北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4304号原告:刘海梅，女，1991年8月3日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被告：赵雨思，男，1984年8月11日出生，汉族，北京永庄投资管理有限公司副总经理，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈红霞，女，北京永庄投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：谢叶，北京市中伦文德律师事务所律师。原告刘海梅（以下简称原告）与被告赵雨思（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘金臣、被告委托诉讼代理人陈红霞、谢叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2019年9月6日至2019年9月27日共计22日的租金20533元；2、判令被告退还原告押金28000元；3、判令被告向原告支付违约金56000元。事实和理由：2018年8月10日，原告与被告签订《北京市商业租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治储备项目X号地（X地块）X-1#商业办公楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋），面积196．13平方米，月租金28000元，租期2018年8月15日至2020年3月31日。租金半年支付一次168000元，原告依约支付了2019年9月27日前的两次租金共计336000元。双方签订合同时，被告承诺可以很快办理房屋产权证，原告进行商业经营，但被告始终没有能够办理成功未能提供产权证明，原告无法办理营业执照，房屋闲置期间，原告偶尔带朋友使用房屋（被告同意可以居住）。2019年9月6日，被告以原告转租房屋为由，让原告过去谈判并强行要求原告搬家，双方发生争执过程中被告代理人陈红霞等人将原告拖拽倒地致伤，报警后派出所处理，2019年9月8日，双方在派出所协商终止合同，对于是否转租双方各执一词，经民警调解未果。原告认为，被告长时间未能办理房屋产权证，导致原告无法正常经营，已经给原告造成损失的情况下，原告偶尔带朋友使用房屋并没有转租营利行为，被告强行暴力收回房屋，属于单方违约，因此原告根据合同第十一条第（四）款主张违约金。被告辩称，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院查清事实驳回原告的诉讼请求。第一，原告违约转租涉案房屋事实清楚、证据充分。2019年9月5日下午两点左右，被告母亲赵某某去原告承租的涉案房屋看房子，想了解出租以后的使用情况，在涉案房屋门口碰到了第三方承租人陈某某往里面搬东西，被告母亲询问他是谁，他说是租户，工作单位是阿里健康有限公司，双方交换了手机号，陈某某告诉赵某某租金是36000元一个月，大约租2周左右，如果好就长期居住，赵某某表示她是房主的母亲，是否可以直接与房主签订合同，陈某某表示同意，如果价格合适可以长期承租。2019年9月6日上午陈红霞根据被告安排与原告协商确认转租问题，原告不承认转租的事实，双方有点不愉快，在协商过程中门突然打开进来两个小男孩，自称是之前的租户，来取点东西，我方询问是不是和陈某某一起的，他们说是，来帮陈某某取东西的，我方希望他们留下来把事情说清楚，原告让这两个男孩就赶紧走，我方觉得留在房屋内有威胁就报警了，警察出警的时候两个男孩在，但没有去派出所，被告对原告说的打人不认可，派出所做了调查记录。2019年9月8日派出所通知原告也报警了，要双方去协调，双方签署了终止协议，约定了双方同意解除合同，2019年9月10日原告把房屋内的东西搬走。2019年10月31日，被告之母等三人前往陈某某单位找其谈话，陈某某承认了承租涉案房屋的事实，谈话后陈某某向我方反馈，原告掌握陈某某的个人信息，并对他施加压力阻止向我方提供证明材料，导致陈某某产生恐惧不再配合我方调查取证。第二，原告违约转租，被告有权解除合同并不予退还押金。合同约定被告将涉案房屋出租给原告用于文化办公，租赁期为2018年8月15日至2020年3月31日，月租金为28000元。