湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5830号原告：尹小青，男，1979年9月10日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：曹敏，女，1951年2月17日出生，汉族，住益阳市赫山区。被告：黄静，男，1978年6月21日出生，汉族，住益阳市赫山区。上述两被告的委托代理人：冯树健，湖南求剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告尹小青（以下简称原告）与被告曹敏、黄静（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告曹敏及被告曹敏、黄静的委托代理人冯树健，证人李某、易某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告赔偿停产停业损失76517元；2.判令两被告赔偿装饰装修损失87116元；3.判令两被告退还押金2000元；4.判令两被告退还房租（2018年12月至2019年3月）7274元；5.判令两被告支付原告应得的搬迁费3000元；6.判令两被告承担本案的诉讼费、财产保全费和其他费用。事实与理由：2017年10月30日，原、被告签订一份房屋租赁合同，被告将位于赫山区农科所）自建房屋门面交原告租用从事洗车经营，合同期限为三年（2017年11月20日至2020年11月19日止），原告向被告预付押金2000元，原告签订房屋租赁合同根据加盟总部的统一要求，对新租赁的门面进行了重新装修。原告因装修购买材料51230元，支付装修人员的工资28450元，2018年10月原告租赁的门面因旧城改造需征收，导致租赁合同提前终止，赫山区政府已对原告租赁门面的装饰及停产停业损失，搬迁费等已全部支付给被告，同时原告将2018年11月19日至2019年2月18日三个月房租10800元预缴给被告，因被告已于2018年10月与政府签订房屋征收补偿协议，政府已将该房屋收购，被告不应再收取租金，因此该收取的租金应予以退还。原告积极支持政府的工作，在被告未支付任何赔偿的情况下搬出门面。被告应予赔偿和支付原告的装饰装修停产停业损失、搬迁费、退还押金和租金等，经有关部门多次协商，被告仍拒付。两被告辩称：1.原告所租赁的房屋纳入了政府的征收范围，对于原告的损失被告没有过错，不存在对原告的损失进行任何的赔偿；2.原告所租赁的房屋的前一位租户与原告从事同样的行业，该房屋的大部分装修都是原告的上位租户所进行的，所以两被告无需补偿原告的任何装修损失；3.原告应当支付至2019年10月20日的租金，但租金仅支付到2019年2月，还需支付租金20587元，故原告的押金应冲抵租金，并补齐余下租金。原告为支持其诉求向法庭提交了证据，经质证，两被告对原告提交的房屋租赁合同无异议，本院对原告提交的上述证据予以采信。两被告认为原告提交的商品销售卡3张（复印件）、长沙车艺汽车用品出库单、创意广告装饰经营部以及九牧装饰材料销售单2张、国有土地上房屋征收分户评估结果明细表（101黄朝霞、102黄奇志）、微沃全国创业指导服务协议与本案无关。本院认为，国有土地上房屋征收分户评估结果明细表证明的是黄朝霞、黄奇志获得的门面补偿费用，而不是本案两被告的装修补偿费用，本院不予采信；微沃全国创业指导服务协议与本案无关，两被告提出的对该证据异议成立，本院不予采信；原告提交的其他证据不符合证据的形式要求，本院不予采信。两被告为支持其主张当庭提交了益阳市赫山区人民政府益赫政通【2018】27号国有土地上房屋征收决定书、照片四张，本院认为，两被告提交的上述证据能证明案件事实以及涉案门面的现状，故本院对上述证据予以采信。另，证人李某、易某、胡某证实两被告的门面上一位租户也是经营洗车行业，原告未对门面进行大规模装修，原、两被告对证人证言未提出异议，本院对上述证人证言予以采信。根据上述举证、质证和认证情况，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：被告曹敏系益阳市赫山区赫山街道办事处洪家村居委会104号门面的所有权人。被告黄静系益阳市赫山区赫山街道办事处洪家村居委会103号门面的所有权人。被告曹敏与被告黄静系母子关系。2017年10月30日，原告租赁被告曹敏、黄静的上述两间房屋用于经营汽车修理店，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定租用期限从2017年11月20日至2020年11月20日止，租期三年。合同第二条约定，房屋租金为每年30880元，前两年租金不变，第三年以后每年5%增长，租金12个月付一次（先付后住），续租租金提前15天交付，逾期不付，被告有权解除合同，如原告不付下次的租金，被告有权进入房屋内处理房屋内原告所有的物品。