辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2864号上诉人（原审原告）：刘慧斌，男，1980年6月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：刘莹，女，1974年6月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘钦群，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：沈阳市旺家阿凡提房产中介所，住所地沈阳市沈河区沈水路616甲-15门。经营者：董明明，该中介所业主。上诉人刘慧斌因与被上诉人刘莹、原审第三人沈阳市旺家阿凡提房产中介所（以下简称“阿凡提中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘慧斌上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、四项，改判给上诉人双倍赔偿返还定金共10万元，中介费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案上诉人并没有要求上诉人既承担定金双倍返还，又要求被上诉人承担违约责任，就是双倍返还定金加中介费的合计。二、被上诉人不出售此房的理由是因为孩子上学，但被上诉人在本园区内还有一套住房，并不影响孩子上学，被上诉人也提供不了择校的政策文件。三、被上诉人现将此房以185万的价格登记在房产中介出售，比原来多卖出70万元，被上诉人这70万元差额也是上诉人的直接损失。四、由于被上诉人违约，上诉人高出市价10万元才买到学区房，没住上电梯房的老人上楼摔倒，现植物人卧床，也属被上诉人间接责任。刘莹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。因为被上诉人女儿是国际籍，所以可以选学校，但因政策变更，只能在房屋所在地上学，所以没有卖房。211房屋是商业用房，不能用于上学。因为提前通知了不卖房，所以上诉人没有损失。阿凡提中介所经传唤未到庭，其在一审中述称，卖方刘莹、买方刘慧斌于2018年6月24日在本中介签署的买卖合同。根据合同法的规定，居间人促成合同成立，以促成买卖合同签署为准，三方签字盖章即生效，买方支付中介费。签合同之前，买方在第三人中介看了半年以上时间的房源，第三人中介的工作人员投入了大量的时间和精力。买方看好此房，中介方从磋商阶段到签合同到违约阶段都在积极参与并配合工作和服务。买卖合同上第六条第三项有明确规定，“甲乙双方任何一方违反本合同约定，导致合同未能履行，违约方应当向丙方支付合同总价款2%的佣金”。本中介不同意按工作量支付中介费。刘慧斌向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告交付的房屋买卖定金5万元；2、判令被告给付原告违约金5万元（双倍返还定金）；3、判决被告赔偿原告支付的中介费11,500元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月24日，原告作为买方、被告作为卖方与第三人作为居间方签订了《房屋买卖合同》，约定被告自愿将其单独所有位于沈阳市沈河区(建筑面积137.4平方米)房屋出售给原告。房屋成交价为1,145,000元，原告于签订合同当日交付定金5万元，过户当日支付房款445,000元（含定金5万），剩余房款70万元由买方贷款支付。买卖双方任何一方违反本合同的约定，导致本合同未能履行，违约方应向第三人支付合同总价款2%的佣金。买卖双方定于2018年6月26日到银行办理房贷审批手续；待买方审批函下发，买卖双方到银行办理买房还款手续；他项权利证下发当日，买卖双方办理过户手续。合同签订后，原告交付房屋定金5万元。被告出具定金收条一张，载明“如被告收到原告定金后改变主意，不以上述价格和方式出售给原告该房屋，视为违约，被告双倍赔偿原告定金及中介方中介费。如被告违约，定金、中介费不退还”。当日，原告支付第三人中介信息服务费11,500元，第三人出具收款收据一张。2018年6月26日晚，被告通知第三人因孩子上学问题不能继续出售此房，第三人当晚通知原告。2018年7月9日，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉来院，要求1、判令被告返还原告交付的房屋买卖定金5万元；2、判令被告给付原告违约金5万元（双倍返还定金）；3、判令被告赔偿原告支付的中介费11,500元；4、诉讼费由被告承担。2018年9月19日，一审法院作出（2018）辽0103民初11096号民事判决书，判决：“一、被告刘莹于本判决生效后十日内，返还原告刘慧斌定金5万元；二、被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌5万元的利息（自2018年6月24日至付清之日，按人民银行同期贷款利息计算）；三、被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌中介费11,500元；四、驳回原告刘慧斌其他诉讼请求。案件受理费2510元，由被告刘莹负担”。宣判后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院审理认为，被上诉人刘莹在一审中已请求追加中介公司作为本案第三人，并主张对于中介费应依据其付出的工作量适当支付。又鉴于本案涉诉房屋买卖合同系由上诉人刘慧斌与被上诉人刘莹以及沈阳市旺家阿凡提房产中介所共同签订，争议事项亦包含了中介费，故为查清本案事实，应追加房屋买卖合同的居间服务方房产中介所作为本案的当事人，对房屋买卖合同的订立、履行情形及各方真实意思表示为何进一步予以查清，在此基础之上，对违约责任予以认定，并依法裁判为宜。