广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初39号原告：封开县江口镇鸿昇房屋信息咨询服务部，经营场所：封开县*口镇*******（住改商），统一社会信用代码：92441225MA51KFHB59。经营者：童小梅。委托诉讼代理人，莫弟，男，1961年11月1日出生，系童小梅的丈夫。被告：卢亚南，男，1956年11月18日出生，汉族，住址广东省封开县**************，公民身份号码：442************61X。委托诉讼代理人，岑桂明，男，1970年6月15日出生，汉族，住址广东省封开县******委会（一）红卫路46号，公民身份号码：442************630。被告：宋宇庭，男，1979年10月25日出生，汉族，住址广东省封开县******委会（一）龙山路9号，公民身份号码：441************010。被告：李带海，女，1958年9月6日出生，汉族，住址广东省封开县*****************************，公民身份号码：442************022。原告封开县江口镇鸿昇房屋信息咨询服务部（以下简称鸿昇房屋咨询部）诉被告李带海、宋宇庭、卢亚南居间合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿昇房屋咨询部的委托诉讼代理人莫弟、被告李带海、宋宇庭、卢亚南及其委托诉讼代理人岑桂明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昇房屋咨询部向本院提出诉讼请求：1、判令被告卢亚南、宋宇庭、李带海支付原告居间服务费6000元。2、判令被告李带海按《房屋买卖补充协议》约定支付原告70000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年前，被告宋宇庭将坐落于封开县江口镇旧镇府楼504房(该房产权人为被告父母的)的出售信息在原告处放盘。在原告的居间介绍下，促成众被告就买卖坐落于封开县江口镇旧镇府楼504房达成了房屋买卖协议，各方确认原告在促成被告达成交易涉案房屋后，被告需支付原告中介服务费6000元，该款项分两次支付，第一次在被告达成交易涉案房屋的当天支付4000元，余下款项2000元在办理涉案房屋过户手续的当天付清。在被告达成交易涉案房屋后，被告卢亚南支付了4000元中介服务费给原告。2019年2月23日，被告李带海(被告宋宇庭口头委托其外母李带海代收卢亚南购买甲方坐落于封开县江口镇旧镇府楼504房购房定金30000元整，并与原告签订了《房屋买卖补充协议》)该协议第一条约定，甲方位于封开县江口镇旧镇府楼504房，建筑面积：75.20平方米。在鸿昇房屋咨询部放盘登记卖出价人民币小写：180000元整，大写：壹拾捌万元整。该房屋由丙方介绍售出成交价人民币小写250000万元整，大写：贰拾伍万元整。如买卖交易成功，甲方实收人民币小写：180000元整，大写：壹拾捌万元整。丙方(即原告)承揽该房屋的契税、个人所得税、营业税及附加、房产局杂费、国土局杂费、证明费、评估费、交易费、个人未缴交20%房款的费用，剩余的归丙方所得或不足部份丙方承担。待甲、乙双方到房管局办理房屋过户手续当天由甲方一次性付清给丙方人民币小写：70000元整，大写：柒万元整。该协议第二条约定，若甲方违反本合约，丙方向人民法院提起诉讼后，如甲方败诉，必须赔偿双倍差价金额给丙方，并负责承担所有上诉费用。2019年7月8日，被告卢亚南向原告提出，由于被告宋宇庭办理涉案房屋的继承手续需要很长时间，双方无法在约定的时间内达成过户手续，因此与被告宋宇庭友好解除了涉案房屋的交易，要求原告退还其已支付的中介服务费4000元，原告随即向被告宋宇庭核实，经了解确实与被告卢亚南说的相符后，就退回了4000元给被告卢亚南，被告卢亚南收到款后向原告出具了一张《收据》。