北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初10354号原告（反诉被告）：宗更生，男，1967年4月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：田翠华，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：金烨，北京市信之源律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：北京张家港饭店有限公司，住所地北京市海淀区茂林居×号楼。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：李红枝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。第三人：中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所，住所地北京市海淀区木樨地茂林居17号楼。法定代表人：樊定立，所长。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，北京市闻泽律师事务所律师。原告宗更生与被告北京张家港饭店有限公司（以下简称张家港饭店）、第三人中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（以下简称干休所）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宗更生及其委托诉讼代理人田翠华、金烨、张家港饭店之委托诉讼代理人李红枝、张雪峰、干休所之委托诉讼代理人范庆虎、李晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宗更生向本院提出诉讼请求：1、张家港饭店向我支付违约金96300元；2、张家港饭店返还我保证金625000元；3、张家港饭店返还江南春餐厅账号下的余额67411.18元；4、张家港饭店赔偿我经济损失3744482.86元；5、张家港饭店返还其多收的房租、水电费等共计303098.95元；6、本案受理费及相关费用由张家港饭店承担。事实理由：2007年12月28日，我与张家港饭店签订了《租赁经营合同》，约定我承包经营张家港饭店位于北京市海淀区木樨地茂林居×号一层场所的北京张家港大厦“江南春餐厅”，租赁经营期限为2008年2月15日起至2018年2月15日止。根据《租赁经营合同》约定，我与张家港饭店于2010年6月1日签订关于“江南春餐厅”面积扩充至北京市海淀区木樨地茂林居×号楼二层部分场所的《房屋租赁合同》，租赁经营期限为2010年7月1日起至2018年2月15日止，后来二层租赁面积扩充至400平米。2017年11月15日，我接到张家港饭店《告知书》，要求我于2017年12月15日前停止经营“江南春餐厅”及所有经营活动，将经营场所交还给房屋所有权方。我与张家港饭店交涉，希望暂缓至我回国后再张贴《告知书》，但遭到拒绝，由于张家港饭店所在张家港大厦大门是进入“江南春餐厅”必经之处，自11月15日大厦大门张贴《告知书》后，顾客开始减少，且拥有预付卡的顾客纷纷要求办理退卡或突击消费，致我承包经营的“江南春餐厅”经营受到严重影响。2017年12月15日张家港大厦关门停业，“江南春餐厅”也被迫停业。12月16日干休所对“江南春餐厅”封门，我认为张家港饭店的行为违反了合同约定，严重损害了我的权益，至今张家港饭店既没有退还我押金、多收款项，也没有对其违约责任以及因违约给我造成的损失问题予以解决，遂诉至法院。张家港饭店辩称，不同意宗更生的第一项诉讼请求，我方不承担违约责任，我方之所以不能履行合同的原因是第三人停偿停租，相关诉讼在海淀法院已有判决，2017京0108民初55464号、2018京01民终6689号判决中已经认定干休所不承担违约责任，我方与宗更生解除合同的根本原因在于干休所。不同意第二项诉讼请求，在《租赁经营合同》第3.2条中明确约定如期交还清单后，我方退还保证金，现在宗更生未返还。保证金不足以抵扣设备价值，要求保证金折抵我方反诉请求中的设备设施折价款。对于第三项诉讼请求账号余额67624.53元，我方同意在抵扣我方的反诉请求，若有剩余同意返还宗更生。我方不同意第四项诉讼请求，宗更生的计算标准不客观，合同解除的原因在于干休所，宗更生即便有损失也应该是干休所承担，不同意第五项诉讼请求，宗更生拒绝与我方对账，我方同意返还多收的房租98299.5元，水电费宗更生尚未与我方对账，待核实数额后，我方可以返还，我方不同意承担受理费及相关费用。