苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初8079号原告：苏州恒达投资集团有限公司。法定代表人：孙天荣。委托诉讼代理人：方昕野。委托诉讼代理人：胡建宇。被告：苏州运驰汽车销售服务有限公司。法定代表人：吴巧珍。被告：苏州好运来企业发展有限公司。法定代表人：吴巧珍。两被告共同委托诉讼代理人：吴卫。两被告共同委托诉讼代理人：周景锋。被告：吴建林。原告苏州恒达投资集团有限公司（以下简称恒达投资公司）与被告苏州运驰汽车销售服务有限公司（以下简称运驰公司）、苏州好运来企业发展有限公司（以下简称好运来公司）、吴建林租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告恒达投资公司的委托诉讼代理人胡建宇，被告运驰公司、好运来公司的共同委托诉讼代理人周景锋到庭参加诉讼。被告吴建林经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期间届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告恒达投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告运驰公司、好运来公司向原告支付赔偿金共计165万元及逾期付款违约金(以165万元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止)；2.判令被告吴建林对被告运驰公司、好运来公司的上述债务承担连带清偿责任；3.判令被告向原告支付律师费6.74万元;4.请求法院确认原、被告签署的《土地、房屋租赁协议书》于2019年7月25日解除；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签署《土地、房屋租赁协议书》一份，约定原告向被告承租位于吴江经济技术开发区房屋，场地土地总面积约为4200平方米，房屋总面积约为12000平方米，租赁期限为自2016年4月15日至2026年4月14日，租金为130万元每年。原被告双方签署《土地、房屋租赁协议书》一份，约定原告向被告承租位于吴江区房屋，场地土地总面积约为8700平方米，房屋总面积约为5000平方米，租赁期限为自2016年4月15日至2026年4月14日，租金为每年80万元。合同签署后，原告已经累计向被告支付租金165万元。然而，2019年3月26日，涉案承租厂房被吴江区人民法院张贴执行公告，要求原告搬离该产地，并即将拍卖处置该土地及房屋，这导致原告无法正常使用承租的土地及房屋。根据租赁合同11.6条约定，甲方对本协议中涉及的租赁给乙方的土地和房产享有合法权利，若由于包括但不限于租赁土地和房产无法完整产权证、房产抵押、法院查封、权利受限等原因导致乙方无法在租赁的土地和房屋里经营或经营受到影响的，乙方或乙方新设企业有权解除本协议。根据14.3条约定，若甲方违反本合同第十一条之承诺，或甲方违反本协议约定应履行的其他义务，或若因为未披露或虚假披露的事实瑕疵导致的影响4s店经营受到实际损失的，甲方应对乙方进行赔偿；若上述影响导致无法经营，乙方可向甲方发出解除合作关系通知，甲方承诺自乙方发出解除通知之日起应立即按照已实际支付租赁费的2倍进行赔偿。为此，被告出租的土地厂房被法院查封、执行的行为已经严重违反了合同约定，给原告经营造成了损失。现原告提起诉讼，请求法院依法支持原告之诉求。被告运驰公司、好运来公司共同辩称：同意解除2019年7月25日的协议，原告要求被告支付赔偿金165万元及逾期付款违约金、代理费之诉讼请求没有合同依据，依法予以驳回。理由如下。1、原告与两被告在内的多家企业之间是基于2016年初签署的战略合作框架协议，形成了包括4S店经营资格转让、生产经营用房及对应的土地使用权租赁设备设施、备品、配件转让为一体的合作关系。本案原告主张的租赁合同系其在战略合作框架协议项下的子协议，双方之间的权利义务应以战略合作框架协议为基础，并结合子合同确定，在子合同第14条第8款，对此进一步予以明确。2、原告依据租赁合同第十一条第6款、第十四条第3款主张赔偿金没有依据的。（1）根据《战略合作框架协议》第四条第4款的内容，可见就包括案涉租赁经营用房及土地使用权在内的被告方所有已办证房地产均在合同订立时已设定银行贷款抵押权，对此，被告已充分披露。