黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初4139号原告：刘江，男，1981年6月28日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：方讴，黑龙江张奇律师事务所律师。被告：高福清，女，1959年10月21日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。被告：李世涛，男，1968年2月13日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王铁，北林区爱路办事处法律服务所法律工作者。第三人：绥化农垦兴业房地产开发有限责任公司。法定代表人：邹积清，职务总经理。住所地：黑龙江省绥化市北林区。统一社会信用代码：9123309755347846T。委托诉讼代理人：宋丽波，黑龙江光明律师事务所律师。原告刘江与被告高福清、李世涛、第三人绥化农垦兴业房地产开发有限责任公司（以下简称：农垦兴业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告刘江及其委托诉讼代理人方讴，被告高福清的委托诉讼代理人王洪亮、被告李世涛的委托诉讼代理人王铁、第三人农垦兴业公司的委托诉讼代理人宋丽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决立即停止对原告购买的坐落于绥化市××林区××福××小区××100211801-02房屋的强制措施，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告与第三人于2011年9月18日签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认世福汇小区D-5栋100211801-02房屋归原告所有；3.判决被告李世涛立即协助和配合原告办理位于绥化市××林区××福××小区××100211801-02房屋的产权过户登记；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年9月18日，原告刘江与第三人农垦兴业公司签订了商品房买卖合同，约定世福汇小区D-5栋100211801-02，面积224.3㎡房屋一处以1682250元的价格出售给原告。原告一次性交付了购房款，第三人农垦兴业公司出具了购房款收据。2016年12月27日，被告高福清与被告李世涛因工程款纠纷一案涉诉，绥化市北林区人民法院作出（2016）黑1202财保144号民事裁定书，裁定将原告购买的坐落于绥化市××林区××福××小区××100211801-02房屋予以查封。2019年9月，原告依法向北林区人民法院提出书面执行异议，并提供与第三人农垦兴业公司签订的商品房买卖合同及购房收据等相关证据，要求解除查封。2019年9月2日，绥化市北林区人民法院作出（2019）黑1202执异54号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽然没有办理房屋所有权过户登记，但不影响合同的效力，原告已交付全部价款并占有使用至今。原告是争议房屋的实际所有权人。法院不得查封、扣押、冻结。审理中，原告放弃诉请中的第三项请求。被告高福清辩称，1.原告所述的理由不足以排除人民法院的强制执行措施，原告诉称已与农垦兴业公司签订了合法有效的商品房买卖合同是不真实的。本案真实情况为，涉案房屋为农垦兴业公司抵顶给被告李世涛工程款的房屋，并不属于农垦兴业公司所有，李世涛在原告处借款50万元，用该房屋作为借款抵押担保，将房屋开具到原告名下。原告与被告李世涛、第三人农垦兴业公司间不存在买卖关系，原告也未支付买卖房屋的相应对价。且本案涉案房屋，原告从未占有，也没有办理相关合法交付或占有的手续；2.本案属于执行异议之诉，诉讼请求中应该是原告的理由是否足以排除人民法院的强制执行措施，而不是确认合同效力。虽然法院在审理是否足以排除执行措施的案件中，可以审查合同的效力，但只是审理的理由，不应作为诉讼请求审理。且原告在诉讼请求第二条中不但要求确认合同效力，而且还要求将涉案房屋判归原告所有，此请求无事实和法律依据，不属于执行异议之诉范围。综上，请法院驳回原告诉讼请求。被告李世涛辩称，1.李世涛作为本案被告主体不适格，因在本案的案件审理中，李世涛与原告及其他相关当事人不能作为审理的对象；2.同意被告高福清的第二点答辩意见。综上，请法院依法判决。第三人农垦兴业公司述称，农垦兴业公司于2011年2月与李世涛签订世福汇小区工程施工合同，合同约定李世涛包工包料完成世福汇小区1-3期工程的施工。