广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初21236号原告：中山市世光创建物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼110室，统一社会信用代码91442000724384150H。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：郑润泉、张穗芳，均系公司职员。被告：魏万标，男，1970年3月25日出生，汉族，住广东省中山市，被告：陶小平，女，1972年6月21日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市世光创建物业管理服务有限公司（以下简称世光创建公司）诉被告魏万标、陶小平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告世光创建公司委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼，被告魏万标、陶小平经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2014年1月至2020年2月共74个月的物业管理费8113.5及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额108.18元为基数，分别从欠费次月1日起至清偿之日止，每日按3‰计，暂计至2020年2月29日为27479.11元）；2.被告向原告支付从2013年12月至2019年4月期间共65个月的水费458.56元、公用电费229.5元,合计688.06元。事实和理由：被告为中山市××乡镇××环路××房业主，建筑面积为108.18平方米。2001年4月3日，原告与被告签订了《丽景花园业主公约》约定，被告将位于中山市××乡镇××环路××房，委托原告提供物业管理服务，物业管理费收费标准为0.5元/月/平方米，从2013年8月1日起调整为1元/月/平方米；业主应按规定缴交物业管理费、分摊公共用水、用电费用；业主应于每月10日缴交物业管理费，逾期不交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。被告从2014年1月起开始拖欠物业管理费，至2020年2月共拖欠74个月的物业管理费8761.75元，应付违约金27491.11元;拖欠2013年12月至2019年4月期间共65个月的水费458.56元、公用电费229.5元,合计688.06元,上述费用合计36940.92元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.丽景花园业主公约；2.调整物业管理费的通知；3.催缴费用通知、挂号信回执收据、上门张贴催收函的照片；4.欠费明细表、住户用水(用电)管理费统计表；5.广东省经营服务性收费许可证及收费备案表；6.丽景花园前期物业服务合同。因被告魏万标、陶小平下落不明，本院依法于2019年10月18日公告通知被告应诉，公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：中山市世光创建实业有限公司作甲方、原告世光创建公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将丽景花园物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积无电梯住宅为每月每平方米0.5元；业主从办理收楼手续后次日开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳；逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。服务期限自2000年6月25日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对丽景花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2001年4月3日,原告世光创建公司与被告魏万标、陶小平签订《丽景花园业主公约》约定，被告将位于中山市××乡镇××环路××房，委托原告提供物业管理服务，缴交物业服务费的日期为每月10日前;业主应按规定缴交物业管理费、分摊公共用水、用电费用；业主应于每月10日缴交物业管理费，逾期不交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。庭审时原告陈述，被告从2014年1月起开始拖欠物业管理费，至2020年2月共拖欠75个月的物业管理费8113.5元，应付违约金27479.11元；拖欠2013年12月至2019年4月期间共65个月的水费458.56元、公用电费229.5元,合计688.06元,上述费用合计36280.67元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费及违约金计算明细、住户用水(用电)管理费统计表证明。原告称从2014年1月欠费时起，多次通过短信发送、国内挂号信、电话等方式向被告催收物业管理费未果，遂于2019年5月27日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年5月27日作预立案调解，调解不成于2019年8月19日正式立案。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明,被告魏万标、陶小平的涉案物业位于中山市××乡镇××大道××花园××房,建筑面积为108.45平方米,登记时间为2003年8月19日。按照《中山市发展和改革局关于丽景花园小区物业服务和车辆停放保管服务收费的备案》及该局核发的经营服务性收费许可证（副本），丽景花园小区多层住宅物业管理费标准为每月1元/平方米，按此标准计算被告每月应向原告缴交物业管理费108.45元（108.45平方米×1元/平方米），原告主张按108.18元计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。中山市世光创建实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《丽景花园业主公约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。被告未按约定期限向原告支付物业管理费及其他费用，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告主张被告拖欠其物业管理费及水费、公用电费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告主张被告按每月108.18元的标准支付从2014年1月至2020年2月期间的物业管理费的请求予以支持,管理费数额本院核定为8005.32元（108.18元/月×74个月）；支付2013年12月至2019年4月期间共65个月的水费458.56元、公用电费229.5元的诉求亦予支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金问题,被告从2014年1月开始未缴交物业管理费，至起诉时达五年多时间，虽然原告提供有其向被告催收管理费的催收函件或通知,但无法证明催收函件已经有效送达至被告,也无法提供期间曾主张权利的相关证据,原告的行为应属怠于行使权利,应承担相应的后果。原告未能举证证明其损失数额，根据本案的实际，本院酌定逾期付款违约金计算方法，2014年1月至2019年4月期间的管理费不计逾期付款违约金，从原告向本院主张权利当月（2019年5月）起，以被告每月应缴交的物业管理费108.18元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。由于原告主张按每日3‰的计算标准过高,且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应由本院确定。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）及其他费用的请求合法有据，本院予以支持,但管理费数额及违约金标准及计算方法以本院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏万标、陶小平于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2014年1月至2020年2月期间的物业管理费8005.32元及违约金（计算方法:从2019年5月1日起，以拖欠各月的物业管理费金额108.18元为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告魏万标、陶小平于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2013年12月至2019年4月期间共65个月的水费458.56元、公用电费229.5元,合计688.06元；三、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元（原告已预交），由被告魏万标、陶小平负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁晓林林雷