广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5016号上诉人（原审原告）：梁杏卿，女，1956年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈红，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴金娣，女，1963年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：麦容娟，女，1963年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。上诉人梁杏卿因与被上诉人吴金娣、麦容娟建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁杏卿上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除梁杏卿与吴金娣、麦容娟于2016年7月25日签订的《土地使用权转让协议书》。事实和理由：一、本案涉案土地是空置多年的土地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款所规定的不得转让之范畴。1.梁杏卿与吴金娣、麦容娟于2016年7月25日签订《土地使用权转让协议书》，协议约定梁杏卿将自有产权名下的位于中山市××镇××街××号和中山市东升镇东成路118号两处空置土地40%土地使用权转让给吴金娣、麦容娟，协议约定上述土地使用权的转让价格为人民币512万元；同时该协议第六条（三）款约定“因政策原因不能办理过户或被法院查封的不属于甲方（梁杏卿）违约，甲方立即退还人民币伍佰壹拾贰万元（￥5120000.00元）给乙方（吴金娣、麦容娟）”；2.协议签订后，梁杏卿了解到：①中山市城乡规划局于2014年9月30日就（包含梁杏卿与吴金娣、麦容娟转让的两处土地在内）规划情况作出过复函，即中规函（2014）437号函件，明确“中山市星光金属工业有限公司等32宗用地规划不符合市总规且无控规，待省住建局调整方案后……方可办理规划审批手续”。②另中山市国土资源局于2014年12月12日发出的中土函【2014】2017号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》第二条（二）项，明确指出土地使用权转让应符合条件“按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，转让是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。结合本案，首先，梁杏卿与吴金娣、麦容娟在《土地使用权转让协议书》中只约定了土地使用权转让的地块（为空置地）及价款，并无约定关于该空置地的投资与开发的任何事项。其次，该两处待转让土地由于总规与控规不符，不能办理任何相关转让手续。因此基于这两个重要因素均属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款及中山市城乡规划局、中山市国土资源局先后规定禁止转让的范畴。3.一审清楚明确了各项法律和行政法规对涉案土地是否符合土地转让的条件和现状。请求二审法院结合法律法规对本案的空置土地转让是否合法合规作出明确认定。二、一审判决适用法律不当。梁杏卿与吴金娣、麦容娟签订的是《土地使用权转让协议书》，涉案土地是否符合法律、行政法规规定的转让过户条件，应该适用的是哪些法律法规条文，一审法院应有明确认定。梁杏卿在一审诉讼中按照请求权的法律基础，有序、完整地将基本事实和理由、法律依据及相关事实的证据图片及各部分观点诉求基础提交到法院，供法庭参考并证实梁杏卿的诉求观点，但一审判决书中却称梁杏卿要求“解除合同”依据不足，还引用了最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、一百零五条为据，要求梁杏卿“举证证明”。