昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初4872号 原告：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司，住所地：云南省昆明市关上宝海路219号。 法定代表人：李家寿，系公司董事长。 委托诉讼代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张菊，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：郝斌，男，1982年12月出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。 委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司（以下简称官房公司）与被告郝斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告官房公司的委托诉讼代理人丁怡心、张菊，被告郝斌的委托诉讼代理人邓金荣到庭参加诉讼。因双方争议较大，本院裁定转为普通程序，第二次公开开庭进行审理，原告官房公司的委托诉讼代理人丁怡心、张菊，被告郝斌的委托诉讼代理人邓金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付A商铺第三年(自2017年6月1日起至2018年6月1日止）的租金134231元；2、请求判令被告向原告支付代付的2017年3月27日至2018年5月31日的物业管理服务费15370.28元；3、请求判令被告向原告支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止（自2017年6月1日起暂计算至2019年7月31日为70694.99元，计算标准按照年24%计算);4、请求判令被告向原告支付因原告代为支付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止（自2019年7月5日起暂计算至2019年7月31日为266.42元，计算标准按照年24%）；5、请求判令被告承担原告因实现债权而支出的律师费20000.00元;6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月27日，原被告就被告承租原告A商铺（下称众合东苑商铺）一事签署了《商铺租赁合同》（以下简称合同）。按照合同约定，众合东苑商铺租期为三年，自2015年6月1日至2018年6月1日，租赁用途为经营餐饮，履约保证金为人民币叁万元整。租赁期限内，原告给予被告两年免租期，即被告仅需支付2017年6月1日至2018年6月1的租金134231元。合同还约定，由被告在承担向原告支付租金的同时，还应当向物业服务公司支付使用众合东苑商铺所发生的物业服务管理服务费及能源费。同时，被告应当向原告支付履约保证金30000元。其他约定条款详见合同。原被告签订合同后，被告于2015年5月9日向原告支付了履约保证金30000元，原告将众合东苑商铺完全交付给被告使用。期间被告一直未向原告支付租赁费及物业管理费，之后原告委托律师向被告发送《律师函》催收商铺租赁费和物业管理费，但被告一直未向原告支付，后原告多次与被告就支付租金事宜进行协商，均无果。三年的租期已于2018年6月1日到期，原告在被告未支付租金，也未支付物业管理服务费的情况下，只得代被告向物业服务公司缴纳了众合东苑商铺2017年3月27日至2018年5月31日的物业管理服务费人民币15370.28元。综上所述，被告逾期支付租金、物业管理服务费的行为已经违反合同附表四的约定，构成违约，并且给原告带来了经济损失，依法应当按照合同第11.2条的约定承担违约及赔偿责任，向原告支付应付未付款项（包括租金、物业管理服务费）日千分之三的违约金。原告考虑到合同约定的违约金高于法定计息标准，故原告在本案中按照法定的年利率24%计算违约金。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，起诉至法院，恳请法院在查明本案事实的基础上，判决依法支持原告的全部诉讼请求。 被告郝斌辩称，第一、被告郝斌认可与原告官房公司建立了房屋租赁合同关系。第二、合同约定了租赁期限是三年，头两年是不需要支付租金的,是属于免租期。只有第三年的时候需要收取租金。合同对提前解除合同关系、提前终止合同属于约定不明的情况。第三、租赁合同实际履行过程中被告交纳了押金3万元，并进行了简单的装修，从2015年6月1日正常租赁到2017年5月30日，免租期结束之后，被告就搬离了出租的房屋，并将退租的事宜告知了原告，也将租房的钥匙都交还给了原告一方。由于头两年是免租期，是对原告工作事业发展的支持，没有要租金，所以被告在走的时候也就没有坚持退还押金。同时对装修的投入也留给了原告一方。被告搬到了自己已经盖好的办公经营场所经营，从2017年6月1日开始到现在为止，被告就没有在租赁的房屋里面进行使用。事实上租赁合同关系早在2017年5月30日的时候就已经提前解除了。因此被告不存在拖欠原告第三年租金的事实，谈不上违约。请求法庭驳回原告提出的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交的《商铺租赁合同》，被告认可三性，至于证明力将在后评述；物业费发票被告认可真实性，本院予以确认，与本案有关联性，至于证明力将在后评述；律师函无任何寄送送达材料，被告亦不予认可，本院不予采信；法律服务合同及律师费发票本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年7月27日原告官房公司(甲方)与被告郝斌（乙方）签署了《商铺租赁合同》，合同约定：被告郝斌承租原告众和东苑A商铺，租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年6月1日止，租赁用途为餐饮。租赁期限内，前两年为免租期即被告无须支付租金，第三年（2017年6月1日-2018年6月1日）被告需向原告支付租金134231元。合同还约定，被告在承担向原告支付租金的同时，还应当向物业服务公司支付使用商铺所发生的物业管理服务费及能源费。本合同在期限届满时自动终止。乙方应根据本合同第四条提供履约保证金人民币30000元，交付时间为签订本合同时。合同第4条第4.4款约定：租赁期届满一个月后，在乙方全面履行了其合同项下的义务后，甲方无息返还剩余保证金。第4.5款约定：在免租期内，乙方非正常原因不得停止经营，关闭商铺，否则，甲方有权扣除乙方所交保证金。