贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终491号上诉人（原审被告）：贵州创一唯科技有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区汇川大道遵义V谷工业博览中心4号楼第一层A-26，统一社会信用代码91520303MA6DKNBX1K。法定代表人：许贤民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁喜来，男，1981年5月28日出生，汉族，杭州市人，住杭州市江干区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义市高新产业园有限责任公司。住所地:贵州省遵义市汇川区汇川大道北段333号。统一社会信用代码91520300573316264F(1-1)。法定代表人：周忠红，系该公司总经理。上诉人贵州创一唯科技有限公司（以下简称创一唯公司）因与被上诉人遵义市高新产业园有限责任公司（以下简称高新公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初7197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。创一唯公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人无需支付被上诉人租金1006683元;2.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人无需支付被上诉人逾期付款违约金；3.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案被上诉人非本案一审的适格原告，本案的适格原告应为遵义经济技术开发区管理委员会，根据天眼查及本案被上诉人遵义市高新产业园有限责任公司企业股东信息显示，该公司的股东之一为遵义经济技术开发区投资建设有限公司，而根据遵义经济技术开发区投资建设有限公司企业股东信息显示，遵义经济技术开发区管理委员会是该企业唯一股东，该企业简介显示遵义经济技术开发区投资建设有限公司成立于2011年9月，由遵义经济技术开发区管理会出资注册资本为100820万元。系遵义经济技术开发区控股的国有企业，因此上诉人认为本案中被上诉人实际系受遵义经济技术开发区管理委员会指定与上诉人签订租赁合同，实际租赁合同的履行方是遵义经济技术开发区管理委员会，相应权利义务承载主体应是遵义经济技术开发区管理委会员，根据被上诉人企业股东信息显示遵义经济技术开发区投资建设有限公司为上诉人与遵义经济技术开发区投资建设有限公司投资协议4.3约定的公司，事实上被上诉人系受遵义经济技术开发区管理委员会指定与上诉人签订租赁合同，被上诉人与上诉人签订租赁合同系为了履行与遵义经济技术开发区管理委员会招商引资招资协议，在上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订投资协议之前上诉人从未认识被上诉人，也未有与被上诉人谈过涉租房屋一事。因此，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同实际上是上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订投资协议的附加协议。非独立的房屋租赁关系，因此，本案原告应为遵义经济技术开发区管理委员会，因此本案被上诉人不是适格原告。2.根据上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订的投资协议4.3规定：标准化厂房租赁合同由甲方经济开发区投资公司与乙方签订，甲方给予乙方厂房租金补贴，前5年租金全额补贴，后5年按市场价格补贴一半，租金采取先交后补贴的方式，在乙方缴纳房租后7日内由甲方补贴给乙方（实际上当时与遵义经济技术开发区管理委员会谈招商引资时谈的是5年内免租金，被告正是看中了遵义经济技术开发区管理委员会给予的优惠政策才决定到遵义投资办厂的，只是在后续签订合同时内容有变更，但根据房租的实际履行形式可以看出，房租补贴方式为先由遵义经济技术开发区管理委员会将房租补贴给上诉人，再由上诉人走账给被上诉人，有上诉人提供的银行走账流水为证，而上诉人与被上诉人签订投资协议时间为2016年3月，至本案庭审时止尚未满5年，也即在免租期内，因此，根据投资协议及房租补贴方式，上诉人无需向被上诉人支付房屋租金。3.因遵义经济技术开发区管理委员会一直未兑现招商引资补贴承诺，导致企业出现严重亏损情况，根据上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会未兑现招商引资协议内容有，未依投资协议4.6成立资金池解决出口垫税问题，未兑现协议4.7融资贴息出口垫资问题，未兑现4.9条成立专项研发扶持资金问题，导致本案诉讼的根本矛盾系遵义经济技术开发区管理委员会未兑现与被告投资协议补贴问题，非房屋租金问题。换句话说，如果遵义经济技术开发区管理委员会在兑现相关补贴政策的情况下，则完全不存在本案诉讼。4.遵义经济技术开发区管理委员会未兑现补贴承诺与现行国家招商引资政策相背，第35条规定政府部门要严格履行与民营企业签订的合法协议或合同，不得以政府换届、相关责任人更替等理由拒绝执行。因国家利益、公共利益或其他法定事由需改变政府承诺和合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并对相关企业和投资人的财产损失依法予以补偿。5.根据租赁合同第六条第三款“甲方所租赁厂房的消防设施总体应满足消防要求”但直至本案庭审时止，被告仍未看到原告具有通过消防安全检查的相关文件资料，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。根据2008年修定的《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。高新公司未向本院提交答辩意见。