江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4556号 原告：杨磊,男,1993年1月6日生,住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：朱海华，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，江苏永伦律师事务所律师。 被告：徐州市大明电器有限责任公司，住所地徐州市水漫桥路。 法定代表人：李志清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金思文，江苏利尚律师事务所律师。 原告杨磊与被告徐州市大明电器有限责任公司（以下简称大明电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈夜独任审理，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法转为普通程序，组成合议庭，并于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告杨磊及其委托诉讼代理人刘娜，被告大明电器公司的法定代表人李志清及其委托诉讼代理人金思文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨磊向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告返还原告租金30000元；3、依法判决被告赔偿原告装修损失82467元、营业损失100000元，共计182467元；4、诉讼费、保全费、财产保全保险费等费用由被告承担。 事实和理由：2019年4月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于徐州市泉山区水漫桥路XX号房屋出租给原告使用，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，租金为每月4000元。合同约定因租赁房屋尚不满足租赁用途的使用条件，约定由被告在交付租赁房屋前进行修整，双方为此签订了《房屋租赁合同附件》。合同签订后，原告支付了租金30000元，为保证正常使用，花费了装修、修整款项82467元。2019年6月初，被告告知原告无法提供房产证办理营业执照，后原告才得知涉案房屋已通过徐州市泉山区人民法院（2016)苏0311民初5698号民事判决书、江苏省徐州市中级人民法院(2017)苏03民终3416号民事判决书判决被告返还给江苏天宝电子集团有限公司（以下简称天宝公司），且天宝公司已向贵院申请强制执行。被告隐瞒涉案房屋真实情况致使原告开办培训机构的合同目的不能实现，应当承担违约责任，根据合同第八条约定，被告应当赔偿由此给原告造成的损失。原告原本计划在7月1日正式营业，并且为此在前期投入了广告设计、宣传等多项费用，因为被告的违约行为使原告几个月的准备工作付诸东流，根据合同约定，被告应当补偿原告营业损失100000元。故原告依法起诉，请求支持原告诉讼请求。 被告大明电器公司辩称，1、原告诉请要求解除合同并赔偿损失没有法律依据；2，被告可以协助办理培训机构营业执照，但开办学校需要特殊资质，原告不具备，相应损失应由原告负担；3、合同约定自7月1日开始履行，原告于7月14日诉至法院，不存在营业损失；4、因原告未拟名致使无法办理营业执照。 原告为支持自己的诉称主张，向本院提交如下证据： 1、房屋租赁合同及房屋租赁合同附件各1份，证明双方房屋租赁关系，合同约定被告按原告要求进行装修，但被告仅完成了部分整修，将剩余大部分的整修内容交由原告完成，原告为了保证房屋正常使用，对房屋进行了整修、装修。 2、国有土地使用证、房产证、证明各1份，证明涉案房屋所有权属于天宝公司，被告在签订合同时提供天宝公司出具的证明，并告知原告其具有对外出租的权利，致使原告签订了租赁合同。 3、2017苏03民终3416号民事判决书1份（复印件），证明被告对涉案房屋的使用期早已届满，经生效判决确认应返还给天宝公司，但被告未将该关键事实告知原告，致使合同无法履行，原告合同目的不能实现，对原告的损失应当承担赔偿责任。 4、收据、微信转账记录（复印件）各1份，证明原告共支付给被告房屋租金30000元。 5、微信转账记录、聊天记录截图、淘宝购买记录截图144张（复印件），证明原告为整修、装修共花费装修人工、材料费用83247元，其中不可拆卸部分82467元，装饰费用17482.66元、交通费等其他损失7040元。原告为了舞校创办前期投入了广告设计、印制传单宣传等支出，因被告原因无法正常开业给原告造成了投入损失、营业损失，根据合同约定，被告应当赔偿原告100000元。 6、诉讼保全责任保险单1份，证明原告花费诉讼保全责任保险费1000元，此费用应当由被告承担。 7、照片11张（拍摄于2019年5月31日），证明原告第一次喷漆的情况，是蓝色、粉色的贝壳粉漆。 经质证，被告认为， 1、对房屋租赁合同真实性无异议。但签订合同时被告已告知原告涉案房屋涉及的所有权纠纷，证明被告没有过错。对房屋租赁合同附件真实性无异议，被告实际支出装修费超过4万元。 2、对国有土地使用证、房产证均无异议，对证明真实性无异议，但是恰恰证明被告具有对外出租使用的权利，原告具备到工商局办理营业执照的条件。 3、对民事判决书无异议。 4、对收据、微信转账记录无异议。 5、对微信转账记录、聊天记录截图、淘宝购买记录有异议，截图与被告处截图不一致。 6、诉讼保全责任保险单与本案无关。 7，照片11张，按合同约定是白墙，多出来的部分与本案无关联性。 