湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0921民初2248号原告：吴金定，女，1984年11月23日出生，汉族，户籍地：湖南省蓝山县，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴润华，长沙市雨花区湘江法律服务所法律服务工作者。代理权限为：特别授权代理。被告：凌箭，男，1965年4月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。代理权限为：一般授权代理。第三人：虢电兵，男，1967年1月14日出生，汉族，住湖南省南县。第三人：魏少云，女，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省南县。原告吴金定与被告凌箭及第三人虢电兵、魏少云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴金定及其委托诉讼代理人吴润华、被告凌箭的委托诉讼代理人张松、第三人虢电兵到庭参加诉讼，第三人魏少云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴金定向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法撤销南县人民法院（2019）湘0921执异20号执行裁定书、（2019）湘0921执786号之一执行裁定书；2．请求立即停止对位于湖南省南县的湘（2017）南县不动产权第××号房屋的强制执行，并解除查封扣押；3．请求确认位于湖南省南县的湘（2017）南县不动产权第××号房屋属于原告所有；4．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：吴金定与虢电兵系生意上的朋友关系。虢电兵找吴金定说急需资金周转，想卖掉南县的一处房屋。吴金定基于投资目的于2019年1月3日与虢电兵签订了《二手房买卖合同》，将不动产权证号为湘（2017）南县不动产权第××号房屋转让给吴金定。同日，吴金定按照合同的约定向虢电兵支付了购房款250000元，虢电兵将房屋钥匙和不动产权证交给了吴金定，按约定剩余50000元在2019年8月办理不动产过户登记手续后再支付。后吴金定委托虢电兵将该房屋出租，虢电兵将已收到的房租及押金交付给吴金定。直至2019年11月7日虢电兵才将所涉房屋被法院查封并拟拍卖的情况告诉了原告。原告于2019年11月11日向南县人民法院提交了《案外人执行异议申请书》，南县人民法院于2019年12月6日作出（2019）湘0921执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为南县人民法院（2019）湘0921执异20号执行裁定书作出驳回原告的执行异议裁定是错误的，侵害了原告实际真实所拥有的财产所有权权益。为维护原告的合法权益，故提起诉讼请求如前。被告凌箭辩称，吴金定与虢电兵在签订《二手房买卖合同》时出卖方一栏仅有虢电兵一人的签字，无房屋共同所有人魏少云的签字，该《二手房买卖合同》应为无效合同。吴金定户籍地和经常居住地均不在南县，其在长沙工作多年且有房屋，对南县也不熟悉，没有在南县买房用于投资或居住的可能。虢电兵在长沙也有房屋，2019年1月3日吴金定支付给虢电兵的购房款不能证明就是涉案房屋的购房款，也有可能是购买虢电兵在长沙所有的房屋。虢电兵在收到南县人民法院作出的查封涉案房屋的（2019）湘0921民初378号裁定书时未在规定时间内申请复议，在房屋查封后也未及时告知吴金定，说明虢电兵也认为该房屋系自己所有。即使吴金定与虢电兵签订了房屋买卖合同，并支付了大部分购房款，两人也未在合同约定的时间办理不动产过户登记手续，也无证据证明两人在法院采取查封措施前已实际交付房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，吴金定对涉案房屋没有可排除执行的权利，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人虢电兵述称，吴金定支付给虢电兵的250,000元购房款确实是购买南县的房屋而非长沙的房屋，涉案房屋有被拆迁的可能，吴金定出于投资目的与其签订了房屋买卖合同。因该房屋2017年8月8日才办理国土证和房产证，未满两年办理房屋过户税费过高，故合同约定2019年8月再办理不动产过户登记手续，因虢电兵一直忙于生意，直至房屋查封前一直未办理房屋过户登记手续。虢电兵认为自己可以还清凌箭的债务，故而在涉案房屋查封后未及时告知吴金定这一消息。第三人魏少云未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告围绕诉讼请求在本院指定的举证期内依法提交了下列证据：1、《二手房买卖合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细单。被告对该组证据的质证意见为：对《二手房买卖合同》真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，被告认为该证据不能证明吴金定买受了虢电兵的房屋。对中国建设银行个人活期账户交易明细单的真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的有异议，被告认为该证据不能证明此购房款是购买第三人在南县的涉案房屋。第三人虢电兵对该组证据无异议。本院认为，原告与第三人签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合同自签订时生效，被告亦未提交证据反驳该证据的真实性，本院对该证据予以认定。