山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0785民初4650号原告:刘善明，男，1960年11月21日生，汉族，居民，住高密市。委托诉讼代理人：沈松锋，山东北海律师事务所律师。被告：杨仕忠，男，1962年10月11日生，汉族，居民，住高密市。被告:李彦芳，女，1962年8月11日生，汉族，居民，住址同上。二被告委托诉讼代理人:杨红，女，1986年10月26日生，汉族，二被告之女，住高密市。二被告委托诉讼代理人:刘庆龙，山东庆龙律师事务所律师。第三人：王志刚，男，1994年4月7日生，汉族，居民，住高密市，第三人：鞠志国，男，1978年9月5日生，汉族，居民，住高密市。原告刘善明与被告杨仕忠、李彦芳、第三人王志刚、鞠志国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了二次审理。原告刘善明及其委托诉讼代理人沈松锋到庭；被告杨仕忠、李彦芳未到庭，其共同委托代理人杨红、刘庆龙到庭参加诉讼；第三人王志刚、鞠志国经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告退还原告已支付的50万元房款及利息；2.二被告赔偿原告装修费及现在购房价差合计20万元；3.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月25日，原被告达成房屋买卖意向，原告于当天将50万元的房款以银行存单转给二被告，被告一向原告出具收到条，并将房产交付给原告。期间，原告多次催促被告办理房产过户手续，被告一直推脱。截至到2019年6月份，案外人王某要求原告腾房，原告才得知被告已经将房产卖给第三人，原告多次向被告催要房款，被告一直拒绝归还，为维护原告的合法权益特诉至法院，判如所请。被告杨仕忠、李彦芳辩称，原告所诉不实，请法庭依法驳回其诉讼请求，被告为其办理购房手续，支出425661元，请求法庭依法处理，事由如下：1、原告刘善明及其对象王秀芬与被告在2010年左右认识，其声称亲属担任省里高层领导，被告亲属开办的公司在外地业务拓展上有一定困难，他们可以请其高官亲属帮助解决困难，提出让他们的儿子认两被告为干爸妈，并提出需被告开公司的亲属出资为其买房屋。在2011年8月中下旬左右，原告刘善明及其对象王秀芬自被告开公司的亲属处取走现金50万元。2、按照被告与开公司亲属的约定，由被告出面为刘善明、王秀芬买房，因此，原告取走50万元后，便让被告杨仕忠出具收条，称被告亲属需要该收到条，下账用。被告没考虑别的，也没联系亲属就写了，这是原告举证收到条的由来。3、原告诉称的房屋买卖合同与事实不符，本不存在，请法庭不予支持。4、被告让女儿杨红出面，在2012年1月为原告刘善明及其对象王秀芬在城西锦园小区购买9-3-501及储藏室一处，交首付184761元、储藏室款1.6万元、后分55笔偿付贷款224900元，合计支出425661元。综上，请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人王志刚未提出书面陈述意见。第三人鞠志国未提出书面陈述意见。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、2011年8月25日被告杨仕忠为原告出具的收到条、中国农业银行的银行流水、银行帐户查询各一份，证明2011年8月25日，原告将50万元转入被告李彦芳的账户中，被告杨仕忠为原告出具收到条。2、2015年-2019年4月的物业管理费共5份，证明被告将涉案城西花园房屋交给原告后，原告居住至今。3、房产证一份、银行购房提前还款违约金单据、高密华夏房地产开发有限公司所出具的购房发票一张、城西锦园物业管理高密市家和物业公司所出具的要求办理城西锦园自来水业务的证明、物业公司所出具的装修垃圾费收款收据。以上证据均证明城西锦园小区是原告自行购买，与被告没有任何关系。4、高密市自然资源和规划局不动产登记中心出具的不动产登记审批表、不动产转让合同各一份，证明2019年6月25日，涉案房产城西花园1号1单元402号房房主由鞠志国变更为王志刚。5、南关派出所出警证明及出警调查录音各一份，证明第三人鞠志国于2011年3月将涉案房产卖给被告杨仕忠，杨仕忠于2011年8月以50万元卖给原告刘善明；刘善明儿子刘琦自2011年8月份在涉案房屋居住至今；涉案房产有银行贷款，2011年至2019年6月无法办理过户；2019年6月份，鞠志国应杨仕忠要求将房主变更为王志刚。6、2019年10月29日和鞠志国沟通录音一份，证明涉案城西花园1号楼1单元402号房原房主为鞠志国，鞠志国在2011年3月份卖给杨仕忠；涉案房屋银行贷款自2011年3月份至2019年5月份由被告杨仕忠偿还；鞠志国之前不认识王志刚，应被告杨仕忠的要求将房产过户给王志刚。