福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初2152号 原告：叶素月，女，1965年9月28日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原告：宋旦跃，男，1961年6月5日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：张焕旺，男，住屏南县，系屏南县古峰镇古厦社区居民委员会推荐的公民代理人。 被告：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺新村，统一社会信用代码91350923157661990P。 法定代表人：孙庆城。 委托诉讼代理人:陈清群，福建国富律师事务所律师。 原告叶素月、宋旦跃与被告屏南县城乡房地产开发公司（以下简称城乡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶素月、宋旦跃的委托诉讼代理人张焕旺、被告城乡房地产公司的委托诉讼代理人陈清群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶素月、宋旦跃向本院提出诉讼请求：判令城乡房地产公司向叶素月、宋旦跃支付逾期办证违约金35843.6元（自2017年1月1日起至案涉房屋房地产权利登记之日止即2018年5月28日）的逾期办证违约金（以已付全部购房款349353元为基数按日万分之二计算）。事实与理由：2015年5月29日，叶素月、宋旦跃与城乡房地产公司签订了《商品房买卖合同（现售）》一份，合同约定：城乡房地产公司将其开发的位于屏南县出售给叶素月、宋旦跃，商品房用途为住宅，建筑面积86.26平方米，单价为每平方米4050元，总价款为349353元；付款方式及期限为叶素月、宋旦跃应当在2015年5月31日前支付首期房价款200353元，余款149000元向中国建设银行股份有限公司屏南支行申请贷款支付（见第七条）。商品房交付条件和交付时间约定为2015年12月31日前城乡房地产公司向叶素月、宋旦跃交付符合条件的商品房，采用书面送达交房通知方式，未收到书面通知的以合同约定交付日期为办理交付手续的时间（见第十二条）。房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因城乡房地产公司原因导致叶素月、宋旦跃未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（见合同第十七条）。叶素月、宋旦跃分别于2015年5月27日支付200353元、2015年8月10日支付149000元，付清了全部房价款。并在2015年6月29日支付房屋可能性转移契税3493.53元、住宅专项维修资金4313元。叶素月、宋旦跃于2014年12月收房装修入住。屏南县民政局门牌证确定案涉商品房地址门牌号为屏南县古峰镇河滨小区一巷九弄8号304室。叶素月、宋旦跃于2018年5月28日取得房屋所有权证书。 城乡房地产公司辩称，首先，叶素月、宋旦跃所述与事实严重不符，叶素月、宋旦跃的购房款总数为351216元，其在2018年5月11日才缴纳完购房款。第二，城乡房地产公司不存在违约的情形。理由如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，城乡房地产公司与叶素月、宋旦跃应共同向房地产登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记。城乡房地产公司仅有协助办理的义务，并非由其单独完成转移登记。第三，叶素月、宋旦跃起诉的依据是双方签订的商品房买卖合同第17条约定，即因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。事实上城乡房地产公司已在2014年就将该房屋所有权登记转移给叶素月、宋旦跃，城乡房地产公司已经尽到了合同约定的义务，因此，城乡房地产公司不存在违约情况。第四，2016年因国家政策调整将原有的房产证和土地证两证合一，该房屋在办理期间因存在这样的不可抗力因素，影响了诉争房产证的办理，城乡房地产公司无须承担责任。 叶素月、宋旦跃围绕诉讼请求依法提交了证据叶素月、宋旦跃身份证复印件、《商品房买卖合同（现售）》、销售不动产统一发票、完税证明、收款收据、门牌证、不动产权证书等，城乡房地产公司围绕其答辩意见依法提交了证据屏政综合[2016]9号文件，本院依法调取屏南县人民法院（2017）闽0923民初1467号案卷材料中的《函》以及屏南县不动产登记中心出具的《复函》。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：一、2015年5月29日，叶素月、宋旦跃与城乡房地产公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定：城乡房地产公司将其开发的位于屏南县出售给叶素月、宋旦跃，商品房用途为住宅，面积是86.26平方米，单价为每平方米4050元，总价349353元；实际面积为86.72平方米，总价为351216元。付款方式及期限约定为：叶素月、宋旦跃应当在2015年的5月31日前支付首付款200535元，余款149000元向建行申请贷款支付。叶素月、宋旦跃分别于2015年的5月27日支付了200535元、2015年的8月10日支付了149000元，按照签订的合同付清了房价款，并在2015年的6月29日支付了契税3493.53元和专项维修资金4313元。叶素月、宋旦跃已按合同约定履行支付完毕。二、《商品房买卖合同》第十七条约定：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日（即2015年12月31日）起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满（即2016年12月31日）之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。三、案涉房屋不动产权证的登记办证时间为2018年5月28日。 本案的争议焦点：城乡房地产公司是否应当向叶素月、宋旦跃支付逾期办证的违约金35843.6元？ 叶素月、宋旦跃认为城乡房地产公司应按照合同约定支付逾期办证违约金，为支持其主张，叶素月、宋旦跃提供证据一《商品房买卖合同》，《合同》第十七条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故逾期违约金计算的起止时间从2017年1月1日计算至2018年5月28日，以房款总额349353元为基数。