安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初148号 原告（反诉被告）：合肥市跨越速运有限公司，住所地合肥市高新区火龙地路303号合肥新桥物流有限公司仓库306、305、101、201、301，统一社会信用代码91340100MA2MU3GL6U。 法定代表人:徐英明，总经理。 委托诉讼代理人:汪俊男、张兰欣，公司员工。 被告（反诉原告）：安徽洋洪汽车配件有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花镇长安工业聚集区玉兰大道以西、繁华大道以北，统一社会信用代码91340123560689889W。 法定代表人:张四新，总经理。 委托诉讼代理人:张文广、张娟，安徽上成律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥市跨越速运有限公司（以下简称跨越公司）诉被告（反诉原告）安徽洋洪汽车配件有限公司（以下简称洋洪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告跨越公司提出以下诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁保证金10000元和违约金87元（自2019年9月10日起，按照银行同期贷款利率计算至实际返还止的利息，暂计至2019年11月20日）；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于桃花镇玉兰大道安徽洋洪汽车配件有限公司1#厂房6-1层的房屋，承租期限为2018年12月10日起至2020年12月9日，并约定保证金10000元；合同期满或非原告原因导致合同提前解除时，原告应于7日内返还该保证金。原被告双方于2019年9月10日协商提前解除合同，并退还原告保证金，但被告并未如约退还保证金。 被告洋洪公司辩称，1.根据答辩人与被答辩人签订的合同约定，因被答辩人严重违约行为，答辩人有权没收全部保证金；另合同约定被答辩人没有按期支付房屋租金和拖欠租金达30天以上，答辩人也有权没收被答辩人的保证金；2、被答辩人诉请无任何事实和法律依据，应当依法驳回被答辩人全部诉讼请求。 反诉原告洋洪公司提出以下反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付一个月的房租12500元（2019年9月10日至10月9日）；2.判令被反诉人将租赁房屋恢复原状，并对损坏的道路等进行修理或承担修理费用；3.反诉人无需退还被反诉人房屋租赁保证金10000元；4.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由:反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被反诉人承租反诉人位于桃花镇玉兰大道安徽洋洪汽车配件有限公司1#厂房6-1层，承租期限为：2018年12月10日起至2020年12月9日止，每月租金12500元，租金支付方式为半年一付；并约定保证金为10000元，若被反诉人在租赁期届满前解除合同，反诉人除没收其缴纳的保证金外，仍有损失的被反诉人还应赔偿反诉人全部损失。在租赁期间，被反诉人并未完全按照合同约定的租金支付方式支付房租。在第二期房租支付时，依据合同约定被反诉人应支付2019年6月10日至2019年12月9日的房租，但实际上被反诉人仅支付了2019年6月10日至2019年9月9日三个月的房租，仍拖欠有三个月的房租未支付，已严重违反合同相关约定。2019年9月份被反诉人要求提前解除房屋租赁合同，被反诉人房屋租金仅支付至2019年9月9日，但直至2019年9月底被反诉人才将房屋交还给反诉人，且期间的租金费用被反诉人并未支付。在交付房屋时，反诉人明确告知被反诉人，根据《房屋租赁合同》相关约定，被反诉人需将拖欠的房租支付给反诉人，且应将租赁房屋恢复原状，对于毁损的道路等应进行修复。此后，反诉人也曾多次向被反诉人提出该要求，但被反诉人对反诉人的合理要求置之不理，至今被反诉人仍未支付拖欠的房租，且也未将租赁房屋恢复原状，未对损坏的道路等进行修复，给反诉人造成了严重经济损失。综上所述，因被反诉人违反相关合同约定，在租赁期限届满前要求提前解除合同，已构成严重违约，因此根据合同约定，反诉人有权没收保证金，被反诉人起诉要求反诉人退还其房屋租赁保证金无任何事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求，且被反诉人的违约行为给反诉人造成了严重的经济损失，现反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，望依法判如所请。 反诉被告跨越公司辩称，反诉请求无事实法律依据，基于反诉原告与反诉被告协商解决合同且房屋租金已支付至房屋返还日，请法庭驳回反诉原告的诉请。 经过庭审以及原告（反诉被告）跨越公司、被告（反诉原告洋洪公司）举证质证，本院认定如下事实：原被告签订《房屋租赁合同》，原告租用被告位于桃花镇玉兰大道被告公司1＃厂房6-1层用于物流快递经营使用，房屋面积400平米，租期自2018年12月10日至2020年12月9日止，合同对租金、保证金的支付方式、场地的维修保养、合同提前解除、违约责任等进行了约定。根据合同约定租金每月12500元，每半年一付，甲方（被告）在乙方（原告）付款后7日内出具…专用发票，否则每逾期一天，甲方应按月租金的1%向乙方支付违约金。保证金10000元，合同期满或非乙方原因导致合同提前解除时，甲方应于7日内返还保证金。乙方…应负责承租场地及附属设施的维护保养工作。乙方…可以对该建筑进行改造或装修。租赁期满后，…甲方要求乙方恢复原状的，乙方应当恢复原状。对于合同效力约定“本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议…”。合同签订后，原告给付六个月房租及保证金10000元，被告出具增值税发票及保证金收据，原告遂使用货车及面包车开展物流快递业务，车辆由开始的四辆增至七辆，主要运输公司电子类货物。2019年6月，原告给付被告2019年6月10日至9月9日三个月租金后，被告未开据发票。2019年8月5日，原告工作人员与微信名“康乃馨”聊天内容分别为：原告“发票开不了，我们公司要搬走，…并且押金要退回，…”，对方回复“搬走没问题，押金可以退…”；9月6日原告“我们这两天要搬走了，押金什么时候退”，9月10日原告“我们已经搬空，…什么时候退押金，什么时候给钥匙”，9月19日对方“我在外面办点事，你现在过来吗？”