杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初18418号 原告：赵玉萍，女，1972年6月10日出生，汉族，户籍地杭州市上城区，现住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：朱艳姝，北京京平律师事务所律师。 被告：杭州萧山宁围新安股份经济联合社，统一社会信用代码91330109719514221N，住所地杭州市萧山区宁围街道新安村。 法定代表人：杨柏连。 委托诉讼代理人：王蓥，浙江王建军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王铭，浙江王建军律师事务所律师。 原告赵玉萍与被告杭州萧山宁围新安股份经济联合社（以下简称“新安联合社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序进行审理，后改由审判员孙立军适用简易程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告赵玉萍及其委托诉讼代理人朱艳姝，被告新安联合社法定代表人杨柏连及其委托诉讼代理人王蓥、王铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵玉萍向本院提出诉讼请求：1.新安联合社返还赵玉萍购房款1000000元；2.新安联合社支付赵玉萍购房款利息906000元（以1000000元为基数，自2007年1月16日起至实际支付日，暂算至2019年9月30日为906000元）；3.新安联合社赔偿赵玉萍装饰装修费用600000元；4.新安联合社赔偿赵玉萍损失5000000元；5.新安联合社支付赵玉萍搬家费和电话、空调移机费20000元；6.新安联合社支付赵玉萍安置过渡费100000元；7.新安联合社支付赵玉萍拆迁奖励50000元。事实和理由：2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（后变更为新安联合社）将位于杭州市萧山区房屋（以下简称“涉案房屋”）转让给赵玉萍，双方签订了《住房转让协议书》，转让费1000000元。协议签订后，赵玉萍依约支付转让费用，并对涉案房屋进行装饰装修和居住使用。2018年9月，杭州市萧山区人民政府发布征收土地方案公告，涉案房屋被列入拆迁范围之内。2019年1月，新安联合社向杭州市萧山区人民法院提起确认协议无效之诉，经过两级法院审理，浙江省杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终4442号《民事判决书》，确认《住房转让协议书》无效，现该判决已经生效，赵玉萍已搬离房屋。新安联合社作为新安村集体经济组织合作社，在村集体建设用地上建造大量房屋，经过全体村民开会将包含涉案房屋在内的多处房屋在2007年以上百万元的价格转让。其明知农村集体土地上的房屋禁止卖给集体经济组织以外的成员，却为了获取高额经济利益将房屋转让，现涉案房屋被列入征收范围，其又为获取征收补偿利益而起诉确认合同无效。新安联合社实施这种违背交易秩序的行为，应当对合同无效承担全部责任，并赔偿受损方因此所受到的全部损失。赵玉萍于2007年变卖了在杭州城区的房屋，支付1000000元购买了涉案房屋，又花费数十万元进行装饰装修。十二年以来，涉案房屋周边房价已大幅增长。按现在同等地段的房价，单价每平方米3.5万元左右，涉案房屋面积约312.47平方米，赵玉萍必须花费数百万元甚至上千万元才能在周边购得同等面积的住房。赵玉萍购买房屋的差价损失及搬迁安置费用等相关损失均是新安联合社的行为所造成的。为维护赵玉萍的合法权益，特诉至法院，请求支持赵玉萍的全部诉讼请求。 新安联合社辩称，赵玉萍在签订《住房转让协议书》时已知悉涉案房屋的买卖行为是无效的，且新安联合社无过错，未从政府征收行为中获取额外利益，对赵玉萍要求返还1000000元的主张无异议。赵玉萍的合理损失，应当为合同当事人信赖利益的损失，即为涉案房屋征收情况下对装饰装修及附属物产生的征收补偿款599919元。赵玉萍主张的其余损失，非信赖利益损失。其中搬家费和电话、空调移机费，安置过渡费，拆迁奖励是合法建造的房屋在拆迁征收过程中能获得的补偿和奖励。赵玉萍主张的购房差价损失5000000元，无计算依据。关于利息，计算标准明显过高，同时该利息的起算时间应以确认《住房转让协议书》无效并且确定具体赔偿金额后起算。赵玉萍自2007年1月至腾退日一直占有使用涉案房屋，占有使用费应当足以和利息抵销。 赵玉萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：房屋征收补偿及奖励标准复印件一份，欲证明涉案房屋拆迁，可获得拆迁奖励费50000元及过渡费96000元的事实。上述证据经庭审质证，新安联合社对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为奖励标准是针对新安村经过合法批准的有新安村村民资格的农村户口设定的，赵玉萍非集体经济组织成员，不存在安置人口过渡费；拆迁奖励款，系以按时签约、按时腾房为条件支付，赵玉萍未与征收单位订立征收补偿协议。