杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6158号 原告：陈维杰，男，1992年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告：许敏，女，1993年10月23日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 原告陈维杰、许敏的共同委托诉讼代理人：胡梦平、邹永闯，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：邹文瑜，女，1968年3月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：郭国进，男，1965年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告邹文瑜、郭国进的共同委托诉讼代理人：林超，浙江六和律师事务所律师。 原告陈维杰、许敏与被告邹文瑜、郭国进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人邹永闯、胡梦平，被告邹文瑜及两被告的共同委托诉讼代理人林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.撤销两原告与两被告就杭州市西湖区房屋签订的《杭州市房屋转让合同》；2.两被告立即返还购房款360万元并支付首付款利息损失10440元（从2019年4月1日暂计至2019年5月31日，此后以144万元为基数，按照年利率4.35%计算至实际返还购房款之日止）；3.两被告赔偿购房贷款利息损失7408.8元（暂计算至2019年6月1日，此后以贷款银行提供的清单为准计算至实际返还购房款之日止）、提前还款补偿金损失55336.88元；4.两被告赔偿两原告契税损失36000元、土地出让金损失5840元；5.两被告赔偿中介费损失5万元；6.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2019年3月23日，原、被告通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定两原告以360万元的价格购买两被告名下的位于杭州市西湖区房屋（以下简称案涉房屋）。合同签订后，两原告按约支付了全部购房款（其中首付款144万元，按揭贷款216万元），并承担了契税、中介费以及案涉房屋转让时需补缴的土地出让金。2019年4月26日，双方完成房屋产权过户登记。2019年5月11日，两被告交付房屋。2019年5月中旬，两原告因装修所需至案涉房屋查看时，发现小区公告栏张贴的《告全体业主书》中提及法院委托杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司进行“文二路44号房屋地基、基础及沉降情况鉴定事宜”。后经两原告多处了解，案涉房屋所在的杭州市西湖区文二路44号小区房屋早在2007年之前便存在房屋安全问题。杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司经法院委托，于2018年5月4日出具《房屋鉴定报告》，明确评定房屋的危险性等级为Ｃ级。两被告一直居住在案涉房屋直至交房前搬离，被告邹文瑜为杭州市西湖区文二路44号小区业主委员会委员，且2018年4月进行房屋危险等级鉴定时业主委员会就已出具了《告全体业主书》，故两被告系明确知晓案涉房屋为Ｃ级危房的事实。但两被告在将案涉房屋转让给两原告时，故意隐瞒案涉房屋存在安全隐患、已经被认定为Ｃ级危房的事实，使原告对案涉房屋的情况陷于错误认识，并基于该错误认识签订了《杭州市房屋转让合同》。两原告购买案涉房屋用于自住，在房屋交付以后便立即安排装修事宜。若事先知晓案涉房屋为Ｃ级危房，两原告绝不可能购买。截至起诉之日，原告已经多次与两被告联系退房事宜，要求两被告返还购房款并赔偿损失，但两被告均不同意。为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 两被告共同辩称，一、本案不具备撤销的事实和法律依据。根据有关法律规定，如撤销合同，必须具备以下的条件：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，但本案并不符合上述规定。本案中，首先，双方不存在重大误解的情形，所谓重大误解应当系由于误解人自己的大意、缺乏经验或者信息不通而造成的，所误解的内容亦应针对合同相关约定。