浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初12号 原告（反诉被告）：黄志津，男，1991年7月27日出生，汉族，住福建省沙县, 被告（反诉原告）：北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道滨盛路1509号天恒大厦2002室，统一社会信用代码：91330108MA28UELR4Y。 负责人：栗良岳。 被告：北京众联宜居房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区8-2090，统一社会信用代码：91110105MA00C97P6Y。 法定代表人：齐金梅。 原告黄志津与被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司（以下简称众联宜居杭州分公司）、北京众联宜居房地产经纪有限公司（以下简称众联宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告众联宜居杭州分公司提起反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉合并审理。本案于2020年2月27日公开开庭进行审理。原告黄志津，被告众联宜居杭州分公司的负责人栗良岳到庭参加诉讼。被告众联宜居公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄志津向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除；2.被告立即支付退款4760元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月25日，原被告就坐落于滨江区间房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租赁合同对房屋情况、租期、租金、押金、合同解除、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，原告按约支付了押金、租金。2019年11月27日，原告通过微信提前与被告沟通解除合同事宜，被告让原告先转租。2019年12月21日，原告搬出涉案房屋，并与被告协商退还押金和未使用租金，未果。2019年12月24日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，然被告仍未退还原告押金及未使用租金。故原告提起本案诉讼。 被告众联宜居杭州分公司答辩称：第一，双方签订的合同中约定“乙方需提前退租的，应提前30天书面申请”，然原告一直未向被告提出书面退租申请；第二，被告不同意原告的退租申请，双方之间的合同并未解除，原告应当继续履行；第三，原告未按约向被告缴纳第四期的租金，已构成违约；第四，原告提出的诉讼请求被告均不予认可。 被告众联宜居公司未作答辩。 被告众联宜居杭州分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付2020年2月9日应缴纳的第四季度租金8400元；2.判令原告支付违约金5600元，并支付自2020年2月10日至交房当日的房屋占有使用费（计算方式为每30天2800元即每天93元）。事实与理由：原、被告于2019年5月25日签署涉案房屋租赁合同，合同的起止日期为2019年6月10日至2020年6月9日，双方通过合同订立租金及交付方式。但原告自2020年2月9日至今并未按约定支付租金。原告也未提交书面退房申请和交房行为（原告明确告知被告禁止进入该房间）。原告行为已构成违约，故被告提起反诉。 原告针对反诉答辩称：第一，被告需举证证明本人明确告知对方禁止进入该房间；第二，根据合同第十条第（一）款约定，在租客搬离承租房屋，恢复房屋原状后，公司客户服务人员及业务员会上门与租客交接，验收该房屋。本案中，原告在搬离房屋后需要等待被告工作人员与原告联系并办理交接手续，但被告一直未与原告交接，故归还钥匙应当在房屋交接验收后；第三，原告于2019年11月27日在微信上与中介说明房屋退租事宜，并于2019年12月16日在微信上进一步与中介沟通看房，希望尽快看好验收，进行房屋交接归还钥匙；第四，原告于2019年12月21日搬出涉案房屋并与中介协商退房事宜，但中介以领导不在公司为由拒绝办理交接及验收手续。后原告无奈报警；第五，原告于2019年12月24日向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，并微信告知中介，再次要求交接房屋。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、押金收据、银行支付凭证、解除房屋租赁合同通知书及邮单，微信告知记录等证据，被告对真实性无异议，因上述证据与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的房屋租赁合同与原告提交的合同一致，本院予以确认。 根据本院确认的有效证据及双方当事人庭审陈述，本院确认本案事实如下： 2019年5月25日，原告黄志津作为乙方（承租人）、被告众联宜居杭州分公司作为甲方（租赁代理机构），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方代理出租其位于杭州市滨江区间的房屋及其设施（家具家电），作为居住用途。租赁期限自2019年6月10日至2020年6月9日止，共计366天。房屋每30天租金为2800元整，租金交付方式为押30天付90天，第一次2019年5月25日付8960元，第二次2019年8月9日付8400元，第三次2019年11月9日付8400元，第四次2020年2月9日付8400元。在合同有效期内，租金、保证金不再调整。