四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再618号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：四川德惠商业股份有限公司，住所地四川省成都市郫都区红光镇港通北一路199号。 法定代表人：张晓彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范淑敏，女，该公司员工。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市，住所地四川省巴中市巴州区东城街鼓楼商厦C幢二楼。 负责人：任小蓉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈福中，泰和泰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃学章，女，1951年3月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：岳雪梅（系覃学章儿媳），住四川省巴中市巴州区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川新南国房地产开发有限公司，住所地四川省平昌县同州街道办事处新平街社区花园巷壹号观邸负一楼1室。 法定代表人：孙懋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李诚，男，该公司员工。 再审申请人四川德惠商业股份有限公司（以下简称德惠商业公司）、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市（以下简称巴中邻你超市）因与被申请人覃学章、四川新南国房地产开发有限公司（以下简称新南国房产公司）合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院(2019)川19民终280号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月20日作出（2019）川民申3099号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人德惠商业公司的委托诉讼代理人范淑敏、巴中邻你超市的委托诉讼代理人陈福中，被申请人覃学章及其委托诉讼代理人岳雪梅、新南国房产公司的委托诉讼代理人李诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德惠商业公司、巴中邻你超市申请再审称，（一）案涉商铺为产权式商铺，不是独立商铺，该商铺与周边商铺紧密相连，物理上没有墙体进行分割，与商场具有整体性，不可分割，不具有独立经营性，强行分割完全不具备可操作性，也不具有独立经营的条件。倘若强行进行分割，四至界限均无法确定，二审法院认定案涉商铺可以分割返还的基本事实认定有误。（二）根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，覃学章所有权的行使应受限于全体业主的共同意志，二审法院未能正确适用《中华人民共和国物权法》的规定，应依法予以纠正。（三）巴中邻你超市继续承租案涉商铺并不会损害覃学章的利益，相反，若将案涉商铺强行分割返还覃学章，必将损害绝大多数业主的利益，二审法院的判决与多数的司法判决精神相悖。（四）巴中邻你超市已经按照《房屋租赁合同》的约定向新南国房产公司全额支付了租金，依法不应重复支付场地使用费，覃学章针对德惠商业公司、巴中邻你超市的此项诉讼请求应当予以驳回。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判。 覃学章辩称，（一）现行法律中没有虚拟产权式商铺的术语，案涉商铺虽无物理隔断，但是各商铺之间的位置及面积是确定的，其具备独立使用价值，属于法律规定的业主专有部分。（二）目前，案涉商铺是采用柜台物理分割的方式进行经营的，即案涉商铺是可以分割的，并不影响其独立使用价值。（三）新南国房产公司与巴中邻你超市约定的租赁期限已超过《鼓楼商厦物业委托代管合同》（以下简称《代管合同》）约定的期限，对覃学章不具有约束力。（四）现有租金标准远远低于行政主管部门确定的指导价，也远低于市场价格。覃学章就案涉商铺主张代管期满后的占有使用费，具有明确的法律依据。