广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8928号原告：盘景，男，1987年10月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨灏，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告盘景与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、张海华合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盘景及其委托诉讼代理人刘杨灏到庭参加诉讼。被告富山公司、张海华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盘景向本院提出诉讼请求，请求判决：1.富山公司向原告返还使用权转让款501358元及支付自2018年5月15日起至清偿之日止的资金占用期间的利息；2.张海华对上述款项承担连带清偿责任；3.本案全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原告与富山公司签订《公寓使用权转让合同》，合同约定富山公司同意将第A2栋5层33号物业的使用权转让给原告，物业使用权期限自物业交付乙方使用（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日止，物业转让费456358元。原告于2018年5月15日支付定金45000元，此后于2018年6月13日前将剩余转让费足额支付，累计支付501358元（其中175000元支付至张海华个人账户）。现涉案物业已被定义为违建，城管部门已下达强制拆除通知书，原告签订涉案合同的目的无法实现，富山公司的行为属于根本违约，应承担违约责任。至今，富山公司没有向原告交付该物业。原告诉至法院，请求依法判决。被告富山公司书面答辩称，1.原被告签订的《公寓使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同；2.原告明知该项目属于违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任；3.原告主张的45000元并非定金，而是中介公司收取的电商服务费用，被告不应承担赔偿责任；4.案涉违法建设的形成有其历史背景原因，被告承租运营案涉违法建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。综上，涉案合同因违反法律的强制性规定而无效，原告对此存在明显过错，被告应当退还相应房款，原告应自行承担相应损失。张海华无答辩，亦未在举证期内提供证据。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉诉建筑物位于广州市番禺区钟村街兴业大道谢村路段南侧，土地使用权人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社。2017年1月1日，富山公司与广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权期限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2017年12月15日，富山公司（甲方）与广州市一房网络科技有限公司（乙方，以下简称一房公司）签订《招租咨询服务合同》，约定：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2017年12月15日至2018年6月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，有客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取。2018年5月15日，盘景向一房公司支付45000元，一房公司出具《收款收据》，载明收到盘景交来涉诉房屋定金45000元。同日，富山公司销售人员填写《特殊申请表》，载明盘景认租涉诉物业，申请事由为折扣，备注内容：盘景2018年5月15日认购涉诉物业，于当天已交45000元定金，当日交60000元签合同，2018年5月30日交175000元，2018年6月14日交221358元，逾期挞定处理。同日，富山公司与盘景签订《【富山?自由度】公寓使用权转让确认书》，约定富山公司将涉诉物业使用权转让给盘景，转让总费用456358元，盘景于签订确认书后三天内缴纳第一期转让费60000元，双方于2018年5月15日前签订正式转让合同。盘景于同日向富山公司支付第一期房款60000元。同日，富山公司（甲方、转让方）与盘景（乙方、受让方）签订《公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A2栋5层33号公寓，建筑面积（包含公摊面积）61.34平方米；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额456358元，乙方于签订合同之日支付首期转让费60000元，乙方于2018年5月30日前支付第二期转让费175000元，乙方于2018年6月14日前支付第三期转让费221358元；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。签订合同后，盘景分别于2018年5月30日、2018年6月13日向富山公司支付使用权转让费175000元、221358元，累计支付456358元，富山公司分别出具收据予以确认。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。庭审中，盘景确认富山公司一直未向其交付涉案房屋。富山公司法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。在该系列案中查明以下事项：1.2016年2月1日，富山公司（承租人、乙方）与露纯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧，占地面积36831.9，甲方向乙方出租在地块上建好框架结构的A.B.C.D栋毛坯房屋，租赁期限20年，房屋毛坯框架交割时间2016年3月15日前；乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公和公寓使用，如需增加或改变经营范围必须经甲方同意；考虑乙方投入大量资金，乙方竣工后还处于招租初期阶段，该房屋第1-2年每年租金为300万元，第三年每年租金330万元，以后每年递增7%；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；等其他内容。2.2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足。股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。企业信用信息公示报告显示，富山公司于2019年4月4日注册资本由1000万元变更为490万元。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。诉讼中，本院依据盘景的申请，对富山公司、张海华的财产进行了财产保全。本院认为，《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与盘景于2018年5月15日就涉案房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司应向盘景返还已收取的转让款456358元及利息（以60000元为基数，自2018年5月15日起计，以175000元为基数，自2018年5月30日起计，以221358元为基数，自2018年6月13日起计，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以456358元为基数，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）。富山公司一直未向盘景交付涉案房屋，故盘景无需返还涉案房屋及支付使用房屋的相关费用。就盘景要求富山公司返还定金45000元及支付利息损失的诉请。一方面，该款项并未在转让确认书及《转让合同》中进行约定，且已超出转让确认书、《转让合同》约定的转让费金额，盘景主张该款项为房款的一部分，但未能提供证据予以证明。另一方面，盘景向一房公司支付了该费用，一房公司出具了相应的收款收据，即便盘景称其是应富山公司要求向一房公司支付，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，一房公司可以向客户收取电商团购费，用于享受富山公司给出的房价优惠，而根据盘景提交的《特殊申请表》，其中申请的事由为申请折扣，定金最终没有确定在合同的房价中，该笔费用刚好符合《招租咨询服务合同》约定的电商团购费的性质。因此，盘景交付的45000元既不属于房款的一部分,又没有支付给富山公司，故盘景要求富山公司返还定金45000元及支付利息的诉请，理据不足，本院不予支持。关于张海华应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。盘景作为涉讼房屋租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由1000万元减少至490万元，故富山公司是在明知包括涉讼房屋在内涉讼建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了盘景的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。张海华应在减资357万元内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盘景退还转让款456358元及利息（其中以60000元为基数，自2018年5月15日计；以175000元为基数，自2018年5月30日起计；以221358元为基数，自2018年6月13日起计，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；以456358元为基数，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；二、被告张海华在357万元内对被告广州富山投资管理有限公司的上述第一项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告盘景的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8814元、保全费3440元，由原告盘景负担1100元，被告广州富山投资管理有限公司、张海华负担11154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  黄卓丹人民陪审员  张凯涛二〇二〇年三月二十日书 记 员  陈 冬