重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14952号原告：刘炫兵，男，1991年10月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：冯进文，重庆索通律师事务所律师。被告：彭宇峰，男，1984年5月2日出生，汉族，住四川省富顺县。被告：彭沛然，男，1990年5月13日出生，汉族，住四川省富顺县。被告：彭雁林，男，2004年5月12日出生，汉族，住四川省富顺县。法定代理人：彭宇峰（彭雁林父亲），住同上。第三人：重庆祥跃房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区大川水岸小区30号附5号，社会统一信用代码91500105092405477K。法定代表人：马团，执行董事兼总经理。原告刘炫兵诉被告彭宇峰、彭沛然、彭雁林、第三人重庆祥跃房地产经纪有限公司（以下简称祥跃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘炫兵的委托诉讼代理人冯进文到庭参加了诉讼。被告彭宇峰、彭沛然、彭雁林、第三人祥跃公司经本院合法传票传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘炫兵向本院提出请求：一、确认原告与被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》于本诉状送达三被告之日起解除；二、判令三被告返还原告定金30，000元；三、判令三被告赔偿原告违约金152，000元、律师费损失8，000元（暂定，律师费采取风险收费，具体数额由法院认定）；四、判令三被告支付原告中介费9，600元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：彭宇峰为彭雁林父亲，为彭沛然兄长。2018年4月23日，原告与被告彭宇峰、彭沛然签订《房屋买卖（居间）合同》，合同标的为重庆市江北区宏帆路X号九期X幢X-X房屋，该房屋总价款为760，000元。房屋产权人为彭沛然、彭雁林，房屋实际控制人为彭宇峰。合同签订后，原告按合同约定于向二被告支付定金30，000元，二被告于2018年4月23日向原告出具了购房房款收条，同时，原告向第三人支付了中介费9，600元，第三人于2018年4月23日向原告出具收据。在原告如约履行义务的前提下，三被告于2018年8月27日，将房屋产权转移至第三方名下。2018年9月19日，因双方合同目的无法实现，原告向被告发函解除双方合同关系，并要求被告承担违约责任。原告认为三被告的上述行为已严重违反合同约定，导致合同目的不能实现，造成了原告严重的经济损失。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的有关规定，特请求贵院判允原告的全部诉讼请求。被告彭宇峰、彭沛然、彭雁林未出庭答辩。第三人祥跃公司未出庭陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的房屋买卖（居间）合同、购房房款收条、祥跃公司收据、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、EMS邮寄单、EMS信封，关于解除《房屋买卖（居间）合同》的函、（2019）渝0105民初18864号民事裁定书，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告彭宇峰、彭沛然、彭雁林未出庭举示证据第三人祥跃公司未出庭举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人祥跃公司于2014年3月7日登记成立。2018年4月23日，彭宇峰、彭沛然（卖方、甲方，合同载明卖方身份证）、刘炫兵（买方、乙方）与祥跃公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》约定：甲、乙双方通过丙方买卖位于重庆市江北区宏帆路X号九期X幢X-X房屋，该房屋所属楼盘凤凰湾，建筑面积62.38平方米；该房屋转让价格为人民币760，000元，该房屋价格已包含甲方购买该房屋的大修基金、固定装修及附属设施等；第一次付款：本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金人民币30，000元整，甲、乙双方明白此定金为总房敦的一部分；第二次付款：人民币210，000元须于银行预收还款日之前交付作为该房屋甲方银行解押款，甲、乙双方明白此款为总房敦的一部分；第三次付款：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币520，000元用于交付房款；中介服务费：甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，乙方须支付人民币15，200元整；甲方同意在收齐全款之日将该房屋交付给乙方使用，并将户籍于2018年7月30日之前迁出；违约责任：（1）本合同签订后，甲乙双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算；（2）本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿；补充条款：此合同与房价涨跌无关……；在本合同在履行中若发生争议、甲、乙、丙三方应协商解决、若协商不成，可向该房屋所在地人民法院起诉。