重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20700号原告（反诉被告）:李果，男，汉族，1982年3月29日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：柯振强，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文，重庆舟济律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:中海国能生物科技有限公司，住所地常德国家高新技术产业开发区西洞庭生物科技园农垦大道88号，统一社会信用代码914307003528516261。法定代表人:谌建武，总经理。委托诉讼代理人：张晓明，湖南江之浩律师事务所律师。原告（反诉被告）李果与被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司（以下简称中海国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李果的委托诉讼代理人柯振强、葛文、被告中海国能公司的委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李果向本院提出诉讼请求：1、判决确认李果、中海国能公司签订的房屋租赁合同解除；2、判令中海国能公司向李果支付从2019年8月15日至2019年8月21日的租金；3、判令中海国能公司赔偿李果按照中海国能公司的要求购置家具产生的费用23700元；4、判决中海国能公司赔偿李果支付的中介费20958元；5、判决中海国能公司支付违约金41916.6元。事实和理由如下：李果与中海国能公司签订房屋租赁合同，李果将重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X-X房屋出租给中海国能公司，每月租金20958.3元，每三个月支付一次，先付后用，签订合同当日支付首次租金，然后在当期期满前10日支付下一期租金。第二期租金履行期满后中海国能公司至今未缴纳。被告（反诉原告）中海国能公司答辩：认可双方签订的房屋租赁合同于2019年8月21日解除，合同解除以后，我方不应当再支付租金，故我方不欠李果租金；我方租赁房屋以后自行购买的家具和办公用品，李果未支付任何费用；我方缴纳了中介费，并不欠李果任何费用，包括中介费；我方并未违约，不应当向李果支付违约金。故李果的诉讼请求不能成立。相反，李果单方终止合同，并将涉案房屋上锁，将中海国能公司的办公设备、用品、家具家电扣留，违反合同约定，应当赔偿中海国能公司购置家电家具及装修损失共计20669元、退还押金20958元。被告（反诉原告）中海国能公司提出如下反诉请求：1、要求判决李果返还押金20958元；2、要求判决李果赔偿中海国能公司家具及装修损失20669元。事实及理由同针对本诉的答辩意见。原告（反诉被告）李果答辩称：根据合同约定，中海国能公司违约，押金不退；涉案房屋由我方装修，屋内的家具系我方购买。故中海国能公司的反诉请求不能成立。双方围绕本诉和反诉诉讼请求依法提交了证据。经依法审查，对于李果举示的房屋租赁合同、收据、解除合同通知书以及中海国能公司举示的收条、发票、缴纳租金的收条，本院予以确认。李果举示的家具清单，虽然是原件，但没有中海国能公司的盖章，且没有证据证明乙方处签名的个人系中海国能公司授权的人员，故对该证据本院不予确认。李果举示的其他证据均系打印件，没有其他证据印证，无法判断其真实性，本院不予确认。中海国能举示的送货单、收据，虽然系原件，但不能证明与本案有关联，本院不予确认；中海国能公司举示的报销清单系打印件，无法判断其真实性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李果系重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X-X房屋的所有权人。2019年5月14日，李果与中海国能公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：中海国能公司租赁李果的该房屋，租赁期限2019年5月16日至2021年5月15日，其中免租期为2019年5月14日至2019年5月16日；月租金20958.3元，租金每三个月缴纳一次，先付后用，中海国能公司应在当期期满前10日向李果支付下一期的租金；中海国能公司应当在签订合同当日支付保证金20958.3元，租赁期满或者合同解除时扣除中海国能公司应承担的费用、租金以及违约金、赔偿金后，剩余部分李果无息返还中海国能公司；中海国能公司不支付或者不按照约定支付租金达7日的，李果有权解除合同；租赁期内，李果需提前收回该房屋，应提前60日通知中海国能公司，将已收取的租金余款及租赁保证金退还中海国能公司并按月租金的2倍支付违约金；中海国能公司有本合同第九条第4款约定情形之一的，应按月租金的2倍向李果支付违约金；李果在全额收到中海国能公司支付的首期应付款（保证金）后向中介公司支付中介费20958.3元，中海国能公司在签订合同时向中介公司支付中介费20958.3元，本合同签订并完成首期款项全额支付后，如因李果或者中海国能公司任何一方原因导致合同不能履行或者提前解除合同，中介公司已收取的中介费不予退还。