辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初3446号 原告：邵中洋，男，1990年7月12日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。 委托代理人：邵恩林（原告爷爷），男，1937年5月28日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。 被告：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。 法定代表人：李萍，该公司董事长。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 原告邵中洋为与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖纠纷一案，于2018年9月5日向本院提起诉讼，本案受理后依法由审判员鲁波独任审理，于2019年2月25日作出（2018）辽1002民初2125号民事判决，宣判后，原、被告不服提起上诉，辽阳市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）辽10民终1228民事裁定书，撤销本院（2018）辽1002民初2125号民事判决，本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭审理了本案。原告邵中洋及委托代理人绍恩林，被告辽宁中南置地有限公司的委托代理人王枢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邵中洋诉称：1、根据合同（4号证据）第13条面积差异处理，出卖人应向买受人支付面积差异款25617.56元。2、根据合同第20条出卖人向买受人支付逾期办理房屋所有权登记违约金。从2017年2月13日到2019年11月4日的违约金是47370.15元。从2019年11月5日到判决之日每日47.6082元，从判决之次日起到起诉人拿到房照之日的违约金。3、根据合同第12条，出卖人向买受人支付逾期交付责任违约金37229.61元。4、销售时提供的样板实物图，宣传单中有隔墙和门（5、9号证据），交付时没有，要求赔偿墙体和门的造价款6600元。5、因为入住请求将交给出卖人的八项费用及利息（3号证据）返回买受人7147.83元。6、门窗和玻璃与合同不符，要求赔偿更换费用12088.4元。以上六项合计136053.57元。7、由被告承担。原告胜诉部分的诉讼费用及上诉费用。 上述诉请的事实及理由：一、根据合同第13条面积差异处理，出卖人应向买受人支付面积差异款。原建筑面积113.83㎡，实际少4.77㎡，按合同第十三条2处理：1、3%部分113.83平力米×3%=3.4149㎡，返还金额4182.39元/㎡×3.4149㎡=14282.45元；2.超出3%部分4.77㎡－3.4149㎡=1.3551㎡。双倍返还，1.3551㎡×2×4182.39元/㎡=11335.11元，两项合计25617.56元。 二、根据合同第二十条，出卖人应向买受人支付逾期办理房屋所有权登记违约金及后期违约金。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1.2种方式处理：1……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起，至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。房屋所有权登记的期限届满应该是90日，而不是180日,第一个根据：城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日国务院令第248号发布，根据,2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。第三十三条预售商品房的购买人，应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第二个根据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第三个根据：城市商品房预售管理办法。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。以上国务院、最高人民法院、建设部的规定都是90日。合同中订立的格式条款180日内容无效。格式条款180日是以欺诈的手段订立的合同。一期二期出卖人规定的也都是90日，出卖人也明明知道是90日，为了逃避90日的违约金，买卖双方签订合同之前，既不向买受人提示，也不同买受人协商，不执行90日的规定，擅自改为180日，故意欺骗买受人签订违规合同。 三、根据合同第十二条，出卖人应向买受人支付逾期交付责任违约金。1、合同约定的交付条件：（11页）。第九条商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十条商品房相关设施设备交付条件（1）供水：与城市公共供水、排水管网链接（2）供电：纳入城市供电网并正式供电（3）供暖：纳入城市集中供热管网（4）燃气：与城市燃气管网链接。