甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终18号上诉人(原审原告、案外人)：马建国，男，1950年11月12日出生，回族，住甘肃省广河县阿力麻土乡兰家村王家川社6号，住甘肃省广河县。被上诉人(原审被告、申请执行人)：甘肃伊真建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路70l-l号。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洁，该公司员工。委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所律师。原审第三人（被执行人)：甘肃英丰房地产开发有限公司，住所地甘肃省临夏州和政县城关镇横街7号。法定代表人：周志恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟占英，该公司员工。上诉人马建国因与被上诉人甘肃伊真建设集团有限公司(以下简称伊真集团)、原审第三人甘肃英丰房地产开发有限公司(以下简称英丰公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省临夏回族自治州中级人民法院(2019)甘29民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人马建国，被上诉人伊真集团的委托诉讼代理人赵洁、田国平，原审第三人英丰公司的委托诉讼代理人牟占英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建国上诉请求：1.依法撤销临夏回族自治州中级人民法院(2019)甘29民初11号民事判决书，依法确认临夏市英丰佳园3、4号楼3243#、4043#、4162#、4163#、4164#、4172#、4174#房屋所有权归马建国所有，临夏回族自治州中级人民院依法解除对上述房屋的查封；2.二审诉讼费用由伊真集团承担。事实与理由：1.马建国对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。英丰公司共向马建国借款170万元，应向马建国偿还本金及分红共计4811559元，双方于2016年6月30日签订《以房抵债协议书》，英丰公司以临夏市“英丰佳园”住宅小区包括本案所涉7套房产在内的9套房产抵顶所欠马建国的部分债务。马建国采用“抵账”的方式取得案涉房产的所用权，并占有使用，应当享有物权期待权，一审法院认为“以物抵债”受让人马建国不属于物权期待权的保护范围不正确；2.马建国与英丰公司签订的《协议书》真实有效，是双方的真实意思表示。《协议书》签订后，借条由马建国交还牟占英，由牟占英销毁，故在一审庭审时未能提供。双方在案涉房产被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，案涉房产才能进行出售，且全部由其他人实际入住。同时，在《协议书》中约定作价抵偿欠款的房产是9套，还有其他小区的房产。故一审法院认为无法认定马建国与英丰公司在案涉房产被查封前存在合法有效的到期债权债务关系不正确；3.根据法律规定，伊真集团早已丧失工程价款优先受偿权，不是本案的利害关系人，故不具备工程价款优先受偿的资格；4.马建国未对本案所涉房产办理过户登记的原因是由于不知情，并非一审法院认定的不想支付房屋过户费用，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审法院不应查封本案所涉房产。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，维护马建国的合法权益。伊真集团辩称，1.马建国与英丰公司的《协议书》对债权的形成并不确定，债权到期以及偿还也没有明确的约定。而且《协议书》不是房屋买卖合同，也没有任何形式的房屋所有权变更登记的约定，不能证明本案7套房屋所有权确给了马建国；2.案涉房屋并未办理房屋买卖合同网签、房屋产权过户登记等权属登记手续，马建国仅有可能基于债权请求权而非物权请求权；3.伊真集团根据生效裁判享有优先受偿权和优先执行权；4.马建国与英丰公司签订《协议书》时，案涉工程还没有竣工和验收，不具有出售和产权转移的法定条件，即便有以房屋抵债的约定也无效。故马建国没有举证证明其具有足以排除强制执行的权利。一审认定事实正确，应当维持。马建国向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认临夏市英丰佳园3、4号楼3243#、4043#、4162#、4163#、4164#、4172#、4174#房屋所有权归马建国所有，并依法解除对上述房屋的查封；2.案件受理费等费用由伊真集团承担。一审法院认定事实如下：2017年4月27日，伊真集团向一审法院起诉英丰公司请求判令英丰公司给付修建临夏市“英丰佳园”商住楼工程拖欠的工程款及利息，并请求确认伊真集团对该工程享有优先受偿权。该案经一审法院审理，于2018年7月27日作出(2017)甘29民初18号民事判决，判决英丰公司给付伊真集团相应工程款及利息，伊真集团对案涉工程在给付工程款范围内享有优先受偿权。判决后，双方当事人均未提出上诉。该案进入执行程序后，一审法院作出(2018)甘29执71号之七、之九执行裁定，查封了临夏市英丰佳园3号楼3243#，4号楼4043#、4162#、4163#、4164#、4172#、4174#房产。马建国于2019年1月2日对查封的上述房产提出书面异议，认为被查封房产所有权归其所有，请求解除对上述房屋的查封。一审法院对该异议进行审查后，于2019年1月30日作出(2019)甘29执异7号执行裁定，驳回马建国的异议请求，马建国遂向一审法院提起执行异议之诉。