广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1722号原告：广州惠信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道258号恒安大厦写字楼406,407号，统一社会信用代码914401067243078416。法定代表人：林少杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱继华，该公司职员。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员。被告：广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会，住所地广东省广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会。负责人：梁帆，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：郭俊艳，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小虹，广州市黄埔区大沙街泰景社区居民委员会推荐的公民。原告广州惠信物业管理有限公司（以下简称惠信公司）诉被告广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会（以下简称东城华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，于2019年4月29日依法适用普通程序对本案公开开庭进行审理。惠信公司的原委托诉讼代理人华鸿阳（后变更为朱继华、黄伟），东城华庭业委会的委托诉讼代理人郭俊艳、梁小虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠信公司向本院提出诉讼请求：1.确认东城华庭业委会向惠信公司出具的《中止物业服务通知书》无效；2.东城华庭业委会承担本案的诉讼费。事实与理由：惠信公司是广州市黄埔区东城华庭（泰景花园二、三期）小区的前期物业服务企业。东城华庭业委会于2018年11月向惠信公司出具《中止物业服务通知书》，决定解除惠信公司的服务资格，要求惠信公司办理相关交接手续并退出小区。之后，又要求业主从2019年3月1日开始停止向惠信公司缴纳一切物业管理费（包括停车费、公摊水电费），要求小区业主从2019年3月1日开始将原来的物管费、停车费和公摊水电费转缴到东城华庭业委会的对公账户上。惠信公司认为，东城华庭业委会作出解除惠信公司服务资格等决定不合法：1.现无任何有效证据证明解除惠信公司服务资格等决定经过业主大会“双过半”讨论决定。2.东城华庭业委会作出的解除惠信公司服务资格等决定程序不合法。东城华庭业委会未按相关法律规定公示表决结果，惠信公司曾多次要求其提供原始表决资料及结果，但其一直拒不提供。东城华庭业委会辩称，请求驳回惠信公司的诉讼请求。表决解聘业主户数为412户，占案涉小区614户的67.1%，同时，统计表决412户的专有面积是45677.87平方米。根据原告提交的清册中总面积99917.1789平方米减去清册中的共有面积31140.998平方米，得出建筑物总面积计算结果是68776.1809平方米。专有部分面积占建筑物总面积的比例为66.415%。上述2个比例均超过了法律规定的双过半，即各50%，同时也超过了议事规则中的三分之二。因此，小区业主表决解聘惠信公司的共同决定是合法有效的，符合法律的规定。同时，因惠信公司在东城华庭业委会成立筹备期间及成立之后，不允许在小区显著位置张贴公告，甚至对东城华庭业委会及街道办的相关公告在极短时间内予以撕掉。对此东城华庭业委会提交了证据予以证明。东城华庭业委会及街道办多次上门与惠信公司沟通，要求提供场地召开会议，而惠信公司历任主任以东城华庭业委会不合法为由予以拒绝，并且蛮横阻止，该情况也向街道办多次反映。鉴于东城华庭业委会张贴的公告在极短时间内被撕掉的情况，故相关通知及会议的召开、表决结果、表决意见均实时在微信群予以公示。因此，东城华庭业委会召开会议的形式召开会议的内容均符合法律的相关规定，而且通过微信形式更能确保业主能实时看到公示的内容。东城华庭业委会基于上述业主表决的结果，发出的解聘惠信公司的决定有效。经审理查明，2017年6月10日，广州恒翔房地产开发有限公司（甲方）与惠信公司（乙方）签订《泰景花园二、三期前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为泰景花园二、三期提供前期物业管理服务。