江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11号上诉人（原审被告）：马嵩，男，1974年2月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：韩凤媚，女，1972年10月27日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，北京市惠诚（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张能亮，男，1974年11月5日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。上诉人马嵩、韩凤媚因与被上诉人张能亮房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初4544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依照民事诉讼法的规定组成合议庭审理。依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。马嵩、韩凤媚上诉请求：1.请求判令撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4544号判决；2.本案上诉费用由张能亮承担。事实和理由：一、马嵩、韩凤媚是急于还清法院的执行款才以低于市场30万的价格卖房的，张能亮亦是基于此利润的诱惑，在明知房屋已被查封的状态下还与马嵩、韩凤媚签订房屋买卖合同。张能亮做为一个有完全民事行为能力的人，有能力预估购买涉案房屋的风险，应该对该案负担一定的责任。另，张能亮以正常房屋价格与特殊房屋价格的差额来主张违约责任明显不符合情理。一审判决马嵩、韩凤媚承担30万的违约金有失公平。二、马嵩、韩凤媚是诚心卖房，不愿意违约，将房屋过户给案外实属无奈之举。首先，马嵩、韩凤媚在签订房屋买卖时已无力偿还房屋抵押贷款，中介方说可以找到过桥用的资金用于还清房屋贷款，解封房屋，否则马嵩、韩凤媚不可能签订房屋买卖合同，将自己置于风险中。其次，张能亮怕承担风险不愿意先行支付首付款来帮马嵩、韩凤媚还清贷款，涤除抵押。最后，马嵩、韩凤媚被迫将房屋按与张能亮签订的价格过户给案外人，并没有高价卖出来获取额外的利润。马嵩、韩凤媚还认为，一审判决违约金过高，同类案件同一法院同一时期所作的判决都没有这么高的违约金，马嵩、韩凤媚实在难以继续生活和服从一审判决。张能亮答辩称，一、一审判决认定事实清楚，同意一审判决意见。二、涉案房屋买卖合同，均是双方的真实意思表示，合同中规定了马嵩、韩凤媚的义务：应自行解除法院查封，使房屋处于可交易状态，如果因马嵩、韩凤媚未能解除查封，造成未能交易，买方可以停止支付首付，同时马嵩、韩凤媚需承担违约责任，赔偿对方合同总价的20%的违约金，马嵩、韩凤媚作为一个有完全民事行为能力的人，有能力预估不能完成交易的风险；张能亮基于合同中对马嵩、韩凤媚的约定，所以才与马嵩、韩凤媚签订房屋买卖合同，张能亮签订合同的风险仅在于马嵩、韩凤媚违约未能完成交易，且房价上涨幅度大于马嵩、韩凤媚的违约金。因此虽然张能亮的损失远超违约金，所以在一审中没有提出要求马嵩、韩凤媚全额赔偿损失的主张。三、由于马嵩、韩凤媚的违约，给张能亮带来的实际损失，均有充分证据与依据。1.直接比较法，同一小区房屋面积不同，房屋类型不同，换算成每平方的价格，然后折算成总价进行比较，张能亮损失892，801元；2.按照相同地段，昆山土地拍卖地价均在23000元/平方米以上，涉案房屋土地面积120.2平方米，张能亮购买房屋土地使用面积18.6平方米，考虑到土拍与张能亮购买房屋有时间差因素，张能亮损失远超101.6万元；3.在马嵩、韩凤媚违约的同一时间段，网上中介挂出的相同类型，相同面积，房屋价格390万，与合同价格也相差100万元；四、马嵩、韩凤媚在上诉中提到的无力偿还房屋抵押贷款，中介方说可以找到过桥资金，所以马嵩、韩凤媚才签订房屋买卖合同，这属于马嵩、韩凤媚与中介方之间的关系，马嵩、韩凤媚作为一个完全民事行为能力的人，应该预估到不能交易的风险，且不应侵犯第三方合法权益。五、马嵩、韩凤媚提到没有高价卖给案外第三人，但是根据马嵩、韩凤媚将房屋转让给案外第三人的存量房合同中房屋总价282.8840万元，与涉案合同总价290万元，相差无几，众所周知，房产交易中心签订的存量房合同价为房屋评估价，存量房评估价一般为实际市场成交价的70%-80%，这也间接验证了房价在此时已经上涨了至少20-30%。张能亮向一审法院起诉请求：1.由于马嵩、韩凤媚与张能亮签订房屋买卖合同未能履行合同，请求法院判令马嵩、韩凤媚按照合同规定支付违约金伍拾捌万元；2.责令马嵩、韩凤媚赔偿张能亮提起起诉的一切费用，包括诉讼费与律师费用。一审法院认定事实：2016年11月20日，张能亮（乙方）和马嵩、韩凤媚（甲方）经北区房产咨询有限公司（以下简称北区房产）居间签订《房屋买卖合同》一份，约定张能亮以290万元价格购买马嵩、韩凤媚所有的位于昆山市房屋（建筑面积202.6平方米）一套，其中合同签订当日，乙方支付人民币壹拾万元作为购房定金，乙方在2017年3月15日之前将首付款人民币壹佰柒拾肆万元支付到甲方名下的银行账户中，双方约定于2017年4月3日前办理过户手续，如一方不按期支付首付、配合过户、即构成违约。同时甲乙双方均确认，交易房屋上存在未定银行的抵押，尚约有壹佰捌拾万元贷款未偿还，甲方保证将于2017年2月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。如果甲方未能按期清偿贷款，并且逾期三十个工作日仍然未能清偿，视为根本违约。第四条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定逾期三十个工作日未履行义务，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于房屋总价百分之二十的金额作为违约金。张能亮和马嵩、韩凤媚均在合同位于签字捺印予以确认。合同签订当日，张能亮向马嵩、韩凤媚支付购房定金10万元，暂存于北区房产处。