上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23977号原告：上海旭旭实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴修哲，董事长。委托诉讼代理人：陆剑平，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，上海段和段律师事务所律师。原告上海旭旭实业有限公司诉被告上海国兴金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年1月3日、3月11日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙一天、被告委托诉讼代理人陆剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭旭实业有限公司诉称：原被告于2010年签订租赁合同，由原告向被告租赁位于北青公路XXX号的厂房。合同截止日期为2020年。合同履行期间，被告向原告和次承租人隐瞒重大事实，于2017年12月与华新资产管理有限公司签订买卖合同，将华新镇北青公路XXX号厂房全部卖给了华新资产管理公司，却丝毫未顾及原告及他人的合法权益，不仅使得原被告的租赁合同无法继续履行，而且造成了原告及他人的重大损失。根据法律规定和双方的租赁合同约定，被告存在严重的违约行为，已是不争的事实，应当承担违约责任，赔付原告和次承租人的经济损失。为维护自身合法权益，故诉诸法院，请求：判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失人民币(以下币种均为人民币)3,030,452元。被告上海国兴金属制品有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告不存在违约或违法行为，原、被告之间的房屋租赁合同之所以解除时由于原告在另案中提出解除合同，而被告表示同意，合同解除是经原、被告一致同意解除，故被告不应承担违约责任；2、原告损失是另案中法院判决认定其应向案外人支某的费用，与被告无关，且原告并未实际支某判决确定的钱款，损失没有实际发生，原告诉请无事实及法律依据；3、在另案中原、被告均认可被告与案外人的资产收购应为动迁，不应适用赔偿的相关合同约定，故被告无义务向原告支某赔偿款。经开庭审理查明：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房原登记在被告名下，产证登记建筑面积为41,940.33平方米。2019年2月2日上述房屋权利人变更为案外人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(下称“华新集体资产公司”)。2010年1月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号厂房整体独门独户出租给乙方使用，系争厂房房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006388号；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积10,870.47平方米，占地面积共约45亩(以现有之围墙为分隔)；甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储及符合工业用房等；租赁期共10年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止；每年租金为1,785,474.70元，以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起，租金按季度支某，每季度支某一次房租，先付后用；乙方必须每季度提前7天支某后季度租金给甲方，逾期支某，每逾期一天，则乙方按日租金的千分之二支某滞纳金；乙方在签署合同时须支某保证金，金额为25万元整(其中15万元为房屋保证金，10万元为水电费保证金，若乙方每月使用之水电费每超过10万元，乙方需另行提供10万元押金并于7日内支某给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方；甲方以出租房屋现状交屋；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：A、该出租物经市或(区、县、镇)政府有关部门批准动迁。B、该出租物经市或(区、县、镇)有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的。C、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应按日租金的两倍支某违约金给甲方，乙方未依约恢复房屋原状(甲方同意保留者除外)视同未交还；甲方因非本合同情况规定的，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余年限租金总额的15%向乙方支某违约金，若支某的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还要负责赔偿；在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任，如遇要求停止租赁或要求强制收回土地甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方，搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。合同另对其他内容进行了约定。2017年9月30日，案外人上海源洪仓储物流有限公司(乙方，以下称“源洪公司”)与原告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于北青公路XXX号建筑面积11,074.56平方米的厂房(下称“系争厂房”)租赁给乙方作为自制冷库使用；租赁期限自2017年10月1日至2020年8月9日止；因不可抗拒的因素或政府行政部门动迁土地收回，地方政府回收造成的合同无法履行的、双方免责任，合同立即终止，甲乙双方互不赔偿造成对方的损失；合同期内，因政府动迁或征收土地，使本合同终止的，根据“谁投资谁受益”的原则，国家如有补偿费用、甲方归甲方所有，乙方归乙方所有；如发生动迁情况，动迁通告、期限、程序等均以政府或动迁单位通知为准，甲方应当将相关动迁信息及时转告乙方；同时，甲方对于租赁关系、租赁物状况等应如实上报及争取乙方权益。合同另对其他内容进行了约定。另查明，2017年，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房被纳入产业结构调整范围。2017年12月，被告(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《资产转让合同》，约定为配合政府产业结构调整政策，甲乙双方同意并确认，有关甲方所拥有的坐落于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号的全部资产(列载于本合同附件的资产评估报告内，以2017年8月31日为评估基准日，包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等)转让给乙方。甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……上述资产转让价款共计14,677.24万元。其中：土地使用权转让价款6,490.06万元，房屋转让价款6,116.39万元，构筑物转让价款1,751.43万元，装修转让价款319.36万元。资产转让价款全部结清之日起3日内，乙方对上述土地、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物情况进行查验并办理相关交接手续，签订交接书。如甲方确需保留使用部分房屋，乙方同意可将房屋暂时供甲方无偿使用，甲方使用时间不得超过2019年1月30日。如超过的需支某每天每平方米不低于1元的租赁费，并签订租赁协议。