广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15513号原告：陈玉苓，女，1981年2月23日出生，汉族，住珠海市香洲区***********，公民身份号码2301************022。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************，统一社会信用代码91440400MA4UKY230F。法定代表人：黄某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区**************-A，统一社会信用代码91440400MA4ULQMD38。法定代表人：叶某1。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************，统一社会信用代码914***********055W。法定代表人：董某1。上述三被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦8号601房，统一社会信用代码440********5652。法定代表人：李某1。原告陈玉苓与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉苓，被告诺德公司、百盛公司、时代百货的委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈玉苓向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除被告诺德公司与原告陈玉苓在2016年4月1日签订的商品房买卖合同（合同编号:6-130)及买卖合同补充协议(编号:SDBH-MMLY-083),合同总标的为900000元；2、请求法院判决被告诺德公司返还购房首付款（600000元）及违约金，共计834660元，被告时代百货负连带责任；3、请求法院判被告百盛公司赔偿原告商铺租金132979元，被告时代百货负连带责任；以上金额合计:600000+30000+204660+132979=967693元；4、请求法院判被告金山公司对上述1、2、3、4项诉求负连带责任；5、请求法院判被告时代百货从2019年11月13日赔付违约金按累计支付房款每日万分之三计算到实际赔偿之日；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月11日，原告陈玉苓与被告诺德公司签订位于珠海市香洲区*******************商品房买卖合同，房屋总价为900000元，签订当日交付购房首付款为600000元，其中开具2张收据，一张金额为450000元是被告时代百货开具的购房款收据，另一张金额为150000元是被告百盛公司开具的统一管理服务费收据。商品房买卖合同第七条，出卖人应当在2016年10月1日前将商品房交付使用。至今未交付。按照商品买卖合同第九条第1项第一条，如逾期未交付房屋使用，须按日向买受人已支付房款的万分之三的违约金赔偿原告，购房违约金:600000X0.0003X1137=204660元；按照商品买卖合同第九条第1项第二条，未按时间交付使用，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，违约金:600000X5%=30000元。2016年4月11日与被告百盛公司签订统一经营管理协议书，被告时代百货作为担保，并签订担保合同。被告百盛公司并向原告收取150000元服务费，开具印有百盛公司公章的150000元收据。统一经营管理协议书第三条租金及支付，自2016年10月1日起，每年支付给原告54000元，自2017年3月暂计至2019年11月12日，未支付租金。2017年7月11日与被告诺德公司签订关于时代百货服务费收据文件交收记录，当日把150000元服务费收据，换成印有时代百货公章的购房款收据。2017年7月11日被告百盛公司在知会函中承诺自2017年6月10日起，按照1、2、3年，每年支付租金为54900元，我公司按照业主已付房款与房款总额的比例应支付租金，在商铺交付至我司承租之前租金由被告时代百货代为支付。调整后，按原告与被告百盛公司签订的统一经营管理协议书赔付。自2017年6月10日至2019年11月12日共计29个月零2天，每年租金54900元，每月租金4575元，每日租金152元，公式:4575X29+152X2=132979元。第一次支付时间为2017年6月10日，被告2时代百货从2017年6月10日暂计至2019年11月12日未支付。2017年5月10日与被告诺德公司签订买卖合同补充协议书，第五条、甲乙双方同意继续履行购买合同，被告诺德公司从2016年10月1日开始，按照购房合同约定计算违约金，按己付房款额每日万分之三计算至交付之日，被告诺德公司从2016年10月1日暂计至2019年11月12日共记三年零42天，未支付违约金。原告为其诉称提交了以下证据：1、购房款收据；2、商品房买卖合同；3、买卖合同补充协议书；4、关于时代百货服务费收据文件交收记录；5、珠海百盛时代商铺租金知会函；6、统一经营管理协议书；7、担保合同。被告诺德公司、百盛公司、时代百货共同辩称，①被告诺德公司同意与原告解除商品房买卖合同，被告时代百货同意向原告退还购房款45万元，剩余15万元是原告向中介公司支付的中介服务费，因逾期交房后被告诺德公司与原告签订买卖合同补充协议书，由中介服务费收据换为购房款收据，现原告主张解除合同，则该15万元服务费应由实际收款主体负责返还。②被告时代百货同意按45万元的5%向原告支付解除合同违约金，不同意按房款总额的每日万分之三支付违约金。③被告诺德公司与被告时代百货是民事代理关系，被告诺德公司代理被告时代百货销售涉案项目，双方的代理关系在商品房买卖合同第一条及销售现场已经向原告明示，根据法律规定合同责任应由被告时代百货承担，被告诺德公司不需要向原告退还房款和支付违约金。④根据被告百盛公司与原告签订的统一经营管理协议书第2、3条约定，租金支付的条件是涉案商铺交付给被告百盛公司经营后起算，现涉案商铺至今未交付，租金支付条件未成就，被告百盛公司不需要向原告支付租金及违约金，同理在主债务没有形成的情况下，被告时代百货也不需要对此承担担保责任。被告金山公司未作答辩。四被告均未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明事实如下：2016年4月11日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》（编号为：6-130))及附件，约定原告向被告诺德公司购买香洲区拱北粤海东路时代广场第六层366号房（以下简称案涉商铺），总价为90万元。合同第一条约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。合同第七条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。合同还约定了其他事宜。同日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》,约定原告委托百盛公司经营案涉商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给百盛公司；统一经营管理的期限为15年，自开发商将案涉商铺交付百盛公司次日起计算。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。2017年5月10日，被告诺德公司与原告签订《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-083),确认截至本协议签订之日，原告已向诺德公司或时代百货支付购房款450000元。《买卖合同补充协议书》第一条约定双方同意案涉商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第二条双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割时间顺延至2018年7月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前原告无需补交剩余房款，诺德公司承诺不追究原告在此期间的逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，诺德公司、原告双方同意继续履行购房合同，诺德公司从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即:2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，甲乙双方进行已付房款退款结算时，诺德公司对已发的租金不进行扣减；第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第十一条约定如诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德公司违约责任。