北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33410号原告：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇园田队园田街73号。法定代表人：周东伟，总经理。委托诉讼代理人：贾舒森，北京秉道律师事务所律师。被告：北京尚福春餐饮有限公司，住所地丰台区草桥欣园二区9号楼A座二层A203、A205。法定代表人：夏铁良，经理。委托诉讼代理人：吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。原告北京芝麻开餐饮管理服务有限公司（以下简称芝麻开公司）与被告北京尚福春餐饮有限公司（以下简称尚福春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告芝麻开公司委托诉讼代理人贾舒森，被告尚福春公司委托诉讼代理人吴圣奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芝麻开公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告签订的编号为A2-1＆2《租赁合同》；2、请求被告返还原告自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的租金共人民币910563.68元（面积差346.484平米×4.8元×547.5天）；3、请求被告返还原告自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的物业费共人民币189699.99元（面积差346.484平米×l元×547.5天）；4、请求被告返还合同履约保证金人民币350400元；5、请求被告赔偿原告的装修费用损失，约为人民币500000元；以上共计人民币1950663.67元；6、被告依法赔偿原告的经营损失，自2018年8月22日起按照每天15000元人民币计算至《租赁合同》被撤销日为止：7、本案的诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实及理由：2016年7月23日，北京徽珍源餐饮管理有限公司（以下简称徽珍源公司）与北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）签订编号为A2-1《租赁合同》，从北京德茗鑫置业有限公司处承租位于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A201-203，A205-211号商铺，建筑面积为3306平方米。租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止。2016年10月18日，徽珍源公司与原告签订编号为A2-1＆2《租赁合同》，将其承租的A201、A202号商铺转租给原告，合同约定建筑面积为1200平方米，合同签订时，被告承诺肯定将其承租的3306平方米的面积中分给原告1200平方米，因系朋友介绍，原告也就相信了被告。《租赁合同》的租赁期约定为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止。第一年至第三年的租金标准为4.8元／平米（建筑面积）／天。租金交付以六个月为单位，每期租金为人民币1051200元。并需交纳两个月租金350400元，作为合同履行保证金。2017年9月21日，原告与被告签订《补充协议》约定，A2-1&2《租赁合同》中应由徽珍源公司承担的权利义务由本案被告承继。并约定房屋装修免租期的终止日期为2016年12月16日，即2016年12月17日为正式起租日、开始计算租金。在合同履行过程中，原告向被告交纳了意向金150000元（该笔款项后转为房租），合同履约保证金350400元，三期房租3153600元（租金交付以六个月为单位，每期租金为人民币1051200元，分别为2016年12月18日至2017年6月17日；2017年6月18日至2017年12月17日；2017年12月l8日至2018年6月17日），物业费657000元（1元／平米（建筑面积）／天）。2018年中，被告的经营状况急剧恶化，拖欠出租方德茗鑫公司的房租长达半年，导致出租方断水断电。原告在和出租方交涉过程中发现，被告违反诚实信用、等价有偿原则，在将商铺转租给原告时，提供的面积与事实不符、与约定不符，其恶意侵占了应当给原告使用的三百多平方米的面积自用。原告委托北京市测绘设计研究院进行面积测绘，测绘结果显示原告所承租的A201、A202号商铺的套内总面积为853.516平方米。后原告以面积欺诈为由，向丰台法院起诉，案号为(2018)京0106民初28490号（已撤诉）。在该案审理过程中，被告也当庭承认转租给原告的建筑面积1200平方米是估测的，没有任何事实根据。尚福春公司建筑面积=总建筑面积-芝麻开公司建筑面积，根据合同即尚福春公司建筑面积=3306平方米-1200平方米=2106平方米。被告不但无法提供其建筑面积的合法依据，而且被告在转租其剩余面积的时候是以尚福春公司建筑面积2600平方米往外转租的，也就是说：被告可能明知没有给付原告符合合同约定的建筑面积。另，被告和出租方签订的《租赁合同》显示，被告承租的总建筑面积为3306平方米。后被告将其中的1200平方米，转租给了原告。但根据事后转租方提供给原告的图纸，经北京市测绘设计研究院计算的房屋图纸面积，显示被告承租的总套内面积为3321.43平方米（套内面积大于其承租的建筑面积3306平方米），证明被告转租给原告的面积并不真实准确，并且证明被告和出租方签订的编号为A2-l《租赁合同》以及被告和原告签订的编号为A2-1&2《租赁合同》中所表述的建筑面积，实际上指的是套内面积。