济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初167号原告（反诉被告）：马贺芳，男，1969年4月17日出生，汉族，住济南市。原告（反诉被告）：秦林青，女，1968年7月16日出生，汉族，住济南市。共同委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘巧玲，山东千舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南蓝石田源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张秀丽，董事长。委托诉讼代理人：马洪延，山东正唐律师事务所律师。原告马贺芳、秦林青与被告济南蓝石田源置业有限公司（以下简称蓝石田源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。审理过程中，蓝石田源置业公司提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马贺芳、秦林青共同委托诉讼代理人何立浦、被告（反诉原告）蓝石田源置业公司委托诉讼代理人马洪延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马贺芳、秦林青向本院提出诉讼请求：违约金10630.84元。事实与理由：原、被告双方于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定秦林青、马贺芳购买蓝石田源置业公司开发建设的“大溪地花园二期”东区********房屋。合同签订后，马贺芳、秦林青依约履行了全部合同义务，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条的约定，蓝石田源置业公司在房屋交付之日起365个工作日内向登记机关报送办理房地产权属登记证书的相关材料。如因蓝石田源置业公司原因，马贺芳、秦林青不能在730日内取得房产证的，蓝石田源置业公司按总房款5‰向马贺芳、秦林青支付违约金。蓝石田源置业公司于2016年6月交付了房屋，但因蓝石田源置业公司原因，马贺芳、秦林青所购房屋至2018年7月方才通过综合验收，直至2019年8月19日，马贺芳、秦林青才取得房产证。综上，蓝石田源置业公司的行为构成违约。为维护自身合法权益，马贺芳、秦林青诉至法院，请求依法判决。蓝石田源置业公司辩称，认可违约金数额。蓝石田源置业公司向本院提出反诉请求：逾期付款违约金19310元。事实与理由：蓝石田源置业公司与马贺芳、秦林青签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，马贺芳、秦林青以2126168元购买了蓝石田源置业公司开发建设的蓝石大溪地花园********，涉案合同履行过程中，马贺芳未按照双方合同约定支付购房款，根据涉案《济南市商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，马贺芳、秦林青的行为已构成违约，故蓝石田源置业公司提起反诉，望判如所请。马贺芳、秦林青反诉辩称，蓝石田源置业公司就其主张的违约金应有相应的依据，其诉求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马贺芳、秦林青与蓝石田源置业公司于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定秦林青、马贺芳购买蓝石田源置业公司开发建设的“大溪地花园二期”东区********房屋，购房款总额为2126168元。合同签订后，马贺芳、秦林青分别于2014年6月30日前交房款126168元；于2014年9月30日交房款20万元；于2014年10月31日交房款50万元；于2014年11月11日交房款80万元；于2014年11月26日交房款50万元。该《商品房买卖合同》载明“……第七条逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。）……第十五条产权登记的约定出卖人应当在商品房实际交付使用后365工作日内，将办理本合同商品房所在楼宇初始房屋所有权登记需由出卖人提供的材料报至产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方同意按下列方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰一次性赔偿买受人损失。……第二十四条1、本人于2014年6月30日交房款126168元整，含定金5万元。2、本人于2014年7月31日前交房款1500000元整。3、本人于2014年8月10日前交剩余房款500000元整。”蓝石田源置业公司于2016年6月向马贺芳、秦林青交付了涉案房屋。2019年8月19日，马贺芳、秦林青取得坐落于槐荫区经十西路2999号大溪地花园东区21号楼2-601房屋的不动产权证书，证号为：************。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，马贺芳、秦林青与蓝石田源置业公司自愿签订《商品房买卖合同》，约定了相应的权利、义务，上述行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马贺芳、秦林青主张违约金10630.84元，提交《商品房买卖合同》、不动产权证书佐证，陈述按照合同第十五条约定内容计算得出，蓝石田源置业公司对此予以认可。经审查，马贺芳、秦林青提交的上述证据材料可以证实蓝石田源置业公司存在逾期办理房屋产权登记的事实，按照合同约定，蓝石田源置业公司应支付违约金，其对违约金数额双方也没有异议，故马贺芳、秦林青主张违约金10630.84元合法有据，本院予以支持，蓝石田源置业公司应予支付。关于蓝石田源置业公司反诉主张逾期付款违约金的问题，双方当事人对计算方式及数额没有异议，争议焦点为该项诉求是否超过诉讼时效。依照相关法律规定，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，《商品房买卖合同》第七条明确约定了逾期付款的违约责任，第二十四条明确约定了交纳房款的时间及金额，而马贺芳、秦林青未按照约定时间、金额交纳房款，蓝石田源置业公司对其权利受到损害以及权利救济方式明确知晓。因马贺芳、秦林青最后一笔交房款的时间为2014年11月26日，其诉讼时效最迟应从2014年11月26日起计算。因为《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，故该案诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，蓝石田源置业公司主张逾期付款违约金的诉求显然超出了二年的诉讼时效期间，故蓝石田源置业公司主张逾期付款违约金19310元于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：一、被告济南蓝石田源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马贺芳、秦林青支付违约金10630.84元;二、驳回反诉原告济南蓝石田源置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66元，减半收取33元，由被告济南蓝石田源置业有限公司负担。反诉案件受理费142元，由反诉原告济南蓝石田源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年三月二十六日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