铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1202民初8061号 原告：朱士明，男，1952年12月6日生，汉族，住铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：马洪臣，辽宁守衡律师事务所律师。 被告：铁岭市扬达房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区龙山乡七里村申家沟。 法定代表人：朱忠奎，经理。 委托诉讼代理人：宫妍红，辽宁永盟律师事务所律师。 被告：杨兴德，男，1960年1月10日生，汉族，住铁岭市银州区。 原告朱士明与被告铁岭市扬达房地产开发有限公司（以下简称扬达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，扬达公司申请追加杨兴德为被告，本院依法追加杨兴德为被告。原告朱士明及其委托诉讼代理人马洪臣、被告扬达公司委托诉讼代理人宫妍红、被告杨兴德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱士明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还购房款1345822.4元；2、支付违约金1345822.4元；3、返还尚欠购房款90000元；4、判决被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年1月13日，原告在被告扬达公司购买其开发的扬达嘉和城小区住宅五套，1号楼1单元28楼01室、2单元31楼03室、2单元18号楼03室、4单元28号楼03室、4单元21号楼03室，合同签订后，原告依约缴纳全部房款，但被告将房屋抵押给案外人，致使原告不能实现订立合同目的。 扬达公司辩称，扬达公司与原告之间不是真实的商品房买卖合同关系。原告要求解除合同、返还购房款、赔偿违约金的请求没有事实和法律依据。首先，原告没有实际支付购房款。扬达公司与杨兴德之间是工程承包关系,杨兴德为扬达公司做工程,在结算工程款时,由于扬达公司不能用资金进行结算,就用所建的房屋抵顶杨兴德的工程款。涉案的商品房买卖协议及认购协议均是扬达公司与杨兴德之间用于抵顶工程款签订的相关协议，扬达公司没有实际收到购房款，所以不存在真实的商品房买卖合同关系，更不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定。其次，因杨兴德至今没有与扬达公司进行结算，造成双方工程款无法结算清楚，相关抵顶工程款的房屋无法确定权属及办理手续。杨兴德与朱士明之间明为房屋买卖关系，实际为抵押借款关系。杨兴德是从朱士明处借款，需要抵押物，扬达公司配合杨兴德向朱士明出具了房屋认购协议书。扬达公司在出具房屋认购协议书时并没有向朱士明实际收取购房款。再次，房屋认购协议书、商品房买卖合同的签订是扬达公司为了配合杨兴德进行抵押借款、出售而签订的，为了以后方便房屋办理产权证的考虑向以上人员出具的手续。最后，房屋认购协议书、商品房买卖合同的内容并非原、被告双方真实的意思表示，合同相应的约定内容对双方并不产生约束力。扬达公司与原告之间没有实际的房屋买卖行为，更没有实际收到涉案房屋的购房款。本案因为扬达公司没有向原告收取购房款，没有法律所规定的前提条件即已付购房款，而且杨兴德顶帐时已经知道房屋处于抵押状态，原告到扬达公司办理手续时，也都已知道房屋处于抵押状态，扬达公司不存在隐瞒房屋抵押的情况。房屋向银行抵押的情况扬达公司在抵账的时候就已经预先告知了杨兴德。在扬达公司配合杨兴德向朱士明以房屋作为抵押物办理借款手续时，扬达公司向朱士明出具了认购协议书，并且扬达公司在认购协议书上已经标明该房屋在银行进行了抵押，朱士明在取得认购协议书时就已经知道涉案房屋在银行存在抵押情况，不存在原告在起诉状中所述将房屋抵押给案外人的情况。由于房屋抵押都是在扬达公司抵账时就已经告知了杨兴德，扬达公司不是在商品房买卖合同签订后未告知买受人将房屋进行抵押的。原告诉请的对象应当是杨兴德，不应是扬达公司。由于涉案房屋是扬达公司以物抵债的房屋，扬达公司没有实际收取购房款，并将房屋存在抵押的情况预先告知了杨兴德。原告返还购房款的请求应当向杨兴德提出，即便是向扬达公司请求，也应当是在扬达公司与杨兴德进行结算工程款之后，再由杨兴德向原告返还，扬达公司与原告之间没有真实的商品房买卖关系。本案实际是建筑工程款结算纠纷，所以扬达公司不承担已付购房款一倍的赔偿责任、违约金、返还装修款的责任。