四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初3537号 原告：张明全，男，汉族，出生于1973年1月1日，四川省简阳市人，住四川省西昌市简阳市。 委托诉讼代理人：李锦福、杨德明，均系四川迪泰律师事务所律师。（特别授权） 被告：西昌观海听涛文化旅游有限公司，曾用名“西昌宁远听涛文化旅游有限公司”，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市三岔口南路313号，统一社会信用代码：91513401MA62RTGJ33。 法定代表人：王倩，女，汉族，出生于1966年8月14日，四川省西昌市人，住四川省西昌市，系公司董事长。 委托诉讼代理人：犹共固，北京大成（成都）律师事务所律师。（一般代理） 原告张明全与被告西昌观海听涛文化旅游有限公司（曾用名“四川宁远听涛文化旅游有限公司”，于本案审理期间，即2019年7月10日更名为“西昌观海听涛文化旅游有限公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，原告申请诉讼保全，本院依法作出（2019）川3401民初3537-1号民事裁定，对被告的银行账号予以冻结，后被告申请解除对其银行账号冻结，案外人提供房产进行担保，本院依法作出（2019）川3401民初3537-3号民事裁定，解除对被告银行账户的冻结、对案外人提供8处房产予以查封，后原告对（2019）川3401民初3537-3号民事裁定提出复议申请，本院作出（2019）川3401民初3537-6号民事裁定驳回原告复议请求。原告张明全委托诉讼代理人、被告西昌观海听涛文化旅游有限公司委托诉讼代理人（以下简称“观海听涛公司”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明全向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告退还原告履约保证金484716元，物业保证金32314.4元；2、被告赔偿原告损失3745030.4元；（以上诉讼请求合计4262060.8元）3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，原被告双方签订四川省西昌市海滨南路“听涛小镇”《租赁合同》，约定由原告承租被告位于西昌市，建筑面积共计3231.44平方米的商铺用于经营艺术展览、创意设计和民宿。租赁期限15年，从2018年12月1日起至2033年12月31日止。前述租赁合同签订后，原告按约向被告缴纳了履约保证金484716元，物业保证金32314.4元，并积极为履行租赁合同做准备，与设计师、装修劳务班组及员工签订合同，截至起诉之日，已支付设计费定金、设计费、装修劳务定金、人员工资等几百万元。2019年3月，被告以原告未能答应其单方面要求的开业时间为由，向原告发函解除案涉租赁合同，且拒不退还原告已缴纳的保证金，由此导致原告已经支付的设计费定金、设计费、装修劳务定金、人员工资等费用变成直接经济损失，且设计师尚在要求原告按照设计合同支付剩余设计费。鉴于被告背离诚实信用原则的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告特依法《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第一、二款之规定诉至贵院，请依法判决。 被告观海听涛公司辩称，一、西昌市委市政府致力打造天府旅游名县，高度重视听涛小镇建设进度，要求听涛小镇在2019年7月26日前整体开业。鉴于被答辩人无法满足市委市政府开业时间要求，同时由于双方在《租赁合同》中对开业日期约定不明确，实现不了答辩人引进被答辩人以便整体开业、整体打造听涛小镇对外形象的合同目的。为避免给市委市政府举办火把节带来不利影响，同时被答辩人未经同意要强行拆除砖墙一事，答辩人才发函解除了与被答辩人之间的《租赁合同》。2018年11月30日双方签署《租赁合同》时，因市委市政府对听涛小镇的开业时间要求尚不明确，答辩人与被答辩人便将《租赁合同》第8.1条开业时间空着，口头约定按照市委市政府决定的时间开业，并保持与听涛小镇整体开业时间一致。后市委市政府多次召开工作推介会，要求听涛小镇于2019年5月1日正式整体开业，为火把节做好准备。答辩人获悉开业时间后即可书面通知被答辩人，被答辩人回复无法在2019年5月1日前开业。答辩人如实向市委市政府反映客观情况，市委市政府同意将听涛小镇整体开业时间延后两个月，但被答辩人回复仍无法满足开业时间要求，实现不了答辩人引进被答辩人以便整体开业、整体打造听涛小镇对外形象的合同目的，同时由于被答辩人未经答辩人同意要强行拆除砖墙，答辩人才发函解除了与被答辩人之间的《租赁合同》。二、本案《租赁合同》的解除是双方对开业日期约定不明确，被答辩人实现不了答辩人引进被答辩人以便整体开业、整体打造听涛小镇对外形象的合同目的，以及被答辩人未经答辩人同意要强行拆除墙砖造成的，答辩人不应对此承担违约责任。