广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终8031号上诉人（原审被告）：车邦林，男，汉族，1975年8月18日出生，住址：安徽省舒城县******胡灯组37-1号，公民身份号码：342************817。委托诉讼代理人：郑忠理，广东谨言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤莹，广东谨言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：升值（惠州）房地产投资有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：91441322MA4WBB2223。法定代表人：叶永新，系公司总经理。委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景容，广东砝码律师事务所律师助理。上诉人车邦林与被上诉人升值（惠州）房地产投资有限公司因居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2019）粤1322民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人郑忠理、李坤莹，被上诉人的委托诉讼代理人唐金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人车邦林不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、上诉人与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》因违反土地管理法的规定，应属无效合同，无法受到法律保护。被上诉人作为专业的房地产经纪机构，有如实、全面提供房产信息及专业服务，以保障买卖双方合法权益的义务。而被上诉人明知土地促成的交易转让违法却没有如实告知上诉人，仍然违法提供居间服务，该瑕疵与上诉人同张增言所签订之《土地使用转让合同》无效的结果存在相当因果关系。因为被上诉人所介绍签订的合同不是依法成立的有效合同，上诉人与张增言签订的宅基地买卖合同不成立，所以被上诉人无权要求支付剩余居间费。二、被上诉人还没有协助上诉人办理转名过户手续，本次宅基地买卖没有完全成交。主要的原因就是他这个宅基地是国家法律规定是禁止非法转让的，所以委托的内容是不合法的。作为房地产公司，作为中介的地产是非常的清楚，这样的一个委托是不合法的，但是仍然就是说来鼓动交易。第二个交易实际上没有办法过户，到现在都没有看到产权证，宅基地的产权证都没有，一审就就判了。我们很奇怪也很惊讶，就是说你去公证处连宅基地证书都没有拿出来，你要房屋买卖产权交易的话，你连产权证都没有，他这样的一个诉讼也能得到请求也能得到支持。还有就是说一审判决错误的地方在他把两个法律关系，一审判决书里面第四页下面，他说原被告双方的居间服务关系与被告案外人证人之间的宅基地转让法律关系并非同一关系，所以因为这个原因他支持他应该付居间服务费用，我们感到非常的惊讶，如果委托的内容是不合法的，根本都不应该受理或者不应该得到支持。这个简直是非常错误的一个很非常低级的一个法律逻辑错误，所以我们强调的一个观点就是说，这个是交易是非法的是禁止的，根本不能够支持这样的一个非法转让交易，也没有过户，到现在连产权证都没看到。目前上诉人和张增言之间还存在这个纠纷，可能也会因此发生一场诉讼，所以综上所述，就是说我们的请求要求驳回被上诉人的请求，要认定这个合同是无效的，而且无效的责任由被上诉人来承担，作为专业的一个职业中介地产中介应该非常清楚，明知而违法，应该都受到处罚。而且建议法庭向房管部门提交司法法律建议书，对他违规违法的一个经营行为应该进行行政处罚。被上诉人升值（惠州）房地产投资有限公司书面答辩如下：一、答辩人已全面履行居间合同义务，依据合同的相对性，上诉人具有向答辩人支付居间报酬的法定及约定义务，一审判决认定事实清楚。首先，依据《合同法》第四百二十四条之规定，答辩人作为居间人的法定义务是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。具体到本案中，上诉人委托答辩人对外出售案涉地块之后，答辩人及时对外发布地块出售信息，积极为上诉人寻找买家，并报告订立合同的机会。上诉人基于答辩人提供的居间服务，不仅就案涉地块的交易与张增言订立了《湖兴新村宅基地使用转让合同书》，还足额收取全部土地转让款521万元。显然，至此答辩人已全面履行了居间合同义务。其次，上诉人与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》的合同效力不属于本案的审查范围。一方面，答辩人作为地产中介公司，既不具有审查合同效力的职责和义务，又不具有审查合同效力的法律专业水平和能力。上诉人将其与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》的效力审查义务归咎于居间介绍方即答辩人，明显强人所难，于法无据。另一方面，依据合同的相对性，无论上诉人与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》是否有效，都不能以其与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》的效力来否定答辩人已向上诉人报告订立合同机会、促成其与张增言之间达成交易的事实，更不会因此而免除上诉人基于居间合同法律关系所应承担的付款义务。二、上诉人与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》已全面履行完毕，上诉人有意曲解“过户”的上诉理由根本不成立。首先，案涉《湖兴新村宅基地使用转让合同书》第三条所约定的内容已足以证实：无论是上诉人与答辩人所约定的过户，还是上诉人与张增言所约定的过户都是指‘到村委办理转名过户手续’。客观上，案涉地块已到村委办理了转名过户手续，上诉人作为卖方业已足额收取全部土地转让款。其次，上诉人从案外人洪世镇处购买案涉地块时亦没有到产权登记机关办理物权法意义上的过户手续，而只是到村委办理转名过户手续，对此答辩人在一审提交的证据三足以证实。同时，交易各方均知道案涉地块始终没有办理土地使用权证，无法办理物权法意义上的过户手续。再次，依据答辩人与上诉人之间的约定［详见《买卖代理费支付承诺书（卖方）》］，答辩人的义务是为上诉人提供详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表卖方与购买方进行反复磋商、议价，并不包括上诉人所称办理物权法意义上的过户手续。