山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1103号 原告：于泽华，男，1988年11月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘峰，山东崇耀律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王晶燕，山东崇耀律师事务所实习律师，一般代理。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 ?法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨风兰，女，该公司员工，特别授权代理。 原告于泽华与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。于泽华的委托诉讼代理人刘峰、王晶燕，景和公司的委托诉讼代理人李国艳、杨风兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于泽华向本院提出诉讼请求：1、判令景和公司向于泽华支付违约金80146.87元；2、本案诉讼费及诉讼代理人费用由景和公司承担。事实和理由：2016年1月1日，于泽华与景和公司签订商品房买卖合同，景和公司将位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄一期19号楼2单元X层X-XXX号商品房卖于于泽华，并约定于2017年5月31日前将该商品房交付于泽华使用。但景和公司未按照该约定交房，根据双方合同约定，景和公司应承担逾期交房的违约责任，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向于泽华支付已交付房款的万分之一点五违约金。景和公司于2019年3月9日通知于泽华收房，根据合同约定，景和公司应当支付逾期交房的违约金。为此于泽华诉至法院。 景和公司辩称，1.景和山庄项目未能如期交房系因政府多次强制要求停工所致,景和公司无过错,不应承担逾期交房的违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来因政府防控等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非主观因素导致，过错并不在景和公司，其不应承担逾期交房的违约责任。2.于泽华与景和公司已就逾期交房违约金事宜进行协商,并于2017年8月向于泽华支付8393.3元违约金，这是双方对逾期交房违约金进行一次性处理的结果，且于泽华已于2019年3月9日实际收房，现无权再额外主张违约金。3.于泽华主张的逾期交房天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，计算逾期天数时应考虑以下因素：根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间温度超过37℃致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知等情形时，景和公司交房期限可据实延期，因此，即便计算逾期交房天数时，应按照扣除因上述因素导致停工的天数。4.于泽华主张的违约金明显高于其实际损失，应当结合实际损失予以调减。即使是商品房买卖合同约定的违约金计算标准也明显高于买受人实际发生的损失。建议综合考虑景和公司逾期交房的各种被动、非被告的因素，参照本小区同类合同约定的违约总额不超过总房款的2%予以调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2016年1月1日，于泽华（买受人）与景和公司（出卖人）签订了合同编号为销售（字）201610102774的《济南市商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄一期19号楼2单元X层XXXX室的房屋，建筑面积125.46平方米，房屋单价7271.76元，房屋总价款912315元。商品房预售许可证号为济建预许2015279号。出卖人应在2017年5月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其它原因政府或有关部门下达限期停工通知的；买受人未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。在出卖人退款前应协助出卖人办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》的注销手续。上述手续办理完毕后，方能办理退款手续，如因买受人的原因，导致出卖人不能于30天内退还买受人已付房款，买受人不得因此追究出卖人任何责任。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。于泽华于合同签订的同时按约支付首付款372315元。后景和公司未按合同约定向于泽华交付房屋，2017年5月18日，景和公司向于泽华发出一封致歉函，致歉函中载明“因项目施工期间由于项目山体基础加固处理、国家治理扬尘严管举措等诸多因素，导致目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故于2017年5月31日不能完成房屋交接”。2017年8月31日，景和公司向于泽华转账8393.3元作为交房违约金。2019年3月9日，景和公司向于泽华发出入住通知书，通知于泽华办理所购房屋的相关入住手续。 于泽华与景和公司就逾期交房产生争议后，于泽华于山东崇耀律师事务所签订民事委托代理合同一份，由该律师事务所指派律师为于泽华提供法律服务。代理合同约定律师代理费5000元，合同签订后支付1000元，剩余4000元于判决生效后支付。2019年11月26日，于泽华向山东崇耀律师事务所支付律师代理费1000元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 景和公司是否存在逾期交房的事实？政府的停工令是否属于逾期交房抗辩理由？交房期限是否应该顺延？ 景和公司提交监理出具的工程暂停令19份扫描件，证明因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气要求停工的情形向施工单位出具停工令；提供来源于济南市历城区人民政府官网的公告一份，证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日；提供政府文件打印件两份，证明2016-2017年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。上述合计停工天数为472天，其中因日气温超过37℃致使无法正常施工有20天。响应政府创城要求停工93天，政府举办大型活动4天，政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天。济南市生态环境局官网上发布的重污染天气预警信息及解除公告17份，证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。商品房买卖合同第5页第8条约定因政府相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，施工期间温度超过37摄氏度日降水量超过120毫米致使无法正常施工的（以监理出具证明为准），因政府组织举办大型公众活动等原因政府或有关部门下达限期停工通知的，交房时间可以据实顺延，故景和公司主张不存在逾期交房的情况。 于泽华对工程暂停令真实性有异议，认为即便该证据是真实的，该工程暂停令记载的是部分时间段停工，并非全天停工，其它时间可以正常施工，所以不能作为迟延交房的理由。公告是对市民答复进行的回复，并非政府的官方文件，所以该证据的效力不足以证明存在该答复中所说的需要停工51天的事实。另外，该答复中时间是2015年，于泽华与景和公司签订合同的时间是2016年，景和公司应当交房的时间是2017年12月15日。景和公司在签订合同时应将该情况充分考虑进去，合同中约定的交房日期系景和公司的真实意思表示，不能以此抗辩。对两份政府文件打印件真实性无异议，但该文件记载的停止施工的范围与涉案房屋无关，且只是对工程施工过程进行规范，并不能证明要求景和公司进行停工。关于政府部门官网发布的重污染天气的停工信息，根据该文件规定，只要求停止房屋拆除、减少土石方作业等工程项目，并未规定重污染天气停止一切施工，景和公司要求顺延交房时间无依据。 本院认为，为了证实因政府原因导致涉案工程停工，景和公司提供济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”复印件、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工队伍的施工日志，未证实具体实际的停工情况，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，本院不予认可。签订合同时，双方应当对交房时间有合理的预期，应当预见到因政府、天气、环境等原因致使工程进度产生影响的可能，不能因各种因素而将逾期交房的后果强加至购房人身上。 综上，合同约定交房时间为2017年5月31日，逾期交房天数2017年6月1日至2019年3月9日共计646天。 于泽华与景和公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。于泽华已按照合同约定按期足额支付购房款，景和公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向于泽华交付房屋。景和公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。故对于泽华主张要求景和公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。于泽华主张的律师代理费虽代理合同记载为5000元，但截至本案一审法庭辩论终结，于泽华仅支付1000元，剩余4000元未支付，无法认定为已经造成的实际损失，故对律师代理费的诉讼请求本院支持已经发生的1000元。景和公司主张双方已就违约金事宜进行协商并一次性处理完毕，于泽华不予认可，景和公司亦未提供证据证实其主张，本院对该辩解理由不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付于泽华逾期交房违约金80010元（912315元×0.15‰×646天-8393.3元）； 二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付于泽华律师代理费损失1000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 三、驳回于泽华的其他诉讼请求。 案件受理费902元，由于泽华负担2元，山东景和置业有限公司负担900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李裕辉 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 李晓莉 书 记 员 宋秀玲