文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1756号原告（反诉被告）：徐卫强，男，汉族，1958年8月12日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙军，广东客中梅律师事务所实习律师。被告：饶林，男，汉族，1949年12月27日出生，住址梅县区。被告（反诉原告）：饶明新，男，汉族，1972年3月7日出生，住址梅州市梅江区。上述两被告委托诉讼代理人：李法军，广东义致律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：孙文政，广东义致律师事务所实习律师。原告徐卫强（反诉被告）与被告饶林、饶明新（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐卫强及其委托诉讼代理人梁远强、郭龙军到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人李法军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求俩被告按口头合同约定，由原告支付剩余购房款20,000元，俩被告协助原告将位于梅州市××房（房地产权证号为粤房地产证字第××号）的房屋所有权过户至原告徐卫强名下；2.本案诉讼费由俩被告承担。原告在起诉时诉请为：1.确认坐落于梅州市××房的房屋归原告所有；2.判令俩被告协助原告将将位于梅州市××房（房地产权证号为粤房地产证字第××号）的房屋所有权过户至原告徐卫强名下；3.本案诉讼费由俩被告承担。在第一次庭审时原告变更第一、二项诉讼请求为请求俩被告按口头合同约定，由原告支付剩余购房款20,000元，俩被告协助原告将位于梅州市××房（房地产权证号为粤房地产证字第××号）的房屋所有权过户至原告徐卫强名下。事实和理由:1997年12月29日，原告徐卫强与被告饶林友好协商达成一致，口头协议由原告徐卫强购买被告饶林所有的位于梅州市××房的住房一套，原告徐卫强于1997年12月29日当日交付购房定金现金两万元整给被告饶林，由被告饶林亲笔书写购房款收条一张，被告饶林当日将梅州市××房的套房钥匙亲手交给原告徐卫强；原告徐卫强于1998年3月10日再次交付该套住房的购房款现金两万元整给被告饶林，由被告饶林再次亲笔书写购房款收条一张。1998年5至6月份，在被告饶林交付房屋后，原告徐卫强花费约30,000元将房屋进行装修后搬入梅州市××房一直居住至今。1998年当年及之后多年间，原告徐卫强一直催促被告饶林将梅州市××房的房产证过户到原告徐卫强名下，被告饶林才坦白告知原告徐卫强梅州市××房被被告饶林办理了银行抵押贷款，等到抵押贷款手续解除之后，被告饶林一定会协助原告徐卫强办理梅州市××房的过户手续。此后多年间，原告徐卫强不间断多次催促被告饶林办理该房屋的过户手续，被告饶林一直重申梅州市××房还在银行抵押中，保证等到该房屋的房产证解除抵押，拿到房产证后即协助原告徐卫强办理过户手续。2019年4月9日及2019年5月28日，被告饶林两次电话通知原告徐卫强梅州市××房的房产证已经被被告饶林从银行解除抵押拿了出来，最近这段时间可以协助原告徐卫强办理该房屋的过户手续了。2019年6月11日，原告徐卫强从佛山返回梅州城区；2019年6月14日，原告徐卫强邀约被告饶林见面商谈梅州市××房的房屋过户手续，双方见面后商谈房屋过户事宜不欢而散，梅州市××房的过户要求被被告饶林无理拒绝。被告饶林告知原告，涉案房屋现已经登记在被告饶林的儿子饶明新的名下。据此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告饶林辩称，1.本案诉争的房屋属于被告饶明新，饶林不具有转让诉争房屋权利。2.原告与饶林之间至今没有形成买卖本案诉争房屋一致意见的协议、约定。双方间不存在转让本案诉争房屋的合意。当年原告想购买本案诉争的房屋，由于房屋所有人饶明新明确表示不同意转让本案诉争的房屋，已通知原告领回所交的定金和预付的购房款，原告声称在佛山，回来后再领。因此，双方间没有达成转让本案诉争的房屋的合议。3.饶林没有履行协助办理过户登记的义务，由于原告与饶林之间至今对本案诉争房屋的转让没有达成一致意见，饶林不存在有协助办理过户登记的义务。饶林不是本案诉争房屋的登记所有人，也无法协助办理过户登记。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告饶明新辩称，1.原告所诉的房屋所有权为饶明新所有的房屋，依法不应当确权归被告所有。2.原告与饶明新之间至今没有商议过关于转让本案诉争的房屋，更不存在有转让本案诉争房屋的合意的形成。3.饶明新没有履行协助办理过户登记的义务。由于原告与饶明新自始不认识，也不存在商议转让本案诉争的房屋，更不存在有达成转让房本案诉争房屋合意，原告所诉饶明新协助办理过户登记，没有事实基础和法律依据。4.对于原告占用饶明新房屋的事实，饶明新将依法追究原告的相关法律责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告饶明新向本院提出反诉请求如下：1.判令反诉被告腾退梅州市××房给反诉原告；2.判令反诉被告支付自1999年至2019年7月31日占用梅州市××房的费用计100,000元给反诉原告；3.判令反诉被告支付自2019年8月1日起至搬离梅州市××房之日止按每月1000元标准计付占用费给反诉原告；4.判令由反诉被告承担诉讼费用。事实和理由:反诉原告于1993年9月22日向涂燕琴购买了梅州市××房，交付了购房款60,000元（交易所估价为62,070.4元），并向梅州市房地产交易所申请办理了房屋产权证，反诉原告于1993年10月29日领回了涉案房屋过户变更登记权属人为反诉原告的房产证。