天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初11222号原告（反诉被告）：杨长忠，男，1981年2月24日出生，汉族，科顺防水科技有限公司天津分公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王玲玲（原告之妻），女，1979年2月16日出生，汉族，天津中环电炉股份有限公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：武云朋，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨宇，男，1983年9月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：路娟，天津津瑞律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01、02、03、04、05、06、07、08、09室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：马楠，该公司员工。原告（反诉被告）杨长忠与被告（反诉原告）杨宇、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨长忠及其委托诉讼代理人王玲玲、武云朋、被告（反诉原告）杨宇及其委托诉讼代理人路娟，第三人链家公司的委托诉讼代理人马楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨长忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告和第三人共同签订的《房屋交易合同》；2.判令被告双倍返还原告定金20万元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为照顾老人需要，希望在本市内购买带自家小院的房屋，遂通过链家公司找到被告位于天津市河东区房屋，该房屋面积为122.45平方米，且该房屋在链家对外公开的网站上显示一层房屋带有100平方米小院。后原告与第三人沟通，经第三人确认该小院系被告个人所有的，并且与涉诉房屋为一体，属于涉案房屋的购置范围，若原告购买房屋，房屋外面的小院所有权、使用权亦归原告所有。2019年9月29日三方共同签署了《房屋交易合同》并向原告缴纳了10万元定金。合同签订后原告对涉案房屋进行实地考察发现，该房屋小院并非被告所有，被告亦未取得小院的产权。物业和邻居告知该小区一层房屋外面的小院均不属于业主所有，并且原告通过相关部门了解到，城管等有关部门已经对一层外私自搭建的小院全部予以拆除。原告认为在购买房屋时目的很明确就是为了购买带小院的房屋，链家公司对原告承诺及展示的房型图均带小院，房屋购置价格也包含小院，现被告无法提供小院的使用权及所有权构成根本违约。故要求解除合同，双倍返还定金。杨宇辩称，同意原告第一项诉讼请求，但是不同意第二、三项。杨长忠和杨宇在2019年9月29日签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示且无违反法律规定，依法受法律保护。合同对涉诉房屋位置、面积、单价、总价均有明确约定，被告出售的是房屋并非小院，合同约定了应该偿还贷款的时间以及签订天津存量房屋买卖协议的具体时间，杨宇作为交易合同的一方，严格履行已方义务，不存在违约行为，杨长忠无合法理由拒绝履行，以向河东法院提起诉讼的方式，明确不再购买房屋，显然构成根本性违约，应当按照合同约定6.2条再行给付杨宇违约金。杨宇向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉原、被告与第三人于2019年9月29日签订的房屋交易合同解除；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金222000元；3.判令反诉被告退还反诉原告押金5000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月29日杨宇、杨长忠与链家公司签订了房屋交易合同及补充协议。双方合同约定乙方确认或其代理人已在丙方的陪同下实地查勘该房屋，乙方对甲方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿以签订合同时房屋现状购买房屋，故乙方不得借此拒绝交易，否则视为乙方根本违约。房屋交易合同及补充协议签订后，杨宇已严格履行了合同义务，现杨长忠无正当理由拒绝履行合同义务，已构成根本违约，故为维护自身合法权益来院诉讼。杨长忠辩称，同意解除合同的诉讼请求。但认为杨宇存在违约行为，具体情况同杨长忠的诉状。杨宇所主张违约金过高，违约金不得超过损失的30%。对于房屋押金5000元，双方已约定冲抵杨长忠向杨宇所缴纳的定金，因此不存在房屋押金5000元已缴纳的事实。合同约定定金10万元，实际杨长忠向杨宇缴纳定金95000元。第三人述称，对于杨长忠的诉讼请求，尊重法院判决。2019年9月29日三方签署了房屋交易合同，杨长忠以322万元购买杨宇名下房屋一套就是涉诉房屋。