甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初646号原告:定西中和房地产开发有限责任公司。住所地甘肃省定西市安定区新城区中和教育港教育大厦1楼。法定代表人：刘奇平，该公司董事长。委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。被告：张刚，男，1977年12月25日生，汉族，甘肃省定西市安定区人，职工，住安定区。被告：蔺泽清，女，1981年5月17日生，汉族，甘肃省定西市安定区人，干部，住安定区,系张刚妻。原告定西中和房地产开发有限责任公司与被告张刚、蔺泽清车位纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理。依法由审判员姚建国适用简易程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告定西中和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人荆向南、吴亚南，被告张刚、蔺泽清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告定西中和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《车位有偿使用协议书》，判令被告向原告支付解除合同的违约金11700元及律师费5500元。事实与理由，2019年6月28日，原、被告签订了《车位有偿使用协议书》，约定原告将位于甘肃省定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位591号租赁给被告使用，使用费总额为78000元，被告采用分期方式付款。协议书约定被告需在签订本协议书时即2019年6月28日支付39000元，2019年10月1日前支付39000元。被告未按上述约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期支付达90天的，原告有权解除本协议书，被告应向原告支付使用费总额15%的违约金。截止起诉之日，被告共支付使用费39000元，未按约定于2019年10月1日前付清剩余款项。在此期间，原告多次通过电话、短信、发函的方式要求被告前来履行付款义务，但被告至今仍拖欠未付，其行为已经构成严重违约，合同约定的解除条件已经成就。被告拖欠车位使用费的行为违反了合同的约定和相关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益。被告张刚、蔺泽清辩称，《车位有偿使用协议书》第一条约定，该车位的面积不少于32.08平方米，而实际面积为2.36×5﹦11.8平方米，这样的面积相邻车辆停入后间距太小（不到0.2米，建筑行业规定最少不低于0.5米），无法打开车门，且纵向离墙太近无法打开后备箱，车位划分不当，不能正常使用，业主将这一情况告知碧桂园项目销售代表和经理，多次协商未果后又反映到市住建局，12月底市住建局王局长答复广大业主称碧桂园地下仅有一层，该车库用地是否属于人防工程、能否销售需要做进一步调查。现正等待调查结果，如调查情况属实，则原告出售车位存在欺诈行为，合同应无效，原告应负违约责任。根据原告的沙盘、宣传彩页、现场实物展示及销售代表的宣讲，称要将该项目打造成定西市标杆项目，为定西的人民群众提供一个五星级的家，作为世界五百强企业，业主们相信碧桂园的实力和诚信，才不惜重金选择品质和在碧桂园安家。但在9月底小区环境及建筑设施初具成型后才发现实物与宣传大相径庭：柏油马路，大面积吸水砖，绿化为廉价的榆树、梨树等几棵树木，业主多次向售房部反映均未果，导致2019年10月底业主向市信访办、住建局上访。12月份碧桂园才做了答复，承认他们的实际建筑与宣传不符，认识到自己的违约行为，并书面承诺整改，也在12月份，地下车位初具成型，业主丈量后发现以上情况反映到市住建局。对于有车业主，居家必须停车，停车买房必买车位，因碧桂园宣传出售车位，业主才购买车位，但在签订购买车位的合同时，销售方却强调签订的是使用协议书，期限为70年，实质是变相出售车位的买卖合同，现原告能否为业主提供产权证书存在问题。如为租赁合同，依据法律规定租赁期限不得超过20年，协议约定的70年明显违法，那么20年到期后的50年业主如何维权？2019年12月初，原、被告将被告的付款方式协商为余款由贷款转为自付，因付款方式发生变化，原告同意被告延期付款，在碧桂园对业主反映的问题未整改的情况下被告于2019年12月5日、16日主动交付购买房屋及车位的款项40万元。2020年1月份被告交款时原告的销售代表和财务人员告知不收取余款，已经移交其法务，法务会联系被告，但并没有任何联系，2019年10月1日至12月5日，未收到原告诉状中所说的多次通过电话、短信、发函方式催款。因此，原告存在违约、违规行为，造成被告迟延交款，应待调查、整改及车位达到使用标准后方可付款，原告的请求实质上缺乏事实和法律依据，应由原告承担全部责任，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对相关证据和事实，本院认定如下：2019年6月28日，原告定西中和房地产开发有限责任公司（甲方）与被告张刚、蔺泽清（乙方）签订《车位有偿使用协议书》，约定乙方所购商品房位于001号楼1单元801室，基于乙方成为安定碧桂园中和领誉园区的业主，甲方同意将位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位591号车位租赁给乙方使用。