北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79570号原告：北京市三和宫宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区康化路36号。法定代表人：龚家成，总经理。委托诉讼代理人：默立贤，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱克云，北京京润律师事务所实习律师。被告：刘泽林，男，1963年4月5日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。被告：北京天工物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村张家店289号。法定代表人：赵来勇，经理。委托诉讼代理人：乔泽梧，男，1957年1月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京市三和宫宾馆有限公司（下称三和宫宾馆）与被告刘泽林（下称刘泽林）、北京天工物业管理有限公司（下称天工物业公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。三和宫宾馆的法定代表人龚家成及委托诉讼代理人默立贤、朱克云，刘泽林，天工物业公司的委托诉讼代理人乔泽梧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三和宫宾馆向本院提出诉讼请求：1、请求判令刘泽林、三和宫宾馆赔偿我方装修损失1000000元（评估结果为2000000元，我方按照一半主张）、搬迁费875000元；2、请求判令刘泽林退还房租100000元、合同押金40000元。事实和理由：刘泽林曾于天工物业公司签订租赁合同，由刘泽林承租位于北京市朝阳区西直河三和宫宾馆一层（除网吧外）、二层和三层（下称涉案房屋）。后刘泽林将该些房屋转租给我方，期限为2012年9月1日至2021年2月28日，共计八年零六个月。我方承租后进行了装饰装修并开展经营。因涉及政府疏解腾退，经一审、二审法院判决，天工物业公司与刘泽林签订的租赁合同、补充协议被解除，判决我们将涉案房屋腾空并交付给天工物业公司。关于我方装饰装修的投入，刘泽林、天工物业公司应当赔偿。此外，根据北京市朝阳区十八里店乡棚户区改造及功能疏解区域环境整治项目补偿标准的规定，我方还应当获得拆迁费用。我方已向刘泽林交付了合同押金40000元，并将租金交至2017年7月31日，事实上7月份并未实际使用涉案房屋，故押金40000元和租金100000元均应当退还。刘泽林辩称：按照政府腾退拆除的相关规定，并不存在三和宫宾馆所述的装饰装修及经营损失的赔偿，其诉讼请求应当驳回。由于三和宫宾馆拒不配合腾退，给我还造成了经济损失。关于租金及保证金，我也不同意返还。三和宫宾馆至今未将属于我所有的物品清点返还，应当承担合同约定的违约责任。天工物业公司辩称：我公司不应成为被告，本案案由是房屋租赁合同纠纷，我公司和三和宫宾馆并不存在租赁合同关系；我公司于2003年5月18日从西直河村委会承租土地并建造房屋、成立三和宫宾馆，并于2011年5月21日将该宾馆出租给了刘泽林，涉案场地因非首都功能疏解被拆除腾退，我公司已经按照和刘泽林的约定将相关腾退补偿款项支付完毕。三和宫宾馆和刘泽林之间的问题与我公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年5月21日，天工物业作为出租人与承租人刘泽林签订租赁合同，由刘泽林租赁涉案房屋，用途为宾馆。2012年7月31日，刘泽林（甲方）与龚家成（乙方）签订《租赁合同》，约定：将涉案房屋转租给龚家成用于经营三和宫宾馆，租赁期限自2012年9月1日至2021年2月28日；装修实施方案经甲方认可后方能施工，在装修过程中不得破坏房屋主体结构；租金每年1200000元，采取上付款形式，即每年8月18日至8月31日、2月18日至2月28日分两次付清，每次支付600000元；乙方一次性支付保证金40000元，租赁期满时，如甲方设施无人损坏，乙方未发生意外责任，保证金退还，如果乙方提前解除本协议，保证金不予退还；如遇政府或地方征地或拆迁，补偿经营损失时，赔偿金除房主20%外，其余80%甲乙双方各占40%；如遇拆迁，租金按实际发生额结算，剩余租金甲方退还乙方。之后，龚家成对涉案房屋进行了装修并继续经营三和宫宾馆。刘泽林认可收到合同押金40000元。2017年6月17日，三和宫宾馆向刘泽林支付租金100000元。三和宫宾馆称已将租金交至2017年7月31日，刘泽林对此不予认可。2017年5月8日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称村委会）下发《通告》，涉案房屋在非首都功能疏解腾退范围内，村委会将解除该范围内所有租赁合同，土地及地上建筑物收归村委会所有，对相关单位及个人实施腾退，实施期限为2017年5月8日至2017年5月18日。2017年6月28日，村委员会下发《通知》，通知相关人员要全力配合此次疏解工作，否则将对该地块断水、断电。天工物业公司曾于2018年5月将刘泽林、三和宫宾馆诉至本院，要求判决涉案租赁合同及补充协议于2017年7月1日解除、判令刘泽林腾退涉案房屋并支付电费、租金。