梁杏卿认为前述的法律法规及行政管理部门发回的各个复函的实质内容与依据（包括梁杏卿举证的合同文本和空置地图片等）证据充分，清楚说明了事实与诉求观点，案中大量的法律法规对于法院审理土地使用转让纠纷案件，都有直接具体的关于空置土地不得转让、买卖及在有约定的条件下也须有投资开发总额在25%以上等具体规定要求作为判案指引，故梁杏卿认为一审判决有法不依，主观臆造，自设问题自答且自相矛盾，将案件事实偏离案件的本质与焦点角度，不正视法律法规规定，反认定梁杏卿在“日后解除……”原因后可以违法擅自继续履行协议，还把梁杏卿提出“解除合同”观点偏离为“合同有效……”，误导到另一个法律关系上，梁杏卿认为一审判决适用法律不当，请二审法院予以明鉴与纠正。综上，梁杏卿认为：1.本案的焦点问题是多年来的空置土地根据相关法律法规规定是不可以买卖转让的。2.涉案空置土地同时还具有总规与控规不符的问题，截至此诉讼期间，该区域的规划还在省市行政主管部门的修改完善审核中，是不具备且不能办理过户手续的。3.梁杏卿与吴金娣、麦容娟就转让两地块从无约定过如何投资、如何开发问题，更谈不上“投资开发总额在25%以上”的问题，也从未划分过该两处地块中任何位置归属任何一方的界定，完全是单纯的空置地“土地买卖”，更不存在一审判决书第八页中指引所述“故如被告所称，先完成相应的投资开发比例方可办理转让过户手续”的情况。在合同没有约定的情况下，根本不可能进行所谓的相应投资与开发，也无法达到符合过户的条件，协议与法律法规相悖，根本无法履行，因此梁杏卿要求解除协议。敬请二审法院结合本案的事实与法律法规予以核查及认定，作出公正判决。吴金娣、麦容娟答辩称：一、本案《土地使用权转让协议书》是源于土地使用权益置换而来的。1.本案《土地使用权转让协议书》源于吴金娣、麦容娟最初享有的土地权益。2010年4月7日黎锦泉（梁杏卿丈夫）、何秀珍与吴金娣、麦容娟共同出资人民币1702万元（各人出资人民币425.5万元，各占25%股份）购买了位于中山市××镇××村××路侧的土地【土地使用权证号：中府国用（2010）第090341号土地，土地面积：7544.6平方米，土地性质：国有商住用地】并建设地上建筑物。2012年5月30日黎锦泉为甲方、何秀珍为乙方、麦容娟为丙方、吴金娣为丁方共同签订《四方协议书》、《东升镇坦背村为民路商住用地费用分摊表》予以确认：四人各占25%的比例享有上述土地的产权、地上建筑物、收益，上述土地使用权暂办证到黎锦泉、何秀珍两人名下，上述房地产处分（包括租赁、抵押借款、转让、征收补偿等）必须经四人同意后方可办理。四人当日在上述土地的《土地使用权证》复印件上签名并按手印确认。（详见：证据1①）2.吴金娣、麦容娟享有上述土地权益的价值确定为人民币1800万元。因黎锦泉、何秀珍在2010年9月16日及2013年9月18日未经吴金娣、麦容娟同意擅自将上述土地使用权用作向银行贷款抵押担保的财产，侵害了吴金娣、麦容娟享有的上述土地权益。2015年6月26日麦容娟为甲方、吴金娣为乙方、黎锦泉为丙方、何秀珍为丁方、梁杏卿为戊方、吴洁文（何秀珍的丈夫）为己方共同签订的《协议书》在上述《四方协议书》的基础上再次确认：吴金娣、麦容娟对上述土地各享有25%的产权份额，并确认黎锦泉、何秀珍的侵权行为，黎锦泉、何秀珍承诺在2016年9月30日前将上述土地使用权注销抵押登记、变更登记为四人各按25%共有，否则上述土地使用权被拍卖处理的，黎锦泉、何秀珍须赔偿吴金娣、麦容娟各人民币900万元（即黎锦泉应赔偿麦容娟人民币450万元、应赔偿吴金娣人民币450万元，何秀珍应赔偿麦容娟人民币450万元、应赔偿吴金娣人民币450万元）。梁杏卿系黎锦泉的妻子，自愿作为黎锦泉的上述债务的连带清偿担保人；吴洁文系何秀珍的丈夫，自愿作为何秀珍的上述债务的连带清偿担保人。（详见：证据1②）3.