安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初19号 原告：铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南汽车4S店集群。 法定代表人：周勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣然，安徽创元律师事务所律师。 被告：铜陵市利祥汽车销售有限公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道桥南4S店集群。 法定代表人：叶象南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。 原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司（以下简称方舟公司）与被告铜陵市利祥汽车销售有限公司（以下简称利祥公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周勇及其委托诉讼代理人王欣然、被告的委托诉讼代理人冯霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方舟公司诉称，原告与被告于2018年6月19日签订一份《土地使用权转让合同》。合同约定原告将其于2010年通过竞买的方式合法取得的土地使用权以人民币500万元价格转让给被告，且就价款的支付及权属登记的办理明确约定：本合同签订之日，被告支付给原告土地转让款人民币100万元；2018年7月10日，被告再付100万元给原告；待被告支付的土地转让款累计人民币400万元后，原告开始办理土地权属证书；原告收到被告给付的土地转让款人民币500万元后30个工作日左右，将土地权属证书办理完毕。然而，合同生效后，被告仅向原告付款100万元。后因被告无力支付土地转让款，经原告多次催讨后仍未付款，导致原告只得将案涉土地、厂房收归自用。因被告的违约行为打乱了原告一切计划，不仅耽搁了与厂家合同的履行，而且导致土地厂房闲置一年多，损失巨大。而被告不但未能认识自己违约过错，反而以诉讼的方式要求解除合同并要求原告退回收取的土地转让款100万元。因一审法院对合同作无效判决导致原告反诉未能受理。现只得根据二审判决另案起诉。根据双方签订的《土地使用权转让合同》第七条违约责任的约定：1、被告迟延支付转让价款，应按每天0.6‰支付违约金给原告，逾期三十个工作日，原告有权解除本合同，被告应支付原告违约金人民币100万元。2、在本合同生效后，被告单方面解除本合同，被告应支付原告违约金100万元。3、在本合同生效后，因被告原因导致不能履行本合同的，被告应支付原告违约金100万元。现双方合同已解除，原告要求被告承担逾期付款的违约责任。请求法院依法判令被告逾期付款的行为构成违约，并支付原告违约金100万元。 被告利祥公司辩称,原、被告之间的《在建房屋转让合同》与《土地使用权转让合同》不可分割；原告没有任何证据证明其将案涉的房屋和土地交付给被告，就是说案涉的房屋和土地一直由原告占有使用，原告未按约定交付案涉房屋和土地，违约在先的恰恰是原告；案涉土地存在第三人主张权利的行为是客观存在的，庭审中原告承认郊区桥南办讨要土地出让金和公摊费用的事实，足以证明原告违约在先；即使被告有违约，被告答辩时提出依据《合同法》解释二第27-29条规定，请求法院依据法律规定调整违约金额按照原告方损失的30%以内，应当是于法有据的，原告方主张按照《全国法院民事审判工作会议纪要》第49条规定处理，但第50条同样对违约金过高标准及举证责任进行了规定。本案是双务合同，如果原告交付了案涉房屋和土地，被告使用了会导致损失还可以理解，原告所谓证据都不能证明其损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年6月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方于2010年取得的位于铜陵市郊区店群占地面积约7000平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权转让给乙方。第一条转让土地基本情况：土地坐落于铜陵市店集群，土地性质为国有土地，土地使用面积约7000平方米，规划用途为汽车销售，土地现状为已开发状态（已开发房屋的转让合同另行签订）。土地使用年限和实际占地面积以国土局核发的土地使用权证为准。第二条其他权利状况：1、甲方确认本合同所转让的土地使用权及项目开发权是甲方合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2、本合同所转让的土地使用权在转让之前所产生的债权债务及一切法律经济责任由甲方承担。第三条转让价格：1、甲、乙双方确认本合同的转让价款为人民币500万元整，该价格仅为土地使用权转让价款，不包含土地之上的房屋及附属物的价款。2、上述转让价款包含甲方为取得转让土地使用权所支付的一切款项、费用。3、本合同签订之日，乙方支付甲方土地转让款100万元；2018年7月10日乙方再支付土地转让款100万元；待乙方支付的土地转让款累计人民币400万元后，甲方开始办理土地权属证书；土地权属证书开始办理后，乙方将土地转让余款100万元支付给甲方。第四条土地使用权属证书的办理：1、甲方承诺负责将土地权属证书办理至乙方名下；乙方再凭土地使用权证书直接自行办理房屋权属证书。