湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初3320号原告（申请执行人）：唐彦勇，男，汉族，1975年7月20日生，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：李建林，湖南嘉明律师事务所律师。被告（案外人）：高新华，男，汉族，1960年11月9日生，住湖南省嘉禾县。被告（案外人）：曾翠宁，女，汉族，1962年6月1日生，住湖南省嘉禾县。上述两被告委托诉讼代理人：雷波，嘉禾县光大法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。被告（被执行人）：肖凤英，女，汉族，1968年6月14日生，住湖南省嘉禾县。被告（被执行人）：张勇，男，汉族，1964年9月13日出生，住湖南省嘉禾县。上述两被告委托诉讼代理人：肖成河，湖南嘉明律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告唐彦勇与被告高新华、曾翠宁、肖凤英、张勇执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐彦勇及其委托诉讼代理人李建林，被告高新华、曾翠宁的委托诉讼代理人雷波，被告肖凤英及被告肖凤英、张勇的委托诉讼代理人肖成河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐彦勇向本院提出诉讼请求：1.依法撤销桂阳县人民法院作出的（2019）湘1021执异48号执行裁定书，请求依法判决准许执行嘉禾县御龙苑小区2栋西单元五楼504号房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告肖凤英、张勇民间借贷纠纷一案，嘉禾县人民法院于2016年5月26日以（2016）湘1024民初446号民事裁定书查封或冻结了肖凤英、张勇的工资及被告肖凤英在嘉禾县集资建房委员会（以下简称建房委员会）的房屋一套，并于2017年3月13日以（2016）湘1024民初446号民事判决书判决肖凤英、张勇支付原告借款本金400000元、利息64600元（利息已计算至2016年5月23日，2016年5月24日后的利息按照月利率1.5%计算至本判决确定之日止）。判决生效后被告肖凤英、张勇拒不履行，原告申请了强制执行，后该案执行由郴州市中级人民法院指定桂阳县人民法院执行。桂阳县人民法院以（2018）湘1021执304号之四、之五两份裁定，对被告肖凤英、张勇以建房委员会向郴州广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）购买的位于御龙苑小区2栋西单元504号房进行查封和评估、拍卖。在拍卖过程中，被告高新华、曾翠宁于2019年10月8日向法院提出异议，桂阳县人民法院以（2019）湘1021执异48号执行裁定书裁定中止（2018）湘1021执304号之四裁定书的执行。原告认为，桂阳县人民法院（2019）湘1021执异48号执行裁定书认定事实错误，应予撤销。被告高新华、曾翠宁与被告肖凤英、张勇签订的《嘉禾县团购房转让协议》不具有物权转让的法律效力，不能对抗人民法院的执行裁定。理由如下:1、被告高新华、曾翠宁与被告肖凤英、张勇是亲属关系，双方签订《嘉禾县团购房转让协议》只是为被告肖凤英、张勇逃避法院的执行，该协议签订时无团购合伙人、无开发商在场。究竟是何时、何地所签订，有无在场见证人均无法核实。2、被告高新华、曾翠宁向被告肖凤英、张勇转账200000元并不代表是交纳房屋转让款，该款交纳的时间是2015年8月25日，是签订转让协议50余天后，转款是分二笔转的，与协议约定的一次性付款不符，也与交易习惯不符。后被告曾翠宁于2016年1月7日向建房委员会交纳30000元并开具被告肖凤英的购房款票据，足以证实被告高新华、曾翠宁是代被告肖凤英、张勇缴纳房款，不是房屋转让。