广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12959号原告：余乐永，女，1978年8月5日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：叶小桃，广东省中山市大涌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李淑仪，广东省中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：郑家顺，男，1982年12月13日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：郑英伟，广东广和（中山）律师事务所律师。原告余乐永与被告郑家顺财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余乐永的委托诉讼代理人叶小桃、李淑仪，被告郑家顺的委托诉讼代理人郑英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余乐永向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿房款103万元及车位赔偿款8万元。事实与理由：2013年4月份许，原告与被告约定：以被告的名义与开发商中山市凯茵豪园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，共同出资购买中山市大涌××至××街××房及383号、382号车位。后被告未经原告同意，擅自将该房屋及车位以明显低于市场价格转让给案外人郑爱坤，损害原告的合法利益。现根据相关法律规定，特具状起诉，请求法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。原告余乐永为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.房地产买卖合同；2.供楼、车位款项记录明细、装修材料费、工程款明细；3.转账记录；4.确认书；5.装修房屋的相关票据；6.装修费用的收据；7.光盘；8.文字说明；9.二手房、车位的网页打印件。被告郑家顺辩称，一、原告欠被告借款78万元，被告借给原告的款项中有68万元是从“坤姐”处借得的，被告出卖房产经过原告同意，用于偿还“坤姐”的债务。在被告提供的证据录音中，原告承认了被告借钱给原告做生意，共欠被告78万元，承认其中68万元是被告从“坤姐”处借得的。原告同意卖掉本案的房产以偿还“坤姐”的债务。原告同意后，被告才直接把房产转让给“坤姐”用于抵偿债务，被告认为，原告同意卖掉房产是原告的真实意思表示，三方的债权债务已经用房产予以抵扣，原告反悔没有事实和法律依据。如果被告不尽快处理欠“坤姐”的债务，导致日后产生诉讼，被告将需要承担的诉讼费和拖欠的利息，会造成更大的损失。为避免损失扩大，且原告也同意，被告的转让行为合法合理。二、原告要求赔偿房款是103万元的价格及认为被告以低于市场价出售房产不符合事实。被告转让房产给“坤姐”的时间是2016年6月21日，按当时的房价计算为45万元左右，原告在此前的诉讼中也是主张该数额。且原告在录音中表明“卖了真的也不够还钱”足以证明原告清楚当时该房产的价值是低于68万元的。被告转让房产给坤姐是用于抵偿68万元的债务的，即实际交易价格为68万元，并没有低于市场价格。原告主张以起诉时的房价计算是没有事实依据的。三、被告出资额多于原告，且被告用房产抵押所得的贷款被原告用完，原告的份额应视为已转让给被告，涉案的房产应归被告所有，被告有权处分涉案房产。根据被告提供的证据及《被告出资情况》，被告出资额为665049.96元，而当时涉案房产的价值仅为42万元。购房房产时是通过银行按揭方式购买，即购买时买方并非获得完整的产权，产权存在银行抵押的，而被告出资了10万元支付首期及契税12682.26元、物业维修基金6464元。