山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终712号 上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。 诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：丛菡，女，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。 被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1956年1月31日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：侯国华，山东鸿源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志华，山东鸿源律师事务所律师。 上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人刘涛普通破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘涛的诉讼请求；2.判令刘涛承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案部分房款系以房抵债款，刘涛不符合消费者条件，依法不应予以优先保护。刘涛在广信公司处并不享有工程款优先权，其承揽的系威海益合元生物科技有限公司（以下简称益合元公司）的工程，而非广信公司的工程，但抵顶的却是广信公司的房产，因此不应用广信公司的房产抵顶工程款，该抵顶行为应予撤销。二、重整计划草案属于生效的法律文书，对全体债权人具有法律约束力。广信公司管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案业已经债权人会议表决通过，并由法院裁定生效。该重整计划草案对全体债权人具有法律约束力，且具有强制执行的效力。根据该生效的重整计划草案，涉案房产无法再交付。三、刘涛所享有的权利不具有优先于抵押权的效力。1.刘涛所交部分房款虽系抵顶的工程款，但该工程款在广信公司并无优先权，刘涛并非真正意义的消费者，因此不能对抗抵押权。在广信公司破产时涉案房屋已经办理了在建工程抵押，客观上不具备履行条件。且涉案房屋在广信公司破产时未办理所有权登记，刘涛未取得涉案房屋所有权。2.如果继续履行涉案商品房买卖合同，会损害广大债权人的合法权益。涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，广信公司管理人需继续投资建设至竣工才能达到交付条件，因继续建设而投入的资金依法属于共益债务。在此情形下，如果商品房买卖合同继续履行，则系用继续建设资金对债权人进行个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的公平原则。 被上诉人刘涛辩称：一、一审查明的涉案房屋买卖及款项支付过程足以证明刘涛因生活消费需要向广信公司购买涉案房屋的事实，即刘涛与广信公司之间签订购房合同的真实意思是建立房屋买卖合同关系，而非顶账或其他债权债务关系，故刘涛应享有消费者优先权。通过本案的购房及付款过程可以看出，刘涛因生活需要将所购房屋由小换大，并另外购买了车位，且向广信公司支付房款545947元，故刘涛购房系生活消费。另外，刘涛最初所获得的C1513房屋虽系通过多方抵顶得来，在刘涛购房后各方的抵顶行为已经全部履行完毕，债权债务因此消灭，至此刘涛已经付清C1513房屋全部房款。此后刘涛以C1513房屋作价65万元更换1A－2901房屋，应视为刘涛支付了1A-2901房屋65万元房款，此后刘涛又以承兑、刷卡方式支付545947元，支付了1A-2901房屋和2-50号车位的全部款项，刘涛因此享有排除在建工程优先权并要求广信公司履行合同义务的权利。二、本案1A-2901房屋买卖合同所涉债权未消灭，已设立的预告登记合法有效，刘涛享有将来实现物权的权利。1.本案商品房买卖合同系双方的真实意思，且不违反法律规定，依法自成立之日起生效。另，刘涛履行了合同约定的全部付款义务，广信公司无权单方解除本合同；且双方此前从未达成任何解除本合同的协议，也无任何单方解除合同的情形。同时涉案商品房至起诉之日尚不具备办理不动产登记的条件，也就不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二项规定的“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的情形，因此本案预告登记自登记之日起至今一直有效。2.依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，本案预告登记合法有效，刘涛作为预告登记人，享有要求优先实现物权以及广信公司履行合同的权利。三、刘涛对广信公司认定的债权有异议的，有权向法院提起诉讼。首先，广信公司上诉所称“重整计划草案属于生效的法律文书，对全体债权人具有法律约束力”无法律依据。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条的规定，刘涛作为购房业主，直至本案诉讼前才被广信公司告知不能享有消费者优先权，刘涛多次找广信公司协商未果，故提起本案诉讼符合法律规定。 刘涛向一审法院起诉请求：1.确认刘涛在广信公司破产重整案件中作为购房消费者享有优先于建设工程优先受偿权的优先受偿权；2.判令广信公司向刘涛交付百度城1A号2901号房屋和2-50号车位；3.判令广信公司承担一审诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月29日，刘涛、广信公司签订《停车位、储藏室使用权销售协议书》，约定刘涛所购停车位位于2-50号，使用权的费用为75000元；刘涛于协议签订当日付清全部款项。