福建省龙岩市新罗区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）闽0802行初194号 原告黄廷仁，男，1979年5月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人林天四，福建同荣仁律师事务所律师。 委托代理人廖慧芳，福建同荣仁律师事务所律师。 被告龙岩市自然资源局，住所地龙岩市新罗区西城莲花小区，统一社会信用代码113508000040829988。 法定代表人温永，局长。 委托代理人张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 委托代理人陈丽芳。 第三人龙岩国贸地产有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号国贸天琴湾1栋2梯103室，统一社会信用代码913508000708869192。 法定代表人林希，董事长。 委托代理人廖艺伟、郑志平。 原告黄廷仁不服被告龙岩市自然资源局、第三人龙岩国贸地产有限公司房屋行政登记一案，于2019年12月2日向本院提起行政诉讼，本院当日受理后，依法向被告及第三人送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林天四，被告委托代理人张璐、陈丽芳，第三人委托代理人廖艺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被诉行政行为：2018年9月5日，原龙岩市国土资源局作出闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，主要内容为：权利人：黄廷仁，坐落：龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢，用途：批发零售用地（商场）、商场，面积：土地使用权面积479.94㎡／房屋建筑面积2379.82㎡.权利其他状况：持证人：黄廷仁、宗地面积：21818.78㎡、土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。附记：根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定，2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2019年12月18日龙岩市不动产登记中心作出《不动产更正登记通知书》，更正如下：1.不动产坐落：“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”更正为“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”：2.“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。”更正为“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积0㎡，分摊土地面积479.94㎡。” 原告黄廷仁诉称：2016年12月15日，原告与第三人签订了一份合同编号为201615723《商品房买卖合同（预售）》，该合同经龙岩市住房和城乡建设局备案登记，并经被告龙岩市自然资源局（原龙岩市国土资源局）预告登记；2018年9月5日，龙岩市自然资源局作出闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，原告于2018年12月获得该证。原告收到该证后，发现该证与《商品房买卖合同（预售）》不一致，请求对该产权证给予撤销并依龙岩市住房和城乡建设局备案登记的201615723《商品房买卖合同（预售）》进行登记，理由如下：《不动产权证》的附记中加了批注，即“根据编号，2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定，2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔”，与在龙岩市住房和城乡建设局备案登记的合同编号为201615723《商品房买卖合同（预售）》不符，《商品房买卖合同（预售）》并未批注，因批注对原告极其不利，被告作出的登记行为违法。对更正后的土地证独用面积和分摊面积有异议，登记的依据经备案的商品房买卖合同和不动产权证登记凭证，这两项不一致。在不动产权证的《房屋分层分户平面图》中，101和102的中间画了二个横杆，因权利其他状况中没有分摊面积，原告认为该二个横杆内的土地使用权归原告使用。综上，被告龙岩市自然资源局颁发的不动产权证的登记行为损害了原告的合法权益，且与龙岩市住房和城乡建设局备案登记的合同事项不一致，请求撤销闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》的行政登记行为并依龙岩市住房和城乡建设局备案登记的201615723《商品房买卖合同（预售）》进行登记。 诉讼中原告黄廷仁提供以下证据：1、闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》。证明被告颁发《不动产权证》给原告的事实，该证部分登记事项错误。2、编号201615723《商品房买卖合同（预售）》。