河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33993号原告曲某某，男，汉族，1990年12月5日出生，住山东省荣成市。委托诉讼代理人郑文亮，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人卫亚亚，河南陆达律师事务所律师。原告林某某，女，汉族，1990年9月5日出生，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人郑文亮，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人卫亚亚，河南陆达律师事务所律师。被告张某某，女，汉族，1973年4月18日出生，住河南省滑县。委托诉讼代理人雷梦莹，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人刘希罕，河南卿缘律师事务所律师。被告河南某某置业有限公司，住所地郑州市玉凤路沈庄新城社区10号楼804号，统一社会信用代码914xxx78340609X3。法定代表人李德江,职务总经理。委托诉讼代理人杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人李欢，河南永兴律师事务所律师。被告冯某某华，男，汉族，1982年12月22日出生，住河南省滑县。委托诉讼代理人雷梦莹，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人刘希罕，河南卿缘律师事务所律师。被告张某某，女，汉族，1974年6月27日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人雷梦莹，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人刘希罕，河南卿缘律师事务所律师。被告李某某，男，汉族，1989年8月20日出生，住河南省通许县。被告王某某，女，汉族，1968年12月27日出生，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人雷梦莹，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人刘希罕，河南卿缘律师事务所律师。原告曲某某、林某某诉被告张某某、河南某某置业有限公司、冯某某华、张某某、李某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲某某本人，原告林某某、曲某某委托诉讼代理人郑文亮、卫亚亚，被告张某某、冯某某华、张某某、王某某及其委托诉讼代理人雷梦莹、河南某某置业有限公司委托诉讼代理人李欢，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月15日，原告曲某某、林某某向被告冯某某华、李某某、张某某、王某某支付房屋订金32000元，用于购买位于郑州市农业××路与××通路交叉口东南角万通某某际花园四号楼C户型建筑面积约为99平方米的住宅房一套。被告冯某某华、李某某、张某某、王某某向原告曲某某、林某某承诺拿不到上述房屋退订金32000元。同日向被告张某某支付722700元购房款，被告张某某致函被告河南某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）：其在被告某某公司购买的上述房屋过户给原告曲某某、林某某，请某某公司协助办理过户手续，如果没有房源，全部退回722700元。同日原告曲某某、林某某和被告某某公司签署《购房合同》，约定原告曲某某、林某某从被告某某公司处购买上述房屋，价款495000元，且对房产证办理、交房标准、违约责任及产权纠纷和债权债务纠纷予以约定，且被告某某公司向原告曲某某、林某某出具495000元购房款的收据。2017年8月18日原告曲某某和被告某某公司签署关于上述房屋的《房屋不动产证办理协议书》，约定原告曲某某向被告某某公司缴纳费用，被告某某公司于2019年12月31日前办理完毕不动产证，同日某某公司向原告曲某某出具148500元房屋不动产证费用的收据。同日原告曲某某和案外人郑州炫博物业服务有限公司（以下简称“炫博公司”）签署关于上述房屋的《前期物业服务协议》，炫博公司向原告曲某某出具5000元装修押金、1995.8元物业管理费、6435元维修基金的收据。2019年7月22日被告某某公司监事赵允通知原告，上述房屋已经安置村民，只能解除《购房合同》，另被告某某公司至今尚未取得上述房屋的预售许可证，被告某某公司的种种违约行为致使合同目的无法实现。且被告张某某未返还全部房款，被告冯某某华、李某某、张某某、王某某未退还房屋订金，故原告诉至法院。