广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24282号原告深圳市甘坑股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区甘坑新村十一巷1-1号社区服务中心大楼六楼，统一社会信用代码：91440300192473338U。法定代表人：钟拥军。委托诉讼代理人：王金龙，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所实习律师。被告:深圳市兆丰年贸易有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道老圩二区187号401，统一社会信用代码：914403007703013955。法定代表人：刘美容。委托诉讼代理人：何祥增，广东伟强律师事务所律师。原告深圳市甘坑股份合作公司（以下简称甘坑公司）诉被告深圳市兆丰年贸易有限公司（以下简称兆丰年公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王金龙、李聪，被告委托诉讼代理人何祥增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年11月16日，原、被告签署了《房地产租赁合同》，约定将原告所有的位于深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区甘坑农贸市场一至三层物业出租给被告使用，租期12年，租金约定前五年为每平方米10元，共10800元每月，第六年起原有基础上递增5%，直至合同期满。按照双方合同约定的租赁期限，租约早已届满，原告经股东大会决定不再向被告出租该物业，计划收回后重新规划。但被告拒不搬离，至今非法占用案涉物业，且不及时足额缴纳占用期间的租金；为此原告多次向被告催要，要求被告付清欠租，立即搬离，但被告一直拒不理睬，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离原告位于深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区的甘坑农贸市场北侧综合楼，并将房屋交还给原告；2、被告向原告补交拖欠租金1746914元（壹佰柒拾肆万陆仟玖佰壹拾肆正）（暂算到2019年9月30日）；3、被告从2019年10月1日起至实际搬离前，按11907元每月的标准向原告支付租金；4、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等均由被告承担。被告辩称：1、意向书与合同书从内容、签订时间、法律后果等方面看有本质的区别，不能等同或代替。被告所租赁的市场当时连房子都不存在，尚未规划报建，更说不上“市场”，2007年12月14日才获得“建设工程规划许可”，2010年5月20日综合市场主体土建工程才验收合格。土建完成后，尚有装修和附属工程需要筹建，同时对于综合市场所需的环保、消防、排污、排水、卫生、通行等等系列“综合市场”所需准入条件或生产经营许可的手续完善。市场是人流物流的高密度汇聚地，政府对市场设定能经营使用的综合市场所需准入条件或生产经营许可的手续是强制性的，并且要严格和复杂的多。2005年3月31日双方签订《甘坑市场租赁意向书》时，被告所租赁的“综合市场”尚不具备交付和经营使用的条件，何时能建好、配套、完善作为综合市场相关应具备的手续或条件等尚处于不确定性，为此双方只能签订意向书。意向书和合同书有本质区别，不能等同或代替。该合同书因某些内容不具备合同的内容，而导致部分条款不具备法律效力；2、被告的关联公司深圳市永宏隆实业有限公司（以下简称永宏隆公司）雪中送炭，原告不能忘恩负义过桥拆板。由于原告经济基础薄弱，为了实现扶贫奔康项目，永宏隆公司于2004年9月10日与原告签订《合作建设综合楼合同书》、于2007年4月2日又签订《补充协议书》。永宏隆公司于2007年4月12日通过转账方式预付100万元给原告，于2007年4月12日预付租金200万元给原告。事后，由于原告的过错和责任，既没有严格履行合作投资协议，至今也没有将所收取的100万元退回给永宏隆公司。为查明本案事实，依法应将永宏隆公司列为本案第三人参与诉讼；3、被告已将实际经营使用“综合市场”应付的租金依约支付给了原告，何来“补交拖欠”之说？2010年5月20日综合市场主体土建工程才验收合格，土建完成后，尚有装修和附属工程需要筹建。作为综合市场整体经营管理的公司，即原告关联的深圳市甘坑市场管理有限公司于2012年4月5日才成立，于2013年下半年才有零星商户陆续进驻，综合市场第四层也是一直到2014年至2015年期间才出租。原告实际将综合市场整体交付给被告租赁和管理是在2013年底，被告从2014年1月1日开始支付租金也获得了原告的同意。从2014年度至2019年度上半年，被告向原告支付租金共6728500元。之后，被告也已经主动于2019年5月27日交纳第六年租金时，按照意向书的约定按递增5%后的590100元交纳。2005年11月16日双方所签订《房地产租赁合同》涉及的房屋市场北侧综合楼是早年就建好了的。合同签订后，原告将该房屋提供给建设综合市场的施工单位住人和堆放建筑材料，后又因原告拖欠施工单位工程款而被施工单位占用，直至2013年底随着工程款的兑付和综合市场配套设施的完善，原告才将该房屋提供给被告使用。事后，被告从2014年1月1日开始支付租金也获得了原告的同意，多年来原告从未提出异议，双方一直这样履行的。原告所在公司股东会决议是公司内部的事，对被告并无约束力。从以上事实可知，意向书签订时的2005年3月31日原告并未将综合市场实际交付被告经营使用，当时房子尚不存在，被告当然无需支付对应租金。同理，合同期不能按2005年3月31日起算。而应该按双方多年前确认并履行的2014年1月1日开始起算，合同期12年，从2014年1月1日计至2025年12月31日止；4、解决本案出路，在于务实求真，原告应该实事求是。