抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0403民初62号原告（反诉被告）：马勇，男，汉族，现住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：高洋，系抚顺市顺城区正皓法律服务所基层法律工作者。被告（反诉原告）：抚顺市东洲区万新街道办事处，住所地抚顺市东洲区万新街煤都路西段2号。负责人：谢从瑶，系该办事处主任。委托诉讼代理人：**岩，系该办事处工作人员。原告（反诉被告）马勇诉被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处因租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月7日起诉。本院受理后，被告在答辩期间提出反诉，经本院审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）马勇及其委托诉讼代理人高洋、被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处（以下简称万新街道）的委托诉讼代理人**岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马勇诉称：原告准备开办养老院于2015年3月19日与被告签订《房屋租赁合同》，租期为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。租赁房屋的用途为承租方开办养老院，租金为每年10000元，原告签完合同后，开始对被告出租的房屋（简易空房）进行改造，为15个房屋投入建筑材料、沙子、水泥，雇佣瓦工、管工、木工对房屋增加水暖管路和取暖设施，对外围进行清除残土、建围栏、把水源接头与暖气接头、暗转、探头监视器为房屋铺地板和地砖，上述房屋装饰产生的人工费、运费等共计投入222000元。由于被告出租给原告的房屋只有部分房屋有产权证，另一部分没有产权证，导致原告无法到民政部门办理开办养老手续，原告已投入这么大的资金，却无法正常经营。另外，被告对出租房严重失修，出现漏水，房屋棚顶坍塌，无法使用，原告多次找被告要求解决，被告推拖不给解决，故诉至法院。请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告损失改造小房间投资8万元（包括人工费、建筑材料沙、石、水泥等）；木工吊棚费用15000元、水暖投入18000元（管件、暖气片）；围栏、焊工费12000元；电工20000元（购电线、开关）；暖气接头水源接头10000元探头；监视器5000元；床7000元；地板、坐便、铺地砖15000元；窗户和门15000元；清除残土5000元；人工费和运费20000元，共计222000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）万新街道辩称及反诉称：对第一项诉讼请求我方没有异议，对第二项诉讼请求我方不同意赔偿。对诉讼请求第三项应该由原告承担。双方签订的租赁合同，合同中已经明确写了用途，原告使用房屋产生的各项费用由原告自行承担。原告负责房屋租赁期间的维修费用。原告对租赁房屋的改建、扩建需要被告的同意。反诉请求判令：1、反诉人与被反诉人解除《房屋租赁合同》；2、被反诉人支付2019年6月1日至2020年5月31日期间租金共计10000元（大写壹万元）人民币；3、被反诉人承担本案诉讼费。原告（反诉被告）马勇辩称：1、反诉人提出解除合同，对此被反诉人没有异议。2、关于反诉人要求支付2019年6月1日—2020年5月31日期间的租赁费1万元的要求主张不予同意，其理由是根据双方在2015年3月19日签订的房屋租赁合同，第5条的规定，房屋维修由本案被反诉人承担，这个维修是属于房屋的一般性出现的问题，可是本案反诉人租赁给原告的房屋属于违法，房屋的屋脊坍塌，无法使用。所以按照合同法规定的房屋租赁合同的要求，反诉人提供的房屋不能达到使用要求。本案的被反诉人多次找反诉原告要求给予修缮，反诉人找种种理由推托，导致房屋至今不能使用。因此，被反诉人拒绝给付租金是有法律依据的。3、反诉费应当由反诉人承担。庭审中原告（反诉被告）马勇为证实其诉讼主张，提交了下列证据:1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在租赁的法律关系；2、被告收到原告费用的收条，证明原告在此期间履行了4年的给付义务；3、原告2015年3月20日-2015年5月20日装修期间产生的各种费用，由自己记录的票据，证明原告为了开办养老院所花费的费用；4、光盘及照片若干，证明现住养老院外围和实际的状态。经质证，被告万新街道对原告提交的证据1，合同的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明目的有异议；对证据2，没有异议；对证据3，装修单据与本案无关，因为是原告自己制作，真实性、关联性、合法性均有异议；对证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合同中已经明确约定了在合同租赁期间，房屋的维修由乙方自行承担。经本院审查认为，原告提交的证据1、2、4客观真实，本院予以采信。证据3因与本案无关，本院不予采信。被告（反诉原告）万新街道提交了以下证据：证据1、三份合同、四份现金缴款单及两份收条，证明原告、被告合同成立，且已经实际履行。