天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6611号原告：郑瑞英，女，1965年4月22日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：宋冠樟，（系郑瑞英之子），男，1988年3月19日出生，汉族，天津华北地质勘察局职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：梁刚，天津轶才律师事务所律师。被告：魏再发，男，1957年3月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘力熔，天津卫津律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立宝，天津卫津律师事务所律师。第三人：天津市圣斯克家俱有限公司，住所地天津市津南区经济开发区（双港）。法定代表人：汪金苗，副总经理。委托诉讼代理人：汪俊清，男，该公司董事长。第三人：汪俊清，男，1964年12月11日出生，汉族，圣斯克董事长，住天津市河西区。第三人：查家乐，男，1965年3月12日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：天津查里世家家具有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇白塘口村村南。法定代表人：查家乐，董事长。第三人：汪秀军，男，1987年4月8日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：汪俊清，（系汪秀军之父），身份同前。第三人：天津市腾龙家俱有限公司，住所地天津市河东区龙潭路7号。法定代表人：汪秀勤，总经理。原告郑瑞英与被告魏再发、第三人天津市圣斯克家俱有限公司、汪俊清、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑瑞英的委托代理人宋冠樟、梁刚，被告魏再发的委托诉讼代理人杨立宝，第三人天津市圣斯克家俱有限公司（以下简称“圣斯克”）的委托诉讼代理人汪俊清，第三人汪俊清及汪秀军的委托诉讼代理人汪俊清到庭参加诉讼，第三人查家乐、天津查里世家家具有限公司、天津市腾龙家俱有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑瑞英向本院提出诉讼请求：1、依法裁决停止对坐落于天津市河东区房屋的执行;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月20日郑瑞英与第三人汪俊清、葛大宝签订了《房屋买卖合同》，约定由郑瑞英购买汪俊清名下位于天津市河东区房屋（以下简称“案涉房屋”），房屋价款300万元。双方口头约定在2014年年初郑瑞英向汪俊清付齐一半的房屋价款150万元，同时向郑瑞英交付房屋，剩余150万元2014年年底过户时支付。2013年7月因为郑瑞英之子宋冠樟着急用房结婚，汪俊清夫妻将房屋钥匙交付给郑瑞英。郑瑞英与丈夫宋玉清2013年9月份入住至2016年4月宋玉清去世，后儿子宋冠樟一家与郑瑞英居住至今。宋玉清2013年3月1日至2014年1月21日分6次向汪俊清之妻葛大宝转账150万元。剩余房款宋冠樟2016年5月27日以现金形式给了汪俊清。当时因汪俊清未全部清偿该房屋抵押贷款，该房屋设置的抵押权导致无法过户。综上，郑瑞英作为合法占有的买受人和实际所有人，依据相关规定，郑瑞英就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有权要求人民法院依法对涉案房屋停止执行。2016年5月6日贵院以（2019）津0113执709号之三执行裁定书裁定查封了案涉房屋，郑瑞英于2019年7月10日向贵院提起执行异议，贵院于2019年7月24日向郑瑞英送达（2019）津0113执异135号执行裁定书，裁定驳回郑瑞英的异议请求，郑瑞英不服该裁定，为维护郑瑞英合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及其他相关规定，诉至贵院，请依法判决，准予郑瑞英之诉请。魏再发辩称，郑瑞英的诉讼请求不具备客观事实基础，不能提供充分证明其已经取得案涉房屋的所有权，没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。1、郑瑞英与汪俊清自2012年10月20日至2016年5月6日查封历时三年半之久，且截止至今买卖合同仍未履行完毕，郑瑞英未采用法律手段维护权利，不符常理。案涉房屋的买卖行为未征得抵押权人的同意，汪俊清收到部分房款后，未主动消除房屋他项权，表明汪俊清无意将房屋过户给郑瑞英。郑瑞英分多次给付汪俊清部分房款，且每次给付数额较小不符常理。案涉房屋买卖未通过房屋中介机构，未依法网签，真实性存疑，综上，不认可郑瑞英与汪俊清对案涉房屋买卖行为的真实有效性。第三人汪俊清述称同意郑瑞英诉讼请求。