北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44040号原告：北京发条物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街19号。法定代表人：覃驰，经理。委托诉讼代理人：张先勇，北京凯耀律师事务所律师。被告：桂全，男，1997年8月18日出生，汉族，天津大学学生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：桂衡（桂全之父），1967年11月30日出生，无业。原告北京发条物业管理有限公司（以下简称发条物业公司）与桂全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告发条物业公司的委托诉讼代理人张先勇,被告桂全的委托诉讼代理人桂衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。发条物业公司向本院提出诉讼请求：判令桂全支付发条无业公司北京市西城区陶然亭路xx室房屋2012年12月5日至2018年12月31日的物业费共计86240．33元并支付自2014年1月1日起至付清物业费之日止的逾期付款违约金14162元；案件受理费由桂全负担。事实和理由：发条物业公司与桂全于2011年11月28日签订《前期物业管理服务委托协议》，约定桂全将北京市西城区（原宣武区）陶然亭路xx室物业委托发条物业公司进行物业管理服务。发条物业公司依约为桂全提供了物业管理服务。但桂全拖欠2012年12月5日至2018年12月31日期间的物业费，发条物业公司多次上门催收，并以张贴催缴通知单、律师函等方式要求桂全支付物业费，桂全仍未支付。桂全的欠费行为违反了双方合同约定。为此，发条物业公司诉至法院。被告桂全辩称，由于发条物业公司的不作为，给我们造成重大损失。第一，自房屋交付以来就漏水，长期得不到修理，发条物业公司一直无法解决，给我们家庭造成很大的损失。第二，我们购买的房屋是写字楼，玻璃幕墙，发条物业公司在墙外刷墙时将我家房屋的玻璃撞坏，我向发条物业公司反映后得到的答复为不管。我们自行雇人冒着很大风险并出资雇吊车将玻璃幕墙修好，但现在也有缝隙。期间，发条物业公司没有派一人过来解决问题，也不提供任何协助。第三，我们购买的房屋是有通讯设备的，但发条物业公司没有提供任何通讯设备，传真、上传图片均不能。第四，发条物业公司收取物业费与其服务水平严重不符，合同上写戴德梁行公司作为物业顾问，请问该公司在哪里，发条物业公司一个月有2700余次投诉，这是什么物业公司。我不同意发条物业公司的诉讼请求，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桂全为北京市西城区陶然亭路xx室房屋的所有权人，房屋建筑面积182．03平方米。2011年11月28日，桂全作为甲方，发条物业公司作为乙方，双方签订《前期物业管理服务委托协议》，约定：管理期限自2008起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；甲方按照本协议向乙方交纳物业管理费及其他费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议和双方的约定向甲方收取物业管理各项费用；乙方向甲方提供其房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；共用部位是指房屋主体承重结果部位（包括基础、步行梯、走廊、楼板、屋顶……）共用设施设备是指共用的上下水管道、电梯、消防设施、盗录、路灯……；环境卫生管理公共区域的卫生保洁，包括公用设备设施的卫生保洁、绿地养护、生活垃圾清运、化粪池清掏；社会治安管理包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、维护区内交通秩序；首次入伙时以开发商入住通知书规定的入住日期起一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在每季度开始前7日内将其季度物业费全额交至物业管理处，物业管理处提前向业主发出缴费通知单；物业费标准为6．50元/建筑面积．平方米/月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天万分之八收取违约金。当日，双方还签订供暖协议书；治安消防安全责任书；业主饲养宠物管理协议；紧急情况处置协议书；屋顶平台使用协议；通讯和保安监控设备使用管理协议；招牌、广告管理公约；搬迁及电梯使用承诺书。2006年3月16日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司作为委托方即甲方，发条物业公司作为受托方即乙方，双方签订《前期物业管理委托合同》（一瓶项目2#3#楼），约定：甲方将风图腾2＃3＃楼委托乙方实行物业管理，坐落位置北京市宣武区（现西城区）陶然亭路2＃院，建筑面积29000平方米；甲方委托乙方对本物业进行前期物业管理，待本物业业主委员会成立后，再由乙方与本物业业主委员会签订新的物业管理委托合同；乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生，化粪池清掏，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序……，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，供暖费用，地下车库车位管理费……；委托管理期限自2006年3月10日起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米6．