广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40676号原告：中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅。住所地：广东省广州市越秀区二沙岛烟雨路48号。法定代表人：黄洁峰。委托诉讼代理人：李贤永，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东亮，广东连越律师事务所律师。被告：广州市禾田实业发展有限公司。住所地：广州市天河区科韵路16号自编2栋1201-2房法定代表人：陈乐田。被告：禾田投资集团有限公司。住所地：广州市天河区科韵路16号自编2栋1201。法定代表人：陈乐田。上述两被告的共同委托诉讼代理人：成科，禾田投资集团有限公司职员。被告：广州市金恒房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区科韵路16号自编2栋1201-4房。法定代表人：陈乐田。三被告的共同委托诉讼代理人：李超鹏，广东雄宇律师事务所律师。原告中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅（以下简称政协广州办公厅）与被告广州市禾田实业发展有限公司（以下简称禾田实业公司）、禾田投资集团有限公司（以下简称禾田集团公司）、广州市金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李贤永、赵东亮，被告禾田实业公司、禾田集团公司的共同委托诉讼代理人成科以及三被告的共同委托诉讼代理人李超鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告禾田实业公司向原告支付合同结算款7,186,000元；2、请求法院判令被告禾田实业公司向原告支付逾期付款违约金（按同期银行贷款利率计算至实际清付之日止，自2005年9月14日起暂计至2019年5月6日为6,021,629.78元）；3、请求法院判令被告禾田集团公司、金恒房地产公司对被告禾田实业公司的上述付款义务承担连带责任；4.请求法院判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1994年11月，原告依法取得位于广州市海珠区××村北侧地段4431平方米土地（下称“涉案土地”）使用权。2001年4月30日，原告委托下属单位广州市协力物业发展有限公司（下称“协力公司”）与被告禾田实业公司签订《合作开发兴建“丽景湾”（二期）合同》及《合作开发兴建“丽景湾”（二期）补充合同》，合同约定协力公司与被告禾田实业公司合作开发涉案土地，协力公司负责提供土地，被告禾田实业公司负责投入项目开发过程的全部资金，并给予协力公司人民币1000万元以及丽景湾一期西楼1002.99平方米的9套住宅（总价款为718.6万元）作为原告前期投入的补偿及项目利润分成。2002年3月6日，原告委托协力公司与被告禾田实业公司签订《合作开发兴建“丽景湾”（二期）补充合同二》，约定被告禾田实业公司给予协力公司的前期投入补偿费及项目利润分成变更为人民币850万元以及丽景湾西楼14楼（E、F、G、H)、13楼（F、G)、12楼（F、G)共8套房屋（总建筑面积1002.99平方米，下称“涉案8套房屋”）。2003年3月18日，原告向被告禾田实业公司出具《委托书》，委托被告禾田实业公司代为销售涉案8套房屋，按718.6万元结算给原告。被告禾田实业公司接受了原告的委托，并于2004年8月4日至2005年7月28日期间，通过被告金恒房地产公司将涉案8套房屋销售完毕，且于2005年9月13日前收齐所有销售款。但被告禾田实业公司称销售款仅为5,572,500元，且被告禾田实业公司至今未将销售款按《委托书》的要求支付给原告，也没有就受托销售涉案8套房产的行为与原告完成结算。2004年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局与原告的上级单位中国人民政治协商会议广东省广州市委员会（下称“广州市政协”）、被告禾田实业公司签订[2004]224号《广州市国有土地使用权出让合同》，约定将涉案土地出让给广州市政协及被告禾田实业公司。之后，因客观原因，原告与被告禾田实业公司共同决定对外转让涉案土地。2005年7月13日，广州市政协及被告禾田实业公司共同向广州市房地产交易所提交《关于土地使用权交易申请》，申请以协议转让的方式将涉案土地转让给广州恒鑫实业发展有限公司（下称“恒鑫公司”）。转让完成后，恒鑫公司取得涉案土地穗国用（2005)第10055号《国有土地使用证》，该土地证“记事”部分登记：土地使用权来源于2005年8月向广州市政协、被告禾田实业公司购买。土地转让款全部由被告禾田实业公司收取。原告得知被告禾田实业公司已将涉案8房屋售出后，曾多次与被告禾田实业公司、禾田集团公司进行协商，要求尽快支付结算款。被告禾田实业公司、禾田集团公司也数次向原告书面提出结算方案，但被告禾田实业公司、禾田集团公司最终均未执行。被告禾田实业公司、禾田集团公司曾提出的结算方案如下：1、2006年3月20日，被告禾田实业公司向原告及协力公司出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，该方案主要内容为：确认按照2002年3月6日签订的《合作开发兴建“丽景湾”（二期）补充合同二》约定，被告禾田实业公司应支付原告补偿现金850万元，被告禾田实业公司已支付750万元，尚余100万元于2006年6月前支付。