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 新南国房产公司辩称，同意德惠商业公司、巴中邻你超市的再审请求及理由，请求撤销一、二审判决，驳回覃学章的诉讼请求。 覃学章向一审法院起诉请求：1.依法确认其与原巴中南国物业管理有限公司（实际履约人为新南国房产公司）所签订的《代管合同》终止；2.判决新南国房产公司及巴中邻你超市将巴州区中城街鼓楼商厦Ａ幢1层32号、33号、34号商铺（共计建筑面积15.15㎡）腾空、恢复原貌并返还；3.判决新南国房产公司及德惠商业公司、巴中邻你超市按照2000元／年／㎡（即30300元／年，并自2017年5月1日起，每年按照前一年费用10%递增）向覃学章连带支付2016年5月1日至商铺返还给覃学章时止的占有使用费，并支付逾期付款利息；4.本案诉讼费及覃学章实现权利的其他费用均由新南国房产公司及德惠商业公司、巴中邻你超市承担。一审法院认定事实：巴中市巴州区鼓楼商厦系新南国房产公司的前身巴中市南国房地产开发有限公司开发修建，2002年竣工后投入使用，并开办经营南国百货商场。2006年5月8日，覃学章（买受人）与巴中市南国房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买第Ａ座壹层Ａ1–32、Ａ1–33、Ａ1–34号房，房屋用途为商服，层高3.8米，建筑面积共15.15平方米，单价为每平方米7730元，总金额为壹拾壹万柒仟壹佰壹拾柒元，双方自行约定实际面积按产权登记面积为准，按实际面积增减补差。买受人于合同签订之日交付购房款伍万捌仟伍佰伍拾捌元整（58558元），剩余伍万捌仟伍佰伍拾捌元（58558元）于10月底一次性付清。买受人同意将该商铺交由巴中市巴中南国物业管理有限公司统一经营和管理……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……合同签订后，双方于2006年5月10日就该《商品房买卖合同》在巴中市公证处办理（2006）巴市证字第506号《公证书》。2006年5月8日，覃学章（甲方）与巴中南国物业管理有限公司（乙方）签订《代管合同》，约定甲方委托乙方代管经营甲方所购“鼓楼商厦”（现百信超市南国店）营业用房物业事宜签订本协议。委托代管项目：甲方购买的位于“鼓楼商厦”幢1层32、33、34号，建筑面积15.15平方米（以房屋产权证登记面积为准）；委托代管期限：自2006年5月1日起至2016年4月30日止。共计代管期限为10年；代管方式：1.甲方将购买的上述商铺的经营、出租、管理权（含物业管理）委托给乙方行使……；2.委托代管期间甲方可获得收益为￥8198元∕年；3.甲方经营收入计算起始时间为：2006年5月1日，支付收益时间为合同期内的每年8月1日-30日……委托代管期届满时甲方可提前半年成立“鼓楼商厦”商用物业经营管理委员会，并由该委员会召集所有的商用物业业主，对委托代管期结束后的经营管理进行表决，以少数服从多数的原则决定代管期后“鼓楼商厦”经营问题，“鼓楼商厦”商用物业经营管理委员会表决的结果对所有商铺均有约束力，甲方应于遵守……委托代管期届满，在同等条件下，乙方有优先续约权，委托代管期满前180天，双方就下一步是否进行委托代管由甲方与业主委员会进行协商，如双方未达成一致，乙方将甲方所购商用物业，保持物业完整，交还给甲方。巴中南国物业管理有限公司在该合同乙方处加盖公司印章予以确认。2006年5月21日，由巴中市南国房产开发有限公司向覃学章出具《收款收据》，收到覃学章购房款58558元，并在该数据上备注：鼓楼商厦百信超市产权式商铺Ａ132﹟、33﹟、34﹟，注：下欠房款在10月底，交付时下欠58558元，留3000元产权证押金。2006年10月29日，由巴中市南国房产开发有限公司向覃学章出具《收款收据》，收到覃学章购房款55558元，并在该数据上备注：鼓楼商厦百信超市产权式商铺。2006年12月9日，巴中市南国房地产开发有限公司（甲方）与巴中市汇源商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于巴中市巴州区（原老电影院对面）原南国百货Ａ、Ｂ座一、二楼租赁给乙方作营业用房使用……租赁期为8年，从2008年8月31日至2016年4月30日止……。2010年1月1日，由巴中市南国房地产开发有限公司（甲方）、巴中市汇源商贸有限公司（乙方）、巴中德惠百信超市有限公司（丙方）签订《协议》，约定：一、乙方自2010年1月1日起将甲、乙双方于2006年12月9日签订的《房屋租赁合同》中全部权利和义务一并转让给丙方。