河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终90号 上诉人（原审被告）：石家庄蓝天商贸有限责任公司，住所地：石家庄市长安区光华路105号。 法定代表人：张琰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街88号管理委员会330房间。 法定代表人：常捷，该公司经理。 委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾一帆，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人石家庄蓝天商贸有限责任公司因与被上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 石家庄蓝天商贸有限责任公司上诉请求：撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4292号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由： 一审判决认定基本事实错误，案涉房屋地下室的改扩建系在征得被上诉人同意并在被上诉人操作下完成的，对此，上诉人提交的证据和客观情况能够相互印证，足以确认该事实。 一、案涉房屋地下室改扩建期间，西山御园项目仍在建设当中，上诉主人无法在被上诉人不知情情况下完成对案涉房屋的改扩建。2015年6月12日，被上诉人向上诉人发出延期交房通知函，载明：“我司决定对工程进行整改，所以延期交房”，“我公司将于2016年6月30前启动交付”，可见，至少截至2016年6月30日，案涉西山御园项目正在进行整改建设，根据相关规范要求，项目工地应当处于封闭状态并规范管理进出人员、机械，而案涉房屋地下室扩建期间为2016年初左右，系在西山御园项目整改建设期间，在项目工地处于封闭状态并规范管理的情况下，上诉人无法在未征得被上诉人同意情况下，完成对案涉房屋的改扩建。 二、案涉房屋至今仍在被上诉人控制中，上诉人无法在被上诉人拒绝或不知情情况下完成对案涉房屋的改扩建。被上诉人于2018年1月8日、2018年5月6日分别向上诉人发出入住通知书及收房再通知，明确载明93号房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，可知至少截至2018年5月6日，案涉房屋仍在被上诉人控制之下，且截至2018年5月6日，案涉房屋符合合同约定的交付条件，而案涉房屋的改扩建是在2016年初左右完成，可见案涉房屋的改扩建期间，房屋系在被上诉人控制之下。庭审中，被上诉人提交案涉房屋近期照片，也可以证实至今仍在被上诉人控制中。而对案涉房屋地下室的改扩建，若非征得被上诉人许可，上诉人根本无法独立完成。 三、从庭审情况来看，西山御园项目存在大量地下室改扩建情况，本案仅是其中之一，而在被上诉人仍未向小区业主交房，小区仍处于封闭整改建设情况下，如此大规模土建工程的实施，未经被上诉人许可显然是不可能的。 第四，为了案涉房屋地下室改扩建，上诉人向被上诉人员工杨国强支付了改扩建费用，其中2015年12月25日收条中明确了5万元协调费，而一审法院对该事实未予查明。 河北省省直纪元房地产开发有限公司答辩称，上诉人出资对涉案房屋进行挖掘扩建，依据上诉人与被上诉人双方合同约定，被上诉人有权要求上诉人对房屋擅自改变的部分恢复原状，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积、规划设计，并将房屋平面图列为合同附件。现涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该地下室不属于房屋的建筑面积范围，并且改变了房屋结构。《商品房买卖合同》第十九条约定：买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利……买受人在行使权利时不得妨碍公共利益，不得违反政府规划要求，须遵守物业管理法律、法规及业主公约，并且上诉人陈述涉案房屋地下室改建期间为2016年初左右，如果不是上诉人对涉案房屋进行的改建又缘何对房屋改建情况知道得如此清楚；而被上诉人工作人员因工作失误未发现上诉人将涉案房屋地下室改建，作为开发商被上诉人无理由去违背规划设计要求对已建造的房屋进行改扩建，故被上诉人从未同意上诉人对涉案房屋进行改建，一方面这与双方的合同约定不符；另一方面改建行为违反了规划设计，将给上诉人造成更大的损失，上诉人所述被上诉人同意将房屋扩建不符合交易习惯和常理。 上诉人挖掘扩建了地下室就应按照合同约定和政府规划设计将涉案房屋恢复原状，这是无须争议的事实，否则将视市政规划为无物，且中院已生效判决(三份)均判决与上诉人同样挖掘扩建地下室的业主将房屋结构恢复原状。上诉人挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为，而其为了向被上诉人讨要逾期交付违约金，在已实际收房后一再拒绝办理书面交房手续，其本身就存在了严重的恶意行为。现在拒不将挖掘扩建的地下室恢复原状，更是违背了法律规定和常理。 