陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终33号上诉人（原审被告）：金彩宁，女，1965年9月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张显示，男，1959年12月4日出生，汉族，住西安市莲湖区，系金彩宁之子。被上诉人（原审原告）：西安英联华物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区金家堡社区14号楼一楼107号。法定代表人：刘涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈世荣，男，1987年5月27日出生，汉族，该公司项目负责人，住西安市莲湖区。上诉人金彩宁因与被上诉人西安英联华物业管理服务有限公司（以下简称英联华公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金彩宁上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判令双方平均承担2018年7月1日至2019年3月31日物业管理等相关费用1416.1元即708.05元；3.本案上诉费由英联华公司负担。事实和理由：英联华公司在2018年7月1日至2019年8月31日物业服务期间，未尽到《前期物业服务协议》第二条约定义务，违约在先。小区内第一年未通暖气、天然气。绿化多次遭不明人破坏，英联华公司置之不理。英联华公司私自占用公共区域，将之变为绿化带。环境卫生脏乱差。电梯多次发生跌落事件，造成多人受伤，英联华公司一直推皮球。消防设施不完善，消防水箱、龙头及警铃等均无法正常运转，且无人维护。电动车乱停乱放，在楼道内充电。水电设施不完善，正式水、电一直未通，造成多次大面积停水停电。供暖季集中供暖温度不达标。一审法院对英联华公司的违约行为进行了认定但未进行责任划分。英联华公司辩称，不认可金彩宁的上诉请求及理由。金彩宁上诉内容与英联华公司起诉原因不符，英联华公司起诉原因为要求金彩宁支付物业费。金家堡小区2017年10月启动回迁工程不是由英联华公司主导。回迁过程中临水临电并有隐瞒，业主都知道也办理了接收房屋手续。金彩宁提出的小区相关问题，不在英联华公司物业范围内。英联华公司物业服务能力范围包括，小区卫生、共用设备基本维护保养、专业设备年审手续办理、针对有需要的业主提供能力范围内的帮助。金彩宁从回迁到收房再到装修，水电气全通，其已享受物业服务，至今未交物业费。小区设施设备是全体业主共有。英联华公司向一审法院起诉请求：1.判令金彩宁支付拖欠13号楼3单元2402室的物业费、垃圾费、电梯费、装修垃圾费、供暖基础热费共计1416.1元；2.判令金彩宁支付拖欠上述费用的滞纳金1147元；3.诉讼费由金彩宁负担。一审法院认定事实：2017年10月19日，金彩宁（甲方）作为西安市莲湖区金家堡社区13号楼3单元2402室业主与英联华公司（乙方）签订《“馥桂园小区”项目前期物业服务协议》，约定甲方遵守《馥桂园小区临时管理规约》及本物业服务协议，依照协议向乙方交纳物业服务各项费用。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮（小修）、服务与管理；根据本协议和双方约定向甲方收取物业服务各项费用。协议关于物业服务收费标准约定：1.住宅物业服务费为1.2元/平方米/月，优惠自住村民为1.0元/平方米/月，经营物业服务费为3.8元/平方米/月；2.住宅生活冷水3.8元/吨，经营冷水6.5元/吨；3.小区未计入物业管理费的公用照明用电、变压器耗损及线损等，按照“谁受益，谁负责”原则由小区全体业主按面积分摊。公摊电费暂定0.25元/平方米/月,依据实际情况每年据实核算，调补差价；4.采暖费：市政收费；5.电梯费：一层0.1元/平方米/月，二至六层0.25元/平方米/月，七至十八层0.35元/平方米/月，十九至三十三层0.45元/平方米/月；6.车位停放服务费为150元/辆/月；7.生活垃圾费为6元/户/月。以上费用如遇政策性调整，依据小区实际情况做相应调整。缴费时间为每季度首月的十日前交清本季度各项费用。自交房日起一年为小区设备设施试运行阶段，对小区各项能源费用定价进行合理监测，一年后将按公示收支情况，重新调整各项费用定价，并执行。经业主验收，未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或者业主报告物业服务企业，经企业登记确认后次季度起，其物业服务费按照物业服务合同约定费用的70%交纳。协议关于违约责任约定：乙方违反协议，未达到服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方应承担相应法律责任；甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方应承担相应法律责任；甲方违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金，甲方逾期超过90日，乙方有权采取暂停服务措施，直至向法院起诉。协议约定了其他权利义务。金彩宁收房后，自2018年7月1日起开始拖欠物业费、电梯费、生活垃圾费、装修垃圾费、供暖基础热费，英联华公司本案主张至2019年3月31日，合计1416.1元。因金彩宁未能按照约定时间交费，英联华公司按日千分三计算主张期间滞纳金1147元。庭审中，金彩宁提交数张照片，证明所居住小区脏乱差，公共设施不完备，安全标识不全、随处堆放建筑垃圾、小区仍在开挖、拆补，不具备居住条件。认为英联华公司作为物业服务管理人没有起到与开发商的沟通作用，不同意支付物业费。一审法院认为，金彩宁系馥桂园小区业主，与英联华公司签订《“馥桂园小区”项目前期物业服务协议》，双方均应按照物业服务协议约定履行各自义务。英联华公司作为该小区物业服务公司，为小区提供物业服务，有权收取小区业主物业管理费。金彩宁自2018年7月开始拖欠各项物业费违反双方物业服务协议的约定，亦与法相悖。现英联华公司向金彩宁主张拖欠的物业费，依法予以支持。金彩宁辩称小区公共设施不完备、安全标识不健全、仍在开挖、拆补等导致小区不具备居住条件等，非物业服务管理范围。但是小区内堆放建筑垃圾、照明设备线外露、墙面瓷砖脱落等现象，说明英联华公司未能完全尽到其物业管理服务的义务，故英联华公司主张滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告金彩宁于本判决书生效后三日内支付原告西安英联华物业管理服务有限公司2018年7月1日至2019年3月31日物业管理等相关费用1416.1元；二、驳回原告西安英联华物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由金彩宁（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金彩宁与英联华公司签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。英联华公司提供了物业服务，金彩宁应支付物业服务各项费用。金彩宁自2018年7月1日起拖欠物业服务各项费用构成违约，金彩宁应向英联华公司支付拖欠的物业服务各项费用，但因英联华公司未完全尽到物业服务义务亦构成违约，故英联华公司要求金彩宁承担滞纳金责任的请求，一审判决不予支持，并无不妥。综上所述，金彩宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金彩宁负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月二十日书记员  张 佩