湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终2034号上诉人（原审原告）张璇，男,1988年2月25日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人朱昌明，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人李华刚，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）荆州市福隆房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区金龙路尾1号。法定代表人陈世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人张建平，湖北思捷律师事务所律师。委托诉讼代理人王?英，湖北思捷律师事务所律师。上诉人张璇因与上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司（以下简称福隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人张璇的委托诉讼代理人朱昌明、李华刚，上诉人福隆公司的委托诉讼代理人张建平、王?英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张璇上诉请求：1．依法撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1190号民事判决，并依法改判；2．本案上诉费由福隆公司承担。事实和理由：一、房屋的交付时间应当按照合同约定的交付时间开始计算。二、一审法院认为逾期办证截至2017年12月12日，张璇应当自行承担2017年12月12日以后的违约责任，该部分事实认定错误，逾期办理不动产权证的截止时间应当计算至不动产权证实际办理为止。一审法院已经查明荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司是福隆公司聘请的从事商品房营销和办理不动产权证的专业公司，两者之间是委托代理关系，荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司的行为代表了福隆公司的行为，故逾期办证的法律后果应当由福隆公司承担。因此，2017年12月12日以后仍未办理不动产权证的责任应当由福隆公司承担。综上，一审法院认定事实错误，应当依法撤销。福隆公司上诉请求：1．撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1190号民事判决，改判驳回张璇的诉讼请求；2．判令张璇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决以“被告提交的证据2-9系证明政府或其他原因导致办理诉争房屋竣工备案证延迟的事实，与证明诉争房屋交付日起是否在180日内具备办证法定条件的事实是两个不同的事实”认定福隆公司应承担逾期办证违约责任，该认定不符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款的约定，属认定事实错误。根据上述合同约定，诉争房屋如在交房后180日内没有具备办证的法定条件，并不一定就必然由福隆公司承担违约责任。只有当这一结果是福隆公司的原因造成时，其才承担违约责任；如该结果并非是福隆公司责任导致的，依约就不应当承担责任。一审无视双方约定的承责条件，不审理和查明在合同约定期限内不具备办证条件的原因所在，割裂福隆公司提交的证据2-9以及补充证据所证明的事实与没有具备办证条件事实之间的直接因果关系，对事实认定错误，导致判决结果错误。二、造成诉争房屋在合同约定期限内无法具备办证条件的直接原因是荆州市政府改造翻修金龙路和政府主管部门审批时间超长所致，福隆公司依约不应承担违约责任。福隆公司提交的证据2-9及补偿证据所证明的事实充分证明并不是福隆公司原因导致张璇未能按约取得房屋所有权证书，而是以下原因所致：1．沙市区金龙路翻修改造工程导致“九龙湾商住小区”综合竣工验收和备案证办理延迟，是造成逾期办证的直接原因。福隆公司开发建设的“九龙湾商住小区”自2014年底就全面启动施工，按照与各施工单位签订的施工合同约定的期限，在2016年底小区即可全面建成并完成综合验收和办理备案证。但在施工期间，荆州市政府决定对金龙路全面进行升级改造。2016年10月8日，荆州市公安交通管理局发布公告，决定从2016年10月14日零时起至2017年4月14日24时对该路段实行全封闭交通管制，禁止车辆通行。公告发布时“九龙湾商住小区”的所有主体工程已经完工，小区园林景观、道路排水等配套工程均处于施工的关键时期。而金龙路是小区施工的唯一进出通道，金龙路修路实行全封闭，施工车辆以及园林景观等设施设备无法进入小区，配套工程被迫停工。