上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初24677号原告：上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：茅向华，职务董事长。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：何潇，上海瀛东律师事务所实习律师。被告：上海悠可滋文化传播有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈健，职务执行董事。原告上海星耀房地产发展有限公司与被告上海悠可滋文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海星耀房地产发展有限公司的委托诉讼代理人夏琦绿到庭参加诉送，被告上海悠可滋文化传播有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海星耀房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《上海星光耀广场项目房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月14日解除；2、被告向原告支付欠付租金计人民币411853元(以下币种均为人民币)及滞纳金227202元，欠付物业管理费计141395元及滞纳金25629元，并支付系争场地占有使用费计786694元(计算期间及方法详见费用明细)；3、被告向原告支付违约金296145元；4、被告赔偿原告损失39000元，包含系争场地恢复原状费及搬家费30000元，仓库保管费6000元(按照每月2000元的标准，保管3个月)；5、没收被告支付的租赁保证金126462元，经营质量保证金10000元，物业保证金24946元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，原告与被告签订《上海星光耀广场项目房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市曹杨路1888弄“上海星光耀广场”商场3层301-3号单元(以下简称“系争房屋”)；租期自2018年6月28日起至2023年9月27日止，计租日为2018年9月28日。2019年5月10日，双方签订《真如星光耀广场的补充协议》，一致确认原告已于2018年11月21日将系争房屋交付给被告使用，并变更租赁期限为自2018年11月21日起至2023年12月22日止，计租日变更为2018年12月23日。原告履行了交房义务，被告应按照合同约定向原告支付租金、物业管理费等。自2019年2月起，被告多次违反租赁合同及补充协议约定，逾期支付系争房屋租金及物业管理费等。2019年5月24日，原告发函催告被告支付欠付租金、物业使用费及装修押金，被告均未予以回复。原告于2019年7月11日向被告发出《租赁合同解除通知书》，解除双方签订的租赁合同及补充协议。根据合同有关合同解除以及违约责任的约定，原告有权解除租赁合同，要求被告承担违约责任、赔偿原告损失，故诉至法院请求判如所请。被告上海悠可滋文化传播有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年4月26日，原告作为甲方(出租人)、被告作为乙方(承租人)就系争房屋签订《上海星光耀广场项目房屋租赁合同》，约定：2-1甲方租赁给乙方系争房屋；2-2租赁面积为831.53平方米；4-3租赁期自交付日即2018年6月28日起至2023年9月27日止；5-1甲方同意给予乙方装修期为2018年6月28日至2018年9月27日；5-2租金按照第1种(固定租金)规定计算即2018年9月28日至2019年9月27日为73769元每月，首期租金之后的各期租金以一个月为一个缴租期，乙方应在每个缴租期末月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，5-6乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金，该违约金含增值税；6-1乙方应于本合同签署之日起7日内，向甲方支付126462元作为房屋租赁保证金及10000元作为经营质量保证金，向甲方或管理公司支付24946元作为物业保证金；乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方；乙方应按照本合同约定向甲方或管理公司支付系争房屋的物业管理费，按照每平方米每月30元即每月24946元；6-7首期物业管理费后的个月物业管理费，以一个月为一个缴付期，应由乙方于每个缴付期末月的20日之前向甲方或管理公司付清；8-2乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还系争房屋，乙方除应每日按照租赁期届满或合同终止之时日租金标准的三倍支付占有使用费；8-3如乙方逾期未将系争房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用；8-5如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该系争房屋，则甲方除有权按照本合同的规定向乙方收取本合同第8条规定的占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启系争房屋的门锁并更换门锁，将系争房屋内的所有物件搬出系争房屋，并将系争房屋腾空收回；13-2有下列情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及第6-6条约定的月物业管理费之和的三倍支付违约金，给对方造成损失的，交付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分……(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期付款超过30日的；14-6乙方逾期支付物业管理费，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金等。