山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初82号 原告：沈清财（执行案外人），住济南市。 委托诉讼代理人：张媛萌，山东鲁泉律师事务所律师。 被告：刘宗慧（申请执行人），住济南市。 第三人：济南天建房地产开发有限公司（被执行人），住所地济南市。 法定代表人：石玮华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张炜，住济南市。 原告沈清财诉被告刘宗慧、第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈清财及其委托诉讼代理人张媛萌，被告刘宗慧到庭参加诉讼。第三人天建公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告沈清财向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告沈清财购买的位于济南市天桥区无影山中路104号523、524室房屋（产权证号：天194855），并解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告沈清财与第三人天建公司于2011年9月20日签订了两份房屋买卖合同，分别约定以262524元和255259.5元价格购买位于济南市天桥区无影山中路104号523、524室的房屋。由第三人天建公司于2011年9月20日收到全部购房款后为原告沈清财开具了购房发票。原告沈清财于同日占有该两处房屋，目前该两处房屋仍处于原告沈清财占有状态。原告沈清财购买两处房屋后，曾多次催告第三人天建公司办理房屋过户手续，第三人天建公司以各种理由不予办理。原告沈清财与第三人天建公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕付款及交付义务，原告沈清财已取得了房屋所有权，只是因为第三人天建公司原因暂未办理产权登记。因此，被告刘宗慧所申请执行的财产属于原告沈清财所有，不属于第三人天建公司财产，不得列为被执行标的物。2019年10月10日，原告沈清财得知涉案房屋即将被拍卖的情况，遂向济南市天桥区人民法院提出了执行的异议，提交了书面的异议书。济南市天桥区人民法院于2019年12月6日向原告沈清财送达了（2019）鲁0105执异309号执行裁定书，于2019年12月19日向原告沈清财送达了（2019）鲁0105执异320号执行裁定书，均驳回了原告沈清财的异议。原告沈清财认为，原告沈清财符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。济南市天桥区人民法院认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人，即本案被告刘宗慧系抵押权人，依法享有对抗案外人即本案原告沈清财的担保物权等优先受偿权，因此不予支持原告沈清财提出的排除执行异议的申请。但此规定也有除外情形，法律、司法解释对此另有规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）之规定，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。本案中，在涉案房屋查封前，原告沈清财已与第三人天建公司签订房屋买卖合同，并支付了全部购房款，已实际占有使用涉案房屋。被告刘宗慧在受让了原债权人刘超的债权后，虽对涉案房屋享有优先受偿权，但原告沈清财已经购买了涉案房屋，其作为房屋买受人的权利优先于被告刘宗慧的抵押权等优先受偿权。因此原告沈清财提出的执行异议应予支持。综上，请求法院依法支持原告沈清财的诉讼请求。 被告刘宗慧辩称，第一，原告沈清财引用“最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002）16号”不适用本案执行的情形。该批复是最高法院对建筑工程价款的受偿顺序所做的安排，被告刘宗慧既不是建设工程承包人、也不是建设工程发包人。因此，该批复不适用本案争议的解决。第二，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中没有原告沈清财所称的：“房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。”上述规定完全是解决建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权和其他债权冲突时的受偿顺序，本案原告不是建筑工程的承包人，该批复不适用本案。第三，从发文实施的时间上看《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是2015年5月5日，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的时间是2002年。无论从规格还是时间上，前文优于后文。综上所述，本案无法律依据支持原告沈清财的主张，而原告沈清财也无足以排除强制执行的事实证据，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定驳回原告沈清财作为案外人提出的执行异议合理合法，请依法驳回原告沈清财的诉讼请求。 第三人天建公司未到庭亦未提交答辩意见及证据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，第三人天建公司未到庭质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及相关证据，本院认定事实如下：案外人刘超与第三人天建公司因民间借贷关系产生纠纷，本院于2014年4月18日作出（2012）天民一初字第842号民事调解书，调解协议如下：“一、被告济南天建房地产开发有限公司所欠原告刘超借款本金2176554元，以及截止2014年4月18日的利息583446元，共计276万元，于2014年7月17日前向原告刘超偿还完毕。二、如被告济南天建房地产开发有限公司预期未能按时履行上述还款义务，原告刘超对位于济南市天桥区无影山中路104号的410、419、420、431、511、512、513、518、522、523、524、526、527、528、606、608、612、618、619、620号的房产折价或以拍卖、变卖该宗房产所得的价款享有优先受偿权。三、如被告济南天建房地产开发有限公司逾期未能履行第一项还款义务，则被告济南天建房地产开发有限公司另向原告刘超支付违约金（该违约金的计取方式为：以320万元为基数，自2014年7月18日始至付清借款本息之日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。四、原告刘超于2014年7月17日前协助被告济南天建房地产开发有限公司办理位于济南市天桥区无影山中路104号的410、419、420、431、511、512、513、518、522、523、524、526、527、528、606、608、612、618、619、620号的房产的解除抵押手续。”因第三人天建公司未履行付款义务，刘超向本院申请执行，本院立案执行。2019年7月4日，因债权转让，本院作出（2014）天执字第1300号之一执行裁定书，将申请执行人刘超变更为本案被告刘宗慧。2019年9月17日，本院作出（2019）鲁0105执恢648号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人天建公司名下的位于济南市天桥区无影山中路104号523、524室房屋（以下简称涉案房屋）。 另查明，涉案房屋所有权人为第三人天建公司，房产证号为：天194855。2011年8月11日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为刘超。2011年9月20日，原告沈清财与第三人天建公司基于涉案房屋签订了两份房屋买卖合同，合同约定原告沈清财为买受人，其以材料款冲抵部分房款，剩余房款陆万玖仟捌佰贰拾捌元玖角贰分以现金形式支付（69828.92）。同日，第三人天建公司向原告沈清财出具销售不动产统一发票两份。现涉案房屋由原告沈清财实际控制。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告沈清财作为涉案房屋的买受人，其提交的房屋买卖合同及购房发票均载明购房时间为2011年9月20日，而第三人天建公司为涉案房屋办理抵押权登记的时间系2011年8月11日。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，虽被告刘宗慧系因债权转让变更为申请执行人，但涉案房屋的抵押权作为从属权利，已一并转让给被告刘宗慧。因本案申请执行人的抵押权依法设立在先，而第三人天建公司将涉案房屋转让在后，故即使原告沈清财支付了全部购房款，并占有使用了涉案房屋，被告刘宗慧亦依法享有对抗原告沈清财的抵押权优先受偿权，故原告沈清财提出的排除执行的异议，本院不予支持。 综上，原告沈清财要求不得执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告沈清财的诉讼请求。 案件受理费5237元，由原告沈清财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 善 人民陪审员  宫天一 人民陪审员  张淑香 二〇二〇年三月十日 书 记 员  蔺 菲