贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0624民初3180号 原告：樊开明，男，1980年6月5日出生，汉族，贵州思南人，户籍地贵州省思南县。 委托诉讼代理人：姜平，男，1976年8月30日出生，汉族，居民，户籍地湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：莫保全，男，1972年10月14日出生，壮族，居民，户籍地贵州省。 被告：湖南永兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省邵阳县塘渡口镇宝峰街2号。 法定代表人：赵品大，公司负责人。 被告：湖南永兴房地产开发有限公司贵州思南分公司，住所地：贵州省铜仁市思南县思唐街道办事处（原思唐镇）粮贸大楼。 法定代表人：赵品大，公司负责人。 被告：贵州思南县泓宇置业有限公司,住所地：贵州省铜仁市思南县孙家坝镇牌坊村。 法定代表人：赵品大，公司负责人。 被告：贵州省思南县鸿岭置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市思南县孙家坝镇牌坊村。 法定代表人：唐喜求，公司负责人。 原告樊开明与被告湖南永兴房地产开发有限公司（以下简称“永兴公司”）、湖南永兴房地产开发有限公司贵州思南分公司（以下简称“永兴公司思南分公司”）、贵州思南县泓宇置业有限公司（以下简称“泓宇公司”）、贵州省思南县鸿岭置业有限公司（以下简称“鸿岭公司”）合同纠纷一案，本院于2019年11月5日以商品房销售合同纠纷立案受理后，被告鸿岭公司在答辩期向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回被告鸿岭公司对本案管辖权提出的异议。被告鸿岭公司不服本裁定，向贵州省铜仁市中级人民法院提起上诉，贵州省铜仁市中级人民法院于2020年2月20日作出（2020）黔06民辖终13号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊开明及其特别授权诉讼代理人姜平、莫保全到庭参加诉讼，被告永兴公司、永兴公司思南分公司、鸿岭公司、泓宇公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告樊开明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告永兴公司签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告的房屋认购款10万元，投资回报6万元，利息从2014年5月1日至2019年10月1日止按照月利息千分之五计息为52000元，共计212000元。并判令被告承担欠款本金利息直至被告还完所有欠款时止。2、判令被告永兴公司、泓宇公司、鸿岭公司对原告的购房款偿还承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告樊开明系思南县湖南商会会员。2010年，被告永兴公司在思南县成立分公司，开发思南县城北工业品批发市场项目。被告永兴公司是经思南县湖南商会的帮助才顺利取得该项目的开发权，该项目于2012年4月开工。2012年5月22日，被告永兴公司为感谢思南县湖南商会的帮助，与原告樊开明以及思南县湖南商会的正副会长等10人签订购房优惠承诺。原告樊开明于2013年4月14日向被告永兴公司支付了10万元购房款。2014年5月1日，被告永兴公司与原告樊开明进行结算，投资回报款为6万元。被告永兴公司向原告樊开明出具了收款收据。被告永兴公司骗取原告樊开明的钱财后，不是用于项目建设，而是用于高消费。被告永兴公司在其开发思南县城北工业品批发市场项目的过程中将该项目的开发权和资产转移到了被告泓宇公司、鸿岭公司名下，造成法人人格混同，此事实已在贵州省铜仁市中级人民法院（2019）黔06民终964号民事判决书中所认定的案件事实中予以载明。原告樊开明与被告永兴公司签订合同后，便向被告永兴公司汇入购房资金购买门面，而被告永兴公司将项目转移到被告鸿岭公司后，被告鸿岭公司既没有向被告永兴公司支付转让款，也没有对项目投入资金进行开发，导致项目停工，未再进行开发，案涉项目也未取得商品房预售许可证。