贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初4493号原告：中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司；住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段102号。负责人：喻涛。委托诉讼代理人：郑继华，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。张国媛，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师。被告：贵州利安房地产开发有限公司；住所地：贵州省安顺市西秀区普定路中段。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：许银，男，1976年12月11日生，汉族，住安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司（以下称中国移动安顺分公司）诉被告贵州利安房地产开发有限公司（以下称利安公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国移动安顺分公司委托诉讼代理人郑继华、被告利安公司的委托诉讼代理人许银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国移动安顺分公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告双方于2005年12月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、2010年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》；二、判令被告赔偿原告房屋价值损失966842.91元；三、判令被告赔偿原告房屋价值一倍赔偿款966842.91元；四、本案诉讼费、评估费等费用由被告承担。事实和理由：原告中国移动安顺分公司（乙方）与被告利安公司（甲方）于2005年12月1日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，合同中第一条约定：“甲方经安顺市人民政府批准，在安顺市××东路地区进行项目建设，修建××商业广场，拆迁范围涉及乙方××路×号附七层混合结构办公用途的房屋，建筑面积150.81㎡需拆除，乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按照规定送有关部门注销，并于2005年12月8日前办理拆迁完毕”；第二条约定“根据贵州桑立房地产资产评估公司评估报告，甲方按1126元/㎡，对乙方进行贷币计算”；第九条约定“甲乙双方认定房屋评估总价值为人民币169776元，甲方在2007年12月31日前将建成的××商业广场靠××路段顶楼房屋壹套与乙方置换，乙方在不违反规划的前提下有权选择顶楼任何一套置换的房屋，甲乙双方按市场评估价结算后互补差价”。2005年的安置协议签订后原告按照合同约定交付被拆迁房屋及相关证照，但被告未按照合同约定如期交房，2010年原告与被告协商一致后，原告于2010年11月23日与被告重新签订《房屋拆迁补偿安置协议》，“第一条约定甲方经安顺市人民政府批准，在安顺市××东路××地区进行项目建设，修建××商业广场，拆迁范围涉及乙方××路×号附七层混合结构办公用途的房屋，建筑面积150.81㎡需拆除；第七条乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为35个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补偿费；第九条1、按照2005年12月1日签订的拆迁安置补偿协议，甲方用××商业广场×幢顶层对乙方进行产权调换，现因×幢楼顶层面积过大且无法分割，经甲乙双方协商甲方用××商业广场×幢楼顶层150㎡住宅进行产权调换；2、过渡期从2010年10月起至2013年9月止；3、产权调换房屋面积差部分双方按市场价补差”。上述合同签订后，原告房屋被拆除，按上述合同约定被告需将××商业广场×幢楼顶层住宅产权置换给原告，此后原告与被告多次交涉房屋回迁交付事宜，但被告至2016年11月8日前仍未将房屋置换给原告，2016年11月8日被告才通知原告回迁至××商业广场后商住楼×号楼×单元××层×号，房屋面积约90平方米，该房屋面积与被拆迁房屋面积相差60.81平方米，因两套房屋面积差异过大，原告未接收和办理收房手续。原告希望就房屋面积差异与面积差异补偿情况与被告沟通，但多次联系被告均未果。后2018年11月23日原告与被告商住楼临时负责人对接收房事宜，当日办理收房手续，接收××商业广场后商住楼×号楼×单元××层×号房屋。接收房屋后原告多次联系被告进行房屋过户登记，但联系被告均未果，后原告自行于2019年3月7日至安顺市不动产中心查询得知，被告置换给原告的房屋于2013年12月13日抵押给中国××资产管理公司贵阳办理处，且该房屋已经被贵州省高级人民法院、安顺市中级人民法院查封。被告至今未履行房屋置换的合同义务，且拟置换的房屋面积与被折迁房屋面积差异过大，未配合原告进行房屋过户且未将面积差异部分价款赔偿给原告，现拟置换给原告的房屋被法院查封，且中国××资产管理股份有限公司贵州省分公司正在做债权处置，已不能实现将房屋置换给原告的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款规定，被告的行为已经导致合同无法履行，不能实现合同目的，给原告造成巨大损失，其行为已经构成违约，原告可解除合同并要求被告依法承担相应的违约责任。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定被告未将安置房交付给原告，未告知原告又将该房屋抵押给第三人导致房屋被查封无法过户给原告，其行为构成违约，已导致拆迁补偿安置协议目的不能实现，原告无法取得被告拟赔偿的房屋，依据以上法律规定原告可请求解除合同，并可以请求被告返还房屋价值损失及承担房款价值损失一倍的赔偿责任。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请支持原告诉请。被告利安公司辩称：同意第一项诉请，但是解除的话要连屋顶协议的第一、二、三条一并解除。同意原告变更的第二项诉请，按照评估价格赔偿原告房屋价值损失966842.91元。第三项诉请不同意进行一倍赔偿。理由是原告一直在使用房屋的，上面是有一个基站。回迁房屋×栋顶楼我公司已经用×栋×单元××楼×号建筑面积82.07m2的房屋回迁安置给原告方，因为原告不要，认为回迁的面积少了，双方对房屋面积的差价发生纠纷，所以不同意对一倍的赔偿。对诉讼费及评估费我方同意支付。本院经审理认定事实如下：2005年12月1日，原告中国移动安顺分公司作为乙方与被告利安公司作为甲方、安顺协合拆迁有限责任公司作为甲方的委托代理人签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》协议约定：“甲方经安顺市人民政府批准，在安顺市××东路地区进行项目建设，修建××商业广场，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定，于2005年4月18日取得《房屋拆迁许可证》。