北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7461号原告：张佳亮，男，1988年11月23日出生，汉族，住辽宁省辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：王贺，北京乾同律师事务所律师。被告：北京军庄天弘农副产品市场中心，住所地北京市门头沟区军庄镇军庄村南口。法定代表人：季学瑞，总经理。原告张佳亮与被告北京军庄天弘农副产品市场中心（以下简称天弘市场中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张佳亮的委托诉讼代理人王贺到庭参加诉讼，被告天弘市场中心经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张佳亮向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2017年3月14日签订的《天弘场地租赁协议》无效；二、判令被告立即返还原告租金56666元、履约保证金20000元，共计76666元；三、判令被告赔偿原告经济损失404645元；四、判令被告赔偿房屋租赁合同无效的信赖利益损失113332元；五、判令被告支付诉讼保全费3493元以及诉讼保全担保服务费3000元；六、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月13日，原被告双方签订《天弘场地租赁协议》，约定，2017年4月25日至2019年4月24日期间，原告承租天弘市场中心内A区A1-9、A1-10号共计230平方米房屋租赁给原告，用于饭店经营。租金标准为每日每平方米2.7元，租金按季度支付，每季度租金为56666.25元，年租金226665元，原告应向被告交付履约保证金20000元，租赁期限自2017年3月14日至2019年4月24日。双方约定2017年3月14日至2017年4月24日为免租期，此期间由原告对租赁房屋进行装修，自2017年4月25日起计算租金。上述合同签订时，被告隐瞒租赁房屋为违法建筑的事实，向原告出示证明材料，证明租赁房屋为军庄村经济合作社所建，土地归军庄村经济合作社所有，为商业建设用地，由被告全权负责租赁房屋招商和管理事宜，后于2017年5月12日，携带租赁房屋产权证明协助原告办理了北京清牧源餐饮有限公司营业执照。住所地为北京市门头沟区军庄镇军庄村南口天弘农副产品市场内A区A1-9、A1-10号，使原告相信租赁房屋具备出租的合法条件。2017年3月13日，原告向被告支付了2017年4月25日至7月24日的租金56666元、履约保证金20000元。2017年3月14日，被告向原告交付租赁房屋。2017年5月26日，原告完成装修并开始营业。2017年7月13日，被告通知原告停止营业，理由为北京军庄天弘农副产品市场因环保不合格需要整改，整改完成即可恢复营业。2017年10月至2018年5月间，原告多次联系被告法定代表人安德水，安德水拒绝接听电话。2018年6月，原告与安德水取得联系，安德水告知原告马上可以开业，并承诺租赁期限予以相应顺延。原告等待开业通知期间，得知租赁房屋为违法建筑，门头沟区军庄镇早已向被告下发自拆通知，租赁房屋将于2018年11月底前完成拆除。原告认为，原告在签订协议时对租赁房屋权属进行了合理审查，不存在任何过错。北京军庄天弘农副产品市场内A区A1-9、A1-10号未取得合法审批手续，被告就该房屋与原告签订《天弘场地租赁协议》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、第二条之规定，该协议应属无效，依据《合同法》第五十八条的规定，被告应向原告返还房屋租金及履约保证金，因被告隐瞒租赁房屋为违法建筑的事实，且多次谎称马上可以恢复营业，其行为具有过错，应赔偿原告因此造成的装修、经营设备、经营食材、员工宿舍租金等经济损失。现依法向贵院提起民事诉讼，请求法院支持原告的合法诉求。天弘市场中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。原告曾于2019年1月17日以相同事实及理由诉至本院，案件号为（2019）京0109民初1121号（以下简称1121号），要求确认其与天弘市场中心签订的《天弘场地租赁协议》无效，并要求天弘市场中心返还租金、履约保证金、赔偿经济损失，后于2019年9月10日撤回起诉。在1121号案件审理过程中，天弘市场中心答辩称，1、天弘市场中心与原告签订的《天弘场地租赁协议》系双方的真实意思表示，不具有合同法规定的合同无效的法定情形，应为合法有效的合同；2、房屋的租金是原告租赁房屋期间应当支付的房屋占用和使用的费用，原告在占用使用房屋后无权要求返还；3、履约保证金是对原告租赁天弘市场中心房屋期间的租赁保证金，如原告逾期未交纳租金的，保证金不退。