2、甲方收到乙方转让款人民币500万元之后30个工作日左右，将土地权属证书办理完毕。第六条甲方的违约责任：1、在本合同生效后，甲方单方面解除合同或拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本违约，甲方应退还已收乙方的转让款，并支付乙方违约金100万元。2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使合同不能履行，甲方应退还已收乙方的转让款，并支付乙方违约金100万元。第七条乙方的违约责任：1、乙方迟延支付转让款给甲方，应按每天0.6‰支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方违约金100万元。2、在本合同生效后，乙方单方面解除合同，乙方应支付甲方违约金100万元。3、在本合同生效后，因乙方的原因致使不能履行本合同的，乙方应支付甲方违约金100万元。合同签订后，被告委托池州市吉祥汽车销售服务有限公司向原告的法定代表人周勇账户支付了土地转让款100万元。之后，因被告没有按照《土地使用权转让合同》的约定在2018年7月10日再向原告支付土地转让款100万元，原告的法定代表人周勇多次发短信给被告的法定代表人叶象南催款未果，并在2018年8月24日短信通知解除双方于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》。另查明，原告出让给被告的位于铜陵市郊区店集群的土地性质属于国有土地，该土地系2010年由原告和其他单位通过联合竞买的方式取得。涉案地块于2019年6月27日取得权属证书。再查明：2019年5月6日，利祥公司起诉至铜陵市郊区人民法院，请求1、解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》；2、判令方舟公司返还利祥公司支付的合同价款100万元并支付资金占有费（按100万元本金自2018年6月20日起至实际还清之日止依同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3、判令方舟公司支付违约金20万元。2019年7月10日，铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决如下：“1、方舟公司返还利祥公司返还利祥公司土地转让款100万元；2、驳回利祥公司的其他诉讼请求。方舟公司不服上述判决，向安徽省铜陵市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审所有判决。二审法院审理后认为：“在一审诉讼过程中，方舟公司已经取得了案涉土地的使用权属证书，合同具有可履行的基础，合同应是合法有效的。方舟公司主张的100万元土地转让款应当作为违约金予以扣除，本案中，由于一审关于合同效力认定为无效，故对双方的违约责任承担并未审理，方舟公司可就违约责任造成的损失另行起诉”。2019年11月20日，安徽省铜陵市中级人民法院作出（2019）皖07民终676号判决如下：1、维持安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决第一项，第二项；2、确认双方签订的土地使用权转让合同于本判决生效后解除。二审判决生效后，方舟公司与利祥公司就违约责任问题协商未果，2020年1月2日，方舟公司诉至本院。 上述事实，有原、被告陈述、土地使用权转让合同、在建房屋转让合同、短信、解除合同通知书、竞买协议、宗地图土地证、铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决书、安徽省铜陵市中级人民法院（2019）皖07民终696号民事判决书、转账单等证明材料收集在卷，这些证明材料已经庭审举证，质证，足以认定。 本院认为：原、被告在平等自愿的基础上，签订的土地使用权转让合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，且已被（2019）皖07民终696号判决认定有效。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告未能按合同约定给付原告土地出让金，原告多次催讨未果，致使双方签订的土地转让合同被依法解除，被告的行为显属违约。原、被告双方在合同中明确约定违约金为100万元，原告要求被告按照合同约定支付违约金未违背双方的真实意愿。被告主张双方约定的违约金过高，但并没有提供证据证明因其违约给原告造成的损失过分小于双方约定的违约金，因此，对被告关于调低违约金的辩解意见，本院不予采信。故原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告铜陵市利祥汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司违约金100万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告铜陵市利祥汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  汤宏平 二〇二〇年三月三十日 书记员  袁 浩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条——依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。