沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初11105号原告（反诉被告）：朱宁。委托代理人：邓卫卫，辽宁正元律师事务所律师。委托代理人：司露，辽宁正元律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住址：沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，职务：执行董事。委托代理人：刘立影，系辽宁华禹律师事务所律师。原告朱宁与被告沈阳世博置地房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓卫卫、司露,被告沈阳世博置地房产开发有限公司委托代理人刘立影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告继续履行原告与被告于2009年12月3日签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉的验收合格的房屋，并办理产权登记。原告同意按照原房款价格交纳购房款；二、请求贵院判令被告支付逾期交付房屋的违约金24985元（按照已支付购房款的日万分之一计算，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起算，暂算至2019年7月1日，要求算至实际给付之日）；三、请求贵院判令被告支付逾期办理产权登记的违约金380元（按照已付房价款的0.5%计算）；四、请求贵院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2009年12月3日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，且该合同已备案。合同第八条明确约定，该商品房应于2010年6月30日前验收合格并交付原告使用。原告于合同签订后支付房屋首付款75987元于被告帐户(包括定金在内),之后被告于2010年1月6日给原告出具了该款项的销售不动产统一发票。原告于2009年12月28日于沈阳市房产产权登记处办理了预购商品房预告登记。被告于2010年1月12日向原告出具了辽宁省住宅专项维修基金专用收据及中华人民共和国契税完税证。但由于被告原因导致至今未能交付房屋长达近十年，原告至今未能合法入住，被告的行为已经构成了严重违约。根据《合同法》第一百三十五条的规定，请求贵院判令被告继续履行与原告于2009年12月3日签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉验收合格的房屋，办理产权登记，并依据《商品房买卖合同》第九条第一款第二项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，请求贵院判令被告支付逾期交付房屋的违约金24985元；依据《商品房买卖合同》第十五条第二项：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，请求判令被告支付逾期办理产权登记的违约金380元。被告（反诉原告）辩称，原告承诺于2009.12.19前支付剩余公积金贷款17万,但经被告查询，原告未办理公积金贷款，未按照合同约定履行付款义务，构成合同违约，应承担逾期支付房款的违约责任。对于诉争房产至今无法交付使用的原因是因省市两级法院生效刑事判决认定仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，该判决认定的违建事实是合同双方不能预见不能避免，包括政府成立的工作组都无法解决的不可抗力事件，在刑事错案未纠正之前按政府要求诉争房产需向国家补交土地出让金，最初为7、8千万，致现在的2.8亿，因刑事生效判决导致的诉争房产成本增加，是合同双方不能处理的结果，只有恢复五证合法取得、剥离诉争房产上存在的高利贷，政府不要求被告公司补交土地出让金的情况下合同才能有继续履行的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》27条、《中华人民共和国建筑法》61条、《城市房地产开发经营管理条例》17条规定。没有经过验收,不能交付使用是法律强制性规定。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认世博公司与朱宁签订的《商品房买卖合同》的法律效力，如法院确认为无效合同，请求法院依据法律规定判令世博公司返还已收取的购房款75987元，判令朱宁协助世博公司办理撤销预告登记并返还首付款发票原件;如法院确认有效，释明诉争房产是因省、市两级法院刑事判决错误导致违建的结果属不可抗力事件。如同意按重新核定的诉争购房款履行支付全款义务，请求法院判令合同继续履行;如朱宁不同意按重新核定的购房款履行支付全款义务，世博公司请求法院依法判令解除诉争合同，并判令世博公司返还购房款55987元，判令朱宁履行协助世博公司办理撤销预告登记的义务并向世博公司返还发票原件，同时判令朱宁承担逾期支付购房款的违约责任;3.请求法院依法判令反诉被告承担与本案的诉讼费、保全费在、保全担保费。事实与理由：（2012)沈刑二初字16号刑事判决书、(2012)辽刑二终字第90号刑事裁定认定成诉争合同中的“五证”只有建设用地规划许可证是真证，其他证件均是假证，自此包括诉争房产在内的世博家园9栋楼1228套房产从合法建筑全部变成违建房产。据此可见，世博家园项目因刑事错案导致的诉争房产价格变动属于合同双方无法预见，无法顶防，无法避免和无法控制的事件。朱宁是刑事案件受害人，诉争合同及世博公司收取的购房款已认定构成合同诈骗犯罪。如果朱宁欲原价履行购房台同就有义务协助澄清世博公司恢复世博家园“五证”都是合法取得的事实，撤销错误刑事判决，恢复合法取得“五证”的效力。刑事判决被销前，诉争房产属无证的违建房为客观事实。诉争房产须按攻府要求补交土地出让金(注:2012年沈阳市政府要求世博公司补交土地出让金8000万元，到2018年11月升至2.8亿元)才具各政府重新补办“五证”的前提，世博公司巨额外债尚须政府兑现承诺划离，无资产交土地出让金，导致诉争房产至今违建，诉争合同应依法认定为无效合同。考虑到政府维稳需要，如果朱宁同意按情势变更原则对诉争房产作价格调整是继续履行诉争合同的前提。如不同意按重新价格履行诉争合同，请求法院鉴于诉争房产处于多人多轮的法院查封状态，且朱宁未在指定期限内支付剩余购房款，判决解除诉争合同。原告（反诉被告）辩称：一、商品房买卖合同合法有效。本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法52条规定的合同无效的情形。