相反因被答辩人未经答辩人同意要强行拆除砖墙的的违约行为，被答辩人无权要求退还履约保证金和物业保证金，同时，答辩人保留另案追究被答辩人承担其他损失的权利。三、被答辩人要求答辩人赔偿相关损失的诉求缺乏合理依据：（一）关于要求答辩人赔偿审计费定金、已付设计费用的诉请。2019年1月3日，被答辩人与自然人梁彬签订了《装饰设计委托设计合同》，约定由梁彬承担听涛小镇17#楼、18#楼（建筑面积3200m2）装饰装修设计。《建筑工程勘察设计管理条例》第四十四条规定：抢险救灾及其他临时性建筑、农民自建两层以下住宅的勘察、设计活动，不适用本条例。听涛小镇17#楼、18#楼不属于前述建筑范畴，其设计工作应当遵守《建筑工程勘察设计管理条例》相关规定。一方面《建筑工程勘察设计管理条例》第八条第一款规定：建设工程勘察、设计单位应当在其资质等级许可的范围内承揽建设工程勘察、设计业务。显而易见，自然人不能取得设计资质，不能以其名义签订设计合同。由此，被答辩人与自然人梁彬签订的《装饰设计委托设计合同》应属无效，无效合同不存在承担违约责任的问题，基于无效合同取得的财产，根据合同法第五十八条之规定应当予以返还。另一方面，被答辩人与梁彬签订的《装饰设计委托设计合同》第四条约定“项目测量完成后甲方支付合同价的40%，即人民币768000元”，根据物业公司出具的证言可以证明至今没有装修公司或者设计公司进场测量租赁房屋，明显被答辩人向梁彬支付的76.8万元设计费是不满足支付条件的，并且答辩人向被答辩人发函《租赁合同》的是在2019年3月13日，而被答辩人在收到解除合同通知后仍然在不满足支付条件的情况下于2019年3月21日向梁彬支付了76.8万元设计费，该76.8万元设计费属于因被答辩人原因造成的损失扩大部分，应由被答辩人自行承担。同时，被答辩人已支付的设计费定金是可以向案外人梁彬通过诉讼主张返回的，只有在通过诉讼不能追回时才能作为损失来另案主张，因此该设计费定金及设计费用现在还不属于被答辩人实际损失，不能要求答辩人承担。（二）关于要求答辩人赔偿装修劳务费用的诉请。2019年2月28日，被答辩人与自然人张洋签订了《装修劳务承包合同》，约定张洋为被答辩人的装修工程提供劳务服务。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，显而易见，自然人不能取得施工劳务企业资质，不能以其名义签订劳务承包合同，由此被答辩人与自然人张洋签订的《装修劳务承包合同》应属无效，无效合同不存在承担违约责任的问题，同时鉴于张洋并未进场施工，其基于无效合同取得的财产，根据合同法第五十八条之规定应当予以返还。所以，答辩人已付的筹备进场费是可以向第三人主张返回的（只有通过诉讼不能追回时才能作为损失另案主张），该费用不属于被答辩人实际损失，不能要求答辩人承担。（三）关于要求答辩人赔偿装修拆除劳务费用的诉请。一方面，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》第4.1.4约定，被答辩人装修原则上不得改变装修区域内原有结构及设施（包括墙、顶、地面、柱、窗、外立面），如因特殊情况确需改造的，被答辩人必须以书面形式向答辩人提出申请，经答辩人审核批准后方可施工。被答辩人从未向答辩人提出拆除墙砖申请，2019年2月28日，被答辩人竟与自然人钟世军签订了《装修拆除承包合同》，承包内容包含砖墙拆除，已违反《租赁合同》约定，该费用不应由答辩人承担。另一方面，关于被答辩人与自然人钟世军签订的《装修拆除承包合同》，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，自然人不能取得施工劳务企业资质，不能以其名义签订劳务承包合同，由此被答辩人与自然人钟世军签订的《装修拆除承包合同》应属无效。无效合同不存在违约责任问题，同时鉴于钟世军并未进场施工，其基于无效合同取得财产，应当予以返还，而且拆除工作都未进场开展，被答辩人已付的拆除筹备进场费是可以向第三人主张返还的（只有在通过诉讼不能的追回时才能作为损失另案主张），该费用不属于被答辩人实际损失，不能要求答辩人承担。（四）关于要求答辩人赔偿向郑华冰支付的工资的诉请。2018年12月15日，被答辩人与郑华冰签订了《聘用协议》，聘用郑华冰担任听涛小镇17#、18#楼艺术馆和民宿经营的现场负责人。实际上，被答辩人并未向物业公司申请装修，也没有进场装修，更没有派驻现场负责人，郑华冰没有履行过现场负责人义务，由此该费用不应由答辩人承担。四、按照法律规定，被答辩人不能要求答辩人承担损失的同时又要求答辩人承担违约金。本案《租赁合同》的解除是双方对开业日期约定不明确，被答辩人实现不了答辩人引进被答辩人以便整体开业、整体打造听涛小镇对外形象的合同目的，以及答辩人未经答辩人同意要强行拆除砖墙造成的，答辩人在本案中不应承担解除合同的违约责任，相反被答辩人应当承担解除合同的违约责任。同时，如对同一违约事实即适用约定违约金又赔偿损失，那么赔偿的数额将超过损害的数额，此时违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的合同法立法目的，而且本案也没有约定违约金，因此答辩人不能要求被答辩人承担损失的同时又要求答辩人承担违约金。 