安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初1751号原告：合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，该公司员工。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。被告:董邦林，男，1975年3月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告董邦林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人张军、被告董邦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传世物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告董邦林支付2008年3月31日至2019年6月30日所欠物业服务费8959元（130个月×125.3㎡×0.55月/㎡元），违约金3938.5元{3×125.3×0.55×（130-3）个月×30天/月×0.005}，共计12897.5元；2.判令被告董邦林承担本案全部诉讼费用。另原告传世物业公司当庭增加第1项诉讼请求为：判令被告董邦林支付2008年3月31日至2019年9月30日所欠物业服务费9165.7元、违约金3938.5元，合计13104.2元。事实和理由：合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与原告签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》，按照合同约定原告为江晨园小区提供物业管理服务，收费标准为高层有电梯每月1.2元/平方米，多层无电梯每月0.55元/平方米。被告系江晨园小区X幢X室业主，建筑面积为125.3平方米。被告入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。自2008年3月31日起至2019年9月30日止，被告已欠物业服务费9165.7元，违约金3928.5元，共计13104.2元。另外，根据合同第二十一条第四款约定，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交费用的千分之五的违约金。因此，被告应支付拖欠的物业费以及相应的违约金。现经原告多次催要，被告均以种种理由进行推托，原告为维护自身合法权益，根据法律规定提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告董邦林辩称：我是江晨园小区X幢X室业主，房子登记在我一人名下，房屋面积是125.3平方米。原告没有按约履行合同，履行合同有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。我于2005年签订合同时一直缴纳物业费到2008年，但原告提供的服务一直未达到标准：一、合同明确写明原告应根据协议对房屋共用部分进行维护、修缮，而我居住的房屋西边外墙损坏、漏水严重。2005年9月18日，我准备装修入住，发现餐厅西墙渗水现象，开发商派人维修后仍然漏水严重，经开发商先后多达8次维修，依旧漏水，说明该房建筑有严重质量问题，维修期间严重影响我的生活和工作。后开发商与我达成协议，让我自己找人维修，修多少钱从物业费里扣。以上事实表明，原告没有按约履行合同在先。二、根据原告与我签订的江晨园物业管理协议服务项目及收费标准第二项收费标准，多层按建筑面积每月每平米0.45元收取物业费，本人从2005年到2008年都正常缴费。原告没有按约履行合同，违法乱收费，其出具的物价局价格登记证是从2014年到2015年5月，不是2008年到2013年后。根据合肥市物业服务费管理实施办法，普通住宅小区前期物业公共服务费标准调整，须经物业管理区域内专用部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意，有物业服务企业与业主在政府指导价规定的范围内协商确定，所以物业费应按每月每平米0.45元收取。三、根据合同约定，原告催缴物业费，业委会出面做工作后，业主仍不交付的，逾期三个月原告有权诉诸法律。但我到现在没有收到业委会同志的电话和面谈。原告应在我欠费3个月后就起诉，为何10年后才起诉，我认为原告超过诉讼时效。四、根据江晨园物业管理协议第四章，环境卫生及治安管理办法等，物业需要坚守岗位，非小区住户谢绝入内，且物业对小区环境实行每日清扫，垃圾日产日清，原告在治安环境方面没有达标。五、根据江晨园物业管理协议绿化规定，原告没有修剪除草，还把原有的树木砍掉。六、业主缴纳物业费，原告只开收据，拒开发票，涉嫌偷税漏税。七、小区内损坏的公共设施常年无人更换，部分单元锁损坏严重、单元门敞开，可以随意进出，偷盗严重，我家被偷电瓶两次，损失1200元。八、合同对双方都有约束，不谈优质服务，起码合同规定的原告需要做到。物业不仅是有收费的权利，也有按合同履行的义务。由于原告在本小区管理不善、偷盗严重，公共维修没有做好，绿化常年不修，垃圾不清理，在2019年被街道请出小区。综上，我迟延交付物业费是原告首先没有履行合同义务。在原告服务达标后，我再缴纳物业费。另原告须返还我房屋公共维修费5600元，加上20天误工费，按每天300元计为6000元，共计11600元。本院经审理认定事实如下：董邦林系合肥市瑶海区临泉路江晨园小区X幢X室业主，房屋面积为125.3平方米。2008年3月25日，江晨园业主委员会与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：传世物业公司对该小区实行物业管理，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任;委托管理事项为房屋建筑公共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等；委托管理期限为伍年，自2008年1月1日至2013年1月1日止；本物业的管理服务费，多层住宅按0.5元/㎡·月收取，高层、小高层按1.1元/㎡·月收取；物业和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下各项处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金；（2）对于长期无不正当理由不交管理费者提交相关部门处理；电梯运行电费，二次供水变频泵的运行电费及水电耗损，公共能耗，由业主据实均摊，并张榜公布；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满90天前向对方提出书面意见。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2012年12月26日，合肥市瑶海区方庙街道森海社区居民委员会(以下简称“森海社区居民委员会”)与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理临时委托合同》一份，合同约定：传世物业公司对该小区实行物业管理，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任;委托管理事项为房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等；委托管理期限为壹年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；物业管理服务费按所公示的一费制收费，高层有电梯1.2元/平方米/月；多层无电梯0.6元/平方米/月；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费的百分之五交纳滞纳金；传世物业公司违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，森海社区居民委员会有权要求传世物业公司限期整改，逾期未整改的，森海社区居民委员会有权终止合同。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2014年4月23日，合肥市瑶海区方庙街道森海社区居民委员会(以下简称“森海社区居民委员会”)与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理临时委托合同》一份，合同约定：委托管理期限自2014年1月1日至2015年5月31日止；物业管理服务费一费制，高层有电梯1.2元每平方米，多层无电梯0.55元每平方米（不另收其他公共能耗费用；合同约定的其他内容与前份物业管理服务委托合同一致。