广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16689号原告：杨少娟，女，1950年7月24日出生，台湾地区居民,现住广东省中山市，委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉琪，广东铭兴律师事务所律师助理。被告：余碧霞，女，1974年6月5日出生，汉族，住广东省英德市，原告杨少娟与被告余碧霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨少娟的委托诉讼代理人刘瑾玮、陈嘉琪到庭参加诉讼，被告余碧霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少娟向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付从2017年3月至实际搬离案涉房屋的占有使用费[租金按每年递增5%的标准计算，2017年3月份的租金为1603元，2017年4月至2018年3月的每月租金为1683元，2018年4月至2019年3月的每月租金为1767元，2019年4月至2020年3月的租金为1855元。2017年3月至2019年5月暂计27个月租金为46713元（1603元+1683元/月×12个月+1767元/月×12个月+1855元/月×2个月）]；3．自立案之日起，被告按每日尚欠租金的1%向原告支付违约金直至实际搬离案涉房屋之日止；4．被告支付水电费2780.25元，并从立案之日起，按每日尚欠水电费的3‰计算滞纳金直至返还租赁物之日止；5．被告已交付的押金4300元归原告。庭审过程中，原告新增一项诉讼请求：被告需在合同解除的七日内搬离并返还案涉房屋，明确第三项诉讼请求为被告支付欠付租金的违约金（以46713元为基数按日1%的标准，自立案之日向原告至返还租赁物之日止），明确第四项诉讼请求为被告支付物业管理费2742.96元、水费37.29元，并从立案之日起，按每日尚欠物业管理费、水费的3‰计算滞纳金直至返还租赁物之日止。事实与理由：原、被告于2014年4月14日签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定。合同约定原告将位于中山市××××号芳邻雅居1层8卡，面积为41.53平方米的租赁物出租给被告使用，租期为6年，租赁期限为2014年4月20日至2020年4月19日，按每年递增5%的标准计算租金，2017年3月份的租金为1603元；2017年4月至2018年3月的每月租金为1683元；2018年4月至2019年3月的每月租金为1767元；2019年4月至2020年3月的租金为1855元，如此类推。《房屋租赁合同》第二条的规定，因被告拖欠租金累计已达30天，原告有权解除合同并不予退回押金4300元。按照《房屋租赁合同》第三条第2款、第4款的规定，被告应于每月10日前缴纳当月租金，若无故拖欠租金，原告有权要求被告按尚欠租金1%支付违约金。被告从2017年3月份起就开始拖欠租金，原告多次催促均未支付租金。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，按照《房屋租赁合同》及《中华人民共和国合同法》之相关规定，原告提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告余碧霞未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院对原告主张的事实及其证据予以采信。依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：1.2014年4月14日，杨少娟（出租方）与余碧霞（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定杨少娟将其名下的位于中山市××××号芳邻雅居1层8卡[不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0251784号]出租给余碧霞用于商业用途，房屋面积41.53平方米；租赁期限为2014年4月20日至2020年4月19日；从2014年10月20日开始计算租金，租金每年递增5%，第一年（2014年10月20日至2015年4月19日）月租金1454元，年租金共计17448元，第二年（2015年4月20日至2016年4月19日）月租金1527元，年租金共计18324元，第三年（2016年4月20日至2017年4月19日）月租金1603元，年租金共计19236元，第四年（2017年4月20日至2018年4月19日）月租金1683元，年租金共计20196元，第五年（2018年4月20日至2019年4月19日）月租金1767元，年租金共计21204元，第六年（2019年4月20日至2020年4月19日）月租金1855元，年租金共计22260元；于每月10日前交纳当月租金；承租方必须按照约定的时间和金额向出租方缴纳租金，如无故拖欠，出租方有权以尚欠租金为基数按日收取1%的标准向承租方加收违约金；拖欠租金累计达30天的，出租方有权终止（中止）合同、收回房屋，不退还押金作为违约赔偿金直接抵扣；物业管理费、水电费由承租方承担；合同期满或其他原因中止合同时，承租方需结清各种费用，否则押金不予退还，如押金不足以结清其他费用的，出租方有权向承租方追偿全部损失；在签订合同时，承租方应向出租方交纳押金4300元，合同还约定其他事项。