湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12562号原告：周振明，男，1935年12月11日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨薇，湖南高泽律师事务所律师。被告：虞正强，男，1959年7月7日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：卢美沙，女，1963年10月26日出生，汉族，住长沙市天心区。两被告共同委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨超慧，湖南金州律师事务所律师。原告周振明与被告虞正强、卢美沙返还原物纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，由审判员吴贵平依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告周振明的委托诉讼代理人魏旭兰、杨薇，被告虞正强、卢美沙的共同委托诉讼代理人罗淇予、杨超慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周振明提出诉讼请求：1．判令被告立即搬离占用的位于长沙市天心区的房屋（以下简称为案涉房屋）；2．判令被告立即向原告支付房屋占用使用费（按照2600元／月的标准以实际占用天数计算，暂算至2019年11月29日为人民币8000元）；3．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告虞正强与卢美沙系夫妻，二人自20世纪90年代开始租赁原告周振明与配偶邓连珍所有的位于长沙市天心区房。2005年6月2日，原告周振明与被告虞正强签订一份《购房协议》，约定以55000元将天鹅塘岭21号房出售给被告，在未交清5.5万元之前，被告每月必须付租金200元。由于一直未达到买卖案涉房屋的生效条件，被告未支付购房款，且被告自2017年4月起未再支付租金。经诉至法院后，长沙市天心区人民法院做出（2018）湘0103民初30号一审民事判决，长沙市中级人民法院做出（2018）湘01民终6130号终审民事判决，最终解除原告周振明与被告虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》，故原、被告之间的租赁关系已经依法解除。被告虞正强、卢美沙夫妻二人无视生效判决，未向原告支付租赁合同解除前拖欠的租金，更违法继续占用。原告通过子女多次口头或短信通知被告腾出房屋，但被告至今仍拒不搬离。被告的行为给原告造成严重影响，被告违法占用房屋期间应按现在房屋租赁的市场价格据实计算。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告虞正强、卢美沙辩称：1．原、被告为房屋买卖合同法律关系，至今双方就案涉房屋的买卖合同法律关系仍成立并未解除，原告无权要求两被告搬离案涉房屋。（2018）湘0103民初30号民事判决以及（2018）湘01民终6130号民事判决并未对双方于2005年6月3日就案涉房屋签订的房屋买卖合同关系判决解除，双方之间的房屋买卖合同仍未解除。2．两被告已在原告处购买案涉房屋，并支付了相应房款，案涉房屋因历史遗留问题无任何产权登记，但案涉房屋已于2005年6月交付两被告，房屋买卖行为已经完成，两被告已对案涉房屋持续、公开使用长达14年有余，并对该房屋进行了维修、扩建，两被告为案涉房屋的实际权属权利人，原告请求两被告搬离案涉房屋的诉讼行为实则已侵犯了两被告的合法权利。3．案涉房屋属于劳动广场棚户区改造政府征收范围，两被告为拆迁补偿权利人而非原告，原告无权要求两被告搬离案涉房屋。原告要求两被告办理案涉房屋没有法律依据与事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室于1980年经长沙市人民政府批准征用八方亭、天鹅塘岭一带土地兴建居民点，因天鹅塘岭32号私房住户沈子忠（产权登记为李德风名下）的住房有部分在红线范围内，长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室征用了天鹅塘岭32号私房，并于1982年修复后给本单位职工暂住。