贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初557号原告：左超，男，1984年4月16日出生，回族，住贵州省凯里市。原告:舒薇,女,1984年12月1日出生,侗族,住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆,贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。原告左超、舒薇与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告左超、舒薇的委托诉讼代理人兰银龙、韦会琴、被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆、刘心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年2月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的凯里碧桂园四期第41幢2单元5层2-5-2号商品房，总价款1156695.00元；被告应于2017年12月30日前向原告交付商品房，同时合同约定被告应当在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按照约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应按照合同约定按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付房价款。后被告通知原告收房，我到现场验收，对房屋质量存疑，提出装修的地方，并要求按合同约定的交房须具备的工程竣工合格证明文件，有资质的房屋机构出具的报告书等，被告未能出示，没有符合交接手续的条件，拒绝收房，至今为止，被告未能提供交付办理房屋转移登记的有关文书，应当按照约定承担违约责任。同时，被告未按约办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致原告不能办理所有权证书，应当按照合同约定及法律规定继续承担交付办理商品房转移登记的有关文书及支付违约金。为此，请依法判决。1.被告向原告支付2018年7月1日起至2019年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金63386.89元，2020年1月1日之后的违约金以1156695.00元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、案件受理费由被告承担。被告辩称，答辩人已经办理了涉案商品房所有权初始登记，并办理了办理商品房所有权转移登记的有关文书，目前凯里市不动产登记机关的要求，一家房开公司一天内只允许进行五次不动产登记，并要求购房人亲自办理，房开公司不允许代办，在被答辩人拒不配合的前提下，答辩人无法履行合同义务，被答辩人请求的违约金亦无依据计算，原告诉请要求答辩人支付逾期办理商品房转移登记有关文书产生的违约金过高，请求调整按已付房款为基数以日万分之零点五为利率的标准计算。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点如下：原告主张被告支付逾期办证违约金63386.89元，有无事实和法律依据，双方对归纳争议的焦点无异议。原告提交的证据有：1、身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件，证明购房的事实。3、发票复印件，证明交款的事实。被告提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告主体资格。2不动产权证书复印件，证明被告已办理了商品房所有权初始登记证的事实。经审理认定事实如下：2016年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧原玻璃厂A地块第41幢2单元5层2-5-2号商品房房，房屋总价款1156695.00元，2.第十一条约定出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求3、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款1156695.00元,2018年11月14日原告在物业及资料移交书签名认可,2019年8月8日被告取得了黔（2019）（凯里市）不动产权第0015653号证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告未依约在期限内办理所有权转移登记手续，应承担违约责任，原告主张应予支持。被告提出违约金过高，要求调整，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，依法予以调整，对逾期办证违约金，应以1156695.00元房价款按日万分之零点五的标准从2018年7月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2019年8月8日止，共计403天，（1156695.00元×403天×0.00005）为23307.40元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告左超、舒薇逾期办理商品房转移登记违约金23307.40元；二、驳回原告左超、舒薇的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的692.00元，由原告左超、舒薇负担346.00元，被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担346.00元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  龙施忠二〇二〇年三月三日书记员  张家玲