上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20698号原告：上海勋盈实业有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：杜名清，男。被告：庄振新，男，1976年12月7日出生，汉族，住福建省。被告：吴昌珠，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省南平市。被告：张晔，男，1986年4月17日出生，汉族，住上海市松江区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：马寒晖，上海全程律师事务所律师。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)与被告庄振新、吴昌珠、张晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告勋盈公司的委托诉讼代理人杜名清，被告庄振新、吴昌珠、张晔的共同委托诉讼代理人马寒晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月2日签订的关于上海市松江区玉树路XXX号二层房屋(以下简称“涉案房屋”)的房屋租赁合同；2、被告向原告支付计至2018年7月31日的房屋租金139,489元；3、被告向原告支付代交电费及滞纳金5,029.51元；4、被告向原告支付代缴的物业费19,318.42元；5、被告向原告支付违约金175,695元。事实与理由：2018年2月2日，原告与上海新鸿文化传播有限公司(以下简称“新鸿公司”，现已注销)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案房屋出租给新鸿公司经营使用，租赁期限三年，自2018年2月10日起至2021年2月9日止，第一年每三月租金为175,695元、按季支付租金，租赁保证金117,000元，经营保证金20,000元，物业费2.58元/平方米/月由原告代收代缴；租赁期间提前终止合同需提前一个月通知对方并支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告于合同签订之日依约将涉案房屋交付给新鸿公司，新鸿公司向原告交付了三个月租金175,695元、补交租赁保证金65,000元。2018年5月25日，被告曾口头提出终止履行合同，同日被告股东承诺等所有余款结清后，再搬离健身器材。后经原告多次联系被告办理解除合同事宜，均未果。2018年6月28日，原告向新鸿公司发送通知，限新鸿公司自通知之日起七日内前来原告公司办理解除合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在出租屋内的部分动产，如逾期未办理，视为同意解除合同，遗留在出租屋内的财产原告公司将视为废弃物予以处理。截至2018年7月31日，被告共结欠房屋租金139,489元，原告为被告代交电费5,029.51元、物业费44,156.39元。新鸿公司于2019年5月26日经股东会决议同意解散，并于2019年8月23日办理注销登记，相关的法律责任应由作为股东的三被告承担，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告庄振新、吴昌珠、张晔共同辩称，同意解除租赁合同，租赁合同已经在2018年5月25日解除，但有关租金、物业费应付至2018年7月5日；电费和滞纳金同意按实结算；被告确实存在违约情形，但原告主张的违约金金额过高，且原告在双方租赁合同解除后很快将涉案房屋另行出租，故请求酌情下调违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：一、房屋权属及合同签订情况涉案房屋的权利人为案外人杜某某。原告与杜某某就涉案房屋签定有《上海市房屋租赁合同》，租期自2013年2月10日起至2021年2月9日止。2013年6月5日，原告与杜某某签订了《房屋租赁补充协议书》，约定原告可将涉案房屋进行转租。2018年2月2日，原告(甲方)和新鸿公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，载明甲方将涉案房屋租赁给乙方作经营使用，租赁期限自2018年2月10日起至2021年2月9日止，乙方属续租，本租赁合同签订时即向乙方交付涉案房屋；2018年2月10日至2019年2月9日期间的租金标准为三个月175,695元，支付租金日期分别为2018年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日；其后按年递增；租金的支付方式为先付后用，按每3个月为一期支付，乙方应提前10日内支付每期租金，首期租金签订当日内付清；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金117,000元、经营保证金20,000元，保证金不计息；乙方承担物业费，物业费2.58元/平方米/月(按1,069.68平米由甲方代收代缴；租赁期限内，乙方逾期不支付租金、物业管理费或水电费等费用经甲方或物业公司书面催收，催收之日起逾期超过15日仍未缴纳的，甲方有权经书面通知乙方解除合同，并有权通知物业部分停止物业服务，采取停电、停水、关闭大门等措施收回房屋，并有权要求乙方支付违约金且不予返还租赁保证金；租赁期间内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金；反之亦然。二、款项支付情况租赁合同签订前，新鸿公司向原告支付过经营保证金20,000元、房屋押金52,000元；租赁合同签订后，新鸿公司向原告补交了房屋押金65,000元。原告另收取了2018年2月10日起的租金175,695元。三、租赁合同的解除2018年5月25日，新鸿公司向原告口头提出要求提前终止合同，并由其工作人员张建新出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺所有余款结清后，再搬健身器材。”