二、丙方自愿承接乙方在原租赁合同中的全部权利和义务，原有合同不作任何变化。三方均在该合同上加盖公司印章予以确认。2012年5月31日，新南国房产公司（甲方、出租人）与巴中德惠百信超市有限公司（乙方、承租人）签订《协议》，约定甲方将新南国房产公司位于巴中市巴州区（原老电影院对面）原南国百货商场Ａ、Ｂ座一、二楼及三楼住房一套租赁给乙方使用。根据2010年1月1日的《协议》，现经甲、乙双方友好协商，就物业使用事项达成如下协议：一、2016年5月1日至2017年4月30日，全年物业使用费用为一百六十万元整人民币……二、2017年5月1日至2020年4月30日期间，物业使用费每年在上一年的基础上增长2.5%……。双方均在该合同上加盖公司印章予以确认。2015年7月8日，新南国房产公司（甲方、出租方）与巴中德惠百信超市有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：经甲、乙双方友好协商，甲方将新南国房产公司位于巴中市巴州区（原老电影院对面）原南国百货商场Ａ、Ｂ座一、二楼租赁给乙方作营业用房使用。现有关事项达成如下协议：……租赁期为6年，从2020年5月1至2026年4月30日止……租赁期满后，如乙方需继续租赁应提前6个月通知甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权，否则租赁期满，乙方无条件归还甲方房屋及设施……，双方均在该合同上加盖公司印章予以确认。2016年11月30日，新南国房产公司（甲方）与巴中德惠百信超市有限公司（乙方），第三人巴中邻你超市（丙方）达成《合同主体变更协议》约定：鉴于1.甲乙双方于2012年5月31日签订了《协议》，约定乙方承租甲方位于巴中市巴州区原南国百货商场Ａ、Ｂ座一、二楼及三楼住房一套共计4000㎡，租赁期为2016年5月1日止2020年4月30日。甲乙双方于2015年7月8日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），《租赁合同》将《协议》约定的租赁面积变更为3800㎡，将租赁期限延长至2026年4月30日；2.乙方系丙方总公司的全资子公司；3.因总公司对经营架构进行调整，拟将乙方注销，由丙方承接乙方相关债权债务。达成如下协议：1.《协议》和《租赁合同》中的承租人由本协议乙方变更为本协议丙方；2.《协议》和《租赁合同》中原属本协议乙方的全部权利和义务由本协议丙方享有和履行。三方均该合同上加盖公司印章予以确认。同时认定，覃学章在与巴中南国物业管理有限公司签订的《代管合同》约定租赁期满后（2016年4月30日后），未再进行签订续约合同，此后该商铺至今仍由新南国房产公司进行租赁使用，为房屋租金等原因，覃学章、新南国房产公司多次发生纠纷，协商无果。另覃学章等相关业主至今未成立“鼓楼商厦”商用物业经营管理委员会。2016年6月19日，覃学章在该商铺旁出具《通知》：“我是鼓楼商厦Ａ栋第1层Ａ1-32、33、34号的业主，在经营金银首饰。该铺位与巴中南国物业管理有限公司签订的代管合同已于2016年4月30日到期，限铺位承租人于2016年6月25日之前，撤离我的铺位，否则造成的一切法律和经济责任由你自负。铺位业主：覃学章，2016年6月19日”。2018年7月2日，新南国房产公司出具《关于公司名称变更的说明》一份“我公司原名巴中市南国房地产开发有限公司于2009年经四川省工商局批准更名为四川新南国房地产开发有限公司。特此说明”。另认定，巴中市鼓楼商厦产权式商铺已与新南国房产公司续签《租赁合同》的业主有22户，面积合计218.86平方米，未续签《租赁合同》的业主有6户，面积合计104.5平方米。庭审中，双方对《代管合同》乙方为巴中南国物业管理有限公司，但实际履行乙方为新南国房产公司，均未表示异议。覃学章在庭审中举出新南国公司与案外人罗显忠签字的《鼓楼商厦物业租赁合同》，证明其建筑面积为8.6平方米，但租赁期间的的租金为每年18000元，即2093元∕年∕㎡，对此新南国房产公司解释为罗显忠的租金中包含拆迁户的拆迁款，不同于一般的租赁户和单纯的资金约定，同时举出覃明等13户签订的《代管合同》用以证明其余租户租金情况，其平均租金为735元／年∕㎡。审理中，覃学章、新南国房产公司共同要求对案涉商铺的租金进行鉴定，后由于申请人未交鉴定费致鉴定无果。