合同第四条约定，租赁期间内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话等费用均由原告承担，原告预付押金2000元整，等租赁期满，原告和两被告结清所有费用后，多余押金退还原告。原告承租两被告的房屋前，原承租人也是从事洗车经营，对两被告的房屋进行了装修。原告承租后，根据加盟总部的统一要求，对新租赁的门面进行了部分装修。在2018年11月18日，原告支付两被告2018年11月至2019年3月的租金10880元。2018年9月17日，益阳市赫山区人民政府决定对包括本案涉案房屋在内的赫山区农科所棚户区房屋进行征收，之后，两被告与益阳市赫山区征补机构签订征收补偿协议。原告当庭自认租赁两被告的房屋至2019年3月20日，两被告提出原告实际租赁房屋至2019年10月。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告争议焦点为装修补偿费用和停产停业损失的权属。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据法律规定双方应当以签订的租赁合同为依据来确定各自可以分得的款项数额，租赁合同没有约定的，应当根据公平原则确定。且根据相关法规，停产停业费为对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，该款系基于被征收房屋本身的性质(营业用房)而补偿，而非针对承租户因其与业主双方合同解除后导致的营业损失。本案中双方合同解除是基于政府拆迁，属于不可抗力因素，只是基于相关法律规定，根据实际拆迁情况对租赁户的装饰装修进行补偿，双方对营业损失并无约定，故原告要求两被告将征收部门补偿支付两被告的全部停产停业损失给原告没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告租赁被告门面用于生产经营，而拆迁致使原告不能实现经营目的，两被告也不能从原告处获得租金，原、被告预期均有损失。根据政府对该项补偿的目的及本案的实际情况，因停产停业损失在本案中针对的是双方当事人，两方均存在该损失项目，故综合本案的实际情况及两方的损失状况酌情判定两被告获得60%的停产停业损失，原告获得40%的停产停业损失符合各方的实际损失情况，公平合理。原告认为停产停业损失应当全部判给自己的理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请装修损失87116元，原告的证据证明的是他人的门面装修费用，与本案两被告无关，且原告的证据只是一些白纸条据，且无转账凭证之类的证据佐证，加之该证据不符合证据的形式要件的要求，本院不予采信。但原告确实进行了部分装修，结合原告在同是经营洗车业务的前任承租人基础上装修的事实，根据房屋租赁“来装去丢”的行业惯例，原告已实际使用租赁期限过半，本院酌情判定两被告支付原告装修损失20000元。原告要求两被告退还押金2000元，符合原、被告之间签订的合同约定，两被告应予退还，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求判令两被告退还2018年12月至2019年3月的房租7274元，即使如原告所述，原告租赁两被告的房屋至2019年3月，原告所租赁的房屋是两被告享有所有权的房产，房产的公示方式是登记，即使征收，在房屋灭失之前，不能改变两被告的房屋所有权人的事实，原告租赁使用两被告名下的房屋，理应支付两被告房屋租金，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告诉请判令两被告支付应得的搬迁费3000元，因原告没有提供证据证实，本院不予支持。被告曹敏与被告黄静是母子关系，共同与原告签订合同，应该共同承担合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告曹敏、黄静共同支付原告尹小青停产停业损失30606.8元；二、被告曹敏、黄静共同支付原告尹小青装修损失20000元；三、被告曹敏、黄静共同退还原告尹小青押金2000元；四、驳回原告尹小青的其他诉讼请求。以上判决第一、二、三项共计52606.8元，限被告曹敏、黄静于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，减半收取1910元，由原告尹小青承担1310元，被告曹敏、黄静共同承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  曹德钦二〇二〇年三月三日书记员  邱 毓附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。