江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初1971号原告（反诉被告）：南京莱源石材有限公司，统一社会信用代码91320115736064496M，住所地南京市江宁经济技术开发区铺北路。法定代表人：张世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪刚，江苏先创律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏省标鼎实业发展有限公司，统一社会信用代码91320000677633678C，住所地南京市江宁区秣陵街道天元东路228号。法定代表人：朱丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏，南京市江宁区上峰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）南京莱源石材有限公司（以下简称莱源公司）与被告（反诉原告）江苏省标鼎实业发展有限公司（以下简称标鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱源公司的委托诉讼代理人李洪刚、被告标鼎公司的委托诉讼代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱源公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付电费6539.61元、水费725.5元、维修费用101543.45元，合计108808.56元；2．判令被告按3049.32元/日的标准支付自2019年2月1日起至实际交接房屋时间2019年8月16日止的房屋占有使用费；3．判令被告按68400元/年的标准支付自2019年2月1日起至2019年8月16日止的物业费；4．判令被告支付违约金556500元；5．判令被告承担本案鉴定费9200元及诉讼费用。事实和理由：2018年5月24日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于南京市江宁开发区梅林街18号内的部分厂房及办公室出租给被告用于经营，租赁期间自2018年8月1日至2023年7月31日，租金每六个月支付一次。合同约定如逾期支付租金超过15日，原告有权解除租赁合同且被告需按半年租金支付违约金。被告支付第一笔租金后未按约支付后续租金，其多次催告，但被告拒不履行支付租金义务。被告逾期支付租金的行为已构成违约，应按约支付违约金556500元。另因被告不履行交接义务，双方直至2019年8月17日才完成案涉房屋交接，被告应支付占有使用费及物业费至2019年8月16日，并支付案涉房屋损坏部分的维修费用101543.45元及水电费。被告标鼎公司辩称，1．同意支付水电费7200元。2．2018年6月16日，双方就案涉房屋签订交接单及承诺书，对于该2018年交接单和承诺书中的项目其同意按鉴定的价格支付维修费用，对于交接单和承诺书中外的项目其不同意支付。其尚有押金80000元、保证金269700元在原告处，维修费用可从押金、保证金中抵扣。3．其实际使用房屋至2019年1月31日，因原告拒绝接收房屋，此后的房屋占有使用费及物业费其不应承担。4．案涉房屋非因其原因解除，如果其应承担违约责任，则认为约定的违约金数额过高，请求调低。5．鉴定费和诉讼费由法院依法确定。反诉原告标鼎公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月31日解除；2．判令反诉原告返还保证金269700元；3．本案诉讼费用由反诉原告承担。事实和理由：双方签订《厂房租赁合同》后其按约支付了保证金269700元及半年租金556500元。因反诉被告一直未出示案涉房屋产权证明，故其未支付2019年2月1日至7月31日期间的房租。2019年1月16日，反诉被告在合同未到期的情况下将案涉房屋断水、断电、强行锁门，致使其正常生产中断，后报警平息。因反诉被告行为，其同意于2019年1月31日解除合同，但反诉被告不配合交接房屋，经多次协商，纠纷仍未解决，故提起诉讼。反诉被告莱源公司辩称，1．