成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9159号 原告：四川祥鑫物业管理有限责任公司，住所地成都市金牛区商贸大道一段99号2幢1单元603号。 法定代表人：张碰海，系公司总经理。 委托诉讼代理人：夏永奎，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘川，男，系公司员工。 被告：刘国平，男，1968年3月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川祥鑫物业管理有限责任公司（以下简称祥鑫物业公司）诉被告刘国平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告祥鑫物业公司的委托诉讼代理人夏永奎、刘川、被告刘国平到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告祥鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3,225.09元、垃圾处理费512元、水费1,466.20元（起数1044吨，止数1536吨）、小区521户共用设备能耗分摊每户电费238元、小区总水表和分表的水耗每户131元、小区公用管道抢修费每户26.40元，共计5,599.19元；2、判令被告向原告支付违约金2,873元；3、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2011年3月28日与被告物业所在地业委会签订了小区物业服务管理合同，约定服务时间从2011年4月11日至2016年4月10日止，原告撤场时间为2017年1月15日，在原告为被告提供物业管理服务的过程中，被告不履行合同约定的义务，无故不缴纳各自费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘国平答辩称，不应该支付费用，理由如下：1、被告与原告约定的服务时间为2011年4月11日至2016年12月31日，被告在第一次缴纳了6个月物管费后，被告家的雨棚被小偷割烂导致雨棚坍塌，被告与原告协商，原告答应在2011年9月1日前修好雨棚并出具了承诺书，但原告一直拖延没有进行修理，未履行职责和义务；2、2011年5月，公共管道多次堵塞，造成被告家中积水，后经调解协商，由原告负责协助五栋二楼至六楼共用管道住户共同出资进行维修，但原告并未遵守承诺，2011年6月被告家中再次积水，被告寻求原告解决，原告置之不理，最后只能由被告自己处理，共计给被告造成损失12,760元，原告应当赔偿被告的损失；3、原告主张的水费底数度数是多少？其计算依据是什么？主张小区521户共用设备能耗分摊费用、小区总水表和分表的水耗费用的依据是什么？是否包含了原告自身的用水用电？综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告祥鑫物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、物业管理合同、公司台账、收据、抢修管道合同、情况说明、物业费催缴通知书，被告刘国平围绕其诉讼主张向本院提交了人民调解协议书、承诺书、收款收据、保修单、电器商品专用票、发票联、照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告提交的相关证据，结合双方庭审陈述，本院确认如下事实： 刘国平系金牛区赛云台北路9号智业福地小区5栋3单元2楼2号的业主，面积85.23平方米。智业福地专有部分个数为637个，其中521户为住宅，其余为商业用户。2011年3月28日，金牛区智业福地业主大会业主委员会（甲方）与祥鑫物业公司（乙方）签订《物业服务管理合同》，合同约定祥鑫物业公司为位于成都市金牛区提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容。双方约定委托管理期限为2011年4月11日起至2016年4月10日止，约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道……如遇化粪池下水道塌方堵塞，由管理方及时负责维修；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提前委托时，乙方应接受委托，收费由当事双方协商，应低于其他服务的同等价格；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳，商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；本物业管理公共服务费每半年交纳一次，于每半年第一个月交纳水费时一并交纳；乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定；本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支，共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用；甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之五交纳违约金…… 刘国平向祥鑫物业公司支付物业管理费、垃圾处理费、自用水费至2011年8月份，后未再支付。