但几天后，被告卢亚南与被告宋宇庭竟瞒着原告私下达成了涉案房屋的交易协议，原告得知后，要求被告立即支付原告中介服务费6000元及按协议约定支付房屋差价补偿70000元，但被告拒绝支付。综上所述，被告经原告提供的居间服务达成了涉案房屋的交易，但两被告为了达到不支付中介服务费目的，串通欺骗原告交易不成功，骗取原告退回已经收取的4000元中介服务费后，又跳过原告私下达成了涉案房屋的交易，严重有违诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告李带海辩称，我不是诉讼房屋的产权人，也没有其权属人的委托，没有提供有效的房产资料，原告故意引导我签订《房屋买卖补充协议》，根据《房地产经纪管理办法》第二十三条的规定，原告所为已违规。二、诉讼中的房子是我亲家的，由于屋主长期不在本地，平时交由我打理出租，原告的证据1所写的放盘信息是我平时在外面放租留下的信息。2019年初，原告主动约我见面交谈此房买卖事宜。当时我就告诉她，自己并非该房产产权人，又没有委托，不知道房子的家属是否同意确定我这样做，但原告却说不怕的，反正只是暂时先签着，让我以后再与屋主慢慢商量，有变再更改。由于我法律知识淡薄，因此在童小梅错误引导签订了《房屋买卖补充协议》，并收取了卢亚南3万元订金。签合同当时房屋的家属都不知道我签了这份合同，事后房屋家属一直都没有同意认可这份合同。诉讼中所说《房屋买卖合同》已被撕毁，但从原告提供的《补充协议》证据2第一段可体现，李带海是房屋出卖人，卢亚南是买受人，这个合同是不合法的。根据《合同法》第九条规定，我不是房屋产权人，也没有该房产出售代理权，不具备买卖这个房屋的民事权利，不符合签订该房屋交易的合同主体资格，所有诉讼中的《房屋买卖合同》依法属无效，主体合同既然无效，其间签订的《房屋买卖补充协议》也应随之为无效协议。我完全没有该房产的处分权，诉讼中《房屋买卖补充协议》一直没有得到房屋产权人的追认。根据《合同法》第五十一条规定，这份《房屋买卖补充协议》并没有得到房屋产权人追认，应视为无效合同。诉讼中的《房屋买卖补充协议》是作为专业房屋中介的原告从交谈中得知我法律知识淡薄诱骗我签订而获得的，而且过程中还存在欺瞒买受人卢亚南的一定行为，让我与卢亚南进行房屋交易，也损害了该房产合法继承人的利益。根据《合同法》第五十二条的规定，应视为无效合同。三、原告明知我无委托权还与我签订《房屋买卖补充协议》，从内容上看过程中则侧重强调房屋买卖双方委托人的义务，且要求佣金差价报酬巨大，并严重加害了委托人的责任。明显存在有失公平。该《协议》一直得不到房屋家属一致认可。此时我早已告诉过原告，但原告却让我再与家属商量一下，没有告诉卢亚南，只是跟他说屋主办证需要时间，让他耐心等。后来我认识到自己这样签订合同不合法，于是主动与卢亚南联系如实说明房屋家属不同意出售，自己无权代卖。因此，卢亚南知道后认为签订合同时我和原告存在故意隐瞒房屋产权人不同意出售，产权不确认不能交易的事实，于是卢亚南在2019年4月提出要求三方解除合同。我于2019年4月6日退回了卢亚南的定金3万元表示与其解除合同。但原告一直不愿意解除合同关系，后来于7月8日才约卢亚南到表兄岑桂明家，说明要求卢亚南必须在其所写退款收据签字盖指模才愿意解除合同并退回中介费，卢亚南就在原告提供的收据上盖了指模，收回了4000元，然后又当场撕毁了卢亚南与我所持《房屋买卖合同》原件表示三方解除合同关系（岑桂明在场亲眼见为实）。过程中房屋权属人都没有参与过。