原告只交纳了一个季度租金，已经违反了合同的约定，原告无权要求返还履约保证金；4、根据双方签订的《天弘场地租赁协议》的约定，合同终止或解除，乙方必须保持经营场地及附属设施完整无缺，经营场地经过装修的，所有装修设施无偿归市场所有。另外还约定，由于不可抗力或国家占地拆迁的原因，使本合同无法履行时，本合同自然终止，甲方提前一个月通知乙方，乙方无条件撤出，双方互不承担违约责任。退一步讲，即便是双方签订的《天弘场地租赁协议》无效，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，现天弘市场中心不同意利用，原告可以拆除装饰装修，天弘市场中心无需对原告的损失承担责任。本院经审理查明：2017年3月14日，原（乙方）、被告（甲方）双方签订《天弘场地租赁协议》，约定，被告将天弘市场中心位内A区A1-9、A1-10号共计230平方米房屋租赁给原告，用于经营餐饮；租赁期限自2017年4月25日至2019年4月24日；租金标准为每日每平方米2.7元，租金支付的时间为每季度第三个月的前5日内，每季度租金为56666.25元，年度租金226665元，承租合约内租金不递增；自合同签订之日，特由甲方向乙方收取履约保证金20000元；第六条约定：乙方应按规定办理营业执照，按章纳税。按期支付租金及其他应支付的费用。第七条约定：1、乙方逾期未交纳租金时，需每日交纳当季度租金总额1%的滞纳金，逾期5日后乙方未交纳租金的，视为乙方放弃租赁摊位，甲方有权解除合同，保证金不退。2、乙方私自将场地转让、转租给第三方时，甲方有权解除合同，保证金不退。3、乙方单方解除协议需提前一个月向甲方书面申请，否则保证金不退。4、在乙方不能按期交纳租金和给他人造成的损失的，所交押金、租金不足以抵扣的情况下，甲方有权封存乙方席位上的货物抵偿租金、滞纳金和其他损失。因一方违约，或违反本合同各项条款的，另一方要求终止合同时，违约方应向守约方支付20000元违约金。第八条约定：2、由于不可抗力或国家占地拆迁的原因，使本合同无法履行时，本合同自然终止，甲方提前一个月通知乙方，乙方无条件撤出，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告交纳了2017年4月25日至2017年7月24日的租金56666元及履约保证金20000元，被告交付涉案房屋。租赁上述房屋后，原告对房屋进行了装饰装修，并自2017年5月26日开始营业。2017年7月13日，原告收到天弘市场中心停止营业的通知，自2017年7月14日之后，原告就一直未再营业。原告提供了天弘市场中心工商登记信息、军庄村产权证明、军庄镇政府证明、北京清牧源餐饮有限公司营业执照等，证明双方签订合同时，天弘市场中心向原告出示了证明文件，并配合原告办理了营业执照，原告有理由相信天弘市场中心有权出租涉案房屋，涉案房屋具备合法出租的条件。原告提供了天弘市场中心原法定代表人安德水与天弘市场商户谈话视频、证人吕某的证言，证明天弘市场中心未告知原告涉案房屋系违法建设、天弘市场中心告知原告等待通知以及能够开业且租期顺延，如房屋拆除，租金返还等。原告就其所提要求天弘市场中心赔偿经济损失的诉讼请求，提供给了以下证据：1、租赁房屋现场视频、照片、证人丁某的证言以及丁某出具的租赁房屋装修明细，证明涉案房屋的装修情况以及原告装修支出255155元；2、日期为2017年4月10日的收据，证明原告购买通风设备支出27000元；3、购物清单，证明原告购买铜锅支出9310元；4、香河家具城商品买卖合同，证明原告购买桌椅支出19000元；5、日期为2017年4月21日的收据，证明原告购买包间屏风支出10000元；6、北京远大普惠厨房设备经营部购物清单，证明原告购买后厨设备支出12500元；7、日期为2017年5月15日的收据，证明原告购买切片机支出11500元；8、日期为2017年5月16日的收据，证明原告安装中央空调支出29000元；9、日期为2017年5月18日的收据，证明原告安装灯箱支出9500元；10、日期为2017年5月22日的收据，证明原告安装监控设备支出2980元；11、出库单，证明原告购买经营食材支出10085元，因2017年7月14日被迫停业，食材无法售出，腐烂部分价值5700元；12、房屋出租合同，证明原告承租房屋作为饭店员工宿舍支出13000元；13、原告与金城阜业工作人员微信聊天记录以及金城阜业房屋出租系统价格表，证明原告无法再以同等价格承租同地段、同等条件的房屋经营饭店。