济南市槐荫区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0104执异21号案外人：李梅英，女，1961年4月14日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市临淄区，现住济南市市中区。申请执行人：马彬，男，1991年12月31日出生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市山亭区，现住济南市历下区。委托诉讼代理人：刘欣，山东中强律师事务所律师。被执行人：牛冬梅，女，1971年4月30日出生，汉族，住济南市槐荫区。被执行人：牛晓梅，女，1978年11月27日出生，汉族，住济南市槐荫区。本院在执行申请执行人马彬与被执行人牛冬梅、牛晓梅民间借贷纠纷一案中，案外人李梅英提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李梅英称，李梅英与牛晓梅于2019年6月3日签订房屋买卖合同，约定购买济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号房屋（证号：济南20180003531）一套，价款总计为192万元。李梅英的儿媳孙丽红于签订合同当日支付定金3.2万元，2019年6月20日给牛晓梅转账112万元。李梅英的亲家母宋爱芳于2019年7月31日给牛晓梅转账66.8万元，共计支付房款182万元，李梅英已实际占有房屋。牛晓梅未及时协助办理过户，应承担违约责任，故请求执行员马英杰法官解释后，公平公正处理才同意交付10万元款项。另外根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第四条，严禁超标的查封。本案执行标的只有28万元，却查封了李梅英购买的价值192万元的房屋和一辆价值20多万元的车辆，属于严重超标的查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求解除对济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号房屋（证号：济南20180003531）的查封。李梅英向本院提交以下证据：房屋买卖业务签订合同合订本、牛晓梅出具承诺书、交付房屋照片、房屋权属状况信息、山东农村商业银行电子回单五份、孙丽红与李梅英常住人口登记卡。申请执行人马彬称，对李梅英提交的房屋买卖业务签订合同合订本、承诺书及交付房屋照片真实性有异议，在房屋买卖业务签订文件合订本中约定，出卖方收到到全部房款后5个工作日将房屋交付给购买方，结合本案李梅英尚有余款10万元未支付给牛晓梅，恰能证明牛晓梅并未将涉案房屋交付给李梅英。承诺书系牛晓梅专门为本案伪造的，其中“房屋已于2019年7月31日交付”的内容与事实严重不符，真实情况是牛晓梅与李梅英约定房屋在2020年3月份交付。对此在2020年1月21日，槐荫法院执行局调解本案时，牛晓梅亲自认可。2020年1月21日，马彬实际去涉案房屋进行勘查，并向法院提交视频光盘一份，视频中牛小梅也明确认可涉案房屋与李梅英约定是在2020年3月份交付。在2020年1月21日之前，涉案房屋仍旧由牛晓梅及其家人居住使用，李梅英并未实际占有。房屋交付照片无法证实房屋交付的真实情况。对于房屋权属状况信息真实性无异议，但恰能证明李梅英并未取得房屋的所有权，该证据显示权属状态为合同备案，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记手续。本案涉案房屋并未登记在李梅英名下，李梅英仅进行了商品房合同备案，并不直接产生不动产物权设立和变动的效力。所以本案中，李梅英对涉案房产只享有债权请求权，而非物权请求权，李梅英不享有足以排除强制执行的民事权益。2020年3月10日，马彬向济南市房屋档案馆查询涉案房屋的房产权属状况信息载明，房屋的所有权人为牛晓梅。对于付款的相关业务凭证真实性予以认可，但恰能证明李梅英并未支付全部房款，也未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，结合李梅英提交的证据一中房屋交付条件也能证实，房屋并未达到李梅英与牛晓梅约定的交房条件，李梅英并未实际占有涉案房屋。对于孙丽红与李梅英的户籍页真实性予以认可。综上，李梅英并不享有足以排除强制执行的民事权益。马彬向法院提交涉案房屋由牛晓梅及其家人占有使用的视频光盘及房屋权属状况信息。本院查明，本院作出（2018）鲁0104民初6928号民事判决，判令被告牛冬梅于本判决生效之日起十日内向原告马彬偿还借款本金20万元、借款利息、律师代理费7900元及诉讼财产保全责任保险费550元；牛晓梅对借款本金20万元及利息承担连带清偿责任。