昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初4858号 原告（反诉被告）：钟论昭（曾用名：陈平），男，汉族，1950年10月3日出生，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：刘世云，男，汉族，1966年7月8日出生，住重庆市壁山县。 委托诉讼代理人：史朝文、岳奕彤，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 原告钟论昭与被告刘世云租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，被告刘世云于2019年10月25日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）钟论昭及其委托诉讼代理人黄英，被告（反诉原告）刘世云委托诉讼代理人史朝文、岳奕彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年6月12日签订的《土地转包补充协议》；2.判决被告支付违约金50000元；3.判决被告补交未付的土地租金22500元（2019年6月30日至2019年9月30日），立刻交出土地；4.判令被告支付原告自2019年9月30日至原告实际归还土地之日止的，按照每日246元计算的土地使用费；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月12日通过充分协商，签定了《土地转包补充协议》（以下简称《协议》），被告第一年按约定按时支付了土地租金，第二年就找各种理由拖欠原告土地租金，一时说原告出租土地不合法，一时说有人威胁被告不准交土地租金给原告，一时又说原告欠别人的钱，有人叫不付租金给原告，甚至叫一些人来恐吓原告，后来经呈贡法院（2018）云0114民初3076号判决书和昆明市中级人民法院（2019）云01民终261号生效判决书判决原告转租呈贡云峰建材城（呈贡小古城社区管辖的呈贡手扶拖拉机厂旁的小山地）给被告刘世云4.5亩地的行为并不构成违约，是合理合法的。被告方一拖再拖直至2018年12月才交清了当年租金，根据原、被告双方签订《协议》第2条“……，每年的6月20日以前交清当年租金（不交清就算违约），违约被告赔偿原告违约金伍万元。”又根据《协议》第3条……，2019年6月20日后要续租该土地，必须提前三个月书面通知甲方，续租后的土地租金按每年递增10%计算，（即每年在上一年的土地租金是8.1万元，当年土地租金就是8.9万元）。合同期满至今（合同2019年6月30日期满），被告不续签合同又不交租金，所以原告在被告严重违约的情况下，要求法院依法判决。被告强占土地，不签合同，不交租金，不退还土地，严重损害了原告的合法权益，请求法院秉公执法，支持原告的全部诉求。 被告（反诉原告）刘世云辩称，第一、原告钟论昭承租了刘道荣出租的土地后，将农业用地转变为商业用地，改变了土地的使用性质，原告将土地转租给案外人以及被告刘世云等人是无效的转租行为，故原告钟论昭与被告刘世云之间不存在解除《土地转包补充协议》的事实；第二、被告刘世云因为知道原告钟论昭和刘道荣以及其他的案外人产生了一系列的诉讼，原告钟论昭的合同即将到期，被告行使不安抗辩权才迟延交付租金，故被告不应支付违约金；第三、原告钟论昭与被告刘世云签订的协议已到期，由于原告在合同到期后并没有与刘道荣续租，因此导致原告钟论昭与被告刘世云协议自然终止；第四、被告刘世云支付的租金已经超过双方实际履行的租赁期限，原告应当退还多收取的租金，故提起反诉要求退还。 被告（反诉原告）刘世云向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还反诉原告租金14904元（80000÷365×68）；2.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2017年6月12日签订的《土地转包补充协议书》，合同约定，反诉原告租赁反诉被告从昆明铁路新村刘道荣处租赁而来的土地约4.5亩，租金每年每亩18000元，合计年租金81000元，租赁期间自2017年7月1日起算至2019年6月30日止。合同履行中，2019年4月23日，反诉被告同刘道荣签订的合同到期终止，刘道荣将土地租赁给案外人杨兴刚。反诉原告所租赁的土地因反诉被告的合同到期，致使反诉被告与反诉原告的租赁合同无法履行。自2019年4月23日起，反诉原告无奈之下，向案外人杨兴刚租赁土地并支付租金。反诉被告多收取的租金无法律依据，应当予以退还。据此，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）辩称，我与案外人刘道荣的土地承包协议并未解除，被告刘世云还在使用原告出租的土地，要求退还租金以及抗辩不交后面的租金，于法于事实无据，请求驳回反诉请求。 双方围绕本案争议提交了证据，本院组织了证据交换和质证，双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的证据本院认定如下：原告(反诉被告)提交的《土地转包补充协议书》、（2019）云01民终261号民事判决书，真实、合法，与本案关联，本院予以采信；提交的（2018）云0114民初2363号民事判决书、拆迁补偿协议，与本案无关，本院不予采信；土地面积登记表，证实出租给刘世云的土地面积是4.5亩。被告（反诉原告）刘世云提交证据4、5以及情况说明、银行交易记录，于本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：钟论昭曾用名陈平。