苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5046号 原告：沈俊超，男，1979年4月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：苏州市住房租赁有限公司，住所地苏州市姑苏区锦帆路79号。 法定代表人：宦馨伽，执行董事。 委托诉讼代理人：王戬勍，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琛，江苏新天伦律师事务所律师。 原告沈俊超与被告苏州市住房租赁有限公司（以下简称租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告沈俊超、被告租赁公司的委托诉讼代理人徐琛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2020年1月19日转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告沈俊超、被告租赁公司的委托诉讼代理人徐琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈俊超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《房产租赁合同》；2.判令被告向原告返还2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金合计62500元；3.判令被告向原告返还租赁保证金37500元；4.判令被告赔偿原告的经营损失合计106800元；5.判令被告赔偿原告的装修损失合计40万元；6.判令被告承担本案的鉴定、评估费用；7.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告曾签订过一份《房产租赁合同》，约定由原告承租位于苏州市西中市的房屋，被告的招租文件显示，该房产的用途为餐饮使用，租金每年度15万元，租期到2023年8月31日止。原告承租后，依约向被告支付了租赁保证金37500元，租金也已支付到2019年8月31日。同时，原告还对承租房屋进行了装修。承租期间，原告接到有关部门的通知，自2019年4月6日起对原告所经营的餐饮店进行关停整改。如需重新开业的，需要携带相关文件办理核准审批手续，其中第一项要求是提供用途为“综合、商业”的土地证。经原告与被告核实，被告所提供租赁房屋的土地证显示，该地块用途为“工业用地”，这也意味着，原告将无法满足整改要求，承租房屋无法再继续做餐饮用途。依据《合同法》第九十四条第(四)款的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，为此，原告要求解除与被告签订的《房产租赁合同》，同时被告应当返还原告租赁保证金和房屋不能正常使用期间的租金。鉴于被告的违约行为导致原告无法正常使用租赁房屋，原告存在经营损失和装修损失，故被告也应当赔偿原告的经营损失和装修损失。故诉至法院。 被告租赁公司辩称，双方签署的房产租赁合同合法有效，被告已按约完全履行了房产租赁合同的相关约定，并无任何违约，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告委托苏州金腾拍卖公司于2018年5月24日在苏州日报发布公开招租公告，公开招租西中市等房产，公告中明确了前述房产所在地块均为工业用地。金腾公司于2018年6月12日举办的拍租活动中，向竞拍人出具的拍租告知书中亦明确了拍卖标的物均为工业用地。原告参加了西中市房屋拍租，其应当知晓西中市的土地性质。原告与被告签署的房产租赁合同第一条第1款也约定，其“在签订合同前已到本房产现场查勘，已充分了解并确认本房产外部条件及相关设施的现状，可接受，无异议”。双方签署房产租赁合同时，苏州市工业用地允许用于作为登记住所（经营场所），西中市房产证上房屋设计用途为“非居住”，而经营“餐饮”亦符合房屋用途。原告经营的姑苏区XX美食坊于2016年1月28日就已设立，其最初的住所地经营场所即为西中市，此后亦持续经营中。