江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初6174号 原告：吴常红，女，1988年10月10日生，汉族，住江苏省东台市。 原告：金君，男，1988年10月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：顾琴华（受原告吴常红、金君共同授权委托），江苏狮山律师事务所律师。 被告：郑旭英，女，1975年10月13日生，户籍在江苏省无锡市新吴区，现住江苏省无锡市。 被告：梁瑞东，男，1966年1月11日生，户籍在江苏省金湖县，现住江苏省无锡市。 委托诉讼代理人：李云（受被告郑旭英、梁瑞东共同授权委托），江苏李云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方军（受被告郑旭英、梁瑞东共同授权委托），江苏李云律师事务所实习人员。 原告吴常红、金君与被告郑旭英、梁瑞东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴常红、金君的共同委托诉讼代理人顾琴华，被告郑旭英、梁瑞东及其共同委托诉讼代理人李云、方军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴常红、金君向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年7月27日签订的房屋买卖居间服务合同；2、判令郑旭英、梁瑞东支付违约金340000元；3、判令郑旭英、梁瑞东赔偿律师费损失30700元；4、本案的诉讼费由郑旭英、梁瑞东承担。事实和理由：2019年7月27日，吴常红、金君与郑旭英、梁瑞东签订房屋买卖居间服务合同，约定吴常红、金君将无锡市新吴区长江国际雅园40-1204室房屋（以下简称案涉房屋）作价1700000元出售给郑旭英、梁瑞东。同日，郑旭英、梁瑞东按约交付定金10000元。嗣后，郑旭英、梁瑞东未按约支付购房款。2019年9月10日，吴常红、金君向郑旭英、梁瑞东邮寄催款函，要求郑旭英、梁瑞东于2019年9月16日前付清全部购房款，否则将解除合同并追究违约责任。2019年10月10日，吴常红、金君委托江苏狮山律师事务所代为提起本案诉讼，约定须支付代理费30700元。现郑旭英、梁瑞东拒绝支付购房款，故吴常红、金君诉至本院，要求判如所诉。 郑旭英、梁瑞东辩称，2019年7月29日，郑旭英、梁瑞东通过中介无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称安源公司）解除与吴常红、金君签订的房屋买卖居间服务合同。订立与解除合同的时间仅隔三天，案涉房屋价格并未下降，吴常红、金君主张的违约金明显过高，请求法院根据实际损失进行调整。郑旭英、梁瑞东愿意将交付的定金10000元作为向吴常红、金君支付的违约金予以冲抵，不再要求吴常红、金君返还定金10000元。况且，房屋买卖居间服务合同中载明的违约责任条款系针对房屋买卖合同而非房屋买卖居间服务合同的履行，故不同意支付违约金340000元。关于律师费损失，吴常红、金君既未提供双方就律师费损失承担的约定，也未提供律师费的支付凭证，故不同意赔偿律师费损失30700元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下： 无锡市新吴区长江国际雅园40-1204房屋系吴常红、金君共有。2019年7月27日，吴常红、金君与郑旭英、梁瑞东签订房屋买卖居间服务合同，约定吴常红、金君将无锡市新吴区长江国际雅园40-1204室房屋作价1700000元出售给郑旭英、梁瑞东。该合同第一条房屋的基本情况载明：1.1甲方（吴常红、金君）自愿将其所有的位于长江国际雅园40-1204的房屋出售给乙方，本合同签订之前，丙方（安源公司）已带领乙方（郑旭英、梁瑞东）实地查看了该房屋，乙方对房屋的现状有了充分的了解并予以接受，愿意购买该房屋。1.2该房屋的具体情况：房屋性质：商品房，所有权人：吴常红、金君，产权证号：20160030253，房型：2/2/1，建筑面积：99.61㎡，楼层/总层数：12F/29F，使用性质：出让，装修：精，结构是否拆改：否，以上信息，以产权证上载明的信息及政府相关登记为准，乙方已核对产权证原件。1.3甲乙双方确认该房屋的状态：是否存在抵押：是，抵押权人：吴常红、金君，抵押金额：￥650000元整。该合同2.1条载明：甲乙双方确认该房屋的转让总价款为（人民币）：￥1700000元，大写：壹佰柒拾万元整。如房屋存在装修的，相关装修及设施清单中载明的物件一并转让，且包含在房屋转让总价款中。本次房屋交易只计总价，不论面积，如房屋实际面积与登记面积不符的，以登记面积为准，相关风险由乙方自行承担。该合同第四条房屋价款的支付载明：4.1甲方同意乙方的购房款按全款的方式支付。4.2乙方应于2019年7月27日前向甲方支付购房定金￥10000元（大写：壹万元整）。4.3乙方应于2019年8月10日前向甲方支付购房款￥650000元（大写：陆拾伍万元整）。乙方应于2019年8月31日前向甲方支付购房款￥1030000元（大写：壹佰零叁万元整）。……4.6尾款约定：乙方应在本合同签订之日将购房尾款￥10000元（大写：壹万元整）一次性支付给丙方暂时管理，在房屋交接完毕后由丙方支付给甲方。该合同第6.3条载明：本合同签订时上述房屋如仍有贷款未还的，甲方应于2019年8月20日前还清相关贷款，并注销该房屋的相关抵押登记，如上述贷款还清日期晚于购房款或首付款支付日期的，甲方应将乙方支付的购房首付款优先用于偿还房屋贷款，如甲方未将相关首付款用于偿还房屋贷款的，视为甲方违约，乙方有权暂停支付剩余款项，直至甲方将房屋贷款还清。