原告张明全为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1．第一组证据，即原、被告身份信息证明材料，以证明主题身份信息。2．第二组证据，即四川省西昌市海滨南路“听涛小镇”《租赁合同》、听涛小镇租赁合同补充协议，履约保证金及物业保证金收据，以证明原、被告法律关系及履约保证金、物业保证金以支付给被告。3．第三组证据，装修设计委托设计合同、设计成果（效果）及其定金、设计费付款凭证、听涛小镇17#18#号楼艺术馆项目《装修劳务承包合同》及付款凭证、《聘用协议》及工资支付凭证、差旅费支付凭证，以证明原告设计合同定金、设计费用支出及赔偿依据；原告装修劳务定金、费用支出及赔偿依据；原告装修拆除定金、费用支出及赔偿依据；原告聘用现场负责人支出；原告差旅费支出。第四组证据，西昌市宁远听涛文化旅游有限公司（即本案被告观海听涛公司）关于解除“听涛小镇”《租赁合同》的函、2019年9月4日拍摄于听涛小镇的现场图、律师函，以证明被告违约解除合同及项目现状。 对原告提交的证据，被告质证意见认为：证据1，对此组证据的真实性、合法性、关联性无异议；证据2，对《四川省西昌市海滨南路“听涛小镇”租赁合同》及补充协议的真实性、合法性、关联性无异议，需要提请法庭注意的是《租赁合同》第8.1条约定商铺开业条款，只是在2018年11月30日签署《租赁合同》时，因市委市政府对听涛小镇的开业时间要求尚不明确，原被告双方将开业时间空着，而不是用斜杠将开业时间划掉，双方口头约定按照市委市政府决定的时间开业，对履约保证金及物业保证金收据，真实性、合法性、关联性无异议；证据3，⑴《装修设计委托设计合同》是原告与第三方签订，其真实性被告无法核实，即使是真实的，被告对其合法性也有异议，《建设工程勘察设计管理条例》第四十四条规定“抢险救灾及其他临时性建筑和农民自建两层以下住宅的勘察、设计活动，不适用本条例”，听涛小镇17#、18#楼既不属于抢险救灾范围，也不属于其他临时性建筑、农民自建两层以下住宅，因此听涛小镇17#、18#楼设计工程应当遵守《建设工程勘察设计管理条例》相关规定，建设工程勘察设计管理条例》第八条第一款规定“建设工程勘察、设计单位应当在其资质等级许可范围的范围内承揽建设工程勘察、设计业务”，自然人梁彬不能取得设计单位资质，不能以其名义签订设计合同，原告与自然人梁彬签订的《装修设计委托设计合同》应属无效；⑵对设计成果（效果图）的真实性和关联性以及证明目的都有异议。首先，原告所谓的设计成果属于意向方案，意向方案是指在签订设计合同前设计师根据委托人提供的项目平面图纸出具的设计意向，该方案仅用于委托人与设计师之间对设计理念的沟通，这不涉及到专业设计，按照设计行业惯例，意向方案是不收取任何费用的。其次，设计师在合同洽谈阶段向委托人提供的意向方案仅有平面图，并且该平面图还是被告提供给原告的，严格来讲原告所谓的设计成果连意向方案都算不上。再次，意向方案在有平面图纸的情况下无需到项目现场进行测量就可以出具，本案中原告没有提供证据证明到项目现场进行过实际测量，该意向方案是在被告提供给原告的平面图纸基础上出具的。最后，完整的设计图纸包含有平面图、立面图、剖面图、节点图、水电（强电、弱电）图、给排水图、施工图，而原告所谓的设计成果仅包含平面图，该平面图还是被告提供给原告的，其他专业设计图纸根本就没有，综上，被告有理由认为设计师梁彬还没有开始设计工作，没有形成设计成果，原告所谓的设计成果与本案没有关联性，原告将其作为索赔设计费的证据的证明目的显然证明力不足。⑶5万元设计费定金转账凭证，对此证据的关联性有异议，转账凭证没有注明该款项性质，该笔款项与本案没有关系。⑷76.8万元设计费支付凭证，对此证据真实性有异议，一方面《装饰设计委托设计合同》第四条约定“项目测量完成后甲方支付合同价的40%，即人民币768,000元”，但是至今没有装修公司或者设计公司进场测量租赁房屋，明显该76.8万元设计费不满足支付条件，另一方面，被告是在2019年3月13日向原告送达了解除合同通知，而原告提供的支付凭证载明的交易时间是2019年3月21日，支付时间是在合同解除之后，被告不认可其真实性。⑸《装修劳务承包合同》，没有原告签字，对其真实性、关联性有意义；该合同是原告与第三方签订，其真实性被告无法核实；即使是真实的，被告对其合法性也有异议，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：建设工程施工合同承包人未取得建筑施工企业资质的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定认定无效，显而易见，自然人不能取得施工劳务企业资质，不能以其名义签订劳务承包合同，由此原告与自然人张洋签订的《装修劳务承包合同》应属无效。⑹30万元措施进场费支付凭证，对此证据的关联性有异议，转账凭证没有注明该款项性质，该笔款项于本案没有关系。⑺《装修拆除承包合同》，该合同没有原告签字，对其真实性、关联性有异议。