连云港市赣榆区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0707执异4号案外人：宁杨，男，1982年2月28日出生，汉族，居民，住连云港市海州区岗埠农场五分场51大队6-13号,现住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人:尚延柱,江苏衡信达律师事务所律师。申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曾志红。委托诉讼代理人：孙笑笑，上海市友林（南京）律师事务被执行人：连云港澳龙实业有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：孟凡青。被执行人：谢志勇，男，1972年5月28日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被执行人：孟凡青，女，1977年10月20日出生，汉族，居民，住址同上。第三人：周宇，男，1970年1月9日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：宋迎，连云港市赣榆区青口镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王艳，连云港市赣榆区青口镇法律服务所法律工作者。本院在执行申请执行人上海文某资产管理股份有限公司（以下简称文某公司）与被执行人连云港澳龙实业有限公司（以下简称澳龙公司）、谢志勇、孟凡青、杨某、瞿某金融借款合同纠纷一案中，案外人宁杨对本院（2014）赣执字第5793号民事裁定书“涤除异议人周宇、宁杨与被执行人谢志勇的租赁关系，并解除异议人宁杨对被执行人谢志勇所有的位于连云港市赣榆区青口镇环城北路天宝商住楼7号、8号、9号门面房的占有、使用”的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，本案现已审查终结。案外人宁杨称，被执行人谢志勇、孟凡青所有的位于连云港市赣榆区××环城北路××宝商住楼××、××、××号门面房，于2009年1月2日由谢志勇出租给王某开酒店使用，租期15年。2012年12月25日谢志勇同意王某将以上门面房转租第三人周宇，租赁合同期限十年，周宇交付谢志勇租金30万元。2015年7月，第三人周宇又将以上房屋转租其开超市使用，转租合同期限自2015年9月1日起至2023年9月1日止，该转租经谢志勇同意，且异议人宁某按合同支付租金，并对该房屋占有、使用至今，租赁期限尚有四年才届满，该门面房经两次转租，租期均未超第一承租人王某的总租期15年，租赁期限应以王某承租时间即2009年1月2日为准，该三处门面房的房屋抵押时间均形成于王某承租时间之后，故要求依法撤销（2014）赣执字第5793号执行裁定，确认异议人对拍卖标的的房屋租赁合同的法律效力并依法裁定异议人对以上拍卖标的继续承租到租赁期限届满。申请执行人上海文某资产管理股份有限公司称，异议人的申请无法对抗本案抵押权，要求继续执行。首先，（2014）赣执字第5793号执行裁定书已涤除周宇与谢志勇的租赁关系，次承租人宁杨的租赁权依附于主承租人周宇，次承租人的租赁关系无法对抗本案抵押权。其次，对主承租人周宇签订的租赁合同的真实性不予认可。合同中对租金、支付方式及租期约定不明；根据周宇向执行局提交的执行异议申请书所写明，周宇于2012年12月25日签定租赁协议，支付押金给谢志强（系被执行人谢志勇的哥哥），而王某对房产租赁至2015年6月1日，周宇接手房产后三个月即转租宁某，该行为不符合正常的商业习惯，名为租赁实为借贷担保；赣榆工商部门调取租赁合同一份，租赁期限为2015年9月1日起至2023年9月1日止，与宁杨提供和租赁合同中租赁时间一致，但出租人由周宇变成谢志勇。最后，根据8、9号楼他项权证显示抵押登记时间均为2010年7月27日，根据7号楼他项权证显示抵押登记时间为2013年1月5日，根据周宇提交的执行异议申请书显示其自认于2012年12月25日签订协议，于2015年6月11日实际占有使用房产，故本案抵押权在周宇租赁之前设立，周宇的租赁权无法对抗该抵押权。第三人称，与异议人意见一致。本院查明，2014年8月18日,本院作出(2014)赣商初字第00808号民事判决书,判决：被告连云港澳龙实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江苏银行股份有限公司连云港分行人民币2997291.31元,并支付约定利息。