云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4255号原告（反诉被告）：白海峰，男，1976年10月11日出生，汉族，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：陈彦保，云南欣晨光（大理）律师事务所律师,特别授权代理。被告：潘良兵，男，1978年12月2日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：王云霞，云南高利坪律师事务所律师,特别授权代理。被告（反诉原告）：董钧，男，1973年1月23日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：董双顺，女，1985年3月12日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：董铃（系被告董钧哥哥、董双顺父亲），男，1958年1月6日出生，住云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。原告白海峰与被告潘良兵、董钧、董双顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，被告董钧、董双顺提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）白海峰及委托诉讼代理人陈彦保、被告潘良兵的委托诉讼代理人王云霞、被告（反诉原告）董钧、董双顺及二被告共同委托诉讼代理人喻觅、董铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白海峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告潘良兵签订的《房屋转租协议》中属于被告董钧、董双顺的部分；2.判令被告潘良兵立即退还属于董钧、董双顺的物业租金和财务成本共计53846元，并按月利率2%的标准支付原告相应利息（从2016年8月13日起至还款之日止）；3.解除原告与被告董钧、董双顺签订的《房屋租赁合同》；4.判令三被告共同连带返还已支付的第二期租金70000元，并按月利率2%的标准支付原告相应利息（从2016年8月13日起算至还款之日止）；5.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与大理山海岛城旅游开发有限公司（以下简称大理山海公司）和被告潘良兵签署《房屋转租协议》，约定被告潘良兵将其租赁的五份物业转租给原告，其中包含董存和被告董钧、董双顺位于院房屋及附属院落，后原告与被告董钧、董双顺签订了新的《房屋租赁合同》。原告于2016年8月13日向大理山海公司和被告潘良兵支付1067500元的租金和财务成本，其中70000元是用于支付潘良兵转让董存、董钧、董双顺的租金和财务成本（董钧、董双顺的租金为30000元，财务成本为23846元）。此外，原告向被告董钧、董双顺支付了第二期租金70000元。合同签署、款项支付后，原告向银桥镇政府相关部门申请修建被告董钧、董双顺的物业，被银桥镇政府拒绝。原告才得知2014年12月15日大理市银桥镇政府和重庆五谷地控股集团有限公司签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目》，整体开发磻曲村一带的物业。被告董钧、董双顺的物业包含在开发项目内，不允许新建，现上述合同均无法继续履行。被告潘良兵辩称：1.答辩人不是本案的适格被告。答辩人在与被答辩人签订《房屋转租协议》后，已协助被答辩人与协议有关的七位业主签署了《房屋租赁合同》，答辩人已退出案涉物业转租或租赁关系。2.原告要求解除《房屋转租协议》己经不具备履行或解除的现实意义。首先，答辩人与被答辩人之间的转租关系因被答辩人与物业所有权人签订《房屋租赁合同》已实际不存在；其次，双方签订的《房屋转租协议》第一条第一款约定七处物业为同一整体，无论是承租或变更、解除租赁关系等法律事由均只能整体进行，不能分割，单独解除其中某几处物业的转租关系不具备可履行条件；最后，本案不存在不可抗力导致合同不能履行的客观条件。3.要求答辩人退还租金和财务成本并支付利息的诉求没有事实和法律依据。被答辩人提出的2014年12月15日大理市银桥政府与重庆某集团签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目》，但自始至终也并未明确具体的开发时间，也并未提供任何的政府文件或征地批文表明被告董钧、董双顺属于被征用或征地户，且被答辩人与被告董钧、董双顺签订的《房屋租赁合同》已实际履行近三年。4.要求答辩人连带返还第二期租金并支付利息的诉求没有事实和法律依据。被答辩人与物业所有权人签订的《房屋租赁合同》与答辩人无关。被告(反诉原告)董钧、董双顺答辩及反诉称：2014年3月29日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，同年4月28日签订《补充协议》。约定反诉人将大理市银桥镇银桥村委会十四社自有的房地产出租给被反诉人，出租时租赁物设施齐全，至少可以再居住50年。被反诉人承租房屋后，未按照约定使用租赁物，也未实施管理义务，导致租赁房屋现已无法居住，需要大修。根据《房屋租赁合同》第七条乙方权利义务1项、第十条1.2项、第十一条第3项约定，被反诉人单方违约，已支付租金不再退还。同时，反诉人要求解除合同，并由被反诉人承担违约责任、支付违约金、赔偿违约金不能覆盖的经济损失。被反诉人承租房地产后，违反《房屋租赁合同》第七条约定，单方擅自拆走房屋堂屋古董格子门窗两樘，搬走青石板一副（4块），用于院心铺设的青石板约80.46米，应当原物返还。反诉请求：1.解除2014年3月29日反诉原告董钧、董双顺与反诉被告签订的《房屋租赁合同》和同年4月28日订立的《补充协议》；2.判令反诉被告支付违约金20,000元；3.判令反诉被告赔偿违约金不能覆盖的经济损失149,808.46元;4.判令反诉被告返还房屋堂屋古董格子门窗两樘，青石板（俗称盖财/棺石）一副（4块），院心青石板约80.46平方米，价值约4,000元;5.