吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初2680号 原告：吕婧娴，女，1991年3月17日出生，汉族，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：王优，吉林新锐律师事务所律师。 被告：长春济涛房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区兰家镇兰家屯办公楼2楼218室。 法定代表人：潘浩，总经理。 委托诉讼代理人：杨艳，该单位工作人员。 第三人：中国工商银行股份有限公司长春兴城支行，住所地长春市朝阳区建设街1845号。 负责人：赵守斌，行长。 委托诉讼代理人：赵忠允，该单位工作人员。 原告吕静娴与被告长春济涛房地产开发有限公司（以下简称济涛公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行（以下简称工行兴城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告吕静娴及其委托诉讼代理人王优、被告济涛公司的委托诉讼代理人杨艳、第三人工行兴城支行的委托诉讼代理人赵忠允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕婧娴向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的合同编号为0000000001170976号的《商品房买卖合同》，被告返还购房款208935.09元（其中首付款200652元、银行贷款本金8283.09元）、房屋契税13723.6元、房屋维修基金14575元，代办费560元，合计：237793.69元；2.判令原告对第三人偿还全部购房贷款本金751716.91元及利息，被告承担连带保证责任，贷款还清后解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A:04200000042018一首贷0003820）；3.判令被告赔偿原告实际损失127820.09元（包括贷款利息34802.09元，房屋增值部分9万元、装修添附部分3000元）；4.请求判令被告承担案件受理费。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1.请求解除原告与被告签订的房屋买卖合同并撤销网签备案手续，返还原告首付款200652元及利息（自2018年3月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率至全部给付完毕之日止的利息）、原告偿还给银行的本金及利息（具体数额以原告还款明细单为准）；2.解除合同后，由被告向中国工商银行股份有限公司长春兴城支行偿还剩余贷款本金及利息；3.判令被告赔偿原告实际损失127820.09元（包括贷款利息43802.09元（具体数额以原告还款明细单为准）、房屋增值部分9万元、装修添附部分3000元）。事实和理由：2018年3月31日原告在被告处购买被告开发的位于长春市宽城区恒大江湾一期项目，购房单价8238.87元/平方米，房屋总价960652元，原告采取分期付款方式购买，首付200652元并交纳房屋契税13723.6元、房屋维修基金14575元、代办费560元。向第三人贷款760000元，并签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：04200000042018一手贷0003820），被告为该笔贷款提供保证担保。截止起诉日，原告累计还款本金8283.09元、利息34802.09元，尚欠第三人本金751716.91元。原告购买房屋为顶楼精装修房屋，购买时被告没有向原告告知屋顶安装有消防水泵并加盖泵房，原告入住后水泵噪音极大，原告及5个月大婴儿不能正常生活，经与被告协商，被告将水泵泵房进行隔音处理，处理后仍达到40分贝，不适宜儿童生活。原告购买房屋为顶楼，使用过程中存在大量漏雨现象，经原告检查在厨房扣板内被告用塑料布接住漏雨点，但渗漏严重导致大量存水后将装修泡毁。现该房屋因漏水墙体抹灰大面积脱离，房屋棚顶和墙面大面积开裂。综上，被告销售过程中没有向原告描述房屋现状，未向原告告知房屋顶部设有产生噪音的消防水泵和泵房，在明知房屋漏水不符合交付标准的情况下，隐瞒严重影响使用功能的客观事实，存在欺诈，且该房屋质量存在严重问题，不能满足房屋的基本使用功能，因此原告诉请解除房屋买卖合同，退还房款并赔偿损失。 长春济涛房地产开发有限公司辩称，不同意解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。1.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效，原告起诉状中所述事实不足达到或满足解除双方签订的《商品房买卖合同》的法定及约定事由。关于消防自动补水泵运行噪音问题，由于消防补水泵性质决定其并非长时间运行，只是在消防水箱缺水时运行且补水量有限，故不足以影响原告正常生活。关于原告所述漏水问题，已修复完毕并由施工单位实际赔偿了原告。