江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初4978号 原告：仪征市疾病预防控制中心，住所地在仪征市健康巷1号。 法定代表人：朱玉柱，主任。 委托诉讼代理人：张福祥，江苏东宇律师事务所律师。 被告：张义成，男，1929年9月2日出生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人：张礼军（系被告之子），男，1955年12月9日出生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人：张礼彪（系被告之子），男，1965年10月24日出生，汉族，住仪征市。 原告仪征市疾病预防控制中心（以下简称疾控中心）与被告张义成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张福祥，被告的委托诉讼代理人张礼军、张礼彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告疾控中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除我中心与被告的租赁关系，由被告将在原青山乡皮肤病防治所（以下简称皮防所）宿舍（平房21间，厨房2间及男女厕所、围墙、树木等）归还给原告；2、判令被告支付1991年10月31日到现在的租金合计26.5万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：1988年7月20日经主管部门批准，皮防所（后机构改革，合并成立疾控中心）将位于原仪征县青山乡皮防所宿舍21间平房，2间厨房及男女厕所，包括围墙、树木等其它建筑设施，出售给仪征市青山面粉厂（以下简称青山面粉厂），双方约定价格为68000元，在1991年10月31日前一次性付清，同时约定在1991年10月31日前如不付清房款，乙方应按所欠之款的双倍偿还给原告，如果三年后乙方经营不当，无力付清房款，那么，乙方按每年一万元的房租付给原告，房屋的所有权仍归原告所有。经查，1991年10月31日前，乙方仅支付原告25000元，直到1996年2月青山面粉厂才一共支付了45000元。根据该协议约定，房屋所有权仍归原告所有。由于青山面粉厂早已不存在，且无法查询登记注销资料，但根据查询到的相关证据能够证实青山面粉厂是由张志余、张义成、张永福三人合资经营的企业，后张永福、张志余陆续退出，系张义成一人经营。现根据法律规定依法起诉，请求支持我单位的诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1、仪征县革命委员会关于县胜利医院征用土地的请示报告复印件一份，仪征县革命委员会计划委员会关于肖北小学、胜利医院征地的批复复印件一份；2、房屋出售协议书复印件一份，仪征市公证处出具的（88）苏仪公字第1972号公证书复印件一份，谈话笔录复印件一份，二户联办面粉厂协议书复印件一份；3、张志余向工商局请求调解的申请书复印件一份，仪征市工商行政管理局经济合同仲裁委员会出具的仪工商（91）裁字第27号调解书复印件一份；4、青山面粉厂房屋收费情况统计表一份，1988年12月10日至1996年2月5日青山面粉厂支付房款的收据及结算凭证复印件8份；5、仪征市卫生健康委员会出具证明一份；6、1988年7月26日仪征市卫生防疫站（皮防所）与青山面粉厂签订的协议书一份。 被告辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。我方承包青山面粉厂时没有跟皮防所签署租赁合同，签订的是房屋买卖合同。原、被告之间不存在租赁关系，而是存在买卖关系。 被告向本院提供的证据有：1988年7月26日仪征市卫生防疫站（皮防所）与青山面粉厂签订的协议书原件一份。 本院依职权调取的证据有：仪征市档案局存档的仪征县革命委员会关于县胜利医院征用土地的请示报告一份，仪征县革命委员会计划委员会关于肖北小学、胜利医院征地的批复一份。 经审理查明，原仪征县胜利医院（即麻风病防治医院）是治疗麻风病的专业医院，后该医院人员及资产合并到皮防所，设在仪征市卫生防疫站内。后因机构改革，卫生防疫站、皮防所等机构合并，成立市疾控中心，即本案原告单位。 原仪征县胜利医院征用土地系依据仪征县革命委员会文件仪革（1973）第124号请示报告，仪革计征（1977）第42号批复确定，这两份文件证明原仪征县胜利医院占用土地是通过行政划拨方式取得，属于国有土地。 1988年7月20日，原皮防所与青山面粉厂签署了房屋出售协议。约定将建在青山乡的原皮防所宿舍：平房二十一间，厨房两间及男女厕所一个，包括围墙、树木等其它建筑设施，以人民币68000元的价格出售给青山面粉厂作为厂房。青山面粉厂需将房款于1991年10月31日前一次性付清。从协议签订之日起，上述房屋的使用权暂归青山面粉厂所有，房屋的维修、保护及前后道路的修建等均由青山面粉厂负责。青山面粉厂暂时从出售房屋中借三间房给皮防所使用，在青山面粉厂全部付清房款后，再归还青山面粉厂。1991年10月31日前，青山面粉厂如不付清房款，则应将所欠之款的双倍偿还给皮防所，如果三年后，青山面粉厂因经营不当，无力付清房款，青山面粉厂按每年一万元的房租付皮防所三万元，房屋所有权仍归皮防所，如皮防所中途违约，则赔偿给青山面粉厂造成的全部损失。皮防所原所长董龙文与青山面粉厂原厂长张志余对该协议均签字、盖章予以认可。 1988年7月21日，皮防所所长董龙文、青山面粉厂厂长张志余，在仪征市公证处由工作人员陈克平组织双方进行谈话，谈话笔录内容表明双方都认可订立房屋买卖协议并不完全意味着出售，其中兼有出租的性质。就双方签订的协议于当日在仪征市公证处进行公证，出具了（88）苏仪公字第1972号公证书。 