贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1177号上诉人（原审原告）：遵义旻晖商贸有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处马坎路威尼斯广场8幢11幢11层11-1号。统一社会信用代码91520393MA6H1TCH3A。法定代表人：毛希勇。委托诉讼代理人：何真元，舸林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区遵义大道与湘江大道交汇处西北角（红花岗区南关镇南山村），统一社会信用代码91520302MA6DJ8EH33。负责人：许鹏俊。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人遵义旻晖商贸有限公司因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义旻晖商贸有限公司上诉请求：一、请求上级人民法院依法撤销原判，改判被上诉人遐还上诉人的租金59823.9元、空调费2231.1元、物业费5329.68元、围挡费用8500元，拆装费13000元、包括质保金30000元、新零售4800元、分布式收银1200元等费用124884.68元。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由原审人民法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。一、被上诉人在2019年6月份，上诉人缴纳租金等相关费用前，就隐瞒欺诈了足以影响上诉人是否决定租赁的实质性内容，即：未告知上诉人空调的出入风口嗓音问题和将这一部分本该属于公共部分的面积纳入了租赁范围面积，其应当对欺诈上诉人的行为承担不利的法律后果。2019年1月，上诉人向被上诉人缴纳租赁诚意金一万元，只是作为上诉人有意愿到被告处租赁商铺进行经营，双方并未对商铺的具体位置、大小、户型进行磋商，上诉人根本无从了解得知空调出入风口的噪音问题以及被上诉人将此公共部分面积纳入了上诉人的租赁面积平方内。直到2019年6月时，被上诉人告知可以将涉案商铺租赁给上诉人，当时上诉人去现场查看时，因为有上一家店的装修是把空调出入风口包好的，而且那个季节也没有打开空调，上诉人并不知道空调会在具体那个位置以及出现噪音的情况，也不知道被上诉人将空调出入风口这种位置，本属公共面积的地方，纳入了租赁范围（因整个商场的其他租户租赁范围，都将这一部分的面积剔除在外，作为公共面积和通道不纳入租赁面积）。被上诉人在未提前告知上诉人上述情况的情形下，直到上诉人进场拆除完上家租赁户的装修后，8月初正好是夏季炎热的时候，整个商场也整体打开了空调，上诉人才自己发现上述情况，上诉人多次与被上诉人磋商，要求解决问题，可被上诉人不仅之前没有按照民事行为应当遵循诚信的原则，到后来对磋商的结果也不予以承认，故上诉人不在希望与欺诈自己的被告继续合作下去，便在2019年9月1日依法向被告去函要求解除合同。故上诉人认为，被上诉人应当予以遐还和赔偿上诉人因此缴纳的费用和损失，损失包括因此支出的围挡费和拆装费。二、上诉人要求解除合同没有提前通知的义务。首先，被上诉人欺诈上诉人在先，双方在8月初开始一直在对实质性问题多次磋商，并明确多次表示如果得不到公平对待，将不予租赁该商铺的意愿是很明确的。其次，按原审人民法院引用的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，上诉人作为租赁合同中弱势一方，该法并未规定，上诉人作为承租人解除合同有提前通知被上诉人的义务，只规定了被上诉人作为出租人解除合同有提前通知的义务，原审人民法院将于法无据的义务强加给上诉人，明显属于适用法律不当。另外，上诉人还认为，既然原审法院认为上诉人送迖不再租赁的函件给被上诉人，属于解除合同的通知，那么2019年9月1日也就是通知之日，双方在法律上巳经解除了合同，上诉人就没有义务再承担接下来的租金，至于上诉人诉请的物业费和空调费，上诉人在进场拆除上家装修材料后，就一直在与被上诉人协商，并未享受物业服务和空调的便利，反而这些恰恰都是引发本案直接原因，既然上诉人没有享受，那么被上诉人理应遐还物业费和空调费。综上：上诉人为了维护自己的合法权益，特提出上诉，请求上级人民法院依法改判！上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。遵义旻晖商贸有限公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判决或者解除遵义旻晖商贸有限公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司就位于遵义市红花岗区遵义大道红星美凯龙二楼商铺达成的口头租赁协议；2.请求人民法院判令上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司返还遵义旻晖商贸有限公司124884.68元（包含租金59823.9.物业费5329.68元、质保金30000元，新零售4800元，空调费2231.1元，分布式收银1200元，上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司要求的围挡费用8500元，拆装费13000元）；3.本案诉讼费用由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司承担。一审法院认定事实：2019年年初，遵义旻晖商贸有限公司准备租赁一个商铺经营海信专卖店（主营销售电视机等电子产品）2019年1月7日，遵义旻晖商贸有限公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司（以下简称美凯龙遵义分司）就位于遵义达到《红星美凯龙》的二楼商铺进行意向性沟通，遵义旻晖商贸有限公司向上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司缴纳10000元，作为诚意金。