广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27747号上诉人（原审被告）：陈培标，男，1973年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：覃志辉，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽莎，广东诚公律师事务所律师被上诉人（原审原告）：深圳市粤宝物业管理有限公司,住所地深圳市龙岗区布吉街道宝丽路51号粤宝家属楼16栋首层，统一社会信用代码91440300764991529H。法定代表人：李世同，董事长。委托诉讼代理人：彭仕平，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司,住所地深圳市南山区西丽街道文光村华文大厦504-506室，统一社会信用代码91440300795430409K。法定代表人：彭华锋。上诉人陈培标因与被上诉人深圳市粤宝物业管理有限公司（以下简称粤宝物业公司）、原审第三人深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈培标上诉请求：一、改判陈培标支付粤宝物业公司2017年2月1日至2018年2月28日期间的场地使用费308,267.28元。二、撤销（2018）粤0307民初18545号民事判决中第三项、第四项。三、判令由粤宝物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审采用了没有在法庭上出示的证据来认定事实，审判程序严重违法。一审判决在查明事实部分查明“本案审理中，深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具《情况说明》，称其于2015年9月起承租涉案土地，租期一直持续到2018年1月，每月按时交纳租金30000元，原签订的合同在2018年2月退押金时按陈培标要求退还”，而认定该事实的重要依据即深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具的《情况说明》没有在庭审时出示过，也没有经过当事人的质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条之规定，该《情况说明》不得作为认定事实的根据。二、一审认定事实错误。（一）一审判决中关于场地使用费计算错误。一审判决认定陈培标需向粤宝物业公司交纳2017年2月至2018年2月期间租赁土地的占有使用费，按使用面积4731.49平方米，占有使用费28399.94元／月来计算，属认定错误。根据陈培标与粤宝物业公司在布吉街道德兴社区调解委员会主持下达成的协议，自2017年3月份开始除去“顺×楼”450平方米，按原合同价格补交至新合同生效止。因此，计算使用面积时应除去“顺×楼”的450平方米。（二）一审判决认定陈培标需支付场地使用费24300元错误。一审判决认定陈培标应向粤宝物业公司支付“顺×楼”450平方米自2018年3月至2018年11月期间的占用费，属认定错误。从布吉街道办的《会议记录》可以看出，从2017年3月份起，陈培标没有再继续使用“顺×楼”，故陈培标也不应当再支付相关的费用。（三）一审认定陈培标需支付水电费83659.44元没有事实依据。粤宝物业公司在一审庭审中提交《未收费用明细》及《水电费通知单》，以证明陈培标拖欠水电费。但《未收费用明细》与《水电费通知单》均系粤宝物业公司单方制作，没有任何证据证明上述通知单上的水电费均系陈培标使用的。粤宝物业公司自2017年2月份开始就对该场地停止供电供水，陈培标未实际使用水电。一审判决此项认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法查明案件事实、准确适用法律，支持陈培标的上诉请求。粤宝物业公司答辩称，陈培标上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、关于证据没有质证的问题。深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司是本案的第三人，并非证人。其作为案件当事人向法院出具的《情况说明》属于第三人就本案事实向法院作出的陈述，无需作为证据质证。一审法院根据粤宝物业公司提供的证据及庭审情况，已经足以查明和判断一审判决所认定的相关事实，深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具的《情况说明》并不会根本影响本案事实的认定和判决结果。因此，陈培标上诉主张一审存在严重程序错误，没有事实依据。二、关于租赁土地占用使用费问题。（一）陈培标认为计算2017年2月至2018年2月租赁土地占用使用费时应除去“顺×楼”的450平方米，是罔顾事实，对《会议记录》做出的曲解。事实上，2017年9月28日，在社区调解委员会主持下，双方进行调解。其间，对于陈培标提出的无理要求，粤宝物业公司未予同意，最终仅就双方达成共识的内容进行了确认。因此《会议记录》中载明“4.顺×酒楼事宜未达成共识”。该内容仅表明“顺×楼”所占面积的租金问题，双方尚未达成共识，未得到处理，绝不表明粤宝物业公司同意免除该部分租金。