上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初16072号原告(反诉被告)：卢浩极，男，1960年4月7日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：金晓，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈速俊，男，1984年12月13日出生，汉族，住上海市长宁区。第三人：姜海珍，女，1959年10月3日出生，汉族，住上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。第三人：姜海龙，男，1954年4月5日出生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇五星花园28幢。以上两位第三人委托诉讼代理人：黄虓，上海市捷华律师事务所律师。第三人：卢晓燕，女，1986年3月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号XXX室，现住址不详。原告卢浩极与被告陈速俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，并依法追加姜海珍、姜海龙、卢晓燕为第三人。审理中，被告陈速俊提出反诉。后本案因审理需要，依法组成合议庭，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)卢浩极的委托诉讼代理人金晓、被告(反诉原告，以下简称被告)陈速俊、第三人姜海珍、姜海龙的委托诉讼代理人黄虓到庭参加诉讼。第三人卢晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告卢浩极向本院提出本诉诉讼请求：1.被告向原告支付装修补偿款600,000元；2.被告支付截止至2017年5月14日的赔偿金34,750元；3.被告支付赔偿金，自2017年5月15日起以600,000元为基数，按照日万分之五的标准主张到实际支付之日止。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)原登记在原告及第三人名下。2016年5月16日，经上海市第一中级人民法院二审，最终判决涉讼房屋归原告所有，原告向第三人支付房屋折价款3,600,000元。上述案件在执行过程中，经过协商，原告及第三人同意共同将涉讼房屋出售给被告，故原告、第三人和被告于2016年12月18日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定房屋出售款为6,500,000元，并约定了违约责任等条款。同日，原告、第三人和被告又签订《补偿协议》，约定被告另支付涉讼房屋装修等补偿款1,300,000元，并约定了付款时间和违约责任。2016年12月，被告将《买卖合同》项下的首付款3,600,000元支付至法院，作为上述民事判决书中原告应向第三人支付的款项。其余房款2,900,000元为贷款，原告亦已收到。2017年2月28日，原告及第三人与被告一同申请办理房产过户手续。2017年5月14日，原告与被告办理了涉讼房屋的交接手续。依照《补偿协议》的约定，被告应当于2017年2月28日前支付1,200,000元，于2017年5月14日支付100,000元。但就《补偿协议》项下款项，被告仅支付了700,000元。原告与被告多次沟通催要均无果，遂向本院提起诉讼。被告陈速俊本诉辩称及反诉诉称，《买卖合同》的补充条款(一)第5条约定：“甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续”，但是，原告与第三人姜海珍未在合同所约定的期限内协商迁出户口，第三人姜海珍的户口直至2020年2月12日才迁出，故其作为卖售人违约在先。同意支付装修补偿款600,000元，但不同意支付赔偿金，并提出反诉诉讼请求：1.原告支付截止至2017年5月14日的赔偿金，按每日300元计算60日，共计18,000元；2.原告支付2017年5月15日至2020年2月12日的赔偿金，按每日300元计算。原告卢浩极反诉辩称，合同所约定的卖售人为四人，但被告提起反诉的对象仅为原告一人，遗漏反诉被告。违约的主体为第三人姜海珍，故相关责任应由第三人姜海珍承担。根据《上海市常住户口管理规定》第32条，被告可申请将第三人姜海珍的户口迁出，而该规定自2018年5月1日起施行，故自此之后的赔偿金不应支持。不同意被告的反诉诉讼请求。第三人姜海珍、姜海龙本诉及反诉述称，原告的本诉诉讼请求及被告的反诉诉讼请求由法院依法处理。根据生效判决，涉讼房屋产权归原告所有，原告应向第三人支付房屋折价款。因考虑到税收问题，第三人未将涉讼房屋过户给原告，而是由第三人配合原告进行出售，故相关权利义务应由原告一人承担。涉讼房屋原本由第三人姜海珍居住，第三人姜海珍、卢晓燕的生活用品均在涉讼房屋内，当时三方口头约定原告将物品归还后，第三人姜海珍迁出户口，但原告在交房时未通知第三人姜海珍，第三人姜海珍也未拿到相关物品。