北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初39421号原告：张小辉，男，1984年1月3日出生，汉族，无业，住福建省沙县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑景田，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：易晓莉，北京奥北律师事务所实习律师。被告：北京汇丰福禄投资管理有限公司，住所地北京市海淀区清河小营永泰庄北路甲6号3层317号。法定代表人：李青华，总经理。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。原告张小辉与被告北京汇丰福禄投资管理有限公司（以下简称汇丰福禄公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。张小辉的委托诉讼代理人郑景田、易晓莉到庭参加了两次庭审，汇丰福禄公司的委托诉讼代理人祝辉良到庭参加了第一次庭审，汇丰福禄公司的委托诉讼代理人李帅到庭参加了第二次庭审。本案现已审理完毕。张小辉向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认张小辉与汇丰福禄公司于2016年7月19日签订的《承包协议书》已于2017年5月11日解除；2、判令汇丰福禄公司返还张小辉剩余承包费（租金）57638.89元，保证金（押金）41000元；3、判令汇丰福禄公司赔偿张小辉经济损失116573元；4、判令汇丰福禄公司承担本案诉讼费用。事实与理由：汇丰福禄公司于2016年6月13日通过与北京丰义园餐饮管理有限公司（以下简称丰义园公司）签订《承包协议书》取得北京市海淀区皂君庙东路鑫雅苑5号院14号楼一层西侧门脸的经营权，2016年7月19日另行与张小辉签订《承包协议书》将经营权转包给张小辉，经营沙县小吃。《承包协议书》约定承包期限从2016年7月20日起至2022年5月30日止，免租装修期为15日，自2016年7月20日至2016年8月4日止。约定承包费为第一年至第二年每年为250000元，第三年至第四年每年为265000元，第五年至第六年每年为280900元。张小辉按照约定向汇丰福禄公司支付了保证金（押金）41000元，并支付了第一年（自2016年8月5日至2017年8月4日）的承包费（租金）250000元。后，因汇丰福禄公司逾期未向丰义园公司支付承包费，丰义园公司于2017年5月11日收回了经营权，张小辉无法继续承包经营。汇丰福禄公司的行为导致张小辉与汇丰福禄公司之间的《承包协议书》无法继续履行，事实上已经解除，但汇丰福禄公司至今拒绝退还保证金（押金）和剩余承包费（租金），且拒绝赔偿张小辉的经济损失，故诉至法院。汇丰福禄公司辩称，张小辉与汇丰福禄公司签订本协议书后已经实际使用了承包场地，其实际使用时间并非2017年5月11日，而是一直在使用，张小辉要求退还承包费及押金没有法律依据，张小辉已经实际使用了场地，不存在退还返还的问题，张小辉要求赔偿损失没有事实和法律依据，故不同意张小辉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对张小辉提交的证据1、证据2、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年7月19日，汇丰福禄公司（甲方）与张小辉（乙方）签订《承包协议书》，约定汇丰福禄公司将坐落于北京市海淀区皂君庙东路鑫雅苑5号院14号楼一层西侧门脸，建筑面积约60平的使用权，从协议签署之日起交与乙方承包经营，乙方则按时定期向甲方交纳承包费，在乙方承包经营期间，乙方自行经营管理、独立经营核算、自负盈亏，并承担本协议相关的责任。双方商定承包期限从2016年7月20日起至2022年5月30日止免租装修期为15日，自2016年7月20日至2016年8月4日止。承包费及支付方式约定为：承包费第一年至第二年每年为250000元；第三年至第四年每年为265000元；第五年至第六年每年为280900元。在签署本协议时，乙方先向甲方交纳首期的合作费和押金共计166000元。承包费的支付方式为按照先交承包费后经营的原则每6个月交付一次，每个付款期前十五日按时交付给甲方。逾期超过三十天甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方承担违约金、滞纳金及给甲方造成的经济损失。