被告谢志勇、孟凡青所有的位于连云港市赣榆区××环城北路××宝商住楼××、××号门面折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人谢志勇、孟凡青所有，不足部分由诸债务人清偿。被告杨某、瞿某对以上债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告连云港澳龙实业有限公司、谢志勇、孟凡青、杨某、瞿某均未履行生效法律文书确定的义务，原告江苏银行股份有限公司连云港分行向本院申请强制执行,依据申请人的申请，本院于2014年12月1日立案执行。执行中，2019年6月27日，本院依法在连云港市赣榆区××环城北路××宝商住楼××号门面房处张贴拍卖公告，拟对上述房屋进行拍卖。异议人周宇、宁杨于2019年7月2日以保障其租赁权为由向本院提出执行异议，要求停止拍卖。本院经审查后，于2019年7月31日作出（2014）赣执字第5793号民事裁定书，裁定“涤除异议人周宇、宁杨与被执行人谢志勇的租赁关系，并解除异议人宁杨对被执行人谢志勇所有的位于连云港市赣榆区××环城北路××宝商住楼××、××、××号门面房的占有、使用”。2019年8月12日，案外人宁杨向本院提交执行异议书面申请，要求撤销（2014）赣执字第5793号民事裁定书，确认异议人对拟拍卖标的享有租赁权。后上海文某投资管理有限公司以申请执行人江苏银行股份有限公司连云港分行已将上述债权转让给其为由,向本院提出申请,要求变更其为本案申请执行人。本院于2019年9月24日作出(2014)赣执字第5793号执行裁定，本案申请执行人由江苏银行股份有限公司连云港分行变更为上海文某投资管理有限公司。2009年1月2日，被执行人谢志勇与王某签订房屋租赁合同，约定将位于金海路天宝商住楼××号门面房出租给王某使用，租赁期限为15年，即自2009年1月2日至2024年1月1日。2012年12月25日，谢志勇与周宇签订协议书，约定自王某停租之日起由周宇承租，租期从退租之日起连租十年，周宇自签订协议之日起，付谢志勇房租预付款30万元作为前五年的房屋租赁费用押金。同日，周宇通过银行卡转帐282000元至谢志强（系被执行人谢志勇哥哥）银行卡内，谢志勇出具收条一张载明收到周宇房租30万元。2015年6月1日第三人周宇与王某签订协议书，约定王某终止2009年1月2日签订的金海路天宝商住楼7、8、9号门面房租赁合同，6月3日下午移交房屋后，涉及房屋任何纠纷由王某全部负责。2015年6月4日王某出具收条一张交第三人周宇持有，证明周宇已退还房租给王某。后周宇将涉案房屋转租给宁杨，双方约定租期自2015年9月1日至2023年9月1日。经查，赣榆工商部门调取出租人为谢志勇、承租人为宁某、程某的租赁合同一份，该合同系注册赣榆区青口镇全信百货商店向登记部门提交，经营场所为赣榆区青口镇环城北路天宝商住楼7-9号，租赁期限为2015年9月1日至2023年9月1日止。另查明，涉案查封、拍卖的位于青口镇环城北路天宝商住楼8号门面（房屋所有权证号Q00005482）、9号门面（房屋所有权证号Q00012282）均于2010年7月27日设立抵押登记，7号门面（房屋所有权证号Q00024906）于2013年1月5日设立抵押登记，确定了他项权利人为江苏银行股份有限公司赣榆支行。本院认为，本案的争议焦点是异议人宁杨的承租权能否对抗涉案房屋设立的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权”。在周宇租赁涉案门面房后，周宇又与异议人宁杨签订转租赁合同，系新的民事法律关系。这种新形成的民事法律关系，能否对抗江苏银行股份有限公司赣榆支行享有的抵押权，应当根据《物权法》前述规定，按照抵押权设立的时间与转租赁的时间先后进行认定。宁杨于2015年9月1日开始承租涉案房屋，明显在涉案门面房设立抵押权之后。因此，即使宁杨根据租赁合同约定在租赁期限内仍对涉案门面房享有租赁权，也不能对抗江苏银行赣榆支行已设立的抵押权。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定,依法裁定涤除抵押后设立的租赁权并无不当。异议人宁杨要求依法撤销本院（2014）赣执字第5793号执行裁定及继续承租拍卖标的至租赁期限届满的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。关于异议人提出的依法确认其签订的房屋租赁合同的法律效力的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回宁杨的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  秦 涛审 判 员  李 伟审 判 员  宋慧秋二〇二〇年三月二十七日法官助理  刘 丽书 记 员  朱贝贝