山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初428号原告：山东特保物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。法定代表人：耿全喜，总经理。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：李凤春，男，1972年2月17日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区，现住山东省德州市德城区。原告山东特保物业管理有限公司（以下简称特保物业公司）与被告李凤春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告特保物业公司的委托诉讼代理人白云鹏、被告李凤春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。特保物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费1450.22元、垃圾处理费60元、滞纳金743.96元（共计2254.18元）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月4日开始，原告开始进入尚城国际小区为业主提供物业服务。进入小区后原告投入巨大的财力物力积极为业主提供优质的物业服务。但是被告至今仍支付2018年5月5日至2019年5月4日的物业服务费1450.22元、垃圾处理费60元、滞纳金743.96元。原告多次找被告催要，其一直拒绝支付，故诉至法院。李凤春辩称，原告系非法入驻，我不同意支付物业管理费用。本院经审理认定事实如下：2017年5月21日，德州市德城区尚城国际小区业主委员会（以下简称尚城国际业委会）向特保物业公司出具《邀请函》，邀请特保物业公司参与该小区物业服务的招标。2017年6月8日，尚城国际业委会（甲方、委托方）与特保物业公司（乙方、受托方）签订了《物业管理服务合同》，对服务事项、期限、权利义务、质量标准、费用等作了约定。合同第一句话载有“根据有关法律、法规，并在友好、诚信的基础上，以共同搞好小区物业管理为目标，就粮苑小区的物业管理有关事宜达成共识，特订立本合同”。接着合同第一条物业基本情况中载明小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况。该合同签章处载明尚城国际业委会并加盖业委会公章，同时有魏绍彬、刘建华、宫相文、李德强等8位业委会成员签字确认。该合同合同第四十条约定“本合同自双方签字后发生法律效力。”第十九条约定物业管理委托期限为五年，自合同生效之日起至2022年6月8日止，届满如需续签，双方另行签订书面合同。同时约定“本合同履行起初6个月为试运行服务期，期间甲乙双方如有一方发现小区实际情况与本合同相违背，双方均有权解除合同，切不承担任何责任。”合同第二十三条约定了物业服务费“住宅房屋按建筑面积每月每平米暂定按1.2元（住宅房屋1-2层每平米暂定0.85元）、非居民暂定每平方米1.2元”，物业服务费每年交纳一次（为预交式，本年度预交下年度物业费），每次交纳时间为每年6月1日至30日，逾期未交纳的，自收费年度的下月一日起，每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。2017年12月5日，尚城国际业委会以《紧急通知》的形式告知小区业主：“本小区自2017年5月份成立业主委员会以来，已经在社区知情同意的情况下，通过招标选聘了山东特保物业管理我们小区。但上海永升物业至今不肯交接。现请广大业主悉知，积极配合团结业委会工作,请暂停交纳物业费。特此急告。望支持小区工作的业主立即联系我们小区业委会，团结起来维护我们的权利。”2018年4月27日，尚城国际业委会向上海永升物业管理股份有限公司德州分公司致函：“德州市德城区尚城国际小区业主委员会已与山东特保物业管理有限公司签订本小区物业管理服务合同。请贵公司给予配合与山东特保物业管理有限公司进行相关物业交接。”物业交接后，尚城国际业委会出具致尚城国际小区业主的公示：“自2018年5月5日上海永升物业管理股份有限公司德州分公司对德州尚城国际小区的物业管理服务终止并撤出小区。现小区由山东特保物业管理有限公司接管。”另查，特保物业公司于2018年5月5日入住尚城国际小区后，在提供物业管理服务的同时，还按照德州市物价局文件（德价发[2018]80号），以“城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元”的标准为小区业主代交了垃圾处理费，德州市德城区综合行政执法局为其出具了发票。李凤春系尚城国际小区5号楼2单元702号的业主，房产面积为100.71平方米。李凤春拖欠特保物业公司2018年5月5日至2019年5月4日的物业服务费1450.22元、垃圾处理费60元，共计1510.22元。特保物业公司就李凤春拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜，曾于2019年12月11日通过中国邮政快递邮寄《物业费催收律师函》进行书面催收未果。另，特保物业公司提交了德州市物业发展服务中心的证明，涉案《物业管理服务合同》已在该中心备案。李凤春提交的德州市人民政府行政复议决定书（德政复决字[2019]373号）中德州市住房和城乡建设局称尚城国际小区业主大会并未将涉及该小区招投标物业服务企业相关材料予以备案，只将与特保物业公司签订的物业物业服务合同进行了备案。李凤春提交的德州市公安局、德州市公安局德城分局的告知书和答复情况显示：“山东特保物业管理有限公司”印章、“德州市德城区尚城国际小区物业收费章”、“山东特保物业管理有限公司现金收讫章”无相关备案信息。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与尚城国际业委会签订的《物业管理服务合同》，虽然内容第一句话中提到“粮苑名居小区”，但合同抬头部分明确了合同一方主体委托方（甲方）是德州市德城区尚城国际小区业主委员会，第一条中明确了小区名称为“德州市德城区尚城国际小区”，并载明了尚城国际小区的位置、面积等基本情况，且该合同签章处载明了尚城国际业委会并加盖了尚城国际小区业委会公章，结合上下文文意，内容第一句中“粮苑名居小区”应为误写，该合同应认定是特保物业公司与尚城国际业委会就尚城国际小区的物业服务管理事宜签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区全体业主亦具有约束力。尚城国际业委会未将涉及该合同的招投标物业服务企业相关材料予以备案、特保物业公司的章未在公安部门予以备案，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不影响该合同的法律效力。原告特保物业公司提交了尚城国际业委会出具的招标《邀请函》、与尚城国际业委会签订的《物业管理服务合同》、业委会向小区业主发布的特保物业入住公告等证据，尽到了举证责任，能够证明原告系依法入驻尚城国际小区提供物业管理服务这一事实。《物业管理服务合同》第十九条约定的是物业管理委托期限为五年，自合同生效之日起至2022年6月8日止，届满如需续签，双方另行签订书面合同。同时约定“本合同履行起初6个月为试运行服务期，期间甲乙双方如有一方发现小区实际情况与本合同相违背，双方均有权解除合同，切不承担任何责任。”根据该条约定，是合同五年期满后需另签合同，而不是试运行服务期满后另签合同。并且，事实上，试运行服务期满，双方未解除合同，该合同继续有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，经原告书面催交，被告李凤春未按《物业管理服务合同》约定及时交纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告交纳2018年5月5日至2019年5月4日的物业服务费1450.22元、垃圾处理费60元，共计1510.22元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《物业管理服务合同》中约定“每天按应付物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的费用，拖延每天按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，依次类推，递增收取滞纳金。”该处关于“滞纳金”的约定在性质上系违约金，该约定标准过高，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付自应交未交的逾期之日即2018年7月1日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李凤春于判决生效后三日内支付山东特保物业管理有限公司物业管理费、垃圾处理费共计1510.22元及利息（以1510.22元为基数，自2018年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；二、驳回山东特保物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李凤春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇二〇年三月十二日书记员  刘靖康