上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40341号原告(反诉被告)：徐月英，女，1963年7月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡泉，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢怡，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乐莆企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：崔明军。委托诉讼代理人：王思奇，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿裕，上海润一律师事务所律师。原告徐月英与被告上海乐莆企业管理有限公司(以下简称乐莆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理。本案诉讼期间，乐莆公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序分别于2019年12月13日、2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐月英的委托诉讼代理人谢怡、胡泉，被告(反诉原告)乐莆公司的委托诉讼代理人王思奇到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。徐月英向本院提出诉讼请求：1.确认《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》于2019年7月20日解除；2.乐莆公司支付徐月英解约违约金人民币(币种下同)65,666元；3.乐莆公司支付徐月英逾期交房违约金21,789元；4.乐莆公司返还徐月英首期租金和首期物业管理费共计42,180元；5.乐莆公司返还徐月英租赁保证金43,777元；6.乐莆公司支付徐月英律师费16,000元。事实和理由：2019年4月9日，双方签订一份《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》，约定乐莆公司将位于上海市闵行区浦星公路XXX号的商场X层XXXA室(即本案涉案商铺)出租给徐月英，徐月英使用该商铺用于餐饮业态。根据《租赁合同》约定，乐莆公司暂定于2019年4月30日交付商铺，徐月英给予其60日的商铺交付宽限期。自双方签署《租赁合同》之日起，徐月英多次向乐莆公司提出乐坊XXXA商铺不符合交付标准，要求乐莆公司整改，乐莆公司始终未积极整改。2019年6月17日，乐莆公司向徐月英发出《商铺交付通知书》称因铺内烟道工程条件改造导致延期交房，将于2019年6月20日与徐月英现场集中办理商铺验收交付手续，徐月英与乐莆公司改约于2019年6月21日验收。双方于2019年6月21日前往现场验收时，徐月英发现商铺仍然存在烟感未安装等问题，不符合交付标准，故徐月英未予接收。2019年6月25日，乐莆公司又通知徐月英前往验收商铺，徐月英与其约定于2019年6月29日前往验收。双方于2019年6月29日前往现场验收时，徐月英发现商铺仍然未达到合同约定的交付要求。因2019年6月29日是《租赁合同》约定的宽限期最后一日，故徐月英于同日向乐莆公司发出催告函，要求其整改尽快交付，否则保留追究其法律责任的权利。2019年7月19日徐月英再次至现场验收，就合同约定的交付标准与乐莆公司一一核对，发现乐莆公司仍未将商铺整改至约定的交付标准，无法实现徐月英的租赁目的。据此，徐月英于2019年7月20日向乐莆公司发出《解除商铺租赁合同并追究违约责任的函》，告知乐莆公司双方于2019年7月20日解除《租赁合同》，并要求乐莆公司承担违约责任，同时还要求乐莆公司支付逾期交房的违约金、返还徐月英已付的首期租金和首期物业管理费以及租赁保证金。徐月英认为，乐莆公司在明知徐月英租赁商铺用于餐饮业态，且明确约定了交付标准的情况下，向徐月英提供无法经营餐饮的商铺，且经多次整改直至交付宽限期满时，仍然不能向徐月英提供符合交付标准的商铺，无法达到徐月英的租赁目的，乐莆公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，因乐莆公司始终未完成商铺交付，《租赁合同》并未实际履行，乐莆公司应当向徐月英返还已支付的首期租金和首期物业费以及租赁保证金。徐月英为此付出的律师费及诉讼费用，根据合同约定，亦应当由乐莆公司承担，故徐月英诉至法院。针对徐月英的诉讼请求，乐莆公司辩称，不同意徐月英的全部诉讼请求。乐莆公司认为，双方的租赁合同已经解除，因徐月英逾期接收房屋导致租赁合同解除，故系徐月英违约在先，在此情况下，乐莆公司不予退还租赁保证金，也不需要支付违约金和律师费。由于涉案商铺开业后，徐月英发现经营情况不好，所以才以涉案商铺不满足交付条件为由拒绝接收房屋，故请求驳回徐月英的全部诉讼请求。