上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16886号原告(反诉被告)：常雅璧，1993年10月23日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海达深投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴亚汉，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。原告(反诉被告)常雅璧与被告(反诉原告)上海达深投资有限公司(以下简称达深公司)排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常雅璧的委托诉讼代理人张引娟、被告达深公司的委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常雅璧向本院提出诉讼请求：判令达深公司继续履行《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》。事实和理由：2017年11月30日，常雅璧与达深公司签订《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》一份，达深公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号好乐广场四期、浙江民泰商业银行此栋建筑物至临时活动板房旁的空地(以下简称系争场地)出租给常雅璧作停车场收费经营管理使用。租期自2018年1月1日至2023年1月1日，年租金为8万元。合同签订后，常雅璧按约支付租金至2020年6月12日。然达深公司却于2019年4月22日向常雅璧发出书面通知要求解除租赁合同，并在系争场地处设置障碍，影响系争场地的使用。为保障常雅璧的合法权益，特诉至法院。被告达深公司辩称，租赁合同签订后，常雅璧仅支付租金8万元。且常雅璧承租系争场地后存在车辆乱停放、非法加油、电线起火、易燃物品堵住其他商户门口等现象，违反了消防规定。综上，常雅璧已属违约，达深公司已行使了合同解除权。达深公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》；2、判令常雅璧返还系争场地；3、判令常雅璧支付2019年1月1日至2019年4月16日的租金23,555.56元；4、判令常雅璧支付自2019年4月17日起至实际返还系争场地之日止的房屋使用费。常雅璧针对达深公司反诉辩称，不同意反诉诉请。合同签订后，常雅璧受达深公司所托对系争场地入口外的主干道铺设沥青，为达深公司垫付工程款85,000元，达深公司同意将常雅璧垫付的工程款抵作租金。另，常雅璧之父常某分别于2017年6月30日、8月27日、9月1日代常雅璧向达深公司法定代表人吴亚汉支付租金合计23,000元，常雅璧又分别于2017年10月23日、10月29日向吴亚汉支付租金合计8,000元。综上，常雅璧共计支付租金196,000元，已支付至2020年6月12日。故常雅璧不存在违约行为，不同意解除租赁合同。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市曹安公路XXX号一至三层房屋的产权人为上海瑞孚物业发展有限公司，2012年6月达深公司向上海瑞孚物业发展有限公司承租了上述房屋。2017年11月30日，常雅璧(乙方，承租方)与达深公司(甲方，出租方)签订《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》一份，约定乙方承租甲方系争场地进行停车收费经营管理工作。租赁期自2018年1月1日起至2023年1月1日暂定五年。年租金8万元，每年一付，在到期前5个工作日以转账形式一次性支付给甲方。甲方有权向乙方按照合同的方式收取租金，并有权在乙方欠租违约、严重违规及违法时解除合同，并依法追缴租金和索赔损失。乙方有按期向甲方缴纳租金费用的责任。由于任何一方原因导致本协议不能继续履行时，必须以书面形式提前两个月通知对方，经双方协商取得一致，方可终止协议。合同签订后，达深公司向常雅璧交付了系争场地。2018年12月28日，常雅璧向吴亚彪转账支付80,000元，达深公司确认收到该租金。2019年4月22日，达深公司向常雅璧发函，函告因常雅璧截止2019年3月底未支付租金80,000元，根据租赁合同第四条约定达深公司有权单方面解除合同并追究违约责任，达深公司通知常雅璧在三日内支付费用并进行清场搬迁，若到期未清场的，达深公司对停车场将采取停电停水并单方面予以清场。嗣后，常雅璧回函，常雅璧未拖欠租金，不同意解除租赁合同。2019年5月8日，达深公司在系争场地处张贴通知，禁止所有货运及大巴车辆自2019年5月12日起入场停放。系争场地目前仍由常雅璧使用，用于停放旅游大巴车辆及小型客车。另查，系争场地以外的北侧通道为沥青道路。