贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终700号上诉人（原审被告）：陶亚林，男，1988年10月10日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州聚联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵久应，男，1990年1月5日生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人陶亚林因与被上诉人赵久应房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶亚林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.自双方签订租赁合同后，该房屋一直由被上诉人赵久应使用，直至一审结束并未将该房屋返还给上诉人陶亚林。2.租赁合同中明确约定，租期为一年，被上诉人提前解约，需提前一个月告知对方，必须是双方协商一致，合同则解除，但被上诉人的退房通知只是发到手机上，并未亲自递交到上诉人手上，被上诉人的行为是单方面行为，租赁合同依然有效。在一审庭审时，上诉人并未承认亲手接到书面退租书。3.租赁合同中约定提前一个月告知对方，应当多支付一个月的租金，入住期间所产生的所有费用均由被上诉人承担，而一审判决并未体现该费用。赵久应辩称，我只租住了10天，就没有住了，因为对方一直要求按2500元扣我半年租金和违约金，没有协商一致，没有将钥匙返还对方，但对方是有备用钥匙的。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。赵久应向一审法院起诉请求：1.请求判决陶亚林立即返回赵久应人民币27200元；2.本案诉讼费由陶亚林承担。一审法院认定事实：2019年6月28日，原告赵久应（乙方、承租方）以别名赵韩就租赁被告陶亚林（甲方、出租方）位于贵州省遵义市红花岗区欣彩虹城Ｂ区Ｂ01栋3楼4号自有房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，租金2200元／月，押金3000元，在交付房屋时原告需一次性支付一年的租金26400元和押金3000元，共计29400元；在租赁期内，任何一方提出终止合同，须提前30天通知对方，经双方协商一致后即可终止，但须支付一个月租金2200元作为违约金补偿对方，租赁期满后，无论乙方是否续租，则须提前30天通知甲方等；合同终止时，房屋、物资未损坏且乙方交清居住期间全部费用后，甲方退还乙方押金3000元，等等。同日，原告向被告支付了押金和一年的租金共计29400元。2019年7月14日，原告向被告发出书面《退租告知书》，载明其因工作原因，无法继续租用房屋，根据合同约定，向被告提前告知，并按合同约定支付违约金（违约金按单月房租为准），请被告自同日起30日内将其之前支付给被告的29400元在扣除违约金后退还原告。被告以应按双方在签订《房屋租赁合同》时曾口头约定短期租赁的月租金为2500元计算违约金等为由协商未果并至今未退还剩余租金，现原告遂以前述理由诉至一审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告赵久应租赁被告陶亚林位于贵州省遵义市红花岗区欣彩虹城Ｂ区Ｂ01栋3楼4号自有房屋，双方签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方构成法律上的租赁合同关系，对此本院予以确认；庭审中被告以双方在签订该合同时曾口头约定如短期租赁（半年内）房租为2500元／月，但其并未提交任何证据证明双方对此存在约定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因被告未能举证证明其短期租赁应按2500元／月标准计算租金的抗辩意见，理应承担举证不能的不利后果，根据双方签订的《房屋租赁合同》，案涉房屋的房租应为2200元／月，对此予以确认；原告于2019年7月14日向被告发出解除租赁合同的通知，被告亦认可于同日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…。”的规定，因双方在《房屋租赁合同》中约定了解除租赁合同的条件，现被告确认收到原告解除租赁合同的通知，故双方签订的《房屋租赁合同》已于被告收到原告发出的解除租赁合同时已实际解除，对此本院予以确认；根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，因双方合同已实际解除，根据双方合同约定，原告除应支付实际租赁期间的租金外，还应支付一个月租金作为解除合同的违约金，为此，原告理应支付被告的房屋租赁费应为3447元〔（2200元÷30日）＋2200元〕，因被告已实际收取原告支付的一年的房屋租赁费（含押金）29400元，在扣除上述租金和违约金后，亦应返还原告，故对原告主张被告返还房屋租赁费（含押金）的诉讼请求，确认由被告返还原告房屋租赁费（含押金）25953元（29400元-3447元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告陶亚林于本判决生效之日起十日内返还原告赵久应房屋租赁费（含押金）人民币25953元；二、驳回原告赵久应的其他诉讼请求。