福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初2790号 原告：何福明，男，1971年7月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈水湖，福建懿茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰伟，福建懿茂律师事务所律师。 被告：招商局地产（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市集美区同集南路90号凤林美居委会办公综合楼508室。 法定代表人：萧睿，董事长。 委托诉讼代理人：梁旭铭，福建远达联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾妍慧，福建远达联盟律师事务所律师。 原告何福明与被告招商局地产（厦门）有限公司（以下简称“招商局地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年5月15日作出（2017）闽0211民初2315号民事判决。被告招商局地产公司提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）闽02民终3880号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年5月14日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告何福明委托诉讼代理人陈水湖、兰伟，被告招商局地产公司委托诉讼代理人梁旭铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何福明向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的03128905号《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第十七条无效；2.判令招商局地产公司返还何福明多收取的购房款621758元及利息（自2014年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止，暂计至2018年1月16日为133440元）；以上购房款及利息总和暂计人民币755198元。3.本案诉讼费、鉴定费由招商局地产公司承担。事实和理由：2013年，招商局地产公司在“招商-海德公园微博”等媒体发布广告，宣传其开发的“海德公园（二期）”楼盘，享有“首层户型赠送超大私家庭院”。何福明至该楼盘实地参观后，出于可以专享“私家花园”的目的，原/被告于2014年1月16日签订了《商品房买卖合同》，何福明向招商局地产公司购买J2010P08地块商住项目二期4-1号地块A7号楼1跃2层205室。合同约定，案涉房屋单价为每平方米21255元，总金额为2956358元。后双方又签订合同补充协议，约定J2010P08地块商住项目二期依规划建设的一层私家花园，其使用权归于与其单独相连通的一层房屋的业主无偿长期专用，但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭建。合同签订后，何福明分两次支付了全部购房款。2015年10月，招商局地产公司通知何福明交房，何福明至现场发现该房屋并不具有可以专属使用的私家花园且地下室存在诸多质量问题，遂拒绝接房。另据何福明了解，厦门市规划局集美分局认定“私家花园”属于小区公共绿地，归全体业主共有。一层私家花园属于小区公共绿地归全体业主共有，招商局地产公司存在虚假宣传和欺诈的行为，以远高于同地段同区域同楼层的房屋单价，将诉争房屋出卖给何福明；且诉争房屋存在诸多质量问题，招商局地产公司的上述违约行为严重损害了何福明的合法权益，应当承担相应的违约责任。现何福明依据民事诉讼法第119条提起诉讼，望判如所请。 招商局地产公司辩称,1.本案讼争合同补充协议第十七条并不违反法律的强制性规定，应认定合同有效。首先，讼争合同补充协议第十七条虽然约定了相关绿地由何福明专属使用，但该条款并非招商局地产公司与原告之间的合同所独有，合同及补充协议均为备案条款，即，招商局地产公司与项目所有业主签订的合同均做如是约定，换言之，对上述绿地使用权的特殊安排，并不招商局地产公司与何福明私自约定，而是海德公司所有业主对绿地使用权的共同约定，并不违反法律、法规的强制性规定。相反，根据《物权法》76条、96条、97条等相关规定，经三分之二以上共有人同意，可以对共用部分的权利做出相应处分，而补充协议第十七条的约定，是经过全体共有人同意和确认，并不构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的擅自处分情形。退一步説，即使招商局地产公司对绿地没有处分权，即使招商局地产公司与所有业主关于绿地的约定不符合法律规定的形式，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第1款规定，当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，本案亦应认定补充协议第十七条约定有效。2.退一步而言，无论协议第十七条约定有效与否，何福明诉求均不能成立。首先，何福明诉求为要求变更合同价款并要求招商局地产公司返还多收取的房价款。而根据双方合同约定，何福明购买的房屋计价方式为按建筑面积计价，其总价为合同单价乘以合同约定的建筑面积，该计价方式足以证明，合同约定的价款与协议第十七条关于绿地的约定，并无关联，即，无论协议第十七条约定能否履行，均不构成合同价款变更的条件。3.再退一步説，即使认定协议第十七条无效，也不能采用简单的一刀切方式来认定绿地价值。退一步而言，即使人民法院坚持认定补充协议第十七条无效，原审所采用的评估房屋价值的方法有悖客观事实，不能有效届定绿地价值。从附加价值的角度，该房屋除了绿地之外，尚有地下室以及露台等实际由何福明专属使用的部分，从裁判原则的统一性以及逻辑与价值相一致的原则，如果认定绿地对房屋价值有影响，则更应认定地下室以及露台对房屋价值的影响，并且将绿地与地下室、露台等价值相区分，方能对绿地价值做出准确届定。换言之，现有的评估报告事实上将地下室、露台的附加价值全部归于绿地，不仅是对客观事实的无视，更是对招商局地产公司的不公。4.何福明已事实上对绿地行使了管理和专属使用。从该房屋的现状看，何福明已对绿地进行了管理和专属使用，其诉求与其实际行为相悖。综上，招商局地产公司认为何福明主张无事实和法律依据，恳请依法驳回何福明的全部诉求。 何福明围绕本案诉讼提交了《商品房买卖合同》及备案证明、《房地产估价报告书》、微博截图、闽南招商会信息截图、销售不动产统一发票、招商银行抵押物凭证代保管收据、厦门市规划局集美分局关于J2010P08地块商住项目二期4-1号地块建设工程项目信访问题的回复函（厦规集函【2015】135号）、招商局地产公司对招商海德二期业主诉求承诺及答复函、照片、房屋交接确认表等作为证据，招商局地产公司提交商品房买卖合同备案证明、合同补充协议、照片作为证据。