重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8380号上诉人（原审原告）：重庆小禾苗饮食服务有限公司，住所地重庆市巴南区麻柳沿江开发区重庆中国轻纺服装城项目C1栋，统一社会信用代码91500112305264269M。法定代表人：石新，董事长。委托诉讼代理人：牛晓峰，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华颖，女，1992年5月1日出生，汉族。上诉人重庆小禾苗饮食服务有限公司（以下简称小禾苗公司）因与被上诉人王华颖房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆小禾苗饮食服务有限公司（以下简称小禾苗公司）的委托诉讼代理人牛晓峰到庭参加诉讼。被上诉人王华颖经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。小禾苗公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持小禾苗公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王华颖负担。事实和理由：1、一审法院认定王华颖不存在违约属于认定事实错误，王华颖违反合同约定事实清楚，应当依法支持违约金、律师费、调查取证费。2、一审法院认定王华颖并未造成小禾苗公司任何经济损失属于事实认定错误，且王华颖并未提出减少违约金金额，一审法院不应当依职权排除违约金条款的适用。王华颖未出庭发表答辩意见。小禾苗公司向一审法院起诉请求：1、解除2015年7月18日双方签订的《场地租赁合同》；2、王华颖返还小禾苗公司保证金200000元，支付违约金400000元；3、王华颖支付小禾苗公司律师费20000元，调查取证费5000元；4、王华颖承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：王华颖父亲是重庆拓为建设投资有限公司的前股东。2015年4月8日小禾苗公司与拓为公司签订《食堂租赁协议书》，合同约定：拓为公司将重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层的食堂出租给小禾苗公司经营，场地面积632平方米，用于为园区入驻人员提供餐饮服务；租期10年，自2015年4月15日起至2026年4月14日止，其中2015年4月15日起至2015年6月30日为小禾苗公司的装修期，2015年7月15日起至2016年3月15日为免租期，小禾苗公司从2016年3月16日起向拓为公司支付租金；起始租金单价为15元/平方米/月,租金单价从2018年3月16日起在上年基础上每年递增5元，小禾苗公司在当月10日前依协议内容向拓为公司指定账户足额支付租金；小禾苗公司在签订合同后10内向拓为公司缴纳履约保证金50000元,期满后无任何事故责任10日内返还;以及房屋续租、供餐模式、标准、服务、供应商管理、双方其它权利义务、违约责任等内容。小禾苗公司与拓为公司签订上述协议后不久，小禾苗公司被当时的拓为公司管理人员告之因拓为公司股东内部对重庆中国轻纺服装城项目进行的资产分配，其与拓为公司订立的租赁协议中所租赁的食堂房屋权属被分配给了当时拓为公司股东之一的**所有，要求其与**重新洽谈食堂房屋的租赁合同。小禾苗公司在与**及其女儿王华颖的洽谈接触中，对方向小禾苗公司提供了王华颖与拓为公司2015年2月1日签订的《重庆中国轻纺服装城厂房销售合同》，该合同显示王华颖以总价款1103600元购买包括小禾苗公司从拓为公司租赁的食堂在内的重庆中国轻纺服装城项目C1：1F厂房；王华颖应于2015年12月30日前一次性付清价款，逾期超过30日视为王华颖无能力履行，拓为公司有权单方解除合同；国家有关法律、法规或当地相关政策发生变动，影响房屋交付的，双方互不承担违约责任；王华颖接房后一年内拓为公司向房屋权属登记部门申请办理《房地产权证》等内容。