广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17749号原告：邢永旺，男，1976年10月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托代理人：林冀绪、万海龙，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：樊智刚，男，1964年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：樊智慧，女，1969年4月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：张运权，女，1943年9月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。三被告的共同委托代理人：刘智、杨琳，均系广东广信君达律师事务所律师。原告邢永旺诉被告樊智刚、樊智慧、张运权租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告樊智刚在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告樊智刚对本案管辖权提出的异议。被告樊智刚对上述裁定不服提起上诉，广州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢永旺的委托代理人林冀绪、万海龙，被告樊智刚及其与被告樊智慧、张运权的共同委托代理人刘智、杨琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢永旺诉称：2008年10月6日，原告与被告樊智慧签订《租赁合同》。之后，原告又与被告樊智刚、樊**签订了4份《租赁合同》。上述《租赁合同》约定，三被告把位于广州市龙洞***10号首层、4-9号首层后座、18号侧面、11号首层、8号首层（原药店）、电房后面铺约1800平方米的房屋出租给原告使用，合同期为8年至10年不等。原告租赁上述房屋后，对房屋进行改造、装修、报装水电等，并出租给100多名商户进行经营，成为龙洞地区最繁华的商业小区。2016年10月7日，原告与被告樊智慧签订《协议书》，约定因被告原因需要重建房屋（建设时间暂定为四个月），被告同意顺延建楼时占用原告合同期内的时间和赔偿商户的免租期四个月。2016年12月27日，原告与被告樊智刚签订《合同终止协议书》，约定原、被告之间签订的7份租赁合同全部解除，自2016年10月1日起到2017年12月31日止共15个月，被告每月给原告150000元作为原告配合被告改造房屋和终止合同的补偿款，15个月共计2250000元，并退还押金494000元给原告，两项合计2744000元；原告负责退还原商场商户的保证金，协助遣散商户，资金由被告先代付；遣散商户签订的退押金和赔偿协议都必须经原、被告双方确认；被告必须每月按时支付原告的赔偿款，如果被告没有按时支付原告赔偿款，此协议终止，原告按被告占用原告合同期的时间顺延原合同的有效期，直到与被告樊智慧签订的原合同终止。《合同终止协议书》签订后，原告积极协助被告遣散商户，30多个商户同意赔偿标准，提前解除合同，交还场地给被告进行重建，但是被告只支付了2个月赔偿款给原告后就拒绝再支付，也不再同意支付商户的赔偿金，导致商户拒绝交付场地。其后，被告更是采用停水停电、封路、找人围攻等非法手段与商户对峙五六个月，最终逼走全部商户，拆除房屋。另查明，被告张运权和樊**是夫妻关系，两人生育一子一女，即本案被告樊智刚、樊智慧，樊**已死亡。根据《合同终止协议书》第二条第1款约定，被告必须每月按时支付原告的赔偿款，如果被告没有按时支付原告赔偿款，此协议终止，原告按被告占用原告合同的时间顺延原合同的有效期，直到与被告樊智慧签订的原合同终止。现在被告已经违约，《合同终止协议书》终止，原、被告应按原合同继续履行，合同期顺延。但是，被告已经把房屋拆除，原合同已经不能再实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”由于被告违约，被告应退还原告保证金494000元，被告还造成原告的装修损失（含中央空调、电房）334080元、租金收入损失7595406元、违约损失1460382元、进场费损失（物业升值补偿费损失）180000元、评估费损失25000元，以上合计10088724元。