上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25242号原告(反诉被告)：黄永仓，男，1973年5月16日生，汉族，户籍地甘肃省。委托诉讼代理人：华轶琳，北京市隆安律师事务所上海分所。委托诉讼代理人：贺德峰，北京市隆安律师事务所上海分所。被告(反诉原告)：邢美新，女，1972年2月15日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：周飞，上海市金马律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)黄永仓诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)邢美新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案。开庭前，被告邢美新向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永仓的委托诉讼代理人华轶琳、贺德峰，被告邢美新及其委托诉讼代理人周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永仓向本院提出诉讼请求：1、被告退还房屋押金人民币150,000元；2、被告退还物业装修押金19,500元及室内物品排风机一台(4,800元)、立式空调一台(7,300元)、吸顶式空调一台(5,500元)、消音器一台(880元)；3、被告赔偿原告押金利息损失(以15万为本金，自起诉之日2019年11月8日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。事实与理由：2019年4月13日，原、被告及案外人邰某某签订《补充协议》，约定案外人邰某某将其从被告处承租的位于上海市宝山区共和新路XXX号房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，案外人邰某某与被告租赁合同关系中的承租人权利与义务全部转让予原告，交房日期从2019年3月1日追溯起算。原、被告因此建立房屋租赁合同法律关系。另，案外人邰某某将系争房屋转让给原告时将其向被告缴纳的15万元押金债权一并转让给了原告。原告承租系争房屋后经营了6个月(自2019年3月至8月底)。2019年9月1日，被告单方解除租赁合同，并实际收回了系争房屋。但被告至今未退还15万元押金。另，原告向被告支付的物业装修押金19,500元也拒不退还。被告邢美新辩称，原告不是房屋租赁合同的相对方，系被告承租后租给了案外人李某某，李某某又转租给了邰某某，邰某某转租给了原告。被告只收过李某某的押金15万，没有收取原告的房屋押金15万。李某某与被告签订的合同中约定，如李某某中途退租，则承担15万的违约金及未支付的租金、水电费。19,500元押金被告收取过。当时被告就代交给物业公司了。后来原告要求退租，并承诺一个月内转租不出去，就放弃该笔押金。室内物品只有一个立式空调还在，系李某某安装；其余物品原告自行搬走，与被告无关。关于利息，无事实与法律依据，不同意支付。被告邢美新向本院提出反诉请求：1、原告支付被告租金损失105,000元；2、原告支付被告物业管理费7,000元；3、原告支付被告水电费66,408.47元。事实和理由：原告于2019年9月1日将系争房屋上锁，致使被告无法使用或出租系争房屋，故主张2019年9月1日至2019年10月30日期间的两个月租金。另，原告与邰某某之间约定，物业费每月3,500元由原告承担。2019年9月1日至2019年10月30日期间的物业费理应由原告承担。系争房屋有三层，一层由原告承租使用，二、三层由被告使用，但只有一个水电总表，二三层的水电费每月不超过1,000元。原、被告协商由原告每月从租金中抵扣1,000元充当水电费，由原告支付三层的水电费。2017年8月9日至2019年9月1日期间的电费为61,664.97元、水费为4,743.50元。原告黄永仓针对反诉辩称，原告支付租金至2019年9月1日，当天被告就将原告赶出。当时双方协商被告给予原告10天的缓冲期，原告将系争房屋转租，但9月1日被告驱赶原告，原告迫不得已就将系争房屋门锁了。9月5日原告将钥匙给了被告，将除诉讼请求2中4项物品外的其他物品自行搬离了。双方原本打算签订协议，但因为被告要扣除15万的押金及19,500元的押金，故未签订协议。系争房屋于2019年9月就被被告控制。11月2日被告新开的店铺对外开始经营，一楼是快餐店，二楼是酒吧，均有装修，装修需要一到两个月，故被告表述不实，不同意被告反诉的第一、二项诉讼请求。对第三项反诉诉讼请求，原告承租期自2019年3月1日至2019年9月1日，这期间的水电费原告同意抵扣。原告承租期间，原告的所有款项都是支付给被告的。被告要求原告承担2个月的租金和物业费，系基于被告与物业公司达成的协议，与原告无关，且被告在9月5日已经实际控制了系争房屋，向原告主张损失无法律基础。本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，邢美新(甲方)与李某某(乙方)签订《联合经营合同》，约定，甲方提供系争房屋供乙方经营麻辣烫，联营期自2017年9月1日至2021年11月31日；场地使用费每月51,500元，押金15万元，待合同期满乙方退出联营后三日内，甲方无息返还押金；乙方按每三个月为一期，每一期到期前10日向甲方支付下一期场地使用费，先付后用，逾期超过十日，经甲方催告后10日内仍未支付的，甲方有权终止本合同，并按每逾期一日向乙方收取固定场地使用费的千分之五作为滞纳金。2018年7月19日，李某某、邰某某、邢美新签订补充协议，约定，李某某承租的系争房屋转让给邰某某(原合同条款不变)，交房日期2018年8月1日开始生效，所有物品一起移交，证件税房东按3,500元/月收取。2019年4月13日，邰某某、黄永仓、邢美新签订补充协议，约定，邰某某承租的系争房屋转让给黄永仓(原合同条款不变)，交房日期2019年3月1日开始生效，所有物品一起移交，另加物业每月3,500元。