湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初4803号原告（反诉被告）：王春生，男。委托诉讼代理人：唐桂书，女（特别授权）。委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：张育辉，男。委托诉讼代理人：杨洋，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）王春生与被告（反诉原告）张育辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原、被告双方及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春生向本院提出如下诉讼请求：1、被告张育辉限期搬出，交房给原告王春生；2、房屋租金按每月5000元计算，暂交付至起诉时的租金3000元，后续租金计算到实际搬出为准；3、诉讼费用由被告张育辉承担。事实和理由：原、被告双方签订为期四年的房屋租赁合同。因政府要对河西进行棚改拆迁，被告张育辉向拆迁组提出13,000元的转让费未果，又向原告王春生要求补偿20,000余元的转让费，双方协商未果，被告张育辉在合同期满后仍拒不搬出去。至今为止，被告张育辉仍在使用原告王春生的房屋。在诉讼过程中，原告王春生变更诉讼请求：1、判令被告张育辉立即搬离原告王春生房屋，将房屋交还原告；2、判令被告张育辉在搬离原告房屋前按照原告与被告签订的租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费直至搬离之日止（截止起诉之日应付房屋占用使用费3000元）；3、诉讼费用由被告承担。理由和事实：合同到期后，双方无法达成新的租赁合意，被告张育辉强占房屋拒不搬离并不支付任何占有使用费。被告张育辉辩称，起诉书所陈述的事实和理由不符合实际情况。虽然双方签订的租赁合同已经到期，后经双方口头协商对租赁期限进行了延长，延长至拆迁补偿款到位为止，被告也愿意按原合同的约定继续承担房屋租金。反诉原告张育辉向本院提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告王春生返还租房押金4000元；2、判令反诉被告王春生返还物资补偿款19,759元；3、判令反诉被告王春生返还搬迁补偿款10,000元（其中一楼门面搬迁费4000元，住房搬迁费6000元）；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年11月，反诉原告与反诉被告签订《租赁房屋合同书》，租赁反诉被告位于零陵区河西潇水西路48号商住房一栋，约定由反诉原告以20000元转让费代之前的租户赔偿反诉被告房屋破损维修损失。合同签订后，反诉原告将该栋房装修，一楼门面用于生产经营，二、三、四楼用于一家人的居住生活，并购置生产、生活物资若干存于该栋房屋内，加上装修共计花费十余万元。2019年初，零陵区政府欲将该房屋拆迁。同年8月，政府拆迁部门派员对屋内物品进行清点评估，反诉被告欲贪图本属于反诉原告的相关补偿费用，对拆迁工作人员谎称一楼铺面及二、三、四楼屋内物品尽归其所有。9月，拆迁组的评估结果出炉，反诉被告见属于反诉原告部分的补偿示有数万元，就要求反诉原告提前解除租赁合同并立即搬走。反诉原告不肯，反诉被告便扣到租房押金4000元不予返还。反诉原告只好继续留守。因此，请求人民法院依法判决。反诉被告王春生辩称，未提供押金条及打款凭证，合同也没有约定退还押金，故无需返还押金。反诉原告要求返还物资补偿款19,759元和拆迁补偿款10,000元，没有事实和法律依据，应不予支持。根据双方签订的《租赁房屋合同书》补充条款第1条的约定：“如国家需要拆改房屋，甲方应退还乙方多交房租及租房押金，甲方不承担乙方其他任何经济损失”。从该约定可以看出，即使在租赁期内被答辩人有损失，答辩人出无需承担责任，何况该案涉房屋拆迁补偿的具体事宜是在租赁期满后的事情，更与答辩人无关。综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月1日，王春生（甲方）将其所有的坐落在零陵区河西****商住房一栋出租给张育辉（乙方），双方签订《租赁房屋合同书》，约定：一层营业铺面、二楼三楼全部，四楼小间的租赁范围，四楼邻街大间及顶面杂物间甲方留用放家俱及杂物，不属于租赁范围；租赁期限四年，即2015年11月1日至2019年11月1日，入住前交押金4000元；第二年至第四年每年租金48,000元，月付租金4000元，半年交一次；甲、乙双方应拒转无正当经营者（如贩毒、聚赌、嫖娼、偷盗等）能及餐饮、鞭炮专卖等经营者；期满后乙方如想继续租用，在同等条件下根据市场价乙方优先续约，甲方不得再收转让费；甲方修缮更新的门窗、水管等及借用的床柜等器具（另附清单）如有损坏、遗失，乙方负责修缮或更新赔付，费用由乙方承担。又补充约定：在租赁期内，如国家需要拆改该房，甲方应退还乙方多交房租及租房押金，甲方不承担乙方其他任何经济损失。合同签订后，张育辉按约定交纳押金和租金，但中途将改变经营范围，在一楼经营餐饮。2019年初涉案房屋被纳入政府拆迁范围，后因房屋、物品补偿问题，原、被告双方有不同的意见，一直未与政府签订拆迁补偿合同。该合同到期后，张育辉因未得到所谓的补偿款，仍占用涉案房屋，且未交租金。王春生遂诉至本院，随后张育辉提起反诉。另查明，张育辉声称在租赁期间花十来万元重新装修，在租赁合同到期后双方达成口头协议继续租赁，但未提供任何相关证据证实。以上事实，有原、被告的陈述，《租赁房屋合同书》、永房权证芝山字第02000254号产权证等证据予以证实本院认为，本案案由应定为返还原物纠纷，原告王春生诉状中既包含返还原物的诉请，也包含了支付租金的诉请，前者适用物权法律关系，后者适用合同法律关系，经释明原告王春生变更诉请，选择适用前者，因此本案最终应定性为返还原物纠纷。双方之前的租赁合同已于2019年11月1日到期，本案中没有任何证据证实双方已协议达成续租的合意，故张育辉在原租赁合同期满后至今仍占有使用涉案房屋，没有法律和合同依据，已侵害王春生的物权，对本诉原告王春生要求被告张育辉搬离并交还涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。参考双方之前的租赁合同届满前房屋月租费为4000元，被告张育辉自2019年11月2日起至搬离涉案房屋之日止应按每月4000元的标准支付原告王春生经济损失。因王春生在租赁合同期满后未退付押金，故对反诉原告张育辉要求退还押金的反诉请求，本院依法予以支持。因拆迁补偿合同还未订立，且房屋拆迁补偿款适用合同法律关系，与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，可以另行起诉，故本院对反诉原告张育辉的第二项、第三项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张育辉在本判决生效后五日内搬离坐落在零陵区河西潇水西路48号商住房，并返还给原告王春生；二、由被告张育辉在本判决生效后五日内向原告王春生支付自2019年11月2日起至搬离涉案房屋之日止的经济损失（按每月4000元的标准）；三、由反诉被告王春生在本判决生效后五日内退还反诉原告张育辉押金4000元；四、驳回反诉原告张育辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告张育辉负担，反诉案件受理费322元，由反诉原告张育辉负担284元、反诉被告王春生负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  卿淑君人民陪审员  李永胜人民陪审员  曾美红二〇二〇年三月十九日书 记 员  李明悦附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。