山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1016号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博博山鼎圣机械有限公司，住所地：山东省淄博市博山经济开发区蕉庄村北山。统一社会信用代码：91370304MA3CGG899L。 法定代表人：孙玉芝，经理。 委托诉讼代理人：吕学兵，山东精正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振宁，山东精正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博博山丰祥机械厂，住所地：山东省淄博市博山区张庄村村西。统一社会信用代码：9137030455990465XX。 负责人：吕庆祥，厂长。 上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司因与被上诉人淄博博山丰祥机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司上诉请求：1.依法改判（2019）鲁0304民初2852号民事判决书支持上诉人全部诉讼请求，判令被上诉人支付违约金32500元，或发回重审；2.依法改判（2019）鲁0304民初2852号民事判决书中被上诉人反诉请求或发回重审；2.被告承担案件诉讼费。事实和理由：本案中，被上诉人提出反诉要求上诉人交付承租厂房大门、车间、办公室、配电室钥匙；修复车间破损水泥地面，将地面恢复至原状；交付租赁的设备并修复至能正常运转使用（修理吸尘器大轴承）；清理场内生产垃圾；车间照明设施恢复正常（安装照明线路，重新安装车间内原开关、电器盒12套）；将原电炉供水的水泵电缆、开关器两套安装恢复原状；将行车供电电器盒、电缆、开关安装恢复原状；厂内监控器安装恢复原状；电炉的监温控开关、温控器、电器盒安装恢复原状；车间内的打气泵供电恢复原状（安装电缆、开关、电器盒两套）。一审法院在无事实依据基础上全部支持被上诉人诉求，上诉人认为原审认定事实错误。在一审庭审中上诉人认可部分，上诉人可以进行恢复；被上诉人虚构部分，上诉人不认可。同时原审中上诉人依据原审原告被告双方签订的租赁合同要求被上诉人承担违约金并无不当，双方签订合同时被上诉人向上诉人出具上诉人所承租车间的相关环评手续等文件，使得上诉人有理由相信被上诉人出租的厂房具备相关出租条件，直至2019年5月21日经博山区域城镇人民政府下达的限期整改通知书后原告才得知被告出租车间系违规占地所建。上诉人承租后介于双方长期租赁的关系，投入大量资金，现因被上诉人隐瞒事实导致双方合同不能继续履行给上诉人造成巨大经济损失，为此上诉人在被上诉人违约后主张系正当诉求。 被上诉人淄博博山丰祥机械厂未作答辩。 原审原告淄博博山鼎圣机械有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告租金65000.00元；2.被告承担案件诉讼费、保全费。另增加诉讼请求：请求依法判令被告支付违约金32500.00元。 原审被告淄博博山丰祥机械厂向一审提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人承担违约金13万元；2.判令被反诉人交付承租厂房的大门、车间、办公室、配电室的钥匙；修复车间内破损的水泥地面（安全通道），将其他地面恢复至原状（即将地面整平并铺设30厘米厚的细砂）；将拆除的车间南墙恢复原状；交付租赁的设备并修复至能正常运转使用（修理吸尘器大轴承）；清理掉厂内生产垃圾；将车间内照明设施恢复正常（即安装好照明线路，重新安装车间内原开关、电器盒12套）；将原电炉供水的水泵电缆、开关器两套安装恢复原状；将行车供电电器盒、电缆、开关安装恢复原状；厂内监控器安装恢复原状；电炉的检温控开关、温控器、电器盒安装恢复原状；车间内的打气泵供电恢复原状（即安装电缆、开关、电器盒两套）。3.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1.原告提供的3号证据视频录像，欲证明原告搬离被告厂房后，厂房被博山区域城镇政府确认为违章建筑而进行拆除。被告提出异议，主张视频虽系租赁厂房的真实现状，但画面是被告据安监局要求，把房顶更换成防火材料时形成的。一审法院认为该证据无法证明涉案厂房已拆除，与本案无关联性，对其证明效力不予确认。2.