山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0302民初3823号原告（反诉被告）：张梅，女，1969年11月5日出生，汉族，住淄川区。委托诉讼代理人：刘业军，淄博淄川鼎昊法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：翟照荣，男，1969年10月25日出生，汉族，住淄川区。委托诉讼代理人：**权，山东言博律师事务所律师。原告（反诉被告）张梅与被告（反诉原告）翟照荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月9日、2020年1月17日两次公开开庭进行了审理。原告张梅及其委托诉讼代理人刘业军，被告翟照荣及其委托诉讼代理人**权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梅向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原被告双方于2017年5月20日签订的租赁合同；2.要求被告立即返还租赁费14246元；3.要求被告支付违约金100000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月20日，原、被告双方签订租赁合同一份，被告将位于淄川区西河镇国税局西邻的车间及附属建筑七栋、办公楼一栋、配电室一座（西院墙南北走向车间一栋及办公楼一层的七间除外）出租给张梅使用，同时合同对租金价格、支付时间和方式、解除合同的条件、违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，在履行合同过程中，被告于2019年1月31日无故将大门及办公楼锁具更换，阻止原告进入，致使租赁合同无法继续履行，给原告造成巨大损失。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。翟照荣辩称，原、被告双方签订的租赁合同第五条明确约定，如延期超过90天未交租金，翟照荣有权单方解除合同。翟照荣已经于2019年12月9日向张梅发出解除合同的通知，翟照荣同意解除合同，但是认为解除合同的时间为2019年12月9日。张梅要求翟照荣返还租赁费14246元的诉讼请求无事实和法律依据、无合同依据。翟照荣没有违约行为，也不需要支付违约金，诉讼费用应当由张梅承担。翟照荣向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人张梅继续履行合同至2019年12月8日，支付租金65000元及滞纳金4225元并支付违约金100000元。事实与理由：翟照荣对租赁合同的履行不存在任何违约情况，且张梅在租赁期内又将租赁物转租他人，合同均未到期，因此租赁合同目前不具备解除条件，张梅应当继续履行合同至2019年12月8日。张梅在租赁期内拖延支付租金，未按合同约定及时缴纳水费等费用、对租赁厂房未及时修缮造成自来水断供和部分车间顶部多处塌陷，无法使用，已经构成违约，张梅应当承担违约责任支付违约金。张梅针对翟照荣的反诉辩称，翟照荣的反诉请求无任何事实和法律上的依据。在双方履行租赁合同过程中，张梅不存在任何违约行为，翟照荣本身已构成根本违约导致租赁合同实际已经无法履行，应依法驳回翟照荣的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，翟照荣（甲方）与张梅（乙方）签订租赁合同一份，翟照荣将位于淄川区西河镇河湾村西河镇国税局西邻的厂房一处租赁给张梅使用。双方在租赁合同中约定：租赁标的物包括车间及附属建筑七栋、办公楼一栋、配电室一座。（西院墙南北走向车间一栋由甲方自用，不对外出租。办公楼一层由甲方使用）；租赁期限10年，自2017年6月10日至2027年6月10日；租赁费用每年130000元，每年分两次支付，一次在每年的6月9日前，一次在每年的12月9日前，每次支付当年50%的租金。乙方应按时支付租赁费，如延期支付，按未付金额的日万分之五支付滞纳金，如延期超过90天，甲方有权终止该合同；在合同期间，因甲方原因而使乙方无法正常使用该厂房，给乙方造成的损失一律由甲方承担并承担违约责任。