湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3908号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区城陵矶临港产业新区联港路汽车城内，统一社会信用代码91430600565927428Q。法定代表人：田坤，总经理。委托诉讼代理人：谭金林，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司，住所地岳阳市城陵矶临港新区联港路（湖南临港国际汽车城内），统一社会信用代码91430600320587023Q。法定代表人：龙建坤，董事长。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，湖南祈安律师事务所律师。原审第三人：浙商中拓集团股份有限公司，住所地浙江省杭州市萧山经济技术开发区启迪路198号A-B102-1184室，统一社会信用代码91430000712108626U。法定代表人：袁仁军，董事长。委托诉讼代理人：王毅，该公司员工。上诉人岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司（以下简称五菱公司）因与被上诉人岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司（以下简称菱骏公司）、原审第三人浙商中拓集团股份有限公司（以下简称浙商中拓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五菱公司的委托诉讼代理人谭金林，被上诉人菱骏公司的法定代表人龙建坤及其委托诉讼代理人李旗英、李艳丽，原审第三人浙商中拓公司的委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五菱公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违法，应当发回重审。1、鉴定尚未完成即判决。一审法院根据上诉人的申请，委托鉴定机构对租赁房屋的装饰装修及设施设备残值进行鉴定，庭审中，一审法院也明确表示鉴定结论出来后，再组织质证。可一审法院却在鉴定结论未出来前，进行判决，程序违法。2、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求。（1）虽然上诉人与被上诉人对租赁协议的解除没有异议，但双方并未提出解除租赁协议的诉讼请求，一审判决解除合同超出了双方的诉讼请求。（2）、被上诉人提出了赔偿损失的诉讼请求，没有要求上诉人支付房屋和场地占用费，一审判决上诉人支付占用费超出了被上诉人的诉讼请求。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金150万元和占用费158.3万元依据不足。1、造成租赁协议解除的责任在被上诉人，上诉人不应赔偿被上诉人损失。被上诉人自2018年4月开始对租赁房屋及场地进行拉闸断电、堆土堵路，后又以岳阳瑞捷汽车有限责任公司的名义对租赁房屋及场地进行打砸，强行扣押财务室资料，对房屋上锁等，被上诉人的行为对上诉人的正常经营造成了影响，导致“五菱”品牌授权被取消，租赁协议丧失履行的基础，上诉人只能通知被上诉人解除租赁协议进行清算。一审判决将被上诉人前期采取的一系列影响经营的行为与品牌授权被取消导致租赁合同无法继续履行的事实进行分裂，认定租赁合同的解除系上诉人单方违约解除，有失公平。2、一审判决上诉人支付违约金又赔偿损失没有法律依据。根据《中华人民共和合同法》第一百一十四条规定，只有在约定的违约金“过分”低于或高于造成的损失情形下，人民法院才能适当进行调整。本案中，被上诉人没有提供证据证明其实际遭受了多大损失，也没有证据证明其损失高于约定的违约金，一审判决上诉人既承担违约金150万元，还要支付2019年8月1日至2020年7月31日占用费158.3万元，没有事实和法律依据。3、上诉人不应向被上诉人支付占用费。租赁协议解除至今房屋未进行使用或对外出租，完全是被上诉人没有将房屋对外出租导致的，不是租赁协议解除导致的。即便被上诉人的损失完全取决于2019年8月至2020年7月房屋是否对外出租，损失金额在0元至158.3万元范围之内。被上诉人是否存在实际损失、实际损失金额是多少，一审判决未查明，在损失尚未确定且未发生的情况下，一审判决上诉人承担150万元违约金，同时又额外判决上诉人支付158.3万元的占用费，超出了被上诉人可能存在的最大损失。三、被上诉人的法定代表人龙建坤于2019年1月5日对租赁房屋上锁，实际占有并控制了租赁物，上诉人也于2019年1月23日书面通知被上诉人解除租赁协议，被上诉人应当退回上诉人预付尚未履行租赁合同期间即2019年1月1日至7月31日的租金及税费。四、被上诉人应当向上诉人赔偿租赁房屋装饰装修及设施设备残值损失。1、租赁协议的解除系被上诉人造成的，被上诉人应当按照鉴定结果向上诉人赔偿装饰装修及设施设备残值损失或进行补偿。2、房屋出租时为钢构结构，外墙的玻璃幕墙、室内的隔墙、灯具、消防管道、变压器等装饰装修及设施设备均系上诉人安装、购置。租赁协议解除后，被上诉人必然会使用现有的装饰装修及设施设备，按照物尽其用，有利于发挥最大价值的原则，被上诉人应当对上诉人予以补偿。一审判决认定该装饰装修及设施设备残值尚未达到补偿条件，却又在判决中驳回了上诉人针对该部分的反诉请求，自相矛盾。综上，一审程序违法，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。