广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终120号 上诉人（原审被告）：灵山县食里春丰市场开发有限公司。住所：灵山县三海街道江滨二路西一巷26号（富桂·香江国际首层、二层）。统一社会信用代码：×××97P。 法定代表人：杨志斌，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灵山县地产服务所。住所：灵山县三海街道文峰路39号。统一社会信用代码：×××1XW。 法定代表人：钟进新，该所负责人。 委托诉讼代理人：黄有锋，灵山县自然资源局数据信息中心主任。 委托诉讼代理人：劳方凯，广西方凯律师事务所律师。 上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司(以下简称食里春丰公司)因与被上诉人灵山县地产服务所（以下简称灵山地产所）房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初1337号民事判决，于2020年1月13日提出上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人食里春丰公司的委托诉讼代理人陈怡，被上诉人灵山地产所的法定代表人钟进新及其委托诉讼代理人黄有锋、劳方凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人食里春丰公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人全额支付租金本金是错误的。被上诉人作为出租人，并未完整正确地履行合同义务。涉案租赁物存在消防未验收合格、供水供电未到位、漏水、地下停车场不能正常使用等诸多问题，严重且实际上影响了上诉人对租赁物的正常使用。双方在履行合同过程中，是被上诉人违约在先，上诉人完全有理由正当地拒付租金。一审法院没有从“出租人应当交付能正常合法使用的租赁物给承租人”的角度，去考察租金应否支付或应否减免的问题，而是避重就轻，故意回避或忽略上诉人提出的抗辩，仅仅从承租人接收了租赁物即应付租金的思维角度，支持了被上诉人的诉讼请求，是罔顾本案事实的错误判决。(一）关于消防未验收问题。1.一审推定上诉人接受消防未验收的客观事实并愿意承担相关风险，明显是偏袒“保护”被上诉人。根据消防法、建筑法等法律的强制性规定，消防验收合格后才可正常使用租赁物。上诉人提交的47个市场摊位承租户的系列案件材料，充分说明了涉案租赁物消防未经验收的重大影响。2.因为涉案租赁物未经过消防验收（一次消防验收)，导致上诉人在对一楼进行装修时，无法申报二次消防验收，因而从法律上和事实上不能使用租赁物。上诉人在进行一楼装修时，发现租赁物未经消防验收，上诉人即向被上诉人多次提出异议，但被上诉人均拒绝签收。一审推论上诉人没有异议或予以接受，这显然与上诉人的根本利益不符。(二）关于供电设备安装问题。从被上诉人一审提交的《灵山县食里春丰农贸市场低压配电工程（至一层）施工承包合同》可得知，直到2017年12月份，被上诉人才按照合同约定安装完毕相关设备，严重违背租赁合同第8条的约定，影响到上诉人正常使用租赁物。被上诉人迟延安装的行为违反了合同约定，被上诉人违约在先。(三）关于房屋漏水问题。一审法院仅仅在证据认证部分，对上诉人提交的二楼照片予以否定，但对于上诉人庭审中提交的由广西蓝海厚德物业服务有限公司向被上诉人发出的《关于要求解决灵山食里春丰农民生活广场漏水等问题的函》未予评判。因此，一审法院对被上诉人的偏袒显而易见。(四）关于地下停车场的问题。租赁合同明确提到地下停车场的使用问题，但至今，因为被上诉人并未对地下停车场进行相关的清理、划线工作，且存在漏水问题，使得停车场无法使用，很大程度上影响了本案租赁物的使用，但一审法院对该问题并未作任何认定和评价。综上，一审法院对本案相关事实认定错误或不清，同时对于双方租赁合同的权利义务问题认定缺乏事实和法律依据。二、一审判决上诉人按照月利率5%(即合同约定）支付违约金是错误的。即便上诉人应当支付相关租金，但一审判决上诉人按照租赁合同约定的月利率5%的标准支付违约金是错误的。该项判决严重违背了相关法律及司法政策的规定，也与现行司法实践的主流观点相左，同时也不符合本案的相关事实。根据法律规定，约定的违约金过高而当事人提出调整要求的，法院应当予以调整。