福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初598号 原告：杨清华，男，汉族，1969年10月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：陈建明，福建共与和律师事务所执业律师。 被告：林其财，男，汉族，1934年8月23日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原告杨清华与被告林其财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月11日、20日两次公开开庭进行了审理。原告杨清华的委托诉讼代理人陈建明和被告林其财的委托代理人丁永峰、张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨清华诉讼请求如下：1.请求判令林其财支付租赁物装修部分的拆迁补偿费200694元（租赁物装修部分共计668.98平方米，每平方米按300元拆迁补偿费计算）；2.请求判令林其财退还租赁保证金3000元；3.判令林其财承担本案的所有诉讼费用。 事实与理由如下：杨清华、林其财于2018年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定林其财将位于闽侯县中洲（316国道沙堤大桥旁，国宾大道501号）第一栋框架结构，第一层店面，第二层至第四层套房租赁给杨清华使用，包括楼梯专属通道门面，年租金50000元，押金3000元，后5年租金为56000元。合同中备注部分约定：在租赁期间内，如遇到拆迁，政府赔偿租赁物装修部分由杨清华享有，甲方邀请乙方旁听拆迁谈判。 2019年租赁物所在地因道路改造列入拆迁范围，补偿标准按照《福建省单位校路网络项目房屋征收补偿安置方案》侯政文［2018]96号文件执行。依据该规定，租赁物二次装修重置价按每平方米300元计算拆迁补偿费。根据杨清华、林其财在租赁合同中的约定，政府赔偿租赁物装修部分由杨清华享有，林其财应当按照每平方米300元给予杨清华该部分的拆迁补偿费。然，林其财仅愿意按照每平方米200元给予杨清华拆迁补偿费，杨清华认为林其财的行为构成违约，为维护杨清华的合法权益，现依法诉至贵院，请求法院支持杨清华诉讼请求。 林其财辩称，一、杨清华、林其财于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，约定杨清华仅承租林其财位于闽侯县的房屋，并非承租拆迁的整栋房屋。而且租赁前该房屋林其财已有装修，还曾租赁给他人。2008年政府计划拆迁时，房屋面积及装修进行核对，可体现林其财房屋原先有装修。而且只要遇到拆迁，不论装修好坏，都有基本的装修补偿款。因此，在本案中杨清华只能获得部分装修补偿款，林其财也应获得相应装修补偿款。 二、杨清华提供的证据每平方补偿标准200元，在本案中是补偿，并非赔偿，并不适用于合同约定。杨清华、林其财应同时享有装修补偿的权利。作为林其财是88岁的老人，也相信杨清华提供证据的合法性。 三、杨清华主张租赁物部分的装修补偿款200694元没有依据，首先，没有扣除折旧率，也没有扣除一层房屋面积，也没有扣除林其财自行装修部分。 四、杨清华第二年房租没有支付，但杨清华实际租赁房屋至2019年8月份才搬离。该两个月租金没有支付，至今尚欠林其财两个月租金8333元，扣除保证金3000元，杨清华还应支付给林其财租金5333元，应予以抵扣。 综上，林其财同意支付给杨清华装修补偿款50000元。 杨清华为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1征收补偿费和购房款计算表，证明租赁物二次装修部分面积为668.98平方米；证据2房屋租赁合同，证明杨清华、林其财约定在租赁期间内，如遇拆迁，政府赔偿租赁物装修部分由杨清华享有，且在租赁期限内，若因其中一方的原因出现违约，无法履行合同，违约的一方需向另一方赔偿年租金三倍；证据3拆迁批文，证明租赁物所在地列入拆迁范围以及二次装修部分补偿标准按每平方米300元给予拆迁补偿费；当庭补充证据4收条，证明林其财收取杨清华的押金3000元，要求林其财予以返还。 庭审后，杨清华的委托代理人于2020年3月11日向本院申请调查令，要求向闽侯县建顺房屋征收服务中心调取林其财位于闽侯县拆迁补偿安置协议及补偿明细，本院为此向闽侯县建顺房屋征收服务中心发出调查令，2020年3月16日，闽侯县建顺房屋征收服务中心向本院回复了《房屋征收补偿协议书》、《征收补偿费和购房计算表》、《住宅房屋室内二次装修重置价评定表》各一份，证明林其财的房屋一层至四层共获得二次装修重置补偿费计170590元的事实。 林其财的委托代理人质证意见如下： 证据1真实性无异议，但证明对象有异议。杨清华仅承租第二至四层的房屋，第一层并非其承租范围，668.98平方米是整个房屋的面积，没有扣除折旧率，也没有扣除一层房屋面积，也没有扣除林其财自行装修部分；证据2证明对象有异议。仅约定部分装修赔偿款给杨清华，在本案中，是补偿装修部分的补偿款，并非赔偿款。该房屋租赁前林其财已有进行装修。因此，杨清华只能分得自行装修部分的装修补偿款，林其财也享有部分装修补偿款。