湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终1702号上诉人（原审原告、申请执行人）：黄启发，男，1972年2月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：肖英，女，1972年12月26日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：湖南金天地房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳镇城西社区柑子园巷27号。法定代表人：陈杨，该公司董事长。上诉人黄启发因与被上诉人肖英、湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）执行异议之诉一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2019）湘07民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。黄启发上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判准许对金天地公司名下“新西套时代广场”****7（***7）号房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费用由肖英、金天地公司承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，肖英对案涉房屋不享有排除强制执行的权利。肖英提交的证据不足以证明其与金天地公司就特定的案涉“新西套时代广场”****7号房屋在黄启发申请司法查封之前达成了补偿安置的约定。案涉****7号房屋预告登记及交纳维修基金均发生在被司法查封之后，不能达到其合法占有房屋的证明目的，肖英对该房屋不享有物权或者准物权。肖英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。肖英是案涉房屋的置换户，根据房地产管理法的规定，优先于其他房屋的执行。肖英在进行置换过程中，签署了相关的合同，即置换协议，签订了买卖合同，交了相应的房价补偿款，补偿了差价，并且到有关部门办理了产权的初步的预告登记，且缴纳了维修基金，还办理了入住登记。因此，肖英依法享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。黄启发起诉请求：依法撤销（2019）湘07执异59号执行裁定书，并准许执行湖南省汉寿县辰阳北路新西套时代广场****7（***7）号房屋。一审法院认定事实如下：黄启发诉金天地公司、陈进斋民间借贷纠纷一案，湖南省常德市武陵区人民法院于2018年3月13日作出（2018）湘0702执保95号执行裁定，对金天地公司、陈进斋名下财产予以保全，并向汉寿县房地产管理局发出协助执行通知书。2018年3月19日，汉寿县房地产管理局协助查封金天地公司名下包含案涉房屋在内的14套房屋，该局在回执中注明：“**7、***7、***7、***7、***6、***7这六套房属拆迁置换户（提供置换协议）……”。2018年5月4日，湖南省常德市武陵区人民法院作出（2018）湘0702民初494号民事判决书，判决金天地公司应于判决生效之日起十日内向黄启发支付借款本金5000000元及按照月利率20‰的标准支付自2017年2月16日起至实际清偿之日止的利息。后该案进入执行程序。肖英以其对涉案房屋享有排除执行的权利向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月30日作出（2019）湘07执异59号执行裁定书，裁定中止对湖南省汉寿县辰阳北路新西套时代广场****7号（即1017号）房屋的执行。黄启发遂提起本次诉讼。另查明，2012年7月24日，汉寿县人民政府（甲方）与恒丰公司（乙方）签订《汉寿县新西套市场升级改造项目合同书》，约定由乙方负责该项目的土地征收、房屋拆迁安置及其补偿等相关工作，乙方应按照相关法律、法规与市场周边房地产产权人签订拆迁安置和征收补偿协议书，依法对市场周边房地产产权人进行补偿安置。2013年3月30日，肖英与恒丰公司签订《新西套市场房屋置换协议》，约定：肖英将其所有的新西套市场内的住房（房产证号为汉房权证私字第××号、面积为120平方米）交给恒丰公司用于新西套市场整体拆迁改造；市场改造完成后，恒丰公司用改造新建的电梯商品房置换上述住房，置换比例1:1，以肖英房产证产权面积为准；新房办证的所有费用（含房屋维修基金）由恒丰公司负担。2013年10月，恒丰公司将汉寿县新西套市场改造项目的全部权利与义务转让给金天地公司，汉寿县人民政府予以复函同意。还查明，2017年10月17日，金天地公司与肖英签订《商品房买卖合同》，约定：肖英购买新西套时代广场1幢****7号商品房（预测建筑面积113.02平方米）。2018年9月5日，肖英向汉寿县房地产管理局交纳案涉房屋的专项维修资金。2019年6月12日，汉寿县国土资源局对案涉房屋办理预告登记，权利人为肖英。一审法院认为，本案系执行异议之诉。本案的争议焦点是：肖英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人对补偿安置房屋的取得享有优先权。本案中，涉案房屋被查封以前，肖英作为被拆迁人与拆迁人签订了房屋置换协议，肖英通过与金天地公司签订商品房买卖合同的方式明确涉案房屋为补偿安置房屋。一审法院对涉案房屋进行查封时，汉寿县房管局在协助执行回执上注明涉案房屋系拆迁置换户，该事实印证了在此以前，肖英与金天地公司已明确了具体置换房屋房号的事实。故肖英对涉案房屋的权利优先于黄启发的普通债权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋被查封前，肖英与金天地公司签订商品房买卖合同，金天地公司确认肖英以房屋置换的方式付清了全部房款，肖英未合法占有涉案房屋和未办理产权登记的原因不在于肖英，故肖英对涉案房屋的执行异议合法成立。综上，肖英对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。黄启发关于涉案商品房买卖合同系事后补签、肖英对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的主张没有证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，黄启发的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回黄启发的诉讼请求。案件受理费100元，由黄启发负担。在二审期间，金天地公司提交了湖南新宇宙建设有限公司与金天地公司解除五十八套商品房以支付工程款的《协议书》、《申请抵付新宇宙公司工程款的报告》，拟证明金天地公司积极清偿黄启发的借款和通过汉寿县人民政府的调解，将在合同规定的时间内支付借款保证金和工程款，但黄启发未到场，金天地公司无法支付价款给黄启发。对此，本院认为上述证据只能证明金天地公司在清偿黄启发的债务，但与本案不具有关联性。本院认为，本案双方的争议焦点为：肖英对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此分析评判如下：根据已查明的事实，案涉房屋在查封之前，肖英作为被拆迁人与恒丰公司签订了房屋置换协议，约定：肖英将其所有新西套市场内的住房交给恒丰公司，用于新西套市场整体拆迁改造，市场改造完成后，恒丰公司用改造新建的房屋置换原来房屋，置换比例1：1。案涉房屋建成后，肖英与金天地公司通过签订商品房买卖合同的方式确定了案涉房屋为置换房屋，且汉寿县房管局在协助执行回执上注明了案涉房屋为拆迁安置房。据上述事实可知，案涉房屋为肖英的拆迁置换房，一审认定肖英对案涉房屋的权利优先于黄启发的普通债权并无不当。黄启发认为肖英提交的证据不足以证明其在查封之前达成了补偿约定。但根据现有证据，置换协议签订于2013年3月30日，而裁定查封的时间为2018年3月13日，故黄启发此主张不能成立。另外，黄启发认为预告登记及维修基金交纳时间均发生在案涉房屋查封之后，不能证明肖英在查封之前占有案涉房屋。但是案涉房屋为拆迁人与被拆迁人以调换所有权的形式订立的拆迁安置补偿房屋，安置补偿协议约定拆迁后4年内交房。根据现有证据，维修基金交纳时间和办理预售登记时间在查封之后，并非肖英的自身原因，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，肖英对案涉房屋的权利优先于黄启发的普通债权。因此，黄启发主张肖英对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，不能成立。综上所述，黄启发的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄启发负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年三月十一日法官助理梁昕昕书记员申书琴