关于被告禾田实业公司应将涉案8套房屋交给原告并办理产权证的事宜，2003年3月18日，原告曾以《委托书》的形式委托被告禾田实业公司销售，最终以718.6万元人民币结算，对此被告禾田实业公司在2006年12月将位于广州市天河区科韵路，权属被告禾田实业公司所有的广州信息港C幢首层套内面积300平方米的商铺或（C栋4楼或5楼的）845平方米建筑面积的办公楼交给原告，并于2007年12月31日办理产权证给原告，以作为《委托书》的结算对价。2、2006年5月15日，被告禾田实业公司向原告及协力公司出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，该方案主要内容为：确认按照2002年3月6日签订的《合作开发兴建“丽景湾”（二期）补充合同二》约定，被告禾田实业公司应支付原告补偿现金850万元，被告禾田实业公司已支付750万元，尚余100万元于2006年12月前支付。关于被告禾田实业公司应将涉案8套房屋交给原告并办理产权证的事宜，2003年3月18日，原告曾以《委托书》的形式委托被告禾田实业公司销售，最终以718.6万元人民币结算，对此被告禾田实业公司提出三种解决方案：1、被告禾田实业公司将涉案8套房屋销售款5,026,480.2元（已扣除各项税费）三年内分三次支付给原告；2、被告禾田实业公司在2006年12月将位于广州市天河区科韵路，权属被告禾田实业公司所有的广州信息港C幢首层套内面积300平方米的商铺或（C栋4楼或5楼的）845平方米建筑面积的办公楼交给原告，并于2007年12月31日办理产权证给原告；3、被告禾田实业公司在2006年8月将丽景湾裙楼首层230平方米或二层400平方米的商铺交给原告，并于2007年12月31日办理产权证给原告。3、2012年9月10日，被告禾田实业公司向原告及协力公司出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，该方案主要内容为：确认2003年3月18日，原告曾以《委托书》的形式委托被告禾田实业公司销售涉案8套房屋，被告禾田实业公司接受委托后，至2005年6月底将涉案8套房屋全部售出并已办理完产权过户手续，成交总金额为5,572,500元，税费合计546,019.8元，实际所得5,026,480.2元。对于《委托书》结算款问题，原告曾提出过让被告禾田实业公司以自有物业，包括广州信息港部分物业或丽景湾部分物业来抵偿的方案，被告禾田实业公司经综合考虑后，提出两种解决方案：1、实际所得5,026,480.2元按银行同期贷款利率计至2012年9月30日本息总金7,646,362.3元，被告禾田实业公司于2012年月日前一次性支付给原告。2、实际所得5，026,480.2元按银行同期贷款利率计至2012年9月30日本息总金7,646,362.3元，被告禾田实业公司以丽景湾南楼第三层的商业物业按市场评估价折抵相对应的面积给原告，若以16000元/平方米计，约为建筑面积457平方米。4、2015年9月28日，被告禾田集团公司向原告出具函件，主要内容为：根据《合作开发兴建“丽景湾”（二期）补充合同二》约定及原告出具的《委托书》约定，原告权属应有涉案8套房屋，委托销售产生总房款为718.6万元，最终结算给原告。被告禾田集团公司将于2015年10月至2016年7月向原告支付718.6万元，被告禾田集团公司财务支付可能情况下于2016年2月政协换届前完成支付。5、2017年7月10日，被告禾田实业公司向原告出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，该方案主要内容为：原告出具《委托书》，委托被告禾田实业公司销售涉案8套房屋，被告禾田实业公司按原告指示于2005年将涉案8套房屋全部售出，总价款5,572,500元，支付相关税费546,019.8元，剩余售房款5,026,480.2元。被告禾田实业公司向原告支付委托销售涉案8套房屋产生的全部房款，按5,026,480.2元结算。原告认为，原告向被告禾田实业公司出具《委托书》，委托被告禾田实业公司代为销售涉案8套房产，被告禾田实业公司接受原告的委托，并通过被告金恒房地产公司完成原告所委托事务。原告与被告禾田实业公司方构成委托合同关系。《合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”；第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”；第四百零四条规定：“受托处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”；第四零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”。在本案中，被告禾田实业公司未按原告委托的价格销售涉案8套房屋，擅自低价出售，且在销售完成后至今未将结算款支付给原告，被告禾田实业公司的上述行为明显违反了委托合同约定和《合同法》的上述规定，给原告造成了重大损失，应当承担相应的违约责任。被告禾田集团公司为被告禾田实业公司的唯一股东，《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。且被告禾田集团公司曾于2015年9月28日向原告承诺支付718.6万元结算款给原告；被告金恒房地产公司与被告禾田实业公司同为被告禾田集团公司100%控股的子公司，涉案8套房屋系被告金恒房地产公司售出，售房款项也由被告金恒房地产公司收取；三被告具有高度关联性，且法定代表人及实际控制人均为陈乐田，因此，被告禾田集团公司、金恒房地产公司应对被告禾田实业公司的付款义务承担连带责任。