黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3313号原告（执行案外人）：韩彦娟，女，1966年6月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升，男，1971年9月1日出生，汉族，系被告丈夫，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告韩彦娟与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩彦娟及委托诉讼代理人于恩学、被告王雨秋及委托诉讼代理人迟东升、第三人鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超、第三人杨显龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩彦娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告申请执行第三人开发的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区10号楼5单元501室房屋所有权归原告所有，并停止对上述财产的执行。诉讼过程中原告变更诉讼请求不得对诉争房屋进行执行，并放弃依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区10号楼5单元501室房屋所有权归原告所有的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月4日，原告收到肇源县人民法院送达的（2019）黑0622执异71号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为法院作出的裁定是错误的。理由是，原告于2015年5月10日与第三人鑫源公司签订商品房买卖合同，购买鑫源公司位于肇源县鸿运佳苑小区10号楼5单元501室房屋，并全额交付了购楼款和入网费，鑫源公司将房屋交付给原告。原告将房屋装修后入住至今，居住期间交纳物业费、取暖费、水电费等各种相关费用。故原告已实际取得该房屋的占有、使用、收益、处分权。原告购买案涉房屋时间虽在肇源县人民法院2015年4月30日查封房屋之后，但原告在购买前对案涉房屋被查封的事实毫不知情，原告购买系善意取得，不存在任何过错。综上，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执异71号裁定书，裁定驳回原告的异议请求是错误的，请求法院依法作出判决，支持原告诉讼请求。被告王雨秋辩称，原告的诉讼请求错误，按照民事诉讼法227条的规定案外人执行异议之诉应是排除强制执行，原告诉讼请求提出的是中止执行，只是针对某些特殊情况导致无法执行，与排除执行不符，诉讼请求中要求确认涉案房屋所有权，本案争议的是房屋买卖合同，按照物权法14条规定，房屋所有权确认方式只有通过登记，因为房屋所有权变动是以买卖的形式发生的，属于依据法律行为产生的后果，只有依据非法律的行为，即事实行为产生的后果，方可适用物权法28条，由法院授权，28、29、30条针对的都是非发法律行为，另外案外人执行异议程序前提是对涉案标的享有实体权利，足以排除强制执行，原告对本案的房屋是否享有主体权利，原告称其只是与鑫源公司签订房屋买卖合同，合同产生的权利仅仅是债权不是物权，该合同是不合法的，应确认无效，无效合同不可能产生合法的法律后果，所以原告对本案争议不享有实体权，不存在足以排除强制执行的效力，按照法律规定房屋买卖合同签订时间在肇源县人民法院作出查封裁定后形成，不符合最高院关于执行案件执行异议和复议的规定，本人就同样的诉讼请求也曾向肇源县人民法院申请过相似诉讼，但是没有的得到法院的支持。原告的房屋买卖协议是否合法是本案的关键，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售买卖许可证明与买受人订立的商品房预售合同应该认定无效。刑法第314规定，把法院查封的房屋变卖，是犯罪行为，那么所形成的买卖协议依法确认无效，无效的协议没有理由提出执行异议之诉，其占有是非法的。综上肇源县人民法院（2019）黑0622执异71号裁定书的结论正确，建议驳回原告的诉讼请求。第三人鑫源公司述称，对商品房合同没有异议，公章是鑫源公司的，具体怎么出卖的不清楚。第三人杨显龙述称，商品房买卖合同及收款票据没有本人签字，不认可，加盖的公章是真的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告韩彦娟举证如下：1、商品房买卖合同、购房收据一份，欲证明原告于2015年5月10日与案外人赵某达成买卖协议，从赵某手中购买鸿运佳苑小区10号楼5单元501室，价款为159,600元，购买后在鑫源公司处签订商品房买卖合同，赵某房屋的来源由赵某出庭作证说明。被告王雨秋质证称，真实性有异议，该合同不是开发商杨显龙出具的，合同及收款收据上均没有其签字，鑫源公司的公章是否真实也有异议，据我了解本案鑫源公司的代理人不是鑫源公司的员工，请法庭审查其代理人身份是否有李义的签字授权，综上该证据不能证实原告实际交付了购房款占有使用，不能说明即使占有也是合法占有。合同的出处开发公司表明没有给原告出具商品房买卖合同，而是把合同文本给了杨显龙，从中认定开发公司不认可原告具有此房屋的买卖协议，杨显龙与开发公司之间是挂靠关系，也就是此房的实际投资人，同时该房屋的物权应该是杨显龙，其他人没有权利对其房屋买卖支配，没有经过本人同意的买卖是不能生效的，同时涉嫌犯罪，原告设定的被告主体错误，原告应该起诉提供空白合同的人和收款的人作为被告。