被告对中国建设银行个人活期账户交易明细单的真实性无异议，仅对关联性、证明目的有异议，因该证据与《二手房买卖合同》已形成一个完整的证据链，证明吴金定于签订《二手房买卖合同》当天将大部分房屋购房款转账给虢电兵，故本院对该证据予以认定；2、房屋出租授权委托书、租房合同、房屋出租租金收款凭证、南县人民法院对吴子胜的调查笔录。被告对房屋出租授权委托书、租房合同真实性无异议，对证明目的有异议，认为其恰好能证明系虢电兵本人将涉案房屋出租出去。对房屋出租租金收款凭证有异议，不能证明该6,500元是虢电兵转给了吴金定。对南县人民法院对吴子胜的调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据进一步证明涉案房屋系虢电兵所有。第三人虢电兵对该组证据无异议。本院认为，被告仅对该组证据证明目的有异议，对真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该组证据予以认定；3、（2019）湘0921执异20号执行裁定书、（2019）湘0921民初378号民事裁定书。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明原告善意取得该涉案房屋，该房屋不属于原告所有。第三人虢电兵对该组证据无异议。本院认为，该组证据均为本院生效裁判文书，来源合法且客观真实，故本院对该组证据予以认可。被告围绕诉讼请求在本院指定的举证期内依法提交了下列证据：（2019）湘0921民初378号民事裁定书送达回证。原告对该证据的关联性有异议，认为该证据系证明第三人已收到查封房屋的民事裁定书，与原告无关。第三人虢电兵对该组证据无异议。本院认为该证据复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，又与涉案房屋有关联，故本院对该证据予以认可。第三人虢电兵未在本院指定的举证期内提交证据，在庭审过程中提交下列证据：1、微信转账记录，证明新一佳房产中介吴子胜将涉案房屋出租租金转账给第三人虢电兵；2、《配偶同意出售房屋声明》，证明2019年1月3日，虢电兵的配偶魏少云同意虢电兵将房屋出售。原告对上述证据无异议，被告认为第三人虢电兵未在法院指定的举证期内提交证据，不予质证。本院认为，第三人虢电兵未在法院指定的举证期内提交证据，且被告不予质证，故本院对第三人虢电兵提交的证据不予认可。经审理查明：2019年1月3日，吴金定与虢电兵签订《二手房买卖合同》。合同中约定：虢电兵将不动产权证号为湘（2017）南县不动产权第××号，坐落于湖南省南县的房屋转让给吴金定，房屋总价为300000元，合同签订三日内，乙方（吴金定）支付购房款250000元，在2019年8月办理不动产过户后再支付剩余款项50000元。同日，吴金定以银行转账方式向虢电兵支付购房款250000元。同年5月9日，虢电兵与新一家房产信息咨询中心签订《房屋出租授权委托书》，将涉案房屋委托该咨询中心出租。同年6月2日，新一家房产信息咨询中心中介吴子胜代虢电兵与承租人签订《租房合同》，将房屋租金转账给虢电兵，虢电兵于同日将租金转账给吴金定。本院在审理凌箭与虢电兵、魏少云民间借贷纠纷一案中，于2019年3月7日作出（2019）湘0921民初378号民事裁定：查封被申请人虢电兵名下坐落在南县大世界，房产证号为湘（2017）南县不动产权第××号的住宅。该民事裁定书于同年3月12日送达虢电兵。同年4月21日，本院作出（2019）湘0921民初378号民事判决：一、由被告虢电兵、魏少云偿还原告凌箭借款237000元，利息21330元，本息合计258330元，该款限二被告虢电兵、魏少云自本判决生效之日起十五日内清偿完毕；二、驳回原告凌箭的其他诉讼请求。虢电兵、魏少云不服该判决，上诉至益阳市中级人民法院。同年7月16日，益阳市中级人民法院作出（2019）湘09民终1084号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后凌箭申请本院执行。同年11月11日，案外人吴金定以其是该涉案房屋的所有权人为由向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。本院于同年12月6日作出（2019）湘0921执异20号执行裁定：驳回案外人吴金定提出的异议。吴金定遂提起本案诉讼。另查明，吴金定购买该房屋系用于投资，没有在该房屋居住。本院认为，本案的争议焦点为：吴金定对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院于2019年3月7日作出查封涉案房屋的民事裁定，吴金定于同年6月2日收取该房屋租金，且庭审中查明吴金定购买该房屋系用于投资并未居住在涉案房屋中。根据庭审查明的事实，不足以证明吴金定在本院查封之前已合法占有该不动产。故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对吴金定提出的第1、2项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。因此，买受人只有在办理房屋过户登记手续后，才能依法取得该房屋的所有权。本案中，虽然吴金定与虢电兵签订了《二手房买卖合同》，并支付了大部分购房款，但尚未办理房屋所有权过户登记手续，故对吴金定请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回吴金定的诉讼请求。案件受理费5,050元，由吴金定负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  熊丽红审 判 员  程 平人民陪审员  杨习武二〇二〇年三月十八日法官助理刘婉书记员宁晨