重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终105号上诉人（原审被告)：徐松，男。被上诉人（原审原告）：上海采林物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市巴南区渝南大道158号8幢，统一社会信用代码91500113666435297T。负责人：姚宏贤，总经理。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。原审被告：王心春，女。上诉人徐松因与被上诉人上海采林物业管理有限公司重庆分公司（以下简称采林物业公司）、原审被告王心春物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐松、被上诉人采林物业公司的委托诉讼代理人师争明、原审被告王心春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐松上诉请求：撤销原判，改判驳回采林物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.徐松在2018年7月31日之前从未签收过任何关于采林物业公司通过挂号信或快递方式送达的律师催收函，其出示的挂号信寄送证据上也无徐松签字确认，根据民法通则的规定，采林物业公司主张权利应从2015年8月起计算至2018年7月31日止。2.采林物业公司被评为巴南区物业管理项目良好企业并不代表其在物业服务中完全履行物业服务合同中约定各项责任。3.因采林物业公司在服务过程中违约在先、服务履行不完整，导致业主暂缓交纳物业费，请求驳回其主张违约金的诉求。4.对采林物业公司提出的签收证据等存在疑异，请求予以鉴定。5.一审判决存在多处笔误。采林物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。采林物业公司收到的民事上诉状中的上诉人仅有徐松一个人，王心春未提起上诉，一审判决已对其发生法律效力。重庆市第五中级人民法院的已有与本案案情相类似的生效判决，该判决已经驳回了相关业主的上诉请求，维持了一审法院判决。王心春同意徐松的上诉意见。一审法院经审理查明：采林物业公司是依法成立的物业服务企业，2007年1月21日，采林物业公司与巴南区渝南大道15X号“申烨太阳城”小区开发商重庆申烨置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，按照合同约定，物业服务费标准(按建筑面积计算)，住宅：非电梯住宅0.9元/月·平方米；电梯住宅1楼至2楼0.9元/月·平方米；3楼以上（含）3楼1.2元/月·平方米。公摊费15元/月/户。该前期物业服务合同履行期限为首次交房之日起至业主委员会成立止。业主委员会与选聘或续聘的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该小区《业主临时公约》第三十六条约定，业主应在每月5号到月底内履行交费义务；第四十三条约定，业主，使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业费，应按交纳物业费的0.3%/日标准支付违约金。2012年4月1日该小区成立业主委员会与采林物业公司签订《申烨太阳城大一期物业服务合同》，合同期限从2012年4月1日至2015年3月31日，物业服务费收费标准对公摊费进行了变更，即2013年1月1日前公摊费按15元/月/户，之后按12元/月/户收取，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务；其他收费标准与前期物业服务合同一致。2015年4月1日，采林物业公司又与新一届业委会签订为期4年的物业合同，合同期限至2019年3月31日止。王心春、徐松系该小区1X幢X-X的业主，房屋建筑面积78平方米，采林物业公司依合同约定向王心春、徐松提供了物业管理服务，王心春、徐松从2011年4月至2018年12月未向采林物业公司支付物业服务费、公摊费共计9883.8元【（78平方米×1.2元/月＋15元/月）×21个月＋（78平方米×1.2元/月＋12元/月）×72个月】；采林物业公司于2016年8月22日以挂号信的方式向王心春、徐松送达律师催收函催收未果；一审另查明，采林物业公司于2012年度、2015年度、2017年度均被评为巴南区物业管理项目良好企业。现采林物业公司遂提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，王心春、徐松对欠付金额无异议，否认收到律师催收函，以采林物业公司诉讼标的已超过诉讼时效为由，仅同意给付采林物业公司部分物业费。因双方各持己见，本案调解未果。一审法院认为，采林物业公司与申烨太阳城小区开发商重庆申烨置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及采林物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》均系当事人双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，对合同双方当事人以及包括王心春、徐松在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采林物业公司按照合同约定履行了合同义务，并且在近年来物业行业评比中保持良好，故采林物业公司要求王心春、徐松给付物业服务费、水电公摊费的诉讼请求，予以主张；对王心春、徐松提出的诉讼时效抗辩的认定，本案采林物业公司主张的物业费产生时间系《中华人民共和国民法总则》颁布之前，故适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，现从采林物业公司举示证据证明，向王心春、徐松提出主张权利的时间为2016年8月22日作为诉讼时效中断日，由此认定采林物业公司可以主张权利从2014年8月22日起计算至2018年12月31日止(去零按52个月计算)，实际主张物业费5491.2元【（78平方米×1.2元/平方米＋12元/月）×52个月】；对采林物业公司主张15000元违约金的请求，因无合同约定，且标准过高，可以欠缴当月的物业服务费、水电公摊费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止主张违约金较为适宜。综上所述，采林物业公司的诉讼请求，合理部分，予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第六条之规定，判决：“一、被告王心春、徐松自本判决生效之日起五日内给付原告上海采林物业管理有限公司重庆分公司自2014年9月至2018年12月的物业服务费、公摊费共计5491.2元；并从2014年9月10日起，以当季欠交的物业服务费、水电公摊费为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至付清时止。以后每个月的违约金以此方式计算。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费418元，减半收取209元，由被告王心春、徐松负担(此款原告已垫付，二被告在支付上述款项时一并支付原告采林物业公司，本院预收的受理费不作清退)。”二审庭审中，徐松向法庭提交照片四组，拟证明采林物业公司在一审后依然未根据物业合同的约定对各种设备进行维护，导致各种设备的停止，没有起到相应的作用。采林物业公司质证称，对照片的真实性没有异议，但只能反映拍摄当时的现状，而物业服务合同是一个连续的、长期的合同，仅从照片不能达到徐松举证的证明目的。王心春同意徐松举证的证明目的。采林物业公司提交与本案案情类似且已生效的（2019）渝05民终7731号民事判决书，拟证明上诉人未及时交纳物管费，一审主张违约金并无不当；另案中采林物业公司有证据证明2016年催收过物业费，发生了诉讼时效的中断，故而最终二审法院判决驳回上诉，维持原判。徐松质证称，另案案情与本案不同，不适用于本案。王心春的质证意见与徐松的质证意见一致。本院二审经审理认定，采林物业公司于2016年9月14日以挂号信的方式向王心春、徐松送达律师催收函，催收未果。本院二审认定的其他事实与一审认定一致。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，其服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量。本案中，采林物业公司向徐松所在小区提供了物业服务，而徐松未提交充分证据证明采林物业公司在提供物业服务过程中存在重大服务瑕疵或根本违约，故一审判决徐松支付欠付的物业服务费、水电公摊费及按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，均无不当。至于收取物业服务费的起算时间及金额问题，一审法院虽将采林物业公司催收物业服务费的时间误认定为2016年8月22日，但一审法院在主张物业管理费时并未计算2014年8月22日至31日的相关费用，而是从2014年9月1日开始起算；同时二审查明采林物业公司向徐松、王心春寄送催收函的挂号信时间为2016年9月14日，结合物业费按月收取的惯例，本院综合认定徐松、王心春应从2014年9月起缴纳相关物业管理费用，故而一审判决在物业管理费的起算时间和金额上认定无误，本院予以维持。徐松上诉认为物业管费应从2015年8月起计算至2018年7月31日止，并未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。综上所述，徐松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人徐松负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年三月十六日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