第三人鑫源公司质证称，合同文本是公司当时给杨显龙的，杨显龙怎么卖的我方不知情。第三人杨显龙质证称，合同不是本人签字，与其无关，买卖房屋不知情。本院认为，原告出示的商品房买卖合同及购房收据加盖鑫源公司印章，对该组证据的真实性本院予以确认。2、肇源县人民法院（2019）黑0622执异71号执行裁定书一份，欲证明：该裁定书已经确认原告于2015年5月10日从第三人鑫源公司处购买涉案房屋；法院驳回原告执行异议请求的理由是原告购买的房屋是在2005年4月30日法院查封第三人的房屋之后购买的，但是现在已经查明法院的执行裁定送达的时间是2015年5月27日，所以原告购买第三人的房屋是在执行裁定生效之前，所以法院不应查封原告购买涉案房屋，该裁定驳回原告的执行异议请求是错误的。被告王雨秋、第三人鑫源公司、第三人杨显龙质证意见均无异议。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，对该裁定书的真实性本院予以确认，对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。3、票据28张，欲证明原告购买涉案房屋后，于2017年进行装修并实际入住，入住以后交纳各项费用，实际占有使用该房屋。被告王雨秋质证称，真实性有异议，房屋买卖合同无效，是在法院保全房屋后入住，本身不合法，票据不能证明原告享有涉案房屋的物权。本院对该证据真实性予以确认，对证明的问题不予确认。第三人杨显龙质证称，入网费是开发商收的，这个票据与我无关，我开发的楼房一部分抵顶给工人人工费，如果是我抵顶人工费、材料费的房屋我承认，其他不认可，如案涉房屋原告是从赵某处购买，应该是我抵顶给赵某的五项人工费。第三人鑫源公司质证称，同意杨显龙的质证意见。经审查，原告出示的2017年11月7日缴纳的取暖费票据为正规票据，本院对真实性予以确认。其余票据非正规票据，具有较大的随意性，故对其真实性本院将结合其他证据予以确认。4、建设工程施工合同、2014年1月10日杨显龙、陈立兵与张某签订的保证合同各一份，欲证明2014年1月10日杨显龙及案外人陈立兵与张某签订保证合同，保证用10号楼、12号的部分楼房抵顶工程款，其中包括涉案楼房。被告王雨秋质证称，该证据系复印件，没有证明效力。合同中张子豪（张某）没有施工资质，根据相关法律规定该合同无效，同时开发商以没有销售许可证的房屋抵顶工程款违反最高院的司法解释，开发商与张子豪（张某）、赵某的协议、施工合同无效，不能对抗法院的合法保全，我方提交的证据显示中院和高院的判决均证明了我方的观点，无权处分人对房屋进行处分是无效的。第三人鑫源公司、杨显龙均无异议。本院认为，因该组证据系复印件，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。5、证人赵某出庭作证，证人陈述证人承包张子豪（张某）的土建工程，案涉房屋是2014年杨显龙、张子豪（张某）用于抵顶土建人工费，之后证人将房屋转卖。原告的房屋是2015年5月份转卖的，转卖的价款为15.9万元，后证人带原告到鑫源公司签订买卖合同，签订合同时李义在场。以房屋抵顶工程款有合同，后期换买卖合同时鑫源公司收回了抵顶合同，案涉房屋的入住手续、入网费是证人带原告一同办理缴纳的。被告王雨秋质证称，鑫源公司的代理人刚才已经证实其合同是空白合同给杨显龙的，证人陈述是其带原告与李义签订的，前后矛盾，且证人没有施工资质。第三人鑫源公司质证称，证人陈述属实。第三人杨显龙质证称，我与证人签订承包合同时是借用兴源建筑工程公司的资质，我与张子豪（张某）抵顶给证人房屋的事实存在，但是具体的抵顶哪间房屋不清楚，我只提供一份空白合同给张子豪（张某），房屋具体怎么分配不清楚，证人证词没有异议。本院认为，对该证人证言，本院予以采信。对证人欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。被告王雨秋举证情况1、肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各一份。欲证明：2015年4月30日，肇源县人民法院查封涉案房屋，时间早于原告提交的买卖合同；2.裁定指定由该案申请人及王雨秋保管被查封的房屋，说明在未经过王雨秋同意下实际入住是非法占有；3.按照法律规定查封后的财产不得转让，否则转让行为无效，证实原告买卖合同即使真实也是无效的。原告韩彦娟质证称，真实性没有异议，证明问题有异议。理由是：肇源县人民法院作出的（2015）源民保字10号民事裁定书裁定的时间虽然是2015年4月30日，但2015年5月4日要求肇源县房产处协助执行时，因房产处并未对涉案房屋进行登记，所以无法协助执行，同时被告在申请扣押时所提供的担保物已在法院进行了抵押，故抵押物没有进行查封扣押。该裁定是于2015年5月27日送达给第三人的，在原告购买房屋时该裁定没有生效，对第三人没有约束力，所以第三人在2015年5月27日之前处分房屋的行为合法，同时涉案房屋已在2014年抵顶给证人赵某，抵顶后涉案房屋的所有权已经不属于第三人，所以法院的扣押是错误的，原告购买行为合法。第三人鑫源公司质证称，没有异议。第三人杨显龙质证称，没有异议，这两份裁定我是在裁定时间过两年后看到的。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2、肇源县人民法院（2015）源民初字第315号民事判决书、（2016）黑0622民初3243号民事判决书、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2158号民事判决书，黑龙江省高级人民法院(2018)黑民申1783号民事裁定书各一份，欲证明该判决确认本案诉争房屋，在没有预售许可的情况下销售无效。