上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初24820号原告(反诉被告)：上海颜如语文化传播有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关爱军，执行董事。委托诉讼代理人：宋丽琴，上海海仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宜桐，上海海仲律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：应骏。原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司(以下简称“颜如语公司”)与被告(反诉原告)上海正大帝盈商业发展有限公司(以下简称“正大帝盈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)颜如语公司的法定代表人关爱军及委托诉讼代理人宋丽琴、被告(反诉原告)正大帝盈公司的委托诉讼代理人应骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜如语公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《宝山正大乐城房屋租赁合同》。事实理由：原、被告双方于2019年8月1日就上海市宝山区陆翔路111弄正大乐城商场3层010、011、012号商铺(以下简称“案涉商铺”)签订了《宝山正大乐城房屋租赁合同》，合同约定案涉商铺作为经营“同颜同语/儿童早教”之用途，但原告租赁案涉商铺主要是为了经营托育业务。原告咨询相关教育部门后得知，案涉商铺无法办理托育资质，合同订立的目的无法实现，故向法院提起诉讼。被告正大帝盈公司辩称并反诉称，原、被告就案涉商铺签订《宝山正大乐城租赁合同》的情况属实，2019年8月，正大帝盈公司将案涉商铺交付给颜如语公司，双方签订了《房屋交付确认书》，颜如语公司并在《装修期间消防安全承诺书》等材料上盖章确认。颜如语公司至今未按照合同约定向正大帝盈公司支付租金、物业管理费等费用，故同意解除双方签订的《宝山正大乐城租赁合同》，正大帝盈公司并提出反诉：1、解除原告、被告之间签订的《宝山正大乐城房屋租赁合同》；2、颜如语公司向正大帝盈公司支付违约金282,237.24元【(55,607.17元/月+38,471.91元/月)×3个月】；3、颜如语公司按1,264.83元/天(38,471.91元/月*12个月/365天)的标准，向正大帝盈公司支付自2019年9月1日起至合同解除之日止的物业管理费；4、颜如语公司按1,692.76元/天(51,488.12元/月*12个月/365天)的标准，向正大帝盈公司支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的租金。针对被告正大帝盈公司的反诉请求，颜如语公司辩称，同意解除双方签订的《宝山正大乐城租赁合同》，但正大帝盈公司并未实际向颜如语公司交付案涉商铺，故不同意支付正大帝盈公司诉请的租金、物业管理费及违约金。原告颜如语公司围绕诉讼请求提供了《宝山正大乐城租赁合同》、录音资料、照片、微信聊天记录等。被告正大帝盈公司于围绕辩称意见及反诉请求依法提交了《宝山正大乐城租赁合同》、《房屋交付确认书》、《装修期间消防安全承诺书》、《装修施工消防承诺书》、《建筑垃圾清运条款》、《承诺书》等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，原、被告就案涉商铺签订《宝山正大乐城房屋租赁合同》，合同载明：出租方：上海正大帝盈商业发展有限公司(甲方)，承租方：上海颜如语文化传播有限公司(乙方)。甲方将上海市宝山区陆翔路111弄(“正大乐城”购物中心)商场3层010、011、012号商铺出租给乙方，乙方承诺租赁案涉商铺作为经营“同颜同语/儿童早教”之用途，双方暂定房屋交付日为2019年9月1日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30日的装修期，即2019年9月1日至2019年9月30日，案涉商铺的租赁期限自该房屋交付日起共计24个月，即自2019年9月1日至2021年8月31日。合同第三条约定，乙方应在合同签订之日向甲方支付租赁保证金297,503.26元。在租赁期内，租金按照固定租金与提成租金取高者计算，其中自2019年9月1日起至2020年8月31日，月固定租金为51,488.12元，乙方应于合同签订之日按照合同约定的租金标准向甲方预付装修期满后首月的租金，其后各期的租金，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的租金。物业管理费为38,471.91元/月，乙方应于合同签订之日向甲方预付案涉房屋租赁期内首月的物业管理费，其后各期的物业管理费，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的物业管理费。