福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初4118号 原告：厦门海投物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路8号海投大厦18层、13层1312室、1313室、1314室。统一社会信用代码913502001550552921。 法定代表人：刘扬开，执行董事。 委托诉讼代理人：孙田英，女，厦门海投物业有限公司职员。 委托诉讼代理人：李炬，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：邓蓓，男，1977年1月27日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门海投物业有限公司（以下简称“海投物业公司”）与被告邓蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海投物业公司的委托代理人孙田英、李炬，被告邓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海投物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令邓蓓立即支付海投物业公司自2011年8月1日至2019年12月31日期间物业管理费8883.50元、自2010年1月1日至2019年12月31日公共维修金1524元、自2009年8月1日至2019年9月30日二次供水用电和自家用水费5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元，共计17895.4元；2.判令邓蓓立即支付欠款逾期违约金（逾期违约金以应付物业管理费金额为基数，按日千分之三的标准，从应付款日起计算至实际付款日）；3.判令邓蓓承担本案全部诉讼费用。庭审当日，海投物业公司变更上述第2项诉讼请求为：判令邓蓓立即支付欠款逾期违约金（逾期违约金以应付物业管理费金额为基数，按中国人民银行贷款利率四倍及同业拆借贷款利率四倍标准，从应付款日起计算至实际付款日）。事实和理由：邓蓓于2009年8月6日购买入住厦门市海沧区沧湖东一里289号楼1204单元（绿苑商城B栋1204单元），海投物业公司与邓蓓签订绿苑商城前期物业管理服务协议，约定海投物业公司为邓蓓居住小区提供物业管理服务。自2009年以来，海投物业公司履行绿苑商城小区物业管理服务的义务，但邓蓓自2009年8月至今一直拒绝支付物业服务等相关费用，经海投物业公司多次书面催缴及致律师函催缴费用均未果，故提起诉讼。 邓蓓辩称，没有按照物业服务合同履行其应尽的责任，绿苑商城小区存在照明电路灯具或消防设备开关脱落线路裸露、天花板破损脱落、防火卷帘门安全隐患、安全出口标志失效或脱落、电梯配件长期不更换或维修、存在未经规范或允许的医疗广告、消防安全通道长期阻塞、自来水二次供水经常不定期不出水或使用过程断水等等问题，海投物业公司没有权利要求邓蓓缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 邓蓓系厦门市海沧区绿苑商城B楼12层04单元业主。2009年8月6日，海投物业公司与邓蓓签订绿苑.滨海国际公寓前期物业服务协议，物业服务协议约定：海投物业公司为绿苑商城小区提供物业管理服务，购房合同约定建筑面积54.15平方米，高层住宅的综合管理服务费收取标准暂定为按建筑面积每月每平方米1.5元，房屋公共维修金为每月每平方米0.2元/月，缴费时间为每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修金，收费面积在产权证未办理之前以购房合同的合同面积为准，产权证办理后以产权面积为准，房屋公共维修金由业主交纳。违约责任条款其中约定，海投物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，邓蓓有权要求海投物业公司限期改正，逾期未改正给邓蓓造成损失的，海投物业公司承担相应的法律责任；邓蓓违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求邓蓓补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金。物业服务协议签订后当月份，邓蓓上述房产经过面积测量，确定计算综合管理服务费和房屋公共维修金的房屋建筑面积为54.36平方米。2016年7月，经备案公示，绿苑商城小区高层住宅的综合管理服务费收取标准调整至按建筑面积每月每平方米1.8元，房屋公共维修金为每月每平方米0.3元/月。物业服务协议签订后，海投物业公司为绿苑商城小区提供物业管理服务至今。绿苑商城小区业主的二次供水用电和住户用水由海投物业公司代收代缴。邓蓓拒绝交纳自2010年1月起的房屋公共维修金和自2011年8月1日起的综合管理服务费等费用，至今仍拖欠海投物业公司自2011年8月起至2019年12月期间的综合管理服务费共计8883.5元、自2010年8月起至2019年12月期间的房屋公共维修金1524元、自2009年8月至2019年9月住宅用水和二次供水用电费用合计5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元。 本院认为，海投物业公司与邓蓓签订的绿苑.滨海国际公寓前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。海投物业公司履行了管理服务职责，为邓蓓在内的案涉小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。邓蓓作为案涉小区的业主，是海投物业公司物业管理服务的直接受益者，实际享受了海投物业公司提供的物业服务，理应支付相关费用。邓蓓自2010年8月起没有向海投物业公司交纳房屋公共维修金和自2011年8月起没有向海投物业公司支付综合管理服务费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，邓蓓应向海投物业公司支付拖欠的房屋公共维修金、综合管理服务费及违约金。现海投物业公司诉请邓蓓支付自2011年8月起至2019年12月期间的综合管理服务费共计8883.5元和自2010年8月起至2019年12月期间的房屋公共维修金1524元，具有合同依据，本院予以支持。海投物业公司还主张邓蓓支付自2009年8月至2019年9月住宅用水和二次供水用电费用合计5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元，邓蓓对此部分费用数额无异议，本院予以确认。 关于邓蓓是否应支付违约金及违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”海投物业公司与邓蓓签订的绿苑.滨海国际公寓前期物业服务协议约定，缴费时间为每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修金，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求邓蓓补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金。因此，邓蓓应承担逾期未交纳综合管理服务费的违约责任，即向海投物业公司支付违约金。本案讼争的综合管理服务费总额系2011年8月至2019年12月每月产生的管理费累计而来，相应的逾期缴纳综合管理服务费的违约金自然应逐季度分段累计计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。海投物业公司未提供因邓蓓违约而给其造成损失的证据，虽然海投物业公司将违约金调低至按中国人民银行贷款利率四倍及同业拆借贷款利率四倍标准计算，但仍属过高，应予以调整。本案参照中国人民银行同期同类贷款利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算邓蓓逾期支付综合管理服务费的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第四项、第七条第一款第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告邓蓓于本判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付综合管理服务费8883.5元及违约金（违约金以实际拖欠的物业管理费为基数，自2011年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告邓蓓于本判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付房屋公共维修金1524元、住宅用水和二次供水用电费用5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元； 三、驳回原告厦门海投物业有限公司其他诉讼请求。 若被告邓蓓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案受理费450元减半收取225元，由被告邓蓓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李庆东 二〇二〇年三月九日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。