基于前述，被告已就西中市用地性质、房屋现状等向原告进行了告知，该房屋也已交由原告并由其持续使用中，被告已按约履行了房产租赁合同项下之义务，而房产租赁合同亦对租金、保证金、装修、经营风险等进行了明确约定，被告无任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，沈俊超依法提交了房产租赁合同、建筑装饰工程施工合同书及收据4张、广告发布合同及收据2张、土地证、涉案房屋交付现状照片1张、2019年4月发放工资清单、房屋出租协议、姑苏区四类行业整治及证照联办现场审核书各1份、情况说明、收据、发票、营业执照、租赁补充要求、劳动合同3份、房地产评估报告，租赁公司依法提交了其与苏州市财会教育中心签署的出租委托管理协议、土地证、房产证、委托拍卖合同、招租公告、拍租告知书、江苏省拍卖成交确认书、苏州市财会教育中心与沈俊超签署的房产租赁合同、姑苏区XX美食坊营业执照复印件、原、被告双方签署的房产租赁合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案所涉房屋坐落于苏州市姑苏区，房屋所有权证和土地使用证均登记在苏州财经函授职工中等专业学校名下，房屋设计用途非居住，地类（用途）工业用地（061）。 2016年1月20日，苏州市财会教育中心（苏州财经函授职工中等专业学校）与沈俊超签订房屋租赁合同，将西中市建筑面积约274平方米房屋出租给沈俊超，租期2年，自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途为青年旅社。同年1月28日，沈俊超在苏州市西中市注册成立姑苏区XX美食坊，系个体工商户，经营范围为餐饮服务。 2017年10月，苏州市财会教育中心（委托方，甲方）和苏州市保泽资产管理有限公司（受托方，乙方）签订苏州市行政事业单位经营性房产出租委托管理协议，约定甲方将包括本案所涉房屋在内的物业委托乙方管理，委托管理事项包括招租、租赁协议签订、租金收缴、水电及物业费催缴等计10项，委托管理期限5年，自2017年11月1日起至2022年11月1日止。在该协议附件委托管理物业清单中载明西中市，房产所属单位苏州市财会教育中心（苏州财经函授职工中等专业学校），产权证所属单位苏州市财会教育中心（苏州财经函授职工中等专业学校）。 2018年5月，苏州市保泽资产管理有限公司（委托人）与苏州金腾拍卖有限公司（拍卖人）签订江苏省拍卖业委托拍卖合同，委托人委托拍卖人依法拍卖包括西中市（平房）在内的标的，在经营范围中明确：禁止使用明火，不可存放易燃易爆等危害公共安全的危险品，严禁“三合一”、“多合一”经营，严禁违规住宿；不得用于污染、噪音超标、危化品等行业的经营；不得用于婴幼儿教育培训、老年教育培训、传销、保健物品推销或与财会教育中心存在利益冲突的教育培训机构。 2018年5月24日，苏州金腾拍卖有限公司在苏州日报刊登公开招租公告，明确包含西中市（平房）在内的拍租标的为工业用地，并根据上述委托拍卖合同中明确的经营范围作了表述。 2018年6月12日，沈俊超等竞买人在拍租告知书上签名确认，该拍租告知书明确本场拍租标的均为工业用地。同日，沈俊超与苏州金腾拍卖有限公司签署江苏省拍卖成交确认书，拍得西中市（平房）面积约274平方米的使用权，租赁期为5年。 2018年8月31日，苏州市财会教育中心（委托方，甲方）、苏州市保泽资产管理有限公司（受托方，乙方）、租赁公司（丙方）签订补充协议，甲方与乙方签署了出租委托管理协议，约定由乙方对甲方物业进行管理，因乙、丙双方吸收合并，甲、乙、丙三方就原合同项下权利义务确认：1.原合同项下乙方的权利义务由丙方承继；2.本协议为原合同的补充协议，除本协议约定事宜外，其余部分或条款均按原合同执行。 2018年9月，租赁公司（甲方，出租人）与沈俊超（乙方，承租人）签订房产租赁合同，约定甲方将西中市（平房）建筑面积（含公摊面积）约为274平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，按公开招租文件约定，乙方承诺租赁本房产的用途为餐饮，年租金为15万元，租金支付周期为每半年一付，先付后租，乙方在2018年9月1日前向甲方缴纳履约保证金37500元。 2018年8月29日，沈俊超向租赁公司交纳了西中市（平房）房屋租赁保证金37500元，租金支付至2019年8月31日。