菱骏公司辩称，一、一审判决程序合法。1、因场地及房屋能否出租，被上诉人是否利用上诉人的装修均处于不确定状态，被上诉人暂不具备对上诉人装修进行补偿的条件，故一审判决未采纳评估结论正确。2、双方的诉讼请求均隐含同意解除合同，一审判决解除合同并无不当。3、被上诉人要求上诉人赔偿638.24万元，一审判决没有超出被上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决认定上诉人单方解除合同证据充分。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司向上诉人送达《解除合同通知函》，上诉人于2019年1月23日向被上诉人送达《解除租赁协议通告书》，上诉人要求解除合同是其没有了经销权，与被上诉人无关，上诉人解除合同的行为违法，应当对被上诉人进行赔偿。2、上诉人至今未将租赁物交给被上诉人，其应当支付占用费。3、上诉人的装饰装修及设施设备应当根据被上诉人使用情况予以补偿。浙商中拓公司的答辩意见与五菱公司的上诉理由一致。菱骏公司向一审法院提出的诉讼请求：判令被告赔偿原告损失638.24万元。五菱公司向一审法院提出的反诉请求：1、判令菱骏公司退回五菱公司押金50万元、预交的租金923416.66元，并以923416.66为基数按年6%利率支付自2019年1月1日起至全部租金退回之日止的资金占用利息(暂计算至2019年3月30日，占用利息为13851元)；2、由菱骏公司赔偿五菱公司损失150万元(暂定150万元，具体以鉴定金额为准)；3、本案诉讼费、保全费用由菱骏公司负担。一审法院查明：2015年9月29日，原告菱骏公司与被告五菱公司签订了一份《土地租赁协议》（甲方为菱骏公司、乙方为五菱公司）。该协议2.2条约定,土地租赁期限为15年，自2015年8月1日至2030年7月31日止。该协议3.1条约定，租赁期内，乙方租赁土地的租金按照实际租赁面积乘以每年每亩土地的租金标准确定。第一年每亩土地的租金标准为6万元，以后每三年递增一次，每次递增10%。根据上述原则确定的各租赁年度每亩土地的租金标准如下表（详见协议文本）。协议第3.3条约定：乙方在本协议签订后10个工作日内向甲方预付土地租金合计人民币252万元。乙方应支付给甲方的各租赁年度土地租金从乙方支付给甲方的预付租金中抵扣，预付租金抵扣完后，乙方按照本协议约定支付剩余租赁年度的相应土地租金。协议第3.4条约定：甲方根据以下约定，按年利率6%计算并承担乙方预付租金的利息，该利息抵扣乙方应支付给甲方的土地租金。协议第3.5条约定：本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币50万元，作为乙方租赁甲方土地的押金。租赁期内，该押金不计息，租赁期满后10个工作日内，甲方一次性退还给乙方。协议第4.3条约定，租赁期内，乙方不能提前终止双方签订的租赁协议，若乙方提前终止该租赁协议，视乙方违约，乙方承担违约责任，乙方承担并支付人民币50万元违约金给甲方。2015年9月29日，原告菱骏公司与被告五菱公司签订《房屋租赁协议》（甲方为菱骏公司、乙方为五菱公司）。该协议第1.3条约定：甲方必须按要求将建好的4Ｓ店主体建筑租赁给乙方使用，否则甲方违约，甲方承担并支付违约金100万元给乙方；乙方必须租赁甲方投建的4Ｓ店主体建筑，否则，视乙方违约，乙方承担并支付违约金100万元给甲方。协议第2.1条约定：租赁标的租赁期限为15年，自2015年8月1日至2030年7月31日。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先续租权。协议第3.1条约定：甲乙双方约定，租赁期内，第一年租赁标的租金为69万元，每三年租金递增一次，每次递增10%。协议第3.3条约定：在本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方预付租金合计人民币207万元，乙方应支付给甲方的各年租金从乙方支付给甲方的预付租金中抵扣，预付租金抵扣完后，乙方按照本协议约定支付剩余年度的租金。第3.4条约定：甲方根据以下约定，按年利率6%计算并承担乙方预付租金的利息，该利息抵扣乙方应当支付给甲方的租赁标的租金。协议第4.3条约定：租赁期内，乙方不能提前终止双方签订的租赁协议，若乙方提前终止该租赁协议，视乙方违约，乙方承担违约责任，乙方承担并支付人民币100万元违约金给甲方。协议第4.4条约定：甲方应在2015年9月30日前完成五菱4Ｓ店主体工程，经乙方验收后交付乙方使用。若甲方在约定的时间前未完工并交付乙方使用，视甲方违约，甲方承担违约责任，甲方每延迟一天交付一天按照乙方预付租金的万分之三支付违约金给乙方，该违约金抵扣乙方应付甲方租金。《土地租赁协议》、《房屋租赁协议》签订后，原告菱骏公司如期履约将租赁标的交给被告五菱公司使用。2015年10月14日被告向原告支付了50万元土地租赁押金、预付了土地租金人民币207万元、房屋租金人民币252万元。被告预付土地租金、房屋租金及所产生的利息抵付应支付原告租赁标的租金至2018年11月27日。截至2018年7月26日，被告支付原告租金106.7010万元，被告租金已付至2019年7月31日。原告为被告支付的所有租金开出了租赁发票。因被告五菱公司占用原告菱骏公司租赁场外区域用于停放商品车未能缴纳租金，且在原告多次催讨被告不予理会的情况下，2018年4月9日19时左右，原告用土阻塞了奇瑞4Ｓ店通道，但被告当晚即将土移走，并将商品车转移。