一审判令陈培标支付2017年2月至2018年2月期间全部租赁面积的占有使用费，符合事实。（二）自租赁合同期满至2018年11月被执法部门强行拆除，陈培标均实际占有其搭建的“顺×楼”。2018年10月15日，深圳市龙岗区规划土地监察局在“顺×楼”建筑门口张贴《限期拆除通知书》也可以印证该建筑物一直被陈培标占有的事实。而粤宝物业公司从未同意就“顺×楼”所在土地面积给予租金减免，故一审判令陈培标支付相关部分租金，完全正确。陈培表要求撤销该项判决，没有依据。（三）租赁场地有单独的水表和电表，每个月陈培标到粤宝物业公司缴纳当月租金时，均同时一并缴纳上个月的水电费。在2017年1月31日租赁合同到期前，陈培标就开始拖欠2016年12月的水电费直至2018年2月粤宝物业公司强行中断租赁土地的水电，每个月均有水电费发生。在2017年9月28日《会议记录》清楚载明，陈培标要补交租金、水电费。这清楚说明当时陈培标一直有存在拖欠水电费。因此，一审法院在查明事实的基础上，判决陈培标支付相关水电费，符合规定。综上，陈培标的上诉理由不能成立，请求二审法院查明事实，驳回其全部上诉请求。粤宝物业公司一审起诉请求：1.确认粤宝物业公司与陈培标的租赁合同关系于2017年1月31日终止；2.陈培标支付2017年1月1日至2018年2月28日期间租赁场地的使用费397445.16元；3.陈培标支付2018年3月1日起占用的原单车棚的场地使用费用18900元（暂计至2018年7月31日），直至返还之日止；4.陈培标支付2016年12月1日至2018年1月28日期间租赁场地的水电费本金86172.94元、违约金15975.78元（按照日万分之五自逾期之日起计至2018年6月1日止），合计102148.72元；5.陈培标承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月1日，粤宝物业公司作为出租方（甲方），陈培标作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于龙岗区布吉街道粤宝路××＃楼配电房南面空地及公司单车棚出租给乙方，面积共计4731.49平方米，租金每月4元/平方米，月租金总额18925.96元；租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，用于车辆停放及配套商业。合同约定租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。该合同终止后，乙方应于七日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。2011年11月29日，粤宝物业公司与陈培标签订《粤宝厂区13#楼配电房南面空地及公司单车棚租赁合同补充协议》，约定因粤宝厂区13#楼配电房南面空地目前已经由布吉街道投资施工建成社区配套停车场，但建成后没有进行竣工验收及移交给甲方，另外甲方已向布吉街道申请开设停车场向宝丽路出入口，封盖从家和乐门前至粤宝新××村，根据以上情况，双方约定之前签订的租赁合同顺延三个月（2011年11月1日至2012年1月31日），之后再履行原租赁合同，原租赁合同内容不变。2014年12月11日，粤宝物业公司与陈培标签订《房屋租赁合同》，约定继续租赁上述租赁房屋，租金每月6元／平方米，月租金总额28388.94元，租赁期限自2015年2月1日至2016年1月31日止。甲方交付房屋时，收取37851.92元作为租赁保证金，双方结清所有款项返还租赁保证金，如出现未结清房租、水电费或合同未到期陈培标提前退房，粤宝物业公司可不予返还保证金，合同到期陈培标提前退房的还需补偿粤宝物业公司一个月租金。2016年2月1日，粤宝物业公司与陈培标签订第三份《房屋租赁合同》，约定继续承租涉案房屋，月租金28388.94元，租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日。合同附件约定陈培标许案中案规定按时向粤宝物业公司交纳房屋租金、水费5.32元／立方，电费1.5元／度等相关费用，如遇有关部门调整水电费用标准时，费用予以相应调整。房屋不得转租给其他租户，如有发现，粤宝物业公司采取以下措施并保留收回租赁房屋的权利：1、向乙方转租部分月租金总额被作为租赁违约金；2、如转租价格高于粤宝物业公司出租价格，即日起陈培标所有房屋租金改为转租价格。经查，陈培标承租涉案土地后，将其中单车棚改造成为房屋，并用于“顺×楼”的对外经营。此外，位于粤宝路粤宝路××＃楼配电房南面空地，面积1500平方，陈培标转租予深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司作为驾校使用。2016年12月8日，粤宝物业公司向陈培标发出《通知》，称陈培标承租的位于龙岗区布吉街道粤宝路××＃楼配电房南面空地及公司单车棚(4731.49平方米)租赁期限到2017年1月31日，根据公司要求，到期的租赁合同不再延期，按照陈培标与物业公司2016年2月1日签订的租赁合同第二十条，请陈培标于2017年2月8日前清空空地及公司单车棚，做好租赁空地及单车棚卫生清理工作，结清水电租金等费用。