四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0180民初4742号 原告：黄茂晟，男，1982年11月22日出生，汉族，住四川省中江县。 原告：魏玉林，女，1988年7月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告之委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人：戴世和，男，1953年9月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 原告黄茂晟、魏玉林与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，经万千公司申请，本院依法追加杨海毅、戴世和为本案第三人参与本案诉讼。审理中，魏玉林申请撤回起诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序于2019年12月25日、2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄茂晟、魏玉林及其委托诉讼代理人龚欣宁，被告万千公司管理人国浩律师（成都）事务所的委托诉讼代理人盛小俊，第三人杨海毅、第三人戴世和及其委托诉讼代理人王京星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄茂晟向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的简阳市房屋的购房合同有效，并协助办理该房屋的网签手续及书面合同；2.判令被告向原告交付简阳市房；3.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告当庭变更诉讼请求为：1.确认原被告签订的《莱茵河畔商品房定购协议书》有效；2.判令被告按照破产管理人统一制定的房屋单价标准继续履行《莱茵河畔商品房定购协议书》；3.判令被告在《商品房买卖合同（预售）》登记备案注销手续办理完成后，为原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续。事实与理由：2016年11月，原告与被告签订《莱茵河畔商品房定购协议书》，原告购买位于简阳市的房屋；房屋预测面积为79.35平方米，总价款为35万元；交付条件为精装房；交付时间为2017年6月底。上述合同签订后，原告于2016年11月17日向被告支付21万元购房首付款。之后原告多次要求商品房网签备案，被告均以各种理由拖延签订网签合同。随后因被告原因导致工程停工、烂尾，被管理部门冻结至公司破产。至今被告未为原告办理网签手续，也未向原告交付房屋。2018年被告破产后，管理人接手办理了大量房屋网签及书面合同。但迟迟未办理案涉房屋的网签及书面合同。其后原告曾多次同管理人交涉后才得知，该房屋已被网签至第三人名下，管理人回应正在逐步处理此事，让原告等候。但至今仍未办理网签，现小区房屋已竣工验收，并交付使用，被告的行为及处理方式严重损害了原告合法权益，故起诉至法院。原告同意继续履行合同，按照管理人的价格补差通知，缴纳尾款14万元和房屋补差款。 万千公司辩称，案涉房屋存在两份合同，其中黄茂晟签订的定购书能在公司账目上查到该购房款；第三人戴世和签订的买卖合同，办理了网签备案，但公司账目上不能查到购房款。故公司认为黄茂晟所签订的定购书系部分履行的合同，戴世和所签订的买卖合同未履行，应保护已部分履行合同权利人的利益，管理人在第一次债权会议上也确认了黄茂晟的业主身份。戴世和于2019年2月向管理人申报，管理至今未确认戴世和的业主身份。 杨海毅述称，公司销售人员在征得戴世和的口头同意的情况下，将网签在戴世和名下的房屋再次出售他人，在新的购买人付清全款给戴世和后，戴世和就配合解除网签，将房屋重新网签在新的购房人名下。但在实际履行过程中，因新的购房人未付清全款，导致戴世和不愿意在未收到全款的情况下解除网签，从而导致了一房二卖的发生。 戴世和述称，黄茂晟与万千公司签订是定购书，而非正式的商品房买卖合同，应当是商品房预约合同纠纷。戴世和与公司签订了买卖合同，支付全款并办理了网签备案，已取得商品房所有权。黄茂晟签订的定购书是无效协议，请驳回黄茂晟的诉讼请求。同时，其否认曾口头委托杨海毅另行出售。 同时，戴世和向本院提出诉讼请求：1.确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼3单元28层3-28-4号商品房为戴世和所有；2.万千公司向戴世和履行上述商品房的交付手续；3.本案诉讼费由万千公司负担。事实和理由：2015年8月14日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将被告开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼3单元28层3-28-4号商品房销售给戴世和，建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为317,400元。合同签订后，戴世和依约向万千公司支付了全部购房款。交付现金时未要求杨海毅出具收条，杨海毅之后将万千公司出具的两张票据交付与本人。万千公司于2015年8月14日向房地产主管部门申请将该套商品房预售备案登记在戴世和名下。