广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初73号 原告:凭祥市开天沉香经营部，住所地广西壮族自治区凭祥市新华路99号一栋一楼，统一社会信用代码92451481MA5M1A287W。 经营者：冯胜裕，男，1971年4月18日出生，汉族，住址广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：韦正文，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：凭祥市西贡大酒店管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区凭祥市新华路99号，统一社会信用代码914514816724878358。 法定代表人：孙瑾，总经理。 委托诉讼代理人：黄业钦，广西昌益律师事务所律师。 原告凭祥市开天沉香经营部（以下简称“天开经营部”）诉被告凭祥西贡大酒店管理有限责任公司（以下简称“西贡酒店管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天开经营部委托诉讼代理人韦正文，被告西贡酒店管理公司委托诉讼代理人黄业钦到庭参加诉讼；原告天开经营部经营者冯胜裕、被告西贡酒店管理公司法定代表人孙瑾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开天经营部向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2013年12月1日签订的《西贡大酒店场地租赁合同》；二、判令被告赔偿原告既得利益损失220957元；三、判令被告赔偿原告装修费损失80000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月1日，原、被告签订《西贡大酒店场地租赁合同》，约定：原告承租被告位于凭祥市贡大酒店一楼铺面（共四间），租期十年，从2013年12月1日至2023年11月30日（合同笔误，实际约定2023年3月30日到期），租金9000元／月；如甲方原因终止合同，必须赔偿乙方既得利益及装修等费用。原告承租后对铺面进行了装修，花费了十多万元。2014年3月，原告与案外人苏露露签订了《开天沉香场地租赁合同》，将其中两间铺面转租，约定：苏露露承租两间铺面用于服装经营，租期五年，自2014年3月3日至2019年3月2日，租金5800元／月，第三年起租金每年递增13%，如苏露露擅自将铺面整体转租、转让或者转借的，视为其单方终止合同，原告有权收回房屋。合同到期后，苏露露继续承租以上两间铺面。2016年7月30日，原告与苏露露签订了《房屋租赁合同》将另外两间铺面转租，约定：由苏露露承租两间铺面用于服装经营，租期六年八个月，自2016年7月31日至2023年3月30日，租金每季度一交，未经过原告同意，苏露露不得擅自转租、转让，同时，双方对每个季度的租金进行了明确约定。对于以上转租，被告知情且没有异议，以上转租行为合法有效。2019年5月5日，苏露露与案外人梁义华签订《场地租赁合同》，将涉案四间铺面擅自转租。2019年12月，被告擅自同意梁义华承租涉案四间铺面，收取梁义华租金，并拒收原告支付的租金。至此，被告以实际行为终止与原告签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，构成根本违约。综上，原告认为，被告终止合同的行为构成违约，应当根据合同约定赔偿原告既得利益及装修的损失。为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。 被告西贡酒店管理公司辩称，2013年12月1日，双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》无效。西贡酒店管理公司、开天经营部系两个不同的公司企业，冯胜裕系西贡酒店管理公司的经理，同时也是开天经营部的所有人，《西贡大酒店场地租赁合同》签订时冯胜裕代表凭祥市西贡酒店管理公司一方进行签名，客观上系与自己签订合同，该合同违反了《公司法》强制性规定，应属无效合同。如认定双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》有效，被告同意与原告解除合同，但认为原告的既得利益损失和装修费损失的请求没有法律和事实依据。导致合同解除的原因并不是被告，而是原告，冯胜裕作为凭祥西贡酒店管理公司一方的代表与自己的开天经营部签订合同，合同的条款对答辩人极为不公平，被告只有义务没有权利，同时原告无法经营下去、转租后又出现转租人违约这些才是原告要求解除合同的根本原因，原告以解除合同为由向被告索赔没有理由，被告对原告承租场地后没有经同意就进行转租也是有意见，而且由于场地被两次转租并发生纠纷，对被告的经营、形象都是很影响。2019年11月，原告在没有与转租户解决纠纷的情况下，又要强制收回然后进行转租，原告的行为由可能引发更严重的纠纷，被告作为场地所有人不同意原告再行转租，同时也是为了避免引发无法预见的纠纷，2019年12月1日，被告只能通过退回租金，防止原告再次转租场地；其次，合同规定“采用先交租金后使用方式”。被告从2019年12月再也没有收取原告的租金，只有支付租金后才有可能获得利益，原告尚未交付租金，所以不存在可能获得利益之说。合同规定的“既得利益损失”没有法律依据，合同的订立并不等于就获得既得利益，所以不存在因合同的订立就存在“既得利益”，而因一方不履行合同而造成另一方的“既得利益”损失。