浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初3015号 原告（反诉被告）：倪义山，男，1978年4月23日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人钱忠诚、柳遵超，浙江浩诚律师所事务所律师。 被告（反诉原告）：兰溪市高远婴儿用品有限公司，住所地兰溪市梅江镇外贸工业功能区。 法定代表人：高小波。 委托代理人谢珍珍、彭世君，浙江楷立律师事务所律师。 原告倪义生诉被告兰溪市高远婴儿用品有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法由审判员凌煊适用简易程序独任审判，于2019年7月8日公开开庭进行审理，后因当事人补充证据，本院于2019年8月12日再次公开开庭审理，原告倪义生及其委托代理人钱忠诚、被告兰溪市高远婴儿用品有限公司法定代表人高小波及其委托代理人谢珍珍、彭世君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪义生诉称，2014年7月16日，原、被告签订租赁协议，原告承租被告所有的坐落于兰溪市部分厂房，面积约2000平米，约定第一年租金170000元，每年递增6%，第一年租金在签订合同时一次性付清，次年租金提前1月付清，租金期限自2014年9月18日至2019年12月18日，乙方在本合同签订时支付甲方押金50000元，正常履行完毕时，不计利息退还。2017年6月24日，由于厂区没有合理完整的排雨水系统，导致洪水无法派出，河道排水口倒灌，给原告造成了极大经济损失，原告已将受损清单及照片、视频于2017年7月13日发函于被告法定代表人高小波，灾后梅江镇政府领导、园区办到现场了解情况后，要求被告出具受灾赔偿补助申请，但被告从未向政府及园区申请，并多次为难原告且单方面提出解除租赁协议，原告对被告解除租赁协议通知进行了回复，并通知被告，被告对该回复没有任何回应，也未就是否继续租赁达成一致意见，因此，导致原告无法按约支付租金，现原告方同意解除租赁合同，根据租赁合同第七条，租赁期间，乙方所修建固定设施、建筑物等待合同到期后，甲方按市场价折算给乙方，2019年4月份，原告委托兰溪开泰资产评估有限公司对原告厂房硬装价值进行了评估，评估公司于2019年4月15日出具评估报告，评估价值为575557元。因此，被告应按约支付原告补偿金，并退回押金。为维护原告合法权益，原告诉请法院依法判令被告立即支付补偿金575557元、退还押金50000元；由被告承担诉讼费。 原告倪义生提供的证据材料有： 证据1.租赁协议复印件一份，证明原告向被告租赁厂房，约定租赁期限，押金于履行完毕时退还，原告修建的固定设施、建筑物等在租赁到期后，被告应按市场价折算给原告的设施； 证据2.解除租赁协议通知复印件一份，证明被告单方通知原告解除合同的事实。 证据3.关于高远婴儿用品有限公司2018年10月1日发送的《解除租赁协议通知》的函件回复一份，证明针对被告解除租赁协议通知，原告回函给被告的事实。 证据4.资产评估报告一份，证明涉案租赁厂房室内硬装评估价值575557元的事实。 证据5.关于兰溪市永豪装饰工程有限公司洪水受灾报告（提交对象为政府）复印件一份，证明涉案厂房因洪水受灾情况。 证据6.关于兰溪市永豪装饰工程有限公司洪水受灾报告（提交对象为房东），证明受灾情况。 证据7.兰溪市永豪装饰工程有限公司洪灾损失清单复印件，证明清单上损失财产经房东认可情况。 证据8.照片4张，证明受灾情况。 证据9.微信聊天记录，证明被告认可受灾事实及受灾过程。 证据10.责令限期搬离通知书、责令限期拆除通知书、中共兰溪市委办公室、兰溪市人民政府办公室关于开展低效用地企业整治，推进亩均论英雄改革的实施意见（试行）各一份，证明涉案厂房属低效用地，至今未收取税收的事实。 被告兰溪市高远婴儿用品有限公司辩称，原告诉称涉案厂房租赁协议签订经过属实，协议签订后原告未按约定支付租金，被告发函给原告要求解除租赁协议，支付拖欠租赁费，但原告一直仍未支付租金，涉案厂区未受水灾，没有获得过政府受灾赔偿项目申请，原告未按约定支付租金属违约行为，故要求支付补偿金的诉讼请求不成立，同时，原告未结清相关税费以及付清租金，应将其押金抵扣税费及租金、违约金。 反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司反诉称，2014年7月15日，反诉原、被告签订租赁协议，约定反诉原告向反诉被告出租位于兰溪市部分厂房，面积约2000平米，用于办厂，租期自2014年9月18日至2019年12月18日，第一年租金170000元，每年递增6%，租金支付方式为第一年租金在签订合同时一次性付清，次年租金提前1月付清，另约定，因租赁产生的税费，包括租赁税、房产税、土地使用税、水电费等，由反诉被告承担，反诉被告逾期支付租金超过7日，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告赔偿50000元，反诉被告违约，反诉原告可自行扣除押金以抵扣税费以及给反诉原告造成的损失，合同签订后，反诉原告依约交付了房屋，但反诉被告未按合同约定支付租金，经反诉原告多次催告，反诉被告至今仍拖欠2017年至今的租金未付，为此，反诉原告于2018年9月28日发函给反诉被告，依租赁协议约定解除租赁协议，并要求反诉被告腾空房屋及交清拖欠房租，反诉被告于2018年10月1日收到该解除租赁协议通知，但反诉被告至今未支付拖欠租金，也未腾空房屋。综上，反诉被告拖欠租金行为已根本违约，反诉原告诉请法院判令反诉原告与反诉被告签署的租赁协议已于2018年10月1日解除，反诉被告立即腾空其向反诉原告承租的位于兰溪市部分厂房，并交付给反诉原告；反诉被告支付租金40116.76元（暂计算至2018年10月1日），房屋占有使用费148764.75元（暂自2018年10月2日计至2019年6月12日，2019年6月12日至2019年9月17日房屋占用使用费按每日588元计算，2019年9月18日之后房屋占有使用费按每日623.28元计算至反诉被告实际腾退之日止），反诉被告支付逾期支付利息33062.88元（暂计算至2019年6月12日，以后按银行同期贷款利率4.35%计至付清之日止），反诉被告支付违约金50000元，由反诉原告承担诉讼费。 