3、双方签订协议后，在2016年1月14日《计生委团购房个人选房确认书》中确认的购房人仍是肖凤英，也证实了双方没有房屋转让的事实。（2019）湘1021执异48号执行裁定书认定“异议人现已经抽取了所购房号”完全错误，没有任何依据。4、四被告所签订《嘉禾县团购房转让协议》没有在建房委员会登记、批准，也没有告知广厦公司或进行购房合同变更，对外不发生法律效力，不能以此协议对抗第三人。建房委员会是被告肖凤英的团购房管理机构和涉案房屋对外的购买人，广厦公司是涉案房地产的经销商，在没有经过上述机构同意的情况下，《嘉禾县团购房转让协议》只是还未生效的法律文件。5、涉案房屋被人民法院查封三年多来，被告高新华、曾翠宁从未向任何机构提出异议主张权利，足以证实四被告不存在房屋转让的事实。6、从2016年1月14日选房确认至今，被告高新华、曾翠宁未向任何单位或个人披露房屋转让的信息或登记备案，没有续交购房款。目前该小区的业主已经大部分入住或正在装修，而被告高新华、曾翠宁没有到建房委员会或广厦公司收房领取钥匙，足以证实四被告不存在房屋转让的事实，被告高新华、曾翠宁并没有实际取得和占有取得该物权。综上，（2019）湘1021执异48号执行裁定书认定事实错误，应予撤销。望法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告肖凤英、张勇辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。1、被告肖凤英、张勇自始未取得案涉房屋的登记物权和支付全部对价并经交付的实际所有权，查封、拍卖案涉房屋不仅没有法律依据，还会侵犯其他权利人的合法权益，理应中止并解除案涉房屋的查封、拍卖。首先，案涉房屋属于嘉禾卫计局内部职工以团购方式向开发商（广厦公司）分期付款所购置的期房。被告肖凤英、张勇按团购方案根据开发商建房进度分四次交付了购房款17万元（至2015年7月尚未选房之前），因房屋处于建设中，且由于开发商手续未完善的原因，被告肖凤英、张勇在交纳17万元时房屋尚未建成、也未选房，房屋具体标的尚不确定。此时被告肖凤英、张勇未取得案涉房屋的登记物权，未签订《商品房买卖合同》、未确定和交付具体房屋，未能取得案涉房屋的实际所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押,本结财产的规定》（以下简称《民事执行查封、扣押、冻结规定》）第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”的规定，人民法院查封被执行人的不动产应为“登记在名下的”和“未登记但有证据确定权属的”两类。就本案而言，案涉房屋既未登记在被告肖凤英、张勇名下，现有证据也充分表明被告肖凤英、张勇不拥有其权属，故不能将案涉房屋作为被告肖凤英、张勇的不动产予以查封，更不应予以拍卖。(2019)湘1021执异48号执行裁定书是对之前作出不当查封、拍卖的纠正。其次，被告肖凤英、张勇分批交纳购房款17万元属于投入购房的财产，形成的是财产利益而不是房屋物权本身，但由于被告肖凤英、张勇已于涉案执行债权进入诉讼前，将该17万元财产利益即购房资格转让给高新华、曾翠宁，且已实际履行完毕，故附着于购房资格的17万元财产利益早已被肖凤英、张勇收回并用于归还其它债务而消灭，被告肖凤英、张勇不存在另外的17万元财产利益可供执行。再次，案涉房屋的预期购买人已由肖凤英、张勇转移为高新华、曾翠宁，该案外人已依法取得投资购房的财产利益，但开发商未与案外人签订《商品房买卖合同》，更未进行房屋交付。因此，该房屋的归属尚未确定。法院如不顾案外人的异议、不征得开发商的同意，强行拍卖案涉房屋，则显然侵犯案外人依法取得的财产利益和开发商的合法权益。2、被告肖凤英、张勇与高新华、曾翠宁之间的《团购房转让协议》属于债权而非物权转让协议，该协议合法有效。唐彦勇有关转让协议无效的理由均不成立。首先，转让协议的性质为债权转让。