被告为支持自己的辩称主张，向本院提交如下证据： 1、2019年4月1日合同签订前原告和被告法定代表人的微信截图1份，证明被告在合同签订前明确告知房屋正在再审中。 2、2019年8月6日原被告通话录音1份，证明被告并未没隐瞒房屋涉诉事实。 3、原告和被告法定代表人一个月的微信截图1份，证明原告想开办艺术学校，但合同约定的是培训机构，原告欲改变房屋用途。 4、2019年8月26日工商局录音1份，证明培训机构是可以在工商局办理营业执照的，但不能开办学校。 5、照片2张，证明房间有门，地板是80*80，交付时有窗户。 经质证，原告认为， 1、对微信截图真实性均无异议，但不能证明被告证明目的。被告并未告知原告天宝公司已将房屋收回的这个事实。且在合同签订后，被告法定代表人才于2019年4月26日将截图发给原告。 2、通话录音系原告知晓涉案房屋所有权纠纷判决时，被告所做的解释，并不能证明原告在签订合同时知晓涉案房屋法律纠纷。 3、对一个月的微信截图真实性无异议，但因被告无权处分涉案房屋，原告才要求解除合同按合同。且因被告不能提供相应手续，原告才无法办理营业执照。 4、对工商局录音真实性无异议。但被告所述原告公司没有核名才导致工商营业执照无法办理的事实不存在，原告在5月份就对公司进行核名，但因被告无法提供房屋合法手续致使营业执照无法办理。 5、对照片2张真实性无异议，照片恰恰能反映出原本地砖无法使用。在原告租赁房屋前房屋是作为浴室来使用的，从照片可以反映出地面潮湿杂乱，且瓷砖污秽不堪，无法满足于原告使用目的。 经被告申请，本院依法传唤证人高建芝、张玉芝（均系被告员工）到庭接受询问。高建芝称原告欲与被告签订合同时，被告“李总”告知原告涉案房屋正在诉讼中，应修改合同，原告遂将合同拿走。被告大明电器公司办公住址在涉案房屋附近。知晓原告装修。 张玉芝称原告欲与被告签订合同时，涉案房屋正在诉讼中，被告要求做相应修改，故当天没有签订合同。被告可提供原告办理营业执照的手续，但不能提供房产证原件。被告大明电器公司办公住址与涉案房屋在同一个院子。知晓原告在五月份装修。 经质证，原告对涉案房屋处于诉讼中并不知情，且涉案房屋有关诉讼判决时间为2017年6月28日，被房屋所有权人申请强制执行，并非处在诉讼中。证人系被告员工，与被告存在利害关系。原告如明知涉案房屋处在诉讼中却仍然租赁，不合常理。综上。原告对证人证言的真实性不予认可。但证言反映出涉案房屋原告进行了装修，相应损失应由被告负担。 经质证，被告认为证人证言真实、合法、有效，证明原告知晓涉案房屋涉及的法律纠纷。被告已将判决书、再审通知书、立案通知书等文件向原告出示过。在原告装修时，被告负责人在贵州。 原告向本院申请对装修部分的损失数额予以评估，本院依法委托江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行评估鉴定，并出具评估报告。本院在庭审中向原被告出示评估报告。 经质证，原告对鉴定报告的真实性无异议，但鉴定报告并未对原告的部分物料损耗进行鉴定，其中贝壳粉喷漆，人工费用少计算6969元，被告刮腻子后，原告进行贝壳粉喷漆后，发现被告做工不平整，后原告重新刮腻子，因鉴定机构无法看到第一次喷漆情况，故未计算该部分损失。原告为装修购买的大理石门少计算2500元，大理石未安装，但却系按屋门尺寸定做，无法另行使用或者退还厂家，应计入装修损失。 经质证，被告对鉴定报告内容有异议，双方仅约定简单装修，被告已安装地板，原告却未经被告同意安装复合地板。被告已抹了两遍腻子，且被告对原告所谓的重新抹腻子不知情。鉴定报告未体现出被告安装的瓷砖、门。 本院经审查认为，原被告提交的上述证据内容客观、真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。评估报告系本院依法委托江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具，本院对评估报告的效力予以确认。 证人高建芝、张玉芝当庭陈述中称“原告知晓涉案房屋在诉讼中”，因证人系被告员工，与被告存在利害关系，再无其他证据相印证的情况下，本院对证人该部分陈述不予采纳。 经审理查明，坐落于泉山区西郊水漫桥的土地（徐土国用98字第XXX号）和房屋（徐房权证泉山字第XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号，幢号XX、XX、XX、XX、XX）产权人为徐州天宝电子实业集团。 2006年11月10日，天宝公司出具证明：我集团现有水漫桥路厂房占地面积3.7亩，由改制后的徐州市大明电器有限公司使用，并允许其对外出租。 天宝公司以借用合同纠纷为由于2016年10月8日将大明公司诉至本院，要求大明公司返还天宝公司位于徐州市泉山区水漫桥路的土地和房屋。本院于2017年4月1日作出（2016）苏0311民初5698民事判决：被告徐州市大明电器有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于徐州市泉山区水漫桥路的土地（徐土国用98字第XXXX号）和房屋（徐房权证泉山字第XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号）返还给原告江苏天宝电子集团有限公司。大明公司对判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2017年6月28日作出(2017)苏03民终3416号判决，维持了本院判决。 