福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1373号 原告（反诉被告）：施展鹏，男，2000年1月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王嘉彦，福建海山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董子叶，女，1984年4月1日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：郑磊，福建格律律师事务所律师。 原告(反诉被告)施展鹏与被告(反诉原告)董子叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，被告（反诉原告）董子叶在法定期限内提出反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施展鹏及其诉讼代理人王嘉彦、被告（反诉原告）董子叶及其诉讼代理人郑磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施展鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还转让款19万元；2.被告赔偿原告损失11万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。后当庭变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告双方于2019年5月23日签订的《店铺转让协议》无效；2.被告向原告返还转让款19万元;3.被告赔偿原告损失11万元;4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年5月23日，原、被告双方签订了《店铺转让协议》，约定被告将位于福州市晋安区13号楼1层22商铺的承租权转让给原告，被告与福州泰禾新世界商业物业管理公司（以下简称：泰禾公司）就上述商铺所签门面租赁合同的权利和义务由原告享有和履行，原告不再与泰禾公司另行签订租赁合同。 2020年2月至3月初，原告因新冠××疫情歇业期间店租减免的问题，与泰禾公司协商过程中，被泰禾公司告知原告无权享受租赁的权利义务，故没有资格与其协商。泰禾公司仅与被告产生租赁关系，且因被告无权转租上述商铺，被告的转租行为已构成违约，泰禾公司要收回商铺使用权，现泰禾公司已派保安人员在商铺门口监督，禁止人员进出，同时还将上述商铺大门加锁，扣押了商铺内的所有物品。随后，原告要求被告出面协调处理此事，被告置之不理。 原告认为原告是出于经营目的，才与被告就上述商铺转租、转让订立协议。因被告无权转租商铺，且泰禾公司已拒绝原告继续租赁、使用商铺，故原、被告之间的合同目的无法实现，应向原告返还转让费19万元整。同时，被告违约转租、转让商铺的行为，已严重损害原告的权利，还应赔偿原告实际损失11万元。 被告董子叶辩称：一、讼争《店铺转让协议》依法有效，对双方具有约束力。被告已经根据约定履行完毕其应尽义务，讼争合同亦不符合法定解除的条件，原告的全部诉请均无事实及法律依据，依法也应当予以驳回。根据《合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，在出租人福州中维商业物业管理有限公司（以下简称“中维公司”）未对转租行为提出异议并解除合同的情形下，讼争《店铺转让协议》具备继续履行的条件，被告已按合同约定履行其交付义务，不存在违约情形。因此，本案讼争合同不符合法定解除的条件。 二、原告无法继续使用讼争商铺是因其未按讼争合同、相关租赁合同的约定及时履行租金支付义务的违约行为造成的。原告诉称其于2020年2月至3月与中维公司协商租金减免，因中维公司不认可其承租资格遭拒，但原告未就该主张提供证据予以佐证。而根据被告在本案中所提供的相关证据可知，中维公司不但认可原告的承租资格，还多次催促其缴纳欠缴租金，其与原告亦就租金减免及缴交问题多次进行磋商。后因原告未履行支付租金义务，致使中维公司主张解除租赁合同，并非由于转租问题，故原告主张中维公司因转租问题拒绝其使用讼争商铺无事实及法律依据。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告自2019年5月交接使用讼争商铺起至其拒绝履行租金支付义务期间，中维公司未就转租问题提出异议。现已超过除斥期间，中维公司依法丧失对此提出异议的胜诉权，原告施展鹏的次承租人的地位已经依法确立。 三、被告在履行讼争《商铺转让协议》过程中不存在任何违约行为，不应当承担返还转让费以及赔偿损失的违约责任。原告未就其所主张的损失提供相关证据予以说明，其提供的送货单不能证明其产生损失。送货单本身的真实性无法确认，且送货单只是交付凭证而不是付款凭证，不能证明款项实际支付，即便所涉款项真实支付，也只是原告施展鹏的正常经营成本，并非其损失。 