广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7788号上诉人（原审被告）：赖荣清，男，汉族，1965年11月12日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区*********，身份证号码：440************718。被上诉人（原审原告）：深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司，住所地:惠州大亚湾澳头石化大道中399号1-101。负责人：李运。委托诉讼代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。上诉人赖荣清与被上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3790号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告赖荣清不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院2019年08月02日作出的（2018）粤1391民初3790号民事判决，并依法改判；二、对被上诉人丧失商业诚信和道德底线，违反合同约定，利用欺诈手段骗取房产买受人在“入伙书”上签名的违法行为予以谴责并加倍追责，吊销其营业执照；自纠纷日期起，按每月2.2万元赔偿因此给上诉人上诉人带来的直接、间接的经济和精神上的损失，以净化商业“空气”，保护消费者的利益；三、责令被上诉人与开发商一道，依据合同的约定，尽快完成上诉人所购房产的修复及查验交付；四、被上诉人承担本案全部诉讼费用；五、补充说明被上诉人在本案的另一身份。根据本案涉案房产出售人与买受人签订的《商品房买卖合同》第十八条（一）约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司（即本案被上诉人）。第十八条（四）款约定：买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验。第十二条款对本案涉案房产的查验交付和手续进行了详细约定（详见《商品房买卖合同》）。即：本案被上诉人作为出卖人指定的负责与上诉人按合同条款约定，完成与上诉人所购房产的查验交付，并共同签署商品房交接的代理人。事实及理由：一、被上诉人提供的《泡泡海家园入伙通知书》为非法欺诈所得，违反合同条款，与实际事实不符，更不是房产买受人（上诉人）的真实意愿，应认定无效。并对被上诉人的欺诈行为追究法律责任。事实经过：上诉人按照房产出售人的安排，于2016年6月4日依时前往由房产出售人指定的地点惠州市**********（霞涌镇霞光一路一号）办理新房查验、交付及其它入伙相关手续。当日，上诉人在被上诉人安排的工作人员（被上诉人的员工）引导和参与下，被上诉人以领取房屋钥匙名义要求房产买受人（包括上诉人）首先在《泡泡海家园入伙通知书》上签名，才能领取钥匙进行后续的房产查验交付工作。为此，本人和其他房产买受人一样，为不影响后续房产查验交付工作，首先在泡泡海家园入伙通知书上签了名，然后与被上诉人安排的工作人员一起到上诉人所购房产屋内进行初次房产查验，由于在房产查验过程中发现了除卫生间内墙体外，其他内墙及入户门前外墙墙体离地面高度约20厘米以下均有被水浸受潮发黄发臭，布满黑色霉点，而且部分受潮墙体外层已脱落在地面等质量问题（同楼层新房都不同程度存在这墙体渗水发霉等质量问题）。当时，被上诉人的工作人员确认并登记了上诉人所购房产存在的墙面渗漏等质量问题，并承诺尽快修复，同时要求将本案房产钥匙交由被上诉人代管，以便其修缮。其后，本案房产虽经多次修缮，但至今还没有解决墙体存在的渗漏问题。依据房产出售人与房产买受人签订的《商品房买卖合同》条款约定：房屋查验发现如墙面渗漏等质量问题的，由房产出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起规定期限内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。即：本案房产按合同约定，正处于修缮、待修复后再行交付的状态中。一审判定：“从原告提交的《泡泡海家园入伙通知书》”中显示被告赖荣清已于2016年6月4日办理了入伙手续。故被告应自入伙之日起按约定向原告缴纳物业管理费。”上诉人认为：1、根据《商品房买卖合同》第十二条（三）2条款，买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。以及第十二条（三）3条款，查验该商品房后，双方应当签署商品交接单。而被上诉人作为出卖人指定负责房产查验交付的代理人，时至今日，既没有按合同条款，对本案涉案房产在初次查验中发现存在墙体渗漏等质量问题进行修复后的查验交付，双方也没有签署查验合格后的商品交接单。因此，事实上，本案涉案房产至今正处于修缮、待修复后再行交付的状态中，并不具备入伙及签订入伙确认书的条件。2、根据《商品房买卖合同》第十二条（三）1条款，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件等作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。