原告请求被告赔偿“既得利益损失”没有事实依据，在一方违约不履行约定时，给另一方造成的损失范围是在签订合同时双方都预见到的可能获得的利益，在本案中，《西贡大酒店场地租赁合同》的订立目的是开天经营部通过租赁被告的场地经营红木家具、服装而获利，这就是双方认可的、预见的可能获得的收益，而原告签订合同后不久就停业，并于2014年3月3日将部分场地转租，2016年7月30日把场地全部转租。至此，《西贡大酒店场地租赁合同》的可能获得的收益已经荡然无存，至于原告通过转租被告的场地获取收益并不是《西贡大酒店场地租赁合同》签订的目的，原告不能以其擅自转租被告的场地获得的收益视为“既得利益”，从而以被告违约使其不能再收取转租人的租金是“既得利益损失”向被告索赔；再次，转租人苏露露虽然与原告签订了场地租赁合同的租期到2023年3月30日，但苏露露在2019年7月30日已违约，原告也于2019年11月30日与苏露露解除了合同，原告也没有与其他人续签合同，而原告仍依照其与苏露露签订的合同的租金计算“既得利益损失”是完全错误；最后，被告并没有违约所以不存在赔偿“既得利益损失”的责任。到现在为止，涉案的场地依然是梁义华依据其与苏露露签订的《场地租赁合同》进行使用。对于原告要求赔偿装修费损失80000元，无事实和法律依据。被告没有违约，也不是首先提出解除合同的一方，没有赔偿装修费的责任。同时，原告转租场地时也与承租人就装修费事宜进行了解决，不再存在装修费的赔偿问题。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下： 开天经营部所举证据中，被告西贡酒店管理公司有异议的有：1.证据一，拟证明原告承租被告场地四间房屋，自2013年12月1日至2023年3月30日，租金9000元/月；如被告方原因终止合同，必须赔偿原告既得利益损失及装修费用。被告对该证据的三性均有异议，认为该合同属无效合同。本院认为该证据为被告与黄冬梅双方于2013年12月1日签订《西贡大酒店场地租赁合同》的事实。合同租期至2023年3月30日，合同签订时存在笔误，被告并无异议，本院予以采信。 2.证据二，拟证明原告将两间铺面转租给苏露露，租期自2014年3月3日起至2019年3月2日止，月租金5800元，苏露露不可转租。被告对该证据三性不予认可，认为该合同无效。本院认同原告的质证意见，原告将其承租的西贡大酒店一楼其中两间房屋约60平米转租给苏露露，收取月租金5800元。 3.证据三，拟证明原告将另两间铺面转租给苏露露，租期自2016年7月31日起至2023年3月30日止；约定每季度租金应收取租金数额及苏露露不可转租。被告对该证据三性不予认可，认为该合同无效。本院认同原告的质证意见，原告将其承租的西贡大酒店一楼另两间房屋约80平米转租给苏露露，明确租期为每季度应收的租金数额。 4.证据七，拟证明被告法定代表人孙瑾及股东李向阳对原告转租涉案房屋是知情的，未表示反对。被告认为聊天无法核实，对其真实性不认可。本院认同原告的质证意见，该证据客观反映了西贡酒店管理公司股东孙瑾、李向阳、冯胜裕之间聊天记录和处理案涉房屋的意见，对原告承租、转租行为予以追认，本院予以采信。 5.证据八，拟证明被告拒收原告的租金，并将涉案房屋出租给梁义华，收取梁义华租金。被告质证认为，聊天记录不能证明原告向被告交付租金。本院认同原告质证意见，被告财会人员退回租金、拒收原告交付租金，由其法定代表人孙瑾安排，拒收原告交付租金属其法人行为，本院予以采信。 6.证据九，拟证明原告承租后对铺面进行装修的情况。被告质证认为无法证明装修的支出价钱。本院认同原、被告双方的质证意见，原告对承租房屋进行装修的事实，但无法证明装修支出的价钱。 7.补充证据一、二，拟证明现承租人打算与原告签订案涉房屋租赁合同，但被告将案涉房屋出租给目前承租人，并收取租金，构成违约。被告质证认为证据真实性有异议，不能证实被告出租和收取租金的事实。本院认同原告的质证意见，微信聊天记录客观真实，被告已将案涉房屋实际出租给现使用人梁义华并收取梁义华交付的租金的事实，本院予以采信。 被告西贡酒店管理公司所举证据，“微信聊天记录截图三张”拟证明原告已将案外人苏露露赶走的事实。原告对该证据三性无异议，但认为案外人梁义华不应是案涉房屋承租人，案涉房屋是否应租给梁义华应由原告决定，而不是由被告决定，因为原、被告双方签订的租赁合同合法有效且尚属原告的合法有效租赁期限内，原告已解除与苏露露之间签订的合同，并依法收回被苏露露违法出租的案涉房屋。本院认同原、被告双方的质证意见，对此事实本院予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年12月1日，黄冬梅与被告凭祥西贡大酒店管理有限责任公司签订《西贡大酒店场地租赁合同》，约定：西贡酒店管理公司将位于凭祥市贡大酒店一楼半层，建筑面积约150平方米，共四间房屋，出租给开天沉香经营部，租赁期限10年，自2013年12月1日至2023年3月30日止，月租金9000元以及违约责任等主要内容条款。合同签订后，2013年12月31日黄冬梅将该合同的权利义务全部转让给凭祥市开天沉香经营部承受，被告西贡酒店管理公司予以追认，凭祥市天开沉香经营部对承租的房屋进行投资装修，双方依约履行合同约定的权利、义务。2014年3月3日，开天沉香经营部与苏露露签订《开天沉香场地租赁合同》，合同约定,开天沉香经营部将其承租西贡酒店管理公司的一楼150平方米中的约60平方米两间房屋转租给苏露露，租期为5年，自2014年3月3日至2019年3月2日，月租金5800元，以及租金交付方式，违约责任等主要内容条款。2016年7月30日，开天沉香经营部再与苏露露签订《房屋租赁合同》，合同约定，开天沉香经营部将其承租西贡酒店管理公司一楼约80平方米另两间房屋转租给苏露露，租期6年零8个月，自2016年7月31日至2023年3月30日，以及租金交付方式，违约责任等主要内容条款。