山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2638号上诉人（原审原告）：任维成，男，1952年10月12日生，汉族，现住榆社县。委托诉讼代理人：施春喜，山西喜春喜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜跃清，男，1969年7月8日生，汉族，现住榆社县。被上诉人（原审被告）：史美芳，女，1969年2月1日生，汉族，现住榆社县。被上诉人姜跃清、史美芳共同委托诉讼代理人：赵兵，山西昊普律师事务所律师。上诉人任维成因与被上诉人姜跃清、史美芳合同纠纷一案，不服山西省榆社县人民法院（2018）晋0721民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任维成上诉请求：1、依法撤销山西省榆社县人民法院（2018）晋0721民初769号民事判决；2、解除姜跃清、史美芳与上诉人2010年7月13日签订的租赁合同，同时姜跃清、史美芳将其租赁上诉人房屋腾空并返还上诉人；3、姜跃清、史美芳支付上诉人租金679989元及逾期腾房占有使用费（从送达起诉状之日起至返还租赁物之日止，按月租金6666元计算）并按约定标准赔偿损失；4、由姜跃清、史美芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判混淆法律关系，认定事实错误，形成错判。原判将任维成诉求解除的任维成与姜跃清之间于2010年7月13日签订的租赁协议与任维成没有诉求解除的案外人（不是本案原告）榆社县仁和商贸有限公司与案外人（不是本案被告）榆社县广顺家具有限公司之间于2015年8月18日签订的房屋租赁合同混淆，从而将与本案无关的法人合同（系与自然人协议不同且未实际履行的虚假合同）错误的认定为是对自然人协议的变更，因此导致错判：其一，将不是本案原告的榆社县仁和商贸有限公司及不是本案被告的榆社县广顺家具有限公司在判决第一项中列为原、被告并判决解除任维成未诉求且姜跃清、史美芳未反诉解除的法人合同，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的原则且系判决主体错误。其二，错误认定将本案租金标准从2015年8月10日起变更为100000元，从而导致计算租金依据错误。二、原判漏判主体史美芳。原判无视自然人协议虽是姜跃清签约但实为姜跃清、史美芳夫妻二人家庭经营之实际，及史美芳在原审答辩时（详见答辩状）对列其为被告非但未提异议而且自认其承租任维成房屋是事实之情形且原判在其认定事实部分未对史美芳是否为本案适格被告作任何评判下，却未判决史美芳承担任何责任，应为漏判主体错误。三、原判认定欠付租金数额错误。原判无视任维成于原审自认的姜跃清、史美芳已付674860元欠款事实，是在姜跃清、史美芳未能举证证明其实际付款事实的情况下，任维成本着诚实信用的民诉原则及做人原则，而即以姜跃清、史美芳履行时客观的付款方式（现金支付、银行转账及家具抵顶款）及实际付款数额做出的自认之背景及任维成在三次庭审时均声明该自认包括了姜跃清、史美芳主张的所付款项之事实，原判却在姜跃清、史美芳未就其所主张的233900元所付款项是在任维成自认数额之外又付款的事实举证证明且在认定任维成诉求主张要求姜跃清、史美芳支付2018年4月25日之前的租金（679989元）的前提下却又扣除已付部分（未列明且无依据）即认定欠付租金数额262760元，很显然是不能成立而错误的。四、原判认定占有使用费标准错误。因为任维成主张每月6666元的占有使用费标准是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定并本着公平的原则在姜跃清、史美芳腾出租赁物630㎡后以其实际租用面积1020㎡并考虑了租赁物没有门面实际情况而比应收标准减低酌定为6666元/月，据此不难认定原判酌定占有使用费标准3333元/月，既不合法也不合理，因而是错误的。五、原判以任维成与姜跃清、史美芳协商变更租赁物而不支持任维成主张的违约金是错误的。因为姜跃清、史美芳主动腾出部分租赁物并未对其的《履约保证》第三条违约责任作出变更及否定其效力。故原判未依据该《履约保证》支持任维成主张姜跃清、史美芳承担违约责任是错误的。被上诉人姜跃清、史美芳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、上诉人所述原判混淆法律关系的理由不成立。本案所涉两份租赁合同的主体分别是任维成和榆社县仁和商贸有限公司，该公司的股东是任维成及其女任倩，而榆社县广顺家具有限公司的法定代表人是姜跃清，又根据一审庭审陈述的事实和证据，均可以认定该租赁合同实质为双方之间的合同关系，根据合同实际履行原则，一审认定是正确的。2、上诉人认为漏判史美芳的理由，不能成立。从原始双方的陈述及在案的证据均没有史美芳的参与和签章行为，且在合同履行期间也无与上诉人有任何的民事行为，上诉人主张其承担责任也无证据予以佐证。