2017年5月5日，被告百盛公司向原告发出《知会函》，主要内容为尊敬的业主，鉴于您同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，我公司承诺，就您购买的时代广场6-366号商铺租金支付事宜，我公司自2017年3月1日起按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金54900元；第4、5、6年每年支付租金64050元；第7至15年每年支付租金73200元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，我公司将按业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至我公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告提交了数份收据（均盖有时代百货财务专用章）载明的主要内容为：被告时代百货2016年4月11日收取原告认购6-366商铺首期450000元，2017年7月11日收取原告6-366商铺房款15万元。被告诺德公司于2017年7月11日出具《关于时代百货服务费收据文件交收记录》，载明因原告在购买案涉商铺当日取得服务费收据一张，现被告诺德公司收取了该收据原件。被告时代百货称其向原告支付了案涉商铺2016年10月至2017年7月期间的租金合计24000元（自2016年10月至2017年5月是2250元/月；2017年6月、7月是3000元/月），违约补偿金合计26820元（其中2017年5月18日支付12420元，6月13日支付了2250元，7月16日支付了12150元），共计50820元；原告在庭审中对此表示确认。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，并同意退还45万元房款，但不同意退还更换收据的房款15万元，并认为违约金的计算应按商品房买卖合同第9条第一项第2款约定实际已付房款的5%计算违约金。原告主张房款60万元收据均为被告时代百货出具，解除合同后款项均应退还，违约金应参照合同第9条第一项第1款、第2款约定合并计算违约金。另查明，被告时代百货曾出具两份《时代广场销售授权书》授权被告诺德公司为时代广场五、六层商铺的总代理商，授权其签订《商品房买卖合同》，销售后的有关交楼、办证、更名、过户等履约过程中的相关补充协议及通知，授权期限自2015年10月1日至2017年12月31日。位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买案涉6层商铺。被告金山公司、时代百货于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》向购买案涉商铺的业主承诺，如因珠海市香洲区***********商铺产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。再查明，位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为金山公司，时代百货于2014年1月向金山公司购买案涉6层商铺，并办理了预告登记。案涉商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-130)、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-083)、原告与被告百盛公司签订的《统一经营管理协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德公司签订的合同及《[时代广场]销售授权书》载明诺德公司经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德公司与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同及补充协议直接约束原告与被告时代百货。一、关于合同解除及款项退还。双方补充协议约定案涉商铺交付时间为2017年12月31日，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同及补充协议，被告在当庭答辩中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求予以支持。鉴于原告只诉请与被告诺德公司解除合同，此前部分生效判例也对此予以确认，故判项直接表述为解除原告与被告诺德公司所签的《商品房买卖合同》（合同编号为6-130）、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-083)，解除时间按庭审当天即2020年2月24日确认。上述合同解除以后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。根据原告提供的被告时代百货开具的商铺首期款、房款收据，被告时代百货已收到原告案涉商铺房款600000元(450000元+150000元)，双方合同解除，原告请求被告时代百货退还已付房款600000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于解除合同的违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金；合同继续履行的，时代百货应向原告支付最后交付期限的第二天起到实际交付之日至按已付房款每日万分之三的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三、自2016年10月1日起至清偿之日止的违约金。本院考虑到被告逾期交房已逾两年之久，双方合同约定的已付房款5%的违约金过分低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低的情形，人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。考虑到双方合同约定当事人选择继续履行合同的违约金标准为已付房款日万分之三，本院参照此标准酌情调整为按该标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。结合双方《买卖合同补充协议书》第六条已发租金不作抵扣、第七条服务费不作为违约金计算基数的约定，服务费转化为购房款的部分不作为前述违约金的计算基数（即2017年7月11日变更收据的15万元），被告已付的补偿金属于被告先行承担的违约责任应予以抵扣，被告已付的租金参照补充协议约定不作抵扣。综上，被告时代百货出具收据于2016年4月11日收到首付款45万元，原告确认收到被告已付的违约补偿金26820元，对原告的违约金主张，本院酌定支持被告时代百货向原告支付违约金164205元【450000元×0.0003×1415天（即2016.4.11-2020.2.24）-26820元】，超出部分不予支持。三、关于租金。原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》委托经营期限自开发商将案涉商铺交付百盛公司次日起计算，租金的支付条件以商铺交付给百盛公司经营为前提，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，故租金支付条件未成就，对原告请求的未付租金的诉请，本院不予支持。至于被告时代百货先行支付的租金，应视为被告时代百货主动对逾期交楼事实履行补偿之性质，结合《买卖合同补充协议书》第六条中已发租金不作抵扣的约定，且被告未提出先行支付的租金抵扣违约金的抗辩，本院认定该部分租金为被告时代百货自愿履行，不作抵扣或返还处理。四、关于主体责任。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的返还房款及支付违约金承担责任理据不足，应予驳回。被告金山公司于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山公司对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈玉苓与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为6-130）、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-083)；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈玉苓返还购房款600000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈玉苓支付违约金164205元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告陈玉苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17048元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  杨燕梅二〇二〇年二月二十六日法官 助理  陈绮琦书 记 员  刘嘉茵何倩