河北省省直纪元房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，恢复其擅自改变的该买卖合同项下的房屋即西山御园93（BT38-1）号房屋的结构；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2012年1月9日签订了《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定商品房建筑面积为506.06平方米，并将商品房结构平面图列为合同附件，被告签字确认。该合同第十九条约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。合同签订后，原告发现被告对自己拥有的房屋有违法扩建的行为，向一审法院起诉要求被告恢复原状。本案受理后，原告向一审法院申请对涉案房屋的地下室进行调查，一审法院于2019年9月26日在原、被告双方代理人参加下对该房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该挖掘空间与房屋销售平面图不符。一审法院对现场进行了拍照，双方代理人在勘验笔录上进行了签字。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，为合法有效，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原、被告双方对合同中涉案房屋的原始规划设计及结构进行了约定，经勘验，涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该地下室不属于房屋的建筑面积范围内，并且改变了房屋结构。原告称被告对上述地下室进行了挖掘扩建，而被告辩称涉案房屋并未交付，地下室是经原告同意后挖掘扩建的，在地下室改建的整个过程中，被告只是负责支付改建工程款等费用，包括施工人员、材料等都是由原告（代表杨国强）操作完成的。被告仅仅是支付工程款等费用，但其未向一审法院提交相应证据予以证实，原告予以否认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应对其进行的挖掘和扩建行为是经原告同意的抗辩理由进行举证，但被告未向一审法院提交相应证据予以证实，依法应由其承担不利后果，故一审法院对被告此抗辩理由不予采纳。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。被告对房屋挖掘和扩建违反了原、被告双方合同的约定，被告的行为构成违约。被告挖掘和扩建的行为增加了房屋的建筑面积，改变了建筑物主体结构，被告应承担相应的法律责任。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，恢复其擅自改变的该买卖合同项下的房屋即西山御园93（BT38-1）号房屋的原有结构的请求一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下： 一、原告河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告石家庄蓝天商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应继续履行上述合同。 二、被告石家庄蓝天商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内将西山御园93（BT38-1）号房屋擅自改变的部分予以恢复原状。 案件受理费40元，由被告石家庄蓝天商贸有限责任公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交（2019）冀01民终4017、7963、7966号等三份民事判决书，证明上诉人应将涉案的房屋挖掘扩建的地下室部分恢复原状。上诉人质证意见为：对判决的真实性没有异议，但是判决所确认的基本事实与本案存在明显区别，对本案不具有参考性。比如：在三份判决中业主均称对改扩建不知情，而本案当中对地下室的改扩建，上诉人是在与被上诉人协商一致的情况之下，由被上诉人的工作人员完成的。被上诉人陈述意见为：对上诉人所述与我方协商一致的情况，我们不予认可。上诉人均未提交任何我方认可的同意上诉人对涉案房屋进行改扩建的证据，而且上诉人提交的相关证据也能够证明改扩建是由上诉人出资且进行的，对于改扩建的情况，依据合同约定也应由上诉人进行恢复原状。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，该合同合法有效，合同双方均应按约定行使权利，履行义务。上诉人称案涉房屋地下室的改扩建系在征得被上诉人同意并在被上诉人操作下完成的，但其提交的证据不足以证实其主张。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利……买受人在行使权利时不得妨碍公共利益，不得违反政府规划要求，须遵守物业管理法律、法规及业主公约”，一审法院据此判决上诉人将案涉房屋擅自改变的部分予以恢复原状并无不当，应予维持。 综上所述，石家庄蓝天商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人石家庄蓝天商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  张 洁 审判员  陈爱民 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘建烨 ——