2018年6月28日，原告向新鸿公司、张建新、庄厚挺发送《通知》一份，称新鸿公司于2018年5月25日在合同未解除的情况下已搬离室内相关动产，所拖欠的房租、物业费、水电费未缴纳，已构成违约，限其至本通知之日起七日内，前来本公司办理解除租赁合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在涉案房屋内的部分动产，如逾期未办理视为同意解除合同，遗留在涉案房屋内的财产将视为废弃物予以处理，原告有权将涉案房屋重新招租。四、涉案房屋的返还原告于2018年6月28日向新鸿公司、张建新、庄厚挺发送《通知》后，新鸿公司并未与原告办理房屋的交接、费用的结算等。原告自述于2018年7月中下旬自行清理了涉案房屋内的物品并收回了涉案房屋，故原告自认于2018年7月31日收回涉案房屋。五、物业费、电费情况2018年8月3日，原告向涉案房屋的物业公司支付了自2018年1月起至2018年7月止的物业费19,318.42元。被告对于原告支付的上述物业费的起算日期、单价、面积均无异议，但辩称被告仅应承担截至2018年7月5日的物业费。2018年7月，原告为被告代交电费合计5,029.51元(其中含滞纳金72.66元)。被告辩称同意支付电费本金，但滞纳金不应由被告承担。关于电费缴纳，原告主张原应由被告自行缴纳，因被告未按期缴纳才由原告垫付。被告对此予以确认。六、新鸿公司的注销情况2019年5月26日，三被告作为新鸿公司的股东共同召开股东会，并做出同意新鸿公司解散的决议。2019年8月19日，三被告向工商行政管理部门提交《注销清算报告》，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2019年8月23日，新鸿公司被核准注销。以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、银行交易明细、收据、《承诺书》、《通知》、发票、工商登记资料、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。新鸿公司已注销，合同相关的权利义务由三被告继受。在合同履行过程中，新鸿公司因自身原因主动提出提前解除合同，理应承担相应的违约责任。在新鸿公司提出解除合同后，原告于2018年6月28日发送《通知》要求新鸿公司于七日内前来办理解除合同的手续，故本院认定租赁合同于2018年6月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的拖欠房屋租金。鉴于原告在通知中声明七日后可以自行处分新鸿公司遗留在涉案房屋内的物品，新鸿公司对此未作反对，并表示愿意支付2018年7月5日前的租金或房屋使用费，故本院对此予以支持。结合双方确认的日租金标准1,952.17元，扣除被告已经支付的175,695元，本院确定被告则还需支付的租金及使用费款项为105,417.18元；对于2018年7月6日至7月31日止的相关房屋使用费，系原告自行扩大之损失，本院对此不予支持。对于原告主张的违约金175,695元，确有合同依据，本院一并予以支持，虽然被告抗辩违约金标准过高，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。关于物业费和电费。其中物业费，被告抗辩因计算至7月5日确有所据，本院予以支持，经核算，被告应支付原告物业费17,003.74元。电费，根据原告提供的发票，金额无误，且相关滞纳金亦因被告未按时缴纳而产生，原告要求被告支付电费及滞纳金5,029.51元的诉讼请求，本院予以支持。另，被告在原告处的租赁保证金117,000元和经营保证金20,000元。其中经营保证金原告愿意在应付费用中抵扣，双方争议主要在于租赁保证金是否应当抵扣。本院认为，合同第八条违约责任中二项第3点约定了原告有权要求乙方支付违约金且(两个月)不予返还租赁保证金。然本案合同之解除系基于新鸿公司要求提前解除租赁合同而提出解约主张，并不属于上述条款约定的情形。同时，合同第八条第三项对该情形下各方应承担的违约责任明确约定为应支付相当于三个月租金的违约金。故本院认为双方在合同订立之时即对不同原因的合同解除的相关违约责任作出了明确约定，原告于本案中亦按三个月租金标准主张了违约金，其要求再行没收租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。对于被告已付的租赁保证金及经营保证金，本院均在被告应付款中予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海勋盈实业有限公司与上海新鸿文化传播有限公司于2018年2月2日签订的关于上海市松江区玉树路XXX号二层的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；二、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付欠付的租金和房屋使用费105,417.18元；三、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付代缴的物业费17,003.74元；四、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付代缴的电费及滞纳金5,029.51元；五、被告庄振新、吴昌珠、张晔支付原告上海勋盈实业有限公司支付违约金175,695元，扣除被告庄振新、吴昌珠、张晔在原告上海勋盈实业有限公司处的租赁保证金117,000元及经营保证金20,000元，余款38,695元于本判决生效之日起十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,473元，减半收取计3,236.50元，由原告上海勋盈实业有限公司负担1,665.50元(已付)，由被告庄振新、吴昌珠、张晔负担1,571元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年三月十七日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……