安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0124民初200号原告：孙桂珍，女，1977年09月21日出生，居民，住浙江省平湖市。原告：王恩富，男，1974年09月15日出生，居民，住江苏省南京市沿江工业开发区。上述两原告共同委托诉讼代理人：赵超，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。被告：庐江碧城房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐江县庐城镇城东大道188号，企业统一社会信用代码91340124MA2NEP9R4A。法定代表人：孙继召，职务：执行董事。委托诉讼代理人：麻彩云、袁浩然，系该公司员工。原告孙桂珍、王恩富诉被告庐江碧城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年01月06日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人赵超、被告的委托诉讼代理人麻彩云、袁浩然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙桂珍、王恩富向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告精装修房屋差价共计117396元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年07月28日，原、被告双方签订编号为“LJ18004161”的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买庐城镇盛桥路8号庐江碧桂园钻石湾30#1102房。其中附件四第二条约定该套房屋装修总价199030元。合同签订后，原告按照约定支付各阶段款项。然而被告向原告交付房屋后，原告发现房屋装修简陋、用料粗糙，与样本房相差甚远，也远远达不到合同约定的装修总价款199030元装修标准。原告经装修朋友预估，被告交付的精装修房装修价款为81664元，与报告价格标准相差117396元。现原告依据《商品房买卖合同》第十三条第一款的预定，要求出卖人向买受人退还装修款装饰、设备差额。原告为维护其自身的合法权益，起诉至法院。被告庐江碧城房地产开发有限公司答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。（一）涉案房屋由答辩人依法开发建设，在销售前已取得《商品房预售许可证》，具备合法销售的条件。答辩人在广告宣传中已明确说明涉案房屋属于装修房屋，样板房也以装修展示，销售现场及样板房醒目地展示了厨房、卫生间、卧室等装修交付标准告示牌供被答辩人在选择是否购买涉案房屋时参看。双方签订的《认购书》中特意对房屋装修问题及价款作出了明确的约定。根据《认购书》第五条第1款、第六条第1款以及第八条第1款可知，被答辩人充分知悉并认可其就涉案房屋签署的相关合同文件，明确知悉其购买的是装修房屋，双方在认购该房屋时就已经明确知晓了该房屋装修交付的标准，以及带装修交付前提下的房屋总价款。（二）被答辩人作为完全民事行为能力人，在购买房产这一重要决定方面理所当然会很慎重，不可能陷入错误认识。由此可见，被答辩人是在充分知悉案涉房屋的装修标准及对应价款的情况下，自愿选择购买涉案装修房屋的。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。二、涉案房屋的毛坯价款与装修价款共同构成涉案房屋的总价款，二者系有机整体不可分割，被答辩人明确知悉涉案房屋总价款的构成缘由并予以认可。如上所述，答辩人在房屋推售的整体过程中均对外表述房屋为带装修，并已与被答辩人明确装修材料、在销售现场予以公示等行为，供被答辩人知晓并选择是否购买。被答辩人基于此向答辩人购买的房屋，即为装修房屋。装修的商品房仍然属于商品房，销售装修商品房的行为实质就是销售商品房的行为。《商品房买卖合同》附件四约定的毛坯价款及装修价款共同构成了该装修房屋的总价款，二者为有机整体不可分割。另外，根据被答辩人签字出具的《承诺书》可知，被答辩人在购买涉案房屋前已经知悉因为政策原因导致《商品房买卖合同》约定的毛坯总价款明显低于涉案房屋的实际交易价格，为了实现自己购买装修房的目的，自愿同意将部分购房款进行拆分，以装修款名义进行支付，并在补充协议中将涉案房屋的交付标准变更为装修交付。同时，被答辩人承诺在购买涉案房屋后，不就涉案房屋的任何价格问题（包括但不限于涉案房屋的装修价值低于合同约定的装修价款）向答辩人主张任何权利或其他要求。三、被答辩人认为评估行为与涉案商品房买卖合同的履约无任何关联，该评估行为的本身亦无任何合法性及必要性。（一）答辩人与被答辩人之间建立的是带装修的商品房买卖合同关系而非装修合同关系，被答辩人购买的是装修房屋并支付装修房屋总房价款。涉案装修房屋由答辩人依法开发建设，在销售前已取得《商品房预售许可证》，具备合法销售的条件。从销售推广、样板房展示、认购及合同签订的整个房屋销售过程看，双方订立合同的目的是由答辩人将装修房屋销售并交付给被答辩人，被答辩人清楚且明确的知晓其购买的是装修房屋，被答辩人按照房屋买卖合同的约定向答辩人支付的也是所购装修房屋总房价款。被答辩人评估装修价格实际是故意割裂带装修房屋的完整性，严重背离了客观事实，也是属于严重违反诚信的行为，所以本案根本没有评估或鉴定装修价格的必要性。（二）涉案《商品房买卖合同》合法有效，被答辩人已按约定履行全部合同义务，本案不存在需要评估鉴定才能查明的案件事实，对涉案房屋进行评估或鉴定没有法律依据。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行义务。《商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋的交付标准，答辩人也已经按约定交付了装修房屋，被答辩人未提供证据证明答辩人交房时的装修未达到《商品房买卖合同》约定的标准，本案不存在需要评估或鉴定才能查明的案件事实，被答辩人对涉案房屋的评估与本案待证的事实没有关联性，因此也不存在法律规定的为查明案件事实需要而向人民法院申请鉴定的情形。综上，答辩人与被答辩人对涉案房屋的总体价款及交付标准已经达成了一致意见，被答辩人签订有承诺书明确知悉并认可涉案房屋的实际成交总价及构成。答辩人的义务是按照合同约定的交付标准交付房屋，这是双方就涉案装修房屋买卖达成的真实意思表示，答辩人与被答辩人均应秉承诚实信用和保障各方当事人交易安全的原则全面履行约定的义务。