广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16022号原告：陈卓雄，男，1957年4月2日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙，原告：陈卓喜，男，1959年1月7日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙，原告：陈卓南，男，1963年4月27日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙，A）。三原告共同委托诉讼代理人：陈渊明，广东靖许汇律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：廖柳茹，广东靖许汇律师事务所实习律师。被告：谭鹏，男，1979年6月18日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县，被告：中山市加州酒店有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园钟楼5-7层商业楼，统一社会信用代码91442000568206132X。法定代表人：谭鹏。原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南与被告谭鹏、中山市加州酒店有限公司（以下简称加州酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南的共同委托诉讼代理人陈渊明、廖柳茹，被告加州酒店法定代表人暨被告谭鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年4月签订的《物业租赁合同》；2.判令两被告向原告支付租金1856854元（已抵扣押金）及违约金（违约金从每个租金缴费月次月1日起按年息24%计算至全部租金缴清为止，租金缴费月次数计算至被告搬离止）。事实与理由：2016年4月，被告谭鹏与三原告签订《物业租赁合同》，租赁三原告共同所有的，中山市××乡镇××路与××大道大道交汇处之钟楼物业一栋的第五层至第七层，面积约3417.94平方米，用作酒店经营，押金166000元，租期从2016年5月1日至2026年4月30日止，首年租金122628元，每年递增5%，每月20日前支付当月租金，逾期支付租金的，每天按3%计付违约金。两被告于2018年2月起欠付租金，经原告多次催促均拒绝支付。《物业租赁合同》由三原告与被告谭鹏签订，被告谭鹏应当承担付款责任，被告加州酒店落款处盖章，应当与被告谭鹏承担连带责任。为维护原告合法权益，依照《民事诉讼法》规定，提出如上诉讼请求，请法院依法予以支持。原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业租赁合同；2.关于催缴租金的函；3.产权证书。被告谭鹏、加州酒店共同辩称：不同意原告单方面解除2016年4月《物业租赁合同》，不同意原告要求支付的房租欠款及违约金计算数额。2016年4月签订的《物业租赁合同》，是在2008年三原告与原物业承租人签订的为基础，在履行过程中原承租人转让给被告重新签订的，由于租金高，亏损经营，入不敷出的情况下，被告多次申请要求原告减租，原告不同意。在不损害原告利益为前提的情况下进行转租，原告也不同意。为了维持酒店正常经营，能按合同准时上缴租金后，希望和原告能友好协商解决的基础，被告从2017年开始四处借债维持经营。直到2018年6月，在此期间被告多次以电话或者短信的形式告知，租金不能及时上缴，连孩子的压岁钱都借来交租金，到已经无路可以借款，能否允许被告转租，都没得到同意。2018年6月30日原告代表在未通知被告的情况下，带有意租赁整栋物业的人员参看酒店。2018年8月8日，三原告的两位代表约被告在雅居乐酒店一楼西餐厅见面，关于酒店所欠租金一事进行商讨，在被告陈述无路借款，没法及时上缴所欠租金，申请能否通过不损害原告利益为前提进行转租来结清所欠租金，原告代表给予口头上同意，在被告2018年8月27日正式收到转租方诚意金五万元后告诉原告时，原告未参加见面的代表电话通知，原告不同意转租，如果被告单方面转租视为违约，要解除合同。这种不符合《物业租赁合同》友好协商，单方面任意妄为的做法是不合理的。这种处理方式对能转租来却不能转租出去的被告是不公平的，这种处理方式对承租物业十年的被告是不公平的，这种高租金不让转租，逼走苦苦经营商家的软暴力方式是不合理的。