福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初720号 原告：融信世欧物业服务集团有限公司，住所地福州市晋安区王庄街道晋连路20号世欧王庄城（五区）2号楼36层07、08、09、10、11办公用房。 法定代表人:马祥宏,职务:执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:商毅,福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈晓叶,女，公司员工。 被告：陈星，男，1986年11月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 被告：陈烽，男，1991年1月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈永顺（陈烽之父），住福州市晋安区。 原告融信世欧物业服务集团有限公司（以下简称融信物业公司）与被告陈星、陈烽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融信物业公司的委托诉讼代理人商毅、陈晓叶，被告陈星、陈烽及其委托诉讼代理人陈永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付其所欠2015年7月至2019年6月期间物业管理费21480元，并自2015年7月起至被告实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金，至起诉之日止暂计为7611.98元，以上总计29091.98元。 事实与理由：原告系专业物业管理服务公司，拥有相应的合法资质。2012年9月，原告与福建世欧投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》，原告受托对世欧王庄城C-a2地块二期进行物业管理，委托期自合同签订之日起至首届业委大会成立并签订新的物业合同生效日止。合同订立后，原告按约履行合同义务，服务至今。两被告系世欧王庄城C-a2地块二期5#3301单元业主，原告物业管理期间，两被告共欠原告2015年7月至2019年6月期间物业管理费21480元。原告曾多次催款，并通过邮件向两被告寄送缴费通知书，但都无果。原告只好向贵院起诉，以维护自身合法权益。 陈星、陈烽辩称，原告所诉非事实。1.2012年8月11日，双方签订《商品房买卖合同》时，约定2015年3月31日前交付符合使用条件的商品房。交房时，原告强制被告先交付公摊水电费、装修垃圾清运费、闭路电视初装费、物业服务费等合计2762.41元，交完才让两被告看房。交房后，两被告发现房屋存在漏水问题，并立即向原告反映，但原告一直不处理。因漏水问题导致被告装修房屋拖了三年之久，原告应赔偿被告无法装修的损失30000元。2.《商品房买卖合同》中约定了窗户的规格，但原告只更换了部分，仍有部分窗户未达标准。3.2016年8月9日，福建世欧投资发展有限公司代表及业主代表、街道代表等就王庄A2地块规划验收、绿化景观、物业服务等事宜进行商讨，并形成会议纪要，开发商承诺由原告对小区中破碎玻璃、渗漏问题进行整改，但原告并未进行整改。4.两被告购买的车位被原告私自出租给他人，不仅如此，车位还丢满垃圾，经两被告多次反映均无果。原告应赔偿被告2015年4月至2019年12月期间的车位租金28500元（500元/月）。5.装修履约保证金2000元至今未退换。6.原告没有公布水电公摊费的计算方式，对小区内的广告收入和共有租金未公开。综上，因原告没有按约履行，使物业管理十分混乱，严重侵害了业主的权利，两被告拒交物业费是迫于无奈。 原告围绕诉讼请求依法提交了物业资质证明书、前期物业管理服务协议、业主基本情况登记表、房屋交付验收表、商品房买卖合同、催告函及邮寄凭证，两被告围绕诉讼请求依法提交了2016年8月9日会议纪要、商品房买卖合同、发票、照片。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系福州市晋安区（建筑面积159.81㎡）的业主，该房屋为高层住宅。2012年8月13日，晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城Ｃ-ａ2地块二期的建设单位福建世欧投资发展有限公司与福建融信世欧物业管理集团有限公司（后于2018年12月11日更名为融信世欧物业服务集团有限公司，即本案原告）签订前期物业服务合同，约定福建世欧投资发展有限公司将世欧王庄城Ｃ-ａ2地块二期委托原告进行前期物业管理服务，物业服务费从物业交付买受人之日起按约收取，住宅房屋按建筑面积收取，高层住宅每月每平方米2.80元；业主应于每月10日前缴纳物业服务费。 2015年3月31日，原告与两就上述房屋订立前期物业管理服务协议，协议约定：由原告为世欧王庄城Ｃ-ａ2地块二期提供物业服务，物业服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取；业主须在费用到期前10日内交纳，经书面催缴未能及时足额支付物业服务费，应当按应交而未交金额每日千分之三标准支付违约金。合同订立后，双方依约履行合同。2015年3月31日，两被告交纳了2015年4月至6月的物业服务费1342.41元（159.81㎡×2.8元／月／㎡×3月）、水电公摊费340元、装修履约保证金2000元、有线电视初装费380元。两被告验收房屋后，在《房屋交付验收表》上对房屋需要整改的地方进行记录，并要求五月整改。之后两被告未再缴纳物业服务费及水电公摊费。2019年5月14日，原告通过全球邮政特快专递向两被告位于晋安区房屋寄送“催收函”，邮件面单内件品名载明其欠缴的物业费、水电公摊费金额，该邮件被投递在丰巢快递柜。2019年7月15日，原告再次向两被告的上述地址邮寄送达催告通知，邮件面单内件品名同意载明其欠缴的物业费、水电公摊费金额，后该邮件“电联客户要求放在快递柜”妥投。 另查明，2016年8月9日，有王庄A2地块业主代表、福建世欧投资发展有限公司代表、象园街道乐西社区代表、象园派出所代表参与，就王庄A2地块规划验收、绿化景观、物业服务等事宜进行商讨，并形成会议纪要。关于部分玻璃幕墙自爆和渗漏问题，开发商承诺小区物业对破碎玻璃及时更换，渗漏问题及时整改到位。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。两被告于2015年3月31日接收房屋时自愿与原告签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。两被告辩称是受强迫并未提供证据证明，对其辩称不予采信。原告物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。两被告自2015年7月起未缴纳物业费已构成违约。原告要求两被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，两被告应支付的物业费为21478.56元（447.47元/月×48个月）。前期物业服务合同约定的违约金过高，原告自愿调整为按日万分之五标准支付逾期付款违约金，符合法律规定，予以支持。两被告辩称因房屋漏水未得到原告解决而拒缴物业费，虽然会议纪要中开发商承诺小区物业对破碎玻璃及时更换，渗漏问题及时整改到位，但原告并未参与此次会议，该会议未对原告产生约束力，且房屋漏水属房屋质量问题，两被告以此为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。两被告要求原告赔偿装修损失、车位租金应另行起诉。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告陈星、陈烽应于本判决生效之日起五日内向原告融信世欧物业服务集团有限公司支付物业服务费21478.56元； 二、被告陈星、陈烽应于本判决生效之日起五日内支付原告融信世欧物业服务集团有限公司逾期付款违约金（以被告陈星、陈烽拖欠的每月物业管理费447.47元为基数，按日万分之五标准，自欠费当月的11日起逐月计算至被告陈星、陈烽实际付清上述拖欠的物业管理费之日止）； 三、驳回原告融信世欧物业服务集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费527元，减半收取计263.5元，由被告陈星、陈烽负担。 本判决为终审判决。 审判员 何 磊 二〇二〇年三月二十三日 书记员 林梦娜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。