北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初2011号原告：甘肃银泰商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区鼓楼巷街道静宁路158号17幢18楼。法定代表人：王南冬，经理。委托诉讼代理人：黄士琪，北京市中政律师事务所律师。被告：北京祥云世纪商贸有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街99号一层商铺东侧。法定代表人：朱义造。委托诉讼代理人：全中胜，北京市中政律师事务所律师。原告甘肃银泰商贸有限公司（下称银泰公司）与被告北京祥云世纪商贸有限责任公司（下称祥云公司）不当得利纠纷一案。本院于2019年1月13日立案后，依法进行了审理。银泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告2015年6月10日至2018年7月10日期间房屋租金83.25万元；2、判决被告支付自2018年7月10日起至给付时的利息，利息计算标准按照银行同期贷款利率；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年从北京凯星实业有限公司（下称凯星公司）购买取得北京市东城区王府井大街99号1层G10号房屋的所有权，原所有权人凯星公司于2010年与祥云公司签订有租赁合同，约定祥云公司可以凯星公司名义对外出租。2013年12月，祥云公司将承租权转让给了北京正东国玉文化发展有限公司（下称正东公司）。原告取得该房屋所有权后，正东公司一直没有向原告支付过租金，故原告于2015年6月10日与正东公司解除了租赁关系。但涉案房屋的两间商铺祥云公司一直对外出租并收取租金，其中北面一间于2017年7月1日租给李红菊、李兵齐、方静三人，收取了一年27万元租金，至2018年7月10日祥云公司已经收取83.25万元租金。银泰公司与祥云公司不存在租赁合同关系，祥云公司无权出租涉案房屋，也无权收取房屋的租金，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告祥云公司辩称：2013年12月24日正东公司与我公司签订了变更承租方协议后因正东公司欠我公司300万元补偿费及800万赔偿金，故正东公司同意我司将其已经承租的G10号房屋G7、8商铺继续对外出租，租金由我司收取，直至正东公司拖欠我司的1100万元抵清为止。我方与李红菊等人签订的租赁合同是从2017年7月开始，只租赁了一年，实际只收取了半年的租金13.5万元，后半年原告方介入后李红菊等人就不再继续交租金了。2015年6月至2017年7月这段时间内，空置了一年多，未空置时段租给了他方，具体租给了谁需要回去与公司核实，该时间段收取租金13.5万元。每年物业费4万元，都是由我司垫付的，垫付三年零一个月，共计12.4万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人李红菊、李兵齐、方静平曾就本案所涉房屋以房屋租赁合同纠纷将祥云公司至诉本院，要求确认于双方签订的《场地商铺租赁合同》无效；祥云公司返还保证金25000元、电费4661.42元、不能正常营业的房租损失5917.8元；赔偿房租差价损失47500元。祥云公司提出反诉，要求解除双方签订的《场地商铺租赁合同》；李红菊、李兵齐、方静平支付2018年6月10日至2018年7月25日拖欠的租金33750元；李红菊、李兵齐、方静平将涉案房屋腾退并返还。2018年11月6日，本院作出（2018）京0101民初11228号民事判决书，确认李红菊、方静平、李兵齐与祥云公司签订的《场地商铺租赁合同》无效；判决祥云公司向李红菊、方静平、李兵齐返还保证金25000元、电费4661.42元，赔偿租金损失1500元；驳回祥云公司的反诉请求。现该判决已经生效。该案查明以下事实：2010年2月6日，祥云公司法定代表人朱义造曾与王府井置业公司等出租方代表签订《租赁协议书》，约定将王府井99号的世纪大厦首层3328.33平方米及地下一层1490.95平方米的房屋出租给被告朱义造使用。2011年6月16日，案外人北京世纪亿茂物业管理有限公司（下称亿茂物业公司）代表凯星公司及王府井99号世纪大厦一层商铺其它业主与祥云公司及朱义造签订补充协议，确认朱义造为祥云公司的实际控制人，将世纪大厦首层的承租方变更为祥云公司。2013年12月30日，亿茂财务有限公司、亿茂物业公司作为业主代表与正东公司、祥云公司、朱义造再次签订《世纪大厦首层变更承租方协议》，约定将世纪大厦首层的承租方于2013年12月21日由祥云公司变更为正东公司。2013年12月24日，祥云公司（甲方）与正东公司（乙方）签订《转租补偿协议》，约定鉴于乙方同意接受承担世纪大厦一层，甲方以前与各方的权利义务由乙方承担，乙方给付甲方补偿金600万元及价值900万元的玉石。乙方于签约当日付300万及900万元玉石，签订协议后6个月内，付余款300万元。若乙方未能按期给付尾款，乙方除支付尾款外，另行赔偿甲方800万元，且甲方原出租的一层商铺5间租金无偿归甲方收取，直到乙方付清300万尾款及800万赔偿为止。东城区王府井大街99号一层G10原系凯星公司所有，2014年12月9日产权人变更为甘肃银泰公司。甘肃银泰公司曾于2015年6月10日之前向正东公司发送了解除租赁合同的通知，正东公司同意解除双方之间的租赁合同，解除时间为2015年6月10日。经该案承办人现场勘验，确定涉案房屋位于世纪大厦一层北数第一间，位置应为G10场地。该案判决中认定：祥云公司在丧失承租权与转租权的情况下，擅自将涉案商铺中属于G10的部分面积租予李红菊、李兵齐、方静，双方就该部分签订的租赁合同当属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。本院对上述生效判决查明的事实予以确认。被告自述2015年6月至2017年7月收取租金13.5万元，但未提交收取明细。被告称垫付12.4万元的物业费，但未提交证据证明。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否构成不当得利关系；2、原告的起诉是否超过诉讼时效；3、被告出租原告房屋所获得的利益如何计算。对于第一个问题，《中华人民共和国民法总则》关于不当得利的规定为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。经（2018）京0101民初11228号民事判决书认定，被告对于涉案房屋无承租权及转租权，故对于其出租原告房屋所获得的利益，无法律根据，应认定为不当得利。对于第二个问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据本案查明的事实，原告作为房屋所有权人，其与正东公司解除租赁关系之时，即应对所涉房屋的状况予以知悉，其长期未收到租金亦未实际控制房屋的情况下，应当知道其权利受到损害，故本案的诉讼时效应自2015年6月10日起算。原告称其2016年开始主张诉讼权利，但未提交证据证明，本院不予采信。原告于2018年11月26日向本院提交起诉状，故对于其主张的2015年6月10日至2015年11月25日的损失，原告丧失胜诉权，其余部分未超过诉讼时效。对于第三个问题，不当得利的返还范围，应为被告实施具体行为而实际获得的利益，而非如对房产进行经营而可能获得的利益。本案中，被告收取案外人2017年7月10日至2018年7月10日租金27万元的事实已经生效判决查明，本院予以确认。被告自述2015年6月至2017年7月收取租金13.5万元，本院予以确认。因被告未提交收取租金明细，该期间租金本院按天平均计算。基于此，本院确认2015年11月26日至2017年7月10日被告收取租金103792元。对于被告所称其垫付了涉案房屋的物业费，其未能举证证明，本院不予处理。关于原告要求被告支付利息，该诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京祥云世纪商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃银泰商贸有限公司返还373792元；二、驳回原告甘肃银泰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12125元（原告已交纳），由原告甘肃银泰商贸有限公司负担5218.12元，由被告北京祥云世纪商贸有限责任公司负担6906.88元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  齐鸿梅审判员  王晓峰审判员  康婷婷二〇二〇年三月三十日书记员  李明阳