四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2131号 上诉人(原审被告)：广安川渝建材家居城有限公司，住所地广安市枣山物流园区。 法定代表人：张惠玲，执行董事。 委托诉讼代理人：张川，四川黎明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹正超，男，1965年2月28日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审原告）：雷芙蓉，女，1965年6月21日出生，汉族，住四川省岳池县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹亮，男，1988年5月25日出生，汉族，户籍地四川省成都市成华区，系二被上诉人之子。 上诉人广安川渝建材家居城有限公司（以下简称“川渝公司”）与被上诉人尹正超、雷芙蓉商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人川渝公司的委托诉讼代理人张川，被上诉人尹正超及尹正超、雷芙蓉的共同委托诉讼代理人尹亮到庭参加听证。本案现已审理终结。 川渝公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人与广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称“川渝宏泰公司”）已形成委托代理关系，该公司的代理行为产生的法律后果应当由被上诉人承担，该公司于2015年7月6日在上诉人处办理接房手续并于同年7月10日与承租人王代明签订《租赁合同》证明被上诉人已实际占有使用该房屋且知悉房屋存在面积误差，被上诉人2018年5月才提起诉讼，本案已过诉讼时效，且被上诉人系因经济不景气通过恶意诉讼要求退房违反诚实信用原则，应当驳回被上诉人诉讼请求；2.案涉房屋竣工时间为2016年7月10日，而买卖合同约定交房时间为2014年10月1日明显不符合常理，上诉人在竣工验收合格后交付房屋符合法律规定，并不构成违约。 尹正超、雷芙蓉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由：1.涉案商铺实测面积与双方当事人《商品房买卖合同》约定面积的误差绝对值超过3%，按照合同约定，被上诉人有权解除合同并要求川渝公司退房款及支付违约金。2.川渝家居建材城于2015年7月6日并未竣工验收，故不可能于当天交房，交接房手续可能存在补办情形。即使交房时间为2015年7月6日，房屋交接手续中的交接人签字均为同一人，被上诉人与川渝宏泰公司的协议也只约定委托川渝宏泰公司领取钥匙，川渝公司也未向被上诉人交付《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》等文件，不能证明在2015年7月6日川渝公司向被上诉人告知了房屋面积。被上诉人系2018年3月领取不动产产权证明时才得知涉案商铺实测面积与约定面积误差绝对值超过3%，故被上诉人提起本案诉讼并未过诉讼时效。3.川渝宏泰公司是川渝公司的子公司，被上诉人购房时川渝公司以售后返租形式承诺十年返租81%购房款，并要求被上诉人与川渝宏泰公司签订《市场委托培育协议书》。售后返租本身违反法律法规，且川渝公司不诚信，签订《市场委托培育协议书》后，被上诉人并未领取过租金，而川渝宏泰公司又单方面终止协议。被上诉人与川渝宏泰公司签订《市场委托培育协议书》是川渝公司主导的骗局，川渝公司称被上诉人不诚信没有事实依据。 尹正超、雷芙蓉向一审法院起诉请求：1.判令解除合同，川渝公司返还尹正超、雷芙蓉全额购房款共计人民币530,550元；2.判令川渝公司返还尹正超、雷芙蓉已代收的契税人民币26,281元；3.判令川渝公司返还尹正超、雷芙蓉已代收的装修费人民币2183元；4、判令川渝公司向尹正超、雷芙蓉支付违约金100,000元；5、判令川渝公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月20日，川渝公司、尹正超签订《补充协议》，就尹正超、雷芙蓉所购买房屋在按揭、交付时间、面积差异处理、产权登记等方面进了约定。同日，尹正超(甲方)与川渝宏泰公司(乙方)签订《市场委托培育协议书》，约定：甲方于2014年1月20日购买了川渝公司开发的“广安川渝家居建材城”（以下简称“川渝家居建材城”）一期12栋1层24号商品房，建筑面积44.72平方米，乙方是一家从事市场经营管理的专业公司，已经接受了川渝公司的委托，对“川渝家居建材城”进行市场运营、培育与经营管理工作。甲方委托乙方对甲方在“川渝家居建材城”内的商铺进行市场培育；培育期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；在委托培育的前三年，无论乙方是否使用，乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方即不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等。委托培育的第四至十年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，从2017年10月1日开始，每次上半年支付时间为：4月1日前支付给甲方、下半年支付时间为10月1日前支付给甲方。四至六年装修补贴金为：￥26,863元/半年(大写：贰万陆仟捌佰陆拾叁元/半年)。