1998年4月8日乙方陈平与甲方刘道荣签订《土地承包协议》，约定：刘道荣提供小古城村委会拖拉机厂旁小山地土地9137.9平方米，折合亩面积13.7亩，给乙方陈平使用，使用期定为二十一年，自1998年4月22日至2019年4月22日，总使用租金为460320元。2016年4月22日至2019年4月22日止为第七阶段，每亩每年2200元，每年土地使用费合计30140元。合同约定如要转包应征得甲方的同意，方才有效。乙方应在每年4月22日前一次性付清甲方每年土地使用费，如不按时交纳使用费，则乙方应自动放弃土地使用权。2017年6月12日，乙方刘世云与甲方钟论昭签订《土地转包补充协议书》，约定：甲方钟论昭将从刘道荣处租赁的土地4.5亩转租给乙方使用，单价每亩每年18000元，每年共计81000元；其他条款参照原甲方（曾用名陈平）与刘道荣签订的《土地承包协议》，租金每年的6月20以前交清当年租金（不交清就算违约），违约乙方赔偿甲方违约金50000元；如果乙方在2019年6月20日后要续租该土地，必须提前三个月书面通知甲方，续租后的土地租金按每年递增10%计算，但要续租甲、乙双方必须重新签订租用协议才有效；甲方另收5000元保证金，在乙方租地期满，将该地块上的水、电、房屋、围墙等设施完好的移交给甲方后，甲方在三天内退还5000元保证金，本协议2019年6月30日前或执行完毕失效。钟论昭出具收据载明2017年7月12日收到刘世云交来2017年7月1日至2018年6月30日的土地租金80000元。钟论昭出具收据载明2018年6月14日、2018年10月29日分别收到刘世云2018年7月1日至2019年6月30日的土地租金20000元、60000元。 另查明，本院于2019年1月15日作出（2018）云0114民初2877号民事判决书，判决刘道荣与钟论昭于1998年4月8日签订的《土地承包协议》于判决书发生法律效力之日解除，钟论昭不服提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2020年2月25日作出（2019）云01民终6292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，被告主张原告改变了土地的使用性质，故将土地转租给被告刘世云等人是无效的转租行为，被告并未举证予以证实，被告的该意见不成立，本院不予支持。关于本诉主张应否支持的问题。原告主张解除与被告刘世云签订的《土地转包补充协议书》，该协议约定的租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，截至原告起诉之日，双方的租赁期限已届满，该《土地转包补充协议书》已依法终止，故原告主张解除该合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”原、被告合同约定“租金每年的6月20以前交清当年租金（不交清就算违约）”，合同约定租金为81000元，但实际支付的租金两年均为80000元，故本院认定土地年租金变更为80000元，被告依约应于2018年6月20日前交清当年租金，被告于2018年10月29日支付剩余租金60000元，被告的行为显然已经构成违约。原告主张违约金50000元，本院根据被告迟延支付的情形酌情调整支持违约金10000元。被告提出其系行使不安抗辩权，不构成违约，本院认为2018年6月20日离原告土地租赁期限届满尚早，且被告实际一直使用土地，故对被告的该意见，本院不予支持。原告钟论昭与刘道荣签订的《土地承包协议》已经法院判决解除，原告钟论昭对案涉土地不再享有使用权，故原告主张被告交出土地没有依据，本院不予支持。原告钟论昭基于与刘道荣签订的《土地承包协议》取得土地使用权期限自1998年4月22日至2019年4月22日止，原告钟论昭转租给被告刘世云土地使用期限截止至2019年6月30日，已经超出原告钟论昭剩余使用期限，本院认定原、被告双方租赁期限截止至2019年4月22日。原告主张被告支付自2019年6月30日至实际归还土地之日止的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉主张应否支持的问题。反诉原告要求反诉被告钟论昭退还租金14904元，因刘世云向钟论昭租赁使用至2019年4月22日，故反诉被告钟论昭应退还自2019年4月23日至2019年6月30日期间的租金14904元（80000元÷365天×68天），反诉原告的该主张成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘世云于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）钟论昭违约金10000元； 二、原告（反诉被告）钟论昭于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）刘世云租金14904元； 三、驳回原告（反诉被告）钟论昭的其他本诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1833元，由原告（反诉被告）钟论昭负担1608元，被告（反诉原告负担）刘世云负担225元；反诉案件受理费减半收取172元，由原告（反诉被告）钟论昭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  张素珍 人民陪审员  郭 娴 人民陪审员  董继荣 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  李秋蓉