浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6254号 原告（反诉被告）韩慧，女，1980年7月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人李向葵，浙江凯旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）祝新战，男，1967年5月22日出生，汉族，住河南省夏邑县。 委托代理人刘双贺，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 原告韩慧诉被告祝新战，反诉原告祝新战反诉反诉被告韩慧房屋租赁合同纠纷一案，原告韩慧于2019年7月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判。2019年8月23日，反诉原告祝新战向反诉被告韩慧提起反诉。本案于2019年9月19日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告韩慧诉称：2018年8月9日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于杭州市江干区明桂北苑9幢底商5号一层的房屋租赁给被告经营烟酒茶食品饮料使用，租期自2018年9月10日起至2021年9月9日，2018年9月10日至2020年9月9日，每年租金为75000元，2020年9月10日至2021年9月9日，租金为每年78750元。被告须交保证金15000元，未租满3年保证金不退，若因被告原因导致合同提前解除，原告不退保证金，未履约部分租金不予退还，并要求被告恢复至商铺原状，同时协议第四条第二款还约定被告逾期支付房屋租金的，应当就应付款按照每年200%的比例支付逾期付款违约金，逾期超过7天视为被告根本违约，原告有权解除协议收回房屋租赁权。然而，合同签订后，被告不按合同约定履行支付租金义务，至今仍拖欠原告租金26667元未付，已超过协议约定的期限，原告根据协议约定已多次通知被告解除房屋租赁协议，被告至今仍然拒不完全腾出房屋（暂时部分腾出，没有完全腾出），营业执照、壁柜等相关东西都没有搬走或者注销，也未支付租金。原告认为，被告的违约行为符合协议约定的解除条件，原告有权通知被告解除协议，原告也依约通知了被告，向被告发出了解除短信通知要求解除合同，原、被告签订的房屋租赁协议依法应当予以确认解除。综上，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院起诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已解除。二、要求被告向原告立即支付拖欠的租金26667元（自2019年3月9日至2019年7月9日四个月）。三、要求被告向原告支付房屋占用费6667元（暂计算至2019年8月8日，后续计算至被告实际腾出房屋之日止）。四、要求被告向原告支付逾期付款违约金53333元（26667*2）。五、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告祝新战辩称：原、被告双方签订的房屋租赁协议合法成立并生效。该房屋租赁协议清楚约定双方的权利义务。房屋租赁协议、起诉状可以清楚看出被告租赁案涉房屋的合同目的是经营烟酒茶食品饮料使用的，根据合同，原告提供的案涉房屋应该符合合同的要求，即原告应该保证案涉房屋可以经营烟酒茶食品饮料，原告并没有履行最基本的合同义务。被告租赁房屋是为了经营烟酒的，但截止到目前烟酒的许可证没有办理。因为原告的故意隐瞒，提供的房屋不符合法律义务，导致被告烟酒许可证一直未能办出来。合同签订后，被告依法进行了装修，在申请到营业执照后去办烟酒许可证的整个过程中，原告还是承诺要帮被告想办法去办理烟酒许可证。当时杭州市有政策，杭州本地的残疾证可以申请出来，原告当时承诺可以这样做，但到3、4月时，因为原告不履行，最后也没把烟草证办出来。这是在合同履行过程当中原告的过错。后续装修过程，经过部分调解，原、被告双方在合同没办法履行的情况下，达成了一些调解，被告在拿到房屋后投入的装修是有一定成本的，被告将房屋转让后转让款归被告所有，但方案谈好后，因为原告违约导致没有办法履行，一直拖到现在。原告一直报警阻挠被告，被告没办法销售烟酒，只能销售酒水桶水，到了8月没办法就腾空了，整个房屋交给原告，让原告自己去转让。当时说转让款作为被告的赔偿。即使被告超过租期没有将房屋交付给原告，也是履行了合同法的抗辩权。 反诉原告祝新战诉称：反诉原告为了经营烟酒、茶、饮料、食品，在2018年8月9日和反诉被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定反诉被告将杭州市江干区明桂北苑9幢底商5号出租给反诉原告，并允许反诉原告经营烟酒茶、饮料、食品，同时约定了双方的权利义务以及违约责任。合同签订以后，反诉原告已支付了反诉被告租金50000元（包含保证金12500元），并对案涉的房屋按经营烟、酒、茶、饮料、食品进行了装修，费用为43800元。装修完成以后，2018年9月14日，反诉原告申请工商登记，注册了杭州市江干区晨泽烟酒商行，然在反诉原告申请烟酒专卖零售许可证时，被杭州市烟草专卖局告知该商铺无法办理烟酒专卖零售许可证，故反诉原告的申请被驳回。