山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初2760号原告：烟台联明房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区通世南路7号东和科技园5-606，统一社会信用代码913706023346976299。法定代表人：李祥超，总经理。委托诉讼代理人：宋会蕊，山东煦滨律师事务所律师。被告：烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区淮河2号，统一社会信用代码91370600165093997P。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：丛路，女，1989年10月2日生，汉族，住烟台经济技术开发区，系被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司财务工作人员。被告：张明，男，1969年8月10日生，汉族，户籍地西安市新城区。委托诉讼代理人：丛路，女，1989年10月2日生，汉族，住烟台经济技术开发区，系被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司财物工作人员。原告烟台联明房地产开发有限公司与被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司（以下简称秦鲁公司）、被告张明合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告烟台联明房地产开发有限公司诉讼代理人宋会蕊、被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司诉讼代理人丛路、被告张明诉讼代理人丛路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台联明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与第一被告签订的《购买楼座协议书》；2.请求判令第一被告双倍返还原告合作定金4000000元；3.请求第一被告返还原告合作款项5900000元以及利息1019798.61元（暂计算自2016年1月25日至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率计算）；4.请求被告二对被告一的第一、二项请求返还款项承担连带责任；5.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求被告秦鲁公司支付利息自2019年8月20日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，被告张明对上述请求的款项承担连带责任。事实和理由：2015年5月7日，原告与被告秦鲁公司签订《购买楼座协议书》，约定原告在被告秦鲁公司购买烟台经济技术开发区交汇处的金光小区旧城改造项目中的2号楼地上四层至二十六层住宅及车位。合同中约定，原告向被告秦鲁公司支付6900000元，其中2000000元为履约定金，4900000元作为首期楼座购买资金。在实际合作中，原告实际向被告秦鲁公司支付7900000元，其中定金2000000元，楼座购买资金5900000元。二被告于2019年2月13日向原告出具《承诺函》，承诺于2019年4月1日前办理完毕涉案楼座开工手续，但截止至起诉之日仍未取得涉案楼座开工手续，其缴纳的项目保证金已经退回。被告秦鲁公司的违约行为致使合同目的无法实现。被告秦鲁公司是一人有限责任公司，被告张明系其股东，根据《公司法》第63条规定，被告张明应对被告秦鲁公司欠付的全部款项承担连带责任。被告秦鲁公司辩称，对双方签订的购买楼座协议书无异议。庭审称庭后提交书面答辩状，但未提交。被告张明未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，原告（乙方）与被告秦鲁公司（甲方）签订《购买楼座协议书》，合同约定：一、项目概况：该项目位于烟台经济技术开发区交汇处的金光小区，属于旧城区改造项目，占地8590平方米，一期工程占地4087平方米，规划建筑面积38000平方米，地下一层，地上二十六层，1-3层为商业部分，4-26层为住宅部分，1#、2#两栋楼。甲方现已取得政府相关部门的手续有：土地证明、发改委批文、规划设计文本、施工图（未经审核），规划已批准；二、甲、乙双方协商，甲方将上述项目一期工程的2#号楼地上四层至二十六层住宅部分以每平方米2300元卖给乙方，建筑面积约15000平方米（包括套内和公摊面积），楼座款共计约3450万元，具体金额按照房管部门测量确认的面积计算。地下一层停车位约44个，按每个停车位3万元售与乙方，付款方式同住宅付款方式；三、本协议签订后三日内，乙方付给甲方690万元，其中200万元作为乙方向甲方缴纳的履约定金，另外490万元作为乙方支付给甲方的首期楼座购买资金；四、甲方在办理相关建设审批、开工等手续时，需向政府部门缴纳所需费用。乙方按照甲方办理相关手续的顺序，按照甲方的要求向甲方继续支付一定比例的费用，甲方在按照顺序办理相关手续时，应提前二十日通知乙方准备相应比例的款项。至甲方取得开工许可证前，乙方向甲方支付的款项保证占整个楼座价款的50%，力争付到60%。