河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终837号 上诉人（原审被告）：冯亚丽，女，1977年7月15日出生，汉族，住承德市双滦区。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司，住所地承德市双滦区双塔山镇承钢锦绣城4区（F地块）物业用房。 负责人：王新磊，经理。 委托诉讼代理人：郭平，河北文帆律师事务所律师。 上诉人冯亚丽因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司（以下简称隆泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 冯亚丽上诉请求：1、依法撤销(2019)冀0803民初2058号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人主张的2016年以前的物业服务管理费用，已经超过诉讼时效；一审庭审过程中，上诉人已经提出诉讼时效的抗辩，被上诉人并没有提交续接诉讼时效的相关证据，2016年以前的物业服务管理费用不应得到支持。2、物业服务公司未全面履行自己应尽的服务义务，故应降低2016年之后的物业收费标准。一审庭审中，上诉人提供证据证明被上诉人存在公共卫生不及时清扫、公共秩序混乱、公共设施未及时维修、保安工作严重不到位、外来人员随意进出、楼宇门从入住开始就不能正常使用、小区电梯维护不及时，电梯经常出现问题、小区路灯维护不到位，损坏的没有及时维护、小区车位管理不善、物业不公示小区财务等问题。被上诉人没有完成相关的物业服务，构成根本违约。由于物业服务合同属于双务合同，被上诉人只有在全面履行了自己应尽的物业服务义务的情况下，上诉人才有支付服务费的义务，现被上诉人违约在先，上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠错之前，上诉人有权拒绝交纳服务费用，被上诉人一审诉请不能成立。 隆泰物业公司辩称，一、上诉人应足额支付答辩人物业服务费。2013年11月2日，答辩人、上诉人签订了《前期物业服务协议》，协议签订后，答辩人按照约定履行着物业服务合同的义务，包括：1、房屋共有部位的维护和管理。2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。3、环境卫生。4、绿化养护。5、公共秩序维护。6交通秩序与车辆停放。7、房屋装饰装修管理。上诉人所述的物业管理服务质量瑕疵问题，上诉人应当即时与答辩人进行沟通，要求其进行改善，而不能因答辩人的服务质量瑕疵问题拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平的局面。且物业服务是一个持续的状态，是一个发现问题并解决问题的过程，不能因小区内一时一点的状态，就认定答辩人提供的的物业服务存在严重瑕疵，只有当答辩人服务不到位，并经业主要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利。而本案中，上诉人并未要求答辩人改善物业服务质量，也未因其所称的答辩人服务质量问题有所损失，故其拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。二、2016年以前物业费未过诉讼时效。答辩人未间断向上诉人提供物业服务，且上诉人未交物业费的情况仍在持续，答辩人亦向上诉人发送缴费通知书，故，2016年以前物业费未过诉讼时效。三、答辩人在职责范围内完全履行了合同义务。答辩人是依法成立的物业服务企业，并不具有执法权，上诉人所述业主私自开门、一楼底商排放气味等问题，答辩人只能通过沟通、协调及书面告知等方式解决，并无权采取强制整改，要求一楼商户停业整顿等措施，上诉人的要求实属强人所难。综上，请依法裁判。 隆泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2015年1月至2019年12月物业服务费用9156.60元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2019年5月31日共计16141.25元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月2日，原告隆泰物业公司与被告冯亚丽签订《前期物业服务协议》1份，合同载明：前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，此期间的物业服务由物业公司根据招标内容及与业主签订的《前期物业服务协议》提供。协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量和物业服务费用、违约责任及其他具体内容。其中协议中第四条第二项约定：“住宅物业收费0.80元／平方米／月；商业物业收费1.20元／平方米／月。电梯费2至14层0.40元／平方米／月，15层以上0.45元／平方米／月；装修垃圾清运费2.00元／平方米／月，生活垃圾处置费36.00元/户/年。首次交纳物业服务费以房屋开发公司发出《入住通知书》中要求业主入住的时间为准，预收12个月的物业服务费；预缴一年期满后按年缴纳。”第八条第四项：“甲方不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。”