北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初1153号原告：高岚，女，1969年11月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。被告：杜洲，男，1983年7月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京经中太联物业管理有限公司第三分公司，住所地北京市西城区宣武门西大街28号大成广场东座1门306。负责人：陈谷，董事长。委托诉讼代理人：王相禄，男，北京经中太联物业管理有限公司第三分公司工作人员。委托诉讼代理人：胡芙兰，北京兴银律师事务所律师。原告高岚与被告杜洲、被告北京经中太联物业管理有限公司第三分公司（以下简称：经中太联物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高岚及其委托诉讼代理人郝强，被告杜洲委托诉讼代理人曹凌，被告经中太联物业公司委托诉讼代理人王相禄、胡芙兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，原告高岚变更“1、被告杜洲赔偿原告高岚装修、家具、其他受损材料及房屋使用费等损失暂估1万元（最终费用以司法鉴定结论为准）；2、被告杜洲承担本案全部诉讼费用”诉讼请求为：1、判令二被告赔偿原告高岚房屋装修受损装修工程拆除及修复费用127810元、其他家具及装修材料损失3127元、租金损失280980元（截至2019年10月16日），合计411917元；2、本案的诉讼费及鉴定费9762元由二被告承担。事实和理由：2017年12月8日，被告杜洲在对西城区右安门大街x号富饶家园（又名紫金印象）小区x栋x单元x室房屋（以下简称“x号房屋”）装修中，因管道基础改造，造成暖气管道泄漏跑水，沿同户型四层、三层卫生间屋顶下行漏水，殃及原告高岚西城区右安门大街x号富饶家园（又名紫金印象）小区x栋x单元x室房屋（以下简称“x号房屋”），即原告高岚2017年刚刚装修完毕、尚未入住的房屋整体淹泡，造成吊顶、墙面、木地板、房间木门、墙体衣柜、卧室榻榻米及部分未拆封原材料严重受损，并且房屋不能如期入住。原、被告经紫金印象小区物业多次协调，协商未果。原告高岚特向本院提请诉讼，请求依法判如所请。被告杜洲辩称，不同意原告高岚诉讼请求。本次漏水发生及泡水，并非我方单方面造成，而是多种因素造成。一是原告高岚改变了房屋的设计用途，将卫生间的防水层烟风道井拆除，使得该区域的防水及排水功能丧失，如果发生漏水，产生损失的话，原告高岚自行对房屋进行改装，对损失的构成有不可推卸的原因，本案杜洲房屋是x，而原告高岚房屋是x，中间隔着两层房屋，为何3、4层没有发生漏水纠纷，这就说明是原告高岚改装原因造成。二是物业公司对于此次漏水发生有不可推卸的责任，漏水点虽是杜洲房屋的暖气管道，但在供暖季开始时并未发生漏水，在我们停工期间，即供暖季开始期间，突然发生漏水，究其原因是暖气管道不当打开阀门造成，根据和物业公司的约定，暖气管道属公用设施，其日常维修及管理是物业公司职责，在漏水发生时，其他业主早已发现漏水并向物业反映，但未及时处理导致损失扩大。因此我方认为，本案损失的发生各方均有责任，请法院根据公平合理原则确定责任。对于原告高岚主张的损失金额及所依据的价格评估报告，我方不予认可。另，我方并非回签协议的被拆迁人，被拆迁人系杜洲的爷爷杜撰，已过世。杜撰有三子：长子杜斌、次子杜穗光和三子杜新平，上述三人口头协商确定，由杜新平之子杜洲居住、使用和处置x号房屋，因x号房屋给他人造成的损失亦由杜洲赔偿。我方并未进行地暖改造，原告高岚主张不实。我方于2017年7月底收房，2017年9月底进行完初步装修，为勘验时的状况，自2017年9月至2017年12月8日之前并未发生过漏水；2017年12月8下午4点半左右，我方接到物业电话，称x号房屋暖气管道漏水导致x号房屋业主装修被浸泡，经我方调查，漏水系因物业未通知或未经我方允许，私自打开x号房屋暖气管道的供水阀门，导致x号房屋正在装修的管道跑水，水流入卫生间的通风管道，对x号房屋、x号房屋、x号房屋造成不同程度的损坏，其中x号房屋、x号房屋损坏较小不涉及赔偿，而x号房屋将属于公摊范围的烟风道私自拆除并将其封堵导致所有水积存在通风管道内最终全部流入x号房屋中，原告高岚将x号房屋卫生间拆除同时拆除了卫生间的防水层和排水系统，从而导致了水势的蔓延，损失进一步扩大。