本院组织双方当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月16日，“招商-海德公园”发布微博：“御海堂mini墅作为招商海德公园实至名归的收官之作，其产品设计融入项目组大量心血。产品面积段涵盖115-140m2，最大亮点就是赠面积大，首层户型赠送超大私家庭院……” 招商局地产公司所拥有的微信公众号“闽南招商会”曾发布有关招商海德公园二期洋房的进度图片，显示洋房外立面已全部完成，景观种植土回填完成80%，围墙栏杆安装完成90%。 2014年1月16日，招商局地产公司(出卖人)与何福明(买受人)签订《商品房买卖合同》（编号为03128905），合同约定何福明向招商局地产公司购买J2010P08地块商住项目二期4-1号地块A7号楼1跃2层205室，房屋建筑面积139.09平方米，总价2956358元。合同第六条约定，买受人应于合同签订当日交付首期款2156358元，其余房款800000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议（附件六）第2条约定，买受人在签署本合同之前，已经充分了解了J2010P08地块商住项目二期的别名即为招商·海德公园，出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为本合同的组成部分。附件六第17条约定，J2010P08地块商住项目二期依规划建设的一层私家花园（以实际竣工后围栏明示范围为准），其使用权归与其单独相连通的一层房屋的业主无偿长期专用，但一层房屋业主禁止在其私家花园内违章搭建。合同签订当日，原被告双方前往厦门市房地产交易权籍登记中心办理商品房买卖合同备案登记。 合同签订后，何福明依约于2014年1月16日向招商局地产公司支付首期购房款2156358元。2014年4月25日，何福明向招商局地产公司支付剩余购房款800000元。 后厦门市规划局集美分局作出《关于J2010P08地块商住项目二期4-1号地块建设工程项目信访问题的回复函》（厦规集函【2015】135号），确认J2010P08地块商住项目二期4-1号地块，建设用地为项目全体业主共有，建设工程规划许可证批准的绿地率为项目整体指标，绿地均为公共绿地，归全体业主共有。 2015年10月28日，招商局地产公司作出对招商海德二期业主诉求承诺及答复函，承诺招商地产拆除全部一层院子围挡构筑物，恢复拆除部分绿化。现原有铁栏杆围挡物已经拆除，改用绿篱。 2016年7月11日，何福明以花园未按合同交付、地下室没有天井、与样板房展示不一致、地下室地面有积水、二楼主卧屋顶渗水等拒绝收房。 本案初次审理过程中，何福明申请对案涉房屋合法产权面积部分在签约时（2014年1月16日）的市场价值进行评估鉴定。2017年1月2日，何福明取得不动产权证，显示建筑面积为139.08平方米。经本院委托，2018年1月11日，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告书》（编号：厦信衡房评字【2018】第F18001号），鉴定案涉房屋在2014年1月16日时的市场价值为总价2334600元，单价16786元/m2。何福明为此向厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司支付评估费6669元（该评估未考虑地下室）。 另查明，讼争小区内，招商局地产公司出售其他楼层的房屋时，与买方所签订的《商品房买卖合同》中，均在附件六“合同补充协议”的第17条约定了“一层私家花园”归与何福明相同户型的业主无偿长期专用。 再查明，本案在重审过程中，因讼争小区相关其他诉讼案件，本院另案委托中立厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司作出中利评房字（2019）第SF0050号《房地产估价报告》，所指向的房屋是本案讼争房屋的隔壁，A7号楼2跃2层203室，两套房屋的户型面积都是一致的，报告认定：在价值时点2014年2月22日，房地产市场价值总价为262.71万元（该份估价报告所指向的估价项目，包含地下室）。 本院认为，本案中原、被告合同约定的私家花园系公共绿地，属全体业主共有，招商局地产公司擅自将建设规划批准的公共绿地挪作私家花园，对外宣传并在合同补充协议（附件六）第十七条中约定将该公共绿地使用权交给何福明无偿长期专用。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原、被告有关私家花园的约定明显违反了物权法的强制性规定，该合同条款应认定为无效。本案合同无效的法律后果应当由双方共同承担责任。原有铁栏杆围挡物拆除后，房屋在使用功能方面低于何福明购房时的预期，至于房屋价值贬损程度，由于无法直接以量化的标准进行评估，本院采取酌情确定招商局地产公司返还何福明部分购房款的方式。相较《房地产估价报告书》（编号：厦信衡房评字【2018】第F18001号）评估未考虑地下室，中利评房字（2019）第SF0050号《房地产估价报告》所指向的估价项目包含地下室，后者更具合理性，于本案有适用性。本案酌情采纳后者评估鉴定总价2627100元作为参照因素。综合考虑原、被告之间原购房合同约定的房屋总价款2956358元，以及对案涉房产购买价值时点的市值（不含专用绿地部分）进行的评估鉴定总价2627100元，二者差价329258元。根据公平原则，本院酌情确定被告返还原告部分购房款329258元。基于原告自身的过错，对其余包括利息等经济赔偿方面的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原、被告签订的03128905号《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第十七条无效； 二、被告招商局地产公司（厦门）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何福明返还购房款329258元； 三、驳回原告何福明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11352元，由原告何福明负担5340元（已预缴），被告招商局地产公司（厦门）有限公司负担6012元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。评估鉴定费6669元，由被告招商局地产公司（厦门）有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内支付给原告何福明。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 王 峰 人民陪审员 蔡 铮 人民陪审员 陈妹芬 二〇二〇年三月四日 法官助理陈雅宇 书记员陈达旺 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。