该合同是原告与第三方签订，其真实性被告无法核实；即使是真实的，被告对其合法性也有异议：①最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：建设工程施工合同承包人未取得建筑施工企业资质的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定认定无效，显而易见，自然人不能取得施工劳务企业资质，不能以其名义签订劳务承包合同，由此原告与自然人钟世军签订的《装修劳务承包合同》应属无效。②原告未经被告同意即与第三方签订了拆除砖墙的合同，已经违反了原被告之间《租赁合同》4.1.4条的约定，该费用与本案没有关联。⑻5万元筹备进场费支付凭证，对此证据的关联性有异议，转账凭证没有注明该款项性质，该款项与本案没有关系。⑼《聘用合同》，对其真实性有异议，该合同是原告与第三方签订，被告无法核实其真实性，；即使是真实的，《聘用合同》约定聘用郑华冰担任听涛小镇17#、18#楼艺术馆和民宿经营的现场负责人，但是原告并未进场装修，也没有派驻现场负责人，该费用并未实际发生。⑽收条，对该收条的真实性有异议，本案中原告支付的其他款项都采用了银行转账方式，唯独用现金先郑华冰支付工资，这明显与原告惯常做法不符，而且原告也不能提供其他证据佐证确已向郑华冰支付了工资。⑾住宿费发票，对其关联性有异议。一方面，原告提交的4份住宿费发票均是2019年5月10日开具，原告张明全不可能同一天在同一酒店住四次；另一方面，该4份发票也不能证明是为听涛小镇支出。因此，前述发票与本案无关。⑿ETC通行明细，对真实性、关联性有异议。首先ETC通行明细没有盖银行业务章，其次没有载明该通行车辆是否为张明全所有，最后也不能证明是为听涛小镇项目的支出。对证据4，⑴《关于解除“听涛小镇”〈租赁合同〉的函》，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。被告解除《租赁合同》，一方面是因为原告无法满足市委市政府对听涛小镇于2019年7月26前整体性开业的要求，导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现；另一方面是因为原告未经被告同意，与第三方签订了拆除砖墙的合同，违反了原被告之间签订的《租赁合同》。⑵听涛小镇现场图，对该证据的真实性、关联性有异议。第一、该证据没有载明拍摄时间；第二、本案是房屋租赁合同纠纷，小镇其他商户的经营情况与本案没有关联关系。 被告提交了证据：1．第一组证据，即营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证和准予变更登记通知书，以证明被告主体适格；2．第二组证据，即【时政】李俊（西昌市委书记）带队现场调研“一节两会”筹备情况（网址：××／ｓ／Ｅ-Ｅ6ＨＮＲＰＥｗ1Ｒｖ276ｂｗＴＢｖｇ）、西昌都市报报道（网址：××／ｈｔｍｌ／2019-07／26／ｎｏｄｅ_74.ｈｔｍ），以证明西昌市委市政府致力打造天府旅游名县，高度重视听涛小镇建设进度，要求听涛小镇在2019年7月26日火把节前整体开业；3.第三组证据，即《四川省西昌市海滨南路“听涛小镇”租赁合同》及其补充协议、《装修拆除承包合同》、《关于要求17号、18号楼艺术馆项目开业的函》（西听旅（2019）1号）、《关于要求17号、18号楼艺术馆项目开业时间的函》（西听旅（2019）6号）、《关于解除“听涛小镇”的函的补充说明》及邮件送达证明，以证明鉴于原告无法满足市委市政府开业时间要求，同时双方由于在《租赁合同》中对开业日期约定不明确，实现不了被告引进原告以便整体开业、整体打造听涛小镇对外形象的合同目的，为避免给市委市政府举办火把节带来不利影响，同时考虑到原告未经被告同意要强行拆除砖墙一事，被告才发函解除了与原告之间的《租赁合同》；4.第四组证据，即《物业管理合同》、《凉山文旅物业管理有限公司证言》，以证明原告未派驻现场负责人、并未进场装修，也没有进行装修前的测量。 原告质证意见认为：证据1，三性无异议；证据2，真实性、合法无异议，关联性有异议，开街仪式并非合同约定内容，与原、被告合同约定无关，即使按照政府要求时间节点开街，按目前现场实际情况看小镇的开业率只有20%到30%，因此政府的决定对小镇开业无决定性影响；证据3，对真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，原告鉴定的相关装修拆除承包合同，但并未进场施工，但租赁合同的约定4.14条规定需经甲方审核批准后才能施工，因原告只是前期的摸底及施工准备签订了施工装修合同、支付了相关定金单并未实际进场，还补存在先报备的条件，即使未报备施工，按照该条合同约定被告方可以要求恢复或者从保证金中扣除恢复费用，因此被告直接以此条为由解除合同不能实现；证据4，对《物业管理合同》三性无异议，对《凉山文旅物业管理有限公司证言》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证言证实本案商铺一直处于关闭状态，并不能证实原告方已实际进行设计、签订劳务合同及装修拆除合同等情况，在本合同履行过程中被告在2019年1月份向原告发函要求将开业时间提前，之后原被告一直处于协商当中，直到被告发函解除协议双方也未能达成一致，侧门能够印证商铺为什么处于关闭状态。 