广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8491号原告：钟文锋，男，1984年7月18日出生，汉族，住所梅州市梅江区，被告：邹根权，男，1969年10月6日出生，汉族，住所珠海市香洲区，第三人：陆东风，男，1981年7月16日出生，汉族，住所珠海市香洲区，原告钟文锋与被告邹根权及第三人陆东风房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟文锋与被告邹根权到庭参加诉讼。第三人陆东风经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：一、根据买卖不破租赁原则，判令被告退还原告已交的所剩租金80000元；二、判令被告赔偿原告租金损失【按照每日2133元（即原告出租给卢锦南和第三人出租给原告的租金差额）计算，从2018年5月1日起计算至退还租金之日止，暂计算至起诉之日损失合计为15200元】；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案第三人与原告签订房屋租赁合同，约定租期为5年，原告分两次交纳了现金85200元后，第三人将该房屋交付原告使用，原告将该房屋转租给他人。期间第三人将此房屋出售并承诺不影响到与原告的租赁关系。在被告来看房期间，原告特意明确告知被告此房带有5年租约，但是在该房屋买卖过户后，被告即向原告提出解除合约。因原告处于弱势地位，因此与被告和第三人协商，要求被告返还50000元租金，第三人返还20000元租金。被告起初同意，但是在该房屋过户手续办好后立即反悔，只同意支付20000元。在原告明确拒绝后，被告私自与原告转租的租客沟通，清退了房屋内的租客后更换门锁，导致原告无法使用和出租该房屋。原告与被告进行了多次协商均未果，特提起诉讼。原告提交了下列证据：1.租赁合同（2017年7月3日）；2.租赁合同（2018年3月11日）；3.收据两份；4.珠海供电局账单2份；5.珠海葆力物业管理有限公司缴费通知单1份；6.电费催缴单；7.××号）；8.收据；9.汇款清单；10.授权委托书。被告辩称：一、我不认识原告，不知道原告有何理由起诉我。后来五月二十几号，我叫原告来和轩餐厅才见过一面。原告问我要钱，我跟原告说你问我拿钱是敲诈勒索，你问第三人陆东风拿钱是债务追讨，而且第三人借你的钱，第三人跟我说已经还了11期给原告了，只剩下一点。而且，原告把第三人的房子自行撬开拿去出租，已经拿到了房租，抵扣之后第三人也不欠原告任何一分钱了。我认为我不应该承担退还和赔偿责任，因为我不是赔偿主体。被告提交了下列证据：1.第三人中国建设银行个人活期账户交易明细；2.收条；3.收据；4.房产买卖协议；5.文平平身份证。第三人未陈述意见，亦未提交证据。原告申请的证人宋某出庭作证，并接受了质询。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月3日，原告和第三人签订租赁合同，约定：第三人将第三人所有的珠海市香洲区柠溪路537号9栋2单元804房出租给原告，租赁期限为5年，自2017年7月3日至2022年7月2日；租金共100000元，于签订合同时一次性支付；在租赁期限内第三人同意原告进行转租；在租赁期限内，第三人不得无故解除合同，否则应支付原告违约金15000元。同日，第三人签署《授权委托书》，授权原告作为第三人代理人对上述房屋进行出租、管理和收取保证金及租金等所有费用，委托期限和租赁期限一致。原告举证的两份收据显示，第三人陆东风出具收据两份，分别确认收到现金45400元和39800元。金额为45400元的收据编号为0170081，写明日期为2017年7月4日，金额为39800元的收据编号为0170082，没有写日期。两份收据均没有写付款人名称，且款项性质上的“租金”上均有修改痕迹。被告举证的第三人建设银行账户流水显示，2017年7月4日，第三人账户收到吴明珠转账支付的9800元，交易流水备注注明“借款39800元，30000元给现金，9800元转账”。