江苏省南通市通州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏0612执异6号 案外人：何崇飞，男，1963年1月10日生，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：丁以升，上海步界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨静，上海步界律师事务所律师。 申请执行人：姜辉，男，1973年6月4日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。 被执行人：王和，男，1964年12月15日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 被执行人：马艳红，女，1972年2月7日生，汉族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。 本院在执行姜辉申请执行王和、马艳红民间借贷纠纷一案中，案外人何崇飞对本院作出的查封、拍卖王和名下位于三亚市河东区迎宾路迎宾花园F栋801（不动产权证号：三土房〈2009〉字第10284号）及国有土地使用权（以下简称案涉不动产）等的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年3月15日，本院对姜辉诉王和、马艳红民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0612民初8510号民事调解书，达成如下协议：被告王和、马艳红结欠原告姜辉借款5000000元，被告王和、马艳红于2018年7月30日前一次性偿还原告姜辉（履行方式：被告王和、马艳红将款项直接汇入原告姜辉指定账户，持卡人：姜辉，开户行：交通银行通州区支行，账号：62×××76）。 根据姜辉的申请，本院于2018年8月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0612执2536号。在该案执行过程中，本院于2018年9月6日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款5028400元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2018年9月6日，本院委托三亚市城郊人民法院进行查封，2018年11月21日，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。本院于2018年12月12日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定书，内容如下：依法扣划了被执行人名下的银行存款247658.49元，除去本院收取3615元执行费外，余款已全部退还给申请执行人。2018年12月6日，申请执行人姜辉向本院提交申请书,申请撤回本案的执行。本院裁定：终结（2017）苏0612民初8510号民事调解书的执行。 根据姜辉的恢复执行申请，本院于2019年3月19日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0612执恢265号。在本案执行过程中，本院于2019年3月29日作出（2019）苏0612执恢265号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款4784356.51元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2019年3月29日，本院委托三亚市城郊人民法院进行查封，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。2019年4月4日，本院作出（2019）苏0612执恢265号之一执行裁定：拍卖案涉不动产。本院于2019年5月5日、6日在案涉不动产现场张贴了拍卖裁定书、查封公告（并上了封条）、勘验公告、房屋迁出公告。 案外人何崇飞提出异议称，2010年3月19日和2010年4月23日，王和向黑龙江天佑水利水电开发建设有限公司（以下简称天佑公司）借款9000000元。2011年10月，王和将其所有的位于三亚市××迎宾路迎宾花园××室房屋出售给案外人，该房价款324000元人民币，直接冲抵了王和对天佑公司的借款。2017年5月，因王和无力偿还天佑公司借款，将案涉不动产出售给案外人，再次冲抵其拖欠天佑公司之债1000000元，王和与案外人签订房屋买卖合同后，时值三亚市出台了房屋限购政策，导致案涉不动产至今未能办理权属转移手续。事实上，早在2011年初，案外人对案涉不动产进行了装修，并由案外人的父亲等家人一直居住，即在案外人购买案涉不动产前已实际占有、使用，故房屋买卖合同签订时案涉不动产已实际交付案外人，由案外人占有、使用至今。