该协议第一条开宗明义“甲方（肖凤英、张勇）自愿将团购房一套的购房指标转让给乙方”，第二条约定转让的指标费为人民币3万元整。协议的标的明显是“购房指标”而不是被告肖凤英、张勇已取得所有权的不动产房屋。购房指标即定购房屋资格的转让，是一种民事可期待权利的转让，属于债权范畴，而不是物权。我国现行法律不禁止购房资格的转让，就民事行为而言，法无禁止即可为。故该转让协议合法有效。其次，唐彦勇对转让协议效力的质疑均不成立。该转让协议的签订和履行发生于案涉执行债权诉讼及财产保全之前，不存在串通逃避债务的可能性。相关银行转账单足以证明该协议履行的真实性。开发商出具《证明》对转让协议的认可，且至今开发商未与买房业主签定《商品房买卖合同》及办理买房更名手续的事实，足以解释暂未更名的合理情况。因转让协议属债权转让，其效力不以他方登记、批准为条件。3、被告肖凤英、张勇已被执行财产和另被查封的财产以及原涉诉案件应申报的债权40万元足以支付清偿唐彦勇的债务，对案涉房屋的查封明显属于超标的额查封，应予解除和终止拍卖。案涉执行债务为46万余元，被告肖凤英、张勇已被从工资、公积金等扣划执行13万余元，另有登记在被告肖凤英、张勇名下被查封的房屋经评估价值为56万余元，完全可以清偿涉案执行债务。4、关于本案涉及的民间借贷纠纷一案，该案的实际借款人应是郴州腾龙经贸有限公司，法院应该追加郴州腾龙经贸有限公司为第三人而不追加，显然程序违法。至今造成该笔40万元的债权无人申报、无法登记。实际上在该案中被告肖凤英、张勇与原告之间不存在借贷关系，而是委托关系，对于该案应通过审判监督程序，追加郴州腾龙经贸有限公司为第三人，应判决由实际借款人郴州腾龙公司负责偿还借款。为此，目前根据嘉禾县人民法院（2016）湘1024民初446号民事判决书，涉案的40万元债权应属被告肖凤英、张勇所有，应向郴州腾龙经贸有限公司申报债权40万元。综上，请驳回原告唐彦勇的全部诉讼请求。被告高新华、曾翠宁辩称：原告的诉请于事实不符，于法律无据，应当予以驳回。理由如下：1、被告高新华、曾翠宁与被执行人肖凤英、张勇签订的《嘉禾县团购房转让协议》，实质上系团购房指标的转让合同，系被执行人对团购房认购合同债权的转让，该转让协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益的问题，是合法有效的。转让协议中第一项约定“甲方自愿将位于嘉禾县神龙路县计生委在建住老小区团购房一套，户型面积约160㎡（四层两厅两室）的购房指标转让给乙方”，并约定了指标转让费3万元，签订协议时并来确定房屋，此协议所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同转让的是一种定购房屋的资格，属于债权的范围，其实质是对答辩人预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。同时计生委按照《计生委团购房分配方案》中选房批次的规定，是允许通过转让获得团购房资格。高新华、曾翠宁按协议支付了指标转让费和约定的全部购房款给肖凤英夫妇，高新华、曾翠宁以肖凤英的名义向建房委员会交纳后续购房余款，该转让协议已实际履行。该债权转让行为告知了开发商广厦公司和建房委员会，都予以认可，并未提出反对意见，高新华、曾翠宁已取得购房认购合同债权人的地位即享有建房委员会协助其与广厦公司签订相关团购房买卖合同的债权请求权。2、原告诉请的事实理由不能成立：第一，没有任何法律规定双方有亲属关系就不能依法转让和签订相关的转让协议，相反目前现实情况中，基于亲属相互信任，乐意进行互利有偿的交易，特别是本案中签订的《嘉禾县团购房转让协议》是因为高新华、曾翠宁基于以下几方面的有利因素：一是当时高新华、曾翠宁只有一套八十年代兴建的单位福利房，房屋老旧且生活不便，高新华、曾翠宁老两口也想改善一下住居条件，年老了想要购买一套电梯房。二是购买肖凤英享有的指标房的价格实惠，优于市场价格。三是基于与张勇有亲属关系，高新华、曾翠宁才放心去购买此指标房。