被告禾田实业公司辩称：中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅（下称原告）诉广州市禾田实业有限公司（下称被告禾田实业公司）委托合同纠纷案，被告禾田实业公司认为原告的诉请无事实与法律依据，请求予以驳回，理由如下：一、合同约定丽景湾二期项目的分成比例为原告占10%，被告禾田实业公司占90%。若原告的诉请成立，原告在“丽景湾”二期项目的分成比例达80%以上，被告禾田实业公司不到20%，显失公平。2001年4月30日，原告与被告禾田实业公司签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”合同》，第五条补偿及分成第1点约定：按规划局批出的该楼的建筑面积9:1分成，乙方（被告禾田实业公司）占90%，甲方（原告）占10%。2004年8月31日，原告、被告禾田实业公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，被告禾田实业公司支付了全部的土地出让金人民币11,482,500元。2005年7月13日，原告与被告禾田实业公司同意将“丽景湾（二期）”项目转让给广州恒鑫实业发展有限公司（以下简称恒鑫公司），转让价款人民币3450万元。支付土地增值税2189080.93元、营业税1150875元、城市维护建设税80561.25元、教育费附加34526.25元、市区提围防护费29922.75元，扣除土地出让金人民币11,482,500元，剩余实际所得19532583.82元。原告己收取被告禾田实业公司人民币850万元，现还主张被告禾田实业公司应向其支付人民币718.6万元售房款（本金)，若其主张成立，则在2005年当时原告即可获利人民币1568.6万元，占“丽景湾（二期）”项目所得款的80%以上。而同时期被告禾田实业公司的所得仅有384.6万元，分成比例不到“丽景湾（二期）”项目所得款的20%。原告与被告禾田实业公司的收入比为8∶2，严重违背了合同约定的1∶9的分成比例，显失公平。二、原告委托被告禾田实业公司销售8套房的总建筑面积为912.94平方米，而非1002.99平方米;委托结算价款为653.696万元，而非718.6万元。《合作开发兴建“丽景湾（二期）”补充合同》第二条第3小点证实：丽景湾西楼11(G)、12(F、G)、13(F、G)、14(E、F、G、H)共9套房的总建筑面积为l002.99平方米,总房款为718.6万元。而委托销售的丽景湾西楼12(F、G)、13(F、G)、14(E、F、G、H)共8套房的总建筑面积应为912.94m，委托结算售房款应扣除11(G)房对应的房款。按7164.58元/拍卖费(以原来9套房的委托售价与面积计算得出）的委托单价计算8套房的委托售价约为653.696万元，而非718.6万元。三、案涉8套房屋售完后，被告禾田实业公司及时向原告告知了5,572,500元的总售价及54619.8元税费，原告并未提出异议，应视为接受，被告禾田实业公司不应承担越权代理的违约责任。案涉8套房屋至2005年6月全部卖出，被告禾田实业公司及时代为收取业主回款、负责办理交易过户等手续，确认、缴纳相关税费并分摊计算后，于2006年5月15日向原告发出《关于下渡路地块与政协结算方案》的函件，告知8套房屋总售价5,572,500元，总面积912.94平方米。发生营业税278625元、土地增值税55725元、城市堤围费5015.25元（实际为防洪工程维护10030.5元）、企业所得税183892.5元（实际为255796.30元）、印花税2786.25元（实际为1641.75元）、交易费2733.6元（实际为2737.2元）、测绘费1239.2元（实际为1240.86元）、登记费400元，共546,019.8元。对此，原告并未提出过异议，说明其对5,572,500的总售价及546,019.8元税费是认可的。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”截止本案起诉前，原告并未对5,572,500元的总售价提出过异议，因此，被告禾田实业公司不应承担越权代理的违约责任。四、案涉8套房屋销售总房价款为5,572,500元，产生相关税费634059.11元，实际所得4938440.89元。案涉8套房屋在2004年8月至2005年6月期间分别出售给8名不同的业主，销售总房款5572500元。8套房应缴纳:土地增值税55725元、所得税255796.30元、营业税278625元、城市维护建设税19503.75元、教育费附加8358.75元、防洪工程维护10030.5元、印花税1641.75元、交易费2737.2元、测绘费1240.86元、登记费400元，合计共634059.11元，8套房扣除税费后实际所得房款为4938440.89元。若法院判令被告禾田实业公司应向原告支付委托售房款项，依法产生的634059.11元税费理应从实际售房所得总价款中扣除。第一，原告出具的委托函使用“结算”而不是直接“支付”一词，清楚说明原告知悉销售房屋所得全部款项中含有相应成本；第二，从房地产、建筑工程行业交易习惯来理解，委托销售房屋总价亦理应包含相应税费。第三，依法纳税是国家法律明文规定的义务，原告在此8套房的销售中是实际纳税义务人，被告禾田实业公司在此过程中已代为原告实际承担了相应纳税义务。第四，被告禾田实业公司为无偿受托售房，若销售8套房所应缴纳的税费不予扣除，那被告禾田实业公司在此过程中不仅未曾获利，还无端遭受损失，于情于法不合。五、案涉8套房屋是尾货，销售均价与房屋所在楼盘相同时期、相同户型的销售均价相差100-200元/平方米，差距并不大，完全按市场价销售。被告禾田实业公司没有故意或重大过失的低价销售行为，且被告禾田实业公司是无偿代理，不应承担赔偿责任。