2019年5月21日，中海国能公司向李果缴纳押金20958元、租金62875元。其中李果出具的收条载明：该押金于双方所签订租赁合同终止按照合同约定退还。2019年5月31日，李果向中介公司缴纳中介费20958元。2019年8月20日，李果作出函，该函载明：致中海国能公司，现在履行期限（2019年8月6日）已届满但贵公司迟迟未支付。根据房屋租赁合同第九条第四款第一项的规定，自本通知发出之日起，您我之间的房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后3日内搬出重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X-X房屋。2019年8月21日，李果向中海国能公司寄送了该解除函。审理中，李果陈述其在2019年8月21日将房屋上锁；中海国能公司辩称李果在2019年8月20日将房屋上锁。双方均认可房屋租赁合同于2019年8月21日解除，中海国能公司支付租金至2019年8月15日。本院认为，《房屋租赁合同》系李果、中海国能公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约行使权利、履行义务。李果于2019年8月21日向中海国能公司发出解除合同的函，中海国能公司认可双方签订房屋租赁合同于2019年8月21日解除，故本院对双方签订租赁合同于2019年8月21日解除予以确认。李果自认其于该日上锁收回房屋，鉴于中海国能公司缴纳租金至2019年8月15日，故中海国能公司仍应当缴纳2019年8月16日至2019年8月20日的租金，金额为3380元（20958.3÷31×5）；合同约定：中海国能公司应当于当期期满前10日支付下一期租金，即应当在2019年8月5日支付2019年8月16日至2019年11月15日的租金，但未在期限内支付，李果行使了解除权，中海国能公司应当按照合同第十条的约定向李果支付月租金的2倍的违约金。审理中，中海国能公司提出合同约定的违约金过高，要求调低。对此辩称，一方面，其并未举示证据证明；另一方面，因中海国能公司原因导致合同提前解除，李果另行利用房屋必然造成空置损失，合同约定的违约金标准并不过分高于原告的此种损失。故而，本院对中海国能公司的辩解意见不予采纳，对李果要求支付违约金的诉讼请求予以支持。中海国能公司应向李果支付违约金金额为41916.6元。对于李果赔偿中介费的诉讼请求。李果向中介公司支付的中介费系中海国能公司违约给李果造成的损失，虽然上述认定了中海国能公司应当支付李果两个月租金水平的违约金，但该违约金限于弥补李果另行利用房屋必然存在的空置损失，不足以当然涵盖李果已经支出的中介费损失，故对李果的该项诉讼请求本院予以支持。李果主张其按照中海国能公司的要求对涉案房屋进行装修、配置家具家电所支付23700元，应当由中海国能公司赔偿，但合同对此没有约定，同时，李果举示的转账记录亦不能证明系因为涉案房屋的装修和购置家具家电而支付的款项，故对李果的该项诉讼请求不予支持。对于中海国能公司提出要求返还押金的反诉请求。李果出具的收条明确承诺租赁合同终止后按约定退还。而租赁合同明确约定，租赁期满或合同解除后房屋租赁保证金在抵扣后应由中海国能公司承担的费用、租金以及违约金、赔偿金后，剩余部分由李果无息返还中海国能公司。据此，在前述已经认定中海国能公司承担支付剩余租金、违约金、赔偿损失的情况下，李果应当返还该笔押金。故对该反诉诉讼请求，本院予以支持。中海国能公司要求李果赔偿因装修以及为涉案房屋配置家具家电损失20669元，但合同对此没有约定，同时，中海国能公司举示的送货单、收据不能证明系因对涉案房屋的装修和购置家具家电而支付的款项，故对中海国能公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李果与被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）李果房屋租金3380元；三、被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）李果违约金41916.6元；四、被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）李果中介费20958元；五、原告（反诉被告）李果于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司押金20958.3元；六、驳回原告（反诉被告）李果的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费982.18元，由被告（反诉原告）中海国能生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年三月十三日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