同时，乐莆公司向本院提出反诉请求：1.判令双方所签订的租赁合同于2019年8月2日解除；2.徐月英向乐莆公司支付因徐月英逾期收房违约金47,281.08元(自2019年6月20日起算至2019年8月2日，逾期44日，每日按照日租金的2倍即1,074.57元计算)；3.徐月英向乐莆公司支付因徐月英违约导致合同解除的违约金65,666元;4.徐月英向乐莆公司支付律师费共计19,205元。事实和理由：2019年4月9日，双方签订《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》，约定由乐莆公司向徐月英出租涉案商铺，由徐月英用于经营餐饮。根据《商铺租赁合同》约定，双方暂定商铺交付日期为2019年4月30日，同时，徐月英承诺在上述交付日期的基础上给予乐莆公司60日的商铺交付宽限期。合同签订后，乐莆公司即积极履行合同约定之义务，并通知徐月英收房。期间，乐莆公司又多次以书面和口头的方式催告徐月英，要求其限期至乐莆公司处办理商铺验收交付手续，但徐月英却枉顾商铺已经符合《商铺租赁合同》约定的交付标准之事实，始终以各种不合理的理由拒绝收房。根据《商铺租赁合同》第13.2条的约定，如徐月英未于该商铺书面交付通知所载的商铺交付日期前来办理或者办理完毕该商铺的交付手续，逾期超过15日的，乐莆公司有权书面通知徐月英解除《商铺租赁合同》，并要求徐月英按租赁期限内月平均租金和月物业管理费总和的3倍支付违约金。2019年7月11日，乐莆公司向徐月英发出《限期收房通知》，要求其于2019年7月12日办理商铺交付手续，徐月英仍旧未能按照上述通知载明的日期至乐莆公司处收房。乐莆公司遂根据上述合同约定，委托律师于2019年8月1日向徐月英发送解除通知，解除双方之间所签订的《商铺租赁合同》。因徐月英违约而导致合同解除所产生的违约金为65,666元。同时，根据《商铺租赁合同》第14.3条约定，如徐月英未于商铺交付通知所载的交付日期前来办理或者办理完毕该商铺的交付手续，每逾期一日，徐月英应当按照当时日租金的2倍向乐莆公司支付违约金。根据乐莆公司于2019年6月17日向徐月英发送的《商铺交付通知书》，其中所载明之交付日期为2019年6月20日，截至《商铺租赁合同》解除之日(即2019年8月2日)，徐月英始终未能按照合同约定收房，合计逾期44日，因此产生的逾期收房违约金共计47,281.08元。此外，根据《商铺租赁合同》第21.3条约定，徐月英还应当承担乐莆公司因本案产生的全部律师费，合计19,205元。乐莆公司认为，徐月英的上述行为造成乐莆公司严重的经济损失，故乐莆公司提起了反诉。针对乐莆公司的反诉请求，徐月英辩称，不同意乐莆公司的全部反诉请求。徐月英已于2019年7月19日通知乐莆公司解除合同，故双方签订的合同应当于2019年7月19日解除。由于徐月英系守约方，乐莆公司系违约方，徐月英不存在违约行为，故不同意支付律师费，也不同意支付违约金，且乐莆公司主张的违约金过高，乐莆公司未主张实际损失，故违约金应当调低。本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，乐莆公司(作为出租方，签约甲方)与徐月英(作为承租方，签约乙方)签订《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的商铺坐落在上海市闵行区浦星公路XXX号X层XXXA室；该商铺建筑面积为124.95平方米；该建筑面积是计算该商铺租金等费用的唯一面积依据；该商铺的交付标准由甲乙双方在本合同附件三中加以列明；甲乙双方同意：该附件约定的交付标准作为甲方向乙方交付该商铺的依据，并作为本合同终止时乙方向甲方返还该商铺时甲方的验收依据，除非本合同或甲乙双方另有约定的除外；乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为餐饮业态，以米线为主题特色的中式快餐业种，品牌或商号名称为大鼓米线；乙方为该品牌或商号的授权经营人；本合同的租赁期限为5年，自2019年4月30日至2024年04月29日(暂定)，具体租赁期限自商铺交付日(具体以甲乙双方签署的《商场使用交接书》之约定为准)起开始计算；该商铺交付日期：(暂定)2019年4月30日，如甲方不能按本合同约定的交付日期交付商铺的，甲方有权延期交付；乙方承诺在此基础上给予甲方60日的商铺交付宽限期，甲方在上述交付宽限期内向乙方交房的，乙方不得追究甲方的违约责任；在该商铺满足附件三约定的交付标准的条件下,甲方将于该商铺交付日前5日以邮件或短信方式向乙方送达交付通知；乙方明确：在签署本合同前已现场查验过该商铺，对该商铺及其现有状况及所有相关之配套设施状况已充分了解，同意该商铺现状已满足本合同附件三约定的交付标准，并承诺按照甲方交付通知无条件办理交付手续；该商铺交付手续：乙方应于该商铺交付通知所载的交付日向甲方缴交有关费用(详见附件二)、签署《租户手册》等管理公约、与甲方共同验收该商铺、签署《商铺使用交接书》(详见附件四)；该商铺交付完成的标志为甲乙双方签署《商铺使用交