北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18921号原告（反诉被告）：李宝山，男，1963年1月16日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丽丽，北京旭旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜明微，女，1985年4月15日出生，满族，无业，住吉林省辽源市西安区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旻昊，北京金佑律师事务所律师。原告（反诉被告）李宝山与被告（反诉原告）姜明微房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宝山及其委托诉讼代理人孙丽丽，被告（反诉原告）姜明微的委托诉讼代理人郭琳、王旻昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宝山向本院提出以下诉讼请求：具体诉讼请求：1、被告将北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号院房屋及院落立即腾退给原告；2、被告给付原告2018年4月1日至2019年2月28日租金320800元；2019年3月1日至腾退之日止房屋及场地占有使用费（以年租金35万元为标准）暂定50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月27日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号院房屋及院落出租给被告，租赁期限自2015年4月1日至2019年2月28日，第一年租金30万元，第二年、第三年租金33万元，第四年租金35万元。现房屋租赁合同已经终止，被告欠交2018年4月1日至2019年2月28日的租金，至今被告仍然占有房屋及院落拒不交还给原告，侵害了原告的财产权益，故为维护原告的合法权益诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）姜明微辩称：不同意李宝山的诉讼请求。本案诉争事实起因是因为原告的房屋不符合使用要求，存在安全隐患，被北京市大兴区政府查封，造成被告在合同期内无法使用房屋，所以不存在原告所述的被告占有房屋并不支付费用的说法，因被告至今没有能够按照合同约定享有使用房屋的权利，而且房屋在查封状态下，原告所谓的腾退及支付款项都是没有根据的，请求法院驳回起诉讼请求。被告（反诉原告）姜明微向本院提出以下反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人房屋建设、装修损失80万元；2、被反诉人赔偿反诉人房屋租赁损失52万元，以上共计132万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）李宝山辩称：不同意姜明微的反诉请求。双方签订的租赁合同有效。反诉人承租期间被政府查封，第一是因为反诉人未办理营业执照，属于无照经营，二是因为反诉人对房屋进行装修，装修不合格，导致消防无法验收。而且反诉人在政府查封的整顿期间为2017年11月21日至2018年3月30日，并未对房屋装修不符合消防验收之处进行整改，放之不管。第三，政府整顿期的租金及保证金已经退还给反诉人，而反诉人不对房屋装修进行改造以达到消防验收的要求，而且一直占有房屋不腾退。第四，反诉人提交的装修合同及装修费的收据均系虚假证据，经工商查询，装修公司成立于2016年9月19日，而装修合同和装修票据的期间在2015年3月28日至同年5月30日。第五，房屋租期是三年，现房屋租赁期间已满，反诉人的装修投入已经价值用尽，所以不存在装修损失。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本诉和反诉，原告（反诉被告）李宝山向本院提交了以下证据：证据1、国有土地使用证、合同3份，企业名称变更预先核准通知书、转租申请，证明原告有权将涉案房屋出租给被告，是适格的主体；证据2、李宝山与姜明微于2015年3月27日签订的房屋租赁合同，证明原、被告的合同期限是2009年3月1日至2019年2月28日，租金为每年35万元，目前合同已经到期终止；证据3、通知照片打印件2张，证明原告已经尽到了通知的义务。上述证据中我方与北京多利洁公司签订的2份合同有原件、证据2有原件，转租申请我方有原件。证据4、营业执照、李宝山和李素芳的房屋租赁合同，北京宝隆旅馆院内旧厂房使用用途的意见、北京市消防总队推出五大项便民服务新举措、关于印发推进放管服务改革持续优化营商环境便民服务措施的通知，证明我方提供了合法符合出租条件的房屋，双方签订合同为有效合同，我方出租给其他租户的房屋还在正常经营，对方被查封无法使用是由于对方无照经营和装修导致的，消防不合格的原因；证据5、收款条，证明我方已经在消防检查期内退还房屋；证据6、固安县铭雅装饰有限公司的企业信息，证明对方提供的装修装饰合同以及收据是假的，公司成立日期为2016年9月19日，签订合同时该公司还未成立。