2019年5月10日，原告作为甲方(出租人)与被告作为乙方(承租人)签订《真如星光耀广场的补充协议》对双方于2018年4月26日签订的《上海星光耀广场项目房屋租赁合同》作如下变更：1、甲方已于2018年11月21日将系争房屋交付给乙方，租赁合同期限变更为2018年11月21日起至2023年12月22日止，装修期变更为2018年11月21日起至2018年12月22日止，计租日为2018年12月23日；2、在乙方于2019年1月11日前足额缴付租赁保证金、经营质量保证金、物业保证金、首期租金、首期物业费及其他应付费用的前提下，甲方同意在原租赁合同约定租金标准基础上，自2019年1月1日至2019年3月31日期间给予租金优惠，但乙方仍应按原租赁合同的约定缴纳物业费、能源费及其他应付费用，这段期间优惠前固定租金总额为863400元，优惠后固定租金总额484014元，共计优惠了固定租金379386元。双方确认，签署约定相应优惠的租金在第一租赁年度进行分摊，即自计租日起，原租赁合同约定租金标准变更为2018年12月23日至2018年12月31日，月固定租金标准为73769元；2019年1月1日至2019年12月22日的月固定租金标准为41341元；4、乙方出现以下任何一项情形，本协议上述所有租金减免优惠均不再执行，所有费用支付标准及支付时间仍按原租赁合同执行……(2)未按本协议约定或租赁合同约定时间缴纳费用给甲方的等。合同签订之后，被告向原告支付了租赁保证金136462元，经营质量保证金10000元，物业保证金24946元。被告于2019年1月31日支付了首期租金81045元；物业管理费27406元。原告确认被告支付了2019年1月26日前的租金和物业管理费金额，物业管理费也已经转如原告账户。后被告再未支付租金。案外人上海星浩商业管理有限公司分公司向我院出具《情况说明》，表示同意并授权原告代我司维权并索要相关拖欠物业费。系争房屋目前处于原状。审理中，原告提供了2019年5月24日原告向被告发送了催款通知书和2019年7月11日原告向被告邮寄发送的《租赁合同解除通知书》，但均未能提供有效送达的凭证。关于诉请中的占有使用费，原告表示虽然被告至今未将房屋恢复原状，为妥善解决本案，只要求计算至2019年10月31日。关于月租金标准，原告表示月租金仍为73769元，但因与每日每平方米2.92元相差不大，诉请金额不再作调整。以上事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、转账记录、解除合同通知、闭店情况说明及原告的到庭陈述为准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，原告按补充协议约定交付了系争房屋，被告却仅在2019年1月31日支付了租金81045元以及物业管理费27406元，之后再未支付租金和物业管理费，现原告以被告拖欠租金及物业管理费为由要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，并无不妥，本院予以确认。至于合同解除的日期，原告未能提供向合同指定地址或者其他地址有效送达解除通知的证据，双方租赁合同及补充协议解除的日期应以原告提起诉讼之日即2019年10月31日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，因被告违约未支付租金、物业管理费，故不再享有补充协议中约定的租金优惠，现原告要求按照2019年4月26日的房屋租赁合同中标准计算，即自2018年12月23日至2019年10月30日租金，按照每月73769元计算，并应扣除已付租金81045元，上述期间的物业管理费按照每月24946元计算，并无不妥，本院予以支持。因被告根本违约造成合同解除，符合双方租赁合同关于合同解除违约金的约定，被告应当向原告支付月租金和月物业管理费之和三倍金额的违约金即296145元。原告还可根据合同约定没收原告支付的各项保证金。关于欠付费用的滞纳金，关于上述欠付费用的滞纳金，考虑到被告前述承担的违约责任、原告的实际损失等因素，本院对原告要求被告支付欠付费用的滞纳金予以酌定。关于原告主张按照日租金三倍计算2019年10月31日之前的房屋占有使用费，因双方合同尚未解除，本院对此不予支持。关于实际损失，原告并未就恢复原状、搬家、仓库保管提供相应的证据，该部分损失也不足以超过违约金赔付的范围，故本院对该项损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二的规定，判决如下：一、原告上海星耀房地产发展有限公司与被告上海悠可滋文化传播有限公司就上海市曹杨路1888弄“上海星光耀广场”商场3层301-3号单元签订的《上海星光耀广场项目房屋租赁合同》及补充协议于2019年10月31日解除；二、被告上海悠可滋文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星耀房地产发展有限公司支付自2018年12月23日起至2019年10月31日止欠付的租金，按每月人民币73,769元计算(扣除已付租金人民币81,045元)；三、被告上海悠可滋文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星耀房地产发展有限公司支付自2018年12月23日起至2019年10月31日止欠付的物业管理费，按每月人民币24,946元计算(扣除已付的物业管理费人民币27406元)；四、被告上海悠可滋文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星耀房地产发展有限公司支付本判决主文第二、三项中租金、物业管理费的滞纳金人民币150,000元；五、被告上海悠可滋文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星耀房地产发展有限公司支付违约金人民币296,145元；六、原告上海星耀房地产发展有限公司没收被告上海悠可滋文化传播有限公司支付的租赁保证金人民币126,462元、经营质量保证金人民币10,000元、物业保证金人民币24,946元；七、对原告上海星耀房地产发展有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币22151元，由被告上海悠可滋文化传播有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 盈人民陪审员  杨德荣人民陪审员  杨文时二〇二〇年三月三十日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。