北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初2010号原告：甘肃银泰商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区鼓楼巷街道静宁路158号17幢18楼。法定代表人：王南冬，经理。委托诉讼代理人：黄士琪，北京市中政律师事务所律师。被告：北京祥云世纪商贸有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街99号一层商铺东侧。法定代表人：朱义造。委托诉讼代理人：全中胜，北京市中政律师事务所律师。原告甘肃银泰商贸有限公司（下称银泰公司）与被告北京祥云世纪商贸有限责任公司（下称祥云公司）不当得利纠纷一案。本院于2019年1月13日立案后，依法进行了审理。银泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决祥云公司返还原告2015年6月10日至2018年6月27日期间房屋租金972612元及同期银行贷款利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年从北京凯星实业有限公司（下称凯星公司）购买取得北京市东城区王府井大街99号1层G10号房屋的所有权，原所有权人凯星公司于2010年与祥云公司签订有租赁合同，约定祥云公司可以凯星公司名义对外出租。2013年12月，祥云公司将承租权转让给了北京正东国玉文化发展有限公司。原告取得该房屋所有权后，正东公司一直没有向原告支付过租金，故原告与正东公司解除了租赁关系。但涉案房屋的两间商铺祥云公司一直对外出租并收取租金。其中2017年11月10日，案外人金昊源公司将自祥云公司处承租的上述房屋南面一间商铺转租给案外人杰亚通天公司。被告无权出租和占有使用原告的房屋，也无权收取原告房屋的租金，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告祥云公司辩称：诉争房屋最终客户是杰亚通天公司，金昊源公司与杰亚通天公司的合同租期为2017年12月到2018年12月，租金40万元。2018年6月27日后杰亚通天公司在租期内直接与原告签订了合同，原告的损失应为19万余元。另原告的部分主张已超过诉讼时效，该部分我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年2月6日，祥云公司法定代表人朱义造曾与王府井置业公司等出租方代表签订《租赁协议书》，约定将王府井99号的世纪大厦首层3328.33平方米及地下一层1490.95平方米的房屋出租给被告朱义造使用。2011年6月16日，案外人北京世纪亿茂物业管理有限公司（下称亿茂物业公司）代表凯星公司及王府井99号世纪大厦一层商铺其它业主与祥云公司及朱义造签订补充协议，确认朱义造为祥云公司的实际控制人，将世纪大厦首层的承租方变更为祥云公司。2013年12月30日，亿茂财务有限公司、亿茂物业公司作为业主代表与正东公司、祥云公司、朱义造再次签订《世纪大厦首层变更承租方协议》，约定将世纪大厦首层的承租方于2013年12月21日由祥云公司变更为正东公司。2013年12月24日，祥云公司（甲方）与正东公司（乙方）签订《转租补偿协议》，约定鉴于乙方同意接受承担世纪大厦一层，甲方以前与各方的权利义务由乙方承担，乙方给付甲方补偿金600万元及价值900万元的玉石。乙方于签约当日付300万及900万元玉石，签订协议后6个月内，付余款300万元。若乙方未能按期给付尾款，乙方除支付尾款外，另行赔偿甲方800万元，且甲方原出租的一层商铺5间租金无偿归甲方收取，直到乙方付清300万尾款及800万赔偿为止。东城区王府井大街99号一层G10原系凯星公司所有，2014年12月9日产权人变更为甘肃银泰公司。甘肃银泰公司曾于2015年6月10日之前向正东公司发送了解除租赁合同的通知，正东公司同意解除双方之间的租赁合同，解除时间为2015年6月10日。2017年11月10日，案外人金昊源公司将自祥云公司处承租的涉案房屋转租给案外人杰亚通天公司，租金40万元最终由被告方取得。2018年6月27日，原告收回涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否构成不当得利关系；2、原告的起诉是否超过诉讼时效；3、被告出租原告房屋所获得的利益如何计算。对于第一个问题，《中华人民共和国民法总则》关于不当得利的规定为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。经（2018）京0101民初11228号民事判决书认定，被告对于涉案房屋无承租权及转租权，故对于其出租原告房屋所获得的利益，无法律根据，应认定为不当得利。对于第二个问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告认为根据（2018）京0101民初11228号民事判决书中查明的事实，本案诉讼时效应从2018年2月起算，经查，该判决书中查明的关于该日期的事实为“李兵齐与朱义造的微信聊天记录，该记录显示李兵齐曾于2018年2月6日、2018年5月13日至15日四次提到产权人到涉案商铺，要求朱义造进行处理。”以上内容并不能证明原告于该日知道或应当知道权利受到侵害，也不能证明原告曾于该日向被告主张返还不当利益，故本院对原告的主张不予采信，该日亦不构成时效中断。另，被告认为本案在《民法总则》实施之前的金额部分应适用《民法通则》规定的一年的短期时效，本院认为原、被告之间的争议，并非双方存在租赁关系一方延付或者拒付租金，而仅是被告利用原告房产从案外人处所获得的不当利益以租金形式体现，此两种情况的请求权所基于的法律关系并不一致，故本案不适用《民法通则》关于短期时效的规定。根据本案查明的事实，原告作为房屋所有权人，其与正东公司解除租赁关系之时，即应对所涉房屋的状况予以知悉，其长期未收到租金亦未实际控制房屋的情况下，应当知道其权利受到损害，故本案的诉讼时效应自2015年6月10日起算。原告于2018年11月26日向本院提交起诉状，故对于其主张的2015年6月10日至2015年11月25日的损失，原告丧失胜诉权，其余部分未超过诉讼时效。对于第三个问题，不当得利的返还范围，应为被告实施具体行为而实际获得的利益，而非如对房产进行经营而可能获得的利益。本案中，被告认可通过金昊源公司获得2017年11月10日后的首年租金40万元，本院予以确认。因2018年6月27日原告收回房屋，对于该部分款项，原告主张252054.8元，其主张合理，本院予以支持。对于原告主张的2015年6月10日至2015年11月25日的损失，已过诉讼时效，本院不予支持。对于原告主张2015年11月25日至2017年11月10日的部分租金，其无证据证明被告在此期间利用涉案房屋获得利益，其计算租金所依据的合同也因产权人和承租权人均发生变更而丧失成立基础且该合同与本案诉争标的无直接关联，故本院对其主张不予支持。关于原告要求被告支付利息，该诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京祥云世纪商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃银泰商贸有限公司返还252054.8元；二、驳回原告甘肃银泰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元（原告已交纳），由原告甘肃银泰商贸有限公司负担3469.18元，由被告北京祥云世纪商贸有限责任公司负担5080.82元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  齐鸿梅审判员  贾艳旗审判员  康婷婷二〇二〇年三月三十日书记员  李明阳