吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初72号 原告：张维艳，女，汉族，1976年12月12日生，住辽源市西安区。 委托代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。 被告：辽源市巨源工贸集团有限责任公司，住所地辽源市龙山区齐宁大路65号（原家家乐超市西侧）。 法定代表人：王志新，该公司经理。 委托代理人：于清生，吉林恒太律师事务所律师。 第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地辽源市龙山区中银大厦1号楼301。 法定代表人：伍国春，该公司董事长。 委托代理人：王延安，该公司副总经理。 第三人：范云，女，汉族，1957年10月7日生，住辽源市龙山区。 原告张维艳与被告辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）、第三人范云案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张维艳及其委托代理人王世平，被告巨源公司委托代理人于清生，龙腾公司委托代理人王延安到庭参加诉讼。第三人范云经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张维艳向本院提出诉讼请求：一、确认2016年4月8日第三人范云与龙腾公司的中银大厦科技城认购书合法有效、2018年11月28日原告与龙腾公司签订的龙腾景昇家园认购书合法有效（实质是范云将中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房赠与给张维艳的赠与书）。二、确认位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房（不动产单元号：220402001001GB00017F00020209，产籍号：008006-0002-1811，建筑面积：97.65平方米房屋）为原告所有。三、不得对位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房予以执行四、诉讼费用由被告承担事实和理由：2016年4月8日，范云以488250.00元购买了位于中银大厦科技城2号楼4单元17B11（1811号）房屋（不动产单元号：220402001001GB00017F00020209，产籍号：008006-0002-1811，建筑面积：97.65平方米房屋），2018年11月28日范云将该房以2018年11月28日认购书的形式赠与给了原告（范云的女儿），但原告于2019年8月去办理涉案房屋过户时，才知道该房被龙山区人民法院于2018年8月27日查封了，原告认为涉案房屋为原告所有，故提出以上诉讼请求，请人民法院予以支持。 巨源公司辩称：一、原告的主体资格不适格。1、龙腾公司就涉案房屋先后与范云、张维艳各签订一份认购书，其原告与龙腾公司签订的认购书时间是涂改的。2、购房款收据的涂改的，并且没有资金往来的证明。3、没有证据证明范云与张维艳的母女关系。4、没有证据证明赠与事实的存在，仅凭两份相同的合同和涂改的收据就要求法庭确认涉案房屋归被答辩人张维艳所有，其诉讼请求是荒唐的，其理由不能成立。二、被答辩人提供的认购书不具有商品房买卖合同法律效力。该认购书的性质是双方达成的意向性协议，并不是《商品房买卖（预售）合同》。首先，该认定书不符合《商品房销售管理办法》的第十六条的规定；其次，范云签订认定书第三条、第四条明确约定需要在一定期限内签订《商品房买卖（预售）合同》，双方的权利义务，无论销售面积、质量标准、交付时间、违约责任等其他以将来签订正式的《商品房买卖（预售）合同》为依据。证明该认购书没有法律效力。第三、龙山区法院（2019）吉0402执393号裁定书是根据辽源市不动产登记中心备登记记载，该房屋所有权人为龙腾公司而作出的，是正确的。查询2019年8月备案登记，该房屋仍然是龙腾公司所有。因此，原告起诉依据的事实是不成立，法庭应当依法驳回其诉讼请求。 龙腾公司述称：原告诉讼请求真实合法，该房屋是出售给原告的母亲范云，后原告的母亲赠予给其女儿张维艳，二人共同到龙腾公司变更了认购书的姓名。因为该房屋已经实际交付给范云，作为所有权人有权对房屋处置，所以原告诉求应得到保护。 范云述称：本人2016年4月8日购买了位于中银大厦科技楼2号楼4单元17B11（1811号）房屋（不动产单元号：220402001001GB00017F00020209，产籍号：008006-0002-1811，建筑面积：97.65平方米房屋），有开发商龙腾公司开具的认购书。2018年11月28日由龙腾公司销售人员现场更改2016年4月8日购买此房屋开据的认购书及红联，以认购书的形式赠予给了女儿张维艳。 经审理查明：2016年4月8日，龙腾公司（甲方）与范云（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的2号楼4单元17B11号商品房（暂定房号，现房号为1811号），建筑面积共97.65平方米（以房产局相关部门最终审核为准，房款实行多退少补）。