辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终700号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖海洋，男，1991年8月10日出生，汉族，无职业，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人肖海洋房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3261号民事判决。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。肖海洋未提供书面答辩意见。肖海洋向一审法院起诉请求：2016年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》—份，约定被告将位于白塔区.64平方米楼房预售给原告，房款总价款352,018元。合同签订后，原告支付了全部房屋价款，但被告在2016年12月7日才向原告发出“业主入住须知”，原告才接收房屋。被告延期交房21天，根据《合同书》第十一条㈠项和第十二条的约定，被告应承担延迟交房违约金739元。原告接收房屋后发现房屋实测建筑面积比预测建筑面积多4.4平方米。原告同意按照《合同书》约定在3%误差比内补足房款，超过部分由被告方承担，但被告却要求原告全部补齐面积差价款，并以原告不补齐房屋面积差价款为由拒绝为原告办理房屋产权证书。按照《合同书》第二十条约定，被告为原告办理房屋所有权证的届满期限为2017年5月14日至2019年9月20日止超过期限达858天，被告应给付逾期办理房屋所有权证书违约金30,202元。原告认为，原告与被告之间签订的《合同书》为合法有效的合同，被告逾期交房且迟迟未予办理房屋所有权证书，侵犯了原告的合法权益，显属违约。故原告特诉讼至人民法院，请求人民法院判决被告给付原告逾期交房违约金739.00元；判决被告给付原告逾期办理产权登记违约金30,202.00元。辽宁中南置地有限公司一审辩称：一、关于房屋交付问题。答辩人并没有逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月30日通知原告正常交房，原告收到了《入住通知书》，并于2016年12月7日办理了入住手续，领取了房屋钥匙。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之规定：逾期在90日之内的，未约定违约金。而2016年12月7日属于90日范围以内，故答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是答辩人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年4月18日，肖海洋与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，肖海洋购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.64平方米房屋一处，单价为每平方米3,799.85元，总价款352,018.00元。合同约定房屋交付时间为2016年11月1日，实际房屋交付时间为2016年12月7日。该房屋经实测，面积为97.04平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之X的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）。第十三条约定：房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。一审法院所确认的上述事实，有肖海洋提供的《商品房买卖合同（预售）》、入住须知、购房发票；提供的《入住通知书》、《入住流转单》、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、不动产权证书及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，肖海洋与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年12月7日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故肖海洋要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，肖海洋作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年6月6日计算至2018年8月2日止，违约金为14,890.36元（423天*0.01%*352,018.00元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向肖海洋支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金14,890.36元；二、驳回肖海洋的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287.00元（已减半收取），由肖海洋负担201.00元，辽宁中南置地有限公司负担86.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任一节，但其主张的天气情况不能构成不可抗力情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年三月十八日法官助理尚莉莉书记员白如冰