广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终29498号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈迅，男，汉族，1986年3月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区,委托诉讼代理人：谭宗禄，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪金虹，广东扬权律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡习之，男，汉族，1983年4月2日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区,委托诉讼代理人：蔡剑雄，广东沁森律师事务所律师。上诉人陈迅与上诉人蔡习之因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈迅的上诉请求：一、维持(2019)粤0303民初6896号民事判决第一项；二、改判蔡习之向陈迅返还进场费12000元；三、改判蔡习之向陈迅赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店设备采购费77564.96元；四、改判蔡习之向陈迅赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店预期可得利益损失176962.17元（自停业起计算至合同到期之日止）；五、由蔡习之承担本案一审、二审所有的诉讼费用。理由：一、原审法院认定事实不清，租赁合同无法继续履行是因蔡习之违约而解除，并非原审法院认定的双方协商解除。二、厨房是蔡习之装修后交付给陈迅，陈迅根据承租时的现状使用厨房，未收到过第三方整改通知，也已经按照蔡习之要求整改。蔡习之恶意关闭厨房导致陈迅无法继续经营。三、原审法院适用法律错误，举证责任分配错误，应当由蔡习之举证证明其关闭厨房的理由。四、蔡习之应当承担没有将陈迅物品整理清楚返还陈迅的责任。蔡习之答辩称：一审法院认定事实不清、适用法律错误。请二审法院依法改判。蔡习之的上诉请求：1、撤销(2019)粤0303民初6896号民事判决第一项；2、改判(2019)粤0303民初6896号民事判决第二项为：陈迅于判决生效之日起十日内向蔡习之支付进场费5500元；3、改判(2019)粤0303民初6896号民事判决第三项为：陈迅于判决生效之日起十日内向蔡习之支付2018年9月1日至10月10日的租金13333元、水电费7725元;4、改判(2019)粤0303民初6896号民事判决第五项为：陈迅于判决生效之日起十日内向蔡习之按每月2000元标准支付自2018年10月10日至物品搬离之日的房屋占有使用费；5、维持(2019)粤0303民初6896号民事判决第四项、第六项（原审笔误为第五项：驳回陈迅的其他诉讼请求)；6、撤销(2019)粤0303民初6896号民事判决第七项（原审笔误为第六项：驳回蔡习之的其他诉讼请求），改判陈迅赔偿蔡习之装修损失44890元；7、本案诉讼费用全部由陈迅承担。理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、原审遗漏认定陈迅逾期支付租金一个月的事实。蔡习之与陈迅订立租赁合同后，已将涉案商铺交付给陈迅使用，陈迅已经占有、使用涉案商铺。陈迅拒绝支付租金超过一个月的行为属于根本违约，蔡习之有权没收涉案保证金并要求赔偿损失。另外，在2018年9月1日至10月10日间，陈迅一直使用商铺，在此期间的租金应当按照合同约定支付，原审仅按照约定租金的一半支持没有事实依据。二、进场费是基于租赁关系而实际支出的。按照双方约定，在租赁期间，陈迅有义务支付进场费。原审法院仅支持2018年4月至8月的进场费与事实不符，属于认定事实错误。三、从2018年10月10日起，蔡习之为避免损失扩大，将陈迅物品另外安置地方进行存放，并明确告知陈迅将物品取回。蔡习之要求陈迅支付房屋占有使用费，该部分损失属于蔡习之对合同解除后损失继续扩大的承担，而不应各自承担一半。原审仅支持2018年4月17日至搬离之日的的房屋占有使用费与事实不符。另外，原审认定蔡习之出租地下室的租金为2000元，但酌定认定涉案物品存放位置的租金为1000元，与事实不符。四、原审在认定涉案商铺是由洗车场改造而成，对于这一事实当事双方均认可。装修商铺与出租商铺之间形成因果关系。现因陈迅违约导致租赁关系解除，蔡习之因此产生的装修损失也应得到赔偿。五、水电费是生产经营的必需品，是生产资料的一种。陈迅在涉案店铺使用期间产生的水电费，陈迅是唯一收益人，陈迅对水电费的承担不因合同当事人是否有过错或违约而改变。原审没有支持蔡习之关于水电费的主张属于认定事实错误。陈迅答辩称：一、租赁合同无法继续履行是因蔡习之违约而解除，并非原审法院认定的双方协商解除。