江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山保康餐饮管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇横长泾路555号2号房一层，统一社会信用代码91320583087702135M。法定代表人：李巧云，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山乐成置业有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇苇城南路505号新江南大厦三层,统一社会信用代码91320583796538614M。法定代表人：裘建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽华，江苏聚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨庆，江苏聚思律师事务所实习律师。上诉人昆山保康餐饮管理有限公司（以下简称保康公司）与被上诉人昆山乐成置业有限公司（以下简称乐成公司）租赁纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。保康公司上诉请求：1.撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初4545号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求及支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认为双方合同解除的日期为2018年10月19日，但实际因乐成公司擅自停水停电导致双方于2018年6月21日合同已无法继续履行，故保康公司认为该时间系合同解除之日。2.一审法院认定保康公司未按政府相关部门要求提供符合经营有关的资料，首先，庭审中保康公司已提交相关的消防、卫生等相关文件，保康公司完全符合正常的经营条件；其次，乐成公司只提供了一份没有任何政府部门盖章的“周市政府263办公室”的告知单亦未提供政府相关文件，一审法院即认定系政府行为系错误的；最后，即使政府相关部门的整改要求系真实的，乐成公司系租赁房产所有权人，政府相关部门要求整改的对象亦应是乐成公司，不可能是保康公司，且保康公司承租的厂区内存在大量的租赁，故一审法院认定的事实有误。3.一审法院按租赁合同约定：“拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方终止合同”，以此为由，以乐成公司发函第二日来确定解除合同之日，但实际在保康公司拖欠租金未满一个月时，乐成公司已强制用实际行动解除了租赁合同，系乐成公司违约在先。按照合同约定，应当赔偿保康公司的各项损失。4.关于水电费，因乐成公司已于2018年6月21日强制停水停电，导致保康公司无法经营，后续产生的水电费应由乐成公司自行承担。保康公司提出调查申请，要求对昆山市周市镇人民政府263办公室是否存真实存在、周市镇政府是否对位于昆山市厂房发过整改通知、强制停水停电或其他相应措施进行调查。乐成公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.合同解除是因保康公司违约造成的，按合同约定，保康公司应于2018年5月4日交纳下一期租金，但直到合同解除前，保康公司仍未支付租金，保康公司逾期支付租金的行为已严重违约，乐成公司按合同第2.1条、第3.3条约定解除合同并无不当，且乐成公司按合同第7.1条向保康公司主张逾期违约金于法有据。2.因保康公司未按政府相关部门要求提供符合经营有关的安全、环保等相关资料，故被政府相关部门停水停电，且厂区内有多家企业因不符合政府263办公室的整治要求而被停水停电，是政府集中整治时保康公司不符合整治要求而造成的，与乐成公司无关.房屋租赁合同第1.2条中也明确约定了出现该情况由保康公司自行负责。3.水电费为保康公司实际使用而产生的费用，应由保康公司承担。4.保康公司对自己的反诉请求无事实和法律依据，且未提供充分的证据证明，故一审法院驳回并无不当。二、从乐成公司提供的证据来看，保康公司实际搬离的时间为2019年5月中旬，乐成公司为尽快解决纠纷，故同意一审法院判决.乐成公司向一审法院起诉请求：1.判令双方的租赁关系于2018年10月19日解除，保康公司立即将位于昆山市厂房中的1350平方米厂房恢复原状并返还乐成公司；2.判令保康公司支付租金103050元及违约金30746.82元(租金自2018年6月4日计算至2018年10月19日止，违约金自2018年5月4日计算至2018年10月19日止，按日利率0.0666%计算，租金及违约金按年租金274800元为计算基数)；3.判令保康公司支付水电费28506元(暂计算至2018年9月30日，实际支付至被告搬离之日止)；4.判令保康公司支付相应的占用费及违约金(自2018年10月20日起计算至将上述厂房恢复原状并返还乐成公司之日止，按年租金274800元计算)；5.本案诉讼费用由保康公司承担。庭审中，乐成公司明确诉请3变更为判令支付水电费30659元(暂计算至2018年9月30日，实际支付至被告搬离之日止)，其余不变。保康公司向一审法院反诉请求：1.判令乐成公司支付保康公司违法解除合同违约金137400元；2.判令乐成公司支付装修损失70000元、搬迁损失费10000元、租金损失118800元；3.本案的反诉诉讼费由乐成公司承担。一审法院认定事实：乐成公司于2016年11月15日通过司法拍卖拍得昆山市厂区全部厂房及土地，并于2016年11月24日起对上述厂房及土地行使所有权。保康公司于2013年11月4日，与案外人中林模具签订的房屋租赁合同，承租乐成公司拍卖所得的上述厂房中的1350平方米厂房，租赁期至2019年12月3日；合同约定拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方终止合同；租金支付为半年一付，提前一个月支付租金，于2013年11月4日支付第一期租金；逾期交付租金，除应按实补交外，并按年租金千分之一每天计算违约金。