陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终508号上诉人（原审原告）：程静，女，1987年10月7日出生，汉族，西安万豪行政公寓酒店前厅部经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西长九实业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区南二环西段210号。法定代表人：金政波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李虹，女，1975年12月25日，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘逸姗，陕西轩举律师事务所律师。上诉人程静因与被上诉人陕西长九实业有限公司（以下简称长九公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年6月，程静、长九公司签订了商品房买卖合同（预售），合同约定长九公司将其开发的坐落于西安市莲湖区南二环西段210号群贤道九号9幢1单元13层11313号精装房出售给程静，房屋总价款为632939元，程静、长九公司签订的商品房买卖合同（预售）中，附件十二补充协议、第6条双方确认：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，不属于合同内容，不作为交房标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利，有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同约定为准。另程静于2018年6月30日经其验收收房并入住至今。程静起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、请求依法判令长九公司未按照合同约定交房标准交房构成违约，并向程静支付违约金63293.9元（按照房屋总价款的10%计算）；2、本案诉讼费由长九公司承担。事实与理由：2017年6月，程静、长九公司签订了商品房买卖合同（预售），合同约定长九公司将其开发的坐落于西安市莲湖区南二环西段210号群贤道九号9幢1单元13层11313号精装房出售给程静，房屋总价款为632939元，在看房时长九公司带领程静看了长九公司开发的群贤道九号样板间（9号楼与10号楼为同一样板间），并告知程静交付后房屋与样板间相同，长九公司还承诺涉案楼盘会安装新风系统。且与前期开发的群贤道九号园林共享。看完样板间后，程静遂决定与长九公司签订购买合同。合同签订后，程静按照合同约定向长九公司支付了房屋价款，长九公司于2018年6月底向程静交付了涉案房屋。但在收房时程静得知，长九公司向程静交付的涉案房屋与样板间相差甚远，而与涉案房屋同一预售证同一时期交房的10号楼却与样板间交房标准相同，涉案房屋并没有安装长九公司承诺的新风系统，至今未实现园林共享。长九公司辩称，长九公司向程静交付的商品房符合合同约定，不存在质量问题；2、关于合同中格式条款的认定，首先程静、长九公司双方签订的商品房买卖合同并非长九公司单方自行拟定，该合同系长九公司按照西安市房管局发布的商品房买卖合同示范文本拟定，在合同拟定的过程中西安市房管局已对合同的条款进行了控制和审核，相关条款及内容长九公司均已向西安市房管局提交进行备案；其次，合同第2页已经明确提示买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容；第三该条款长九公司并未刻意隐藏或采用特殊的小号字体而使程静无法明显察觉，并且长九公司已明确在合同中以下划线方式进行标注区分提醒；最后该条款本质系对商品房交付房屋的结构、空间、装修、配置标准的明确，不存在排除程静的主要权利，免除长九公司主要义务的性质；3、程静主张的违约金无任何合同及法律依据。原审法院认为，程静与长九公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。关于程静以长九公司向程静交付的涉案房屋与样板间相差甚远，且未安装承诺的新风系统为由。请求判令长九公司未按照合同约定交房标准交房构成违约，向程静支付违约金63293.9元（按照房屋总价款的10%计算）之请求。因程静、长九公司双方所签《商品房买卖合同》附件十二补充协议（第6条双方确认：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，不属于合同内容，不作为交房标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利，有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同约定为准约定），另，程静在收取该涉诉房屋时并未提出异议且已实际入住至今。故对程静的请求依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回程静的诉讼请求。案件受理费1382元（程静已预交），由程静承担。