2.驳回原告第二项诉讼请求。《个人购房借款/担保合同》的权利义务主体为原告与第三人，还款义务人为原告，被告无偿还义务，且与本案为不同法律关系不具备合并审理条件。3.原告第三项诉讼请求主张的损失无相应事实依据。 第三人工行兴城支行述称，如果原告与被告解除合同，希望法院把银行列入第三人一并解决债务问题。 原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，证明原告购买被告开发建设的长春市宽城区恒大江湾一期15幢1单元3302室房屋，房屋价格960652元。因购买该房屋，在工行兴城支行贷款76万元，被告为该笔贷款提供保证担保。同时证明在原告购买该房屋时合同附件及补充协议中未对该房屋存在瑕疵即该房屋屋顶加盖有消防水泵产生噪音的事实。经当庭质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为商品房买卖合同第7、9条对解除条件进行了明确约定，恰好证明原告所述事实不符合解除条件的约定。对《个人购房借款/担保合同》，权利义务主体是原告与第三人，对纠纷管辖进行了明确约定，不应将银行列为第三人合并审理。第三人对以上证据的真实性没有异议； 2.原告工商银行卡明细单24页、原告自制还款明细单一份，证明原告截至2019年8月10日共计偿还银行贷款本金9968.78元，利息41857.98元。被告对证据的真实性没有异议。第三人对证据无异议； 3.照片12张、视频录像4段，证明案涉房屋屋顶加盖有消防泵房并设置消防水泵，噪音超标、房屋漏水墙体脱落、墙体开裂和屋内墙体存在偏差导致屋门变形下沉的事实。经当庭质证，被告认为照片真实性有异议，认为形成时间、地点不明确，除消防泵房外其他问题不予认可，不符合约定解除的条件。认为视频不足以证明噪音的存在，形成时间及地点不明确。第三人对上述证据不发表质证意见，银行只对房款统计数额加以说明，原告体现数据与银行统计数据是一致的； 4.收据4张、完税凭证1份，证明原告购买房屋已支付的购房款200652元，房屋契税13723.6元、房屋维修基金14575元、代办费560元、公证费150元。经当庭质证，被告对以上证据的真实性没有异议，但认为公证费代办费的收费主体是长春市恒达房地产经纪有限公司，因此返还主体并不是被告，属于另一法律关系。认为契税和物业维修基金返还主体不是被告，原告应自行办理。第三人对上述证据没有异议； 5.2019年4月3日，施工单位与原告签订的赔偿协议、2019年6月18日，被告公司员工与原告的聊天记录。证明该房屋存在漏水及墙体脱落现象，被告单位员工对案涉房屋存在质量问题、噪音超标事实予以认可，并同意退房。因商品房解除合同需要生效法律文书，要求原告起诉。经当庭质证，被告对赔偿协议的真实性没有异议，证明被告已经委托施工单位对房屋出现的问题进行了维修。对微信聊天记录的真实性有异议。第三人对上述证据不发表质证意见。 被告为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 1.契税缴纳凭证3张（复印件），证明原告所购买的房屋已经完税。经当庭质证，原告认为是复印件不予质证，第三人不发表质证意见。 第三人为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 1.个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、全球信贷与代理投资管理系统统计数据情况，证明本案与第三人有利害关系，应当参与本案诉讼。经当庭质证，原告对该份证据没有异议。被告对证据的真实性没有异议，但认为原告与第三人为金融借款合同关系，应另案处理。 经原告申请，本院于2019年12月26日委托吉林中实司法鉴定中心对案涉房屋是否存在噪音污染及消防水泵运行时屋内噪音分贝数进行鉴定。2020年1月14日，中实鉴定中心出具吉中实司鉴中心［2020］环损鉴字第2号鉴定意见书。经当庭质证，原告对该份鉴定意见的真实性无异议，可以证明房屋存在噪音污染，不符合居住条件。被告对该份鉴定意见的真实性无异议，但认为被告可以通过维修的方式解决，不符合解除合同的条件。第三人对该份证据不发表意见。 经审理查明，2018年3月31日，原告购买被告开发建设的位于长春市宽城区东至河堤西路、西至北环城路、南至河堤西路、北至规划路长春恒大江湾（一期）第15幢1单元3302号，建筑面积为116.6平方米的房屋，房屋单价为8238.87元/平方米，总价款为960652元，并约定2018年9月30日交付房屋。同日，原告向被告交纳房屋首付款200652元，物业维修基金14575元，代办费560元，房屋契税13723.6元，2019年3月29日，该房屋契税已经代缴完成。原告入住后，发现楼顶安装有消防水泵，噪音极大，导致原告无法正常生活。经与被告协商，被告将水泵泵房进行了隔音处理，但处理后噪音仍导致原告无法正常生活。因案涉房屋土建防水存在瑕疵，导致室内厨房吊柜受潮起鼓、小阳台棚集中排水管周围大白受潮脱落，2019年4月3日，南通三建土建单位与原告达成协议，由南通三建土建单位赔偿原告6000元，土建单位赔偿后不再承担维修费用及责任。 