达州市通川区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川1702民初4349号 原告：高必国，男，1963年4月13日出生，汉族，住达州市达川区。 原告：龚友润，女，1963年4月8日出生，汉族，住达州市达川区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。 被告：周念顺，男，1975年3月19日出生，汉族，住达州市达川区。 被告：高必学，女，1972年11月19日出生，汉族，住达州市达川区。 被告：冷兴文，男，1963年6月26日出生，汉族，住达州市达川区。 被告：李仁均，女，1965年6月9日出生，汉族，住达州市达川区。 被告冷兴文、李仁均共同委托诉讼代理人：王显全，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：刘黎明，男，1979年9月22日出生，汉族，住达州市。 原告高必国、龚友润与被告周念顺、高必学、冷兴文、李仁均、刘黎明合同纠纷一案,本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高必国、龚友润、被告高必学、冷兴文、李仁均、刘黎明及冷兴文、李仁均的共同委托诉讼代理人王显全到庭参加了诉讼，被告周念顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高必国、龚友润向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告周念顺、高必学与原告高必国于2009年5月13日签订的关于购买位于达州市通川区住房的《房屋转卖合同》有效；2.请求法院依法确认被告周念顺、高必学与被告刘黎明于2016年11月30日签订的关于出售位于达州市通川区住房的《委托书》无效；3.请求法院依法确认被告周念顺、高必学与被告刘黎明于2016年11月30日到四川省达州市佳诚公证处公证的（2016）达市佳证字第3893号《公证书》无效；4.请求法院依法确认被告刘黎明与被告冷兴文、李仁均于2017年2月21日签订的关于购买位于达州市通川区住房的《存量房买卖合同》无效；5.请求法院依法判决被告周念顺、高必学、冷兴文、李仁均立即向原告高必国、龚友润履行关于位于达州市通川区住房（一套）的过户义务；6.本案所有诉讼费用全部由被告周念顺、高必学、刘黎明、冷兴文、李仁均共同承担。事实与理由：原告高必国、龚友润夫妇于2009年5月13日同周念顺、高必学夫妇签订了《房屋转卖合同》，原告高必国、龚友润夫妇从被告周念顺、高必学夫妇手中购买被告周念顺、高必学夫妇购买的四川信德房产开发有限责任公司开发的位于通川区。两原告向被告周念顺、高必学夫妇支付了该房屋房款120000元，该房屋在农业银行的剩余按揭款由两原告承担。随后，两原告与其子女一直以被告高必学的名义归还涉案房屋的剩余按揭款。原告高必国、龚友润夫妇于2009年底接房后于2010年2月开始装修并入住涉案房屋至今。2016年11月30日，被告周念顺、高必学因向被告刘黎明借款，并到达州市佳诚公证处办理了委托出售涉案房屋的《委托书》公证，被告刘黎明与被告冷兴文、李仁均于2017年2月21日签订关于涉案房屋的《存量房买卖合同》。2017年12月20日，被告冷兴文、李仁均以排除妨害纠纷起诉周念顺、高必学、刘黎明。在周念顺、高必学未到庭，刘黎明未应诉的情形下通川区法院于2018年4月20日作出（2018）川1702民初45号《民事判决书》。原告高必国、龚友润在周念顺、高必学上诉后才知道自己购买并居住多年的住房被转让。原告于2018年10月28日向达州市中级人民法院提出书面申请，请求作为该案的第三人参加诉讼未获准。现被告冷兴文、李仁均已经于2019年1月22日申请执行本案涉案房屋。综上，原告才是本案涉案房屋的真正权利人，自2009年底装修入住至今已经9年。五个被告的行为已严重损害了两原告的合法权益。 被告高必学对原告高必国、龚友润的诉讼请求无异议。 被告冷兴文、李仁均辩称，1.原告与周念顺、高必学签订的《房屋转卖合同》没有法律效力；2.周念顺、高必学与刘黎明签订的《委托书》来源合法、有效；3.原告无权主张《公证书》无效；4.《存量房买卖合同》合法、有效；5.原告主张案涉房屋再次过户依法不能成立；6.原告所述事实与理由不具备真实性。 被告刘黎明辩称，案涉房屋手续是公证了的，没有瑕疵，出售人周念顺、高必学到了场的。