中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终128号 上诉人（原审被告、执行案外人）：兰易昆，男，1995年12月13日出生，汉族,住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅康康，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 上诉人兰易昆因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及原审被告宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰易昆上诉请求：1.撤销一审判决，并判决驳回新华信托公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华信托公司承担。事实和理由： 一、兰易昆只是借母亲谢兰之名购房，外祖母杨兰香也是代表兰易昆签订《罗马假日内部购房签约协议》，对此强人置业公司均知情并同意，应认定兰易昆与强人置业公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面合同。《申请报告》《罗马假日内部购房签约协议》《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《紧急联络书》等可证实强人置业公司认可兰易昆系案涉房屋的购房人。 二、兰易昆与强人置业公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同，并在付清全部房款后实际占有案涉房屋，且符合江西省南昌市限购政策，对案涉房屋未办理过户登记并无过错。1.兰易昆早在2014年6月1日即与强人置业公司签订合法有效的买卖合同，早于人民法院2014年6月18日查封案涉房屋的时间。2.兰易昆在人民法院查封前付清了全部购房款。3.兰易昆在人民法院查封前合法占有案涉房屋。根据2013年7月31日金额为500元的有线电视初装费、江西迦南美地物业管理有限公司出具金额为300元的水电备用金收据、兰易昆缴纳案涉房屋2013年8月1日-2014年7月31日的物业费收据等证据足以证实，兰易昆在人民法院查封前实际占有了案涉房屋。4.兰易昆在签订购房协议时名下并无房产，根据江西省南昌市住房保障和房产管理局颁发的洪房权证字西湖区字第××号房产所有权证书，兰易昆名下的位于江西省南昌市西湖区房屋实际系2015年4月29日方才登记在兰易昆名下。2014年6月签订购房协议时兰易昆名下并无房产，符合江西省南昌市限购政策。强人置业公司收取了兰易昆1000元办证费，办理房屋过户手续系强人置业公司的义务。由于强人置业公司收取众多业主的契税、维修基金后跑路，致使案涉房屋客观上无法办理过户登记手续，兰易昆对此并无过错。综上，兰易昆对案涉房产享有足以排除执行的物权期待权。 三、位于江西省南昌市西湖区的房屋系兰易昆姑姑兰建云所有并居住。根据兰建云与南昌柴油机有限责任公司签订的《拆迁安置协议书》及收据，该201室房屋实际系兰建云先前居住危房改造而来，属单位自建经济适用房。因兰建云与前夫已享受过单位的住房优惠政策，根据国家规定，兰建云不得再次以自己的名义申请单位房屋。但考虑到兰建云独子罗磊因公殉职，兰建云无其他直系亲属，单位便同意兰建云先以兰易昆名义申请购买单位自建经济适用房，待满足过户条件后再过户给兰建云。对应的供水供气及《居住证明》均可证实，该201室的房屋实际由兰建云出资购买并居住，兰易昆对该房屋并不享有任何利益。 新华信托公司辩称，兰易昆上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 强人置业公司未做答辩。 新华信托公司向一审法院起诉请求：1.准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所4号楼512室房屋继续查封并继续执行；2.本案诉讼费用由兰易昆、强人置业公司承担。 一审法院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日一审法院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，兰易昆就案涉房屋向一审法院提出书面执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝执异65号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 一审另查明：兰易昆举示的《罗马假日内部购房签约协议》主要载明，甲方（出卖人）强人置业公司与乙方（买受人）杨兰香经友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，兰易昆购强人置业公司位于江西省南昌市湾里区房屋，面积41.91平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续，待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续，房屋总价155067元，契税、维修基金7754元，兰易昆已付房款155067元，契税、维修基金7754元。该协议文尾乙方处有杨兰香签字纳印、甲方处有强人置业公司的印章，落款日期为2014年6月1日。 一审再查明：谢兰与兰易昆系母子关系，杨兰香与兰易昆系祖孙关系。2013年7月6日谢兰通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付65000元。2013年7月31日，谢兰通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付30000元、汪明通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司支付34000元。 2013年7月31日，强人置业公司南昌分公司交款单位“4-512”出具了6203元的契税和1551元的维修基金收据、向谢兰出具了1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向谢兰出具了603.5元（2013年8月1日-2014年7月31日）的物管费收据、300元的水电备用金收据，江西省南昌市湾里区太平镇有限广播电视站向杨兰香出具了180元的案涉房屋有线电视专用收款收据。2015年7月22日，南昌未来物业管理有限公司向谢兰、杨兰香出具了400元的一户一表代收费、603.5元（2015年6月1日-2016年5月31日）的物业费收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向兰易昆出具了155067元的案涉房屋的江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积42.05平方米、单价3687.68元。 2013年8月2日，谢兰向强人置业公司南昌分公司提出《申请报告》载明：我是罗马假日会所4号楼512室业主，7月13日按购房协议交清全部房款及契税、房屋维修基金、办证费等费用。