江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1003号原告：苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道莫阳村。法定代表人：顾云清。委托诉讼代理人：芦涛、徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州水相城垂钓俱乐部有限公司，住所地苏州市相城区元和街道秦埂村。法定代表人：胡泉生。委托诉讼代理人：吕红芳、吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。原告苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司与被告苏州水相城垂钓俱乐部有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日、2019年12月18日、2020年3月18日三次公开开庭。原告委托诉讼代理人芦涛，被告委托诉讼代理人吕圣尤（参加第一、第二次开庭）、吕红芳（参加第三次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并返还位于苏虞张公路西侧秦埂村无权占用的62亩土地,并支付该62亩土地从2018年12月13日起至实际返还日止、按每年每亩3000元标准计算的占有使用费。对该62亩土地上由被告种植的树木、蔬菜也应清理。2、判令被告立即支付拖欠的电费6196元。3、被告承担本案测绘费63206元和诉讼费。事实和理由：原告同被告签订土地租赁协议，约定被告承租苏虞张公路西侧秦埂村15亩土地、鱼池180亩，租赁期限为2004年11月1日到2024年10月31日。然而，原告经过实际测绘发现被告实际占用面积达254亩土地：23.4亩，水面230.6亩。现原告多次要求被告搬离无权占用的土地和水塘，被告并未予以理睬，故起诉。被告苏州水相城垂钓俱乐部有限公司辩称：一、被告并未违反土地租赁协议约定使用承租土地和鱼塘。首先双方签订的土地租赁协议是原告提供的格式条款，协议上记载的租赁面积也为原告单方测量的结果，同时并未对租赁土地及鱼池面积的计算标准、方式等进行明确，故协议中土地和鱼塘租赁面积是不明确的。在约定不明确的情况下，应当以实际交付为准。被告一直按照原告交付的土地和鱼塘进行使用并支付租金长达15年之久，期间原告也未提出异议，因此从双方的交易习惯和实际交付情况来看，不存在被告扩大使用土地和鱼池的情况。其次被告向法院提交的单方制作的测绘报告，来源不明，真实性不予认可。二、原告要求被告返还土地和水池的方位不明确。三、被告按原告实际交付的土地和水池使用承租标的，若原告因此产生的损失也应由其自身承担。根据公平合理和诚实信用的原则以及双方的交易习惯，在租金不变的情况下，双方的土地、鱼塘租赁面积应以原告实际交付的为准。即使存在协议约定面积和实际交付面积、测绘面积不一致的情况，也系原告原因导致，我方没有过错。四、被告并未拖欠原告水电费。原告所谓的水电费是之前被告承租土地内由他人经营的饭店所产生的。后因饭店老板在尚有11万多元员工工资未支付的情况下突然失踪，原告遂要求被告垫付该11万多元的员工工资，并明确表示水电费等就不再要求被告支付了。被告同意并早已将员工工资付清，原告没有理由再要求被告支付水电费，另外原告也未提供实际发生水电费金额的证据，电费6196元金额系原告单方所称，我方不认可。且电费发生的时间至今已过诉讼时效。对于审理过程中进行测绘成果认定的土地面积实际是陆地面积，该面积与租赁合同中约定的租赁面积不是同一概念。从租赁合同的本义和常理来说，被告需要支付租金的土地针对的是被告可以独占使用的土地和水塘。测绘的土地面积中包含大部分是道路、半岛和滩岸，这部分实际是在鱼塘周围形成的，是租赁鱼塘的配套。被告取得的土地和鱼塘的使用权是不完整、受限的，上面存在路灯、高压线、移动通信设施等。被告始终在按实际交付的范围和现状在使用，长达15年之久。应驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2004年11月8日，以原告为甲方、苏州市水相城垂钓俱乐部为乙方，签订《土地租赁协议》一份，载明：项目名称苏州市水相城垂钓俱乐部，租赁期限20年，从2004年11月1日至2024年10月31日,租赁地点位于苏虞张公路西侧秦埂村，租赁面积：土地面积15亩、鱼池面积180亩；租赁费：自土地交付之日起，第一至第五年每亩土地租金2000元，即年租金30000元。渔池500元，即年租金90000元，合计年租金120000元；第五年后每亩土地租金3000元，即年租金45000元,渔池700元，即年租金126000元，合计年租金171000元，先付后租，提前支付一年租金。