沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初4286号原告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：康宝华，该公司董事长。委托代理人：卢海保，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李瑞，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：于洋，男，汉族，1990年7月10日出生，住址：沈阳市皇姑区。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地：沈阳市沈河区。负责人：李柏峰，系该行行长。委托代理人：兰哲，男，满族，1995年1月5日出生，住址：沈阳市铁西区，系该单位工作人员。原告沈阳远大房地产开发有限公司（以下简称“远大公司”）与被告于洋、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称“北站支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托诉讼代理人卢海保，第三人北站支行委托代理人兰哲到庭参加诉讼。被告于洋经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金6万元；3.判令被告协助原告办理撤销房屋备案登记手续等事项。事实和理由:被告于2015年4月13日以按揭方式向原告购买商品房一套（该房坐落于沈阳市经济技术开发区，建筑面积90.61平方米，单元间号3-5-2）。2015年4月14日，被告向第三人申请贷款，原告应第三人的要求作为保证人在《个人购房担保借款合同》中签章，承诺对被告的还款义务承担责任。被告未向第三人偿还贷款，原告不得不代为偿还。此后被告一直处于失联状态。鉴于被告已严重违约且下落不明，为避免损失进一步扩大，原告特依据原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》附件四的约定要求解除与被告之间的商品房买卖合同，并支付违约金6万元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告于洋未予答辩。第三人北站支行辩称：原告已经结清了被告的款项，我方对原告的起诉认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，房屋总价款为60万元，其中首付款18万元，贷款42万元。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，交付期限中约定出卖人应在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房所在楼宇验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四第五条5款约定，买受人办理银行按揭贷款后未按银行约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关责任，买受人应按合同总额的10%向出卖人支付违约金。后原、被告签订《商品房首付款缓交协议》，双方约定被告缓交首付款18万元，缓交首付款期限为2015年3月24日至2019年12月30日。2015年4月14日，原、被告与第三人北站支行签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人北站支行贷款42万元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任。合同签订后，被告未按期偿还贷款，原告代被告陆续向银行偿还贷款，截止至2018年9月21日，原告已全部偿还贷款本金及利息共计479154.64元。另查明，被告一直未办理涉案房屋的入住手续。以上事实的认定，有商品房买卖合同、抵押贷款合同、商品房首付款缓交协议书、预告抵押登记证、个人贷款对账单、还贷凭证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，原告与被告签订的商品房买卖合同附件四约定“买受人办理银行按揭贷款后未按银行约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关责任，买受人应按合同总额的10%向出卖人支付违约金”。现被告逾期偿还银行贷款，导致原告代其清偿全部银行贷款及利息、罚息等，被告违返合同约定，原告主张解除与其签订的《商品房买卖合同》并撤销备案，理由正当，本院应予支持。关于解除合同违约金，本院认为，原告为了达到促销的目的采取了零首付售房的手段，根据1998年中国人民银行出台的《个人住房贷款管理办法》中明确规定，借款人须同时具备以下条件：无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。2001年《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条规定，强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款。虽然目前根据央行的新贷款政策，可以将首付款比例降低到20%，但从银行的运作上还不允许出现零首付贷款的情况。原告作为开发企业，应自觉遵守国家的金融制度，其擅自采取零首付售房的促销手段，将并不完全具备购房能力的消费者吸引到购房人群中来，不但人为增加了买房人的履约风险，而且明知买房人没交付首付款仍向银行部门提供虚假的首付款发票，配合买房人顺利办理贷款，该行为也增加了银行的金融风险。被告出现还贷不能的结果，原告负有一定责任，故原告主张按房款的10%计付违约金的请求，本院不予支持。但被告违约给原告造成的多还贷的实际损失59154.64元（479154.64元-42万元），本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳远大房地产开发有限公司与被告于洋所签订的《商品房买卖合同》；二、被告于洋于本判决生效后三十日内协助原告沈阳远大房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区商品房备案登记；三、被告于洋于本判决生效后三十日内赔偿原告沈阳远大房地产开发有限公司经济损失59154.64元；四、驳回原告沈阳远大房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1300元，公告费（以实际发生为准），由被告于洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王桂华人民陪审员  黄金英人民陪审员  于 洋二〇二〇年三月二十六日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。