事后反诉原告多次和反诉被告进行沟通，反映无法办理许可证的事实情况，然而反诉被告并没有提出协商方案，只是要求反诉原告依约履行支付租金的义务，反诉原告租赁房屋的目的是为了经营烟酒生意，因反诉被告交付的房屋并不符合合同的约定，导致反诉原告的合同目的无法实现，其违约行为已经造成了反诉原告巨大的经济损失，反诉原告为了维护自己的合法权益，反诉至贵院，望依法查清事实，判如所请。诉讼请求：一、请求法院依法判令反诉被告归还款项50000元（保证金12500元、2018年9月10日至2019年3月9日的租金37500元）。二、请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失93800元（经济损失50000元、装修损失43800元）。三、请求法院依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。 反诉被告韩慧辩称：首先双方签订合同是真实的，但是合同上并不是反诉原告所声称的那个项目，虽然有约定允许反诉原告经营烟酒茶、饮料、食品，但并不等于反诉被告承诺与保证，反诉原告能够有没有能力和有没有资质去经营烟酒茶、饮料等经营范围与反诉被告没有关系。第二，反诉原告要求反诉被告支付装修损失等没有依据，反诉被告与反诉原告要求解除合同是因为反诉原告根本违约，未按照合同约定支付租金，至今未付，所以导致合同根本违约而解除合同。反诉原告的损失与反诉被告没有任何关联性，反诉被告不应当承担反诉原告就装修等方面的损失费用。第三，反诉原告声称反诉被告交付的房屋不符合合同约定，这种说辞不存在事实依据和法律依据，合同并没有约定房屋一定保证和承诺反诉原告有能力和资质是经营烟酒，不存在不符合合同约定。 本案经审理查明的事实如下： 2018年8月9日，韩慧与祝新战签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租方（甲方）韩慧将坐落于杭州市江干区明桂北苑9幢底商5号约40平方米的房屋租赁给承租方（乙方）祝新战；乙方经营活动范围只允许烟酒茶、饮料、食品。房屋租赁期限自2018年9月10日起至2021年9月9日；2018年9月10日至2020年9月9日，每年租金为75000元；2020年9月10日至2021年9月9日，租金为78750元；乙方需支付保证金15000元，未租满3年保证金不退还；租金支付先付后用，首期每半年支付一次，首期租金支付在合同签订时支付50000元，下半年2019年3月9日至2019年9月9日租金40000元，于2019年2月9日支付，此后两年租金为整年支付，在每个周期满前30天向甲方支付下一周期商铺租金；乙方逾期支付房屋租金的，应当就应付款按照每年200%的比例支付逾期付款违约金，逾期超过7天，视为乙方根本违约，甲方有权解除协议，收回该房屋租赁权；乙方同意于2018年8月10日前支付保证金12500元，余下2500元保证金与下半年房租一起支付，共计40000元；乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，乙方入墙、地装修物品不计值，随承租房屋无偿移交甲方；乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日按照应付而未付金额的千分之一支付违约金给甲方，逾期一个月以上的，甲方有权行使解除权；若因乙方原因导致合同提前解除，甲方则没收保证金，示展约部分租金则不予退还并要求乙方恢复至商铺原状；等等。 合同签订后，祝新战向杭州市江干区市场监督管理局申请个体工商户营业执照；2018年9月14日，杭州市江干区市场监督管理局发短信告知被告：您申请的企业名称杭州市江干区晨泽烟酒商行已自主申报通过。 之后祝新战申请办理烟草专卖零售许可证，但最终未能办理取得上述许可证。庭审中，祝新战陈述未取得酒类经营许可证，未取得的原因与韩慧无关。 2019年5月22日下午，韩慧与祝新战就案涉商铺办理烟草证等问题电话联系。其中，韩慧提及“烟草这个是非常难办的。”祝新战回复“你当初要不承诺我5、0米之内没有白洋店包括酒店……你说没有。”韩慧回复“酒店这个确实没有。……老坡那边我确实不知道。” 2019年6月9日，韩慧先后发短信给祝新战，称“我抓紧时间租出去，租出去了适当给你点装修费，你也别耽误时间了，没人转这末小的店，耗着对谁都没有好处。”“不会要任何人再来调解，没有任何意义。”“奉劝你自己好好想想，转让没那么容易。”2019年6月25日，韩慧发短信给祝新战，称“你好祝新战，由于你拖欠房租已久，已严重超过协议约定的期限，我多次要求你腾出房屋，你一直不配合，现在我正式通知你解除《房屋租赁协议》，并要求你立即支付拖欠的房租。”2019年7月16日，韩慧先后发短信给祝新战，称“……你的儿媳妇过来说你们要搬走，其实法院已经起诉了，你们如果要商量那么就是把房租补齐，律师费和起诉费补齐，一切都好商量。其他录音啊都没用啊，因为打官司都按合同执行。”“商铺是不能转让的再次声明，押金不能抵房租。”2019年8月3日，韩慧发短信给祝新战，称“……你们如果要搬走就搬完，如果不搬完钥匙没交给二房东的话，算是继续占用房屋。” 庭审中，祝新战陈述案涉房屋钥匙于2019年8月1日交付给韩慧。韩慧陈述案涉房屋钥匙于2019年8月9日交回给韩慧，但尚有与墙相连的柜子及空调未腾空。 