广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21366号原告：邓光南，男，1968年9月10日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人:肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。被告：郑小云，男，1981年7月25日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：蓝福林，江西寻信律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行，住所地广东省中山火炬开发区会展东路16号数码大厦一层，统一社会信用代码914420008981019822。主要负责人：吴婷婷。原告邓光南与被告郑小云、第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行（以下简称中行火炬开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓光南及其委托诉讼代理人肖腾追，被告郑小云的委托诉讼代理人蓝福林到庭参加诉讼。第三人中行火炬开发区支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓光南向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2009年7月15日签订的买卖中山火炬开发区××翠花园××房[房产证号：Ｃ4××70，土地证号：国（2006）易151728]的《房地产买卖（居间）合同》；2.判令原告代被告向第三人清偿位于中山火炬开发区××翠花园××房的贷款本金、利息及相关费用后，第三人协助办理上述房地产的注销抵押登记手续；3.判令被告于上述房地产注销抵押登记手续后三天内协助原告将上述房地产过户至原告名下；4.判令被告向原告支付违约金11万元。原告庭审中变更上述第1项诉讼请求为：判令被告继续履行与原告于2008年8月25日签订的《房地产转让协议》。事实与理由：2008年8月25日，原告与被告签订《房地产转让协议》，约定被告向原告转让位于中山火炬开发区××翠花园××房的房地产，总价为21万元，签订协议当天支付第一期转让款5万元给被告，第二期购房款6万元于过户当天支付，剩余按揭款按10万元计算（实际超过11万元），自2008年9月开始由原告代被告向第三人支付作为购房款。原告于当日向被告支付了购房款5万元，于2008年8月26日将按揭款1520元存入被告的供楼存折，并自2008年9月起按月代被告向第三人支付按揭款。2009年，被告因缺钱又向原告要了12000元。原告由于不清楚办理房地产过户的流程，于是请了房地产中介公司帮忙。原告听信被告的游说和一切承诺后，原告与被告于2009年7月15日又重新签订一份新的《房地产买卖（居间）合同》，见证方（经纪方）中山市汇铭房地产中介有限公司仅根据原按揭合同的金额12.2万元的误导下，合同约定变成作价23万元购买被告位于中山火炬开发区××翠花园××房的房地产，原告在合同签订前支付了62000元的购房定金，合同签订当天支付2万元购房款给被告，被告的供楼款继续由原告继续供，作为支付的购房款。因该合同是双方为了办理房屋过户手续所签订的，23万元的成交价是经纪方误解所写，双方实际按于2008年8月25日签订的《房地产转让协议》履行。2011年7月11日，被告夫妻共同委托邓龙光作为代理人，代为办理上述房地产按揭、过户等有关手续，并办理了公证委托书。同日，原告向被告支付了尾款28000元。2012年6月27日，原告、被告双方签订《购房款确认书》，双方最终确认购房总价是21万元。原告已经向被告支付了11万元购房款，除了原告代被告向第三人清偿的剩余贷款本息，原告已经支付完毕所有款项。被告在收取上述定金、购房款后，经原告多次催告，至今仍未办完产权过户手续，按照合同约定，若被告在收取定金后不履行合同条款或不售该物业予原告以致转让手续无法进行，则被告须双倍返还原告所交房款。被告郑小云辩称，一、被告不存在违约的行为，未办理过户是原告怠于行使权利造成的，与原告无关，其诉请支付违约金没有任何事实和法律依据。原、被告签订了《房地产转让协议》后，被告就将涉案房屋交付给原告使用至今，支付房屋按揭贷款的银行卡也交付给原告。因签订合同时房屋尚未还清银行按揭贷款，合同约定房屋办理过户的具体时间另行约定。迄今房屋按揭贷款尚未还清，办理房屋过户的条件尚未成就，原告现要求办理过户纯属无理取闹。更重要的是，原告为了办理过户手续，特意请了房地产中介公司帮忙，并亲自派其亲哥邓光龙作为被授权人，让被告于2011年7月11日办理委托公证书，将涉案房屋办理过户的行为全权委托邓龙光，委托期限为一年。此后，被告一直以为房屋早已办理过户，直至收到起诉状仍不明白原告起诉的意图。被告并不存在任何违约的行为，原告诉请支付11万元违约金没有任何事实依据。二、原告向被告购买涉案房屋本来就是乘人之危，当时由于被告父亲病重住院继续医疗费，不得不考虑卖房，原告知晓后故意压低房价购得涉案房屋。原告理应依据公平原则履行合同，被告一直没有悔约，也没有要求解除合同或认定合同无效，过户问题按合同约定另行协商处理，被告同意协助原告办理过户手续，原告起诉纯属浪费司法资源。三、确认已经收到原告支付的购房款11万元，剩余的购房款为原告向第三人支付的贷款本息。第三人中行火炬开发区支行未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.位于中山市火炬开发区××翠花园××房登记在郑小云名下[土地证号：国（2006）易151728，房产证号：Ｃ4××70]，房产抵押给中行火炬开发区支行办理按揭贷款[不动产登记证明号：中商他项（2006）易05469号]，被担保主债权数额为12.2万元，债务履行期限自2006年6月28日起。