福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复50号 复议申请人（利害关系人）：陈晓燕，女，汉族，1989年12月10日出生，住福建省寿宁县。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路137号信和广场10、11层，统一社会信用代码91350000705102517Y。 负责人：周理焱。 被执行人：福建省民天经贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区元洪花园玫瑰阁8D，统一社会信用代码91350000158175433K。 法定代表人：宋晓燕。 被执行人：福建省天安房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨区东湖路五里亭“天安世家”七层，统一社会信用代码913509007173334190。 法定代表人：缪希富。 被执行人：缪希富，男，汉族，1963年12月31日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：王燕，女，汉族，1973年6月9日出生，住江苏省南通市崇川区。 被执行人：宋晓燕，女，汉族，1970年3月2日出生，住江苏省南通市崇川区。 被执行人：王军，男，汉族，1969年8月24日出生，住江苏省南通市崇川区。 复议申请人陈晓燕不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的（2019）闽01执异353号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行查，现已审查终结。 福州中院认为，本案拍卖涉案房产，发布的拍卖公告中载明“标的物过户涉及的买卖双方的税费由买受人承担。”的内容，虽与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定不一致，但异议人（买受人）自愿参加竞买，按照公布的拍卖公告约定交纳拍卖保证金，经网上公开竞价，以最高价竞得该房产，亦在拍卖成交后向该院交清拍卖尾款。该院依据相关法律规定与其签订了拍卖成交确认书，出具并向其送达了过户裁定书。且在拍卖成交确认书中，异议人（买受人）亦申明其已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自觉遵守执行，对拍卖过程及结果均予以认可，愿意承担相应的法律责任。其应当按照该条件接受竞买结果并承担缴纳房产过户所包含的买卖双方税费，异议人（买受人）竞买成功后，再以税费过高不应由其承担为由撤销该项执行行为，将导致该司法拍卖条件发生重大改变，即在拍卖前和拍卖后分别设定两种不同的拍卖条件，对其他参加竞拍的潜在竞买人而言有失公平，也不利于司法拍卖的稳定。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人外的其他人代为缴纳税款，也就是说税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并没有作出强制性或禁止性规定。因此，异议人（买受人）在竞买成交后要求撤销拍卖或请求将过户过程中涉及的卖方税费改由从拍卖款中扣缴的请求，有违诚实信用原则，该院不予支持。本案已就拍卖房产的评估价、起拍价在竞买公告中予以公示，异议人提出未按规定公示评估报告副本，使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的请求，缺乏事实依据，该院不予支持。裁定驳回异议人陈晓燕的异议请求。 复议申请人陈晓燕向本院申请复议称：福州中院发布的拍卖公告有误，导致买受人需承担非法定义务的税费，严重损害了买受人利益，请求：卖方的税费从拍卖款中支付或撤销本次拍卖。其理由主要为，一、福州中院发布的拍卖公告中未按规定公示房产评估报告副本和拍卖财产产权转移可能产生的税费，违反了《网拍规定》第十三条的规定。（一）未按规定公示评估报告副本。该评估价是否扣除土地增值税，若未扣除就会导致起拍价虚高。（二）未公示财产产权转移可能产生的税费。只简单的备注所涉及的买卖双方税费由买受人承担，未注明房产转移应承担哪些税费，如土地增值税、增值税、印花税等。在买受人反馈之后，福州中院在2019年1月15日所拍卖10套金域兰湾房产中提及并注明土地增值税，提醒后续买受人注意存在该笔税费。二、拍卖公告中不应规定一切税费由买受人承担。（一）买受人并非土地增值税的征收对象。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。而买受人并未取得收入，不是土地增值的纳税义务人。（二）税费应从拍卖款中优先支付。根据《福建省高级人民法院执行局关于执行工作中相关问题的解答（二）》第十三点的规定：网络司法拍卖的拍卖公告不得表述为“所有税费均由买方承担”，可以表述为“由买受人垫付税费”。因网络司法拍卖本身形成的，应当由被执行人承担的税费，若买受人垫付的，垫付的税费从拍卖价款中优先支付。 本院查明，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称信达福建省分公司）与福建省民天经贸有限公司、福建省天安房地产有限公司（以下简称天安公司）、缪希富、王燕、宋晓燕、王军金融借款合同纠纷一案，福州中院作出的（2015）榕民初字第2088号民事判决与本院作出的（2017）闽民终348号民事裁定发生法律效力后，因债务人未主动履行生效法律文书确定的义务，信达福建省分公司于2018年2月9日向福州中院申请执行，福州中院依法立案执行，执行标的为本金人民币51975000元及逾期利息等。