上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初14272号原告：袁芝凤,女,1948年1月7日出生.汉族,住上海市徐汇区桃江路XXX号。原告：胡鲁苏,男,1949年8月16日出生,汉族,住上海市徐汇区桃江路XXX号。两原告委托诉讼代理人：陆佳颖，上海申赫律师事务所。被告：上海撒莫实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆炜。第三人：陈晓瑾，女，1984年2月18日出生，户籍地上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告袁芝凤、胡鲁苏诉被告上海撒莫实业有限公司(以下简称撒莫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，本院依法追加陈晓瑾为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告袁芝凤、胡鲁苏的委托诉讼代理人陆佳颖、第三人陈晓瑾的委托诉讼代理人晏乐慧到庭参加诉讼。被告撒莫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。袁芝凤、胡鲁苏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月23日解除；2.判令被告向原告支付2019年1月3日起至2019年3月2日止的房屋租金及房屋占有使用费4.32万元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年签订房屋租赁合同，约定，原告将位于上海市徐汇区桃江路XXX号底层西南边房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限为2017年1月3日至2022年1月2日；2017年1月3日至2018年1月2日每月租金为2万元，2018年1月3日至2020年1月2日每月租金为2.16万元，2017年度每月支付一次租金，2018年1月起每三个月支付一次租金，保证金为1.48万元。合同签订后，双方各自履行合同。2019年1月起，被告突然不支付租金，原告遂寻找被告交涉，发现被告公司涉嫌刑事犯罪，法定代表人失踪，当时签订合同的公司担保陈晓瑾无法联系；2019年1月22日，原告通过挂号信方式告知被告，因长期拖欠租金，根据法律规定及双方合同约定解除系争合同并收回房屋等，后原告又得知，被告租赁系争房屋后进行转租，实际由案外人胡平、孙函卿等使用。原告为及时止损，遂与案外人签订新房屋租赁合同，租赁期自2019年3月3日开始。基于上述事实，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。撒莫公司未答辩。陈晓瑾述称，第三人是房屋租赁合同的承租人之一，是由已经生效的文书确认，且租金由第三人支付给原告。被告及第三人没有违反合同的约定，原告无权解除合同，第三人也没有收到解除合同的函件。第三人因涉嫌刑事案件，被限制人身自由。解除限制后，第三人就向原告支付租金，被原告拒绝。陈晓瑾租赁系争房屋后，将系争房屋在内的桃江路XXX号(含1楼、2楼)整体转租给案外人和某某等，而和某某又在对桃江路进行整体装修后，将桃江路XXX号1楼、2楼分别转租给另3户承租方，其中1楼转租给上海铭杉投资管理有限公司使用，租赁期限至2019年12月31日，并由该公司使用至2019年底。如果合同已经解除，将涉及到案外人，有违民事的公平原则，由陈晓瑾继续履行合同有利于纠纷的正确处理，故请求驳回原告的诉请。本院认定事实如下：2017年1月，两原告与撒莫公司、陈晓瑾签订房屋租赁合同，载明：订立合同双方出租方代表：袁芝凤、胡鲁苏(简称甲方)，承租方：陈晓瑾(简称乙方)，甲方将其坐落在上海市桃江路XXX号底层西南边房屋出租给乙方使用；房屋租赁期共5年，自2017年1月3日起至2022年1月2日止；2017年1月3日至2018年1月2日租金为每月2万元；2018年1月3日至2020年1月2日租金为每月2.16万元；2020年1月3日至2022年1月2日租金为每月2.33万元；该房屋租金支付方式如下：2017年每个月为一个付款期，2018年1月起每三个月为一个付款期，乙方在每个付款期前5日向甲方支付下一期房租；保证金为1.48万元作为合同履行之保证金，该保证金不开视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、房屋税费、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等由乙方使用所产生的费用后三天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行垫付，垫付部分，乙方应立即补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金的百分之二收取滞纳金，如乙方拖欠租金达15日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法联系，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负赔偿；若乙方转租，不得影响甲方租金收益；租赁合同约定了其他权利义务条款。落款处，甲方胡鲁苏、袁芝凤签名；乙方有撒莫公司盖公章，并有陈晓瑾签名；撒莫公司并在三页合同右边页盖骑缝公章。合同签订后，原告收到保证金1.48万元。2017年1月至2018年3月的租金均由撒莫公司的法定代表人陆炜个人通过银行转账给袁芝凤，2018年7月3日至2019年1月2日的租金由陈晓瑾个人账户支付给袁芝凤。2017年2月8日至2018年10月9日期间，陈晓瑾与袁芝凤通过微信沟通每期租金的支付情况。