甲方负责水电通到该区域附近，租赁土地区域内的设计均由乙方负责设计、建设、管理，但必须符合园区总体规划和行业要求……。乙方必须无条件服从政府或示范园区为公用事业需要而铺设的各种设施……。在租赁期限内，如因区域调整等原因，确需提前收回租赁权的，甲方应给乙方赔偿……。甲方加盖公章，乙方苏州市水相城垂钓俱乐部由代表吴泉生、顾建新签名。本案被告于2005年3月21日设立，企业名称为苏州水相城垂钓俱乐部有限公司，法定代表人为吴泉生。2018年12月31日，苏州市相城区元和街道莫阳社区居民委员会出具情况说明载明：截止2018年12月31日，苏州水相城垂钓俱乐部有限公司占用的位于苏虞张公路西侧秦埂村土地由苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司享有管理权、使用权、处置权、收益权、占有权。审理中，双方明确，被告至今按协议正常缴纳租金。因原告认为被告多占用土地和水面，遂向本院起诉。上述事实，由当事人登记信息，《土地租赁协议》，情况说明以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，为查明被告是否多占用土地及水面，经当事人协商，本院委托苏州明正测绘有限公司对被告实际占用面积进行测绘。该公司于2020年2月28日出具《测绘成果》，载明：实际占用范围总面积169138.5平方米、合253.7亩，鱼塘面积117796.6平方米、合176.7亩，土地面积51341.9平方米、合77.0亩；野外实测：本次外业数据采集的内容为被告目前实际占用区域的边界、该区域内鱼塘水面边界、该区域内部分地物的位置。边界点的指认工作由被告方代表在场完成，指认的全过程由原告代表及我公司技术人员共同参与。被告方目前实际占用的边界实测四至情况如下：该区域北偏东侧和东侧的界限是从北侧大门入口处向东至苏虞张公路西侧，沿苏虞张公路西侧继续向南至区域内移动通讯塔南侧的河边，均由栅栏维护作为边界。该区域南侧界限是从移动通讯机房后面开始，以外部河道岸上被告种植的树木外侧为边界，至该区域的西侧偏北位置被告自建的砖混围墙为止；该区域西侧的界限是以被告自建的砖混围墙为界，至渭塘酒家西南角；该区域北侧的界线先由渭塘酒家的河岸线连接被告自建的围墙至被告自建的饭店门口的停车场边界为界。该区域外部界限可详见水相城垂钓俱乐部图件。该区域内鱼塘水面边界是以被告方自建的水泥石驳岸的亲水面为界，部分驳岸毁损的位置界线按照实测时水涯线为界限。鱼塘水面界线可详见水相城垂钓俱乐部图件。该区域内实测的地物有水泥路、路灯、高压线塔、高压线投影线、高压线下禁止垂钓的警示牌、有线电视设备箱、移动通讯信号塔、移动通信机房。地物的位置、数量等信息详见后水相城垂钓俱乐部图件。由于实测的土地面积超过了15亩，根据委托方的要求，以连块为原则进行分割。从实际占用范围北侧被告方自建的饭店处的外围界限开始分割出15亩的连块土地。按委托方要求不扣除水泥路面积计算的分割界线为分割线1,详见水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图，按委托方要求扣除了水泥路面面积计算的分割界限为分割线2,详见水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线2示意图。……。该测绘成果附有“水相城垂钓俱乐部”图件、水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图、水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线2示意图，测绘部门还配套出具了分割线边界点坐标。测绘费63026元由原告预付。经质证，原告对测绘成果无异议，但要求采用15亩陆地分割线2予以确认，以利原告通行。被告对测绘成果亦无异议，但认为原告当时就是一揽子交付，被告并未多占土地；如法院认为需腾退土地，要求采用陆地分割线1,以利于被告使用的土地连成块，以利经营。因实测确认被告使用的鱼塘面积只有176.7亩，不足合同约定的180亩，原告对此表示，被告在租赁涉案水塘后，因为怕塌方，所以建设了堤岸，该变化是合理的变化，原告无需承担补足的责任。被告表示对此不作要求。审理中，双方明确租赁标的原为荒滩和水塘，交付时双方并未明确界址，并无相应交付手续和记载。被告租赁后为管理需要建设了大门、围墙、堤岸、栅栏，并根据原告的要求进行了绿化、对两个鱼塘间堤岸进行了道路硬化。租赁发生前高压线塔已存在。被告另称，路灯、移动通讯信号塔、移动通讯机房、有线电视设备箱均在租赁发生后由有关部门增设，原告表示不知情。