另查明，2018年8月16日，原告与第三人工行兴城支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：04200000042018一手贷0003820），原告向第三人申请个人一手住房购置贷款760000元，贷款期限为360个月，并由被告承担保证责任。合同签订后，第三人工行兴城支行向被告支付了760000元。原告已按照借款合同约定向第三人支付了部分借款本金及利息。 2019年11月27日，原告向本院提交鉴定申请，要求对被告开发建设的位于长春市宽城区恒大江湾（一期）第15幢1单元3302号房屋消防水泵运行时是否存在噪音污染及屋顶消防水泵运行时屋内噪音分贝进行鉴定。2020年1月14日，吉林中实司法鉴定中心出具吉中实鉴中心［2020］环损鉴字第2号鉴定意见书，鉴定意见为：1.涉案房屋顶消防水泵在昼间运行时，1#客厅、2#主卧噪声级分别为55dB（A）、50dB（A），超过《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）住宅建筑昼间允许噪声级：起居室（厅）45dB（A）、卧室45dB(A)；1#客厅、2#主卧存在噪声污染。2.涉案房屋顶消防水泵在夜间运行时，1#客厅、2#主卧、3#次卧噪声级分别为：50dB(A)、50dB（A）、38dB(A)，超过《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）住宅建筑夜间允许噪声级：起居室（厅）45dB(A)、卧室37dB(A)；1#客厅、2#主卧、3#次卧存在噪声污染。 本院认为：一、关于原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，经鉴定机构鉴定，案涉房屋存在噪声污染，符合解除条件，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于被告是否应当返还原告购房款及具体数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告要求被告返还购房首付款200652元及利息、返还原告已偿还的银行贷款及利息、物业维修基金14575元、代办费560元的诉讼请求，本院予以支持。对于要求被告偿还原告在第三人处剩余银行贷款的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对于原告要求被告偿还原告在第三人处剩余银行贷款的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋已经办理契税缴费，故对于原告要求被告返还代缴契税款13723.6元的诉讼请求，本院不予支持，原告可自行到税务机关办理退税。 三、对于被告是否应当赔偿原告实际损失的问题。因庭审时，原告就房屋增值部分90000元及装修添附3000元，未向法庭提交相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告吕静娴与被告长春济涛房地产开发有限公司于2018年3月31日签订的合同编号为0000000001170976号的《商品房买卖合同》，并于贷款结清之日后的30个工作日内原告吕静娴协助被告长春济涛房地产开发有限公司到产权部门办理上述房屋的撤销备案手续； 二、被告长春济涛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告吕静娴购房首付款200652元及利息（以200652元为基数，自2018年3月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告长春济涛房地产开发有限公司于本案判决生效后十五日内返还原告吕静娴偿还第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行的贷款本金及利息（具体数额以贷款结清当日中国工商银行股份有限公司长春兴城支行出具的还款明细单为准）； 四、被告长春济涛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告吕静娴在第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行的剩余贷款本金及利息（具体数额以贷款结清当日中国工商银行股份有限公司长春兴城支行出具的还款明细单为准）； 五、被告长春济涛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告吕静娴物业维修基金14575元及代办费560元； 六、驳回原告吕静娴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14860元，由被告长春济涛房地产开发有限公司负担13620元，由原告吕静娴负担1240元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  颜美华 人民陪审员  金浩然 人民陪审员  李 洋 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  李 莹