重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民20548号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。被告：罗义明，男，1963年3月30日生，住重庆市万州区。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华企业公司”）诉被告罗义明房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员陈明英、汤雪梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加了诉讼。被告罗义明经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中华企业公司诉称，2017年2月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区奥体路1号（重庆小时代天地项目）L2层226-1室的房屋出租给被告用于餐饮经营，租赁期自交付之日起算满两年止；租金按月保底租金或月营业额抽成（两者取其高）；合同对公共事业费、运营管理费、CPT租赁费用、保洁费等费用的支付以及合同解除、房屋返还、款项支付及违约责任等进行了约定。2017年3月29日，原告将涉案房屋交付被告，但被告自接房以来长期拖欠租金等费用。2018年6月19日，被告在无任何合同约定的可终止条件下向原告申请停业并不再经营。原告多次要求被告支付拖欠的租金、运营管理费、公用事业费等，被告至今未支付。现原告起诉来院，请求法院判令：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》于2018年6月19日解除；被告向原告支付欠付租金23106.4元及由此产生的违约金9272.34元；被告向原告支付欠付的运营管理费16451.4元及由此产生的违约金7139.05元；被告向原告支付欠付的公用事业费2066.8元及由此产生的违约金835.53元；被告向原告支付欠付的CPT租赁费1363.33元及由此产生的违约金621.52元；被告向原告支付欠付的保洁费34083.33元及由此产生的违约金14795.66元；被告向原告支付从合同解除次日2018年6月20日至实际退还房屋之日的房屋占用期间使用费9412.2元；被告向原告支付装修期及经营优惠期所优惠的租金8964元及装修优惠期优惠的运营管理费871.5元；被告向原告支付补偿金10458元；被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续；被告承担本案诉讼费。被告罗义明未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，2017年2月16日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201702-L226-1），双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号（重庆小时代天地项目）L2层226-1室的房屋（套内建筑面积为24.9平方米）出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限自2017年2月27日至2019年2月26日（或实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2017年2月27日；甲方给予乙方的装修优惠期为1个月，自2017年2月27日至2017年3月26日；甲方给予乙方的经营优惠期为3个月，自2017年3月27日至2017年6月26日（或自实际交付日起算，并相应顺延）；在装修优惠期、经营优惠期内乙方仍需要全额缴纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用如公用事业费等费用；2017年2月27日至6月26日的租金按照每月200元交纳，2017年6月27日至7月26日的租金按照1441元交纳；装修优惠期、经营优惠期间内乙方仍需无优惠全额交纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用；甲方同意乙方在2017年7月15日内一次性支付至2017年7月26日应付的所有租金；租金计算方式为按月保底租金或月营业额抽成（两者取其高），2017年2月27日至2019年2月26日的月保底租金为2241元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，乙方应于每个公历月的第20日或之前支付下一期的租金；乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付5000元，作为乙方依约履行合同的保证金；乙方应于租赁期内向甲方支付运营管理费，每月1245元，但装修优惠期间的运营管理费按为每月373.5元，乙方应于实际交付房屋之日起5日内向甲方或甲方指定的商场管理公司支付，后期的运营管理费应由乙方于每月20日之前支付下月的费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方在租赁期内向甲方或甲方指定的商场管理公司或自行支付实业发生的能源费用与其他公用实业费用，包括但不限于水电、空调、煤气等能源费用及其他公用事业费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方须每月缴纳保洁费2500元，每逾期支付一日，按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方租赁房屋后应不迟于2017年3月26日开业，乙方需在正常营业时间内暂停或停止营业，应提前15日向甲方书面申请