中华人民共和国广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初564号原告：陈敏然，女，1969年3月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：陈敏佳，男，1961年11月16日出生，国籍：美国，两原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告陈敏然、陈敏佳诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月4日公开开庭进行审理。原告陈敏然、陈敏佳的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈敏然、陈敏佳向本院提出诉讼请求：一、判令被告澳美公司立即向原告陈敏然、陈敏佳支付自2003年11月7日起至实际交付房屋之日止的迟延交房违约金，违约金以已付购房款总额276470元为基数，按日万分之二点一的标准计算，暂计至2020年1月8日为342952元；二、判令被告澳美公司立即向原告陈敏然、陈敏佳偿还垫付的费用8847元；三、本案诉讼费由被告澳美公司承担。庭审时，原告陈敏然、陈敏佳明确其主张的是EA186-601房的违约金。事实和理由：1999年1月28日，陈敏然、陈敏佳与澳美公司签订《房地产买卖契约》。合同约定，澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA050-301的房地产出售给陈敏然、陈敏佳，总房价款为232969元。付款方式为分期付款。合同约定澳美公司于2001年1月28日将上述房屋正式交付给陈敏然、陈敏佳。2001年3月23日，陈敏然、陈敏佳与澳美公司签订《换房补充协议》，该协议约定将广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA050-301单元转换成EA061-601单元，签订协议时补差价43500元。2001年10月21日，陈敏然、陈敏佳与澳美公司签订《换房补充协议书》，约定双方签订EA186-601单元的房地产买卖契约，并立即送有关部门鉴证，三个月内办妥送陈敏然、陈敏佳。待EA186—601完工交楼后，陈敏然、陈敏佳要在EA186-601与EA061-601两套房中选择一套，由澳美公司负责办理产权手续。随后陈敏然、陈敏佳与澳美公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA186—601的房地产出售给陈敏然、陈敏佳，总房价款为276469元。付款方式为一性次付款，于2001年11月6日前付清。合同约定澳美公司于2001年11月6日前将上述房屋交付给陈敏然、陈敏佳使用。如澳美公司未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，澳美公司按日向陈敏然、陈敏佳支付己付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行。2001年11月3日，陈敏然、陈敏佳与澳美公司签订《关于办理房屋买卖契约鉴证的补充协议》。澳美公司提出目前因财务出现困难，无法支付有关鉴证费用，建议陈敏然、陈敏佳代为垫付，并保证在公司财政好转时立即归还。陈敏然、陈敏佳同意代垫该项费用8847元。陈敏然、陈敏佳按合同约定于2001年3月23日止全部支付完购房款276470元，全部履行完合同义务，但澳美公司却违反合同约定，未按规定时间交付房屋。经陈敏然、陈敏佳多次维权并要求支付违约金、退还相应费用，均无果。鉴此，陈敏然、陈敏佳特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。被告澳美公司辩称，（一）关于陈敏然、陈敏佳诉讼请求中关于诉讼时效的意见：1.三年诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持。根据陈敏然、陈敏佳起诉状显示，该案件起诉时间为2020年1月14日，在这之前陈敏然、陈敏佳并未就违约金向澳美公司主张过权利，按照民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，若认定澳美公司违约行为成立，陈敏然、陈敏佳也因诉讼请求已过诉讼时效而应被依法驳回。2.若澳美公司违约行为成立，则只应支持近三年所产生违约金。若法院最终认定澳美公司违约行为成立，澳美公司延迟交楼及延迟办证的违约行为都应该被视为是持续的，而目前也没有证据证明陈敏然、陈敏佳有向澳美公司主张违约责任而中断诉讼时效的证据，故只计算在起诉时三年内的违约金至实际交房之日，总数不超过房款。（二）其他案件的审理结果不应成为本案的判案依据。1.本系列案件不形成集团诉讼。本案审理前，不少业主在为山庄的重建积极维权，他们的诉求大多都是向政府有关部门信访和举报投诉，与本案中业主的诉讼请求并没有直接的关联性，并不能构成法律上的集团诉讼，更不能成为陈敏然、陈敏佳向澳美公司主张权利的依据。2.按照我国法律体系，判例不属于法律渊源。