贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初577号原告：蒋莹莹，女，1990年11月24日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：徐一鸣，男，1987年1月10日出生，汉族，住浙江省长兴县，系原告蒋莹莹之夫。二原告共同委托诉讼代理人(特别授权)：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。被告：贵州华宇国景置业有限公司，住所贵州省凯里市原州委党校内。统一社会信用代码：91522601584115636U。法定代表人：张林海，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周重荣，贵州宏强律师事务所律师。第三人：王英，女，1962年11月6日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。原告蒋莹莹、徐一鸣诉被告贵州华宇国景置业有限公司（以下简称：华宇国景置业公司），第三人王英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋莹莹、徐一鸣的共同委托诉讼代理人黄雪刚，被告华宇国景置业公司的委托诉讼代理人周重荣，第三人王英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋莹莹、徐一鸣向本院提出诉讼请求：一、判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并从2018年8月1日起至实际交付之日止，以原告已交付房价款274536元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金（截止至起诉之日计算为15974.56元）；二、判决被告协助原告到房屋登记机关申请办理商品房转移登记；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因欠付第三人债务，将其所有的位于凯里市抵偿给第三人。2016年8月13日，原告与第三人签订协议，约定第三人将被告抵债所得的商铺出售给原告，原告实际支付第三人款项274536元。同日，第三人向被告提交变更申请，要求被告将-1层218号商铺的产权变更为原告所有。2017年3月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将该商铺出售给原告，总价款为274536元，付款方式为一次性付款，被告应当于2018年7月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同年3月8日，被告将该商品房买卖合同拿到凯里市房地产事业发展管理局办理备案登记，同年4月6日办理完毕。现多次催促，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告的委托诉讼代理人当庭放弃第二项诉讼请求。被告华宇国景置业公司辩称：原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。第三人王英述称：原告的诉请是应该得到支持。经审理查明，原告蒋莹莹、徐一鸣作为买受人、被告华宇国景置业公司作为出卖人于2017年3月7日签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：一、买受人以一次性付款方式向出卖人购买其开发的凯里清江休闲购物广场的第大底盘幢-1层-1-218号，建筑面积为14.99平方米，总价为274536元的商品房，合同签订之日交付全部房价款。二、出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。三、出卖人承诺于2018年7月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。案涉房屋于2017年4月6日办理了商品房预售合同登记备案。庭审中，因被告不同意调解，未能主持双方当事人进行调解。另查明，2016年12月6日，被告与第三人在黔东南州中级人民法院达成调解协议（2016）前26民初字156号，约定“被告贵州华宇国景置业有限公司同意按《债务转让协议》第三条第1项之约定，用位于凯里市清江国际休闲广场房屋编号为：-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-253、-1-520、-1-521、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564及写字楼8、9、10三层房屋抵偿所欠原告王英债务3890万元，并协助原告王英办理房屋转移登记手续。”2016年8月13日，原告徐一鸣作为乙方与第三人作为甲方签订一份《协意》，载明“经甲乙双方协商，本人王英低账位于凯里面积（建筑面积）14.99平方米，单位每平米24884元总价373011.16元，卖给徐一鸣，实际付款274536元，应付款时以扣掉三年返租租金98474元。所以前三年租金98474归王英所有，本商铺属一次性购买交款以付现金54536元，余款220000元以转款日起为凭。产权归徐一鸣所有。王英、徐一鸣2016.8.13日（今收到银行转账22万元整，合计274536元，商铺款以全部到位。）2016.8.14日”同日第三人出具一份《变更申请》，载明“本人王英，身份证号1502041962××××××××于2016年7月28日在凯里清江休闲广场低账的商铺-1-218变更给徐一鸣，身份证号3305221987××××××××请贵公司批准。申请人：王英2016.8.13日”本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。被告辩称原告的诉请不具有事实依据。根据庭审查明来看，被告与第三人之间的生效法律文书已经明确了被告将房屋抵偿给第三人。第三人将房屋出售给原告，亦获得了被告的同意。被告也与原告签订了《商品房买卖合同》，同时办理了备案登记手续。因此，被告的辩解理由，本院不予采纳。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，原告已将该商铺租赁给贵州华宇国景商贸有限公司，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.01%的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期办证的问题，截止庭审结束，被告都未取得涉案房屋的所有权初始登记证，故本院支持违约金暂计算至2020年1月7日。按双方合同约定，被告应当在2018年7月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2018年8月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2018年8月1日计至2020年1月7日，共计524日，其违约金为7193元（524日×0.00005×274536元），其余违约金以274536元为基数按照日利率万分之零点五从2020年1月8日计算至实际交付初始登记证及购房发票之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州华宇国景置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将商品房转移登记的有关文书（不动产初始登记证及购房发票）交付给原告蒋莹莹、徐一鸣并支付2018年8月1日至2020年1月7日期间的逾期交付商品房转移登记文书违约金7193元（其余违约金以274536元为基数按照日利率万分之零点五从2020年1月8日计算至实际交付初始登记证及购房发票之日止）。二、驳回原告蒋莹莹、徐一鸣的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为100元，由被告贵州华宇国景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年三月十二日书记员  杨婷婷