安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初433号原告：淮北新兴实业有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区任圩镇。法定代表人：吴金城，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱兰，该公司员工。委托诉讼代理人：陈允节，安徽淮信律师事务所律师。被告：梁静，女，1967年5月13日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市杜集区。原告淮北新兴实业有限责任公司（以下简称新兴公司）与被告梁静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托诉讼代理人朱兰、陈允节、被告梁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除与梁静之间签订的《房屋租赁合同》，腾退房屋；2.依法判令梁静支付房屋租金4.2万元(暂计算至2019年9月1日)，租金支付至实际腾退房屋之日止；3.本案诉讼费用由梁静承担。事实和理由：2015年4月30日，新兴公司与梁静签订《房屋租赁合同》，约定梁静租赁新兴公司位于相山区马庄路北门面房一间，建筑面积约35㎡，租期2年，新兴公司从2015年4月1日起将房屋交付给梁静使用，至2017年6月30日止收回，租金每年1.2万元，余款需在2016年6月30日前付清。合同签订后，新兴公司按约履行，而梁静仅仅在2015年支付租金1.2万元后，便未再向新兴公司支付租金，也未腾退房屋，新兴公司屡次催要协商无果。综上所述，梁静长期拖欠租金的行为已经严重侵害了新兴公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。梁静辩称，新兴公司起诉状所述与吴金城和其公司会计说的都不一致。涉案房屋租了一年，吴金城就因为刑事犯罪被采取了强制措施，吴金城在被采取强制措施之前给梁静写了一个书面材料，意思就是房屋租金每个月按照900元收，租金只收一年，以后都不收租金了，梁静只要住在房子里就行了。后来新兴公司却一直问梁静要租金，梁静没有给租金，新兴公司就将涉案房屋的门锁上了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新兴公司提交的《房屋租赁合同》、收款凭证、安徽省增值税电子普通发票、淮北市供水有限责任公司催费通知单，梁静提交的申请、吴金城书写意见，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；梁静提交的证人李某证言，因证人未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，甲方新兴公司与乙方梁静签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在相山区马庄路北1间房，建筑面积约35㎡的房屋出租给梁静使用，租赁期限自2015年4月1日至2017年6月30日，租金每年1.2万元，余款需在2016年6月30日前付清，签订合同之日，乙方需预交1年租金，以后每年乙方在---前向甲方交纳下一年租金；有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.乙方擅自将房屋转租、转让、转借或抵押的；2.乙方利用房屋进行非法活动、损害公共利益的；3.乙方拖欠租金累计达3个月的；4.乙方擅自改变房屋结构不听劝阻；租赁期间乙方发生的各种税费、人员工资、设备和房屋维修等其它费用均由乙方承担；租赁合同期满而终止时，乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因所受的损失由乙方负责赔偿；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下享有优先权；并约定了合同变更及终止的条件：1.因不可抗力等自然灾害造成合同无法执行时，可终止合同；2.因市政、地方政府、上级主管部门统一规划需拆迁，可终止合同；3.出租方需将该房屋或场地另作他用时，可以收回房屋及场地，并终止合同；4.合同变更及终止需提前30天告知对方，乙方无条件退出；合同发生纠纷，经相山区人民法院裁决等内容。合同签订后，梁静接收涉案房屋，并于2015年3月31日向新兴公司交纳房屋押金2000元、租金1.2万元。此后，梁静占有使用房屋至2019年12月31日，未再交过租金。就租金问题新兴公司多次与梁静协商、向梁静催要均未果，新兴公司遂诉至本院。另，2015年3月26日，经梁静丈夫高伟申请，新兴公司的总经理吴金城同意每月按900元标准收取租金，延长租赁时间。本院认为，新兴公司与梁静之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制规定，系有效合同，双方均应遵照履行。合同到期后，新兴公司并未收回房屋，而梁静继续占有使用房屋，合同到期后双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。梁静与新兴公司签订合同后，仅支付租金1.2万元构成违约，新兴公司有权解除合同。新兴公司已于2019年12月31日将涉案房屋收回，至此合同已解除，新兴公司现起诉要求解除合同、梁静腾退房屋的诉讼请求，本院均不予支持。关于新兴公司请求的租金。庭审中，新兴公司要求请求梁静支付其自2015年4月1日起至2019年12月31日的租金，并扣除租金1.2万元。梁静主张租金应按每月900元计算，但梁静提交的吴金城同意每月按900元收取租金的时间是在2015年3月26日，合同签订的日期在前，吴金城书写的每月按900元收取租金已被后来的合同条款取代，故租金应以合同为准，按每月1000元计算。新兴公司主张的租金应为4.5万元（4年*1000元/月*12个月+9个月*1000元/月-1.2万元）。关于梁静辩称与吴金城达成协议租金只支付一年，以后让其免费租住的主张缺乏证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认淮北新兴实业有限责任公司与梁静之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；二、梁静于本判决生效后十五日内给付淮北新兴实业有限责任公司租金4.5万元；三、驳回淮北新兴实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，因适用简易程序减半收取425元，由梁静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年三月三十日书记员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。