杨少娟确认余碧霞已交付押金4300元。3．中山市杰士美物业管理服务有限公司收取了杨少娟案涉商铺2016年7月至2019年3月的物业管理费共计2742.96元与2016年6月至2019年2月的水费共计37.29元。4．杨少娟曾委托律师向余碧霞身份证地址邮寄律师函，但并未举证余碧霞是否收到。该函落款时间为2018年10月16日，告知余碧霞自2017年3月开始拖欠租金，至2018年10月已达34168元，物业管理费及水电费2364.65元，希望余碧霞在收到函件后的三日内主动结清尚欠款项，否则按违约处理，解除合同、收回商铺，结清尚欠款项，赔偿损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。杨少娟对其出租给余碧霞的房屋具有合法的权限，案涉租赁合同又确系在双方平等自愿的基础上签订的，体现了当事人真实的意思，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。关于解除合同问题，余碧霞从2017年3月起开始拖欠租金，且至今尚未履行交付租金的合同义务，以其行为表明不履行主要债务，其行为已经构成违约，双方在租赁合同中亦约定若余碧霞拖欠房租累计达30天，杨少娟有权终止合同，并没收押金作为违约金不予退还。因此，杨少娟要求与余碧霞解除合同并要求其搬离并返还案涉房屋的诉请，理据充分，本院予以支持。余碧霞应向杨少娟支付2017年3月起至实际搬离案涉房屋之日的租金（占用费）[计算方式：2016年4月20日至2017年4月19日的月租金1603元；2017年4月20日至2018年4月19日的月租金1683元；2018年4月20日至2019年4月19日的月租金1767元；2019年4月20日至2020年4月19日的月租金1855元]、物业管理费2742.96元及水费37.29元。合同解除后，余碧霞应搬离案涉房屋并返还给杨少娟。关于违约金问题，在租赁合同中，依约按时支付租金系余碧霞作为承租人主要的合同义务，余碧霞拖欠租金费用的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。但杨少娟与余碧霞在合同中既约定了违约金的计算方式、又约定不返还押金作为违约金抵扣所欠费用，现杨少娟既要求不退还押金、又主张以租金46713元为基数，每日按应缴租金的1%从立案之日（2019年6月21日）至实际清偿之日止计算违约金。从填补损害的角度来看，支持固定违约金不足以填补杨少娟的损害，但其主张计算违约金的标准又过分高于实际损失，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第5条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”本院酌定违约金以46713元为基数，按照年利率24%的标准计算违约金至实际清偿之日止，因此杨少娟主张不予退还押金4300元的诉请，本院不予支持，余碧霞已交付的押金4300元可用于抵扣租金、物业管理费、水费及违约金。关于滞纳金问题，双方在租赁合同中约定由余碧霞承担物业管理费、水费等费用，现该费用由杨少娟垫付，余碧霞应向杨少娟支付该垫付费用。但杨少娟主张收取滞纳金并无依据，本院不予支持。余碧霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、原告杨少娟与被告余碧霞于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除，被告余碧霞于判决发生法律效力之日起七日内搬离案涉房屋并向杨少娟返还案涉房屋；二、被告余碧霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨少娟支付租金（占用费）[计算方式：2016年4月20日至2017年4月19日的月租金1603元；2017年4月20日至2018年4月19日的月租金1683元；2018年4月20日至2019年4月19日的月租金1767元；2019年4月20日至2020年4月19日的月租金1855元，2020年4月20日至实际清偿之日止的租金（占用费）参照1855元的标准]及违约金（以46713元为基数，按照年利率24%的标准计至实际清偿之日止）；三、被告余碧霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨少娟支付物业管理费2742.96元及水费37.29元；四、驳回原告杨少娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元（原告已预交），由被告余碧霞负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  何伟棋人民陪审员  何泽文二〇二〇年三月四日书 记 员  林振华袁丽珣