吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初2043号原告:吉林省龙兴集团有限公司。法定代表人：刘湃，董事长。委托诉讼代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。被告:徐世东，男，1971年7月23日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：杨晓光，吉林鑫美律师事务所律师。被告:吉林市昌邑区顺风一二三酒店。经营者：于立荣，女，1972年1月4日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：杨晓光，吉林鑫美律师事务所律师。原告吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴公司）与被告徐世东、吉林市昌邑区顺风一二三酒店（以下简称顺风酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙兴公司的委托诉讼代理人石岩、被告徐世东与被告顺风酒店的委托诉讼代理人杨晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐世东、顺风酒店立即返还租赁房屋；2.判令徐世东、顺风酒店给付龙兴公司所欠租金1775000元;并自2016年1月1日起至2018年6月30日止(即913天)，按所拖欠租金总额的日万分之二支付违约金32万元，合计2095000元；3.判令徐世东、顺风酒店给付租赁合同到期后的年租金70万元（2018年7月1日起到2019年6月30日止)；4.判令徐世东、顺风酒店给付租赁合同到期后从2019年7月1日起到交付房屋止的租金，按双方约定的年租金70万元给付龙兴公司租金；本案的全部诉讼费用由徐世东、顺风酒店承担。事实与理由：2013年3月15日龙兴公司与徐世东签订房屋租赁合同,将自己享有实际产权的(因经营管理需要，委托刘湃、兰辉代为持有产权)坐落于吉林市××区商业网点租赁给徐世东。徐世东用租赁房屋实际经营顺风酒店。双方合同约定租期为五年（自2013年7月1日起至2018年6月30日止）；租金为前三年每年65万元,后二年为每年70万元，租金支付方式为第一年为上打半年支付2013年7月1日至2013年12月31日之前缴清；第二年开始为年付即每年7月1日前缴清下一年租金。同时约定违约责任如乙方未按时交纳租金,每拖延一日向甲方交纳违约金3000元；连续拖延一个月甲方可单方面解除本协议。但徐世东违反约定，2015年拖欠租金5万元，2016年上半年拖欠租金32.5万元，2016年7月1日至2018年6月30日拖欠租金140万元，共拖欠龙兴公司租金1775000元，应支付违约金按日万分之二计算为32万元，共合计2095000元。合同到期后被告一直使用租赁房屋，一直拖欠租金至今。2016年8月8日顺风酒店以书面的形式向龙兴公司提出经营中出现的问题，并且房屋租赁合同到期后以此为由拒不返还租赁房屋，经龙兴公司多次向被告索要租金和返还房屋未果，特别是2018年9月13日经吉林市昌邑区人民调解委员会调解未果。故诉至贵院。徐世东、顺风酒店辩称，原告所诉合同并不存在，因消防设施不全问题，被告向原告提出过，原告没有答复，当时我们明确表示如不能解决消防问题，我方将从租金扣除，且认为当时租期过短，要求增加租期后双方达成新协议，原协议作废，原告再要求2015年至今的租金，我方认为前期我方已经表达冲抵部分消防设施款，且其要求2018年之前的租金已经超过诉讼时效，2018年、2019年的租金已经被吉林市船营区法院下达的协助执行书予以查封，即（2016）吉0204执1093号协助执行通知书，我方已经将2018年、2019年的租金交予船营区法院，因此根据以上事实，我方认为原告的诉讼请求缺少事实和合同依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙兴公司向本院提供如下证据：1.民事纠纷调解未达成协议登记表，证明原告在2018年9月13日经吉林市昌邑区人民调解委员会调解未达成协议向原告送达了这份登记表，并告知向有管辖权的人民法院起诉，所以根本不存在原告向被告主张权利超过诉讼时效的问题。被告在答辩中自认2018年、2019年的租金已经代原告向其债权人承担了债，这是对诉讼时效的否定，如果超过诉讼时效被告不会为原告偿还租金；2.