河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10744号原告：郑州尚锦房地产开发有限公司，住所地：郑州市二七区政通路66号院东区商业裙房2层B5-2003。统一社会信用代码：91410100660941295R。法定代表人:谢珊雅，该公司总经理。原告：郑州聚达房地产营销有限公司，住所地：郑州市二七区郑大南路西、政通路北5号楼2319号。统一社会信用代码：91410103063843064X。法定代表人：林挺，该公司董事长。二原告共同委托诉讼代理人:李艳娟，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告：河南金红星街文化传播有限公司，住所地：郑州市金水区国基路与丰庆路口郑州兴盛花木城茶叶茶具精品城西北角一层。统一社会信用代码：914101055934111891。法定代表人：柳秀英，该公司总经理。原告郑州尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）、郑州聚达房地产营销有限公司（以下简称聚达公司）与被告河南金红星街文化传播有限公司（以下简称金红星街公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日作出（2018）豫0103民初8214号民事判决书，后被告金红星街公司不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院经审理作出（2019）豫01民终7203号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，裁定：一、撤销本院（2018）豫0103民初8214号民事判决；二、本案发回郑州市二七区人民法院重审。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚锦公司、聚达公司的共同委托诉讼代理人李艳娟到庭参加诉讼，被告金红星街公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚锦公司、聚达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告2015年7月1日签订的《房产租赁合同》已于2018年3月20日解除；2.判决被告向原告支付租金1333606元（自2017年8月1日至2018年3月19日）；3.判决被告向原告支付违约金400081.8元；4.本案诉讼费用、保全费、公告费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原告尚锦公司授权原告聚达公司与被告金红星街公司签订《房产租赁合同》[合同编号为SGZX(ZSB)2015-003（升龙国际）],尚锦公司将其所有的位于郑州市二七区政通路升龙国际中心项目C区4-7号楼商业裙房地下一层，建筑面积约4379.42平方米的房产出租给被告，租期为10年，自2015年7月1日-2025年6月30日，原、被告双方对经营范围进行了明确约定。租金采用先支付后使用的方式按季度支付，被告应于租赁房产交付之日起10日内向原告预付租金394149元，之后被告应于每个付租期开始之日的前十日内向原告交纳该付租期的租金。合同还对双方的权利义务进行了约定。在租赁期限内，被告应在经营范围内自行办理经营所需的一切证照，自主经营，独立承担一切责任。租金及各类物业费用按季度支付（租金金额详见合同附件10：租金计算表）。2015年7月1日，原告依照《房产租赁合同》及附件约定向被告交付了涉案房产，履行了合同义务，但被告没有按合同约定按时向原告支付租金。2015年9月29日，聚达公司代表尚锦公司与被告签订《房产租赁合同》补充协议（一），根据该协议，原告在原合同免租期的基础上新增9个月零4天的免租期给被告（即自2016年7月1日—2017年4月4日止），被告同意自行承担涉案房产内的漏水问题。该补充协议签订后，经原告多次催告，被告仍未按约定履行其付款义务。同时，被告还存在超范围经营、违规装修等行为，被告的行为已经构成根本违约，合同无法继续履行，根据《房产租赁合同》第十二条12.2款、12.2.1款，第十三条13.2款、13.2.2款之规定，原告有权行使单方解除权并要求被告赔偿原告违约金。原告于2018年3月19日向被告发送《工作联系函》，行使合同单方解除权，解除原、被告之间签订的《房产租赁合同》及相关附件，被告金红星街公司于2018年3月20日收到该解除通知。