经被告申请并经本院准许，证人陈某出庭作证，证言如后：商铺钥匙一直存放在安保处；现有一份证人证言是我真实意思表示；是我们公司（指西昌大象物业管理有限公司）的管理人员叫李勇来找我说需要我出庭作证；（关于给客户开门程序问题）接到管理人员的通知去监控室（安保室）取得钥匙，再给客户开门；（接到通知给开户开门之前商铺）一直处于关闭状态；安保如果不开门的客户是进不去的；我不认识（原告）张明全；只要是上级通知（就会）开门而不管认识不认识来参观的人；（关于17＃18＃商铺现场是否有其他地方派驻人员问题）没有，只有我们（物业公司）工作人员；（关于是否有劳动合同问题）有的；开门是接到上级通知去开门；（关于是否能确定在租赁期间原告有没有进去过一次房屋的问题）我是没有看见过，其他人我不敢确定；（关于2018年11月30日签订租赁合同日期前后是否清楚原告进去看过房屋问题）我不认识张明全。 对上述证人证言，原告质证意见认为：对证言真实性、关联性有异议，证人只能证实过他负责的时间点，并不能证明其他时间，而且经过原告代理人的询问，证人对租赁期间眼高查看房屋的情况不清楚，物管公司也没有相关的登记记录，所以证人证言不能证实原告方未履行租赁合同的相关的装修设计情况；被告未发表质证意见。 对当事人均无异议的证据，本院予以采信；有异议的，具体认证意见及理由结合判决理由一并说明。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年11月30日，原告张明全与被告观海听涛公司签订《租赁合同》及《听涛小镇租赁合同补充协议》（订立该合同时观海听涛公司名“西昌宁远听涛文化旅游有限公司”，后于2019年7月10日更名为观海听涛公司），观海听涛公司将位于西昌市出租给张明全经营使用，合同有效期限自2018年12月1日起至2033年12月31日止。《租赁合同》2.3.1条约定张明全“经营艺术展览为主、住宿为辅”；4.1.1条约定“现有房屋为现房招商”，张明全“应根据自身经营业态承担房屋现有建筑设计、电力等改造工程，但应符合甲方（指观海听涛公司）要求”；4.1.3条约定张明全“负责将设计、施工方案报甲方，经同意并在甲方工程部门办理进场手续并签订《经常装修治安、消防、安全责任书》后，进场施工”；4.1.4条约定“乙方（指张明全）原则上不得改变装修区域内的原有结构及设施（包括墙、顶、地面、柱、窗、外立面），如遇特殊情况确需改造的，乙方必须以书面形式向甲方提出申请，经甲方审核批准后方可施工”；4.1.10条载明“乙方应于年月日完成装修”；8.1条载明“乙方应在约定日期（年月日）前开立商铺”。合同订立当天，原告张明全向观海听涛公司分别交纳履约保证金484716.00元、物业保证金 32314.40元。观海听涛公司分别于2019年1月4日、2019年2月21日向张明全发函，要求张明全于2019年5月1日前完成案涉房屋装饰、装修工作并开门营业，张明全于2019年2月24日回复因“计划将该项目打造成具备国际水准的艺术文创地标”，“工作任务繁重、工作量大、涉及面广，需要沟通协调的内容很多，耗时长”，“预计17#、18#艺术馆项目将于2020年1月25日前正式开业迎宾”“无法按照贵公司要求于2019年5月1日前开业”。观海听涛公司分别于2019年3月13日、2019年3月19日向张明全送达《关于解除“听涛小镇”〈租赁合同〉的函》。张明全分别于2019年1月4日、2019年3月21日向案外人梁彬转账50000.00元、768000.00元，于2019年3月5日向案外人张洋转账300000.00元，于2019年3月3日向案外人张世军转账50000.00元。2019年7月15日西昌市政府领导调研案涉房屋所在地“听涛小镇”与文旅产业相关项目建设情况，要求确保火把节期间（即2019年7月26日至2019年8月1日）如期举行“听涛小镇”开街仪式，要求“开街仪式在细节上做到精益求精，体现艺术小镇特色，体现天府旅游名县新形象”。2019年7月31日，观海听涛公司向张明全发函《关于解除“听涛小镇”〈租赁合同〉的函的补充说明》，载明“主要鉴于你无法满足州委州政府、市委市政府在邛泸景区旅游重点项目工作推进会上要求听涛小镇于2019年7月26日火把节前整体性开业的重要指示”、“我公司解除了与你签订的租赁合同”。双方就合同履行相关事项及合同解除之法律后果未达成合意，张明全诉至我院请求退还保证金并赔偿损失。 本院认为，原、被告双方订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。