黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4334号原告（执行申请人）：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县委托诉讼代理人：迟东升（系原告丈夫），男，1971年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告（执行案外人）：李庚儒，男，1980年11月5出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发责任有限公司，住肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务：董事长。被告（被执行人）：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告王雨秋与被告李庚儒、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙申请执行人异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升、被告李庚儒到庭参加诉讼，被告鑫源公司、杨显龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雨秋向本院提出诉讼请求：1.要求继续对坐落于肇源镇xxxx小区x号楼x单元xx室房屋进行执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，在起诉前原告提出财产保全，肇源县人民法院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，查封了包括xxx小区x号楼x单元xx室在内的鑫源公司与杨显龙的房产。肇源县人民法院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决，判决原告与鑫源公司、杨显龙签订的商品房买卖合同予以解除，鑫源公司、杨显龙于判决生效后立即返还原告购楼房款258万元及利息371520元。判决生效后因鑫源公司、杨显龙未履行义务，原告申请强制执行，肇源县人民法院于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定，裁定续查封（2015）源民保字第10号民事裁定书裁定查封的财产。在执行期间，被告李庚儒提出异议，理由是被告人李庚儒与被执行人鑫源公司于2014年10月16日签订商品房买卖合同，被告以192488元购买xxx小区xx号楼xx单元xx室房屋。肇源县法院以被告李庚儒与鑫源公司签订《商品房买卖合同》的时间在本院对该案涉房产查封前，李庚儒已实际占有案涉房屋，该房屋未办理产权登记，非李庚儒自身原因导致的为由，作出（2019）黑0622执异189号执行裁定，裁定：中止对坐落于肇源县xxxx小区xxx号楼xx单元xxx室房屋的执行。原告认为，被告李庚儒的异议不能成立，理由是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，李庚儒与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》虽发生在法院对案涉房屋的查封之前，但因当时（直到现在）未取得预售许可，其签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，不能阻却执行。为维护原告的利益，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告李庚儒辩称,一、涉案房屋所有权应当归属于被告李庚儒。2014年案外人于臣在鑫源公司承包楼房塑钢窗的工程。2014年6月13日，案外人于臣又将肇源县xxx三栋楼房塑钢窗工程承包给于魁（于魁与证人田某系夫妻关系），工程款的交付方式为案外人于臣用再建住宅楼3、4、5层按每平方米2650元、2层按每平方米2550元的价格抵顶工程款。工程完工后，案外人于臣将涉案房屋xx单元xx室以人民币192488元抵顶于魁、田某的工程款；案外人田某在2014年10月16日将涉案房屋转卖给李庚儒，并在2014年10月16日李庚儒与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订了商品房买卖合同，并将涉案房屋交付。李庚儒自2014年至今交付涉案房屋的大修基金、取暖费、物业费等所有费用（以上事实有商品房买卖合同、合同书、收据、证明、收据为证）。二、本案中，案外人田某将涉案楼房抵顶李庚儒在先,肇源县人民法院对该涉案房产查封在后,涉案房屋于2014年10月16日实际交付给李庚儒,李庚儒实际占有、使用涉案房屋5年之久，已取得房屋所有权。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，但第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合其提供的证据已经足够证明涉案房屋被告已交付全部购房款及占有使用，不能完成房屋过户是因为该小区整体原因，此过错不能归结于被告。基于以上理由，被告认为，肇源县人民法院作出的（2019）黑0622执异189号执行裁定书是正确的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告鑫源公司、杨显龙未应诉答辩。庭审中，原告王雨秋举证情况如下：1.出示肇源县人民法院（2015）源民保字第10号民事裁定书、（2015）源民初字第596号民事判决书复印件、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各一份，欲证明2015年，原告与被告鑫源公司、杨显龙房屋买卖合同纠纷一案，法院判决被告承担返还房款的义务，在诉讼前原告申请对xxxx小区xxxx号楼整栋楼房进行保全，其中包括涉案的xxx号楼xx单元xxx室，判决生效后原告申请执行，本院依法作出裁定续查封。被告李庚儒质证称查封的事其不知情，房屋是其全款购买的。被告鑫源公司及杨显龙缺席，未发表质证意见。本院认为，上述文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，本院予以确认。2.出示（2019）黑0622执异189号执行裁定书一份，欲证明原告申请执行后被告李庚儒对原告执行提出异议，本院经过审查作出裁定中止执行，原告不服裁定，在法定期间内提出执行异议之诉。被告李庚儒质证称无异议。被告鑫源公司及杨显龙缺席，未发表质证意见。本院认为，该文书系本院依法作出的裁判文书，系引发本案的基础，且被告李庚儒对该证据无异议，故对该证据本院予以确认。3.出示陈立志判决书三份及（2015）源民初字第315号判决书一份，欲证明王雨秋和鑫源签订的房屋没有预售许可证，而被法院认定为无效，陈立志所涉的判决书中其陈述亦为承包工程款，但是也因为没有取得预售许可证明，所以处分无效。被告李庚儒质证称其对原告出示的证据不清楚，与其无关，被告并非是在原告手中购买的房屋。被告鑫源公司及杨显龙缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的该组证据系法院依法作出的裁判文书，故对该组证据的真实性，本院予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，被告李庚儒举证情况如下：1.出示商品房买卖合同、房屋买卖合同、合同书、证明、人工费顶账楼明细复印件、营业执照复印件、税务登记证复印件、不动产权证复印件各1份、水卡1张、票据13张，欲证明被告李庚儒全款购买案涉房屋并居住多年，所有费用均交齐。原告质证称，工程合同书不符合合同签订的要求，没有法律效力。商品房买卖合同只加盖了鑫源公司的公章，房屋出卖人有很多，开发商没有出庭，不能证明是其出具的合同，该合同原为空白合同，合同上没有出具人签字，也没有收款人签字，盖的公章为公司公章，没有现金收讫财务章，合同与收据是后形成的，日期是虚假的，且被告出示的鸿运佳苑的商品房买卖合同是房产相关部门不认可的合同，没有在房产部门备案。