本案中，被上诉人未能及时收回租金的损失，直接体现为未能及时利用相关资金的损失，而被上诉人作为政府机构，是提供社会公共服务的主体，不是营利机构，因此，即便相关款项及时收回，也不能类比企业可以用于投资获得高额回报的“钱生钱”模式。因此，被上诉人的损失最直接的体现仅仅是通过其他途径获得相应替代款项的损失，该损失的客观参照应为中国人民银行同期同类贷款利率。本案合同约定按月利率5%计付违约金过高，法院应结合具体情况进行调整。三、关于对上诉人提出的反诉不予受理的问题。一审法院对于上诉人提出的反诉问题，认为上诉人“提出的反诉请求是租赁涉案租赁场地后所产生的问题与损失。”而不予受理，显然是不能成立的。上诉人所提的反诉请求，均是基于双方之间的租赁合同关系，且均是因为被上诉人未按照合同及法律关于租赁合同的规定履行义务而产生的问题，一审法院不受理上诉人的反诉没有依据。综上，一审判决认定关键事实不清或错误，且适用法律错误，所作的判决错误。同时，一审判决充满了对被上诉人的袒护和对上诉人的不公，充满了对当地政府机构利益的严重倾向性司法保护。恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人灵山地产所答辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律及判决正确，应予维持。二、被上诉人依约将租赁物交付给上诉人使用，全面履行了合同义务。上诉人接受租赁物后，收取了下手摊主2000多万元，但不按合同约定支付租金，恶意违约。上诉人的上诉没有事实和法律依据。1、涉案租赁物系通过公开挂牌招租，在公开招租公告中已经明确租赁物按现状招租。上诉人对租赁物未安装消防设施及水电、未装饰等现状充分了解后才参加竞租并取得租赁权，表明上诉人接受现状承租；2、签订合同后，被上诉人依约将租赁物按现状交付给上诉人，免除一年的租金，依约安装水电，完全履行了合同义务；3、上诉人接受租赁物后，于2016年12月开始将租赁物开发成摊位出租给各摊主，变相一次性收取了下手摊主20年的租金；4、上诉人将租赁物开发为生鲜农贸市场、生活超市进行经营，做好消防系上诉人的义务。租赁物不存在上诉人所称的漏水等事实，且停车场划线管理是上诉人自己的义务，与被上诉人无关；5、上诉人恶意违约，给被上诉人带来租金损失，应依约承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不成立，二审法院应维持原判，驳回上诉。 被上诉人灵山地产所向一审法院起诉请求：1、被告支付自2018年11月25日起至2019年11月24日止的到期年度租金1175640元及逾期交租的滞纳金（滞纳金计算：以租金本金1175640元为基数，从2018年11月25日起暂计至2019年5月24日的滞纳金为352692元，即1175640元×5%×6个月＝352692元，之后计至付清本期到期租金止）；2、本案受理费等诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，位于灵山县三海街道江滨二路西一巷26号富桂·香江国际一层、二层、地下一层属原告灵山地产所单独所有。 2016年11月18日，被告通过在灵山县七星开发小区灵山县国土资源交易所举办的香江国际大楼一、二层挂牌竞租活动，竞拍得案涉租赁物的租赁权。2016年11月21日，灵山地产所（甲方）与被告食里春丰公司（乙方）签订了一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：1、原告将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场按现状未装饰未装水电（水电到大楼门口）一次性整体出租给被告；2、出租期限20年，原告给予被告一年场地装修及市场开发培育期，原告免收租金，租期自2017年11月25日起至2037年11月24日止；3、租金为116.4万元/年，租金按年收取，每年缴交一次，第二年起租金比上一年递增1%，如此类推至20年合同期满；4、租金缴交方式按照先交清租金后经营使用的原则，每年租金须在承租期开始前一个月内交清下一年度的租金后才可继续使用，如被告在规定时间内逾期一个月内不交清租金的，原告除按月加收5%滞纳金外，有权收回所出租的房产，有权单方解除合同或