浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4584号 原告：平湖市中瑞商业物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢2301室。统一社会信用代码：913304823076182198。 法定代表人：叶盛，总经理。 委托诉讼代理人：侯平、王淑勤（实习）,浙江天卓律师事务所律师。 被告：嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山东路666号旭辉广场购物中心四层M4F-10号。统一社会信用代码：91330482781806348M。 法定代表人：王德荣，执行董事。 委托诉讼代理人：王德明、王钱，该公司工作人员。 原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司与被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法由审判员朱珺适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯平、王淑勤以及被告的委托诉讼代理人王德明、王钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《中瑞国际广场经营物业服务合同》于2019年3月3日解除；2.被告支付经营服务费、物业服务费合计162005元，并按每日1‰支付滞纳金至判决生效之日；3.没收被告经营保证金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求中的滞纳金请求。事实和理由：原、被告于2016年2月24日签订《中瑞国际广场租赁合同》，基于该合同，双方签订《中瑞国际广场经营物业服务合同》。合同约定被告向原告缴纳物业服务费标准为0.6元/㎡/天，首期物业服务费为28141.5元，以一个季度为一个缴租期，被告应于每个缴租期截止日提前15天向原告一次性足额支付下个缴租期的物业服务费，第三个租约年起（含）物业服务费标准每年递增3%。被告向原告缴纳经营服务费标准为1元/㎡/天，首期经营服务费为46902.5元，以一个季度为一个缴租期，被告应于每个缴租期截止日提前15天向原告一次性足额支付下个缴租期的经营服务费，第三个租约年起（含）经营服务费标准每年递增3%。其中原告免除被告5个月经营服务费，具体为第一个租约年第1、2、3月和第二个租约年第1、2月的经营服务费。合同签订后，被告于2017年10月22日与广场同步开业，2017年10月22日至2018年1月21日第一个缴租期物业服务费28141.5元至今未付（按合同约定免除本期经营服务费）。2018年7月22日至2018年10月21日第四个缴费期费用（经营服务费46902.5元、物业服务费28141.5元）合计75044元，扣除被告已支付的经营服务费46902.5元、物业服务费3097.5元，结欠费用25044元。2018年10月22日至2019年1月21日第五个缴费期费用（经营服务费按合同减免优惠后15634元、物业服务费28141.5元）合计43775.5元，扣除10000元餐饮现金券折抵经营服务费后结欠33775.5元。2019年1月22日至2019年4月21日第六个缴费期费用（经营服务费46902.5元、物业服务费28141.5元）合计75044元至今未付。被告累计结欠原告经营服务费、物业服务费总计162005元。原告依据双方合同约定，于2019年3月2日书面通知被告自2019年3月3日起解除《中瑞国际广场租赁合同》及《中瑞国际广场经营物业服务合同》，并限其在2019年3月12日前腾退租房。被告于2019年3月10日停业，于2019年4月15日清场。 被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司辩称，双方于2016年2月24日签订的租赁协议。当时招商都是银泰来的，负责人称政府承诺平湖五年内只开一家商场，不会有第二家。并承诺2017年5月份中瑞广场开业，一楼黄金化妆品、二楼童装等的结构。但到了时间，并没有到开张的程度。后来换了老总，也承诺五年内平湖范围内不会开大型商场。但是到了其承诺的日期，广场内部还是一塌糊涂，没有如期开业。实际开业为2017年10月22日，延迟开业导致被告损失人员工资十万元，原告应赔偿被告提前进场开业的损失。被告多次和招商部交涉损失问题，对方说和上方领导反馈，让被告提交报告，因此被告欠的物业费也不了了之。原告主张的金额计算方式以及付款情况被告确认，但2018年10月后商场基本瘫痪，应免除物业费和经营服务费。即使要计算应该计算到3月底停业为止。2018年底整个商场基本处于半开业状态，导致被告经营差，无法缴纳物业费和房租。并非如原告所称系被告经营不善导致费用缴纳不出。最后坚持下来的只有包括被告在内的四家。原告老总也承认经营问题，请八佰伴来管理。