办理网签备案时，本人到场签字并捺印。因万千公司资金链断裂，该项目无法在约定期限内完工交付。成都市中级人民法院作出（2017）川01破申15号民事裁定书，受理成都爱美丝商贸有限公司对万千公司提出破产清算一案，指定国浩律师（成都）事务所为万千公司管理人。目前该项目经续建已具备交付条件，开始向业主交房。万千公司在2019年10月28日向简阳市人民法院提出财产保全申请，该院作出（2017）川0180破1号之一民事裁定书，对包括案涉商品房在内的38套房屋采取查封保全措施。万千公司据此拒绝向戴世和交付房屋。为维护自身合法权益，请求支持诉讼请求。 黄茂晟对第三人戴世和的诉讼请求辩称，虽然戴世和签订的合同办理了网签备案，但备案仅是房地产管理部门对商品房预售的行政管理手段，不产生物权法第20条规定的预先登记的法律效力，故戴世和的请求没有法律依据。 万千公司对第三人戴世和的诉讼请求辩称，虽然与戴世和签订的合同办理了网签备案，但公司账目上无法查询到购房款，并且管理人在与戴世和谈话记录中也告知了该情况，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人未通知或按期回复的情况下，因戴世和的购房合同未履行已视为解除。 杨海毅述称，戴世和缴纳的购房款款31.74万元是本人以现金方式收取，之后分两次将约20万元打入万千公司建设银行的账户，其余款项由本人用于支付工程的其他开支。公司为避税，将收到的房款以其他方式作账，且自己对财会制度不清楚，对财会部门如何作账也不了解。但其转入的均是购房人交给他本人代为转交的购房款。其收到购房款后，要求财务部门出具票据，出具票据的时间与转款时间可能有不一致的情况。公司凭入账记录为戴世和办理网签备案手续。戴世和办理了网签备案且缴纳了购房款，故合同有效，应当继续履行。至于黄茂晟签订的定购书也是有效的，公司应退还购房人房款，并赔偿部分损失，以解决一房二卖的问题。 本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508140000339），约定将万千公司开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼3单元28层3-28-4号商品房销售给戴世和，建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为317,400元。该合同办理网签备案。 合同签订后，万千公司的法定代表人杨海毅于2015年8月12日分两笔均备注“代戴世和支付购买莱茵河畔住房款”，转入万千公司中国建设银行账户95,220元和107,600元。万千公司于2015年8月9日出具收取95,220元的收据、2015年10月6日出具收取222,180元的收据。以上两笔款项在万千公司记账凭证中载明为“应付款”。 2016年11月1日，黄茂晟就案涉房屋与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购协议书》，约定总价款为35万元；以按揭方式，首付21万元，贷款14万元。该合同第六条约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内（即2016年月日前）携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订相关合同文件。”。同日，双方签订《签约确认单》中明确合同总价款为35万元，首付款21万元，贷款14万元，年限10年。万千公司于2016年11月17日出具收据一张，载明黄茂晟、魏玉林支付21万元购房款,之后黄茂晟多次要求商品房网备案未果。 2017年8月7日，万千公司进入破产清算。黄茂晟向管理人申报，在第一次债权人会议上，管理人公布的业主名单上载明了黄茂晟为案涉房屋的业主身份。 2018年11月12日，管理人与戴世和的谈话记录，显示管理人就网签在戴世和名下的住房至今未查询到资金入账记录进行了告知，戴世和在该谈话记录上注明其给付现金与杨海毅的情况经过。 2019年11月8日，管理人在“关于黄茂晟要求交付房屋的回复”中明确，因案涉房屋网签备案在戴世和名下，房屋权属处于争议状态，无法向其交付房屋。 管理人提交记账凭证及银行转款记录，载明杨海毅打入万千公司建行账户的款项，在记账凭证的摘要中注明“收到杨海毅转款”，在记账凭证中注明为“（其他应付款）杨海毅”，在银行凭证附言中备注为“代戴世和支付”购房款两笔，合计202,820元，与公司出具两张收据金额31.74万元不一致。 另查明，戴世和于2017年10月13日以民间借贷为由向万千公司申报破产债权，借款本金240万元、利息252,050元，申报材料有民事调解书及执行裁定书，同时在该债权申报登记表中注明“房子问题因本人不太清楚，暂不申报”。该债权申报通过了管理人的审定后予以确认。管理人于2017年10月24日出具“债权初审告知函”，确认戴世和债权本金2,011,756元、利息426,082元，共计2,437,838元。2019年2月13日，戴世和的委托律师向管理人邮寄了对两套住房（戴世和、高雅）的申报申请，该申报未得到管理人审定。 诉讼中，黄茂晟称与魏玉林系夫妻关系，虽然定购书以黄茂晟的名义签订，但购房系夫妻二人共同购买，故起诉时以夫妻二人共同起诉，并主张权利。审理中，魏玉林向本院申请撤回起诉，该申请符合法律规定，本院予以准许。 