上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初15544号原告(反诉被告)：孙玉，男，1990年1月27日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：彭胥云，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海逸璟商业经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：彭惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所律师。原告孙玉诉被告上海逸璟商业经营管理有限公司以及反诉原告上海逸璟商业经营管理有限公司(以下均称被告)诉反诉被告孙玉(以下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告委托诉讼代理人彭胥云、被告委托诉讼代理人徐晓怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付租赁合同解除后的装修损失26万元；2、请求判令被告支付经营损失20万元(2万元/月×10个月)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月28日，原、被告签订《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》，由被告向原告出租位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1770、1772号商铺租赁给原告用于经营美容美发，且承诺由原告在该片区独家经营美容美发业务，后原告投入26万元进行商铺装饰装修。后被告违反其承诺，又引进了另一家美容美发店，于2018年7月开业。且被告还在片区内对原告进行污蔑，对原告客户称原告即将搬离该片区，导致客户数量进一步下降。后原告因被告违反独家经营承诺，向其要求解除合同，并于2019年5月20日搬离了该商铺。被告同意了原告解除合同的要求，但未对原告损失进行赔偿。故诉至本院，请求依法审理。被告当庭辩称，合同系基于原告拖欠租金，故被告行使约定解除权解除。不同意对原告的损失进行补偿，装修部分存在折旧，原告的设施已经搬离，原告未举证其实际损失。被告向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉原、被告之间《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》于2019年5月20日解除；二、判令反诉被告支付租金165,377.3元、管理费12945.38元(自2018年10月26日算至2019年5月20日)；三、判令反诉原告不予退还反诉被告已支付的保证金5,706.6元；四、判令反诉被告承担反诉原告律师费10,000元及诉讼费。反诉的事实及理由：2018年2月28日，原、被告签订《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》，由被告向原告出租位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1770、1772号商铺租赁给原告用于经营美容美发，租期从2018年2月28日至2023年2月27日(免租期90天)，租金为24,300.61元/月，管理费1,902.20元/月，支付方式为付三押三，先付后租。(2019)沪0116民初1811号判决书确认的未付租金及管理费原告至今未完全支付，并且拖延支付后续租金及管理费。2019年5月20日，原告因经营困难搬离租赁房屋，被告为其出具了《证明》，但原告至今未支付到期租金及管理费，故提出反诉。针对被告的反诉，原告当庭辩称，同意被告的第一项反诉请求，被告的其余反诉请求没有合同依据，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《建设装修工程施工合同》及《补充协议》，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《工程合同担保书》、《工程保证金(现金)收款明细》、《承诺书》、《工程结算付款协议》、《付款计划》、《工程停工索赔费用报告书》，被告均有异议，但未提交相应证据佐证其辩解意见，本院不予采纳，对原告提交的证据予以采信。根据前述证据，本院认定以下事实：2018年2月28日，原、被告签订《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》(以下称“案涉租赁合同”)，由被告向原告出租位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1770、1772号商铺190.22㎡(以下称“案涉房屋”)租赁给原告用于经营美容美发。租赁期限为2018年2月28日至2023年2月27日，租金标准为24,300.61元/月，商业管理费10元/月/㎡，租金及管理费每3个月支付一次，于“前一缴费期届满前30日内”支付。案涉租赁合同第五条约定，原告应于本合同签署日后7个工作日内向被告支付保证金5,706.60元，保证金用于抵扣租金及其他费用，到期终止后无息返还，若因原告原因提前解除或终止，被告将没收保证金。并约定，被告有权从保证金中扣减如下款项：原告或原告相关人员的过错给被告造成的损失、应支付的违约金、滞纳金、滞留金，为追讨前述款项产生的费用(包括诉讼费、律师费、公证费)。2019年1月28日，因原告拖欠租金，被告诉至我院请求解除案涉租赁合同，我院的受理案号为(2019)沪0116民初1811号。在该案审理中，原告辩称不同意解除，并主张被告违反了独家经营承诺。我院在该案判决书中确认了如下事实：被告招商部招商经理殷其仓承诺给予原告在“盛街时光里”5年独家经营权从事美容美发经营。合同履行过程中，被告又在“盛街时光里”招商引进了另一家美容美发店。