宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4437号 上诉人（原审原告）：韩海峰，男，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告）：宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人：汤晓娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈乃萍，女，该分公司项目主管。 委托诉讼代理人：殷小春，女，该分公司项目主管。 上诉人韩海峰因与被上诉人宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司（以下简称长城物业贺兰分公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 韩海峰上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付物业费及违约金532元。事实和理由：小区内没有监控，单元门锁损坏至今未予维修，导致2015年9月16日上午上诉人家中被盗。单元门内有电动车充电，存在非常大的安全隐患，小区营业房的餐饮企业排污到小区下水井，致使小区下水井经常性有脏污溢出，被上诉人未及时处理，小区内臭气熏天。请求支持上诉人的上诉请求。 长城物业贺兰分公司辩称，被上诉人已承担相应物业服务责任，业主财产安全不是其应承担的责任，也不在物业服务约定内，且一审中上诉人未提交家中被盗窃证据。请求驳回上诉，维持原判。同时，上诉人长期欠缴物业费，之前已经因其称家中被盗，被上诉人对本案主张的欠交物业费期间之前的物业费予以减免，现已经是第二次起诉上诉人。 长城物业贺兰分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业费1459元、违约金73元，合计1532元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告韩海峰系贺兰县长城惠兰园A区*-*-*室房屋业主，房屋建筑面积为93.64㎡。2011年1月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园A区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日。2014年12月31日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园A区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2015年1月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园A区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园A区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，2018年12月13日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园A区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日，合同约定的物业服务内容为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中规定的内容，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、保洁服务；8、文化服务。合同约定多层住宅物业服务费为0.4元/月/㎡，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度末履行交费义务，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费的，应按每项欠费10%的标准向乙方支付违约金。被告韩海峰未交纳2016年1月1日至2019年3月30日期间的物业费1459元。原告于2018年12月25日、2019年3月19日通过张贴物业费催缴通知书形式向被告催交物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定收费标准为0.4元/月/㎡，被告欠缴2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，应支付原告物业费1459元（93.64㎡×0.4元/月/㎡×39个月）。被告辩称，单元门损坏无人维修，小区内无监控设备导致家中被盗，单元楼道内电动车私自充电存在安全隐患，因未提交证据证实其主张的事实属实，该院不予支持。关于违约金，被告享受了原告提供的物业服务后未按期缴纳物业费，已构成违约，应向原告支付违约金。《前期物业服务合同》约定业主未能按时足额缴纳物业费的，应按每项欠费10%的标准向乙方支付违约金。现原告自愿降低违约金支付标准，要求被告按欠费总额5%支付违约金，该院予以支持。自2016年1月1日至2019年3月31日，涉案房屋逾期交费违约金为73元（1459元×5%），故对原告要求被告支付违约金73元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：被告韩海峰向原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司支付2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1459元，支付违约金73元，合计1532元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告韩海峰负担。 本院二审期间，上诉人向法庭提交出警回执1份、照片打印件6张，欲证明：1、上次欠缴物业费是因为单元门损坏不予维修，这次是被上诉人承诺维修单元门却未履行导致其家中被盗；2、小区排污有问题影响其正常生活，小区单元门内有电动车充电影响其出入安全。经质证，被上诉人对该证据无异议。被上诉人向法庭提交维修派工单5张、客户报修记录明细2张、化粪池清掏记录5张、照片打印件4张，欲证明：被上诉人对单元门及时予以维修，对化粪池定期有清理，对污水井及时清掏。经质证，上诉人对该证据不认可，认为化粪池清掏不够及时和彻底，门锁在2013年就坏了，但是在2018年才有第一次维修记录，且截止目前也是坏的。 经审查，上诉人提交的证据真实性被上诉人予以认可，对照片本院予以采信，但出警回执所载明日期为2015年9月16日，被上诉人主张的是2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，该出警回执与本案没有关联性，本院不予采信。被上诉人提交的证据可以证实其提供维修、清理化粪池和下水井的事实，本院予以采信。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，被上诉人在2016年1月1日至2019年3月31日期间为上诉人所在的长城惠兰园A区提供了物业服务，上诉人应按约向被上诉人支付物业服务费。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司的正常运转及日常维护。上诉人主张的被上诉人提供物业服务中存在的瑕疵服务，应减免物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”可见,即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形,法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的,作为业主,有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人并无证据证明其因被上诉人违约遭受了实际损失,其所主张的家中被盗也并非本案所涉物业服务期间发生，故上诉人以此为由请求减免缴纳物业费和违约金不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韩海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。