北京市第四中级人民法院行 政 判 决 书（2019）京04行初1697号原告周欣莹，女，2001年11月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人赵云丽（系原告周欣莹之母），1974年8月6日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。委托代理人刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。被告北京市西城区人民政府，住所地北京市西城区二龙路27号。法定代表人孙硕，男，区长。委托代理人杜宇，北京宣房房屋经营有限公司一分公司工作人员。委托代理人葛寅秋，北京市西城区人民政府司法局工作人员。原告周欣莹不服被告北京市西城区人民政府（以下简称西城区政府）终止公房租赁合同一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月7日公开开庭审理了本案。原告周欣莹的委托代理人赵云丽、刘玉庚，被告西城区政府的委托代理人杜宇、葛寅秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京宣房房屋经营有限公司一分公司（以下简称宣房一分公司）于2019年7月5日向原告作出《告知书》，主要内容为：北京市西城区三井胡同X号院内房屋（以下简称涉案房屋）系该单位管理的直管公房，周旺原承租该院内公房一间。因该房屋被擅自转租，并于2016年4月7日发生火灾，导致该房屋及周边相邻房屋烧毁。按照《北京市公有住宅租赁合同》第十二条之规定，乙方（承租方）有下列情况之一的，甲方（出租方）有权中止合同，收回房屋：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。第十三条规定，乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方需办理以下手续：1.按租赁合同清点房屋及设备；2.结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用；3.交清违约金和赔偿金。因周旺已去世，现向原告作出告知如下：1.该单位与周旺签订的关于涉案房屋的《北京市公有住宅租赁合同》终止，该单位将房屋收回。2.因发生火灾，房屋及房屋内所有物品已烧毁，不需办理清点房屋及设备的手续。3.房屋租金已交至2016年12月，该单位可以退还2016年4月至2016年12月的房屋租金共计191.7元。请原告到北京市西城区延寿街36号办理退费手续。原告周欣莹诉称，原告与周旺系父女关系。2000年，原告之父周旺与大栅栏房管所签订公有住宅租赁合同。2001年11月28日，原告出生，与周旺共同居住在涉案房屋内两年以上，原告户口在该房屋处，除原告与周旺外，没有其他家庭成员的户口在内。2005年5月7日，原告父亲去世，原告无其他固定住所居住，原告之母赵云丽继续缴纳租金。2017年6月6日，原告向宣房一分公司提出《关于原宣武区三井胡同X号房屋承租人更名的申请书》，宣房一分公司于2017年8月3日作出答复意见，对原告的更名申请不予办理。原告不服，诉至法院，最终生效判决认定被告西城区政府需要重新作出答复意见，但被告并未履行生效判决要求其履行的义务，反而于2019年7月5日作出《告知书》，要求收回涉案房屋。原告认为，该《告知书》认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求法院依法撤销宣房一分公司于2019年7月5日向原告作出的《告知书》。原告周欣莹在举证期限内向本院提交如下证据：1.《告知书》，证明被诉行政行为存在。2.（2019）京行终1848号行政判决书，证明被告未履行判决要求的义务。3.《北京市公有住宅租赁合同》、原告户口本、原告身份证、周旺的《北京市居民死亡医学证明书》，证明原告的父亲周旺为原承租人，除周旺外涉案房屋户口只有原告一人，原告已经年满18周岁。被告西城区政府辩称，涉案房屋系宣房一分公司管理的直管公房，原承租人为周旺，其于2005年5月7日去世。原告的户口在涉案房屋内。2016年4月7日，涉案房屋发生火灾，火灾发生时该房屋的使用人是王树华。被告认为，根据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条的规定，因乙方擅自将房屋转租转借，交由王树华使用，故宣房一分公司有权中止合同，据此作出的《告知书》事实清楚、程序合法。另，本案不属于行政诉讼的受案范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告西城区政府在法定期限内向本院提交如下证据：1.（2019）京行终1848号行政判决书，证明本案基本事实。2.《告知书》、2019年7月12日宣房一分公司作出的《关于周欣莹变更承租人申请答复意见书》及邮寄材料，证明被告及时答复。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、被告提交的证据2中的《告知书》，系本案被诉行政行为，本院不作为证据接纳。被告提交的证据2中，2019年7月12日宣房一分公司作出的《关于周欣莹变更承租人申请答复意见书》及相应的邮寄材料系被告作出本案《告知书》后对原告作出的关于公房承租人变更申请的答复，与本案不具有关联性，本院不予采纳。原告提交的其他证据、被告提交的其他证据，形式上符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的要求，与本案具有关联性，可以证明本案相关事实，本院均予以采纳。经审理查明，涉案房屋位于北京市西城区三井胡同X号-XX号，系宣房一分公司管理的直管公房，原承租人系原告周欣莹之父周旺。