广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1102执异6号 异议人（案外人）：沈永贵，男，1979年5月15日出生，汉族，住广西柳州市。 申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行公会支行，住所地：贺州市平桂区。 负责人谈志伟，该行行长。 被执行人：谢志宾，男，1984年2月2日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 被执行人：黄山青，女，1985年2月17日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 被执行人：谢国军，男，1964年8月21日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 被执行人：赖小云，女，1965年9月29日出生，汉族。住广西贺州市平桂区。 被执行人：周桂美，女，1957年9月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被执行人：骆重熙，男，1953年3月3日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被执行人：谢庆柳，男，1959年9月16日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被执行人：郑玉玲，女，1962年2月24日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被执行人：谢香林，男，1966年2月5日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 被执行人：沈翠翠，女，1965年7月8日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 本院在执行申请执行人广西贺州桂东农村合作银行公会支行与被执行人谢志宾、黄山青、谢国军、赖小云、周桂美、骆重熙、谢庆柳、郑玉玲、谢香林、沈翠翠借款合同纠纷一案中，因异议人沈永贵对本院拍卖被执行人谢国军、赖小云名下位于贺州市五航路南苑×区×号房产【房屋所有权证号：柳房权证字第××号、柳房共字第××号；土地使用权证号：柳国用（×）字第×号】不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人沈永贵称：本案执行法院强制执行被执行人谢国军、赖小云名下位于柳州市市××航路××区××房产【房屋所有权证号：柳房权证字第××号、柳房共字第××号；土地使用权证号：柳国用（×）字第×号】，但是，该房产的一、二层目前由异议人实际使用。2015年4月15日异议人与上述二被执行人签订《房屋租赁合同》用于办公、仓储，租期10年，异议人已付清所有租金302000元。因此，异议人拥有合法使用权，依法不应当被强制迁出。 广西贺州桂东农村合作银行公会支行答辩称，一、答辩人对涉案房屋依法享有抵押权且经生效判决确认，法院依法公开拍卖符合法律规定。1、涉案房屋系谢国军、赖小云为谢志宾、黄山青向答辩人贷款350万元提供的抵押担保物，2014年3月27日在柳州市房屋登记管理中心依法办理了抵押登记，答辩人对上述房产依法享有抵押权。2、由于借款人未按期归还贷款本息，答辩人已通过诉讼对抵押物行使了抵押权，八步区人民法院作出的（2015）贺八民二初字第1458号民事判决确认答辩人对上述房产享有优先受偿权，现案件已进入执行阶段，依法拍卖符合法律规定。二、异议人的租赁期不能对抗答辩人的抵押权。《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”异议人声称的租赁合同签订的时间是2015年4月15日，而答辩人对上述房产设立抵押权的时间是2014年3月27日。抵押在前，租赁在后，依照上述法律规定，异议人的租赁权不能对抗答辩人的抵押权。法院执行拍卖通知异议人搬迁符合法律规定。如果异议人有损失可向出租人主张。 本院经审查查明，本院（2015）贺八民二初字第1458号民事判决书判决：一、被告谢志宾、黄山青应共同偿还原告广西贺州桂东农村合作银行公会支行借款本金350万元及支付相应利息（利息计算：以350万元为基数，从2014年10月1日起计算至被告还清借款之日止，年利率按中国人民银行同期同档次基准利率执行上浮50%计算；按月结息，不按期支付利息按中国人民银行规定计收复利）。