成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0106民初15949号 原告：刘某1，女，2005年8月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 法定代理人：刘某2，女，1978年1月25日出生，汉族，住成都市武侯区，系刘某1的母亲。 被告：成都小米酒店管理有限公司，住所地：崇州市崇阳街道蜀州北路1号。 法定代表人：李素云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。 原告刘某1与被告成都小米酒店管理有限公司（以下简称“小米酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。刘某1的法定代理人刘某2到庭参加了诉讼，成都小米酒店管理有限公司经本院依法送达传票无正当理由未到庭应诉，本院依法对本案缺席进行审理。本案现已审理终结。 刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令小米酒店支付×号房2019年7月、8月、9月、10月和11月1至18日的房租。［注：7、8、9月每月租金为4331元，10月开始每月每间租金为4950元，共137天。计算公式：4331元×3＋（4950元÷30天×47天）＝20748元］；2、判令小米酒店支付×号房3个月的违约金，（1月至9月租金每间4331元乘以3个月违约金是12993元。）；3、判令小米酒店支付×号房2019年7月26日至2019年11月18日期间每日总购房款的万分之三违约金15736元（备注：总房款468412元，每日违约金140.5元，共计112天）；4、被告承担本案诉讼费等一切相关费用。事实和理由：2016年1月13日，刘某1与小米酒店在成都市金牛区（桔子国际）签订了《房屋租赁合同》，将位于西城大厦×栋×单元×号房出租给小米酒店，用于经营酒店，租赁期为11年。2017年10月1日租赁房屋交付小米酒店使用，每季度第一个月25日前小米酒店向刘某1支付租金。小米酒店本应于2019年7月25日支付7、8、9、10月及11月1日至17日租金，至今尚未支付。根据《房屋租赁合同》7.3、7.4条的规定，小米酒店应支付租金及违约金。刘某1多次与小米酒店协商并催收租金无果，在政府和派出所的协调下，于2019年10月26日向小米酒店当面送达了《解除房屋租赁合同告知函》，对方同意并通知刘某1于2019年11月18日收回房屋。上述情况，皆因小米酒店单方面违约，不履行合同义务所致。为维护刘某1的合法财产权益，故诉至法院。 小米酒店未到庭应诉的，但在开庭前提交书面答辩状辩称：1、小米酒店未付刘某12019年7月、8月、9日三个月的租金属实，7月、8月、9月每月租金4331元属实；第10月开始每月租金为4950元属实，但刘某1是2019年10月26日向答辩人现场送达的《解除房屋租赁合同告知函》，当日租赁合同解除，故租金应计算至2019年10月26日，2019年10月27日至11月8日为合理腾退期，不应再计算租金。因此，小米酒店欠刘某1的租金为7月至11月26日的租金，金额为4331元／月×3个月＋4950元／月÷31日×26日＝12993元＋4151.61元＝17144.61元；2、刘某1主张的违约金过高（尤其是以租赁房屋总房款为基数计算逾期支付租金的违约金），小米酒店请求依法予以适当减少。 刘某1围绕其诉讼请求依法提交了户口簿、房屋租赁合同、个人账户对账单、解除房屋租赁合同告知函、房屋交接单、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同附件及补充协议、商品房买卖合同摘要、收款收据等证据，小米酒店未到庭未予质证。本院认为刘某1提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 小米酒店未提交证据。 根据刘某1的庭审陈述、小米酒店的书面答辩意见及经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2016年1月13日，刘某1的母亲刘某2代表其与成都三益利合投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定刘某1购买成都三益利合投资有限公司开发的位于金牛区房屋一套，该房建筑面积为63.45㎡，总价款为468412元。该合同签订后，刘怡彬支付了全部购房款468412元。 2016年1月13日，刘某1的母亲刘某2代表其与小米酒店签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、小米酒店承租位于成都市金牛区×栋×单元×号房用于酒店经营，租赁期自起租日起至结束日止共计11年；二、租金第1-2年每月4331元、第3-5年每月4950元，小米酒店按季度向刘某1支付租金，即每季度第一个月25日前支付；三、7.3条小米酒店在租赁期限内不得无故终止该房屋租金的支付，且小米酒店不得无故拖欠租金，若小米酒店无故拖欠刘某1的租金，自逾期之日起小米酒店应按日以总房款的万分之三向刘某1支付违约金；四、7.4条若小米酒店无故超过3个月未按约支付刘某1租金，刘某1有权解除合同，不承担小米酒店损失，小米酒店须按7.3条的标准支付相应逾期付款违约金，且刘某1对履约保证金不予退还，小米酒店另额外支付当年的3个月租金作为违约金；五、双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成的，可依法向出租房屋所在地人民法院起诉。 