江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1642号上诉人（原审原告）：李育华。委托诉讼代理人：冉鹏，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐震宇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州上亿商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇太湖新城科创园内2号楼。法定代表人：谢选宝，总经理。委托诉讼代理人：杨楠楠，公司员工。上诉人李育华因与被上诉人苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初11772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法由审判员陈斌进行独任审理。本案现已审理终结。李育华上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持李育华全部诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由上亿商管公司承担。事实和理由：一、委托经营管理协议第二条第1款明确约定委托经营起算日为2015年11月8日。二、委托经营管理协议由上亿商管公司制作，其格式条款应当按照合同法第四十一条理解。协议第二条第3款不应成为委托经营权的计算起算日依据。三、从实际情况来看，上亿商管公司已于2015年10月1日（早于其承诺的委托管理期起算日）对涉案房屋行使与委托管理的相关权利。上亿商管公司就涉案房屋与第三方承租人签订的商铺租赁合同约定开业日暂定为2015年10月1日，从该约定可知上亿商管公司自2015年10月1日即行使房屋的对外招租收取租金等权利，且如果上亿商管公司在2015年10月1日开业，则自该日期即可以收取租金。实际上，对于何时开业由上亿商管公司的行为决定，李育华无权决定。综上，李育华与上亿商管公司关于涉案房屋的委托管理期应当自2015年11月8日起算，经营管理期限届满三年后，李育华多次催要，但上亿商管公司不予归还房屋，也未按照协议约定向李育华支付租金收益。李育华于2019年7月25日向上亿商管公司邮寄书面通知函，通知解除双方委托经营管理协议，上亿商管公司收到通知函后未提出任何异议，双方委托经营管理协议至此已正式解除。上亿商管公司辩称：服从一审判决。李育华向一审法院起诉请求：1、确认李育华与上亿商管公司的《委托经营管理协议》已于2019年7月26日解除；2、上亿商管公司向李育华返还位于苏州百强汽车商业广场42幢112室房屋；3、上亿商管公司支付李育华房屋租金收益及占有使用费16000元(租金暂按每月2000元标准计算，最终按双方确认标准或法院认定标准为准；暂自2018年11月8日计至2019年7月7日，应计至上亿商管公司交付房屋至李育华之日)；4、本案诉讼费用由上亿商管公司承担。一审法院认定事实：2016年1月26日，出卖人苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）与买受人李育华签订了《商品房买卖合同》，约定李育华向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场42幢1单元112号商业营业用房，房价款为405000元，签约之日支付205000元，按揭金额200000元；出卖人在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四：若按合同约定乙方以按揭贷款（以下简称“贷款手续”）支付部分房款的，则乙方同意遵守以下约定：1、该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间的借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理。2、若因乙方原因导致按揭贷款不能在合同约定期限内全部放贷到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。3、乙方按揭贷款额与银行实际审批通过并发放的贷款金额产生差额时，该差额部分乙方应在银行发放贷款之日起的10日内付清，否则乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4、若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例的，乙方因在接到甲方通知后10日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求，否则造成房款未按约定的期限内全部到达甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；甲方按合同约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等），若乙方未在约定日期付清全部房款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日，根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出交付通知书。2016年1月26日，甲方李育华、乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将购买的位于苏州百强汽车商业广场42幢112室房屋授权委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有；从第四年开始，在甲方符合液（业）态的条件下，可自主经营对外出租。上述合同签订之后，李育华支付房款205000元。2017年4月28日，上亿国际汽车城开业。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。2019年4月4日,苏州上亿置业有限公司向一审法院起诉，要求李育华支付购房款200000元，双方于2019年5月28日达成调解协议：一、李育华于2019年7月15日前支付苏州上亿置业有限公司房款200000元。二、若李育华未按上述期限履行付款义务，则自逾期之日起苏州上亿置业有限公司有权按照202150元（200000元+违约金2150元）未履行部分一并申请强制执行。三、双方一致同意本协议，本协议经双方当事人在调解协议上签字即具有法律效力。四、案件受理费减半收取2150元，由苏州上亿置业有限公司承担。后李育华支付购房款200000元。2019年7月11日，李育华与苏州上亿置业有限公司办理了涉案房屋的交房手续。2019年7月15日，李育华取得了涉案房屋的不动产权证。2019年7月25日，李育华向上亿商管公司发出通知函，解除双方的委托经营管理协议，返还2018年11月8日以来的房屋租金收益。另查明：2016年7月6日，甲方上亿商管公司与乙方刘丽华签订商铺租赁合同，约定：受产权人委托，甲方将苏州百强汽车商业广场42幢1单元111号、112号商铺租赁给乙方，商铺租赁期限为3年，自开业之日起算租赁期，汽车城首次统一对外试营业之日即为开业日，开业日暂定2015年10月1日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方另行通知的为准，乙方应当于该日开业经营，乙方未在该日开业的，租金等费用照常计收；在3年的使用期限内，甲方向乙方收取租金16738元，市场推广费16738元，市场管理费22318元，合计55794元，乙方于本合同签订时向甲方支付租金及费用10000元。以上事实，由李育华提供的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、不动产证、通知函及邮寄查询单，被告提供的商铺租赁合同，双方当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，李育华与上亿商管公司之间的委托经营管理协议，李育华与上亿置业公司之间的房屋买卖合同，系各方真实意思的表示，依法成立并生效。第一，根据委托经营管理协议，若李育华未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则委托管理期限的起算日期也相应后延，从李育华与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算。本案中，李育华在上亿置业公司起诉之后，支付了剩余购房款，并于2019年7月11日与上亿置业公司办理了涉案房屋的交房手续，故委托经营管理期限应从该时间点起算。第二，根据房屋买卖合同，上亿置业公司交付房屋的前提是李育华支付全部购房款，否则，上亿置业公司有权推迟交房。李育华主张房屋交房之前涉案房屋的相关租金收益，没有法律依据。综上，目前，委托经营管理期限尚未达三年，李育华要求根据合同约定解除委托经营管理协议，返还房屋，支付租金收益及占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回李育华全部诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由李育华负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，李育华与上亿商管公司签订委托经营管理协议以及与上亿置业公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。李育华未按照房屋买卖合同约定及时支付房屋购房款，在上亿置业公司起诉李育华后，双方就李育华购房款逾期支付问题达成调解协议，李育华直至2019年7月11日才与上亿置业公司办理涉案房屋交房手续，其在房屋交付前对于房屋的收益并无相应权益。委托经营管理协议约定如李育华未及时与开发商办理房屋交接手续，则委托管理期限起算日期相应后延，该约定李育华具有约束力。李育华有关委托管理期限自2015年11月8日起算的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。至于上亿商业公司是否在2015年10月1日即正式开业的问题，如前所述，在涉案房屋尚未交付给李育华之前，李育华对该房屋的收益并不享有相应权益。综上所述，李育华的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李育华负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二〇年三月三十日书记员 徐馨岚