云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0821民初8号原告（反诉被告）:杨美华，女，汉族，1967年9月1日生，务农，住宁洱哈尼族彝族自治县。原告（反诉被告）：杨美珍，女，汉族，1970年12月2日生，务农，住宁洱县。二原告共同委托诉讼代理人：陈永智，云南新南疆律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：杨臣国，男，汉族，1962年11月27日生，个体户，现住宁洱县。委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）杨美华、杨美珍与被告（反诉原告）杨臣国确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨美华、杨美珍及其委托诉讼代理人陈永智、被告（反诉原告）杨臣国及其委托诉讼代理人郭玲琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美华、杨美珍向人民法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告双方于2002年4月26日签订的《建房合同协议书》无效；2、依法判令被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：二原告系宁洱县宁洱镇新民村第四村民小组村民，2002年初，二原告原有房屋由于磨思公路扩建拆除，二原告服从政府统一安排。居住两年以后，由于分配到的房屋出现石脚下沉，墙体开裂，每到雨季家中冒水的情况，无法居住；2002年3月22日向县城建局提出申请拆旧建新，村民委员会于2002年3月24日批示“同意在原宅基地范围内拆旧建新”。规划设计期间，被告杨臣国与二原告协商双方共同合建使用，双方于2002年4月26日签订《建房合同协议书》，约定共建房屋一栋为钢混结构，建房土地为二原告的宅基地范围；被告不按照政策、法律的规定与原告履行合同，而是欺骗二原告与其签订房屋及土地使用权的永久转让。房屋建好后，交付二原告使用，之后出现房屋倾斜，原告把房屋倾斜的情况向被告提出，并要求被告处理，被告回答二原告是正常的，直至2019年原告观察发现房屋的倾斜角度越来越大，于2019年向宁洱县建设工程质量和安全生产监督站咨询，该站的负责人依据房屋设计图纸，到二原告居住的房屋进行实地检查，确定二原告居住的房屋西南角向西偏移795MM，向南偏移90MM，与《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015)中现浇结构位置和尺寸垂直度允许偏差要求严重不符，建议二原告停止使用。为此，二原告多次向被告提出房屋的质量导致房屋存在严重的安全隐患不能使用，协商如何解决安全隐患的相关事项，被告对二原告的意见和建议置之不理，也不予任何维修加固处理。所以，二原告认为，被告不属于二原告所在的宁洱镇新民村第四村民小组村民，对房屋及土地权属无权永久使用，双方当时的行为严重违法，违反了法律禁止性规定和《中华人民共和国合同法》第52条的规定。因而，依据我国现行的法律规定，为维护法律的尊严以及原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法确认二原告与被告于2002年4月26日签订《建房合同协议书》无效。被告杨臣国辩称：一、双方所签的《建房合同协议书》属于有效合同，应当继续履行。理由为：（一）签订该《建房合同协议书》，系建立在双方平等自愿、协商一致的基础上，没有任何一方强加于另一方，系双方真实意思表示。(二）双方不仅是真实意思表示，还基于相互信赖、互相帮扶的关系，协议的签订和履行（除产权条款外），能够解决双方的居住问题、能够同舟共济、互帮互助。不会侵害相对方或任何他方的权利。何况，至今被告也仅仅是享有居住使用权，并未主张产权。(三）双方所签的《建房合同协议书》经宁洱县公证处进行了公证，具有相应的法律效力。被告基于对原告、对宁洱县公证处的合理信赖，进行了出资建设，己经按照合同约定履行义务，被告的信赖利益和居住使用权应当得到保障。(四）即便合同中关于产权约定及登记的条款因违反法律规定而无效，也只是合同的部分条款无效，不必然导致整个合同无效。