重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民初1997号 原告（执行案外人）：秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司，住所地重庆市秀山县中和街道黄杨大道北段99号一栋4-3，统一社会信用代码91500241MA5U48EG72。 法定代表人：程蛟，执行董事。 委托诉讼代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彤，重庆含宪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路278号，统一社会信用代码91500103691245487F。 法定代表人：杨文，行长。 委托诉讼代理人：潘攀，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊明星，重庆依斯特律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山县中和镇站前新区7号楼，统一社会信用代码91500241739813704F。 法定代表人：伍秀军，总经理。 委托诉讼代理人：杨羲，男，该公司员工。 第三人（被执行人）：伍秀军，男，1957年3月19日出生，汉族，住重庆市秀山县。 第三人（被执行人）：吴郁君，女，1987年7月9日出生，侗族，住重庆市秀山县。 第三人（被执行人）：伍金辉，男，1988年11月25日出生，苗族，住重庆市秀山县。 原告秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司（以下简称“鼎立设计公司”）与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称“恒丰银行”），第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称“五岳公司”）、伍秀军、吴郁君、伍金辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎立设计公司的委托诉讼代理人黄鹏，被告恒丰银行的委托诉讼代理人潘攀，第三人五岳公司的委托诉讼代理人杨羲到庭参加诉讼。第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鼎立设计公司向本院提出诉讼请求：判令不得执行重庆市秀山县中和街道白沙大道北段3号二层2-6、2-7、2-8号门面房屋；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：签订房屋买卖合同时，五岳公司保证房屋拥有处分权、不涉及第三方权利，并出示了无权利限制记载的房产证；案涉房屋系带租出售，合同即将到期，原告买受房屋后可立即装修经营，这强化了原告的合理信赖；根据当时政策制度设计，原告买房时不可能查询到案涉房屋的权属登记信息；原告购买涉案房屋系基于公司基本办公经营需要，应当对民营企业的基本生存权予以保护；执行异议后，原告已表态可将剩余房款23.6万元交付执行。 被告恒丰银行辩称，一、鼎立设计公司在未看到涉案房屋产权证原件的情况下，仅凭重庆秀山五岳房地产开发有限公司单方的口头承诺，以及无法确认真假的房产证复印件便签订了合同，未尽到公司对外投资时，应当具有的合理审查及注意义务。二、根据当时政策制度，鼎立设计公司能以利害关系人身份查询涉案房屋的抵押情况，原告对《房屋权属登记信息查询暂行办法》的解读，系错误理解法律法规、片面引用法律法规来混淆法庭的判断。三、鼎立设计公司签订房屋买卖合同时，涉案房屋已是现房，可以办理产权过户登记手续，但鼎立设计公司与五岳公司却约定8个月后才办理过户，亦存在不合常理之处。四、国家保护民营企业也应当依法进行，鼎立设计公司在信息公开的法治环境下，疏忽大意签订买卖合同，不属于法律规定的可以对抗抵押权人优先受偿的情形。五、若抵押权合法设立后，一般买卖合同就能对抗抵押权人的优先受偿权，会导致抵押人和第三人恶意串通，致使抵押权的优先受偿权形同虚设。 第三人五岳公司陈述，五岳公司在出售涉案房屋的时候，和恒丰银行达成了初步意见，同意五岳公司一边出售一边解押，出售案涉房屋以后，恒丰银行一直不同意解押，鼎立设计公司多次和五岳公司进行协商，办理产权，但由于恒丰银行不同意，所以至今仍未办理下来产权。 第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月9日，恒丰银行与五岳公司签订《固定资产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为自2015年7月10日至2023年6月21日……首次还款期限为2015年9月21日等；同日，双方签订《抵押合同》，约定五岳公司以含案涉房屋在内的多套房屋提供抵押，向恒丰银行借款，并于2015年7月10日办理了抵押登记。2015年7月13日，五岳公司向恒丰银行提交贷款资金提款申请书，恒丰银行向五岳公司发放该贷款13000万元。五岳公司自2016年6月起开始发生欠本欠息的情况，恒丰银行遂向本院提起诉讼。本院在审理恒丰银行与五岳公司金融借款合同纠纷一案中，恒丰银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。2018年12月26日，本院作出（2017）渝05民初1041号民事判决，主要判决内容为：重庆秀山五岳房地产开发有限公司在判决后效后十五日内向恒丰银行股份有限公司重庆分行归还借款117266644.74元及利息；恒丰银行股份有限公司重庆分行对重庆秀山五岳房地产开发有限公司提供的抵押物（含本案案涉房屋）行使优先受偿权。该判决后效后，因五岳公司未如期履行判决书确定的义务，恒丰银行向本院申请执行。 另查明，2016年9月29日，秀山五岳房地产公司（甲方）与鼎立设计公司（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定乙方向甲方购买位于五岳广场南区二楼（编号为6、7、8，现门头为麦莎美发造型）房屋，建筑面积208平方米，总价93.6万元。签订协议时支付10万元，2016年10月15日前支付40万元，尾款及办证费用于2017年1月25日前支付。鼎立设计公司先后于2016年9月30日、2016年10月31日、2017年3月13日向秀山五岳房地产公司支付购房款共计70万元。并于2016年10月13日接房使用该房屋。 还查明，重庆市秀山县中和街道白沙大道3号二层2-6、2-7、2-8号门面房屋与五岳广场南区二楼（编号为6、7、8，现门头为麦莎美发造型）房屋系同一标的物。 本院认为，本案争议焦点为鼎立设计公司作为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院结合本案事实对此评判如下： 一、关于鼎立设计公司与五岳公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。经恒丰银行申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定书，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。鼎立设计公司于2016年9月29日与五岳公司签订了《房屋买卖合同》，早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，应当认定其在人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同。 二、关于鼎立设计公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。根据鼎立设计公司举示的相应证据，可以认定其2016年10月13日就占用使用涉案房屋，即在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 三、关于鼎立设计公司是否已按合同约定支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据鼎立设计公司举示的房款收据等付款证据，可以认定鼎立设计公司已支付了部分购房款，但支付时间并未完全按照合同约定。 四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因鼎立设计公司自身原因的问题。鼎立设计公司与五岳公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋处于抵押状态，鼎立设计公司作为房屋买受人人，对此未尽到审慎的注意义务，未到有关部门查询案涉房屋的抵押等情况，也未要求五岳公司出具完整有效的房屋产权证明，因此鼎立设计公司对不能办理过户手续明显存在过错。因此，应当认定本案不符合《执行异议规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，鼎立设计公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，判决如下： 驳回原告秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费13160元，由原告秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司负担6580元，由第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司负担6580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  樊 群 审 判 员  周海燕 人民陪审员  丁庆生 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理  陈园媛 书 记 员  陈鹏锋