第三人卢晓燕未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《补偿协议》、《买卖合同》、上海市不动产登记簿、《房屋买卖交接书》、(20xx)长民三(民)初字第xxx号民事判决书、(20xx)沪01民终xxxx号民事判决书、银行交易明细、短信及通讯录截屏、(20xx)沪0105执xxxx号案件档案材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。就第三人姜海珍、姜海龙提供的户口簿复印件，经与原件核对一致，本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和在案证据，本院认定如下事实：第三人姜海珍、姜海龙系兄妹关系。第三人姜海珍与原告于1985年登记结婚，于1986年生养第三人卢晓燕。1992年，第三人姜海珍与原告离婚。2004年，原告与第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕购买涉讼房屋。2015年2月，第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕向本院提起诉讼，要求分割涉讼房屋〔案号为(20xx)长民三(民)初字第xxx号〕。2015年11月16日，本院作出判决：涉讼房屋归原告所有，第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕应于判决生效之日起三十日内协助原告办理涉讼房屋的产权变更登记手续，将涉讼房屋的产权变更为原告一人所有，过户同时原告向第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕支付房屋折价款1,800,000元。其后，第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕不服判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉〔案号为(20xx)沪01民终xxxx号〕。2016年5月16日，该院作出判决：1.撤销上海市长宁区人民法院(20xx)长民三(民)初字第xxx号民事判决；2.涉讼房屋归原告所有，第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕应于判决生效之日起三十日内协助原告办理涉讼房屋的产权变更登记手续，将涉讼房屋的产权变更为原告一人所有，过户同时原告向第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕支付房屋折价款3,600,000元。2016年8月，第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕就上述生效判决向本院申请执行〔案号为(20xx)沪0105执xxxx号〕。2016年8月29日，被告向原告转账交付100,000元。2016年10月17日，被告接受上述执行案件承办法官询问，作如下陈述：其已就涉讼房屋与原告签订购房协议，约定由其于2016年11月30日前将原告应付给第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕的钱款3,600,000元及相关费用交至法院作为其购买涉讼房屋的首付款；上述款项付清后，请法院协调双方过户事宜，若第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕不配合，请法院先将涉讼房屋过户至原告名下，后再由其与原告自行办理过户；请法院帮助协调第三人姜海珍迁离户口事宜。2016年12月13日，本院出具代管款收据确认被告代原告向本院缴纳(20xx)沪0105执xxxx号案件执行款3,600,000元，该来款备注为房款。2016年12月18日，原告与第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕作为卖售人(甲方)，被告作为买受人(乙方)，签订《买卖合同》，约定有如下内容：乙方受让甲方自有的涉讼房屋，转让价款6,500,000元；甲、乙双方确认，在2017年3月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该《买卖合同》补充条款(一)约定有如下内容：甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。该《买卖合同》附件三付款协议约定有如下内容：1.乙方于2016年12月31日之前，支付甲方房款3,600,000元；2.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,900,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。2016年12月18日，原告与第三人姜海珍、姜海龙、卢晓燕作为卖售人(甲方)，被告作为买受人(乙方)，另签订《补偿协议》，约定有如下内容：涉讼房屋《买卖合同》约定的成交价为6,500,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,300,000元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方装修补偿款1,200,000元，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方装修补偿款100,000元；双方同意本协议的违约责任适用《买卖合同》有关规定(参照《买卖合同》的九、十条履行)。