广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19905号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：叶志雄，男，1955年11月16日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告叶志雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤，被告叶志雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月28日，被告回迁入住保利丰花园百合阁1210房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积42.67平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2013年1月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费、原告代被告交纳的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修公摊费等。故起诉请求判令：1、被告支付物业管理费4894.45元（从2013年1月1日起至2019年2月28日止，每月按42.67平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）。2、被告支付代交水费2447.09元（从2013年1月1日起至2019年2月28日止）、代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1299.14元（从2013年1月1日起至2018年6月4日止）、代交垃圾处理费370元（从2013年1月1日起至2019年2月28日止，每月5元）、专项公共维修公摊费274.19元以及上述费用逾期交纳的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：同意支付物业管理费、水费、垃圾处理费，公摊电费、专项公共维修公摊费。2007至2012年我都是正常缴费，后来因为房屋渗水，我向原告反映，原告不理，我才拒交物业管理费，所以不同意支付逾期交纳物业管理费的违约金。由于水费、垃圾费、公摊电费、专项公共维修公摊费是和物业管理费一同交纳的，而物业管理费我已经拒绝缴纳，所以也无法缴纳其他费用，所以不同意支付利息。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。2007年1月28日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认回迁至保利丰花园百合阁B1210房，建筑面积为42.67平方米。同日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米收取，收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；甲方可提供水费、电费等代收代缴服务；乙方不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；等。本案审理过程中，原告表示：合同约定应该是每月交费的，实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日，被告自2013年1月起没有支付物业管理费及原告代垫费用。原告为此提交了水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票及催缴通知书等予以证明。原告于2019年8月2日提起本案诉讼。诉讼中，原告提交涉案房屋的面积测量成果报告书，记载涉案房屋的建筑面积为41.9907平方米。原告遂变更其诉讼请求1中的物业管理费计算标准为按1.55元/平方米×41.99平方米计算。本院认为：原告与洪德公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对保利丰花园实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对保利丰花园进行物业管理。被告使用的涉案房屋位于保利丰花园内，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告应按上述合同的约定履行支付物业管理费的义务。经测绘，涉案房屋的建筑面积为41.9907平方米，现原告要求被告按每月1.55元/平方米×41.99平方米的标准支付物业管理费，合理，本院予以支持。被告辩称原告对其房屋渗水问题未进行处理，故拒交物业管理费，但被告对此未提交证据证明，且该理由不构成拒绝支付物业管理费及其他费用的充足抗辩，故其抗辩意见，本院不予采纳。被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，本院予以支持。被告未及时履行支付上述物业管理费以及原告代垫费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付迟延支付物业管理费的违约金，以及迟延支付其他费用的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，且也与被告签署的《前期物业管理服务协议》中的标准一致，故本院予以采纳。根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。原告主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，本院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶志雄在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2013年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×41.99平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以130.17元为本金，按每日1‰的标准，从2013年3月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2013年1月1日起至2019年2月28日止的水费2447.09元、垃圾处理费370元；从2013年1月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1299.14元；维修公摊费274.19元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以4390.42元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费182元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  崔慧冰人民陪审员  杨爱梅二〇二〇年三月三十日书 记 员  余胜男幸妙倩