2018年4月10日原告将租赁场地断电，至2018年4月26日协商后送电。该事实可从原告法定代表人龙建坤与第三人副总经理徐愧儒、被告总经理李安的微信聊天记录及证人刘某的证言得到证实。2018年5月3日，原被告双方就此事签订了《备忘录》。《备忘录》第三条约定：乙方在经营过程中，在前述租赁范围以外，经甲方同意使用了甲方部分场地作为商品车库房。甲乙双方商定，从2016年4月1日起至2018年7月31日，乙方使用该租赁部分场地的面积为6428㎡，其中，一层884㎡、二层1952㎡、屋顶2592㎡、通道1000㎡，该部分场地的使用费用合计70万元（含税），双方约定在2018年5月31日前由乙方支付给甲方，甲方向乙方开具正规税务发票。《备忘录》第四条约定：本备忘录签订后，甲乙双方不得再以任何理由或方式进行堵门、堵路、停电、设置障碍等一切过激行为影响各方正常经营，由此给对方造成的损失，由违约方承担全部赔偿责任。2018年12月28日，被告与职工彭涛签订了一份《协商解除劳动合同协议书》。且被告于2018年12月31日遣散了全部员工。被告股东岳阳瑞捷汽车有限公司知晓前述事由后，为维护其股东合法权益，于2019年1月4日晚及2019年1月5日上午到被告办公室拿走了部分财务资料及电脑等财务。该事实有2019年1月17日岳阳市公安局岳阳楼分局梅溪派出所对龙建坤的《询问笔录》佐证。虽然原告在反诉证据目录中有“反诉被告菱骏公司于2019年1月4日同意反诉原告五菱公司财务经理龙晖华的安排，以股东岳阳瑞捷汽车有限公司身份进入其经营场地查阅公司账目，资产情况及相应违规证据”的陈述，但该陈述不能认定系原告菱骏公司于2019年1月4日晚及2019年1月5日上午到被告五菱公司的办公室拿走了部分财务资料及电脑等财务。理由是这与反诉原告五菱公司所举梅溪派出所对龙建坤的《询问笔录》中龙建坤的陈述“包括我有7个人，5男2女，都是我在岳阳瑞捷汽车有限责任公司的同事”矛盾，也与本诉原告菱骏公司在同一证据的证明目的中的陈述“岳阳瑞捷汽车有限责任公司为了行使股东权利，法定代表人龙建坤令其员工一同砸门进入财务收银室，并于2019年1月7日向岳阳楼区公安分局梅溪派出所报案处理。”相矛盾。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人湖南宝鸿汽车销售服务有限公司）。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人永州中拓汽车销售有限公司）。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司）。2019年1月23日，被告五菱公司向原告菱骏公司送达《解除租赁协议通告书》。一审法院认为，本诉原告菱骏公司陈述的其他事实和列举的证据与本案处理没有关联性，本案中不做叙述。另，本诉原告菱骏公司在反诉答辩状中要求本诉被告五菱公司支付2018年8月1日起租赁标的外场地租金119132元（暂计算至2019年6月19日），因本诉被告要求举证期限，原告撤回该诉请另案起诉，本案不再审理。本案争议的焦点为：一、本案租赁合同是否合法有效？造成租赁合同无法继续履行的原因是什么？二、原、被告是否有违约行为？违约方应如何承担责任？三、第三人对原告诉请的损失是否应该承担责任，法律依据是什么？关于焦点一，《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不损害社会公共利益及第三人利益，合法有效。被告五菱公司出具的《解除租赁协议通告书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的情形，属无权解除，即违约解除。虽然，原、被告双方在诉状中均未列明解除《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》诉请，但其诉讼请求均隐含同意解除《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》，仅诉请对方赔偿解除协议的损失。又2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司给被告出具了《解除合同通知函》，即被告租赁经营业务已不存在，其无法履行《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》，解除《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》成为客观现实。双方解除租赁合同后，被告应及时清空、腾退租赁房屋及场地，否则应比照租金标准承担一定时期的占用费。关于焦点二，2018年4月9日19时左右，原告菱骏公司用土阻塞奇瑞4S店通道的行为，2018年4月10日原告将租赁场地断电，至2018年4月26日送电的行为，给被告五菱公司的经营造成了损失，但2018年5月3日，原、被告对此签订了《备忘录》。被告并未要求原告对其维权行为给其造成的损失承担责任，原告的上述行为不是造成被告亏损及被上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司解除与被告合同的原因。2019年1月4日晚及2019年1月5日上午，岳阳瑞捷汽车有限公司到被告五菱公司办公室拿走了部分财务资料及电脑等并损坏了部分财务，该行为不是原告菱骏公司的行为，且发生在2019年1月1日上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司给被告出具《解除合同通知函》之后。