，经甲方书面同意后才可以暂停或停止营业；乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；无论合同因何种原因终止，如乙方以该房屋为地址注册了公司，则乙方必须在合同终止以后10日内申请办理以房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续；乙方逾期向甲方支付租金及合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方；合同所列地址为合同双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式以合同所载为准，被告的地址为：重庆市万州区分水镇东路77号；逾期支付相应费用的违约责任，乙方逾期支付租金、运营管理费、租赁保证金、公用事业费、保洁费等乙方于本合同项下应当向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租户销售数据采集协议》，约定：乙方同意使用甲方提供的销售数据采集方式，并自费安装符合甲方要求的销售数据采集系统及相应的收银设备，乙方同意向甲方租用小票打印监控设备（简称CPT），使甲方能够通过安装CPT的方式采集乙方销售数据信息。CPT设备租赁费用标准为100元/月/台，乙方向甲方租用CPT一台。合同签订后，原告于2017年3月29日向被告交付涉案房屋，被告用涉案房屋地址注册了“高新技术产业开发区五谷鱼粉餐饮店”，被告系经营者。被告于2017年4月27日向原告申请其经营的“五谷鱼粉”于2017年4月30日开业。2018年6月19日，被告向原告发出《停业申请》，申请停业的时间为2018年6月19日。2018年8月21日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋返还确认书》，双方约定：甲、乙方确认签订的《房屋租赁合同》于2018年6月19日解除，房屋返还时间为2018年8月21日；乙方现已于2018年8月21日22时前将该房屋内未形成符合的装饰装修物进行拆除完毕，不存在拆除导致房屋毁损情况，且乙方已将可移动的物品均已清理搬离完毕；乙方承诺并保证本确认书签订生效之日起10日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续；双方同意其他未尽事宜按照双方签订的《房屋租赁合同》执行。2018年8月31日，原告向被告发出《关于五谷鱼粉欠费的沟通函》，其上载明：被告自2017年4月30日开业后，长期拖欠相应费用，截止2018年6月19日已累计欠费66030.25元，另被告未经同意，擅自于2018年6月19日闭店停业至今，望被告在收到本函之日五日内支付欠付费用，否则，原告有权根据租赁合同与被告解除租赁合同关系，并追究相应违约责任。2018年9月29日，原告向被告邮寄发出《关于解除与罗义明房屋租赁合同及配套协议的通知书》，其上载明：原、被告签订的《房屋租赁合同》及配套协议于2018年6月19日起正式解除；被告已于2018年8月21日将租赁房屋以现状形式返还原告，被告应于收到本函后十日内申请办理租赁房屋地址所涉工商注销或变更登记，否则应承担违约责任；被告自2017年3月29日接收房屋以来至2018年6月19日，累计欠付租金、运营管理费、清洁费、水电费若干；被告交纳的保证金不予退还，且应向原告补交优惠期所优惠的租金等费用，另按照月租金及物业费的3倍补偿原告；被告应向原告支付拖欠交纳租金、管理费、公用事业费等所有欠费所社违约金、滞纳金，直至付清为止。前述费用请被告于2018年9月30日前全额支付原告。前述邮件的邮寄地址为“重庆市万州区分水镇东路77号”，邮件于2018年10月4日退回。审理中，原告认为合同约定的违约金标准过高，自愿按照年利率24%计算。原告自愿2017年10月的租金中减免2017年7月29日至2017年8月10日期间13天的租金939.77元。原告自愿在2017年10月的运营管理费中减免2017年7月29日至2017年8月10日期间13天的运营管理费522.1元。原告自愿因火灾免收2017年8月的水电费。原告自认被告已交纳装修优惠期的运营管理费373.5元。上述事实，有当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、租户销售数据采集协议、交房通知书、交房表、房屋交付确认书、开业申请、沟通函、快递回单、通知书、停业申请、房屋返还确认书、交接确认单、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原、被告于2017年2月16日签订的《房屋租赁合同》《租户销售数据采集协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于2017年3月29日交付了涉案房屋，后双方2018年8月21日签订《房屋返还确认书》确认《房屋租赁合同》于2018年6月19日解除，被告已于2018年8月21日将房屋交还原告，前述确认书由原、被告签字确认，故本院确认前述《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议书》于2018年6月19日解除。《房屋返还确认书》明确约定，合同解除后，其他未尽事宜仍按照《房屋租赁合同》执行，故被告应当按照租赁合同约定向原告支付欠交费用。合同约定，经营优惠期届满后第一个公历月（延后为2017年7月29日至2017年8月28日）的租金按照1441元计算，本院予以认定。被告自2017年3月29日至2018年6月19日共欠交租金23106.4元，应当将前述欠交租金交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金。