云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初55号原告（反诉被告）：章伟亮，男，汉族，1991年9月7日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨守智，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨海生，男，白族，1956年8月29日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：刘敏，云南王振华律师事务所律师，特别授权代理。原告章伟亮诉被告杨海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，被告杨海生提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告(反诉被告)章伟亮及其委托诉讼代理人杨守智、被告（反诉原告）杨海生的委托诉讼代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）章伟亮向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《房屋租赁协议书》；2、判令被告退还4个月（租金计算至判决确定之日）的租金29332元；退还押金2000元，合计：31332元；3、由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告从事副食品销售，因经营需要于2019年5月10日向被告租赁房屋，双方在充分协商的基础上签订了《房屋租赁协议书》。主要内容是：一、被告将坐落于大理十字路口从北向南的第四间房出租给原告使用，租期三年，从2019年5月12日起至2022年5月11日止、租金为88000元、一年一付，第二年递增10%、第三年递增15%；二、原告不按时支付租金，被告有权解除合同；三、原告在租赁期间应当爱护租赁物；四、原告不得擅自转租；五、租赁期间水电费由原告承担，并且要合法经营；六、原告支付给被告押金2000元；七、租期届满，双方进行协商续租问题；八、一方违约，违约金为50000元；九、出现不可抗力，合同解除。合同签订后，原告认真履行合同的义务。但是，结果不理想。原告想转租房屋，原告和被告协商以后，原告在铺面门上张贴了房屋转租广告。不久有人愿意承租，原被告和第三人进行了协商，第三方和被告草拟了合同，第三方还向原告支付了定金5000元。被告和第三方在准备签订合同时，被告嫌第三方哆嗦，就没有签订合同。为此，被告不同意原告转让房屋，原被告发生纠纷。被告要求原告支付违约金，原告认为解除合同是双方协商同意的，不存在原告违约的问题，所以不同意支付违约金。原告认为其向被告承租房屋是经过双方协商同意的，但是原告承租以后，尽管努力克服困难，仍然不能扭转亏损的局面，所以原告要求转让承租房屋，被告起初同意，后来又不同意，导致原告无法经营。被告（反诉原告）杨海生辩称及反诉称：1、原告要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，原告在诉状中称原被告协商一致解除合同，但现在又来起诉要求解除合同，原告陈述存在矛盾。本案的客观事实是被告仅明确表示不同意原告转租，就是否解除合同问题双方从未进行过协商。其次，原告诉状中称解除合同的原因是由于经营管理不善，后又陈述是被告不同意转租导致其无法经营，该诉状存在前后矛盾。再次，根据合同法的规定，已经生效的合同应当依法履行，本案诉争合同租期为三年，履行过程中并未出现应当解除合同的情形，因此双方《房屋租赁协议书》应当继续履行，如果原告违约解除合同，根据《房屋租赁协议书》第九条之约定，原告应当承担违约责任，赔偿被告五万元违约金。2、原告要求退还剩余租金的诉讼请求没有事实及法律依据。根据《房屋租赁协议书》第六条第一项约定“租用期间，原告自行退出中途不再经营，被告不退还己交租金”。根据该规定，原告在租赁期间自行退出，被告不应退还己交租金。同时原告至疫情爆发前一直经营该租赁房屋，且至今仍然占有、便用该租赁房屋，其要求退还已经租赁使用的房屋租金没有法律依据，其诉讼请求应当被驳回。3、被告不同意原告转租的行为，不是解除租赁合同的法定条件。根据《房屋租赁协议书》第四条之约定，原告欲转租房屋应当征得被告同意。本案中原告与第三人之间欲签订的《转租合同》，将损害被告的权利，被告有权拒签该合同。同时根据双方协议约定，被告有权决定是否转租，被告不同意转租，是被告的权利，并不构成违约。根据《房屋租赁协议》第九条规定“如乙方（原告）不按照合同约定提前中止合同或在没有取得甲方（被告）同意，擅自将房屋转租的，都视为乙方违约，应向甲方支付50,000元违约金”。本案中反诉人已经按照合同约定将房屋交付被反诉人使用，并不存在任何违约情形，现被反诉人明确提起诉讼要求解除合同，已构成违约，应承担违约责任，请求：1、判令原告向被告支付违约金50,000元；2、本案全部诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）章伟亮辩称：1、被告的反诉请求歪曲原告的诉讼请求、事实及理由的全面意思。2、原告之所以提出解除合同没有指责被告，也没有提出其余原因，而是认为因为自己管理不善及市场原因，如果继续履行合同原告会亏损，所以被告的答辩与本案诉争及原告的诉请要求解除合同相违背。3、被告反诉请求不成立。被告诉讼请求1既然是继续履行合同就不存在支付违约金，但是之后又诉请支付违约金，如果说同意解除合同才有违约金，所以被告陈述相矛盾。4、反诉请求事实理由中实际上被告承认同意原告解除合同，所以才让原告在门口粘贴转让的公告，被告才与第三人进行协商租赁协议，协议不成是因被告与第三人意见分歧，所以被告的反诉请求陈述的事实理由与被告的实际行为相违背。被告要求支付违约金与答辩相违背。