后被告偿还63446.21元按揭贷款后，一次性支付121767.49元用于解除抵押（即赎楼），而被告通过支付该“赎楼”款后，即应视为支付了的购房款，并应取得相应的份额。原告要求被告用被告名义将房产向银行抵押贷款出来给原告使用，被告同意了并成功贷款32万元，均被原告使用完毕。原告后来拒不偿还银行的本息，导致被告替原告偿还了3期合计27000元，为免继续支付高利息，被告选择一次性还本付息231160元。因款项是因涉案房产向银行抵押借得的，被告替原告偿还的27000元、231160元合计258160元应视为系原告以258160元转移涉案房产原告的份额给被告。被告认为，被告2次向银行还款赎楼，2次赎楼行为所产生的利益均被原告获取，且原告还欠被告78万元，双方对房产是按份共有关系，但应视为原告将自己的份额转给被告，被告应取得房产所有的份额，转让后原告仍欠被告的款项部分，被告保留追诉的权利。否则会出现钱是原告欠被告大额借款，被告因此欠了大额债务，原告的房产份额却不变的状况，有违公平。四、原告所陈述的购房经过不符合常理及交易习惯。1.原告所提的几个案外人说转给被告的款项实际上是被告与原告家族的生意资金往来。2.根据原告第一次提交给法院的证据，其主张2013年2月4日转给被告的款项是供楼款，但涉案房产是在2013年7月份才购买的，原告如何能提前半年时间就给供楼款了？3.被告与开发商在2015年1月15日签订《车位买卖合同》，约定车位价款为56812元，2个车2015年1月15日支付1万元，两个车位合计2万元（首期）。但原告举证却声称在2014年10月24日向被告转账了54500元用于支付2个车位的首期，原告的陈述明显与事实不符。可看出原告的陈述的真实性存疑的。4.原告声称装修是自己负责的，但却将装修款转给被告，存在矛盾。原告有大量的房款支付细节与真实情况不符，原告所陈述的情况及提交的证据明显不能与购房经过吻合，是根据以往双方的交易流水强行套进购房的事实中，应当不予采纳。实际被告是有借钱给原告，原告将房子卖掉正是因原告欠了被告的款项，在录音中原告也确认欠了被告的款项，将房子卖掉是为了还债。被告郑家顺就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.首期款银行转账记录；2.2013年8至2015年3月的还房款情况；3.个人借款最高额抵押合同、中国工商银行信用卡专项分期付款合同、中国工商银行历史明细清单；4.借记卡账户历史明细清单；5.车位买卖合同；6.广东银联刷卡存根；7.车位供款记录；8.税收转账专用完税证；9.维修基金收款收据及存折；10.车位维修基金收条；11.电话通话记录（光盘）；12.汇款单3张；13.中国工商银行流水；14.证明；15.中山市不动产登记资料证明表；16.（2017）粤2071民初8381号民事判决书、（2016）粤2071民初7430号民事判决书、（2015）中一法沙民二初字1179号民事判决书；17.中山市商品房销售登记备案表。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余乐永、郑家顺确认双方是朋友关系，双方以姐弟相称。余乐永主张当时其涉及其他案件，不能用其名义购买房产，所以借用郑家顺的名义购买房产。郑家顺认为当时双方打算在小区中开办一个美容养生店，所以才共同出资购买房产。余乐永、郑家顺确认共同出资购买中山市大涌××至××街××房及××街××至××地下车库××、××号车位。购买位于中山市大××镇大××雅××小区××房（现售权属座落：大涌镇南兴东路102号至154号星湖二街2幢202房）总价款为422742元，首付款26万元，余乐永出资16万元，郑家顺出资10万元，并支付该房产的物业维修基金6464元、契税12682.26元，剩余款项由郑家顺办理银行按揭手续。2013年8月，郑家顺向中国建设银行贷款169000元，分60期向银行偿还按揭款。