2阿奇云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2949号原告：杨银存，女，1962年5月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，特别授权代理。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司，营业场所云南省大理白族自治州大理市下关镇大关邑村四社，统一社会信用代码91532901MA6MX8EF12。负责人：杨永生，经理。委托诉讼代理人：毛勇，云南洪骐律师事务所律师，特别授权代理。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层，统一社会信用代码91110101633682443Y。法定代表人：严世红，总经理。原告杨银存与北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司（以下简称“龙发公司大理分公司”）、北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称“龙发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨银存及其委托诉讼代理人张桥，被告龙发公司大理分公司的委托诉讼代理人毛勇到庭参加诉讼，被告龙发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨银存向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月16日至2019年6月30日共计166天的逾期租金79,680元及该款的逾期利息6,613.44元,并承担自2019年7月1日起至办理交接租赁房屋时止按480元/天计算的租金以及该笔租金按0.0005/日计算的利息；2.判令被告向原告支付违约金93,866元,并补偿原告2017年11月15日至2018年1月15日房屋租金28,800元；3.判令被告将其私自改变结构的三楼房屋以及房屋外墙恢复原状，恢复原状的费用为128,000元；4.判令被告支付拖欠的水电费1,200元，并将一、二、三楼相应电路恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告杨银存在大理市下关镇大关邑四社兴盛大桥北约60米处有一栋五层自建房，被告龙发公司大理分公司因业务需要向原告租赁该栋房屋的一至三层。2017年12月5日经原被告双方协商一致签订了《租赁合同》，约定了被告向原告租赁房屋期限为5年，即2017年11月15日至2023年1月15日，合同还约定了房屋基本情况、免租期、租金、押金、转租、双方责任、合同终止及解除的规定等内容，合同签订后，原告按合同约定将房屋交由被告管理使用。合同履行一年后，被告于2019年1月16日停止支付租金。《租赁合同》第二条约定租赁期限自2017年11月15日起至2023年1月15日止；房屋免租期自2017年11月15日起至2018年1月15日。合同约定2019年1月15日至2020年1月15日房屋租金为每年172,800元。被告于2019年1月16日后不支付租金的行为，对原告构成根本违约，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。同时被告应当支付原告自2019年1月16日起至交回房屋时止的租金及逾期利息。《租赁合同》签订后被告私自拆除租赁房屋三楼的多处墙体，改变了三楼的结构和用途，不按约定使用房屋，对原告构成根本违约，应当赔偿由此给原告造成的损失128,000元。被告现还有部分水电费没有缴清，被告应当将所欠费用支付给原告，并将租赁房屋一楼、二楼、三楼相应电路修复完毕后再交回原告。由于被告的违约行为给原告造成了巨大损失，现为维护原告合法权益依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告龙发公司大理分公司辩称，本案原、被告双方所签订《租赁合同》属无效，原告为云南省弥渡县人，涉案房屋位于大理市下关镇大关邑村，是村集体宅基地。即使合同有效，合同已于2019年6月解除，被告按照合同约定也只应支付2019年1月16日至2019年6月30日期间的租金。原告要求被告支付违约金及赔偿恢复原状的费用无事实和法律依据。被告在搬离前，已将水电费结清。被告龙发公司为到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告龙发公司经本院传票传唤为到庭质证，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：1.原告提交大理市善品艺居装饰工程有限公司出具的《证明》一份，以证明原告将涉案房屋出租给大理市善品艺居装饰工程有限公司使用并由该公司对涉案房屋进行装修的情况。被告龙发公司大理分公司质证认为，该《证明》形式要件不合法，证明内容与本案无关。本院认为，上述证据能够证明原告将涉案房屋出租给大理市善品艺居装饰工程有限公司后，由该公司进行装修的主张；2.原告提交《投资建房合同书》、《施工图纸》、《房屋租赁协议》各一份，被告龙发公司大理分公司质证对上述证据不予认可，本院认为原告提交的上述证据与本案无关联性，本院不予确认。3.被告龙发公司大理分公司提交《说明》一份，以证明原、被告双方协商解除合同的事实，原告质证对上述《说明》不予认可。本院认为，被告龙发公司大理分公司提交的上述《说明》未经原告签字确认，本院不予采信。