贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初8270号原告：黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处栖霞路宝泰幸福花园。法定代表人：王鑫，系该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师。被告：陈远祥，男，1982年9月5日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：付启菊，女，1983年12月16日生，汉族，住贵州省兴义市。原告黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司（以下简称宝泰房开）与被告陈远祥、付启菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，后因陈远祥、付启菊下落不明需公告送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝泰房开的委托诉讼代理人欧阳静到庭参加诉讼，被告陈远祥、付启菊未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝泰房开向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令解除原告与被告陈远祥、付启菊于2015年6月7日签订的《商品房买卖合同》，并责令被告陈远祥、付启菊向原告退还兴义市××小区第××幢××单元××号房屋;2.请求人民法院依法判令被告支付因未按期偿还贷款给原告造成的损失，损失以原告被扣取的保证金及缴纳的税费之和314981.85元为基数，自2019年4月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年7月29日的金额为3996.33元，以及自2019年7月30日起的损失计付至退还房屋之日止;3.本案的诉讼费用由被告陈远祥、付启菊承担。事实与理由:2015年6月7日，被告陈远祥、付启菊与原告达成购买商品房的合意并与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:1.被告陈远祥、付启菊向原告购买的房屋为兴义市××小区第××幢××单元××号，该房屋套内建筑面积118.8平方米、单价3311.35元/平方米、总价款393388元，被告陈远祥、付启菊采取贷款方式付款，首付118388元，余款275000元以银行按揭支付;2.若被告陈远祥、付启菊未按期向贷款银行偿还到期的本息，致使贷款银行要求原告承担担保责任，而导致的诉讼，被告陈远祥、付启菊需承担所有诉讼费用、执行费用及原告支付的律师代理费等。合同签订后，被告陈远祥、付启菊向原告交付了118388元的首付款，余款275000元在中国建设银行办理了贷款，并约定原告对该笔贷款承担连带保证责任。2016年4月22日，原告为出售该房屋向兴义市地方税务局缴纳税费22423.12元，另外，自2017年3月31日至2019年4月16日，因被告陈远祥、付启菊未按期偿还房贷，导致原告被贷款银行扣取保证金共计292558.73元，被告陈远祥、付启菊在按揭贷款履行过程中发生“断供”的行为，导致原告已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，其实际结果即恢复至《商品房买卖合同》签订时的状态，即原告无法通过履行合同收取购房款。原告与被告陈远祥、付启菊签订合同的目的是通过出售房屋收取购房款，但基于被告陈远祥、付启菊的上述行为，原告实际上未能收到购房款，则合同目的根本不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，原告应当享有合同解除权。从原告被贷款银行扣取保证金起到房屋收回期间，原告将承担该部分保证金的资金占用损失，该资金占用损失在被告实际退还房屋时才能终止，故原告可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以被银行扣取的保证金及向兴义市地方税务局缴纳的税费之和314981.85元为基数，从2019年4月16日起向被告陈远祥、付启菊计付损失至房屋交付之日止。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至人民法院，请判如所诉。陈远祥、付启菊经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未在举证期限内提交书面答辩准。本院经审理认定事实如下：2015年6月7日，宝泰房开作为出卖人，与陈远祥、付启菊作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定陈远祥、付启菊向宝泰房开购买由该公司开发建设的位于兴义市××小区第××幢××单元××号商品房，建筑面积为142.12平方米，套内建筑面积为118.80平方米，商品房单价为每平方米3311.35元，总价款为393388元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款118388元，余款275000元以银行按揭支付。合同还对逾期交房、逾期付款等权利义务进行了约定。同日双方签订《补充协议》，该协议第七条第三款中约定对买受人选择按揭贷款方式付款，且未能按期向贷款银行偿还到期款项的本息，因而导致贷款银行终止借款合同要求出卖人承担连带担保责任，因此而导致诉讼的，买受人还必须承担所有诉讼费用及执行费用、出卖人支付的律师代理费及其他费用。合同签订后，陈远祥、付启菊按照约定向宝泰房开支付了首付款，余款275000元通过中国建设银行股份有限公司办理按揭贷款。2016年4月22日，宝泰房开为出售该房屋向兴义市地方税务局缴纳税费22423.12元。