原告营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体身份；3.徐世东常住人口数据查询详细信息，证明被告的诉讼主体身份；4.个体户信息复印件，证明被告的诉讼主体身份；5.房屋所有权证书，证明本案诉争房屋登记在刘湃和兰辉名下的事实；6.委托代为管理房屋产权协议书，证明本案诉争房屋虽然登记在刘湃和兰辉名下，但是诉争房屋实际的所有人是原告，是原告委托刘湃和兰辉代管房屋的事实；7.房屋租赁协议书，证明原告与徐世东于2013年3月15日签订房屋租赁协议书，原告将诉争房屋租赁给被告，双方约定了租赁期限和租金的事实，同时证明租赁合同到期后继续使用租赁房屋的事实；8.顺风酒店致原告的信函，证明：顺风酒店实际使用了诉争房屋的事实，为此应该承担法律责任；9、吉林信达司法鉴定意见书，证明被告提供没有签订时间也没有委托人的房屋租赁合同所盖的印章与原告在2008年7月14日中国农业发展银行印鉴卡上的印章不一致，与本案起诉状所盖的印章也不一致，所以被告所用的印章是伪造的、合同是虚假的。徐世东、顺风酒店对龙兴公司提供证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，证明问题有异议，根据民法通则的规定，租金的诉讼时效为一年。2015-2017年的租金全部超过一年，民法总则在2018年10月1日生效，2018年10月1日之前，2015-2017年的租金全部超过一年，民法总则生效之前，应该按照民法通则的规定计算诉讼时效；对证据2，真实性无异议，证明问题无法核实，请法庭予以认定；对证据3-4，无异议；对证据5，真实性无异议；对证据6，真实性无异议；对证据7，有异议，不是原件，我方要求原告提供原件，此份房屋租赁协议书实际是作废的，当时原告签订合同经办人姓杨的负责人已经将原件全部撕毁，双方又签订了新的合同，租期到2028年，租金是72万元，与此份合同内容不同；对证据8，真实性无异议；对证据9对该证据的真实性无异议，证明问题有异议，四个样本之间不一致，银行方领导对预留印鉴之间大小不一致不是同一枚印章，予以认可。本院对龙兴公司提供的证据分析评判如下：对证据1、2、5，因该证据系原件且徐世东与顺风酒店对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；对证据3-4，因徐世东与顺风酒店对该证据无异议，故本院对该证据予以采信；对证据6，虽徐世东与顺风酒店对该证据的真实性无异议，但是徐世东与顺风酒店并不是该合同的相对方，该证据涉及案外人，本院无法确定其真实性,故对该证据不予采信；对证据7，该证据系复印件，但徐世东与顺风酒店对曾存在该合同的事实无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；对证据8，该证据系顺风酒店出具给龙兴公司，该证据系原件且徐世东与顺风酒店对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信；对证据9，该证据系本院委托鉴定机关所做的鉴定意见，徐世东与顺风酒店对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。徐世东与顺风酒店向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同，证明根据双方签订的合同，租期到2028年，现在合同没到期；2.2018年11月12日、2019年5月5日船营区法院协助执行通知书，证明2018年、2019年的租金已经被法院查封，截留。龙兴公司对徐世东与顺风酒店的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性有异议，据了解公司从来没有委托任何人与被告签订另外的房屋租赁合同，合同中只盖了龙兴公司的公章，没有代理人的签字，何时签订也没有时间，庭后我公司将找到杨琦核实；对证据2，对2019年5月5日的1093号裁定书有异议，冻结时间是2019年度到2028年度的租金，超过郭佰毅的实际债权数额，另外要求被告提供郭佰毅的债权具体数额，否则，被告仅以协助执行通知书无法确定郭佰毅实际的债权数额，无法执行。被告仅以协助执行通知书证明自己履行了交付租金的义务，无法证明，被告应该提供法院出具的收到被告向船营区法院交付2018年、2019年租金的正式的发票，才能证明被告履行了这两份协助执行通知书。本院对徐世东与顺风酒店的证据分析评判如下：对证据1，吉林信达司法鉴定中心鉴定该证据上的印章与龙兴公司提供的印章样本不是同一枚印章所盖印。