6月份时，上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司美凯龙遵义分司告知遵义旻晖商贸有限公司可以进行进场装修经营了，同时至告知商铺的使用面积为443.14㎡，每平米月租金45元，需缴纳从2019年7月1日起算的一季度租金59823.9元，其他费用43560.78元（包含从2019年7月1日起算的季度物业费、质保金、新零售、空调费、分布式收银）就可以进场装修经营。遵义旻晖商贸有限公司缴纳的一季度的租金后，进场装修了两个月，后认为上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司美凯龙遵义分司未将空调进出风口，主机在商铺内（占用了商铺的使用面积）的情况未提前告知遵义旻晖商贸有限公司，也未将装修需拆除上一家的装修和装修时需要增加围挡的情况告知遵义旻晖商贸有限公司，且空调进出风口和空调主机的噪音很大，遵义旻晖商贸有限公司是销售海信的电子产品，需要展示电视的音质效果，会影响经营，装修两个月后停止装修。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中双方未正式签订租赁合同，应视为不定期租赁，遵义旻晖商贸有限公司方可以随时解除合同。本案中，双方达成口头协议是6月底至7月初，装修两个月后于2019年9月1日以函的形式送达给上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司，明确表示不再租赁场地。因此，遵义旻晖商贸有限公司实际使用该场地的时间为两个月，该期间的租金不应由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司退还给遵义旻晖商贸有限公司。而遵义旻晖商贸有限公司送达不再租赁的函件给上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司后，视为解除合同的通知，而解除合同时应当提前一定的时间告知上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司，以便上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司有合理的时间出租场地减少损失，而本案遵义旻晖商贸有限公司缴纳了三个月的租金，除遵义旻晖商贸有限公司装修的两个月的时间，剩余的一个月时间应作为上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司合理安排出租的期限，故不应由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司返还。对遵义旻晖商贸有限公司诉请的物业费、空调费等费用，同理不应当退还。对遵义旻晖商贸有限公司诉请的围挡费、拆装费，因遵义旻晖商贸有限公司开始装修时就应当预见该费用为租赁场地必须支付的费用，在其接受合同义务并开始装修后，该费用不应由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司承担。对遵义旻晖商贸有限公司要求退还的质保金30000元及新零售4800元分布式收银1200元，应由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告遵义旻晖商贸有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司就位于遵义市红花岗区遵义大道红星美凯龙二楼商铺达成的口头协议；二、由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司于本判决生效后立即返还给原告遵义旻晖商贸有限公司质保金、新零售、分布式收银等合计36000元；三、驳回原告遵义旻晖商贸有限公司的其他诉讼请求。未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元（已减半收取），由原告遵义旻晖商贸有限公司承担1000元，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司承担400元。本院二审期间，本院对一审查明的事实予以确认。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对本案违约责任、退还费用认定不当，应予纠正。遵义旻晖商贸有限公司公司的上诉请求部份成立，本院对其合理部份予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10421号民事判决第一项（即：解除原告遵义旻晖商贸有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司就位于遵义市红花岗区遵义大道红星美凯龙二楼商铺达成的口头协议）；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10421号民事判决第二项（即：由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司于本判决生效后立即返还给原告遵义旻晖商贸有限公司质保金、新零售、分布式收银等合计36000元）；三、由上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司于本判决生效后立即返还给遵义旻晖商贸有限公司租金、空调费、物业费、围挡费、拆装费、质保金、新零售、分布式收银等费用合计69211.56元；四、驳回遵义旻晖商贸有限公司的其他诉讼请求一审案件受理费已减半收取1400元，二审案件受理费2800元，共计4200元，由上诉人遵义旻晖商贸有限公司承担2100元，由被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司遵义分公司承担2100元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年三月二十六日法官助理徐星星书记员麻国林