四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 (2019)川1921行初47号 原告：吴明政，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀之锋律师事务所律师。 原告：贾芝琼，女，1980年10月18日出生，汉族，住四川省通江县，系原告吴明政之妻）。 委托诉讼代理人：吴映武，男，1944年3月27日出生，汉族，住四川省通江县，系原告吴明政之父。 委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀之锋律师事务所律师。 被告：通江县高明新区管理委员会。 统一社会信用代码：12513721058210625H。 法定代表人：王**，该管委会主任。 委托诉讼代理人：李显祝，男，1973年2月15日出生，汉族，系被告通江县高明新区管理委员会副主任，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：伏大文，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 被告:通江县自然资源和规划局。 统一社会信用代码：115137210088345012。 法定代表人：陈立祥，该局局长。 委托诉讼代理人：党绍成，男，1963年12月15日出生，汉族，系被告政策法规股股长，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：王明军，四川衡义律师事务所律师。 被告：通江县土地储备中心。 统一社会信用代码：125137217597246108。 法定代表人：苟敏元，该中心主任。 委托诉讼代理人：苟永兴，四川衡义律师事务所律师。 原告吴明政、贾芝琼与被告通江县高明新区管理委员会（以下称高明管委会）、被告通江县自然资源和规划局（以下称自然资源局）、被告通江县土地储备中心（以下称土储中心）“行政征收”一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理后，经给原告释明后，原告追加土储中心为本案被告，另定开庭时间进行了审理。原告吴明政及委托诉讼代理人杨仁刚，原告贾芝琼的委托诉讼代理人吴映武、杨仁刚，被告高明管委会法定代表人王**的委托诉讼代理人李显祝、伏大文，被告自然资源局法定代表人陈立祥的委托诉讼代理人党绍成、王明军，被告土储中心法定代表人苟敏元及委托诉讼代理人苟永兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被诉的具体行政行为是：2012年3月5日被告土储中心与二原告签订《房屋征收安置补偿协议》及二原告与被告高明管委会所签补充协议。 原告向本院提出的诉讼请求是：1、判决三被告立即还原告营业用房101.22平方米，其中70平方米，在面向24米大道与公路相平的一楼营业用房201号至215号中按合同签订的先后顺序选房安置，其中31.22平方米在该安置房营业用房的一至三楼中安置；2、判决三被告向原告支付逾期交付营业用房的房屋租金损失222076.68元（以营业用房面积101.22平方米按每平方米15元计算，从2013年9月16日至实际交付之日止，按照2倍支付超期过渡费，暂计算至起诉之日2019年9月19日）；3、判决三被告给原告办理独立营业用房不动产登记证书；4、判决三被告向原告支付涉案房屋（营业用房101.22平方米）总价款1%的违约金；5、判决本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2013年3月28日原告与通江县石牛嘴新区管理委员会（以下称石牛嘴管委会）签订了《房屋征收安置补偿协议》，协议约定为实施石牛嘴新区开发，打造红军城，需对新区规划范围内的房屋实施征收，原告的房屋位于该规划区内，房屋总建筑面积为399.74平方米，占地面积为278.11平方米。原告同意石牛嘴管委会采取产权调换的形式进行补偿，应偿还营业用房101.22平方米（详见房屋安置补偿协议）。 2012年2月21日通江县石牛嘴管委会关于呈报《石牛嘴新区集体土地房屋拆迁补偿安置方案》的请示，明确了石牛嘴新区规划区范围内，具体拆迁人为通江国土资源局（现通江县自然资源和规划局），委托实施单位为：通江县石牛嘴新区管委会。 