上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1904号上诉人(原审被告)：陈凤娟，女，1958年6月7日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：徐艳，女，1983年10月28日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两上诉人共同委托诉讼代理人：童骏，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钟良玲，女，1983年7月22日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。原审被告：徐惠祥，男，1959年10月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人陈凤娟、徐艳因与被上诉人钟良玲、原审被告徐惠祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凤娟、徐艳上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0114民初1952号民事判决书第三项有关房屋差价损失的判决,依法予以改判驳回钟良玲的该项差价损失诉请。事实与理由：徐艳及案外人李某(涉案房屋实际买受人)均确认涉案房屋实际成交价为人民币(以下币种均为人民币)223万元,故涉案房屋售价应按照223万元计算。在该次房屋买卖交易中,钟良玲明知购买的系动迁房,交易本身存有一定风险,同时双方已于2011年12月6日通过签署《解约协议》的方式解除了合富置业促成的房屋买卖合同。原臣中介居间签署的房屋买卖合同,并未经陈凤娟、徐艳授权。同时钟良玲在实际使用该涉案房屋后,从未主动要求办理房屋过户登记或要求退还购房款。因此钟良玲本身对本次交易负担一定的过错,应当对损失承担相应的责任。即便不考虑责任的分担问题，原审法院认定的房屋差价损失也过高,应当予以调整。请求二审法院对原审判决存在的错误予以纠正。被上诉人钟良玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告徐惠祥未作陈述。钟良玲向原审法院起诉请求：1、判令解除钟良玲与陈凤娟、徐艳、徐惠祥就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并判令陈凤娟、徐艳、徐惠祥退还购房款人民币(以下币种同)51万元；2、判令陈凤娟、徐艳、徐惠祥赔偿因违约给钟良玲造成的房屋差价损失193.2万元。原审法院认定事实：2009年6月4日，徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“902室房屋”)及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2015年中旬，徐惠祥出境前往美国，此后未再有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日，上述三套房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。2011年6月3日，徐艳在其身份证复印件上出具委托书一份，载明：本人徐艳就天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房屋买卖事项全权委托给我父亲徐惠祥全权办理，愿负因此产生的所有责任。2011年6月5日，徐惠祥出具承诺书一份，载明：对上海市嘉定区天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房地产出售事宜，徐艳、陈凤娟小姐因特殊原因无法到场签收定金，本人签收并代徐艳、陈凤娟小姐签字签收定金，愿承担一切法律责任。以上委托书、承诺书上均加盖有合富置业收件专用章。徐惠祥并代陈凤娟、徐艳(出卖人、甲方)与钟良玲(买受人、乙方)签订有落款日期显示为2011年6月5日的房屋买卖合同一份(合同编号：XXXXXXXXXXX)，其中约定：甲乙双方通过原臣中介居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室，即系争房屋；房屋建筑面积63.09平方米，总价73.8万元。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款26万元(内含定金2,000元)；甲乙双方约定于2011年10月30日前交房给乙方，甲方交付钥匙给乙方，乙方于交房当日支付房款20万元，交房所产生的入户费用均由乙方承担；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交给中介方。