证明原告与第三人龙岩国贸地产有限公司签订合同，合同中与不动产权证登记内容不一致，一是备注中的“整体经营、不得分隔”，二是证中101房与102房中的横杠部分当时是售楼部是贯通的。 被告龙岩市自然资源局辩称：一、答辩人具有向不动产权利人颁发不动产权证的法定职责。根据《物权法》第十条第一款、《不动产暂行条例》第六条第二款、第七条第一款及《中共龙岩市委机构编制委员会关于印发龙岩市建和人员编制方案的通知》（岩编【2015】18号）的规定，原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有向不动产权利人颁发不动产权证的法定职责。另根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号），答辩人作为本案被告参加本案诉讼的主体适格。二、关于涉案行政行为：“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”系由龙岩国贸地产有限公司开发建设，根据龙岩市城乡规划局于2014年9月11日所出具的《龙岩国贸地产有限公司国贸天琴湾（2013拍-30地块）建设工程规划要求》第一点中明确写明“商场2367.1㎡（不得分隔、整体经营）”，另在2017年12月15日由龙岩市城乡规划局所作出《龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书》（编号：2017-081）中的“规划核实意见”第五点再次明确“2379.82㎡商场需整体经营，不得分隔”。龙岩市国贸地产有限公司于2018年7月4日取得涉案商场的《不动产权证》（不动产权证书号：闽（2018）龙岩市不动产权第0035136号），在该证的附记一栏中注明“根据编号2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定：2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔”。龙岩市城乡规划局在规划要求和核实意见书均已明确涉案商场需整体经营、不得分隔，在对涉案商场的初始登记的附记栏中也明确记载了该内容，因此，原龙岩市国土资源局依据规划部门的规划核实意见和初始登记的附记栏信息，根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款第（三）项“涉及不动产权利限制、提示的事项”的要求，进行客观记载，是完全正确的，也是符合法律规定的。关于不动产产权证书中所记载的土地使用权面积中独用土地面积和分摊土地面积经核查存在记载错误，应为“独用土地面积为0㎡，分摊土地面积为479.94㎡”，答辩人也依照《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定已启动更正程序。三、原告的起诉已超过法定的起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，原告应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，原告的起诉显然已超过了法定的起诉期限。综上所述，答辩人作出的闽（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》存在的两个错误已启动更正程序，其余登记内容正确，另原告的起诉已超过法定的起诉期限，故请求法院依法驳回原告的起诉。 被告龙岩市自然资源局在举证期限内向本院提供了作出该行政行为的证据和依据：证据1、《建设工程规划许可证》和《龙岩国贸地产有限公司国贸天琴湾（2013拍-30地块）建设工程规划要求》；2、《龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书》；证据1、2证明根据龙岩市城乡规划局的建设工程规划要求和竣工规划核实意见，均明确记载了原告所购买的涉案商场须整体经营、不得分隔的规划要求。证据3、宗地分割情况申请、调查表；4、闽（2018）龙岩市不动产权第0035136号《龙岩市不动产权证登记凭证》；证据3、4证明涉案商场初始登记中已明确记载了规划核实意见书中该商场须整体经营、不得分隔的规定事项；另也证实经宗地分割，涉案商场共用分摊的宗地面积为479.94平方米，但在登记时因工作人员失误错误登记为独用土地面积，被告对此已启动更正登记程序。证据5、《房地产权登记信息》；6、《不动产统一登记业务申请表》；7、《商品房买卖合同（预售）》；8、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》；9、《龙岩市不动产权证登记凭证》；10、买受人黄廷仁身份证复印件；11、《房屋分层分户平面图》及《宗地图》；12、涉税证明；证据5至12证明原告与第三人于2018年8月30日共同向被告申请不动产统一登记并依法提交了上述法定办证材料，被告依法审核后于2018年9月5日作出涉案登记行为。其中证据7可以证实原告向第三人所购买的是8号楼101、102、201、202,显然不包括原告所主张的101与102之间的公共通道，原告主张该部分权属没有事实依据。该合同第31页“附件”10也明确规定了“出卖人已告知买受人项目的规划设计、建设情况及项目周边情况，买受人应自行判断是否妨碍房屋正常使用”，该规定也可推定原告知晓了规划要求。