广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终28号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市斗门区超华农业发展有限公司，住所地:广东省珠海市斗门区**********，统一社会信用代码:914***********198A。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场，住所地:广东省珠海市斗门区******平塘，统一社会信用代码:92440400L74597148J。经营者：王巧玲。委托诉讼代理人：杨晋锋，山西金贝律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：王巧玲，女，1952年4月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。居民身份证号码：140************047，委托诉讼代理人：杨晋锋，山西金贝律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区超华农业发展有限公司（以下简称超华公司）因与被上诉人斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场（以下简称欣欣蛋鸡场）、王巧玲土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。超华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持超华公司诉讼请求，驳回欣欣蛋鸡场及王巧玲的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由欣欣蛋鸡场及王巧玲承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、一审法院未查清超华公司与王巧玲签订的《租赁合同》的真实意思表示，以致作出错误的认定。超华公司与王巧玲签订的《租赁合同》第六条约定，国家征收使用权时，涉及租地新建建筑物的赔偿款，由超华公司与王巧玲按照各50%的比例进行分配。该条款是指只要是政府原因导致使用人无法正常使用而需要清场以及不能继续养殖种植的情形，政府对使用人无法正常使用给予补助、补偿的，双方均应按照各自50%的比例进行分配，而并非仅限于政府征收这一种情形。超华公司与所有承租的养殖户的租赁合同中，均约定了同样的条款，包括王巧玲在内的所有养殖户，均同意履行该条款约定向超华公司支付补偿。在本次斗门区乾务镇政府清理辖区内畜禽养殖场的过程中，除了王巧玲以外的其他被要求搬迁的养殖场，均已按照合同约定把清理搬迁补助款按照50%的比例支付给了超华公司。二、在乾务镇人民政府拆迁办对王巧玲养殖场发出清场通知之后，超华公司与王巧玲均同意按照《租赁合同》中约定的各50%的比例分配补偿款，所以超华公司才与王巧玲一起参与清理搬迁工作。在清理搬迁期间，超华公司多次与王巧玲一并与乾务镇人民政府拆迁办就清理搬迁的赔偿事宜进行协商，并协助王巧玲对场地建筑物进行丈量、清点，在部分建筑物定性为钢结构时，超华公司与王巧玲一起提出异议，成功将面积达3700.89平方米的钢结构建筑修改为补助价格为钢结构两倍的砖混结构，多争取了超过55万元的补助款。在清理完后超华公司又单独出资对王巧玲养殖场的土地进行了平整修复，使得养殖场的清理符合乾务镇政府的审核要求，王巧玲才得以收到清理搬迁的补助。超华公司为了王巧玲能顺利得到应有的补助款，付出了大量的工作，王巧玲本来就应该按照合同约定将补助款的50%分配给超华公司。三、双方最后就补偿款的分配以及押金的退还问题达成了新的协议。在清理搬迁工作完成后与政府签订《清理搬迁项目补助协议书》时，王巧玲提出由于养殖场前期投入较大，目前仍在亏损，经济比较困难，希望超华公司考虑王巧玲的实际情况调整双方的分配比例。经双方多次协商之后，双方在乾务镇政府拆迁办的会议室中当着拆迁办工作人员面前达成了新的分配协议，约定补助款中的30万元归超华公司所有，剩余补助款归王巧玲所有，超华公司不再向王巧玲退还租赁押金。在双方就补偿款的分配达成一致意见之后，乾务镇政府拆迁办的工作人员曾经要求超华公司与王巧玲签订书面的分配协议，但由于超华公司与其他养殖户并未签订书面分配协议，并且超华公司出于对王巧玲的信任，所以也未与王巧玲签订书面分配协议。