江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2443号原告：蒋凤宝，女，1968年10月18日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：严长华，江苏苏合律师事务所律师。被告：李盘初，男，1961年12月5日生，汉族，户籍地江苏省苏州市，现住苏州市相城区。原告蒋凤宝与被告李盘初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告李盘初无法送达，需要公告，本案转为普通程序，依法组成由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员袁美华、沈惠琴参加评议的合议庭，并于2019年10月10日、2020年3月20日两次公开开庭进行了审理。原告蒋凤宝及其委托诉讼代理人严长华于两次庭审时均到庭参加诉讼，被告李盘初于第一次庭审时到庭，第二次庭审时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋凤宝向本院提出诉讼请求：1、原告蒋凤宝与被告李盘初于2005年2月4日签订的《苏州市房产买卖合同》无效；2、被告李盘初将位于苏州市相城区房屋返还原告蒋凤宝。3、本案诉讼费用由被告李盘初承担。事实和理由：蒋凤宝原来居住的位于苏州市相城区的房屋拆迁，将蒋凤宝统一规划至苏州市相城区（原许家浜17幢-11），蒋凤宝在该宅基地上自行建造了房屋。2005年2月4日，蒋凤宝与李盘初签订《苏州市房产买卖合同》，将该房屋出售给李盘初。因该房屋所占土地是农村宅基地，李盘初购买该房屋违反相关规定，因此该房屋买卖合同无效。蒋凤宝就此多次与李盘初协商解除合同，但李盘初均以种种理由拒绝，蒋凤宝据此诉至法院。被告李盘初辩称，第一，蒋凤宝居住在我家后面一百米不到，但蒋凤宝及其委托代理人违反专属管辖规定，首先在苏州工业园区人民法院违规立案。第二、本案所涉房产买卖合同签订至今已有15年了，蒋凤宝起诉已经超过了诉讼时效，已丧失胜诉权。第三、蒋凤宝所谓的“宅基地”为虚构事实，蒋凤宝未就此举证涉案房屋的宅基地证，政府有关部门对涉案房屋宅基地的批文、宅基地的平面图；蒋凤宝原登云村一组的宅基地证及相应建造批文等。第四、徐庄村多半村民（原来是2002年登云村的人）均证实蒋凤宝嫁到外省，离婚后回到登云村，与姐姐蒋凤珠一起租了登云村的门店卖馒头和快餐等，故蒋凤宝根本没有宅基地房。2002年拆迁是蒋凤宝通过关系让村里给其安置了三间土地。第五，徐庄小区是相城区政府搞市政规划、蠡口家具城开发动迁后的安置小区，本案房产买卖合同房价款包含土地费，蒋凤宝也承认3间土地支付了6万土地使用费。因此徐庄一村是安置小区，不是农民的宅基地，本案房产不是宅基地房屋。第六，房屋买卖是双方协商一致自愿达成，蒋凤宝承诺绝不反悔。我已按约付清了所有房款，本案房屋买卖合同也已实际履行近15年，仅是因政府没有办理两证，否则房产早已过户了。第七，因涉案房屋系拆迁安置房屋，故根据相关意见，房屋买卖合同应为有效，且在集体土地上建造的小产权房的相关纠纷，法院立案受理的，应驳回起诉。第八，根据最新的土地管理法修正案，农村集体土地可直接入市，故本案所涉的土地使用权的转让也符合法律规定。综上，请求法院查明事实，如认定是小产权房，驳回起诉，并请法院支持拆迁安置房买卖合同有效，要求蒋凤宝信守承诺，继续履行合同。经审理查明：蒋凤宝作为甲方、李盘初作为乙方，双方在2005年2月4日签订《苏州市房产买卖合同》一份，载明甲方自愿将位于苏州市相城区，建筑面积125.4平方米，车库、院子建筑面积79.8平方米出售给乙方，房价为478000元。双方自愿，绝不还反悔。双方签字后，出让房屋由甲方按规定向乙方办理移交、产权过户和缴纳税、费手续。如产权发生纠纷，概由甲方负责清理；如发现甲方或乙方冒名顶替置办房屋，愿按有关法律规定处理；履约后出让房屋之装修设备及附着物（除挂钟外）归乙方所有。移交房屋前，甲方应保证此房屋产权归甲方所有，任何房屋产权纠纷与乙方无关。合同第五条，载明：“因出让之房屋尚未办理房产证和土地证：1、如遇政府动迁，有甲方负责按政府动迁办法向征地单位取得补偿，补偿所得应归乙方所有，甲方无任何异议。2、如当地住房按规定办理房产证和土地证，此出让房屋有甲方负责向乙方办理过户。”