该协议的性质实际是合伙性质，以及建成后房屋的用益物权关系，而并非买卖关系。关于居住使用权，属于用益物权，房屋的用益物权与所有权属于两个不同权属，并可以独立存在。用益物权不仅是法定物权，而且具有优先性，应当得到法律的保护。(五）被告没有任何过错或违约行为，该合同不存在解除的条件，即便房屋有质量问题，无论造成质量问题是地震的原因还是施工原因，责任都不在于被告。首先，建房资金绝大部分是由被告投入，如论损失，被告损失更大；其次，原告与被告作为合伙建房人兼共同发包人，性质是一样的，房屋有质量问题，同样都是受害者。更何况，造成房屋质量问题的真实原因及实际损失需要司法评估鉴定，并不是由原告单方面说了算。况且，原告作为宅基地使用权人，其对于房屋上的产权权利天然的受法律保护，实际受益人和最终受益人都是二原告，而反诉原告出资了大部分，却无法取得产权，事实上被告损失更大。即便出于民法的公平原则，被告的居住使用权利也应当得到保护。综上所述，《建房合同协议书》并非无效合同，应当继续履行。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告杨臣国反诉称：一、请求判决反诉原告对宁洱县东山路213号住房（靠北面这边的两间四层）具有居住使用权；二、请求判决反诉被告赔偿反诉原告因建造宁洱县东山路213号住房的工程造价38万元（以评估鉴定为准）；三、判决反诉被告赔偿反诉原告违约金5万元；四、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告签订的《建房合同协议书》系在双方平等自愿协商达成一致的基础上签订。直到反诉被告提起诉讼，反诉原告才通过咨询了解到该协议可能因违反相关的法律规定而部分无效，但部分内容是有效的，并非全部无效。虽然反诉原告对建造的住房没有产权，但居住使用权是有的，并应当受到法律保护。协议虽然有部分违反国家法律规定，但没有损害或造成反诉被告或他人任何损失，都出于双方真实意思表示，更出于对宁洱县公证处的权威信赖。反诉原告投入较大的财力、人力建盖房屋，所产生的工程施工款及装修款都由反诉原告单独承担（具体可以进行评估鉴定）。反诉被告现在提起诉讼要求确认《建房合同协议书》无效并要求终止履行，明显对反诉原告不公平，协议若终止履行，那反诉原告将失去住所地，并造成反诉原告巨大经济损失。在《建房合同协议书》上，新民村委会盖章并特别注明“土地使用证必须办甲方名下，房产证可甲乙双方办开”，显然村委会认可双方合作建房的事实及效力。且签订协议后，双方还到宁洱公证处进行了公证，公证书确认双方签约行为符合法律规定。新民村委会作为反诉被告所在的村民组织，具有相应的管理权，宁洱县公证处作为司法行政机关，其作出的公证书应具有法律效力，故，该协议不可能完全无效。即使部分无效也不影响其他部分的效力。关于反诉被告诉称房屋存在的质量问题，房屋质量问题并非反诉原告造成，反诉原告已尽出资义务，承建的施工方是由双方共同确定，施工质量是共同监督并符合相关标准，房屋经双方验收合格才入住。房屋的倾斜与施工建造没有关系，造成房屋倾斜的原因有：主要原因系2007年6月3日5时34分，宁洱县（东经101.1度、北纬34.4度）发生6.4级地震。此次地震的基本地震烈度为7度，宁洱县城及其附近地区的实际地震烈度为8度，此次地震导致房屋地基移动塌陷、房屋倾斜，另在2019年2月12日22时49分又发生4.4级地震，对原本受损的房屋有不同程度的损坏，次要原因系房屋设计可能存在的问题，该房屋图纸是反诉被告委托宁洱县设计室完成。房屋建造于2002年，2004年已交付使用至今达16年之久，强烈的地震都没有异致墙面或地板开裂，可以看出施工用材、技术等没有任何质量问题。假设就算存在质量问题，也应当找施工方，由施工单位承担相应责任，反诉原告只有出资义务，没有质量保证义务。另，在保障反诉原告居住使用权的情况下，反诉原告愿意与反诉被告商议双方共同进行修缮加固。且，无论房屋有无质量问题，并不必然导致合同无效，不导致终止履行。不属于《建房合同协议书》违约条款中约定的情形。综上所述，现根据《中平人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起反诉，请求人民法院驳回反诉被告的诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告杨美华、杨美珍辩称：1、反诉原告所诉与事实不符，依法应当驳回其起诉。