上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初35号原告：上海三湘物业服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：倪冬梅，女。被告：张小松，女，1966年7月18日生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。被告：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王魁星。原告上海三湘物业服务有限公司与被告张小松、上海城光置业有限公司(以下简称城光置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序。2020年3月16日，本院公开开庭进行审理。原告上海三湘物业服务有限公司的委托诉讼代理人倪冬梅、被告张小松的委托诉讼代理人陈楚裕、李松蔚到庭参加了庭审。被告城光置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海三湘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告张小松支付2012年12月1日起至2014年3月20日止的物业服务费12,408元、共用能耗费12,784元、自用部分空调能耗费16,168元，合计41,360元；2、被告张小松支付2014年3月的电费82.41元；3、被告张小松支付2012年9月至2014年3月的水费1,770.60元；4、被告上海城光置业有限公司对被告张小松的上述债务负连带清偿责任。审理中，原告放弃第2、3项诉讼请求。事实和理由：2013年6月1日，原告与被告城光置业公司签署《前期物业服务合同》一份，约定由原告为梅家浜路1500弄提供物业服务。同时，被告城光置业公司系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋所有人。2012年8月23日，城光置业公司将上述房屋出租给被告张小松，双方签署《上海市房屋租赁合同》一份，明确约定物业服务费等相关费用由被告张小松负担。原告多次向两被告催讨2012年12月1日至2014年3月20日的物业管理费、共用能耗费、自用部分空调能耗费等费用，均未果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张小松辩称，对原告诉请费用的计算方式及金额无异议，但是不同意原告的诉讼请求。首先，被告张小松与原告未签订物业服务合同，被告张小松与被告城光置业公司签订的租赁合同系上海丰旭餐饮管理有限公司成立前代为签订的租赁合同，公司成立后是由公司签订的租赁合同，费用也是由公司进行支付的。其次，业主方租赁合同明确约定，在被告张小松与原告没有签订物业服务合同的情况下，权利义务关系应当是被告张小松与被告城光置业公司之间的关系，与原告无关。最后，原告从未向被告张小松主张过权利，已经过了诉讼时效。被告城光置业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，被告城光置业公司(出租方、甲方)与被告张小松(承租方、乙方)签订房屋租赁合同一份，约定：建筑面积120平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋以直营方式引入品牌“优格坊”，开设酸奶冰激凌，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担；乙方可以与物业公司另行签署物业服务协议，明确权利义务；在此情况下乙方与物业公司之间的纠纷由乙方自行解决，与甲方无涉。合同另对其他事宜作出约定。2013年8月1日，原告与被告城光置业公司签订前期物业服务合同一份，约定：由原告为三湘四季花城——财富广场(梅家浜路1500弄)实行前期物业管理服务；1号楼商铺的物业服务费收费标准为6.60元每月每平方米、共用能耗费收费标准为6.80元每月每平方米、自用部分空调能耗费收费标准为8.60元每月每平方米。合同另对其他事宜作出约定。2014年3月20日，被告城光置业公司(甲方)与被告张小松(乙方)签订终止协议一份，约定：甲乙双方于2012年8月23日签订的租赁合同终止；乙方承诺于2014年3月20日返还房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥该处物业的工商注销事宜。合同另对其他事宜作出约定。另查明，2014年7月13日，原告以挂号信的方式向被告张小松催缴物业服务费。2015年10月20日，原告以挂号信的方式向被告张小松催缴物业服务费。2018年4月9日，原告以诉讼的方式向被告张小松主张物业服务合同纠纷，后因故撤诉。2019年11月20日，原告以诉讼的方式向被告张小松主张物业服务合同纠纷，后因故撤诉。以上事实，由上海市房屋租赁合同、前期物业合同、终止协议、物业服务费缴费通知、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单、上海市松江区人民法院受理通知书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告城光置业公司与被告张小松签订的房屋租赁合同、原告与被告城光置业公司签订的前期物业服务合同、被告城光置业公司与被告张小松签订的终止协议，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。现原告依合同约定提供了物业服务，两被告亦应按约支付相关费用，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。至于被告张小松的辩称意见，本院认为，被告张小松作为承租人、物业使用人，在签署房屋租赁合同及终止协议时，已明确表示承担使用该房屋期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用，应当按照约定全面履行自己的义务。故，本院对于被告张小松的辩称意见，不予采信。被告城光置业公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告张小松于本判决生效之日起十日内支付原告上海三湘物业服务有限公司自2012年12月1日起至2014年3月20日止的物业服务费12,408元、共用能耗费12,784元、自用部分空调能耗费16,168元，合计41,360元；二、被告上海城光置业有限公司对被告张小松的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由被告张小松、上海城光置业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾国华二〇二〇年三月三十一日法官助理 李传辉书 记 员 李传辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。