海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13314号     原告：云南省设计院海南分院，注册号20126301-8。   法定代表人：刘某，院长。   委托诉讼代理人：王某1，云南大贵律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邱某，云南大贵律师事务所实习律师。   被告：王某2，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：王某3，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告云南省设计院海南分院与被告王某2物权保护纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告云南省设计院海南分院的委托诉讼代理人王某1、邱某，被告王某2的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告云南省设计院海南分院向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效后10日内腾空房屋，搬离原告所有位于海南省××路第五层A501-504、A508-512九套房屋；2.判令被告归还侵占期间，即自1997年9月起至实际归还之日止将该9套房屋进行出租所得的不当得利，现暂计算至2019年9月30日止，共计1572228元；3.判令被告支付本案诉讼费、执行费、律师费等费用。事实与理由：1989年9月13日，原告与民源海南公司签订了一份《商品房订购合同书》（合同编号：E10085)，原告向民源海南公司购买位于海南省××路第五层A501-504、A508-512九套房屋。2018年10月2日经海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初1990号民事判决书确认，双方签订的《商品房订购合同书》（合同编号：E10085）合法有效，并要求民源海南公司配合原告对九套房屋的产权变更登记的办理。上述房屋自1997年9月开始便一直由被告占有使用，被告在经原告多次催促腾房搬离后，拒不配合。请求法院依法判决。   被告王某2辩称，一、原告所述事实与实际不符。1992年年初，答辩人通过原告当时的孙德光院长招聘入职，担任厨师，并入住在涉案的房屋内，一直到1997年11月份，原告要将所有工作人员撤回，征求多方意见后，院长孙天福让答辩人留守在海口看守涉案的9套房屋，工资待遇不变，并预支了11、12月份工资。嗣后，答辩人就一直居住及看守至今。另外，在原告撤离海口后，原告的工作人员也频繁到此居住数日，1998年侯波及家人来海口，1999年陆剑波及其家人来海口，后来还有郭剑光、陆斌、罗强、赵云明、孙先生、晋先生等来海口在此居住过，所有的物业管理费及水电费均是答辩人垫付的，都没有向上述这些人主张过，只是让这些人带句话，问问答辩人的工资及垫付的物业管理费怎么解决？时至今日都没有一个说法。所谓答辩人侵占其房屋出租获利的说法令人气愤，毫无道理。二、原告要求答辩人腾空及搬离涉案房屋，对此答辩人没有异议。先不说原告是否应该支付答辩人的工资或者是看管费，但最起码应向答辩人支付垫付了22年的物业管理费，毕竟这些都是答辩人为原告垫付的。三、原告虽然通过（2018）琼0108民初1990号民事诉讼，法院判决民源海南公司协助原告将涉案的九套房屋过户至原告名下，但事实上尚未登记完成。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，原告尚未取得涉案房屋的所有权，因此其基于涉案房屋所有权提起的诉讼，尚不具备诉讼主体资格。四、根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，即便涉案房屋现在已经登记在原告名下，原告基于涉案房屋所有权向答辩人主张其收益，也应当是自记载于不动产登记簿发生效力之后的收益，对于登记之前的原告无权主张。五、原告主张的执行费尚未发生，主张的律师费没有事实和法律依据，因此，恳请法院驳回。基于以上的事实与理由，答辩人认为，原告部分请求缺乏事实依据，也不合法，请求法院依法驳回原告诉讼请求中不合理、不合法的部分。   原告向本院提交以下证据：   1.原告企业信息公示报告、法定代表人身份证明，证明原告主体资格；   2.被告身份证复印件，证明被告主体资格；   3.（2018）琼0108民初1990号民事判决书，证明被告自1997年以来一直占用的涉案房屋为原告所有；   4.被侵占房屋照片，拍摄的是涉案房屋1A栋五层楼梯口以及503、508房正门，反映了涉案房屋整栋楼的情况以及五层房屋有人使用的情况，证明涉案9套房屋至今一直被被告擅自出租给他人使用；   5.房间费用汇总表，系从涉案房屋所在小区物业部门电脑上拍摄，证明涉案9套房屋一直被被告擅自出租给他人使用，并产生相应的水电及物业费用；   6.被告提交的赔偿要求表，系起诉前被告通过微信发送给原告的，证明被告从1997年起至今一直占用涉案9套房屋且无理地要求原告赔偿。   被告未提交证据。对于原告提交的证据，被告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，原告尚未取得涉案房屋的所有权，因此原告尚不具备诉讼主体资格；   对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议；   对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，民事判决书第7页第3行清楚记载涉案房屋所有权并未发生转移，该案原、被告之间仅存在债权法律关系，原告并未取得涉案房屋的所有权，因此该份证据不能证明自1997年以来该房屋属原告所有；   对证据4、5的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，涉案的房屋是原告撤离海口时由原告交给被告看管的，并承诺会按月支付工资及一定的回报，因此并不存在侵占一说。涉案的房屋为被告看管，其他房屋的使用系原告及其工作人员居住时使用，不存在被告出租获利；   对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，在被告替原告看守房屋22年期间，原告没有向被告支付过一分钱，这里面包括被告的工资、为原告垫付的物业管理费用，因此被告向原告提出了一个协商的方法，但原告一直未给予答复，不能认为被告提出的要求是无理的。   