吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3246号 原告：姜军，男，1971年7月3日出生，汉族，无职业,户籍地吉林省吉林市船营区，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。。 被告：吉林商通农业有限公司，住所地吉林市丰满区吉林大街67号。 法定代表人：陈利敏，总经理。 委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。 被告：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街15号。 法定代表人：吴丽艳，经理。 第三人：松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地吉林省松原江山市场院内。 法定代表人：何伟，经理。 第三人：珲春江山经济发展有限公司，住所地吉林省珲春市边境经济合作区。 法定代表人：宋洋，经理。 原告姜军与与被告吉林商通农业发展有限公司（以下简称商通公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称吉林江山公司）、第三人松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称松原江山公司）、珲春江山经济发展有限公司（以下简称珲春江山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜军及其委托诉讼代理人郭鹏云与被告商通公司委托诉讼代理人张文业到庭参加诉讼。被告吉林江山公司、第三人松原江山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，珲春江山公司经本院公告送达，期满未到庭。本案现已缺席审理终结。 姜军向本院提出诉讼请求：一、不得执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场批发H栋菜库63号;二、确认原告是吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场批发H栋菜库63号的所有权人。事实和理由：2007年3月26日，长春市宽城区人民法院作出(2006)宽民初字第1715号民事判决:一、吉林江山公司给付中国农业银行长春开发区支行（以下简称农行长春开发区支行）借款人民币2510万元;二、吉林江山公司给付农行长春开发区支行2510万元的借款利息;松原江山公司、珲春江山公司对借款500万元及利息承担连带清偿责任。2019年4月25日,原告接到长春市宽城区人民法院的通知，该通知明确因执行(2006)宽民初字第1715号民事判决书（商通公司与吉林江山公司借款合同纠纷)一案，依据(2012)宽执字第800号执行裁定书拟对两处房屋(范围包括原告所有的菜库63号）房屋进行查封、评估、拍卖。2019年6月12日，原告对执行标的提出书面异议。长春市宽城区人民法院于2019年6月25日作出(2019)吉0103执异90号执行异议裁定，驳回姜军的异议。姜军于2010年5月26日与吉林市江山商业园有限公司签订《商品房销售协议书》，原告出资300,186元购买了江南蔬菜批发二期综合楼一层63号菜库,2010年6月1日,原告全额支付购房款项并占有使用该房屋至今。商业园公司系吉林江山公司的发起设立的公司,两个公司的实际控制人为一人。原告购买案涉房屋九年,没有任何单位对此提出异议,原告当然有理由认为商业园公司具备出售案涉房屋的资质。依据《最高人民法院》第二十八条的规定,原告签订了书面合同、足额支付了购房款，占有使用案涉房屋超过九年,尚未办理房屋产权登记系出卖方的责任,并非原告的原因。现依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院停止执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库63号,确认原告为房屋所有权人，保护原告的合法权益。 商通公司辩称，2010年5月26日，姜军与商业园公司签订《商品房销售协议书》，姜军购买江南蔬菜批发市场二期综合楼一层63号菜库，面积98.1平方米，单价每平方米3060，总价为300,186元。姜军于同年6月1日向商业园公司交纳300,186元购房款。2003年5月29日，姜军购买的房屋已被吉林江山公司抵押给农行长春开发区支行贷款。该房屋在抵押后，商业园公司及吉林江山公司均无权处分该抵押房产，其擅自销售抵押房屋，没经过抵押权人的同意，违反《中华人民共和国物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的强制性规定，并且商业园公司不是抵押人，根据《合同法》第52条第五项规定，该合同无效。故吉林江山公司与商业园公司签订的《商品房销售协议书》无效。本案不适用《最高人民法院》第28条的规定。房屋抵押登记是公示行为，不存在善意取得。故应驳回姜军的诉讼请求。 吉林江山公司无答辩。 松原江山公司无述称。 珲春江山公司无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月26日本院（2006）宽民初字第1715号民事判决判令吉林江山公司给付中国农业银行长春开发区支行借款2510万元及利息，松原江山公司、珲春江山公司共同对中国农业银行长春开发区支行借款500万元及利息承担连带清偿责任。本院以（2007）宽执字第359号立案执行（2006）宽民初字第1715号民事生效判决，后该案被长春市中级人民法院提级执行。2012年长春市中级人民法院将该案裁定由本院执行，本院以（2012）宽执字第800号立案执行。执行中,本院【2007年8月28日起，（2007）宽执字第348、390、359、350号-4】及长春市中级人民法院【2010年7月28日起,（2009）长执恢字第52-1号-3】，先后对吉林江山公司贷款抵押登记的坐落于吉林市丰满区吉林大街67号的产权证号丰727号11,992平方米、9229平方米房产（吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证）及附属土地使用权（证号为吉丰国用2002字第020520021号，面积13,957.2平方米）进行查封。上述房屋现用于商业园公司市场经营。本案争议的吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库63号属于上述被查封的房屋、土地之内。 2018年12月25日，商通公司通过竞买方式取得中国农业银行长春开发区支行享有的本院（2006）宽民初字第1715号民事判决所确定的债权。2019年4月10日，商通公司向本院申请变更其为申请执行人，本院于2019年4月17日作出（2012）宽执字第800号执行裁定，变更商通公司为本案申请执行人。2019年4月25日，本院向被查封的吉林江山公司名下房产中的经营业户送达执行裁定书。2019年6月12日，姜军向本院提出案外人执行异议，要求解除对吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库63号房屋的查封、评估、拍卖的强制措施，认为该房屋所有权人为姜军。本院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异92号执行裁定，驳回姜军的异议。 本案诉讼过程中，姜军依据诉请向本院提供主要证据为：1、2010年5月26日商业园公司与姜军签订的《商品房销售协议书》一份，证明购买案涉争议房屋，价款为300,186元；2、加盖商业园公司财务专用章的收据一份，证明姜军于2010年6月1日交付购买菜库款300,186元；3、吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证、1999建规字3005号建设工程规划许可证、建设工程位置审批意见书，证明案争房屋不在产权证为丰XXXX号房产证所在的范围内；4、企业信息、吉林江山公司股东大会决议，吉林市江山装饰材料经销有限责任公司股东大会决议；投入资本明细表、吉林省审计事务所致委托方函、验资报告，证明吉林江山公司与吉林市江山装饰材料经销有限责任公司共同设立商业园公司，案涉的建筑物属于实物出资，现属于商业园公司的固定资产，实物出资的固定资产不属于吉林江山公司。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜军未能提供与案争房屋登记所有权人吉林江山公司的买卖合同，商业园公司不具备出卖案涉房屋的资格，不符合上述规定的条件，故姜军诉请停止对该案争房屋的执行缺乏事实依据，本院不予支持。姜军要求确认其为案争房屋的所有人，亦不能得到保护。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回姜军的诉讼请求。 案件受理费5800元,公告费390元，由姜军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李景泉 审 判 员  石 磊 人民陪审员  丁桂云 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  王嘉琳