反诉原告存在严重违约行为，应承担的违约责任远超过保证金金额。2．其在签订合同时即已出示过案涉房屋产权证明并将复印件交给反诉原告。3．在其发出解除通知时发现反诉原告将案涉房屋转租给他人使用，为避免内部设施被破坏、搬走，其于2019年1月16日将厂房上锁，但在当天就将钥匙交给了实际经营者；2019年1月16日确实断水、断电了，但在次日即恢复正常。4．反诉原告陈述系其不配合交接房屋，不是事实，实际其通知反诉原告于2019年1月31日前交接房屋，办理相关交接手续，但反诉原告不予配合，后其于2019年2月1日再次发函要求交接房屋，反诉原告仍未办理。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：莱源公司为江宁区秣陵街道梅林街18号1幢、2幢房屋所有权人并领取产权证书，其中1幢为4层办公楼（建筑面积4793.5平方米），2幢为1层厂房（建筑面积4182.17平方米）。2018年5月24日，莱源公司（甲方）与标鼎公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，载明因案外人DATechnologyCo，Ltd.（暨南京氐皑机械有限公司）经营问题提前解约，推荐乙方作为新的承租人租赁使用案涉房屋，就甲乙双方权利义务约定如下：乙方承租甲方所有的位于南京市江宁开发区梅林街18号的厂房2850平方米（其中办公室面积650平方米、厂房面积2200平方米）；租赁期5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止；年租金第一年1113000元、第二年1147200元……；租金先付后租，每6月支付一次，乙方应于每个付款周期开始前30天将该付款周期内的租金支付给甲方，乙方的付款时间为每年的1月1日及7月1日；保证金269700元转为乙方的保证金留存甲方；租赁期间乙方应承担水电费、乙方因使用租赁房屋而产生的其他全部费用、物业管理费；乙方逾期交纳租金超过15天的，甲方有权解除合同，乙方应按照当年年租金的半年租金向甲方支付违约金；乙方应于厂房租赁期满当日，将承租厂房及附属设施、设备交还甲方，无异议后双方在《收回确认书》上签字盖章，签字日期为实际收回日期；乙方交还甲方厂房应当保持厂房及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响厂房的正常使用，对于未经甲方同意，乙方擅自对厂房进行改善或增设他物的，甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失，对未经同意留存的物品，甲方应当通知乙方在5日内进行处理，否则甲方有权自行处置；合同签订后，标鼎公司支付了半年租金。2018年6月16日，标鼎公司、莱源公司与南京氐皑机械有限公司就案涉房屋形成《交接单》2份，厂房内容：（1）照明灯52套；（2）消防栓4套；（3）行吊1台；（4）36回路pz30箱2只，动力配电柜1套；（5）卫生间水电表度数；（6）男女卫生间各一间，洗脸盆3套；（7）VV22共99米；（8）厂房钥匙11把。办公楼内容：（1）10间房、11扇玻璃门；（2）格栅灯8套，方形射灯4套，圆射灯3个，长行LED灯43套；（3）一位开关8只，五孔插座49只；（4）中央空调温控器开关13只，风口13套；（5）12回路pz30箱7只，配电箱1套；（6）消防箱2套；（7）水电表度数；（8）卫生间洗脸盆4套，蹲坑8套，小便斗3套，拖把池2套；（9）办公室钥匙32把。同日，标鼎公司向莱源公司出具《承诺书》，载明“我单位同意，在我单位、贵司、南京氐皑机械有限公司三方交接时发现的如下问题：（1）厂房照明灯7套无法使用；（2）厂房消防栓的水带污染需更换；（3）厂房厕所灯无法使用；（4）厂房厕所门锁需要更换；（5）厂房消防管道填平（做到不开裂、不下沉）；（6）厂房中间隔墙油漆未做需要做；（7）卫生间污染，均由我公司负责解决；（8）空调水泵噪音影响空调使用问题；（9）办公室隔墙未恢复需要恢复。如我单位与贵单位合作到期时以上问题未处理，同意在保证金中扣除相应费用”。2019年1月14日，莱源公司向标鼎公司送达《房屋租金催缴通知函》，要求标鼎公司于2019年1月15日之前补缴租金，否则将于2019年1月16日停止相关房屋租赁服务，收回租赁房屋。