江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初776号 原告：韩炳进，男，1973年4月21日生，汉族，住江苏省灌云县。 原告：金万粉，女，1973年1月12日生，汉族，住江苏省灌云县。 原告共同委托诉讼代理人：范斌、金丹丹，江苏尚扬律师事务所律师。 被告：连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部，住所地：江苏省连云港市连云区墟沟中山西路12号五矿大厦楼底。 经营者：张翔,男,1965年11月8日生,汉族,住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：李若梅，江苏田湾（连云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛光耀，江苏田湾（连云）律师事务所实习律师。 被告：连云港青和物业管理有限公司，住所地：江苏省连云港经济技术开发区久和国际新城三期。 法定代表人：褚志群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈栋，该公司员工。 被告：严兵，男，1985年12月2日生，汉族，住江苏省连云港市开发区。 被告：**芳，女，1990年2月10日生，汉族，住连云港市开发区。 被告：连云港市久和国际新城三期业主委员会，住所地：连云港市开发区云和路7号久和国际新城三期。 负责人：陈宽军，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李凤祎，该业委会副主任。 原告韩炳进、金万粉与连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部（以下简称张翔俱乐部）、连云港青和物业管理有限公司（以下简称物业公司）、严兵、**芳、连云港市久和国际新城三期业主委员会（以下简称业主委员会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩炳进及韩炳进、金万粉的共同委托诉讼代理人范斌、金丹丹、被告张翔俱乐部的委托诉讼代理人庄洁、物业公司的委托诉讼代理人陈栋到庭参加诉讼。因张翔俱乐部追加严兵、**芳、业主委员会作为本案共同被告参与诉讼，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。2019年9月5日开庭，原告韩炳进、金万粉的委托诉讼代理人范斌、被告张翔俱乐部的委托诉讼代理人李若梅、薛光耀、被告物业公司的委托诉讼代理人陈栋、被告严兵、**芳、被告业主委员会委托诉讼代理人李凤祎到庭参加诉讼。后案件进行鉴定，鉴定后于2019年12月5日开庭，原告韩炳进、金万粉的委托诉讼代理人范斌、被告张翔俱乐部的委托诉讼代理人李若梅、被告物业公司的委托诉讼代理人陈栋、被告严兵、**芳、被告业主委员会的负责人陈宽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩炳进、金万粉向本院提出诉讼请求：1、判令严兵停止侵害，恢复原状。2、各被告赔偿原告损失4万元（暂定，以鉴定为准）。3、各被告承担本案的鉴定费、诉讼费等相关费用。后原告变更诉讼请求：要求各被告赔偿原告房屋损失18240元，租金损失50000元，鉴定费10000元。事实和理由：原告于2012年4月取得位于连云港市开发区商铺，用于租赁经营。并于2012年4月1日与承租人签订了5年的《商铺租赁合同》租金为每年2万元。因被告在原告的楼上建了健身房的洗浴室，致使原告房屋严重渗水，无法使用，与被告沟通无果，报警也未能解决，民警建议诉讼解决。无奈之下，原告具状请求支持原告的诉讼请求。 被告张翔俱乐部辩称，一、造成房屋漏水的侵权行为、损害后果均发生于张翔俱乐部承租使用相邻房屋之前，张翔俱乐部的侵权责任不成立。1、物业公司与**芳可能构成共同侵权。2015年7月22日，物业公司将属于业主共有的非经营性用房出租给**芳用于健身房的商业经营，**芳装修屋内部分面积作为浴室使用。(2019)苏0791民初776号案中，原告诉称2016年年初浴室地面漏水造成位于浴室楼下的原告的房屋损害。原告自认证明房屋损害的侵权人、侵权行为、侵权结果均发生于**芳承租期间，且物业公司违反了《物业管理条例》第49条规定，违法改变公共房屋用途，其对外出租开设健身房主观有过错，客观与原告房屋漏水有因果关系。**芳与物业公司成立共同侵权。2、张翔俱乐部非侵权行为人，未造成原告诉称的房屋损害后果，主观无过错，不应承担侵权责任。根据原告的自认，其诉称的房屋损害发生于张翔承租健身房之前，张翔俱乐部不具备侵权责任构成的侵权行为、损害后果、主观过错、因果关系四要件。对原告主张的房屋损害及房租损失不具修复及赔偿责任。在侵权结果发生时，张翔俱乐部尚未使用浴室，与**芳及物业公司两主体无主观共同故意、过失，客观无行为的牵连、累积，张翔俱乐部无连带责任。