四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川20执异5号 案外人：汪溢，男，汉族，1983年2月23日出生，住四川省简阳市。 申请执行人：四川宏业商品混凝土有限公司，住所地四川省简阳市养马镇荷花十三社。 法定代表人：黄为民，董事长。 被执行人：四川千驹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里提北路2号。 法定代表人：刘荣富，董事长。 本院在四川宏业商品混凝土有限公司（以下简称宏业公司）申请执行四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹房开司）买卖合同纠纷一案中，查封了千驹房开司位于简阳市房屋6套（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）。2020年1月10日，案外人汪溢对本院查封上述房屋中属其所有的2-1-3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）汪溢称，2010年7月，千驹房开司因开发建设简阳市高级职业中学整体改造工程，需拆除异议人所有的坐落于简阳市营业门面房（房屋产权证号：00××65号、土地使用证号：简国用（2007）第××号）。异议人在简阳市滨江路居委会的组织和指导下，与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，并交付了门面房钥匙、房屋产权二证、水电气使用证书，双方依约开始履行合同。2014年6月，简阳市房地产管理局通知异议人到该局，对异议人的拆迁还房进行核实、备案登记和房屋锁定。2014年7月至今，千驹房开司既未交付营业门面房，又未支付过渡费，异议人多次向千驹房开司主张权利，并向简阳市人民政府主管部门反映情况。2015年11月10日，资阳市中级人民法院因宏业公司申请执行千驹房开司，对包括异议人房产（号码2-1-3）在内的简阳市房屋进行了查封。 异议人认为，一、资阳市中级人民法院查封的房产中包含了异议人的房产，属于简阳市人民政府依法拆迁异议人所有的房屋后应进行产权调换的房产，该房产的权利人应当是异议人，法院不能对异议人的合法财产进行查封。二、异议人提交的原营业门面房土地使用权证、房屋所有权证，以及与千驹房开司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，完全可以证明异议人对拆迁产权调换的营业门面房拥有的所有权是合法的、真实的。三、早在2014年6月，简阳市房地产管理局就通知异议人到该局，对异议人的拆迁还房进行核实、备案登记和房屋锁定，足以证明异议人的拆迁产权调换的营业门面房是基础的、已存在的物权，依法应当受到法律保护。四、目前逸水鼎城2号楼的商业设计、规划、测绘以及修建、门牌号都是按实际情况报审和修建的，原查封的逸水鼎城2号楼1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3（原查封面积1412.35㎡），调整为了2-1-1、2-1-2、2-1-3、2-1-4、2-1-5、2-1-6、2-1-7、2-1-8、2-2-1、2-2-2、2-2-3（调整后面积变更为1409.05㎡），查封标的物的位置未发生变化。因此，资阳市中级人民法院查封的逸水鼎城2期2号楼房屋中包含了异议人的房产。综上，资阳市中级人民法院查封的上述房产属于异议人被政府依法拆迁后的返还房屋，是公民合法的财产，依法应当受到保护，人民法院不应查封。请求终止对简阳市房屋（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）中异议人合法所有的房号为2-1-3房屋的强制执行，并解除查封。 申请执行人宏业公司称，（一）2018年10月26日，资阳市中级人民法院对千驹房开司所有的位于简阳市的房屋6套予以续查封，汪溢认为其拥有所有权的房屋，并不能明确指向该执行标的。（二）汪溢请求解除房屋查封的理由不成立。1.汪溢提供的2010年11月4日的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，并没有准确具体的房号，没有明确约定拆迁用房的具体位置、用途，不能明确指向执行标的，不足以对抗执行。何况《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》及相关材料并不客观、真实，汪溢无法通过高度盖然性的证据来证明其在法院查封前已合法拥有执行标的的所有权或合法占有执行标的。2.千驹房开司与汪溢签订房屋拆迁安置补偿协议后近十年时间没有向汪溢支付约定的室内装饰补偿款、临时安置补助费及停产停业损失费、搬家（迁）费、过渡费等相关费用，也不签订《商品房买卖合同》，汪溢却不吵不闹竟然相安无事，凡此种种，均不符合交易习惯，更不合常理。3.在签订拆迁安置补偿协议时，被拆迁人的房屋并未拆除，由于此时安置用房并未建设，新建房屋的设计图纸也不存在，拆迁安置协议不会涉及房号，被拆迁人即便采用产权调换方式，在新建房屋预售时，被拆迁人才能依序按照公示房号、面积、价款等选定未被其他购房人先行购买的房屋并签订《商品房买卖合同》，因此，前述2010年11月4日汪溢的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》未分号分户情况下，才会在所谓的“房屋平面图”上手写房号、随意划线的咄咄怪事。4.2014年8月18日成都市中级人民法院、资阳市中级人民法院2015年11月10日对案涉6套房屋查封五年多来，千驹房开司从未对前述房屋的权属及查封提出异议，汪溢更未提出过执行异议。5.汪溢的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》及相关材料显示，所谓拆迁安置，实际是千驹房开司购买汪溢坐落在简城镇红塔职高的旧房，然后在该土地上开发新房再向汪溢出售，双方的交易实质上仍是商品房买卖。即便有拆迁安置情形，双方至今没就逸水鼎城房屋签订商品房买卖合同的法律责任和后果，不应由宏业公司承担。 综上，汪溢的举证未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的四项条件，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所规定的高度可能性的要求，虽然其提供了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》等异议材料，但并不客观、真实，双方均存在诸多违反常理和交易习惯的情形。汪溢与千驹房开司恶意串通、逃避执行的意图明确，其异议不成立，应予驳回。 