上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1483号上诉人(原审被告)：陈菊菊，女，1991年10月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人(原审原告)：上海东昱照明科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：江泓，总经理。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉锋，上海市益昌律师事务所律师。上诉人陈菊菊因与被上诉人上海东昱照明科技发展有限公司(以下简称东昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初20924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈菊菊上诉请求：撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初20924号民事判决，改判发回重审。事实和理由：本案中被上诉人招商人员未曾到庭说明事实情况，且上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室(以下简称系争房屋)在未与上诉人解约的情况下，已一铺两租，交由他人租用经营。原审认定的事实有误，其中的违约金额是本案合约中未达成共识的，依据的条款与是否履行合约是前后矛盾的。故希望法院驳回被上诉人的一审诉请。东昱公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。东昱公司向一审法院起诉请求：1.东昱公司与陈菊菊2018年11月7日签署的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；2.陈菊菊向东昱公司支付2019年4月15日至2019年5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元；3.陈菊菊向东昱公司支付免租期租金69,518元；4.陈菊菊向东昱公司支付未按约正式营业的违约金395,000元(按每日5,000元，自2019年3月2日计算至2019年5月21日)；5.东昱公司收取保证金不予退还外，陈菊菊另行向东昱公司支付解除合同违约金104,277元(根据合同第十条的约定应为三倍押金，东昱公司调整为一倍的押金)。一审法院认定事实：2018年11月7日，东昱公司(出租方，甲方)与施宝华(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为160.90平方米，租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止，合同还约定了其他租赁事宜。2018年11月12日，东昱公司与施宝华签署《商铺交接确认书》，对系争房屋进行验收交接。2019年3月1日，施宝华、陈菊菊提交《情况说明》，由于系争房屋罗森便利店实际经营法人变更，希望将原有的租赁合同变更为陈菊菊。之后，东昱公司(出租方，甲方)与陈菊菊(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。东昱公司、陈菊菊均确认，《房屋租赁合同》上标注的日期为2018年11月7日，但实际的签订日期应为2019年3月。《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为160.90平方米，租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止，共计5年。免租期自2018年11月15日起至2019年1月14日止，共计60天(免租期内，乙方除该房屋租金外仍需支付物业管理费、能耗费等其他约定应付款项)。每日每平方米建筑面积租金为7.10元，每月租金34,759元。租金支付方式为付3押3；每3个月支付一期租金，先付后用。乙方应于本合同签订当日，向甲方支付首期租金104,277元，相当于3月租金，首期租金计租日为2018年11月15日至2019年2月14日。除首期租金外，以后各期租金乙方必须在上一期租金对应的租赁期限届满10日前支付下一期的租金(例如首期租金对应的租赁期满日为2019年2月14日，则乙方须于2019年2月4日前支付下一期租金)，以此类推。租赁押金支付方式为：乙方签订本合同当日向甲方交付相当于3个月租金作为押金共计104,277元。每月物业管理费(含中央空调能耗费)7,241元，乙方应每3月支付一期，先付后用。乙方签订本合同当日向甲方支付首期3个月物业管理费共计21,723元，自该房屋交付之日起算物业管理费服务期间，之后每3个月届满10日前支付下一期物业管理费。乙方签订本合同10日内，向甲方支付物业管理费押金21,723元。如乙方租金和物业管理费未按约定延迟支付的，每逾期一日，须按逾期未付总金额的5‰向甲方支付违约金。如乙方逾期累计超过15日未支付，视作乙方根本性违约，乙方应承担全部违约责任。乙方应严格履行本合同内所有条款，如违反本合同约定条款的，甲方有权没收该租赁押金不予退还，如因乙方违约对甲方造成损失的，租赁押金不足以弥补甲方损失的，乙方应另外支付足额赔偿金，甲方有权继续追索并通知保留对乙方的诉讼权利。乙方应向甲方支付装修免租期运营服务管理费14,482元。甲乙双方签订本合同后，须按本合同约定时间进行办理该房屋交接手续，乙方确认，自接收该房屋后60天内完成该房屋装修，自接收该房屋后90天内开业经营，如因乙方未按时完成本项约定，超时乙方应支付违约金，拖延一日按每日5,000元支付违约金给甲方，严重拖延现象乙方应承担根本性违约，甲方保留单方解除合同的权利。乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁押金和其他费用不予退还，同时乙方还应向甲方按租赁押金的3倍支付违约金；甲方有权向乙方按实际免租天数追偿免租期间的租金(按本合同约定第一年月租金标准计算)：……合同期间，乙方单方擅自退租；乙方违反本合同约定，拖欠租金、物业管理费、运营管理费(若有)、能耗费等合同应付费用，逾期累计超过15日的……乙方未按照约定时间开门营业，经甲方书面催告后15日内仍未开门营业的。