福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14360号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 被告：谢开，男，汉族，1976年12月1日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：叶雪英，女，汉族，1977年5月2日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：福州市建设发展集团有限公司，住所地：福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强。 委托诉讼代理人：夏祖玲，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）与被告谢开、叶雪英、福州市建设发展集团有限公司（以下简称“建设发展集团”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建设银行福建省分行的委托诉讼代理人罗贺良,建设发展集团的委托诉讼代理人夏祖玲、彭春娇到庭参加诉讼。谢开、叶雪英经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.谢开、叶雪英归还建设银行福建省分行贷款本息合计人民币84910.38元，其中贷款本金81632.21元、利息3278.18元（利息包括罚息，暂计至2019年7月18日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；2.建设银行福建省分行有权就谢开、叶雪英提供的抵押物即福州市晋安区产及土地使用权【不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号】的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；3.建设发展集团为谢开、叶雪英的上述债务承担连带清偿责任；4.谢开、叶雪英、建设发展集团承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、公告费等）。 事实和理由：2013年9月5日，建设银行福建省分行与谢开、叶雪英、建设发展集团签订了编号为350612280-2012-20130323527的《个人住房借款合同》及《个人住房借款合同补充合同》。约定谢开向建设银行福建省分行借款17万元，用于购置位于福州市晋安区产，借款期限为96个月（即从2014年3月13日起至2022年3月13日止），借款年利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即谢开、叶雪英自愿以依法取得的福州市晋安区产及其土地使用权提供抵押担保，建设发展集团提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建设银行福建省分行支付的其他款项、建设银行福建省分行为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。讼争双方于2018年4月25日就上述抵押物办理了抵押登记［他项权证号为：闽（2018）福州市不动产权证明第XX号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建设银行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。 2014年3月13日，建设银行福建省分行依约向谢开发放借款17万元并将全部款项转入谢开指定的福州市建设发展集团有限公司银行账户，履行了放款义务。现谢开未按合同约定按时、足额偿还借款本息，鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下建设银行福建省分行债权，建设银行福建省分行根据上述《个人住房借款合同》第十七条采取救济措施，宣布上述借款提前到期，要求谢开立即清偿借款本息共计人民币84910.38元，其中贷款本金人民币81632.21元、利息人民币3278.18元（利息包括罚息，暂计至2019年7月18日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）。 谢开、叶雪英未作书面答辩。 建设发展集团答辩称，一、诉争房屋已办理抵押登记，且已被建设银行福建省分行申请保全查封，建设银行福建省分行可就拍卖、变卖所得价款优先受偿，诉争房屋的价值足以清偿案涉债务，建设发展集团不用再承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故保证人承担保证责任，是在债权人对物的担保实现其债权后，对不足部分承担保证责任。二、本案既有物的担保又有人的保证，债务人谢开已经提供了物的担保，故应当先就该物的担保实现债权。不足部分，再要求保证人承担保证责任。三、建设发展集团承担的是补充协议的合同责任，不是连带保证责任。1.《个人住房借款合同补充协议》没有延续连带保证责任，而是对诉争房屋不能上市交易期间的补充约定。抵押设定成功，建设发展集团的阶段性保证的任务已完成，但因诉争房屋的特殊性质，需符合一定条件才能上市交易，因此签订《个人住房借款合同补充协议》，是取得抵押登记及他项权利证书后至诉争房屋可上市交易期间的补充约定，该期间责任的约定是独立的，不是对原合同的重新约定，故建设发展集团根据该补充协议承担的是补充责任，是合同责任，不是连带保证责任。2.补充协议未明确延长期限（抵押设定后至上市交易期间）的责任是连带保证责任。