二、厨房是蔡习之装修后交付给陈迅，陈迅根据承租时的现状使用厨房，未收到过第三方整改通知，也已经按照蔡习之要求整改。蔡习之恶意关闭厨房导致陈迅无法继续经营。三、应当由蔡习之举证证明其关闭厨房的理由。四、蔡习之应当承担没有将陈迅物品整理清楚返还陈迅的责任。陈迅向一审法院起诉，请求：1、判令蔡习之向陈迅返还押金12000元。2、判令蔡习之向陈迅返还进场费12000元。3、判令蔡习之向陈迅赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店设备采购费77564.96元。4、判令蔡习之向陈迅赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店预期可得利益损失176962.17元（自停业起计算至合同到期之日止）。五、判令蔡习之承担本案所有的诉讼费用。蔡习之向一审法院提起反诉，请求：1、判令陈迅向蔡习之支付2018年9月1月至10月10日止的承包费13333元;2、判令陈迅自2018年10月11日起至将物品取回之日止向蔡习之支付房屋使用费,按每月10000元计算，暂计至2019年4月10日为60000元。3、判令陈迅向蔡习之支付2018年4月至2018年10月份的剩余进场费5500元。3、判令陈迅向蔡习之支付赔偿金10000元。4、判令陈迅赔偿蔡习之装修损失44890元。五、本案诉讼费用全部由陈迅承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，陈迅（乙方）与蔡习之（甲方）签订《商铺承包合同书》，约定甲方将坐落于深圳市太白路4017号中华花园小区3栋4号的商铺承包给乙方使用（不能开设饮食类），面积合计25平方米，有效期从2018年4月1日起至2019年3月31日止，承包期间，乙方每月向甲方交纳承包费10000元，管理费、维修基金、水费、电费、排污费、垃圾费等其他一切费用由乙方自己承担，本合同属于到期续签，押金沿用上期合同(注：两押）；承包期间，乙方每月应准时交纳租金及物业相关费用，如有拖欠，每日按拖欠金额的3%。加收滞纳金，拖欠二十天未交的，甲方有权停止水、电供应，拖欠一个月时，甲方单方有权终止该合同，履约保证金不予退还，并有权追回承包金和滞纳金以及一个月赔偿金；乙方必须按规定使用商铺，不得擅自改变商铺的用途及结构；承包期间，双方均不得借故解除合同，当事人若有一方有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，在得到对方同意时方可解除合同，解除合同时由提出解除合同的一方向对方支付一个月承包金额的款额作为解除合同的赔偿金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。关于进场费，双方约定4-8月份分5期支付，每期6000元。另外双方约定蔡习之将地下室出租给陈迅作为厨房使用，每月租金2000元。合同签订后，陈迅使用租赁物业经营烧腊店，将该地下室作为厨房。陈迅向蔡习之支付了押金12000元、两期进场费12000元以及2018年4月至8月份的承包金、水电费。二、在合同履行过程中，因陈迅经营的烧腊店的厨房对小区环境造成污染，主要存在油污水直接排放及生鸡鸭私自加工、烧烤炉的问题，被涉案物业管理处要求整改，定期清理过滤池等。微信聊天记录载明双方自2018年8月下旬开始就烧腊店厨房整顿进行协商。陈迅陈述蔡习之关闭了用作厨房的地下室，其于2018年9月3日停止经营。蔡习之陈述其要求陈迅不要在现场烧腊。蔡习之于2018年10月15日将陈迅的物品搬至地下室，后将涉案租赁物业出租给案外人经营使用。蔡习之陈述案外人从事烧腊类餐饮，但未在地下室作烧烤。2018年10月19日，陈迅、蔡习之因涉案租赁合同纠纷在深圳市公安局东晓派出所进行调解。三、蔡习之将陈迅的物品搬至上述地下室保管。庭审中法院告知双方自行对物品进行清点交接，陈迅陈述由于蔡习之未能指出具体物品存放位置，地下室物品混乱，无法核对。蔡习之陈述陈迅物品较多，现场不适宜一一陈列清点，拒绝了陈迅要求一一核对的要求，双方未完成物品交接。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈迅与蔡习之于2018年4月1日签订的《深圳房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。合同签订后，陈迅按合同约定支付了相关费用，蔡习之将涉案房屋交付陈迅经营使用。一审法院认为虽然合同中约定涉案物业不能开设饮食类，但陈迅经营烧腊店,蔡习之将地下室作为厨房出租给陈迅，说明蔡习之对陈迅的经营情况是清楚的且未提出异议。在合同履行过程中，因陈迅经营中的问题，作为厨房的地下室被要求整顿，致双方产生争议。蔡习之要求地下室厨房不能现场烧腊，陈迅停业，后蔡习之将涉案物业出租给案外人使用，应视为双方已解除合同，但对合同解除的后果未协商一致。