刘国平因雨棚被小偷踩烂，要求祥鑫物业公司处理。2011年8月11日，祥鑫物业公司员工夏模英向刘国平出具承诺书，载明：“我四川祥鑫物业管理有限公司保证在金牛区智业福地5栋3单元202号的雨蓬在2011年9月1日之前修好。如到期没修好，免除3年至5年他家物管费、垃圾费和水费等。由本公司自行承担一切经费。”落款处为四川祥鑫物业公司智业福地物服处，并盖有祥鑫物业公司智业福地的印章。对此，祥鑫物业公司否认该承诺书的真实性，同时认为夏模英作为员工，无权代表公司作出上述承诺，且承诺书上的印章与祥鑫物业公司智业福地的印章不一致。关于雨棚的修理情况，刘国平陈述祥鑫物业公司未对其雨棚进行修理，祥鑫物业公司则认为雨棚不属于其服务范围。刘国平提交了其缴纳的2011年3月至8月的物管费、水费、垃圾处理费等费用的收款收据，收款收据上亦盖有祥鑫物业公司智业福地的印章，祥鑫物业公司认可收据的真实性，但不能确认收款收据上的印章与前述承诺书上的印章是否一致。庭审中，双方均明确表示不申请印章鉴定。 2012年5月14日，刘国平与祥鑫物业公司员工夏远奎在金牛区人民调解委员会达成《人民调解协议书》，争议的事项为：金牛区赛云台北路9号5栋3单元2楼2号从2011年5月至今多达10次的管道堵塞，造成业主刘国平家中积水。经调解双方自愿达成如下协议：如因公共管网堵塞造成业主刘国平家中管道堵塞，由物管方祥鑫物业管理有限公司负责。如因刘国平家中管网堵塞，由物管方协同业主刘国平从2楼至6楼，共用管网住户（受益方）共同出资进行维修。庭审中，双方均陈述系因共用下水管道堵塞致刘国平家中反水，祥鑫物业公司陈述曾叫人帮忙维修，但费用应由刘国平支付，刘国平不能以此拒交物业费。刘国平陈述其更换了厨房的管道后就未再出现反水情况。 后智业福地化粪池管道坍塌，导致污水出口被堵，祥鑫物业公司出资抢修。2014年12月30日，成都长枫管道疏通服务有限公司向祥鑫物业公司出具收据，载明：收到“抢修3栋3单元自来主水管材料及人工”费用3000元。2015年4月6日，成都长枫管道疏通服务有限公司向祥鑫物业公司出具收据，载明：收到“智业福地小区换化粪池出口管道材料及人工”费用10719元。2017年1月15日，祥鑫物业公司从案涉物业撤场。2017年9月5日，成都市金牛区居民委员会出具情况说明二份，分别载明：智业福地小区在2014年12月28日3栋3单元楼道口外地下自来水管爆裂，当时此小区第二届业委会已到期，第三届业委会未成立，在此情况下祥鑫物业公司垫资3000元抢修；智业福地小区2015年3月因一期6栋后面化粪池总出口管道坍塌，导致小区一期业主生活污水无法正常排出，在此紧急情况下，第二届业委会已到期，第三届业委会未成立，祥鑫物业公司先垫资更换管道20多米，共计费用10719元。 2019年9月23日，成都市金牛区居民委员会出具情况说明，载明：我辖区赛云台北路9号智业福地小区的垃圾处理费从2011年4月1日至2016年12月31日是由祥鑫物业公司先垫资交给我社区专管人员统一交到五块石街办之后，再向业主按成都市的统一标准每户每月8元收取。2019年12月5日，成都市公安局金牛区分局五块石派出所出具情况说明一份，载明：兹有我辖区原洞子口五福村九、十组，现更名为赛云台北路9号智业福地小区。 庭审中，祥鑫物业公司提交了其在案涉物业提供物业服务期间向成都市自来水有限责任公司缴纳的案涉物业城市供水运营水费、水利工程费、资源费的发票若干，以及自己制作的物业收费台账，拟证明祥鑫物业公司承担了案涉物业的总水表与分水表总和之间的差额部分费用。祥鑫物业公司还提交了由国网四川电力公司成都供电公司开具的“五块石五福村”“洞子口五福村”的“楼道灯”“路灯”电费发票，拟证明祥鑫物业公司承担了案涉物业小区公共设施的电费。同时，祥鑫物业公司明确其在本案中诉称的水耗、共有设备能耗、管道抢修费等费用是按照上述费用由521户住宅用户平摊得出的，其中国网四川电力公司成都供电公司开具的电费发票只有案涉时间最后两年的，因国网四川电力公司成都供电公司只能打出最后两年的发票，其系按照最后两年电费的平均数来主张2011年9月1日至2016年12月31日期间案涉小区公共部分应该承担的电费。祥鑫物业公司提交的物业催缴通知书显示，自2011年9月1日起至2016年12月31日止，刘国平共计欠缴物业管理费、垃圾处理费、自用水费等共计5,248.6元。本案中，祥鑫物业公司主张的物业管理费、垃圾处理费、自用水费共计5,203.29元。 另查明，2018年10月22日，本院受理金牛区五块石智业福地第三届业主委员会（原告，反诉被告）与祥鑫物业公司（被告，反诉原告）物业服务合同纠纷一案，该案中祥鑫物业公司亦主张了案涉管道维修费、案涉公共设施电费、案涉水耗费用，案涉管道维修费为13,719元，案涉公共设施电费为124,200元，水能耗为68,552.9元。