广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初478号原告：李尔由，男，1942年5月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，被告：章蓉方，女，1989年6月25日出生，汉族，身份证住址湖北省荆门市京山县，原告李尔由与被告章蓉方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李尔由到庭参加诉讼，被告章蓉方经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李尔由向本院提出诉讼请求：1、要求没收已缴纳押金5800元；2、要求补交2018年3、4月房租5800元及滞纳金和利息（2018年3、4月租金分别为2900元，分别自2018年3月3日及4月3日起，按每日2%计算至给付之日止）；3、要求补交10个月的物业管理费618元及滞纳金和利息（2018年1、2月物业管理费123.6元自2018年3月11日，2018年3、4月物业管理费123.6元自2018年5月2日，均按每日1%计算至付清之日止）；4、要求补交所欠的水电费709.04元及滞纳金和利息（2017年9、10月水电费368.5元自2017年10月21日起，2017年10-12月水电费215.1元自2017年12月21日起，2018年3月5日至5月2日电费77.78元、2018年4月15日至5月2日的水费47.66元均自2018年5月2日起，均按每日1%计算至给付之日止）；5、赔偿不配合天然气安装造成的损失1650元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、根据与被告签订的房产租赁合同第二条和第七条违约责任第二款，被告从2018年3月3日起至5月2日没有缴交房租。2、根据房产租赁合同第六条第9款，被告应返还物业管理费给原告。3、被告曾于2018年2月要用2017年6月29日缴交的押金（保证金）抵了3月和4月的房租，原告已经明确明示不同意，因按房产租赁合同明确本押金不得于租赁期满前抵付租金，而合同规定乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。现在被告还有一套钥匙（三个大门的）未交，还有五个小区门禁（三个方形、二个圆形）未交，为保证新租户的财产安全，更换三把门锁，从押金中扣除了换锁费900元，门禁费50元，余额4850元。4、在2018年4月28日，原告要求被告弟弟在退租前保存好所有的交费收据，以便双方核对，但被告的弟弟在4月29日说将所有的收据丢垃圾堆了，而我准备的收据因房间失窃而找不到。被告章蓉方辩称，一、原告违约在先，我有权行使“不安抗辩权”，有权主张押金抵销租金。2017年7月2日，我与原告签订《房产租赁合同》，合同约定：租赁期限为2017年7月3日至2018年5月2日，租金为2900元/月，我向原告缴纳押金5800元，原告负责房屋和设备的定期安全检查并承担房屋设备正常的维修费用。2017年7月2日，合同签订当天，双方确认水表读数为1048度，电表读数为8932度。2017年8月，我向物业缴费时，被要求缴纳水电费477.8元（计费时间为2017年6月15日至2017年8月15日），其中2017年6月15日至2017年7月2日期间的水电费不应当由我支付，我经与原告确认后，先支付全部费用后从下月租金中扣除相应垫付部分费用338.4元。但后期，原告又多次威胁我将其垫付的338.4元从押金中扣除，原告出尔反尔的行为，严重降低了其在履行合同过程中的信誉。2017年7月初，我使用房屋不久就发现房屋出现部分插座无法正常使用、房间照明不稳定。2017年9月，我发现房屋的厨房水龙头损坏、房间照明功能彻底无法实现。根据《房产租赁合同》约定，原告应当承担维修义务，但经我多次催促其履行维修义务无果，只能自费更换水龙头和检修电路。2018年1月26日，原告要求我配合安装天然气表，因双方协调时间难以一致，原告表示将要从押金中扣除。经过上述事件，原告已丧失履行合同信誉，我担心租期到后原告不退回押金的情况下，有权行使不安抗辩权，主张将押金抵销最后两个月（2018年3月3日至5月2日）的租金。二、《房产租赁合同》中约定的违约金过高，请求调低。合同约定每逾期一日，按月租金金额的2%收取违约金，虽未缴二个月租金，但因押金5800元仍在原告处，原告无损失，退一步，即使退还押金条件尚未成熟，应当以银行短期贷款（一年以内）人民币贷款基准利率4.35%计算。三、合同中物业费的收取标准不明确，原告至今未提供代缴物业费凭证。在租赁合同履行期间，我收到小区水电缴交的告示和通知后前往管理处缴费，但从未收到缴交物业费的任何提醒和通知。另外租赁物业小区老旧，水电收取标准（水费3.8元/吨，电费0.85元/度）高于市价。合同到期前后，我承诺凡原告代付代缴费用，提供扣费短信或代付凭证后，即可转账，但至今未收到原告提供的代缴物业费凭证。四、原告主张的换锁费用财产损失不是直接损失，请求法院驳回。我已交回全部钥匙，原告主张的换锁费用财产损失首先缺乏有效证据，其次该财产损失不是直接损失，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房产租赁合同、证明、收款押金单、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白云区广州大道北同和同胜街19号406房的登记产权人为李蔺。2017年6月29日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）、经纪方广州穗坤房地产代理有限公司签订《房产租赁合同》，甲方同意将座楼在白云区广州大道北同和同胜街19号406房出租给乙方使用，房屋建筑面积为77.29平方米，房屋用途为住宅，双方协议租金为2900元，租赁期自2017年7月3日起至2018年5月2日止，共计10个月；乙方于2017年6月29日前向甲方缴纳5800元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳合同规定的应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；双方约定其他事项中注明每月的3日前缴付本月的租金。