山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初923号原告：刘娜，女，1984年2月29日出生，汉族，住威海市文登区。原告：李应超，男，1985年9月14日出生，汉族，住威海市文登区。被告：山东省文登市天福实业总公司，住所地威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原告刘娜、李应超与被告山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜、李应超，被告天福公司委托诉讼代理人王寿丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘娜、李应超向本院提出诉讼请求：1、确认刘娜、李应超与天福公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令天福公司协助刘娜、李应超办理涉案房产的产权变更登记手续；3、判令天福公司支付起诉前三年（2016年12月20日至2019年12月20日）的逾期办证违约金83847.8元（438764元×4.9%×3×1.3）；4、判令天福公司支付自起诉之日起至实际办证之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；5、判令本案的案件受理费等诉讼费用由天福公司负担。庭审过程中刘娜、李应超申请撤回第二项及第四项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。事实与理由：2010年6月1日，刘娜、李应超与天福公司签订《商品房买卖合同》，刘娜、李应超购买天福公司开发的中央龙湾小区7号楼3单元405室住房一套，总价款为438764元，并办理了商品房预告登记。根据合同的约定，天福公司应于2010年12月31日前将单体验收合格的房屋交付刘娜、李应超；天福公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案。后天福公司违约，刘娜、李应超至今不能取得房地产权属证书。据此，刘娜、李应超为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天福公司辩称，首先，案涉中央龙湾地产项目的实际开发商系威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司），应依法追加亿鑫公司为被告参加诉讼。其次，2007年9月3日，天福公司与亿鑫公司签订《合作合同》一份，约定由亿鑫公司对文登米山东路西项目地块（即涉案楼盘所占部分用地）承包开发，独立经营，自负盈亏；开发建设及销售均以天福公司的名义进行，销售时天福公司将合同专用章交于亿鑫公司，亿鑫公司以天福公司的名义对外签署房地产销售合同。因此，虽然涉案《商品房买卖合同》是以天福公司的名义与刘娜、李应超签署的，但实际销售涉案房产的应为亿鑫公司而非天福公司。另外，虽然天福公司与亿鑫公司签订的是《合作合同》，但天福公司只是收取固定的承包费，不承担经营风险，所以依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，该《合作合同》应认定为土地使用权转让合同，天福公司只是涉案土地的出让人，不应承担项目的经营风险。该事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决中已被确认。因此，即使涉案《商品房买卖合同》出卖人应承担责任，责任主体也是亿鑫公司，而非天福公司。第三，刘娜、李应超起诉要求支付违约金83847.8元明显过高。本院经审理，查明事实如下：2010年6月1日，刘娜、李应超与天福公司签订《商品房买卖合同》，约定刘娜、李应超以438764元的价格购买天福公司开发建设的位于中央龙湾居民小区7号3单元405室房屋。合同约定，天福公司应于2010年12月31日向刘娜、李应超交付上述房屋；天福公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天福公司的责任，刘娜、李应超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘娜、李应超不退房，天福公司按已付房价款的0.4%向刘娜、李应超支付违约金。上述合同签订后，刘娜、李应超按约定支付了房款，天福公司出具了购房发票，并于2010年6月18日办理了不动产预告登记，预告登记权利人为刘娜、李应超，预告登记义务人为天福公司。天福公司于2010年12月31日向刘娜、李应超交付房屋。刘娜、李应超称，虽然双方签订的商品房买卖合同约定了逾期办证违约金的计算方式，但合同约定的计算标准明显低于刘娜、李应超遭受的损失，故要求按照同期银行贷款利率即年利率4.9%的1.3倍标准计算违约金；天福公司应于2010年12月31日交付涉案房产，因其一直未协助办理涉案房屋权属证书，其处于持续违约状态，考虑到诉讼时效的问题，仅要求天福公司支付2016年12月20日至2019年12月20日的逾期办证违约金。天福公司称应按照合同约定计算违约金，且年利率4.9%的标准并非刘娜、李应超诉称的银行同期贷款利率。天福公司称，其曾与亿鑫公司签订合作合同，约定亿鑫公司对涉案房屋所在楼盘的部分用地承包开发，独立经营，但以天福公司名义进行建设并对外签署房地产销售合同。另查，中国人民银行公布的2015年10月24日起执行的一至五年贷款基准利率为4.75%；自2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率的标准，自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院认为，天福公司对涉案商品房买卖合同的真实性未提出异议，即涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同具有相对性，涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为天福公司，买受人为刘娜、李应超，即合同约束的权利义务主体为刘娜、李应超及天福公司。亿鑫公司与天福公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为天福公司对外承担合同责任的抗辩事由。天福公司以其与亿鑫公司之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务、要求追加亿鑫公司参与诉讼，与法无据，本院不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘娜、李应超已按合同约定支付全部房款，而天福公司未按照约定为刘娜、李应超办理房地产权属证书，故刘娜、李应超主张要求天福公司支付逾期办证违约金，理由正当，本院应予支持。根据合同约定，天福公司应支付的违约金数额为已付房款的0.4%，即1755.06元，该数额明显低于给刘娜、李应超造成的损失，故应按照同期银行贷款利率计算违约金，至于具体的计算方式，2016年12月20日至2019年8月19日，应支付违约金55557.74元（438764元×4.75%÷365天×973天）；2019年8月20日至2019年12月27日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同约定，天福公司支付逾期办证违约金的起始时间应为2011年1月1日，故刘娜、李应超主张要求天福公司支付2016年12月20日至2019年12月20日的违约金，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘娜、李应超与山东省文登市天福实业总公司于2010年6月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、山东省文登市天福实业总公司支付刘娜、李应超2016年12月20日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金55557.74元；并以438764元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月20日的违约金。上述款项于本判决生效后十日内支付至中国建设银行股份有限公司米山路支行刘娜名下账号为62×××80的账户。三、驳回刘娜、李应超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，由山东省文登市天福实业总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审判员  李婉婉二〇二〇年三月二十三日书记员  谭 洁