告反映漏水问题，被告一直称协调解决，但始终推脱无果。按照合同约定，此为被告的义务，其拒不履行该义务，形成单方违约，给原告造成巨大损失，请求法院依法维护原告合法权益。二、2019年2月中旬，被告要求原告签订POS机协议，但因POS机协议中交易款项结算、手续费、保证金等事项在租赁合同中没有约定，且损害原告经济利益，双方始终没有达成共识，原告提出先解决漏水及赔偿问题，多次协商未果。2019年2月20日，被告向原告发出解除租赁合同通知书，强制要求签订POS机协议，原告仍积极与被告进行协商，但被告拒不履行义务解决漏水赔偿问题。被告于2019年4月20日发函催缴4-6月份租金，并于2019年4月23日非法停止给原告店铺供电，致原告店铺不能正常经营。故现请求判定双方的合同自2019年4月23日解除，被告返还原告相关费用；三、因被告单方违约，提供租赁商铺自始至终漏水不能正常使用，存在安全隐患，严重影响店铺正常经营，并在漏水问题未解决的情况下停电，致店铺停业，给原告造成极大的投资损失，故请求判令被告赔偿原告店铺装修费用67800元，赔偿原告货柜损失4480元，赔偿加盟商家管理费6000元，赔偿货物损失共计34746元，赔偿原告违约金17600元，以上共计130626元。为维护原告合法权益，特依法起诉，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告东方丽景公司辩称：一、被答辩人所谓答辩人交付商铺漏水，且不依约履行合同约定的维修义务，形成单方违约给被答辩人造成极大投资损失的诉讼理由不能成立。首先，依据双方签订的《商铺租赁合同》第11.2.2条约定，答辩人负有维护维修义务的责任范围为“项目屋顶、主结构部分、主要水管及电缆电线以及升降梯、自动扶梯、防火灭火及安全设施、空调设备及其他公共服务设施。”因此，答辩人对于各承租商户为商铺经营装修的水、电线路以及设施设备不承担维护维修责任。其次，造成被答辩人楼顶一角漏水的根本原因系被答辩人楼上承租商户康娱纯咖装修的存放海鲜等水养产品水池自来水管爆裂所致，且答辩人在收到被答辩人装修时发现漏水所反映的问题后，积极联系四楼商户协调处理该漏水问题，并要求四楼商户在2018年12月10日之前完成维修义务，四楼商户也已在被答辩人开业前完成维修义务。 最后，被答辩人装修施工之时发现楼顶一角漏水，如当时漏水问题没有解决，被答辩人作为具备完全民事行为能力的自然人亦不可能在明知商铺楼顶漏水的情况下开业。反之，被答辩人在开业时漏水问题仍然存在，其在二次装修也未进行吊顶，放任损失扩大，亦应当自行对开业后漏水造成的店内货品、收银系统、货架污染损害等扩大损失承担责任。二、造成《商铺租赁合同》无法继续履行的根本性原因系被答辩人经营不善，且不按照《商铺租赁合同》约定履行合同义务所致，且其损害赔偿没有事实依据。首先，依据诉讼双方签订的《商铺租赁合同》第3.4条约定，被答辩人在开业后有义务按照该条款约定签署POS机使用协议并缴纳POS机押金，但被告却未按照该条款约定履行合同义务。其次，依据诉讼双方签订的《商铺租赁合同》第3.1.2、3.2.2、3.3.2条内容约定，被答辩人有义务在2018年3月31日之前向答辩人缴纳4-6月租金、物业费以及推广费，但被告未按照该条约定履行合同义务。最后，被答辩人在明知漏水原因以及漏水问题答辩人协调处理完毕的情况下，故意将根本不存在的损害事实作为其向答辩人拒绝履行合同义务的理由，长期不依约履行签署POS协议以及缴纳租金、物业管理费、推广费等合同义务，严重损害答辩人合法权益。答辩人依据《商铺租赁合同》第15.1条内容约定，依约通过停电措施催缴租金、物业管理费、推广费符合双方合同约定，并未侵犯被答辩人合法权益。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有合同依据，缺乏事实依据，且不符合相关法律规定，依法应当予以驳回。 被告东方丽晶公司向本院提出如下反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的合同自2019年5月21日解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付欠付租金17600元，物业管理费2200元，推广费440元以及迟延支付租金、物业费、推广费的违约金11718.96元；3、依法判令被反诉人向反诉人支付赔偿金17600元，且被反诉人支付反诉人的租赁保证金不再返还；4、依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年5月23日签订《商铺租赁合同》一份，约定由被反诉人承租反诉人位于庆阳市西峰区岐黄大道十字西南角“东方丽晶贸”三层编号为Y-020商铺经营MeetTheBeauty品牌。面积44平方米。租赁期限24个月，自2018年9月1日至2020年8月31日止，交付日期如有变更，租赁期限起始日以甲方通知的实际交付日为准。月租金8800元，物业管理费每月每平米25元，推广费每月每平米5元，支付方式为按季度预付。逾期支付租金、物业管理费、推广费的违约金计算标准为欠费金额每日千分之三。