双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方××路×号楼七层混合结构办公用途的房屋，建筑面积150.81㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2005年12月8日前搬迁完毕。……九、其他：2、甲方在2007年12月31日前将建成的××商业广场靠××路段顶楼房屋壹套与乙方置换，乙方在不违反规划的前提下有权选择顶楼任何壹套。3、置换的房屋甲乙双方按市场评估价结算后互补差价……”。因未将回迁的房屋交付给原告，原告、被告及被告委托方安顺协合拆迁有限责任公司于2010年11月23日重新签订《房屋拆迁补偿安置协议》，内容为：“甲方经安顺市人民政府批准，在安顺市××东路地区进行项目建设，修建××商业广场，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定，于2009年11月8日取得《房屋拆迁许可证》。双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方××路×号楼七层混合结构办公用途的房屋，建筑面积150.81㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为35个月。九、其他：1、按2005年12月1日签定的拆迁补偿安置协议，甲方用××商业广场×幢顶层对乙方进行产权调换现因×幢楼顶层面积过大，且无法分割，经甲乙双方协商甲方用××商业广场×幢楼顶层150㎡住宅进行产权调换。2、因××商业广场×幢楼建设周期过长，于2010年5月26日经安顺市房管局拆迁管理部门同意过渡期为35个月，因此过渡期从2010年10月起至2013年9月止。3、产权调换房屋面积差部份双方按市场价补差……”同月，原告作为乙方、被告作为甲方双方签订《房顶使用协议》约定：“甲方同意乙方使用“××商业广场”××楼顶局部，屋面使用费经甲、乙双方协商同意，以（与）乙方回迁房屋的过渡费用冲抵。使用期限从2010年11月23日起，至2040年11月23日。”2018年11月23日，被告利安公司将××商业广场房屋钥匙交给原告，该套房屋建筑面积仅为82.07㎡。另查明：中国××资产管理股份有限公司贵州省分公司作为申请执行人、贵州利安房地产开发有限公司等作为被执行人，2019年3月，贵州省安顺市中级人民法院作出执行裁定：一、续行查封被执行人贵州利安房地产开发有限公司名下位于贵州省安顺市西秀区××商业广场的国有土地使用权，查封期限为三年。三、续行查封被执行人贵州利安房地产开发有限公司名下位于贵州省安顺市西秀区住宅，查封期限三年。2013年12月16日，被告利安公司作为抵押人，将西秀区××东路××商业广场在建工程以壹亿元的债权数额抵押给抵押权人中国长城资产管理股份有限公司贵阳办事处。原告以该房屋已经办理抵押登记且已经被法院查封，回迁的房屋面积与拆迁回迁房面积差异过大，对回拆面积补差价格达不成协议等向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出申请要求对位于安顺市建筑面积为82.07平方米的房产价值进行评估，并以该房屋单价计算同楼层建筑面积150.81平方米的房产总价值。本院委托贵州博誉房地产评估有限责任公司对位于安顺市建筑面积为82.07平方米的房产价值进行评估，并以该房屋单价计算同楼层建筑面积150.81平方米的房产总价值为966842.91元。原告预交评估费6345元。上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的2005年12月1日、2010年11月23日房屋拆迁补偿安置协议各一份、屋顶使用协议复印件一份、房地产估价报告及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为：原告与被告分别于2005年12月1日、2010年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方的真实意思表示，该二份拆迁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并生效，原被告双方应按协议约定全面履行各自义务。被告利安公司拆除原告的房屋后，不按拆迁协议将产权调换拟回迁的房屋交付给原告，显属违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告房屋被拆除后，产权调换拟回迁房屋位于××商业广场×幢楼顶层150㎡住宅。而被告利安公司已将中环商业广场在建工程以壹亿元的债权数额抵押给抵押权人中国××资产管理股份有限公司贵阳办事处。且被告交付给原告的中环商业广场×栋×单元××层×号建筑面积为82.07平方米的房屋已办理抵押登记并被法院查封。导致拆迁协议约定拟交付给原告的房屋交付不能，原告的合同目的不能实现。故原告要求解除原被告双方于2005年12月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、2010年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，并赔偿原告房屋价值损失966842.91元，被告亦同意解除并同意赔偿，本院尊重当事人的意见。关于原告要求判令被告赔偿原告房屋价值一倍赔偿款966842.91元的问题：按照拆迁补偿安置协议的约定原告于2005年12月8日前搬迁完毕，即在8日原告不再享有该房屋的所有权，现原告主张一倍的赔偿款也应是2005年12月该拆迁房屋被拆迁时的价值，该价值视为已交付的购房款，原告不能举证证明此时被拆除房屋的价值的证据。故原告以现在拟回迁房屋的评估价值966842.91元为一倍的赔偿依据主张权利，显失公平，本院不予支持。被告辩称应解除房顶使用协议一、二、三条的约定，该约定属另外的法律关系，且是用过渡费冲抵屋面使用费的权利义务关系的约定。被告的该辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司与被告贵州利安房地产开发有限公司于2005年12月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、2010年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》。二、被告贵州利安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司拟回迁房屋价值损失人民币966842.91元。三、驳回原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12296元，减半收取6148元，评估费6345元，由被告贵州利安房地产开发有限公司负担。该款原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司已预交，被告贵州利安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内直接支付原告中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司，原告不再向本院退取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  吴文刚二〇二〇年三月三十日法官助理李霞书记员蒙忠璞