以上事实，有原告黄茂晟向本院提交的身份证、结婚证、《莱茵河畔商品房定购协议书》、《签约确认单》、收据、银行凭证、管理人回复；被告万千公司提交记账凭证及收据、债权申报登记表、谈话记录；第三人戴世和提交的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、查询登记信息、收据二张、银行流水、邮寄单及查询记录等证据予以佐证，本院予以确认。 围绕本案争议焦点：戴世和是否缴纳购房款31.74万元的问题。第三人杨海毅向本院提交银行明细，证明本人收到戴世和现金后，一部分转入公司账户，一部分通过银行转款于2015年8月14日给付朱其明利息20万元、刘方柏利息21万元。原告黄茂晟、被告万千公司对以上证据的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明该款项系戴世和缴纳的购房款。 各方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认，与本案的关联性及证明力需结合其他证据予以综合认定。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 黄茂晟与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》及《签约确认单》、戴世和与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508140000339）是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，以上合同均真实、合法、有效。 关于合同的履行问题。黄茂晟提交的收据能证明其已按合同约定交付购房款21万元，万千公司管理人在该公司账目中查询到该款项以“预收账款”入账信息与公司出具的收据一致，对此本院予以确认。戴世和主张其将购房款以现金方式支付给杨海毅，由杨海毅转交万千公司，万千公司于2015年8月9日、2015年10月6日分别出具收取95,220元、222,180元的收据（合计31.74万元），以此证明其已履行给付购房款31.74万元的义务。管理人在破产清算审查时，查询到杨海毅以“戴世和购房款”转入公司的两笔款项，合计202,820元；另两笔款项，以“高雅购房款”转入，合计189,180元。以上款项均以“其他应付款（杨海毅）”入账。 第三人杨海毅审理中认可收取戴世和现金后，一部分转入公司账户（为办理网签），一部分于2015年8月14日通过银行转账的方式给付朱其明利息20万元、刘方柏利息21万元。 从戴世和、杨海毅提交的证据看，杨海毅以戴世和名义转款至公司账户202,820元、以高雅名义转款至公司账户189,180元；两套住房出具的票据分别为31.74万元，即两套住房应交购房款为31.74*2人=63.48万元，而两套住房出具的收据金额与入账金额不一致。杨海毅补交的支付他人利息41万元，与本案无关联性，不能证明以上款项系戴世和支付的购房款。结合管理人查询到以上款项在公司记账凭证中以“其他应付款（杨海毅）”入账，对戴世和主张已支付31.74万元的购房款，因证据不充分，不予认可。杨海毅出示的相关证据与本案无关联性，本院不予采信。 关于合同的解除问题。黄茂晟、戴世和在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认黄茂晟的购房人资格，对戴世和的购房人资格未予认可。审理中，管理人明确表示愿意继续履行黄茂晟的合同，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，对戴世和的合同行使解除权。本院认为，由于万千公司已进入破产清算程序，管理人根据特别法的规定，在破产清算过程根据具体情况有解除合同或继续履行合同的相关权利。本案中，戴世和与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未实际履行付款义务，万千公司进入破产清算程序后，管理人未在规定期限内通知和答复戴世和，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，戴世和与万千公司签订的该合同已视为解除。在本院向当事人释明相关法律规定后，戴世和仍坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。 关于黄茂晟签订的定购合同性质问题。因该定购合同第六条中明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同性质属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签合同后，与黄茂晟另行签订书面合同。黄茂晟请求交付房屋和办理过户手续等请求，因目前尚不具备履行条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告黄茂晟与被告四川万千房地产开发有限公司于2016年11月1日签订的《莱茵河畔商品房定购书》合法、有效； 二、驳回原告黄茂晟的其他诉讼请求； 三、驳回第三人戴世和的诉讼请求。 案件受理费3,275元，由被告四川万千房地产开发有限公司负担；第三人戴世和的案件受理费3,031元，由戴世和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年三月二十四日 书记员  饶治华