这张收据只能说明卢亚南收到原告退款开具收据时间，并不能充分的体现出卢亚南提出解除合同的具体时间，而且原告在收据上的还存在一定的威逼利诱行为，原告要求卢亚南必须在其写好的收据上签字盖章才肯退款解除合同关系，收据其中一些内容（因甲乙双方达成不成交旧镇府504房，原告善意退回中介费）有违事实与收款人意思的真实性，原告明显有意图遮掩居间期间违规违法操作有过错导致合同关系解除的行为。由此可见，原告严重有违诚信、忠实原则，原告所诉中的李带海与卢亚南签《房屋买卖合同》属无效协议，不能进行房屋交易并已经注销并撕毁，根据《合同法》第四百二十七条的规定。四、原告与被告三方达成房屋交易的事情没有关联。该房产有出售意向并不属于原告独家消息。与原告解除合同后，原告与我再无联系。此期间原告没为此宗房屋交易进行过任何居间服务，卢亚南通过亲戚岑桂明找到苏永强与房屋产权人多次商议洽谈购买房产的事情。卢亚南因居住地远于2019年10月委托我代办其房产交易事情与该房产合法共有人宋宇庭、郑锦泉和委托代理人苏永强在封开县******于2019年12月16日以12万正式签订合同成交。原告所诉居间房屋交易25万条件并不一致和原告所说解除几天就交易时间相差甚远。原告诉讼中所索取70000元差价巨大且无任何事实依据。我方拒绝支付原告《补充合同》的70000元差额。综上所述，原告所诉被告要求我支付居间费6000元和《房屋买卖补充协议》的70000元的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据。请法院依法驳回。被告宋宇庭辩称，一、《房地产经纪管理办法》第十六条规定。2019年前原告与我之间并没有签订任何书面《居间合同》。原告与我不存在居间劳动关系，所诉请所依据的基础法律关系不存在。我方拒绝支付原告所诉居间服务费。二、根据《房地产经纪管理办法》第二十三条的规定，本人从未曾向原告提供过该房屋资料证明和信息。诉讼中原告的放盘服务证据，只是一张原告自己手写的信息记录，上面房产具体地址、房号、面积都不清晰，甚至连房产人是谁都还搞不清楚，屋主联系人写的是李姨和联系电话（这条信息是我岳母平时代为出租此房在外面留的联系方式），而且出售房屋的价格自己写放盘20.8万，一会又在《协议》上写放盘25万。这个放在笔记本里，信息错漏百出，前后矛盾的手写记录，不能成为我委托原告代表父亲房产放盘出售的服务证据。根据《房地产经纪管理办法》第十八条的规定，依法原告并没有按规定为我父亲房产作放盘服务。三、1、原告所诉房产，诉讼中签订协议时间为2019年2月23日，当时房产所有人宋学忠是我父亲，于2008年已亡故，没有立下遗嘱，房产并没有进行分割，母亲郑锦泉健在，父母有子女三人宋秋红、宋丽红和我，4人均为第一顺序继承人，所以该房产当时应属我们家人4人所共有。未经我们全部同意授权委托，李带海没有处分这个房产的民事权利。2、原告所诉《房屋买卖合同》具体内容现在无从考证，从原告提交的证据《房屋买卖补充协议》中第一段落可明确体现房屋出卖方为李带海，买受人是卢亚南。根据《合同法》第九条规定，李带海非房屋产权人、出售代理人没有权利签订这份《房屋买卖合同》。原告作为专业的房屋中介，应熟知房屋买卖法规和房地产经纪管理规定，其却违法诱导李带海签订《房屋买卖补充协议》，签订时并没有得到本人口头委托，我们房屋家属也并不知情，后来也没一致进行追认。李带海没有处分这个房产的民事权利，未经我家人全部同意不能代表我家人订立合同买卖房产，根据《合同法》第五十二条的规定，应视为无效合同。诉讼中《房屋买卖补充协议》是原告以欺诈诱导李带海不懂法律获得，并侵害了房屋产权所有共有人利益，应视为无效合同，这份《房屋买卖补充协议》不能成为原告向我索取居间费的依据。李带海得知房产权人不同意这个《协议》后，已主动与卢亚南说明，卢亚南提出解除三方合同，李带海于4月6日退回订金3万元表示三方解除合同。