二反诉被告系宁洱县宁洱镇新民村民委员会第四村民小组村民，2002年初，二反诉被告原有房屋由于磨思公路扩建拆除，二反诉被告服从政府统一安排。居住两年以后，由于分配到的房屋出现石脚下沉，墙体开裂，每到雨季家中冒水的情况，无法居住；2002年3月22日向县城建局提出申请拆旧建新，村民委员会于2002年3月24日批示“同意在原宅基地范围内拆旧建新”。规划设计期间，反诉原告杨臣国不知从哪里得到的消息，逐与二反诉被告协商双方共同合建使用，经双方多次协商后，于2002年4月26日签订《建房合同协议书》，约定共建房屋一栋为钢混结构，建房土地为二反诉被告的宅基地范围；反诉原告同时还找了宁洱县司法局公证处为双方做公证，为此，二反诉被告对此做法是否符合现行的法律、政策规定不懂得，只知道反诉原告找了司法局公证处进行公证，就听从反诉原告及公证处的安排，接受并与反诉原告签订协议。现二反诉被告认为，反诉原告不按照政策、法律的规定如实告知二反诉被告宅基地能否买卖或转让，而是欺骗二反诉被告与其签订房屋及土地使用权的永久转让。反诉被告是农民对此能否用此方式处置根本就没有概念，所以，所有形成的事实均是二反诉被告受反诉原告与宁洱县司法局公证处的蒙骗，才与其签订的合同。至今反诉被告己经实际使用房屋18年。二反诉被告是为了办理房屋过户手续，经多方咨询了解后才知道行为事实的违法性，违反了我国农村土地政策的。同时违反了《中华人民共和国合同法》第52条的规定。因而，依据我国现行的法律规定，为维护法律的尊严，请求人民法院依法判决确认双方于2002年4月26日签订《建房合同协议书》无效，并依法解除双方于2002年4月26日签订的《建房合同协议书》，终止履行。同时请求法庭依据事实和我国现行法律的相关规定，依法驳回反诉原告的反诉请求。另是，二反诉被告向法庭明确，房屋的建盖是反诉原告与施工方签订的合同，二反诉被告所有的行为仅仅是配合而己，对房屋的施工、建盖及工程质量等更是不知情；在房屋交付使用之后，反诉原告三番五次的催促办理过户手续，经反诉被告向相关部门询问了解得知，只有具备集体经济组织成员资格的人才能享受该集体经济组织的财产，反诉被告虽然是集体经济组织成员，对集体土地仅享有使用权，无权处分集体土地使用权。为此，反诉原告与反诉被告签订的《建房合同协议书》中涉及的买卖或转让等行为均是不符合法律规定的，且反诉原告不属于二反诉被告所在的宁洱镇新民村第四村民小组村民，对房屋及土地权属无永久使用权，双方当时的行为严重违法，违反了法律禁止性规定和《中华人民共和国合同法》第52条的规定。因而，反诉原告所提出的反诉请求与事实不符，依法应当驳回其反诉的诉讼请求。2、宁洱县宁洱镇新民村民委员会无处分权。依据反诉原告在其反诉状中涉及的《建房合同协议书》的效力问题，反诉被告认为《建房合同协议书》的所有内容是违反法律规定的，反诉原告的目的自始是要得到合同项下的土地及房屋的所有权、使用权，由于国家政策、法律的限制，至今未能按照协议约定履行。目前，《建房合同协议书》涉及的房屋出现质量问题，不能居住，同时，该《建房合同协议书》违反了我国法律的禁止性规定，已然形成无效合同，也就导致所有的约定均无约束力。另是反诉原告认为有宁洱县宁洱镇新民村民委员会的签字批注，对此，二反诉被告认为，宁洱县宁洱镇新民村民委员会是基层组织，对二反诉被告所在第四村民小组的财产无处分权，无论宁洱县宁洱镇新民村民委员会如何承诺均是违反《物权法》规定的对物权行使管理的权限；再是，该批注仅仅是有批注，没有经办人的签名，如何对此批注的真实性、合法性的判断；同时，批注的格式也不符合目前最高人民法院对此类证据形式合法性的认定。所以，作为物权的归属者没有任何意见的情况下，只能说明一个问题，宁洱县宁洱镇新民村民委员会及公证处的行为均是违法的，违反了《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，所以，二反诉被告认为，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，依法应当驳回其反诉请求。三、反诉被告主张合同有效，于法无据。