北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24901号原告：何海青，男，1955年7月19日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京戎利实业有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平路17号。法定代表人：丁昕，执行董事。委托诉讼代理人：宋飞，北京市嘉佑律师事务所律师。原告何海青与被告北京戎利实业有限责任公司（以下简称“戎利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。何海青、戎利公司的委托诉讼代理人宋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何海青向本院提出诉讼请求：1.判令戎利公司按照《北京戎利实业总公司公有住房房改出售协议书》（以下简称“《住房出售协议书》”）的约定支付违约金，并请求人民法院予以增加；2.诉讼费由戎利公司承担。事实和理由：何海青与戎利公司于2002年9月6日签订《住房出售协议书》,约定何海青在付清购房款后，戎利公司应立即协助何海青办理房屋产权证。何海青已付清全部购房款，戎利公司至今尚未协助何海青办理房屋产权证。遂请求戎利公司按照该协议书的约定支付违约金，同时，双方约定的违约金过低，请求法院予以增加。戎利公司辩称，不同意何海青的诉讼请求。第一，何海青曾以同一事由向人民法院提起诉讼，要求戎利公司因逾期办理房屋产权证支付违约金，法院已作出（2018）京0106民初22662号判决，驳回何海青的诉讼请求。依据“一事不再理”的原则，何海青的诉讼请求不应予以支持。第二，关于房屋产权证的办理，戎利公司一直积极向房屋管理部门提交办理申请，但至今未收到回复，目前涉案房屋因政策原因尚不能办理房屋产权证，不能归责于戎利公司，戎利公司不存在违约行为。第三，何海青与戎利公司签订《住房出售协议书》系依据北京市人民政府有关房改房的批复，系双方真实意思表示，合法有效，何海青已享受工龄折算价格购房福利政策，双方不是平等的买卖关系，不属于合同法的调整范畴。第四，诉讼费的承担由法律明确规定，戎利公司不应承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2002年9月6日，戎利公司（甲方）与何海青（乙方）签订《住房出售协议书》，约定：“根据北京市人民政府、新兴集团和戎利公司有关房改房规定，甲方将坐落于北京市丰台区小井新村Ⅹ号楼Ⅹ单元Ⅹ号住房出售给乙方，现经双方协商同意，订立本协议。一、房价计算：1、甲方出售给乙方的住房建筑面积119.82平方米。其中标准面积范围内的90平方米，控制面积以内的15平方米，超控制面积以上的14.82平方米……2、上述住房房价执行北京市一九九九年度公布的公有住房出售价格，每平方米建筑面积成本价1485元，超过控制面积部分，按预算价值每平方米3700元。按照北京市房改规定的夫妻双方工龄（房价计算表中，计算至1998年底）折扣，按该房所处地段、层次、朝向及装修、设备标准等调节系数计算，本套住房的应交房改购房款为：154105元，扣除退还个人的后期建设费用35347元，实交房改购房款118758元（大写拾壹万捌仟柒佰伍拾捌元）。个人应交纳的公共维修基金为房改购房款的2%，即3082元（大写叁仟零捌拾贰元）……二、付款方式：乙方首次，于2001年11月底前，付给甲方房价款8万元（大写捌万元），余款44192元，在2002年9月6日前全部交付甲方……四、办理产权手续乙方付清全部应交纳房价款后，由甲方按照有关规定，负责办理房产手续，直至发证。办理手续所支付的交易费、工本费、手续费等费用，按照北京市房改售房有关政策规定，由甲乙双方各自承担……七、违约处理……2、乙方住进新房后，如果在15日内不能全部交回原住房，甲方不予办理新房产权手续，并有权将该房转让他人或社会出售，并从预付款中扣除20%的违约金。3、如果乙方履行了上述协议，甲方不能将新房交付乙方，或不为乙方办理房地产产权手续，甲方除退还乙方全部预付款本息外，还应支付乙方预付款20%的违约金。八、其他约定1、乙方交回的原住房是北太平路Ⅹ号院Ⅹ楼Ⅹ单元Ⅹ号……”上述协议签订后，何海青依照约定支付全部购房款154105元，并向戎利公司交回原住房，戎利公司交付涉案房屋，何海青居住使用至今，但尚未取得房屋产权证。