然而，其他养殖户在收到补助款后，均按照约定向超华公司分配了补助款，唯有王巧玲收到补助款后违反承诺，不仅拒不履行分配的约定，更在一审庭审中不顾事实，推翻所有约定。超华公司与王巧玲签订的《租赁合同》已对补助款的分配进行约定，超华公司也为该次清理搬迁中付出了大量的工作，超华公司与王巧玲更在清理搬迁后就补助款的分配达成了新的协议，一审法院未查清本案的事实，应依法予以撤销，请求二审法院依法改判。欣欣蛋鸡场和王巧玲辩称：一、王巧玲与超华公司之间签订的土地租赁合同违反法律强制性规定应属无效合同。根据《土地管理法》第15条“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”之规定，超华公司作为马山村集体经济组织以外的单位，未经马山村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，更未报乡（镇）政府批准，违反法律强制性规定，取得了集体土地承包经营权，应属无效。基于无效的《承包山坡种植荔枝合同》，超华公司将土地承包经营权又转租给集体经济组织以外的王巧玲，双方签订的《租赁合同》亦属无效合同。首先，因超华公司没有取得土地承包经营权，故转租行为无效。其次，王巧玲作为马山村集体经济组织成员以外的个人，其承包集体土地，亦应当依法经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准。二、根据王巧玲与超华公司签订的《租赁合同》第6条约定，只有当国家征收涉案土地使用权时，才具备将涉案土地上新建的配套设施赔偿款按50%分配给超华公司的条件，而本案是基于珠海市斗门区政府对畜禽养殖场规范化管理，王巧玲作为养殖场所有权人，取得的养殖场清理搬迁项目补助费用，并不是就国家征收涉案土地使用权取得的赔偿款，因此，超华公司无权主张土地上的配套设施赔偿款项。三、王巧玲、欣欣蛋鸡场与超华公司从未就补偿款事宜达成王巧玲向超华公司支付30万元，且超华公司不退还押金的协商意见。超华公司向一审法院提出诉讼请求：1.欣欣蛋鸡场、王巧玲向超华公司支付补助款689564.65元；2.本案的全部诉讼费用由欣欣蛋鸡场、王巧玲承担。欣欣蛋鸡场、王巧玲向一审法院提出如下反诉请求：1.判令超华公司向欣欣蛋鸡场、王巧玲返还175000元；2.本案诉讼费由超华公司承担。一审认定事实：2011年5月9日，马山村经济合作联社（作为发包单位、甲方）与超华公司（作为承包方、乙方）签订《承包山坡种植荔枝合同》，约定乙方自愿承包庵山山坡地一块，面积23.7亩，发展种植荔枝，在承包期内，一切的开发投资费及种苗费全部由乙方负责，而且生产水果上市的一切税务都应由乙方承担，承包期限为24年，即从2003年1月1日至2026年12月30日止。2014年9月23日，超华公司（作为甲方、出租方）与王巧玲（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》。合同第1条约定，甲方将位于珠海市斗门区***平塘约20多亩土地租给乙方使用，用途专养蛋鸡，其中建筑面积为50平方米。第2条约定，租赁期限为15年，即从2014年10月1日起至2029年10月1日止。第3条约定，在本出租合同生效之日起，经协商后乙方在该出租土地上建筑配套设施给自己使用，租赁期限满后，乙方不能拆除和带走所有的建筑物，甲方不需作任何补偿，该土地所有建筑物全归甲方所有。第4条约定，租金为每年35000元（不含税），乙方先付给甲方押金175000元（不含税），押金当付最后五年的租金，合同到期押金就不需归还给乙方，如中途退场时押金不退；租赁期间，乙方每年必须至少提前一个月交付年租金35000元，逾期不交年租金，视为乙方私自提前终止租赁合同。第6条约定，如国家征收该土地的使用权，乙方必须无条件服从国家征收，则提前终止合同，甲方在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿则甲方占50%，乙方占50%，乙方不能拆除和带走所有的建筑物，而甲方非建筑物所得的征收款则与乙方无关，且国家征收当年免收当年的租金。同日，王巧玲办理了欣欣蛋鸡场的营业执照，经营者为王巧玲。2014年9月28日，王巧玲向欣欣蛋鸡场交纳了租赁押金175000元。此后，王巧玲按合同约定的时间向超华公司交纳租金至2018年10月1日。