黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终639号上诉人（一审被告）：卢玉宏，女，1974年2月3日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：袁椿晖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡慧明，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：路东明，男，1954年12月3日生，汉族，黑龙江省安达市环境卫生管理站工人，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：路丹丹(系路东明之女），女，1982年1月9日生，住黑龙江省安达市。被上诉人（一审被告）：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县东方红街（审计B栋综合楼1门1-2层）。法定代表人：卢启林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘铁峰，男，1955年2月22出生，汉族。该公司员工，住黑龙江省大庆市大同区同城路2-9号1门201室。被上诉人（一审被告）：卢启林，男，1962年4月12日生，汉族，黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司董事长，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：刘铁峰，男，1955年2月22出生，汉族。黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司员工，住黑龙江省大庆市大同区同城路2-9号1门201室。上诉人卢玉宏与被上诉人路东明、黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇房地产公司）、卢启林案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市中级人民法院于2019年7月30日作出的（2019）黑01民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢玉宏的委托诉讼代理人袁椿晖、蔡慧明，被上诉人路东明及其委托诉讼代理人路丹丹，被上诉人卢启林与海德宇房地产公司的委托诉讼代理人刘铁峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢玉宏向本院上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判，驳回路东明、海德宇房地产公司、卢启林的诉讼请求。2.本案诉讼费由路东明、海德宇房地产公司、卢启林承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。(1)一审法院认定2014年8月16日黑龙江龙鲁房地产开发有限公司（以下简称龙鲁房地产公司）与路东明签订《鸿福家园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议》有效属于事实认定错误。2012年3月，龙鲁房地产公司已经将鸿福嘉园（北区）棚户区项目出让给海德宇房地产公司，并办理相关法律手续。龙鲁房地产公司不具备签署鸿福家园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议的主体资格，本协议属于无效合同。(2)2018年1月18日，海德宇房地产公司通知路东明办理安达市鸿福家园（北区）9号楼2单元302室入住属于违法行为，涉嫌在有效查封期间非法处置查封财产犯罪,路东明不属于合法有效占有本案争议房屋；(3)预告登记期间龙鲁房地产公司无权与路东明签订《鸿福家园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议》。卢玉宏已于2013年12月25日在安达市房产局办理预告登记。共计47套商品房，一审法院认为上诉人已经取得《预告登记》不等同于实际取得预告登记房屋的物权属于事实认定错误。(4)一审法院认为案涉房屋属于回迁安置房的认定属于事实认定错误。安达市房屋征收管理办公室出具《情况说明》认为鸿福家园（北区）9号楼非回迁楼，一审法院在没有相反证据证明事实的情况下，否定安达市房屋征收管理办公室出具《情况说明》，属于对行政机关的具体行政行为的否定，于法无据。2.一审判决适用法律错误。一审法院认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定属于适用法律错误。