广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终122号 上诉人(一审原告)：王淅，男，1995年4月8日出生，汉族，广西博白县人，居民，住浦北县。 委托诉讼代理人：王伟，男，1971年4月8日出生，汉族，广西博白县人，教师，住广西博白县，系上诉人王淅的父亲。 被上诉人(一审被告)：浦北德诚房地产开发有限公司，住所地：浦北县县城新屋垌（江城街道办兴浦路）城南新天地15#01号。 法定代表人：单智平，经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 上诉人王淅因与被上诉人浦北德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2019）桂0722民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王淅上诉请求：一、请二审法院依法撤销（2019)桂0722民初2369号民事判决书，并予以改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由： 一、一审法院认定：“另查明，德诚公司开发的城南新 天地小区土地性质为政府出让，于2011年11月20日竟拍 所得。该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019 年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用。” 属于认定事实错误，造成判决错误。理由如下：1、上诉人与被上诉人于2014年5月13日签订了《商品房买卖合同》（编号:GF-2000-0171)，该合同第一条明确了被上诉人取得了位于浦北县县城新屋垌气象局南向（县城兴浦路）、编号为1000210129的地块的土地使用权，面积15926平方米。而一审法院在没有任何证据的情况下认定该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用，属于认定事实错误。2、如果该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用，属实。那么在签订《商品房买卖合同（号:GF-2000-0171)时，被上诉人采取欺骗的方式与上诉人签订合同，法院是否应支持该行为？二、上诉人于2017年6月份才对涉案的房屋进行装修，而一审法院认定：“业主自身存在封闭阳台、竣工楼层顶部局部超高、楼屋外立面改变的原因共同导致未迖到规划核实条件，而不具备办理不动产权属登记的条件。”属于认定事实错误。涉案房屋于2014年7月11日交付给上诉人，那么根据约定及法律规定被上诉人应于2014年10月10日前向上诉人交付办理案涉商品房的权属证书。而2014年10月10曰至2017年6月份期间被上诉人均没有履行办理义务，存在违约，被上诉人应承担支付违约金的违约责任。三、一审法院在认定：“该小区审批绿化率为27.06%，目前为止，该公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上该小区建设规划不符，无法办理规划条件核验。”的条件下，仍然判决被上诉人不承担违约责任，不支付违约金，违反双方的合同约定，违反法律规定。理由：1、该小区绿化率不达标，责任在于被上诉人。上诉人不是该小区的规划设计人，也不是该小区的建设者。因此，不能把被上诉人的责任施加于上诉人。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后的90日内，即应于2014年10月10日前向上诉人交付办理案涉商品房的权属证书。但至今被上诉人拒不履行该义务，明显违反双方的合同约定。3、法律规定：（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。②根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。而一审法院在被上诉逾期办理涉案不动产权属登记证书的情况下，仍然判决被上诉人不承担违约责任，违反双方的合同约定，违反法律规定。四、一审判决没有执行内容。一审法院判决：“上述义务人应于本案判决生效之日起六个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”；如果被上诉人在六个月内不履行义务，那么该判决的利息能否计算？如何计算？综上所述，一审法院的判决认定事实错误并且违反法律规定，造成判决错误。因此，上诉人特依法提起上诉，请二审人民法院依法查明事实后予以改判并支持上诉人请求。 德诚公司辩称，一、答辩人不存在违约。理由是： 1、根据法律的规定和合同的约定，答辩人履行的是协助办 证义务而不是直接办证义务。在办证条件具备的情况下如果答辩 人不服履行协议义务的，答辩人构成违约。如果办证条件不具备 的，答辩人不存在违约。 2、本案所涉房屋不具备办证条件。不具备的原因有三： (1)小部分土地政府未完成征收交付，直至2Q19年3月初才交 付给答辩人使用，这个事实有浦北县国土资源局出具的《处理意 见》证实。