庭审中杨长忠称第三人确认过此100平米的小院是杨宇个人所有，上述情况第三人从未说过，第三人的经纪人向杨长忠表示杨宇房屋所附小院是可以使用的，但从未说过小院归个人所有。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日杨宇与杨长忠在链家公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，该房屋交易甲方为杨宇，乙方为杨长忠，丙方为链家公司。甲乙双方愿自愿出售及购买天津市河东区的房屋，房地证津字第××号，产权性质为私产，产权人为杨宇，房屋面积122.45平方米，房屋用途为居住。甲乙双方确认该房成交价为322万元。1.定金乙方于2019年9月29日将人民币10万元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。2.2甲方在双方签订《天津市存量房屋买卖协议》前向乙方支付5000元作为房屋费用结清押金。同日杨宇出具收据载明收到杨长忠交付的定金10万元。同日杨长忠出具收条载明收到杨宇交付的腾房押金5000元整。庭审中双方均认可当日杨长忠实际给付杨宇95000元，剩余5000元作为腾房押金进行抵扣，杨宇不再支付。根据杨长忠提交的网页截屏显示链家公司所登载网页中对于太阳城橙翠园3室1厅122平方米的房型图前为100平方米露台。庭审中经询，双方均认可涉诉房屋现况为后院大概存有10米*10米左右院落（具体面积尚未测量），所有该楼栋一楼住户小院面积大致相同，院墙在同一水平线，该小院未在产权证中有登记。庭审中，杨宇称该院落为购买时开发商搭建，因此一楼所有住户的院墙是一致的。庭审后本院向居委会工作人员询问涉诉房屋所附小院情况，该居委会工作人员称由于环保督查及消防等因素该小区22号楼的一楼所有小院确实存在被拆除的可能性，并非全部拆除，可能只能留存一小部分，具体何时拆除、预留多少平方米居委会也不确定，现在尚未进行拆除工作是由于需要等待相关部门的通知。就一楼小院的拆留问题，居委会工作人员在2019年初添加了该小区楼栋一楼所有业主的微信建立了微信群，方便与一楼住户就拆除小院的问题随时进行沟通协商。庭审中经询，杨宇认可其在微信群中，但称不清楚拆除信息。本院认为，杨宇、杨长忠及链家公司所签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现庭审中经询，双方均同意解除上述房屋买卖合同，其诉讼请求不违反法律规定，本院依法照准。本案争议焦点为杨宇、杨长忠在履行上述房屋买卖合同过程中是否存在违约行为。对此本院分析认为，双方所争议的系房屋小院的拆除问题导致合同不能继续履行，违约责任由谁承担的问题。杨长忠认为杨宇知晓小院即将拆除而隐瞒房屋情况，存在违约。杨宇认为其合同约定所出售的仅为涉诉房屋，并未约定小院，院落仅是使用功能，且院落仍为现状可以使用，故杨长忠现起诉解除合同系违约。根据居委会工作人员陈述、被告庭审自认及杨长忠所提供的微信截图显示，杨宇系在购买上述涉诉房屋前已在居委会工作人员所建立的微信群中，故其称不知道涉诉房屋小院即将拆除的抗辩意见本院不予采信。小院作为涉诉房屋的附属设施虽未在房屋买卖合同中进行约定，但杨宇应当将涉诉房屋附属设施的状况如实告知杨长忠，故杨宇在履行合同中是存在瑕疵的。该院落虽未在合同中进行明确约定，杨宇的行为虽不属于根本性违约，但杨宇的行为会导致杨长忠对于涉诉房屋的附属设施产生相应既得利益的期待，使杨长忠在对涉诉房屋未尽充分了解的情况下对于房屋价格及使用功能产生误解。现涉诉院落虽尚未拆除，但经居委会工作人员陈述确存在拆除风险，故杨长忠针对上述瑕疵行为不再继续履行合同亦不属于根本性违约。现双方对于附属院落问题产生分歧且未达成新的一致意见，合同目的无法实现，故杨宇应返还杨长忠已支付的房屋定金95000元。对于杨长忠要求杨宇双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。对于杨宇要求杨长忠给付违约金的诉讼诉讼，本院亦不予支持。对于杨宇主张杨长忠返还腾房押金一节，庭审中双方均认可上述押金在杨长忠给付定金时已进行抵扣，并未实际进行给付，故本案中该腾房押金不再返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、解除杨长忠、杨宇、天津链家宝业房地产经纪有限公司于2019年9月29日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》；二、本判决生效之日起十五日内，杨宇返还杨长忠定金95000元整；三、驳回杨长忠的其他诉讼请求；四、驳回杨宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9005元，减半收取计4502.5元，由杨长忠负担2150元，由杨宇负担2352.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  郭宏敏二〇二〇年三月二日法官助理韩磊书记员杨爱玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。