(1)本案不属于商品房买卖纠纷，不存在拆迁人将补偿安置房屋出售给第三人的情况。所以不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定。(2)路东明与龙鲁房地产公司签订《鸿福家园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议》属于无效协议，路东明不是案涉房屋的合法的被安置人。(3)本案应适用《中华人民共和国刑法》第三百一十四条规定，案涉房屋依据一审法院作出的（2015）哈执字第204号之四裁定书，处于有效查封期间，任何人无权处置。路东明辩称，其于2011年6月28日与龙鲁房地产公司签订拆迁补偿安置协议，已经明确具体安置内容。2014年签订的安置协议是由于开发商图纸发生变化，原回迁位置有变化，开发商改签安置协议，不是之前的安置协议作废了，而是由第一份安置协议改签的。房屋被作预告登记，当时通知了50几户，2018年海德宇公司通知我们办理入住手续、缴纳费用，回迁户发告知才知道有查封，并无恶意的。政府与海德宇房地产公司都承认房屋是合法入住，请法院维护拆迁人的合法权益，维持原判。海德宇房地产公司辩称，1.卢玉宏所做的是预告登记，不是预售登记，且预告登记有效时间为2014年3月22日已经失效。预告登记继续登记时间是2016年11月11日，2014年8月海德宇房地产公司把案涉房屋调给了动迁户，动迁户具有房屋产权证书，产权证书来源于同位置的安置，动迁户可以对抗一切物权。2.海德宇房地产公司向卢玉宏借贷，双方是债权，海德宇房地产公司与路东明形成的是物权，根据法律的规定，物权大于债权。3.案涉房屋变成动迁房屋的时间在预告登记与延续预告登记之间，海德宇房地产公司与路东明签订的动迁协议及与龙鲁房地产公司的协议有效。4.无论动迁协议签订主体是龙鲁房地产公司或海德宇房地产公司，本案关键应是动迁事实是否形成，动迁协议大于一切物权，所以本案应当维持原判。5.该案是小额贷款超标的扣押47套房屋，该房屋为高层建筑，扣押了近市场价2000万的房屋，不应被保护，应当驳回卢玉宏的上诉请求。卢启林辩称，本案中卢启林主体不适格，卢启林是海德宇房地产公司的法人，本案是公司行为，不是卢启林个人行为，卢启林作为连带责任人为程序违法，应当免除卢启林个人的一切责任。路东明向一审法院起诉请求：确认位于安达市鸿福嘉园北区东明所有，解除对案涉房屋的查封。一审法院认定事实：1999年8月26日，安达市房产管理处颁发的第19750号《房屋所有权证存根》记载：“产权人路东明所有权性质私产，面积45平方米、82.5平方米，地号95-1，房屋坐落新兴(街)9(委)4(组)”。2011年6月28日，龙鲁房地产公司与路东明签订《鸿福家园(北区)棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定“一、被拆迁人房屋基本情况：产权人：路东明，产权证编号：19750号，房屋坐落：新兴街9委4组，所有权性质：私产，房屋结构：砖平，建筑面积：45+82.5平方米，房屋栋号：95-1……。三、补偿总额：人民币13,467元。四、回迁安置位置：鸿福家园(北区)3号楼4单元①1001②1002室。回迁楼房涉及建筑面积为①85.31②69.14平方米。五、产权调换差价：回迁154.45平方米-原127.5平方米=26.95平方米×3553元/平方米+19125元=114,878.35元-13,467元=101,411.35元”。2011年7月23日，路东明交房屋回迁款11,400元。后回迁安置的鸿福家园(北区)3号楼因前期拆迁未如期进行(2011年6月28日《房屋拆迁补偿安置协议》中约定安置的鸿福家园北区3号楼位置现仍是老旧房屋未拆)。2013年3月28日，安达市城乡规划委员会就《翰隆国际二期、水榭芳邻等11个棚改房开发项目规划涉及6个在建工程建设问题》形成《会议纪要》，其中第十五个议题“会议听取了规划局、住建局关于鸿福家园北区工程建设情况的汇报”，会议明确：“由于开发建设主体发生改变，由住建局牵头和发改、土地、规划部门协调办理各项手续。征收办加大征收工作力度，保证项目顺利开工建设。开发企业交齐各项保证金，加快项目推进速度”。2013年4月18日，安达市棚户区改造办公室向安达市政府提交《关于鸿福嘉园北区变更开发建设单位的请示》，内容为“2011年，龙鲁房地产公司呈报的《关于开发建设‘鸿福嘉园’二期棚户区改造项目的请示》，业经市政府批准，安达市棚改办、发改局、规划局、国土资源局等部门核准确认。以‘安发改核准[2011]54号’文件批复，同意将我市北横街至北环路，六至七道街之间，建设用地55992.3平方米，建成后总面积195800平方米的棚户区地段作为鸿福嘉园北区工程，交由龙鲁房地产公司分两期承建。项目前期手续已全部办结，拆迁和征收工作已完成接近一半（共400户，已拆完187户）。