案涉房屋是我夫妻共有，郑瑞英原与我系邻居关系，都居住在碧波园小区，2012年8月份我妻子葛大宝想出售案涉房屋，便告诉物业想寻找买主，郑瑞英之夫宋玉清当月就找到我说想买这个房子，过了一周宋玉清到我公司找到我继续商谈购房问题，但是我告诉他我的圣斯克公司后续要上市，需要拿涉案房屋进行抵押，价格我可以给他优惠。2012年9月郑瑞英夫妻看了涉案房屋确定购买，宋玉清和我协商房屋价格，当时该房屋市面单价为2.2-2.4万元之间/平方米，我出售给他的价格不到2万元/平方米，但是宋玉清跟我说后期房子要抵押的事情要瞒住郑瑞英。所以我与郑瑞英签订房屋买卖协议后，我又跟宋玉清私下约定等圣斯克挂牌以后就给郑瑞英过户，以上郑瑞英都不知情。因为我的房屋已经在银行抵押了，所以2014年年底我没有找郑瑞英催要房款。我也听说宋玉清得了癌症住院了，怕他们用钱。双方从2014年到2016年都没有提过给付余款及过户的事情。第三人圣斯克、汪秀军述称，同意郑瑞英诉讼请求，事实理由与汪俊清陈述一致。第三人查家乐、天津查里世家家具有限公司、天津市腾龙家俱有限公司，未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：居民户口本及（2018）津河东证字第2749号公证书，天津市不动产登记簿查询证明、北辰区人民法院（2016）津0113执709号之三执行裁定书、天津市津南区人民法院（2016）津0112民初2969号民事判决书，本院予以确认，并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认证如下：1、郑瑞英提供《房屋买卖合同》，证明2012年10月20日郑瑞英与汪俊清、葛大宝签订房屋买卖合同，合同约定将汪俊清名下案涉房屋以300万元价款转让给郑瑞英，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效；被告对其真实性、合法性不认可；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证据真实性依法予以确认。2．郑瑞英提供的银行卡交易明细清单6张及相应查询结果6张，证明截止到2014年1月21日汇付房款共计150万元；被告真实性无异议，证明目的不认可；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证据真实性依法予以确认。3．郑瑞英提供的天津市静茵物业管理有限公司出具的《证明》及该公司营业执照、采暖费收据3张、车位费收据4张、物业费收据4张，证明自2013年9月起入住，案涉房屋的采暖费、物业费等一直由郑瑞英缴纳，郑瑞英已经实际占有使用房屋；被告对其真实性、合法性、证明目的均不予认可，物业公司证明法人出示证据需要盖章，需要有日期及法人签字，而且缴纳这些费用并不代表占有、所有、居住；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对收据真实性予以确认，对证明目的不予确认，对该物业公司的《证明》中2016年5月27日以后有收据佐证部分予以确认，其他部分真实性不予确认。4．郑瑞英提供的宋玉清的病案20页及死亡证明，证明宋玉清因患癌症，自2014年12月多次入医院治疗，并做了肝移植手术。2016年4月24日宋玉清因多脏器功能衰竭死亡。在宋玉清治病期间，郑瑞英多次催促汪俊清办理房屋过户，但汪俊清推脱未予办理过户；被告对真实性无异议，证明目的不认可，不能证明郑瑞英催促汪俊清过户的事情；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证据真实性予以确认，但对于证明目的不予确认。5．郑瑞英提供的家具迷网、天津网新闻四篇，证明圣斯克公司自2015年资金状况开始紧张，2016年5月初圣斯克发生债务危机、拖欠员工工资、被迫停工，急需资金，圣斯克公司董事长、大股东汪俊清要求郑瑞英支付案涉房屋尾款现金150万元，以解燃眉之急；被告对该组证据真实性、关联性不予认可，媒体报道没有经过司法文书的确认；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该组证据的关联性及证明目的不予确认。6．郑瑞英提供的《收条》，证明汪俊清已经收到案涉房屋尾款现金150万元；真实性不认可，收条均为机打的，正常情况下应该手写，机打的证明已经事先准备好；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对收条证明目的不予确认。7．郑瑞英提供的证人秦某出庭证言，证明汪俊清收取案涉房屋尾款现金150万元并出具收款收条及交付给汪俊清案涉房屋现金150万元及尾款中8万元的来源；被告不认可真实性，秦某强调自己和郑瑞英的爱人宋玉清是发小关系，并在其陈述8万元还款时没有书证予以佐证，所以不予认可；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证据真实性不予确认。因该证人自称与郑瑞英之夫宋玉清系发小具有利害关系，且原告提供的其他证据也不足以佐证其证言真实性，故本院不予确认。8．