重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初6984号原告：铜梁区卡斐尼饰品经营部，住所地重庆市铜梁区。经营者：王兵，女，1991年10月18日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：重庆酷欧培食品超市有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道迎春东街232号附1号负1号，统一社会信用代码91500224MA5UB4HA49。法定代表人：夏洪锋，总经理。委托诉讼代理人：陈昌伟(特别授权)，重庆天朗律师事务所律师。原告铜梁区卡斐尼饰品经营部(以下简称“卡斐尼经营部”)与被告重庆酷欧培食品超市有限公司（以下简称“酷欧培公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卡斐尼经营部的经营者王兵、被告酷欧培公司的委托诉讼代理人陈昌伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卡斐尼经营部向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的租赁合同；2、判决被告退还原告已缴租金22684.8元；3、判决被告赔偿原告实际损失99973元及违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月28日签订了《租赁合同书》后，原告于2017年7月1日向被告支付了6个月的租金22684.8元，并委托装修公司进行了装修，装修费用共计6万元，并投入资金购买设备、货物、支付工资等共计39973元。2018年4月23日，因被告未缴纳物业费致使商场停电，后告知商场停业整改，导致原告无法继续经营，原告相应设备及材料无法取回。被告的行为已严重违约，根据合同，违约方须向守约方支付10万元违约金。为维护原告合法权益，特提出如上请求。被告酷欧培公司辩称，被告与原告签订租赁合同属实，同意解除租赁合同，但被告没有违约行为，不承担违约责任。租金应扣除原告营业期间的租金，对装修损失和违约金不予认可；违约金过高，如被告方需承担违约金，认可5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《租赁合同》、营业执照、租金账单详情、支付租金的银行回单、授权书、糯米鲜生通知书及双方当事人陈述本院予以确认并在卷佐证。对原告举示的《装饰施工合同》、装饰工程预算表、报价单、订单详情、员工证明、工资账单，因该组证据真实性无法核实，本院依法不予采信。根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，原告卡斐尼经营部的经营者王兵与案外人王田田作为承租方(乙方)与作为出租方（甲方）的被告酷欧培公司就位于重庆市铜梁区太阳城B1楼永辉鲜生精品生活超市外租区3#店面签订《租赁合同》，合同主要约定：“该店面建筑面积47.26平方米。第二条租赁用途用于经营玉类、银类、金类首饰、饰品。第三条合同期限从2018年1月19日起至2019年12月18日止。第四条租金、免租期及费用租金单价为80元/㎡，租金为3780.8元/月，租赁期间总额为136108.8元。经双方协商，合同的免租期为180天，具体时间于租赁区第3个租赁年（乙方进行书面确认）开始计算免租期。第五条租金支付乙方应于2017年7月1日前向甲方一次性预付6个月的租金，合计22684.8元，租金的支付为银行转账。第十三条合同的解除任何一方有下列情形之一时，另一方均有权解除本合同：1、一方资产或商品被扣押或被执行导致无法继续经营；2、因不可抗力致使本合同无法按期履行或无法履行。第十四条违约责任除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同均为违约。除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同均为违约。本合同中有特别约定的违约责任的，违约责任按该约定执行，其他的违约行为，违约方须向对方支付违约金100000元并承担对方受到的实际损失。第十八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均同意向甲方所在地的人民法院提起诉讼”等等。合同签订后，被告将商铺交付原告。原告王兵作为经营者于2017年7月1日前向被告预付6个月的租金22685元，被告亦认可其收到该笔租金。王兵以该商铺注册了字号为铜梁区卡斐尼饰品经营部的个体工商户，经营范围为珠宝首饰零售，并对所承租的商铺进行了装修并实际经营。被告经营的糯米先生会员店于2018年4月24日起闭店升级改造，一直停业至今，导致原告的商铺无法经营。庭审中，经本院释明，违约损失和违约金不能同时主张，原告表示自愿放弃损失请求，要求被告按合同约定支付违约金。另查明，王兵与案外人王田田分别向本院出具书面说明称：王田田与王兵作为共同乙方签订涉案租赁合同后，王田田因个人原因放弃履行该合同，所涉店面实际由王兵个人装修和经营，租金由王兵缴纳，王田田未曾参与，故王田田放弃对涉案合同的诉讼权利。本院认为，根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告酷欧培公司虽已按照约定向原告交付商铺，但从2018年4月24日起一直停业，致使原告租赁的商铺无法经营，其行为已构成违约，导致双方签订租赁合同目的已无法实现，原告依法有权解除合同。同时，根据法律规定，有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。本案原告解除合同的通知在本院向被告酷欧培公司送达副本时视为已通知到被告，现被告已于2019年12月11日收悉本案副本，故对原告主张解除双方租赁合同的请求，本院依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年12月11日解除。对于原告请求退还租金22684.80元的请求，因被告停业导致原告从2018年4月24日起无法经营使用承租的商铺，而原告已缴纳了2018年1月19日至2018年7月18日期间共6个月（180天）的租金22684.80元，因此被告需返还原告2018年4月24日至2018年7月18日共86天的租金10838.30元（22684.80元÷180天×86天）。关于原告主张的违约金10万元，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。酷欧培公司的违约导致原告无法继续经营，应当支付违约金。酷欧培公司抗辩认为约定的10万元违约金过高，请求调低。本院认为，酷欧培公司的违约行为必然导致原告的前期投入及预期收益受损，综合原告租赁面积、进行装修和实际经营等情况，合同约定的违约金10万元过高，本院酌情主张违约金80000元。关于原告请求赔偿的装修等损失99973元，庭审中原告举示的证据不能证明其损失金额，但被告的违约确会造成原告损失；因违约损失和违约金不能同时主张，原告已经选择要求被告支付违约金，且本院主张的违约金亦足以弥补原告的损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称其不存在违约行为的意见，原告承租被告超市内的外租区商铺，现超市因被告自身原因关门停业导致原告承租的商铺无法正常经营，不能实现收益，致使合同目的无法实现，已属根本违约行为，应承担违约责任。被告该辩称意见于法无据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告铜梁区卡斐尼饰品经营部与被告重庆酷欧培食品超市有限公司于2017年6月28日签订的《租赁合同》于2019年12月11日解除。二、被告重庆酷欧培食品超市有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告铜梁区卡斐尼饰品经营部租金10838.30元。三、被告重庆酷欧培食品超市有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告铜梁区卡斐尼饰品经营部违约金80000元。四、驳回原告铜梁区卡斐尼饰品经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4639元，减半交纳2319元，由被告重庆酷欧培食品超市有限公司负担1035元，由原告铜梁区卡斐尼饰品经营部负担1284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 谭四玲二〇二〇年三月十九日法官助理 银 菠书 记 员 杨佳铭