为了保证本协议的正常履行，乙方向甲方交纳二个月房租作为质保金，作为乙方完全履行本协议各项条款规定的担保，乙方不得将该保证金抵做承包期内任何时间所应付的承包费及其他相关费用。本协议期限届满时，乙方完全履行本协议各项条款之规定，并结清相关费用，不损坏房屋主体结构的前提下，甲方将保证金返还给甲方（不计利息）。本协议签署之前丰义园公司的债权债务由甲方承担。本协议签署后，因乙方单方承包经营丰义园公司所发生的一切债权债务由乙方承担，乙方自行支付因经营而发生的所有费用，如税金、水、电、气、暖等相关的费用。违约责任约定为：乙方在承包期限内，若没有按照本协议约定的时间交纳承包费，则每延期一日按照年承包费的千分之五向甲方承担违约责任。若乙方超过约定交纳承包费30%，仍不能交纳承包费的，甲方则有权解除本协议，并追究相应因乙方擅自终止协议造成的损失（损失额为当年三个月的承包费）。本协议一经双方签字，任何一方不得擅自终止协议，如一方单方终止协议或导致合作终止的，需向守约方赔偿所造成的经济损失。协议还对其他内容进行了约定。该合同由张小辉及汇丰福禄公司李振魁共同签署，并加盖汇丰福禄公司公章进行确认。2016年7月23日，张小辉向汇丰福禄支付166000元，汇丰福禄公司向张小辉出具《收据》，载明“今收到张小辉皂君庙东路西侧门脸房屋押金41000，租金125000，备注押金：41000元整”。2017年1月21日，张小辉委托案外人姜伟伟向汇丰福禄公司李振魁账户汇款95000元，汇丰福禄公司认可收到前述款项。诉讼中，双方就以下事实产生争议：一、关于涉案房屋免租装修期的起止日期。双方《承包协议书》中约定承包期限从2016年7月20日起，免租装修期为15日，自2016年7月20日至2016年8月4日止，诉讼中，张小辉主张汇丰福禄公司实际交付涉案房屋的时间为2016年9月，对此汇丰福禄公司表示不予认可。张小辉为证明其主张成立，向本院提交了案外人北京中周装饰有限公司及案外人固安县雨沐林广告传媒有限公司出具的《证明》，两份证明分别载明“我公司自2016年8月20日起开始为张小辉位于北京市海淀区皂君庙东路鑫雅苑的门脸装修……”，“2016年8月20日，张小辉拿到位于北京市海淀区皂君庙东路鑫雅苑的门脸，当日联系我们制作灯箱……”，对此本院认为，自两份《证明》所载内容可以看出，2016年8月张小辉已经接收涉案门脸房屋并进行装修及灯箱制作等工作，与张小辉关于2016年9月房屋交付的陈述存在矛盾，且前述案外人均与张小辉存在利害关系，两份《证明》的证明力低于张小辉与汇丰福禄公司所签《承包协议书》的证明力，在张小辉未能提供其他直接证据证明其实际收到涉案房屋的时间确与合同约定时间不同的情况下，本院认为，免租装修期的时间应以合同约定为准，即2016年7月20日至2016年8月4日。二、张小辉是否足额向汇丰福禄公司支付了第二期承包费。根据协议约定，张小辉应自2017年1月21日前向汇丰福禄公司支付第二期承包费125000元，张小辉实际于2017年1月21日支付第二期承包费95000元。诉讼中，张小辉称其与汇丰福禄公司协商一致免除了一个月的房租，对此汇丰福禄公司明确表示否认，张小辉未能就双方协商一致免除一个月房租的事实进行举证，本院对其该项陈述不予采信。按照张小辉实际交付的承包费金额，本院核算，张小辉可正常使用涉案房屋进行经营的截止日期为2017年6月22日。三、关于张小辉停止经营的日期。诉讼中，张小辉向本院提交了2017年5月11日，案外人丰义园公司向汇丰福禄公司发送的《解除合同通知书》，该通知书载明因汇丰福禄公司在履行其与丰义园公司的《承包协议书》期间存在违约行为，故通知汇丰福禄公司自通知书送达即时解除双方承包协议等内容。张小辉主张其于2017年5月11日因前述原因被迫停止经营。汇丰福禄公司对该日期不予认可，并称张小辉实际经营至2018年春节前后，但未提交证据予以证明。庭审过程中，汇丰福禄公司认可其在2017年2月14日后未向丰义园公司支付承包费，与《解除合同通知书》中所述“2017年3月17日我司要求你司于三日内支付所拖欠的承包费，你司仍拒绝履约”的情况相符，故本院对张小辉关于汇丰福禄公司在履行与丰义园公司承包协议的过程中存在纠纷，导致其在承包期内经营受到影响的陈述予以采信。汇丰福禄公司作为与丰义园公司承包合同的相对人，其虽不认可张小辉陈述的停止经营的日期，但汇丰福禄公司作为转包人，其对汇丰福禄公司向张小辉收回房屋的日期或丰义园公司实际清场的日期具有举证能力，汇丰福禄公司在其有能力提交证据但未进行举证的情况下，本院认为应采信张小辉主张的关于停止经营的日期为2017年5月11日的陈述。