按照合同约定，以房屋交付时间顺延，被告应当于2017年8月17日前支付2017年7月29日至8月28日的租金，于2017年8月20前支付2017年8月29日至9月30日的租金，此后每个自然月的租金应当于上月20日前支付，截止2018年6月19日，被告因迟延支付前述租金产生违约金688.61元。被告自2017年5月1日至2018年6月19日共欠交运营管理费16451.4元，应当将前述欠交运营管理费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金。按照合同约定，运营管理费应当于每月的20日前交纳下月的费用，截止2018年6月19日，被告因迟延支付前述运营管理费产生违约金624.6元。被告自2017年5月15日至2018年7月15日共欠交公用事业费2066.8元，应当将前述公用事业费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金。被告应当于每月20日前交纳上月应付的公用事业费，截止2018年6月19日，被告因迟延支付前述公用事业费产生违约金64.46元。被告自2017年5月1日至2018年6月19日共欠交CPT租赁费1363.33元，应当将前述CPT租赁费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金。被告应当于签订合同后七日内向原告支付首期租赁费，后使用周期第一日前支付租赁费，截止2018年6月19日，被告因迟延支付前述CPT租赁费产生违约金59.24元。被告自2017年5月1日至2018年6月19日共欠交保洁费34083.33元，应当将前述保洁费交付原告。原告请求的违约金标准年利率24%较高，本院酌情予以调整，按照年利率6%计算违约金。被告应当于开业后五日内交付首期费用，后每月20日前支付下月费用，截止2018年6月19日，被告因迟延支付前述保洁费产生违约金1295.35元。原、被告于2018年6月19日解除了租赁合同，但被告于2018年8月21日向原告返还房屋，故被告应当向原告支付2018年6月20日至2018年8月21日的房屋占用期间使用费。租赁合同约定按照日租金的2倍支付该房屋占用期间使用费，故本院认定前述期间的房屋使用费共计9412.2元。租赁合同约定，被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方。现被告逾期向原告交纳租金的情形已符合前述约定，故被告应当向原告交纳装修优惠期所优惠的租金等费用，故被告应当向原告补交装修优惠期的租金2041元、运营管理费871.5元。租赁合同中未约定前述情形下，被告应补交经营优惠期的租金，故本院对原告的该项请求不予支持。此外，按照租赁合同预定，被告应按照月租金及运营管理费的3倍金额补偿原告，即向原告支付补偿金10458元。关于原告请求被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续的问题，本院认为，在房屋租赁合同纠纷中要求被告向案外人履行相关义务，于法无据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告罗义明于2017年2月16日签订的《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201702-L226-1）以及《租户销售数据采集协议》于2018年6月19日解除。二、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年3月29日至2018年6月19日欠交的租金23106.4元以及截止2018年6月19日因欠付租金产生的违约金688.61元，共计23795.01元。三、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年5月1日至2018年6月19日欠交的运营管理费16451.4元以及截至2018年6月19日因欠付运营管理费产生的违约金624.6元，共计17076元。四、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年5月15日至2018年7月15日欠交的公用事业费2066.8元以及截至2018年6月19日因欠付公用事业费产生的违约金64.46元，共计2131.26元。五、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年5月1日至2018年6月19日欠交的CPT租赁费1363.33元以及截至2018年6月19日因欠付CPT租赁费产生的违约金59.24元，共计1422.57元。六、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年5月1日至2018年6月19日欠交的保洁费34083.33元以及截至2018年6月19日因欠付保洁费产生的违约金1295.35元，共计35378.68元。七、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2018年6月20日至2018年8月21日的房屋占用期间使用费9412.2元。八、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付装修优惠期的租金2041元、运营管理费871.5元，共计2912.5元。九、被告罗义明于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付补偿金10458元。十、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3090元、公告费300元，合计3390元，由原告重庆中华企业房地产发展有限公司负担738元，被告罗义明负担2652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  陈明英人民陪审员  汤雪梅二〇二〇年三月二十日法官 助理  文 婷书 记 员  边 媛