黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终227号上诉人(原审原告)：大庆明道智园居民服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区湿地福苑住宅小区四期S02#商服楼三层318号。法定代表人：刘杨，该公司经理。委托诉讼代理人：王智刚，女，汉族，1971年4月2日出生，该公司法务，住黑龙江省大庆市龙凤区。被上诉人(原审被告)：李伟平，男，1965年6月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区，上诉人大庆明道智园居民服务有限公司（以下简称明道智园公司）因与被上诉人李伟平物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2813号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人明道智园公司委托诉讼代理人王智刚，被上诉人李伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人明道智园公司上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2813号民事判决，依法改判被上诉人支付2013年-2018年全部的物业费；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定物业公司未尽组织维修的义务，被上诉人享有拒缴物业费的抗辩权，认定事实不清，适用法律不当。业主陈述因入住房屋存在漏水，既没有具体位置，也没有维修票据。涉案房屋的质量问题不在物业服务范围内，应当由业主向开发商另行主张权利。2.我方已经根据物业服务合同提供了公共服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主应足额支付2013年-2018年物业费，于法有据。3.根据龙凤区湿地福苑居民委员会提供的说明，我方在该小区的物业服务内容、标准以及价格均符合规定。被上诉人李伟平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。明道智园公司向一审法院起诉请求：1.被告给付物业服务费（2013年-2018年）7147.26元；2.2016年欠费产生的滞纳金2608元（每天按千分之三计算）由被告承担；3.诉讼费由被告承担。一审法院认为，双方争议的焦点是被告房屋漏水,原告是否有义务维修。原告承认被告房屋漏水客观存在，但认为应由开发商解决，与物业无关。被告作为房屋购买者和使用者，应认定为消费者。原告作为物业服务提供者，应按物业合同约定提供全面的物业服务，其中包括协调各方及时维修房屋。被告从2013年入住房屋就漏水，至今未给予解决，原告应适当减免2013-2014两年物业费2382.42元，弥补被告自行维修的损失。依照《物业管理条例》七条第（五）项、第三十五条的规定，判决如下：一、被告李伟平给付原告大庆明道智园居民服务有限公司2015-2018物业管理费4764.84元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告大庆明道智园居民服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告李伟平负担。二审中，上诉人明道智园公司向本院提交证据如下：证据一，房屋验收交接单一页（复印件），欲证明被上诉人于2011年12月28日接收房屋时就发现房屋存在质量问题；证据二，维修补偿协议一页（复印件），欲证明被上诉人与施工单位有联系，并对房屋维修达成协议；证据三，物业客服电话记录两页（复印件），欲证明被上诉人通过尾号441手机号码对房屋漏水问题已经于2013年报修，物业公司已尽协调义务。被上诉人李伟平质证称，对证据一真实性没有异议，房屋接收时存在部分问题，但与本案没有关联系，本人接房时不欠付任何费用；对证据二真实性没有异议，但与本案没有关联性，500元是补偿房屋门的钱；对证据三真实性无法确定，具体报修日期记不清楚了，但手机号确实是自己以前用的。因被上诉人对以上三组证据真实性未提出异议，本院予以确认。经二审查明，2013年1月16日，上诉人明道智园公司与大庆市湿地福苑房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，向涉案小区提供物业服务，委托管理期限为至业主委员会产生后选聘的新的物业企业时止，物业管理服务费用标准为1.221元每平米每月，年收费标准14.65元每平米每月，高层住宅收费标准1.952元每平米每月，年收费标准为23.42元每平米每月。2017年12月25日，大庆市龙凤区龙凤社区湿地福苑居民委员会出具《关于湿地福苑小区物业服务的说明》，代为行使业主委员会职责，同意上诉人明道智园公司按原合同继续为涉案小区提供物业服务。被上诉人李伟平于2011年12月28日收到大庆市湿地福苑房地产开发有限公司《入住通知单》，同日对涉案房屋进行验收，发现房屋存在棚顶潮湿、窗户漏风、进户门漏风等问题。2019年1月3日，上诉人明道智园公司向被上诉人发出《物业费催缴单》。另查，被上诉人李伟平收到房屋进户门补偿款500元，2012年11月8日至2013年12月25日期间，向物业公司提出房屋质量问题，其中，2012年6月3日反映天沟漏水,2013年5月10日反映房屋渗雨，2013年5月22日反映顶棚天沟漏水,2013年12月25日反映客厅棚墙裂棚漏水。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为被上诉人李伟平是否具有拒绝缴纳物业费的正当理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人李伟平接收房屋时,就发现房屋存在质量问题，应及时查勘屋顶漏水的原因，在符合房屋质保条件的情况下，应向房地产开发公司主张权利，在无相关证据证明房地产开发公司与上诉人系同一法律主体的情况下,上诉人不承担质保责任。对于房屋超出质保期范围的维修，根据前期物业服务协议，物业公司也不负有为业主维修房屋的义务，被上诉人应申请维修基金进行维修，并非应由物业公司直接负责维修。被上诉人李伟平已经获得房屋进户门补偿款500元，还向上诉人反映房屋质量问题，是在寻求权利救济，上诉人虽对其反映的问题作了相关的记录，但上诉人并未作出维修被上诉人房屋的承诺。综上，上诉人明道智园公司提供物业管理服务，被上诉人李伟平应当承担缴纳物业管理费的义务。被上诉人李伟平要求上诉人维修房屋，并以此拒绝缴纳物业费，不构成拒绝缴纳物业费的正当理由。拒绝缴纳物业费的行为不仅影响物业公司的正常经营，而且也不利于小区的维护整改，势必损害全体业主的合法权益。综上，上诉人明道智园公司的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，因本案出现新证据，上诉人明道智园公司的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2813号民事判决第一项为“被告李伟平给付原告大庆明道智园居民服务有限公司2013年-2018年物业管理费7147.26元，于本判决生效后十日内履行”；二、维持黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2813号民事判决第二项。一审案件受理费25元，由被上诉人李伟平负担。二审案件受理费50元，由被上诉人李伟平负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  王 刚审判员  李军志二〇二〇年三月二十四日法官助理李华楠书记员陈潇附：法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；