四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初74号 原告：周乐为，男，1975年7月1日出生，汉族，户籍地四川省长宁县，现住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：李贵楠（原告周乐为之妻），女，1981年1月1日出生，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省长宁县。 原告：李贵楠，女，1978年1月1日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省长宁县。 被告：魏仁强，男，1970年12月30日出生，汉族，户籍地四川省长宁县，现住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 原告周乐为、李贵楠与被告魏仁强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周乐为的委托诉讼代理人李贵楠、原告李贵楠、被告魏仁强及委托诉讼代理人陈员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周乐为、李贵楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币2206元（违约交房日期延迟2个月，按首付110280元的1%的月息）。2.判令被告协助办理交付住所地宜宾市长宁县附9号3栋碧玉人家2单元401《不动产权证书》。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月16日与被告（甲方）魏仁强签订碧玉人家联建（分期）房转让合同，房屋地址：长宁县（长宁镇第一街宏泰超市后面）2栋房号6-1，户型Ａ型，房屋面积：126.65平方米，总价款：367280元。（乙方）周乐为，李贵楠选择分期付款首付110280元，2016年3月16日现款转帐付清，按照合同（甲方）魏仁强应于2016年6月30日交付房屋，魏仁强未按照转让相关约定，违约至2016年9月1日交付房屋，按照房屋转让合同第五条违约责任第2条：甲方不能按期交付房屋，从约定交房之日起，甲方按乙方所交房屋款项1%的月息支付乙方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证迟延的责任】：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（甲方）魏仁强，全权代办并口头承诺2年内协助办理《不动产权证书》，到2019年11月1日2年届满，未将《不动产权证书》交给（乙方）周乐为，李贵捕。原告诉讼来院。 被告魏仁强辩称，原告关于违约金的诉讼请求，已超过三年诉讼时效，不应予以支持。对于产权过户，被告未口头承诺两年内办证，被告只是承诺在自己的产权证办理后两年内过户给原告，现因承建公司的原因，被告还不能登记办证，故无法过户给原告。且本案房屋是联建房转让，属二手房交易，不适用关于商品房买卖的法律规定。 本院经审理认定事实如下：原告周乐为、李贵楠系夫妻关系。2016年3月16日，原告周乐为、李贵楠（乙方）与被告魏仁强（甲方）签订《碧玉人家联建房（按揭）转让合同》（以下简称《转让合同》），约定被告将位于长宁县（长宁镇第一街宏泰超市后面）2栋4-1面积126.65平方米，户型Ａ型的联建房转让给二原告，总价款为367280元。约定房款支付方式，乙方首付房款110180元，余款257000元按月利率4.990‰，从2016年4月起，每月底前支付甲方当月本息2086元，期限15年。约定甲方办理完两证后，协助乙方办理按揭贷款。办理按揭后，乙方将余款一次性转入甲方账户。约定甲方于2016年6月底交房，如甲方不能按期交房，从约定交房之日起，甲方按乙方所交房屋款项1%的月息支付乙方。约定如乙方不能按时付款，从约定付款之日起，乙方按转让房屋余款1%的月息支付给甲方；一月内乙方仍未付款，甲方有权处置乙方所选房屋，并不退还定金等内容。《转让合同》签订当日，二原告支付被告首付款110180元，并于2016年4月起支付被告当月按揭本息2086元至今。被告于2016年9月1日交付房屋给二原告。被告至今未办理涉案房屋产权初始登记，也未将涉案房屋产权过户给二原告。二原告就《转让合同》办证等合同履行问题找多次被告协商未果，起诉来院。 上述事实，有原、被告举证，并经法庭质证认定的以下证据证实：原、被告身份资料、二原告结婚证资料，证实原、被告身份情况；《碧玉人家联建房（按揭）转让合同》、《四川省建设工程竣工验收备案书》、地使用权证资料，证实本案属联建房二手房交易，以及合同约定相关内容；本院另案受理案件资料等，证实被告因建筑单位资料欠缺导致涉案房屋无法办证，正在另案诉讼过程中；原、被告双方的陈述等证据。 本院认为：原告周为乐、李贵楠与被告魏仁强签订的《碧玉人家联建房（按揭）转让合同》是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，原告周为乐、李贵楠与被告魏仁强的房屋买卖关系成立，双方应按合同约定履行各自义务。二原告履行了支付首付款和按月支付按揭购房款本息的义务，被告在约定交房时间后迟延两个月交房给二原告，上述事实双方无异议，本院予以确认。本案争议焦点问题如下： 第一，原告请求被告支付延期交房违约金是否超过诉讼时效问题。 被告提出答辩意见，原告关于违约金的诉讼请求，已超过三年诉讼时效，不应支持。本案《转让合同》双方当事人约定了交房时间及迟延交房违约金，也约定了甲方办理完两证后，协助乙方办理按揭贷款等。《转让合同》约定交房日期2016年6月的底，被告交付房屋时间为2016年9月1日，迟延两个月交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。关于该违约责任时效问题，二原告陈述就《转让合同》办证等履行问题多次找被告协商未果提起本案诉讼，被告在法庭上承认双方另有口头协商合同履行的事实，双方均未举证有效证据证明协商的时间、内容、结果，故认定二原告就《转让合同》履行问题向被告主张过权利，法律规定权利人向义务人提出履行请求，是诉讼时效中断的法定事由，所以，本院对二原告要求被告按合同约定支付违约金2206元的诉讼请求予以支持，对被告的该答辩意见不予采信。 第二，本案是否应支持原告诉讼请求办理房屋产权过户问题。 其一，本案争议属联建房二手房买卖，《转让合同》中原、被告约定了产权证办理，但是没有明确约定办理产权证时间及过户时间，原、被告双方均陈述办理产权证及过户问题等另有口头协议，但是双方陈述的口头协议约定的过户时间存在差异，且双方均无证据证明口头协议的具体内容及协议结果；其二，争议房屋尚未办理产权初始登记，其办理房屋产权登记事项资料被告与房屋承建商正在另案确认诉讼中，即被告未取得涉案房屋初始产权证，不具备办理房屋产权过户给二原告的客观条件；其三，《转让合同》约定购房款支付方式，二原告支付被告首付110180元，余款257000元，从2016年4月起每月支付本息2086元，支付期限15年，截至本案法庭辩论之日，二原告支付房款尚不足50%。由此，涉案房屋现在不具备过户条件，且《转让合同》对涉案房屋产权过户时间问题没有明确约定，故本案中被告未办理涉案房屋产权过户给二原告的行为不属违约行为。本案是联建房二手房买卖，不属商品房买卖，二原告提出被告应按商品房买卖合同的规定承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋过户问题，二原告可在该房屋具备过户条件时另行主张的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告魏仁强于本判决生效之日起十日内支付原告周乐为、李贵楠违约金2206元； 二、驳回原告周乐为、李贵楠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告魏仁强负担15元，原告周乐为、李贵楠负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 程 莲 二〇二〇年三月三十日 书记员 袁云芸