按照合同约定交付日（11页）交付该商品房时未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。2016年11月15日是约定的交付日，交付条件是合同第九条，但是工程未验收，2017年12月11日才去的市住建委审批的工程竣工验收备案文件，2017年5月20日才有自来水，临时电（2017年3月28日正式送电），没有煤气和暖气，被告是按时交房了，但是没有达到交付条件，应承担逾期交付责任。合同第十一条约定，逾期超过90日的，万分之二的违约金，违约期限从2016年11月16日至2017年12月11日共391天,476082.00元x0.0002/日x391日=37229.61元。 四、销售时提供的样板房实物图宣传单有隔墙和门，交付时没有，要求赔偿隔墙和门的造价款。销售员肖磊提供的样板房实物图宣传单是二室二厅二卫的户型（5号证据），我家人认为这样格局很好，才决定买的，但实际交付的商品房两室间却没有间隔墙，没有形成两室的格局，间隔墙和门都是房屋建筑结构的一部分，厨房、卫生间也都有墙，两室间没有间隔墙，房间缺四扇平开门，也未做说明。依照建设部令第88号及[最高法]第三条，出卖人应当作出违约赔偿。如果中南给修建隔墙安装门，施工时很容易被其他三期业主发现，都来要求建墙安门，那中南损失太大了。为了减少中南损失，买受人建议将墙及门的成本赔偿给买受人。（一）间隔墙；1、间隔墙面积：室内净高2.743m、2.748m、2.771m、2.763m，4个数平均值2.759m。(1)间隔墙南头到1#卫生间北墙的间距4.7m，主卧室门宽0.8m高2.1m，南北走向间隔墙面积4.7×2.759㎡-0.8x21㎡=11.287㎡；(2)两卫生间墙的间距2.36m、2#卫生间南墙到卧室门的间距0.58m，卧室门宽0.8m高2.1m，间隔墙面积(2.36+0.58)x2.759㎡-0.8x21㎡=6.431㎡，(1)+(2)之和11.287㎡+6.431㎡=17.72㎡；2、间隔墙造价构成；用料：空心砖190mm×180mmx330mm，3.00元/块，320块计960.00元；500号水泥20袋15.00元/袋，计300.00元，沙子4立80.00元/立，计320.00元；力工费用600.00元、瓦工费用2000.00元，合计:4180.00元，买受人要求违约赔偿:4000元。（二）样板房实物图共有8个门，包括进户门FDM1121，两个推拉门M1524、M1824和5个平开门，交付时缺4个平开门即主卧室门、卧室门、1#卫生间门、2#卫生间门。门窗都是房屋结构的一部分，门是不可缺少的，因此应当做赔偿。平开门宽0.8m，高2.1m，面积1.68㎡，最便宜门的价格400元/㎡，1.68㎡×400.00元/㎡=672.00元。4扇门总价2688.00元，返2600.00元即可。两项合计：6600.00元。 五、因未入住，请求将交给出卖人的八项费用及利息返回买受人(3号证据)；物业是服务行业，收费必须提供服务，我一直未入住，不需要物业各服务项目，我缴纳的取暖费、物业费、电梯费等费用，应当退回。2016年11月，销售员通知原告先交物业费等费用，就可以交房领取钥匙，原告不得不交了物业费等费用，验收了房屋并在入住流程单上签名，根据合同，办理交付前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人检验和办理交付手续的前提条件，交房前收费，就是被告履行合同的违约行为，不应先收费。我要求返回所交费用。所交费用如下：取暖费2836.00元(2960.00元－124.00元面积差)；物业费1639.00元；装修垃圾清运费569.00元；电梯维护费432.00元；预存水费200.00元；预存电费100.00元；电梯运料费400.00元；临时出入证100.00元；合计：6276.00元。另外还应当返回银行利息，按银行贷款基准利率5.145%，合计：7147.83元。 六、门窗的玻璃：合同是中空LOW-E玻璃，交付的是浮法玻璃。请求赔偿更换费用。中南提供的检验报告说明使用的是浮法玻璃。合同附件六（27页），8窗户断桥隔热型铝合金型材平开窗，玻璃为中空LOW-E玻璃。合同附件六：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照合同第十六条（三）约定处理。该商品房应当使用合格的建筑材料。照下列的（1）方式处理：（1）及时更换、修理。根据中南张军经理提供的检验报告(第3页)玻璃品种：浮法玻璃，玻璃厚度(4+12A+4)mm=20mm，而合同是中空LOW-E玻璃。浮法是普通玻璃，LOW-E是高档玻璃。因此要求中南履行合同的约定，请求更换为中空LOW-E玻璃，中南三期1#楼建筑设计总说明第八项，中空LOW-E玻璃，厚度为：(6+12A+6)mm=24mm。我们的房子除一个进户门外，安装玻璃的有五扇窗户，三个门。五扇窗户：C1215(2块)，C1220(4块)，C2120(6块)，C0615（1块），C1015（2块）。三个门：平开门M0921，两个推拉门M1824(2块)，M1524(2块)，总共20块玻璃。放浮法玻璃的玻璃框槽宽为20mm，放LOW-E玻璃的玻璃框槽宽应为24mm，因为24>20,LOW-E玻璃放不了原来的玻璃框槽内，因此需要换窗户柜。