呼和浩特市赛罕区人民法院民事裁定书（2019）内0105民初7020号原告：靳黎明，女，内蒙黄金管理局退休人员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：塔娜，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：白昱，内蒙古东日律师事务所律师。被告：内蒙古金叶投资有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区如意开发区机场路2号。法定代表人：李峰，董事长。委托诉讼代理人：吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：林荣佳，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原告靳黎明与被告内蒙古金叶投资有限责任公司（以下简称金叶公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。靳黎明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付经验收合格的的位××区户（东户）房屋，并办理房屋过户登记（房屋价值419,444元）；2.依法判令被告支付逾期交房违约金747,239.49元（以房屋价款419,444元为基数，自2009年10月31日起按日万分之五计算，暂计算至2019年8月3日，应计算至实际交房之日止）。事实及理由：2008年12月15日，被告(曾用名:内蒙古派力房地产开发有限责任公司)与原告签订了《呼和浩特市房屋拆迁安置住房合同》，合同第二条约定被告将原告安置在呼和浩特市××区(东户)(据被告工作人员告知现上述房屋门牌号已变更为赛罕区乌兰察布东街天颐大厦老干部住宅楼1单元(西单元)1层102户(东户)。合同第五条约定被告应于2009年10月30日将经验收合格的安置住房交付给原告，如未按合同约定期限交付安置住房的，被告按安置房全部价款的日万分之五支付违约金。合同约定的交房日期到期后，原告要求被告按照国家规定对回迁安置房进行验收后将安置房交付给原告，但被告对原告的正当要求置之不理。时至今日，被告仍未对回迁安置房进行验收，导致原告至今无法按约定接收房屋，被告也未依据合同约定向原告支付违约金。原告为了维护合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。金叶公司辩称：涉案房屋回迁安置住房合同真实、合法、有效，对于双方均具有约束力。答辩人按照合同约定履行了通知交房义务，且该房屋经验收合格，但因原告存在违约付款行为和拒绝接收房屋的行为，导致房屋闲置。2008年12月15日，原告与答辩人签订《呼和浩特市房屋拆迁安置住房合同》，主要约定的内容为，原告靳黎明将自己所有的呼和浩特市××区，建筑面积为67.46平方米，产权证号为呼市SS025460的房屋一套，置换为赛罕区乌兰察布东街回迁住房西单元一层101号住房，建筑面积为113.8平方米，原告应在合同签订后5日内一次性付清安置住房差价款84,309.6元，交付经验收合格的安置住房日期为2009年10月30日，安置住房达到交付使用条件后，甲方应当通知乙方办理交付手续，签订房屋交接单，交付钥匙交接单签署日期为房屋交付日。第一，原告违约在先，原告因自身原因未按照回迁合同约定支付回迁安置住房差价款84,309.6元，而是向答辩人出具了欠条，写明欠缴房款84,309.6元，该房款原告至今也未交付，答辩人一直存在违约未履行。答辩人认为根据回迁合同约定，应由原告方履行支付房款义务。第二，涉案回迁房屋具备交付条件，答辩人按照回迁合同约定通知原告收房，但原告因个人原因一直违约，拒绝接收。首先，涉案赛罕区乌兰察布东街天颐大厦老干部住宅楼一单元一层102户的回迁房屋在2009年12月3日竣工，且有建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位出具的验收材料，具备交付条件。其次，涉案回迁房屋在2009年底即符合交付条件，2010年7月和8月答辩人已集中通知所有回迁住户及购房住户收房，且在2010年8月已完成全部交房，仅剩原告一户以不合理理由拒绝接收房屋。原告在证据中也自认答辩人履行了通知交房的义务，系原告自己拒收房屋，故应视为答辩人已履行了交付房屋的义务。第三，根据国务院《建设工程质量管理条例》以及《建筑法》的规定可知，首先，竣工验收由建设单位组织，设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用，即只要开发商在竣工后组织了勘察、设计、监理、施工四方共同参加竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。