云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1629号 原告：新平福泽轩居房地产开发有限公司，住所：新平县。 法定代表人：张继平，总经理。 委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：倪烛，女，1974年10月10日生，汉族，住新平县。 原告新平福泽轩居房地产开发有限公司（以下简称福泽轩居有限公司）与被告倪烛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告福泽轩居有限公司委托诉讼代理人阮宏兵及被告倪烛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.撤销原、被告之间签订的《新平民族文化产业园（四期）商品房购销合同补充协议》（以下简称补充协议）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年10月20日签订《商品房购销合同》，根据合同约定原告应于2017年12月30日前交房，后变更为应于2018年3月30日前交房，若原告未按期交房，自交房期限届满次日起60天内按每天30元支付违约金，逾期超过60天被告可以解除合同，合同解除后原告退还被告已付房款，并按购房款总额10%支付被告违约金。合同签订后，因经济萧条，银行抽贷等原告不可预见的原因，商品房未能按期交付，被告等就到相关部门吵闹，原告为配合相关部门维稳，不得已与被告签订《补充协议》，其中第三条约定原告自2018年5月1日至8月31日按每天80元赔偿被告逾期交房的损失。第四条约定原告自2018年9月1日至2018年12月31日按每天160元和自2019年1月1日起按每天320元赔偿被告逾期交房的损失。若按每天320元计算，原告每月要赔偿被告9600元的损失，但被告所购房屋大约129.83平方米，按现在新平县同等地段同等面积的租房价不超过每月500元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，该赔偿标准已经显失公平，若继续履行将损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由为一、原告的撤销权因超过一年的除斥期间已经消灭。撤销权系形成权，行使撤销权的期间适用除斥期间，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，合同撤销权行使权利的期间为一年，一年过后撤销权消灭。本案中原、被告《补充协议》签订于2018年9月1日，即自签订合同之日原告已经知道合同的撤销事由，其行使撤销权的期间为2018年9月1日至2019年8月31日止，但原告于2019年9月2日才起诉，且本案于2019年9月27日才被法院立案受理，不管以哪个是时间来看，都已经超过一年的除斥期间，原告的撤销权已经消灭，原告主张撤销合同于法无据，法院不应受理。二、原告所述不是事实。首先，原告陈述由于经济萧条、银行抽贷等不可预见的原因，导致商品房未能按期交付不属实，被告等几百户业主早在2016年就已经把购房款都支付给了原告，是原告挪用施工资金投资其他项目且对资金管理不善导致资金断裂，是原告自身原因所致，并非不可预见的客观原因导致逾期交房。其次，被告并没有去相关部门吵闹，只是合理维权，因原告一再推迟交房日期且施工进度没有任何进展，交房之日遥遥无期，被告等业主为维护其合法权益，才合理提出质疑并试图寻求解决方案，被告等业主没有无理取闹。再次，原告陈述为配合相关部门维稳不得已与被告签订《补充协议》不属实，原告一再拖延交房日期，并主动承诺支付业主逾期交房违约金，在多次变更交房日期后，自知理亏，与业主签订了《补充协议》，并承诺2019年1月1日后每天支付320元违约金，该违约金数额是原告提出来的，并征得被告等业主同意后双方自愿签订了《补充协议》，并不存在不得已签订的情况。最后，在新平县与被告同等地段同等面积的房屋租金，市场价格在每月1100元-1200元，并没有原告说的每月500元那么便宜。三、签订的《补充协议》不构成显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条规定，本案中在客观方面，从原、被告的权利义务看，原告需要支付被告每天320元的逾期交房违约金，似乎原告承担了更多义务，但从主观方面来讲，该合同是原告在明知并清楚法律后果的情况下签订的，双方的意思表示没有瑕疵，而且双方中的任何一方也不存在利用自身优势或者利用对方轻率、没有经验而签订合同的情形，原告仅简单基于权利义务不对等就得出显失公平的结论，是没有法律依据的，双方的情形也不算权利义务不对等，虽然每天320元违约金略高于市场价，但这是多年以来原告未能如期交房而应支付给被告的直接经济损失赔偿及各项间接损失补偿，是被告应得的。四、原告引用法律错误。原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定得出显失公平的结论，被告认为该规定不适用本案，从该规定的内容看，只有商品房买卖合同中没有约定违约金的数额及计算方式的情况下，才适用该条款，而原、被告签订的《补充协议》中已经对违约金事宜作了明确的规定，应遵循意思自治原则，所以原告应按照合同约定的内容履行义务，不应根据该规定确定违约金数额。