另，天佑公司系案外人与其配偶共同出资设立，且王和向天佑公司借款9000000元，其中7000000元系案外人个人转账给王和，即案外人购买案涉不动产，使用天佑公司对王和享有的债权进行冲抵购房款，并无不当。现法院查封了案涉不动产并将采取拍卖的执行措施，为维护案外人法权益，请求：1.解除对案涉不动产的查封措施；2.停止采取拍卖等强制执行行为。 申请执行人姜辉辩称：1.案外人与被执行人王和存在恶意串通为被执行人逃避债务的情形，案外人何崇飞提供的2011年、2017年两份《商品房买卖合同》不具真实性。案外人提供的2011年10月10日的《商品房买卖合同》约定的合同价格为324000元，而登记机关留存的合同并非该合同，而是2012年2月18日的房屋土地买卖合同，登记机关留存的房屋土地买卖合同约定的合同价格为1000000元，交易发票载明的交易价款为1050757元，案外人也是按照该价格缴纳契税31522.71元，税率3%，也就是实际成交价格为1050757元，该价格为税务机关认可的公允价格。由此可见案外人提供的2011年10月10日的合同并非真实的合同，其价格远远低于实际成交价格。案外人提供的2017年5月11日的合同与2011年10月10日的合同内容、格式基本相同，而两份合同时间相差7年，使用的是相同的文本，且合同所约定的价格远远低于当时的市场价格，并不符合常理。2.案外人没有支付给被执行人王和购房款，也不存在以房抵债可以排除执行的情形。案外人在执行异议书中明确陈述购房款冲抵被执行人王和所欠天佑公司之债，也就是说案外人本人没有支付过购房款。事实上被执行人王和并不欠案外人债务，也就是说案外人与被执行人之间并不存在合法有效的到期债权债务关系。至于天佑公司是否对被执行人享有到期债权与本案无关，天佑公司作为有限公司，其资产独立于股东个人财产，有限公司的资产并非股东的财产。同时也没有证据证明天佑公司对被执行人王和享有到期债权。因此本案不符合案外人与被执行人在案涉不动产被查封前存在合法有效的到期债权债务关系这一要件。案外人提供的《商品房买卖合同》并非是以房抵债协议，不能证明以房抵债的事实，同时合同约定的价格也远远低于市场价格，与执行标的的实际价值并不相当。3.没有证据证明案外人基于买卖合同而实际占有了案涉不动产。根据案外人执行异议书的陈述，2011年初案外人即对案涉不动产进行了装修并由其父亲等家人一直居住，假设该事实成立，也就表明案外人并非基于买卖合同而占有案涉不动产，并不构成根据买卖合同而占有案涉不动产的条件，事实上案外人也没有提供根据买卖合同实际占有案涉不动产的证据。4.案外人执行异议并不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。案外人没有提供任何向登记机关提交过户登记的积极行为证据，而是主张“时值三亚市出台了房屋限购政策，导致案涉不动产至今未能办理权属转移手续。”案外人也未对此提供任何证据予以证明，即便案外人主张的限购属实，也应属于案外人自身原因导致无法办理过户的情形。综上，案外人的执行异议没有事实和法律根据，请求依法驳回其执行异议。 另查明，天佑公司与王和民间借贷纠纷一案，黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院于2019年7月23日立案后，于2019年8月26日公开开庭进行了审理，并于2019年10月14日作出（2019）黑0109民初3675号民事判决。王和与案外人系朋友关系，天佑公司股东为案外人何崇飞、赵璋两人，案外人系该公司法定代表人，赵璋系案外人配偶。王和向天佑公司借款9000000元，天佑公司委托诉讼代理人自述：王和以其名下两处房产折抵1324000元。借款发生后，王和陆续偿还借款。2017年12月6日，王和与天佑公司结算确认后，出具还款计划一份，载明：“欠天佑公司陆百捌拾捌万元正。此款在2018年3月末一次还清。王和。2017年12月6日”。 本院认为，1.案外人提供的《商品房买卖合同》所标注的签订时间虽在人民法院查封之前，但因缺乏真实性而不能认定合法有效。2.虽然案外人陈述在人民法院查封案涉不动产之前其父亲等家人早已一直居住，但其未能提供合法占有案涉不动产的证据。3.案外人何崇飞与天佑公司系不同的主体，被执行人王和与案外人没有债权债务关系，案外人所述使用天佑公司对王和的债权进行冲抵购房款的理由不能成立，案外人亦未提供其支付购房价款的任何凭证。4.案外人知道或者应当知道因政策原因受到限制或限制流通转让等情形，案涉不动产无法办理过户登记的属于其自身原因所致，且其未能提供主动、积极向登记机关提交办理过户登记的任何证据。所以何崇飞的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十一条、第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人何崇飞的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 忠 人民陪审员  纪汉平 人民陪审员  龚启兵 二〇二〇年三月九日 书 记 员  何宇伦