张家港饭店向本院提出反诉请求：1、宗更生返还我方为其提供的各种经营性工具、用具、家具等物品物资及后期为其更新增加的设备设施折价赔偿款841346元；2、宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元；3、反诉费用由宗更生承担。事实和理由：2007年12月28日，我方与宗更生签订了《租赁经营合同》，约定由宗更生承包经营我方饭店下属的“江南春餐厅”，“江南春餐厅”固有的各种经营性用具、家具、厨房设备设施、装潢等物品物资由宗更生继续使用，且2008年3月至4月期间，我方为宗更生更换及增加部分设备设施，共计花费229877.3元，根据《租赁合同书》第二条第3项的约定：我方将现有租赁标的物交付给宗更生租赁使用，在合同期满时根据清单明细及相关约定如数归还；第六条第六项约定：“宗更生在合同期满时应按照具备完好使用功能质量如数交还张家港饭店（按清单核对），如有损坏、遗失及无法使用的设备、设施，由宗更生添置补齐或者照价赔偿。现由于干休所提前收回涉案房屋致使我方提前解除与宗更生之间的租赁合同，宗更生应按照合同约定及清单向我方返还各类设备设施。另外，宗更生在经营江南春餐厅期间，以我方的名义对外向消费者办理预付卡，收取费用共计1482970.95元。该部分费用为宗更生向消费者收取的款项，我方并未持有该部分收益，现因我方提前解除与宗更生之间的租赁经营合同，宗更生应当对消费者存的消费金额予以返还，但鉴于江南春餐厅与我方之间的隶属关系，宗更生应先向我方返还该笔款项，由我方对消费者进行退还。宗更生对张家港饭店的反诉辩称，一、我不认可反诉人主张的折价款，现剩余的物品均在涉案房屋内，我方未取走，故不同意支付。1998年我与他人共同租赁经营北京张家港饭店有限公司江南春餐厅，当时签署过“附表清单”，清单中的物品自订立合同后开始使用直至合同到期，在2007年我签署租赁经营合同书时，另行签署了与1998年一样的清单，当时并没有对物品重新进行清点核对交接，就继续经营，合同书第一条第二款约定也证实张家港饭店所述物资仍为“98年双方认定的附表清单”物资、厨房设备至2018年使用时间已经有20年，大部分已经耗用完毕，可以作为固定资产的设备等折旧完毕，仍在租赁房屋内。对于张家港饭店陈述的2008年更新增加的设备双方签字确认金额为114796.65元，是在租赁期内增加的，使用时间已经达到10年，张家港饭店也应该对该部分折价完毕，成本已经收回，且仍在租赁房屋内。从合同书第五条第七款可知：合作期间内甲方对江南春餐厅投资20万元人民币作为餐厅设备设施更新改造基金，由我选购关键设备，发票交给张家港饭店入账。第六条第五款可知：在承租期内因经营需要所添置、改造、更新的一切设备设施费用均由乙方自理，在现有基础上增加或新添整件设备归属乙方所有。《租赁经营合同书》、《房屋租赁合同书》均是张家港饭店提供的格式合同，两份合同的合同期限均为10年，累计经营期限为20年，即使返还，按照合同书第二条第三款约定“如数归还”字面理解，物资清单上的物资设备应理解为交付残值。由于张家港饭店提前解除合同，且未按照合同约定提前三个月通知我方，应对违约造成损失自行承担责任。二、张家港饭店主张第二项反诉请求的事实与实际不符，理由不成立。首先，我方在经营过程中向消费者收取预付卡款项，是按照合同约定以张家港饭店名义进行，入款账户是以张家港饭店名义开设的，我每月按时向张家港饭店提交报表，所以张家港饭店对于款项收支很清楚；其次，2017年12月初，我看到张家港饭店的《告知书》后就停止向消费者办理预付卡，并开始办理退卡事宜，截止2018年1月31日，除了预付卡顾客突击消费外，现金退还预付卡金额为227902.39元，实物方式退还预付卡金额472977元，截止2018年4月底预付卡未退金额不足一万元。第三，根据合同书第一条第四款、告知书可知我在租赁经营过程中以张家港饭店名义向客户收取预付卡款项，进行经营并由我承担相应的退款责任，是符合合同约定的。第四，从2017年12月15日我停止经营餐厅，并且一直安排人员在餐厅留守，对于消费者后续退款事宜，我仍按照合同约定承担退款责任，因此张家港饭店要求我退还尚未退还的预付卡款项的请求不符合合同约定，也没有相关法律规定。干休所对宗更生的本诉及张家港饭店的反诉述称，我单位为房屋所有权人，贯彻执行中央军委停止有偿服务的要求，不存在违约行为。我单位与宗更生不存在合同关系，不承担合同责任。张家港饭店的反诉请求与我单位无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1994年4月25日，总政第三干休所（甲方）与张家港市政府（乙方）签订《合作建造开发经营中国人民解放军总政第三干部休养所“老干部服务中心”合同》，约定甲方以土地投入，乙方以资金投入，楼宇建成后，甲方拥有全部房产权和土地使用权，乙方对该项目建筑面积的50%有六十年的使用权，作为甲方偿还乙方的全部建设投资的借款，另双方商定，甲方使用50%（1000平方米宿舍除外）的楼宇有偿出租给乙方。