请求依法判令：1、解除被告河南某某置业有限公司与原告曲某某、原告林某某签署的《购房合同》、被告河南某某置业有限公司与原告曲某某签署的《房屋不动产证办理协议书》。2、被告河南某某置业有限公司、被告张某某返还原告曲某某、原告林某某购房款495000元并支付利息（以495000元为基数，按照中某某人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。3、被告河南某某置业有限公司返还原告曲某某房屋不动产证费用148500元并支付利息（以148500元为基数，按照中某某人民银行同期贷款利率，自2017年8月18日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。4、被告张某某返还原告曲某某、原告林某某剩余购房款227700元并支付利息（以227700元为基数，按照中某某人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。5、被告河南某某置业有限公司、被告张某某赔偿原告曲某某、原告林某某一倍购房款495000元。6、被告河南某某置业有限公司、被告张某某赔偿原告曲某某、原告林某某维修基金6435元、物业管理费1995.8元、装修基金5000元，合计13430.8元并支付利息（以13430.8元为基数，按照中某某人民银行同期贷款利率，自2017年8月18日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。7、被告冯某某华、被告李某某、被告张某某、被告王某某返还原告曲某某、原告林某某订金32000元并支付利息（以32000元为基数，按照中某某人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。8、六被告承担本案诉讼费用。被告张某某辩称：1、原告诉讼请求是基于解除原告与河南某某置业有限公司（以下简称某某公司）签订的《购房合同》及《不动产办理协议》，被告张某某非合同相对方，原告起诉主体错误，应当驳回原告对被告张某某的起诉。2、2016年被告张某某在某某公司购买其公司开发的万通某某际花园四号楼C户型面积99㎡房屋一套，总房款495000元被告已向某某公司支付完毕。2017年，被告将其购买上述房产的资格转让给二原告。经协商转让费227700元。2017年1月15日，某某公司与二原告直接签订了购房合同。二原告诉讼请求第三项剩余购房款为资格转让费，非购房款。被告张某某作为资格转让方，已协助原告与开发商签订了购房合同，二原告实际于2017年8月拿到房屋，不存在“没有房源”的情况，被告张某某已尽到自己应尽的义务，不应承担返还房款495000元及转让费227700元。3、根据原告提交的证据，原告与某某公司签订的《购房合同》合同履行情况为：原告在2017年1月与某某公司签订《购房合同》后，某某公司已于2017年8月份向原告交付了房屋。2017年8月原告与某某公司签订了《不动产办理协议》，协议显示，原告对于所购买房屋系安置房是知情的，另协议显示原告购买的房屋位于万通花园四号楼22层C户型2202号房，并约定了办理不动产证的时间及费用。另外，四号楼2202号房物业费、装修押金、维修基金等费用原告均已交纳。4、综合第2、3点意见，某某公司向原告实际交付了房屋，不属于“没有房源”的情况，被告张某某对原告的义务已履行完毕，其无任何违约行为。对于原告要求被告张某某返还其购房款、转让费及赔偿其一倍购房款495000元，无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告张某某对某某公司收房一事无任何过错，某某公司在交房后因其他事由收房是完全被告是不可控的。被告作为善意购房者之一，对某某公司的违约行为，其不应承担任何责任。对于某某公司收房及解除购房合同，被告是在原告起诉被告时才知道。5、原告诉请的不动产办理费用及维修基金、装修押金、物业管理费均是向某某公司交纳，与被告张某某无关，被告无义务赔偿。综上，被告某某公司作为开发商，违约要求解除合同，收回已交付原告的房屋，纯系某某公司的违约行为，与被告张某某无关，应由某某公司承担责任。被告河南某某置业有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人曲某某、林某某签订的《购房合同》为无效合同。答辩人与被答辩人签订的《购房合同》中涉及的楼盘，是郑东新区小店村城中村改造项目，该楼盘所涉及土地用地性质为城镇住宅（经济适用房），未取得某某有土地使用权证书，该楼盘也未取得建设工程规划许可证，某某公司截止目前未办理任何开发审批手续，不具备必要的权属证书，更没有取得预售许可证，并且涉案房屋也没有竣工验收，根据《城市房地产经营管理条例》第10条、第12条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，该《购房合同》为无效合同。