河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终120号 上诉人（原审原告）：张家口市宝丰超市发展有限公司，住所地张家口市桥西区新华街5号。 法定代表人：梁琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯锦霞，公司书记。 委托诉讼代理人：李志刚，河北思洋律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潘道永，男，1986年9月15日出生，汉族，住张家口市桥西区。 上诉人张家口市宝丰超市发展有限公司（以下简称宝丰超市）因与上诉人潘道永返还原物纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，通过视听传输技术开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宝丰超市上诉请求：1.请求撤销张家口市桥西区人民法院(2019）冀0703民初1115号民事判决书第二项判决，依法改判被上诉人潘道永支付逾期腾房占有使用费15944元(以月租金5833元为标准，从2019年5月8日计算至2019年7月30日，后续费用计算至实际腾房日。5833÷30×22=15944元)；2.判令被上诉人潘道永承担一、二审诉讼费用。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应子支持。因王晓峰欠付房租，宝丰超市于2019年5月7日与王晓峰协议解除了房屋租赁合同，此后宝丰超市多次找潘道永返还房屋，潘道永至今占用房屋拒绝返还，宝丰超市无法将房屋出租给他人使用产生经济损失，因此潘道永应支付逾期腾房占有使用费。一审判决宝丰超市与王晓峰解除房屋租赁合同之事实予以认定，但未支持宝丰超市要求潘道永支付逾期腾房占有使用费的请求，判决错误，请二审法院依法改判。 被上诉人潘道永答辩意见同其上诉意见。 上诉人潘道永上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审；2.请求撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1115号民事判决书第一项的内容，即“被告潘道永于本判决生效后二十日内将张家口市桥西区1层房屋返还给原告张家口宝丰超市发展有限公司”，依法驳回被上诉人宝丰超市的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院审判程序违法，遗漏了必要参加诉讼的当事人。本案王晓峰是重要的当事人，宝丰超市将该房屋租给王晓峰，王晓峰又转租给潘道永，王晓峰在本案中起到承上启下的作用，应当依法传唤王晓峰到庭参加本案的调查取证及责任认定工作；二、原审认定事实不清，主要证据不足。被上诉人潘道永认可以下事实：2016年7月15日，宝丰超市与王晓峰签订《房屋租赁协议》，将其所有的座落在张家口市桥西区新华街5号一楼底商（张房权证字第××号房屋所有权证登记为张家口市桥西区1层）出租给王晓峰使用，租赁期三年，即2016年8月10日至2019年8月9日。上诉人潘道永主张王晓峰将该房屋转租给怪味巴渝有限公司，上诉人潘道永又从怪味巴渝有限公司转租该房屋，并签订书面租赁合同，并得到王晓峰的同意。从2016年至2019年5月1日上诉人潘道永签订两次租赁合同期间，应当视为一个连续的、没有间断的租赁期间，在上诉人潘道永看来，第一次是经过王晓峰同意的转租，第二次是承租行为。两次租赁，上诉人潘道永均不知道王晓峰系事实上的承租人而不是出租人，在上诉人潘道永使用、租赁该房屋进行经营期间，所从事的系公开且具有公示性质的营业，故应当认定被上诉人宝丰超市对上诉人潘道永转租该房屋并经营的事实予以知道或应当知道。但是从2016年上诉人潘道永租赁该房屋长达三年多的时间内，宝丰超市作为出租人在知道或者应当知道承租人非法转租之日起6个月内，未提出异议，现6个月期间届满，出租人的法定解除权消灭。综上，上诉人潘道永转租该房屋的行为合法、有效，转租合同也合法有效，应当予以保护；三、被上诉人宝丰超市与王晓峰于2019年5月7日解除双方签订的《房屋租赁协议》对上诉人潘道永不发生法律效力。宝丰超市主张其与王晓峰已经于2019年5月7日解除双方签订的《房屋租赁协议》，承租人王晓峰同意解除并在《解除房屋租赁协议通知书》上签字确认，但上诉人潘道永认为，王晓峰于2019年4月23日和上诉人签订新的《租赁合同》，租期为2019年5月1日至2020年4月30日。