北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20666号原告：万朝付，男，1972年4月26日出生，汉族，安徽省阜南县人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：李美春，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：许丽琴，女，1975年1月20日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。原告万朝付与被告许丽琴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告万朝付及其委托诉讼代理人李美春，被告许丽琴及其委托诉讼代理人彭金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万朝付向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原告与被告于2018年10月23日签订的《转让协议》无效；2．请求法院依法判令被告返还原告转让费1300000元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月1日被告与北京市顺义区×镇×村村委会（以下简称×村委会）签订了《土地租赁合同》约定，×村委会将位于顺义区×镇×村（原玻璃厂）土地1亩租赁给被告使用，租期至2025年12月31日止。后被告在该租赁土地上自建房屋。2018年5月2日，王磊将其租赁的位于顺义区×镇×村（原玻璃厂）土地上的另外1亩土地使用权及王磊自建房屋所有权转让给被告。2018年10月23日，被告与原告签订《转让协议》，将上述顺义区×镇×村（原玻璃厂）土地共计2亩使用权，及王磊与被告自建的建筑物所有权一并转让给原告，转让费用共计1300000元，原告于当日向被告转账支付了该1300000元转让款。原告受让上述土地使用权及房屋所有权后，于2018年11月9日即收到×镇人民政府发出的限期拆除通知书，该限拆通知确认被告转让给原告的房屋为违法建筑，要求于2018年11月12日前限期自行拆除。2019年3月，涉诉转让土地上的建筑物因被确认为违法建筑被相关行政部门强制拆除。另，×村委会向原告告知不认可被告将上述涉诉2亩土地使用权转租给原告的行为，并禁止原告经营使用上述土地。综上所述，原告认为被告与原告签署的《转让协议》无法实际履行，合同签订目的无法实现，应依法予以解除。为维护原告合法权益，原告起诉至人民法院，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告许丽琴辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年10月23日双方的土地租赁合同有效，不同意解除，租赁合同是双方真实意思表示，不违背双方意志，并且得到村委会认可，租赁标的物土地属于村集体建筑用地，房屋是合法建筑，房屋建造于七八十年代，系原村玻璃厂用房；不同意返还转让款，租赁合同有效，造成强拆的原因在于原告，双方签订合同后，原告拆除了原合法的建筑物，在没有审批手续的情况下，违法建设了被强拆的房屋，过错在原告，损失应自负；综上，请求驳回原告的起诉。本院经审理查明：2017年5月1日，许丽琴与×村委会签订了《土地租赁合同》，约定×村委会将位于顺义区×镇×村（原玻璃厂）总面积为1亩的场地租赁给许丽琴，四至为东至刘学义，西至道，南至杜红彪，北至王磊，租期为8年，自2017年5月1日起至2025年12月31日止，租赁费为每年每亩2500元。同日，王磊也与×村委会签订了类似的《土地租赁合同》，约定×村委会将位于顺义区×镇×村（原玻璃厂）总面积为1亩的场地租赁给王磊，四至为东至刘学义，西至道，南至许丽琴，北至刘学义，租期为8年，自2017年5月1日起至2025年12月31日止，租赁费为每年每亩2500元。2018年5月2日，王磊与许丽琴签订了《转让协议》，载明：王磊自愿将顺义区×镇×村（原玻璃厂）总面积1亩，全部归许丽琴所有，盈利亏损由许丽琴受益承担。