江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8号上诉人（原审原告、反诉被告）：张明宝，男，1984年7月22日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州工业园区东港。委托诉讼代理人：徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂纯玉，江苏仁海方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘蓉，女，1983年1月9日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：唐林峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄胜楠，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人张明宝因与被上诉人刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依照民事诉讼法的规定组成合议庭审理。依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。张明宝上诉请求：1.改判支持张明宝原审诉讼请求;2.刘蓉承担两审诉讼费。事实和理由：一、刘蓉知道土地性质。二、张明宝对土地性质没有审查义务。三、刘蓉涉嫌欺诈,本案张明宝也成立撤销权。换言之,对案涉房屋约定用途及土地性质不符的归责标准,不是某方审查责任,而是知情者刘蓉如实告知责任。否则,刘蓉不仅违反合同法第216条“交付并保持租赁物约定用途”义务,还构成性质更严重的欺诈。张明宝原审主张解除合同、要求赔偿损失,是对解除权竞合撤销权的择一行使,二者法律实效与过错责任并无不同。四、判例观点与预见义务。经检索类案,房屋法定性质不能实现租房合同用途,未见出租人不担责判例,即使承租人明知该事由亦然,何况本案张明宝并不明知。酒店或超市皆属商业经营,无据证明、必不可能,案涉之类房屋的土地性质,在每个小区只能是超市。张明宝无特别预见义务。张明宝另称，未就反诉提出上诉。张明宝向一审法院起诉请求：1.判令刘蓉支付退还张明宝房租金、押金270000元；2.判令刘蓉支付张明宝违约金40000元；3.判令刘蓉赔偿张明宝经济损失66000元；4.本案诉讼费由刘蓉承担。刘蓉向一审法院反诉请求：判令张明宝支付房屋租金23万元整并支付延迟支付房租的违约金123607.67元；张明宝支付反诉费用。一审法院认定事实：2018年4月9日，张明宝（承租方、乙方）与刘蓉（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于苏州工业园区城邦花园36商幢201室，36幢103室，（建筑面积约为865平方米，以实际为准，如有误差，租金不予调整），使用类型为商业用房。甲方应于2018年4月9日之前将房屋交付于乙方。甲方保证租赁房屋是商业用房，乙方用来作酒店、住宿等合法商业经营场所，甲方配合乙方办理工商、税务注册、消防许可证、特种行业许可证等事务。就租金，双方约定2018年4月9日至2025年8月8日租金为人民币46万元每年，该租金包含物业费用。本合同签订之日，一次性支付甲方半年房租人民币23万元及押金人民币4万元整，房租每半年一付，从第二期开始，在前期房租到期前30天支付下期房租，乙方须于每年1月9日，7月9日前支付下一期房租。租赁合同第五条约定，乙方应按时支付房租，如逾期支付超过五个工作日，则乙方每天按当月租金的1%向甲方支付滞纳金；连续累计一个月内未支付的，视为乙方违约，甲方可解除合同，收回租赁房屋并解除合同。2018年4月9日，张明宝向刘蓉支付租金23万元。2018年4月10日，张明宝向刘蓉支付押金4万元。2019年1月8日，张明宝向刘蓉发送解除合同通知，表示，刘蓉出租的房屋无法通力合作理酒店、住宿证照，正式通知刘蓉因该房屋无法达到合同约定用途且你方未能提供办理酒店、住宿所需要的消防验收材料，正式通知解除房屋租赁合同，并要求刘蓉于收到函件后三日内退还租金23万元、押金4万元，合计27万元。2019年1月15日，刘蓉回函，表示不同意张明宝擅自解除该租赁合同，并告知张明宝擅自违法解除合同将承担相应的不利后果。另，涉案房屋产权登记证书载明所有权人系刘蓉，房屋用途为商服用地/商业配套。诉讼过程中，双方共同确认张明宝、刘蓉双方之间的租赁合同已解除。就解除时间，张明宝表示，其已于2019年1月8日发函给刘蓉，故租赁合同于2019年1月9日解除；刘蓉表示，其非违约方，但为避免损失扩大，同意于当庭即2019年6月4日解除合同。双方确认，房屋无需再另行办理交接手续，于当庭即2019年6月4日交接完毕。以上事实，由张明宝向一审法院提交的房屋租赁合同、租金支付凭证、解除合同通知、回函及当事人庭审陈述予以证实，一审法院依法予以确认。张明宝针对其诉请主张，还向一审法院提交了证据，刘蓉质证如下：证据1.建设工程设计合同一份、隔墙施工合同复印件一份、张明宝交易明细一份，证明张明宝装修损失为66000元。证据2.寒山闻钟网站市建设局给予建设规划局的回复，证明涉案房屋规划用途为超市门厅不是酒店住宿的商业用途。张明宝表示，其曾向规划局申报审批证照，规划局明确回复不予办理。