该车位的平面图见附件，交付标准为毛坏房，面积不少于32.08平方米，如竣工后实测面积少于32.08平方米的，乙方有权解除本协议并要求甲方退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。该车位的租金总额为78000元。乙方付款时间为定金10000元于签署本认购书时付清，第一期楼款39000元于2019年6月28日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款39000元于2019年10月1日前付清，逾期支付的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期支付达90天的，甲方有权解除本协议书，乙方应向甲方支付租金总额15%的违约金。乙方按本协议付款后在2020年4月30日到安定碧桂园中和领誉销售中心办理车位的使用手续……。该车位租赁给乙方使用的期限为20年，自2020年4月30日起至2040年4月29日止，前述期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2090年4月29日止，乙方无须支付租金。甲乙双方明确知悉并同意，如该车位为人防车位的，乙方在使用车位时还应遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律法规，如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾等被征用的，乙方无条件配合；如因征用、政府行为、政策变化等导致乙方无法使用该车位的，本合同自前述情形发生之日自行终止，甲方有权收回该车位，甲方仅需按照300/月的标准结算乙方使用车位期间的租金，双方互不追究对方其他责任。合同还约定了其他事项。被告交付了第一期楼款39000元，第二期楼款因贷款问题未能支付。根据被告提供的证据，原告开发的小区存在未提供售前宣传的环境承诺，引起业主的上访。认定上述事实的证据有原告提供的《车位有偿使用协议书》，被告认可。二被告在诉讼中提供了2019年12月5日、2019年12月16日的转账凭条各1张以证明向原告方支付40万元；小区业主代表进行投诉的投诉信及业主所提问题答复各1份证明原告方宣传的环境、建筑设施与实际情况不符，业主们向信访办、住建局都进行了投诉，住建局进行了答复；被告蔺泽清与原告销售代表曲旺微信聊天截图3张，拟证明被告贷款转自付后向原告交付款项，原告不收款，称已经将此事转交法务了，这都是在被告收到起诉状之前的事情。原告认为，转账凭条真实性需要核实是否收到款项，该两笔是交付房款，剩余的车库租金仅为39000元，如果被告认为这些缴款中含有车库的租赁费用，应提交其他证据证明；投诉信及答复是复印件，与本案关联性不足，主要是反映是小区环境问题，微信截图中的曲旺是原告公司的业务员，但是否是曲旺本人需要核实，记录中的转自付与本案的车位纠纷无关，不存在转自付的问题，约定的是自付，不能反映曲旺承诺延期交付的事情。本院确认被告提供证据的真实性。本院认为，本案二被告因购买原告开发的预售房屋而一并与原告签订了《车位有偿使用协议书》，但根据该协议，虽然约定租赁期限为20年，但又约定到期后被告无须支付租金而取得70年车位的使用权，是租赁合同还是预售合同约定不明确，二被告是否取得车位的产权，这涉及到被告关于车位使用的根本利益。除此之外协议的约定及原告的行为对被告存在明显的不公平，一是在付款期限上，要求被告的付款期限早于原告交付车位的时间近7个月，造成原告尚不符合车位交付条件时，已经因违约解除了车辆使用协议并收取了违约金，现被告提供的微信截图表明，原告存在为了解除合同而将合同移交其法务部且拒收使用费的情形；二是协议书书写“如该车位为人防车位的”，表明在签订协议时，原告明知车位属于人防工程的可能，并因此约定原告的车辆使用权收回权，对被告的利益却没有充分考虑；三是原告在销售宣传中的承诺的环境没有真正提供，造成业主上访和原告的整改；四是被告提出原告提供车位的实际面积为2.36×5﹦11.8平方米，不足32.08平方米，造成相邻车辆停入后间距太小，无法打开车门，且纵向离墙太近无法打开后备箱，不能正常使用，但原告并未提供证据证明其提供的车位符合约定，不能证明自身履行了合同约定的义务。故本案原告存在违约和约定不公平的情况，其诉讼请求本院不予支持，本案的合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告定西中和房地产开发有限责任公司与被告张刚、蔺泽清2019年6月28日签订的《车位有偿使用协议书》继续履行。二、被告张刚、被告蔺泽清于本判决生效后十日内给付原告定西中和房地产开发有限责任公司剩余车位使用费39000元。三、驳回原告定西中和房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，因适用简易程序减半收取计115元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  姚建国二〇二〇年三月四日书记员  文海旭