终止合同，并有权追究被告的违约责任及履约保证金不予退还；5、被告需保证灵山县香江国际一、二楼超市项目投资3000万以上，2017年11月25日前提交工程装修合同原件、税票给原告；6、被告保证当年度（从合同签订生效后一年内）纳税达200万以上；7、原告收取被告履约保证金20万元，合同期满后如被告无违约十天内退回给被告；8、原告负责安装水电至大楼门口，其余水电安装由被告负责，并承担所需费用，租赁期间，被告可根据农贸市场及超市、生活配套商业的经营定位对租赁物外立面及内部结构进行装修整改，但被告未经与原告协商书面同意，不得改变租赁房屋的主体结构，不得拆除建筑物改建，装修、维修不得有损租赁房屋的主体结构安全，租赁期间的一切设施装修、维修费用由被告负责；9、被告承租物业用途定位为仅限于生鲜农贸、生活超市及相关配套商业。合同还约定了其他相关事项。其中合同附的《灵山县香江国际一、二楼及地下停车场应交租金明细表》中约定：2017年租金为1164000元，应交租金时间为2017年11月；2018年租金为1175640元，应交租金时间为2018年11月。 合同签订后，原告依约将案涉租赁物交付给被告经营使用，被告依约于2017年11月22日支付了2017年的租金1164000元，但对2018年的租金拒不支付，原告2018年11月26日发送一份《关于要求尽快缴交租金的函》给被告，催促被告缴交2018年11月25日至2019年11月24日期间的租金，逾期一个月内不交清，除将按合同约定按月加收5%滞纳金，并有权收回所出租的房产，单方解除合同或终止合同，追究被告的违约责任及履约保证金不予退还。 合同履行过程中，原告于2017年7月31日与广西灵源电力集团有限公司签订了一份《灵山县食里春丰农贸市场低压配电工程（至一层）施工承包合同》，约定：广西灵源电力集团有限公司承包灵山县食里春丰农贸市场低压配电工程（至一层）。该工程于2017年12月1日进行了竣工结算。 因被告至今拒不支付租金，原告催收未果，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至该院。 在审理过程中，被告于2019年12月3日向该院提出反诉申请，该院经审理认为，涉案本诉系租赁合同之诉，而反诉人提出的反诉请求是租赁涉案租赁场地后所产生的其他问题与损失，在涉案《租赁合同书》亦无相关约定，被告提出的反诉请求与本诉请求并非基于相同事实,反诉的诉讼请求已经超出本诉的当事人范围,不能作为反诉案件受理与本诉合并审理，于2019年12月4日作出（2019）桂0721民初1337号民事裁定，裁定对被告的反诉不予受理。 另查明，灵山县公安消防大队于2019年11月8日出具的《关于食里春丰生鲜农贸市场消防行政许可情况的函》载明：广西富桂房地产开发有限公司于2013年2月4日向钦州市消防支队申报建设工程消防验收，验收范围包括住宅部分75421.58平方米、地下建筑面积4425.7平方米。商业部分（一、二层）10982.94平方米未列入消防验收范围，即食里春丰生鲜农贸市场所在位置，至今未收到建设单位消防行政许可申请。 一审法院认为，原、被告签订的《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按约定将案涉租赁物交付给被告使用，并免除了一年的租金，被告作为承租方，应依约向原告支付租金，现被告未按合同约定在2018年11月24日之前交纳2018年11月25日至2019年11月24日期间的租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付尚欠的租金1175640元，合法有据，该院予以支持。 对被告认为原告交付的租赁物存在没有经过消防验收，没有按合同约定提供水、电设备，地下停车场无法使用，房屋漏水等问题，应当减免租金的主张。该院认为，首先，案涉租赁物系经过竞拍后才签订合同，被告作为具有资质的商业主体，在对物业进行投资之前，必然会通过查看现场，估算市场发展潜力，对投资的可行性进行评估等一系列的前期考察后才决定投入。案涉物业是否经过消防验收非机密性文件，被告只需向公安消防部门了解即可知道。