福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复10号 复议申请人（被执行人）:任航,男，汉族，1983年2月8日出生,住福建省福州市鼓楼区。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华。 被执行人:富群（福建）实业有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路71号国贸广场22层G单元,统一社会信用代码913501005747297224。 法定代表人：刘文胜。 被执行人:刘文胜,男，汉族，1969年7月3日出生,住福建省福州市鼓楼区。 被执行人:刘小兰,女，汉族，1977年8月22日出生,住福建省福州市鼓楼区。 被执行人:福建东方十邑实业有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路158号环球广场8层15室,统一社会信用代码91350000064147036B。 法定代表人：刘文胜。 被执行人:毛英磊,男，汉族，1988年10月22日出生,住福建省光泽县。 复议申请人任航不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的(2019）闽01执异354号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福州中院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。具体到本案，异议人任航与黎明百货公司签订了《租赁合同第一续约协议》，双方约定位于福州市鼓楼区温泉街道东大路××号花开富贵×＃楼×、×座连体×层×、×店面（以下简称涉案房产）月租金为每平方米60元，之后每年的月租金在上一年月租金的基础上每年递增1%。该院依据双方约定的每月每平方米60元最低租金标准提取相应的租金，符合相关法律规定及合同双方的约定，并无不当。异议人任航虽然委托华成评估公司对涉案房产的市场租金价格进行评估，且评估价格为每月每平方米33元，但该评估报告系由异议人单方委托的评估公司作出，并未得到本案申请执行人的认可，对本案申请执行人不具备约束力。裁定驳回异议人任航的异议请求。 复议申请人任航向本院申请复议称：请求撤销福州中院作出的（2019）闽01执异354号执行裁定、（2018）闽01执1332号之一《协助执行通知书》。其主要理由为：一、复议申请人将位于福州市鼓楼区温泉街道东大路××号花开富贵第一层至第四层，总计面积13885.47平方米的房产出租给福州诚达黎明百货有限公司（以下简称黎明百货公司）作为商场经营使用，上述房产系整体出租给黎明百货公司，订立合同时双方未对每层的具体租金进行分割，而是采取笼统的约定，并未对每层具体的租金数额予以明确。而涉案房产系花开富贵第四层，面积为3423平方米。法院在提取租金时应区分楼层进行提取。二、法院未经评估径直采用复议申请人与黎明百货公司之间租赁合同的均价月租金每平方米60元的价格作为提取租金的标准明显不合理。涉案房产系作为仓库使用，且上下楼极为不便。根据通常的商业规律可知，作为商场使用的楼层，越高层租金越低，因此涉案房产真正的租金价格应低于每平方米60元。法院在未经有资质的评估公司评估的情况下，径直采用简单的总租金除以总平方数得出的租金均价进行租金的扣留（提取），损害了复议申请人的合法权益。三、黎明百货公司将涉案房产出租给案外人陈静，其租金均价仅为每平方40元。复议申请人亦委托福建华成房地产土地资产评估有限公司（以下简称华成评估公司）对涉案房产的市场租金价格进行了评估，法院应当按照上述标准提取租金。2018年4月3日，黎明百货公司在经复议申请人同意的情况下，将其承租的部分涉案房产转租给案外人陈静，其租金价格为每月每平方米40元。而涉案房产另一部分面积976平方米的房屋系复议申请人出租给案外人袁华作为商业经营使用，月租金每平方米30元左右。复议申请人后委托华成评估公司对涉案房产第四层01、02店面已出租部分房地产市场租金价格进行评估，评估结果显示上述出租店面的市场月租金价格单价为每平方33元。 本院查明，中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下简称建行城北支行）与富群（福建）实业有限公司（以下简称富群公司）、刘文胜、任航、刘小兰、福建东方十邑实业有限公司、毛英磊金融借款合同纠纷一案，福州中院于2017年9月27日作出（2017）闽01民初530号民事判决，判令富群公司应偿还建行城北支行各项借款本金及利息，建行城北支行有权以任航提供的抵押物即本案涉案财产拍卖或变卖所得价款，在编号为2015年建闽北国高抵字62号《最高额抵押合同（自然人版）》约定的最高债权限额范围内行使优先受偿权，任航在履行担保义务后有权向富群公司追偿。 因富群公司、刘文胜、任航、刘小兰、十邑公司、毛英磊未履行上述生效判决确定的义务，建行城北支行向福州中院申请强制执行，申请执行标的为借款本金人民币82591150.98元及利息等。2019年3月14日，福州中院作出（2018）闽01执1332号之三执行裁定，将浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）变更为本案申请执行人。 执行过程中，福州中院于2019年5月10日，作出（2018）闽01执1332号之四执行裁定，提取（扣押）被执行人富群公司、刘文胜、任航、刘小兰、福建东方十邑实业有限公司、毛英磊应当履行义务部分的租金收入，于2019年7月5日作出（2018）闽01执1332号之一协助执行通知书，扣留（提取）被执行人任航将涉案财产出租给黎明百货公司的租金收入205380元。