现原告依法提起诉讼，请求法院判令：一、原告与被告樊智慧分别于2008年10月6日、2010年1月22日签订的2份《租赁合同》，原告与被告樊智刚于2010年1月22日签订的《租赁合同》，原告与樊**于2010年1月22日签订的2份《租赁合同》，原告与被告分别于2016年10月6日、2016年10月7日、2016年12月26日签订的3份《协议书》，原告与被告樊智刚于2016年12月27日签订的《合同终止协议书》全部解除；二、三被告共同赔偿原告装修损失（含中央空调、电房）334080元；三、三被告共同赔偿原告租金收入损失7595406元；四、三被告共同赔偿原告违约损失1460382元；五、三被告共同赔偿原告进场费损失（物业升值补偿费损失）180000元；六、三被告共同退还保证金494000元；七、三被告共同赔偿评估费25000元；八、三被告承担本案的诉讼费、担保费。被告樊智刚辩称：一、我方依照约定履行了《合同终止协议书》，原告未按照《合同终止协议书》的约定退还商户保证金并遣散商户，原告违约在先。原告与我方于2016年12月27日签订《合同终止协议书》，约定原告负责退还原商场商户的保证金，协助遣散商户，资金由我方先代付；我方于2016年12月31日前向原告支付300000元，原告开始安排商户的遣散及退款事宜；原告必须与现有商户协商解决退场事宜，如果没有完成前述工作我方可以暂停支付赔偿款，至原告完成前述工作后，我方再按合同约定支付赔偿款给原告。在双方签订协议后，我方立即向原告支付了300000元，以及先后两期支付了各150000元给原告，但原告拿到费用后并未安排商户遣散，亦未向商户退还保证金，致使我方与原告之间的协议迟迟无法履行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”我方在垫付了部分租户押金，支付了首笔300000元及支付了2个月共300000元给原告后，原告迟迟未履行遣散商户及退还保证金的义务。按照协议约定，原告应先与现有商户协商解决退场事宜后，我方再按合同约定支付赔偿款；如原告未完成，我方可暂停支付赔偿款。因此，原告与现有商户协商退场事宜属于先履行义务，我方支付清退费用属于后履行义务。在原告未履行义务的情况下，我方为了商场重建及遣散工作的合理有序进行，避免损失的进一步扩大，只有停止继续向原告支付遣散费用。目前尚有未遣散清退的商户，我方已经支付了600000元，向商户支付了1327833元。事实上，商场大部分商户的遣散及保证金的退还工作均是由我方完成，原告的行为完全背离了双方签订协议的初衷，属于根本违约，原告在履行《合同终止协议书》的过程中违约行为明显，而我方一直诚信地履行协议约定的义务。原告在其违反协议的情况下反而要求解除协议，于法无据。在原告违约的事实已经存在的情况下，我方始终未放弃追究原告的违约责任，我方一直在向原告要求返还其多收取的保证金，原告一直拒绝。我方虽未要求解除《合同终止协议书》，但并不表明我方放弃追究原告违约责任的权利，我方会另行起诉。二、《合同终止协议书》不应当解除。《合同终止协议书》的约定是对5份《租赁合同》的解除，如果解除《合同终止协议书》，则5份《租赁合同》自然恢复效力，不存在同时解除上述一切合同的结果，因此原告的第一项诉讼请求逻辑混乱。《合同终止协议书》《承包协议》及《租赁合同》是不同民事主体之间签订的、涉及不同合同标的物的合同，《合同终止协议书》是我方与原告之间签订的关于解除租赁合同后续事宜的合同，5份《租赁合同》是原告与不同主体之间签订的房屋租赁合同，两者主体不同、法律关系不同，不是同一诉讼标的，并且履行的时间顺序亦不同，原告不应在同一案件中主张。如果原告要求解除《合同终止协议书》，那么5份《租赁合同》不应该一旦恢复生效即被解除，本案应仅解决原告与我方之间有关《合同终止协议书》的纠纷。我方并未违反《合同终止协议书》约定的义务，商户已经被全部遣散，商场已经重建完成，《合同终止协议书》已经履行完毕。上述协议约定，我方向原告支付终止租赁合同补偿款2250000元，依据协议约定，我方代付的款项从2250000元补偿款里面扣除，目前在原告未履行义务的情况下我方已经向原告支付了600000元，并已经将商户的保证金退还，对商户进行了适当赔偿，共支付给合同约定的商户1327833元，这些费用依据协议应从2250000元补偿款里支出。《合同终止协议书》是原告与我方在商场房屋需重建、原租赁合同暂时无法继续履行的情况下，对终止租赁合同的后续事宜所做的统一安排，该协议是在双方完全自愿的情况下签订的，是双方的真实意思表示，该协议对商户遣散的问题进行了约定，终止了原5份《租赁合同》，也约定了相应的违约责任，但并未约定我方需要赔偿原告诉讼请求中主张的装修损失、租金收入损失、违约损失等。