2018年7月1日，珠海市环境保护局向欣欣蛋鸡场、王巧玲发出《责令改正违法行为决定书》，内容为：我局于2018年7月1日对你（单位）进行了调查，发现你（单位）实施了以下环境违法行为：在畜禽禁养区内从事畜禽养殖业，以上事实，有现场检查笔录、调查询问笔录、照片等证据为凭，你（单位）的上述行为违反了《广东省环境保护条例》第四十九条第二款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广东省环境保护条例》第七十七条的规定，现责令你（单位）立即（接到本决定书之日起90日内）停止畜禽养殖，我局将对你（单位）改正违法行为情况进行监督，逾期未改正的，我局将作为新的违法行为依法处理。2018年7月13日，斗门区乾务镇人民政府发布《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》，要求开展辖区内畜禽养殖场清理整治，规范畜禽养殖行为，从2018年7月1日起至2018年年底止在全镇范围内集中开展整治清理行动。珠海市斗门区乾务镇人民政府（作为补偿方、甲方）与王巧玲（作为被补偿方、乙方）签订《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》，约定：甲方依法对乙方位于乾务镇马山村平塘地上的养殖场等实施清理搬迁补助。甲方补助给乙方的补助款项目明细及总额详见附件《乾务镇畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表》。甲方按乙方清理搬迁完成的时间标准，按比例将补助款支付给乙方：A.如果乙方在2018年9月30日前自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方支付补助款总额的100%，即1458571元；B.如果乙方在2018年10月1日至2018年10月31日自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方按实际清拆搬迁工程量支付补助款，10月1日前清拆搬迁完成的全额补助，10月1日后清拆搬迁完成的按标准的9成补助，补助明细及金额详见附件《乾务镇畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表》。乙方搬迁清理完毕后，经乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作小组现场核实，再以补充协议的形式确定补助金额。2018年11月1日后未搬迁清理完毕的，不做任何补助，同时镇府组织各职能单位对养殖场进行统一清迁处理，清拆费用由养殖户承担。甲方于确认乙方搬迁清理完毕（含清理完垃圾和杂物）之日起十个工作日内将补助款一次性支付给乙方，付款方式为银行转账（开户名为王巧玲，开户银行为中国建设银行柠溪支行，开户账户为621*************423）。乙方必须确保本协议涉及的畜禽、栏舍产权清晰，无争议、无抵押、无查封，被补助前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方无关，由乙方自行负责；本次补助协议签订后，乙方不得在乾务镇辖区范围内再进行畜禽的养殖活动；若乙方未能在规定期限内清场，甲方有权实施清场，由此引起的损失将由乙方自行承担。甲乙双方在签订本协议后必须依约履行义务，任何一方违约，应承担违约责任，并赔偿由此给对方造成的经济损失。珠海市斗门区乾务镇人民政府（作为甲方）与王巧玲（作为乙方）签订《补充协议》，约定甲方对乙方位于马山村平塘的蛋鸡场实施清理搬迁补助。甲方给乙方的补助金额，依据《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》、《乾务镇畜禽养殖场清拆工作验收明细表》执行。甲方按《乾务镇畜禽养殖场清拆工作验收明细表》应支付给乙方补助款金额1379129.3元。甲方应于斗门区专项工作小组审核通过之日起10个工作日内将补助款全额支付乙方，乙方在收到补助款后，不再对该蛋鸡场要求其他任何形式的补助补偿，不能在乾务镇辖区范围内进行畜禽养殖活动。庭审中，超华公司确认《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》中所列的建筑物均是王巧玲、欣欣蛋鸡场所建。超华公司确认王巧玲、欣欣蛋鸡场撤场后，案涉租赁土地由超华公司继续使用，目前超华公司在该土地上种植树木。王巧玲确认已收到珠海市斗门区乾务镇人民政府支付的补助款1379129.3元。一审法院认为，超华公司与王巧玲签订的《租赁合同》是在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。