四、原告权利主张对象错误，其将在履行讼争合同过程中完全没有过错的被告列为诉讼对象并主张诉请无事实及法律依据。若原告认为案涉租赁合同因疫情影响需要调整、变更，应与中维公司协商解决。协商不成的情形下，若原告认为中维公司解除合同拒绝其继续使用讼争商铺的行为导致其租赁权利受损，其应当将中维公司列为诉讼对象，将争议提交司法机关诉讼解决，由司法机关依法处理租赁合同的约定是否可以变更、出租人是否有权解除合同、合同是否能够继续履行、争议双方是否应承担违约责任等问题。 反诉原告董子叶向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告立即向反诉原告支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元，并按银行同期贷款利率标准计算支付自2019年5月23日起至2019年8月20日止逾期付款违约金，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算支付自2019年8月20日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款违约金；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月23日，反诉原告与反诉被告签署《店铺转让协议》一份，约定反诉原告将位于福州市晋安区13号楼1层22商铺的承租权转让给反诉被告；反诉原告向反诉被告腾让门面并交付钥匙的同时，反诉被告应一次性向反诉原告支付转让费19万元、租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元。合同签署当日，反诉原告履行了商铺交付义务，但反诉被告仅支付了转让费19万元，尚未支付租赁押金、物业履约保证金、装修保证金。反诉原告认为，反诉被告拒不履行支付义务的行为已构成严重违约，并致使反诉原告利益遭受巨大损失，反诉被告应立即履行付款义务，且承担逾期付款的违约责任。 反诉被告施展鹏辩称：一、讼争《店铺转让协议》无效，反诉原告无权转租，反诉被告的合同目的无法实现。2015年泰禾公司将讼争商铺租赁给潘兢并签订了《租赁合同》，根据合同第六条合同解除及违约第6款，未经出租方书面同意，潘兢不得将租赁物转租或分租。2018年2月28日，泰禾公司、潘兢、反诉原告、中维公司签订了《租赁合同补充协议》，约定泰禾公司将原合同的权利义务转让给中维公司，潘兢将原合同权利义务转让给反诉原告，协议未涉及事宜，仍按原合同条款执行。因此，反诉原告在租赁了讼争商铺后，依照原合同约定在未经出租方同意的情况下不得将讼争商铺转租。2019年5月23日，反诉原告隐瞒其无权转租的事实，与反诉被告签订《店铺转让协议》，将讼争商铺的承租权转让给反诉被告，约定反诉原告就讼争商铺所签租赁合同的权利和义务转由反诉被告享有和履行，反诉被告不再与中维公司另行签订租赁合同。2020年2月至3月初，在反诉被告与中维公司就新冠××疫情歇业期间店租减免的问题协商期间，中维公司才得知反诉原告将讼争商铺的租赁权转让给反诉被告的事实，随即否定了反诉被告的承租权利，并告知因反诉原告无权转让、反诉被告无权享受租赁权利，故没有资格与其协商。后因反诉原告的转租行为已构成违约，中维公司要收回商铺使用权。反诉被告要求反诉原告出面协调处理此事，反诉原告置之不理，至今无法取得中维公司对反诉原告转租行为的追认。综上，反诉被告认为，反诉被告是出于经营目的，才与反诉原告就讼争商铺转租、转让订立协议。因反诉原告无权转租讼争商铺，因其无权处分，故反诉原、被告双方的《店铺转让协议》无效。出租方拒绝反诉被告继续租赁、使用商铺，合同目的无法实现。 二、因《店铺转让协议》无效，反诉原告不能依约向反诉被告主张支付押金及履约保证金，应向出租方主张退还。此外，反诉原告因其违约导致违约金、履约保证金被没收，应自行承担损失，与反诉被告无关。因反诉原告隐瞒其无权转租的事实，且事后未得到中维公司的书面追认，故讼争《店铺转让协议》无效。反诉被告的合同目的无法实现，反诉原告便无权要求反诉被告履行无效协议中给付租赁押金等款项的义务。其次，反诉原告的押金和履约保证金、装修保证金等是向中维公司支付的。中维公司既不与反诉被告签订租赁合同，又不将收据变更给反诉被告。反诉被告考虑到若向反诉原告支付上述费用，收据的名字及后续办理退费的权利仍然属于反诉原告，故多次沟通变更反诉原告与中维公司之间的租赁合同，这在提供的聊天纪录中也能显示，因反诉原告不能变更与中维公司的租赁合同，也不能将收据的权利转给反诉被告，故无权向反诉被告主张该费用。 三、反诉原告提供的租赁合同及补充协议显示中维公司禁止承租人私下转租、分租，反诉原告从承租人潘兢处转租下讼争商铺，亦是经由中维公司同意，并重新签订了书面的补充协议。因此，反诉原告明确知悉讼争商铺禁止转租的事实，仍故意违反其与中维公司签订的《租赁合同》之约定，未经中维公司同意，私下将讼争商铺转让反诉被告，其行为不仅是无权处分，也违反了其与中维公司签订的《租赁合同》，构成违约。