本院审理后于2018年11月15日作出（2018）京0105民初36856号民事判决书，确认涉案租赁合同及补充协议于2017年6月6日解除，判令刘泽林与三和宫宾馆于判决生效之日起七日内将涉案房屋腾空并交还给天工物业公司，同时以合同解除后无权再主张房屋占有使用费为由驳回了天工物业公司要求刘泽林支付2017年7月1日以后房屋占有使用费的诉讼请求。三和宫宾馆、刘泽林不服并上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年1月24日作出（2019）京03民终1209号民事判决书，维持了一审判决的效力。另查，刘泽林曾于2019年3月28日向十八里店乡政府、西直河村委会及相关拆迁公司出具《强拆申请》，申请对涉案房屋进行强拆，并承诺将天工物业应支付的综合补偿款810324元减少为610000元。后涉案房屋被强制拆除。天工物业公司已将相关款项支付给了刘泽林。庭审中，三和宫宾馆提交照片、建筑装饰工程施工合同及预算书（日期为2013年12月26日，合同价款为1660000元）、富士电梯合同书（价款150000元）、热水系统设备供应及安装合同（价款160000元），欲证明己方对涉案房屋进行了装修添附，刘泽林、天工物业公司应予赔偿。三和宫宾馆提交2019年8月8日其自行委托第三方出具的资产评估报告书、公证书（落款日期为2019年10月25日），欲证明涉案房屋在强拆前的现状及装饰装修等资产的价值。资产评估报告书显示评估范围包括涉案房屋的装饰装修、水电工程、土建砌筑及原有装修装饰、家具、墙体、门等物品的拆除费用，评估结论为评估价值为2173900元。刘泽林对该些证据的真实性均不予认可。天工物业公司称该些证据均与己方无关，不予质证。刘泽林提交龚家成出具的《承诺书》，约定有“如遇政府征地拆迁，乙方必须无条件执行，不能以任何理由阻止政府拆迁行为”，据此欲证明三和宫宾馆拒不腾退违反了合同约定，给刘泽林造成经济损失。三和宫宾馆认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。本案审理过程中，经三和宫宾馆申请，本院向西直河经济合作社调取了该经济合作社与天工物业签署的《拆除腾退补偿协议》及款项支付凭证。《拆除腾退补偿协议》显示补偿名目包括房屋建筑物补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖励费。双方对该些材料的真实性均予以认可。本院认为：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，三和宫宾馆与刘泽林之间的房屋租赁合同已被法院判决于2017年6月6日解除，三和宫宾馆承租房屋后进行了装饰装修并实际经营多年，即使没有直接证据证明刘泽林对此表示过同意，也可推定其对此是默许的。涉案房屋租赁合同解除是因为政府实施的疏解腾退工作，并非可归责于双方当事人的事由，三和宫宾馆基于对租期的合理预期对涉案房屋投入了大量资金进行了装饰装修，对于已形成附合的装饰装修物在剩余租期内的残值，理应由双方按照公平原则分担，故关于三和宫宾馆要求刘泽林赔偿装修损失的诉讼请求，本院应予支持，但其主张的数额过高，本院将参照装修花费、资产评估报告中所列的部分名目等，在考虑财产折旧、可移动部分的价值、已过租期比例的基础上酌情确定。关于搬迁费，并不等同于双方在合同中约定的“经营损失”,且根据《拆除腾退补偿协议》,补偿名目仅仅包括房屋建筑物补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖励费，并不包含经营损失，至于提前搬家奖励费及工程配合奖，三和宫宾馆并没有积极响应政府号召在规定的期限内按时腾退，甚至在腾退期满后的两年之后，还在对涉案房屋进行资产评估和证据保全，最终由政府相关部门强制拆除，根据本案现有证据，此种抗拒腾退的行为已经给刘泽林造成了一定的经济损失，基于上述因素考虑，关于三和宫宾馆该项诉讼请求，本院不予支持。关于租金的退还，根据双方合同约定的租金预付及交易惯例，本院可以认定三和宫宾馆于2017年6月17日支付的100000元应为当年7月份的租金，鉴于双方有着“如实结算”的合同约定及天工物业并未收取刘泽林7月份租金的事实，对于2017年7月份的租金，刘泽林应退还给三和宫宾馆。关于合同押金，现在双方之间的租赁合同已经解除，并未有证据证明本案存在不退押金的约定情形，故关于该项诉讼请求，本院予以支持。天工物业公司并未与三和宫宾馆签订租赁合同，且其已经将相关腾退补偿款支付给了合同相对方，三和宫宾馆将其列为本案共同被告没有依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘泽林于本判决生效之日起七日内向原告北京市三和宫宾馆有限公司补偿装修损失250000元并退还租金100000元、押金40000元；二、驳回原告北京市三和宫宾馆有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22920元，由原告北京市三和宫宾馆有限公司负担18485元（其中的10838元已交纳，剩余7647元于本判决生效后七日内交纳），由被告刘泽林负担4435元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 玲审判员 王 楠审判员 赵 靓二〇二〇年三月三十日书记员 李国龙