广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1409号原告：罗盛潮，男，汉族，1993年7月31日生，住阳江市江城区********。确认的送达地址：阳江市江城区*************广东拓进律师事务所。公民身份号码：441************210。委托诉讼代理人：李泳姗，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。被告：阳江市华港房地产有限公司。住所地：阳江市*****之五。确认的送达地址：阳江市江城区***************广东真智律师事务所。统一社会信息代码：914***********861F。法定代表人：徐振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林德战，广东真智律师（阳西）事务所律师。原告罗盛潮与被告阳江市华港房地产有限公司（以下简称华港房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗盛潮的委托诉讼代理人李泳姗、邓德富，被告华港房产公司的委托诉讼代理人冯朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗盛潮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助办理阳江市华港豪庭华福阁F幢1001房的产权登记手续；2、请求判令被告退还办证费用20306元及支付占用该款期间利息（利息以原告已付办证费用20306元为基数，自2013年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告；3、请求判令被告支付逾期办证违约金676.87元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月27日，原被告双方签订《华港豪庭置业计划表》及《认购协议书》，约定了原告认购被告出售的位于阳江市江城区***交通商贸华港豪庭华福阁F幢1001物业，以及该房屋的首期购房款、办房产证费用、按揭费用、物业维修基金等的金额和支付时间，原告已按照约定于2013年6月28日支付办房产证费用20306元以及物业维修基金等合计31160元给被告。2013年6月22日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013061410），该合同约定内容包括：原告向被告购买上述房屋，该商品房规划用途为住宅，该套房屋建筑面积为147.68㎡，其中套内建筑面积为118.27㎡，购房价格按套内建筑面积计算，单价为5723.12元/㎡，总房价款为676873元；采取签订合同时一次性付清房款方式付款，房屋交付时间为2013年9月1日前。2013年6月22日，原告一次性付清全部房款，至此，原告已依约付清全部购房款。2016年5月28日，被告向华港豪庭全体业主发出《致业主的一封信》，被告在该信中承诺“房产证办理工作约于2017年6月份完成。若逾期，可通过法律途径解决。”该信落款加盖了被告的公章。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项：“由出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”规定，被告应于2017年6月份为原告办理好涉案房屋的权属证书，但至今仍未办理涉案房屋的权属登记至原告名下，已构成违约，现原告要求被告协助原告办理房屋的权属登记手续。根据广东省物价局关于印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知（粤价[2007]105号）第十一条：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用，”被告在未取得房地产权属证明书前收取高额办证费用行为违法，现原告要求被告退还办证费用20306元以及支付相应的资金占用利息。另外，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，案涉房屋实际收楼时间为2013年9月17日，但被告未在交付使用后90日内办理权属登记备案，原告亦未取得房地产权属证书，被告应按原告已付涉案房屋购房款总额676873元的0.1%向原告支付逾期办证违约金676.87元。综上所述，为维护原告的合法利益，原告向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求，希判如所请。被告华港房产公司书面辩称，一、答辩人积极办理房屋登记的协助义务，因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责。答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料，包括建设工程规划验收合格证、建设工程办竣工验收证明、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需提交的相关材料，从答辩人提交的证据材料中可反映答辩人在与业主协商一致可顺延时间内一直在完善各相关证明文件。最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，而是因为测绘过程中被告委托市自然资源局认可的17间公司之一的华纳公司进行实测，而阳江市住房和城乡建设局却无法根据测绘数据办理补建楼盘表的录入工作，再者因阳江市*******就关于华港豪庭E、F幢商住楼报告中有关地下室水池面积不予分摊的问题持不同意见，加之近两月疫情原因，直接导致上述项目的产权证均被暂缓办理。从导致本案逾期办证的因素看，是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。发生上述客观事由后，答辩人立即采取措施处理相关问题，现答辩人也与登记部门汇报沟通，并多次发函恳请协调解决，答辩人已经实质上履行自己的合同义务，理应免责。二、本案答辩人无需退还办证费及支付利息。答辩人与被答辩人就办证费是否退还问题，已协商一致并签订有《华港豪庭置业计划表》，被答辩人在该表中明确表示办证费一次性收取，不作多还少补。且在“华港豪庭二期购房须知”第三、购房费用，也备注有“办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人（即被答辩人）无关，一次性收费用，不作多还少补”。