直到2017年4月15日金龙路改造完毕道路恢复通行后，经过施工方加班加点，小区才赶在2017年4月26日完成园林绿化验收，取得绿化工程合格证。另外，小区内的地下和地面排水工程在金龙路改造前已经基本施工完毕，由于金龙路改造，所在区域的城市地下雨水、污水管网重建，致使小区介入该区域市政主管网的管道接口只能等到金龙路改建工程完工后重新接入，由此导致整个小区综合验收工作推迟到2017年5月才进行，使原定的竣工验收和备案工作严重滞后。《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第十四条规定：“备案机构颁发的工程竣工验收备案证是建设单位办理房屋产权登记的必备条件。”即建设单位只有在通过综合验收并办理备案证后，才能办理初始登记，初始登记办理之后，才能办理购房业主分户产权证书。金龙路改造导致小区工程综合验收和备案证办理时间超过原预定时间，是福隆公司无法预测、掌控和改变的，福隆公司依约不应承担逾期办证的违约责任。2．政府主管部门审批工作时间超长也进一步导致了小区备案证办理迟延。2017年2月22日，福隆公司按照荆州市测绘院的要求提交了测绘申请并交纳了测绘费，但该部门用时近4个月，直到2017年6月13日才出具了相关测绘图。2017年8月20日，福隆公司将办理竣工验收的所有文件资料备齐并交给市住建委相关部门进行竣工验收备案，但直到2017年10月30日才取得竣工验收备案证明书。三、一审认定“被告作为房地产开发商未向本院提交证明交房时间的有效证据”属于认定事实错误。一审中福隆公司提交了《房屋入住交接单》《业主资料登记表》用以证明张璇诉争房屋的实际交房时间是2017年2月11日，而非其主张的2017年1月31日。一审中福隆公司提交了上述证据，并当庭进行了质证。一审遗漏该证据，认为福隆公司未提交交房时间的有效证据，属于认定事实错误。综上，福隆公司认为一审判决认定事实不清、证据不足，判决结果不符合当事人双方合同条款的约定，违反意思自治原则，依法应当予以撤销，请求二审在查清事实的基础上改判驳回张璇的诉讼请求。张璇向一审法院起诉请求：被告支付逾期办证违约金14770元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于九龙湾小区房屋出卖给原告，房价款总额为383647元；约定交付条件为该商品房经验收合格，交付时间为2017年1月31日。买受人在收到通知书或本合同约定届满之日不办理交付手续的视为该商品房自动交付（该句用黑体标注）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；原、被告签订了合同及补充协议后，原告依约向被告支付了全部房价款。原告于2017年2月11日向所在小区的物业管理公司支付了从2017年1月31日至2018年2月1日止期间的物业管理费。诉争房屋于2017年10月30日办理竣工验收备案登记并于2017年12月12日办理初始登记。另查明，被告于2017年12月10日在诉争小区售楼部张贴《通告》，该通告载明诉争楼盘的不动产权大证已办理完毕并通知业主于2017年12月12日提交办理不动产权证书的资料。一审法院认为，按合同约定，商品房因被告的原因从交付之日起180日内未达到办理房屋所有权证书的法定条件，被告应承担违约责任。被告提交的证据2、3、4、5、6、7、8、9证明政府或其它原因导致办理诉争房屋竣工备案证延迟的事实，与证明诉争房屋交付日起是否在180日内具备办证法定条件的事实是两个不同的事实，并不直接导致免除逾期办证违约责任，因此对被告提交的上述证据证明其办理所有权证书延期的原因不是由被告造成的抗辩理由，本院不予认可。由于被告作为房地产开发商未提交证明交付房屋时间的有效证据，因此应承担举证不能的法律责任。因此对原告提出的交付房屋时间为2017年1月31日，本院予以认可。由于诉争合同约定交付房屋之日起180日内应办理房屋所有权证，因此诉争房屋应于2017年7月30日前具备办证的法定条件。但诉争商品房于2017年12月12日才办理初始登记，因此系因为被告的原因，诉争商品房在约定办证期限届满之日即2017年7月29日不具备办理房屋所有权证书的法定条件。故被告应从2017年7月30日起向原告承担逾期办证的违约责任。由于商品房在约定时间前不具备办证法定条件，因此被告应履行将商品房具备办证法定条件的时间通知原告的义务。由于被告提交的《通告》仍然张贴于小区售楼部，且办证系两原告的核心利益，应予以关注，且两原告居住于小区之内，因此两原告应知悉上述《通告》的内容，故对被告提出的于2017年12月10日以张贴通告方式履行了上述通知义务的抗辩意见，本院予以采信。本案中原告没有提交有效证据证明双方约定、法律或者政策规定必须由第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司代为办理诉争商品房所有权证书的事实，因此2017年12月12日后的违约损失应由其自身承担。至于第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司在代为办理诉争商品房所有权证书中是否存在违约行为，原告或者被告应另行主张权利。