山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8616号 原告：吕红波，男，1986年12月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张军、丰培芳，均系山东德康律师事务所律师。 被告：孙超，男，1994年9月23日出生，汉族，住济南市'xx山东省济南市。 委托诉讼代理人：孙永歧（系被告孙超之父），住济南市。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：王玉霞，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：董庆武，男，该单位工作人员。 原告吕红波与被告孙超及第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告吕红波及其委托诉讼代理人张军，被告孙超的委托诉讼代理人孙永歧到庭参加诉讼，第三人中住经纪公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2019年12月6日本案第二次公开开庭进行了审理，原告吕红波及其委托诉讼代理人张军，被告孙超的委托诉讼代理人孙永歧，第三人中住经纪公司的委托诉讼代理人王玉霞、董庆武到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序审理，经批准，延长审理期限。本案现已审理终结。 吕红波向本院提出诉讼请求：1.责令孙超继续履行合同，办理房产过户手续，将位于济南市历城区xx的房屋过户到吕红波名下；2.责令孙超支付违约金351000元；3.本案诉讼费用、律师费、中介费用由孙超承担。事实与理由：2017年3月3日，吕红波通过居间人中住经纪公司购买了孙超的房产一处，此房位于济南市历城区钢城新苑小区xx室，不动产权登记证号鲁（2017）济南市不动产权第xx号，面积92.3平方米。吕红波与孙超在中住经纪公司处签订了房屋买卖合同，合同约定总房款117万元，吕红波在签订合同后支付定金20万元，后又分四次付给孙超房款92万元，吕红波在2017年6月4日支付了五万元房款后，孙超将房子交付给吕红波，至今一直由吕红波占有使用。在履行合同的过程中，孙超并未按照合同的约定履行，房屋买卖合同第九条约定：“该房产在工商银行设有房地产权抵押，孙超应在房产过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源于吕红波的首付款”，吕红波支付首付款后又支付了部分款项，支付房款已达到总房款的95.7%，孙超也未办理解押、过户手续，严重违约，虽经吕红波多次催促，但是孙超一直未将房子解押，过户到吕红波的名下。中住经纪公司作为居间人，没有尽到其应有的责任和义务，协助吕红波催促孙超办理解押、过户等手续。综上所述，吕红波无奈之下诉至法院，请人民法院依法裁决，支持吕红波的诉求为盼。 孙超辩称，孙超在吕红波第一次交付款项时就把房屋钥匙给了吕红波，并把房屋交付吕红波，吕红波也入住了，吕红波在居住一段时间后，就将房屋租赁了出去，孙超只是未办理房屋过户而已。关于银行贷款所有的分期虽然未解押过户，但孙超一直在偿还分期，当时双方没有具体规定办理房屋过户的时间，当时商议的是等孙超资金到位后，将银行贷款全部还清再办理过户，但孙超现在资金紧张，无法偿还全部贷款，所以未给吕红波办理过户。孙超现在因资金问题无法偿还银行贷款，就无法解押给吕红波办理过户。孙超认为违约金计算不合理，不同意支付违约金。 中住经纪公司述称，同意继续履行合同，在双方积极配合的情况下，中住经纪公司会协助双方办理网签过户等相关手续。 本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，在中住经纪公司（丙方）的居间下孙超（甲方）与吕红波（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，相关内容为：甲方自愿出售座落于济南市历城区xx的房产给乙方，房屋所有权人为孙超，产别单独所有，房屋建筑面积为约93平方米，房屋抵押、租赁情况为有抵押，无租赁，甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1170000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20万元，乙方于2017年4月28日前将70万元存入甲方指定账户，剩余房款于房产过户当天将27万元存入甲方指定账户；甲、乙双方应在本合同签订之日起日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；该房产在工商银行设有房地产权抵押，甲方应当在房产过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方的首付款；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；备注：甲方证出来后当日送到丙方保管，签定合同当日乙方刷卡伍万元整放入丙方保管，剩余壹拾伍万元整于甲方房产证出来后乙方一次补齐全部给甲方。