请求法院判决驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。扬达公司与朱世明签订的扬达嘉和城认购协议书不是真实的商品房买卖合同关系，该协议属于名为买卖合同实质为借款抵押合同，合同中所涉及的房屋是为杨兴德向朱世明借款提供的担保物。原告没有向扬达公司实际支付购房款，双方涉及到扬达公司与杨兴德之间的建筑工程合同结算纠纷。因扬达公司与杨兴德之间的建筑工程合同没有进行最终结算，无法确定双方的权利义务，本案所涉房屋权属无法确定。因此原告要求解除合同、返还购房款、赔偿违约金没有事实和法律依据。 杨兴德辩称，借款人为朱忠奎，在售楼处开的合同及发票，被告给朱忠奎出过结算书，但一直未结算，扬达公司还欠工程款，用房子抵顶一部分，被告又将抵账房抵账给别人，但不包括朱士明的房子。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 朱士明提供如下证据： 1、房屋认购协议5份、认购书及收款收据，证明房屋买卖事实，及1号楼4单元2103室退房后尚欠原告90000元房款。扬达公司认为协议与收据不是真实的房屋买卖协议，是为了配合杨兴德向朱士明借款出具的，内容明确是顶账，朱士明未向扬达公司支付购房款，1号楼4单元2103室是原、被告协商由中介机构代卖，尚欠钱数不清楚。杨兴德认为与其无关。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 2、原告银行交易明细清单、还款承诺书，证明原告与扬达公司有借款往来。扬达公司认为明细中对方账号不清楚，无法证明给付扬达公司借款，公司账户未收到款项。杨兴德未提出异议。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 扬达公司提供如下证据： 1、工程建设施工合同，证明杨兴德是工程实际施工人。杨兴德无异议。朱士明认为与案件无关联性。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 2、2016年2月11日联系函，证明扬达公司多次要求杨兴德结算，但杨兴德不配合，至今未结算。杨兴德无异议。朱士明认为与案件无关联性。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 3、协议书，证明杨兴德至今还欠银行贷款，扬达公司出抵押物为杨兴德担保。朱士明认为证明目的与本案无关，担保协议中的房屋不是本案诉争房屋，与本案无关联性。杨兴德称施工时，扬达公司没有支付工程款，朱忠奎答应用房屋抵顶工程款，让杨兴德先还利息。经审查，证据来源、形式合法，对证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，原告与被告扬达公司签订〈扬达嘉和城〉认购协议书五份，原告认购房屋五套，1－1－2801室、2－3103室、2－1803室、4－2803室、4－2103室，每套价款均为336455.6元，房款总计1682278元。房款支付方式为用扬达公司欠朱士明的借款抵付。其中4－2103室由扬达公司代为出售，售价320000元，给付朱士明230000元，尚欠90000元未给付。另四套房屋在出售给朱士明前，已经抵押给第三人，但未告知朱士明，该四套房屋亦未交付给朱士明。 另查明，杨兴德为扬达嘉和城项目的施工人。 本院认为，扬达公司在朱士明处借款，用其开发的房屋抵顶部分借款，双方签订房屋认购协议，协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容，朱士明与扬达公司之间形成商品房买卖合同关系。扬达公司在签订认购协议时，隐瞒所售房屋已经抵押的事实。原告主张返还购房款，并支付违约金的请求予以支持。另朱士明主张扬达公司代售房屋欠款90000元予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、解除朱士明与铁岭市扬达房地产开发有限公司的房屋买卖合同。 二、铁岭市扬达房地产开发有限公司返还朱士明房款1345822.4元，并支付违约金1345822.4元。 三、铁岭市扬达房地产开发有限公司返还朱士明代卖房屋欠款90000元。 上述款项于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费29053元，保全费5000元，由铁岭市扬达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判长 郭鸿雁人民陪审员陈丽人民陪审员韦冬雪 二〇二〇年三月二十三日 书记员 王                  丹