贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终360号 上诉人（原审被告）：晏清，男，彝族，1982年2月2日生，住贵州省关岭布依族苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：安顺万豪商业运营管理有限公司。住所地：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县关索镇宣传文化中心。统一社会信用代码：9152042408275565XM。 法定代表人：陶文敏，系公司董事长。 委托代理人：周永龙，系该公司运营部经理，代理权限为特别授权代理。 上诉人晏清与被上诉人安顺万豪商业运营管理有限公司（以下简称万豪公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院(2019)黔0424民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 晏清上诉请求：1、请求改判原判第一项的租金数额并解除双方2018年7月16日签订的《万豪广场租赁合同》。2、改判原判第三项为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，2019年8月20日起至2019年10月12日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率市场报价计算违约金。事实和理由：万豪公司于2019年3月3日在上诉人租赁的铺面通道上加装地桩铁链，造成上诉人不能经营因此租金应计算至2019年3月3日。此后双方进行协商，万豪公司未取消加装的地桩铁链，并于2019年5月22日停止对上诉人经营商铺进行供电至今。一审未扣除上诉人交纳的租金保证金9096元。违约金应按照（2019）黔0424民初1163号判决书中违约金的计算方式。 被上诉人万豪公司二审未答辩。 原审原告万豪公司一审诉讼请求：判令被告履行编号为正一层105-106铺万豪广场租赁合同，支付原告2018年10月15日至2019年10月15日的租金54580元。2、判令被告支付原告2018年7月16日至2019年7月15日的物业管理费4548元。3、判令被告支付原告违约金11825.6元。4、判令被告承担本案诉讼费。 一审认定，原告万豪公司与被告晏清于2018年7月16日签订了《万豪广场租赁合同》，约定原告将其所有的位于关岭万豪商业广场F座正一层105-106号，建筑面积为126.3平方米的铺面租赁给被告用于经营汽车服务，约定租赁期限为48个月，租期自2018年7月16日起至2022年7月15日止，租金按建筑面积每月为36元/平方米计算，被告每月应当向原告支付的物业管理费为379元，物业管理费每一年为计费期，原告有权向被告按应付款项金额，以每日千分之三收取延迟履行违约金，违约金计算至应付款项全部付清时止。一审查明：截止2018年10月15日至2019年10月15日，被告尚欠原告万豪公司的租金共计54580元，尚欠原告2018年7月16日至2019年7月15日的物业管理费4548元。 一审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《万豪广场租赁合同》是双方的真实意思表示，合同约定的内容未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，原告方已将商铺交由被告经营和管理，被告应遵循诚实信用原则，按合同约定履行支付租金的义务。现双方签订的《万豪广场租赁合同》尚在履行期间内，庭审中，被告虽当庭提交租赁合同告知书，因是逾期提交的证据，且原告当庭表示不予质证，依法不予采纳。被告也未当庭提出解除合同，也无相关证据证明存在解除合同情形，故被告应当按照约定继续履行合同，原告诉请继续履行合同，依法予以支持。关于租金的问题，按照双方签订的《万豪广场租赁合同》第三条的约定：“按建筑面积每月36元/平方米，月租金为4548元，季度租金为13645元，全年租金为54580元”，原告诉请被告支付2018年10月15日至2019年10月15日的租金为54580元，依法予以支持。原告诉请被告支付2018年7月16日至2019年7月15日的物业管理费，根据双方签订的《万豪广场租赁合同》第四条“物业管理费为每月每平方米4元，被告每月应当向原告支付的物业管理费为379元，物业管理费每一年为计费期”，故，物业管理费计算为379元/月×12月=4548元，依法予以支持4548元。关于违约金的问题，原、被告双方虽签订《万豪广场租赁合同》，但该合同第六条的规定，被告每日按应付租金的千分之三向原告支付违约金计算过高，且庭审中，原告当庭表示按租金加物业管理费的20%计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”……的规定，原告诉请被告支付2018年7月16日至2019年7月15日止的违约金11825.6元，计算为（租金54580元/年+物业管理费4548元/年）×20%=11825.6元。依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决：1、限被告晏清于判决生效后十五日内支付原告万豪公司从2018年10月15日起至2019年10月15日止的租金54580元，并履行双方于2018年7月16日签订《万豪广场租赁合同》。2、限被告晏清于判决生效后十五支付原告万豪公司从2018年7月16日起至2019年7月15日的物业管理费4548元。3、限被告晏清于判决生效后十五日内支付原告万豪公司违约金11825.6元。 二审中，晏清提交与万豪公司工作人员微信聊天记录，证明万豪公司从2月份开始阻止其经营，导致其无法支付房租。