而在房产交接当天，被上诉人强制上诉人先在《泡泡海家园入伙通知书》上签名才能领取房屋钥匙安排后续的房产查验交付的做法明显违反以上合同条款，不合法，不合理，也不是上诉人真实的意愿。更恶劣是被上诉人在明知本案涉案房产还未按合同条款完成查验交付、双方还未签署商品交单的情况下（即：本案涉案房产不具备入伙条件的情况下），凭借用欺骗手段获取的上诉人签名的“入伙通知书”作为依据，强迫上诉人缴纳管理费，这已明显构成欺诈。为此，盼中院以事实和合同条款为依据，判定被上诉人用欺骗手段获得的“入伙通知书”无效，并对被上诉人的欺诈行为追究法律责任，赔偿上诉人经济和精神损失。3、一审仅凭上诉人在《泡泡海家园入伙通知书》上的签名，作为认定上诉人已完成其所购房产查验交付并如期入伙明显与本案房产实际查验交付事实不符，更不符合《商品房买卖合同》相关条款。首先，实际事实是被上诉人不按《商品房买卖合同》约定的流程和条款，擅自通过篡改房产查验交付流程、设立各种理由，在房产买受人未开始且未完成对房产查验交付手续的情况下，强制房产买受人先在入伙通知书签名，再安排后续的房产查验，本末倒置，不合理，不合法，违反了房产出售人与房产买受人签订的《商品房买卖合同》第十二条（三）1条款约定！更不是房产买受人真实意愿。其次，被上诉人除提供其通过欺骗手段获取的《泡泡海家园入伙通知书》签名确认书外，没有任何证据证明其提供的《泡泡海家园入伙通知书》签名确认书是按《商品房买卖合同》里的相关条款约定，先后经过完成房产的查验、交付、查验合格后双方签订商品交接单等流程和手续后合规、合法获得的。然而，根据房产出售人与买受人签订的《商品房买卖合同》约定，房产出售人与房产买受人须共同完成了新房的查验，验收合格后签署交接单，以界定房产正式交付完成或具备入伙条件。此外，按照常理和相关法律，在商品房的交付过程中，房产买受人在《入伙书》上签名以确认办理了入伙手续必须是在房产开发商与房产买受人按法定流程完成商品房的查验、交付后签署。即：商品房完成查验交付是确认房产买受人入伙的不可或缺的充分必要条件和前提条件，任何商品房在买卖双方还没完成商品的查验、交付的情况下，房产出售方无论通过何种途径、手段取得房产买受人先在入伙通知书上签名确认入伙的，都是不合理、不合法的。基于上述理由和实际事实，被上诉人提供的《泡泡海家园入伙通知书》签名为非法欺诈所得，违反《商品房买卖合同》条款，与实际事实不符，更不是房产买受人真实意愿，理应认定无效。盼请中院以事实和《商品房买卖合同》条款为依据，判定被上诉人用欺骗手段获得的“入伙通知书”无效，并对被上诉人的恶劣欺诈行为予以谴责并予以重罚追责。同时，纠正一审的错误评判，还上诉人公道。二、根据相关法律规定，合同依法进行约定的，合同签订相关方理应依据合同约定履约和裁判。然而，一审未按合同条款依法评判明显欠妥，不适合本案。上诉人认为：根据房产出售人与房产买受人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定以下条款：（三）1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；3、查验该商品房后，双方应当签署商品交接单。概要以上合同条款，即：本案涉案房产须按合同条款和流程进行查验交付，查验合格后签署商品交接单。同时，若在查验中发现如墙体渗漏等质量问题的，必须按合同约定，在规定期限内修复，待修复后再行交付。然而，一审既然已认定本案房产在初次查验交付中存在墙面渗水等质量问题，但又不按照《房屋买卖合同》上述第十二条约定相关条款以及事实，依法认定本案涉案房产至今并未完成涉案房产的查验交付，双方并未完成签署商品交接单，从而并不具备入伙条件等的事实明显欠妥。同时，合同依法进行约定的，理应依据合同约定执行和评判。然而，一审未按合同约定依据评判明显欠妥，不适合本案。三、一审引用理据站不住脚，也不适合本案。一审判定：一审判定：依据法律规定，商品房符合合同约定及法定交付条件后，买受人不能以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接受房屋，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。本案中，原告在庭审中也确认涉案房屋存在渗水问题，但渗漏的质量问题属于可修复的范畴，被告应通过开发商履行保修义务进行修复。该质量问题不属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用问题。上诉人认为：1、一审已认定在本案中，原告在庭审中也确认涉案房屋存在渗水问题，不但没有依照合同里对墙体渗漏等质量问题的约定条款进行评判，却引用相关法律进行评判明显违背了有合同约定按合同约定进行评判的法律规定。因此，一审引用相关法律进行评判不适合本案。2、如前述，根据房产出售人与买受人签订的《商品房买卖合同》第十二条已明确约定：墙体“渗漏”等质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。一审已认定本案房产初验时存在墙体渗漏等质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。况且，上诉人至今未收到房产出售方任何形式的对本案房产进行修复后安排的查验交付通知。因此，本案房产还处在重新维修、待修复后再行交付的过程中，即：还未按合同约定完成房产的查验交付、双方签署商品交接单，不具备事实的入伙。