前期已支付的定金200万元，在乙方继续按比例支付楼座款时，转为楼座款。预计开工时间为2015年8月左右。……十六、如果甲、乙双方在合作过程中，发生任何纠纷和矛盾，可本着友好协商解决，确实无法达成一致的，又直接影响该项目的建设，可依法向人民法院提起诉讼；……十八、本协议经双方签字盖章，且甲方在收到乙方支付的购买楼座款200万元定金后，即产生法律效力，一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。合同签订后，原告与梁希良签订委托付款协议，约定由梁希良出借资金汇至被告秦鲁公司账户，被告秦鲁公司收到款项视为原告收到出借资金。梁希良于2015年4月30日向被告秦鲁公司汇款1000000元、500000元，于2015年5月18日向被告秦鲁公司汇款5400000元，于2016年1月25日向被告秦鲁公司汇款1000000元，合计向被告秦鲁公司支付7900000元。被告秦鲁公司认可收到楼座款7900000元。2019年2月13日，被告张明向原告出具承诺函，载明：“烟台联明房地产开发有限公司：贵公司与我公司于2015年5月7日签订《购买楼座开发协议书》，现我公司郑重向贵公司承诺：我公司保证《购买楼座开发协议书》约定的项目，于2019年4月1日前将开工手续办理完毕。（如果国土局办理相关事宜，领导出差、开会时间顺延至2019年5月1日）”，同日被告张明向原告另行出具承诺函，载明：“烟台联明房地产开发有限公司：我公司郑重向贵公司承诺：我公司如果2019年4月1日前未将开工手续办理完毕，将于2019年4月1日除定金外的全部款项返还贵公司。按工程进度再行约定款项支付日期。（如果国土局办理相关事宜，领导出差、开会时间顺延。支付时间不超过2019年5月1日）”。上述二份承诺函，由被告张明签字，被告秦鲁公司未盖章。原告主张二份承诺函均有被告张明本人手写签名，被告张明作为被告秦鲁公司的法定代表人，其签名行为系履行职务行为，承诺函载明的内容即为被告秦鲁公司的真实意思表示。被告秦鲁公司对二份承诺函的真实性有异议，因未加盖公司公章，故不予认可。原告提供记账凭证复印件，记账凭证中有被告秦鲁公司工作人员于2018年1月19日出具的收条：“今已收到存单号为81601060301101084008票面金额人民币：贰佰陆拾万圆整（￥2600000），户名：曲德倩。利息已结清转至张明账户。此存单为金光公司保管存单，现已收回”，同时附有存单号为81601060301101084008的个人储蓄存单。原告主张被告秦鲁公司向涉案项目村委会缴纳的保证金已经退回，涉案项目无法进行，合同目的无法实现。被告秦鲁公司对记账凭证的真实性予以认可，但主张该证据与本案无关联性，系被告秦鲁公司与金光公司的账务往来。依原告申请，本院调取了被告秦鲁公司自2015年4月30日至今的银行账户交易明细。原告主张该证据可以证实被告秦鲁公司已收到楼座款7900000元，被告秦鲁公司收到款项后多次将款项汇至被告张明个人账户，用于偿还被告张明个人信用卡，被告秦鲁公司与被告张明之间存在财产混同的情况，被告张明应对被告秦鲁公司的债务承担连带责任,另被告秦鲁公司分别于2015年5月7日、2015年5月21日向被告张明妻子马梅转账100000元、20000元，被告秦鲁公司的财产用于被告张明及其妻子马梅夫妻共同生活，申请追加被告张明妻子马梅为本案共同被告，申请马梅对被告秦鲁公司的债务承担连带责任。二被告主张因项目的特殊性，与金光公司合作的开发项目，都是通过被告张明个人账户往来资金。原告提交烟台经济技术开发区金光经济发展总公司起诉被告秦鲁公司的民事起诉状及双方签订的房地产开发合作协议书复印件，主张原被告之间的涉案合同约定的金光小区楼座事宜，被告秦鲁公司根本无法完成开发建设，被告秦鲁公司的合作方即金光公司已起诉被告秦鲁公司解除相关合作事宜，足以证明被告秦鲁公司已完全无法履行涉案合同，合同目的无法实现。二被告主张被告秦鲁公司与金光公司的诉讼属实，但该案尚未审理完毕，且原告提供的房地产开发合作协议书第四项第3款系空白的，与被告秦鲁公司存有的合同不一致。被告秦鲁公司提供原告于2018年9月14日出具的收据一份，载明：“交款单位：烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司，人民币：壹佰万元整，收款事由：借款，账号:62×××47吴丹工行西大街支行”。被告秦鲁公司主张已于2018年9月14日返还原告1000000元，实际收到款项为6900000元。原告对收据的真实性予以认可，但收据载明的收款事由为借款，该款项系原告向被告秦鲁公司借款用于资金周转，双方之间系借贷关系，与本案不是同一法律关系，被告秦鲁公司可向原告另行主张权利。被告秦鲁公司及被告张明均未对收款事由事项作出明确解释。另查被告秦鲁公司系一人有限责任公司，股东为被告张明。被告张明与马梅系夫妻关系。本院认为，原告与被告秦鲁公司签订的《购买楼座协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于被告秦鲁公司是否违约的问题，双方签订的《购买楼座协议书》中约定，被告秦鲁公司开工建设烟台经济技术开发区交汇处的金光小区旧城区改造项目，原告购买被告秦鲁公司2号楼地上四层至二十六层住宅部分及地下停车位约44个，双方于2015年5月7日签订协议，但至原告起诉之日被告秦鲁公司仍未取得相应的开工手续，致使原告签订合同时的期待利益至今无法实现。