黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3851号原告（执行案外人）：刘军，男，1979年4月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：柏翠柳（原告妻子），女，1982年7月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发责任有限公司，住肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务：董事长。第三人（被执行人）：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原告刘军与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发责任有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘军的委托诉讼代理人柏翠柳、于恩学到庭参加诉讼，被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告王雨秋申请执行第三人的位于肇源县肇源镇xxxx小区xxxx楼房归原告所有，并不得对上述财产进行执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月20日，原告收到肇源县人民法院（2019）黑0622执异130号执行裁定书。原告认为法院裁定驳回原告提出的执行异议是错误的。一、原告购买的房屋系案外人万宏伟在xxxx小区承包单项工程，开发商抵顶给万宏伟的房屋。万宏伟取得该房屋是在法院扣押上述房产之前，故该房屋已不属于第三人财产，法院扣押错误。二、原告从万宏伟处购买房屋后，在开发商（第三人）处补签协议，是为了办理产权证并不是实际购买，所以，协议时间不是真正的购买时间，不能认定在法院裁定之后。综上，请求法院支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告撤回要求依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇xxxx小区xxxx楼房的所有权归原告所有的诉讼请求，仅主张不得对案涉房屋进行执行。被告王雨秋未应诉答辩。第三人鑫源公司、杨显龙未到庭陈述意见。庭审中，原告刘军举证情况如下：1.房屋买卖协议书、商品房买卖合同、购房收据各一份，欲证实原告与案外人万宏伟于2016年2月26日签订买卖协议书，原告购买案涉房屋，付房款12.7万元，原告购买后居住至今。在签订买卖协议时，万宏伟将第三人开具的买卖合同交给原告，并告知是张荣庆（张子豪）建设xxxxx号楼欠万宏伟劳务费抵顶的楼房。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，原告出示的商品房买卖合同未记载签订时间，合同买受人处亦没有购买人签名，对该合同的真实性本院将结合其他证据予以确认；原告出示的房屋买卖协议及购房收据，内容完整、明确，对真实性本院予以确认。对原告欲证实的问题本院将结合其它证据予以认定。2.原告购买房屋时交纳各项费用的票据30张（取暖费票据6张、电费票据15张、水费票据6张、入网费票据1张、热计量费1张、垃圾处理费1张）、证明一份，欲证实2016年6月20日，原告岳母向xxxx棚户区改造项目部缴纳入网费热计量费、垃圾清运费，通过该缴费票据能够证明第三人已经认可原告购买房屋的事实。2016-2018年向小区物业办缴纳水电费，证明原告已经实际居住的事实，交款人杨春凤系原告的岳母。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，经审查，原告出示的该组票据，交费时间最早为2015年8月30日，对原告欲证实的问题本院将结合其它证据予以认定。3.建设工程施工合同、2014年1月10日杨显龙与案外人陈立兵的保证合同各一份，欲证实2014年1月10日，鑫源公司与杨显龙作为甲方，张荣庆作为乙方签订建筑工程施工合同书及保证书，约定鑫源公司及杨显龙将鸿运家园9-12楼工程包给张荣庆，约定付款方式为用张荣庆承建的9-12号楼的部分楼房进行抵顶，约定了抵顶楼房的明细，同时约定鑫源公司及杨显龙不得转卖、抵押和进行其他交易。从签订施工合同书及保证协议书之日起本案涉案房屋已经归张荣庆所有。所以法院2015年5月30日查封案涉房屋错误。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，因该组证据系鑫源公司及杨显龙与案外人张荣庆签订，案外人张荣庆并未参与本案诉讼，无法核实其履行情况，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。4.肇源县人民法院（2019）黑0622民初3301号案件庭审笔录一份，第6页下数第六行至第7页上数第9行，欲证实鑫源公司及杨显龙对其2014年1月10日与张荣庆签订的施工协议书、保证协议书没有异议。第7页上数第12行至第8页上数第9行，证明肇源县法院源民保字第10号民事裁定书，杨显龙在两年之后才看到。说明法院当时裁定扣押房屋，未送达到杨显龙。第9页上数第15行至16行证明杨显龙与张荣庆为大包工程合作关系。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，原告出示的庭审笔录系本院审理的另案中当事人陈述相关庭审事实的记载，故对原告出示的笔录的真实性，本院予以确认。对原告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以确认。5.肇源县人民法院（2018）黑0622民初3664号民事判决书一份，欲证实第3页被告王雨秋自认申请保全提供的担保物已经在银行抵押，法院没有将担保物进行查封，第4页法院认定事实，第三人杨显龙欠被告王雨秋借款2951520元，被告王雨秋申请查封的房产近千万元属于超过查封标的扩大保全，查封裁定书没有体现被告王雨秋担保物的名称，且房产处无法协助执行，能看出被告超标查封担保物未查封，查封无效。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，原告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。对原告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以确认。6.肇源县人民法院（2019）黑0622执异130号执行裁定书一份，欲证实裁定以案外人万宏伟未提供证据证明有权处分涉案房产，原告与万宏伟的协议书未签订时间，居住期间的票据为杨春凤，不能证明是原告购买为由驳回原告的请求。该裁定驳回是错误的，因为该案涉房屋从2014年1月10日开始已经为张荣庆所有，已不是第三人鑫源公司和杨显龙的财产。后张荣庆将该房屋抵顶给万宏伟，万宏伟出售给原告，无论手续是否健全，都不能否定涉案房屋原来为张荣庆，不是杨显龙所有的事实。原告购买符合法律规定并实际占有至今。故法院查封不属于杨显龙的财产是错误的，该裁定书驳回原告的异议请求是错误的。被告王雨秋、第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，本院予以确认。对原告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以确认。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县xxxx小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县xxxx小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第xxxx号。王雨秋与鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的xxxx小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951520元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2019）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告刘军就本案所涉房屋xxxx房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异130号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘军的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同、房屋买卖协议及房款收据。合同加盖被告鑫源公司公章，约定将本案所涉xxxx小区xxxx住宅出售，房屋价款184460元，合同未记载买受人，亦未记载签订时间。原告出示的房屋买卖协议书记载出卖方为万宏伟，买售方为刘军，但该协议亦未记载签订时间。房款收据收款人处为万宏伟签字，收据标明收刘军购房款127000元，收据记载的交款时间为2016年2月26日。原告自认于2016年2月26日购买当日交付房屋，并向法庭提交购买房屋时交纳各项费用的票据30张，该组票据记载的交费时间最早为2015年8月30日。原告在庭审中陈述案涉小区9-12号楼的建筑商张荣庆欠案外人万宏伟工程劳务费，后张荣庆用案涉房屋抵顶其欠万宏伟的工程款，抵顶后，原告自万宏伟处购买了案涉房屋9号楼5单元502室。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源城建公司及杨显龙与案外人张荣庆签订建筑工程施工合同书，约定案外人张荣庆以包工包料的方式承包xxxx小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张荣庆所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将xxxx9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张荣庆）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将xxxx9-12号楼的大包工程承包给乙方（张荣庆），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张荣庆承包xxxx小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张荣庆调查核实，张荣庆亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵军、李志龙、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张荣庆为xxxx小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，与实际承建人张荣庆明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张荣庆签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张荣庆对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张荣庆处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张荣庆的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张荣庆后，张荣庆又对外进行转让，案涉房屋也已装修并由原告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告的过错。综上，原告要求不得执行肇源县肇源镇xxxx小区xxxx室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇xxxx小区xxxx房屋。案件受理费2840元（缓交），由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判长  陈朝迪审判员  王得利审判员  魏艳琦二〇二〇年三月二十四日书记员  屈 媛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。