河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初4189号原告：许国星，男，1988年12月9日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所执业律师。被告：河南兴昌置业有限公司，住所地洛阳市西工区御博路32号511房间。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭伟涛，该公司员工。委托诉讼代理人：袁利峰，河南惠人律师事务所执业律师。原告许国星与被告河南兴昌置业有限公司(以下简称兴昌公司）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。许国星的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，兴昌公司的委托诉讼代理人郭伟涛、袁利峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许国星向本院提出诉讼请求：1.判令兴昌公司以总房价款2194812元为基数，按日万分之一的标准向许国星支付逾期交房违约金（自2018年5月1日起，至房屋符合约定交房条件止，暂计算至2018年8月6日为21289元）；2.判令兴昌公司向许国星赔偿损失428859.30元；3.判令兴昌公司向许国星支付逾期办证违约金32922.18元（暂计算至2018年10月31日，之后以总房款2194812元为基数，按年息6%的标准计算至许国星取得涉案房屋不动产权证之日止）；4.本案诉讼费用由兴昌公司承担。事实和理由：2017年4月24日，许国星与兴昌公司签订商品房买卖合同（预售），约定许国星购买兴昌公司开发的“和昌城”21幢1-3层102号房屋，总房价款2194812元。合同签订前，许国星支付首付款444812元，剩余款项175万元通过按揭贷款方式支付。2018年4月20日，兴昌公司向许国星发出《交付通知书》，许国星按照通知要求时间前往现场，但因兴昌公司不能提供建设工程竣工验收备案证明文件，且未取得房屋测绘报告，许国星拒绝接收房屋，并以微信和书面方式向兴昌公司发出拒绝收房通知书。另合同约定房屋层高为4.2米，而查验房屋时发现交付的房屋一、二、三层层高分别为3.733米、2.96米、2.995米，不符合约定，属于违约行为，影响许国星房屋的使用功能。合同约定买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，出卖人应承担违约责任，但对出卖人承担违约责任没有约定，依据最高院八民会纪要规定，可参照民间借贷案件司法解释的规定处理。兴昌公司辩称，1.兴昌公司按照合同约定进行了交房，并且在洛阳晚报刊登交房公告以及以邮政快递方式通知许国星，2018年4月30日交房事实清楚。2.兴昌公司完全按照规划及设计文件进行施工，交付的房屋层高均符合国家设计规范要求，不存在影响许国星的使用功能，相反，该设计反而采光、通风良好，提高了房屋使用功能。许国星计算的损失428859.30元属单方计算，没有合同依据，也没有任何损失。3.由于许国星拒绝收房，不符合合同约定办证条件，兴昌公司不应承担办证违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据双方举证及质证意见，本院认定事实如下：1.2014年4月24日，许国星、兴昌公司签订《商品房买卖售合同（预售）》一份，许国星购买兴昌公司开发的位于洛阳市××工区××北路与汉××西北角“和昌城”21幢1-3层102号房屋（以下简称涉案房产）一套，预测建筑面积共188.28平方米，该商品房层高4.2米。合同约定该商品房单价为每平方米11975.19元，房屋总价款为2194812元，许国星支付首期房价款444812元，余款1750000元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条关于逾期交付的责任的约定：“按照逾期时间，分别处理⑴、⑵不作累加。⑴逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同第十五条关于设计变更的约定：“㈠双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。㈡买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。…买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：…空间尺寸发生变化，对买受人实际使用有不利影响的，出卖人按照房屋总价款的万分之一对买受人进行赔偿…”。合同第二十条关于房屋登记的约定：“㈠双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。㈡因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…2.买受人在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付使用的日期开始计算。”合同签订后，许国星按约交纳首付款，余款办理了按揭贷款手续。2.2018年4月20日，兴昌公司以邮政专递形式向许国星发收房通知书，并于2018年4月28日在洛阳晚报上刊登收房公告，收房时间为2018年4月30日。收房当日，许国星以兴昌公司未提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不符合交房条件为由拒绝收房。2018年6月30日，兴昌公司再次通知许国星收房，许国星再次拒绝。