证据二不动产权登记证，证明叶素月、宋旦跃履行了商品房买卖合同约定的购房款付款义务；证据三税收完税证明，证明2015年6月29日叶素月、宋旦跃按照总房款10%支付了契税3493.53元，证据四专项维修资金缴存凭证，证明叶素月、宋旦跃于2015年6月29日支付了专项维修资金4313元；证据五不动产门牌登记、不动产权登记证，证明屏南县民政局门牌证确定案涉商品房地址门牌号为屏南县古峰镇河滨小区一巷九弄8号304室，案涉房产所有权人为叶素月、宋旦跃。 城乡房地产公司质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但对其证明对象有异议。该证据恰能证明办理产权证应由双方共同办理，城乡房地产公司仅有协助办理的义务；该证据不能证明是因城乡房地产公司的原因导致产权证无法办理。根据合同约定，城乡房地产公司在2014年已经办理了房屋所有权证转移登记，已经履行了自己的义务，因此，城乡房地产公司不存在违约的情况。对证据二不动产权登记证书没有异议，但其最后一页“房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号注销”说明在2014年该房屋已经有了所有权证，证明在2014年该房屋的所有权已经办理转移登记在叶素月、宋旦跃的名下，同样证明城乡房地产公司不存在违约情况。对证据三税收完税证明真实性跟合法性没有异议，恰巧证明税收完整，不存在因城乡房地产公司的原因导致产权证无法办理。证据四专项维修资金缴存凭证的真实性跟合法性没有异议，但是该笔费用入账的时间是2015年6月29日，可以证明在2015年的6月29号之前该房屋的所有权登记已经登记在叶素月、宋旦跃的名下，所以城乡房地产公司也不存在违约的情况。对证据五门牌证和不动产权证没有异议。 城乡房地产公司认为其无须支付违约金，为支持其主张提交证据一屏南县人民政府的2016年文号为:屏政综[2016]9号的文件，证明在房屋交付后，2016年因国家政策调整施行“两证合一”政策导致该产权证的办理受影响，影响了出证的时间，属于不可抗力。2015年房屋产权就已经转移到叶素月、宋旦跃名下，而拿证的时间受“两证合一”政策的影响，但并不影响所有权已转移的事实。提交证据二证人证言及发票,证明城乡房地产公司在2016年有催叶素月、宋旦跃缴纳超出合同约定面积购房款。 叶素月、宋旦跃质证称，对城乡房地产公司提供的证据一无异议，对待证内容有异议。现在政府实行“两证合一”是简化程序，方便群众。而城乡房地产公司把不能按时办理房产证的责任推到政府，显然不公平。叶素月、宋旦跃确认没有收到催款通知书，城乡房地产公司提供的证书面证人证言只能证明小区其他业主因结欠购房款问题，曾受到城乡房地产公司的告知和催告。 本院认为，《商品房买卖合同》约定出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，城乡房地产公司作为房屋出卖人，其协助办证义务包含通知义务，其未及时通知叶素月、宋旦跃补缴购房款差额，城乡房地产公司出具的证据二证人书面证言证实结欠房款的业主有被催收过，但以上业主的欠款分别为221863元、136885元、186543.5元，而整套房产的总价也就三十多万元。本案叶素月、宋旦跃按照与城乡房地产公司签订的《商品房买卖合同》付清了合同约定的349353元购房款，叶素月、宋旦跃在房屋实际面积与合同约定面积不一致的情况下欠了1863元，其性质与以上证人拖欠购房款不同。城乡房地产公司未提交证据证明已及时通知叶素月、宋旦跃进行办证，即未能举证证明其已完成了协助叶素月、宋旦跃办理房屋权属登记证书的义务。因城乡房地产公司协助办证义务完成时间不明，可视不动产权证正式办理时间即2018年5月28日为城乡房地产公司完成协助办证义务的时间。根据案涉合同第十七条第二款第一项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”叶素月、宋旦跃主张城乡房地产公司应从商品房交付之日（即2015年12月31日起）第367日（即2017年1月1日）起按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，至城乡房地产公司完成协助办证义务之日（即2018年5月28日）止，违约金总额为35843.6元（349353元×513天×0.0002），本院予以支持。城乡房地产公司主张案涉房屋已于2014年登记至叶素月、宋旦跃名下，其已履行协助办证义务，不应承担违约责任。其依据是叶素月、宋旦跃提交的不动产登记证书上的变更登记记录“原房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号注销”。该记录既无法体现原证书登记人，也无法体现原证书性质类别，故无法证明城乡房地产公司已于2014年协助叶素月、宋旦跃办理正式房产登记。城乡房地产公司提交屏南县人民政府：屏政综［2016］9号文件，用以证明延迟办证系因政府“两证合一”政策的影响。但该份文件体现的“两证合一”政策的施行时间是2016年1月28日，距离合同约定的协助办证完成时间2016年12月31日，还有大量的时间。且行政政策的变更有其合理过渡方式，并不必然导致办证难度加大或时间延长。城乡房地产公司仅提交该份文件用以说明延迟办证系因政策原因不可抗力，缺乏依据，本院不予支持。现根据双方陈述及叶素月、宋旦跃不动产产权证书，能确定的事实为：叶素月、宋旦跃于2018年5月28日取得不动产权证书，城乡房地产公司未及时履行协助办证义务，致使叶素月、宋旦跃延期取得不动产权证书，应承担逾期办证违约责任。 综上所述，本院认为，叶素月、宋旦跃与屏南县城乡房地产开发公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同（现售）》第十七条第二款第一项明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。城乡房地产公司未及时履行通知义务，叶素月、宋旦跃至2018年5月28日才领取到不动产权证书，故其逾期办证期间为2017年1月1日至2018年5月28日，城乡房地产公司应支付叶素月、宋旦跃逾期办证违约金为35843.6元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告屏南县城乡房地产开发公司应于本判决生效之日起十日向原告叶素月、宋旦跃支付违约金35843.6元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费696元，减半收取计348元，由被告屏南县城乡房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  李巧玲 二〇二〇年三月九日 书记员  吴凤妹 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。