安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖10民终855号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上海铁路物资有限公司南京分公司，住江苏省南京市鼓楼区中山北路509号。 负责人：金弘，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山市新宇汽车服务有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区北海路5-1号。 法定代表人：龚德仁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪民峰，安徽经盾律师事务所律师。 上诉人上海铁路物资有限公司南京分公司（以下简称上海铁路南京分公司）与上诉人黄山市新宇汽车服务有限公司（以下简称黄山新宇公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初913号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 上海铁路南京分公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判其一审请求；2.判决一、二审诉讼费用由黄山新宇公司承担。事实与理由：1.黄山市屯溪区北海路5-1号641号房屋主体与案涉租赁场地、房屋从设计功能上为完整整体，不是各自独立。黄山新宇公司占用部分为院落、库房、厕所等提供停车等辅助功能，房产主体建筑若没有院落附属配套，无法正常使用。2.黄山新宇公司占用房产与房屋主体建筑不能使用之间，存在因果联系。上海铁路南京分公司原出租黄山市北海路5-1号建筑收回前被用于医院，且建筑的消防、防水等设施陈旧，现根据安排，拟收回原出租房屋更新改造作为员工培训场所。黄山新宇公司占用场地导致主体房屋无法使用，不仅功能上无辅助建筑不能使用外，还需要其占用场地作为搭脚手架的施工场所等，上海铁路南京分公司按主体建筑原租金标准主张赔偿损失有合理性。 黄山新宇公司辩称，一审判决认定符合客观事实，两个场地是分开独立的，上海铁路南京分公司上诉理由不能成立。 黄山新宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回上海铁路南京分公司的诉请；2.一、二审诉讼费由上海铁路南京分公司承担。事实与理由：根据《合同法》第二百三十六条规定，本案2017年1月1日上海铁路南京分公司与黄山新宇公司签订房屋仓储合同，合同期从2017年1月1日至2017年12月31日，合同期满后，双方并未就租赁关系终止，黄山新宇公司一直在继续使用租赁房屋，原双方签订的租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期，即使解除租赁合同也应给承租人合理的期限搬迁，故一审判决黄山新宇公司腾空房屋交付上海铁路南京分公司没有事实和法律依据。 上海铁路南京分公司辩称，合同第九条约定很清楚，2017年12月上海铁路南京分公司也明确告知黄山新宇公司不再续租，黄山新宇公司依据的法律依据与事实不符，上海铁路南京分公司已经提起诉讼要求新宇公司搬迁，新宇公司属于非法占用。补偿角度来看，黄山新宇公司上诉没有提出要求补偿的上诉请求，黄山新宇公司是基于自身使用目的进行了装修改造，合同中也没有约定黄山新宇公司维修方面的补偿。 上海铁路南京分公司向一审法院起诉请求：1、判决黄山新宇公司清空租赁场地及房屋后交付上海铁路南京分公司；2、判决黄山新宇公司支付2018年1月1日至2019年2月28日占有使用费48785元，及按每日115元标准支付2019年3月1日至实际交付日占有使用费；3、判决黄山新宇公司以850元每日标准，赔偿从起诉日起至实际迁离日止的上海铁路南京分公司不能整体使用黄山市屯溪区北海路5-1号房产的经济损失；4、判决黄山新宇公司承担诉讼费用。 黄山新宇公司向一审法院反诉请求：1、判决上海铁路南京分公司赔偿租赁仓储损失费共计60万元；2、反诉费用由上海铁路南京分公司承担。 一审法院认定事实：坐落于黄山市屯溪区北海路5-1号641号的房屋【房地权证黄（昱）字第××号】为中国铁路上海局集团有限公司所有，由上海铁路南京分公司管理使用。黄山新宇公司是从事汽车维修、装潢、美容服务等业务的有限责任公司，法定代表人为龚德仁；黄山市屯溪区新宇汽车修理厂是从事汽车维修、装潢、美容服务等业务的个体工商户，经营者为龚德仁。 2013年12月20日，上海铁路南京分公司（作为甲方）与黄山市屯溪区新宇汽车修理厂（作为乙方）签订一份房屋仓储服务合同，约定乙方租用甲方所有的位于黄山市屯溪区（库房号：屯溪库区1-5），房屋面积2473平方米，场地面积500平方米；乙方承租房屋用于汽车配件储存、汽车修理、医疗门诊；租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；仓储服务费按月固定包干计费，2014年期内每月费用为185300元，2015年期内每月费用为201977元，2016年期内每月费用为220154元，双方约定按3个月缴费，乙方应在上3个月结束前10个工作日向甲方支付下期仓储服务费；合同还对其他内容进行了约定。