北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2840号原告：徐建国，男，1969年12月18日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。被告：王小玲，女，1968年1月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：易勇辉，北京市中诚友联律师事务所律师。原告徐建国与被告王小玲合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建国及其委托诉讼代理人齐湘文、被告王小玲之委托诉讼代理人易勇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐建国向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金（合作费用）707010元；2、被告赔偿原告房屋建设费用717284.26元；以上合计1424294.26元；3、鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年11月20日签订《某某号大院出售协议》，约定原告从被告处购买某某号大院，其中包括大库房500平方米、传达室2间、院内所有树木、锅炉房1个，原告一次性支付费用100万元。2013年1月18日，双方又签订了一份《合作协议》，对上述出售协议的内容进行了变更，约定双方以入股形式，共同合作利用上述某某号院，原告出资111万元，包含2012年的房租11万元。协议书签订后，原告又出资建造了约300平方米的砖瓦房及60平方米的彩钢房，同时还对被告原有的500平方米房屋进行了扩建，建成了总面积650平方米的房屋，此外原告还对所有房屋进行了装修。2017年2月，被告王小玲向法院起诉，要求解除《合作协议》，后经昌平区法院一审和北京市第一中级人民法院二审，法院终审判决认定：双方之间属于租赁的法律关系。因被告出租给原告的大库房、传达室、锅炉房没有取得任何合法手续或经相关主管部门批准建设，依据法律规定，原告就未合法建设的房屋与被告订立的租赁合同无效。原告应向被告王小玲返还某某号院，法院同时认定，如原告认为被告应返还财产或赔偿损失的，可另行主张。原告认为，被告将没有取得合法手续的房屋租赁给原告，导致合同无效，被告应承担相应的过错责任。原告既向被告交纳了巨额的费用，又花费了巨资建造了房屋和其他设施，所有相关损失理应全部被告承担。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告王小玲辩称：对于原告所说的事实、理由均不认可，对于原告所称的建筑面积我们不认可。因为涉案的院落已经被腾退，包括原告扩建、新建的房屋，都在腾退范围之内，所得的腾退款项不是很多，对于原告的诉讼请求第一项，我们不认可。因为原告实际占用涉案的院落和房屋6年半左右，在2013年11月8日原告还出租给其他公司，以每年22万元的租金出租，我们认为在原被告合作协议被认定无效后，应当扣除原告使用期间（2011年11月20日至2013年11月7日）的占有使用费，费用标准应当按照每年11万元计算，2013年11月8日至原告实际腾退之日按照每年22万元计算使用费。第二项诉讼请求，原告的房屋已经被腾退，所得补偿款远远没有原告主张的多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2006年2月19日，王小玲与北京佰富东方农场签订《场地租赁协议》，从北京佰富东方农场租得北京市昌平区马池口镇某某村西北侧闲置空地一处(亦即某某号大院)，折合2.36亩，租期自2006年2月28日至2026年2月底，年租金2360元。租赁期间，王小玲未履行合法审批手续，在场地内修建了大库房约500平米、传达室2间、锅炉房1个。2011年11月20日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）签订《某某号大院出售协议》，约定：甲方将北京市昌平区马池口镇某某村某某号2层住宅楼后面的大院（以下称某某号大院）一次性整体出售给乙方，某某号大院系租赁性质；出售院内地上物包括整体大院围墙、大库房约500平米、传达室2间、院内所有树木、锅炉房1个；甲方出售给乙方一次性费用为100万元，乙方必须在合同签订之日起一次性付清；双方还在该协议中约定了其他情形。2013年1月18日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）又就某某号大院签订《合作协议》，约定：甲方以某某号大院入股，大院内现有地上物为整体院墙、大库房约500平米、传达室2间、锅炉房一个（含设施）、院内所有树木、硬化地面及设施（除宅基地楼之外）；乙方以111万现金入股（其中包括付给甲方2012年房租11万），乙方在合同签订之日将剩下100万通过工行一次性付清；甲方提供此场地及现有地上物，不再投入资金，后续建设全凭乙方决定、出资，双方如遇政府征地拆迁，甲方享有地上物补偿金的10%（含乙方的建设成本）；乙方在支付甲方现金100万元后成为某某号大院大股东，全权享有场地内地上物的所有权，某某号大院在租期（含续租）内的全部使用、支配权，如遇征地拆迁，乙方除去付给甲方应得地上物补偿的10%，拥有含全部停产停业补偿及地上物补偿的90%和其它相关的全部补偿；若政府征地拆迁，双方应共同努力争取更多补偿，所需运作费由乙方承担，补偿款到账之日双方及时结清；双方还在该协议中约定了权利、义务等其他情形。合同签订后，王小玲按照合同约定向徐建国交付了涉案标的物，徐建国亦按照合同约定向王小玲支付111万元（含2012年度租金11万元及一次性支付100万元）。徐建国租用涉案院落后，对原有房屋进行了扩建及改造装修，并新建房屋若干。后双方在履行合同过程中产生争议，王小玲于2017年2月以合同纠纷为由，将徐建国起诉至我院，要求解除双方签订的《合作协议》，并要求徐建国返还某某号大院等。本院审理后作出（2017）京0114民初3382号民事判决书，认定徐建国与王小玲之间存在租赁合同关系，并认为双方所签订的《合作协议》违反法律规定，依法应属无效。