江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14312号原告：徐子坚，男,1984年11月22日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进，江苏序阳律师事务所律师。被告：王刘明，男，1986年12月10日出生，江苏省宿迁市人，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：徐艳娟，女，1984年11月22日出生，江苏省宿迁市人，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。二被告共同委托诉讼代理人：庄亚东，江苏德沛律师事务所律师。原告徐子坚与被告王刘明、徐艳娟确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐子坚及其委托诉讼代理人范庄林、被告王刘明、徐艳娟及其共同委托诉讼代理人庄亚东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐子坚向本院提出诉讼请求：请求确认原告徐子坚与被告王刘明、徐艳娟签订的《房地产买卖契约》无效，被告王刘明、徐艳娟协助原告徐子坚将沭阳县沭城街道健康家园91幢1单元602室房屋所有权变更登记至原告徐子坚名下。事实和理由：原告因个人银行征信存在不良记录，为获得银行贷款，原、被告签订虚假的房屋买卖合同，并以被告的名义贷款。2016年12月6日，原、被告通过沭阳居家房产经纪有限公司签订《房地产买卖契约》，约定原告将所有的位于沭阳县房屋以375000元价格出售给被告。为满足银行办理按揭贷款条件，沭阳居家房产经纪有限公司法定代表人庄某通过江苏沭阳农村商业银行转账100000元至被告王刘明账户，被告王刘明又将该100000元转至原告银行账户作为购房首付款，后原告又将该100000元转至庄某银行账户。同日，被告向江苏沭阳农村商业银行申请办理按揭贷款380000元。2016年12月30日，江苏沭阳农村商业银行将380000元汇至原告银行账户。合同签订后，案涉房屋一直由原告居住使用，银行按揭贷款由原告通过银行转账、微信转账、支付宝转账、或者直接存入被告王刘明银行账户等方式偿还，由银行按月扣款。综上，原、被告之间的买卖合同本意并非为了转移房屋产权，而是以获取银行贷款，应该认定合同无效，基于无效合同发生的债权债务归于消灭，同时被告应该协助原告办理房屋所有权变更登记手续。被告王刘明、徐艳娟辩称：原、被告之间为真实房屋买卖意思表示。原告为了偿还债务将房屋出售给二被告，物权已经发生转移，且二被告已经偿还了银行全部按揭贷款，房屋买卖合同和银行贷款合同均已履行完毕。原告现在看房价上涨，又说房屋买卖合同是虚假意思表示，却对偿还贷款事宜只字不提，被告的行为损人不利己，请求驳回原告的诉讼请求。如若本案的合同被确认为无效，请求徐子坚返还原告已经偿还的贷款外，考虑到房价上涨，以及其恶意行为，徐子坚还应适当补偿二被告。为了支持其诉讼请求，原告徐子坚出示如下证据：1、沭阳县房权证沭城字第××号房屋所在权证（复印件）、沭国用（2011）第14280号国有土地使用权证（复印件），证明案涉健康家园91幢1单元602房屋的原所有人是原告徐子坚；2、个人信用报告（打印件），证明原告个人银行征信不符合银行贷款条件；3、2016年12月6日房地产买卖契约（复印件），证明2016年12月6日，原告将涉案房屋以375000元出卖给二被告，按照合同第2条约定，二被告应在取得不动产产权证时一次性将购房款支付给原告，但二被告至今未向原告支付该375000元的购房款；4、不动产登记审批表（复印件），证明双方签订合同时便涉案房屋变更至二被告的名下；5、工商登记信息（复印件），证明庄某是房产中介法定代表人；6、徐子坚农商行银行流水（原件），证明1、在2016年双方签订合同时房屋首付款是庄某转到被告王刘明账户，后被告王刘明支付给原告徐子坚，原告徐子坚又将钱转给庄某；2、2016年12月30日，涉案房屋由二被告申请办理的贷款转给了原告；3、在2017年6月21日，9月26日，2018年3月20日、4月6日，5月21日，3月7日徐子坚分别转账2450元、2000元、2400元、2300元、2450元、1000元给王刘明用于偿还贷款，合计12600元；7、徐子坚农业银行交易明细，2017年7月22日，原告通过银行转账4050元给王刘明用于偿还银行贷款，一笔1600元一笔2450元，共计4050元；8、支付宝转账凭证（打印件），证明原告在2018年5月8日、6月24日、7月22日、8月25日通过支付宝转给被告王刘明2500元、2490元、2450元、2450元用于偿还银行贷款，共计9890元；9、招商银行转账凭证（打印件），证明2019年3月22日原告通过手机银行转账2450元给王刘明用于偿还贷款；10、沭阳农商行存款回执，证明2019年7月11日原告通过沭阳农商行柜机存款900元至被告王刘明账户用于偿还银行贷款；11、银行交易明细（打印件），证明原告要求案外人毛某在2017年9月21日、10月20日通过手机银行转账5000元，分为二次，每次2500元，用于偿还银行贷款；12、电子回单（打印件），证明2019年8月4日，原告通过手机银行从宿迁朗之谷电子商务有限公司转账给王刘明2500元偿还贷款，徐子坚是该公司的实际拥有人；13、账单详情（打印件），证明2019年6月19日原告安排案外人杨正江微信转账2000元给王刘明；14、微信聊天记录（打印件），证明王刘明多次催促原告偿还银行贷款，并且将银行短信转发给徐子坚。