沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初8808号原告：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：刘迎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，女，1989年3月11日出生，系该公司法务。被告：段大伟，男，1977年2月18日出生，住址辽宁省康平县被告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区。统法定代表人：孟光，系该行行长。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年4月20日出生，，系该行员工。委托诉讼代理人：关剑，女，1975年7月28日出生，系该行员工。原告沈阳荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）与被告段大伟、中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“农行沈河支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司的委托诉讼代理人周颖，被告农行沈河支行委托诉讼代理人刘丽娟、关剑到庭参加诉讼。被告段大伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告段大伟之间的《商品房买卖合同》，办理撤销备案登记等相关权属手续，并由被告承担相关费用；2、判令解除原告与二被告签订的《个人借款担保合同》，撤销预告抵押登记；3、判令被告段大伟给付原告违约金3520元；4、判令被告段大伟给付原告资金损失暂计100元（支付至实际还清之日止）；5、判令二被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告撤回第二项中的解除《个人借款担保合同》的请求，保留撤销预告抵押登记的请求，撤回第三、四项诉讼请求，但保留诉权。事实与理由：2016年5月6日，被告购买原告开发的位于沈北新区房屋，首付款为112，000元（其中被告个人缴纳10，000元，剩余102，000元为借款），银行贷款为240，000元。被告与贷款银行签订贷款协议后，拒不偿还银行贷款，银行因《个人借款担保合同》的约定要求我司承担担保责任。我司向银行偿还被告贷款本金利息共计253，026元。根据《合同法》第九十四条的规定：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形，可以解除合同。故本案具备法定及约定解除权。综上所述，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告段大伟未答辩。被告农行沈河支行辩称：1.原、被告三方签订的个人购房担保借款合同真实合法有效；2.原告与段大伟之间的商品房预售合同纠纷与我方无关，不能因商品房买卖合同出现纠纷，而影响个人购房担保借款合同的履行；3.原告不是案涉房产抵押人，无权要求撤销预告抵押登记；4.我方不存在过错，不应由我方承担诉讼费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月6日，原告与被告段大伟签订编号为E1620049523的《商品房买卖合同》，约定由被告段大伟购买原告开发的位于沈阳市沈北新区房屋一处，建筑面积81.12平方米，总房款352，000元，付款方式为买受人于签订本合同当日一次性付清购房首付款人民币112000元，并于七日内办理完毕剩余购房款人民币24，0000元的按揭手续。《补充协议》第七条第5项约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。原告与被告段大伟及案外人廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“廊坊物业沈阳分公司”）签订《借款协议书》，约定被告段大伟向廊坊物业沈阳分公司借款102，000元，用于支付购房款，上述借款由廊坊物业沈阳分公司直接支付给原告，若《商品房买卖合同》解除，被告段大伟已支付的购房款，原告有权直接扣除相关费用及损失后，剩余部分偿还给廊坊物业沈阳分公司。在偿还上述款项后，若仍有剩余，剩余部分由廊坊物业沈阳分公司直接退还被告段大伟。原告与被告段大伟、农行沈河支行于2017年1月16日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同约定，被告段大伟向被告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行借款24万元，还款期限20年，原告为此笔借款提供担保。另查，被告农行沈河支行向原告发出督办函，要求原告承担担保责任，原告代被告段大伟告向农行沈河支行偿还贷款本金、利息共计263，967.35元。涉案房屋被告段大伟个人支付首付款10，000元，由廊坊物业沈阳分公司代被告段大伟支付首付款102，000元，被告段大伟贷款支付240，000元，已支付全部购房款352，000元。涉案房屋未办理入住，现备案在被告段大伟名下，房屋存在商品房抵押权预告登记。审理中，原告称已替被告段大伟向廊坊物业沈阳分公司偿还借款102000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告段大伟经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告和被告农行沈河支行的陈述及提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告段大伟签订的涉案商品房买卖合同，以及原告与被告段大伟、农行沈河支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告段大伟未按照约定偿还贷款构成根本违约，原告有权要求解除合同，故涉案商品房买卖合同应予解除。合同解除后，被告段大伟、农行沈河支行应协助原告办理撤销房屋抵押权预告登记及撤销合同备案事宜。因合同解除，被告段大伟已支付的购房款，原告在扣除相关费用及损失后应予返还，鉴于被告段大伟自行支付的购房款金额为250，000元，而原告代被告段大伟告向农行沈河支行偿还贷款本金、利息共计263，967.35元，大于被告段大伟自行支付的金额，故该部分原告无需返还；关于廊坊物业沈阳分公司代被告段大伟支付的102，000元首付款的返还问题，因《借款协议书》约定该款项由原告直接代被告段大伟向廊坊物业沈阳分公司偿还，故无需向被告段大伟本人返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳荣盛房地产开发有限公司与被告段大伟于2016年5月6日签订的编号为E1620049523的《商品房买卖合同》；二、被告段大伟、中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行于本判决生效后三十日内，协助原告办理沈阳市沈北新区房屋的商品房抵押权预告登记注销；三、被告段大伟于本判决第二项下预告登记注销完成后十日内协助原告沈阳荣盛房地产开发有限公司办理撤销沈阳市沈北新区房屋的商品房合同备案等相关手续。案件受理费6580元，公告费560元，均由被告段大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郑力山审 判 员  肖鲁峰人民陪审员  卞新娜二〇二〇年三月九日书 记 员  徐 波本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本判决中权利人申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。