北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18479号原告：何旭，男，1984年4月22日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张超，北京市一格律师事务所律师。被告：马文玖，男，1945年1月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：程万芹，女，1949年5月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：刘伟，北京忠恕律师事务所律师。原告何旭与被告马文玖、程万芹合同纠纷一案，本院立案审理后，于2019年1月18日作出一审判决。被告马文玖、程万芹不服一审判决，提起上诉。2019年3月29日，北京市第二中级人民法院撤销原一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何旭的委托诉讼代理人张超、被告马文玖及其与被告程万芹的共同委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何旭向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令马文玖、程万芹向何旭支付位于礼贤镇石柱子街19号农村房屋的拆迁利益及补偿款共计3913726元；2、诉讼费由马文玖、程万芹负担。事实和理由：马文玖、程万芹及其家庭成员经亲友介绍与何旭于2011年签订协议，约定将马文玖、程万芹享有的位于北京市大兴区礼贤镇石柱子村19号的宅院归何旭所有。协议签订后，何旭对房屋进行了新建。现上述房屋已拆迁，但马文玖、程万芹侵犯何旭权益，与拆迁公司签订拆迁协议及安置补偿协议，侵占何旭应得的拆迁利益。马文玖、程万芹辩称，双方是合作建房关系。何旭非本村集体成员，没有权利在集体土地上进行合作建房，现在何旭谎称是农房买卖，想用农房买卖的利益来分配，我方不同意。我方只同意给何旭当时建房时的投入，给予补偿及适当利息。因当时建房我方认为何旭的投入为10万元左右，我方同意给付10万元及利息。对于何旭出钱参与建房的事实我方是认可的。我方认为何旭主张农村房屋买卖不符合事实，双方签订的是合作建房协议，有双方签订的协议为证，且我方认为合作建房与农村房屋买卖双方过错程度是不同的，农村房屋买卖往往是由卖方发起的，而合作建房是另一方发起的，其为了获得不应有的拆迁利益而去寻找拆迁地农民，利用其无知促成合作建房，其应是主要过错，利益不应受到法律保护，如果其利益得到保护，会给拆迁增加不必要的麻烦。本院经审理认定事实如下：马文玖与程万芹系夫妻关系，在北京市大兴区礼贤镇石柱子街19号院（以下简称：19号院）有宅基地上房屋一处，二人均为北京市大兴区礼贤镇石柱子村村民，马述川系马文玖与程万芹之子。何旭非北京市大兴区礼贤镇石柱子村村民。2011年1月12日，何旭、宋波、许紧跟（乙方）与马文玖、程万芹（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方拥有坐落在礼贤镇石柱子街19号宅基地一处，现因资金不足，无法投资建房，故自愿让乙方出资在该处宅基地上建房；登记长为24.7米，宽为17米，面积共421.26平方米；甲乙双方约定由乙方投入所有资金在上述宅基地上建造并装饰房屋；自本合同生效之日起，乙方所投资建造的房屋及宅院全部归甲乙双方共同所有；如遇拆迁，该院落的全部拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归甲乙双方共同所有；上述房屋及院落一旦拆迁，若甲方不按照约定将该房屋及院落的全部拆迁利益归甲乙双方平均分配，则甲方将赔偿乙方全部的房屋建造、装修、土地增值费等费用外，还应向乙方支付100万元作为违约金。同日，何旭、宋波、许紧跟（乙方）与马文玖、程万芹（甲方）就上述合作建房协议书又签订《补充协议书》，约定：由于甲方同意将其拥有的合法宅基地使用权由乙方出资为其建造房屋，如甲方反悔或甲方的原因导致法院判决双方合同无效，造成乙方不能分得拆迁利益，现甲乙双方本着平等、自愿、协商的原则，达成如下意见：就该房屋所得的所有拆迁款甲乙双方按50%、50%分，甲方得拆迁款50%，乙方得拆迁款50%。上述合同签订当日，何旭、宋波、许紧跟向马文玖支付合作建房定金21000元，马文玖向其出具收条。其中，何旭提交的收条上有备注文字，记载：双方之间实际为农村房屋买卖合同，但为规避合同无效风险，故双方同意签订合作建房协议及补充协议，此21000元实际为购买宅基地使用权及原有院落的全部价款，乙方也无需按协议再返还。马文玖、程万芹提交的收条中并无该备注。