广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8842号原告（反诉被告）：珠江影业传媒股份有限公司，住所地：广州市越秀区越秀中路125号省电影公司大院5号楼1层。法定代表人：张海燕，职务：总经理。委托诉讼代理人：周婉芳、苏兴晃，均系广东博厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市博思物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号二楼37铺。法定代表人：江汇宝，职务：经理。委托诉讼代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。原告珠江影业传媒股份有限公司诉被告广州市博思物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周婉芳、苏兴晃，被告委托诉讼代理人陈庆彰、黎元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还100万元的诚意金及利息116000元（以100万元为本金按年利率4.35%自2017年1月18日起暂计至2019年9月18日，并顺延至实际支付之日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告就海荟城跨境购物体验中心三、四层商铺租赁问题达成了合作的意向，签订了《商铺租赁意向书》。意向书签订后，原告依约在2016年12月15日向被告支付了诚意金人民币100万元。但被告因租赁区域原商户的合同解除及场地清理工作问题，并未在2017年1月18日前通知并与原告签订正式租赁合同，直到2017年2月14日才向原告发出拟定的签约文本，且双方因装修方案等问题未能达成一致意见，故一直未能签署正式租赁合同。原告认为，原被告之间签订的《商铺租赁意向书》成立并生效，双方应按照意向书规定内容履行双方义务。现双方未能在规定时间内签署正式租赁合同，被告应当按约定向原告退回全部诚意金，而被告却一直拖延，其行为已经严重损害了原告的合法权益。原告有权要求被告退回全部诚意金，并支付相应的利息。被告答辩称：我方不同意原告的本诉诉讼请求。理由：1、双方签订了《商铺租赁意向书》后，双方已开始履行相关租赁内容，在履行过程中是原告刻意违约，主要包括拒绝履行签订正式合同和交租金、管理费，因此其要求退回已交付的诚意金不成立，要求驳回原告的本诉诉讼请求。2、鉴于原告在履约过程中的严重违约行为给我方造成巨大经济损失，因此我方提出反诉，要求原告赔偿损失，请求判决支持我方的反诉请求。被告提起反诉请求：1、判决解除原被告于2016年12月6日签订的《商铺租赁意向书》；2、判决原告立即支付2016年12月7日至2018年2月9日的租金损失2886321元（204600元/月）给我方，并支付上述租金损失的利息给我方，利息按应付租金损失的金额的同期银行贷款利率计算，自2018年2月10日起计至原告将欠付的租金损失本息支付给我方完毕之日（利息暂计算至2019年10月30日为298408元）；3、判决原告立即支付被告代其垫付的消防设计和消防设计报建费用24万元给我方，并支付上述消防设计和消防设计报建费用的利息给我方，利息按应付垫付消防设计和消防设计报建费用的金额的同期银行贷款利息计算，自2017年2月19日起计至原告将欠付的垫付消防设计和消防设计报建费用本息支付给我方完毕之日（利息暂计至2019年10月30日为38865元）；4、判决原告立即支付2017年5月1日至2018年2月9日我方清退原租赁面积（户）的租金损失1018151元（109227元/月）给我方，并支付我方清退原租赁面积（户）的租金损失的利息给我方，利息按应我方清退原租赁面积（户）的租金损失的金额的同期银行贷款利息计算，自2018年2月10日起计至2019年10月30日，利息合计105264元；5、判决原告承担本案反诉受理费。