山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁16民终598号上诉人（原审被告）：滨州市德禾农业开发有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河二路以北育才街28号二中37号平房。法定代表人：宣延，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洪历，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙力群,山东纵横家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市启迪房地产咨询策划有限公司，住所地：滨州市渤海七路889号。法定代表人：王银环，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张胜飞，山东民颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘素红，山东民颂律师事务所律师。上诉人滨州市德禾农业开发有限公司（以下简称德禾公司）因与被上诉人滨州市启迪房地产咨询策划有限公司（以下简称启迪公司）合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德禾公司上诉请求:1.撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判令解除合同没有任何事实和法律依据。一审认定被上诉人请求解除合作协议，符合相关法律规定，但对符合哪条法律规定的哪种情形并没有进行释明，只是说明依照《合同法》第九十四条规定进行判决。一审认定涉案大棚系国家禁止的“大棚房”，且至今未取得设施农用地批准手续，上述事实均不符合合同法定解除的情形。1.被上诉人在与上诉人签订合作协议之前，其法定代表人王银环及其合伙人就已购买大棚，后才寻求与上诉人合作并签订协议，作为专业的销售代理公司，被上诉人对涉案大棚是否系大棚房以及是否取得设施农用地批准手续应是明知的，在此种情况下，双方基于真实的意思表示所签订的合作协议应合法有效。2.即使涉案大棚系国家禁止的“大棚房”，也应根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，判令合同无效，而不是判令解除合同，一审既认定涉案大棚系国家禁止的“大棚房”，又判令解除合同，前后矛盾；3.合作协议并没有约定明确的代理销售期限，涉案大棚虽尚未取得设施农用地批准手续，但并不代表一直不能取得，被上诉人只是销售代理方，上诉人暂时未取得设施农用地批准手续，并不当然导致代理销售的合同目的无法实现。二、一审认定涉案大棚系国家禁止的“大棚房”没有任何事实和法律依据。一审认定涉案大棚系国家禁止的“大棚房”前，首先根据国家有关规定对“大棚房”进行了定义，但根据那种国家规定并没有进行释明。一审法院在没有进行实地考察的情况下，仅根据合作协议的内容，结合宣传册页，就推断涉案大棚符合“大棚房”的认定标准，不符合证明标准。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决错误，合作协议应继续履行。请求二审法院查清本案事实后，依法改判或发回重审。被上诉人辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审法院认定案涉蔬菜大棚系国家禁止的“大棚房”有事实依据和法律依据。首先，案涉土地没有取得设施农用地批准手续。其次，案涉大棚突破了种植大棚的界限，将案涉大棚建设成了娱乐、休闲、生活功能的非农综合体，成了事实上的“大棚房”，违反了国家规定。二、一审法院判令解除合同是正确的。首先，合同约定了由上诉人保证项目的销售合法性。其次，上诉人所称的合同无交往属主观臆断，没有事实依据和法律依据。最后，上诉人没有按照合同约定完成大棚交付，后来又被滨城区市西街道办事处作为大棚房予以清除、整改，已不能按约定履行合同，合同目的已无法实现，符合法定解除的事由。启迪公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2018年4月17日签订的《温室大棚项目合作协议》；2.被告返还原告向其支付的大棚租赁费145万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月17日，德禾公司（甲方）与启迪公司（乙方）签订温室大棚项目合作协议，协议封面项目名称标注为“田园小镇”。该合同就甲方委托乙方(独家)策划并代理销售甲方在滨州市驻地开发建设并拥有的“田园小镇”温室大棚房产租赁事宜，在互惠互利市场双赢的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条策划代理方式和范围：甲方委托乙方为“田园小镇”的独家策划和销售代理租赁权，策划销售甲方指定的由甲方在滨州市驻地兴建的项目田园小镇，该项目为温室大棚，一期98套，乙方以包销形式代理销售60套。第三条费用负担：本项目的推广费用包括报纸广告和有偿新闻、电视广告、电视专题、广播电台广告、印刷宣传材料、售楼书、单张、DM、展板、POP、旗类(含吊旗、引导旗、标志旗)及其它媒体发布、制作及市场推广费用，由乙方支付。销售工作人员的薪酬、佣金费用等及办公耗材费用，由乙方负责支付。