江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初5360号原告：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市崇川区钟秀中路25号。法定代表人：黄玉敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴海生（该公司员工），男，1968年6月6日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：吴红卫（该公司员工），女，1975年4月5日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南京沐特信息技术有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路532号南工院大学科技园大学生创业基地509室。法定代表人：金峰，该公司执行董事。原告南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲公司）与被告南京沐特信息技术有限公司(以下简称沐特公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告五洲公司的委托诉讼代理人吴海生、吴红卫到庭参加诉讼，被告沐特公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付租金69843.48元；2.请求被告支付管理费31066.56元；3.请求被告支付违约金暂估42581.448元（其中租金违约金29932.92元，管理费违约金12648.528元，计算至2019年7月31日）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告五洲公司变更上述第3项诉讼请求为：请求被告支付违约金（其中租金违约金以未付金额69843.48元为基数从2017年6月16日算至2019年7月31日，按照年利率24%计算，其中管理费违约金以未付金额31066.56元为基数从2017年6月16日算至2019年7月31日，按照年利率24%计算）。事实和理由：2015年10月26日原被告双方签订《五洲城市广场项目商铺租赁合同》约定，原告将位于南通市崇川区洲城市广场项目内编号1-2006至1-2008单元出租给被告，租赁区域面积96.48平方米；租赁期限为3年，自2016年1月16日至2019年1月15日;租金费用为月租金4988.82元，按季支付，被告应在每季开始前十五日一次性足额支付本季租金，同时，原被告双方签订了补充协议，约定了免租期，但因被告违约，导致其丧失免租期优惠。依据合同第十二条第一款、第十三条第二款约定，原告有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止被告营业或者解除合同，并主张违约金赔偿。2015年10月26日原被告双方签订《五洲城市广场项目商铺管理合同》约定，被告将租用位于南通市崇川区洲城市广场项目内编号1-2006至1-2008单元委托原告进行公共事务管理，租赁区域面积96.48平方米；管理期限为3年，自2016年1月16日至2019年1月15日;管理费用为月管理费2219.04元，按季支付，被告应在每季开始前十五日一次性足额支付本季租金；第十二条第一款、第十三条第二款约定，原告有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止被告营业或者解除合同并主张违约金赔偿。合同于2019年1月15日到期，但原告了解到被告已于2017年6月份离铺，致使合同无法继续履行而提前终止。现依据合同约定，被告截止到2017年6月15日，仅支付了14966.46元（即2016年1月16日至2016年3月15日），尚有69843.48元租金未付（2016年3月16日至2017年6月15日），仅支付了管理费6657.12元，尚有31066.56元未付。原告多次联系被告，要求被告支付所欠租金、管理费，被告均未履行支付义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及原被告双方所签协议约定，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所愿。被告沐特公司未应诉答辩。原告五洲公司围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同及补充协议、商铺管理合同、关于商铺管理合同中物业管理事项的说明等证据，因被告沐特公司未应诉答辩，亦未提供反驳证据，本院对原告五洲公司提供的上述证据的真实性予以确认。根据原告五洲公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月26日，甲方五洲公司与乙方沐特公司签订了一份《商铺租赁合同》，载明，甲方将位于江苏省南通市钟秀中路98号南通五洲城市广场项目（下称“项目”）内编号为1-2006、1-2007、1-2008号单元（下称“租赁区域”）出租给乙方。租赁区域的建筑面积为96.48平方米（下称“租用面积”）。租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算（以当地政府房产部门最终测绘面积为准）。乙方承诺仅在租赁区域经营戴尔电脑及其售后维修。租赁期间为三年，自2016年1月16日始（下称“租期起算日”）至2019年1月15日止。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府验收并具备合法开业条件。租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。具体如下：2016年1月16日起至2017年1月15日止，年租金29932.92元；2017年1月16日至2018年1月15日止，年租金29932.92元；2018年1月16日至2019年1月15日止，年租金59865.84元。乙方首期租金交纳日为2015年10月21日，其余租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应在每季开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本交租期租金。租金不包括：物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用。本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币9977.64元。在租赁期限，乙方不得以履约保证金冲抵乙方租金或其他未付款项。租赁期限届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同规定的全部应付费用，将在租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按本合同约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于乙方已办理退租手续并将租赁区域交接验收后30日内将履约保证金全额无息退还乙方。若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后3日内补足履约保证金。合同第十三条违约责任部分，载明，13-1任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿全部损失。13-2若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业……13-7因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退不，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。合同还对双方的其他权利、义务、违约责任以及纠纷的解决等进行了约定。同日，甲方五洲公司与乙方沐特公司签订了一份《商铺管理合同》，载明，乙方租用位于江苏省南通市钟秀中路98号南通五洲城市广场项目内编号为1-2006、1-2007、1-2008号商铺（下称“租赁区域”），其建筑面积为96.48平方米（下称“租用面积”），租用面积以当地政府房产部门最终测绘面积为准，商业管理费、物业管理费及相关费用均以上述约定的租用面积为基数计算，经营品牌及范围：戴尔电脑及其售后维修。