事实和理由：我方要求判决驳回原告的本诉诉讼请求，就本案同意租赁合同和法律事实关系，提出反诉，要求原告支付租赁我方物业所欠的租金损失和由我方代其垫付的消防设计和消防设计报建费用，以及因配合原告进行各项装修工程将三四楼非原告租赁面积内的全部原租赁面积（户）清退腾空所造成的租金损失，以及上述原告应付我方的租金损失、垫付款和清退腾空其他租赁面积（户）的租金损失的欠款利息支付给我方。关于反诉请求4租金损失起算日期从2017年5月1日起算是因为原告租赁的不是3、4楼全层，为了配合原告的装修，我方需清退3、4层非原告租赁范围内的其他租户，这部分租金不是原告租赁范围内场地的租金。因双方没有最终签订正式租赁合同，所以我方要求原告赔偿这部分的损失给我方。所以不存在重复计算租金的问题。原告针对被告的反诉答辩称：请求驳回全部反诉请求。理由：1、双方签订的《商铺租赁意向书》已于2017年1月18日起自动失效而终止，且失效的法律责任应该由本诉被告承担。双方签订的《商铺租赁意向书》之后没有在30个工作日内签订正式的租赁合同，属于非本诉原告的原因导致。2、本诉被告只提供了反诉状，并未提交证据材料，其全部诉讼请求均应全部驳回。按照谁主张谁举证的原则，本诉被告应承担举证不能的责任。3、本诉被告主张要求本诉原告支付2018年2月10日至2019年10月30日期间的相关租金损失，没有任何法律及事实依据。涉案租赁意向书于2017年1月18日失效，本诉被告要求本诉原告承担2017年1月18日后的租金，没有任何依据，且其既主张清退租户的租金，又主张场地空置的租金，存在重复主张。4、本诉被告支付的消防设计和消防设计报建费用与本诉原告无关，由本诉被告自行承担。根据《商铺租赁意向书》的约定，二次消防由本诉原告报建，本诉被告在没有取得本诉原告授权情况下进行报建并支付相关费用，与我方无关，且二次消防报建的利益归于本诉被告，相关费用亦应由其承担。5、本诉被告的答辩请求及反诉请求自相矛盾，首先其在反诉请求中主张解除租赁意向书但答辩时又陈述双方曾经签署备案租赁合同，其次根据其提供的证据反映其曾经于2017年9月30日向我方发出解除《商铺租赁意向书》的通知函，亦反映双方并未有签署正式的租赁合同，而且根据其该日发函解除意向书的行为，即便其在整个磋商过程中可能存在租金损失的问题，但其在计算诉讼请求时依然计算2017年9月30日至2018年2月9日，没有事实依据。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26、27、28、29号房屋是广州市荔湾区西郊村经济联合社（现变更为广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社）名下的房产，由该联合社委托广州市荔湾区荔河商贸中心管理。广州市荔湾区荔河商贸中心将上述房屋3-4楼出租给被告与案外人广州市新骊都市场经营管理有限公司（下称：新骊都公司）使用，并同意被告转租用于开设电影院使用。2016年12月6日，被告（甲方）和原告（乙方）签订《商铺租赁意向书》，约定：甲、乙双方就甲方拥有合法产权或租赁权的海荟城跨境购物体验中心三、四层商铺租赁达成如下主要意向：（一）租赁建筑实用面积约3300平方米，用途为经营电影院，该楼层现状交付，甲方负责一次消防报批，乙方负责电影院二次消防报建、改造加固、土建工程等；租金暂定为62元/平方米（包括物管费及税金），租金每3年递增10%；租赁期为15年，其中2017年1月1日至2025年12月31日的租赁关系由甲方负责，2026年1月1日至2031年12月31日的租赁关系由上一级出租方荔河商贸中心负责；本租赁意向书签订后，乙方支付100万元作为诚意金，正式租赁合同签订之后，转作租赁押金，进场经营后作为三按一租和两个月水电周转金及抵扣租金；本租赁意向书签订后，双方应在30个工作日内按照之前甲方承诺的商务条件签订正式的租赁合同，甲方承诺期间不再向第三方邀约，否则，甲方应承担相当于两倍诚意金的违约金；（三）本租赁意向书签订后，乙方按电影院设计的平面图纸进行二次消防报验，若一次消防或二次消防报验不通过，则甲方应在知悉不通过之当日退还乙方已支付的全部租赁诚意金，双方承诺互不追究对方责任；（五）本协议双方签字后即生效，若因非归于乙方的原因导致双方未能在规定的期限内签订正式租赁合同，则本协议自动失效，甲方应退回全部诚意金给乙方。2016年12月15日，原告向被告支付了100万元诚意金。