吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3776号上诉人（原审原告、申请执行人）：朱惠贤，女，汉族，1944年3月16日生，住吉林省长春市绿园区。被上诉人（原审被告、案外人）：陈朝晖，男，满族，1979年8月17日生，住吉林省伊通满族自治县。被上诉人（原审被告、被执行人）：贾瑞峰，男，汉族，1970年7月20日生，住吉林省长春市绿园区。上诉人朱惠贤因与被上诉人陈朝晖、贾瑞峰执行异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）（2018）吉0106民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱惠贤、被上诉人陈朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱惠贤上诉请求：1.撤销绿园法院（2018）吉0106民初2424号民事判决；2.对位于长春市绿园区中新花园9栋3门205室，丘地号4-100/31-127（205）房屋（以下简称涉案房屋）继续执行；3.确认绿园法院（2011）绿执异字第9号执行裁定有效；4.本案受理费由贾瑞峰、陈朝晖负担。事实与理由：一、我与贾瑞峰民间借贷一案，经绿园法院（2009）绿民一初字第853号案件及贵院（2009）长民终字第1721号案件审理，判决贾瑞峰偿还我借款70万元及利息。2009年春节前贾瑞峰将一台黑色的奥迪轿车、一本临时通行证、一把车钥匙交给我，称该车是吕国亮18万元抵给他的，他同意以18万元再抵给我，并承诺在节后办理过户手续。春节过后我就找不到贾瑞峰人了，并发现贾瑞峰在出售涉案房屋，奥迪车是贾瑞峰从吕国亮处租赁的。2009年7月27日吕国亮在涉案房屋买卖双方尚未办理过户手续的情况下，向法院申请查封了涉案房屋。2009年11月26日我又向法院申请轮候查封了涉案房屋。我认为根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十一条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，涉案房屋登记在贾瑞峰的名下，属于贾瑞峰的财产。绿园法院（2018）吉0106民初2424号民事判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理此案，属适用法律不当。首先在吕国亮查封涉案房屋之后，陈朝晖在明知涉案房屋已被查封的情况下，仍与贾瑞峰办理涉案房屋的交接手续，不满足该条第二项规定。陈朝晖在法院查封之前仅支付了部分购房款，其余购房款是其在明知法院查封的情况下支付的，不满足该条第三项规定。陈朝晖在明知涉案房屋不能办理更名过户的情况下，配合贾瑞峰转移财产，不是善意第三人。二、绿园法院撤销（2011）绿执异字第9号执行裁定不符合法律规定，绿园法院的行为侵害了我的权益。被上诉人陈朝晖辩称，绿园法院（2018）吉0106民初2424号民事判决结果正确，请求予以维持。2009年7月20日我在报纸上得知贾瑞峰售房的信息后找到贾瑞峰协商，双方达成了房屋买卖协议。当日我给付售房款145000元。吕国亮最初查封的时间是在2009年7月27日，即在我与贾瑞峰达成协议之后吕国亮才查封的涉案房屋。朱惠贤申请法院查封涉案房屋的时间就更晚了，因此不存在朱惠贤主张的我明知查封的情况。截止到一审法院开庭时止，我已经给付贾瑞峰购房款248291元，尚欠尾款46709.38元，欠付尾款的责任完全在贾瑞峰，我同意将剩余的尾款交给法院。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，我已经实际占有涉案房屋，并且付清了84%的购房款，也同意将尾款交付法院执行，贵院应保证我在涉案房屋中的权益。原审原告朱惠贤起诉请求：一、撤销绿园法院（2018）吉0106执异64号执行裁定书；二、对涉案房屋继续执行；三、驳回陈朝晖对涉案房屋提出的异议，确认绿园法院（2011）绿执异字第9号执行裁定书有效；四、案件受理费由陈朝晖、贾瑞峰负担。一审绿园法院查明：在朱惠贤诉贾瑞峰民间借贷纠纷一案中，该院于2009年9月17日作出（2009）绿民一初字第853号民事判决书，判决如下：一、贾瑞峰于该判决生效后立即偿还朱惠贤借款700,000.00元及利息（自2008年11月27日起至该判决生效之日止计算200,000.00元的利息；自2009年4月1日起至该判决生效之日止计算500,000.00元的利息，按中国工商银行同期同类人民币存款利率计算）；二、驳回朱惠贤的其他诉讼请求。贾瑞峰不服上诉至吉林省长春市中级人民法院，吉林省长春市中级人民法院于2010年2月3日作出（2009）长民二终字第1721号民事判决书，内容为：驳回上诉，维持原判。2009年11月27日，该院作出（2009）绿民一初字第853号民事裁定书，裁定如下：一、冻结贾瑞峰银行存款700,000.00元或查封、扣押其相应数额的财产……。2009年11月30日，该院依法向长春市房产档案馆送达民事裁定书和协助执行通知书，查封了贾瑞峰名下涉案房屋，期限两年，从2009年11月30日到2011年11月30日，期间不许更名、转让过户和抵押。此查封为轮候查封。