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2015年6月1日，合肥市瑶海区方庙街道森海社区居民委员会(以下简称“森海社区居民委员会”)与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：委托管理期限为2年，自2015年6月1日至2017年5月31日止，合同约定的其他内容与前份物业管理服务委托合同一致。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2017年5月31日，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会（以下简称“汪塘社区居民委员会”）与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，委托管理期间为一年，自2017年6月1日至2018年5月31日止，合同约定的其他内容与前份物业管理服务委托合同一致。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2018年5月31日，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，拟委托安徽鸿坤物业管理有限公司对江晨园小区进行物业管理，公示后因小区业主对重新选聘物业公司意见较大，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司于2018年6月1日解除了所签订的物业服务合同，江晨园小区交由传世物业公司继续提供物业管理服务。汪塘社区居民委员会向本院出具《情况说明》一份，言明：安徽鸿坤物业管理有限公司进驻江晨园小区所收取的物业管理服务费已全部移交传世物业公司，汪塘社区居民委员会与传世物业公司于2018年5月到期的物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，汪塘社区居民委员会不再补签物业服务合同，按原合同由传世物业公司继续提供物业服务。因董邦林自2008年3月31日至2019年9月30日期间未交纳物业费，传世物业公司催交未果后遂诉讼来院。以上事实有传世物业公司提供的原告营业执照、物业服务企业资质证书、家庭情况登记表、服务价格登记证、收费许可证、《江晨园小区物业管理服务委托合同》、《江晨园小区物业管理临时委托合同》、情况说明、催缴函照片、光盘等证据佐证，本院予以确认。本院认为：关于传世物业公司的资质问题。传世物业公司提供的资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，但2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》【国发（2017）7号】取消了物业服务企业二级及以下资质认定，提出取消审批后住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年12月15日，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换和补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。根据上述文件及通知，传世物业公司的资质证书到期后因国家已取消物业服务企业资质认定，故传世物业公司的资质等级不影响其签订合同及提供物业管理服务的法律效力。关于传世物业公司与汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》的效力问题。本院认为，双方合同约定的有效期至2018年5月31日届满，合同到期后双方虽未签订新的合同，但传世物业公司继续为案涉小区提供物业服务，汪塘社区居民委员会也明确表示原物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原合同应继续有效。关于传世物业公司主张的收费标准问题，董邦林辩称应按其与传世物业公司于2005年8月30日签订的江晨园物业管理协议中约定的0.45元/月/平方米收取此后的物业费，依据《安徽省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”现传世物业公司主张自2008年3月31日至2019年9月30日按0.55元/平方米/月收取物业费，依据2008年3月25日江晨园业主委员会与传世物业公司签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》约定的物业费标准，2008年4月1日至2012年12月31日期间的物业费应按0.5元/平方米/月收取，传世物业称董邦林未缴纳该期间的公共能耗费，故按0.55元/平方米/月一并主张物业费及公共能耗费，本院不予支持，公共能耗费可另行主张，故2008年4月1日至2012年12月31日期间的物业费应按0.5元/平方米/月收取。至于2013年1月1日至2018年5月31日期间的物业费，传世物业公司主张按0.55元/平方米/月收取，未超出合同约定标准，本院予以支持。2018年6月1日至2019年9月30日期间的物业费，因2017年5月31日汪塘社区居民委员会与传世物业公司在《物业管理服务委托合同》中约定物业管理服务费多层无电梯为0.55元/月/平方米，传世物业公司提交的《服务价格登记证》显示2016年7月至2017年5月，经安徽省物价局备案江晨园小区物业公共服务费无电梯为0.55元/月/平方米，现传世物业公司仍按此标准主张，符合双方合同的约定，本院予以采信。综上，传世物业公司与江晨园业主委员会之间、传世物业公司与森海社区居民委员会之间、传世物业公司与汪塘社区居民委员会之间签订的物业管理合同，均系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有法律约束力。合同签订后，传世物业公司按照约定进驻江晨园小区履行了提供物业服务的义务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。被告如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。关于董邦林抗辩的房屋漏水问题，与本案不属于同一法律关系，其应另案主张，本院不予采信；关于董邦林抗辩的诉讼时效问题，传世物业公司提供物业服务是一个持续的过程，其自2019年9月30日退出江晨园小区，于2020年1月15日向本院提起诉讼，未超出诉讼失效。关于董邦林抗辩物业服务不到位的问题，结合本院在审理案涉小区其他业主反映的情况，传世物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护、安保等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。本案被告董邦林房屋面积为125.3平方米，传世物业公司诉称董邦林未支付2008年4月1日起至2019年9月30日期间的物业费，董邦林对此不持异议，故董邦林应缴纳的物业费为7322.5元[（0.5元/月/平方米×57个月+0.55元/月/平方米×81个月）×125.3平方米×80%]。至于传世物业公司主张的违约金，双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商、互相沟通加以解决。本案中，传世物业公司履行合同存在瑕疵，故本院对传世物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告董邦林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2008年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费7322.5元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告董邦林负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇二〇年三月三十一日法官助理朱敏书记员杨艳梅附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。