原告在2018年和八佰伴谈判，要求被告至另外一幢楼，这造成了被告损失，因此被告不同意。原告解除合同的理由不符合事实，对经营户不负责任。关于解除合同事宜，双方一直在协商，被告已经向法院起诉，期间原告强制清场，不符合双方合同约定，造成了被告损失一百多万。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、《中瑞国际广场经营物业服务合同》1份，证明原、被告于2016年2月24日签订《中瑞国际广场租赁合同》，合同约定原告将平湖市555号中瑞国际广场一号楼第四层1-401号商铺租赁给被告用于开设“子城外婆家”餐饮店，同时签订《中瑞国际广场经营物业服务合同》，原告为被告提供经营、物业服务。 证据二、付款凭证8份、《催款函》1份，证明被告未按合同约定的时间支付租金、物业服务费、经营服务费，原告多次向其催讨。 证据三、《解除合同通知书》1份，证明原告于2019年3月2日书面通知被告自2019年3月3日起解除《中瑞国际广场租赁合同》及《中瑞国际广场经营物业服务合同》，并限其在2019年3月12日前腾退租房。 被告对上述证据均无异议。 为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据： 证据一、赔偿损失报告1份，证明被告曾向原告发出一份报告，要求原告赔偿商场延迟开业造成我们提前进场的损失费用，物业服务费、经营服务费及租金应当对冲。 证据二、录音1份，证明当时招商引资的过程，原告承认在经营管理方面存在缺失，导致客流量比较差，使得被告没有资金缴纳房租等。 证据三、行政裁定书1份，证明当时政府对瑞丰承诺五年内不开第二家大型商场。 证据四、统计表1份，证明平湖第二家吾悦商场开出来导致被告营业额直线下降。 证据五、报警记录1份，证明2019年4月21日告知原告已经向法院起诉。 证据六、清单1份、照片6份，证明被告存在装潢损失。 原告质证意见：证据一，不予认可。没有收到过，与本案无关。证据二，真实性有异议。证据三、真实性无异议，对证明内容有异议。当时原告起诉市政府和国土资源局，原因是政府在土地的招拍过程中有定向招拍的嫌疑，导致其他投资人没办法竞拍。原告要求吾悦广场拍卖无效，并不是被告所说的因政府承诺五年内不开第二家大型商场。证据四，真实性有异议，证明的内容也有异议。被告营业额下滑与吾悦广场开业没有必然关系。证据五，真实性无异议。被告在2019年4月15日已经搬走了，报警时间是4月25日。里面的财物是被告自己处置的，被告所称与事实不符。证据六，对清单有异议，被告没有证据证明这些东西是被告的。对照片没有异议。 本院认证意见：原告提供证据，被告均无异议，本院予以确认。 被告提供的证据一、四，系被告单方制作，无证据佐证，原告也不予认可，故本院不予确认。证据二，无证据佐证，原告也不予认可，故本院不予确认。证据三，无证据佐证与本案的关联性，故不作为定案依据。证据五，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据六，其中的清单，无证据佐证与本案的关联性，本院不予确认。其中的照片，原告无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：因被告已向原告承租了位于平湖市南侧中瑞国际广场的商铺以“子城外婆家”品牌经营餐饮，双方另就商铺经营服务、物业服务等事宜达成一致，并于2016年2月24日签订《中瑞国际广场经营物业服务合同》一份，由原告为被告提供经营服务和物业服务，合同约定经营物业服务区域为中瑞国际广场公共区域。经营物业服务费计算面积为514㎡。被告应自约定的进场日开始缴纳经营物业服务费。物业服务费用保包括被告所在物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费；公共环境的保洁、绿化等费用；物业管理区域治安维护费等费用；不可预见的其他费用等，但不包括物业共用部位、公共设施设备的大中修、更新、改造的费用。物业服务费缴纳标准为0.6元／㎡／天，以一个季度为一个缴租期，首期物业服务费合计28141.5元，应于原告书面通知被告进场日的7个工作日内一次性支付，被告应当在每个缴租期截止日提前15天向原告一次性足额支付下个缴租期的物业服务费。第三个租约年（含）开始每1年在上一租约年基础上递增3%。经营服务费用指原告对中瑞国际广场内的经营活动进行组织、管理及宣传而发生的费用。原告对中瑞国际广场进行宣传推广，通过各种渠道建设、进行适当的统一广告宣传提升中瑞国际广场的知名度和品牌效益。经营服务费缴纳标准为1元／㎡／天，以一个季度为一个缴租期，首期经营服务费合计46902.5元，应于原告书面通知被告进场日的7个工作日内一次性支付，被告应当在每个缴租期截止日提前15天向原告一次性足额支付下个缴租期的经营服务费。第三个租约年（含）开始每1年在上一租约年基础上递增3%。免除被告5个月的经营服务费，具体为第一个租约第1、2、3月及第二个租约年第1、2月。被告必须依约按时缴纳经营服务费、物业服务费等各项费用。