与张翔俱乐部承租期间使用浴室存在因果关系的仅是造成原告房屋增加损害部分。但原告应对张翔俱乐部承租前房屋损害情况与承租后至2018年9月1日转租给严兵时的加重房屋损害情况举证。即便有损害增加，但张翔俱乐部主观无过错，亦不应承担责任。2016年11月29日，**芳将健身房转租给张翔俱乐部。该房处于闹市，张翔俱乐部承租时，**芳经营健身房一年余，期间楼下及周边房屋均在从事商业经营。**芳、物业公司未告知该房屋性质为非经营用房，张翔俱乐部有理由信赖承租房屋系经营性用房，对房屋使用用途不存在过错。退一步讲，即便原告举证了张翔俱乐部承租期间房屋加重损害的事实，张翔俱乐部亦不应承担赔偿责任。二、原告主张的租金损失无事实依据。1、原告自认漏水自2016年初发生，漏水导致其与承租人2016年4月解除租赁合同。作为房屋所有权人，应对自有房屋进行谨慎、及时、合理的管理，自2016年年初房屋漏水后，两人若积极采取正当措施，完全能够在六个月时间内通知物业公司、当时的承租人**芳共同完成对房屋的修复。因原告怠于管理，房屋漏水六个月后可能的租金损失应由其自行承担。2、张翔俱乐部于原告诉称的房屋漏水后十个月承租使用浴室，原告怠于减损的租金损失张俱乐部不负赔偿义务。3、房屋租赁受包括市场因素在内的各种因素影响。2016年4月原告与其房屋的承租人解除租赁合同不排除承租人的经营原因，将未能收取租金完全归因于漏水明显不合理，尤其是在原告对损失的扩大存在重大过错的情况下，租金的损失应参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条第二款的规定赔偿其不超过6个月的租金。综上，物业公司、**芳对损害结果的发生、扩大都存在相应的过错，即使张翔俱乐部需要承担赔偿责任，也应只对其扩大损害的部分承担责任，但原告须对此应承担举证责任。 被告物业公司辩称，1、该房屋由被告物业公司代久和三期业委会进行出租，出租方（甲方）是由三期业委会主任签字并盖久和三期业委会的章印，被告物业公司在本案中不存在相关法律责任。因为房东不是被告，损害也不是由被告物业公司造成。2、房屋租赁合同中第七条双方的权利义务约定的很明确，合同已经约定一方在经营过程中所有的责任由承租人（乙方）自己承担。 被告严兵辩称，1、被告张翔俱乐部于2016年11月29日至2018年9月1日经营期间，已经存在排水纠纷一案，并未作出任何的修复处理，以至漏水问题一直存在，纠纷一直存在。2、被告张翔俱乐部于2018年9月1日转让给被告之后，因原告店面相邻的小脚丫足疗店与物业公司的电梯间、被告的店面墙体也一直存在漏水情况，被告与张翔俱乐部协商，张翔俱乐部承诺一切后果由其承担，被告于2018年10月12日进行两次维修，修复损坏瓷砖7块，浴室排水道进行防水处理，漏水墙体进行遮盖，共产生3800元维修费用，包含物业的400元检修费用。3、在2019年5月之前，被告多次与张翔俱乐部协商此纠纷的处理方案，张翔俱乐部一直承诺因此纠纷产生的一切后果由其承担，并拿走被告的转让合同原件，承诺产生的纠纷与被告无关。4、在2019年9月份，被告得知张翔俱乐部因排水纠纷一案经多次审理并未有效处理后，第一时间停业修复，与原告协商后，浴室重新做防水处理共计4层，施工期间物业公司对闭水试验进行现场查验，并无漏水，并告知原告方，被告在施工过程中发现原浴室并无任何防水层，被告有现场施工图为证。此次维修产生费用13700元。综上，被告认为张翔俱乐部应履行责任，承担后果，赔偿原告全部损失并赔偿被告因此纠纷而产生的维修费用共计17500元。 被告**芳辩称，被告于2015年7月租赁此地点作为经营健身房，并于2015年10月18日开业，2016年11月28日被告与张翔签订了转租原有店面租赁合同，合同第二条约定，乙方同意代替甲方向房东履行原有店面租赁合同中所约定条款，所以2016年11月28日以后对所租物业的维护与被告无关。另外根据原告起诉状损害发生的时间计算，与被告经营的合同期重复的时间为2015年10月18日至2016年4月（6个月时间），而在此半年期间被告未接到原告以及物业公司关于被告经营装修给原告造成损害的反映（包含口头、书面反映），所以被告认为对原告物业造成的损害与被告无关。 被告业主委员会辩称，被告是2019年8月8日才备案新成立的，所有成员都是全新的，对过去的事情一无所知，但是被告看了相关的合同，发现条款约定第一承租人承租时无法转让合同，所以其应当承担全部责任。 本院经审理认定事实如下：原告韩炳进、金万粉系开发区五羊路65号楼117号商铺的所有权人，该商铺在2012年4月6日办理不动产权属登记，规划用途为非住宅。原告的117号商铺楼上房屋为连云港市久和国际新城三期开发商开发该小区后留下的公共用房，由被告业主委员会委托物业公司进行管理，该房屋产生的收益由物业公司和业主委员会进行分成。物业公司与业主委员会曾于2015年5月6日签订小区的物业服务合同。 