2014年9月11日，郑家顺办理了位于中山市大涌××至××街××房[房产证号：02××37，土地证号：国（2014）易2700486]的产权登记手续。郑家顺贷款后每月向银行还款，从2013年9月6日至2015年3月6日共偿还按揭款19期。郑家顺称余乐永于2015年3月9日要求其用涉案房产贷款用于解决余乐永资金短缺问题。为了帮助余乐永渡过难关，郑家顺于当日向中国建设银行中山兴中道支行提前还款121767.49元（其中12万元是向其岳父林学友借款），还清所欠银行的按揭款，解除了房产的抵押。解除抵押后，郑家顺于2015年7月9日与中国工商银行中山分行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定在2018年7月9日至2021年7月9日期间，在543000元的最高额度内享有对借款人郑家顺的债权，郑家顺提供涉案房产作为抵押物。同日，郑家顺与中国工商银行中山分行签订《中国工商银行信用卡专项分期付款合同》，约定中国工商银行中山分行向郑家顺提供中国工商银行信用卡专项分期付款信用额度32万元，郑家顺认为贷款32万元全部支付余乐永，并由余乐永每月偿还贷款。郑家顺称贷款后因余乐永拒绝向银行偿还本金及利息，为避免继续向银行支付高额利息，其于2016年6月8日向银行支付剩余贷款231160元（其中20万元是向其哥哥郑家和借款），提前向银行还款解除抵押。2015年1月15日，郑家顺与雅居乐物业管理有限公司大涌分公司签订2份《车位买卖合同》，约定郑家顺认购位于中山市大涌××至××街××至××地下车库××、××号小车位，认购价款为56812元、56812元，合计113624元。余乐永支付两个车位首付款10000元、10000元，合计20000元。郑家顺称其从2015年1月至2017年10月期间支付购买车位的贷款94530元，于2015年9月24日支付车位维修基金8000元。余乐永主张其出资额为381700元，并从2013年8月至2014年4月期间花费装修款共计274876.52元，其中出资额381700元全部支付给郑家顺，出资明细如下：余乐永于2013年7月向郑家顺支付现金160000元，用于支付房屋首期；于2014年5月24日向郑家顺转账48000元，用于房屋装修；于2014年10月24日向郑家顺转账54500元，用于支付2个车位的首付；于2015年9月24日、10月24日向郑家顺支付现金20000元、9000元，用于供楼；分别于2015年2月4日、2月12日、2016年1月10日、3月24日、5月6日向郑家顺转账9200元、20000元、2000元、9000元、50000元，用于供楼。郑家顺质证认为“根据车位合同显示，合同是在2015年1月15日签订的，转账时间比该时间早了三个多月，是双方间其他的经济往来款项；2014年5月24日余乐永称代火华转账了48000元，余乐永称装修是其负责的，为何装修款还要转给我，实际该款项是我在余乐永开的店里用POS套现的，该48000元不是装修款；2016年3月24日的9000元确认是有转账，但林观雅、代火华应出庭作证；所有的装修费票据均不予确认，我无法核实该票据的真实性，如是找正规的公司装修，应有相应的发票。”郑家顺认为其出资额为665049.96元，具体明细如下：郑家顺分别于2013年7月10日、9月2日、10月18日支付购房首期款100000元、物业维修基金6464元、契税12682.26元，从2013年8月至2015年3月期间支付购房贷款63446.21元，于2015年3月9日向银行偿还剩余购房贷款121767.49元，解除了涉案房地产的抵押；从2015年1月至2017年10月期间支付购买车位的贷款94530元，于2015年9月24日支付车位维修基金8000元；郑家顺将涉案房地产抵押给银行以获取贷款320000元，该贷款320000元全部交给余乐永使用，并由余乐永向银行偿还贷款，但因余乐永未按时向银行还款，后郑家顺分别于2016年2月24日、3月24日、4月24日向银行还款9000元、9000元、9000元，于2016年6月8日向银行提前偿还剩余贷款231160元。