北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3620号原告：王永钊，女，1979年5月17日出生，汉族，北京京顺医院中医科医生，现住北京市顺义区。被告：郝玲君，女，1982年1月8日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。原告王永钊与被告郝玲君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永钊、被告郝玲君及其委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永钊向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金920000元；2．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月12日签订房屋买卖合同，在签订合同期间原告积极履行各项义务，到合同约定付款时间被告未履行合同约定付款义务。根据合同中的违约条款原告已于2019年11月28日向被告送达解除合同通知书，被告查收后明确表示同意解除该房屋买卖合同但仍未向原告支付违约金,为维护原告的合法权益,故诉至法院。被告郝玲君辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告主张的违约金金额过高且计算方法不对。根据双方签订的合同房款是133万元，逾期的金额为47万元，所以双方约定的违约金金额为9．4万元。双方在2019年5月12日签订合同，当时被告属于换房，卖了自己的房屋购买原告的房屋，但当时房市不好，被告的房屋没有卖出。2019年9月17日被告通过中介向原告提出解除合同，被告于2019年10月7日、10月31日再次通过中介向原告提出解除合同，期间被告还有提出，但没有证据。此间原告一直不同意解除合同，原告以高额的违约金为要挟，给付其高额违约金才同意解除合同，所以双方之间的合同没有解除。2019年11月12日原告将房屋向中介挂牌出售，2019年11月17日原告又将房屋出售给案外人吴建军，所以截止2019年11月17日原告已经将房屋出售，在此之后产生的任何损失与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对王永钊提交的郝玲君与王永钊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《定金收付书》、《解除合同通知书》、短信、王永钊与吴建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，郝玲君提交的显示出卖人为王永钊、出卖人委托代理人为孙永庆、买受人为吴建军的买卖合同的签字页照片一张、该合同第二页照片一张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年5月12日，郝玲君作为买受人，与出卖人王永钊签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售位于顺义区XXX101房屋，双方通过北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）成交。该合同第四条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为133万元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20万元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2019年11月12日前支付首期房价款人民币47万元，余款人民币86万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付……如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买受人应当办理产权转移登记当日向出卖人补足差额。第七条违约责任约定：（二）逾期付款责任：买受人未按照第四条及附件五约定的时间付款的，按照逾期时间,分别处理……逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款。该合同附件一为有关房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等的具体约定。附件八《补充协议》约定：一、出卖人与买受人签订的附件一中,买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的折价款约定如下:(一)附件一中(一)至(六)项所涉及的全部物品计价总和为327万元整，由买受人于2019年11月12日之前一次性向出卖人支付；(二)出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款以外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为460万元整；(三)买卖双方自愿按照《北京市存量房屋买卖合同》中房价款价格进行纳税登记及产权转移。本附件为《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分，具有同等法律效力，如买受人未支付出卖人上述款项，出卖人有权按照《北京市存量房屋买卖合同》追究买受人的违约责任。郝玲君已给付王永钊定金20万元，未付其他款项。