贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4561号原告：谭洪芳，女，1986年9月15日出生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：董贤，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201910087872，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张世伟，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201910098155，代理权限：一般代理。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：黄士冯，该估算执行董事。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810061745，代理权限：一般代理。第三人：重庆银行股份有限公司贵阳城东支行，住所地贵阳市宝山北路116号。负责人：周勇。委托诉讼代理人：刘腾，男，该公司员工，代理权限：一般代理。原告谭洪芳与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称“贵安碧桂园”）及第三人重庆银行股份有限公司贵阳城东支行（以下简称“重庆银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董贤、张世伟，被告贵安碧桂园委托诉讼代理人王飞及第三人重庆银行委托诉讼代理人刘腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭洪芳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的访问买卖合同（合同编号：BGYGA-SYJ-3H-119）；2、被告返还原告购房款832169元及维修基金8322元；3、被告支付原告违约金139804.39元；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年6月29日签订房屋买卖合同约定被告将其在建的第2-6号商业1单元1层19号商铺以每平方米17608.32元出售给原告，总价款832169元，并约定了被告应于2018年3月31日前向原告交付该商铺。该合同第十三条约定逾期交房90天内按计算已交付房款的万分之二计算违约金，逾期超过九十天的买受人有权提出退房，并按照已付房款的百分之十五向买受人支付违约金。签订合同后原告先给被告支付了购房首付款422469元，剩余的410000元原告通过向重庆银行贷款后支付给被告，原告已履行全部付款义务。但被告至今仍未履行交房义务。被告的行为已严重违反合同约定，原告特诉至法院。被告贵安碧桂园辩称，根据原告与被告签订的买卖合同的约定原告不享有解除权，因此应驳回原告的全部诉请。第三人重庆银行答辩并提出独立的诉请：解除原告与被告签订的买卖合同时应先偿还银行贷款本金299937.62元及相应未归还的利息，同时明确原告与被告解除合同前应向结清贷款本息。事实及理由：2016年8月11日，我行向原告发放按揭贷款41万元，期限未10年，贷款到期日未2026年8月10日，用于原告向被告支付购房款，原告用购买的房屋做抵押担保，被告提供阶段性连带保证责任，三方签订了《按揭贷款合同》。截止2019年12月10日，原告尚有贷款本金299937.62元及未支付利息1347.75元。2019年4月29日，原告向被告提出解除购房合同，将导致我行抵押盗版无法实现，特提出独立的请求如前。原告针对第三人提出的独立诉请辩称，原告已经在2019年12月11日偿还了4427.26元，应予以扣除。针对诉讼费，因为是被告贵安碧桂园违约导致合同解除，因此应由被告承担。被告贵安碧桂园针对第三人提出的独立诉请辩称，原告不享有解除与被告购房合同的权力，因此贷款合同也不应解除，诉讼费应由原告承担。本案经审理认定事实如下：2016年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于贵安新区项目（一期）第2-6号商业（3）1单元1层19号商铺，总价款为832169元，其中首付款422169元，余款41万元以银行按揭的方式支付。合同第十一条约定出卖人应在2018年3月31日前向买受人交房上述商品房，同时约定了交房条件。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交房买受人的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金……合同签订当日，原告向被告支付首付款422169元。2016年8月11日，原告、被告及第三人签订《个人按揭贷款合同》约定原告向被告借款41万元，借款期限自2016年8月11日至2026年8月10日，并用上述《商品房买卖合同》涉及的房屋进行抵押，同时由被告为原告提供担保。上述贷款合同签订后，第三人发放了贷款，原告按时还款。截止2020年1月13日，原告尚欠第三人贷款本金293883.13元。2016年10月28日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记，预售合同登记号为Y00000950。2017年1月11日，原告向贵安新区管理委员会规划建设管理局缴纳上述房屋的维修基金8321元。约定的交房期限届满后被告未能按时交房涉案房屋，原告遂诉至本院，诉请如前。经本院通知第三人参加诉讼，其提出独立的诉讼请求如前。审理中，本院询问涉案房屋是否符合交付条件，被告称涉案房屋可以交付，只是没有取得竣工备案表。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、《个人按揭贷款合同》、贵安商品房预售合同备案登记表、借款借据、维修资金专用收据、收据等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在2018年3月31日向原告交付涉案房屋，但被告至今未履行交付义务。根据约定原告有权退房，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。因被告未按时交房导致上述合同解除，根据合同约定，被告应向原告支付全部已付款15%的违约金，故被告应支付原告违约金124825.35元。原告要求被告返还维修金，但该费用不是被告收取，原告的诉请缺乏法律依据，故该项诉请本院不予支持。关于购房款的返还问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，第三人提出独立的诉请符合法律规定，故本判决生效时剩余的贷款本金及履行应由被告直接返还给第三人，剩余房款本金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告谭洪芳与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2016年6月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：BGYGA-SYJ-3H-119）；二、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人重庆银行股份有限公司贵阳城东支行截止本判决生效之日起谭洪芳尚欠的贷款本金及利息，并将扣除尚欠贷款本金外的购房款返还给原告谭洪芳；三、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭洪芳违约金124825.35元；四、驳回原告谭洪芳的其余诉讼请求；五、驳回第三人重庆银行股份有限公司贵阳城东支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6801元，由原告谭洪芳负担58元，被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担6743元；第三人预交案件受理费2900元，由贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  李艳阳二〇二〇年三月一日书记员  吴青青贵阳市花溪区人民法院民事判决书(2019)黔0111民初4561号原告：谭洪芳，女，1986年09月15日出生，汉族，住贵州省平坝县，居民身份证5225261986××××××××。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，。。谭洪芳与贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年三月十三日书记员吴家丽