文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初8011号原告：瞿瑞林，男，1985年5月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：肖静，女，1985年10月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。二原告的委托诉讼代理人：邓钧，重庆弘平律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：袁静，重庆弘平律师事务所律师。被告：李昌胜，男，1982年7月2日出生，汉族，住河南省原阳县。被告：邹胜先，女，1956年5月5日出生，汉族，住河南省原阳县。被告：李春霞，女，1979年2月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：廖万平，重庆市璧山区丁家法律服务所法律服务工作者。原告瞿瑞林、肖静与被告李昌胜、邹胜先、李春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿瑞林及原告瞿瑞林、肖静的委托诉讼代理人袁静、被告李春霞及其委托诉讼代理人廖万平到庭参加诉讼，被告李昌胜、邹胜先经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。瞿瑞林、肖静向本院提出诉讼请求：1.解除瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先之间的《重庆市房屋买卖合同》；2.李昌胜、邹胜先返还瞿瑞林、肖静已付房款31万元，并自2019年9月27日起至付清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用利息；3.李春霞承担连带清偿责任；4.诉讼费用由李昌胜、邹胜先、李春霞承担。事实与理由：2019年8月31日，瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先签订《重庆市房屋买卖合同》，约定李昌胜、邹胜先将二人与李德洲共有的房屋以62.5万元的价格出售给瞿瑞林、肖静。在支付31万元之后,瞿瑞林、肖静发现李昌胜、邹胜先隐瞒房屋上设立有两个抵押权的事实，且二人并无明确的解押计划和过户时间。2019年5月25日，瞿瑞林发现李昌胜与徐廷海签订以前述房屋为标的物的房屋买卖合同，并已收取定金，正办理过户事宜，瞿瑞林当即将李昌胜扭送至重庆市璧山区公安局青杠派出所，后经调解，李昌胜同意退还已付款，且李昌胜的姐姐李春霞与瞿瑞林签订《抵押协议》，以王玉旗名下奔驰汽车（以下简称奔驰牌轿车）为前述31万元房款提供抵押担保，并将该车交付给瞿瑞林，李春霞还承诺“该债务未清偿则自愿清偿其全部债务”。之后，李昌胜未退还房款，王玉旗以奔驰牌轿车被盗为由向公安机关报案，在公安机关的协助下，将该车取走。瞿瑞林、肖静认为：李昌胜、邹胜先隐瞒案涉房屋已抵押的事实属违反诚实信用原则，一房二卖的行为表明其不愿履行主要债务，故瞿瑞林、肖静有权解除《重庆市房屋买卖合同》并收回房款；李春霞以其无权处分的奔驰牌轿车为抵押物与瞿瑞林、肖静签订《抵押协议》，具有缔约过失，且李春霞在该协议中承诺承担连带清偿责任，故李春霞应对已付房款31万元的退还承担连带责任。诉讼中，瞿瑞林、肖静明确其基于《抵押协议》中连带责任约定提出针对其的诉请。李昌胜、邹胜先未答辩。李春霞辩称：瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先签订的房屋买卖合同与李春霞无关，用于抵押的车辆为李春霞的前夫王玉旗所有，抵押合同因李春霞无权处分抵押物而无效，故李春霞不应承担任何责任。瞿瑞林、肖静围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1.《重庆市房屋买卖合同》，证明瞿瑞林、肖静向李昌胜、邹胜先购买位于璧山区的房屋。2.《不动产信息查询》，证明案涉房屋登记于李昌胜、邹胜先、李德洲名下，设有两个抵押权，而李昌胜、邹胜先向瞿瑞林、肖静隐瞒了该房屋已抵押的事实。3.《收条》两张和《中国农业银行交易明细清单》，证明瞿瑞林、肖静已经支付购房款31万元。4.《房屋买卖合同》，证明李昌胜、邹胜先将案涉房屋出售给案外人徐廷海。5.《抵押协议》，证明李春霞对所付房款31万元提供连带责任保证担保、以奔驰牌轿车作抵押担保并将该车辆交付给瞿瑞林。6.