更换中空LOWE玻璃用料（图表略）：1、中空LOW-E玻璃(6+12A+6)mm，即玻璃厚度为6mm，中间隔离带宽12mm。每平120.00元，120.00元/米x17.23平=2067.00元；2、柜料：中心路两个大家。（1）中心门窗厂安师傅电话：322×××8，死扇300.00元/个；活扇400.00元/个。20个玻璃框料要6600.00元。再加8个窗户框料，每平400元，22平计8800元，总价15400元（2）盛达门窗厂黄师傅电话：130××××8123，用断桥隔热型材中大60料，最便宜每平200.00元，还有280.00元/㎡、300.00元/㎡、400.00元/㎡、600.00元/㎡。不足2平按2平计算，取中间的400.00元/㎡，另外安装费每平25.00元，扒窗户费每平20.00元，计每平445.00元，这是比较便宜的。则44500元/㎡×22.52平=10021.40元。（1）、（2）合计12088.4元。更换玻璃施工时，很容易被其他三期业主发现，都来要求更换，那中南损失太大了，为了减少中南损失，买受人建议将上述费用给业主即可。 被告辽宁中南置地有限公司辩称：一、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为113.83平方米，实测面积为109.06平方米，差为4.77平方米，对于面积差在3%的部分，答辩人同意返还，超出3%部分原告要求双倍返还，答辩人不能认可。这是房产测绘部门提供错误数据造成的，预测时答辩人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误，非答辩人责任。且答辩人在交房前核查时，先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此造成面积差异并非答辩人恶意所为，答辩人在此事件中没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月取得，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》。按照协议约定，供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单，同时因送电时间较晚及天气原因，水温过低，送不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延导致答辩人于2017年12月11日取的竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况属于不可抗力因素，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。三、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工。原告是2016年9月30日购买的房屋，约定于2016年11月15日交房，答辩人及时交付了房屋，原告对此在此前的庭审中是认可，至于其何时进行装修是原告自身的事情，不产生违约交付责任。另外合同中约定超出交付时间90天才算逾期交付的约定，属于合同双方当事人意思自治，这是双方有关时间方面的特殊约定，应当给予尊重。四、关于隔墙与门问题。答辩人的施工图纸是经过住建部门审核后的图纸。在图纸中第8条已标明：施工图中虚线强部分由用户自理，图上所示门实际为预留门洞口，门由用户自理。样板房宣传图中同时有提示标注：户型、每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节。房屋交付标准应以购房合同约定为准。合同（附件一）已约定房屋结构详见房屋分户平面图、房屋分户平面图同施工图相符，该位置为虚线，故该部分应由原告自理。五、关于原告是否入住及返还费用的问题。原告已签署入住相关手续，该过程视为已对商品房进行了查验并确认无误（入住流转单中已写明签字条件为业主已验收房屋办完入住手续），业户应当缴纳代收取取暖费、物业费、垃圾清运费、电梯运料费、电梯费、预存水费、预存电费、临时出入证押金等八项费用，至于原告装修与否、何时装修、何时入住是其自由权利行使，且装修与实际入住使用肯定是要有一定间隔的，故原告所提此项诉求不能给予支持。六、关于玻璃材质的问题。涉案房屋使用的窗户玻璃，其生产厂家出具的原产地文件中标注产品名称为透明度膜EA玻璃。EA玻璃是其生产厂家，上海耀皮玻璃集团对高透型在线Low-E节能玻璃的简称，而浮法玻璃的说法只是工艺程序方面的表述，即我方使用的玻璃确是Low-E玻璃。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼。 本院经审理查明，2016年9月30日，原告邵中洋与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告邵中洋购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共113.83平方米，单价为每平方米4182.39元，总价款476082.00元；后经实测，面积为109.06平方米。 《商品房买卖合同（预售）》第五条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。 