案件受理费480元，已减半收取240元，由原告赵久应承担120元，由被告陶亚林承担120元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.被上诉人赵久应是否享有解除合同的权利以及合同是否解除；2.上诉人是否应当返还租金以及返还多少租金给被上诉人。关于被上诉人赵久应是否享有解除合同的权利以及合同是否解除的问题。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。房屋租赁合同第七条约定：在房屋租赁期内，任何一方提出终止合同，须提前30天通知对方，经双方协商一致意见后，即可终止，但须支付一个月租金2200元作为违约金补偿对方。本案重在考量被上诉人行使解除权是否达到了双方约定的解除合同的条件，双方虽约定解除合同要经过双方协商一致，但该条明确约定双方可以在租期届满前解除合同，在被上诉人向上诉人发出《退租告知书》，提出解除合同，愿意按照合同约定支付实际租赁房屋期间的租金，并支付一个月违约金的情况下，应当视为被上诉人行使解除权达到了双方约定的解除合同的条件，在被上诉人按照合同的约定行使解除权时，不应再向被上诉人苛加更多合同约定以外的解除条件。上诉人认为双方口头约定过短租租金应为2500元/月，且短租期限最短6个月，但并未提供充分的证据证明，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被上诉人赵久应享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，上诉人在收到被上诉人的解除合同通知后，认为有异议，应当向人民法院请求确认解除合同的效力，但上诉人并未在合理期间内向人民法院提出请求，故解除合同的效力应当于上诉人收到解除通知的当天解除。上诉人认为其没有收到书面的解除通知，但双方并未约定必须以书面的方式行使解除权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”的规定，在法律和合同没有要求特定形式的情况下，被上诉人通过微信等方式对上诉人作出解除的通知具有法律效力。关于上诉人是否应当返还租金以及返还多少租金给被上诉人的问题。根据前述理由，被上诉人享有解除合同的权利，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在合同解除后，上诉人应当根据被上诉人实际租赁期限扣除租金和违约金，将剩余租金返还被上诉人。但因双方没有协商一致，被上诉人没有及时向上诉人返还房屋的占有，导致房屋空置的损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，承租人待租赁结束时须将房屋打扫干净并交还出租人，被上诉人具有履行返还房屋的义务，被上诉人至少应在合理期间通知对方验收并接收房屋，才能免责，被上诉人认为双方未对解除合同协商一致，导致不能返还房屋，理由不能成立。上诉人认为房屋至今空置，损失应全部由被上诉人承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失赔偿。”的规定，虽双方并未协商一致，在被上诉人已经通知上诉人解除租赁合同的情况下，上诉人应当及时要求对方返还房屋占有，防止损失扩大。根据实际情况，因被上诉人未履行及时返还房屋的义务，本院酌定被上诉人承担2个月房屋空置的损失，按双方约定的租金计算费用，另外其提前解除合同确系违约，应当按照合同承担一个月租金作为违约金。关于被上诉人承租期间产生的水、电、物业管理等费用，因双方均未提交证据予以证明，但确实产生，关于物业管理费用，根据前述被上诉人应当承担17天租金费用以及2个月的房屋空置损失的理由，故17天租赁期间以及2个月房屋空置期间的物业管理费由被上诉人承担，双方认可房屋面积84㎡，物业管理费1.5元/㎡，每个月物业管理费为126元（84㎡×1.5元/㎡），故被上诉人应当承担的物业管理费应为323元（126元×2个月+126元÷30天×17天），另外上诉人陈述电费只产生几元钱，结合被上诉人实际使用房屋17天的事实，本院酌情认定被上诉人承担水、电、物业管理等费用共计350元。故被上诉人应当承担的费用包括实际使用房屋17天的租金1247元（2200元÷30天×17天），两个月房屋空置的损失4400元（2200元×2个月），按一个月租金计算的违约金2200元以及水、电、物业管理费用350元，共计8197元（1247元+4400元+2200元+350元），上诉人收取被上诉人支付的一年租赁费（含押金）为29400元，故上诉人应当退还被上诉人的租赁费（含押金）21203元。综上所述，陶亚林的上诉请求部分成立，一审判决对结果处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9564号民事判决；二、陶亚林于本判决生效之日起十日内返还赵久应房屋租赁费（含押金）人民币21203元；三、驳回赵久应的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元（已减半收取），二审案件受理费480元，共计720元，由陶亚林承担360元，赵久应承担360元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年三月十日法官助理徐星星书记员麻国林