文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15221号原告：中山市汉和物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区富豪山庄富康路16号第三层，统一社会信用代码91442000617977217B。法定代表人：陈宇华。委托诉讼代理人：吴紫华，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟靖，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被告：罗春宝，男，1971年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。原告中山市汉和物业管理有限公司（以下简称汉和物业公司）与被告罗春宝物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉和物业公司委托诉讼代理人吴紫华、李伟靖到庭参加诉讼，被告罗春宝委托诉讼代理人欧阳艳君、王柳燕到庭参加诉讼。诉讼期间，双方当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告汉和物业公司因被告罗春宝未按时交纳物业管理费及违约金，经原告汉和物业公司催收后均未支付，向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2008年10月至2019年2月期间共134个月的物业管理费94767.8元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费831.8元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按0.001利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为106049.2）。诉讼中，原告明确诉讼请求如下：1.请求被告支付2008年10月至2019年2月期间共125个月的物业管理费97892.45元【其中被告名下位于广东省中山市××区××山庄××街××号物业（以下简称43号物业）的物业管理费按建筑面积304.9㎡计算：2008年10月至2012年1月共40个月的物业管理费按1.2元/㎡计算；2012年2月至2019年2月期间共计85个月的物业管理费按1.4元/㎡计算。被告名下位于广东省中山市××区××山庄××街××号物业（以下简称44号物业）的物业管理费按建筑面积296.18㎡计算：2009年5月至2012年1月共33个月的物业管理费按1.2元/㎡计算，自2012年2月至2019年2月期间共计85个月的物业管理费按1.4元/㎡计算】；2.被告向原告支付违约金（违约金的计算方法为：43号物业以首月365.88元每月累加365.88元为基数，自2008年11月1日起分别按日利率0.1%计算至2012年2月29日；以首月15062.06元每月累加426.86元为基数，自2012年3月1日起分别按日利率0.1%暂计至2019年6月6日。44号物业以首月355.42元每月累加355.42元为基数，自2009年6月1日起分别按日利率0.1%计算至2012年2月29日；以首月12143.38元每月累加414.65元为基数，自2012年3月1日起分别按日利率0.1%暂计至2019年6月6日。截至2019年6月6日违约金暂计为183511.45元。）被告罗春宝辩称：1.被告于2006年1月8日取得43号物业的房产证。原告与被告于2008年4月7日签署的《物业管理合同》仅涉及43号物业，并未涉及44号物业。在被告准备对43号物业进行装修时，原告要求被告缴纳物管费43953元，合计为149个月的物管费。被告在2008年5月12出具发票，发票注明豪源街43号业主缴纳了自06年1月起149个月的物管费，金额合计为43953元。因此，事实上原告诉称的被告自2008年起拖欠物管费多年未付纯属诬陷。2.被告于2009年4月29月取得位于44号物业的房产证。原、被告就44号物业并未签署任何《物业管理合同》。双方基于43号物业所签署的合同条款不适用于44号物业。因此，原告要求被告支付44号物业的物管费没有事实依据。3.涉案房屋所在的富豪山庄小区，卫生环境较差，物管服务不到位，众多业主对原告的物管服务颇有微词；4.原告主张的2016年3月20日前的物业管理费、违约金已过诉讼时效，原告丧失胜诉权。首先，物业管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物管费应分别计算请求民事权利的诉讼时效。其次，被告从未收到原告任何催款通知，原告也未能提供证据证明其已向被告送达催款函，及被告实际收到且知悉催款函一事，即无法证明诉讼时效曾发生中断、中止事由。故原告直至2019年3月20日才提起诉讼，对于原告主张的2016年3月20日前的物业管理费74862元及相应违约金已过三年诉讼时效，被告无需支付。5.原告主张的违约金过高，仅应当按中国人民银行同期同类贷款利率计付。合同法明确规定，违约金性质为弥补性，而被告逾期未付物业管理费对原告造成的实际损失为银行利息损失，故依据中国人民银行同期同类贷款利率计付利息合情合理。原告现主张违约金标准为日息千分之一，即月息为3%，明显高于原告的实际损失，法院应当不予支持。其次，双方并未就位于44号物业签署任何物业服务合同，故视为双方没有约定逾期付款的违约责任，原告仅能依据其实际损失要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗春宝系43号物业、44号物业的业主，房屋建筑面积分别为304.9平方米、296.18平方米。1997年6月30日，富豪山庄业主管理委员会与汉和物业公司（原中山市美佳物业管理有限公司，于2004年8月2日经核准变更为现名）签订《富豪山庄住宅小区委托管理合同书》，将位于中山市××中道北的富豪山庄“北区”的物业委托给汉和物业公司进行管理。