刘蓉对证据1真实性无法确认，证据2的真实性亦无法确认。就房屋租赁合同的履行过程，张明宝表示，张明宝去消防部门办理备案手续，消防部门明确告知涉案房屋规划用途是超市和门厅，故无法办理消防备案手续。另外，因为我方是经营酒店，需要去公安办理特种行业许可证，特种行业许可证办理前提为取得消防备案手续，因为无法办理消防备案，导致后续手续均无法展开。刘蓉在与张明宝签订房屋租赁合同时，我方有看过产证，我方明确告知了承租目的为开办酒店，刘蓉明确表示可以的。在我方接手涉案房屋之前，涉案房屋是经营美容美发的，当时是停业状态。张明宝在苏州市区园区都有经营酒店、住宿，从未遇到过这个问题。刘蓉表示，涉案房屋之前有租给他人经营美容院、办公室，没有租给他人经营酒店，我方仅告知张明宝房屋是商业用房。刘蓉表示，因张明宝违约导致合同解除，故押金不予退还，并要求张明宝支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金，2019年4月9日至我方认可的解除之日的租金予以放弃。一审法院认为，张明宝、刘蓉签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，张明宝、刘蓉双方均应按照租赁合同的约定履行相应的合同义务。诉讼过程中，张明宝、刘蓉共同确认租赁合同解除，一审法院依法予以确认。就合同解除原因归哪一方的问题，一审法院认为，当事人针对自己的主张或反驳他们的观点应当提供相应的证据，刘蓉作为出租人，其已按合同约定向张明宝交付了涉案房屋，租赁合同虽约定承租房屋用于酒店、住宿，该约定仅系双方对承租房屋用途予以确认，但刘蓉作为承租人其并非涉案房屋土地性质规划是否可用于经营酒店、住宿的审查义务方，双方的租赁合同亦未对此予以约定，且张明宝作为有酒店经营经验的经营者，其对经营酒店、住宿的相关手续办理应知晓，故现有证据不能证实系承租方原因导致合同不能履行，故一审法院对张明宝的诉请主张不予支持。针对刘蓉的诉请主张，一审法院认为，张明宝作为承租人其应当按期支付租金，且结合上述认定事实，未有证据证实刘蓉存在违约情形，刘蓉据此主张解除双方之间的租赁合同有相应的事实和法律依据。租赁合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合张明宝向刘蓉提出解除合同表示不再履行合同的时间，现刘蓉主张张明宝支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金合计23万元，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。就刘蓉主张的违约金，一审法院认为，因张明宝未及时支付租金，刘蓉主张违约金有相应事实和法律依据，但违约金损失应当与实际损失相适应，刘蓉主张没收押金及支付逾期付款违约金均是因张明宝未及时履行付款义务导致的损失，刘蓉主张按月租金日1%计算约定金其主张过高，一审法院结合实际损失及案情，酌情认定张明宝支付刘蓉违约损失2万元，该款项与张明宝已付押金4万元相抵扣，刘蓉还应退还张明宝2万元，刘蓉应退还款项与张明宝还应支付租金相折抵后，张明宝支付刘蓉租金21万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认张明宝、刘蓉于2018年4月9日就苏州工业园区城邦花园36商幢201室、36幢103室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、反诉被告张明宝于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘蓉租金21万元；三、驳回本诉原告张明宝的诉讼请求；四、驳回反诉原告刘蓉的其余诉讼请求。本诉案件受理费6940元，减半收取3470元，由本诉原告张明宝负担；反诉案件受理费3302元，由反诉原告刘蓉负担1077元，反诉被告张明宝负担2225元，反诉被告张明宝应负担款项已由反诉原告刘蓉预交，由反诉被告张明宝于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘蓉。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张明宝拟租赁刘蓉所有的商业用房用于开设酒店。涉案合同载明，“甲方保证租赁房屋是商业用房，乙方用来作酒店、住宿等合法商业经营场所，甲方配合乙方办理工商、税务注册、消防许可证、特种行业许可证等事务”。租赁房屋并无具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形。张明宝即无依据证明刘蓉对租赁房屋规划性质存在隐瞒，又无依据证明刘蓉未能保证租赁房屋是商业用房，也无依据证明刘蓉拒绝配合乙方办理工商、税务注册、消防许可证、特种行业许可证等事务。张明宝自身未对租赁房屋能否用于表明酒店、住宿作出正确判断，以此归责于出租人，认为其有权解除合同的上诉理由显然不能成立。综上所述，张明宝的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由上诉人张明宝负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月三十一日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。