接书》；该交接书一经签署，即视为甲方已按照本合同约定完成了该商铺向乙方的交付义务；如果该交接书未能及时签署，则除非乙方在上述约定的商铺交付日之后3日内向甲方送达有充分证据证明的交付瑕疵文件，否则，即视为甲方已按照本合同约定完成了该商铺向乙方的交付义务；如果乙方未于上述约定之商铺交付日前来本商场现场办理或者办理完毕该商铺的交付手续，则自该商铺交付日期至乙方实际办理完毕商铺交付手续日期之间的天数将在乙方的装修免租期内扣除；乙方仍应向甲方支付上述延迟办理该商铺交付手续期间的有关费用；如果因甲方原因未能在上述约定之商铺交付日将该商铺交付给乙方，则装修免租期及相关日期均相应顺延；同时甲方享有上述约定的交付宽限期；如果超过上述交付宽限期，甲方仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权向甲方发出书面催告；自商铺交付日起算，乙方享有60日的装修免租期，自2019年4月30日至2019年6月28日(暂定,具体以甲乙双方签署的《商场使用交接书》之约定为准)，并自装修免租期届满之次日(亦即“租金起算日”)起计算并缴纳租金；租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该商铺，乙方应及时返还；该商铺每月固定租金为：第1年、第2年为每月16,342元，折合日单价租金为4.30元；第3年、第4年为每月17,331元，折合日单价租金为4.56元；第5年为每月18,357元，折合日单价租金为4.83元；固定租金每2月为一期，每期支付一次，实行先付后用的原则；乙方应于签署本合同之同时向甲方支付首期租金与首期物业管理费之和计42,180元；乙方应于签署本合同之同时向甲方支付2个月的平均月租金和物业管理费之总和的租赁保证金计43,777元；租赁期限届满，上述租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿外，甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照的注销或变更证明之后30日内将租赁保证金及任何其它尚未退还的保证金(如有)一次性无息退还乙方；本合同有效期内，乙方应向甲方支付物业管理费；物业管理费标准为每平方米建筑面积每月38元，每月合计4,748元；乙方应于该商铺交付日之当日预先支付装修免租期的物业管理费及其他相关费用(费用标准参见本合同附件二)，并于本合同有效期内按照甲方的规定按时向甲方支付物业管理费；在乙方就该商铺进场装修(包括但不限于乙方对该商铺进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置等)之前，乙方应尽早向甲方提交该商铺的内部装修、设备安装的设计图纸(包括空调、防火设备等)、施工图纸和详细说明一式二份；该设计图纸和施工图纸须首先征得甲方同意(甲方并不因为作出上述同意而须对因乙方的设计缺陷、装修质量等原因导致的损失或对第三方的赔偿负责)，并报政府有关部门批准后方可施工；本合同有效期内，乙方发现甲方所属的该商铺及其附属设施和设备有损坏或故障，或遭受到损毁时，或该商铺发生火警或意外，或该商铺内的水管通道、煤气管道、电线、装置、附属物或其他设施出现损坏、破裂或缺陷时，应立即以口头或书面形式及时通知甲方；甲方应在接到乙方通知后的48小时内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，因此产生的合理费用由甲方承担；本合同有效期内，乙方自行承担乙方所属的该商铺的装修和附属设施和设备的维修保养责任，并自行承担相应费用；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；如按规定需向有关部门报批的，则还须由乙方报有关部门批准后方可进行；乙方未事先征得甲方书面同意，不得擅自对该商铺及其装修、设备和设施进行任何改建或增建；乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行负责；合同第13条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，本合同立即终止；违约方应向守约方按租赁期限内月平均租金和月物业管理费总和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：13.2.1甲方超出本合同约定的交付宽限期仍未将该商铺交付给乙方，且经乙方书面催告后15个工作日内仍未交付；13.2.2甲方交付的该商铺存在重大缺陷、危及乙方安全，不能实现租赁目的；13.2.3本合同有效期内，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同；13.2.4本合同有效期内，非本合同约定的情况，乙方擅自解除本合同；13.2.5乙方未征得甲方同意擅自改变该商铺用途的或用于任何非法目的；13.2.6因乙方原因改变该商铺主体结构或造成该商铺主体结构损坏；13.2.