后该案立案执行，2019年9月12日，本院作出（2019）鲁0104执1658号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人牛冬梅、牛晓梅银行存款300000元，或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院向济南市自然资源和规划局送达协助执行通知书，查封被执行人牛晓梅名下位于济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号房屋（有抵押，证号：济南20180003531），查封期限为三年。2020年1月21日，本院向李梅英送达（2019）鲁0104执1658号协助执行通知书，扣留、提取被执行人牛晓梅在李梅英处未支付的10万元购房款。案外人李梅英所提交证据显明，2019年6月1日，李梅英出具委托书写明李梅英委托其儿媳孙丽红办理房屋买卖合同签订。2019年6月3日，孙丽红与牛晓梅签订济南市存量房屋买卖合同，约定购买济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号（证号：济南20180003531），成交价款192万元，该房屋买卖合同写明因乙方孙丽红暂无购房资质购买此房最终落到父母名下，甲方牛晓梅认同。同日，牛晓梅收到孙丽红交纳定金3.2万元。2019年6月20日，李梅英与牛晓梅签订济南市存量房屋买卖合同，约定李梅英购买济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号（证号：济南20180003531），成交价款120万元。2019年6月20日，孙丽红山东临淄农村商业银行股份有限公司营业部卡号为62×××66账户分三笔共向牛晓梅中信银行济南槐荫支行卡号为62×××66账户内转账112万元，备注为货款。2019年7月31日，宋爱芳济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行卡号为62×××90账户分两笔共向牛晓梅中信银行济南槐荫支行卡号为62×××66账户内转账66.8万元。2019年7月31日，牛晓梅出具承诺书写明已确认中海国际社区御峰官邸7号楼1104房屋收到购房款182万元，房屋已于2019年7月31日交付，保证在收到10万元房屋尾款的同时无条件协助办理过户。房屋权属状况信息显示位于济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号房屋李梅英已办理合同备案。申请执行人马彬提交视频光盘以证明2020年1月21日，马彬进入牛晓梅位于济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号家中；房屋权属状况信息显示位于济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号房屋所有权人为牛晓梅。李梅英针对马彬所提交的证据称，李梅英向法院提交的房屋权属状况信息是其于2020年3月6日到济南房屋档案馆查询的涉案房屋的权属状况，显示所有权人为李梅英，登记时间是2019年6月20日，权属状态是合同备案，权属取得方式为存量房备案，该信息表显示2019年6月20日涉案房屋已经发生了新的交易，所有权人是李梅英。而马彬提交的房屋权属状况信息显示的是涉案房屋“济南20180003531”房产证相关信息，并不是房屋的权属现状。涉案房屋已经在2019年7月31日后由李梅英实际合法占有，有牛晓梅的承诺书为证，李梅英接收房屋后，因牛晓梅临时找不到合适的居住房屋，李梅英同意牛晓梅暂时借住。视频中牛晓梅说为了避税房屋尚未交付与事实不符，避税是房产证过户环节，与房屋交付无任何关系。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2019年9月12日查封位于济南市××××号中海国际社区十二区7号楼1104号（证号：济南20180003531）房屋，李梅英于2019年6月20日就涉案房屋与牛晓梅签订济南市存量房屋买卖合同，案外人李梅英在本院对涉案房屋查封之前与出卖人牛晓梅签订合法有效的书面买卖合同。房屋买卖合同签订后李梅英交付部分款项，本院亦向李梅英送达协助执行通知书，扣留、提取李梅英的10万元购房款。涉案房屋所有权人为牛晓梅，李梅英就涉案房屋已办理合同备案。李梅英向本院提交的证据不足以证明在法院查封涉案房屋之前李梅英合法占有该房屋，故案外人李梅英不符合排除执行的情形，李梅英所提异议本院不予支持。李梅英提出本案存在超标的查封不属于本次案外人异议审查范围，可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，裁定如下：驳回案外人李梅英的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘志林人民陪审员  刘会敏人民陪审员  高 彤二〇二〇年三月十九日书 记 员  高 帅