内蒙古自治区宁城县人民法院民事判决书（2019）内0429民初5683号原告：柳某，男，1981年6月1日出生，居民，住宁城县，祥和家园九号楼二单元四楼东户。原告：张某1，男，1968年11月20日出生，居民，住宁城县。原告：张某2，男，1979年3月12日出生，居民，住宁城县。三原告委托诉讼代理人：迟某，内蒙古大宁律师事务所律师。被告：石某，男，1983年7月24日出生，居民，住宁城县。第三人：张某3，男，1959年1月30日出生，居民，住宁城县。原告柳某与被告石某、张某3案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，张某1、张某2以二人与原告柳某共同购买了第三人张某3的房屋，具有原告的权利，申请作为原告参加诉讼。经审查，本院认为张某1、张某2是必须共同进行诉讼的当事人，依法追加张某1、张某2为原告参加诉讼。原告柳某、张某1、张某2及三人的委托诉讼代理人迟某、被告石某、第三人张某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柳某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的的位××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、判决确认原告与第三人张某3于2017年6月8日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产及宁集用（2007）字第0121150号宅基地使用权归原告所有。在审理过程中，本院依法追加张某1、张某2为原告参加诉讼。事实和理由：2017年6月8日第三人张某3将位于××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产连同集体土地使用证号为宁集用（2007）字第0121150号的宅基地使用权全部转让给原告，转让价款为95万元人民币，双方签订了《房屋买卖合同》，原告已于2017年6月8日付清转让价款95万元。第三人张某3于当天向原告交付了房屋及宅基地，并向原告交付了赤房权证字第XXXX号房产证及宁集用（2007）字第0121150号宅基地使用权证和买卖手续及相关材料。本案《房屋买卖合同》签订后，原告和第三人张某3便到宁城县便民服务大厅办理过户手续，服务大厅工作人员告知宁城县人民政府有暂停办理天义城区土地储备项目征收内审批手续的通知，不动产过户手续暂停办理。并告知不动产登记中心有公告：暂停审批的时限为2017年2月10日到2018年2月10日，暂停期过后，原告和第三人张某3去宁城县便民大厅办理过户手续，被告知本案房产已被查封。上述房产、宅基地使用权的所有权归原告，不是第三人张某3的财产。但宁城县人民法院（2017）内0429财保380号民事裁定书错误的××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产当做第三人张某3财产予以查封保全。原告不服宁城县人民法院（2017）内0429财保380号民事裁定书，原告于2019年11月5日向宁城县人民法院提出案外人执行异议申请，宁城县人民法院于2019年11月20日作出（2019）内0429执异148号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求，无奈原告起诉。综上，原告作为上述房产、宅基地使用权的所有权人足以排除本案房产的强制执行，现原告依法提起执行异议之诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。追加张某2、张某1为本院原告后，原告柳某、张某2、张某1在事实和理由中称：赤房权证字第XXXX号房屋的房产购买方实为柳某、张某2、张某1三人出资购买。本案房产的卖方实际为张某3和张文博，二人为父子关系。因张文博欠白雪松借款。张文博想把商厅出售偿还欠白雪松借款。2017年4月26日经白雪松中间介绍，张文博将位于××镇商厅出售给张某1和张某2。但签合同时，由张某1代表张某1和张某2二人与张文博签订了《商品房买卖合同》，房款为人民币790120元。张某1和张某2于当天支付了全额房款790120元，张文博给张某1和张某2出具了收据一枚，并加盖了宁城县盛鑫房地产开发有限公司公章。此房款支付后，买方要求办理过户手续，发现此商厅已有人入驻。在详细追问之下，张文博承认一房多卖，因无力退还房款，张文博与其父亲张某3商定，以本案所涉及的房屋和院落用于退还张某1和张某2二人的商厅款，但房屋和院落价值为人民币95万元，于是买卖双方约定：剩余的房款159880元，在2017年6月8日双方签订《房屋买卖合同》当天付清。另，因张某1和张某2不是本案房屋所在地--天南村的本村村民，申请人是天南村村民且与张某2系朋友关系，符合本案赤房权证字第XXXX号房屋的购买主体条件。申请人出资了10万元与张某1和张某2三人合伙购房于2017年6月8日申请人代表购买方与张某3签订了《房屋买卖合同》。赤房权证字第XXXX号房屋的95万房款中，剩余的房款159880元，2017年6月8日由张某2通过中国农业银行往张文博农行6228481896284663267账户存入人民币10万元，剩余59880元由张某1以现金形式交付给张文博，当时有白雪松在场。石某因与张某3有债务纠纷将赤房权证字第XXXX号房屋于2017年9月26日查封保全，此案并进入执行阶段，柳某作为本案原告已提出执行异议，后被法院审监庭裁定驳回申请，柳某、张某1、张某2三人是本案房屋的实际出资人和共同购买人，三人有资格作为本案原告参加诉讼。综上，三原告作为上述房产、宅基地使用权的所有权人足以排除对本案房产的强制执行，现原告依法提起执行异议之诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。后三原告在庭审中将两份诉状中涉及到房产证号赤房权证字第XXXX和0002265号更正为1112165号。被告石某辩称，原告的诉讼请求不成立没有道理。