经审查，原告张明全的起诉状中未列解除合同为诉讼请求事项之一，但其要求被告退还保证金、赔偿损失的具体诉讼请求均以合同解除为前提条件，且双方在本院于2019年9月5日举行的庭审中已达成解除合同的合意，符合合同约定解除条件，本院认为是否应当解除合同并未超出原告诉讼请求范围，认定双方订立的《租赁合同》及《听涛小镇租赁合同补充协议》于2019年9月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合诉辨双方意见，本案争议焦点为原告主张具体损失是否应当认定，以及其他有关问题，分列如下： 一、原告主张被告应当赔偿的具体损失 （一）设计合同定金50000.00元及第二笔设计费768000.00元，合计818000.00元。原告提供了装饰设计委托设计合同、设计成果（效果图）、付款凭证拟共同证明前述损失。被告对委托设计合同的真实性持异议，且认为自然人梁彬不能取得设计单位资质，对前述合同的合法性持异议；对其他证据也持异议。经审查全案证据及具体案情，并结合原、被告双方意见，本院形成五点意见：⑴原告提交的证据均与案外人梁彬相关，而梁彬并未参与本案诉讼，本院无法直接核实原告所提交证据的真实性；⑵双方于2018年11月30日订立《租赁合同》后，就具体开业日期问题，经协商始终不能达成一致意见，被告于2019年1月4日即已发函明确要求原告需在2019年5月1日前完成装修开门营业，原告于2019年2月24日回复无法于2019年5月1日前开业，而按照《租赁合同》4.1.3条约定，原告应当将设计、施工方案报被告并经同意后方可实施，原告明知就开业时间问题无法与被告达成一致意见，明知设计方案应当向被告报备并需经同意才能实施的情况下，仍分别于2019年1月4日、2019年3月21日向案外人梁彬转账支付50000.00元、768000.00元，本院不能认定原告已按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定审慎地遵循诚实信用原则履行《租赁合同》；⑶根据现有证据，本院无法核实案外人梁彬到现场进行勘测的情况、梁彬的专业知识能力及付出的相应劳动；⑷本院并没有装饰装修及其设计业务方面的专业知识，无法评析设计成果（效果图）的优劣（比如，能否达到“国际水准”？），也无法评估其可能具有的市场价值；⑸原告在给被告的回复函中称“计划将该项目打造成具备国际水准的艺术文创地标”，根据一般人的知识，则原告应当与具有资质且具有优良市场声誉的专业设计公司签约，而实际情况是原告与自然人梁彬订立合同总价高达1920000.00元的设计合同，且本院现无法核实该设计合同是否已报备被告并经其认可同意。综合本院上述意见，本院只能认定被告分别于2019年1月4日、2019年3月21日向案外人梁彬转账支付50000.00元、768000.00元，不能认定原告主张的818000.00元损失合理合法、出于善意且不可避免，对其提交的证据本院不予采信。原告应当承担举证不力的不利后果，对其要求被告赔偿与设计相关的818000.00元损失的主张，本院不予支持。 另，关于被告主张的原告与案外人梁彬订立的《装饰设计委托设计合同》无效的问题，本院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的重要依据，现前述合同主体之一的梁彬未参与本案诉讼，而该合同涉及案外人梁彬的民事权益，且《装饰设计委托设计合同》是否无效不属于本案审理范围。本院持审慎态度，认为不宜对《装饰设计委托设计合同》是否无效（包括是否部分无效以及合同中是否包含不受合同无效限制的结算、清理条款等）作出评判。 （二）装修劳务进场费300000.00元。原告提供了《装修劳务承包合同》及付款凭证拟共同证明前述损失；被告认为《装修劳务承包合同》没有原告签字，且自然人张洋不能取得施工劳务企业资质，该合同无效；原告对其他证据也持异议。经审查全案证据及具体案情，并结合原、被告双方意见，本院形成四点意见：⑴原告提交的证据均与案外人张洋相关，而张洋并未参与本案诉讼，本院无法直接核实原告所提交证据的真实性；⑵双方于2018年11月30日订立《租赁合同》后，就具体开业日期问题，经协商始终不能达成一致意见，被告于2019年1月4日即已发函明确要求原告需在2019年5月1日前完成装修开门营业，原告于2019年2月24日回复无法于2019年5月1日前开业，而按照《租赁合同》4.1.3条约定，原告应当将设计、施工方案报被告并经同意后方可实施，原告明知就开业时间问题无法与被告达成一致意见，明知装修劳务方案应当向被告报备并需经同意才能实施的情况下，仍然与案外人张洋订立装修劳务合同，并于2019年3月5日向案外人张洋转账支付300000.00元，本院不能认定原告已审慎地遵循诚实信用原则履行《租赁合同》；⑶根据现有证据，本院无法核实案外人张洋是否从事了与装修业务相关的劳务工作（包括准备工作），以及其具体工作量；⑷原告与案外人张洋订立的合同“暂定价”高达3000000.00元，现本院无法核实该劳务合同是否已报备被告并经其认可同意，无从认定原告与案外人张洋是否出于善意而订立前述合同。综合本院上述意见，本院只能认定原告张明全于2019年3月5日向案外人张洋转账支付300000.00元，不能认定原告主张的300000.00元损失合理合法、出于善意且不可避免，对其提交的证据本院不予采信。