因此被告因逾期办理商品房所有权证承担违约责任的期间为从2017年7月30日起至2017年12月12日止，共计136天。故被告应向原告承担违约金总额为5217.60元（383647×0.0001×136）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、被告荆州市福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张璇支付违约金5217.60元。二、驳回原告张璇的其它诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由原告张璇负担55元，被告荆州市福隆房地产开发有限公司负担30元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审认定的本案事实一致，本院予以确认。另查明，《房屋入住交接单》《业主资料登记表》均载明张璇入住时间为2017年2月11日。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点问题是：1．上诉人福隆公司逾期办理不动产权证行为是否具有充足合理的免责事由，即福隆公司在本案中是否应承担逾期办理不动产权证的民事责任；2．一审对计算违约损失起止时间的认定是否正确。上诉人福隆公司抗辩逾期办理不动产权证的原因是涉案商品房周边存在道路施工情况和行政审批时间过长，导致在合同约定的期限内无法具备办理房屋所有权证书的法定条件，即完成工程综合验收和备案证办理。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了商品房交付时应当符合3项条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经验收合格。在涉案房屋交付时，并不符合上述合同约定的交付条件，上诉人福隆公司能够预见且应当预见在此情况下交付涉案房屋势必会影响在合同约定的期限内办理不动产权证书的进度。而上诉人福隆公司却选择明知达不到交房条件，在尚未提交测绘申请取得房屋测绘报告、未提交办理竣工验收文件资料通过综合验收并办理备案证的情况下，仍于2017年2月11日向上诉人张璇交付涉案房屋，为此，导致在合同约定的房屋交付日起180日内不具备办理房屋所有权证书的法定条件，该原因可归责于上诉人福隆公司的违约交付行为。福隆公司抗辩免责的理由也无法律依据，本院不予采信，其应承担逾期办理不动产权证的民事责任。对于违约损失计算的起止时间，一审以上诉人张璇提出的交房时间认定房屋的实际交付时间为2017年1月31日，属认定事实错误，应予纠正。上诉人福隆公司作为房地产开发商已提交上诉人张璇签字认可的《房屋入住交接单》和《业主资料登记表》，上面均载明房屋的实际交付时间为2017年2月11日，应以该时间为准往后延期至180天后即2017年8月11日开始计算违约损失。一审认定违约损失计算的截止时间为2017年12月12日正确，应予维持。上诉人福隆公司于2017年12月10日以张贴通告方式，通知九龙湾业主该楼盘不动产证大证办理工作已圆满完成，各位业主于2017年12月12日到营销中心提交办理不动产证相关材料。该行为应视为上诉人福隆公司履行了告知上诉人张璇办理涉案房屋不动产权证转移登记条件成就的通知义务。上诉人张璇如认为2017年12月12日以后上诉人福隆公司仍应承担未办理不动产权证的违约责任，应举证证明尚未办证是因上诉人福隆公司的原因所致。但本案中上诉人张璇对此并未予以举证，在上诉人福隆公司已经初步证明其告知办理涉案房屋不动产权证条件成就的情况下，上诉人张璇要求将逾期办证的违约损失计算至不动产权证实际办理为止，缺乏事实依据，本院不予支持。因此上诉人福隆公司因逾期办理商品房所有权证承担违约责任的期间为从2017年8月11日起至2017年12月12日止，共计124天。故上诉人福隆应向上诉人张璇承担违约金总额为4757.22元（383647×0.0001×124）。综上所述，上诉人福隆公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1190号民事判决；二、上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张璇支付违约金4757.22元；三、驳回上诉人张璇的其它诉讼请求。如果上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取85元，由上诉人张璇负担60元，上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司负担25元；二审案件上诉费100元，由上诉人张璇负担60元，上诉人荆州市福隆房地产开发有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 李 抗审判员 李军华二〇二〇年三月三十日法官助理王文娟书记员王文娟（兼）