2019年5月10日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终4833号民事裁定书，裁定：撤销一审法院（2018）辽0103民初11096号民事判决书，发回一审法院重审。本案在重审期间，一审法院依法追加沈阳市旺家阿凡提房产中介所为本案第三人。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案各当事人签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告支付了定金和中介信息服务费，履行了在先义务，被告亦应按合同约定履行相应义务。被告未能履行合同约定义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。本次诉讼中，原告既要求被告承担定金赔偿责任，又要求被告承担违约责任，两种责任不能兼得。本案被告于24日收取原告定金后，即于26日通知原告因故不能出卖房屋，违约时间较短，及时避免了损失发生和进一步扩大，结合本案实际情况，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告双倍赔偿返还定金的请求，不予支持。至于被告如何承担违约责任问题，一审法院认为，原告直接损失为定金5万元及中介费用11,500元，被告应予返还赔偿。此外，被告虽然在很短的时间内通知原告因故不能出卖房屋，因存在违约事实，被告还应赔偿原告一定的寻租期损失，结合本案实际，一审法院酌定被告赔偿原告寻租期损失3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告刘莹于本判决生效后十日内，返还原告刘慧斌定金5万元；二、被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌5万元的利息（自2018年6月24日至付清之日，按人民银行同期贷款利息计算）；三、被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌中介费11,500元；四、被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌寻租期损失3000元；五、驳回原告刘慧斌其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，由被告刘莹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人刘莹提供了其另外房屋的房产证，证明该房屋为商业用房，不能用于上学。上诉人认为与本案无关，本案就是被上诉人违约。本院对上诉人提供的该证据所要证明的内容，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2018）辽0103民初11096号民事判决，刘慧斌不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘慧斌与被上诉人刘莹、原审第三人阿凡提中介所签订的房屋买卖合同是各方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。在合同签订的第三天，涉诉房屋出卖人刘莹即告知买受人刘慧斌因入学政策原因，如果出卖该房屋将导致孩子无法正常升入理想学校，故不能继续出卖涉诉房屋的情况，而且涉诉房屋确为学区房，虽然上诉人认为被上诉人的理由无法免除其承担双倍返还定金，并赔偿中介费的违约责任，但鉴于鉴于被上诉人违约时间较短，且被上诉人及时通知上诉人，避免了损失发生和进一步扩大，被上诉人也提供了其孩子就读学校申请表加以佐证，故一审法院基于上述原因，未适用定金罚则，判令被上诉人双倍返还定金，而是通过判令被上诉人向上诉人返还定金的同时，赔偿上诉人利息、中介费及寻租期损失的方式，以弥补上诉人所受损失，并无不当。关于中介费的问题，虽然在合同及定金收条中约定了违约方承担中介费并不退还，但是基于上述情形，以及阿凡提中介所在促成双方签订合同后，未再履行其他中介服务义务的因素，本院认为，阿凡提中介所应其按提供中介服务收取相应中介费用，向买受人刘慧斌返还中介费50%为宜，即11,500×50%=5750元。一审法院结合本案实际，酌定刘莹赔偿刘慧斌寻租期损失并无不当，又基于对中介费承担的调整，本院认为，刘莹应赔偿刘慧斌中介费和寻租期损失共计1万元为宜。本案诉讼费用亦应由刘莹负担。综上所述，刘慧斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9437号民事判决第一、二项，即“被告刘莹于本判决生效后十日内，返还原告刘慧斌定金5万元；被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌5万元的利息（自2018年6月24日至付清之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9437号民事判决第三、五项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9437号民事判决第四项“被告刘莹于本判决生效后十日内，给付原告刘慧斌寻租期损失3000元”为“刘莹于本判决生效后十日内，给付刘慧斌寻租期损失1万元”；四、沈阳市旺家阿凡提房产中介所于本判决生效后十日内，返还刘慧斌中介费5750元；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2510元，二审案件受理费1050元，共计3560元，均由刘莹负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年三月二十日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。