被告方的上述行为，导致原告樊开明所购买的房屋至今未予交付。 被告鸿岭公司书面辩称，1、被告鸿岭公司与原告樊开明之间不存在销售合同关系，其既不是原告所提21.2万元销售合同的签订人，也不是该笔借款的保证人，其没有向原告还款的义务。所以，鸿岭公司不是本案的适格被告。2、STL-8号地块土地使用权从未处于永兴公司思南分公司名下，鸿岭公司合法、合理地取得了STL-8号地块土地使用权，并进行了不动产登记，与本案债权没有任何法律上的关系。3、永兴公司、永兴公司思南分公司与鸿岭公司之间是否有转让土地的行为，如果有，其转让行为如何定性，均与本案商品房销售合同纠纷没有任何关系，不属于商品房销售合同纠纷审理的范围。 被告永兴公司、永兴公司思南分公司、泓宇公司未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理本院认定案件事实如下：原告樊开明系思南县工商联（总商会）湖南商会（以下简称“思南县湖南商会”）会员。被告永兴公司思南分公司于2012年10月30日与思南县湖南商会副会长姜平签订《入股协议书》，双方就被告永兴公司思南分公司开发建设的思南县工业品批发市场内的100间商用门面由姜平组织按每间投入20万元资金共同建设的相关事项进行了具体约定。 原告樊开明按照《入股协议书》的约定，于2013年4月14日向被告永兴公司、永兴公司思南分公司交纳了思南工业品批发市场入股款10万元，收据上载明系被告永兴公司的专用收款收据，并加盖了被告永兴公司思南分公司的印章。后经原告樊开明与被告永兴公司、永兴公司思南分公司进行结算，被告永兴公司、永兴公司思南分公司于2014年5月1日向原告出具收款收据，收到原告樊开明交来思南工业品市场入股购房款6万元，并注明此款系10万元购房款回报，收据上载明系被告永兴公司的专用收款收据，并加盖了被告永兴公司思南分公司的印章，被告永兴公司、永兴公司思南分公司实际上未向原告樊开明支付回报款6万元。被告永兴公司思南分公司因思南县工业品批发市场工程无法顺利进行，不能如期完成和如期交房，便于2014年6月19日向原告樊开明发出《关于确定预付款客户购房回报的通知》，承诺：原告樊开明2013年9月30日预交款10万元和按合同约定至2014年4月30日止应有固定回报款6万元，共计16万元，自2014年5月1日起将按照月息3分计算利息至市场开盘并与原告樊开明签订购房协议时止，将款直接计入购房成本。如在农历2015年4月30日前未与原告樊开明签订正式的购房协议，被告永兴公司思南分公司将在农历2015年5月30日前退还全部本息。 因被告永兴公司缺乏资金开发建设思南县工业品批发市场工程，需引进投资商成立新公司进行开发建设，被告永兴公司于2016年1月1日对在开发建设思南县工业品批发市场工程中与该公司合作的单位及个人作出承诺：被告永兴公司与思南县湖南商会委派的姜平签订的营销合作协议继续生效，新公司成立后再与姜平重新签订营销合作协议；被告永兴公司和思南湖南商会各位正副会长及引进客户交付认购的门面与住房协议继续履约，并按协议中约定的利息进行结算，待新公司成立后的1个月内与认购客户重新签订认购协议。 另查明：被告永兴公司思南分公司以挂牌出让方式，在思南县国土资源局公开竞得位于思南县城北新区桥西面孔家土总面积为33333.40平方米的ＳＴＬ-8号宗地的国有土地使用权。被告永兴公司思南分公司于2012年2月8日与思南县国土资源局签订了合同编号为522225-（2012）-ＣＲ-005的《国有建设用地使用权出让合同》（思南县城北新区工业品批发市ＳＴＬ-8号地块），约定:思南县国土资源局以7500万元将思南县城北新区桥西面孔家土总面积为33333.40平方米的ＳＴＬ-8号宗地的国有土地使用权出让给被告永兴公司思南分公司，用于商服、住宅开发建设，合同中对相关事项进行了具体约定。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，被告永兴公司思南分公司将ＳＴＬ-8号地块规划成思南县城北工业品批发市场项目建设。2014年8月13日，被告永兴公司与思南县国土资源局根据思南县人民政府思府函［2014］210号关于城北工业品批发市场项目（ＳＴＬ-8号地块）位置调整及出让价款有关问题的批复文件，签订《国有土地使用权出让合同变更合同》，将ＳＴＬ-8号地块的原《国有土地使用权出让合同》的宗地面积33333.40平方米（合50.00亩）调整为33338.61平方米（合50.01亩），将所涉项目位置规划微调。 