2005年4月29日，富豪山庄业主委员会与汉和物业公司签订《物业管理服务合同》，约定别墅物业管理费2元/㎡/月，未入居的业主空置房按60%向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业费的需从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付滞纳金。2007年4月29日双方续签合同，约定别墅物业管理费1.2元/㎡/月，未入居的业主空置房按60%向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业费的需从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付滞纳金。2009年6月3日双方续签合同，约定别墅物业管理费1.2元/㎡/月；收费时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，汉和物业公司有权从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一收取滞纳金。2012年1月31日、2017年4月10日双方分别续签物业管理合同，均约定别墅物业管理费1.4元/㎡/月（该收费调整经业主大会投票通过）；收费时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，汉和物业公司有权从逾期之日起每天应按交物业服务费的千分之一收取滞纳金。另，2008年4月7日，罗春宝作为业主与汉和物业公司签订《物业管理合同》，约定物业单位为43号的房屋，物业管理费按1.2元/㎡/月收取。罗春宝于2006年1月9日办理了43号物业的产权登记手续，于2009年4月29日办理了44号物业的产权登记手续，于2008年对43号物业进行装修，但至今未实际居住。汉和物业公司认为罗春宝作为案涉物业业主，从2008年10月起至2019年2月未支付43号物业管理费，从2009年5月起至2019年2月未支付44号物业管理费，经追讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：根据汉和物业公司提供的催收信函材料显示，汉和物业公司最早在2012年6月4向罗春宝邮寄催缴信函，催缴43号物业从2008年10月-2012年4月以及44号物业从2009年5月-2012年4月的物业服务费，收信地址为罗春宝的身份证地址。上述信件退件后，汉和物业公司又多次寄出催收信函催收相应期间的物业服务费，收信地址更改为案涉物业地址，信件载明的联系方式为罗春宝的有效手机号码，信函封面写有“管理费催缴函”，并印有“中山市汉和物业管理有限公司”字样，具体催收情况如下表：            催收物业              催收时间              催收欠费期间                              43号物业              2012.6.4              2008.10-2012.4                  2014.6.9              2008.10-2014.4                  2015.5.5              2008.10-2015.4                  2016.5.20              2008.10-2016.4                  2017.6.20              2008.10-2017.4                  2018.8.8              2008.10-2018.5                              44号物业              2012.6.4              2009.5-2012.4                  2014.6.6              2009.5-2014.4                  2015.5.5              2009.5-2015.5                  2016.5.20              2009.5-2016.4                  2017.6.20              2009.5-2017.4                  2017.8.8              2009.5-2018.5      另，在1996年至2013年期间，汉和物业公司委托富豪山庄业主委员会以公告方式张贴催缴物业费通知，概括通知未缴费的业主及时缴费，但未附欠费物业、业主及欠费金额等相关有效信息。又查：2008年5月12日，罗春宝缴纳了43号物业的物业管理费，汉和物业公司出具了发票，发票载明：管理费06年1月至08年5月，共149个月，294.99元/月，金额43953元。2008年9月27日，罗春宝再次缴纳43号物业的物业管理费，汉和物业公司出具了发票，发票载明：管理费08年6月至9月，4个月，单价304.9元，金额1219.5元。对于前述汉和物业公司于2008年5月12日开具的发票所载明的缴费期间“06年1月至08年5月”，汉和物业公司称实属笔误，缴费期间实际为96年1月至08年5月，该期间刚好为149个月。罗春宝对此不予确认，认为缴费期间为从06年1月起往后计算149个月，为06年1月至18年5月。诉讼中，本院根据汉和物业公司的申请，向中山市自然资源局调取了43号物业所涉及的拍卖成交确认书与房地产买卖合同等材料。拍卖成交确认书显示罗春宝作为买受人于2005年9月28日通过公开竞价成交43号物业，同时载明买受人自行办理产权转移等的一切手续，并承担全部欠费及产权转移过程产生的一切税、费等。汉和物业公司据此拟证明43号物业是罗春宝通过拍卖所得，罗春宝所缴纳的43953元系补缴43号物业1996年1月至2008年5月期间合计149个月拖欠的物业服务费。此外，汉和物业公司提交了客户服务单及清理现场照片，拟证明其一直有为案涉物业提供服务。该证据显示2019年4月16日汉和物业公司委派人员清理43号物业堆积的杂物。