河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初3283号原告：多多咪（新乡）食品有限公司。住所地：延津县产业集聚区南区，统一社会信用代码：91410726050857141H。法定代表人：温永彬，任总经理职务。诉讼代表人：河南瀛汉律师事务所。系多多咪（新乡）食品有限公司管理人。委托诉讼代理人：李行行，河南瀛汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤菊，河南瀛汉律师事务所律师。被告：新乡市鸿图驾驶员培训中心。住所地：延津县产业集聚区南区，统一社会信用代码：91410726341603336Q。法定代表人：王超，任负责人职务。委托诉讼代理人：王景东，男，1969年9月2日出生，汉族，住延津县小潭乡西古墙村3号路1号。被告：王超，男，1993年2月28日出生，汉族，住河南省延津县。被告：王景东，男，1969年9月2日出生，汉族，住河南省延津县。原告多多咪（新乡）食品有限公司与被告新乡市鸿图驾驶员培训中心（以下简称鸿图培训中心）、王超、王景东土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李行行、被告新乡市鸿图驾驶员培训中心的委托诉讼代理人（被告）王景东到庭参加诉讼。被告王超经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告多多咪（新乡）食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令各被告向原告支付欠缴的土地租金及土地使用税共计442626.32元（租赁期限暂计至2019年11月15日）；2、判令各被告支付自起诉之日起至实际搬离之日止的土地使用费，每月按照10389.66元计算；3、依法判令被告腾空租赁场地并归还原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月1日，原告与新乡市鸿图驾驶员培训中心及负责人王景东签订土地租赁合同，协议将原告院内南侧约20亩土地租赁给鸿图培训中心，租赁期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日，租赁费每年100000元。依照《个人独资企业法》第二、三十一条规定，个人独资企业投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。自合同签订之日至起诉之日，鸿图培训中心共累计支付租金134000元，因驾校拒不搬离，租赁期限暂计至2019年11月15日，剩余328500元租金未给付。根据合同约定，欠缴土地使用税款为114123.32元，以上两项合计金额为442626.32元。因经营不善，2018年9月13日，由延津县人民法院审理，指定河南瀛汉律师事务所作为破产管理人。依照《中华人民共和国破产法》第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为合同解除。因被告拒不搬离，2019年8月16日，管理人在鸿图培训中心和办公场所张贴通知，告知其限期搬离。截止起诉日，鸿图培训中心未支付租金且不搬离厂区。原告多次与被告协商未果，特诉至贵院，望判如所请。被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东辩称，1、2015年的租金（含土地使用税）是80000元，2015年的租金已经交清；2016年的租金（含土地使用税）是100000元，2016年转账交了5000多元；2017年原告的法人代表变更为温永彬，2017年租金（含土地使用税）也是100000元，王景东给了温永彬10000元左右的租赁费，王景东给原告买了一个价值26000元锅炉燃烧机，安装了一个价值1000元铝合金窗户及价值1000元的十平方铜线（电线）。2016年运营期间，因为原告不交水电费，出现了断电停水情况，被告补交了厂里欠的电费7000多元，被告还打了一个直径15公分价值10000多元的水井。之前约定厂里负责水电，每月原告的厂也用电，每月被告垫付1000到3000元的电费。2019年8月16日被告自己安了电表，每月电费700元，被告将其用的电费交给管理人，之前的电费（含厂里的）都是被告在交，整修场地花了70多万，从2019年5月份管理人接管后，没有再使用办公楼上二楼九间房，故现在只能按照（含土地使用税）每年80000元给付租金。2019年被告分四次交给管理人租赁费56000元。