被答辩人诉称无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年07月28日，原告孙桂珍、王恩富与被告庐江碧城房地产开发有限公司签订庐江县碧桂园钻石湾认购书、商品房买卖合同及其附件、补充协议及其附录各一份，约定原告向被告购买位于安徽省庐江县庐城镇盛桥路8号庐江碧桂园钻石湾30#幢1102号房屋一套，该房屋建筑面积111.19平方米，毛坯总价为923079元，装修总价为199030元，该房屋总价（含毛坯总价与装修总价）为1122109元。认购书第六条第一款载明：在本认购书约定的时间与乙方（孙桂珍、王恩富）签署甲方（庐江碧城房地产开发有限公司）明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》及其附录一《税费及其他应付款明细》、附录二《委托办理权属登记协议书》、附录三《装饰、设备标准》、附录四《住宅质量保证书》以及《碧桂园前期物业服务协议》、《临时管理规约》（下称合同文件），但乙方没来签署的或者拒绝签署的除外；另第八条第一款约定：鉴于乙方希望购买精装修商品房，故乙方自愿接受甲方对毛坯房屋进行装修，该房屋交付标准为精装修交付，且乙方已明确知悉认购价为毛坯房价与装修价之和。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰，设备差价。附件三约定：装饰、设备标准1、外墙；2、内墙；3、顶棚；4、地面；5、门窗；6、厨房；7、卫生间；8、阳台；9、电梯；10、其他，无。《补充协议》第四条第四款第三项约定：买受人查验的该商品房存在与合同约定的标准不一致的问题，买卖双方一致同意不按合同第十三约定的“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”履行，按以下约定：买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。《补充协议》附录三装饰、设备标准(装饰)约定庐江县碧桂园钻石湾YJ118T-5标准层1412版交付标准（30幢02单位）外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，外墙部分全部采用涂料；内墙：客厅、餐厅、房间乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片；天花：客厅、餐厅、卧室采用原天花乳胶漆配石膏线；阳台采用原天花防水乳胶漆；厨房、卫生间采用铝扣板；卫生设施：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、镜柜、淋浴花洒、座厕、淋浴屏、附送浴霸；另有关于厨房设施、电话、电视、燃气、安防设施等等说明。同日，原告孙桂珍、王恩富向被告庐江碧城房地产开发有限公司出具承诺书一份，承诺书载明：本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的毛坯总价明显低于贵我双方对该商品价达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案价部分的购房款进行拆分，以装修费名义进行支付，并在合同补充协议中将商品房的交付标准变更为精装修交付。该商品房的实际成交价格（即总价）为买卖合同约定的毛坯总价以及装修总价的总和。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行毛坯总价的多退少补，但装修总价按套计算，不进行退补。与该商品房有关的一切税费均按照总价向政府部门进行缴交。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总价款实际构成的前提下自愿购买该商品房，故本人承诺在购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。另查明，涉案商品房原告孙桂珍、王恩富已按照合同约定支付房款且该商品房已于2019年05月由被告庐江碧城房地产开发有限公司交付原告孙桂珍、王恩富。现原告孙桂珍、王恩富认为房屋的实际装修价值与合同约定相差甚远，遂起诉至法院要求退还差额。上述事实，由原告身份证复印件、被告营业执照、认购书、商品房买卖合同及附件、合同补充协议及附录、承诺书及当事人陈述在卷佐证。本院认为：原告孙桂珍、王恩富与被告庐江碧城房地产开发有限公司签订的认购书、商品房买卖合同及其相关补充协议等文件系当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点为原告孙桂珍、王恩富支付的装修价款是否是涉案房屋总价款的一部分？原告孙桂珍、王恩富认为其签署合同特别是承诺书系被告庐江碧城房地产开发有限公司提供的格式文件，被告庐江碧城房地产开发有限公司并没有就房屋价格和装修价格合二为一向原告孙桂珍、王恩富明确释明，其在购买房屋过程中签订了多份合同附件及补充协议，没有一一去阅读相关的文本内容，装修标准应按照合同约定的装修价款进行。本院认为原告孙桂珍、王恩富系具有完全民事行为能力人，承诺书内容直观简洁，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意，且购买商品房对于个人来说是一项重大事务，不可能轻率决定。因此通过原告孙桂珍、王恩富签署的相关合同及其补充协议等可知，其在购房时知晓被告庐江碧城房地产开发有限公司出售的房屋为带装修交付，房屋的总价款由毛坯价款与装修价款共同组成，合同约定的装修价款并非真实的装修成本，而是房屋总价款的一部分。现原告孙桂珍、王恩富主张单独按装修价款用于装修，有违双方真实意思表示，本院不予支持。原告孙桂珍、王恩富申请对涉案房屋的装修装饰费用进行评估，本院认为无必要性，不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙桂珍、王恩富的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，适用简易程序减半收取1324元，由原告孙桂珍、王恩富承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员  徐明泽二〇二〇年三月三十一日书记员  房泽中附法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。