13张票据只能证明被告使用了水、电，不能证明其购买房屋，水费票据日期均为2018-2019年的，2018年之前没有居住，对其余收据的真实性有异议，物业公司可以随意开票据。关于房屋买卖合同系被告与田某签订，与本案无关。本院认为，原告出示的商品房买卖合同及购房款收据加盖鑫源公司印章，对该合同及收据的真实性本院予以确认，原告出示的房屋买卖合同内容完整、明确，对真实性本院予以确认。对原告出示的营业执照复印件、税务登记证复印件、不动产权证复印件、水卡及水费票据的真实性本院予以确认。原告出示的其余票据非正规票据，具有较大的随意性，故对其余票据的真实性本院将结合其它证据予以确认。原告出示的合同书、证明、人工费顶账楼明细均为复印件，对该3份证据本院将结合其他证据予以认定。2.出示证人田某证言。证人陈述被告是从证人手中购买的房屋。证人当时承包xx小区的塑钢窗工程，是自于臣处承包的工程，工程款总计40多万元，于臣用2套房屋抵顶工程款。塑钢窗工程是2014年6月份开的工，2014年10月份抵顶结束的。当时于臣交给证人抵顶房屋的合同、收据及钥匙，合同填写抵顶房屋的楼号房号，其余内容均未填写。2018年10月12日，证人将房屋转卖给被告，合同上的买受人及收据是后填写的，是2018年于臣给证人填的。原告质证称证人证言不真实，证人陈述合同上的签字是于臣签的，于臣不是开发商，没有权利销售房屋，证人陈述房屋是2018年卖给被告，但是合同及收据显示日期都是2014年李庚儒交款。2014年xxxx小区没有施工完，就价款也没有确定，合同约定的付款义务也没有履行，所以合同签订不真实。本院认为，该证人证言结合被告上一组证据，能够证实被告李庚儒购买房屋的时间为2018年10月12日，对证人陈述的其他证言，本院将结合具体案情予以认定。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告鑫源公司系肇源县xxxx小区项目工程的开发商，被告杨显龙挂靠被告鑫源公司开发建设肇源县xxx小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，被告鑫源公司取得该小区xxx号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第xxxxx号。原告王雨秋与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的xxxx小区xxx四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：一、被告与原告王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、被告杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还原告王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，原告王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2019）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，被告李庚儒就本案所涉房屋xxxxx向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异189号执行裁定书，裁定：中止对坐落于肇源县xxx小区xx号楼x单元xx室房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同及房款收据，合同记载的签订时间及收据记载的入账时间均为2014年10月16日，合同及收据均加盖了被告鑫源公司公章。合同约定将本案所涉xxxx住宅出售给原告，房屋价款为192488元。在该合同签字页，于臣在空白处签字，并注明入网费已交。合同及收据填写为买受人均为本案被告李庚儒。同时被告李庚儒自认案涉房屋系其于2018年10月12日自案外人田某处购买，其购买后对案涉房屋进行装修并实际入住，并向法庭提交了2018年10月以后的相关用水票据及电费收据。该小区供热公司肇源县晓庆物业公司为被告李庚儒出具证明，证实xxx小区xx号楼x单元xx室房屋2014-2016年度取暖费由于臣交付，2016-2018年度取暖费由田某交付，2018年-2019年度取暖费由李庚儒交付。根据李庚儒提供的票据显示，2017年1月3日，于臣交纳了案涉房屋2014-2016年度取暖费；2018年2月12日，田某交纳了案涉房屋2016-2018年度取暖费；2018年12月6日，被告李庚儒交纳了案涉房屋2018-2019年度取暖费。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源城建公司及杨显龙与案外人张荣庆签订建筑工程施工合同书，约定案外人张荣庆以包工包料的方式承包xxxx小区xx号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张荣庆所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将xxx楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张荣庆）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将xxxx号楼的大包工程承包给乙方（张荣庆），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，xxx号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张荣庆承包xxxx小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张荣庆调查核实，张荣庆亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵军、李志龙、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。张荣庆陈述于臣在其处承包9-12号楼的防盗门、塑钢窗安装工程，其陈述的于臣承包工程工种与证人田某陈述的转包工程工种一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张荣庆为xxxx小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，与实际承建人张荣庆明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张荣庆签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张荣庆对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张荣庆处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张荣庆的工程抵账楼房，即案涉房屋。且根据被告李庚儒出示的合同书、顶账楼明细、证人田某证言，结合本院对张荣庆的调查核实，能够证实案涉房屋抵顶给张荣庆后，张荣庆又抵顶给于臣，于臣再抵顶给9-12号楼实际塑钢窗实际施工人田某，田某再将案涉房屋转卖给本案被告李庚儒的事实，现案涉房屋也已装修并由被告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案被告的过错。综上，被告李庚儒要求不得执行肇源县肇源镇xxxxx小区x号楼xx单元xx室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行。故对原告要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王雨秋的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  王春丽人民陪审员  王俊生二〇二〇年三月三十一日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。