浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙04民终726号上诉人（原审原告）：陈亚兰，女，1977年1月16日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人（原审原告）：顾青云，男，1975年11月28日出生，汉族，住浙江省海盐县。两上诉人共同委托诉讼代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王振佳，浙江海威特律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路399号。法定代表人：张槿伟。委托诉讼代理人：石磊，男，公司工作人员。被上诉人（原审被告）;上海鑫略房地产经纪事务所。住所地：上海市奉贤区柘林镇胡桥社区农交路28号第1幢835室。负责人：应开芳。委托诉讼代理人:罗秀红，女，公司工作人员。上诉人陈亚兰、顾青云因与被上诉人海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称新福公司）、上海鑫略房地产经纪事务所（以下简称鑫略事务所）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初4319号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。陈亚兰、顾青云上诉请求：1、撤销一审裁定，指令一审法院依法审理；2、本案诉讼费用由新福公司、鑫略事务所共同承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，未厘清讼争法律关系的性质。陈亚兰、顾青云与鑫略事务所之间不存在任何服务合同关系，《德信滨海广场团购服务协议》系新福公司在与陈亚兰、顾青云签订商品房预售合同时加塞在签约文件中、骗取陈亚兰、顾青云签字而形成的，故该协议非陈亚兰、顾青云真实意思表示，该合同不成立。鑫略事务所未为陈亚兰、顾青云提供任何服务，陈亚兰、顾青云系在新福公司售楼部、与自称新福公司销售人员的工作人员磋商达成购房合意，未接受任何第三方服务。陈亚兰、顾青云也未享受到所谓的团购优惠价格。据陈亚兰、顾青云了解，与陈亚兰、顾青云所购房产相邻的房产买受人，所购房产单价与陈亚兰、顾青云相近，且均未支付任何团购服务费。陈亚兰、顾青云曾就此向一审法院申请向房地产主管部门调取证据，一审法院未予反馈信息。根据鑫略事务所提供的证据，在该项目中，其系新福公司的营销代理公司，故其行为均以新福公司的名义作出，行为后果应由新福公司承担；2、讼争款项系新福公司通过其代理人采用欺诈手段不法取得，故本案纠纷实质为商品房预售合同纠纷。如前所述，陈亚兰、顾青云在购房过程中，从未得到任何团购服务的信息，也未知悉鑫略事务所的存在，且讼争的20万元款项，陈亚兰、顾青云是在新福公司售楼部、以P0S刷卡方式支付，支付时根本不知道收款账户为第三方。综上所述，案涉款项，为商品房预售合同缔结、履行过程中，由新福公司违法通过其代理人收取。一审法院未实体审理即裁定驳回起诉，有失公允。请求二审法院查明事实，依法公正裁决。新福公司辩称，第一，陈亚兰、顾青云缴纳的钱款并不是交到新福公司的，与新福公司无关；第二，购房者签订的买卖合同约定的总价与开具发票等都是一致的；第三，根据合同条款，新福公司应该履行的义务在交房的时候已经全部履行完，双方已经签字确认并办理了权证。鑫略事务所辩称，陈亚兰、顾青云所称事实不存在，陈亚兰、顾青云与鑫略事务所签订协议且缴纳费用，鑫略事务所收取费用后，出具了有效收据，开具了发票，陈亚兰、顾青云已享受了购房优惠，请求二审法院维持原判。陈亚兰、顾青云向一审法院起诉请求：1、新福公司、鑫略事务所共同返还200000元，并按年息4.35%赔偿自2019年1月7日至返还之日的利息损失；2、诉讼费用由新福公司、鑫略事务所共同承担。一审法院认定事实：2018年1月7日，陈亚兰、顾青云（买受人）与新福公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330424ＹＳ0019764）一份，合同约定：房屋坐落于海盐县××街道××道××号××广场××幢××室，设计用途为商业服务，建筑面积共38.32平方米；商品房价款为590000元；买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日支付首付款300000元，剩余房款290000元应在本《商品房买卖合同》签订之日其5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，交纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户；出卖人应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；双方还对其他事项进行了约定。同日，陈亚兰（甲方）与鑫略事务所（乙方）签订《德信滨海广场团购服务协议》一份，协议载明：乙方为德信滨海广场项目开发商提供了一系列的线上线下整合营销服务，甲方作为购房者，利用乙方的营销服务，获得德信滨海广场项目购房团购优惠服务；服务期限自本合同签订之日起至2018年2月28日；甲方在签署本协议前，已详细了解团购服务流程，自愿签署本协议，甲方向乙方交纳团购服务费200000元后即成为乙方会员，并可享受购买本项目物业总房款减300000元独家优惠（包含购房者缴纳的200000元团购服务费，购房者实际享受优惠100000元，200000元团购服务费不予退还）；甲方认购并签订商品房买卖合同的，鑫略事务所将全额收取200000元团购服务费，并于后期提供给成交客户相应发票；如甲方认购签订定金合同，甲方在认购后不得提出退款申请，鑫略事务所不再受理退款相关申请手续，客户签订定金合同即表明鑫略事务所团购服务成功，即使退房，则相关服务费也不再退还；双方还对其他事项进行了约定。同日，陈亚兰通过银行转账支付了200000元，鑫略事务所向陈亚兰、顾青云出具了收款收据一份，并于2019年6月20日向陈亚兰、顾青云开具了发票二份。另查明，陈亚兰、顾青云与新福公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的购房款590000元，陈亚兰、顾青云已全额支付给新福公司，新福公司也已开具了相应的购房款发票。一审法院认为，陈亚兰、顾青云与新福公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务，该合同约定的房屋价款陈亚兰、顾青云已全部支付给新福公司。现陈亚兰、顾青云要求新福公司、鑫略事务所共同返还已支付给鑫略事务所的200000元，一审法院认为陈亚兰、顾青云与鑫略事务所签订了《德信滨海广场团购服务协议》，该协议约定的团购服务费即为200000元，故陈亚兰、顾青云诉请的该笔款项系其与鑫略事务所之间的团购服务费，而本案系商品房预售合同纠纷，团购服务费不属本案审理范围，应依法予以驳回，如有纠纷，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定：驳回陈亚兰、顾青云的起诉。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈亚兰、顾青云一审以新福公司、鑫略事务所为共同被告，要求新福公司、鑫略事务所共同返还200000元，该项起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实、理由，属于人民法院受理民事诉讼的范围，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院可以根据审理查明的事实，相应变更案由。一审法院以本案案由为商品房预售合同纠纷，陈亚兰、顾青云的诉讼请求超出该案由审理范围而裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初4319号民事裁定；二、本案指令浙江省海盐县人民法院审理。本裁定为终审裁定。法信超链：地方法规1篇??案例5篇??裁判772篇??期刊4篇?×审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年三月三十日法官助理  刘文文书 记 员  胡玉婷