呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9985号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告:闫素平，女，个体。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）与被告闫素平房屋租赁合同一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃华公司委托诉讼代理人赵明程、被告闫素平及其委托代理人戴岩欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沃华公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2、判决被告闫素平向原告支付拖欠的房屋租金160485.65元(从2016年1月29日暂计至2017年10月31日)；3、判决被告闫素平向原告支付迟延支付违约金16390.5元；5、案件的诉讼费用(诉讼费、律师费)由被告承担。事实与理由：2015年9月24日,原被告签订《房地产租赁合同》，约定沃华公司将位于呼和浩特市××区出租给闫素平,用于配套经营使用。房屋建筑面积为77.79平方米。租赁期限从2015年10月20日至2020年10月19日止，其中2015年10月20日至2017年10月19日每月固定租金为7588.20元；2017年10月20日至2018年10月19日每月固定租金为8195.25元；租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定,沃华公司在被告拖欠租金等相关费用累积相当于二个月租金额,且经催告仍不缴纳时有权书面通知解除合同，违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金;支付的违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后,沃华公司按约交付房屋。但闫素平自2016年1月29日起未按约交纳租金,经催缴后仍不履行交纳义务,已经严重损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。闫素平辩称，1、被告不同意现在判决解除租赁合同，应当依法确认2017年7月19日双方协商一致解除了房地产租赁合同。按照双方签订的租赁合同第十二条约定，被告拖欠租金等费用，累计相当于两个月的租金额，经催告仍不缴纳的，原告有权解除租赁合同。根据《合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告并未在合理期限内行使解除权，因此现在原告向法院主张解除合同已超过法定的解除权行使的除斥期间，原告的解除权早已消灭。2、事实上，被告入驻金游城后，原告不停找到被告，要求被告扩店到300平米，并且私下与和被告同一品牌（巴拉巴拉）的内蒙总代理达成一致意见，内蒙总代理入驻金游城后与被告当事的店铺进行互换，被告搬离金游城，实际搬离时间为2017年7月19日。搬离时双方达成一致意见，被告交租金、物业费、采暖费等综合费用共3万元，被告签完退店协议后原告说要盖章，之后一直没联系被告。若原告现在否认上述事实，即视为合同从未解除，那么在租赁期内原告擅自将被告的店铺另租他人的行为严重侵害被告合法权益，给被告造成巨大的经济损失，应向被告返还店铺及赔偿损失。3、原告应当尊重事实，原告应依法确认2017年7月双方协商一致解除了租赁合同，并按照约定的费用主张权利，而不应违背事实。根据合同法第三十七条规定“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。被告按照双方约定返还商铺，放弃所有装修营业损失，第一时间配合原告让巴拉巴拉内蒙古总代理入驻金游城，这些最主要的义务均已履行完毕，原告也将被告原有装修破坏并将商铺另租他人，已经对被告履约内容予以接受，因此原告应尊重事实，履行当时的承诺，只能按结算单中标明的数额向被告主张权利。4、按照2017年5月27日原告向被告发出的全场闭店通知，以及2015年到2018年期间原告消防改造的事实来看，原告应当免收被告消防改造期间的房租，并赔偿因原告消防验收不合格不断改造施工给被告造成的经营损失。5、原告主张的租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。根据《民法通则》第136条第3项规定，延付或拒付租金的诉讼时间期间为1年。《民法总则解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。6、被告不存在违约行为，而是原告违约在先，原告提供的金游城的房屋消防验收一直不合格，2015年至2018年期间不断被消防部门责令限期改正，甚至是违反法律规定在营业期间进行施工改造，被消防部门要求闭店整改，所以原告要求金游城全体商户闭店，导致被告租赁的商铺不能按照租赁合同约定的用途即按照营利性商铺经营、甚至都无法正常开门营业。很多季节性商品无法当季销售。原告隐瞒其消防验收不合格的情况下将商铺租予被告，违反《消防法》第十五条的规定。综上，原告不应向被告收取任何租金，被告不存在违约行为，不应支付违约金、案件受理费、律师费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《房地产租赁合同》，被告认可其真实性，本院予以采信。对于原告提交的EMS邮寄单，因该邮寄单没有妥投记录，本院不予采信。对于被告提交的照片、视频、消防部门的通知书、交费凭证等证据，经核实本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，沃华公司（出租方、甲方）与闫素平（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同就以下事项进行了约定：第一条、甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区，建筑面积99.79平方米（乙方用于经营巴拉巴拉童装店）。