其中，合同第8条第2款约定，工程结算方式以房抵款形式，支付工程款。占合同涉及工程总造价的50%。第3款约定以房抵款形式支付该房价按甲方当日挂牌的售价计算标准，房屋栋号由双方协商，该房屋在甲方售楼处统一出售。售出后房款按施工进度拨付乙方。2011年7月1日农垦兴业公司与李世涛结算2期工程款，经协商农垦兴业公司同意将世福汇小区D5栋17号商服抵顶李世涛工程款，由李世涛为农垦兴业公司出具收据一张，内容为：“收到2期工程款1682250元”，同时李世涛告知农垦兴业公司涉案房屋D5栋17号商服，又抵顶给刘江，通知农垦兴业公司直接开给刘江即可。2011年9月18日农垦兴业公司为刘江出具购房收据一张，写明“收到2期17号商服购房款1682250元”。同时，与刘江签订商品房买卖合同一份，约定内容详见购房合同。至此，答辩人与被答辩人李世涛2期工程款结算完毕。经本院审理查明，原告刘江之父刘百利（已故）与被告李世涛系朋友关系。被告李世涛与第三人农垦兴业公司签订了世福汇小区1-3期工程施工合同，被告李世涛以绥化市第一建筑工程有限公司名义承包了世福汇小区地下楼基础、车位、地上高层住宅工程。合同约定：工程结算方式以房抵款形式，支付工程款。2011年7月1日第三人与李世涛结算2期工程款时，经协商第三人以世福汇小区D5栋17号商服（224.3㎡）抵顶欠李世涛2期工程款1682250元。同年2011年9月18日应李世涛要求，第三人农垦兴业公司又与原告刘江签订了商品房买卖合同，并出具了购房款收据一份，收据右下角注明“李世涛抬”，第三人未实际收到购房款。合同约定：第三人以每平方米7500元的价格将世福汇小区D5栋17号商服“卖”给原告。原告对该房屋一直未占有、使用。被告李世涛因施工资金紧张，向原告方借款，经原告母亲姜凤兰在中国建设银行账户于2011年11月20日转至被告李世涛账户50万元。另查明，申请执行人高福清（本案被告）与被执行人李世涛（本案被告）买卖合同纠纷一案，经本院审理，于2017年3月13日作出（2016）黑1202民初字2630号民事调解书，李世涛给付高福清材料款2082732.82元。此款定于2017年6月30日前一次性付清。案件受理费23502元，减半收取11751元，案件执行费5000元，由被告李世涛负担。该案诉前经申请执行人高福清申请，本院于2016年11月10日作出（2016）黑1202财保144号民事裁定书，查封绥化农垦兴业房地产开发有限责任公司抵顶给被申请人李世涛坐落于绥化市××小区××100211801-02房屋，即本案异议房屋。李世涛未履行给付高福清材料款2082732.82元的义务，高福清向本院申请强制执行。案件执行过程中，案外人（本案原告）刘江提出异议。本院于2019年9月2日作出（2019）黑1202执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人（本案原告）刘江的异议。原告刘江向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、原告提供的房屋买卖合同、收据、中国建设银行转账凭条；被告高福清提供的（2016）黑1202民初2630号民事调解书、（2016）黑1202财保144号民事裁定书、（2019）黑1202执异54号执行裁定书、协议书、物业费收据及照片；第三人农垦兴业公司提供的第三人与被告李世涛签订的2期施工合同及李世涛为第三人出具的收据在卷，经庭审质证，本院对证据的真实性予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（已修正为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述规定，案外人必须是其所主张的实体权利的权利人。本案中，原告刘江虽与第三人签订了买卖合同，但未实际交付购房款。仅举证（银行转账凭证）证实其与被告李世涛之间有50万元的往来。应认定原告刘江以与第三人签订买卖合同作为其与被告李世涛民间借贷合同的担保，即名为买卖合同关系，实为借贷合同关系。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”的规定，未经办理抵押物登记，抵押合同无效。原告现在并非异议房屋的权利人，故本院对其提出的异议不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告刘江的异议请求。案件受理费19940元，由原告刘江负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  那守信人民陪审员  曹桂珍人民陪审员  王丽杰二〇二〇年三月十七日书 记 员  冯立丹