河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初226号原告：孙兴社，男，1968年9月10日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。被告：河南中厦建设集团有限公司，住所地：濮阳市中原路北历山路东，统一社会信用代码：91410900770866425M。法定代表人：任丙祥,该公司经理。委托诉讼代理人：张守彬，河南昭华律师事务所律师。原告孙兴社与被告河南中厦建设集团有限公司（以下简称河南中厦建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙兴社的委托诉讼代理人杜晓红、被告河南中厦建设公司的委托诉讼代理人张守彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙兴社诉称：原告于2014年8月31日，原告孙兴社从被告河南中厦建设公司购买了位于濮阳县××社区××楼××单元××楼东户的房屋一套。同日，被告向原告出具120,000元购房款收据一张。之后，原告多次催促被告履行交房义务，被告总以种种理由予以推脱。经原告了解得知，被告未取得商品房预售许可证且已将涉案房屋出卖给第三人。原告无奈诉至法院，要求被告河南中厦建设公司返还已购房款120,000元及利息（自2014年8月31日起以已付购房款120,000元按年利率6%计算至付清日止），并赔偿原告已付购房款一倍的损失120,000元；诉讼费由被告承担。被告河南中厦建设公司辩称，本案中，一、原被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方未签订书面的房屋买卖合同，被告未收取原告的任何购房款，并且被告不是涉案房屋的开发单位，被告与涉案社区的开发没有任何关系，被告从未将涉案房屋向原告进行销售。二、涉案房屋是鲁河镇新型农村社区建设指挥部对外销售，该单位是鲁河镇设立的临时机构，被告与该指挥部没有任何关系，南孟社区选房单是本案所涉交易的房屋买卖合同，应通过该选房单确定合同双方当事人，房屋的出卖人并不是被告，原告申请被告承担责任，没有法律依据。三、涉案房屋买卖合同其实质内容为义务抵债合同，因涉案房屋所占用的土地是集体土地性质，房屋不具有市场交易性质，以债抵债合同，房屋买卖合同无效，原债权人应当基于基础法律关系主张工程款。四、涉案房屋不属于商品房，原告基于最高人民法院关于商品房买卖的司法解释申请赔偿其损失没有事实及法律依据。原告提交的证据：第一组：南孟社区选房单及编号为7158078的购房款收据各一份，证明内容：1、2014年8月31日，南孟社区指挥部向原告出具南孟社区选房单，选房单中显示“孙兴社先生选定位于4号楼1单元3层东户101.64m，地下室4号楼1单元25.82m，总计152997元”。该选房单加盖有“濮阳县鲁河镇新型农村社区建设指挥部”的印章。2、原告收到加盖有“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”的编号为7158078的购房款收据一张，该收据显示入账日期为“2014年8月31日”，交款单位为“鲁河镇翟庄村孙兴社”，交款金额为“12万元”，收款事由为“购房款”，财务主管为“高自彦”。证明目的：原告于2014年8月31日购买位于南孟社区4号楼1单元3楼东户房屋（面积为101.65平方米）一套及位于4号楼1单元11号地下室一套（面积25.82平方米），房屋总价款为152,997元。同日，原告缴纳购房款120,000元，被告向原告出具购房收据一张。双方之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。第二组：许跃杰出具的退款条一张，证明内容：许跃杰于2017年5月4日向原告出具退款条，承诺在2017年6月30日之前退还购房款120,000元。证明目的：原告因发现案涉房屋已经由他人占有后，曾向该项目的负责人许跃杰催要已付购房款，许跃杰许诺退还购房款。第三组：其他购房户的选房单及购房款收据各一份，证明内容：1、顾国庆、房浩浩、刘山景的南孟社区选房单，该选房单所加盖的印章“濮阳县鲁河镇新型农村社区建设指挥部”以及格式与原告孙兴社的选房单完全一致；2、编号为7158079的购房款收据、编号为1786066的房浩浩的购房款收据、编号为0192892的李随民的天然气接入费收据，均与原告提交的购房款收据格式及加盖的印章为“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”完全一致。证明目的：原告所在村落及附近的村民均是通过第一组证据中的选房单及购房款收据购房房屋。同时，其他购房户的选房单及购房款收据的格式完全一致，选房单上的签章均是“濮阳县鲁河镇新型农村社社区建设指挥部”，收据上的印章均为“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”。因此，原告有理由相信原告是与被告签订的房屋买卖合同。第四组：刑事判决书一份，证明内容：1、濮阳县人民法院于2019年11月29日作出（2019）豫0928刑初667号刑事判决书，认定许跃杰于2013年挂靠被告河南中厦建设集团有限公司承建濮阳县鲁河花园社区。2、在刑事判决书中，认定刑事案件的证据材料中的证人任某的证言中陈述，鲁河花园社区是用的被告的资质，是被告和鲁河镇人民政府签订的协议书。证明目的：许跃杰借用被告的资质建设的案涉房屋所在的鲁河花园社区。且该社区是由鲁河镇人民政府牵头与被告签订的协议书，原告完全有理由相信案涉小区是由被告承建并出售的。