7乙方擅自转租该商铺、转让该商铺承租权或与他人承租的商铺进行交换；13.2.8乙方未于该商铺书面交付通知所载的商铺交付日期前来办理或者办理完毕该商铺的交付手续,逾期超过15日；……13.2.21其他归因于乙方，法律法规允许甲方解除本合同并收回该商铺的情形；13.2.22甲乙双方一致确认：如果由可归因于甲方的原因导致本合同提前终止的，且乙方的损失(包括但不限于装修、物品等)超出上述违约金标准的，则甲方应就上述乙方损失与上述违约金的差额部分承担赔偿或补偿责任，但最高限额为租赁期内该商铺平均月租金标准的3倍；合同第14条违约责任约定：14.1逾期交房的违约责任：甲方超出本合同约定的交付宽限期仍未将该商铺交付给乙方，则每逾期一日，甲方应按照当时日租金的2倍向乙方支付违约金；14.3逾期收房的违约责任：乙方未于该商铺交付通知所载的交付日期前来办理或者办理完毕该商铺的交付手续，则每逾期一日，乙方应按照当时日租金的2倍向甲方支付违约金；合同第21条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，任何一方均可依法向该商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉方需承担包括胜诉方律师费在内的一切诉讼费用；合同附件三交付标准：出租区域中墙体部分的配套标准分为“完成至砂浆找平层”(甲方施工界面为“商铺之间的分隔墙用200mm厚轻质砌块到顶，满足1小时以上防火要求，完成至砂浆找平层”)和“门面/店招”(甲方施工界面为“商铺与公共区域交界处由甲方设置地面分隔线；面向公共走道一侧门头上方统一装修，乙方不得擅自更改，以现场交付为准”)、地面部分的配套标准为“以现场交付为准”(甲方施工界面为“商户内完成砂浆找平层”)，上述部分的乙方施工界面为“1.乙方应自行安排二次装修，聘请有资质的施工单位进行施工；2.乙方需遵守甲方提供的商场店铺设计标准；3.乙方应自行负责店面、店招、广告的设计和制作，设计方案、招牌类型和材质必须先由甲方确认，取得甲方批准，并聘请有资质的施工单位方可进行施工，不得破坏公共区域外墙；4.乙方按照甲方设置之地面分隔线及1F5m(2.6m以下)，2F、3F4m(3m以下)，4F3.3m(2.6m以下)进行橱窗及玻璃门的安装施工，须满足消防要求(与公共走道交界的隔墙耐火极限1小时、疏散距离、疏散宽度等)；5.乙方如有厨房或卫生间等亲水区域，需按规范做好防水、高压配电间上方全区域做防水”；生活污水部分的配套标准为“管径：DN150mm”，甲方施工界面为“接入商铺内(仅限部分商铺，以现场交付为准)”，乙方施工界面为“乙方负责商铺的给排水管道安装及接驳，设计图纸呈交甲方及政府部门审核确认并承担相关费用；乙方自行调整水表位置及高度，高度要求不高于1.6m、如需更改排水管道的位置，必须得到甲方的同意”；油废水部分的配套标准为“管径：DN110mm”，甲方施工界面为“通至集中隔油池的接驳管接入商铺内(仅限部分餐饮商铺，以现场交付为准)”，乙方施工界面为“乙方负责在厨房内安装一级油污净化设备，厨房废水管道连接至集中隔油池接驳管前必须先装初级隔油箱和过滤挡板或过滤网，并承担相关费用，管道连接方案须经甲方审核批准”；天然气部分的配套标准为“立方DN8立方米(以现场交付为准)”，甲方施工界面为“燃气管道接入商铺内(仅限部分餐饮商铺)，管道口用堵头暂封”，乙方施工界面为“乙方自行向燃气公司申请并安装煤气表、管道、灶具，呈交甲方/政府部门审核确认并承担相关费用，由甲方指定或认可的有资质的施工单位负责施工、验收”；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年4月11日，徐月英(签约乙方)与案外人A公司(签约甲方)签订了《大鼓特许经营合同》、《补充协议》各1份，约定甲方授权乙方在涉案商铺开设“大鼓米线”加盟店，乙方应一次性向甲方支付加盟费72,000元。同日，徐月英还签订了《第三方服务协议》，约定了店面图纸设计费为50,000元。2019年4月24日，徐月英向案外人刘某某的账户转账支付了砌墙的费用10,000元。同日，乐莆公司向徐月英提出设计图纸的部分内容需要修改和补充。2019年5月18日，乐莆公司通过邮件向徐月英发送《商铺交付通知书》1份，载明徐月英租赁的涉案商铺已符合《商铺租赁合同》约定的交付标准，准予交付使用入驻，乐莆公司将于2019年5月19日在乐坊芦恒项目现场集中办理商铺验收交付的手续，故通知徐月英务必配合在通知书规定时间段内前来办理验收交付手续；若徐月英在通知规定时间内不能前来办理的，应于收到本通知三日内与乐莆公司联系。2019年5月20日，徐月英通过邮件向乐莆公司回复表示其于2019年5月18日晚第一次收到交付通知，其暂定于5月23日至现场验房，并希望乐莆公司在验房前提供相关文件。2019年5月22日，徐月英向乐莆公司发送邮件表示未收到乐莆公司的回复，并表示根据双方协议，乐莆公司所提交房屋XXXA铺与XXXB铺之间墙体，由乐莆公司负责施工，徐月英负责砌墙的费用，徐月英要求在交房协议中增加相关的补充条款。