反诉被告认为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而二反诉被告与反诉原告之间的合同严重违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国土地法》第63条的规定。首先要明确的是，宅基地是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。因此，农村宅基地本身是不可以进行与集体经济组织以外的任何单位或个人进行买卖或转让的交易。另是，《中华人民共和国土地法》第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，属于农民集体所有的土地必须是经本村村民小组同意，且最终取得乡级人民政府的批准；转让人与受让人必须同为本村村民，受让人无宅基地，符合宅基地申请条件的，才有条件，同时，还必须具备宅基地使用权不能单独转让，须与房屋一并转让。否则是不能成立的。所以，二反诉被告认为：反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回反诉原告的反诉请求。四，反诉原告所建房屋存在严重质量问题，依法应予拆除。反诉原告在其反诉的事实及理由部分认为，目前的房屋倾斜与房屋的施工建造没有关系。房屋的倾斜原因归结为是两次地震。反诉原告纯属是不依据事实而主观归责（房屋的主体结构均没有开裂或变形）。二反诉被告认为，从房屋总体上观察，房屋主体结构上本身没有受地震损坏的痕迹，完全是房屋的基础下沉造成房屋大角度倾斜。另是，在建盖的时候均是反诉原告负责安排组织指挥，二反诉被告根本就不清楚该房屋的建设过程，反诉原告在建盖房屋时就存在倾斜，反诉被告杨美珍的丈夫就向反诉原告提出砖体存在倾斜，反诉原告对此置之不理。交付使用的第二年以后更为严重，并多次向反诉原告反映，并要求想办法加固修复，反诉原告总是以各种理由推脱，不采取任何修复加固措施。所以，二反诉被告认为：反诉原告根本就没有依据事实和法律的规定如实的向法庭陈述事实。其反诉理由不成立，于法无据，与事实不符，依法应当驳回反诉原告的反诉请求。综上所述，根据我国现行法律及本案的客观事实，反诉原告的反诉部分没有任何事实和法律依据，依法应予驳回反诉原告的反诉诉讼请求。鉴于本案客观存在的事实，二反诉被告的原审请求有事实及法律依据，请求人民法院依法支持二反诉被告的诉讼请求，依法判决确认反诉被告与反诉原告于2002年4月26日签订的《建房合同协议书》无效；并依法解除双方于2002年4月26日签订的《建房合同协议书》，终止履行。反诉被告恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，驳回反诉原告的反诉请求，依法做出公正的裁判，以维护法律的公正性和二反诉被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：对原告提交的第2组证据即公证书及相关材料，本院认可其真实且来源合法，但对原告的证明目的不予采信。对被告提交1组证据即建房合同协议书、公证书、建设工程规划许可证、建房施工许可证、设计室收费单、施工合同，本院认为，公证书的采信理由如前所述，建房合同协议书、建设工程规划许可证、建房施工许可证、设计室收费单、施工合同真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2002年4月，原告杨美华、杨美珍与被告杨臣国经过协商后，双方合作建盖住房。由原告提供自用村集体土地，由被告出资进行建盖。2002年4月26日，原、被告双方签订建房合同协议书。合同签订后，双方到宁洱县（原普洱县）公证处对建房合同协议书办理了公证。后双方按合同约定各自履行合同义务。被告投资380000余元用于建盖房屋至完工后，施工方将房屋交付原、被告双方使用。2004年，原告办理了房屋产权证。房屋产权由二原共同共有。产权证载明房屋建筑面积为505.99平方米，其中包括了被告使用的部分。2019年9月16日，宁洱县建设工程质量和安全生产监督站查看房屋后，发现房屋发生倾斜。二原告认为，被告不属于二原告所在的宁洱镇新民村第四村民小组村民，对房屋及土地权属无权永久使用，双方当时的行为违反了法律禁止性规定和《中华人民共和国合同法》第52条的规定，遂诉至人民法院，请求确认双方签订的建房合同协议书无效。