云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初114号原告：云南山水物业服务有限公司楚雄分公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市灵秀路山水龙庭1栋2楼，统一社会信用代码：915323000615639151。负责人：刘恒，该公司主任。委托诉讼代理人：刘文峰，云南弘石律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙艳婷，云南弘石律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：范燕，女，1982年10月4日生，汉族，四川省越西县人，高中文化，个体，住楚雄市。被告：刘某，男，2007年4月16日生，汉族，四川省越西县人，住址同上。法定代理人：范燕，系被告刘某之母。被告：刘成国，男，1965年10月14日生，汉族，云南省玉溪市人，初中文化，楚雄兴源达环保机制木炭有限公司法定代表人，住址同上。三被告共同委托诉讼代理人：高明珠，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：殷应祥，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司(以下简称山水物业楚雄分公司)与被告范燕、刘某、刘成国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山水物业楚雄分公司的委托诉讼代理人刘文峰、孙艳婷，三被告的共同委托诉讼代理人高明珠、殷应祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山水物业楚雄分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年8月30日至2019年8月30日止的物业服务费17622元、水池清洗费48元、垃圾清运费384元，合计18054元；2.判令被告按每日0.3%的标准支付自逾期缴纳上述物业服务费及其他费用之日起至实际结清之日止的滞纳金（暂计至2019年10月31日为33449.55元）；3.本案诉讼费及其他因诉讼产生的相关费用由被告承担。事实与理由：被告范燕、刘某、刘成国系山水龙庭小区20幢4号房屋业主。2013年9月1日，原告与被告签订山水龙庭《前期物业服务协议》等协议，协议对物业服务费等费用的支付及其他双方的权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约履行了合同义务至今。但被告一直拖欠原告自2015年8月30日至2019年8月30日期间的物业服务费、水池清洗费、垃圾清运费等费用。虽经原告多次催缴，被告至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告范燕、刘某、刘成国辩称：首先，从主体资格来看，原告是不具备原告的诉讼主体资格的，山水物业楚雄分公司属于云南山水物业服务有限公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》、《物业管理条例》的相关规定，原告不具备企业法人资格，原告提交的营业执照经营范围为受隶属企业委托从事物业管理等，与被告签订《前期物业服务协议》的主体是云南山水物业服务有限公司，并非原告。其次，原告的部分主张没有事实依据和法律依据。原告主张物业服务费应当对其充分履行了《前期物业服务协议》承担举证责任，但其并未提交任何一份证据加以证明已充分履行协议。而且物业服务费的收取也仅仅参照政府的指导价，而并不是政府的定价，并未遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则，依照《前期物业服务协议》、《业主手册》的约定，原告在对小区进行物业管理服务过程中，存在私搭乱建和侵占公共场地现象严重，公共绿化树木以及花草无人打理，甚至树木被砍伐现象严重，车辆及人员进出管理松弛，小区内车辆停放无序，长期占用消防通道，储水池常年不清洗，公共设施破损不修复等很多问题，故原告仅提供了40%的物业服务。因催收函系原告单方制作，无法证明被告已经收到并知悉，被告也确实没有收到催收函。即使原告发过催收函，但按民诉法相关规定，对于2016年8月30日前的物业费的主张时效已过，该主张不能成立。针对原告主张的水池清洗费、垃圾清运费，水池清洗费已经包含在物业服务费中，且在楚雄市物业服务收费公示审核表当中亦未列明，原告不应当重复收取，垃圾清运费收取的主体是环卫部门，原告并未提交任何的委托代收手续，其无权收取。因原告不全面履行协议约定在先，被告行使自身合法的抗辩权，不属违约，亦不存在违约金。综上所述，被告认为原告不具备本案的诉讼主体资格，恳请法庭依法驳回原告诉请。如果法庭审查以后认为原告具备主体资格，那原告的部分主张也没有事实依据和法律依据，恳请法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求。我方愿意按照原告仅提供了40%的服务质量计算支付自2016年8月30日起至2019年的8月30日止的物业服务费5416.20元。原告山水物业楚雄分公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件；2.负责人身份证明；3.身份证复印件；4.房屋信息查询摘抄表；5.商品房买卖合同登记备案表；6.《前期物业服务协议》、《装修管理责任书》、《山水龙庭小区居住约定》、《汇签书》；7.《楚雄市物业服务收费公示审核表》；8.催缴通知；9.楚发改批（2013）311号文件。被告范燕、刘某、刘成国针对其辩解向本院提交了以下证据并申请证人孙某出庭作证：1.《业主手册》；2.《业主委员会情况说明》；3.小区照片；4.山水龙庭小区聊天群业主聊天记录；5.山水龙庭小区业主邵伟伟情况说明；6.山水龙庭项目收支公示。对于上述原、被告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1-3，证实了原被告双方的诉讼主体资格；证据6，证实了云南山水物业服务有限公司与被告签订前期物业服务协议等事项，对山水龙庭小区进行物业管理并对双方权利义务进行了约定的事实；证据7、9，证实了原告收取物业费等费用标准的事实；证据8，证实了原告向被告催缴物业费的事实。