甲乙双方约定7个工作日内一起去办理该房屋产权证抵押手续，债权人为乙方，债权额为150万元，抵押证由中介方保管，或做债权额150万元的公证，且支付给甲方部分房款7.8万元、该150万元债权为该房地产抵押与甲方的其他资产无关；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在7日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款20万元。该合同第14页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈凤娟、徐艳郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以73.8万元的价格向钟良玲出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印，同时代陈凤娟、徐艳签字。2011年6月5日，钟良玲向徐惠祥转账25.8万元。徐惠祥于当日出具房款收据，确认收到钟良玲支付的系争房屋购房款26万元。又查明，2011年12月6日，徐惠祥与钟良玲签订《解约协议》，该协议显示徐惠祥、陈凤娟、徐艳为出卖人、甲方，钟良玲为买受人、乙方，载明：甲、乙双方于2011年6月5日在合富置业嘉城分行签订的关于系争房屋的房屋买卖合同(编号：XXXXXXXX)，现双方对原合同条款有争议，不能达成共识，故双方同意解除原合同，互不追究违约责任，甲方在签订本协议当日退还乙方之前所付的所有款项。2011年12月9日，钟良玲向徐惠祥转账202,877元。当日，徐惠祥出具收据两份，其中房款收据载明收到钟良玲支付的系争房屋房款20万元，另一份收据载明“收到钟良玲支付的系争房屋维修基金2,551元、分时表100元、物业费150元、电梯费76元，总计2,877元，贰仟捌佰柒拾弃元整”。2013年8月4日，徐惠祥向钟良玲出具收据，确认收到系争房屋房款5万元。再查明，李某、苑某某已向原审法院起诉徐惠祥、陈凤娟、徐艳、钟良玲【案号：(2019)沪0114民初1950号】，要求徐惠祥、陈凤娟、徐艳承担逾期交房违约金，要求钟良玲交还系争房屋并赔偿占用损失。该案审理中查明如下事实：2016年8月15日，李某(购买方、乙方)与徐艳(出售方、甲方)在上海玥翔投资管理有限公司(下称“玥翔中介”，即居间方、丙方)签订《购房居间合同》，其中约定：系争房屋的出让总价为200万元；甲乙双方签订网签版买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款60万元(含定金4万元)，乙方以银行贷款方式支付第二期房款140万元。该合同2.5特别约定中关于付款的内容为，付款分两次支付，10天内付15万元，25天内付41万。2016年9月29日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(出卖方、甲方)，李某并代苑某某(买受人、乙方)签订了《拆迁安置房买卖合同》，其中约定：系争房屋成交价为217万元；第一笔首付款4万元于2016年8月25日签订合同当日支付给甲方，第二笔房款15万元于2016年8月25日支付，第三笔房款46.1万元于2016年9月29日甲方交付房屋钥匙时支付，第四笔房款151.9万元以贷款方式支付。2017年9月7日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(卖售人、甲方)与李某、苑某某(买受人、乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价267万元；双方同意在2017年10月30日前支付首期房款94万元，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款173万元；双方确认于2017年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，李某与徐艳另签订《购房补充协议》，载明：李某、苑某某购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，买卖双方确认该套房屋实际价格为223万元。李某实际付首付款50万元，中间发生的所有过账不存在实际借贷关系，是为帮助买家凑够首付款。李某通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐艳指定账户，徐艳实际收到房款223万元(50万元+173万元)……。2017年11月23日，系争房屋登记至李某、苑某某名下。