反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司提供证据材料： 证据1、兰溪市高远婴儿用品有限公司土地使用权证、房产证复印件各一份，证明反诉原告系涉案房屋所有权人并有权出租房屋及相关设施的事实。 证据2、租赁协议，证明反诉原、被告对涉案厂房租期、租金支付方式等作了约定。 证据3、解除租赁协议通知书复印件一份，证明涉案租赁协议已于2018年10月1日解除的事实。 反诉被告倪义山辩称，其不认可反诉原告单方解除租赁协议，已按时据实报告涉案厂房存在的问题，未支付租金也是有原因的，双方没有协调处理好纠纷，现在也无法腾空厂房。 经庭审举证质证，双方当事人质证意见如下： 对原告倪义山提供证据1，被告对证据真实性无异议，认为根据租赁协议约定，被告可以将原告支付押金扣抵税费等。本院对该证据真实性予以认定。 对原告提供证据2，被告无异议。本院予以认定。 对原告提供证据3，被告对该证据真实性、关联性、合法性均有异议，认为原告受灾情况及损失金额无依据。本院认为，原告对收到被告解除租赁协议通知事实无异议，至于原告受灾损失情况，系单方计算，不予确认。 对原告提供证据4，被告认为涉案厂房资产评估报告系原告单方委托鉴定机构制作，不具有合法性。本院认为对该证据不予认定。 对原告提供证据5、6、7、8、9、10，被告认为该组证据属原告超举证期限，其中微信聊天记录，是原告所说的与合伙人聊天记录，需庭后核实。 对反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司提供证据1、2、3，反诉被告倪义山对证据真实性均无异议。本院对证据真实性予以认定。 根据认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 原告倪义山系兰溪市永豪装饰工程有限公司法定代表人，于2014年7月16日与被告签订租赁协议，约定租赁为被告名下位于兰溪市部分厂房，面积约定2000平方米，租金计付方式为第一年租金170000元，每年递增6%，第一年租金在合同签订后一次性付清，次年租金提前1个月付清，租赁期限为自2014年9月18日至2019年12月18日，租赁用途为用于办厂，对于装饰装修，经出租方同意和认可，承租方可对租赁物进行装饰装修，租赁期间，租赁物破损由承租方负责修缮，费用由承租方承担，租赁期间，承租方修建的固定设施、建筑物等待合同到期后，出租方按市场价折算给承租方；税费，因租赁产生的税费，包括租赁税、房产税、土地使用税、水电费等由承租方承担；违约责任，承租方逾期支付租金超过7日，或逾期支付相关税费超过7日，或擅自转租，或进行违法活动，出租方有权解除合同，并要求承租方赔偿50000元，承租方违约，出租方可以自行扣除押金以抵扣承租方拖欠的税费及给出租方造成的损失。双方对押金、税费等进行约定。原告已将2017年9月18日前租金付清，后以涉案厂房被洪水淹没为由逾期至今未支付租金。2018年10月份，被告兰溪市高远婴儿用品有限公司以原告未按时支付租金为由向其邮寄送达解除租赁协议通知，要求解除涉案厂房租赁协议，腾空厂房，交清拖欠房租。2019年5月10日，兰溪市梅江镇人民政府向被告法定代表人高晓波发出责令限期拆除通知书，要求高晓波自行拆除涉案厂房内违章建筑。2019年6月3日，兰溪市梅江镇人民政府以兰溪市永豪装饰工程有限公司在涉案厂区内擅自进行违法建设，责令该公司在2019年6月12日前搬离。 另查明，兰溪市永豪装饰工程有限公司于2015年1月19日成立。 本院认为，原、被告签订的租赁协议合法有效，双方当事人应依约全面履行各自义务，原告主张涉案厂房因发生洪水受淹要求被告赔偿损失，于法无据，不予支持。原告无正当理由经被告催告后逾期至今未按约定支付租金，已违反约定，故被告要求解除涉案租赁协议并支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。原告已支付押金50000元在合同解除后，被告应予以退还，前述两笔50000元予以相抵。租赁协议解除前租金继续支付，解除后应按照约定支付占用费，故被告要求原告支付租金及解除后占用费的诉讼请求，本院予以支持。对于租赁合同解除后，原告添加物处置问题，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；原告在涉案厂区内其他建筑物，属违法建筑，政府部门已责令限期拆除，故原告要求被告支付补偿金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、驳回原告倪义山的诉讼请求； 二、解除反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司与反诉被告倪义山于2014年7月16日签订的租赁协议； 三、反诉被告倪义山于本判决生效十日内从反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司内腾退出去； 四、反诉被告倪义山于本判决生效十日内支付反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司租金及占用费（以191012元为基数每年增加6%自2017年9月18日起计付至原告倪义山腾退完毕之日止）； 五、驳回反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司其他诉讼请求。 本案受理费5028元（减半收取），由原告倪义山负担。反诉费2690元（减半收取），保全费1880元，由反诉原告兰溪市高远婴儿用品有限公司负担653元，反诉被告倪义山负担3917元， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 凌 煊 二〇二〇年三月二十九日 书记员 朱晓兰