该案中，双方明确祥鑫物业公司自2011年11月开始，住宅物业费由0.4元/平方米提高至0.6元/平方米。2018年12月26日，本院作出（2018）川0106民初11186号民事判决书，判决如下：一、祥鑫物业公司于判决生效之日起十日内向金牛区五块石智业福地第三届业主委员会支付131,600元；二、金牛区五块石智业福地第三届业主委员会于判决生效之日起十日内向祥鑫物业公司退还押金21,539元；三、驳回祥鑫物业公司的其他诉讼请求。后祥鑫物业公司提出上诉。2019年5月24日，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终3993号民事判决书，认为祥鑫物业公司主张的公共区域能耗，合同约定由业主合理分担，祥鑫物业公司应当将分摊后的费用向欠费业主进行主张，金牛区五块石智业福地第三届业主委员会不是该费用的承担者。祥鑫物业公司主张的管道维修费用，未经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示，故对于该项主张不予支持，判决如下：驳回上诉，维持原判。后祥鑫物业公司向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院受理了该案再审申请后，本院依法中止审理本案。2019年10月20日，四川省高级人民法院作出（2019）川民申3818号民事裁定书，驳回祥鑫物业公司的再审申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，祥鑫物业公司与和金牛区智业福地业主大会业主委员会签订的《物业管理服务合同》依法成立，合法有效。该合同对案涉物业的全体业主亦具有法律约束力。刘国平作为案涉物业的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定履行缴纳物业管理费的义务。同时，根据祥鑫物业公司提交的物业管理台账、居民委员会情况说明及刘国平提交的收款收据，刘国平还应向祥鑫物业公司缴纳水费及垃圾处理费。刘国平所提交的承诺书上有祥鑫物业公司工作人员的签名，亦有该公司案涉物业的印章，祥鑫物业公司现无证据推翻刘国平所提交的承诺书，故本院对承诺书的真实性予以认可。根据该承诺书的内容，祥鑫物业公司应免除刘国平3-5年的物业管理费、垃圾处理费和水费，但是双方并未明确免除的具体年限、金额。承诺书中关于免除费用的承诺，实质是双方关于违约责任的约定。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，刘国平的雨棚损坏主要是因他人实施偷盗行为造成，垃圾处理费、水费系由祥鑫物业公司代缴，并非由其享有收益，综合考虑上述因素后，本院认为可免除刘国平5年物业管理费，但垃圾处理费和水费应正常缴纳。故祥鑫物业公司有权要求刘国平缴纳2016年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、2011年9月1日至2016年12月31日期间的垃圾处理费、水费。经核算，刘国平尚应缴纳物业管理费204.6元（85.23平方米×0.6元/平方米/月×4个月）、垃圾处理费512元（8元/月×64个月）、自用水费1,466.2元（492吨×2.98元/吨）。 关于祥鑫物业公司主张的公共区域水电能耗费用，《物业管理服务合同》第二十五条规定“本物业的房屋共有部分、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用”，本案中祥鑫物业公司提交的证据能够证明上述费用的产生，该费用由小区住户分摊亦属合理，故本院对祥鑫物业公司主张的公共区域水能耗费用131元、电能耗费用238元予以支持。关于祥鑫物业公司主张的管道维修费用，祥鑫物业公司在与金牛区五块石智业福地第三届业主委员会物业服务合同纠纷中已主张，法院已进行实体处理。本案中，祥鑫物业公司再次重复主张，本院不予支持。关于祥鑫物业公司主张的违约金，本院根据全案情况，酌情认定为300元。刘国平所举的证据不能证明其屋内反水系由祥鑫物业公司造成，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘国平于本判决生效之日起十日内支付四川祥鑫物业管理有限责任公司物业管理费204.6元、垃圾处理费512元、自用水费1,466.2元及公共区域共用设备电能耗费用238元、水损耗费用131元； 二、刘国平于本判决生效之日起十日内支付四川祥鑫物业管理有限责任公司违约金300元； 三、驳回四川祥鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，刘国平应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由刘国平负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏艳 二〇二〇年三月四日 书记员  敬馨