2017年1月5日，广州市荔湾区工商行政管理局同意预先核准原告作为投资人的企业名称广州珠影海荟城电影院投资管理有限公司，预先核准的企业名称保留期至2017年4月5日，并明确该名称不得用于经营活动。2017年1月20日，新骊都公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区黄沙大道粤南大街26-29号3-4楼房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3500平方米，租赁期限从2017年1月1日至2025年12月31日，月租金150500元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方，等等。原告陈述，该份租赁合同是为申报二次消防而签订，约定的租金低于《商铺租赁意向书》约定的租金标准，双方并没有实际履行，出租人是被告或是新骊都公司并不重要；被告则陈述，签订该合同是为了确定双方租赁关系，为规避税收故租金低于《商铺租赁意向书》，被告已将案涉场地交付原告，没有书面交付手续，原告从没有交过租金。2017年2月9日与2017年2月17日，被告向原告发出《关于黄沙海荟城项目合作进场事宜函件》及《关于海荟城影院项目合作事宜促请函》，称：双方已签订《商铺租赁意向书》现双方约定签约时间已过，我司在签订后已完成租赁区域原商户的合同解约及赔偿工作以及场地清理工作，并完成了与消防公司二次消防的报验的预沟通工作，我司于2月14日向贵司递交我方拟定合同，望贵司能尽快回复我方修改内容，于发函之日起二十日内完成合同商议工作，等等。2017年2月21日，被告向原告方通过电子邮件的形式发送租赁合同电子版。2017年3月8日，被告再次向原告送达合同纸质版。2017年4月12日，广州市公安消防局向广州珠影海荟城电影院投资管理有限公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：“……我局对你单位报送的建筑室内装修工程（穗公消审凭字（2017）第0237号，广东富盈建设有限公司设计）消防设计进行了审核。该工程位于广州市荔湾区粤南大街26-29号……装修部位为第四层，装修面积为2642平方米，装修后作电影院使用。该建筑设置有室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟系统等消防设施。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计……”庭审中，原告陈述案涉场地由原间隔的商铺改建成电影院，消防设计工作比较难通过，而被告称其有渠道比较容易通过，让原告提供申报材料，故原告在装修工程消防设计申报材料上盖章后，该装修工程消防设计工作就交由被告跟进，后面的进度就不清楚了，没有与广东富盈建设有限公司签订过合同。2017年5月17日，被告通过电子邮件的形式向原告发送合同版本。5月27日与5月28日，被告向原告发出《催告履行〈商铺租赁意向书〉》（催告签订租赁合同通知）称：我司已多次口头及书面催告贵司，分别在2017年2月17日、2017年3月8日、2017年3月23日等向贵司发出《关于海荟城影院项目合作事宜促请函》及租赁合同，但贵公司一直没有给予任何回复，现我司再次致函催告签订租赁合同，等等。上述函件原告均已收到。庭审中，原告陈述因已过签约期，且被告设定的租金标准超出《商铺租赁意向书》约定的租金标准，故原告认为被告没有诚意推进，加之期间原告方经办人员存在更换，故没有进一步磋商。2017年10月9日，被告向原告送达《解除〈商铺租赁意向书〉通知函》，称：在《商铺租赁意向书》签订后，我司积极履行了意向书中约定的义务，包括清空场地、手续申报、垫资24万元聘请消防公司，由于贵司迟迟不与我司签订正式租赁合同，导致我司蒙受巨大的损失；在我司垫资进行消防报批同时清空原有租户在承租场地九个月等待贵司进场后，贵司提出要大幅调低租金、租金递增率等商务条件，或改成票房分成的合作方式，同时要重新修改影城设计，这是我司无法接受的。现告知贵司视为贵司早已放弃签订正式租赁合同的权利，《商铺租赁意向书》已解除。该函于当日送达原告。据被告陈述，该函原告签收后一直没有答复，故被告已于2017年11月将案涉场地另行出租他人做电影院使用。