广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3826号 原告：李才普，男，1957年3月29日出生，汉族，无业，住广西桂林市七星区。 委托代理人：张法仁，广西中远律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会，住所地：广西桂林市七星区芳香路36号公园林涧8栋1-1，统一社会信用代码：55450305C21159640M。 法定代表人：周竹慧，该社区主任。 委托代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 原告李才普诉被告广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员苏金华、卫曾妹参加的合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告李才普及其委托代理人张法仁、被告的委托代理人丘火德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告补偿费30万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是被告(原桂林市七星区六合街居民委员会)社区的居民，妻子系精神类一级重度残疾人。1993年8月，被告经桂林市规划局批准在灵剑溪旁北侧建一座公共厕所。为维护公厕的日常卫生，1994年12月18日，被告与原告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：被告雇请原告担任上述公厕的长期清洁工，由原告在公厕旁边自行投资建一座25.67平方米，缓拆面积10.7平方米的房屋，该公厕的两间房屋由原告永久使用，如果国家需要拆除时，一切补偿或损失由原告收取。二十多年来，原告一直负责该公厕的清洁卫生。原告将房屋出租给他人经营使用，收取房租维持一家人的生计。2017年6月20日，被告没有通知原告及租赁房屋的经营人，更未征求原告意见，就让桂林高新技术产业建设开发总公司拆除。原告认为，被拆除房屋是经过精装修并用于经营，依照《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条，应按非住宅性质进行补偿。被告与桂林高新技术产业建设开发总公司所签订《房屋征收补偿安置协议书》只按住宅估价，未体现装修价值和经营损失。补偿款远远低于同地段其他房屋拆迁补偿标准，有失公正。另外，原告为被告长期担任厕所清洁工，房租收入是其唯一生活来源，现房屋中途被拆，原告一家失去了生活来源。被告也应给予相应补偿。经多次交涉无果，为维护合法权益，原告诉至法院，请求予以支持。 原告在举证期限内提供的证据有：1、居民身份证（复印件），证明原告的身份；2、结婚证、残疾人证、证明（均为原件），证明原告妻子赵香云系精神类一级重度残疾人；3、桂林市七星区人民政府文件（复印件），证明被告主体资格；4、桂林市房权证（复印件）、缓拆证（复印件），证明被拆除的房屋有合法权证；5、《协议书》（原件），证明六合街居委会与原告约定：被告雇请原告担任上述公厕的长期清洁工，由原告在公厕旁边自行投资建一座25.67平方米，缓拆面积10.7平方米的房屋，该公厕的两间房屋由原告永久使用，如果国家需要拆除时，一切补偿或损失由原告收取；6、房屋出租协议书（原件）、住所（营业场所）使用证明（范本）（复印件）、营业执照（原件），证明被拆除的房屋是用于商业经营，承租人租赁门面支出了装修费30000元；7、《房屋征收补偿安置协议书》（复印件），证明被告与拆迁人签订的《房屋征收补偿安置协议书》只按住宅估价，未体现装修价值和经营损失，补偿款远远低于同地段其他房屋拆迁补偿标准；8、2019年2月19日从桂林市不动产登记局调取的《关于桂林市七星区六合街委会新建公共厕所的定点批复》、桂林市核（换）发房产权证办公室公告、七星区六合居委会与第三房管处签订的协议书，证明涉案房产当时是经过桂林市规划局批准的；9、从桂林市不动产登记局调取的桂房证字第03020508号房屋所有权证，证明房产包括缓拆面积10.162平方米；10、58同城的房价信息打印件，证明：涉诉房产相邻的房价为12600元/平方米，兴进繁华里40多平方米的房屋每平方米15000元。 被告辩称：一、被答辩人曾就《房屋征收补偿安置协议书》效力事宜向法院提起过诉讼，桂林市七星区人民法院(2018)桂0305民初1765号及桂林市中级人民法院(2019)桂03民终568号《民事判决书》均认定《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，答辩人依据协议约定履行义务符合法律规定。二、答辩人与被答辩人签订的《协议书》实质为租赁合同，答辩人以出资及提供义务清洁公厕的劳动作为对价，获取使用涉案房产的权利。2015年因公厕关闭，被答辩人不再提供义务劳动，双方的租赁关系已依法终止不再履行，双方不再存在合同权利义务关系，被答辩人无权再主张合同权利。