庭审中，戎利公司提交中国新兴（集团）总公司、北京戎利实业总公司系列文件，用于证明何海青参与了涉案住房出售的讨论过程，对相关政策及房屋状况完全知情；提交北京市人民政府房改办公室（以下简称“房改办”）《关于北京市戎利实业总公司集资建房方案的批复》（以下简称“房改办批复”），载明：“北京戎利实业总公司：你单位报来的集资建房实施方案收悉，经研究，批复如下：一、同意你单位按照自愿的原则，向职工集资建造丰台区小井新村Ⅹ号楼4600平方米单元楼房。二、同意你单位按照向职工出售公有住宅楼房的成本价每建筑平方米1485元和有关折扣政策，向职工收取集资款，所收集集资款要专户储存、专项使用。三、接到批复后，应按规定持有关资料到项目所在区房改办、房地局备案，该住宅项目竣工验收后，你单位须将职工集资款转为购房款，并按房改售房规定到项目所在地区房改局，为职工办理交易和产权登记手续。四、集资建房工作政策性强，你单位要加强领导，精心组织，遇有政策性问题及时反馈我办”，用于证明戎利公司集资建房实施方案已经房改办审批；提交建筑工程规划许可证，用于证明案涉房屋建设工程已经城市规划行政主管部门审定。何海青对戎利公司上述证据的证明目的不予认可。戎利公司称目前无法确定办理房屋产权证的时限。另查，2018年，何海青曾与戎利公司以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，主张其与戎利公司签订的《住房出售协议书》无效，据此要求戎利公司按《住房出售协议书》约定退还已付购房款及利息合计230877.75元，并支付因逾期办理房屋产权证的违约金，且请求人民法院予以增加，同时要求戎利公司赔偿逾期办理房屋所有权证造成的经济损失360万元。本院于2019年3月25日作出（2018）京0106民初22662号民事判决，其中认定：“2000年11月6日，北京市小井房地产开发有限责任公司（以下简称小井房地产公司，甲方）与戎利公司（乙方）签订《小井新村一期联建合同》，载明：为加快小井新村建设的步伐，早日实现小井地区首都绿化隔离带建设目标，根据北京市京政发（2000）12号和京政（2000）20号文件中关于‘采取多种合作形式广泛筹措资金’的规定，甲乙双方在平等、自愿、有偿的基础上，经友好协商，现就小井村一期住宅合作建房事宜签订如下合同：一、标的。甲、乙双方合作所建的楼房是已经北京市规划批准的小井新村一期工程内西南角的Ⅹ号楼，建筑面积约4600平方米（地下部分不计期建筑面积）。二、合作方式。1.甲方以提供项目用地的建设权、立项、审批、规划、拆迁、设计、红线外大市政建设等前期工作做为条件，乙方以组建建设安装施工、支付建设安装工程费作为合作条件，在充分发挥各自优势的基础上联合建设小井新村一期2号楼房。楼房建成后，产权归乙方所有。2.甲方提供的建设用地和前期费用，以及土地出让金等各项总包干，价格每建筑平方米1900元，具体建筑面积以规划设计图标载和实际测量为准，暂按4600平方米计算，总价暂定为4600×1900=8740000元。由乙方根据合同约定方式和进度向甲方支付。三、双方的权利义务。（一）甲方的责任。……5.甲方负责国有土地使用权出让和楼房产权办到乙方各户住宅名下的有关手续，土地出让金和各项手续费均由甲方支付。……（二）乙方的责任。……5.合作所建楼房建成后，乙方部分的产权归乙方所有，作为乙方的职工住宅。……2000年12月14日，北京市发展计划委员会《关于开发建设丰台区小井新村一期工程项目建议书（待可行性研究报告）的批复》载明：根据事实绿化隔离带一条龙审批会情况及各有关部门部署的意见，经研究，同意北京小井房地产开发有限公司开发建设小井新村一期工程。现将有关事宜批复如下：……二、总建筑面积144336平方米，其中：拆迁安置用房90430平方米、商品房48112平方米、配套5794平方米。三、总投资28867万元（不含拆迁费用），全部由北京小井房地产开发有限公司筹措解决。……六、拆迁安置用房只限于安置农民上楼……”。本院认为：“原告与被告所签《北京戎利实业总公司公有住房房改出售协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。……因《北京戎利实业总公司公有住房房改出售协议书》合法有效，故何海青基于该合同无效主张的本案诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。”判决驳回何海青的诉讼请求。该判决书现已生效。再查，北京戎利实业总公司于2017年11月21日更名为北京戎利实业有限责任公司。北京市丰台区小井新村Ⅹ号楼后变更为行政地址北京市丰台区小井润园一区Ⅹ号楼。