原告提供的5号证据淄博供电公司出具的日常营业工作单，欲证明原告搬离后，被告于2019年5月30日将原告租赁车间所用的变压器进行报停。被告提出异议，主张是由原告报停，原告每年若干次报停变压器。一审法院认为该证据经办人签名处，盖有淄博博山丰祥机械厂印章，并且被告也认可是与原告工作人员一起办理的报停手续。该证据能够证明自2019年5月30日起经双方同意停止了生产，确认为有效证据。3.被告提供的1号证据双方于2018年9月1日签订的租赁合同，欲证明该租赁合同尚在租赁期内。原告提出异议，认为被告将违章建筑出租给原告已构成根本违约。一审法院认为，该证据可以证明双方租赁关系的存在，确认为有效证据。4.被告提供的2号证据照片9份（共计11张），欲证明原告撤离厂房时拆除了车间内照明线路、开关、电器盒12套，损坏了车间内的水泥地面，车间南墙部分被拆除，厂内生产垃圾没有清理，电炉供水水泵的电缆、开关器两套被拆除，行车供电电器盒、电缆、开关被拆除，厂内监控器被拆除，电炉检温控开关、温控器、电器盒被拆除，车间内打气泵供电线缆、开关、电器盒两套被拆除，同时证明租赁的车间并没有拆除，具备对外出租条件。原告对照片真实性提出异议，对被告所列明细亦不认可。一审法院认为，该照片客观真实，来源合法，与现场实际情况基本相符，能够证明租赁车间现状，确认为有效证据。5.被告提供的3号证据与张庄村委签订的土地租赁协议、4号证据淄博市环境保护局博山分局出具的关于环境状况的备案意见，欲证明被告对外出租的厂房具备经营条件，不是违章建筑。被告对证明内容提出异议。一审法院认为，该2份证据，与本案不具有关联性，无法证明欲证事实，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年9月1日，淄博博山丰祥机械厂、吕庆祥（甲方）与淄博博山鼎圣机械有限公司（乙方）签订厂房生产经营租赁合同一份。约定：甲方淄博博山丰祥机械厂，吕庆祥，有北院车间一套，配电设备一套，电炉一套，电炉供水设备两套，行车三部，环保设备一套，化验室及设备一套，铁板两块，道轨车一套，环评、安评三级标准化，手续都有，因甲方年龄大，身体情况，无能力生产和经营，所以租给乙方朱洪寨生产和经营，经双方协商同意，租赁费一年贰拾陆万整，租赁期三年，租赁费一年一交，提前三个月交下一年。租赁到期，厂房、设备完好无损，都能正常运转使用，甲乙双方共同验收后交给甲方，如甲方继续对外租赁，乙方优先租赁。在租赁期内，如果出现政府用地、地震、战争，无法抗拒的情况下，无法正常生产和经营，合同自然解除，如果出现人为造成不执行合同的情况下，甲乙双方都按租赁费50%的违约金支付给对方。合同中，双方还约定了其他事项。合同签订同日，原告向被告支付了2018年9月1日至2019年9月1日的租赁费260000.00元。 2019年5月21日，域城镇人民政府向被告下达限期整改通知书，主要内容为被告擅自违规占用土地建设车间，并责令自收到通知之日起5日内予以改正，从速从快整改，恢复农地农用。逾期不改正的，将依法追究法律责任，协助进行拆除。收到人处有被告负责人吕庆祥签名。 2019年5月28日，原、被告共同在国网山东电力公司淄博供电公司办理了用电暂停，起始日期为2019年5月30日，终止日期为2019年6月27日。经办人处盖有被告单位公章。 原告主张，于2019年6月2日搬离了所租赁的车间；并与被告就租赁财产进行了口头交接，但未提供证据。被告亦不认可。对于被告反诉第二项请求中列明的事项，原告认可：车间安全通道确有破损；租赁后南墙开的门，没有堵好；吸尘器的大轴承损坏，无法运转；车间照明的线盒、开关有缺损。同时原告表示，电炉供水电泵的电缆和开关没有动，车间和办公室的钥匙，当时告知被告后挂在墙上了。 一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同签订之后，在租赁车间被域城镇人民政府限期整改拆除的情况下，合同难以继续履行；且原、被告自2019年5月30日办理了用电暂停。原告关于被告要求其搬离、且自2019年6月2日搬离的主张，与用电报停时间相印证，符合常理，予以采信。由此可以认定双方因情况变化，经协商，解除了租赁合同，实际解除时间为2019年6月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告有权要求被告返还剩余租金。2019年6月3日至2019年9月1日，剩余的租赁期为91天，应返还的租金数额为64821.92元（260000.00元/年÷365天×91天）。对原告要求返还租金的诉讼请求，予以部分支持。