为解决黎锦泉、何秀珍的上述侵权赔偿问题，依照2015年6月26日签订的《协议书》，2016年6月10日吴金娣、麦容娟为甲方，吴洁文、何秀珍夫妻为乙方、黎锦泉、梁杏卿夫妻为丙方签订《协议书》就处理上述被侵权土地设计的权益及相关事宜达成协议：吴洁文、何秀珍夫妻，黎锦泉、梁杏卿夫妻以处理以下房地产的方式分别补偿2015年6月26日签订的《协议书》中约定应赔偿给吴金娣、麦容娟的款项：（1）①以吴洁文名下坐落于中山市××镇××东××马路××号的房地产【土地证号：（2008）第易090448号、房产证号：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号】折价人民币1000万元，由吴金娣、麦容娟代为偿还银行贷款人民币450万元及垫支物业过户税费后的剩余价值人民币550万元抵偿；②以吴洁文名下坐落于中山市××镇沿河东路××号的房地产【土地证号：中府国用（2013）第易0902402号、房产证号：粤房地证中府字第××号、粤房地证字第××号】50%产权份额折价500万元，由吴金娣、麦容娟代为偿还银行贷款人民币280万元及垫支物业过户税费后的剩余价值人民币220万元抵偿；（2）以梁杏卿名下坐落于中山市××镇××街××号和中山市东升镇东成路118号的土地【土地证号：中府国用（2013）第易0900460号、中府国用（2013）第易0900461号、面积：4044.8平方米，即本案所涉土地】的40%产权份额折价人民币512万元抵偿。吴金娣、麦容娟已按该《协议书》第二条第1项约定代吴洁文偿还银行贷款及垫支物业过户税费，吴洁文也按约定将上述两处房产更名过户到吴金娣、麦容娟指定的第三人名下，相关房地产权益已转归吴金娣、麦容娟享有。该《协议书》各项条款除梁杏卿名下的上述土地使用权份额（即本案所涉土地使用权份额）外，均已更名过户履行完毕。（详见：证据1③）4.梁杏卿依照上述2016年6月10日签订的《协议书》第二条第二项的约定，另作为甲方于2016年7月25日与吴金娣、麦容娟为乙方签订本案《土地使用权转让协议书》约定：本案所涉土地的40%产权份额作价人民币512万元转归吴金娣、麦容娟所有；转让款人民币512万元已于2016年7月25日从黎锦泉、梁杏卿、吴洁文、何秀珍欠吴金娣、麦容娟的土地权益价值中抵扣，梁杏卿已于当日出具相应《收款收据》确认；本案所涉土地也于当日交付给吴金娣、麦容娟占有、使用、收益、处分，《土地使用权证》及税票原件也交由吴金娣、麦容娟收存。（详见证据1④、证据2、证据5）吴金娣、麦容娟的本案所涉土地使用权是因其原土地使用权被黎锦泉等人侵权后通过置换获得的，而非转让取得的。置换过程中，吴金娣、麦容娟已给予梁杏卿及黎锦泉巨大的优惠，吴金娣、麦容娟取得本案所涉土地使用权合情、合法、合理，应受法律保护。二、本案所涉土地使用权份额是完全可以满足更名过户政策要求的。一审诉讼期间，中山市东升镇住房和城乡建设局出具东建函（2019）3号《关于梁杏卿、彭杭州用地规划情况说明的函》确认：“涉案土地使用权在《中山市东升镇总体规划2011-2020》中均为建设用地，已纳入《中山市东升镇DS0601单元控制性详细规划》编制范围，规划用地性质均为工业用地，目前该控规已完成规划公示，正在按市有关部门审查意见修改完善方案，最终其规划控制条件的落实需以市政府批复的规划成果为准。”中山市国土资源局给一审法院的复函也明确：“土地使用权转让应符合以下条件之一：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。（三）转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（四）经法院公开拍卖处置后，凭法院出具的协助执行通知书办理。”本案所涉土地是完全可以满足更名过户条件的。中山市人民政府于2019年6月4日作出的中府【2019】61号《中山市人民政府关于印发中山市控制性详细规划管理办法的通知》已明确启动工业用地的规划工作（含本案所涉地块），其中第五条规定“市自然资源局负责组织编制火炬开发区、翠亨新区、石岐区、东区、西区、南区、五桂山的控制性详细规划，火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、各区办事处配合做好相关工作。