关于合同解除的责任，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，现根据双方当事人的陈述及举证，关于厨房的整改情况、管理处的意见、地下室在整改后是否具备作为烧腊店厨房的条件等事实均无法查清，双方均应承担举证不能的后果，一审法院无法确定陈迅、蔡习之的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院认为双方协商解除合同后，结合涉案合同的履行情况，蔡习之应向陈迅返还押金12000元。关于进场费的问题，陈迅诉请蔡习之返还进场费12000元，蔡习之反诉要求陈迅支付2018年4月至2018年10月份的剩余进场费5500元。根据已查明事实陈迅实际支付的进场费为12000元，进场费是承租人为了与出租人建立租赁合同关系而支付的，根据双方约定进场费总额为30000元，平均到合同履行月份为每月2500元，本案中陈迅于9月份停止经营，合同实际履行时间为2018年4月至8月，故陈迅应支付的进场费为12500元，现陈迅已支付12000元，还应向蔡习之支付进场费500元，陈迅要求返还进场费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈迅要求蔡习之赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店设备采购费77564.96元、预期可得利益损失176962.17元的诉讼请求，蔡习之要求陈迅支付赔偿金10000元、装修损失44890元的反诉请求，一审法院认为由于无法查明租赁合同解除的原因，故无法确定双方的责任，陈迅、蔡习之要求对方承担违约责任的诉讼请求均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于蔡习之要求陈迅支付2018年9月1月至10月10日止的承包费13333元的诉讼请求，一审法院认为由于厨房无法正常使用，陈迅已停止经营，双方在进行协商，陈迅在合同解除后应及时交还房屋，故对该期间的租金损失应根据公平原则由双方分担，陈迅应向蔡习之支付2018年9月1月至10月10日的租金6666.5元。蔡习之于庭审中提出要求陈迅将在蔡习之处存放的物品取回，一审法院认为陈迅在合同解除后应及时取回物品、交还房产，对该项诉讼请求一审法院予以支持。关于蔡习之要求陈迅支付自2018年10月11日起至将物品取回之日止向蔡习之支付房屋使用费，按每月10000元计算，暂计至2019年4月10日为60000元的反诉请求。一审法院认为蔡习之放置陈迅物品的房间为出租给陈迅使用的地下室，租金为每月2000元,现该地下室已由案外人作为厨房使用，蔡习之要求按每月10000元计算使用费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，一审法院酌定存放陈迅物品的房屋使用费为1000元。一审法院认为陈迅在合同解除后应及时取回物品，完成交接，蔡习之应予以配合，在一审法院告知双方进行交接后，双方仍未完成交接，该部分房屋使用费根据公平原则由双方分担，即陈迅应按每月500元的标准向蔡习之告支付自2019年4月17日至物品搬离之日的房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、蔡习之应于本判决生效之日起十日内向陈迅返还押金12000元；二、陈迅应于本判决生效之日起十日内向蔡习之支付进场费500元；三、陈迅应于本判决生效之日起十日内向蔡习之支付2018年9月1月至10月10日的租金6666.5元;四、陈迅应于本判决生效之日起十日内将自己的物品搬离蔡习之的房屋；五、陈迅应于本判决生效之日起十日内向蔡习之按每月500元的标准支付自2019年4月17日至物品搬离之日的房屋占有使用费；六、驳回陈迅的其他诉讼请求（一审笔误重复第五项）；七、驳回蔡习之的其他反诉请求（一审笔误第六项）。本诉案件受理费2829元，由陈迅负担2712元，由蔡习之负担117元，上述费用陈迅已预付，蔡习之应在本判决生效之日起十日内迳付陈迅。反诉案件受理费1487元，由陈迅告负担96元，由蔡习之负担1391元，上述费用蔡习之已预付，陈迅应在本判决生效之日起十日内迳付蔡习之。本院经审理查明，陈讯签名确认的起诉状中并未主张返还押金12000元的诉讼请求，原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同，真实有效，应受法律保护，双方均应恪守合同约定履行各自权利义务。有陈讯签名确认的起诉状中并未主张返还押金，故一审判决蔡习之返还陈讯押金12000元，超出陈讯的诉讼请求，没有事实依据，本院予以撤销。一审对此认定有误，本院予以更正。双方签订的《商铺承包合同》明确约定：不能开设饮食类。陈讯仍然经营烧腊店，存在主要违约责任；蔡习之明知陈讯违约经营饮食业，不予制止，也应承担一定的责任。