广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13767号原告：阳又华，男，汉族，1964年10月8日出生，住湖南省冷水江市*****办事处集中居委会4组，公民身份号码为432************074。委托代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：东莞市豪兴实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*********************。法定代表人：兰某1。委托代理人：甘健志，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：孙震寰，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：尹锦成，男，汉族，1972年5月6日出生，住广东省东莞市莞城区*********，公民身份号码为441************01X。委托代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。原告阳又华与被告东莞市豪兴实业投资有限公司（以下简称“豪兴公司”）、尹锦成合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告阳又华及其委托代理人刘焱，被告豪兴公司的委托代理人甘健志，被告尹锦成的委托代理人董敏到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告阳又华的委托代理人刘焱，被告豪兴公司的委托代理人甘健志，被告尹锦成的委托代理人董敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳又华向本院提出诉讼请求如下：1.确认原、被告于2017年1月5日签订的《物业租赁合同》解除；2.被告双倍返还原告已支付的押金126万元及返还首月租金17万元；3.被告赔偿原告损失24.85万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过中介人员唐湘科介绍，双方于2017年1月5日签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，《物业租赁合同》约定由被告将位于东莞市黄江镇138工业区原联丰制衣厂出租给原告作创意园使用，被告尹锦成在《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》上签字，《物业租赁合同》第四条1约定，被告承诺在2017年4月1日将合同约定的租赁物交付原告进场使用，双方按约定的装修范围及标准装修交付给原告使用，如超过合同约定期限2017年4月1日之后延后3个月内未交付己方使用押金双方返还给原告。《物业租赁合同》签订后，原告依约向被告尹锦成支付押金63万元，首月租金17万元，共计80万元，被告尹锦成出具收据，原告另安排人员在租赁物驻点招商，招商到深圳市百思特电子有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，收取该公司10万元定金。由于被告豪兴公司一直未能将案涉物业交付原告使用，原告于是通过多种渠道了解到被告与业主就租赁物早已产生纠纷，致使合同目的无法实现，原告因该《物业租赁合同》支付了中介费用、招商人员薪资、解除与深圳市百思特电子有限公司签订《房屋租赁合同事项》，致损失巨大，现原告为保护自身合法权益，遂诉至法院。被告豪兴公司答辩称，1.双方签订的《物业租赁合同》已经因非双方的过错原因而解除，在原告提交的证据八有体现，因此不存在原告通过本诉另行主张合同解除权利的事实基础；2.有关原告向被告豪兴公司提出的返还押金、租金、赔偿等的费用义务，被告豪兴公司认为原告与豪兴公司之间只有物业合同租赁关系，但案涉合同所指向的包括押金及首期租金在内的金钱给付义务，豪兴公司并非合同相对方主体，豪兴公司没有返还义务。被告尹锦成答辩称，1.根据合同相对性原则，原告无权要求尹锦成承担任何合同约定的法律责任，案涉《物业租赁合同》的相对方系原告及豪兴公司，系豪兴公司将案涉物业出租给原告，尹锦成系作为公司代表人签名确认，合同约定的收取租金、押金及相关违约责任的主体均系豪兴公司与原告；2.尹锦成系代豪兴公司收取款项，履行的系职务行为，所有法律责任均应由豪兴公司承担，虽然原告将80万元支付至尹锦成账户，但尹锦成系作为豪兴公司员工而代为收取，2016年11月4日，尹锦成、豪兴公司老板兰和平、第三人签订《合作协议书》，约定三方合作经营案涉项目，尹锦成占资40%，该合同签订后因兰和平原因合同并未实际履行，但合同签订后，尹锦成曾支付部分投资款，并作为豪兴公司员工履行相关职责；3.