上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21288号原告(反诉被告)：赵瑞波，男，1986年3月11日，汉族，住上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：张幸福，男，1961年7月22日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。原告赵瑞波与被告张幸福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵瑞波，被告张幸福的委托诉讼代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵瑞波向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿房屋装修损失554,000元，硬件折旧和停业造成的损失440,600元；3、判令被告赔偿营业损失每月7万元，共计35万元；4、判令被告退还房屋押金20,000元。事实与理由：被告于2017年12月1日与原告就原告名下上海市宝山区罗泾镇陈东路XXX号XXX层、XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定被告提供办理相关手续用的房屋产权证书，但至今被告无法提供产权证，导致原告无法办理相关经营手续，被宝山区文化执法大队责令停止营业。故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告张幸福反诉并辩称，同意解除租赁合同，但是不同意原告的其余诉请，是原告不付租金，存在违约。并提出下列反诉请求：1、判令原告支付至实际搬离之日止的租金及房屋使用费；2、判令原告立即搬离系争房屋；3、判令被告赔偿律师费48,000元。原告赵瑞波针对反诉辩称，原告没有正常使用系争房屋。因为被告无法提供房产证，导致原告无法进行经营。原告无法办出任何经营证件。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，张幸福(甲方，出租方)与赵瑞波(乙方，承租方)就系争房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日，其中，甲方同意2017年12月1日至2018年1月31日期间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期。每年租金155,000元，两年内租金不变，自2019年11月30日起，年租金标准递增6%；租金由乙方按半年交纳，首次支付租金在2018年2月1日，以后每半年交一次。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，该保证金在合同期满后，且乙方无违约的情况下，全额退还乙方。合同第二条第一项约定：“甲方向乙方承诺，该租赁房屋可用作开网吧，乙方保证遵守国家和本地区关于房屋使用的规定。”合同第二条第二项约定：“乙方独立办理工商执照，税务登记等经营许可证，需要甲方提供相关材料的，甲方应予积极配合。”合同第十条第二项约定：“违约的一方，应支付守约方违约金并赔偿其损失，损失包括直接损失、间接损失以及守约方维权产生的律师费、诉讼费等。”合同签订后，乙方向甲方支付了保证金20,000元。关于系争房屋的产权情况，经查明，系争房屋的土地使用权人为上海盈龙建筑装潢有限公司(以下简称盈龙公司)，系争房屋已经取得建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证，并于2011年竣工，但尚未取得房屋产权证书。庭审中，被告向法庭提交一份盈龙公司的证明，证明盈龙公司授权法定代表人张幸福以本人名义将盈龙公司名下的系争房屋出租，收取相应租金并全权处理与该房屋及场地相关的一切争议。关于赵瑞波对系争房屋的使用情况，经查明，赵瑞波承租系争房屋后，对系争房屋进行了装修，并购置了电脑等设备，在系争房屋进行了开设网吧的经营活动，并于2018年5月14日办理了营业执照，公司名称为上海斐嵘互联网上网服务有限公司，该公司注册地址为上海市宝山区陈东路XXX号XXX楼，经营范围为：互联网上网服务；食品销售【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。据赵瑞波在庭审中陈述，其每月营业额约为70,000元，利润在每月20,000元左右。2019年5月份，网吧被文化执法部门勒令停业。关于网吧被关停的原因是网吧经营为需行政许可项目，在没有取得相关部门批准的情况下，仅凭营业执照不能开展经营活动。系争房屋上开设的网吧没有消防安全许可证、文化经营许可证、网络安全许可证等经营许可证书。另查明，系争房屋使用过程中，赵瑞波未向张幸福支付过租金。关于网吧未能办理相关经营许可的过错问题，赵瑞波认为系争房屋未能取得房屋产权证书，才导致办不出相关经营许可，而张幸福向其承诺系争房屋可以在一周内办理出房屋产权证书，其才承租系争房屋，并进行装修和购置电脑等设备，现在系争房屋仍然无法办理房屋产权证书，导致不能办理经营许可，其网吧被关闭，造成的损失应该由张幸福赔偿。张幸福认为，其从未承诺系争房屋可以在一周内办理出产权证书，实际上，张幸福明确告知过产证在办理过程中。另，张幸福提供律师费发票一份，证明其为本案诉讼支付了律师费48,000元。以上事实，有租赁合同、不动产产权证书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，系争房屋已经取得了土地产权证书及建筑规划许可证，并非违章建筑，张幸福与赵瑞波签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行义务。现赵瑞波在系争房屋内开设的网吧因为缺乏相应的经营许可而被相关行政机关关闭，租赁合同事实上无法履行，且双方均要求解除租赁合同，本院对此予以确认。关于双方的责任承担问题，本案的争议焦点在于，导致网吧未能办理经营许可的过错在何方。根据合同约定，赵瑞波应独立办理经营许可证，需要张幸福提供相关材料的，张幸福应予以配合。故办理经营许可的主要责任人是赵瑞波本人，现因系争房屋缺乏房产证书导致未能办理经营许可，赵瑞波虽主张张幸福曾经承诺其一周内可以办理房屋产权证书，但未提供证据予以证明。赵瑞波在承租系争房屋时已经知道系争房屋未取得房屋产权证书，也知道办理网吧的经营许可需要包括房屋产权证书在内的证明文件，仍对系争房屋进行装修并购买电脑等设备进行经营，其在未取得经营许可的情况下擅自经营网吧，应该对自身行为造成的损失(包括装修费损失、硬件折旧、停业损失、营业损失等)负责，张幸福对此不承担责任。赵瑞波在经营网吧期间，获得了一定的收益，其应该支付租金给张幸福，本院对张幸福要求其支付租金的主张予以支持，但考虑到公平原则，本院将租金标准酌情调低至每月8,000元，从双方约定的开始计租日2018年2月1日开始，计算至网吧被停业之日2019年5月份；网吧被停业之后的租金及使用费标准调整至每月3,000元，自2019年6月份计算至赵瑞波实际搬离之日。关于保证金，考虑到合同解除并非双方的过错导致，该保证金应予以退还。关于张幸福主张的律师费，该费用在租赁合同中已有约定，本院酌情支持38,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)赵瑞波与被告(反诉原告)张幸福之间就上海市宝山区罗泾镇陈东路XXX号房屋签订的房屋租赁合同；二、原告(反诉被告)赵瑞波于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区罗泾镇陈东路XXX号房屋；三、原告(反诉被告)赵瑞波于本判决生效之日起十日内，按照每月8,000元的标准支付被告(反诉原告)张幸福2018年2月至2019年5月的租金，并按照每月3,000元的标准支付被告(反诉原告)张幸福自2019年6月1日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费；四、被告(反诉原告)张幸福于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)赵瑞波保证金20,000元；五、原告(反诉被告)赵瑞波于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)张幸福律师费38,000元；六、驳回原告(反诉被告)赵瑞波的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为8,540元，由原告(反诉被告)赵瑞波承担；反诉案件受理费减半收取为3,818元，由原告(反诉被告)赵瑞波承担1,909元、被告(反诉原告)张幸福承担1,909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年三月五日法官助理  杨 丽书 记 员  叶文玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。