贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0522民初928号 原告：吴学兰，女，1959年11月4日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人:邓维义,贵州本芳律师事务所律师，委托权限为特别授权 委托代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，委托权限为一般授权。 被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地黔西县文峰街道办事处花都大道滨河湾A栋14层。 法定代表人：刘永芳，系公司负责人。 原告吴学兰与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年03月04日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴学兰委托代理人赵雄到庭，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告吴学兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期办证违约金暂计10000元（违约金以392448元为基数，按照每日万分之二的标准从2016年3月30日计算至被告向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止）；二、判令被告立即向原告退还代收综合税费16808元；三、诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告双方于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于房屋，总价款392448.00元。合同约定交房日期为2015年12月31日，迟延办理房产证的违约金为日万分之二，合同未对被告应为原告办理房产证的日期作约定。合同签订后，原告支付了全部价款，被告已向原告交付房屋，但一直未办理房产证，故原告诉至本院。在本案立案后，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，申请将第一项诉讼请求变更为判令被告立即支付原告逾期办证违约金暂计113260元（违约金以392448元为基数，按照每日万分之二的标准从2016年3月30日计算至2020年3月12日止）。 原告吴学兰为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，证明主体适格； 2、商品房买卖合同、编号为00296620的收款收据、编号为0039421的收款收据、编号为0046169的收款收据、个人购房借款/担保合同，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实及该合同对房屋价款、违约金的约定；原告通过首付加按揭的方式交纳全部购房款，被告未按初始登记并为原告办理转移登记构成违约，应当承担违约责任。 3、编号为0007894的收款收据，被告收取了原告的代收费，但仍不具备办理不动产产权证书的条件，应该退还代收款。 被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司未答辩，在举证期限内未向本院提交证据。 经认证，原告提交的证据客观证实，来源合法且与本案具有关联性，能客观反映案件事实，可以作为本案的定案证据，本院依法予以采信。 本院经审理，认定如下事实：2014年12月12日，原告与被告签订了合同编号为0384号的《商品房买卖合同》，约定被告将嘉誉.滨河湾小区C4幢2单元8层4号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为392448元，付款方式为公积金贷款支付。合同约定交房时间为2015年12月31日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款392448元。2016年2月29日被告向原告收取“代收综合税费”16808元。因被告未为原告办理案涉房屋的不动产转移登记,故原告诉至法院请求判如所诉。 经本院向黔西县不动产登记中心查询，嘉誉房地产开发有限公司未取得初始登记，所以不能为购房者办理不动产转移登记。 本院认为，原告与被告嘉誉金源房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。原、被告双方于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋交付时间为2015年12月31日前，被告按合同约定实际交房。依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。根据本案事实，被告应当自案涉房屋交付90日内即2016年3月30日前取得房屋所有权登记，否则从2016年3月31日起被告应承担逾期办证违约责任，至其将办理房屋转移登记的有关文书交付原告之日止。同时，因原、被告双方已就逾期办证违约责任承担方式进行明确约定，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，原告的诉请支付的违约金期间为2016年3月30日的起算时间应调整为2016年3月31日，2016年3月31日至2020年3月12日共计1443天，以原告已付购房款392448元为基数按日万分之二的标准计算，被告应当支付该期间的违约金为392448元×0.2‰×1443天=113260元，原告主张的违约金113260元与实际产生的违约金数额相符，本院予以支持。 原告交给被告的代收费16808元，对该费用的代收无法律规定，双方当事人也无合同约定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不正当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”的规定，被告代收的其他费用16808元应当返还给原告，对于原告要求被告返还代收款的诉讼请求，本院予以支持。 被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃相应的抗辩、举证等诉讼权利，被告依法应承担对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴学兰支付2016年3月30日至2020年3月12日逾期办证违约金113260元； 二、由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还向原告吴学兰代收费用16808元。 案件受理费1333元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  李艳霞 二〇二〇年三月二十七日 书记员  黄 杰