一、关于欣欣蛋鸡场和王巧玲是否应向超华公司支付50%补助款的问题。《租赁合同》第6条“如国家征收该土地的使用权，乙方必须无条件服从国家征收，则提前终止合同，甲方在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿则甲方占50%，乙方占50%”的约定，实际上是针对在国家征收土地使用权的情况下，双方对租地新建的配套设施赔偿款的分配的约定。本案中，根据《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》的规定以及珠海市斗门区乾务镇人民政府与王巧玲签订的《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》可见，珠海市斗门区乾务镇人民政府向王巧玲支付的补助款，是基于政府对畜禽养殖场进行规范化管理而对王巧玲经营的欣欣蛋鸡场清理搬迁的补助费，并非政府征收案涉租赁土地使用权的赔偿款。而超华公司与王巧玲在《租赁合同》中并没有对蛋鸡场清理搬迁补助费进行约定，鉴于《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》中所列的建筑物均是王巧玲所建、蛋鸡由王巧玲养殖，故珠海市斗门区乾务镇人民政府向王巧玲支付的补助款应归王巧玲所有。超华公司主张欣欣蛋鸡场和王巧玲应向其支付50%的补助款，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。二、关于押金返还问题。超华公司与王巧玲签订的《租赁合同》约定王巧玲承租案涉土地的用途是专养蛋鸡，由于政府对辖区内畜禽养殖场的清理，王巧玲已无法在案涉土地上养殖蛋鸡，双方的合同目的已无法实现。且王巧玲已从案涉土地撤场，超华公司已收回案涉土地自行使用，视为双方已经以实际行为解除了双方之间的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王巧玲反诉要求超华公司返还押金175000元，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、超华公司于判决生效之日起七日内向王巧玲返还押金175000元；二、驳回超华公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10696元、保全费4020元，合计14716元（超华公司已预交），由超华公司负担。反诉受理费1900元（欣欣蛋鸡场、王巧玲已预交），由超华公司负担。二审期间，超华公司提交如下证据：1.调查笔录两份；2.乾务镇辖区内畜禽养殖场搬迁项目补助协议书；3.养殖场清拆前照片，共同证明超华公司不仅多次与王巧玲一并与乾务镇政府拆迁办清理搬迁的赔偿事宜进行协商，也多次协助王巧玲对场地和建筑物进行丈量、清点。4.乾务镇辖区内畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表（2018年7月18日）；5.乾务镇辖区内畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表（2018年8月1日），证据４、５共同证明在2018年8月1日对栏舍进行清点时，王巧玲的多项建筑被认定为钢结构建筑，在超华公司与王巧玲共同提出异议后才修改为砖混结构建筑。超华公司申请证人郭炳辉出庭作证称：我是珠海市斗门区乾务镇政府征地办办事员，主要工作是联系超华公司和王巧玲，负责跟进他们双方和乾务镇政府签订补助协议的事宜。关于欣欣蛋鸡场的搬迁，因为林超华和王巧玲有争议，所以乾务镇政府是和林超华、王巧玲一起协商。由于王巧玲与林超华之间对补偿款的分配问题达成了协议，因此乾务镇政府和王巧玲签订了补偿协议，并支付了补偿款。他们双方之间达成的是口头协议，内容是取得补偿款后，王巧玲要赔偿林超华20万元或30万元，具体数额不记得。我曾建议他们双方签订内部分配协议，但他们没有签订。在欣欣蛋鸡场清点登记过程中，第一次只有王巧玲在场，第二、三次林超华和王巧玲均在场。我对常运鹏、刘曦俊律师2019年11月28日对我所作的调查笔录没有异议。超华公司申请证人王建东出庭作证称：我是珠海市斗门区乾务镇政府征地办主任。我对常运鹏、刘曦俊律师2019年11月28日对我所作的调查笔录没有异议。按照珠海市政府的规定，本案清理搬迁的补偿是补助给补偿内容的所有权人。