四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3203号 原告：郑芹，女，1975年12月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粘渝，四川齐协律师事务所律师。 被告：何磊，男，1985年8月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：何东华，男，1961年11月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：张秀明，女，1964年12月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 三被告共同委托诉讼代理人：张成，眉山市东坡区正义法律服务所法律工作者。 三被告共同委托诉讼代理人：舒雄熙，眉山市东坡区正义法律服务所法律工作者。 第三人：唐铭，男，1985年3月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 第三人：张婷婷，女，1986年12月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告郑芹与被告何磊、何东华、张秀明、第三人唐铭、张婷婷确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，原告申请对被告何磊、何东华、张秀明的财产进行保全，本院已依法裁定保全。本案依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告郑芹及委托诉讼代理人田思、粘渝，被告何磊、何东华及委托诉讼代理人张成、舒雄熙、被告张秀明的委托诉讼代理人张成、舒雄熙，第三人唐铭、张婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑芹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与何东华、张秀明签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令被告何磊、何东华、张秀明将位于眉山市东坡区房屋返还给原告；3.请求判决第三人唐铭、张婷婷协助将眉山市东坡区房屋的不动产权证过户至原告名下；4.本案的诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认原告与何东华、张秀明签订的《房屋买卖合同》无效；2.要求被告何磊赔偿原告房屋损失810000元；3.要求被告何东华、张秀明对原告的损失承担连带赔偿责任；4.本案的诉讼费用由三被告承担。本案经原告申请房地产估价后，对变更的第2项请求金额810000元变更为884200元，其他请求不变。事实与理由：2016年，原告因向何磊借款，何磊要求将原告名下的东方城市花园3栋1单元6楼2号房屋作为借款担保，故何磊就涉案房屋办理了委托公证。原告于2019年6月回到眉山发现原告名下的房屋已出售给第三人居住。原告查询房屋管理局档案得知，何磊办理的公证并非委托办理房屋分项权的公证，而是办理的委托售房公证。何磊在2018年2月6日就将涉案房屋转移登记至其父母何东华、张秀明名下，其父母又于同年12月17日出售给第三人并办理了不动产权登记证书。原告对以上两次交易毫不知情，且何磊至今也未将出售的案涉房屋款交付原告。原告经庭审查明后变更请求，认为第三人对案涉房屋系善意取得。因合同无效，要求被告赔偿原告所受损失。 被告何磊辩称，双方的案涉房屋买卖是真实意思表示，不存在法定无效情形。 被告何东华辩称，双方买卖房屋是真实意思表示，买卖是公平公正的，是合法买卖。 被告张秀明辩称，原告所诉的与何东华、张秀明签订合同不是事实，原告没有与张秀明签订合同。 第三人唐铭、张婷婷辩称，第三人在二手房网站看到信息，在中介购买，并依法依规办理了不动产权证书，第三人为该争议房屋的合法所有人。 原告郑芹围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原被告及第三人身份信息，证明当事人的主体适格。被告及第三人对该组证据均无异议。2.原告与三被告签订的眉山市存量房买卖合同，委托书与公证书、不动产权属转移契税税收管理证明、涉案房屋产权登记信息，公证书,证明何磊以原告的名义处理了房屋，证明何磊以代理人名义将原告所有的房屋以300,000元价格出卖给自己的生父母，300,000元价格在房管局合税没有通过，该局认为最少应为468,730元，何磊以明显低于市场价格且在原告不知情下将涉案房屋处置给其父母，明显属于恶意串通，损害原告利益，该买卖合同无效。何磊、何东华、张秀明对存量房屋买卖合同真实性无异议，对第三人买卖合同真实性无异议，对关联性有异议，只能反应存在买卖行为，不能达到原告所主张的买卖无效的证明目的，公证委托可以看出何磊是有权对案涉房屋进行处分。第三人对该组证据真实性无异议。3.2016年11月25日，原告与何磊在房管局办理他项权证资料（含房屋抵押借款合同、不动产申请表），证明原告与何磊之间真实的是以涉案房屋作为何磊借款给原告100,000元的担保。