广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21747号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司员工。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。被告：陈耀强，男，1958年7月15日出生，汉族，住广州市花都区。被告：黄美玲，女，1963年11月17日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告陈耀强、黄美玲居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛洪星、两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为房地产中介方，长期为房屋买买合同双方提供居间服务。2019年4月8日，在原告的协助下，被告陈耀强、黄美玲（卖方）成功与案外人蔡冠荣（买方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区××××房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为133万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，己尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《中介服务三方协议》、《房屋买卖合同》、《咨询服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付咨询服务费130000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告还有130000元咨询服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，原告与被告已构成居间合同法律关系，被告逾期支付中介服务费构成违约。故起诉请求判令：1、两被告支付中介服务费130000元及其违约金（以130000元为基数，从签订合同次日即2019年4月9日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计付）；2、本案诉讼费由两被告承担。两被告辩称：被告签订《咨询服务费确认书》时确认书是空白的，根据建设部第8号令《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，要写明收费标准和收费时间，但确认书上全部都没写。当时被告觉得奇怪，要求进门店协商，原告的工作人员伍小荣一直催促被告，不让被告进门店，被告在门口签了上述确认书。当时口头约定所有费用除去税费均由买家支付。伍小荣称被告与买家始终要签订合同的，中介费不一定要被告支付，如果买方愿意支付全部中介费，被告可以不用交。很多合同被告没看清楚就签字。房子协商确定交易价格为1330000元后，原告的工作人员在确认书上填写了中介费阿拉伯数字13000元，但大写部分没有写。伍小荣是其他门店的工作人员。签完合同后，买家支付了20000元定金，并约定剩余的80000元第二天再支付，但原告没有要求被告支付中介费。几天之后，被告打电话给原告门店经理麦龙灯,麦龙灯称被告要付130000元的中介费。原告提供的居间服务不值130000元，原告违反了合同法第五十四条的规定。上述确认书中大写金额写错了，但被告没有在上面签名并按指模确认。之后被告要求原告出示确认书，原告不肯出示，原告的行为构成了欺诈。按照正规的程序，《独家代理协议》应填写金额。被告在别的中介公司买房，合同是很正规的。如果原告当时让被告进门店与买家协商以及签完合同后马上支付中介费就没有本案诉讼，房子过户之后原告的工作人员才让被告支付中介费。被告曾与原告协商，但协商不成。被告没有收到原告的催告函。经审理查明：被告陈耀强是海珠区××××房的原产权人，1999年5月向广州海运（集团）有限公司购买，为房改售房。2019年4月3日，被告陈耀强（委托方）与原告（受托方）、签订《独家代理协议》，约定：海珠区××××房售价1380000元，独家代理委托期限从2019年4月3日至2019年6月2日止；等。2019年4月8日，被告陈耀强签订《委托书》，主要内容：海珠区××××房出售市场参考价格为1330000.00万元，最终以双方签订的合同为准；现委托广州市德才房地产代理有限公司代为处理以下事项：一、寻找潜在客户，引领其看房；二、对物业进行拍照；三、通过店面、报纸、网络、传单等媒体进行销售推广，发布房源信息；等。2019年4月8日，原告（中介方）、两被告（甲方、卖方）与案外人蔡冠荣（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××××房的物业达成一致协议，该物业成交价1330000元；等。2019年4月8日，两被告（甲方、业主）、蔡冠荣（乙方、客户）及原告（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区××××房提供中介服务事宜；丙方告知且三方确认如下事项：该物业的建筑面积50.5012平方米，拟订价人民币1330000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；丙方权利和义务：l.公开资讯，公平交易；2.促进交易双方达成签署合同；3.提供房地产交易方面的咨询；4.丙方应勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；5.房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决；但基于丙方已促成合同的成交，甲乙双方仍按本协议约定向丙方支付经纪代理服务费及咨询服务费，已收取的上述费用丙方不予退还；6.基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；7.甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任，丙方所收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、日期为2019年4月8日的《咨询服务费确认书》，主要内容：本人陈耀强、黄美玲（身份证号码：、）现确认贵司提供了中介咨询服务，成功促成本人签署位于海珠区××××房的买卖合同。为此，本人同意支付人民币壹（删）壹拾叁万元整（￥130000元）给予贵司作为咨询服务费；该确认书签署之日起生效；等。上述“壹（删）壹拾叁万”、“130000”为手写，两被告在上述确认书确认人落款处及“壹拾叁万元整”旁边签名并按指模。拟证明两被告确认原告提供了中介服务并承诺愿意支付中介费。2、房产证、查册表、《中介方告知客户的国家购房政策告知书》。拟证明原告履行了居间人义务。3、《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格【2014】2755号）》。4、照片。证据3-4拟证明原告已将具体收费标准在醒目位置公示告知两被告。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原告工作人员在与买家谈好房屋交易价格133万元后在确认书中填上了中介费13000元阿拉伯数字，大写部分没有写，被告认为13000元与市场行情差不多，所以没有异议，被告按照原告工作人员的要求，在中介费金额尚未填写的情况下在确认书正文部分先行签名，后来才知道中介费金额被改为130000元。对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据3的真实性、合法性予以确认，但原告没有按照《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条的规定在《独家代理协议》标明中介费收费标准。对证据4的真实性、合法性和关联性均不予认可，原告没有告知过被告收费标准。诉讼中，原、被告确认涉案房屋买卖合同已履行完毕。原告表示：两被告急于出售房屋，原告工作人员判断涉案房屋难以出售，当时好几家门店联合出售，并在与原告合作的网站进行推广，带买家看房，查册，递件，提供订立买卖合同的便利，耗费了大量的人力物力，所以中介服务费较高；《独家代理协议》没有约定中介费是因为放盘是免费的，待买卖双方签订合同后再支付中介费；按照行业水平，不是独家居间的话中介费在3个点左右；原告在本案房屋交易中向买家收取中介服务费17000元。两被告表示：其没有支付中介费；不同意原告所说的房屋很难卖出，房屋虽然在顶楼，楼龄较长，但是属于学位房，而且已进行电梯加装申报，当时很多中介想卖该房屋；现在中介看房都是4、5个人一起，根本不需要这么多人带着买家去看房。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，两被告在原告的促成下，已成功与买方签订了《房屋买卖合同》，原告作为居间人的义务已履行完毕，故原告有权要求两被告支付中介服务费。两被告辩称其是先在《咨询服务费确认书》签名而原告后填写中介费金额并进行更改，但未提供证据予以证实，故本院不予采纳。但从本案查明的事实看，原告为两被告提供的居间服务并无明显优于一般的居间服务，而原告在本案房屋交易中向买家收取中介服务费17000元，却要求卖家即两被告支付中介服务费130000元，该金额近相当于涉案房屋售价的10%，与市场交易习惯及行业惯例不符，原告未能合理解释其异常情况，故原告要求两被告全额支付130000元中介服务费并不合理，按照公平原则，本院酌情认定两被告向原告支付中介服务费17000元。关于违约金的问题。因双方当事人对中介服务费的支付问题存在争议，两被告未按确认书约定的时间向原告支付费用并非其过错，本院对原告关于违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告陈耀强、黄美玲在本判决生效之日起十日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费17000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费3066元，由原告负担2665元，两被告负担401元，上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  袁燕平二〇二〇年三月三日书 记 员  于悦姗何国卫