江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1076号 原告：张名德，男，1942年7月7日生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛军，江苏海郡律师事务所实习律师。 被告：张春梅，女，1968年3月14日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：李凡，江苏云港律师事务所律师。 被告：连云港市新浦云台房地产综合开发公司，住所地连云港市开发区海滨中路。 法定代表人：杨庆祝，该公司经理。 第三人：张茂合，男，1960年8月2日生，汉族，住连云港市开发区。 原告张名德与被告张春梅、连云港市新浦云台房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）、第三人张茂合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张名德及其委托诉讼代理人陈川、葛军，被告张春梅的委托诉讼代理人李凡、房地产公司的法定代表人杨庆祝、第三人张茂合到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案依法组成普通程序审理，原告张名德的委托诉讼代理人陈川，被告张春梅的委托诉讼代理人李凡、房地产公司的法定代表人杨庆祝、第三人张茂合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张名德向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认海州区XX号楼XX单元XX室房屋归原告所有，房屋价值约50万元。2、诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求：1、请求依法判决被告张春梅、房地产公司及第三人张茂合于2005年2月1日签订的《房屋买卖合同》无效。2、被告张春梅、房地产公司及第三人张茂合协助原告办理涉案房屋过户手续。事实与理由：被告房地产公司系涉案房屋的开发商，因欠第三人张茂合120万元债务，将包括涉案房屋在内的共计24套房屋抵给了第三人。2003年，因第三人欠原告货款39793.5元，经双方协商，张茂合以海州区猴嘴XX号楼XX单元XX室的房屋冲抵货款。另外原告于2003年7月支付5000元购房款，2003年10月支付3000元购房款。房屋当年交付给原告后，原告便将该房屋作为儿子张某婚房，张某自2003年便一直居住在该房屋内。为办理房产证，原告之子张某于2006年1月18日还交纳6000元办理房产证费用，但第三人收取办证费用后迟迟未办理房产证。经原告催告后，第三人称房屋购房款未付清。无奈原告又于2007年9月支付10000元购房款，加上之前支付的购房款、拖欠的货款以及6000元的办证费用，原告购房花费共计63793.5元，而当时第三人出售的其他相同房屋价款均在5万元左右。原告已经超额支付了购房款，且房屋已经实际交付并居住多年。2019年2月，拆迁部门通知涉案房屋即将拆迁。2019年3月拆迁部门通过多方调查，及多位邻居证明，确认该房屋是由原告之子张某一直居住，房屋所有权归原告。但在拆迁部门丈量登记后，被告房地产公司于2019年4月14日向拆迁部门出具函，称涉案房屋尚属于其所有。之后被告张春梅也主张该房屋系其所有，而且拿出2019年新办理的房产证予以证明。原告从房产登记部门了解到，被告张春梅与被告房地产公司提交了双方于2005年2月11日的房屋买卖合同，并以此于2019年5月15日依法取得了房产证。根据《房屋登记办法》第二十二条，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的。本案房屋在拆迁部门已经丈量登记后，依法已确认为被征收房屋。此时按《房屋登记办法》规定，依法应当不予登记。原告认为，被告张春梅与被告房地产公司之间的房屋买卖合同系伪造，原告之子张某2006年1月18日还交纳6000元办理房产证费用，2007年9月还额外支付了10000元购房款。而且在被告房地产公司提交拆迁部门的函中明确载明：被告房地产公司一直清楚涉案房屋现居住人为原告，且多次与原告之子张某协商要求缴纳房款，均未补交。至2019年4月15日，被告房地产公司认为涉案房屋所有权仍归被告房地产公司所有。但在房地产登记部门备案的房屋买卖合同签订时间却是2005年2月1日，明显系伪造。被告张春梅依据该伪造的买卖合同在被告房地产公司的配合下，于房屋拆迁丈量登记结束后，办理了新的房产证。