2018年10月23日，许丽琴与万朝付签订了《转让协议》，载明：许丽琴自愿将顺义区×镇×村（原玻璃厂）总面积约2亩，全部按原始合同转让给万朝付所有，转让费1300000元，盈利亏损由承租人万朝付受益，与原租赁人许丽琴无关。万朝付称许丽琴转让给自己的土地上的房屋均为违章建筑，导致被北京市顺义区×镇人民政府于2019年3月强制拆除。为此，万朝付提交了北京市顺义区×镇人民政府发放的（×）第×号《限期拆除通知书》、（×）第×号《拆除通知书》等予以证实。在北京市顺义区×镇人民政府于2018年11月9日做出的（×）第×号《限期拆除通知书》中载明：李某：经规划部门确认，你（单位）于×村原玻璃厂院内×侧所建的砖混结构，建筑面积为700平方米建筑物、构建物在乡、村庄规划区内未取得北京市行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令你（单位）于2018年11月12日之前自行拆除，逾期未整改，将依法组织拆除。一切拆除费用及造成的损失将由你本人承担。北京市顺义区×镇人民政府于2018年11月19日做出的（×）第×号《拆除通知书》中载明：李某：2018年11月9日，×镇已向你（单位）送达《限期拆除通知书》，要求你（单位）在2018年11月12日之前自行拆除位于×村原玻璃厂院内×侧所建的砖混结构，建筑面积为700平方米建筑物、构筑物。经复查，你（单位）逾期未拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，将于2018年11月21日，依法组织拆除。万朝付称因为自己受让的场地与李某相邻，并且李某是涉诉的原玻璃厂的负责人，因此政府在下发《限期拆除通知书》、《拆除通知书》时都是发给了李某，但是上述通知书中载明的700平方米的违章建筑中就是自己场地内转让来的建筑物。许丽琴对上述证据的真实性认可，但不认可上述通知中载明的700平方米违章建筑中包括有自己转让的建筑物。对于涉诉场地转让时的建筑物情况，万朝付称转让时有一层的门脸房，大约200平方米，还有一个二层的建筑，大约500平方米，二层建筑的×侧还有一层平房，大约200平方米。许丽琴认可转让时原有七间门脸房，大约200平方米，其余还有一些房屋，但表示具体情况说不清楚了。万朝付称在政府发放的通知书中载明的700平方米违章建筑，并不包括一层的门脸房200平方米，也没有李某的建筑物，都是场地内原有的其他建筑。许丽琴对此不认可，称通知书中载明的700平方米违章建筑，并不是其他的建筑，就是一层的门脸房7间和与之相邻的李某建的13间门脸房，共计20间，与其他建筑物没有任何关系。并且被拆除的7间门脸房，并不是原来自己转让的门脸房，转让时的门脸房都是彩钢结构，是合法的，在转让后万朝付自行将其拆除，在原址上又重新盖了7间砖混结构的门脸房，这些新建的门脸房被认定为违章建筑，因此才被拆除，所以与自己无关，应当由万朝付自行承担责任。万朝付承认被拆的7间门脸房确实是自己将原有门脸房拆除后重建的，但坚持认为许丽琴原建筑物均为违章建筑，不具备合法手续，为此万朝付补充提交了现场视频光盘，还申请本院调取了政府部门的相关拆除档案，并申请证人李某出庭作证。拆除档案中显示，经向北京市规划和国土资源管理委员会函查，涉诉的×村×侧玻璃厂院内由李某所建的砖混结构房屋3栋、建筑面积约3000平方米，以及玻璃厂院内×侧集体土地上的由李某所建的2栋砖混结构房屋、建筑面积约670平方米均未取得乡村建设规划许可证。×镇政府为此多次向李某下放限期拆除通知书、催告书、拆除通知书，要求其拆除上述违章建筑。便民电话批办单显示，在2018年8月至12月期间，市民高先生等人多次电话反映在原玻璃厂院内×角有违章建筑，建了二层楼房及十多间房屋……；李某作证称：当时许丽琴转让给万朝付时自己在场，当时转让的时候有二层楼，二层楼前有7间房，还有一个小院，转让后万朝付就是拆了7间门脸房后进行了原址重建，其余都没有动；政府下达的拆除通知书中的700平方米违章建筑，就是指这些建筑，后来政府就将这些建筑强行拆除了。