而原告诉讼中提供7月8日事情，当时我并不在场，原告也没有联系我确认过任何事情，事实与原告所讲并不一致。卢亚南与原告之间解除居间关系是因原告违反法规没有尽到居间人忠实义务，隐瞒真实信息，提供虚假情报，该房产权人不确认不能交易的重要事实所到，并不存在我与卢亚南、李带海为逃避其佣金三方串通解除合同的事实。四、房屋有出售意向并不属于原告独家消息。三方已经解除合同关系。房屋交易交涉期间原告并没有与我们三方有任何联系，也没为此宗交易付出过任何居间服务行为，原告与我家房产和卢亚南交易成功并没有任何关联不存在因果关系。诉讼中房产于2019年9月27日合法分割，由我和母亲郑锦泉、妻子苏丽萍继承为合法共同共有人。卢亚南非常喜欢该房屋，委托表兄岑桂明作为介绍人联系到苏永强找我与母亲多次洽谈房屋买卖的事情最后达成。由于我们长久不在封开居住，2019年10月31日，全权委托苏永强办理该房产交易等事情。卢亚南夫妻也因长居外地委托李带海帮忙办理，最后于2019年12月16日双方在房地产交易中心以12万正式签订《房地产买卖合同》交易成功。原告所索70000元差价也没有事实依据。原告所述缺乏事实基础和法律依据，请法院依法驳回，并判决由原告承担本案所有的诉讼费用，赔偿我方因本诉讼产生的一切费用（交通费、误工费等）。被告卢亚南答辩称，一、2019年初我委托原告找房源，并跟原告看了涉案房屋，确定购房意向，和原告之间没有签订过书面居间合同，原告诉讼中居间费只是从李带海与原告签的《房屋买卖补充协议》里提出的，协议里并没有卢亚南的签名确认。根据《房地产经纪管理办法》第十六条的规定。该《协议》不能成为其要求居间费6000元的依据。二、根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，我文化程度比较低对房产买卖不太懂，而原告是合资质的中介咨询机构，委托居间期间原告并没有为我进行居间核实义务，没有提供过该房产产权证等真实有效的书面房产信息，口头告知宋宇庭为该房屋唯一继承人，其岳母李带海已得到房屋产权人委托交易。居间委托期间原告一直没有进行书面告知义务，提供了虚假信息，隐瞒了房屋产权继承人有多名，且未分割确权无法进行交易的信息，欺骗委托人说李带海有该房产出售代理委托权的事实。让我与李带海进行房产交易，并交了3万元订金给李带海，收取我4000元中介费。在一段时间没能成功与屋主进行房产交易时，原告还企图隐瞒事实，对我说卖方办证需要时间。后在李带海主动说出房屋产权未分，家属不同意这样出售，她本人不能代表屋主卖房的才得知实情。原告已违反了《合同法》第四百二十五条的规定，我方有权拒绝支付其居间费。原告做法毫无职业操守，违反诚信守则，存在隐瞒欺诈行为。我在2019年4月份便提出要求三方解除合同关系。李带海于4月6日主动退回了订金3万元表示同意三方解除。但原告一直拖到2019年7月8日才带着一张其自己写的（证据3）退款收据约见我到表兄岑桂明家，要求我在退款收据签字盖指模才同意解除合同关系并退回中介费，为了顺利拿回中介费，我就在该收据上签字盖了指模，收回4000元，然后又当场撕毁我、李带海所持《房屋买卖合同》原件表示三方解除合同关系（岑桂明在场亲眼见证）。过程中房屋权属人都没有一人参与过。这张收据只能说明我因解除合同收到了原告4000元的退款开具收据时间，并不能充分地体现出我提出解除合同的具体时间。而且原告在收据上还存在一定的威逼利诱行为，必须在其写的收据上签字盖章才肯退款解除合同关系，收据其中一些内容（因甲乙双方达成不成交旧镇府504房，原告善意退回中介费）有违收款人意思和事实的真实性，原告有意图遮掩原告自己违规操作有过错导致合同解除的行为。