大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初112号原告：姜国利，男，1963年1月2日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁不凡律师事务所律师。被告：朱楠楠，女，1987年6月28日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：于健，男，1987年9月1日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈凯，辽宁青松律师事务所律师。第三人：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司职员，住普兰店市。原告姜国利与被告朱楠楠、于健、第三人大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日作出（2018）辽0203民初1098号民事判决，被告朱楠楠不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年10月17日作出（2019）辽02民终7195号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初1098号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月3日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告姜国利委托诉讼代理人卢绪章、被告朱楠楠及其委托诉讼代理人刘宝君、被告于健委托诉讼代理人陈凯到庭参加了诉讼。第三人嘉城公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜国利诉称，2017年5月22日，原告与两被告经第三人居间签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定两被告将其所有的位于大连市沙河口区房屋（面积129.33平方米）以1550000元的价格出售给原告。结算方式为原告以现金方式一次性付款，因被告此房有按揭贷款，原告同意替两被告偿还尚欠贷款部分1250000元，合同同时约定了其他条款。但合同签订后两被告却拒绝履行合同义务。现经原告申请，贵院委托鉴定部门鉴定该房屋市场价为2390000元，为此支出了评估费26900元。原告、被告及第三人所签订的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，两被告拒绝履行合同构成违约，应承担违约责任。特诉至法院，请求判令：1、解除合同；2、两被告向原告支付评估市场价格与合同约定成交价价差损失840000元、评估费26900元，合计866900元。被告朱楠楠辩称，同意解除双方签订的《房屋买卖居间服务合同》，不同意原告的其他诉讼请求。原告诉讼请求所主张的损失并非基于双方签订的《房屋买卖居间服务合同》的履行造成，原告的诉讼请求无事实和法律依据。该评估报告的结论不符合房地产买卖的市场行情，估价过高，该评估报告与本案无关联性，不能作为认定本案事实的依据。（一）被告朱楠楠认为案涉合同依法应该认定为无效，原告在签订案涉合同并非善意，对于案涉合同的无效存在过错，双方的责任应该认定为缔约过失责任。理由如下：首先，案涉房产为二被告的夫妻共同财产，二被告离婚时，对于该房产的分割未达成一致，该房产未析产，仍为二被告共同共有，而非按份共有。也就是说，二被告对于案涉房产拥有一个统一的所有权，且该所有权不具有可分割性。基于以上案涉房产所有权的统一且不可分割性，二被告为处分案涉房产而对外签订房屋买卖合同时，二被告应该作为共同的合同一方，自不待言。更重要的是，二被告处分案涉房产的意思表示必须一致，且应该共同对外作出意思表示。缺少一方的意思表示必然造成合同意思表示不成立，致使合同无效。其次，案涉房产登记在被告于健名下，根据案涉合同的约定，即被告朱楠楠在案涉合同上代被告于健签字的事实，被告朱楠楠在案涉合同中的地位应该认定为于健代理人。但被告朱楠楠在案涉合同签订时并未取得于健的代理权，且事后，被告于健对于被告朱楠楠的代理行为也未予以追认，被告朱楠楠为无权代理。其三，案涉房产登记在被告于健名下及被告朱楠楠在签订案涉合同时未取得被告于健的代理权，对于以上事实原告在签订案涉合同时是明知的，对于造成案涉合同无效存在过错，不构成善意的合同相对方。其四，被告朱楠楠在案涉合同签订后，未收到原告支付的任何款项。故原告未因签订案涉合同而遭受损失。综上所述，被告朱楠楠认为，案涉合同应该依法认定为无效，双方之间基于案涉合同的签订产生的责任为缔约过失责任。