三被告提交的证据1，证实了原告对山水龙庭小区进行物业管理服务的事实；证据2-4以及证人孙某的证言，证实了原告在对山水龙庭小区进行物业管理服务过程中存在瑕疵的事实；证据5，与本案无关，本院不予采信；证据6，系复印件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告山水物业楚雄分公司系云南山水物业服务有限公司的分公司。被告范燕、刘某、刘成国系楚雄市鹿城镇尹家嘴丁家坝村70号山水龙庭小区20幢4号业主，房屋建筑面积为244.83平方米。原告山水物业楚雄分公司与被告范燕于2013年9月1日签订《前期物业服务协议》并加盖原告山水物业楚雄分公司印章，协议约定原告对山水龙庭小区提供物业管理服务，按每户产权面积（建筑面积）以1.50元/平方米/月的标准收取住宅物业服务费，以8元/户/月的标准收取生活垃圾处置费，以6元/户/月的标准收取生活用水二次加压及水池清洗费，以每逾期一日按欠交金额的0.3%的标准收取滞纳金直至缴清欠费为止，并对双方其他权利义务进行了明确约定。原告山水物业楚雄分公司对山水龙庭小区进行物业服务管理期间，被告范燕、刘某、刘成国未缴纳2015年8月30日至2019年8月30日期间的物业管理费17622元、生活垃圾处置费384元。原告山水物业楚雄分公司用张贴催收单方式于2016年12月10日向三被告催收2015年8月30日至2016年8月30日的物业管理费、于2017年12月15日向三被告催收2016年8月30日至2017年8月30日的物业管理费、于2018年11月10日向三被告催收2017年8月30日至2018年8月30日的物业管理费，于2019年9月9日向三被告催收2018年8月30日至2019年8月30日的物业管理费。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：1、原告山水物业楚雄分公司是否本案适格原告？2、原告山水物业楚雄分公司的诉请的2016年8月前的物业服务费是否超过诉讼时效？3、被告范燕、刘某、刘成国拒交物业管理费、水池清洗费、垃圾清运费的理由能否成立？本院认为，针对争议焦点1，2013年9月1日被告范燕、刘某、刘成国签订的《前期物业服务协议》中乙方落款为原告山水物业楚雄分公司且加盖原告山水物业楚雄分公司印章，原告山水物业楚雄分公司为《前期物业服务协议》签订主体。原、被告签订物业服务合同，原告接受被告的委托，对本案所涉物业提供物业管理服务，并未违反法律规定，因此，本案的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示。原告山水物业楚雄分公司接受委托后，依约对物业进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了原告山水物业楚雄分公司提供的物业服务，原告山水物业楚雄分公司与被告范燕、刘某、刘成国之间的物业服务合同关系有效成立。现原告山水物业楚雄分公司因物业管理费提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，是本案适格原告。针对争议焦点2，《民法总则》于2017年10月1日起施行,本案原告主张的2015年8月30日至2016年8月30日的物业服务费产生于《民法总则》施行前,故应适用《民法通则》中普通诉讼时效为两年的规定。本案中,山水物业楚雄分公司仅在2016年12月10日向范燕催收该年度物业费,故本院确认2016年12月10日为诉讼时效中断之日。被告对于2015年8月30日至2016年8月30日期间的物业服务费、水池清洗费、垃圾清运费已经超过2年的诉讼时效。针对争议焦点3，被告范燕、刘某、刘成国主张原告山水物业楚雄分公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、绿化管理不到位等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于被告范燕、刘某、刘成国提出的小区部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，原告山水物业楚雄分公司在接受委托对小区进行物业管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告范燕、刘某、刘成国等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。被告范燕、刘某、刘成国应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及垃圾清运费、水池清洗费。因被告范燕、刘某、刘成国未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但在滞纳金的计算上，原告山水物业楚雄分公司要求被告范燕、刘某、刘成国按日支付所欠缴费用0.3％的滞纳金，显然较高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，从2016年8月30日起计算至2019年8月30日止为603元。原告山水物业楚雄分公司也应虚心听取被告范燕、刘某、刘成国等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告范燕、刘某、刘成国支付原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司自2016年8月30日起至2019年8月30日止的物业服务费13540.50元、垃圾清运费288元，水池清洗费36元；二、由被告范燕、刘某、刘成国支付原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司自2016年8月30日至2019年8月30日的违约金603元；三、驳回原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取544元，由原告云南山水物业服务有限公司楚雄分公司负担152元（已交）,由被告范燕、刘某、刘成国负担392元（未交）。上述应由被告范燕、刘某、刘成国履行的款项，限于本判决生效起十日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年三月二十七日书记员  张明权