上述交易流水还显示，第三人上述账户于2017年8月3日微信转账转出7100元，于2017年8月18日微信转账转出7100元，于2017年9月3日微信转账转出2100元，于2017年9月6日微信转账转出5000元，于2017年9月18日微信转账转出7100元，于2017年10月4日微信转账转出7100（2100+5000）元，于2017年10月19日微信转账转出7100元，于2017年11月4日微信转账转出7100元，于2017年11月19日微信转账转出5000元（收款人钟瑞锋），于2017年11月20日微信转账转出2100元（收款人钟瑞锋），共计56800元（7100×8）。原告主张:原告向第三人承租房屋时，除维修和购置家电扣除了14800元后一次性向第三人支付租金85200元，原告给了现金45400元，又向吴明珠借款39800元支付给第三人，其中9800元由吴明珠转账支付给被告，30000元由原告支付现金给第三人。原告否认借钱给第三人。被告则主张：第三人陆东风认可有向原告借钱。将房屋出租给原告并非陆东风本意，原告擅自将房屋门锁撬开。原告举证的两份第三人出具的收据是借款收据，但被改成了租金收据。第三人向原告借款60000元，实际借款数额为39800元，预扣了两期的本息14200元和10%的手续费6000元。60000元借款从借款后第2个月开始分12期偿还，每半月为1期，每期应还本息共计7100元，12期加起来共计85200元，正好是两份收据的金额。已经还了10期，第11期还欠2000元，第12期未还，总共还有9100元未还。2018年3月11日，宋某代表原告和案外人卢锦南签订《租赁合同》，约定：原告将上述房屋转租给卢锦南使用，租期6个月，即自2018年3月16日至2018年9月15日止；租金每月3800元；卢锦南在合同签订时另行支付押金7600元；每月16日前交房费，否则每天按5%收取违约金，5天后有权收房。原告在签订合同时已经收取了租金3800元和押金7600元。2018年4月11日，被告和第三人签订《房产买卖协议》，约定：第三人将案涉房屋出售给被告，交易价格为每平方米27000元，被告已经支付第三人定金50000元；在第三人办理离婚房屋析产手续后，即刻与被告办理交易过户手续，文平平为办理过户手续的担保人。2018年4月12日，陆东风出具收据，确认收到被告购房款共2371576.8元（含定金50000元、代还建设银行贷款2161399.8元、代付建设银行诉讼费12177元、代付建设银行律师费48000元和代付给文平平10000元）。2018年4月15日，陆东风出具收条，确认收到被告购房尾款。2018年5月15日，原告方因没有收到房租联系卢锦南，得知被告把租房押金退给了卢锦南，卢锦南退租。原告主张因之前已将房屋钥匙交给中介宋某，被告曾经来看房，宋某已经告知被告案涉房屋有5年租期。被告否认宋某告知其该房上有租约，亦否认第三人陆东风曾告知其房屋上有租约。被告认可其在看房时卢锦南在里面居住，但主张是第三人陆东风和文平平以原告撬锁霸占案涉房屋为由要求卢锦南搬走，被告根据陆东风和文平平的要求向卢锦南支付了1个月押金、1个月租金和3000多元的违约金，且该款已经从购房款中扣除。本院认为,虽然原告和第三人之间签署了房屋租赁合同，但根据查明的事实不足以认定原告和第三人之间成立真实的房屋租赁合同关系。首先，虽然原告和第三人签订了租赁合同，并约定原告一次性支付5年租金100000元，但本案中原告举证的关于租金支付的证据存在重大瑕疵。两份收据的金额共计85200元，并非约定的100000元，原告主张的扣除款项没有合同依据。其次，原告举证的两份第三人出具的收据中的“租金”明显存在更改的痕迹，不足以证明款项性质为租金。至于案外人吴明珠转账支付给第三人的9800元，在其备注中明确标明该9800元和另外的30000元现金共39800元的性质为借款。原告称该款是吴明珠出借给原告的借款项并由吴明珠直接支付给第三人，但未能充分举证予以证实，不予采信。而且，该9800元系转账支付，和原告举证的第三人收据中所述以现金方式支付也明显不相符。鉴于本案中不能认定原告和第三人之间成立真实的房屋租赁合同关系，且本案现有证据也不足以证明被告单方面强行将原告的承租人赶出案涉房屋，以及被告曾承诺返还原告租金50000元，故原告依据房屋租赁合同关系要求被告承担租金返还和损失赔偿责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告钟文锋的诉讼请求。本案受理费2180元，由原告钟文锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  孙伯华人民陪审员  陈娟贞人民陪审员  龙小艳二〇二〇年三月十日书 记 员  姚杭玲