宣判后，程静不服，向本院提起上诉称，一、原审法院仅根据双方签订的《商品房买卖合同》作出判决，对长九公司样板间外关于交付标准的承诺不予评价，系认定事实不清，适用法律错误。长九公司的样板间提示牌载明“样板间内所有可移动物品，均非交房标准。灯具只交付灯筒。”长九公司在样板间外对房屋交付标准的承诺是对合同中关于房屋交付标准的具体约定。普通消费者看到该“提示牌”都会认为自己购买的房屋固定装修与样板间除灯具外完全一致。但房屋的实际交付标准与样板间相差甚远。根据《商品房买卖合同司法解释》第三条和《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，样板间外的“提示牌”上的说明和允诺应视为合同内容，长九公司对房屋的交付标准作出了明确的说明，但却未按照该说明和允诺交付房屋，应当承担违约责任。二、程静与长九公司签订的《商品房买卖合同》中关于交付标准及样板间的约定与“提示牌”不一致时应适用“提示牌”上的具体约定。样板间外的“提示牌”中载明的内容系对房屋交付标准的具体补充约定。无论是《商品房买卖合同》还是“提示牌”中载明的内容均由长九公司拟定，根据《合同法》第41条关于格式条款解释的规定，当其内容不一致时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故此，涉案房屋的交付标准应与样板间的装修标准一致。三、长九公司开发的9号楼和10号楼系同一样板间，交付标准应当相同。现长九公司向程静交付的涉案房屋与样板间及10号楼相差甚远，应当承担违约责任。四、原审法院仅根据合同约定进行判决，对开发商的宣传行为不予评价，开发商可以对自己的宣传不承担任何责任，无疑助长了社会不正之风，损害了司法公信力。另外，在原审程序中，程静向法院提交了《司法鉴定申请》，请求对涉案房屋与样板间装修的不同之处及装修造价差异进行司法鉴定，原审法院未予处理。上诉请求：1、撤销原审判决，改判长九公司未按照约定标准交付房屋构成违约，并向程静支付违约金63293.9元或者发回重审；2、一审、二审诉讼费用由长九公司承担。长九公司辩称，1、长九公司向程静交付的商品房是符合合同约定的，不存在质量问题。程静所称的交付房屋不符合合同约定没有任何依据。2、程静所购买的9号楼房屋与10号楼存在的地板色差系样板间不同风格所导致的，两栋房屋是同家厂家所提供的，不存在任何质量差异。3、程静在购买房屋时参观的房屋是10号楼样板间，但其实际购买的房屋系9号楼38.03平米之户型，因此不能以该样板间作为参考标准，且10号楼房屋面积户型与9号楼房屋户型面积均不一样，两栋楼的售价也不一样。程静在参观样板间时候长九公司的销售人员均说明10号楼样板间仅作为9号楼装修设计参考，并非9、10号楼统一的样板间。同时，合同附件十二也明确约定，样板间仅作为风格参考，具体以合同约定为准。4、程静在接收房屋时，就房屋的装修标准及风格均已进行验收查看，关于瓷砖，地板等与样板间不符是程静当场验收可以看出来的，若程静存在异议，理应当场提出并拒绝收房，但程静当场并未提出异议，且签署了收房确认清单，明确确认了对该房屋的验收并实际接收入住，该确认单应当认定为程静对交付的房屋无任何争议。5、长九公司认为双方签订商品房买卖合同附件第十二条约定并非格式条款。因为双方签订的商品房买卖合同系长九公司按照西安市政府发布的商品房买卖合同范本的拟定，也进行了备案；其次，合同第2页提示买受人应当仔细阅读合同条款。如果程静对相关条款有异议应签订时提出。案涉条款长九公司并未刻意隐瞒，或使用小号字体字体，反而以下划线的方式区分提醒；最后，该条款本质上对商品房交付房屋标准的明确，并不存在排除程静主要权利或免除长九公司主要义务的性质。即样板间仅作为样板展示，且根据常理不可能将装修的标准规格标注在样板间内，因此在认定房屋的装修标准时，应以具体的合同标准为准。程静主张的违约金无法律依据。另外，即使长九公司交付的房屋不符合交付标准，按照合同约定，长九公司也仅承担更换及修理责任。综上，原审判决事实清楚，法律依据明确，请求维持原判。本院经审理查明，《商品房买卖合同》第十六条第（三）装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）由出卖人以不低于同等品质、品牌的建筑材料、构配件、设备、装置、装修、装饰材料等进行更换、修理（在保证房屋和设施、设备正常使用的前提下，从技术上无法进行更换或修理或更换修理明显代价过高的除外），出卖人对上述问题除承担更换和修理责任外，不承担其他任何违约责任。原审判决认定事实属实。本院认为，程静与长九公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据程静与长九公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，即使涉案房屋在装修、装饰方面存在不符合合同约定的地方，长九公司作为出卖人也仅承担更换、修理的义务。故程静按照已付购房款的10%计算涉案房屋与样板间不一致的违约金无事实依据。据此，程静的上诉请求本院不予支持，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1382元，程静已预交，由程静负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年三月二十七日书记员 杨洁珊