原《房屋买卖合同》具体内容现在无法考证，根据原告提供《房屋买卖补充协议》证据第一段，可体现房屋出卖方为非房屋产权人李带海，买受人为我。根据合同法应视为无效合同。作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。但原告却没有尽到中介义务为委托人核实房屋产权等重要信息并如实报告。反而为了揽住交易赚取个人利益隐瞒事实，提供错误信息。原告极之不诚信，其后也再没有与原告联系购房一事。根据《合同法》第四百二十七条的规定，原告在居间服务期间严重违规并存在隐瞒行为致使合同解除从而未能促成房屋交易，我方有权拒绝支付原告居间费。三、该房产有出售的意向并不是原告独家信息。我通过表兄岑桂明作为介绍人与房屋代理人苏永强（他俩是结交多年的老朋友）多次联系房屋权属人协商，最终与房屋合法共有人宋宇庭、苏丽萍、郑锦泉达成一致协议。由于我夫妻二人居住地远，2019年10月31日委托李带海代办理房产交易的事情，2019年12月16日在封开县*******以12万元正式签订房屋交易合同成交，并不是原告所说解除合同几天后就与屋主成交。因原告过错与我已经解除合同，此后原告并没有与我们三方有任何联系，也没为此宗交易付出过任何居间服务行为，原告与该房产最终交易成功并没有任何关联，没有因果关系。我方拒绝支付原告居间服务费。原告所诉要求我支付居间费6000元的诉讼请求，缺乏事实基础了法律依据，请法院依法驳回，并判决由原告承担本案所有的诉讼费用，赔偿我方因本诉讼产生的一切费用（交通费、误工费等）。本院经审理认定事实如下：位于封开县江口镇旧镇府大楼5楼504房的案涉房屋原产权人为宋学忠。被告宋宇庭系宋学忠的儿子。宋学忠于2008年9月去世后，案涉房屋没有进行实质继承分割。因宋宇庭等继承人居住在外地，便把案涉房屋委托被告李带海（系宋宇庭外母）打理出租。期间，李带海将案涉房屋的信息提供给原告的咨询部。2019年初，被告卢亚南需购买房屋便到原告咨询部询问房源，原告即将案涉房屋推介给卢亚南，并通知李带海到来与卢亚南洽谈房屋买卖事宜，后经双方协商一致并签订了房屋买卖合同。2019年2月23日，甲方李带海（卖方）与丙方鸿昇房屋咨询部（中介方）签订一份《房屋买卖补充协议》，合同约定：根据甲方（卖方）李带海与乙方（买方）卢亚南所签订《房屋买卖合同》，经甲丙双方协商一致，为确保双方利益关系履行义务，特订立该补充协议。协议中约定“一、甲方将位于封开县江口镇旧镇府大楼5楼504房房屋在丙方服务部放盘登记为人民币18万元，以18万元出卖。由丙方介绍以25万元报价卖给乙方。如成交成功，甲方只实收18万元整，丙方负责办理房屋过户手续所有费用，剩余的所得归丙方（或不足由丙方承担）。……三、重申在《房屋买卖合同》中，甲乙任何一方当事人的违约行为导致房屋买卖合同被解除的，代守约方向丙方支付中介服务费6000元……”，李带海与鸿昇房屋咨询部均在补充协议上签名或盖章。卢亚南向李带海支付购房定金3万元，并向原告支付了中介费4000元。事后，卢亚南以办理案涉房屋买卖手续需较长时间为由向原告提出与出卖方解除了房屋买卖合同，原告向李带海核实属实后同意三方解除合同。2019年4月6日，李带海退回卢亚南支付的涉案房屋订金3万元，并出具了《收据》。2019年7月8日，鸿昇房屋咨询部退还卢亚南的中介款4000元，并出具了《收据》，《收据》上备注“因甲乙双方达成不成交江口旧镇府504房，丙方善意退回中介费”，鸿昇房屋咨询部在收据上盖章，收款人卢亚南亦签名确认。至此，原被告的居间合同关系已协商解除。2019年12月16日，甲方（转让方）宋宇庭、郑锦泉与乙方（受让方）卢亚南签订《房地产买卖合同》约定甲方将案涉房地产转让给乙方，房屋交易总金额为12万元。之后，双方办理了房屋买卖的相关手续。