关于首付款支付情况，李某与陈凤娟、徐艳一致确认：李某于2016年8月15日以POS机刷卡方式向陈凤娟支付过两笔2万元，共计4万元定金。因办理贷款需要相应流水，故2016年8月25日，由陈凤娟、徐艳现金存入李某账户4万元，李某随即将该4万元转账支付给陈凤娟。当日，李某另向陈凤娟转账15万元。2016年9月29日，李某向陈凤娟转账31万元。当日，徐艳取款15.1万元存入玥翔中介经办人李兴华账户，李兴华再将该款存入李某账户，李某随即将该15.1万元转账支付给陈凤娟。2017年8月29日，先由陈凤娟存入李某账户14万元及9万元，李某随即将该14万元及9万元转账支付给陈凤娟。2017年9月1日，通过陈凤娟、徐艳垫付款项给李某一方29万元，再由苑某某向陈凤娟转账29万元。以上，李某一方转账支付首付50万元，现金支付1万元。李某另选取了银行流水中2017年8月29日中的一笔14万元及9月1日的一笔29万元，如此共同构成首付94万元，恰为合同价267万元的35%。2017年10月9日，李某、苑某某签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请商业贷款74万元及公积金贷款99万元，借款合同上记载系争房屋评估价值为267万元。2017年12月7日，李某申请的贷款计173万元发放至徐艳账户。因陈凤娟、徐艳未能按约向李某交付系争房屋，2018年2月4日，李某在系争房屋门口张贴纸条，载明李某为产权人并预留了电话。钟良玲后联系李某并告知其早已向徐惠祥、陈凤娟、徐艳购买了系争房屋。该案审理中，李某先陈述玥翔中介李兴华带其看房，发现系争房屋里有人居住，但未向房东及李兴华了解居住者为何人，也未核实与卖方的关系；后又陈述李兴华介绍居住者为租客，租客承诺买卖达成后会搬走。而(2018)沪0114民初6924号案件审理中，李某在法院向其调查时称：签约时徐艳说没有租客，其敲门里面也没有人，徐艳说工作忙没有时间带看房，并保证房子没有问题。该案审理中，徐艳陈述：首付款94万元，李某实际支付50万元，另外44万元由其与陈凤娟出借给李某，售房款223万元现在陈凤娟、徐艳处保管。原审法院认为，本案争议焦点为：一、钟良玲与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系是否已于2011年12月6日解除？二、原臣中介居间签订的房屋买卖合同效力是否及于陈凤娟、徐艳？三、钟良玲以案外人李某购买系争房屋的成交价267万元为标准主张差价损失是否有依据？针对争议焦点一，陈凤娟、徐艳对徐惠祥在合富置业居间下代理其向钟良玲出售系争房屋不持异议，但认为该买卖关系已经协商解除。单从钟良玲与徐惠祥2011年12月6日签订的《解约协议》来看，双方因对合富置业居间签订的房屋买卖合同条款有争议故一致同意解除合同。如果确系解除房屋买卖关系，徐惠祥、陈凤娟、徐艳理应按照《解约协议》的约定向钟良玲退还房款，并应采取积极措施将系争房屋收回。目前，徐惠祥或陈凤娟、徐艳一方，未提供任何证据证明徐惠祥曾向钟良玲退还过房款或主张过返还房屋。恰恰相反，《解约协议》签订后第三日，徐惠祥却收取钟良玲支付的房款20万元、维修基金等2,877元，并出具了对应收据。2013年8月4日，徐惠祥又收取了钟良玲的房款5万元。此外，徐惠祥还将系争房屋交由钟良玲使用，目前该房屋仍处于钟良玲的控制之下。以上收取房款及交房的行为与《解约协议》矛盾，实际均为履行房屋买卖合同的行为。徐惠祥作为缔约方及收款方，是整个交易过程的亲历者，对所有情况最为清楚。然而本案纠纷自2017年年底发生至今，徐惠祥与徐艳互通微信保持联系，明知案件在审理中且矛盾重重，却不出面应诉并陈述相关情况。此种行为，既有违诚信，亦毫无担当。就此，钟良玲却在提供证据时对签约过程作了相应说明，该解释较为合理，并不存在明显矛盾之处，可予采信。综上所述，法院认定钟良玲与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系实际并未于2011年12月6日解除，仅是将合富置业处签订的房屋买卖合同解除，但同日重新在原臣中介处签订了内容未变(除面积、居间方名称外)的房屋买卖合同。针对争议焦点二，陈凤娟、徐艳全权委托徐惠祥出售系争房屋，并在质证阶段认可系争房屋出售给谁、价格多少均由徐惠祥作主，且徐艳出具的委托书亦未有委托期限的相关记载。也就是说，在出售系争房屋一事上，陈凤娟、徐艳给予徐惠祥最大的信任及权限，徐惠祥对外订立相关买卖合同的效力均及于陈凤娟、徐艳，故徐惠祥与钟良玲在原臣中介处签订的房屋买卖合同也不例外，效力也应及于陈凤娟、徐艳。此外，法院前述已认定徐惠祥在原臣中介处与合富置业处签订的房屋买卖合同除面积、居间方名称外，其他内容一致，陈凤娟、徐艳认可徐惠祥在合富置业处签订的房屋买卖合同，而原臣中介处的房屋买卖合同并未有加重卖方负担的约定，故陈凤娟、徐艳亦应受到约束。