我方认为此次跑水损害，并非单一原因所造成，x号房屋为漏水点，我方对原告高岚方表示歉意，但我方并无过错，我方严格按照物业管理规定，在每次施工中都提前通知物业供水，施工完毕后通知物业将阀门关闭，并检查后才离开。本次漏水的阀门为采暖专用阀门，仅供x号房屋使用，物业打开公共管井打开阀门即未联系业主也未尽到监管职责。物业在漏水后存在严重失职，按业内从业规定和办法，只要依次关闭楼道管道数秒钟就能确认漏水点，但物业使用了5个小时，x号房屋业主于当日中午就发现x号房屋漏水，数次致电物业要求处理，但物业怠于处理，未及时关闭水阀。本次漏水原因是物业公司管理不善，私自打开阀门造成，而其怠于处理问题导致了损失进一步扩大，故我方申请物业公司为本案被告。原告高岚对x号房屋卫生间的改造对其今后有很大的安全隐患。我方认为原告高岚方对本次损害也负有相应的拆改责任。综上，本次损害我方并无过错，不同意原告高岚的诉讼请求。被告经中太联物业公司辩称，被告杜洲称物业公司对暖气供水阀门误操作，管道井及暖气阀门管理不当，未及时采取有效措施阻止损失扩大，对损害结果的发生存在重大过错，是完全错误、无中生有的指控。首先，物业公司没有权利自行开启或关闭暖气供水阀门，不存在误操作和管理不当的事实。暖气供水阀门的管理在2017年7月6日至2019年7月6日两个供暖期内（质保期）是由江苏南通二建集团有限公司负责（见北京富饶房地产开发有限公司提交的证明）。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第(3)款明确规定建筑单位的质保期为：供暖与供冷系统为2个采暖期、供冷期。质保期满后，供暖系统由北京市热力集团有限责任公司西城分公司负责。也就是说无论是质保期内，还是质保期满后，物业公司对供暖试水、热力管道阀门的开启与关闭以及维修都没有权利与责任。因此被告杜洲的指控不成立。而且在被告杜洲提交的录音文字整理的证言中，证人陈某（热力公司换热站负责人）在证言中也明确表述：“去年（2017年）没通知，他们自己开的，找总包开的（见被告杜洲提交的陈某通话录音文字整理倒数第5行）”，充分证明物业公司没有开关供暖阀门的权利，质保期内严格按照规定通知总包开关阀门。其次，物业公司采取措施及时有效，不存在延误排查导致损失扩大的问题。物业公司在2017年12月8日上午11时46分接到热力集团换热站负责人陈某电话报供暖低区补水泵不停补水，预判可能有漏水点，物业公司立即通知总包并协同总包开始排查。在14时32分在x-x-x发现漏水点后立即关闭了x至x户型低区暖气供回水阀门（见证据富饶家园项目x号楼x单元x室内跑水情况说明以及富饶家园物业(9)的微信工作群对话）并及时帮助x住户处理积水。两份证明材料记载了跑水情况处理的详细经过及时间。不存在被告杜洲所说的用了5小时，没有工人的情况。更不存在延误的情况。在物业电话不断催促中被告杜洲的亲属在17时44分才到现场打开x房门，进门后发现地面全是积水，此时屋内己无明显漏水点，为了准确查找全部漏水点，又开启阀门，在确定所有漏水点后随即关闭。整个处理过程及时规范，无任何过错。二、被告杜洲提供的富饶家园小区x栋x单元x号房屋业主赵先生的通话录音文字整理的证据内容与事实不符。首先，在时间上不符。这份录音证据的文字记载显示时间是2018年5月3日，于事发的2017年12日8日相差了近6个月。其真实的录音时间不能确定。半年之久在准确的时间记忆上出现错误或者在被告之妻的故意误导下证人记错时间是完全存在的。根据物业公司值班工作信息记录表显示，物业值班人员接到x-x-x业主的电话x是下午14时30分，内容是排风有水往下流，在此之前物业没有接到关于漏水问题的电话。此时物业工程人员也查到了漏水点并及时关闭了相应阀门。因此不存在录音文字整理中所述反复多次交涉的内容。