两原告非常清楚自己购买案涉房屋，对房屋买卖这一事实并无任何歧义；其次，两被告未采取欺诈、乘人之危等手段迫使两原告签订合同。两原告认为两被告故意隐瞒“危房”事实，从而达到欺诈的目的，与实际情况严重不符。两被告自八十年代起一直居住于案涉房屋至出售之日。由此说明从两被告的角度来看，案涉房屋并无问题，甚至如果两原告未诉至法院，两被告都不清楚自己住的是“危房”。案涉房屋建造于八十年代，如出现加固维修的情形亦属正常。再次，虽然被告邹文瑜担任过业委会委员，但并不代表其知晓或应当知晓房屋为“危房”的事实。事实上，小区业委会成立以来发挥作用非常有限，业委会发布通知亦是由业委会负责人通过简单的口头告知，即用印发布，被告邹文瑜对诸多事项并无清楚了解，故主观上两被告没有隐瞒、欺诈的故意。客观上，案涉房屋一直是正常居住状态，两被告很难发现房屋出现变化。最后，案涉房屋符合交易条件，所谓“危房”结论，更确切地说是因老旧房屋的正常损耗而所需的加固、修缮，并未达到撤销合同的地步。同单元亦有其他业主通过二手房交易方式受让取得房屋，且未提出质量方面的异议。因此，本案不具备撤销的事实条件和法律依据。二、两原告主张的损失赔偿无法律依据。首先，关于购房款利息损失，本案不具备撤销的条件，因此利息损失亦无法律依据。即便案涉《杭州市房屋转让合同》被撤销，亦应根据各自过错承担相应损失，而两被告不存在过错；其次，关于契税、中介费损失，两被告认为契税、中介费的产生，均有其对应的合同，独立于房屋买卖合同，且已经履行完毕。在合同未解除或撤销的情形下，不存在损失的概念。即便案涉合同被撤销，同时撤销上述两份合同，亦应根据各自过错承担相应损失，而两被告并不存在过错。综上，请求驳回两原告的全部诉讼请求。 本院认定下列事实： 两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2019年3月23日，两被告（甲方、卖方）和两原告（乙方、买方）签订一份《杭州市房屋转让合同》，载明“……第一条房屋基本情况1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于杭州市【西湖区，房屋结构为混合，建筑面积73.24平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为杭房权证西改移字第××号（共有权证号为杭房权证西改移字第××号）。（以房屋权属证书为准）……第二条房屋转让价格1、该套房屋转让总价为人民币叁佰陆拾万元整（小写：3600000.00元）……3、该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。第三条付款方式委托银行监管支付：（委托房地产经纪机构代理的，必须委托银行监管支付）甲乙双方同意委托【中国工商银行股份有限公司杭州众安支行】银行【1202021719900168546】账号对房产交易资金进行监管支付。双方约定按以下第【3、贷款付款（商业贷款）】支付房款。……3、贷款付款：（1）乙方须于2019年4月1日前支付首期款人民币壹佰肆拾肆万元整（小写：1440000元）至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款乙方申请银行贷款，须于2019年4月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。（3）银行贷款人民币贰佰壹拾陆万元整（小写：2160000元）发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户……待房地产经纪机构收到银行按揭借款合同后2个工作日内，乙方同意向甲方支付首付房款￥1440000元；待银行放贷房款到账且甲乙双方完成物业交验手续后2个工作日内，乙方同意向甲方支付剩余房款￥2160000元（甲方凭物业交验单领取）……”同日，双方又签订《协议》一份，约定交易过程中发生的税费、经纪服务费等相关费用由两原告承担，各自名下票据归各自所有。 2019年4月1日，两原告向我爱我家公司的监管账户支付购房首付款144万元。 2019年4月3日，原告陈维杰（借款人、抵押人）、许敏（抵押物共有人）与中国工商银行股份有限公司杭州众安支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定以案涉房屋为抵押，贷款216万元，贷款期限为360个月，自2019年4月3日至2049年4月3日（实际放款日与到期日以借款凭证为准）。