综上所述，被告拒不履行合同义务，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。故诉至费用，请求支持原告的诉讼请求。被告金红星街公司在重审时未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告尚锦公司系二七区政通路68号院南北区地下室-1层-102商业用房的房屋所有权人。2013年6月11日，原告尚锦公司授权原告聚达公司对指定的未售房产进行销售、租赁、收租及租赁合同的签订。2015年7月1日，原告聚达公司(甲方出租方)与被告金红星街公司(乙方承租方)签订了一份《房产租赁合同》[合同编号为：SGZX(ZSB)2015-003（升龙国际）]。双方约定的主要内容为，甲方将位于郑州市二七区政通路升龙国际中心项目C区4-7号楼商业裙房地下一层(建筑面积约4379.42平方米)的房产出租给乙方，租赁房产的性质为商业，乙方租赁用途为商业，经营范围为宣纸、古玩字画、玉器、茶叶品类，经营品牌为红星街古玩城。在租赁期限内，乙方应在经营范围内自行办理经营所需的一切证照，自主经营，独立承担一切责任。乙方租赁该房产的用途应用于上述约定的经营范围，如变更经营范围、经营用途与经营活动，乙方应事先征得甲方书面同意后方可变更，否则甲方有权制止或提前终止租赁合同且不返还乙方履约保证金。本合同约定的租期为10年，自2015年7月1日至2025年6月30日止；租金采用“先支付后使用”的方式按季度支付，乙方应于每个付租期开始之日的前十日内向甲方缴纳该付租期的租金；乙方应于租赁房产交付之前10日内（若交房时间延迟则相应顺延本约定时间）向甲方预付租金394149元。乙方使用与经营租赁房产而发生的有关费用包括水、电、电话、燃气、物业等费用，由乙方支付。甲乙双方签署本租赁合同之日起5日内，乙方应向甲方支付本合同履约保证金1000000元。如乙方出现单方违约情况，甲方可将履约保证金用于冲抵租金、管理费用、违约金、罚款或其它应付费用等。甲方应于2015年6月30日前向乙方交付符合房产交付条件的租赁房产，在租赁区内租赁房产交接给乙方管理的，由乙方负责保养、维护、维修，费用由乙方承担。在乙方进场装修前，甲方应按照《消防法》的规定办妥首次消防验收的手续，乙方负责办理二次装修、环保验收手续，甲方给予乙方相应的协助，若因乙方自身原因致使未通过消防、环保等相关部门验收或无法按期开业的，乙方自行承担责任。乙方保证按照合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费、水电费、履约保证金及其他各项费用。如逾期支付，则每逾期一日，应按拖欠金额的日0.5%向甲方支付滞纳金直至付清为止。若乙方逾期10日仍未支付上述费用，则视同乙方同意甲方可以对乙方停止所有的服务包括停止向乙方供水、供电等一切服务，直至乙方付清所有应缴费用时才恢复对乙方的服务。甲方有权选择继续履行或单方解除本合同，若甲方选择单方解除本合同，乙方应按本合同规定向甲方进行赔偿。乙方逾期支付租金、物业管理费及相关费用达15日，且未向甲方书面说明理由并未征得甲方同意的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房产，乙方的履约保证金自动归甲方所有，同时乙方还应向甲方支付1576596元作为违约金。甲方提前解除合同时，应提前15日以书面形式通知乙方。乙方应于甲方书面通知送达十五日内将该租赁房产交还甲方，并向甲方支付违约金等相关赔偿费用，租金及其他相关费用照实结算。相关赔偿费用（包括但不限于根据乙方租赁房产要求，甲方按房产技术条件交付所增添的附属设施设备所需费用、预期收益、保险费、诉讼费、律师费、差旅费等）。双方还对双方权利义务、通知及送达等其它相关事项进行了约定。该合同的附件包括租赁房产建筑平面图、工程前期合法证明复印件等，其中包括郑州市公安消防支队于2013年8月16日对本案标的房产出具了郑公消验字〔2012〕第0386号《建设工程消防验收意见书》；合同附件6房产交付确认书载明，甲方于2015年7月1日将本案标的房产交付乙方，乙方经查验接受甲方之交付；2015年7月22日-8月10日期间，原、被告签署升龙国际商业C区红星街古玩城物品交接表、升龙商业广场商铺交接表，确认将消火栓设施，玻璃、门、手扶梯、消防设施等予以交付；合同附件10载明，2015年7月1日至2015年12月31日为装修免租期，2015年1月1日至2016年6月30日为经营免租期，2017年7月1日至2018年6月30日租金单价为每月40元/平方米。