周念顺承诺欠的钱等工程款收回就还，并向冷兴文、李仁均每月支付2000元的租金，等房子收回来就交付给他们。 被告周念顺未作答辩和向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下，2009年5月13日，被告周念顺、高必学将其所有的达州市通川区屋（面积：96.41平方米）出售给原告高必国，双方签订了《房屋转卖合同》，2009年5月15日，原告高必国支付了周念顺、高必学首期购房款12万元，因该房的剩余按揭贷款未结清，双方未办理过户转移登记，因此高必国与其子高培清以高必学名义继续偿还剩余银行按揭贷款。接房后，高必国装修了案涉房屋，并同家人共同居住至今。 2016年11月，被告周念顺、高必学经人介绍向被告刘黎明借款7万元（双方此前并不相识），并出具了借条一份，主要内容“今借到刘黎明人民币7万元（大写柒万元正），定于四个月内还清，注（以通川区朝阳西路295号信德城市绿洲茶花阁Ｄ1座12-Ｄ作为抵押，如借款人联系不上，刘黎明有权买卖此房产，一切法律责任由借款人全部承担），高必学、周念顺在借款人处签名。2016年11月30日，高必学、周念顺与刘黎明前往达州市佳诚公证处办理了（2016）达市佳证字第3893号委托公证书，主要内容“高必学、周念顺系夫妻关系，我们欲出售我们的通川区朝阳西路295号（信德城市绿洲）Ｄ1-12-Ｄ＃（面积94.79平方米，《房屋所有证权》编号：达州市房权证私权字第××号，达州市房权证共权字第××号）的住房，现我们因事务繁忙，不能亲自办理相关事宜，特委托刘黎明为我们的代理人，办理以下事项：一、代为解除上述住房的银行借款抵押事宜，注销借款合同抵押合同等，注销房地产抵押登记等，签署相关法律文件。二、在解除上述住房的银行抵押、注销房地产抵押登记后，代为出售上述房物，签订房地产买卖契约，签署相关法律文件，收取售房款等相关事宜。三、代为到房管部门、国土部门、不动产登记中心办理上述房屋的过户手续，签署相关法律文件等相关事宜。四、如买方需要以按揭借款方式购买，代为协助买方办理抵押借款相关手续，开立用于收取售房余款的银行帐户，签收余款，签署相关法律文件等相关事宜。五、代为办理涉及上述房屋的水、电、气、光纤收视和物业管理过户相关手续，签署相关法律文件，领取相关证件等相关事宜。六、代为缴纳相关税、费。……等”。2016年12月1日，周念顺又向刘黎明借款3万元，并出具了借条一份，主要内容“今借到刘黎明人民币3万元（大写叁万元整）定于还款在借钱之日起四个月还清。” 2017年2月8日，刘黎明以高必学名义向中国农业银行有限公司达州分行偿还案涉房屋剩余按揭贷款合计67644.7元。2017年2月21日，刘黎明以高必学、周念顺代理人名义与被告冷兴文、李仁均在达州市政务服务中心签订《存量房买卖合同》（该合同2017年2月27日9时23分打印），该合同主要约定：1.高必学、周念顺将案涉房屋出售给冷兴文、李仁均；2.房屋成交价40万元，一次性付款，冷兴文、李仁均于2017年2月21日前将定金、履约保证金之外的房款40万元交付于卖方，当日，办理房屋产权交易过户手续。该合同未约定双方违约责任。2017年3月2日，冷兴文在信用社（帐号88×××39）支取现金10万元，同时又通过转账方式从该账户支取现金32万元。该房于2017年3月20日变更登记在冷兴文、李仁均名下，证号为（2017）达州市不动产权第0002377号。2017年6月25日，刘黎明向冷兴文、李仁均出具收条一份，主要内容为“今收到冷兴文、李仁均购买位于通川区朝阳西路295号Ｄ1幢12楼Ｄ号购房款43万元，定于2017年7月1日交房。收款人刘黎明”。冷兴文、李仁均购买房屋时，未曾查看房屋情况。 2017年12月20日，冷兴文、李仁均以排除妨害为由将高必学、周念顺诉至本院，请求判令高必学、周念顺立刻排除位于通川区朝阳西路295号Ｄ1幢12楼Ｄ号住房的妨害事务，并将该房屋腾退交给原告；判令高必学、周念顺一次性清占用该房的使用费（每月2000元）。本院于2018年4月20日作出（2018）川1702民初45号民事判决书，判决：被告周念顺、高必学于本判决生效后十日内腾退位于达州市通川区，将该房交付原告冷兴文、李仁均并支付房屋使用费（自2017年12月1日起按每月2000元计算到交付房屋时止）。周念顺不服该判决，并提起上诉，其在上诉状称：1.一审法院未向本人送达传票，剥夺了其抗辩权；2.高必学、周念顺与刘黎明形成借款抵押关系，该案存在欺诈事实，冷兴文、李仁均未查看房屋的居住与使用情况及有无抵押等，不符合善意取得。