河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终110号 上诉人（原审原告）：乔磊，男，1981年6月14日出生，汉族，现住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧。 法定代表人：肖文瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人乔磊因与被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司（以下简称三河夏威夷房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 乔磊上诉请求：一、请求依法撤销一审判决中第二项判决；二、依法改判被上诉人返还全部的购房款588515元或者发回重审；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人在双方签订合同后，依约支付首付款，不存在任何违约行为，合同的解除是因为政策的原因导致不能继续履行，应该适用情势变更原则，被上诉人应该退还收取的全部的首付款588515元。2、一审法院违反不告不理的原则，被上诉人并未主张其有实际损失，也未提供任何证据证明其有实际损失，但径直作出判决，属于适用法律错误，依法应该撤销。3、一审法院的判决认定事实错误，合同意思自治，在双方明确约定前提下，应该以合同约定为准，双方明确约定在上诉人没有购房资格情形下，双方协议无责解除，被上诉人退还全部购房款。4、根据合同法第一百一十四条之规定，一审法院在双方未约定违约金的情况下，未权衡违约金与实际损失的巨大差异，径直作出判决，属于适用法律错误。5、涉案房屋的价格并没有受政策影响，房屋的价格仍然维持在上诉人购买时的水平。 三河市夏威夷房产经纪有限公司答辩称，一审法院判决事实认定错误，但判决结果基本可以接受，因此被上诉人没有提出上诉，被上诉人请求二审法院对本案一审判决进行全面审查，依法改判驳回上诉人的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案的房屋买卖合同签订于限购政策之前，不受限购政策的影响，并且开发商承诺可以办理网签，实践中确实也可以办理网签，上诉人称因限购政策无法购买涉案房屋，应当举证证明。二、被上诉人没有与上诉人签订房屋买卖合同，被上诉人只是中介公司提供居间服务，并非房屋买卖合同的出售方，上诉人在起诉状中也明确认可被上诉人只是代理人，代理销售涉案房屋。被上诉人给上诉人出具的收条中明确载明是代收房款，一审判决以上诉人支付给被上诉人的款项与收条载明的一致，就推定双方之间存在房屋买卖合同关系，属于基本事实认定错误，且没有任何法律依据。三、上诉人提供的购房协议书系复印件，也没有加盖被上诉人公章，来历不明，该协议书不能作为认定双方法律关系的依据，根据民事证据举证责任的要求，上诉人主张双方存在房屋买卖合同关系，不能仅提供银行流水，还应当提供双方之间存在房屋买卖合意的其他证据。 乔磊向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《购房协议书》；2、请求被告返还原告已付购房款588515元及银行利息（自2017年4月17日起，以人民币588515元，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算利息至实际给付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中对当事人提交的证据进行了质证。原告乔磊主张原告与被告三河市夏威夷房产经纪有限公司于2017年4月16日签订《购房协议书》，双方约定原告乔磊购买由被告三河市夏威夷房产经纪有限公司代理的位于霸州市霸州镇建设东道南500米的丽水康城10-1-204房屋，房屋总价款为888515元，原告乔磊于2017年4月16日，向被告三河市夏威夷房产经纪有限公司支付房款588515元，对此原告乔磊向本院提交了《购房协议书》复印件和被告所出具的《收据》4张。被告三河市夏威夷房产经纪有限公司对《购房协议书》复印件的真实性不认可，且原告不仅不能提交原件，而且复印件上也没有盖被告单位公章，因此本院对原告提交的购房协议书复印件无法采信。被告对原告提交的被告所出具的《收据》无异议，《收据》上记载的时间分别是2017年4月10日、2017年4月16日，总金额588515元，因此原告提交的被告所出具的《收据》证明，被告分别于2017年4月10日、2017年4月16日，先后四次共计收到原告款588515元。被告以上述《收据》上注明了“代收房款”和被告与何蕊签订了《房屋出售委托协议书》为依据，主张其收原告款是代替何蕊收房款，为此被告提交一份以何蕊为甲方，被告为乙方的《房屋出售委托协议书》。上述《收据》上注明的“代收房款”不能证明是代替谁收房款，并且被告未提交证据证明，在被告收原告款过程中，被告向原告出示了上述《房屋出售委托协议书》，因此被告所主张的被告收原告款是替何蕊收房款不成立。原告主张因限购政策原告无购房资格，房屋买卖交易无法进行，对此原告提交一份时间为2017年6月2日的廊坊市人民政府办公室关于房屋限购政策的文件和原告称是原告与被告工作人员沟通的微信聊天记录，聊天记录中有双方谈到了限购问题的内容。