江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0791民初549号原告（反诉被告）：赣州市森达实业有限公司，统一社会信用代码：913607037057111018，住所地江西省赣州经济技术开发区工业一路东侧、天骄路北侧。法定代表人：池延凯，系该公司负责人。委托诉讼代理人：廖彩东，江西大榕树律师事务所律师，代理权限：一般代理代理。被告（反诉原告）：赣州捷合精密科技有限公司，统一社会信用代码：91360703MA35LWPH7H，住所地江西省赣州经济技术开发区工业一路东侧、天骄路北侧。法定代表人：周国波，系该公司负责人。被告：周国波，男，汉族，1986年9月21日生，住广东省深圳市龙岗区。以上两被告委托诉讼代理人：梁裕飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告赣州市森达实业有限公司诉被告赣州捷合精密科技有限公司、周国波租赁合同纠纷一案，及反诉原告赣州捷合精密科技有限公司诉反诉被告赣州市森达实业有限公司、周国波租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖彩东、被告委托诉讼代理人梁裕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市森达实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赣州捷合精密科技有限公司继续履行双方签订的厂房租赁合同；2、判令被告赣州捷合精密科技有限公司支付已拖欠的2019年9月、10月、11月、12月每月厂房租金14325元，2020年1月、2月、3月每月租金15180元，合计102840元（不含税），加税后的租金107982元，税率是5%，从2020年4月继续计算并支付租金给原告至合同期满之日止；3、判令被告赣州捷合精密科技有限公司支付已拖欠的2017年1月至2020年3月的卫生费每月/300元（0.2元/平米），合计11700元，2017年1月至2020年3月电梯维保费350/每月（700元÷2层）合计13650元，拖欠的2019年8月份电费640元（1元/度），9月份电费24元，2019年8月份水费42元（4.2元/吨），9月份水费8.4元，卫生费、电梯维保费、电费和水费四项总计26064.4元，从2020年4月继续计算并支付卫生费、电梯维保费、电费、水费给原告至合同期满之日止；4、判令被告赣州捷合精密科技有限公司支付违约金180000元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月17日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》。合同约定被告从原告处租赁厂房用于生产经营，租期8年，月租金及年递增6%租金，并约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定完成了交付租赁物的义务，被告公司使用并支付了部分相应的租金。之后被告擅自以其实际行为单方解除租赁合同并拒绝承担违约责任，拒付所欠租金。为维护原告的合法权益，依法判如所请。被告赣州捷合精密科技有限公司、周国波辩称：1、涉案租赁合同的签订方是周国波，但因周国波是被告公司的法定代表人，实际上周国波是代被告公司签订租赁合同，所租厂房也系被告公司使用并支付相应的租金，因此本案租赁合同向对方系被告公司。2、租赁合同实际上已经于2019年10月1日解除，原告也已经于2019年10月1日锁门并停水停电，解除通知也于2019年10月1日之前已经送达给了原告，通过原告的诉状中第3项也提到，原告要求被告支付解除合同的违约金18万元，证明原告已经确认被告于2019年10月1日解除租赁合同的事实，且厂房也已经实际上由原告控制，实际上已经交付给了原告，因此对于原告要求继续履行合同的请求不予确认也不同意。3、被告实际欠租金是2019年9月份的租金没有交，因为从2019年8月份原被告双方开始协商解除事宜，因为协商不一致，故被告从2019年10月1日解除了租赁合同，因此从2019年10月1日以后的租金被告无义务交纳，对于水电费按照实际水表跟电表的度数计算，根据原告所变更的诉请也可以看出，涉案厂房从2019年10月1日之后再没有产生任何的水费和电费，证明被告从该日期起就没有使用该厂房，其他的卫生费、电梯维保费等费用原告要求被告支付并没有依据。