该房屋租赁合同签订后，刘某1将案涉房屋交给小米酒店使用。截止2019年5月24日，小米酒店基本按期向刘某1的法定代理人刘某2支付了2019年7月前的租金（刘某1主张小米酒店仅支付了大部分租金，保留另行向小米酒店主张2019年7月前欠付租金的权利）。2019年7月起，小米酒店未支付租金。 2019年10月26日，刘某1以小米酒店已超过三个月未支付租金为由，向小米酒店送达了《解除房屋租赁合同告知函》，告知其解除《房屋租赁合同》，收回案涉房屋，请小米酒店在接到该函后五个工作日内交回房屋，并按约承担支付相应租金及违约金等责任。小米酒店当日收到该《解除房屋租赁合同告知函》并注明同意按要求时间退房。2019年11月18日，小米酒店将案涉房屋交还给刘某1。 庭审中，刘某1对不足一月的租金按照当月租金标准÷31天×实际天数计算无异议。 本院认为，刘某2代表刘某1与小米酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自合同义务。刘某1按约向小米酒店交付了出租房屋，小米酒店承租使用该房屋，应按约支付房屋租金，但小米酒店未按约于2019年7月25日前支付2019年7月至9月的租金，且至今仍未支付，小米酒店拖欠租金的行为已构成根本违约。按照《房屋租赁合同》关于小米酒店如超过三个月未按约支付租金则刘某1有权解除合同的约定，刘某1有权解除《房屋租赁合同》。2019年10月26日，小米酒店收到刘某1《解除房屋租赁合同告知函》，同意在五个工作日内退房，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该合同已于当日解除。合同解除前，小米酒店应按约支付租金。合同解除后至2019年11月18日腾退房屋前，小米酒店继续占有该房屋也应当承担相应的费用，该费用可参照原房屋租赁合同所约定的租金标准计算。小米酒店关于2019年10月27日至11月8日为合理腾退期，不应计算租金的抗辩意见，无合同依据，且与其在合同解除函上书面表示的同意在五日内腾退房屋的承诺相抵触，应不予采纳。综上，小米酒店应当向刘某1支付2019年7月1日至10月25日租金共计16985元（4331元×3个月＋4950元÷31天×25天）以及2019年10月26日至11月17日的房屋占用费3673元（4950元÷31天×23天）。刘某1超出此部分的租金及占用费的主张，本院不予支持。 关于刘某1要求小米酒店支付3个月租金12993元作为违约金并从2019年7月26日至11月18日每日总购房款万分之三的违约金15736元的主张，小米酒店认为刘某1主张的违约金过高，请求依法予以适当减少。本院认为，小米酒店存在逾期支付房屋租金的违约行为，应当承担违约责任。但《房屋租赁合同》既约定按购房款总额的万分之三按日收取违约金，又约定解除合同后还应支付三个月租金作为违约金，其违约金约定数额确实过高。考虑到租赁合同期间逾期支付租金所致损失主要是资金占用的利息损失，租赁合同解除后所受的损失主要是房屋的占用费和未能及时出租的房屋空置损失等，其中房屋占用费已得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为小米酒店请求调低违约金的意见理由充分，应予采纳。综合考虑本案小米酒店的过错程度、导致的损失等情况，本院认为将两项违约金分别酌情调整为4331元（一个月租金）和10773元（以房屋总价468412元为基数按每日万分之二的标准从2019年7月26日计算至2019年11月17日）为宜，即小米酒店公司应向刘某1支付违约金共计15104元。刘某1超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都小米酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某1支付2019年7月1日至10月25日租金16985元； 二、成都小米酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某1支付2019年10月26日至11月17日房屋占用费3673元； 三、成都小米酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某1支付违约金15104元； 四、驳回刘某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,037元，减半收取计518.5元，由被告成都小米酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 熊 寒 二〇二〇年三月二十三日 书记员 苏凤娇