该证据也可证明杨清华仅承租第二至四层的房屋，第一层并非其承租范围；证据3真实性有异议，杨清华提供的证据不能证明每平方米拆迁款为300元；证据4无法核实。 对调查令所调取的补充证据，真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据证明在2008年政府计划征迁时已经跟林其财签订征收补偿协议书，当时房屋就已经装修好，分别为框架和砖混结构，而且只要遇拆迁，不论装修好坏，都有基本的装修补偿款。杨清华主张房屋均是其装修的，明显不是事实，也没有提供相应装修支出证明用以佐证。因此征迁二次装修补偿款应当归林其财享有，林其财愿意给杨清华适当的补偿款。 林其财向本院举出下列证据： 证据1房屋租赁合同，证明杨清华承租林其财位于闽侯县的房屋，以及装修的一部分安置款给杨清华；证据2房屋租赁合同、银行流水、村证明，证明林其财位于闽侯县店面租赁给刘培铜使用，杨清华仅承租第二至四层的房屋；证据3土地证、收件收据，证明林其财所属的涉案房屋的单层面积为110平方米，土地证原件在拆迁办。 当庭补充证据：拆除房屋面积核对通知单，证明2008年租赁房屋计划拆迁时，房屋的面积、装修已经进行核对，因此，住宅房屋第二次装修补偿款并非全部归杨清华所有。 杨清华的委托代理人质证意见如下： 证据1真实性、证明对象均有异议。林其财提供的合同为涂改伪造。杨清华的合同约定是装修补偿归杨清华所有，而非装修的一部分。证据2真实性有异议，根据合同约定一层的入户大门和楼梯通道也归杨清华使用。且二至四层的建筑面积比一楼要大。证据3真实性无异议，但与本案无关，该证据也仅仅是建筑物的占地面积，而非建筑面积。 对当庭补充的证据：对该证据三性以及证明对象均有异议，该份证据是2008年是拆迁补偿协议，但并未履行。杨清华于2018年才租赁林其财的房屋，双方已对装修进行了明确的约定，杨清华为此花费了360000元进行装修，住宅房屋室内二次装修重置价评定表所确定的补偿费应当全部归杨清华所有。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2018年3月16日，杨清华与林其财签订《房屋租赁合同》，约定林其财将其所有的位于闽侯县中洲（316国道沙堤大桥旁，国宾大道501号）第一栋框架结构，第一层店面、第二层至第四层套房租赁给杨清华使用，包括楼梯专属通道门面。合同约定租赁期限为10年，从2018年6月1日起至2028年6月1日止。合同第八条约定，在租赁期限内，乙方每月按时缴纳因租赁产生的水电费、卫生费等相关费用。甲方收取乙方3000元作为水电保证金，待合同期满乙方付清最后一个月水电等相关因租赁产生的费用后，如数退还水电保证金。该合同尾部用手写的作了备注部分约定：在租赁期内，遇到拆迁政府赔偿租赁物装修部分由乙方（杨清华）享有，甲方邀请乙方旁听拆迁谈判。 合同签订后，杨清华向林其财缴纳了2018年6月至2019年6月份的全年租金50000元，并缴纳水电保证金3000元，林其财亦将上述租赁物交付给杨清华使用。2019年5月31日，林其财所有的位于闽侯县中洲（316国道沙堤大桥旁，国宾大道501号）房子被政府列入道路改造拆迁范围，2019年7月1日，林其财与闽侯县建顺房屋征收服务中心签订《征收补偿费和购房计算表》，根据该表二次装修补偿费为170590元，根据《住宅房屋室内二次装修重置价评定表》记载一层建筑面积为179.86平方米，金额为45864元，二层至四层每层建筑面积均为163.04平方米，每层金额均为41575元。 本院认为，杨清华与林其财签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林其财未按照合同约定支付杨清华二次装修补偿费，已构成违约，杨清华要求林其财支付租赁物装修部分拆迁补偿费，符合合同约定，本院予以支持，但庭审中，双方确认杨清华仅承租诉争房屋二层至四层，根据《住宅房屋室内二次装修重置价评定表》记载二层至四层二次装修补偿金额合计为124725元。 关于杨清华要求林其财返还租赁押金3000元，林其财主张因杨清华至今尚欠两个月租金8333元未支付，扣除完保证金3000元后，杨清华还应支付林其财租金5333元，本院认为，林其财该主张并未提供证据予以证明，且杨清华对此予以否认，故对林其财的此项主张，本院不予采信。因租赁的房屋系政府拆迁，杨清华在租赁期间并未违约，故其主张返还租赁押金3000元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、林其财应于本判决生效之日起十五日内向杨清华支付租赁房屋二次装修补偿费计124725元； 二、林其财应于本判决生效之日起十五日内向杨清华返还租赁水电保证金3000元； 三、驳回杨清华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4355元，减半收取2177.5元，由林其财负担1427.25元（该费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），杨清华自行负担750.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。