原告多多咪（新乡）食品有限公司向本院提交的证据为：1、新乡市鸿图驾驶员培训中心工商查询信息单（2页），证明新乡鸿图驾校培训中心系个人独资企业，设立于2015年4月15日，设立时法定代表人为王景东，2016年7月18日进行工商变更，投资人与法定代表人变更为王超；2、租赁合同及土地所有权凭证（7页），证明合同系双方真实意思表示，双方已签字盖章合同生效；3、提供新乡市鸿图驾校培训中心张贴解除合同通知书照片（3页），证明管理人告知其解除合同，催告其向管理人缴纳欠缴租金，并限期搬离厂区；4、租赁费用计算清单（1页），证明土地租金以及土地使用税的计算方法；5、杨明彦向管理人申报债权的还款凭证及调查笔录（3页），证明杨明彦向管理人申报债权中，承认原告法定代表人温永彬向其偿还40000元，其中温永彬偿还30000元，被告偿还10000元；6、破产相关法律文书（6页），证明法院受理破产申请日期为2018年9月13日，原告与企业合同解除行为应当依照《破产法》规定进行，并由管理人代表原告参加诉讼，管理人作为企业财产的接管人有权对其资产的使用进行管理和监督，依法维护原告财产价值最大化。被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东的质证意见为：对证据真实性无异议，对驾校租赁费用计算方式有异议，不应该再加土地使用税。经审查,原告提交的证据1、2、3、5、6，真实合法有效，与本案具有关联性，本院予以认定；原告提交的租赁费计算明细与租赁合同中约定的租赁费相互印证，本院予以认定。被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东向本院提交的证据为：1、国家河南省电力公司缴费账单详情21页（21个月的电费缴纳清单），证明被告多缴纳了电费；2、管理人开具的收款收据复印件5份，证明被告实际用电每月800元左右，之前多交的电费应由厂里负担。原告多多咪（新乡）食品有限公司质证意见为:对被告提交的收款收据没有异议，对提交的账单上替原告交纳的电费不予认可，租赁合同约定租赁期间水电费由被告承担，其缴纳的电费是租赁场地应缴纳的电费。经审查，本院对收款收据、缴费账单的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告多多咪（新乡）食品有限公司享有位于新××南线××、××线××、××以东的土地使用权，使用面积为45166.867平方米，使用期限为2013年8月20日到2063年6月18日。2015年4月1日原告多多咪（新乡）食品有限公司与被告鸿图培训中心签订了土地租赁合同，合同约定：“甲方（出租方）：多多咪（新乡）食品有限公司乙方（承租方）：一、甲方位于延津县产业集聚区南区多多咪（新乡）食品有限公司院内南侧约20亩土地租赁给乙方开办驾校。二、租赁期三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止。三、租赁费：每年人民币壹拾万元（100000.00元）；四、缴纳时间：第一年签订合同前交纳；第二年于2016年2月29日前缴纳；第三年于2017年2月28日前缴纳。逾期不缴视为乙方放弃租赁，本合同废止。五、甲方保证水、电基本供应，费用由乙方承担。乙方使用水电设施（管道、线路）由乙方自理。六、乙方在租赁土地上施工应征得甲方书面同意，否则，甲方有权拆除。七、乙方在租赁土地上所建设施归乙方所有，本合同结束，乙方可以拆除、移走，不能移走部分归甲方所有。八、乙方租赁期间，有关国家行政、事业收费、土地使用税由乙方承担。……甲方：多多咪（新乡）食品有限公司（印章）法人代表：徐剑波。乙方：鸿图驾驶员培训中心法人代表：王景东签约人：王景东时间：2015年4月1日地址：多多咪（新乡）食品有限公司”。合同生效后，被告向原告支付了13400元的租金。新乡市鸿图驾驶员培训中心于2015年4月15日成立，类型为个人独资企业，王景东为法定代表人。2016年7月18日新乡市鸿图驾驶员培训中心的法定代表人由王景东变更为王超。2016年8月多多咪（新乡）食品有限公司法定代表人变更为温永彬，因原告资不抵债，新乡市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）豫0726破60号民事裁定书，裁定受理郭连盘对多多咪（新乡）食品有限公司的破产申请，并指定河南省延津县人民法院审理，延津县人民法院于2019年5月15日作出（2019）豫0726破2号决定书，指定河南瀛汉律师事务所担任管理人。合同到期后，被告仍未搬离，至起诉之日被告一直使用该场地。