广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终49号上诉人（原审原告）：黄良烨，曾用名黄良雪，男，1964年11月18日出生，汉族，住广东省汕尾市城区********东******。委托诉讼代理人：郭玉贤，广东善言律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪萍，广东善言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕尾市城区******民委员会。住所地：广东省汕尾市城区*******童之梦幼儿园西200米。法定代表人：蔡招义，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：邱忠田，广东商盾（深圳）律师事务所律师。上诉人黄良烨因与被上诉人汕尾市城区******民委员会（以下简称东涌村委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院（2018）粤1502民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄良烨上诉请求：1.撤销广东省汕尾市城区人民法院(2018)粤1502民初911号民事判决，依法改判，支持上诉人一审全部诉求；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有查明被上诉人是否配备东涌市场二楼消防设施等重要事实，导致作出错误判决。一审法院在审理时查明，被上诉人应负责通电、通水、配备消防设施和市场的一切经营设施，但没有就被上诉人是否配备东涌市场二楼消防设施等重要事实进行查明。实际上，被上诉人没有配备消防设施，上诉人多次要求被上诉人配备消防设施，被上诉人村委干部对此进行了商量但最后因被上诉人没有资金等原因而无法配备消防设施。这直接导致该市场二楼档口铺面无法出租，被上诉人明显存在重大违约的情形并造成了上诉人的极大经济损失。二、一审法院在最后认定时认为上诉人没有就二楼消防没有通过验收、无法出租等情形向被上诉人提出异议，而在事实查明时却没有对该事实进行查明，导致该认定错误倒置。实际上，上诉人就东涌市场二楼没有进行消防验收，没有配备消防设施及因此无法出租的情况已多次向被上诉人提出异议，并要求被上诉人解决。被上诉人村干部对此事均知情，并为此进行了商量讨论，但最终基于被上诉人缺乏资金等原因而无法配备该东涌市场二楼的消防设施，这属于被上诉人的过错。此外，一审法院以上诉人三年来正常按约缴纳租金而推断上诉人没有对消防问题提出异议的说法不成立，两者没有直接的因果关系，不能以此作为推断的依据。三、一审法院认定上诉人要求在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权的请求理由及依据不足存在错误。一审法院认定上诉人不符合优先承包经营权的“多数商户及村民认为上诉人管理良好及在同等条件下”先决条件存在错误。上诉人在庭审时已经明确说明，上诉人自经营以来历经三年，并没有收到任何商户或者村民的投诉，商户及村民对上诉人的管理没有任何不满的情绪或者异议，对上诉人的经营是认可的，并表示愿意继续承租。这明显符合“多数商户及村民认为上诉人管理良好”的先决条件。此外，一审法院认为黄良烨参与了2016年12月30日由汕尾市城区*****集体资金资产资源管理服务中心组织的竞投标，则表明黄良烨放弃了优先承包经营权的说法存在错误。首先，合同到期以后，上诉人已经向被上诉人要求继续对该市场承包，并向被上诉人提出其享有优先承包经营权，并表现愿意在与他人同等条件下继续承包该东涌市场。而被上诉人忽视上诉人的请求，违背合同的约定，上诉人不得已再次参加竞投标。其次，对于同等条件下的优先承包权是基于同等条件下的优先，被上诉人可以公开进行招投标，但是应将最后投标中者的同等条件下，征询上诉人的意愿，若然上诉人也同意该同等条件下继续承包经营东涌市场的，应优先考虑上诉人的意愿。但显然，被上诉人完全没有进行该程序，而直接违背合同约定剥夺上诉人的合法优先承包经营权。故一审法院对此认定存在错误，存在偏袒被上诉人的情况，恳请二审法院予以纠正。综上，一审法院存在事实查明不清，认定错误，严重侵害上诉人的合法权益，恳请二审法院在查明本案事实的基础上予以改判，支持上诉人的全部请求。