江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初7268号原告：马馨玲，女，1950年6月7日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉婷，江苏友为律师事务所实习律师。被告：胡天昊，男，1984年11月10日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：周祚培，江苏谢满林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，江苏谢满林律师事务所律师。第三人：马万颖，男，1978年5月4日出生，回族，户籍地南京市秦淮区，现羁押于南京市栖霞区看守所。委托诉讼代理人：薛丽萍，江苏巨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思萱，江苏巨浩律师事务所实习律师。原告马馨玲与被告胡天昊房屋、第三人马万颖买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马馨玲及其委托诉讼代理人陆望春、马玉婷，被告胡天昊及其委托诉讼代理人周祚培，第三人马万颖的委托诉讼代理人薛丽萍、陈思萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马馨玲向本院提出诉讼请求：判令被告支付承租权转让款70万元，并按年利率6%的标准支付从2017年2月10日起至实际给付日的利息。事实和理由：原、被告于2016年1月21日签订了《南京市公有住房承租权有偿转让合同》，约定原告将坐落于南京市秦淮区大辉复巷21号的公有住房（使用面积25.5平方米）承租权以70万元价格转让给被告。原告办理了相关手续，但被告经过原告多次催要至今没有支付任何款项，已根本违约，故原告诉至法院。被告胡天昊辩称，1.本案已经过了诉讼时效。被告、原告及原告之子签订的南京市公有住房承租权有偿转让合同约定转让价款70万元，于承租权过户时一并付清，案涉承租方的过户时间是2016年2月2日，应当于该天一次性支付转让款70万元。该天也是诉讼时效的起算日期，根据民诉法的规定，原告应当于2019年2月1日前向被告主张权利，原告于2019年7月2日才提起诉讼，本案已过诉讼时效。2.原、被告之间是以物抵债的法律关系，并不是房屋买卖的法律关系，案涉南京市公有住房承租权有偿转让合同实际是原告之子、第三人马万颖以物抵债偿还被告的款项所签订的。第三人马万颖系案涉合同主体之一，并与被告及案外人纪崇卿有多年的经济往来，案涉合同价款70万元系由纪崇卿将其对第三人马万颖的债权本金611165.95元及利息转让给被告，后经原告及第三人马万颖的同意，将案涉房屋承租权抵给被告，转让价款为70万元，以抵偿第三人马万颖所欠被告款项。按照常理原告应当在被告未及时支付合同价款时及时要求被告进行支付，然而被告在承租权过户后的3年半里未支付原告任何款项，原告却从未向被告主张权利，很不合理。这一事实进一步证明原告是明知并同意将案涉房屋的公租权抵给被告以偿第三人马万颖欠被告的款项。3.原告与第三人马万颖共同涉及多个民间借贷案件，其知晓第三人马万颖对外负多笔债务，并对第三人马万颖相关债权进行担保，本案原告将涉案房屋公租权抵偿给被告所欠的款项，完全符合其为第三人马万颖债务担保的一贯行为。4.案涉公租房的租金是由被告支付给公租房管理部门南京市房产管理局的，月租金27.7元，自2016年1月起交纳至今，被告已实际承担近四年交纳租金的义务。5、即便双方之间不是以物抵债，也是原告用其房屋为第三人马万颖的债务进行让与担保。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人马万颖述称，其从未与被告达成以物抵债的合意，也没有让原告帮助承担债务的意思表示，该合同系原、被告签订，与其无关。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：原告马馨玲与第三人马万颖系母子关系，南京市大辉复巷21号（以下简称案涉房屋）系公房，使用面积为25.5平方米，月租金27.7元，原承租人为原告马馨玲。2016年1月21日，原告马馨玲（甲方、转让方）、被告胡天昊（乙方、受让方）及第三人马万颖（同户籍成年人）签订《南京市公有住房承租权有偿转让合同》一份，约定甲方已与同住成年人协商一致，自愿将承租的案涉房屋的承租权转让给乙方；甲乙双方约定前述公有住房承租权转让价款为人民币700000元，于承租权过户时一次性付清；双方同意于向出租人办理承、退租手续后，甲方将上述房屋正式交付给乙方使用；三方约定甲方以及丙方户籍仍落户在上述房产内，甲方保证上述房屋无使用纠纷。若发生与甲方有关的使用纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。同日，江苏省南京市钟山公证处就上述合同签订进行公证。