乙方使用的50%楼宇拥有自主经营权，甲方所得部分（1000平方米宿舍除外）在六十年内由乙方承租，同时乙方拥有承租后的自主经营权。1996年12月8日，总政第三干休所（甲方）与张家港饭店（乙方）签订《租房协议》，约定：1、甲方同意将自己拥有全部房产权的茂林居×号楼租给乙方，租期五十年，自1998年1月1日起；2、乙方拥有承租后五十年的自主经营权，甲方应尽力配合乙方办理合法经营手续；协议另约定了租金等其他事项。1997年6月8日，华兴（江苏）实业发展公司（以下简称华兴公司）与张家港饭店签订《协议书》，约定：1、鉴于茂林居×号楼全部建设资金及张家港饭店注册资本均由华兴公司投入，为此，华兴公司本着债权债务对等的原则，将该楼的全部资产委托张家港饭店经营管理；2、张家港饭店在经营过程中必须为华兴公司承担以下费用，包括按“合同”约定投资方承担总政三所拥有的50%（宿舍楼除外）楼宇的房租金等。2005年1月8日，华兴公司出具《委托书》，载明根据相关约定，特委托张家港饭店对华兴公司在茂林居×号楼拥有的建筑面积50%使用权及50%（宿舍楼除外）承租权进行资产管理开展对外经营业务，全权代理茂林居×号楼用益物权人—华兴公司行使权利和义务。2017年1月，原总政第三干休所名称变更为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第三离职干部休养所。2018年3月，再次变更为中国人民解放军北京卫戍区海淀第五十八离职干部休养所（即前文所述干休所）。2007年12月28日，张家港饭店（甲方、出租方）与宗更生（乙方、承租方）签订《租赁经营合同书》，载明：经甲、乙双方友好协商，就甲方将已有十一年良好经营业绩，具有一定知名度的北京张家港饭店江南春餐厅租赁给乙方经营达成共识，并订立租赁经营合同如下：一、租赁经营场所及名称：1、具有良好业绩的经营权及现有营业场所。大餐厅、包厢、后厨、仓库。2、各种经营性工具，用具，家具，厨房设备、设施、装潢等物品物资[见98年双方认定的附表清单（1）（2）（3）]。3、为缓解供不应求的矛盾，满足宾客需求，改善环境提高档次，甲方逐步将二层已出租的写字楼收回，租赁给乙方自行装饰改造高档贵宾包厢，租赁费按写字楼房租价格计收，并另行签订租赁合同。……(二)……2、租赁经营年限：自2008年2月15日起至2018年2月15日止，租赁期限为十年。3、甲方将现有租赁标的物交付给乙方租赁使用，在合同期满时根据清单所列明细及相关约定如数归还甲方（按第六条第7款执行）……三、租赁费用、保证金及支付办法：1、…经双方协商乙方每年向甲方缴纳租赁经营费为178万元人民币。2、遵循价值规律，乙方需向甲方缴纳60万元财产租赁信用保证金，保证金在租赁经营期满、乙方按清单将租赁设备、设施、物品移交给甲方，在乙方完全履行合同约定的全部义务后60-90天退还给乙方。3、合同签字后乙方向甲方一次性缴纳财产租赁信用保证金60万元。……五、甲方的权利和义务：……2、为乙方提供水源、电源、燃气等必要能源，并达到乙方所需系统均能独立计量，并负责乙方月度耗能数的记录汇总，并由甲方财务科统一与乙方签认结算。7、合作期间内甲方对江南春餐厅投资20万元人民币作为餐厅设备设施更新改造基金，由乙方选购质量可靠的关键设备，经甲方认可后支付该设备款项，发票交甲方财务部入账。六、乙方的权利和义务:1、在租赁经营期内乙方使用甲方印鉴，应按规定办理手续，乙方以甲方名义对外确立经济业务关系，由乙方承担经济责任。与供货商及顾客之间所发生的经济往来和债权债务均由乙方承担。一切纠纷，包括损害消费者利益的行为等所引起的诉讼，均由乙方承担民事责任和经济责任。……4、不得随意更改原有房屋结构及现有布局。如因经营需要进行装修及改变部分布局，必须事先与甲方协商，并将方案报甲方审核，如停业装修改造须经甲方同意后方可实施，其费用由乙方自理。5、在承租期内因经营需要所添置、改造、更新的一切设备设施费用均由乙方自理，在现有基础上增加或新添整件设备归属乙方所有。6、在经营期内应加强对厨房设备设施及家具、用具等设备的维修保养工作，在合同期满时按具备完好使用功能的质量如数交还甲方（按清单核对），如有损坏、遗失及无法使用的设备、设施，由乙方添置补齐或照价赔偿。……八、违约责任：1、双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应承担年租赁费5%的违约金，给对方造成经济损失时由责任方赔偿其经济损失。