西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初16211号 原告：石林，男，xxxx年xx月x日出生，汉族，住西安市雁塔区。 被告：李楠，女，xxxx年x月xx日出生，汉族，住西安市莲湖区。 被告：刘钢，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住西安市莲湖区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘星，北京市康达（西安）律师事务所律师。 原告石林与被告李楠、被告刘钢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石林、被告刘钢及被告委托诉讼代理人刘星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石林诉称，原告与被告于2018年11月25日签署房屋买卖合同书，约定原告向被告购买其名下的位于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室住宅一套，并于合同签订当日支付首期房款100000元。此后不久原告欲支付第二笔房款并要求被告按合同约定给付房屋时被告拒绝继续履行合同。原告多次主动协商未果，由于房价大幅上涨，被告拒绝继续履行合同给原告造成巨大的购房损失，被告应返还原告已付房款并承担违约责任。综上所述，原告诉至法院，请求：1、被告返还原告支付的房款10万元；2、被告支付违约金39万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告李楠、刘钢辩称：一、案涉合同因原告违约，导致被告依法单方解除，定金依法不予退还。被告因小孩上学、父亲生病等原因，急需用钱，不得已卖掉房子筹钱。2018年11月25日，原被告双方签订了《房屋买卖合同书》，约定原告先支付被告定金10万元，第二笔30万元在7天内通过平安银行贷款支付。后原告被平安银行拒贷，导致第二笔房款迟迟无法支付。被告即多次主动联系原告沟通此事，但原告均以各种理由推脱，并且提出要求被告降低房价。2018年12月4日，被告通过短信、电话等方式告知原告急需用钱，希望尽快支付房款，并给与7日宽限期。但原告表示“具体时间无法确定”，并不接电话，不与被告沟通。被告于2018年12月10日通过电话、微信、邮政快递的方式，向原告发送了解除合同通知。被告解除合同符合《合同法》第94条第（三）项之规定。根据《合同法》第115条之规定，原告无权要求被告返还定金。二、原告起诉超过了法定异议期限，依法应不予支持。根据《合法法》第96条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条之规定，一方对合同解除通知有异议的，应当在3个月内向法院起诉要求确认解除合同的效力。本案中，被告于2018年12月10日向原告发送了解除合同通知，原告收到该通知，此时合同已解除。原告2019年7月才向法院起诉，已超过法定的异议期限。三、案涉买卖合同已依法解除，原告直接起诉要求返还定金并要求支付违约金，而没有提及合同的效力问题，属于诉讼请求不明确，应驳回其起诉。四、原告起诉状所述与事实不符。综上，原告起诉无事实及法律依据，应予驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2018年11月25日，原告石林（乙方、买方）与被告李楠、刘钢(甲方、卖方）签订《房屋买卖合同书》约定：一、甲方自愿将坐落于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出售给乙方；二、双方议定房屋总价款为1300000元；三、付款方式：分三次支付。第一次于合同订立2日内支付100000元。第二次由乙方尽快通过平安银行贷款后支付300000元，同时甲方将房屋及原购房合同及发票原件等所有资料交付给乙方。第三次等甲方房产证办出来30日内，甲方自行清偿剩余按揭贷款并解除抵押；六、本合同一经签订不得解除。双方均应保证本合同有效履行。如任何一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价30%的违约金。合同签订后原告向被告支付100000元，附言房款。2018年12月10日，二被告向原告邮寄发出《解除合同通知》载明：“根据贵某某双方于2018年11月25日所签订的《房屋买卖合同书》，你已经支付我定金10万元，后续价款应当通过贷款方式及时支付（当时口头约定1个星期左右支付）。现因你拖延支付后续款项，经我于2018年12月4日催告后仍未在合理期限内支付，且你多次提出要求我降低价款……基于你的违约行为及双方沟通情况，合同已经无法继续履行，故我现郑重通知你：自即日起解除贵某某双方所签订的《房屋买卖合同书》，你所支付的定金依法不予退还。”，庭审中原告称未收到该《解除合同通知》。2019年7月21日，原告向二被告发出《通知》载明：“……再次敦促贵方，限贵方24小时内就合同履行事宜与我协商解决。”，被告辩称未收到该《通知》。 另查，被告刘钢与李楠系夫妻，涉案房屋于2015年8月19日购买，登记在李楠名下。庭审中，被告自述已将涉案房屋卖于案外人并交付，并当庭提交通话录音、微信、短信截图，证明其曾积极与原告沟通且给予原告7天宽限期，原告拒绝沟通且从未明确履行期限，2019年3月21日原告才提出可以支付第二笔房款。原告认为被告违约，但未向法庭提交证据予以证明。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房款支付凭证、限期履行合同通知、EMS查询单、李玉敏住院病历首页、微信、短信截图、通话录音、解除合同通知、快递单、邮寄记录查询及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告石林与被告李楠、刘钢签订的《房屋买卖合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。庭审中被告辩称100000元属于定金，且双方口头约定先支付10万元定金，之后通过平安银行支付首付款30万元，其中不包含10万元定金。原告诉称双方未约定定金，10万元属于房款不属于定金。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》第三条约定的付款方式为：“分三次支付。第一次于合同订立2日内支付100000元。第二次由乙方尽快通过平安银行贷款后支付300000元，同时甲方将房屋及原购房合同及发票原件等所有资料交付给乙方。第三次等甲方房产证办出来30日内，甲方自行清偿剩余按揭贷款并解除抵押。”，即原、被告已通过书面形式约定购房款的付款时间，未约定“定金”项目及数额，故原告已支付被告的100000元应属于购房款。被告的上述辩述意见无证据证明，本院不予采信。根据被告提交的通话录音、微信、短信截图证明，被告曾积极与原告沟通并给予原告7天宽限期，但原告未明确表示履行期限，至2019年3月21日原告才向被告提出可以支付第二笔房款，此时，被告已将涉案房屋卖给案外人，因此，原告未在宽限期内支付完首付款，造成原、被告签订的《房屋买卖合同书》无法履行，对此，原告存有过错，其行为已构成违约。 因原、被告签订的《房屋买卖合同书》无法继续履行，原告已支付的购房款应予返还，又因本案中原告属违约方，应承担违约责任，而原、被告在《房屋买卖合同书》中约定的违约金过高，应予调整。庭审中被告自述其于向原告发送书面解除合同通知后20日将涉案房屋卖给案外人，故原告的违约对被告造成之损失较小，本院酌情认定由被告李楠、刘钢向原告石林退还已付购房款75000元。因原告未能举证证明被告存在违约行为，故原告诉请由被告支付违约金39万元的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李楠、刘钢于本判决生效后十日内返还原告石林已付购房款75000元。 二、驳回原告石林其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8650元，由原告石林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 刘 静 审判员 张丽华 审判员 杨 博 二〇二〇年三月十六日 书记员 徐 楠