证据13、《关于龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）一层101、102中间公共通道面积问题的说明》；证明涉案商场101与102中间属公共通道不计算建筑面积的事实。证据14、《房地产权登记信息》；证明涉案商场的初始登记信息中关于门牌号和分摊土地面积的错误已予以纠正。证据15、《不动产更正登记通知书》和运单号信息。证明被告针对涉案商场门牌号和土地使用面积记载的错误已启动更正程序并将更正登记通知书向原告进行了送达。证据16、《告知书》存根；17、快递回执和短信通知。证据16、17证明被告在发现涉案商场门牌号和土地使用面积的记载错误后已依法启动更正登记程序并向第三人和原告送达更正登记通知，因原告地址无法送达，已短信告知原告更正事宜。法律依据：1、《中华人民共和国物权法》第十条、第十一条、第十二条。2、《不动产登记暂行条例》第六条至第八条、第十四条至第二十一条。3、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十条、第二十七条、第三十八条、第八十一条。4、《中共龙岩市委机构编制委员会关于印发龙岩市建和人员编制方案的通知》（岩编【2015】18号）。5、《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）。 第三人龙岩国贸地产有限公司述称：原告在购买案涉房屋时，第三人已通过工程规划许可证公示、预售许可证公示、现场告知以及商品房买卖合同等方式明确告知原告，案涉房屋存在“不得分隔、整体经营”的规划要求。原告于2016年12月15日与第三人签订编号为201615723的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），约定：1、原告购买第三人开发的龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8#楼房屋（以下简称“涉案房屋”），案涉房屋建筑面积2379.82平方米，其中套内建筑面积1976.49平方米，分摊共有建筑面积403.33平方米；2、案涉房屋总价款为53046902元；3、案涉房屋已由龙岩市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：（龙）房预售证（2016）第04号。购房合同于2017年1月18日完成备案登记，登记业务宗号为101612150121。在第三人销售案涉房屋过程中，第三人均按照国家有关法律、法规的规定，在销售场所对商品房预售所需的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等文件进行公示。根据龙岩市城乡规划局对案涉房屋所在的项目国贸天琴湾（2013拍-30地块）的规划要求以及项目《建设工程规划许可证》（编号：建字第350800201400056号），案涉房屋作为商场不得分隔、整体经营。根据案涉项目的《商品房预售许可证》【编号：（龙）房预售证（2016）第04号】，预售许可证明确记载“商场预售建筑面积为2379.82平方米（不得分隔、整体经营）”。该预售许可还根据相关法律、法规规定在龙岩市住房和城乡建设局网站上进行了公示，根据龙岩市住房和城乡建设局于2016年3月17日作出的《龙岩市住建局关于龙岩国贸地产有限公司预售“国贸天琴湾1#-3#、5#商住楼、8#商场”的批复》（龙建审【2016】40号）内容，“8#商场建筑面积为2379.82平方米”，“根据工程规划要求商场不得分隔、整体经营”。除按照法律、法规要求对建筑工程规划许可证和预售许可证进行公示外，第三人在销售涉案房屋过程中也多次与原告进行沟通，明确告知原告案涉房屋存在“整体经营，不得分隔”的规划要求。另，第三人也在购房合同中就规划要求进行了提示，根据购房合同附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第2条其他约定，“8#楼设立为独立商业”。综上，原告作为完全民事行为能力人，购买案涉房屋作为重大投资事项，在购买案涉房屋前，已与第三人就该规划要求进行了充分沟通，第三人已就案涉房屋的规划条件向原告做了充分的说明和提示，在原告明确知悉案涉规划条件的情况下，原告自愿与第三人签订案涉房屋的购房合同。 第三人龙岩国贸地产有限公司提供以下证据：1、建字第35080020140056《建设工程规划许可证》及附件《龙岩国贸地产有限公司国贸天琴湾（2013拍-30地块）建设工程规划要求》。2、（龙）房预售证（2016）第04号《商品房预售许可证》。3、《龙岩市住建局关于龙岩国贸地产有限公司预售“国贸天琴湾1#-3#、5#商住楼、8#商场”的批复》（龙建审【2016】40号）。4、编号201615723的《商品房买卖合同（预售）》及备案信息表。上述证据证明原告在购买涉案房屋时，第三人已通过工程规划许可证公示、预售许可证公示、现场告知以及商品房买卖合同等方式明确告知原告，案涉房屋存在“不得分隔、整体经营”的规划要求。5、《告知书》。证明原告所主张的房屋登记坐落与房屋分层分户平面图中的坐落不一致的情况，不属于第三人责任，且房屋登记机关已发函同意就登记错误事项进行变更。 原、被告及第三人提供的证据均经庭审质证。对于原告提供的证据，被告质证意见认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但已对该证中存在的问题进行了更正登记，现登记内容为正确内容。