高新公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告的事实租赁合同关系；2、被告返还房屋并支付房屋占用费及其利息损失（从事实租赁合同关系解除之日起至返还房屋之日止，房屋占用费按照遵义经济技术开发区投资建设有限公司（遵经投发{2018}9号）文件调整后的收费标准，即二楼以上每月每平方米10元，并结合原租赁合同GX2016-12-07-009约定以5%逐年递增支付至返还房屋之日止，房屋占用费利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率随房屋占用费同时结算）；3、被告支付2018年5月至2019年9月租金1269154.95元（按照遵义经济技术开发区投资建设有限公司（遵经投发{2018}9号）文件调整后的收费标准，即二楼以上每月每平方米10元，并结合原租赁合同GX2016-12-07-009约定以5%逐年递增）；4、被告支付逾期支付租金的违约金109478元（按原租赁合同约定按当年应交租金金额的千分之2标准按天支付，从2019年5月5日起算2019年7月5日止）；5、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月，原告将位于遵义市汇川区延长线遵义V谷3号楼第四层面积为1857㎡、第五层面积为3644㎡合计面积5501㎡的标准化厂房出租给被告用于加工生产。原、被告于2018年1月20日续签了《租赁合同》，合同约定：“1、租期为2018年1月20日至2019年1月19日；2、租金：每月每平方米10元，按年交纳，合计660120元。租金每年上浮一次，上浮标准按上一年租金的5%逐年递增，上浮时间从2019年1月20日起。3、被告在签订合同三日内将前述款项支付至原告指定的账户；被告违反合同规定拖欠租金的，应赔偿原告相应的经济损失，并每迟交一天，按当年应交租金金额的千分之二按天支付违约金……。”合同到期后，被告创一唯公司仍继续使用涉案厂房，于2019年11月1日将涉案厂房归还给了原告。被告支付了涉案厂房2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金。庭审中，原告认可涉案厂房从2018年5月1日至2019年4月30日，月租金标准为10元／平方米，年租金为660120元；从2019年5月1日至2019年11月1日，月租金标准为10.5元／平方米，此期间的租金为57760.5元／月×6个月=346563元。被告尚欠租金为1006683元。另查明：涉案厂房办理了建设工程规划许可证，该两证载明用地单位、建设单位均系原告；涉案厂房未办理产权登记。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方当事人均应恪守履行。原告依约向被告提供了厂房，租赁期限届满后，虽未续签合同，双方形成事实租赁合同关系，被告未履行支付租金的义务构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告支付租金的诉请具有事实及法律基础，依法予以支持。庭审中，被告明确表示同意解除合同，且在庭审后将涉案厂房归还给了原告，原审法院予以确认。针对原告主张的违约金，被告逾期支付租金给原告造成的损失系利息，双方约定的违约金过高，原审法院按年利率6%予以支持。1、合同期内，被告应于2018年5月1日支付租金，逾期付款违约金应从2018年5月2日至款项付清之日止，以未付租金660120元为基数，按年利率6%予以计算；2、合同期外，由于双方未约定支付租金的时间，本院不予支持违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告遵义市高新产业园有限责任公司与被告贵州创一唯科技有限公司之间的租赁合同关系。二、被告贵州创一唯科技有限公司于本判决书生效后十日内支付原告租金1006683元。三、被告贵州创一唯科技有限公司于本判决书生效后十日内支付原告遵义市高新产业园有限责任公司逾期付款违约金（从2018年5月2日起至款项付清之日止，以未付租金660120为基数，按年利率6%予以计算）。四、驳回原告遵义市高新产业园有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费8600元（已依法减半收取），由原告遵义市高新产业园有限责任公司承担2000元；由被告贵州创一唯科技有限公司承担6600元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：被上诉人是否是本案的适格原告以及上诉人是否应当承担支付租金的义务。双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，上诉人认为涉案租赁房屋未通过消防安全检查，因此合同应属无效，但上诉人并未对此提出证据证明，且《中华人民共和国消防法》第十三条规定属于管理性规范，不能作为双方签订《租赁合同》民事行为效力与否的判断标准。上诉人诉称被上诉人的股东之一是遵义经济技术开发区投资有限公司，而遵义经济技术开发区投资有限公司的唯一股东是遵义经济技术开发区管理委员会，根据上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订的投资协议的约定，标准化厂房（创一唯公司）租赁合同由甲方（遵义经济技术开发区管理委员会）经济开发区投资公司与乙方签订，甲方给予乙方厂房租金补贴，前5年租金全额补贴，后5年按市场价格补贴一半。租金采取先交后补贴的方式，在乙方缴纳房租后7日内由甲方补贴给乙方，故上诉人认为在5年合同期内，其不用承担房租，但该投资协议是上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订，遵义经济技术开发区管理委员会与被上诉人是不同的法人主体，且上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会签订的投资协议中也是约定由遵义经济技术开发区管理委员会采取补贴的方式减免房屋，不代表上诉人不向被上诉人支付房屋租金。即便上诉人与被上诉人双方的《租赁合同》是根据遵义经济技术开发区管理委员会的指定签订，但根据合同的相对性原则，《租赁合同》对上诉人具有法律约束力，故被上诉人的诉讼主体适格，且上诉人应当根据《租赁合同》的约定向被上诉人支付房屋租金。至于上诉人与遵义经济技术开发区管理委员会之间约定的权利义务关系，上诉人可以另案主张。综上所述，贵州创一唯科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17200元，由贵州创一唯科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年三月十九日法官助理徐星星书记员麻国林