内蒙古自治区固阳县人民法院民事判决书（2020）内0222民初8号  原告：包头市清清物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区望隆公寓809室，统一社会信用代码。  法定代表人：赵金玲，该公司总经理。  委托诉讼代理人：辛斌，男。  委托诉讼代理人：臧粉兰，女，该公司职工。  被告：郝锦源，男，1986年7月16日出生，身份证号码150222198607162312，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市固阳县阳光锦城A区16号楼1单元201，住内蒙古自治区包头市固阳县。  原告包头市清清物业服务有限责任公司（以下简称清清物业公司）与被告郝锦源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清清物业公司的委托诉讼代理人臧粉兰、被告郝锦源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告清清物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年至2019年物业服务费3,840元；2.请求支付滞纳金每日3‰自2016年7月1日记付清止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告欠原告2016年至2019年的物业费共3,840元，经原告多次催缴，被告拒不支付。根据国家《物业管理条例》第六十七条、包头市《物业管理条例》第五十九条、“包头市物价局、房管局”包价房字[2001]第16号文件第十七条、阳光锦城A区《物业服务管理规约》的规定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。  被告郝锦源辩称，1.家中窗户漏风、漏气，冬天窗户结冰溶化后，造成窗户下方墙皮鼓包，物业一直未予维修；2.物业服务不合格，如，2018年，楼前水泥路损毁，有很大裂缝，物业长期未予维护修理；2019年冬季，因降雪较多，物业清扫不及时，造成结冰，导致小区内车辆经常碰撞，给业主造成经济损失；经常停水；楼道卫生打扫不到位；没有绿化；安保形同虚设；流浪狗扰民等；3.物业费过高。   本院经审理认定事实如下：原告清清物业公司于2008年9月5日依法成立，经营范围为物业管理；房屋中介；家政服务；养老服务。2013年12月30日，清清物业公司与包头市盛泽房地产开发有限公司签订了《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》，委托管理期限为三年，即从2014年4月15日起至2016年4月14日止。2015年12月11日，清清物业公司（乙方）与包头市盛泽房地产开发有限公司（甲方）签订了《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》，委托管理期限为三年，即从2016年4月15日起至2019年4月14日止。上述两份合同约定：1.阳光锦城综合物业委托予清清物业公司实施物业管理。2.物业服务管理内容：物业共用部位维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清扫保洁、垃圾的收集清运以及污水管的疏通；公用绿地的美化、绿化及养护和管理；建筑小品、景观的清洁维护；车辆停放管理；停车场管理；公共秩序维护、安全防范等事项管理；物业档案资料管理；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；业主有偿特约服务等内容。3.物业服务质量标准：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，小修及时，大修更新改造及时编制维修资金使用计划，检修记录和保养记录、回访记录齐全；对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为严格管理和纠正，小区内无违章临时建筑、无乱堆、乱放、乱贴、乱画和乱挂现象等标准；4.物业管理服务费为：住宅、车库房屋按建筑面积每月0.7元/平方米向业主或物业使用人收取；商铺房屋按建筑面积每月1.0元/平方米向业主或物业使用人收取。亮化费每年20元/户收取，卫生费（代收）：住宅每年按36元/户收取，非住宅每年按84元/户收取）。合同生效日期开始往后两个月内为每年的收费期。超过两个月未交费的，按每日千分之三加收滞纳金。  2019年3月16日，清清物业公司（乙方）与包头市盛泽房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业服务合同》，物业服务合同期限为三年，即从2019年4月15日起至2022年4月14日止。合同约定：1.甲方执业主大会决定将阳光锦城A/C区委托乙方实施物业管理服务。2.物业服务内容：共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。3.物业管理服务费为：住宅多层、车库房屋按建筑面积每月0.7元/平方米向业主或物业使用人收取；商铺房屋按建筑面积每月1.0元/平方米向业主或物业使用人收取。亮化费每年20元/户收取，二次垃圾处理费：住宅每年按36元/户收取，非住宅每年按80元/户收取。物业费收费期为两个月即合同生效日期开始往后二个月内为每年的收费期。未交费的按每日千分之三加收滞纳金。  另查明，被告郝锦源系业主，房屋面积107.65平方米，被告郝锦源欠缴2016年4月1日至2020年3月31日的物业服务费。  本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告清清物业公司依法成立，具有物业服务管理的合法资质。原告清清物业公司与包头市盛泽房地产开发有限公司签订的《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对阳光锦城小区全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告清清物业公司为阳光锦城小区提供了相关的物业服务，被告郝锦源作为该小区业主，实际上也享受了原告清清物业公司提供的物业服务，清清物业公司为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，业主应当根据《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》的约定，以每月0.7元/平方米的标准交纳相应的物业服务费。  2014年6月29日，被告郝锦源在业主入住验收单签字，对房屋窗户、墙面、地面、上下水等完好情况进行了确认，且窗户质量问题亦不属于物业服务范围。清清物业公司在提供物业服务过程中，虽然存在不到位之处，但此瑕疵属于一般瑕疵，并未持续的、严重的影响业主的正常生活，且小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主利益，物业故被告郝锦源应当按照合同约定向原告清清物业公司缴纳2016年4月1日至2020年3月31日物业服务费共计3,617.04元（0.7元/月/平方米×107.65平方米×48个月＝3,617.04元）。  上述合同中明确约定业主需每年缴纳亮化费20元/年/户、二次垃圾处理费36元/年/户。楼道亮化费与二次垃圾处理费等均为处理案涉小区公共区域内事务所发生的必要费用，与清清物业公司提供的物业服务具有不可分性，故清清物业公司有权要求被告郝锦源依约给付该部分费用，被告郝锦源应当给付2016年4月1日至2020年3月31日期间的亮化费及卫生费224元（20元/户/年×4年＋36元/户/年×4年＝224元）。故，被告郝锦源应支付原告清清物业服务公司物业服务费为3,841.04元（3,617.04元＋224元＝3,841.04元）。原告清清物业公司主张物业服务费为3,840元，未超过上述数额，本院予以支持。  清清物业公司所主张的滞纳金实质为被告郝锦源未能依约缴纳物业服务费而应承担的违约责任，性质上属于违约金。根据本案事实，被告郝锦源未能依约缴纳相应物业费，系因对清清物业公司所提供的服务水平有异议，并非恶意拖欠，故对清清物业公司提出的被告郝锦源给付违约金的主张，本院不予支持。  依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：  一、被告郝锦源于本判决生效后三日内向原告包头市清清物业服务有限责任公司支付2016年至2019年的物业服务费3,840元；  二、驳回原告包头市清清物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费25元，由被告郝锦源负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 员  赵 琰二〇二〇年三月二十七日法 官助 理  宗志祥书 记 员  袁 园              附：相关法律条文 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。