后陈远祥、付启菊至今未进行收房。另2016年5月18日，宝泰房开作为甲方，与中国建设银行股份有限公司贵州省黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）作为乙方，签订《个人房屋销售贷款合作协议书》约定，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于兴义市坪东街道办事处现代幸福花园1、2、3号楼的商品房发放个人住房贷款，乙方承诺对购买上述所确定的商品房的全部购房人提供最高额度17800万元的住房抵押贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人核对无误、收执之日止。并同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。甲方承诺在乙方处开立专项保证金账户，以该账户内的保证金作为乙方向借款人贷款的担保，并保证该账户内的款项不存在任何权属争议。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。因陈远祥、付启菊未按期向中国建设银行股份有限公司偿还贷款，中国建设银行股份有限公司于2016年9月30日从宝泰房开在该行的保证金账户52×××66中划扣了2222.56元，于2017年3月31日扣划8666.58元，于2017年8月31日扣划10500.47元，于2017年12月18日扣划6879.73元，于2018年6月26日扣划16277.04元，于2018年7月31日扣划2289.31元，于2018年8月30日扣划2274.48元，于2018年9月30日扣划了2270.19元，于2018年10月31日扣划2270.19元，于2018年12月25日扣划4560.67元，于2019年3月31日扣划6859.22元，于2019年4月16日扣划227488.29元，以上合计扣划了292558.73元。在诉讼过程中，宝泰房开自愿放弃第一项诉讼请求即解除双方签订的《商品房买卖合同》及责令陈远祥、付启菊退还案涉房屋的诉请。本院认为，陈远祥、付启菊经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。本案中陈远祥、付启菊向宝泰房开购买其开发建设的位于兴义市××小区第××幢××单元××号商品房，其在向宝泰房开支付首付款后，向建行黔西南分行办理按揭贷款，宝泰房开根据与建行黔西南分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，对陈远祥、付启菊的上述贷款承担连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息、罚息等。因陈远祥、付启菊未按期向银行偿还贷款，导致银行从2016年9月30日起至2019年4月16日，共计从宝泰房开在该行的保证金账户52×××66中扣划了292558.73元。宝泰房开作为连带保证人，其依约承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。陈远祥、付启菊为购买房屋向建行黔西南分行办理按揭贷款，向银行按期偿还贷款本身就是陈远祥、付启菊的义务。宝泰房开承担责任后，有权根据其实际承担的责任向陈远祥、付启菊追偿，现宝泰房开诉请要求陈远祥、付启菊赔偿因承担连带责任的损失，系追偿权纠纷，故本院依法将本案案由变更为追偿权纠纷。对其关于要求陈远祥、付启菊支付其代偿的银行贷款292558.73元的诉请，本院予以支持。宝泰房开替代陈远祥、付启菊偿还了银行贷款，其资金被占用，其损失主要为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故对宝泰房开主张的以292558.73元为基数自2019年4月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付损失的诉请本院予以支持，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故陈远祥、付启菊应以292558.73为基数自2019年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向宝泰房开支付利息，并以292558.73为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。关于宝泰房开向兴义市地方税务局缴纳的税费22423.12元，此笔款项本就系宝泰房因出售商品房就售房款须向国家税务部门缴纳的税费，系其法定义务，并非其为陈远祥、付启菊支付的费用，宝泰房开现基于担保法律关系请求陈远祥、付启菊偿还此笔款项，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限陈远祥、付启菊于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司代为偿还的银行贷款本金及利息共计292558.73元，并以292558.73元为基数，从2019年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；二、驳回黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6784元（其中案件受理费6184元,公告费600元），由黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司负担400元，陈远祥、付启菊负担6384元（该款由陈远祥、付启菊于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈莹莹人民陪审员  王明萃人民陪审员  李忠华二〇二〇年三月五日法官 助理  刘明发书 记 员  邹金虎