乙方签订5区1排单栋大棚作为销售处，负责装饰装修，(装修标准及方案必须征得甲方同意)，乙方未出售前甲方可免费带客户看房。第四条代理价格：销售代理价格为145000元，租赁年限25年。每套温室大棚面积202.5平米；管理房20平米；室外占地224平米。第五条策划费、代理佣金及支付：该项目销售价格由乙方确定，销售价格与代理价格差价部分归乙方所有(差价部分包括策划费及代理佣金等其他费用)。第六条甲乙双方的责任：甲方的责任，负责保证项目的销售合法性：1、甲方应向乙方提供以下文件和资料，并保证一切文件资料的合法性和准确性：（1)甲方营业执照副本复印件；(2)关于销售该项目所需的有关资料，包括：鸟瞰图、效果图、外形图、平面图、地理位置图、建设标准、面积、规格等；此项目销售过程中，以上资料中的数据及标准如有改变，甲方或工程部应提前告知乙方，以便乙方随时了解项目详情，及时调整营销策划和销售说辞；(3)乙方代理销售该项目所需的收据、合同(主要用于客户交定)、销售合同(以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方)；(4)甲方正式委托乙方为该项目策划和销售(独家)代理的委托书。以上文件和资料，甲方应于本合同签订后尽快向乙方交付齐全。2、甲方保证若客户购买的温室大棚实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均与乙方无关。3、同意在该项目的所有宣传广告媒体及资料上印有乙方“整体策划”“全程策划”、“策划代理”或“总代理销售”等字样，并包括乙方公司名称、电话及地址以利销售。乙方的责任，根据项目工程进度支付每套租赁费，乙方在甲方大棚主体开始施工之日起三日内一次性付清十套租赁费，以此类推，甲方给乙方相应的十套合同和收据，每十套结清一次，六十套全部建设完工后，乙方付清所有租赁款项。甲方在收到租赁费后40天内，大棚建设达到基本交付使用条件。由甲方给客户开具发票，超出代理价格部分应交税金由乙方承担。第七条违约责任：1、甲乙双方均应本着诚实守信的原则履行合同。由于一方不履行合同规定的义务，或严重违反合同规定，视作违约。任何一方违反本合同约定，均应向对方支付相当于合同总标的额5%的违约金。2、经营期内如遇政府行政规划或其他政府行为致使本合同土地被征收或征用，甲方不承担任何违约责任。当事人双方均在合同上加盖公章，甲方代理人梅娜敏和乙方法定代表人王银环在合同上签字。合同签订后，2018年4月23日，启迪公司通过王银环账户向德禾公司转款130万元，4月24日，启迪公司通过杨广河账户向德禾公司转款15万元，德禾公司分别出具了收款收据，收款事由注明为大棚租赁费。启迪公司交清10套大棚的租赁费后，按照合同约定开始制作宣传材料，并对销售处（5区1排单栋大棚）进行装饰装修，因涉嫌非法“大棚房”，装饰装修部分全部被拆除。启迪公司代理销售的10套大棚至今未售出。另查明，2018年6月14日，德禾公司向主管单位提交的办理土地种植备案的申请书上载明，德禾公司租赁滨州市滨城区滨州市滨城区市西办事处李口村驻地作为农业蔬菜大棚种植用地。租赁土地共计244.26亩(拟办理设施农用地面积约207.5亩)。租赁土地用途：建设滨州市德禾农业蔬菜大棚、苗木花草种植基地。滨州市滨城区市西街道办事处于2018年6月25日以滨西办发（2018）37号文件向滨城区政府报送关于滨州市德禾公司办理土地备案手续的申请。2018年7月10日，滨州市国土资源局滨城分局于2018年7月10日向滨城区政府报送关于德禾公司办理土地备案手续的报告，该报告载明，项目用地范围内只能建设直接用于或者服务于农业生产的生产设施、附属设施和配套设施，附属设施和配套设施的面积之和不能超过10亩。项目用地范围内不得建设永久性建筑物，不得硬化地面；若有违反，依法按违法占地处理；该项目必须待取得设施农用地批准手续后，再开工建设。该项目至今未取得设施农用地批准手续。一审法院认为，本案的争议焦点是合作协议是否达到解除条件。启迪公司主张其代理销售的项目属于“大棚房”，德禾公司予以否认。根据国家有关规定，“大棚房”是指在各类农业园区内占用耕地或直接在耕地上违法违规进行建设，主要包括住宅类、经营性非农设施类、农产品加工类、新兴业态，如农业嘉年华、农业小镇、田园综合体等兼具农业生产、科技示范、产品研发、科普教育、农事体验、产品展示、休闲旅游等复合功能的一二三产业融合项目等；在农业大棚内违法违规占用耕地建设商品住宅、硬化路面等；建设农业大棚看护房严重超标准，甚至违法违规改变性质用途，进行住宅类经营性开发等。从当事人签订的温室大棚项目合作协议的整体内容来看，项目名称为田园小镇，双方明确约定启迪公司对作为销售处的5区1排单栋大棚进行装饰装修，装修标准及方案必须征得德禾公司同意，启迪公司未出售前德禾公司可免费带客户看房，结合启迪公司提交的田园小镇宣传册页，可以认定启迪公司代理销售的大棚为国家禁止的“大棚房”。另外，该田园小镇项目至今未取得设施农用地批准手续。启迪公司请求解除原被告双方签订的温室大棚项目合作协议，符合相关法律规定，本院予以支持，启迪公司向德禾公司支付的大棚租赁费145万元，德禾公司应予以返还。德禾公司的辩解意见不能成立，亦不予采纳。