合同签订后，苏露露按照约定交付租金给开天沉香经营部，开天沉香经营部同样按约交付租金给西贡酒店管理公司。2019年5月5日，苏露露与梁义华签订《场地租赁合同》，合同约定，苏露露将其从开天沉香经营部转租来的西贡大酒店一楼四间房屋及后排茶室及仓库建筑面积约140平方米转租给梁义华，租期4年，自2019年5月5日至2023年3月30日，月租金12600元，按季度交付租金及违约责任主要条款。合同签订后，梁义华已对租赁房屋进行装修经营。原告获悉苏露露转租行为后，终止了与苏露露签订的案涉房屋租赁合同，要求收回苏露露转租给梁义华的案涉租赁房屋，但西贡酒店管理公司获悉后，同意现承租人梁义华使用案涉房屋，并收取现承租人梁义华交付的租金，终止与开天沉香经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，拒绝接收开天沉香经营部交付的租金。开天沉香经营部以西贡酒店管理公司终止与其签订的《西贡大酒店场地租赁合同》构成根本违约，应当根据合同约定赔偿开天沉香经营部的既得利益及装修的损失，并提出前述诉讼请求。 另查明，凭祥市开天沉香经营部为个体工商户，该经营部于2013年12月31日经凭祥市工商行政管理局核准成立，经营者为冯胜裕。凭祥西贡大酒店管理有限责任公司，公司由股东李向阳、冯胜裕、孙瑾三人共同出资，于2008年4月11日经凭祥市工商行政管理局核准成立，公司法定代表人为孙瑾。 本案争议焦点：1.原告开天沉香经营部与被告西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》是否合法有效；2.原告开天沉香经营部与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》、《房屋租赁合同》是否合法有效；3.苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，应当如何处理；4.西贡酒店管理公司是否实施了终止其与开天沉香经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，其行为的性质如何认定。 本院认为，争议焦点1，关于原告开天沉香经营部与被告西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》是否合法有效的问题。合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。2013年12月1日，冯胜裕代表西贡酒店管理公司与黄冬梅（凭祥市开天沉香经营部此时尚未成立）签订《西贡大酒店场地租赁合同》，该合同属双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。2013年12月31日，凭祥市开天沉香经营部依法核准成立后，经营者为冯胜裕，《西贡大酒店场地租赁合同》中黄冬梅的权利义务转由凭祥市开天沉香经营部承受，双方按合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百六十四条第二款规定：“代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”本案中，冯胜裕代表西贡酒店管理公司签订上述合同，并没有与黄冬梅恶意串通，损害被代理人西贡酒店管理公司的合法权益，且已实际履行长达6年，合同的履行，事实上得到了西贡酒店管理公司的认可。因此，原告开天沉香经营部与被告西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》属合法、有效合同，依法应当受到法律保护。 争议焦点2，关于原告开天沉香经营部与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》、《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国民合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，开天沉香经营部与西贡酒店管理公司签订的合同没有限制承租人转租条款，且承租人开天沉香经营部转租上述房屋的行为已得到了出租人西贡酒店管理公司的认可。据此，开天沉香经营部将其承租西贡酒店管理公司的房屋转租给苏露露的行为合法有效，双方签订的转租合同，依法应收法律保护。 争议焦点3，关于苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，应当如何处理的问题。对于租赁中的转租问题，《中华人民共和国民合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，开天沉香经营部与苏露露签订的房屋租赁合同中，已明确约定未经出租人开天沉香经营部同意，承租人不得擅自转租。但苏露露未经出租人开天沉香经营部同意，自行将案涉房屋转租给梁义华的行为，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，因此，苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》属无效合同，出租人开天沉香经营部可依法行使合同解除权，收回租赁房屋。 争议焦点4，关于西贡酒店管理公司是否实施了终止其与开天沉香经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，其行为的性质如何认定的问题。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。