现原告违反协议要求我方赔偿上述损失没有任何法定和合同依据。因此，《合同终止协议书》合法有效，不应解除，且我方已经支付了商户的保证金和赔偿金，合同已经基本履行完毕，5份《租赁合同》也已经到期终止，应依照约定终止状态不变。此外，我方所清退的商户均为与原告签订租赁合同的商户，原告收取了商户的保证金，在清退过程中，由于原告的不作为，迟迟不能在合同约定的春节前解决，我方只能自己向商户退还保证金，并与商户达成了赔偿协议，收回了客户的保证金收据。现原告提出解除协议，不符合法律规定，原告的该诉讼请求不应当被支持。三、我方依然具有履行合同的能力，我方将商场重建后，具备继续向原告出租商场的条件，但原告并未要求继续租赁商场，原告认为被告已经把房屋拆除，原合同已经不能实际履行，与事实不符。四、原告所主张的损失没有证据证明，不符合法律规定。原告主张的装修损失（含中央空调、电房）334080元没有证据证明，其所进行的评估未通知我方，我方未参与评估过程，评估对象不客观、不真实。该评估是在没有实物、没有合同依据的情况下进行，法院不应采纳该评估结果，且《合同终止协议书》并未约定我方应赔偿原告的装修损失。原告主张的租金收入损失7595406元没有任何合同依据，租金收入是原告与租户之间订立租赁合同之后预期可获得的收入，该收益尚未实际发生，且收益数额及时间具有不确定性，收益本身亦具有不确定性，亦非《租赁合同》终止必然导致的损失。原告主张的违约损失1460238元、物业升值补偿费损失180000元，没有证据证明，不应得到支持。原告主张的评估费损失25000元不具有关联性，不应支持。综上所述，《合同终止协议书》是双方当事人自愿达成的协议，合法有效，双方均应忠实履行协议约定的义务，5份《租赁合同》已经终止，并不存在因5份《租赁合同》产生的合同违约损害赔偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告樊智慧、张运权共同辩称：一、同意被告樊智刚的答辩意见。二、本案与我方无关，所以我方不应当成为被告。本案是被告樊智刚与原告之间的合同纠纷，租赁物业均是被告樊智刚所有，被告樊智慧只是代被告樊智刚与原告签订租赁合同，相关的出租人权利义务均由被告樊智刚承担。被告张运权与原告没有任何的合同关系，房屋权属也是被告樊智刚所有，所以我方不应被列为被告。经审理查明：根据广州市公安局东山派出所出具的《户口注销证明》及《户籍档案查询摘抄记录》显示，樊**于2016年6月15日因死亡户口被注销；樊**为户主，张运权为樊**的妻子，樊智刚、樊智慧为樊**的子女。根据穗天沙字第***、***、***、***、***、***号《村镇宅基地使用证》显示：沙河镇龙洞***街1号、沙河镇龙洞***街4号、沙河镇龙洞***街7号、沙河镇龙洞***街10号、沙河镇龙洞***街16号宅基地的使用人均为樊**；沙河镇龙洞***街5号、沙河镇龙洞***街8号、沙河镇龙洞***街11号、沙河镇龙洞***街14号宅基地的使用人均为樊智刚；沙河镇龙洞***街3号、沙河镇龙洞***街6号、沙河镇龙洞***街9号、沙河镇龙洞***街12号、沙河镇龙洞***街18号、沙河镇龙洞***街21号宅基地的使用人均为张运权。2008年10月6日，樊智慧（出租方/甲方）与邢永旺（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市龙洞***号原百源堂药房，租赁期由2008年10月1日至2018年9月30日止；乙方须在签订本合同并向甲方支付54000元作为租赁保证金等。2010年1月22日，樊**（出租方/甲方，樊智慧在甲方见证人处签字）与邢永旺（承租方/乙方）签订2份《租赁合同》，分别约定乙方承租甲方位于广州市龙洞***号首层，租赁期由2008年1月1日至2017年12月30日止（合同底部手写“租期改为2008年3月1日，年递增8%开始计算”），乙方须在签订本合同并向甲方支付50000元作为租赁保证金；乙方承租甲方位于广州市龙洞***号首层后座，租赁期由2008年4月15日至2017年12月31日止（合同底部手写“租期改为由2008年5月1日起计算递增”），乙方须在签订本合同并向甲方支付150000元作为租赁保证金等。2010年1月22日，樊智慧（出租方/甲方）与邢永旺（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市龙洞***号侧面原升龙学校大门口，租赁期由2008年5月1日至2017年12月31日止（合同底部手写“租期改为从2008年5月1日起计算递增”）等。