各镇人民政府委托自然资源局组织编制所辖区域的控制性详细规划，并以自身名义，依法开展控制性详细规划编制法定环节的相关工作。”即本案所涉土地可启动申请立项、办理规划报建手续。依照《土地使用权转让协议书》第三条约定“甲方在2016年7月25日，按现状将上述两块土地使用权40%产权份额移交给乙方。自2016年7月25日起，上述两块土地使用权40%产权份额由乙方占有、使用、收益和处分，并将上述两块土地的土地使用证及相关税票交给乙方保管。”梁杏卿已于2016年7月25日将上述两块土地交付给吴金娣、麦容娟，并将《土地使用权证》原件及税票原件交给吴金娣、麦容娟保管。依照《土地使用权转让协议书》第四条约定“甲方负责向乙方提供上述两块土地的测量图纸并无条件协助乙方办理上述土地过户到乙方或乙方指定人名下的相关手续，同时甲方需无条件配合乙方到公证处办理公证授权手续。”梁杏卿有义务将本案所涉的土地份额更名过户给吴金娣、麦容娟或吴金娣、麦容娟的指定人名下，双方没有对更名过户的期限作出限制，吴金娣、麦容娟随时可要求梁杏卿履行该义务。梁杏卿以《土地使用权转让协议书》第六条第三项“因政府原因不能办理过户或被法院查封的不属于甲方违约，甲方立即退还人民币伍佰壹拾贰万元（￥5120000）给乙方”为由要求解除合同，没有任何事实依据和法律依据，本案所涉土地是可以满足更名过户条件的，该约定没有赋予梁杏卿解除合同的权利，因此，梁杏卿无权主张解除合同。三、吴金娣、麦容娟用原来享有的土地权益置换本案所涉土地使用权不是为了买卖土地牟利，而是为了建设厂房，开办新企业进行经营。麦容娟已经注册成立新企业“中山市晋港家具有限公司”，正拟以“中山市晋港家具有限公司”立项投资、兴建厂房，待投资额达到25%后，上述土地即可办理更名过户手续。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。梁杏卿的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，应予驳回。梁杏卿于2018年11月19日向一审法院起诉请求：解除梁杏卿与吴金娣、麦容娟于2016年7月25日签订的土地使用权转让协议书。一审法院认定事实：2012年5月30日，吴金娣、麦容娟分别作为丙方、丁方与作为甲方的黎锦泉、作为乙方的何秀珍签订一份四方协议书，约定：四方共同出资购买位于中山市××镇××村××路侧××土地资产［土地证××为××（××）××土地使用权（××）］（下××路土地使用权），以甲方、乙方名义购买、办理产权证等手续，四方各出资425.5万元，各占股份比例25%，该土地资产权益的处置必须经四方同意方可办理。2015年6月26日，吴金娣、麦容娟分别作为甲方、乙方与作为丙方的黎锦泉、作为丁方的何秀珍、作为戊方的梁杏卿（丙方黎锦泉的配偶）、作为己方的吴洁文签订一份协议书，约定：甲、乙、丙、丁四方共同出资购买为民路土地使用权办证到丙丁名下，四方各占25%份额产权；因丙方、丁方未经甲方、乙方同意以该土地使用权抵押向银行贷款，丙方、丁方承诺在2016年9月30日前将该土地使用权变更登记为甲、乙、丙、丁四方共有，各占25%份额产权；否则，丙方、丁方须以该土地使用权经四方认可的价值3600万元对甲方、乙方各按25%份额进行赔偿，戊方、己方负连带赔偿责任。2016年6月10日，吴金娣、麦容娟作为甲方与作为乙方的何秀珍、吴洁文及作为丙方的黎锦泉、梁杏卿签订一份协议书，约定：三方就处理2015年6月26日签订的协议书涉及的债权债务问题协商处理如下：由乙方和丙方共同以1180万元购买甲方50%股份；其中……丙方以梁杏卿名下在涉案土地使用权（与彭杭州共有）中的40%产权份额作价512万元转让给甲方。