签订合同后至今，原告一直为被告提供物业服务。 被告冯亚丽系承德市双滦区业主，房屋面积为124.68㎡。被告冯亚丽已向原告交纳了2014年之前的物业服务费用。自2015年1月起被告未再向原告交纳物业服务费用，2015年1月1日至2019年12月31日被告拖欠原告物业服务费用共计9156.95元（计算方法：2015年1月1日至2015年12月31日，物业服务费124.68平方米×0.80元／平方米／月×12个月，合计为1196.93元。电梯费124.68平方米×0.40元／平方米／月×12个月，合计为598.46元。生活垃圾处置费36.00元／年。全年物业费合计1831.39元。原告拖欠物业费五年，故拖欠物业费总计9156.95元）。 一审法院认为，业主与物业服务企业之间应当增强相互间的理解与沟通，形成良性的服务机制。原告隆泰物业公司与被告冯亚丽于2013年11月2日签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，应当合法、有效。协议签订后，原告隆泰物业公司已经按照物业服务合同提供了主要的服务项目。作为业主，被告冯亚丽不应拒绝缴纳物业服务费用，从而造成恶性循环，这样既不利于改善业主的居住环境，也不利于物业服务企业的正常经营发展。在原告已经履行了主要义务的情况下，被告应当缴纳拖欠的2015年1月至2019年12月期间物业管理费及电梯费、垃圾清运费。原告主张被告支付该期间的物业服务费用9156.60元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综合本院的其他已经生效的民事关联案件，被告未按时交纳物业费用事出有因，并非恶意拖欠，故对原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告冯亚丽未到庭参加诉讼，亦未提交证据及书面答辩意见，视为放弃举证、质证、及答辩的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告冯亚丽于本判决生效之日起十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司支付2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费共计人民币9156.60元。二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，相关证据在卷佐证,本院予以确认。 本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人冯亚丽与被上诉人隆泰物业公司签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，一审认定合同合法有效正确。被上诉人隆泰物业公司为上诉人冯亚丽居住的万和城B区3号楼提供物业服务的事实存在，双方之间存在物业服务合同关系，上诉人冯亚丽作为万和城B区3号楼的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实际当事人，应受该合同的约束。被上诉人隆泰物业公司已为上诉人冯亚丽提供物业服务，上诉人冯亚丽应当履行交纳物业费的义务，其已按约定交纳了2014年以前的物业费。上诉人冯亚丽未交纳2015年1月至2019年12月31日期间的物业费共计9156.95元的事实清楚，其应给付相应物业费用。一审判决上诉人冯亚丽给付被上诉人隆泰物业公司物业费用9156.95元于法有据，应予支持。 关于上诉人冯亚丽主张“被上诉人未全面履行自己应尽的服务义务，没有完成相关的物业服务，构成根本违约，被上诉人只有在全面履行了自己应尽的物业服务义务的情况下，上诉人才有支付服务费的义务，现被上诉人违约在先，上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠错之前，上诉人有权拒绝交纳服务费用”的上诉理由，因被上诉人隆泰物业公司为上诉人冯亚丽居住的万和城B区3号楼提供了多年的物业服务，对小区的配套设施、设备和相关场地等进行了养护、管理，上诉人冯亚丽作为万和城B区3号楼的业主已实际接收了被上诉人隆泰物业公司提供的物业服务。在此期间上诉人冯亚丽并没有针对被上诉人隆泰物业公司的物业服务未达到相应的服务标准而提出书面及其它异议，上诉人冯亚丽虽称其居住的小区公共卫生不及时清扫、公共设施未及时维修等问题，但并未举出任何证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。上诉人冯亚丽不应交付相应物业费用的上诉理由，无事实根据和法律依据，故本院依法不予支持。关于上诉人冯亚丽主张“被上诉人主张的2016年以前的物业服务费已经超过诉讼时效”的上诉理由，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人冯亚丽在一审诉讼中经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据及书面答辩意见，也未提出诉讼时效抗辩，故二审对该上诉理由依法不予采信。 综上所述，上诉人冯亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费203.54元，由上诉人冯亚丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年三月十九日 书记员  包居正