广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14809号原告（反诉被告，下称原告）：王葵心，女，汉族，1957年7月3日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄楷，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淞元，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：黄保珠，男，汉族，1970年12月3日出生，住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。原告王葵心诉被告黄保珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用简易程序，被告在答辩期内提出反诉，本院依法受理反诉，将本诉和反诉合并审理，并分别于2019年10月9日、2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告王葵心的委托诉讼代理人黄楷、被告黄保珠（仅参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人苏咏诗到庭参加诉讼。双方有调解意愿，申请本院给予60天的庭外和解期限，该期间不计入审限。在本案审限到期前，双方均同意继续适用简易程序延长三个月审理。本案现已审理终结。原告王葵心向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已解除；2.被告向原告返还租赁物并交还钥匙；3.被告向原告支付租金49000元及逾期付款利息（以当月应付租金为本金分段计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年12月6日起计至实际清偿之日，暂计至2019年6月30日为926元）；4.原告没收被告支付的合同押金27000元；5.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年5月31日签订了厂房租赁合同，原告将位于东莞市××街××口友谊街水源××号的租赁物出租给原告，租期为6年，租期从2018年7月15日起至2024年7月15日止，免租期为6月1日至7月15日，租金为每月9000元，租金采用电汇方式收取，每月1日至5日为付款期，如逾期二十天不交，原告有权收回房屋，没收押金。厂房租赁合同签订后，被告向原告支付了合同押金27000元。后双方于2018年11月5日经协商一致，自2018年11月起每月租金变更为7000元，但被告自2018年12月起就拒不向原告支付租金，原告多次向被告催讨，被告均拒不支付。故原告诉至法院，请求判如所请。在审理过程中，原告王葵心变更第一项诉请为确认厂房租赁合同无效、第二项诉请的租金为占有使用费。被告黄保珠辩称：原、被告签订的合同可能属于无效合同，虽然原告提供了不动产权证书，但地上建筑物未能办理登记手续，且原告也未提供涉案租赁物的建设证，无法证明租赁物是合法建筑，若合同无效，原告无权要求没收被告押金。即使本案合同有效，双方解除租赁合同的原因也是因为原告存在多次违约的行为，包括原告所交付的租赁物不符合生产经营之用，也无法出具场地证明，自双方就变更租金及使用用途达成协议后，原告再次突然变更租金的收取条件，原告的行为已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故原告需退还押金。因原告与被告在2018年12月8日面谈过程中口头约定，因原租赁物无法用于生产经营之用，现变更为仓存用途。原告承诺，在未将租赁物出租给第三方前，被告无需支付租金，即使被告向第三方出租，也并非按原合同的约定支付租金，因此原告要求被告支付租金缺乏事实和法律依据。被告黄保珠向本院提出反诉请求：1.原告与被告签订的厂房租赁合同解除；2.原告立即向被告返还押金27000元；3.原告向被告返还2018年8月至2018年11月期间的租金合计34000元；4.原告向被告赔偿损失合计126302元；5.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年5月31日签订厂房租赁合同，被告承租位于东莞市××街××口××社友谊街水源××号的房屋，用于生产经营，原告同意被告的承租意向。