2015年7月18日，小禾苗公司、王华颖经协商后订立了《场地租赁合同》，合同约定：王华颖将重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层出租给小禾苗公司从事食堂经营，场地面积632平方米；租期10年，自2015年4月15日起至2026年4月14日止，其中2015年8月1日至2015年10月15日为小禾苗公司的装修期，2015年7月15日起至2016年3月15日为免租期，小禾苗公司从2016年3月16日起向王华颖支付租金；起始租金单价为15元/平方米/月,租金单价从2018年3月16日起在上年基础上每年递增5元，小禾苗公司以一年为单位从合同执行之日起每年的最后5个工作日内向王华颖支付下一年度的租金；小禾苗公司在签订合同后3个工作日内向王华颖支付保证金20万元,双方解除租赁关系后，小禾苗公司未对王华颖的房屋主体造成明显结构损坏，小禾苗公司10日内返还;违约方向守约方承担的违约责任包括守约方维护自身权利发生的费用包括但不限于调查费、诉讼费、保全费、评估拍卖费、律师费等；租赁期内，甲乙双方不按合同约定履行合同或单方变更租金、租期、无故解除合同，违背合同任何一项约定的，则视其单方违约，由违约方向守约方支付40万元作为违约金，同时守约方有权解除合同；以及房屋续租、食堂经营责任、双方其它权利义务、其他违约责任等合同内容。小禾苗公司与王华颖订立合同后，小禾苗公司按约于2015年7月23日向王华颖独资经营的重庆韩颖服饰有限公司账户打入了保证金20万元。2015年10月期间，小禾苗公司从拓为公司接收了租赁的房屋并进行装修后一直从事餐饮经营业务至今。2016年后，小禾苗公司与王华颖失去联系，王华颖及其父亲**从此杳无音讯。至2018年3月31日前，小禾苗公司也未按合同约定向王华颖或者拓为公司支付过该租赁房屋的租金。2018年3月期间，拓为公司开始要求小禾苗公司向其交纳租赁房屋租金后，小禾苗公司始知王华颖并未取得其租赁房屋的所有权，其租赁房屋的所有权仍属于拓为公司所有。2018年3月31日小禾苗公司再次对其租赁的食堂房屋与拓为公司签订了《房屋租赁合同书》，该合同对小禾苗公司租赁的食堂房屋的租期、租金及其支付方式、保证金、违约责任等内容重新进行了约定，并即时解除了小禾苗公司与拓为公司2015年4月8日签订的《食堂租赁协议书》，该合同对小禾苗公司与、王华颖2015年7月18日就同一租赁房屋订立的《场地租赁合同》未作出处理。小禾苗公司与拓为公司重新订立房屋租赁合同后，遂聘请律师将王华颖诉至一审法院提出如上诉请。一审另查明，拓为公司的前股东宋显阳、**等全部前股东于2015年4月期间全部失去拓为公司的股东资格，拓为公司的股东全部变更为现在的新股东，拓为公司前股东经营的重庆中国轻纺服装城项目也全部转移到现任新股东对其进行经营管理。2015年10月21日，巴南区麻柳沿江开发区建设管委会主任召集重庆麻柳沿江开发投资公司和拓为公司等单位负责人召开拓为建设工作中存在问题的现场办公会并形成会议纪要。该会议纪要关于拓为公司配套用房使用及权属的问题作出如下内容表述：一是参照市国土房管局《关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号）中“厂房用于出租或出售给工业企业，厂房配建的办公用房和生活配套用房不得销售给企事业单位和个人”要求，拓为公司原签订的食堂用房销售合同一律无效，并按程序收回；二是凡未在拓为公司购买标准厂房的企业，一律禁止购买倒班楼及相关配套用房，原则上，拓为公司自行持有食堂用房，并制定食堂运营方案报麻柳公司审定后实施；若入驻企业根据实际情况，确需购买食堂用房，需按程序报麻柳公司批准后方可购买。一审法院认为，本案是租赁合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第212条的规定，租赁合同法律关系中出租人的主要权利、义务是接收租金收益和交付租赁物，承租人的主要权利、义务是接收、使用租赁物和按约支付租金。小禾苗公司就重庆中国轻纺服装城项目C1倒班楼一层与拓为公司在2015年4月8日签订《食堂租赁协议书》后，即确立了小禾苗公司取得合同约定房屋的承租人权利。