四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初86号 原告：钱婷，女，1993年6月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：高方凯（原告之夫），男，1981年8月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：刘海龙，男，1988年8月22日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：董继文，四川洪州律师事务所律师。 被告：陈惠，女，1988年10月2日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告钱婷与被告刘海龙、陈惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱婷及其委托诉讼代理人高方凯，被告刘海龙，被告陈惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱婷向本院提出诉讼请求：１．确认原被告签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月13日解除；２．判令二被告返还原告购房款31万元；３．判令二被告支付原告违约金19.5万元；４．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告是夫妻。二被告欲卖出涉案房屋后另购改善性住房。陈惠由于自己没有时间，同意其丈夫出现操办此事。随后，原告与刘海龙通过中介杨红梅、苟劲于2019年11月28日签订了《房屋买卖合同》，原告按约支付了31万元（其中1万元由刘海龙之母杨娥代收，1万元作为双方交易保证金由杨红梅收取，29万元汇入刘海龙银行账户，用于归还贷款），中介收取改合同钱2.8万元。按合同约定，二被告应在2019年11月30日前还银行贷款，并配合原告办理产权过户手续，但陈惠拒绝履行合同，拒绝签字办理产权变更，上述行为构成违约，导致原告购房目的不能实现，侵害了原告的合法权利。为防止刘海龙一房多卖，原告申请了诉前财产保全，岳池法院以（2019）川1621财保46号裁定保全。随后，刘海龙承认无法履行交易合同，承诺负担买卖产生的手续费2.8万元和保全费1,920元，并出具了《承诺书》。房屋买卖合同是有效合同，虽然该合同是刘海龙出面签订的，刘海龙是为了夫妻共同生活，改善居住环境的家庭事务，且原告支付的款项也主要用于归还涉案房屋的银行贷款，受益方是二被告，故二被告应当共同承担支付前述款项的责任。为此，原告起诉，请求依法判决。 被告刘海龙辩称，原被告签订的《房屋买卖合同》能够继续履行，而且刘海龙一直同意继续履行，如果原告坚持解除合同，原告就构成了违约。房屋买卖合同没有约定办理房屋变更登记的时间，只约定了改签合同的事项，没有约定改网签合同的时间，且该约定事项是以合法形式掩盖非法目的，是无效条款。由于陈惠不同意协助变更网签合同，导致无法继续履行房屋买卖合同约定的改网签合同，为此，刘海龙才出具承诺书。原告应要求收取原告改合同费2.8万元的人返还该款项。二被告婚前协议中有关刘海龙出售的房屋约定为二被告共有，但该房屋在刘海龙购买时合同上只有刘海龙一个人的名字，至今没有办理房屋产权登记，也没有将该合同上增加陈惠的名字。二被告婚后，该房屋的月供是由刘海龙一人在交。因此，陈惠对刘海龙出售的房屋只享有债权，不享有物权，该房屋属刘海龙的个人婚前财产。原告主张违约金19.5万过高，如果认定被告违约，被告请求法院调降违约金数额。 被告陈惠辩称，二被告是夫妻，刘海龙出售的房屋是刘海龙婚前按揭的财产，首付由刘海龙支付，婚后的月供由二被告支付。原告与刘海龙协商买卖房屋事宜陈惠不知情。二被告有婚前协议，刘海龙出售的房屋属二被告婚前协议约定的共同所有的财产，陈惠不同意配合改网签合同。原告的诉讼请求与陈惠无关，即使被告败诉，也应由刘海龙承担责任。 本院经审理认定事实如下：2016年2月17日，刘海龙与广安和谐置业有限公司签订商品房买卖合同，以按揭抵押贷款方式购买了岳池县交汇处花漾城2栋2-2-4号住宅，并办理了商品房预售备案登记。2016年4月27日，岳池县不动产登记中心办理了该套房屋的所有权预告登记业务，预告登记权利人为刘海龙，共有方式为单独所有。 2019年2月18日，刘海龙与陈惠签订《婚前协议》，约定刘海龙婚前在岳池县花漾城购买的房屋（花漾城2栋2-2-4号住宅）一套由刘海龙和陈惠共同共有等。2019年2月19日，刘海龙与陈惠登记结婚。婚后未变更上述房屋的商品房买卖合同，也未变更所有权预告登记。 2019年11月24日，经中介人杨红梅、苟劲介绍，刘海龙之母杨娥以刘海龙名义与原告签订《购房定金合同》，约定刘海龙出售花漾城2栋2-2-4号住宅给原告，中介方在所交定金中扣1万元作为交易保证金，刘海龙实收定金1万元，原告支付中介费9,700元等内容。当日，杨娥出具收条收到原告定金2万元，该2万元实际由杨娥收取1万元，杨红梅收取1万元。 2019年11月28日，刘海龙与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买刘海龙拥有的岳池县住宅，价款为65万元；付款方式为签订本合同前付定金2万元，签订本合同后中介预收保证金1万元，2019年11月28日支付30万元，改网签合同时支付33万元，中介费和代办产权过户手续费37700元由原告承担；产权证取得方式为改合同；违约责任为任何一方违约支付另一方该房产成交总价的30%即19.5万元违约金和2%即1.3万元中介费；刘海龙保证该房屋没有产权纠纷和财产纠纷，否则由刘海龙承担全部责任，给原告造成的经济损失由刘海龙负责赔偿；除了中介费和改合同费用，没有其它费用，中介方包改网签合同，并负责原告成功网签合同等内容。