案涉80万元全部由豪兴公司实际使用，尹锦成并未使用任何款项；4.案涉项目之前全部由豪兴公司控制及使用，而豪兴公司的老板及大股东为兰和平，案涉资金也全部由兰和平使用，原告从未向尹锦成催收过案涉款项，而是向兰和平催收，因为原告也清楚知道案涉款项实际是由豪兴公司及兰和平使用的，和尹锦成并无任何关系，故原告无权要求尹锦成支付任何款项及赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：一、合同签订情况。2017年1月5日，豪兴公司作为出租方、阳又华作为承租方，签订了一份《物业租赁合同》，主要约定阳又华承租豪兴公司位于东莞市黄江镇138工业区原联丰制衣厂的物业作创意园使用，建筑面积15555平方米（实际面积以实量为准）；租赁期限为6年，从2017年7月1日至2023年6月31日止；案涉租赁物每平方米每月13.5元，即每月租金210000元，阳又华应在当月的10号前向豪兴公司指定账户缴纳当月的所有费用，如逾期缴纳，阳又华应向豪兴公司支付逾期费用每日千分之五的滞纳金；合同签订当日，阳又华即向豪兴公司缴纳三押一租即840000元，所交款项抵扣三个月厂房和宿舍房租押金；豪兴公司承诺在2017年4月1日将案涉租赁物正式交于阳又华进场使用，如逾期交付使用，则计租期顺延，豪兴公司按双方约定的装修范围和标准装修交付阳又华使用，如超过合同约定期限2017年4月1日之后延后3个月内未交付使用押金双倍返还给阳又华；免租装修期90天，计租日期从2017年7月1日开始；合同签订前，豪兴公司向阳又华就租赁物的现状及其他物理现状向阳又华作充分的说明；本合同约定的租赁物，豪兴公司确保对上述租赁物享有合法的所有权或出租权；在不影响豪兴公司权益前提下，阳又华可将上述租赁物业整租或分组给其他人；阳又华同意每月以转账方式缴交所有费用，账号由豪兴公司指定；阳又华把场地分租给第三方，其租赁合同期限不能超出本合同期限，违约责任必须按本合同第七条，超出的违约责任由阳又华负责；合同未尽事宜，双方可另行议定，所定条款作本合同的补充合同，与本合同具有同等法律效力。《物业租赁合同》甲方落款处有豪兴公司的公章及尹锦成作为甲方代表签名。豪兴公司作为甲方、出租方，阳又华作为乙方、承租方，签订了《物业租赁合同补充协议》，约定豪兴公司交付使用前应维修及做好以下设施：厂房外墙翻新上漆、内墙翻新、宿舍改独立卫生间及安装独立水电表、用电到位400KVA、房顶做防水、宿舍厂房门窗安装好、宿舍水电安装好、厂房及宿舍地面修平、主体消防做好（取得消防合格证书）、工业园大门做好、电梯安装好。甲方落款处有尹锦成的签名、捺印，落款日期为2017年1月4日。豪兴公司对《物业租赁合同补充协议》不予认可，认为虽然出租方处记载为豪兴公司，但签署人系尹锦成，并非豪兴公司，豪兴公司否认尹锦成系其员工，称尹锦成只是代表豪兴公司签订《物业租赁合同》。尹锦成主张其在签订《物业租赁合同》时有作为豪兴公司的员工参与豪兴公司的经营，包括对外招商及装修等，故其代表豪兴公司与阳又华沟通并签署租赁合同，《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》的合同相对方系阳又华和豪兴公司，其当时只是忘记让豪兴公司在《物业租赁合同补充协议》上加盖公章。二、款项支付情况。阳又华委托其妻子谭细香通过银行转账方式向尹锦成支付了800000元，尹锦成向阳又华出具了《收据》，载明收到“联丰制衣厂租赁定金”。阳又华主张800000元系包括押金630000元及首月租金170000元，双方约定剩余40000元在租赁物交付当天再支付，因案涉《物业租赁合同》是尹锦成代表豪兴公司与其签订，当时尹锦成指示阳又华将款项转至其账户。尹锦成主张其系作为豪兴公司的出纳在《收据》上签名，代豪兴公司收取款项，其收到款项后已支付给了豪兴公司，包括于2017年2月17日直接向豪兴公司账户转账779371.5元，以及2017年期间代豪兴公司支付水费10800元、工程款366839元以及工人工资等，并提交了东莞农村商业银行对账单、特种设备中（终）止检验通知书、收据等予以证明。豪兴公司否认有委托尹锦成收取案涉款项，否认收到阳又华支付的800000元，豪兴公司认为尹锦成提交的银行流水无法证明尹锦成在收取了案涉800000元后转账给了豪兴公司。三、案涉租赁物至今没有交付给阳又华使用。四、案涉租赁物的相关情况。本院于2020年1月10日组织各方当事人前往东莞市黄江镇138工业区现场调查，经调查确认，案涉《物业租赁合同》中记载的“东莞市黄江镇138工业区原联丰制衣厂”实际指代的是“原益洪丰制衣厂”，案涉租赁物已办理了《房地产权证》（粤房地证字第1692419号），登记权属人为东莞市黄江镇经济联合总社。阳又华提交了（2018）穗仲案字第13091号中国广州仲裁委员会裁决书（以下简称“13091号仲裁裁决书”），主张豪兴公司在2017年1月6日时已明知道案涉物业在存在争议的情况下仍与阳又华签订租赁合同并收取租金，过错明显。