何磊、何东华、张秀明对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，抵押物权实质是建立买卖合同关系的前置抵押，何磊为防止原告签订了售房合同后反悔而要求原告设立抵押。第三人对该组证据均无异议。 被告何磊提交了如下证据：1.2016年11月25日，原告与何磊签订的《售房合同》、《收条》、证明案涉房屋已经由何磊取得的事实，原告已实际收得何磊向其支付的购房款。原告对该组证据真实性无异议，认为不是原告真实意思表示，100,000元是借款，并不是房屋的购房款。第三人对该组证据均无异议。2.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明何磊在2016年11月25日向原告支付合同约定的售房款，原告认为银行印章不清楚，系复印件，不予质证。第三人对该组证据均无异议。3.公证文书，证明原告已将涉案房屋委托何磊处理，系原告本人书写。原告对该组证据与其提供的一致，但认为没有买卖房屋的事实。第三人对该组证据三性均无异议。4.活期明细（2017年12月28日、2018年2月13日），证明何磊与何东华之间建立买卖关系，何东华向何磊支付本案案涉房屋转账流水200,000元与110,000元，价值按市场价格的参考31万元左右。原告对该组证据来源无异议，对证据本身合法性、关联性有异议，第一次开庭时，何东华当庭陈述没有花一分钱取得这个房屋。房管局交易时间是2018年2月5日，之后110,000元与本案支付购房款无关。第三人对该组证据三性均无异议。5.亲属证明，证明何东华、张秀明与何磊系父母子女关系。原告与第三人对该组证据三性均无异议。 被告何东华，张秀明提供了如下证据：1.四川增值税普通发票，证明评估出来房屋价值为300,000元，原告对该组证据认为税务机关未认可其合同价款，是以468,730元来征收的税，300,000元是恶意低价。第三人对该证据无异议。2.中介服务费收条，证明何东华出售房屋支付中介服务费16,200元，原告认为无发票，无付款转账依据。第三人无异议。3.装修款凭证，证明何东华购得涉案房屋后进行装修（含物业管理费2,546元），花去30-40万元。原告对该组证据三性均不认可，认为收条没有发票，无转账依据。第三人对该证据未发表意见。 第三人唐铭、张婷婷提供了如下证据，唐铭与何东华、张秀明签订的《售房合同》、契税回执单、契税票据、转账凭据、定金交付10,000元、转账662,085元的回执，现金100,000元、凭据、房款及税款共计810,000元、何东华出具800,000元的收据，证明第三人购房成交价810,000元。原告与被告对该证据三性均无异议。 本院组织双方当事人对以上证据进行了交换和质证。双方对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对证明目的本院将综合全案事实在说理部分阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：原告于2011年购得眉山市东坡区房屋，进行装修后入住。2016年11月25日，原告通过他人介绍向被告何磊借款100000元，双方当日签订了《房屋抵押借款合同》，抵押权人为何磊，抵押人为原告，约定借款时间为当日，借款金额为100000元；借款期限为2017年2月25日前原告须还清何磊本金和利息。抵押方式为：原告自愿将其位于眉山市东坡区的房屋作为本次借款抵押，原告如无法偿还本金及利息，则何磊有权处置抵押物。双方认定该房价值为100000元。何磊付款时，原告将本次抵押的房屋交何磊保管。待原告按时还清本金及利息后，何磊退还他项权证给原告。双方在房屋管理局办理了抵押权登记。随即，双方又签订了一份《售房合同》，合同约定，原告将其所有的位于眉山市东坡区，面积176.83平方米出售给何磊，成交金额100000元。房产证由何磊办理。付款方式为当日支付10000元定金，当日办理好委托公证和抵押手续后付款90000元。同日，原告向何磊出具了《委托书》，委托何磊办理以下事项：1.代为领取他项权证，注销抵押登记；2.代为出售上述不动产，收取售房款，办理不动产转移登记手续；3.若买方需向银行办理二手房按揭贷款（含住房公积金按揭贷款），代为向银行办理二手房按揭贷款手续，并代开个人账户，设置密码，代为办理资金托管等相关业务；4.代为办理上述不动产出售及转移登记、二手房按揭过程中的一切相关手续；5.若上述房屋的所有权证及相关证件遗失，代为向相关部门遗失补办，并领取新证。原告出具委托书后，由何磊通过转款支付了原告100000元，原告向何磊出具了收条，收条书写在同一张纸上，收条载明：“今收到何磊购房定金10000元。详见合同”；收条载明：“今收到何磊购房屋款90000元，详见合同”。2016年11月28日，原告与何磊在眉山市东坡区公证处就该委托书办理了《委托书公证》。原告因未在该房屋内居住，是与其离婚的前夫与儿子在该房屋内暂居住。何磊在未通知原告的情况下，向原告前夫出示其与原告签订的相关合同后，原告前夫与其子便搬离该房屋，何磊占有了该房屋。2018年2月5日，何磊依据原告的公证委托将原告所有的房屋出售给其父母，即被告何东华、张秀明。双方在东坡区房屋管理局签订了《眉山市存量房买卖合同》，双方商定成交价格为300000元。在办理不动产权属转移契税时，税务部门按468730元价格收取的税费。