二、因合同无效取得的财产应予以返还，答辩人仅需要返还被答辩人支付购房款495000元、不动产证费用148500元，合计643500元。双方签订的《购房合同》为无效合同，被答辩人在合同签订后向答辩人支付购房款495000元及办理不动产费用148500元，合计643500元。根据《中华人民共和某某合同法》第58条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”答辩人仅需要返还被答辩人支付的643500元。三、被答辩人要求答辩人赔偿一倍购房款没有事实及法律依据。首先，双方签订的《购房合同》无效，且自始无效。根据《中华人民共和某某合同法》第58条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”再根据被答辩人起诉状中所述“如果没有房源，全部退回722700元”，可知被答辩人在与答辩人签订《购房合同》时已明知涉案房产为拆迁安置房且应优先安置村民。也即双方对合同无效存在过错，被答辩人应对合同无效承担一定的责任。另一方面，被答辩人并没有递交证据材料证明其因《购房合同》无效遭受损失。其次，双方签订的《购房合同》中未对房屋的楼层、结构等基本情况约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定，《购房合同》也就不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同。本案不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被答辩人要求答辩人赔偿一倍购房款没有事实及法律依据。四、答辩人并未与被答辩人签订《前期物业服务协议》，被答辩人要求答辩人赔偿物业管理费、维修基金、装修押金合计13430.8元，无任何事实及法律依据。被答辩人在诉状中陈述其与案外人郑州炫博物业服务有限公司签署关于上述房屋的《前期物业服务协议》，炫博公司向被答辩人出具5000元装修押金、1995.8元物业管理费、6435元维修基金的收据。答辩人并不是《前期物业服务协议》的签约人，且郑州炫博物业服务有限公司与答辩人也无关联性，根据《中华人民共和某某合同法》第八条之规定，被答辩人要求答辩人赔偿上述费用无任何事实及法律依据。但因被答辩人系购买答辩人处房屋交纳的上述费用，答辩人愿意协调将上述费用返还给被答辩人。综上所述，双方签订的《购房合同》无效，被答辩人对购房合同无效存在过错，答辩人仅对被答辩人已经支付的款项具有返还义务，被答辩人对答辩人的其他诉请无事实及法律依据，望贵院查明事实，维护答辩人的合法权益。被告冯某某华、张某某、王某某辩称：综合原告缴纳不动产办理费用、物业费、装修押金等可以证明，房屋原告已经实际拿到，答辩人作为中介，已经全面适当的履行完毕自己的义务，定金不应当退还，现在原告拿不到房屋的原因系开发商河南某某置业有限公司的违约行为，与答辩人无关。被告张某某、王某某另辩称：答辩人已按照约定完成了居间服务合同义务，被答辩人要求退还居间服务费没有任何的事实和法律依据，应驳回被答辩人对答辩人的起诉。二答辩人系合伙关系，从事房屋买卖居间服务，负责向买房人提供房源信息，促成买房人与卖房人签订房屋买卖合同，2016年12月份，被告李某某向答辩人提供了位于郑州市农业××路与××通路交叉口东南角万通某某际花园四号楼C户型，建筑面积99平方米房屋的房源信息，让答辩人帮忙发布该房源信息寻找买房人并承诺说如果促成此房屋的交易，在向其支付10000元的费用后，下余款项归答辩人所有，2017年1月份，被答辩人通过答辩人在网上发布的安置房信息联系到答辩人，称其想要购买案涉房屋，让答辩人帮忙联系某某置业，后经双方协商确定，由被答辩人向答辩人支付居间费32000元，答辩人促成被答辩人签订购买案涉房屋的买卖合同，2017年1月13日被答辩人先向答辩人支付了5000元，收取该款项后答辩人与被告李某某联系，并约定2017年1月15日共同到某某置业处签订案涉房屋买卖合同。2017年1月15日，经与某某置业及案涉房屋的产权人被告张某某沟通，被答辩人与被告张某某签订了案涉房屋的买卖合同，并就房屋的金额、交付时间进行了约定。在签订该合同的同时，被答辩人向答辩人支付了下余的27000元，答辩人向被告李某某支付了10000元的款项，被答辩人实际仅得到了22000元，在签订合同时答辩人方知，被告李某某系被告冯某某华处得到的房源信息，主要由被告冯某某华与被告某某置业进行协调，同日，答辩人及被告李某某、冯某某华向被答辩人书面保证其可以买到案涉房屋，如果不能买到案涉房屋退还32000元。