上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初25511号原告：管杨，女，1960年2月18日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：康建明。被告：徐忠明，男，1972年4月27日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张冯，上海信思法律师事务所律师。原告管杨与被告徐忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月10日、3月4日两次公开开庭进行了审理。原告管杨及其委托诉讼代理人康建明、被告徐忠明的委托诉讼代理人张冯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管杨向本院提出诉讼请求：被告支付原告截止至2019年8月22日欠付的房屋租金186,667元；被告偿付原告违约金10,000元。事实和理由：原、被告于2014年5月15日签订《租房协议书》，由原告将其亲属所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇南星路西侧639-646号店铺出租给被告，租赁期限从2014年5月15日起至2017年5月15日止，租金为每年200,000元，押金为10,000元。到期后双方又续签合同，租赁期限从2017年5月15日起至2020年5月15日止,租金每年为200,000元。期间，被告多次未能按时按额向原告支付租金。2019年8月22日，被告提出提前解除合同并腾空房屋，原告予以同意解除合同并于当日收回房屋，截止该日被告尚欠原告租金186,667元(2018年4月15日至2018年10月15日欠付20,000元；2018年10月15日至2019年4月15日欠付100,000元；2019年4月15日至2019年8月22日欠付66,667元)，经催讨未果，故提起诉讼。被告徐忠明辩称，被告向原告租赁店铺是事实，租赁范围包括八间店铺、两套商品房(店铺后面的101室和201室)、三间违建房和过道顶棚，被告租金已付至2018年11月并于该日期停止经营、腾空搬离并交付租赁场所，从2018年11月后不存在租金问题。在租赁期间，被告多次要求原告配合办理营业执照，原告予以拒绝，此后因店铺被查封和拆违，造成被告无法办理营业执照，2018年3月原告未经被告同意私自将201室商品房出租给案外人并收取租金，2018年4月违建房和过道顶棚被认定为违法，2018年6月21日违建房和过道顶棚被拆除，原告的上述违约行为，严重影响被告使用租赁场所，理应对租金标准作出调整。被告不存在欠付2018年4月15日至2018年10月15日租金的事实，已付押金10,000元应予返还，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇南星路西侧639-646号店铺的产权登记人为杨月娥。2014年5月15日，原、被告签订《租房协议书》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇南星路西侧639-646号的店铺出租给被告，租赁期限从2014年5月15日起至2017年5月15日止；租金为每年200,000元，付款时间为每年两次即4月15日和10月15日，迟纳金为每天100元；押金为10,000元；双方按合同履行，如有违约，由违约方支付违约金10,000元。合同签订后，双方按约履行。2017年5月15日，原、被告续签《租房协议书》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇南星路西侧639-646号的店铺出租给被告，租赁期限从2017年5月15日起至2020年5月15日止；租金为每年200,000元，付款时间为每年两次即4月15日和10月15日，迟纳金为每天100元；押金为10,000元；双方按合同履行，如有违约，由违约方支付违约金100,000元。期间，原告向被告催讨2017年11月至2018年4月的半年租金100,000元和此前所欠租金20,000元，又催讨2019年4月15日应付的租金，被告于2019年4月26日回复其人在浙江，周日在。2018年6月21日，上海市奉贤区南桥镇江海第一社区居民委员会对在涉案店铺附近的违建房(35平方米)和部分过道顶棚进行了拆除。嗣后，双方发生矛盾无法协商，以致涉讼。另查明，涉案店铺所在区域系居民小区，店铺面向南星路，商品房与店铺并不相连，过道顶棚在商品房与店铺之间，违建房也不在店铺内，上述四部分各自处于开放区域，可通过各自的路径进出。2018年3月至2019年3月期间，被告的合伙人朱卫锋从原告处承租涉案店铺后面的201室商品房，商品房的交接在朱卫锋和原告之间进行，年租金30,000元则由朱卫锋直接支付给原告。在审理期间，原告确认：合同租赁范围仅包括八间店铺和一套商品房(店铺后面的101室)，商品房并不收取租金，店铺和附属房系原告依法取得，仅过道顶棚属违建，附属房和过道顶棚并不在合同范围中，也未计算租赁面积和租金，附属房是被告自己去使用的，原告发现后未提出异议，同意由其使用，店铺后面的201室商品房与本案无关；2019年6月21日，附属房和部分过道顶棚被拆除；2019年8月22日，被告搬离并交房，原告当日收回租赁场所，双方合意解除合同；在租赁期间，被告从未要求原告配合办理营业执照，店铺被权利查封和抵押并不影响被告的使用；附属房一间和过道顶棚由原告于2014年5月15日前建造，其余两间附属房由被告于2014年5月15日后建造；2018年4月前的租金已付清，押金10,000元同意在应付款中抵扣。被告确认：合同租赁范围包括违建房即附属房和过道顶棚，并已计算租赁面积和租金；店铺系被权利查封，未贴封条，2018年4月被告知不能办理营业执照，此前确未要求配合办理营业执照；租金支付至2018年11月底，并于该时间搬离并交房；违建房和过道顶棚均由原告于2014年5月15日前建造，违建房和过道顶棚于2019年6月21日被全部拆除；已付押金10,000元同意在应付款中抵扣。以上事实，由户籍资料、《租房协议书》、不动产登记簿、通信记录、照片、整治违法建筑确认书及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，原告对合同租赁范围明确为店铺和101室商品房，而被告认为合同租赁范围为店铺、101室商品房和201室商品房、违建房和过道顶棚，然根据合同记载租赁物仅为店铺，相关租金也按店铺收取，存在争议的四部分均可独立使用，且201室商品房由被告合伙人另行直接向原告租赁并交纳租金，被告认为违建房和过道顶棚及201室商品房在租赁合同范围内且计算租金依据不足，同时被告确认违建房和过道顶棚系由原告建造，因此在2018年6月21日被拆除后，对被告履行合同并无实质影响，被告要求减免租金无依据，不予采纳。另被告认为系原告的原因(即查封和拆违)造成被告无法办理营业执照和正常经营，但未提供充分有效的证据予以佐证，故对此亦不予采纳。在合同履行期间，被告认为其于2018年11月底搬离并交房，原告不予认可，被告也未提供相关证据，故对此不予采信，相反根据原告的确认被告于2019年8月22日搬离并交房，因此依照原告确认双方合同关系应于2019年8月22日合意解除。被告虽称其租金支付至2018年11月，但未提供支付凭证，故原告要求被告支付2018年4月15日至2018年10月15日的租金20,000元、2018年10月15日至2019年4月15日的租金100,000元和2019年4月15日至2019年8月22日的租金66,667元即共计186,667元于法有据，应予支持。关于违约金的请求，由于被告违约导致合同提前解除理应偿付违约金，现原告酌情主张10,000元于法有据，应予支持。而双方就已付押金10,000元同意在应付款中抵扣于法无悖，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐忠明于本判决生效之日起十日内支付原告管杨截止至2019年8月22日的租金186,667元(扣除押金10,000元，实际需支付176,667元)；二、被告徐忠明于本判决生效之日起十日内偿付原告管杨违约金10,000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,233元，减半收取计2,116.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年三月十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。