二、2015年9月29日，原告聚达公司（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订《房产租赁合同》补充协议（一）[协议编号：SGZX(ZSB)2015-003-1（升龙国际）]，双方约定的主要内容为，经双方协商一致，就乙方租赁区域顶部漏水问题达成如下约定：甲乙双方同意由乙方出资修复乙方租赁区域顶部漏水事宜，在此前提下，甲方同意在原合同免租期基础上新增给乙方9个月零4天的免租期(即自2016年7月1日—2017年4月4日止)，此免租期租金用于补偿乙方出资修复上述漏水事宜。乙方承诺在租赁期内，上述区域内的一切漏水问题概由乙方自行解决及承担相应责任。三、2015年10月12日和16日，被告分两次向原告聚达公司支付2017年4月5日至2017年7月31日的租金共计551808元，另向原告聚达公司支付履约保证金1000000元。合同履行期间，原告聚达公司就被告所存在的消防、招商、欠费、超越经营范围等事项多次下发文件要求被告纠正。2017年7月10日、8月11日、9月12日，被告收到了原告的升龙商业广场费用缴纳通知单。2017年8月15日、12月27日，原告聚达公司两次向被告发送工作联系函，要求被告于2017年12月30日前缴清所欠租金等费用共计3730993元。2018年2月9日，二原告代理人以河南元慧律师事务所名义向被告发出《律师函》，通知被告于2018年2月14日之前付清全部欠缴租金费用（包括但不限于租金、商业管理费等），并针对所存在的重大违约行为立即开始进行整改。否则二原告将单方解除合同并通过法律程序追究被告的违约责任。2018年3月19日，二原告以被告存在长期欠缴租金、滞纳金等费用，且经原告工作人员多次电话、上门催收，并向被告多次下发催缴租金通知函和律师函未果，被告的欠费及其他行为已构成根本违约为由，按本案合同约定的送达地址向被告发送《工作联系函》，通知被告：1.本通知函发出之日起三日内原、被告之间签订的相关合同正式解除；2.被告接到本通知函十五日内依合同规定搬离租赁场所、交回该房产并支付违约金、租金等费用。2018年3月20日，被告收到了上述函件。之后，原、被告引发纠纷且协商无果，原告遂诉至本院。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告聚达公司与被告金红星街公司所签订的《房产租赁合同》约定了一方解除合同的条件，原告在多次发出通知向被告催收下欠租金及其他费用，并要求被告对所存在违约行为进行整改无果的情况下，于2018年3月19日按照合同约定向被告金红星街公司发送《工作联系函》通知被告解除双方签订的《房产租赁合同》，次日被告收到该函件后，未依法向人民法院或者仲裁机构就解除合同通知函提出异议，由此，按照上述函件的相关内容及相应法律规定，涉案的《房产租赁合同》于2018年3月20日起解除。二原告所主张被告应当支付自2017年8月1日至2018年3月19日的下欠租金1333606元，并支付违约金400081.8元的请求合理，本院予以支持，但原告陈述被告所缴纳的履约保证金1000000元根据合同约定因被告存在违约而应自动归被告所有的主张不能成立，该款应从被告的上述履行义务中予以扣除，故被告向原告应支付的租金及违约金共计733687.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州聚达房地产营销有限公司与被告河南金红星街文化传播有限公司于2015年7月1日签订的《房产租赁合同》于2018年3月20日解除;二、被告河南金红星街文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州尚锦房地产开发有限公司、郑州聚达房地产营销有限公司支付租金和违约金共计733687.8元；三、驳回原告郑州尚锦房地产开发有限公司、郑州聚达房地产营销有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20403元，由原告郑州尚锦房地产开发有限公司、郑州聚达房地产营销有限公司负担11760元，由被告河南金红星街文化传播有限公司负担8634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  赵香平人民陪审员  周纪红二〇二〇年三月三十一日书 记 员  刘宏龙