内蒙古准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0622民初4530号原告（案外人）：准格尔旗新异装饰工程有限责任公司，统一社会信用代码91150622117022668H。法定代表人：康某。委托诉讼代理人：马某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。被告（申请执行人）：邬某，现住内蒙古呼和浩特市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴某，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古陀力律师事务所律师。被告（被执行人）：鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码911506027830339086。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：刘某。原告准格尔旗新异装饰工程有限责任公司（以下简称新异公司）诉被告邬某、鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理，因邬某与银达公司房屋买卖合同纠纷一案在内蒙古自治区高级人民法院审理，本案需以该案为依据，本案于2018年12月24日依法中止审理，内蒙古自治区高级人民法院于2019年9月24日作出（2019）内民再257号民事判决书，本案恢复审理，依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告新异公司的法定代表人康某及其委托诉讼代理人马某、白某，被告邬某及其委托诉讼代理人吴某、王某，被告银达公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新异公司向本院提出诉讼请求：1、停止执行新异公司以银达公司名义开发的的位××旗、37、38号楼棚户区改造房屋选定成交款4,084,232.28元及36、37、38号楼剩余房屋；2、本案诉讼费由邬某、银达公司承担。事实和理由：2016年12月13日，准格尔旗人民法院作出（以下简称准旗法院）（2017）内0622执1894-1、1894-2号执行裁定书查封银达公司位于××旗、37、38号楼剩余房屋、扣划银达公司开发所有的的位××旗改造房屋选定成交款4,084,232.28元。上述房屋及款项是新异公司借用银达公司的资质开发的项目，新异公司是实际权利人，为此新异公司于2018年10月12日向准旗法院提交执行异议申请，准旗法院于2018年10月17日作出（2018）内0622执异58号执行裁定书，驳回新异公司提出的执行异议申请。新异公司认为该执行裁定书缺乏事实依据，理由如下：2010年12月28日，新异公司与银达公司订立《协议书》，约定新异公司借用银达公司的××旗、37、38号楼项目，新异公司给银达公司交纳管理费，新异公司对上述开发项目独立核算、自负盈亏。该项目于2016年8月30日竣工验收。2017年7月31日，新异公司以银达公司的名义与准格尔旗国惠房屋运营服务有限责任公司（以下简称国惠公司）签订《准格尔旗棚户区改造房源意向回购协议》（以下简称《回购协议》），约定出售上述开发项目中的部分房屋作为棚户区改造房屋，拟确定交易价款为4,084,232.28元，并约定收款人是新异公司。合同签订的时间早于准旗法院裁定的时间，且该合同尚未履行完毕，该款项不属于《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条的“到期债权”，不应被人民法院强制执行。被查封的房屋其中33套属于鄂尔多斯市地方税务局沙圪堵开发区分局(以下简称开发区地税分局)团购的房屋，新异公司以银达公司的名义与开发区地税分局签订《土地使用权转让协议书》和《商品房团购协议书》，新异公司以3,500,000元受让开发区地税分局的土地使用权，该局以总计11,419,813.6元给职工团购33套房屋，已经缴纳房款4,890,273.6元，土地转让费3,500,000元顶购房款，开发区地税局共给付房款8,390,273.6元。准旗法院的查封及冻结措施已经明显超过邬某申请执行标的额，属于超标的执行，该执行案件涉及人数众多，并且关系棚改改造安置群众的问题，社会影响很大，银达公司还有其他财产可供执行，综合本案的实际情况，准旗法院采取的强制执行措施是错误的，损害了新异公司的权益，请求法院支持新异公司的诉讼请求。原告新异公司出示下列证据证明其主张：一、《协议书》，拟证明新异公司借用银达公司资质开发地税佳苑小区36、37、38号楼房项目，新异公司给付银达公司管理费，新异公司自主投资、独立核算、自负盈亏，新异公司是实际权利人；二、地税佳苑小区房源信息明细之预付定金收据10支、地税佳苑小区房源信息明细之地税局团购收据62支，拟证明地税佳苑小区预定的10户和地税局团购的33户房屋款项属于新异公司，该房屋已经对外销售，人民法院依法不能执行；三、《回购协议》、（2017）内0622执1894-1执行裁定书、（2017）内0622执1894-2执行裁定书，拟证明：1.《回购协议》第四条约定，棚户区改造房屋选定成交款的收款人为新异公司；2.