贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终271号 上诉人(原审被告)：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城2号楼3楼。 法定代表人：钟国强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：欧阳起智，男，1969年12月1日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：谢弟红，女，1972年10月13日生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司(以下简称吉祥公司)与被上诉人欧阳起智、谢弟红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初6884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吉祥公司委托诉讼代理人靳鑫、被上诉人欧阳起智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥公司上诉请求：1.请求依法撤销兴义市人民法院(2019)黔2301民初6884号民事判决第一项和第二项，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回被上诉人欧阳起智、谢弟红的诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审未认定吉祥公司不可抗力事件抗辩理由错误。2014年4月-6月，兴义市持续的强降雨导致兴义市西湖水库水位上涨，倒虹管爆裂后洪水冲进“99克拉城”，将“99克拉城”地下室冲毁，导致该小区地下室爆裂、凸鼓、渗漏。为排泄地下室积水，清除淤泥，规划、修复、重建地下室面板，处理爆裂的西湖水库倒虹管耗费大量时间，工期为：2014年6月至2016年12月。该事实有以下证据证实：1.黔西南州布依族苗族自治州气象局出具的情况说明。2.有贵州有色质勘察公司、深圳市建筑研究总院有限公司第二公司、贵州省深龙港工程项目管理有限公司、广西建工集团第二建筑工程有限责任公司有关人员参与的项目论证会议纪要。3.吉祥公司向兴义市西湖管理所申请。4.兴义市西湖管理所函复。5.“99克拉城”地下室被冲毁后施工人员和单位的证明。6.贵州省工程设计质量监督站《吉祥兴义市99克拉城审查文件》。7.兴义市人民法院审判人员现场笔录及照片。该事件完全符合不可抗力事件之不可预见、不能避免、并不能克服的所有条件，而兴义市人民法院在审理该案时却错误不予认定为不可抗力事件。二、本案一审判决按照相同地段房屋租金支持被上诉人逾期交房违约金毫无法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条对延期交房的违约责任进行了明确的约定，对不符合约定条件交房的，每月由上诉人按照100平方米以下的支付150元，101平方米以上的每月支付200元违约金。而在本案一审过程中，一审法院不顾双方当事人真实意思表示，对合同约定内容不予认可，这显然是错误的。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。从该规定可以看出，只要售房者将房屋实际交付给购房者占有，就视为房屋的交付使用，就不存在逾期交房。本案中，上诉人已于2014年10月25日向被上诉人交房，上诉人只是未将相关合格证书交付购房者。对购房者没有造成损失的情况下，一审法院在没有任何法律依据的情况下，判决上诉人将房屋实际交付被上诉人使用后，按照房屋租金标准支付逾期交房违约金23179.87元错误。我们认为这是一审法院法律适用错误，也是法官对自由裁量权的滥用，更是没有理解到《中华人民共和国合同法》关于违约金立法之目的。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条错误。理由是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相对于《中华人民共和国合同法》属下位法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一四十条款规定，约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，同时《最高人民法院关于中华人民共和国合同法解释》第二十九条也规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的30%可以认定为合同法第一百一四十条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人逾期办理“99克拉城”业主商品房产权登记这一违约行为并未造成业主的任何损失。兴义市人民法院却机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。本案中，上诉人与被上诉人在合同中约定为：逾期一日，支付总房款的千分之五，上诉人认为约定违约金过高请求调整为被上诉人实际损失，而并非没有约定违约金或实际损失难以确定。我们认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益作出补偿购房者实际损失性质的规定，也就是说没有房屋产权登记手续会影响所购房屋的变现能力。但是，本案中，被上诉人是采取首付加银行贷款的方式购房，吉祥公司还以担保人身份为购房者提供购房贷款担保，同时，被上诉人购买该房的目的系用于居住，并非用于投资。也就是说在被上诉人还完按揭贷款之前，其所购商品房是没有变现功能的，即使有，也只是首付部分的变现功能。所以吉祥房开逾期办理产权登记对按揭贷款购房者没有造成实际损失，没有实际损失也就不可能支持其违约金的诉请。一审法院却在未认真理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的立法目的的情况下，错误适用该解释，造成本案错误判决。据此，请求依法纠正本案一审法院审理过程中的错误行为，将本案发回重审或者依法改判为支持上诉人的上诉请求。 欧阳起智、谢弟红辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，依法应当维持。