购买梅州市××房后，反诉原告没有使用该房屋。于1998年间，反诉原告的父亲即本诉被告饶林建议反诉原告出售涉案房屋，反诉原告明确告知饶林涉案房屋不同意出售，留着自用。反诉原告收到反诉被告的民事诉讼状等材料，才知道涉案房屋自1998年开始即被反诉被告占用。因与反诉被告无法协商一致，遂提出上述反诉请求。原告（反诉被告）辩称：1.本案反诉被告所请求的权利不存在，即反诉请求是基于物权保护关系即物权返还，与本案的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，该反诉不应纳入本案审理。2.涉案房屋实际已经转让并交付给本案原告，原告在涉案房屋内居住长达22年之久，反诉原告在反诉状称不知情与事实和常理不符。3.本案反诉原告反诉请求均已超过诉讼时效，一般时效为3年，最长不得超过20年，反诉原告所主张的房屋占用费用早已超过3年，已超过诉讼时效。被告饶林表示对被告饶明新反诉请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两被告是父子关系，原告徐卫强与被告饶林是朋友关系。1997年12月29日，饶林出具《收条》一份给原告，载明收到原告交来购买百花洲504房屋定金20,000元。1998年3月10日，饶林出具《收条》一份给原告，载明收到原告交来购房款20,000元。从2012年开始，百花洲504房的水电费及路灯分摊、卫生服务管理费均由原告支付至今。在原告居住使用涉案房屋期间，俩被告从未向原告主张过腾退房屋、交付租金或其他请求权利。坐落在梅江××××（百花苑）D座xxx房，登记权属人为饶明新，由饶明新于1993年9月8日向涂燕琴购买取得，并依法办理了房地产权证书（粤房地产证字第××）。2019年4月10日，饶明新发出遗失声明，载明位于梅州市××房的房地产权证遗失，并声明作废。之后，饶明新向梅州市不动产登记局申请补办不动产权证书，登记权属人为饶明新，不动产权证号为粤（2019）梅州市不动产权第0016793号。上述房屋原坐落名称为梅州市××房，现坐落名称为梅江××××（百花苑）D座xxx房。双方因房屋买卖事宜发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，俩被告则到庭作如上答辩，饶明新提出上述反诉请求。诉讼过程中，原告申请对坐落在梅江××××（百花苑）D座xxx房进行查封，并依法提供了担保，本院经审查后依法作出（2019）粤1402民初1756号民事裁定书，裁定对上述房屋进行查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.本诉原告的诉讼请求能否得到支持；2.被告饶明新的反诉请求能否得到支持。原告主张其与饶林于1997年就涉案房屋达成房屋买卖合同合意，依据为饶林出具的《收条》两份，被告饶林表示双方当时虽然就涉案房屋买卖进行协商，但最终没有达成合意，饶明新则表示不清楚涉案房屋买卖事宜。虽然原告与饶林未就涉案房屋买卖签订书面房屋买卖合同，但根据原告提交的收条两份显示，原告于1997年12月29日交付了涉案房屋的定金20,000元给饶林，并于次年3月支付了购房款20,000元给饶林。从两张收条的内容可见，原告与饶林于1997年12月29日就涉案房屋买卖达成意向，并于1998年3月达成合意。虽然涉案房屋的权属人是饶明新，但饶明新与饶林是父子关系，庭审中饶林表示其在收到原告4万元购房款后有告知饶明新将涉案房屋转让给原告一事。虽然饶林表示其告知饶明新时饶明新表示不同意出售涉案房屋，但从原告提交的水电费、路灯分摊、卫生服务管理费缴费单据看，涉案房屋已由原告居住使用多年，在此期间饶明新一直在梅州居住生活但从未对原告主张过任何权利，由此可见，饶明新在1998年3月已知晓涉案房屋转让给原告的事实且对此无异议，应视为饶明新对饶林的出售行为进行追认。另外，饶林在庭审中亦表示涉案房屋办理好产权证书后由其拿给朋友抵押，但后来权属证书有无拿回不清楚，饶明新亦表示产权证原件不清楚在何处，并于2019年4月登记遗失公告并重新补办权属证书，与原告主张交易时饶林表示因房屋产权证用于抵押无法过户能相互印证。综上，虽然双方未对权属转移登记作特别约定，结合房屋已交付的实际情况，现原告要求被告饶明新履行房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋的权属人为饶明新，原告要求饶林协助办理房屋过户手续，本院不予支持。对于原告请求由原告支付购房款20,000元给俩被告的问题，因被告在本案中未对购房款问题提起反诉，故本案中不作处理。对于饶明新的反诉请求问题。虽然双方均确认涉案房屋自1998年3月起由原告占用使用，但涉案房屋已在1998年3月转让给原告，并将房屋交付给原告，原告占有使用涉案房屋存在合法依据，饶明新反诉要求原告支付房屋占用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）饶明新应在本判决生效之日起十五日内协助本诉原告徐卫强（反诉被告）将坐落于梅江区xxx路xx号（百花苑）D座xxx房的房屋权属过户至本诉原告徐卫强（反诉被告）名下；二、驳回本诉原告徐卫强的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告饶明新的其他诉讼请求。本诉案件受理费5800元（原告已预交），保全费2020元，合计7820元，由被告饶明新负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告饶明新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  叶 飞审 判 员  余梅芬人民陪审员  何志惠二〇二〇年三月十九日书 记 员  吴尽娜