原告另陈述，因其得知被告多占有土地和水塘，于2018年12月11日向被告发出律师函，要求被告退出多占用的土地和鱼池并恢复原状，并支付拖欠的电费，并举证EMS面单和投递信息（显示于2018年12月15日退回）。被告表示未收到。对于原告主张被告结欠电费6196元，原告根据账目记载于2019年4月11日自行出具情况说明1份，称被告2014年12月欠电费1408元、2015年6月欠电费3098元、2015年7月欠电费1690元，并称被告应该当年支付。被告对此不认可。本院认为，原、被告间所签《土地租赁协议》是其双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效。双方均应约定全面正确地履行各自的义务。双方交付租赁标的时，未有交付手续，未明确界址。经现场察看，被告使用的土地大部分与周围道路、河流等实际已存在自然界限。被告为管理及防止塘鱼被盗，建设了大门、围墙、栅栏才使被告实际占用的土地才得以固定，并连续使用了十几年亦相安无事。经本案中测绘，才确定了被告使用的实际面积。对照合同，被告多占用土地62亩，应予腾退，并应移除绿植、拆除构筑物、恢复原状。被告可保留的15亩使用土地，为有利于被告经营，应按测绘成果中水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图确定，不宜按水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线2示意图、留出道路、将被告可使用土地一分为二。按水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图处理，并不影响原告的通行；且分割线1示意图确定的15亩之外的土地是沿鱼塘狭长的围边以及架有高压线基塔和在高压线投影下的两个半岛，原告通行也仅是理论上的需求。被告辩称，当时原告一揽子交付，不管实际面积、均按水塘180亩、陆地15亩计算租金，该辩解无依据不予采信。被告还辩称其得到的租赁土地和水塘的使用权不完整，不但在合同签订前存有高压线塔等，被告还在租赁期内增设了有线电视设备箱、移动通讯信号塔、移动通讯机房等物。本院认为，双方合同中约定了被告必须无条件服从政府或示范园区为公用事业需要而铺设的各种设施，被告的该抗辩不予采信。原告还要求被告对多占用的62亩土地从2018年12月13日（即原告方律师函送达时间）起、按每亩每年3000元的标准支付占用使用费，但实际上原告的律师函并未有效送达被告，故可按原告于2019年1月31日起诉之日起算；关于占有使用费标准，被告多占有的62亩土地是沿鱼塘狭长的围边、道路以及架有高压线基塔和在高压线投影下的两个半岛，使用价值不大，酌定按每亩每年500元计算。关于原告要求被告支付电费6196元的请求，因原告仅提供自己的内部记账，且被告不认可，故原告该请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条以及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州水相城垂钓俱乐部有限公司将在苏州市相城区苏虞张公路西侧秦埂村占有的超出15亩范围的62亩土地移除绿植、清除构筑物、恢复原状后，返还原告苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司（被告苏州水相城垂钓俱乐部有限公司可保有的15亩土地范围以判决书后面所附的水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图和15亩分割1边界点坐标确定），于本判决生效之日起三十日内履行。二、被告苏州水相城垂钓俱乐部有限公司支付原告苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司多占的62亩土地从2019年1月31日起至实际返还土地之日止、按每亩每年500元标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018698）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2035元、鉴定费63026元，合计65061元，由原告负担33213元、被告负担31848元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内支付原告31848元，如转账支付可一并汇入上述账号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年三月二十六日书记员  柳 溪后附：水相城垂钓俱乐部图件、水相城垂钓俱乐部15亩陆地分割线1示意图和15亩分割1边界点坐标