该房屋按照建筑面积计价，单价为5,000.00元/平方米，总价款为488,250.00元人民币，该认购书还约定了其他权利义务。当日，龙腾公司出具收据，该收据载明收到范云中银大厦科技城购房款488,250.00元，并注明2#4单元17B11室。上述认购书及房款收据上均由龙腾公司注明建筑顶账。范云未办理产权变更登记手续。2018年11月28日，龙腾公司（甲方）与张维艳（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，合同约定的权利义务与前述龙腾公司与范云签订的《龙腾景昇家园认购书》相同。同时，龙腾公司将前述给范云出具的购房款收据的付款人涂改为张维艳，收据载明其他内容未涂改。张维艳和范云主张案涉房屋系范云于2018年11月28日赠予给张维艳。张维艳主张案涉房屋房款中交纳现金30万元，188250.00元为龙腾公司欠付范云的窗户款抵顶，案涉房屋作为张维艳的库房使用至今。上述案涉房屋未办理产权变更登记，现仍房屋所有权仍登记在龙腾公司名下。 另查明，本院在执行申请执行人巨源公司与被执行人龙腾公司供房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［案号（2017）吉0402执393号］过程中，于2017年8月30日查封了被执行人龙腾公司名下的、位于辽源市龙山区中银大厦2号楼1811号房屋（即上述17B11室房屋）：产籍号008006-0002-1811，不动产单元号220402001001GB00017F00020209，建筑面积97.65平方米。在执行过程中，张维艳向本院提出执行异议请求撤销（2017）吉0402执393号执行裁定，停止对案涉房屋的强制执行。本院做出（2019）吉0402执异104号执行裁定，驳回张维艳的异议请求。后张维艳提起本案诉讼。 上述事实，有《龙腾景昇家园认购书》、房款收据、执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是张维艳对案涉1811号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对本案的争议焦点，本院综合评判如下： 第一，张维艳对案涉房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权系不动产物权，其继受取得，必须依法进行产权变更登记，未登记不能取得房屋所有权。本案中，根据以上查明的事实，现案涉房屋仍然登记在龙腾公司名下，张维艳并未取得涉案房屋的所有权。 第二，张维艳并不享有商品房消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十九条是有关商品房消费者物权期待权保护条件的规定。“消费者”购房应是直接用于满足其生活居住需要，张维艳在庭审过程称该房屋是用于库房，并不是用于居住，且张维艳亦未提供相关证据证明其名下无其他用于居住的房屋。而且，对涉案房屋龙山区人民法院于2018年8月30日已经采取保全查封措施。张维艳与龙腾公司签订《龙腾景昇家园认购书》的时间是在人民法院查封之后。故张维艳不享有该条规定的消费者物权期待权。 第三，本案也不具备无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定，房屋买受人应全部具备该条规定的四项条件才能排除法院强制执行。本案中，范云与龙腾公司之间以部分物抵债加部分现金付房款形式签订的《龙腾景昇家园认购书》，是在人民法院查封之前，但根据合同相对性，该认购书仅在范云和龙腾公司之间产生效力。而张维艳与龙腾公司签订《龙腾景昇家园认购书》的时间是在人民法院查封之后，张维艳与龙腾公司签订的《龙腾景昇家园认购书》仅在张维艳与龙腾公司之间产生效力。两个认购书的双方当事人不同，系不同的民事主体之间形成的民事法律关系，不能混为一谈，不能因为范云与龙腾公司合同在人民法院查封之前，就认定张维艳与龙腾公司签订的合同在人民法院查封之前。即便范云和张维艳之间赠予关系成立，但物权并未转移。张维艳不享有无过错不动产买受人物权期待权，不能对抗申请执行人巨源公司。另外，张维艳未提供证据证明在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产。因此本案不符合该第二十八条规定的全部条件。张维艳关于不得执行案涉房屋的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。张维艳关于确认案涉《龙腾景昇家园认购书》效力的诉讼请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。 综上所述，本案张维艳对1811号案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张维艳的诉讼请求。 案件受理费8624.00元，由原告张维艳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  孙景梅 人民陪审员  张亚芬 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  谭敬文