三、《协议书》中的“永久使用”约定违反了《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年”的规定。同时，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第2条、第17条的规定，由于涉案房产为国家所有的财产，《协议书》中“国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取”的约定须经有关部门批准，居委会无权决定。因此，上述约定均无效，被答辩人不能依据上述约定主张权利。四、被答辩人提出的补偿费30万元没有任何证据证实，该项诉请依法无据。五、涉案房屋属于国有资产，因修建芳香路被征收，征收实施单位为桂林高新技术产业建设开发总公司，该公司为七星区政府平台公司，被答辩人与该公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》只是为了履行相应的处置程序，实际并未发生资金往来，被答辩人至今未收到任何补偿款项。综上所述，被答辩人的诉请没有法律和事实依据，请依法驳回其诉请。 被告在举证期限内提供的证据有：（2018）桂0305民初1765号判决书、（2019）桂03民终568号判决书，共同证明（1）拆迁补偿协议书是经人民法院判决合法有效的，补偿标准是符合国家规定的；（2）原、被告双方签订的协议书的性质为租赁协议。 被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性均无异议，但与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，居委会是自治组织，财产是由上级人民政府拨付和解决，居委会并没有财产权，其职能是按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》所规定。对证据4房产证真实性无异议，缓拆证是复印件，真实性不认可。对证据5的真实性无异议，部分约定是违法的，这些违法的约定刚好是原告具以主张权益的依据，所以原告的主张违法，不应得到支持。对证据6的房屋出租协议书（原件）的真实性不认可，居委会与案外人刘文平曾签订过租赁合同，其范围为50平方米，已经完全涵盖了1栋、2栋房屋，不可能再有第二份租赁合同的存在，即使签订，也是无效的。住所（营业场所）使用证明（范本）（复印件）真实性、合法性无异议，证明内容有异议，因为（1）只是作为经营场所使用，和商业门面是两个概念，房屋商业用途的认定是由相应的建设主管部门或房屋管理部门认定的，房产证发证时就已经做了认定，任何人未经批准不能私自变更用途，即使变更也是无效变更；（2）居委会与案外人刘文平曾签订过租赁合同，其范围为50平方米，已经完全涵盖了被拆迁房屋。营业执照的真实性无异议，但是关联性不认可，因为营业执照上的经营者不是本案原告，该房屋性质已经在产权证上有记载，确定是住宅，工商部门的营业执照不能证明其属于商业门面。此外，原告提供的证据不能证明装修费30000元的事实。对证据7的真实性、合法性无异议，关联性不认可，原告对协议书约定的拆迁房屋不具有所有权，房屋的拆迁属于国有征收行为，补偿标准按规定执行。对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据9的真实性、合法性无异议，关联性有异议，此产权证已经更换，以1999年换发的房产证及原告证据4提交的新房产证为准。对证据10的真实性、合法性、关联性不认可，不具备可比性，房屋价格的确认应该由有资质的机构作出确认，本案中被告的原房产是属于集体土地建造的，不是商业房产。 原告对被告提供的证据真实性、合法性无异议，但是被告与第三人签订的拆迁补偿协议书未经原告同意，损害了原告的权益，因此，不能作为妨碍原告主张权利的理由。 原告向本院申请对涉案房屋即桂林市房权证七星区字第××号房屋的第2栋（包括15.51平方米建筑及10.16平方米缓拆建筑）的总价值进行评估，本院依法委托广西中实房地产评估顾问有限公司进行评估，该公司在收到鉴定委托后向本院出具《关于（2019）桂0305委鉴72号司法鉴定委托情况说明》，载明：“因该栋建筑物已被拆除，且未保留影像资料，故我公司无法对不存在的建筑物的价值进行评估。”原、被告对此均无异议，但原告认为房屋不能被评估的原因是由被告造成的，应由被告承担举证不能的责任。被告认为从原告提交的证据看，证据的协议书第7项涉案房产在拆除前已经委托了相关机构进行评估，而且已有结论。 本院结合原告与被告的举证和质证，认证如下：（一）对原告提供的证据：对证据1的真实性予以确认；证据2与本案无关联性；对证据3的真实性予以确认；对证据4房产证真实性予以确认，缓拆证是复印件，真实性无法确认；对证据5的真实性予以确认，可证明原、被告间的权利义务关系；对证据6的真实性予以确认，可证明李才普将涉案房屋第2栋租赁给刘文平使用，但不能证明门面装修费为30000元；对证据7的真实性予以确认，可证明涉案房屋的征收补偿情况；对证据8、9的真实性予以确认；对证据10的关联性不予认可。