一审法院判决：一、由新南国房产公司、德惠商业公司、巴中邻你超市在本判决生效后二十日内将鼓楼商厦Ａ幢1层32号、33号、34号商铺恢复原状返还给覃学章；二、由新南国房产公司、德惠商业公司、巴中邻你超市在本判决生效后十日内向覃学章支付代管期满后的占用损失费用：自2016年5月1日起按照839.2元／年／㎡计算至新南国房产公司、德惠商业公司、巴中邻你超市返还案涉商铺时为止；三、驳回覃学章的其它诉讼请求。案件受理费1315元，由覃学章负担315元，新南国房产公司负担1000元。 德惠商业公司、巴中邻你超市上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回覃学章的全部诉讼请求；2.判令由覃学章、新南国房产公司承担本案一审和二审的诉讼费用。一审法院查明的事实，二审法院予以确认。二审法院认为，关于案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》对覃学章是否产生约束力的问题。首先，覃学章与原南国房产公司成立的南国物业管理公司签订的《代管合同》，委托代管案涉商铺期限是自2006年5月1日起至2016年4月30日止。而新南国房产公司将包含覃学章的商铺在内的“鼓楼商厦”A、B座一、二层商铺出租给案外人德惠百信超市经营使用，双方签订《协议》约定的出租期限（即2016年5月1日至2020年4月30日）和签订《房屋租赁合同》约定出租期限（即2020年5月1日至2026年4月30日），超过了覃学章委托南国物业管理公司代管的期限。其次，案涉“鼓楼商厦”的业主，并未成立业主委员会，对商铺委托代管期限届满后是否仍然交由新南国房产公司继续对外出租，业主也未形成一致决定意见或大多数意见，新南国房产公司无权擅自对案涉商铺委托代管期届满后是否对外出租作出决定，且案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》，也未经购买人覃学章追认。第三，新南国房产公司不是以覃学章的名义与案外人德惠百信超市和巴中邻你超市签订案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》，案外人德惠百信超市和巴中邻你超市也未尽到必要的注意义务，新南国房产公司的行为不构成表见代理。综上，案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》对案涉商铺出租期限的约定，超过商铺购买人覃学章委托代管期限即2016年4月30日的部分，覃学章不予追认，也不构成表见代理，且案涉“鼓楼商厦”至今没有成立业主委员会，业主也无一致决定意见，因此案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》中超过委托代管期限的相关约定，对覃学章不产生约束力。德惠商业公司、巴中邻你超市认为案涉《协议》、《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》全部有效的理由不成立，二审法院不予支持。关于覃学章要求返还案涉商铺和占用损失的请求是否应支持的问题。案涉《代管合同》明确约定“委托代管期满前180天，双方就下一步是否进行委托代管由甲方（覃学章）与业主委员会进行协商，如双方未达成一致，乙方（原南国房产公司成立的南国物业公司）将甲方所购商业物业，保持物业完整，交还给甲方”，该约定没有违反法律强制性规定，对双方均具有约束力。本案中，案涉“鼓楼商厦”至今未成立业主委员会，各业主对是否继续委托代管未形成一致决定意见，新南国房产公司也未与覃学章续签委托代管合同，覃学章在案涉商铺委托代管期限已届满的情况下，起诉主张返还案涉商铺，符合合同约定。德惠商业公司、巴中邻你超市上诉认为返还案涉商铺会损害大多数业主利益的主张，未提供充分证据证实，二审法院不予采纳。同时，因新南国房产公司与案外人德惠百信超市和巴中邻你超市三方的行为，造成案涉商铺至今未向覃学章返还，侵害了覃学章对该商铺享有的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定，三方均应承担向覃学章返还案涉商铺并赔偿商铺占用损失的责任。本案中，各方对案涉《代管合同》系原南国房产公司实际履行的事实未提出异议，新南国房产公司系原南国房产公司更名而来，相关责任应由新南国房产公司承担。同时，巴中邻你超市系德惠商业公司成立的分公司，德惠百信超市也系德惠商业公司成立的子公司，德惠商业公司对分公司的相关责任和子公司注销后的相关责任均应承担责任，一审判决由新南国房产公司、德惠商业公司、巴中邻你超市向覃学章返还案涉商铺并赔偿占用损失，符合合同约定和法律规定，并无不当。