广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40707号原告：戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司，营业场所广州市越秀区东湖路永胜上沙3号首层105A。负责人：姜文健。委托诉讼代理人：谢敬文，广东连越律师事务所律师。被告：广东粤大建设集团有限公司，住所地广州市天河区员村四横路1号大院内自编xx号。法定代表人：林崇孟。委托诉讼代理人：李汉东，该公司职员。原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司诉被告广东粤大建设集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢敬文，被告的委托诉讼代理人李汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年5月1日至2018年6月xx日期间共26个月的物业服务费共计396063.72元（被告物业建筑面积是2538.87平方米，物业服务费标准是6元/平方米/月）以及逾期支付物业服务费的利息损失（当月的物业服务费从当月11日开始计算至被告实际支付物业服务费之日止，按同期银行贷款利率计）。事实和理由：一、原告一直为东湖御苑小区提供物业服务至今。原告自2011年9月起一直为位于广州市越秀区永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区提供物业服务。案外人xxx通过购买方式取得永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区三楼xxx-xxx共计60套房产的产权，并与原告于2011年9月22日签订《前期物业服务协议》，约定案外人xxx将上述60套房产交由原告统一管理，约定物业服务费标准为：商业按建筑面积6元/平方米/月计算，应在每月5日前缴纳。原告自2014年7月1日起至今与东湖御苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》4份，为东湖御苑小区提供物业服务，并约定物业服务费标准为：商业按建筑面积6元/平方米/月计算，应在每月10日前缴纳。二、被告依据法律文书取得45套房产的所有权，应自取得之日起缴纳物业服务费。广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日签发（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，裁定将案外人xxx位于永胜上沙1、3、4、6号东湖御苑小区三楼3xx、3xx、3xx、3xx、3xx、3xx、3xx、3xx、3xx-3xx、3xx、3xx-3xx、3xx-xxx共45套房产交付被告抵偿相应债务。根据物权法第二十八条之规定，被告自（2014)穗黄法执字第750-5号执行裁定书送达之日取得永胜上沙1、3、4、6号3xx、xxx、xx6、xx7、xx9、xx4、xx5、xx7、xx9-xx4、xx7、3xx-xx6、xx8-xxx共45套房产的所有权。因此，被告应从取得产权之日起缴纳相应物业服务费。被告所持有的45套房产为商业用房，面积共计2538.87平方米，根据《物业管理服务合同》的约定被告每月应向原告缴纳152xx.22元的物业服务费。被告仅从2018年7月起缴纳物业服务费，2016年5月4日至2018年6月期间的物业服务费至今拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：1、物业服务费应在被告收楼后才应支付。被告积极收楼，但是是原告拒不给被告收楼，因为原告坚持要求被告获得房产证原件后才可以收楼。涉讼物业是xxx向开发单位购买了整层，后分割为59个小商铺，并取得房产证，其中45个抵押给了黄埔农商银行，因经济问题，xxx失踪了，黄埔农商银行将债权转让给被告。是黄埔农商银行先提起了诉讼，其在执行过程中将债权转让给被告，后才将涉讼物业以物抵债归被告。该过程中被告向原告提出了要求收楼，原告拒绝，到了2018年7月5日被告办到了房产证后，原告才让被告收楼。原来xxx分割房产，办了房产证后，房产证上面写的是餐厅，被告去办理产权证时，房管局不允许涉讼物业用作餐厅，要求被告变更用途，被告只能配合。涉讼物业只能作为商用，现在房产证上面写的也是商用。后原告才同意办理收楼手续，将物业钥匙给了被告，自从2018年7月份收楼后，被告都有交物业费。物业服务费的标准是按原告与xxx签订的物业服务合同的标准6元/平方米/月，交至2019年4月。后原告停了涉讼物业的水电，因为业委会改选，新的业委会要求被告补交现在原告起诉的这部分物业服务费，也因为被告的装修被其他业主投诉，说被告无证施工，要求被告去办施工许可证，所以物管处停了被告的水电，被告就没交物业服务费了。2、原告除了偶尔巡查现场外基本没有提供像样的服务，被告不应按原告所提的标准交纳物业服务费，如3层专用手扶电梯自2012年起原告从未保养过，首层钢结构玻璃屋面脱漆漏水，多个消防通道长期被原告封闭，被告要求原告提供消防设施保养和专项维修资金资料均未提供，被告多次提出约见业委会协商有关管理费事宜原告均未回复等。