乙方所有设施可以随时撤出或转让出售；租赁期限届满前，乙方如需继续租赁使用，须提前6个月通知甲方，双方另行签订租赁合同。但租赁费用不得高于上年租金的20%；违约责任：违约方支付违约金100000元。如乙方违约，甲方有权留置乙方的生产设施和产品，评估后用于抵偿乙方的租赁费及违约金等责任，如不足抵偿的，乙方继续承担有关责任，如有剩余，剩余的返还给乙方。双方还就其他的权利义务进行了约定。同日，翟照荣（乙方）与张梅（甲方）还签订股份制合作协议一份，由二人共同出资成立公司。双方在协议中约定：公司注册资本1500000元。甲方以现金300000元并以技术、市场团队等无形资产评估折价300000元作为出资，共计出资600000元人民币，占公司注册资本及股份的40%。乙方以第一年房租及保证合作公司正常经营理顺关系费用折合人民币150000元作为出资，占公司注册资本及股份的10%，由刘翠霞（翟照荣的妻子）代持，以刘翠霞名义进行工商注册。剩余750000元出资按每股15000元由甲方以合作公司名义从市场募集，若6个月内不能募集完成，由甲方在3个月内补足未完成出资额。该出资额占公司注册资金及股份的50%，先由甲方代持，待新股东确认后，由甲方进行股权转让。租赁合同签订后，翟照荣即将租赁物交付张梅使用。2017年10月31日，张梅与翟照荣的股权代持人刘翠霞共同注册成立淄博梅诺农业发展有限公司。2017年11月1日，张梅、翟照荣以淄博梅诺农业发展有限公司的名义将西二车间全部及附属设施及部分空地出租给董汉振使用，租赁期限自2017年11月1日至2027年6月10日，租赁费每年30000元。2018年1月20日，张梅、翟照荣以淄博梅诺农业发展有限公司的名义将东一车间全部及附属设施及部分空地出租给张长征使用，租赁期限自2018年1月20日至2027年6月10日，租赁费每年20000元。2018年3月22日，张梅、翟照荣以淄博梅诺农业发展有限公司的名义将东三车间全部及附属设施及部分空地租赁给田金华使用，期限自2018年4月10日至2027年6月10日，前5年租赁费为每年10000元，2023年6月10日后为每年20000元。淄博梅诺农业发展有限公司与田金华另于2017年7月17日签订租赁合同一份，淄博梅诺农业发展有限公司将东二车间全部及附属设施及部分空地出租给田金华使用，租赁期限自2017年7月17日至2027年6月10日，租赁费每年30000元。在该份租赁合同上，没有翟照荣的签名，但2017年11月16日淄博梅诺农业发展有限公司召开的第二次股东会议形成的决议第一项即是同意出租东二车间及附属设施给田金华使用，年租金30000元，出租期限自2017年7月17日至2027年6月10日，翟照荣参加了该次股东会议并在股东会决议上签名。自2018年6月15日起，张梅开始向翟照荣支付2018年6月10日至2019年6月9日期间的租赁费，截至2019年3月6日，张梅和案外承租人田金华共计向翟照荣支付租赁费130000元，其中张梅实际支付40000元。2019年3月8日，张梅又通过微信转账支付给翟照荣延迟支付租金的滞纳金1030元。在本案诉讼之前，张梅曾于2019年5月24日以翟照荣为被告向本院提起（2019）鲁0302民初2111号民事诉讼，要求解除与翟照荣于2017年5月20日签订的租赁合同，请求法院确认租赁合同于起诉状副本送达翟照荣之日起解除，并要求翟照荣支付违约金100000元。2019年5月28日，本院向翟照荣送达该起诉状副本。在该案审理期间，翟照荣提起反诉。2019年8月1日，张梅与翟照荣均向本院提出撤诉申请，同日本院裁定予以准许。2019年5月24日，淄博梅诺农业发展有限公司向本院起诉承租人张长征，要求与张长征解除租赁合同，并要求张长征支付租金、滞纳金、网费、水费等费用及违约金。2019年12月20日，本院作出（2019）鲁0302民初2101号民事判决，双方当事人对判决均不服提起上诉，该案二审现尚在审理之中。翟照荣与承租人田金华2019年1月31日的微信聊天记录显示，当日下午13：01田金华给翟照荣发送信息：“表哥，为什么大门及烘干车间还有仓库钥匙给董和张为什么不给我？烘干车间和车库我是交了钱的，你为什么全锁门，……”，翟照荣回复信息:“因为你和张梅一点信用也不讲”、“你现在一切就找张梅”。