尚福春公司建筑面积=总建筑面积-芝麻开公司建筑面积，根据合同即尚福春公司建筑面积=3306平方米-1200平方米=2106平方米。但根据两份测绘成果可知，尚福春公司套内面积=总套内面积-芝麻开公司套内面积=3321.43平米-853.516平米=2467.914平米。尚福春公司的套内面积>其建筑面积，即2467.914平米>2106平米，明显不符合常理。2018年7月5日，原告在委托北京市测绘设计研究院进行面积则绘后，即找被告协商，要求多缴纳的房屋面积的相应房租折抵下一期房租，遭到其拒绝，其在明知原告谈过测绘确定面积误差巨大后仍然执意要求原告按照1200平方米缴纳房租，原告自然不能同意，双方多次协商未达成一致意见。在协商中间，2018年8月22日，由于被告没有给付德茗鑫公司3306平方米的房租，德茗鑫公司直接对原告的商铺强行断电，直接导致原告的商铺关门，给原告带来巨额的经营损失，而且由于被断电至今，原告前两年积累的客户流失殆尽，实际上已经无法继续经营。原告认为，被告作为商铺的转租方，有义务遵守诚实信用、等价有偿原则，但被告并未尽到该义务，提供的面积与合同不符，被告收取的租金数额与租赁面积直接相关，按每平米每天计算收取租金，但据以收取租金的面积竟是估测的，没有事实根据，使原告一天的面积差额租金损失就达1663.13元，一天的物业费损失就达346.48元，属于法律上的显示公平；原告轻信被告提供的A201、A202号商铺是合同约定的1200平方米所以签署《租赁合同》，也存在法律上重大误解的情形，该《租赁合同》应当依法予以撤销。另，被告给付原告商铺面积有重大误差，应当依法返还按照面积计算的多缴纳的相应房租、物业费等；原告由于被强行断电导致巨额营业损失，断电行为虽然是德茗鑫公司行使的，但是根据合同相对性，原告的损失及装修费等也应当由被告进行赔偿。按照目前被告店铺关门的现状，被告根本没有给付德茗鑫公司房租的能力，原告被德茗鑫公司断电且实际上无法经营；被告根本没有了履约能力，《租赁合同》继续履行既没有可能也没有任何实际意义，合同被撤销对于原被告都是最好的解决。故，原告根据《合同法》第五十四条，“在订立合同时因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销”的规定，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告尚福春公司辩称：租赁合同有效。如果确有原因，租赁合同应在时效期限内撤销，现期限已过，不同意撤销合同。合同中建筑面积1200平米是双方的约定，系双方真实意思表示，面积不存在问题，不同意面积差、租金等诉讼请求。履约保证金在合同中明确约定。对方拖欠租金，根据合同约定，履约保证金已经冲抵租金，且冲抵后尚不足。装修损失与我们无关，主张数额也没有依据，不同意赔偿。经营损失与我方无关，不同意对方主张。另外，原告已以同样的事实理由、诉讼请求起诉过三、四次，滥用司法资源。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，案外人德茗鑫公司与徽珍源公司签订《租赁合同》，徽珍源公司承租丰台区草桥欣园二区9号楼A座A201-203，A205-211号商铺，租期自2016年7月15日至2026年7月14日。2016年10月18日，徽珍源公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号为A2-1&2）约定，甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为A201、A202号商铺（以下简称租赁商铺）租赁给乙方；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营餐饮用途，乙方经营品牌为芝麻开火锅，经营期间乙方如果改变房屋用途，需经甲方同意，否则将视为乙方违约；租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）；甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日，即为乙方已接受租赁商铺场地，并与甲方签订《物业服务协议书》（以甲方与德茗鑫公司委托的物业公司签订的物业服务协议条款为准）；双方商定，该商铺全年净租金为2102400元，每月租金为175200元。物业费详见另行签订的《物业服务协议书》。双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增；租金交付以六个月为单位，在签署本合同后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金1051200元整。在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金350400元的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。特别说明：乙方在2016年7月29日签订租赁意向书时交纳意向金150000元计入合同履约保证金；租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金；该商铺是甲方与德茗鑫公司签订租赁合同基础上的一部分区域转租（分租）商铺，乙方知晓并认同此情况。如果在租赁期内，因各种原因致使甲方与德茗鑫公司解除租赁合同，在此基础上导致甲方与乙方合同无法履行，不视为甲方违约。