第六条房款支付办法，约定为立约监证后出让之房屋有甲方按规定向乙方办理产权过户，乙方支付甲方房款15万元，另有乙方已支付甲方的房租金6000元抵作购房款；2005年4月30日前、2005年9月30日前、2005年12月31日前各支付5万元；2006年12月31日前支付12.2万元，余款5万在甲方向乙方办理产权过户后付清。第七条另约定：“凡后悔而不履行本约而造成的损失，应由违约方负责赔偿。应赔偿房款总额的100%给对方作为违约金。”合同还就其他内容进行了约定，落款甲、乙方处分别由蒋凤宝、李盘初签字确认，并有保证人钟青、李伟初签字确认。另在李盘初提供的该《苏州市房产买卖合同》复印件上，第九条打印文本后，又手写第十条为：“此为动迁安置房，自建房屋，政府安置土地”。该第十条后由蒋凤宝书写：“房屋款已全部结清。蒋凤宝2007.1月”字样。蒋凤宝陈述该第十条内容为李盘初后添，在其签字时双方无该款约定。又查，2002年9月4日，苏州相城区经济开发区规划建设局作为甲方，苏州相城经济开发区登云村六组拆迁户蒋珍作为乙方，双方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定根据规划建设需要，乙方自签订协议后按通知规定日期内将被拆迁的一切建筑物及附属物拆除并清运完毕，让出土地；重建房屋地址为区建设规划部门指定地点；原则上由集体统一拆除等。乙方拆迁的全部资产补偿款和各项奖金总计97237.45元，该条明细中第九条为“乙方不需要安置宅基地的，给予一次性宅基地补偿金额计（）元”，该条内的金额为空。2019年1月16日，苏州相城经济开发区泰元社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹有泰元社区居委会蒋凤宝同志，前来办理同一个人的证明。蒋凤宝同志身份证号码为，是泰元社区原登云村村民，该同志与其拆迁协议上的蒋珍是同一个人，特此证明！”审理中，蒋凤宝自述涉案房屋为宅基地房，未办理房产证、土地证；购房款已由李盘初全额支付完毕；房屋自2005年4月交由李盘初占有、使用至今。上述事实，由蒋凤宝提供的当事人身份信息、《苏州市房产买卖合同》复印件、《房屋拆迁补偿协议》复印件、《证明》，李盘初提供的《苏州市房产买卖合同》复印件及庭审陈述等为证，本院予以认定。本院认为，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。农村村民一户只能拥有一处宅基地。就本案而言，蒋凤宝在2002年老宅拆迁后，被另行异地安置土地一块并自行建造房屋，其后，在2005年又将该房屋出售给非本集体经济组织成员的李盘初。虽然该房屋及土地均未办宅基地证等相关手续，但从蒋凤宝获得该土地的过程来看，该土地性质、功能与宅基地的情形相一致。因此，蒋凤宝与李盘初之间的《苏州市房产买卖合同》违反了一户一宅的法律强制性规定，该转让协议应属无效。但李盘初于签订协议时即已支付了全部房款，蒋凤宝也于当年即交付了房屋，案涉房屋一直由李盘初使用至2019年，故为维护交易安全和秩序，虽然该协议无效，但双方之间互不返还。因此，该协议被确认无效对双方并不产生权利义务的实际影响。至于涉案房屋拆迁利益的享有并非本案审理范围，由有关各方另行处理。据此，本院确认蒋凤宝与李盘初于2004年6月19日签订的《苏州市房产买卖合同》无效，但驳回蒋凤宝要求返还涉案房屋的诉讼请求。另对于李盘初认为已超过诉讼时效的抗辩，因合同一旦确认无效，具有溯及力，即合同从订立之日起就不具有法律约束力，故蒋凤宝本案的起诉不以李盘初所主张的两年的时效为限，本院对李盘初的上述意见不予采信。经本院合法传唤，李盘初无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条之规定，判决如下：一、原告蒋凤宝与被告李盘初于2005年2月4日签订的《苏州市房产买卖合同》无效。二、驳回原告蒋凤宝的其他诉讼请求。案件受理费8470元、公告费300元，由原告蒋凤宝负担4235元，被告李盘初负担4535元【被告李盘初负担部分4535元（含已经预交至相关公告机构的公告费300元），原告蒋凤宝已预交，本院不予退还，由被告李盘初于本判决生效后十日内直接向原告蒋凤宝支付】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  袁美华人民陪审员  沈惠琴二〇二〇年三月二十三日书 记 员  唐宽正