根据合同第九条第六款、第十一条第三款及《合同法》第二百二十四条，原告擅自将涉案房屋转租，系严重违约行为，被告有权依法解除合同，押金28000元不予退还。被告不存在违约，不同意支付违约金。第三，原告于2019年9月10日搬离涉案房屋，原告未使用期间是2019年9月11日至2019年9月27日共计17天15866元，被告不同意退还，根据《合同法》第九十七条，原告违约转租导致合同提前终止，造成涉案房屋自2019年9月11日至2019年10月10日闲置期间租金减少的损失为28000元，该损失应由原告赔偿。因此，剩余租金作为损失赔偿金无需退还，有法律依据。剩余租金不足以弥补损失的部分，被告保留继续追偿的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《北京市商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告将涉案房屋出租给原告，房屋面积为196．13平方米。《租赁合同》有以下约定，第一条房屋基本情况：（四）甲方不同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租、转借给他人。第二条房屋用途及登记备案：乙方租赁该房屋用于文化办公。甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2018年8月15日至2020年3月31日，共一年七个月。第四条租金及押金：（一）该房屋月租金为28000元。（三）该房屋租金每六个月支付一次，乙方应于2018年9月27日支付甲方第一期租金168000元。乙方应于每期届满前提前三日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为：2019年3月27日支付168000元，2019年9月27日支付168000元。（四）乙方应于2018年8月15日支付甲方押金28000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外剩余部分应如数无息返还给乙方。第九条甲乙双方权利义务：（一）甲方的权利和义务：6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（6）利用房屋从事违法活动损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；（7）未经甲方许可，擅自将房屋全部或部分转租给第三人。第十一条违约责任：（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的200%作为违约金。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。（四）甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金金额的200%作为违约金。《租赁合同》签订后，原告于2018年9月27日向被告支付租金168000元，于2019年3月27日向被告支付截至2019年9月27日的租金168000元。关于押金，因被告曾收取上手租户王某某的押金28000元，原告承租涉案房屋时原告、被告、王某某达成口头协议由原告替被告退给王某某押金。原告称其已经代被告履行退还押金义务，并提交收据两张、账户明细佐证。被告认可2018年3月16日被告出具的收据的真实性，对该收据下半部分的内容及2018年8月14日收据、账户明细真实性不清楚，但被告表示曾询问过王某某，王某某承认原告已经将押金退还。2019年7月9日，涉案房屋取得不动产权证书。原告称承租涉案房屋是用于经营美容院，合同约定用途是文化办公，签订合同时没有房产证，后来因未办房产证，一直没办营业执照，没有实际经营，偶尔约朋友过来玩、做美容。原告提出商住，与被告协商平时由原告或家人居住使用。被告称原告承租涉案房屋用于经营美容院，原告曾提出商住，但原告当时说的是业务不好，工作累了时想在涉案房屋内休息，不是纯居住，被告并没有同意原告本人或家人、朋友居住使用，房产证办理被告不能控制，2019年7月9日房产证办完后，需要去银行办理抵押，直到2019年10月22日被告接到银行通知领取房产证，即便没有房产证，原告也不得转租涉案房屋。2019年9月6日，原、被告因被告是否转租问题发生纠纷报警。