2010年1月22日，樊智刚（出租方/甲方，樊智慧在甲方见证人处签字）与邢永旺（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市龙洞***号首层（新感觉饰品），租赁期由2013年11月1日至2017年12月31日止等。上述5份《租赁合同》均约定了租约期满后或本合同提前终止时，除双方另签订合同外，乙方在合同期间添置的固定镶嵌物不得拆走，其他添置的装置，机器、设备、广告招牌及商标之装饰材料可以搬走，但不影响出租屋的安全结构，而甲方应在乙方退出原出租房屋和缴清各项费用时，一次性结清所有款项。2016年10月6日，樊智刚（甲方）与邢永旺（乙方）签订《协议书》，约定因甲方房屋重建，甲方同意顺延建楼时占用乙方合同期内的时间和赔偿商户的免租期四个月，原合同期是2018年4月30日止；甲、乙双方在合同期内，乙方需向甲方每月缴纳租金90000元；甲、乙双方各按50%对拆除建筑时退租客户的装修经营损失承担赔偿责任（付给退租客户的装修损失或者赔偿客户3个月租金为经营损失），另外退租客户需要退还的合同保证金由邢永旺独自负责；新楼重建后，双方按各占50%的股份比例共同投资新增设备、装修等款项；双方合作投资后，收取客户的租金等收入，减除租金等费用后，利润按各50%分配，至乙方的租赁合同期满等。2016年10月7日，樊智慧（甲方，樊智慧的签名为樊智刚代签）与邢永旺、樊智刚（乙方）签订《协议书》，约定原合同标注地址【广州市龙洞***10号首层，11号首层，8号（原药店），4-9号首层后座，电房后面铺，8号旁边通道共六个地址】，此协议作为上述6个地址合同的附加协议（原合同签订人为樊智慧），地址以原合同为准，同样具有法律效力；其余内容与上述2016年10月6日签订的《协议书》一致。2016年12月26日，樊智刚（甲方）与邢永旺（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方经友好协商就乙方解除与樊智慧签订的租赁合同，达成以下协议：自2016年10月1日起至2017年12月30日止，共计15个月，甲方每个月给乙方150000元作为乙方配合甲方改造房屋终止与樊智慧租赁合同的补偿，15个月共计2250000元，并退还押金450000元，两项合计2700000元；乙方欠甲方的借款从2250000元补偿金中扣除；乙方负责退还商户保证金，遣散商户，资金由甲方支付，最终退还总额须经甲方核实，乙方负责统计其与商户签订的合同，介绍优质客户给甲方；2016年12月31日前甲方向乙方支付300000元，从2017年1月份开始，甲方每月支付乙方150000元等。2016年12月27日，樊智刚（甲方）与邢永旺（乙方）签订《合同终止协议书》，约定因甲方要改造房屋，乙方原合同还没有到期，为了配合甲方房屋的改造工程,甲乙双方就拆迁需要把原合同终止；原合同地址包括广州市龙洞***号首层（合同到期日为2018年4月30日，押金50000元）、4-9号首层后座（合同到期日为2018年4月30日，押金150000元）、18号侧面（合同到期日为2018年4月30日，押金0元）、11号首层（合同到期日为2018年12月31日，押金240000元）、8号首层（合同到期日为2018年9月30日，押金54000元）及广州市龙洞一楼电房后面铺、广州市龙洞招商部，押金合计494000元；经双方协商同意，解除与樊智慧签订的上述7份租赁合同，就解除合同达成如下协议：自2016年10月1日起到2017年12月31日止，共计15个月，甲方每月给乙方150000元作为乙方配合甲方改造房屋和终止与樊智慧签订的租赁合同的补偿款，15个月共计2250000元，并退还乙方押金494000元，两项合计2744000元；乙方负责退还原商场商户的保证金，协助遣散商户,资金由甲方先代付，退还商户的保证金需要经过甲乙双方核实，乙方负责统计与商户签订的合同，并介绍优质的商户给甲方;甲方代付的款项从乙方的赔偿款里面扣除;2016年12月31日前甲方应向乙方支付300000元，乙方开始安排商户的遣散以及退款事项，从2017年1月份开始，甲方每月25日前支付乙方150000元赔偿款，每月必须固定支付，一直到应付乙方的赔偿款和押金结清，结清后此协议自动终止;由乙方负责与现有商户协商解决退场事宜，赔偿标准为：留下的商户，房屋建好进场后，原A区的商户免收三个月租金，原其他区域的商户免收两个月