前述苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》属无效合同，出租人开天沉香经营部可依法行使合同解除权，收回租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”该权利的行使应当由而且只能由开天沉香经营部行使，因为其与西贡酒店管理公司签订的合同仍是合法有限期限内，开天沉香经营部依法对其合同期限内的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”但本案中，开天沉香经营部在行使自己的权利收回被违法转租的案涉房屋时，遭到了西贡酒店管理公司的阻止，并以案涉房屋所有权为由强行收回，将案涉房屋出租给梁义华，收取梁义华的租金，同时对开天沉香经营部已交付的租金予以退还，其行为实质是单方面终止了原、被告双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，构成违约。根据《中华人民共和国民合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告双方签订的合同并未届满，被告单方终止合同，导致原告不能履行合同，据此，开天沉香经营部提出解除原、被告签订的《西贡大酒店场地租赁合同》事实清楚，符合法律规定，本院予以支持，被告因违约行为造成原告的损失应予以赔偿。《中华人民共和国民合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，被告西贡酒店管理公司因其违约行为造成原告履行合同可获得利益损失应为两部分即第一部分为2014年3月3日原告与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》，该转租合同于2019年3月届满，原告开天沉香经营部虽未与苏露露续签合同，但实际仍为苏露露使用，原告与苏露露之间存在不定期合同关系，并按原合同履行权利义务，故案涉两间房屋每月租金5800元；第二部分为2016年7月30日原告与苏露露签订的《房屋租赁合同》约定年租金为78000元，每季度一交，从第三年起每年递增10%租金，即：合同约定租金为：第一年租金：2016年7月31日至2017年7月30日为78000元；第二年租金：2017年7月31日至2018年7月30日为78000元；第三年租金：2018年7月31日至2019年7月30日为85800元；第四年租金：2019年7月31日至2020年7月30日为94380元；第五年租金：2020年7月31日至2021年7月30日为103820元；第六年租金：2021年7月31日至2022年7月30日为114200元；后八个月租金：2022年7月31日至2023年3月30日为83747元。2019年5月5日，苏露露未经出租人开天沉香经营部同意，擅自与梁义华签订《房屋租赁合同》，该转让合同无效，自此，开天沉香经营部应当知道其合法权益受到侵害，由此造成的实际损失即每个月的实际损失不应由被告西贡酒店管理公司赔偿，而应由擅自转租方因其违约过错予以赔偿，但开天沉香经营部的两份转租合同均得到被告西贡酒店管理公司的认可，且合法有效，故开天沉香经营部合同履行后可获得的利益的损失额应当以西贡酒店管理公司认可的租金额自违约终止合同之日起计算损失赔偿额。即：第一份《开天沉香场地租赁合同》转租给苏露露月租金为5800元，自2020年12月1日起至2023年3月30日止，合同有效期尚未履行40个月，开天沉香经营部履行该合同可获得的收益为5800元／月×40个月=232000元；第二份《房屋租赁合同》转租给苏露露合同租金分段计付，截止2020年5月5日，苏露露违约转租时，被告西贡酒店管理公司认可租金为：月租金7865元，自2020年12月1日起至2023年3月30日至，合同有效期尚未履行40个月，开天沉香经营部履行该合同可获得的收益为：7865元／月×40个月=314600元，故开天沉香经营部履行上述两份转租合同可获得利益：（232000元＋314600元）－（9000元／月×40个月）=186600元。综上所述，被告西贡酒店管理公司因其单方终止与原告开天沉香经营部签订的房屋租赁合同，给原告造成可得利益损失186600元的损失额应予以赔偿。原告开天沉香经营部主张的装修费损失80000元，西贡酒店管理公司出租的一楼四间房屋虽为原告开天沉香经营部承租后装修，但其主张的损失赔偿，证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告开天沉香经营部的诉讼请求和理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告凭祥市开天沉香经营部与被告凭祥西贡大酒店管理有限责任公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》； 二、被告凭祥西贡大酒店管理有限责任公司赔偿原告凭祥市开天沉香经营部经济损失186600元； 三、驳回原告凭祥市开天沉香经营部其他诉讼请求。 案件受理费5814元，原告凭祥市开天沉香经营部负担2209.32元，被告凭祥西贡大酒店管理有限责任公司负担3604.68元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区崇州市中级人民法院；开户银行：中国农业银行崇左分行营业室；账号：20×××56），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 毅 人民陪审员  黄保平 人民陪审员  卢玄子 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  黄利英