广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终13078号上诉人（原审原告）：丁治强，男，1981年7月1日出生，汉族，住广东省广宁县*************，公民身份号码：441************776。上诉人（原审原告）：林叶梅，女，1983年12月6日出生，汉族，住广东省广宁县*************，公民身份号码：450************648。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢晓静，广东星啸律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：罗展锋，广东星啸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑运金，男，1976年10月23日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**********，公民身份号码：441************994。委托诉讼代理人：黄淑珍，广东五菱律师事务所律师。原审被告：张泽民，男，1968年9月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******之一，公民身份号码：441************236。上诉人丁治强、林叶梅因与被上诉人郑运金、张泽民案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁治强、林叶梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持丁治强、林叶梅一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由郑运金承担。事实与理由：一、丁治强、林叶梅对案涉房屋享有实体权益。1.案涉房产被查封之前丁治强、林叶梅已与张泽民签订书面的房屋买卖合同。2.判断丁治强、林叶梅是否属于合法占有案涉房屋，应当从对占有的事实和行为进行判断。协议签订的当天张泽民已向丁治强、林叶梅交付了案涉房屋，丁治强、林叶梅于2018年9月4日更换了门锁，双方于2018年9月6日办理了水电更名过户手续，丁治强、林叶梅办理了物业费的更名并缴纳2019年9月至12月的物业管理费，案涉房产被查封前丁治强、林叶梅已事实上占有该房屋。丁治强、林叶梅基于与张泽民签订房屋转让协议的法律行为而占有房屋，属于合法占有。协议虽然约定了分期付款，支付完毕全部购房款之日即为转让标的的权益交付之日，案外人自转让标的的交付当日起即享有对转让标的的完整物权。但丁治强、林叶梅未支付完毕全部购房款仅仅没有取得完整的物权，即处分权。占有只是一种事实状态，意味着标的物实际支配权的转移，而一审法院以及郑运金均错误理解占有就是案涉房屋的全部权益，将占有等同于占有、使用、收益和处分。随着丁治强、林叶梅支付的款项比例越大，所有权就逐渐的转移到丁治强、林叶梅手中，丁治强、林叶梅于2018年9月29日支付完毕全部购房款，其对案涉房屋已享有事实物权，可以确认所有权。3.丁治强、林叶梅已支付了合理对价。事实上，协议签订当日丁治强、林叶梅已经支付大部分购房款并于2018年9月29日支付完剩余的购房款。4.转让协议签订之前张泽民已向丁治强、林叶梅提供案涉房产证的原件并向丁治强、林叶梅提供由房管所出具的不动产（房产）登记信息查询结果，案涉房屋在各方签订协议时未被查封没有他项权以及其他权利障碍，协议约定张泽民在收到首期房款后十五个工作日内协助丁治强、林叶梅到不动产主管部门办理变更登记手续，丁治强、林叶梅在协议签订时对案涉房屋暂不能办理过户登记并不知情。关于非因买受人自身原因未能办理过户登记问题，案涉房屋不存在法律、政策上的障碍，也不存在如抵押、共有等他人权利的登记障碍，亦不存在已经满足了登记条件而买受人未积极主张办理登记的情况。故案涉房屋未能办理过户登记，属于过渡性政策暂缓办理过户登记，对于未能办理过户登记丁治强、林叶梅不存在过错。综上，丁治强、林叶梅购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定其对案涉房屋享有的权利足以排除执行。二、丁治强、林叶梅对案涉房屋拥有的实体权益足以排除强制执行。郑运金与张泽民之间是民间借贷关系，案涉房屋只是作为张泽民的责任财产成为郑运金的债权的一般担保，郑运金对案涉房屋不享有抵押权，亦未对案涉房屋主张归其所有，故郑运金的权利性质属于普通金钱债权，而丁治强、林叶梅的请求权系针对案涉房屋的请求权。根据物权高于债权，丁治强、林叶梅的权利性质高于郑运金，因此丁治强、林叶梅对案涉房屋拥有的实体权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不能对案涉房屋进行查封、扣押、冻结。