4、对于违约金原告要求被告支付180000元的违约金过高，原告并没有实质的损失，因此被告认为被告解除合同的违约金应当最多以一个月的租金为限，超出部分法院不应支持。反诉原告赣州捷合精密科技有限公司就反诉提出诉讼请求如下：1、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保安证金38250元；2、判令反诉被告向反诉原告返还被扣押的美的空调柜机3P两台（价值10000元）、美的5P天花机1台（价值9000元）、美的空调挂机1.5P4台（价值8000元）、办公家具一批（价值20000元）、红木沙发一套（价值50000元）、电缆、电器一批（价值10000元），价值合计人民币107000元；3、请求确认原被告双方签订的租赁合同自2019年10月1日起解除；4、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月1日，反诉被告将反诉原告承租的涉案厂房二层的厂房上锁、停水、断电，并扣押了反诉原告的美的空调柜机3P两台（价值10000元）、美的5P天花机1台（价值9000元）、美的空调挂机1.5P4台（价值8000元）、办公家具一批（价值20000元）、红木沙发一套（价值50000元）、电缆、电器一批（价值10000元）。同时，反诉原告也于2019年10月1日通知反诉被告终止合同并将厂房正式交回给反诉被告。签订租赁合同后，反诉原告向反诉被告支付了租赁保证金38250元。现双方签订的《厂房租赁合同》已经终止，并且厂房已经交还给了反诉被告，厂房内设施及保证金应当反诉给反诉原告，因此特提起反诉请求。反诉被告赣州市森达实业有限公司辩称：1、双方签订的租赁合同没有解除，虽然反诉原告寄递了一个函件，我方于2019年11月8日收到，收到时间在顺丰快递封面顶部有显示，但是这份函件只是反诉原告单方提出的解除意见，不符合租赁合同第六条约定的合同解除的条件。2、双方没有就解除合同签订协议。3、双方没有就解除协议达成具体的处理意见。4、租赁房屋财产仍在反诉原告的掌管使用之下，反诉被告不能进入反诉原告所租楼层，也不能掌管其财产，反诉原告锁了所租楼层的大门，钥匙也没有向反诉被告提交，因此反诉原告要求返还租赁保证金没有事实和法律依据，反诉原告提出解除合同，反诉原告已经违约，应该承担违约责任，同时违约的还有拖欠的有关本诉诉请的费用，租赁保证金不仅不能退回，还应该抵作违约金。5、反诉原告因为进不了反诉原告锁住楼层，故无法扣押其所讼的财产，且很多空调是固定挂在外墙或者内墙的，如果反诉原告要解除合同，反诉原告恢复原状。原告围绕其诉讼请求及反诉答辩一并向法庭提交了如下证据，并经庭审质证认定如下：1、《厂房租赁合同》复印件一份：证明原告和被告签订的合同合法有效，受法律保护。双方应诚实信用全面履行，原告诉讼请求有事实依据，反诉原告的诉讼请求没有事实依据。2、2019年10月7日、14日房租等费用催缴通知复印件各一份、微信聊天打印件一份，证明：赣州市森达实业有限公司与被告赣州捷合精密科技有限公司没有终止《厂房租赁合同》。为此，原告先后用书面和微信形式通知被告纠正违约行为，支付拖欠的房租水电等费用。3、电梯维保合同复印件，2017年1月至2020年3月电梯维保费票据复印件，2017年1月至2020年3月卫生费票据复印件，2019年8月、9月电费票据复印件，2019年8月、9月水费票据复印件，证明：原告变更后的第一（一）（二）项诉讼请求的计算依据和数额。4、被告快递联络函的邮件袋封面复印件，证明：原告收到被告联络函时间是2019年11月8日。被告单方解除合同，原告不同意解除合同，因为不符合双方约定的合同解除的条件，原告没有扣押被告的财产。5、反诉原告所租二楼大门和外景照片两张，证明：二楼大门被反诉原告锁了，钥匙没有移交给反诉被告，空调外机悬挂在外墙上，反诉被告无法扣押反诉原告的财产。本诉被告对原告提交的上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；被告对证据2、3的三性均提出异议，被告认为其不知情，不予认可；被告对证据4、5的真实性提出异议，不予认可。本院结合事实法律及当事人的陈述，对上述证据反应的客观事实予以认定。被告就其答辩意见及其反诉诉讼请求一并向法庭提交了如下证据，并经庭审质证认定如下：1、收款收据：证明2016年11月17日反诉原告向反诉被告支付了租赁厂房的押金38250元。