合同尾部由原告和刘海龙签名并加盖指印，中介人杨红梅、苟劲签名。合同签订当日，原告通过银行向刘海龙按揭贷款开户银行的账户转账支付购房款29万元，向杨红梅转账支付改网签合同费用2.8万元，同时，刘海龙和杨红梅分别向原告出具了收到上述款项的收条各1份。 因更改网签合同需陈惠签名同意，而陈惠拒绝签名，导致无法办理变更网签合同中购房人为原告的手续。2019年12月13日，原告向本院申请诉前财产保全，请求查封花漾城2栋2-2-4号住宅，并提供了担保。本院于同日以（2019）川1621财保46号民事裁定书裁定查封登记在刘海龙名下的花漾城2栋2-2-4号住宅，收取案件申请费1920元，由原告负担。 2019年12月13日，刘海龙向原告出具《承诺书》。承诺书载明，“承诺人刘海龙身份证5116211988××××××××，因本人刘海龙将位于花漾城2幢2单元2-4号房屋变卖给钱婷，因无法履行交易合同，故在买卖过程中产生的办理相关手续费28000.00元（贰万捌仟元整）由本人承担，另外保全费1920.00元（壹仟玖佰贰拾元整）由本人承担。承担人：刘海龙，2019年12月13日。” 2020年1月2日，原告起诉来院，请求依法判决。 本院认为，第一，岳池县翔凤大道与丝绸路延伸段交汇处花漾城2栋2-2-4号住宅是刘海龙婚前购买，且办理了房屋所有权预告登记，预告登记权利人为刘海龙单独所有。虽然刘海龙与陈惠签订了《婚前协议》，约定了该套房屋由刘海龙和陈惠共同共有，且刘海龙与陈惠进行了结婚登记，但婚后未变更该房屋的商品房买卖合同，也未变更所有权预告登记。因此，该房屋仍属刘海龙婚前财产，陈惠不享有该房屋的物权。陈惠既不是《房屋买卖合同》的签订人，又未收取原告的款项，刘海龙出售其婚前个人财产与陈惠无关，陈惠不应承担民事责任。原告诉请判令陈惠在本案中承担民事责任，没有事实依据和法律根据，本院不予支持。 第二，原告与刘海龙签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。因刘海龙出具的承诺书载明其“无法履行交易合同”，自愿承担“在买卖过程中产生的办理相关手续费28000.00元”、“保全费1920.00元”等，说明刘海龙自认其已经无法履行《房屋买卖合同》约定的义务，隐含有请求解除合同的意思。原告收取该承诺书，并以该承诺书起诉主张《房屋买卖合同》已于2019年12月13日解除，说明原告认可刘海龙的承诺，双方达成了解除《房屋买卖合同》的合意。据此，可以认定《房屋买卖合同》已于2019年12月13日解除。原告诉请确认原被告签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月13日解除，本院应予支持。 第三，合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，《房屋买卖合同》签订后，定金已转为购房款，刘海龙或者通过其母杨娥实际收取了原告支付的购房款30万元。《房屋买卖合同》解除后，刘海龙应当返还原告购房款30元。原告诉请判令刘海龙返还购房款31万元不当，其超过30万元的部分，本院不予支持。 第四，合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，《房屋买卖合同》约定了违约金，由于解除《房屋买卖合同》的原因是陈惠拒绝在更改网签合同时签名，致使原告不能实现合同目的。让陈惠在更改网签合同时签名同意是刘海龙的义务，《房屋买卖合同》因不能履行而解除，是刘海龙的违约行为所致，因此，刘海龙应当承担《房屋买卖合同》约定的向另一方支付违约金的民事责任。违约金兼具弥补损失和惩罚违约的性质。合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；合同法司法解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，刘海龙认为约定的违约金过高，已提出调减违约金的请求，因此，原告诉请刘海龙支付违约金19.5万元是否过高，应参考刘海龙违约行为给原告造成的损失的数额大小来确定。杨红梅收取了原告交纳的保证金1万元、改签合同费用2.8万元未予退还；原告申请财产保全交纳了申请费1,920元；刘海龙退还购房款前有购房款的利息损失，这些都是刘海龙违约行为给原告造成的实际损失。根据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行情况、刘海龙的过错程度等因素，本院酌情调降违约金为6万元。原告诉请判令刘海龙支付违约金19.5万元过高，高于6万元部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告钱婷与被告刘海龙签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月13日解除； 二、被告刘海龙于本判决生效后十日内返还原告钱婷购房款30万元； 三、被告刘海龙于本判决生效后十日内支付原告钱婷违约金6万元； 四、驳回原告钱婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,300元，减半收取5,150元，由原告钱婷负担3,322元，被告刘海龙负担1,828元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄轲 二〇二〇年三月二十七日 书记员  李盼