重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初15137号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎,女，重庆大川集团房地产开发有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：滕月，女，重庆大川集团房地产开发有限公司员工，住重庆市石柱县。被告：姜书梅，女，1978年5月13日出生，汉族，职业不详，住重庆市涪陵区。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行,住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。诉讼代表人：苏海涛，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托诉讼代理人：顾頠，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）与被告姜书梅、第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人刘莎莎、滕月，第三人中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行的委托诉讼代理人顾頠到庭参加诉讼。被告姜书梅下落不明，经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除2014年10月30日原、被告签订的合同编号为（CQ-5870848）的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约（网络签约编号CQ-5870848）；3、判令被告协助原告注销位于重庆市江北区预购商品房买卖合同备案登记（备案登记号：103字第2015******008）；4、判令被告协助原告注销位于重庆市江北区商品房所有权的预告登记；5、判令被告向原告支付违约金117132元，即以购房款总额585660元的20%计算；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月30日，被告购买由原告开发的位于重庆市江北区，并与原告签订了编号为CQ-5870848的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定总成交价为585660元，首付房款176660元，房款余额为409000元，房款余额以向银行按揭贷款的方式支付。根据原告的购房政策，被告可以分期付款的方式向原告支付购买该房屋的首付款，2014年10月30日，原告与被告签订了《分期付款协议》，该协议约定在2015年12月30日前被告将购买该房屋的购房剩余首付款169000元支付给原告。但被告至今仍未支付原告剩余首付款169000元。同时，被告未按照银行贷款合同的约定期限偿还贷款，导致原告向第三人承担了担保责任，原告按双方约定有权单方解除合同。现原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告姜书梅未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行陈述，原告于2019年11月21日向原告在第三人的保证金账户中汇入395725元用于偿还被告所欠第三人的贷款本息，经核实，第三人已将该款扣划。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告大川公司（甲方）与被告姜书梅（乙方）签订编号为CQ-5870848号的《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：甲方（卖方）：重庆大川集团房地产开发有限公司，乙方（买方）：姜书梅，地址：重庆市江北区,乙方购买甲方开发的重庆市江北区成套住宅，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2013）预字第（***）号。本商品房建筑面积92.38平方米，套内建筑面积73.36平方米，本商品房户型为：二室二厅，为清水房，总成交金额为585660元。乙方签订本合同时向甲方支付首期房款176660元，房款余额人民币409000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。属预售商品房的，甲方应在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十条乙方逾期付款的违约责任，主要约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.10的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.10向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.10的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原、被告还订立上述合同的附件五合同补充协议，双方在合同补充协议第二条第（二）项中约定：在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：1、乙方承诺未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金时，视为乙方未付清房款，乙方应自扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向甲方（保证人）赔偿损失。2、甲方有权单方解除主合同，收回该商品房，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方所交的全部款项优先用于冲抵甲方（保证人）的损失，冲抵后如有剩余的，甲方在乙方配合完善有关合同解除手续后7个工作日内退还给乙方。3、甲方有权对该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。4、甲方有权终止或不予办理以乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。协议还约定，乙方确认主合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，甲方按上述地址发出通知，即视为甲方已履行通知义务。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须从变更之日起五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方面解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方全部损失。同时乙方在此授予甲方代办解除主合同合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、抵押登记、产权登记等权限。本补充协议与主合同有冲突或不一致的部分，以本补充协议为准。