河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5849号上诉人（原审原告）：温萌强，男，1969年6月2日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：郭呈广，河南共鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栌苗，河南共鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：***，男，1965年8月27日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审被告）：冯培丽，女，1991年5月10日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人温萌强因与被上诉人***、冯培丽确认合同效力纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温萌强及其委托诉讼代理人郭呈广、王栌苗，被上诉人***、冯培丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温萌强上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发还重审或查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案“委托书”系借款债务的担保，而非委托卖房的代理授权。为了保证借款，担保公司安排上诉人和冯培丽办理了委托售房的公证书。本案“委托书”的形成原因清楚，是担保债权顺利实现的一种方式，原审判决对此不予认定，导致案件事实认定不完整，适用法律错误。二、原审判决证据采信错误。（一）被上诉人冯培丽作为原审报告，在答辩及庭审中完整地陈述了与温萌强办理“委托书”的原因以及后续所谓房屋买卖的过程，足以认定本案“委托售房”是借款的担保方式。原审判决不考虑冯培丽的陈述，断然该事实认定没有证据证明，证据采信错误。（二）本案发生是因为被上诉人之间的恶意售房行为，被上诉人***持有委托书及房产证原件是该行为的最终结果，原审判决以结果证明售房行为的合法性显然错误。（三）原审判决认定被上诉人***支付了88000元错误。***提供的银行交易明细，既不体现汇款人，也不体现收款人，无法证明***实际支付了88000元的购房款。（四）原审庭审中，冯培丽和***对于售房一事的陈述，足以证明二人之间的房屋买卖行为无效。1、冯培丽和***从未见过，也从未商定过房屋出售价格，被上诉人冯培丽不知道该房屋的最终交易价格，购房款未交付给温萌强。2、被上诉人***的购买途径和过程不合常理。3、被上诉人***明知房屋购买价格明显低于市场价格。4、对于是否签订书面合同，被上诉人***前后陈述矛盾。三、原审判决片面地认定案件事实，错误的采信证据，导致适用法律错误。（一）上诉人温萌强不能偿还到期债务后，直接依据“委托书”出售房屋的行为，属于“流质”，违反了我国法律的强制性规定。（二）借款到期后，应当依照民间借贷关系进行处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”由此规定可知，在买卖合同为民间借贷合同的担保时，我国法律不允许债权人直接行使买卖合同的权利，而是应当首先以民间借贷关系处理，对借款数额进行结算。故原审判决以被上诉人冯培丽具有代理权，未超越代理权为由认定售房行为有效，属于适用法律错误。被上诉人***辩称：要求维持原判。被上诉人冯培丽辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，二审法院应当予以维持。一审开庭时温萌强说“是他自己将房屋腾清并将钥匙、能够产证交给了担保公司”。被上诉人冯培丽作为公司员工知道确有此事，同时担保公司经冯培丽将借据、借款合同给了温萌强，双方债权债务关系归于消灭，说明上诉人温萌强无力偿还债务，经协商同意自愿将房屋抵消债务，双方均已履行完毕。在上诉人温萌强已自愿将房屋抵消债务后，公司有权决定将房屋卖出，一段时间后，寻得***有意购买。至于冯培丽是否见过***和房屋的出卖并无关系，其只是按公司指示办公。二、本案委托书系温萌强的自愿真实意思表示，并已公证，应认定有效。上诉人提及的直接依据委托书出售房屋的行为，属于流质，并不成立。本案的房屋所有权转移是在温萌强无力偿还债务的前提下，自愿将房屋的钥匙与房产证交付担保公司进行抵债的行为，温萌强口述自己将房屋腾清并将钥匙和房产证交付于公司足以证明是他知情自愿的，并不属于流质。三、根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人温萌强理应举出涉案合同无效的相关证据，否则不应支持上诉人的上诉请求。温萌强向一审法院起诉请求：1、要求确认冯培丽与***之间关于辉县市××镇××村拥军路房屋（所有权证号：2003300283）的买卖合同无效；2、本案诉讼费由冯培丽、***承担。一审法院认定事实：辉县市房地产管理局颁发的辉县市房权证百泉镇字第××号的房屋所有权证显示，坐落于辉县市××镇××村拥军路的房屋所有权人为温萌强，建筑面积为138.45㎡。2010年7月13日，温萌强与冯培丽签订委托书，主要内容为：“委托人温萌强，受托人冯培丽，委托人现委托受托人办理如下事项：委托冯培丽为我办理我在辉县市××镇××村拥军路的房屋买卖，房屋所有权证号：辉县市房权证百泉镇字第××号，签订《房屋买卖合同》，办理产权过户手续等。委托期限：从2010年7月13日至2011年9月13日。委托人在委托期限内所实施的法律行为，我均认可。”2010年7月14日，河南省辉县市公证处出具了（2010）辉证民字第736号委托书公证书。后在委托期限内，冯培丽将房屋出售给***，***于2011年3月6日将购房款88000元通过银行转账方式支付给冯培丽，并入住房屋，现房屋所有权证、温萌强与冯培丽之间的授权委托公证书均由***保管。另查明，涉案房屋在一审诉讼之前已不存在。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案中，温萌强与冯培丽签订委托书，温萌强委托冯培丽为其买卖涉案房屋，***基于双方的委托书购买涉案房屋，且已向冯培丽支付购房款，入住房屋，当事人的上述行为，均系其真实意思表示，冯培丽出卖涉案房屋的行为，未超越代理权限，其行为对被代理人温萌强发生效力，冯培丽与***之间不存在买卖房屋的合同关系，温萌强虽主张其出具的委托书系为借款债务的担保，但无证据予以证明，综上，温萌强要求确认冯培丽与***之间房屋买卖合同无效的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回温萌强的诉讼请求。案件受理费50元，由温萌强负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审期间查明事实与一审一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。在借贷关系中，出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保，选择由借款人向其指定第三人出具委托书，由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的，此时委托代理虽意在实现债权担保功能，但并非物权法等所规定的担保，其项下的权利义务关系仍应受委托代理的法律规则之制约。本案中，温萌强签订委托书，委托冯培丽为其办理案涉房屋买卖，签订《房屋买卖合同》，办理房屋产权过户手续等，该委托书系温萌强真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条之规定，一审法院认定冯培丽出卖案涉房屋的行为未超越代理权限，其行为对被代理人温萌强发生效力并无不当。***购买案涉房屋亦系其真实意思表示，且已支付购房款并入住，也不违反法律的效力性强制规定，故温萌强主张冯培丽与***之间关于案涉房屋的买卖合同无效的主张，无事实和法律依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人温萌强负担。本判决为终审判决。审判长  康建轶审判员  倪文怡审判员  袁小川二〇二〇年三月四日书记员  秦亭宜