被告张明于2019年2月13日向原告出具承诺函二份，承诺最迟于2019年5月1日前将涉案工程的开工手续办理完毕，被告张明作为被告秦鲁公司的法定代表人，对外代表公司行使职权，被告张明向原告出具的承诺函，虽然被告秦鲁公司未加盖公章，但原告有合理理由相信系被告张明代表被告秦鲁公司向其作出的承诺，故被告秦鲁公司以承诺函未加盖公章为由不予认可的抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”被告秦鲁公司迟延履行合同义务，经催告后仍未履行，已构成违约，被告秦鲁公司的行为致合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的《购买楼座协议书》，于法有据，本院予以支持。关于原被告双方实际支付楼座款数额问题，双方合同约定首期楼座款为6900000元，但在签订协议后，原告实际向被告秦鲁公司支付楼座款7900000元，被告秦鲁公司予以认可。被告秦鲁公司主张于2018年9月14日返还原告楼座款1000000元，原告实际支付楼座款应为6900000元。原告对被告秦鲁公司支付1000000元予以认可，但主张该笔款项系双方之间的借款，与本案不属于同一法律关系，被告秦鲁公司应另行主张权利。本院认为，被告秦鲁公司提交的收据中的收款事由为借款，二被告并未提供证据证明该笔款项与本案的关联性，且原告不同意从本案中予以扣除，故被告秦鲁公司的主张证据不足，本院不予支持，被告秦鲁公司对该1000000元可另行向原告主张权利。原告主张被告秦鲁公司返还楼座款7900000元（其中2000000元为定金），本院予以支持。关于双倍返还定金的问题，双方合同中约定，原告支付楼座款中的2000000元为履约定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现被告秦鲁公司因迟延履行已构成违约，原告主张被告秦鲁公司双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。被告秦鲁公司主张合同中没有约定双倍返还定金，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告秦鲁公司应赔偿原告的全部损失，支付以5900000元为基数自2016年1月25日至实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告并未提供证据证明其因被告秦鲁公司的违约行为造成的实际损失，其既主张违约金又主张定金条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张优先适用定金条款，符合法律规定，本院予以照准，对原告利息部分的主张，本院不予支持。原告主张被告张明应对被告秦鲁公司所负债务承担连带责任。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告秦鲁公司作为一人有限责任公司，其与股东即被告张明之间有多笔银行转账交易，用于支付被告张明个人信用卡，存在财产混同情形，二被告亦未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故原告主张被告张明对被告秦鲁公司所负债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。原告申请追加被告张明妻子马梅为本案被告，要求马梅对被告秦鲁公司应付债务承担连带责任。本院认为，原告并未提供证据证明马梅与被告秦鲁公司的关系，其主张马梅系被告秦鲁公司实际控制人及股东没有事实和法律依据。涉案债务发生时，虽然被告张明与马梅系夫妻关系，但本院认为，被告秦鲁公司的股东是张明，虽然张明与马梅是夫妻关系，但被告马梅既不是股东，亦不是实际控制人，故原告主张追加被告张明妻子马梅为本案被告，本院不予准许。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台联名房地产开发有限公司与被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司签订的《购买楼座协议书》；二、被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告烟台联名房地产开发有限公司双倍返还定金4000000元、楼座款5900000元，共计9900000元；三、被告张明对上述第二项债务承担连带责任；四、驳回原告烟台联名房地产开发有限公司其它诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87318元减半收取43659元，由原告烟台联名房地产开发有限公司负担3109元，被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司、被告张明负担40550元。保全费5000元，由原告烟台联名房地产开发有限公司负担467元、被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司、被告张明负担4533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  董好东二〇二〇年三月二十四日书记员  王 升