此外，东昱公司(出租方，甲方)与陈菊菊(承租方，乙方)签订了一份《补充协议》，甲方同意系争房屋自接收后90天内开业经营变更为自接收后105天内(2019年3月2日前)开业经营。双方一致同意，凡本协议中涉及事项与《房屋租赁合同》有不一致的，以本协议为准。2019年4月10日，东昱公司向施宝华发出《函》，内容为系争房屋至今没有开业，仍处于装修(停工)状态，已严重超期，且至今没有向东昱公司提供罗森便利店品牌总部的加盟授权文件，若仍不履约，东昱公司将解除租约并追究违约责任。同日，陈菊菊通过微信，向东昱公司表示“公司那边可能要我们和你们违约，不做这里，然后再和我谈给我两家直营店。让我不要开你们这里，因为你们外面那家逸客”。4月15日，东昱公司工作人员询问陈菊菊“现在怎么考虑”，陈菊菊回复“很纠结，因为装修都好了，玻璃也换了，这么大成本，房租么也交了”……2019年4月16日，施宝华书写《确认书》，确认系争房屋于2018年11月12日完成交付并开始装修。租赁合同履行期间，店铺装修和罗森品牌授权等相关事宜均由合伙人陈菊菊负责，现因商业条件变化，施宝华于2019年3月1日将其在《房屋租赁合同》项下承租人的全部权利义务转让给合伙人陈菊菊，由其继续履行租赁合同项下的各项承租人义务。东昱公司在《确认书》下方盖章，并表示认可之前与施宝华签订的租赁协议上所有原属施宝华的权利义务转让给陈菊菊。2019年5月10日，陈菊菊通过微信向东昱公司表示要解约，东昱公司工作人员回复称需要和领导约一下时间，陈菊菊可以直接和法务负责人张律师沟通。2019年5月21日，东昱公司自行收回系争房屋。2019年5月22日，东昱公司与杨天傲就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月23日至2024年5月22日，免租期为2019年5月23日至2019年7月7日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系东昱公司、陈菊菊真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。陈菊菊同意双方的《房屋租赁合同》解除，法院予以确认。关于合同解除的时间，陈菊菊认为合同于2019年4月25日解除，该日陈菊菊向东昱公司工作人员王松口头提出解约。东昱公司认为，陈菊菊称其先提出解约，但东昱公司未收到陈菊菊解除合同的书面材料。2019年5月10日双方曾经协商过解约事宜，但未达成一致。法院认为，当事人行使合同解除权应当通知对方，合同自通知到达时解除。陈菊菊所述的口头解约未获得东昱公司的确认，陈菊菊也无法提供书面的解除通知，东昱公司于2019年5月21日收回系争房屋，双方的合同至此已经无法继续履行，故以该日作为合同的解除之日更为合理。合同解除后，陈菊菊应支付2019年4月15日至5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元。陈菊菊在合同履行期间擅自退租，且未按照双方约定时间开门营业，导致合同解除，应当承担合同解除的违约责任，并向东昱公司支付免租期租金损失69,518元。陈菊菊同意将已支付的保证金104,277元作为违约金用以弥补损失，对于其他违约金认为东昱公司主张的违约金过高请求法院予以调整。违约金兼具补偿性和惩罚性，法院综合考虑合同的履行情况、合同解除的过错责任，以及东昱公司的实际损失等因素，对东昱公司所主张的诸项违约金予以调整。保证金104,277元作为解除合同违约金由东昱公司予以没收，陈菊菊还需支付合同解除违约金69,518元，对东昱公司主张的未按约正式营业的违约金395,000元，法院不予支持。关于物业管理费押金21,723元，东昱公司认为属于保证金，根据合同约定，应当不予退还。法院认为，《房屋租赁合同》明确租赁押金为3个月租金，故物业管理费押金不属于租赁押金。并且，从《房屋租赁合同》“乙方已支付的所有租金以及租赁押金和其他费用不予退还”的表述来看，“押金”为单列项目，所以“其他费用”也不包含物业管理费押金。合同解除后，东昱公司应当向陈菊菊返还物业管理费押金21,723元。因陈菊菊未在本案中对返还物业管理费押金21,723元提出反诉，故本案对该笔费用不予处理。陈菊菊经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。一审法院判决如下：一、上海东昱照明科技发展有限公司与陈菊菊就上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、陈菊菊应于判决生效之日起十日内支付上海东昱照明科技发展有限公司2019年4月15日至2019年5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元；三、陈菊菊应于判决生效之日起十日内支付上海东昱照明科技发展有限公司免租期租金损失69,518元；四、陈菊菊已支付的租赁押金104,277元由上海东昱照明科技发展有限公司予以没收；五、陈菊菊应于判决生效之日起十日内支付上海东昱照明科技发展有限公司解除合同违约金69,518元；六、上海东昱照明科技发展有限公司其余的诉讼请求，不予支持。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陈菊菊曾向东昱公司工作人员口头提出解约，双方曾经协商过解约事宜，但未达成一致。后东昱公司于2019年5月21日收回系争房屋，一审法院认为陈菊菊违约，合同解除，并无不当，本院予以维持。对合同解除后的有关费用，一审法院处理无误。至于违约金，一审法院根据违约金兼具补偿性和惩罚性，综合考虑合同的履行情况、合同解除的过错责任，以及东昱公司的实际损失等因素，对违约金作了调整，数额尚属合理，本院不再调整。陈菊菊称东昱公司在未与其解约的情况下，已一铺两租，交由他人租用经营，并未提供证据予以证明，该意见本院难以采信。综上所述，上诉人陈菊菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,028元，由上诉人陈菊菊负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  成 皿二〇二〇年三月二十七日书记员  苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……