2、关于厂房终止的联络函：证明反诉被告扣押了反诉原告的美的空调柜机3P两台（价值10000元）、美的5P天花机1台（价值9000元）、美的空调挂机1.5P4台（价值8000元）、办公家具一批（价值20000元）、红木沙发一套（价值50000元）、电缆、电器一批（价值10000元）。反诉被告对上述证据1的三性均无异议，但对证明目的有异议；反诉被告对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性提出异议。本院对证据1予以认定，对证据2中载明的客观事实予以认定。本诉及反诉一并审理查明的事实如下：2016年11月17日，原告赣州市森达实业有限公司（反诉被告、合同甲方）与被告赣州捷合精密科技有限公司（反诉原告、合同乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定：被告向原告租赁厂房用于合法生产经营所用，租赁总面积为1500㎡，租期自2016年12月31日至2024年12月31日共8年，厂房租金按8.5元/㎡计算，每年递增6%租金，连续递增十年后将不再递增租金；租金均不含税，承租方应当先行交纳一个季度的租金作为租赁保证金（38250元），租赁的所有费用结算清楚后退还保证金；本月15日前支付下一月租金，水、电费、通讯费按照有关部门规定收取，逾期每日按费用的5%交纳滞纳金；电梯电费另外按单价1元/度收取。合同解除：1、租赁期间内解除合同，不可抗力致使合同无法履行，本合同终止互不承担责任；2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违法合同的一方，应当向另一方按当年年度总租金的数额支付违约金，给双方造成的损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿损失的差额；……⑹、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月，经三次催缴的。3、任何一方无权单方解除合同，否则应承担因此给对方造成的所有经济损失。违约责任：租赁期内，非本案合同规定的情况，乙方擅自解除本合同的，乙方应向甲方支付当年年度总租金作为赔偿。合同还对租赁期间其他的权利与义务进行了约定……。合同签订后，原告向被告交付了案涉厂房，被告向原告支付了租赁保证金38250元，被告按约定使用厂房，并支付租金至2019年8月份。被告提出因公司发展因素，需要提前终止合同，自2019年10月份起至今，已撤离所租赁的厂房，没有人员在厂房办公。被告自2019年9月份起未支付租金，自2019年8月份起未交纳水电费，2017年1月至今未交纳卫生费和电梯维保费。被告于2019年10月1日向原告发送《关于终止厂房租赁合同》的联络函，原告于2019年11月8日收到此联络函。原告分别于2019年10月7日和14日两次向被告发送《房租催缴通知》，要求被告支付租金、水电费，该催缴通知明确“如逾期仍不付清租金、水电费，将按约定解除本合同，并提起诉讼”。事后，被告仍未支付租金及水电费，本诉原告遂提起诉讼。被告认为原告于2019年10月1日将租赁的厂房采取了断水、断电的措施，被告遂发《联络函》明确表示终止租赁合同。原、被告双方就租赁合同的终止问题未达成一致意见，因此，双方也未进行终止清算。原告遂诉至本院处理，被告应诉后提起反诉，反诉被告要求解除合同，并要求返还租赁保证金、厂房内的办公设施。另查明，本诉被告尚欠本诉原告2019年8月份的电费640元，2019年9月份的电费24元；被告尚欠原告2019年8月份的水费42元，2019年9月份的水费8.4元。本院认为，原告赣州市森达实业有限公司（反诉被告）与被告赣州捷合精密科技有限公司（反诉原告）签订的《厂房租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，双方本应以诚实信用原则履行合同；但被告因公司发展需要，不再想租赁原告的厂房，拒不支付租金及水电费，作出了终止履行合同的行为，并向原告提前要求解除合同，向原告发出了《关于终止厂房租赁合同》的联络函，且于2019年10月1日起已搬离所租赁厂房，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。双方因支付租金金额及违约金等问题未达成一致解除合同的意见；事后原告也向被告发出《房租催缴通知》且以被告擅自单方解除合同为由向本院起诉，要求被告支付所欠租金及违约金。本院认为，至2019年11月8日原告收到被告发送的联络函起，且被告已搬离该厂房一个多月，原告应积极解决厂房租赁一事，但原告怠于处理，存在一定的过错。