上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16884号原告：上海万融房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人：杨兴华，总经理。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志灵，上海华勤基信律师事务所律师。被告：罗榴英，女，1951年6月14日出生，汉族，住上海市。被告：周志浩，男，1976年12月19日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：梅娜，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。两被告共同委托诉讼代理人：施连吉，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告上海万融房地产经纪事务所与被告罗榴英、周志浩居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志灵、两被告及其委托诉讼代理人梅娜、施连吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海万融房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.要求两被告支付违约金12万元；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告是一家房地产中介公司,被告是原告的客户。2019年1月7日双方签订《出售独家代理协议》,原告作为居间人独家代理被告寻找购买其上海市徐汇区东安一村XXX号XXX-XXX室房屋的买受人,交易总价四百万元,委托期限自2019年1月7日至2019年5月7日。协议约定,原告提供出售独家委托专项的服务,包含重点推荐、专项推广、带看房屋等。被告在协议期限内,如未经原告同意而将委托房产自行出售构成违约,向原告支付相当于委托房价款的百分之三的违约金(合同第6.2条D款)。协议签订后,原告积极履行独家代理义务,全面大力开展了推荐、专项推广、实地看房、议价、谈判等工作,经过大量前期工作和谈判筛选,为被告找到了一些合适的有购买意向的买受人,然而正在洽谈买卖的过程中,被告突然将涉案房屋通过其他中介出售了。原告认为,《出售独家代理协议》真实有效,双方均应严格履行,被告自行出售的行为有违诚信,构成违约,应根据协议的约定承担违约责任。故原告提起上述诉请。罗榴英、周志浩辩称,不同意原告的诉请。《出售独家代理协议》并未生效，该协议是附生效条件的合同，协议第十二条约定，本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效。但是被告从未收到原告支付的任何保证金，所以协议尚未生效。即是协议部分生效，独家代理条款属于格式条款，单方限制被告的自由选择权，加重被告的责任，有失公平，独家代理条款、违约条款无效。且违约金金额过高，需要法院予以调低。被告在签署《出售独家代理协议》前已经在其他中介挂牌出售房屋，原告从其他中介处得知房屋出售信息后才主动上门联系被告，让被告签署了《出售独家代理协议》。后来被告也是通过其他中介出售了房屋。本院认定事实如下：上海市东安一村XXX号33.34室(以下简称系争房屋)于2002年8月23日登记为两被告共同共有。2019年1月7日，两被告(出售被代理方、甲方)、原告(出售代理方、乙方)签署《出售独家代理协议》(以下简称协议)，其中约定：一、甲方委托乙方独家代理出售系争房屋。二、委托代理期限：自2019年1月7日至2019年5月7日(上述期限不包含买实双方签署买卖合同及交易过户的所需时间)。三、委托代理条件：3.1交易总价：净到手价400万元。4.5甲方确认：在委托期限内,乙方为出售上述房地产的独家委托代理的受托方；若甲方自行或交由其他第三方居间,委托代理出售的(即未经乙方认可的其他第三方),甲方同意依照第4.10条约定的标准向乙方支付代理服务费。4.7甲方授权：E：乙方可以通过转委托(本协议甲方授权的所有权)或与其他第三方合作完成本协议至委托事项,其他第三方完成的,也应视为乙方完成本事务；4.8甲方同意：乙方代为收取了潜在买受方支付的购房定金,或甲方与潜在买受方签订房地产买卖合同,均视为乙方完成委托事项。4.10在签订房地产买卖合同当日,甲方应向乙方支付服务费,数额为房地产实际成交总价的百分之二(若实际成交价低于本协议委托价格或其他交易条件有变更的,甲方同意仍依照本协议约定的服务费比例向乙方支付,本协议继续履行);五、乙方提供如下出售独家委托专项的服务内容,若代理成功的,因此所产生的费用(若有),均由乙方承担；5.3经甲方的要求或该房地产实际情况,可以通过广告,展会、网站、媒体等形式对该房地产进行专项推广,并应随时依甲方之查询向甲方报告业务处理情况；5.5经甲方的要求,定期向甲方通报带看情况、市场情况;六、违约责任：6.1乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方的,或违反本协议约定未能完成委托事项的,不得收取服务费;【特别提示】6.2甲方有下列行为之一,则视为甲方违约,甲方应承担违约责任,即甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付的潜在买受方已支付的购房定金(若有),并同意向乙方支付相当于委托房价款的百分之三作为违约金：C：本委托期限内甲方单方面提前终止或解除本协议中约定的委托事项的；D：在委托期限内甲方未经乙方同意将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的;【特别提示】6.3甲方与乙方提供的潜在买受方私自达成交易,视为乙方已完成受托工作,甲方同意依照第4.10条约定的标准向乙方支付违约金。