如乙方有事须停止经营的，可书面报甲方审批，同意后方可关闭商铺，不承担违约责任。合同第9条第9.2约定：甲方因向乙方催付租金、公共物业服务费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨。合同第11条违约责任及合同解除第11.2款约定：乙方未按本合同约定缴纳租金、公共物业管理费、保证金或未补足保证金的，应当承担应付未付款项日千分之三的违约金。逾期十五日，甲方有权解除合同且乙方承担由此引起的一切损失。 被告于2015年5月9日支付原告租赁押金30000元，被告进场装修。2015年7月27日原告向被告郝斌发出《交房通知书》，原告将案涉众和东苑商铺交付给被告郝斌使用。2015年8月3日案外人云南官房物业服务有限公司（甲方）与被告郝斌（乙方）签订了《物业服务协议》，约定临街商铺3.5元/月·平方米（按建筑面积计收），乙方办理进驻手续之日为起始交费日。原告于2019年7月5日向物业服务公司缴纳了众和东苑A商铺2017年3月27日至2018年5月31日的物业管理服务费15370.28元。另查明，案涉众和东苑157幢1层商铺A的所有权人为原告官房公司。原告因该案诉讼产生律师费20000元。另查明，2019年9月5日，云南省昆明市明信公证处接受本院委托至案涉商铺进行送达时，案涉商铺无人经营，内部空置。经本院向供电部门调查，查询结果：2017年1月-2018年4月无法查询数据，2018年4月-2019年11月用电1.5度（2018.6月）。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案原告提交的《商铺租赁合同》、《交房通知书》、《商铺验收交接单》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，能够清晰、明确证明原告官房公司与被告郝斌存在合法、有效的商铺租赁合同关系，双方当事人应该按照约定履行各自义务。原告已将符合使用用途的商铺交付被告郝斌，被告郝斌也办理了接房手续并自行组织了装修，装修完毕后被告郝斌入场经营。作为承租人的被告郝斌使用租赁的商铺却未按约定支付第三年的租金134231元已经违反合同约定，故本院对原告要求被告郝斌支付第三年租金134231元的诉请予以支持。至于被告郝斌抗辩的其于免租期内的2017年5月30日搬离了出租房屋，并将退租的事宜告知了原告，也将租房的钥匙交还给了原告，作为主张该事实的一方，被告应当承担相应的举证责任。但除了被告的单方陈述以外，被告并未提交任何证据证实其主张的事实，甚至连与官房公司何人何时如何进行交接也未作合理陈述，应当承担举证不利的法律后果。且双方的合同明确约定了租赁期限为三年，在合同未到期、原告不存在违约的情况下，被告并无单方解除权，即便其单方搬离也不产生合同解除的法律后果。故对于被告上述答辩意见本院不予采纳。 对于原告要求被告支付已代付的物业管理服务费和律师费的诉请，本院认为，原告与被告郝斌在合同中已约定租赁物使用过程中产生的公共物业服务费由乙方即被告郝斌承担，而且双方在合同第9条第9.2明确约定“因甲方催付乙方支付租金、公共物业管理费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨”，按照上述约定，原告代被告支付的物业管理服务费以及因追讨租金产生的律师费系原告在催讨租金、物业管理服务费等费用过程中产生的必须费用，且原告为开展后续经营代被告郝斌交纳物业管理服务费不违法合同约定，依合同约定原告有权向被告郝斌进行追讨，故本院对原告要求被告郝斌支付物业管理服务费及律师费的诉请予以支持。对于原告要求判令被告按照年利率24%支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告官房公司与被告郝斌在商铺租赁合同中并未约定租金的交纳时间，但被告郝斌已经在使用和经营商铺，且双方的租期截止于2018年6月1日，故本案被告郝斌最迟应于商铺租赁合同到期日2018年6月1日前向原告支付租金，但被告郝斌至今未支付第三年的租金，确实给原告造成了资金损失，被告亦提出了违约金过高的抗辩，本院结合供电部门调证反映的被告在2018年4月前已未使用商铺的事实，以及被告的违约造成原告损失的情形，酌情对原告主张的违约金标准予以调整，支持自2018年6月1日起至款清之日止按照同期贷款利率计算的违约金。对于原告要求被告支付因代为垫付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，本院认为，被告逾期支付物业管理服务费已经违约，原告垫付的物管费确实给原告造成了损失，本院结合被告违约的情形以及造成原告损失的情况，酌情支持自垫付物业管理服务费的2019年7月5日起至实际还清款项之日止按照同期贷款利率计算的违约金。 综上，原告官房公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付众和东苑A商铺2017年6月1日起至2018年6月1日止的租金134231元； 二、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付其代付的众和东苑A商铺2017年3月27日至2018年5月31日止的物业管理服务费15370.28元； 三、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以商铺租金134231元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月1日起至实际付清款项之日止的违约金； 四、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以代交物业管理服务费15370.28元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月5日起至实际付清款项之日止的违约金； 五、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付律师费20000元； 六、驳回原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4908元，由被告郝斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  方铮铮 人民陪审员  任明新 人民陪审员  贺大成 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  宋娟玲