龙鲁房地产公司在我市作了四块棚改项目，除已经建成和正在建设的‘鸿福嘉园一期’和‘书香名邸’两个小区外，剩下的两块棚户区因资金短缺、房地产市场下滑等因素，不得不搁浅放置。但放置下来的棚户区由于拆迁已经进行，事实已经发生，不付诸建设要引发更大的社会矛盾。所以，龙鲁房地产公司自己寻找合作伙伴，承接未完成的棚改项目。其中鸿福嘉园北区棚改项目移交给海德宇房地产公司。海德宇房地产公司接收该项目的条件是要将原龙鲁房地产公司建设单位变更到海德宇房地产公司名下，这样不仅能够独立承担全部经济责任，而且可以保证今后工作顺畅，减少纷争。鉴于此，呈请市政府批准鸿福嘉园北区棚改工程变更开发建设单位，由龙鲁房地产公司变更为海德宇房地产公司”。2013年5月21日，安达市发展和改革局下发安发改[2013]40号文件《关于棚户区改造项目“鸿福嘉园北区”小区项目核准变更的通知书》，内容为：“依据海德宇房地产公司变更‘鸿福嘉园北区’项目开发单位请示和双方‘房地产项目转让合同’，海德宇房地产公司开发建设棚户区改造项目‘鸿福嘉园北区’小区项目（即安发改核准[2011]54号），该项目是我局2011年立项的棚户区改造项目，地址在北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间，用地面积55992.3平方米，建筑面积195800平方米。由于资金、拆迁等原因，龙鲁房地产公司无力开发建设，将该棚户区改造项目全部转让给海德宇房地产公司。根据安达市城乡规划委员会第一次《会议纪要》研究决定，在保证原规划设计不变的情况下，同意安达市‘鸿福嘉园北区’小区棚户区改造项目整体转让海德宇房地产公司开发建设。建设用地55992.3平方米；建筑面积195800平方米，总投资为24751万元。该项目分二期进行：项目一期建筑面积为71600平方米，投资为9051万元；项目二期建筑面积为124200平方米，投资为15700万元。资金来源为企业自筹。望接文后，严格履行基本建设程序，抓紧施工，争取早日交付使用。抄送：市规划局、土地局、环保局、统计局、社保局”。2014年8月16日，龙鲁房地产公司与路东明签订《鸿福家园(北区)棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定“一、被拆迁人房屋基本情况：产权人：路东明，产权证编号：19750号，房屋坐落：新兴街9委4组，所有权性质：私产，房屋结构：砖平，建筑面积：45+82.5平方米，房屋幢号：95-1。三、其它补偿：1.搬迁补助费1200元。2.临时补助费:30×300元/月……。四、补偿总额10,200元。五、回迁安置位置：鸿福家园(北区)9号楼2单元302室，回迁楼房设计建筑面积为120.19平方米。六、产权调换差价：原127.5平方米-回迁120.19平方米=7.31平方米×3306元=24,166元+补助费10200元+改签前已交11,400元，拆迁人应付被拆迁人45,766元。七、结算方式：回迁时结清45,766元”。2014年11月3日，卢玉宏起诉请求：“1.卢启林偿还借款900万元；2.卢启林偿还借款利息共计1,308,000元（截止至2014年10月24日）及实际付清本金之日止的利息（按合同约定利率计算）；3.海德宇房地产公司对上述借款本金及利息承担连带责任；4.如卢启林和海德宇房地产公司不能偿还借款本金及利息，将坐落于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委的鸿福嘉园北区的担保房产拍卖、变卖，由卢玉宏对案涉房屋优先受偿”。2014年11月6日，卢玉宏提出财产保全申请，请求“查封海德宇房地产公司开发的位于安达市”。2014年11月10日，一审法院作出(2014)哈民四商初字第83-1号民事裁定书，查封了海德宇房地产公司开发的位于安达市。查封期限二年。其中包括诉争的安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室房屋。2015年3月30日，一审法院作出（2014）哈民四商初字第83号民事判决书，该案经审理查明：“2013年12月23日，卢玉宏与卢启林签订《民间借贷合同》，借款金额900万元，借款期限自2013年12月23日至2014年6月22日，用于海德宇房地产公司的生产经营，约定借款的月利率为18.3‰，每月165,000元，六个月利息共计990,000元。海德宇房地产公司作出《担保书》约定：‘卢启林欠卢玉宏的本金玖佰万元人民币及相关费用如果还不上，愿意承担连带保证责任’。由卢启林在法人签字处签名，但落款处未加盖海德宇房地产公司公章。同日，卢启林与卢玉宏就坐落于安达市商品房，签订预售商品房协议，并在安达市房产局办理了预告登记，取得《预告登记证》（登记证号：安房预安达市字第××号）。2014年6月23日，卢启林向卢玉宏提交展期申请。