1988年7月26日，仪征市卫生防疫站（皮防所）作为甲方与乙方青山面粉厂张志余再次签订协议书。协议约定原青山麻风病院办公区卖给青山面粉厂，原价六万八千元，因需在1988年12月20日前兑现三万，故价款改为六万五千元，余款三万五千元至1991年10月30日前一次付清。另外，地面各种树木98株，屋内旧床13件，非来椅1件，大小水缸3只等标价1200元（付现金）。该协议由董龙文作为甲方代表，张志余作为乙方代表签字确认。 1989年3月10日，张志余与张义成签署了二户联办面粉厂协议书，仪征市工商行政管理局同意二人执行，并盖章确认协议效力。1991年4月11日，张志余就青山面粉厂纠纷向仪征市工商行政管理局申请调解。1991年4月19日，仪征市工商行政管理局经济合同仲裁委员会出具仪工商（91）裁字第27号调解书。申请书和调解书表明，青山面粉厂原是张志余、张永福、张义成三人于1988年5月合股、投资筹建的，1988年10月1日正式开业后，张永福自动退出。青山面粉厂成为张志余、张义成二人联办企业。双方约定两人轮流各承包一年，至1991年3月31日结束。因张志余家庭困难，不能继续参股生产经营，要求退出面粉厂。双方多次协商不成，经过仪征市工商行政管理局经济合同仲裁委员会调解后，双方达成了调解协议，并出具调解书。调解书约定：原协议终止履行，张义成同意张志余自愿退股的要求，青山面粉厂由张义成独立生产经营，张志余于1991年4月20日前同张义成办理面粉厂所有财产移交手续，张志余与张义成在各自承包期间所欠银行贷款利息及债权债务均由各自承担，张义成支付张志余2500元人民币。 另查明，青山面粉厂分别于1988年12月10日向皮防所支付房款10000元；1989年2月1日支付房款5000元；1991年10月29日支付房款10000元；1992年1月28日支付房款2000元；1992年12月31日支付房款5000元；1994年2月2日支付房款3000元；1995年1月23日支付房款5000元；1996年2月5日支付房款5000元。1997年后未能继续支付，综上，青山面粉厂共计向皮防所支付人民币45000元。 张志余与张义成合伙成立的青山面粉厂未在市场监督管理部门注册、登记，亦无注销资料信息，但双方于1991年4月19日曾由工商部门仲裁调解退伙。1996年4月4日，张义成在原址登记设立了仪征市青山面粉加工厂，现已被吊销。 涉案的皮防所宿舍21间平房，2间厨房及男女厕所，包括围墙、树木等其它建筑设施，系皮防所于1988年前自建，至今未办理房屋所有权证书及土地使用权证。 本案争议焦点为：原、被告间系房屋买卖关系还是租赁关系。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。皮防所与青山面粉厂于1988年7月20日签订了房屋出售协议，且对协议内容进行了公证。青山面粉厂未按合同约定支付相应价款，买卖条件不成就，依据协议内容，双方间的买卖合同已实际转化为房屋租赁合同。双方在协议中并未约定租赁期限，后续也未对租赁期限进行协议补充，视为不定期租赁。1988年7月26日皮防所与青山面粉厂张志余签订的协议书一式两份，其中被告提交协议原件与原告提交协议有较大出入，且在乙方代表签名处，存在缺失、涂改，影响证据证明力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，协议书内容应以原告提交的为准。该协议是对1988年7月20日签订的协议书内容所做的部分变更补充，仅对原协议约定的房屋价款及给付期限进行了变更，对部分财产进行了折价，并未推翻先前协议其他约定内容，故除变更内容外，双方仍应按1988年7月20日的协议履行各自义务。皮防所的房屋虽未办理产权登记，但该房屋为自建，且建成时间早于《中华人民共和国土地管理法》等法律法规颁布时间，因历史原因涉案房屋未办理房屋所有权证书、土地使用权证，但其对房屋有使用权，皮防所有权将房屋出租给青山面粉厂使用，双方签订的协议为有效合同。因双方形成不定期租赁关系，出租方有权随时解除合同。原告于2019年10月21日向本院起诉要求解除合同，本院10月23日向被告送达起诉状副本及应诉材料，视为原告已向被告发出通知，故原告要求判决解除双方租赁合同有事实和法律依据。青山面粉厂作为承租方应当按约向皮防所支付每年一万元租金，现其仅向皮防所支付45000元，至2019年10月31日尚欠付租金265000元。在无法查询到青山面粉厂注册、注销资料的情况下，根据查询到的相关证据能够证实青山面粉厂与皮防所签订的协议的标的物由张义成实际控制，张义成是本案涉案房屋的实际使用者，应当由其承担相应的责任，支付欠付的租金。 综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告辩称与原告之间系买卖关系依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、解除原告仪征市疾病预防控制中心（原仪征市皮肤病防治所）与张义成（仪征市青山面粉厂）于1988年7月20日、7月26日签订的协议； 二、被告张义成于本判决生效之日起十日内将原青山乡皮肤病防治所宿舍（平房21间，厨房2间及男女厕所、围墙、树木等）归还给原告仪征市疾病预防控制中心； 三、被告张义成于本判决生效之日起十日内给付原告仪征市疾病预防控制中心租金265000元（计算至2019年10月31日）。 案件受理费5275元，由被告负担；此款原告已垫付，由被告张义成于本判决生效之日起十日内给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  陶家祥 审 判 员  李 欣 人民陪审员  刘长江 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  李 萍