（2）子合同《租赁协议书》第十条第3款、第十一条第4款再次明确了出租房屋及土地使用权已存在抵押权的事实；就战略合作框架协议项下的多家4S店及经营用房、土地使用权租赁等合作事项，原告委托专业律师事务所经过审慎的尽职调查，对于抵押权设立认可并同意在此基础上进行战略合作；（3）原告依据《租赁协议》第11.6的约定不能主张赔偿金或违约金，仅能主张合同解除。（4）原告依据《租赁协议》第14.3条主张赔偿金，首先没有事实依据，被告并不存在违反第11条陈述保证承诺的任何内容，对于因抵押权的设定而形成的包括被诉讼、被执行等风险双方均为明知，被告并不存在未披露或虚假披露。因此，原告主张该项请求权没有合同约定及相应的事实依据，其二，该项约定为赔偿，该预设条款的生效尚需损失依据作为前提(且需要满足被告存在违反合同约定条款履行并构成违约的事实)，且条款设定存在明显不合理、不合法。3、法院要求原告腾退承租房屋且原告无法行使“买卖不破租赁”抗辩权的原因系因被告出租房产及土地使用权在《战略合作框架协议》、《租赁协议》签订前已设定抵押权且被诉讼所致，对于该风险，因被告早已向原告反复披露、说明，故原告对于由此可能引发的诉讼及强制执行风险在合同订立时即为明知，但原告仍然要求缔约并履约，并在合同中予以明确，根据《物权法》第一百九十条、及最高人民法院《关于适用若干问题的解释第六十六条的规定，原告依法无权向两被告主张违约赔偿。4、原告诉请判令两被告向原告支付律师费6.74万元没有依据。（1）原告聘请律师进行诉讼，则律师费的支付义务人当然是原告；（2）租赁协议第14条第9款约定的违约损失赔偿，对照合同约定，二被告并无违约情形，故原告无权主张包括代理费损失在内的赔偿请求权；（3）原告亦没有举证证明该项损失的真实性，同样无权主张该项损失的赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，被告运驰公司、好运来公司等6家公司作为甲方、恒达投资公司作为乙方、吴建林作为丙方（担保方）签订《战略合作框架协议》一份，约定：甲乙双方的合作事项包括：(1)甲方将取得的4S店授权经营资格转让给乙方，并由乙方指定的新设公司作为对应4S店的经营主体；(2)为保证乙方指定的新设4S店能保持在现有状况下的持续经营，以最大限度的减少或降低对客户的影响，甲方将原有生产经营用房及对应的土地使用权租赁给乙方指定的新设公司；(3)甲方将原有生产维修设备设施、备品、配件转让给乙方指定的新设公司。协议第四条第4款约定：4、除已以书面形式向乙方明确披露的事项外，所有已办证的房产证、土地证均已抵押给各商业银行(具体以甲方提供的书面清单为准)本协议所涉4S店授权经营资格、生产经营用房及对应的土地使用权、生产维修设备设施、备品、配件等不存在任何担保物权和他项权利，且未以任何形式为股东及任何第三方提供担保。2016年4月，被告运驰公司、好运来公司作为甲方与恒达投资公司作为乙方签署《土地、房屋租赁协议书》一份。约定：恒达投资公司向被告运驰公司、好运来公司承租位于苏州市吴江区平望镇端市村湖滨大道1号的场地及房屋，场地土地总面积约为8700平方米，房屋总面积约为5000平方米。上述甲方出租给乙方指定新设公司的土地、房屋由甲方按现状出租给乙方使用，其土地、房屋以及相关配套的附着物、定着物、辅助设施和生活设施一并租赁给乙方。租赁期限为十年，自2016年4月15日至2026年4月14日。根据甲乙双方签署的《框架协议》关于免租期及租金起算日相关约定，甲方承诺：租赁期内，甲方同意在租赁期限内给予乙方45天的免租期。租赁期从双方约定的租金起租日自免租期过后第二日即2016年5月31日起算。租赁期满，乙方或乙方指定新设公司具有优先承租权。场地、展厅、办公区、车间、宿舍楼、装璜间、停车楼等每年年租金为80万元(人民币)。上述租金价格为含税价格。承租期内，上述租赁价格不得作出任何上浮调整。租赁期内的水、电、燃气、通讯等费用由乙方指定新设公司承担。租金按年支付，每年一次付清。协议第十条“土地、房屋的买卖和抵押”第3款约定：本合同有效期内，未经乙方同意，甲方不得将出租给乙方的土地、房屋及相关配套设施抵押(己存在的抵押权除外)。第十一条“陈述保证承诺”：……3、甲方系本协议所涉生产经营用房及对应的土地使用权的合法拥有者，享有与此相对应的一切合法、完整权益，不存在除甲方己向乙方书面披露的银行抵押外的任何权利瑕疵，也不会被第三人提出异议。