经审理查明：章伟亮与杨海生于2019年5月10日签订《房屋租赁协议》，约定甲方（杨海生）将其位于大理十字路口从北向南第四间房出租给乙方（章伟亮）使用，租期三年，从2019年5月12日起至2022年5月11日止，租金为88000元，一年一付，第二年租金在上一年的基础上递增10%，为96800元、第三年租金在第二年租金的基础上递增15%，为111320元；在租用期间，乙方原因自行退出（中途不再经营），甲方将不退还已交租金。乙方支付给甲方押金2000元，租用期满，若不再续租，且已交清在租用期间所产生的费用及保证房屋整体完好，在期满后将房屋完好的交回给甲方，甲方将全额无息将押金退给乙方。甲乙双方需遵守合同约定，若有一方违约，由违约的一方支付给对方违约金50000元，并赔偿其他相应损失。合同签订后，原告按约定向被告支付了租房押金2000元和2019年5月12日至2020年5月11日的房租88000元。2019年11月，章伟亮因经营管理不善，向杨海生提出解除租赁合同，杨海生要求章伟亮找到他人承租房屋后，才同意解除双方原先的租赁合同。章伟亮按照杨海生的要求，在涉案房屋张贴了转租广告。案外人杨某看到转租广告后，便与杨海生、章伟亮三方进行协商，在协商过程中，杨海生与案外人杨某未达成一致意见，房屋转租给第三人未果。该房屋杨海生一直未与他人签订租房合同。结合本案实际及从减少造成不必要经济损失出发，本院建议由双方进一步协商处理好涉案房屋交接事宜，2020年3月11日下午，章伟亮将涉案房屋钥匙一把和“关于解除租赁合同的函”一份，通过邮政快递邮寄给杨海生，2020年3月12日20：33分杨海生签收。2020年3月16日，杨海生向本院提交了书面说明表示已收到章伟亮邮寄的房屋钥匙及“关于解除租赁合同的函”并同意解除合同收回房屋，但要求对方支付违约金。上述事实，有章伟亮和杨海生提交的《房屋租赁协议书》、杨海生提交的大理市宅基地使用证、证人杨某的证人证言和到庭当事人的一致陈述予以证实。经质证，章伟亮对杨海生提交的大理市宅基地使用证无异议，杨海生认为证人证言只能证明其与章伟亮有协商行为，不能证实杨海生同意转租。经本院审查，对于章伟亮和杨海生共同提交的《房屋租赁协议书》、被告提交的大理市宅基地使用证、证人杨某的证人证言，相互印证，本院予以确认。本院认为，合同解除分为法定解除和约定解除。法定解除即合同法第九十四条规定“符合有下列情形，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使合同不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形”。其中第2、3、4条仅针对守约方有单方解除合同的权利。约定解除即合同法第九十三条规定“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告双方在协商解除合同的过程中，双方口头达成了附条件解除合同的约定，即如果章伟亮找到其他人与杨海生签订合同，承租涉案房屋，那么章伟亮与杨海生签订的《房屋租赁协议书》解除。但事实上，章伟亮找到第三人未与杨海生签订租赁合同，章伟亮与杨海生约定的合同解除条件未成就，双方间的合同未解除。在此之下，结合本案实际及从减少造成不必要经济损失出发，本院建议由双方进一步协商处理好涉案房屋交接事宜，2020年3月11日下午，章伟亮将涉案房屋钥匙及“关于解除租赁合同的函”通过邮政快递邮寄给杨海生，2020年3月12日20：33分杨海生签收，本诉被告杨海生收到后，向本院提交了书面说明被告表示同意解除合同，但要求由对方支付违约金，至此，原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同实际履行时间，被告应向原告返还2020年3月13日至2020年5月11日（60天）的租金14,466元（88,000元/年÷365天/年×60天）。因原告单方要求解除合同，故其要求退还押金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同法“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同当事人约定的违约金条款不因合同效力的终止而失去效力，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但被告主张50,000元的违约金过分高于原告造成的损失，本院酌情调整为30,000元。对房屋交还问题，本诉原告已将房屋钥匙邮寄给本诉被告杨海生，视为租赁房屋已交还本诉被告方。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）章伟亮与被告（反诉原告）杨海生签订的《房屋租赁协议书》已解除。二、由被告（反诉原告）杨海生返还给原告（反诉被告）章伟亮房屋租金14,466元。三、由原告（反诉被告）章伟亮支付给被告（反诉原告）杨海生违约金30,000元。上述二、三项相抵后，由原告（反诉被告）章伟亮于本判决书生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）杨海生违约金15,534元。四、驳回原告（反诉被告）章伟亮的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨海生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费583元，由原告（反诉被告）章伟亮负担265元，被告（反诉原告）杨海生负担318；反诉案件受理费减半收取525元，由原告（反诉被告）章伟亮负担315元，被告（反诉原告）杨海生负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  赵 良人民陪审员  杨雪梅人民陪审员  熊 杰二〇二〇年三月十六日法官助理邵艳书记员杨筱榕