《接出警经过》，证明王玉旗在公安机关的协助下将奔驰牌轿车开走。7.《（2019）渝0120财保321号民事裁定书》《（2019）渝0120执保782号执行裁定书》《诉前财产保全义务告知书》《保全费刷卡凭证》，证明瞿瑞林在本案起诉前申请了财产保全并支付保全费2120元。李春霞质证认为：《抵押协议》确由其签署，但因用于抵押的轿车非其所有，故抵押合同无效。对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据当事人的质证意见，本院认证如下：证据1系原件，且有署名为李昌胜、邹胜先的签名，其真实性、合法性可以确认，且该证据与待证事实具有关联性，本院予以采信。证据2系国家机关在其职权范围内出具的证明文件，其真实性、合法性可以确认，其内容能够证明在案涉房屋上设有两个抵押权，与待证事实具有关联性，本院予以采信，至于能否证明李昌胜、邹胜先存有欺骗行为，本院在后评述。证据3的两张《收条》系原件，且有署名为李昌胜、邹胜先的签名，《中国农业银行交易明细清单》加盖了中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的业务专用章，该组证据的真实性、合法性可以确认，且该组证据能够证明瞿瑞林支付了房款31万元，本院予以采信。证据4虽系复印件，但其与证据5、证据6印证，且瞿瑞林对其来源作了说明，即在发现李昌胜一房二卖之后将再卖的合同复印得来，该证据与待证事实具有关联性，本院予以采信。证据5，李春霞认可其真实性，但主张系被迫签订，经本院释明后李春霞未提起撤销之诉，本院对其合法性亦予以确认，该证据能够证明李春霞与瞿瑞林之间的关系，与待证事实具有关联性，本院予以采信。证据6系国家机关在其职权范围内出具的证明文件，其真实性、合法性可以确认，且与待证事实具有关联性，本院予以采信。证据7中的前三项系本院出具的文书，最后一项系缴费凭证，其真实性、合法性均可以确认，且能够证明瞿瑞林、肖静申请了诉前保全并支付保全费2120元，本院予以采信。李春霞围绕其抗辩意见，提交了以下证据：《离婚证复印件》《离婚协议书》《机动车销售统一发票》，证明李春霞与王玉旗已于2017年11月20日离婚，奔驰牌轿车为王玉旗离婚后独自购买，非李春霞所有。瞿瑞林、肖静质证认为：对李春霞所举证据的真实性均予以认可，但不认可其证明目的。根据瞿瑞林、肖静的质证意见，本院认证如下：因瞿瑞林、肖静在诉讼中明确其基于连带保证责任保证担保而追究李春霞的责任，而该组证据的证明目的为案涉车辆的产权，即该组证据与待证事实无关，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：2019年8月31日，瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先签订《重庆市房屋买卖合同》，约定李昌胜、邹胜先将其位于璧山区的房屋以62.5万元的价格出售给瞿瑞林、肖静，此款分三次付清，第一次付款4万元，付清余款后三天内交房。2019年8月31日，瞿瑞林、肖静向李昌胜支付4万元，同年9月2日，再次支付27万元。瞿瑞林在庭审中陈述，其支付31万元给李昌胜，系用于解除设定在案涉房屋上的抵押权。2019年9月25日，李昌胜、邹胜先与徐廷海签订《房屋买卖合同》，将出售给瞿瑞林、肖静的房屋以64万元的价格再次出售给徐廷海。2019年9月26日，瞿瑞林（乙方）与李春霞（甲方）签订《抵押协议》，约定：“兹因李昌胜、邹胜先和李德洲产权位于璧山区住房一套，因卖房与乙方产生经济纠纷，现李昌胜的姐姐李春霞、姐哥王玉旗自愿提供抵押物，为乙方设定抵押权，并约定条款如下：一、所担保的债权：包括人民币310000元（叁拾壹万元）；二、抵押物：梅赛德斯—奔驰牌汽车一辆，上述用于抵押的车辆为乙方所有，直至经济纠纷解除为止；三、本合同所担保的债务纵未清偿期，乙方亦可以通知甲方清偿其全部，甲方愿即照办，绝无异议；四、甲方及抵押物提供人切实声明：上述抵押物完全为甲方或抵押物提供人合法所有，并与任何第三人的权利无关；五、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，效力相同。”对于该合同的签订背景，瞿瑞林和李春霞的陈述一致，即在瞿瑞林与李昌胜发生纠纷之后，李春霞为解决纠纷，在李春霞的姨爹张志远、李家富的见证下与瞿瑞林签订，同时，双方在合同签订之时还约定王玉旗第二天再在该合同上签字。合同签订后，瞿瑞林即将轿车开走。翌日，王玉旗未在该合同上签字。2019年10月29日，王玉旗找到轿车并以车辆被盗为由报警，民警将车开到重庆市璧山区来凤派出所并核实无盗抢嫌疑后，让王玉旗把车开走。