广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初86号 原告：桂林某某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市象山区中山南路。 法定代表人：蒋某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕某某，广西伏波律师事务所律师。 被告：胡某某，女，XXXX年XX月XX日出生，瑶族，住广西桂林市秀峰区。职业个体。 原告桂林某某物业服务有限责任公司诉被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕某某、被告胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年9月1日至2018年12月31日期间物业管理费等费用1601.6元，以及违约金（违约金计算：每月物业管理费违约金的总和。每月物业管理费违约金以每月欠交物业服务费用100.1元的3‰计算，自拖欠物业管理费之日起计算至清偿之日止。现暂时自2017年9月1日起计算至2018年12月31日止的违约金为144.14元）；2、判令被告承担原告本案律师费损失1000元；3、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。 事实和理由：被告系华某小区业主，原告与华某小区业主委员会于2017年8月27日签订了有效期自2017年9月1日至2020年8月31日止的《华某小区物业委托合同》，合同第五条第一款第1点住宅收费标准约定：住宅收费标准：住宅按建筑面积计收，被告房屋的建筑面积:143.57平方米，具体为：1、住宅区每平方0.7元/月（不包含：环卫部门收取的生活垃圾费）；第十一条第二款约定：对于欠费的业主，乙方有权通过法律手段进行追缴并按每天千分之三收取滞纳金，且因为司法追缴而产生的诉讼等相关费用由欠费人支付。合同签订后，原告依约履行了华某小区的物业管理服务义务，但原告诉请的物业费等费用，虽经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向贵院提起民事诉讼，望贵院能判如所请！ 被告胡某某辩称，1、被告一直未居住在华某小区，但被告常常进入华某小区，也知道华某小区原本无物业管理，被告所在楼栋的单元入口门损坏，至今一直无人管理维修；2、被告没有和桂林某某物业服务有限责任公司签订华某小区物业委托合同。华某小区在何时何地业主委员会的成立被告没有得到通知，被告没有得到华某小区业主委员会和桂林某某物业服务有限责任公司签订华某小区物业委托合同的通知；3、桂林某某物业服务有限责任公司未向被告提供收取物业管理费的相应合法文书；4、如原告提供了以上合法材料依据后，被告愿意交纳物业费，但本案律师费损失1000元是原告自身工作，故，判令由被告承担本案律师费损失1000元，被告不予承担；5、被告位于华某小区*栋*-*-*房屋于2018年4月22日已进行转让并另进行产权登记。故，2018年5月至2018年12月的物业费不由本人承担。 本院结合原、被告举证和质证,认证如下:对原、被告确认的书证，予以确认并采信；对原、被告提出异议的证据,因该类证据确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2005年8月1日被告胡某某与案外人桂林市某某房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告胡某某购买案外人桂林市某某房地产开发有限责任公司开发的华某小区*幢*单元*-*号房，产权登记建筑面积为143.57㎡。2018年4月22日，胡某某、腾某某（为甲方/卖方）与曹某某、谢某某（为乙方/买方）及案外人甘永珍（为丙方/中介）签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告胡某某、腾某某将其位于桂林市临桂区华某小区*栋*-*-*的房屋出售给案外人曹某某、谢某某。2018年9月18日，被告胡某某的涉案房屋的产权登记薄予以注销。2017年8月27日，华某小区业主委员会（为甲方）与原告桂林某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《华某小区物业委托合同》，该合同约定：第一条双方的权利和义务：一、乙方的权利义务。2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3-8、(略);9、依据本协议向业主收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，公共维修基金；10、每三个月向业主公布物业管理费用收支账目；11、向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；二、甲方的权利义务。1、业委会将起到对物业公司监督协调和维护业主合法权益的责任；2、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验；(1)物业共用设施设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；(2)房屋建筑及共用设施设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收，满足使用要求，且验收资料齐全；3-5、(略)；6、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；7、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和整改建议；9、依据广西物业管理条例对于欠缴物业管理费、水电费及其它相关费用3个月以上的业主依据相关规定等于自动放弃参与出席业主大会及投票和被选举之权利。