万豪公司对微信聊天记录和其中包含的视频真实性认可，但对其证明目的不予认可，不能证明万豪公司工作人员阻止晏清经营。因双方对该证据真实性无异议，本院予以采信。 被上诉人万豪公司二审未提交新证据。 二审经审理查明：双方当事人于2018年7月16日签订关岭万豪商业广场F座正一层105-106号《万豪广场租赁合同》（以下简称105-106号租赁合同）第一点第三条3.2约定，先付租金后使用房屋，每6个月为一个计租期。应在签约5个自然日内一次性付清6个月租金。第八点违约责任第一条约定：租赁期间，如果（晏清）有违反或不履行本合同的行为，给万豪公司造成损失或者万豪公司发出书面通知后5个日内，晏清拒不纠正该行为并赔偿万豪公司损失的，万豪公司有权直接抵租赁保证金。2019年2月万豪公司在通往小区广场通道安装地桩铁链，而此前晏清开办的汽车服务城的汽车保养可以由该通道进入到97至104号工位进行保养，且需要保养的车无法从晏清租赁的105、106号铺面进入。万豪公司于2019年5月22日对租赁给被告的商铺停止供电。 上述事实有晏清提交的微信聊天记录、二审接待笔录、（2019）黔0424民初1163号卷宗证据、庭审笔录、询问笔录为凭。二审确认一审查明的其他事实。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人应支付105-106号商铺租金是否应计算至2019年3月3日。2、违约金是否应参照另案的计算标准进行计算。 关于第一个争议焦点。双方签订的105、106号租赁合同中已经明确晏清承租案涉商铺的目的是用于汽车经营服务并明确了晏清在经营过程中所接纳的车辆，禁止停放于消防登高面上（包含小广场内外），双方均应按照合同约定严格履行。在本案中，晏清未按照租赁合同约定先付租金后使用房屋，已经存在违约，万豪公司并未解除合同，也并未按照合同约定书面通知晏清并进而抵扣租金，而是默许晏清继续使用案涉租赁物继续经营。合同中虽然明确晏清经营过程中接纳的车辆禁止停放在消防登高面，但从双方当事人实际履行合同情况，2019年2月前万豪公司并未在小区通道安装地桩铁链，而此前晏清经营接纳的客户车辆可以藉此进入97-104号商铺工位获得服务，105、106号商铺不能直达97-104号商铺服务工位。地桩铁链安装问题引发纠纷，影响租赁物正常用途，2019年3月至5月之间双方处于协商阶段，但至2019年5月22日万豪公司对晏清经营的汽车服务城进行停电，客观上造成晏清无法经营的局面。故案涉商铺的租金应计算至2019年5月22日而非2019年3月3日。2018年10月15日至2019年5月21日万豪公司停止供电前一日的租金为：126.3㎡×36元/月，从2018年10月15日计算至2019年5月21日，共计7个月零6天，32740元。物业服务费从2018年7月16日计算至2019年5月21日为：379×10月零5天=3853元。对于案涉合同解除保证金抵扣租金问题，晏清未提起反诉且双方如解除合同，对返还商铺、残值如何处理均未提出诉请，本案不予处理。 关于第二个争议焦点。双方签订的合同虽然约定了逾期违约金按照逾期交付金额的3‰/日计算。但在本案中，晏清未按照租赁合同在签约日一次性付清6个月租金已经存在违约，万豪公司并未解除合同，也并未按照合同约定书面通知晏清并进而抵扣租金，而是默许晏清继续使用案涉租赁物继续经营。后万豪公司安装地桩铁链双方产生纠纷，万豪公司在2019年5月22日停电影响案涉商铺正常经营。因此，案涉租赁合同不能履行双方均有过错。晏清在一审中虽然未申请调减违约金，但在上诉中表示应按照另案计算违约金，视为调减违约金的主张。且本案中双方约定的违约金明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本案违约金应以32740元为基数，从2018年10月15日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；此后按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月12日。物业服务费违约金的计算标准同上。 综上，一审认定事实错误，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院(2019)黔0424民初1162号民事判决。 二、上诉人晏清于本判决生效后十五日内支付被上诉人安顺万豪商业运营管理有限公司2018年10月15日至2019年5月21日的租金32740元及违约金（违约金以32740元为基数，从2018年10月15日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；此后按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月12日）。 三、上诉人晏清于本判决生效后十五日内支付被上诉人安顺万豪商业运营管理有限公司2018年7月16日至2019年5月21日的物业管理费3853元及违约金（违约金以3853元为基数，从2018年7月16日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；此后按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月12日）。 一审案件受理费787元，由晏清负担409元，安顺万豪商业运营管理有限公司负担378元。二审案件受理费1574元，由晏清负担818元，安顺万豪商业运营管理有限公司负担726元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 黄光美 审判员 宋 颂 二〇二〇年三月十八日 法官助理朱俊蓉 书记员郭敏（代） 附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。