广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初503号 原告：广西玉林玉柴物业管理有限公司，地址：玉林市玉柴新城，统一社会信用代码：91450900735159725R。 法定代表人：覃东海。 委托代理人：王俪蓉，该公司员工。 被告：玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会，地址：玉林市盛世豪庭小区3栋4单元旁业主委员会办公室。 代表人：罗振潮，主任。 原告广西玉林玉柴物业管理有限公司（以下简称玉柴物业公司）与被告玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会（以下简称盛世豪庭小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉柴物业公司的委托代理人王俪蓉、被告盛世豪庭小区业委会的代表人罗振潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉柴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告之间的物业服务合同关系。2、请求依法判令被告向原告退还中标保证金1万元。3、请求依法判令被告向原告赔偿255元。4、请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月27日，玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会（以下简称业委会）发布《关于选聘（招标）物业管理服务单位的公告》，对玉林市南兴•盛世豪庭商住小区（以下简称小区）物业管理服务进行选聘。原告报名参与竞标。2019年5月17日，被告向原告出具《关于缴纳玉林市盛世豪庭竞标保证金的函》，说明被告名下银行账户未正式启用，拟提供业委会成员黄寅个人银行账户收取竞标保证金，并要求原告于2019年5月17日18:00前缴纳竞标保证金1万元。原告收悉后，同日向黄寅个人银行账户转款1万元。2019年5月24日，被告向原告发出中标通知书。中标后，原告积极与被告对接合同签订、工作交接、进驻等事宜。为解决水电周转金收取的问题及确定其他合同条款，原、被告双方分别于2019年5月31日、7月17日、8月7日在原告会议室开会讨论，并于2019年8月7日确定最终的合同版本，双方口头约定被告在小区内对该合同进行公示，公示期满，业主无异议后签订合同，原告在9月1日进行接管。此后，被告并没有依约在小区公示合同。且原告在接到中标通知书后，还收到业主致函给小区所属居委会、街道办的《业主之声》、《关于盛世豪庭小区业委会违法违规行为的情况报告》。该两份函件反映出，业主反对更换现物业公司、被告未经授权选聘新的物业公司、被告与业主矛盾重重，长期对立。且被告迫于业主的压力，一直不敢与原告签订物业服务合同，未能提供原告接管的条件，导致9月1日进驻的约定无法实现。2019年9月2日，原告致被告《工作联系函》，要求被告尽快启动原告进驻前的工作程序，在9月15日前书面回复关于签约、进驻期限等事宜。2019年9月14日，被告复函，其与业主存在矛盾，何时进驻另行洽商。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。中标之日起至2019年9月，已历经四个月，远远超过了法律规定的三十日期限，且合同版本确定后，被告一直不向业主公示，也不与原告确定签订合同的时间，亦从未对阻碍原告进场的问题采取任何解决措施。被告的种种不作为，已构成根本违约，且原告有理由相信，合同目的已然不能实现。故2019年9月21日，原告向被告致《关于退还投标保证金的函》,要求被告在10月1日前退还竞标保证金1万元。2019年10月17日，被告向原告致《关于玉柴物业公司要求退还投标保证金回复函》。其在该函件中歪曲事实，将责任推脱给原告。且在未将合同版本向业主公示、未与原告沟通合同签订时间、未提前通知现物业公司退场的情况下，单方面提出原告在11月份接管的无理要求。对此，2019年11月4日，原告向被告致《关于玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会10月17日来函的复函》，针对被告10月17日的函件中歪曲的事实进行澄清，并要求解除合同，退还保证金。2019年11月19日，原告委托广西金大地律师事务所向被告送达律师函，要求被告收到该律师函之日起十日内退还保证金。