被告主张限购政策实施之后房屋买卖交易仍可继续进行，对此被告提交了被告称是开发商出具的《承诺书》和《致霸州市丽水康城全体业主的一封信》，其中《承诺书》有“在网签前免费为已购房业主免费更名一次，不限任何购买渠道”等内容，《致霸州市丽水康城全体业主的一封信》有“我公司会为全体业主免费更名一次”和“我公司尽力将时间延长至2017年12月31前完成网签工作”等内容。 一审法院认为，虽然原告与被告没有签订房屋买卖合同，但根据被告收取原告款的数额和被告单位所从事的业务及当时霸州市的房价，可以认定被告收取原告的款是购房款，双方之间存房屋买卖事实，属于房屋买卖合同关系。根据限购政策，原告没有购房资格，房屋不能过户到原告名下；楼房开发商也应遵守限购政策，所以虽然开发商承诺可以进行网签，但实际应该不能进行网签。开发商所承诺的为客户更名，只有在原告找到有购房资格的新的购房人或原告找到有购房资格的并愿意为原告背户的人的情况下才能办理，使房屋买卖交易正常进行，这只是具有一定的可能性，因此缺乏可行性。综上，原、被告双方所进行的房屋交易行为已无法继续进行，应解除双方之间的事实上的房屋买卖关系，被告应将收取的原告购房款返还给原告，但是由于自限购政策实施后房价大幅下跌，房屋交易的终止必然给作为出售方的被告造成损失，由于原、被告双方没有签订书面合同，造成本院无法依据合同确认原、被告双方应如何分担给被告所造成的损失，根据公平原则，并结合房价下跌情况和原告给付被告购房款的数额，本院酌定被告返还原告50%购房款。综上所述，被告返还原告购房款294257.5元，对原告请求的利息损失本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间事实上的房屋买卖关系。二、被告三河市夏威夷房产经纪有限公司返还原告乔磊购房款人民币294257.5元，于本判决生效之日起三日内付清。三、驳回原告乔磊的其他诉讼请求。案件受理费9898元，由原告乔磊负担4949元，被告三河市夏威夷房产经纪有限公司负担4949元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人乔磊提交的被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司出具的《收据》4张，收据中载明：“代收房款”字样。可证实上诉人乔磊向被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司支付丽水康城小区购房款588515元。上诉人支付购房款后的较短时间内，政府出台限购政策确系事实，上诉人也确实不具备购房资格，在此事实基础上，上诉人要求解除房屋买卖合同的请求应予支持。上诉人称，因为政策原因导致上诉人不能继续购房，被上诉人应该退还收取的全部的首付款588515元。本院认为，上诉人作为购房人，在未对所购房产有无预售许可证、能否签订房屋买卖合同等具体情形进行核实，也未与被上诉人签订有效书面合同的情形下，就向被上诉人支付首付款588515元，上诉人未尽应有的审慎义务，应对自己的行为承担相应风险。被上诉人作为专门从事房产经纪的公司，在双方的交易过程中，比上诉人掌握更多房产信息，也更应遵守行业规则，规范交易行为。考虑到被上诉人已为上诉人购房做了部分工作，存在一定业务成本支出，本院酌定被上诉人扣除10万元费用后，应将其余房款488515元退还上诉人乔磊。 综上所述，乔磊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7905号民事判决第一项，即：“解除原、被告之间事实上的房屋买卖关系”； 二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7905号民事判决第三项，即：“驳回原告乔磊的其他诉讼请求”； 三、变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7905号民事判决第二项“被告三河市夏威夷房产经纪有限公司返还原告乔磊购房款人民币294257.5元，于本判决生效之日起三日内付清”为：“被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司返还上诉人乔磊购房款人民币488515元，于本判决生效之日起三日内付清”； 四、驳回上诉人乔磊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9898元，由上诉人乔磊负担2300元，被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司负担7598元；二审案件受理费9685元，由上诉人乔磊负担2300元，被上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司负担7385元。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年三月三十一日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