虽然小禾苗公司与王华颖随后又根据王华颖与拓为公司就同一房屋订立的《重庆中国轻纺服装城厂房销售合同》导致该租赁房屋的所有权人因为该买卖合同关系可能发生变动而重新对该租赁房屋签订了《场地租赁合同》，但根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，小禾苗公司与王华颖签订的租赁合同并不是对同一租赁物重新设立租赁合同关系，而仅是承租人小禾苗公司对租赁物的所有权人变动后与新的可能所有权人王华颖在继承原租赁合同关系上对部分合同内容进行的变更。根据一审已查明的事实，王华颖因政策因素原因最终未能按照与拓为公司达成的厂房销售合同实现买卖关系从而取得小禾苗公司租赁房屋的所有权，也使王华颖不能成为小禾苗公司租赁房屋租金收益的权利人，致使小禾苗公司与王华颖间不能按变更后的租赁合同实现其合同目的，根据《合同法》第94条第一项的规定，对小禾苗公司与王华颖间达成的《场地租赁合同》可以依法进行解除，并根据《合同法》第97条的规定，王华颖因与小禾苗公司达成的《场地租赁合同》而取得的保证金应当返还小禾苗公司。因此，小禾苗公司请求解除小禾苗公司与王华颖2015年7月18日签订的《场地租赁合同》和要求王华颖返还小禾苗公司200000元合同保证金的诉讼请求，理由正当合法，予以支持。同样根据《合同法》第212条、第229条的规定，租赁物的所有权人主体是否发生变动并非租赁合同的权利义务内容，租赁物的所有权人主体即使未能因其他法律关系中的约定而未按约实现所有权人变动，只要不影响承租人按照租赁合同法律关系行使按约取得租赁物的权利，不应认为其他法律关系约定的租赁物所有权变动人对租赁合同法律关系的违约，即使认为其有违约行为也是其在其他法律关系中的违约而非租赁合同关系中的违约。按照一审查明的事实，不论小禾苗公司租赁房屋的所有权人依王华颖与拓为公司达成的厂房销售合同是否发生所有权人变动，均未防碍小禾苗公司对租赁房屋依租赁合同约定实现取得租赁房屋的权利，事实上小禾苗公司根据租赁合同从拓为公司也实际取得了租赁房屋并按约使用至今，而且租赁房屋所有权人的变动与否也并未造成小禾苗公司的经济损失，因此，小禾苗公司仅以王华颖未实际变动成为其租赁房屋的所有权人为由，提出王华颖支付小禾苗公司违约金400000元、律师费20000元，调查取证费5000元的诉讼请求，于法无据，不予主张。王华颖经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应由其承担未到庭应诉的相应法律后果。据此，判决：“一、从本判决书生效之日起解除原告重庆小禾苗饮食服务有限公司与被告王华颖2015年7月18日订立的《场地租赁合同》。二、被告王华颖从本判决书生效之日起十五日内返还原告重庆小禾苗饮食服务有限公司保证金200000元。三、驳回原告重庆小禾苗饮食服务有限公司的其他诉讼请求。”本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，小禾苗提起本案诉讼主张王华颖按照双方所签订的《场地租赁合同》中第六条第5项规定支付40万元违约金，前提即应当为王华颖存在双方上述合同中所约定的不按合同约定履行合同或单方变更租金、租期、无故解除合同的情形，但截至本案诉讼过程中案涉场地一直由小禾苗公司占有使用，并不存在王华颖不按合同履行的情形，亦不存在王华颖单方变更租金、租期、无故解除合同的情形，小禾苗公司要求王华颖按照合同约定支付违约金缺乏事实依据，一审未支持小禾苗公司要求王华颖支付违约金的请求正确。小禾苗公司主张其存在经济损失，但小禾苗公司是否存在经济损失并非系要求王华颖按照合同约定承担40万元违约金的支付责任的理由，且小禾苗公司也并未举示充分证据证明其存在实际损失，故小禾苗公司的该项上诉理由本院亦不采信。综上所述，小禾苗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7675元，由上诉人重庆小禾苗饮食服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇二〇年三月二十四日（院印）书记员  王丽丽