政府下发的通知书中，之所以有的是3000平方米，有的是700平方米，是因为两家场地都挨着，玻璃厂的备案也都是以自己名义备案的，所以政府以为都是自己的，所以才都是向自己发放的通知书。许丽琴对上述证据的真实性认可，但均不认可其证明目的。万朝付称许丽琴将涉诉的原玻璃厂约2亩场地转让给自己，未取得×村委会的同意，现×村委会不认可该转让行为，禁止自己经营使用上述土地。为此，万朝付提交了×村委会于2019年4月（无具体日期）出具的《证明》予以证实。该《证明》载明：×镇×村村委会不认可许丽琴，王磊二人将承租的位于×镇×村（原玻璃厂）土地每人1亩及地上物转租给他人的行为，二人的私自转租行为无效，禁止除许丽琴、王磊二人外的其他人在上述2亩土地上从事生产，经营行为或以其他形式变相转租使用土地。在该《证明》上加盖有×村委会的公章，但并没有出具证明人的签字。许丽琴对该《证明》的真实性、证明目的均不予认可，认为其没有具体的时间和经办人的签字确认，并称自己有村委会同意转租的证据。为此，许丽琴也向法庭提交了×村委会在2019年8月8日为其出具的《证明》。该《证明》载明：2017年5月1日，×村委会与许丽琴、王磊签订原玻璃厂2亩地租赁合同，现就租赁事宜说明如下：一、许丽琴、王磊是从刘学义处转租的2亩土地，上述2亩土地的租金已由刘学义交付村委会，许丽琴、王磊将土地的租金交给了刘学义，他们之间的转租村委会不干涉，与村委会无关。二、村委会也无权干涉、不限制许丽琴、王磊转租、转让事宜。三、许丽琴、王磊与村委会签合同的目的是其为了使用村委会的水电方便而签，所交费用为水电费用。上述事实，有当事人双方陈述、《土地租赁合同》、《转让协议》、银行转账凭证、村委会证明、拆除档案、证人证言、视频光盘、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。许丽琴与万朝付所签订的《转让协议》，载明将原玻璃厂总面积约2亩全部按原始合同转让给万朝付所有，虽未载明转让的标的是土地还是建筑物还是两者均包括，但是根据庭审中提供的证人证言、拆除档案材料、视频光盘等证据材料及其自述的情况来看，涉诉土地内转让时是存在着大量地上建筑物的，并且从该《转让协议》所约定的转让费的数额来看，也远远高于正常的土地的租赁价格，同时从土地及其地上物两者之间的属性来看，其往往密不可分，在转让土地使用权时势必会连带转让土地之上的建筑物，仅仅针对土地使用权或仅仅针对地上物均不符合农村土地流转的常态，因此可以认定涉诉的土地及其地上物均为双方《转让协议》中的转让标的。根据已查明的事实，涉诉土地上的建筑物均未经规划和国土资源管理委员会的批准，取得过相应的乡村建设规划许可证，因此其显然属于违章建筑，故双方《转让协议》中涉及的地上物的转让因为违反法律法规的禁止性规定而无效，而鉴于地上物与土地使用权的密不可分性，导致双方关于土地使用权的转让亦属于无效，因此万朝付主张双方签订的《转让协议》无效，于法有据，本院对此予以支持，确认双方在2018年10月23日签订的《转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此转让合同无效后，许丽琴应当向万朝付返还相应款项。由于万朝付自2018年10月23日使用涉诉土地及其地上物至拆除之日，并考虑到其对部分原有建筑进行拆补后又重建的情况，故退还的款项中应当扣除相应的费用，本院根据本案的实际情况酌情确定其应退还的费用为1150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告万朝付与被告许丽琴于二〇一八年十月二十三日签订的《转让协议》无效；二、被告许丽琴退还原告万朝付一百一十五万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告万朝付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千二百五十元，由原告万朝付负担九百五十二元（已交纳），由被告许丽琴负担七千二百九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  罗旭华二〇二〇年三月二十三日书记员  赵新月