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告白海峰辩称，反诉请求除《房屋租赁合同》应该予以解除外，其他应予驳回。双方签订《房屋租赁合同》前，租赁房屋已由被告潘良兵承租3年，租赁房屋年久失修是被告潘良兵没有管理导致的，责任不在我方。且反诉原告至今没有向我方交付房屋钥匙，也没有配合向政府部门申请修建、改建老旧房屋。针对五谷地控股集团公司与银桥镇政府签订的磻曲村改造合作项目，该公司已经向法院起诉银桥镇政府，请法庭予以核实。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2014年3月29日，被告潘良兵与被告董钧、董双顺签订《房屋租赁合同》，约定被告董钧、董双顺将坐落于银桥镇磻曲村十四组坐西、南朝东、北的房产，包括附属面积（院心）等出租给被告潘良兵。合同签订当天，被告潘良兵向被告董钧、董双顺支付了2014年3月29日至2017年3月28日的租金30,000元。2016年6月6日，大理山海公司、被告潘良兵与原告签订《房屋转租协议》，约定大理山海公司将01号、07号物业、被告潘良兵将03号、04号、05号、06号、09号物业转租给原告（其中04号物业属于董存、董钧、董双顺），原告需向大理山海公司、被告潘良兵支付租金和财务成本为735,000元以及第二期租金332,500元，合计1,067,500元，协议还对支付方式等进行了约定。合同签订后，原告按约定向潘良兵支付租金和财务成本735,000元以及第二期租金332,500元（含04号物业租金39,000元和财务成本31,000元）。签订上述《房屋转租协议》时，原告及三被告认可由原告与被告董钧、董双顺签订新的《房屋租赁合同》，约定被告董钧、董双顺将坐落于银桥镇磻曲村十四组坐西、南朝东、北的房产，包括附属面积（院心）等出租给原告作为商业性经营；租赁期限为：从2014年3月29日起至2034年3月28日止，共计20年；租金按每年10,000元计算，二十年租金共计200,000元，分三次支付，第一次支付前三年租金30,000元，于签订本合同后15日内支付，第二次于2015年3月29日支付第四年至第十年的租金70,000元，剩余10年的租金100,000元于2024年3月29日一次性付清。经合同双方协商，该合同的落款时间写为2014年3月29日。合同签订后，原告向被告董钧、董双顺支付了2017年3月29日-2024年3月28日的房租70,000元。本院认为，原告与大理山海公司、被告潘良兵签订的《房屋转租协议》，原告与被告董钧、董双顺《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。原告与被告潘良兵就案涉房屋转租达成协议后，由原告与房屋产权人董钧、董双顺重新签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，租赁主体变更为原告及被告董钧、董双顺，被告潘良兵已退出了该租赁关系，原告对被告潘良兵提出的诉讼请求，本院均不予支持。关于原告与被告董钧、董双顺所签订《房屋租赁合同》的履行问题，原告主张在房屋租赁合同履行过程中，因租赁案涉房屋无法取得合法的修缮、重建手续，致使合同目的无法实现，就此提交了2014年12月15日，大理市银桥镇人民政府与重庆五谷地控股集团有限公司签订的《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》予以证实，本院认为，依据框架协议中“项目拟选址于大理市银桥镇磻曲村一带；村集体从农户手中收回核心区的农户宅基地是项目实施的前提，若本协议到期村集体仍无法收回相关的宅基地，本协议自动解除；若本协议签订之日起12个月内双方未能签订正式投资协议，则本协议自动解除，双方就此前本项目投入的费用各自承担”的约定，至2015年12月15日，如双方未签订正式投资协议，则此协议自动解除。案件审理中，原告未提交其他证据证明案涉房屋属此框架协议确定的项目范围、房屋已被村集体收回、正式投资协议已签订等致使租赁合同目的不能实现的情形，对原告的该主张本院不予认可。被告董钧、董双顺则主张因原告缺乏管理，导致租赁房屋需要大修，且原告还将租赁房屋中的门窗、青石板搬走，为此提供了照片及建筑安装工程预（结）算书予以证实，本院认为，照片、建筑安装工程预（结）算书均系被告董钧、董双顺单方制作，无其他证据相互印证，且双方在交接房屋时未签订书面交接材料，无法确定租赁房屋当时现状及屋内放置的物品，对被告董钧、董双顺的主张本院亦不予认可。虽原告与被告董钧、董双顺的主张均无有效证据证明，但双方均要求解除《房屋租赁合同》，双方达成了解除的一致意思表示，本院对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告董钧、董双顺支付了到2024年3月28日的租金，被告董钧、董双顺于2019年12月20日向本院提交了书面反诉状，应视为双方于该日达成解除合同的合意，被告董钧、董双顺应将该日以后的租金42,685元（计算方式70,000－20,000－10,000元÷365天×267天＝42,685元）返还原告，因双方均无有效证据证明对方存在违约，对双方的其他诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）白海峰与被告（反诉原告）董钧、董双顺于2014年3月29日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）董钧、董双顺于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）白海峰租金42,685元。三、驳回原告（反诉被告）白海峰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）董钧、董双顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,777元，由原告（反诉被告）白海峰负担；反诉案件受理费减半后收取1,888元，由被告（反诉原告）董钧、董双顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  董 琼人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年三月二十四日书 记 员  李晓松