广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异590号 异议人（案外人）：李某1，女，汉族，2003年1月28日出生，住广东省深圳市福田区。 异议人（案外人）：李某2，女，汉族，2003年1月28日出生，住广东省深圳市福田区。 二异议人法定代理人：李某3，男，汉族，1967年12月3日出生，住广东省深圳市福田区农园路21号港中旅花园16栋903，公民身份号码，系二异议人父亲。 二异议人法定代理人：黄某，女，汉族，1972年7月11日出生，住广东省深圳市福田区农园路21号港中旅花园16栋903，公民身份号码，系二异议人母亲。 二异议人委托诉讼代理人：曹元龙，广东信达律师事务所律师。 申请执行人：陈永强，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。 被执行人：台山市国基房地产开发有限公司，住所地台山市都斛镇湖东区A17号。 法定代表人：邝鸿基。 委托诉讼代理人：陈詠慈，广东律客律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温爱琴，系该公司员工。 被执行人：台山市瑞基房地产开发有限公司，住所地台山市广海镇解放路432号。 法定代表人：邝鸿基。 被执行人：邝鸿基，男，汉族，1989年9月23日出生，住广东省台山市。 本院在执行陈永强与台山市国基房地产开发有限公司（以下简称台山国基公司）、台山市瑞基房地产开发有限公司（以下简称台山瑞基公司）、邝鸿基民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）李某1、李某2向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月5日组织听证，异议人李某1、李某2的法定代理人黄某、委托诉讼代理人曹元龙，申请执行人陈永强的委托诉讼代理人余其斌、蔡一凡，被执行人台山国基公司的委托诉讼代理人陈詠慈、温爱琴参加了听证。本案现已审查终结。 二异议人提出如下异议请求：撤销（2018）粤0402执8348号案对于台山市都斛镇××国都楼××房（××）、台山市××都斛圩××国都楼××房（复式）进行的司法拍卖。 事实与理由：申请人于2016年5月13日向台山国基公司购买了位于台山市都斛镇××国都楼××房（××）、台山市××都斛圩××国都楼××房（复式）。申请人已按购房合同价款向台山国基公司全额支付购房款，现申请人已验收房屋，使用至今。该房屋虽未办理产权登记手续，但申请人已支付相应对价，是房屋的实际所有权人、管理人和使用权人。贵院对该房屋进行司法拍卖，损害本人的合法权益，申请人现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关法律规定提起异议申请，请贵院依法查明事实，支持申请人的请求。 二异议人向本院提交如下证据：1.2016年现房合同两份；2.2013年预售商品房合同两份；3.收款收据；4.国都楼商品房认购书；5.电汇凭证（3份）；6.收据（5张）；7.发票联（2张）；8.601房、602房的水费清单；9.601房、602的电费清单。 申请执行人陈永强答辩称，一、异议人主张已向被执行人支付全额购房款并实际占有案涉房产缺乏事实依据。 首先，异议人主张已经按约定全额支付购房款没有事实依据。异议人提供的《广东省商品房买卖合同》等证据只能证明与被执行人台山国基公司存在商品房买卖合同关系，单从购房发票所记载的购房金额来看，双方就案涉房产约定的交易价格明显偏低，与市场价格相差巨大。其次，异议人未能提供相应付款凭证或银行转账记录对购房款已经全部支付的事实予以佐证，仅凭购房发票，无法确认双方交易的真实性。再者，异议人主张已经验收房屋并使用至今，但未向法庭提交相关入伙通知书、验收单、水电费发票等凭证，证明已经实际占有并使用案涉房产，故其应当承担举证不能的不利后果。 二、异议人对未办理过户登记手续存在过错。 答辩人认为，异议人未办理过户登记，是因其自身原因造成，理由分析如下：首先，从《广东省商品房买卖合同》第十五条约定载明的内容来看，台山国基公司应于2017年5月12日前向登记机关递交相关资料。异议人作为买受人，理应在约定的办证交付期限内，要求台山国基公司协助办理案涉房产的过户登记，但异议人未能提出证据证明已向台山国基公司提出过相关主张。 其次，异议人没有提出证据证明案涉房产办理过户登记存在客观上的障碍。自2016年5月13日签订合同至案涉房产被提起拍卖已近五年时间，异议人一直未向台山国基公司主张过相关权益，可见其对案涉房产的过户登记事宜保持着消极态度。 再者，依据《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，被执行人自述已于2016年5月13日将案涉房产出让给异议人且办理了网签备案手续，但未在不动产登记部门办理产权变更登记手续。根据不动产物权变动公示原则，未进行变更登记不能转移不动产的所有权，本案案涉房产仍属于台山国基公司所有。在异议人未取得案涉房产的物权情况下，本案的查封、拍卖行为并未造成异议人的实际权利减损，若被执行人因本案纠纷无法按约定向异议人交付房产时，异议人也可依据《广东省商品房买卖合同》第十二条约定，向台山国基公司主张相关权益。 答辩人认为，作为一般已经付清购房款且实际入住的买受人，应当意识到办理过户登记的必要性和迫切性，但异议人未能积极向台山国基公司主张合法权益延续至今。由此可知，异议人对未办理过户登记是有过错的，其是否具有将案涉房产过户到名下的真实意图令人生疑。 三、异议人请求撤销拍卖缺乏法律依据，不应予以支持。 如前所述，异议人请求撤销拍卖的原因系认为案涉房产为其所有，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条已经对执行案件中当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的五种情形作出了明确规定。本案中，异议人请求撤销拍卖所依据的事实理由不符合上述规定的任意一种可撤销情形，其申请未指明本案存在违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的不当行为，当然不能阻却拍卖程序。 