湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2372号原告：吴好华，男，汉族，1975年7月17日出生，住冷水江市。委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。被告：李梅山，男，汉族，1972年10月9日出生，住冷水江市。被告：潘国初，男，汉族，1973年11月16日出生，住冷水江市。被告：刘汉中，男，汉族，1973年10月21日出生，住冷水江市。原告吴好华就与被告李梅山、潘国初、刘汉中房屋买卖合同纠纷一案于2019年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依照普通程序组成合议庭，于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告吴好华及其委托诉讼代理人李革华与被告刘汉中到庭参加了诉讼。被告潘国初、李梅山经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，未按期到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。原告诉称：被告李梅山、潘国初、刘汉中合伙开发了冷水江市“梅山名苑”小区房地产项目。2011年11月1日，他预付了合作建房定金80000元，向被告预定了1套住房。2013年3月2日，被告潘国初与他签订了《合作建房协议》，约定他合作建设的住房位于被告开发的“梅山名苑”小区建设项目的第二幢二单元802套房，房屋面积为116.5平方米，房屋合作建设费用及代收房屋维修金3%，总合计129594元。他将合作建房款分二次交付给被告，被告房屋交付日期定为2013年9月1日前。协议签订后，他依约支付了全部购房款129594元，“梅山名苑”项目部与他签署了《楼房交接书》。双方确认他已收到了二幢二单元802房的房屋钥匙并已付清全部合作建房款，并约定此房屋产权证及土地使用证于交房之日起两年内办好。他接房后，外出务工。2018年11月，他回来进行装修，要求被告接通水电，但被告拖着不办。他只好于2019年1月14日另行出资自行开通了802房的用电，但因被告刁难，未能接通用水。2019年6月9日，被告刘汉中在他不知情的情况下，悍然率领社会黑恶势力人员，强行把他所装电表的引线摘掉，私自撬开他住房的门锁，非法侵入他所有的802房，非法在房子里搞装修，将房屋弄得面目全非，并更换了他住房的门锁，非法侵占至今。他闻讯后到场制止，并与被告刘汉中多次沟通，但被告刘汉中置之不理，扬言这套房子是他的。为了维护自己的合法权益，原告特起诉前来，请求判令：三被告立即为原告买受的冷水江市梅山名苑二幢二单元802房通水通电，并限期办理好该套住房的不动产权证交付给原告；被告刘汉中立即对原告所有的梅山名苑二幢二单元802房停止侵害，并恢复原状；本案诉讼费用由被告承担。被告刘汉中辩称：1、原告吴好华购买的住房是被告潘国初独自开发的李艳红、潘姐的私房，与“梅山名苑”没有任何关系；“梅山名苑”卖房收款需李梅山、刘汉中、潘国初三人签字才生效。而“梅山名苑”早在2013年就变成了烂尾楼，房屋早在2012年就卖的差不多了。原告吴好华与潘国初签订的《合作建房协议》与答辩人无关，是原告吴好华受潘国初的欺骗所致。2、2018年8月20日，答辩人与被告李梅山约定，本案争执的八楼这套房子归答辩人所有，之前他们贴了通知，要求相关与“梅山名苑”有债务往来的及有异议的应在规定时间内进行登记处理，但原告吴好华一直没有来登记。他是合法占有，请求法院公断。被告李梅山、潘国初未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。经审理查明：冷水江市“梅山名苑”小区房地产项目由被告李梅山、潘国初、刘汉中合伙开发。其中李梅山负责财务账目管理、人事管理及物业管理事宜；被告潘国初负责全盘事情协调、营销、销售、公关、财务及手续事宜；被告刘汉中负责工程管理及设计事宜。2011年11月1日，原告吴好华预付了合作建房定金80000元，向被告预定了住房一套。2013年3月2日，被告潘国初与原告吴好华签订了《合作建房协议》，约定原告吴好华合作建设的住房坐落于“梅山名苑”小区建设项目部的第二幢二单元802房，住房面积116.5㎡，房屋合作建设费用及代收房屋维修金390元，总价为129594元。原告吴好华依约支付了全部购房款，并预交了水电安装费及防盗门费用7800元。2013年8月29日，“梅山名苑”项目部与原告吴好华签署了《楼房交接书》，双方确认原告吴好华已收到了该房的钥匙并已付清全部购房款，还约定了房屋产权证及土地使用证于交房之日起两年内办好。原告吴好华收房后，外出务工。2018年11月，原告吴好华回来装修房屋，要求被告接通水电，但被告拖着不办，原告吴好华于2019年1月14日另行出资自行开通了该房的用电。2019年6月9日，被告刘汉中在原告吴好华不知情的情况下，带人剪断装电表的引线，撬开门锁，进驻原告吴好华购买的802房，并开始进行装修，更换门锁，双方引起争执，形成纠纷。故原告吴好华诉讼来院。上述事实，有原告吴好华提交的《合伙开发补充协议》、《楼房交接书》及《梅山名苑第二幢的户型图》、《合作建房协议》收款收据4张、《电力客户服务卡》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本案在审理过程中，原、被告双方就“梅山名苑”二幢二单元802房产权权属存在争执。原告吴好华的代理人认为：“梅山名苑”二幢二单元802房系原告依法取得，三被告理应为原告通水通电，办理好相关房屋产权手续。被告刘汉中强占原告吴好华房屋的行为，构成侵权，理应停止侵害。被告刘汉中认为：被告潘国初在售房过程中收款未经被告三人共同同意，欺骗了原告吴好华，且在进行资产调查时，原告又不登记予以说明，放弃了自己的权利。2019年8月20日，被告李梅山与刘汉中商定，该标的物的产权权属归刘汉中所有。本院认为，原告吴好华与被告签订了《合作建房协议》，按约定支付了购房款129594元及水电安装、防盗门安装费用7800元，接受了标的物的钥匙。依法享有对争执标的物的物权。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”三被告共同开发“梅山名苑”小区项目，内部分工明确，其合伙关系与内部矛盾不影响原、被告签订的相关协议的效力，不影响原告吴好华对“梅山名苑”802房享有物权。对于三被告应当履行的义务，原、被告双方在其《合作建房协议》、《楼房交接书》中均有明确具体约定。且原告吴好华已经履行了合同义务，三被告应当依约履行其自己的义务。即为原告吴好华买受的住房通水通电，并限期办理好该套住房的不动产权证交付给原告吴好华。而被告刘汉中以该房应归其所有的抗辩意见，结合其所提交的《收据》、《梅山名苑剩余资产图》、《协议书》的内容（并无“梅山名苑”小区二幢二单元802房归刘汉中所有的约定），显然缺乏证据予以证实，本院不予采信。此外，被告刘汉中于2019年6月强行占据原告吴好华已经购买的住房的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，应依法返还原物，造成损害和损失的，应当恢复原状和赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十四条、第三十六条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李梅山、潘国初、刘汉中于本判决生效之日起十日内为原告吴好华买受的冷水江市梅山名苑二幢二单元802房通水通电，并在一年内将该套住房的不动产权证按约定办妥交付给原告吴好华；二、限被告刘汉中于本判决生效之日起十日内退出冷水江市梅山名苑二幢二单元802房给原告吴好华并恢复原状。本案诉讼费用3000元，公告费800元，合计3800元，由被告潘国初、李梅山、刘汉中承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张建华审 判 员  曹 辉人民陪审员  谢玉坤二〇二〇年三月十九日书 记 员  王纪元