广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤13执异16号 异议人（案外人）：张小连，女，汉族，1974年10月12日出生，住址：广东省博罗县 申请执行人：叶莉，女，汉族，1990年9月4日出生，住址：广东省博罗县 被执行人：博罗县华侨商品供应公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇北门路33号。（该公司已吊销） 法定代表人：陈佛旺。 被执行人：博罗县商业局，住所地：博罗县罗阳镇北门路194号。 法定发表人：胡棠妹。 本院在执行申请执行人叶莉与被执行人博罗县华侨商品供应公司、博罗县商业局一案[案号：（2009）惠中法执字第157号]中，案外人张小连提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人张小连称，请求解除对异议人所有的位于博罗县XXX房及XXX号单车间的土地使用权的查封。事由如下：因申请执行人叶莉与被执行人博罗县华侨商品供应公司、博罗县商业局借款合同纠纷一案，贵院于2018年2月18日作出（2009）惠中法执字第157-5号之二执行裁定书，查封了博罗县商业局的多处房产及土地使用权，其中包括博罗县商业局位于博罗县XXX的土地使用权的查封（面积10709平方米，证号：博府国用XXX），而原在2002年8月30日，博罗县财政局作出关于同意转让国有资产的批复（博财国资[2002]30号），同意博罗县商业局将位于XXX号内的一座住宅楼（博府国用XXX）进行转让，该住宅楼303号房由楚秀英购得，楚秀英未及时到国土部门办理国有土地使用权分割、转让。2013年9月22日，异议人张小连购得原户主楚秀英的上述房产后，于2014年10月31日办理了过户登记（粤房地权证字第XXX），但由于上述土地被贵院一并查封，导致异议人至今无法办理国土证。故贵院查封有误，异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求贵院解除对上述土地的查封。 申请执行人叶莉向本院提交书面《执行异议答辩状》称，一、楚秀英将未取得出让土地使用权证的房屋卖给被答辩人张小连，该买卖合同无效。《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，可见，我国房地产权属登记管理实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。本案中，楚秀英购买涉案房屋，应当及时办理土地使用权和房屋所有权变更登记手续，楚秀英在未取得土地使用权证的情况下就房屋转卖给被答辩人，违反上述强制性法律规定，不具备法律规定的房屋转让的条件，该转让行为无效，更何况涉案房屋所占土地还是划拨性质，应依法转为出让性质才能转让。二、涉案房屋土地时划拨方式取得，国家禁止迳行转让。最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方定立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。《划拨土地使用权管理暂行办法第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”由此可见，国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。本案中，土地使用权由博罗县商业局通过划拨方式取得，博府国用XXX号和博财国资（2002）30号文是同意博罗县商业局转让涉案房产，博罗县商业局根据上述文件将涉案房产转让给楚秀英是经过批准的，楚秀英就应当办理土地使用权出让手续，楚秀英在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让国有划拨土地使用权合同应为无效。三、法院查封土地认定事实清楚，适用法律正确。我国房地产权属登记管理实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。我国房地产权属登记管理实行土地所有权和房屋所有权登记发证制度，不动产登记信息显示土地使用权由博罗县商业局通过划拨方式取得，权利人是被执行人博罗县商业局，博罗县商业局未能履行生效裁判确定的义务，惠州中院在执行案件中于2010年5月26日开始就采取查封措施，并无不妥。况且，本案请求事项涉及被答辩人和楚秀英房产买卖合同是否有效问题，而被答辩人和楚秀英房产买卖合同是否有效，应当通过起诉实体审理才能予以确定。综上所述，请求法院驳回异议人的请求。 