另外徐子坚、吴某多次转账给王刘明用于偿还贷款，但徐子坚与吴某已离婚，无法提供证据。徐子坚有7500元的银行凭证，2019年3月至5月在柜台直接汇入到贷款账户的，在家里被王刘明拿走了。被告王刘明、徐艳娟对原告徐子坚出示证据质证意见如下：证据1真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3真实性无异议，是双方真实意思表示；证据4真实性无异议，但是该证据证明原告自愿申请将产权转移到被告名下；对证据5真实性无异议；证据6-13真实性无异议，徐子坚尚欠二被告200000元，徐子坚向王刘明支付的款项系偿还欠款，并非银行贷款银行贷款，银行贷款由二被告偿还；证据14微信对话记录属实，徐子坚办厂需要资金，我为他从银行贷款可以连续使用五年的贷款20000元，后双方协商，徐子坚每月偿还2450元，另外，二被告还从自家的亲戚朋友处为他借钱，被告催款是催还这些借款，并非案涉房屋的按揭贷款。为了支持其抗辩理由，被告王刘明、徐艳娟向本院出示如下证据：证据13、2017年3月6日欠条（原件），证明徐子坚欠王刘明款86000元；14、欠条清单（原件），证明徐子坚欠王刘明款100000元；15、2014年8月13日工商银行转账凭证（原件），证明徐子坚欠王刘明款42000元；16、银行流水帐，证明王刘明向银行归还按揭贷款70981.84元。17、2019年9月10日沭阳农商行收贷凭证一张，证明王刘明归还银行贷款本金349263.41元，利息1318.5元；18、沭阳农商行贷款结清说明书，证明案涉房屋的贷款已被王刘明还清。原告徐子坚的质证意见为：证据13真实性无异议，但是与本案没有关联性，另外欠条是2017年3月6日，双方发生矛盾，对所有钱进行结算，后来这笔款在2017年9月23日已经归还了40000元；对证据14不予认可；证据15真实性无异议，但该款并非借款，而是原告经营的厂对外的货款打到原告的账户；对证据16、17、18的真实性、关联性均予以认定，对被告提供的还贷明细予以认可。本院对原、被告出示上述证据认真意见如下：对原告徐子坚出示证据1-14真实性予以认定，关联性下文进一步阐述；证据13、14、15涉及到双方的借款关系，与本案无关联，本案不予采信；证据16、17、18真实性予以认定。本院认定事实如下：原、被告为姐弟关系。沭阳县房屋（建筑面积111.63平方米）原登记所有权人为徐子坚。2016年12月6日，为了办理案涉房屋银行贷款制造资金流水，受徐子坚委托，案外人中介公司法定代表人庄某向王刘明账户汇入100000元作为双方交易房屋的首付款，王刘明当即转账至徐子坚账户，徐子坚当即又转汇回庄某账户。当日，原、被告共同至房管部门办理房屋产权过户登记手续，同时在房管部门工作人员的监证下签订房地产买卖契约，内容概述为：徐子坚自愿将其名下的健康家园91幢1单元602室房屋以375000万元价格出售给二被告，在取得不动产权证时一次性现金付清。当日，双方办理了房产过户手续，二被告取得了案涉房屋的不动产权属登记证书。同时，王刘明、徐艳娟向江苏沭阳农村商业银行申请办理银行按揭贷款380000元，贷款期限自2016年12月至2036年12月，每月应付贷款本息2450元。江苏沭阳农村商业银行将案涉房屋的贷款发放至徐子坚账户。2017年2月至2019年9月期间，经被告王刘明账户还贷款70981.84元，其中二被告认可其中有徐子坚银行转账44716.5元。2019年9月19日二被告向贷款银行还清剩余贷款本息350581.91元。王刘明陈述，由于房屋的贷款已经严重影响其信用，而徐子坚又拒绝还贷，遂决定将房屋以570000元的价格出售，偿还最后一笔贷款的款项来源也是售房款。再查明，2017年6月21日、9月26日、2018年3月20日、4月6日、5月21日、2019年3月7日，徐子坚分别向王刘明农商行银行账户转账2450元、2000元、2400元、2300元、2450元、1000元；2017年7月22日，徐子坚向王刘明农业银行账户转账1600元、2450元；2018年5月8日、6月22日、6月24日、7月22日、8月25日，徐子坚通过支付宝向王刘明转账2500元、2490元、2450元、2450元；2019年3月22日，徐子坚通过手机银行向王刘明转账2450元，上述款项共计28990元。