4、除已以书面形式向乙方明确披露的事项外，本协议所涉生产经营用房及对应的土地使用权不存在任何担保物权和他项权利，且未以任何形式为股东及任何第三方提供担保。5、本协议签署时，不存在任何对本协议所涉生产经营用房及对应的土地使用权的所有权、使用权、收益权或处分权产生不利影响的法律行动、诉讼、法院程序或行政程序(不论境内或境外)。6、甲方对本协议中涉及的租赁给乙方的土地和房产享有合法权利，若由于包括但不限于租赁土地和房产无合法完整产权证、房产抵押、法院查封、权利受限等原因导致乙方无法在租赁的土地和房屋里经营或经营受到影响的，乙方或乙方新设企业有权解除本协议。第十四条第3款约定：若甲方违反本合同第十一条之承诺，或甲方违反本协议约定应履行的其他义务，或若其他因为未披露或虚假披露的事实瑕疵导致的影响4S店经营受到实际损失的，甲方应对乙方进行赔偿；若上述影响导致无法经营，乙方可向甲方发出解除合作关系通知，甲方承诺自乙方发出解除通知之日起应立即按照已实际支付租赁费的2倍进行赔偿。第8条约定：甲方违反与乙方之间的《战略合作框架协议》、《资产转让协议书》、《4S店授权经营资格转让协议书》中任一协议中任一条款的，并致乙方及受让经营资格后的4S店无法正常经营的，则视同甲方在本合同项下的严重违约，乙方可向甲方发出解除合作关系通知，甲方承诺自乙方发出解除通知之日起应立即按照已实际支付租赁费的2倍进行赔偿。第9条约定：如甲方发生违约情形并给乙方造成损失(损失包括但不限于评估费、调查费、律师费等)，而本协议约定的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应另外予以赔偿。2016年4月16日，吴建林出具承诺书一份，载明：“本人吴建林作为甲方实际控制人，就甲乙方的合作事宜出具如下承诺：1、已对甲乙各方合作事宜所签订的包括但不限于框架协议、备志录、子协议(资产转让协议、品牌授权转让协议、土地房屋程赁协议)等书面文件进行了审阅，并对甲方所应承担的义务承担连带担保责任。2、吴江宏运汽车销售服务有限公司承诺租赁给乙方的房产，东侧与吴江元丰汽车销售服务有限公司(以下简称“元丰汽贸”)存在一条共用通道(长140米，宽6米，为元丰汽贸所有)，该通道元丰汽贸愿意与乙方无偿共用，期限为10年；本人作为元丰汽贸的实际控制人对上述事宜予以确认并负责协调。此承诺为不可撤销之承诺。”协议签署后，双方均按协议履行各自义务，自2016年4月15日起至2019年3月13日止，恒达投资公司已经累计向被告支付租金213万元。2019年3月26日，因吴江农村商业银行股份有限公司与被告好运来公司的金融借款纠纷一案被本院立案执行，本案所涉厂房、土地被本院依法处置，法院要求被执行人或占有该财产的案外人须于本公告张贴之日起十五日内(截止日期为2019年4月10日)前迁出该房屋或向法院交付上述财产。如案外人认为对上述财产享有租赁权而合法占有的，须于本公告张贴之日起十五日内(截止日期为2019年4月10日)向本院提出书面执行异议，并同时向本院提供书面租赁协议、既往租金支付凭证等能够佐证租赁事实的证据及身份证明材料。2019年7月24日，恒达投资公司向被告运驰公司、好运来公司、吴建林发送《房屋租赁合同解除通知书》，载明：2019年3月26日，签署承租厂房、土地被吴江区人民法院张贴执行公告，要求我方搬离该产地（场地），且吴江法院即将拍卖处置该土地及房屋，这导致我方无法正常使用承租的土地及房屋。根据租赁合同11.6条约定及《合同法》相关规定，我方作为承租方现依法通知你方如下事项：自本通知函发出之日起，正式解除与你方之间的《土地、房屋租赁协议书》。根据《土地、房屋租赁协议书》的约定，因你方违约，应当向我方按照我方已经实际支付租赁费的2倍进行赔偿。据我方统计，我方已经实际向你方支付租金390万元，因此，请你方立即向我方支付赔偿金780万元。若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，要求你方承担相应的损失。2019年7月25日，被告收到该通知书。另查明：（2019）苏0509民初5979号事实部分载明：2015年10月27日，好运来公司作为抵押人，苏州吴中区东山农村小额贷款有限公司作为抵押权人，双方签订编号为0023号《最高额抵押合同》一份，约定好运来公司以其拥有的国有土地使用权（坐落于苏州市吴江区为抵押权人自2015年10月27日起至2017年10月27日止的期间内的债权在最高余额为600万元内提供抵押担保。