2018年2月9日，原告向被告发出《关于解除〈商铺租赁意向书〉的函》称：因意向书约定在30个工作日内签署正式的租赁合同，否则协议自行失效，现至今贵我双方未签订正式租赁合同，鉴于此，该意向书事实上自2017年1月19日已失效，贵司理应退回全部诚意金100万元给我司。被告收到该函件后明确回复原告无权要求退回。2019年10月28日，案外人广东富盈建设有限公司出具《证明》，称：兹证明原告于2017年2月委托我司对位于广州市荔湾区粤南大街26-29号第四层用于电影院的场地进行消防设计及消防设计报建，以广州珠影海荟城电影院投资管理有限公司的名义进行消防申报，由于广州珠影海荟城电影院投资管理有限公司只进行了企业名称预先核准，未领取营执照及公章，故没有签订正式书面合同，消防设计及消防设计报建费用合计24万元）（其中转账10万元，现金14万元）已由被告垫付。2019年10月29日，新骊都公司声明称：“新骊都公司为被告下属控股企业，被告持有99%股权。新骊都公司与被告为物业共同承租人，与广州市荔湾区荔河商贸中心签订《租赁合同》，承租广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26-29号荔河商贸中心三、四楼租赁场地，该场地实际经营由被告具体实施，被告的一切具体经营行为包括但不限于涉及该场地的出租、签订租赁合同、收取租金、参与诉讼等，均可以被告单方名义实施，新骊都公司均表示同意由被告单方行使有效，并代表新骊都公司的全部意思表示，代表两公司共同权益。另由新骊都公司单方名义与产权人或承租人（包括但不限于原告）签订的《租赁合同》或者租赁备案登记行为中，均代表新骊都公司与被告共同一致的意思表示，并同意由被告独立名义行使民事行为，代表两公司共同权益……”。被告在上述声明中确认盖章。原告为证明被告于2017年2月21日才向原告发送邮件及合同文本，且合同文本与之前协商的条款严重不符，提交了邮件及合同文本作为证据。该合同当事人为原、被告双方，合同显示第一年租金为62+13元/平方米，第2年开始递增，但第8年不需支付，从第10年开始至第12年租金为48元/平方米，第13年开始至第15年租金为50.4元/平方米，等等。被告对该证据的真实性无异议，但认为无法证明原告所述：1、上述证据只是被告发出的合同版本中的一次，被告多次催促原告签订补充合同，但原告当时没有提出任何异议及提出需要沟通修改的内容，至今为止原告也没有提供对合同内容提出过异议或沟通修改的任何证据。2、该合同范本是双方商定过的，不是被告单方提出。原告为加大前提成本，提出租期后半段应支付给荔河商贸中心的租金提前至出租人为被告的租期内支付，提前支付金额为13元/平方米/月，所以该合同范本中支付给被告的租金是（62+13）元/平方米/月，支付给荔河商贸中心的租金是48元/平方米/月。被告为证明因配合原告装修已清退原租户致使每月损失租金109227元，提交了38份《解除租赁合同协议书》及对应的《退租（内部）审批表》，原告对该证据三性不予确认。庭审中，被告表示，若其反诉请求得到或部分得到支持，同意以原告已支付的100万诚意金抵扣。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁意向书》约定在缔约期内双方就案涉场地签订正式的租赁合同,且对租赁期限、租赁用途、租金均作了初步的约定，故《商铺租赁意向书》为租赁预约合同,该预约合同系当事人的真实意思表示,是合法有效的。本案的争议焦点是：一、《商铺租赁意向书》是否因缔约期届满而失效；二、原、被告是否签订了《商铺租赁意向书》中约定的正式租赁合同；三、如无，未能签订正式租赁合同的责任问题。针对第一个争议焦点。上述《商铺租赁意向书》明确约定了正式租赁合同的缔约期。从现有证据来看，在缔约期满前，双方并未就签约进行协商。缔约期满后，双方并未提及退回租赁意向金或有取消租赁合作的意思，反而就租赁案涉场地作了一系列准备，为签订租赁合同继续磋商。如原告与被告的关联公司新骊都公司签署了《广州市房屋租赁合同》并办理备案登记、原告申请新企业名称并经核准、原告以新企业名称就案涉场地室内装修的消防设计申请行政部门审核并经审核同意、被告多次发函或邮件要求签订租赁合同并以《商铺租赁意向书》约定的租赁条件为基础拟定合同范本。