合同中的第1项第3款约定“本协议签订以前经乙方确认，租赁房屋的有关状况符合约定及使用用途”，证明原告已经确认租赁房屋的有关情况符合约定。且双方未约定被告提供房屋产权证给原告办理开办养老院手续的义务。合同内容第4项第2款“本合同履行期间，与租赁房屋有关的如：取暖费、水费、电费、物业费等因乙方使用租赁房屋而产生的各项费用，均由乙方自行承担”。证明使用房屋产生的各项费用由原告自行承担。合同内容的第5项“本合同履行期间，租赁房屋由乙方负责维修并自行承担费用”。证明原告负责租赁期间的房屋维修及费用承担。合同内容的第7项第2款，“未经甲方许可，乙方不得对租赁房屋实施改建、扩建等行为”。证明原告对租赁房屋改建、扩建需经被告同意。证据2、美篇的图片及证人证言，证明2019年4月29日，东洲区民政局制作了安全隐患的美篇，美篇证明原告养老院在租赁期间正常营业。经质证，原告马勇对被告提交的证据1的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2的真实性没有异议，被告方讲的是合同签订时没有约定被告方负责办理经营养老院手续的义务，合同本身是租赁房屋，但是按照我国法律的规定，办理养老院一定要有房屋的产权证而且合同当中约定就是养老院，街道也是很清楚。但是产权证一部分有、一部分没有，当时被告也已经答应了给办理。民政局来要求补办理手续的时候也要求和街道协商。因此被告提供的证据二真实性没有异议，但是关联性有异议，说明原告已经给原来的房屋进行了装修，只是说软件上没有产权证。民政局也考虑到了特殊性，让本案的被告想办法才能继续办理下去。经本院审查认为，被告提交的证据1、2，证据来源合法，本院对其合法性、真实性予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2015年3月19日，万新街道作为甲方、马勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，载明：“一、1、甲方将其所有的位于万新街道物业车库，建筑面积共计290平方米的房屋出租予乙方，乙方应当向甲方缴纳租金。……二、1、租赁期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。三、1、甲方将房屋出租予乙方，由乙方用于开办养老院使用。……四、1.1、房屋租金为每年10000元人民币。1.2.1、2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金，由乙方于本合同签订当日给付予甲方。1.2.2、剩余租金，由乙方于每年6月1日前，支付上一年6月1日至当年5月31日期间的租金。……五、1、本合同履行期间，租赁房屋由乙方负责维修并自行承担费用。……十、1、合同到期终止或解除的，乙方应自合同终止或解除后15日内腾退房屋，并与甲方办理交接手续。……”原告对承租房屋进行装修后，于2015年6月1日经营养老院至今。2018年7月31日、12月29日，双方又签订了两份《房屋租赁合同》，约定租期均为自2015年6月1日起至2020年5月31日止。至2019年4月12日，马勇向万新街道交纳了4年租金共4万元。2018年上半年，原告发现房屋漏水并进行了维修。本院认为，经过双方庭审质证，本院归纳本案的争议焦点有两：一、马勇是否应交纳2019年6月1日—2020年5月31日期间的租赁费；二、马勇改造及维修房屋的支出是否应由万新街道支付。关于争议焦点一，马勇是否应交纳2019年6月1日—2020年5月31日期间的租赁费。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告马勇与被告万新街道于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。合同第二款约定合同至2020年5月31日终止，马勇于2018年上半年发现房屋漏水并进行维修，于2019年4月12日向万新街道交纳2018年6月1日至2019年5月31日房租，马勇经营养老院至今，应视为对租赁合同的认可和履行。其次，双方均同意解除房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。关于争议焦点二，马勇改造及维修房屋的支出是否应由万新街道支付。合同第三款约定马勇租赁房屋开办养老院，马勇自2016年6月1日经营养老院至今，万新街道未办理部分房屋产权对于马勇经营养老院收益没有影响。马勇改造房屋，系马勇的投资经营行为，故对于马勇请求由万新街道赔偿其改造房间投资、人工、材料费等损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马勇与被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月7日解除；二、原告（反诉被告）马勇于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）抚顺市东洲区万新街道办事处支付2019年6月1日至合同解除之日的租金；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2315元（原告已减半预交），由原告（反诉被告）负担，反诉受理费25元，由原告（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  宋宝越二〇二〇年三月十九日代理书记员  刘 丹