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，2005年11月16日，甘坑公司作为甲方（出租方）、兆丰年公司作为乙方（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区布吉街道甘坑社区甘坑农贸市场北侧综合楼房地产出租给乙方使用，建筑面积共计1080平方米，建筑物总层数3层；租赁期限：共12年；租金标准：租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币10元（大写：壹拾元）计算，月租金总额为人民币10800元（大写：壹万零捌佰元），乙方应于每月7日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具收据；租赁房地产用途：办公、仓库；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即人民币32400元（大写：叁万贰仟肆佰元），甲方向乙方返还保证金的条件：合同期满乙方不再续约并付清应付费用给甲方后。该合同附页中手写内容：租金标准：第一至五年租金标准为每月每平方米人民币10元（壹拾元），第六年起至合同期满时止租金标准在原有基础上递增5%，租金标准调整后，乙方按新的租金标准支付租金。免租期限：甲方给予乙方免租期限六个月，作为乙方装修期，即从年月日至年月日。该《房地产租赁合同》日期中的年、月、日部分均为空白。上述《房地产租赁合同》签订后，原告主张其于2005年12月1日前向被告交付涉案房屋，被告主张原告于2013年下半年交付涉案房屋。原、被告均未能提交证据证明其主张。关于租金支付情况，原告主张被告于2005年支付租赁保证金后未再支付后续房租。被告主张其于2013年底开始交租，并提交收款收据予以证明。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。现将本案争议焦点分述如下：一、关于合同履行期限的问题。根据《房地产租赁合同》记载，涉案合同于2005年11月16日签订，合同中具体租赁期限为空白，只写明共十二年，故本院认定涉案《房地产租赁合同》履行期限为2005年11月16日至2017年11月15日。2017年11月16日合同到期后，被告依然承租涉案房屋，并按照《房地产租赁合同》约定的租金标准持续支付租金，原告亦未对此提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，当事人之间可随时解除合同。现原告诉请被告返还涉案房屋，合理合法，本院予以支持。二、关于原告何时向被告交付涉案房屋的问题。原告主张其于2005年12月1日前向被告交付涉案房屋，被告主张原告于2013年下半年交付涉案房屋。原、被告均未能提交证据证明其主张。根据举证责任分配的原则，原告作为出租人负有向被告交付房屋的义务，故原告应举证证明其已向被告交付涉案房屋。原告未能举证证明其交付涉案房屋的时间，应承担举证不能的法律后果。原告主张其于2005年12月1日前向被告交付涉案房屋，本院不予采信。被告认可原告已于2013年下半年交付涉案房屋，并有缴纳租金的收款收据予以佐证，本院予以采信。三、关于租金起算时间及支付情况的问题。原告主张已于2005年12月1日前向被告交付案涉市场，被告应于2005年12月1日开始支付租金，并于第六年即2010年12月1日开始在租金标准原有基础上递增5%。被告主张应从2014年1月1日起算租金，其已按照《房地产租赁合同》约定的租金标准向原告足额支付2015年至2018年的租金。根据被告提交的收款收据显示，被告已于2015年8月19日至2018年7月18日期间向原告支付2015年至2018年的租金共计518400元。由于原告是于2013年底向被告交付案涉市场，且直至起诉之日，原告才对被告之前支付的租金金额提出异议。根据合同约定，原告应给与被告六个月免租期用于房屋装修，故本院认定租金的起算时间应为2014年7月1日。结合被告提交的收款收据，本院认定被告已向原告足额支付2015年至2018年的租金。对于2014年7月1日至2014年12月31日的租金64800元（10800元×6个月）及2019年1月1日至2019年9月30日的租金98820元（10800元×6个月+10800元×105%×3个月），被告均未能举证证明其已支付，应承担举证不能的法律后果。故本院认定被告应向原告支付拖欠租金共计163620元，原告诉请超出部分，本院不予支持。四、关于后续租金支付标准的问题。根据《房地产租赁合同》的约定，被告的租金支付标准应为每月人民币10800元。第六年起，租金标准在原有基础上递增5%，即自2019年7月1日起租金支付标准为每月人民币11340元。原告诉请被告从2019年10月1日起，向原告按每月11907元的标准支付租金至实际交还房屋之日止，没有事实和法律依据，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市兆丰年贸易有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区的甘坑农贸市场北侧综合楼；二、被告深圳市兆丰年贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市甘坑股份合作公司偿还拖欠租金163620元；三、被告深圳市兆丰年贸易有限公司按照每月11340元的租金标准，向原告深圳市甘坑股份合作公司支付2019年10月1日之后的租金，直至被告搬离涉案甘坑农贸市场北侧综合楼之日止；四、驳回原告深圳市甘坑股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10261元，由原告深圳市甘坑股份合作公司承担9300元，由被告深圳市兆丰年贸易有限公司承担961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许 光二〇二〇年三月二十日书记员 曾晓未