第七至十年装修补贴金为￥30,221元/半年，(大写：叁万零贰佰贰拾壹元/半年)。乙方代甲方从川渝公司处办理领取商铺钥匙、接受商铺。《房屋使用说明书》及《房屋质量保修书》由甲方领取等内容。同日，尹亮(尹正超之子)交付了购房款530,550元。 2014年2月11日，川渝公司（出卖人、甲方）与尹正超、雷芙蓉（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》【系统合同编号：（2014）0200606】，合同备案号：201402110000917），约定：买受人在出卖人处购买位于广安市门市，建筑面积48.49平方米（其中套内建筑面积44.72平方米、公摊面积3.77平方米），净高5.8米，单价10941.44元／㎡，总价款530550元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照Ｘ利率付给利息等。 2015年1月24日，尹正超和雷芙蓉交付了维修费2183元，契税、印花税、手续费、产权登记费计26,281元。 2015年6月20日，川渝公司出具《接房公告》，其内容为“川渝公司开发建设的位于广安市（栋）定于2015年6月28日开始正式交付业主，欢迎业主入驻兴业，欢迎回家！”。 2015年7月6日，川渝宏泰公司在川渝公司处接收了尹正超、雷芙蓉购买的商铺，并确认建筑面积50.53㎡。 2015年7月10日，川渝宏泰公司与王代明签订了《租赁合同》。 2018年7月1日，川渝宏泰公司出具壹份《情况说明》，其内容为“尹正超、雷芙蓉购买广安川渝家居建材城项目12栋1层124号商铺，后于2014年2月11日委托我公司进行市场培育，并委托我公司代为接房，双方签订了书面的《市场委托培育协议》。我公司于2015年7月6日在开发商川渝公司签署了《业主接房确认书》等资料，并接收了商铺。在接收商铺时，开发商明确告知该商铺的实测建筑面积和套内面积，我将该情况告诉了业主尹正超、雷芙蓉，经征得同意以后予以接房”。 2018年7月26日，广安枣山物流商贸园区规划建设局给尹亮出具《信访事项处理意见书》，其内容为“您于2018年7月11日通过市长信箱咨询‘川渝家居建材城一期项目什么时候竣工，什么时候办理的竣工备案’的问题，经我局核实，现将处理意见回复如下：川渝家居建材城一期项目于2014年12月初全面完工，2014年12月15日该项目建设单位组织各方责任主体进行竣工验收，并出具《竣工验收报告》，2015年12月17日该项目所有竣工资料完善，在我局办理竣工备案手续并取得《竣工验收备案表》。若不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向枣山园区信访事项复查复核委员会提出复查申请，逾期不提出复查申请，园区信访工作机构和其他行政机关不再受理”。 2018年3月，尹正超、雷芙蓉领取了《不动产权证书》，证号为川(2018)广安市不动产权第0002764号，该《不动产权证书》上载明房屋坐落为：广安市广安区物流大道中段90号12幢1层124号，建筑面积50.53㎡(专有建筑面积44.72㎡、分摊建筑面积5.81㎡)。 尹正超、雷芙蓉以建筑面积误差比绝对值超出3%［(50.53㎡－48.49㎡)÷48.49㎡=4.2%］时有权退房为由，在与川渝公司协商未果后，起诉来院，要求依法裁决。 同时查明，川渝宏泰公司的股东：许君占34.76%、陈衣莲占25.88%、吴刚占23.12%、胡易华占16.24%。 川渝公司的股东：广安枣财高新技术产业股权投资基金合伙企业（有限合伙）占36.51%、张惠玲占22.07%、陈衣莲占16.43%、吴刚占14.68%、胡易华占10.31%。 一审法院认为，川渝公司与尹正超、雷芙蓉签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。尹正超、雷芙蓉按《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定向川渝公司交了购房款530,550元、维修费2183元、契税等费用26,281元，已履行了合同义务。合同约定川渝公司应于2014年10月1日交付房屋，川渝公司于2015年6月20日才公告接房，故川渝公司交房上存在违约行为。川渝宏泰公司依据与尹正超、雷芙蓉于2014年1月20日签订的《市场委托培育协议书》约定并于2015年7月6日到川渝公司处办理领取商铺钥匙和接收商铺，但川渝公司未提供证据证实已向尹正超、雷芙蓉提供了有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》，且川渝公司于2015年12月才到相关职能部门办理竣工备案手续并取得《竣工验收备案表》，无充分证据证实尹正超、雷芙蓉在接房时就知道该商铺的实际面积，应认定尹正超、雷芙蓉于2018年3月领取《不动产权证书》时才知道所购商铺实际面积为50.53㎡，与所购商铺预测面积48.49㎡的误差达到4.2%，故尹正超、雷芙蓉起诉未过诉讼时效，尹正超、雷芙蓉要求解除与川渝公司签订的购房合同符合双方约定的解除合同的条件，故对尹正超、雷芙蓉要求解除与川渝公司签订的购房合同并要求川渝公司退还购房款530,550元、契税26,281元和维修费2183元的诉讼请求予以支持。 关于尹正超、雷芙蓉要求川渝公司支付违约金100,000元的问题，川渝公司依据《商品房买卖合同》的约定，因面积误差在3%以上，尹正超、雷芙蓉退房时，川渝公司给付利息的利率未作明确约定，鉴于川渝公司在本案中存在逾期交房等违约行为，结合本案的实际情况酌情考虑违约金为20,000元。