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订分期付款协议，该协议主要约定：乙方自愿购买甲方开发建设的大川滨水城，并于2014年10月30日与甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），房款总额为人民币585660元，付款方式为按揭贷款：按揭7成30年，应付首付款为176660元，贷款金额为409000元，贷款期限为360个月。截止至2014年10月30日，乙方已实际支付首付款（适用于按揭贷款支付方式）7660元，尚欠首付款169000元。甲方同意乙方分两期支付尚欠款项：1、第一期支付时间及金额：乙方承诺于2015年3月31日前支付人民币845000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。2、第二期支付时间及金额：乙方承诺于2015年12月30日前支付845000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应当按照房款总额的20%向甲方支付违约金。本协议作为甲乙双方签字盖章即生效，一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，具同等效力。本协议作为甲乙双方签署的购房全责的附件，与购房合同具有同等法律效力，本协议与购房合同约定有冲突或不一致的部分，以本协议约定为准。上述合同订立后，2015年1月21日，被告（借款人）与第三人中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行向被告发放金额为409000元的一手住房购置贷款用于购买位于重庆市江北区的房屋，原告为保证人，保证担保责任的范围为阶段性连带保证责任，原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，原告对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记的证明文件。合同约定，借款人未按约定偿还合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有账户中扣除相应款项用以清偿。上述合同签订后，第三人中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行向被告发放了贷款，但被告未按时还款，截止2017年6月30日，中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行在原告保证金账户中多次扣划了款项。截止2017年6月29日共扣划11笔，总金额65003.66元。原告曾起诉向被告追偿上述款项，本院曾于2018年1月15日判决被告姜书梅支付原告重庆大川集团房地产开发有限公司代被告姜书梅偿还的款项65003.66元及截止2017年6月30日的资金占用损失12302.98元。该判决生效后被告仍未向原告及第三人清偿上述款项及剩余贷款。第三人中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行以原告承担保证责任为由继续在原告保证金账户中扣划款项，原告后代被告支付了全部剩余贷款本息。原告与被告就双方订立的前述商品房买卖合同进行了网络签约（合同编号/备案号：CQ-*******、业务编号：2014********1039)，于2015年1月30日办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案（103字第2015*******0008号）及房屋所有权预告登记（业务编号：2015*******0009号）。被告姜书梅至今也未按双方分期还款协议向原告支付房款169000元及偿还原告向第三人给付的各项借款款项。审理中，本院于2019年10月22日向被告依法公告送达了起诉状副本及传票，被告仍未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。上述事实，有原告重庆大川集团房地产开发有限公司提交的重庆市商品房预售（预租）许可证、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《分期付款协议》、中国工商银行个人借款凭证、个人借款/担保合同、不动产销售专用收据、网签信息截图、重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、重庆市不动产登记信息查询结果、（2017）渝0106民初12983号民事判决书、中国工商银行逾期还贷凭证、保证人履行保证责任通知函、中国建设银行网上银行电子回执、催收函、EMS快递回单、解除商品房买卖合同通知函及EMS快递回单及物流信息截图等书证以及当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告姜书梅签订的《重庆市商品房买卖合同》、附件合同补充协议以及分期付款协议均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告姜书梅未按原被告双方约定期限给付原告房款以及按约返还第三人借款本金及相应利息等款项，致使原告承担了保证责任，数额较大，且被告至今仍未履行付款义务，因此原告有权按照双方约定解除合同，请求被告承担双方约定的违约责任并请求被告协助原告办理注销相关合同网络签约、备案、预告登记手续。原告诉讼请求中提出解除合同，本院向被告依法公告送达了起诉状副本及传票，公告期限届满后，视为送达，原告解除合同的通知到达被告，因此双方涉案合同关系依法于2019年10月22日解除。原告请求被告以购房款总额585660元的20%即117132元承担违约责任，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告姜书梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等抗辩权利，本院依法可以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告姜书梅于2014年10月30日签订的合同编号为CQ-5***48的《重庆市商品房买卖合同》于2019年10月22日解除。二、限被告姜书梅于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约手续（合同编号/备案号：CQ-****48、业务编号：2014*******1039）。三、限被告姜书梅于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区大石坝预购商品房买卖合同备案登记（103字第2015********008号）。四、限被告姜书梅于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区预购商品房的被告所有权预告登记（业务编号：2015******009号）。五、限被告姜书梅于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告重庆大川集团房地产开发有限公司违约金117132元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9658元，公告费300元，合计9958元，由被告姜书梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  滕 磊人民陪审员  谢乐曦人民陪审员  谢成兰二〇二〇年三月二十日书 记 员  周佳雯