根据《租赁合同》第二条第2款第3点，租赁期满后，反诉原告无违约情形，无息退还押金及履约保证金。现因反诉原告违约在先，其相应押金、履约保证金被中维公司没收，也是其违约行为导致，与反诉被告无关，该费用不应由反诉被告向反诉原告赔偿。关于中维公司禁止转租的情形，商铺封闭后，反诉被告多次与中维公司进行沟通，但中维公司拒绝与反诉被告沟通。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2015年11月9日，泰禾公司与潘兢签《租赁合同》，潘兢承租坐落于福州市晋安区13号楼1层22商铺，租赁期限自2015年11月10日至2020年10月29日止。 2018年2月28日，泰禾公司、潘兢、被告董子叶、中维公司签订租赁合同补充协议，载明：1.自2018年3月1日起，潘兢将其与泰禾公司签订的原合同中全部的权利义务转让给被告董子叶，泰禾公司将其权利义务转让给中维公司，被告董子叶、中维公司接受上述转让，泰禾公司、潘兢同意上述转让；2.被告董子叶承诺对潘兢在本协议生效之前履行原合同的行为（包括但不限于向客户发行预售卡）均予以追认并承担相应责任；3.本协议签订后，潘兢就被告董子叶履行原合同义务向中维公司承担连带保证责任；4.被告董子叶承诺在该租赁场所经营，遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。被告董子叶租赁用途仅作为经营山谷の云品牌餐饮业态使用，如被告董子叶需要更换经营品牌或业态，必须事先征得中维公司书面同意，否则视为被告董子叶违约，且中维公司有权立即禁止被告董子叶超出该范围的活动或单方提前解除原合同，并按原合同约定追究被告董子叶违约责任；5.本协议为原合同的补充协议，原合同与本协议约定不一致的条款，以本协议约定内容为准，本协议未涉及的事宜，仍按原合同的条款执行等。 2019年5月23日，被告董子叶与原告施展鹏签署《店铺转让协议》，约定：被告董子叶将讼争商铺转让给原告施展鹏，被告董子叶与泰禾公司所签门面租赁合同的权利与义务转由原告施展鹏享有和履行，原告施展鹏与泰禾公司不再另签租赁合同。本合同生效和门面交接完毕后，该店面的所有权利、义务及相关责任均由原告施展鹏享有、履行及承担；被告董子叶与泰禾公司原租赁合同所约租赁期间为5年，即自2015年11月10日起2020年10月29日止，现被告董子叶剩余租期为18月，门面转让前未欠泰禾公司任何租金、水电费、物业管理费等费用。门面转让原告施展鹏后，被告董子叶与泰禾公司原门面租赁合同中所约定的租金转由原告施展鹏根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约职责等条款）向泰禾公司支付，被告董子叶不再负有支付义务；被告董子叶在合同签订第三日向原告施展鹏腾让门面并交付钥匙，同时原告施展鹏向被告董子叶一次性支付转让费190000元、店铺两个月押金46563元、店铺物业两个月押金1892元、装修保证金5000元。目前房租及物业已经缴纳至2019年5月31日；原告施展鹏接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告董子叶负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告施展鹏负责等。合同签订后，被告董子叶依约向原告施展鹏交付了讼争店铺，被告董子叶仅支付了转让费190000元，剩余租赁押金、物业押金、装修保证金至今未支付。嗣后，原告施展鹏将讼争店铺招牌变更为山涧有海海鲜酒屋后开始对外营业。 2020年3月11日，中维公司向董子叶出具《解除告知函》，载明：贵我双方签订关于福州市晋安区连江北路与化工路交叉处东二环泰禾城市广场（新天地）13栋楼1层122商铺的《租赁合同》及补充协议。根据原合同相关约定，贵方应于2020年2月1日之前按期缴纳2月1日至4月9日的租金及1月至3月物业管理费，然后贵方至今仍未缴纳，导致我司遭受重大损失。根据《租赁合同》第六条第4款约定，贵方逾期缴纳租金，逾期超过10日，我司有权解除合同。鉴此，现我司通知贵方，《租赁合同》及补充协议自贵方收到本函之日起正式解除。贵方应当在收到本函次日起3日内，依照《租赁合同》第五条第9款约定将租赁场所退还我司。截至函发之日，贵方尚欠我司租金41636.52元、物业管理费2286.85元、水公摊费73.95元，总计欠款43997.32元，依照《租赁合同》第六条第7款约定，因贵方的违约行为导致合同提前终止，我司有权不予返还贵方已缴纳的履约保证金48455元。上述款项，敬请贵方于收到本函之日后3日内，已转账方式一次性支付。另，贵司因经营所需与福州中维商业物业管理有限公司签订的《物业管理合同》自租赁合同解除之日自动终止。 另查，原告施展鹏与被告董子叶之间微信聊天记录节选： 二〇二〇年三月十二日 1.董子叶：你现在店铺什么情况，这边通知我要封铺？ 施展鹏：为什么会通知到你 董子叶：他们说联系不到你 施展鹏：因为店租减免的问题。