2019年9月8日，原告与被告签订一份《终止租赁合同协议》，内容为：“出租方将所属的位于朝阳区望京昆泰嘉瑞公寓X室房屋出租给承租方，但承租方于2019年初将房屋转租给第三方，此行为属于违约行为，现终止双方签署的租房合同。1、从即日起租赁合同终止，出租方将该房屋收回；2、承租方所交相当于一个月租金的押金，做为违约金由出租方扣除；3、承租方将此方转租所得利益，出租方保持追索权利；4、承租方将房间内家具搬走；5、该房间钥匙：3个梯控、两个电子门锁钥匙、3把大门钥匙、3把主卧钥匙、电/水卡，承租方退回出租方，如承租方未将上述物品退还，需承担补钥匙及电/水卡费用。”在原告签名的上方，原告书写有以下字迹：“没有转租昆泰嘉瑞公寓X室，在9月6日被房东赶出，屋内所有物品没有搬出，9月10日把房屋内的所有属于我方物品搬走。就房款一事按合同由法院起诉解决”。2019年9月10日，原告将涉案房屋内原告物品搬走。原告称2019年9月6日至9月10日，被告不允许原告进入涉案房屋，原告认为2019年9月6日合同解除。被告认为合同解除时间是2019年9月11日，称2019年9月6日被告提出解除合同，但双方没有协商一致，被告在2019年9月6日通知物业不让原告进入涉案房屋，直至2019年9月10日原告将物品搬走。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告是否转租涉案房屋。原告称并未将涉案房屋转租，只是本人偶尔住或带孩子住，朋友偶尔来住。被告称原告有转租行为，并提交以下证据：一、陈红霞与陈某某的短信记录，有以下内容：“2019年9月6日陈红霞：陈先生，您好！我是昆泰X房主赵总的助理陈红霞，昨天咱们联系过，今天中午我们会去那边，您几点方便，希望和您见一下。陈某某：不好意思我今天一天都不在家里，工作这边抽不开身……”；二、在昆泰嘉瑞公寓物业公司办公室录制的一段视频，内容有：“陈红霞：我跟您确认一下，从今年大概3、4月份的时候，就是那个有一男的是做什么主播的，那个人在X住。物业：对，他是在那两个小姑娘您说美容的之后了，就是他，一开始是那两个人，后来不知道为什么，就说现在是主播的那个男孩在这儿住，以后就他在这住了，有什么事情你跟他联系吧，我说行我知道了，他不给留电话，也不留微信，因为他说我直播，我不希望有人骚扰，有什么事你就直接上来敲门我给你开就开了，就这个男孩，我是特别有印象，他养了条狗，在这儿住，就他一个人，平时有阿姨给他打扫卫生打扫房间。陈：住了大概……物业：我想想啊，一个多月？他没住多长时间，因为他老有事，有时候因为他家的狗有事，邻居会投诉，然后有时候因为他要直播，不方便在这里，乱七八糟，他就搬走了。陈：之后呢，你们就没有太多印象？物业：之后就没有太多印象，之后的话就没有再像他似的频繁的往我们物业公司打电话然后说报修有维修……”；三、2019年10月31日在陈某某的工作单位的录音，有以下内容：“赵某某：……但是我只是想搞清楚一下，因为后来我们和刘海梅说，怎么里面有个叫陈某某的转租了，她公然说你们的领导眼睛看花了，根本没有陈某某这个人，我就说我还不至于这么愚蠢吧，我们还印象很好，这个孩子我很喜欢，我们还交流了手机，怎么可能看花呢，但她就说没有，所以今天来，第一你在我们X室租过一个星期，这个是事实？陈某某：是事实。赵：现在你跟她的租赁合同，你这儿有没有？陈：这我得，是这样，我的租期确实很短，她最开始是说，我是从网上类似于酒店的APP上预定的，我们俩之间没有直接的合同，但是我有这个……谢叶：网上预订的信息有吗？陈：有。”四、嘉瑞公寓网上预定页面，用以证明原告通过互联网将涉案房屋转租，陈某某通过网络承租涉案房屋。五、陈红霞与陈某某的微信记录，有以下内容：“2019年11月1日上午11：22，陈红霞：奇凡您好，麻烦你尽快把你租住望京昆泰嘉瑞公寓X室的相关资料发给我一下吧，多谢了！陈某某：您好，是这样，昨天那个小业主晚上也来到我家了，我是真的跟这件事情没有什么关系，但是目前看我个人安全还是受到了威胁，我和我父母商量过了，这件事我没办法给任何一方提供帮助，有事情您可以随时来找我”；六、原告与陈红霞的短信记录，有以下内容：“2019年10月31日上午11:35，原告：我刚见完我朋友，他跟我说了你们的行为。我现在郑重其事告诉赵雨思的妈妈赵某某还有你们，如果我朋友再收到你们一个短信，或者一个电话，或者一个微信，或者你们去人家公司那里闹，我会立即出现在……”。