2016年7月25日，梁杏卿作为甲方与作为乙方的吴金娣、麦容娟签订一份土地使用权转让协议书，约定：甲方将其与彭杭州共有的涉案土地使用权（梁杏卿占40%产权、彭杭州占60%产权）的40%产权份额转让给乙方；甲方声明，在转让该40%产权份额前，甲方已书面知照彭杭州有优先购买权，在限定时限内彭杭州无意购买，且甲方的转让也经其他共有人同意，该转让的40%产权份额没有向第三方转让和抵押；转让价款512万元，用于抵偿何秀珍、黎锦泉欠乙方的部分欠款（因购买乙方为民路土地使用权产权份额所欠），该512万元转让款支付给甲方的标志，以甲方向乙方出具收据方式为据，同时何秀珍、黎锦泉原欠乙方款数额作相应变更；甲方在2016年7月25日按现状将涉案土地使用权40%产权份额移交给乙方，自该日起涉案土地使用权40%产权份额由乙方占有、使用、收益和处分，土地使用证及相关税票交给乙方保管；甲方负责向乙方提供涉案土地使用权的测量图纸并无条件协助乙方办理过户手续；因政策原因不能办理过户或被法院查封的不属甲方违约，甲方立即退还512万元给乙方。同日，梁杏卿出具收款收据确认收到吴金娣、麦容娟转让款512万元。涉案土地使用权的土地证号为中府国用（2013）第0900460号和中府国用（2013）第0900461号，登记的土地使用权人均为梁杏卿和彭杭州，用途均为工业。2014年9月30日，中山市城乡规划局向东升镇人民政府发出中规函（2014）437号复函，该复函所附的汇总表反映，涉案土地使用权“与市总规不符，规划为绿地，已纳入本次总规平衡方案”“无控规覆盖”“与市总规不符且无控规，不能办理《建设用地规划许可证》。待省住建厅同意市总规微调方案后，贵镇可尽快启动该片区控规编制程序，待控规成果批准后方可办理规划审批手续”。2019年1月16日，中山市东升镇住房和城乡建设局出具的东建函（2019）3号关于梁杏卿、彭杭州用地规划情况说明的函反映，涉案土地使用权在《中山市东升镇总体规划2011－2020》中均为建设用地，已纳入《中山市东升镇DS0601单元控制性详细规划》编制范围，规划用地性质均为工业用地，目前该控规已完成规划公示，正在按市有关部门审查意见修改完善方案，最终其规划控制条件的落实需以市政府批复的规划成果为准。一审诉讼期间，一审法院向中山市自然资源局致函询问涉案土地使用权的规划调整情况及是否存在办理过户手续（梁杏卿与吴金娣、麦容娟之间）的法律障碍。该局出具中山自然资函（2019）1036号复函称，涉案土地使用权“暂无控规覆盖，暂无法明确其规划用途”，“土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（三）经法院公开拍卖处置后，凭法院出具的协助执行通知书办理。”对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：吴金娣、麦容娟提交并经梁杏卿确认属实的通知反映，梁杏卿于2016年6月3日通知彭杭州其拟转让在涉案土地使用权中所占40%产权份额事宜，询问彭杭州是否行使优先购买权；彭杭州在通知中注明“本人已收到通知并自愿放弃优先购买权”字样。梁杏卿提交现场照片拟证实涉案土地使用权目前仍空置，吴金娣、麦容娟未否认空置的事实，但认为周边正在兴建建筑物，可证实涉案土地使用权可以进行建设。同时，吴金娣、麦容娟还称，其已申办企业，只要实现投资规模总额的25%，即可过户。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案中，梁杏卿与吴金娣、麦容娟双方签订土地使用权转让协议书，约定由梁杏卿将其在涉案土地使用权中所占的40%产权份额转让给吴金娣、麦容娟，双方由此形成建设用地使用权转让合同关系。现梁杏卿以涉案土地使用权存在规划调整，且仍然空置，不能办理转让过户手续，即合同因政策原因不能履行为由，诉讼请求解除合同。对此，一审法院认为：其一，虽然如2014年9月30日中山市城乡规划局出具的中规函（2014）437号复函和诉讼期间中山市自然资源局出具的中山自然资函（2019）1036号复函反映，涉案土地使用权目前无控规覆盖，目前可能不具备办理转让过户手续的条件。但前一复函已同时明确，涉案土地使用权所在片区后续会有相关控规编制出台，而2019年1月16日中山市东升镇住房和城乡建设局出具的东建函（2019）3号更是明确，涉案土地使用权已纳入《中山市东升镇DS0601单元控制性详细规划》编制范围，规划用地性质均为工业用地，目前该控规已完成规划公示，只是等待市政府审批。