2015年11月2日，广信公司向刘涛出具收款收据，金额为“75000元”，收款事由为“百度城二期车位2-50”。 2015年11月2日，刘涛、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘涛购买涉案百度城二期1A-2901号房产，面积127.37平方米，单价每平方米8800.72元，总购房款为1120947元。同日，广信公司向刘涛出具收款收据，金额为“1120947元”，收款事由为“百度城二期房款1A-2901”。 2016年4月29日，刘涛就百度城二期1A-2901号房屋办理预购商品房预告登记。 2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。在广信公司进入破产程序后，刘涛向管理人申报权利，要求交付房屋。广信公司管理人经审查认为，因刘涛实际付款不足房款总额的50%，涉案房产收回。 双方有争议的事实是百度城二期1A-2901号房屋的房款是否全部付清。 关于涉案房款的支付情况，刘涛认为已经全部付清，广信公司认可其收到了刘涛支付的545947元房款。对于另外65万元房款，一审庭前会议时，广信公司主张系以益合元公司欠威海鑫安建筑工程有限公司（以下简称鑫安公司）工程款65万元抵顶；一审开庭时，广信公司又主张，鑫安公司与广信公司发生业务，工程款总款为1139263.58元，鑫安公司已收款915400元，尚有工程款223863.58元未收回，鑫安公司向广信公司管理人申报工程款债权288190.56元，鑫安公司与广信公司之间的工程款系以现金收取，没有涉案房产抵顶的事实。刘涛主张，威海开源金属有限公司（以下简称开源公司）于2011年抵顶了百度城一期一套房屋，刘涛妻子为开源公司法定代表人兼股东，刘涛从开源公司认购了该房屋，后刘涛到广信公司处协商更换为涉案房屋，并委托广信公司销售经理刘伟另行销售，该房屋另售他人后，新购房人向广信公司支付全部房款，根据双方委托销售的合议，广信公司应向刘涛返还其中的65万元，刘涛即以该笔65万元购买涉案房屋，但双方不存在书面委托销售协议，只是口头协商。关于协商的过程，刘涛陈述：“我嫌一期的房子太小，想卖了以后换二期的大房子，自己没有销售渠道，就跟广信公司的销售经理刘伟沟通，他说他有客户购买，但是只肯出价65万元，我就同意了，然后又从二期选购了案涉房屋，在刘伟的带领下，在广信公司财务签订了房屋买卖合同，广信公司为我出具了65万元房款的收据。”后该65万元收据由广信公司收回，重新开具1120947元和75000元收据。 根据一审法院对有关证据的认证及双方当事人的陈述，一审法院对有争议的事实认定如下： 2011年11月，开源公司从鑫安公司处抵顶百度城一期房屋C1513，2011年11月14日，开源公司向鑫安公司出具673000元收款收据，并在公司账目做出相应记载。刘涛从开源公司认购了该房屋，并办理相关手续。 2012年至2013年期间，刘涛与广信公司协商将抵顶的百度城一期房屋C1513作价65万元更换为百度城二期1A-2901房屋，刘涛于2012年3月9日、2012年7月27日通过开源公司以承兑方式付款50万元和3万元，后刷卡支付15947元，共计支付545947万元。 百度城一期C1513房屋于2013年9月抵押给案外人于淑荣，2016年5月26日，山东省威海市环翠区人民法院作出（2016）鲁1002执1086-3号执行裁定书，裁定于淑荣取得该房屋所有权。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘涛是否享有消费者优先权；二、在破产程序中，广信公司是否应当向刘涛交付涉案房屋及停车位。 关于争议焦点一。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据上述规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。本案中，刘涛系为生活需要而与房地产经营者即本案广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，因此应当认定刘涛享有消费者权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，判断刘涛是否享有消费者优先权应首先判断刘涛交付购买商品房的款项是否超过总房款的50%。从广信公司账目来看，广信公司在账目中记载了百度城一期C1513房屋抵顶的情况，也向刘涛出具了收款收据，应认定广信公司对益合元公司以百度城一期C1513房屋抵顶鑫安公司工程款的事实是知晓并认可的；通过开源公司向鑫安公司出具收款收据、开源公司账目记载以及刘涛与广信公司协商更换房屋、广信公司为刘涛出具65万元收款收据的系列事实，证明广信公司、益合元公司、鑫安公司以及开源公司一系列抵顶行为已经履行完毕，多方之间的债权债务已经消灭，刘涛在2011年通过多次抵顶取得百度城一期C1513房屋的处分权；刘涛与广信公司协商将抵顶的百度城一期房屋C1513做价65万元更换为百度城二期1A-2901房屋的行为，实际上是刘涛向广信公司转让其对百度城一期C1513房屋的处分权并取得相应对价，刘涛通过该对价支付涉案房屋65万元房款，且广信公司向刘涛出具65万元房款收据的行为，应认定广信公司亦认可刘涛支付了65万元房款，该事实经过与广信公司管理人对广信公司会计张希平的调查内容和广信公司账目相吻合。