2014年6月23日，双方签订《民间借贷合同》，借款期限为2014年6月22日至2014年8月22日，展期期间月利息18‰，每月162,000元，两个月共计324,000元。2014年9月18日，海德宇房地产公司向安达市房产局提交申请顺延的说明，将房产的预告登记延期至2014年12月30日。2014年5月27日，卢启林向卢玉宏偿还利息330,000元。截止2014年10月22日，卢启林尚欠卢玉宏借款本金900万元，利息1,308,000元，本息共计10,308,000元”。该案判决：“一、卢启林于判决生效之日起十日内给付卢玉宏借款本金900万元；二、卢启林于判决生效之日起十日内给付卢玉宏截止至2014年10月22日的借款利息1,308,000元。自2014年10月23日起至实际给付之日止的利息，按月利率18.3‰计算；三、海德宇房地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；四、驳回卢玉宏的其他诉讼请求”。该判决宣判后，双方均未上诉，（2014）哈民四商初字第83号民事判决发生法律效力。2015年5月，卢玉宏申请执行。2016年11月11日，一审法院作出(2015)哈执字第204号之四执行裁定书，继续查封海德宇房地产公司开发的位于安达市，查封期限三年。该裁定查封的47套房屋中包括本案诉争的安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室房屋。2017年12月27日，安达市房屋征收与补偿办公室向路东明发出内容为“路东明：你位于安达市，面积120.19平方米)被人民法院查封，具体法院查封信息，请你到安达市不动产登记中心档案管理部门进行详细查询，并依法向作出查封的人民法院提出诉讼，以维护自身的合法权益。否则，由此产生的一切责任，由你自行承担”的《告知书》。2018年1月3日，路东明向一审法院提出执行异议。2018年1月18日，海德宇房地产公司通知路东明办理安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室入户手续。同日，路东明向海德宇房地产公司交纳了“燃气配套费2800元”、“2017年10月15日至2018年4月5日热费3365元”、“垃圾清运费300元”、“电梯垂直费601元”、“2018年1月8日至2019年1月7日物业费781元”、“2018年1月8日至2019年1月7日电梯费577元”、“二次供水费100元”、“电费200元”等费用后接收入住鸿福家园北区9号楼2单元302室。2019年1月2日，路东明又向海德宇房地产公司交纳了“2018年10月1日至2019年9月30日物业费781元”、“2018年10月1日至2019年9月30日二次供水费100元”、“2018年10月1日至2019年9月30日电梯费577元”。2019年1月10日，一审法院作出(2019)黑01执异3号执行裁定书，驳回路东明的异议请求。2019年1月23日，路东明向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。路东明举示的安达市房产管理处于1999年8月26日向其颁发的第19750号《房屋所有权证》所载的“所有权人、所有权性质、面积、房屋坐落位置”等情况，与龙鲁房地产公司和路东明先后签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议》中确定的产权人路东明及被拆迁房屋基本情况相吻合，据此能够认定路东明是被拆迁房屋的所有权人。虽然《房屋拆迁补偿安置协议》的拆迁人是龙鲁房地产公司，但安达市发展和改革局以安发改[2013]40号文件《关于棚户区改造项目“鸿福家园北区”小区项目核准变更的通知书》同意安达市“鸿福家园北区”小区棚户区改造项目整体转让给海德宇房地产公司，结合路东明举示的海德宇房地产公司向其发出的《入户通知书》、《住宅使用说明书》，以及路东明向海德宇房地产公司交纳供热费、物业费、电梯费、水费、垃圾清运费等物业代收费用《收据》等证据能够证明海德宇房地产公司依《房屋拆迁补偿安置协议》约定对路东明进行了安置，路东明已经实际占有使用了《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置房屋的事实。2014年11月3日，卢玉宏在起诉卢启林和海德宇房地产公司民间借贷纠纷的（2014）哈民四商初字第83号案中于2014年11月3日申请财产保全，一审法院于2014年11月10日作出（2014）哈民四商初字第83-1号财产保全裁定书，查封了包括案涉房屋在内的47套房屋，但路东明与龙鲁房地产公司最初签订《房屋拆迁补偿安置协议》的时间是2011年6月28日，虽然该《房屋拆迁补偿安置协议》约定的回迁安置房屋因前期未能实施动迁及小区整体布局图纸发生改变而未建设，但龙鲁房地产公司与路东明签订该《房屋拆迁补偿安置协议》后，对路东明原所有的私有房屋实施了拆除，路东明享有所有权的原私产房屋亦因此而灭失。