江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1628号上诉人（原审被告）：金旭峰。委托诉讼代理人：李绍一，江苏苏站律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：德合集团苏州农业生态园有限公司，住所地苏州市吴中区东吴大厦1幢1301室。法定代表人：**合，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨静，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋显彬，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。上诉人金旭峰因与被上诉人德合集团苏州农业生态园有限公司（以下简称德合公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法由审判员陈斌进行独任审理。本案现已审理终结。金旭峰上诉请求：二审法院追加吴中区胥口镇农村集体土地管理中心为第三人并发回重审或查明事实，依法改判驳回德合公司解除租赁合同的诉讼请求，案件受理费由德合公司承担。事实和理由：一、一审判决错误认定金旭峰存在违约行为。1、部分土地种植极少量的果树不能认定存在违约行为。首先，在签订土地租赁合同时，双方达成一致，只要金旭峰按照吴中区胥口镇农村集体土地管理中心的要求从事农业生产即可，并未约定仅作种菜（大棚），部分可做草莓种植使用，不可种植果树和西瓜类。德合公司提供了一份合同让金旭峰签字，金旭峰基于信任，并未仔细看土地用途一项即签字。事实上，自租赁合同开始，金旭峰在部分土地上种植了枇杷树苗，德合公司一开始就是知情的且未提出任何异议。其次，金旭峰没有改变土地的用途。德合公司和吴中区胥口镇农村集体土地管理中心签订的土地租赁合同约定的土地用途为农业用途，金旭峰和德合公司没有进一步限制土地如何使用的意思表示，进一步限制完全不符合金旭峰租赁土地的合同目的。德合公司在合同中限制金旭峰使用土地用途增加了金旭峰的合同义务，对金旭峰显失公平。再次，德合公司签订合同的目的在于获取租金，金旭峰在土地上种植任何农作物都不影响德合公司合同目的的实现。金旭峰是为了合理利用土地在少量土地上套种了极少量的枇杷树苗，不影响种植蔬菜的使用。2、金旭峰享有不安抗辩权，暂缓支付租金不构成违约。德合公司欠付吴中区胥口镇农村集体土地管理中心土地租金120余万元，吴中区胥口镇农村集体土地管理中心自2018年就要求德合公司支付租金，否则将解除土地租赁合同。若德合公司的上手租赁合同被解除，则德合公司与金旭峰之间的租赁合同也将无法履行，进而将导致金旭峰遭受大量损失，金旭峰有权行使不安抗辩权，暂缓支付租金。吴中区胥口镇农村集体土地管理中心已起诉要求解除与德合公司之间的租赁合同，本案应等待该案处理结果，并将结果作为定案的依据，不能在没有结果之前草草判决。二、本案法律适用错误，应追加吴中区胥口镇农村集体土地管理中心作为第三人，同时金旭峰可以作为第三人参与到出租人和承租人的另案诉讼中。三、本案继续履行合同能够兼顾社会效益和法律效益。德合公司并未在本案诉前通知金旭峰解除合同，其在诉讼中变更诉讼请求，主张解除合同不应得到支持。另，合同一旦被判令解除，将导致多个定点社区无蔬菜供应。德合公司辩称：服从一审判决。德合公司有权解除合同，金旭峰无权行使不安抗辩权，金旭峰的上诉实为恶意拖延时间，拒不支付租金的行为。德合公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与金旭峰关于苏州市吴中区亩土地的土地租赁合同；2.金旭峰立即腾空并返还其位于苏州市吴中区亩的土地；3.金旭峰支付其自2019年3月8日起至实际返还租赁土地之日止按照租赁合同约定的标准计算的租金、使用费；4.金旭峰承担诉讼费。一审法院认定事实：德合公司（出租方、甲方）与金旭峰（承租方、乙方）于2018年3月8日签订《租赁合同》一份，该租赁合同主要内容为：乙方所租用土地位置及面积，乙方所租用土地位于苏州市吴中区角，土地面积按71.69亩计算。出租土地用途，仅作种菜（大棚），部分可做草莓种植使用，不可种植果树和西瓜类。租赁期限，租赁期限为四年，自2018年3月8日至2022年3月7日止。租金及其支付时间，单价及租金3000元/亩/年，首期及第二年年租金分别为人民币215070元，第三年、第四年租金递增5%，即年租金分别为225823.5元。支付方式，按照先付后用的原则，以一个年度为周期支付，第一个年度于本合同签订之日支付，以后每期租金须提前一个月支付下一个年度的租金。以上租金均不含税，如乙方需要甲方开具发票，税金由乙方全部承担。租赁期内，乙方应当履行下列义务，乙方应按时足额缴纳土地租金等费用，乙方应当爱护并合理使用所租土地，不得影响毗邻土地或房屋的使用和安全。乙方未经甲方同意不得擅自转租、转借、调换所租用的土地，不得擅自改变所租土地的用途或性质，不得将所租土地作为生产、加工等的场所。乙方应在租赁土地期限届满时将土地恢复原状归还甲方。违约责任，若乙方逾期30日未付清租金费用，或者租赁未满乙方单方解除合同以及未经甲方书面同意乙方擅自将所租用房屋转租、转借、调换给第三方的，或者违反本合同其他条款的，甲方有权解除合同，乙方应承担合同期内总租金的20%作为违约金补偿给甲方，乙方已付的未到期租金及保证金甲方将不予退还。