案涉8套房屋分别在2004年8月至2005年6月期间售出，所在楼层为12-14层，户型为E、F、G、H，销售均价约6100元/平方米。案涉8套房屋所在的丽景湾西座楼盘在1999年至2005年期间售出E、F、G、H户型106套，房屋均价分别为：1999年7343元/平方米、2000年7511元/平方米、2001年7780元/平方米、2003年6728元/平方米、2004年6188元/平方米、2005年6378元/平方米。丽景湾房价在2001年达到峰值后开始逐年下降，而案涉8套房的销售均价与丽景湾西座同时期的房屋均价相差在100-200元左右。2004-2005年期间丽景湾西座E、F、G、H户型另售出12套房，总金额9514580元，总建筑面积1504.59平方米，均价为6322元/平方米,与案涉8套房的均价6103元/平方米相差219元/平方米。丽景湾西座E、F、G、H户型共106套，在2004年8月之前已售出97套，剩余9套。案涉8套房在该剩余9套内，属于尾货，且楼层在12-14层。12层是浮尘层（扬灰层、灰尘层)，13、14在广东省通常认为不吉利，并不好卖。售价基本是一口价、整数，价格较其他楼层偏低亦属正常市场行为。由此可见，被告禾田实业公司并没有低于市场价销售，8套房售价不高完全是因为所在楼层不好、市场低迷、尾货销售等原因导致，被告禾田实业公司没有过错。《中华人民共和国合同法》第406条规定：“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”被告禾田实业公司是无偿受托，没有从销售中获得原告的任何报酬，亦没有故意或重大过失行为，不应向原告承担赔偿责任。六、原告与被告禾田实业公司之间没有就委托结算金额达成一致意见，亦未约定付款期限及逾期付款的责任，原告要求被告禾田实业公司从2005年9月14日起支付违约金没有事实和法律依据。原告与被告禾田实业公司之间的委托结算金额尚不确定，禾田实业公司无法付款。案涉8套房售出后，被告禾田实业公司就结算事宜曾发函征询原告意见，原告从未回复，双方并未就结算事宜达成一致意见。原告与被告禾田实业公司第一次纠纷案【（2017)粤0105民初1180号】时，原告诉请以物业方式结算，被法院驳回。判决书载明：“原告在本案中并无举证证明其在提起本案诉讼之前的十年间与被告禾田投资公司进行协商并已达成一致结算意见的事实，应承担不利的法律后果”（见判决书34页3-6行)，说明双方对结算事宜尚未达成一致意见，在结算金额不确定的情形下，被告禾田实业公司无法付款，不存在逾期付款行为。原告与被告禾田实业公司之间并未约定委托结算款的付款期限及逾期支付结算款的违约责任。司法实践认为：双方当事人没有明确约定款项支付期限，亦未约定利息情形下，法院不支持逾期违约金的诉求{见2号判例【（2018)粤01民终4536号】}。若须判令承担逾期付款责任，通常做法为判令从起诉之日{见1号判例:【（2004)粤高法民四终字第39号】}或第一次开庭之日{见14号判例：〖（2018)渝0153民初第2279号】}起计算逾期利息。综上，被告禾田实业公司不存在逾期付款的行为，不应承担逾期付款的违约责任。原告要求被告禾田实业公司自2005年9月14日起按人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。七、原告诉请被告禾田实业公司与被告禾田集团公司、金恒公司承担连带责任没有事实和法律依据。连带责任的承担须有法律明文规定或者当事人明确约定。而被告禾田实业公司与被告禾田集团公司、金恒公司是相互独立的法人，均具有独立的民事责任能力。原告以被告禾田集团公司是被告禾田实业公司、金恒公司的股东，三被告法定代表人相同，而要求三被告承担连带责任的依据并不充分。另外，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。案涉房屋于2005年7月28日已经销售完。被告禾田实业公司在2006年5月15日将销售情况包括总价、合同、税费等情况已告知原告，即诉讼时效应从2006年5月15日起算，原告在2019年7月才向法院提起诉讼，已过了近13年，已超过了诉讼时效。被告禾田集团公司辩称：原告诉禾田集团公司委托合同纠纷案，被告禾田集团公司认为原告的诉请无事实与法律依据，请求贵院驳回，理由如下：一、被告禾田集团公司曾向广州市政协办公厅行政处发函，但该函已失效，诉请被告禾田集团公司承担连带责任没有依据。（1）函件的接收主体非原告，原告无权以该函件约束被告禾田集团公司。（2）函件在2015年9月28日发出，但原告和广州市政协办公厅行政处并未在合理期限内回复，要约已经失效。（3）函件内容错误：8套房总建筑面积是912.94平方米，非1002.99平方米，委托销售产生总房款为5,572,500元，非718.6万元。函件所写总房款远高于实际售价161.35万元，若履行将对被告禾田实业公司造成重大损失。被告禾田实业公司对该函件并不知情，亦不同意该意思表示。被告禾田集团公司在第一次诉讼一审庭审时也撤销了该函件，该函件己经失效。（4）原告在第一次诉讼时，明确不同意被告禾田集团公司在函件中的意思表示，坚持要求以物业而非货币结算，该函件已经失效。（5）函件载明于2016年2月前完成支付，距离本案起诉时（2019年7月）已过去3年5个月，超出了3年的诉讼时效，原告依据该函件提出的诉请不应得到支持。二、连带责任的承担须有法律明文规定或者当事人明确约定。而被告禾田实业公司与被告禾田集团公司、金恒公司是相互独立的法人，均具有独立的民事责任能力。原告以被告禾田集团公司是被告禾田实业公司、金恒公司的股东，三被告法定代表人相同，而要求三被告承担连带责任的依据并不充分。被告金恒公司辩称：原告诉请被告金恒公司承担连带责任没有事实和法律依据。