对于水电的安装问题，合同中已明确载明租赁物现状为未装饰未装水电，后租赁物已于2017年12月1日前安装了水电至一层；其次，合同于2016年11月21日签订，被告于2017年11月22日支付了2017年11月25日至2018年11月24日的租金，在长达一年的合同履行过程中，被告没有对此提出过异议，并按约定支付了一年的租金；第三、被告在签订租赁合同后，对租赁物进行了装修，将其中的农贸市场摊位以投资的方式出租给广大业主，并收取了业主支付的投资款，证实被告对于租赁物已实际进行了投入使用，被告的上述理由没有影响其对租赁物的使用效果，被告主张减免租金的理由不成立，该院不予采纳。 关于原告要求被告以尚欠的租金为基数，按月加收5%滞纳金的主张。原告主张的滞纳金实质为被告违约支付租金后应承担的违约金，对于违约金的计算方式是否过高的问题。该院认为，违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。惩罚性违约金是指按照法律规定或合同约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的一定金额的赔偿。原、被告签订的《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》约定，被告逾期支付租金的按月加收5%滞纳金，约定的目的是为了督促被告积极履行支付租金的义务，同时也是提高双方缔约、履约的信心和积极性。但被告在原告发函催收后，仍拒绝履行义务，被告拒不支付租金的行为具有恶意，并由此给原告带来了租金的损失，原告按合同约定的计算方式请求被告支付违约金，合理有据，该院予以支持。但原告对于违约金的起算时间存在错误，根据合同的约定，被告在规定时间内逾期一个月内不交清租金，原告有权收取违约金，即在合同约定的履行期满后，原告给予了被告一个月的合理履行期，故逾期付款违约金的起算时间应为2018年12月25日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：被告食里春丰公司支付给原告灵山地产所租金1175640元及相应违约金（违约金计算:以本金1175640元为基数，按月利率5%自2018年12月25日起计至被告付清本金之日止）。案件受理费9277元，由被告食里春丰公司承担。 上诉人食里春丰公司在二审中没有提交新的证据。 被上诉人灵山地产所在二审中提交了以下证据：1、灵山县香江国际一、二楼公开挂牌招租公告（2016年11月11日钦州日报）。证明：灵山县国土资源交易所在钦州日报及网站发布香江国际一、二楼公开挂牌招租公告，公告载明：租赁物按现状招租，有意竞租者于2016年11月15日至16日将香江国际大楼一、二楼装修方案及该项目的投资预算提交给灵山县国土局审核小组审核，符合条件的竞租人能报名竞租。2、灵山[食里春豐]农贸生活广场香江国际分店项目投资经营方案、灵山县香江综合农贸市场装修工程的工程预算书。证明：上诉人在其竞租时提供的投资经营方案、工程预算书对消防设施、水电提出了投资方案、工程预算。上诉人对租赁物未安装消防设施、未装饰未装水电等现状充分了解，明知现状并接受。如果不是按现状出租，不可能免除1年的租金且租金也不可能那么低。3、关于项目灵山县食里春风农贸市场低压配电工程（至一层）的竣工验收纪要。证明：2017年7月31日被上诉人与广西灵源电力集团有限公司签订《灵山县食里春风农贸市场低压配电工程（至一层）施工承包合同》的工程于2017年9月21日竣工验收合格。 上诉人食里春丰公司质证认为：1、上述证据形成于案件诉争之前，均不属于法律上的新证据。2、对证据1的证据三性没有异议，但是从公告内容上看，不能证明涉案所争议的租赁物是否有不符合合同约定及相关质量问题等。3、对《灵山[食里春豐]农贸生活广场香江国际分店项目投资经营方案》的证据三性没有异议。但是不能证明被上诉人的证明目的，相反，方案中提及了几点：（1）针对消防问题，方案第9页中有进行升级改造，不能证明上诉人认可消防未通过验收的事实；（2）方案最后一页有明确提到政府部门要协助对马路市场进行管理，事实上，被上诉人后来并没有履行该附随义务；（3）经营方案中提到上诉人的总投资额要达到3000万元以上，至今上诉人实际上也投入了巨额的资金。该证据不能证明被上诉人的证明目的，反证了上诉人一审中提及的观点。证据2的工程预算书没有上诉人的盖章确认，不确定是上诉人提交的，即便是上诉人制作提交的，也不能证明被上诉人的证明目的。4、（1）对证据3的证据三性均不予认可，该份证据与一审时被上诉人提交的竣工验收单是矛盾的，竣工验收单上写的竣工日期是2017年11月28日，而不是证据3的2017年9月21日。