东莞市黄江镇经济发展总公司（以下简称“黄江发展总公司”）、东莞市黄江镇北岸股份经济联合社（以下简称“北岸经济联合社”）于2018年1月31日就与豪兴公司之间的合作合同纠纷向中国广州仲裁委员会申请仲裁。13091号仲裁裁决书查明的部分事实：2015年9月28日，经黄江镇人民政府和北岸经济联合社授权，黄江发展总公司与豪兴公司签订《黄江138工业区三旧合作改造协议》，北岸经济联合社作为见证方签字，改造协议约定双方合作推动将原工业厂房升级改造为以文化创意和工业设计为主、创意技能培训为辅，并配置相关配套服务的创意科技产业园区；签订协议后，可交付豪兴公司使用的镇属物业获批改建之前，豪兴公司按建筑面积以6元/平方米/月标准向黄江发展总公司给付租金，免租期6个月，从交付之日起计算，租金每三年递增10%，优惠期限最长不超过6年，若6年优惠期满后，豪兴公司仍未完成对该镇属物业的改造，则租金按该园区所在区域同类物业的市场价格执行；2016年2月1日，黄江发展总公司向豪兴公司移交原益洪丰厂房物业、原成校一期物业、原俊业针织厂房物业；2017年2月17日，豪兴公司向黄江发展总公司转账支付779371.5元，附言2016年8月-12月租金；2017年7月28日，东莞市**交通建设及TOD开发领导小组办公室划定轨道交通站场TOD控制区范围，涉案物业范围内将建设城市轨道站点“黄江北站”。仲裁裁决经审理认定，涉案合同性质为合作合同，合同目的在于合作改造开发涉案物业成创意科技产业园区，并非租赁合同，合同目的亦并非租赁物业，现因市政地铁规划，截至仲裁庭审当日，豪兴公司尚未取得任何《建设用地规划批准书》，亦未举证证明涉案物业属确需在停止审批期间开工建设的项目，故改造协议约定的涉案物业改造开发成创意科技产业园区目的实际已不能实现，且所有建设项目需上报审定，双方矛盾已深，上报审定已无法进行，涉案物业发生被纳入地铁站点控制范围内的客观情况重大变化，继续履行合同已经不能实现本案合同目的，故仲裁庭于2018年7月20日裁决解除黄江发展总公司、北岸经济联合社与豪兴公司签订的《黄江138工业区三旧合作改造协议》，豪兴公司在裁决书送达之日起三十日内向黄江发展总公司、北岸经济联合社返还已交接物业包括原益洪丰厂房、原成校一期、原俊业针织厂，并支付租金3685673元和后续租金至实际返还之日止以及向黄江发展总公司、北岸经济联合社补偿律师费51000元。该裁决书已生效。豪兴公司主张13091号仲裁裁决书明确记载系由于客观事实导致不可归责于黄江发展总公司与豪兴公司的过错而解除合同，且该裁决书黄江发展总公司已申请强制执行，豪兴公司因此蒙受巨大损失，故在该裁决书发生效力后便主动与阳又华就双方合同解除事宜及款项补偿等问题进行协商，但由于尹锦成不肯退还相关款项故无法达成和解，遂形成本案，豪兴公司认为其与阳又华签订的《物业租赁合同》已在13091号仲裁裁决书生效之日解除。尹锦成对13091号仲裁裁决书予以认可，认为该裁决书证明案涉项目系豪兴公司在控制及使用。五、其他情况。（一）阳又华提交了《求租居间服务协议书》、《收据》、入账汇款业务凭证、领款单、《房屋租赁合同》、解除协议，主张其通过中介人员介绍与豪兴公司签订《物业租赁合同》，支付了中介费用110000元，阳又华系东莞市华宸实业投资有限公司的法定代表人，其在签订了案涉《物业租赁合同》后安排人员驻点招商，支付了招商人员薪资38500元，招商后转租了部分物业给深圳市百思特电子有限公司，后豪兴公司无法如期交付物业导致东莞市华宸实业投资有限公司与深圳市百思特电子有限公司解除合同，东莞市华宸实业投资有限公司为此向深圳市百思特电子有限公司支付了100000元解除合同赔偿金。豪兴公司对阳又华提交的前述证据不予认可，认为《求租居间服务协议书》、《收据》、入账汇款业务凭单、领款单、解除协议中豪兴公司并未作为主体参与，且与本案无关，《房屋租赁合同》亦无豪兴公司作为合同相对方签署，豪兴公司未授权阳又华签订该租赁合同。尹锦成认为前述证据系阳又华单方制作，无法确认真实性。（二）阳又华提交了其与兰和平的微信聊天记录，主张兰和平系豪兴公司的大股东，豪兴公司多次隐瞒其与业主之间的纠纷及仲裁的事实，致阳又华损失加大，阳又华多次催促其交付租赁物，但其一直回避、推脱。微信聊天记录中显示阳又华从2017年9月12日开始多次向兰和平询问138工业园的事情处理情况以及何时能启动，兰和平多次回复称在“努力沟通”、“很快有结果”、“二个月内”等，2018年5月21日，阳又华问其手续办好没有，兰和平回复称“我这边等通知，很快。押金收据尽快找尹开好”。豪兴公司对聊天记录中的身份及姓名予以确认，但称兰和平并非豪兴公司的大股东，认为该聊天记录系阳又华与豪兴公司就租赁事宜进行协商的过程，并非其所主张的豪兴公司隐瞒纠纷。尹锦成对微信聊天记录予以认可，主张该聊天记录能看出阳又华均系向豪兴公司及豪兴公司的实际控制人兰和平催收款项。