2017年8月18日，被告某某置业、张某某按照约定向被答辩人交付了案涉房屋，至此答辩人的居间服务已经按照约定全部履行完毕。同日其与被告某某置业签订了房屋不动产证办理协议书，并交纳了房屋不动产办证费用，与郑州炫博物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，并交纳了装修押金、维修基金、物业管理费等费用，实际占有了案涉房屋，被答辩人在答辩人按照约定完成了案涉房屋的居间服务后，且其已经实际占有案涉房屋后又要求答辩人返还居间服务32000元没有任何的事实和法律依据，应当予以驳回。二、答辩人的居间服务是帮助被答辩人取得案涉房屋，具体后期房屋买卖合同的履行与答辩人无关，应驳回被答辩人对答辩人的起诉。2017年8月18日，被告某某置业、张某某已经向被答辩人交付了案涉房屋，被答辩人亦实际占有了案涉房屋，答辩人的居间服务已经全部完成。至于被答辩人诉称的被告某某置业将案涉房屋又安置给了其他人，此系其与被告某某置业在后期履行案涉房屋买卖合同过程中产生的纠纷，与答辩人的居间服务无关，答辩人不知情，其相关权利应当向相关权利义务人主张，其要求答辩人退还居间服务费用没有任何的事实依据，应当予以驳回。综上，被答辩人对答辩人的起诉没有事实和法律依据，依法应驳回被答辩人对答辩人的起诉。被告李某某辩称：原告和开放商购房合同已经签订，房子的装修押金、钥匙、物业费都已经交过了，我认为原告购房目的已经达到，我中介方义务已经完成。经审理查明：一、2017年1月15日，原告林某某、曲某某（乙方）与被告河南某某置业有限公司（甲方）签订《购房合同》一份，内容载明：原告购买被告位于农业南路与万通路交叉口东南角万通某某际花园四号楼C户型建筑面积为99.00平方米住宅房一套（含公摊面积），以房产局测绘面积计算为准【5层以上】；原告所购买楼房99.00平方米，按成本价每平方米5000.00元，总计款肆拾玖万伍仟元整（495000.00元），合同签订后，购房款肆拾玖万伍仟元整（495000.00元），一次性全部付清，房产证由被告河南某某置业有限公司负责在2018年年底前办理好，手续由原被告双方提供，办理房产手续所需缴纳的税费全部由购房户承担缴纳。交房标准为毛墙毛地、水通电通、双气，房屋的质量和设备符合某某家有关规定，交房时间为2017年6月30日前，原告装修时不得擅自破坏主体结构。双方应严格按照以上约定合同内容执行，如有违约，违约方应按合同总款百分之一的违约金做为给予对方的经济补偿，落款处原告林某某、曲某某签字捺印，被告河南某某置业有限公司盖章，代表人马彩玲盖章。二、2017年8月18日，原告曲某某（乙方）与被告河南某某置业有限公司签订《房屋不动产证办理协议书》一份，约定因《购房合同》约定出售的房产为综合安置房项目，有别于普通商品房，该情况在原《购房合同》签订时已告知原告，原告对房产情况已充分理解并同意签订《购房合同》，经项目整体测算，至不动产证办理完毕，需缴纳政府办理产权证补偿费每平方米1200元；补缴税费每平方米600元，缴纳政府配套费每平方米175元，以上共计每平方米需缴纳1975元。原告按合同与图纸面积每平方米1975元的标准向被告缴纳共计人民币壹拾玖万伍仟伍佰贰拾伍元，小写195525.00元，被告收到以上款项，应在2019年12月31日前办理完毕不动产证并交付给原告，被告承诺如不能在2019年12月31日前办理完毕不动产证，应承担相应的法律责任。因原告不交费用及提供相关手续及政府原因，造成被告不能为原告办理不动产证，被告不承担任何责任。落款处被告河南某某置业有限公司盖章，原告曲某某签字捺印。三、2017年1月15日被告河南某某置业有限公司向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到林某某、曲某某交来万通某某际花园4号楼C户型99㎡住宅一套房款，人民币肆拾玖万伍仟元”。2017年8月18日出具《收据》一份，载明：“兹收到曲某某交来房屋不动产证费用4号楼（2202号）99㎡人民币壹拾肆万捌仟伍佰元整”，后被告河南某某置业有限公司未向二原告交付房屋并办理房产证。四、2017年1月15日，被告张某某出具身份证复印件一份，上面写有以下内容：河南某某置业有限公司，我在2016年11月14日购买贵公司万通某某际花园四号楼C户型建筑面积99平方米房屋一套，我将此房过户给曲某某身份证：，林某某身份证：，实收722700元，请贵公司协助办理过户手续，如果没房源全部退回722700，落款张某某签字捺印，联系：17760286666、136××××7019。同日，被告冯某某华、李某某、张某某、王某某四人出具身份证复印件一份，上面写有以下内容：保证曲某某拿到万通某某际花园四号楼C户型99㎡房屋，拿不到房子退订金叁万贰仟元整”，落款处有冯某某华、李某某、张某某、王某某签字捺印。