庭审中，租赁公司同意返还自租赁合同解除之日起的部分租金。 2019年4月6日，因姑苏区四类行业综合整治行动，沈俊超经营的姑苏区XX美食坊被张贴“当前整改、停止营业”的通知，该通知加盖有“姑苏区四类行业整治专用章”，自此，沈俊超停止经营姑苏区XX美食坊。同年8月26日，姑苏区四类行业整治专班向沈俊超发送“证照联办”现场审核书，对姑苏区XX美食坊“是否符合开办条件”一栏审核为“否”，“是否可以整改”一栏审核为“否”，在“整改意见或不符合原因”中明确“消防：房屋土地性质为工业用地，不符合开办条件；城管：违章搭建两处，需拆除”。 庭审中，沈俊超主张经营损失106800元，其中包括三部分：1.广告宣传费用，沈俊超提交了姑苏区XX美食坊与苏州新秀广告传媒有限公司签订的广告发布合同和收据存根2张，合同约定发布时间为2018年9月1日至2019年8月31日，每月发布费1万元，总计12万元，沈俊超于2018年9月1日、2019年3月1日分别支付广告费6万元，合计12万元，本案中，沈俊超主张5个月计5万元；2.员工工资，沈俊超提交了姑苏区XX美食坊与董猛、朱文琪、陈培培的餐饮店劳动合同以及2019年4月美食坊员工工资发放表，领取工资的员工计7人，合计发放工资4万元；3.员工住宿租金，沈俊超提交了其于2018年8月8日与李姣婷签订的房屋出租协议及租赁补充要求，协议约定沈俊超承租苏州市桃花坞大街240号15幢303室，租期从2018年8月8日至2019年8月7日，每月租金2800元，在2019年3月双方签订的租赁补充要求中对于出租房屋作为姑苏区XX美食坊员工住宿使用期间的要求作了明确，诉讼中沈俊超主张6个月租金计16800元。租赁公司对上述证据均不予认可，认为无法证明劳动劳务关系，租赁公司并不知晓招聘用工、工资发放及租赁房屋的事实，且租赁房屋是否用于员工住宿亦无法证明。 对于装饰装修损失，沈俊超提交了其与姑苏区汤普森建筑装饰工程服务部签订的建筑装饰工程施工合同书及收据4张，证明麒麟阁美食坊装修于2018年6月30日开工，2018年9月1日竣工，支付工程款40万元。租赁公司对上述证据的三性均不予认可。根据沈俊超申请，本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对西中市美食坊装饰装修市场价格进行评估，该公司于2020年1月14日出具评估报告，在设定价值时点2019年4月10日时，涉案房屋装饰装修市场价值为325552元。对上述评估报告，租赁公司表示不接受，并认为不能作为判决依据，主要理由：一是评估范围未经其确认，且没有证据显示评估范围内的装饰装修是沈俊超在本案租赁合同履行期内实施完成的；二是估价公式中综合调整率的确定没有依据，评估明细表中确定的成新率不合理且没有依据。庭审中，租赁公司确认评估机构第二次通知其到现场确认，但未采纳其确认意见，其提出评估报告第22页中杂物间（原卫生间）部分的装饰装修系原有装修。沈俊超陈述涉案房屋交付时有简单装修，第一期租赁合同系与产权人签订，因租赁期较短其作了简单翻新，第二期合同系与租赁公司签订，之后对房屋重新装修施工改造。对于杂物间，沈俊超表示该部分装修目前无法区分，同意该部分金额不作主张，经计算该部分金额为5689.63元。沈俊超支付了本次评估费4690元。 沈俊超于2020年3月5日向租赁公司交付了涉案房屋。 本院认为，租赁公司与沈俊超签订的房产租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对双方均有约束力。因所涉房屋为工业用房，不得用于开办餐饮，沈俊超承租后用于经营餐饮，对此，租赁公司系明知，虽然沈俊超能够申领经营餐饮的营业执照且实际经营，直至在“四类行业”综合整治中被停业整改，但不能据此得出工业用地可以开办餐饮的结论，现因涉案房屋无法继续经营餐饮，合同目的不能实现，故沈俊超要求解除房产租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，租赁公司亦同意解除，故起诉状副本送达之日（2019年6月20日）即为解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于租赁合同的解除双方均有过错，租赁公司作为出租方，对租赁物性质的了解掌握着更多的主动权，应负有更高的自查和提示义务，其明知涉案房屋为工业用房，而沈俊超承租后作为餐饮经营使用，却仍然出租，应承担主要过错责任，沈俊超明知涉案房屋为工业用房，在未充分了解经营用途的情况下，承租经营餐饮，为次要责任，据此，本院确定租赁公司、沈俊超的过错责任分别为70%、30%。