上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22530号原告：上海东航置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：冯亦军，执行董事。委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海星和投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX单元。法定代表人：郁岗，董事长。委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。原告上海东航置业有限公司与被告上海星和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海东航置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《办公楼租赁(预租)合同》于2019年3月5日解除；2、判令被告支付原告2018年12月1日至2019年3月5日期间的租金236,712.82元、物业管理费31,380.40元；3、判令被告支付原告2019年3月6日至2019年4月17日期间的房屋占用费317,256.67元；4、判令被告支付原告2018年6月1日至2018年9月30日装修期的租金299,221.40元；5、判令被告支付原告违约金254,166.30元；6、判令被告支付原告中介费损失134,639.61元；7、判令被告支付原告律师费30,000元、公证费3,020元；8、判令被告支付原告房屋复原费257,706.26元；9、判令原告收取被告的租赁保证金254,166.30元不予返还；10、判令原告自行处置被告遗留物品。事实和理由：2018年2月2日，在上海冀瑞置业有限公司居间下，原告与案外人优异精彩(北京)科技有限公司(以下简称优异精彩公司)签订《租赁意向书》，约定由案外人优异精彩公司承租上海市徐汇区龙兰路XXX号“东航滨江中心”项目一号楼12层整层，单元号分别为1201、1202、1203、1204单元。后原告与被告、案外人优异精彩公司签订《三方协议》，明确《租赁意向书》中约定的1204单元房屋承租人变更至被告，案外人优异精彩公司就房屋租赁事宜支付之租赁意向金视为被告支付。2018年4月23日，原告与被告签订《办公楼租赁(预租)合同》，约定：由被告承租1204单元，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日，其中2018年6月1日至2018年9月30日系装修期。装修期间，被告应承担租金、物业管理费、所发生的电力、通讯等公用事业费用及空调设备使用费等其他费用。2018年6月1日至2018年10月31日首期租金共计74,805.35元(含装修期)；2018年11月1日至2021年5月31日期间，租金为74,805.35元/月。租赁期间，物业管理费为9,916.75元/月。租金及物业管理费均为每月支付，先付后用。租赁保证金系三个月租金及三个月物业管理费之和，即254,166.30元，租赁意向金直接转为租赁保证金。被告逾期支付应付款项超过14日的，原告有权单方面解除合同，并要求被告补足装修期租金，支付相当于保证金数额之违约金，赔偿原告其他损失包括中介费、律师费等因原告向被告追偿而产生的成本。合同签订后，双方按约履行。2018年11月，被告停止支付租金及物业管理费。2018年12月24日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告尽快支付欠付租金。2019年3月4日，原告以公证邮寄的方式向被告寄送了《关于解除〈办公楼租赁合同〉的函》，明确解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的相关费用，承担违约责任。2019年4月2日，原告向被告寄送了《清场告知函》，要求被告于2019年4月17日前完成清场工作。但被告未按要求进行腾退。2019年4月17日，原告委托上海市虹口公证处对房屋内的留存物品进行了清点后收回房屋。故诉至法院，请求判如所请。上海星和投资管理有限公司辩称，对第1、2项诉讼请求没有异议，同意解除合同，对原告主张的欠付租金和物业管理费的期间及金额均无异议，同意支付。对第3项诉讼请求，金额没有异议，但不同意支付。原告提前解除合同，应自行收回房屋，被告没有占用房屋，故不同意支付房屋使用费。即使需要承担，原告主张的房屋使用费计算标准过高，应该按合同约定的租金标准计算。对第4项诉讼请求，对原告主张的装修期租金金额没有异议，但不同意支付，这些费用已经包含在原告主张的违约金中。对第5项诉讼请求，违约金的金额没有异议，但标准过高，请求法院予以调整。结合原告所有诉讼请求，既要没收保证金，又要支付违约金，还要补足装修期租金，被告总体违约成本过高。对第6、8项诉讼请求，中介费和复原费均是尚未实际发生的费用，对金额无法确认，故不同意承担。若实际发生后，原告可另行主张。对第7项诉讼请求，对原告主张的律师费和公证费没有异议，同意支付。对第9项诉讼请求，对保证金金额没有异议，但不同意原告诉讼请求。结合原告所有诉讼请求，既要没收保证金，又要支付违约金，还要补足装修期租金，被告总体违约成本过高。希望法院能够对此予以适当调整。对第10项诉讼请求，房屋内遗留的物品并非被告所有，而是案外人装修公司的。故不同意原告诉讼请求。本院认定事实如下：2018年2月2日，原告与案外人优异精彩公司签订《办公租赁意向书》，约定：案外人优异精彩公司拟承租上海市徐汇区龙兰路XXX号“东航滨江中心”一号楼12层，单元号分别为1201、1202、1203、1204单元，租赁面积共计1,478.15平方米；租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止，装修期自2018年6月1日起至2018年9月30日止。租赁意向书还对租金、物业管理费、租赁意向金、保证金等费用以及付款方式作了相关约定。嗣后，原告与被告、案外人优异精彩公司签订《三方协议》，约定：各方同意《办公租赁意向书》项下的案外人优异精彩公司变更为被告。原合同项下案外人优异精彩公司的各项权利和义务概括由被告继受。同时，案外人优异精彩公司致函原告承诺：三方协议签署后，案外人优异精彩公司向原告支付“东航滨江中心”一号楼12层整层租赁意向金315,708.20元中的84,722.10元自动转变为被告承租原告位于上海市徐汇区龙兰路XXX号“东航滨江中心”项目一号楼12层1204单元(以下简称涉讼房屋)所付之租赁意向金。2018年4月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《办公楼租赁(预租)合同》，约定：乙方承租涉讼房屋，预测建筑面积为396.67平方米。