浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5350号 原告：周小林，男，1957年8月2日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告：章爱萍，女，1958年4月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：杨献艺，浙江海浩律师事务所律师。 被告：杭州元茂实业投资有限公司，住所地杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢西单元2205室，统一社会信用代码：913301097338062126。 法定代表人：黄欣。 被告：杭州恒丰置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室，统一社会信用代码：913301087792548120。 法定代表人：黄欣。 被告：杭州萧山地方建设发展有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码：913301091435672829。 法定代表人：黄欣。 上述三被告共同委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 原告周小林、章爱萍与被告杭州元茂实业投资有限公司（以下简称元茂公司）、杭州恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）、杭州萧山地方建设发展有限公司（以下简称萧建发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告周小林、章爱萍及其诉讼代理人杨献艺、被告元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司的共同诉讼代理人方丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周小林、章爱萍向本院提出诉讼请求：1.判决确认三被告于2019年5月22日向两原告发出关于终止仁苑临街商铺合作开发协议的函无效；2.判决被告继续履行《合作开发协议》。事实和理由：两原告为购买位于杭州市滨江区商铺的房屋，于2010年9月与元茂公司订立《合作开发协议》，恒丰公司、萧建发展公司作为该《合作开发协议》保证方。《合作开发协议》第二条第1款约定“乙方（原告）在2010年9月30日前向甲方（元茂公司）投资1017100元，用于‘省属滨江区块’省直专用房项目（仁苑小区）开发建设”；第2款“约定乙方在甲方的投资及回报项目建成后甲方以实物方式返还乙方”；第3款第（2）项还约定“鉴于项目用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国有部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方取得商铺的预售许可证，项目公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺土地出让金及由此增加的销售税金、规费，由乙方另行承担，并在甲方通知之日起二十日内结算清楚”。《合作开发协议》订立后，原告如约向被告支付了投资款。而被告向原告交付约定的商铺后，未按照国家法律、法规的规定及时向国土部门申请办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金，迟至2016年7月29日才向原告发来《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，要求原告将相应的土地出让金费用在2016年8月19日前打入其指定账户。可被告又在2016年8月12日向原告发来《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，以原有评估报告未明确分类评估结果为由停止执行。被告的迟延履行导致应补缴的土地出让金额外增加，且之后的评估报告将其自身综合楼的一部分土地出让金转嫁到由包括原告在内的商铺购买者承担。被告作为违约方，不据实向原告承担迟延履行的违约责任，只是一味地给原告发律师函要求补缴由其单方确定的土地出让金，有违诚实信用原则。双方当事人对合同的履行产生纠纷后，先由双方平等协商解决，如协商不成，主张权利的一方应当向人民法院提起诉讼，由人民法院依法审理后确定双方当事人之间的权利义务关系，而不是像被告这样将自己单方的意志强加到另一方当事人身上。被告也曾向人民法院提起诉讼，请求判令商铺购买者支付土地出让金，这是正当程序，原告也会提出自己的抗辩理由。但是后来不知为何被告又撤诉。被告在自己存在违约行为，没有法定或约定合同解除权的情形之下，于2019年5月22日向原告发出《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》解除合同，明显没有法律依据。为此，原告提起诉讼，望判如所请。 被告元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司共同辩称，两原告在未履行合作开发协议的大部分合同义务的情况下，且在被告的多次催告后，仍然不按合同约定履行自己的义务，被告可以依法解除合同。 本院经审理认定事实如下：2010年9月，周小林、章爱萍（乙方）与元茂公司（甲方）、恒丰公司（保证方）、萧建发展公司（保证方）签订合作开发协议，约定：甲、乙双方合作开发“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区），乙方在2010年9月15日前向甲方投资1017100元，用于案涉合同项目的开发建设，乙方投资后，项目开发建设由甲方全权负责；乙方在甲方的投资及回报待项目建成后甲方以实物方式返还乙方，甲方在2011年9月30日前将“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区）仁苑商铺42号建筑面积54.98平方米的商铺实物交付给乙方，作为乙方在甲方的投资及回报返还，乙方不再参与项目的利润分配；鉴于项目用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国有部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方取得商铺的预售许可证，项目公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺土地出让金及由此增加的销售税金、规费，由乙方另行承担，并在甲方通知之日起二十日内结算清楚，项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续、商铺的预售许可证由项目公司统一办理；该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行，房价款由元茂公司与恒丰公司统一办理；恒丰公司、萧建发展公司作为协议的保证方签字确认。