第三条、合同租赁期限五年，自2015年10月20日起至2020年10月19日止，甲方在2015年10月20日前向乙方交付该房屋。自房屋交付之日算起，乙方享有40日的免租期；免租期包括装修免租期和经营免租期；装修免租期自2015年10月20日至2015年11月28日；租金自免租期届满之后次日起计算。第四条、关于租金，自2015年10月20日至2017年10月19日止，每月固定租金为7588.20元，2017年10月20日至2018年10月19日的每月租金为8195.25元，2018年10月20日至2019年10月19日的每月租金为8850.87元…；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金15176.40元，首期租金是指在2015年11月29日至2016年1月28日期间所应交纳的租金；租金每两个月支付一次。第五条、乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金19117.89元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用；租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿，上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足；租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。第六条、租赁期限内，乙方应向甲方指定的管理公司支付物业管理费，物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元。自2015年10月20日至2020年10月19日止，每月物业管理费为1517.64元。乙方应在签署本合同时支付两个月物业管理费3035.28元作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。第十条10.6款约定，在租赁期内，除本合同约定外，乙方不得擅自提前迁出该房屋…。第十二条、解除本合同的条件，12.2甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：12.2.1租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；12.2.2租赁期限内，乙方中途擅自退租的…。第十四条、违约责任，擅自解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的两倍计算支付。另外，该合同还对通知送达地址、房屋租赁的返还、提前解除合同时房屋的返还、争议解决等进行了约定。另查明，闫素平于2015年9月24日向沃华公司交纳交纳保证金19117.89元，于2015年10月21日向沃华公司交纳首期租金15176.4元（2015年11月29日至2016年1月28日）。再查明，2017年3月13日，沃华公司形成“催款函”一份，要求闫素平支付截至2017年2月28日产生的租金、物业管理费、采暖费等。为此，沃华公司提交了EMS快递单，快递单未载明日期，同时沃华公司未提交快递单的跟踪查询单。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。沃华公司与闫素平签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。现沃华公司主张解除《房地产租赁合同》，闫素平主张双方于2017年7月19日达成一致解除了合同。沃华公司提交EMS快递单证明其当时向闫素平邮寄过催款函，以证明《房地产租赁合同》一直未解除，闫素平表示从未收到该快递函件。经核实，沃华公司提交的快递单未记载寄件日期，快递实际邮寄日期与催款函是否相符及是否妥投至闫素平，沃华公司均不能提供物流信息予以证明，故沃华公司依据该函件主张单方解除权证据不足，本院不能采信。闫素平主张从2017年7月19日闭店后未再占有、经营，而沃华公司不能举出有效证据证明该店铺一直由闫素平占有、使用、经营，同时结合在该时间段沃华公司进行过消防改造的事实，本院对闫素平的上述抗辩予以采信。故涉案房屋自2017年7月19日已由沃华公司实际控制，沃华公司作为出租方有义务及时止损，向闫素平主张欠付的租金及违约金。沃华公司既不积极向闫素平主张上述权利，也不及时寻求新的承租方，而是以其另租他人的时间作为其行使单方解除权的时间，证据不足，本院不予支持。因此本院认定2017年7月19日双方已经实际解除《房地产租赁合同》，之后产生的租金及其他费用不应由闫素平承担。对于自交房之日至2017年7月19日期间产生的租金费用，按照合同约定应当由闫素平承担。对于该期间产生的租金问题，闫素平以“2017年7月19日双方协商退铺，原告主张的租金及违约金请求已超过诉讼时效”作为抗辩。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付房屋租金的诉讼时效期间为一年。而现有证据证明，原告一直未积极有效地主张权利，直到2019年11月4日向本院提起诉讼主张房屋租金及违约金，且未举证证明其该项主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由。故本院认为，沃华公司主张的截至2017年7月19日以前产生的租金以及相应违约金请求已超过诉讼时效，本院不予支持。对于沃华公司主张的律师费，沃华公司当庭不能予以明确，且其主张无合同依据，故对沃华商业管理公司主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告闫素平签订的《房地产租赁合同》于2017年7月19日解除；二、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1919元（原告已预交），由原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞 二〇二〇年三月二十五日书记员 刘国荣