2019年4月23日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》及《房屋整修要求》，约定甲方将坐落于徐州市泉山区水漫桥XX号的房屋出租给乙方办培训机构，建筑面积为350平方米；因租赁用途为培训机构，合同签订时，租赁房屋尚不满足租赁用途的使用条件，甲方应根据乙方的要求在交付租赁房屋前进行整修；甲方应于2019年7月1日前将交付涉案房屋，租期自2019年7月1日至2022年6月30日；租金为4000元/月，共计144000元，合同签订后三日内，乙方支付2万元定金，交房后于7月1日前支付剩余租金；甲方承诺对该房屋享有完整的所有权并拥有该房屋的权属证明；甲方应协助乙方办理工商手续，提供相关证明材料；甲方保证5年内不会有房屋变动可以让乙方安全使用，5年后乙方继续续租，甲方须提前一年告知乙方房屋有所变动，5年内造成的无营业损失补偿类目或营业损失补偿不足10万元的，由甲方补足。 同日，原被告签订《房屋租赁合同附件》，约定：外围墙面整修刮水泥，屋内墙面白墙，屋内卫生间清理下水道疏通，外围屋顶水泥瓦，屋内屋顶翻新，窗户打掉翻新，水、电、线路泡好，以及部分墙面的围堵房屋内125左右平方吊顶。 上述合同签订后，原告共计向被告支付租金3万元。 本院立案受理后，原告杨磊向本院提出诉讼保全，保全金额为22万元，并提供中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保险单，保险单载明保险费为1000元。 2019年8月6日，被告法定代表人李志清电话中称“当时订立合同的时候，我把高院的立案通知让你看了，这个东西正在诉讼期间。” 2019年8月26日，工商局的工作人员告知被告的工作人员，合同签订的相对方应当是公司，且公司核名后才能办理营业执照。 审理中，原告向本院申请对装修部分的损失进行鉴定，本院遂依法委托江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行鉴定，估价结果为67232元，其中包含凯蒂松复合地板、瓷砖（80*80）、吊顶、轻钢龙骨隔断、屋顶山墙喷涂、推拉塑钢窗、室内门、入户玻璃门、镜子、墙面腻子。 本案争议焦点：1、原告要求解除双方签订的租赁合同有无事实依据和法律依据；2、如合同应当解除，原告要求支付的各项费用是否有事实依据和法律依据。 本院认为，一、原告要求解除双方签订的租赁合同有无事实依据和法律依据。 当事人一方存在违约行为导致不能实现合同目的的一方，另一方当事人可以解除合同。本案中，生效判决已判令被告将涉案房屋交还给真正产权人天宝公司，且被告未提交证据证明在判决生效后天宝公司重新出具被告可租用或转租的授权，故被告无权出租涉案房屋，原告租赁被告房屋用于办理培训机构的目的无法实现，原告有权解除租赁合同。且原告已另行租赁其他房屋，被告也准备将涉案房屋出租给他人，合同事实上已履行不能，应当予以解除。 二、原告要求被告支付的各项费用是否有事实依据和法律依据 被告在签订合同阶段，向原告出示天宝公司出具的证明、房产证及土地证复印件，且并未提交充分证据证明在签订合同时原告知晓涉案房屋处在诉讼程序中的事实，让原告误认为被告具有以自己的名义与原告签订合同、收取租金的权利，被告对此存在过错，应按合同约定赔偿原告损失或者返还财产。 1、装修损失。原被告约定由被告负责装修，但后期装修实际上由原告负责，因被告并未充分举证其负责的装修部分及费用，本院对被告的辩称主张不予采纳。原告称评估报告并未显示第一遍喷漆产生的费用和大理石过石的费用，但并未充分举证第一遍喷漆和大理石过石所支出的费用，故该部分费用本院暂不予支持。评估鉴定报告显示装修部分费用共计67232元，应全部由过错方被告负担。由此产生的鉴定费用3500元也应由被告负担。 2、关于被告应否返还原告租金3万元的问题。被告对涉案房屋并不享有对外出租的权利，其无权收取租金，故被告应返还原告3万元租金。 3、关于营业损失的问题。原被告虽然约定了营业损失，但民法的基本原则是填平原则，即营业损失应以实际损失为基础。因原告并未充分举证证明其实际营业损失的产生及数额，本院对原告该部分诉请暂不予支持。 4、关于财产保全保险产生的费用。原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保，因被告存在违约行为引发本案诉讼，杨磊为此向保险公司支付的保全担保保险费1000元系杨磊支出的合理必要费用，应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告杨磊与被告徐州市大明电器有限责任公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告徐州市大明电器有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告杨磊的装修损失67232元； 三、被告徐州市大明电器有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杨磊租金30000元； 四、被告徐州市大明电器有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告杨磊财产保全保险费用1000元； 五、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4490元，保全费1620元，合计6110元，由原告杨磊负担1110元，被告徐州市大明电器有限责任公司负担5000元。鉴定费3500元，由被告徐州市大明电器有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 夜 人民陪审员 刘 艳 人民陪审员 吕秀芹 二〇二〇年三月二日 法官 助理 卢 敏 书 记 员 石晶晶 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。