山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初532号 原告（反诉被告）：王心强，男，1981年6月18日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛洁，山东胶东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海友邦房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710007731907077），住所地威海市黄泥沟路-31-4号。 法定代表人：肖鹏博，董事长。 委托诉讼代理人：刘新祝、张晓静，山东泰祥律师事务所律师。 原告王心强与被告威海友邦房地产开发有限公司（以下简称友邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王心强委托诉讼代理人张军伟、丛洁、被告友邦公司委托诉讼代理人张晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王心强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2020年1月9日的逾期办证违约金64763.59元，并支付自2020年1月10日起至实际办理车库产权证期间的违约金；2.判令友邦公司协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续。事实和理由：2010年3月2日、2010年3月17日、2016年2月22日，王心强与友邦公司分别签订关于翡翠城A区13号504室商品房及A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的四份预售合同，友邦公司应在商品房综合验收合格之日起90日内协助王心强办理房屋产权转移登记手续。小区综合验收合格时间是2016年9月2日，但直到2017年11月1日友邦公司才为王心强办理房屋产权登记手续，车库的产权登记手续至今未办。 威海友邦房地产开发有限公司辩称，第一，案涉小区综合验收备案时间是2016年9月2日，2016年9月26日起住房保障管理部门停止办理不动产登记，12月5日恢复办理后，相关要求及程序都有很大变化，这是导致办证拖延的主要原因；另外部分业主不配合开门测绘，也是导致逾期办证的原因。以上原因均与友邦公司无关，友邦公司不应承担违约责任。第二，王心强逾期支付购房尾款51天，应按银行同期贷款利率向友邦公司支付逾期付款违约金，友邦公司要求抵销。第三，友邦公司已于2017年11月1日张贴公告通知业主将于2017年12月1日起办理车库产权登记手续，王心强所购车库面积存在误差。因原告需要向被告缴纳的车库差价款大于被告应当支付给原告的逾期办证违约金，故被告提出如下反诉请求：要求王心强向友邦公司支付13-7号车库差价款31959.4元、13-8号车库差价款31959.4元、18-8号车库差价款21942元，共计85860元。 王心强针对友邦公司的反诉辩称，友邦公司在出售车库时承诺涉案车库基本无公共分摊面积，且涉案车库误差比过大，远超出建筑面积合理误差范围。 本院经审理认定事实如下：2010年3月2日，王心强与友邦公司签订商品房预售合同，约定：王心强以房屋价款473101元购买友邦公司开发的翡翠城A区-13号-504室；王心强于签订合同时付定金20000元，2010年3月2日前支付购房款123101元，余款330000元于2010年3月9日前银行按揭付清；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助王心强办理房屋产权转移登记手续。王心强实际支付购房尾款330000元的时间是2010年4月29日。 2010年3月17日，王心强与友邦公司签订两份有关车库的商品房预售合同，约定：王心强购买经区翡翠城A区-13号-7、-8号车库，价格均为83739元，建筑面积均为21.04平方米；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助王心强办理车库产权转移登记手续；合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按照最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。该两车库经测绘建筑面积均为29.07平方米。 2016年2月22日，王心强与友邦公司再次签订一份有关车库的商品房预售合同，约定：王心强购买经区翡翠城A区-18号-8号车库，价格为62000元，建筑面积均为20.57平方米；友邦公司应于2025年12月31日前交付该车库，并自交付之日起180日内协助王心强办理车库产权转移登记手续；合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按照最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。该车库经测绘建筑面积为27.85平方米。 2016年9月2日，友邦公司取得案涉小区的竣工验收备案证。2017年10月30日、2017年11月1日，友邦公司发布两份翡翠城A区不动产证办理公告，告知自2017年11月1日、2017年12月1日起分别为翡翠城A区业主办理房屋及车库的分户登记手续。 另查，友邦公司提交《威海市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），主要内容为2016年9月26日起在威海市区范围内实施不动产统一登记，通告有关受理机关及受理事项；同时提交办证流程，拟证明办证资料有变化。 再查，友邦公司于2016年7月22日委托威海市房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）进行测绘，测绘公司于2016年9月20日完成测绘。后因测绘标准发生变化，友邦公司于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2017年4月27日完成新的测绘。 本院认为，王心强、友邦公司签订的商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋及车库所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证。 根据友邦公司与王心强签订的关于涉案房屋及13-7号、13-8号车库的买卖合同，友邦公司应于90日内即2016年12月1日前协助王心强办理产权变更登记手续。友邦公司主张未能按期履行协助办证义务系因政府部门职能转化过程中停止办理业务所致，但其提交的《通告》并无通知停止办理业务的内容，威海市不动产登记中心的营业执照亦不能证实在该中心注册登记之前政府相关部门停止办理业务，故本院对友邦公司该项答辩意见不予采信。友邦公司先后委托测绘公司进行了两次测绘，其中第二次测绘系政策调整所致，故第二次测绘的142天不应计入为友邦公司违约的期间。友邦公司实际通知王心强办理房屋产权证书的时间为2017年11月1日、办理车库产权证书的时间为2017年12月1日，友邦公司办理产权证书的时间分别迟于合同约定时间190天、220天（均已扣减第二次测绘的142天），构成违约，应当依照《最高人民法院》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王心强支付逾期办证违约金，其中房屋部分的违约金为13926.67元（473101×4.35%×190天÷365天×1.3倍），该两车库部分的违约金为5708.48元（83739元×2×4.35%×220天÷365天×1.3倍）。双方对-18号-8车库的办证日期约定为交付之日（2025年12月31日）起180日内，友邦公司并未逾期，王心强主张该车库的逾期办证违约金，理由不当，本院依法不予支持。 王心强逾期支付购房尾款，其行为亦构成违约，友邦公司要求以王心强应支付的逾期付款违约金2240.93元[330000元×4.86%（系2010年银行贷款利率）×51天÷365天]抵销相应数额的逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。 王心强称友邦公司主张抵销超过法定诉讼时效，但抵销权的行使系因相对方主张权利而提出，且债权真实存在，友邦公司并未丧失该债权的实体权利，本院对王心强的该抗辩依法不予采信。案涉车库已经具备办理产权登记的条件，王心强要求友邦公司协助其办理，理由正当，本院依法予以支持。 双方合同明确约定的涉案车库以建筑面积计价，王心强称友邦公司承诺该车库基本无公摊面积，但未提供证据证明，本院对其该主张依法不予认定。双方合同对于面积差异如何处理有明确约定，即房款多退少补，该车库虽然存在面积误差较大的情况，但王心强不要求解除合同，双方合同应当依约履行，友邦公司要求王心强按照合同约定的单价补齐13-7号车库差价款31959元（83739元÷21.04平方米×8.03平方米）、13-8号车库差价款31959元（83739元÷21.04平方米×8.03平方米）、18-8号车库差价款21942元（62000元÷20.57平方米×7.28平方米），共计85860元，理由正当，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第十八条第二款规定，判决如下： 一、威海友邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王心强支付逾期办证违约金17394.22元（13926.67元+5708.48元-2240.93元）； 二、威海友邦房地产开发有限公司协助王心强办理威海经区翡翠城A区-13-8号车库、-13-7号车库、-18-8号车库的产权登记手续； 三、王心强支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款85860元。 上述一、三项相互兑除后，王心强应支付友邦公司68465.78元，于本判决于生效后十日内履行完毕；第二项友邦公司于王心强支付上述款项后十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取709元，由王心强负担519元、友邦公司负担190元；反诉案件受理费减半收取974元，由王心强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员 王凤华 二〇二〇年三月十三日 法官助理 朱晓文 书 记 员 许竞文