被告何东华、张秀明各交纳税费9374.60元后于2018年2月6日办理了其二被告共有的产权证。在交易期间与办证之后，何东华在2017年12月28日与2018年2月13日分别通过手机银行转款200000元、110000元，计310000元至何磊账户。被告何东华、张秀明取得涉案争议房屋后，投入一定的资金进行了装修后，又将该房屋挂在互联网上出售。第三人唐铭、张婷婷在互联网上看到出售房屋信息后于2018年11月27日通过中介“选房吧房产经纪有限公司”与何东华、张秀明签订了售房合同，以810000元购得该房屋，契税由卖方承担，2018年12月17日何东华、张秀明将该房屋过户至唐铭、张婷婷共同共有。 诉讼中，原告于2019年10月15日申请对案涉争议房屋的市场价格进行鉴定，本院依法委托了四川唯实房产地产估价有限责任公司进行了评估，估价对象包括建筑物、分摊的土地使用权、室内装饰装修及附着在建筑物上与其功能相匹配的、不可移动的设施设备价值。估价时点为2018年12月12日的市场价值，估价结果为884,200元。原告支付估价费4,421元。被告何磊、何东华、张秀明对该估价报告提出异议，重新委托其他评估公司评估。因三被告未提供评估中违反相关程序的事实根据，本院当庭驳回了三被告的申请。原告根据房地产估价报告的金额，当庭增加了诉讼请求，由810,000元增加至884,200元。 本院认为，原告与被告何磊签订《房屋抵押借款合同》，原告向被告何磊借款100,000元，又签订《售房合同》以100,000元的房款价格出售给何磊。何磊为了保证原告的房屋权属不发生转移，不仅办理了抵押登记，并再签订《委托书公证》，委托何磊代为出售、办理产权证书等事项。根据原告主张与举证查明的事实，原告的房屋面积达到176平方米，市场价值远远超过了100,000元的售房价，原告与被告却以100,000元的售价金额签订《售房合同》。诉讼中，原告对其与被告何磊之间签订的房屋买卖合同予以否定，其陈述只是向何磊借款并未将其房屋出卖何磊，根据被告何磊与原告之间的交易情况看，若系真实的房屋买卖，在钱款已经交接清楚时，本可以直接登记过户，但当日双方都在登记部门办理了抵押登记手续的情况下却并未办理房产过户手续，且双方交易价格与借贷金额一致，交易成交价格100,000元远远低于房屋实际价值，这充分证实原告陈述双方没有房屋交易的真实意思表示的主张，也客观证实房屋买卖只是为了借贷的担保而签订，因此，本院认定双方买卖合同实质是为原告向被告借款提供的担保。其次，被告何磊系被告何东华、张秀明的儿子，三被告之间存在密切的利害关系，诉讼中，被告何东华在庭审中陈述被告何磊向其出售房屋时其未支付过购房款，后庭审中又否认未支付款，并提交其与被告何磊之间的转账凭证证实支付310,000元的事实，被告何东华就是否交付购房款的重大事实的陈述前后矛盾。被告何磊通过其与原告的公证委托书将原告抵押给何磊的房屋出售给其父何东华、母张秀明，被告何磊持原告的委托公证书与被告何东华、张秀明之间签订的房屋买卖合同违背原告的真实意思，被告双方系恶意串通，损害原告的利益，应当认定三被告签订的买卖合同无效。何东华、张秀明在取得原告房屋后，进行了一定的装修，并通过网上以市场价格出售给第三人唐铭、张婷婷，第三人取得房屋后，又进行了相关的装修入住。第三人通过交易以合理价格取得房屋，并办理了产权过户登记，属善意取得。现原告对何东华、张秀明出售给第三人唐铭、张婷婷的房屋认可善意取得，并取得产权证书，不要求第三人返还，因而第三人唐铭、张婷婷在本案中不承担返还与赔偿的责任。被告何磊与何东华、张秀明因在出售原告的房屋过程中，何磊直接以委托公证书代原告签订合同，损害了原告所有财产的合法权利，三被告在交易过程中具有过错，现房屋不能返还，依法应当赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十九条之规定，三被告属恶意串通，损害原告的合法权益，因由三被告承担赔偿责任，关于房屋损失的认定，本院认为，根据四川唯实房产地产估价有限责任公司的评估，程序合法，其评估价884,200元本院依法予以采纳。据此，原告请求的损失本院依法予以支持。对于被告何东华、张秀明提交的装修费用证据，因不是正式发票和付款凭证证实，原告不认可，原告入住时进行过装修，何东华、张秀明出卖时亦进行过装修，第三人购得时又再进行了部分装修，对该装修款无法核实，且原告无任何过错，原告不承担任何责任。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，第五十九条之规定，判决如下： 一、原告郑芹与被告何东华、张秀明于2018年2月5日签订的《眉山市存量房买卖合同》无效； 二、本判决生效后十日内由被告何磊、何东华、张秀明赔偿原告郑芹房屋损失884,200元； 如果被告未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12,642元，诉讼保全费4,520元，鉴定费4,421元，计21,583元由被告何磊、何华东、张秀明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  龙跃明 审 判 员  郭旭东 人民陪审员  罗 燕 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  张诗晨