陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终587号上诉人（原审原告）：王玉玲，女，1981年9月20日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：艾宏伟，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文瑞，陕西兆守律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小兰，女，1965年4月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李凯，男，1973年7月2日出生，汉族，西安卢孚宫家具装饰工程有限公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：杜永忠，男，1966年12月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李凯，男，1973年7月2日出生，汉族，西安卢孚宫家具装饰工程有限公司员工，住西安市雁塔区。原审第三人：西安市双生玖号房地产中介服务部，住所地：西安市雁塔区含光路南段262号怡兰大厦含光门座101北号。经营者：谢博文，男，1990年3月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人王玉玲因与被上诉人刘小兰、杜永忠，原审第三人西安市双生玖号房地产中介服务部（以下简称双生服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年6月18日，甲方杜永忠、刘小兰与乙方王玉玲签订西安市存量房买卖合同，合同约定，甲方将位于西安市雁塔区的房屋出售给乙方；房屋价款为1540000元；乙方于2018年6月18日支付甲方定金200000元；首期房款（不含定金）270000元乙方于本合同签订后通过资金监管方式支付直接或通过居间方支付甲方；本合同签订后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金400000元；甲方现还银行贷款，保证2018年10月1日办理产权过户手续。同日，甲方杜永忠、刘小兰与乙方王玉玲、丙方双生服务部签订西安市存量房买卖居间合同，合同约定，甲方将位于西安市雁塔区的房屋出售给乙方；房屋价款为1540000元；甲乙双方共同委托丙方代为办理按揭及过户手续，所产生的代办费用由乙方承担；乙方向丙方支付居间服务费46200元。2018年6月19日，王玉玲向杜永忠转账200000元。2018年6月26日，双生服务部向王玉玲出具收据，收据显示双生服务部收到王玉玲40000元佣金。王玉玲起诉至西安市雁塔区人民法院称，2018年6月18日，王玉玲与刘小兰、杜永忠签订西安市存量房买卖合同，刘小兰、杜永忠同意将位于西安市雁塔区出售给王玉玲，约定房屋总价1540000元，刘小兰、杜永忠应于2018年10月1日前办理房屋产权过户。若一方违约，违约方应向守约方支付400000元的违约金，并承担居间服务费以及守约方为实现债权支付的律师费、诉讼费、保全费等。王玉玲已按约支付定金200000元，但刘小兰、杜永忠至今未办理相关手续，其行为已经构成违约。为维护王玉玲的合法权益，现王玉玲诉至法院，要求法院依法判令：1、解除王玉玲与刘小兰、杜永忠签订的西安市存量房买卖合同及王玉玲与刘小兰、杜永忠、双生服务部签订的西安市存量房买卖居间合同；2、刘小兰、杜永忠返还定金200000元、支付违约金400000元，并承担居间服务费40000元、律师费20000元；3、本案的诉讼费、保全费、担保费及由刘小兰、杜永忠承担。刘小兰、杜永忠共同辩称，王玉玲与刘小兰、杜永忠签订西安市存量房买卖合同后，刘小兰、杜永忠积极完成了按揭房款的清缴义务、通过中介向王玉玲交付了房屋钥匙、赴房产登记机关对房屋手续变更事项进行了询问、准备过户资料递交、与开发商进行了多次交涉。刘小兰、杜永忠已尽其自身所能最大程度地履行了合同义务，无论从主观上还是从结果上，刘小兰、杜永忠均无违约的行为。由于涉案房屋房产手续的办理工作涉及王玉玲、刘小兰、杜永忠、开发商、中介、房产登记机关等诸多方面的工作，办理完成时间受客观因素的影响，具有不确定性。因房产原开发商的原因导致房产手续至今未办理完成，责任不在刘小兰、杜永忠，刘小兰、杜永忠无需承担任何责任。且就同类案件，西安市莲湖区人民法院就房屋产权证书一直未予办理的责任承担问题已在另一案中予以认定，责任在开发商，刘小兰、杜永忠就此不应承担任何责任。王玉玲诉请缺乏合同及法律依据。鉴于涉案房屋钥匙已交付王玉玲，房产证的办理时间因素并不能导致本案合同的必然解除，故王玉玲现单方解除合同的理由不能成立，刘小兰、杜永忠要求继续履行合同，如王玉玲坚持解除合同，应需承担违约责任，王玉玲向刘小兰、杜永忠交付的定金不予退还，要求驳回王玉玲所有的诉讼请求。双生服务部陈述意见，无意见。原审法院认为，王玉玲与刘小兰、杜永忠及双生服务部签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法予以确认，但因涉案房屋未依法登记领取权属证书致使合同无法继续履行，故王玉玲要求解除其与刘小兰、杜永忠签订的西安市存量房买卖合同及双方与双生服务部签订的西安市存量房买卖居间合同的诉请，原审法院依法予以支持。合同解除后，刘小兰、杜永忠应当向王玉玲返还其已支付的定金，故王玉玲要求刘小兰、杜永忠向其返还定金200000元的诉请，原审法院依法予以支持。从王玉玲与刘小兰、杜永忠签订的西安市存量房买卖合同第1.3条的内容可知，双方在签订合同时王玉玲对于涉案房屋无不动产权证书是明知的，王玉玲明知涉案房屋无不动产权证仍然签订买卖合同，其自身存在过错。