2013年11月4日中共通江县委编委关于整合原高明新区和石牛嘴新区机构的通知，决定将两机构合并组建新的高明管委会。原告多次找被告高明管委会处理此事无果，原告提起诉讼要求实现诉请。 被告高明管委会辩称，1、土地征收主体适格、程序合法，土地征收实施单位与被征收人所签订的相关协议合法有效。2、安置补偿协议及补充协议就营业用房的位置、面积等事项约定清楚，应按照约定履行。原告提出面向24米大道与公路相平的千佛安置房一楼营业用房中偿还70平方米的诉讼请求不符合合同约定。3、高明管委会已经按约定交付了101.22平方米营业用房，除存在逾期交付情形外，并无其他违约情形。故其提出租金损失不应支持，逾期过渡费应按照合同约定每月4元/平方米的标准支付。4、原告提出的办理不动产登记证书，不应在本案中审理，其起诉不符合法律规定。5、原告提起的违约金诉请不应支持。综上，高明管委会在合同履行中仅存在逾期交房的情形，应依据合同约定标准支付超期过渡费；此外并无其他违约行为，原告诉请第二项诉讼请求可以部分得到支持，其余诉讼请求应依法予以驳回。 被告自然资源局辩称，1、自然资源局不是本案适格的被告；2、原告的起诉存在同一诉中对不同的行政主体及行为进行诉讼，不符合行政案件受理的相关规定。综上，请求驳回原告的起诉。 被告土储中心辩称，1、本案不是行政诉讼的受案范围，因其所签协议的时间是2015年5月1日前，应当适用当时的法律规定，按民事案件受理进行处理；2、土储中心不是本案适格的被告，原告在诉状中没有写明签订的协议，土储中心2012年3月5日也确实与原告签订了一份协议，但因当时高明管委会没有正式授印，为了工作开展，因此才暂时签订的协议，但后续合同权利义务一直是石牛嘴管委会享有，机构整合后由高明管委会承继权利和义务。综上，请求驳回原告对土储中心的诉讼请求。 经审理查明，2012年3月5日原告吴明政、贾芝琼（被征收人：乙方）与征收人：（甲方）通江县土地储备中心签订《房屋征收安置补偿协议》。其协议与本案有关的内容：三、安置还房房屋位置及面积：2、甲方将偿还乙方营业用房33.95平方米，在安置房的营业用房中补偿（以房管局的测绘面积为准）。四、附属物及费用补偿：共计86848元，甲方定于2012年3月15日前一次性付清。五、周转过渡方式、过渡期限及过渡费用：乙方选择自行周转过渡，过渡期限18个月，周转期以乙方腾空旧房内的物品、设施、设备等将钥匙交付之日起计算，甲方向乙方支付如下费用：过渡费：399.74平方米*4*18个月=28781元。超期交房，按前述标准按月支付超期过渡费。七、被征收房屋交付时间：1、交房时间：乙方在2012年3月16日前腾空旧房将钥匙交给甲方。2、乙方在2012年3月16日前将该房屋产权证原件或该房屋产权来源原件手续交与甲方。九、产权证办理及费用承担。1、甲方必须在房屋竣工综合验收后6个月内，将《房屋所有权证》及《土地使用证》办理完毕交与乙方，如因特殊情况期限顺延。十一、违约责任：1、若因人力不可抗拒因素而造成延期交房，甲方除按规定向乙方支付周转过渡费外，并向乙方支付还房总价款1%的违约金。2、乙方不按协议约定腾空旧房屋和交付钥匙，乙方向甲方支付还房总价款1%的违约金。3、若乙方的房屋有产权纠纷、债务纠纷、抵押担保纠纷出现，乙方自行承担一切损失（其他内容略）。 二原告又于2012年10月31日与石牛嘴管委会（征收人甲方）签订《房屋征收安置补偿协议》。一、被征收房屋概况：乙方的房屋占地面积51.80平方米（系原有登记，在2012年3月5日签订房屋征收安置协议时没有计算给予补偿），现补充合同。二、补偿方式为产权调换；三、安置还房房屋位置及面积：2、甲方偿还乙方营业用房7.77平方米（按占地面积15%计算），在安置房的营业用房中补偿，此面积在还住房总面积中抵减。其余内容略。 二原告（乙方）于2013年3月28日与石牛嘴管委会（征收人甲方）签订《房屋征收安置补偿协议》（补充）一、情况概况：乙方的房屋位于通江县诺江镇石牛嘴新区规划区内，总建筑面积399.74平方米，房屋占地面积278.11平方米。乙方原还住房面积508.34平方米，营业用房面积33.95平方米。乙方房屋中70.00平方米从事商业经营（有个体户工商营业执照、税务登记证）。经本户申请，根据事实，对乙方从事经营的70.00平方米房屋按营业用房1：1在安置房区一楼还营业用房（面向24米大道，与公路相平）。