（二）对被告提供的证据真实性予以确认。（三）对原告的鉴定申请及鉴定机构《关于（2019）桂0305委鉴72号司法鉴定委托情况说明》的真实性予以确认和采信。 本院经审理认定事实如下：1993年8月，广西壮族自治区桂林市七星区六合街居民委员会经批准在桂林市七星区灵剑溪北岸建一座公共厕所，并于1994年8月10日取得了房屋所有权证。第1栋房屋为砖混结构，建筑面积16.82平方米，第2栋房屋为砖木结构，建筑面积为15.5平方米，第2栋另有缓拆面积10.162平方米。以上房屋所有权人均为桂林市七星区居民委员会。 1994年12月18日，桂林市七星区六合街居民委员会与原告李才普签订《协议书》一份，约定：“街委会无钱雇请清洁工人，由本街居民李才普担任该公厕的长期固定义务清洁工……街委会为解决李才普的住房困难，在建成该公厕后剩余15.50平方米的土地，由李才普自行投资建成一座25.67平方米的砖木结构房屋。缓拆面积是10.7平方米，所有权属街委会。如李才普暂时不需要使用该房时，可出租，必须交一部分钱给街委会。如李才普本人和妻子，女儿使用，街委会不收钱。如果国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取。街委会决定李才普长期担任该公厕长期义务清洁工，该公厕的两间房屋由李才普永久使用（包括妻子、女儿），如妻子、女儿使用，同样做该公厕义务清洁工。” 1999年1月4日，涉案房屋统一换发新权证，房产证号为桂林市房权证七星区字第××号，房屋所有权人为桂林市七星区居民委员会。2002年7月，桂林市七星区人民政府将涉案房屋所在区域调整由本案被告管辖。2014年10月15日，李才普将灵剑溪北岸2栋租赁给刘文平使用。刘文平经营的七星区样样鲜餐馆《住所（营业场所）使用证明（范本）》上载明：拟申请设立七星区样样鲜餐馆，住所地址位于桂林市七星区灵剑溪北岸2栋，该场所属于桂林市七星区花园社区居民委员会所有，同意该场所作为该企业的住所（营业场所）。被告于2015年12月5日在该《住所（营业场所）使用证明（范本）》上盖章并注明“情况属实”。 2017年6月20日，因桂林市七星区芳香路建设需要，桂林高新技术产业建设开发总公司作为征收实施单位，与本案被告签订了《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定：被征收房屋位于桂林市七星区房屋（即涉案公厕为16.82平方米，原告自建住宅为15.5平方米）；公厕按5201元/平方米，征收补偿费为87480.8元，住宅按4500元/平方米，征收补偿费为69750元，附属物4200元，临时安置补偿费157230.8元×0.004×3=1886.76元，搬迁补偿费500元，水、电表补偿费1500+1000元=2500元，提前搬迁奖励费和货币补偿共计157230.8元×25%=39307.7元，以上共计205628.26元；被征收人自愿选择货币补偿方式终结房屋产权，付款方式为转账，付款期限为二十二个工作日。 2017年8月，桂林高新技术产业建设开发总公司依据上述《房屋征收补偿安置协议书》将涉案房屋拆除。2018年7月25日，原告认为被拆除的房屋用于门面租赁，该房屋没有经过评估，二被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定的拆迁补偿款低于同地段其他房屋补偿标准，将广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会和桂林高新技术产业建设开发总公司作为被告诉至法院，请求：1、确认二被告2017年6月20日签订的《房屋征收补偿安置协议书》无效；2、判令被告桂林高新技术产业建设开发总公司补偿原告经济损失65万元；3、诉讼费用由二被告承担。本院于2018年11月30日作出（2018）桂0305民初1765号民事判决，认定《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，驳回了原告李才普的诉讼请求。李才普不服该判决并提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）桂03民终568号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现原告再次提起诉讼，要求被告支付原告补偿费30万元，并承担本案诉讼费用。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否适格；二、《协议书》是否合法有效；三、《协议书》是否终止；四、补偿费数额如何确定。 关于争议焦点一，被告是否适格的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零一条规定：“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。”