大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初10740号原告：大连成园物业管理有限公司（统一社会信用代码91210211756064119A），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。法定代表人：荣波军，系经理。委托诉讼代理人：范荣，系辽宁住邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学利，系辽宁住邦律师事务所实习人员。被告：冯德喜，男，1960年2月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连成园物业管理有限公司与被告冯德喜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连成园物业管理有限公司的委托诉讼代理人范荣以及被告冯德喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连成园物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费1,875元（自2017年1月1日至2018年6月30日，按每平方米0.96元/月计算）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月3日，被告所居住的大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，根据合同约定，由原告提供物业管理与服务，物业管理费每平方米0.96元/月，逾期未交纳的按日0.3%交纳滞纳金。被告现已欠交2017年1月至2018年6月计十八个月的物业管理费1,875元，虽经原告多次催款，但被告仍拒不交纳，给原告造成了很大的经济损失。为维护原告的合法权益，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告冯德喜辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由是：1、2014年12月3日，原告与大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会（以下简称——温泉花园业委会）签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》无效，该份合同签订程序不合法，当时业委会并没有委托姜建国与原告签订上述合同，彼时姜建国并不是温泉花园住宅小区第一届业委会委员，更不是业委会主任，其不具有签订上述合同的代理权，因此该份合同不能作为法庭的判决依据；2、上述合同中约定每平方米0.96元/月的物业管理费标准，明显超过了政府指导的0.4元至0.7元价格区间，且该标准始终未取得物价局物业收费备案亦从来没有在小区内公示过，自2015年至今，在原告办公区域内公示的物业收费标准始终是每平方米0.65元/月，小区业主也一直是按0.65元标准交纳的物业费用；3、2015年1月小区遭弃管，因没有定期维保和检修导致多部电梯停运，危及原告及家人的生命安全，原告在这之后是以非法身份进驻的温泉花园住宅小区，期间还超范围经营停车场被处罚，因此被告没有义务向其交费。基于以上几点，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告于2010年搬入温泉花园住宅小区的98号楼3单元5层2号住宅，该住宅的建筑面积为108.48平方米。2017年之前，被告以每月每平方米0.5或0.65元标准向原告交纳的物业管理费。2017年以后，被告则以原告的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2018年6月30日，被告已累计拖欠十八个月的物业管理费1,875元未付。原告多次向被告索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经本院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。本院确认的上述事实，有原告提交的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》、物业管理费交费明细、催费通知单、大连市中级人民法院（2019）辽02民终7204号民事判决书，有被告提交的民意网留言板记录、日期为2015年2月5日的告示、行政信息公开查询单以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，原告请求判令被告立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，本院予以支持。至于被告之辩言，其中关于电梯停运和超范围经营停车场的相关抗辩，证据充分，本院予以采纳；另外其他各项抗辩，无据认定，本院不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯德喜给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费1,312.5元（以被告拖欠的物业管理费1,875元的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），原、被告各承担25元（被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  郭 强人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇二〇年三月九日书 记 员  赵思洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。