合同签订之日，乙方向甲方付2800元作为保证金，乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。该合同第八条第（二）款约定：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30天书面申请，并按30天租金的200%支付违约金。第十条第（一）款约定：在您搬离该承租房屋，恢复房屋原状后，我公司客户服务中心人员及业务员会上门与您交接，验收该房屋。 2019年5月25日，即《房屋租赁合同》签订当日，原告向被告众联宜居杭州分公司租房保证金2800元及第一期的租金8960元（租期自2019年6月10日至2019年9月9日）。2019年8月10日，原告支付第二期租金8400元（租期自2019年9月10日至2019年12月9日）。2019年11月9日，原告支付第三期租金8400元（租期自2019年12月10日至2020年3月9日）。 2019年11月27日，原告通过微信告知被告工作人员：“工作可能要进行调动，房子可能不能继续租下去，想协商具体怎么处理”，被告工作人员表示要原告转租。2019年12月16日，原告通过微信联系被告工作人员，表示：“我这周六打算搬走了，具体手续要怎么处理？我东西都整好了，因为工作需要很快得走了。我整理差不多的，随时可以去看房。”，被告工作人员表示：“你先搞，之后跟我说，我去看看房子。搬走的时候收拾一下。”原告于2019年12月21日搬离涉案房屋。2019年12月24日，原告向被告众联宜居杭州分公司邮寄一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明：2019年12月，原告通过电话、微信以及面谈等方式与被告沟通解除租赁合同事宜，未达成一致，故函告通知双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除，并要求被告在扣除违约金后退还押金及多付的房租。2019年12月26日，被告众联宜居杭州分公司收到该《解除房屋租赁合同通知书》，但未作回复。 被告在庭审中认可在2019年12月下旬原告曾当面找过被告工作人员要求退款。 另查明，涉案房屋系案外人黄健委托被告众联宜居杭州分公司代理出租。被告众联宜居杭州分公司系被告众联宜居公司的分公司。 本院认为：被告作为涉案房屋的租赁代理机构，其与原告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告在2019年11月27日、2019年12月16日向被告工作人员发微信，作出提前退租的意思表示，被告工作人员在2019年12月16日回复原告，让其搬走的时候收拾一下，应当认为双方就退租事宜已达成一致。而原告于2019年12月21日搬离涉案房屋，双方的租赁合同已无法继续履行，故本院确认双方之间的租赁合同于2019年12月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告已向被告支付租金至2020年3月9日，故被告应当将2019年12月22日至2020年3月9日的租金返还原告。原告在签订合同时交纳保证金2800元，而保证金仅作担保用途，被告未举证证明原告存在迟交房屋租金或损坏房屋、设备的情形，故应当在合同解除时退还原告保证金2800元。因原告在合同期内提前退租，构成违约，应当按照合同约定向被告支付违约金5600元。综上，扣除原告应当支付的违约金5600元，被告众联宜居杭州分公司应当返还原告保证金及多付的租金共计4480元。因本院确认双方合同已于2019年12月21日解除，故被告反诉主张原告支付第四期的租金（自2020年3月10日至2020年6月9日），本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金5600元，依法有据，然原告在本诉中已经将违约金5600元在诉讼请求中予以扣除，故本院将违约金在本诉中一并处理，在反诉中不再重复处理。被告反诉要求原告支付2020年2月10日至交房当日的房屋占用费，因原告已于2019年12月21日从涉案房屋中搬离，且被告对此事实明知。虽然原告未及时将钥匙交还被告，但根据查明事实，原告多次主动要求被告进行交接，系被告未及时履行交接义务，导致房屋产生空租损失，应当由被告自负责任，故被告主张房屋占用费缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，以众联宜居杭州分公司的名义签订《房屋租赁合同》，应当先以该分公司的名义承担返还责任，众联宜居杭州分公司不足以承担的，再由众联宜居公司承担补充赔偿责任。被告众联宜居公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄志津与被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除； 二、被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司于本判决生效后五日内返还原告黄志津4480元； 三、被告北京众联宜居房地产经纪有限公司在被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司不足清偿范围内承担补充赔偿责任； 四、驳回原告黄志津的其他诉讼请求； 五、驳回被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司、北京众联宜居房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费95元，由被告北京众联宜居房地产经纪有限公司杭州第一分公司、北京众联宜居房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年三月十七日 书记员  高佳音