2019年5月23日，徐月英向乐莆公司发送邮件表示在验收检查时发现排烟管等问题，应乐莆公司要求正式邮件书面告知所发现的问题，要求乐莆公司告知提供相关发票及收据的时间，并再次发送关于砌墙的补充条款，希望乐莆公司尽快回复。2019年5月24日，乐莆公司回复邮件表示经确认墙体施工非乐莆公司安排，希望徐月英了解清楚该事宜，要求施工方用印于补充协议，必须确保墙体符合安全要求及规范，并将该份补充协议交乐莆公司备案。同日，乐莆公司还就徐月英于验房时提出的相关事宜进行回复，乐莆公司认为油烟管道在跨越防火分区时需要安装150度防火阀，XXX铺内仅需要在油烟管道与垂直管井总管连接位置安装即能符合消防规范，目前该处防火阀已安装到位，不存在徐月英所提的安全隐患及技术缺陷；供商户接驳的油烟管道的总管并非徐月英独用，总管上设置供其他商户使用的支管，此项完全符合设计规范，且接驳口处也已安装了止回阀用以防止油烟倒灌；油烟管道现状交付，更能满足徐月英8000风量的排油烟需求。乐莆公司表示涉案商铺已满足合同附件约定的交付标准，通知徐月英于5月26日前带齐相关必备证件材料前往乐莆公司办理该商铺的交付手续。2019年5月25日，徐月英通过邮件回复乐莆公司，表示商铺之间的分隔墙问题根据合同约定为乐莆公司的工作范围且对墙体的技术要求做了相应规定，隔墙的施工队是签订合同当日由乐莆公司的人员告知并推荐，乐莆公司承诺负责砌墙，但要求徐月英支付砌墙费用，其无法判断施工队的资质和隶属关系，现乐莆公司正式告知墙体施工并非乐莆公司安排，其有理由认为分隔墙存在安全隐患，认为涉案商铺尚未达到交付标准，要求乐莆公司按合同要求提供符合约定质量标准的商铺，并表示其对乐莆公司对于烟道的相关回复不予认可。同日，乐莆公司回复邮件表示徐月英在双方协商时应允自行承担砌墙相关工作，故乐莆公司只进行该铺其他方面工程的改造，乐莆公司第一授权负责人为营运经理，经调查公司人员从未推荐过施工队，并要求徐月英将砌墙的补充协议交至乐莆公司备案。2019年5月31日，乐莆公司通过电子邮件向徐月英发送《限期收房通知》1份，通知徐月英已逾期收房13日，属严重违约，乐莆公司有权追究逾期收房违约金共计13,962元及相关合同权利，并通知徐月英于2019年6月1日之前来办理该商铺的交付手续并完成该商铺的正式交接。2019年6月4日，乐莆公司再次通过电子邮件向徐月英发送《限期收房通知》1份，通知徐月英已逾期收房17日，属严重违约，乐莆公司有权追究逾期收房违约金共计18,258元及解约违约金65,665元，并行使相关合同权利，通知徐月英于2019年6月5日之前来办理该商铺的交付手续并完成该商铺的正式交接。2019年6月17日，乐莆公司通过邮件向徐月英发送《商铺交付通知书》1份，载明乐莆公司曾就涉案商铺向徐月英发放交付通知,因协商铺内烟道工程条件改造导致延期,所产生的相关费用将不进行催讨；目前涉案商铺已符合《商铺租赁合同》约定的交付标准,准予交付使用入驻；乐莆公司将于2019年6月20日(下午14时00分至16时00分)在项目现场集中办理商铺验收交付的手续；故通知徐月英务必配合在通知书规定时间段内前来办理验收交付手续；若徐月英在通知规定时间内不能前来办理的，应于收到本通知三日内与乐莆公司联系。2019年6月20日，徐月英回复表示邮件收到，暂定6月21日至现场。2019年6月22日，徐月英向乐莆公司发送邮件，回复表示其已应约于2019年6月21日下午再次到达项目现场验收所租赁的涉案商铺；在乐莆公司营运、工程、物业等部门的陪同下对铺位进行检查时由乐莆公司人员发现铺位烟感未安装到位，商铺未达到交付要求；要求乐莆公司在通知其验收前应对商铺进行自查,而非等其到达现场后才开始检查商铺是否满足验收条件；并表示由于乐莆公司多次不按要求通知其验收，其对此保留进一步追究的权利。同日，乐莆公司通过电子邮件向徐月英发送《限期收房通知》1份，表示徐月英在6月17日提出隔墙处有洞，与旁边商户的围板未隔断，乐莆公司认为该项目完全不影响任何收房，但为促进尽快完成收房，也协助完成了其提出内容，并约定6月20日收房，但至6月20日被告知需要调整至6月21日收房，6月21日徐月英又以缺少烟感，甚至铺内地面有小石块为理由拒绝收房，现烟感已装好，地面小石块也已清理，请徐月英尽快安排收房，并通知徐月英已逾期收房34日，属严重违约，乐莆公司有权追究逾期收房违约金共计36,516元及解约违约金65,665元，并行使相关合同权利，通知徐月英于2019年6月24日之前来办理该商铺的交付手续并完成该商铺的正式交接。2019年6月25日，徐月英向乐莆公司发送邮件回复表示对乐莆公司的函件不予认可，其认为其多次如约前往现场验收，但均未达到合同规定的交付条件，其要求乐莆公司重新发符合事实情况的通知函，其将于6月29日再至现场检查商铺的整改情况。