一、被告金恒公司与原告没有合同关系，亦未对被告禾田实业公司与原告间的债权债务做出任何承诺，诉请被告金恒公司承担连带责任没有依据。二、连带责任的承担须有法律明文规定或者当事人明确约定。而被告禾田实业公司与被告禾田集团公司、金恒公司是相互独立的法人，均具有独立的民事责任能力。原告以被告禾田集团公司是被告禾田实业公司、金恒公司的股东，三被告法定代表人相同，而要求三被告承担连带责任的依据并不充分。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求，各方当事人围绕诉讼请求以此提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：市政协办公厅于1996年2月14日发出《关于成立协力物业发展总公司的通知》，主要内容：经市政协经济领导小组研究决定，成立协力物业发展总公司（暂定名，下同），该公司直接归办公厅领导；一、原协海实业公司下辖的协海物业管理公司从协海实业公司独立出来，升格归办公厅管理，公司的经济性质和经营范围不变；该公司独立出来后更名为广州市协力物业发展总公司（暂定名）……六、协力物业发展总公司，要抓紧办理有关注册登记手续，三月份开始运作；等。2001年4月30日，广州市协力物业发展公司（甲方，以下简称协力公司）与禾田实业公司（乙方）及市政协办公厅（鉴证单位）签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”合同》，主要内容：一、（合作项目）本合作项目暂称“丽景湾（二期）”（今后改称另定）位于广州市海珠区××村北侧，用地面积4431平方米，其中道路955平方米，已办理征地的前期手续；经市规划局穗规建发字[1998]第1942号和[1999]第13号文的批准，可建二十一层（部份三、十七层，另有地下室2层）总建筑面积26622平方米，上盖22140平方米，地下4482平方米，开发建设为商业、商品住宅综合楼；二、（合作方式）1.甲方提供已征得土地4431平方米与乙方合作开发；乙方负责投入本项目开发全过程的全部资金，包括土地使用费、建设、办证、销售、管理等有关的所发生的一切费用和税项；甲方办理前期征地手续的费用由甲方自行承担；2.对甲方的前期投入，乙方予以建筑面积的实物补偿，此补偿包括甲方征地补偿、扩初设计、用地平整、围蔽看护等费用，甲方提供征地发票给乙方……五、（补偿及分成）1.按规划局批出的该楼的建筑面积9:1分成，乙方占90%，甲方占10%；2.乙方在该楼竣工之日交付甲方所得的建筑面积，给甲方使用，经双方协商同意，也可以用同标准的其它物业进行补偿；3.该项目所有产权，含开发过程中局部功能、面积调整变更后的产权，均归乙方所有……等。同日，协力公司（甲方）与禾田实业公司（乙方）及市政协办公厅（鉴证单位）还签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”补充合同》，主要内容：一、双方确认：乙方对甲方在下渡村北侧4431平方米地块前期投入全部补偿费及利益分成为：人民币1000万元，丽景湾一期西楼共1002.99平方米的9套住宅；二、补偿费及利益分成的支付形式：1.签订本合同之日起十天内，乙方向甲方支付350万元现金（含签订意向书交定金50万元在内）人民币；2.在甲方办妥乙方土地加名手续并向甲方交付该手续的正式文件及规划许可证、用地通知书、扩初设计批文等文件的当天，乙方付500万元人民币给甲方；3.在与国土局订立正式土地出让合同后的10天内，乙方将丽景湾西楼的14（E、F、G、H）、13（F、G）、12（F、G）、11（G）单元9套房总建筑面积1002.99平方米，总价款718.6万元（详见附表）交给甲方，作为甲方合作利益；一年半之内办理产权证给甲方；4.余款150万元待项目竣工（规划验收）之日一次性付清；三、甲方除第一条规定的1000万元补偿费及本条约定的1002.99平方米房屋面积外，无论该项目在开发过程中有任何变化，均不得再主张任何权利；……等。2002年3月6日，协力公司（甲方）与禾田实业公司（乙方）及市政协办公厅（鉴证单位）签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”补充合同（二）》，主要内容：甲乙双方于2001年4月30日签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”合同》和《补充合同》，因2001年7月市建委穗建城纪【2001】149号文决定扩建改造下渡横路，该路占用了我们的项目用地；为此，甲乙双方协商经友好协商，一致同意对《合同》和《补充合同》的部分条款进行变更，内容如下：一、双方确认，乙方对甲方在下渡村北侧的项目用地先以3900平方米用地来计算补偿，待市规划局调整征地红线作多退少补的结算；二、双方确认，在签定本合同之日起十天内，乙方向甲方支付450万元现金（含签订意向书定金50万元在内）人民币；在三个月之内再付250万元现金人民币；甲方交付规划许可证，用地通知书、扩初设计，土地加名手续的正式文件给乙方；三、在与国土局订立正式土地出让合同后十天内，乙方将丽景湾西楼14（E、F、G、H）13（F、G）12（F、G）单元（装修标准以《合同》第六项所约定）交给甲方，一年半之内办理产权证给甲方；所余面积的房间在市规划局调整征地红线作结算和办理手续；四、余款150万元待项目竣工（规划验收）之日一次性付清；五、双方确认《补充合同》第三、四、五、六项。2003年3月18日，市政协办公厅向禾田实业公司出具《委托书》，主要内容：根据2002年3月6日签署的《合作开发兴建“丽景湾（二期）”补充合同（二）》第三条约定，我们权属应有丽景湾西楼的14（E、F、G、H）、13（F、G）、12（F、G）单元8套房总建筑面积1002.99平方米，总价款718.6万元人民币；现委托贵司销售，最终以718.6万元人民币结算给我们。