其次，房屋交付标准规定的竣工经验收合格，与须由规划、城建、质监等部门参加的规划验收、综合验收的含义完成不同，竣工经验收合格影响的是房屋的交付时间，而规划验收、综合验收影响的是房屋办理权属证书的时间。竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否已履行法定义务的标准。由此可见，因涉案回迁安置协议未履行，未约定房屋交付都必须经过消防防控、环境规划等相关验收交付条件，故原告拒绝接收涉案房屋不仅违反合同约定，与本案的客观情况也不符。鉴于涉案回迁房屋已于2009年12月30日通过了五方工程质量验收，已经符合双方合同约定的交付条件，故原告拒收房屋理由不成立。原告因个人原因违约，应自行承担违约责任。涉案回迁房屋住宅楼2016年办理了大产权证，答辩人可以协助原告办理过户，当时所有因过户产生的费用应由原告自行承担。答辩人于2010年7月底集中通知回迁住户收房，其中包括原告。因原告个人原因以各种不合理理由拒收后，导致回迁房屋一直为闲置的毛坯房状态，其余涉案回迁房屋可以办理分户手续。所以答辩人可以交房并协助原告靳黎明办理房屋过户登记手续，但是需要明确的是答辩人仅履行协助义务，涉及房屋过户产生的契税、印花税、维修基金、登记费、工本费等过户费用应由原告自己承担，与答辩人无关。原告主张逾期交房违约金计算错误，且已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。第一，涉案房屋每平米价格是3280元，在回迁协议和拆迁房屋安置补偿协议中均有体现，按照回迁合同的面积计算房屋总价应是362,046.4元，而不是原告诉求中提到的419,440元。原告违约金计算的基数错误，且尚未提供计算标准。第二，原告违约金计算期限错误，答辩人履行了通知交房义务，原告对此在证据中也已自认。答辩人认为，涉案房屋2009年12月底即具备交房条件，原告违约金的期限至多从2009年10月31日计算至集中交房时间，即2010年7月底。第三，原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予以驳回。按照合同约定，原告与答辩人约定交房时间为2009年10月30日，自2009年10月31日起算至今早已超过诉讼时效，应依法予以驳回。综上所述，答辩人同意交付房屋并协助原告办理过户，但过户费用自理，答辩人无义务支付任何费用，至于违约金计算错误且超过诉讼时效，且违约金计算标准过高，应该适当的调低，依法予以驳回。反诉原告金叶公司提出反诉请求：1.判令反诉被告支付欠付的回迁房差价款84,309.6元及该房款付清之日的利息（利息暂计算至2019年10月16日为54,854.37元，按年利率6%的标准计算）；2.判令反诉被告赔偿反诉原告自2010年至2018年垫付的燃气费、电费、暖气费总计17,499.8元及实际给付完毕之日的利息（利息暂计算至2019年10月16日为3849.94元，按年利率6%的标准计算）；3.判令反诉被告支付回迁安置多于回迁合同约定的房屋面积差价房款5084元（111.93㎡-110.38㎡=1.55㎡，按每平米3280元计算）及实际付清差价房款之日止的利息（利息按年利率6%计算，暂计算至2019年10月16日为879.18元）；4.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2008年12月15日，反诉原告与反诉被告签订《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，合同约定将反诉被告原有的呼和浩特市××街，产权证号为SS025460的建筑面积为67.46平方米的房屋拆迁，并选择回迁安置房，回迁安置住房为呼和浩特市××区东户，建筑面积为110.38平方米，在该房屋竣工验收后，反诉原告通知各回迁户与购房住户收房，除反诉被告拒绝收房外，其余各户均已交房完毕。反诉被告在起诉证据中认可反诉原告已通知其收房，是反诉被告一直以各种理由拒绝收房，现因涉案房屋早已符合法律规定的交付条件，且反诉原告早已履行交付通知义务，但反诉被告因自己的原因一直拒绝接受房屋，违约至今导致反诉原告为避免损失扩大，不得不代反诉被告垫付其拒收房屋期间所产生的燃气费、电费、暖气费，反诉原告认为因反诉被告违约在先，至今拒绝收房，所以所收费用及利息应由反诉被告予以赔付。另基于涉案回迁楼已办理大产权证的登记，产权登记的拟交付回迁房屋面积比反诉原、被告双方签署的回迁合同约定多出了1.5平方米，所以反诉被告应向反诉原告支付房屋面积差价款及反诉被告的拒绝接收房屋违约行为导致的利息。