2019年1月16日，莱源公司向标鼎公司作出《解除合同通知函》，以标鼎公司未按合同约定履行缴纳租金义务解除双方《厂房租赁合同》，要求标鼎公司于2019年1月31日前清空案涉房屋并依据合同约定将案涉房屋归还莱源公司。当日，双方发生纠纷，公安处警。标鼎公司自认于2019年1月18日收到《解除合同通知函》。2019年1月17日，标鼎公司向莱源公司回函，载明“我公司房屋已交至2019年1月31日，目前我公司正处于预缴下一期租金的期限内，故我公司并不欠贵公司房租……2019年1月16日，贵公司根据通知函的内容，根本不给予我公司辩解机会，就擅自停止房屋租赁服务，停水停电，将我公司强行清出承租房屋之外，使我公司大量的产品暴露在无防护的外界环境中，直到公安机关介入才得以平息。……希望贵公司可以保持友好协商的态度……及时的化解双方目前存在的有关矛盾互惠互利，避免造成不必要的经济损失。”2019年1月19日接处警工作登记表载明，双方因租金问题产生纠纷，后张世国将水电停掉，标鼎公司朱勇报警，民警建议通过司法途径解决。2019年1月31日接处警工作登记表载明，标鼎公司徐平报警称其将房屋打扫干净准备退租，对方不肯收取。公安处警，对方不在场，登记备案。2019年2月1日，莱源石材向标鼎公司送达《租赁房屋交接催告函》，载明“我方公司于2019年1月16日依据合同约定提出解除《厂房租赁合同》……为避免贵公司占用厂房导致双方损失进一步扩大，希望标鼎公司及时与我公司完成厂房交接事项，具体如下：1、依据《厂房租赁合同》第九条，双方派员就租赁厂房及办公室使用现状进行查验，对房屋改造部分确定恢复方式、时间及费用。2、双方对租赁厂房及办公室的附属设施、设备进行查验交接。3、双方对房屋租赁期间的物业费、水电费用进行结算。4、双方就以上1、2、3项交接事务填写《交付确认书》，签字盖章之日作为房屋实际交付日期。请贵公司负责人员准备好交接资料及印鉴章，及时与我公司交接人周金青联系（电话……）。”当日标鼎公司朱丹报警，接处警工作登记表载明，双方因退还押金问题产生纠纷，登记备案。2019年6月5日庭审中，双方一致同意按双方合同第九条约定在一周内办理交接。后双方至案涉房屋进行交接，标鼎公司主张只能按2018年6月的交接表和承诺书进行交接，莱源公司提出交接单和承诺书外的损坏项目要求标鼎公司确认，双方均不同意按对方标准办理交接，致交接未能进行。2019年8月17日，双方完成交接，就损坏项目进行确认，形成交接表一份。就损坏项目的维修费用，经莱源公司申请，本院依法委托江苏宁价保险公估有限公司（以下简称宁价公司）对2019年8月17日交接表登记的损坏项目进行维修费用鉴定。本院于2019年11月19日至现场勘验。宁价公司于2019年11月25日作出宁价公估鉴字（2019）第01G1911050016号鉴定报告，载明公估价格为101543.45元（厂房89448.05元、办公楼10495.4元、成品保护1000元、垃圾清运600元）。莱源公司对鉴定意见予以认可，并按101543.45元主张维修费用。标鼎公司认可鉴定意见的价格标准，但主张2018年6月16日交接单及承诺书外的项目维修费用不应由其承担，其认可部分项目的维修责任，对厂房部分1.1东侧大门门套、1.5-1.10环氧树脂地坪、1.11切割处地坪基础处理、1.15窗台板，办公楼部分2.1接待室踢脚线、2.2接待室窗台板、2.3男厕便池后石材、2.5女厕门套、2.9董事长室踢脚线、2.10行政部踢脚线、2.11运营部踢脚线、2.16市场部踢脚线不予认可。审理中，双方一致认可案涉《厂房租赁合同》于2019年1月31日解除，标鼎公司未结清的水电费数额为7200元，标鼎公司另有80000元押金及269700元保证金在莱源公司处。本院认为，莱源公司与标鼎公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据租赁合同约定，标鼎公司逾期交纳租金超过15天的，莱源公司有权解除合同。标鼎公司应于2019年1月1日支付2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金，但逾期15天未予支付。标鼎公司辩称莱源公司未出示案涉房屋产权证明故未支付下一期租金，该意见并无事实和法律依据，本院不予采纳。