对于原告提出的签订协议的时间、地点，有无在场人及有无开发商在场等问题，国家法律没有规定，也无须告知原告，更何况协议签订的时间是明确的，即2015年7月5日。第二，原告在诉状上认为高新华、曾翠宁支付给肖凤英、张勇转让款的时间距离协议签订时间50天，转款分二笔转的，不属于一次性付款。原告的主张难以自圆其说。出现上述情况，一是基于双方是亲属关系；二是双方所签订的协议中并没有约定交付20万元的具体时间；三是高新华、曾翠宁夫妻都是工薪阶层而筹集巨额的转让款项也需要一定的时间。转款的时间是同一天分两笔转账，每笔10万元，共计20万元，与转让协议一致，并不矛盾。第三，对于被告曾翠宁本人于2016年1月7日向建房委员会汇款交纳的3万元而开具购房款票据的付款方为肖凤英的问题，是因为高新华、曾翠宁购买的是肖凤英的指标房，显然在没有更名、过户的前提下只能开具为肖凤英名下的购房款票据，这是符合基本的常理和逻辑的，从曾翠宁本人交纳后续房款的事实，足以证实双方转让指标房的事实是客观存在的。第四，原告认为被告间的转让合同未经建房委员会登记批准，也没有告知广厦公司进行购房合同变更，故对外不发生法律效力，不能对抗第三人，且系还未生效的法律文件的主张是根本站不住脚的，也是没有法律依据的。因为被告间所签订的转让协议是团购房指标的转让即资格取得，是客观事实的存在，也是双方真实意思表示，且该协议没有损害他人和社会公共利益，也没有违反法律、行政、法规的强制性规定等合同无效情形，同时不存在对抗第三人，且签订协议之后即2015年9月已向广厦公司请求更名，因该公司不具备更名的条件，更不具备签订《商品房买卖合同》的要件。且双方所签订的合同及交付团购房指标转让款均在原告提起诉讼纠纷之前，不存在相互串通规避法律的情形。特别是选房时曾翠宁与肖凤英、张勇共同参与了建房委员会组织的选房并获得购房的楼层及房号，在双方签订团购房指标转让协议后，肖凤英、张勇把之前所持有的建房委员会开据的交款凭据4份原件全部转交给了高新华和曾翠宁，曾翠宁于2016年1月7日汇款3万元给建房委员会，并因此取得了建房委员会出具的收取3万元的票据，显然广厦公司和建房委员会是应该知道的，也认可了高新华和曾翠宁已购买了肖凤英的指标房。从《计生委团购房分配方案》足以证明该团购房不仅供内部人员选房，同时还对外进行，且确定了选房对象是先后分三批次进行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之现定，被告之间的转让无须经建房委员会和广厦公司同意与批准，被告曾翠宁直接交付建房委员会3万元的购房款即享有了请求建房委员会与广厦公司签订相关房屋买卖合同的债权请求权，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议等案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也明确规定了对无过错的买受人物权期待权的保护。第五，原告主张涉案房屋被查封多年后被告才提出异议可证明本案不存在房屋转让的事实不能成立。第一，涉案房屋虽然被法院查封，当时并没有进行拍卖。第二，法院不仅已对肖凤英、张勇位于嘉禾县的房屋（价值567661元）进行查封，还冻结了肖凤英和张勇的工资、住房公积金、到期债权等高达14万元，足以偿还原告的债务。第三，高新华夫妇得知所购肖凤英指标团购房正在网上进行拍卖后，就立即向桂阳县人民法院提起了执行异议，认为拍卖行为侵害了案外人的权益，同时在没有实际侵害案外人权益之前也无须提起执行异议。第四，四被告曾于2015年9月向广厦公司提出过更名请求，公司同意更名，但公司当时还不具备与业主签订合同的条件，待条件成熟时，再统一办理更名手续并收取相对的手续费，这有广厦公司的证明为证。第五,高新华和曾翠宁不仅披露了房屋转让信息，还付诸于实际的行为，即不仅向建房委员会交纳了3万元的购房款，且向建房委员会索取了《计生委团购房分配方案》。同时曾翠宁与肖凤英、张勇一起共同抽取了转让房屋的房号及楼层。