经原告了解，被告张春梅系第三人的同胞妹妹，被告房地产公司将24套房屋抵给第三人，且在之前配合第三人办理多套房屋的房产证。被告张春梅及被告房地产公司均与第三人有着不一般的关系，原告有充足的理由相信被告张春梅、房地产公司和第三人恶意串通，伪造房屋买卖合同，从房地产登记部门骗取房产证。综上，为维护原告的合法权利，故具状请求支持原告的诉讼请求。 被告张春梅辩称，1、原告在庭审程序完毕后又提起变更诉讼请求，不符合法律规定。2、原告并非涉案房屋的所有权人，原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告是涉案房屋的所有权人。被告从第三人处购买房屋是2005年，当时的第三人自被告房地产公司处抵偿获得了包括涉案房屋在内的多套房屋的所有权，第三人作为合法的权利人有权处分涉案房产，且被告与房地产公司在2005年2月1日签订房屋买卖合同并进行了备案等工作，后根据备案的房屋买卖合同以及契税凭证、购房付款凭证等于2019年5月15日在连云港市不动产中心进行了不动产登记，依法取得了涉案房屋的所有权，被告是涉案房屋的合法所有权人。原告变更诉讼请求要求确认张茂合与房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的五种法定情形，需具备两个要件。本案原告以被告与第三人恶意串通签订合同，依法认定无效没有事实和法律依据。被告购买涉案房产签订了房屋买卖合同并进行了备案，支付了房屋价款，并依法取得了房屋的不动产权登记证书，原告仅以被告与第三人之间的兄妹关系就认定双方存在恶意串通没有任何根据，法律没有任何规定父母与子女、兄妹等亲属之间不得进行房屋买卖，第三人出售房屋给被告时，也一并将该小区其他房产出售给第三人的其他姊妹。被告在2005年即与被告房地产公司签订了《房屋买卖合同》并随即进行了备案，被告的购房合同合法有效。被告房地产公司在庭审中对被告与其签订的《房屋买卖合同》均予以了认可，且在原告的举证中，被告房地产公司曾向其发函，要求原告给付房屋价款给房地产公司，被告房地产公司已经将房产抵押给第三人，后出售给了被告，且与被告签订了《房屋买卖合同》并进行了备案，被告房地产公司无权再向原告发函主张房屋所有权。被告与房地产公司及第三人不存在恶意串通。第三人将房屋出售给被告没有损害国家、集体或者第三人的利益。根据2019年7月25日的庭审情况可以确认原告儿子占用涉案房屋是基于第三人与原告的亲戚关系将房屋借给原告儿子结婚使用，入住以后原告又表示要购买该房产，原告与第三人之间达成口头协议要购买涉案房屋，原告没有与第三人或者被告房地产公司签订任何书面的购房协议，也不符合法律上对房屋买卖形式要件的要求。且原告在此后仅支付了5000元的购房款，原告虽主张其是抵偿材料款，但原告的陈述自相矛盾，且提供的证据和证人证言存在多处矛盾，不能证实其向第三人抵偿材料款作购房款的事实。在第三人及其家属催要余款的情况下，原告仍不积极交款，故意拖欠，甚至与第三人发生吵打等行为，原告已以其行动表示主动放弃买房。房屋买卖合同是双务、有偿、诺成性合同，原告未支付房屋价款，未签订房屋买卖合同，原告的儿子虽然占用涉案房屋，但其提供的证据和证人证言不足以证明原告与第三人之间的房屋买卖合同成立。原告并非涉案房屋的所有权人也非权利人，其无权主张被告签订的购房合同无效。3、即使法庭根据原告已经交给第三人的5000元款项认定第三人将涉案房屋出售给原告和被告存在一房两卖的情形，根据相关规定，如果房屋所有权人将房屋卖给多人，且均签订买卖合同，买卖合同均有效，但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效必然导致不动产物权变动。未办理房屋过户手续的买受人仅对出卖人享有债权请求权，不能对抗已办理房屋过户手续的买受人依法取得物权的效力。本案原告既无房屋买卖合同，又未支付相应购房款，其无权要求被告协助办理房屋过户手续。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告房地产公司辩称，原告与被告张春梅和第三人之间的买卖纠纷和被告公司无关。房屋销售应优先支付给第三人，但是应该先交给被告公司后，然后再作为买卖的依据。原告称被告配合张春梅办理产权证没有依据，建议法庭调查产权证的真伪和程序。 第三人张茂合述称，房屋是被告房地产公司开发的房子，房地产公司把房子包给建筑商，房屋主体完工后，房地产公司没有钱支付就把24套房子抵给第三人。第三人享有24套房子买卖等全部权利，第三人和房地产公司都在卖房子，最终的款项回到第三人的手里。原告起诉时说的材料款并不存在，第三人在2003年已经将材料款结清。