对于沈俊超主张的各项诉讼请求，分述如下： 1.2019年4月1日至2019年8月31日期间已付租金62500元的返还。租赁公司认为租金应支付至解除之日，此后的部分同意返还。本院认为，2019年4月1日至4月5日麒麟阁美食坊仍在营业中，应当按约定支付租金；2019年4月6日因综合整治而停业，至2019年6月20日租赁合同解除，期间（2.5个月）合同目的已无法实现，租赁公司仍按合同约定租金标准收取租金已无事实依据，但涉案房屋仍由沈俊超掌控，据此，本院酌定以年租金7.5万元为标准计收租金为15625元（7.5万元÷12×2.5），超出该部分支付的租金15625元应予以返还；2019年6月21日至2019年8月31日（2个月10天）的已付租金29166.67元（15万元÷12×2+15万元÷12÷30×10），租赁公司同意返还，本院照准；上述两项相加，租赁公司应当返还的租金为44791.67元。 2.租赁保证金37500元，因租赁合同解除，租赁公司应当予以返还，该诉讼请求，本院予以支持。 3.经营损失。根据沈俊超提交的证据，经审查，1.广告宣传费用损失，对于沈俊超与苏州新秀广告传媒有限公司存在广告发布合同关系及已支付2018年9月1日至2019年8月31日的广告发布费12万元的事实，本院予以确认，基于姑苏区XX美食坊的停止营业，沈俊超可以向相对方主张解除合同，要求返还多余的广告发布费，考虑到广告发布合同的解除可能使沈俊超产生损失，故本院酌定该部分损失为36000元；2.员工工资损失，沈俊超主张2019年4月份7名员工工资4万元，有相应证据，且并未超出合理范围，对该损失本院予以认定；3.员工住宿租金损失，对沈俊超租赁房屋用于员工住宿使用的事实，本院予以确认，在姑苏区XX美食坊停止营业后，沈俊超应及时解除租赁协议以止损，考虑到租赁协议的解除使沈俊超产生的损失，本院酌定该部分损失5600元。综上，经营损失为81600元，由租赁公司赔偿70%计57120元。 4.装修损失。沈俊超的装修损失由租赁公司承担70%的赔偿责任。对于装饰装修评估报告，租赁公司虽然提出异议，但经审查，本院认为，租赁公司确认评估机构第二次评估时通知其到场，故对其提出的未到场确认的意见不予采纳，庭审中，租赁公司提出原卫生间部分的装修异议，沈俊超表示同意该部分不主张，本院准许；成新率系由评估机构实地查看依据专业方法得出，且有沈俊超提交的施工合同及收据印证装修时间，租赁公司虽提出异议，但并未提交相应证据证明，故该异议不能成立。本院对评估报告予以采纳，作为本案处理的依据，装饰装修损失319862.37（325552元－5689.63元），由租赁公司赔偿70%即223903.66元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第（三）项的规定，判决如下： 一、原告沈俊超与被告苏州市住房租赁有限公司签订的关于苏州市姑苏区（平房）的房产租赁合同于2019年6月20日解除。 二、被告苏州市住房租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈俊超租金44791.67元、租赁保证金37500元。 三、被告苏州市住房租赁有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈俊超经营损失57120元、装修损失223903.66元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9868元，评估费4690元，合计14558元，由原告沈俊超负担4367元，被告苏州市住房租赁有限公司负担10191元。被告苏州市住房租赁有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告沈俊超。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判长 凌 晨 审判员 张花锋 审判员 宁晓鹏 二〇二〇年三月十日 书记员 李艳婷