上述合同约定的期限届满后，双方未再签订租赁合同，上海铁路南京分公司已收回案涉房屋。 2017年1月1日，上海铁路南京分公司（作为甲方）与黄山新宇公司（作为乙方）签订一份房屋仓储合同，约定乙方租用甲方所有的位于黄山市屯溪区北海路5-1号的仓储房屋及场地（库房号：黄山-1），面积68平方米，场地面积300平方米；乙方承租房屋用于汽车配件储存、汽车修理；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租期12个月；期限届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，合同解除或终止之日起10日内乙方应当搬出所属物品，逾期不搬离的视为乙方放弃所属物品，甲方作任意处理乙方均不再持有异议并不再主张任何权利；租金为42000元／年，租金按季度收取，乙方应在10天前向甲方支付下一季度租金，每次支付租金为10500元，支付方式为现金或支票，甲方开户行为工行南京市热河路支行，账号为43×××31；仓储期间，因使用仓储房屋而发生的法定税收和费用，由乙方承担；仓储期间所发生的水、电、气、物业管理等费用，由乙方按单如期支付和缴纳；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付履约保证金10500元；除合同另有约定外，甲方有权使用该保证金冲抵乙方应付给甲方的各种款项；合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务；合同终止后，乙方应将房屋及其附属设施设备原状返还给甲方，但房屋及其附属设施设备合理损耗的除外；合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，上海铁路南京分公司已将约定的房屋（场地）交付黄山新宇公司使用，黄山新宇公司也按照约定支付了租金。 2017年12月26日，上海铁路南京分公司向黄山新宇公司送达了合同到期不再续租告知书，告知双方签订的房屋仓储合同于2017年12月31日到期，因资产管理要求，合同到期将不再续租，要求黄山新宇公司于2018年1月31日前搬出并进行交接。2018年1月10日，黄山新宇公司复函称，我方自1995年承租贵方场地至今已有二十多年，期间投入400多万元对原物资招待所和汽修厂进行维修、重建，贵方未进行任何维护和投资，请求不要单方面中断合作；2018年7月25日，黄山新宇公司再次复函给上海铁路南京分公司，就其6月底派人口头通知的两种方案进行回复，称贵方按我方总投资的80%比例进行赔偿，年内可以搬迁；若同意继续承租，要求签订10年的场地整体打包租赁合同，租金按原定金额每年递增不变；或者将修理厂免费供其使用，时间不少于5年，但大楼消防设施应由贵方承担，其他投资由我方承担。 另查明：2017年12月31日后，上海铁路南京分公司和黄山新宇公司未再续签租赁合同，双方也未就是否续租、是否补偿前期投资费用协商一致。黄山新宇公司至今仍占有使用租赁房屋及场地，但自2018年1月1日起未支付任何费用。就腾空返还案涉场地及房屋协商未果，上海铁路南京分公司诉至一审法院。 一审法院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，争议焦点为：一、黄山新宇公司是否具有反诉原告资格；二、上海铁路南京分公司主张的各项诉请能否予以支持；三、黄山新宇公司的反诉请求能否予以支持。 关于争议焦点一。原告起诉应当符合“与本案有直接利害关系”的条件，即原告的诉讼主体应当适格。黄山新宇公司反诉要求上海铁路南京分公司赔偿其租赁损失，所依据的是2013年12月20日的房屋仓储服务合同和2017年1月1日的房屋仓储合同，其中2017年1月1日的房屋仓储合同签订主体是黄山新宇公司，对因案涉租赁合同终止可能造成的损失，黄山新宇公司有权进行主张，享有相应的诉权，故黄山新宇公司与本案有直接的利害关系，其反诉原告主体适格。 关于争议焦点二。依法成立的合同，自成立时生效；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上海铁路南京分公司和黄山新宇公司于2017年1月1日签订的案涉房屋仓储合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。合同约定租赁期限届满后，上海铁路南京分公司不同意续租，黄山新宇公司也未支付租金，双方未达成续租的合意，故上海铁路南京分公司要求黄山新宇公司腾空并返还案涉租赁库房及场地的诉请，于法有据，予以支持。因黄山新宇公司至今未返还案涉库房及场地，上海铁路南京分公司有权要求其按照原租金标准支付案涉库房及场地的占有使用费，其中自2018年1月1日至2019年2月28日的占有使用费为49000元（42000元/年÷12月/年×14月，自2018年1月1日至2019年2月28日按14个月计算），现上海铁路南京分公司要求支付48785元，不高于该标准，予以支持；自2019年3月1日起至实际返还之日止的占有使用费，上海铁路南京分公司要求按115元/日标准支付，未超过合同约定，亦予以支持。