2012年3月，原告韩炳进将117号商铺出租给姜某，姜某委托董子其签订合同，合同约定租期5年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止。前三年每年房屋租金2万元，第四年及第五年的租金由原告根据周边市场行情，随行就市制定租金水平。2016年4月11日，原告（甲方）与承租方姜某（乙方）签订承诺书，约定117号商铺已于2016年3月31日到期。乙方和甲方商量延迟至2016年4月25日以便于把可移动物资搬出。乙方向甲方承诺在2016年4月25日把屋内东西搬出，做好保洁、广告牌拆除。物业管理费、电话费、水电费全部交清。否则乙方自付违约金5万元等。后承租人按期搬离房屋。 2015年7月22日，被告物业公司将开发区五羊路65号楼二楼南边500余平米的房屋（该房屋楼下有一部分系原告家117号商铺）出租给**芳用于经营思迈健身俱乐部，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止，该房屋由被告**芳进行装修改造，水电由被告**芳自行安装。2016年11月28日，张翔与被告**芳丈夫鲍龙杰签订《开发区思迈健身俱乐部转让合同》，约定二楼健身房转让给张翔，由张翔履行《房屋租赁合同》中的相关义务，后双方就转让情况告知被告物业公司，被告物业公司同意并让张翔在**芳与物业公司签订的《房屋租赁合同》上签名。张翔接手后涉案房屋继续用于健身用房，用于经营张翔俱乐部。2018年9月1日，张翔与被告严兵签订《开发区张翔健身转让合同》，约定张翔俱乐部门面转让给被告严兵使用，被告严兵同等享有张翔在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。被告物业公司同意张翔将二楼房屋转让给被告严兵使用，并让被告严兵在**芳与物业公司签订的《房屋租赁合同》上签名。被告严兵自2018年9月1日承租二楼房屋后一直使用至今，房屋仍用于经营健身俱乐部。本院通知被告严兵参加本案诉讼后，其对租赁的二楼房屋进行维修，重新做防水，并通知物业公司进行闭水试验，维修后房屋未漏水。 2018年3月29日，原告因房屋漏水问题向连云港开发区分局华盖山派出所报警，接处警工作登记表载明：“到达现场，经了解系久和商务楼五羊路65-17号门面房内屋内多部位严重渗水，报警人称找不到二楼张翔健身房老板反映该情况，对方不理睬，民警告知报警人诉讼解决”。2018年6月19日，原告以张翔俱乐部、物业公司为被告向连云港市连云区人民法院提起诉讼，要求停止侵害、恢复原状，并赔偿原告损失4万元（暂定，以鉴定为准）。2、鉴定费、诉讼费由被告承担。连云港市连云区人民法院于2018年9月12日开庭，在庭审中张翔到庭辩称其已经停止侵害行为，已经退出经营，赔偿损失跟其没有关系，并称当时接手涉案房屋时，是与物业公司签订的合同，物业公司没有说过房子存在漏水的问题，其接手后发现楼上渗水到租赁的房屋，楼下的业主包括原告也来找过，说承租的房屋存在漏水。张翔还称其多次找过物业，至今未解决，也有损失，并于2018年9月1日将店铺转给了严兵。2018年9月12日，连云港市连云区人民法院作出（2018）苏0703民初1381号民事裁定书，将案件移送本院处理。本院于2018年10月11日立案，原告于2019年3月22日向本院提出撤诉申请，本院于2019年3月26日作出（2018）苏0791民初1772号民事裁定书，准予原告撤诉。 本案在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的修复价格以及2016年4月26日至2018年4月25日的租金损失进行鉴定和评估，本院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋进行鉴定和评估。该鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》和《房地产估价报告》载明，涉案房屋工程造价鉴定意见为18240元，2016年4月26日至2017年4月25日涉案房屋的租金为25000元，2017年4月26日至2018年4月25日涉案房屋的租金为25000元，合计50000元。为此原告支付鉴定费10000元。 庭审中，原告称在2016年1月份，117商铺承租人董某（注：经核实其叫董子其）、姜某发现房屋南边、西边、中间的墙漏水，遂联系物业公司与楼上张翔俱乐部，发现健身房的卫生间和浴室在117商铺的正上方。原告称因楼上房屋漏水无法继续使用，承租人姜某签订承诺书，于2016年4月25日搬出117号商铺。原告还称其在2016年4月、2017年持续找过张翔俱乐部和被告物业公司要求解决漏水问题。被告张翔俱乐部称2016年1月其尚未承租二楼房屋，且在原告向连云区人民法院起诉后才知道原告房屋漏水，在张翔俱乐部承租后，没有对二楼房屋的防水结构进行改动。被告物业公司称原告也没有找过物业公司，直到原告向连云区人民法院起诉后才知道原告的房屋漏水。