河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终217号 上诉人（原审被告）：田新宁，男，1981年6月25日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告）:衡水宜居物业服务有限公司,住所地：衡水市桃城区育才街西2幢1层（万和苑小区北侧），统一社会信用代码：91131102586932568U。 法定代表人：尚忠兴，执行董事。 委托诉讼代理人：刘环，女，该公司员工。 上诉人田新宁因与被上诉人衡水宜居物业服务有限公司（以下简称宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田新宁上诉请求:撤销一审判决，改判上诉人按2018年三级资质物业服务标准计算支付被上诉人物业费363.93元。前期物业服务协议合同中第十二条公共设施设备、公共照明运行电费按实际发生费用由全体业主公摊，而不是按照每年固定120元收取公摊电费。事实及理由：一审法院认定物业服务合同履行主体、物业服务等级标准及涉及变更物业服务等级内容需经业主大会表决法定程序等事实不清。 衡水宜居物业服务有限公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法规正确，程序合法，应依法维持原判。 衡水宜居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：１.依法判令被告支付所欠2018年物业费765元、2017年公摊电费120元、2018年市政生活垃圾处理费36元，共计921元，滞纳金837.68元（按前期签订的物业服务协议，逾期缴纳物业费的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应缴服务费的3‰收取滞纳金）；２.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：衡水筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城公司）系北斗星城小区的开发商，自2012年起其与原告签订了《物业管理服务委托合同》。后双方多次续签，最新的《物业管理服务委托合同》约定合同期限为两年，即自2018年1月1日起至2019年12月31日。故原告系该小区的前期物业服务公司。2013年3月16日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定物业基本情况为住宅13号楼4单元701室，建筑面积91.09平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标注：多层住宅（包括车库、储藏间）为0.5元/平方米/月，小高层住宅（包括电梯费）为0.8元/平方米/月，商业、办公为1元/平方米/月。物业服务费自办理入住手续之日起首次预交一年，以后按半年度预交，业主或物业使用人应在每年1月1日和7月1日前履行交纳义务。逾期交纳的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应交物业服务费的3‰收取滞纳金。物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行。2018年前，被告是按0.5元平方米/月交纳物业费。2017年12月，原告向主管部门申请变更物业收费标准按最新的二级标准执行，具体服务项目及收费标准为清结卫生费2.1275元/平方米/月，秩序维护费0.1769元/平方米/月，绿化养护费0.0446元/平方米/月，设施维修费0.1143元/平方米/月，综合管理费0.2367元/平方米/月，前述各项合计为公共性物业服务收费0.7元/平方米/月，电梯费0.4元/平方米/月。筑城公司同意上述收费标准。2018年1月31日，衡水市住房和城乡建设局同意二级服务。2018年2月2日，衡水市物价局同意住建部门认定的等级服务收费。自此，原告按照上述新的收费标准收取物业服务费，即多层住宅为0.7元/平方米/月，电梯小高层住宅为1.1元/平方米/月，商业、办公为1.2元/平方米/月。原告在主出入口及院内公告栏对上述新的收费标准进行了公示。依据原告变更后的物业服务费收费标准，被告应按0.7元/平方米/月交纳物业服务费。2019年9月17日，被告向衡水市生活垃圾处理费稽征所交纳2018年、2019年生活垃圾处理费72元。另查明，2017年12月22日，衡水市物价局、住房和城乡建设局发布《关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》（衡价费管[2017]26号）。该通知对衡水市市区普通住宅区公共性物业服务等级和物业服务收费标准进行了调整，自2018年1月1日起执行，其中，公共性物业服务等级二级基准价为0.7元/平方米/月，电梯运行费整栋建筑（或单元）13层及以上每月每平方米0.35元，12层及以下每月每平方米0.4元。公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，上浮均需报价格、住建部门审核后执行。2018年3月8日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止的决定》。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。另，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。《前期物业服务协议》中明确约定“物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行”。原告在变更收费标准时经筑城公司、衡水市住房和城乡建设局、衡水市物价局同意，并在小区内公示,且其收费标准符合衡价费管[2017]26号文件的规定。因此，原告变更收费标准合理合法，被告应当按照调整后的收费标准交纳物业服务费，即被告应向原告交纳2018年物业费765元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业费，每天按应交物业费的3‰收取滞纳金。该滞纳金实为原告的损失，但收取标准明显过高。根据被告的违约情况及原告的损失，本院酌定按月利率2%计算滞纳金。根据《前期物业服务协议》第七条约定物业费按半年度预交，即在每年1月1日和7月1日前交纳。故根据该约定，2018年1月1日至2018年12月31日的滞纳金应为137.7元。原告依据合同约定为案涉小区提供物业服务，保证小区公共设备及照明正常，必然支付电费。因此，原告主张被告支付公摊电费120元，合情合理，予以支持。被告辩称原告收取2018年物业费没有法律依据，滞纳金是政府部门对个人行使的权力，原告无权收取滞纳金。其辩解意见均无事实及法律依据，且与案涉《前期物业服务协议》约定相悖。另，根据上述《住房城乡建设部关于废止的决定》，已经取消了对物业服务企业资质的资格认证。物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。故被告的辩称没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告田新宁于本判决生效之日起七日内给付原告衡水宜居物业服务有限公司2018年物业费765元及滞纳金137.7元、2017年公摊电费120元，共计1022.7元；二、驳回原告衡水宜居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，简易程序审理减半收取计25元，由原告衡水宜居物业服务有限公司负担10元，被告田新宁负担15元。 本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，被上诉人要求上诉人支付物业费、滞纳金、公摊电费的主张是否成立的问题是本案二审争议的焦点。本案中，被上诉人宜居物业公司为涉案小区提供了物业服务，上诉人接受物业服务后，应当依约支付相应的物业服务费。上诉人违反合同约定未及时交纳物业服务费,构成违约，一审判决上诉人支付相应的物业服务费和滞纳金符合《物业管理条例》第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，于法有据，本院予以确认。关于物业企业资质等级与收费标准的问题。所谓物业管理企业资质，就是指表明物业管理企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”物业管理服务等级是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质等级与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高，意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物业管理企业高。而物业管理服务等级高，意味着物业公司提供的服务多，收费的标准因此亦提高。但资质低的物业管理企业也能提供等级高的物业管理服务，资质高的物业管理企业，依据合同约定也可能提供低等级的服务。故物业企业资质等级与收费标准没有必然的关联。本案中，被上诉人已将物业服务收费调整相关情况向相关管理部门履行了备案程序并进行了公示。上诉人关于收费标准与服务水准不符的抗辩意见，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。关于公摊电费的问题，对于已经发生的公摊电费，上诉人应当承担其支付义务。虽然交纳公摊电费是业主的义务，但业主同样享有知情权。宜居物业公司作为垫付电费方，向业主收取分摊电费时，应当尊重业主的知情权，将计算依据作为收费的附件予以公示，以免过多讼累。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人宜居物业公司未提供证据证实上诉人田新宁在2017年度实际应当分摊的电费数额，故宜居物业公司按120元收取田新宁2017年度公摊电费的主张不成立，本院暂不予支持，宜居物业公司可待进一步收集证据后另行通过合法途径予以主张。 综上所述，田新宁的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持（2019）冀1102民初5645号民事判决第二项； 变更（2019）冀1102民初5645号民事判决第一项为：田新宁于本判决生效之日起七日内给付衡水宜居物业服务有限公司2018年度物业费765元、滞纳金137.7元，合计902.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由田新宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年三月十七日 书记员  高 舒 ——