原告在签订案涉合同时存在过错，并非善意的合同相对方，而且，因案涉合同的签订无实际损失发生，故原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。（二）假设案涉合同被认定为有效，答辩意见如下：在此情况下，本案争议焦点如下：第一、案涉合同是否约定了解除条件，是否约定了违约金额及违约金计算方法；如存在约定，该约定是否明确；第二、原告是否在签订案涉合同时存在一定过错，在案涉合同签订后是否存在违约行为；第三、原告是否因签订案涉合同受到损失；如有则原告的损失如何界定。第一、案涉合同是否约定了解除条件，是否约定了违约金额及违约金计算方法；（1）案涉合同第四条{结算方式}约定的定金为人民币50000元。案涉合同第九条违约责任第1款约定“原告中途毁约，原告缴纳的定金归被告所有，被告有权将该房屋再转让给任何人”“原告中途毁约，原告应在毁约之日起两日内，双倍返还原告定金”。案涉合同第九条第2款约定“双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的1%滞纳金；如逾期超过5日，则视为同意终止合同”。案涉合同第九条第6款约定“合同签署后因双方原因导致合同无法履行，守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担”。（2）以上案涉合同关于合同解除条件的约定，定金的约定及违约金计算方式的约定具体明确，在确认案涉合同的违约责任时应该予以适用。（3）案涉合同约定的定金罚则及违约金的计算方式适用的前提条件是，在一方完全违约的情况下，应该适用的标准。在双方对于案涉合同的签订及履行都存在过错及违约行为情况下，在确定被告的违约责任范围时，就应该考虑双方的过错程度及违约行为，而不应对于一方完全适用案涉合同约定的定金罚则及违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第120条的规定，原告也应该按照案涉合同的约定承担相应的违约责任。第二、原告是否在签订案涉合同时存在一定过错；在案涉合同签订后是否存在违约行为；首先，关于原告是否在签订案涉合同时存在一定过错的问题。案涉合同系在第三人提供居间服务的情况下签订的，案涉合同也是第三人提供的格式合同。案涉合同签订时，原告对于案涉房产的产权状态是知晓的，即案涉房产在二被告离婚时尚未进行分割，仍为二被告的共同财产。从案涉合同甲方处的签名情况及案涉合同第十二条{其他约定事项}约定的内容来看，在案涉合同签订时，原告及第三人对于被告朱楠楠尚未取得被告于健的授权是明知的，在此情况下，原告对于案涉合同的无法履行，也存在过错。其次，关于原告在案涉合同签订后是否存在违约行为问题。案涉合同第四条{结算方式}约定原告在本合同签订之日起55日内，须将已交定金后的购房款人民币250000元备齐，存入履约保证银行；原告须将购房款人民币1250000元备齐，替被告偿还银行贷款。原告须按本合同约定的时间按期付款。案涉合同第七条{乙方权利义务}约定，被告保证其出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；并于签订本合同55日内将所需文件资料递交给第三方。以上案涉合同约定的义务为双方的主要合同义务，义务的履行期限均为55天，但在案涉合同签订后，双方均未在约定的期限内履行各自的合同义务，双方均存在违约行为。另外，依据案涉合同第九条第2款“双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的1%滞纳金；如逾期超过5日，则视为同意终止合同”的约定，案涉合同早已经终止。第三、原告是否因签订案涉合同受到损失；如有则原告的损失如何界定。首先，被告至今未收到原告支付的任何款项。即便是根据原审查明的事实，原告也仅是在案涉合同签订后，向第三人支付了定金25000元和佣金25000元，原告因签订案涉合同所受损失也仅限于此，而无其他损失发生。其次，原告以评估鉴定后的房屋差价作为计算其损失的标准，无法律依据。如前所述，案涉合同已经约定了定金及违约金的计算方法，且该约定具体明确，根据《中华人民共和国合同法》第114条第1款的规定，双方违约责任的范围应该依据案涉合同的约定进行界定。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款前段的规定，即约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。该条规定的损失应该指守约方的实际损失，而非合同履行后的可得利益损失。故原告要求按评估鉴定后的房屋差价计算其损失无法律依据。综上所述，双方对于案涉合同的签订及履行均存在过错，均存在违约行为，案涉纠纷系因双方的违约造成的；案涉合同约定了定金及违约金的计算方式，该约定具体明确，双方违约责任应该依据案涉合同的约定；被告未收到原告支付的款项，原告未因签订及履行合同造成损失。