7、从高密市房管局调取的商品房预售合同复印件一份。证明2012年2月5日原告与城西锦园房地产开发公司签订商品房预售合同，该合同是正式的预售合同，需要在原告交首付款并出示相关凭证的前提下才能签订，且该合同的签订和首付款的交纳均是同一时期办理，再次证明城西锦园房子的购买是原告自行购买，如果按被告所陈述城西锦园的首付款由被告支付，则同时期所签订的该份证据也应由被告代签，或在委托代理人处签字，而事实是首付款的交纳和该份证据的签订均是原告亲自办理，也进一步证明了被告陈述的代为交纳首付款是虚假陈述。本院依法组织当事人进行质证，被告对证据1中的收到条真实性无异议，确系被告所写，但是现金的来源是被告的亲属即原告对该部分现金没有所有权；对证据1中的银行流水不认可，无银行公章；对银行账户查询真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性。对证据2的真实性无异议，但单据体现不出与本案及原告有关联性。对证据3中的房权证真实性无异议；对购房款正式发票真实性没有异议，但是该款项是被告支付；自来水证明、提前还款违约金单据、装修垃圾费收款收据的真实性没有异议；提前还款银行违约金回单是在被告中止为其还款后其自行到银行去办理了提前偿还贷款业务的情况下产生的。证据4系复印件，没有证明效力，请求法庭不予采信。对证据5出警证明登记表真实性无异议，但现场情况处载明均系当事人自称，该份证据对于当事人自称的内容没有证明效力，请求法庭不予采信；对证据5和6的录音有异议，首先谈话的主体属于证人身份，按照民事诉讼法的规定，证人需出庭接受法庭调查质证，后由法庭审核其证人证言是否具有证明效力，但原告提供的是录音，且是与证人之间的录音，因此没有证明效力，其次从证据形式来看，该组证据无证明效力。综上，请求法庭不予采信。对证据7的真实性无异议，该证据系原告在法庭辩论终结后提交，不应作为有效证据采信，但该证据能够说明合同的原始文本并不在原告的手中，结合被告提交的首付款交款单据、偿还银行贷款交易流水能够体现出原告所述不实，被告举证的证明力明显高于原告，从举证规则的角度出发，原告的现有证据证实不了其诉讼请求，请法庭驳回原告的诉求。对被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对被告有异议的证据本院认定如下：证据1中的中国农业银行的银行流水虽无银行印章，但结合被告出具的收到条，可以确认真实性，对其本院予以确认；证据4虽系复印件，但结合对第三人鞠志国的调查，可以确认真实性，对其本院予以确认；证据5中的录音只是出警人员在现场调查的情况，不能证明涉案楼房的所有者，对其本院不予确认；证据6因鞠志国未到庭，录音的真实性无法核实，对其本院不予确认。被告围绕其辩称理由，提交以下证据：1、刘善明的银行卡，证实该卡由被告持有、被告陈述事实及代为偿还房贷的真实性。2、城西居委会出具的单据二份，证明被告代交城西锦园9号楼3单元501室（105.27平方）缴首付款，金额184761元；3、2012年2月15日城西居委会出具的刘善明缴款单据，证明被告代交城西锦园9号楼3单元501室储藏室（9.31平方）1.6万元。4、2012年8月14日至2018年10月中国农业银行和中国银行交易记录55份，证明代原告共还房贷55笔合计224900元。证据2-证据4，证实被告为原告办理城西锦园小区购房手续，并合计支出425661元。5、经办人杨红出具情况说明一份，证明办理经过。本院依法组织当事人进行了质证，原告对证据1的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，该银行卡是原告在被告处公司上班离职时遗留在被告处的，且该证据也不能证明款项是由被告所支付。该卡号尾号是0317，与原告贷款账号是0066不相符。对证据2-3，该份证据是城西居委会所出具的证明，对真实性没有异议，但该份证据与本案没有关联。原告的另一套房子是原告本人购买，被告并未出资且该套房产与本案没有关联。对证据4的真实性无异议，对其证明内容有异议，该份证据是原告在被告公司上班期间被告所支付给原告的工资。对证据5杨红的情况说明，杨红和被告是父女关系，是利害关系人，其所述内容没有真实性。对原告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对原告有异议的证据，本院认定如下：证据2－4能够证明被告代原告支付城西锦园9-3-501首付款和代为偿还房贷的事实，对其本院予以确认；证据5中的杨红与被告有利害关系，其所陈述属单方面陈述，不能作为证据，对其本院不予确认。本院于2020年1月7日对鞠志国调查笔录，其称于2010年购买城西花园1单元402室房屋和车库一套，价款31万元，首付135000元，余款按揭。2011年3月份卖给了杨仕忠，杨仕忠交付18万，之后贷款由杨仕忠偿还。办理过户时，直接过户至王志刚名下。鞠志国另提供与杨仕忠签订的协议书复印一份。