2019年11月21日，被告收悉律师函后，向原告致《关于要求广西玉林玉柴物业管理有限公司尽快入驻玉林市南兴•盛世豪庭商住小区函》，被告违约在先，却歪曲事实，无视实际情况，再次无理要求原告12月必须进驻小区。综上，被告一直以冠冕堂皇的理由拖延，其怕业主反对闹事，一直不向业主公示合同，向原告多次的致函中也闭口不谈签订合同的时间，在业主不接受原告进驻，现物业公司不愿退场的情况下，被告对于该阻碍原告进驻的问题没有任何解决方案，更没有采取任何解决措施，被告却无理要求原告进驻。虽然双方未签订书面的合同，但是因为招标为要约邀请，投标为要约，中标通知书为承诺，承诺生效时合同成立，应认定双方存在物业服务合同关系。原告为投标，派员竞标活动，花费餐费255元。中标后，原告多次与被告开会讨论合同事宜，派员到小区实地调研为顺利进驻小区花费了大量的人力物力。但中标之日起至今，由于被告方的原因，被告一直拒绝与原告签订合同，远远超过了法律规定的三十日的期限，被告已构成根本违约，且被告一直不能提供原告进驻的条件，合同目的不能实现。因此，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。原告提供以下证据佐证：1、原告营业执照复印件；2、关于选聘（0招标）物业管理服务单位的公告；3、关于缴纳玉林市盛世豪庭竞标保证金的函；4、中国工商银行网上银行电子回单；5、中标通知书；6、微信聊天截图；7、工作联系函；8、照片；9、业主之声；10、关于盛世豪庭小区业委会违法违规行为的情况报告；11、微信聊天截图；12、工作联系函；13、复函；14、关于退还投标保证金的函；15、关于玉柴物业公司要求退还投标保证金回复函；16、关于玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会10月17日来函的复函；17、律师函；18、关于要求广西玉林玉柴物业管理有限公司尽快入驻玉林市南兴•盛世豪庭商住小区函；19、银行付款凭证；20、发票。 被告盛世豪庭小区业委会辩称，1、其目前没有和玉柴签任何合同，只是招标，合同没签怎么解除；2、保证金不是业委会所有，是全体业主所有，我们没有权利退这笔保证金和赔偿255元。被告提供以下证据佐证：1、业主委员会备案证；2、原告出具的盛世豪庭物业服务项目投标书；3、盛世豪庭小区物业管理服务采购竞争性选聘公告；4、玉林市南兴•盛世豪庭商住小区物业管理服务招标的公告；5、关于玉柴物业公司要求退还投标保证金回复函；6、关于要求广西玉林玉柴物业管理有限公司尽快入驻玉林市南兴•盛世豪庭商住小区函；7、微信聊天截图。 本院经审理认定如下事实：2019年4月26日，被告盛世豪庭小区业委会发布《盛世豪庭小区物业管理服务竞争性选聘公告》，次日发布《玉林市南兴•盛世豪庭商住小区物业管理服务招标的公告》，对玉林市南兴•盛世豪庭商住小区物业管理服务进行招标。《玉林市南兴•盛世豪庭商住小区物业管理服务招标的公告》中第六条注明：竞标时间及竞标保证金由业委会另行通知；竞标保证金为壹万元（入围后再支付）。原告玉柴物业公司报名参与竞标，并提交盛世豪庭物业服务项目投标书。2019年5月17日，被告向原告出具《关于缴纳玉林市盛世豪庭竞标保证金的函》，说明被告的银行账户未正式启用，拟提供业委会成员黄寅个人银行账户（账户尾号为0580）收取竞标保证金，并要求原告于2019年5月17日18:00前缴纳竞标保证金10000元。同日，原告汇款10000元到黄寅的银行账户内。2019年5月24日，被告向原告发出中标通知书。中标后，原、被告于2019年5月31日至8月7日，就合同部分条款、合同签订、工作交接、进驻等事宜进行三轮磋商，于2019年8月7日确定最终的合同版本。但双方始终未签订书面合同，进驻时间也不能谈妥。被告于2019年9月14日就原告的来函进行回复，称因本小区管理情况特殊，主要是因前期物业为维护其管理持续，使得少数业主与现委员会产生对立，甚至有个别业主四处张贴毫无依据的告示内容诽谤业委会等过激的行为，又因国庆将至，为社会维稳大局出发，业委会决定对存在的以上相关阻碍问题、待节后与相关部门一并研判解决，并对造成原告公司进驻时间产生的影响，望原告公司予以谅解，何时进驻另行洽商。2019年9月21日，原告向被告提出退还投标保证金1万元，理由是被告超出法定三十日签约时间未与原告签订合同，也没有创造出充分且必要的接管条件，进度拖延等。被告于2019年10月17日提出要求原告于11月份进驻盛世豪庭小区，原告于2019年11月4日予以回复，表示有权解除合同，并要求被告退还招标保证金1万元。2019年11月21日，被告再次发函给原告，要求原告无条件必须在12月份入驻接管盛世豪庭小区；在原告签收此函后三天内和被告商谈具体入驻日期，超过三天视为默认自动放弃中标项目并没收保证金。