（2）从形式上看，证据3仅仅是施工单位内部的文件，没有被上诉人的认可。而一审中落款时间是2017年12月4日的文件才是被上诉人和施工单位最终的确认，应当以一审时被上诉人提供的竣工验收单为准。 被上诉人灵山地产所提交的上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼证据的规定，可与本案的其他证据作为综合认定案件事实的依据。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、上诉人主张减免租金是否有事实和法律依据；2、案涉违约金约定是否过高，是否应予调整。 本院对本案综合评判如下： 一、关于上诉人主张减免租金是否有事实和法律依据的问题。1、关于消防验收的问题。上诉人主张被上诉人在出租时未经消防验收合格，违反合同约定，影响租赁物使用。根据现有的证据证明，上诉人取得涉案租赁物的租赁权，是通过参与竞租方式取得。在被上诉人发出的招租公告中，明确其招租的条件为现状出租；招租时，租赁物没有安装水电设施。同时，上诉人在庭审中也承认在参与竞租前到租赁物的现场进行过考察和了解；在上诉人参与竞租时提交给被上诉人的经营方案中，明确其将对租赁物的一二次消防进行投资改造、升级；上诉人接收租赁物后，将租赁物进行装修并分割成小摊位转租给次承租人，部分次承租人入场进行经营，期间没有因消防原因被通知停业；在诉讼中，上诉人也未提供证据证明其因被上诉人在交付场地前未通过一次消防验收而拒绝接收租赁物，也没有提供证据证明在接收后要求被上诉人报请一次消防验收或要求被上诉人配合、协助报请一次消防验收而被上诉人予以拒绝。综上，被上诉人在招租时明确其出租的条件为按租赁物的现状出租，上诉人作为商业经营的主体，其对租赁物用于经营用途应当具备的相关手续的关注、了解比普通消费者具有更强的能力，但上诉人经过对租赁物的现场考察和了解后，接受被上诉人提出的按现状出租的条件；在双方签订的合同中也未对租赁物是否已经取得消防验收合格作出约定，但从租赁物未安装水电设施的事实来看，上诉人在参与竞租时就应当知道被上诉人出租的租赁物未通过消防验收合格，因此，上诉人提出在签订合同后进行装修时才知道被上诉人交付的租赁物未经过消防验收合格，影响其经营的主张的证据不足，本院不予采信。2、关于供电设备安装是否严重影响上诉人使用租赁物的问题。在双方签订的合同中，约定由被上诉人将供电设备安装至一层大门口，但对何时安装，双方未明确约定具体的时间。根据合同法的诚信原则，被上诉人应及时安装。被上诉人在2017年12月4日才验收该供电设备，属于迟延履行供电设备的安装义务，对上诉人经营租赁物产生了一定影响，但上诉人提供的证据不足以证明该行为已经导致上诉人不能正常使用租赁物，达到应减免租金的程度。3、关于租赁物漏水是否严重影响租赁物使用的问题。上诉人提供的照片等证据以及被上诉人在庭审中的陈述，可证明租赁物有少部分地方存在楼面渗水现象，对上诉人经营租赁物有一定的影响，但仅凭上述证据，不能证明渗水面积有多大且已经严重影响到上诉人对租赁物的正常使用。4、关于停车场的使用问题。根据双方合同的约定，租赁物是按现状进行出租。因此，停车场的垃圾清理、划线、管理均是上诉人的义务。上诉人因自身原因未对停车场进行垃圾清理、划定停车位等，导致停车场不能正常使用，不能认定是被上诉人的原因造成，上诉人主张被上诉人违约没有事实依据。5、关于上诉人在庭审中提出的租赁物周边马路市场的整治问题。虽然上诉人在竞租时提交的经营方案中提出要求政府整治周边马路市场，将其纳入市场进行管理，但该条件是上诉人提出的要约，双方未将该要约作为租赁合同内容，且被上诉人不是政府的市场管理机构，整治马路市场及城市环境，不是其管理职责，也不是其合同义务，因此，上诉人主张被上诉人未对周边马路市场进行整治，导致其不能正常使用租赁物没有事实和法律依据，本院不以支持。综上，上诉人主张减免租金的证据不足，本院不予支持。被上诉人依约将租赁物交付给上诉人管理使用，履行了合同主要义务，上诉人没有按合同约定交付租金，上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。 关于案涉违约金约定是否过高，是否应予调整的问题。本案中，双方在合同中约定，上诉人在规定时间内逾期一个月不交清租金的，被上诉人按月加收5%滞纳金。