综上，一审法院认为，解除《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》系被告五菱公司单方违约行为，被告应当承担本案违约责任。被告要求原告退还预交租金并承担相应利息以及要求原告承担违约责任的反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。但其预交的租金可在应付原告占用费中扣减。双方合同约定，合同期满后退回场地和房屋，并退还押金。但因双方提前解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告五菱公司应当将租赁标的及装饰装修一并交还给原告菱骏公司。但考虑到被告房屋装修有投入且申请了人民法院进行评估。原告接收被告房屋后如果继续出租，可能有再利用的价值，原告若有利用应参考房屋评估的价值对被告予以补偿。但目前场地和房屋是否能够出租处于不确定状态，原告是否利用被告的装修亦不确定。原告暂不具备对被告装修补偿的条件。因此，本次委托评估结论在本案中不直接采用。此后双方可以协商，亦可另行提起诉讼。被告已交押金，在承担违约责任后可以退回，但应退回的押金需在被告应付款中扣除。《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》约定的违约解除合同的违约责任为150万元。鉴于原告菱骏公司是按被告五菱公司要求建设的汽车4S店，具有专业经营性质，相对标准厂房对外出租的难度较大且被告至今对该场地和房屋实际占用。再续租需要一定时间过渡等因素，被告按合同约定承担违约金后，还应支付一定时期的房屋及场地占用费。一审判决酌情调整房屋场地占用费为在原合同约定租金标准的基础上增加租赁标的2019年8月1日至2020年7月31日占用费158.3万元（含土地使用税3.2万元）。期间，双方均可以寻找新的承租人将房屋和场地出租以减少损失。若提前出租后，原告应与被告协商核减相应租金。原告要求被告支付惩罚性违约金的实质是赔偿租金的损失。已酌情要求被告承担占用费后，原告的该请求不再予以支持。关于焦点三，第三人浙商中拓公司对原告菱骏公司诉请的损失是否应该承担责任，法律依据是什么？因为原告所举证据虽然能证明第三人作为被告的控股股东存在控制被告且存在关联交易，但原告所举证据不能证明第三人有《中华人民共和国合同法》第二十条规定的应当对公司债务承担连带责任的事由。据此，一审法院认为，第三人对原告诉请的损失不应该承担责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司所签《土地租赁协议》《房屋租赁协议》。二、由被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司承担违约金人民币150万元并按照合同约定标准支付自2019年8月1日至2020年7月31日的房屋和场地占用费158.3万元（含土地使用税3.2万元）。三、由原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司返还被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司已交纳的土地租赁押金50万元。四驳回原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司对被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司对第三人浙商中拓集团股份有限公司的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司对原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项相抵后，由被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司实际支付违约金258.3元给原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司，限判决生效后15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56476元，财产保全费5000元，两项共计61476元，由原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司负担29000元、被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司负担32476元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，2018年6月30日，五菱公司与菱骏公司结算，五菱公司预交的租金还剩158.3万元，该租金用于支付2018年8月1日至2019年7月31日租金及税金，每月131916.66元，其中，2019年3月18日至2019年7月31日租金及税金为589830元。2019年3月17日，菱骏公司向一审法院提起诉讼，要求五菱公司赔偿提前解除租赁合同损失638.24万元。另查明，菱骏公司是按照五菱公司的要求征地和建设的租赁房屋。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，五菱公司与菱骏公司签订的《土地租赁协议》和《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效协议,双方均应按约履行。