至于没有登记备案、进行装修、领取钥匙是因为原告与肖凤英的债权债务纠纷申请超标的查封等过错行为所致的后果，但其行为侵害了高新华和曾翠宁的合法权益。为此，原告的诉请于事实不符，于法律无据，桂阳县人民法院所作出的（2019）湘1021执异48号执行裁定书事实认定正确，适用法律恰当，请法院依法驳回原告的诉讼请求，依法中止拍卖位于嘉本县神龙东路御龙小区2栋西单元五楼504号房，并解除该房屋的查封，维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即被告高新华和曾翠宁提交的身份证复印件，被告肖凤英和张勇提交的（2018）湘1021执304号之一执行裁定书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1、原、被告均向本院提交了（2019）湘1021执异48号执行裁定书复印件，可证明在本案之前原、被告参与了关于涉案房产的执行异议程序，原告在法定期限内向本院提出执行异议之诉，本院予以采信。本案事实应由本院依法认定，故对于原、被告其他证明方向，本院不予采信；2、原告提交的（2016）湘1024民初446号民事裁定书、（2016）湘1024民初446号民事判决书、（2018）湘1021执304号之四、之五复印件可证明肖凤英、张勇对原告唐彦勇负有履行生效判决的义务，经唐彦勇申请，对肖凤英、张勇作出了财产保全措施，并对肖凤英、张勇以建房委员会向广厦公司购买的位于御龙苑小区2栋四单元504号房进行查封和评估、拍卖，本院予以采信；3、桂阳县人民法院协助调查通知书、御龙县住宅小区房屋登记表复印件、《计生委团购房个人选房确定书》复印件只能证明肖凤英曾具有御龙苑小区团购房资格，但上述证据不足以证实涉案房屋具备物权登记的条件且肖凤英夫妇已具有该房产的物权，亦不能完全否定肖凤英夫妇已转让团购房资格的可能性，故本院对原告的证明方向不予采信；4、原告提交的志成估字（2019）第0612ＬＩＴＡ号评估报告书复印件虽然在客观上确定了涉案房产的价值，但是仍不能证实涉案房屋具备物权登记的条件且肖凤英夫妇已具有该房产的物权，亦不能完全否定肖凤英夫妇已转让团购房资格的可能性，故本院对原告的证明方向不予采信；5、被告高新华、曾翠宁提交的嘉禾县人民法院（2016）湘1024民初446号民事判决书复印件、嘉禾县团购房转让协议复印件、转让凭条及收条复印件、《通知》、汇款凭条、收据复印件、肖凤英夫妇转移给高新华夫妇的四份票据复印件、曾翠宁持有的房产证及房屋照片、广厦公司出具的证明形成证据链，可证明被告高新华夫妇为了改善居住环境，于2015年7月5日与肖凤英夫妇签订协议转让计生委团购房指标，合同签订时间早于唐彦勇起诉肖凤英夫妇民间借贷纠纷一案的立案时间，且高新华夫妇与肖凤英夫妇已按转让协议履行完毕，并向广厦公司提出更名申请，但因广厦公司暂不具备签订商品房买卖合同的条件，未能办理更名，本院予以采信；6、被告高新华、曾翠宁提交的桂阳县人民法院对高新华所作的问话笔录复印件系被告高新华的个人陈述，与本案所述一致，与其提供的证据相符，本院予以采信；7、被告肖凤英、张勇提交的（2016）湘1024民初446号民事裁定书复印件、《团购房转让协议》复印件可证明唐彦勇申请财产保全的时间是2016年5月24日，而被告肖凤英夫妇与高新华夫妇转让涉案房产购房指标时间是2015年7月5日，早于唐彦勇申请财产保全的时间，本院予以采信；8、被告肖凤英、张勇提交的（2018）湘1021执304号之三号执行裁定书复印件、嘉禾县住宅市场价评估征求意见书复印件、（2018）湘1021执304号之四和之五执行裁定书复印件可证明为实现唐彦勇的债权，本院继续查封肖凤英夫妇所有的两套房产，并对本案之外的另一套房产进行评估、拍卖，该房价值经评估为567661元，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，嘉禾县卫计局成立建房委员会管理职工集资团购商品房事宜，建房委员会与广厦公司签订团购协议，由广厦公司作为开发商开发位于嘉禾县御龙苑小区。