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：一、汉和物业公司主张涉案的两处物业相应期间的物业服务费是否已超过法定的诉讼时效期间；二、涉案两处物业拖欠物业服务费的期间、单价以及违约金标准如何认定；三、汉和物业公司于2008年5月12日向罗春宝就43号物业所出具的物业服务费发票收取的物业服务费期间如何认定，发票列明的金额43953元应否在汉和物业公司于本案主张的物业服务费中予以扣减。关于焦点一：诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故每期物业服务费履行期限届满时，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业服务费，已经构成违约和对物业公司债权的侵害，诉讼时效期间应从每期物业服务费履行期限届满时分别起算。结合汉和物业公司以邮寄信件方式向罗春宝催收物业服务费的时间以及催收欠费的期间，可以认定43号物业在2012年6月10日前产生的物业服务费，以及44号物业在2012年6月7日前产生的物业服务费已经超过法定的诉讼时效期间。另，尽管上述信件均被退回，但鉴于信函的送达地址系罗春宝的身份证地址或者涉案物业地址，联系电话亦是有效手机号码，因罗春宝并未举证证明汉和物业公司在其可知的身份证住址以及涉案物业地址之外，有另行提供其他地址或者联系方式供送达，故相关催收信件被退回不可归责于汉和物业公司，应视为汉和物业公司已通过合理的方式向其主张了权利，产生诉讼时效中断之法律后果。故汉和物业公司有权就43号物业在2012年6月10日-2019年2月，以及44号物业在2012年6月7日-2019年2月期间的物业服务费于本案中主张权利。至于汉和物业公司在2012年6月4日之前，通过小区业委会张贴缴费通知的方式向不特定的欠费对象催收物业服务费，并不能视为汉和物业公司已积极、有效地主张权利，依法不产生诉讼时效中断的法律后果。关于焦点二：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”汉和物业公司与富豪山庄业主委员会签订的物业服务合同对罗春宝具有约束力，汉和物业公司为43号物业、44号物业均提供了管理服务，罗春宝应向汉和物业公司支付案涉两处物业的物业服务费及逾期付费的违约金。罗春宝认为汉和物业公司提供的物业服务质量不到位，但未提供证据证明，故罗春宝以此抗辩拒交物业管理费，理据不充分，本院不予采纳。另，罗春宝抗辩违约金过高，请求本院予以调低，在汉和物业公司未能举证证明其损失的情况下，其主张按每日1‰计算违约金显然过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。经核算，罗春宝应向汉和物业公司支付43号物业2012年6月10日至2019年2月期间的物业服务费34447.6元（304.9平方米×1.4元/平方米÷30天×21天+304.9平方米×1.4元/平方米×80个月）；44号物业2012年6月7至2019年2月期间的物业服务费33503.88（296.18平方米×1.4元/平方米÷30天×24天+296.18平方米×1.4元/平方米×80个月）。综上，罗春宝应向汉和物业公司支付案涉两处物业2012年6月至2019年2月期间的物业服务费合计67951.48元（34447.6元+33503.88）。关于焦点三：对于汉和物业公司于2008年5月12日向罗春宝就43号物业所出具的物业服务费发票，双方均称发票所载“06年1月-08年5月共149个月”存在笔误。罗春宝辩称笔误在于“08”实为“18”，因汉和物业公司要求其预缴149个月的物业服务费才准予进行房屋装修，故才缴纳了“06年1月-18年5月共149个月”的物业服务费。但结合汉和物业公司后来于2008年9月27日开具的物业服务费发票反映，罗春宝于该日向汉和物业公司缴纳43号物业从2008年6月至同年9月的物业服务费，该事实明显与罗春宝辩称的已预交从2006年1月起计算149个月的物业服务费相矛盾，且作为业主，应物业公司要求预交长达数十年的物业服务费明显不符合常理。反之，汉和物业公司主张笔误在于“06”实为“96”，该费用应是罗春宝补缴“96年1月-08年5月共149个月”的物业服务费。对此，汉和物业公司提交的拍卖成交确认书所记载的“买受人自行办理产权转移等的一切手续，并承担全部欠费及产权转移过程产生的一切税、费等”等相关内容可予以印证。综合双方诉辩意见及提交的证据，并结合日常生活经验法则，本院认为汉和物业公司陈述的事实具有高度可能性，本院予以认定。综上，罗春宝辩称该笔金额43953元应从本案主张的物业服务费中予以扣减，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗春宝于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付2012年6月至2019年2月期间的物业服务费67951.48元及违约金【违约金计算方法：位于广东省中山市石岐区富豪山庄豪源街43号物业的违约金：以每月物业服务费426.86元为基数（2012年6月以298.8元为基数），分别从欠费次月11日起计算，其中，2012年7月11日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；位于广东省中山市石岐区富豪山庄豪源街44号物业的违约金：以每月物业服务费414.65元为基数（2012年6月以331.72元为基数），分别从欠费次月11日起计算，其中，2012年7月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算】；二、驳回原告中山市汉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4312元，减半收取计2156元（原告中山市汉和物业管理有限公司已预交），由被告罗春宝负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市汉和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇二〇年三月五日书记员  何惠怡书记员  林雪莲