综上，原告行使撤销权的一年的除斥期限已过，撤销权已经消灭，不应起诉主张撤销合同，且原、被告基于真实意思自治，在自愿平等的情况下签订《补充协议》，不存在《中华人民共和国合同法》规定可变更、可撤销及合同无效的情形，所以该补充协议合法有效，与主合同即《商品房购销合同》具有同等的法律效力，不应该被撤销，双方当事人应继续履行合同。 原告针对其诉讼请求，向法庭提交下列证据： 1、一份营业执照、一份法定代表人身份证明书、一份法定代表人身份证明（复印件），证明原告的主体信息； 2、一份《商品房购销合同》及《补充协议》复印件，证明原、被告之间签订的《补充协议》，违背《商品房购销合同》约定、违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的相关规定，违背公平原则，若继续履行将损害原告的合法权益的事实； 3、一张照片打印件，证明原告与被告签订《补充协议》是因为被告实施了拉横幅，聚众等行为的情势下，未经原、被告双方平等自愿协商的情况下，原告在被告提供事先准备好的《补充协议》上盖章的事实，补充协议订立时就违反法律规定，构成显失公平。 经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，原告陈述签订补充协议违背公平原则不属实，《商品房购销合同》及《补充协议》是双方自愿签订的，是合法有效的，不存在显失公平的情形；对证据3的真实性有异议，原告并未参与拉横幅及聚众吵闹，同时当天现场还有公安的民警在场，如果说拉横幅这些行为是违法行为的话，作为公安民警应该要出面制止，故原告认为这些行为都是合理合法的维权行为。 被告针对其辩解，向法庭提交下列证据： 1、一份《补充协议》，证明原、被告签订补充协议的时间是2018年9月1日，原告行使撤销权的期间应该是2018年9月1日至2019年8月31日止，原告于2019年9月2日向法院起诉，现在已过了行使撤销权时间，故原告的撤销权已经消灭； 2、一份信访事项处理意见书，证明因原告未按期交房，经县相关部门组织调解，双方协商达成了一个赔偿标准。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，《补充协议》是双方签订，但是签订的内容及背景是明显是显失公平的。对被告所说的撤销权消灭的证明目的有异议，因2019年8月31日是星期六，法院是不上班的，故原告撤销权行使的时间应该顺延至2019年9月2日；对证据2的真实性无异议，上面所写的内容属实。 本院认证如下：原告提交的证据1，能证明原告的主体资格，本院予以确认。对原告提交的证据2和被告提交的证据1，原、被告各方对对方提交的证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认，对于证据的合法性和关联性本院将结合庭审查明的事实作出认定。原告提交的证据3，被告不予认可，且原告未提交其他证据予以证明，故对该证据本院不予确认。被告提交的证据2，与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院经审理查明事实如下：原告以出让方式取得位于编号XXXX的土地使用权开发建设商品房，项目名称为新平县民族文化产业园（四期），该项目土地使用权证号为：（2016）第XXXXX号，建设工程规划许可证号为：建字第XXXX号，商品房预售许可证号为：预许新平县字XXXX。 原告和被告于2016年10月20日签订《商品房购销合同》，约定：第三条被告所购商品房的基本情况，被告购买第7幢第1单元第2层201号房。第四条计价方式与价款，该商品房套内建筑面积为129.83平方米，单价为每平方米2750元，总金额为357033元。第七条交付期限，原告应于2017年12月30日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告。第九条逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天30元支付违约金，合同继续履行，逾期60天，解除合同，原告按被告已付款的10%向被告支付违约金，原告应向被告退还已付款，已发生的税费由原告承担。合同还约定逾期付款违约责任等其他条款。 2018年9月1日，原告和被告签订了《补充协议》，该协议中约定原告和被告签订《商品房购销合同》中被告向原告购买新平民族文化产业园（四期）7栋1单元201号房屋，2017年12月30日原告向被告交付商品房，由于原告原因，造成3次未能按时交房，2018年8月31日原告和被告在新平县相关主管部门的沟通协调下，对于原告延迟交付被告所购房屋达成补充协议。一、原、被告双方约定本套房屋交付时间为2018年12月31日。二、原告根据国家建筑标准要求及合同约定，按质按量完成项目的施工，达到国家要求标准，并通过相关技术部门整体竣工验收，将1至23栋房屋一起交付业主。三、双方约定因原告延迟交房，2018年3月1日至2018年4月30日按每天30元赔偿，合计每户1800元，2018年5月1日至8月31日按每天80元赔偿，这段时间的日历天数为123天，按约定扣除监理出具的雨天15天，赔偿天数为108天，赔偿金合计每户8640元，两笔合计每户10440元，2018年9月30日前全部赔偿完毕，按照业主与公司签订的《商品房购销合同》的时间顺序逐一赔偿。