在签订合同后原告向被告交付了上述租赁物，被告在接受上述租赁物后，对租赁物进行装修和改造，在装修及改造完成后，被告分别于2018年11月1日向案外人吴铁柱出租了涉案租赁物一楼及于2018年11月5日向案外人段斌斌出租了涉案租赁物二楼。在案外人将物品搬入租赁物时，涉案租赁物的邻居要求被告停止经营并告知案涉租赁物不能用于厂房租赁用途。为了理清租赁物的用途及解决租赁物无法出租的困境，2018年12月8日，原告、被告及房屋所有权人在原告家中讨论租赁物的用途，房屋所有权人才承认涉案租赁物是住宅用途，但在租赁时，原告却未告知上述情况，因邻居的强烈反对和阻碍，且原告未能为被告提供场地证明，直接导致租客被迫搬离租赁物，被告因此还赔偿了租客损失。后双方变更了租赁物的用途，用于存放货物，同时，原告承诺，在被告未将涉案租赁物出租给第三方用于存放货物前，被告无需向原告支付租金。但原告却在2019年3月以电话方式通知被告，自2019年4月起，被告需向原告支付租金，原告擅自变更双方约定的行为已属于违约行为，原告至今未能向被告出具场所证明，且被告在2019年5月8日以微信方式告知原告的代理人因原告未向被告提供场地证明，导致被告未能正常出租租赁物，且要求解除租赁合同及赔偿被告损失。被告认为，被告与原告于2018年5月31日签订了厂房租赁合同，原告应向被告提供符合用于生产经营用途的租赁物，然而原告提供的租赁物土地用途是住宅用地，根本无法用于生产经营活动，原告的行为明显存在隐瞒的情况，且因原告隐瞒租赁物的用途，直接导致了被告签订租赁合同的目的无法得到实现。虽双方就租赁物的用途达成了变更为仓库之用的约定，但原告承诺，在未出租给第三方前，被告无需向原告支付任何租金，而原告在2019年3月致电被告要求支付租金的行为严重违反了双方的约定。原告的违约行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的情形，故被告在2019年5月8日提出解除厂房租赁合同。被告已经对租赁物进行装修改造，现因原告的行为导致无法继续承租涉案租赁物，故原告应赔偿被告因此造成的全部损失。在审理过程中，被告黄保珠变更第一项诉请为确认厂房租赁合同无效、第三项诉请的租金为占有使用费。原告王葵心辩称：原告认为合同有效，请求法院依法认定。本案是被告根本违约，原因是被告长期未付租金和未经原告允许私自拆毁厂房，破坏了厂房结构，已经造成了原告严重经济损失，原告后续将考虑是否追究相应的责任。被告无法经营案涉租赁物系被告在未经原告允许的情况下，擅自拆除了租赁物原有的隔音墙，导致装修时噪音太大，且休息时间仍然在施工，进而被邻居投诉致使租赁物无法经营，原告之前长期均是如此租赁均未产生问题，故该过错是被告自己行为导致。本案是被告违约，原告无需赔偿被告的损失。被告所主张的损失的证据真实性无法证明，证据均为被告单方提供，且主要是收据，证明效力薄弱，无法确认其真实性。其次，即使该损失部分或者全部存在，这也是被告自己应承担的正常经营风险，系被告自己决策错误，应由被告自行承担，与原告无关。再次，被告在其提供的反诉证据中自认其是专门做厂房的，熟悉厂房租赁业务行情，且自认将案涉租赁物分割转租出去，实际上原告在租赁前就已经告知被告租赁物的情况，被告长期从事二手厂房租赁，结合案涉租赁物的位置位于居民区，原告在装修过程中就被告邻居投诉。综合上述情况，被告在租赁前实际就已知道租赁物的土地性质是宅基地，在此情况下，被告仍然继续施工装修，应自行承担由此带来的后果。另外，被告在证据中主张从押金交租包括做电梯什么也花了70000多元，这与被告主张的损失金额差距巨大，即使存在损失，那么被告已付租金34000元加上押金27000元，就已经有61000元，其他部分约为10000元左右，故即使有损失，该部分金额也应该在10000元左右，不会有如此多。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，原告作为甲方、被告作为乙方签订厂房租赁合同，约定：甲方将位于东莞市××街××口××社友谊街水源××号的厂房出租给乙方使用，租期为6年，即从2018年7月15日至2024年7月15日止，免租期为2018年6月1日至2018年7月15日；租金为每月9000元，每满三年租金递增5%；每月1日至5日为付款期；双方签约后，乙方需支付押金27000元。双方签订合同后，黄保珠向王葵心支付了押金27000元。之后，黄保珠向王葵心支付了2018年8月至2018年11月的房租，其中2018年11月支付的租金金额为7000元，王葵心主张经双方协商自2018年11月租金变更为7000元/月。