本案中，原审法院在庭审中结合二答辩人与被答辩人提交的相关证据查明了基本的事实是2012年12月7日，二答辩人与被答辩人吉祥公司签订了《商品房买卖合同》约定二答辩人欧阳起智、谢弟红购买被答辩人吉祥公司开发并已取得预售许可的位于兴义市，房屋建筑面积为132.28平方米，按套计价房屋总价款为391527元；同时，双方还对付款方式、房屋交付、违约责任等合同条款进行了约定，其中付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款117527元，余款274000元以公积金贷款支付；房屋交付约定为：“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；…”、“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”违约责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”、“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”合同签订后，二答辩人已按合同方式支付了全部购房款，但截止起诉之日仍然未接到被答辩人的交房通知，被答辩人也未办理任何的房屋权属证书给二答辩人。另，2018年6月8日，因被答辩人已实际违约却迟迟不交房、办证，二答辩人无奈在被答辩人的蒙骗下被迫签订了《委托书》该《委托书》以格式条款、霸王条款的形式强制要求二答辩人将办理商品房转移登记的权限委托给了被答辩人，同时其办证时间不再受原合同限制（二答辩人在事后得知99克拉城大部分业主均被强制填写了该份模板式《委托书》）。2018年7月6日，被答辩人吉祥公司取得了涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，于2018年8月10日向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。”第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第四十一条对格式条款的理解发生歧义的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的相关规定，本案二答辩人欧阳起智、谢弟红与被答辩人吉祥公司自愿、平等下签订的《商品房买卖合同》不违反任何法律、法规的规定，依法成立并生效，双方应当严格按照合同约定履行义务。二答辩人已经完成了支付全部购房款的义务，那么被答辩人吉祥公司也应当履行合同义务，按照合同约定的时间向二答辩人交付符合法定及约定的房屋，并办理好相关房屋权属证书，但至今二答辩人仍未接收到房屋，被答辩人也未办理任何的房屋权属证书，已构成实际违约，应当承担违约责任。虽然被答辩人吉祥公司主张其违约是不可抗力以及二答辩人也签署了《委托书》但其提供的证据根本无法证明不能交付房屋以及逾期办证具有法定理由和事实，原审法院依法不应予采纳；同时，由于《委托书》是格式合同，系无效条款，亦不能免除被答辩人已实际违约的事实。故原审法院认定事实清楚，证据充分，依法应当维持。二、原审法院适用法律正确，判决并无不当。本案中，另一个争议焦点在于被答辩人吉祥公司承担的违约责任具体的问题。二答辩人虽然与被答辩人吉祥公司自签订的《商品房买卖合同》中约定了违约责任为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：......出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元、“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”但是该合同文本也是由被答辩人吉祥公司所做的格式合同，该违约条款的订立也没有与二答辩人进行任何的协商。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及兴义市同地段同类房屋租金的实际情况，本案被答辩人吉祥公司逾期交房的责任期间为2014年10月26日至2018年8月9日，二答辩人主张以7元／平方米／月的计算标准符合法定与实际的要求，逾期交房违约金23179.87元（132.28平方米×7元／月／平方米÷30天×751天≈23179.87元）不违反法律规定；而被答辩人吉祥公司逾期办证的责任期间为2015年1月24日至2018年8月9日，二答辩人因违约金较高自愿调整为按人民银行贷款利率计算也不违反法律规定，逾期办证违约金39997元（391527元×4.75%÷365天×785天≈39997元）应当得到法律的支持。故原审法院适用法律正确，判决并无不当，依法应当维持。 欧阳起智、谢弟红向一审法院起诉请求：1.判决吉祥公司支付欧阳起智、谢弟红2016年6月14日起至2018年7月6日止的逾期交房违约金23210元(132.28×7÷30×752=23210)；2.判决吉祥公司赔偿支付欧阳起智、谢弟红从2016年6月14日起至2018年8月10日止的逾期办证违约金39777元（391527×4.75%÷365×785=39997）；3.案件受理费由吉祥公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月7日，欧阳起智、谢弟红与吉祥公司签订编号为2012024876的《商品房买卖合同》，约定欧阳起智、谢弟红购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第4幢15层15-3号房，房屋建筑面积为132.28平方米，按套计价房屋总价款为391527元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款117527元，余款274000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，欧阳起智、谢弟红按合同约定方式支付了全部购房款，但至今未收房。2018年6月8日，欧阳起智、谢弟红向吉祥公司出具委托书载明：“兴义市吉祥房地产开发有限公司：本人于2012年12月7日，以按揭贷款购得贵公司开发建设的坐落于兴义市商品房壹套，特书面委托贵公司代为办理不动产登记有关事宜，本人承诺所提供办理该套房屋不动产登记相关手续的证件资料真实、合法、有效、并承担相应法律责任。具体委托授权如下：一、代表委托人填写申请表格及签署办理产权事宜所需各种文件和表册。二、代缴国家规定的有关费用（契税除外）。三、代理委托人办理预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明，不动产权证书，不动产登记证明。四、该委托从2018年6月8日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。办理产权事宜完毕终止”。委托人欧阳起智、谢弟红签字捺印。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，2015年10月24日起至今，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案欧阳起智、谢弟红与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，欧阳起智、谢弟红已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实。