山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初4191号 原告：新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地：胶州市少海北路1号璞玉岛小区。统一社会信用代码：91370200557724372A。 负责人：王少军，职务：经理。 委托诉讼代理人：李照钦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾成，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被告：山东善地商贸有限公司，住所地：济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心四区3号楼7层701J室。统一社会信用代码：91370100MA3F28754Q。 法定代表人：陈志来，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：景瑞，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉冬，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。 原告新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称：“新昌物业”）与被告山东善地商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新昌物业的委托诉讼代理人李照钦、被告山东善地商贸有限公司的委托诉讼代理人景瑞、杨婉冬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业费35481.89元；2.判令被告按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍支付自拖欠之次月1日起至付清欠费期间的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一、二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的自2017年8月31日至2019年2月28日期间的物业费35481.89元及自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算的违约金。事实和理由：原告是为胶州市少海北路1号璞玉岛小区提供前期物业服务的公司，被告是该小区18号楼2室（房屋建筑面积547.56平方米）的业主。根据前期物业服务协议的约定，原告提供物业服务，被告按照3.6元/月/平米标准向原告缴纳物业费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告未按约定支付物业服务费。被告拖欠2017年8月31日至2019年2月28日期间18号楼2室的物业费35481.89元。被告拖欠原告物业费的行为已构成违约，还应按照合同约定支付违约金。因原告多次催要未果，现诉至法院，请求判如所请。 被告山东善地商贸有限公司答辩如下：1、答辩人自交房以来并未实际入住，一直属于空置房，空置时间物业费应该减免缴纳，应该根据相关法律规定减免；2、自交房后未入住涉案房屋，不存在无理由拒绝缴费的情况，原告诉请违约金过高远超其损失，对第二项诉讼请求被告不予认可。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月18日，青岛信瑞房地产投资开发有限公司与新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司签订《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，约定原告负责购房人所购青岛中信少海东湖住宅项目-璞玉岛别墅房屋的前期物业管理工作，合同期限2014年1月1日至2016年12月31日。根据合同约定，原告自2014年1月1日起开始为璞玉岛小区全部物业提供前期物业服务。 2017年1月1日原告与青岛信瑞房地产投资开发有限公司续签《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日。后期签订四份《补充协议》将上述合同期限接连续签至小区业主委员会成立重新选聘或签订《物业管理服务合同》为止。根据合同第八条约定，璞玉岛项目物业服务费标准为：每月每建筑平方米人民币叁元陆角整（3.6元/月/平方米）。 2017年8月31日被告与原告签订《入伙合约》，项下包含《璞玉岛物业前期服务协议》、《璞玉岛业主临时管理规约》、《承诺书》、《消费安全责任书》、《用户大件物品放行授权书》，被告同意接受原告对璞玉岛小区提供前期物业服务，并承诺遵守“璞玉岛入伙合约”。 该《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》载明，被告山东善地商贸有限公司所购房屋位于青岛胶州市。协议第一条约定，甲方即山东善地商贸有限公司依据本协议及法规的规定向乙方(原告)交纳物业管理费及其他费用（包括但不限于车位服务费，而不论该单元是否空置或被占用，亦无论其空置时间是否超过1年。）；第四条约定，本物业管理区域的物业服务费按业主拥有物业建筑面积3.6元/月/平方米交纳，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金。被告未缴纳2017年8月31日至2019年2月28日期间的物业服务费。 本院所确认的上述事实，有原告提交的《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》二份及补充协议四份、《入伙合约》一份及双方当庭陈述予以证明，可以采信。 本院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》及《补充协议》为有效合同，该合同对被告具有约束力。被告山东善地商贸有限公司于2017年8月31日以书面确认方式认可《入伙合约》的全部条款，亦认可自交房之日以来一直是原告为涉案小区物业服务区域提供物业服务，其作为业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担及时依约缴纳物业管理费的义务。 原告主张2017年8月31日至2019年2月28日的物业管理费35481.89元（547.56平方米×3.6元/平方米/月×18个月），符合法律规定及双方约定。被告辩称自交房以来并未实际入住，属于空置房，应当减免缴纳，但根据原被告签订的《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条第六项规定，因甲方即被告原因空置房屋，物业管理费用按全额交纳，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。 关于违约金，原告主张的合同依据为《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金，原告自行调整为自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算，对此被告认为远远超过其实际损失。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，原告未举证证明其因被告违约所遭受的损失数额，根据公平原则及权利义务相对等的原则，本院酌情调整为以35481.89元为基数自起诉之日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告山东善地商贸有限公司支付原告新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司自2017年8月31日至2019年2月28日止的物业费35481.89元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告山东善地商贸有限公司支付原告新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司以35481.89元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自起诉之日至2019年8月19日止和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费687元，由被告山东善地商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  李建敏 审判员  刘 娟 审判员  郭 倩 二〇二〇年三月十日 书记员  毕瀚文