3、原审认定租金的数额符合事实，且有证据予以支持。上诉人陈述其自认款项包括答辩人在一审陈述并举证的项目和数额，无事实及相反证据予以证明，可认为是上诉人的主观臆断，依据不足，不能认定。4、一审认定房屋占有使用费标准合理且符合实际情况和交易的特点及性质，符合法律规定。首先，根据本案的事实，上诉人主张的房屋占有使用费的标的是库房，而该建筑属于临时建筑，没有合法的规划审批手续，是违法建筑，又非门面房，缺乏商业利益，不能正常使用，不能保持租赁物符合约定的用途，而上诉人明知库房不合法，仍然出租，也不符合约定的用途，理应承担全部或主要的责任。其次，依据司法解释规定，上诉人诉求房屋占有使用费的前提是合同无效，而上诉人却以解除合同进行诉求，显然于法无据。据此，一审酌情以3333元的标准进行认定，合乎情理。5、上诉人主张违约金，与事实不符，依据不足。本案所涉租赁合同中租赁门面房已经返还，租赁库房的合同应为无效，而非解除合同范畴，故不产生合同义务，非违约责任，应为缔约过失责任，且上诉人出租违建，过错在先，何来违约，至于双方所签履约保证书，也因双方另行达成协议和租赁物的改变等事实行为，而致使该保证书不再对双方之后的行为发生效力，故上诉人主张违约金无法成立。任维成向一审法院起诉请求：1、解除任维成与姜跃清、史美芳的租赁合同；2、姜跃清、史美芳将其租赁任维成的房屋腾空并返还任维成；3、姜跃清、史美芳支付租金679989元及逾期腾房占有使用费（从起诉之日2018年4月25日至返还租赁物之日止）并赔偿损失；4、诉讼费用由姜跃清、史美芳承担。一审法院认定事实：任维成与姜跃清、史美芳双方于2010年7月13日签订房屋租赁合同，由姜跃清、史美芳承租任维成的仁和商城一层用于经销家具，年租金不低于18万元，同时任维成借给姜跃清、史美芳35万元。2013年8月13日，双方结算后姜跃清、史美芳欠任维成60万元，姜跃清、史美芳给任维成出具了履约保证，保证如不能依约付租金，姜跃清、史美芳自愿承担每日千分之五的滞纳金。合同履行中，榆社县仁和商贸有限公司与榆社县广顺家居有限公司双方又签订协议，从2015年8月10日起年租金变更为10万元。2016年8月因任维成与晋中银行签订租赁榆社县仁和商贸有限公司一层门面，姜跃清、史美芳腾出部分承租房屋面积。双方因给付租金发生争议，任维成主张从2016年8月21日开始，半年租金为4万元，姜跃清、史美芳承租房屋的租金为月租金为6666元。任维成自认姜跃清、史美芳已付款及家具折抵款共计674860元，姜跃清、史美芳还应付任维成679989元及逾期腾房占有使用费。一审法院认为，任维成与姜跃清、史美芳双方争议焦点为：1、一审原告主体是否适格；2、租赁合同是否应当解除；3、姜跃清、史美芳是否欠任维成租金，欠多少；4、姜跃清、史美芳是否应腾房并支付逾期腾房期间的占有使用费；5、姜跃清、史美芳应否赔偿任维成损失，应赔偿多少；6、史美芳主体资格是否适格。签订两份房屋租赁合同的主体分别是任维成与榆社县仁和商贸有限公司，该公司的股东是任维成及其女任倩，姜跃清、史美芳辩解任维成主体不适格，但根据庭审陈述，姜跃清、史美芳所付租金均是付给任维成，说明姜跃清、史美芳认可其租赁任维成房屋的事实，故任维成主体适格；依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，任维成将出租房屋交与姜跃清、史美芳承租使用，姜跃清、史美芳应按照合同约定的期限支付租金，姜跃清、史美芳辩解其已付清履约保证所欠的60万元，任维成认可予以确认。姜跃清、史美芳提供的付款凭证真实，证明任维成已付2013年10月9日5000元、2015年2月15日转账120000元，家具折款抵项108900元，任维成自认2016年给付30000元，其余款姜跃清、史美芳无证据证明其已履行给付，故对任维成请求姜跃清、史美芳支付2018年4月25日之前的租金扣除已付部分外262760元的主张，予以支持；承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求其在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，姜跃清、史美芳未提供证据证明其按约定及时足额支付租金，故对任维成解除合同的主张予以支持；任维成主张2018年4月25日至返还租赁物之日止的房屋占有使用费，以每月6666元计算不合理，因该租赁物没有门面酌定每月3333元。任维成主张违约金，因任维成与姜跃清、史美芳协商变更租赁物，故不予支持。关于姜跃清、史美芳请求任维成应给付其违约金和损失，无证据证明，也未就该主张提起反诉，不予支持。综上所述，任维成的请求符合法律规定和合同约定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除任维成（榆社县仁和商贸有限公司）与姜跃清（榆社县广顺家具有限公司）签订的房屋租赁合同，姜跃清于本判决生效之日起十日内将其所承租的任维成房屋腾空并返还任维成。