2018年10月12日，兴昌公司以邮政专递形式第三次通知收房，许国星称邮件为到付其并未收取，到兴昌公司被告知签订物业合同，其认为兴昌公司违反合同约定，未办理收房手续。3.兴昌公司取得涉案房屋所在建筑物测绘报告时间为2018年5月29日、竣工验收备案证书时间为2018年8月23日、不动产初始登记证书时间为2019年5月16日。兴昌公司于2015年9月28日取得洛阳市城乡规划局对涉案房屋所在建筑物项目总图、方案的批复文件，该文件显示涉案房屋设计地下地上总高度为16米，建筑总层数4层，地上建筑3层，其中一层4.2米、二层3.1米、三层3.1米、地下层2.9米、屋顶高度2.7米。兴昌公司自认因有业主反映地下层采光、通风效果不好，故将涉案房屋同类型建筑调整地下层为3.2米、一层为3.9米，其余不变，总高度不变。兴昌公司该变更情况未书面通知许国星。4.兴昌公司提供洛阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室及洛阳市人民政府网站截图，证明2017年11月10日至2018年3月29日共计4个月零20天强制工地停工。许国星对文件真实性没有异议，但认为兴昌公司已于2018年4月20日通知收房，说明封土令对其造成其工期延误，兴昌公司的通知收房行为视为对延期交房权利的放弃。5.对多名业主反映兴昌公司交付房屋存在的问题，兴昌公司于2018年10月13日对别墅区业主作出回复：小区绿化严格按图纸施工，同时进行优化提升，如每家每户栽种桂花树，另根据业主需要可向业主庭院院内赠送1棵苗木（2018年10月22日前）；道路翻修于2019年6月底到位；物业费别墅区价格为3.5元/㎡/月，2018年9月1日至2020年8月31日期间由兴昌公司补贴1元/㎡/月；层高补偿业主1万元。本院认为，本案争议的焦点为逾期交房问题、逾期办证问题及交付的房屋层高与合同约定不符问题。关于逾期交房问题。根据合同约定交房时间为2018年4月30日，交房条件为取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件。涉案房产以上两份文件的取得时间分别为2018年5月29日、8月23日，即兴昌公司通知收房时间2018年4月30日，此时其尚未取得以上文件，不具备合同约定的交房条件，许国星拒绝收房，于法有据。兴昌公司取得两份文件后房屋符合约定条件可以交付，但兴昌公司并无证据证明及时向许国星履行通知义务，故交房时间应以许国星知道之日确定，即兴昌公司第三次通知收房，许国星到公司后仍未收房之日2018年10月12日。根据兴昌公司提供的洛阳市政府关于环境污染治理及大气防治文件，因行政原因造成兴昌公司施工影响129天，属不可抗力，交房时间可扣除该期间后顺延，应为2018年9月6日。综上，兴昌公司逾期交房共计36天，按合同约定兴昌公司应向许国星支付逾期交房违约金7901.32元。关于逾期办证问题。兴昌公司作为涉案房产的开发商，在涉案房产通过各种验收手续后首先取得初始登记即大证，在此基础上才涉及许国星申请办理房产证即小证的问题。根据合同约定办证期限为房屋交付后90天，从2018年10月12日视为交付时间起计算90天为2019年1月20日，兴昌公司取得初始登记时间为2019年5月16日，构成逾期办证。双方签订的合同对逾期办证违约金未作约定，许国星又未提供证据证明因逾期办证对其造成损失及损失数额，该项诉求本院不予支持。兴昌公司针对业主反映问题作出物业费补贴1万元，系其处分自己权利的行为，该补贴可作为对许国星的补偿。关于层高问题。双方签订的合同约定层高4.2米，兴昌公司认为指的是一层4.2米，许国星认为是每层4.2米，由此产生争议。兴昌公司作为开发商取得规划批复，楼房建设到一定程度后才能与业主签订预售合同，故签订预售合同时间在后。兴昌公司开发楼盘的规划批复文件显示涉案房产一层4.2米、二层3.1米、三层3.1米，如违反规划兴昌公司所建楼盘属违章建筑将面临行政处罚，其不可能超越规划签订合同，故合同约定层高4.2米应为一层4.2米。兴昌公司作为合同文本的提供者，对合同产生歧义负有一定的责任，但不足以成为兴昌公司承担每层应为4.2米的不利后果，故对许国星主张应依据每层4.2米赔偿其428859.30元，本院不予支持。兴昌公司在涉案房产建设中，应个别业主要求将地下室楼板抬高，未经得许国星同意，构成违约，许国星享有合同解除权。本案中许国星要求继续履行合同，但未提供证据证明部分更改对其实际使用有不利影响，兴昌公司主张承诺补偿1万元，系其对自己权利的处分，并不损害许国星的合法权益，本院予以认定。现涉案房产符合约定交付条件，且兴昌公司已取得初始登记，履行合同不存在任何障碍。因诉讼双方未对交房、办证等问题予以解决，在许国星不同意解除合同的情况下，双方应积极配合履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳兴昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向许国星支付逾期交房违约金7901.32元；二、洛阳兴昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿许国星10000元；三、洛阳兴昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内因层高问题补偿许国星10000元；四、驳回许国星的其他诉讼请求。如洛阳兴昌置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8226元，由许国星负担7751元，洛阳兴昌置业有限公司负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  金秀芳二〇二〇年三月二十六日书 记 员  丁 妍