广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9417号原告：广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心，住所地广东省广州市黄埔区伴河路118号705房。负责人：车强谋，系该公司经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，系该公司员工。被告：广州若凡区块链技术有限公司，住所地广东省广州市黄埔区东区街道伴河路118号801、802房。法定代表人：黄剑斌。原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心（以下简称宜家创生百达丰中心）与被告广州若凡区块链技术有限公司（以下简称若凡公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告宜家创生百达丰中心的委托诉讼代理人钟晓峰，被告若凡公司的法定代表人黄剑斌到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告宜家创生百达丰中心向本院提出诉讼请求：1.判令若凡公司向宜家创生百达丰中心支付2018年9月1日至12月21日的物业管理服务费15261.47元（2018年9月至11月的物业管理服务费按照每平方米15元，每月4150.05元的标准计算，2018年12月的物业管理服务费为2811.32元即4150.05元/月÷31天×21天）及违约金（2018年9月至11月的违约金以每月欠付的物业管理服务费4150.05元为本金，12月的违约金以该月欠付的物业管理服务费2811.32元为本金，按照每日万分之五的标准计算，分别自当月6日起计至实际付清之日止，暂计至2019年6月6日为1579.83元），共计16841.3元；2.判令若凡公司向宜家创生百达丰中心支付公区空调分摊电费1146.53元；3.判令本案诉讼费用由若凡公司承担（迳付）。事实与理由：双方于2018年6月6日签订《百达丰总部基地物业管理服务协议》，约定宜家创生百达丰中心为若凡公司提供物业服务，为此若凡公司应于每月5日前向宜家创生百达丰中心交纳当月的费用。协议有效期自2018年6月6日至2021年6月5日，协议有效期内，双方均应依约履行各自义务，宜家创生百达丰中心提供物业服务，若凡公司应依时足额交纳物业管理服务等费用，但若凡公司却以各种理由搪塞宜家创生百达丰中心，拒绝支付自2018年9月1日至2018年12月21日的物业管理服务费15261.47元、违约金1579.83元及公区空调分摊电费1146.53元，合计17987.83元。若凡公司享用宜家创生百达丰中心提供的服务而不支付费用的行为，侵犯了宜家创生百达丰中心的合法权益，于理于法不合，故宜家创生百达丰中心依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，望判如所请。被告若凡公司辩称，宜家创生百达丰中心的主张不合理。从2018年1月至10月，若凡公司一直申请装修，宜家创生百达丰中心要求若凡公司提供施工图纸，若凡公司有提交设计图纸，但宜家创生百达丰中心一直不同意，造成若凡公司没法装修致使若凡公司的股东退出，若凡公司一直未使用上办公室。宜家创生百达丰中心没有提供便利的服务，也没有向若凡公司提交钥匙，因此若凡公司没有进入百达丰。应诉材料送达不成功是若凡公司自己的原因。若凡公司搬迁的具体时间记不清了，大概是在2018年9月份。经审理查明，广州市黄埔区伴河路118号801、802房（以下简称涉案房屋）的所有权人为广东百达丰电子科技实业有限公司（以下简称百达丰公司）。2017年12月14日，百达丰公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订《百达丰总部基地物业经营服务合同》，约定：由广州宜家创生物业管理有限公司为位于广州市黄埔区伴河路116号至136号（双数）的百达丰总部基地提供物业经营服务，服务期限自2017年12月26日起至2020年12月25日止；在本合同经营服务期内，所有租户自单元入伙/收铺之日（除租赁合同另有约定除外）起均按照办公楼单元每平方米建筑面积每月15元的标准缴交物业经营服务费。若凡公司与百达丰公司签订租赁合同承租涉案房屋。2018年6月6日，宜家创生百达丰中心（甲方）与若凡公司（乙方）签订《百达丰总部基地物业管理服务协议》，合同约定：3.本协议所指物业概况：3.1物业类型：写字楼；坐落位置:广州市黄埔区伴河路116号至136号；物业名称：百达丰总部基地；建筑面积：61307平方米。3.2物业主要设备设施：见业主与甲方签订的《物业经营服务合同》等。3.3乙方承租的房屋单位情况:广东省广州市黄埔区伴河路118号801、802房，共计2个单元，该房屋用途为写字楼，租赁面积276.67平方米。