被告龙发公司未向本院提交证据。综上，本院确认本案如下法律事实：2017年12月5日，原告杨银存（甲方）与被告龙发公司大理分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将坐落于大理市下关镇大关邑四社兴盛大桥（北约60米处），面积为310㎡的房屋出租给被告作为经营使用。租赁期自2017年11月15日起至2023年1月15日止。乙方在门头位置可进行乙方企业统一的门头标志装修，甲方提供相关手续并需协助乙方完成该门头标识的广告报批手续。甲方收到房屋首期租金后将房屋交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙并且检查所有房屋相关设备设施都能正常使用后视为交付完成。租金为人民币160,000元/年，从第贰年起租金按上年度房屋租金的8%递增：其中2018年1月15日至2019年1月15日租金为160,000元；2019年1月15日至2020年1月15日为172,800元；租金交付周期为每半年支付一次，房租金额以上述数据为依据，采用现金或转卡支付，甲方收取房租后向乙方提供收据；首次租金于甲方向乙方交付房屋并签订合同5日内支付，从第二次支付租金起，须提前30天支付。关于双方责任：租赁期满或合同终止时，乙方可以拆除经营租赁区域附着在建筑主体上（包括但不限于外立面龙纹板、门头、店招）的装饰、装修及所有不可移动的、附着在建筑主体上的装饰，乙方不需恢复原状；事前未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，亦不得将房产内的固定装置与设备擅自移动或拆除。乙方对该房产的装修应以不损坏该房产整体结构和设施为原则。租赁期内，如一方无故单方面终止合同，如甲方违约应支付乙方装修所支付的全部损失及其它实际损失；如乙方违约按照年租金的百分之十赔偿甲方。双方还对各自其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2018年1月3日将涉案房屋的钥匙等交付被告龙发公司大理分公司。被告龙发公司大理分公司对室内进行装修，向原告支付2018年度租金。2019年2月，被告龙发公司大理分公司因市场变化，向原告发出解除《租赁合同》的通知。另查明，涉案房屋原告至今未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉讼房屋至今未取得建设工程规划许可证，原告与被告龙发公司大理分公司于2017年12月5日签订的《租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告龙发公司大理分公司签订的《租赁合同》虽属无效合同，但因被告龙发公司大理分公司已实际使用涉讼房屋，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，对于原告要求被告龙发公司大理分公司支付2019年1月16日至6月30日的租金共计78,115元的诉讼主张，本院予以支持。关于2019年7月1日至实际交还房屋之日的租金，被告龙发公司大理分公司未能提供证据证实其已将租赁房屋交还原告且已办理交接手续的事实，应视为未交还租赁房屋，其应向原告支付租金，但因其已在搬离后通过短信通知原告接收房屋，原告一直拒绝接收。原、被告双方对扩大的租金损失均应承担责任，本院酌定由双方各承担一半，即由被告龙发公司大理分公司按237元/天（172,800元/年÷365天÷2）向原告支付该期间的租金，对超出部分的租金不予支持。因合同无效，本院对原告主张的逾期利息及违约金均不予支持。关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因双方都未提交证据证实装修部分的现值损失，本院酌情认定被告龙发公司大理分公司赔偿原告杨银存房屋装修损失30,000元。原告主张的水电费及要求被告龙发公司大理分公司完善修复相应电路，因其未提交证据证实，本院亦不予支持。被告龙发公司大理分公司以独立的主体参加诉讼，但龙发公司大理分公司为龙发公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任最终应由龙发公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨银存与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司大理分公司于2017年12月5日签订的《租赁合同》无效。二、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨银存房屋租金78,115元，及自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止，按照237元/天计算的租金。三、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿房屋装修损失30,000元给原告杨银存。四、驳回原告杨银存的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,200元，由原告杨银存承担5,048元，被告北京龙发建筑装饰工程有限公司承担2,152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  滕 英人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年三月三十一日书 记 员  张 涵