原告对陈红霞与陈某某的短信记录、陈红霞与陈某某的微信记录、原告与陈红霞的短信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，原告称陈某某是朋友的男朋友，原告没有陈某某的微信和电话，不清楚被告提供的电话号码和微信是否为陈某某本人，原告另称2019年10月31日原告通过朋友将陈某某约出来，原告朋友告知原告赵某某带着律师去阿里公司找陈某某，用上司的名义施压，所以原告才给陈红霞发短信说别去骚扰陈某某。原告对昆泰嘉瑞公寓物业公司办公室的视频、2019年10月31日在陈某某的工作单位的录音、嘉瑞公寓网上预定页面的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可，认为不能确定录音中是陈某某本人，也没有直接与原告有相关的内容，被告没有提供转租合同等文件，被告在未经物业工作人员同意下录制视频，不清楚是否串通，网上预定页面不能证明是原告发布信息和转租，原告承租涉案房屋是经营美容，因不能办理营业执照，原告经过被告允许可以由本人或亲朋好友短住，不是里面住两个人就是转租。本院认为，结合原告质证意见，本院对陈红霞与陈某某的短信记录、陈红霞与陈某某的微信记录、原告与陈红霞的短信记录的真实性予以采信，原告虽称不清楚昆泰嘉瑞公寓物业公司办公室的视频、2019年10月31日在陈某某的工作单位的录音的真实性，但并未否认其真实性，也未提交相反证据予以反驳，昆泰嘉瑞公寓物业公司办公室的视频内容清晰连贯，本院对其真实性予以采信；2019年10月31日的录音内容完整连贯，且与原告自认的2019年10月31日原告朋友告知原告赵某某带着律师去阿里公司找陈某某事实能够相互印证，本院对录音的真实性予以采信；关于嘉瑞公寓网上预定页面，其内容并不能直接指向涉案房屋及发布者，本院对该证据的真实性不予采信。综上，本院认为，被告提交的陈红霞与陈某某的短信记录、陈红霞与陈某某的微信记录、原告与陈红霞的短信记录、昆泰嘉瑞公寓物业公司办公室的视频、2019年10月31日在陈某某的工作单位的录音形成了完整的证据链条，可以证明原告在承租涉案房屋期间存在转租行为。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，《租赁合同》第九条第（一）款第6项中明确约定未经被告许可擅自将涉案房屋全部或部分转租给第三人的，被告有权单方解除合同，收回房屋。根据本案查明的事实，原告对涉案房屋有转租行为，其没有证据能够证明被告同意原告转租，原告构成违约，被告提前解除合同不构成违约，原告依据《租赁合同》第十一条第（四）款主张押金金额200%的违约金没有事实依据。根据《租赁合同》第十一条第（三）款，因承租方违约导致合同解除的，承租方交付的押金作为违约金支付给出租方，因此，被告不退还押金有合同依据，本院予以支持，原告要求被告退还押金没有依据，本院不予支持。关于剩余租金，被告应当退还。首先，合同有明确约定押金作为违约金后，出租方应当退还剩余租金；其次，针对同一违约行为，被告在答辩中既要求原告承担押金不退还的违约责任，又提出以剩余租金抵扣损失，被告在本案中主张的涉案房屋自2019年9月11日至2019年10月10日空置损失，已经通过押金作为违约金不退还的方式得到弥补，被告属于重复主张。关于被告应退还租金的数额，虽然原、被告在2019年9月8日签订《终止租赁合同协议》解除了《租赁合同》，但自2019年9月6日双方就因转租问题发生纠纷，2019年9月10日原告将涉案房屋内物品取走，2019年9月6日至2019年9月10日的租金，考虑到被告告知物业不允许原告进入涉案房屋影响房屋使用，同时原告方并未将物品取走仍占用房屋，上述期间内的租金本院酌定由被告退还原告一半，即2333．3元，2019年9月11日至2019年9月27日的租金15866．7元，被告应当全额退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告赵雨思于本判决生效之日起七日内退还原告刘海梅租金一万八千二百元；二、驳回原告刘海梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，由原告刘海梅负担987元（已交纳），由被告赵雨思负担208元（原告刘海梅已预交，被告赵雨思于本判决生效后七日内给付原告刘海梅）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年三月三十一日书记员  栾晨焕书记员  孙 伟