江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8180号原告（反诉被告）：南京市大厂葛塘影剧院，住所地南京市沿江工业开发区葛塘街道葛关路。法定代表人：武中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。被告（反诉原告）：方久英，女，1981年10月24日生，汉族，住所地南京市。委托诉讼代理人：寇居节，江苏宁瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市大厂葛塘影剧院（下称葛塘影剧院）与被告（反诉原告）方久英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛塘影剧院委托诉讼代理人吴宝国、韩业人才与被告（反诉原告）方久英及其委托诉讼代理人寇居节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛塘影剧院向本院提出诉讼请求：1.判令方久英立即交还位于六合区XX路XX号附属门面房；3.判令方久英缴纳2019年8月1日至2019年9月10日租金800元；4.判令方久英自2019年9月11日起支付房屋占有使用费600元/月，直到交还房屋之日止；5.判令方久英支付原告电费3000元，自2019年7月1日起至到2020年1月9日止；6.本案诉讼费方久英负担。事实与理由：2014年1月6日，葛塘影剧院、方久英签订租房协议一份，葛塘影剧院将位于附属门面房租赁给方久英使用，租赁期限两年，即2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年7200元，当月10日前付清本月房租。协议签订后，双方按约履行，租期届满后，双方没有续签合同，方久英继续租赁该房屋，双方形成不定期租赁合同关系。因租赁房屋年久失修，存在重大安全隐患，葛塘影剧院于2019年9月10日通知方久英解除租赁合同，交还租赁房屋并支付拖欠的租金。方久英收到通知后，没有按通知要求履行，继续占用该房屋。方久英的行为违反合同法及相关法律规定，损害葛塘影剧院的合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告方久英辩称，1.双方形成的房屋租赁关系近20年，并非葛塘影剧院称的2014年1月开始租赁。方久英自2001年租赁案涉房屋至今，双方仅在部分年份签订了书面合同，绝大部分时间双方没有签订书面合同，但是书面合同所载明的租赁期限，并非双方实际约定的租赁期，双方的租赁期限另有约定；2.案涉房屋租赁期限至征地拆迁时止，或者截止2022年底，在2002年因影剧院出现特大淹水情况，导致租户损失巨大，为了解决租户的问题，双方沟通协调，双方达成一致意见，将房屋的租赁期限续签至国家拆迁时为止，由国家补偿方久英，所以双方租赁期限应该截止到拆迁止，如果超过，则租赁期应该到2022年；3.葛塘影剧院解除合同的理由不能成立，影剧院虽然存在设施设备陈旧，房屋年龄较长，但是上述因素并未实质影响双方合同的履行，在近20年租赁期限内，双方并未产生安全隐患的纠纷和争执，实际上是葛塘影剧院面临征地拆迁，为了减少拆迁补偿，不顾租户的利益，违反双方协议，单方面要求解约，是变相侵害方久英的利益；4.方久英对案涉房屋进行了大量投资，并承担了房屋的基础维修，仅仅2019年上半年，方久英对案涉房屋进行维修花费5万余元；5.方久英并未拖欠任何电费，一直按照每度电1元标准向葛塘影剧院交纳电费，但是电力部门收费标准是低于该标准的，根据查询的一般商业用电标准为每度0.6215元，因此方久英不但没有拖欠电费，葛塘影剧院还需要向方久英返还多收取的电费。反诉原告方久英向本院提出诉讼请求：1.判令葛塘影剧院继续履行租赁合同；2.判令葛塘影剧院向方久英支付房屋的维修费51020元，退还电费52384.4元；3.反诉诉讼费由葛塘影剧院承担。反诉被告葛塘影剧院辩称，1.葛塘影剧院、方久英之间的租赁合同已经于2019年9月10日解除，合同已经终止，双方不存在租赁关系，方久英要求继续履行合同没有事实法律依据；2.租赁协议第五条明确内部设施装潢费用等方久英自理，葛塘影剧院不承担任何费用。并且，方久英所有的维修都没有经过葛塘影剧院同意，其默认维修的费用自行承担，所以要求支付费用违反合同约定；3.关于电费的主张，葛塘影剧院认为双方之间的电费计算标准是按照商业用电，加上电损后按照1元每度计算是双方认可，并且通过实际履行加以确认的，综上请法庭驳回方久英的反诉请求。本院经审理查明后认定事实如下：2011年4月10日，甲方葛塘影剧院、乙方方久英签订《租房协议》，约定甲方将位于门面房租赁给乙方，租期一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日，租金为每年4800元，当月的10日前付清本月租金。甲方只提供门面房供乙方使用，执照、税费、管理费等各种一切费用均由乙方自理。甲方每月由专人上门抄电表，按有关标准收取水电费、乙方应及时上交，否则甲方有权停水、停电。乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转让。承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方。乙方必须服从甲方的安全管理，自觉防范，如在经营过程中发生安全事故，责任自负，对甲方造成的损失，乙方应赔偿。乙方在承包期内，无特殊情况，未能甲方允许，不得中途退出或私自转让合同，否则，将承担一切责任。本合同自签字日起，乙方需向甲方交押金500元，合同期满后，由甲方一次性退还乙方，凭甲方开的收据退还押金。2012年1月10日，双方另行签订同一格式《租房协议》，约定租期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年6000元。2014年1月6日，双方再行签订同一格式《租房协议》，约定租期为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年7200元。