黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终233号上诉人（原审被告）：宇庆，男，1979年7月14日出生，汉族，大庆市消防救援支队让胡路区消防大队工程师，住黑龙江省大庆市龙凤区，被上诉人（原审原告）：大庆市百思佳物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区青龙街东侧凤凰街南侧轩辕小区商服3楼202室，统一社会信用代码91230603583820050W。法定代表人：李双，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白冰，黑龙**兴律师事务所律师。上诉人宇庆因与被上诉人大庆市百思佳物业管理有限公司（以下简称“百思佳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初3048号民事判决，依法驳回被上诉人百思佳物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人百思佳物业公司没有物业服务合同关系，一审法院错误的支持的过期失效的前期物业合同，对小区广大业主及上诉人不具有约束力，一审法院认定事实错误；2.一审法院认可的《关于平安家园小区物业服务的说明》，既不能代替小区物业服务合同，也不具有合同约束力，不能改变小区广大业主及上诉人与百思佳物业公司无合同权利义务关系的事实。综上，被上诉人百思佳物业公司所依据的过期物业服务合同与大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会出具的《关于平安家园小区物业服务的说明》不具有合同的法定性、有效性及约束力，双方之间不存在物业服务合同法律关系。被上诉人不应以业主违反过期物业服务合同为前提提起本案诉讼，上诉人也不应以过期的物业服务合同为依据而缴纳物业费，请求二审法院查清上述事实后依法纠正一审法院的判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人百思佳物业公司辩称，一审判决正确，物业服务合同期限届满后，平安小区未选举产生业委会，由其所在地的居委会代行业委会职责，同意被上诉人继续为平安小区提供物业服务。同时，被上诉人一直为平安小区提供物业服务至今，服务事实存在，已形成事实的合同关系，比较原物业服务合同收取物业服务费，是合法的。上诉人以双方没有书面的物业服务合同为理由，拒绝支付物业费是不合法的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审法院经审理查明：原告百思佳物业公司系依法成立的物业服务企业。被告宇庆于2012年3月30日入住其购买的案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队建设的大庆市龙凤区轩辕小区A3号楼2单元501室。同日原告百思佳物业公司（甲方）与被告宇庆（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同中约定原告百思佳物业公司对本小区行使服务管理；六、收费标准及用途：1.小区物业管理费：按建筑面积每平方米每户每年21.11元/平方米（含电梯费），A3栋2单元5层1号，姓名宇庆，建筑面积125平方米；2.地下车位管理980元/年；3.为保证小区环境，收取业主装修垃圾清运费200元/户；4.如因政策、物价等因素影响，收费标准将做相应调整；5.乙方逾期不交纳物业管理服务费、停车费将按规定每天加收3‰的滞纳金；6、物业管理服务费是对小区内房屋建筑公用泊位、设施、设备和附属建筑、卫生、交通、治安及日常小修维护管理、消耗等费用，其费用不含对房屋建筑、公用部位、公用设施、小区市政公用设施的大中修，如发生大中修，甲方按项目统一修缮，所发生费用按规定依据项目标准由乙方与小区内其它业主共同分摊并向甲方交纳。乙方房屋自用部分的结构、给排水、电器、暖气设施的日常管理、维修等行为必须符合国家省市级规定要求，所发生的维修费用由乙方自行负责，如因乙方自行管理不当，造成一切损失由乙方自行负责。2014年2月9日案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同中约定甲方建设大庆市龙凤区轩辕小区物业，委托乙方实行物业管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）向业主或物业使用人收取；本合同期限自2014年2月9日起至2015年2月8日止。2015年2月9日案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同中约定甲方建设大庆市龙凤区轩辕小区物业，委托乙方实行物业管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）、电梯运行费每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金；本合同期限自2015年2月9日起至2016年2月8日止。因大庆市龙凤区平安家园小区（原大庆市龙凤区轩辕小区）未能选举产生业主委员会，由该物业所在地的大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会代行业主委员会的职责，同意由原告百思佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期间为2016年2月9日起至2020年2月8日止物业服务内容、标准以原合同约定为准。2016年12月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2016年12月20日前缴纳2016年3月29日至2017年3月28日物业费2455元。2017年8月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2017年8月25日前缴纳2016年3月29日至2017年3月28日物业费4910元。2018年9月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2018年9月18日前缴纳2016年3月29日至2018年3月28日物业费7365元。2019年5月30原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2019年6月15日前缴纳2016年3月29日至2019年3月28日物业费9820元。被告宇庆未按照约定向原告百思佳物业公司交纳2016年3月29日至2019年3月28日物业费9820元。原审法院认为，原告百事佳物业公司与案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队于2015年2月9日签订物业管理委托合同履行期限届满后，因涉案大庆市龙凤区平安家园小区（原大庆市龙凤区轩辕小区）未能选举产生业主委员会，该物业所在地的大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会代行业主委员会的职责，同意由原告百思佳物业公司继续为该小区提供物业服务，故该物业管理委托合同对小区业主具有约束力。原告百思佳物业公司作为物业服务企业依据物业合同向被告宇庆提供物业管理服务时确实存在一些瑕疵，但被告宇庆所出示的证据不能充分证明原告百思佳物业公司存在的瑕疵已达到减免或不缴纳物业服务费的程度，因此在原告百思佳物业公司履行了物业服务义务后，被告宇庆应按照合同约定向原告百思佳物业公司交纳物业服务费，原告百思佳物业公司已进行书面催交，故原告百思佳物业公司主张被告宇庆支付物业服务费9820元的诉讼请求，本院予以支持。原告百思佳物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，应听取业主的意见，积极整改物业服务中存在的问题，提高物业服务的质量，被告宇庆未按约定交纳物业费系因原告百思佳物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，并非恶意拖欠，故对原告百思佳物业公司主张被告宇庆支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宇庆于本判决生效之日起七内给付原告大庆市百思佳物业管理有限公司物业服务费9820元；二、驳回原告大庆市百思佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，原告大庆市百思佳物业管理有限公司负担32元，被告宇庆负担58元。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，依据《业主大会与业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责”。本案中，因上诉人所在的平安家园小区未选举成立业主委员会，故物业所在地的大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会可以代行业主委员会的职责。被上诉人一审时提交的《关于平安家园小区物业服务的说明》属于物业所在地居民委员会对被上诉人继续提供物业服务的确认，双方已形成物业服务合同关系，该物业服务合同对上诉人亦具有约束力。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宇庆负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  李军志审判员  王 刚二〇二〇年三月二十六日法官助理李华楠书记员桂博文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；