广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终431号 上诉人（一审被告）：郑妃强，男，1973年1月2日出生，汉族，住广东省雷州市**********，居民身份证号码440************714。 委托诉讼代理人：童志坚，北京市中银（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾庆煜，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：王贝，男，1988年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，居民身份证号码429************170。 委托诉讼代理人：陈庚华，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪曼钦，广东红棉律师事务所实习律师 一审被告：郑珠琴，女，1986年8月20日出生，汉族，住广东省雷州市**********，居民身份证号码440************722。 委托诉讼代理人：童志坚，北京市中银（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾庆煜，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。 一审第三人：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路16号2#楼104活动室。 负责人：曾恒利。 委托诉讼代理人：周锐，男，系该公司法务。 委托诉讼代理人：李佳，男，1985年6月20日出生，住湖北省潜江市********，居民身份证号码500************316，系该公司员工。 上诉人郑妃强因与被上诉人王贝、一审被告郑珠琴、一审第三人深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（以下简称金地物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑妃强上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王贝的诉讼请求；2、确认《珠海市********服务合同》无效；3、判令王贝承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、王贝在《二手房屋买卖合同》的签订、履行过程中具有过错责任，应当承担相关的违约责任。涉案合同签订过程中，首先，王贝明知签订合同的主体并不是房屋产权人，而是无权代理人，在签订合同过程中并没有审查产权人的委托权限，未尽到合理审慎的义务，对合同不能继续履行具有部分过错，一审法院单方面认定涉案合同无法履行的原因完全在于郑妃强，明显属于认定事实错误，应当予以撤销。 其次，涉案合同签订后，应当严格按照合同约定履行相应的义务，合同明确约定签订合同当天，由王贝支付5万元定金给郑妃强，但郑妃强自始至终没有收到定金，郑妃强也没有委托金地物业公司收取相关定金。王贝支付定金给金地物业公司的行为违背了涉案合同的约定，王贝在履行合同过程中具有一定过错，这也是导致合同不能继续履行的原因之一，王贝应当承担相应的违约责任。 二、一审法院认定郑妃强应当承担房屋总价款20%的违约金，该违约金明显过高，应当予以相应调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王贝的实际损失主要是缔约合同中的可信赖利益，包含缔约过程中支付的费用及对房屋的期待利益，在双方签订合同后，因郑妃强与金地物业公司履行瑕疵问题，郑妃强第一时间告知金地物业公司不能履行合同，在此期间王贝所支付的费用及可期待利益并没有达到如此高额的实际损失，一审法院认定的违约金明显过高，应当予以调整。 王贝辩称：一、郑珠琴、郑妃强在一审诉讼过程中存在两方面的虚假陈述，应当慎重采纳郑珠琴、郑妃强的陈述。（一）关于谁是涉案房产的实际所有权人，郑妃强存在虚假陈述。