广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初18号 原告：吕华锋，男，1986年6月8日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市。 原告：沈菊梅，女，1986年9月28日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市。 两原告共同委托诉讼代理人：郑学燕，广西越桂律师事务所执业律师。 被告：广西德达投资有限责任公司。住所：广西壮族自治区崇左市友谊大道北段东侧友谊茗城第16栋。统一社会信用代码：91451400794337288W。 法定代表人：陆景丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋海兰，广西圆非律师事务所执业律师。 原告吕华锋、沈菊梅与被告广西德达投资有限责任公司（以下简称“德达投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。吕华锋、沈菊梅的委托诉讼代理人郑学燕，德达投资公司的委托诉讼代理人蒋海兰到庭参加诉讼;吕华锋、沈菊梅及德达投资公司的法定代表人陆景丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕华锋、沈菊梅向本院提出诉讼请求：判令德达投资公司向其支付逾期办理房屋产权登记违约金29302元（349674元×838天×0.1‰）。事实和理由：2013年5月21日，吕华锋、沈菊梅与德达投资公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市，房屋总价款为349674元，涉案房屋应当于2014年9月30日前交付。合同签订后，吕华锋、沈菊梅依约支付了购房款并已入住。根据合同约定，德达投资公司应当在房屋交付使用后720日内，即2016年9月20日前协助办理房产登记，但德达投资公司一直以各种理由拖延，直至2019年1月8日，德达投资公司才通知办理房产登记。至此，德达投资公司逾期办证已延迟了838天。依照合同法的相关规定，吕华锋、沈菊梅认为双方当时约定的逾期办证违约金偏低，因市场物价大幅上涨，违约金不足以弥补吕华锋、沈菊梅实际遭受的经济损失。现吕华锋、沈菊梅要求按照已交房款的日万分之一计算损失，即29302元（349674元×838天×0.1‰）。至今，德达投资公司仍未支付上述违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 德达投资公司辩称：1.涉案房屋逾期办证是存在的。涉案房地产系当地政府承诺给予税收优惠政策后才开发投资的，但崇左市不动产局成立后对上述税收政策不予认可，才导致房屋初始登记办理事项被搁置。德达投资公司为此积极与政府相关部门协调，并于2019年1月8日为业主办理不动产权证，已履行了相应的义务，不应当承担逾期办证的违约责任；2.即使法院认为德达投资公司存在违约行为，双方签订的《商品房预售合同》已明确约定了逾期办证违约金的计算标准，应按照合同约定计算。吕华锋、沈菊梅要求按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金，不符合合同约定；业主也没有提交任何证据证实存在其他实际损失，故吕华锋、沈菊梅的诉求没有事实和法律的依据，应当予以驳回；3.涉案合同已明确约定逾期办证的起算点应当自房屋交付之日起720日内，德达投资公司于2015年2月5日告知业主涉案房屋可于2015年2月10日办理交房手续，故逾期办证违约金的起算点应当为实际交房之日后720日内，而非吕华锋、沈菊梅主张从合同约定交房之日后720日内即2016年9月20日起计算逾期办证违约金；对吕华锋、沈菊梅要求逾期办证违约金计算至2019年1月8日无异议；4.本次案件的同类案件已判决并生效，德达投资公司依法履行了相应义务，也同意按生效判决的标准支付逾期违约金，部分业主可持相关证据领取办证违约金，无须提起诉讼。 本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，吕华锋、沈菊梅与德达投资公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.吕华锋、沈菊梅购买德达投资公司开发的位于崇左市，房屋总价款为349674元；2.德达投资公司应当在2014年9月30日前交付该商品房；3.德达投资公司应当在商品房交付使用后720日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.如因德达投资公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按每迟延一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金。签订上述合同后，吕华锋、沈菊梅依约支付了349674元购房款。2015年2月5日，德达投资公司向业主发出《交房通知》，告知：友谊茗城11号、12号楼已通过有关部门验收合格，具备交房条件，定于2015年2月10日开始办理交房手续，集中办理交房时间为2015年2月10日至2月12日。 另查明，涉案商品房所在的土地于2008年10月27日经过了崇左市国土资源局、崇左市人民政府的审批，确定准予办理土地注册登记。2018年7月4日，崇左市国土资源局向德达投资公司出具了一份《关于广西德达投资有限责任公司崇左友谊茗城项目二期办理不动产登记问题的答复》，说明德达投资公司在申请办理崇左友谊茗城项目二期的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全，没有依据办理相关登记手续。2019年1月8日，德达投资公司出具了《办理不动产权证通知》，告知友谊茗城小区二期已具备办理各业主的不动产权证条件，2019年1月21日起业主可领取开发商出具的办证材料。 上述事实有《商品房预售合同》，《商品房合同登记备案证明》，《办理不动产权证通知》，《国有土地使用权出让合同》，《土地证[崇国用（2014）第196号]》，《房产证》，《土地登记审批表》，《关于广西德达投资有限责任公司崇左友谊茗城项目二期办理不动产登记问题的答复》《信访事项处理意见书》，《不动产权证书》,《交房通知书》、当事人陈述及庭审笔录等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于吕华锋、沈菊梅主张的逾期办理房屋产权证违约金是否有事实和法律依据的问题。依法成立的合同应受法律保护。吕华锋、沈菊梅与德达投资公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。德达投资公司辩称逾期办证的问题系税收优惠政策导致初始登记被搁置，而非其自身原因，不应承担逾期办证违约责任。根据庭审查明事实，德达投资公司因无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全而无法办理涉案房屋的初始登记手续，不属于合同约定的不可抗力，不能成为其免除违约责任的抗辩事由。德达投资公司未能依约按时协助吕华锋、沈菊梅办理房屋产权转移登记手续，已经构成逾期办证违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办证违约金计算的问题。涉案合同第二十一条约定“。买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权转移登记的。”根据审理查明事实，吕华锋、沈菊梅主张逾期办证违约金的起算时间2016年9月20日符合合同约定，本院予以支持；吕华锋、沈菊梅主张涉案主张逾期办证违约金计至2019年1月8日，德达投资公司对此无异议，本院予以认可。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了明确约定即“。买受人不退房的，出卖人按每延迟一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金”，现吕华锋、沈菊梅要求按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金不符合合同约定，其也未提交任何证据证实其存在其他实际损失，本院不予支持。本院确定计算逾期办理房屋产权证违约金为：8380元（838天×10元/天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 广西德达投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向吕华锋、沈菊梅支付逾期办证违约金8380元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费266元，由吕华锋、沈菊梅负担216元，由广西德达投资有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。