2004年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方、出让方）与市政协办公厅和禾田实业公司（共为乙方、受让方）签订穗国地出合[2004]224号《广州市国有土地使用权出让合同》，主要内容：本合同出让地块以协议方式出让；出让地块位于海珠区××村北侧地段，宗地面积4431平方米，其中，甲方出让给乙方的土地面积为3496平方米，规划退缩及用地面积为935平方米；上述土地四至范围如核发的《建设用地批准书》附图所示；本合同出让的土地，规划用途是商业、商品住宅和住宅；本合同项下的国有土地使用权出让金总额为11482500元；乙方同意在本合同签订之日起60日内，一次性付清上述国有土地使用权出让金；……等。2005年7月13日，市政协办公厅和禾田实业公司共同向广州市房地产交易所提交《关于土地使用权交易申请》，主要内容：经贵局批准，市政协办公厅和禾田实业公司取得穗国用（2004）第310号《国有土地使用证》，土地坐落：海珠区××村北侧地段，建设项目为商业、商品住宅和住宅；现经用地双方友好协商，一致同意以协议转让的方式将该项目用地交易至广州恒鑫实业发展有限公司（以下简称恒鑫公司）名下，现特向贵所申请办理有关土地交易手续，请贵所给予办理为盼。根据穗国用（2005）第10055号《中华人民共和国国有土地使用证》记载：土地使用权人为恒鑫公司；座落于海珠区××村北侧地段；地类（用途）为住宅用地；使用权类型为协议出让；使用权面积为3495.026平方米；记事：四至为东至下渡横路；南至下渡村用地；西至下渡村用地；北至滨江东路；本宗地已签订《广州市国有土地使用权出让合同》【穗国地出合（2004）224号】；土地出让年限自2004年12月27日起计算，已缴清国有土地使用权出让金；土地使用权来源为2005年8月向市政协办公厅、禾田实业公司购买；等。2006年3月20日，禾田实业公司向市政协办公厅暨协力公司出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，主要内容：由于各种原因，该地块以使用权面积为3495.026平方米，于2005年8月在市国土局合法转让给恒鑫公司；根据甲（协力公司）乙（禾田公司）双方签订合作开发的合同及补充合同，就该项目结算有关事宜确认如下：一、按照2002年3月6日《补充合同（二）》约定，乙方应支付甲方补偿现金850万元人民币；迄今，乙方已支付现金750万元，尚余100万元补偿款乙方定于2006年6月30日以前分三次支付给甲方，甲方即开具100万元的有效发票给乙方；二、按照2002年3月6日《补充合同（二）》约定，乙方“将丽景湾西楼的14（E、F、G、H）、13（F、G）、12（F、G）单元（装修标准以《合同》第六项约定）交给甲方，一年半之内办理产权证给甲方”；在2003年3月18日，市政协办公厅曾以《委托书》的形式，委托乙方销售这些住宅单元总建筑面积1002.99平方米，最终以718.6万元人民币结算；现因该地块已转让给恒鑫公司和市场的变化，以及广州市土地开发政策与操作的调整，造成双方的损失等原因；乙方在2006年12月将位于广州市天河区科韵路，权属乙方所有的广州信息港C幢首层套内面积300平方米的商铺或（C栋4楼或5楼的）845平方米建筑面积的办公楼交给甲方，并于2007年12月31日办理产权证给甲方；三、乙方按本确认书约定将余款、将房产物业交给甲方并办理产权证给甲方之日，双方的合作项目结算即算完成，双方在下渡路地块的合作开发亦告结束；以上方案及具体操作事宜，请你们充分考虑并尽快给予答复；等。市政协办公厅和协力公司对此没有回复禾田实业公司。2006年5月15日，禾田实业公司再次向市政协办公厅暨协力公司出具《关于下渡路地块与政协结算方案》，主要内容：由于各种原因，该地块以使用权面积为3495.026平方米，于2005年8月在市国土局合法转让给恒鑫公司；根据甲（协力公司）乙（禾田公司）双方签订合作开发的合同及补充合同，就该项目结算有关事宜确认如下：一、按照2002年3月6日《补充合同（二）》约定，乙方应支付甲方补偿现金850万元人民币；迄今，乙方已支付现金750万元，尚余100万元补偿款乙方定于2006年12月30日以前分三次支付给甲方，甲方即开具100万元的有效发票给乙方；二、按照2002年3月6日《补充合同（二）》约定，乙方“将丽景湾西楼的14（E、F、G、H）、13（F、G）、12（F、G）单元（装修标准以《合同》第六项约定）交给甲方，一年半之内办理产权证给甲方”；在2003年3月18日，市政协办公厅曾以《委托书》的形式，委托乙方销售这些住宅单元；现因房地产市场及广州市土地开发政策与操作的调整，为减少双方的损失该地块已转让给恒鑫公司；现双方就该地块的有关款项进行结算，乙方提出下列三种解决方案请甲方考虑：1.乙方将甲方委托出售的房屋所有房款合计5026480.2元（已扣除各项税费，详见附件）三年内分三次支付给甲方；2.乙方在2006年12月将位于广州市天河区科韵路，权属乙方所有的广州信息港C幢首层套内面积300平方米的商铺或（C栋4楼或5楼的）845平方米建筑面积的办公楼交给甲方，并于2007年12月31日办理产权证给甲方；3.乙方在2006年8月将丽景湾裙楼首层230平方米或二层400平方米的商铺交给甲方，并于2007年12月31日办理产权证给甲方；三、乙方按本确认书约定将余款或将房产物业交给甲方并办理产权证给甲方之日，双方的合作项目结算即完成，双方在下渡路地块的合作开发亦告结束；以上方案及具体操作事宜，请你们充分考虑并尽快给予答复；附件：1.