余乐永提交其与郑家顺、中介小高、阿杰到中介公司准备出售中山市大涌××至××街××房产的视频，视频部分对话为：余乐永（以下简称余）：唉，欠钱咯。小高：不是，你要跟我讲啊，我现在不知道行不行啊。郑家顺（以下简称郑）：我借了我朋友的钱，没钱还，反正人家借钱就是给了别人嘛。小高：不是你的吗？郑：我去借的嘛。小高：不是，房子不是你的名字吗？你去借，那然后呢？郑：没钱还嘛。小高：那干嘛把房子抵进去？余：但是所有的东西都写了阿顺的名字，每个月都是我在供，那个车位是他在供，但是交首期都是我的钱。但是坤姐说她要用钱，她现在拿不到钱，就拿阿顺的房子来抵了。但是你现在锁了也没用，最主要是钱嘛，解决问题嘛。余：坤姐就要拿钱，把那套房子卖掉，她就要拿回她那个钱。现在锁了，我们两个都不能进去。小高：你自己不买？自己买下来嘛。郑：如果我有钱就不用借别人的钱啦，借人家钱还多过雅居乐那个钱。余：小高，我听说现在房子都没得住，你知道我那边被人逼得我要走了，现在阿顺欠了坤姐的钱。小高：当时你在坤姐那里拿了多少钱？郑：68万。小高：那你现在怎么办？郑：现在我要帮她承担，这个朋友一定要还。小高：现在怎么办呢？那天跟我讲那套房子要卖。余：那天我问过郑家顺了，不如你就把它顶下来，他说现在也是没钱，坤姐的钱也要还，那我现在没办法了，你现在能不能帮我找人。尽快，我要快。余：那你帮我抬高一点点，不然我亏死。小高：那到底多少钱？余：我也不知道。2016年6月21日，郑家顺、案外人郑爱坤分别作为甲方（转让方）、乙方（受让方），双方签订《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于中山市大涌××至××街××房的房地产转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；甲、乙双方议定该房地产交易总金额为45万元，乙方应于合同签订后1日内支付甲方定金20万元，最后一期付款25万元。合同还约定了其他事项。郑家顺、案外人郑爱坤分别在甲方、乙方处签名捺印。郑家顺认为涉案房地产的实际交易价格为68万元，在国土局办理时写45万元是为了避税，认为其向余乐永出借的款项中68万元是向案外人郑爱坤借的，上述售房款68万元用于偿还拖欠案外人郑爱坤的借款。郑家顺提交其哥哥案外人郑家和于2016年3月22日向余乐永追讨债务的电话通话录音，录音的主要内容为：余乐永（以下简称“余”）：这50万元我拿不出来，家和，我跟你说，我叫小高帮我卖了这个房子，先30万元给我，我给3分利息小高，先还部分钱给坤姐，剩下的钱给几个月时间还清，从来没有说不承认，我真是一步一步给我透透气，我真是没有办法，明不明白，家和，我都不知道怎样好。案外人郑家和（以下简称“郑”）：不是，你知不知道，我跟弟弟（郑家顺）为了这件事和卡数不还一晚没有睡，我想早上打电话你，我都不想打，我一心想去大涌找你或大哥（林观义）坐下谈谈这件事。因为林斌彬和我弟弟说，你和我妈妈（余乐永）发生什么事，为不还卡数打了好多电话我。余：他（林斌彬）没有钱还，林斌彬当天收到别人的2万元，就存到卡里，马上刷出来，又存进去，再刷出来。郑：弟弟一直没有跟我说，坤姐转账给你这么多钱，有68万元，我都不知道，弟弟借了这么多钱你们去做生意。从7月份拖到今年，坤姐才告诉我，问我知不知道你弟弟发生什么事吗？我说不知道，坤姐前前后后转账68万给弟弟，之后就转给老板娘（余乐永）你们去做生意，这么多钱，我不知道借了这么多钱给你在做生意，另外还有卡数、还有10万元。余：我知道，家顺的妈妈有3万元，家顺、家和刷卡共10万元。我从来没有否认过这笔账，叫坤姐给我两个月时间，先还30万元，就算卖车我都会还钱。郑：坤姐说要少少钱也可以，甚至把我郑家和雅居乐御龙山的房子也卖出去还钱，把郑家顺大涌雅居乐卖出去，也不够还钱坤姐。