另查，案涉租赁合同签订后，德合公司将案涉土地交付金旭峰使用至今。金旭峰称，现其在不到10亩的土地上，堆放一米左右绿化种植土，并在上面种植枇杷树，但租赁土地主要是用于种植果蔬。又查，金旭峰已支付德合公司2018年3月8日至2019年3月7日租金215070元，第二年的租金尚未支付。德合公司于2019年7月30日已通知金旭峰解除双方租赁合同。再查，一审法院于2019年6月20日受理苏州市吴中区胥口镇人民政府与德合公司土地租赁合同纠纷一案[案号为（2019）苏0506民初5615号]，苏州市吴中区胥口镇人民政府起诉要求解除其与德合公司的包括本案所涉土地的租赁合同、支付拖欠租金以及腾空并返还土地。目前，该案件正在审理中。以上事实，由德合公司提供的租赁合同及一审法院开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于德合公司有无解除案涉合同的权利。首先，双方在土地租赁合同中约定不得种植果树，若金旭峰违反，德合公司有权解除土地租赁合同。现金旭峰在案涉租赁的部分土地上种植果树，金旭峰的行为违法合同约定。其次，金旭峰认为，其未按照双方约定于2019年2月8日前支付第二年的租金，系因德合公司未支付苏州市吴中区胥口镇人民政府土地租金而可能丧失履行案涉租赁合同的能力，故其行使不安抗辩权。一审法院认为，金旭峰未提供证据证明德合公司具有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉以及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。金旭峰应根据合同相对性原则，按约支付德合公司租金，金旭峰以行使不安抗辩权为由而拒付租金，依据不足。况且，金旭峰自2019年3月8日起正常使用案涉租赁土地至今，亦应支付该段时间的土地租金。综上，金旭峰的行为构成违约，德合公司以金旭峰逾期支付租金等为由提出解除合同的主张，符合法律规定，德合公司已于2019年7月30日通知金旭峰解除双方土地租赁合同，一审法院予以确认。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故金旭峰应将位于苏州市吴中区亩土地腾空并返还给德合公司。金旭峰应支付德合公司自2019年3月8日起至实际返还租赁土地之日止按照租赁合同约定的标准（2019年3月8日至2020年3月7日按215070元/年，2020年3月8日后按225823.5元/年）计算的租金、使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、德合集团苏州农业生态园有限公司与金旭峰关于苏州市吴中区亩土地的土地租赁合同于2019年7月30日解除。二、金旭峰于本判决生效之日起六十日内将位于苏州市吴中区亩土地腾空并返还给德合集团苏州农业生态园有限公司。三、金旭峰于本判决生效之日起六十日内支付德合集团苏州农业生态园有限公司自2019年3月8日起至实际返还租赁土地之日止按照租赁合同约定的标准（2019年3月8日至2020年3月7日按215070元/年，2020年3月8日后按225823.5元/年）计算的租金、使用费。如采用转账方式支付，请汇入德合集团苏州农业生态园有限公司指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5234元，由金旭峰负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，苏州市吴中区胥口镇人民政府于2019年6月20日起诉德合公司要求解除双方签订的土地租赁合同及相关补充协议，搬离并返还土地，支付欠付的租金1212832.5元。经一审法院组织调解，双方达成调解协议，德合公司分期支付苏州市吴中区胥口镇人民政府截至2020年9月30日的租金，如德合公司未按约履行付款义务，则双方之间的土地租赁关系于首次违约日的次日自动终止。本院认为，金旭峰与德合公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同约定的土地用途中明确不可种植果树，金旭峰违反该约定种植了部分果树，构成违约行为。另，金旭峰未按约支付租金，亦构成违约行为。金旭峰抗辩认为其未支付租金系行使不安抗辩权，但金旭峰未举证证明德合公司具有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉以及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，且未举证证明其及时通知德合公司行使了不安抗辩权，故本院对金旭峰该主张不予采信。因金旭峰违反合同约定，德合公司要求解除与金旭峰之间的租赁合同合法有据，一审法院对此予以支持并无不当。至于追加第三人的问题，本案纠纷系德合公司与金旭峰之间的纠纷，金旭峰要求追加案外人吴中区胥口镇农村集体土地管理中心作为第三人缺乏依据。综上所述，金旭峰的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10468元，由上诉人金旭峰负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二〇年三月三十日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。