江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初4033号原告：佟明珠。委托诉讼代理人：刘向。被告：徐桂英。被告：张中慧。原告佟明珠与被告徐桂英、张中慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告佟明珠及其委托诉讼代理人刘向，被告徐桂英、张中慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟明珠向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告剩余房屋租金18000元及押金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月9日，原告与被告徐桂英签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于徐州市房屋，房屋租金每月5000元，租金一年一付，每年一次性支付租金60000元。在该合同签订时，原告还向被告支付了押金10000元。上述合同签订后，被告徐桂英向原告明示，案涉房屋租赁的相关事宜全权委托其女儿，即被告张中慧处理，房屋租金也支付给被告张中慧。原告按照被告徐桂英的要求，将房屋一年的租金60000元及押金10000元支付给被告张中慧，张中慧于2018年11月4日向原告出具了相应收据。2019年7月28日，被告张中慧在原告不知情的情况下，擅自将案涉房屋上锁，导致原告无法正常经营，其行为严重侵害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告徐桂英辩称：原告租房子是经过我女儿即被告张中慧的，房子租给原告之后，他又转租给别人了，这些我不知情。同意解除合同，不同意退还剩余房租及押金，请求法院依法判决。被告张中慧辩称：1、涉案房屋租给原告之后，合同上注明的合同期内剩余房租不予退还，且合同上注明了房租不得出租和转让，原告在被告不知情且未经过被告同意的情况下将案涉房屋转租给他人，我在2019年7月份的时候，已经微信告知原告，因其未经被告同意，私自转租案涉房屋，遂正式通知原告房屋租赁合同解除，一切费用由原告承担；2、同意解除合同，但不同意返还剩余房屋租金及押金。我是替我母亲徐桂英出租房子的，因我母亲不识字，我是经办人。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2018年11月9日，原告作为承租方（乙方）与被告徐桂英作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将位于徐州市的房屋出租给乙方使用；房屋租金每月5000元，结算方式为预付款，一次支付一年房租60000元；租赁期间为2018年11月18日至2020年11月17日；乙方在承租期内应对甲方的房屋结构、主体等硬件设备保持完整，物品及水电押金10000元待退房时由甲方检查物品是否完好后，无息退还（以上所有设备如有损坏或遗失，乙方应照价赔偿或者维修恢复原状，自然灾害除外）；该合同尾部备注：（1）乙方无权转租或转让本房屋；（2）乙方使用不满一年，剩余房租不予退还。原、被告均认可，上述合同签订后，原告向被告张中慧支付了押金10000元及1年的租金60000元（2018年11月8日至2019年11月7日）。被告徐桂英与被告张中慧系母女关系，二被告均认可，张中慧是受徐桂英的委托收取原告支付的租金及押金，在收取上述款项后，张中慧将该款项转交给被告徐桂英。被告主张原告存在未经其同意私自转租房屋的事实，为此，其提供了原告佟明珠与案外人马栋协商出租案涉房屋事宜的聊天记录8份，对此原告予以认可，但原告认为双方只是在磋商阶段，其与案外人马栋的转租合同在事实上从未履行过。同时，原告提供了其向案外人马栋出具的《收条》一份，并认可收取了案外人马栋租金40000元。案件审理过程中，原告认可，其曾交给案外人马栋一把案涉房屋的钥匙由其打扫卫生，且案外人马栋也将冰箱、几把椅子和桌子搬入过案涉房屋。2019年7月29日，被告以原告存在未经被告同意转租案涉房屋的事实为由，向原告发出解除双方签订的房屋租赁合同的通知，原告认可收到了该通知。被告亦认可，其于2019年7月底将案涉房屋上锁，收回了案涉房屋。经原、被告一致确认，现案涉房屋内已无原告的相关财物。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告徐桂英于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于原告请求判令解除原、被告于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。同时，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告作为案涉房屋的承租人，其认可曾与案外人马栋协商了转租案涉房屋事宜、向案外人马栋收取了租金40000元，并交给案外人马栋一把案涉房屋的钥匙由其打扫卫生，马栋也将冰箱、几把椅子和桌子搬入过案涉房屋，故本院认为，原告收取案外人马栋的租金、将案涉房屋交付马栋、案外人马栋实际占有使用案涉房屋可以证明，原告将案涉房屋的转租的事实。案件审理过程中，被告作为案涉房屋的出租人表示对原告转租的事实并不知情，原告亦未能提供相关证据证明其将案涉房屋转租给案外人马栋经过了被告同意。故，原告转租案涉房屋的事实未经被告同意，被告作为案涉房屋的出租人有权根据相关法律规定要求解除与原告签订的房屋租赁合同。被告于2019年7月29日向原告发出了解除合同的通知，原告亦认可于当日收到了该通知，故原告与被告徐桂英就案涉房屋的租赁关系于2019年7月29日原告收到被告发出的解除合同的通知时已解除。故，原告再次请求判令解除原、被告于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求依法判令被告返还原告剩余房屋租金18000元的诉请，本院认为，首先，根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，租赁期间为2018年11月18日至2020年11月17日，租金支付方式为预付款，一次支付一年房租；若原告使用不满一年，剩余租金不予退还。该房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，原告未提供证据证明该约定具备可变更可撤销的情形并申请变更撤销，因此，原、被告双方均应按照该合同的内容全面履行各自的义务；现原告实际使用案涉房屋不满一年，被告有权根据双方合同的约定，不再返还剩余的租金。其次，原告未使用案涉房屋满一年的原因是被告解除合同并提前收回案涉房屋所致，根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告无权转租或转让案涉房屋，但经审理查明，原告在租赁期间内存在未经被告同意转租案涉房屋的事实，该行为违反了双方合同的约定，基于该行为，被告依法解除了与原告的房屋租赁合同关系，并提前收回案涉房屋，故被告解除合同并提前收回案涉房屋的行为具有事实和法律依据，基于公平原则和诚实信用原则，被告亦有权不再返还原告剩余租金。综上，原告请求依法判令被告返还原告剩余房屋租金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求依法判令被告返还押金10000元的诉请，本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告徐桂英签订的房屋租赁合同中约定，原告应向被告支付物品及水电押金10000元，待退房时由被告检查物品是否完好后，无息退还，所有设备如有损坏或遗失，原告应照价赔偿或者维修恢复原状，自然灾害除外。现原、被告签订的房屋租赁合同依法解除，被告也于2019年7月底收回案涉房屋，且被告徐桂英未能提供相关证据证明退房时案涉房屋的设备、物品等存在损坏、遗失的情形，故根据双方合同的约定，该部分押金，被告徐桂英应当返还原告。故，原告请求依法判令被告徐桂英返还押金10000元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告张中惠是否应该承担责任的问题，本院认为，被告徐桂英与被告张中慧系母女关系，本案中，与原告签订案涉房屋租金合同的相对人为被告徐桂英，案件审理过程中，二被告均认可，张中慧是受徐桂英的委托进行收取原告支付的租金及押金等行为，原告虽主张二被告是共同的、合伙出租行为，合伙人应当承担连带责任，但其未能提供相关证据证明，故原告基于房屋租赁合同要求被告张中惠承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐桂英于本判决生效后十五日内一次性向原告佟明珠返还押金10000元；二、驳回原告佟明珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告佟明珠负担370元，由被告徐桂英负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  林佳锟审 判 员  王 敏人民陪审员  范玉壮二〇二〇年三月十六日法官 助理  董 瑶书 记 员  戴 婷