另查明，英丰公司不服一审法院(2017)甘29民初18号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月20日作出(2019)甘民申119号民事裁定，驳回了英丰公司的再审申请。另，2016年6月30日，英丰公司(甲方)与马建国(乙方)签订《协议书》一份，协议书约定截止2016年6月30日英丰公司共计向马建国借款170万元，分红3111559元，总计4811559元。英丰公司以临夏市“英丰佳园”住宅小区包括本案所涉7套房产在内的9套房产作价4393459.2元，另给付马建国分红40万元，下欠18099.8元，抵偿上述欠款，并约定协议签订后房屋所有权归乙方，由乙方自行处置，房屋办理产权等产生的所有费用由乙方承担。一审法院认为，根据双方诉辩及提交的证据，本案的争议焦点为：马建国对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原未办理过户登记。”据此，对查封前签订买卖合同、已付全部购房款、但尚未取得房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先予以保护。本案中，马建国没有支付购买案涉房产的对价，而是用“抵账”的方式取得了案涉房产的占有、使用权。“抵账”的目的是消灭马建国对英丰公司的其他债权，只能产生消灭旧债的效力，该种权利不属于物权期待权，不应优先于本案中伊真集团对英丰公司享有的已为生效判决确定的工程款债权的实现，即“以物抵债”受让人不属于物权期待权的保护范围。本案中，马建国主张其与英丰公司签订“以房抵债”协议是为了抵偿其向英丰公司出借的款项及产生的红利。对此主张，马建国仅提交其与英丰公司签订的“协议书”，据该“协议书”显示，马建国出借的款项为170万元，但分红高达3111559元。至于款项何时出借、是否真实出借、分红的性质、协议记载款项是否符合法律规定均无法判断、确认，故无法认定马建国与英丰公司在案涉房产被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，无法认定该到期债权真实存在进而认定与案涉房屋购房款进行抵顶。《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的设立、转移、变更和消灭都要依法进行登记，不登记则无效。本案经庭审查明，马建国未依照《协议书》约定办理案涉房产登记是因为不想支付房屋过户费用，故案涉房屋没有办理过户登记系因其自身原因导致，不符合前述司法解释中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上所述，马建国未能提供证据证明其与英丰公司之间存在用以房屋抵顶的真实合法有效的债权债务关系，且案涉房屋为办理过户登记系其自身原因致使。其主张对案涉房产享有所有权系基于“以物抵债”协议，而该协议并不能使马建国享有物权期待的权利保护。故马建国非案涉房产的所有权人，其对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《执行异议和复议规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回马建国的诉讼请求。案件受理费100元，由马建国负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及法庭调查情况，并经当事人当庭确认，本案二审争议的焦点为：马建国就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据前述法律规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载后买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方能发生所有权变动的效力。根据已查明的事实，案涉房屋现登记在英丰公司名下，因此，英丰公司仍为该房屋的所有权人，马建国对案涉房屋不享有所有权，不能依据登记享有足以排除法院强制执行的实体权利。其次，伊真集团申请对案涉房屋强制执行，系因生效判决确认其享有英丰公司所欠付工程款优先受偿权。马建国庭审时自认与英丰公司是以物抵债行为。《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权适用的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项后即可对抗建设工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条明确规定了对抗建设工程价款优先受偿权的主体，即能够对抗建设工程优先受偿权案外人执行异议的主体为购买商品房的消费者。马建国主张其与英丰公司之间系以物抵债行为，且庭审时自认案涉房屋已由其出卖给其他人，并未用于本人居住，因此不属于适用《执行异议和复议规定》第二十九条的购买商品房的消费者，且不能够提供任何适用《执行异议和复议规定》第二十九条的证据，故马建国不享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审法院适用法律有误，应予纠正，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，马建国的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马建国负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 芦 晨审判员 赵学平二O二O年三月十二日（法官助理 李 强书记员 何 莉