云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1628号 原告：新平福泽轩居房地产开发有限公司，住所：新平县。 法定代表人：张继平，总经理。 委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：董曜华，男，1977年1月30日生，汉族，住新平县。 被告：黄宏，女，1978年11月11日生，汉族，住新平县。 原告新平福泽轩居房地产开发有限公司（以下简称福泽轩居有限公司）与被告董曜华、黄宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告福泽轩居有限公司的委托诉讼代理人阮宏兵、被告董曜华、黄宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告之间签订的《新平民族文化产业园（四期）补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月18日签订《商品房购销合同》，约定原告应于2017年12月30日前交房，后变更为应于2018年3月30日前交房，若原告未按期交房，自交房期限届满次日起60天内按每天30元支付违约金，逾期超过60天被告可以解除合同，合同解除后原告退还被告已付房款，并按购房款总额10%支付被告违约金。合同签订后，因经济萧条，银行抽贷等原告不可预见的原因，商品房未能按期交付，被告等人就到相关部门吵闹，原告为配合相关部门维稳，不得已与被告签订《补充协议》，其中第四条约定原告自2019年1月1日起按每天320元赔偿被告逾期交房的损失。若按此标准计算，原告每月要赔偿被告9600元的损失，而被告所购房屋大约135.85平方米，按现在新平县同等地段同等面积的租房价不超过每月500元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，该赔偿标准已经显失公平，若继续履行将损害原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，原告为维护其合法权益故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告董曜华、黄宏共同辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告执行与被告签订的《补充协议》，按质按量施工，承担其应担的责任。理由如下：1、被告原先报名购买的房源是新平民族文化产业园（一期），报名时被告交了30000元的报名费及预交了100000元购买了认筹卡，当时原告的销售人员明确可以优先选房。可到选房日期，被告不但没有享有到优先选房，甚至连选房的机会都没有，销售人员告知一期房屋已经没有了，只能等到四期再选房，无奈被告只能选购了四期的房屋，可原告承诺的交房日期被三番五次的推延；2、原、被告签订的《商品房购销合同》载明的面积为135.8平方米，单价为2593.2元/平方米，总价为352286元，被告已经全部付清；3、原告在诉状中陈述“合同签订后，因经济萧条，银行抽贷等原告不可预见的原因，商品房未能按期交付”，被告不予认可，既然原告存在诸多资金困难，为何还对外宣传五期房屋的销售？原告陈述“同等地段同等面积的房租价不超过500元/月”，被告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，500元/月明显不符合市场价格标准；4、原告三番五次推延交房时间，是对合同的无视、对法律的蔑视，原告屡次违约的行为已经严重侵害了被告的合法权益；5、原告在诉状中陈述被告到相关部门吵闹不属实，被告没有到相关部门吵闹，原告也没有证据证明被告存在该情形。综述，原告与被告签订的《补充协议》是在原告多次延期交房下形成的，不存在不得已签订的情况，合法有效，与主合同即《商品房购销合同》具有同等的法律效力，不应该被撤销，双方当事人应继续履行合同。同时，希望原告能够信守诺言、尊重协议、尊重购房者，重拾购房者及新平县人民对原告公司的信任。 原告针对其诉讼请求，向法庭提交下列证据： 1、一份营业执照、一份法定代表人身份证明书、一份法定代表人身份证明（复印件），欲证明原告的主体信息； 2、一份《商品房购销合同》及《补充协议》复印件，欲证明原、被告之间签订的《补充协议》违背《商品房购销合同》的约定，违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的相关规定，违背公平原则，若继续履行将损害原告的合法权益； 3、一组照片打印件，欲证明原告与被告签订《补充协议》是因为在被告实施了拉横幅，聚众等行为的情势下，未经原、被告双方平等自愿协商的情况下，由被告提供事先准备好的《补充协议》交由原告盖章，《补充协议》订立时就违反法律规定，构成显失公平。 经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，提出该《补充协议》是原告通知被告签订的，不存在显失公平的情况；对证据3的真实性有异议，二被告没有参与拉横幅的活动，二被告没有到相关部门吵闹过。 二被告针对其辩解，向法庭提交下列证据： 1、一份《商品房购销合同》补充协议，证明原、被告签订补充协议的时间是2018年10月11日，该份协议是双方当事人自愿签订，不存在显失公平的情形； 2、一份《信访事项处理意见书》，证明因原告未按期交房，经新平县相关部门组织调解，原、被告双方协商达成赔偿标准。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，协议虽系双方签订，但协议内容明显显失公平；对证据2的真实性无异议。 本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，能证明原告的主体资格及双方签订《补充协议》的内容，被告对其真实性未提出异议，本院结合查明的事实予以综合认定；原告提交的证据3被告提出异议，因原告未提交其他相关证据证明与被告有关，故本院不予采信。被告提交的证据1、2，原告对其真实性未提出异议，本院结合查明的事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告以出让方式取得了（编号201419）的土地使用权并开发建设商品房，项目名称为新平县，该项目土地使用权证号为：（2016）第xxxx号，建设工程规划许可证号为：建字第xxxxx号，商品房预售许可证号为：预许新平县字xxxxx。 