福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异13号 案外人：丁德强，男，1953年6月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 申请执行人：厦门农村商业银行股份有限公司霞阳支行，住所地厦门市海沧区新阳工业区8号公路南侧霞光外口公寓一层B12号，统一社会信用代码913502056782730885。 负责人：戴美萱，行长 委托诉讼代理人：曹海洲、贺越越，福建自晖律师事务所律师。 被执行人：洪明霞，女，1977年12月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：施邵达，男，1972年12月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 本院在执行申请执行人厦门农村商业银行股份有限公司霞阳支行与被执行人洪明霞、施邵达公证债权文书一案中，查封了被执行人洪明霞、施邵达名下位于（以下简称案涉房产），本院并于2019年11月15日上门张贴腾房公告，案外人丁德强以其与被执行人在查封之前已签订租赁合同并占有、使用案涉房屋为由提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丁德强称，2014年11月1日，被执行人施邵达代表其与被执行人洪明霞，与案外人签订《房屋租赁合同》，约定由被执行人施邵达、洪明霞将其夫妻二人共同所有的“位于思明区嘉禾路104-108号331-334单元”的房产即案涉房产出租给案外人，用于开办宾馆、餐饮娱乐等项目，租赁期限为12年，自2014年11月1日起至2026年10月31日止。上述《房屋租赁合同》签订后，被执行人施邵达、洪明霞依约向案外人移交了被执行房产。其后，案外人之子丁照群作为法定代表人以被执行房产为注册地址申请设立公司即厦门君御酒店有限公司(实际于2014年12月24日完成工商登记)，并实际经营至今。案外人自2014年11月1日起即开始占有、使用被执行财产，并依约向被执行人施邵达、洪明霞支付了全部租金，有权继续占有、使用案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，案外人请求法院立即终止要求案外人腾空被执行房产的执行措施。案外人提交《房屋租赁合同》（附厦门市土地房屋权证）、户籍证明材料、厦门君御酒店有限公司营业执照复印件、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》、银行流水单等证明其主张。 本院查明，申请执行人厦门农村商业银行股份有限公司霞阳支行与被执行人洪明霞、施邵达公证债权文书一案中，2018年10月30日，厦门市海沧区公证处作出《执行证书》，编号：（2018）厦海证执字第1号。确定执行内容如下：“一、被申请执行人：施邵达、洪明霞。二、申请执行标的：1、贷款本金合计人民币玖佰玖拾玖万元整（￥9990000.00）；2、利息（含罚息、复利）:暂计至二Ｏ一八年九月二十日的利息（含罚息、复利）为人民币陆万壹仟贰佰玖拾贰元捌角壹分（￥61292.81）；（1）利息自二○一八年九月二十一日起至二Ｏ一八年十月十二日止，按贷款利率（月利率5.937500‰，即在基准利率上上浮50%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起调整）计算；（2）贷款逾期罚息：自二○一八年十月十三日计至实际还款之日止，按逾期贷款罚息利率（月利率8.906250‰，即在基准利率基础上上浮50%再加收50%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起调整）计算；（3）复利：以结欠的利息、罚息为基数，自二○一八年九月二十一日起至实际还款之日止，按逾期贷款罚息利率（月利率8.906250‰,即在基准利率基础上上浮50%再加收50%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起调整）计算。3、贷款人为实现债权和担保权的所有费用（包括但不限于执行证书公证费人民币壹万玖仟玖佰捌拾元整（￥19980.00）、律师费人民币贰拾万元整（￥200000.00）、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。三、被申请执行人施邵达、洪明霞于本执行证书出具之日起，应向申请执行人支付上述执行标的所列金额。四、被申请执行人施邵达、洪明霞不履行上述还款义务，申请执行人有权以被申请执行人施邵达、洪明霞抵押的位于厦门市思明区折价或拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，不足部分由被执行人施邵达、洪明霞继续偿还。”申请执行人于2019年8月8日向本院申请执行，本院予以受理。2019年8月19日，本院根据已经发生法律效力的厦门市海沧区公证处出具的（2018）厦海证执字第1号《执行证书》和（2016）厦海证民字第784号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，作出（2019）闽0203执8254号执行裁定书，于2019年8月28日查封案涉房产。2019年11月11日，本院发出《公告》，责令被执行人施邵达、洪明霞及厦门市思明区的实际使用人于2019年11月21日之前腾空厦门市思明区并交由法院评估、拍卖。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另根据闽（2016）厦门市不动产证明第0050744号不动产权证记载，厦门市思明区嘉禾路104-108号331-334单元所有人为洪明霞、施邵达，抵押权人为厦门农村商业银行股份有限公司霞阳支行，抵押方式为最高额抵押，担保最高债权额为人民币999万元，抵押登记时间为2016年4月19日。 另查明，2014年11月1日，被执行人施邵达与案外人丁德强签订《房屋租赁合同》，约定由被执行人施邵达将其拥有的坐落于思明区嘉禾路104-108号331-334单元的房产出租给案外人，用于开办宾馆、餐饮娱乐等项目，租赁期限为12年，自2014年11月1日起至2026年10月31日止。此后，案外人之子丁照群作为法定代表人以案涉房产为注册地址申请设立公司即厦门君御酒店有限公司，2014年12月24日完成工商登记，营业执照上登记的营业期限为2014年12月24日至2064年12月23日。2015年4月8日，厦门君御酒店有限公司（登记地址思明区嘉禾路104-108号331-334单元）取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年8月3日，厦门君御酒店有限公司取得《特种行业许可证》，经营范围为接待旅客住宿，房间数60，床位数96，经营地址为厦门市思明区嘉禾路104-108号331-334单元2-3层。从2014年10月28日至2019年5月24日，案外人丁照群、丁德强向被执行人施邵达、洪明霞支付了多笔租金。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，案外人丁德强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，在案涉房产上经营旅馆，可视为已移交占有该不动产。此外，本案的房屋租赁合同签订的时间在抵押权登记之前，该租赁关系不受该抵押权的影响。案外人丁德强的异议申请理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下： 中止责令案外人丁德强在租赁期内腾空厦门市思明区嘉禾路104-108号331-33单元房产。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年三月三日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。