二、如被告谢志宾、黄山青未按本判决确定的期限履行上述债务，原告广西贺州桂东农村合作银行公会支行对被告谢国军、赖小云、周桂美、骆重熙、谢柳庆、郑玉玲、谢香林、沈翠琴用于抵押的下列房产享有优先受偿的权利：1、（谢国军、赖小云所有，担保债权数额170万元）位于柳州市××路××区××号的住宅，房屋所有权号为柳房权证字第××号、柳房共字第××号，土地使用权证号为柳国用（×）字第×号、柳国用（×）字第×号；2、（周桂美、骆重熙所有，担保债权数额40万元）位于柳州市××路××区××号的住宅，房屋所有权证号为柳房权证字第××号，土地使用权证号为柳国用（×）字第×号；3、（谢庆柳、郑玉玲所有，担保债权数额60万元）位于柳州市××单元×的商品房，房屋所有权证号为柳房权证字第××号、柳房共字第××号，土地使用权证号为柳国用（×）第×号、柳国用（×）第×号；4、（谢香林、沈翠琴所有，担保债权数额80万元）位于柳州市××路××之一的住宅，房屋所有权证号为柳房权证字第××号，土地使用权证号为柳国用（×）第×号。三、驳回原告广西贺州桂东农村合作银行公会支行的其他诉讼请求。本案受理费34800元（原告已预交），由被告谢国军、赖小云、周桂美、骆重熙、谢柳庆、郑玉玲、谢香林、沈翠琴共同负担。 本院在执行上述生效判决过程中，于2018年11月16日发出《拍卖公告》，定于2018年12月17日10:00至2018年12月18日10:00（延时除外）在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖被执行人谢国军、赖小云共有的位于柳州市市××航路××区××房产[房屋所有权证号：柳房权证字第××号、柳房共字第××号；土地使用权证号：柳国用（×）字第×号、柳国用（×）字第×号]。该拍卖执行行为作出后，在本院尚未发出搬迁公告前，异议人以其租赁上述房产为由，对本院强制搬迁执行行为提出执行异议。2018年12月18日，本院以异议人对尚未发生的执行行为提出异议不符合法律规定为由，作出（2018）桂1102执异50号执行裁定：驳回异议人沈永贵的执行异议申请。 本院于2019年12月10日作出（2019）桂1102执恢262号之一执行裁定：一、拍卖登记在被执行人谢国军、赖小云名下位于南苑×区×号房地产（含加建无产权证部分）[房屋所有权证号：柳房权证字第××号、房屋共用权证号：柳房共字第××号，国有土地使用权证号：柳国用（×）字第×号、柳国用（×）字第×号]。二、拍卖登记在被执行人谢香林名下属于谢香林、沈翠琴所有的位于柳州市××路××之一房地产[房屋所有权证号：柳房权证字第××号，国有土地使用权证号：柳国用（×）第×号]。同日，本院依上述裁定发出《拍卖公告》和《搬迁公告》，责令相关当事人、利害关系人搬离上述被拍卖房屋。 柳州市自然资源和规划局2019年12月12日向本院提供的《柳州市不动产查档结果证明书》载明：经查询由我局归档管理的不动产登记资料，结果如下：坐落航五路南苑×区×号，权利人：谢国军，赖小云。……。查封登记情况如下：1、2015年3月20日已被柳州市柳南区人民法院查封，查封文号为：（2015）南民初（一）字第712号；……。 本院认为，一、异议人主张对本案执行标的物享有租赁权以对抗本院对执行标的物的强制执行，本质为阻却房产交付，属于对执行标的提出的异议。本案执行标的物为抵押财产，申请执行人享有优先受偿权。本案查明的事实为异议人的主张租赁权形成于抵押权之后。《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”异议人主张的租赁权不能对抗申请执行人的抵押权，不适用“买卖不破租赁”规则。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据本院查明的事实，上述执行标的物被人民法院查封的日期为2015年3月20日，而异议人提供其与被执行人签订的《房屋租赁合同》落款的日期为2015年4月15日，法院查封在前，合同落款时间在后，同时异议人又未能提供实际占有使用执行标的物证据。异议人的异议请求没有事实和法律依据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人沈永贵的执行异议请求。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周 健 人民陪审员  黎琼珍 人民陪审员  张裕标 二〇二〇年三月十日 书 记 员  莫杨宁