现原、被告双方对《厂房租赁合同》事实上已经解除，原告要求继续履行厂房租赁合同无实质意义，对双方签订的《厂房租赁合同》应予以解除，因此，反诉原告提出要求解除本案《厂房租赁合同》，本院予以采纳。因原告违约致使合同提前解除，合同解除后，被告应当向原告赔偿违约金，原告主张要求被告按照合同约定赔偿损失，合同约定按照2019年度的租金总额赔偿损失，赔偿款项该年度的全额租金，该约定明显过高，本院予以调整；原告的损失可明确为租金损失及逾期支付租金的利息损失，而解除合同亦有交付清算时间，该期间的房租损失应当由被告承担，但原告怠于清算的行为也应承担部分责任。因此，本院对被告尚欠租金及应当承担的违约金，酌情确认如下：被告仍欠原告自2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金计人民币42975元；被告违约应当赔偿原告租金损失及逾期支付的利息损失，被告承担自2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金作为违约金。按照合同约定的2019年度每月租金为14325元、2020年度每月租金为15180元进行计算。综上所述，被告应当向原告支付租金为：截止2019年11月30日，被告尚欠原告租金共计42975元。2019年12月1日至2020年3月31日期间按租金计算作为违约金计59865元（14325元+15180元+15180元+15180元），结欠租金及违约金合计为102840元；逾期支付的利息损失依法应当按照年利率6%计算。原告提出要求被告支付2017年1月起至2020年3月份的电梯维保费13650元、卫生费11700元的诉请，因被告自租赁厂房起至今未缴纳过该上述费用，而原告也一直未向被告催缴过，因此应视为该费用包含在租金里面，且原告主张的上述费用证据不足，因此本院对该诉请不予支持。被告周国波系被告赣州捷合精密科技有限公司的法定代表人，其在租赁合同中的签字行为系履行职务行为，且所租赁厂房也系被告公司使用，因此，被告周国波不承担本案民事责任。关于反诉部分，反诉原告赣州捷合精密公司所租厂房内的物品及其他设施（空调柜机等），反诉原告没有证据能证据实反诉被告扣押了其厂房内的物品，因此反诉原告对上述物品自行处置。因此反诉原告要求反诉被告返还扣押的物品价值97000元的诉请，本院不予采纳。关于反诉原告支付给反诉被告的租赁保证金38250元的处理问题，根据合同约定“租赁方结清所有费用后，出租方退还租赁保证金”，该保证金约定是为了防止租赁方未结清租赁款项而弃房逃避的功能，因此，该租赁保证金则可抵扣其应付款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市森达实业有限公司与被告赣州捷合精密科技有限公司于2016年11月17日签订的《厂房租赁合同》。合同解除合，被告赣州捷合精密科技有限公司应将厂房交还原告赣州市森达实业有限公司，原告赣州市森达实业有限公司应配合被告赣州捷合精密科技有限公司搬离其租赁厂房内物品。二、本诉被告赣州捷合精密科技有限公司应向原告赣州市森达实业有限公司支付租金及违约金合计人民计102840元。三、本诉被告赣州捷合精密科技有限公司应向原告赣州市森达实业有限公司支付逾期付款利息（以本金102840元，按年利率6%从2020年4月1日起计算至款清之日）。四、本诉被告赣州捷合精密科技有限公司应向原告赣州市森达实业有限公司支付拖欠的电费664元，水费50.4元，合计人民币714.4元。五、驳回本诉原告赣州市森达实业有限公司的其他诉讼请求。六、反诉被告赣州市森达实业有限公司返还反诉原告赣州捷合精密科技有限公司的租赁保证金人民币38250元，该款可抵扣本诉被告赣州捷合精密科技有限公司应付款项。七、驳回本诉原告赣州市森达实业有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告赣州捷合精密科技有限公司的其他诉讼请求。九、原、被告上述应尽义务，限本判决生效之日起7日履行完毕。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6011元，由被告赣州捷合精密科技有限公司承担2050元，由本诉原告赣州市森达实业有限公司自行承担3961元；反诉案件受理费1503元，由反诉原告赣州捷合精密科技有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  杨柳青人民陪审员  罗文萍人民陪审员  李 敏二〇二〇年三月二十三日代理书记员  曾 群