卖房子的前因后果是当时第三人在镇江施工，原告说他的小孩要结婚，让第三人把房子借给原告用，原告表示以后也会买。2003年7月竣工后第三人收了原告5000元，剩余房款第三人一直向原告催要，原告一直没有支付，并且双方还发生吵架和打架。2005年办理手续的时候第三人继续向原告催要，原告没有支付，第三人说5000元不可能买房子的，于是第三人就把房子卖给了张春梅。 本院经审理认定事实如下：原告张名德与第三人张茂合系远房亲戚关系，被告张春梅系第三人张茂合的妹妹。被告房地产公司系涉案房屋的开发商，连云港市云台区建筑工程公司（以下简称建筑公司）系施工单位，第三人张茂合系该工程项目经理，第三人张茂合负责具体施工。因被告房地产公司无法支付工程款，2000年10月16日，房地产公司与建筑公司签订合同，约定建筑公司确保工程在2000年12月30日前竣工，由建筑公司预售房屋，筹集资金。房地产公司保证一切售房手续齐全，售房资金由建筑公司收取支配，建筑公司销售的房屋由建筑公司缴纳有关税费。2000年11月2日，建筑公司（甲方）与第三人张茂合（乙方）签订协议，协议第三条约定：“从2000年11月1日前，所有乙方在房地产公司和建筑公司领的工程款收条、欠条材料手续一律作废，房地产公司和建筑公司投的款项（含打桩等）折合成商品楼西单元（三单元）一至六楼，以后所余房屋24套均归施工队张茂合所有，以冲除欠张茂合工程款。”工程完工后，第三人张茂合按照协议约定，向他人出售被告房地产公司所抵的房屋。商品房买卖合同文本由被告房地产公司给第三人提供。 原告张名德在第三人张茂合建设房屋时向其提供电线等材料，原告提供销货清单，其中由张茂春签字的销货清单1张，时间为2000年2月28日，数额为717元，由金汝春签名的销货清单3张，分别为2001年5月8日金额为1757元后涂改为3125元；2001年11月19日金额为1728.4元；2001年12月2日金额为4214元后涂改为4256元，4张销货清单涂改前合计8416.4元，涂改后合计9826.4元。另有四张没有签收人的销货清单均系2002年7月16日，金额分别为：11912.7元、2115.4元、16555.8元、11122.9元，合计41706.8元。原告称当时第三人张茂合同意将房屋抵一套才开始供货，供货后第三人没有支付货款，用货款抵的部分购房款，约定30000元。 2002年第三人张茂合将涉案房屋钥匙交给原告。2003年7月20日，原告向第三人支付5000元房款，由第三人张茂合出具收到条给原告收执，收到条载明：“今收到张名德交安置楼XX单元XX室购房款伍仟元正￥5000元。今收人：张茂合，2003年7月20日，伏桂香”。该条据上伏桂香系张茂合妻子。之后伏桂香还收取过原告3000元。同年，原告张名德儿子张某搬入XX号楼XX单元XX室居住至今。 2019年2月22日，征收部门公布猴嘴旧城改造三期E地块项目房屋征收红线图，涉案房屋包含在征收范围内。征收部门第一次公布征收房屋调查结果，显示XX号楼XX单元XX室居住人为原告之子张某和儿媳陈某。2019年4月15日被告房地产公司向征收部门出具函，表明XX号楼XX单元XX室尚属于被告房地产公司所有，因2005年施工单位与现在居住人（张名德）有债务纠纷，一直没有向公司缴纳房款，虽然多次与张名德之子张某协商，均未补交，并要求征收部门在征收时与房地产公司办理相关手续。2019年7月30日，房屋征收部门与被征收人张某签订《房屋征收补偿安置协议书》。 2019年5月14日，被告张春梅出具其2005年2月1日与被告房地产公司签订的《商品房买卖合同》（该合同需填写的内容均为手写），合同价款66626元，及2019年5月14日张春梅与其丈夫张某2约定房屋归张春梅单独所有的夫妻约定申请办理涉案房屋的不动产登记手续，当天被告张春梅缴纳了房屋契税。2019年5月15日被告张春梅取得了涉案房屋的不动产权证书。后被告张春梅向征收部门提供涉案房屋的不动产权证书，征收部门第二次公示房屋调查结果，显示涉案房屋产权人为张春梅。2019年7月30日，房屋征收部门亦与被告张春梅签订了《房屋征收补偿安置协议书》。 另查明，原告曾向本院提起行政诉讼，要求撤销连云港市自然资源和规划局颁发给张春梅位于连云港市海州区的房屋不动产权登记证(证号：苏(2019)连云港市不动产第00XX9号)，本院于2019年11月5日作出（2019）苏0791行初508号行政裁定书，对张名德的起诉不予立案。 庭审中，原告还提交2006年1月18日收据，证实第三人张茂合代收办理房产费用（不含契税）6000元；2007年9月16日霍某书写的收到条壹万元，证实通过中间人霍某调解给过第三人张茂合10000元，双方房款了结，第三人张茂合均不予认可。