黄埔法院曾受理了不少类似案件，但我国并非判例法国家，其他案件的审理结果不能直接作为本案的判案依据，而应由法官根据个案事实和法律依据依法进行裁判。（三）澳美公司正在积极推动山庄重建，望法院进行综合考虑。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时该系列案件判决要求澳美公司承担较高的违约责任，无疑将会给澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。综合上述理由，陈敏然、陈敏佳不合理或不合法的诉讼请求不应得到支持，请法院依法公正判决。经审理查明，1999年1月28日，澳美公司（卖方、甲方）与陈敏然、陈敏佳（买方、乙方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA050-301房（房屋建筑面积为70平方米）出售给乙方，上述房地产成交价为232969元。双方同意于2001年1月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。买卖契约第五条约定，违约责任：甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理房地产登记手续。2-5约定，甲方应于2001年1月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第三条税费支付3-1约定，本契约第九条规定的成交价并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，契税、产权登记费、印花税等税费。该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-2约定，选择指定日期付款方式之乙方，同意按下表支付款价：签约首期23297元于1999年1月28日支付；第二期23297元于1999年4月10日支付；第三期23297元于1999年7月10日支付，尾期163079于发出入伙通知书十二天内交齐，合计232969元。2001年3月23日，澳美公司（甲方）与陈敏佳、陈敏然（乙方）签订《换房补充协议书》，约定：一、将乙方原EA050-301单元转换为EA061-601单元。二、由于手续需要延期办理，在未办产权转移的情况下，甲方先行将EA061-601单元交付乙方使用，而乙方保持原EA050-301单元的产权及义务（包括供楼）。但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任。待产权手续办妥后，乙方拥有EA061-601单元的产权，同时取消EA050-301单元的产权。三、乙方原购单元EA050-301单元转换为EA061-601单元的手续费由甲方支付。四、甲方同意赠送水电建设费10000元给乙方。五、乙方须签署该协议书时，将差价43500元一次性付清。当日，陈敏然、陈敏佳办理了EA061-601单元的收楼手续。2001年10月21日，双方再次签订《换房补充协议书》，约定经双方同意签订EA186-601单元房地产买卖契约，待EA186-601完工交楼后，陈敏然、陈敏佳可在EA186-601与EA061-601两套房中选择一套，由澳美公司负责办理产权手续，并同时取消另一套的产权。陈敏然、陈敏佳已为EA061-601交付全部收楼的费用，不管是否调换至EA186-601均不需另外交费。陈敏佳、陈敏然提交一份澳美公司（甲方、出卖人）与陈敏佳、陈敏然（乙方、买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：005858），合同落款时间为2001年3月23日，合同约定乙方购买第EA186幢6单元A号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积70平方米，总金额276469元。买受人应于2001年11月6日前付清全部房款。第八条约定，甲方应当在2003年11月6日前交付房屋。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，1.按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180个工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。陈敏佳、陈敏然陈述《广东省商品房买卖合同》的实际签订时间为2001年10月21日。2001年11月3日，澳美公司（甲方）与陈敏佳、陈敏然（乙方）签订《关于办理房屋买卖契约鉴证的补充协议》，约定双方共同签署了购买澳洲山庄EA186-601的契约，购房所需费用乙方已于2001年3月23日前分期支付完毕。甲方应立即将契约送主管部门鉴证，以确保该项交易合法，但甲方提出目前财政出现困难，无法支付有关费用，建议由乙方代为垫付，以便及时完成鉴证工作，并保证在公司财政好转时立即归还。乙方同意代垫该项费用共8847元，目前采用以住房管理费乙方应付甲方的费用扣除方式逐步偿还，直至全部偿还为止。另手写补充意见：契税费以交易所发票为准。