交付日期为2018年6月1日，租期至2024年5月31日止。装修期自2018年6月1日起至2018年9月30日止。2018年6月1日至2018年10月31日的租金总额为74,805.35元(其中不含增值税价格为71,243.19元，增值税金额为3,562.16元)；2018年11月1日至2021年5月31日，每平方米日租金为6.20元(含增值税)，每月租金为74,805.35元(其中不含增值税价格为71,243.19元，增值税金额为3,562.16元)，该期间租金总额为2,318,965.85元；2021年6月1日至2024年5月31日，每平方米租金为6.82元(含增值税)，每月租金为82,285.89元(其中不含增值税价格为78,367.51元，增值税金额为3,918.38元)，该期间租金总额为2,962,292.04元(其中不含增值税价格为2,821,230.51元，增值税金额为141,061.53元)。物业管理费每平方米每月为25元(含增值税)，每月9,916.75元(其中不含增值税价格为9,355.42元，增值税金额为561.33元)。租金、物业管理费每一个月为一个支付期，先支付后使用。乙方须于甲乙双方签署本合同后三个工作日内支付首期租金74,805.35元。除首期预付租金外，乙方将在每一个支付期开始的第20日前将下个月租金、物业管理费支付至甲方指定账户。乙方在签订本合同后的3个工作日内向原告支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于三个月租金及三个月物业管理费之和，合计254,166.30元。乙方向甲方支付的租赁保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除合同或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方，乙方应承担本合同约定的违约责任，甲方还并可追偿乙方对此造成甲方的直接损失。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项和作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的租赁保证金由于作该等抵付和补偿、扣收而少于本合同附表一规定之金额，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。合同期间，使用涉讼房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金，且逾期超过十四日的，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，取消乙方的装修期，视为乙方自始不享有装修期。乙方须立即全额向甲方补交装修期的租金(若装修期免除租金)。涉及交回涉讼房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于最后一个租赁年涉讼房屋日平均租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。甲方可提前解除本合同，收回涉讼房屋，收取相当于全额租赁保证金数额的违约金，租赁保证金中抵扣。该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。收回涉讼房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有涉讼房屋并处理、移除乙方在涉讼房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期(如有)的租金、恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三人支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费及律师费等。合同期届满或提前解除时，乙方应交回涉讼房屋且甲方有权收回涉讼房屋。乙方若未按时交还涉讼房屋并拆除其增设的设施和设备，将涉讼房屋按照附件二标准复原的，甲方有权收回涉讼房屋并自行或委托第三方拆除并复原，由此产生的费用由乙方承担。合同期届满或提前解除日后，在乙方已经付清全款的情况下，若涉讼房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，乙方同意甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用。乙方未获甲方同意继续占用涉讼房屋的，甲方有权按最后一个租赁年的租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费。合同签订后，双方按约履行。但自2018年11月起，被告未再按约支付租金、物业管理费等。2018年12月24日，原告向被告寄送一份《催款函》，要求被告支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金共计149,610.70元。被告收到该函后，未予支付。2019年3月4日，原告向被告寄送一份《关于解除〈办公楼租赁合同〉的函》，明确于2019年1月7日解除与被告之间的租赁合同，并要求被告应于2019年3月5日前一次性将应付款项538,090.8元(其中租金92,020.83元、物业管理费12,198.96元、装修期租金299,221.40元、中介费损失134,649.61元、装修复原费另计)支付至原告指定账户；于2019年3月5日前腾空涉讼房屋，办理退房手续。保证金用于抵扣违约金，不予退还。原告对该函的邮寄过程进行了公正。被告收到该函后未予回应。2019年4月1日，原告向被告寄送一份《清场告知函》，主要内容为：原告拟定于2019年4月17日上午8时，依法自行收回涉讼房屋，恢复原状并对遗留在涉讼房屋内的物品清点及登记，请被告人员到场进行共同完成清点及登记。同时原告要求被告付清相关费用。2019年4月17日，原告工作人员在上海市虹口公证处公证员的现场监督下对涉讼房屋内的财物进行了清点、并制作了相应的财物清单予以登记造册。审理中，原、被告确认：案外人优异精彩公司向原告承租涉讼房屋整层，后经双方协商，将整层分为四个单元(1201-1204)由案外人优异精彩公司三家关联公司分别与原告签订租赁合同，本案被告承租1204单元，案外人上海文化发展有限公司、优异精彩(北京)科技有限公司上海分公司分别承租1201单元和1202、1203单元(原告均已向本院同时提起相关诉讼，本院已另案处理)。