2017年3月1日，粤宝物业公司向陈培标发出《通知》，要求陈培标于2017年6月30日前搬空租赁物业内的所有物品，完成与粤宝物业公司的交接手续。2017年9月28日，粤宝物业公司公司代表与陈培标在布吉街道德兴社区调解委员会的主持下对涉案土地安全隐患、欠付租金、是否续签合同等问题进行协调，并形成了书面的会议记录。会上陈培标提出要求续签合同并对未交的租金按老合同价格计算且要求给予一定折扣；而粤宝物业公司提出无论能否续签合同，要求解决安全隐患（私自搭建的桥梁），并补交租金、水电费。双方最终协调结果如下：1.至2017年2月底按原合同约定租金全额交租；2.2017年3月份开始除去顺×450平方米，按原合同价格补交至新合同生效止，有关租金折扣方面，陈培标国庆节后提交书面方案；3.陈培标承诺如能再续签合同，合同签订的同时就封桥，合同签订一个星期内吊走私自搭建桥梁；4.顺×酒楼事宜未达成共识。2018年1月15日，粤宝物业公司及深圳市粤×公司、深圳粤×电子科技有限公司向深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具《限期搬离通知书》，要求深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司自收到该通知之日起15日内自行搬离，并自行拆除该土地上的建筑物及附属设施，否则粤宝物业公司将自行收回土地，一切损失由深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司自行负责。2018年11月，深圳市龙岗区规划土地监察局出具《协助调查通知书》以及《限期拆除通知书》，称位于涉案土地上的“顺×楼”因属于违法搭建，限七日内予以拆除。经查，粤宝物业公司主张陈培标自2016年12月1日至2018年1月28日期间欠付粤宝物业公司租赁场地的水电费86172.94元，其中电费按照1.5元/度计算，另外加收用电管理费0.05元，水费按照5.32元/立方米计算。此外，粤宝物业公司主张陈培标因欠付该水电费，应按日万分之五的标准支付粤宝物业公司违约金。另查，2018年2月底，粤宝物业公司强行收回了除单车棚即“顺×楼”450平方米以外的空地。本案审理中，深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具《情况说明》，称其于2015年9月起承租涉案土地，租期一直持续到2018年1月，每月按时交纳租金30000元，原签订的合同在2018年2月退押金时按陈培标要求退还。2018年11月，布吉街道组织相关人员对包括“顺×楼”等违法建筑进行了强制拆除。再查，1995年1月20日，原深圳市规划国土局（甲方）与原深圳粤×电子工业总公司（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》，，约定甲方将地块土地，面积约为65832.7平方米的土地出让给乙方。1998年12月25日，原深圳市规划国土局（甲方）与原深圳市粤×公司（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》，双方约定甲方将包含涉案土地在内的地块编号为G06214-152号土地，面积约30301.2平方米的土地出让给乙方。粤宝物业公司提交《房地产证》及《不动产权证》，显示上述出让地块上建设的卫生所已经取得了不动产权登记。2018年，深圳市粤×电子科技有限公司、深圳市粤×公司分别出具《说明》，称上述两单位系深圳市龙岗区布吉街道粤宝路××＃楼南面空地及公司单车棚的权利人，现该两单位委托粤宝物业公司对涉案土地进行管理，委托内容包括：1.根据需要决定场地用途及管理方式，包括自用或者场地出租并收取相关费用等；2.负责场地的物业管理；3.处理与场地使用相关的全部具体事务，包括签订相关协议、处理与协议相关的纠纷。；4.与场地管理相关的其他事务。委托期限为2009年11月1日至2019年10月31日。一审院认为，粤宝物业公司与陈培标先后就涉案土地签订了三份《房屋租赁合同》，均为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在最后一份《房屋租赁合同》中约定期限至2017年1月31日止，且粤宝物业公司于2016年12月8日向陈培标通知不再续租，要求其于2017年2月8日前腾退租赁土地，陈培标应予以配合。而双方后因是否续租等问题多次协商不成，最终未能签订新的租赁合同，因此，粤宝物业公司、陈培标双方的租赁合同关系应于2017年1月31日已解除。2017年9月28日，粤宝物业公司、陈培标在布吉街道德兴社区调解委员会的主持下，双方确认：1.至2017年2月底按原合同约定租金全额交租；2.2017年3月份开始除去顺×450平方米，按原合同价格补交至新合同生效止。可见，陈培标在收到上述通知后一直占用租赁土地。而从深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具的《情况说明》以及粤宝物业公司的陈述可见，粤宝物业公司于2018年2月底收回了除“顺×楼”450平方米以外的租赁土地。2018年11月，“顺×楼”450平方米被街道办强制拆除。因此，陈培标仍需向粤宝物业公司交纳2017年2月至2018年2月期间租赁土地的占用费，即按照双方约定的月租金标准28388.94元／月支付，共计369056.22元。