郑瑞英提供的宋某的出庭证言和银行流水，证明所交付房屋尾款现金150万元中80万元的来源；被告不认可其证人证言，宋某与郑瑞英有直接亲属关系，另一方面证人在表述交付给郑瑞英80万元时，并不能明确讲出证人与郑瑞英之间对于80万元用途偿还等方面较为具体的约定，不能够详细的说出给付郑瑞英80万元是什么事由，什么时间交付，什么时间偿还等更详细的跟借款相关的约定，这是不符合常理的，银行流水真实性认可，关联性、证明目的不认可；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院认为宋某自称与郑瑞英之夫宋玉清系兄弟关系，具有利害关系，对其证言真实性不予确认，对宋某银行流水真实性予以确认，对其关联性不予确认。9．郑瑞英提供的宋玉清葬礼份子钱记录本，证明宋玉清葬礼累计收到份子钱为550,400元人民币，所交付房屋尾款现金150万元中550,400元的来源；被告对真实性、关联性均不予认可，因为这是单方记载；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；因该证据无其他证据佐证，本院对该证据真实性不予确认。10．郑瑞英提供的吴庆凯、杨贵林出庭证言两份、《商铺租赁合同》，证明收到吴庆凯、杨贵林的店铺租金6万元现金，所交付房屋尾款150万元中6万元现金的来源；被告对其真实性认可，关联性不认可，因为不能证明商铺租金用于支付本案房款；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证人证言及《商铺租赁合同》真实性予以确认，但对郑瑞英证明目的不予确认。11．郑瑞英提供的涉案房屋所在小区在我爱我家网上显示的2012年10月该小区房屋价款手机截屏打印件，证明涉案房屋在2012年10月均价约为1.6-1.7万元/平方米。被告认为该证据非官方指导价格，不认可该证据的真实性、关联性、合法性；第三人汪俊清、圣斯克、汪秀军无异议；本院对该证据的关联性不予确认。根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2016年2月26日魏再发在我院起诉圣斯克、汪俊清、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司民间借贷纠纷一案，后双方自愿达成调解协议，我院2016年3月7日出具（2016）津0112民初1193号号民事调解书：圣斯克拖欠魏再发借款本金1000万元，圣斯克于2016年3月7日前偿还魏再发140万元，于2016年3月15日前偿还魏再发30万元，于2016年3月31日前偿还魏再发315万元，于2016年4月30日前偿还魏再发300万元，于2016年5月15日前偿还魏再发215万元，如圣斯克有一期借款本金的给付违反上述分期约定，则魏再发可就全部本金一并申请执行，并以1000万元为本金按月利率2%支付魏再发自2016年5月16日至实际给付之日计算利息；汪俊清、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司对上述债务承担连带保证责任。后圣斯克未按照调解书履行义务，魏再发申请执行，2016年5月6日我院以（2019）津0113执709号之三执行裁定书裁定：依法查封被执行人汪俊清名下的坐落于天津市河东区房屋。郑瑞英于2019年7月10日向我院提起执行异议，我院于2019年7月22日作出（2019）津0113执异135号执行裁定书，裁定驳回郑瑞英的异议请求。另查，2015年10月26日汪俊清将案涉房屋抵押给天津融鑫小额贷款有限公司，被担保的债权数额为500万元。2012年10月20日汪俊清、葛大宝（汪俊清之妻）与郑瑞英签订的房屋买卖合同，上载：“卖方（甲方）：汪俊清、葛大宝，买方（乙方）：郑瑞英。甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：“一、甲方房屋坐落于天津市河东区，建筑面积171.28平方米，房屋用途为私产。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额300万元。三、乙方截止年月日向甲方支付全款300万元。……。”郑瑞英与汪俊清均称：双方同时口头约定在2014年年初郑瑞英向汪俊清支付一半的房屋价款150万元，同时向郑瑞英交付房屋，剩余150万元过户时支付，约定2014年年底过户。郑瑞英前夫宋玉清（于2016年4月24日去世）分6次向汪俊清之妻葛大宝转账房款共计150万元，其中：2013年3月1日转账20万元、2013年5月5日转账30万元、2013年6月17日转账20万元、2013年11月23日转账30万元、2013年12月14日转账30万元、2014年1月21日转账20万元。郑瑞英提交的案涉房屋2016年5月27日的车位费收据载明系郑瑞英之子宋冠樟所交及2017年至2019年车位费收据载明宋玉清所交；案涉房屋2013年7月31日物业费缴款收据（2012、2013年度）未载明缴款人，2017年至2019年物业费缴款收据载明系宋玉清所交；2013年7月31日采暖费缴款收据（2013-2014年度）未载明缴款人及2017年至2019年度采暖费缴款收据载明系宋玉清所交。2020年1月6日葛大宝给我院出具书面声明：2012年10月20日我与汪俊清作为出卖人和郑瑞英签订的关于天津市河东区《房屋买卖合同》事宜，本人同意将本人在该合同中的权利和义务全部转让给汪俊清。