补充协议第一条第二款约定，“在上述保证期间内，若谢开违约，建设银行福建省分行须按照原合同约定向法院提起诉讼。在法院判决生效后，各方按照判决内容履行”，故已明确是在判决后履行责任，而非直接约定是连带保证责任。补充协议第一条第四款约定，建设发展集团为谢开代偿还欠款后，建设银行福建省分行应办理抵押登记注销，实际是以建设发展集团承担补充责任来换取建设银行福建省分行的抵押权。故补充协议针对抵押设定后至可上市交易期间的责任所作出的补充约定，该责任性质为期间责任，不是连带保证责任，即使是保证责任，也只是一般保证责任，应由建设银行福建省分行行使抵押权实现受偿后，再由保证人承担补充责任。3.建设发展集团承担责任的条件尚未成就。根据补充协议的约定，在上述保证期间内，若谢开违约，建设银行福建省分行须按原合同约定向法院提起诉讼。在法院判决生效后，各方按照判决内容履行。”故建设发展集团承担责任的前提是法院裁判生效，现法院未对各方责任作出裁判，故建设发展集团不承担责任。该约定也进一步说明，补充协议是以建设发展集团承担补充责任来换取建设银行福建省分行的抵押权，因此应先出质抵押物，否则，根据本约定，建设发展集团代为偿还案涉欠款后，建设银行福建省分行将抵押权注销归还房屋。四、建设银行福建省分行以“格式条款”加重建设发展集团的责任，造反公平原则，属于无效条款。阶段性担保不具有全程担保的法律效力，在借款人已办理抵押登记且债权人已取得不动产权证的情形下，仍要求保证人继续承担保证责任，无形将阶段性连带担保变成了全程担保，加重了其责任。 建设银行福建省分行向本院提交如下证据：A1.《个人住房借款合同》及《个人住房借款合同补充协议》,A2.《开立贷款账户通知书》及《个人贷款支付凭证》,A3.不动产登记证明,A4.中国建设银行个人贷款对账单,A5.中国建设银行信贷结清试算,A6.宣布贷款提前到期催收通知书,A7.EMS快递面单、A8.《委托代理协议》,A9.律师费发票,A10.银行转账凭证,A11.民事裁定书,A12.保全费发票,A13.EMS特快专递查询回单。建设发展集团向本院提交如下证据：B1.不动产登记信息查询结果；B2.榕房初FZ字第初始登记通知书；B3.东山新苑二期产权领取原件表。本院认为，谢开、叶雪英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。建设银行福建省分行、建设发展集团提交的证据均为书证，并能与原件核对一致或经对方当事人确认，上述证据内容客观真实，形式与来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 经审理查明，谢开、叶雪英系夫妻关系。2013年9月5日，谢开、叶雪英、建设发展集团与建设银行福建省分行共同签订了编号为350612280-2012-20130323527的《个人住房借款合同》及《个人住房借款合同补充协议》。合同约定，借款人谢开向建设银行福建省分行申请贷款17万元，用于购买位于福州市晋安区产；借款期限为96个月（即从2014年3月13日起至2022年3月13日止），借款年利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。 合同的担保方式为抵押加阶段性保证。担保的范围均为本合同项下贷款本金、利息（包括罚息、复息）、违约金、赔偿金、借款人应支付的其它款项、贷款人实现债权和担保权利而发生的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖费、公告费等。谢开、叶雪英作为抵押人，以位于福州市晋安区产及其占用范围内的土地使用权设定抵押。建设发展集团的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。关于保证责任，合同还约定，无论贷款人在本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不得提出任何异议。 各方在补充协议中约定，抵押人谢开、叶雪英购买建设发展集团开发建设并依法销售的案涉经济适用住房，并以该住房为借款人谢开提供抵押担保，建设发展集团为谢开提供阶段性连带责任保证。鉴于经济适用住房的特殊性，四方对原合同作如下修改、补充：（一）延长建设发展集团保证期间，将原合同第三十六条修改为“建设发展集团的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止”。在上述保证期间内，若谢开违约，建设银行福建省分行须按原合同约定向法院提起诉讼，在法院判决生效后，各方按照生效判决内容履行。在建设发展集团向建设银行福建省分行偿还谢开全部债务后，谢开、叶雪英须在十五日内无条件将房屋腾空并交还建设发展集团，同时，谢开、叶雪英应按建设发展集团与其签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定由建设发展集团回购经济适用房的产权。在建设发展集团向建设银行福建省分行偿还全部债务后，谢开、叶雪英同意建设银行福建省分行办理房屋产权抵押注销登记后，将解押受理单交给建设发展集团，由建设发展集团会同谢开、叶雪英共同向福州市房屋登记中心领回房屋所有权证，并交由建设发展集团保管用于办理相关房屋回购手续，谢开、叶雪英对此不得提出异议。该协议构成原合同的有效组成部分，约定不一致的，按该补充协议为准。 2014年3月13日，建设银行福建省分行依约向谢开、叶雪英发放贷款17万元。2018年4月25日，案涉抵押物即位于福州市晋安区的房产办理了抵押权登记（抵押权证号：闽（2018）福州市不动产权证明第XX号，不动产权证号：闽（2018）福州市不动产权第××号），抵押权人为建设银行福建省分行，义务人为谢开。 