在同一天翟照荣与田金华的手机通话中，翟照荣也陈述“我给张梅锁门，我没给你锁门”、“我是给张梅锁门，我没给你锁门”。另外，在2019年2月20日张梅分别与承租人董汉振、田金华的手机通话中，两人均陈述翟照荣更换了厂区小门的门锁，将新门锁的钥匙给了他（她）们，但不允许他（她）们给张梅开门。确认上述案件事实，有张梅提交的租赁合同、微信聊天记录截图、手机通话录音、2019年5月24日起诉状、本院（2019）鲁0302民初2111号民事裁定书、微信转账记录、银行卡交易明细清单、股份制合作协议、股东会决议、本院（2019）鲁0302民初2101号民事判决书，翟照荣提供的租赁合同、银行卡交易明细清单、微信转账记录等证据为证，经庭审质证和本院审查，予以采信。本院认为，张梅与翟照荣于2017年5月20日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，租赁合同合法有效。但是双方在履行租赁合同期间，张梅、翟照荣又以双方共同出资成立的淄博梅诺农业发展有限公司的名义将2017年5月20日租赁合同的部分租赁物出租给了其他人，东二车间全部及附属设施及部分空地、东三车间全部及附属设施及部分空地出租给了田金华，东一车间全部及附属设施及部分空地出租给了张长征，西二车间全部及附属设施及部分空地出租给了董汉振，虽然在2017年7月17日淄博梅诺农业发展有限公司与田金华签订的租赁合同上没有翟照荣的签名，但结合2017年11月16日淄博梅诺农业发展有限公司第二次股东会议决议，翟照荣对2017年7月17日淄博梅诺农业发展有限公司与田金华签订的租赁合同是知情并同意的。同一租赁物之上不可能同时设定两个租赁权，作为出租人的翟照荣和作为承租人的张梅均同意以淄博梅诺农业发展有限公司的名义将原属于2017年5月20日租赁合同的部分租赁物出租给田金华、张长征和董汉振，翟照荣也实际收取了田金华、张长征和董汉振支付的租赁费，应当视为张梅和翟照荣在履行2017年5月20日租赁合同的过程中对合同内容进行了变更，该租赁合同的租赁标的物不再包含淄博梅诺农业发展有限公司与田金华、张长征和董汉振签订的四份租赁合同的租赁标的物，2023年6月10日前张梅应支付的租赁费数额也由每年130000元变更为每年40000元。本案当事人争议的焦点问题是：（一）张梅与翟照荣于2017年5月20日签订的租赁合同是否已经解除，如已经解除，于何时解除；（二）张梅要求翟照荣返还租赁费14246元并支付违约金100000元的请求是否成立；（三）翟照荣要求张梅继续履行合同至2019年12月8日、支付租金65000元及滞纳金4225元并支付违约金100000元的请求是否成立。关于争议焦点问题一：张梅与翟照荣于2017年5月20日签订的租赁合同是否已经解除，如已经解除，于何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从法理上讲，合同的解除权是形成权，依解除权利人一方的意思表示就可以产生解除合同的效力，该项权利系法律赋予当事人的法定权利，而不是需要法院审查赋予的权利。法院的审查仅是对合同是否达到解除的条件进行审查，如未达到解除条件，合同继续有效；若达到解除权利人一方的解除条件，则合同的解除时间依然为解除通知到达被解除一方的时间。就2017年5月20日租赁合同的解除，张梅最先于2019年5月24日提起诉讼时提出，翟照荣于2019年5月28日收到张梅的该诉状，也就是说张梅要求解除2017年5月20日租赁合同的意思表示已于2019年5月28日通知到翟照荣，如张梅2019年5月24日提出解除合同时，符合合同约定或法律规定的解除条件，则租赁合同已于2019年5月28日解除，如未达到解除条件，则租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该条的规定，出租人移交租赁物后，负有在整个租赁期间维持租赁物良好状态的义务，保证承租人的和平享有，不得对承租人占有使用租赁物加以阻止、限制和妨碍。本案中，由于被告张梅未按合同约定于2018年12月9日之前将2018年12月10日至2019年6月9日期间的租赁费付清，翟照荣于2019年1月31日更换了租赁厂区大门、厂区小门、厂区内张梅和其他承租人共用的仓库及烘干室等多处地点的门锁，致使张梅失去对租赁物的控制。