郑妃强一审开庭时陈述涉案房产系郑珠琴实际所有，但从金地物业公司提交的证据即金地物业公司员工王菲林与郑妃强的微信聊天记录截图中，郑妃强自认“其实我使用了我妹妹的购房名额，现在我妹妹也想在惠州购买房子，所以想尽快处理掉房子”，可以看出郑妃强就是涉案房产实际所有人，明显存在虚假陈述。 （二）关于郑珠琴是否授权郑妃强处理涉案房产，郑珠琴陈述前后矛盾，存在虚假陈述，一审法官亦在开庭时有明确指出。郑珠琴、郑妃强的代理人在接受法庭调查时，一开始陈述“不清楚郑珠琴是否授权郑妃强处理房产事宜”，其后又陈述“郑珠琴没有书面授权郑妃强处理房产事宜”，明显存在虚假陈述。金地物业公司当庭陈述涉案房产交楼时是郑妃强与郑珠琴一同办理的，且留的联系人姓名是郑珠琴，但留的联系电话却是郑妃强的，足以看出郑妃强是涉案房产的实际所有人，且名义所有人郑珠琴确有委托郑妃强处理房产事宜。 2019年8月11日晚上签订合同后，郑妃强就让郑珠琴从东莞搭出租车到珠海，8月12日上午，郑妃强让郑珠琴将房产证从银行取出。上述行为可以看出郑珠琴有授权郑妃强处理房产事宜，退一步说，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，郑珠琴的两个行为均系郑珠琴对郑妃强处分涉案房产行为的追认，应当视为对合同的追认。 二、王贝与郑妃强之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。（一）《佣金及必要费用支付承诺书》可以证明《珠海市********服务合同》已经成立。首先，在《佣金及必要费用支付承诺书》第一段“鉴于”段中王贝及郑妃强均确认“居间方就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方于2019年8月11日签订了买卖合同（合同编号：JD-JJ00001）”；其次，在第2点中双方均确认“原合同的签订标志着居间方已经促成该房产买卖合同的成立，居间方已有权据此收取佣金”；再次，《佣金及必要费用支付承诺书》中郑妃强是以卖方名义签名而非代理人名义签名，这三处内容均足以证明《珠海市********服务合同》已经成立。 （二）《珠海市********服务合同》已经成立并生效。《珠海市********服务合同》包含两个法律关系，一是二手房买卖合同，二是居间服务合同，结合《佣金及必要费用支付承诺书》以及金地物业公司“王贝与郑妃强签订《珠海市********服务合同》《佣金及必要费用支付承诺书》是真实意思表示”的当庭陈述，可以看出《珠海市********服务合同》包含的两个法律关系均已成立并生效。 金地物业公司仅是因为要走申请盖章的流程，正在走盖章流程过程中，郑妃强称不再继续履行合同，因此金地物业公司才没有继续走完盖章流程，金地物业公司是认可《珠海市********服务合同》成立的。况且《珠海市********服务合同》第十六条最后一句“本合同自三双方签订（盖章）之日起生效”，现买卖双方已经签名，即使金地物业公司未盖章，也不影响《珠海市********服务合同》“第一部分二手房买卖”的法律效力。退一步说，依前所述，郑珠琴的两个行为系郑珠琴对郑妃强处分涉案房产行为的追认，应当视为对合同的追认。 （三）郑妃强是涉案房产的实际所有权人，名义所有权人是其亲妹妹郑珠琴，郑妃强有权处分并能充分控制该房产的交易。金地物业公司在选房阶段、洽谈阶段，就已经告知郑妃强是实际业主。另外，在2019年8月11日晚上，郑妃强是与其妻子儿女共5人到金地物业公司处与王贝洽谈的，洽谈交易细节时郑妃强也称其是房屋产权人，并非以郑珠琴的名义洽谈，而是以涉案房产的实际所有人的名义洽谈即卖方名义洽谈，从郑妃强在《佣金及必要费用支付承诺书》以“卖方”名义签名亦可看出其是直接以卖方名义洽谈。 （四）三方签订《珠海市********服务合同》后，在三方确认的情况下，王贝向金地物业公司支付了剩余的定金40000元，也可以证明郑妃强及金地物业公司认可买卖合同已经成立。金地物业公司当庭陈述称，系郑妃强后以不再继续交易为由，拒绝接受金地物业公司向其支付王贝已支付的定金。2019年8月16日通话录音中王贝陈述，“我是按照金地物业公司的流程，他们说怎么做我就怎么操作，他说让我打给他我就打给他了，你们当时也没有说一定要打给你们，如果你说要打给你，我也可以打给你，因为对我来说就是一个转钱的问题，转给你和转给他都是一样的，钱我已经拿出来了”可以证明，郑妃强虽然没有授权金地物业公司收取房款，但郑妃强在签订合同时对定金由金地物业公司代收并未提出异议。 