之后，谢开、叶雪英未按时足额偿还贷款本息。截至2019年7月18日，谢开、叶雪英尚欠建设银行福建省分行借款本金81632.21元、利息3278.18元。建设银行福建省分行为实现本案债权，委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，已支出律师费6000元。 本院另外查明，《福州市人民政府关于修改〈福州市城区经济适用住房上市交易办法＞相关条款的通知》(政综「2018]290号)的规定，2007年6月7日(会)以后购买的经济适用住房，购房时间在10年以上(含10年)的购房人可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。案涉住房购买时间未满10年，尚不符合上市交易条件。 本院认为，谢开、叶雪英、建设发展集团与建设银行福建省分行签订的《个人住房借款合同》系各方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。建设银行福建省分行按约向谢开发放贷款，已履行合同义务。谢开未按约还款已构成违约，应承担违约责任。建设银行福建省分行要求谢开偿还借款本金81632.21元及利息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。叶雪英与谢开系夫妻关系，其自愿在合同上签字。可见，其不仅知悉而且认可谢开的案涉借款。案涉借款应视为谢开与叶雪英的夫妻共同债务，故叶雪英应对谢开的上述债务承担共同清偿责任。 讼争合同约定谢开应承担因其违约行为导致的贷款人实现债权的费用，包括但不限于律师费。而建设银行福建省分行已实际支出律师代理费6000元。故，谢开、叶雪英应赔偿建设银行福建省分行律师代理费损失6000元。 谢开、叶雪英自愿以位于福州市晋安区的房产［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］为案涉借款提供抵押担保，其担保的意思表示真实，范围具体明确，并已办理抵押登记手续。抵押权已依法设立。此外，因案涉房产系经济适用房，该房产拍卖、变卖所得价款应当依照《福州市经济适用住房上市交易办法》等规定先缴纳土地收益价款等费用，余款再由建设银行福建省分行优先受偿其债权。 关于保证人建设发展集团的保证责任问题。本院认为，补充协议已明确约定延长建设发展集团的“保证期间”，且将原合同第三十六条修改为“建设发展集团的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由银行核对无误、收执且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止。”该条款中“保证期间”本质上是对免除建设发展集团保证责任所附条件进行的约定。根据《福州市人民政府关于修改〈福州市城区经济适用住房上市交易办法＞相关条款的通知》的规定，案涉房产当前尚不允许上市。因此，建设发展集团主张免除保证责任的条件尚未成就。 此外，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，合同已明确约定，无论贷款人在本合同项下的债权是否拥有其他担保方式，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人承担保证责任，保证人不得提出任何异议。故，建设发展集团认为债权人应当先就物的担保实现债权，不足部分再要求其承担保证责任的抗辩，本院不予采纳。建设发展集团应对谢开的案涉债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人谢开追偿，或以补充协议约定的回购经济适用房等方式主张权利。 谢开、叶雪英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢开、叶雪英应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金81632.21元，并支付其利息、罚息、复利（暂计至2019年7月18日的利息、罚息、复利为3278.18元，此后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》的约定计付）； 二、谢开、叶雪英应于本判决生效之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司福建省分行律师代理费损失6000元； 三、中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以谢开、叶雪英提供的位于福州市晋安区的房产［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］折价或者以拍卖、变卖后的价款［应先扣除依照《福州市经济适用住房上市交易办法》等规定应缴纳的土地收益价款等费用］，优先受偿本判决第一、二项确定的债权； 四、福州市建设发展集团有限公司应对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向谢开、叶雪英追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1922元，保全费869元，由谢开、叶雪英、福州市建设发展集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任建坤 审判员  叶士怡 审判员  林义挺 二〇二〇年三月十五日 法官助理李佳佳 书记员陈丽霞 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。