2019年1月22日，袁芝凤、胡鲁苏分别通过邮寄方式向撒莫公司、陈晓瑾发出解除房屋租赁合同通知书，撒莫公司的邮寄地址为上海市浦东新区东川公路XXX号XXX幢XXX室，收件人为陆炜，陈晓瑾的邮寄地址为浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室。2019年3月13日，陈晓瑾支付2019年1月至3月的租金64,800元，被袁芝凤退回。另查明，2019年3月21日，陈晓瑾向本院起诉袁芝凤、胡鲁苏要求确认原、被告于2017年7月签订的房屋租赁合同合法有效，袁芝凤、胡鲁苏继续履行合同至2019年12月31日，诉状诉讼与理由表述，合同履行至2019年1月，袁芝凤、胡鲁苏突然向陈晓瑾发出解除租赁合同通知函，要求解除租赁合同收回房屋，陈晓瑾特提起诉讼；2019年9月17日(2019)沪0104民初13296号民事裁定书裁定认为，陈晓瑾个人亦为租赁合同承租人(乙方)的主体之一，租赁合同承租人应认定为撒莫公司与陈晓瑾，现仅有陈晓瑾作为原告起诉要求确认房屋租赁合同效力，而撒莫公司对合同效力未能作出相同意思表示，陈晓瑾一方起诉不符合起诉条件，裁定驳回陈晓瑾的起诉。该裁定双方均未上诉，已发生法律效力。2019年8月15日，中国科学院上海分院出具居住房屋情况内容为，桃江路XXX号系中国科学院上海分院在1959年分配给时任中科院上海分院副秘书长胡曼荣居住的直管公房，同住人有家属张惠荣(2016年去世)及五位子女，目前同住人有胡鲁利、胡鲁苏、胡鲁麒、肖亮，由于历史遗留因素目前尚未办理租用公房凭证。2019年8月15日，胡鲁利、胡鲁苏、胡鲁麒、肖亮对上述房屋的使用约定，一楼西南一屋为胡鲁利(系袁芝凤之夫)使用，以上事实，除有当事人陈述，另有房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知函及挂号信寄送凭证、居住情况说明、房屋租金转账凭证、2019年3月第三人支付的房租凭证、聊天记录、民事裁定书等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的聊天记录截屏，拟证明第三人委托律师向袁芝凤沟通租赁事实，袁芝凤明确告知第三人双方的合同因被告拖欠房租已经解除，没有收取租金事实，经质证，第三人表示，真实性无法确认，本院采纳第三人的质证意见，对该材料不予认定。审理中，原告表示，其在2020年1月收回系争房屋。第三人表示，愿意支付2019年1月至2019年12月底前的租金；对此原告表示，不要求陈晓瑾支付2019年1月3日至3月2日期间的租金，不愿意接受陈晓瑾支付至2019年12月底的租金。庭审后，第三人出具情况说明，内容为，1.第三人庭审后了解到，系争房屋一直由案外人上海铭杉投资管理有限公司使用至2019年12月底，2020年1月原告收回系争房屋；2.租赁房屋系由第三人承租后转至给案外人和某某(转租期限为2017年7月5日至2019年12月底)，和某某对系争房屋进行装修后(花费装修六十、七十万元)使用至2018年1月，之后转租给案外人上海铭杉投资管理有限公司(转租租赁期限2018年1月15日至2019年12月底)后，一直由上海铭杉投资管理有限公司使用；3.该房屋保证金1.48万元原告已收取。庭审后，原告表示，根据合同第5-10条之约定，讼争合同因被告违约导致合同解除，原告应当没收租赁保证金1.48万元，不予返还。本院认为，根据生效文书可认定，本案讼争合同的出租方为原告，承租方为撒莫公司、陈晓瑾。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。鉴于合同履行过程中，被告撒莫公司、第三人陈晓瑾均未按约在2019年1月3日前5日支付下一期2019年1月3日其的三个月租金，又根据第三人陈晓瑾举证其在2019年3月13日支付3个月租金，且陈晓瑾提出其被限制人身自由，无相关书证予以佐证，也与本案无关联性，故本院认定，被告、第三人已构成违约，对此应承担相应的民事责任。原告提供其于2019年1月22日邮寄解除合同函的邮寄凭证，未进一步提供被告或第三人签收的相关证据，鉴于双方间合同对邮寄方式未做约定，又根据原告、第三人的分别陈述，原告客观上无法送达材料给被告、第三人，现依据租赁合同“如乙方拖欠租金达15日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同”的约定，故原告要求确认合同于2019年1月23日解除之诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2019年1月3日至2019年3月2日期间的租金及使用费，理由正当，本院予以支持。关于租赁保证金1.48万元，原告认为根据合同约定应当没收，但原告在本案中未提出没收保证金的诉请，被告经本院合法传唤未到庭应诉，第三人只是提出有保证金1.48万元，未提供相应的保证金收据，故该租赁保证金本案不予处理。根据陈晓瑾的陈述，装修非本案被告投资，故装修问题本案不予处理。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、袁芝凤、胡鲁苏与上海撒莫实业有限公司、陈晓瑾就桃江路XXX号底层西南边房屋签订的房屋租赁合同于2019年1月23日解除；二、上海撒莫实业有限公司于本判决生效之日起十日内向袁芝凤、胡鲁苏支付2019年1月3日起至2019年3月2日止每月21,600元的标准支付占用房屋期间的租金及房屋使用费计43,200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由上海撒莫实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  王雪华人民陪审员  蔡 唯二〇二〇年三月十三日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。