本院查明，2010年11月4日，汪溢与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，载明拆除汪溢坐落在简××滨江路（红塔职高）的房屋（房屋产权证号：00××65号、土地使用证号：简国用（2007）第××号），产权调换安置还房位置为二栋3号，建筑面积62.72平方米（以房管局确权面积为准）。 2015年3月19日，本院在宏业公司申请执行千驹房开司买卖合同纠纷一案中，作出执行裁定：冻结、划拨、提取、扣留被执行人千驹房开司所有的现金2435万元，或查封、扣押相应价值的财产。2015年11月10日，本院向简阳市房地产管理局发出协助执行通知书，对被执行人千驹房开司所有的位于简阳市房屋（房屋预售号：140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）共计6套予以查封。 2016年6月23日，简阳市房地产管理局向本院发送了《关于千驹逸水鼎城项目商业及车位查封变更的函》，载明千驹逸水鼎城项目根据规划调整要求需变更楼盘信息，其中涉及本院查封的逸水鼎城2号楼1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3（原查封面积共计1412.35平方米），将调整为1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、2-2、2-3、2-4（调整后的面积变更为1409.05平方米），查封标的物的位置未发生变化。 2018年10月19日，因查封期限届满，本院作出执行裁定：对被执行人千驹房开司所有的位于简阳市（预售证号：140731，1、房号为1-1，房屋唯一号：214334；2、房号为1-2，房屋唯一号：214335；3、房号为1-3，房屋唯一号：214336；4、房号为2-1，房屋唯一号：214338；5、房号为2-2，房屋唯一号：214339；6、房号为2-3，房屋唯一号：214340）的房屋6套予以续查封。2018年10月26日，本院向简阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，对上述房屋予以续查封。 2020年1月7日，简阳市房屋征收补偿服务中心（原简阳市房屋征收补偿局）出具《证明》，载明该单位就原简阳市红塔高级职业中学拆迁返还房（现逸水鼎城2号楼门面房）的相关事实，作如下证明：一、2010年简阳市人民政府因开发建设简阳市高级职业中学整体改造工程，汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利分别与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，几人交付了门面房钥匙、房屋产权二证、水电气使用证书，确有其事。二、上述《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》签订后，千驹房开司对上述产权人的门面房进行了拆除。三、2015年9月，该中心要求千驹房开司对未更改的网签系统进行变更，并进行清查，逐一核实、登记，以便后续为拆迁户的房屋产权进行调换。千驹房开司提交《逸水鼎城商业安置还房名单》，表列了产权人姓名汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利，并将其房号予以明确为2-1-1、2-1-3、2-1-5、2-1-8号，当时中心予以了确认。 2020年1月7日，简阳市房地产管理局（现简阳市住房保障中心）出具《证明》，载明就原简阳市红塔高级职业中学拆迁返还房（现逸水鼎城2号楼门面房）的相关事实，该单位作如下证明：一、2014年6月，该局通知了汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利到房管局，对他们的拆迁还房（门面房）信息进行了核实和备案登记、同时对上述房屋进行了锁定。二、2015年9月15日，千驹房开司向原简阳市房屋征收补偿局提交《逸水鼎城商业安置还房名单》，表列了产权人姓名汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、汪溢，并将房号予以明确为2-1-1、2-1-3、2-1-5、2-1-8号，简阳市房屋征收补偿局予以了确认。简阳市征收补偿局向该局提交了上述《逸水鼎城商业安置还房名单》。 本院认为，一、简阳市房地产管理局、简阳市房屋征收补偿服务中心均出具《证明》，证实本案所涉的原简阳市红塔高级职业中学拆迁返还房为现逸水鼎城2号楼门面房，2015年9月简阳市房屋征收补偿局对千驹房开司提交的《逸水鼎城商业安置还房名单》中将汪溢的房号明确为2-1-3予以了确认并提交给了简阳市房地产管理局。2016年6月简阳市房地产管理局向本院函告了本院查封的逸水鼎城2号楼1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3（原查封面积共计1412.35平方米），将调整为1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、2-2、2-3、2-4（调整后的面积变更为1409.05平方米），查封标的物的位置未发生变化。以上事实可以认定异议人汪溢拆迁还房的房屋在本院查封的房产范围内；二、异议人汪溢对案涉房屋虽尚未办理不动产权属登记，但无证据证明其有过错，且其于2010年11月4日与千驹房开司签订了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，2014年6月简阳市房地产管理局对其拆迁还房进行了核实和备案登记并对房屋进行了锁定，上述时间均在本院2015年11月10日查封之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，异议人汪溢通过拆迁安置的方式确定了案涉房屋，其对该房屋享有的权利具有物权置换的属性，能够对抗宏业公司基于普通金钱债权申请执行的权利，汪溢的异议理由成立，本院予以支持。宏业公司认为汪溢提供的《房屋拆迀安置补偿协议（产权调换）》等异议材料不客观、真实，汪溢主张所有权的房屋并不能明确指向法院执行标的，与查明的事实不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对被执行人四川千驹房地产开发有限公司位于简阳市房屋（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）中涉及汪溢拆迁安置还房（房号为2-1-3号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 孙 梅 审判员 林用政 审判员 陈光彬 二〇二〇年三月九日 书记员 杨 益