本院认为，本案双方争议焦点为：一、原、被告之间签订的建房合同协议书是否无效？二、被告的反诉请求是否应该得到支持？一、关于原、被告之间签订的建房合同协议书的效力问题。本院认为，本案的案由应是合同纠纷项下的确认合同效力纠纷。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条第一款、第二款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共得益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，原、被告双方出于解决住房问题的目的合作建房，双方为此签订了建房合同协议书，由二原告提供土地，由被告出资建盖，双方系合作建房的法律关系。房屋建成后，原、被告双方各自对房屋按照建房合同协议书约定的分界线按份确定使用权。双方虽然在建房合同协议书中约定了关于房屋产权办理的内容，但因为被告杨臣国不是宁洱县宁洱镇新民村第四村民小组的集体经济组织成员，无法取得涉案房屋的所有权，故建房合同协议书中关于办理房屋产权的条款无效，合同部分条款的无效，并不影响合同其他条款的效力，被告杨臣国在实际履行合同中并未实际主张取得房屋的所有权，其仅享有对本案所涉房屋的使用及收益的权利，本院认为，法律法规并未禁止非集体经济组织成员取得宅基地上房屋使用权，非集体组织经济成员可以依据约定取得共建房屋的使用权。被告杨臣国作为合作建房的投资人，享有与二原告合作共建的房屋的相应的占有、使用及收益的权利。原、被告双方签订的合同未违反法律禁止性规定，双方签订的建房合同协议书有效。二、关于被告的反诉请求是否应该得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信原则，恪守承诺。”本案中，本院确定原、被告双方签订的建房合同协议书有效。涉案房屋的宅基地使用权人系杨金福，房屋所有权人为原告杨美珍、杨美华，被告杨臣国并非房屋的所有权人，其依据与二原告之间签订的建房合同协议书取得房屋的用益物权，系涉案房屋的用益物权人，其享有对涉案房屋属于其使用份额项下的部分占有、使用及收益的权利，且被告杨臣国已按照建房合同协议书的约定履行了自己的出资义务，其应当享受合同权利。没有无权利的义务，也没有无义务的权利，二原告主张合同无效，将导致被告杨臣国在履行了合同义务后丧失合同权利，二原告的主张违背了诚实信用原则。故对被告杨臣国的第一项反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十四条第一款规定：“当事人对工程造价、质量、修复费用等专门性问题有争议，人民法院认为需要鉴定的，应当向负有举证责任的当事人释明。当事人经释明未申请鉴定，虽申请鉴定但未支付鉴定费用或者拒不提供相关材料的，应当承担举证不能的法律后果。”本案中，被告杨臣国未就涉案房屋的工程造价申请鉴定，也未就二原告是否有违约行为提供相应的证据证明，其应当承担举证不能的不利后果。被告杨臣国反诉请求二原告赔偿其住房工程造价380000元及违约金50000元的主张无事实及法律依据，故对被告杨臣国的第二、三项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条第一款第二款、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十四条第一款之规定，判决如下：本诉部分：驳回原告杨美珍、杨美华的诉讼请求。本诉案件受理费1550元，依法减半收取775元，由本诉原告杨美珍、杨美华承担。反诉部分：一、反诉原告杨臣国与反诉被告杨美珍、杨美华之间签订的建房合同协议书有效，反诉原告杨臣国对宁洱县东山路213号住房靠北面的两间四层房享有居住使用权。二、驳回反诉原告杨臣国的其他反诉请求。反诉案件受理费7750元，依法减半收取3875元，由反诉被告（本诉原告）杨美珍、杨美华承担100元，由反诉原告（本诉被告）杨臣国承担3775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  胡文华二〇二〇年三月十七日法官助理李亚男书记员赵浚宇