被上诉人东涌村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。黄良烨向一审法院起诉请求：1.判令东涌村委会赔偿黄良烨租金损失388800元；2.判令黄良烨在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权；3.判令东涌村委会支付黄良烨违约金100000元；4.本案诉讼费用由东涌村委会承担。一审法院认定事实：2013年10月26日，黄良烨（作为合同乙方）经招投标中标，与东涌村委会（作为合同甲方）签订《承包东涌市场协议书》，双方约定由黄良烨承包东涌市场的收费及管理工作，承包期限：自2013年11月15日起至2016年11月14日止，共三年。东涌村委会应负责通电、通水、配备消防设施和市场的一切经营设施。承包范围:东涌市场占地面积约1000平方米，一栋二层，市场一楼内设固定鱼菜肉档位135个（含市场四角的8个空档位），一楼雨棚下两边设移动档位约70个，二楼设独立铺面36间。承包金额：经招投标以中标价1020000元，一次性付清。档位及铺面的收费标准：黄良烨将档位及铺面发租给商户时，应对现在从事市场（属东涌村籍）的商户优先，发租的收费标准：市场一楼的鱼菜肉档位收费标准，每个档位每月不超于300元；市场一楼雨棚下两边的移动档位收费标准每个档位每月不超于150元；市场二楼的独立铺面收费标准，每间每月不超于300元。对商户收取的租金一次性一般不超于一年。市场管理保证金：黄良烨须交东涌村委会市场管理保证金100000元。第七条还约定承包期满，多数商户及村民认为黄良烨管理良好，在同等条件下，由黄良烨优先承包等。合同签订后，双方按合同的约定履行，东涌村委会将合同约定的承包范围交付黄良烨经营、管理，黄良烨一次性付清承包金额1020000元，并自2013年11月15日起经营管理市场至2016年11月14日承包期限届满止。在双方签订的《承包东涌市场协议书》的承包期限届满后，东涌村委会召开村委会议讨论研究，决定在东涌镇农村集体资金资产资源管理服务中心采取公开招标、投标的方式确定东涌市场的承包人。黄良烨报名参加了2016年12月30日由汕尾市城区*****集体资金资产资源管理服务中心组织的竞投标，由于黄良烨的招投标条件达不到竞投要求，东涌市场的承包经营权由黄春良中标。此后，黄良烨以东涌村委会将东涌市场发包给黄良烨后，未将约定的铺面交付给黄良烨经营，且在合同到期后，没有让黄良烨行使优先权，严重违反了合同法的规定及双方的约定，东涌村委会存在重大违约为由起诉，提出如上诉求。庭审时黄良烨提出市场二楼的消防没有通过验收，没有电，二楼完全是荒废的，黄良烨有跟东涌村委会要求，东涌村委会表示消防和电要处理好，但合同期满后都没有处理到位。东涌村委会否认，认为不存在这个事实，因为黄良烨经营不善，没有人愿意租赁黄良烨的商铺，恰好证明东涌村委会将商铺全部交付给黄良烨。案经一审法院调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中双方于2013年10月26日签订的《承包东涌市场协议书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定享有权利和履行义务。东涌村委会已按照合同的约定将市场承包范围交付黄良烨经营、管理，黄良烨也一次性付清承包金额1020000元，并按约正常开展经营、管理活动。现合同约定的承包期限已于2016年11月14日届满,合同已终止。黄良烨主张东涌村委会只交付市场的一楼档位，二楼独立铺面36间至合同结束仍没有交付给其使用，二楼的消防没有通过验收，没有电，二楼完全是荒废的，导致其损失此独立铺面的租金388800元，但黄良烨在三年的经营期限内正常经营管理和按约缴纳租金，且黄良烨没有提供证据证明村委会交付的承包范围存在上述情形及黄良烨就上述情形有向村委会提出异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对黄良烨要求东涌村委会赔偿其租金损失388800元的请求依法不予支持。对于黄良烨主张在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权的问题，《承包东涌市场协议书》第七条约定“承包期满，多数商户及村民认为黄良烨管理良好，在同等条件下，由黄良烨优先承包”。