拖欠经营服务费、物业服务费等费用超过30天，视为被告重大违约，原告有权单方面解除本合同，终止服务，并追究被告违约责任。被告在收到原告解除合同的通知后五日内，应自动将承租商铺腾空并归还原告。被告应当向原告缴纳经营保证金20000元，如被告违反本合同或《租赁合同》，原告有权不予返还经营保证金。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，被告按约支付了经营保证金20000元，并于2017年10月22日开业。被告支付了部分物业管理服务费及经营服务费，扣除免交及餐饮现金券抵扣的费用后，被告尚欠的物业管理服务费及经营服务费情况如下：第一个缴租期（2017年10月22日至2018年1月21日）的物业服务费28141.5元，第四个缴租期（2018年7月22日至2018年10月21日）的物业服务费25044元，第五个缴租期（2018年10月22日至2019年1月21日）的物业服务费28141.5元、经营服务费5634元，以及自2019年1月22日（含当日）起的物业服务费、经营服务费。因被告拖欠物业服务费、经营服务费以及租金，原告于2019年2月22日向被告邮寄《催款函》一份，向被告催缴物业服务费、经营服务费及租金。但被告仍未支付，原告遂于2019年3月2日向被告邮寄《解除合同通知书》一份，通知被告自2019年3月3日起解除双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》、《中瑞国际广场经营物业服务合同》。被告于2019年3月3日收到了该《解除合同通知书》。2019年4月15日，原告将被告的物品搬离被告承租的商铺。 另查，2019年4月15日，被告向本院提起租赁合同纠纷之诉，要求原告及其股东赔偿损失及违约金等。 本院认为，原、被告签订的《中瑞国际广场经营物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，如被告拖欠经营服务费、物业服务费等费用超过30天，视为重大违约，原告有权单方面解除合同；如被告违反合同，原告有权不予返还经营保证金。现被告拖欠经营服务费、物业服务费已超过30天，且在原告书面催交后至今未交纳，构成违约，依据双方约定，原告可以解除合同。原告于2019年3月2日向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告自2019年3月3日起解除双方签订的《中瑞国际广场经营物业服务合同》，被告也于2019年3月3日收到了该通知书，故对原告要求确认案涉《中瑞国际广场经营物业服务合同》于2019年3月3日解除的请求，本院予以支持。原告要求不予返还20000元经营保证金，亦有事实和法律依据，本院予以支持。同时，被告应当支付拖欠的经营服务费及物业服务费。被告对原告主张的计算方式及已付款情况并无异议，本院予以确认。被告抗辩称2018年10月后商场基本瘫痪，应免除物业服务费和经营服务费，但缺乏依据，本院不予采纳。案涉《中瑞国际广场经营物业服务合同》已于2019年3月3日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故物业服务费及经营服务费应计算至2019年3月3日止，即第六个缴租期计算41天。综上，结合本院认定的被告尚欠物业服务费、经营服务费情况，本院确认被告尚应支付原告物业服务费93971.4元、经营服务费26708元，合计120679.4元。原告诉请中的相应合理部分，本院予以支持。超出上述金额的主张，缺乏依据，本院不予确认。至于被告提出的提前进场等损失的抗辩，因其本案诉讼前已另案提出赔偿主张，故本案中不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司与被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司于2016年2月24日签订《中瑞国际广场经营物业服务合同》于2019年3月3日解除； 二、被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司物业服务费93971.4元、经营服务费26708元，合计120679.4元。 三、被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司已支付的经营保证金20000元原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司不予返还； 四、驳回原告平湖市中瑞商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3940元，减半收取1970元，由平湖市中瑞商业物业管理有限公司负担447元，被告嘉兴市子城外婆家餐饮有限公司负担1523元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 朱 珺 二〇二〇年三月五日 书记员 胡望春