合同另对贷款利息及还款方式进行了约定。2019年5月7日，中国工商银行股份有限公司杭州众安支行向两原告指定的银行账户发放贷款216万元。 2019年4月26日，两原告为案涉房屋转让事宜支付土地出让金5840元。同日，原、被告办理了案涉房屋的转移登记手续，将案涉房屋登记至两原告名下。2019年4月30日，两原告支付契税36000元。2019年5月5日，两原告因案涉房屋买卖事宜向我爱我家公司支付中介费5万元（包含原、被告双方的中介费用）。 另查明，2014年8月14日，被告邹文瑜当选为杭州市西湖区文二路44号业主委员会委员。 浙江省新华书店集团有限公司开发建设的图书音像发行大厦于1998年6月8日桩基施工，同年11月2日进行深基坑施工，施工造成杭州市西湖区文二路44号住宅楼房受损。后杭州市西湖区文二路44号住宅楼房业主之一陈茂梁以所有权及与所有权相关权利纠纷为由将浙江省新华书店集团有限公司诉至本院，本院经审理后于2007年9月1日作出（2005）杭西民一初字第722号民事判决，判决浙江省新华书店集团有限公司对位于杭州市西湖区文二西路44号住宅楼实施加固、修缮，于判决生效期一年内加固、修缮完毕等。 该案生效后进入执行程序。2018年2月1日，浙江省新华书店集团有限公司与杭州市西湖区文二路44号业主委员会因（2016）浙0106执恢250号一案向本院递交《申请报告》，同意由本院委托有甲级资质的鉴定单位对杭州市西湖区文二路44号住宅楼进行复测鉴定，在杭房安鉴字（2007）010号房屋安全鉴定报告的基础上，进行复测（根据国家相关新标准认定A、B、C、D级）。同时明确，房屋沉降已基本稳定，为加快鉴定，可简略或不作沉降观测。 2018年4月9日，浙江省新华书店集团有限公司、杭州市西湖区文二路44号业主委员会、杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司共同发布《告全体业主书》一份，载明“经杭州市西湖区人民法院委托【委托编号：2018杭西法鉴委字第37号】，就文二路44号房屋危险等级鉴定事宜，已依法选定杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司为房屋鉴定机构。现杭州市房屋安全鉴定中心有限公司将于2018年4月11日（周三）上午9点半到文二路44号现场进行检测，检测内容包括对房屋进行一次倾斜观测、对房屋基础及上部承重结构进行详细查勘、房屋承重构件目前实际材料强度检测等（详见《鉴定检测方案》）。预计检测持续至当天下午3点左右。各位业主，本次检测系由杭州市西湖区人民法院主持协调。在检测过程中，请各位业主积极配合，支持检测工作，对检测单位的工作提供充分便利。如在检测过程中造成不便的，希望各位业主理解！” 2018年5月4日，杭州市房屋安全鉴定中心有限公司对杭州市西湖区文二路44号房屋承重墙体砌筑砂浆、砖抗压强度检测及房屋倾斜检测后，出具《检测报告》（报告编号：JC-JG-2018010）一份，结论为：一、砌筑砂浆抗压强度：所抽测的30片承重墙体砌筑砂浆抗压强度推定值为1.2MPa，不满足《砌体结构设计规范》GB50003-2011中规定砌筑砂浆最低强度等级M2.5的要求；二、砌墙砖抗压强度：所抽测的30片承重墙体砌墙砖抗压强度推定值等级为MU20，符合《砌体结构设计规范》GB50003-2011中规定的砌墙砖最低强度等级MU10的要求；三、房屋倾斜检测：对房屋设置10观测点，共测得17倾斜观测值，房屋各测点各向倾斜率在0.03%~0.44%之间，均处于《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016规定的2%限值以内，房屋整体倾斜正常。 同日，杭州市房屋安全鉴定中心有限公司出具《房屋鉴定报告》（报告编号：JD-SF-2018003）一份，结论为：评定被鉴房危险性等级为C级，即“部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房”，并建议被鉴房作整体排危处理，具体处理方法视适修性评估结果及可操作条件确定：排危处理之前建议对房屋作观察使用。或参照当地政府相关政策进行处理。 2019年5月8日，浙江省新华书店集团有限公司、杭州市西湖区文二路44号业主委员会和杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司再次共同发布《告全体业主书》一份，载明“经杭州市西湖区人民法院委托【委托编号：2018杭西法鉴委字第52号】，就文二路44号房屋地基、基础及沉降情况鉴定事宜，已依法选定杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司为本次鉴定机构。