针对争议焦点三，在钟良玲与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系存续期间，徐艳却代徐惠祥、陈凤娟将系争房屋另行出售并过户给案外人李某、苑某某，致使与钟良玲间的房屋买卖合同实际无法履行，构成违约，钟良玲现要求解除房屋买卖合同的请求成立，法院予以支持。合同解除后，徐惠祥、陈凤娟、徐艳应向钟良玲退还其已支付的房款51万元，钟良玲应将系争房屋返还给徐艳一方。关于钟良玲主张的差价损失，本市房屋价格自2011年至今大幅上涨，钟良玲另行购房成本必然增加，确实产生重大损失。钟良玲现以案外人李某购买系争房屋的成交价267万元为依据主张差价损失，而徐艳与案外人李某却一致确认系争房屋的实际成交价为223万元。就此法院认为，综观徐艳与李某的交易过程，确实存在一些不合常理之处，容易使人产生怀疑：一、陈凤娟、徐艳于2011年委托徐惠祥代为出售系争房屋，早已知晓系争房屋对外出售。如按其所述在2016年年初发现《解约协议》，理应及时了解系争房屋的实际使用情况。但徐艳、陈凤娟在既未向徐惠祥了解相关情况亦未上门查看的情况下，便于2016年8月即与李某就系争房屋签订买卖合同，有悖常理；二、二手房交易中，看房是重要环节，关系到能否成交、价格商谈以及合同履行。但李某就看房问题上的多次陈述互相矛盾，难以让人信服；三、李某与陈凤娟、徐艳间互有款项往来且次数较多，李某申请贷款时选取部分款项及相应流水的作法较为随意，这在一般房屋买卖中并不常见；四、关于首付款94万元，陈凤娟、徐艳一面认同李某向其转账支付50万元，现金支付1万元，其出借给李某43万元，一面又陈述李某实际支付50万元，另外44万元系出借给李某，前后不一。同时，出卖方垫资给买方凑齐首付的做法既不常见，也不合惯例；五、李某、徐艳一致确认成交金额223万元，但该金额却与双方之前签订的任何一份买卖合同均不相符。如此，徐艳与案外人李某确认的成交价223万元只能约束双方，而系争房屋的市场价值应以网签备案的价格267万元为准，并且该价格在李某向银行申请贷款时经评估确认，符合市场行情，更为客观公正。鉴于钟良玲明知购买的系动迁房，交易本身存有一定风险，法院在确定差价损失时综合考虑钟良玲支付房款的比例、双方的过错等，确定徐艳一方应赔偿130万元。徐惠祥经法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。原审法院据此判决：一、解除钟良玲与徐惠祥、陈凤娟、徐艳就上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的买卖关系；二、徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于判决生效之日起十日内退还钟良玲购房款51万元；三、徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于判决生效之日起十日内赔偿钟良玲差价损失130万元；四、钟良玲应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给徐惠祥、陈凤娟、徐艳。案件受理费26,336元，由钟良玲负担6,847元，徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担19,489元。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：陈凤娟、徐艳上诉主张针对的是损失的责任分担以及数额认定。钟良玲提起解约主张是基于徐惠祥、陈凤娟、徐艳一房两卖的违约行为，因合同目的无法实现而主张解约。该合同的解除，责任在于徐惠祥、陈凤娟、徐艳。钟良玲主张房屋差价损失，符合法律规定。并且，钟良玲在履约过程中，并无扩大该部分损失的行为，徐惠祥、陈凤娟、徐艳主张分担，缺乏事实与法律依据。关于损失的金额，原审法院是采信网签备案买卖合同记载，系基于备案合同的公示效应，符合市场行情。以此为依据确认守约方的实际损失，更为客观公正。徐惠祥、陈凤娟、徐艳与买受人虽都确认实际成交价低于网签合同，不足以因此否定钟良玲的实际损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈凤娟、徐艳的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,500元，由上诉人陈凤娟、徐艳负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇二〇年三月三十日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……