被告应支付租金的金额应该是由2018年3月部分未付68760元开始，2018年3月20日付清2018年1月租金，2018年4月27日付清2018年2月租金，2018年5月28日转账40000元，6月6日转账20000元，三月份未付房租68760元，至2019年3月7日被告被原告停水，共计未付租金68760（2018年3月）+128760元（4月）+135198元×10个月（5月至2019年2月）=1549500元。由于原告的出尔反尔的不公平、不合理的处理方式，导致被告195万转租款合同无法履行，给被告造成的损失大于所欠租金，被告要求用被告损失金抵扣所欠租金。对于2019年3月7日原告停水至被告无法正常营业，只能停业关门。致在职员工不能正常领取工资及赔偿，被告要求原告退还押金166000元来补发员工工资及解除工作赔偿。2019年3月7日停水后，被告无法正常营业，并且在停水停业的状态下原告还要收取租金，导致不能营业的损失原告是否要承担。综上，为了维护承租人的合法权益，保障正常的市场经营环境，被告要求原告赔偿195万元装修及投资损失。望法院给予支持和协商，用属于被告的赔偿款来抵扣未付租金，原告退回被告押金用于被告员工的工资发放和赔偿。庭审中，被告谭鹏、加州酒店对答辩状中提及的赔偿损失确定不在本案中提出反诉。被告谭鹏、加州酒店就其辩解提交如下证据：1.微信聊天记录；2.银行付款记录；3.物业租赁合同；4.商铺交还确认书。经审理查明，2008年4月30日，原告（出租方、甲方）与案外人杨建华、何群签订《物业租赁合同》，约定：甲方同意将中山市××乡镇××路与××大道大道交汇处之钟楼（又名时代广场）物业一栋的第五层至第七层出租给乙方使用；租赁总建筑面积约3417.94平方米；该场地租赁期限为13年2个月，即从2008年5月1日至2021年6月30日止；该租赁场地首年租金为每月83000元，从第二年起，租金每年复式递增5%。合同还约定其他事项。双方在合同落款处签名确认。2015年1月1日，原告（甲方），案外人何群、陈晓萍（乙方）与被告谭鹏（丙方）签订《合同书》，约定：鉴于原承租人杨建华已经去世，杨建华妻子陈晓萍代表杨建华的全部继承人签署合同书（如因此导致其他继承人要求继承《物业租赁合同》中的权利而产生的责任由陈晓萍全部承担）；甲方同意变更物业租赁合同中的承租方为丙方，同意乙方将该合同项下全部权利义务转让给丙方，丙方按照现状接收租赁物业及其中附带的全部附属设施、设备，该物业租赁合同由甲方和丙方继续履行；甲乙丙三方确认转让基准日为2015年1月1日。合同还约定其他事项。三方在合同落款处签名确认。2016年4月，原告（出租方、甲方）与被告谭鹏（承租方、乙方）签订另外一份《物业租赁合同》，约定：甲方同意将中山市××乡镇××路与××大道大道交汇处之钟楼物业一栋的第五层至第七层出租给乙方使用；该租赁场地乙方只能作为经营酒店之用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变经营功能；租赁总建筑面积约为3417.94平方米；该场地租赁期限为10年，即从2016年5月1日至2026年4月30日止；租赁场地首年租金为122628元，从第二年起，租金每月复式递增5%，从2021年5月1日起租金根据当时市场行情双方另行协商决定，具体为：2016年5月1日至2017年4月30日租金122628元，2017年5月1日至2018年4月30日租金128760元，2018年5月1日至2019年4月30日租金135198元，2019年5月1日至2020年4月30日租金141958元，2020年5月1日至2021年4月30日租金149056元，2021年5月1日至2026年4月30日根据当时市场行情双方另行协商决定；乙方必须于每月20日前向甲方支付当月租金，若付款日恰逢法定节假日，则在该节假日届满次日为付款日；乙方于本合同签订之日起向甲方交纳押金166000元，该押金在租赁期满或合同正常解除，乙方无违约责任及清偿所有欠款情况下，无息返还给乙方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如逾期缴付，则按欠款总额，每超一天按3%计付滞纳金，如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权单方解除合同收回租赁场地，所付押金不予退还，同时乙方须负责赔偿甲方的损失。合同还约定其他事项。合同落款处签原被告名，并盖被告加州酒店章。2019年3月1日，原告向被告发出《关于催缴租金的函》，要求被告在2019年3月5日前缴清2018年2月起租金1669500元及滞纳金。被告谭鹏在函上签名确认收到正本。2018年5月28日及2018年6月6日，被告谭鹏分别向原告陈卓雄账户转账支付40000元、20000元。庭审中，原告确认该笔款项未计算在2019年3月1日的《关于催缴租金的函》内。2019年9月23日，双方签订《租赁商铺交还确认书》，确认被告已于2019年9月23日将涉案商铺交还甲方。