同时支付“顺×楼”450平方米自2018年3月至2018年11月期间的占用费，即24300元（450平方米×6元／月／平方米×9个月）。关于陈培标应当支付其欠付粤宝物业公司的水电费的问题，法院认为，合同约定电费的计算标准为1.5元／度，水费的计算标准为5.32元／立方米，粤宝物业公司与陈培标双方并无用电管理费的特别约定，因此，0.05元／度管理费不应计算至陈培标承担水电费金额中，故陈培标应向粤宝物业公司支付共计水电费83593.44元。关于粤宝物业公司主张欠付水电费的违约金，双方并未在合同中进行约定。因此，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、粤宝物业公司与陈培标的租赁合同于2017年1月31日解除；二、陈培标于本判决生效之日起十日内支付粤宝物业公司2017年2月1日至2018年2月28日期间的场地使用费369056.22元；三、陈培标于本判决生效之日起十日内支付粤宝物业公司2018年3月至2018年11月期间的场地使用费24300元；四、陈培标于本判决生效之日起十日内支付粤宝物业公司水电费83593.44元；五、驳回粤宝物业公司的其他诉讼请求。本案受理费8650元（粤宝物业公司已预缴），由粤宝物业公司负担778.5元，陈培标负担7871.5元。本院本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，粤宝物业公司与陈培标之间签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方最后一份《房屋租赁合同》约定租赁期限至2017年1月31日止，并约定合同终止后，陈培标应于三日内迁离并返还涉案场地。粤宝物业公司于2016年12月8日通知陈培标合同期满不再续租，并要求其于2017年2月8日前腾退涉案场地，符合双方合同约定，陈培标应依约履行返还涉案场地的义务。陈培标既未在合同约定的期限内迁离，亦未在粤宝物业公司要求的腾退期限内腾退涉案场地，已构成违约，应当承担相应的法律责任。粤宝物业公司认可其在2018年2月底收回了“顺×楼”450平方米以外的空地。而布吉街道于2018年11月强行拆除了“顺×楼”450平方米。陈培标并未提供证据证明其在上述期限之前就已停止使用相关空地或房屋，并已交还粤宝物业公司。因此，陈培标应支付“顺×楼”450平方米以外的空地的占有使用费至2018年2月，支付“顺×楼”450平方米的占有使用费至2018年11月。粤宝物业公司与陈培标就涉案场地相关问题在布吉街道德兴社区调解委员会主持下于2017年9月28日进行协调而形成的《会议记录》显示，双方对“顺×楼”事宜并未达成共识。因此，“顺×楼”的占有使用费支付问题应按双方此前签订的《房屋租赁合同》的约定处理。陈培标主张其无需支付2017年3月份之后的“顺×楼”的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审计算的占有使用费金额无误，本院予以确认。陈培标并无证据显示其在2018年1月28日之前已停止使用涉案场地或粤宝物业公司已对涉案场地停水停电，故其主张无需支付涉案场地水电费，理由不成立，本院不予支持。粤宝物业公司提供的2016年8月至11月的《水电费缴费通知单》和银行清单显示，陈培标在该期间亦是按粤宝物业公司单方制作的《水电费缴费通知单》所显示的水电费金额支付涉案场地的水电费。由此可以认定，双方之间缴纳水电费的惯例即为由粤宝物业公司向陈培标出具《水电费缴费通知单》，陈培标按该通知单所载明的金额缴费。陈培标并无证据显示曾对此做法提出过异议。而粤宝物业公司提供的2016年12月至2018年1月期间的《水电费缴费通知单》所载明的水电费金额未明显超出此前涉案场地水电费的金额，且相关水电费的计算单价也与双方合同约定的标准相符，故一审判令陈培标支付2016年12月1日至2018年1月28日水电费83593.44元，符合证据认定规则和裁判标准，本院予以确认。因粤宝物业公司认可其在2018年2月底收回“顺×楼”450平方米以外的空地，而陈培标并无证据显示其在此之前已将该空地交还给了粤宝物业公司。故无论深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司具的《情况说明》是否被采纳，均不影响本案的实体处理。一审未就深圳市鹏安汽车驾驶员培训有限公司出具的《情况说明》进行质证，程序存在瑕疵，但并不影响本案的审理。本案不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的应予发回重审的情形。因此，陈培标以一审法院未将该《情况说明》进行质证为由要求发回重审的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，陈培标的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3105.87元，由上诉人陈培标承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月三十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。