贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民465号原告宋玮，男，1970年6月15日生，汉族，住公用设施云岩区。原告宋某，男，2002年11月24日生，汉族，住址同上。法定代表人宋玮，系原告宋某父亲。被告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委员会办公室。法定代表人：张智，职务：董事长。委托代理人胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，公司员工。原告宋玮、宋某诉被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋玮，宋某法定代理人宋玮，被告中天公司委托代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋玮、宋某向本院提出诉讼请求：1、赔偿原告损失306000元；2、支付前期物业服务费14838元；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告宋玮与被告中天公司于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告以1827500元购买位于贵阳市云岩区，房号为负2夹-18号非住宅商品房，即商业用房，建筑面积139.81平方米，套内面积137.46平方米。合同约定交房时间为2016年6月30日前。原告于2016年8月25日收到收房通知书，并于9月11日与物管及施工单位人员共同进行实地验房，发现门锁是坏的、房屋漏水、屋内墙面诸多长达10多厘米的螺栓未清除、多面墙面及柱子未进行混合砂浆抹平、地面积水等诸多问题，要求中天公司修复。此后中天公司及物管公司无任何反馈整改通知，我又于2017年3月23日、2018年7月27日提出房屋漏水及上述等诸多问题，物管公司仍然无任何反馈整改通知，2019年5月25日再次向物业公司提出希望能尽快按照合同要求整改完毕后移交房屋给业主使用，并同时对中天公司的客户部门进行投诉，10月13日又再次向集团公司客户部及物管公司催促尽快整改问题，10月14日物业公司曾经理在看到合同后认识到是中天公司未履行合同条款，随即承诺立刻安排工人进行整改，特别是清楚墙面诸多螺栓并按合同约定对墙面进行混合砂浆抹平，并于2019年10月25日除了门锁未修复外，其余项目基本完成整改。中天公司承诺在2019年11月4日前对门锁进行修复完成。综上，由于中天公司对原告提出的应修复完成的事项，不及时修复，导致房屋不能交付使用，构成迟延交付，从验房之日的2016年9月11日至2019年11月4日止，逾期交房达1089天，依照合同应承担迟延交付的责任。被告应赔偿原告直接经济损失，具体数额如下：1、2016年7月1日至12月31日的租金，每月6000元，计36000元；2、2017年租金，每月7000元，计84000元；3、2018年租金，每月8000元，计96000元；4、2019年租金，每月9000元，10个月租金90000元，损失合计306000元。依照《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，中天公司应支付前期物业服务费14838元。由于原被告未能协商达成赔偿协议，故诉至法院，请求判令如前诉请。被告辩称，第一，被告在2016年8月取得涉案房屋所在区域的竣工验收备案表后，已经按照合同约定向原告发出《交房通知》，原告在9月11日前往验收房屋，验收中提出的问题仅是“门锁打不开”、“2楼窗户一扇关不严”、“地面有积水”、“室内卫生需处理”等瑕疵性问题，并不是房屋存在质量问题。依据《商品房买卖合同补充协议》第六条规定“除本条约定的质量问题外，买受人不得以其他任何理由拒绝收房，如存在质量瑕疵，由出卖人承担维修责任。”故涉案房屋，被告于2016年8月25日已经交付给原告，原告验收后提出的瑕疵问题，被告仅需承担维修责任。第二，原告要求被告承担2016年9月11日至2019年11月4日期间的租金损失不合理，涉案房屋确实存在瑕疵问题需由被告维修的情形，在此期间，原告确实未能利用涉案房屋产生租金收益，但是租金是可得利益，间接损失，并非直接损失，并且涉案房屋是否能够顺利出租，出租金额、出租时间也是受市场诸多因素影响，涉案房屋维修期间原告未能使用房屋也仅是不能获得可得利益——租金的其中一个充分不必要条件，但是原告倒推，将租金损失全部规则于不能使用房屋这一因素，明显是忽略了其他因素，放大了不能使用房屋的因素，况且，在维修的过程中，确认也存在因为原告自身原因、工作原因导致未能及时验收房屋提出整改意见的情况，故该整改期间也包含了原告自身耽误的时间，现原告将该期间的租金损失全部归责于被告明显不公平、不合理。第三，房屋在2016年8月25日交付给原告后，依据法律法规，原告应当缴纳物业管理费，现原告在享受物业服务（包括公共服务）后，要求被告承担物业费损失，无疑属于获利行为，请法庭不予支持。