北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初2031号原告:曾帅，男，1992年8月15日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：王国香，女，1948年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：**志，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：单倩，北京英淇律师事务所实习律师。原告曾帅与被告王国香定金合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾帅到庭参见诉讼，被告王国香及其委托诉讼代理人**志、单倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾帅向本院提出诉讼请求：1.依法判令王国香支付违约金10万元及同期银行贷款利息；2.本案诉讼费用由王国香承担。事实与理由：2017年11月4日，曾帅与王国香及北京链家房地产经济有限公司在海淀区成府路华清嘉园链家店三方签订了《买卖定金协议书》三方达成共识，由曾帅出资人民币486万元购买王国香位于海淀区XXXXXX房屋，约定由曾帅当天向王国香支付10万元定金，在7个工作日内签订买卖合同，链家经纪人员一再强调如果曾帅违约，定金不退还作为违约金支付于王国香。如王国香违约除退还曾帅定金外，还要支付曾帅10万元违约金，三方都无异议。曾帅在当天晚上21点23分左右按照约定通过工商银行网上银行支付了王国香10万元。在约定签房屋买卖合同期间，链家人员多次与王国香联系，一直在推诿，曾帅被迫于11月13日给王国香及链家发了催告函，11月15日王国香电话及短信要求退还定金，解除《买卖定金协议》，曾帅及链家经纪人员多次与王国香协商违约金赔偿未果。王国香答辩称：不同意曾帅的诉讼请求，曾帅对房屋抵押的情况是知情的。理由如下：1、曾帅与王国香之间签订的《买卖定金协议书》至今没有解除，既不存在双方协议解除，也不存在单方法定解除，更没有判决解除。王国香一直强调同意继续履行该协议，也就是继续出卖该房屋给曾帅，曾帅也没有依法提出解除定金协议，定金协议依然有效存续。2、双方没有在《买卖定金协议书》约定的7个工作日未签订《北京市存量房屋买卖合同》的原因不是王国香主观上不愿意将房屋卖与曾帅，而是该房屋涉及一宗复杂的刑事案件和经济纠纷，属于不归责于双方的客观原因导致无法履行合同的情形。如果曾帅愿意等到上述复杂的刑事案件和经济纠纷解决之后，王国香愿意继续将该房屋卖与曾帅，并签订对双方都没有风险的房屋买卖合同，并办理过户手续。案外人刘伟以贷款人的身份向王国香出借350万元，王国香以诉争房屋作为抵押物抵押给刘伟，刘伟是小贷公司的。实际上王国香根本没有收到350万元，刘伟所有汇入王国香账户的款项都被转入他人账户。刘伟涉嫌与犯罪嫌疑人王淑芳共同参与对王国香的诈骗和非法吸收公众存款的刑事犯罪。该刑事案件已经在北京市朝阳区公安分局立案侦查。王国香背负350万元的债务，想要卖房还账。经过中介公司的软磨硬泡，无奈在定金协议上签了字，就产生了房屋无法过户的现实问题。3、即便王国香按照《买卖定金协议书》约定在7个工作日内与曾帅签订了《北京市存量房屋买卖合同》，面临的结局依然是房屋买卖合同无法履行。因为该房屋存在350万元的抵押权人，房产证至今被案外人刘伟持有，不在王国香手里，无法办理房源核验及过户手续。王国香不是拒绝签订《北京市存量房屋买卖合同》，而是延期签订，是为了保护曾帅，避免其卷入王国香的经济纠纷中，王国香将10万元定金暂时退还给曾帅，以避免其产生利息损失，王国香是善意行为。4、从法律责任来说，曾帅主张适用定金罚则的前提条件不存在。定金罚则适用的前提是定金合同一方根本违约，反悔不卖或不买房屋。而本案中，王国香继续出卖房屋的意愿从未改变，也没有提出改变房屋价格，一直强调愿意继续履行合同。仅仅是想推迟履行买卖合同行为，这根本不构成根本违约，不是解除合同的条件。5、本案中曾帅不是适格的诉讼主体。因为王国香从未见过曾帅本人，只见过另一位自称是其父亲名叫曾宪仓的人，合同签订时曾帅不在现场，曾帅本人并没有与王国香达成买卖房屋的意思表示。中介与曾宪仓之间存在故意设置陷阱，欺诈王国香的嫌疑，因为中介人员李靖完全知道王国香房屋存在纠纷和被抵押的事实，却怂恿、鼓动王国香签订定金协议。综上所述，王国香从未表示反悔不卖房屋，而是该房屋现在无法进行交易过户，只能等到刑事案件和经济纠纷解决之后才能办理过户手续。如果曾帅同意等待，王国香愿意继续出卖该房屋，如果曾帅不同意等待，双方协议解除定金协议，定金早已退还给曾帅，王国香无需承担违约赔偿责任。