庭审中，何旭称因建房后，马文玖、程万芹并未实际返还21000元，故在马文玖、程万芹同意的情况下在原收条基础上增加了备注内容。马文玖、程万芹不认可何旭提交的收条，但认可何旭、宋波、许紧跟已向其支付21000元，且并未退还。同日，马天佑作为证明人与双方签订《证明》，内容为：作为马文玖、程万芹与何旭、宋波、许紧跟签订协议书的证明人。本人证明协议双方真实、自愿签订本协议，未受任何胁迫和欺诈，且乙方已向甲方支付现金21000元。待房屋开始建造时，甲方将原数返还乙方交来的定金，并做为乙方建造房屋的出资的一部分。何旭、宋波、许紧跟亦向马文玖、程万芹出具《补充协议》，内容为：原合同建房订金等房子拆迁后归还。上述合同签订后，何旭、宋波、许紧跟出资在19号院建造相关房屋。对于建房时的场地情况及出资情况，何旭称：当时就是个空地，在马文玖、程万芹原有那个宅基地内有一处快倒的猪圈，合作建房是把这个猪圈拆了在空地上建的房，且猪圈只占了建房面积的很小的一部分，整个建房总共支出大概有21万元左右，参与建房的是何旭、宋波、许紧跟三个人，每人出三分之一，后期房屋维修又支出了4万多元，这钱也是三个人出的，房屋建好后一直由我方管理。马文玖、程万芹称：何旭所说的在宅基地内建房，我方不认可，实际上是在被告宅基地的院墙外，猪圈的周边建房，我方就是提供地，没有参与他们建房，整个建房出资都是何旭、宋波、许紧跟这几个人，我没有出过钱，但我方猪圈的砖瓦木料都被建房用了。关于维修这部分，是我方出资的，并不是何旭出资的；对于何旭所说建房出资21万元我方不认可，我方只认可出资需要10万元。我方收的2.1万元没有退还，投入在了19号院的合作建房中，这笔钱交给了案外人马司民，由其负责具体施工。2018年11月，19号院分成两个院分别由程万芹、马述川与北京新航城控股有限公司签订拆迁协议。其中，程万芹（被搬迁腾退人，乙方）与北京新航城控股有限公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，补偿协议约定：本户5口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于礼贤镇石柱子街19号院，宅基地面积451.35平方米，房屋建筑面积338.66平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为200平方米。房屋搬迁腾退补偿款：1、区位补偿价款1018843元；房屋重置成新价补偿费187200元；房屋装修及其它附属物定额补偿费190000元；房屋综合定额补偿费131494元；总金额1527537元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计254114元。以上总计搬迁腾退补偿金1781651元。补充协议约定：根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房5套，建筑面积为399.2平方米，购房总价款为1798820元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购房款定向安置房的购房款。乙方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，先行发放42个月周转费共计670656元。弃楼面积为0.8平方米，弃楼款为2400元。甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额为2454707元。马述川（被搬迁腾退人，乙方）与北京新航城控股有限公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，其中补偿协议约定：本户6口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于礼贤镇石柱子街19号院，宅基地面积451.33平方米，房屋建筑面积338.65平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为200平方米。房屋搬迁腾退补偿款：1、区位补偿价款1018843元；房屋重置成新价补偿费187200元；房屋装修及其它附属物定额补偿费190000元；房屋综合定额补偿费131485元；总金额1527528元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计237238元。以上总计搬迁腾退补偿金1764766元。