原、被告作为经营主体，均知悉生产经营条件，合同签订之时，应视为对租赁物状况明知，后因政府下达整改通知而导致合同无法继续履行，不属合同中约定的人为造成合同解除，原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，均不予支持。 关于反诉原告（被告）要求恢复原状的诉讼请求。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，且双方在租赁合同中也对此做了明确约定。原告搬离所租赁的车间后，未就租赁财产与被告进行书面交接，且现有生产设备已不能正常运行。反诉原告（被告）有权要求反诉被告（原告）在搬离后，将所租赁的车间、设备及生产条件恢复至可正常生产经营状态。对反诉原告（被告）的第二项诉讼请求，予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决： 一、被告淄博博山丰祥机械厂于本判决生效之日起十五日内返还原告淄博博山鼎圣机械有限公司租金64821.92元；二、反诉被告淄博博山鼎圣机械有限公司于本判决生效之日起十五日内：向反诉原告淄博博山丰祥机械厂交付承租车间的大门、车间、办公室、配电室的钥匙；修复车间内破损的水泥地面（安全通道），将其他地面恢复至原状（即将地面整平并铺设30厘米厚的细砂）；将拆除的部分车间南墙恢复原状；交付租赁的设备并修复至能正常运转使用（修理吸尘器大轴承）；清理掉厂内生产垃圾；将车间内照明设施恢复正常（即安装好照明线路，重新安装车间内原开关、电器盒12套）；将原电炉供水的水泵电缆、开关器两套安装恢复原状；将行车供电电器盒、电缆、开关安装恢复原状；厂内监控器安装恢复原状；电炉的检温控开关、温控器、电器盒安装恢复原状；车间内的打气泵供电恢复原状（即安装电缆、开关、电器盒两套）；三、驳回原告淄博博山鼎圣机械有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告淄博博山丰祥机械厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119.00元，由原告淄博博山鼎圣机械有限公司负担373.00元，被告淄博博山丰祥机械厂负担746.00元；申请费720.00元，由被告淄博博山丰祥机械厂负担；反诉案件受理费1500.00元，由反诉原告淄博博山丰祥机械厂负担1450.00元，反诉被告淄博博山鼎圣机械有限公司负担50.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司上诉主张被上诉人淄博博山丰祥机械厂支付违约金，双方合同明确约定：如果出现政府用地、地震、战争，无法抗拒的情况下，无法正常生产和经营，合同自然解除，如果出现人为造成不执行合同的情况下，甲乙双方都按租赁费50%的违约金支付给对方。上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司租赁被上诉人淄博博山丰祥机械厂房屋，合同履行中，因租赁车间被政府限期整改拆除，导致合同无法继续履行，双方办理了用电暂停，一审法院认定双方协商解除了租赁合同并无不当，租赁合同不能继续履行，不属于合同中约定的人为造成不执行合同的情况，不符合合同中约定的违约条款，上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉请求，无合同依据，本院不予支持。 上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司搬离所租赁的车间后，未就租赁物与被上诉人淄博博山丰祥机械厂进行书面交接，租赁车间与原状不符，设备不能正常运行。双方合同约定：租赁到期，厂房、设备完好无损，都能正常运转使用，双方共同验收后交还。被上诉人淄博博山丰祥机械厂要求将所租赁的车间、设备及生产条件恢复至可正常生产经营状态，一审法院予以支持并无不当。上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司关于其在一审中未予认可的部分，未提交证据证明其主张，其上诉主张不认可该部分，本院不予支持。 综上所述，上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费713.00元，由上诉人淄博博山鼎圣机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年三月三十日 法官助理 张德忠 书 记 员 王 婧