2019年6月26日，乐莆公司通过电子邮件向徐月英发送《限期收房通知》1份，表示乐莆公司于6月22日发送交房通知书要求徐月英于6月24日前来收房，徐月英收到邮件但并未回复，也未在6月24日前来收房，乐莆公司在6月25日再次以邮件形式发送交房通知书给徐月英，徐月英回复6月29日前来收房，且徐月英每次前来收房本人均未到场，也未提供委托书，乐莆公司多次提出要求徐月英提供大鼓米线品牌授权书也至今未提供，故乐莆公司要求徐月英于6月27日上午10点由徐月英本人或提供委托书和品牌授权书前来办理相关手续，如非徐月英本人或无委托书与品牌授权书，乐莆公司视为徐月英未到场收房，并通知徐月英已逾期收房38日，属严重违约，乐莆公司有权追究逾期收房违约金共计40,812元及解约违约金65,665元，并行使相关合同权利，通知徐月英于2019年6月27日之前来办理该商铺的交付手续并完成该商铺的正式交接。同日，乐莆公司委托律师向徐月英发送《律师函》1份，告知徐月英应自收到律师函三日内，接收涉案商铺，按照乐莆公司的要求办理完毕交付手续；并应当根据租赁合同的相关约定，向乐莆公司支付因逾期收房而产生的违约金。2019年6月27日，徐月英向乐莆公司发送邮件告知其已在签订合同当天提供了品牌授权书，涉案商铺不能验收是因为乐莆公司无法交付符合合同规定的商铺，故再次通知乐莆公司，其将于6月29日现场验房，要求乐莆公司在此日期前严格按照合同自查自纠完成所有整改。同日，乐莆公司向徐月英发送邮件，回复表示其从未就品牌授权书故意挑毛病,此为正常营运部收取商户资料信息存档工作；要求徐月英以书面形式或电子档形式提供《大鼓米线品牌授权书》予以归档保存，并于6月27日14点由合同签署本人或携带委托书前来收房。2019年6月29日，徐月英通过邮件向乐莆公司发函，载明：“我方于今天6月29日下午4点再次前往芦恒乐坊现场检查XXXA铺的交付情况。在贵公司运营负责人的陪同下，我方对商铺做了检查。但商铺目前仍未达到合同所规定的交付要求。在贵公司运营办公室，我方同贵方运营人员再次强调了贵方已延期交付的事实。同时同贵方达成以下两点：1.贵方承认在6月22日前，由于贵方原因，商铺内消防烟感未按要求安装，商铺未达到交付标准。贵方同意由公司名义重新发送一封符合事实情况的收房通知，在收到贵方的通知后我方将再次前往现场验收。2.在5月19日第一次前往现场验收时，我方已经提出需要明确商铺隔墙的责权事实。但之后收到贵方邮件表示该墙体贵方公司不知情。再次之后我方多次函告对方按合同交付，但至今贵方没有对于该墙体给与任何回复。今天贵方运营人员现场承认按照合同隔墙属于贵方的责任范围，贵方有着不可推脱的责任。故我方要求贵方与我方签订关于墙体的补充协议，或者按照贵方公司流程重新砌筑该墙体，并且提供相关凭证。贵方运营人员现场也确认了XXXA商铺直至今日仍然不符合交付要求。贵方的延期交付行为已对我方权益造成了严重损害，请贵方尽快按照今天的商议结果完成相关商铺的交付工作，我方将保留采取进一步行动的权利。”2019年7月11日，乐莆公司通过电子邮件向徐月英发送《限期收房通知》1份，表示乐莆公司于6月22日发送交房通知书要求徐月英于6月24日前来收房，徐月英收到邮件但并未回复，也未在6月24日前来收房，乐莆公司在6月25日再次以邮件形式发送交房通知书给徐月英，徐月英回复6月29日前来收房，徐月英于29日前来收房又以墙体问题，与乐莆公司有争议，现所有条件已符合附件三收房标准，通知徐月英于2019年7月12日之前来办理该商铺的交付手续并完成该商铺的正式交接。2019年7月12日，乐莆公司发送邮件通知徐月英于2019年7月12日前来收房。2019年7月19日，双方再次至涉案商铺进行查看，徐月英的儿子张毅俊提出地面找平、油废水管道和天然气存在问题。2019年7月20日，徐月英通过邮件向乐莆公司发送《解除商铺租赁合同并追究违约责任的函》，载明其收到了乐莆公司于6月26日委托律师发的函，但对其中的内容和观点不予认可。其认为双方之间的合同系乐莆公司提供的单方格式合同，且商铺在双方签订合同时并不符合附件三的交付条件,由于无法在签约当时进行交付，所以才暂定了交付日期，且双方约定了签署《商铺使用交接书》才能视为本合同商铺交付义务完成。而乐莆公司于5月18日才第一次通知其验收，其验房时发现涉案商铺多处不符合规定的验收标准和合同约定的附件三，并且及时向乐莆公司提出，但经双方多次反复交涉与多次验收，涉案商铺仍不符合附件三约定的各项标准，致使商铺无法正常投入使用。其于6月30日即合同约定的最后宽限期内到场验收后仍发现存在明显的交付缺陷，即墙体对在铺位内的人员及财产有重大的安全隐患、地面的毛坯状态增加了其装修时的施工难度及费用、无油废水管道和天然气管道导致无法进行正常的餐饮经营活动，不能实现租赁目的。其认为根据合同约定乐莆公司未按约提供符合交付条件的租赁商铺，构成严重违约，其于签署合同后已经向乐莆公司支付了43,777元租赁保证金、首期租金和首期物业管理费42,180元,还向乐莆公司指定的施工单位支付了费用10,000元用于砌墙;并与A公司(大鼓米线)订立了以该商铺为特许加盟店的特许经营合同，向大鼓米线支付了一次性加盟费72,000元、第一年管理费54,000元、设计费50,000元及保证金20,000元,并由大鼓米线安排完成了该店铺内部的图纸设计,上述实际损失已高于双方约定的违约金，故乐莆公司应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。