周念顺于2017年9月16日作出的承诺是受刘黎明胁迫；3.该房从2009年以来一直由高必国一家人居住，应追加高必国为第三人参加诉讼等为由提出上诉。达州市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）川17民终1244号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，冷兴文、李仁均向本院申请强制执行，原告高必国、龚友润以案外人提出执行异议，本院裁定其异议不成立并予以驳回。 本院经审查认为，原告高必国于2009年向被告高必学、周念顺购买其所有的位于达州市通川区屋，双方签订了《房屋转卖合同》，高必国支付了首期房款12万元，并逐月归还按揭贷款。同时，原告高必国购买家用电器等的送货地址及在四川广电网络达州分公司办理宽带网等业务、缴纳使用费发票所载的用户名及地址和四川省宏治资产管理有限公司（信德城市绿洲服务中心）出具的证明等形成证据锁链，足以证实高必国、龚友润购买被告高必学、周念顺所有的位于达州市通川区屋，进行装修并入住至今的事实。本案的争议焦点：一、高必学、周念顺与刘黎明的民间借贷关系是否存在虚高债务的问题。周念顺分二次向刘黎明借款7万元、3万元，高必学在7万元借条中签名，两份借条均约定借款期限4个月，借款7万元的借条注明以通川区朝阳西路295号信德城市绿洲茶花阁Ｄ1座12-Ｄ作为抵押，如借款人联系不上，刘黎明有权买卖此房产，一切法律责任由借款人全部承担，从此内容看符合借款抵押担保特征。而高必学、周念顺与刘黎明借款时才相识，并未建立相互信赖的基础，在此期间高必学、周念顺均在本市居住，二人在处理案涉房屋时放弃议价权及收取房款的权利而另行委托没有建立信赖基础的刘黎明，此举不符合交易习惯。刘黎明出具的情况说明“刘黎明已结清房价款43万元给付了高必学、周念顺”存在虚高债务。理由一、刘黎明向高必学、周念顺出借7万元、3万元，被告出具了借条，因此对此借款10万元，本院予以确认。理由二、“情况说明”第三项“刘黎明支付高必学、周念顺购房定金10万元”的收条落款没有时间，刘黎明没有说明款项来源及提供支付凭证，收条中载明刘黎明及周军共同支付购房定金，诉讼过程中询问周军是谁，刘黎明称周军曾有购房意向，但之后资金不足，因此其将钱退还了周军，该事实没有收条及支付凭证，且高必学否认收到定金10万元，并称是与公证委托合同相一致将其借款7万元＋3万元的借款转换为购买定金。理由三、“情况说明”第五、六项“刘黎明在通川区老车坝支付给周念顺2万元和3万元及在南外小车里用信封装现金5万元支付给周念顺”。而没有说明款项来源又没有提供周念顺出具的收款收据等。理由四、情况说明第七项“高必学、周念顺应支付刘黎明的委托代理费和借款利息共计62355.30元”，既无合同约定，又无结算凭证，此举有悖常理，刘黎明的上述情况说明存在虚高债务行为。本案的争议焦点二、刘黎明以高必学、周念顺名义将案涉房屋出售给冷兴文、李仁均是否存在虚假交易或恶意串通行为。1.高必学、周念顺向刘黎明出具的借条中约定借款期限4个月，而刘黎明在借款发生不足2个半月就将该房的剩余按揭贷款予以结付，距与冷兴文、李仁均签订合同时不足3个月，且在签订合同、办理过户及收取购房款时未通知高必学、周念顺到场。即便其债权债务到期，刘黎明亦应当依法主张其债权。而刘黎明急于处置案涉房屋是为了实现其虚高债权之目的。2.冷兴文、李仁均未通过网络平台或房屋中介广告获取案涉房屋出让信息，且明知他人占有使用并不让其查看房屋状况，其即或认为该房系出租给他人，亦应知晓租赁届满期限，因此，冷兴文、李仁均在该房状况不明的情形下仍与刘黎明签订房屋买卖合同不符合常理和交易习惯，且合同中对双方的违约责任均未予约定。其次，合同约定购房款40万元，一次性付清，冷兴文、李仁均仅提交了2017年3月2日在信用社取现金10万元和转帐32万元的凭条以证实用于支付购房款，但其出具收条是在上述所谓付款3个月后的2017年6月25日出具，且43万元的收条与合同约定购房款金额亦不吻合，存在矛盾等。 综上，本案被告刘黎明的民间借贷行为中涉嫌虚高债务和强迫交易等犯罪行为，有待刑事侦查。应依法移送达州市公安局通川分局处理。据此，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告高必国、龚友润的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  侯学全 二〇二〇年三月二日 书记员  李红秀