五、2017年8月18日，郑州炫博物业服务有限公司万通某某际花园客服中心出具《收据》三份，内容分别载明：兹收到万通某某际花园4#2202（交房日算起）交来物业管理费99㎡×1.68×12=1995.8元；兹收到万通某某际花园4#2202号交来装修押金5000元；兹收到万通某某际花园4#2202交来维修基金6435元。庭审中，被告河南某某置业有限公司称涉及土地性质属于经济适用房，目前未取得某某有土地使用权证、地上建筑未取得建设工程规划许可证及其他开发审批手续，是郑东新区小店村城中村改造项目，目前未交房也未办理相关不动产证，原告起诉前，被告河南某某置业有限公司仍未取得该地块上的商品房预售许可证。被告张某某将收到的款项中的495000元转给了被告河南某某置业有限公司，自己收取了227700元的差价。本院认为：原告与被告河南某某置业有限公司签订的《购房合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告河南某某置业有限公司已经按照双方约定收取了购房款，该合同系商品房买卖合同。被告河南某某置业有限公司出售的涉案房屋，至原告起诉前仍未取得商品房预售许可证，应为无效合同，被告河南某某置业有限公司因该合同取得的财产，应当返还给原告，原告主张被告河南某某置业有限公司返还购房款495000元并支付利息，合法有据，本院予以支持。原告与被告河南某某置业有限公司签订《房屋不动产证办理协议书》系《购房合同》的补充，《购房合同》为无效合同，《房屋不动产证办理协议书》亦为无效协议，被告河南某某置业有限公司因该协议取得的财产，应当返还给原告，原告主张被告河南某某置业有限公司返还房屋不动产证费用148500元并支付利息，合法有据，本院予以支持。因原告在签订《购房合同》以及《房屋不动产证办理协议书》时已知该房屋为综合安置房项目，有别于普通商品房，对该合同及协议的无效，原告与被告河南某某置业有限公司均有过错，原告主张被告河南某某置业有限公司、被告张某某赔偿其一倍购房款495000元，依据不足，本院不予支持。因原告未取得本案所涉房屋，原告主张被告张某某返还购房款227700元、主张被告冯某某华、李某某、张某某、王某某返还32000元，本院予以支持。原告要求被告张某某、冯某某华、李某某、张某某、王某某支付利息，依据不足，本院不予支持。原告主张被告河南某某置业有限公司、张某某赔偿维修基金6435元、物业管理费1995.8元、装修基金5000元并支付利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和某某合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条，《中华人民共和某某民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南某某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曲某某、林某某退还购房款495000元并支付利息（以495000元为基数，自2017年1月15日起按照中某某人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全某某银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告河南某某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曲某某返还不动产费用148500元并支付利息（以148500元为基数，自2017年8月18日起按照中某某人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全某某银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告张某某于本判决生效后十日内向原告曲某某、林某某返还购房款227700元。四、被告冯某某华、李某某、张某某、王某某于本判决生效后十日内向原告曲某某、林某某返还32000元。五、驳回原告曲某某、林某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和某某民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8752元，由原告曲某某、林某某负担3152元，被告河南某某置业有限公司负担3990元，被告张某某负担1412元，被告冯某某华、李某某、张某某、王某某共同负担198元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 萌二〇二〇年三月九日书记员 赵永莉