本案在诉讼阶段，福州中院于2016年1月13日依据（2015）榕民保字第791号民事裁定，保全查封被执行人天安公司名下位于宁德市金兰路×号（金域兰湾××区）×幢×层××号共计7套商业房产及2-13层共计208套住宅，上述查封在进入执行程序后自动转为执行查封。 2018年6月19日，福州中院作出（2018）闽01执261号之一执行裁定，拍卖（变卖）被执行人天安公司名下上述被查封的7套商业房产及2-13层共计208套住宅。经依法委托评估后，福州中院于2018年9月将案涉房产在司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，经公开竞价，陈晓燕以人民币375000元竞得其中×幢×层××单元房产（以下简称案涉房产），异议人缴交后续拍卖余款后，于2019年1月24日与福州中院签订拍卖成交确认书。 2019年1月18日，买受人陈晓燕向福州中院提出书面异议称，福州中院发布的拍卖公告有误，导致买受人需承担非法定义务的税费，严重损害了买受人利益，请求：卖方的税费从拍卖款中支付或同意买受人的退房申请，并全额退还拍卖款项。 2019年4月26日，福州中院作出（2019）闽01执异115号执行裁定,驳回异议人陈晓燕的异议请求。 陈晓燕不服福州中院作出的（2019）闽01执异115号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销上述裁定，将应当由被执行人承担的土地增值税等税费从拍卖款中优先支付给买受人。其理由与异议理由基本相同。 2019年9月29日,本院作出（2019）闽执复84号执行裁定，撤销（2019）闽01执异115号执行裁定，发回福州中院重新审查。 福州中院重新组成合议庭，经审查，于2019年12月19日作出（2019）闽01执异353号执行裁定,驳回异议人陈晓燕的异议请求。陈晓燕不服福州中院作出的（2019）闽01执异353号执行裁定，向本院申请复议。 另查明，案涉房产在网络拍卖挂网期间没有公示评估报告副本，但案涉房产的情况在《竞买公告》、《竞买须知》、《拍卖标的调查情况表》中作了说明。福州中院在对案涉房产《竞买公告》首页中买房注意事项“税费”部分载明：“各地税收政策根据标的物实际情况而高低不一，竞买人须提前了解”；《竞买公告》首部特别提示：“竞拍前请务必遵照《竞买公告》的要求，进行实地看样、调查标的物信息（如过户要求、违章情况等）、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。如违反相关规定，您的保证金可能会被法院划扣并产生其他司法处罚等后果，请理性参拍！”在《竞买公告》第六条载明：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”《竞买公告》第七条载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的买卖双方的税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”《竞买须知》第八条载明：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”《竞买公告》尾部载明：“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读拍卖须知。”并公布了咨询电话和监督电话。《拍卖标的调查情况表》拍品介绍第三项载明：“税费负担情况：办理过户手续所产生的一切费用由买受人承担，如存在的水、电、物业欠费等相关费用均由买受人承担。”另载明：“标的物情况介绍摘录旺科房估字（2018）第×号房地产估价报告”。 本院认为，本案争议的焦点为，涉案房产的本次拍卖能否撤销的问题。具体分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第（一）“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持”之规定，因拍卖中的重大事项未公布或说明严重失实，致使买受人产生重大误解的，买受人有权请求法院撤销拍卖。人民法院在司法拍卖实践中，通常将拍卖所得款项的全部作为执行款，也即将拍卖房产的正常过户交易税费设置为由买受人承担，与此不同的是，消费者向开发商购买商品房的价款均包括了该套住房的土地增值税等税费（开发商收取商品房价款后向税务部门缴纳土地增值税等以开取购房发票）。涉及本案，福州中院查封、拍卖被执行人天安公司名下的房产，本质上系强制被执行人天安公司完成销售行为以清偿所负债务，但福州中院在发布的拍卖公告中并未说明拍卖的价格是否包含土地增值税，只简单的备注所涉及的买卖双方税费由买受人承担。因为在正常的购房消费中，通常土地增值税等是包含在购房价款中，但福州中院在拍卖公告中对此并未特别提示，造成买受人误以为应由其缴纳的税款仅为房产过户时产生的交易税费，买受人并不知道竞买成功后，除支付成交价款及交易过户税费，其还要代天安公司缴纳相当于成交价15%左右的企业所得税、增值税、土地增值税等，故本次拍卖因福州中院在文字说明中并未特别提示买受人还需另外负担本应由企业交纳的各项税费（正常购房系包含在购房价款中），致使买受人产生重大误解，买受人撤销本次拍卖的请求应予支持。 综上，买受人对本因包含在购房价款中各项税费的承担方式有重大误解，本次拍卖应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销福州市中级人民法院作出的（2019）闽01执异353号执行裁定。 二、撤销宁德市金兰路××号（金域兰湾××区）×幢×层×单元房产的本次拍卖。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 熙 审判员 张 勇 审判员 滕玲燕 二〇二〇年三月三十一日 书记员 刘小敏 附：所引用的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。