三、退一步说，郑妃强即使不是涉案房产的实际业主，郑珠琴也没对郑妃强处分涉案房产行为进行追认，但郑妃强在签订《珠海市********服务合同》时对涉案房产没有所有权或者处分权，依法不影响该合同的效力。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，郑妃强与王贝签订《珠海市********服务合同》合法有效。 再次提请法院注意，郑妃强是以涉案房产的实际所有人的名义洽谈即卖方名义洽谈，从郑妃强在《佣金及必要费用支付承诺书》以“卖方”名义签名亦可看出其是直接以卖方名义洽谈。 此外，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，郑妃强也应当对其签订合同后违约的行为承担违约责任。 四、郑妃强在一审庭审中并未提出违约金过高要求调整，其在一审判决后上诉时才提出违约金过高要求调整的主张，二审法院不应审查。《珠海市********服务合同》约定的房屋价款20%的违约金是双方的真实意思表示，并未超出《合同法司法解释（二）》标准，郑妃强在一审庭审中并未提出违约金过高要求调整，一审法院依据合同约定判决郑妃强支付王贝房屋价款20%的违约金，证据充分、适用法律正确。即使二审法院认定需要调整违约金，相应的诉讼费也应当由郑妃强自行承担，因为改判是由于郑妃强未在一审主张违约金过高二上诉时才主张导致的。 郑珠琴同意郑妃强的上诉意见。 金地物业公司辩称：王贝及郑妃强签订的《珠海市********服务合同》、《佣金及必要费用支付承诺书》属于商业行为，金地物业公司对真实性不具有审查义务。金地物业公司在提供居间服务期间不存在过错。 王贝向一审起诉请求：一、郑珠琴、郑妃强赔偿王贝违约金224000元及退还王贝定金50000元；二、郑珠琴、郑妃强承担本案诉讼费。 一审法院查明：王贝作为买方、郑妃强、郑珠琴作为卖方、金地物业公司作为居间方于2019年8月11日签订《珠海市********服务合同》，约定王贝以价格112万元向卖方购买位于珠海市金湾区***************。定金48万元，本合同签订时，先支付定金5万元，签订合同后50天内支付定金余款43万元，剩余房款于2019年10月31日前支付。同时上述定金建议由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定的期限内存在监管账号，即视为卖方收讫。买卖双方于签订本合同之日70日内办理房产转移登记的手续。合同第十一条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过7日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。因此给居间方造成的损失由违约方承担赔偿责任。在第十二条中约定了居间方提供的居间服务范围。第十六条约定，本合同一式叁份，买卖双方居间方各执一份，均具有同等效力，本合同自三双方签字（盖章）之日起生效。合同的落款处郑妃强在卖方代理人处签名、按印，王贝在买方处上签名、按印，金地物业公司未在居间方处盖章、签名。金地物业公司称，其参与了案涉合同的签订，根据公司规定，所有盖章必须走相应的盖章申请，在准备走盖章申请时，郑妃强告知金地物业公司，房屋不会继续交易，故该份合同没有盖章。 当日，王贝、郑妃强各向金地物业公司出具《佣金及必要费用支付承诺书》，同意各方支付金地物业公司佣金16800元。后王贝分别于2019年7月28日向金地物业公司的员工何小芳支付1万元、于2019年8月11日晚上向王菲琳支付定金4万元，金地物业公司确认收到王贝支付上述定金5万元。目前定金5万元还在金地物业公司处。 后郑妃强口头向王贝表示不想卖案涉房产，于2018年8月17日明确表示不再履行合同。一审庭审中，各方当事人明确案涉合同不再履行。王贝明确表示定金是郑妃强委托金地物业公司收取的，应由郑妃强返还，其不向金地物业公司主张返还定金。 一审法院又查明，郑珠琴与郑妃强是兄妹关系。案涉房屋登记在郑珠琴名下。王贝称，其在签订合同时，知道房产登记在郑珠琴名下，但金地物业公司称房产的实际所有人为郑妃强;郑妃强、郑珠琴称案涉房产的所有人是郑珠琴，郑妃强并没有委托过郑珠琴以郑珠琴的名义购买案涉房产，郑珠琴也没有委托过郑妃强处理案涉房产。