双方以自身的实际行为表明对缔约期的延长，故而《商铺租赁意向书》并未因原定缔约期满而失效。针对第二个争议焦点。《商铺租赁意向书》签署后，原告就案涉场地与新骊都公司签署了《广州市房屋租赁合同》。对于该份合同的性质，首先，该合同仅就租期、租金价格及支付时间、保证金等条款作出简单约定，大部分主要条款如场地交付、违约责任等内容空白，且现有证据显示双方并未履行过该份合同；其次，从后期双方的函件尤其是被告多次发函或邮件的内容来看，均提到双方并未签订正式的租赁合同，被告因此还要求解除《商铺租赁意向书》；第三，被告主张双方因《广州市房屋租赁合同》的签订而建立了租赁关系，但其反诉要求被告支付租金的标准却并非该份合同约定的标准，显然，被告无依该份合同履行之意。综上，本院认为该份合同并非原、被告就租赁案涉场地的真实意思，原、被告并未依《商铺租赁意向书》签订正式租赁合同。针对第三个争议焦点。从现有证据及查明的情况看,在租赁意向书签署后,被告多次向原告发送了要求签约的函件或邮件及租赁合同的范本,其签约意向明显，但原告无任何反馈，明显怠于履行《商铺租赁意向书》。即使被告提供的租赁合同范本中前几年租金较意向书暂定标准有所提升，但租期的后几年亦存在免租和降租的情形，况且若原告尚有订立正式租赁合同之诚意，其在对租金条款有不同意见时大可与被告积极协商，但原告无任何表示。故原告对未能签订正式租赁合同存在过错。2017年10月9日被告发函要求解除《商铺租赁意向书》，该《商铺租赁意向书》于解除函送达原告之日即2017年10月9日解除。该意向书解除后，被告应将诚意金100万返还原告，但有权向原告主张实际损失。关于诚意金的利息，如上所述，因原告存在过错，故其要求诚意金利息理据不足，本院不予支持。关于被告的实际损失，因意向书约定在签订正式租赁合同前被告不得向第三方邀约，故被告遭受的实际损失即租赁物空置期间的租金损失。在被告多次发函或邮件但原告一直没有回复的情况下，被告应对双方的合作有心理预期而及时采取适当措施止损，故本院酌情确定该损失从《商铺租赁意向书》原定的缔约期满之日（2017年1月19日）计算至被告最后一次发函后三个月（2017年8月28日），并参考《商铺租赁意向书》暂定的租金单价及租赁物面积确定租金每月为204600元，经计算，损失金额为1498200元。至于损失的利息，于法无据，本院不予支持。经抵扣，原告还应向被告支付损失498200元。关于被告主张的为配合原告装修而清退周边其他租户的租金损失，在正式租赁合同尚未签订且双方并无就清退周边租户以配合装修进行约定的情况下，被告清退周边租户的行为与原告并无直接关联性，故被告让原告承担该部分损失依据不足，本院不予支持。至于被告主张其为原告垫付的消防设计费用24万元，因被告提交的证据不足以证明其垫付行为及垫付金额，且即使有垫付行为，被告作为出租人，在解除与原告的租赁意向后已将场地重新出租他人做电影院使用，不排除原消防设计对其有一定的利用价值，故被告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告珠江影业传媒股份有限公司与被告广州市博思物业管理有限公司于2016年12月6日签订的《商铺租赁意向书》自2017年10月9日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告珠江影业传媒股份有限公司向被告广州市博思物业管理有限公司赔偿损失498200元。三、驳回原告珠江影业传媒股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市博思物业管理有限公司的其他反诉请求。原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7422元，由原告珠江影业传媒股份有限公司负担522元，被告广州市博思物业管理有限公司负担6900元。反诉受理费21748元，由原告珠江影业传媒股份有限公司负担9142元，被告广州市博思物业管理有限公司负担12606元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇二〇年三月九日书记员 姚晓丹许湘洁