十二、本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效,甲、乙双方各执一份,公证处(若有)留存一份,均具有同等法律效力。本协议部分条款的无效,并不影响其它协议条款的效力。协议另有其他约定。2019年2月27日，系争房屋变更登记为案外人刘爱华所有。审理中，双方一致称，签署协议前，被告已经通过其他中介挂牌出售系争房屋。签署协议时，系争房屋是出租状态，房屋内有租客居住使用，所以被告未将系争房屋钥匙交于原告。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有不动产登记簿、出售独家代理协议等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告提交《看房单》7份，以证明原告积极寻找购房者，曾带刘某某等人看房。原告还提交巧房网网页记录一份，以证明原告在该网站挂出系争房屋信息推广系争房屋。原告称，看房前只需要通过被告，让被告通知租客即可。被告对此不予认可，称《看房单》仅有签名，无身份信息、无电话信息，可以随意填写，被告无法确认真实性，且双方签署协议后，原告从未联系、通知被告要带人看房，也从未带人前来看房，巧房网是原告公司内部交流的网站，不是给购房者看的，原告不能证明尽到了协议约定的义务。本院认为，本案中，《出售独家代理协议》约定“本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效”，但协议中并未就限时出售保证金的含义、金额、支付情况、责任等进行任何明确的约定，亦无证据显示在签署合同、后续履行过程中双方曾就此协商达成一致意见，也无证据显示被告曾就此向原告提出异议。被告现称因原告未支付限时出售保证金导致合同未生效的意见，依据不足，本院不予采信。协议约定，在委托期限内,原告方为出售房地产的独家委托代理的受托方；若被告自行或交由其他第三方居间,委托代理出售的(即未经原告认可的其他第三方),被告同意依照实际成交总价的2%标准向原告支付代理服务费；委托期限内被告单方面提前终止或解除本协议中约定的委托事项的，在委托期限内被告未经原告同意将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的，视为被告违约,被告应承担违约责任，向原告支付相当于委托房价款的3%作为违约金。被告辩称，协议中上述独家委托条款、违约责任条款系格式条款，免除了原告的责任，限制了被告的权利，应属无效。对此本院认为，协议名称为“出售独家代理协议”，协议中相应条款均明确显示了被告委托原告出售系争房屋系独家委托，被告作为完全民事行为能力人，其在签订合同前理应对合同名称及内容作必要了解，签订该合同即代表其对相应内容的认可。被告在一般委托与独家委托之间，自由选择了独家委托的方式；从双方约定的独家委托期限2019年1月7日至5月7日来看，被告通过其他中介委托出售涉案房屋仅存在4个月的限制，也就是说，双方约定的独家委托并未从根本上排除被告自由缔约的权利；协议记载的“委托代理期限”系手工填写的具体日期，被告在签约时可以清晰注意到该条款；协议4.5独家委托条款、6.2、6.3违约条款等已加粗字体，且标明“【特别提示】”；合同10.3特别提示注明原告已向被告尽到解释、告知义务，罗榴英在此条款后签名确认；由此可以认定原告在订立协议时已采取合理方式提示被告注意。故上述条款不符合法定的格式条款无效的情形，被告该辩称意见，本院不予采信。双方签署的协议系双方真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，双方均应依此全面履行自己的义务。当事人之间采用独家委托居间的交易模式，就意味着委托方将丧失一定期间内的委托选择权，将交易成功的机会完全寄托于独家受托方。因此，根据合同法的诚实信用原则，居间方应当相对应地全面履行自身义务，以高于非独家委托的标准，更积极、主动、优质地提供居间服务。本案中，原告作为居间方，有责任在独家委托期间内使被告享受到特别的优质服务，以积极作为的态度，尽快在独家委托期间内促成涉案系争房屋交易。原告虽称其多次带客户看房，但原告仅提供了潦草签名的《看房单》，并无其他任何身份信息、电话信息可供核实，亦无其他证据予以佐证，被告对此亦不予认可。原告目前证据未能充分证明其已提供了实质的居间服务。但被告于2019年1月7日签署协议后仅一个多月即通过他人出售系争房屋，此时距独家委托期间届满尚有较长时间，亦导致原告无法继续履行居间义务。对此被告确实存在一定的违约。协议约定被告违约时应承担房价款金额3%的违约金，而原告居间成功的佣金仅为房价款的2%。假设被告并无违约，原告在约定的委托期限内完成了委托事项，依据协议原告可获得的佣金报酬为8万元，如因被告违约，原告反而可获得12万元的违约赔偿，显然合同约定的违约金过分高于因违约所造成的损失，亦超出了被告在订立合同时可以或应当预见的损失范围。被告主张违约金过高、要求法院予以调低的意见，具有事实与法律依据，本院予以采信。结合被告的违约行为及其过错程度、原告履行协议的情况、被告违约给原告所造成的实际损失、协议约定的房价款金额等因素，也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以10,000元计。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：罗榴英、周志浩于本判决生效之日起十日内支付上海万融房地产经纪事务所违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1350元，由上海万融房地产经纪事务所负担1237.50元，由罗榴英、周志浩负担112.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二〇年三月九日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。