第十二条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 被告辽宁中南置地有限公司在其样板房的宣传图中标注：户型每户面积在实际中各有不同。本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。 本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。 本院所确认的上述事实有原告邵中洋提供的商品房买卖合同、样板房图样、工程竣工验收备案书，被告辽宁中南置地有限公司出具的房屋产权登记证书、商品房销售面积审定单、入住通知书、入住流转单、图纸及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告邵中洋与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，本院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。 关于原告邵中洋主张面积差异款的诉请，房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为113.83平方米，而实测建筑面积为109.06平方米，面积差为4.77平方米，故被告中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故被告辽宁中南置地有限公司应给付原告邵中洋人民币25617.56元[(113.83平方米*3%*4182.39元/平方米）+（4.77平方米-113.83平方米*3%）*4182.39元/平方米*2]。 关于原告邵中洋主张迟延办理房屋所有权登记违约金的诉请，依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，被告提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，原告邵中洋作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月15日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币21138.04元（476082.00元*0.01%*444天）。 关于原告邵中洋主张支付逾期交付责任违约金的诉请，本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，经庭审询问，及被告辽宁中南置地有限公司提供的入住流转单，房屋验收符合商品房买卖合同约定，故该诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告邵中洋主张被告中南置地有限公司赔偿其房屋隔墙与门的诉求，被告中南置地有限公司在房屋买卖合同（附件一）约定房屋分层分户图（标明详细尺寸，并约定误差范围），且在其样板房的宣传图中标注：户型每户面积在实际中各有不同。本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。原告邵中洋在入住房屋时已经签署表明“业主已验收房屋”的入住流转单，故本院认为原告邵中洋在签订房屋买卖合同及房屋入住时已经尽到了买受人对房屋实际户型状况的检验注意义务，因此对该诉求，本院不予支持。 关于原告邵中洋以自己并未实际入住房屋为由主张被告中南置地有限公司返还取暖费、物业费、垃圾清运费等八项费用及利息的诉求，原告邵中洋在其房屋入住流转单中已作同意签名，则表明其已经验收房屋，办完入住手续。且原告邵中洋在签订商品房买卖合同时，已同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，故对该诉求，本院不予支持。 关于原告邵中洋主张房屋买卖合同中约定的玻璃为中空Low-E玻璃，而交付的是浮法玻璃，请求被告中南置地有限公司赔偿更换费用的诉求，原告邵中洋提供的玻璃质量检验报告对房屋玻璃的性质的说明不清，且该份检验报告为无法与原件核对的复印件，故对该项诉求，证明不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告中南置地有限公司给付原告邵中洋房屋面积差异款人民币25617.56元； 二、被告中南置地有限公司向原告邵中洋支付逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币21138.04元； 三、驳回原告邵中洋的其他诉讼请求。 上述第一、二款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费2334.00元，由原告邵中洋负担1366元，被告辽宁中南置地有限公司负担968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院 审判长 罗 丹 审判员 刘彦超 审判员 赵英男 二〇二〇年三月十三日 法官助理李依铭 书记员吴琼 附录 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。