不可能吧一直都在联系什么叫联系不上 董子叶：说是已经通知你缴费了 施展鹏：通知二期一堆商户，二期现在基本商户都不愿意交 董子叶：他说只剩你一家了 施展鹏：怎么可能（附东泰禾减租群群聊截图） 2.董子叶：目前泰禾通知我要封铺了，所以我不清楚，泰禾说是要解约 施展鹏：他给我的时间是15号截止 董子叶：下周封铺 施展鹏：那今天把我门锁了干嘛 董子叶：欠款吧，欠款所以才锁吧，你要不要沟通一下 施展鹏：我沟通了，都未回复 董子叶：如果封铺东西就拿不了，目前通知我明天是最后一天 施展鹏：我不担心我已经联系剪锁的了 董子叶：那你现在打算怎样 施展鹏：必须要解决啊我正在联系晋安区委和原先的房东 董子叶：那泰禾封铺的话就跟我没关系了，我已经通知你拉 3.“董子叶：泰禾通知说15号是周末不工作，等于明天之前交房租才有减免 施展鹏：不管有没有减免没有通知的情况下锁门，封锁我个人财产还直言要起诉 董子叶：他说已经通知过，然后欠了房租，所以锁门。没欠房租不能锁。我以前10天就被锁了 施展鹏：那我干嘛要容忍明明写着已经在非营业时间包括目前在不可抗力的情况下。欠了房租是因为到现在商场未协助过堂食开工我们无法使用店面 2020年3月13日 1.董子叶：我接到泰禾电话 施展鹏：说什么了么 董子叶:通知今日未交房租要收铺 施展鹏：他们不是约我下午去泰禾办公室吗？ 董子叶：不清楚啊 施展鹏：你方便把电话发给我吗？我打电话过去问一下” 2.施展鹏：我这里语音也可以跟你发，你确实不存在隐瞒。但是在像现在这种情况，包括你当初那个情况，你是不允许你转让的呀。他是不允许你转让的，你明白吗？ 董子叶：你不知道情况？ 施展鹏：在甲方里，原先甲方不允许的情况下转让了给我，那现在你原先的甲方不承认我。那你让我去协调我没办法协调啊，他就是要告啊，那你让我怎么跟他协调？ 施展鹏：我知道情况，我说你当时对我没有任何隐瞒，但是你要知道你当时就算是我求你买 2020年3月22日 “董子叶：你经营期间的款不准备交了是吗？ 施展鹏：一直都有准备交吧不是押金讲不清要告我吗？ 董子叶：他说你一共欠4万多，现在要我出 施展鹏：如果押金纠纷不清我也不急着交吧等法院判决后一起交也是可以啊 董子叶：押金泰禾说违约不退，现在不仅我押金拿不回来还要我支付你经营期间的欠款不然就起诉我。” 2020年3月24日 1.“施展鹏：我房租没交造成违约我店内的东西泰禾现在认定是你的我退铺我也可以什么都不要了我被泰禾也搞的很无语你也不清楚我在交涉时被怎么各种拒绝我讲白了现在我房租懒得交他们设备也给我押走一堆东西也过期了不知道还有没有电现在造成的损失算谁的我再去搬了还有什么意义” 2.施展鹏：而且我并没有否认说我没有使用这么多个月的费用也都是我自己出吧 本院认为：本诉部分，关于原、被告间租赁合同关系问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,2019年5月份,被告将该讼争店铺转让给原告,由原告经营,其后由原告直接将租金交付出租人中维公司,同时在租赁期间亦是由原告直接与中维公司的现场工作人员接触并接受商场的管理和享受商场服务，由此证明,中维应当知道该房屋已经转租给了原告,现原、被告的店铺转让协议已经履行将近一年，中维公司在此期间未提异议,故对原告诉请被告转租行为无效的主张不予支持。根据中维公司发出的《解除告知函》可知，中维公司系因原告施展鹏未支付租金而提出解除合同,原告施展鹏的正常经营并不受转租行为影响，故原告施展鹏的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于反诉部分，讼争《店铺转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定,合法有效，双方均应依约履行合同。反诉被告在合同签订后，仅支付了转让费190000元，至今未约支付租赁押金、物业押金、装修保证金。董子叶要求施展鹏立即支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元，符合双方合同的约定，但鉴于目前反诉原告尚无法办理上述款项的缴款人更名手续，故本院对上述款项暂不处理，由双方另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）施展鹏的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）董子叶的全部诉讼请求。 本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告（反诉被告）施展鹏负担。反诉案件受理费594元，由被告（反诉原告）董子叶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员李伯魁 二〇二〇年七月二十九日 法官助理黄娜娜 书记员厉丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。