江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5515号原告：江苏盐粮控股集团有限公司，统一社会信用代码91320903MA1MCJAP45,住所地在江苏省盐城市沿河西路7号。法定代表人：宋传兆,该公司董事长。委托诉讼代理人：王涌，江苏信直诚律师事务所律师。被告：宋汉良，男，1963年8月13日生，住江苏省盐城市盐都区。被告：刘龙珍，女，1964年10月17日生，住江苏省盐城市盐都区。原告江苏盐粮控股集团有限公司（下称盐粮公司）与被告宋汉良、刘龙珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员陆娟独任审理，于同年10月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告盐粮公司的委托诉讼代理人王涌、被告宋汉良到庭参加诉讼，被告刘龙珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盐粮公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付自2019年1月1日至2019年6月30日欠缴的租金18万元，并支付自2019年7月1日起至迁出之日止的房屋使用费（房屋使用费按每月3万元的标准计算）；3、请求判令被告支付原告违约金5万元；4、请求判令被告将承租的房屋及其附属房屋按照现状返还给原告；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于盐城市的房屋出租给被告经营宾馆使用，期限自2017年9月1日至2023年1月1日，租金自2018年1月1日起算，年租金36万元，五年租金180万元，先交租金后使用房屋，租金每半年交一次。被告在支付了2018年度租金后，再无按照合同约定支付房屋租金。原告与被告多次沟通未果，原告为维护自身合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告宋汉良辩称，我与刘龙珍是夫妻关系，房屋租赁合同上我和刘龙珍的名字都是我签的，但是原告骗我签的。我差欠2019年1月1日起六个月租金是事实，目前经营状况不好，请求原告降低租金为每年25-26万元。如果原告不同意降低租金，我同意解除合同，我同意返还房屋给原告，但案涉房屋的宾馆门市、电梯、消防设备系我投资，要求原告给我补偿。我不同意原告关于违约金的诉讼请求。被告刘龙珍未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，盐粮公司（出租方，甲方）与宋汉良、刘龙珍（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》。与本案有关的约定有：1、租赁区域位于盐城市，租赁范围为原盐都区检察院南办公楼（不含一楼北两间后车库）和楼前门面、车库，建筑面积约1000平方米，东、西两面至现有门面，南至前院车库和门面南墙，北至主楼北后墙；2、租赁用途：乙方承租该房屋用途为宾馆，租赁期间内如变更用途，应书面征得甲方同意后方可实施；3、租赁期限为五年四个月，从2017年9月1日起至2023年1月1日止。其中2017年9月1日起至2018年1月1日为装潢期，租金自2018年1月1日起支付。4、租金及支付期限：实行先交租金后使用，每半年交一次，即本合同签订之三日内支付租金18万元整；2018年7月1日前支付租金人民币18万元整；2019年1月1日前支付租金18万元整；2019年7月1日前支付租金18万元整；2020年1月1日前支付租金18万元整；2020年7月1日前支付租金18万元整；2021年1月1日前支付租金18万元整；2021年7月1日前支付租金18万元整；2022年1月1日前支付租金18万元整；2022年7月1日前支付租金18万元整。在乙方不违反合同约定的情况下，甲方在租赁期最后一年减免乙方2个月的租金（因2018年3月纯化路封路施工造成乙方营业损失，甲方酌情免除2个月租金）。5、合同终止的条件：具有下列条件之一的，甲方有权按现状收回房屋，无需承担任何赔偿责任……乙方不按期如数交纳租金，经甲方催告满一个月后仍不交纳的……。6、双方可协商一致提前解除本合同；7、出租房屋的装修及护养责任。乙方因经营需要，需对出租标的物进行装饰、装潢在内的各种装修，需征得甲方同意后方可实施，且不得改变原房属及附属设施的结构，亦不得对原房屋形成安全隐患。乙方所需装饰、装潢在内的各种装修以及配置安全通道等费用由乙方自行承担，租赁期满后，不得以任何理由向甲方提出补贴成本和损失。8、违约责任……租赁期限内，乙方需按期如数支付租金，逾期支付或不全部支付，以违约论处，甲方将按拖欠租金总额的百分之一加收日滞纳金。甲、乙双方应严格信守本合同，如一方违反本合同，需向对方支付违约金人民币5万元。上述《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告支付了2018年的租金，2019年1月1日之后的租金未付。