第一条物业基本情况，建筑面积98721平方米，物业管理区域四至：东至规划路；南至泰景花园一期；西至丰乐北路；北至护林路。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，交付使用之日起：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施的经营管理服务。第三十二条，本合同期限自2017年6月10日起至2020年6月9日止，期满后双方无异议且未成立业委会的本合同自动延续；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。东城华庭业委会对《泰景花园二、三期前期物业服务合同》质证称，开发商未经过招投标聘用惠信公司，该份服务合同签订时，全体业主进驻已经超过了90%，没有任何的张贴公示并予以说明。东城华庭业委会提交了《对惠信公司去留问题的表决签名表格》，表格说明中记载：A.解聘，由于目前物管合同已到期，在规定期限内终止服务并完成交接工作，公开招标新的物业管理公司或自主管理。B.续聘，重新制定更合理的合同后与目前物管续约。如物管继续拒绝与业委会沟通和完成续约，该选项默认支持启动解聘程序。东城华庭业委会统计案涉小区A栋、B栋、C栋住宅（公寓）的建筑面积分别为33848.2533平方米、28624.5560平方米、5512.7973平方米，赞成清退惠信公司的建筑面积分别为26960.1354平方米、17587.6274平方米、1130.1055平方米，赞成户数分别为251户、152户、19户（总户数分别为312户、240户、102户）。东城华庭业委会另提交了其委员郭俊艳的微信聊天记录，记录显示群成员为327,2018年1月14日至1月23日期间对各栋投票情况的公示。2018年11月25日，东城华庭业委会向惠信公司送达了《中止物业服务通知书》，载：根据《购房合同》补充协议2.1所述《泰景花园前期物业服务合同》，期满后，贵司并未与业委会或者业主代表续签正式的《物业服务合同》。你司进驻园区以来，曾经多次阻挠业委会成立，拒绝承认已经依法成立的业委会，打击业委会成员，阻碍他们的正常合法的活动，拒绝接受业委会的管理与指导；园区物业管理水平较低，已完全无法满足业主需求。根据国务院颁布的《物业管理条例》，已征得超过2/3(或超过半数)业主同意，决定依法解除你司的服务资格。该决定自2018年11月26日生效，现通知你司从2018年11月27日至2019年2月28日期间与我会和我会指定的人员或单位办理相关交接手续。从2019年3月1日起，你司所有人员全部退出本小区。期间你司仍应履行好职责，做好园区物业服务工作，站好最后一班岗。同时你司应积极、妥善地为所属员工核发所拖欠的工资事宜，并公开接管以来的所有账目开支包括广告收入给全体业主监管。逾期未办理交接手续，或肆意阻挠，破坏交接，或者业主公共财产，所产生的后果由贵司承担。本会保留一切追诉和追偿权利。惠信公司在原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局的泰景花园二、三期物业管理区域备案回执显示，备案主要内容为：物业类型为高层住宅、办公楼；物业总建筑面积为98721平方米；物业四至范围为东至规划路，西至丰乐北路，南至泰景花园一期，北至护林路。广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》显示，A栋总建筑面积为43737.7298平方米，《各层使用功能面积对照表》载：-1层.其他功能（地下非机动车库），套数1，建筑面积248.6551；其他功能（地下汽车库），套数151，建筑面积2341.6631（另共有面积4068.3714）。1层.其他功能（首层架空层），套数3套，建筑面积1020.9338；主要功能（商业），套数31套，建筑面积2209.8547。2-27层.主要功能（住宅）……。B栋总建筑面积44614.7937平方米，《房屋实测各层建筑功能面积表》载：B2层.其他功能（地下汽车库），套数153套，套内面积1917.8698，分摊面积0，建筑面积1917.8698；其他功能（地下非机动车库），套数1套，建筑面积287.1365；车位另共有面积，套数1套，分摊面积4344.8001，建筑面积4344.8001。B1层.其他功能（地下汽车库），套数155套，套内面积1894.2408，分摊面积0，建筑面积1894.2408；其他功能（人防水池），套数1套，建筑面积17.8488；车位另共有面积，B1层套数1套，分摊面积4428.6273，建筑面积4428.6273。1层.主要功能（商业），套数35套，建筑面积2416.0660；其他功能（首层架空层），套数1套，建筑面积672.6135。