安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初275号原告：施利利，女，1988年5月13日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原告：徐大朋，男，1987年11月10日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上述二位原告共同的委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。被告：张瑞尼，女，1981年10月11日生，汉族，住福建省晋江市。委托代理人：叶海军，安徽松圣律师事务所律师。原告施利利、徐大朋与被告张瑞尼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告徐大朋及其与施利利共同的委托诉讼代理人黄松林、被告张瑞尼及其委托诉讼代理人叶海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。施利利、徐大朋向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理坐落于宿松县孚玉镇东方世纪城2幢商品房905室房产证号为皖(2018)宿松县不动产权第0006240号房屋转移登记手续;2、请求被告支付原告垫付费用30000元。庭审时原告变更第二项诉讼请求为请求被告支付原告垫付费用12772元，并增加一项诉讼请求为请求被告配合履行提前归还按揭贷款、解除房屋抵押的义务。事实理由:二原告系夫妻,被告与何张军系夫妻。2017年5月15日,原告与被告夫妇经安徽省祥盛房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》,约定二原告购买被告与何张军购买的坐落于宿松县孚玉镇东方世纪城2幢商品房905室,后原告依约向被告夫妇交纳购房首付款及代替被告夫妇向银行按月交付按揭贷款,被告夫妇也依约向原告交付房屋。但自交房后,被告夫妇便怠于履行合同义务,契税和维修基金都不交纳,致使产权证无法办理,无奈,原告代为交纳契税和维修基金，办理房屋产权证件。产权证件办理后,原告便催促被告夫妇办理房屋过户登记手续,此时,何张军病重,原告便没有过分催促。2019年11月1日,何张军病故。最近,原告催促被告及时办理房屋过户登记手续,并表示若因此涉及的税费,原告全部承担,但被告置之不理,致使原告购买的房屋处于不安全状态。另原告于2017年8月1日接受房屋,2019年9月装修入住。为保住原告合法的财产权利,原告特依据《合同法》相关规定提出上列请求,望判如所请。张瑞尼辩称，1、涉案房屋为答辩人与何张军的夫妻共同财产，答辩人从未向二原告出售过涉案的房屋，也没有委托何张军代理自己出售涉案房屋。二原告提交的《房屋买卖合同》中甲方张瑞尼的签字并非答辩人所写，而是伪造的；2、何张军去世后，涉案房屋属于何张军的部分份额，根据继承法的相关规定，其产权份额自何张军去世之时已属于其合法继承人所有。除答辩人外，何张军另有多名第一顺位继承人，二原告仅起诉答辩人要求配合过户不符合相关法律规定，即答辩人也没有权利将涉案房屋过户到二原告名下；3、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，本案何张军处分涉案房屋的行为在未取得其他共有人即本案答辩人同意的情况下，出卖人所签订的房屋买卖合同对本案答辩人而言效力待定。现答辩人拒绝追认该合同的效力，因此，该合同对本案答辩人是无效的；4、二原告称代交契税及维修基金没有任何事实依据及法律依据，该款项应是何张军交付，不应是二原告交付；5、二原告提供的《房屋买卖合同》中出卖方是否是何张军本人签字的，答辩人不清楚。何张军也从未告诉过答辩人其出售涉案房屋的事情。该签字是否为何张军所签，二原告须进一步举证；6、何张军与二原告签订的《房屋买卖合同》第三条第6款约定过户时间为甲方（出卖方）于产证满2年之日起20个工作日内向乙方（购买方）办理产权过户手续。现由于产权证未满2年，约定的过户时间未到，二原告请求现在过户也不符合双方的约定。而且涉案房屋现处于银行抵押状态，未解除抵押状态，无法过户；7、答辩人请求二原告返还答辩人的涉案房屋。综上，二原告的诉求缺乏事实依据及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：1、房产证（2018）宿松县不动产权第0006240号《不动产权证》，证明原被告讼争的房产坐落宿松县孚玉镇孚玉东路东方世纪城2幢2单元905室，原告诉请产权证件转移登记的标的。2、商品房买卖合同，证明何张军及被告张瑞尼取得讼争房屋所有权的合同依据。合同订立时间为2013年8月9日，房屋交付时间为2014年12月31日之前，房屋价款为508595元。3、《房屋买卖合同》，证明2017年5月15日何张军及被告张瑞尼将涉案房屋出卖给本案原告，约定：①房屋总价款60万元，房款具有合理性；②房款付款方式为首付+代交按揭款；③房屋的交付时间为付清首付款之日；④房屋的物业、水电、维修基金以及天然气户头等随房屋一起转让，出卖方在交房之前结清相关费用；⑤甲方应配合办理房屋转移登记手续。原告方也只有徐大朋一人签名。4、结婚证、被告张瑞尼身份证复印件、户口本复印件及安徽省祥盛房地产经纪有限公司证明，证明合同系何张军所签，张瑞尼的名字系何张军代签，出卖房屋是张瑞尼的真实意思，原告交易时基于对夫妻关系的信任及对中介公司的信任，具有善意。5、宿松县九姑乡国赛村民委员会证明，证明何张军于2019年11月1日病故，故本案被告为张瑞尼。6、购房收据及银行汇款单，证明原告2017年5月16日履行了支付首付款的义务，此时完成交付房屋。7、增值税发票、契税发票、电费发票，证明交付房屋时，何张军已经从开发商手中接受房屋，并把主要票据交付原告。