德惠商业公司、巴中邻你超市上诉认为不应返还案涉商铺和不应赔偿占用损失的理由不成立，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由德惠商业公司、巴中邻你超市共同负担。 四川省巴中市中级人民法院二审判决认定的事实，本院予以确认。 另查明，1.案涉商铺位于巴中邻你超市所经营商场的通道处，各案涉商铺之间及其与四邻商铺之间无物理隔断，其面积通过划线方式分割。2.新南国房产公司已与鼓楼商厦其他大多数业主达成续租协议。 本院再审认为，本案的争议焦点是：覃学章要求返还案涉商铺和占用损失的请求是否应支持。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，覃学章购买的案涉商铺在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离，即案涉商铺不构成有墙有顶的封闭空间，而是一个开放空间，这与一般情况下具有独立构造的商铺相比具有特殊性。且根据双方《商品房买卖合同》、《代管合同》中关于买受人同意将案涉商铺直接交由巴中南国物业管理有限公司统一经营管理、买受人成立鼓楼商厦商用物业经营管理委员会按“少数服从多数”原则确定委托代管期届满后经营管理问题的约定内容可知，覃学章对其通过巴中南国物业管理有限公司的统一经营管理获取投资收益系明知。因此，案涉商铺符合市场上出现的所谓“产权式商铺”特征。由于产权式商铺主要通过所有权与经营权相分离并采取统一规划、管理和经营模式，实现整个商场商铺的整体优化利用，以最终达到利益最大化，故分割任一商铺必然破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和承租人的利益受损。基于此，产权式商铺的业主对物权的行使应当受到禁止权利滥用原则的限制，其理应负有容忍义务，接受整个商场规划布局的限制和约束，以此保证全体业主获得稳定的投资回报进而实现投资目的。同时，案涉商铺位于鼓楼商厦通道处，强行分割会影响其他业主及商场相关人员的正常通行，甚至可能会造成消防安全隐患。覃学章若认为新南国房产公司支付的投资收益过低，可通过与其他业主成立鼓楼商厦商用物业经营管理委员会的方式确定双方是否续签《代管合同》，以救济其合法权利。无业主委员会的，也可以依据多数业主对商铺的处分行为推定其集体意志。另外，虽然覃学章不享有对案涉商铺完全的直接支配和排他的权利，但委托代管期限届满后，新南国房产公司继续经营、出租、管理案涉商铺及巴中邻你超市继续占有案涉商铺系不争的事实，双方从中获得的利益因缺乏合法依据而构成不当得利，覃学章有权向其主张返还。由于在再审中提交的视听资料无法确认其客观性，该利益的具体金额现无证据予以证明，因此综合各方当事人的行为及全案实际情况，一、二审判决参照双方提交的相关租金证据，酌定为按平均租金单价839.2元/年/㎡计算该利益较为公平合理，本院予以维持。期限则应当自2016年5月1日起计算至覃学章与新南国房产公司另行达成新的委托代管协议为止。 综上，德惠商业公司、巴中邻你超市的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终280号民事判决和四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2954号民事判决； 二、四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市、四川新南国房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向覃学章支付占用损失费（自2016年5月1日起按839.2元/年/㎡计算至覃学章与四川新南国房地产开发有限公司另行达成新的委托代管协议为止）； 三、驳回覃学章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1315元，由四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市负担657.5元，四川新南国房地产开发有限公司负担657.5元。二审案件受理费1315元，由四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市负担657.5元，四川新南国房地产开发有限公司负担657.5元。 本判决为终审判决。 审判长  周钰冰 审判员  蒋 艳 审判员  唐嘉君 二〇二〇年三月二十三日 书记员  卢 茜