郑运金辩称，一、案涉房屋被查封之前，丁治强、林叶梅并未合法占有该不动产。根据丁治强、林叶梅与张泽民签订的房屋转让协议第三条第1点可知，丁治强、林叶梅2018年9月29日才将房款支付完毕，即案涉房产的权益在2018年9月29日才交付，而郑运金在2018年9月7日就查封了案涉房屋。同时，不动产的交易是登记生效为原则，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋的变更未经登记，而郑运金于2018年9月7日就已经查封该房屋档案，在不动产登记管理局已有登记公示、造册记录，而丁治强、林叶梅在2019年9月29日转账尾款之前均没有对房屋的权属问题进行查询，仅凭一份2018年6月12日的房产查询结果就进行两次转账，其存在过错，其未进行登记公示的买卖行为不应阻碍在先的、经过登记公示的查封行为。二、丁治强、林叶梅并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的情形，根据案涉房屋转让协议第四条可知，丁治强、林叶梅是在明知案涉房屋无法过户的情形下而签订案涉房屋买卖合同，而无法过户的真正原因是丁治强、林叶梅、张泽民对现行政策限制的无视而造成的。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权，而本案中，丁治强、林叶梅无视现行政策对该种房屋不得买卖的限制而订立买卖合同，存在一定的过错，理应承担房屋未能过户产生的相应风险。三、本案实际上是一个合同的违约纠纷，丁治强、林叶梅与张泽民签订房屋转让协议第一条第2点约定，张泽民保证对标的拥有合法完整的物权并保证转让标的的权益不受第三方追索、免于第三方的权利主张。而张泽民与郑运金一系列的借款债权从2017年就已经发生，先于丁治强、林叶梅的继续履行请求权，在2018年9月张泽民未如期偿还债务的事实已经发生，是张泽民故意向丁治强、林叶梅隐瞒其负债的事实而向丁治强、林叶梅作出的承诺，张泽民应对丁治强、林叶梅承担违约责任。本案标的在2018年9月7日前公示登记人仍为张泽民，法院的执行查封裁定及查封行为依法有据。张泽民述称，确认丁治强、林叶梅的上诉意见。丁治强、林叶梅向一审法院起诉请求：1.依法解除对张泽民名下位于东莞市东城区*****************及摩托车房E14（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）的房屋的查封；2.确认东莞市东城区*****************及摩托车房E14（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）的房屋属于丁治强、林叶梅所有（房屋价值270000元）；3.本案诉讼费由郑运金、张泽民承担。一审法院认定事实：一审法院在审理（2018）粤1971民初27273号案件过程中，根据郑运金的申请，于2018年9月7日查封了张泽民名下位于东莞市东城区**************************的房屋（房产证号为：粤房地证字第C2892706号）。2018年9月5日，张泽民作为甲方（转让方），与作为乙方（受让方）的丁治强、林叶梅签订《房屋转让协议》一份，约定张泽民将案涉位于东莞市东城区**************************的房屋（房产证号为：粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）转让给丁治强、林叶梅。上述协议第二条第1款约定，房屋转让价格为270000元，签订协议时乙方已支付了206000元给甲方，余款64000元于甲方在签订协议后7天内配合乙方办理变更水电费户名后，由乙方付清款项给甲方。第三条第1款约定，“双方一致确认乙方支付完毕全部购房款之日即为转让标的权益的交付日。乙方自转让标的交付当日起即享有对转让标的的完整物权（占有、使用、收益及处分），甲方不得再行处置并应切实排除任意第三方对乙方行使物权行为的妨碍。”第四条约定，“正常情况下甲方应于首期房款后十五个工作日内协助乙方到不动产主管部门办理变更登记手续，相关税费一概由乙方承担。但是现行政策下，暂时无法办理变更过户，这一事实甲方已如实告知乙方，乙方在知情的情况下签订此协议。在政策允许变更产权过户的情况下，甲方必须有义务无条件在30天内协助乙方办理变更过户手续，否则视为甲方违约。”根据丁治强、林叶梅提交的储蓄对账单显示，丁治强、林叶梅于2018年9月4日向案外人邓少威分四次共计转账190000元，于2018年9月29日向案外人罗有才转账64000元；丁治强、林叶梅提交的《证明》载明张泽民指定丁治强分三笔转账给邓少威共190000元，另外有16000元现金，邓少威一共收到丁治强转账和现金206000元；《转账指定》则载明购房款剩余64000元指定汇入罗有才账户。上述《证明》、《转账指定》的落款处均有“张泽民”的签名及捺印。