二、姜跃清于本判决生效之日起二十日内支付任维成租金，共计262760元。三、姜跃清于本判决生效之日起二十日内给付任维成从2018年4月25日起至返还任维成房屋之日止的房屋占用使用费（按月租金3333元计算）。四、驳回任维成其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10599元，任维成负担5241元，姜跃清负担5358元。二审中，上诉人任维成提交国有土地使用权证一份。被上诉人姜跃清质证称：真实性没有异议，关联性有异议，只是赋予榆社县仁和商贸有限公司土地使用权，不能证明案涉租赁物具有合法手续，该房屋没有建设工程规划许可证，属于违法建筑。被上诉人姜跃清提交照片三张，欲证明：案涉租赁物的现状，是一个临时建筑。上诉人任维成质证称，被上诉人现在租赁的就是照片中1020平方米的库房。上诉人任维成于二审中放弃赔偿损失的诉讼请求。本院认为，任维成于二审放弃赔偿损失的诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。本案二审的争议焦点：1、案涉房屋租赁合同的当事人是谁，任维成诉请解除其与姜跃清、史美芳之间的租赁合同是否应予支持；2、姜跃清、史美芳是否应当腾空案涉房屋并返还任维成；3、姜跃清、史美芳是否应当支付任维成租金679989元及从送达起诉状之日起至返还租赁物之日止按月租金6666元计算的逾期腾房占有使用费。评判如下：1、案涉2010年7月13日《协议书》的签订主体为任维成、姜跃清，史美芳并非当事人，任维成以姜跃清、史美芳夫妻二人家庭经营为由主张史美芳承担责任，于法无据，不应支持。案涉2015年8月18日《房屋租赁合同》显示签订主体为榆社县仁和商贸有限公司与榆社县广顺家具有限公司，但该《房屋租赁合同》并未实际履行，姜跃清于二审中亦认可其与任维成之间的租赁合同关系，故任维成可以基于其与姜跃清之间的租赁合同关系主张权利。2、依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺以外房屋未取得建设工程规划许可证，任维成与姜跃清于2010年7月13日签订的《协议书》就该部分方房屋订立的租赁合同无效，任维成诉请判令解除该部分租赁合同，不应支持。任维成与姜跃清就案涉商铺订立的租赁合同已于2016年8月终止，任维成诉请判令解除该部分租赁合同，亦不应支持。3、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”任维成与姜跃清于2010年7月13日签订的《协议书》就案涉商铺以外房屋订立的租赁合同无效，现任维成诉请判令姜跃清腾空并返还该部分房屋，应予支持。依姜跃清于2013年8月13日出具的《履约保证》，自2010年7月13日至2013年8月13日姜跃清尚欠任维成租金及房屋占有使用费230000元和借款370000元。自2013年8月14日至2016年8月14日，姜跃清应支付任维成租金及房屋占有使用费15000元/月×36个月=540000元。2016年8月15日起至向姜跃清送达起诉状之日（即2018年4月25日），姜跃清应支付任维成房屋占有使用费6666元/月×20个月+6666元/月÷30天×10天=133320元+2222元=135542元，姜跃清并应从2018年4月26日起至返还房屋之日止支付按6666元/月计算的房屋占有使用费。4、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本案中，姜跃清主张其于2013年8月13日后支付938760元，任维成仅认可674860元，因姜跃清所举证据不足以证明其主张，应当认定姜跃清于2013年8月13日后支付674860元。即，截止2018年4月25日，姜跃清应支付任维成租金及房屋占有使用费600000元+540000元+135542元-674860元=600682元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省榆社县人民法院（2018）晋0721民初769号民事判决。二、限姜跃清于本判决生效之日起十日内将其承租的房屋腾空并返还任维成。三、限姜跃清于本判决生效之日起十日内支付任维成租金及房屋占有使用费600682元以及从2018年4月26日起至返还房屋之日止按月租金6666元计算的房屋占有使用费。四、驳回任维成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10599元，由姜跃清负担9363元，任维成负担1236元；二审案件受理费7558元，由姜跃清负担6677元，任维成负担881元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年三月二十三日书记员  刘沂岷