河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初1024号原告：刘超，男，汉族，1982年8月23日出生，住新乡市。原告:李牧，男，汉族，1982年7月5日出生，住新乡市。原告：刘喜芳，女，汉，1976年7月5日出生，住新乡市。原告：郝英华，女，汉族，1992年4月3日出生，住辉县。原告：李想，男，汉族，1981年12月31日出生，住新乡市。原告：张旺根，男，汉族，1981年5月26日出生，住新乡市。以上六原告共同委托诉讼代理人：祁瑞楠，牛俊杰（实习），河南中原法汇律师事务所律师。被告：刘廷强，男，汉族，1976年4月29日出生，住河南省。委托诉讼代理人：毛坤，河南师大方正律师事务所律师。原告刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根诉被告刘廷强缔约过失责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根的共同委托诉讼代理人祁瑞楠、牛俊杰，被告刘廷强及其委托诉讼代理人毛坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告房屋租赁保证金2万元及租赁押金10万元，共计12万元；2、判令被告赔偿原告装修装饰等经济损失暂定328857元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月5日，原告刘超代表其他五原告与被告刘廷强签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告承租被告位于新××街××楼底××号商铺用于经营火锅，原告向被告交纳房屋及设施保证金2万元整，同时还约定原告代被告支付门窗道路建设费用押金10万元整，被告承诺待房屋交物业使用后1个月内，将该10万元押金退还于原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了2万元保证金及10万元押金。被告将房屋交付原告后，原告出资对房屋进行了装修，并购买了桌椅、餐具等营业设施，前后投资共计60万余元。原告开业并经营了一段时间后，因其他原因于2015年4月停业，之后房屋一直处于闲置状态。在原被告没有解除房屋租赁合同的情况下，被告未经原告允许擅自将房屋内部分设施进行变卖，所得款项也并未返还给原告。另外，被告在2016年6月未经原告同意情况下，又将案涉房屋及屋内设备转租给他人经营。后被告以向原告主张租赁费为由诉至法院，经法院审理，新乡市中级人民法院认定原被告所签租赁合同无效，并做出生效判决。综上，被告擅自处分原告财产并拒绝返还原告房屋租赁押金及保证金的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告刘廷强辩称：1、对房屋租赁保证金2万元、租赁押金10万元的意见。原告实际使用房屋期间欠付的各项费用共计61800元应当从12万元中扣除，扣除后剩余58200元。原告实际使用房屋期间不仅应当支付房屋占有费，还应承担因经营产生的水费、电费、卫生费、宣传费、管理费等费用。原告的餐饮生意停业后，不仅欠付以上费用，还拒不腾房，导致被告无法将房屋另行出租，为减少损失，被告垫付了原告欠付的各项费用共计61800元后才将房屋出租。因此，被告垫付的欠费61800元应当从12万元中扣除，扣除后剩余58200元。剩余的58200元中，有21.85%属于被告所有，应予扣除。被告具有房屋出租人、餐饮合伙人的双重身份，其中通过仲裁确定被告在餐饮合伙人中的实际出资比例为21.85%，根据合伙人共同出资、风险共担、利益共享的原则，被告对剩余的58200元中的21.85%享有合伙权益，即对应的12717元应当从58200元中扣除，扣除后剩余45483元。2、原告依据“投入店铺装修资金420803元”主张损失没有任何依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，租赁合同无效时，需要先区分属于未形成附和或已形成附和的装饰装修物，再根据出租人是否同意利用，同意利用则折价处理，不同意利用则进行拆除，根据《解释》的规定，拆除应由承租人进行，并将房屋恢复原状。具体到本案，双方在仲裁中对合伙经营财产的处置达成了“能租则租，不能租则卖”的口头协议，被告将能处置的物品以8万元变卖，款项也已分配完毕。根据原告在仲裁中提供的证据《资产登记》显示，所列资产为420803元，其中包括装修定金首款、排风扇首款、装修二笔款、排风扇尾款、水晶灯、电缆、铁艺灯、消防灯等等，大致可以按照实物（排风扇、灯、电扇、网线等）、非实物（指装修款）进行分类，其中，实物类的除了水晶灯、电缆，其余物品已全部处置分配完毕，而装修款的价值没有实物可以反映，不属于可以损失的装修装饰物，根据《解释》的规定不能主张是损失。