沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初186号 原告（反诉被告）：孙浩，女，1989年4月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：姜楠，男，1990年2月6日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。 被告（反诉原告）：佟宇尘，男，1987年11月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：刘英波、刘舒昕，辽宁卓政律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙浩与被告（反诉原告）佟宇尘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙浩向本院提出诉讼请求：1.判令佟宇尘偿还购房定金10000元；2.判令佟宇尘给付违约金20000元；3.判令佟宇尘给付利息822元（以220000元为本金，自2019年10月25日至11月22日，按照中国人民银行贷款利率计算）；4.判令佟宇尘给付中介费用9400元；5.判令佟宇尘给付房屋增涨费18000元（2019年8月17日至今增涨30%）；6.诉讼费由佟宇尘承担。事实和理由：孙浩于2019年8月17日与佟宇尘签订购房合同，原定于2019年9月30日前付首付款，但因孙浩方个人原因未能支付，但孙浩与佟宇尘一直有微信沟通并得到佟宇尘允许晚支付首付款直至2019年10月24日。10月22日孙浩通知佟宇尘可付首付款，因佟宇尘外出故约定10月24日打款，10月24日打款给佟宇尘帮助其还买卖房屋银行贷款。后因银行调整原因导致孙浩贷款回执单在办理过程中（银行系统在12月1日升级完成并能取回执），所以未能与佟宇尘办理过户手续。2019年11月21日佟宇尘提出要解除合同，但孙浩认为自己不存在违约行为，并在沟通过程中佟宇尘亲口承认孙浩无责任，是因佟宇尘原因要解除合同。因觉事出有因所以孙浩去房产局寻问到佟宇尘于2019年11月19日已和第三方办理过户手续，并于11月22日新房证即将取回，一切孙浩都不知情，佟宇尘契证原件一直在孙浩手中，说明其通过其他手段新补契证。10月22日佟宇尘通过沟通返还220000元，但于8月17日支付的10000元定金以及违约金佟宇尘表示不肯偿还。现诉至法院，请求支持诉讼请求。 佟宇尘辩称，1.孙浩逾期支付房屋首付款是导致我方解除房地产买卖居间合同的原因；2.我方系在孙浩违约后将争议房产出卖给他人，不构成对孙浩的违约，不应承担违约责任；3.孙浩称逾期付款系得到我方允许，与事实不符。 佟宇尘向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令孙浩支付迟延履行的违约金50000元；2.请求法院依法判令孙浩承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月17日，佟宇尘与孙浩签订《房地产买卖居间合同》1份，合同约定佟宇尘将坐落于沈阳市于洪区的房屋出卖给孙浩，总房款940000元，同时双方在合同中明确约定，孙浩在合同签订之日起45日内向佟宇尘支付首期购房款420000元，剩余500000元房款申请银行按揭，并按贷款房款程序一次性交付给佟宇尘。但自双方合同签订后至佟宇尘通知孙浩解除合同前，佟宇尘均未如期支付房屋首付，更未如期办理房屋贷款。综上所述，孙浩逾期付款行为已构成根本违约，且给佟宇尘造成了重大经济损失。故此，佟宇尘依法向人民法院提起反诉，请求支持反诉请求。 孙浩辩称，双方于2019年8月17日签订购房合同，原约定45日内即9月30日支付首付款，正常首付应先给房产大厦资金监管，过户后再给房主本人，在之前我们有约定先帮房主解除贷款220000元，剩余的部分由房产大厦资金监管给房主，因个人原因9月30日前给不了房主，在9月20日我与房主沟通，并且得到房主的认可，于10月24日通知房主款下来可以还款，房主也同意了，他用我的钱进行还款，我认为房主有意愿继续履行合同。9月10多号的时候我与房主一起去的贷款面签，表明我一直积极配合房主进行过户，但因银行的系统升级、利率调整导致银行不能及时放款，是不可抗力，所以我认为我不构成违约。直至11月21日房主没有跟我和中介提出解除合同，我认为合同正在进行，手续正在办理中，而且银行信贷员说12月初可以拿到银行贷款回执，可以进行过户，走资金尽管，12月末之前银行放款到房主账户，11月21日房主跟我说房屋没有卖给其他人，我说钱先不放在房产大厦资金监管，可以先给房主他要的那部分资金，但房主不同意，后来我查明房主在19日就卖给其他人了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖居间合同、收款收据、微信聊天记录、转账凭证、住房公积金贷款还款凭证、住房公积金银行卡照片、房产证、契税证明、录音、证人证言、微信转账截图、银行业务回执截图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据进行了审查，予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下： 1.2019年8月17日，孙浩（买方）与佟宇尘（卖方）签订《房地产买卖居间合同》1份，约定：佟宇尘将其所有的坐落于沈阳市于洪区房产卖予孙浩，总房款940000元；付款方式为：孙浩应于合同签订当日支付定金10000元，于合同签订之日起45日内支付首期购房款420000元，剩余房款500000元申请做银行（公积金）按揭，并按贷款房款程序一次性交付，预留10000元存在房产中介，作为交房押金；买卖过程中的资金监管方式为政府制定的第三方监管机构；如因政府、银行行政管理部门政策变动，导致按揭不能审批、合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任，卖方应在30日内无息退还给买方已缴纳的房款（包括定金）。 2.合同签订当日，孙浩向佟宇尘交付定金10000元。由于孙浩原因，未能在合同约定日期支付首期购房款。孙浩通过微信与佟宇尘协商，将约定日期改为10月中旬，后改为10月21日，如果10月21日不能完成则孙浩先向佟宇尘支付220000元用于偿还剩余房屋贷款。后双方协商，孙浩于10月25日通过银行转账的形式向佟宇尘支付220000元，当日佟宇尘偿还了全部房屋贷款。后由于银行系统升级原因11月份孙浩未能办理后续业务。11月20日，佟宇尘向孙浩提出解除合同。11月22日，佟宇尘将220000元通过银行转账的形式给付孙浩。 本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。孙浩与佟宇尘签订《房地产买卖居间合同》，双方应按照合同约定履行，后经双方协商更改了部分合同内容，因系双方真实意思表示，故孙浩与佟宇尘均不存在违约行为。根据相关法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，由于银行原因致使孙浩与佟宇尘不能如期继续履行合同，属不可抗力，佟宇尘可以解除合同。 关于孙浩主张的返还购房定金10000元，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，佟宇尘应于2019年11月20日通知孙浩解除合同后，应将购房定金10000元返还孙浩，孙浩的该项主张本院予以支持。 关于孙浩主张的违约金、利息、中介费用、房屋增值费及佟宇尘主张的违约金，因双方均不存在违约行为，且合同明确约定，因政府、银行行政管理部门政策变动，导致按揭不能审批、合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任，故双方的主张本院均不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高法院关于适用解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）佟宇尘于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）孙浩定金10000元； 二、驳回原告（反诉被告）孙浩其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）佟宇尘其他反诉请求。 如佟宇尘未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取628元，由佟宇尘负担108元，孙浩负担520元；反诉案件受理费减半收取525元，由佟宇尘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  李旭莹 二〇二〇年三月十一日 书记员  高宇婷