青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2375号原告（反诉被告）:西宁市城中区仁增小吃店，统一社会信用代码:92630103MA75NQ8799，住所地:西宁市城中区城南新区新城大道135号铺面。经营者：仁增，身份证号码：×××,藏族，1990年8月16日出生，住青海省甘德县柯曲镇吾勤东路，系该小吃店负责人。委托诉讼代理人：应雪，青海凡圣律师事务所律师。被告（反诉原告）:海东市世纪华联商贸连锁有限公司，统一社会信用代码:6321000OMA752CAD8N,住所地:青海省海东工业园区高铁新区驿州路。法定代表人:朱建宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人李红、许小兵，青海河湟律师事务所律师。被告（反诉原告）:海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司，统一社会信用代码:91630103MA752M9R3H，住所地:西宁市城中区总寨镇新城大道135号。负责人:胡海滨，系该公司总经理。委托代理人：李红、许小兵，青海河湟律师事务所律师。原告（反诉被告）西宁市城中区仁增小吃店与被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁市城中区仁增小吃店委托诉讼代理人应雪、被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司共同委托诉讼代理人李红、许小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西宁市城中区仁增小吃店向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告租赁铺面装修款180000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告间因原告租赁被告铺面房屋租赁纠纷一案，2019年5月5日城中区法院作出(2019)青0103民初911号《民事判决书》,判令因被告出租的房屋漏水不完全符合租赁物用途解除双方的租赁关系。上述判决生效后原告即停止营业,搬离涉案铺面。原告2017年12月租赁该涉案铺面后对该铺面进行了装修装饰,花费共计23万余元,现原告认为因被告所租赁的铺面不完全符合租赁物用途系被告违约,从而导致双方租赁关系的解除,则被告应当向原告返还装饰装修物的现存价值约180000元,经原告与被告多次沟通未果,原告无奈,特诉至贵院,请求人民法院依法判如所请。被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司辩称：原告所述不符事实，出租的房屋漏水，与事实不符，911号判决书查明，不是由于漏水解除合同，而是双方协议解除。原告应给付租金，但是原告违约，未给付。原告在最初就知道该房屋漏水，但是依然租赁，证明原告认可。原告对铺面的装修均是由自己决定，被告并不知道，这是原告的个人行为，所以没有理由要求被告赔偿。原告未搬离铺面，导致被告无法再次租赁。被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告立即拆除租赁铺面内所有装修装饰物，恢复租赁铺面原状。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告间铺面房屋租赁合同纠纷案已经西宁市城中区人民法院于2019年5月5日作出（2019）青0103民初911号《民事判决书》，判令解除反诉原被告之间的房屋租赁合同。该判决现已生效。根据《合同法》第97条规定，反诉原、被告之间的房屋租赁合同解除后，反诉被告应当立即将其物品搬离，与反诉原告办理房屋交接手续。同时应当对租赁铺面恢复原状，将其在租赁铺面内所有的装修装饰物全部拆除，以便反诉原告再次将该铺面对外出租。但是，反诉被告至今既不履行生效法律文书，不向反诉原告支付9万元的租金，也不将其物品搬离，不与反诉原告办理钥匙、铺面的交接手续，导致反诉原告根本无法将铺面再次对外出租，使反诉原告的损失继续扩大。综上所述，反诉原告认为：双方租赁合同解除后，为避免损失扩大，反诉被告依法负有及时办理租赁物交接、恢复租赁物原状的责任和义务，但反诉被告拒不履行。现反诉原告依法提起诉讼，请求人民法院依法公正审理，维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）西宁市城中区仁增小吃店针对反诉辩称：双方未签订书面租赁合同，为口头协议，911号民事判决书查明反诉原告向反诉被告租赁的房屋漏水，影响正常使用，所以原告才解除了租赁合同，反诉原告提供的租赁物不能满足租赁用途，导致合同解除。基于上述理由不构成添附的部分，反诉被告可已搬离，至于构成添附的部分，反诉原告应补偿。反诉被告不履行911号判决，与本案无关。原告为支持自己的主张向本院提供以下证据：一、911号判决书，证明在该份判决中，法院查明本案原被告之间口头约定，租赁期限超出6个月，为不定期合同，在租赁期间，房屋漏水，被告履行义务，不符合约定，因此解除了原被告的租赁关系。