通过以上分析可以看出，原告主张的所谓损失328857元是根据“投入店铺装修资金420803元”，再扣除被告在合伙人中的实际比例21.85%后得出的，显然，该投入金额420803元并不是装修装饰物损失，而是总投入。原告按照合伙出资比例主张其所占份额是损失金额，这一算法明显错误，试问原告所占份额是损失，被告所占份额就不是损失吗？原告的主张于法于理均不能成立。这也与《解释》旨在保护装修装饰物这种有形物的价值的立法精神不符。因此，被告认为《资产登记》列表的各项装饰装修物，其中能变卖的已拆除、折价出售，对剩余无法变现的装修装饰物没有进行处理，但被告将房屋重新出租后的实际行动表明已经同意利用，既然目前又涉及到诉讼纠纷，被告可以同意折价。综上，原告主张装饰装修物损失仅能依据现存的、被告或新的承租人继续使用的装饰装修部分进行折价计算，原告主张的损失过高，没有法律及事实依据，不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年8月5日，刘超作为乙方，代表其本人及李牧、刘喜芳、郝英华、李想、张旺根，与甲方刘廷强签订《商铺租赁合同》，约定租赁位于新乡市新二街××楼底××号商铺（建筑面积约为600平方米）用于经营餐饮，租赁期为5年，自2014年8月1日至2019年7月13日止；租金每一年交一次，前三年每月租金暂按每平方米27元计算，乙方在租赁期内应向甲方交纳房屋及设施保证金20000元，如租赁期满乙方继续使用甲方房屋，保证金可抵作乙方继续租用房屋的保证金，如不再续租，甲方应在乙方无违约行为的情况下，租赁期满或解除合同15个工作日内，将保证金退回乙方；房屋租赁期间，甲方只向乙方收取房屋租赁费，不承担任何其他费用，一切费用由乙方承担，如：水电费、物业费、卫生费、绿化费等费用；合同备注中约定，甲方已向物业支付门窗道路等建设费用压金100000元，经友好协商，乙方支付甲方100000元，待留庄营正式将房屋交物业使用后一个月内，甲方退还乙方100000元。2014年8月，由刘廷强和刘超分别签字的记账凭证中载明：当时房东（刘廷强）以房租金入股，洽谈房租金以开业后算起，租金、保证金和压金共计314400元，减去20%出资额200000元后应支付其费用114400元。2014年8月20日，刘超将该114400元通过银行转入刘廷强账户。2014年12月11日，原、被告合伙经营的名为重庆小板凳老灶火锅新乡旗舰店（以下简称火锅店）正式开业。2015年上半年，火锅店因经营不善歇业关门。2016年7月1日，刘廷强将涉案商铺转租于他人。在另案刘廷强与刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根房屋租赁合同纠纷一案中，新乡市中级人民法院于2018年7月6日作出（2018）豫07民终653号民事判决书，认为：“本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故案涉商铺租赁合同应依法认定为无效合同”。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效的判决已经认定案涉《商铺租赁合同》为无效合同，故在合同无效后，被告刘廷强因该合同取得的保证金20000元及押金100000元应当予以返还。原告还要求被告承担缔约过失责任，赔偿其装修装饰等经济损失328857元，因案涉《商铺租赁合同》签订后，原告已经实际使用案涉商铺进行经营，直至其因自身经营不善关门歇业，故在此之后的诉讼过程中所认定的合同无效并未影响到原告对案涉商铺的正常使用，如有损失，也系其自身经营风险，并非合同无效导致，故原告要求被告承担缔约过失责任，赔偿其装修装饰损失没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告还系合伙关系，至于装修投入所形成的合伙财产，以及刘廷强所称相关费用负担，涉及合伙终止后对合伙财产分割，当事人可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘廷强于本判决生效之日起十日内返还刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根120000元。二、驳回刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8033元，保全费3020元，由刘超、李牧、郝英华、李想、刘喜芳、张旺根负担8098元，刘廷强负担2955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  闫 雪审判员  高 飞二〇二〇年三月五日书记员  李 晓