综上，刘涛通过百度城一期C1513房屋作价65万元应当视为其支付了百度城二期1A-2901号房屋65万元房款，因此刘涛已付清百度城二期1A-2901号房屋全部房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，刘涛就其购买的百度城二期1A-2901号房屋，享有优先于建设工程价款的权利，因此刘涛请求确认享有消费者优先权的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，刘涛、广信公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘涛购买涉案百度城二期1A-2901号房产，刘涛已经按照合同约定支付房款，并就涉案房产办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即刘涛同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，刘涛就涉案百度城二期1A号-2901《商品房买卖合同（预售）》以及2-50号停车位《停车位、储藏室使用权销售协议书》，已经履行给付房款和停车位款项的全部义务，根据上述规定，广信公司管理人不能解除该两份合同，且该两份合同不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，刘涛就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司仍应当继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》。故刘涛要求广信公司向其交付涉案房屋及车位的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，刘涛的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，一审法院判决：一、确认刘涛为消费者，享有优先于建设工程价款优先受偿权的优先权；二、广信公司于判决生效后十日内向刘涛交付百度城二期1A-2901号房屋及2-50号停车位。案件受理费100元，由广信公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点问题是：案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》是否应当继续履行。对此，本院认为，上述两份合同均应继续履行，理由如下： 首先，刘涛就案涉房产享有购房消费者优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，依据双方当事人一审提交的广信公司管理人向该公司原会计张希平所做的调查笔录、广信公司财务账目记载、开源公司向鑫安公司出具的收款收据以及账目记载、广信公司为刘涛开具的相关收款收据等证据和一审查明的事实可以认定，因广信公司、益合元公司、鑫安公司、开源公司之间存在一系列债权债务关系，故上述公司通过用广信公司所有的百度城一期C1513房屋抵顶债务实现平账，广信公司账目对此有明确记载，故广信公司对此应予明知。后开源公司又将该C1513房屋抵顶给刘涛，该房屋虽此时仍为广信公司所有，但通过一系列顶账行为该房屋已经抵顶给开源公司，开源公司基于合法的债权债务关系又将该房屋抵顶给刘涛，此时应视为刘涛已经取得了该房屋的合法使用权，该抵顶行为与广信公司已无关联。因刘涛欲更换大套房屋，经与广信公司协商同意，刘涛将C1513房屋作价65万元，同时另外支付545947元购房款和车位使用权款项，购买了案涉百度城二期1A-2901房屋，广信公司重新向刘涛开具了1120947元购房款收据。因此，刘涛为购买1A-2901房屋而将其基于顶账行为合法取得的C1513房屋作价65万交付给广信公司，应视为其向广信公司支付了该部分购房款。综上，在刘涛与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，刘涛已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在刘涛已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定刘涛属于上述法律规定所保护的商品房消费者，并据此就案涉房产享有优先于建设工程价款受偿的优先权并无不当。 其次，广信公司就案涉商品房办理的预告登记具有破产保护的效力。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就案涉房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，刘涛取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经刘涛同意，广信公司处分案涉房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，本案中刘涛已经依据《商品房买卖合同（预售）》和《停车位、储藏室使用权销售协议书》的约定支付了全部购房款和停车位使用权的款项，案涉房屋也办理了预告登记，故案涉合同不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定的情形，广信公司管理人无权依据该法律规定解除案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》，且该两份合同亦不存在无效或被撤销的情形。因此，案涉债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。 综合以上分析，刘涛享有案涉房产预告登记的破产保护效力和案涉房产的优先权，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》，并交付案涉房屋和停车位。 综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘成安 审判员  邝 斌 审判员  张秀梅 二〇二〇年三月二十四日 书记员  石 磊