原告应当承担举证不力的不利后果，对其要求被告赔偿装修劳务进场费300000.00元损失的主张，本院不予支持。 另，关于《装修劳务合同》是否无效的问题，本院不作评判，理由同上述（一）中意见，不再赘述。 （三）装饰拆除前期筹备进场费50000.00元。原告提供了《装修拆除承包合同》及付款凭证拟共同证明前述损失；被告认为《装修劳务承包合同》没有原告签字，且自然人钟世军不能取得施工劳务企业资质，该合同无效；原告未经被告同意与第三方签订拆除砖墙的合同，已违反《租赁合同》4.1.4条约定；被告对其他证据也持异议。经审查全案证据及具体案情，并结合原、被告双方意见，本院形成五点意见：⑴原告提交的证据均与案外人钟世军相关，而钟世军并未参与本案诉讼，本院无法直接核实原告所提交证据的真实性；⑵原、被告双方于2018年11月30日订立《租赁合同》后，就具体开业日期问题，经协商始终不能达成一致意见，被告于2019年1月4日即已发函明确要求原告需在2019年5月1日前完成装修开门营业，原告于2019年2月24日回复无法于2019年5月1日前开业，而按照《租赁合同》4.1.3条约定，原告应当将设计、施工方案报被告并经同意后方可实施，按照《租赁合同》4.1.4条约定，原告不得自行拆除砖墙除非经被告同意，原告明知就开业时间问题无法与被告达成一致意见，明知装修拆除方案应当向被告报备并需经同意可能实际实施的情况下，仍然与案外人钟世军订立装修拆除承包合同，并于2019年3月3日向案外人张世军转账支付50000.00元，本院不能认定原告已审慎地遵循诚实信用原则履行《租赁合同》；⑶根据现有证据，本院无法核实案外人钟世军是否从事了与装修拆除业务相关的工作（包括准备工作），以及其具体工作量；⑷原告与案外人钟世军订立的合同“暂定价”高达1000000.00元，从被告的质证意见来看该装修拆除承包合同并未向其报备并经其认可同意，本院不能认定原告与案外人张洋出于善意而订立前述合同。综合本院上述意见，本院只能认定原告张明全于2019年3月3日向案外人钟世军转账支付50000.00元，不能认定原告主张的50000.00元损失合理合法、出于善意且不可避免，对其提交的证据本院不予采信。原告应当承担举证不力的不利后果，对其要求被告赔偿装修劳务进场费50000.00元损失的主张，本院不予支持。 另，关于《装修拆除承包合同》是否无效的问题，本院不作评判，理由同上。 （四）聘用人员郑华冰四个月的工资60000.00元（每月 15000.00元）。原告提供了《聘用协议》及4张现金收条拟共同证明前述损失。被告认为聘用协议无法核实真实性，且案外人郑华冰名为现场负责人，但原告并未进场装修，该费用并未实际发生；被告对现金真实性持异议，认为与原告一般通过转账方式支付款项的做法不符，也无其他证据佐证原告确已向郑华冰支付了工资。经审查，本院采纳被告的质证意见，认为案外人郑华冰未参与本案诉讼，现原告提交的证据无法核实真伪，且也没有证据证明案外人郑华冰已充分履行现场负责人的职责并付出了相应劳动，根据现有证据不能认定原告向案外人郑华冰支付每月 15000.00元工资并无不当且符合客观实际，对原告提交的证据，本院不予采信，对其要求被告赔偿60000.00元工资支出的主张，本院不予支持。 （四）住宿费支出7015.00元。原告提交了开票日期均为2019年5月10日的4张住宿发票（金额分别计1776.00元、558.00元、2630.00元、2051.00元）拟证明住宿费支出7015.00元。被告对前述证据的关联性有异议，认为原告提供的4张均为同一天（2019年5月10日）出具，原告不可能同一天在同一酒店住宿四次，也不能证明该发票为听涛小镇项目的支出。经审查，本院认为原告因案涉房屋装修等事项前来西昌住宿具有合理性，对原告提交的4张住宿发票的真实性予以确认，但仅根据前述四张住宿发票，本院尚不能确定原告具体的住宿天数以及住宿费支出是否符合本地赔偿标准，对其要求被告赔偿住宿费支出的主张，本院不予支持。 （五）交通费用。原告提交了ETC通行明细拟证明其已支出的交通费用，被告对ETC通行明细真实性、关联性持异议，认为ETC通行明细没有银行业务章，没有载明该通行车辆是否为原告所有。经审查，原告因案涉事项前来西昌并支出一定的交通费用具有合理性，但现本院不能核实ETC通行明细的真实性及其中载明的费用由原告实际支出，也不能确定该交通费支出是否符合本地赔偿标准，且ETC通行明细不能与上述第（四）项中的住宿发票相互印证，对原告要求被告赔偿交通费支出的主张，本院不予支持。 （六）可得利益损失。原告委托诉讼代理人代理意见认为可得利益损失为2172030.00元，《租赁合同》约定的租赁期为15年，按平均年收入144802元，平均月收入12067元计算，可得利益已按最低金额主张。本院认为，根据上述第（一）至(三)项损失中相关意见，现无法核实原告善意且无过失地实际投入的资金金额，且原告未考虑经营风险，其主张的可得利益并不具有必然性，也未向本院提供具有相关资质第三方关于其预期利益损失的评估意见，对原告要求被告赔偿可得利益损失2172030.00元的主张，本院不予支持。 