同时，根据第三组证据可知，该社区的所有购房户均是使用的加盖“濮阳县鲁河镇新型农村社社区建设指挥部”和“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”的选房单及购房收据购买的案涉社区的房屋。即使许跃杰私自承建并出售房屋，但被告将资质借用给许跃杰使用这个事实，作为购房户的原告完全不知情，被告对此存在重大的过错，且被告在将资质借给许跃杰使用时，应对可能产生的私刻印章、以其名义出售房屋的后果可以预知、并持有放任的态度。被告河南中厦建设公司质证意见为，对第一组证据的真实性无异议，被告对原告证据材料上加盖的印章不知悉，也未授权任何单位或个人刻制该印章，涉案的选房单事实内容是房屋买卖合同，该房屋的销售主体是鲁河镇指挥部，并不是本案被告，被告不应当是本案的当事人，收款收据上加盖的印章仅仅显示被告公司的字样，但并不是被告所使用的的印章，该项目部并非被告授权设立，印章也非被告授权刻印，加盖该印章的行为不是被告所实施的，收款人和房屋销售人属于不同的法律概念，收款人不等同于房屋销售人原告申请承担的法律责任应当由买卖合同当事人承担。对第二组证据有异议，被告不是该证据记载的签约主体，真实性不确定，该证据是原告与许跃杰达成的退房协议，房屋买卖的主体是两个自然人，与被告没有关系，该证据上也未加盖被告的印章，能够证实被告不是合同当事人，被告不应承担赔偿责任。对第三组证据的真实性有异议，部分印章不清晰，但该组证据能够印证南孟社区对外销售房屋的主体是鲁河镇指挥部，并不是被告，收款收据上所加盖的印章并不是被告授权刻印的，该印章并不能代表被告，合同的相对性应当由选房单确定。对第四组证据的真实性无异议，许跃杰未经被告同意，伪造公章，已构成刑事犯罪，其使用伪造的印章所出的相关材料对被告无拘束力，没有法律效力，被告具有的资质，是施工资质，该资质内容并不具备对外销售房屋的许可内容，是否对外出借施工资质与许跃杰对外销售房屋没有关联性，不能基于施工资质的使用而认定被告承担销售房屋的合同责任。刑事判决书已查明，该社区的建设是由鲁河镇政府牵头并主导项目实施，通过选房单和刑事判决书查明的事实，鲁河社区的房屋销售主体是鲁河镇项目指挥部，并不是被告，被告和镇政府之间就社区房屋的施工进行过协商沟通，但被告未履行双方签订的具有施工性质的合同。被告河南中厦建设公司提交的证据：1、（2019）豫0928民初5523号民事裁定书一份，证明原告未缴纳购房款120000元，并没有实际支付，该款项的基础法律关系是原告和朱得营之间7万元借款，房屋买卖合同的实质是以物抵债合同，因涉案房屋是集体土地上建设的房屋，禁止销售交易，以物抵债合同无效，原告应基于借款关系向许跃杰主张借款。原告的质证意见为，对证据的真实性没有异议，但是该证据无法证明被告所述的证明目的，并且根据原告提交的第二组证据，挂靠被告资质的许跃杰已经承认收到了原告的120000元购房款，并同意返还，因此被告所主张的以物抵债没有法律依据，同时涉案房屋虽然是以指挥部的名义出具的，但购房收据是以被告的名义向原告出具的，原告作为被告与徐跃杰借用资质关系以外的第三人完全有理由相信，许跃杰对所涉房屋的处分行为是代表被告的职务行为，符合表见代理的特征，其后果应由被告承担。经审理查明，2014年8月31日，南孟社区向原告出示收据一份，内容为交款单位鲁河镇翟庄村孙兴社，人民币拾贰万元整，收款事由为购房款，加盖“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”一枚，并向原告出具南孟社区选房单一份，内容为孙兴社先生选定位于4号楼1单元3层东户101.64m，地下室4号楼1单元25.82m，总计152997元，加盖有“濮阳县鲁河镇新型农村社区建设指挥部”印章一枚。2019年10月8日，（2019）豫0928民初5523号河南省濮阳县人民法院民事裁定书中显示，因**英欠原告借款，由许跃杰代偿原告的借款，故原告在南孟社区选房后，折抵工程款120000元。2019年11月29日，（2019）豫0928刑初667号河南省濮阳县人民法院刑事判决书中显示，许跃杰私刻被告河南中厦建设公司的“河南中厦建设集团有限公司”及“河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”各一枚，用于濮阳县鲁河镇南孟社区。原告称2017年5月4日，许跃杰向原告出具退款条，承诺2017年6月30日前退还购房款120000元。被告称许跃杰私刻其公司印章并收款一事，与其无关，且该公司的经营范围系建筑公司施工，无销售房屋许可证。本院认为，原告提交编号为7158078的购房款收据,加盖河南中厦建设集团有限公司鲁河花园社区项目部财务专用章”系许跃杰伪造，且原告未出资120000元，购房款收据系折抵借款而出具的，无法证明被告河南中厦建设公司已收到原告的购房款，且原告提交的许跃杰退款条证明该款与许跃杰有关，不能证明与被告有关。原告提交的证据不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告主张被告返还购房款缺乏事实依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提供的证据不足于证实其主张，其应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上,根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：驳回原告孙兴社的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告孙兴社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  胡普选二〇二〇年三月十日书记员  付英娜