由于土地未有及时交付影响了楼盘整体建设和整体规 划验收；（2)业主违建；⑶绿化验收未有通过。而未有通过主要是因小部分土地未能及时交付使用造成。以上三方面原因导致 房屋未能进行规划验收，从而不具备办证条件。这三方面的原因 属于答辩人不可控制的因素，不能归责于答辩人。 3、答辩人正努力消除办证障碍。经过答辩人多次请示和积 极配合，土地已于2019年3月交付答辩人使用，该障碍已清除，而业主违建和绿化验收问题答辩人正努力和政府、业主协调消除。因此，一审判决给予答辩人六个月时间履行协助办证义务 是综合考虑了本案的实际情况，是正确的。 二、一审判决驳回上诉人违约金请求是正确的。 1、从上所述可见，本案未具备办理房产证条件，答辩人不存在违约，依法不应承担支付违约金责任。 2、退一步讲，如果是答辩人的原因导致未能办证，答辩人也不应支付违约金。理由是：上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第③项处理 (见附件四合同补充协议第七条）。实际上，合同第十五条列举 了三种处理方式：①买受人退房，出卖人赔偿买受人损失；②买 受人不退房，出卖人向买受人支付违约金；③继续履行办证，不 支付违约金。因此，从合同第十五条可以清楚看出，上诉人与答 辩人对如果出现因出卖人的原因未能及时办证的情况已有了明确的约定，双方同意按第③种方式即不支付违约金的方式处理。根据相关法律规定，当事人有约定的按约定处理，没有约定的才按法律规定处理。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉请求缺泛事实依据和法律根据，应予驳回。 王淅向一审法院起诉请求：判令被告履行为原告办理浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地6幢19号房屋不动产登记权属证书的义务；判令被告向原告支付逾期办证的违约金339590.47元（违约金计算：以按总房价款670000元为基数，从2014年10月11日起，按银行即收逾期贷款利率暂计至2019年10月10日，后计至被告完成办理不动产登记权属证书时止）。 一审法院认定事实：2014年5月13日，王淅与德诚公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买德诚公司开发的位于浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地6幢19号房屋，购房款共670000元,并在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四合同补充协议第七条处理”，附件四补充合协议第七条约定内容为“1、产权证由出卖人代办，买受人需向出卖人提供办理产权证所需委托书等资料以及支付办理产权证所需的相关费用，办妥产权证和房产抵押手续后由出卖人将相关的证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件；2、出卖人代买受人办理完毕产权证后，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起7日内到指定地点办理合同项下的他项权利登记。如因买受人原因未能在约定的期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付万分之一的违约金；3、房屋的契税，交易手续费，登记费，公共维修基金等有关办证费用均有买受人自行承担。缴费标准按物价局、房产局执行；4、买受人支付物业费与办理产权证面积以房产管理局测绘部门面积实测报告为准”。上述合同于2014年6月13日办理了备案登记。合同签订后，张光昇按约以按揭的方式付清了全部房款并缴纳了契税、不动产登记办证等费用。2014年7月11日，德诚公司将房屋交付王淅使用。至今，该房屋未办理不动产权属证明。 另查明，德诚公司开发的城南新天地小区土地性质为政府出让，于2011年11月20日竞拍所得。该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，方完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用。一审法院在审理城南新天地业主诉开发商办理不动产权属证系列案件的诉讼过程中，为查清业主不能办证的原因，该院向浦北县住房和城乡建设局发出调查函，该局于2019年11月22日向本院函复，复函内容为：经该局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已经由业主擅自建设为全封闭阳台（全封闭阳台按建筑面积计算规范面积全部面积）；竣工楼层顶部局部超建有铁皮棚等建筑物（该小区县气象局审批由分栋控制总高度），因此存在有超高问题；竣工部分楼层外立面改变；该小区审批绿化率为27.06%，目前为止，该公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上该小区建设规划不符，无法办理规划条件核验。