湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0991民初311号原告：毛芝元，女，1967年5月28日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。委托诉讼代理人：闵华，男，1987年11月18日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。系原告毛芝元女婿。被告：益阳大通湖投资发展（集团）有限公司，住所地益阳市大通湖区五一路48-1号。法定代表人：罗红伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：何应龙，湖南天恒健律师事务所律师。原告毛芝元与被告益阳大通湖投资发展（集团）有限公司（以下简称大发集团）合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛芝元委托诉讼代理人闵华、被告大发集团委托诉讼代理人何应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛芝元向本院提出诉讼请求：1.被告按照购房合同要求向毛芝元交付坐落于大通湖区××镇原××厂对面×座的建筑面积均为70平方米的第一、二层×号门面(合同金额88000元)，并提供相关资料协助办理产权登记；2.被告向毛芝元支付从逾期之日即2003年10月1日起至交房之日止的违约金(截至2018年7月22日违约金为288150元)；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2003年6月10日，毛芝元（乙方）与益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司（甲方）签订购房合同，合同约定原告购买被告在大通湖××镇原××厂对面，新建××街×侧开发的建筑面积均为70平方米的第一、二层×号门面。合同同时约定了地点、门面和住房装饰与设施标准价格、位置及门面总价款88000元，房屋交付日期为2003年10月1日，违约责任为乙方必须按上述合同按时交足购房款，否则每推迟一天罚款五十元，如推迟二十天视违约，甲方有权终止合同另行将其销售，只退还乙方所交房款的50%(其余作为违约的罚款)。甲方如不能按合同交付使用，每推迟一天同样罚款伍拾元。合同签订当日，原告向被告缴纳房款83000元，并约定余款5000元在交房时一次性付清。被告至今未按约定交付房屋，原告多次催讨，该建筑仍未完工验收，从2003年10月1日起至2018年7月22日违约金为288150元。原告请求人民法院支持其诉讼请求。被告大发集团辩称，一、本案案由不是合同纠纷，应为商品房预售合同纠纷；二、按原告所诉的理由及依据，双方签订的购房合同属于无效合同，被告不应支付违约金。综上，当时项目负责人由于没有取得商品房预售许可证，工程相关手续没有办理完备，导致工程无法竣工验收，无法办理房屋产权证，双方签订的购房合同应属于无效合同；房屋由于多年无法办理工程竣工验收手续，且一直无法办理商品房预售许可证，为了解决本案纠纷，请求人民法院依法确认合同无效，判决返还房款及赔偿不超过已付房款一倍的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月10日，毛芝元与益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司经营部签订《购房合同》，合同号为经购合字（2003）第××号，毛芝元所购房屋位于原××厂，新建××街×侧，所建房屋×座第一、二层×号门面，建筑面积均为32-35㎡（建筑面积以有关部门核准的为准）。合同约定了门面和住房装饰与设施标准价格、位置及门面总价款为88000元，签订合同时付83000元，并在主体完工时支付余下的5000元，房屋交付期限为2003年10月前。合同同时约定违约责任为毛芝元必须按上述合同按时交足购房款，否则每推迟一天罚款50元，如推迟二十天视违约，益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司经营部有权终止合同另行将其销售，只退还毛芝元所交房款的50%(其余作为违约的罚款)；益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司经营部如不能按合同交付使用，每推迟一天同样罚款50元。合同签订当日，毛芝元交纳购房款83000元，益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司经营部出具了收款收据。益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司在购房合同上备注“同意按原合同实施”并加盖了益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司合同专用章。案涉合同约定的房屋属于原××厂新建××街项目，该项目至今未完工验收导致被告未按约定交付房屋。另查明，2019年5月14日，因机构改革，益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司变更名称为益阳大通湖投资发展（集团）有限公司。本院认为，毛芝元与益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司经营部签订了《购房合同》，益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司在合同上备注同意按原合同实施并加盖了公司合同专用章，视为对该合同效力及约定内容的认可，系双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行上述约定。从合同签订之日起至今已有17年，案涉门面所属项目仍未完工导致门面无法交付，无法实现原告方的合同目的，且被告也表示该工程未完工且无任何审批手续，无法正常交付使用，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。双方在第一次开庭时即2019年12月16日均表示该门面无法交付使用，故该日为合同解除日期，应由被告退还原告已付购房款83000元。双方在合同中明确约定违约金的给付方式，该约定系双方真实意思表示，且自2003年起至今原告购房的损失及预期利益损失较大，故该合同约定的50元/天的违约金标准符合法律规定及因违约可能造成的原告损失，对原告主张从逾期之日即2003年10月1日起至交房之日止按照50元/天计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。对大发集团提出的因出卖人未取得商品房预售许可证明，该合同属于无效合同，该案案由属于商品房预售合同纠纷，且出卖人承担不超过毛芝元已付购房款一倍的赔偿责任的主张，本院认为因受大通湖区当地经济条件及当时的房屋开发均没有严格履行相关报批及相应资质的现实情况，被告作为政府职能部门担任商品房开发角色与他人签订商品房购房合同，理应严格按合同约定履行，结合现在房屋无法交付的现状，原告的实际损失远远超过被告提出的承担已付购房款一倍的赔偿责任的情况，故对被告的以上主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、毛芝元与益阳大通湖投资发展（集团）有限公司（原益阳市大通湖区城市建设投资开发有限公司）签订的《购房合同》于2019年12月16日解除；二、益阳大通湖投资发展（集团）有限公司自本判决生效之日起十日内向毛芝元退还购房款83000元，并按50元/日的标准支付违约金（自2003年10月1日起计算至本判决实际履行之日止）；三、驳回毛芝元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6638元，由益阳大通湖投资发展（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  李琼骞人民陪审员  黎学兵人民陪审员  匡志强二〇二〇年三月二十七日书 记 员  徐 丹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。