吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3149号 原告：代晓东，男，1982年4月21日出生，汉族，个体,住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：刘淑芬，吉林保民律师事务所律师。 被告：吉林商通农业有限公司，住所地吉林市丰满区吉林大街67号。 法定代表人：陈利敏，总经理。 委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓莉，女，该公司员工。 被告：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街15号。 法定代表人：吴丽艳，总经理。 第三人：松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地吉林省松原江山市场院内。 法定代表人：何伟，经理。 第三人：珲春江山经济发展有限公司，住所地吉林省珲春市边境经济合作区。 法定代表人：宋洋，经理。 原告代晓东与被告吉林商通农业发展有限公司（以下简称商通公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称吉林江山公司）、第三人松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称松原江山公司）、珲春江山经济发展有限公司（以下简称珲春江山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告代晓东委托诉讼代理人刘淑芬与被告商通公司到庭参加诉讼，被告吉林江山公司、第三人松原江山公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，第三人珲春江山公司经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 代晓东向本院提出诉讼请求：一、确认原告与吉林市江山商业园公司签订的租赁协议合法有效；二、判令停止对原告租赁的商铺腾退的执行。事实和理由：2015年1月6日，原告与吉林市江山商业园有限责任公司（以下简称商业园公司）签订了《租赁协议》，约定了租赁标的、租期、租金及支付方式，明确了双方的权利义务及违约责任等内容。合同生效时，原告依约交付8年租金2,400,000元,投入400,000元装修商铺。在合同期将近一半时，宽城法院在2019年4月25日，以《长春市宽城区人民法院通知》形式，限原告“自本通知之日起十日内从该房屋内迁出”。原告于2019年4月28日提出执行异议，宽城法院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异81号裁定，驳回案外人代晓东的异议。原告认为，根据最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定,原告与吉林江山公司签订的租赁合同并不当然无效,结合贵院查明的事实和客观存在的事实,足以认定原告与吉林市江山商业园有限责公司签订的租赁合同合法有效,应受法律的保护。一、合同双方主体合法。长春市宽城区人民法院（2019）吉0103执异81号裁定书载明:“另查明，2011年吉林市江山商业园有限责任公司向长春市中级人民法院出具《情况说明》一份，后附双方签订的《租赁合同》,说明该公司系2001年3月22日与江山实业签订租赁合同,整体承租江山商业园，租期20年。”法院查明的事实证明，吉林市江山商业园有限责任公司,在承租期内与原告签订的转租赁合同,出租人吉林江山公司明知存在该租赁关系，6个月内没有提出异议，原告作为次承租人权益应当受到保护；二、司法机关对租赁房屋的查封，采用的“活封”措施，不影响原告对租赁物的信赖。贵院对租赁物的查封,只是在权属登记机关限制处分权，而抵押人对房屋的使用、管理和收益权并未受限。原告现在知道，该房屋多年前被查封,但始终在不断的出租。原告在签订租赁协议时,该房屋也是被刚刚腾空。由于司法机关的查封从未对世公告,亦未在该房屋处留有任何查封痕迹，从外观上吉林市江山商业园有限责任公司，就是法律上的所有权人,原告并不知道也不应当知道被抵押和被查封。加之多年来本地人都知道，江山商厦就是对外租赁场地的，任何一个承租人对其权利从未产生质疑。由于人民法院不到位的查封和出租人的恶意，导致善意的承租人面临困境和重大的经济损失；三、被告在承继权利时知道或应当知道房屋品质瑕疵,现通过人民法院执行程序，转移本应由自身和各个权利人承担的风险于承租人，显失公平。原告请求人民法院从维护社会公平的角度，判令停止对原告“从该房屋内迁出”的执行。 商通公司辩称，代晓东2015年1月6日与商业园公司签订的《租赁协议》约定，商业园公司将位于吉林大街67号，商业园综合楼一层的综合市场中，原恒客隆超市的经营场地出租给代晓东。面积为1270平方米，租赁期限为8年（2015年8月10至2023年8月9日，租金为2,400,000元)。