河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初4484号原告：孙秀丽，女，汉族，1961年7月24日生，住漯河市源汇区。委托代理人：卢中有，河南褚格律师事务所律师。被告：罗国栋，男，汉族，1957年8月15日生，住漯河市郾城区。委托代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。第三人：吴峰，男，汉族，1985年5月29日生，住漯河市郾城区。第三人：孙振举，男，汉族，1970年3月10日生，住漯河市郾城区。第三人：王建华，男，汉族，1984年5月29日生，住漯河市郾城区。原告孙秀丽与被告罗国栋，第三人吴峰、孙振举、王建华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日受理，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告孙秀丽及其委托代理人卢中有、被告罗国栋的委托代理人谷广辉、第三人孙振举到庭参加诉讼，第三人吴峰、王建华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀丽向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于郾城区黑龙潭镇江流寺村房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封及拍卖；2、判决确认原告与第三人孙振举于2014年3月1日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：2018年8月7日，源汇区人民法院作出（2018）豫1102执1005号之一执行裁定书，裁定查封被执行人孙振举所有的位于漯河市郾城区××龙潭××村房产一处。2019年8月12日，源汇区人民法院作出（2018）豫1102执1005号搬迁公告，责令被执行人孙振举及使用人15日内搬出漯河市郾城区××龙潭××村房产，到期仍不履行的，将依法强制予以拍卖。2019年9月19日，原告得知强制执行后，对执行标的提出书面异议，源汇区人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫1102执异70号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）孙秀丽的执行异议。原告于2014年3月1日与被执行人孙振举签订房屋买卖协议，孙振举因急需用款，将涉案房屋作价20万元卖给原告，自2014年3月1日该涉案房产的所有权归原告所有。由于农村房屋无法办理房产转移手续，且宅基地证无法变更，故有郾城区黑龙潭镇河沿李村村民委员会的证明。原告以为，源汇区人民法院的执行裁定书与事实不符，与法律不符，故提出执行异议，再次起诉，望判如所请。被告罗国栋辩称：对原告的房屋买卖协议真实性及效力不认可，涉案房屋所有权人为孙振华，法院作出执行裁定书查封孙振举名下房产并采取强制执行措施并无不当，请依法驳回原告诉请。第三人孙振举述称：第三人担保的案件正在执行，第三人的房子在担保案件发生前几年就已经作价给原告。第三人吴峰、王建华未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院确认如下：原告提供执行异议申请书，用以证明原告在法定期限内提出书面执行异议。被告对证据真实性没有异议。第三人孙振举无异议。原告提供执行裁定书，用以证明原告的执行异议被源汇区法院裁定驳回。被告对证据真实性没有异议。第三人孙振举无异议。经询问，原被告对执行异议裁定书中的本院查明部分没有异议，第三人孙振举认为查封房产时没有告知。对无争议事实，本院确认如下：罗国栋与吴峰、孙振举、王建华合同纠纷案件，本院于2018年7月19日立案执行，2018年8月7日作出（2018）豫1102执1105号之一执行裁定书，查封孙振举所有的位于漯河市郾城区××龙潭××村房产，并于2019年8月12日作出搬迁公告。孙秀丽在法定期间内提出书面异议，本院作出（2019）豫1102执异70号执行裁定书，因异议人未提供充分有效的证据，裁定驳回执行异议。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供房屋买卖协议，用以证明2014年3月1日原告已购买孙振举的房屋，所有权应归原告所有。被告认为，原告主张与孙振举之间存在房屋买卖合同，但孙振举述称是基于双方此前的债权债务产生的以物抵债关系，不认可是房屋买卖合同关系，原告没有提供协议约定的履行20万元房款给付义务的证据，不认可该证据的真实性，原告与孙振举是姐弟关系，不排除是孙振举为规避执行而与原告伪造的协议。第三人孙振举无异议。原告提供郾城区黑龙潭镇河沿李村村民委员会证明，用以证明宅基地证无法变更，现房屋所有权归原告所有。被告对证据真实性无异议，但认为村委会不是不动产登记机关，无权认定原告与孙振举之间协议的真实性及房屋所有权属。第三人孙振举无异议。经询问，第三人孙振举称，原告与孙振举是姐弟关系，从2007年、2008年开始，孙振举在郾城区住亲戚的房子，原来在河堤有套房子拆迁了，没有要安置房，赔了19万元拆迁款，2009年在老家××镇盖房时借了原告6万元，房子盖好以后，为了养羊又借了原告5万元，除了养羊时偶尔回去住，基本都在亲戚家住，后来养羊赔了钱，再找原告借钱时，原告说孙振举借钱不还，孙振举就把房子作价20万元卖给原告，找了村里的人一起签的协议，原告给了孙振举9万元现金。原告孙秀丽称，原告的户口一直没有变更，户籍所在地在漯河市××区××号院，原告是退休教师，家人是做生意的，因与孙振举是姐弟关系，交付20万元时没有留存证据，涉案房屋平时没有人住，原告偶尔回去住。本院经审核后认定：村委会证明作为群众性自治组织，能够证明其本村村民孙振举与孙秀丽于2014年3月1日签订房屋买卖协议，故本院对该事实予以认定；但村委会并非不动产权登记机关，不具备认定房屋所有权的公权力，故对村委会证明中“现房产所有权归孙秀丽所有”的内容，本院不予认定。对有争议事实，本院认定如下：2014年3月1日，孙振举为甲方、孙秀丽为乙方，共同签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在郾城黑龙潭乡河涯李村一组的自建住宅（西临杨保川，北邻菜地，东临大路，南临孙振江）出售给乙方，乙方在2014年3月1日前将房款20万元一次性支付给甲方。2019年9月8日，郾城区××××村村民委员会出具证明称：我村居民孙振举在郾城区××××组有房产一处（北邻菜地，南临孙振江，西临杨保川，东临大路）于2014年3月份卖给孙秀丽，宅基地证无法变更。原告孙秀丽的户籍所在地一直在××区××号院。本院认为，宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用权,集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。涉案房屋位于郾城区××××村，系建造于农民集体所有土地上的宅基地自建房屋。根据地随房走原则，孙振举对宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致对宅基地使用权的一并处分。孙振举将其宅基地自建房屋转让给非本村集体经济成员的孙秀丽,违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定,故本院认定孙秀丽与孙振举之间的《房屋买卖协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力。原告孙秀丽不能基于无效的《房屋买卖协议》要求孙振举办理不动产过户，不属于涉案房屋的权利人，故对原告孙秀丽的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告孙秀丽的诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于郾城区黑龙潭镇江流寺村房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封及拍卖；2、判决确认原告与第三人孙振举于2014年3月1日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、案件受理费用由被告承担；本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孙秀丽的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告孙秀丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  郭成军审 判 员  李笑寒人民陪审员  姚 冰二〇二〇年三月二十日书 记 员  刘 兰