乙方原已签订《房屋征收安置补偿协议》，本协议为补充协议，安置房还房时还乙方住房、营业用房以本补充协议约定之面积为准，其它约定事宜以原协议为准。二、安置还房房屋位置及面积：2、甲方偿还乙方营业用房101.22平方米在安置房的营业房的营业用房中补偿（以房管局的测绘面积为准）。三、产权证的办理及费用的承担：营业用房超出约定面积101.22平方米，办理产权证的税费由乙方承担。四、还房时还安置房（住房、营业用房）以本协议为准。 二原告（乙方）于2017年10月19日与被告高明管委会（征收人甲方）签订房屋安置补偿协议（补充协议变更）。一、被征收房屋概况：乙方的房屋位于通江县诺江镇石牛嘴新区规划区内，房产证编号：/，土地证号：/，总建筑面积399.74平方米，其中框架结构45平方米，砖混结构313.53平方米，砖木结构41.21平方米，房屋占地面积为：278.11平方米。乙方原还住房面积508.34平米，营业用房面积33.95平米。乙方房屋中70平米从事商业经营（有个体户工商营业执照、税务登记证（国税、地税），附）。经本户申请，根据事实，对乙方从事经营的70.00平米房屋按营业用房1:1在安置房区一楼还营业用房（面向24米大道，与公路平面相平）。乙方原签订《房屋征收安置补偿协议》，本协议为补充变更协议，安置房还房时还乙方住房、营业用房面积以本补充变更协议约定之面积为准，其它约定事宜以原协议为准。乙方承诺该房屋四至界畔清楚，无产权争议，无债务纠纷、无抵押担保情况。三、安置还房房屋位置及面积：2、甲方偿还乙方营业用房101.22平方米。在安置房的营业房中补偿（以房管局测绘面积为准）。五、产权证的办理及费用承担：1、甲方必须在房屋竣工综合验收后6个月内，将《房屋所有权证》及《土地使用证》办理完毕交与乙方，如因特殊情况期限顺延。2、还房住房面积超出协议约定面积/平方米，办理产权证的税费由乙方承担。 第一份协议签订后，乙方按约定将被拆迁房屋交与甲方拆除。甲方已将住房交付乙方使用。但应还营业用房101.22平方米（实际经营面积70平方米，拟制营业用房面积31.22平方米），因还房位置发生争议，至今未交付使用。被告高明管委会给二原告支付超期过渡费至2014年6月30日，原告起诉来院要求实现诉请。 同时查明，2010年4月19日通江县人民政府关于石牛嘴新区土地征收的公告中依据四川省人民政府《关于通江县2008年第一批城市建设用地的批复》（川府土[2008]1185号）和四川省人民政府《关于通江县S201线通（江）宣（汉）公路陈渡潭至华通机械厂段改建工程建设用地的批复》（川府土[2008]113号）精神，结合《通江县城市建设总体规划》和《通江县土地利用总体规划》要求，县人民政府决定对诺江镇千佛村三、四、五、六社和元顶村五社部分集体土地进行征收。征地后土地用途为公益、工业等建设用地。 2011年9月5日通江县石牛嘴管委会向县人民政府请示，关于呈报《石牛嘴新区集体土地房屋拆迁补偿安置方案》。该方案所确定的搬迁人是通江县土地储备中心。四、安置房地点：在不改变原规划的前提下，在石牛嘴新区规划范围内，以社或联社为单位集中安置。该请求报告经时任县政府领导签字后，“新区按此件执行。” 中共通江县委机构编制委员会于2011年11月11日以通委编发[2011]12号发出关于成立通江县石牛嘴新区管理委员会的通知。该通知的主要内容为：一、主要职责：县委、县政府授权通江县石牛嘴新区党工委、管委会全面管理辖区内的……主要履行以下职责：（五）负责组织实施土地报征、整理、储备和供应工作；二、内设机构：（二）项目规划股：负责辖区内城市建设规划……；负责征地范围内房屋拆迁和被拆迁户安居工程的落实等工作（其余内容略）。 中共通江县委机构编制委员会于2013年11月4日以通委编发[2013]20号发出关于整合原高明新区与石牛嘴新区机构的通知。该通知的主要内容为：将原通江县高明新区管理委员会与原通江县石牛嘴新区管理委员会整合，合并组建新的通江县高明新区管理委员会。管委会职责“负责组织实施辖区内征地拆迁及补偿安置等工作；参与组织实施辖区内的土地报征、整理、储备和供应工作”。 通江县高明新区石牛嘴社区居民委员会于2020年1月15日出具营业用房及租赁情况的说明。说明石牛嘴安置房中向264户交付营业用房面积7883.61平方米。