合同签订后，吕红波依约支付定金20万元，后吕红波又分多次向孙超支付购房款，2017年4月13日支付27万元，2017年5月3日支付45万元，2017年5月21日支付15万元，2017年6月14日支付5万元，上述款项合计112万元。涉案房屋现由吕红波实际占有使用，房屋的不动产权证书在吕红波处。2019年8月6日，吕红波向孙超邮寄《房屋买卖合同》履行催告函一份，相关内容为：致孙超先生（以下简称贵方）因交易房屋在中国工商银行设有房地产权抵押，《房屋买卖合同》约定过户前贵方应办理完毕解除抵押手续，合同签订后，我方多次联系贵方要求进行还款以便注销抵押后履行房屋过户手续，贵方均予以推托，现我方书面通知您收到本函之日起十五个工作日内，积极履行合同中约定的办理交易房屋解除抵押手续义务，并于注销抵押当日将该房屋过户至我方名下，另经查询，交易房屋已被查封，为保证《房屋买卖合同》的继续履行，贵方应于办理过户手续前解封完毕，否则我方将有权利追究您的违约责任，届时您将承担双倍返还定金等违约责任并赔偿我方一切损失（包含但不限于诉讼费、律师费、中介费、保全费用等），为免诉累，望慎重，特此函告签字：吕红波2019年8月6日。涉案房屋的权属状况信息载明：所有权人：孙超，房产证号：济南20170047165，面积：92.3，登记时间：2017年3月7日，权属取得方式：二手房买卖，抵押情况：债权人：中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行，抵押金额：700000元，债务履行期限：2017年1月12日起至2047年1月12日止，查封情况：查封单位济南市历城区人民法院，查封期限：2019年7月5日起至2022年7月4日止。针对涉案房屋的查封，吕红波向济南市历城区人民法院提起执行异议，济南市历城区人民法院出具（2019）鲁0112执异359号执行裁定书，认为异议成立，中止对孙超名下坐落于济南市历城区xx，房产证号济南xx的房屋的执行。因涉案房屋存在查封、抵押，经法庭释明，吕红波未变更诉讼请求。孙超主张因资金紧张，没有能力办理解押手续。吕红波主张现无资金，没有能力代为偿还债务办理银行解押手续。 另查明，吕红波为本次诉讼与山东德康律师事务所签订委托代理合同，为此支付律师费30000元，吕红波提交诉讼（仲裁）委托代理合同、律师费发票证实其主张。 本院认为，吕红波与孙波签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。合同一经签订，双方均应依约履行。合同签订后，吕红波共计向孙超支付购房款112万元，孙超将吕红波支付的购房款挪作他用未办理银行解押手续，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，双方在合同中虽未明确约定办证时间，孙超收到吕红波支付的购房款112万元后超过两年未办理银行解押手续，且吕红波向孙超发出《房屋买卖合同》履行催告函后，孙超亦未及时办理相应手续，孙超的行为明显违约且有违诚实信用原则，对吕红波要求孙超按照合同总价款的30%支付违约金351000元（1170000元×30%）的诉讼请求，本院依法予以支持。孙超辩称双方口头约定吕红波不要违约金，吕红波不认可，孙超亦未提交相关证据证实其主张，对其辩称理由，本院不予采信。吕红波要求孙超继续履行合同，将房屋过户至吕红波名下，但该房屋现设有抵押权，不具备办理权属变更登记的条件，对吕红波的该项诉讼请求，本院依法不予支持，待房屋具备过户条件后，吕红波可再行主张权利。关于律师代理费，合同已明确约定，对吕红波的该项诉讼请求，本院依法予以支持。吕红波要求孙超支付中介费用，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告孙超支付原告吕红波违约金351000元。 二、被告孙超支付原告吕红波律师代理费30000元。 上述一至二项，均限被告孙超于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，减半收取计7485元，由原告吕红波负担4961元，被告孙超负担2524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇二〇年三月五日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