2、一审仅凭“渗漏”的质量问题属于可修复的范畴，从而判定不属于主体质量不合格或严重影响正常居住使用问题，被告应通过开发商履行保修义务进行修复。理据不足，站不住脚。首先，属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题有属于“可修复”范畴的也有属于“不可修复”范畴的。因此，用是否“属于可修复的范畴”来作为认定房屋是否属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的认定标准犯了概念不清或解释逻辑混乱的错误。是否属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的，应该以房屋入住以后，对入住人的生命、健康、财产等带来的直接的或间接危害的程度来作为认定标准。其次，如前所述，是否属于“可修复的范畴”也不是界定是否属于主体结构质量不合格或严重影响居住的唯一指标。如：甲醛对人的健康造成的危害等等。本案房产的情况如前所述：在查验过程中发现除了卫生间内墙体外，其他内墙及入户门前外墙墙体离地面高度约20厘米以下均有被水浸受潮发黄发臭，布满黑色霉点，且部分受潮墙体外层已脱落在地面等质量问题。这些问题明显会对房产使用人的身体造成严重的伤害，霉变甚至会容易使人致癌。生活在容易诱发癌症的房屋里，难道还不足以严重影响的正常居住吗？显然不是。因此，一审的理据明显站不住脚，缺乏理据，对“严重影响正常居住”界定不清！综上所述，本案涉及房产至今仍然未按房产出售人与房产买受人签订的《商品房买卖合同》里约定的条款和流程，完成上诉人所购商品房的查验交付，还未签署商品房查验合格后的交接单。根据合同条款和实际事实，上诉人所购的商品房还处于修复、待修复后还须按合同第十二条条款约定再行查验、交付、双方查验合格后签署商品房交接单的过程中，还不具备入伙条件和办理入伙手续。被上诉人提交的《泡泡海家园入伙通知书》的签名是通过篡改房产查验交付流程、设立各种理由，强制房产买受人（上诉人）在未开始和未完全按成对其所购房产查验交付的情况下欺诈所得，欲房产查验交付的事实不符，违法了房产出售人与房产买受人签订的《商品房买卖合同》相关条款约定，不合理，不合法，更不是房产买受人（上诉人）的真实意愿。同时，一审评判不但理据不足，而且还脱离了“有合法合同条款约定的按合同条款约定和事实进行评判的法律规定”。为此，恳请中院查清事实真相，以事实及合同约定条款为依据，依法评判，为上诉人主持公道为盼！此外，对被上诉人的恶劣欺诈行为予以谴责并予以重罚追责，以净化商业“空气”，保护消费者的合法权益。被上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司辩称，我方不认可原审判决第7页第一段关于水费问题的认定，其余内容一审判决事实认定清楚，适用法律正确，虽然原审判决对水费问题认定有误，我方尊重一审判决，请二审维持原判。原审原告深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2016年10月至2019年1月的物业服务费3672.27元及违约金6144.48元（违约金自每月物业服务费逾期之日起按每天千分之四的标准计算，需计算至被告实际清偿之日止，现暂计算至2019年1月17日为6144.48元）；2、判令被告支付原告代缴的水费17.57元；以上1、2项合计9834.32元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月7日，被告赖荣清作为买受人与案外人惠州南海旅游有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（现售），主要约定：买受人购买出卖人开发的惠州大亚湾霞涌霞光一路1号泡泡海家园1栋3层07号房，房屋建筑面积为48.58平方米，总房款为522020元。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用等情况（除地基基础和主体结构外的其他质量问题的），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司，物业服务时间从2016年6月30日到2018年6月30日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.7元/月/平方米（建筑面积）。合同还就其他内容进行了约定。原告保利物业大亚湾分公司登记成立于2012年3月12日，经营范围包括房地产物业管理。2016年6月7日，原告保利物业大亚湾分公司作为甲方与被告赖荣清作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，主要内容：一、前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。二、本物业为惠州市**************。三、物业管理内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、档案资料管理及其他服务内容。四、乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他相关费用，每月十日前缴纳当月物业服务费。住宅按建筑面积每月每平方米2.7元的标准交费。本物业服务费收取起始日为开发商正式通知业主入伙之日起算，因乙方原因空置房屋视同入住需全额交纳物业管理费用。