8、维修基金发票10172元、燃气费发票2600元、报警器发票、房屋测绘费发票，证明交易真实发生，同时被告应支付原告上述费用12772元。9、宿松县恒远公司物业费收据两张、业主手册及电费收据，证明2017年8月，原告入住房屋，2018年9月，开始装修房屋，现已入住。10、银行卡（户头何张军）及支付宝支付凭证，证明原告每月固定时间往还贷银行卡打款，履行房屋按揭贷款的还款义务。11、视频资料，证明提前结清房款须贷款人本人申请才可以结清，原告增加诉讼请求的事实依据。被告质证意见为：对证据1的三性及证明目的没有异议；对证据2的真实性没有异议，但其实际交付时间不是上述所写；对证据3《房屋买卖合同》的真实性有异议，被告没有在上面签字，也不知道何张军有无签字，对其证明目的也有异议；对证据4结婚证、被告张瑞尼身份证复印件、户口本复印件均无异议，对祥盛公司证明的形式性没有异议，对其内容真实性有异议，被告没有也没有委托何张军代为向二原告出售房屋，二原告在购买房屋时,明知被告与何张军的夫妻关系，且对何张军个人出售房屋的行为也是明知的，由于涉案房屋为夫妻共同财产，需双方均同意才能出售，因此不排除二原告与何张军共同侵犯被告的合法权益；对证据5的三性及证明目的均无异议；对证据6银行汇款单的三性与证明目的无异议，同时该组证据能证明二原告违约的行为，原告提交的房屋买卖合同约定签订合同当日支付首付款，而实际支付是签订合同的第二天，由于买方违约延期支付首付款，导致何张军是否按双方约定交付房屋，被告不清楚，被告认为何张军并未向二原告交付涉案房屋；对证据7的真实性无异议，但不能证明何张军向二原告交付涉案房屋，也不能证明何张军已经从开发商手中接收房屋；对证据8，维修基金发票、燃气费发票的真实性没有异议，但燃气费发票上的签字与施利利的名字同音不同字，不能证明是原告所交，对报警器发票、房屋测绘费发票的真实性没有异议，以上均不能达到原告的证明目的，维修基金交款人的姓名为何张军及被告，并未为二原告交纳，由于涉案房屋，被告及何张军一直未装修入住，所以不存在产生燃气费的情况，也未安装燃气，而原告提交的合同中交房之前结清费用，由于其未实际产生，所以不存在结清情况；对证据9物业费收据2张，被告不清楚，对其真实性有异议，电费收据户名为何张军，并非二原告，该组证明不能证明二原告于2017年8月入住涉案房屋；对证据10，银行卡是否为何张军所有，被告不清楚，对其支付宝的支付情况，被告也不清楚；对证据11的三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在本院认为部分予以分析。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻,被告与何张军系夫妻。2017年5月15日,经安徽省祥盛房地产经纪有限公司居间介绍，何张军以自己和被告名义（作为甲方）与二原告（作为乙方）签订《房屋买卖合同》,约定二原告购买被告与何张军购买的坐落于宿松县孚玉镇东方世纪城2幢商品房905室,合同相关内容为：房屋建筑面积113.49平方米；房屋总价60万元；与本合同签订之日支付268829.79元，下剩银行贷款331170.21元自签订合同之日起转由乙方偿还。上述房屋前期办证、交房所产生的税费以及房屋后期过户税费由乙方全部承担。上述房屋处于银行抵押状态，若乙方需要提前还款、解除房屋抵押状态，甲方需无条件地、按时、无偿地配合乙方。交付时间：甲方于收到购房首付款之日向乙方交付。物业水电：甲方于交房之前结清相关费用，交付之后的费用由乙方承担。过户时间：甲方于产权证满2年之日起20个工作日之内向乙方办理产权过户手续（注：上述房屋处于抵押状态，过户时乙方负责还清银行贷款并取证）。徐大朋作为乙方、施利利作为共有人在合同上签字，何张军甲方的共有人在协议上签名，何张军代表张瑞尼作为甲方的共有人在协议上签上张瑞尼的名字。第二天二原告支付了首付款268829.79元，何张军将购房合同、发票等手续交付给二原告。2018年11月6日该房屋办理了权利人为何张军与张瑞尼的皖（2018）宿松县不动产权第0006240号《不动产权证》。2019年11月1日,何张军病故。后原告催促被告理房屋过户登记手续未果，故起诉。另原告于2017年8月1日接受房屋,2019年9月装修入住。本院认为,对于双方讼争焦点之一：何张军以自己和被告名义与二原告签订《房屋买卖合同》，何张军代理被告是否是有权代理？因居间人安徽省祥盛房地产经纪有限公司证明何张军在签字时电话与被告沟通并征得了被告的同意，所以签了被告的名字。结合签字后房屋已交付给二原告使用以及由二原告偿还房屋按揭贷款的事实，且两年多时间被告方并未偿还房屋按揭贷款，应当确认被告同意转让讼争房屋。因此，应当认定何张军代理被告签字行为是有权代理。因该合同并无其他无效情形，应认定有效。但该合同约定的办证期限为产权证满2年之日起20个工作日之内，至今仍未到合同约定的办证期限，因此，原告诉请房屋转移登记手续的请求不予支持。对原告要求被告配合履行提前归还按揭贷款、解除房屋抵押的义务的诉请，原告必须举证向银行提出偿还，而被告等义务人不予配合，才可予以支持。而原告并未举出相关证据，故不予支持。原告诉请被告支付维修基金发票、燃气费发票2600元、报警器发票、房屋测绘费发票等费用12772元，因证据尚不足以证明被告有支付义务，不予支持。综上所述，原告的诉请或因与法不合，或因举证不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告施利利、徐大朋的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由施利利、徐大朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  董应国二〇二〇年三月十二日法官助理贺书唯书记员曹蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。