被告肖凤英系嘉禾县卫计局职工，按照建房委员会的要求，于2011年11月至2016年6月25日期间，分四次向建房委员会预交购房款共计17万元。被告高新华、曾翠宁夫妇与肖凤英、张勇夫妇系表亲，为改善居住环境，高新华、曾翠宁（乙方）于2015年7月5日与肖凤英、张勇（甲方）签订《嘉禾县团购房转让协议》，约定：“一、甲方自愿将位于嘉禾县神龙路县计生委在建住宅小区团购房一套，户型面积约160㎡（四屋两厅两卫）的购房指标转让给乙方。二、甲方购房指标转让费用为人民币叁万元整。因甲方已经分四次交付了购房款壹拾柒万元（含车位款贰万元），所以乙方须支付甲方的金额为人民币贰拾万元整。乙方须向甲方一次性付清。甲方在收到乙方支付的人民币贰拾万元整后，应于当时将购房的所有票据交给乙方。……五、自协议签订并付清全款之日起，今后有关该房产生的费用均由乙方负责支付（如后续交房款、各种税费及办房产证所需费用等）。等签订正式合同时，甲方协助乙方于开发商直接签订有效的购房合同。如有更名过户费用，由乙方单独承担。……”甲、乙双方均在合同落款处签字并捺印。2015年8月25日，高新华夫妻筹集资金后将20万元转让费通过银行转账的方式支付到被告张勇的账户。张勇于同日出具收条确认收到高新华夫妇交来的县计生委团购房款项共计20万元。2015年9月，四被告共同向广厦公司提出更名请求，广厦公司虽然认可四被告签订的《嘉禾县团购房转让协议》，但因广厦公司不具备与购房业主签订《商品房买卖合同》的条件，需待具备条件后统一为业主办理更名手续并收取相应更名续费。因《计生委团购购房分配方案》根据在职人员、退休人员、通过转让获得购房资格人员区分出三批选房对象，被告肖凤英属于第一批选房对象，故高新华夫妇决定继续以肖凤英的名义缴纳房款。2016年1月7日，被告曾翠宁按照建房委员会的要求，向建房委员会负责收取集资购房款的账号转账支付3万元。建房委员会于当天出具收据，确定收到肖凤英交来的团购房款3万元。该收据由被告高新华和曾翠宁持有。2016年1月12日，高新华夫妇以肖凤英的名义在建房委员会选取御龙苑小区三栋西单元Ａ户型住宅五层，即本案涉案房屋。2016年5月23日，唐彦勇以肖凤英、张勇为被告向嘉禾县人民法院提起民间借贷纠纷，要求肖凤英、张勇偿还借款本金40万元、利息64600元等。唐彦勇同时申请财产保全，嘉禾县人民法院于2016年5月26日作出（2016）湘1024民初446号民事裁定,在唐彦勇申请保全的464600元范围内查封或冻结肖凤英、张勇的以下财产：（一）嘉禾县财政局工资发放中心代为发放的被告肖凤英工资；（二）嘉禾县坦坪镇财政所在嘉禾县坦坪信用社发放的被告张勇的工资；（三）被告肖凤英在建房委员会集资的房屋一套，位于嘉禾县，面积166平方米；（四）被告肖凤英所有的位于嘉禾县。2017年3月9日，嘉禾县人民法院作出（2016）湘1024民初446号民事判决，要求肖凤英、张勇偿还唐彦勇借款本金和利息共计464600元，后续利息从2016年5月24日之后按月利息1.5%计算至本判决确定之日止。该判决生效后，唐彦勇于2017年5月7日向嘉禾县人民法院申请强制执行，嘉禾县人民法院在执行过程中，向郴州市中级人民法院申请提级执行或指定到其他法院执行。郴州市中级人民法院于2018年1月10日作出（2017）湘10执监28号执行裁定，将该执行案移送桂阳县人民法院执行。本院于2018年3月26日立案执行，依法向当事人送达了相关法律文书，因肖凤英、张勇未完全履行还款义务，本院于2019年4月9日作出（2018）湘1021执304号之四执行裁定，评估、拍卖肖凤英、张勇以建房委员会向广厦公司购买的位于御龙苑小区2栋西单元五楼504号房，并于2019年5月28日作出（2018）湘1021执304号之五执行裁定续封了该房。在该房评估、拍卖过程中，高新华夫妇向本院提出执行异议，本院受理后进行审查，于2019年11月7日作出（2019）湘1021执异48号执行裁定，中止桂阳县人民法院作出的（2018）湘1021执304号之四执行裁定书的执行。