上述事实，有《住房出售协议书》、收据、进账单、房改办批复、中国新兴集团总公司和北京市戎利实业总公司系列文件、（2018）京0106民初22662号民事判决书、名称变更通知等证据及当事人陈述在案作证。本院认为，本案争议焦点有二，一是戎利公司不能办理房屋产权证的原因是否属于不可抗力，二是戎利公司是否违约。首先，关于戎利公司不能办理房屋产权证的原因是否属于不可抗力。依据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，戎利公司主张涉案房屋由于政策原因尚不能办理产权证书，不应归责于戎利公司，戎利公司不应承担违约责任。从戎利公司提交的房改办批复内容来看，房改办同意戎利公司集资建房及按房改售房规定交纳购房款等事项，并非系对戎利公司开发建设资格的许可。2000年1月6日，戎利公司与小井房地产公司签订《小井新村一期联建合同》。2000年12月14日，北京市发展计划委员会《关于开发建设丰台区小井新村一期工程项目建议书（待可行性研究报告）的批复》明确载明“拆迁安置用房只限于安置农民上楼”，戎利公司作为联建方，负有对相关政策和审批手续应尽的注意义务，故应当知晓上述批复内容。2002年9月6日，戎利公司与何海青签订《住房出售协议书》。此时，戎利公司在应当知晓其向何海青出售的房屋不符合农民拆迁安置用房要求的情形下，亦应当预见其不能为何海青办理房屋产权证的后果，故此不应属于不能预见的客观情况。戎利公司仅以不能办理产权证系囿于政策原因，其一直在积极向有关部门提交办理房屋产权证的申请为由，主张不承担相应法律责任，于法无据，本院不予采信。其次，关于戎利公司是否违约。本案中，何海青与戎利公司签订的《住房出售协议书》虽涉及集资建房相关政策，但仍系平等主体的自然人与法人之间设立民事权利义务的协议。协议中约定的购房价格包含夫妻双方工龄、个人后期建设费用和购房人原住房折价，戎利公司并未提交证据证明该购房价格明显低于市场价格。根据审理查明的事实，可以认定《住房出售协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戎利公司作为联建方应当预见其不能为何海青办理房屋产权证的后果，仍与何海青签订上述协议，且在协议中明确约定：“如果乙方履行了上述协议，甲方不能将新房交付乙方，或不为乙方办理房地产产权手续，甲方除退还乙方全部预付款本息外，还应支付乙方预付款20%的违约金”。现何海青已支付全部购房款并向戎利公司交回原住房。截至本案裁判之前，戎利公司仍无法确定为何海青办理房产证的时限，故戎利公司构成违约，应承担违约责任。何海青要求戎利公司按照协议约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。针对何海青要求本院增加违约金的诉讼请求，在本案审理过程中，何海青未提供证据证明戎利公司对其造成的损失高于约定的违约金，本院不予支持。此外，针对戎利公司关于何海青就已经提起的诉讼事项在（2018）京0106民初22662号民事判决书生效后再次起诉，构成重复起诉的主张，本院认为，依据法律规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，构成重复起诉须同时符合下列条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。所谓诉讼请求，是指原告以当事人之间争议的、请求人民法院审判的民事实体法律关系为基础，提出的具体实体权利请求。何海青虽在前诉与后诉即本诉中均请求判令戎利公司支付违约金，但前诉系基于《住房出售协议书》无效主张的诉讼请求，其实质应视为何海青将违约金作为要求戎利公司赔偿其因逾期不能办理房屋产权证所造成的损失的一种计算方式，与本诉基于该协议有效主张戎利公司承担违约责任不同。如若对诉讼基础法律关系和当事人真实意思表示不加以探究，仅因前诉与本诉诉讼请求的表述相同而简单认定其诉讼请求必然相同，将对当事人的诉讼权益造成损害。故本院对戎利公司的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、北京戎利实业有限责任公司于本判决生效后七日内支付何海青违约金30821元。二、驳回何海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元（已交纳），由北京戎利实业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  郭金萍人民陪审员  范 愉二〇二〇年三月十七日书 记 员  贾 茜