2005年5月7日，周旺去世，后承租人一直未做变更。周欣莹户籍在涉案房屋内。2016年4月7日涉案房屋发生火灾。北京市西城区公安消防支队出具火灾事故认定书，认定涉案房屋起火时间为2016年4月7日14时18分许，造成院内由南向北第三排中间住户及周边住户不同程度受灾。起火部位位于北京市西城区三井胡同X号院由南向北第三排中间住户王树华租住的卧室内东侧，起火原因排除雷击、自燃、吸烟等因素，不排除电器故障引发所致。火灾发生时该房屋的使用人是王树华。2017年6月6日，原告向宣房一分公司提出《关于原宣武区三井胡同X号房屋承租人更名的申请书》，请求变更承租人。宣房一分公司于2018年7月20日作出《关于周欣莹变更承租人申请答复意见书》,对于周欣莹的更名申请，不予受理。原告不服，提起行政诉讼。2018年12月6日，本院作出（2018）京04行初1068号行政判决书，判决撤销宣房一分公司于2018年7月20日作出的《关于周欣莹变更承租人申请答复意见书》，责令宣房一分公司于该判决生效后60日内对周欣莹的申请重新作出答复。被告不服，提起上诉。2019年5月16日，北京市高级人民法院作出（2019）京行终1848号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。宣房一分公司后于2019年7月5日向原告作出《告知书》。庭审中原告称，原告于其父周旺去世后当年即向宣房一分公司申请过变更承租人，宣房一分公司以原告未满18周岁为由不予变更；且因原告及其母赵云丽与周旺之母王宝兰发生纠纷，原告及其母赵云丽被王宝兰赶出涉案房屋，涉案房屋转租行为与原告无关。被告称，涉案房屋属于承租人擅自将承租的房屋转租的情形，认可系由王宝兰转租他人；并认可，按照之前掌握的标准，公房承租人应当年满18周岁。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、本案中，被告作出《告知书》，告知原告终止《北京市公有住宅租赁合同》、收回房屋的行为是否属于行政诉讼受案范围？二、被告作出《告知书》是否合法？一、关于争议焦点一《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（以下简称行政协议司法解释）第一条、第二条第（四）项规定，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第（十一）项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋为政府直管公房，属于政府投资的保障性住房的范畴，《北京市公有住宅租赁合同》系政府为了履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，而与承租人签订的关于公房租赁权利义务的协议，属于行政协议范畴。被告作出《告知书》，告知原告终止合同、收回房屋，属于因行政协议终止发生纠纷，根据行政协议司法解释第四条第一款、第九条第（七）项的规定，属于行政协议案件。被告关于本案不属于行政诉讼受案范围的主张，本院不予支持。二、关于争议焦点二根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，宣房一分公司接受西城区政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括公房租赁合同的订立、履行、变更、终止等。本案中，《北京市公有住宅租赁合同》第十二条规定，乙方（承租方）有下列情况之一的，甲方（出租方）有权中止合同，收回房屋：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。第十三条规定，乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方需办理以下手续：1.按租赁合同清点房屋及设备；2.结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用；3.交清违约金和赔偿金。上述规定中虽使用“中止合同”，但从上述规定所指的解除合同、收回房屋的行为来看，应为终止合同之意。庭审中，被告称涉案房屋属于承租人擅自将承租的房屋转租的情形，但被告未就转租一节提供有效的证据。应当认为，被告作出《告知书》，属于认定事实不清。《北京市公有住宅租赁合同》属于格式合同。从该合同的体系来看，第十二条规定的目的在于保障公房的合理使用，杜绝承租方滥用承租权。本案中，结合原、被告庭审中的陈述，因宣房一分公司要求公房承租人须年满18周岁，原告在发生火灾前因尚未满18周岁而无法变更为合法的承租人，且原告称系因客观原因失去了对涉案房屋的控制。该事实尚需被告进一步调查。但若经查确如原告所述，在涉案房屋的使用权行使过程中，原告本身已属弱势一方，且难以依法维权。此种情况下，涉案房屋如确因他人实际控制并进而转租，其不利后果不应由无法控制涉案房屋使用权的原告承担。宣房一分公司机械适用《北京市公有住宅租赁合同》第十二条的规定，告知原告终止涉案房屋的公房租赁合同，造成明显不公的后果，属于适用法律错误。综上，被告作出被诉《告知书》，认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：撤销北京宣房房屋经营有限公司一分公司于二○一九年七月五日向原告周欣莹作出的《告知书》。案件受理费五十元，由被告北京市西城区人民政府负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩继先人民陪审员  郭金才人民陪审员  李东英二〇二〇年三月二十五日法官 助理  苏美夏书 记 员  李乔伊