由于乐莆公司违约，故其通知乐莆公司于2019年7月20日解除双方的租赁合同；退还其前期支付的所有费用共计95,957元；支付延期交付的违约金共计21,486.24元及合同约定的违约金65,736元;并赔偿造成的损失与违约金的差额部分共计130,264元。2019年7月31日，乐莆公司委托律师向徐月英发送《律师函》1份，告知徐月英在收到律师函之日，乐莆公司即与徐月英解除租赁合同；徐月英应于收到律师函的三日内向乐莆公司支付因逾期收房以及因徐月英严重违约导致租赁合同解除而产生的违约金。该《律师函》于2019年8月2日签收。2019年10月15日，徐月英以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，徐月英向上海众华律师事务所支付了律师费16,000元，乐莆公司向上海润一律师事务所支付了法律服务费19,205元。诉讼中，双方均确认徐月英已向乐莆公司支付了租赁保证金43,777元及首期租金、首期物业管理费42,180元。双方还确认在签订合同前双方至商铺现场进行过查看，由于XXX号商铺需要拆分为A和B，故需要进行砌墙分隔。乐莆公司陈述合同附件三中对于天然气的约定系仅限部分餐饮商铺，徐月英于2019年4月向其提供的设计图纸中的厨房设施均为电机设备，且乐莆公司曾拨打大鼓米线的官方咨询电话进行咨询，大鼓米线加盟部的工作人员明确表示大鼓米线不需要燃气，用的是全电式的厨房。徐月英对此表示其于2019年4月22日就完成了设计，设计时也至现场查看过，设计图纸中未包含天然气，但合同附件三中对天然气有明确约定，且乐莆公司向大鼓米线咨询时预设了没有天然气的前提，故大鼓米线的工作人员系针对没有天然气的情形进行了答复。以上事实，由徐月英提供的《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》、《商铺交付通知书》、电子邮件、视频证据文字整理、《解除商铺租赁合同并追究违约责任的函》、发票、收据、支付凭证、《大鼓特许经营合同》、《补充协议》、《第三方服务协议》、微信聊天记录、转账凭证、《聘请律师合同》、律师费发票、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国银行交易流水明细清单、业务收款回单，乐莆公司提供的电子邮件、《商铺交付通知书》、《限期收房通知》、《律师函》及邮寄凭证、《法律服务合同》、律师费发票、中国工商银行网上银行电子回单、大鼓米线官网截图、大鼓米线官方客服电话录音文字摘要、设计图、微信记录、不动产权证书以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐月英与乐莆公司就涉案商铺的租赁事宜签订了《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现徐月英以乐莆公司交付的商铺不符合约定标准导致其无法实现租赁目的为由要求确认上述租赁合同于2019年7月20日解除，乐莆公司则认为由于徐月英逾期收房构成违约而要求确认上述租赁合同于2019年8月2日解除。因此，本案的争议焦点在于：合同解除的责任归属以及合同解除的后果处理。关于合同解除的责任归属。根据双方往来的邮件内容显示，乐莆公司于2019年5月18日向徐月英发送了《商铺交付通知书》要求徐月英于2019年5月19日前往办理交付手续，徐月英于2019年5月23日前往涉案商铺验收后向乐莆公司提出了排烟管道的安全问题、就分隔墙签订补充条款以及乐莆公司未提供发票、收据这三个问题，乐莆公司于次日回复徐月英表示油烟管道符合消防标准并认为分隔墙的施工并非其公司安排。此后乐莆公司又多次发送《限期收房通知》要求徐月英办理商铺交付手续，并于2019年6月17日再次发送《商铺交付通知书》，明确因协商烟道工程条件导致延期，所产生的相关费用将不再进行催讨，并表示商铺已符合交付标准，要求徐月英办理商铺交付手续。徐月英于2019年6月21日前往涉案商铺验收后向乐莆公司提出了烟感未安装到位，认为商铺未达到交付要求。乐莆公司于2019年6月22日回复表示为了促进尽快完成收房，其曾协助完成徐月英提出的问题，且已装好烟感并清理地面小石块，要求徐月英尽快收房。徐月英于2019年6月29日前往涉案商铺验收后又向乐莆公司提出了要求就分隔墙体签订补充协议或由乐莆公司重新砌墙的要求，认为涉案商铺仍不符合交付要求。此后，乐莆公司又多次通知徐月英办理交付手续，徐月英于2019年7月19日前往涉案商铺验收后又向乐莆公司提出了地面找平、油废水管道和天然气存在问题，并于2019年7月20日向乐莆公司提出解除合同。对此，本院认为，双方合同附件交付标准中对于生活污水和油废水部分约定的标准均为仅限部分餐饮商铺且以现场交付为准，对于天然气部分约定的标准也为仅限部分餐饮商铺，本案中，徐月英作为承租人，理应对涉案商铺是否满足其租赁目的进行评估和预见，而徐月英在签订合同前曾至涉案商铺现场进行过查看，且在签约后也聘请了设计人员至现场对涉案商铺进行了设计，其在向乐莆公司提交设计图纸时也并未提出过涉案商铺内缺少油废水管道及天然气以及存在导致合同目的无法实现的情形，故徐月英对于涉案商铺的现状及配套设施应该是了解和清楚的。