丁治强、林叶梅提交的2018年9月4日的《收据》（编号：091083）载明张泽民收到林叶梅206000元整，并注明“购房款”。此外，丁治强、林叶梅还提交落款时间为2018年9月6日的《东莞市东江自来水有限公司委托银行代扣协议书》、《客户用电受理回执（申请业务办理）》以及2018年9月4日的换门锁《收款收据》、由樟村万德宿舍业主委员会于2018年10月4日的出具的，载明收到丁治强9-12月管理费的《收据》，用以证明其在案涉房屋查封前已实际占有案涉房屋。一审庭审中，丁治强、林叶梅主张签订《房屋转让协议》时并不清楚案涉房屋暂时无法办理变更登记手续的情况，但据其了解，案涉房屋在2017年之前系可以办理过户手续的，后从2018年起因需要统一制作不动产登记证，而案涉房屋可能存在土地、房屋权属不一致的情况，需向国土部门补充相关材料，并且案涉房屋所在土地的类型为划拨用地，需要补办相应的出让金手续，完善上述手续后，案涉房屋应该可以办理过户登记。丁治强、林叶梅还主张，张泽民在2018年9月4日已实际将案涉房屋交付丁治强、林叶梅使用，但由于丁治强、林叶梅尚未支付完毕购房款余款64000元，故丁治强、林叶梅与张泽民在《房屋转让协议》中约定支付完毕购房款之日为房屋交付日，该约定只是说明丁治强、林叶梅支付完毕全部购房款后取得了案涉房屋的完整物权。张泽民对此予以认可。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点为：一、丁治强、林叶梅主张的权利是否足以排除对案涉位于东莞市东城区**************************的房屋的执行；二、丁治强、林叶梅要求确认其为上述房屋的所有人，依据是否充分。针对第一个争议焦点，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，丁治强、林叶梅与张泽民于2018年9月5日签订的《房屋转让协议》，内容不违反相关法律、行政法规的规定，属于双方的真实意思表示，该协议合法有效，对丁治强、林叶梅及张泽民均具有约束力，双方应依约享有权利及履行义务。虽然丁治强、林叶梅及张泽民均主张案涉房屋已实际于2018年9月4日完成交付，丁治强、林叶梅对此亦提交了相关证据，但根据双方在《房屋转让协议》第三条第1款中的约定，丁治强、林叶梅支付完毕全部购房款之日为转让标的物的权益交付日。丁治强、林叶梅系于2018年9月29日支付完毕尾款64000元，故2018年9月29日为案涉房屋的交付日，丁治强、林叶梅应自此合法取得案涉房屋的相关权益。为此，丁治强、林叶梅主张在2018年9月7日法院查封之前已实际占有案涉房屋，与《房屋转让协议》的相关约定不符，一审法院依法不予采纳。由于丁治强、林叶梅在本案中主张的权利并不完全符合上述法律规定的情形，不足以排除法院的执行。故对于丁治强、林叶梅要求解封的诉请，一审法院依法予以驳回。针对第二个争议焦点，虽然丁治强、林叶梅与张泽民签订的《房屋转让协议》合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，案涉《房屋买卖合同》并不直接引起物权变动的效力。为此，在案涉房屋尚未办理所有权转移登记的情况下，丁治强、林叶梅诉请确认案涉房屋归其所有，依法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回丁治强、林叶梅的全部诉讼请求。本案一审诉讼费5350元（丁治强、林叶梅已预交），由丁治强、林叶梅自行负担。本案中，丁治强、林叶梅提交了案涉房屋的不动产登记信息，拟证明案涉房屋的权属状态。郑运金、张泽民对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院对一审法院所查明的事实予以确认。另查明：1.张泽民称案外人邓少威为案涉房屋的上一手买家，邓少威向张泽民支付房款后又不打算买了，并要求张泽民还钱，故张泽民叫丁治强、林叶梅将部分购房款转入邓少威账户；案外人罗有才是张泽民的母亲；张泽民称其于2019年5月在（2018）粤1971民初27273号案件中才得知案涉房屋在该案中被查封。2.郑运金确认其于2018年9月5日向一审法院提出财产保全申请，2018年9月6日一审法院作出财产保全裁定。3.本院于2019年12月9日向东莞市东城区*******发函调查案涉房屋是否可以办理过户登记，若不能办理，是何种原因导致？东莞市东城区*******于2020年1月7日函复称涉案房屋属于历史遗留问题，暂不能办理过户手续，并提供了《历史问题楼盘统计调查表》以证明张泽民曾经到该中心咨询过过户登记问题。以上事实，有不动产登记信息查询结果、东莞市东城区*******复函、历史问题楼盘统计调查表，以及本院法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对丁治强、林叶梅的上诉意见，归纳本案的争议焦点在于：1.