广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1950号原告：广州建喜达家居市场管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：徐良华。委托诉讼代理人：王佳萌，男，1991年6月15日出生，汉族，系公司员工。被告：**立，男，1982年4月6日出生，汉族，身份证住址河南省夏邑县，原告广州建喜达家居市场管理有限公司与被告**立租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州建喜达家居市场管理有限公司的委托诉讼代理人王佳萌，被告**立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州建喜达家居市场管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告双方于2019年4月23日签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、合作补充协议于2019年10月15日解除；2、被告支付2019年8月1日至10月15日的租金50347.19元；3、被告支付从2019年8月1日起至租金清偿完毕之日止的滞纳金（按银行逾期贷款利息暂计至2019年10月31日为7752.69元）；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：原、被告双方于2019年4月23日继续签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定，原告将广州市白云区黄石西路222号欧亚达建材家居内1楼编号A1-37号铺位出租给被告经营。计租面积232.03平方米，租期自2019年5月1日至2020年3月31日。原告按95元/平方米/月向被告收取租金和物业管理费，实收每月费用22042.85元（其中物业管理费47元/平方米/月计10905.41元，租金48元/平方米/月计11137.44元）。双方续签合同后，被告未按时向原告支付租金。截止2019年10月15日，被告累计拖欠租金及物业管理费共计58099.88元。迫于无奈，原告于2019年10月15日通知被告解除租赁合同，并要求被告清理场地。原告多次催缴无果，特向法院起诉。被告**立辩称：原、被告签订了一份保密协议，实际租金为17285元/月。2018年12月27日至2019年9月，原告对涉案店铺停电2个月，2019年8月和9月分别停电7天和3天。被告仅拖欠了2019年8月半个月租金、9月整个月租金、10月半个月租金。被告已于2019年9月提交了退场申请，属于提前终止合同，故不存在滞纳金。被告曾于2015年及2016年期间，向原告缴纳了履约金20320元、营业员押金500元和质量保证金30000元，另在2018年10月11日缴纳了另外店铺的履约金30000元，共计80820元，该费用可用于抵扣被告所欠缴的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、催缴通知、解除合同告知函、清铺通知、快递单、微信聊天记录、《合作补充协议（保密）》、收据照片、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月23日,原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达建材家居广州黄石店1楼编号为A1-37号铺位（以下简称涉案物业）租赁给乙方。计租面积232.03平方米，租赁期自2019年5月1日起至2020年3月31日止。乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为48元/平方米/月，每月租金为11137.44元；首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为47元/平方米/月，每月物业服务费为10905.41元。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金22043元；乙方应向甲方交纳商品质量保证金30000元；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作补充协议（保密）》，约定，2019年5月1日至2020年3月31日按80元/㎡/月收取租金与物业管理费，实收每月17285元；等等。2019年8月14日，欧亚达家居（广州白云）店向友邦专卖店发出缴款通知单，记载请该店在2019年8月14日16:00前，将8月场租40832.45元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年9月10日，欧亚达家居（广州白云）店向友邦专卖店发出催缴通知单，记载请该店在2019年9月10日18:00前，将9月场租48254.9元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年10月7日，欧亚达家居（广州白云）店再次向友邦专卖店发出催缴通知单，记载请该店在2019年10月7日18:00前，将10月场租45190.19元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年10月10日，原告向被告发出解除租赁合同催缴租金限期腾退通知书，记载贵方在2019年8月25日起开始拖欠租金和物业服务费，截止通知之日已累计拖欠租金、物业服务费及其他各项费用共36268.19元，特通知租赁关系于2019年10月15日解除，请贵方在收到本通知后三日内将店铺内商品自行腾空并支付拖欠的租金、物业管理费；等等。2019年11月27日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。庭审中，原告称催缴通知中记载租金为17285元/月，该价格是被告按时缴租的优惠价格，若被告未按时缴租，则应按照合同约定价格缴纳租金；2019年8月的费用，被告已缴纳了636.81元，确认在2019年8月、9月对涉案店铺分别停电7天及3天；确认收到履约金20320元、质保金30000元、营业员押金500元。被告称2019年8月租金已缴纳了半个月，但未能提供证据证实。本院认为：因涉案物业无规划报建手续，原被告签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》及《合作补充协议（保密）》无效。原告要求确认上述合同及协议解除，于法无据，本院不予支持，予以驳回。《欧亚达家居商场卖场租赁合同》虽无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。关于2019年8月1日至10月15日的租金即占有使用费。原告主张应参照合同约定的租金（含管理费）22042.85元/月，但考虑原、被告实际履行的租金价格为17285元/月，应以实际履行的价格为准。因原告对涉案店铺停电10天，停电期间不应再计收租金，故占有使用费仅应计算为36814.02元（17285元/月×2.5月-17285元/月÷30天×10天-638.81元）。关于滞纳金，因合同无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，但考虑被告未及时向原告付款，实际占用原告资金，被告应对原告资金被占用导致的利息损失予以赔偿，故本院酌情认定被告应以36814.02元为基数自原告起诉之日即2020年1月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止，计至被告于庭审之日主张抵扣时为337.87元。因合同无效，原告已收取的履约金、质保金及营业员押金共计50820元，该费用应予以退还被告，现被告主张抵扣合理，故占有使用费及滞纳金抵扣后被告已无需向原告再行支付，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告广州建喜达家居市场管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费626元，由原告广州建喜达家居市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年三月二十六日书记员  蔡佳丽