五、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务（不另外收取代收代缴手续费），收费标准按惠州市政府有关规定执行。六、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之四交纳违约金。协议还就其他内容进行了约定。被告于2016年6月4日办理了涉案房屋的入伙手续。此后，被告未按时缴纳物业费，原告于2018年5月13日向被告发出《律师函》催缴物业费未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。双方应按合同约定行使权利和履行义务。原告已经按照《前期物业管理服务协议》的约定为被告所有的惠州市*********************提供了物业管理服务，被告应当按约定向原告支付物业管理费。被告抗辩称原告未将涉案房屋的墙面渗漏等质量问题进行修复，因此被告并未完成最终的查验交付，原告无权要求支付物业费及水费。根据法律规定，商品房符合合同约定及法定交付条件后，买受人不能以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收房屋，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。本案中，原告在庭审中也确认涉案房屋存在渗水问题，但渗漏的质量问题属于可以修复的范畴，被告应通过要求开发商履行保修义务进行修复。该质量问题不属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的问题。从原告提交的《泡泡海家园入伙通知书》中显示，被告赖荣清已于2016年6月4日办理了入伙手续。故被告应自入伙之日起按约向原告缴纳物业管理费。被告名下的涉案房屋用途为住宅，建筑面积为48.58平方米，故根据合同约定，被告每月应缴的物业费为131.17元（2.7元/平方米×48.58平方米）。被告依约应向原告支付自2016年10月至2019年1月共28个月的物业服务费合计3672.76元（131.17元/月×28个月）。原告主张被告支付2016年10月至2019年1月的物业服务费3672.27元，未超过上述金额，原审法院予以支持。关于水费的问题，原被告签订的《前期物业服务协议》中没有关于水费的具体约定，原告该项诉求，原审法院不予支持。关于违约金的计算问题，物业服务协议约定被告逾期支付有关费用的，从逾期之日起按每日千分之四的标准交纳违约金，该约定违约金过分高于其损失，根据公平原则并结合原审法院的审判实践，调整为以应缴费用为基数每日按万分之五的标准计付为宜。物业管理费每月10日前支付，故每月所欠管理费的违约金应从11日起，以131.17元为基数，按每日万分之五的标准计至被告付清款项之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告赖荣清自本判决生效之日起十日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司支付2016年10月至2019年1月的物业服务费3672.27元及违约金（每月所欠物业服务费的违约金从当月11日起，以131.17元为基数按每天万分之五的标准计付至被告付清款项之日止）；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赖荣清负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人在涉案房屋办理了入伙手续后，能否以房屋存在瑕疵为由主张不缴纳物业管理费？2016年6月7日，深圳市保利物业管理集团有限公司惠州大亚湾分公司（甲方）与赖荣清（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，一审认定涉案《前期物业管理服务协议》合法有效并无不当，二审予以维持。赖荣清于2016年6月4日办理了涉案房屋的入伙手续，此后上诉人以涉案房屋存在墙体渗漏等质量问题，被上诉人未履行合同约定的维修义务为由拒绝继续交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”根据上述规定，上诉人若认为被上诉人提供的物业服务管理不符合双方的合同约定，可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，没充足理由情况下不能以此拒绝交纳物业费。上诉人主张涉案房屋存在质量问题，但无证据证明存在主体结构等严重影响正常居住使用的情形，上诉人可以另行要求开发商履行保修义务或要求物业公司协助维修，但以此为由拒不支付物业费，现缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。故此，一审判决上诉人向被上诉人支付2016年10月至2019年1月期间拖欠的物业服务费并无不当，本院予以维持。至于一审酌定违约金按照应缴费用的每天万分之五的标准计付，上诉人对此并无提出上诉，依照不告不理原则，二审直接予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月十七日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。