广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1516号上诉人（原审被告）：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。统一社会信用代码：91442000282045142E。法定代表人：李平稳，总经理。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：许烨璇，广东凡是律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘曼嫦(LAU，ManSheung),女，1967年11月20日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟抒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二经济公司）因与被上诉人刘曼嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹二经济公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判曹二经济公司无需向刘曼嫦支付逾期交房违约金11741.98元。事实和理由：刘曼嫦逾期支付购房款，且至今未向曹二经济公司支付逾期付款违约金。按照双方签订《中山市商品房买卖合同》的约定，曹二经济公司有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约金。刘曼嫦辩称，不同意曹二经济公司上诉请求，涉案合同第十一条是格式条款，虽该部分有加黑划线，但合同大部分内容都是加黑划线，没有提醒作用，曹二经济公司以该条款免除责任是不合理的。刘曼嫦向一审法院起诉请求：判令曹二经济公司向刘曼嫦支付逾期交楼违约金73754元（以1048391元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年1月1日起计至2015年11月30日止）。一审法院认定事实：2014年1月8日，刘曼嫦与曹二经济公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘曼嫦购买曹二经济公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的房地产的预售商品房，总金额1048391元,2014年1月8日支付524196元，2014年2月8日支付524195元。曹二经济公司应当在2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二经济公司逾期交房的违约责任为曹二经济公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向刘曼嫦支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则刘曼嫦有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。合同第七条约定若买受人逾期付款，出卖人有权要求买受人自逾期之日起每日按总房价0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还约定了其他权利义务。曹二经济公司提交的收款收据显示刘曼嫦于2014年1月8日前支付购房款524196元，于2014年3月18日支付购房款524195元，刘曼嫦承诺于庭后3天内书面答复第二笔购房款的付款时间，但刘曼嫦至今未答复。曹二经济公司提交的收楼确认书显示“物业位置：8幢2303房，业主姓名：刘曼嫦，本人同意从现在起正式接收以上物业（1401001567）”，刘曼嫦在业主处签名并按指模，日期：2015年11月25日，管理处的落款时间是2015年11月27日。刘曼嫦认为实际收楼时间应当以其交纳物业费的时间为准即2015年11月30日，曹二经济公司认为实际收楼时间应以收楼确认书记载的时间为准即2015年11月25日。2018年5月14日，刘曼嫦以曹二经济公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年12月的气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。一审法院认为：本案属涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的准据法的，可以适用与该合同有最密切联系的法律。本案合同的履行地是内地，且涉案房地产位于内地，故内地与本案存在最密切联系，本案应适用与争议有密切联系的履行地法律即内地法律作为解决本案争议的准据法。刘曼嫦与曹二经济公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天。双方的合同约定因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年12月31日，因在签订合同后至约定收楼时间有暴雨天6天，根据合同约定交楼时间可顺延6天至2015年1月6日。另，双方约定第二笔购房款的付款时间是2014年2月8日，而曹二经济公司提交的收款收据显示刘曼嫦于2014年3月18日支付第二笔购房款，逾期38天，故合同约定的交楼时间可顺延38天至2015年2月13日。关于实际收楼时间，收楼时间应当以收楼确认书记载的时间为准，刘曼嫦在收楼确认书上确认的时间是2015年11月25日，故一审法院认定涉案房地产的实际收楼时间是2015年11月25日。本案中，一审法院已经认定曹二经济公司应于2015年2月13日交付涉案商品房,但刘曼嫦直至2015年11月25日才收楼，曹二经济公司未按期向刘曼嫦交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘曼嫦要求曹二经济公司以1048391元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付从2015年1月1日起计至2015年11月30日止的违约金，曹二经济公司辩称根据合同第九条约定应支付给刘曼嫦逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%。一审法院认为，曹二经济公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，若格式条款免除本方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二经济公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条中关于格式条款的内容无效，一审法院对曹二经济公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中已明确约定违约金的计算标准为日万分之二，刘曼嫦认为约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，曹二经济公司辩称应根据合同约定标准计算，一审法院认为，双方约定标准为按日万分之二，未明显低于刘曼嫦所主张的中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率，故违约金应按合同约定日万分之二的标准计算。关于刘曼嫦主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二经济公司约定逾期交楼之日即2015年2月14日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，刘曼嫦主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼，刘曼嫦于2018年5月14日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受法律保护，故2015年2月14日至同年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予保护，刘曼嫦主张自2015年10月1日起至2015年11月25日止的违约金为11741.98元（1048391元×0.02%×56天）理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，一审法院判决：一、曹二经济公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘曼嫦(LAU，ManSheung)支付逾期交房违约金11741.98元；二、驳回刘曼嫦(LAU，ManSheung)的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，由刘曼嫦(LAU，ManSheung)负担1550元，曹二经济公司负担94元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系涉港商品房买卖合同纠纷。因本案合同的履行地是内地，内地与本案存在最密切联系，一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定适用内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点为曹二经济公司能否以刘曼嫦未支付逾期付款违约金为由拒绝交付涉案房屋。结合本案事实，涉案买卖合同约定：买受人未付清购房款或其他应付款项，曹二经济公司可顺延交房日期。现曹二经济公司以刘曼嫦逾期支付购房款、未支付逾期付款违约金为由主张其交房日期可相应顺延；刘曼嫦则认为其在合同约定的交房日期前已付清了全部购房款，曹二经济公司不得以此为由顺延交付房屋。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案合同条款系曹二经济公司提供的格式条款，应作出对其不利之解释，即买受人仅在约定的商品房交付之日尚未付清购房款的，曹二经济公司可顺延交房日期。况且，双方于合同中作此约定之目的，系督促买受人履行付款义务。刘曼嫦于本案中虽存在逾期付款38天的违约行为，但其已于2013年3月18日支付完全部购房款，曹二经济公司于刘曼嫦支付完购房款一年多以后，以其存在逾期付款行为由要求顺延交房日期，显然不存在督促刘曼嫦支付购房款之目的。此外，曹二经济公司所负担的商品房交付义务关系买受人能否及时占有、使用、收益涉案商品房，系主合同义务，与刘曼嫦的支付逾期付款违约金义务不具有对等性，不应属于合同约定的其他应付款项。因此，曹二经济公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人曹二经济公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元（中山市古镇曹二经济发展公司已预交），由上诉人中山市古镇曹二经济发展公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 卢俊廷二〇二〇年三月三日书记员 周芷铭