其次，物业公司值班人员并不懂工程，只是负责接电话，是工程上的问题就通知工程部处理，通话录音文字整理的内容不符合工作规范，也不合常理，因为11时46分，物业工程部配合总包工作人员己经开始排查漏水点了，如果在12时接到准确的提供漏水点的业主电话，物业公司会在第一时间告知总包关掉阀门，因为总包人员和物业工程人员一直在排查漏水位置，不存在要上报请示延误时间的可能性。该文字中大段关于要物业公司赔偿损失，承担责任的表述不符合正常的交流。第三，在没有查找到漏水点的情况下，在集中供暖期间，物业是无权随便关闭业主供暖阀门的，那样会造成管道冻裂事故及大部分业主供暖中断，且不利于及时查出漏水点及原因。因此x业主在没有确切查出漏水点的情况下责令物业工作人员关阀门，物业工作人员有权拒绝。三、这次暖气漏水真正的直接的原因是x-x单元x业主私自改造地暖，破坏暖气管道保护层，损坏暖气管造成的。首先，被告杜洲违反与物业公司签暑的装修管理协议，私自改地暖（见证据富饶家园装修管理协议）。其次，被告杜洲没有遵守装修审图意见表第2、3、4项严禁拆改供暖管道和设施；严禁私自拆改管道和设施；禁止挖凿地面的禁止性规定（见证据装修审图意见表）。被告杜洲不仅违反上述禁止性规定，将地面全部刨开，致使供暖供水管道长期暴露，还损伤供暖管道，最终管道在供热温度及压力作用下破裂造成损失。被告杜洲辩称通知物业公司关闭供水阀门，物业公司从来没有接到过任何被告杜洲要求关闭供水供暖阀门的电话，见证据物业公司（常服务报修系统），该系统一旦生成是无法修改的。之所以在2017年12月8日之前供暖管道没有破裂，是因为在此之前天气尚暖，被损坏的供暖管道供暖温度低、压力小，随着天气越来越冷，供暖温度逐步提高、管道压力越来越大，被破损的管道随着压力的增大而破裂导致跑水。物业管理界限划分范围是业主户门以外的共用区域属于物业公司负责日常维护保养，在x-x-x暖气跑水期间共用区域设备设施属于完好状态，物业在物业服务中没有任何过错，业主户内房屋属于产权人私有部位，产权人业主是唯一责任管理人，应对私自破坏户内供暖设施负全责。另，《北京市供热采暖管理办法》第二十一条规定，用户拆改室内自用采暖设施的，应当经供热单位确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施运行，用户因拆改室内供热采暖设施造成他人损失的，应当承担相应责任。综上所述，物业公司在管理及处置上没有任何问题，原告高岚所受到的损失与物业公司没有任何关系，物业公司不应当承担任何赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2010年5月6日，原告高岚与北京富饶房地产开发有限公司签订《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：431），约定乙方（高岚）自愿选择回购甲方（北京富饶房地产开发有限公司）在北京市宣武区右安门内大街x号院内建设的新住宅x号楼（施工楼号）x单元x层x号叁居室，建筑面积112.03平方米，即涉案北京市西城区右安门大街x号富饶家园（又名紫金印象）小区x栋x单元x号房屋（以下简称：x号房屋）。2017年7月，x号房屋交付原告高岚，x号房屋尚未办理不动产权登记手续。2008年3月31日，杜撰与北京富饶房地产开发有限公司签订《北京市宣武区右安门内大街x号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：013），约定乙方（杜撰）自愿选择回购甲方（北京富饶房地产开发有限公司）在北京市宣武区右安门内大街x号院内建设的新住宅x号楼（施工楼号）x单元x层x号叁居室，建筑面积112.03平方米，即涉案北京市西城区右安门大街x号富饶家园（又名紫金印象）小区x栋x单元x号房屋（以下简称：x号房屋）。杜撰系被告杜洲之祖父，回迁协议系被告杜洲之母朱燕玲代理杜撰签订。杜撰于2012年4月6日去世。2017年7月x号房屋交付，收房签字人为朱燕玲，x号房屋尚未办理产权证。被告杜洲自述：杜撰有三子，长子杜斌、次子杜穗光和三子杜新平，上述三人口头协商确定，x号房屋由杜新平之子被告杜洲居住、使用和处置，因x号房屋给他人造成的损失亦由被告杜洲赔偿。