重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初21989号原告：杨小红，女，1974年5月16日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李登方，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：陈丽，女，1989年8月19日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。被告：重庆君桥房地产咨询服务公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路1号晨光大厦四楼401、402、415号，统一社会信用代码9150010720293889XB。法定代表人：武兰，经理。委托诉讼代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。原告杨小红诉被告陈丽、被告重庆君桥房地产咨询服务公司（以下简称君桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨小红及其委托诉讼代理人李登方、印芝，被告陈丽及其委托诉讼代理人杨永宏，被告君桥公司的法定代表人武兰、委托诉讼代理人杨永宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小红向本院提出请求：1.裁决撤销原、被告签订的《买卖认购协议》；2.裁决陈丽退还原告10万元定金，君桥公司对此承担连带责任；3.裁决二被告共同承担本案诉讼费。事实及理由：2019年9月10日，君桥公司德佑房产代理人李字鑫向原告介绍观音桥商圈有新楼盘开业售房，地理位置优越，价格优惠。原告到售房现场后，君桥公司要求原告先缴纳20万元的定金，然后签订《买卖认购协议》。在原告当场缴纳10万元定金（原告按照君桥公司提供的陈丽的账户进行转账），签订协议时，原告发现此房系二手房，且与介绍的相去甚远。故，原告及时停止继续转款，当即要求退款。原告及时停止支付定金属于不安抗辩权的救济，不属于违约行为。经原告当日、次日连续找君桥公司理论，其均置之不理。经查，该标的物房产系二手房，原告自交钱、签约时均未见过陈丽。同时，陈丽取得房产证时间为2018年9月21日。违反了住房城乡建设部和重庆市政府关于“新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易”的相关规定。因被告没告知原告出卖房屋系司法拍卖房，导致原告作出错误理解，原告在支付定金时得知该房为司法拍卖房，所以后面定金未付，即刻停止支付后面的款项。据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）项规定，协议应撤销。还有，被告将司法拍卖房以新房进行宣传并销售属实，属于欺诈。协议中“乙方充分了解该房地产的周边及现状”的字句不能理解为原告已知晓该房为司法拍卖房，而司法拍卖房的再次转售应视为二手房销售。买房时原告是去看了房屋，发现是清水房，带看房人说是2018年办证，原告以为是2018年新修房屋，交钱后原告签了合同，给原告看了房产证。综上，望判如所请。被告陈丽辩称，一、陈丽取得该房产系市高院2011年6月拍卖所得。陈丽已如实告知买方杨小红该房产的实际情况，杨小红也去该套房屋实际查看详情。双方是自愿签订协议。二、该房产在2018年经江北区政府多次组织相关部门协调，国土等部门综合验收于2018年9月取得房产证，故所售房产为合法产权，可以出售。三、取得证后为能顺利买卖过户，特与江北区税务局、房管局、国土局开协调会，参照渝地税发[2016]50号文件第五项第三小条规定，陈丽取得的江北区建新北路X号X-X楼可以不受2017年9月22日渝国土房管[2017]802号文件规定的限制，可以上市交易。陈丽出售的房产并非2017年9月23日后所购得的房产，根据物权法取得时间是2011年，由于历史遗留办证问题未能取得证而已。四、事实证明，陈丽房产于2018年9月取得以来已过户几十套。五、原告以存在重大误解为由，请求撤销协议，不能成立，签订协议时原告对该房产的地理位置周边状况，房屋结构，房屋取得时间、来源，以及周边房屋价格进行比对，并进行实地考察和充分了解，双方是自愿签订协议，原告熟知协议内容并交付定金，不存在重大误解此情形，协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同法第五十四条规定的撤销情形。六、被告没给原告说是新楼盘，原告亲自去现场看了房。陈丽买过来实际上也是新房，因历史原因房产证没有办下来，2018年9月在江北区政府相关职能部门联合审批后办下来的，出卖给原告的房屋实际就是清水房。