启迪公司的诉讼请求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告滨州市启迪房地产咨询策划有限公司与被告滨州市德禾农业开发有限公司签订的温室大棚项目合作协议；二、被告滨州市德禾农业开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告滨州市启迪房地产咨询策划有限公司大棚租赁费145万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，由被告滨州市德禾农业开发有限公司负担。本院二审期间,当事人双方未提交证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为,本案为合同解除之诉，启迪公司主张对方在合同履行过程中存在违约行为而主张解除合同，德禾公司在一审中要求继续履行合同，上诉时认为即使认定为违法的“大棚房”也应当宣告合同无效而不是解除合同。本院认为合同效力审查属人民法院审理合同解除争议的必经程序，本院依法对本案诉争合同的效力进行审查。对于本案双方诉争合同的效力，可以从双方签订合同的目的、合同内容以及相关的法律规范等多角度进行考察。具体评析如下：（一）从双方签订合同的目的和合同内容考察。当事人签订的温室大棚项目合作协议的项目名称为田园小镇，土地用途为设施农业的温室大棚。双方明确约定启迪公司对作为销售处的5区1排单栋大棚进行装饰装修，装修标准及方案必须征得德禾公司同意，启迪公司未出售前德禾公司可免费带客户看房。在销售前，德禾公司在开发的温室大棚内配套设置了部分居住设施，为大棚由种植用途向居住用途转变预先作了铺垫，在出售后，许可并引导消费者按样板房的样式进行改建装修，其实际用途已经超出了设施农业温室大棚本身的用途范围，而具有了生活居住休闲功能。合同约定销售项目所需的有关资料，包括鸟瞰图、效果图等，由德禾公司提供给启迪公司。启迪公司的宣传册页中有“快乐的乡村生活，完善的城市配备”、“配备一室一厅一厨卫”、“有房、有地、有院落，轻松实现田园梦”、“生态农庄后期配备超市、门诊、园区服务中心，健身广场，儿童乐园，满足小镇居民的日常生活所需”等内容。宣传册页上有德禾公司工作人员梅娜敏的联系方式，梅娜敏曾做为德禾公司的代理人在案涉合作协议上签字，就包销工作也与启迪公司工作人员进行过业务联系，也曾担任过德禾公司的咨询、看房等接待工作。可知启迪公司的宣传册页体现了两公司的意图，符合两公司的合同目的，宣传册页是德禾公司和启迪公司共同意志的体现。综合上述合同双方签订合同的目的、德禾公司与消费者之间的合同履行情况，结合宣传册页，可以认定启迪公司包销的德禾公司开发的温室大棚属未经合法程序改变土地用途的违法建设，所谓温室大棚属于违法的“大棚房”，也可以认定双方在签订诉争合同时均具有非法交易“大棚房”或诱导消费者交易“大棚房”的合意。（二）从法律规范的角度考察。本案诉争双方签订合同的实际目的是将农用地改建为用于非农业的生活休闲的“大棚房”出租获利，显然违反了法律强制性规范。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”、该法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。依照上述规定，结合本案事实，本案双方签订的合同虽系双方真实意思表示，但实际目的系在农用地上改建非农的生活居住休闲设施用以转让获利，为我国现行法律规定所禁止。综上所述，可以认定双方的合同目的是非法交易“大棚房”，最终目的是诱导消费者租赁用于生活居住休闲用途的“大棚房”，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，应予宣告无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，双方合意以订立合同的合法形式达到违法转让“大棚房”的目的，合同无效，德禾公司应当将启迪公司交纳的租赁费退还给启迪公司。综上，上诉人关于温室大棚不是“大棚房”的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人关于如认定涉案大棚系国家禁止的“大棚房”，应判令合同无效的上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。本案诉争双方签订的合同为无效合同，一审予以解除不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定,判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1733号民事判决第二项，即：被告滨州市德禾农业开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告滨州市启迪房地产咨询策划有限公司大棚租赁费145万元;二、变更滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1733号民事判决第一项为：滨州市启迪房地产咨询策划有限公司与滨州市德禾农业开发有限公司签订的《温室大棚项目合作协议》无效；三、驳回滨州市启迪房地产咨询策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17850元，二审案件受理费17850元，共计35700元，由滨州市德禾农业开发有限公司和滨州市启迪房地产咨询策划有限公司均担。本判决为终审判决。审判长  常维华审判员  张魁海审判员  孙兴春二〇二〇年三月三十日法官助理肖慧书记员高龙杰