对于徐月英提出的分隔墙问题，虽然徐月英认为按照合同约定系乐莆公司的责任，但根据双方邮件内容显示，乐莆公司一直表示徐月英在双方协商时已应允自行承担该部分砌墙的工作，而徐月英也一直在要求乐莆公司对该问题签订补充条款，并也明确该部分砌墙的费用由徐月英承担，可见双方对于上述分隔墙问题的责任并没有在合同中进行明确的约定。在双方合同的履行过程中，乐莆公司所交付的商铺确实存在需要整改的情形，但上述整改问题并不必然导致合同目的无法实现，且通过双方的邮件显示，乐莆公司在徐月英提出问题后，也一直在积极地进行整改，因此，徐月英据此直接发函要求解除双方的租赁合同缺乏依据，乐莆公司在收到徐月英的解除函件后也发送了《律师函》告知解除双方的租赁合同，该《律师函》于2019年8月2日签收，故本院确认双方就涉案商铺签订的《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》于2019年8月2日解除。关于合同解除的后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现徐月英要求乐莆公司返还租赁保证金43,777元以及首期租金和首期物业管理费42,180元，于法有据，本院予以支持。由于徐月英在没有解除权的情形下提出解除合同，构成违约，故对于徐月英要求乐莆公司支付解约违约金及逾期交房违约金并支付律师费之诉讼请求，本院不予支持。关于乐莆公司主张的逾期收房违约金以及解除合同违约金之反诉请求，徐月英提出违约金标准过高，对此本院认为，违约金具有补损与惩戒之双重作用与性质，解除合同并附以相应违约金，已能够达到前述补损与惩戒之目的，且在合同履行的过程中，乐莆公司对于徐月英提出的商铺存在的问题确实进行了部分整改，双方也一直在就商铺的交付和整改事宜进行沟通和协商，故对于乐莆公司主张的逾期收房违约金，本院不予支持，对于乐莆公司主张的解除合同违约金，本院结合徐月英的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给乐莆公司所造成的实际损失，兼顾到乐莆公司所交付的涉案商铺确实存在需要整改等实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由徐月英向乐莆公司支付违约金30,000元。根据双方合同约定，双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，任何一方均可依法向该商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉方需承担包括胜诉方律师费在内的一切诉讼费用，虽然徐月英违约导致了合同解除，但考虑到双方合同实际履行的具体情况，故本院对于乐莆公司主张的律师费酌情调整为5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐月英与被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司就位于上海市闵行区浦星公路XXX号X层XXXA室房屋签订的《乐坊芦恒路项目商铺租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐月英首期租金及首期物业管理费人民币42,180元；三、被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐月英租赁保证金人民币43,777元；四、原告(反诉被告)徐月英于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司违约金人民币30,000元；五、原告(反诉被告)徐月英于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司律师费人民币5,000元；六、驳回原告(反诉被告)徐月英的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2,044.12元，由原告(反诉被告)徐月英负担人民币1,116.48元，被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司负担人民币927.64元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,471.52元，由原告(反诉被告)徐月英负担人民币389.73元，被告(反诉原告)上海乐莆企业管理有限公司负担人民币1,081.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二〇年三月十二日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。