2019年9月10日，葛塘影剧院在方久英门面房张贴《解除租赁合同通知》，内容为葛塘影剧院与你们订立的门面房“租房协议”，现租赁场地因年久失修，存在重大安全隐患，特书面通知全体承租户，自2019年9月10日起解除双方的租赁协议，相关事项通知如下：一、请在2019年9月20日前将承租房屋清空并交还葛塘影剧院；二、请将2019年9月20日前拖欠的租金交付葛塘影剧院；三、如逾期履行或不履行上述一、二条之规定，葛塘影剧院将通过司法程序收回租赁房屋。方久英自2019年8月份开始未交纳租金，7月份开始葛塘影剧院未收取电费，自2004年上半年开始，葛塘影剧院按照每度电1元收取。2019年7月份最后一次收取电表读数为34600，2010年1月9日读数为36139.7。另认定：1997年12月1日，南京市人民政府农村集体资产管理办公室出具《南京市农村集体资产产权登记证》，内容为根据南京市人民政府农村集体资产管理办公室印发的《南京市农村集体资产产权登记管理暂行办法实施细则》的规定，经审定，同意大厂区葛塘影剧院依法占有、使用农村集体资产，并负有加强农村集体资产管理，维护农村集体经济组织的合法权益，确保农村集体资产保值增值的职责，特发此证。庭审中，方久英提供如下证据：1、2001年6月20日，葛塘镇文化中心出具的租房押金500元收款凭证，证明自2001年开始，方久英就开始租赁案涉房屋；2、提供照片一组，证明房屋存在漏水情况，破坏内部装潢，影响正常使用；3、提供票据3张，证明2019年上半年对房屋进行维修，花费51020元，该3张票据系南京大厂某五金装饰材料经营部、南京市六合区某五金经营部出具，其中，装修费用23300元，包括木板1500元，地砖6600元，扣板1800元，乳胶漆1800元，木地板2800元，电线2000元，木工工钱5000元，水电工工钱1800元，维修屋顶和墙面费用22700元，包括墙砖6000元，水泥2100元，黄沙800元，墙纸1800元，瓦工12000元，另有3900元维修费，用于加盖屋顶彩钢瓦防治漏水，1120元用于重新布置屋内墙体电线线路；4、证人郑某证言，郑某出庭称1996年4月20日至2004年2月10日期间担任葛塘影剧院法定代表人，当时葛塘影剧院面临倒闭，领导谈话让本人去管理。葛塘影剧院负债累累，2011年通过很多方式把商户招租进来，合同一年一签，承诺租赁到房屋拆迁为止。起初，葛塘影剧院东面一排门面房10多间质量不好，容易漏水、积水，每年都给租户维修两次，还要做屋面防水。2002年发洪水，方久英租赁房屋漏水，无法经营，她就阁楼上面用铁板围起来，墙面粉刷，铺地板转，在郑某同意的基础上搭建了一个阁楼。以上事实有当事人陈述、租房协议、解除租赁合同通知、首款凭证、照片、票据、证人证言等证据证实。本院认为，葛塘影剧院、方久英起初就案涉房产签订几份《租房协议》，2015年12月31日租赁期届满，方久英继续使用租赁物，葛塘影剧院没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。2019年9月10日，葛塘影剧院向方久英送达《解除租赁合同通知》，明确表达了交付房租及交还房屋的意思表示，不定期租赁合同关系已解除，方久英不予支付相关费用并交还房屋无事实和法律依据。葛塘影剧院要求交还房屋并支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日按照每月600元计算的款项的诉讼请求，本院予以支持。根据案情，本院酌情认定交还时间为20日内。2019年7月份最后一次收取电费的电表读数为34600元，2010年1月9日的电表读数为36139.7，该期间的电费应按照每度1元的标准计取，计1539.7元。同时，葛塘影剧院应将押金500元予以退还。现方久英与葛塘影剧院未签订正式的书面租赁合同，且葛塘影剧院已明确表示要求交还房屋，方久英再行主张继续履行租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。方久英在未与葛塘影剧院签订书面租赁合同，且未征得葛塘影剧院同意的情况下，在2019年初对房屋进行装修，其花费费用系由自身过错造成，不应由葛塘影剧院承担责任。即使参照之前签订的书面租赁合同“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方”约定，葛塘影剧院也不应承担方久英装修费用。但是，对于方久英维修水电路及彩钢瓦等部分系对建筑物本身的加强，最终葛塘影剧院也会受益，葛塘影剧院应承担部分损失，根据实际情况，本院酌情葛塘影剧院应对此予以补偿6000元。对于电费，当事人一直按照每度电1元的标准计取，双方也未提出过异议，表明双方对此予以认可，现要求返还超过供电公司标准收取的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下：一、被告方久英于本判决生效后二十日内向被告南京市大厂葛塘影剧院交还位于六合区XX路XX号附属门面房（自原告南京市大厂葛塘影剧院南门出门左面数第九间，即某美发美甲门面），支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日按照每月600元计算的款项，并支付电费1539.7元；二、反诉被告南京市大厂葛塘影剧院于本判决生效后十日内退还反诉原告方久英押金500元，支付维修费用6000元；三、驳回原告南京市大厂葛塘影剧院、反诉原告方久英的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南京市大厂葛塘影剧院负担5元，被告方久英负担20元。反诉费1184元，由反诉原告方久英负担1159元，反诉被告南京市大厂葛塘影剧院负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年三月三十日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初8180号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费50元，反诉案件受理费1184元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年三月三十日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。