虽然翟照荣对实施换锁行为予以否认，但根据张梅提供的翟照荣与承租人田金华2019年1月31日的微信聊天记录、2019年2月20日张梅分别与承租人董汉振、田金华的通话录音，足以认定翟照荣实施换锁行为的事实成立。从本案案件事实来看，张梅未按合同约定支付租金违约在先，但张梅的该违约行为只是一般性的违约行为，而翟照荣实施的换锁行为却构成对张梅占有租赁物的妨害，事实了剥夺了张梅对租赁物的占有和使用，从而使张梅无法实现租赁合同的目的。而且，此后张梅已于2019年3月6日将租赁费付清并于2019年3月8日支付了迟延支付租金的滞纳金，但翟照荣仍未将更换门锁的钥匙交付给张梅以消除对租赁物的妨害。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能完全实现合同目的，对方当事人可以解除合同。综合本案实际情况，张梅于2019年5月24日提出与翟照荣解除租赁合同，符合《合同法》第九十四条第四项规定的解除条件，解除行为有效。因此，本院依法确认张梅、翟照荣2017年5月20日签订的租赁合同已于2019年5月28日翟照荣收到张梅2019年5月24日的起诉状副本时解除。张梅、翟照荣以淄博梅诺农业发展有限公司的名义与田金华、张长征和董汉振签订的四份租赁合同的租赁标的物，不在本案租赁合同的解除范畴之内。关于争议焦点问题二，张梅要求翟照荣返还租赁费14246元并支付违约金100000元的请求是否成立。张梅与翟照荣在租赁合同中有约定，在合同期间，因甲方（翟照荣）原因而使乙方（张梅）无法正常使用厂房，给乙方（张梅）造成的损失一律由甲方（翟照荣）承担并承担违约责任。由于翟照荣对租赁物实施的妨害行为，致使张梅自2019年2月1日至2019年5月28日合同解除前无法占有和使用租赁物，对此翟照荣应当赔偿张梅的租金损失。2019年5月29日至2019年6月9日该段期间由于租赁合同已经解除，翟照荣收取该段期间的租赁费构成不当得利，应当予以返还。综上，张梅要求翟照荣返还2019年2月1日至2019年6月9日的租赁费14137元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是由于张梅未按合同约定按时支付租金，其自身也存在违约行为，故其要求翟照荣支付违约金100000元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于争议焦点问题三：翟照荣要求张梅继续履行合同至2019年12月8日、支付租金65000元及滞纳金4225元并支付违约金100000元的请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。由于张梅与翟照荣于2017年5月20日签订的租赁合同已于2019年5月28日解除，翟照荣要求张梅继续履行租赁合同至2019年12月8日并支付2019年6月9日至2019年12月8日租金65000元及滞纳金4225元的诉讼请求，于法相悖，本院不予支持。翟照荣另要求张梅支付违约金100000元的诉讼请求，亦不符合合同约定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百七十九第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张梅与翟照荣2017年5月20日签订的租赁合同于2019年5月28日解除；二、翟照荣返还张梅租金14137元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回张梅的其他诉讼请求；四、驳回翟照荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2584元，由张梅负担2431元，翟照荣负担153元；反诉费1842元，由翟照荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  高凤淑审 判 员  勾 玲人民陪审员  赵树江二〇二〇年三月二日代理书记员  王小京