另，本院分别于2019年10月13日、2019年10月14日向尹锦成、豪兴公司送达了本案起诉状及应诉材料。以上事实，有《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《收据》、个人跨行汇款申请书、13091号仲裁裁决书、《求租居间服务协议书》、《收据》、入账汇款业务凭单、领款单、《房屋租赁合同》、解除协议、工商登记信息、微信聊天记录、《房地产权证》、银行对账单、现场勘查笔录以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。阳又华与豪兴公司签订的案涉《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行。本案的争议焦点为：一、尹锦成收取阳又华800000元的行为性质？二、豪兴公司、尹锦成是否应向阳又华双倍返还押金1260000元、首月租金170000元以及赔偿损失248500元？关于焦点一。阳又华主张系尹锦成指示其将押金及首月租金转账至尹锦成账户，尹锦成予以确认并主张其系代豪兴公司收取，豪兴公司对此予以否认，对此本院认为，首先，案涉《物业租赁合同》明确载明合同的相对方系阳又华与豪兴公司，尹锦成系作为豪兴公司的代表在《物业租赁合同》上签名，豪兴公司对此亦予以确认；其次，《物业租赁合同》第三条及第八条约定阳又华需向豪兴公司指定账户缴交租金等合同相关费用，但并未明确载明收款账户；最后，尹锦成收取款项后向阳又华出具的《收据》显示项目为138工业区原联丰制衣厂租赁定金800000元，尹锦成在出纳处签名。上述情形足以使阳又华相信尹锦成有权代表豪兴公司收取押金及租金，故尹锦成收取款项及出具《收据》的行为产生的法律后果应由豪兴公司承担。豪兴公司若认为尹锦成的行为损害了豪兴公司的权益，应另寻途径解决。关于焦点二。阳又华已依约履行了支付押金及租金的义务，豪兴公司未能在合同约定的时间向阳又华交付案涉租赁物，已构成违约，且案涉租赁物已由黄江发展总公司收回，无法交付，阳又华作为守约方，有权要求解除合同，现无证据显示阳又华向豪兴公司提出解除合同的具体时间，因豪兴公司于2019年10月14日收取了本案的起诉状及应诉材料，故本院认定阳又华与豪兴公司在2017年1月5日签订的《物业租赁合同》于2019年10月14日已解除。案涉《物业租赁合同》与《黄江138工业区三旧合作改造协议》系两份相互独立的合同，涉及不同的法律关系，豪兴公司主张案涉《物业租赁合同》在《黄江138工业区三旧合作改造协议》解除同时亦已解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。案涉《物业租赁合同》因豪兴公司违约而解除，阳又华亦未实际使用案涉租赁物，故阳又华要求豪兴公司双倍返还押金共计1260000元（630000元×2）以及返还预付的首月租金170000元，合法合理，本院予以支持。至于阳又华要求赔偿损失的问题。阳又华主张通过中介公司介绍与豪兴公司签订了案涉《物业租赁合同》，支付了中介费用110000元，但该中介费用系阳又华基于其与中介公司的居间合同而支付给中介公司的居间服务费用，并非因案涉《物业租赁合同》解除造成的损失，案涉《物业租赁合同》亦未约定该费用应由豪兴公司负担，故阳又华要求豪兴公司赔偿中介费用110000元，没有依据，本院不予支持。至于阳又华主张通过招商后转租物业造成的损失问题，现无证据显示豪兴公司知晓并同意阳又华对案涉租赁物进行转租，故阳又华在未取得豪兴公司同意的情况下对外招商并转租所造成损失应由阳又华自行承担，故阳又华要求豪兴公司赔偿损失138500元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告阳又华与被告东莞市豪兴实业投资有限公司于2017年1月5日签订的《物业租赁合同》解除；二、限被告东莞市豪兴实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告阳又华双倍返还押金1260000元；三、限被告东莞市豪兴实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告阳又华返还租金170000元；四、驳回原告阳又华对被告尹锦成的诉讼请求；五、驳回原告阳又华对被告东莞市豪兴实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19906.50元（原告已预交），由原告阳又华负担2947.5元，被告东莞市豪兴实业投资有限公司负担16959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  何健林审判员  崔丽君二〇二〇年三月十七日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。