综上，反诉原告为维护自身合法权益提起反诉请求。反诉被告靳黎明辩称：第一，答辩人已将全部回迁房差价款结清，并且反诉原告向答辩人出具了全额的收款收据，反诉原告现再次向答辩人主张支付该笔款项属于重复主张，无任何事实及法律依据，答辩人不应当向反诉原告支付回迁房屋差价款及利息。第二，答辩人不应当支付2010年至2018年期间的燃气费、电费、暖气费及利息。首先，由于房屋不符合合同约定，未经验收，反诉原告无法向答辩人交付符合双方合同约定的房屋，因此反诉原告从未通知答辩人交付符合合同约定的房屋，也从未向答辩人交付符合合同约定的房屋，故答辩人不应当承担上述费用。其次，房屋从未交付使用，也不应当产生上述费用。第三，答辩人不应当向反诉原告支付房屋面积差价款及利息，反诉原告至今未向答辩人交付符合合同约定的房屋，无法确定房屋面积，故答辩人不应当向反诉原告支付房屋面积差价价款及利息。综上，请求驳回金叶公司的全部反诉请求。本院经审查认为，内蒙古派力房地产开发有限责任公司（以下简称派力公司）于2010年12月4日变更企业名称为内蒙古金叶投资有限责任公司，故金叶公司承继派力公司的权利义务。2008年11月靳黎明与中共内蒙古自治区委员会老干部局机关事务服务中心、呼和浩特市三合鼎房屋拆迁有限责任公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，载明拆迁房屋建筑面积67.46平方米，回迁房屋单价按3280元每平米计算，应补房屋差价金额为84,309.6元。2008年12月15日，原告靳黎明（乙方）与内蒙古派力房地产开发有限责任公司（甲方）签订《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，合同约定靳黎明在原住房乌兰察布东街89号有正式住房一套，建筑面积67.46平方米，靳黎明选择回迁安置方式，自愿回迁安置住××区住房，建筑面积110.38平方米；靳黎明应在本合同签订之日起5日内一次性付清安置住房差价款84,309.6元。2008年12月15日，内蒙古派力房地产开发有限责任公司出具《收据》，载明收到靳黎明房款84,309元。同日，形成《欠条》一张，载明：“靳黎明同志欠房款人民币84,309.6元。”该欠条下方有案外人张某书写的“同意欠款”及签名确认，张某系中共内蒙古自治区委员会老干部局机关事务服务中心时任副局长。同日，内蒙古派力房地产开发有限责任公司、中共内蒙古自治区委员会老干部局机关事务服务中心、靳黎明出具《确认书》，确认靳黎明被拆迁的房屋登记建筑面积与实际建筑面积存在误差，经三方共同确认该房的建筑面积为82.67平方米。原告靳黎明主张由于被拆迁房屋的实际面积比《拆迁房屋补偿安置协议书》、《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》中记载的拆迁面积大，所以二者抵顶原告无需补交房屋差价款84,309.6元，故被告出具了房屋差价款的收款收据；被告辩称原告仍应补交房屋差价款，因为当时原告与被告产生争执且原告不配合，故由中共内蒙古自治区委员会老干部局机关事务服务中心的经办人张某担保并出具《欠条》。本院认为，原告靳黎明与被告金叶公司均认可2008年签订的《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》及《拆迁房屋补偿安置协议书》中关于靳黎明被拆迁房屋建筑面积的内容已经进行了变更，现双方对回迁房屋应否补交房屋差价款产生争议，但双方并未重新签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，故本案并非针对民事合同履行过程产生的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而是补偿安置争议，依照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。故本案的本诉及反诉均不属于人民法院受理的民事诉讼范围，依法应驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回本诉原告靳黎明及反诉原告内蒙古金叶投资有限责任公司的起诉。本诉案件受理费15,300元（原告申请缓交，执行中扣除），免予收取；反诉案件受理费1755元（反诉原告已预交），全部退还给反诉原告内蒙古金叶投资有限责任公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康文颖人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王建军 二○二○年三月十一日书 记 员 宋 丽