证据2的真实性无异议，但认为不能证明原告主张，商品房预售买卖合同并不是权属登记的唯一材料，根据商品房买卖合同附件6、10、11均可以证明出卖人对规划进行了说明，从该买卖合同中的附图可以充分证实原告所购买的只是101、102，明显不包含101和102之间的公共通道。第三人质证意见认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，第三人已将合同中规划要求进行了充分提示。证据2的真实性无异议，原告在购买房屋时第三人已经通过相关的证件和现场告知已经明确告知规划条件，原告是明确知悉的。对于被告提供的证据，原告质证意见认为，证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但核实意见书时间是2017年10月15日，原告的合同是2016年签订的。证据3、4中的宗地分割情况申请、调查表真实性有异议，申请表没有时间，不动产登记凭证前后不一致，初始登记独用面积为479.94平方米，分摊面积为0平方米，这不是失误的问题，在被告提供的第五组证据当中房地产权登记信息是相冲突的，而这时间也是2018年7月4日。证据5至12的真实性无异议，合法性、关联性有异议，房地产权登记信息当中很明确约定了独用土地面积转移前后，不动产统一登记业务申请表有很多的修改，有国贸盖章而无当事人的签字，对修改内容有异议，第二页当中登记原因及证明，依据是经备案的商品房买卖合同和不动产权证登记凭证，而根据买卖合同，并未约定整体经营、不得分隔，包括在不动产权证的登记凭记中均未约定。商品房买卖合同（预售）中的附件10，不能理解成“整体经营、不得分隔”在这里有体现。房屋分层分户平面图中101和102中间是两个横杠，是两堵墙，但目前这是一个通道。证据13的真实性无异议，对合法性有异议，经纬信息空间有限公司是属于自然人的公司，其出具的说明不具有法律效力。证据14的真实性有异议、被告存在作假，其所做的材料还是登记时的2018年7月4日，如果是真实的变更信息登记，必须是登记时间修改而不是沿用原来的登记时间。证据15的内容不予认可。证据16、17中《告知书》已领取人的身份有异议，没有国贸地产的盖章。第三人对被告证据的真实性、合法性、关联性无异议。对于第三人提供的证据，原告质证意见认为，证据1至4的真实性无异议，但原告本身没看到这些材料，而且所有的内容必须体现在商品房买卖合同，而且“整体经营、不得分隔”对原告购买该栋房产有重大影响的信息，第三人故意隐瞒了该重要信息不写入合同。证据5的质证意见和之前被告方提交该证据时的意见一致。被告对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院审查证据认为，原、被告及第三人提供的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以认定。 经审理查明：2014年9月11日，第三人龙岩国贸地产有限公司建设“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”，取得建字第35080020140056《建设工程规划许可证》及附件《龙岩国贸地产有限公司国贸天琴湾（2013拍-30地块）建设工程规划要求》，许可证在建设规模中注明商场（不得分隔、整体经营），规划要求中主要技术经济指标中写明商场2367.1㎡（不得分隔、整体经营）。2016年3月17日，第三人龙岩国贸地产有限公司取得（龙）房预售证（2016）第04号《商品房预售许可证》，项目名称：“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”1＃-3＃、5＃、8＃楼。该证注明商场预售建筑面积：2379.82平方米（不得分隔、整体经营）。2016年12月15日，原告黄廷仁向第三人购买8＃楼101、102、201、202号商场，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条对商品房基本情况进行约定，预测建设面积共2379.82平方米，其中套内建设面积1976.49平方米，分摊共有建筑面积403.33平方米。附件二关于该商品房共用部位的具体说明：“纳入分摊共有部位：8号楼地上两层，一至二层为商场；一至二层外半墙……”，附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况说明，1、出卖人已告知买受人项目的规划设计、建设情况及项目周边情况，买受人应自行判断是否妨碍房屋的正常使用。合同签订后，向龙岩市住房和城乡建设局进行了备案。2018年7月4日，龙岩市不动产中心向第三人颁发“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”8幢《不动产权证》［闽（2018）龙岩市不动产权第××号］，该证附记说明根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定：2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2018年8月30日双方共同向龙岩市不动产中心申请8＃楼101、102、201、202号商场的转移登记，提交了《房地产权登记信息》、《不动产统一登记业务申请表》、《商品房买卖合同（预售）》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市不动产权证登记凭证》、买受人黄廷仁身份证复印件、《房屋分层分户平面图》及《宗地图》、涉税证明。