第四，若法庭认为，要求要求整改房屋问题，被告没有交付房屋，按照合同第十三条约定的逾期交房违约金为日万分之一，且按照合同第十四条约定被告有60日的整改期限，应当扣除60日的整改期限，故依照有关诉求的起算点也应该是从2016年9月11日推后60日，即2016年11月11日起算，直至2019年11月4日原告办理收房手续期间，确实存在因原告自身或工作原因未能及时前往验收，理应当合理扣除相应的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、委托单（公共服务单、入伙验收记录、客户事务登记表）共五张、《承诺书》一份、照片22张、《商品房买卖合同》一份，证明涉案房屋不具备交房条件，房屋漏水，墙面是裸露的，房屋未按照合同第26页第七条履行，经原告多次主张，物业公司在2019年才承诺整改。被告对《承诺书》不予认可，出具主体不是被告，也没有加盖物业公司公章，对于其承诺主体身份无法核实；委托单真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，从公共服务但反映情况来看，提出的整改问题是属于房屋的质量问题，且原告陈述的漏水问题，经被告及物业核实，是二楼冲洗过程中留下的水，不是涉案房屋漏水，原告提出的所有整改问题，在2019年5月25日前，均是向案外人物业公司反馈，被告在2019年5月第一次收到原告反映的上述问题，故被告认为原告陈述的房屋整改问题不属于房屋质量问题，而是瑕疵问题；对于照片仅有一张显示拍照时为涉案房屋，其余无法体现是否为涉案房屋的真实情形，故被告无法核实真实性，三性不予认可。对合同真实性、合法性无异议，但合同中第十四条补充协议第六条对房屋出现瑕疵问题约定，房屋不存在严重影响居住情形，故不影响原告收房。2、录音12份、收房通知、收房流程各一份，证明原告与物管公司工作人员协商售后问题的过程，物管费的收费标准，该费不应该由原告来缴付。被告表示对于录音质证意见同《承诺书》，对于《收房通知书》、《收房流程》真实性认可，但通知书上的内容不能直接证明原告有相应物业费的损失，并且被告在答辩状中有陈述，原告已享受物业服务，被告认为该证据不能证明原告存在物业损失。3、《租赁合同》一份，证明由于未能收房导致的损失。被告对三性不予认可，无法核实涉案房屋是否已经出租给案外人，即使涉案房屋出租也无法直接证明在2016年9月11日至2019年11月4日期间原告受到的租金损失，达不到原告证明目的。被告提交以下证据：《竣工验收备案表》、《商品房买卖合同》、EMS单各一份，证明涉案房屋是经过竣工验收备案的，不存在房屋质量问题，原告提出的整改仅是瑕疵问题，在2016年8月25日被告已将收房通知按照合同约定地址邮寄给原告，按照合同约定，房屋于2016年8月25日已经交付给原告，被告之后仅承担相应的整改维修义务。原告对EMS单与《商品房买卖合同》无异议，收房通知已收到。对于备案表有异议，显示是验收H6组团，但并未指定涉案房屋，该组团其他人已经收房，只有原告未收房。本院经审理认定如下事实：2014年7月31日，原告宋玮、宋某作为买受人与被告中天公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于云岩区，房屋总价款为1827500元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2014年7月31日前支付全部房价款1827500元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日（该时限应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）查验房屋1、买受人应当在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十四条第二款补充如下：买受人在交楼日除合同约定的情况外如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不失为延期交房。买受人不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。除本条约定的质量问题外，买受人不得以其他任何理由拒绝收房，如存在质量瑕疵，由出卖人承担维修责任。……”2016年8月25日，被告中天公司向原告邮寄了一份《收房通知书》，通知其于2016年9月8日到“中天·未来方舟”项目指定地点办理收房手续。《收房办理流程》主要为：第一步、资料核验，第二步、财务复核，第三步、验房接待，第四步、收房办理，第五步、礼品领取。同月11日，原告在被告房屋验收的《公共服务/委托单》中提出涉案房屋存在以下问题：1、门锁打不开；2、二楼不平整，业主要求找平；3、二楼有积水，业主要求找一定的坡度；4、2楼窗户有一扇窗户开不严；5、右上角有一块铁皮翘起一支角需处理；6、室内卫生需处理（窗户上有水泥，窗台上同）。2017年3月23日，原告在被告房屋验收的《公共服务/委托单》中提出涉案房屋存在以下问题：1、门锁坏；2、地面不平；3、二楼漏水；4、2楼窗户有一扇窗户开不严；5、右上角有一块铁皮翘起一支角需处理。2018年7月27日，原告在被告房屋验收的《公共服务/委托单》中提出涉案房屋存在以下问题：进门顶面漏水。2019年5月25日，原告宋玮对上述房屋提出以下问题：从贵公司通知交房至今无法作收房，希望公司尽快拿出处理办法，从2016年9月11日每年都有一次反映记录，物业一次反馈都没有。并在《入伙验收记录》中提出：商铺里面及门口堆有石材，因暂时未找到钥匙，工程遗留问题暂无法查看。2019年10月13日，原告在《公共服务单》中提出涉案房屋存在以下问题提出报修：锁坏、墙上螺栓未除，二楼楼梯口需打平，一楼楼梯间有洞需补，柱子及梯间墙面业主要求刷混泥土楼梯间的三层需抹平。同月22日，案外人李磊作为领单人在该单中备注“已处理”。