准旗法院查封涉案房屋和扣划成交款，但《回购协议》早于准旗法院查封和扣划的时间，成交款不属于到期债权，人民法院应当解除强制措施；四、《土地使用权转让协议》、《商品房团购协议书》、地税佳苑小区房源信息明细之地税局团购收据62支，拟证明新异公司受让开发区地税分局的土地使用权开发地税佳苑项目，地税局团购房屋33套并给付房款4,890,273.6元，土地使用费3,500,000元抵偿购房款，实际给新异公司交付的房款已经达到8,390,273.6元,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定准旗法院不应对该33套房屋执行;五、（2015）准民初字第2334号裁定书、资产评估报告书、内经达评报字第（2018）第175号、（2017）内0622执1894-1号裁定书、（2017）内0622执1894-2号裁定，拟证明邬某申请执行标的以7,000,000元为限，准旗法院查封的地税佳苑小区36、37、38号楼剩余房屋评估价值为15,102,643.5元，冻结并扣划地税佳苑小区36、37、38号楼棚户区改造房屋选定成交款的金额为4,084,232.28元，准旗法院的前置执行措施明显超过邬某申请的标的额；六、《情况反映》，拟证明因邬某与银达公司的纠纷，导致银达公司剩余工程不完善，棚改回迁户无法按时回迁入住。邬某辩称，涉案房产的开发人是银达公司，准旗法院的强制执行措施是对银达公司实施的，新异公司与银达公司之间的协议是其内部约定，不能对抗第三人。准旗法院查封的地税佳苑36、37、38号剩余楼房和成交款与新异公司无关，所有权属于银达公司，成交款是银达公司在平台上出售房屋后应得的款项，非未到期债权。银达公司是涉案房产项目的开发企业，新异公司不是查封房屋的实际买受人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。对于成交款的冻结和扣划不影响实际房屋买受人的权益，也未侵害开发区地税分局职工的权益。综上，本案的查封、冻结与新异公司无关，应当驳回新异公司的诉讼请求。邬某未提交证据。银达公司辩称，银达公司与新异公司签订《协议书》，约定单独核算，自负盈亏，银达公司只收管理费，开发项目、参与棚改项目都是新异公司实际实施，新异公司是借用银达公司的资质，人民法院应解除强制措施。银达公司提交《协议书》证明其主张。对新异公司提交的证据，邬某的质证意见是：对证据一、真实性认可，不具备合法性和关联性，无资质的单位挂靠有资质的单位施工是无效的，也是其内部约定，不能对抗第三人；对证据二、真实性不认可，如果新异公司是房款收款人，应有底联，应提供原件，也没有合同，不能证明房屋已经出售；对证据三、真实性认可，与本案没有关联性，该协议的主体是国惠公司和银达公司，扣划的成交款应当属于银达公司；对证据四、真实性认可，关联性不认可，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定；对证据五、真实性、合法性认可，裁定书出具时间是2015年，利息有所增长，没有超标的；资产评估报告书真实性、合法性认可，关联性不认可，委托方是国惠公司，不是本案诉讼参与人，评估范围不是本案扣押房屋，是银达公司纳入棚改房源的房屋，评估报告已经过期，提出时间是2018年，不能作为证据使用。其余裁定书真实性、合法性、关联性认可，人民法院强制措施合法；对证据六、不符合证据的形式，不合法。银达公司对新异公司证据均认可。新异公司对银达公司提交证据认可。邬某对新异公司证据真实性认可，但是无效协议，无法对抗第三人。本院对新异公司证据的认证意见：对证据一、真实性认可，违反管理型规定，协议有效；对证据二、真实性认可，能证明团购情况；对证据三、真实性认可，能证明新异公司以银达公司名义签订《回购协议》以及本院对地税佳苑剩余楼房查封和对成交款的扣划；对证据四、真实性认可，能证明新异公司受让开发区地税分局土地使用权开发地税佳苑项目以及该局职工团购房屋的情况；对证据五、真实性、合法性、关联性认可；对证据六、不符合证据形式，真实性、合法性、关联性不认可。对银达公司证据的认证意见：真实性认可，违反管理型规定，协议有效。根据当事人举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：邬某与银达公司房屋买卖合同纠纷案，本院作出（2015）准民初字第2334号民事判决书，邬某不服该判决上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，该院作出（2016）内06民终1118号民事裁定书，裁定撤销（2015）准民初字第2334号民事判决书，发回本院重审。本院经重审作出（2017）内0622民初172号民事判决书，银达公司不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，该院作出（2017）内06民终1180号民事判决书，维持（2017）内0622民初172号民事判决书第一、二、三项，撤销第四项。该判决生效后，邬某申请强制执行，在案件执行期间，本院于2018年8月14日作出（2017）内0622执1894-1号执行裁定书查封银达公司位于××旗、37、38号楼剩余房屋、2018年9月18日作出（2017）内0622执1894-2号执行裁定书扣划银达公司开发所有的的位××旗改造房屋选定成交款4,084,232.28元。新异公司向本院提出执行异议，本院于2018年10月17日作出（2018）内0622执异58号执行裁定书，驳回新异公司提出的执行异议申请。