另查明，涉案租赁物的中山市××乡镇××大道雅××花园钟楼××主楼××楼××楼××层7层商业楼，土地证号中府国用（2006）第易314961号，土地使用权人为陈卓南、陈卓雄、陈卓喜，地类为商业。庭审中，原告称被告缴纳租金至2018年2月28日止，被告则称缴纳租金至2018年3月止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南与被告谭鹏签订的《物业租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于解除合同，双方签订的《物业租赁合同》约定，被告逾期支付租金视为违约，原告有权单方解除合同收回租赁场地。现被告确认尚欠原告租金未支付，已构成违约，符合合同约定中原告单方解除合同的条件，被告应承担相应的民事违约责任。故原告主张解除原告与被告谭鹏于2016年4月签订的《物业租赁合同》的诉求，合法有据，本院予以支持。关于租金，原告主张被告仅支付租金至2018年2月28日，并提供了物业租赁合同、不动产权证书、关于催缴租金的函等予以证明，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告谭鹏辩称已支付租金至2018年3月，但被告谭鹏就其辩解没有提交证据予以佐证，被告谭鹏应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的陈述予以采信。因双方均确认于2019年9月23日完成交接并签订了《租赁商铺交还确认书》，故抵扣被告谭鹏已缴纳的押金166000元及2018年5月28日、2018年6月6日支付60000元租金，被告谭鹏还应支付尚欠原告2018年3月1日至2019年9月23日期间的租金2330562元[128760元×2个月+135198元×12个月+141958元×4个月+（141958元÷30天）×23天-166000元-60000元]。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告谭鹏拖欠原告租金未支付，已构成违约，应向原告支付违约金，双方签订的《物业租赁合同》约定如被告逾期缴付租金，则按欠款总额，每超一天按3%向原告计付滞纳金，原告主动调整违约金按年利率24%计算，合法有据，本院予以支持。故违约金的具体计算方式为：以2018年3-4月租金未付租金31520元（128760元×2个月-166000元-60000元）为基数，从2018年5月1日起至清偿之日止，按月息2%计算；按2018年5月-2019年4月租金135198元/月、2019年5月-8月租金141958元/月、2019年9月份租金108834元的标准，以每月应付租金为基数，分别从次月1日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于加州酒店的责任，因被告加州酒店在《物业租赁合同》承租方落款处盖章确认，且庭审中被告谭鹏、加州酒店均对原告要求被告加州酒店承担连带责任的主张无异议，故原告主张被告加州酒店对被告谭鹏的上述债务承担连带清偿责任的诉求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南与被告谭鹏于2016年4月签订的《物业租赁合同》；二、被告谭鹏应于本判决生效之日起七日内向原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南支付2018年3月1日至2019年9月23日期间的租金2330562元（已扣除押金166000元）及违约金（计算方式：以2018年3-4月租金未付租金31520元为基数，从2018年5月1日起至清偿之日止，按月息2%计算；按2018年5月-2019年4月租金135198元/月、2019年5月-8月租金141958元/月、2019年9月份租金108834元的标准，以每月应付租金为基数，分别从次月1日起至清偿之日止，按月息2%计算）；三、被告中山市加州酒店有限公司对被告谭鹏的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23560元（原告已预交），由原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南负担675元，由被告谭鹏、中山市加州酒店有限公司共同负担22885元（两被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告陈卓雄、陈卓喜、陈卓南可在判决书送达之日起三十日内，被告谭鹏、中山市加州酒店有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇二〇年三月九日书 记 员  洪艺华林雷