为此，原告认为，被告为了达到不支付中介费目的，串通欺骗原告交易不成功，然后又跳过原告私下达成案涉房屋的交易，有违诚实信用原则，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的《房屋买卖补充协议》、《收据》；被告提供的《收据》、《房屋所有权证》、《广东省房地产买卖合同》等证据及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷，争议的焦点主要有：一、原、被告之间是否形成居间合同关系。二、被告是否构成违约，应否向原告支付中介费。关于原、被告之间是否形成居间合同关系的问题。根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告鸿昇房屋咨询部与被告虽无签订书面的居间合同，但卢亚南曾委托原告寻找房源，而事实上在原告的介绍下李带海与卢亚南就案涉房屋进行了买卖洽谈，并签订了一份《房屋买卖合同》；于2019年2月23日，鸿昇房屋咨询部与李带海又签订了一份《房屋买卖补充协议》，补充协议签订后李带海收取了卢亚南3万元购房订金，卢亚南也支付鸿昇房屋咨询部4000元中介费。加之，宋宇庭在庭审中自认其到过原告的档口，并因原告较长时间没有办好相关手续，认为没有能力履行服务合同，就提出不需要原告来帮忙办手续了。由此可见，被告李带海、宋宇庭有委托原告鸿昇房屋咨询部帮其把案涉房屋放盘的事实，卢亚南有委托原告寻找房源的事实。如果三被告没有委托原告提供中介服务，就不存在上述的一系列房屋交易行为，也不会发生后来解除合同的事情。综上，宋宇庭、李带海向鸿昇房屋咨询部提供了房源信息，鸿昇房屋咨询部作为房产中介，经介绍双方促成了宋宇庭与卢亚南签订房屋买卖协议，鸿昇房屋咨询部与李带海、宋宇庭、卢亚南之间已形成居间合同关系。被告李带海、宋宇庭辩称其没有委托原告对涉案房屋放盘的理据不足，本院不予采纳。关于被告是否构成违约，应否向原告支付中介费的问题。在案涉房屋交易过程中，因办理房屋继承、买卖需要较长的时间，卢亚南以此为由向原告提出解除居间合同，原告及李带海、宋宇庭均表示同意，2019年7月8日鸿昇房屋咨询部已将中介费退还给卢亚南，至此，原被告之间的居间合同已协商解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（二）合同解除……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于原被告之间的居间合同已解除，尚未履行的权利义务，终止履行。至于宋宇庭、郑锦泉与卢亚南于2019年12月16日签订《房地产买卖合同》转让了案涉房屋，该房屋买卖交易是发生在原被告的居间合同解除后，因此宋宇庭与卢亚南达成的房屋买卖交易不存在绕开中介公司，逃避中介费用的问题，并不构成违约。鸿昇房屋咨询部作为居间人未完成中介服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，李带海、宋宇庭、卢亚南无需履行支付居间服务费或房屋差价款的义务，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律依据。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：驳回原告封开县江口镇鸿昇房屋信息咨询服务部的全部诉讼请求。本案受理费1700元，减半收取即850元，由原告封开县江口镇鸿昇房屋信息咨询服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫湛慈二〇二〇年三月二十五日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