上诉人潘道永质疑王晓峰先签订新的租赁合同并收取70000元的租金后又和出租人解除房屋租赁协议，是否有恶意串通损害上诉人潘道永利益的嫌疑，且承租人王晓峰并没有到庭，不能认定共与被上诉人宝丰超市之间的房租租赁协议已经解除，法庭对此也没有和案外人王晓峰进行核实，故对解除房屋租赁的事实不能认定。此外，即便双方已经解除房屋租赁协议，但均没有通知次承租人，即本案的上诉人潘道永，故该解除协议对上诉人潘道永不发生民法上的效力，另外。宝丰超市作为出租人的法定解除权已经丧失，即使要解除房屋租赁协议，也不能损害次承租人的合法权益。综上，法庭应当依法传唤本案重要当事人王晓峰弄清事实真相。且上诉人潘道永租赁涉案房屋系一个连续的过程，是一个持续非间断的行为，不应分段认定。宝丰超市作为出租人的法定解除权已经丧失，上诉人与王晓峰的房屋租赁期间届满之日为2020年4月30日，故上诉人潘道永占有该房屋系有权占有，并非无权占有。宝丰超市如果坚持要求解除房屋租赁协议，也不能损害次承租人的合法权益，其要求上诉人潘道永返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，应当予以驳回。 被上诉人宝丰超市答辩意见同其上诉意见。 宝丰超市向一审法院起诉请求：1.判令潘道永返还张家口市桥西区房屋；2.判令潘道永支付逾期腾房占有使用费15944元（以月租金5833元为标准，从2019年5月8日计算至2019年7月30日，后续费用计算至实际腾房日，5833÷30Ｘ22＝15944元）；3、判令潘道永承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月15日，宝丰超市与王晓峰签订《房屋租赁协议》，将其所有的座落在张家口市桥西区新华街5号一楼底商（张房权证字第××号房屋所有权证登记为张家口市桥西区1层）出租给王晓峰使用，租赁期叁年，即2016年8月10日至2019年8月9日。《房屋租赁协议》约定，乙方（王晓峰）将在租赁期届满时把房屋交还给甲方（宝丰超市），如需要继续承租上述房屋，应提前叁个月与甲方协商，双方另签订契约，乙方在租赁期间不得随意转租他人。2019年5月7日，宝丰超市通知王晓峰解除《房屋租赁协议》，王晓峰同意解除《房屋租赁协议》并在《解除房屋租赁协议通知书》上签字确认。2019年4月23日，王晓峰与潘道永签订《租赁合同》，又将涉案房屋出租给潘道永，租期自2019年5月1日至2020年4月30日。现潘道永占有涉案房屋。 一审法院认为，单位或个人无权占有不动产，权利人可以请求返还原物。宝丰超市将涉案房屋租赁给王晓峰，王晓峰又将涉案房屋转租给本案被告潘道永，转租期限超过承租人王晓峰剩余租赁期限部分的约定无效。况且，宝丰超市与承租人王晓峰已于2019年5月7日解除了双方签订《房屋租赁协议》。综上，潘道永继续占用涉案房屋无法律依据，其为涉案房屋现实的无权占有人，宝丰超市要求潘道永返还张家口市桥西区1层房屋的诉讼请求，予以支持。判决潘道永于本判决生效后二十日内将张家口市桥西区1层房屋返还给张家口宝丰超市发展有限公司；驳回张家口宝丰超市发展有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应子支持。本案中，2016年7月15日，宝丰超市与王晓峰签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给王晓峰使用，租赁期三年（2016年8月10日至2019年8月9日），案外人王晓峰将该房屋转租给怪味巴渝有限公司，潘道永又从怪味巴渝有限公司转租该房屋，其时潘道永不属于上述法律规定的次承租人，其与怪味巴渝有限公司承租涉案房屋已经突破2016年7月15日宝丰超市与王晓峰签订《房屋租赁协议》的合同相对性。宝丰超市请求潘道永支付逾期腾房占有使用费不符合上述法律规定，该上诉主张不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。潘道永占用涉案房屋无法律依据，属于无权占有。宝丰超市要求潘道永返还张家口市桥西区1层房屋的诉讼请求，予以支持。本案属于返还原物纠纷，一审法院未追加案外人王晓峰参加诉讼并无不妥，潘道永认为原审法院审判程序违法，遗漏了必要参加诉讼的当事人的上诉理由不成立。 综上所述，宝丰超市、潘道永上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，程序正当、结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 宝丰超市预交的二审案件受理费198元，由张家口宝丰超市发展有限公司负担；潘道永预交的二审案件受理费198元，由潘道永负担。 本判决为终审判决。 审判长  王万军 审判员  吴义清 审判员  雷 鹏 二〇二〇年三月十九日 书记员  武 岳