委托出售房屋价格表；2.委托出售房屋售房合同；3.委托出售房屋发票；等。根据上述附件显示，被告禾田实业公司接受市政协办公厅的委托后，再委托金恒公司进行销售。被告金恒公司于2004年8月4日至2005年7月28日期间，与案外人签订了八份《商品房买卖合同》，将“丽景湾”西座14E、14F、14G、14H、13F、13G、12F、12G八套房屋出售给案外人，总建筑面积为912.9225平方米，总房价款为5572500元，同时产生税费合计546019.8元。2015年9月28日，禾田集团公司向广州市政协办公厅行政处出具函件，主要内容为：根据禾田实业公司与市政协办公厅2002年3月签署《合作开发兴建“丽景湾（二期）”补充合同（二）》和市政协办公厅2003年3月出具给禾田实业公司《委托书》约定：市政协办公厅权属应有丽景湾两楼的14（E、F、G、H）、13（F、G）、12（F、G）单元8套房总建筑面积1002.99平方米，委托销售产生总房款为718.6万元，最终结算给市政协办公厅；经双方友好协商，确定，按市政协办公厅委托市财政收款账户以多次支付方式完成上述款项支付：2015年10月至2016年6月，每月分别支付70万元，2016年7月支付88.6万元，合计718.6万元；在我司财务支付可能的情况下于2016年2月本届政协换届前完成剩余金额支付。市政协办公厅对此没有作出回复。2017年7月10日，禾田实业公司向市政协办公厅出具《关于下渡路地块与广州市政协结算方案》，主要内容：贵厅开办的协力公司与我司于2001年4月30日签订《合作开发兴建“丽景湾（二期）”合同》，约定双方合作开发位于广州市海珠区××村北侧的地块；2002年3月6日双方签订《补充合同（二）》，约定补偿费及利益分成方式为：我司向协力公司支付补偿费850万元及丽景湾西楼14楼（E、F、G、H）、13楼（F、G）、12楼（F、G）单元8套房（建筑面积合计912.94平方米）；2003年3月18日，贵厅向我司出具《委托书》，委托我司销售前述8套房；我司根据贵厅的指示于2005年将8套房全部售出，总价款5572500元，支付相关税费546019.8元，剩余售房款5026480.2元；我司已支付补偿费850万元，8套房的销售款因贵我双方对结算金额未能达成一致意见，至今未能支付，我司深表歉意；为此，我司再次函告如下：我司拟向贵厅支付委托销售8套房产生的全部房款，按剩余售房款5026480.2元结算，请贵厅在2017年7月31日前确认结算金额及收款方式，并以书面形式回复我司。市政协办公厅对此没有回复禾田实业公司。另查明，协力公司的负责人为苏达波；商事主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；成立日期为1993年4月7日；主体状态为注销，核准日期为2011年8月31日；注销日期：2011年8月31日；注销原因为其他原因；等。被告禾田实业公司为有限责任公司（法人独资）；法定代表人为陈乐田；地址为广州市天河区科韵路16号自编2栋1201-2房；成立日期为1994年1月20日；股东为禾田集团公司；等。被告禾田集团公司为有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人为陈乐田；地址为广州市天河区科韵路16号自编2栋1201；成立日期为1996年12月13日；股东为阎继红和陈乐田；等。被告金恒公司为有限责任公司（法人独资）；法定代表人为陈乐田；地址为广州市天河区科韵路16号自编2栋1201-4房；成立日期为1994年12月31日；股东为禾田集团公司。再查明，2008年5月28日，市政协办公厅向市财政局发出穗协办函【2008】21号《关于申请处置合作开发所得物业的函》，主要内容：市政协办公厅于1994年11月，经市规划局、国土局批准在海珠区××村北侧征地，拟建设办公厅辖下经济实体干部职工住宅；由于资金问题未有起动，拖至2001年初改为利用此地块与禾田实业公司合作开发“丽景湾”商业住宅楼盘的二期项目；根据当时合同约定：项目建成后，以“丽景湾”西塔14楼（E、F、G、H）、13楼（F、G）、12楼（F、G）单元共8套住宅，装修标准以《合同》第六项约定，补偿给市政协办公厅；但由于种种原因“丽景湾”二期未能如期动工，而在工程动工前，禾田实业公司已将原定应该用作补偿的8套住宅于2003年出售，因此市政协办公厅一直未能按原合同约定取得补偿的物业，此事一拖便几年；最近经过合作双方的协商，禾田实业公司表示愿意以“丽景湾”裙楼的商用房物业用作置换补偿；具体办法是委托广州市具有房地产评估资质的评估公司，按现行价格评估原合同规定补偿的住宅房产价值，然后以同一区内相同价值（现行价）的商用房面积作为置换；我们同意这一处理方式，并在收回商用房物业后，全数交由市政府统一处置；如此处理妥否，请予研复。2008年6月11日，广州市财政局向市政协办公厅作出穗财资【2008】152号《关于合作开发所得物业处置问题的复函》，主要内容：一、根据《广州市属行政事业单位国有资产处置办法》｛穗财资【2007】104号｝规定，同意你厅将下属广州市协力物业发展公司与广州禾田实业发展有限公司合作开发“丽景湾（二期）”商业住宅楼应取得的“丽景湾”西楼14楼（E，F，G，H）、13楼（F，G）、12楼（F，G）单元共8套住宅，按现时中介机构出具的资产评估价值，与广州禾田实业发展有限公司“丽景湾”裙楼的商业用房进行等价置换；二、资产置换并完善产权后，上述商业用房交市政府统一处置。