四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终135号 上诉人（原审原告）：唐婷婷，女，生于1992年10月21日，汉族，住四川省渠县。 上诉人（原审原告）：李明洁，男，生于1992年11月16日，汉族，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安立新房地产开发集团有限公司，住所地四川省广安市广安区经开区奎阁园区石滨路1号。 法定代表人：汪思光，总经理。 上诉人唐婷婷、李明洁因与被上诉人广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称立新房产公司）合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初8064号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 唐婷婷、李明洁上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，判决主文不具有执行效力。1.一审法院认定项目竣工验收合格时间为2015年6月30日明显错误，该时间仅仅是五方主体验收，并非综合竣工验收，并且消防至今都没有验收；同时，被上诉人作为开发商，办理的权属证书没有一样是合格的，也没有举示向有关部门缴纳税费的证据，是被上诉人违约。2.一审法院举证责任分配严重错误，合同约定“出卖人办理权属的证书不齐和出卖人未缴纳出卖人应缴政府管理部门的费用”即违约，该两项义务属于开发商即被上诉人，应该由被上诉人举证，一审法院要求上诉人举证，严重违反证据规则，且上诉人已经举证证明消防未验收，那么“出卖人办理权属的证书不齐”就是事实；3.一审判决第一项具有不确定性，也不具有可执行性，一审判令项目验收合格后30日内为上诉人办证，而项目验收是被上诉人的法定义务，判决结果建立在被上诉人的义务上，相当于这个案子的执行要建立在被上诉人的主观意愿上，如果被上诉人不积极搞消防验收，上诉人就永远没法申请执行。综上，请求二审法院依法改判。 立新房产公司未提交答辩意见。 唐婷婷、李明洁向一审法院起诉请求：1.立新房产公司立即为唐婷婷、李明洁购买的房屋办理房屋权属证书；2.立新房产公司向唐婷婷、李明洁支付逾期办理房屋权属证书的违约金10,000元；３.案件受理费由立新房产公司负担。 一审法院审理查明：立新房产公司以出让方式取得广安市广安区出口片区Ｐ57号地块使用权，经批准在该地块上建设“立新圣居”项目商品房，并取得了《商品房预售许可证》。2017年5月7日，唐婷婷、李明洁与立新房产公司签订《商品房买卖合同》，约定唐婷婷、李明洁购买“立新圣居”2幢2－6－1号住宅，房屋建筑面积套内面积72.37平方米，公摊面积8.79平方米，房屋总价款324640元，唐婷婷、李明洁采取按揭方式付款。同时约定，出卖人应当在该商品房交付使用360个工作日内，协助买受人办理房屋所有权证。出卖人责任是指：（1）出卖人办理权属的证件不齐，（2）出卖人未缴齐出卖人应缴政府管理部门的费用，除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品的《房屋所有权证》，买受人均不要求出卖人承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。 合同签订后，唐婷婷、李明洁按合同约定向立新房产公司付清了购房款324,640元。“立新圣居”项目于2015年6月30日竣工验收合格。唐婷婷、李明洁向立新房产公司支付了办理房屋权属证明的契税、印花税、工本费、大修资金等费用，立新房产公司于2018年2月28日向唐婷婷、李明洁交付了房屋。“立新圣居”项目至今未取得所在楼栋的权属证明，也未为购房户办理房屋产权转移登记。 另查明，从2015年至今，就“立新圣居”验收及拆除项目旁棚户区房屋及违章建筑，立新房产公司先后向广安市人民政府、广安市规划局、广安市城市管理行政执法局、广安市枣山园区规划建设局进行了书面报告。2017年11月13日，广安市规划局作出《不予受理告知书》。2018年1月26日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，该意见书载明，经调查，“立新圣居”小区附近违法建房情况严重问题基本属实，该处违法建房集中在“立新圣居”小区北侧，距离“立新圣居”小区最近处仅2米，比“立新圣居”地势略高，因地势高差，导致“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法正常使用。该处违法建设形成的主要原因，其一是该处土地1994年统征后一直未立项建设，导致道路红线内13户村民住宅至今未拆迁；其二是20多年来该地村民家庭人口自然增长，房屋老旧失修，部分村民擅自将单层老房子改建为多层砖混结构房屋约2000平方米９户。针对现状，该局将详细宣传，引导违法村民主动整改，并积极向市政府建议，争取尽快启动建设。 一审法院认为，唐婷婷、李明洁与立新房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。唐婷婷、李明洁按合同约定向立新房产公司支付了购房款及办理房屋权属证书的相关税费，立新房产公司亦应按合同约定为唐婷婷、李明洁办理所购房屋的权属证书。虽然目前案涉楼盘因周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致案涉楼盘“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法开通正常使用，无法通过消防验收，并导致立新房产公司不能为唐婷婷、李明洁办理房屋所有权证书，待这些原因消除后，立新房产公司应及时为唐婷婷、李明洁购买的房屋办理房屋权属证书。鉴于前述客观实际情况，一审法院酌情确定立新房产公司在“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为唐婷婷、李明洁办理房屋所有权证书。 根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议的约定，唐婷婷、李明洁于2018年2月28日接房，立新房产公司理应在该商品房交付使用360个工作日内协助唐婷婷、李明洁办理房屋所有权证，本案因特定原因导致涉案楼盘“立新圣居”至今无法办理初始登记及转移登记，唐婷婷、李明洁至今也未能取得所购房屋的权属证书，立新房产公司要承担的违约责任是具备这两个条件即“出卖人办理权属的证件不齐和出卖人未缴齐出卖人应缴政府管理部门的费用”的情况下才能承担违约责任，且唐婷婷、李明洁未提供证据来证明立新房产公司在上述两个条件中有违约的事实，否则不承担违约责任，故唐婷婷、李明洁要求立新房产公司支付违约金的请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、广安立新房地产开发集团有限公司在“立新圣居”项目消防验收合格后三十日内为唐婷婷、李明洁办理位于广安市广安区出口片区Ｐ57号地块“立新圣居”2幢2-6-1号（现民政编号为4幢2单元601号）房屋权属证书；二、驳回唐婷婷、李明洁的其他诉讼请求。案件受理费25元，由立新房产公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点是：立新房产公司是否应当支付逾期办证违约金。 根据审理查明的事实，因“立新圣居”的商品房周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致“立新圣居”的商品房无法通过消防验收，阻却了案涉房屋办理所有权证书，多年来立新房产公司积极向政府有关部门反映、请求解决，然而该障碍的消除并不以立新房产公司意志为转移，因此，本案案涉房屋不能立即办理产权登记并非立新房产公司的原因。 本案双方所签订的商品房买卖合同及补充协议中并未约定逾期办证的违约责任，且根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第六项“若因买受人原因或者行政、不可抗力使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”的约定，行政原因是立新房产公司免责事由之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但根据查明的事实，本案逾期办证并非立新房产公司的原因，故唐婷婷、李明洁要求立新房产公司支付逾期办证违约金既无合同约定也无法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐婷婷、李明洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由唐婷婷、李明洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  唐双霜 书 记 员  何 旭