况且，作为厨房的地下室进行现场烧腊，对环境造成一定的影响，被涉案物业管理处要求整改，蔡习之向陈讯提出地下室厨房进行整顿，并未违反双方关于不能开设饮食类的约定。在2018年9月停业期间，陈讯可以就停业期间的房屋租赁费如何缴纳及是否减、免的问题与蔡习之协商共同解决，但陈讯却不予缴纳，违反合同约定。蔡习之在陈讯未缴纳9月份承租费等费用超过1个月（2018年10月10日）的情况下，依据合同规定有权终止合同。由于厨房无法正常使用，陈讯已停止经营，双方亦正在进行协商，故合同解除后，该期间的租金损失应根据公平原则由双方分担，陈讯应向蔡习之支付2018年9月1月至10月10日的租金6666.5元。蔡习之主张过高部分租金，本院不予支持。关于进场费的问题。根据双方约定，进场费总额为30000元，平均到合同履行月份为每月2500元，本案中陈讯于9月份停止经营，合同实际履行时间为2018年4月至10月10日，故陈讯应支付的进场费为12500元，现陈讯已支付12000元，还应向蔡习之支付2018年4月至8月进场费500元；陈讯2018年9月至10月10日期间进场费，依照公平原则，还应向蔡习之支付进场费2083元，共计2583元（2083元+500元）。蔡习之主张返还过高进场费没有事实和法律依据，本院不予支持。陈讯主张预期可得利益损失176962.17元，没有证据证实，本院不予支持。陈讯主张蔡习之赔偿深圳市罗湖区福发记港式烧腊店设备采购费77564.96元，该设备大部分堆放在储藏室，有些仍可使用，也存在折旧的情形。双方签订的《商铺承包合同》明确约定不能开设饮食类，陈讯仍然违约经营烧腊店；蔡习之反诉主张陈讯赔偿装修损失44890元，该装修存在折旧，但未影响蔡习之继续租赁；鉴于双方均存在过错和上述设备、装修的状况，双方自行承担各自的设备采购费、装修损失，无须互相退赔。蔡习之主张陈讯将在蔡习之处存放的物品取回。本院认为在合同解除后应陈讯取回物品、交还房产，对该项诉讼请求本院予以支持。蔡习之放置陈讯物品的房间为出租给陈讯使用的地下室，租金为每月2000元,现该地下室已由案外人使用，蔡习之要求按每月2000元计算使用费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。陈讯的物品确实挤占蔡习之储藏室房屋的使用面积，不能按照整租面积计算，一审酌定存放陈讯物品的房屋使用费为1000元，并无不当。2018年10月19日在深圳市公安局东晓派出所调解时，陈讯已经知道物品被搬离、涉案商铺已被蔡习之转租他人时，双方合同无法继续履行，此时陈讯应将物品及时搬离，及时止损，但未撤离物品，陈讯应承担相应的责任。蔡习之也应给陈讯合理期限搬离物品，本院酌情确定陈讯应在2018年11月30日前搬离物品。该部分房屋使用费根据公平原则由双方分担，即陈讯应按每月500元的标准向蔡习之支付自2018年12月1日至物品搬离之日的房屋使用费。一审对此认定有误，本院予以更正。蔡习之主张陈讯支付水电费，但蔡习之并未提出该项反诉请求，故本院不予审理。蔡习之可另寻其他法律途径解决。综上，上诉人蔡习之的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。上诉人陈讯的上诉主张不成立，本院不予以支持。原审认定事实不清，适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初6896号民事判决第三项、第四项、第六项（一审笔误重复第五项）；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初6896号民事判决第一项、第七项（一审笔误第六项）；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初6896号民事判决第二项为：上诉人陈迅应于本判决生效之日起十日内向上诉人蔡习之支付进场费2583元；四、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初6896号民事判决第五项为：上诉人陈迅应于本判决生效之日起十日内向上诉人蔡习之按每月500元的标准支付自2018年12月1日起至物品搬离之日的房屋占有使用费；五、驳回上诉人陈迅的其他诉讼请求；六、驳回上诉人蔡习之的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费陈讯上诉部分二审案件受理费5658元（陈讯已预缴），由陈讯负担。蔡习之上诉部分二审案件受理费1936元（蔡习之已预缴），由蔡习之负担1536元，由陈讯负担400元。陈讯应于本判决生效之日起十日内迳付蔡习之二审诉讼费400元，本院不再找退。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月二十日书记员 杨玉兰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。