该鉴定中心的鉴定意见书第10页样本图片显示的样本1与样本2均调取自中国农业发展银行，龙兴公司称其在该行的印章没有变更，但是上述样本1与样本2明显不一致，因而无法确认龙兴公司仅使用1枚印章。故仅凭不是同一枚印章所盖的鉴定意见无法证实证据1系由徐世东与顺风酒店伪造，故本院对该证据1予以采信；对证据2，经核实，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：龙兴公司曾与徐世东于2013年3月15日签订《房屋租赁协议书》一份，后又重新签订《房屋租赁协议》，载明：“出租方（甲方）：吉林省龙兴集团有限公司；承租方(乙方)徐世东；甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，就房屋的租赁事宜达成协议如下：一、甲方将坐落于吉林市××区网点租给乙方使用，面积为1800平方米。二、租赁期限为十五年（自2013年7月1日起至2028年6月30日止，合同期满后乙方在相同条件下有优先续租三年的权利。三、租赁费前三年每年陆拾伍万元（即650000元整），后两年租金为柒拾万元整。最后十年租金为柒拾贰万元整。租金支付方式如下：（1）第一年为上打半年支付2013年7月1日和2013年12月31日之前缴清（2）第二年开始为年付，即每年7月1日前缴清下一年度租金。四、甲方于2013年7月1日将房屋交付给乙方，双方签订此协议时已到现场对该房屋的水、电、采暖及质量进行验收，并确认房屋无任何质量问题。协议签订以后，乙方不得以房屋的任何质量问题拖延或者拖欠交纳房屋租金。乙方可对该房屋进行营业所需要的装修，但不得影响房屋的安全结构，并到相关部门办理审批手续，因审批手续不全导致的影响开业时间于甲方无关。五、……。八、甲方不得干涉乙方经营项目（违反项目除外）乙方在承租期间转让项目，并延续本合同，需要通知甲方。……”。龙兴公司自认徐世东已支付2013年至2015年的租金。吉林信达司法鉴定中心吉信达司鉴中心［2019]文鉴字第72号司法鉴定意见书鉴定意见为：无签署日期的《房屋租赁协议书》第一页上“出租方（甲方）：”处《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文和第二页下部“甲方：”处《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文与“2008年2月22日”《中国农业发展银行开立单位银行结算账户申请书》上“账户名称”栏《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文、“2008年7月14日”《中国农业发展银行印鉴卡》上“单位公章：”栏《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文、“2014年9月5日”《中国农业发展银行变更银行结算账户申请书》上“存款人（签章）”栏《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文、“2019年6月14日”《民事起诉状》“起诉状：”处《吉林省龙兴集团有限公司》印章印文不是同一枚印章所盖印。2018年11月12日吉林市船营区人民法院作出（2016）吉0204执字第1093号协助执行通知书（NO：0000228），要求徐世东协助执行以下事项：依法扣留并提取吉林省龙兴集团有限公司、刘湃在徐世东处的房屋租赁费用72万元。2019年5月5日吉林市船营区人民法院作出（2016）吉0204执字第1093号协助执行通知书（NO：0001082），要求徐世东协助执行以下事项：1.冻结吉林省龙兴集团有限公司、刘湃在徐世东处的房屋租赁费用（2019年度至2028年底）2.扣留、提取吉林省龙兴集团有限公司、刘湃在徐世东处的房屋租赁费用（2019年度）。本院认为，龙兴公司与徐世东之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财务被丢失或者损毁的”。《最高人民关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”具体到本案，龙兴公司主张徐世东给付拖欠租金177.5万元，包含2015年5万元，2016年上半年32.5万元，2016年7月1日至2018年6月30日租金140万元，无论按照徐世东出示的《房屋租赁协议书》还是龙兴公司出示的《房屋租赁协议书》的约定，均从第二年开始租金为年付，即每年7月1日前缴清下一年度租金。