宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4353号 上诉人（原审原告）：马广龙，男，1988年5月14日出生，回族，住宁夏回族自治区永宁县。 被上诉人（原审被告）：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，男，1989年7月30日出生。 上诉人马广龙因与被上诉人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马广龙上诉请求：1.撤销原审法院第2项判决，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期办理涉案房屋产权登记证书的违约金27429.6元（计算方式：自2018年8月27日起暂计至2019年11月1日，318209元×0.02%×431日），之后的违约金计算至被上诉人实际履行办理房屋产权登记证书义务之日止。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、原审判决裁判依据明显不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，第二十条第二项明确约定了违约采用第一种方式处理。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。并未涉及第2种解决方式下对应补充协议条款，原审法院却依第2种解决方式下对应补充协议计算违约金，明显不当。第二、原审裁判有失公允。第三、诉讼费存在不公正。综上，原审裁判依据错误，适用法律不当，判决结果错误，请求支持上诉人的上诉请求。 博冠房地产公司辩称，三沙源三区补充协议系被上诉人与马广龙双方真实意思表示，合法有效，应当依照补充协议的约定方式计算违约金；一审法院根据双方责任大小，确定案件诉讼费承担份额，并无不妥。 马广龙向一审法院起诉请求：1、依法判决被告履行合同义务，为原告办理永宁县三沙源A3区15栋一单元1501室房屋产权登记证书；2、依法判决被告支付被挪用的契税，物业储备金、抵押登记费、产权登记费、其他委托代办服务费合计9907.44元的利息共计963.6元；3、依法判决被告给付原告违约金23229元（违约金暂算：2018年8月26日至2019年7月25日）；4、被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实，2015年11月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的的位××县房，总房款为318209元整（含补面积差额585元），交房日期为2017年7月30日，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同日，双方又签订了《三沙源3区补充协议》，第六条第5款约定，若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的双方同意按以下方式处理：甲方按照乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金，该合同继续履行，第十三条第2款约定，如本补充协议与该合同不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。合同签订后，原告按照约定向被告交清了购房款，被告给原告出具了增值税发票。2017年8月26日被告将涉案房屋交付于原告，原告向被告交纳了物业储备金5001.6元、契税4545.84元、抵押登记费80元、产权登记费80元、商品房产权及抵押登记委托代办服务费200元，共计9907.44元。但被告没有按照合同的约定给原告办理涉案房屋的产权证书，原告遂提起诉讼。 一审法院认为，原告马广龙与被告博冠房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《三沙源3区补充协议》合法有效。原告按合同约定付清了购房款，被告却没有按合同约定的时间交付房屋办理产权证书，其行为已构成违约。按照双方协议的约定被告应当为原告办理房屋产权证，并承担逾期办证违约金。原告主张的契税、物业储备金、抵押登记费、产权登记费、其他委托代办服务费的利息，双方没有约定，一审法院不予支持。逾期办证违约金以双方签订的补充协议中约定的内容执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告马广龙办理永宁县三沙源3区15幢一单元15层1号房的房屋产权证书；二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告马广龙支付逾期办证违约金3182.09元（318209元×1%）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费405.00元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担50.00元；由原告负担355.00元。 本院二审期间，上诉人马广龙提交2019宁0121民初2718号民事判决、2019宁0121民初2718号案件中原告方提供证据的合同复印件和补充协议复印件一份，此合同经上诉人核对，与上诉人提交的合同补充协议证据除合同排版外内容基本完全一致，其中争议条款合同第20条、28条及补充协议第六条中所有内容条款完全一致。欲证明类似案件生效判决书里法院支持办理房屋逾期办理所有权证书，违约金按合同20条第二款第一种方式计算；也证明上诉状中同案不同判的事实存在。 被上诉人博冠房地产公司质证称，证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，对证明目的不认可。 被上诉人博冠房地产公司未提交证据。 经审查，上诉人二审提交的证据虽与本案争议事实无关，但可证明同类案件，一审法院判决结果不一的情况。 二审查明的事实除与一审法院认定事实一致，且本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，上诉人马广龙与被上诉人博冠房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记明确约定（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。 本院认为，本案争议焦点为上诉人主张由被上诉人承担逾期办证违约金的依据及违约金计算的截止时间。本案中，上诉人马广龙与被上诉人博冠房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方有约束力。按照该合同第二十条中约定，在上诉人因被上诉人逾期不能办理房屋产权证，上诉人不解除与被上诉人签订的合同情况下，双方约定按该条中的第1种方式解决违约金的负担事宜。虽该条中第二种解决方式中有签订补充协议的内容，但因双方已在该条中明确约定了违约解决方式，故该条的第2种处理方式对双方不适用。被上诉人博冠房地产公司应按双方所签订合同的约定即自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。故被上诉人因逾期办证应承担的违约金应按上诉人已付房款每日万分之二计算。本案中，被上诉人博冠房地产公司实际交房时间为2017年8月26日，按照双方的约定，上诉人有权自2018年8月26日起至实际完成房屋所有权登记之日止向被上诉人主张违约金。上诉人马广龙一审起诉主张的违约金自2018年8月26日至2019年7月25日。故本案违约金的计算截止时间应为2019年7月25日。上诉人上诉所称违约金自2018年8月27日起暂计至2019年11月1日及被上诉人实际履行办理房屋产权登记证书义务之日止，因上诉人马广龙一审未提出此诉请，二审应按上诉人一审所主张的诉求予以支持。故被上诉人博冠房地产公司应承担的逾期办证违约金为上诉人马广龙已付全部房款自2018年8月26日起至2019年7月25日止按每日万分之二计算，违约金为21192.72元（318209元×0.02%×333天）。一审法院对上诉人诉请的其他诉讼请求不予支持处理正确，对此上诉人亦未提起上诉。综上，上诉人马广龙的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定部分事实不清，导致适用法律部分错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、第一百七十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3801号民事判决第一、三项，即“一、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告马广龙办理永宁县三沙源3区15幢一单元15层1号房的房屋产权证书；三、驳回原告的其他诉讼请求。” 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3801号民事判决第二项，即“二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告马广龙支付逾期办证违约金3182.09元（318209元×1%）”； 三、被上诉人银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人马广龙支付逾期办证违约金21192.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费405元，由上诉人马广龙负担50元，被上诉人银川博冠房地产开发有限公司负担355元；二审案件受理费405元，由上诉人马广龙负担50元，被上诉人银川博冠房地产开发有限公司负担355元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十二条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除影响；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。