综上，原、被告签订的协议合法有效，被告在出售房屋中无违约行为，也没有违法违规行为，原告定金10万元交付后不履行约定义务，无法定免责情形，其诉求与事实不符，于法无据，应予驳回。被告君桥公司辩称，一、我单位是受陈丽委托出售房产，售前了解到该房产系市高院2011年6月拍卖所得。销售时已如实告知买方杨小红该房产的实际情况，杨小红也去该套房屋实际查看详情、了解结构、房屋取得时间，办理流程，周边现状，杨小红充分了解后，在无异议的情况下才自愿签订买卖认购协议，交付定金。二、该房产在2018年经江北区政府多次组织相关部门协调，国土等部门综合验收于2018年9月取得房产证，故所售房产为合法产权，可以出售。三、我单位了解到取得证后为能顺利买卖过户，特与江北区信访、税务局、房管局、国土局开协调会议，参照渝地税发［2016]50号文件第五项第三小条规定，陈丽取得的江北区建新北路X号X-X楼所有房产不受2017年9月22日渝国土房管［2017]802号文件规定的限制，可以上市交易，我单位代出售的房产并非2017年9月23日后新购的房产，根根据物权法取得时间为2011年，由于历史遗留办证问题未能取得证而已。四、事实证明，陈丽的房产于2018年9月取得以来已过户几十套。综上，为维护我单位合法权益不受侵犯，根据我国相关法律规定，买受人杨小红要求返还定金10万元不成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨小红举示的“观音桥商圈·江田国际”宣传单、买卖认购协议、一本通/绿卡通交易明细（客户）、收条、不动产权证、律师函、顺丰速运签收记录、“观音桥步行街·核心地段”宣传单、视频资料，前述证据本院予以确认并在卷佐证。原告杨小红举示的李字鑫的工作牌是复印件，未与原件核对，其真实性难以确认。再者，仅凭工作牌亦无法认定李字鑫是君桥公司员工。原告杨小红举示的李字鑫与杨小红儿媳的微信聊天记录，因未与微信原始数据核对，其真实性难以确认。被告陈丽、君桥公司举示的买卖认购协议、重庆市高级人民法院（2010）渝高法执提字第232-3至240-3号、（2010）渝高法执提字第241-4号执行裁定书、关于江田国际金融广场项目办证问题专题会议的纪要、办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》遗留问题联合审批表不动产权证书、重庆市地方税务局、重庆市国家税务局关于做好委托代征税款和代开增值税发票的通知（渝地税发[2016]50号）、渝国土房管（2017）802号文件，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告陈丽、君桥公司举示的王建国不动产权证，未与原件核对，其真实性难以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：君桥公司于1993年4月30日登记成立。2011年7月12日，重庆市高级人民法院（2010）渝高法执提字第232-3至240-3号、（2010）渝高法执提字第241-4号执行裁定书裁定：位于重庆市江北区建新北路37号（现门牌号为建新北路25号）“江田国际金融广场”塔楼第11层至第26层的房屋产权归买受人陈丽所有；解除对上述房屋产权的查封。2018年9月21日，渝（2018）江北区不动产权第001023913号证显示：权利人是陈丽，坐落于重庆市江北区建新北路X号X-X，权利性质是出让，用途为城镇住宅用地/成套住宅，使用期限为国有建设用地使用权到2043年4月16日止。“观音桥商圈·江田国际”宣传单载明的宣传语是：“住宅现房发售”、“建面14，800元/㎡起”、“投资居家理想之地”、“步行街中心/核心地段/绝版发售/仅40席”、“现房，即买即办证，即入住”。“观音桥步行街·核心地段”宣传单是：“尾房甩卖，欲购从速”、“全新清水，现房，住宅，即买即办证入住”。2019年9月10日，陈丽（甲方、卖方）、杨小红（乙方、买方）与君桥公司（丙方、代理机构）签订《买卖认购协议》约定：经甲乙丙三方友好协商，乙方在签订本协议时已确认，对该房产的实际情况即周边现状了解无异议，充分了解该房地产的基本状况，决定以现状购买。甲方自愿将本合同第二项所列房产出售给乙方，与乙方（买方）签订买卖认购协议，收取认购定金，购房款打入指定账户。三方协商一致签订本协议；房屋基本状况：座落于江北区建新北路X号X-X；建筑面积109.45平方米，套内面积83.42平方米；土地取得方式：出让、清水；成交价格及其他费用：甲乙双方协商决定上述房地产成交价为¥14，802元/平方米，按建面计价总价¥1，620，000元；其他费用：该房的大修基金乙方承担，办理房地产权证时按国家、地方、房管、国土、税务政策规定申报过户金额，产生的所有一切税、费甲乙各自承担。