被告**芳称在其承租二楼房屋期间，对房屋做了防水层，承租二楼房屋期间原告也未找过她，并称其参与本案诉讼时才知道原告房屋漏水的事情。被告严兵称在使用二楼房屋后，没有人向其说明房屋存在漏水情形，收到本案传票才知道二楼房屋与原告的房屋存在纠纷。承办人与姜某联系，其称是因租赁合同到期，也用不上所租赁的房屋，所以退租，租赁期间未发现房屋漏水。 以上事实，有当事人当庭陈述、房屋所有权证、商铺租赁合同、承诺书、接处警工作登记表、照片、证明、起诉状、房屋租赁合同、转让合同、庭审笔录、物业服务合同、鉴定意见书、估价报告、鉴定费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。被告张翔俱乐部在租赁房屋期间使用不当，未能尽到管理义务，在原告告知漏水情况后，仍不采取措施进行维修，导致漏水长时间存在，故被告张翔俱乐部对原告的损失负有主要责任。被告严兵从张翔处转租涉案房屋经营使用，对涉案房屋亦未尽到管理义务，导致原告房屋在其租赁期间侵权状况持续存在，故被告严兵应承担次要责任。被告物业公司作为出租方将房屋租赁给承租人使用，物业公司明知该房非经营性用房，不能作为经营使用，但物业公司在知道承租人租赁房屋用于健身用房时，没有尽到合理的告知、监管义务，导致张翔在租赁房屋期间房屋漏水，造成原告损失，故被告物业公司应承担次要责任。被告**芳在租赁使用房屋时，**芳称原告未找过她，原告也未提供证据证实曾经找过**芳，故对原告要求被告**芳承担赔偿责任，无事实依据，本院不予支持。被告业主委员会将房屋交给物业公司出租管理，物业公司作为出租人与承租人签订租赁合同，业主委员会与原告的损失之间无法律上的因果关系，故对原告要求业主委员会承担责任，本院不予支持。原告要求停止侵害，因被告严兵在得知其使用的房屋漏水时，及时对房屋进行了维修，且经原告及物业公司确认房屋目前不漏水，故对原告要求停止侵害的诉讼请求，本院不予支持。原告房屋因漏水造成的维修费用，经本院委托鉴定，房屋的工程造价鉴定意见为18240元，由工程造价意见书证实，本院予以确认。上述损失由被告张翔俱乐部承担70%的赔偿责任，即12768元，被告物业公司、严兵各承担15%的赔偿责任，即2736元。原告主张2016年4月26日至2018年4月25日期间的租金损失5万元，原告称承租人姜某退房时产生损失，经与姜某核实其是正常退租，退租时并未发生房屋漏水造成侵害的事实，故对原告主张从2016年4月26日起的租金损失，无事实依据。根据现有的证据，本院认为应从原告报警之日起计算租赁损失，即从2018年3月29日至2018年4月25日期间共计28天的租金损失。通过本院委托鉴定2016年4月26日至2018年4月25日期间的租金为5万元，双方均无异议，故本院依据该标准确定28天的租金损失1918元。因该期间房屋使用人为被告张翔俱乐部，故应由被告张翔俱乐部赔偿原告租金损失1918元。原告要求其他被告承担租金损失，无事实依据，本院不予支持。原告因房屋维修及租金损失支付鉴定10000元，由鉴定费发票证实，本院予确认。本院确定由被告张翔俱乐部承担3692元[5000*70%+5000*(1918/5万）]，被告物业公司、严兵各承担750元（5000*15%），原告自担4808元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条,《中华人民共和国侵权责任法》》第六条、第十五条的规定，判决如下： 一、被告连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部于本判决生效后十日内赔偿原告韩炳进、金万粉损失18378元。 二、被告连云港青和物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告韩炳进、金万粉3486元。 三、被告严兵于本判决生效后十日内赔偿原告韩炳进、金万粉3486元。 四、驳回原告韩炳进、金万粉其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取1756元，由原告韩炳进、金万粉负担1194元，由被告连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部负担394元，被告连云港青和物业管理有限公司负担84元，被告严兵负担84元。原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  屠维维 人民陪审员  韩永敏 人民陪审员  赵扣凤 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  张 洁 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 [二]、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。