广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终678号上诉人（原审原告）：袁鸿安，男，1955年11月5日出生，汉族，住广东省中山市东区**********。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******************卡，统一社会信用代码914***********342X。法定代表人：李剑平，该公司总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人袁鸿安因与被上诉人中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。袁鸿安上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为丽港城公司于判决生效之日起七日内向袁鸿安支付逾期办证违约金（逾期办证违约金从2018年2月23日起计算至涉案房地产出证之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据一审判决认定“丽港城公司对逾期办理房产证导致袁鸿安的实际损失数额难以确定”的事实，逾期办证违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。丽港城公司辩称：一、涉案合同合法有效，双方签订的合同是真实意思表示，违约责任应按合同约定。袁鸿安主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金没有合同和法律依据。合同有约定逾期办证违约金，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。二、即使袁鸿安要求增加违约金，应提供损失证据，但袁鸿安没有产生实际损失，应依法驳回诉求。袁鸿安房屋已完成交付，袁鸿安的房屋已升值，不存在任何损失。逾期办证不影响对房屋的占有及使用。三、即使增加违约金也应遵循合同相对方权利义务对等原则。双方合同第7条约定，买受人逾期付款应按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。由此可见，如按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，与买受人按每日万分之零点五支付违约金责任相比存在明显不对等。袁鸿安向一审法院起诉请求：1.判令丽港城公司立即持袁鸿安办理位于中山市火炬开发区*******************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，并协助办证;2.判令丽港城公司向袁鸿安支付逾期交房违约金（计算方法：以583260元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计算至丽港城公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2017年6月23日止，违约金金额为73215.33元）；3.判令丽港城公司向袁鸿安支付逾期办证违约金（计算方法：以583260元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年2月13日起计算至丽港城公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2014年1月16日，袁鸿安作为买受人与丽港城公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区*******************，总价为583260元；买受人未按合同约定时间付款，逾期超过180日且继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，袁鸿安向丽港城公司支付了583260元的购房款。2017年6月23日，涉案房地产所在项目通过了建设工程竣工验收备案登记。庭审中，双方一致确认，袁鸿安于2014年12月31日办理了收楼手续，涉案房地产至今尚未办出不动产权证书。一审法院认为，案涉商品房买卖合同系袁鸿安、丽港城公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据涉案合同约定，丽港城公司应当在2014年12月31日前，将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付袁鸿安。双方一致确认，袁鸿安于2014年12月31日办理了收楼手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，袁鸿安在丽港城公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年12月31日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。袁鸿安在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受丽港城公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故丽港城公司在合同约定的时间内向袁鸿安交付了涉案房产，无需承担逾期交房违约责任。关于协助办理不动产权证及逾期办证违约金。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方一致确认涉案房地产的交付日为2014年12月31日，故丽港城公司应自2015年1月1日起算780工作日，即2018年2月22日履行办证义务。丽港城公司逾期至今未履行办证义务，理应承担相应的违约责任，向袁鸿安支付逾期办证违约金并继续协助袁鸿安办理案涉房产的不动产权证书。袁鸿安诉请丽港城公司持袁鸿安办理位于中山市火炬开发区*******************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，并协助其办证的诉讼请求，一审法院予以支持。至于逾期办证违约金的计算标准，一审法院认为，丽港城公司应在2018年2月22日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但丽港城公司至今尚未履行该项合同义务，袁鸿安未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。综合考量丽港城公司逾期办证的过错程度,对袁鸿安造成的损失及敦促丽港城公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金为按已付房价款0.5%支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致袁鸿安的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。一审法院认为，根据合同对等原则再结合本案的实际情况，逾期办证违约金应按日万分之一的标准持续计算至出证之日止。故丽港城公司应自办证期限届满日的次日,即2018年2月23日起至涉案房地产出证之日止,以已付购房款583260元为基数，按日万分之一的标准，向袁鸿安承担逾期办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、丽港城公司于一审判决生效之日起七日内持袁鸿安办理位于中山市火炬开发区*******************权属登记需由丽港城公司提供的资料到产权登记机关备案，并协助袁鸿安办理前述房地产的不动产权证书；二、丽港城公司于一审判决生效之日起七日内向袁鸿安支付逾期办证违约金（以583260元为基数，自2018年2月23日起计至涉案房地产出证之日止,按日万分之一计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9966元，减半收取为4983元，由袁鸿安负担366元，由丽港城公司负担4617元（该费袁鸿安已预付，由丽港城公司在一审判决生效之日起七日内迳付袁鸿安）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为，丽港城公司应当向袁鸿安支付的逾期交房违约金计算标准。对此，本院分析如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期办证违约金为按已付房价款0.5%支付，标准明显过低。一审法院根据合同对等原则及本案的实际情况，将逾期办证违约金计算标准调整为按日万分之一的标准持续计算，属于一审法院行使自由裁量权的合理范畴。袁鸿安认为调整后的违约金仍不能填补其损失，应当提供证据予以证明。在袁鸿安未提供证据证明调整后的违约金仍不能填补其损失的情形下，其主张增加违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，袁鸿安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（袁鸿安已预交），由袁鸿安负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年三月十日书记员 李玉琴