庭审中，恒达投资公司陈述：在执行公告张贴以后，其向法院提出了执行异议，但被驳回，后未起诉。再查明：2019年4月29日，恒达投资公司与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》一份，约定由江苏益友天元律师事务所提供法律服务，范围包括代理本案诉讼阶段，按照固定收费+风险代理的方式收取，恒达投资公司已支付律师费3万元。以上事实，有原告举证的战略合作框架协议、土地房屋租赁协议书、承诺、租金支付凭证、执行公告、房屋租赁解除通知书、邮寄凭证及查询单、委托代理协议和发票、土地、厂房租赁协议书，生效法律文书，以及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于双方之间的《土地、房屋租赁协议书》是否已于2019年7月25日解除的问题。原告主张其于2019年7月24日向被告发出解除通知，双方协议已于被告签收日即7月25日解除。被告认为，7月25日签收是事实，但不能据此认定2019年7月25日双方合同已经解除，一方发出合同解除后，另一方是有异议期限的，而且在合同解除通知发出后，原告没有改变其提出解除的房屋的使用状态，仍然在正常经营4S店，直至目前。故认为解除的期限应当以双方实际交付为准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方当事人签订的土地、房屋租赁协议书第十一条第6款约定，若由于包括但不限于租赁土地和房产无合法完整产权证、房产抵押、法院查封、权利受限等原因导致乙方无法在租赁的土地和房屋里经营或经营受到影响的，乙方或乙方新设企业有权解除本协议。现原告承租的厂房、土地被法院查封、拍卖，客观上导致原告无法继续使用租赁的厂房、土地，且原告于2019年7月24日向被告运驰公司、好运来公司、吴建林发送《房屋租赁合同解除通知书》，被告陈述于2019年7月25日收到，但此后并未提出异议，并在庭审中表示同意解除案涉租赁协议。故原告要求解除与被告的土地、房屋租赁协议书的请求理由成立，本院予以支持，本院确认双方的租赁协议于2019年7月25日解除。二、关于被告是否应当向原告支付赔偿金共计165万元及逾期付款违约金的问题。原告主张，被告出租的土地、厂房被法院查封、执行的行为已经严重违反了合同约定，给原告经营造成了损失，应当予以赔偿。被告运驰公司、好运来公司公司认为，原告要求被告支付赔偿金165万元及逾期付款违约金、代理费之诉讼请求没有合同依据，依法应予驳回。本院认为，原告恒达投资公司与被告运驰公司、好运来公司等多家汽车销售服务有限公司签订的战略合作框架协议、及在该框架协议下的子协议即土地房屋租赁协议书，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该两份协议中多处明确载明“所有已办证的房产证、土地证均已抵押给各商业银行”等相关条款，即协议签订时被告已充分披露所有已办证房地产均已设定银行贷款抵押权的事实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定。原告要求被告赔偿损失及逾期付款违约金等诉请不符合法律规定及双方约定，本院不予支持。其要求被告支付律师费的请求亦无法律依据，本院不予支持。被告吴建林经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州恒达投资集团有限公司与被告苏州运驰汽车销售服务有限公司、苏州好运来企业发展有限公司之间的《土地、房屋租赁协议书》于2019年7月25日解除。二、驳回原告苏州恒达投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费73225元，由被告苏州运驰汽车销售服务有限公司、苏州好运来企业发展有限公司共同承担。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院，原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈唯华人民陪审员  杨 荣人民陪审员  何振平二〇二〇年三月二十六日书 记 员  沈建春附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。