标鼎公司无正当理由逾期未支付租金，莱源公司有权解除合同。标鼎公司辩称莱源公司存在锁门、停水停电的行为，与本案诉请无关，标鼎公司可另行主张相关损失。双方一致认可解除时间为2019年1月31日，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。莱源公司要求标鼎公司按半年租金556500元承担违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于标鼎公司认为该违约金明显过高的辩解，因该合同解除系因标鼎公司违约造成，且合同约定的违约金并不明显过高，故本院对于该违约金不予调整。莱源公司要求标鼎公司按租金标准支付合同解除后至2019年8月16日的占有使用费、按68400元/年的标准支付上述期间的物业费，标鼎公司对相应标准未持异议，但主张其于2019年1月31日已将案涉房屋清空拟退租，但因莱源公司不肯接收致未及时办理交接。对此本院认为，莱源公司要求双方对现场损坏项目进行确认符合合同约定，因标鼎公司不予配合致莱源公司拒绝接收案涉房屋，莱源公司的行为并无不当，因标鼎公司过错致双方实际于2019年8月17日完成交接，莱源公司要求标鼎公司支付合同解除后至2019年8月16日期间的占有使用费、物业费，符合法律规定，本院予以支持。经计算，标鼎公司应支付占有使用费600715.07元、物业费36917.26元。莱源公司要求标鼎公司支付损坏项目的维修费用，双方一致认可按鉴定意见的价格处理，本院予以确认。对标鼎公司认可的维修项目，本院予以确认。对于标鼎公司不予认可的项目，双方对于莱源公司向标鼎公司交付房屋时是何状态均未提交证据证明，本院推定承租之初案涉房屋应无明显损坏。结合现场勘验情况，现厂房部分东侧大门门套、环氧树脂地坪、窗台板存在明显的损坏，办公楼部分接待室踢脚线、女厕门套存在明显损坏，应由标鼎公司承担维修责任。对于2.2接待室窗台板、2.3男厕便池后石材、2.9董事长室踢脚线、2.10行政部踢脚线、2.11运营部踢脚线、2.16市场部踢脚线，虽然存在部分缺失或凹陷，但并非明显的人为损坏，特别是踢脚线缺失部分刷有乳胶漆，明显为装修而非损坏之结果，接待室窗台板、男厕便池后石材亦无法判断系装修质量问题或人为损坏，对此应由莱源公司承担上述部分原始状态举证不能的法律后果，故对于鉴定意见中2.2、2.3、2.9、2.10、2.11、2.16的项目维修费用5388元及相应比例的成品保护、垃圾清运费用84.9元，本院不予支持，标鼎公司应承担维修费用96070.55元。莱源公司要求标鼎公司支付水电费，双方一致认可未结清水电费数额为7200元，本院予以确认。双方一致认可标鼎公司另有押金80000元、保证金269700元在莱源公司处，莱源公司主张押金、保证金应冲抵标鼎公司应支付的相关费用，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、南京莱源石材有限公司与江苏省标鼎实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年1月31日解除；二、江苏省标鼎实业发展有限公司支付南京莱源石材有限公司违约金556500元、占有使用费600715.07元、物业费36917.26元、维修费96070.55元、水电费7200元，合计1297402.88元；三、南京莱源石材有限公司返还江苏省标鼎实业发展有限公司保证金269700元；上述第二、三项及南京莱源石材有限公司应返还江苏省标鼎实业发展有限公司的押金80000元相互冲抵后，江苏省标鼎实业发展有限公司还应支付南京莱源石材有限公司947702.88元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费16461元，反诉案件受理费2673元，鉴定费9200元，合计28334元，由原告（反诉被告）南京莱源石材有限公司负担3169元，由被告（反诉原告）江苏省标鼎实业发展有限公司负担25165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  史朝霞人民陪审员  马 吉人民陪审员  潘家顺二〇二〇年三月三十一日法官 助理  葛云云书 记 员  龚雨辰