丁治强、林叶梅要求确认上述房屋的所有权归其所有，是否应予支持；2.丁治强、林叶梅主张的权利是否足以排除对案涉房屋的执行。对此，本院分析如下：关于焦点一。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋在丁治强、林叶梅与张泽民签订《房屋转让协议》之前并不存在被查封的情形，亦不存在他项权以及其他权利障碍，本案并无证据显示买卖双方存在恶意串通，故意损害第三人利益的情形。其次，丁治强、林叶梅向张泽民支付首期购房款的时间、丁治强、林叶梅与张泽民签订《房屋转让协议》的时间、丁治强、林叶梅办理案涉房屋水电过户以及更换门锁的时间均发生于一审法院查封之前。案涉《房屋转让协议》为丁治强、林叶梅与张泽民双方自愿签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，该协议合法有效。根据现有证据显示，丁治强、林叶梅在签订《房屋转让协议》前后，支付了大部分的房款、更换了门锁，并办理了水电过户，以及对房屋进行了打扫清洁，上述行为均表明案涉房屋在被查封之前已实际由丁治强、林叶梅控制和管理。可见，丁治强、林叶梅在一审法院查封之前已合法占有、使用该房屋。再次，丁治强、林叶梅已按合同的约定，分别于2018年9月4日支付了206000元购房款，以及于2018年9月29日支付了剩余的购房款64000元。对于二人为何在案涉房屋被查封后，依然付清余款的问题，丁治强、林叶梅辩称其作为普通群众，因第一次买房，故不清楚案涉房屋是否实际被查封以及后续对自身权利的影响，故在支付了大部分款项的情况下依然按约定付清房款。经查，本案没有证据显示一审法院在查封案涉房产之后，曾将查封的事实明确告知过丁治强、林叶梅。房屋买卖对于普通人来说属于非经常性的大额交易，通常需要分期履行，丁治强、林叶梅此前没有购房经验，二人遵循约定按时支付尾款的行为符合一般人的认知，故本院对丁治强、林叶梅的陈述予以采信，认定丁治强、林叶梅已对案涉房屋付出了合理对价。最后，东莞市东城区*******已证实涉案房屋属于历史遗留问题，暂不能办理过户手续，因此案涉房屋未能办理过户登记并非因为买受人自身原因而导致，并且未能过户的情况只是暂时性的，并非永久禁止的情形，故丁治强、林叶梅对于未能办理过户登记并不存在过错。综上，虽然丁治强、林叶梅尚未与张泽民办理过户登记手续，但鉴于丁治强、林叶梅在一审法院查封案涉房屋之前，已与张泽民订立真实有效的房屋买卖合同，并已对案涉房屋持续合法占有、使用，且付清全部房款，案涉房屋未能办理过户登记非因丁治强、林叶梅自身原因所导致，丁治强、林叶梅已对该房屋的所有权享有可期待利益，故本院确认东莞市东城区***************************屋（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）属于丁治强、林叶梅所有。丁治强、林叶梅的诉请具备事实依据，本院予以支持。关于焦点二。承前所述，本院已确认东莞市东城区***************************屋（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）属于丁治强、林叶梅所有。丁治强、林叶梅对该房屋的物权足以排除一审法院基于郑运金与张泽民之间的金钱债权关系而对案涉房屋作出的执行，故丁治强、林叶梅请求依法解除对张泽民名下的案涉房屋的查封，本院予以支持。原审法院对此处理不当，本院在此予以纠正。综上所述，丁治强、林叶梅的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，惟适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条、第一百七十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初721号民事判决；二、确认东莞市东城区***************************屋（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）属于丁治强、林叶梅所有；三、解除对张泽民名下位于东莞市东城区***************************屋（粤房地证字第C2892706号，套内面积87.55平方米，摩托车位面积4.02平方米）的查封。本案一审案件受理费5350元（丁治强、林叶梅已预交），由郑运金、张泽民各负担2675元；二审案件受理费5350元（丁治强、林叶梅已预交），由郑运金、张泽民各负担2675元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇二〇年三月十九日书记员  袁云清附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。