2、甲方因故需终止合同时，应提前三个月通报乙方，并按增值部分折旧价值补偿乙方餐厅装修及乙方新增和更新改造设备设施未折旧部分的费用，否则甲方赔偿乙方三个月的经济损失。（双方签订终止协议后甲方将保证金退还乙方。）2010年6月1日，张家港饭店（甲方、出租方）与宗更生（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方租用甲方二层办公房（北京市海淀区茂林居×号二层6203房，总面积100平方米）改造为餐饮包厢，租赁期限自2010年7月1日起至2018年2月15日止，年租金146000元，押金25000元，租期届满，甲乙双方办好房屋交接手续后押金退还。四、甲方的权利、义务及违约责任：……7、如因甲方原因造成乙方无法正常经营的，甲方须承担违约责任并赔偿经济损失。五、乙方的权利、义务及违约责任：……4、乙方不得擅自拆改房屋主体结构，如因实际需要进行改造、装修或增扩设备，应先用书面报请甲方审核，征得甲方书面同意后方可实施，否则乙方应负责将承租方屋恢复原状，乙方装修之前必须向甲方提供装修方案，并征得甲方书面同意，与甲方签订装修管理协议，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，应无偿移交给甲方（可移动物品除外）甲方不承担乙方装修投入的任何费用。……7、乙方在租赁期内所发生的经济往来和债权债务均由乙方自己负责：包括损害消费者利益的行为等所引起的诉讼或民事纠纷，均由乙方承担民事责任和经济责任。宗更生主张因签订上述两合同共计向张家港饭店支付保证金625000元，但其仅提交了60万元保证金的收条，张家港饭店不认可另收取了保证金25000元。2017年11月7日，白石桥干管局第三干休所、张家港饭店发出“关于终止收回茂林居×号楼有偿服务项目告知函”，主要内容为：“自2016年2月16日起军队和武警部队全面停止有偿服务活动，张家港饭店（茂林居×号楼）属于军队有偿服务项目，按照上级要求必须于2017年12月15日之前停止该项目的一切经营活动，兹定于2017年11月13日上午9时，在张家港饭店2楼（6206）会议室召开茂林居×号楼停偿工作会议，请各承租户法定代表人或负责人准时参加，请各承租户做好停止经营活动及房产腾退移交准备工作。”2017年11月15日，张家港饭店张贴通知，主要内容为：“……江南春餐厅系我司于2008年2月15日乙方承包给宗更生经营。……持有江南春餐厅预付式消费卡的顾客，请自该通知发出之日起到江南春餐厅办理终止使用与退款手续。因持卡人个人原因逾期未办理退卡结算导致的损失，仅与江南春餐厅承包经营者宗更生有关，我司不承担任何责任。”2017年12月16日，干休所在江南春餐厅大门张贴封条，宗更生停止经营江南春餐厅。宗更生确认其向张家港饭店主张赔偿的经济损失包括原料库存损失、装修残值及经营收入损失等项目，其就此提交了明细表、发票、统计表等证据，张家港饭店对宗更生主张的各项损失均不予认可。宗更生提交的评估报告载明江南春餐厅装修评估价值为1306500元。宗更生就其要求张家港饭店返还多收的房租、水电费等303098.95元提交了支票存根、收据、结算表等证据。张家港饭店仅同意返还多收的房租98299.5元，对宗更生主张的其他退费数额不予认可。庭审中，双方均主张系对方不配合进行对账。张家港饭店向宗更生主张该公司向宗更生提供的物品、后期为其增加的设备设施折价赔偿款，该公司主张按照56折计算应为841346元。对于上述物品及设备，张家港饭店提交了物资清单等证据，宗更生对上述证据证明目的均不予认可。此外，张家港饭店主张宗更生已经拆除了全部灯具、餐桌、餐具及电器，但其就此未举证证明，而宗更生则主张仅拆除了其购买的部分灯具进行清洗留在原地、搬走了其购买的两组沙发、两个冰箱及部分餐椅，其余物品及设备在干休所封门后仍在涉案房屋内；干休所则确认其封门后，涉案房屋由张家港饭店看管。宗更生、张家港饭店共同确认：双方签订的《租赁经营合同书》、《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除，解除原因为干休所执行军队停偿政策，宗更生无法继续经营；张家港饭店名下中国建设银行账户（账号为×）余额归张家港饭店，张家港饭店支付宗更生账户余额67624.53元。就要求宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元，张家港饭店确认该公司并未向任何消费者进行赔付；宗更生确认其陆续给消费者办理退卡手续，张家港饭店并未代替其向消费者进行赔付。另查，张家港饭店确认干休所按照评估报告总额4000余万元的50%对该公司进行了补偿，各方当事人对该评估报告均予以认可。该评估报告评估对象为：北京市海淀区茂林居×号楼建筑物及附属设施（包括建筑物及相关的设备设施、装饰装潢；不含征地费用、拆迁费用、扰民费用、低值易耗品的市场价值、3层及地下室承租人投入的资产）。