2016年2月2日，被告胡天昊与南京市白下区房产经营公司就案涉房屋签订公房租赁契约。2018年1月至3月期间，原告马馨玲与被告胡天昊多次电话联系，原告马馨玲要求被告胡天昊将案涉房屋过户回原告马馨玲名下，并让被告胡天昊手写一张条子，称“大概写下我们交易不成立”。被告胡天昊称“是写交易不成立还是以多少钱的价格卖给你呢，你要知道我写交易不成立过去，不一定能把名字换过来”，原告马馨玲称“交易不成立，把本子还给我，我不是问了公证处嘛，公证处说不用进行公证就直接去房管所办理过户，把本子还我就行了……你少用一笔钱，交易不成功”。被告胡天昊表示因其右手骨折，故用左手写了一张条子，并拍照后通过微信发送给原告马馨玲。原告马馨玲询问内容，被告胡天昊称“就是交易作废，交易过户取消，交易取消”。此后原告马馨玲多次催促被告胡天昊办理过户，但被告胡天昊以其在外支教等理由未办。2019年5月30日，双方因纠纷报警处理，原告马馨玲称被告胡天昊未付房款，被告胡天昊则提供了转账给马万颖700000元的转账记录，原告马馨玲未认可。另查明，被告胡天昊与马万颖曾因民间借贷纠纷于本院发生诉讼，后双方达成调解协议。马万颖因刑事案件由南京市栖霞区人民法院作出一审刑事判决，其不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提出上诉，二审现已审理终结。庭审中，关于《南京市公有住房承租权有偿转让合同》签订原因及履行情况，原告马馨玲称，其与被告胡天昊此前不认识，因其要卖房故马万颖将被告胡天昊带来。后因被告胡天昊一直未向原告马馨玲支付转让对价，故双方商定将案涉房屋返还登记至原告马馨玲名下。被告胡天昊称，其不需要居住案涉房屋，同意以案涉房屋抵债的目的是为了拆迁以后得到拆迁补偿。因第三人马万颖负债很多并出于同情，故合同签订后被告胡天昊仍同意由原告马馨玲暂住，案涉房屋对外出租的租金由原告马馨玲收取；后原告马馨玲反悔并要求被告胡天昊归还案涉房屋，被告胡天昊亦同意过户回原告马馨玲名下，但前提是要求原告马馨玲偿还700000元。第三人马万颖则提交手写《情况说明》，称：我与胡天昊系朋友，在2015年时我与胡商议将我母亲名下的秦淮区大辉复巷21号的租赁房屋（公租房）转让给胡，作价人民币柒拾万元，并由我母亲与胡天昊在公证处办理了公证书，但胡天昊一直未将此款项退还支付给我母亲，我母亲也一直未收到胡的购房款，胡也没有通过我转交此款项。原告马馨玲另提交了其通过微信保存的照片一张，内容为手写的“本人与马万颖母亲商议就大辉复巷21号房子于本人2月7日回南京后进行交易过户”，落款时间为2017年1月22日。原告马馨玲称该条即为被告胡天昊所写并向其发送的。被告胡天昊质证称该条并非其所写，其写的内容是偿还700000元后配合过户，但现在找不到了。原告马馨玲、被告胡天昊均表示未留存双方之间的微信聊天记录。被告胡天昊另提交了多份涉及原告马馨玲及马万颖的裁判文书、纪嵩卿的银行交易明细，并申请纪嵩卿作为证人出庭，以证明其所主张的以房抵债。纪嵩卿到庭陈述，其与被告胡天昊、第三人马万颖都认识，因做工程曾向被告胡天昊借款，与第三人马万颖也合作过生意，马万颖也向被告胡天昊借款，被告胡天昊有时因上课不方便就让纪嵩卿打钱给第三人马万颖。后三人进行对账，被告胡天昊借给纪嵩卿的钱款与纪嵩卿打给第三人马万颖的钱款抵扣后，纪嵩卿与被告胡天昊之间无欠款，变为被告胡天昊与第三人马万颖之间的欠款611165.95元；其与原告马馨玲未见过面，但被告胡天昊与第三人马万颖当着纪嵩卿的面讲过房子的事情。原告马馨玲质证称，裁判文书与本案无关联性，银行交易明细与本案无关，即便如被告胡天昊所主张与第三人马万颖存在债权债务关系，其可另行主张。本院认为，原告马馨玲为案涉房屋原承租人，其与被告胡天昊形式上为公房承租权转让关系，第三人马万颖因其系同户籍成年人而作为合同一方，而非转让方。被告胡天昊虽主张原告马馨玲以案涉房屋的承租权抵偿第三人马万颖的债务，即双方实际为以房抵债的关系，但其未能提供证据证明原告马馨玲存在上述意思表示，原告马馨玲亦不予认可，故本院对被告胡天昊的该项主张不予采信。原告马馨玲的诉讼请求事项为继续履行《南京市公有住房承租权有偿转让合同》，但从原、被告于2018年1月至3月期间的多段连续通话内容来看，可以明确体现双方已合意解除该合同，且被告胡天昊同意将案涉房屋承租权过户回转至原告马馨玲名下。被告胡天昊虽主张过户回转的前提是原告马馨玲偿还700000元，但双方通话内容中未有体现，其也未能对此举证证明，故本院不予采信。本院认为，在合同已经协商解除的情形下，原告马馨玲仍要求继续履行合同缺乏事实及法律依据，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告马馨玲的诉讼请求。案件受理费11800元，保全费1020元，合计12820元，由原告马馨玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  梁贵红人民陪审员  冯理平二〇二〇年三月二十六日见习书记员  窦丹丹