签订合同当天，被告向原告支付押金5800元，2017年7月2日，双方签订家私电器清单办理交楼，被告使用租赁房屋。被告支付至2018年2月的租金，2018年3、4月租金至今没有支付，2018年2月26日原告微信通知要求被告支付3月租金，被告回复还有两个月合同就到期，这两个月的租金用押金抵，免得转回，原告表示不行，照合同办。2018年5月9日，被告通过微信向原告提出三四月房租用押金抵，其他的水电，原告提供代缴单据或扣缴短信，也会付款，原告回复表示合同上写得清楚，不能抵扣。2018年4月1日，被告向原告表示不再续租，原告联系新租客看房，原告表示原与被告弟弟约定4月29日带新租客看房，4月29日看房时发现被告未搬走，之前被告弟弟交钥匙和门禁方便看房，5月1、2日再次到涉案房屋，发现被告已搬走但还有一串钥匙没有交还，原告出具2018年5月3日的收据，拟证实更换门锁3把，支付900元，被告对此不予确认。原告主张被告拖欠2017年9-10月水电费368.5元、10-12月水电费215.1元、2018年3月5日至5月2日电费77.78元及4月15日至5月2日的水费47.66元，水电费每2个月交一次，2017年9-12月的水电费是原告向同和实业公司缴纳的，单据均已丢失。被告对2018年3月5日至5月2日的电费及4月15日至5月2日的水费没有异议，但对2017年9-12月水电费提出已缴纳，是其自行到物业管理处缴纳的，但单据丢失，不同意支付3-5月水电费的滞纳金，因为原告没有提供代扣的凭证，原告无法提供向被告追讨3-5月水电费的证据。原告主张物业管理费每月61.8元，十个月合计618元，每2个月缴纳，每月11日缴纳，被告对金额表示无异议，但表示没有人催促其缴纳物业费，不同意支付滞纳金。原告要求被告赔偿天然气安装造成的损失1650元，涉案房屋2018年安装费用4600元，405房2017年安装费用为2950元，由于被告不配合按时在涉案房屋等工人安装，导致多支付1650元。被告表示提供时间让工程队施工，但工程队又说没有时间，并不是不配合，是没有协商一致时间安装，不应拿405房对比。原告主张被告没有到期就提前退房，根据合同约定故要求没收押金，被告表示合同期内没有提出解约，4月29日已办理交接，提前解除合同是因为原告催促被告弟弟搬走，才搬走的，用押金抵扣租金至5月2日，故4月29日搬走。原告出具微信记录，拟证实原告威胁将其垫付的费用338.4元从押金中扣除及从押金中扣除未能安装天然气表损失1000元，担心租期到期后不退还押金，行使不安抗辩权。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。被告未按合同约定支付2018年3、4月租金，已构成违约，被告辩称行使不安抗辩权才不支付租金，要求在押金中抵扣，租赁合同明确规定押金不得于租赁期满前抵付租金，原告并未表示不同意退还押金，故被告主张行使不安抗辩权缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告提前解约，被告只是提出不再续约，并未要求提前退房，故该主张本院不予支持。被告逾期支付租金超过15天，根据合同约定，原告有权没收押金，原告要求没收押金的请求，本院予以支持。原告要求被告支付2018年3、4月租金5800元，被告无异议，但要求以押金冲抵，因押金已被没收，故原告该请求本院予以支持，原告要求计算租金滞纳金，被告提出异议，没收押金已弥补租金迟延履行的损失，该请求本院不予支持。原告要求被告支付10个月的物业管理费618元，被告无异议，本院予以支持，原告要求计算逾期支付物业管理费的利息损失，双方并未约定支付时间，应自原告主张权利之日开始计算，合同约定每日百分之一过高，本院调整按每日万分之五计算。原告要求被告支付2017年9-10月水电费368.5元、10-12月水电费215.1元、2018年3月5日至5月2日电费77.78元及4月15日至5月2日的水费47.66元，合计709.04元，被告对2018年3月5日至5月2日电费77.78元及4月15日至5月2日的水费47.66元无异议，该部分费用本院予以支持，2017年9-10月水电费368.5元、10-12月水电费215.1元，被告提出异议，原告未能提供证据证实上述费用，该部分请求缺乏事实依据，本院不予支持，原告要求支付所欠水电费的利息，双方并未约定支付时间，应自原告主张权利之日开始计算，合同约定每日百分之一过高，本院调整按每日万分之五计算。原告要求被告赔偿不配合天然气安装造成的损失1650元，双方对天燃气安装并未进行约定，该请求本院不予支持。被告章蓉方经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告章蓉方已缴纳的押金5800元予以没收；二、自本判决生效之日起五日内，被告章蓉方向原告李尔由支付2018年3、4月租金5800元；三、自本判决生效之日起五日内，被告章蓉方向原告李尔由支付10个月的物业管理费618元及利息（按本金618元，自2020年1月3日起，按每日万分之五计算至实际给付之日止）；四、自本判决生效之日起五日内，被告章蓉方向原告李尔由支付2018年3月5日至5月2日电费77.78元及4月15日至5月2日的水费47.66元，合计125.44元（按本金125.44元，自2020年1月3日起，按每日万分之五计算至实际给付之日止）；五、驳回李尔由的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费189元，由原告李尔由负担86元，由被告章蓉方负担103元并于本判决生效之日起三日内迳付原告李尔由。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年三月三十一日书记员  郑萍军