据此，黄良烨取得优先承包权须同时满足“多数商户及村民认为黄良烨管理良好及在同等条件下”的先决条件，但黄良烨没有提供相关证据证明其具备符合优先承包权的先决条件，同时黄良烨参加了2016年12月30日由汕尾市城区*****集体资金资产资源管理服务中心组织的竞投标，表明黄良烨放弃了优先承包权，同意遵从竞投标的规则参与竞标，因黄良烨的招投标条件达不到招标要求的条件才由他人中标，因此黄良烨要求在同等条件下具有东涌市场的优先承包经营权的请求理由、依据不充分，依法亦不予支持。由于东涌村委会、黄良烨在《承包东涌市场协议书》中未有约定相关违约责任条款，且黄良烨未能提供东涌村委会存在违约情形的相关证据，故黄良烨请求东涌村委会支付其违约金100000元缺乏事实和法律依据，依法不予采信。综上，为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回黄良烨的诉讼请求。一审案件受理费8632元，由黄良烨负担。二审中，黄良烨提交了如下证据：1.黄贤极(原东涌村委会主任)录音；2.蔡应尔(原东涌村委会副主任)询问笔录、身份证复印件。拟证明东涌村委会没有配备东涌市场二楼消防设施及黄良烨在承包期内就东涌村委会没有配备消防设施多次提出异议而东涌村委会因自身资金短缺导致无法解决消防设施问题的事实。东涌村委会质证认为，一、上述证人证言不属于法律规定的新证据，不应作为本案的证据使用。二、查阅东涌村委会的所有档案，没有任何有关黄良烨向东涌村委会提出市场消防异议的记录，两份证人证言没有任何证据相互印证。三、东涌村委会所有的东涌市场是日常生活鱼菜市场，现仍在经营中，不存在因消防问题被处理的事情。东涌村委会对东涌市场的发包一直是以现状发包。从黄良烨在合同期限内一直按合同约定履行交纳租金的情况看，也可以看出东涌村委会交付使用的东涌市场符合合同要求。四、黄良烨于2013年10月26日取得东涌市场租赁经营权，如当时发现二楼的消防没有通过验收，应在诉讼时效内起诉。本院认为，黄良烨除提供黄贤极录音及蔡应尔询问笔录外，未能提供其他相关证据对证言内容进行佐证，故录音及询问笔录不能单独作为认定案件事实的依据，本院对黄良烨的证明目的不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，被上诉人名称为：“汕尾市城区******民委员会”。一审判决将其名称列为：“广东省汕尾市城区******民委员会”，本院予以纠正。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审的争议焦点是：东涌村委会是否存在违约行为、赔偿责任及损害黄良烨优先承包权利的认定问题。本案中，2013年10月26日，黄良烨经招投标中标，与东涌村委会签订《承包东涌市场协议书》，该协议约定的承包期至2016年11月14日届满，黄良烨也按合同约定履行完毕。在合同履行期间，即使东涌市场二楼消防设施等存在问题，或合同存在显失公平、重大误解等情形，黄良烨也应在合同履行过程中及时向东涌村委会提出异议主张权利，或者根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，在期限内行使撤销权，但现有证据并未显示黄良烨在此期间有主张东涌村委会违约，黄良烨亦未依法行使合同撤销权。相反，承包期限届满后，黄良烨却再次参与东涌市场竞投标，表明其对东涌市场竞投标规则、流程及东涌市场现状应有一定的了解，且此前三年时间的经营管理活动基本达到黄良烨签订合同时的预期效益。在合同已实际履行完毕且在合同履行期间未发生争议的情形下，现黄良烨在其再次投标未中标后主张东涌村委会构成重大违约，但未能提供充分证据证明2013年东涌村委会未按约定交付东涌市场二楼，亦未能提供证据证明黄良烨在再次竞投标期间主张优先权，并具备双方协议约定的享有优先承包权的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，黄良烨应承担举证不利后果，对其认为东涌村委会违约并要求赔偿以及其享有优先承包权的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人黄良烨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8632元，由上诉人黄良烨负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年三月三十一日法官助理 方宣雅书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。