合同第九条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方所支付的所有租金以及租赁保证金等不予退还，同时，乙方还须支付甲方相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金：……9.2.3逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的……庭审中，被告正大帝盈公司提交了《宝山正大乐城租赁合同》、《房屋交付确认书》、《装修期间消防安全承诺书》、《装修施工消防承诺书》、《建筑垃圾清运条款》、《承诺书》，证明正大帝盈公司已经向原告颜如语公司交付了案涉商铺。颜如语公司对该些材料上颜如语公司公章的真实性有异议并申请进行司法鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院对上述材料上颜如语公司公章与颜如语公司提交的起诉状上的公章是否系同一枚印章所盖进行鉴定。司法鉴定科学研究院于2020年2月14日出具鉴定意见书，鉴定意见为：上述五份材料中“上海颜如语文化传播有限公司”印文与颜如语公司提交的起诉状中“上海颜如语文化传播有限公司”印文均是同一枚印章所盖印。原、被告双方对该份鉴定意见书均予以认可。原告颜如语公司支付了鉴定费9,500元。庭审中，原告颜如语公司提交录音资料及相应文字稿等证据，证明案涉商铺无法开设托育机构，故不符合合同约定的用途。被告正大帝盈公司认为，即使该组证据是真实的，亦只能证实案涉商铺无法用作开设托育机构，而合同约定的用途是早教，故该组证据与本案无关。庭后，承办人至上海市宝山区托育服务指导中心询问相关情况并制作了笔录。上海市宝山区托育服务指导中心工作人员述称，早教业务与托育业务属于不同的业务范畴，案涉商铺确实不符合开设托育机构的条件。庭审中，原、被告一致确认合同签订至今颜如语公司未向正大帝盈公司支付过合同约定的租赁保证金，亦未支付过任何租金及物业管理费。本院认为，本案中合同双方当事人均要求解除合同，本院对此予以确认。关于合同解除的时间，原告颜如语公司于2019年9月30日向本院递交起诉状，被告正大帝盈公司于2019年11月27日向本院递交反诉状，故本院确定双方签订的《宝山正大乐城租赁合同》于2019年11月27日解除。正大帝盈公司表示合同解除后无需法院处理案涉商铺的返还事宜，本院对此予以确认。原告颜如语公司虽辩称正大帝盈公司并未向其实际交付案涉商铺，但根据被告提交的《房屋交付确认书》显示，2019年8月12日正大帝盈公司已经将案涉商铺交付给了颜如语公司，颜如语公司对商铺进行了交接验收，并在确认书上盖章，现颜如语公司并未提供相反证据对该节事实予以否认，故本院对于颜如语公司该辩称意见不予采信。颜如语公司另辩称案涉商铺不符合合同约定的用途、无法开设托育机构，故不同意支付租金、物业管理费，亦不同意正大帝盈公司诉请的违约责任，本院认为，根据合同约定，案涉商铺的租赁用途经营早教业务，现颜如语公司以案涉商铺无法经营托育业务为由拒不支付租金、物业管理费，本院对颜如语公司该辩称意见亦难以采信。鉴于合同于2019年11月27日解除，本院酌情确定颜如语公司支付正大帝盈公司案涉商铺2019年10月1日至2019年11月27日的租金97,827元、2019年9月1日至2019年11月27日的物业管理费111,565元。根据合同约定，颜如语公司逾期支付租金或其他应付款项超过三十日的，应按照月租金和月物业管理费之和的三倍向正大帝盈公司支付违约金，现颜如语公司自认至今未向正大帝盈公司支付租赁保证金、租金及物业管理费，正大帝盈公司要求颜如语公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的金额，本院酌情确定为269,877元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海正大帝盈商业发展有限公司签订的《宝山正大乐城房屋租赁合同》于2019年11月27日解除；二、原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海正大帝盈商业发展有限公司2019年10月1日至2019年11月27日的租金97,827元；三、原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海正大帝盈商业发展有限公司2019年9月1日至2019年11月27日的物业管理费111,565元；四、原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海正大帝盈商业发展有限公司违约金269,877元。本诉案件受理费减半收取为40元，由原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为1,380元，由原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司负担。本案鉴定费9,500元，由原告(反诉被告)上海颜如语文化传播有限公司负担。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年三月十二日法官助理 张雨柏书 记 员 顾 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。