新异公司不服向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年12月28日，新异公司与银达公司订立《协议书》，约定新异公司借用银达公司的××旗、37、38号楼，共计100套房屋；银达公司收取售楼总额0.8%的管理费；新异公司完全自主开展相关经营业务，独立用工，实行内部独立核算，自负盈亏。2011年4月6日，康某代表的银达公司与开发区地税局签订《土地使用权转让协议书》，约定将开发区地税局位于林荫路地税小区土地面积9680平方米的土地使用权以3,500,000元转让给银达公司用于开发住宅房屋建设。康某代表的银达公司与开发区地税局签订《商品房团购协议书》，约定银达公司承建地税局住宅小区住宅楼建设项目，并约定在开工之日起15日内，通知购房者支付购房总价30%的履约保证金（首付款），在主体封顶后，通知购房者支付购房总价的20%，装修完工后付30%，竣工验收后付清全部房款；120平方米以内每平方米2250元，超出的每平方米加价1000元，银达公司在2012年10月30日前交工，银达公司负责为购房者及时办理房产证及土地证。上述住宅楼项目于2016年8月30日竣工验收。房屋竣工后，开发区地税局团购33套房，支付定金4,890,273.6元，2018年再次交付定金1,200,000元。还查明，2017年7月31日，康玉雄代表的银达公司与准格尔旗国惠房屋运营服务有限责任公司（以下简称国惠公司）签订《回购协议》，约定将银达公司所有的地税佳苑37、38号的住宅24套房源作为棚户区改造安置房源，并约定国惠公司以转账方式支付安置房回购款，在国惠公司棚改资金到位的前提下，国惠公司依据银达公司提供的房源挂账收据以及经房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》，核对无误后进行统一支付，付款账户名称是新异公司账户和开户行。协议履行期为2017年8月1日至2018年7月31日。截至2020年1月16日，通过该平台选择地税佳苑房屋进行棚改的房屋共计12套，成交款4,544,897元。以上事实有新异公司出示的《协议书》、定金收据10支、团购收据62支、《回购协议》、（2017）内0622执1894-1执行裁定书、（2017）内0622执1894-2号执行裁定书、《土地使用权转让协议》、《商品房团购协议书》证据在案证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，新异公司要求停止执行的是人民法院的两个执行行为，一个是对地税佳苑36、37、38号剩余楼房的查封，另一个是扣划银达公司开发所有的的位××旗改造房屋选定成交款4,084,232.28元。本案中被查封房屋的土地使用权实际由新异公司受让取得，房地产项目实际由新异公司出资开发建设。因新异公司不具备房地产开发资质，故借用银达公司资质并就借用资质开发房地产事宜签订《协议书》，约定案涉房地产由新异公司实际开发建设，独立核算、自负盈亏，银达公司仅提供开发经营资质并收取管理费。新异公司与银达公司已构成房地产开发资质借用关系，也就是通俗所称的房地产开发挂靠关系。对于借用房地产开发资质问题，虽违反了住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，但该规定是管理性规定，并不当然导致借用资质合同无效。新异公司已经实际投资建设，对案涉房屋享有投资收益权，项目开发过程中的相关建设手续、房屋预售许可手续，并不具有物权登记的效力，不能以此认定所开发的房产产权转移至出借资质的公司名下，也不能以此否定新异公司对其实际投资开发的房产项目享有的民事实体权利。银达公司对案涉房屋并未进行实际投资，依法不享有房产的民事实体权益，新异公司的权利可以阻却法院对相关房屋的执行。关于冻结的房屋成交款，该款是被执行人银达公司对第三人的债权，现新异公司选择以案外人异议之诉进行救济，新异公司对该笔成交款的权利本质仍然是其借用银达公司的资质开发的房屋所形成的成交款，是开发房产项目的实际权利人，也就是涉案成交款的实际权利人，理由同房屋查封的理由，在此不再赘述。对于新异公司主张该债权是未到期债权，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五百零一条“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”新异公司属于上述司法解释规定的利害关系人,应以提起案外人执行异议之诉为救济程序,不适用到期债权的规定。综上，新异公司是涉案被查封房产和成交款的民事实际权利人，其权利足以排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行登记在被告鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司名下的××旗、37、38号楼剩余房屋；二、不得执行被告鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司对准格尔旗沙圪堵镇地税佳苑小区棚户区改造房屋选定成交款4,084,232.28元。案件受理费39474元（原告已预交39474元），由被告邬某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 高晓辉审 判 员 段俊合审 判 员 甄文燕二〇二〇年三月十三日法官助理 王利娜书 记 员 张楷琦本案援引法条《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。