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2017年12月，被告(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《补充协议》，约定鉴于甲方在房产交易过程中需缴纳金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款2,400万元。涉及甲方目前对外出租的房屋须在2018年3月31日之前清退。2018年3月12日，原告向源洪公司发出《通知》，要求源洪公司在2018年3月15日前搬离。2019年1月17日，华新集体资产公司向被告发送《告知书》，表示被告尚有54,726.36平方米资产尚未移交，根据约定，被告应于2019年1月30日前将资产全部移交，逾期华新集体资产公司将于2019年1月31日起按照每天每平方米1元收取租赁费。2019年6月10日，华新集体资产公司向源洪公司发送《函》，表示华新集体资产公司已于2019年2月2日取得产权证，因源洪公司占有使用房屋，应支某使用费直至腾退，按每天每平方米0.854元计算。又查明，2018年5月14日，本院立案受理了源洪公司起诉旭旭公司和国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初8336号。2019年5月31日该案作出判决，认定：本案中的资产转让并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，因此国兴公司的该主张本院不予采纳。在资产转让过程中，国兴公司作为权利人及资产转让方，应该考虑到其与旭旭公司、及旭旭公司与实际承租人源洪公司之间的租赁合同提前解除而给承租人带来的相关损失，故其作为权利人和出租人对承租人应该承担合同解除的违约责任。但根据合同的相对性原则，本案中，源洪公司要求国兴公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。旭旭公司在未妥善解决其承租户的相关损失的情况下，即通知源洪公司搬离房屋，显属违约……本院综合考量源洪公司因该资产转让致合同提前解除而产生的相关损失(除冷库损失原告不要求在本案中一并处理外，包括停产停业、搬迁、人员安置等因合同提前解除带来的各项损失)，在扣除电费后酌情判令旭旭公司向源洪公司支某损失300万元。另外，合同解除后，被告旭旭公司应及时返还原告源洪公司保证金，现被告旭旭公司同意返还该保证金，但要求原告欠付的电费331,328元在本案中一并处理并在被告的应付款项中抵扣，原告对此无异议，故抵扣该费用后，被告旭旭公司共计应偿付原告源洪公司2,968,672元。……判令：一、源洪公司与旭旭公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》于2018年4月1日解除；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支某源洪公司2,968,672元；三、驳回源洪公司的其余诉讼请求。受理费67,450元，由源洪公司负担41,998元,旭旭公司负担25,452元；保全费5,000元，由旭旭公司负担。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年9月24日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2018年10月15日，本院立案受理了旭旭公司起诉国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初17763号。2019年2月19日该案作出判决：一、旭旭公司与国兴公司签订的《租赁合同》于2017年12月26日解除；二、国兴公司应于判决生效之日起十日内支某旭旭公司动迁补偿款2,951,527元；三、国兴公司应于判决生效之日起十日内返还旭旭公司保证金30万元；四、旭旭公司的其余诉讼请求不予支持。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年8月19日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，本案立案受理了国兴公司起诉旭旭公司、源洪公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初7292号。2019年8月20日该案作出判决：一、旭旭公司和源洪公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋及土地；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支某国兴公司房屋占有使用费1,291,008元；三、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支某国兴公司电费280,536元；四、国兴公司的其余诉讼请求不予支持。源洪公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年11月15日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、民事判决书、庭审笔录等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、生效的(2018)沪0118民初8336号民事判决书已认定被告与案外人华新集体资产公司签订的转让协议并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，故原、被告之间的租赁合同因被告擅自转让系争房屋导致无法继续履行，故被告应承担违约责任，赔偿原告因此产生的损失；2、在8336号案件中，由于源洪公司的合同相对方是原告，故仅判令由原告承担赔偿责任，赔偿范围包括损失300万元及相应诉讼费用30,452元；现判决已生效，源洪公司已经申请执行，故原告的损失已产生，而不需以实际支某上述钱款为前提。被告主张：1、原、被告之间合同解除并非因被告违约导致，即使被告转让系争厂房，根据买卖不破租赁原则，租赁合同仍有效，华新集体资产公司之所以不愿意履行租赁合同，是由于原告将系争厂房整体转租，并未有其他任何经营行为，仅赚取房租差价；而次承租人源洪公司在厂房内兴建冷库，在相关部门多次责令整改并罚款后，源洪公司仍未将安全隐患拆除，故从安全角度考虑，华新集体资产公司责令源洪公司停止生产，且不同意继续履行租赁合同；现原告基于被告违约诉请主张，不存在任何损失的情形；2、虽法院认定被告与华新集体资产公司之间的协议系平等民事主体之间的资产转让，但在8336号案件审理过程中原告明确表示案涉资产转让应适用其与源洪公司之间就因不可抗拒因素或政府行政部门动迁土地收回条款的约定，故原告现主张的损失也不应由被告负担；3、即使原告存在其主张的损失，原告至今仍未履行上述付款义务，损失还未实际发生，原告主张缺乏事实依据。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》、《资产转让合同》的效力及性质已经生效判决予以确认，本案不再赘述。被告作为房屋的原权利人和资产出让方，在与华新集体资产公司签订的转让合同中明确约定了于2018年3月31日清退租户，之后也确实因转让合同的履行导致原告及次承租人源洪公司无法正常使用系争厂房，故本院认定原、被告签订的《租赁合同》因被告违约导致解除，被告应承担违约责任。虽原告并未向源洪公司实际支某诉请所对应的钱款，但该钱款系由本院生效判决确认并已经源洪公司申请执行，该项债务应认定为原告因被告违约而造成的损失，故对原告的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失3,030,452元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,043.60元，减半收取计15,521.80元，由被告上海国兴金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年三月三十日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。