2019年10月13日，原告宋玮与案外人签订一份房屋租赁合同，约定将涉案房屋给案外人使用，租赁期间自2019年10月30日至2022年10月31日。另查，2016年8月8日，涉案“渔安安井片区温泉旅游城未来方舟项目H6组团”项目在贵阳市云岩区建设局进行竣工验收备案登记。案件审理过程中，原告述称：其诉请第一项依据为《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项约定，合同继续履行的情形，对于双方约定违约金标准为日万分之一，但应该为租金损失标准，是属于因质量问题导致的延期收房。涉案房屋所存在的问题于2019年11月5日得到解决并办理收房手续，于2019年11月4日缴纳了物管费，因物管公司要求缴纳物管费后才能办理收房手续，故缴纳的是收房之前的物管费。被告述称：原告于2019年11月4日办理的收房手续，对于物管费问题需要核实，如原告庭后提交物业费发票，我方予以认可不予质证。我方认为涉案房屋并未存在渗水问题，而是积水问题，是可以清理的，其余问题不足以导致无法正常使用房屋。房屋竣工验收并非针对具体房屋，而是对整体建筑进行验收，取得竣工验收，代表涉案房屋不存在主体结构或存在严重影响居住问题。庭审后，原告向本院提交两张发票，载明其向中天城投集团物业管理有限公司交纳了涉案房屋2016年9月8日至2019年10月31日期间物业管理费14785.7元、2019年11月1日至2019年11月30日期间物业管理费391.5元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。本案争议焦点在于被告是否存在逾期交房行为。经查，首先，双方在《商品房买卖合同》第十一条约定交房时间为2016年6月30日，被告中天公司于2016年8月25日向原告邮寄收房通知书，通知其于2016年9月8日办理收房手续，原告于2016年9月11日对涉案房屋进行查验，符合双方在《商品房买卖合同》第十四条的房屋查验日期。其次，在2016年9月11日的《公共服务/委托单》中，原告提出涉案房屋存在“二楼有积水”问题，但不能排除积水原因系因房屋渗漏导致；且原告在2017年3月23日、2018年7月27日的《公共服务/委托单》中均反映涉案房屋存在“漏水”问题，时间上亦具有关联性，故本院认定被告向原告交付的房屋存在漏水质量问题。第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（二）款第3条“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，……若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照十三条处理。……”约定，中天公司承担逾期交房责任前提为房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，但“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用”的情形、判断标准，双方未作约定，亦无相关规定予以明确；本案中，自2016年9月11日至2018年7月27日期间，原告对涉案房屋存在“积水”、“漏水”等进行三次反映，即在此期间该房屋存在“漏水”问题未予解决，应当视为房屋的质量问题已严重影响买受人对房屋的正常使用。故被告应按该条约定向原告承担逾期交房责任。对于逾期交房截止时间，原告在2018年7月27日对“漏水”问题进行反映后，被告并未举证证明其修复时间。原告在2019年5月25日《入伙验收记录》中提出“因暂时未找到钥匙，工程遗留问题暂无法查看”，即也未对“漏水”修复问题进行验收；2019年10月13日，原告出具的《公共服务单》中，未再反映房屋漏水问题，且从原告于当日与案外人签订《房屋（非住宅）租赁三方合同》行为来看，房屋“漏水”问题应得到解决。故逾期交房截止时间应为2019年10月13日；自2016年7月1日至2019年10月13日逾期天数为1200天。对于逾期交房违约金标准，原告主张为租金损失标准，但根据《商品房买卖合同》第十三条、第十四条约定，逾期交房标准应为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，经计算为222900元（1827500×万分之一×1200），本院在此范围内予以支持。对原告主张的前期物业服务费损失14838元，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。……”规定，对逾期交房期间的前期物业服务费14554元（14785.7÷1148×1130）应由中天公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告宋玮、宋某逾期交房违约金222900元。二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告宋玮、宋某前期物业管理费14554元。三、驳回原告宋玮、宋某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，由原告宋玮、宋某负担794元（已预交），由被告中天城投集团城市建设有限公司负担2262元（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年三月三十一日书记员 李安涛