在诉讼中，上诉人认为，即使其未按时交纳租金，造成被上诉人损失也仅是为银行利息的损失，合同约定月利率为5%过高，法院应予调整。被上诉人认为，上诉人不按期交纳租金，系恶意违约，应按合同约定支付违约金。本院认为，关于合同约定的违约金是否过高的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为是合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在诉讼中，违约方提供足以让法庭对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据或提出合理理由后，守约方应举证证明自己的损失。 在诉讼中，上诉人主张双方合同约定的违约金过高，并提出上诉人即使需要支付租金，其行为造成被上诉人的损失仅是银行同期贷款利率的利息损失。本院认为，根据上述法律、司法解释的规定，对于违约金约定是否过分高于造成的损失，应当以双方在签订合同时可以预见而且也应当能预见的预期可得利益为参考标准，对于因上诉人违约行为造成被上诉人预期可得收益损失，上诉人应当承担赔偿责任。但上诉人主张以银行贷款利息损失为标准确定约定违约金是否过高也没有充分的事实和法律依据。银行同期贷款利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说银行贷款利率未必是在各种情形下最合理的标准。在非金融借款的其他金钱债务纠纷中，如果仅将违约成本控制在银行贷款利息损失，不利于对守约方的保护以及对违约行为导致可得利益损失的弥补，也不利于督促当事人依约履行合同且还可能使违约方因违约而获得利益，不符合法律规定的违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质。因此，违约金约定是否过高，应以守约方因履行合同可能取得的预期收益为基础，充分考虑该期间社会融资成本等，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚信和公平原则确定。当前，我国法律规定可保护的社会融资合法年利率为不超过24%。在诉讼中，被上诉人未提供证据证明上诉人的行为造成其预期可得利益损失达到按月利率5%，综合考虑上诉人的主观过错程度，被上诉人交付的案涉租赁物有少部分地方存在渗水以及被上诉人迟延安装供电设施，对上诉人经营租赁物存在一定影响等各因素，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院认为，双方合同中约定的违约金（按月加收5%滞纳金）高于年利率20%部分属于过分高于实际损失部分，因此，上诉人主张约定违约金过高要求调减符合法律规定，本院依法调整为按年利率20%计算。 关于上诉人提出的一审不予受理其反诉的问题。一审法院不予受理上诉人提出的一审反诉请求后，在庭审中告知上诉人可另行起诉后征询了上诉人的意见，上诉人当庭明确表示没有意见，在一审判决后又以此为上诉理由，没有法律依据，不予支持。 综上，上诉人上诉主张违约金过高的上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初1337号民事判决； 二、上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司支付给被上诉人灵山县地产服务所租金1175640元及相应违约金（违约金计算:以本金1175640元为基数，自2018年12月25日起计至还清之日止，按年利率20%计算）； 三、驳回被上诉人灵山县地产服务所的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费9277元，由被上诉人灵山县地产服务所负担927元，上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司负担8350元。二审案件受理费18554元，由上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司负担16699元，被上诉人灵山县地产服务所负担1855元。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年三月三十日 书记员  韦光波