本院对原告提交的证据认证如下：对于原告提交的证据1-6，被告对于真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该6份证据的文本真实性予以确认。关于该证据的证明内容，证据3（2018）琼0108民初1990号民事判决书，判决内容为“原告与民源海南公司签订的《商品房订购合同书》合法有效，民源海南公司须协助原告将涉案的海口市××路第5层A501-504、A508-512九套房屋产权登记至原告名下”，该份证据可以证明原告对涉案九套房屋享有权利，不能证明被告自1997年以来一直占用涉案房屋；证据4拍摄的是涉案房屋所在楼栋1A栋的外墙、5层楼道以及两扇关闭的房门，根据照片中的内容，无法证明涉案9套房屋至今一直由被告擅自出租给他人使用；证据5系原告从涉案房屋所在××区年9月至2019年7月的房间收费凭证，以及1A栋5楼2008年9月和2019年7-10月的房间费用汇总表。上述收费凭证和费用汇总表中均未显示房号及缴费人，2013年9月、2008年9月以及2019年7-10月的费用区分了物业管理费、水表、电表等明细，其他的凭证和汇总表仅能看出金额、交易日期以及付款方式，故该份证据无法证明涉案九套房屋一直由被告出租给他人使用，并产生相应的水电及物业费用；证据6系被告发送给原告的赔偿要求表，从内容上看系被告要求原告向其支付社保、工资及其他费用，该份证据无法证明被告从1997年起至今一直占有使用涉案九套房屋。   本院经审理，综合当事人的证据及陈述，认定事实如下：   1989年9月13日，原告云南省设计院海南分院与民源海南公司签订《商品房订购合同书》，约定原告以50万元向民源××公司购买涉案的××市××区、A508-512九套房屋。原告支付部分房款后，民源海南公司于1989年12月11日将涉案房屋交付原告。后原告支付完全部购房款，但民源海南公司一直未向原告办理过户手续，原告因此于2018年向本院起诉，本院于2018年10月2日作出（2018）琼0108民初1990号民事判决书，判决内容为：原告与民源海南公司签订的《商品房订购合同书》合法有效，民源海南公司须协助原告将涉案的海口市××路第5层A501-504、A508-512九套房屋产权登记至原告名下。   原告云南省设计院海南分院在海南运营期间，工作场所及职工宿舍就设在涉案九套房屋中。被告王某2系原告云南省设计院海南分院厨房的工作人员，双方未签订劳动合同，至今，双方也未办理解除劳动合同的手续。原告云南省设计院海南分院于1997年9月作出撤离海南的决定，于1997年11月从海口撤离。撤离时，原告的管理人员将涉案九套房屋的钥匙交给被告，口头委托被告代为看管房屋。撤离后，原告未再对涉案九套房屋进行管理，涉案房屋的物业管理费一直由被告缴纳。原告1998年以后未再向被告支付过任何费用。   庭审中，被告称原告撤离时，当时的院长向其承诺看管房屋期间会向其发放工资，并预先支付了1997年11月、12月的工资，后涉案房屋大多空置，除被告自己居住使用以及原告的员工到海南出差暂住外，并无他人居住使用，被告未对外出租，被告对涉案房屋会进行日常打扫和检查。原告声称：其委托被告看管时，已明确表示不允许被告自行居住涉案房屋，也不允许被告对外出租，但原告1998年前后就发现被告自行居住涉案房屋，并有他人居住；原告撤离后，1998年、1999年确实派工作人员来海南出差，但工作人员并未住在涉案房屋中，有时工作人员会到涉案房屋取材料；原告到物业部门落实，物业部门称涉案房屋之前是有租户居住的，原告自行查看时九套房屋都在出租，被告住在七楼，在原告起诉之后被告收回了涉案房屋，不再出租。   本院认为，一、关于原告是否对涉案九套房屋享有权利的问题。经本院生效民事判决书确认，涉案的海口市××路第5层A501-504、A508-512九套房屋系原告向民源海南公司购买，双方之间的《商品房订购合同书》合法有效，民源海南公司须协助原告将涉案的九套房屋产权登记至原告名下。原告已申请强制执行，但办理房产证需要对涉案房屋进行测绘，需要被告的配合，因而原告起诉要求被告腾退涉案房屋，故原告对涉案的九套房屋依法享有权利，系本案适格原告。被告关于涉案九套房屋尚未登记到原告名下，原告未取得涉案房屋所有权，不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。综上，原告诉请被告搬离海口市机场东路龙舌坡办公住××区第5层A501-504、A508-512九套房屋，本院予以支持。由于原告陈述涉案房屋中还有原告的材料，故原告诉请被告腾空涉案九套房屋，本院不予支持。   二、关于被告是否将涉案九套房屋对外出租、被告是否应当向原告支付对外出租所得费用的问题。原告称其向物业公司落实过涉案九套房屋被被告向外出租，但原告未提供相应证据予以证明。原告提供的证据中，拍摄的房屋照片未显示房号以及房屋内部情况，从物业处拍摄的涉案楼房5楼的费用凭证中，同样未显示房号、缴费人，故而这些证据无法单独或共同证明被告将涉案房屋进行出租的事实。根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不利的法律后果。故原告诉请要求被告返还将涉案房屋进行出租所得的不当得利，本院不予支持。   关于原告要求被告支付律师费的诉请，由于原告并未提供相应的法律服务合同以及收费发票等证据，对于原告的该项诉请不予支持。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告王某2须于本判决发生法律效力之日起十日内搬离海口市机场东路龙舌坡办公住××区第5层A501-504、A508-512九套房屋；   二、驳回原告云南省设计院海南分院的其他诉讼请求。   案件受理费18950.06元（原告已预付），由原告云南省设计院海南分院负担18850.06元，被告王某2负担100元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 李炳雄     二〇二〇年三月二十七日   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国物权法》   第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。   第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。   第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求修理、重作或者恢复原状。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》   第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。