保康公司应于2016年11月24日起向乐成公司支付租金及水电费，而保康公司拖欠自2018年6月4日起的租金及水电费未支付。乐成公司多次催讨无果，于2018年10月18日向保康公司发出通知函并张贴于保康公司门口，明确与保康公司之间的租赁关系于2018年10月19日解除，并要求支付逾期的租金、占用费、水电费及承担违约责任等。保康公司认为，系乐成公司违约导致其搬迁，并产生损失。双方经沟通未果，乐成公司为维护合法权益，诉至法院。另查明，保康公司未按政府相关部门要求提供符合经营有关的安全、环保等相关资料，政府相关部门于2018年6月14日张贴公告，要求保康公司立即停止所有生产加工行为，5日内自行清场等。2018年6月21日，保康公司被相关部门强制停水停电。乐成公司现已经实际控制涉案房屋。一审法院认为：本案中，乐成公司与保康公司之间形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。乐成公司依据约定向保康公司提供相应的租赁房屋，保康公司则应依据合同约定及时支付相应的租金。合同明确约定租金支付为半年一付，提前一个月支付租金，拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方终止合同；而保康公司从2018年6月4日起拖欠租金及水电费未一直支付，且占用涉案房屋；保康公司单方认为于2018年6月23日搬离的说法，缺乏充分的证据予以证明，一审法院无法采纳。根据现有证据，乐成公司于2018年10月18日向保康公司发出通知函并张贴于保康公司门口时，涉案房屋被上锁，仍处于保康公司控制下；故乐成公司依约主张与保康公司之间的租赁关系于2018年10月19日解除，并要求依法返还租赁物，并无不当，一审法院依法支持。关于占用期间，乐成公司主张保康公司支付占用费及违约金自2018年10月20日起计算至将上述厂房恢复原状并返还乐成公司之日止；而保康公司则认为于2018年6月23日就已经搬离，但未有任何搬离的材料或经双方确认的手续等。对此，一审法院认为，双方均未能积极有效解决租赁解除及相关遗留问题，也均未能提供充分的证据明确证明实际搬离时间，故一审法院鉴于乐成公司现已经实际控制涉案房屋，根据现有证据，确定占用期间至双方租赁关系解除时间，即2018年10月19日较为妥当，且现已不存在返还涉案房屋等问题；故乐成公司主张保康公司支付自2018年6月4日计算至2018年10月19日止的租金103050元，于法有据，一审法院依法支持。保康公司未按约定时间及时支付租金，乐成公司按约以年租金274800元为基数主张违约金并无不当，但应以274800元为基数，自约定的拖欠一个月以上有权终止合同的到期时间，即2018年6月4日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算为宜。主张租金及违约金等超过该时间与标准的，一审法院依法不予支持。关于水电费30659元，现已被强制停水停电，截至2018年9月，根据双方提供的证据，及实际发生的水电费金额，依法应当由保康公司承担。保康公司主张乐成公司违法解除合同支付违约金、赔偿各种损失等反诉主张，显无事实与法律依据，且并无充分的证据支持，一审法院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆山乐成置业有限公司与被告昆山保康餐饮管理有限公司之间的租赁关系于2018年10月19日依法解除；二、被告昆山保康餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆山乐成置业有限公司支付租金103050元及逾期付款违约金（以274800元为基数，自2018年6月4日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算），并支付水电费30659元；三、驳回原告昆山乐成置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告昆山保康餐饮管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3546元，由被告昆山保康餐饮管理有限公司负担。原告预交的案件受理费本院予以退还，被告应当负担的费用交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811121456开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费3172元，由反诉原告昆山保康餐饮管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同约定的租期自2013年11月4日至2019年12月3日；租金支付为半年一付，提前一个月支付租金合同，2013年11月4日支付第一期租金；拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方终止合同。因此，乐成公司主张保康公司应在2018年5月4日支付半年度租金，拖欠至2018年6月4日未付时，保康公司已构成违约，其已具有合同解除权的主张成立。保康公司主张乐成公司违约在先的上诉理由不能成立。在保康公司已构成违约，乐成公司在2018年6月4日时有权解除合同情况下，保康公司上诉称其完全符合正常的经营条件，要求调查涉案房屋2018年6月21日强制停水停电是否由周市镇政府作出，在本案中不具有法律意义。保康公司经乐成公司通知解除合同后，仍占有涉案租赁房屋，应当支付租金和占有使用费。关于水电费，一审判决根据实际发生的水电费金额，认定依法应当由保康公司承担，并无不当。综上所述，昆山保康餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6718元，由上诉人昆山保康餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月三十一日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。