上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初802号原告：朱根钜，男，1952年10月2日生，汉族，住上海市虹口区。原告：章沛，女，1954年12月12日生，汉族，住上海市虹口区。两原告共同委托诉讼代理人：王箫箫，上海劳达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王鑫，上海劳达律师事务所律师。被告：闵勤良，男，1967年1月7日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：陆新华，女，1969年1月6日生，汉族，住上海市奉贤区。两被告共同委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。原告朱根钜、章沛诉被告闵勤良、陆新华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月25日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人王箫箫和被告闵勤良及两被告共同委托诉讼代理人徐卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱根钜、章沛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间于2009年11月25日签订的《房屋转让协议》无效；2、请求法院判令被告返还购房款人民币126,000元；3、请求法院判令被告赔偿原告因涉案房屋产权纠纷造成的损失共计132,501.1元(包括返还给案外人的购房款44,000元、赔偿案外人装饰装修损失10,000元、与案外人因此房屋纠纷产生的诉讼费3,900元、利息损失74,601.1元)；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年11月25日,原、被告签订房屋转让协议,约定被告将其位于奉城镇塘外社区三角洋四组451号房屋,转让给原告,房屋面积83平方米,转让金额为126,000元,付款方式为一次性付清,转让后产权归原告所有,如发生房屋产权纠纷由被告负责。当日,原告以现金形式付清购房款,被告出具收条一张。同时有奉贤区奉城镇城镇规划建设服务中心于2007年5月10日出具证明,证实其产权归被告所有。2013年5月24日,原告将涉案房屋转让给案外人沈某某,转让金额为180,000元。2018年8月11日,涉案房屋被相关部门认定为违章建筑予以拆除。2018年10月8日,案外人沈某某诉至法院要求原告返还购房款并且赔偿装修损失,经法院审理于2019年3月8日做出判决由原告返还购房款170,000元、赔偿装修损失10,000元、承担诉讼费用3,900元。后经法院执行,现原告已将上述款项赔偿给案外人沈某某。原告认为,被告将无产权的违章建筑转让给原告,依法应认定合同无效,返还原告购房款并且赔偿相关损失。被告未告知原告涉案房屋系无产权的违章建筑的情况下,并且向原告提供了奉城镇城镇规划建设服务中心的证明,用于证明其拥有涉案房屋的产权,原告基于对行政部门的相信,相信被告对涉案房屋有产权,原告并无过错,被告应当承担全部责任。然原告多次跟被告协商相关事宜均未果。故为维护原告合法权益,特依法诉至法院。被告闵勤良、陆新华辩称，被告出售的宅基地房屋中20平方系原宅基地房屋拆迁安置建造，多建的房屋也经相关部门认可并出具相关证明。双方的买卖合同有效。系争房屋在被拆除时，原告未告知被告，致被告未能及时和有关部门沟通，造成被告的合法建筑被拆除。不同意原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月25日，原、被告签订《房屋转让协议》，被告以126,000元价格将位于上海市奉贤区奉城镇塘外社区三角洋四组451号房屋转让给原告。协议签订后，双方按约履行了协议内容。2013年5月24日，原告朱根钜、章沛与案外人沈某某签订《房地产居间合同》，约定：原告将上述房屋出卖给沈某某，转让款为185,000元，双方按约履行了协议。沈某某使用后对房屋进行了装修。2018年8月11日，上述房屋被相关部门被认定为违法建筑，并予以拆除。为此，案外人沈某某于2018年10月诉讼来院，要求判令其与朱根钜、章沛签订的合同无效，并要求朱根钜、章沛赔偿损失。该案经审理认为，朱根钜、章沛与沈某某签订的《房地产居间合同》，因为买卖标的物系无合法审批手续、无房产证的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。双方对合同无效均有过错，应承担相应的法律责任，出卖人承担主要责任。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同被认定无效，朱根钜、章沛应返还购房款。沈某某主张支付购房款185,000元，因其举证证明支付购房款为180,000元，另5,000元没有证据证明，故本院认定沈某某实际支付购房款为180,000元，该购房款应当由朱根钜、章沛返还沈某某。但因在沈某某使用期间，涉案买卖房屋因被认定为违法建筑被依法拆除，沈某某已经无法返还，沈某某应当补偿朱根钜、章沛，本院根据双方过错情况和对房屋的使用情况等因素，酌定补偿10,000元，该补偿款在朱根钜、章沛应当返还的购房款中直接扣减，故原告实际应当返还购房款170,000元。关于沈某某主张的装修款赔偿，因沈某某也有过错，故本院酌定朱根钜、章沛赔偿沈某某装修损失10,000元。据此判决：1、确认朱根钜、章沛与沈某某于2013年5月24日签订的《房地产居间合同》无效；2、朱根钜、章沛于本判决生效之日起十日内返还沈某某购房款170,000元；3、朱根钜、章沛于本判决生效之日起十日内赔偿沈某某装修损失人民币10,000元。上述判决现已生效。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原、被告签订的《房屋转让协议》，买卖标的物系无合法审批手续、无房产证的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告未办理相关合法手续的房屋出售给被告存在过错，但被告未做到审慎审查，亦有一定过错。现鉴于房屋已经被拆除无法返还，考虑到双方过错情况和对房屋的使用情况等因素，酌定由被告返还购房款110,000元。关于原告主张的其余赔偿，其中返还给案外人的购房款44,000元、赔偿案外人装饰装修损失10,000元及与案外人因此房屋纠纷产生的诉讼费3,900元，是其与案外人合同纠纷产生的费用，与本案无关联性；其主张的利息损失，无法律依据，故本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原、被告于2009年11月25日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告闵勤良、陆新华于本判决生效之日起十日内返还原告朱根钜、章沛购房款人民币110,000元；三、驳回原告朱根钜、章沛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,178元，减半收取计2,589元，由两原告负担1,300元，由两被告共同负担1,289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年三月二十六日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。