合同签订时，该房屋处于被昆山市人民法院查封的状态，2017年2月15日前马嵩、韩凤媚未能如约涤除涉案房屋上的抵押权，张能亮亦未在2017年3月15日前支付首付款。2017年4月6日，张能亮和马嵩、韩凤媚签订补充协议一份，载明“经甲乙双方约定，因花都艺墅9#304室甲方未及时处理银行贷款，现经协商约定甲方于2017年5月1日前还清银行贷款，由中介方继续办理过户手续。如若未及时还款，则约定5月3日前双方重新协商处理。如因任何一方未到场，导致合同无法继续履行，则追究相应违约及法律责任”。后马嵩、韩凤媚仍未在约定期限内归还贷款以涤除抵押权。2017年5月9日，马嵩与于银秀就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，将该房屋再次出售给于银秀，2017年5月17日办理了产权变更登记手续，2017年5月18日，中介方将张能亮的购房定金10万元返还张能亮。张能亮因合同目的无法实现，诉至一审法院。马嵩、韩凤媚以该房屋为昆山斯瑞国际贸易有限公司向平安普惠融资担保有限公司昆山分公司的银行贷款提供担保，因未如约还款被诉并被法院查封。马嵩、韩凤媚称签订本案房屋买卖合同时，中介方说可以找到过桥的资金用于还清上述贷款，解封房屋，但中介方没有找到第三方垫资，张能亮又不愿意承担风险。2017年5月，法院明确告知要拍卖该房屋，马嵩、韩凤媚也结欠于银秀款项，于银秀同意支付款项用于解封房屋，故马嵩、韩凤媚将房屋过户至了于银秀名下。张能亮另提供其妻子汪泉菊于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》一份，证明因与马嵩、韩凤媚的买卖合同无法履行，张能亮另行购买房屋，最终以3098000元购买该小区另一处面积为184.73平方米的房产，张能亮以此证明其损失情况。一审法院认为，张能亮与马嵩、韩凤媚签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利、履行义务。合同签订后，张能亮如约支付了购房定金，马嵩、韩凤媚也应当如约涤除抵押权，使房屋处于可交易状态。现马嵩、韩凤媚将房屋出售给第三方，导致张能亮和马嵩、韩凤媚的房屋买卖合同无法继续履行，张能亮因此要求解除与马嵩、韩凤媚的房屋买卖合同，一审法院予以确认，解除合同的时间一审法院认定为2017年5月17日。马嵩、韩凤媚未能在约定的2017年2月15日前还清贷款日期前还清贷款，使房屋解除查封和涤除抵押，马嵩、韩凤媚构成违约，张能亮基于马嵩、韩凤媚在先的违约行为未按照合同约定在2017年3月15日前支付首付款，系行使抗辩权，张能亮该行为并不构成违约，张能亮要求马嵩、韩凤媚支付违约金，于法不悖。但张能亮在签订合同时就明知该房屋处于被法院查封的状态，应当预估到存在交易无法履行的风险，且在双方协商的过程中，马嵩、韩凤媚无资金用于归还款项解封房屋，张能亮也基于自身风险的考虑，未提出以购房款支付法院案件履行款，用于涉案房屋的解封，张能亮对于最终合同无法继续履行也负有一定的责任。关于违约金的金额，马嵩、韩凤媚抗辩认为张能亮的主张过高，一审法院综合考虑全案事实、合同签订到解除的间隔时间及该期间房屋交易市场的行情变动情况、张能亮的实际损失，酌定马嵩、韩凤媚支付张能亮违约金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张能亮与被告马嵩、韩凤媚于2016年11月20日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月17日解除。二、被告马嵩、韩凤媚于本判决生效之日起十日内支付原告张能亮违约金300000元。案件受理费30000元，公告费300元，以上合计30300元由两被告负担，其中原告预交的案件受理费30000元退还原告，两被告应负担的30000元交纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部账号：32250198643600000811111600）。原告直接支付给第三方的公告费300元，由两被告直接支付原告。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，马嵩、韩凤媚提交同类案件同一法院同一时期所作的判决三份。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张能亮与马嵩、韩凤媚签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同约定马嵩、韩凤媚保证将于2017年2月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。张能亮在2017年3月15日之前支付首付款174万元。如马嵩、韩凤媚未能按期清偿贷款，并且逾期三十个工作日仍然未能清偿，视为根本违约。守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于房屋总价百分之二十的金额作为违约金。合同约定马嵩、韩凤媚涤除标的物上的权利限制在先，张能亮支付首付款在后。此后马嵩、韩凤媚未能涤除标的物上的权利限制，且在双方协商的宽限期满后，马嵩、韩凤媚仍未能使房屋处于可交易状态，已构成违约。张能亮有权依照合同约定要求马嵩、韩凤媚承担违约责任。关于违约金的金额。马嵩、韩凤媚上诉认为一审判决的违约金过高。本院认为，综合考虑全案事实、合同签订到解除的间隔时间及该期间涉案同类型房屋交易市场的行情变动情况、张能亮的实际损失，一审判决酌定马嵩、韩凤媚支付张能亮违约金30万元，并无不当。马嵩、韩凤媚提出本案违约金数额过分高于同一法院同期同类案件判决。本院认为，马嵩、韩凤媚并无依据表明一审判决酌定的违约金金额过分高于张能亮的实际损失，因此马嵩、韩凤媚就此所上诉理由不能成立。综上所述，马嵩、韩凤媚的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由上诉人马嵩、韩凤媚负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月三十一日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。