广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3920号上诉人（原审被告）：赵文飞，男，1988年8月10日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远碧桂园新亚房地产开发有限公司，住所地：清远市。法定代表人：梁x，执行董事。委托诉讼代理人：陈楠，该公司员工。委托诉讼代理人：于长兴，该公司员工。原审第三人：蔡京，男，1972年9月19日出生，汉族，住清远市清城区。原审第三人：赵媛倩，女，1974年12月24日出生，汉族，住清远市清城区x。上诉人赵文飞、蔡京、赵媛倩因与被上诉人清远碧桂园新亚房地产开发有限公司（以下简称碧桂园新亚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵文飞上诉请求：一、撤销原审判决，改判不解除《商品房买卖合同》（合同编号：201xxxxx1）或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由赵文飞负担。事实与理由：碧桂园新亚公司没有解除合同的权利，双方仅形成债权关系。原审法院判决内容依据的事实不清，适用法律错误，导致判决错误。因此，请求二审法院查清事实作出公平公正判决。碧桂园新亚公司答辩称：一、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定，如果因为赵文飞欠付银行按揭贷款导致碧桂园新亚公司为其承担保证责任，碧桂园新亚公司在为赵文飞代偿按揭款后，碧桂园新亚公司可以选择解除合同，并且要求赵文飞支付商品房总价款的20%违约金，该条款约定是双方协商一致达成的，没有违反任何法律法规，合法有效。合同的约定没有加重赵文飞的责任，亦没有免除碧桂园新亚公司的义务，即使作为格式条款，也是完全合法有效的，所以碧桂园新亚公司有权基于合同约定解除合同，并且要求赵文飞支付违约金。二、赵文飞在购买涉案房屋后，仅向碧桂园新亚公司支付了首付款3433013元，剩余部分购房款7930000元向银行申请按揭贷款，但是按揭贷款部分赵文飞仅偿还了500000万元左右就断供，导致碧桂园新亚公司为其垫付按揭贷款本金及利息以及案件受理费共计8198878.57元，垫付的借款本金超过总购房款的60%，虽然款项名义上是通过垫付按揭，但是实际上垫付按揭款仍然是用于支付涉案房屋的购房款，实际上赵文飞是欠付700多万元购房款，所以碧桂园新亚公司作为出卖人，签署商品房买卖合同的目的无法达到，基于合同目的无法达到的维度，碧桂园新亚公司有权解除合同。蔡京、赵燕飞经本院合法送达，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。碧桂园新亚公司向原审法院起诉请求：一、解除碧桂园新亚公司与赵文飞之间的编号为201xxxxxxxxxxxxx1的《商品房买卖合同》；二、赵文飞承担全部购房款20%违约金，共计人民币2266602.60元；三、案件的全部诉讼费用由赵文飞承担。原审法院认定事实：2013年3月10日，碧桂园新亚公司（出卖人）与赵文飞（买受人）签订了1份《商品房买卖合同》（合同编号：201xxxxxxx01），《商品房买卖合同》及其补充合同、附件、附录主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxx号；该商品房合同约定建筑面积共654.93平方米，其中套内建筑面积654.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米；该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17304.16元，总金额11333013元；买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付3403013元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续，（2）买受人必须在2013年4月10日前支付7930000元（银行按揭款项）给出卖人；出卖人应当在2013年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》；出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权的费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。合同还约定了其他权利义务。原审法院（2016）粤1802民初4593号民事判决书查明，赵文飞与欧韵婷于2010年9月29日办理结婚登记手续，蔡京、赵媛倩于1997年2月28日办理结婚登记手续；2013年5月23日，中国银行股份有限公司清远经济开发区支行（贷款人）与赵文飞（借款人）、碧桂园新亚公司（保证人）签订1份《个人一手住房贷款合同》，赵文飞向中国银行股份有限公司清远经济开发区支行贷款793xxx0元用于支付购买清远市清城区*xxxxxxxx的房款，保证人碧桂园新亚公司提供阶段性连带保证责任；同日，中国银行股份有限公司清远经济开发区支行与赵媛倩签订1份《个人贷款保证合同》，约定赵媛倩自愿对赵文飞在《个人一手住房贷款合同》项下全部债务承担全程连带担保责任；中国银行股份有限公司清远经济开发区支行依约向赵文飞发放了贷款7930000元，借款后赵文飞出现多次违约，未按时偿还借款本息，遂判决赵文飞、欧韵婷于判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司清远经济开发区支行归还借款本金7380704.47元及利息、罚息，赵媛倩、碧桂园新亚公司对该债务承担连带清偿责任。原审法院（2016）粤1802民初4593号民事判决书生效后，中国银行股份有限公司清远经济开发区支行向原审法院申请执行，经执行，碧桂园新亚公司于2017年6月29日支付了中国银行股份有限公司清远经济开发区支行借款本金7380704.47元、利息745488.10元、案件受理费72686元。碧桂园新亚公司认为，赵文飞违反合同约定，致使碧桂园新亚公司向中国银行股份有限公司清远经济开发区支行承担保证责任，根据《商品房买卖合同》的约定，遂提出本案诉讼请求；蔡京、赵媛倩辩称，其与赵文飞于2013年3月2日签订了《挂名购房确认书》，其借赵文飞的名义购房，其是涉案房屋清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxx的实际所有权人，应驳回碧桂园新亚公司的全部诉讼请求。