山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4091号 原告：济南荣程房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马晓伟，总经理。 委托诉讼代理人：彭秋霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠庆玲，山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：董方华，住济南市。 被告：崔晓丽，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：吕家文，山东华林律师事务所律师。 第三人：中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 负责人：徐文华，分行行长。 委托诉讼代理人:方程，山东鲁蔚律师事务所律师。 原告济南荣程房地产开发有限公司（以下简称荣程房地产公司）与被告董方华、崔晓丽、第三人中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 荣程房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的销售（字）20162392xxxx号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.依法判令董方华、崔晓丽支付违约金92291.6元；3.依法判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司代为偿还的款项741048.89元及利息（以741048.89元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年7月16日计算至实际给付之日）；4.判令董方华、崔晓丽协助荣程房地产公司办理商品房预售网签登记和合同备案的撤销手续，因合同解除导致的权属变更需支付的税、费等由董方华、崔晓丽承担；5.判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司为本案支出的律师费24178元；6.判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司在（2019）鲁0103民初995号案件中支出的律师费18590元；7.判令本案的诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任险费用由董方华、崔晓丽承担；8.判令荣程房地产公司可从董方华、崔晓丽已付购房款中扣除上述第二项至第七项诉讼请求所涉的相关费用。事实与理由：2016年8月8日，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订销售（字）201623924238号《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，董方华、崔晓丽购买荣程房地产公司开发建设的荣盛花语馨苑x号楼x单元xxx室房屋，合同总价款为922916元，付款方式为合同签订时付清首付款184916元，余款738000元办理银行按揭付清。2017年2月8日，民生银行济南分行与荣程房地产公司、董方华、崔晓丽签订编号为11602201738xxxx的《个人购房/车位借款及担保合同》，约定董方华、崔晓丽向民生银行济南分行贷款738000元，用于支付上述购房款，借款期限自2017年2月8日至2047年2月8日止，荣程房地产公司对该笔贷款承担连带保证责任。因董方华、崔晓丽多次迟延履行还款义务，民生银行济南分行将荣程房地产公司、董方华、崔晓丽诉至济南市市中区人民法院，经审理，济南市市中区人民法院于2019年4月9日作出（2019）鲁0103民初995号判决书，判令董方华、崔晓丽向民生银行济南分行偿还借款本息并承担案件受理费、案件申请费，荣程房地产公司承担连带责任。董方华、崔晓丽未按期履行判决书确定的金钱给付内容，经民生银行济南分行通知，2019年7月16日，荣程房地产公司为董方华、崔晓丽代偿款项共计741048.89元，包括贷款本金714061.63元，逾期利息11134.64元，逾期罚息152.62元，（2019）鲁0103民初995号案件受理费11180元、案件申请费4520元。依据以上事实及《合同补充协议》第三条第4款的约定，为维护荣程房地产公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 董方华、崔晓丽辩称，第一，荣程房地产公司据以提出诉请的《合同补充协议》是典型的格式合同，该协议第三条第4款是典型的格式条款，应当认定为无效。荣程房地产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。第二，荣程房地产公司妄图侵占的涉案房产增值利益应归董方华、崔晓丽所有。荣程房地产公司积极诉讼，要求解除合同的目的就是为了侵占涉案房产的增值利益，本案涉案房产价格已由董方华、崔晓丽2016年购买时的7334元/平方米上涨到现在的15000元/平方米，按125.83平方米计算，涉案房产增值964612.78元，根据公平原则，涉案房产的增值利益应归董方华、崔晓丽所有。第三，荣程房地产公司存在逾期交房的违约行为，董方华、崔晓丽享有法律规定的同时履行抗辩权，因此董方华、崔晓丽不构成违约。第四，《合同补充协议》中第三条第4项约定的违约金过高，应当确认无效或予以降低，根据公平原则，应当调整为与荣程房地产公司逾期交房应当承担的违约金总额相同，即不得超过董方华、崔晓丽已交付房款的千分之六为宜。 民生银行济南分行辩称，荣程房地产公司为董方华、崔晓丽垫付欠款的情况属实，请求法院依法裁判。另外（2019）鲁0103民初955号民事判决书已于2019年5月24日生效，荣程房地产公司于2019年7月16日垫付相关欠款，因逾期垫付产生的迟延履行金及其他费用，民生银行济南分行保留另案主张的权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2016年8月8日，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201623924238）一份，约定：董方华、崔晓丽购买荣程房地产公司开发的荣盛花语馨苑x号楼x单元xxx室房屋，房屋建筑面积125.83平方米，房屋总价款为922916元。