案涉租赁物未取得房地产权证书或者建设规划许可证。黄保珠主张其租赁案涉房屋是用于转租，其将案涉房屋装修及改造了进行了分租，分别于2018年11月1日向案外人吴铁柱出租了案涉房屋的一楼，于2018年11月5日向案外人段斌斌出租了案涉房屋的二楼，后因案涉房屋所占有的土地性质为宅基地，导致无法做厂房，案涉房屋无法转租出去，经与王葵心及房东协商，同意自2018年11月8日免租，直至黄保珠将案涉房屋转租出去。黄保珠为证明其上述主张提交了录音光盘、其与第三方签订的厂房租赁合同、补偿款收据。其中录音资料中显示聊天人员为多人，黄保珠主张有王葵心、王葵心妻子、黄保珠、黄保珠妻子、房东王凎潮及王凎潮的弟弟，黄保珠整理的录音资料显示王葵心的声音是男声，王葵心对此提出异议，不确认录音的真实性。黄保珠解释称当时签合同的时候也是一个男姓签的，黄保珠就以为王葵心是男性，现更正为“王葵心”的声音为王葵心的妻子，“王妻”的声音为王葵心。该录音资料中王葵心一方提到了已经减租到7000元，并承认因为案涉租赁物所占有的土地是宅基地，做厂房被邻居投诉，建议黄保珠改成货仓，并同意免租到黄保珠转租出去为止。黄保珠在录音中陈述从交押金开始，包括做电梯及装修，花了七万多一点。王葵心和黄保珠一致确认案涉租赁物共计两层，王葵心交付租赁物时进行了简易装修，墙上批了灰，地上铺了水泥，通了水电，楼顶有简易铁皮房，铁皮曾经有破损，黄保珠进行了修复。黄保珠主张其在承租案涉租赁物后，修复了铁皮房，增加了隔热层，安装了卷闸门和电梯，房屋整体重新批灰，还打掉了一些墙体。王葵心不确认黄保珠修建了隔热层的主张，认为黄保珠安装电梯并未经过王葵心的同意，王葵心虽然同意黄保珠打掉一部分墙体，但并不知道他打了隔音墙，就是因为黄保珠打隔音墙被邻居投诉了。黄保珠明确其诉请的损失包括装修费用98802元、一楼租户搬迁赔偿损失15000元、中介费12500元，为此其提交了与段斌斌及吴铁柱的租赁合同、补偿款收据、装修费收据、送货单、中介费收据，其中厂房租赁合同显示黄保珠分别于2018年11月1日、2018年11月5日将案涉租赁物的一楼、二楼出租给吴铁柱、段斌斌。补偿款收据显示2018年12月25日吴铁柱收到涌口友谊街水源巷10号一楼租赁装修搬运、误工补偿款合计15000元。2018年6月20日的送货单显示一楼地坪线、一二楼踢脚线的价格共计12450元；2018年7月1日的收款收据显示铁板的金额为550元，“顾客姓名及地址”写的是“海月公园”；2018年7月4日的收款收据显示安装水电、铁门材料人工共计3600元；2018年7月5日的收据显示“黄总涌口友谊街水源巷10号升降平台设备款36000元”；2018年9月8日的收款收据显示铁皮、角铁的价格为4200元；2018年10月9日的收据显示修门换锁的金额为500元；2018年11月1日的收据显示安装卷闸门的价格为6600元；2018年11月11日的收据显示角铁等价格为600元；2018年11月24日的收据显示立式水泵共计42元；2018年11月26日的收据显示三楼窗户、三楼门款项共计1060元；2018年12月7日显示装修泥水、打墙、批白灰、材料人工费共计28600元；上述票据部分没有收货人签名。中介费收据显示黄保珠分别于2018年5月28日、2018年11月12日支出中介费4500元、8000元。王葵心对上述证据的真实性均不予确认，其主张不清楚转租的情况，装修单据都是黄保珠单方制作，且部分票据的时间在2018年11月之后，此时已经过了装修期，明显不合理。黄保珠主张因王葵心无法提供场地证明，导致黄保珠未能将案涉租赁物转租，导致租赁合同解除，故要求王葵心赔偿损失。黄保珠主张其在2019年6月底将案涉租赁物交回给了王葵心；王葵心则主张其在2019年7月31日收到大门钥匙，但二楼钥匙一直没有归还，确认黄保珠已经返还了租赁物，但双方并无交接。本院认为：涉案租赁物未取得产权证书或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院》第二条的规定，本院认定涉案厂房租赁合同无效。虽然合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，王葵心有权参照租赁合同的约定要告黄保珠支付场地占有使用费。本案双方争议的问题是王葵心是否向黄保珠作出承诺在其转租成功前免租。黄保珠提交的录音资料虽然文字整理资料对于谈话人的身份有瑕疵，王葵心对录音的真实性不予确认，但未向本院申请鉴定，且纵观整个录音内容，谈话人陈述的内容与其身份可以一一对应，故本院对该录音的真实性予以采纳。