50向业主或物业使用人收取。上述协议签订后，发条物业公司为该小区提供物业服务至今。桂全未交纳2011年12月5日至2018年12月31日的物业费。2016年2月25日，发条物业公司由原北京众泰鑫物业管理有限公司变更为现名称。审理中，发条物业公司针对其主张，提供证据1、《前期物业管理服务委托协议》及承诺书，证明双方的物业服务合同关系，物业费标准、支付方式等权利义务关系。桂全认为《前期物业管理服务委托协议》没有其签字。对承诺书的真实性没有异议。前期物业为戴德梁行物业公司，现在变更为发条物业公司，不认可证据。2、业主登记表及资料交接记录，证明桂全于2011年11月28日办理入住。桂全认为当时的物业公司与现在的物业公司不是同一主体，存在欺诈更谈不上服务。3、生效判决书，证明发条物业公司对涉案小区提供服务的事实，及发条物业公司的资质、相关物业费标准，与建设方前期物业服务合同关系。桂全不认可该证据，认为与本案无关。证据4、律师函及快递底单，证明发条物业公司已经书面催缴桂全缴费，但桂全未在合理期限内支付物业费。桂全称该快递内容不是其本人的，说明发条物业公司管理混乱。证据5、历年催缴物业费照片，证明发条物业公司在桂全欠费期间多次向桂全发出交费通知，要求桂全交纳物业费。桂全表示没有见过此通知。桂全针对其主张，提供证据1、照片，证明自其收房起至今房屋持续漏水。发条物业公司称该照片并非本案涉案房屋的。证据2、照片，证明其家玻璃幕墙被发条物业公司粉刷外墙时撞坏，其自行维修，发条物业公司没有提供任何服务和协助义务。发条物业公司称确有其事，但玻璃幕墙破碎并非其司所为，事后，也积极协助桂全更换未果。证据3、缴费明细单，微信记录，证明其交纳有限电视入网费360元，发条物业公司没有提供服务，致其无法接入有线电视、通讯、移动等。发条物业公司称其只是对相应的设备有管理义务，其公司曾经通过联通公司安装了增强的设备基站，但业主反映有辐射，后拆除。4、证明，证明小区物业服务不达标。发条物业公司对真实性、合法性均不认可，该筹备组成员因欠费我司曾起诉过，故对我司有矛盾。5、公示，证明物业服务不达标。发条物业公司对证明目的不予认可，反而证明了物业公司发现问题后及时与业主沟通。6、照片，证明车辆乱停放，无人管理的事实。发条物业公司不予认可，无法看出时间、地点。证据7、结束语，证明其与戴德梁行公司签订的合同，物业公司变更为发条物业公司后，物业服务就不行了。发条物业公司称现在的物业公司就是其之前的名称，戴德梁行公司仅是对小区物业服务提供专业顾问。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发条物业公司与桂全签订的《前期物业管理服务委托协议》及发条物业公司与壹瓶房地产开发（北京）有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同之前对小区业主具有约束力。桂全作为该小区的业主，发条物业公司为该小区提供了物业服务，桂全理应向发条物业公司交纳物业服务费用。关于桂全主张发条物业公司提供的物业服务质量不达标存有瑕疵、管理不到位等问题，不能否定发条物业公司已履行合同主要义务的事实。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是发条物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，法院认为，发条物业公司在提供服务过程中难免存在瑕疵，如发条物业公司提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，因此，在发条物业公司提供物业服务，桂全享受了服务的情况下，即应履行支付物业费的义务。对发条物业公司要求桂全支付物业费的主张，本院予以支持。因桂全不属无故恶意拖欠物业费，对发条物业公司要求桂全支付违约金的主张，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。桂全称其房屋漏水问题，其提供的照片并不能证明涉案房屋漏水的事实，本院难以采信。桂全称其房屋玻璃幕墙破碎问题，其提供的证据不能证明该行为系发条物业公司所为，本院亦难以采信。桂全称小区物业管理混乱，通讯设备不健全等，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，桂全给付北京发条物业管理有限公司2012年12月5日至2018年12月31日的物业费86240．33元。二、驳回北京发条物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果桂全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，由北京发条物业管理有限公司负担163元，已交纳；由桂全负担991元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘敏二〇二〇年三月三日法官助理 袁慧书 记 员 李婷