该合同第7.1条载明：甲乙双方暂定于2019年9月10日之前完成房屋过户，具体过户日期由甲乙双方根据购房款支付情况及贷款情况等因素另行确定，但如乙方采取贷款方式支付部分房款的，房屋过户日期不晚于房屋贷款审批通过后柒日（如资金监管要求银行发放贷款后才能办理过户手续的，在银行发放贷款后柒日办理）。该合同第7.2条载明：甲方应在取得该房屋的全部购房款（除尾款外）的壹日之内将房屋（钥匙等）交付给乙方，此前甲方应将房屋腾空并迁出相关物品、户籍等。该合同第8.2条载明：乙方未按合同约定支付购房款的，每逾期一天，按应付款项万分之一/天的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日且经甲方催告，乙方无正当理由仍未支付的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付房屋总价款20%的违约金，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿相关损失。同日，郑旭英、梁瑞东按约交付定金10000元。嗣后，郑旭英、梁瑞东未支付任何购房款。 以上事实，有当事人的陈述及吴常红、金君提供的不动产登记权证、房屋买卖居间服务合同、催款函及投递凭证，郑旭英、梁瑞东提供的购房定金收据等证据在卷证实。 庭审中，郑旭英、梁瑞东陈述郑旭英由于自己失业及其父患病等原因无法按约履行合同，遂于2019年7月29日通过安源公司告知吴常红、金君要求解除房屋买卖居间服务合同，吴常红、金君表示同意解除合同。郑旭英提供微信聊天记录、解除劳动关系备案单复印件、户籍信息证明复印件、检查报告单复印件、病理诊断报告复印件等证据对上述陈述予以证明。吴常红、金君对微信聊天记录的真实性予以认可，但对其他证据的真实性均不予认可。2019年11月27日，吴常红、金君在庭前会议中确认双方签订的房屋买卖居间服务合同于2019年7月29日解除。2020年3月17日，吴常红、金君在庭前会议及庭审中表示房屋买卖居间服务合同尚未解除，要求法院判决解除上述合同。本院根据微信聊天记录认定双方于2019年7月29日、31日均明确表示不再履行案涉合同，仅对违约责任的承担存在争议。吴常红、金君前后陈述矛盾，且未就其矛盾陈述提供证据予以合理说明。结合案涉房屋尚未交付、抵押权尚未涤除、房屋过户手续未曾办理的实际情况，本院认定双方于2019年7月27日签订的房屋买卖居间服务合同已经于2019年7月29日解除。 关于违约造成的损失，吴常红、金君陈述一是案涉房屋的市值差额损失，二是吴常红、金君未能按原计划购买苏州学区房的市值差额损失，但未提供证据对上述陈述予以证明。郑旭英、梁瑞东对吴常红、金君所述违约造成的损失均不予认可，表示案涉房屋的市值未曾减少，对吴常红、金君计划购买苏州学区房事宜也不知情，并提供锡房指数报告打印件予以证明。吴常红、金君对锡房指数报告的真实性予以认可，但认为其中载明的房屋市值仅能作为参考。本院通过执行系统的阿里拍卖平台询价得截至2020年3月17日案涉房屋现值为1986921元。 关于律师费损失，吴常红、金君陈述其于2019年10月10日委托江苏狮山律师事务所代为提起本案诉讼，约定代理费30700元，现已支付律师代理费2500元，并提供委托代理合同、律师代理费发票予以证明。郑旭英、梁瑞东对上述证据的真实性均予以认可，但认为吴常红、金君既未提供双方就律师费损失承担的约定，也未提供律师费的全额支付凭证，故不同意赔偿律师费损失30700元。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方虽未就案涉合同违约责任的承担协商一致，但双方已于2019年7月29日就解除案涉合同达成合意，故本院确认双方于2019年7月27日签订的房屋买卖居间服务合同已经于2019年7月29日解除。关于违约金，吴常红、金君未提供证据证明案涉房屋的市值差额损失，故本院对其主张郑旭英、梁瑞东违约造成案涉房屋的市值差额损失的观点，不予采信。吴常红、金君未提供证据证明郑旭英、梁瑞东在签约时知晓吴常红、金君计划将购房款用于购买苏州学区房，吴常红、金君所述的未能按原计划购买苏州学区房的市值差额损失对郑旭英、梁瑞东而言不具有可预期性，故本院对吴常红、金君主张的未能按原计划购买苏州学区房的市值差额损失，亦不予采信。据此，本院认为郑旭英、梁瑞东虽存在违约情形，但签约至解约时间间隔较短，未造成吴常红、金君明显的损失。郑旭英、梁瑞东自愿将已交付吴常红、金君的定金10000元作为违约金予以赔付，不再要求吴常红、金君予以返还，系其对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以确认，本院对吴常红、金君要求郑旭英、梁瑞东支付违约金340000元的诉讼请求不予支持。关于律师费损失，吴常红、金君既未提供双方就律师费损失承担的明确约定，也未提供律师费的全额支付凭证，故本院对于吴常红、金君要求郑旭英、梁瑞东赔偿律师费损失30700元的诉讼请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认吴常红、金君与郑旭英、梁瑞东2019年7月27日签订的房屋买卖居间服务合同于2019年7月29日解除。 二、驳回吴常红、金君的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取11683元（此款已由吴常红、金君预交），由吴常红、金君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员  戴 雷 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  赵 蔚 书 记 员  范宇琛 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。