经本院现场勘查，x号房屋进户的暖气管破损导致出现漏水，水顺x号房屋卫生间的通风管道流至x号房屋，导致x号房屋浸水。x号房屋三居室内均有水渍痕迹，地板翘起现象明显，原、被告对上述现场情况均认可。但对漏水原因陈述不一致，原告高岚陈述漏水原因为：x号房屋抛开地面拆改地暖，将暖气管道损坏所致。被告杜洲陈述漏水原因为：物业未经住户允许，将采暖管道阀门打开所致。被告经中太联物业公司陈述漏水原因为：x号房屋业主私自改造地暖，破坏暖气管道保护层，损坏暖气管造成漏水。经本院释明，原告高岚、被告杜洲及被告经中太联物业公司均未申请对涉案漏水的原因进行鉴定。原告高岚申请对x号房屋水浸受损部位装修工程（含定制家具）损失（含拆除及修复）、其他家具和装修材料损失以及房租损失（2017年12月8日至装修工程完工之日期间）进行价格评估。经北京市高级人民法院摇号确定，国宏信价格评估有限公司作为本案的评估机构，评估机构于2019年12月24日出具《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格合计为411917元，其中，房屋装修受损装修工程拆除及修复费用在评估基准日2019年8月14日的价格为127810元，其他家具和装修材料损失在评估基准日2019年8月14日的价格为3127元，租金损失在评估基准日2019年l0月16日的价格为280980元。为此，原告高岚支付评估费9762元。上述事实，有各方当事人陈述、回购新建住房协议、居民回迁安置结算表、价格评估报告、勘验笔录、勘验照片等证据在案佐证。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。关于财产损害赔偿责任承担问题，x号房屋暖气管漏水，x号房屋管理人为被告杜洲，应由其承担相应的赔偿责任，被告杜洲辩称系被告经中太联物业公司管理不善导致暖气管阀门被擅自打开而漏水，但被告经中太联物业公司对此不予认可，被告杜洲亦未提交证据材料予以证明，本院对被告杜洲的该项抗辩意见不予采信，本案因漏水造成财产损害赔偿责任由被告杜洲予以承担。被告经中太联物业公司对此次漏水造成的损害不承担赔偿责任。关于财产损害赔偿的数额问题，一、对于房屋装修受损装修工程拆除及修复费用、其他家具及装修材料损失部分。经评估，房屋装修受损装修工程拆除及修复费用为127810元、其他家具和装修材料损失为3127元，原告高岚据此予以主张，被告杜洲辩称评估报告不具备合法性及关联性，但未提交证据材料加以证明，本院对其抗辩意见不予采信，对原告高岚的主张予以支持。二、对于房屋租金损失部分。经本院现场勘验，x号房屋在漏水后未丧失居住使用功能，原告高岚主张自漏水发生后至今的房屋租金损失无事实依据，本院不予支持。但是房屋修复期间原告高岚无法实际居住房屋，原告高岚需寻租与x号房屋相似房屋进行居住，在此期间的原告高岚支付的租金应为其合理损失，被告应予赔偿。诉讼期间，原告高岚未对房屋修复期间进行鉴定，本院综合考虑房屋受损情况等实际因素，酌情确定房屋修复期间为两个月。根据评估报告确定的x号房屋相似期间平均月租金标准，本院酌情确定房屋修复期间的租金损失为25000元。三、对于评估费。属于原告高岚因此次漏水造成的合理损失，被告应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告杜洲支付原告高岚房屋装修受损装修工程拆除及修复费用127810元、其他家具和装修材料损失3127元、房屋修复期间的租金损失25000元。二、驳回原告高岚的其他诉讼请求。如果被告杜洲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7479元，由原告高岚负担4648元（已交纳）；由被告杜洲负担2831元（自本判决生效之日起七日内缴纳）。评估费9762元，由被告杜洲负担（自本判决生效之日起七日内支付给原告高岚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘昌龙人民陪审员  安 然人民陪审员  杨伟忠二〇二〇年三月二十四日书 记 员  包玉婷