双方围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月4日，曾帅（乙方，购买人）与王国香（甲方，出售人）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间人，以下简称链家经纪公司）签订《买卖定金协议书》，约定甲方将其坐落于北京市海淀区XXXXXX的房屋出售给乙方，总价款486万元，乙方应于本协议签署时向甲方支付定金10万元。甲乙双方应于签署本协议后7个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时乙方向丙方支付居间代理费111780元。同日，曾帅之父曾宪仓向王国香支付定金10万元。曾帅于2017年11月14日向链家经纪公司、王国香发出催告函，要求于七个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。2017年11月16日，王国香向曾帅退还定金10万元。诉讼中，王国香向法院提交了公证的《借款合同》《溢价回购合同》、银行对账单、房产证打印件、立案告知书等证据，证明王国香由于因与案外人的经济纠纷其房产被抵押。诉讼中，王国香提交了其与曾宪仓的通话录音，以证明曾帅在签订合同时知道房屋抵押情况及王国香的经济纠纷。通话录音显示：2017年11月22日，曾宪仓称：“你说没问题，你这房抵押了几次，我还担心有没有债权债务纠纷，中介把我们叫到两个屋谈，说你那儿债权很清晰，15号咱俩通的电话，七个工作日，我催的时候才说不行，中介说没办法”。王国香称：“我的房子有抵押，您也清楚”“房子没买成，钱在我账户里我也不踏实，赶快把钱给你弄回去，您说现在这个违约这事原因真的不在我这儿”“这个事情是三方都知晓的，而且这情况不是我能左右的”，曾宪仓称：“就见过一次，一个单位，房子抵押了三次，解押了两次，我说这房子有问题，这协议我不能签，他们也说能履行，贷款还了就能再借款，先行给你把贷款现行垫付，350万，再适当付点利息”。诉讼中，曾帅称签协议时王国香说过房子有抵押，但没有说那么细。曾宪仓是其父亲，由其父亲出钱买房和中介沟通，曾帅负责签字。诉讼中，王国香称中介没有谈过能解抵押的事，说能解决350万元债务的问题，房子能卖，就让签定金协议，没有让王国香在七日内签署房屋买卖合同，王国香没有看合同条款；与小贷公司沟通完后，王国香考虑房子可能不能再进行买卖，就于2017年11月16日将定金退给了曾帅，但是又收到了曾帅的催告函，就给曾宪仓电话联系了。诉讼中，曾帅称不同意等待签订房屋买卖合同，要求双倍返还定金。经释明，曾帅向本院明确其主张的违约金10万元实为定金，依据定金协议第四条第一项关于双倍返还定金的约定，王国香返还10万元后还需再支付10万元。诉讼中，曾帅自动撤回其利息的诉讼请求。以上事实，有曾帅提交的《买卖定金协议书》、催告函及快递单、转账记录，王国香提交的《借款合同》《溢价回购合同》、银行对账单、房产证复印件、通话录音等证据及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，曾帅与王国香签订的《买卖定金协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。双方应严格履行相应的合同义务。曾帅依约交纳了定金10万元，并主张王国香未在七日内签订房屋买卖合同，故要求双倍返还定金。按照约定，双方应在《买卖定金协议》签订后七日内签署房屋买卖合同，如卖方违约，需双方返还定金，如买方违约，则卖方已经收取的定金不予退还。现王国香抗辩曾帅在签署定金协议时知晓房屋抵押的情况，链家经纪公司未告知其必须在七日内签署房屋买卖合同，且王国香不是不签房屋买卖协议，而是延期签署，该抗辩理由不能成立。王国香未在七日内签订房屋买卖协议，根据定金罚则，其应双倍返还定金。王国香已经退还定金10万元，对曾帅要求王国香支付另外10万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。曾帅撤回其利息的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告王国香于本判决生效后十日内向原告曾帅支付10万元。如果被告王国香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告曾帅已预交，由被告王国香负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照普通程序的交费标准交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方 洁人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇二〇年三月二十五日书 记 员  王俊淑