大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初6586号原告大连中海海惠物业服务有限公司，住所地大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人李晓华，该公司总经理。委托代理人宫新立、刘志龙，辽宁诺萱律师事务所律师。被告王思涵。委托代理人**，辽宁骁鹏律师事务所律师。原告大连中海海惠物业服务有限公司与被告王思涵物业服务合同纠纷一案，原告大连中海海惠物业服务有限公司于2019年9月4日向本院递交了诉讼材料，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告大连中海海惠物业服务有限公司的委托代理人宫新立、被告王思涵的委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2007年11月1日至2019年4月30日的物业费90831.6元（263.28平方米×2.5元/月×138个月）；2、请求判令被告支付自2007年11月至2019年4月的逾期支付物业费违约金57565.3元（此期间产生的违约金为575653.16元，原告主张10%，即57565.3元）。事实与理由：原告系中信海天瀛洲小区的物业服务企业，被告王思涵系该小区21栋2单元房屋的业主，房屋建筑面积为263.28平方米。中信海天瀛洲小区的住宅物业标准为2.5元/月/平方米，根据原、被告签署的《中信海天瀛洲前期物业管理服务协议》的约定，被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额缴纳物业费，如果逾期，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日千分之三的标准缴纳违约金。被告自2007年11月1日至今未交纳过物业费，截至2019年4月30日，被告欠交的物业费为90831.6元，根据约定被告还应向原告承担逾期交纳物业费的违约金。经原告多次电话及书面催缴，被告始终未履行义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由如下：1、原告与被告没有签订过物业服务合同，原告仅仅是与王国伟签署过物业服务合同。被告于2011年7月11日继承取得了王国伟的案涉房屋，并取得了产权，之后与原告也没有签订过物业服务协议，双方对于原告提供物业服务的收费标准均没有约定。2、案涉房屋自王国伟购买并于2006年3月入住后出现了房屋渗水以及发霉的情况，王国伟第一时间已经向当时提供物业服务的企业通知了房屋存在的上述质量问题，并要求进行维修，物业公司当时也承诺进行维修并达到质量标准。但物业公司迟迟没有进行维修，拖延至2017年6月，被告在无奈的情况下自行对房屋存在的透水、墙体发霉、屋檐脱落等问题进行了维修，物业公司一直拒绝承担相关费用。3、原告的部分诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，本案立案时间是2019年10月10日，2016年10月10日之前的物业费请求超过了诉讼时效。4、关于违约金问题，原、被告双方没有签订过物业服务协议，针对违约金也不可能存在约定。原告与王国伟签订的物业服务协议，仅仅约定了支付滞纳金，而滞纳金按照法律规定具有法定性、强制性、惩罚性，一般适用于向行政机关缴纳相关税款或其他的行政规费。经审理查明，2005年8月25日，大连中信房地产开发有限公司与大连中信物业管理有限公司（于2018年8月1日更名为大连中海海惠物业服务有限公司）签订《前期物业服务合同》，大连中信房地产开发有限公司委托大连中信物业管理有限公司对其开发的海天瀛洲小区提供前其物业服务，合同期限自2005年9月30日至2007年9月30日。后双方签订补充协议，将合同期限延长至中信海天瀛洲业主委员会代表全体业主与物业企业签订物业合同生效时止。合同约定：物业费标准为2.5元/月/平方米，按季交纳，业主应在双月第一周履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，按照应交额的0.3%按日交纳滞纳金。2005年12月2日，王思涵、王国伟与大连中信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买大连中信房地产开发有限公司开发的中信海天瀛洲小区滨海西路滨涛园21-2号，建筑面积为263.28平方米的住宅。2006年3月9日，王国伟与大连中信房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议在物业费标准、交费期限、滞纳金等方面作出了前述约定。被告未向原告交纳2007年11月1日至2019年4月30日的物业费90831.6元（263.28平方米×2.5元/月×138个月）。2007年11月1日之前的物业费，被告按照2.5元/月/平方米标准支付。原告以EMS形式分别于2016年12月12日向王国伟催收2007年11月9日至2016年12月31日的物业费，邮局将该邮件退回，未载明退件原因；于2018年12月29日向王国伟的配偶赵萍催收2007年11月9日至2018年10月31日的物业费，邮局以“不在大连、拒收”为由将邮件退回。另查明，王国伟与王思涵系父女关系，王国伟于2008年3月18日死亡。被告于2011年7月11日以继承方式取得了案涉房屋的全部产权。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、业主房屋验收交接表、前期物业服务合同及补充协议、前期物业管理服务协议、物业管理服务缴费收据、变更登记核准通知书、律师函、催缴欠缴物业费通知单及邮寄单，被告提供的房地产权证等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与大连中信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、大连中信房地产开发有限公司与案涉房屋原共同共有人王国伟签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。大连中信房地产开发有限公司委托原告对中信海天瀛洲小区提供前期物业管理服务，双方之间的前期物业服务合同效力及于小区全体业主。原告依照合同约定提供了物业服务，被告应当依照合同约定交纳物业费。关于被告以房屋外墙漏雨导致室内墙壁发霉，原告不履行维修义务为由拒绝交纳物业费。保修期满后发生的房屋共用部位、共用设备、共用设施的维修应当启动维修基金，而维修基金的使用应征得小区业主委员会或者房屋产权人的同意，被告以此为由拒绝交纳物业费，于法无据。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则于2017年10月1日实施，故在此时间之前已经超过两年诉讼时效的，仍应按照原两年诉讼时效来认定，原告分别于2016年12月12日、2018年12月29日以EMS形式催讨物业费对已超过诉讼时效的不产生时效中断，并且，该邮件未能有效送达给被告，原告提供的证据不足以证明诉讼时效中断。合同约定，物业费按季交纳，于双月第一周履行交纳义务。合同约定的履行期限不明确，但当年的物业费最迟应于年底前交纳。原告于2019年9月4日向本院递交了诉讼材料，其中2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业费26328元（263.28平方米×2.5元/月×40个月）未超过三年的诉讼时效期间，应予支持。2015年1月1日之前未给付的物业费已超过诉讼时效期间，故本院对此期间的物业费不予支持。关于违约金问题。被告未按合同约定支付物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。前期物业服务合同约定，未按时足额交纳物业费的，自逾期之日起，按照应交额的0.3%按日交纳滞纳金。该滞纳金实为违约金，合同约定的违约金标准过高，原告虽然将违约金调整为10%，但仍高于因被告违约行为给原告造成的实际损失，本院予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王思涵于本判决生效之日起十日内向原告大连中海海惠物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业费合计26328元及违约金（违约金的计算方法：分别以每年所欠物业费总额为基数，从次年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3268元、公告费300元，合计3568元（原告已预交），由原告大连中海海惠物业服务有限公司负担2534元，被告王思涵负担1034元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告大连中海海惠物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限两年。审 判 长 蔡 麟人民陪审员 高 岩人民陪审员 朱桂荣二〇二〇年三月十三日书 记 员 张 颖