呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2916号原告：内蒙古秋实房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区锡林郭勒南路194号秋实璟峯汇A1号楼。法定代表人：董月青，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：洪洋，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司（以下简称秋实公司）与被告洪洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秋实公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼，被告洪洋经本院公告送达开庭传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。原告秋实公司向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告双方于2016年12月7日签订的YS（2016）00049348号《商品房买卖合同》依法解除；2、依法判令被告向原告返还秋实璟峯汇A座B座裙房A2商业A座10层1002号房屋；3、依法判令被告按照合同总价318406元的20%向原告支付违约金63681.2元；4、依法判令被告自2018年7月21日起以合同总价318406元为基数，按照日千分之一的标准向原告支付截至于2018年11月21日的房屋占用期间的费用39163.94元，实际计算至被告履行完毕之日；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告与被告签订编号为YS（2016）00049348《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于呼和浩特市××区以东、世纪五路以南秋实璟峯汇A座B座裙房A2商业A座10层1002号房屋，面积41.26㎡，价格7717.06元/㎡，房屋总价款318406元。被告于合同签订之日支付首付款68406元，余款25万元以按揭贷款方式支付。2017年1月22日，被告与华夏银行股份有限公司呼和浩特乌兰察布路支行签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定贷款用于被告购买案涉房屋，贷款金额25万元，年利率4.9%，贷款期限10年（2017年1月22日至2027年1月22日），原告为案涉贷款承担保证责任。合同签订后，因被告未按约定如期偿还购房贷款，致使原告作为担保人被银行扣划保证金，最终由原告一次性代偿剩余全部贷款金额。根据双方签订的《特别约定》第二十一条第3款约定：“出卖人根据《买卖合同》及本特别约定的约定或相关法律规定有权行使单方解除合同的权利………”，以及第5款约定：“因买受人的原因导致《买卖合同》解除，按如下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付合同总价20%的违约金。（2）若出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人应在合同解除之日起3日内将房屋交还出卖人……，否则每迟延一日，按购房款千分之一支付房屋占用费”。现房屋一直由被告占有使用，原告已于2018年7月17日向被告发出解除通知，自2018年7月21日被告返还房屋期限届满之日至2018年11月21日产生的房屋占用费用为318406×123天×千分之一/日=38163.94元。被告洪洋未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据。原告秋实公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》；证据二、贷款还款回单、华夏银行催收逾期贷款/欠息通知；证据三、解除通知书及邮单。经核实，该组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院对当事人的证据和事实认定事实如下：2016年12月7日，原告秋实公司与被告洪洋签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告洪洋购买原告秋实公司位于秋实璟峯汇××座房屋一套，双方确认该房屋总价为318406元，被告洪洋在付清68406元首付款后向华夏银行股份有限公司呼和浩特乌兰察布路支行办理了250000元的按揭贷款。根据原告秋实公司与被告洪洋签订的《商品房买卖合同》约定违约责任为：在买受人以按揭贷款方式支付房价款，且出卖人为买受人的按揭贷款提供了保证的情形下，如买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，出卖人有权单方解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20％的违约金。同时，若出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人应在合同解除之日起3日内将房屋交还出卖人……，否则每迟延一日，按购房款千分之一支付房屋占用费”。合同签订后，该房首期房价款68406元巳由被告洪洋于2016年12月7日向原告秋实公司进行了交纳，剩余房价款250000元由被告洪洋办理按揭贷款，被告洪洋在缴纳了首付款之后与华夏银行股份有限公司呼和浩特乌兰察布路支行办理了按揭贷款，洪洋在偿还部分贷款后，未能按约定履行如期向贷款银行支付贷款的义务，致使华夏银行股份有限公司呼和浩特乌兰察布路支行于2018年6月27日、2018年7月20日、2018年8月20日、2018年9月21日、2018年10月26日分别从原告秋实公司的账户中划扣2578.17元、2639.43元、2639.43元、2639.43元、217399.63元，共计划扣227896.09元。本院认为，原告秋实公司与被告洪洋签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告洪洋对余款250000元选择以按揭贷款的方式支付，但实际履行中被告洪洋偿还部分贷款后未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，被告洪洋的行为巳构成违约，依据双方合同约定及法律规定，原告秋实公司解除合同的条件已成就，有权解除合同，被告洪洋向原告秋实公司返还秋实璟峯汇A座B座裙房A2商业A座10层1002号房屋。故对于原告秋实公司诉请解除《商品房买卖合同》和返还房屋的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；巳经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告秋实公司主张逾期付款违约金63681.2元的诉讼请求予以支持。对于原告秋实公司主张房屋占用期间费用，依据双方合同约定，原告秋实公司已于2018年7月17日向被告洪洋发出解除通知，自2018年7月21日被告洪洋返还房屋期限届满之日至2018年11月21日产生的房屋占用费用为318406×123天×千分之一/日=39163.94元，并实际计算至被告履行完毕之日，本院对该诉讼请求予以支持。被告洪洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证及抗辩等诉讼权利，后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告呼和浩特市秋实房地产开发有限责任公司与被告洪洋于2016年12月7日签订的YS（2016）00049348号《商品房买卖合同》依法解除。二、被告洪洋于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司返还秋实璟峯汇A座B座裙房A2商业A座10层1002号房屋。三、被告洪洋于本判决生效之日起十日内按照合同总价318406元的20%向原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司支付违约金63681.2元。四、被告洪洋自2018年7月21日起以合同总价318406元为基数，按照日千分之一的标准向原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司支付截至于2018年11月21日的房屋占用期间的费用39163.94元，实际计算至被告履行完毕之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2725元，由被告洪洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 高 明审判员 刘万华人民陪审员 伯晓华二〇二〇年三月十六日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；巳经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲栽机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。