原告对调查笔录及鞠志国提供的协议书均无异议，协议书和笔录都明确证明了2011年3月份之后涉案房产的处分权一直由被告杨仕忠来行使。被告对调查笔录有异议，从证据形式上，被调查人未出庭接受原、被告双方及法庭的质证，即使法庭认为具有证明效力，那笔录内容也认定不了原告的主张。对鞠志国提供的协议书的真实性无异议，但与本案无关联性，无法证实原告主张的买卖关系的标的物是城西花园小区1号楼1单元402室。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月20日，第三人鞠志国与杨仕忠签订协议书一份，约定鞠志国将其所有的位于城西花园小区1号楼1单元402室及储藏室，出卖给杨仕忠。另双方约定杨仕忠交付180000元，之后贷款由杨仕忠偿还。2019年6月25日，按杨仕忠之女杨丽、杨红的指示，鞠志国将房产过户到王志刚名下。2011年8月25日，刘善明通过中国农业银行转入李彦芳账号500000元，同日，杨仕忠为原告出具收到条一份，内容为：“今收到刘善明房款伍拾万元正杨仕忠2011年8月25号”刘善明儿子刘琦于同年10月份左右入住杨仕忠所有的城西花园小区1号楼1单元402室，并交纳物业费。2012年1月份，被告代原告购买被告城西锦园9号楼3单元501室楼房及储藏室，价款374761元，储藏室16000元。2012年1月7日和11日代交首付款184361元，2月5日代交储藏室款16000元。后于2012年8月份至2018年8月份，共代为偿还房贷224900元。2019年8月29日，原告提前偿还贷款，交付违约金105.13元，并办理了产权登记。该房屋购买后原告一直未居住。本院认为，本案是房屋买卖合同关系还是委托代理关系，需要解决的焦点问题有：三个焦点问题，一是刘善明交付的50万元属谁所有；二是杨仕忠是否将其所有的城西花园小区1号楼1单元402室及储藏室以50万元出卖给刘善明；三是城西锦园9号楼3单元501室是否由杨仕忠交付首付款并代为偿还贷款。关于第一个焦点，虽然被告辩称现金来源于被告的亲属即原告对该部分现金没有所有权，但其未提交证据证明，故本院确定50万元属原告所有。关于第二个焦点和第三个焦点，该二个焦点应结合起来认定，虽然被告收到原告的50万元并将其所有的城西花园小区1号楼1单元402室楼房给原告居住，但原告未提交证据证明双方是对买卖该房达成合意，且被告以交首付款的方式又为原告购买了城西锦园9号楼3单元501室楼房，并代为偿还贷款。虽然被告收取原告50万元后又以按揭方式为其购买楼房不符合常理，但若被告将城西花园小区1号楼1单元402室楼房以50万元价格卖给原告后又为其代买城西锦园9号楼3单元501室楼房更不符合常理，且按当时楼房价格，城西花园小区1号楼1单元402室楼房并不值50万元，两权相害取其轻，故本院认为被告辩称其将城西花园小区1号楼1单元402室楼房借给原告居住后又以按揭方式为原告购买了城西锦园9号楼3单元501室楼房并为其偿还贷款的理由较为合理。综上三个焦点的分析认定，可以认定本案是原告委托被告杨仕忠代理买房的委托代理合同关系，被告未完全履行代理职责造成被代理人刘善明损失的，应承担相应的民事责任。被告应返还为原告交付楼房及储藏室款之外的款项，其收取原告50万元后还以按揭方式代其购买楼房，因按揭产生的利息及滞纳金应由被告承担。即被告应返还原告款项500000元－374761元－16000元＝109239元；另原告主张的利息应以109239元为基数，自2012年1月7日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算；原告要求被告返还50万元及利息并赔偿原告装修费及现在购房价差合计20万元的诉讼请求本院不予支持；原告的其它诉讼请求无事实和法律依据，对其本院不予支持。第三人王志刚、鞠志国未到庭参加诉讼，视为放弃陈述的权利，不影响本案的审理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十四条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨仕忠、李彦芳返还刘善明款项109239元及利息（以109239元为基数，自2012年1月7日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算），于判决生效后十日内付清；二、驳回刘善明的其他诉讼请求。若未按判决确定期限履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由刘善明负担6315元，由杨仕忠、李彦芳负担2485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  曹 菲人民陪审员  蔡婴红人民陪审员  刘建德二〇二〇年三月十三日法官助理徐文娟书记员李菲