王葵心一方在录音中提到减租至7000元，与王葵心在诉讼过程中陈述的自2018年11月租金减至7000元一致，本院予以采纳。在录音中王葵心一方为了让黄保珠继续承租，同意在黄保珠转租之前免租，黄保珠主张自2018年11月8日免租，本院予以支持。根据黄保珠提交的租赁合同，显示其在2018年11月1日和2018年11月5日分别将案涉租赁物分租，但黄保珠主张因租赁物是宅基地，无法作为厂房使用，次承租人无法使用租赁物而退租，该情况王葵心一方在录音中亦有确认，本院对黄保珠的该主张予以采信，故在录音资料形成时，案涉租赁物处于未转租的情况。结合厂房租赁合同的内容，黄保珠缴纳的2018年8月的租金对应的是2018年7月15日至2018年7月15日的租金，2018年9月的租金对应的是2018年8月16日至2018年9月15日的租金，2018年10月的租金对应的是2018年9月16日至2018年10月15日的租金，2018年11月的租金对应的是2018年10月16日至2018年11月15日的租金。至2018年11月8日，黄保珠并未拖欠王葵心的占有使用费，王葵心未提交证据证明黄保珠在2018年11月8日成功将案涉租赁物转租，现其要求黄保珠支付占有使用费，本院不予支持。对于王葵心要求黄保珠归还租赁物和交还钥匙的诉请，王葵心在庭审中已确认黄保珠已归还租赁物，故本院对王葵心的该诉请不予支持。对于黄保珠诉请的押金27000元，因案涉厂房租赁合同无效，王葵心向黄保珠收取押金于法无据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，王葵心应向黄保珠返还押金27000元，对于王葵心要求没收押金27000元的诉请，本院不予支持。对于黄保珠诉请的返还占有使用费的问题，因2018年8月至2018年11月黄保珠确实占有并使用案涉租赁物，且其缴纳的占用使用费符合双方的约定，黄保珠要求王葵心返还支付的该费用无事实和法律依据，本院不予支持。对于黄保珠诉请的损失，王葵心主张黄保珠装修未经其同意，但黄保珠在承租案涉租赁物后立即对租赁物进行了装修，王葵心作为出租方，并没有在合理期限内提出异议，故本院推定黄保珠对案涉租赁物进行装修经过了王葵心的同意。双方均确认黄保珠在承租案涉房屋后对房屋进行了如下装修：修复了铁皮房，安装了卷闸门和电梯，房屋整体重新批灰，还打掉了一些墙体。黄保珠提交的票据中涉及装修的共计98802元，但其提交的票据有一张的地址是海月公园，部分票据没有收货人的签名，无法证明是装修案涉租赁物所用，但黄保珠确实对案涉租赁物进行了装修，结合黄保珠在录音中陈述包含押金其投入了70000元，扣除押金27000元后为43000元，本院认定装修的费用为43000元，考虑到装修折旧本院酌定装修的现值为30000元。根据《最高人民法院》第九条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，王葵心作为出租方，其理应知道案涉租赁物未取得产权证书或者建设规划许可证，其仍将房屋出租给他人使用；黄保珠作为承租方，其在承租前理应审查租赁物是否取得产权证书或建设规划许可证，但其并未审查。黄保珠和王葵心对导致案涉厂房租赁合同无效均有过错，本院酌定由双方各分担一半的现值损失，故王葵心需向黄保珠赔偿装修损失15000元。对于中介费及黄保珠赔偿给次承租人的赔偿款，该费用并非合同无效导致的直接损失，黄保珠诉请该损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王葵心与被告黄保珠于2018年11月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限原告王葵心于本判决生效之日起五日内向被告黄保珠返还押金27000元；三、限原告王葵心于本判决生效之日起五日内向被告黄保珠支付装修损失15000元；三、驳回原告王葵心的其他诉讼请求；四、驳回被告黄保珠的其他诉讼请求。如原告王葵心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费862元，原告已预交，全部由原告负担。反诉受理费2023元，被告已预交，由被告负担1569元，由原告负担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 熊 丹二〇二〇年三月二十三日书记员 陈翠环强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。