二、其他有关问题 （一）关于开业期限及违约责任的认定问题 《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即租赁合同是出租人暂时让渡财产的使用、收益权能以获取租金的合同。但本案中被告出租的房屋并不能让原告直接使用、产生收益，需被告完成装修，按期开业，即双方订立的《租赁合同》客观上附带了“招商”功能。《租赁合同》4.1.10条、8.1条均未明确约定装修期限和开业日期，原告认为按照《合同法》第六十一条规定，不能达成补充协议后应当按照有关条款或者交易习惯确定，现《租赁合同》5.2.1条和5.2.3条已明确免租期为13个月，且本案中两栋酒店房屋面积3200多平米，要求被告半年内（注：被告要求原告开业时间最迟期限是2019年7月26日火把节之前，据合同订立日近9个月，而非原告所称半年）开业明显缺乏合理性和可行性，应当认定装修期和开业期限的最后截止日为2019年12月31日；被告认为原告不能满足（西昌）市委市政府开业时间要求，无法实现被告引进原告以便整体开业、整体打造“听涛小镇”对外形象的合同目的，同时原告未经被告同意强行拆除砖墙，构成违约，原告发函解除《租赁合同》。经审查，原、被告出于各自合同目的考虑，始终无法就开业日期达成一致意见，现本院已认定双方已协商一致约定解除合同，本案解决的争议是合同约定解除后被告是否应当赔偿原告主张的损失。如何认定装修以及开业合理期限（本院也无相关专业知识）、是否存在合同履行过程中一方延迟履行主要债务或其他违约情形而另一方可以行使法定解除权等问题，本院不作评判。 （二）关于证人证言的认定问题 原告对证人证言持异议，认为证人供职的凉山文旅物业管理有限公司系凉山州文旅投资发展集团有限责任公司的全资子公司凉山文旅置业集团有限公司的全资子公司，而被告也系凉山文旅投资发展集团有限责任公司的子公司，具有法律上的利害关系；即使证人所述真实，也只能证明其上班时间未见到原告；原告有理由怀疑受人指使作伪证，建议法院查实后依法对其司法拘留。经审查，根据原告质证意见，并结合被告直接收取原告交纳的物业保证金的事实，不能排除证人供职的物业公司与被告存在利害关系的可能性，且证人陈某已明确陈述其看管时间未见原告但不能确定其他时间原告是否来过案涉房屋，本院认为证人证言不能证实原告及其他相关人员是否来过案涉房屋。但原告也未举证证明其在案涉17＃、18＃楼的具体活动情况（包括原告、设计师梁彬其他相关案外人张洋、钟世军、郑华冰在在案涉房屋的活动情况，一般来讲，查看现场等活动是当事人订立合同特别是大额合同的必要前置程序），本院认为，原告及相关案外人在案涉房屋的具体活动情况（包括具体日期、时长及所进行的相关工作）尚属于事实待证状态。 （三）关于履约保证金及物业保证金问题，被告并无异议，且双方合同已约定解除，被告应当及时退还原告。 综上所述，本案焦点为原告损失的认定问题。纵观全案案情，不能排除原、被告早在2018年年底或2019年年初就开业时间问题进行协商，被告于2019年1月4日向原告发函要求其应于2019年5月1日前开业（后变更为要求原告应于2019年火把节即2019年7月26日前开业），双方始终无法协商一致，而在双方无法达成协议、矛盾激化的情况下，根据《租赁合同》具体条款（如4.1.3条、4.1.4条等），原告知道或者应当知道《租赁合同》已无正常履行的可能，从一般人的经济理性来理解，原告应当中止履行合同或请求解除合同，与被告协商相关善后事宜（包括协商被告应补充金额或赔偿金额），而不是在未通知被告的情形下自行与案外人梁彬、张洋、钟世军等人订立大额协议并支付相关费用。根据现有证据及上述相关意见，本案不能排除原告出于经济利益动机而虚增损失的可能性，本院尚不能认定原告主张的损失符合客观实际、合理合法且不可避免，原告应当承担举证不力的不利后果，对其要求被告赔偿损失的主张即无事实基础也无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张明全与被告西昌观海听涛文化旅游有限公司于2018年11月30日订立的《租赁合同》及《听涛小镇租赁合同补充协议》于2019年9月5日解除。 二、被告西昌观海听涛文化旅游有限公司本判决生效之日起十日内向原告张明全退还履约保证金484716.00元和物业保证金32314.40元，合计517030.40元。 三、驳回原告张明全其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40896.00元，减半收取20448.00元，由原告张明全负担17845.32元，由被告西昌观海听涛文化旅游有限公司负担2602.68元（此款原告已垫付，被告在履行义务时径付原告）；保全费10000.00元，由原告张明全负担5000.00元，由被告西昌观海听涛文化旅游有限公司负担5000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 木戈约布 二〇二〇年三月十一日 书记员 何 小 菊 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。