2016年3月22日，被告永兴公司以被告永兴公司思南分公司的名义与思南县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》(合同编号522225-（2012）-CR-005)，约定:将原签订的《国有土地使用权出让合同》(合同编号522225-（2012）-CR-005)中，被告永兴公司思南分公司以挂牌出让方式取得的STL-8号地块的国有土地使用权的宗地面积33333.40平方米（合50亩），调整为33338.61平方米（合50.01亩），出让价款调整为7501.1723万元；双方根据2016年3月1日思南县人民政府第十六届65次常委会议（思府常议[2016]2号）研究决定：“同意由受让人重新在思南成立一家新公司，公司法人不变，按照宗地供地方案进行变更”；将STL-8号地块的土地使用权的受让人被告永兴公司思南分公司变更为被告鸿岭公司，由被告鸿岭公司负责开发建设STL-8号地块，地块的出让年限和其他事项仍按原签订的《国有土地使用权出让合同》约定执行，由被告鸿岭公司继续履行等。 2016年3月24日，被告鸿岭公司与思南县国土资源局办理了编号为201601号国有建设用地交地确认书，思南县国土资源局已于2016年3月23日将被告鸿岭公司取得的国有土地使用权的ＳＴＬ-8号地块交付给被告鸿岭公司，被告鸿岭公司同意接受，被告鸿岭公司签收国有建设用地交地确认书的签收人系赵品大。2017年1月，被告鸿岭公司以其名义作为国有土地使用权人办理了ＳＴＬ-8号地块不动产登记［不动产权证号：黔（2017）思南县不动产权第××号］，使用期限为2016年3月24日至2056年3月23日，被告鸿岭公司支付国有土地使用权出让契税及其他印花税共计233757.55元。2016年5月，被告鸿岭公司将该地块上的建设工程对外发包给贵州黔冠建设工程有限公司承建，思南县工业品批发市场工程在施工过程中，因多方面原因，无法正常进行施工建设，工程现已停工。 被告永兴公司于2006年6月2日登记成立，由赵品大出资1000万元，实缴出资方式为货币，出资比例为100%。被告永兴公司思南分公司系被告永兴公司于2010年6月18日登记成立的分公司，其负责人系赵品大。2015年12月30日，被告永兴公司以认缴出资额1000万元，出资比例100%，设立被告泓宇公司，公司注册资本为1000万元，实缴出资方式为货币；被告泓宇公司成立时的法定代表人为唐喜求，其法定代表人于2016年4月19日变更为赵品大。2016年1月20日，被告泓宇公司与其法定代表人唐喜求共同出资成立被告鸿岭公司，被告鸿岭公司设立时的法定代表人为唐喜求，其法定代表人于2016年2月19日变更为赵品大,后又于2016年4月19日变更为唐喜求。同时，被告鸿岭公司的企业信用信息公示报告载明：被告泓宇公司认缴出资数额为330万元，出资比例为33%，实缴出资方式为土地使用权；唐喜求认缴出资数额为670万元，出资比例为67%，实缴出资方式为货币。 发生法律效力的贵州省铜仁市中级人民法院（2019）黔06民终964号、965号民事判决书认定：被告永兴公司系被告泓宇公司的唯一股东，享有被告泓宇公司100%的股权。被告泓宇公司与唐喜求共同出资设立被告鸿岭公司，分别占有被告鸿岭公司33%和67%的股权。被告泓宇公司原法定代表人系唐喜求，被告鸿岭公司原法定代表人为赵品大，被告泓宇公司、鸿岭公司于2016年4月19日互换了法定代表人。虽然被告永兴公司、泓宇公司、鸿岭公司的股东不同，但是从被告永兴公司全资设立被告泓宇公司，由被告泓宇公司与唐喜求共同出资设立被告鸿岭公司的情况以及前述互换法定代表人的情况来看，被告永兴公司、鸿岭公司、泓宇公司属于事实上存在法人人格混同的情形。涉案工程的实际投资人赵品大为了项目的开发建设成立被告鸿岭公司，后将涉案工程的土地使用权从被告永兴公司思南分公司转移到被告鸿岭公司名下，涉案工程的土地使用权在两公司之间转移存在被共同控制的关系，导致被告永兴公司思南分公司的利益转移，被告永兴公司思南分公司与被告鸿岭公司之间存在关联交易。被告鸿岭公司没有证据证明其取得涉案工程的土地使用权向被告永兴公司思南分公司支付了相应对价，在被告永兴公司思南分公司不能履行债务时，损害了被告永兴公司思南分公司的债权人和公司的合法权益。 