2018年4月23日，彭宇峰、彭沛然出具的《购房房款收条》载明：“卖方彭宇峰、彭沛然，身份证，今收到买方刘炫兵……购买重庆市江北区宏帆路X号X-X-X房屋房款人民币30，000元。卖方收到此房款后，用于卖方银行解押款，卖方不得作它用；并保证积极配合办理不动产按揭过户登记相关手续。如因卖方原因造成该房屋不能签订《重庆市房地产买卖合同》或者不能办理不动产登记的。收受房款的一方，愿意承担相应赔偿及法律责任。”2018年4月22日，祥跃公司收取刘炫兵2,000元；2018年4月23日，祥跃公司又收取刘炫兵7，600元。重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果显示：重庆市江北区宏帆路X号X幢X-X房屋，建筑面积62.35平方米，使用用途是成套住宅，业务细类为存量房转移登记，受理时间是2018年8月27日，土地房屋权利受让人为胡国梁，土地房屋权利转让人是彭沛然、彭雁林。2018年9月19日，刘炫兵向彭宇峰邮寄了《关于解除＜房屋买卖（居间）合同>的函》。据本案证据不能确认，邮寄的地址能使彭宇峰收到此函。本院于2019年9月5日向彭宇峰、彭沛然、彭雁林公告送达了诉状副本，于2019年9月25日又向彭宇峰、彭沛然、彭雁林公告送达了刘炫兵的变更诉讼请求申请书，该申请书中刘炫兵请求确认原、被告间的《房屋买卖（居间）合同》于诉状送达之日解除。本院认为，根据《房屋买卖（居间）合同》、《购房房款收条》等证据可认定，本案所涉及房屋买卖合同的当事人双方是彭宇峰、彭沛然（卖方）与刘炫兵（买方）。彭雁林非房屋买卖合同的当事人。理由：其一，从前述合同及收条显示的出卖人姓名、身份信息看是彭宇峰、彭沛然，而非彭雁林；其二，《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责；监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿……。本案没有证据显示，彭宇峰出卖诉争房屋是为了彭雁林的利益。另，彭雁林作为限制民事行为能力人，其对房屋出卖的后果基本是能理解的。而证据亦不能显示彭宇峰出卖房屋有征询彭雁林的意见。也就是说，彭宇峰签订房屋买卖合同的行为不能认定为是代理彭雁林实施的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……。据此，彭宇峰、彭沛然与刘炫兵所签的房屋买卖合同，是当事人真实意思的表达，不违反法律行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。审理查明，本案买卖合同涉及的出卖房屋产权已于2018年8月转移他人。因此，刘炫兵签订房屋买卖合同的目的不能实现，其可以解除与彭宇峰、彭沛然间的房屋买卖合同。本案证据不能证实，刘炫兵邮寄的解除通知彭宇峰、彭沛然能收悉。本院于2019年9月25日向彭宇峰、彭沛然等公告送达了刘炫兵的变更诉讼请求申请书，该请书中刘炫兵作出解除房屋买卖合同的意思表示。该公告经过60日视为送达，即2019年11月24日视为已送达彭宇峰、彭沛然。因此，彭宇峰、彭沛然与刘炫兵间的房屋买卖合同于2019年11月24日解除。而刘炫兵的诉状中其未作出解除房屋买卖合同的意思表示，因此，诉状送达之日不能达成解除的法律后果。对刘炫兵诉求的确认诉状送达之日解除房屋买卖合同的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，房屋买卖合同解除后，彭宇峰、彭沛然应将收取的定金30，000元退还刘炫兵。对刘炫兵诉求返还定金30，000元的诉求，本院予以支持。合同约定：本合同签订后，甲乙双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。审理中，彭宇峰、彭沛然未出庭请求违约金的调减。根据约定，彭宇峰、彭沛然应支付刘炫兵违约金760，000元×20%=152，000元。合同约定：本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还，……无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。据此约定，彭宇峰、彭沛然还应支付刘炫兵已付第三人的中介费9，600元。刘炫兵请求支付的律师费损失，本院不予支持。理由是：其一，律师费损失证据没有证实；其二，即使有此损失，具有填补损失性质的违约金亦足以弥补。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告彭宇峰、彭沛然返还原告刘炫兵定金30，000元；二、本判决生效之日起三日内，被告彭宇峰、彭沛然支付原告刘炫兵违约金152，000元；三、本判决生效之日起三日内，被告彭宇峰、彭沛然赔偿原告刘炫兵中介费损失9，600元；四、驳回原告刘炫兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4，292元，由原告刘炫兵承担160元，被告彭宇峰、彭沛然承担4，132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈 学 军人民陪审员 郭  敏人民陪审员 杜  娟二〇二〇年三月九日书 记 员 郎乾睿思