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除尹正超与川渝公司2014年1月20日签订的《补充协议》、尹正超、雷芙蓉与川渝公司于2014年2月11日签订的《商品房买卖合同》[系统合同编号：（2014）0200606；合同备案号：201402110000917]；二、川渝公司于判决生效后十日内向尹正超、雷芙蓉退还购房款530,550元、契税26,281元、维修费2,183元。三、川渝公司于判决生效后十日内向尹正超、雷芙蓉支付违约金20,000元。四、尹正超、雷芙蓉在川渝公司向其退还购房款530,550元、契税26,281元、维修费2,183元后即向川渝公司退还所购买的广安市广安区物流大道中段90号12幢1层124号房屋，并协助办理有关过户手续。五、驳回尹正超、雷芙蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,490元，由尹正超、雷芙蓉负担1,800元，川渝公司负担8,690元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，尹正超、雷芙蓉提交了以下证据：（2018）川16民终1778号和（2019）川16民终185号民事判决书两份，拟证明购房合同中约定的交房时间并不存在笔误，是真实有效的。川渝公司质证认为，对该证据的真实性合法性无异议，但对这两份判决书认定的事实不认可。本院审查认为，被上诉人提交的证据系本院生效裁判文书，予以采信。 二审查明的案件事实与一审法院认定事实一致。另外,上诉人在一、二审庭审过程中均明确表示不会向被上诉人主张涉案房屋超出约定面积部分的差价款。 本院认为，本案的争议焦点一是被上诉人行使解除权是否超过除斥期间，二是被上诉人以涉案房屋实测面积与约定面积误差比绝对值超过3%主张解除合同是否应予支持。 关于被上诉人行使解除权是否超过除斥期间。本案被上诉人与川渝宏泰公司之间的委托协议明确约定川渝宏泰公司仅代领取钥匙和接收房屋，并无确认房屋面积的权利。并且交接手续上经办人与接收人均是同一人签字，川渝宏泰公司作出的《情况说明》无法采信。而现无充分证据证明在被上诉人2018年3月领取不动产产权证明之前就已知晓房屋实测面积大小，故本案解除权除斥期间应从被上诉人领取不动产产权证明之日（2018年3月）起算，被上诉人于2018年5月起诉要求解除合同并未过除斥期间。 关于解除合同的请求是否应予支持。根据双方《商品房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积、套内建筑面积其中一项的误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。本案被上诉人所购房屋建筑面积的误差比绝对值为4.2%，超过合同约定的3%，符合合同约定的解除条件。但根据2019年11月8日最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，在约定解除条件成就时，仍要审查违约方的违约行为是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则确定守约方解除合同的请求是否予以支持。本案中，涉案房屋的建筑面积的误差比绝对值为4.2%，比合同约定的3%高出1.2%，差距并不大，且涉案房屋套内建筑面积的实测面积与约定面积完全一致，误差的产生源自分摊建筑面积的差异，并不影响涉案房屋专有部分的使用。被上诉人也未提出面积误差可能影响其合同目的实现的合理理由，所以川渝公司交付的房屋虽不完全符合合同约定，但违约程度显著轻微，亦不影响买受人合同目的的实现。且对于超出部分现川渝公司明确表示不要求被上诉人支付差价款，被上诉人对超出部分是纯受益，被上诉人未因此产生负担。案涉房屋于2015年7月交付，且已办理了不动产产权证明，如果仅以前述违约行为判决解除合同不利于维护交易稳定，故对被上诉人解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因合同不予解除，不产生合同解除的法律后果，对被上诉人要求上诉人退还购房款及相应税费的诉讼请求，本院不予支持。 上诉人交付的房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，构成违约，被上诉人一审中虽主张上诉人向其支付100,000元违约金，但双方当事人并未约定违约金数额或违约产生的损失赔偿额的计算方法，被上诉人也未举示证据证明该违约行为对其造成了损失，故对被上诉人要求上诉人向其支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 虽然本案中被上诉人主张解除合同的请求未受支持，但涉案房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，上诉人存在违约行为，本案纠纷也系因上诉人的该违约行为引起，故就诉讼费用的承担由上诉人与被上诉人均担为宜。 综上所述，广安川渝建材家居城有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3524号民事判决； 二、驳回尹正超、雷芙蓉的全部诉讼请求。 一审案件受理费10,490元，由被上诉人尹正超、雷芙蓉负担;二审案件受理费10,490元，由上诉人广安川渝建材家居城有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 成 琪 二〇二〇年三月二十日 法官助理 寇正伟 书 记 员 王诗雨