合同签订后，答辩人按照合同约定缴纳了房屋首付款，被答辩人协助答辩人办理了房屋备案登记手续以及房屋预告登记，合同部分履行，被答辩人公司或其法定代表人郭军涉嫌犯罪，不影响双方合同的效力。故本案《商品房买卖合同》合法有效。二、被答辩人以刑事判决否认合同效力无事实和法律依据。刑事判决认定郭军有伪造、虚构案涉项目手续行为，最多只能说明在协议签订时原告未取得房屋预售许可证，但被答辩人在与答辩人签订合同时已向原告出示了《商品房预售许可证》，涉案的《商品房买卖合同》已经房屋登记部门审核备案登记、也经房产产权登记中心预告登记，现案涉建筑已被政府相关部门接管并进行施工，政府部门就此已成立专门工作组，且现已有法院生效判决判定《商品房买卖合同》有效，判令被答辩人协助购房人办理房屋所有权证书，而且政府已协调相关部门切实为42户居民办理房产证，所以，被答辩人认为合同无效理由不能成立。三、被答辩人应继续履行合同交房办证的义务。双方合同合法有效，案涉房屋园区现由政府相关部门接管，且案涉在建工程主体结构已经基本完工，被答辩人也向答辩人下达了《商品房准住通知单》，答辩人购买房屋的合同目的能够实现，案涉合同完全具备履行的条件，针对涉案二期房屋争议，辽宁省高级人民法院（2017）辽民终242号判决、最高人民法院（2018）最高人民法院民申43号裁定认定合同有效，并判定双方继续履行。故答辩人请求判令被答辩人继续履行交房办证的义务。四、被答辩人要求答辩人承担违约责任无事实依据。合同签订后，答辩人按约缴纳房屋首付款，因被答辩人及其法定代表人郭军涉嫌犯罪，售楼处被砸、关门停业，楼盘停建，导致商业贷款未能办理，答辩人也无法继续交付余款。所以，答辩人未能及时支付剩余款项即贷款未能及时办理完全是被答辩人的原因造成的，不存在任何违约，而被答辩人违法犯罪未能按时履行交房以及办理房屋产权证的义务，就此应当承担违约责任。故被答辩人要求答辩人承担逾期支付房款的违约责任无事实和法律依据。五、被答辩人主张变更房屋价格履行无事实和法律依据。被答辩人提及的不可抗力根本不成立，也完全不符合情势变更适用的条件，本案合同未能及时履行完全是被答辩人的过错导致而成，根本不能适用情势变更，情势变更也有一定的期限及程序要求，且被答辩人提交的《大东区人民政府关于解决世博家园问题有关情况的报告》中明确：“所购买的房屋不变，原定的价格不变，优先保证回迁居民和已购房居民入住。”所以本案继续履行理应按照原价格履行，被答辩人要求答辩人按照重新核定的房款继续履行无任何事实和法律依据。六、如果案涉合同因“五证”虚假被认定为无效，答辩人要求被答辩人承担惩罚性赔偿的法律责任。如因为“五证”虚假导致《商品房买卖合同》无效，那么被答辩人就构成了“故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明与答辩人签订《商品房买卖合同》”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被答辩人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。基于以上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求并支持答辩人本诉的全部请求。经审理查明：原、被告于2009年12月3日签订商品房买卖合同一份，该合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为245987元，出卖人应在2010年6月30日前交付房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；第十五条约定：出卖人应在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告交纳购房款75987元，现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，原告办理了商品房产权预告登记。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。上述事实，有商品房买卖合同、预告登记、收据、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于商品房买卖合同的效力及应否解除问题。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，合同应当认定为有效。关于被告提出讼争房产属无“五证”的违建房产，合同应按无效合同处理，并要求如确认有效原告应按新价格履行合同，否则应解除合同的主张。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效及重新定价，否则解除合同，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告的反诉请求，本院不予支持。二、关于商品房买卖合同的履行问题。关于原告要求被告交付房屋及办理产权登记的请求。因讼争房屋配套工程尚未启动，不具备交付条件，故本院对原告该请求无法支持。如判决生效后配套工程启动，房屋达到合同约定或国家规定的交付标准，原告可另行诉讼主张权利。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，案涉房屋交易已不同于普通平等主体之间的商品房买卖，原告的该请求应由政府部门统一协调处理，故本院在本次诉讼中不予处理。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。因合同约定被告在房屋交付后180日内将相关资料报产权登记机关备案，现房屋尚未交付，故本院对原告的该请求不予支持。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，且事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、四十四条、第六十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）朱宁的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）沈阳世博置地房产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5370元，由朱宁负担；反诉费2495，由沈阳世博置地房产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 彭佳妮审判员 张 品二〇二〇年三月二十七日书记员 杨 硕