2019年11月28日，王永钊向郝玲君发送《解除合同通知书》，主要内容为：关于王永钊与郝玲君所签编号为:B1900255号房屋买卖合同……的解除事宜,根据合同第七条第二款逾期付款之约定,你方已逾期付款超过十五日,我方现通知你方解除合同,你方应当在十五日之内按照逾期应付款的百分之二十向我方支付违约金。郝玲君当日收到该通知，并短信回复：您发的解除合同通知书已经收到，同意解除。王永钊提交2019年12月1日其与案外人吴建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、2019年12月14日吴建军出具的解除合同告知书、链家网页信息查询打印件二份，证明在与郝玲君解除合同后王永钊于2019年12月1日与案外人吴建军达成涉诉房屋的买卖合同，成交价为430万元，但吴建军于2019年12月14日解除了该合同，涉诉房屋至今未能出售，涉诉房屋的市场价现只有380至400万元，郝玲君违约给王永钊造成的经济损失至少是60至80万元。郝玲君认可2019年12月1日王永钊与案外人吴建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、2019年12月14日吴建军出具的解除合同告知书的真实性，不认可其余证据的真实性，称其违约给王永钊造成的损失最多为30万元。诉讼中，郝玲君提交其与金色时光公司员工胡英明的微信聊天记录，证明郝玲君通过胡英明向王永钊提出解除合同。2019年9月17日郝玲君陈述：还是退吧，我这边房子也卖不出去，等到期我根本给不了钱。2019年10月7日郝玲君陈述：小胡，你明后天尽快约一下房主吧，把合同解除了吧。胡英明回复：嗯，10月份咱们要不在努力一下。郝玲君回复：不了。2019年10月31日郝玲君陈述：你明天跟业主约一下，谈谈解约的事。王永钊认可胡英明是双方买卖的居间人，但不认可该证据的真实性，称中介只是在2019年11月4日给其爱人打电话说郝玲君要解除合同，此前未收到解约通知。郝玲君还提交显示出卖人为王永钊、出卖人委托代理人为孙永庆，买受人为吴建军的买卖合同的签字页照片一张、该合同第二页照片一张，证明王永钊已经在2019年11月17日与吴建军签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出卖。郝玲君称该部分证据来源于胡英明从金色时光公司系统上调取的照片拍照后发送给郝玲君的。王永钊认可该证据的真实性，不认可证明目的。王永钊表示：孙永庆是其丈夫，买卖合同签字页照片中孙永庆的签名和手印是孙永庆自己完成的，王永钊的名字是孙永庆签的，当时孙永庆与王永钊说了以430万元出售房屋，但是王永钊不同意；后来因为吴建军与王永钊都是一个医疗系统的，王永钊又同意出售了，所以在2019年12月1日签订了王永钊所提交的那份合同；孙永庆私自在2019年11月17日与吴建军签订合同，将涉诉房屋以430万元的价格出售，但是孙永庆没有取得王永钊的授权；涉诉房屋是王永钊与孙永庆的夫妻共同财产。诉讼中，双方均主张郝玲君已付的定金不用退还，从王永钊主张的违约金中直接扣除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。郝玲君与王永钊于2019年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。郝玲君未按照《北京市存量房屋买卖合同》及其附件八《补充协议》中约定的时间向王永钊支付合同价款，郝玲君构成违约，王永钊依据《北京市存量房屋买卖合同》第七条的约定向郝玲君发送《解除合同通知书》，于法有据，本院确认双方之间就涉诉房屋的买卖合同关系于2019年11月28日解除。双方签订的《补充协议》第一条中明确约定合同附件一所涉物品价款郝玲君应在2019年11月12日前向王永钊支付，如郝玲君逾期支付则王永钊有权按照《北京市存量房屋买卖合同》追究其违约责任，而《北京市存量房屋买卖合同》中关于逾期付款的违约责任约定，郝玲君逾期付款超过15日的，王永钊有权解除合同，且有权按照累计逾期应付款的20%主张违约责任，故郝玲君关于应以逾期付款金额47万元计算违约金，《补充协议》中所涉的327万元不应作为违约金计算基数的抗辩意见本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，该法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，无论2019年11月17日孙永庆代王永钊与吴建军签订的有关涉诉房屋的买卖合同是否有效，根据王永钊提交的其与吴建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，王永钊已经于2019年12月1日将涉诉房屋以430万元的价格另行出售他人，郝玲君对该合同及其附件的真实性亦不持异议，故本院将据此情况并结合双方的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定王永钊主张的违约金金额，对王永钊主张的违约金合理部分即39万元予以支持，过高部分不予支持。双方均同意郝玲君已付的定金从王永钊主张的违约金中直接扣除，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告郝玲君于本判决生效之日起七日内赔偿原告王永钊违约金十九万元（已扣除被告郝玲君给付原告王永钊的定金二十万元）；二、驳回原告王永钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百元，由原告王永钊负担四千四百五十元（已交纳），由被告郝玲君负担二千零五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周益二〇二〇年三月二十三日书记员  白晶