但甲方有义务协助乙方与德茗鑫公司商谈继续租赁该商铺事宜；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。若乙方未经甲方书面同意逾期支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，同时保留追索欠付款项的权利；因甲方原因使乙方未能正常营业给乙方造成损失的，由甲方承担责任并赔偿乙方的实际损失；本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字盖章，且乙方10个工作日内交付履约保证金和6个月首期租金后生效；本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签署后，进场前双方另行签署《物业服务协议书》、《租赁商铺交付确认书》等相关文件；此合同甲方名称为临时借用，待经营场所餐厅在工商部门的营业执照申请批复后，此合同甲方即变更为经营场所餐厅对应公司的名称（加盖餐厅经营场所对应公司的印章即可），其他条款不变。合同签订后，芝麻开公司交纳了履约保证金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。2017年9月21日，尚福春公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《补充协议书》载明，甲乙双方于2016年10月18日签订合同号为A2-1&2的租赁合同，租赁合同中甲方为临时借用‘徽珍源公司’，根据合同最后一款规定，在加盖实际经营公司印章后，甲方自动变更为‘尚福春公司’，现甲乙双方经友好协商，签订如下补充协议：甲乙双方一致确认：房屋装修免租期的终止日期为2016年12月16日，即2016年12月17日为正式起租日，开始计算租金。租期为2016年8月2日至2026年10月1日。本补充协议生效之日，双方就起租日问题再无纠纷，乙方应根据该日期向甲方支付后续租金；2017年6月18日至2017年12月17日半年租金1051200元，乙方应于2017年9月30日前将本期半年租金支付至甲方指定账户。如果超过上述日期，乙方按未付款金额的日千分之三支付违约金；乙方应按照第1条约定的期限支付租金，后续租金应在前一期租期届满15日前缴纳（第2条约定的支付日期除外），如果乙方未按期支付（包括未按照第2条约定的期限支付），经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权采取停水停电等措施。经询，双方均认可，截至庭审结束前，原告已交纳至2018年6月16日案涉商铺租金；双方一致认可，案涉商铺于2018年8月22日由德茗鑫公司断水断电；另，现案涉商铺仍由芝麻开公司控制中。审理中，芝麻开公司向法院提交本诉起诉前其自行委托北京测绘研究院对案涉商铺套内面积进行测绘的测绘报告一份，并依据该测绘报告主张其对案涉合同存在重大误解，故要求撤销案涉合同；尚福春公司不认可上述测绘报告。经本院释明，原告不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，但坚持申请对案涉商铺套内面积进行测绘评估。另，审理中，芝麻开公司还向法院提交装修价格评估申请书，后撤回上述申请。审理中，尚福春公司提交2018年1月9日尚福春公司（甲方）、芝麻开公司第二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方）四方签订的《交款协议书》、2018年1月17日四方所签《交款证明书》、德茗鑫公司向芝麻开公司发出的催缴租金通知、尚福春公司向芝麻开公司发出的《解除租赁合同暨限期腾退通知书》等证据，用以证明其辩称意见。经查，德茗鑫公司、北京艾德物业管理有限公司持上述《交款协议书》等证据诉至本院，提出要求芝麻开公司第二分公司腾退案涉商铺、交纳租金、物业费等诉讼请求，现上述三个案件正在本院审理中。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，芝麻开公司与尚福春公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。根据现已查明的事实，合同签订后，芝麻开公司支付了履约保证金及部分租金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。现芝麻开公司以案涉商铺面积与合同约定面积不符，提出案涉诉讼请求。本院认为，本案双方争议焦点为案涉商铺建筑面积是否为合同约定的建筑面积1200平米，芝麻开公司主张双方签订案涉合同存在重大误解，经本院释明，其不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，因此，芝麻开公司的上述主张，证据不足，故对其要求撤销案涉合同、返还多交租金及物业费的诉讼请求，本院难以支持。关于芝麻开公司要求返还履约保证金的诉讼请求，不符合合同约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修费损失一节，因芝麻开公司未提交相应证据，故对该项请求，本院难以支持。关于经营损失一节，因芝麻开公司未提交相应证据，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京芝麻开餐饮管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22356元，由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  相淑朝审判员  牛瑾婧审判员  张习文二〇二〇年三月二十四日书记员  王菲菲