本案的争议焦点为：原、被告签订房屋买卖合同的真实意思表示是否为转移房屋所有权以及该合同效力如何。关于第一个争议焦点，本院认为双方签订房屋买卖合同真实意思表示并非转移房屋所有权，理由如下：其一，王刘明、徐艳娟主张房屋买卖合同成立，但并未对价款的约定完成举证责任。王刘明、徐艳娟主张房价款为470000元，其中100000元为首付款，370000元为贷款。双方签订的房地产买卖契约为沭阳县房管部门提供的制式合同，约定的价款为370000元，低于王刘明、徐艳主张的价款，据此可以认定该合同仅是双方为了办理房产过户手续而签订的，并不能反应双方的真实意思表示。王刘明、徐艳娟主张首付款为100000元，且用于冲抵徐子坚的债务，但王刘明、徐艳娟仅持其债权原始凭证仍不能达到双方已经达成债的抵消约定的证明目的，故其举证责任并未完成。其二，从合同履行情况看，一方面，首付款的资金流水由徐子坚委托中介参与完成，因过户产生的费用均由徐子坚承担；另一方面，徐子坚出示的证据14的内容是王刘明多次将银行向其推送的催还款信息转发给徐子坚，不断催促徐子坚按时偿还银行贷款。徐子坚出示的证据6、7、8、9、11资金流水情况看，徐子坚每次转账的金额大致与银行还款的数额相当；其三，王刘明、徐艳娟在庭审中认可案涉房屋已经另行出售，理由是由于徐子坚屡次未按时偿还贷款，王刘明、徐艳娟在与银行沟通后遂决定将房屋另行出售，退一步讲，如若双方交易的真实目的是为了转移物权，王刘明、徐艳娟应该积极履行偿还按揭贷款，而非将徐子坚作为偿还银行贷款的第一责任人。如上所述，原告徐子坚出示的证据能够已经达到证明案涉合同的签订是为了借用王刘明、徐艳娟的名义获取银行贷款、非以转移房屋所有权为目的的盖然性。关于合同效力问题，本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同，为无效合同。根据本案查明的事实，原、被告签订房地产买卖契约，实际贷款金额超过契约约定的金额，甚至是房屋的市场价格，实际上是以合法的房屋买卖形式掩盖套取银行贷款的非法目的，存有恶意，故房地产买卖契约应为无效合同。民事法律行为无效、被撤销或者确定不能发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的房屋买卖合同被确认无效后，王刘明、徐艳娟取得的房屋依法应予以返还，徐子坚应向王刘明、徐艳娟返还已经向银行支付的贷款费用共计376847.25元（已扣除徐子坚支付的44716.5元）。合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或被撤销而获益。本案中，考虑到本地房地产市场自2016年12月份至今价格波动较大，案涉房屋市场价值已经大幅度增值，且王刘明、徐艳娟在徐子坚未能及时偿还银行贷款情况下，能够及时将剩余银行贷款本息还清，未给第三人造成严重损害后果，主观恶性较小，徐子坚除应及时向被告王刘明、徐艳娟返还银行贷款外，本院酌定再补偿人民币50000元。徐子坚还主张其曾指示案外人毛某、宿迁朗之谷电子商务有限公司、杨某、吴某等人向被告账户汇款用于偿还按揭贷款，二被告予以否认，本院依法不予采信。被告王刘明、徐艳娟主张徐子坚欠其债务，可另案主张相关权益。关于徐子坚要求王刘明、徐艳娟协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院认为，办理不动产权属登记系由国家房管部门所作的具体行政行为，并不受民事法律关系调整。涉案房屋目前登记在王刘明、徐艳娟名下，徐子坚可先行向房管部门申请撤销现登记，后再向相关义务人行使要求其协助办理过户登记手续的权利，故该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告徐子坚与被告王刘明、徐艳娟之间于2016年12月6日签订的关于沭阳县的房地产买卖契约无效；二、原告徐子坚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告王刘明、徐艳娟返还银行贷款376847.25元、支付补偿款50000元，共计426847.25元。三、驳回原告徐子坚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6925元、保全费3020元，共计9945元，由原告徐子坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6925元。审 判 员  于在会人民陪审员  张加彬人民陪审员  黄超勤二〇二〇年三月十一日书 记 员  孙千千书 记 员  孙嘉璐附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××93不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。