余：卖了真的也不够还钱。郑：大涌雅居乐约30万，我自己的房子也有10多万。余：家和，你听我说，你不用卖你御龙山的房子，也不用你承担这些事，你听我说，坤姐如果现在愿意收30万，小高转了，之后过两个月我又刷出来，我再叫小高借钱，还给坤姐。大哥（林观义）都说，反正到时贷款不出钱，大哥都会还，我小姑都会还，都承认这笔账。剩下部分可以公证公示都可以。余：什么时候还钱，大家现在都是个信字。坤姐需要钱用，先还30万先，但人家小高是做生意的，昨天关于豪弟房屋的事，小高收了我每间房屋5000元手续费。郑：不是，我知道，我昨晚睡不着，我为这件事看你如何处理？余：我处理，先给30万，叫小高卖了这个房子，剩下的钱，给我2个月时间还清，绝对可以的。郑：我知道，坤姐不是说不要这30万，坤姐还想要手上有个保障。余乐永否认其拖欠案外人郑爱坤债务，提交了二手房、车位的网页打印件，拟证明涉案房产及车位的交易价格明显低于市场价格，要求郑家顺赔偿其房款103万元及车位款8万元。余乐永经与郑家顺协商未果，遂于2018年6月27日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2017年9月17日，郑家顺的岳父林学农出具《证明》，内容为：本人是郑家顺的岳父，因余乐永请求郑家顺将他名下的房产抵押到银行贷款32万元出来给余乐永资金周转，但郑家顺的房产还有十多万未供完，经余乐永请求，我借了12万给他们用于解除房产的抵押。2017年9月30日，郑家顺的哥哥案外人郑家和出具《证明》，内容为：本人是郑家顺的哥哥，因郑家顺贷款出来的资金均被余乐永用完，余乐永后来拒不偿还银行的贷款本息。因贷款是郑家顺向银行申请的，为免利息一直支付下去造成更大的损失，本人借款20万元给郑家顺一次性偿还完所有银行贷款。本院另案受理郑家顺起诉余乐永民间借贷案件中[案号为（2018）粤2071民初16675号]，郑家顺于2018年8月10日向本院起诉，要求被告余乐永偿还借款本金780000元及逾期还款利息，并主张余乐永因生意经营需要分多次共向其借款780000元，其于2014年2月28日向余乐永指定案外人文友德转账97000元，于2014年6月6日、9月7日向余乐永指定案外人林观义转账100000元、97500元，于2014年7月16日向余乐永指定案外人高伟杰转账97000元，于2014年9月29日向余乐永指定案外人任福容转账142500元，于2014年11月13日向余乐永指定案外人李健豪转账154815元，于2015年3月12日向余乐永指定的案外人林斌彬转账100000元，共计788815元。但余乐永认为借款不是向其转账不予确认。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。余乐永起诉郑家顺在其不知情的情况下将房产低价出售给案外人郑爱坤，故要求郑家顺以市场价格赔偿其损失。针对余乐永的诉讼请求，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案房产在出售前的权属问题；郑家顺是否侵犯了余乐永的财产权，以低于市场价格私自出售涉案房产；余乐永是否尚欠郑家顺借款及具体数额。关于涉案房产及车位的权属问题。根据双方在庭审中的陈述，余乐永与郑家顺是朋友关系，平时以姐弟相称，关系极为要好。因余乐永涉及其他案件，其不能以自己的名义购买房产，故原登记在郑家顺名下的位于中山市大涌××至××街××房及××街××至××地下车库××、××号车位为双方共同出资购买。至于双方出资的具体数额，因双方存在争议，双方也未通过诉讼确认涉案房产及车位权属及份额，故本院认定双方共同出资购买了涉案房产及车位，涉案房产及车位的权属为双方共同所有。关于郑家顺是否侵犯了余乐永的财产权，以低于市场价格私自出售涉案房产。如上所述，涉案房产及车位原为余乐永、郑家顺共同所有，故双方中任何一方要出售该房产及车位，必须经另一方同意。