陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1160号上诉人（原审原告）：郝立治，男，1977年6月11日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：马有良，男，1953年2月17日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：宋建晋，男，1958年7月16日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地陕西省西安市新城区长乐西路10号铠达商贸城12层1207室。法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文倩，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人郝立治因与被上诉人陕西铠达投资（集团）有限责任公司（以下简称铠达公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝立治上诉请求：1.撤销原判，改判为支持其原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由铠达公司负担。事实和理由：双方约定的交房条件仅为交钥匙，租期起始日期为收到钥匙之日满30日。从合同本身来看，未约定交付房屋应具备的具体实质性条件。铠达公司交钥匙所包含的权利义务（出租标的物的合法有效性）不因合同中未约定或约定不明而视为可免除。根据《合同法》第六十二条规定，符合建设工程竣工验收合格和消防验收合格是涉案商铺交付的法定条件。涉案商铺所在商场建筑面积约7万平方米，在《建设工程消防监督管理规定》中属于单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑，在消防上更应区分于一般工程。涉案商铺已被规划部门出具的《关于违法建设认定的函》确认属于违建，铠达公司交钥匙行为明显违背《建筑法》《消防法》，同时也与《合同法》第七条、第二百一十六条规定相违背，系违法违约的瑕疵交付。因此，合同约定的租赁期限无法开始起算。涉案合同对交付商铺不符合法定条件的违约责任没有约定，依据《合同法》第一百零七条规定其可以要求铠达公司继续履行合同。其诉讼请求并非依据情势变更原则对合同条款的变更，而是因铠达公司交付的商铺不具备法定交付条件，其要求铠达公司承担继续履行（自商铺具备竣工验收合格及消防验收合格）合同，是铠达公司承担违约责任的一种方式。一审认定事实及适用法律错误。铠达公司辩称，法院生效判决认定双方合同合法有效，纺织城客运站综合服务中心使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，郝立治主张涉案商铺为违法建筑，理由不能成立。其依据合同第四条约定向郝立治交付了符合使用条件的房屋，郝立治亦接收了房屋。其在履行合同过程中无任何违约行为，郝立治收房后不按合同约定开门营业，违反合同第八条第2款约定，应承担相应违约责任。根据郝立治签署的《康复路商城商铺交接领钥匙表》载明的“物业交接情况”，涉案商铺完全符合使用条件，且在诉讼中，多名商户陈述商城开业、商户开始经营。因生意清淡，人流量少，部分商户擅自撤离的行为构成违约。其交付的房屋设施设备齐全，物业服务正常，符合合同约定。商户是否盈利属于商业风险，不能以自己不使用，无法获利，就认为其违约。《消防法》《建筑法》的相关规定属于行政性强制性规定，是法律对房屋交付条件的管理性规定，不属于效力性强制性规定，不能导致民事行为无效。郝立治将合同变更之诉和违约之诉、行政性管理性规定与民事法律行为的效力相混淆。郝立治的诉讼请求是要求变更合同期限，既不符合合同约定，也不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郝立治向一审法院起诉请求：1.判令合同期限自具备法定交付使用条件（即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格）之日起开始计算；2.诉讼费由铠达公司负担。一审法院认定事实：2014年9月24日，郝立治（乙方）与铠达公司（甲方）签订了经营合同书，约定：纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）是由甲方投资建设的一个综合性批发市场，乙方投资300003元，获得康复路商贸城第1层1336号商铺本合同约定期限的使用权；乙方投资本合同商铺使用期限为10年，以乙方投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间；甲方向乙方交钥匙之日即为商铺交付之日；合同期内，乙方享有该商铺的使用权、经营收益权。郝立治向铠达公司支付上述投资款后，铠达公司于2014年10月将商铺钥匙交付给郝立治。另查明，2015年，康复路商贸城商铺的另一投资人以康复路商贸城未取得《建设工程规划许可证》、未通过竣工验收备案、未通过消防验收、未取得房产证而不具备商铺交付条件，致使其不能正常营业，无法依约行使该商铺经营使用权为由，将铠达公司起诉至一审法院，要求确认双方签订的经营合同书无效并返还租金。一审法院于2016年5月4日作出（2015）灞民初字第01950号民事判决，认定该经营合同书中涉及的法律关系为租赁合同关系，合法有效，驳回其诉讼请求。后其向西安市中级人民法院提出上诉，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终5604号民事判决，驳回其上诉请求、维持原判。其又向陕西省高级人民法院提出再审申请，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民申503号民事裁定，以其申请不符合法律规定而驳回其再审申请。现纺织城客运站综合服务中心工程（康复路商贸城）尚未竣工验收合格，也未通过消防验收。一审法院认为，依法成立并生效的合同,对当事人具有法律约束力。郝立治与铠达公司签订的经营合同书系双方当事人真实意思表示，且其他投资人的经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同，故双方当事人应按合同约定履行各自义务。经营合同书对租期、租期的起算均作出了明确约定，租期作为合同的主要条款，在约定具体明确的情况下，非因法定事由或当事人协商一致，不得随意变更。现郝立治以铠达公司交付的商铺未达到法定交付条件而向铠达公司主张违约责任，要求租赁期限自具备法定交付条件后开始计算，郝立治的该项诉请，虽名曰向铠达公司主张违约责任，其实质是对合同中约定租期起算时间的变更，但郝立治并未提供证据证实本案存在合同变更的法定情形，故对该诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告郝立治的诉讼请求。本案案件受理费100元，由郝立治自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2014年12月19日，郝立治与铠达公司签订《变更协议》，该协议就经营合同书中约定的商铺使用期限起始时间及物业费收取起始时间等相关事宜变更达成一致，约定如下：郝立治投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日开始计算使用权期限；2015年4月1日以前郝立治应交纳的物业费由铠达公司向该项目物业公司支付，郝立治不予支付；主合同第八条第2款延期至2015年6月1日起执行；本协议所涉内容与主合同冲突的，以本协议为准，本协议未涉及内容均以主合同为准；自本协议签订之日起，郝立治对主合同所涉全部内容（除本协议约定外）予以确认并不再提出任何要求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郝立治与铠达公司签订经营合同书约定，郝立治投资300003元，获得合同约定10年期限涉案商铺的使用权，以郝立治投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间，铠达公司向郝立治交钥匙之日即为商铺交付之日等。经查，郝立治已向铠达公司支付上述投资款，铠达公司亦于2014年10月将商铺钥匙交付给郝立治。另查，其他投资人的经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同。据此，一审法院认为郝立治与铠达公司所签经营合同书系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务，并无不妥。当事人协商一致，可以变更合同。2014年12月19日，郝立治与铠达公司签订变更协议，将涉案商铺使用权期限开始计算时间变更为2015年4月1日。该变更协议亦为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案中，郝立治以铠达公司交付的涉案商铺不具有法定交付条件等为由，要求判令合同期限自具备法定交付使用条件（即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格）之日起开始计算；铠达公司称，其向郝立治交付了符合使用条件的房屋，无任何违约行为，不同意郝立治的诉讼请求等。可以看出，郝立治上述诉讼请求的实质为对合同及变更协议约定的租期起算时间之变更。对此，因涉案经营合同书及变更协议中对租期及起算时间均有明确约定，且租期作为合同的主要条款，非因当事人协商一致，不可变更，另，郝立治亦未提供证据证明本案存在合同变更的法定情形，故一审对郝立治的以上诉讼请求未予支持，于法有据，并无不当。综上所述，郝立治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郝立治负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月三十一日书记员  张 佩