江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终156号上诉人（原审原告）：杨宏剑，男，1976年8月20日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：**，男，1985年2月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：徐俊萍，江苏淮左律师事务所律师。上诉人杨宏剑因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市宝应县人民法院（2019）苏1023民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宏剑的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持杨宏剑的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定“**分别于2018年2月26日、3月21日两次转账200,000元至吴珍宝指定账户”事实不清。1、一审判决没有查明吴珍宝与赵毛毛之间的身份关系。**提供的证据“银行转账明细”载明：2018年2月26日，**通过银行转账的方式向赵毛毛转账人民币100000元。但一审判决没有查明证据“收条”是否系吴珍宝的真实意思表示，也没有查明吴珍宝指定赵毛毛银行账户收取租金的原因；2、杨宏剑在一审庭审中对于证据“收条”和“银行转账明细”的关联性提出了质疑。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，本案的处理结果同吴珍宝有利害关系，故法院应当通知其参加诉讼。但一审法院却没有通知吴珍宝作为第三人参加诉讼，以查明案件事实；3、2018年3月7日的南京市秦淮区人民法院《执行谈话笔录》载明：吴珍宝因不如实申报财产，于2018年3月7日被南京市秦淮区人民法院执行局处以拘留15日的处罚。该司法拘留发生于**两次转账期间，故毫无疑问**对于前述事实应当明知；4、2018年3月1日的南京市秦淮区人民法院《执行笔录》载明：被执行人（吴珍宝）名下有部分银行存款己经被本案冻结。故吴珍宝为了逃避执行，指定赵毛毛银行账户收取租金。据此，杨宏剑认为，**与吴珍宝恶意串通，拒不履行己经发生法律效力的判决，也侵害了杨宏剑合法权益。二、一审判决认为“**在先前与吴珍宝就该期间房租支付达成协议并支付房租，主观上无过错”错误，**与吴珍宝恶意串通，侵害了杨宏剑的合法权益。1、**明知吴珍宝银行存款被法院冻结的事实，但是**与吴珍宝恶意串通，故意逃避执行，侵害了杨宏剑的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，损害他人合法权益的行为无效。2、杨宏剑曾就案涉房屋拍卖事宜向南京市中级人民法院进行反映。2019年11月，南京市中级人民法院答复称，南京市秦淮区人民法院在执行拍卖案涉房屋过程中，己在案涉房屋现场发布了拍卖公告，并有照片确认。但**在一审庭审中却陈述从未做过相关谈话笔录，更没有收到过法院相关通知，系虚假陈述，具有恶意。3、如前所述，**作为案涉房屋的承租人以及优先购买权人，早就获悉案涉房屋拍卖的事实。但其依旧向吴珍宝支付部分租金具有恶意，并从中获得了利益，且造成了杨宏剑的损失，故应当进行赔偿。综上所述，杨宏剑认为，一审法院对本案认定事实错误和适用法律错误，因而作出错误的判决，请求二审法院查明事实，依法支持杨宏剑的上诉请求。**答辩称：**和原房主吴珍宝所签合同约定，租期从2017年3月20日到2021年3月19日，年租金是250000元，租金是提前一个月支付房租，先付后用。**已支付2019年3月20日到2020年3月19日的租金。杨宏剑取得房屋产权是在2019年6月24日，所以其主张没有依据。关于保证金，根据合同的约定，是合同签订时，为了保证合同的履行，在合同到期后，是无条件返还的，实际上这是押金。在首次合同签订的时候就将5000元交原房主，原房主在合同到期后是将5000元无条件返还的。所以杨宏剑无权要求**重复支付5000元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨宏剑向一审法院起诉请求：判令**向杨宏剑支付江苏省扬州市宝应县叶挺路纵棹园1008号及1018号营业房自2019年6月24日至2020年3月19日拍卖成交后的租金184474.86元及保证金5000元。一审法院认定事实：2016年12月3日，案外人吴珍宝与**签订《营业用房租赁合同书》，约定：吴珍宝将位于宝应县营业房两间计102平方米租赁给**使用；租期4年，自2017年3月20日起至2021年3月19日止；年租金250000元，第二年提前一个月支付房租，先付后用；**付合同保证金5000元给吴珍宝，保证金合同到期返还无息。**分别于2016年12月2日、2017年2月10日向吴珍宝支付2017年3月20日至2018年3月19日期间房租200000元、40000元，共计240000元。2017年3月14日，吴珍宝向**出具收条，认可：收到**2018年3月20日至2019年3月19日期间房租200000元，因是预支，故将房租由250000元降至200000元。