徐建国不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院审理后作出（2017）京01民终6044号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。徐建国于2017年10月起诉至我院，要求王小玲赔偿经济损失100万元。在该案审理过程中，徐建国申请对某某号大院内北边门脸房、办公用房扩建部分及彩钢房装修工程造价进行评估，本院依法委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司负责该次鉴定。该公司于2018年4月16日出具鉴定意见书，鉴定意见为：某某号院北边门脸房、办公用房扩建部分及彩钢房装修工程可确定造价金额为404305.47元，无法确定造价金额为78154.79元。庭审中，徐建国称其新建砖瓦房300平方米，彩钢房60平方米，并在原来厂房基础上扩建了150平方米；王小玲认可徐建国曾新建砖瓦房和彩钢房，但不清楚砖瓦房的面积，彩钢房被认定为违建后已被拆除，厂房也确系进行了扩建，但不清楚扩建的面积。徐建国认可彩钢房已被拆除，但并不认可彩钢房系违建。2018年11月10日，王小玲（乙方、被腾退人）与北京市昌平区马池口镇某某村股份经济合作社、北京市昌平区马池口镇某某村村民委员会、北京佰富东方农场（甲方、腾退人）签订《腾退解约补偿补助协议书》，约定甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起，解除双方于2006年2月28日签订的《场地出租协议》，腾退土地面积2.36亩，房屋及附属物面积886.68平方米；乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地；鉴于乙方将全部地上物交予甲方拆除并解除承租/承包合同、腾退土地，甲方同意按双方协商价格向乙方支付被腾退非住宅房屋重置成新价441540元、被腾退附属物重置成新价374964元、停产停业综合补助费177290元（经认定经营面积为443.225平方米）、腾退损失补助费100253元（经认定地上物建筑面积为253.5平方米）、腾退补助费15830元（经认定正式房屋建设面积为633.18平方米）、移机费1785元、其他奖励费53132元、树木补偿51240元，以上共计1216034元；乙方向甲方交付土地及全部地上物、结清所欠费用，经审计审核通过后，甲方向乙方支付款项。截至本案庭审结束时，王小玲并未领取到上述腾退补偿补助款。本案在审理过程中，双方均认可房屋腾退时间为2017年10月31日，但对租赁费用返还及腾退损失的计算双方存在争议。对于评估报告中的2号房屋（腾退评估价为96812元）系徐建国所建，双方并无争议，对于3号房屋中徐建国所建房屋面积140平方米无争议，但对单价存在争议。另查明：2013年11月5日，徐建国与案外人北京国能建安建设工程有限公司签订《厂房租赁协议》，将某某号大院租给案外人使用，租期自2013年11月8日起至2023年11月7日止，前三年租金为每年22万元，自第四年至合同期满为每年24.2万元。因为租赁合同纠纷，徐建国曾将案外人起诉至本院，要求案外人支付2015年11月8日至2016年11月7日租金11万元，后经（2016）京0114民初8797号民事调解书确认双方解除《厂房租赁协议》，案外人支付徐建国1万元。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。上述事实，有《798号大院出售协议》、《合作协议》、（2017）京0114民初3382号民事判决书、（2017）京01民终6044号民事判决书、鉴定意见书、开庭笔录、询问笔录、调解笔录、（2016）京0114民初8797号民事调解书、《厂房租赁协议》、发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐建国与王小玲签订的《合作协议》被认定无效后，徐建国要求王小玲向其返还占有使用费及赔偿损失，符合法律规定，本院对其数额中的合理部分，予以支持。一、关于返还租赁使用费的数额徐建国与王小玲于2013年1月18日签订的《合作协议》，虽然约定徐建国以111万元入股，但其包含2012年房租11万元，综合考虑徐建国与王小玲签订的《合作协议》及王小玲与北京佰富东方农场签订《场地租赁协议》等因素，本院认定徐建国实际支付的100万元为2013年1月18日至2026年2月28日的房屋占有使用费，双方均认为2017年10月31日徐建国已将涉案院落交付王小玲，故对于2017年11月1日至2016年2月28日的占有使用费予以退还，具体数额为635078.34元。二、关于徐建国的损失徐建国租赁院落后，进行了改扩建，综合考虑鉴定意见书中的装修造价、评估报告单造价、双方认可面积等因素，本院认定徐建国装修支出为404305.47元，新（扩）建房支出为234822.40元。综合考虑徐建国租用大院后的用途，本院认定徐建国的损失为79127.87元，考虑双方的过错程度等因素，本院认定王小玲应支付徐建国各项损失共计55389.51元。王小玲答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、王小玲于判决生效之日起七日内退还徐建国房屋占有使用费635073.07元；二、王小玲于判决生效之日起七日内支付徐建国各项损失共计55389.51元；三、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17619元，由徐建国负担8809元，已交纳；由王小玲8810元，于判决书生效后七日内交纳。鉴定费24000元，由徐建国负担12000元，已交纳；由王小玲12000元，于判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  胡春霞人民陪审员  戴 明二〇二〇年三月十七日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