本院经审查后认为，上述证据客观、真实，与本案事实有关联，但尚不足以证明赵玉萍欲证明的事实。 新安联合社为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.案外人与新安联合社签订的《协议书》二份，欲证明现有新安村同类房屋补偿的标准中，无赵玉萍主张损失的事实；2.《房屋征收补偿价格评估分户报告》一份，欲证明涉案房屋已经过评估的事实。上述证据经庭审质证，赵玉萍对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，同时认为证据2评估行为发生在征收之前，赵玉萍未参加评估公司选定，评估人员李守锋的资质证书有效期至2017年7月16日届满，评估程序不合法，评估报告内容不完整，且已于2019年10月过期失效。本院审查后认为，上述证据1是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据1的证明效力予以确认。证据2，非本院审理过程中委托的价值评估，系新安联合社作为涉案房屋的建造者与征收部门对涉案房屋进行价值确定，因涉案房屋系未取得集体土地建设许可证而建造的房屋，《住房转让协议书》无效，赵玉萍自始未取得涉案房屋的所有权，故新安联合社作为评估委托主体并无不当。评估报告中评估人员李守锋的资质证书有效期已于2017年7月16日届满，应当认定证据存在瑕疵，但结合日常生活经验法则，涉案房屋在未取得集体土地建设许可证情况下建造，建造成本与外墙装饰成本与评估报告所载评估价格差异不会较大，可以证实新安联合社无法因主张合同无效而获益，故本院对证据2的证明效力予以确认。 本院为查明案件事实，依法调取了本院（2019）浙0109民初2418号民事判决书及浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终4442号民事判决书，上述证据经庭审质证，双方对判决书认定的事实无异议。本院对上述证据的证明效力予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（甲方）与赵玉萍（乙方）签订《住房转让协议书》，约定甲方把新安小区内建造的村集体所有的四套住房进行转让（每套面积包括道地约210平方米），并将杭州市萧山区房屋转让给乙方，该房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权，使用期最长为70年。在使用期内，如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿。乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置，乙方不得起诉甲方。转让房每套为1000000元，作一次性付清，今后无涉等内容。《住房转让协议书》订立后，赵玉萍按约支付了购房款1000000元，并对涉案房屋进行装饰装修及居住使用。2011年8月31日，杭州萧山宁围镇新安村经济合作社经名称变更登记为杭州萧山宁围镇新安村经济联合社；2016年8月8日，杭州萧山宁围镇新安村经济联合社经名称变更登记为杭州萧山宁围新安股份经济联合社。2018年9月，因涉案房屋所涉集体土地被依法批准征收，新安联合社向本院提起诉讼，请求确认合同无效，赵玉萍腾退返还涉案房屋。本院经审理后，作出（2019）浙0109民初2418号民事判决书，确认双方签订的《住房转让协议书》无效，赵玉萍应当腾退并返还新安联合社涉案房屋。赵玉萍不服该判决，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院经二审后，作出（2019）浙01民终4442号民事判决书，维持原判，驳回赵玉萍的上诉请求。赵玉萍已于2019年9月20日腾退涉案房屋。新安联合社尚未返还赵玉萍购房款1000000元。 另查明，因杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处需对新安南村整体实施征收，新安联合社与《住房转让协议书》载明转让的四套住房中的两个房屋买受人就合同无效后返还赔偿事宜订立协议书，约定返还房屋转让费1000000元，补偿装饰装修及附属物损失、搬家费、电话、网线移机费、空调热水器拆机费，按政策不能列入评估项目补偿费50000元，按时签约、按时腾退补偿费60000元。涉案房屋于2018年8月27日的征收补偿评估总价值为490882元。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方就合同无效后新安联合社返还赵玉萍购房款1000000元的事实无争议，故赵玉萍要求新安联合社返还购房款1000000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案主要争议焦点为：一、双方对合同无效是否存在过错及过错程度的认定；二、合同确认无效，赵玉萍返还新安联合社涉案房屋后，其合理损失的认定。 