2011年9月27日，案外人陈朝晖对该查封标的提出了书面异议，该院于2011年11月17日作出（2011）绿执异字第9号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人陈朝晖的异议。另查明，2013年1月6日，在申请执行人朱惠贤与被执行人贾瑞峰执行一案中，该院作出（2010）绿民执字第185-3号执行裁定书，认定事实如下：车不是被执行人的财产；被执行人所有的房屋在法院查封之前已与他人签订了买卖协议，协议的效力应通过审判程序确认，故该院执行程序中只能查封而不能处置已由被执行人协议转让的前款房屋。经该院调查，被执行人贾瑞峰暂无其他房屋、无车、无投资、无企业经营，无银行存款，即暂无其他可供执行的财产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第（五）项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条第（2）项规定，经该院第二次审判委员会讨论决定，裁定如下：中止对该院（2009）绿民一初字第853号民事判决书的执行，待发现被执行人可供执行的财产后，可以向该院申请恢复执行。朱惠贤对该院作出上述执行裁定不服，提出书面异议，该院于2017年6月1日作出（2017）吉0106执异7号执行裁定书，驳回异议人朱惠贤的异议。2018年3月28日，该院作出（2018）吉0106执监2号执行裁定书，裁定如下：撤销本院（2011）绿执异字第9号执行裁定书。该裁定作出后，该院对该案进行重新审查，并于2018年7月23日作出（2018）吉0106执异64号执行裁定书，裁定如下：中止对涉案房屋的执行。申请执行人朱惠贤对该裁定不服，向该院提起执行异议之诉。又查明，2009年7月20日，甲方贾瑞峰、张靖（系贾瑞峰爱人）与乙方陈朝晖签订《楼房购置协议》，约定：一、甲方将涉案房屋，面积为89.69m2的住宅楼卖给乙方陈朝晖。房价款为￥295,000元。乙方将楼房价款全部付给甲方后，该楼房所有权归乙方所有。二、乙方分二次给付房价款，即第一次于2009年7月20日给付十四万五千元（￥145,000元）。乙方给付此款后，甲方即必须将该房的房屋产权证、土地使用权证从所抵押的银行取回，并且必须解除此房在银行的抵押合同。乙方第二次给付剩余十五万元（￥150,000元）价款的时间是甲方将房屋所有权证、土地使用证等变更到乙方名下之日。即房屋产权证变更到乙方名下时乙方立即付清购房价款。同日，陈朝晖以现金方式支付给贾瑞峰2000.00元，以银行转帐方式向贾瑞峰（卡号：×××）转款143,000元。2009年7月23日，陈朝晖以现金方式支付给贾瑞峰爱人张靖20000.00元。同时查明，贾瑞峰于2003年在中国银行办理了涉案房屋的公积金贷款（贷款金额为150000.00元、贷款期限：180个月、借款日期为2004年10月10日）。2011年12月28日，张靖出具证明一份，内容为：张靖同意并愿意陈朝晖结算住房公积房贷￥83290.62元（捌万参仟贰佰玖拾元陆角贰分正）。系：陈朝晖直接交付中国银行公积金房贷款。综上，陈朝晖共支付购房款248290.62元，尚欠46709.38元未支付。此外，陈朝晖与贾瑞峰于2009年8月24日签订《交接书》，内容为：“因贾瑞峰和陈朝晖于2009年7月20日签定售房协议书，且陈朝晖于当日付给贾瑞峰人民币壹拾肆万伍仟元整￥145,000.00元。贾瑞峰于2009年8月24日交付陈朝晖中新花园9栋3门防盗门钥匙1把，3门205室钥匙1把”。上述事实有《楼房购置协议》、《交接书》、《抵押物清单》、《住房公积金贷款结清（销户）证明》、《中国银行现金存款凭证》、《长春住房公积金贷款还款入帐凭证》、《公证书》等相关证据予以佐证。再查明，在长春市宫威汽车服务有限公司诉贾瑞峰租赁合同纠纷一案中，该院于2009年6月9日作出（2009）绿民一初字第481号民事调解书，内容为：一、贾瑞峰将租赁的×××号奥迪轿车（发动机号为AWL019463）于2009年7月10日前返还给长春市宫威汽车服务有限公司，逾期不归还则按合同约定每天支付400元租金至返还车辆之日止；二、贾瑞峰于2009年7月10日前一次性给付长春市宫威汽车服务有限公司拖欠的租赁费32500.00元（截止至2009年7月10日）；三、长春市宫威汽车服务有限公司自动放弃要求给付违约金的诉讼请求；四、案件受理费280.00元由贾瑞峰承担。在该案进入执行程序后，该院于2009年7月27日作出（2009）绿民执字第463-2号执行裁定书，内容为：一、查封贾瑞峰所有涉案房屋。二、查封期限自本裁定生效之日起二年。在执行过程中，该院将调解书中确认的特定标的物×××号奥迪轿车从朱惠贤处取回并返还长春市宫威汽车服务有限公司，该案件执结。现涉案房屋已为朱惠贤案首封。一审绿园法院认为，一、关于朱惠贤要求恢复对涉案房屋执行的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，贾瑞峰与陈朝晖于2009年7月20日签订的《楼房购置协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法、有效。