4.物业管理授权范围：4.1业主授权甲方管理百达丰总部基地楼宇公用部位、商场、地下/地上停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）；4.2甲方提供物业管理服务的受益人为本协议所确定物业单位业主或物业单位使用人，都应按本协议规定承担其义务。5.本协议明确物业管理服务项目：5.1房屋建筑；5.2设备设施；5.3环境清洁；5.4绿化、园林小品；5.5室内装修管理:5.5.2乙方需要装修房屋的，应事先通知甲方，双方签订《装修管理服务协议》，甲方依据协议约定的内容和方式对乙方的装饰装修工作进行管理和监督；5.5.3对乙方进行室内装修施工图审核，主要从保护主体结构、消防要求方面进行审核；如按政府规定需要经政府部门审批的，乙方必须按照规定自行办理；5.6公共安全管理；5.7车辆交通管理；5.8节日布置及社区文化；5.9图纸、资料管理等。6.物业管理期限：此协议自2018年6月6日至2021年6月5日止。7.物业管理服务费：7.1.1甲方向乙方收取物业管理服务费，按房屋租赁合同约定的建筑面积收取；7.1.2物业管理服务费收费标准为：写字楼15元/平方米/月，上述费用未包含公区和室内的中央空调能源费分摊，公区中央空调能源费按实分摊；7.1.3物业管理服务费每月总额4150.50元；7.2.1物业管理服务费用的收取和使用采取包干制形式；7.3物业管理服务费收取起始日期：7.3.1以业主发出的《收楼通知书》上确定的收楼之日起收取物业管理服务费；若乙方未按《收楼通知书》的日期办理入驻，物业管理服务费由业主发出《收楼通知书》上日期起开始计算，由此产生的损失及责任，均由乙方自行承担；7.3.2业主就交纳物业管理服务费，因使用房屋而产生的一切费用，与乙方承担连带清偿责任；7.4.1物业管理服务费及其他由甲方定期收取或代收费用采用银行自动划账方式（或人工收费方式）收取，每月5日前收取当月物业管理服务费；7.4.2乙方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费及相关费用。乙方应自逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费及相关费用的万分之五缴交违约金；7.4.4乙方撤离物业时，需缴清该物业已发生的全部物业管理服务费及其他费用。8.公共能源费：8.2公区中央空调（包括大堂、电梯间、公共走道等共用部位）能源费按实际用电度数加上8%的线损费进行分摊。室内中央空调能源费由租户自行承担。15.法律责任：15.1.1乙方须按本协议规定按时交纳物业管理服务费等费用，乙方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交费用总额的万分之五缴交违约金。对超过一个月不交纳以上费用且经书面提醒无效的租户，甲方可采取停止部分服务项目，要求其限期交纳，同时可向本物业所在地人民法院起诉。同日，若凡公司还在涉案房屋的《单元/商铺设施/设备确认表》上盖章确认，该确认表显示：门、喷淋头、烟感、盘管风机完好，其中801房电表读数为253、802房电表读数为34。2019年3月13日，百达丰公司向宜家创生百达丰中心发出《租户迁出通知》，载明：百达丰总部基地B栋801、802室租户若凡公司，已于2018年12月10日解除合同关系。现同意该物业租客在2018年12月21日搬出。2018年12月21日之前的管理费及电费由用户缴付，敬请贵司收妥租客应付费用及验收物业后方可放行。若凡公司对该通知的真实性予以确认，并确认收到过该通知。双方确认若凡公司缴纳了2018年6月至8月的物业管理服务费，自2018年9月起未缴纳物业管理服务费。宜家创生百达丰中心在案件审理过程中陈述其要求若凡公司支付的公区空调分摊电费1146.53元实为电费，其为证实其主张提交了其自行制作的手抄水电计量表及电费明细。手抄水电计量表显示，涉案801房在2018年6月至12月的电表读数分别为253、259、273、281、296、308、309，涉案802房在2018年6月至12月的电表读数始终为34。电费明细显示，若凡公司用电期间为2018年6月至12月，电费构成分为办公室内电费、室内空调电费、楼层空调分摊电费、大堂空调分摊电费、商业电损分摊电费，上述电费总金额为1146.53元，其中办公室内电费的计算读数与手抄水电计量表中的电表读数一致，电费明细中还详细列举了各项构成的计算方式。宜家创生百达丰中心主张公区空调公摊电费是根据《百达丰总部基地物业管理服务协议》第8条之规定，由电网公司向其司发出总表的电费，其司根据各房子所占面积计算公摊费用。