另查明，该涉案租赁土地面积为12388平方米，该土地使用税税额标准为每年2元/平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告签订的租赁合同的期限是自2015年4月1日至2018年3月31日，租赁期间届满后，被告继续使用该涉案场地，原告没有提出异议，该租赁合同变为不定期合同。《中华人民共和国破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为合同解除。新乡市中级人民法院于2018年9月13日受理郭连盘对多多咪（新乡）食品有限公司的破产清算申请，自破产受理之日即2018年9月13日起二个月内原告管理人未通知被告，故自2018年11月13日起该合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告继续使用该租赁土地，被告使用该租赁地的性质没有改变，也未对原告产生其他不利影响，故本院酌定被告赔偿原告的损失按之前原被告签订的合同约定的租赁费及土地使用税计算。原被告签订的租赁合同约定，被告鸿图培训中心每年向原告支付租金100000元，且租赁期间内，有关国家行政、事业收费、土地使用税、水电及水电设施由被告鸿图培训中心承担。截止到起诉之日，被告使用该涉案场地的时间是2015年4月1日至2019年11月15日，共55个月零15天，每月的租赁费为8333.33（100000÷12）元，该期间的租赁费为458333.33+4166.67(15天费用)=462500元；该案涉租赁土地面积为12388平方米，土地使用税税额为每年2元/平方米，每月土地使用税税额为12388×2÷12=2056.33元，截止到起诉之日，被告鸿图培训中心需缴纳的土地欠缴使用税为113098.15+1028.17（15天的税额）=114126.32元，被告鸿图培训中心需向原告支付的租赁费及税额共计576626.32元（462500+114126.32），被告鸿图培训中心已向原告支付租金134000元，故截止到起诉之日被告鸿图培训中心欠原告的租金及土地使用税为442626.32元（576626.32-134000），故原告请求被告鸿图培训中心支付欠缴的土地租金及土地使用税共442626.32元，本院予以支持。关于自起诉之日到被告实际搬离之日的土地使用费，被告应按原合同约定的租赁费用及土地使用税承担赔偿损失，该租赁费为每年100000元，每月的租赁费为8333.33元，每月土地使用税税额为2056.33元，故原告要求判令被告鸿图培训中心支付自起诉之日起至实际搬离之日止的土地占用费按照每月10389.66元（8333.33+2056.33）计算，本院予以支持。庭审中被告主张多交的电费、锅炉燃烧机及打井等设施费用，与本案不属于同一法律关系，本案不予审理，原告可另行主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原被告签订的合同自2018年11月13日已解除，该租赁期间已经届满，被告应当返还原告该租赁场地，故原告要求被告返还该租赁场地的请求，本院予以支持。《个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告鸿图培训中心系个人独资企业，其企业投资人于2016年7月18日由王景东变更为王超，王景东、王超作为鸿图培训中心的投资人，应该对鸿图培训中心承担连带责任。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条，《个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东、王超于本判决生效后十天内给付原告多多咪（新乡）食品有限公司自2015年4月1日起至2019年11月15日止欠缴的土地租金和土地使用税共计442626.32元；二、被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东、王超于本判决生效后十天内支付原告多多咪（新乡）食品有限公司自2019年11月15日起至实际搬离之日止的土地使用费和土地使用税，每月按10389.66元计算；三、被告新乡市鸿图驾驶员培训中心于本判决生效后十天内将该租赁场地返还原告多多咪（新乡）食品有限公司。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7939元，由被告新乡市鸿图驾驶员培训中心、王景东、王超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张瑞鹏人民陪审员  薛 巍人民陪审员  马霄云二〇二〇年三月十七日书 记 员  高继恒