昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初350号原告：胡冬，男，汉族，1990年8月12日生，住昆明市呈贡区。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告胡冬与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡冬，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理所购商品房的权属证书；2、判令被告支付原告自2016年05月16日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理属权证书的违约金(按合约上的10元天计算)，暂计至2020年01月11日，合计违约金13200元；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年签订《商品房购销合同》（合同编号:东盟森林住宅字第5926号以下简称“合同”〉及相关补充协议。约定:原告购买被告开发的东盟森林F09幢1406号房屋:房屋总价款为:420668元，被告须在项目整体竣工验收后180个工作日内。将原告办理权属证书所需要的全部资料递交产权登记机关。否则需承担每日支付10元的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2016年05月16日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费用等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书。己构成违约。为维护原告合法权利，现起诉至人民法院，望贵院判如所请。被告浙滇公司辩称，第一个是办证的法定条件不成就，主要原因是无法满足法定条件，它必须是按照项目整体竣工验收而且竣工验收是前置的，现尚未竣工验收，不满足法定的办证条件。第二是约定办证条件未成就，本案审理的两个案子约定的条件都是项目整体竣工验收180个工作日，但是现因项目约定条件不成就，所以答辩人不构成违约，致使法定条件和约定条件不成就的主要原因在于第一个是部分业主阻挠垃圾中转站的建设以及部分业主私搭乱建而致使的，并非是答辩人原因所致，不应当承担任何形式的违约责任。第三点是部分业主的私搭乱建以及阻挠规划项目的建设属不可抗力事件，答辩人具有法定的免责事由。第四点双方从未约定也从未承诺代理不动产权证，而且合同约定的是递交资料均是双方之前配合按照房管局要求制作签署。因为国家政策调整，房管局被撤销，不动产登记中心按照房管局要求制作的材料，向不动产登记机关已客观上履行不能，且原告已将土地证的办理委托给了第三方机构，且合同仍在有效期内，所以无论是根据法律形式还是政府职能部门的调整，其要求答辩人承担违约责任的截止期限应当至2016年9月30日。第五点合同约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告胡冬（乙方）于2014年8月30日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林III第F组团09幢第14层1406号房屋，价款为420668元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料，逾期期间甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2016年5月16日按照被告要求向被告支付了产权登记费、维修基金、代办契税、代办贴花费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年5月16日按照被告要求缴清了产权登记费、维修基金、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年5月16日后180个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2017年2月5日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告办理房屋权属证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国行政法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡冬支付自2017年2月5日起至被告将办理东盟森林III第F组团09幢第14层1406号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告胡冬的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计65元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇二〇年三月二十三日书记员  刘 楠