答辩人就办证费在不动产权证办妥后，是否退还的问题，经与各业主协商，可有两种选择，多还少补或不作多还少补，被答辩人自行选择不作多还少补，该意思表示真实、没有违法法律规定，应予确认。即使多还少补，也应在办妥房产证后再予退还办证费。被答辩人同时诉请要求办证及退还办证费自相矛盾。答辩人希被答辩人从今后统一办理房产登记的角度考虑，撤回该诉请。双方并没有任何约定需退还办证费的利息，故答辩人不同意支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2013年6月22日，原告罗盛潮（买受人）与被告华港房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区***交通商贸城·华港豪庭华福阁F幢1001房出售给原告，建筑面积共147.68平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为676873元；付款方式为一次性付款，签订本合同时买受人一次性付清房款676873元。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款676873元给被告。2013年6月28日原告支付了办证费20306元及物业维修基金等共31160元给被告。涉案商品房于2013年6月28日交付原告使用。2016年5月28日，被告向华港豪庭二期业主出具《致业主的一封信》，承诺房产证办理工作约于2017年6月份完成。原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，被告认为本案逾期办证违约金已过诉讼时效，该承诺不对原告发生法律效力。2019年1月24日，华港豪庭二期E、F栋商住楼竣工验收备案。涉案房屋尚未办理初始登记。在诉讼中，被告提交了一份《华港豪庭二期购房须知》、一份阳江市佳联物业顾问有限公司于2013年9月11日出具的《收据》。其中《华港豪庭二期购房须知》第三点关于购房费用约定办理房产证:商品房一次性付清按总房价3.5%、按揭4%、办理公积金5%收取（备注：办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人无关，一次性收取费用，不作多还少补）。被告辩称原告同意办证费不作多还少补，而原告认为被告该主张没有尽到提示说明的义务，应予退还。《收据》中载明：今收到华福阁E幢1001房罗盛潮代理费400元。被告辩称该费用属于被告在办证过程中代为缴交的服务费用，应予在退还的办证费中扣减。原告对此不予认可。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现原告请求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，属法律不能履行的情形，故原告的该项请求应予以驳回。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。本案双方约定于2013年9月1日将涉案商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后的90天内即2013年11月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋至今未办理房产权转移登记手续，被告已构成违约，被告应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2013年12月1日开始计算，原告于2020年2月19日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金责任，已过民法通则规定的二年诉讼时效。被告对此的抗辩，于法有据，本院予以采纳。原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金676.87元，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。由于被告存在逾期办理房屋权属证的违约行为，现原告请求被告返还已收取的办证费并支付利息，理据充分，本院予以支持。《华港豪庭二期购房须知》中关于购房费用中备注“办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人无关，一次性收取费用，不作多还少补。”，该约定属于格式条款，被告未以合理的方式提示原告注意，因此该条款不发生效力，被告辩称该约定没有违法法律规定，于法无据，本院不予采纳。被告辩称其代原告支付了400元代理服务费，但被告并没有证据证明原告同意被告转委托第三方办理房屋权属证，因此该费用不应由原告承担。原告已支付了20306元办证费给被告，被告应退还20306元给原告。至于该款的利息问题，虽然原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告逾期办证后占用原告的办证税费期间，被告应计付相应利息给原告。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后的90天内即2013年11月30日前履行合同约定的办证义务，故被告应从2013年12月1日起至退还剩余办证税费时止，以20306元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2013年12月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。综上所述，原告请求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续及支付逾期办证违约金，缺乏理据，本院不予支持；原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告阳江市华港房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费20306元，并支付该款的利息（以20306元为基数，自2013年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告罗盛潮；二、驳回原告罗盛潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元（已减半收取，原告已预交），由原告罗盛潮负担68元，被告阳江市华港房地产有限公司负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月二十四日书记员  何恭棪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。