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应该予以驳回。被告于健辩称，不同意原告的诉讼请求，被告于健与原告没有签订过任何房屋买卖合同。也没有授权任何人将案涉房屋出卖给原告，因此原告同被告朱楠楠所签订的房屋买卖居间合同与被告于健无因果关系。原告请求被告于健承担案涉房屋差价损失的诉讼请求无事实及法律依据。第三人嘉城公司未到庭，庭后提供书面代理意见称，被告朱楠楠违约，理应承担相应的法律责任，理由如下：一、第三人于2017年5月22日收到原告支付的25000元定金及25000元中介费，以上合计50000元，因当时原告带的资金不足以交纳全部的中介费及定金，剩余定金及中介费在资金监管时会让原告一并补齐。由于被告违约，避免原告损失扩大，故未让原告继续补齐定金及中介费。二、原、被告及第三人签订居间合同后，第三人的手续员的工作记录体现，2017年6月30日、7月19日第三人的手续员与被告朱楠楠联系，要求被告朱楠楠配合办理析产及公证手续，被告朱楠楠答复是正在办离婚，暂时无法析产。直至2017年9月22日第三人的手续员与被告朱楠楠联系时，被告朱楠楠说要自行与原告联系。具体原告是哪天知道的被告无法履行合同，需要原告提供通话记录才能知道。第三人的手续员联系被告朱楠楠办理手续，被告朱楠楠一直告知第三人的手续员等一等，离婚未办好，没有说解除居间合同。9月22日原、被告电话联系后，并未继续办理任何手续。2017年9月30日第三人的手续员工作记录中体现，2017年十一各方见面协商解除居间合同，此时第三人才知道被告朱楠楠无法配合继续履行合同。因赔偿金额各方无法达成一致意见，故没有留存任何书面解除合同的材料，包括被告提的声明等证据，第三人没有收到任何关于解除居间合同的书面材料。三、办理资金监管，需要产权人与购买方共同到银行签字，房屋过户后，监管的款项直接转入产权人名下，因本案产权人在监狱服刑，被告朱楠楠就采取先离婚再析产，办理公证书之后再办理交易过户。本案过户手续一直就卡在被告朱楠楠离婚析产及办理公证书，被告朱楠楠也一直让第三人等，因涉及到监狱服刑的特殊情况，原告及第三人知道联系监狱办理手续必定需要时间，所以被告朱楠楠一直拖延办理，原告及第三人也是谅解的。后来才发现被告朱楠楠是故意拖延，大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初1098号民事判决第三页倒数第三段：“另查，2017年7月5日沙河口人民法院已经判决被告朱楠楠离婚”，既然在2017年7月5日就已经离婚，却不办理析产，第三人的手续员于2017年7月19日打电话，被告朱楠楠还说没有开庭，等待开庭。没有办理资金监管也是被告朱楠楠拖延析产，导致后来无法办理资金监管。经审理查明，2017年5月22日，被告朱楠楠以被告于健代理人的名义（甲方），与原告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，合同主要约定：甲方将位于大连市沙河口区房屋出售给原告，价款1550000元；甲方支付丙方佣金15500元，乙方支付丙方代理费40000元；税费由乙方负担；乙方于签署本合同之日支付定金50000元，定金由丙方代为保管，交易完成后冲抵房款；乙方在合同签订之日起55日内将扣除已交定金后的购房款250000元备齐，存入履约保证银行；因甲方所出售房屋是以贷款方式购买，现甲方尚欠银行购房贷款，经协商由乙方自愿出资1250000元，为甲方还清贷款，交易完成后直接冲抵房款，解除房屋抵押贷款后甲方需保证其房屋可以办理过户，否则由甲方退还乙方已付银行贷款，甲方按合同约定另行承担违约责任；偿还贷款前甲方同丙方指定人员办理还贷款、撤抵押、房屋过户手续等事项的委托公证手续，公证费由甲方承担；甲方在签订本合同55日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全；房屋需办理析产、委托售房公证，公证费由甲方承担；合同签订当日产权人未到场，由代理人签订，如因产权人不售此房，则由代理人承担连带违约责任并赔偿违约金给乙方、丙方；乙方中途悔约，乙方交纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋再转让给任何人；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起两日内，双倍返还乙方定金；甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的1‰滞纳金，如逾期超过5日，则视为同意终止合同；合同签署后因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，甲乙双方或一方将成为本合同的违约者，鉴于由丙方促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，丙方已收取的佣金不予退还，守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担。