四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7305号 原告：彭敏，女，1982年10月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：叶旭洋，四川开山律师事务所律师。 被告：郭磊，男，1980年7月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：成都东山之家房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道驿都西路3666号炜岸城一期9幢1层106号。 法定代表人：瞿平，成都东山之家房产经纪有限公司经理。 委托诉讼代理人：廖秋，男，系成都东山之家房产经纪有限公司员工。 原告彭敏与被告郭磊、成都东山之家房产经纪有限公司（以下简称东山之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，因被告郭磊下落不明，本案依法转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭敏及其委托诉讼代理人叶旭洋、被告东山之家公司的委托诉讼代理人廖秋到庭参加诉讼。被告郭磊经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除彭敏和郭磊之间的房屋买卖合同；2、郭磊和东山之家公司退还彭敏已支付的定金100000元；3、郭磊向彭敏支付违约金456000元及利息（利息以违约金为基准，每日按0.5‰计算，自2019年6月28日计算至实际支付之日）；4、郭磊向彭敏支付律师费10000元；5、本案保全费用由郭磊承担；6、本案诉讼费用由郭磊、东山之家公司共同承担。事实与理由：2019年2月19日，彭敏与郭磊在东山之家公司的居间介绍下，经协商一致签订房屋买卖合同，合同约定郭磊将名下位于成都市锦江区房屋卖给彭敏，郭磊应于2019年4月10日之前注销案涉房屋抵押登记。合同签订当日，彭敏按照合同约定向郭磊支付定金100000元，郭磊将该笔定金转交东山之家公司托管。因郭磊未能按时注销案涉房屋抵押登记，彭敏与郭磊于2019年4月13日达成补充协议，约定将解除抵押最迟时间延长至2019年5月7日。然而截止2019年5月8日，郭磊仍未能注销案涉房屋抵押登记。2019年6月25日彭敏按照合同约定通过短信和快递向郭磊发送解除合同的通知。然而郭磊、东山之家公司迟迟未退还定金，且郭磊拒不支付违约金。为维护彭敏的合法权益，特诉至法院。 郭磊未作答辩，未提交证据材料。 东山之家公司辩称，只要郭磊同意或者法院判决认定，东山之家公司可以退还托管的定金。关于郭磊尚欠东山之家公司的佣金，郭磊与东山之家公司约定从托管的定金中扣除。本案中东山之家公司履行了居间义务，不存在过错，未解除案涉房屋抵押、未退还彭敏定金系郭磊的过错，东山之家公司不应承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2019年2月19日，彭敏（买方）与郭磊（卖方）、东山之家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将其所有的成都市锦江区房屋（比华利一期）出售给买方；房屋建筑面积138.4平方米，房屋成交总价为2280000元；合同签订当日，买方向卖方支付定金，该定金在卖方签收后转交给经纪方，经纪方给卖方出具收据，经纪方所托管定金将作为该房屋的物业交割之保证金；过户递件完成后当日内，买方将首付款680000元支付给卖方；余款1500000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2019年4月10日之前到银行办理结按手续、承担相关费用，按照银行通知领取他项产权并亲临房管局注销房屋抵押登记；买卖双方应在2019年4月30日前向经纪方交齐相关证件，双方须在交件完成后，按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；买卖双方分别在合同签订当日内向经纪方支付佣金22800元；卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项，卖方在接到买方合同解除通知之日起两日内，将该房屋成交价20%的违约金支付给买方，每逾期1天，则按照未支付违约金金额的0.5‰按日另支付资金利息给买方；守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五日内视为送达。该合同载明郭磊的联系地址为郭磊的身份证地址即案涉房屋的地址。同日，郭磊向彭敏出具“收到定金100000元”的《收据》，郭磊即将该定金100000元交由东山之家公司托管。 2019年4月13日，彭敏与郭磊签订《买卖合同编号：MM1800079的补充协议》，约定：经双方协商一致同意，因卖方在2019年4月10日最迟解除抵押时间前依然未能解除抵押，卖方同意将总房款减少10000元，总房价为2270000元，故买方同意将解除抵押最迟时间延长至2019年5月7日，之后中介以短信形式通知双方过户事宜，双方需在3个工作日内，必须到场办理，并准备好资料；如卖方在2019年5月7日前未能按时解除抵押，则买卖双方再行协商，协商不成，则按原合同视卖方违约，按原合同违约条款执行；本协议系买卖合同的补充协议。 2019年6月25日，彭敏向郭磊邮寄了一份《解除房屋买卖合同通知书》，内容为：因郭磊在履行合同时未能按合同约定按时解除案涉房屋的抵押登记，导致双方不能继续履行该合同，因郭磊迟延履行已超过30日，依据合同第16条的约定，现通知解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，郭磊于接到本通知之日起两日内退还彭敏支付的定金并支付违约金。该邮件签收记录显示：他人收速递易。 庭审中，彭敏、东山之家公司陈述：案涉房屋尚未交付彭敏。东山之家公司陈述：现案涉房屋同小区同类型房屋大概交易价格在2700000元至2800000元之间。 另查明，2011年7月25日，案涉房屋的产权登记在郭磊名下，房屋建筑面积为138.4平方米。