另查，在案外人吕某与天弘市场中心租赁合同纠纷一案中，本院经审理认定下列事实：2018年11月15日，北京市门头沟区军庄镇人民政府向天弘市场中心原法定代表人安德水送达《限期拆除决定书》，要求安德水于3日内自行拆除天弘市场的违法建设。后因安德水未在限期内自行拆除，2019年3月26日，涉案房屋被军庄镇政府拆除。原告在涉案房屋中的物品由军庄镇政府予以安置。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该土地性质为商业建设用地。1211号案件审理中，原告申请诉讼保全，支出保全费3493元以及诉讼保全担保服务费3000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方提交的证据进行质证的权利，本案被告天弘市场中心经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经审理查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关政府认定为违法建筑予以拆除，故本院确认原告与天弘市场中心签订《天弘场地租赁协议》无效。因天弘市场中心作为涉案房屋的出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，对于合同无效的后果负有主要责任，原告在承租涉诉房屋时，未尽到审查义务，对于合同无效的后果亦有一定责任。关于双方的过错比例，本院确定天弘市场中心对合同无效负70%的责任，原告对合同无效承担30%的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求天弘市场中心返还20000元履约保证金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求返还租金56666元的诉讼请求，因其已实际使用涉案房屋从事经营，取得了一定的收益，故其要求全额返还租金，缺乏合法依据，本院根据双方约定的租金标准、原告经营实际使用的时间等因素，酌情确定天弘市场中心应返还租金的数额。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，且已经被相关部门拆除，原告提供的装修损失证据仅有证人丁某的证言及其出具的明细单，证据并不充分，现亦无法通过协商或评估方式确定装修现值，考虑到应一次性解决纠纷，减少当事人诉累，本院参考涉案房屋现场照片、视频、原告举证情况等因素，酌情确定装修现值，并由双方按照各自的过错比例分担现值损失。应当指出的是，原告可以移动的家具和厨房灶具、监控设备、灯箱设备、食材、铜锅、屏风、桌椅、通风设备、中央空调并非形成附合的装饰装修物，原告应当自行拆除或移走，该部分现值损失不应由被告负担。关于房租损失，原告仅提交了租赁合同，不足以证明租赁费用与本案的关联性，故仅凭目前的证据材料不足以证明原告的房租损失，故对于原告主张的该项损失，本院不予支持。关于原告主张的信赖利益损失问题，因原告基于合同能够履行而积极投入，故本院根据当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同履行剩余期限等因素酌情确定损失数额。1211号案件审理中，原告支出保全费及诉讼保全担保服务费3000元，后其撤回起诉，故该两项费用应由原告自行承担，其要求天弘市场中心承担保全费及诉讼保全担保服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张佳亮与北京军庄天弘农副产品市场中心签订的《天弘场地租赁协议》无效；二、北京军庄天弘农副产品市场中心于本判决生效之日起七日内退还张佳亮房屋租赁费26444元、履约保证金20000元，共计46444元；三、北京军庄天弘农副产品市场中心于本判决生效之日起七日内赔偿张佳亮装饰装修损失161000元；四、北京军庄天弘农副产品市场中心于本判决生效之日起七日内赔偿张佳亮信赖利益损失75555元；五、驳回张佳亮的其他诉讼请求。如果北京军庄天弘农副产品市场中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千八百一十一元，由张佳亮负担二千九百四十三元，已交纳；由北京军庄天弘农副产品市场中心负担六千八百六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳；送达起诉书的公告费二百六十元及送达判决书的公告费(以人民法院报社公告费发票为准)，由北京军庄天弘农副产品市场中心负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  梁朝宝审判员  张 恒审判员  张 源二〇二〇年三月三十日书记员  韩 梅