19号院拆迁档案中的《北京市房屋条件调查表》显示院内房屋情况为：房号1为4间（长17.9米，宽5.1米），房号2为2间（长19.8米，宽3.6米），房号3为4间（长19.8米，宽4.3米），房号4为4间（长16米，宽10米），房号5为4间（长16米，宽9.6米），房号6为4间（长13.4米，宽5米），房号7为3间（长9.8米，宽5米）。拆迁档案中的《宅基地确认单》显示：19号院宅基地东西向17.13米，南北向52.7米，宅基地面积902.67平方米，建筑面积677.31平方米。拆迁档案中的《购房安置通知书》显示：被搬迁腾退人程万芹、马述川于2018年8月22日已经签订《搬迁腾退安置补偿协议》，该户可享受选择定向安置房指标400平方米，选房指标确定方式为按确权面积选房。拆迁档案中的《合并选房单》显示：程万芹（选房面积200平方米）、马述川（选房面积200平方米）合并选房，指标面积合计400平方米。拆迁档案中的《购房清单》显示：程万芹购拆迁安置房5套，分别为噪162-5-2-1002，61.62平米；噪165-5-2-902，61.62平米；噪162-5-2-802，61.62平米；噪165-6-3-903，89.99平米；噪166-1-1-701，124.35平米；合计房款1798820元。庭审中，双方对19号院拆迁档案中的《北京市房屋条件调查表》显示的房号4为4间（长16米，宽10米）及房号5为4间（长16米，宽9.6米）共计8间房屋系何旭、宋波、许紧跟出资建造均予以认可。在本案审理中，何旭提交共同出资建房人宋波、许紧跟的声明，二人均称：同意将19号院的全部权益转让给何旭。经询问，宋波、许紧跟均认可声明是本人所写。上述事实，合作建房协议书、住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议及补充协议、收条、声明、北京市房屋条件调查表、购房清单、合并选房单、购房安置通知书等及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：农村合作建房合同系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的宅基地使用权转让合同以及合作建房合同是无效的。本案中，何旭、宋波、许紧跟与马文玖、程万芹签订的《合作建房协议书》明确约定马文玖、程万芹提供宅基地，何旭、宋波、许紧跟出资，双方合作建房，建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益，显然属于农村投资建房合同，而不属于农村房屋买卖合同。该《合作建房协议书》不符合相关法律规定，应为无效合同，且双方当事人对于《合作建房协议书》无效均存在过错。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方对19号院拆迁档案中《北京市房屋条件调查表》显示的房号4、5共计8间房屋系何旭、宋波、许紧跟出资建造均予以认可，本院不持异议，予以确认。因该8间房屋已与19号院其他房屋一起被拆迁，原物返还已无法实现，涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益，故本案只能针对相应拆迁利益予以处理。而因该8间房屋的拆迁利益已由马文玖、程万芹取得，且该8间房屋取得的拆迁利益系何旭、宋波、许紧跟出资建造的房屋与马文玖、程万芹拥有使用权的宅基地结合在一起方才取得，二者缺一不可，故本案应由马文玖、程万芹向合作建房人给付该8间房屋的相应部分拆迁利益。何旭提交共同出资建房人宋波、许紧跟的声明，同意将19号院的全部权益转让给何旭，本院不持异议，故认定本案应由马文玖、程万芹向何旭给付相应拆迁利益。根据拆迁协议及相关拆迁档案，可以明确19号院全部拆迁利益包括5套回迁安置房及若干拆迁补偿款。本院参考双方对于拆迁利益分配的约定，并根据双方对于合作建房存在的过错、双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益的具体情况等因素综合考虑，折算相应房屋价值和拆迁补偿款金额后ouhou，综合酌情确定由马文玖、程万芹一次性给付何旭补偿款300万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、马文玖、程万芹于本判决生效后七日内给付何旭补偿款3000000元；二、驳回何旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38110元、保全费5000元，由何旭负担7030元（已交纳），马文玖、程万芹负担35800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  张琳琳人民陪审员  董殿华二〇二〇年三月三十一日法官 助理  唐 玥书 记 员  李 琦