案外人常某(常雅璧之父)分别于2017年6月30日、8月27日、9月1日向吴亚汉支付5,000元、10,000元、8,000元，常雅璧分别于2017年10月23日、10月28日通过微信转账向吴亚汉支付5,000元、3,000元，常某及常雅璧共计向吴亚汉支付31,000元。自2018年起，吴亚汉多次向常某转款。再查，2017年9月6日，常某与案外人吴某某(吴亚汉之子)签订《合伙协议》一份，协议载明：常某与吴某某合伙经营位于上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋，面积1460平方米，租期自2017年9月6日至2028年9月15日，合伙二人在租赁合同期内共同承担责任，合同对合伙双方的出资额、盈余分配等均做了约定。2017年9月15日，常某与达深公司签订租赁合同，约定达深公司将上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋出租给常某。审理中，常雅璧提交2017年6月20日常某与上海特庆建设工程有限公司(以下简称特庆公司)签订的《工程沥青施工、供料合同》，合同载明：常某(甲方)委托特庆公司(乙方)对曹安公路XXX号停车场道路进行沥青，工程数量暂定1060平方米，每平方米按85元结算，工程造价为85,000元。常雅璧另提交特庆公司出具的收条一份，载明：特庆公司收到常某代发包方达深公司支付的曹安公路XXX号停车场道路工程款现金85,000元。证明常雅璧为达深公司垫付工程款85,000元，该工程款应折抵租金。达深公司认为常雅璧未能提供支付工程款的转账凭证，对施工合同及收据的真实性均不予认可，且即使常某铺设了道路，该道路属于公共通道，该工程款与本案无关联，不同意与停车场的租金相抵扣。常雅璧陈述其与常某支付给吴亚汉的31,000元属于租金。达深公司认为吴亚汉并非达深公司的实际控制人，不认可吴亚汉个人代达深公司收取租金的行为，且常某与吴某某存在合作关系，吴亚汉亦向常某支付钱款，双方间的款项往来均是基于合作关系发生。本院认为，本案主要争议焦点为：一、常雅璧及常某向吴亚汉支付的31,000元是否属于租金。常某与吴某某间存在合作关系，常某与吴亚汉间又发生频繁款项往来，且常某与常雅璧陆续付款的时间均早于涉案租赁合同签订时间，与合同约定的租金支付方式不符。故常雅璧及常某向吴亚汉支付的31,000元不属于租金。二、常雅璧是否为达深公司垫付工程款85,000元，该工程款能否折抵租金。常雅璧虽提供了施工合同及收条，但未能提供工程款发票，且常雅璧施工的道路并非本案系争场地，常雅璧亦未能提供证据达深公司同意常雅璧以代付工程款的形式支付租金。故不予认定常雅璧为达深公司垫付工程款85,000元。综上，常雅璧与达深公司签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。租赁合同签订后，常雅璧仅支付租金80,000元，自2019年1月1日起拖欠租金未付，常雅璧的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。故达深公司主张解除双方间租赁协议的诉请，于法有据，本院予以支持。达深公司于2019年4月22日向常雅璧发函要求解除租赁协议，故本院确认双方的租赁协议于2019年4月22日解除。对常雅璧要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。合同解除后，常雅璧应将系争场地返还达深公司，并支付2019年1月1日至2019年4月22日的租金24,548元及自2019年4月23日起至实际返还系争场地之日的占有使用费，占有使用费可参照合同约定的租金标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告常雅璧与被告上海达深投资有限公司签订的《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》于2019年4月22日解除；二、原告常雅璧应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区曹安公路XXX号好乐广场四期的场地，并将上述场地返还被告上海达深投资有限公司；三、原告常雅璧应于本判决生效之日起十日内支付被告上海达深投资有限公司2019年1月1日至2019年4月22日期间的租金24,548元；四、原告常雅璧应于本判决生效之日起十日内支付被告上海达深投资有限公司自2019年4月23日至实际履行第二项判决义务之日止的房屋占有使用费(使用费标准为每日219.18元)；五、驳回原告常雅璧要求继续履行《曹安公路XXX号停车场租赁经营协议书》的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由原告常雅璧负担。反诉受理费611元，由原告常雅璧负担(原告常雅璧负担之款应于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年三月三十一日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。