上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初19394号原告：上海永一房地产咨询有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：蒋健，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，上海行观律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁菁菁，上海行观律师事务所律师。被告：上海东方蓝海置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：秦久彦，执行董事。委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓玲，上海汉盛律师事务所律师。原告上海永一房地产咨询有限公司(下称永一公司)诉被告上海东方蓝海置业有限公司(下称蓝海公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海永一房地产咨询有限公司之委托诉讼代理人丁菁菁，被告上海东方蓝海置业有限公司之委托诉讼代理人邓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海永一房地产咨询有限公司提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年度及2017年度退租风险保证金共计人民币185,033元，以及按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，其中2016年度退租风险保证金153,931元从2017年12月31日起算，2017年度退租风险保证金31,102元从2018年12月31日起算；2、判决被告向原告支付2017年度的续租代理佣金64,370元；3、判决被告赔偿原告经济损失115,401元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告就上海东方蓝海国际广场3号楼甲级办公房及广场附属可租赁商场的招商代理事宜于2016年签署了《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》，约定代理期限是2016年1月1日至2016年12月31日止。后原、被告于2017年续签该合同，并约定代理期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。根据两份合同第八条第二款第二项的约定，被告应于2017年12月31日无息返还原告2016年退租风险保证金，但被告至今仍有153,931元未返还，被告应于2018年12月31日无息返还原告2017年退租风险保证金，但被告至今仍有31,102元未返还，上述合计185,033元。同时，根据2017年续签的招商代理合同第八条第一款第一项的约定，该项目原租赁客户续租，被告应向原告支付实收月平均租金的50%作为代理佣金。但被告至今尚余64,370元代理佣金未付。另根据招商代理合同第一条约定，上述房源的代理租赁招商工作由原告全权负责，但是被告却在未告知的情况下，私自对该项目中黄兴路XXX号XXX幢地下1层06室进行了招租，该行为严重侵害了原告的权益，原告认为被告应赔偿原告相应的经济损失115,401元。综上所述，原告为维护自身权益，诉至法院作如上诉请。被告上海东方蓝海置业有限公司辩称：关于退租风险保证金，根据招商代理合同8.2.2条，我们认为如果发生退租，该保证金是不予返还的。原告诉请主张的面积都发生了退租，所以保证金不予返还，虽然原告主张的七套房屋后续又完成了招租，但是被告又另行支付了佣金，所以不同意原告该项诉请。关于原告主张的续租代理佣金，根据合同第4条，办公楼租期是2年，如果续租也应该是2年，另根据双方会议纪要的附件第2点，双方对短期续租的佣金进行了约定，续租期在一年内是不收佣金，一年到二年(含一年)收0.25个月做佣金，这是双方达成的合意，被告也是照此执行的，所以原告主张的都不用支付。至于原告主张的经济损失，招商合同约定的是全权代理，不是原告独占性代理，合同没有约定被告不能自己对外招商，且原告本身也没有损失。综上，不同意原告全部诉请。经审理查明：原告上海东方蓝海置业有限公司(甲方)与上海永一房地产咨询有限公司(乙方)签订《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》，约定：一、项目名称：上海东方蓝海国际广场3号楼甲级办公房及广场附属可租赁商场。项目地址：上海市杨浦区黄兴路XXX号。委托范围：该项目代理租赁招商、客户维护与业务顾问工作……上述房源的代理租赁招商工作为乙方全权负责；二、委托代理期限：自2016年1月1日起，至2016年12月31日止，共12个月；八、甲级办公楼、商场招商代理佣金及其他服务费用：1、计算方法：(1)甲级办公楼佣金：该项目原租赁客户续租：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×0.5倍(注：如原客户在该项目内扩租，则新租赁面积部分视为正常租赁面积)，整层以下面积招商成功：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×1.5倍，整层一次性招商成功：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×2倍。(2)商场佣金：商场佣金结算方法完全参照甲级办公楼正常租赁之佣金结算方法。2、结算方式：(1)招商的代理佣金结算前提：承租方已经签订正式生效的租赁合同并交付甲方履约保证金及首期租金。(2)代理佣金结算时间：每月25日结算上月内代理费。每次结算时支付上月代理佣金总额度的85%，余下的15%作为退租风险保证金，由甲方暂留至2017年12月31日，届时根据退租情况无息返还给乙方……承租方在签订租赁合同后1年内退租的，乙方在代理期内须对退租部分进行重新招商，如乙方在代理期内没有完成重新招商的，甲方只支付佣金的50%，已多支付的佣金乙方应予退回；若乙方在代理期内完成了重新招商，如为整层出租，则甲方向乙方支付佣金1.5个月，如非整层出租，则甲方向乙方支付佣金1个月。2017年，双方续签《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》，变更委托代理期限为自2017年1月1日至2017年12月31日，除招商代理工作指标外其余条款无变化。