2019年6月21日，原告盐粮公司向被告宋汉良、刘龙珍发出催缴房租通知书，载明：按照我单位与你方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》中第四条第二项规定，实行先交租金后使用，每半年一交，你方2019年1月1日前应支付2019年1月1日至2019年6月30日半年的租金18万元整。我单位多次向你方催缴房租，你方至今未支付。根据《房屋租赁合同》第九条违约责任第三项约定，在租赁期限内，你方需按期如数支付租金，逾期支付，以违约论处，我单位将按拖欠租金总额的百分之一加收日滞纳金。鉴于我们多年合作关系，请你方在收到通知书后一个星期内支付租金，如你方逾期支付，我单位将追究你方所有的违约责任，由此造成的一切法律后果你方承担。被告宋汉良、刘龙珍未交纳逾期租金，原告遂诉至本院。另查明，案涉房屋所有所有权人原为盐城市盐都区粮食购销总公司，2016年3月4日盐城市盐都区人民政府发布都政复【2016】5号文件，同意盐都区粮食购销总公司等六企业实行公司化改造，由江苏盐粮控股有限公司作为国有资本出资人，对盐都区粮食购销总公司等六企业实施公司化改造，统一资产管理。涉案房屋在与原告签订合同前已由被告承租多年。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法裁定对被告宋汉良、刘龙珍价值23万元的财产予以查封。本院认为：原告盐粮公司与被告宋汉良、刘龙珍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于被告刘龙珍是否为合同相对人问题，虽然被告宋汉良在庭审中称刘龙珍的名字是其签的，但刘龙珍本人未到庭对其合同相对人身份提出异议，视为放弃抗辩的权利，本院认定合同相对人为被告宋汉良和刘龙珍。（二）关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”本案中，被告宋汉良同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以准许。（三）关于被告责任承担问题。双方合同中约定了“2019年1月1日前支付租金18万元整；2019年7月1日前支付租金18万元整”、“租赁期限内，乙方需按期如数支付租金，逾期支付或不全部支付，以违约论处，甲方将按拖欠租金总额的百分之一加收日滞纳金。甲、乙双方应严格信守本合同，如一方违反本合同，需向对方支付违约金人民币5万元”，本案中，被告仅交纳2018年的租金，对2019年1月1日之后的租金未能按期支付，经催缴后仍未交纳，构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金18万元及自2019年7月1日起至实际腾房交付之日止按每月3万元标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的5万元违约金标准未超过法律规定，本院予以支持。（四）关于原告主张的房屋按原状收回房屋问题。本案中，双方合同约定“具有下列条件之一的，甲方有权按现状收回房屋，无需承担任何赔偿责任……乙方不按期如数交纳租金，经甲方催告满一个月后仍不交纳的……”被告未按约支付房租，经催告后仍不交纳，原告有权要求收回房屋，且双方合同已解除，被告应按合同约定及时腾让房屋给原告。关于被告提出的宾馆门市、电梯、消防设备系其投资，要求补偿的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”；双方合同中约定“乙方所需装饰、装潢在内的各种装修以及配置安全通道等费用由乙方自行承担，租赁期满后，不得以任何理由向甲方提出补贴成本和损失”，故被告要求原告补偿的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告江苏盐粮控股集团有限公司与被告宋汉良、刘龙珍于2017年9月1日签订的房屋租赁合同；二、被告宋汉良、刘龙珍应于本判决生效之日起三十日内将位于盐城市的案涉房屋按现状返还给原告江苏盐粮控股集团有限公司；三、被告宋汉良、刘龙珍应于本判决生效之日起十日内向付原告江苏盐粮控股集团有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日的房租18万元及至交房之日止的房屋占有使用费（计算期间及标准：从2019年7月1日开始计算至房屋返还之日止，按月租金3万元的租金标准支付）；四、被告宋汉良、刘龙珍应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏盐粮控股集团有限公司违约金5万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，案件保全费1670元，合计6420元，由被告宋汉良、刘龙珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆 娟人民陪审员  尤俊如人民陪审员  高迪男二〇二〇年三月二十日法官 助理  孙志杰书 记 员  乔白钰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。