2017年2月14日，市政协办公厅以禾田实业公司在履行双方合作开发下渡路北侧地段项目中，禾田实业公司仅支付了850万元的现金补偿，没有按合作开发合同约定履行提供8套房屋作为实物补偿为由，以禾田实业公司、禾田集团公司、金恒公司为共同被告向广州市海珠区人民法院提起诉讼，请求判令金恒公司向市政协办公厅交付广州市海珠区滨江东路893-903号二楼203、广州市海珠区滨江东路909-911号205物业【物业总价值为“丽景湾”西楼14楼（E、F、G、H）、13楼（F、G）、12楼（F、G）等8套房屋现时资产评估价值人民币30510743元】，禾田实业公司与禾田投资公司对该请求承担连带责任。广州市海珠区人民法院经审理后，于2018年3月14日作出（2017）粤0105民初1180号民事判决书，判决：驳回中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅的全部诉讼请求。判后，市政协办公厅不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终9910号予以立案受理，经审理后于2018年8月13日作出判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月23日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，市政协办公厅委托禾田实业公司销售其在合作开发中所分得的８套房屋，并要求以718.6万元人民币结算，禾田实业公司本应按照委托人的要求完成委托事务，即销售上述房屋的价款不应低于718.6万元。事实上，禾田实业公司并没有按照市政协办公厅的要求予以销售，而是以低于委托价的价格5572500元将上述８套房屋予以销售，禾田实业公司构成违约，应承担相应的民事责任。现市政协办公厅主张要求禾田实业公司支付合同结算款7186000元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同的约定，本院依法予以支持。故禾田实业公司除应将出售上述房屋的价款5572500元返还给市政协办公厅外，还应将差额1613500元赔偿给原告。由于上述案涉房屋在交易过程中产生了税费546019.8元，因双方对此由谁承担没有作出约定，作为受托方的禾田实业公司要求委托方市政协办公厅承担有理，本院对此予以支持。故禾田实业公司实际应向市政协办公厅支付的款项数额为6639980.2元（7186000元-546019.8元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。禾田实业公司在违约后，先后于2006年3月20日、2006年5月15日向市政协办公厅暨协力公司出具两份《关于下渡路地块与政协结算方案》，对未按委托书销售的房屋的结算问题提出解决方案。市政协办公厅并无证据证明收到禾田实业公司的上述函件后，有积极与禾田实业公司就委托事务进行过结算。故其主张立案前的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。但其主张立案之日起至款项清付之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，根据中国人民银行公告【2019】第15号文，自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日之后的贷款利息计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。禾田集团公司在本案中没有提交证据证实禾田实业公司的财产独立于其财产，故市政协办公厅主张要求禾田集团公司对禾田实业公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。市政协办公厅主张要求金恒公司对禾田实业公司的上述债务亦承担连带责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。禾田实业公司接受市政协办公厅的委托，在其对案涉房屋销售完毕后，因双方就此问题一直没有进行结算，同时双方亦没有约定款项的给付时间，故市政协办公厅有权可以随时提起本案诉讼予以主张。现市政协办公厅于2019年9月23日提起本案诉讼符合法律规定。被告认为市政协办公厅的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市禾田实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将6639980.2元支付给原告中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅；二、被告广州市禾田实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将逾期付款违约金（以6639980.2元为基数，自2019年9月23日起至款项清付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）支付给原告中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅；三、被告禾田投资集团有限公司对被告广州市禾田实业发展有限公司的上述第一、第二判项下的给付义务承担连带责任；四、驳回中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101046元，由原告中国人民政治协商会议广东省广州市委员会办公厅负担50800元，被告广州市禾田实业发展有限公司、禾田投资集团有限公司负担50246元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈传岳人民陪审员  梁丽英人民陪审员  资光荣二〇二〇年三月二十三日书 记 员  郭南方