租金（另有三家免收三个月租金），租赁时间按原合同顺延,走的商户，退还其押金，终止合同，春节前撤离商场,由乙方负责协商完成此工作;因原商户合同是由乙方签订，遣散商户签订的退押金终止合同和赔偿协议都必须经过双方确认，经过确认后并办理所有移交手续的合同与乙方无关，合同享有的权利义务和债权债务与乙方无关，全部交由甲方管理，再遣散商户全部结束完备后补签商铺交接明细表;甲方必须每月按时支付乙方的赔偿款，如果甲方没有按时支付乙方赔偿款，此协议终止，乙方按甲方占用乙方合同的时间顺延原合同的有效期，直到与樊智慧签订的原合同终止;乙方必须与现有商户协商解决退场事宜，如果没有完成前述工作甲方可以暂停支付赔偿款,至乙方完成前述工作后，甲方再按合同约定支付赔偿款给乙方等。《合同终止协议书》签订后，樊智刚分别于2016年12月28日、2017年2月14日、2017年2月28日向邢永旺转账付款300000元、150000元、150000元，共计600000元。现邢永旺提起诉讼，要求解除其与樊**签订的2份《租赁合同》、其与樊智慧签订的2份《租赁合同》、其与樊智刚签订的《租赁合同》，解除其与樊智刚、樊智慧分别签订的《协议书》共3份及《合同终止协议书》，并要求樊智刚、樊智慧、张运权赔偿装修损失、租金收入损失等。诉讼过程中，邢永旺与樊智刚、樊智慧、张运权均确认出租给邢永旺的所有房产均属于上述查明的宅基地使用证所显示的建筑物范围内，上述建筑物已于2017年、2018年被拆除；《合同终止协议书》约定的房产就是双方签订的所有《租赁合同》约定的全部租赁房产，《合同终止协议书》约定的终止各合同指的是终止双方签订的5份《租赁合同》；邢永旺已支付了租赁保证金494000元。樊智刚、樊智慧、张运权主张5份《租赁合同》涉及的宅基地使用权及房产的权属全部归樊智刚一人所有，樊智刚是5份《租赁合同》的出租人；最初由于樊智刚不在广州，所以由樊智慧代为签署《租赁合同》、管理租赁房产及收取全部租金，后樊智刚回到广州就由樊智刚直接收取全部租金。邢永旺则主张租赁房产是樊**、张运权、樊智刚的家庭财产，刚开始《租赁合同》是由樊智慧签署的，保证金也是由樊智慧收取，樊**签名的合同也是樊**委托樊智慧收取保证金，刚开始全部租金均是支付给樊智慧，后樊智刚要求其将租金全部支付给樊智刚，樊智慧对此表示同意，所以邢永旺将全部租金支付给樊智刚；无论《村镇宅基地使用证》登记的权属人是谁、登记的门牌号不同，但实际上宅基地所对应的房产均在同一栋楼、是整体的，所以5份《租赁合同》的出租人均为樊智刚、樊智慧、张运权三人。樊智刚、樊智慧、张运权主张《合同终止协议书》签署后，其向邢永旺支付了600000元，但邢永旺一直未完成合同约定的义务，其于2018年3月21日委托律师向邢永旺发函要求邢永旺立即完成清退商户的工作，但至2018年4月仍有部分商户在经营和使用商铺，邢永旺已构成严重违约。为予证明，樊智刚、樊智慧、张运权提交了《律师函》及快递单、租赁场地照片（打印件）等证据。邢永旺对上述证据的真实性均不予确认，认为其从未收到上述《律师函》，而由于樊智刚、樊智慧、张运权停水停电，商户早已撤离商场。邢永旺主张其与樊智刚签订《合同终止协议书》后，樊智刚只支付了2个月赔偿款就拒绝再支付赔偿款，导致商户拒绝交付场地；后樊智刚采用停水停电、封路、围攻等非法手段逼走全部商户并拆除房屋，樊智刚的上述行为已构成违约；双方就赔偿问题进行多次协商未果，其于2018年4月8日委托律师向樊智刚发函，要求樊智刚向其赔偿相关经济损失，樊智刚拒收该函；《合同终止协议书》因樊智刚的违约行为已终止，应按原来签订的5份《租赁合同》继续履行，合同期限顺延，但由于樊智刚已将房屋拆除，原合同已不能实际履行。为予证明，邢永旺提交了《律师函》及寄件回执等证据。樊智刚、樊智慧、张运权确认《律师函》的真实性，但认为其未收到该函，与本案无关。邢永旺主张在其协助下樊智刚已经与39间商铺的商户协商提前解除合同，并由樊智刚退还了相应的押金、赔偿装修损失费用，该39间商铺的商户也把其占用的商铺交还给樊智刚，但在2017年3月份之后，樊智刚就不同意继续支付退还押金、赔偿装修损失的款项，剩下的商户就不愿意搬离，被告于2017年4月份左右多次采取停水停电、封路、派人员在商场骚扰的方式迫使不愿意搬离的商户搬走；这些商户在没有签订终止协议书、没有收到押金及装修损失等的情况下就搬离了，由樊智刚自行收回这些商铺；持续了5、6个月后，商户已全部搬走，樊智刚就把全部商铺收回并拆除。