案涉库房及场地与其余房屋是分离的，且上海铁路南京分公司也是单独租赁给黄山新宇公司的，上海铁路南京分公司已于2016年12月31日收回其余房屋（涉案合同之外的房屋），故上海铁路南京分公司要求黄山新宇公司自起诉之日起按照850元/日标准支付黄山市屯溪区北海路5-1号房产不能整体使用的经济损失，不予支持。 关于争议焦点三。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上海铁路南京分公司和黄山新宇公司于2017年1月1日签订的案涉房屋仓储合同约定的租赁仓储房屋面积68平方米、场地面积300平方米，约定的租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。虽然在2017年之前的租赁期间，黄山新宇公司和黄山市屯溪区新宇汽车修理厂曾出资对包括案涉仓储房屋、场地在内的黄山市屯溪区北海路5-1号房产进行了整体修缮，但双方在合同中并未明确约定该部分费用由上海铁路南京分公司承担，事后双方也未就是否补偿及如何补偿达成一致协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，黄山新宇公司要求赔偿其损失的反诉请求，于法无据，不予支持。 综上，对上海铁路南京分公司主张的诉请，部分予以支持；对黄山新宇公司主张的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黄山市新宇汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区北海路5-1号房屋及场地腾空后交付给上海铁路物资有限公司南京分公司；二、黄山市新宇汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付上海铁路物资有限公司南京分公司占有使用费48785元，并按115元/日标准向上海铁路物资有限公司南京分公司支付自2019年3月1日起至上述房屋及场地实际交付之日止的占有使用费；三、驳回上海铁路物资有限公司南京分公司的其他诉讼请求；四、驳回黄山市新宇汽车服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1020元，由黄山市新宇汽车服务有限公司负担；反诉案件受理费4900元，由黄山市新宇汽车服务有限公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见同一审。二审查明事实与一审一致。 本院认为，上海铁路南京分公司与黄山新宇公司于2017年1月1日签订了房屋仓储合同，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，该合同合法有效，双方应诚信履行合同的义务。2017年12月26日，上海铁路南京分公司向黄山新宇公司邮寄了合同到期不再续租告知书，要求黄山新宇公司于2018年1月31日前搬出并交接，故黄山新宇公司实际占用房屋及场地的占有使用费应自2018年2月1日起算，则自2018年2月1日至2019年2月28日的占有使用费为45500元（42000元/年÷12月/年×13月，自2018年2月1日至2019年2月28日按13个月计算）；因上海铁路南京分公司已明确告知黄山新宇公司合同到期不再续租，黄山新宇公司上诉认为双方的租赁期限为不定期的上诉理由不能成立，本院不予支持。因案涉房屋及场地与其余房屋是分离的，上海铁路南京分公司也是单独租赁给黄山新宇公司使用，上海铁路南京分公司上诉主张房产不能整体使用的经济损失无事实依据，本院不予支持。综上，上海铁路南京分公司的上诉请求不能成立，黄山新宇公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初913号民事判决第一项、第三项、第四项，即黄山市新宇汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区北海路5-1号房屋及场地腾空后交付给上海铁路物资有限公司南京分公司；驳回上海铁路物资有限公司南京分公司的其他诉讼请求；驳回黄山市新宇汽车服务有限公司的全部反诉请求。 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初913号民事判决第二项为黄山市新宇汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付上海铁路物资有限公司南京分公司占有使用费45500元，并按115元/日标准向上海铁路物资有限公司南京分公司支付自2019年3月1日起至上述房屋及场地实际交付之日止的占有使用费。 一审案件受理费1020元，由黄山市新宇汽车服务有限公司负担951元，上海铁路物资有限公司南京分公司负担69元，反诉案件受理费4900元，由黄山市新宇汽车服务有限公司负担。二审案件受理费上海铁路物资有限公司南京分公司预交2300元，由上诉人上海铁路物资有限公司南京分公司负担，黄山市新宇汽车服务有限公司预交的受理费1020元，由上诉人黄山市新宇汽车服务有限公司负担951元，上海铁路物资有限公司南京分公司负担69元。 本判决为终审判决。 审判长  余淑媛 审判员  戴英杰 审判员  刘 晨 二〇二〇年三月六日 书记员  吕 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。