迟延支付超过7日甲方可选择解除合同，要求乙方承担月租金2倍的赔偿金且不予以返还租赁保证金。《商铺租赁合同》生效后，反诉人依约向被反诉人交付了租赁商铺，但被反诉人装修开业后却不依约履行合同，以各种理由拒绝向反诉人支付第二季度租金，致使合同无法履行，合同目的不能实现。综上所述，反诉人认为其与被反诉人签订的合同属于双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行合同义务。被反诉人拒不支付租金以及物业费、推广费的行为已经严重违反合同约定，严重损害反诉人合法经济利益。鉴于此，反诉人特依据我国《合同法》《民事诉讼法》相关条文规定，依法诉至贵院，望人民法院在查清事实的基础上依法支持反诉人的全部反诉请求。 原告对被告的反诉答辩如下：2019年4月23日被告停止供电，故原告要求确认这一天合同解除；2、被告的第二、第三项诉讼请求的依据为合同法，但其依据不符合法律规定；3、被告始终未解决漏水问题，在单方违约的情况下，依据合同法被告应承担赔偿责任。 第三人述称，同意被告之意见。 经审理查明：2018年5月23日，东方丽景公司（甲方）与杨蓉蓉(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于庆阳市岐黄大道东方丽晶茂3层编号为Y-020号44平方米的商铺，用于零售经营，主要经营品牌为MeetTheBeauty，经营期限为24个月，自2018年9月1日起至2020年8月31日为止，每月租金8800元；乙方应于本合同签订当日向甲方首付3个月基本租金的100%（不得少于50%），剩余租金在进场装修之前缴清，商场开业后，乙方应当在付租期的末月20日之前安照商铺的基本租金标准向甲方预付下3个月基本租金；乙方应当自本合同约定的计租日起开始向甲方或指定管理公司缴纳物业管理费，标准为25元/月/平方米，首付3个月物业管理费；为提高项目整体知名度，乙方应当承担相应的推广费用，推广费标准为每月每平方米5元，首付3个月推广费；乙方使用甲方提供的POS收款机和收款系统，应当向甲方交纳POS收款机押金及使用费，缴纳时间为甲方POS机安装书面通知的时间；乙方应于合同签署当日向甲方支付租赁保证金，金额为30360元，如乙方违约或不遵守或不履行本合同时，则甲方有权扣减租赁保证金；本合同商铺约定交付日期为2018年7月1日，如有变更，以甲方书面通知为准；第14.2.4条约定：因乙方自身或第三方原因导致的任何物质或物料的溢漏、漫泄、滴漏，甲方无须承担违约责任；第十五条违约责任：如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方及时足额支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费等应付费用，经甲方催缴，未在指定的时间内足额交付的，甲方有权采取停止水、电等能源供应、阻止继续开业经营等措施，同时乙方还应向甲方支付相当于欠费金额日千分之三的迟延履行违约金，单次迟延超过7日或一年内各次迟延累计超过15日的，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方除须补交所欠费用外，还应当另按照本合同14.3条的约定向甲方支付违约金，同时甲方不予返还租赁保证金。双方还就其他具体问题进行了详细约定。上述合同签订后，原告于2018年5月23日按照合同约定一次性向被告缴纳三个租金26400元，物业费3300元、推广费660元，并缴纳租赁保证金30360元，2018年7月30日向被告缴纳装修押金5000元。2018年10月21日，被告将租赁商铺交付原告，原告经验收后在《房屋交接验收确认书》上签字确认，之后原告即装修进行店铺经营。2018年12月初，因四楼康娱纯咖KTV漏水致原告的经营店铺出现滴漏水情况，经被告协调并进行了及时维修处理。在原告经营期间，被告多次要求原告按照合同约定使用商场统一提供的信息管理系统或电脑联网收款系统，要求原告安装POS收款机并交纳收款机押金及使用费，原告均未履行。为此，被告于2019年2月20日向原告发送了《解除合同通知函》，要求原告尽快履行该义务，否则将承担相应的责任。原告将租金、物业管理费、推广费交至2019年3月23日，之后再未交纳上述费用，也未履行安装POS机义务。2019年4月22日，被告向原告送达《关于租金交费事宜通知书》，原告仍未履行上述义务，被告对原告进行停电处理。2019年5月21日，被告向原告发送《解除合同通知函》，该通知要求原告在3日之内支付该年度基本租金2倍金额的违约金，已支付的租赁保证金不再予以退还，并应承担2018年12月21日至2019年5月16日期间所欠的租金16464.51元、物业管理费2058.06元、推广费411.61元、电费2244元。要求原告在收到本通知书之后3日内恢复房屋原状，交还房屋，上述事项完成后，双方所签订的租赁合同归于解除，对双方不再有法律约束力。原告收到上述通知后，于2019年6月1日将该租赁房屋交还被告。 