故此，2015年7月1日前需缴清2015年7月1日至2016年6月30日的租金；2016年7月1日前需缴清2016年7月1日至2017年6月30日的租金；2017年7月1日前需缴清2017年7月1日至2018年6月30日的租金。民法总则施行之日为2017年10月1日。根据上述法律规定，2016年7月1日至2017年6月30日租期之前的租金在民法总则施行前已满民法通则规定的一年诉讼时效，故徐世东与顺风酒店提出上述租金已超过诉讼时效的抗辩符合法律规定，本院予以采纳。虽龙兴公司称曾多次向徐世东与顺风酒店主张过权利，但是其出示民事纠纷调解未达成协议登记表只能证明龙兴公司于2018年9月向徐世东主张过权利，因此龙兴公司应承担举证不能的不利后果，本院对其2017年6月30日之前的租金未过时效的主张不予支持。而2017年7月1日至2018年6月30日租金的诉讼时效至民法总则施行之日（2017年10月1日）尚未满民法通则规定的一年，根据上述法律规定，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，徐世东与顺风酒店对此段租金的时效抗辩于法无据，本院不予采纳。因此龙兴公司主张徐世东给付2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金70万元，具有事实及法律依据，本院予以支持。徐世东系《房屋租赁协议书》的合同相对人，其未按照约定履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，按照上述合同约定徐世东未按时交纳房屋租金，每拖延一日向龙兴公司交纳违约金3000元，而龙兴公司主张按照拖欠租金总额的日万分之二支付违约金，未超过法律规定的标准及合同的约定，本院予以支持。故徐世东应给付龙兴公司自2017年7月1日起至实际给付之日止的违约金，以70万元为基数，按照日万分之二标准计算。顺风酒店不是上述租赁合同的承租人，故龙兴公司无权依据租赁合同向顺风酒店主张拖欠租金177.5万元及违约金，故本院对龙兴公司的该项主张不予支持。龙兴公司出示的租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止的《房屋租赁协议书》系复印件，徐世东出示的租赁期限自2013年7月1日至2028年6月30日止的《房屋租赁协议书》系原件。龙兴公司称徐世东出示的《房屋租赁协议书》系伪造的，其提供的吉林信达司法鉴定中心吉信达司鉴中心［2019]文鉴字第72号司法鉴定意见书仅证明徐世东出示的《房屋租赁协议书》上的印章与龙兴公司提供的四份样本不是同一枚印章所盖印，而龙兴公司提供四份印章样本，从该鉴定意见书第10页样本图片可见样本1与样本2不一致，故无法证明龙兴公司所用印章的唯一性，另龙兴公司亦无法提供租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止的《房屋租赁协议书》的原件，因而仅凭龙兴公司的现有证据无法证明徐世东出示的《房屋租赁协议书》是伪造的，本院对徐世东出示的《房屋租赁协议书》予以采信。因徐世东出示的《房屋租赁协议书》载明的租赁期限未届满，且2018年11月12日、2019年5月5日吉林市船营区人民法院已向徐世东送达了依法协助执行通知书，故龙兴公司无权要求徐世东、顺风酒店返还租赁的房屋及给付自2018年7月1日起至交付房屋之日止的使用费。故龙兴公司现主张徐世东与顺风酒店立即返还租赁房屋及给付2018年7月1日起至交付房屋之日止的租金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐世东于本判决生效之日起七日内给付吉林省龙兴集团有限公司2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金70万元，并给付吉林省龙兴集团有限公司2017年7月1日起至实际给付之日的违约金，以70万元为基数，按照日万分之二标准计算；二、驳回吉林省龙兴集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29160元，鉴定费20000元，合计49160元，由吉林省龙兴集团有限公司负担29152元，徐世东负担20008元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员 王淑萍人民陪审员 王 宏人民陪审员 李晓梅 二〇二〇年三月三日书 记 员 赵芳谊