综上所述，浦北县城南新天地小区项目未达到规划核实条件，不能办理规划条件核实，因此办理不了不动产权属登记。 上述事实，有双方提供的证据、法院依职权调查的复函以及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。德诚公司在出售其开发的房屋时,依法办理了相关建房和售房手续,双方所签定的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，德诚公司除了交房之外，还应协助王淅办理房屋权属证书，王淅按约交付了购房款,德诚公司未按约办理房屋产权登记手续,现王淅要求德诚公司继续履行合同义务的诉求合法有据,予以支持。关于逾期办理不动产权属登记的违约责任。在商品房买卖合同当中交付包括两项内容,即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。德诚公司已将商品房转移给王淅占有、使用，王淅购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。出卖人在商品房交付使用后,有协助买受人办理不动权属登记义务。根据浦北县住建局的复函意见，本案涉案的房屋主要由于该项目小区绿化不达标以及业主自身存在封闭阳台、竣工楼层顶部局部超高、楼层外立面改变的原因共同导致未达到规划核实条件，而不具备办理不动产权属登记的条件。作为出卖人的德诚公司，按照规划完善该小区的绿化达标并通过绿化验收为应为其义务之一，故应由德诚公司按照规划完成小区的绿化面积并通过绿化验收。现涉案房屋初始登记已经完成,但办理不动产权属登记条件尚不具备,故该院对王淅此项请求暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条的规定，判决：一、浦北德诚房地产开发有限公司协助王淅办理不动产权属登记（按照规划完成城南新天地小区的绿化率并通过绿化验收，以及提供办理不动产权属登记应由开发商提供的资料）；二、驳回王淅其他诉讼请求。案件受理费6394元，减半收取3197元（王淅已经预交），由王淅负担1598.5元，浦北德诚房地产开发有限公司负担1598.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本案经本院二审进行了审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人王淅请求被上诉人德诚公司办理涉案房地产的不动产登记手续并支付违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应当得到支持。 本院认为，上诉人王淅与被上诉人德诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律的保护。根据双方合同的约定，被上诉人德诚公司除向上诉人王淅交付房屋外，还应协助办理房屋产权登记手续，上诉人起诉要求被上诉人德诚公司履行该项合同义务，一审判决予以支持，本院依法应予维持。对于上诉人王淅请求德诚公司协助办理涉案房屋的不动产权属登记的诉讼请求，浦北县住房和城乡建设局《浦北县住房和城乡建设局关于的复函》回复为：“浦北县德诚房地产开发有限公司开发建设的城南新天地小区不具备不动产权属登记条件，不能验收的原因如下：浦北县德诚房地产开发有限公司新天地小区建筑设计方案于2012年6月23日县政府《关于城南新天地建筑设计方案的批复》（浦政函｛2012｝112号）原则同意。工程竣工后报请规划股验收经我局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已由业主擅自建设为全封闭阳台（全封闭阳台按建设面积计算规范计算全部面积）；竣工楼层顶层局部超建有铁皮棚等建筑物（该小区县气象局审批有分栋控制总高度），因此存在超高问题；竣工部分楼层外立面改变。该小区审批绿化率为27.06%。目前为止浦北县德诚房地产开发有限公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上所述该小区建设与规划不符，无法办理规划条件核验。”因涉案房屋初始登记已经完成，但办理不动产权属登记条件尚不具备，德诚公司作为开发商，有义务对整个小区存在的问题进行整改及完善，以达到符合验收办证的条件，因此，一审法院根据案件实际情况，确定由德诚公司在判决生效后六个月内按规划进行整改后协助王淅办理不动产权属登记，并无不当。 关于违约金的责任问题，因双方的《商品房买卖合同》及补充协议，对于出卖人逾期办证的违约责任，并没有约定需要支付违约金给买受人，因此，一审判决不予支持王淅的该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人王淅上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6394元，由上诉人王淅负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 李夏冰 审判员 文其谦 二〇二〇年三月五日 书记员 苏 芸