涉案房产及车位均登记在郑家顺名下，郑家顺将上述房产出售给案外人郑爱坤，故郑家顺在出售时须征得余乐永同意认可。关于余乐永是否未经余乐永同意、私自出售房产的问题。根据余乐永提交的视频资料，余乐永与郑家顺到中介公司找到小高、阿杰，要求中介出售涉案房产。余乐永称“我听说现在房子都没得住，你知道我那边被人逼得我要走了，现在阿顺欠了坤姐的钱”、“坤姐的钱也要还，那我现在没办法了，你现在能不能帮我找人。尽快，我要快”，故本院认定涉案房产是余乐永与郑家顺共同出售，郑家顺并未私自出售涉案房产。关于出售房产是否为低于市场价格出售的问题。根据余乐永提交的视频及郑家顺提交的郑家和于2016年3月22日与余乐永通话录音，余乐永称“把郑家顺大涌雅居乐卖出去，也不够还钱坤姐”，郑家顺也称“如果我有钱就不用借别人的钱啦，借人家钱还多过雅居乐那个钱”，既然出售涉案房产是双方共同决定，双方均认为卖了房产也不够偿还还所欠案外人郑爱坤的借款。而根据郑家顺与案外人郑爱坤签订的《房地产买卖合同》，郑家顺于2016年6月21日以45万元的价格出售给案外人郑爱坤，郑家顺自认涉案房地产的实际交易价格为68万元，在国土局办理时写45万元是为了避税，郑家顺在庭审中多次陈述用涉案房产抵偿其向郑爱坤的借款68万元。故本院认定涉案房产并没有以低于市场的价格出售，房产实际交易价格为68万元，双方以68万元的价格将涉案房产抵偿所欠案外人郑爱坤的借款。即便涉案房产以低于市场的价格出售，也是双方共同的真实意思表示，余乐永要求郑家顺赔偿该房产的损失缺乏依据。而根据余乐永提交的二手房、车位的网页打印件，该打印件只能证明他人于2017年12月8日在58同城网页上出售同小区房产的价格为120万元，但并不能证明已成交，且其提交的证据与出售房产的时间不是同一时间段，故并不足以证明该120万元价格为市场价格，且该打印件显示“0人已浏览”、“抱歉，该房源已过期”的字样，而余乐永未提交其他证据证明涉案房产及车位的交易价格明显低于市场价格，故本院对余乐永主张涉案房产的交易价格明显低于市场价格并要求郑家顺赔偿的请求不予支持。关于郑家顺是否拖欠案外人郑爱坤借款68万元的问题。郑家顺认为其向余乐永出借的款项中68万元是向案外人郑爱坤所借，该售房款68万元用于偿还拖欠案外人郑爱坤的借款。根据余乐永提交的视频及郑家顺提交的电话通话录音，中介小高问“当时你在坤姐那里拿了多少钱？”郑家顺回答“68万”，而余乐永也称“坤姐就要拿钱，把那套房子卖掉，她就要拿回她那个钱”。郑家顺的哥哥郑家和称“弟弟（郑家顺）一直没有跟我说，坤姐转账给你这么多钱，那68万元，我都不知道，弟弟借了这么多钱你们去做生意……坤姐前前后后转账68万给弟弟，之后就转给老板娘（余乐永）你们去做生意，这么多钱，我不知道借了这么多钱给你在做生意，另外还有卡数、还有10万元”，余乐永称“我从来没有否认过这笔账，叫坤姐给我两个月时间，先还30万元，就算卖车我都会还钱”，即余乐永确认向郑爱坤借款68万元及向郑家顺借款10万元的事实，本院予以认定，对余乐永否认拖欠案外人郑爱坤借款68万元的陈述不予采信。故涉案售房款68万元已用于偿还拖欠案外人郑爱坤的借款68万元。另外，根据郑家顺与郑爱坤于2016年6月21日签订的《房地产买卖合同》，双方交易为位于中山市大涌××至××街××房的房产，并未涉及及383号、382号车位。故本院认定余乐永以涉案房产的交易价格明显低于市场价格为由，要求郑家顺赔偿房款103万元及车位赔偿款8万元的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告余乐永的诉求缺乏理据，本院不予支持。被告郑家顺的抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告余乐永的诉讼请求。案件受理费14790元（原告余乐永已预交），由原告余乐永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇二〇年三月三日法官助理梁永凤书记员谭银娣