关于付款方式，合同第六条第3款约定：“合同签订时付清首付款人民币￥184916元（大写人民币壹拾捌万肆仟玖佰壹拾陆元整），余款人民币￥738000元（大写人民币柒拾叁万捌仟元整）办理按揭付清,签订合同时买受人备齐按揭资料，合同签订之日起五日内办理完按揭手续，并委托贷款银行将用于购房的银行借款一次性直接划入出卖人指定的银行账户。由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金”。《济南市商品房买卖合同》含有五个附件，其中合同的附件五为《合同补充协议》，该补充协议第三条第4款约定：“因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还买受人或法院指定账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索……”。补充协议第十五条第5款约定：“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。上述合同签订后，董方华、崔晓丽于2016年8月8日按照合同约定向荣程房地产公司支付了首付款184916元并对涉案房屋办理了合同备案登记。 2017年2月8日，董方华、崔晓丽作为借款人、荣程房地产公司作为保证人与民生银行济南分行作为贷款人签订《个人购房/车位借款及担保合同》一份，约定：董方华、崔晓丽向民生银行济南分行借款738000元；借款期限自2017年2月8日起至2047年2月8日止；借款用途为购买位于济南市天桥区荣盛花园馨x号楼x单元xxx室房屋；借款利率为年利率4.655%，逾期利率按照年利率加收50%，违约罚息利率按照年利率加收100%；荣程房地产公司对上述款项承担阶段性连带保证责任。合同签订后，民生银行济南分行向董方华、崔晓丽发放贷款738000元用于支付涉案房屋的剩余房款。后因董方华、崔晓丽多次未能按时偿还贷款，民生银行济南分行将董方华、崔晓丽、荣程房地产公司诉至济南市市中区人民法院，该院于2019年4月9日作出（2019）鲁0103民初995号民事判决书，判决：“一、解除原告中国民生银行股份有限公司济南分行与被告董方华、崔晓丽、济南荣程房地产开发有限公司于2017年2月8日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；二、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司济南分行借款本金714284.25元；三、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司济南分行截止至2019年3月27日的利息1886.02元（含罚息、复利）及以借款本金714284.25元为基数，自2019年3月28日起至实际给付之日止，按《个人授信项下借款合同》及个人借款凭证的约定计算的利息（含罚息、复利）；四、被告济南荣程房地产开发有限公司对上述第二、三向判决确定的债务承担连带清偿责任；五、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国民生银行股份有限公司济南分行律师代理费5000元；六、驳回原告中国民生银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。案件受理费11180元、案件申请费4520元，由被告济南荣程房地产开发有限公司、董方华、崔晓丽负担。”该民事判决书于2019年5月24日生效。经民生银行济南分行催告，荣程房地产公司于2019年7月16日代董方华、崔晓丽偿还款项共计741048.89元（包括贷款本金714061.63元，逾期利息11134.64元，逾期罚息152.62元，（2019）鲁0103民初995号案件受理费11180元、案件申请费4520元）。据此，荣程房地产公司诉至本院要求解除与董方华、崔晓丽之间的合同关系，并由董方华、崔晓丽向其赔偿相应损失。 另查，荣程房地产公司于2018年10月26日按照董方华、崔晓丽在《济南市商品房买卖合同》中预留的邮寄地址向其邮寄送达“花语馨苑4-2-501室《逾期收房通知书》”，该邮件以“电话不对或不接、家中长期无人、贴条无人来取”为由被退回。现董方华、崔晓丽未对涉案房屋进行验收收房，亦未办理产权登记。 再查，荣程房地产公司为本案诉讼保全支出诉讼责任险保费876.2元、律师代理费24178元，为（2019）鲁0103民初995号案件支出律师代理费18590元。 本院认为，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 对于荣程房地产公司要求解除与董方华、崔晓丽签订的涉案《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，因双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，因董方华、崔晓丽办理担保贷款，荣程房地产公司就其贷款向贷款机构提供担保，如董方华、崔晓丽连续2个月或累计3个月逾期付款的，荣程房地产公司有权解除合同及合同补充协议。现因董方华、崔晓丽逾期还款行为，民生银行济南分行通过诉讼方式解除与董方华、崔晓丽、荣程房地产公司之间的借款及担保合同关系，并由荣程房地产公司代董方华、崔晓丽向民生银行济南分行偿付剩余贷款本息及案件受理费、案件申请费共计741048.89元，故本案解除合同的条件成就，本院对该项诉讼请求予以支持。 对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽协助办理商品房预售网签登记和合同备案的撤销手续的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽协助其到房地产管理部门撤销合同备案登记手续的诉请，正当合法，本院予以支持。关于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽承担因合同解除导致的权属变更需支付的税、费等相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际产生，金额不明确，故本院不予支持。