福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初7145号 原告：福安市嘉盛物业管理有限公司，住所地福建省福安市城南南郊南山下（旅游停车场内）。 法定代表人：卓石佺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田建荣，福建正联律师事务所律师。 被告：翁长树，男，1972年8月6日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：卓雪平，女，1974年8月15日出生，汉族，住福建省福安市。 原告福安市嘉盛物业管理有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告翁长树、卓雪平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人田建荣到庭参加诉讼，被告翁长树、卓雪平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：翁长树、卓雪平向嘉盛公司支付物业服务费4536元（自2017年1月1日起计至2019年10月1日止）及违约金1361元，共计5897元。事实和理由：2013年嘉盛公司与福安市金鼎湖房地产开发有限公司（以下简称金鼎湖公司）签订《福安市“金鼎观湖”前期物业服务合同》，合同期限5年，从2013年7月3日至2018年7月3日。在合同到期后，因该小区业委会未成立，嘉盛公司虽未与金鼎湖公司续签合同，但嘉盛公司依然在为金鼎观湖小区提供物业服务，符合合同法第三十六条规定的事实合同关系。在物业合同履行期限内和成立事实合同关系期间，嘉盛公司依约为包括翁长树、卓雪平在内的所有金鼎观湖小区业主提供物业服务，履行了物业服务合同的义务，而翁长树、卓雪平却以种种理由拖欠2017年1月1日起至2019年10月1日的物业费共计4536元。同时，合同约定按照每天千分之三计算违约金共计13473元，由于约定过高，嘉盛公司主张按欠款总额的30%给付违约金。对此，嘉盛公司多次催缴，但翁长树、卓雪平均不予理睬。 翁长树、卓雪平未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月3日，嘉盛公司与金鼎湖公司签订《福安市“金鼎观湖”前期物业服务合同》，协议约定：由嘉盛公司为金鼎观湖小区内全体业主提供前期物业管理，合同期限为5年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；在合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，金鼎湖公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业管理服务收费标准为：高层住宅物业服务费每平方米1.1元/月，业主未能按时足额支付物业服务费的，应当按照千分之三标准向嘉盛公司支付违约金。嘉盛公司据此为福安市金鼎观湖小区提供物业服务。 翁长树、卓雪平系金鼎观湖小区6幢6层A601房的业主，该套房屋建筑面积为124.97平方米，每月应缴纳的物业费为137.467元（1.10元/平方米×124.97平方米），自2017年1月1日至2019年10月1日期间，翁长树、卓雪平共计33个月未交纳物业服务费，结欠嘉盛公司物业服务费4536.41元。嘉盛公司向翁长树、卓雪平催讨物业服务费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有嘉盛公司的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，嘉盛公司与金鼎湖公司签订了《福安市“金鼎观湖”前期物业服务合同》，为该小区提供物业服务，该合同合法有效，对福安市金鼎观湖小区的所有业主均有约束力。在嘉盛公司为福安市金鼎观湖小区提供物业服务期间，翁长树、卓雪平作为该小区的业主，接受了嘉盛公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业服务费。翁长树、卓雪平自2017年1月1日至2019年10月1日期间的物业管理费未缴纳，翁长树、卓雪平未缴纳的物业管理费为4536.41元；嘉盛公司主张此期间的物业管理费4536元，系其对自身权利的处分未违反法律规定，予以支持。翁长树、卓雪平接受物业服务未按约缴纳物业服务费，依法应支付违约金，嘉盛公司要求翁长树、卓雪平按欠款总额的30%支付逾期违约金，本院酌定调整为按总额的20%计算违约金，翁长树、卓雪平应支付的逾期违约金为4536元×20%=907.2元，嘉盛公司主张违约金1361元，部分予以支持，超出部分不予支持。翁长树、卓雪平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉诉证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、翁长树、卓雪平应于本判决生效之日起三日内向福安市嘉盛物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年10月1日期间的物业服务费4536元、违约金907.2元，共计5443.2元； 二、驳回福安市嘉盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福安市嘉盛物业管理有限公司负担5元，翁长树、卓雪平共同负担45元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  张仲琅 人民陪审员  李 明 人民陪审员  郑彬强 二〇二〇年三月十一日 法官 助理  周 昀 书 记 员  郑靖文 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。