审理中，被告提交《东方蓝海国际广场季度工作会议纪要》，记载：……附件三：……二、短期续租佣金结算问题，我司与招商代理公司签订的招商合同中，未对短期续租的中介佣金进行约定。中介意见：一年内的续租按0.25月租金，一年以上(含一年)的续租按0.5月租金。我公司建议：一年内的续租不收取佣金，一年至二年(含一年)的续租按0.25月租金，二年以上的续租执行合同约定。被告另提交会议签到簿，上有原、被告工作人员签字。审理中，原告认可会议签到簿真实性，不认可会议纪要真实性，认为该纪要既无原告方签字盖章，亦未对短期续租佣金达成合意。审理中，原告陈述第一项诉请涉及的七套房屋均在出租一年内退租，后原告又重新完成招租，分别为：1、黄兴路XXX号XXX幢地下一层05室，一共面积1717.31平米，1号位置面积1636.6平米，第一年单价2.5元/天/㎡，第二年2.75元/天/㎡，2号位置面积80.71平米，第一年租金1.67元/天/㎡，第二年是1.83元/天/㎡，平均月租金134,969元，总佣金为1.5倍月租金即202,454元，剩余未付佣金30,368元；2、黄兴路XXX号607室，面积125.53平米，单价4.2元/天/㎡，月租金16,036.4元，续租佣金应付0.5倍月租金即8,018元，剩余未付佣金1,202.7元；3、黄兴路XXX号604室，面积125.53平米，单价第一年3.94元/天/㎡，第二年4.3元/天/㎡，平均月租金15,730元，总佣金为1.5倍月租金23,593元，剩余未付佣金3,539.4元；4、黄兴路XXX号18层，面积2155.04平米，单价5.2元/天/㎡，平均月租金291,147.8元(含免租期)，佣金为2倍月租金582,295.6元，剩余未付佣金87,344元；5、黄兴路XXX号1306-1311室，面积1045.32平米，单价4.8元/天/㎡，平均月租金139,898元(含免租期)，佣金为1.5倍月租金209,848元，剩余未付佣金31,477元；6、黄兴路XXX号701-704室，面积502.54平米，单价第一年3.94元/天/㎡，第二年4.3元/天/㎡，平均月租金62,976元，佣金为1.5倍月租金94,465元，剩余未付佣金14,169.75元；7、黄兴路1111-1112室，面积549.18平米，单价第一年4.31元/天/㎡，第二年单价4.7元/天/㎡，平均月租金75,252元，佣金为1.5倍月租金112,880元，剩余未付佣金16,931.82元。上述合计185,033元。审理中，被告对原告陈述的上述房屋的租赁部位、租赁情况、租赁面积、单价及佣金支付情况没有异议，但认为剩余15%佣金系退租风险保证金，不应返还。被告并陈述上述房屋原告完成重新招租后，其已按照合同约定再次支付了佣金，原告对此没有异议。审理中，原告陈述第二项诉请涉的四套房屋，均发生续租，租期一年以下，分别为：1、黄兴路XXX号1006-1009室(续租一年)，面积648.79平米，租金单价4.5元/天/㎡，2年总佣金2,131,272元，佣金为0.5倍月租金即44,402元，被告已付22,201元，未付22,201元；2、黄兴路XXX号510室(续租7个月)，面积125.53平米，租金单价4.17元/天/㎡，2年总佣金382,128元，佣金为0.5倍月租金即7,961元，被告未付；3、黄兴路XXX号902-904室(续租6个月)，面积377.10平米，租金单价4.61元/天/㎡，2年总佣金1,269,048元，佣金为0.5倍月租金26,439元，被告未付；4、黄兴路XXX号406室(续租3个月零3天)，面积125.44平米，租金单价4.07元/天/㎡，2年总佣金372,960元，佣金0.5倍月租金即7,770元，被告未付。上述未付合计64,370元。审理中，被告对上述房屋租赁部位、租赁情况、租赁面积、单价及佣金支付情况没有异议，但认为招商合同并未约定短期续租需要支付佣金，被告是根据会议纪要内容支付短期续租佣金的。以上事实由永一公司提供的《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》、续租合同、佣金结算表，由蓝海公司提供的会议纪要、会议签到簿及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据合同约定，每次结算时支付上月代理佣金总额度的85%，余下的15%作为退租风险保证金，届时根据退租情况无息返还。现原告主张的七套未返还保证金的房屋，其对应的承租户均在1年内退租。根据合同约定，承租方1年内退租的，在代理期内完成重新招租的，如果整层出租，被告支付佣金1.5个月，如为非整层出租，则支付佣金1个月，上述合同条款中并未约定支付重新招租佣金时一并返还退租风险保证金，且被告已按约重新支付了后续佣金，故原告要求被告返还2016年度及2017年度退租风险保证金并支付利息之诉请，本院不予支持。根据合同约定，原租赁客户续租的，被告应支付原告0.5倍月租金标准的佣金。对此，被告主张合同续租代理佣金计算方式为成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×0.5倍，故短期续租无需支付佣金。但本院认为该条仅为佣金计算方式，合同对于续租的时间并未作出明确约定。另外，原告第一项诉请涉及的黄兴路XXX号607室，原告招商续租1年，被告已按0.5倍月租金佣金标准支付了85%，故被告上述抗辩意见，本院无法采纳。至于2017年7月15日会议纪要，该文件为被告单方制作，并无原告方签字盖章，且在行文上也仅记载了各方观点，并未形成合意，故对于被告关于会议纪要对短期续租佣金重新进行了约定之主张，本院亦无法采纳。综上，原告要求被告支付原告2017年度的续租代理佣金64,370元之诉请，本院予以支持。至于原告诉请主张被告自行招租给其带来的损失，无合同及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告上海东方蓝海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永一房地产咨询有限公司续租代理佣金64,370元；二、驳回原告上海永一房地产咨询有限公司其余之诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,532元(已减半收取)，由原告上海永一房地产咨询有限公司负担2,827元，由被告上海东方蓝海置业有限公司负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年三月六日法官助理 吴剑行书 记 员 姜玲莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。