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：xxx作为广州市越秀区永胜上沙1、3、5、7号三楼铺位的业主曾于2011年9月9日与原告签订《前期物业服务协议》，约定期限自房屋出售之日起至东湖御苑业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，商业按建筑面积6元/平方米/月计等。2014年6月xx日，原告（为乙方）与东湖御苑业主委员会（为甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对东湖御苑小区（位置：广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号，建筑总面积14xx50.9943平方米，其中住宅面积112794.68平方米、商业用房面积3590.4平方米等）实行物业管理，期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、排水管、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施（儿童乐园）的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，装饰装修管理，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.75元/平方米/月，商业6元/平方米/月；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应当在当月十日前履行交纳义务等。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与东湖御苑业主委员会先后于2016年3月xx日、2017年9月7日、2019年4月1日续签了《物业管理服务合同》，将合同期限续至2020年3月31日止，约定物业服务费标准及其他内容与前份《物业管理服务合同》的基本一致。在2019年4月1日签订的《物业管理服务合同》中还约定了“业主逾期未缴纳物业服务费和其他应缴费用的，乙方应及时向其发出书面的《催缴通知书》督促业主及时缴纳费用，并可以向其主张逾期缴费违约金，按逾期部分每日3‰追收”。另查明，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，其中裁定：将被执行人xxx位于广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号3xx、xxx、xx6、xx7、xx9、xx4、xx5、xx7、xx9-xx4、xx7、3xx-xx6、xx8-xxx（共45套）的房产作价37951424元，交付申请执行人广东粤大建设集团有限公司（即本案被告）抵偿相应债务；申请执行人广东粤大建设集团有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，费用由广东粤大建设集团有限公司自行承担。被告已向房管部门办理了上述房屋的不动产权证。据上述房屋的不动产权证记载，广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号3xx、xxx、xx6、xx7、xx9、xx4、xx5、xx7、xx9-xx4、xx7、3xx-xx6、xx8-xxx共45套房屋，建筑面积合计2538.87平方米，用途均为商业。2018年8月1日，被告向原告发出《关于东湖御苑3层房产收楼及相关费用的函》，称：我司于2013年向黄埔农商行购买了关于xxx名下的债权包，其中东湖御苑3层的45套商业房产于2016年5月4日取得广州市黄埔区人民法院的执行裁定书，但因原房产用途为餐厅，经广州市不动产登记交易中心多次沟通协调才于2018年7月5日取得上述房产的不动产权证。我司自2013年下半年始，经黄埔农商行相关人员陪同到东湖御苑查看上述物业状态至今，多次找到东湖御苑管理处提出收楼要求，但管理处经办人员坚持要求我司取得房地产权证后再给予办理。现我司向贵管理处提出相关收楼及收楼费用要求：1、我司已向贵管理处移交45套房产的不动产权证和我司证件复印件并加盖公章，请给予办理收楼手续并提供相关钥匙，我司自管理处给予办理收楼手续之日起按管理处公布的收费标准缴交相关水、电、管理费用；……4、考虑到3层房产之前业主拖欠了部分水电费及管理费，同时，管理处自2012年至今虽未对3层房产进行实质的设施维护保养（包括电梯、消防、卫生等），我司同意对管理处在2018年7月5日前的工作给予经济补偿50000元。2018年8月13日，原告向被告发出《关于的复函》，称：我司根据业主委员会的指示，特向贵司作出如下回复，贵司经过拍卖获得产权后就有义务缴纳相应产权的物业管理费及其他费用，请贵司收到本回复函后三天内，缴纳自2016年5月4日起的物业管理费等。2019年4月15日，原告向被告发出《催缴物业管理费函》，向被告催缴自2016年5起的物业管理费。2019年4月16日，被告向原告发出《关于东湖御苑3层房产45套物业管理费的复函》，称：我司自2013年下半年始，经黄埔农商行相关人员陪同到东湖御苑查看上述物业状态至今，多次找到东湖御苑管理处提出收楼要求，但管理处经办人员坚持要求我司取得房地产权证后再给予办理。我司认为，贵管理处提出相关物业管理费用不合理，我司几次提出收楼，贵处一直以须取得房产证后才可办理收楼手续，期间也导致我司物业无法正常运作而没有任何经济效益，却要求我司从取得裁决书之日起缴纳管理费，这是霸王条款，我司不认同计费的起止时间等。因本案纠纷，原告于2019年9月23日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：原告只是物业公司，不是开发单位，三楼商铺并非在原告实际控制之下。