综上所述，上诉人与张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》已履行完毕，答辩人已全面履行居间合同义务，依据合同的相对性，上诉人具有向答辩人支付居间报酬的法定及约定义务，一审判决认定事实清楚，对举证责任分配恰当，程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持。三、针对上诉人补充的内容，我们也回应一下，案涉的是居间合同纠纷，与上诉人与案外人张增言之间的宅基地买卖合同纠纷，是属于两个不同的法律关系，上诉方代理人将民商事交易与刑事犯罪放在本案当中去比较显然是不合适的。在居间服务过程中，作为居间人，主要的合同义务是促成上诉人与案外人达成交易，向上诉人报告订立合同的机会。具体到本案中，被上诉方已经完成居间人的法定及约定义务，上诉人与张增言之间的交易行为是否合法，极其法律效力问题，不属于本案的审查范围。被上诉人作为一个中介，不具有审查合同效力的职责和义务，更加不具有审查合同效力的法律专业水平和能力。上诉方将其自身应当承担的交易的注意和审查义务强加给被上诉方，没有事实和法律依据，我们认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。对此我方也提交了相关的惠州中院的判例，供法庭予以参考。原审原告升值（惠州）房地产投资有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的居间委托代理费40000元及违约金（违约金以40000元为基数按年利率24%的标准从2018年8月1日起计至清偿之日止，暂计至2019年8月15日为9941.92元）；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。原审法院认定事实：2018年7月30日，被告车邦林出具《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，承诺书载明其委托原告出售座落于石湾镇湖山村湖兴大道的757平方米地块，若原告成功促成购买方与本人达成买卖合同，被告同意于办理签署《土地转让合同》时向原告支付咨询及买卖代理费75700元，逾期支付须按每日收取5%违约金。同日，被告与案外人张增言签订《湖兴新村宅基地使用转让合同书》，双方达成一致协议交易涉案土地。2018年8月17日，被告向原告支付35700元，剩余40000元至今未付。庭审中，被告辩称涉案土地为宅基地，双方的居间服务约定无效，被告无需向原告支付约定的居间费用。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及本法第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，本案中，原告为被告提供宅基地使用转让的中介服务，双方存在居间合同关系。双方约定签署《土地转让合同》时向原告支付咨询及买卖代理费75700元，现被告已与案外人张增言签订《湖兴新村宅基地使用转让合同书》，原告作为居间人已促成被告方的转让交易，对原告主张被告支付剩余的居间费40000元，本院应予支持。被告抗辩称其与案外人张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》系宅基地转让合同，而案外人张增言并非该宅基地所属村的村民，该合同应为无效合同，因此涉案的居间合同应属无效。本案中，原、被告双方的居间服务关系与被告、案外人张增言之间的宅基地转让法律关系并非同一关系，原告只需为被告提供相应的居间服务，被告即需向原告支付相应的居间费用，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。关于违约金的问题。双方约定逾期支付居间费的，按每日5%收取违约金，该标准过高。原告主动调整为按年利率24%计算，从2018年8月1日起至付清之日止，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干意见的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干意见的规定》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：被告车邦林于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付原告升值（惠州）房地产投资有限公司40000元及违约金（以40000元为基数，从2018年8月1日起按年利率24%计至付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1049元，由被告车邦林负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人是否需要向被上诉人支付剩余居间费及违约金。本案中，上诉人与案外人张增言签订的《湖兴新村宅基地使用转让合同书》中约定将宅基地对外转让给案外人张增言，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地不得向集体以外的第三人转让。虽然上诉人与被上诉人之间达成的居间协议，但被上诉人作为房地产经纪机构，应当对涉案宅基地不可对外转让有清楚的认识，但被上诉人依然促成该涉案土地转让合同的签订，其开展的居间服务存在瑕疵，是导致《湖兴新村宅基地使用转让合同书》无效的原因之一，也致使上诉人的合同目的无法实现。因此，上诉人上诉称因《湖兴新村宅基地使用转让合同书》无效，违反了法律禁止性规定，被上诉人无权要求上诉人支付剩余居间费，其上诉理由有理，本院予以支持。原审法院适用法律有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人车邦林上诉请求有理，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市博罗县人民法院（2019）粤1322民初4097号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求。本案一审案件受理费1049元，二审案件受理费人民币800元，由被上诉人升值（惠州）房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇二〇年三月四日法官助理  李小凤书 记 员  张婉婷