2019年12月26日，重庆市璧山区规划和自然资源局出具案涉房屋的登记信息，显示该房屋分别抵押给了中国工商银行股份有限公司璧山支行和周小强。瞿瑞林、肖静在起诉前，申请了诉前保全并支付保全费2120元。本院认为，本案的争议焦点是：一、是否应当解除瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先之间的买卖合同；二、如果解除买卖合同，李昌胜、邹胜先应否退还房款并承担赔偿责任；三、李春霞是应否承担返还房款并赔偿损失的连带责任。关于是否应当解除瞿瑞林、肖静与李昌胜、邹胜先之间的房屋买卖合同的问题。瞿瑞林、肖静诉请解除合同的理由主要有两个，一是李昌胜、邹胜先隐瞒了案涉房屋上设定有两个抵押权的事实，二是李昌胜、邹胜先将案涉房屋再次出卖给徐廷海。隐瞒案涉房屋上设定有抵押权属缔约阶段的不诚信行为，其导致的法律后果是合同不生效时，过错方承担缔约过失责任和合同生效后，权利人可申请撤销合同等，不会导致合同的解除，故该项理由不成立。李昌胜、邹胜先收取瞿瑞林、肖静的房款后非但未及时解除案涉房屋上的抵押权，反而再次出售给徐廷海，其行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项所规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，根据该条的规定，瞿瑞林、肖静可以解除合同。关于李昌胜、邹胜先应否退还房款并承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。”案涉合同属学理上的一时的合同，宜恢复原状，即李昌胜、邹胜先应返还已收取的房款31万元。该合同的解除系李昌胜、邹胜先的违约行为所致，且在客观上造成了瞿瑞林、肖静所付房款的利息损失，李昌胜、邹胜先应当赔偿。因中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率已于2019年8月20日取消，利息损失的计算标准可参照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率。瞿瑞林、肖静于2019年8月31日、2019年9月2日支付购房款共31万元，现二人主张从2019年9月27日起算至付清之日止，应当予以支持。关于李春霞应否承担连带责任的问题。瞿瑞林与李春霞签订《抵押协议》，约定李春霞、王玉旗以奔驰牌轿车为瞿瑞林的已付房款31万元设定抵押权，且该车辆为瞿瑞林所有，直至瞿瑞林与李昌胜、邹胜先之间的纠纷解决为止，同时还约定瞿瑞林可通知李春霞清偿债务。分析该约定的内容，其为李春霞创设了两项合同义务，一是以奔驰牌轿车为31万元已付房款的返还设定抵押权，二是李春霞为31万元的已付房款的返还提供保证担保。在《抵押协议》中所约定的被担保的债权为31万元，并未及于利息损失，故担保的范围不包括利息损失，虽未明确保证的方式，但从“本合同所担保的债务纵未清偿期，乙方亦可以通知甲方清偿其全部”的约定来看，其保证方式为连带责任保证。双方未约定保证期间，但从签订保证合同之日起至瞿瑞林起诉之日止，未超过六个月，无论如何计算，均在保证期间内。瞿瑞林、肖静现依据《抵押协议》的约定，请求李春霞承担连带保证责任，符合双方的约定和法律的规定，应予支持，但李春霞所应承担连带责任的部分只为已付房款31万元部分，而不包括利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告瞿瑞林、肖静与被告李昌胜、邹胜先之间的《重庆市房屋买卖合同》；二、被告李昌胜、邹胜先于本判决生效后十日内返还瞿瑞林、肖静已付房款31万元，并自2019年9月27日起至付清之日止按，以应返还的房款为基数按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿资金占用利息；三、被告李春霞对应返还的房款31万元承担连带清偿责任；四、驳回原告瞿瑞林、肖静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5025元（已减半收取），由被告李昌胜、邹胜先、李春霞负担，原告瞿瑞林、肖静预交的案件受理费5025元，本院于判决生效后退还。保全申请费2120元，已由原告瞿瑞林、肖静垫付，被告李昌胜、邹胜先、李春霞随案款一并支付给瞿瑞林、肖静。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何国华二〇二〇年三月三日书记员  何宗媛