四、2018年9月1日至2018年12月31日，按每天160元赔偿，赔偿时间与交房时间同步，若原告未能按时交付房屋，赔偿应在15个工作日内赔偿完毕。2019年1月1日起按每天320元赔偿。该份补充协议还对房屋交接等内容进行了约定。《补充协议》签订后，原告向被告支付了2018年3月1日至2018年8月31日逾期交房赔偿金10440元，以及自2018年9月1日至9月10日的逾期交房赔偿金1600元，但2018年9月11日起的逾期交房赔偿金就未再支付。2019年9月2日，原告以《补充协议》第四条约定的违约金金额过高，显失公平为由诉至我院，请求法院撤销双方签订的《补充协议》。 另查明，本案原定交房时间为2017年12月30日，因工程未能按时完工，原告曾数次将交房时间延长至2018年8月31日、2018年12月31日、2019年2月28日、2019年5月15日，但原告至今未向二被告交付房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告行使的撤销权是否超过一年的除斥期间？二、原、被告于2018年9月1日签订的《补充协议》是否存在显失公平的情形及是否应当撤销？ 针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，原、被告签订《补充协议》的时间是2018年9月1日，原告从签订合同之日就应该知道合同的撤销事由，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算”、第二百零二条：“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日”及第二百零三条：“期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日”之规定，原告依法行使撤销权的期间应从签订协议的次日（即2018年9月2日）起至2019年9月1日止，因2019年9月1日系周日，原告于次日即2019年9月2日起诉未超过一年的法定期限，故被告提出原告行使撤销权时已超过一年的除斥期间，其撤销权已消灭的辩解不成立，本院不予采纳。 针对第二个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）订立合同时显失公平的”。本院认为，所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方缺乏经验、危困或弱势，在订立合同时故意牟取不正当利益，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。判断合同是否显失公平，应从主观和客观方面进行综合认定。1.首先在主观方面，主要审查订立合同时双方是否存在不公平、不对等或恶意等情况。本案涉诉的《补充协议》是在被告已向原告全额支付购房款、原告仍多次逾期交房的情况下由双方自愿协商订立，内容涉及交房时间、房屋质量、逾期交房赔偿金及逾期接房违约责任等多个方面，原告作为房地产开发公司，其在对房屋建设情况、协议内容及法律后果完全清楚明了的前提下与被告签订该《补充协议》，并不存在自己轻率、没有经验或对方利用优势故意牟取不当利益等情况。原告认为其在签订协议时受到情势压迫，但未提交确实、充分的证据予以证实，本院不予采纳。2.其次在客观方面，主要审查违约金是否明显违反公平及等价有偿原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”结合上述规定，本院认为：当事人针对违约行为自行约定违约金符合房地产交易惯例，因违约金兼具补偿性与惩罚性的功能，违约金高低并非认定显失公平的法定条件，应结合其形成背景综合分析。经审查，原、被告在签订《补充协议》时原告就存在多次逾期交房的情况，为此，双方在《补充协议》中针对原告逾期交房的严重程度分阶段约定了违约金，违约金中既包含了对被告不能按时使用房屋的补偿，也包含了对原告逾期交房违约行为的惩罚及对原告按时交房的督促。《补充协议》签订后，原告至今也未按约定向被告交房，已构成违约，理应向被告承担违约责任。原告逾期交房后，已向被告支付了《补充协议》第三条约定的全部违约金及第四条约定的部分违约金，现原告认为该协议第四条约定“160元/日”及“320元/日”的逾期交房赔偿金过高，显失公平，因原告未提交任何证据对其观点进行证明，本院难以对违约金标准作出判定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告对违约金金额有异议，可申请相关部门进行调整，而非主张撤销协议。综上，原、被告签订的《补充协议》是经双方平等协商达成的合意，原告履行了部分协议后，仅在对协议第四条约定的违约金金额有异议且未提交相关证据证实其观点的情况下，主张撤销整个《补充协议》的请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照上述法律的规定，判决如下： 判决驳回原告新平福泽轩居房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告新平福泽轩居房地产开发有限公司负担。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长 王 宏 审判员 冯玲玲 审判员 王雅莹 二〇二〇年三月二日 书记员 张 媛