另查，张小辉为使用涉案门脸房进行经营，对房屋进行装修并添置设备及对外广告，产生装修费66600元、设备费42500元、广告费7473元。张小辉为证明上述费用已实际发生，向本院提交了案外人北京中周装饰有限公司及案外人固安县雨沐林广告传媒有限公司出具的《收据》三张及财付通支付科技有限公司出具的《微信支付交易明细证明》，汇丰福禄公司虽对该证据的真实性不认可，但前述证据的发生时间均为张小辉承包涉案房屋之后，收据载明的地址亦与涉案门脸房屋相符。庭审中，汇丰福禄公司认可其将涉案房屋转让给张小辉时，房屋仅对地板墙面进行了简单装修，而张小辉承包涉案房屋经营沙县小吃必然会对房屋进行装修并添置设备、发布广告，结合张小辉的该项证据中收据所载明的金额均可与微信支付金额对应，其中付给北京中周装饰有限公司的设备费的微信转账金额虽为40970元，但与该公司出具的《收据》对比，差额较小，符合现金交易的合理范围内，故本院对该证据依法予以确认。根据张小辉与汇丰福禄公司签订的《承包协议书》中约定的承包期限（2141天）及张小辉的实际经营期限（296天），本院按照天数比例核算，张小辉应自行负担的装修费、设备费、广告费金额应为16116.58元。上述事实，有当事人提交的上述证据，当事人陈述以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，张小辉与汇丰福禄公司签订的《承包协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，汇丰福禄公司虽依约将所转让的门脸房屋交付张小辉经营使用，但因汇丰福禄公司与丰义园公司之间发生纠纷，致使丰义园公司解除其与汇丰福禄公司之间的合同，从而致使张小辉与汇丰福禄公司的《承包协议书》亦无法继续履行，张小辉无法进行经营，合同目的无法实现，在此情况下，张小辉于丰义园公司与汇丰福禄公司解除合同之日，与汇丰福禄公司解除《承包协议书》，符合法律规定，故本院确认，张小辉与汇丰福禄公司签订的《承包协议书》于2017年5月11日解除。鉴于汇丰福禄公司的行为已经构成违约，且最终导致本案《承包协议书》解除，故汇丰福禄公司理应将其收取张小辉的保证金及剩余承包费予以返还。同时，汇丰福禄公司还应赔偿因《承包协议书》解除给张小辉造成的实际损失。现张小辉要求汇丰福禄公司返还2017年5月11日至2017年8月4日的承包费57638.89元的诉讼请求，因其已支付的承包费用仅够经营至2017年6月22日，故本院对于张小辉该项诉讼请求中2017年5月11日至2017年6月22日期间的承包费29452.05元的部分依法予以支持，超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。张小辉要求汇丰福禄公司返还保证金（押金41000元）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于张小辉要求汇丰福禄公司赔偿经济损失（装修费、设备费、广告费）116573元的诉讼请求，该部分费用应扣除张小辉实际经营期间应自行负担的部分，本院对100456.42元的部分依法予以支持，对于超出部分不予支持。汇丰福禄公司关于不应返还承包费及押金的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认张小辉与北京汇丰福禄投资管理有限公司签订的《承包协议书》于二〇一七年五月十一日解除；二、北京汇丰福禄投资管理有限公司返还张小辉承包费29452.05元、保证金（押金）41000元，两项共计70452.05元，均于本判决生效之日起十日内付清；三、北京汇丰福禄投资管理有限公司赔偿张小辉经济损失100456.42元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回张小辉的其他诉讼请求。如北京汇丰福禄投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元（张小辉已预交2264元），由张小辉负担810元，已交纳；由北京汇丰福禄投资管理有限公司负担3718元，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费1559元，由张小辉负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  武 祎人民陪审员  张永慧人民陪审员  梁铭全二〇二〇年三月三十日书 记 员  耿瑞璞