郑妃强、郑珠琴没有委托过金地物业公司收取定金。金地物业公司称，当时办理收楼时是郑珠琴与郑妃强共同办理收楼的，联系人留了郑珠琴，联系电话留了郑妃强的电话，金地物业公司没有收到过郑珠琴委托郑妃强的书面委托协议。在与郑妃强联系中得知，郑妃强是房屋的实际所有人，只不过是借郑珠琴的名义买房屋，郑妃强有权全权处理涉案房屋。郑妃强、郑珠琴当场口头委托金地物业公司来收取定金。 一审法院认为，一、《珠海市********服务合同》是否已成立的问题。《珠海市********服务合同》涉及双方之间的买卖房产权利、义务以及双方各自与金地物业公司之间居间服务合同的权利、义务两部分合同内容。王贝、郑妃强已对房产的价格、交付等内容达成合意，并已在合同签名、按印，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条的规定，王贝、郑妃强之间的房屋买卖合同已成立。同时，虽然案涉合同约定三双方签字（盖章）之日起生效，但根据《合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然金地物业公司未在《珠海市********服务合同》签名、盖章，但是金地物业公司已为王贝、郑妃强提供居间服务，王贝、郑妃强在金地物业公司的促成下签订了合同，王贝、郑妃强也向金地物业公司出具了支付佣金的承诺书，王贝更向金地物业公司支付定金，金地物业公司接受该定金。金地物业公司已履行了居间服务的主要义务，因此，案涉合同已成立。 二、《珠海市********服务合同》的效力问题。案涉房产登记在郑珠琴名下，一审庭审中，郑妃强、郑珠琴明确表示案涉房产为郑珠琴所有，郑珠琴明确表示没有授权郑妃强处理案涉房产，也不追认郑妃强签订合同的行为。王贝、郑妃强、金地物业公司均没有证据证明郑珠琴授权郑妃强签订合同出售案涉房产或者证明案涉房产实际产权人为郑妃强。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，案涉合同的当事人应为郑妃强。根据《最高人民法院关于审买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当予以支持。因此,虽然郑妃强出售他人的财产，但不影响其与王贝所签订合同的效力，《珠海市********服务合同》合法有效。 三、郑妃强是否存在违约行为及是否承担违约责任的问题。王贝、郑妃强、金地物业公司均确认案涉合同不再履行。郑妃强称其没有授权金地物业公司收取王贝的定金，王贝没有按时交付定金，责任在王贝；王贝称系郑妃强不出售涉案房产,存在违约行为。综合王贝、郑妃强、金地物业公司的微信聊天记录及通话记录可知，郑妃强是知道王贝已将定金交付给金地物业公司的。虽然其没有授权金地物业公司收取定金，但郑妃强在已知道金地物业公司收取了定金的情况下，其完全可以与金地物业公司、王贝一并协商已收取的定金如何处理的问题。同时，涉案房产登记在郑珠琴名下，在郑珠琴没有明确授权或者追认的情况下，郑妃强无法向王贝转移涉案房产的所有权，从而也无法履行案涉合同约定的义务。因此，一审法院认为，《珠海市********服务合同》不再履行的原因在于郑妃强自身，郑妃强存在违约行为，应当承担违约责任。 四、违约责任的问题。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现各方已解除案涉合同，郑妃强有违约行为，其应按照合同约定的标准承担违约责任。上述合同约定“如任何一方逾期履行义务超过7日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则”。因此，王贝主张郑妃强支付22.4万元的违约金，符合合同约定，也是郑妃强可预见的损失，一审法院予以支持。 五、关于王贝主张返还定金的问题。现定金5万元在金地物业公司处，王贝认为系郑妃强委托金地物业公司收取了定金5万元，但王贝、金地物业公司均没有证据证明。王贝主张郑妃强返还该定金，没有依据，一审法院不予支持。金地物业公司已明确表示其可以将定金返还给王贝，鉴于王贝明确表示不向金地物业公司主张定金，王贝、金地物业公司可另行协商定金的返还问题。 六、关于郑珠琴的责任问题。