现杭州市房屋安全鉴定中心有限公司将于2019年5月10日（周五）上午9点30分到文二路44号现场进行检测，检测内容包括对房屋基础开挖两处查勘其损伤程度、对基础混凝土抗压强度进行检测、对房屋进行连续两个月的沉降观测等（详见《鉴定检测方案》）。预计检测持续至当天下午3点左右。同时，鉴于本次鉴定需对房屋进行沉降观测，故在本次检测后，后续还有两次沉降测试，具体时间将另行通知（为期两个月）。各位业主，本次检测系由杭州市西湖区人民法院主持协调。在鉴定过程中，请各位业主积极配合，支持鉴定工作，对鉴定单位的工作提供充分便利。如在鉴定过程中造成不便的，希望各位业主理解！” 上述事实有《杭州市房屋转让合同》、《不动产权证》、银行转账回单、贷款查询信息、税收缴款书、非税收入票据、《杭州市房地产经纪服务合同》、《协议》、增值税发票、《公告》、《申请报告》、2018年4月9日告全体业主书、2019年5月8日告全体业主书、《房屋鉴定报告》、《检测报告》、庭审笔录及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，根据杭州市房屋安全鉴定中心有限公司出具的《房屋鉴定报告》显示，涉案房屋系C级危房，需维修加固无安全隐患后方能正常使用。关于两被告辩称其在出售房屋时并不知晓案涉房屋系C级危房。对此本院认为，根据两被告陈述，二人自八十年代起一直居住于案涉房屋至房屋出售之日，且被告邹文瑜自2014年8月起即为杭州市西湖区文二路44号小区业委会委员，两被告在出售该房屋时理应知道案涉房屋系C级危房。即便两被告确不知上述情况，亦不能免除其对房屋重大信息未尽告知义务的法律责任。故对于两被告的上述抗辩意见，本院不予采信。购买房屋是为了改善居住环境，购买的房屋安全放心是每个购房人的最低购房愿望和目的。两被告在案涉房屋交易时并未向两原告如实告知，隐瞒了涉案房屋系C级危房的情况，致使两原告作出购买房屋的意思表示。现两原告主张撤销双方签订的《杭州市房屋转让合同》，理由正当，本院予以支持。合同撤销后，两原告支付的购房款360万元，两被告理应予以返还。两原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋时未能尽到充分审慎审查房屋状况的义务，亦存在一定的过错。本院根据双方的过错程度结合本案实际情况，确定两被告对因合同撤销所造成的损失承担80%的责任。首先，关于购房款的利息损失。两原告分别于2019年4月1日、2019年5月7日支付购房款144万元、216万元，现其主张该部分款项的利息损失，理由正当，本院予以支持。利息损失分别自2019年4月1日、2019年5月7日起按年利率4.35%计算为宜。暂计算至2020年2月18日，为131109元。其次，关于税费。根据票据确定，两原告因案涉房屋转让支付契税36000元、土地出让金5840元。再次，关于中介费。中介费5万元系基于案涉房屋交易产生，且已由两原告实际支出，故本院予以支持。上述确定的损失，根据双方过错责任由两被告承担80%。两原告主张的提前还款补偿金损失并非因房屋交易而产生的直接损失，且现无证据证明已实际产生，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销陈维杰、许敏与邹文瑜、郭国进于2019年3月23日签订的《杭州市房屋转让合同》； 二、邹文瑜、郭国进于本判决生效之日起十日内返还陈维杰、许敏购房款3600000元； 三、邹文瑜、郭国进于本判决生效之日起十日内赔偿陈维杰、许敏利息损失104887.2元（暂计算至2020年2月18日；此后利息以3600000元为基数，自2020年2月19日起按年利率4.35%计算至款清之日止，邹文瑜、郭国进承担此后利息的80%）； 四、邹文瑜、郭国进于本判决生效之日起十日内赔偿陈维杰、许敏契税、土地出让金、中介费损失合计73472元； 五、驳回陈维杰、许敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取18460元，由陈维杰、许敏负担350元，邹文瑜、郭国进负担18110元。 陈维杰、许敏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；邹文瑜、郭国于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  潘若愚 二〇二〇年三月二日 书记员  吴佳萍