辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初362号原告：程嵩，男，1972年9月9日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托代理人：程喆，女，1970年1月15日出生，汉族，辽阳市第二十中学电教教师，住辽阳市白塔区，系原告程嵩姐姐。被告：赵明铭，女，1980年6月30日出生，汉族，辽阳市康复中心中医师，住辽阳市白塔区。委托代理人：赵志人，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。原告程嵩为与被告赵明铭房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2020年3月16日公开开庭审理了本案，原告程嵩委托代理人程喆、被告赵明铭委托代理人赵志人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程嵩诉称：2019年10月29日，被告赵明铭父亲赵志仁(人)将座落于辽阳市白塔区东五小区12栋2单元1-4号的一楼楼房出租给原告程嵩做理疗馆，并代签租房协议。双方约定租期三年，自2019年10月29日起至2022年10月28日止，租金一年一算，上打租。协议签订后，赵志仁(人)代收第一年租金二万八千元，保证金一千元，并出具收条。因理疗馆涉特许经营合同纠纷（另案起诉），无法经营，原告于2019年11月16日通知被告父亲赵志仁(人）将转租房屋，并变更三年租期为一年。被告同意转租，但不同意变更三年租期为一年。称若变更租期或第一年期满后未转租出去，第二年继续跟原告要房租或损失，原告予以拒绝。综上所述，因不可抗力致使《租房协议》不能完全履行，且出租人赵明铭签字也非本人签字，其父代签，属无效协议。但原告为省心，请求法院判令变更双方签订的房屋租赁合同期限三年改为一年，一年租期满后解除合同；请求判令2020年10月28日一年合同期满解除合同后，被告退还原告保证金一千元。被告赵明铭辩称：依法成立的合同受法律保护，原告诉称要求变更双方签订的租赁合同，被告认为，原、被告之间签订的租赁合同并没有重大误解和显失公平的情形，没有变更的理由，该合同应继续履行。2019年10月29日，被告委托父亲代为将座落于辽阳市白塔区东五小区12栋2单元1-4号的楼房对外出租。同日，原告与被告父亲达成了租房协议，约定房屋租金每年二万八千元。该房屋约130平方米，当时要出租每年三万元，但经和原告协商，以每年二万八千元达成协议，该合同不存在显失公平的情形。原告诉称该租赁协议系被告父亲代签，属无效协议，这是无理取闹，该协议是被告父亲代签不假，但在签合同时，被告父亲已向其表明，并没有隐瞒实情，而且是经原告认同后才签订的合同，没有重大误解和欺诈的情形，该协议是有效的。依据《中华人民共和国合同法》第49条之规定:“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原告在诉状中已承认其在签合同时就知道是被告父亲代为签订合同，表明原告有理由相信被告父亲有权代理被告签合同的，所以才与被告父亲签了合同，否则原告就不会签订合同。依据上述法律规定，被告父亲的代理行为应为有效。合同法第44条:“依法成立的合同，自成立时生效。”第60条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第8条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”被告认为，原、被告之间签订的合同是合理合法的，是双方真实意思的表示，是意思自治原则的体现，法庭应给予保护。关于保证金一千元的问题。在协议的第2条中写的非常清楚:乙方应另交保证金一千元，待租期届满，乙方不欠任何费用并没有违约甲方将如数将保证金返还。乙方如若违约或欠费用，甲方将从保证金中扣除所欠费用，不足部分由乙方补足。乙方违约，甲方不退还保证金。协议第5条中约定:乙方对上述约定应认真遵守。如有违约，甲方不退还租金和保证金。依据上述合同条款，原告在没有认真履行合同至期满就要求变更合同实属合同违约，原告违约，被告可以不退还租金和保证金。本院经审理查明，2019年10月29日，被告赵明铭父亲赵志人代理赵明铭与原告程嵩签订《租房协议》，约定赵明铭（甲方）将座落于辽阳市白塔区东五小区12栋2单元1-4号一楼的房屋出租给程嵩（乙方）做理疗馆，租期为三年，自2019年10月29日起至2022年10月28日止。2019年至2020年租金为二万八千元；2020年至2021年租金为三万元；2021年至2022年租金为三万元。租金一年一算，每年10月前交付，以收条为准，期间届满租金另算。乙方应另交保证金一千元，待租期届满乙方不欠任何费用并没有违约甲方如数将保证金返还，乙方如违约或欠费用，甲方将从保证金中扣除所欠费用，不足部分由乙方补足。乙方违约，甲方不退还保证金。协议签订当日，被告赵明铭父亲赵志人给原告程嵩出具收条一份，载明收到程嵩第一年房租款二万八千元、保证金一千元。现原告程嵩以其拟经营的理疗馆涉特许经营合同纠纷无法经营及遭遇不可抗力为由，请求判令变更双方签订的房屋租赁合同期限三年改为一年，一年租期满后解除合同，并判令被告在一年期满后退还保证金一千元。本院所确认的上述事实，有原告提供的租房协议、收条，及原、被告双方当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告程嵩与被告赵明铭父亲签订《租房协议》，约定被告赵明铭将其所有的房屋租赁给原告程嵩，并约定了租赁期限、租金数额及给付期限，虽该《租房协议》由被告赵明铭的父亲赵志人代签，但原告在签订《租房协议》后，将首期租金交付给赵志人，由赵志人给原告出具收条，且原告在签订该协议时即已明知系赵志人代赵明铭所签，应认定原告对赵志人的代签行为予以认可；被告赵明铭在本案审理过程中委托其父亲赵志人作为诉讼代理人，并答辩明确表示由赵志人代为出租房屋，应视为被告赵明铭对其父亲赵志人出租其房屋并与原告程嵩签订租房协议予以认可，案涉《租房协议》合法有效，且已经实际履行。现原告主张因不可抗力致使《租房协议》不能完全履行，要求变更租赁期限为一年，一年期满后解除合同，并退还保证金。原告主张其拟经营的理疗馆涉特许经营合同纠纷，现无法履行，故构成其解除合同的不可抗力，但原告主张的事由并非其不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而是应由其承担的经营风险，不能成为不能履行合同并免除其责任的不可抗力。原告主张当前疫情系构成租房协议不能履行的不可抗力，但原告向本院起诉时新型冠状病毒××疫情在本地尚未发生，且该情况具有暂时性，并不导致案涉租房协议完全不能履行。当事人协商一致，可以变更合同内容。合同期限是否变更应由合同双方当事人协商解决，如协商不成则不能变更，但合同一方当事人可在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务，并根据合同约定向合同相对方承担违约责任。现原告请求法院判令将案涉租房协议约定的租赁期限由三年变更为一年，并在一年期满后解除案涉租房协议，不符合法律规定的解除合同条件，其主张无法律依据，本院不予支持。被告收取的保证金应按双方约定条件确定是否应予返还，现原告未提供证据证明被告应当返还所收取的保证金，原告此项主张无事实依据，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告程嵩的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由原告程嵩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二〇年三月二十四日书记员  刘美君附录：本判决所依据的相关法律《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。