对于被告的物业，该物业并非原告所有，原告只是提供物业服务，也没有任何产权人将该物业交付原告控制使用，故原告没有交付该物业给被告的义务。被告也没有提交任何证据证明其在什么时候什么地点什么人员要求过交接房屋的情况，只是被告在2018年7月拿着执行裁定书要求原告办理交接手续，当时原告也给被告办理了交接手续，原告也仅是拿了被告提供的执行裁定书和房产证进行审核，这仅是物管手续交接，并非被告所述的收楼交接。涉讼房屋是有间隔，但里面没有门没有锁，原告从来没有阻拦被告收楼。涉讼物业所在大楼1-6楼是非住宅，7楼及以上楼层是住宅。涉讼物业在3楼，3楼被xxx买下来之后一直空置至今，没有实际经营使用。2018年7月被告入场后进行过一些简单装修。1-2楼是商业一直有人经营，4楼-6楼是停车场。2011年开始，原告就已经进入该物业提供物业服务至今。从来未有业主提出我方物业服务不达标，被告其称仅是在7月份装修后，就没有进场，不知道被告如何得出原告的服务不达标。关于被告的复函，被告在复函中主张于2013年向原告要求收楼，此时被告不是涉讼房屋的权属人当然无权收楼，且原告只是提供物业服务，不是开发商，也不是前业主，没有权利控制被告的房屋，也没有义务向被告交房。被告可以自由出入涉讼物业，并没有存在被告所主张的原告有阻扰、限制其出入的情况。原告主张的是2016年5月至2018年6月的物业服务费，如果被告认为不应交纳此时期的物业服务费，应举证证明该期间的物业服务不符合要求，但被告提供的照片拍摄时间是2019年10月11日，而被告从2018年7月起一直按时、足额向原告交纳物业服务费，因此，被告主张原告物业服务不符合要求，依据不足。因为三楼处于长期空置、产权人下落不明的状态，三楼整层原同属一个业主，除此之外无其他业主出入，原告本着节约资源的目的暂停了电梯的使用，被告提供的视频中也可以看到原告采取警示牌、警戒线的安全措施，确保安全。如果被告要求恢复电梯使用，可以随时向原告提出，但是被告一直未向原告提出，且从2018年7月接收物业起就一直按时、足额向原告交纳物业服务费。被告于2018年7月起接收涉讼物业至今已有一年多且已经进行过二次装修（后因未取得装修许可被停止），其提供视频展示的内容是该区域的现状，不能证明被告接收该物业当时的状况。被告在原有业主的基础上继续进行二次装修，其在产权专有区域内进行了哪些装修、改动，原告无法清楚掌握。被告所谓的消防通道被封、门被锁，是原告所为还是被告自己所为，其提供的视频无法证明。而且，被告接收该物业至今已有一年多，一直按时、足额向原告交纳物业服务费，在此之前被告从未向原告反映上述问题。户内漏水问题，被告提供的照片无法判断拍摄的具体地点，被告自己主张拍摄于其专有区域内，按其主张该区域不属于公共区域，退一步讲，即使需要原告维修的，被告在此之前一直未提出。另被告无提交其向原告要求收楼而原告拒不交楼的的相关证据。本院认为：广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定，将xxx位于广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号3xx、xxx、xx6、xx7、xx9、xx4、xx5、xx7、xx9-xx4、xx7、3xx-xx6、xx8-xxx（共45套）的房产作价37951424元，交付被告抵偿相应债务。根据物权法第二十八条的规定，上述房产自2016年5月4日起变更由被告所有。被告自此应履行其作为上述物业业主的相关义务。原告诉请要求被告交纳2016年5月4日起的物业服务费及支付逾期付款利息，合法合理，本院予以支持。关于被告的抗辩。一方面，原告只是涉讼物业的物业服务企业，并无向被告交楼的义务；其次，现并无证据证实原告存在阻拦被告占有、使用其涉讼物业的行为。故被告以此为由拒不交纳物业服务费，本院不予支持。对于被告提出的物业管理不善的问题，原告作出的回应，合情合理，本院予以采纳；被告以此为由拒不交纳物业服务费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东粤大建设集团有限公司向原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司支付广州市越秀区东湖路永胜上沙1、3、5、7号3xx、xxx、xx6、xx7、xx9、xx4、xx5、xx7、xx9-xx4、xx7、3xx-xx6、xx8-xxx共45套房屋自2016年5月4日至2018年6月xx日期间的物业服务费（按照建筑面积2538.87平方米×6元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的利息（逾期支付当月物业服务费的利息，以当月欠付的物业服务费为本金，从当月第11日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业服务费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77xx元，由原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司负担50元，被告广东粤大建设集团有限公司负担7682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  严雪颜人民陪审员  陈桂容二〇二〇年三月十九日书 记 员  黄 冰