本案争议的焦点：一、租赁合同何时解除，哪方违约，一审判决解除合同是否正确；二、菱骏公司应否向五菱公司返还租金923416.66元并承担利息；三、违约方如何承担违约责任。关于焦点一，首先，虽然菱骏公司在履行合同过程中，用土阻塞奇瑞4S店通道及将租赁场地断电等行为，给五菱公司的经营造成了损失，但双方对此签订了《备忘录》。五菱公司并未要求菱骏公司承担责任，菱骏公司的上述行为不是造成五菱公司亏损及被上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司解除合同的原因。其次，龙建坤既是五菱公司法定代表人，也是岳阳瑞捷汽车有限责任公司的法定代表人，而岳阳瑞捷汽车有限责任公司又是五菱公司的股东，五菱公司与菱骏公司是租赁关系，五菱公司已提前支付租金，其财务资料与菱骏公司没有关联，因此，龙建坤于2019年1月4日晚及2019年1月5日上午，到五菱公司办公室拿走部分财务资料及电脑等财务并损坏了部分财务的行为，不能确定为菱骏公司的行为，且该行为发生在2019年1月1日上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司给五菱公司出具《解除合同通知函》之后。第三，五菱公司向菱骏公司下达《解除合同通知函》的解除合同原因为“停止运营”，其在通知中并未提出是菱骏公司违约，造成了上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司与其解除合同。综上，五菱公司提前解除租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，系违法解除。菱骏公司的诉讼请求为要求五菱公司赔偿解除租赁合同损失，并未对解除合同提出异议，说明其起诉时已同意解除租赁合同，故租赁合同已于菱骏公司起诉时即2019年3月17日解除。一审法院在租赁合同已解除的情况下，判决解除不当，应予纠正。关于焦点二，菱骏公司是否应返还租金和支付利息。租赁合同已于2019年3月17日解除，五菱公司预付的租金589830元，菱骏公司应当返还。因五菱公司违约解除合同，其应当向菱骏公司赔偿损失，且提前支付租金系租赁合同的约定，故五菱公司要求菱骏公司支付预付租金利息没有依据。关于焦点三，违约方如何赔偿损失。租赁合同系五菱公司违约解除，其应向菱骏公司赔偿因提前解除合同而造成的损失。因菱骏公司是按照五菱公司的要求征地建设的租赁场地，投入的资金较多，解除租赁合同后，出租难度大，且租赁合同约定租赁期限为15年，双方履行合同才三年多。故五菱公司提前解除合同，给菱骏公司造成了较大的损失。事实上，菱骏公司至今未能将租赁物出租，其损失已超过双方约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，菱骏公司的损失大于双方约定的违约金，应予增加，其要求五菱公司赔偿损失638.24万元，已包含增加违约金的请求。因此，一审判决五菱公司赔偿菱骏公司损失308.3万元并无不当。租赁合同未对合同提前解除装修装饰如何处理进行约定，且本案系五菱公司违约解除，其要求菱骏公司赔偿装修装饰损失没有依据。鉴于五菱公司对房屋装修装饰确有投入，该装修装饰可能有再利用的价值，如菱骏公司利用了五菱公司的装修装饰，双方可以协商，亦可另行提起诉讼。五菱公司要求菱骏公司赔偿其他损失亦无依据。综上所述，五菱公司要求返还预付租金的上诉请求成立，予以支持；其他上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1619号民事判决第三、五项。二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1619号民事判决第一、二、四、六项。三、由岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司赔偿岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司3083000元。四、由岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司返还岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司租金589830元。五、驳回岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。上述第一、三、四项相抵后，上诉人岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司支付岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司1993170元，限本判决生效后15日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56476元，反诉费15147.99元，财产保全费5000元，二审案件受理费56476元，共计133099.99元，由上诉人岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司负担94099.99元，被上诉人岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司负担39000元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年三月二十六日书记员  张周舟