第三人张某3述称，原告陈述的事实属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查本院认定事实如下：2017年4月26日，原告之一张某1与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，宁城县盛鑫房地产开发有限公司将其开发的东方明珠小区三期商住楼5#-1-107号房出售给张某1，同日，宁城县盛鑫房地产开发有限公司为张某1出具了收款790120元的收款收据一枚，收款人处张文博签字，收条上加盖有宁城县盛鑫房地产开发有限公司的财务专用章。2017年4月26日，张某2向白雪松账户内转款40万元。2017年6月8日，原告之一柳某与第三人张某3签订房屋买卖合同一份，约定第三人将宁集用（2007）字第0121150号、赤房权字第XXXX号房屋及院落出售给柳某，房屋及院落价格为95万元。合同标注：乙方已在本合同签订之日付清了全部款项，甲方可不另行出具收据。双方对房屋交付、回购、征用补偿、违约责任等做了相应的约定。2017年6月8日，原告之一张某2向宁城县盛鑫房地产开发有限公司法定代表人张文博账户内转款10万元。2017年6月8日，原告柳某、张某2、张某1三人签订《协议书》一份，约定柳某与第三人张某3签订的《房屋买卖合同》转让款95万元是由柳某、张某2、张某1三人出资的，柳某代表三人签订《房屋买卖合同》。并对房屋过户、过户费用、房屋所有权、利益、风险等做了约定。2017年8月1日原告之一张某2与第三人张某3签订了房屋租赁收取协议，由第三人代收房租并按每年3000元向原告缴纳，第三人负责房屋租赁中的所有费用及房屋的完整，直至房产手续办完交予张某2。2019年10月7日，第三人张某3将案涉房屋中的两间出租给俢占国，其余房屋也由张某3出租。另查明，宁城县人民政府办公室2017年2月10日下发了“关于暂停办理天义城区土地储备项目征收范围内相关审批手续的通知”，通知第二项第（三）项内容为：不动产管理部门暂停办理个人住宅房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、析产、抵押登记、租赁、宅基地申请等审批手续。石某与张某3保证纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）内0429民初6538号民事调解书，确定张某3于2018年5月1日前偿还原告石某120万元并给付财产保全申请费5000元，本金自2017年12月18日起按月息2分计息至本金付清止并承担诉讼费用。张某3未在规定的期间履行给付义务，石某2018年5月7日向本院申请强制执行，此后案涉财产保全措施自动转化为强制执行措施。在执行过程中，案外人柳某对本院裁定查封张某3位于××县北侧房产一处不服，向本院提出书面异议。本院经审查认为异议人柳某对案涉财产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，裁定驳回了柳某的异议请求。柳某对裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，在审理过程中，张某2、张某1以系案涉房屋的共同购买人为由申请参加诉讼，本院经审查认为张某2、张某1的申请符合法律规定，依法追加张某2、张某1为原告参加诉讼。本院认为，执行异议之诉的关键是审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案三原告主张对案涉房屋享有所有权是基于三原告之一柳某与第三人签订的《房屋买卖合同》，但从付款方式中有原告张某12017年4月26日购买宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋缴纳房款的收款收据，及原告柳某与第三人签订的《房屋买卖合同》中关于房屋回购的约定：甲方（张某3）可在本合同签订之日前一年内以同等价格回购此房屋，但应向乙方（柳某）支付乙方占用期间总房款的利息（按月利率2%计算）。甲方未在规定的时间内回购或回购条件达不到前述条件，乙方有权处置该房屋。房屋买卖合同的大部分款项系原告之一张某1购买宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋应退还的房款，且在房屋买卖合同中约定的房屋回购明显不属于正常房屋买卖合同双方应该进行的约定，综上情况本院认为案涉的房屋买卖合同系以物抵债行为，应确定是以第三人的房屋抵顶张文博的债务。本案中案涉标的是不动产，三原告未提供充分的证据证实案涉房屋及院落在购买后已经交付。原告提供的《房屋租赁收取协议》：“1、乙方（张某3）在出售院落前就已经将房屋出租，租房人不认识甲方所以在房屋过户前房租由乙方收取，但乙方收取后负责转交给甲方（张某2）；3、乙方负责房屋的完整，保护好所有的设施完善直至房产手续办完为止交予甲方（张某2）”。上述内容可以确认案涉房屋及院落由第三人实际占有和使用，被告石某提供的《租房协议》虽然是复印件，但是第三人认可租房事实，且与第三人在庭审中的陈述“平房一共是3家住户，每户3500元，张某1说给他闹点，最后我们达成协议一年给他3000元”及原告的《房屋租赁收取协议》相互印证，因此被告主张的案涉房屋及院落未实际交付给原告，仍由第三人实际占有和使用的主张成立，本院予以采纳。综上，三原告对执行标的虽然签订了《房屋买卖合同》并交付了大部分价款，但是作为以物抵债的房屋并没有实际交付，以物抵债系实践性合同，不动产未完成实际交付，以物抵债行为并没有最后完成，三原告对案涉房屋、土地不享有所有权和使用权，即对案涉房屋、土地不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告柳某、张某1、张某2的诉讼请求。案件受理费100元、邮寄费88元，合计188元，由原告柳某、张某1、张某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘伟华审 判 员 陈国文人民陪审员 张海祥 二○二○年三月十三日书 记 员 赵汗青