广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1869号原告：黄沛云，女，1989年10月23日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：何玉容，女，1949年8月12日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。原告黄沛云诉被告何玉容、第三人广州市保值房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄沛云及其委托诉讼代理人李强，第三人广州市保值房地产代理有限公司的委托诉讼代理人潘泽通到庭参加诉讼。被告何玉容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄沛云向本院提出诉讼请求：一、立即解除原、被告双方于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》。二、被告立即返还原告支付的50000元定金，并支付违约金61000元、居间费9000元及律师费10000元。三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月13日，原、被告双方在第三人的居间之下，签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于增城区××灯街××房转让给原告，转让价款为610000元，签订合同之日支付50000元定金，首期款150000元在同贷书出具后并卖方原贷款银行通知提前还款当天支付，剩余款项通过银行按揭支付以及违约责任等内容。合同签订后，原告当日支付了50000元定金，也准备按揭资料，但是由于被告出售的房屋登记在王桂芳（系被告丈夫）名下，王桂芳己于2018年5月3日死亡，该房屋由继承人继承。但是经原告及第三人催告被告方一直未办理相关的过户手续。被告的行为致使合同根本性目的无法实现，可视为拒绝履行合同约定义务。原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告何玉容未答辩。第三人广州市保值房地产代理有限公司述称，对原告的起诉没有异议。经审理查明：2019年3月13日，被告（卖方）、王文科（委托代理人）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××灯街××房的所有买卖条件达成一致意见，……一、物业概况……3、买方知悉该物业业权人王桂芳，……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币610000元。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。……应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……2、逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……付款方式：买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币50000元作定金。2、首期楼价款（含定金）150000元，买方应在同贷书出具后并卖方原贷款银行通知提前还款当天支付。……3、剩余楼价款460000元按揭付款。……4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。……”。2019年3月15日，原告、王文科向被告出具《定金收据》，载明“本人何玉容、王文科，……现收到买家黄沛云交来承购该物业之定金，金额为伍万元整。”。2019年8月12日，原告向被告发出《催告函》，载明“本人黄沛云与你方及广州市保值房地产代理有限公司于2019年3月13日签定《房地产买卖合同》一份，约定本人购买你方所有的增城区××灯街××房的房产。……因该房屋为你方继承所得全部份额，该房屋须办理换证手续，交易方能继续履行，但你方一直未予办理，经本人及中介方催告后仍未履行。现本人郑重向你方致函，要求你方在收到该函后5日内办理该房屋的换证手续以便本人申请按揭贷款手续。逾期办理则视为你方违约，因你方违约造成的一切法律责任由你方负责。……”。2019年10月15日，原告与广东金日律师事务所签订《民事委托合同》，载明“甲方因与何玉容房屋买卖一案，聘请乙方为委托代理人。甲方向乙方支付律师代理费壹万元。”等内容。2019年10月30日，广东金日律师事务所开具发票，载明“名称：黄沛云，代理费，金额10000元。”。2020年3月23日，广州市规划和自然资源局出具涉案房屋的《不动产登记查册表》，载明“产权人：王桂芳；占有部分：全部；他项权利摘要：权利人：东莞市联胜非融资性担保有限公司；权利种类：抵押权；设定日期：2017年8月8日；债权数额：400000。”。庭审中，原告提交2019年4月26日的《公证书》，载明：“申请人：何玉容，被继承人：王桂芳。被继承人王桂芳死亡时遗留坐落在增城市××灯街××房。据被继承人王桂芳的继承人何玉容、王文科、王文勇称，王桂芳生前无与他人签订《遗赠扶养协议》，亦未就上述财产预立《遗嘱》。继承人对被继承人王桂芳生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。被继承人王桂芳生前只与何玉容结婚，俩人共生有儿子王文科、王文勇。此外，王桂芳无其他的子女。王桂芳的父母均先于其本人死亡。现何玉容表示要求继承被继承人王桂芳的上述遗产，王文科、王文勇均表示放弃对被继承人上述遗产的继承。兹证明被继承人王桂芳的上述遗产由何玉容一人继承。继承后，何玉容拥有上述房产的全部份额。”。2019年4月3日的《放弃继承权声明书》，载明“申明人：王文科。……王桂芳死后遗有以下财产：1、坐落在增城市××灯街××房……现我决定自愿放弃上述遗产的继承权利，决不反悔。”。2019年4月3日的《放弃继承权声明书》，载明“申请人：王文勇。……王桂芳死后遗有以下财产：1、坐落在增城市××灯街××房……现我决定自愿放弃上述遗产的继承权利，决不反悔。”。审理中，一、原告陈述以下内容：1、原告第一项诉讼请求是解除《房地产买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖法律关系。2、原告签订合同时清楚涉案房屋登记在王桂芳名下且王桂芳已经去世，签订合同后第三人向原告提供了公证书。3、当时口头约定了将涉案房屋先过户到被告名下，再过户到原告名下。4、签订合同时看到的房屋查册只是显示有抵押登记，当时以为是银行按揭，不知道是担保公司的抵押。5、被告未办理继承过户手续，导致原告无法办理申请按揭。6、原告还未支付居间费。二、第三人陈述以下内容：1、因为是继承，所以涉案房屋要换名到被告名下，但被告资金不足，没有去涂销抵押，也无法换名到被告名下。2、原告尚未支付居间费。本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。现根据公证书，可知王桂芳的其他继承人王文科、王文勇已公证放弃对涉案房屋的继承，即王文科、王文勇自我表态放弃基于继承对涉案房屋所享有相应的权利，且被告无证据表明涉案房屋其无权进行处分或存在其他权利人。因此，本院遵循合同相对性原则审理本案。原告签订合同后向被告支付了50000元定金，被告也出具了收据。原告已经履行了交付定金的义务。根据庭审双方的陈述以及本案证据来看，原告在签订《房地产买卖合同》时是明知涉案房屋登记在王桂芳的名下，虽然合同中对于换证事项并未约定，但原告主张双方对此进行了口头约定，且在原告向被告发出《催告函》后，截止庭审之日，涉案房屋仍登记在王桂芳名下。另外，根据合同“5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。”约定，涉案房屋尚未涂销抵押。可知被告并未依约履行自己的义务，被告应为违约方，需承担相应的违约责任。故原告要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系及返还原告支付的定金50000元，于法有据，本院予以支持。至于被告应承担的违约责任，根据《房地产买卖合同》第六条“因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……2、逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，原告要求被告支付违约金61000元，于法有据，本院予以支持。对于原告请求被告支付居间费及律师费的诉讼请求能否支持的问题。现原告及第三人均确认居间费尚未支付，故原告请求被告支付居间费9000元，理据不足，本院不予支持。根据《房地产买卖合同》第六条第4点的约定，原告要求被告支付律师费10000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄沛云、被告何玉容于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、被告何玉容在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄沛云购房定金50000元；三、被告何玉容在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄沛云支付违约金61000元；四、被告何玉容在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄沛云赔偿律师费10000元；五、驳回原告黄沛云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由被告何玉容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年三月二十五日书记员  赖蓝婷