上述案件事实，有原告樊开明提交的身份证、存款回单、专用收款收据、证明、承诺书、入股协议书、关于确定预付款客户购房回报的通知；本院调取的被告永兴公司、永兴公司思南分公司、泓宇公司、鸿岭公司的企业信用信息公示报告及思南县国土资源局和永兴公司思南分公司签订的合同编号为522225-（2012）-CR-05国有建设用地使用权出让合同、思南县人民政府思府函（2016）40号县人民政府关于城北工业品批发市场项目STL-8号地块受让人变更的批复、思南县国土资源局和贵州省思南县鸿岭置业有限公司签订的合同编号为522225-（2012）-CR-05国有建设用地使用权出让合同补充条款和贵州省铜仁市中级人民法院（2019）黔06民终964号、965号民事判决书等证据以及本案庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，从原告樊开明提供的证据来综合分析，原告樊开明所交纳的10万元应该系购房预付款。涉案工程系由被告永兴公司成立的被告永兴公司思南分公司进行开发建设，被告永兴公司、永兴公司思南分公司因涉案工程不能正常开发、处于停工状态等多方面原因，导致无法履行与原告樊开明签订购房协议和交付房屋，被告永兴公司、永兴公司思南分公司应当退还原告樊开明所交纳的10万元，故对原告樊开明要求退还房屋认购款10万元的诉求，予以支持。被告永兴公司思南分公司向原告樊开明出具给付原告樊开明回报款6万元的收据，因该回报款未实际给付，故对原告樊开明要求退还投资回报款6万元及其利息的诉求，不予支持。原告樊开明与被告永兴公司、永兴公司思南分公司未签订购房合同、购房协议，原告樊开明与被告永兴公司、永兴公司思南分公司之间不构成房屋买卖合同关系，故对原告樊开明诉求与被告永兴公司签订的房屋买卖合同无效的诉求，不予支持。原告樊开明要求按照月利率千分之五支付利息的诉求，因原告樊开明实际给付被告永兴公司思南分公司本金10万元，故本院支持以10万元为基数，按照年利率6%计算从原告给付本金之次日起至履行完毕之日止的利息。因被告永兴公司、鸿岭公司、泓宇公司属于事实上存在法人人格混同的情形，涉案工程的实际投资人赵品大为了项目的开发建设成立被告泓宇公司、鸿岭公司，后将涉案工程的土地使用权从被告永兴公司思南分公司转移到被告鸿岭公司名下，涉案工程的土地使用权在两公司之间转移存在被共同控制的关系，导致被告永兴公司思南分公司的利益转移，被告永兴公司思南分公司与被告鸿岭公司之间存在关联交易。被告鸿岭公司没有证据证明其取得涉案工程的土地使用权向被告永兴公司思南分公司支付了相应对价，在被告永兴公司思南分公司不能履行债务时，损害了被告永兴公司思南分公司的债权人和公司的合法权益，且被告永兴公司系被告泓宇公司的唯一股东，享有被告泓宇公司100%的股权，被告泓宇公司与唐喜求共同出资设立被告鸿岭公司。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”和第十三条“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”的规定，被告泓宇公司、鸿岭公司应当对被告永兴公司、永兴公司思南分公司在本案中承担的民事责任承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国公司法》第十四条、第二十一条、第二百一十六条第三项以及《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告湖南永兴房地产开发有限公司、湖南永兴房地产开发有限公司贵州思南分公司退还原告樊开明房屋认购款10万元，并以10万元为基数，按照年利率6%的标准向原告樊开明支付该款从2013年4月15日起至款项履行完毕之日止的利息； 二、被告贵州思南县泓宇置业有限公司、贵州省思南县鸿岭置业有限公司对判决主文第一项承担连带责任； 三、驳回原告樊开明的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取2240元，由被告湖南永兴房地产开发有限公司、湖南永兴房地产开发有限公司贵州思南分公司负担。 上列执行事项，限判决书生效之日起10日内履行。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员 杨 娟 二〇二〇年三月三十日 书记员 杨慧君