二、照片，证明原告租赁被告的场地，开设小吃店，租赁的为毛坯房，装修装饰为原告后来装饰。三、视频资料，2019年8月28日房屋的状态。房屋中附着固定物状况维持原状未变。四、鉴定书。证明涉案商铺装修物的残值145613元以及评估费3500元。被告质证认为：对证据一、二、三的真实性无异议，但双方是协议解除合同的，租赁物不符合约定的情况在911判决中已经做出了减少租金的处理。涉案铺面的装修是原告自己的意思自治，与被告无关。对证据四真实性有异议，鉴定委托人未提供装修合同、付款依据及施工图纸等，仅提供了预算表，鉴定结论不具有真实性。被告是将房屋出租给原告，对于原告承租后原告的使用处理与被告无关。被告提交的证据有：一、911号判决书，证明双方解除合同基于双方同意，被告不存在违约行为。二、维修单，证明涉案铺面被维修的事实。三、照片，证明原告至今未搬离店内物品，导致被告无法再次出租。原告质证认为：对被告提供的证据真实性无异议，但对证明方向有异议。在911号判决书中，租赁关系解除是由于房屋漏水所致。原告现在已经搬离了房屋。本院认为，对原告提供的证据一、二、三及被告提供的证据，双方对真实性无异议，本院予以认定。对原告提供的证据四，鉴定机构在意见书中说明其作出的依据是现场检查鉴定，并不是依据装修合同、付款依据及施工图纸、预算表等，被告认为结论不真实的理由不成立，且被告没有提供证据予以反驳，对原告提供的该证据，本院予以认定。经审理查明，2017年12月20日原、被告口头协商，原告租赁被告城中区新城大道号大型连锁超市中的部分商铺租赁开办小吃店,双方未约定租赁期限。在经营中，原告租赁的店铺发生漏水。原告拖欠被告至2019年3月租赁费242668.3元未付。2019年3月19日海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司起诉西宁市城中区仁增小吃店，要求解除原、被告双方的房屋租赁合同，仁增小吃店支付2017年12月至起诉之日止欠付房租。案件审理中，原、被告均同意解除租赁合同。2019年5月5日本院作出（2019）青0103民初911号民事判决书，判决1、解除海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司与西宁市城中区仁增小吃店的房屋租赁合同；2、西宁市城中区仁增小吃店、仁增给付海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司至2019年3月的房租90000元。现判决已经发生法律效力。在合同履行期间，被告对所租赁的房屋进行了装修，因双方没有签订书面的租赁合同，对合同解除后装饰物的问题没有约定。现原告起诉要求被告赔偿租赁铺面装修款，经原告申请，2020年1月16日青海华翼资产评估事务所出具了编码为：6363090001202000004号资产评估报告意见书，确定原告租赁房屋内装修物评估参考价为145613元。原告为此支出鉴定费3500元。另查明，涉案租赁房屋，被告认可已经收回并于2020年3月23日租赁给了他人。本院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷，立案案由财产损害赔偿纠纷不妥，应予纠正。原告租赁被告的大型连锁超市中的经营场所房屋经营小吃，在使用时，租赁的房屋必须进行装修才能够具有经营的条件，所以，原告对租赁的房屋进行装修，应该是取得了被告的同意。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原、被告双方在（2019）青0103民初911号案件中虽同意解除了租赁合同，但解除合同的原因主要是原告拖欠被告房租未付，被告出租的房屋存在漏水情况，对上述原因，原告应该承担合同解除责任的60%,被告应该承担40%，故原被告应该依照各自的责任承担装饰装修物的残值损失。原告租赁房屋内装修物评估参考价为145613元，原告已经使用了近一年半，故被告对该损失145613元，应依照自己的责任并结合原告使用装修物情况，酌情赔偿原告50000元为宜。对原告要求超出部分，本院不予支持。现被告认可涉案房屋已经收回并出租给他人，被告要求原告拆除租赁铺面内所有装修装饰物，恢复租赁铺面原状，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）西宁市城中区仁增小吃店经营者仁增租赁期内的装饰装修残值损失50000元。二、驳回被告（反诉原告）海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司的反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元,减半收取计1950元，由原告负担1408元,被告负担542元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇二〇年三月二十五日（法官助理 米佳怡书记员 孔爱爱 附：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；