协议签订后代晓东使用租赁房屋至今。2003年5月29日，吉林江山公司将该房屋抵押给中国农业银行长春开发区支行。2007年8月28日，该抵押房屋被长春市宽城区人民法院查封至今。商业园公司在涉案房屋设定抵押后，商业园公司将此房屋租赁给代晓东，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定，及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力的规定。且该涉案房屋在代晓东租赁时已处于法院查封状态。故代晓东与商业园公司签订的《租赁协议》不能对抗抵权人的权利。 吉林江山公司无答辩。 松原江山公司无述称。 珲春江山公司无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月26日，本院（2006）宽民初字第1715号民事判决书，判令：一、吉林江山公司给中国农业银行长春开发区支行借款2510万元及利息，松原江山公司、珲春江山公司共同对中国农业银行长春开发区支行借款500万元及利息承担连带清偿责任。本院以（2007）宽执字第359号立案执行（2006）宽民初字第1715号民事生效判决，后该案被长春市中级人民法院提级执行。2012年长春市中级人民法院将该案裁定由本院执行，本院以（2012）宽执字第800号立案执行。执行中本院【2007年8月28日起，（2007）宽执字第348、390、359、350号-4】及长春市中级人民法院【2010年7月28日起,（2009）长执恢字第52-1号-3】，先后对吉林江山公司贷款抵押登记的坐落于吉林市丰满区吉林大街67号的产权证号丰727号11,992平方米、9229平方米房产（吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证，设定抵押时间分别为2003年5月29日及2003年7月14日）及附属土地使用权（证号为吉丰国用2002字第020520021号，面积1395 7.2平方米）进行查封。上述房屋现用于商业园公司市场经营。2007年8月28日，本院对上述房产进行了查封。本案争议的吉林大街67号的江山商业园综合楼一层的综合市场中原恒客隆超市的经营场地属于上述被查封的房屋、土地之内。2018年12月25日，商通公司通过竞买方式取得中国农业银行长春开发区支行享有的本院（2006）宽民初字第1715号民事判决所确定的债权。2019年4月10日，商通公司向本院申请变更其为申请执行人，本院于2019年4月17日作出（2012）宽执字第800号执行裁定，变更商通公司为本案申请执行人。2019年6月12日，代晓东向本院提出案外人执行异议，要求终止对吉林大街67号的江山商业园综合楼一层的综合市场中原恒客隆超市的经营场地的查封。本院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异81号执行裁定，驳回代晓东的异议。 本案诉讼过程中，代晓东依据诉请向本院提供主要证据为：1、代晓东2015年1月6日与商业园公司签订的《租赁协议》、《补充协议》各一份、《收据》三份，证明代晓东与商业园公司签订了租赁合同，将位于吉林大街67号，江山商业园综合楼一层的综合市场中（原恒客隆超市的经营场地），出租给代晓东使用，并已缴纳全部租金；2、商业园公司工商档案信息，证明：吴迪作为法定代表人代表公司与原告签订的租赁合同，主体适格的事实；3、涉案房屋档案信息，证明被查封房产存在权属争议，存有瑕疵；4、吉林省规划和自然资源局丰满分局出具的证明一份，证明：法院多次查封中涉及的吉丰国用（2002）字第020520021号土地与被执行人吉林江山公司无关联，法院在没有查明事实的基础上实施的查封行为效力可质疑。 本院认为，《最高人民法院》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案争房屋设定抵押的时间分别为2003年5月29日、2003年7月14日，而代晓东与商业园公司签订《租赁协议》的时间2015年1月6日,系在争议房屋设定担保物权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。故根据上述规定，代晓东诉请停止对该案争房屋的执行缺乏事实依据，本院不予支持。关于代晓东要求确认其与商业园公司签订的租赁协议效力问题，应当由签定该租赁协议的双方当事人另行确认处理，本院对此不予确认。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条、《最高人民法院》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决如下： 驳回代晓东的诉讼请求。 案件受理费15,600元、公告费390元，由代晓东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李景泉 审 判 员  石 磊 人民陪审员  丁桂云 二〇二〇年三月九日 书 记 员  王嘉琳