樊智刚、樊智慧、张运权则主张邢永旺提交的提前终止协议书共23份涉及的25个商铺是邢永旺协助遣散的，相关的款项均是由樊智刚支付；其余商户均是由樊智刚自行与各商户协商并支付了押金、装修损失等费用，不存在邢永旺所述的樊智刚迫使其他商户搬走的事实；其他商户均是樊智刚自行协商搬离后将其各自占有的商铺交还给樊智刚，樊智刚最后在2018年8月14日全部收回5份《租赁合同》约定的全部租赁房产并进行拆除。樊智刚、樊智慧、张运权主张邢永旺未履行协助清退义务，樊智刚自行清退商户60余户，并向清退商户退还保证金、支付赔偿，邢永旺构成严重违约。为予证明，樊智刚、樊智慧、张运权提交了樊智刚与部分商户签订的终止合同和赔偿协议书及相关付款凭证，樊智刚清退商户后从商户处收回的邢永旺与部分商户签订的租赁合同、押金收据等证据。邢永旺对上述证据的真实性部分认可，但认为根据《合同终止协议书》约定，樊智刚、樊智慧、张运权与商户签订的终止合同和赔偿协议书必须经邢永旺认可，故对于未经其确认的终止合同和赔偿协议书，其不予认可。邢永旺主张因樊智刚、樊智慧、张运权违约，造成其装修损失（含中央空调、电房）334080元、租金收入损失7595406元、违约损失1460382元、进场费损失（物业升值补偿费损失）180000元、评估费损失25000元，并提交了广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2018年5月23日出具的粤金估房字【2018】**号《因合同中止造成的停业损失评估报告》（下简称《评估报告》）、评估费发票予以证明。樊智刚、樊智慧、张运权对评估费发票的真实性予以确认，但认为评估未经其同意，不具备关联性；《评估报告》的前提有问题，合同已经终止，不存在评估需要；评估机构的选择未经其同意，存在不公正性；评估过程没有其及法院参与，程序不合法；评估对象的选择未经过当事人双方或者法院确认，对评估结果造成不客观性；评估所依据的证据为邢永旺单方提供，未经质证确认，不具有客观性；《评估报告》明确该报告使用期限至2019年5月22日，还说明了《评估报告》的使用限制；租金损失不真实、不客观，没有合同依据，也没有实际产生，所依据的租户租金汇总表是邢永旺单方提供，没有其他证据证明，导致评估结果随意。另，关于邢永旺协助清退的商户及樊智刚自行清退的商户情况，双方当事人均提交了统计表。本院核对双方当事人的统计表及证据后，查明如下事实：一、樊智刚、邢永旺均确认由邢永旺协助清退并由樊智刚退还押金的商铺为：A03（押金9800元），A05（押金11070元），A07（押金12300元），A13（押金9800元），A14（押金9000元），A19（押金24000元），A20（押金13000元），A21（押金9800元），A22（押金11070元），A23（押金10800元），A24（押金9800元），A25（押金10800元），A27（押金11000元），B04（押金16600元），B08/B10（押金15200元），B16（押金7600元），B20（押金10000元），B21（押金9316元），B27/B29（押金16000元），B36（押金5623元），C11（押金5400元），C17（押金3990元），C18（押金4833元），C19（押金4000元），C20（押金8159元），C21（押金6800元），C25（押金7505元），C26（押金7454元），C30（押金7400元），C35（押金8000元），C36(押金9000元），C37/C43/C44（押金13500元）,C51（押金27600元）,电房（押金2000元）,D18（押金4000元）。上述押金共计352220元。二、邢永旺、樊智刚均确认由樊智刚自行清退并由樊智刚退还押金的商铺为：A01（押金24000元），A02（押金11600元），A08（押金9800元），A09（押金14534元），A10(押金24000元），A11（押金11600元），A12（押金9800元），A16（押金9800元），A17（押金9800元），A18（押金11000元），A37/F10（押金10320元），A38/F11（押金6900元），A39/F12（押金6900元），B01（押金16292元），B02（押金18372元），B06（押金11600元），B09/B11（押金12000元），B23/B25（押金15836元），B24（押金7400元），B26（押金8800元），B28（押金12920元），B30（押金7600元），B33（押金7400元），B39（押金5200元），B40（押金5200元），B41（押金5200元），B44/B45（押金8280元），C01（押金11160元），C05（押金5400元），C06（押金5400元），C24/C31（押金14000元），C40（押金7600元），C50（押金23850元）。