2017年2月28日，当事人至交易中心办理涉讼房屋产权变更手续。2017年3月17日，涉讼房屋被核准登记至被告名下。2017年4月25日，被告向原告转账交付3,500,000元。2017年5月14日，原告作为甲方(出售方)，被告作为乙方(买受方)，签订《房屋买卖交接书》，确认甲、乙双方于2017年5月14日对涉讼房屋进行了验收交接。该《房屋买卖交接书》第四条另载明：甲、乙双方自行商议解决户口问题。2020年2月12日，第三人姜海珍的户口从涉讼房屋中迁出。审理中，被告陈述其曾前往公安机关询问迁移户口事宜，公安机关答复称目前无法操作。被告确认，其在签订《买卖合同》时，即已知悉原告与第三人的诉讼情况。第三人姜海珍、姜海龙确认，对装修补偿款600,000元及相应赔偿金由原告主张并归原告所有无异议。审理中，原告确认，被告于2020年2月25日向原告支付了装修补偿款600,000元。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，尽管《买卖合同》及《补偿协议》所列明的卖售人系原告及第三人，但是，第三人姜海珍、姜海龙对此表示，因考虑到税收问题，第三人未将涉讼房屋过户给原告，而是由第三人配合原告进行出售，故相关权利义务应由原告一人承担。根据已生效的(20xx)沪01民终xxxx号民事判决，涉讼房屋的产权归原告一人所有。而根据被告所述，其在签订上述合同时，即已知悉原告与第三人的诉讼情况，亦即，被告在当初即已知晓涉讼房屋的实际权利人为原告一人。结合被告将相关房款均交付给原告一人(交付至本院的3,600,000元也系代原告缴纳执行款)，《房屋买卖交接书》也仅由原、被告签订等事实，本院对第三人姜海珍、姜海龙所提出的上述意见予以采信，《买卖合同》及《补偿协议》所载明的卖售人的权利义务应由原告一人承担。根据《补偿协议》的约定，被告在办理涉讼房屋产权过户手续前，应支付装修补偿款1,200,000元，在办妥涉讼房屋交接手续当日，应支付装修补偿款100,000元。然而，被告于2017年2月28日办理涉讼房屋产权过户手续前仅支付了100,000元，于2017年4月25日支付了600,000元，余款600,000元于2020年2月25日支付完毕。鉴于被告未按约支付装修补偿款，故原告有权根据约定要求被告支付逾期付款期间的赔偿金。被告辩称其未付款的原因为第三人姜海珍未在合同所约定的期限内迁出户口，然而，双方并未以此作为付款条件，故本院对被告的该项抗辩不予采信。原告依照逾期未付款日万分之五的标准主张赔偿金，符合双方约定，且该标准在合理范围内，本院予以确认。经本院核算，本院对原告要求被告支付截止至2017年5月14日的赔偿金34,750元的本诉诉讼请求应予以支持，被告另应向原告支付2017年5月15日至2020年2月25日的赔偿金305,100元，以上共计339,850元。根据《买卖合同》的约定，涉讼房屋内原有户口应在双方办理产权过户手续前全部迁出，然而，第三人姜海珍的户口直至2020年2月12日才迁出涉讼房屋，故被告有权根据约定要求原告支付赔偿金。原告辩称违约的主体为第三人姜海珍，故相关责任应由第三人姜海珍承担。鉴于原告系涉讼房屋的实际权利人，而《买卖合同》及《补偿协议》所载明的卖售人的权利义务应由原告一人承担已如前述，故本院对原告的该项抗辩不予采信。此外，迁出户口的义务并不因《上海市常住户口管理规定》的实施而免除，上述规定的实施以及原、被告在《房屋买卖交接书》中载明双方自行商议解决户口问题等，也未排除《买卖合同》中关于违约条款的适用。被告依照每日300元的标准主张赔偿金，低于双方约定，且该标准在合理范围内，本院予以确认。经本院核算，本院对被告要求原告支付截止至2017年5月14日的赔偿金18,000元的反诉诉讼请求应予以支持，原告另应向被告支付2017年5月15日至2020年2月12日的赔偿金301,200元，以上共计319,200元。原告在审理过程中撤回了部分诉讼请求，系对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。第三人卢晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈速俊应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)卢浩极赔偿金339,850元；二、原告(反诉被告)卢浩极应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈速俊赔偿金319,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由原告(反诉被告)卢浩极、被告(反诉原告)陈速俊各半负担。本诉案件受理费6,397.75元，由被告(反诉原告)陈速俊负担。反诉案件受理费2,630元，由原告(反诉被告)卢浩极负担。如不服本判决，原告(反诉被告)卢浩极、被告(反诉原告)陈速俊可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  于 超二〇二〇年三月十三日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。