待该费用实际产生后，荣程房地产公司可另行主张。 对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽支付违约金92291.6元、诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元及（2019）鲁0103民初995号案件中的律师代理费18590元的诉讼请求，均因董方华、崔晓丽逾期还款的违约行为而产生，故本院分述如下：1、双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，如因董方华、崔晓丽原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付房屋总金额的10%的违约金即92291.6元及因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。现董方华、崔晓丽主张《合同补充协议》系格式条款，其约定的解除合同的违约金数额过高，要求法院依法予以调整。因荣程房地产公司对于解除合同给其造成的实际损失未能举证证明，故本院对其主张的违约金数额依法酌定予以调整为：以922916元为基数，自2019年7月16日（原告代为偿还贷款之日）起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。2、荣程房地产公司为本案诉讼实际支出诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元属于其实际损失的范畴，且并不违背双方的合同约定，故本院对该项诉讼请求，予以支持。3、关于荣程房地产公司在（2019）鲁0103民初995号案件中支出的律师代理费18590元，因双方在《合同补充协议》第三条第4款中约定的系解除商品房买卖合同而产生的律师费由董方华、崔晓丽负担，未明确约定解除借款/担保合同所产生的律师费亦由董方华、崔晓丽负担，且被告应支付给原告的违约金已足以弥补原告所受该项损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。 对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽支付代偿款741048.89元及利息（以741048.89元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年7月16日计算至实际给付之日）的诉讼请求，因双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，如因董方华、崔晓丽原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息，该项诉讼请求符合双方的合同约定，故本院予以支持。 荣程房地产公司与董方华、崔晓丽的合同关系解除后，荣程房地产公司应将董方华、崔晓丽支付的购房款184916元返还给董方华、崔晓丽，根据双方签订的《合同补充协议》第十五条第5款约定，“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”因此，如董方华、崔晓丽不履行支付以上所述违约金、诉讼责任保险费、律师代理费、代偿款等义务，则荣程房地产公司有权从董方华、崔晓丽支付的购房款922916元中抵扣上述款项，荣程房地产公司应将抵扣后的剩余购房款返还给董方华、崔晓丽，如果不足以抵扣上述款项，不足部分由董方华、崔晓丽向荣程房地产公司继续清偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告济南荣程房地产开发有限公司与被告董方华、崔晓丽于2016年8月8日签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）20162392xxxx]于本判决生效之日予以解除； 二、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起10日内协助原告济南荣程房地产开发有限公司办理济南市天桥区荣盛花语馨苑4号楼2单元501室房屋的撤销备案登记手续； 三、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起10日内向原告济南荣程房地产开发有限公司支付违约金，该违约金以922916元为基数，自2019年7月16日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算； 四、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起10日内向原告济南荣程房地产开发有限公司支付诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元； 五、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起10日内向原告济南荣程房地产开发有限公司支付代偿款741048.89元及利息，该利息以741048.89元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算； 六、如被告董方华、崔晓丽不履行以上第三、四、五项确认的付款义务，则原告济南荣程房地产开发有限公司从被告董方华、崔晓丽已支付的购房款922916元中予以抵扣；原告济南荣程房地产开发有限公司将抵扣后的剩余购房款返还给被告董方华、崔晓丽；如不足以抵扣上述款项，不足部分由被告董方华、崔晓丽向原告济南荣程房地产开发有限公司继续清偿； 七、驳回原告济南荣程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12561元、案件申请费4901元，合计17462元，由原告济南荣程房地产开发有限公司负担1462元，由被告董方华、崔晓丽负担16000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  陈蔚林 人民陪审员  陈同健 二〇二〇年三月五日 书 记 员  郝慧明