2018年9月5日，原龙岩市国土资源局经审查同意办理转移登记，制作闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，主要内容为：权利人：黄廷仁，坐落：龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢，用途：批发零售用地（商场）、商场，面积：土地使用权面积479.94㎡／房屋建筑面积2379.82㎡.权利其他状况：持证人：黄廷仁、宗地面积：21818.78㎡、土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。附记：根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定，2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2018年12月原告领取该证，2019年12月2日原告提起行政诉讼，诉讼中，被告发现该证地址及独用土地面积和分摊土地面积有误，于2019年12月18日作出《不动产更正登记通知书》，更正如下：1.不动产坐落：“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”更正为“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”：2.“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。”更正为“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积0㎡，分摊土地面积479.94㎡。”原告对该证独用土地面积和分摊土地面积更正不服，要求一并进行审查。 本院认为：原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有不动产登记的法定职责。根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）的规定，原龙岩市国土资源局经机构改革后组建新机构为龙岩市自然资源局，龙岩市自然资源局作为本案被告主体适格。被告于2018年9月5日作出被诉行政行为，但被告并没有证据证明原告当即取得该证知道该行政行为，被告主张原告起诉超过期限本院不予支持。关于商场须整体经营，不得分隔的问题，第三人龙岩国贸地产有限公司建设“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”，取得《建设工程规划许可证》及建设工程规划要求，均注明商场（不得分隔、整体经营），第三人所取得的《不动产权证》附记也说明2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。原告是从第三人转让取得商场的产权，因此，也应受此限制。关于原告受让取得的产权中土地使用权的独用土地面积和分摊土地面积的问题，龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”是一个整体开发项目，8号楼仅是其中的一部分，并没有独用土地面积，只有分摊的土地面积，根据分摊系数，原告受让取得的商场土地使用权分摊土地面积为479.94平方米。被告发证时将分摊的土地面积写成独用土地面积是错误的，为此，被告也已经进行了更正。关于产权证中101与102之间横杠的问题，原告黄廷仁向第三人购买8＃楼101、102、201、202号商场，并不包含101与102之间的公共通道，该公共通道应属楼盘共有部分，并不属于原告的专属部分，原告无权主张该权属。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应录备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，原告及第三人申请转移登记时，提交了《房地产权登记信息》、《不动产统一登记业务申请表》、《商品房买卖合同（预售）》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市不动产权证登记凭证》、买受人黄廷仁身份证复印件、《房屋分层分户平面图》及《宗地图》、涉税证明，符合上述转移登记所必须提交的材料，被告经审查并办理转移登记，程序符合法律规定。但地址及独用土地面积和分摊土地面积有误，被告也已依法进行了更正。原告要求撤销闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄廷仁的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告黄廷仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长  章建新 人民陪审员  郭永平 人民陪审员  傅阿循 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  魏 翔 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。