庭审中，韩慧、祝新战均认可双方口头约定2019年3月10日至2019年9月9日的租金为40000元；已支付的50000元为半年租金35000元和保证金15000元；韩慧认为因祝新战违约，保证金15000元不予退还。 另查明，案涉协议签订后，祝新战对案涉房屋进行了装修，产生了装修费。祝新战陈述装修后进行经营，直至2019年7月31日。 上述事实，有韩慧提交的房屋租赁合同、短信记录，祝新战提交的房屋租赁合同、装修合同、转账记录、短信、电话录音及双方当事人的陈述为证。祝新战提供的装修费收据不足以证明装修费的金额，不予确认；祝新战提供的网络截图系复印件，亦不足以证明待证明的目的，对于该份证据不予确认；祝新战提供的视频不足以证明待证明的目的，对于该份证据不予确认；祝新战提供的电话录音，韩慧对其真实性无异议，故本院对其真实性亦予以确认，但不足以证明待证明的目的。 本院认为，韩慧与祝新战签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。韩慧履行了房屋交付的义务，祝新战应当履行支付租金的义务。祝新战已支付2018年9月10日至2019年3月9日的租金，但未按时支付2019年3月10日起的租金；祝新战逾期支付租金，故韩慧于2019年6月25日发解除协议短信给祝新战，故案涉协议于该日解除；因双方均认可口头约定2019年3月10日至2019年9月9日的租金为40000元，故本院予以认可，祝新战应支付韩慧2019年3月10日至2019年6月25日的租金23387.98元。因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，祝新战在合同解除后未及时返还租赁物，应当支付占有使用费；对于案涉房屋腾空时间，基于祝新战2019年7月底尚在案涉房屋经营，而2019年8月3日韩慧尚发短信给祝新战要求全部搬完并交付钥匙的情况，对于腾空时间采信韩慧的陈述，腾空时间以2019年8月9日为准；故祝新战应支付韩慧占有使用费9836.06元。祝新战辩称其超过租期没有将房屋交付给原告系行使抗辩权的意见，无事实依据，不予采信。 对于韩慧主张的逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，根据案涉协议约定，祝新战应在2019年2月9日交付2019年3月10日至2019年9月9日该期的租金，祝新战未按期支付，已构成违约，韩慧有权要求祝新战支付迟延支付租金的违约金；但商铺租赁合同约定的违约金标准过高，本院依法调整为按实际欠付的租金和占有使用费之和33224.04元为基数，按照年利率6%标准计算，故祝新战应支付韩慧暂计算至2019年9月19日的违约金1212.45元。 对于祝新战主张韩慧交付的房屋不符合合同的约定，导致祝新战合同目的无法实现，韩慧构成违约的意见，本院认为，案涉协议为房屋租赁协议，根据案涉协议，仅约定“乙方（祝新战）经营活动范围只允许烟酒茶、饮料、食品”，从该约定的字面含义理解，仅对案涉房屋的用途作出了限制，无法体现韩慧有协助办理各类经营证的义务，对于祝新战该项意见不予采信。 对于祝新战主张韩慧返还保证金12500元、2018年9月10日至2019年3月9日的租金37500元的主张，因祝新战使用案涉房屋经营至2019年7月31日，其主张韩慧归还租金无事实依据和法律依据；又因为根据协议约定，因祝新战原因导致合同提前解除，韩慧有权没收保证金；综上，祝新战的该项反诉诉讼请求无事实依据和法律依据，故不予支持。 对于祝新战主张韩慧赔偿经济损失50000元、装修损失43800元的主张，因现无证据证明祝新战经济损失的情况，也无证据证明装修的残值情况，且本案系祝新战违约导致合同解除，韩慧无赔偿损失的义务，故对于该项反诉诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告韩慧与被告祝新战于2018年8月9日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月25日解除； 二、被告祝新战支付原告韩慧租金人民币23387.98元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告祝新战支付原告韩慧占有使用费人民币9836.06元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告祝新战支付原告韩慧违约金人民币1212.45元（暂计算至2019年9月19日，此后以实际欠付租金和占有使用费为基数，按照年利率6%标准计算至款项实际付清之日止），于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告韩慧的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告祝新战的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币1967元，减半收取人民币983.50元，由原告韩慧承担人民币653元，由被告祝新战承担人民币330.50元。反诉案件受理费人民币1588元，由反诉原告祝新战承担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郁莺 二〇二〇年三月三十日 书记员  周瑾