第二条物业管理服务内容：一、小区共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板等）、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等(由物业及业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理，无公共维修资金时则由物业使用人出资承担修缮处理）;二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、地下室排水系统、有线天线、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备、智能化设施、邮政信箱、垃圾卫生设施、围墙等(由物业及业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理，无公共维修资金时则由物业使用人出资承担修缮处理）；三、环境卫生1、制定环境清洁卫生标准及绿化园林工作标准和管理制度；2、公共环境卫生含公共通道、地面停车位、公共建筑屋面、幕墙、行人道、共用部分等的经常性保洁；3、绿化环境卫生含绿地、园林等护理、修剪、虫害消杀。第四条物业管理服务的期限：一、本协议有效期自2017年9月1日至2020年8月31日止。本协议有效期届满前30日内，如果双方均未提出异议，本协议自动顺延。任何一方要求不再续签，应提前一个月通知另一方，方便于双方就相关后续问题做出安排。在合同有效期内，任何一方无正当理由、未取得对方认可的前提下单方面终止合同，违约一方将赔偿对方违约金伍万元（¥50000.00元)。第五条物业管理服务费收取标准：一、住宅收费标准:住宅按建筑面积计收，具体为:1.住宅区每平方0.7元/月（不包含：环卫部门收取的生活垃圾费)；三、摩托车、电单车、自行车收费标准:1、电单车1台20元/月（含电单车充电、不含保管服务）；2、机动车露天停车管理费1台50元/月秩序维护和卫生清洁费（不含保管服务）;3、不充电的电动车、摩托车、三轮车10元/月。第六条代收代缴、代管费用。一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；业主未及时支付乙方已垫付的费用，乙方有权终止相关服务内容。二、物业公司受业委会委托可代收代缴相关楼道维护、公共部位设施设备及路面维修的相关维修费用。第十一条违约责任：一、乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方及时整改。二、因业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费造成乙方物业收费率达不到百分之八十，经甲乙双方友好协商后，可提前终止物业合同及附加协议，对于欠费的业主，乙方有权通过法律手段进行追缴并按每天千分之三收取滞纳金，且因为司法追缴而产生的诉讼等相关费用由欠费人支付。三、乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。该合同还对物业管理服务质量、维修基金的管理与使用、保险、其它约定事项等进行了约定。原告桂林某某物业服务有限责任公司按约进驻华某小区进行物业管理及服务至今。经查该小区消防设施中存在有部分灭火器未年检及消防栓无水带等情况。本案庭审中，被告胡某某陈述本案所涉房屋在2018年4月22日出售给案外人曹某某、谢某某之前的所有权人为胡某某和腾某某。原告在庭审中明确表示在本案中不需要向另外一个共有人腾某某主张权利。 同时查明，2019年10月13日，原告将《律师函》张贴在被告的华某小区的住房大门上，向被告催收拖欠的物业费。 另查明，2019年10月9日，原告桂林某某物业服务有限责任公司与广西伏波律师事务所签订了一份《委托代理合同》，原告为本案支付了律师服务费1000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中华某小区业主委员会与原告签订的《华某小区物业委托合同》属于上述情形，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，合法有效，应受法律保护。被告辩称华某小区在何时何地成立的业主委员会被告没有得到通知，且需要原告提交合法的材料才愿意交纳物业费的意见，则与上述法律规定及本院查明的事实相悖，本院对被告的该项辩称不予采信。原告进驻华某小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费。经查，被告于2018年4月22日将涉案房屋出售给了案外人，被告胡某某的涉案房屋的产权登记薄的注销时间为2018年9月18日。由于被告在庭审中未举证证明涉案房屋何时交付给案外人使用，因此，被告应向原告支付涉案房屋在其产权登记薄注销时间之前的物业费，即被告胡某某应按照合同约定的0.7元/月/平方米支付2017年9月1日至2018年9月18日期间的物业管理费,经计算为1266.29元(143.57㎡×0.7元/月×12个月＋143.57㎡×0.7元/月÷30天×18天)。对原告主张的超过审核的物业费本院不予支持。 关于原告诉请被告支付违约金及律师费的主张。依据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”的规定,原告作为小区的物业管理公司,负有对小区的消防器材和消防设施维修管理等义务。根据本案查明的事实,涉案小区存在有部分灭火器未年检及消防栓无水带等情况，原告陈述在其接收该小区物业管理时就已经存在消防设施设备老化和损坏的情况，但并未提供证据予以证实。原告从2017年9月1日入驻华某小区进行物业管理至今近三年的时间，消极对待消防安全隐患问题，虽然曾向业主委员会反映，但并没有依据合同约定的服务内容与业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理,未能使该小区的消防设施设备得到改善。本案被告确实存在逾期支付物业费的情况，但被告并非恶意拖欠,从权利义务关系一致的角度,基于双方履行合同的实际，原告要求被告支付违约金有失公平,故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。对原告诉请的律师费,因双方在《华某小区物业委托合同》中并无明确约定，对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国消防法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告胡某某应支付物业管理服务费1266.29元给原告桂林某某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告桂林某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告胡某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年三月二十六日 书记员 唐景姣