经公开征求意见，基本同意按照统租统管的方式安置，2015年已经向拆迁还房户完成房屋交付，该社区受业主委托（办理书面委托的业主有203户）于2016年9月12日与四川蜀天乡村旅游公司签订《商业用房租赁合同》将上述营业用房出租，并按照还房户的产权面积对租金进行分配（附：该租赁合同、部分业主的书面委托书）。该租赁合同约定：租期十年，租赁期限自2016年10月1日至2026年9月30日止。租金标准及涨幅：该营业用房租金标准为每平方米每月13.6元，租金从第四年开始按13.6元的租金标准每年增加10%。 千佛安置房2号、3号楼的裙楼即石牛大道201号至215号一至三楼房屋（与石牛大道相平为一楼），于2019年1月综合验收合格。千佛安置房《建设工程规划许可证》确定2号、3号楼与石牛大道相平为负三层。原24米大道为现在的石牛大道。 另查明，本院于2018年5月2日作出（2018）川1921民初1340号民事裁定书，裁定驳回原告吴明政、贾芝琼的起诉。 本院认为，本案争议的焦点一是被告自然资源局、被告土储中心是否是本案适格被告的问题；二是双方所签订的《房屋征收补偿协议》（补充）所约定还营业用房位置是否明确，原告的主张能否得到支持的问题；三是原告主张赔偿损失是否应当赔偿的问题。下面分项进行分析论证。 一、被告自然资源局、被告土储中心是否是本案适格被告的问题。虽然原告在诉讼中提交了《通江县石牛嘴新区征收集体土地房屋拆迁补偿安置方案》（送审稿）。确定原通江县国土资源局为拆迁人，但该方案无任何机关加盖印章，不具有拘束力。被告高明管委会在庭审中提交的“2011年9月5日通江县石牛嘴管委会向县人民政府请示，关于呈报《石牛嘴新区集体土地房屋拆迁补偿安置方案》。”该方案所确定的搬迁人是通江县土地储备中心。虽然该方案也无县人民政府加盖印章，但有时任县人民政府的领导签字，要求按该方案执行。中共通江县委机构编制委员会于2011年11月11日以通委编发[2011]12号发出关于成立通江县石牛嘴新区管理委员会的通知。该通知的主要内容为：一、主要职责：县委、县政府授权通江县石牛嘴新区党工委、管委会全面管理辖区内的……主要履行以下职责：（五）负责组织实施土地报征、整理、储备和供应工作；二、内设机构：（二）项目规划股：负责辖区内城市建设规划……；负责征地范围内房屋拆迁和被拆迁户安居工程的落实等工作。在县人民政府给原石牛嘴管委会授权，负责对辖区内的征地拆迁安置补偿工作后，因没有给其授印，被告土储中心又是安置方案确定的搬迁人便与二原告于2012年3月5日签订《房屋征收安置补偿协议》。原石牛嘴管委会在授印后，与二原告于2012年10月31日签订房屋补偿协议，对没有计算在内的房屋占地面积51.8平方米进行补偿；以产权调换的方式补偿营业用房7.77平方米等内容。上述事实说明，县人民政府先后给被告土储中心、石牛嘴管委会授权对涉案范围内征地拆迁及房屋征收工作。而石牛嘴管委会承继了被告土储中心在房屋征收安置补偿协议的权利和义务。 中共通江县委机构编制委员会于2013年11月4日以通委编发[2013]20号发出通委编发[2013]20号关于整合原高明新区与石牛嘴新区机构的通知。将原通江县高明新区管理委员会与原通江县石牛嘴新区管理委员会整合，合并组建新的通江县高明新区管理委员会。管委会职责“负责组织实施辖区内征地拆迁及补偿安置等工作；参与组织实施辖区内的土地报征、整理、储备和供应工作”。本案被告高明管委会成立后，对原石牛嘴管委会在涉案征收协议的权利义务承继，比如周转过渡费的支付，住房的交付等。综上，被告高明管委会是县人民政府授权的房屋征收部门。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十五条“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出的行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。”之规定，被告高明管委会符合被告的主体资格，是本案适格的被告；被告高明管委会辩称，其征收主体适格、征收程序合法、与被征收人所签订的相关协议合法有效。其辩称意见与本案查明事实相符，该辩称意见予以采纳；被告自然资源局、被告土储中心关于主体的辩称意见，与本案查明事实相符，其意见予以采纳；原告要求被告自然资源局、被告土储中心承担责任的请求，与事实不相符、与法律规定相悖，应依法予以驳回。 