当日，黄永仓支付了邰某某21万元，并出具欠条，载明，今欠邰某某共和新路XXX号押金15万元，于三个月还清，即七月十五日还清，若不还清，到二十五号店归邰某某。黄永仓已支付租金至2019年9月1日。另查明，2019年9月，邰某某向本院起诉要求黄永仓支付转让款15万元，并支付利息，案号(2019)沪0113民初18659号。本院于2019年10月29日作出判决，判决：一、黄永仓于判决生效之日起十日内，支付邰某某13万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2019年7月16日起至本判决生效之日止的利息；二、驳回原告邰某某的其他诉讼请求。2019年3月5日，邢美新向黄永仓出具收条，内容为，今预收物业管理费两个季度计3万元。2019年11月2日，系争房屋重新开业，并由邢美新经营。审理中，就上述物业管理费，黄永仓称其向邢美新支付3万元物业费由其代缴，装修后物业公司退还19,500元，但邢美新拒不退还。邢美新表示由其代缴，10,500元已经冲抵相关费用，余款物业公司并未退还。关于水电费，邢美新提供上海宝山万达广场商业管理有限公司租赁服务部张苏提供的情况说明，该情况说明记载，系争房屋2017年9月至2019年2月期间水费为2,528.10元，2019年3月至2019年8月底水费为1,754.30元；截至2019年10月28日前欠缴电费为63,110.57元。黄永仓表示，同意承担2019年3月1日至8月31日期间的水费1,754.30元，但2017年9月至2019年2月底欠缴的水费2,528.10元，不在其经营期内，与其无关；关于电费，金额认可，但不能由黄永仓独自承担，黄永仓愿意承担其经营期间2019年3月1日至2019年8月31日期间电费28,460.70元，其余期间的电费与其无关；邢美新每月承担1,000元水电费，在黄永仓应交的租金中扣除。审理中，黄永仓表示，2019年8月20日其应支付9月2日至12月底的租金，其向邢美新表达了经营困难，想转租给案外人的某某，邢美新也同意了，但9月初邢美新就不同意了，并要求黄永仓立即搬离。2019年9月5日黄永仓从系争房屋搬走并将钥匙交还邢美新。邢美新表示，黄永仓因经营不下去，要求退租，9月1日黄永仓就把系争房屋门锁了，9月5日开始搬东西，邢美新就报警了，黄永仓在九月中旬将系争房屋钥匙交还。本院认为，邢美新与李某某签订的《联合经营合同》虽名为联合经营，实为房屋租赁关系。结合之后各方签订的补充协议可以看出，合同中原承租人的权利义务已一并概括转让给了黄永仓，黄永仓与邢美新之间建立了房屋租赁合同关系。本案中，黄永仓未按照约定支付租金，因经营困难希望转租未获邢美新同意，嗣后其自行搬离系争房屋。通过上述行为可以认定黄永仓行为构成根本违约，导致双方之间合同解除。关于押金，因承租人的权利义务一并转让给了黄永仓，故黄永仓有权对押金事宜提出主张。现双方之间合同已经解除，黄永仓要求返还押金15万元符合法律规定，本院予以准许。关于物业装修押金19,500元，根据邢美新出具给黄永仓的收条，该笔钱款系由邢美新收取，在合同解除的情况下理应由邢美新退还。关于室内物品，除邢美新认可的立式空调外，黄永仓未对其主张的其他物品提供证据证明，本院难以认定上述物品下落，其应当承担举证不能的法律后果。系争房屋内的立式空调应属黄永仓所有，邢美新应将其返还给黄永仓。关于押金利息，合同解除后双方尚有部分费用未结算，其主张利息无相关依据，本院难以支持。关于邢美新的反诉主张：1、2019年9月1日至2019年10月30日租金105,000元，因租赁合同解除系由黄永仓违约导致，邢美新有权要求黄永仓赔偿房屋空置期间损失，现邢美新主张105,000元符合法律规定，本院予以支持。2、物业管理费7,000元，系邢美新损失，邢美新要求黄永仓赔偿符合法律规定，本院予以支持；3、关于水电费，2019年3月至2019年8月底水费为1,754.30元，黄永仓无异议，本院予以确认；2017年9月至2019年2月期间水费2,528.10元，虽非黄永仓使用期间发生，但因承租人的权利义务一并转让给了黄永仓，故黄永仓对上述期间的水费理应承担。关于电费，截至2019年10月28日前欠缴电费为63,110.57元，该电费既含有黄永仓承继的之前承租人及自行使用产生的费用，还含有邢美新收回房屋后自行使用产生的电费。现无法区分各方具体金额，结合双方陈述，本院酌情确定由黄永仓承担59,000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邢美新于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)黄永仓押金15万元；二、被告(反诉原告)邢美新于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)黄永仓装修押金19,500元；三、被告(反诉原告)邢美新于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区共和新路XXX号房屋内立式空调一台返还给原告(反诉被告)黄永仓；四、原告(反诉被告)黄永仓于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)邢美新租金损失105,000元；五、原告(反诉被告)黄永仓于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)邢美新物业管理费7,000元；六、原告(反诉被告)黄永仓于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)邢美新水费4,282.40元、电费59,000元；七、驳回原告(反诉被告)黄永仓的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,845元，由被告(反诉原告)邢美新承担。反诉案件受理费减半收取计1,903元，由原告(反诉被告)黄永仓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年三月二十日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。