甲方（或甲方委托公司）依照有关法律、法规和规章制度的规定，管理和负责项目下列公共事务，所需费用在本合同项下所收取费用中解决：项目公用供水、供电、照明等设施日常维护和维修；项目公用排水、排污等设备设施日常维护和维修；项目公共区域消防等设施日常维护和维修；项目地下停车场日常管理；保持项目公共区域环境日常卫生；项目公共区域绿化等日常美化环境工作；项目公用休闲设施日常维护和维修；处理业主及顾客投诉:解答业主工作咨询；租赁区域装修管理（依据管理规定）；项目经营管理服务所产生的设施、用品及管理人员费用；保障项目正常商业运营相关保险方案；项目对外公共关系日常处理；项目品牌日常维护；因经营管理服务所产生的政府费用及税收；管理规定中规定的其他由甲方管理和负责的事务。合同的管理期限为三年，自2016年1月16日起至2019年1月15日止。合同期满，如双方另行就续租签订租赁合同的，则双方按照续租年限协商重新确定本合同条款并续签本合同；如租赁合同期满终止或提前解除终止，本合同也一并终止。租赁区域的商业管理费、物业管理费按本合同确定的租用面积计算。商业管理费的标准：5元/月/平方米，具体如下：2016年1月16日至2019年1月15日止，月商业管理费482.4元（5×96.48），3年商业管理费17366.4元。物业管理费的标准：18元/月/平方米，具体如下：2016年1月16日至2019年1月15日止，月物业管理费1736.64元（18×96.48），3年物业管理费62519.04元。商业管理费首期交纳日为2015年10月21日，物业管理费首期交纳日为2015年10月21日。其他商业管理费、物业管理费支付方式为：季付，即以三个月为一个交付期，乙方应在每季开始前提前十五日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项。每年12月22日定为项目周年度，作为项目的经营户，乙方需协助甲方主办周年庆活动并承担周年庆费用500元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金，即4438.08元。甲乙双方明确，租赁合同项下的履约保证金，同时作为乙方履行本合同的担保，甲方可援引租赁合同下关于履约保证金约定的条款及本合同约定执行。在管理期限，乙方不得以履约保证金冲抵乙方商业管理费、物业管理费或其他未付款项。管理期限届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同规定的全部应付费用，将在租赁区域所在工商、税务等登记办理注销手续，并将租赁区域按租赁合同约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于乙方已办理退租手续并将租赁区域交接验收后三十日内将履约保证金全额无息退还乙方。若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后三日内补足履约保证金。合同第十三条违约责任部分，载明，13-1甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失。13-2若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五日（或以上）而仍未支付的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业……13-6因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还。且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费交付标准计算）的违约金。合同还对双方的其他权利、义务、违约责任以及纠纷的解决等进行了约定。同日，甲方五洲公司与乙方沐特公司针对上述《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》（统称“主合同”）签订了一份《补充协议》，载明，乙方的装修期自2015年11月14日始至2016年1月15日止。装修期内，甲方不收取租金，但乙方须一次性交纳7.5元/平方米/月垃圾清理费及装修管理费等有关费用。二、甲方给予乙方优惠期：共12个月。1.第一年6个月，从2016年1月16日始，2016年7月15日止；2.第二年6个月，从2017年1月16日始，2017年7月15日止；优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳商业管理费、物业管理费及实际发生的水、电等有关费用。除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。三、双方明确，如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准计算），且甲方在主合同项上的其他权利不受任何影响。四、其他约定：1.乙方的租金及综合管理费计租日为2016年1月16日开始。2.乙方承诺2015年11月14日前进场装修，2016年1月15日前完成装修开业。3.乙方进场装修时须一次性支付二个月垃圾清理费及装修管理费：1447.2元。4.甲方提供项目东立面或北立面广告位一块，使用期限为一年，期限内不收取租金及管理费，仅收取130元/平方米/年电费，具体位置甲乙双方现场确认，广告位的制作费由乙方自行承担。五、主合同及本协议项下所述“年”均指“租约年”，即自租赁起算日起每十二个月为一个租约年，依此类推。六、本协议是对主合同的补充，与主合同具有同等法律效力；本协议约定事项与主合同约定不一致的，执行本协议；本协议未约定事项，均执行主合同。上述合同签订后，被告沐特公司租赁使用了案涉房屋，并交纳了房屋租金14966.46元、商业管理费、物业管理费6657.12元，商铺租赁保证金9977.64元，管理费保证金4438.08元。此后，被告沐特公司未再交纳其他费用，并于2017年6月离铺。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》《商铺管理合同》及《补充协议》未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告沐特公司在合同签订后，仅交纳了部分费用，后在合同到期前提前终止了合同的履行，应由其承担相应的民事法律责任，原告五洲公司主张依据合同约定，不再给予被告沐特公司优惠期，要求被告沐特公司支付剩余租金及管理费的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持。该部分剩余租金为69843.48元（59865.84÷12×17-14966.46），剩余商业管理费、物业管理费为31066.56元[（482.4+1736.64）×17-6657.12]。因被告沐特公司未能支付上述剩余的房租、商业管理费、物业管理费，原告五洲公司要求其支付上述款项自2017年6月16日至2019年7月31日，按照年利率24%计算的违约金的诉讼请求，未超过原、被告双方合同约定的范围，本院依法亦予支持。被告沐特公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院可依据业已查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京沐特信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司租金69843.48元。二、被告南京沐特信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费、物业管理费合计31066.56元。三、被告南京沐特信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司上述租金69843.48元、商业管理费、物业管理费31066.56元自2017年6月16日起至2019年7月31日止，按照年利率24%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3361元，由被告南京沐特信息技术有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3361元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  姜 敏法官 助理  黄素英二〇二〇年三月三日书 记 员  高玲玲