1986年3月，原告周振明的配偶邓连珍（已于2001年11月16日去世）与长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室签订《购房协议》，约定长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室将天鹅塘岭32号房产出售给邓连珍。上述合同签订后，邓连珍、周振明分两次支付了购房款共计1.1万元（收据备注为天鹅塘岭13号），此后该房产因历史遗留问题一直未能办理产权登记至邓连珍名下，但长沙市原南区国土管理局曾于1995年5月对天鹅塘岭33号房产进行地籍调查，房屋产权登记建筑面积计算（40.25㎡）及房屋所有权登记四面墙界申报资料显示天鹅塘岭32号房屋的土地使用者为邓连珍。2005年3月19日，原告周振明与被告虞正强签订《购房协议》1份，约定周振明以5.5万元将天鹅塘岭21号房转让给虞正强；现首付1万元作第一批资金，并带此房子的原始资料、复印件一份，如周振明的资料不足，办理房产证有碍阻，资金费用归周振明付给；产权证办好后过户费用由虞正强付，产权证办好后，余款4.5万元一次付清。2005年3月24日，被告虞正强在该《购房协议》上另书写“现本人虞正强已将人民币1万元回收，继续租用住房”的内容。2005年6月2日，原告周振明与被告虞正强再次签订《购房协议》1份，该协议主要约定：天心区天鹅塘岭21号房由于房子产权证、土地证等历史遗留问题，尚不能成交，周振明决定将该房屋以人民币5.5万元的价格卖给虞正强；虞正强承诺在未交清5.5万元以前，每月必须付租金200元。2005年6月3日，原告周振明作出书面《承诺》1份，内容为“我周正明决定将天心区天鹅塘岭21号房子以人民币伍万伍仟元的价格卖给虞正强。但由于该房子的产权证没有具体落实，并碍于某些原因尚不能成交，经商议决定由虞正强继续租佃，每月付给周正明贰佰元的租金，直到房子拆迁，若中途房产证问题得到解决，仍以伍万伍仟元的价格成交。因为房子年久失修，漏水、腐坏、白蚁成灾，同意虞正强将房子施工大维修及装饰，如果拆迁时倘若购房协议不能达成，拆迁时补贴的维修，装饰费归虞正强，拆迁房屋补贴金归周正明所得”。2005年6月3日当天，原告周振明与被告卢美沙同时还签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：周振明自愿将坐落于长沙市天心区天鹅塘岭32号的房屋出售给卢美沙，产权面积为40.25另加30㎡；双方议定上述房屋成交总价为5.5万元。2005年6月，被告虞正强出资对案涉房屋进行了重新修建装修，现该房屋的用电客户姓名为虞正强。案涉房屋的门牌号原为长沙市天心区天鹅塘岭32号现为天鹅塘岭21号。2017年11月2日长沙市天心区人民政府发布了《关于天心区劳动广场及周边零星地块棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，案涉房屋被列入该棚户区改造项目征收范围。2018年1月8日原告周振明向本院提起诉讼，原告周振明要求确认原、被告于2005年6月2日签订的《购房协议》已解除并判令被告立即向原告支付欠付的租金（从2017年4月份算至实际解除租赁关系日止）。本院审理后认为，本案中原告周振明与被告虞正强就案涉房屋先后签订了多份《购房协议》、《承诺书》，并与被告虞正强的配偶卢美沙签订了《房屋买卖合同》，上述均系双方就案涉房屋交易进行磋商达成的协议，内容上具有连续性，不应割裂开来仅就单份合同进行认定。根据原告周振明与被告虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》，双方又于次日签订《承诺》1份，双方关于案涉房屋买卖的协议系附有生效条件的民事法律行为，即在案涉房屋的房产权证问题解决后生效。《房屋买卖合同》的签订仅可视作对原告周振明与被告虞正强签订《购房协议》及《承诺》中涉及房屋买卖协议事项的进一步明确细化，但并未因此取消了双方此前在《购房协议》中就涉案房屋买卖行为所附加的生效条件。在双方就涉案房屋买卖行为所设定的生效条件成就前，协议双方仍应依约履行双方就涉案房屋达成的租赁协议，即被告虞正强应按照200元/月的标准支付租金。被告虞正强拒付租金的行为已构成违约，原告周振明有权要求解除合同，对于原告周振明的该项诉讼请求，本院予以支持。故本院作出（2018）湘0103民初30号民事判决：一、解除原告周振明与被告虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》；二、限被告虞正强在本判决生效之日起十日内按照200元/月的标准向原告周振明支付自2017年4月起直至本判决生效之日止的租金。