2-31层.主要功能（住宅）……。天面层，其他功能（人防通警报工作间），套数1套，建筑面积11.1715。C栋总建筑面积11564.6554平方米，《各层使用功能面积对照表》载，-1层.其他功能（地下汽车库），套数55套，套内面积1777.1890，分摊面积389.8985，建筑面积2167.0875。1层.公共服务设施（居委会），套数1套，建筑面积117.7257；公共服务设施（老年人服务中心），套数1套，建筑面积102.2954；公共服务设施（社区卫生服务中心），套数1套，建筑面积430.6692；其他功能（首层架空层），套数1套，建筑面积68.5941；主要功能（商业），套数16套，建筑面积1035.4781。2层.公共服务设施（社区卫生服务中心），套数1套，建筑面积1891.2012；公共服务设施（物业管理），套数1套，建筑面积238.8056。3-8层.主要功能（办公）……。东城华庭业委会、惠信公司均向本院提交了A、B、C栋部分车位的产权证，产权证登记的车位建筑面积与套内建筑面积一致，其中产权证附记分别记载A、B、C栋车位另共有面积4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）。惠信公司另提交了位于黄埔区××北路××房、××房及××房的社区卫生服务中心及居委会办公用房的权属证书，权属人分别为广州市黄埔区卫生局、广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处，建筑面积分别为430.67平方米、1891.2平方米、117.73平方米。另查明，案涉小区的《业主大会议事规则》约定，第二条，业主大会的组成，本业主大会由东城华庭ABC三栋的有意向的业主组成。第四条，物业管理区域范围及相应的业主大会名称，（一）物业管理区域范围四至：东至规划路；南至泰景花园一期；西至丰乐北路；北至护林路。（二）业主大会名称，东城华庭业主大会；物业管理区域范围：东城华庭区域内；物业管理区域基本情况：高层住宅、商业用房；物业管理区域概况，占地面积3654.5517平方米；住宅用地3654.5517平方米。房屋总建筑面积98721平方米；其中：住宅建筑面积69375.16平方米，住宅户数650套。第六条，业主在业主大会会议上的投票表决权，按业主拥有房屋套数行使，业主每拥有一套房屋拥有一票投票表决权。如业主房屋超过售房2套（此数额为所有业主房屋建筑面积的平均数），每超过前述平均数1倍的业主，其拥有二票投票表决权，若超过前述平均数2倍的业主，其拥有三票投票表决权，房屋面积若超出3倍以上的，按此方法依次类推，若房屋面积虽然超过前述平均数，但实际面积不是平均数的倍数，则超过部分的投票表决权忽略不计。第二十二条，业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。第二十四条，下列事项由业主大会以特别决议通过：……（3）选聘、解聘物业管理企业……。第三十八条，本业主大会议事规则由业主大会筹备组成员2/3投票权的业主通过即产生法律效力。第三十九条，本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。惠信公司主张案涉小区的专有部分建筑面积应为43737+44614+11564=99915平方米，面积包含商铺和车位面积（含共有部分），按照东城华庭业委会统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决解聘物业的专有部分面积，尚未达成2/3业主通过。东城华庭业委会主张案涉小区的专有部分建筑面积为A栋住宅、地下车库、商铺，B栋住宅、地下车库、商铺，C栋住宅、地下车库、公共服务设施（居委会、老年人服务中心、社区卫生服务中心）、商铺，以上面积合计83051.2902平方米。东城华庭业委会另向本院提交了A栋车位专有面积统计表，主张统计赞成解聘面积为359.78平方米，另有赞成解聘的C栋刘坤泉的车位的面积12.35平方米，加上之前统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决赞成解聘的专有部分面积45677.8683平方米（26960.1354+17587.6274+1130.1055），以上共计46049.9983平方米，该面积比例为55.4477%（46049.9983/83051.2902），超过半数。同时《业主大会议事规则》中业主在业主大会的投票表决权仅仅按业主拥有房屋的套数行使，并没有同意解聘物业的专有面积达到建筑总面积的三分之二条件。