综上，答辩人认为异议人提起执行异议于法无据，且执行法院的查封、拍卖等行为均不存在任何瑕疵或错误，未侵害异议人的合法权益。据此，恳请贵院依法驳回异议人的全部异议请求。 申请执行人陈永强没有提交证据。 被执行人台山国基公司答辩称，1.我方现已将台山市都斛镇××国都楼××房（复式）及台山市都斛镇都斛圩红卫街14-20号国都楼B栋602房（复式）出售给李某1、李某2，也已经收取了全部房款，房屋已移交给两异议人，目前已经办理了备案手续。2.我方已向本案申请执行人陈永强偿还借款共计210万元，相应的执行款项应当予以扣减。 被执行人台山国基公司提交如下证据：1.陈永强200万借款支付明细；2.工商银行电子回单；3.收据。 被执行人台山瑞基公司、邝鸿基没有提出答辩意见和证据。 本院经审查查明，陈永强与台山瑞基公司、台山国基公司、邝鸿基民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月29日作出（2017）粤0402民初10061号民事判决，判令：一、台山瑞基公司于判决生效之日起十日内向陈永强偿还借款本金人民币1815500元及支付利息（债权转让部分的利息为人民币184500元。加上以人民币1815500元为基数，自2017年10月16日起计至款项付清之日止，按年利率24%计算）；二、台山瑞基公司于判决生效之日起十日内向陈永强支付律师费人民币8万元；三、台山国基公司、邝鸿基对台山瑞基公司的上述债务承担连带清偿责任。台山国基公司、邝鸿基还款后，可向台山瑞基公司追偿。案件受理费人民币24592元、保全费人民币5000元，由台山瑞基公司、台山国基公司、邝鸿基负担。 上述民事判决发生法律效力后，因台山瑞基公司、台山国基公司、邝鸿基没有主动履行判决义务，根据陈永强的申请，本院于2018年12月3日立案执行，案号为（2018）粤0402执8348号。在执行过程中，本院于2019年4月29日以（2018）粤0402执8348号执行裁定书查封了被执行人台山国基公司名下位于台山市都斛镇××国都楼××房（复式）、602房（复式）。2019年7月8日，本院作出（2018）粤0402执8348号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人台山国基公司名下位于台山市都斛镇××国都楼××房（复式）、602房（复式）。2019年12月27日，本院裁定对本案终结本次执行。 另查明，2013年10月20日，异议人李某1作为认购方与被执行人台山国基公司签订一份《国都楼商品房认购书》，约定认购国都楼B栋B601房、B602房和B101房，付款方式为：已付定金10万元，签订本认购书15天内付房款3套房合计1498760元，小车房3个360000元，总计1858760元。2016年5月13日，李某1、李某2及其法定代理人李某3、黄某与台山国基公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定：李某1以人民币406368元的总价向台山国基公司购买台山市都斛镇××国都楼××房（复式）；李某2以人民币296922元的总价向台山国基公司购买台山市都斛镇都斛圩红卫街14-20号国都楼B栋602房（复式）。合同约定：出卖人分别应当于2016年3月2日和2016年3月8日前将上述房地产交付给李某1、李某2使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 本案中，二异议人还提交了以下付款凭证作为证据：1.黄某于2013年10月16日向邝鸿基转账10万元的电汇凭证和台山国基公司2013年10月20日开具的10万元定金收据；2.黄月清于2013年10月4日、2013年11月7日分别向邝鸿基转账100万元和835468元的电汇凭证；3.台山国基公司于2013年11月8日出具的案涉B601房、B602房的房款收据和办证费收据；4.台山国基公司于2016年4月29日就案涉B601房、B602房开具的房地产销售发票；5.2016年5月13日，台山国基公司出具的《收款收据》，载明：兹收到黄某在2013年10月20日转账10万元和黄月清在2013年11月8日转账1835468元，合共1935468元。收款人为邝鸿基。其中1194014元为购买台山市都斛镇都斛圩红卫街14-20号国都楼B101房、B601房、B602房房款；6.2016年至今案涉房屋水电费缴费记录。 听证中二异议人陈述，案涉两套房屋在2013年底交付给异议人，2015年异议人入住，此后一直等待开发商办理产权证。 本院认为，异议人李某1、李某2对本院查封位于台山市都斛镇××国都楼××房、602房主张所有权，向本院提出案外人执行标的异议。因此本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人李某1、李某2主张查封前已支付全部购房款购买并实际占有、使用案涉房屋，为此向本院提交了《商品房买卖合同》、付款凭证、售房发票、水电费支付记录等证据。上述证据初步证实，在本案对案涉不动产查封前，异议人李某1、李某2与被执行人台山国基公司已经签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定付清全部购房款，合法占有使用案涉房产，现没有证据证明因异议人自身原因没有办理房屋过户登记。因此，本院初步认定异议人李某1、李某2所主张的事实和理由符合法律对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，异议人李某1、李某2据此提出排除执行的异议请求，本院予以支持。 需要说明的是，本院在执行程序中仅结合异议人李某1、李某2提出的异议主张并根据执行异议相关规定对异议人主张案涉房产实体权利进行初步审查。异议案件的当事人如对本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉寻求救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 在本院（2018）粤0402执8348号案中，中止对位于台山市都斛镇都斛圩红卫街14-20号国都楼B栋601房（复式）、B栋602房（复式）的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。