林超华和王巧玲对搬迁补助款的分配有争议，双方在征地办协商过几次，最后双方达成了协议，由王巧玲领取补助款，然后向林超华支付一部分补助款，林超华配合在政府限定的期限内清理完毕蛋鸡场，具体王巧玲答应给林超华多少数额的补助款我记不清了。当时，我们要求他们双方当场签订书面协议，但林超华说双方是老朋友，互相信任，不需要签订协议。在清点登记过程中，王巧玲和林超华都有参加，对此，乾务镇政府没有做硬性要求必须他们双方到场。王巧玲及欣欣蛋鸡场未提交证据。本院经审理查明，二审法庭调查过程中，超华公司明确表示其要求王巧玲、欣欣蛋鸡场向其支付补助款30万元，并且不退还押金。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：由于王巧玲与欣欣蛋鸡场并未提供证据证明马山村经济合作联社未按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定将涉案土地发包给超华公司，而且王巧玲与欣欣蛋鸡场并非马山村经济合作联社与超华公司签订的《承包山坡种植荔枝合同》的合同主体，马山村经济合作联社也非本案诉讼主体，该合同也非本案法律关系所涉，因此本院对王巧玲、欣欣蛋鸡场主张《承包山坡种植荔枝合同》无效不予采纳，对该合同效力本院亦不应予以审查。关于王巧玲、欣欣蛋鸡场应否向超华公司支付补偿款30万元的问题，本院认为，首先，根据珠海市斗门区乾务镇人民政府与王巧玲签订的《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助》的内容“根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》（珠府[2018]43号）等法律、行政规范性文件的规定……”，并结合证人王建东的证言，可见珠海市斗门区乾务镇人民政府在涉案的清理搬迁中是针对清理范围内被清拆物的权益人支付搬迁补助款，超华公司亦认可涉案《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》中所列建筑物均是王巧玲建造、蛋鸡是王巧玲养殖，因此王巧玲、欣欣蛋鸡场才是该笔搬迁补助款的合法权益人，超华公司并无权益。其次，王巧玲与超华公司签订的《租赁合同》第6条约定设定的前提是“国家征收该土地的使用权”，超华公司上诉主张该条款适用于“只要是政府原因导致使用人无法正常使用而需清场以及不能继续养殖种植的情形”，显然此为超华公司对合同条款文义作扩大解释，既没有事实依据，也没有得到合同相对方王巧玲的认可，而且如上分析，超华公司将涉案合同第6条适用范围扩大解释至本案涉及的政府清理搬迁，明显损害承租人王巧玲的合法利益，因此超华公司主张应适用租赁合同第６条的约定，没有事实和法律依据，亦不符合公平原则。再次，虽然清点登记表上王巧玲和林超华均有签名，但是如证人王建东所言，并非乾务镇政府规定他们双方必须共同签字，因此该清点登记表的签名并不足以证明林超华对搬迁补助享有权益。虽证人郭炳辉、王建东作证称在王巧玲与乾务镇政府签订补助协议前王巧玲和林超华就补助款的分配达成了内部协议，但是两证人并不清楚王巧玲与林超华内部协议的具体内容，超华公司亦无其他证据佐证其双方达成口头协议及具体内容，因此超华公司主张其与王巧玲一致同意由王巧玲领取补助款后分配30万元给超华公司，并且不向王巧玲退还押金，证据不足，不应采信。综上分析，超华公司上诉请求王巧玲向其支付30万元补助款，没有事实依据，不应予以支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于超华公司应否退还王巧玲押金175000元的问题。本院认为，如上分析，超华公司提供的证据不足以证明其与王巧玲就补助款的分配及不予退还押金达成一致意见。诚如一审法院所述，超华公司与王巧玲的租赁合同，因政策原因不能继续履行，并非王巧玲的违约行为导致，现涉案租赁合同已实际解除，王巧玲亦未拖欠超华公司的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，超华公司理应向王巧玲退还押金。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。超华公司上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费10696元，由珠海市斗门区超华农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年三月十二日书记员  江月娴