就争议焦点一，赵玉萍与新安联合社均认为各自对合同无效不存在过错。本院审理后认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。双方签订的《住房转让协议书》违反土地管理法的强制性规定，损害社会公共利益及集体经济组织其他成员的权益，据此被认定为无效。新安联合社作为集体经济组织，在集体土地上违法建造房屋并有偿转让而获得利益，对合同无效存在主要过错；赵玉萍作为城镇居民，明知其非集体经济组织成员，且在协议明确载明房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权的情况下，仍受让违法建造的农村房屋，对合同无效亦存在过错。本院根据无效合同订立的背景、目的、双方对法律的认知程度等，酌情认定新安联合社对合同无效承担70%过错责任；赵玉萍对合同无效承担30%过错责任。 就争议焦点二，合同确认无效，赵玉萍返还新安联合社涉案房屋后，其合理损失的认定。赵玉萍主张损失为1.购房款1000000元自2007年1月16日起至实际支付日利息损失，2.装饰装修费用599919元；3.购房差价损失5000000元；4.搬家费和电话空调移机费20000元；5.过渡费100000元；6.拆迁奖励50000元。新安联合社对赵玉萍主张的搬家费及空调移机费用20000元无异议，对装饰装修重置价599919元无异议，但认为非涉案房屋腾退时房屋装饰装修的实际价值，对其余损失有异议，均不予认可。本院审理后认为，在确定合同无效后损失赔偿问题上，首先应当遵循诚实信用原则，不能使不诚信的合同当事人因合同无效而获益。视本案中，新安联合社系在杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处对新安村进行整体改造而采取整体实施征收的情况下，主张合同无效并要求赵玉萍返还涉案房屋。根据《房屋征收补偿价格评估分户报告》，涉案房征收补偿评估总价值490882元，该补偿价值与新安联合社应当返还赵玉萍涉案房屋转让价款1000000元相比较，新安联合社并未因主张合同无效而获益。其次，合同无效后，有过错一方承担的损失赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，信赖利益限于直接损失、财产损失，不能参照合同约定来确定信赖利益的范围，不得超过履行利益。视本案中，赵玉萍主张的装饰装修费用、搬家费和电话空调移机费系合同无效后赵玉萍腾退房屋所产生的直接财产损失，应予以支持。赵玉萍主张购房差价系因订立无效合同而错失机会的损失，为间接损失，不应予以支持。赵玉萍主张的过渡费、拆迁奖励等损失，根据双方协议约定“如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿。乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置”来看，即便协议履行，因赵玉萍非集体经济组织成员，亦无法获得过渡费、拆迁奖励等赔偿，故赵玉萍主张的过渡费、拆迁奖励损失，为超过合同履行利益的损失，不应予以支持。再次，利息为本金的孳息。因合同无效而占有资金，为无权占有，故亦无权获得孳息，返还原物的范围包括原物和孳息。标的物的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无需支付利息。视本案，双方均未举证证实赵玉萍腾退涉案房屋的时间事实，故本院采信赵玉萍的主张，认定其于2019年9月20日实际腾退涉案房屋。在该日之前，赵玉萍应当支付新安联合社对涉案房屋的占有使用费，现新安联合社在答辩过程中主张该费用与新安联合社应当支付赵玉萍的资金占有使用费抵销。本院认定该抵销主张成立，故新安联合社应当返还赵玉萍2019年9月21日起的购房款利息。综上，本院认定新安联合社应当返还赵玉萍购房款1000000元及上述款项自2019年9月21日起的利息；赔偿装饰装修损失599919元，搬家费和电话、空调移机费损失20000元合计619919元中的70%，计433943.30元。赵玉萍诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杭州萧山宁围新安股份经济联合社在本判决生效后十日内返还赵玉萍购房款1000000元及利息［以1000000元为基数，自2019年9月21日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］； 二、杭州萧山宁围新安股份经济联合社在本判决生效后十日内赔偿赵玉萍损失433943.30元； 三、驳回赵玉萍的其余诉讼请求。 如果杭州萧山宁围新安股份经济联合社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65532元，减半收取32766元，由赵玉萍负担26645元，由杭州萧山宁围新安股份经济联合社负担6121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年三月十八日 书记员  富美芳