协议签订后，两原告按协议约定支付了投资款。 2016年7月29日，元茂公司、恒丰公司向两原告发出《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，通知内容为：恒丰公司已按政府有关规定完成补缴土地出让金的申请工作，土地评估价为楼面地价10336元/平方米，并已获得杭州市国土局的批准，根据协议约定，楼面地价及税费5.75％由两原告另行承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为10930.32元/平方米；此外两原告在办理权证时还应承担的税费（契税3％和印花税）、规费（工本费等）和委托办证服务费；两原告于2016年8月19日前将补缴土地出让金费用打至项目公司账户。 同年8月12日，元茂公司、恒丰公司向两原告发出《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，通知两原告对于仁苑小区商业用房补缴土地出让金事宜，需对仁苑小区住宅底商及综合配套用房进行分类评估，原有评估报告未明确分类评估结果停止执行，故2016年7月29日发给两原告的补交土地出让金的通知相应停止执行。 2017年5月16日，元茂公司、恒丰公司再次向两原告发出《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，通知两原告土地评估价为楼面地价15503元/平方米，根据协议约定，楼面地价及有关税费12.5％由原告承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为17437元/平方米（具体补缴金额为商铺建筑面积乘以楼面综合单价）；两原告于2017年6月9日前补缴土地出让金至项目公司账户。通知书随附2017年5月12日杭州市国土资源局滨江分局2017（1）号《签订土地使用权出让合同（或租赁合同、补充协议）通知书》，内容为：你（你单位）申请的仁苑1－10幢住宅配套公建补办出让事项，请于2017年6月9日前签订土地出让合同。 2017年11月22日，两原告委托律师向元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发出律师函，要求元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司在2017年12月18日前完成补缴土地出让金事宜。 因对协议项目多次评估和土地出让金增加有异议，部分业主就上述问题进行上访。2018年6月10日，元茂公司、恒丰公司与包括两原告在内的20余户临街商铺合作方就仁苑临街商铺补缴土地出让金事宜召开协调会。 2018年11月6日，恒丰公司与杭州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。 2018年11月21日，元茂公司、恒丰公司向两原告发出《关于仁苑项目1－10幢临街商铺补交土地出让金事宜的函》，通知两原告承担补交土地出让金每平方米15507元及10.65％的税费，总计940629元，于2018年12月15日前将上述费用打入监管账户。 因部分业主未与元茂公司、恒丰公司就补缴土地出让金达成合意，元茂公司、恒丰公司于2019年4月向法院提起诉讼，案由为合同纠纷，要求部分业主履行缴纳土地出让金的义务。审理过程中，元茂公司、恒丰公司撤回了起诉。 2019年5月22日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向两原告发出《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》，通知内容为：根据被告与原告在2010年9月签订的《合作开发协议》以及2018年11月15日《关于仁苑临街商铺土地出让金缴款事宜的函》的相关约定，被告应于2018年12月15日前支付仁苑小区42号商铺的土地出让金940629元。截止2018年12月17日中午12点前，被告约定账户未收到原告任何商铺土地出让金款项。根据被告与杭州市国土资源局签订土地出让金合同约定，为保障双方的权益，被告于2019年1月21日再次发函《关于补交土地出让金的函》，要求被告于2019年3月21日前缴纳合作商铺的土地出让金，但截止当前仍未收到任何商铺土地出让金款项，已构成根本性违约，被告决定解除《合作开发协议》，收回仁苑小区42号商铺，自发函之日起生效。原告遂诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，原、被告签订的合作开发协议，虽约定两原告的出资为投资形式，但两原告不参与项目开发建设，项目建成后，两原告的投资及回报以案涉商铺实物方式返还，且不再参与项目利润分配，故双方之间实质为房屋买卖合同关系。协议签订后，两原告履行了支付购房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，原、被告均已履行各自大部分的合同义务。本案争议焦点为迟延缴纳土地出让金的责任主体及被告于2019年5月22日向两原告发出的终止协议函是否有效。从本案来看，案涉项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备办理国有土地有偿使用条件时，应当按法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司未能提供证据证明迟延申请办理补缴土地出让金的原因，在土地出让金因申请节点不同而造成估价结果不同，导致业主对增加的土地出让金的责任承担问题产生争议，并多次提出诉求，不能认为两原告有拒不履行交纳土地出让金的意思表示，且两原告已履行了支付购房款的义务，元茂公司亦履行了交付商铺的义务，双方均已履行了合同的主要义务，现元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向两原告发出终止商铺合作开发协议的函，于法无据，应确认无效，对两原告要求确认案涉终止合作开发协议函无效，并继续履行双方签订的合作开发协议的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认被告杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司、杭州萧山地方建设发展有限公司于2019年5月22日向原告周小林、章爱萍发出的《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》无效； 二、原告周小林、章爱萍与被告杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司、杭州萧山地方建设发展有限公司于2010年9月签订的《合作开发协议》继续履行。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司、杭州萧山地方建设发展有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。 审判员 吴 彦 二〇二〇年三月二日 书记员 黄旭聪