案涉房屋分别于2011年8月3日、2018年1月1日设定抵押，抵押权人分别为招商银行股份有限公司成都分行、苏宇涛，被担保债权数额分别为680000元、2550000元。现案涉房屋仍处于抵押登记状态，案涉房屋分别于2019年8月14日、2019年8月16日被成都市龙泉驿区人民法院及本院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态之中。 2019年6月14日，彭敏与四川开山律师事务所签订《委托代理合同》，彭敏委托四川开山律师事务所代理本案诉讼。彭敏向四川开山律师事务所支付了律师服务费10000元，四川开山律师事务所向彭敏出具了发票。 以上事实有彭敏提交的当事人身份信息、东山之家公司营业执照、《房屋买卖合同》及补充协议、房屋信息摘要、《解除房屋买卖合同通知书》、快递单及快递查询记录、委托代理合同、代理费发票以及当事人的一致陈述在案为证。 本院认为，彭敏与郭磊签订的《房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律禁止性规定，该合同应属合法有效。合同签订后，彭敏按约向郭磊支付了定金100000元。根据《房屋买卖合同》及补充协议的约定，郭磊最迟应于2019年5月7日解除案涉房屋的抵押，逾期30天，彭敏有权不再购买该房屋。本案中，郭磊一直未按合同约定期限注销案涉房屋抵押，且案涉房屋目前仍处于被其他法院查封限制登记中，导致彭敏购买房屋的合同目的已不能实现，郭磊的行为已构成根本违约。根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，彭敏依法享有合同解除权。2019年6月25日，彭敏按合同约定的郭磊的联系地址向郭磊邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》。根据合同约定，文书自邮寄之日起五日内视为送达，不论郭磊是否实际收到该通知书，也视为该通知书已于2019年6月29日送达到郭磊。郭磊未在法定的异议期限内对解除合同提出异议，故双方签订的《房产买卖合同》及补充协议于解除通知送达郭磊之日，即2019年6月29日已解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，郭磊应向彭敏返还已支付的定金100000元。本案中，因郭磊将其收取的定金交由东山之家公司进行托管，郭磊并未实际收取该定金，故应由东山之家公司直接向彭敏返还其托管的定金100000元。关于郭磊是否应向东山之家公司支付佣金，不在本案审理范围，东山之家公司可另行主张权利。 关于彭敏主张的违约金及违约金利息。本案中，郭磊的行为已构成根本违约，根据《房屋买卖合同》约定，卖方因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。本院认为，该违约金标准过高，应以彭敏的实际损失为基础，本案中，彭敏未举证证明其因未取得案涉房屋所产生的房屋实有价值的差价损失，且双方签订合同至解除合同的时间不长，合同约定的案涉房屋实际成交价格应与合同解除时案涉房屋的实际价值差价不大。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合彭敏存在已付定金的资金占用利息损失、合同履行后的可得利益损失即房屋增值损失，兼顾双方合同履行的情况、郭磊的违约程度、彭敏未审慎考虑购买存在抵押的房屋所存在的一定购房风险及过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定郭磊支付彭敏违约金200000元。对彭敏多主张的违约金，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定，每逾期支付违约金1天，则卖方按照未支付违约金金额的0.5‰按日另支付资金利息给买方。因违约金和违约金利息在性质上都是属于对当事人违约的一种惩罚方式，其主要目的是弥补守约方的损失，本院认定的上述违约金已足以弥补彭敏的实际损失，故彭敏要求郭磊另行支付违约金利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于彭敏主张的律师费10000元。《房屋买卖合同》约定，守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、财产保全费、法院执行费等。彭敏委托四川开山律师事务所代理本案诉讼，其向该律师事务所支付了律师费10000元，彭敏要求郭磊支付已产生的律师费10000元，符合合同约定，本院予以支持。 郭磊未到庭应诉，视为其放弃了质证与抗辩的权利，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告彭敏与被告郭磊于2019年2月19日签订的《房屋买卖合同》、于2019年4月13日签订的《买卖合同编号：MM1800079的补充协议》已于2019年6月29日解除； 二、被告成都东山之家房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭敏返还托管的定金100000元； 三、被告郭磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭敏支付违约金200000元； 四、被告郭磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭敏支付律师费10000元； 五、驳回原告彭敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费25120元，保全费用3300元，合计28420元，由原告彭敏承担8120元，由被告郭磊承担20300元。公告费300元及后续送达裁判文书所产生的公告费，由被告郭磊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何 理 人民陪审员  杜继红 人民陪审员  程立政 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  刘 茜