本院查明：本院立案执行的申请执行人叶莉（原申请执行人为何才兴）与被执行人博罗县华侨商品供应公司、博罗县商业局一案，执行依据为本院（2008）惠中法民二初字第38号民事判决书，该判决书确定：“第一被告博罗县华侨商品供应公司在本判决生效之日起三十日内偿还原告何才兴借款本金3675490.06元及利息（借款期限内按照借款合同约定计算，借款期限届满后至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、第二被告博罗县商业局在原告何才兴享有的、对第一被告博罗县华侨商品公司不能清偿部分的债权（除1984年4月5日的贷款外的其他14笔贷款本息）、承担二分之一的责任；三、原告何才兴在本案的债权及实现债权的合理费用范围内对（1998）博证经字第1324号《公证书》所列抵押物处置所得价款享有优先受偿权，但不得对抗善意第三人。” 2009年7月28日，本院作出（2009）惠中法执字第157号执行通知书，责令博罗县华侨商业供应公司、博罗县商业局履行生效法律文书所确定的义务。 2012年2月20日，本院作出（2009）惠中法执字第157号之一执行裁定书，本案申请执行人由何才兴变更为博罗县永耀市场信息咨询有限公司。 2016年10月20日，本院作出（2009）惠中法执字第157号之二执行裁定书，本案申请执行人由博罗县永耀市场信息咨询有限公司变更为叶莉。 2018年12月18日，本院作出（2009）惠中法执字第157-5号之二执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人博罗县商业局的房产如下：1.XXX号的房产，建筑面积为2130.68平方米，房地产权证XXX号；2.XXX号的房产，建筑面积1327.04平方米，房地产权证XXX号；3.XXX号内四座房产，建筑面积为1112.96平方米，房地产权证XXX号；4.位于XXX号的房产，建筑面积为368平方米，房地产权证XXX号。5.位于XXX号的房产，建筑面积为1635.58平方米，房地产权证XXX号。二、查封被执行人博罗县商业局的三处土地使用权如下：1.位于博罗县XXX的土地使用权，面积为11938平方米，证号博府国用XXX号；2.位于博罗县XXX路的土地使用权，面积为10709平方米，证号博府国用XXX号；3.位于博罗县XXX路二十五座的土地使用权，面积为1319.28平方米，证号博府国用XXX号；三、查封被执行人博罗县华侨商品供应公司位于博罗县XXX栋的土地使用权，面积为2329.95平方米，证号博府国用XXX号。 就异议所针对的博罗县商业局名下位于博罗县XXX土地使用权（宗地面积：10709.6平方米，产权证号：博府国用XXX号），根据不动产登记信息查询结果显示，该土地使用权无抵押，该土地的查封情况为：（2009）惠中法执字第157-5号之二，查封期限为2018年12月18日至2021年12月17日，其中博府国用XXX号土地已裁定236.4平方米给叶莉。 另查明，异议人张小连向本院提交出售方楚秀英与买受方张小连于2013年9月22日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2014-09-094），该合同显示楚秀英（甲方）将位于博罗县XXX号及XXX号单车间（证号：粤XXX号，粤XXX号）以228000元转让给张小连（乙方）。 异议人张小连向本院提交两份房地产权证书，显示：１.2014年10月31日，张小连已取得位于博罗县XXXXXX号房《房地产权证》，证号：粤房地权证字第XXX号，建筑面积：93.7平方米，房屋所有权取得方式：购买。2.2014年10月31日，张小连已取得位于博罗县XXX号单车间《房地产权证》，证号：粤房地权证字第XXX号，面积：5.33平方米，房屋所有权取得方式：购买。 本院认为，本案的争议焦点为异议人张小连对本案查封的涉案土地是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，异议人张小连提供的《房屋买卖合同》及两份《房地产权证书》，已证明其在本院查封涉案土地前，已购买并办理涉案房产及单车间的房地产权证。根据上述法律规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，异议人张小连在合法取得位于博罗县XXX号单车间（证号：粤房地权证字第XXX号，面积：5.33平方米）与位于博罗县XXX号房（证号：粤房地权证字第XXX号，建筑面积：93.7平方米）的房地产权证时，上述房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。因此，异议人张小连提出解除涉案房产所占有的土地使用权的查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人博罗县商业局名下位于博罗县XXX土地使用权（宗地面积：10709.6平方米，产权证号：博府国用XXX号）中涉及异议人张小连名下位于博罗县XXX号房产（证号：粤房地权证字第XXX号，建筑面积：93.7平方米）和XXX号单车间房产（证号：粤房地权证字第XXX号，面积：5.33平方米）应分摊土地使用权份额的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄陈谦 审判员  李文贞 审判员  林峥云 二〇二〇年三月三十一日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