原告唐彦勇对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点：1、应如何认定四被告间签订的《嘉禾县团购房转让协议》效力的问题；2、被告高新华、曾翠宁是否对诉争房屋享有足以对抗执行的实体权利问题。关于第一个问题。截至四被告签订《嘉禾县团购房转让协议》之日,涉案御龙苑小区2栋西单元五楼504号房尚未建设完成,广厦公司无法与肖凤英夫妇签订商品房的买卖合同,该房屋也不具备交付使用的条件,故被告肖凤英具有的是该房的团购资格,而不是获得了该房的物权。因此，被告肖凤英和张勇在《嘉禾县团购房转让协议》中转让的是肖凤英的购房资格，被告高新华、曾翠宁将转让费用支付完毕后，即获得了御龙苑小区的购房资格，支付全部购房款后即对涉案房产的物权享有期待权。原告唐彦勇主张《嘉禾县团购房转让协议》签订时五建房委员会或广厦公司在场，也没有进行报备，支付购房款与合同约定相矛盾，故不具有真实性，也不产生效力。但该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且在合理期限内支付转让费用后，高新华夫妇按照建房委员会的要求支付了30000元后续购房款并以第一批选房人的资格选取了房号，双方已实际履行合同，交易行为亦符合常理，故该转让行为应当认定为有效。本院对原告的上述主张不予支持。关于第二个问题。因为涉案房产不具备签订商品房买卖合同的条件，高新华夫妇为了保留第一批选房人员的资格亦需要以肖凤英的名义支付房款，故被告并未就团购房资格的转让向建房委员会报备。而原告认为待条件成熟后，被告肖凤英和张勇可以获得涉案房产的物权，在执行过程中，引起了本次纠纷。涉案房产虽暂不具有物权登记的条件，但仍可参照关于不动产的法律规定确定其是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先应确认被告在查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案争议焦点一的分析，四被告签订的《嘉禾县团购房转让协议》合法有效，结合相关证据,可以证明嘉禾县人民法院对涉案房产的查封晚于上述协议的签订及实际履行时间,可以排除四被告间以此为由逃避债务、规避执行。其次应确认被告高新华夫妇是否合法占有该不动产的问题。涉案房屋系团购期房,在嘉禾县人民法院查封前尚不具备交付条件,如无嘉禾县人民法院查封情况,高新华夫妇可以待条件成熟后以实际购房人的身份合法占有该不动产,但不宜因客观原因认定高新华夫妇没有合法占有该不动产。第三应确认高新华夫妇是否支付相应购房款的问题。涉案房产尚未达到签订商品房买卖合同的条件，但是被告高新华夫妇已按照建房委员会的要求支付了目前应当交纳的全部购房款，不具有拖欠未付的情况，故可以认定被告高新华夫妇履行了支付所需购房款的义务。第四应确认高新华夫妇在房屋末办理过户登记中是否具有过错的问题。因涉案房屋系团购期房,广厦公司截至本次诉讼还未取得相关手续,无法签订商品房买卖合同并办理相关登记，这是高新华夫妇作为买受人所无法控制和克服的,因此高新华夫妇对房屋未办理过户没有过错。综上，涉案房屋虽然以被告肖凤英的名义选取房号,但并不属于被告肖凤英和张勇的可供执行财产,被告高新华和曾翠宁在涉案房屋上拥有足以排除执行的民事权益,故本院应当停止对该财产的执行。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告唐彦勇的诉讼请求。案件受理费7380元，由原告唐彦勇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长  曹文斌审判员  刘艳华审判员  李柏旺二〇二〇年三月十七日法官助理曹晶书记员欧阳洁琼附相关法律条文：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。