过户申报金额与销售总价不冲突，甲方收款以实际售价为准；付款期限：第一次付款：2019年9月10日付定金¥20，000元，第二次付款：2019年11月1日之前过户付首付款¥320，000元，第三次付款：银行贷款¥1，100，000元放款支付，乙方逾期付款则须按成交总价的1%支付违约金，超过10日甲方收回该房屋出售权，所收款项作为违约金；房屋移交：乙方充分了解该房的基本状况，同意以现状接房，与签订物管协议并办理相关手续，交房时间为乙方在付清所有放款，甲方负责将该房移交乙方；违约责任：本协议签订后，甲方或乙方违反本合同约定由违约方支付违约金给对方，违约金为成交价的5%计算；争议解决方式：本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时可选择向江北区人民法院起诉方式解决；其他约定：签订本协议后，乙方放弃购买的，或者不按约定办理的，本协议终止，所交定金不退，作为违约金；乙方需按揭贷款的，甲方全力配合，因乙方自身原因不能贷款或贷款金额不足额的，乙方自筹款支付房款，乙方筹款不足放弃购买，定金不退。签订协议前，杨小红现场查看了所要购买的房屋，该房屋是清水房。2019年9月10日，杨小红支付陈丽购房定金10万元。后，杨小红给陈丽、君桥公司邮寄律师函，函中杨小红称“发现此房系二手房”，故要求退还定金并赔偿损失。另，《重庆市地方税务局、重庆市国家税务局关于做好委托代征税款和代开增值税发票的通知》（渝地税发[2016]50号）第五·（三）条规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证或契税完税证明上注明的时间不一致的，采取孰先原则确认。由于重庆市特殊情况和历史原因，个人实际购买住房迟迟未取得房屋产权证和契税完税证明，征收机关应该本着实事求是的原则，可参考登记备案的购房合同、人民法院的民事裁定书及其他相关证明材料，核定其购买房屋的具体时间。《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》规定：“一、凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易；二、新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得《不动产权证》受理通知书时间为准。本通知自2017年9月23日起实施”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法……；第一百三十一条规定：买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。本案所涉《买卖认购协议》具备前述法律规定的买卖合同内容，因此，本案所涉协议系房屋买卖协议。本案所涉协议房屋买卖协议系当事人真实意思的表述，不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。杨小红称因重大误解、欺诈，故而要求撤销《买卖认购协议》。对此，本院不予支持。理由：其一，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）……一方以欺诈…手段、……使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……。这里的误解是指重大的误解，足以影响当事人权利义务或影响合同目的的实现。与杨小红签订协议的是自然人陈丽，而非开发商。由此可知，签订协议时，杨小红就应知道交易房屋并非开发商新建的房屋，而是第二次交易的房屋，因为，自然人是不能开发销售新建房屋的。至于，陈丽是从开发商处购买，或是通过司法拍卖购买，或是否为第二次交易房屋，显然不会对本案所涉协议当事人的权利义务或合同目的的实现产生影响。审理中，杨小红称其在支付定金时得知该房为司法拍卖房，所以后面定金未付，即刻停止支付后面的款项。而在杨小红发出的律师函中，其只提及“此房系二手房”。由此可见至少在发律师函时，司法拍卖房与否并不在杨小红不履行协议的原因中。其二，杨小红称被告将司法拍卖房以新房进行宣传并销售属实，属于欺诈。此称不能成立。从宣传资料看用词多是“现房”、“尾房”、“清水”等。再者，从杨小红签订协议的对象看，杨小红应知交易房屋非开发商销售的新建房屋。另外，签订协议前，杨小红实地查看过出卖房屋，清楚房屋实际状态。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告杨小红的诉讼请求。本案受理费2，300元减半收取1，150元，由原告杨小红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陈 学 军二〇二〇年三月二十六日书记员 杨 倩 倩书记员 郎乾睿思