原告还称当时双方约定房款为50000元，其中材料款冲抵30000元，2006年1月18日支付6000元办理房产证费用，2006年4、5月份通过中间人霍某向第三人张茂合支付10000元房款。第三人与原告办理房产证时，第三人张茂合又向原告要5000元，原告拒绝支付，故房产证没有办理。第三人张茂合先称房屋是借给原告使用，后又称以90000元的价款卖给原告，原告尚欠房款85000元未付清，材料款早已结清，不欠原告材料款，房屋与材料款无关；还称原告只付过5000元，伏桂香收取的3000元是原告偿还之前的欠款，故原告尚欠85000元房款未结清。 本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋的拆迁款予以保全，保全金额70万元，本院作出（2019）苏0791民初1076号民事裁定书，对涉案房屋的拆迁款予以冻结，原告张名德支付保全费4020元。 以上事实，由当事人陈述、安置楼商品房合同、销货清单、收条、收据、居委会证明、证人证言、不动产登记申请书、缴税票据、商品房买卖合同、函、房屋征收红线图、拟征收房屋初步调查结果、不动产权证书、商品房开工合同、不动产登记簿信息证明、夫妻证明等证据在卷佐证、本院予以确认。 本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则。本案被告房地产公司将包括涉案房屋在内的24套房屋抵给第三人张茂合，用于冲抵欠第三人张茂合的工程款，房地产公司以及第三人张茂合对该事实均予以认可，故第三人张茂合对涉案房屋享有处分权，本院予以确认。原告张名德得知张茂合有权处置房屋向其表示要购买房屋，后张名德向张茂合供货，并以货款折抵房款。2002年张茂合将涉案房屋交付原告，双方虽未签订书面的买卖合同，但双方已达成口头合意，且张茂合在收取原告5000元购房款时向原告出具收到购房款的收到条予以证实。张名德与张茂合之间的口头买卖合同系当事人真实意思表示，且已实际履行，故张名德与张茂合的口头买卖合同合法有效。原告除了货款外，还陆续向张茂合支付了购房款，张茂合称货款与房款无关，其妻子伏桂香收取的3000元系还款，均未提供证据证实，本院不予采信。张茂合将涉案房屋交付原告，截止拆迁公告时原告儿子已在涉案房屋居住十六余年，张茂合称原告还欠房款85000元，但张茂合至今未向原告主张权利，亦未要求收回房屋，故对张茂合称原告尚欠房款85000元的辩解，本院不予采信。张茂合明知涉案房屋已经卖给原告，又于2005年将涉案房屋卖给其妹妹张春梅，并让房地产公司与张春梅签订商品房买卖合同，张春梅作为买受人对涉案房屋已被原告占有居住的情况系明知，其亦未提供证据证实交纳涉案房屋的房款，且张春梅在签订合同后至今十几年未要求交付房屋，亦未通过诉讼或其他方式要求排除妨害收回房屋，明显不符合常理。张茂合抵工程款的房屋卖出后，房地产公司称均会换正式的购房发票，但涉案房屋至今未换购房发票，也无购房发票。上述情况可以认定张春梅购买涉案房屋并非善意有偿。张春梅在得知涉案房屋拆迁公示后仅凭备案的商品房买卖合同办理了房屋所有权登记手续。张茂合与张春梅之间的买卖行为与正常的房屋买卖交易流程、日常生活经验相悖，构成恶意串通，侵犯了原告的合法权益，故对原告要求确认张春梅签订的商品房买卖合同系双方恶意串通，应属无效合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。张茂合将涉案房屋卖给原告并交付后，至今未能协助办理过户手续，因张名德与张茂合之间的买卖合同合法有效，原告作为买受人有权要求被告协助办理房产过户手续，故对原告要求被告房地产公司及第三人张茂合协助办理涉案房屋的过户手续，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认被告张春梅与被告连云港市新浦云台房地产综合开发公司于2005年2月1日签订的《商品房买卖合同》无效。 二、被告连云港市新浦云台房地产综合开发公司、第三人张茂合于本判决生效之日起十日内协助原告张名德办理位于连云港市经济技术开发区房屋的不动产登记手续。 案件受理费收取8800元、保全费4020元，合计12820元，由被告张春梅负担。原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  屠维维 人民陪审员  赵扣凤 人民陪审员  王 钢 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  张 洁 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。