桂林市七星区六合街居民委员会为清洁公厕，履行其职能，与原告签订《协议书》对双方的民事权利义务进行约定。现涉案房屋所在地段由被告管辖，被告亦作为被征收人在涉案房屋的《房屋征收补偿安置协议书》上盖章，故本案被告适格。 关于争议焦点二，《协议书》是否合法有效的问题。涉案房屋的所有权人系桂林市七星区居民委员会，其有权与原告就涉案房屋的出资、拆迁补偿费等事项进行约定。该《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称“国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取”的约定须经有关部门批准，居委会无权决定，本院认为该审批手续为内部手续，桂林市七星区六合街居民委员会作为房屋所有权人在《协议书》上盖章，对外已发生法律效力，其内部审批手续是否完成不影响对外的合同效力，故对被告的该项辩称不予采信。被告辩称《协议书》违反了租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分无效。本院认为，虽然房屋物权为被告所有，原告无权处置房屋，但涉案的第2栋房屋系原告自行出资所建，原、被告可就房屋补偿费这一债权进行约定，且原告又以担任公厕的长期固定义务清洁工为对价，故该《协议书》并非单纯的房屋租赁合同。此外，原告的诉请亦非要求继续租赁涉案房屋，故被告辩称的关于租赁期限的规定不适用于本案。 关于争议焦点三，《协议书》是否终止的问题。因被告未提供证据证明原告已于2015年不再提供义务劳动及双方已终止履行《协议书》，而原告提供了证据证明被告于2015年12月仍同意与原告签订房屋租赁合同的刘文平将其租赁的涉案第2栋房屋作为刘文平经营的七星区样样鲜餐馆的经营场所，故本院认为原、被告间的《协议书》未终止。综上所述，原、被告间的《协议书》合法有效，现涉案房屋第2栋被征收拆迁，被告应依约向原告支付补偿费。被告辩称桂林高新技术产业建设开发总公司为七星区政府平台公司，被告与该公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》只是为了履行相应的处置程序，被告至今未收到任何补偿款项。本院认为，2017年6月签订的该份《房屋征收补偿安置协议书》中约定，被告选择货币补偿方式终结房屋产权，二十二个工作日内通过转账方式付款，现被告未提供证据证明其未收到补偿款，被告亦未通过诉讼等途径积极主张其征收补偿款，故本院对被告的该项辩称不予采信。 关于争议焦点四，补偿费数额如何确定的问题。因其一，鉴定机构无法对已被拆除的涉案第2栋房屋的总价值进行鉴定；其二，原告提供的周边门面与涉案房屋性质不同，其价格不具有参照性；其三，原告曾诉至法院要求确认《房屋征收补偿安置协议书》无效，而终审判决已确认该《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，且该《房屋征收补偿安置协议书》系专门针对涉案房屋所做，补偿数额具体、合理；其四，原、被告间的《协议书》约定“如果国家需要拆除时，一切补偿或损失费由李才普收取”，故以《房屋征收补偿安置协议书》中约定的补偿费作为支付标准符合合同约定。综上所述，本院认为被告应按《房屋征收补偿安置协议书》中涉及原告出资建设的第2栋房屋的相应补偿数额向原告支付补偿费。 涉及第2栋房屋的各项补偿费包括：征收补偿费69750元，临时安置补偿费837元（69750元×0.004×3=837元），提前搬迁奖励费和货币补偿共计17437.5元（69750元×25%=17437.5元）。此外附属物4200元，搬迁补偿费500元，水、电表补偿费2500元，共计7200元。因《房屋征收补偿安置协议书》中未分别写明1、2栋房屋的具体补偿数额，庭审中原、被告亦不清楚哪些补偿费系针对第2栋房屋，故本院酌定按征收补偿费的比例分配该7200元，第2栋房屋应分得7200元×[69750元÷（69750元+87480.8元）]=3194.03元。综上所述，被告应支付原告补偿费共计91218.53元（69750元+837元+17437.5元+3194.03元=91218.53元）。原告要求被告支付补偿费30万元没有事实依据，本院仅对其诉讼请求成立部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会支付原告李才普补偿费91218.53元； 二、驳回原告李才普的其他诉讼请求。 案件受理费5800元（原告已预付本院），由原告李才普负担3720元，被告广西壮族自治区桂林市七星区东江街道花园社区居民委员会负担2080元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  苏金华 人民陪审员  卫曾妹 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  颜 榕