刘小兰、杜永忠在签订买卖合同时明知无不动产权证书仍然向王玉玲出售，其亦存在过错。双生服务部作为专业的居间服务机构，未向王玉玲与刘小兰、杜永忠提供专业居间服务，其也存在一定的过错。因此，王玉玲要求刘小兰、杜永忠向其支付违约金400000元及律师费20000元的诉请，原审法院依法予以支持以200000元为基数，以6%/年的利率为标准自2018年6月19日起至实际退还之日止的资金占用利息。王玉玲要求刘小兰、杜永忠向其支付居间费40000元的诉请，原审法院依法不予支持。至于王玉玲与双生服务部的居间费纠纷，王玉玲可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、解除王玉玲与刘小兰、杜永忠签订的西安市存量房买卖合同。二、解除王玉玲与刘小兰、杜永忠及西安市双生玖号房地产中介服务部签订的西安市存量房买卖居间合同。三、刘小兰、杜永忠于本判决生效之日起十日内向王玉玲退还定金200000元。四、刘小兰、杜永忠于本判决生效之日起十日内向王玉玲以200000元为基数，以6%/年为标准支付自2018年6月19日起至实际返还之日止的资金占用利息。五、驳回王玉玲其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18660元，由王玉玲承担9330元，刘小兰、杜永忠承担9330元。保全费3820元，由刘小兰、杜永忠承担。因王玉玲已预交，刘小兰、杜永忠将其应当承担的部分并上述款项支付给王玉玲。宣判后，王玉玲不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。王玉玲与刘小兰、杜永忠签订合同时，杜永忠、刘小兰一再保证房屋有不动产权证，具备交易条件。而且合同第七条补充约定也写明“被上诉人保证产权清晰，无任何纠纷，有买卖权利，……”。由此可知，被上诉人通过种种行为已经明确向王玉玲表示房屋具备买卖条件。王玉玲已尽到合理的审查义务，不存在过错，不应承担过错责任。另，被上诉人和双生服务部在原审庭审中均表明，在签订合同时，被上诉人以为房产证已经办理完毕在银行抵押。由此可知，在签订买卖合同时，被上诉人告知王玉玲的是房屋产权证已经办理完成。二、即使在签订买卖合同时，涉案房屋未取得房产证，因为涉案房屋已经具备了办理产权证的全部条件，故被上诉人也可以及时办理房产证，并按照合同约定时间，办理过户手续。三、涉案房屋完全具备办理房产证的条件，被上诉人怠于履行办理房产证的义务才是导致合同解除的原因，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。四、王玉玲积极履行了合同义务，没有任何过错，不应当承担任何责任。上诉请求：1、撤销原审判决第四项、第五项，改判由被上诉人支付王玉玲违约金400000元，并承担居间服务费40000元，律师费20000元。刘小兰、杜永忠共同辩称，被上诉人在履行合同过程中无任何过错，上诉人以案涉房屋没有完成过户手续为由单方面提出解除合同具有违约的故意，应承担相应的违约责任。二、上诉人通过法院冻结了被上诉人账户资金66万元，在原审判决作出后仍不对超额冻结部分申请解冻，给被上诉人生活及生产经营造成了严重损害。原审判决解除西安市存量房买卖合同后，上诉人仍拒绝向被上诉人退还房屋钥匙并继续占有涉案房屋，严重侵害了被上诉人的房产收益权。上诉人非法占有涉案房屋时不缴纳物业费，侵害了被上诉人的权益。综上，被上诉人不应向上诉人退还20万元定金，无需支付资金占用费。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。双生服务部经传票传唤未按时到庭，庭后经询问表示同意王玉玲的上诉请求。本院经审理查明，杜永忠、刘小兰至今未取得涉案房屋的权属证书。原审判决认定事实属实。本院认为，王玉玲与杜永忠、刘小兰签订的《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王玉玲与杜永忠、刘小兰签订《西安市存量房买卖合同》后，杜永忠、刘小兰负有按照合同约定在2018年10月1日办理房屋产权过户手续的义务，而杜永忠、刘小兰至今未取得涉案房屋的产权证书，无法办理涉案房屋的产权过户手续，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但王玉玲作为买方，在签订买卖合同前，既没有查看涉案房屋的产权证书，也没有前往不动产登记机关查询涉案房屋的产权情况，未尽到谨慎注意义务，对造成本案结果也存在一定过错。故王玉玲要求杜永忠、刘小兰支付违约金400000元及律师费20000元的上诉请求，本院支持杜永忠、刘小兰向王玉玲支付200000元违约金。因双生服务部作为专业的房屋买卖中介机构，在提供居间服务前没有审查涉案房屋是否已经取得房产证，也存在一定过错，故王玉玲可就其其余损失和居间费纠纷另案向双生服务部主张。综上，王玉玲的上诉请求部分予以支持。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1221号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1221号民事判决第四项、第五项；三、刘小兰、杜永忠于本判决生效之日起十日内向刘小兰支付违约金200000元。四、驳回王玉玲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费8200元，王玉玲已预交，由王玉玲承担4100元，刘小兰、杜永忠承担4100元。刘小兰、杜永忠将其应当承担部分随上述款项一并支付王玉玲。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年三月三十日书记员 杨洁珊