我决定儿子兰易昆（身份证号3601021995××××××××）为该房产权人，但因其现在还未满18周岁，不能独立办理有关房产手续，故申请贵公司在兰易昆满18周岁时（2013年12月13日）及时为其办理购房合同签订备案及房产权手续。 一审庭审中，兰易昆陈述其名下江西省南昌市西湖区房屋（房产证号：洪房权证西字第××号）的实际所有人系其姑姑兰建云，案涉房屋系其名下唯一住房，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定主张排除强制执行。 以上事实有兰易昆与新华信托公司的当庭陈述，兰易昆与新华信托公司共同提交的（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，新华信托公司提交的（2018）渝执异65号《执行裁定书》，兰易昆提交的《罗马假日内部购房签约协议》《申请报告》《不动产登记资料查询结果告知单》《收据》《特约商户签购单》《户口簿》《房地产发票》等在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：兰易昆对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所4号楼512室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。一审法院对此评述如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人或者被执行的房地产开发企业名下的房屋主张其享有足以排除执行的民事权益的，均应以买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同为构成要件。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而在本案中，兰易昆未举示其与强人置业公司就案涉房屋签订的书面买卖合同。兰易昆主张强人置业公司同意在兰易昆年满18周岁后与其签订合同，但从兰易昆举示的《罗马假日内部购房签约协议》来看，此时兰易昆已年满18周岁，该协议载明的买受人为杨兰香，协议尾部亦由杨兰香在“乙方”处签字，协议并未载明兰易昆为案涉房屋的买受人，也无兰易昆的签字。退一步讲，即使系因强人置业公司原因未与兰易昆就案涉房屋签订书面买卖合同，亦不能据此认定杨兰香所签订的《罗马假日内部购房签约协议》即视为兰易昆与强人置业公司就案涉房屋签订了书面购房合同。因此，不能认定兰易昆与强人置业公司在查封之前就案涉房屋签订了书面购房合同。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能认定兰易昆对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，兰易昆对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，新华信托公司的诉求成立，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所4号楼512室房屋。案件受理费4300元，由兰易昆负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 兰易昆提交了七组证据，分别为：第一组，《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《江西迦南美地酒店物业管理有限公司紧急联络书》《区域防火责任书》；第二组，《关于我市进一步贯彻落实国家宏观调控政策促进房地产市场平稳健康有序发展的补充意见的通知》（洪府厅发〔2011〕9号）、《南昌市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的意见》（洪府厅发〔2016〕108号）、《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发〔2011〕17号）；第三组，洪房权证字第××号《房屋所有权证书》、兰易昆及其父母兰建宗、谢兰的《南昌市不动产登记信息查询结果》及其附件、兰建宗与谢兰的《房屋成交通知书》；第四组，杨兰香的《南昌市不动产登记信息查询结果》及其附件；第五组，《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、陈雷和文靖各自的《不动产权证书》；第六组，江西省统计局2015年11月27日在江西省人民政府官网发布的文件《前三季度江西省房地产开发市场总体平稳、销售下降》、人民网《南昌全部区域取消限购》新闻报道、央广网《南昌限购限贷双松绑，跌落“中部六省房价第一”》新闻报道；第七组，《关于请求对罗马假日小区备案业主办理不动产登记证书予以支持的函》《关于重新出具罗马假日小区房屋面积测绘报告的申请》。新华信托公司质证认为上述证据均达不到其证明目的，不构成二审新证据。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认，对其拟达到的证明目的将综合全案予以评判。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，本案二审的争议焦点为：兰易昆对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所4号楼512室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 本院认为，兰易昆的上诉理由不能成立，理由如下： 1.根据已查明的事实，兰易昆据以主张权利的《罗马假日内部购房签约协议》买受人为杨兰香，并非兰易昆。兰易昆主张其外祖母杨兰香系代表其签订前述《罗马假日内部购房签约协议》，但兰易昆未提交委托杨兰香代为签订购房协议的证据，且该《罗马假日内部购房签约协议》签订时间为2014年6月1日，此时兰易昆已满18周岁。兰易昆主张该协议可以无条件更名，但亦无证据表明兰易昆在人民法院查封之前完成了更名手续或与强人置业公司另行签订了书面买卖合同。因此，一审法院认定兰易昆在人民法院查封案涉房屋之前未与强人置业公司签订书面房屋买卖合同，并据此不予认定兰易昆享有对案涉房屋足以排除执行的民事权益，并无不当。 2.退一步讲，即便认可杨兰香系接受兰易昆委托与强人置业公司签订《罗马假日内部购房签约协议》，兰易昆对于案涉房屋未能过户亦具有明显的主观过错。无论兰易昆购房时是否符合江西省南昌市的限购政策，《罗马假日内部购房签约协议》中关于“因国家限购，暂不做房管局备案手续”的约定，表明兰易昆对于限购政策不能办理过户登记可能产生的风险采取忽略、放任态度，该约定也是导致房屋被查封、最终不能过户的主要原因。 综上，兰易昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由兰易昆负担。 本判决为终审判决。 审判长  王海峰 审判员  司 伟 审判员  马 岚 二〇二〇年三月三十一日 法官助理李俊杰 书记员邓志