双方争执不下，因此成讼。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。碧桂园新亚公司与赵文飞于2013年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201*xxxxxxxxx1）是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。对于蔡京、赵媛倩辩称，涉案房屋清远市清城区*xxxxxxxxxxxxx号房屋的实际所有权为其所有的意见，经查，《商品房买卖合同》是碧桂园新亚公司与赵文飞签订，根据合同的相对性，合同的当事人是碧桂园新亚公司与赵文飞，蔡京、赵媛倩并非合同的当事人，其无权主张合同权利，至于蔡京、赵媛倩与赵文飞之间的纠纷，属于另一层法律关系，本案不作处理，因此，对于该辩解意见，不予采纳。对于碧桂园新亚公司主张解除碧桂园新亚公司与赵文飞于2013年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201xxxxxxxxx1）以及要求赵文飞支付全部购房款20%的违约金共计2266602.60元的诉讼请求，经查，该请求符合双方合同的约定且不违反法律的规定，因此，对于该诉讼请求，予以支持，对蔡京、赵媛倩的第2、3项辩解意见，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年8月23日判决如下：一、解除清远碧桂园新亚房地产开发有限公司与赵文飞于2013年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201xxxxxxxxxxxxxxxxx01）；二、限赵文飞于本判决生效之日起10日内向清远碧桂园新亚房地产开发有限公司支付违约金2266602.60元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12466元，由赵文飞负担。本院二审期间，各方当事人均无证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，欧x婷诉黄奕坤、蔡京、赵媛倩，第三人赵文飞案外人执行异议之诉纠纷案，欧x婷认为（2016）粤1802民初4593号生效民事判决认定赵文飞购买的由碧桂园新亚公司开发位于清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxx房屋属于其与赵文飞共同财产，赵文飞欠付中国银行股份有限公司清远经济开发区支行借款属于夫妻共同债务，判令其承担共同清偿责任。案外人黄奕坤诉蔡京、赵媛倩民间借贷纠纷一案，黄奕坤提供《挂名购房确认书》拟证明赵文飞购买上述房屋产权归属于蔡京、赵媛倩，申请强制执行该房屋不当，请求终止对上述房屋的强制执行，解除查封、扣押。原审法院于2017年10月24日作出民事判决认为，（2016）粤1802民初4593号仅认定按揭贷款属于欧x婷与赵文飞夫妻共同债务，并不能证实上述房屋就是夫妻共同财产，且赵媛倩也为该贷款作连带担保。故作出驳回欧x婷的诉讼请求判决。宣判后，欧韵婷不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。碧桂园新亚公司与赵文飞、第三人赵振良、蔡京、赵媛倩案外人执行异议之诉，碧桂园新业公司请求赵文飞购买的由碧桂园新亚公司开发位于清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房屋权属归其所有，停止对该房屋拍卖、查封。原审法院于2019年5月17日作出判决认定碧桂园新亚公司依据不足，驳回其诉讼请求。碧桂园新亚公司不服，向本院提起上诉。该案正在审理过程中，尚未作出终审判决。再查明，案外人赵振良认为碧桂园新亚公司故意隐瞒在（2018）粤18民终561号生效民事判决确认涉案房屋权属蔡京、赵媛倩。赵振良与蔡京、赵媛倩民间借贷纠纷案，蔡京、赵媛倩已被列为被执行人，涉案房屋被查封拍卖。赵振良作为蔡京、赵媛倩最大的债权人，碧桂园新亚公司在本案的处理结果与赵振良有利害关系，故申请作为本案第三人参加诉讼。本院认为，本案是基于赵文飞向碧桂园新亚公司购买其开发商品房而引起的纠纷，本案案由应为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合赵文飞的上诉请求与碧桂园新亚公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：碧桂园新亚公司请求解除与赵文飞之间签订的《商品房买卖合同》是否予以支持。本案中，赵文飞与碧桂园新亚公司签订《商品房买卖合同》，赵文飞购买由碧桂园新亚公司开发的商品房。签订合同后赵文飞支付首期购房款，余款由赵文飞向银行申请按揭贷款支付，碧桂园新亚公司为此承担连带保证责任。由于赵文飞未按合同约定向银行履行还款义务，银行提起诉讼请求赵文飞清偿欠付本息及承担违约责任，碧桂园新亚公司承担连带清偿责任。判决生效后，碧桂园新亚公司代赵文飞履行清偿义务，赵文飞未能向碧桂园新亚公司支付购房余款，碧桂园新亚公司请求解除合同的请求及支付违约金，符合双方的约定，本院应予支持。蔡京、赵媛倩非本案合同的签约方，赵文飞与蔡京、赵媛倩签订《挂名购房确认书》未经碧桂园新亚公司的认可，因此原审判决认定蔡京、赵媛倩与赵文飞之间的纠纷属于另一法律关系并无不当，本院亦予以维持。蔡京、赵媛倩在本案既不是本案有独立请求的第三人，又不是原审判决承担责任的主体，因此蔡京、赵媛倩无权在本案提起上诉，对两人的上诉，本院予以驳回。赵振良与赵文飞、碧桂园新亚公司没有合同关系，且碧桂园新亚公司与赵文飞案外人执行异议之诉，赵振良已作为第三人参加诉讼。因此赵振良请求作为本案第三人参加诉讼，本院不予采纳。综上所述，赵文飞的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24932元，由赵文飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年三月十六日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。