此后虞正强不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年7月17日作出（2018）湘01民终6130号民事判决驳回上诉，维持原判，二审民事判决书于2019年7月29日发生法律效力。此后2019年9月4日原告之子周伟锋向两被告发出要求腾房的手机短信，要求两被告腾房未果后周振明再次诉至本院提起本案诉讼。上述事实，有原告提交的已生效的（2018）湘0103民初30号民事判决书、（2018）湘01民终6130号民事判决书，手机短信，两被告提交的周振明与卢美沙签订的《房屋买卖合同》、房屋修缮施工人彭建良的证人证言、裕南街派出所及青山祠社区居民委员会证明、《长沙市天心区人民政府关于天心区劳动广场及周边零星地块棚户区改造项目房屋征收决定的公告》等经庭审质证并采信的证据证实，足以认定。本院认为：本院（2018）湘0103民初30号一审民事判决书以及长沙市中级人民法院（2018）湘01民终6130号二审民事判决书已经认定原告周振明与被告虞正强之间的房屋买卖合同关系尚未生效，双方之间系房屋租赁合同关系，该事实已被上述生效判决予以确定，此后被告虞正强对上述生效判决虽有异议但上述生效判决至今尚未进入再审程序被改判，其作为人民法院发生法律效力的裁判文书所认定的事实可以作为本案审理的依据。本院（2018）湘0103民初30号民事判决已经认定：周振明与卢美沙《房屋买卖合同》的签订仅可视作对原告周振明与被告虞正强签订《购房协议》及《承诺》中涉及房屋买卖协议事项的进一步明确细化，并未因此取消了双方此前在《购房协议》中就案涉房屋买卖行为所附加的生效条件，在双方就案涉房屋买卖行为所设定的生效条件成就前，房屋产权并未转移，协议双方仍应依约履行双方就案涉房屋达成的租赁协议。因卢美沙与虞正强系夫妻关系，夫妻互相享有家事代理权，《承诺》所约定的内容对于卢美沙也产生法律效力，同时（2018）湘0103民初30号民事判决第二项确定被告虞正强支付2017年4月至判决生效之日的案涉房屋租金，该项确定的租金给付内容也从侧面否认了卢美沙与周振明房屋买卖合同关系继续存在的事实，故被告卢美沙提出的并未解除双方之间房屋买卖合同，可以继续占有使用案涉房屋的意见，本院不予采纳。因本院（2018）湘0103民初30号民事判决已经以被告虞正强欠付2017年4月起的租金为由判决解除了原告周振明与被告虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》，其实质是解除了该《购房协议》中包含的房屋租赁合同关系，现该判决已经发生法律效力，故原告与两被告之间就案涉房屋的租赁合同已经解除，租赁合同解除后，两被告作为承租人无权继续占有案涉租赁房屋，应当腾空房屋交付给原告周振明。关于原告主张的房屋占有使用费。因被告虞正强自2017年4月起未缴纳房屋租金，也未搬离案涉房屋，已生效的（2018）湘0103民初30号民事判决第二项已经确定由被告虞正强支付自2017年4月起至该判决生效之日的租金，该判决于2019年7月29日生效，故从2019年7月30日起，两被告因属于无权占有案涉房屋，应当支付此后至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的具体标准，原告周振明主张每月2600元没有提交相应证据证实，合同解除后的占有使用费可以继续参照双方原来约定的租金标准每月200元计算。对于被告虞正强在居住使用案涉房屋期间对案涉房屋进行了重大维修，因双方已对案涉房屋因拆迁获得的维修、装饰费用归属进行了约定，被告虞正强可在案涉房屋拆迁征收补偿金额确定后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告虞正强、卢美沙在本判决生效之日起十日内腾空位于长沙市天心区的房屋并交付给原告周振明；二、限被告虞正强、卢美沙在本判决生效之日起十日内按照200元/月的标准向原告周振明支付自2019年7月30日起算至房屋实际腾空交付之日止的占有使用费；三、驳回原告周振明其他诉讼请求。如果被告虞正强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，减半收取1230元，由被告虞正强、卢美沙负担1000元（此款原告周振明已向本院预交，由被告虞正强、卢美沙随同判决款项付给原告周振明），原告周振明负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平二〇二〇年三月三十一日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。