根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表(证)》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故欧阳起智、谢弟红未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在2014年10月25日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期交房违约责任的期间应为2014年10月26日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年1月24日至2018年8月9日；欧阳起智、谢弟红诉请的期间在上述范围内，予以支持。关于本案逾期交房违约金的计算问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，欧阳起智、谢弟红请求按照7元/平方米/月的标准计算吉祥公司逾期交房违约金，该诉请标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，予以采信。涉案合同约定的交房时间为2014年10月25日，吉祥公司应在上述期间向欧阳起智、谢弟红交付符合约定和法定的房屋，但吉祥公司直至2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，且欧阳起智、谢弟红至今未接收涉案房屋，故本案中吉祥公司应支付欧阳起智、谢弟红的逾期交房违约金即为：132.28平方米×7元/月·平方米÷30天×751天（2016年6月14日至2018年7月5日）=23179.87元。关于本案逾期办证违约金应否支持的问题，首先，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定。案涉《委托书》系欧阳起智、谢弟红委托吉祥公司办理房屋所有权转移登记事宜而出具，该委托书系双方对《商品房买卖合同》的约定“共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的补充和变更，吉祥公司接受委托后，负有完成办理转移登记的义务。故双方在委托书中所约定的“该委托从2018年6月8日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利……”应理解为吉祥公司履行委托合同义务即受托办理转移登记的期限不受《商品房买卖合同》关于共同办理转移登记约定的限制，吉祥公司不因此构成委托合同的违约。但不能视为双方就吉祥公司办理商品房所有权初始登记的期限进行了变更，亦不能视为欧阳起智、谢弟红已免除吉祥公司逾期办理商品房所有权初始登记并导致无法共同办理转移登记的违约责任，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，欧阳起智、谢弟红虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期申请涉案房屋大产权初始登记，导致涉案房屋权属证书办理时间滞后系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。欧阳起智、谢弟红主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及欧阳起智、谢弟红所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付欧阳起智、谢弟红逾期办证的违约金为：391527元×4.75%÷365天×786天（2016年6月14日至2018年8月9日）=40048.39元。欧阳起智、谢弟红诉请吉祥房开支付其逾期办证违约金39997元，系其对权利的处分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条规定，一审法院判决如下：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付欧阳起智、谢弟红2016年6月14日至2018年7月5日的逾期交房违约金23179.87元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付欧阳起智、谢弟红2016年6月14日至2018年8月9日的逾期办证违约金39997元；三、驳回欧阳起智、谢弟红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：吉祥公司是否应承担逾期交房、逾期办证违约责任。 关于吉祥公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥公司未在双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付欧阳起智、谢弟红，依法应承担逾期交房违约责任。吉祥公司关于已将案涉房屋交付占有使用，其不存在逾期交房违约情形一节，如前所述，吉祥公司该主张亦与《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定相违背，应不予支持。吉祥公司关于逾期交房系2014年4月至6月兴义市强降雨导致兴义市兴西湖水库水位上涨，倒虹管爆裂后洪水冲进99克拉城地下室，系不可抗力造成工程相应延期，吉祥公司应予以免责的上诉理由，对此，经本院审查，吉祥公司所提供的证据不能形成优势性证据证明案涉项目逾期交房系不可抗力导致，对其该项上诉理由不予支持。 关于吉祥公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。第一，取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，吉祥公司与欧阳起智、谢弟红签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定及合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致欧阳起智、谢弟红不能按期取得房屋所有权证，吉祥公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。第二，本案欧阳起智、谢弟红已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房人不能取得案涉房屋产权，势必造成购房人无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥公司关于逾期办证行为并未给购房者造成损失，其主张免责，于法相悖，不应支持。综上，吉祥公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 **敏 二〇二〇年三月九日 书记员 岑周鸿