综上所述，王贝、郑妃强、金地物业公司均没有证据证明涉案合同是郑珠琴授权郑妃强所签的，因此，郑珠琴不是涉案合同的当事人，王贝主张郑珠琴承担责任，没有依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、郑妃强于判决生效之日起七日内向王贝支付违约金22.4万元；二、驳回王贝的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审受理费因适用简易程序减半收取2705元、保全费1890元，合计4595元。由王贝负担839元，郑妃强负担3756元。 郑妃强二审期间向本院提交《金地扑满花园价格走势图》，本院组织当事人进行了举证和质证。 本院查明，《珠海市********服务合同》中首部注明卖方为郑珠琴，卖方代理人为郑妃强，尾部由郑妃强在卖方代理人处签名确认，郑珠琴未在卖方处签名。 本院另查明，金地物业公司已向王贝退还收取的5万元购房定金。 经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋的登记产权人为郑珠琴，《珠海市********服务合同》上亦注明房屋出卖人为郑珠琴，但郑珠琴并未在该份合同上签名，仅由郑妃强作为卖方代理人在该份合同上签名确认，然而郑妃强无证据证明其对处分涉案房屋取得了郑珠琴的授权，郑珠琴在事后亦对此未予追认，则郑妃强对涉案房屋无处分权，王贝主张其为涉案房屋的实际产权人，但未提交证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，涉案合同的出卖方当事人应为郑妃强。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王贝与郑妃强之间成立房屋买卖合同关系，《珠海市********服务合同》中关于房屋买卖合同的权利义务约定有效。 《珠海市********服务合同》于2019年8月11日签订，郑珠琴于2019年8月12日在金地物业公司办公室明确表示拒绝在该合同卖方处补签名，此系《珠海市********服务合同》无法继续履行的根本原因。对于合同无法继续履行的当事人过错问题，本院认为，王贝在签订合同时明知登记产权人为郑珠琴，在未看到郑珠琴授权郑妃强处分涉案房屋的相关资料情况下，就与郑妃强签订合同，显然不够审慎，存在一定过错。郑妃强未取得郑珠琴授权的情况下，擅自处分涉案房屋，事后又无法取得追认，过错更加明显。本院结合案件实际情况，酌定王贝与郑妃强的过错比例为3:7。 关于违约责任的承担。《珠海市********服务合同》约定“如任何一方逾期履行义务超过7日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则”。王贝选择按照房屋总价款20%的违约金要求郑妃强承担违约责任，符合上述合同约定。郑妃强二审主张违约金约定过高，但其一审中并未明确提出违约金约定过高的抗辩，二审又未提交相关证据证明该约定确实过分高于王贝的实际损失，故本院对该项主张不予支持。结合前述过错比例的分析，本院认为，郑妃强应向王贝承担的违约责任为违约金156800元（224000*0.7）。一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。 综上所述，郑妃强的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和合同法》第四十八条第一款《中华人民共和合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2874号民事判决第二项； 二、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2874号民事判决第一项为：郑妃强于本判决生效之日起七日内向王贝支付违约金156800元。 如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费2705元、保全费1890元，合计4595元，由王贝负担1972元，郑妃强负担2623元。二审案件受理费4660元，由王贝负担1398元，郑妃强负担3262元。 本判决为终审判决。 审判长  廖世娟 审判员  朱 玮 审判员  牟宏微 二〇二〇年三月三十日 书记员  王 莉