若凡公司对物业管理服务费的计算标准予以确认，但抗辩称违约金的计算标准过高，若凡公司称百达丰公司委托宜家创生百达丰中心交付涉案房屋的钥匙，但两家公司均从未向若凡公司交付过钥匙，且宜家创生百达丰中心未向其提供便利服务导致其一直无法进场装修，若凡公司从未进场也未使用过涉案房屋。若凡公司还称其有缴纳2018年8月之前的租金，与百达丰公司未有纠纷，在本院指定的期间内，若凡公司未回复本院其与百达丰公司解除租赁合同的具体时间，亦未向本院提交任何证据。宜家创生百达丰中心主张若凡公司于2018年6月6日进场，若凡公司并未向其申请过装修，并称涉案房屋的钥匙应当是掌握在百达丰公司手中。以上事实，有《百达丰总部基地物业管理服务协议》《租户迁出通知》《百达丰总部基地物业经营服务合同》《单元/商铺设施/设备确认表》、查册表、电费明细、手抄水电计量表及当事人陈述予以证实。本院认为，宜家创生百达丰中心与若凡公司签订《百达丰总部基地物业管理服务协议》，双方意思表示真实，不违反法律及法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面诚信履行合同。关于物业管理服务费。若凡公司抗辩称因宜家创生百达丰中心不批准其装修方案导致其未能装修，未进场且未使用过涉案房屋，但未能提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。若凡公司还辩称百达丰公司及宜家创生百达丰中心从未向其交付过涉案房屋的钥匙，因若凡公司与宜家创生百达丰中心是物业服务合同关系，若因涉案房屋未交付问题若凡公司应向出租人百达丰公司主张权利，与本案无涉，且若凡公司确认其已缴纳了2018年6月至8月的租金及物业管理服务费，与其陈述明显不符，与其答辩时称若凡公司于2018年9月搬迁也自相矛盾，本院对其抗辩不予采信。因若凡公司未举证证实其与百达丰公司解除租赁合同的具体时间，本院采信宜家创生百达丰中心提交的《租户迁出通知》上载明的搬出时间，认定若凡公司需支付物业管理服务费至2018年12月21日，本院核定若凡公司应向宜家创生百达丰中心支付2018年9月1日至2018年12月21日的物业管理服务费为15261.47元（4150.05元/月×3个月+4150.05元/月÷31天×21天）。若凡公司未按时支付2019年9月至12月物业管理服务费的行为构成违约，依法应承担违约责任。宜家创生百达丰中心主张依据《百达丰总部基地物业管理服务协议》要求若凡公司分别自应付款的次日即当月6日起每日按欠缴物业费本金的万分之五计算违约金，不违反合同约定，且违约金计算标准在合理范围内，本院予以支持。综上，若凡公司2018年9月至11月应以每月物业管理服务费4150.05元为本金，2018年12月应以物业管理服务费2811.32元为本金，按照每日万分之五的标准计付欠缴物业管理服务费的违约金，分别自当月6日计至付清款项之日止，上述违约金以不超过本金为限。关于电费1146.53元。宜家创生百达丰中心提交了手抄水电计量表及电费明细予以证实其计算依据及具体的计算方式，手抄水电计量表的数据与《单元/商铺设施/设备确认表》的数据相符，上述金额在合理范围内，亦有合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州若凡区块链技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心支付2018年9月1日至2018年12月21日拖欠的物业管理服务费共计15261.47元及违约金（2018年9月至11月物业管理服务费的违约金均以4150.05元为本金，按照每日万分之五的标准计付，分别自当月6日计至付清款项之日止，上述违约金金额均以不超过当月物业管理服务费4150.05元为限；2018年12月物业管理服务费的违约金以2811.32元为本金,按照每日万分之五的标准计付，自当月6日计至付清款项之日止，该违约金金额以不超过当月物业管理服务费2811.32元为限）；二、被告广州若凡区块链技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心支付电费1146.53元；三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，全部由被告广州若凡区块链技术有限公司负担。本案案件受理费原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心已预缴，被告广州若凡区块链技术有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付原告广州宜家创生物业管理有限公司百达丰总部基地物业服务中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李建明二〇二〇年三月二十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