原告以被告违反独家经营约定为由，未支付案涉房屋2018年8月28日之后的租金及2018年5月28日之后的管理费。据此，我院认定殷其仓的承诺系原、被告间案涉租赁合同的组成部分，原告延迟支付租金存在合理的履行抗辩，故未予支持被告解除合同的诉请，但判决原告应自判决生效之日起十日内支付2018年10月25日之前的到期租金及管理费。判决生效后，原告未全面履行，并继续欠付2018年10月26日之后的租金。2019年5月20日，原告搬离了案涉房屋。同年8月14日，被告为原告出具《证明》，证实原告已于前述日期搬离，不再产生使用费,水电费结清，房租、管理费未付。以上事实，由原、被告均提交的《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》、《证明》等证据、(2019)沪0116民初1811号民事判决书及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的焦点问题：对于案涉租赁合同解除日期及解除原因的认定。原、被告一致确认原告于2019年5月20日搬离案涉房屋，并一致认可该日期为合同解除时间。但原告认为，系被告违反独家经营权承诺，原告提出解除，双方达成一致，但就解除后果未能达成一致意见，故涉诉。被告则认为，系基于原告拖欠租金，被告行使约定解除权解除。案涉合同基于何种原因解除，有赖于以下几个问题的结论：1、案涉租赁合同是否系约定解除？根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除实质上是当事人达成了新的契约，该契约不仅应有解除合同以终止合同权利义务的意思表示，还应对合同解除的后果进行处理并达成一致。本案中，原、被告虽均认可原告于2019年5月20日搬离案涉房屋，但对解除的后果并没有达成一致，故案涉合同并非约定解除。2、原告是否享有解除权？本案原、被告在合同履行中均存在不当履行。原告作为承租人，在判决生效之后仍拒不支付判令支付的租金及后续租金。被告作为出租人，违反了其作出的独家经营承诺。但需甄别的是，在我院已经审结的(2019)沪0116民初1811号案件中，在被告已经违反独家经营权承诺并以原告欠付租金为由主张解除合同的情况下，原告不仅不同意解除，坚持继续履行合同，亦未就被告违反独家经营权承诺的行为主张违约责任、损害赔偿或解除合同。据此观之，且不论被告违法独家经营权承诺的违约行为是否足以导致原告因此享有解除权，本院认为即使假定被告违反独家经营权承诺的行为足以导致原告享有解除权，原告在(2019)沪0116民初1811号案件中的前述选择应视为其以实际行动放弃了该权利，故在本案中原告无解除权。3、被告是否享有解除权。在(2019)沪0116民初1811号案件审理的未付租金确认后，原告仍欠付后续产生的租金，在符合案涉租赁合同约定后，被告因原告新的违约行为产生解除权，据此被告可主张解除合同。2019年5月20日，原告搬离、被告接受的行为本质上系双方基于合意的善意止损行为。享有约定解除权的被告同意原告搬离的行动可视为表达了解除的意思表示，故宜确认这一日期为合同解除日期，合同解除的原因系被告行使约定解除权所致。本院认为，原、被告签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。基于前文中本院对合同解除原因的判断，本院认为原告请求被告赔偿装修损失的主张缺少法律和合同依据，不予支持。原告请求被告赔偿其经营损失的主张与原告违反独家经营承诺的违约行为具有关联性，但原告提交的汇总表、微信及支付宝收款记录不足以证据证明其经营损失，被告亦不予认可，本院不予支持。合同解除前的租金及管理费，原告应当按照合同约定支付。被告自行计算的租金金额165,377.30元(2018年10月26日至2019年5月20日)，未超出本院根据案涉租赁合同约定计算的金额，予以支持。2018年10月26日至2019年5月20日的管理费，按照10元/月/㎡的标准，计算190.22㎡，204天，为12,934.96元。被告主张不予退还保证金5,706.60元，符合案涉租赁合同第五条的约定，予以支持。准予被告不予退还的该笔款项实质为因原告违约而承担的违约金。被告主张原告应负担其律师费。本院认为，案涉租赁合同第五条约定的情形是符合某些条件下从保证金中抵扣律师费，而非另行负担律师费。本案中，被告已先行主张没收保证金，另行主张原告负担律师费，与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)的全部诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)孙玉与被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司签订的编号为(YJ-SJSGL00018)的《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》于2019年5月20日解除；三、原告(反诉被告)孙玉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司支付租金165,377.30元；四、原告(反诉被告)孙玉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司支付管理费12,934.96元；五、准予被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司不予退还原告(反诉被告)孙玉已支付的租赁保证金5,706.60元；六、驳回被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4,100元，由原告(反诉被告)孙玉负担；反诉案件受理费2,090元，由被告(反诉原告)上海逸璟商业经营管理有限公司负担100元，原告(反诉被告)孙玉负担1,990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年三月二十六日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。