二被告系夫妻。2017年7月18日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买位于新平县第2幢3单元第5层502号商品房，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积为135.85平方米，单价为2593.2元／㎡，总价为352286元；同时，合同第七条“交付期限”约定，原告应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告；第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，原告如未按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天30元向被告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，解除合同，原告按被告已付款的10%向被告支付违约金，并应向被告退还已付款，已发生的交易相关税费由原告承担；另外，合同还约定了双方在逾期付款、房屋交接、产权登记等方面的权利义务。合同签订后，二被告按约定向原告支付了全部购房款，但原告一直未能按期交房。2018年8月31日，原告及新平县业主在我县相关部门协调下，就交房时间及逾期交房违约金等问题达成协议，原、被告于2018年10月11日签订《补充协议》，约定：一、本套房屋交付时间为2018年12月31日。二、原告根据国家建筑标准要求及合同约定，按质按量完成项目的施工，达到国家要求标准，并通过相关技术部门整体竣工验收，将1至23栋房屋一起交付业主。三、双方约定，因原告延迟交房，2018年3月1日至2018年4月30日按30元／日赔偿，合计1800元／户；2018年5月1日至8月31日按80元／日赔偿，这段时间的日历天数为123天，按约定扣除监理出具的雨天15天，赔偿天数为108天，赔偿金为8640元／户。上述两笔合计10440元／户，2018年9月30日前全部赔偿完毕，按照业主与公司签订的《商品房购销合同》的时间顺序逐一赔偿。四、2018年9月1日至2018年12月31日，按160元／日赔偿，赔偿时间与交房时间同步，若原告未能按时交付房屋，赔偿应在15个工作日内赔偿完毕。2019年1月1日起按320元／日赔偿。另外，《补充协议》还对房屋交接等内容进行了约定。协议签订后，原告已根据约定将2018年3月1日至2018年8月31日期间的逾期交房赔偿金合计10440元支付给二被告，但2018年9月1日起的逾期交房赔偿金未再支付。2019年9月2日，原告以《补充协议》第四条约定的违约金金额过高，显失公平为由诉至我院，请求法院撤销双方签订的《补充协议》。 另查明，本案原定交房时间为2017年12月31日，因工程未能按时建设完毕，原告曾数次将交房时间延长至2018年8月31日、2018年12月31日、2019年2月28日、2019年5月15日，但原告至今未向二被告交付房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《补充协议》是否显失公平？《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方缺乏经验、危困或弱势，在订立合同时故意牟取不正当利益，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。判断合同是否显失公平，应从主观和客观方面进行综合认定。1.首先在主观方面，主要审查订立合同时双方是否存在不公平、不对等或恶意等情况。本案涉诉的《补充协议》是在被告已向原告全额支付购房款、原告仍多次逾期交房的情况下由双方自愿协商订立，内容涉及交房时间、房屋质量、逾期交房赔偿金及逾期接房违约责任等多个方面，原告作为房地产开发公司，其在对房屋建设情况、协议内容及法律后果完全清楚明了的前提下与被告签订该《补充协议》，并不存在自己轻率、没有经验或对方利用优势故意牟取不当利益等情况。原告认为其在签订协议时受到情势压迫，但未提交确实、充分的证据予以证实，本院不予采纳。2.其次在客观方面，主要审查合同内容是否明显违反公平及等价有偿原则。本案中，原告认为《补充协议》第四条约定的部分违约金过高，显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院认为，当事人针对违约行为自行约定违约金符合房地产交易惯例，因违约金兼具补偿性与惩罚性的功能，对于违约金金额高低问题应结合其形成背景综合分析。经审查，原、被告是在原告数次逾期交房的情况下签订《补充协议》，为此，双方在该协议中除再次约定交房时间外，还针对原告逾期交房的严重程度分阶段约定了违约金，违约金中既包含了对被告不能按时使用房屋的补偿，也包含了对原告逾期交房违约行为的惩罚及对原告按时交房的督促，现原告认为该协议第四条约定的逾期交房赔偿金过高，但未提交任何证据对其观点进行证明，原告应承担举证不能的不利后果。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第三款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告签订《补充协议》后，原告至今未按期交房，理应承担违约责任及继续交房的义务，现原告已向被告履行了该协议第三条约定的全部违约金及第四条约定的部分违约金，若原告对尚未履行的违约金金额有异议，可依法申请相关部门对违约金进行调整，而非主张撤销协议。综上，原、被告签订的《补充协议》是经双方平等协商达成的合意，内容涉及交房时间、房屋质量、违约金等方面，原告履行了部分违约金后，仅在对该协议第四条约定的违约金金额有异议且未提交相关证据证实其观点的情况下，主张撤销整个《补充协议》的请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告新平福泽轩居房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告新平福泽轩居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判长 王 宏 审判员 冯玲玲 审判员 王雅莹 二〇二〇年三月五日 书记员 张 媛