原告韩彦娟质证称，真实性没有异议，证明问题有异议，该证据证明涉案房屋没有预售许可，所签合同无效与原告无关，按照最高院的解释规定，在房屋买受之后取得预售许可，买卖合同应该有效，在原告买受时应该有效，且原告购买的房屋是证人赵某抵顶的房屋，不存在这种情况。第三人鑫源公司质证称，没有异议。第三人杨显龙质证称，该房屋没有预售许可。本院认为，被告出示的文书系人民法院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第0005851号。被告王雨秋与第三人鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371,520元，本息合计2,951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告韩彦娟就本案所涉房屋10号楼5单元501室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异71号执行裁定书，裁定：驳回案外人韩彦娟的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同，合同加盖被告鑫源公司公章，约定将本案所涉鸿运佳苑小区10号楼5单元501室住宅出售，房屋价款159,600元，合同记载买受人为本案原告韩彦娟，签订时间为2015年5月10日。证人赵某在庭审中陈述案涉小区9-12号楼的建筑商张某欠证人土建人工费，后张某用案涉房屋抵顶其欠证人赵某的人工费，抵顶后，原告自证人赵某处购买了案涉房屋10号楼5单元501室，并与开发公司签订合同。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源公司及杨显龙与案外人张某签订建筑工程施工合同书，约定案外人张某以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张某所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源公司及杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张某）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的大包工程承包给乙方（张某），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其他一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张某承包鸿运佳苑小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张某调查核实，张某亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵某、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张某为鸿运佳苑小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，其与实际承建人张某明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了顶低房屋明细。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细中，故自鑫源公司及杨显龙与张某签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对案涉房屋不再享有权利，案外人张某以抵顶工程价款的方式取得了案涉房屋的所有权，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款的合同无效的情形，故张某对本案所涉房屋享有的权利应受到法律保护。2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋所有权已转移至张某处，该房屋不属于第三人鑫源公司及杨显龙有权处分的财产，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张某的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张某后，张某又对外进行转让，案涉房屋也已经装修并由原告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告的过错，故原告韩彦娟要求不得执行肇源镇鸿运佳苑小区10号楼5单元501室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条,参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区10号楼5单元501室房屋。案件受理费3,492元（缓交），由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判长  王丽娟审判员  王得利审判员  魏艳琦二〇二〇年三月十八日书记员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。