湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初7968号原告：湖南均豪物业服务有限公司（曾用名湖南鼎鸿物业管理有限公司、长沙鼎鸿物业管理有限公司），住所地长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304房。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：贺征，湖南荣湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。被告：谭郁优，男，1984年2月9日出生，侗族，住湖南省会同县。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告谭郁优物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，与原告均豪物业公司诉被告李罗庚物业服务合同纠纷一案公开开庭合并进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人贺征，被告谭郁优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付百合湖滨小区1栋2103房物业管理费3649.96元；2、判令被告承担本案所有诉讼费。事实与理由:原告是具有合法资质的物业服务企业，受湖南湘雅百合置业有限公司的委托，承接百合湖滨小区的物业服务项目。被告为百合湖滨1栋2103房业主，房屋面积为84.49平方米。2013年11月8日，原、被告签订《百合湖滨前期物业服务协议》就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定。其后，原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。自2016年1月1日至2018年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2019年10月1日，被告共计欠缴36个月物业费，共计人民币3649.95元，经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。现根据前期物业服务合同、协议的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告谭郁优辩称：一、原告从未正式向被告催缴物业服务费，被告在收到应诉通知书前从未见过原告所提供的催缴律师函原件或复印件。被告自2018年1月起至2019年10月，长期接到自称原告的骚扰电话催缴欠缴物业服务费，被告选择向公安局报案。二、原告或其委托人或主管行政主管部门从未向被告出示过服务内容明细（开发商与物业的委托合同具体细节内容其中有《百合湖滨花园物业管理服务方案》），但参照相关规定，物业内容应该包括……其配备的安保、环卫、维护、管理人员严重不足，管理制度不完善、管理制度执行不到位，服务内容及服务质量均不符合前期物业服务合同约定要求，造成现实的公共区域卫生清理、绿化养护、安保维护严重不达标，造成杂草丛生、绿化损坏、公共步道损坏、游乐设施损坏、园建设施损坏等，被告所在楼栋内卫生清理是一周1次，甚至更长时间。三、原告服务的本小区本楼栋，自2013年交付使用以来，从未向业主提供本应该提供的门禁视频控制系统，造成偷盗、传销等团伙人员随意进出本小区本楼栋。四、原告应按合同约定提供公共设施设备的日常维护或请第三方专业维护，但实际结果是本小区的消防设施及设备运转不能正常运转或完全损坏，造成本小区特别是本人所居住的1栋存在严重的安全隐患，2019年4月20日2206房火灾就是实例，起火后消火栓没有水、排烟风机、正压送风机不能启动，消防大队来了之后全小区找不到消防水。综上所述，原告本身存在严重违约情况，造成被告未能享受应有的物业服务，原告不履约、不履职造成被告共有的物业设施设备损坏，直接经济损失难以估计，在原告未整改未履约未承担相应责任前，申请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告均豪物业公司曾用名湖南鼎鸿物业管理有限公司、长沙鼎鸿物业管理有限公司。2009年9月9日，湖南湘雅百合置业有限公司与长沙鼎鸿物业管理有限公司签订《百合湖滨前期物业管理委托合同》，合同约定：湖南湘雅百合置业有限公司委托长沙鼎鸿物业管理有限公司对百合湖滨小区提供前期物业服务。合同签订后，原告一直在为百合湖滨小区提供物业服务。被告谭郁优为百合湖滨1栋2103房业主，房屋面积为84.49平方米。2013年12月8日，原、被告签订《百合湖滨（二期）前期物业服务协议》，就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定，物业管理服务费住宅按1.2元/月/平方米收取，首次缴费为预付一年的物业费，以后在每个收费期末前15日开始缴纳下一个收费期的物业费，6个月为一个收费期。因原告在百合湖滨小区存在服务瑕疵，自2016年1月1日至2018年12月31日，被告欠缴物业管理费36个月计3649.95元，原告通过电话及门上张贴缴费通知书等方式催收未果，向法院起诉。上述事实有原、被告双方提交的证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告谭郁优与原告签订《业主前期物业服务协议》后，居住在百合湖滨小区，原告一直为该小区提供物业服务，双方已形成合法有效的物业管理服务合同关系。合同成立后，原告应当进行物业管理并提供物业服务，被告应当依约履行支付物业管理费用的合同义务。本案中，原告提供的物业服务存在瑕疵，但并非被告拒绝交纳物业管理费用的正当事由。物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业管理费用，将直接导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或减少物业管理费用的收取比例，而并非拒绝交纳物业管理费用。因此，原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持。但是，原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，根据本案实际情况，本院酌定核减10%，按照合同约定标准的90%计算物业管理费用，即被告应当支付原告自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用为3284.95元（3649.95元×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭郁优于本判决生效后十日内支付原告湖南均豪物业服务有限公司物业管理费用3284.95元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取计25元，由被告谭郁优负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  匡国梁二〇二〇年三月二十四日代理书记员  杨添祎`附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。