即目前存在的涉案土地使用权办理转让过户手续的规划因素障碍可能在日后消除。而结合梁杏卿与吴金娣、麦容娟双方的合同约定可知，双方并未明确约定办理转让过户手续的期限。因此，梁杏卿以目前存在的涉案土地使用权办理转让过户手续的规划因素障碍为由，主张合同因政策原因不能履行，并据此请求解除合同，依据不足。其二，虽然吴金娣、麦容娟未否认涉案土地使用权目前处于空置状态，有可能不符合诉讼期间中山市自然资源局出具的中山自然资函（2019）1036号复函所给出的转让条件第二条，但该复函并未针对一审法院明确指向的涉案土地使用权明确其是否属于应适用该转让条件第二条的情形，梁杏卿也未举证证实涉案土地使用权属于应适用该转让条件第二条的情形。而且，同前理，即使涉案土地使用权属于应适用该转让条件第二条的情形，但因梁杏卿与吴金娣、麦容娟双方并未明确约定办理转让过户手续的期限，故如吴金娣、麦容娟所称，先完成相应的投资开发比例即可办理转让过户手续。因此，梁杏卿以涉案土地使用权目前空置为由，主张合同因政策原因不能履行，并据此请求解除合同，依据不足。综上，梁杏卿诉讼请求解除合同的理由不能成立，一审法院不予采纳，并对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：驳回梁杏卿的诉讼请求。案件受理费47640元，由梁杏卿负担（已付）。二审中，吴金娣、麦容娟提交了彭杭州签名的《关于合作共同开发土地建设厂房兴办企业的函》，拟证明彭杭州同意与吴金娣、麦容娟共同合作开发坐落于中山市××镇××街××号土地建设厂房兴办企业。梁杏卿对该合作函的三性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，梁杏卿与吴金娣、麦容娟均确认：黎锦泉、何秀珍、吴金娣、麦容娟于2010年各出资25%向案外人郭培添购买了土地证号为中府国用（2010）第易090341号的土地使用权，登记至黎锦泉、何秀珍名下。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。梁杏卿与吴金娣、麦容娟签订的《土地使用权转让协议书》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。本案二审争议的焦点为：梁杏卿主张解除涉案建设用地使用权转让协议的理由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，即当事人可以约定合同解除的条件。结合本案，梁杏卿与吴金娣、麦容娟在《土地使用权转让协议书》中约定了“甲方（梁杏卿）在2016年7月25日按现状将上述两块土地使用权40%产权份额移交给乙方（吴金娣、麦容娟）”“因政策原因不能办理过户或被法院查封的不属甲方违约，甲方立即退还人民币伍佰壹拾贰万元给乙方”，双方在协议书中已明确了土地按现状（空地）于协议签订之日即2016年7月25日过户，若因政策原因不能过户的，不属吴金娣、麦容娟违约。且双方并无关于该空置地的投资与开发的相关约定，现双方均确认涉案土地仍未开发，故不符合现时土地过户的条件，因此，梁杏卿依据合同的约定诉请解除合同，理据充分，本院予以支持。综上，梁杏卿的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，致实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14674号民事判决；二、解除上诉人梁杏卿与被上诉人吴金娣、麦容娟于2016年7月25日签订的土地使用权转让协议书。一审案件受理费47640元（梁杏卿已预交），由吴金娣、麦容娟负担；二审案件受理费47640元（梁杏卿已预交），由吴金娣、麦容娟负担（吴金娣、麦容娟于本判决生效之日起七日内迳付梁杏卿共计95280元）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年三月二十日书记员  严贝贝杨俊彦