其次，在陈朝晖与贾瑞峰签订的《楼房购置协议》中，双方约定房屋总价款为295,000.00元，同时约定买受人陈朝晖分二次给付房款，即第一次于2009年7月20日给付房款145,00.00元；第二次在房屋产权证变更到陈朝晖名下时付清剩余房款150,000.00元。签订该协议后，陈朝晖分别于2009年7月20日、2009年7月23日向贾瑞峰支付购房款145,000.00元、20,000.00元，于2011年12月28日替陈朝晖结算住房公积金贷款83,290.62元，共计支付购房款248,290.62元，尚欠46,709.38元房款未支付。庭审中，陈朝晖表示同意支付剩余房款46,709.38元。再次，根据双方提供的《交接书》、水电费、燃气费、电视费等相关证据，能够证明被告陈朝晖已于该院查封前合法占有该涉案房屋。最后，贾瑞峰于2003年为涉案房屋办理了公积金贷款，陈朝晖与贾瑞峰签订《楼房购置协议》的时间为2009年7月20日，双方在签订协议时约定“在陈朝晖支付购房款145000元后，贾瑞峰应将该房屋的产权证、土地使用权证从抵押的银行取回，并且解除此房在银行的抵押合同”，陈朝晖于签订协议当天按照约定支付了购房款145,000.00元，但贾瑞峰未按照协议的约定结清贷款、解除涉案房屋在银行的抵押合同并取回产权证，致使陈朝晖无法办理过户更名，故未办理过户更名的原因并不是买受人陈朝晖自身原因造成的。综上，陈朝晖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；陈朝晖已按照合同约定支付部分价款并同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；未办理过户登记非因陈朝晖自身原因所造成的，故陈朝晖提供的证据足以对抗该院的合法查封，亦足以排除法院的强制执行，朱惠贤要求恢复对涉案房屋执行的诉讼请求，该院不予支持。二、关于朱惠贤要求撤销该院（2018）吉0106执异64号执行裁定书以及驳回陈朝晖提出的异议，确认贵院（2011）绿执异字第9号执行裁定书有效的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，不予评判。贾瑞峰经该院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。判决：驳回朱惠贤的诉讼请求。本院查明的事实与绿园法院查明的事实一致。在本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是人民法院审理执行异议之诉案件的法律依据之一，人民法院在审理此类案件时可以适用该规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，首先根据陈朝晖与贾瑞峰签订的《楼房购置协议》，可以认定双方在绿园法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次虽陈朝晖是在长春市宫威汽车服务有限公司申请绿园法院查封之后占有使用涉案房屋的，但因长春市宫威汽车服务有限公司申请执行的案件在查封当年就执行完毕，所以该案件的查封效力消灭。本案陈朝晖请求排除的是朱惠贤申请绿园法院的查封行为，根据陈朝晖提供的《交接书》、水、电、燃气、电视费收据等，可以认定陈朝晖在朱惠贤申请绿园法院查封之前就已经占有使用涉案房屋。再次陈朝晖于2009年7月23日向张靖支付的20000.00元，系在朱惠贤申请绿园法院查封之前支付的，可视为贾瑞峰、陈朝晖对房屋买卖合同约定的付款方式的变更，可以认定系陈朝晖支付的涉案房屋的购房款。2011年12月28日陈朝晖替贾瑞峰结算公积金贷款83290.62元，虽系在朱惠贤申请绿园法院查封之后支付的，但陈朝晖代贾瑞峰偿还的是其因购买涉案房屋所欠银行的贷款，银行因对涉案房屋享有抵押权，从而该款应先于朱惠贤的一般债权优先受偿，陈朝晖的代偿行为未侵害朱惠贤的债权，该款亦应认定系陈朝晖支付的购房款。涉案房屋的总房款为295,000.00元,陈朝晖已支付了248,290.62元，剩余46709.38元陈朝晖已交付绿园法院执行,故陈朝晖已交纳了涉案房屋的全部购房款。最后根据陈朝晖与贾瑞峰签订的《楼房购置协议》中“陈朝晖于2009年7月20日给付14.5万元，贾瑞峰即必须将该房的房屋产权证、土地使用权证从所抵押的银行取回，必须解除此房在银行的抵押合同。”的约定，可以认定陈朝晖对涉案房屋上的抵押权尽到了合理的注意义务，双方积极的对涤除该抵押权进行了约定，但因贾瑞峰未按合同约定偿还银行贷款，导致涉案房屋的抵押权未能涤除，不能办理更名过户，故陈朝晖对未办理更名过户无过错。综上，陈朝晖对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，朱惠贤提出的继续对涉案房屋执行的上诉请求不能成立。二、朱惠贤提出的确认绿园法院（2011）绿执异字第9号执行裁定有效的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本案不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725.00元，由朱惠贤负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  邢春鹤审判员  蒋振华二〇二〇年三月二十日书记员  赵若冰