2014年8月16日《房屋拆迁补偿安置协议》确定回迁安置的安达市鸿福嘉园北区9号楼2单元302室房屋仅是对2011年6月28日《房屋拆迁补偿安置协议》约定安置位置的变更，不能改变双方于2011年6月28日订立《房屋拆迁补偿安置协议》的客观事实，由于鸿福家园北区小区整体布局图纸发生变化，原约定的安置位置未能如期拆迁建设，龙鲁房地产公司与路东明在2014年8月16日的《房屋拆迁补偿安置协议》中明确约定了拆迁人龙鲁房地产公司以“鸿福家园北区9号楼2单元302室”对路东明予以补偿安置，海德宇房地产公司承继龙鲁房地产公司实施拆迁的安达市鸿福嘉园北区棚户区改造项目将房屋建成后，实际履行了龙鲁房地产公司与路东明在2014年8月16日《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置义务。2013年12月25日，卢玉宏虽取得了包括案涉房屋在内的47套房屋的《预告登记证书》，但该预告登记的47套房屋是预告登记义务人海德宇房地产公司以其公司建设的商品房为其公司法定代表人卢启林与卢玉宏之间借贷(用于海德宇房地产公司的生产经营)关系的担保，卢玉宏并不是购买47套商品房的消费者，其取得包括案涉房屋在内的47套房屋《预告登记证》的性质是物权期待权，房屋预告登记仅具有限制义务人处分担保物的效力，不等同于实际取得了预告登记房屋的物权，故不能以其办理了案涉房屋预告登记排除路东明享有的被拆迁人优先权。综上所述，路东明的诉讼主张成立，证据充分，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决：不得执行坐落于黑龙江省安达市鸿福嘉园北区房屋。案件受理费2300元，由卢玉宏、海德宇房地产公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：路东明是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉两份《鸿福嘉园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议》为被拆迁人路东明与拆迁人龙鲁房地产公司按照所有权调换形式所订立，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对路东明予以补偿安置，龙鲁房地产公司虽经政府批准同意将案涉小区项目整体转让给海德宇房地产公司，但海德宇房地产公司认可龙鲁房地产公司与路东明所签合同的约定内容，并同意约束己方按此履行，事实上也已为路东明办理进户等相关手续。故案涉两份拆迁安置协议为有效合同，卢玉宏该项上诉理由不成立。因第一份安置协议约定用于安置的房屋未进行建设，双方将其调换至案涉房屋，该调换房屋行为既是龙鲁房地产公司履行拆迁人义务的表现，亦是保护被拆迁人路东明动迁安置权利的必要措施，且调换房屋的行为亦发生在案涉房屋查封之前，路东明亦依海德宇房地产公司出具的《入户通知单》已实际占有案涉房屋。卢玉宏上诉请求称调换后的房屋不属于回迁安置房，卢玉宏一审举示安达市房屋征收办公室于2013年12月25日出具的《情况说明》，载明“案涉房屋所在的9号楼为非回迁楼”，但该说明不属于法律意义上的禁止性规定，在拆迁人与被拆迁人对安置房屋已达成合意的情况下，双方应按协议约定履行，故卢玉宏所称的不属于回迁楼的情形不能影响或限制拆迁协议双方的约定，该项上诉请求不能成立。卢玉宏上诉请求还认为案涉房屋已经预告登记，其已取得案涉房屋的物权，开发公司不能对案涉房屋进行处分。因预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。案涉房屋虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，此时卢玉宏不是案涉房屋的受让人，不能以此理由对抗被拆迁人路东明享有的权利，故卢玉宏的该项上诉请求不能成立。另外，本案案由虽为执行异议之诉，但路东明作为本案原告，其身份为被拆迁人，人民法院对其权利的保护应结合相关法律予以认定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条中对优先保护被拆迁人取得补偿安置房屋权益有明确的规定，故一审适用此条并无不当。结合以上分析，应认定路东明对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上，卢玉宏的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由卢玉宏负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇二〇年三月二十五日书记员  丁 馨