2019年12月6日，原告向本院提交起诉材料，要求解决该纠纷。 本院认为，被告发布物业服务招标公告，属要约邀请，原告提交投标书、交纳竞标保证金参与竞标，应为原告向被告发出要约，被告向原告发出中标通知书，是对原告发出的要约作出承诺。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”及第二十六条的规定，中标通知书到达原告时，双方之间的物业服务合同成立。虽然之后双方没有签订书面的物业服务合同，但由于被告发布的招标公告、玉林市盛世豪庭小区项目需求和说明，原告出具的盛世豪庭物业服务项目投标书包含了物业服务合同的主要条款，故未签订书面合同不影响双方之间成立物业服务合同关系。被告辩称双方未签订书面合同，因而双方之间的合同关系不成立，该辩称理由不成立，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”原、被告已于2019年8月7日前经三次磋商，最终确定合同版本，双方应在合理期限内签订书面合同，以书面形式对双方业已成立的合同关系予以规范和完善，以便日后实际履行和解决纠纷。但双方一直没有签订书面合同，原告也未能进驻接管该小区。根据被告于2019年9月14日、10月17日出具的回复函内容可知，阻碍因素是提供前期物业服务的公司欲维护其管理持续，少数业主与现委员会产生对立，被告不能及时化解矛盾，责任在被告不在原告，原告不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）。（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。”被告一直未与原告签订书面合同，其他物业公司尚未退出盛世豪庭小区，在此情形下，被告强行要求原告进驻接管盛世豪庭小区，不符合常理，被告明显存在延迟履行义务的行为，致使合同目的不能实现。原告要求解除合同，合法合理，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条第一款：“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致”、第五十七条第二款：“招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息”、第七十四条：“中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。对依法必须进行招标的项目的中标人，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款。”之规定，投标保证金是为了防止投标方随意悔标、弃标，中标后无正当理由不与招标人订立合同等，有制裁和惩罚违约行为的功能。本案中，原告向被告提交的10000元属于投标保证金，承上所述，原告不存在违约行为，合同解除后被告应当退还该10000元给原告。另外，关于原告诉请被告赔偿255元，原告在庭审时自认系在中标前去展示业务时支出的餐费，本院认为该费用属于原告参与竞标过程中产生的正常且必要的支出，不论是否中标都不应向被告追讨，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第九十四条，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条第一款、第五十七条第二款、第七十四条之规定，判决如下： 解除原告广西玉林玉柴物业管理有限公司与被告玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会之间的物业服务合同； 玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会于本判决生效之日起十日内退还投标保证金10000元给原告广西玉林玉柴物业管理有限公司； 驳回原告广西玉林玉柴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人逾期不履行上述第二项判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费56元，减半收取计28元，由被告玉林市南兴•盛世豪庭商住小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  黄 双 二〇二〇年三月十日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  梁安妮