2020年2月7日郑瑞英也出具书面声明：同意葛大宝将上述《房屋买卖合同》卖方的权利义务转让给汪俊清。本院认为，本案争议焦点为：1．郑瑞英是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中在涉案房屋被查封之前郑瑞英与被执行人汪俊清及其妻葛大宝签订了案涉房屋买卖合同，该合同载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格等，且葛大宝经郑瑞英同意将自己在上述买卖合同的权利义务全部转移给汪俊清，故汪俊清为案涉房屋买卖合同的独立出卖人。该合同具备房屋买卖合同主要内容，且出卖人已经收受部分购房款，该房屋买卖合同应当认定为合法有效的合同。一、关于郑瑞英是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。郑瑞英提交的2019年6月14日天津市静茵物业管理有限公司出具的《证明》上载：“案涉房屋自2013年9月至今一直由宋玉清及其配偶郑瑞英居住于此。”该内容与郑瑞英开庭陈述：案涉房屋2013年9月由郑瑞英夫妻及郑瑞英之子入住，郑瑞英之夫宋玉清2016年4月病故后郑瑞英之子宋冠樟夫妻及其子搬过去与郑瑞英共同居住，显然不一致，故不予采信。该证明还上载：“自2012年末至今所有物业费、采暖费、热水费都是郑瑞英本人来缴。”该段内容应有相应证据佐证，郑瑞英提交的注明宋玉清与宋冠樟名字的案涉房屋车位费、采暖费、物业费的缴款收据显示以上款项的缴纳均在案涉房屋查封后，而郑瑞英另提供的2013年缴纳的2012年、2013年物业费及2013-2014年度采暖费票据，未显示缴款人，且郑瑞英称述2013年7月汪俊清向其案涉房屋，其自愿缴纳了2012年1月至2013年6月物业费不符常理，故郑瑞英提供的以上证据不足以证明其自查封前占有和使用案涉房屋。二、关于郑瑞英是否已经支付全部价款问题。郑瑞英提供的其夫宋玉清银行交易明细可以证明宋玉清2013年3月1日至2014年1月21日分6次向汪俊清之妻葛大宝转房款150万元，但郑瑞英主张2016年5月27日郑瑞英之子宋冠樟以现金形式支付了汪俊清150万现金，证据不足，不予支持。首先，郑瑞英主张150万现金中有55.4万元来自于郑瑞英给宋玉清办丧事收的份子钱，郑瑞英提交的收份子钱记录本，无其他证据佐证，不能证明其真实性，且宋玉清死亡证明可以显示宋玉清2016年4月24日去世，郑瑞英主张2016年5月27日支付汪俊清房款，该55.4万元现金在长达一个月的时间内在家中存放，不符常理；其次，证人宋某陈述其2016年5月10日从银行取了55万现金，及其之前取出来备用的钱，共80万元现金，在2016年5月下旬交给了郑瑞英之子宋冠樟，郑瑞英虽提交了证人宋某银行流水予以佐证，但高达80万元的现金在证人家中放置半个月后交与郑瑞英亦不符常理；再次，郑瑞英提供证人秦某的出庭证言，证明2016年5月初其给郑瑞英之子宋冠樟还款8万元现金，无其他证据佐证，不应采信。秦某还陈述2016年5月27日与宋冠樟一起将150万元现金给付汪俊清，缺乏相应证据佐证，不予采信；第四，郑瑞英、汪俊清均陈述150万元现金给付汪俊清用于发放圣斯克欠付的工人工资，未提供相应圣斯克财务账册，发放工人工资的原始会计记账凭证等证据予以佐证，故该主张不予采信；第五，郑瑞英与汪俊清均主张双方口头约定2014年底过户时同时支付剩余房款150万元，但郑瑞英在未按约同时过户的情形下先行向汪俊清支付了150万元剩余房款，且支付房款时汪俊清已将案涉房屋抵押给案外人，郑瑞英陷己方于可能不能过户的风险中，不符常理。三、关于是否非因郑瑞英自身原因未办理过户登记问题。汪俊清陈述曾与宋玉清私下约定等圣斯克挂牌以后就给郑瑞英过户，因汪俊清未提供相应证据且亦未得到郑瑞英追认，本院不予采信。郑瑞英与汪俊清均陈述双方口头约定案涉房屋2014年年底过户。郑瑞英主张从2014年以后郑瑞英一直向汪俊清要求过户，但汪俊清一直拖着不给过户，郑瑞英对该主未举证证明，且与汪俊清庭审陈述：“双方从2014年到2016年都没有提过给付余款及过户的事情，”互相矛盾。郑瑞英还主张当时因汪俊清未全部清偿该房屋抵押贷款，该房屋设置的抵押权导致无法过户。汪俊清将案涉房屋抵押给案外人的时间为2015年10月26日，双方约定的过户时间为2014年年底。郑瑞英没有举证证明2014年底至2015年10月26日前其向汪俊清要求过户的相应证据，故郑瑞英主张非因自身原因未办理过户登记不能成立。综上，郑瑞英提出的执行异议理由不成立，不能排除本院对坐落于天津市河东区房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告郑瑞英的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由原告郑瑞英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 飞审 判 员  王晓宇人民陪审员  赵维柱二〇二〇年三月二日书 记 员  赵 晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。