陈敏然、陈敏佳主张其已向澳美公司支付全部购房款276470元，为此，其提交澳美公司于1999年1月28日、4月15日、7月10日出具的购房款收款收据，分别载明收到陈敏然、陈敏佳EA050-301交来购房款23297元;澳美公司于2001年3月23日出具的三张收据，载明收到入伙期房款83079元、原EA50-301换为EA61-601补房差价43500元、入伙期房款80000元。澳美公司确认陈敏佳、陈敏然已付清全部购房款276470元。陈敏然、陈敏佳还提交增城市财政局、增城市房地产交易所于2001年12月12日出具的澳洲山庄EA186-6A的契税完税证及交易服务费发票，拟证明其代为支付契税8294.07元及交易服务费552.94元。澳美公司确认陈敏佳、陈敏然为澳美公司垫付费用8847元。庭审中，澳美公司确认其尚未向陈敏佳、陈敏然交付EA186-601房，存在违约行为，但其认为陈敏佳、陈敏然主张的违约金超过了诉讼时效。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《换房补充协议书》《广东省商品房买卖合同》《关于办理房屋买卖契约鉴证的补充协议》、收款收据、《契税完税证》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，本案是涉外案件，应参照适用涉外程序的有关规定。涉案房屋在广州市黄埔区，属本院辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条之规定，本院依法对本案享有管辖权。由于双方当事人没有选择适用的法律，应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。澳美公司与陈敏然、陈敏佳签订的《换房补充协议书》《广东省商品房买卖合同》《关于办理房屋买卖契约鉴证的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋迟延交楼违约金的问题。双方在签订《房地产买卖契约》后又签订了两份换房补充协议书，将原《房地产买卖契约》中约定的购买EA050-301房换为EA061-601房，后又将EA061-601房换为EA186-601房。双方签订了关于EA186-601房的《广东省商品房买卖合同》，该份买卖合同中约定了澳美公司应于2003年11月6日前将EA186-601房建成并交付陈敏然、陈敏佳使用，但澳美公司至今未将上述房屋交付陈敏然、陈敏佳使用。根据买卖合同第九条第1点第（2）项的约定“逾期超过180工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”，澳美公司应承担相应的违约责任。本案中，澳美公司确认收到陈敏然、陈敏佳购房款276470元,因此，陈敏然、陈敏佳在本案中请求澳美公司支付2003年11月7日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金有理据，本院予以支持。陈敏然、陈敏佳主张违约金标准为每日万分之二点一具有合同依据，且在合理范围，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，上述逾期交房违约金以不超过已付房款总额276470元为限。陈敏然、陈敏佳主张的违约金暂计至起诉之日已超过已付房款总额276470元，本院对超出部分不予支持。关于陈敏然、陈敏佳为澳美公司垫付费用的问题。双方签订《关于办理房屋买卖契约鉴证的补充协议》约定陈敏然、陈敏佳为澳美公司垫付办理鉴证的相关费用8847元，陈敏佳、陈敏然已按照上述约定实际代为垫付契税及交易服务费合计8847元，对此澳美公司亦予以确认。因此，澳美公司应当偿还陈敏然、陈敏佳代其垫付的费用8847元。关于迟延交房违约金是否超过诉讼时效的认定。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房者在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就陈敏然、陈敏佳主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈敏然、陈敏佳支付自2003年11月7日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金（违约金以276470元为本金，按每日万分之二点一的标准，违约金总额以不超过276470元为限）;二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈敏然、陈敏佳支付代垫费用8847元；三、驳回原告陈敏然、陈敏佳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6577元，由原告陈敏然、陈敏佳承担1243元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担5334元。负缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦审 判 员  张淳淳人民陪审员  丁树祥二〇二〇年三月二十五日书 记 员  张 敏张园