上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初600号原告(反诉被告)：曹茜，女，1987年11月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李栋立，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海源丰投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：霍东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙满文，男。委托诉讼代理人：金尔立，上海市君悦律师事务所律师。原告曹茜与被告上海源丰投资发展有限公司(以下简称源丰投资)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告源丰投资提起反诉，本院依法合并进行审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹茜的委托诉讼代理人李栋立、被告源丰投资的委托诉讼代理人孙满文、金尔立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹茜向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居X号X层XXX室房产及上海市徐汇区南丹路368弄地下车库地下一层XX号的不动产转移登记手续，将前述房屋及地下车位的所有转移登记至原告名下；2.被告支付原告逾期办证违约金10,709元。事实与理由：被告为上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居小区房屋开发商，原告父亲曹某为被告公司员工，2003年，在汇贤雅居小区开发过程中，通过曹某的努力，为被告节约了巨大的消防设施配套成本，故被告决定将上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居4号5层502室房产(以下简称系争房屋)奖励给曹某。后原、被告于2007年11月7日签订《上海市商品房出售合同》，签署该合同系为办理房地产转移登记手续，原告无需支付购房款。2007年11月7日，被告与原告就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，签署合同系为办理产证所需，原告及曹某不需支付房款。合同签订当日，被告即将系争房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应于2008年2月28日前协助原告办理系争房屋的过户手续，但被告一直拒绝配合办理。后原告于2017年5月15日向被告购买了上海市徐汇区南丹路368弄地下车库地下一层XX号车位，并支付车位款224,000元及维修基金1,380.34元。同日，原告再次要求被告办理房屋过户手续，但被告要求原告支付合同约定的房款，原告无奈，只能将原本的赠与关系变更为买卖关系，并于当日支付了全部的购房款。但事后被告仍未协助办理过户手续。被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。源丰投资辩称，由于原告未按合同约定及时支付款项，故被告已向原告主张逾期付款的违约金。待原告付清所有的款项后，被告同意协助原告办理房屋及车位的过户手续。被告不存在违约，原告要求被告支付逾期办证的违约金没有依据，且原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效，故不同意原告的该项诉讼请求。源丰投资向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付就购买上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居X号X层XXX室房屋签署的《上海市商品房出售合同》的逾期付款违约金2,186,199.96元。事实与理由：2007年11月7日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，根据合同约定，反诉被告系争房屋的总房价款为2,141,800元，反诉被告应于2007年12月30日支付首付款651,800元，于2008年1月30日前支付房款1,490,000元。合同签订当日，反诉原告即将系争房屋交付给了反诉被告，但反诉被告一直未按合同约定支付房款，直至2017年5月15日，反诉被告才支付了全部房款。反诉被告的行为已构成违约，应按合同约定承担逾期未付款日万分之三的违约责任。故反诉原告提出反诉。曹茜辩称，其不同意反诉原告的反诉请求。首先，双方签订出售合同是为了办理过户手续，反诉原、被告间存在的是赠与关系，后来才变更为买卖关系，反诉被告事后已经按约支付了全部房款，不存在违约行为。反诉原告的诉讼请求不成立，即使成立，也已经超过了诉讼时效。反诉原告于2017年7月25日发送的催款函不能产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效只能从反诉原告于2019年3月22日发送的催款函开始计算。另外，合同约定的违约金标准明显过高，反诉原告逾期办理的违约金为总房价款的0.5%，而反诉被告支付违约金的标准为日万分之三，双方的违约责任明显不对等，即使反诉被告要承担违约责任，也请求法院依法进行调整。本院经审理认定事实如下：2007年11月7日，原告曹茜(乙方)与被告源丰投资(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定原告购买被告开发的座落于上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居4号5层502室房屋(即系争房屋)，总价款为2,141,800元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金。违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。合同另约定，因甲方原因，乙方无法在2008年2月28日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%。合同附件一约定，乙方于2007年12月30日与甲方签约，并付首付房款651,800元。乙方于2008年1月30日前支付房款1,490,000元。合同另就其他事项作了约定。该合同上，被告的拟签人员和确认人员为“周某”。合同签订后，原告未向被告支付合同约定的房款，被告即将系争房屋交付原告使用。后原告于2017年5月15日向被告支付了合同约定的房款2,148,000元，并于同日向被告支付购买98号车位的款项224,000元。被告收到上述款项后，未协助原告办理系争房屋和车位的产权过户手续，原告遂向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有出售合同、签购单、催款函、收据等在卷佐证，本院予以确认。庭审中，被告提供2017年7月25日由“周某”寄交的要求立即支付违约金的函及2019年3月22日寄交的催款函。原告表示其未收到2017年7月的函件，并认为周某寄付的函件不代表被告公司的催款。对2017年被告发出的催款函，被告未提供相应的签收凭证，对其证明力本院不予确认。原告还提供了一组证人证明，欲证明系争房屋系被告作为奖励赠与原告之父曹某。被告则对证人证言不予认可，因证人未到庭作证，原告又无其他证据予以佐证，对证人证言证明力本院不予确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为系争房屋系被告赠与，但原、被告就系争房屋签订了房屋出售合同，且原告也支付了合同约定的房款，原告除了证人证言外，未提供相应的证据佐证被告有赠与的意思表示，对此因由原告承担举证不能的责任，本院认为原、被告之间系买卖合同关系。原、被告虽签订了买卖合同，但在合同履行过程中，原告尚未支付房款时，被告就已经将房屋交付给原告，原告在长达十余年的时间里未支付房款，被告从未对此进行催款，原告也从未要求被告配合办理产证，考虑到原告父亲在被告公司的身份情况，原、被告的行为表明双方事实上对合同约定的付款期限和办理产证等条款进行了变更。现原告已经付清全部房款，原告有权要求被告协助原告办理系争房屋及车位的过户手续。原告要求被告支付逾期办理产证的违约金缺乏依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。同样对被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、上海源丰投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告曹茜办理办理上海市徐汇区南丹路368弄汇贤雅居X号X层XXX室房产及上海市徐汇区南丹路368弄地下车库地下一层XX号的不动产转移登记手续，将前述房屋及地下车位的所有转移登记至曹茜名下，交易中产生的相关的税、费由双方按规定各自承担；二、曹茜的其余诉讼请求不予支持；三、上海源丰投资发展有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计74元，由上海源丰投资发展有限公司负担25元，曹茜负担49元；反诉案件受理费减半收取计12,145元，由上海源丰投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年三月十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。