本院认为，涉案租赁合同系宗更生与张家港饭店双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案租赁合同的解除系因军队房屋管理政策的调整，而合同中的“甲方因故”应理解为由于张家港饭店的单方面原因提前解除合同，故宗更生要求张家港饭店支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。对于宗更生要求张家港饭店返还保证金625000元，其仅提交了张家港饭店收取60万元保证金的收条，且张家港饭店不认可另收取了保证金25000元，故本院只能确认60万元保证金的客观存在。《租赁经营合同书》中约定的保证金的返还条件之一为“租赁经营期满”，但实际上该合同系因军队房屋管理政策的调整而提前解除，并非经营期满；返还条件之二为“乙方按清单将租赁设备、设施、物品移交给甲方”，但该清单为1998年形成，物资清单所列物品至合同解除时已接近20年时间，要求宗更生按照该清单悉数返还显然无法客观实现，且清单上的设备经过接近20年时间的使用，其价值已基本折旧完毕。鉴此，基于民事诉讼最基本的公平原则，本院认为张家港饭店应向宗更生返还该60万元保证金。宗更生、张家港饭店均确认张家港饭店名下中国建设银行账户（账号为×）余额归张家港饭店，张家港饭店支付宗更生账户余额67624.53元，本院对此不持异议。对于宗更生要求张家港饭店赔偿其经济损失300余万元的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同的解除系因军队房屋管理政策的调整，并非由于张家港饭店的单方面原因提前解除合同，张家港饭店对于合同解除并无过错，故宗更生要求张家港饭店赔偿原料库存损失、经营收入损失等项目缺乏法律依据，本院不予支持。对于江南春餐厅的装修残值，因评估报告中载明江南春餐厅装修评估价值为1306500元，且张家港饭店确认干休所按照评估报告总额4000余万元的50%对该公司进行了补偿，故张家港饭店应依照50%的比例向宗更生支付江南春餐厅装修评估价值653250元。对于宗更生要求张家港饭店返还多收的房租、水电费等303098.95元，虽然其提交了支票存根、收据、结算表等证据，但双方始终就此未进行对账，而张家港饭店仅同意返还多收的房租98299.5元，对宗更生主张的其他退费数额不予认可，故本案仅能就张家港饭店多收的房租98299.5元进行处理，对于水电费等费用目前无法进行处理，双方可待对账后另行解决。就张家港饭店的第一项反诉请求，本院就物资清单上的物品已作出相应认定，对于张家港饭店主张的其他物品、设备设施折价赔偿款，张家港饭店虽主张宗更生已经拆除了全部灯具、餐桌、餐具及电器，但其就此未举证证明，宗更生对此亦不予认可，且干休所确认其封门后，涉案房屋由张家港饭店看管，故本院对张家港饭店的主张无法采信。此外，张家港饭店主张按照56折计算赔偿数额亦缺乏相应客观依据。据此，张家港饭店的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。张家港饭店反诉要求宗更生返还未退预付卡余额1482970.95元，但该公司并未向任何消费者进行赔付，故其该项反诉请求不能成立，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生返还保证金60万元；二、北京张家港饭店有限公司名下中国建设银行账户（账号为×）中的款项余额归该公司所有，北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生支付67624.53元；三、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生支付江南春餐厅装修价值653250元；四、北京张家港饭店有限公司于本判决生效后七日内向宗更生返还多收的房租98299.5元；五、驳回宗更生的其他诉讼请求；六、驳回北京张家港饭店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费460元，由北京张家港饭店有限公司负担，已交纳。本诉案件受理费45490元（宗更生已预交），由宗更生负担32142元；由北京张家港饭店有限公司负担13348元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费12697元，由北京张家港饭店有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  杨鸿岩人民陪审员  张 敏二〇二〇年三月十一日书 记 员  丁 珊