陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书             （2019）陕0902民初4320号   原告：周郧康，男，汉族，生于1964年5月16日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区，安康市第二缫丝厂退休职工。   原告：刘宁，女，汉族，生于1969年7月22日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区，中铁七局职工。   委托代理人：邓超，陕西秦中律师事务所律师。   被告：安康市亿发房地产开发有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区。   法定代表人：王顺金。   委托代理人：元武，福建麦博律师事务所律师。   委托代理人：李利祥，福建麦博律师事务所实习律师。   原告周郧康、刘宁与被告安康市亿发房地产开发有限公司（以下简称亿发房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周郧康、刘宁的委托代理人邓超，被告亿发房地产的委托代理人元武均、李利祥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称， 2015年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《＜商品房买卖合同＞补充协议》(合同约定仲裁机构“西安市仲裁委员会安康分会”已撤销)，约定房屋价款611126.00元。原告事后发现，被告利用优势地位和提供格式合同的便利，竭尽所能地规避其自身的责任和风险，单方面对自身应承担的违约责任进行了豁免，并通过《补充协议》来规避政府部门对商品房买卖的监管。依据合同第十四条约定，从某某交付房屋的2016年8月30日起算至2019年7月31日，原告所购买的房屋仍然是临时供电，未达到合同中第十八条约定的“基础设施正常运行”的条件。被告应承担61357.05元的违约金。依据合同第十五条约定，被告因未在时限内办理产权登记，应向原告支付611.13元违约金。根据2009年5月1日起施行的《陕西省物业管理条例》第四十五条规定:“新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用:（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；......”原告认为被告交付房屋未达到合同约定条件，视为延期交房，应依法追究被告违规验收逾期交房的违约责任，应支付违约金258261.85元。综上所述，被告的行为不仅违反国家法律规定，也违反诚信经营的原则，损害原告的合法利益，原告依法维权，请求人民法院判如所请。请求判令：1.被告向原告支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元；2.被告支付逾期产权登记违约金611.13元；3.被告向原告支付逾期交房违约金258261.85元，共计支付320230.02元；4.被告承担诉讼费用。   原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：   1.原告身份证信息。用以证明原告主体适格。   2.商品房买卖合同。用以证明合同的基本关系和权利义务。   3.供电公司回函。用以证明被告未提供正式用电。   被告亿发房地产辩称，一、被告已经按合同约定交付了房屋，不存在违约情形，原告主张没有事实和法律依据。按照合同约定，被告已经履行完毕房屋交付义务，不存在违约行为。《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房单体竣工验收合格为商品房交付条件;《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，《商品房买卖合同》第八条约定交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件。被告向原告交付房屋时，已经满足合同约定的条件，不存在违约情形。二、根据法律规定，违约金高于所造成损失的，当事人可以申请人民法院予以调整，原告并未因被告行为造成损失，其主张巨额违约金没有事实和法律依据。《合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告并未因为被告上述行为造成任何损失，其所请求巨额违约金没有事实和法律依据。三、根据合同约定，被告将产权登记材料交付登记部门即视为完成产权登记，被告不存在逾期登记的违约行为。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需要出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或者项目的初始登记所需材料(即办理产权主件或大产权证备案所需材料)报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。被告已经按照合同约定履行完毕上述义务，不存在违约。综上，原告并未因被告行为造成损失，被告也按照合同约定履行了合同义务，应当驳回原告全部诉讼请求。   被告亿发房地产未提交证据。   经审理查明， 2015年2月26日，原告周郧康、刘宁与被告亿发房地产签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积119.03㎡，单价为5134.22元，总金额611126元，买受人于2015年2月26日向前出卖人支付首期房价款211126元，剩余房价款40万元由买受人办理按揭贷款，按揭所需全部费用由买受人自行承担。约定：第八条 “出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经单体竣工验收合格。”第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”第十四条 “出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电设施安装到户，于商品房交付之日达到使用条件；2、燃气管道于商品房交付时安装到位；3、电话、有线电视、宽带于商品房交付时管线安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因导致上述项目在规定日期内未达到条件，买受人允许出卖人整改。