截至2019年7月30日，该抵押尚未解除。2.2008年8月25日，郑小云（甲方，出让方）和邓光南（乙方，受让方）签订《房地产转让协议》，约定甲方拟将位于中山市火炬开发区××翠花园××房转让给乙方，房地产转让总价款21万元，甲乙双方同意按以下方式支付房地产转让价款：1.第一期，双方签订协议时，乙方向甲方支付转让款5万元，2.第二期，甲方在中山市国土办理产权过户手续，即甲方在相关文件上签名时，乙方向甲方支付转让款6万元，3.自2008年9月始，本房地产按揭款由乙方向中行火炬开发区支行按规定支付，4.乙方未在双方约定的上述第一、二期付款时间付款给甲方，甲方还将给予乙方三个工作日的宽限期，三个工作日宽限期已过，乙方仍未按约定的金额付款，则乙方同意承担支付甲方违约金，金额为每期应付款的百分之二十，5.甲方必须协助乙方办理房地产产权过户手续，甲方不得无故拒绝乙方要求甲方协助办理产权过户的事项，具体过户时间由甲乙双方另行约定，因甲方不配合办理产权过户导致乙方损失，由甲方承担赔偿责任。此后，邓光南向郑小云支付6.2万元，郑小云向邓光南交付了涉案房屋。2009年7月14日，郑小云出具收据，确认收到邓光南购房定金6.2万元。2009年7月15日，郑小云（卖方）、中山市汇铭房地产中介有限公司（经纪方）和邓光南（买方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定卖方将前述房屋出售给买方，成交价23万元，购房定金6.2万元于本合同签署之前支付，房款2万元于本合同签署当日支付，房款2.8万元于办完产权过户手续并领到过户回执当天支付，银行按揭款12万元买方在房产过户前向银行申请并与银行签署贷款合同及相关手续，于出证后由银行做完抵押登记手续后凭抵押材料划款到卖方指定银行账户。同日，邓光南向郑小云支付2万元。2009年7月11日，郑小云及其妻子李荣梅在广东省中山市火炬公证处的见证下签署委托书，委托邓龙光代为办理以下事项：办理涉案房地产的贷款银行申请提前还贷手续，办理涉案房地产注销抵押等相关手续，与买方签署涉案房地产的买卖合同，收取全部转让款，到有关部门与买方办理涉案房地产产权过户手续，到银行协助买方办理涉案房地产按揭的相关手续等。前述委托书有效期自2011年7月11日起至2012年7月11日止。同日，邓光南向郑小云支付购房款2.8万元。2012年6月27日，邓光南和郑小云签署购房款确认书，郑小云确认已收齐涉案房屋的全部购房款21万元。后因邓光南与其哥哥即郑小云办理房屋转让相关手续的受托人邓龙光发生争执，在郑小云的上述委托期限届满前双方仍未办理涉案房屋的过户手续。3.自2008年8月起，邓光南按月代郑小云向中行火炬开发区支行房屋按揭贷款。4.郑小云和邓光南均确认为了办理房屋过户手续才于2009年7月15日签订《房地产买卖（居间）合同》，双方实际按于2008年8月25日签订的《房地产转让协议》履行，房屋实际成交价为21万元，邓光南已支付了11万元，剩余购房款为向中行火炬开发区支行清偿的贷款本息。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产转让协议》系邓光南、郑小云在平等自愿的基础上签订，是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。邓光南已支付涉案房屋的首期款11万元，其诉请郑小云继续履行合同，合法有据，本院予以支持。案涉房产已设定抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，受让人邓光南同意代郑小云偿还中行火炬开发区支行按揭贷款以消灭抵押权，于法不悖，本院予以支持。邓光南代为归还上述贷款本息后，债权已实现，抵押权消灭，中行火炬开发区支行理应协助邓光南办理注销房产抵押登记手续。案涉房产注销抵押登记后，郑小云应协助邓光南办理房屋权属过户登记手续。因涉案房地产转让协议约定剩余银行按揭贷款由邓光南清偿，截至起诉之日，邓光南未清偿完毕贷款本息，抵押权未消灭，过户条件未成就，邓光南没有证据证明郑小云存在违约行为，其诉请郑小云支付11万元违约金，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑小云继续履行其与原告邓光南于2008年8月25日签订的《房地产转让协议》；二、原告邓光南于本判决生效之日起十五日内代被告郑小云向第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行归还位于中山市火炬开发区翠岭路3号盈翠花园翠然轩12幢E梯201房[土地证号：国（2006）易151728，房产证号：Ｃ4××70]项下贷款本息，第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行在上述贷款清偿之日起十五日内协助原告邓光南办理注销房产抵押登记手续[不动产登记证明号：中商他项（2006）易05469号]；三、被告郑小云在原告邓光南履行完毕上述第二项判决内容（以第三人中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行注销抵押登记为准）之日起七日内协助原告邓光南将上述房屋权属登记过户至原告邓光南名下；四、驳回原告邓光南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，保全费1670元，合计7770元，由原告邓光南负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王 珊人民陪审员 梁 丽人民陪审员 林 双二〇二〇年三月十九日书 记 员 詹绮婷王静