当日，原告姜国利交付第三人嘉城公司定金25000元、中介费25000元。原一审诉讼中，原告姜国利申请对案涉房屋在2018年3月5日的市场价值进行司法鉴定。经大连市中级人民法院委托，大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司出具鼎泰昌隆房估字［2018］DF1158号《房地产估价报告》，估价结果为2390000元。原告支付鉴定费26900元。另查，被告朱楠楠和被告于健于2009年11月18日登记结婚。大连市沙河口区人民法院于2017年7月5日作出（2017）辽0204民初2597号民事判决，准许朱楠楠与于健离婚，判决未对案涉房屋作出处理。再查，案涉房屋于2013年10月31日办理所有权登记，所有权人为被告于健。2017年8月末，原告姜国利占有使用案涉房屋至今。庭审中，被告朱楠楠当庭撤回要求原告姜国利腾退案涉房屋的反诉请求。本院确认的上述事实，有原告姜国利提交的房屋买卖居间服务合同、收据、估价报告、收据，被告朱楠楠提交的民事判决书及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告朱楠楠、第三人签订的房屋买卖居间服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。案涉合同约定“合同签订当日产权人未到场，由代理人签订，如因产权人不售此房，则由代理人承担连带违约责任并赔偿违约金给乙方、丙方”，据此，原告与被告朱楠楠对于案涉合同的履行需要取得房屋登记所有权人的同意一节均明确知晓。案涉合同签订后，原告向第三人支付了定金，履行了部分在先合同义务。被告朱楠楠没有在合同限定时间内取得房屋登记所有权人于健的同意，被告于健在庭审时表示不同意出售案涉房屋，被告朱楠楠已无法履行合同约定的义务，系违约。因被告朱楠楠违约，合同目的无法实现，原告要求解除合同，被告朱楠楠亦同意解除合同，对于原告的此项诉请，本院予以支持。被告朱楠楠提出案涉合同无效及原告负有在先履行义务的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案，原告的实际损失包括定金、中介费损失和房屋差价损失等。经释明，原告就定金、中介费的损失在本案中不主张，本院不予处理。关于原告主张的房屋差价损失及评估费损失一节，原告、第三人均主张被告朱楠楠在合同约定的履行期限内没有明确其无法办理案涉房屋的出售授权及提出解除合同，第三人陈述于2017年10月1日各方见面协商解除案涉合同但未达成协议，原告姜国利与被告朱楠楠对第三人嘉城公司的该陈述均未提出异议。故最迟于2017年10月1日，原告就应当知道合同无法履行的事实。因原告在合同履行过程中，仅支付了25000元定金，并未支付全部购房款，在明知被告朱楠楠无法履行合同后，完全有能力另行购买房屋以减少损失。故原告诉请的房屋差价损失应当以2017年10月1日作为基准日，原告主张以2018年3月的房屋价格作为基准日计算房屋差价损失，本院不予支持。综合考量原告姜国利明确知晓合同无法履行的时间节点及其在合同签订时，明知因案涉房屋产权人未到场、被告朱楠楠未实际获得出售房屋的授权，案涉合同是否能够实际履行待定等情况，本院酌定原告主张的赔偿额中的合理部分为200000元，原告主张中超出部分，本院不予支持。被告于健作为房屋所有权人，未参与签订案涉合同，亦未授权他人处分案涉房屋，原告姜国利要求被告于健承担民事责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告姜国利、被告朱楠楠、第三人大连嘉城置业代理有限公司于2017年5月22日签订的房屋买卖居间服务合同；二、被告朱楠楠于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜国利损失200000元；三、驳回原告姜国利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12469元、财产保全费3520元，共计15989元，由原告姜国利承担9601元、被告朱楠楠负担6388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。300228097155000审判长姚江审判员  张春艳审判员  李 健7810507112000二〇二〇年三月十六日书记员  张新传