**分别于2017年3月15日、3月17日两次转账200000元至吴珍宝账户。2018年2月24日，吴珍宝向**出具收条，认可：预收**2019年3月20日至2020年3月19日期间房租200000元，因是预支，故将房租由250000元降至200000元。**分别于2018年2月26日、3月21日两次转账200000元至吴珍宝指定账户。后吴珍宝因未履行生效的法律文书，差欠他人债务未偿还，南京市秦淮区法院将案涉房产拍卖，并于2019年5月7日在淘宝网平台上发布拍卖公告，公告中载明：保留租赁关系拍卖，案涉房屋租期自2017年3月20日至2021年3月19日，年租金250000元，第二年提前一个月支付房租，先付后用。2019年6月10日，杨宏剑通过网络竞拍拍得案涉房屋。2019年6月24日，南京市秦淮区法院出具（2017）苏0104执4789号执行裁定书，裁定向案涉房屋的所有权变更登记至杨宏剑名下。杨宏剑据此办理了不动产权证。现杨宏剑向**主张案涉房屋2019年6月24日至2020年3月19日期间的租金及保证金未果，遂引起本诉。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。吴珍宝、**于2016年12月就案涉房屋签订租赁合同，约定租期为2017年3月20日起至2021年3月19日，现在租赁期间内，案涉房屋所有权人发生变动，由吴珍宝变更为杨宏剑，原租赁合同对承租人**和新房主杨宏剑继续有效。根据原租赁合同约定，**应于2019年2月支付2019年3月20日起至2020年3月19日期间的房租，该项约定在拍卖公告中亦载明，现**辩称且举证证明其已向吴珍宝缴纳上述期间房租，故无需再向杨宏剑缴纳房租。经查，案涉房屋是在2019年5月在拍卖平台上公示，杨宏剑取得案涉房屋所有权是在2019年6月，**在先前与吴珍宝就该期间房租支付达成协议并支付房租，主观上无过错，且不违反法律法规，故对**的辩称予以采信。杨宏剑主张保证金5000元，根据合同约定，保证金为一次性缴纳，且在合同到期后由吴珍宝无息返还，**已将该款缴纳给吴珍宝，履行了合同约定义务，杨宏剑作为新房主，无权二次要求缴纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第一百一十九条第二款之规定，判决：驳回杨宏剑的全部诉讼请求。本案受理费4090元，由杨宏剑负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审中，杨宏剑申请法庭调取南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104执4789号执行案件的卷宗材料，由于其在一审中已经申请法院调取了该执行案件的相关材料，故对杨宏剑的申请本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：**向吴珍宝支付租金是否构成恶意串通，杨宏剑要求**支付房屋拍卖成交后的租金184474.86元及保证金5000元能否支持？本院认为：**向吴珍宝支付租金不构成恶意串通，杨宏剑要求**支付房屋拍卖成交后的租金及保证金的请求不予支持。理由：1、**与吴珍宝所签《营业用房租赁合同书》约定：吴珍宝将案涉房屋出租给**使用；租期4年，自2017年3月20日起至2021年3月19日止；年租金250000元，第二年提前一个月支付房租，先付后用；2、关于房租支付情况：**于2016年12月2日、2017年2月10日向吴珍宝支付第一年房租240000元。**于2017年3月15日、3月17日两次转账200000元至吴珍宝账户预支第二年房租。吴珍宝于2017年3月14日出具收条，载明：收到**2018年3月20日至2019年3月19日期间房租200000元，因是预支，故将房租由250000元降至200000元。**于2018年2月26日、3月21日两次转账200000元至吴珍宝指定账户预支第三年房租。吴珍宝于2018年2月24日向**出具收条，载明：预收**2019年3月20日至2020年3月19日期间房租200000元，因是预支，故将房租由250000元降至200000元；3、案涉房产被法院执行拍卖的情况：案涉房屋的评估时间是2018年12月10日，在淘宝网平台上发布拍卖公告的时间是2019年5月，杨宏剑通过网络竞拍拍得案涉房屋的时间是2019年6月。而**系2018年3月21日前预支第三年房租，**预支第三年房租时应当并不知晓案涉房屋被拍卖的情况。**基于吴珍宝减租而同意提前支付第三年房租也符合情理。综上，杨宏剑提供的证据不足以证明**向吴珍宝支付第三年房租的行为构成恶意串通。由于**提前一年向吴珍宝支付第三年房租，吴珍宝同意将房租降为200000元，**已向吴珍宝付清第三年即2019年3月20日至2020年3月19日期间的房租，故杨宏剑要求**支付房屋拍卖成交后2019年6月24日至2020年3月19日期间房租的请求依法不予支持。综上所述，上诉人杨宏剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4090元，由杨宏剑负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年三月二日书记员  李菲菲