原告提供其与案外人上海冀瑞置业有限公司签订的《东航滨江中心项目中介合作协议》、《居间中介佣金函》、《催告函》、律师费发票、《拆改费清单》等拟证明因被告违约导致其中介费、律师费损失。原告表示中介费相关材料都是针对涉讼房屋整层全部中介费的，中介费尚未实际支付，但案外人已另案起诉主张。涉讼房屋还处于空关状态，原告没有进行复原，拆改费是预算价格。审理中，原告撤回了要求被告支付中介费损失134,639.61元的诉讼请求。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的办公租赁意向书、三方协议、付款承诺函、办公楼租赁(预租)合同、解约函、清场告知函、中介合作协议、律师费、公证费发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金等费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据合同约定主张解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、物业管理费等，被告对此予以认可并同意支付，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。合同提前解除的责任在于被告，原告主张被告已支付的租赁保证金254,166.30元不予返还，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，符合合同约定且于法无悖，本院予以支持。合同解除后，被告应及时返还涉讼房屋，但经原告发函催告，其一直未与原告办理房屋交接，后原告自行收回涉讼房屋，不存在放任房屋空置致使损失扩大的情形，故原告要求被告支付合同解除之日至实际收回房屋期间房屋使用费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。至于房屋使用费的计算标准，原告主张按合同约定的最后一年日平均租金三倍标准计算，被告辩称合同约定的标准过高，应以日租金标准计算。逾期返还房屋主要给原告造成租金损失，而且在原告已同时主张没收保证金、支付违约金的情况下，再按三倍租金标准计算确属过高，期间的房屋使用费以日租金标准计算较为合理。故被告的相关抗辩意见，本院予以采纳，调整判定房屋使用费应为396.67平方米×6.20元/平方米/天×43天=105,752.22元。关于装修期的租金，双方在合同中明确：被告违约，则原告有权取消装修期，视为被告自始不享有装修期(实际上是装修免租期)，须向原告补交装修期的租金，因此该装修期免租系原告给予被告附条件的优惠待遇，即被告应按约履行合同，否则原告有权予以取消。现被告已构成违约，原告要求取消装修期，被告不再享有装修免租期，故原告据此主张补足该段时间的租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于解约违约金，被告辩称原告同时主张违约金和没收保证金系重复追究违约责任，合同约定的违约金标准过高，请求已予以调整。根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，基于被告的违约行为原告已经主张了没收保证金、装修期租金、使用费等，且已基本得到法院支持，原告的相应损失已经得到弥补。在此基础上再行主张相当于保证金金额，即三个月租金及物业费金额的违约金，应属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为两个月租金金额，即74,805.35元×2=149,610.70元计付。关于原告要求被告支付复原费、中介费、律师费、公证费等费用，实际上是主张因被告违约所产生的相关损失赔偿。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赔偿损失应以实际损失作为赔偿的范围，以违约行为造成对方财产损失的事实为基础，具有事后补偿的功能。审理中原告确认，其主张的复原费系预算费用，尚未实际发生。故原告在本案中主张该项费用尚缺乏事实依据，本院对此难以支持。审理中原告撤回了中介费的主张，并无不当，本院予以准许。对于原告主张的律师费及公证费，被告并无异议，同意支付，本院对此予以确认。关于原告要求判令其自行处置被告在涉讼房屋内的遗留物品的诉讼请求，合同解除后，原告可以按照合同约定处理相关后续事宜。虽然原告对涉讼房屋内的遗留物品进行了清点和登记并作了公证，但合同对遗留物品处置方式的约定并不明确，原告是否处置以及如何处置系其自主行为，不属于法律强制干涉的范畴，原告的该项主张并不具备诉讼请求的相关构成要件。且被告否认原告所诉遗留物品系其所有。现原告坚持将该项主张以诉讼请求的形式提出，本院对此不予审处和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海东航置业有限公司与上海星和投资管理有限公司就上海市徐汇区龙兰路XXX号“东航滨江中心”项目一号楼12层1204单元签订的《办公楼租赁(预租)合同》于2019年3月5日解除；二、上海星和投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司2018年12月1日至2019年3月5日期间的租金236,712.82元以及物业管理费31,380.40元；三、上海星和投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司2019年3月6日至2019年4月17日期间的房屋使用费105,752.22元；四、上海星和投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司2018年6月1日至2018年9月30日装修期的租金299,221.40元；五、上海星和投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司解约违约金149,610.70元；六、上海星和投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司律师费30,000元以及公证费3,020元；七、上海东航置业有限公司收取上海星和投资管理有限公司的租赁保证金254,166.30元不予返还；八、驳回上海东航置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,833元，由原告上海东航置业有限公司负担3,455.20元，被告上海星和投资管理有限公司负担5,377.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年三月十日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。