上述法律文书已于2019年7月11日送达黎明百货公司。 被执行人任航对（2018）闽01执1332号之一协助执行通知书不服，向福州中院提出书面异议称，请求撤销（2018）闽01执1332号之一《协助执行通知书》，并按照实际市场价格即每平方月租金33元为标准，对黎明百货公司租赁异议人名下涉案房产的应付租金收入进行扣留（提取）。 申请执行人浙商资产公司辩称，法院依照每平方米60元的月租金单价来确定涉案房产的租金标准符合商业交易惯例，有合同依据、事实依据，由此作出的执行裁定不存在不当之处。异议人的异议理由缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回其异议请求。其主要理由为，一、异议人要求对花开富贵一至四层每一层的租金标准进行所谓的“合理分割”没有任何依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。异议人与黎明百货公司签订的合同，并没有对每一层的租金标准进行具体分割。现异议人提出要求对各层的租金标准进行分割，属于单方擅自对合同进行变更，违反了上述规定。在此情况下，异议人更无理由要求法院在执行时予以分割。二、异议人提供的证据不足以证明第四层实际的市场租金标准少于每平方米60元。涉案房产第四层其他部分在异议人出租给袁华后，袁华转租给他人使用，袁华收取租金也采用逐年递增的方法，至2019年已超过每平方米60元。说明第四层超过每平方米60元的标准存在成交的可能性，同时也表明本案以每平方米60元标准提取租金是符合实际的。三、异议人提供的租金估价报告没有依照行业估价规范进行评估，评估结论不具有任何参考价值。异议人委托评估的评估报告所采用的估价方法为比较法。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第5．2关于市场比较法的规定，运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正；7进行个别因素修正；8求出比准价格。然而，异议人提交的报告中未见任何可比实例，也未叙述有遵循前述规范估价的整个过程。该评估机构未按行业规范进行评估，其专业性值得置疑，所以评估结论月租金价格单价每平方33元不能作为本案定案的依据。 2019年12月3日，福州中院作出（2019）闽01执异354号执行裁定，驳回异议人任航的异议请求。任航不服，向本院申请复议。 另查明，2002年4月28日，福建金桥广场发展有限公司（以下简称金桥公司）与广州市好又多百货商业广场有限公司（以下简称好又多公司）签署《租赁合同》，双方约定将福州市鼓楼区温泉街道东大路××号花开富贵第一层至第四层的商场部分面积出租给好又多公司使用。2002年9月13日，好又多公司将《租赁合同》项下所有权利义务转让给黎明百货公司。2005年6月15日，金桥公司、黎明百货公司及林前露签署三方《协议书》，确认将案涉房屋产权及《租赁合同》等项下金桥公司的所有权利义务转让给林前露。2010年12月31日，林前露与黎明百货公司、任航签署《福州市“花开富贵”店三方协议》，确认林前露将房屋所有权及《租赁合同》等项下所有权利义务转让给任航。2014年6月4日，任航与黎明百货公司签订一份《租赁合同第一续约协议》，约定：“1.将花开富贵第一层至第四层的商场部分面积的租赁期延续10年，即2014年6月1日至2024年5月31日。...4.双方确认，第一续约期内第一个续约年的月租金为人民币60元每平方米，之后每年的月租金在上一年月租金的基础上每年递增1%...”。 本院认为，本案争议的焦点为，福州中院按60元/平方米的标准提取涉案房产的租金是否合法有据。具体分析如下： 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”之规定，租金属于法定孳息的范畴，自福州中院查封涉案房产之日起，申请执行人有权收取涉案房产的租金，故福州中院依申请提取涉案房产的租金依法有据。但，收取租金的范围应仅限于抵押物，涉及本案，复议申请人任航将位于福州市鼓楼区温泉街道东大路××号花开富贵一至四层（包括第四层涉案房产），总计面积13885.47平方米的房产整体出租给黎明百货公司作为商场经营使用，显然，黎明百货公司是基于整体经营的需要，综合考虑花开富贵一至四层不同的租金价格标准，而给出的一个从2014年起按60元／平方米逐年增加1%的价格，可见，60元／平方米是花开富贵一至四层的综合平均租金价格，而非涉案房产（花开富贵第四层）的实际市场租金价格。福州中院以60元／平方米的标准提取涉案房产租金不妥，应通过司法评估程序对涉案房产的实际市场租金进行评估以最终确定应提取租金的金额。综上，福州中院未查清本案的基本事实，应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销福州市中级人民法院作出的（2019）闽01执异354号执行裁定。 二、撤销福州市中级人民法院作出的（2018）闽01执1332号之一《协助执行通知书》。 三、发回福州市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 熙 审判员 张 勇 审判员 滕玲燕 二〇二〇年三月三十一日 书记员 刘小敏 附：所引用的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。