上述押金共计369564元。三、樊智刚主张其已自行清退并退还押金、邢永旺不予确认的商铺为：A04（押金9800元），A06（押金9800元），B03（押金16600元），B05（押金8200元），B17（押金9200元），B18（押金9200元），B19（押金8628元），B32（押金7400元），B34（押金9800元），B35（押金8000元），B37（押金6616元），B38（押金6000元），B42/B43（押金8600元），C03（押金5400元），C28/C29（押金14200元），C32（押金7400元），C33/C34（押金15358元），C38/C45（押金14585元），C39（押金7990元），C41（押金7200元），C46/C47/C48/C49（押金28666元），C52（押金20000元），C53（押金22000元），C57/C58（押金9284元），C59/C60（押金7600元）。上述押金共计277527元。另，对于邢永旺不确认的上述第三项的商户清退及返还押金情况，樊智刚认为其已提交了与各商户签订的终止合同和赔偿协议书及相关支付凭证，以及其收回的邢永旺与各商户签订的租赁合同、保证金收据原件等证据，上述证据能证明其已退还相关押金。本院认为：樊**、樊智慧、樊智刚分别与邢永旺签订了共计5份《租赁合同》，将广州市龙洞**8号原百源堂药房等房产出租给邢永旺使用。其后，樊智刚与邢永旺于2016年12月27日签订了《合同终止协议书》，约定双方解除上述5份租赁合同及关于一楼电房后面铺、龙洞招商部的租赁合同。由于上述《合同终止协议书》涉及解除樊**、樊智慧、樊智刚分别与邢永旺签订的多份租赁合同，而上述多份租赁合同的租赁房产的宅基地使用权分别登记在樊**、樊智刚、张运权名下，且根据双方当事人确认的事实可知，邢永旺租用上述房产后将其分隔出租作为服装商场使用，多份租赁合同存在履行混同情况。而且，樊智刚为樊**的儿子、樊智慧为樊**的女儿、张运权为樊**的配偶，三人之间存在亲属关系。综上，虽然上述《合同终止协议书》是由樊智刚与邢永旺签订，但樊智刚应是代表其本人及樊智慧、张运权而签订该协议，上述协议应对樊智刚、樊智慧、张运权均具有法律效力，三人应共同承担上述协议中樊智刚的义务，因此，邢永旺要求樊智刚、樊智慧、张运权共同承担法律责任的主张合理有据，本院予以采纳。根据《合同终止协议书》约定，自2016年10月1日起到2017年12月31日止，樊智刚每月给邢永旺150000元作为邢永旺配合樊智刚改造房屋和终止租赁合同的补偿款；邢永旺负责退还原商场商户的保证金，协助遣散商户,资金由樊智刚先代付，退还商户的保证金需要经过双方核实，樊智刚代付的款项从邢永旺的赔偿款里面扣除；樊智刚必须每月按时支付邢永旺的赔偿款，如果樊智刚没有按时支付邢永旺赔偿款，此协议终止；邢永旺必须与现有商户协商解决退场事宜，如果没有完成前述工作樊智刚可以暂停支付赔偿款,至邢永旺完成前述工作后，樊智刚再按合同约定支付赔偿款给邢永旺。但根据已查明的事实可知，双方当事人签订了《合同终止协议书》后，樊智刚只向邢永旺支付了补偿款共计600000元，而邢永旺只协助樊智刚清退了30多户商户。现邢永旺主张樊智刚未按照《合同终止协议书》的约定支付补偿款，而樊智刚则主张由于邢永旺未按照《合同终止协议书》的约定协助其清退商户故其依照协议约定而不支付补偿款。对此争议，本院认为，双方当事人在签订《合同终止协议书》时已明确知道租赁房产中分租的商户众多，不能短期内就全部清退，故约定了樊智刚每月支付补偿款，亦约定了邢永旺要协助清退商户，但是上述关于双方当事人各自义务的约定中，实际上并未明确约定双方当事人各自义务的先后履行顺序。而且，虽然双方当事人均主张对方先行违反了《合同终止协议书》的约定，但双方对此主张均未能提供足够证明力的证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，双方当事人均应自行承担举证不能的法律责任。综上，本院对邢永旺、樊智刚的上述主张均不予采信。虽然《合同终止协议书》未明确约定邢永旺与樊智刚履行义务的先后顺序，双方当事人亦未能证明对方当事人先行违约，但双方当事人签订《合同终止协议书》的目的是解除樊智刚等人与邢永旺之间的5份《租赁合同》及双方关于一楼电房后面铺、龙洞招商部的租赁合同，并由邢永旺解除其与各商户的租赁合同关系，最终将邢永旺承租的全部房产交回给樊智刚进行改造。