贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5547号原告：孔令芊，女，汉族，1984年6月26日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孔祥林，男，1955年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系原告父亲，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住贵州省贵阳市云岩区延安路18号5层。法定代表人：韩中志。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号15201201611296093，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵军律师事务所律师，执业证号15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：袁贵，贵州贵军律师事务所实习律师，一般代理。原告孔令芊与被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）、贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）及第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告孔令芊之委托诉讼代理人孔祥林，被告天地房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭茂经纪公司、第三人正量联行公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔令芊向本院提出诉讼请求，请求判令:1.二被告退还原告团购款40000元；2.二被告返还利息1740元（按照中国人民银行同期银行贷款年利率4.35％的标准从2018年3月23日计算至2019年6月3日）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年3月23日被告天地房开公司违规向原告出售阳光花园的商铺，原告向被告伟庭茂经纪公司交纳购房团购款40000元，两被告的行为违反了“中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第二十二条、第二十七条、第二十八条”的规定，2019年4月29日被贵阳市花溪区住建局责任无条件退款。同年4月30日，被告伟庭茂经纪公司承诺一个月内退还原告团团购费。但至今未退还，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭茂经纪公司辩称，我方是根据天地房开公司的委托进行销售，所有过程均告知原告，根据我方与原告签订的《伟庭茂居间服务协议》，我方已履行促成原告与天地房开签订购房合同的义务，且原告实际享受购房款优惠，我方完成了居间服务协议的全部义务，因此，不应退还团购费。被告天地房开公司辩称，所有购房人缴纳的团购费均未经我公司同意，均未开具我公司收据，未进入我公司账户，而是由伟庭茂经纪公司私自收取和自行向购房户开具收据，其行为违反与我公司之间约定，侵害购房人利益，根据合同相对性原则，购房人只能向其缴纳的相对人主张返还权利。若团购费的性质是居间服务费，伟庭茂经纪公司缺乏收取居间服务费的事实依据和法律依据，在我公司与伟庭茂经纪公司签订的《独家销售代理合同》中没有任何同意、委托伟庭茂经纪公司收取居间服务费，反而是明确了我公司以代理佣金的形式给付伟庭茂经纪公司销售中介服务费，其另行收取居间费缺乏法律依据，应由伟庭茂经纪公司返还购房人。第三人正量联行公司提交书面答辩状辩称，1、原告与第三人之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，第三人并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2、原告所主张的团购费并非由第三人收取，而是由伟庭茂经纪公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给第三人系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是第三人在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故第三人收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3、原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4、原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭茂经纪公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地公司需要提供具备预售的法定条件，第三人对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月23日，原告与伟庭茂经纪公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定“伟庭茂经纪公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号9-10栋1-24号，服务费40000元，您所获得的购房优惠，每套住房根据总价不同分别享受交4万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《湿地阳光花园-商品房购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告向伟庭茂经纪公司交团购费30000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到孔令芊9-10栋1-24号交来团购费肆万圆整”。2018年4月14日，原告在《商业签约确认单》签字确认，记载“定房日期2018.3.13，团购费40000元，房号9-10栋1-24号，面积24.05平方米，折后单价16878.30元/平方米，折后总价405923元，签约补款395923元，一次性付款405923元”。同日，原告与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0250号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买9-10幢一层24号房，建筑面积共24.05平方米，商品房单价为每平方米16878.30元，总金额405923元，于2018年3月13日付款10000元，于2018年3月23日已一次性付款395923元。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。因被告天地房开公司未能完善所购房屋销售登记手续，原告孔令芊与被告天地房开公司对前述所购商铺达成退房的协议，并已退还购房款。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划,故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭茂经纪公司向购房人退还团购费。3.庭审中，被告天地房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。4.被告伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。5.诉讼过程中，被告伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行，正量联行公司已收取了销售提成服务费。被告伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可双方之间存在委托销售代理关系。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《伟庭茂居间服务协议》、《商业签约确认单》、《贵阳市棚户城中村改造工作联系会议第三次会议纪要》、不动产权证、《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》、《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭茂居间服务协议》，以“享受交4万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费40000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭茂经纪公司系天地房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭茂经纪公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此《伟庭茂居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对于原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费40000元及资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求天地房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用利息应付的金额，原告诉请以40000元为基数，参照中国人民银行同期银行贷款基准年利率4.35％的标准从2018年3月23日计算至2019年6月3日，符合法律规定，应予支持，该期间共计438天，伟庭茂经纪公司应支付资金占用利息为40000×4.35％÷365×438=2088元，原告诉请1740元，从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔令芊团购费40000元；二、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付资金占用利息1740元；三、驳回原告孔令芊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元（已减半收取），由被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年三月十八日书记员  吴梓钥