另查明，东方丽景公司与第三人汇天下公司为委托管理合同法律关系，东方丽景公司将其对外出租的商铺统一委托给第三人汇天下公司具体管理。 上述事实，有原、被告陈述，《商铺租赁合同》、录音、监控视频资料、微信聊天记录、加盟合同、装修合同、证人证言、收款收据、《吊顶漏水维修协议》、《工程验收单》、《POS收银系统租用及管理协议》、《解除租赁合同通知书》在卷证实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、《商铺租赁合同》的解除时间如何确定；2、当事人是否应承担违约责任，如何承担违约责任。关于合同解除时间的认定问题，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方成立租赁合同法律关系。该合同约定了承租方违约不支付租赁费超过一定时限时出租方有权解除合同，法律也规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。原告未按照约定向被告支付相关费用及使用POS机，经被告催告后仍未履行该义务，被告按照合同约定于2019年5月21日向原告发出解除通知并于当日送达原告，按照法律规定及合同约定，该通知到达被告时发生解除合同的法律效力，故双方签订的《商铺租赁合同》的解除时间应确定为通知书所称三日期满之日即2019年5月24日。关于当事人是否承担违约责任问题，被告作为租赁商铺的提供者，应当保证商铺适于原告租赁经营，其提供的商铺存在漏水现象，其应当对原告承担违约责任。其抗辩称该违约行为系因第三人原因造成，按照合同约定其不承担违约责任，经本院审查，该约定违反法律的强制性规定，应为无效条款。故其应依法对原告承担违约责任，其与第三人之间的纠纷应按照法律规定或者约定另行解决。关于被告的该违约责任如何承担问题，原告提交的证据不能证明其具体损失，亦不能证明该损失为被告违约所致，且合同中未约定被告违约时如何处理，原告要求被告承担损失的诉讼请求缺乏事实依据，其该项诉讼请求不成立，本院不予支持；被告在原告不履行交费义务时，依据合同约定停止给原告供电，系行使先履行抗辩权，并不构成违约。原告交纳的装修押金合同解除后被告占有无合法依据，应予以返还，故原告的该项诉讼请求成立，予以支持；原告未按照合同约定履行交付租金义务及签订POS机使用协议，属违约行为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故原告应承担继续履行的违约责任，被告要求原告支付欠付租金17600元、物业管理费2200元，推广费440元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告反诉要求原告承担违约金，经审查，《商铺租赁合同》关于出租方选择解除合同时承租方应承担违约责任的约定为：甲方选择解除合同的，乙方除须补交所欠费用外，还应当另按照本合同14.3条的约定向甲方支付违约金，而《商铺租赁合同》中并无14.3条，此约定视为违约金的约定不明，被告未提供证据证明原告违约给其造成的实际损失，故被告反诉要求原告支付其违约金11718.96元及赔偿金17600元的请求无事实依据，不能成立，本院不予支持。原告要求被告返还租赁押金30360元，按照合同约定，承租方违约不支付相关费用的，已支付的租赁保证金不再予以退还，由于原告存在上述违约行为，故其要求被告返还租赁保证金的诉讼请求不成立，本院不予支持。本案第三人系被告委托的管理公司，其在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告杨蓉蓉与被告庆阳东方丽晶商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月24日解除； 二、被告庆阳东方丽晶商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨蓉蓉装修押金5000元； 三、原告杨蓉蓉于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告庆阳东方丽晶商贸有限公司租金17600元、物业管理费2200元、推广费440元，合计20240元。 四、驳回原告杨蓉蓉的其他诉讼请求及被告庆阳东方丽晶商贸有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3720元，由原告杨蓉蓉负担3420元，被告庆阳东方丽晶商贸有限公司负担300元。反诉案件受理费520元，由原告杨蓉蓉负担174元，被告庆阳东方丽晶商贸有限公司负担346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 任舸人民陪审员辛佩华人民陪审员杨明芳 二〇二〇年三月三日 书记员 王         锦         辉 附本案引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。 解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。