，原告“你什么时候回来跟我讲一声，我把钥匙给你”。另微信名“康乃馨”注册的电话号码187××××9765为被告法人手机号码。后因被告不退押金，原告提起诉讼；被告主张原告未六个月支付房租违约、原告未将房屋恢复原状以及造成道路毁损为由提起反诉。原告认可搬离房屋后未恢复原状，对道路毁损部分认可。 本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一、原告提供与被告的聊天记录能否证明双方协商一致合意解除合同并且被告同意退还保证金？原被告虽然签订房屋租赁合同对租赁期、提前解除合同、违约责任进行了约定，但是合同约定“本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议…”，在租赁期间，原告工作人员与被告法人通过微信聊天的方式进行沟通，构成表见代理，而被告法人的行为亦代表被告，故双方的聊天记录构成了要约、承诺，根据法律及司法解释相关规定，微信聊天记录作为电子数据可以作为证据使用，故原告所举证据能够证明双方协商一致，同意解除合同并且被告同意退还保证金的事实。故原告主张解除合同并由被告退还10000元保证金，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告反诉原告未六个月支付房租构成违约是否成立？在租赁期间，原告支付了2019年6月10日至9月9日三个月房租，被告未提出异议，根据法律规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故被告不得以此主张原告违约。由于聊天记录未对退还保证金的违约金进行约定且原告已于2019年9月10日搬离房屋，其未交钥匙是行使被告未退保证金的抗辩权，非恶意占有房屋，故原告诉请被告支付未退保证金的违约金以及被告请求原告支付一个月房租12500元，于法无据，本院不予支持。因原告在搬离房屋时未恢复原状，根据合同约定，在被告请求时应恢复原状，故反诉原告的该项诉请有事实依据，本院予以支持。根据合同约定原告有维修保养附属设施的义务，因其认可图片中拐弯处路牙毁损为其车辆造成，应承担修复责任,其认可道路在承租后进一步损坏，但因反诉原告未提供租赁前后道路毁损对比照以及修护费用，应承担举证不能的法律责任，故要求反诉被告对道路维修或者承担维修费用的诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第六十一条第二款、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第二十六条、第三十六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、《最高人民法院》第一百一十六条之规定，判决如下： 一、被告安徽洋洪汽车配件有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告合肥市跨越速运有限公司保证金10000元； 二、反诉被告合肥市跨越速运有限公司于本判决生效之日起十五日内将反诉原告安徽洋洪汽车配件有限公司租赁房屋恢复原状以及修复道路毁损路牙； 三、驳回原告合肥市跨越速运有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告安徽洋洪汽车配件有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取26元，由被告安徽洋洪汽车配件有限公司负担。反诉案件受理费减半收取181.5元，由反诉被告合肥市跨越速运有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  曾凡玲 二〇二〇年三月二十五日 书记员  唐 芮 附1：原被告举证 原告跨越公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》，证明双方合同关系，并约定保证金与合同期满或提前解除时7日内返还以及房屋返还时是否会恢复原状被告应对原告提出要求。 证据二、被告向原告开出的保证金收据，证明被告尚未退还原告保证金； 证据三、被告法定代表人张四新与我方员工汪俊男就合同解除保证金退还、房屋返还的微信沟通记录，证明原告与被告解除租赁合同是双方达成协议，且被告并没有要求房屋恢复原状，被告也同意退还押金保证金，也未对租金支付有争议，同时证明原告2019年9月10日将返还房屋；（三组证据均原件） 被告（反诉原告）洋洪公司为支持其辩论意见和反诉请求，向本院提交如下证据： 证据一、《企业工商登记信息》复印件1页，证明被反诉人诉讼主体适格； 证据二、《房屋租赁合同》1份，证明反诉人与被反诉人之间的房屋租赁关系。因被反诉人提前解除合同，根据合同约定，且未按约支付租金根据合同约定，反诉人有权没收保证金。 证据三、租赁房屋内部图片4张，证明被反诉人至今未将租赁合同房屋恢复原状，结合证据2反诉人有权要求被反诉人将租赁房屋恢复原状。 证据四、道路等损坏情况图片，证明因被反诉人使用、管理不善，导致道路等损坏严重，给反诉人造成了严重财产损失。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第六十一条… 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。… 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》 第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。 采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十三条证据包括：（一）…；（四）…（五）电子数据；…。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。… 最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第一百一十六条… 电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。存储在电子介质中的录音资料和影像资料，适用电子数据的规定。