二是双方所签订的《房屋征收补偿协议》（补充）所约定偿还营业用房位置是否明确，原告的主张能否得到支持的问题；二原告与被告在补充协议中约定：经本户申请，根据事实，对乙方从事经营的70.00平方米房屋按营业用房1：1在安置房区一楼还营业用房（面向24米大道，与公路平面相平）。从双方约定看，原告方主张还房位置在一楼的安置房的营业用房中补偿。虽然双方约定根据签订协议排号顺序选定位置，但在后来双方并没有按该约定实施。而被告对原告的主张没有提出反对意见。故该营业用房应认定，双方约定偿还在安置房营业用房的一楼（与石牛大道相平）。对31.22平方米的营业用房还在安置房营业用房的一至三楼。上述约定，其营业用房还房位置明确、具体。 依据通江县人民政府批准的《石牛嘴新区房屋搬迁补偿安置方案》，四、安置房地点：在不改变原规划的前提下，在石牛嘴新区规划范围内，以社或联社为单位集中安置。所以，全体被征收人的营业用房安置在安置房营业用房的一至三楼中安置符合该方案。因安置房的营业用房设计的原因，营业用房进深较深，实际无法分割，只能权利人按份共有。综上，原告要求安置营业用房的主张成立，本院予以支持；被告高明管委会辩称，安置补偿协议及补充协议就营业用房的位置、面积等事项约定清楚，应按照约定履行。原告提出面向24米大道与公路相平的千佛安置房一楼营业用房中偿还70平方米的诉讼请求不符合合同约定。本院认为，其辩称意见与本案查明事实不符，其意见不予采纳。 三是原告主张赔偿损失是否应当赔偿的问题。从本案审理情况看，被告高明管委会提交该安置房屋于2019年1月24日通过综合验收。本院认为，根据法律规定，只有通过综合验收合格的房屋，才能交付使用。但事实上，石牛嘴社区受安置房2、3号楼一至三楼商业用房业主的委托对外出租，该营业用房自出租之日起视为交付。故被告辩称，已向原告交付，但原告拒绝接收房屋，被告不构成违约的理由成立，该辩称意见予以采纳。其辩称过渡周转费按每月4元/平方米计算的意见，符合双方所签补偿协议的约定，予以采纳；但在石牛嘴社区对外统一出租即2016年10月1日后，应按租金标准计算原告的损失。原告主张的损失计算：1、超期过渡费：按营业用房面积101.22平方米×4元/平方米×27逾期交房月数（2014年7月1日至2016年9月30日）=10931.76元。2、租金损失：2016年10月1日起按每平方米13.6元（自2020年10月1日起每年增加10%）标准计算租金损失。原告要求按还房总价款1%支付违约金的主张，因原告没有提交还房价值的证据，该项主张，不予支持；原告要求限期办理还房产权证书的请求，符合法律规定，予以支持。因安置房营业用房已于2019年1月24日通过综合验收，结合安置房营业用房及被征收人的实际情况，按不动产登记规则分层办理不动产权利证书。被告高明管委会应按合同约定的六个月内协助原告办理不动产权利证书，办理不动产登记应交税费，双方按《房屋征收补偿协议》的约定执行。 综上所述，原告的诉称意见，各被告的辩称意见与本案评判意见不一致的，不予采纳。为维护当事人的合法权益，监督行政机关依法行政。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉》的解释第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告通江县高明新区管理委员会在本判决生效后，立即偿还原告吴明政、贾芝琼营业用房101.22平方米。其中70.00平方米营业用房，在通江县诺江镇石牛大道201号至215号一楼（与石牛大道相平）营业用房中偿还；其中31.22平方米在该安置房营业用房的一至三楼中偿还；支付超期过渡费10931.76元，自2016年10月1日起按每平方米13.6元（自2020年10月1日起每年增加10%）标准计算租金损失；在本判决生效后六个月内办理营业用房的不动产权利证书； 二、驳回原告吴明政、贾芝琼对被告通江县自然资源和规划局、被告通江县土地储备中心的诉讼请求； 三、驳回原告吴明政、贾芝琼的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告通江县高明新区管理委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  金鸿飞 人民陪审员  陈志琼 人民陪审员  李泽民 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  杜海燕