同时议事规则约定了业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，但议事规则中业主在业主大会投票的表决权仅仅按业主拥有房屋套数行使遗漏了专有部分占建筑物总面积比例的条件，与国家法律相抵触，因此相抵触的条款无效。另外，案涉小区A、B、C栋总户数为614户，赞成户数去重后共计412户，赞成比例为67.1%。以上事实，有《泰景花园二、三期前期物业服务合同》《对惠信公司去留问题的表决签名表格》《中止物业服务通知书》《房屋面积测量成果报告书》、房产证、《业主大会议事规则》等书证以及当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点为东城华庭业委会组织的解聘惠信公司的投票活动，其中投票同意解聘的户数、专有建筑面积所占的比例是否符合解聘的条件。根据惠信公司与东城华庭业委会分别主张的专有建筑面积的意见，双方所争议的焦点之一为《房屋面积测量成果报告书》所统计的总建筑面积中哪些区域不属于专有建筑区域。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故《房屋面积测量成果报告书》中的总建筑面积应扣除A栋其他功能（地下非机动车库）、其他功能（首层架空层），B栋其他功能（地下非机动车库）、其他功能（首层架空层）、其他功能（人防水池）、其他功能（人防通警报工作间），C栋其他功能（首层架空层）、公共服务设施（物业管理），其他部分属于专有建筑区域。故东城华庭业委会所列明的专有建筑区域符合法律的规定，本院予以采信。双方所争议的焦点之二为地下车位的共有面积是否应当计入专有建筑面积之中。本院认为，根据双方提交的地下车位产权证，产权证登记的车位面积仅登记了车位的套内建筑面积，对于车位通道等共有面积均记录在产权证附记中，并标注“4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001平方米（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）”。关于该车位共有面积属性，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《房屋面积测量成果报告书》，案涉车位均属于规划停车位，车位套内面积属于车位业主所专有，对于车位共有面积亦应属于车位业主所有，而非由全体业主共有。故本院认为车位产权证所标注的“4068.3714平方米（A栋）、4428.6273平方米（B栋B1层）、4344.8001平方米（B栋B2层）、1458.4675平方米（C栋）”应计入专有建筑面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据东城华庭业委会主张的专有部分建筑面积83051.2902平方米，加上车位共有部分面积14300.2663平方米(4068.3714+4428.6273+4344.8001+1458.4675),上述面积合计为97351.5565平方米。另根据东城华庭业委会统计的A、B、C栋住宅（公寓）表决赞成解聘物业的专有部分面积45677.8683平方米，该专有部分面积未超过专有部分总面积的一半。至于东城华庭业委会所称的359.78平方米+12.35平方米车位面积（不含共有面积），本院认为因东城华庭业委会在作出《中止物业服务通知书》时并未统计该部分面积，同时即使该面积计入赞成解聘的专有部分面积，相应的赞成解聘的专有部分面积亦未超过专有部分总面积的一半。综上，东城华庭业委会向惠信公司发出具有解除物业服务合同内容的《中止物业服务通知书》，并要求惠信公司自2019年3月1日起退出案涉小区，惠信公司于2019年2月28日向本院提起诉讼，要求确认该《中止物业服务通知书》的效力，本院认为，因东城华庭业委会代表业主要求解除与惠信公司的物业服务合同，不符合《中华人民共和国物权法》规定的关于解聘物业服务企业的法定条件，本院确认该《中止物业服务通知书》不发生解除合同的法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十六条，判决如下：确认被告广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会向原告广州惠信物业管理有限公司发出的《中止物业服务通知书》不发生解除合同的法律效力。案件受理费100元，由被告广州市黄埔区东城华庭ABC业主委员会承担。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  谭辉红人民陪审员  赵永忠二〇二〇年三月六日法官助理钟陈书记员姚春华