在规定日期后60日内达到上述条件不作为违约。超过60日未达到上述条件，从第61日起至整改达到上述标准为止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价万分之一的违约金。”第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。   2016年9月1日，被告通知原告交房，同日原告实际接收该房屋。2016年8月26日，被告开发的金州国际城第3#、4#商住楼通过验收，工程质量合格，并于2016年11月14日报送竣工验收备案文件，安康市建设工程质量安全监督中心站于2016年11月21日准予备案。   2016年10月21日，安康市公安局消防大队对被告开发的金州国际城第3#、4#商住楼进行了验收，评定该工程消防验收合格。   2019年5月13日，国网安康供电公司回函金州国际城小区业主委员会，国网安康供电公司已经完成全部正式用电工程实施，但因亿发房地产拖欠国网安康供电公司供配电工程款一直未能供电。   经向安康市不动产登记中心查询，该中心回函，周郧康、XX城XX幢XX单元XX层XX室房屋不动产权证，双方于2019年3月21日提交申办资料，铁路公积金办理不动产权证确认函于2019年6月25日签发印制，2019年6月28日后递交中心于2019年7月1日办结。   上列事实有原告身份证信息、商品房买卖合同、供电公司回函、入伙通知书、购房资料领取单、房屋查验接收表、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、安康市不动产登记中心关于协助查询通知的回函及原、被告的当庭陈述所证实。   本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，且已实际履行，应认定为有效合同。原告要求被告支付逾期产权登记违约金611.13元，经向安康市不动产登记中心查询，该中心回函，“周郧康、XX城XX幢XX单元XX层XX室房屋不动产权证，双方于2019年3月21日提交申办资料，铁路公积金办理不动产权证确认函于2019年6月25日签发印制，2019年6月28日后递交中心资料齐全符合登记要求后中心正式办理于2019年7月1日办结”，本案中约定交房时间为2016年8月30日，实际交房时间为2016年9月1日，商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，被告未按约定时间向将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2019年3月21日方向安康市不动产登记中心提交申办资料，被告应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故对原告要求被告支付逾期产权登记违约金611.13元的请求应予支持。原、被告签订的商品房买卖合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电设施安装到户，于商品房交付之日达到使用条件；2、燃气管道于商品房交付时安装到位；3、电话、有线电视、宽带于商品房交付时管线安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因导致上述项目在规定日期内未达到条件，买受人允许出卖人整改。在规定日期后60日内达到上述条件不作为违约。超过60日未达到上述条件，从第61日起至整改达到上述标准为止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价万分之一的违约金” 。2019年5月13日，国网安康供电公司回函金州国际城小区业主委员会，国网安康供电公司已经完成全部正式用电工程实施，但因亿发房地产拖欠国网安康供电公司供配电工程款一直未能供电。综上，可以认定被告未能提供合同约定的具备“使用条件”的房屋，因被告已经实际向原告交付了交房，为原告接入了临时用电，原告已正常使用该房屋，并未造成原告多付房租或多支出电费，原告并未提供因此遭受损失的证据，故对原告要求被告支付逾期交房违约金不能予以支持，但被告确未向原告提供符合《供电营业规则》要求的用电，结合本案的实际情况应由被告向原告支付2000元逾期未安装正式供电违约金。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：   一、被告安康市亿发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周郧康、刘宁支付逾期产权登记违约金611.13元。   二、被告安康市亿发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内原告周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金2000元。   三、驳回原告周郧康、刘宁的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6103元，由原告周郧康、刘宁承担6000元，由被告亿发房地产承担103元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。          审判 长  杨娟   人民陪审员  郑选华   人民陪审员  刘霞     二〇二〇年一月十六日    书记员  赵立志                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         附：相关法条   《中华人民共和国合同法》   第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。     依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。     法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。         第一百三十条 【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第一百三十五条 【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。          1