而根据双方当事人确认的事实可知，经过邢永旺协助清退及樊智刚自行清退后，上述租赁房产已经由樊智刚收回并拆除，因此，《合同终止协议书》的合同目的实际上已经实现，故现邢永旺要求解除《合同终止协议书》的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方当事人均确认邢永旺向樊智刚等人租赁的全部房产均已被拆除，《合同终止协议书》的合同目的已实现，因此，邢永旺与樊智刚等人分别签订的5份《租赁合同》已实际解除，现邢永旺要求解除上述5份《租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。另，为了解除双方的租赁合同关系并将租赁房产全部交还给樊智刚，双方当事人还分别于2016年10月6日、2016年10月7日、2016年12月26日分别签订了3份《协议书》，但从已查明的事实可知，上述《协议书》最终由双方于2016年12月27日签订的《合同终止协议书》所取代，双方签订《合同终止协议书》时上述3份《协议书》已失效，因此，现邢永旺要求解除上述3份《协议书》的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。在《合同终止协议书》的合同目的已实现，且双方当事人均未能举证证明对方先行违约的情况下，本院认为应按照《合同终止协议书》约定的合同履行完毕时的双方当事人的权利义务而对本案纠纷进行审处。根据《合同终止协议书》约定，自2016年10月1日起到2017年12月31日止，樊智刚每月给邢永旺150000元作为邢永旺配合樊智刚改造房屋和终止租赁合同的补偿款，15个月共计2250000元，并退还邢永旺押金494000元，两项合计款2744000元；邢永旺负责退还原商场商户的保证金，协助遣散商户,资金由樊智刚先代付，退还商户的保证金需要经过双方核实，樊智刚代付的款项从邢永旺的赔偿款里面扣除。据上约定，樊智刚共计应向邢永旺支付补偿款2250000元，但该款项须扣除退还给各商户的保证金；另，樊智刚还应向邢永旺返还押金494000元。因此，现邢永旺要求樊智刚返还押金494000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于樊智刚应向邢永旺支付的补偿款，则应先确定樊智刚已退还各商户的保证金总额。首先，对于双方当事人均确认的邢永旺协助清退的商户以及樊智刚自行清退的商户，樊智刚分别退还了保证金352220元、369564元，本院对此予以确认。其次，对于樊智刚主张其自行清退并退还保证金但邢永旺不予确认的商户，樊智刚已提交了其与各商户签订的终止合同和赔偿协议书、支付凭证以及其收回的各商户的租赁合同原件、押金收据原件等证据，结合双方当事人均确认的《合同终止协议书》所约定的租赁房产均已于2017年、2018年收回并拆除的事实，本院认为樊智刚的上述主张合理有据，本院予以采信，并确认樊智刚退还了该部分商户的保证金277527元的事实。综上，樊智刚退还各商户的保证金共计999311元，扣除上述款项以及樊智刚已向邢永旺支付的600000元后，樊智刚仍应向邢永旺支付补偿款650689元（2250000元-999311元-600000元）。由于《合同终止协议书》中已对各份租赁合同解除的法律责任进行了约定，即双方当事人均同意按照该协议约定而解除双方之间的多份租赁合同，现本院已按照上述协议书履行完毕时双方当事人的权利义务而对本案纠纷进行了审处，因此，邢永旺再要求樊智刚赔偿装修损失、租金收入损失、违约损失、进场费损失并赔偿评估费的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告樊智刚、樊智慧、张运权向原告邢永旺退还租赁保证金494000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告樊智刚、樊智慧、张运权向原告邢永旺支付补偿款650689元；三、驳回原告邢永旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82330元，由原告邢永旺负担67230元，被告樊智刚、樊智慧、张运权负担15100元；保全费5000元，由原告邢永旺负担4430元，被告樊智刚、樊智慧、张运权负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  叶少冰人民陪审员  苏 琴二〇二〇年三月六日书 记 员  何靖文黄谱兰