被告姜明微（反诉原告）对李宝山提交的证据1的真实性无法考证，由于其是土地使用证，这是我方通过本诉第一次知道土地使用的性质，土地的性质很明确是仓储，其次，其房屋租赁合同我方没有发现房屋的合法产权证明，至此，我方也对原告是否合法拥有该房屋的出租权利及原业主是否拥有此房屋的所有权，被告存疑，所以对第一组证据的证明目的不认可。而且通过第一组证据，被告有理由相信其是被原告所欺骗，将不能够出租的房屋出租给了被告；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，因为在事实上被告在租赁了两年半左右的时间，该房屋即被查封，无法使用，而且被告不认可原告所述合同到期而终止，我方认为合同是由于原告的违约造成无法履行，但合同效力应当由法院裁定，而不是由任何一方主张；对证据3的真实性不认可，查封是在2017年之后发生的事情，双方解决不应当往后拖延，所以从原告起诉至其所谓的贴通知都是发生在2019年，可以看出原告并没有及时与被告协商解决本案诉争问题，其贴通知的目的不合法，贴通知的时候房屋已经处于查封状态。对证据4的真实性不认可，与本案没有关联性，关于街道办出具的意见并非本案涉案土地，且作为集体宿舍使用，意见是出示给消防支队的，并不能作为本房屋可以合法使用的依据；对证据5认可，我方认为这个不算是证据；对证据6真实性认可，证明目的不认可，我方确实和该公司签订了协议，也是由该公司负责施工，这点通过现场是完全可以看出来的，而且原告所谓的这一份证据不能证明被告方对该房屋没有进行装修。被告（反诉原告）姜明微就本诉和反诉以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明原、被告双方签订租赁合同，原告将临19号内5号院租赁给被告，当作公寓使用；证据2、收款条，证明原告知悉其租赁的房屋已经被查封，无法使用，并且双方就免租金一事也进行了约定；证据3、装修合同及收据9张，证明被告装修、建造涉案房屋的花费，应当由违约的原告进行赔偿；证据4、照片打印件2页，证明涉案房屋被相关政府部门所查房，无法使用。原告（反诉被告）李宝山对姜明微提交的证据1的真实性认可，对证据2的真实性不认可，对证据3的真实性不认可，100万元都是现金支付的，不符合常理，证据4真实性无法核实，庭后核实。本院对原、被告提供的证据经审核认为：对原告（反诉被告）李宝山提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认定，对被告（反诉原告）姜明微提交的证据1、2、4真实性和证明目的予以认定，对证据3的真实性及证明目的均不予认定。本院据此查明：2008年12月31日，北京多利洁物资回收有限责任公司（出租方、甲方）与李宝山（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同载明：甲方将位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库南部，甲方所拥有的院落出租给乙方（以下简称：租赁物）。租赁物概况包括房屋43间，其中包括楼板房14间、瓦房宿舍4间、瓦房仓库25间，土地9000平方米（包括房屋所占面积），租赁期限自2009年3月1日起至2019年2月28日止。2015年3月25日，李宝山向北京多利洁物资回收有限责任公司提出将院落内5号院转租给第三人的申请，北京多利洁物资回收有限责任公司回复称，同意转租申请，但是与第三方的租赁期限必须在原租赁期限内。2015年3月27日，李宝山（出租方、甲方）与姜明微（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方将临19号内5号院租赁给乙方做公寓使用（约1300平方米）。租赁期限和租费：自2015年4月1日起到2016年3月30日止，租金300000元，自2016年4月1日起至2017年3月30日止，租金330000元，自2017年4月1日起至2018年3月30日止，租金330000元，自2018年4月1日起至2019年2月28日止，租金320800元。租赁费支付采取预付方式，每年2月28日前交付下一年的租赁费。乙方保证合法、正常的使用甲方提供给乙方租赁的房屋，乙方如果对该租赁房屋进行装修改造增建，需经甲方书面同意，乙方在甲方院内增建的房屋不得拆除，合同终止或解除时，乙方必须按时将房屋改建部分恢复原状，保证房屋及院内设施，清洁良好的情况下交给甲方。2017年11月18日，位于北京市大兴区西红门镇新建二村新康东路8号发生火灾。北京市大兴区公安消防支队于2017年11月26日将姜明微所租赁用于经营公寓的场所贴了封条。2017年11月28日，姜明微（承租人）向李宝山（出租人）出具收款条载明：政府要求所有公寓停业整顿，所有租户必须搬离，乙方由于资金问题要求甲方将已交纳（2017年4月1日-2018年3月30日）未发生的房屋租赁费及签订合同时保证金1万元退还。其中房租费119166元，保证金10000元。合计129166元，乙方保证此款项务必作为退回各租户押金专用。根据国家政策，双方作出如下决定：在国家未允许乙方经营期间，甲方免除乙方房租费，在此期间出现安全问题与甲方无关，乙方承担一切责任。合同继续履行。（2017年11月21日-2018年3月30日）。收款人姜明微，付款人李宝山。姜明微称其对租赁场地进行了装修，并提交与固安县铭雅装饰有限公司的装修合同为证，该合同签订于2015年3月28日，工程报价总额为1010090元。并提交了总额为1010000元的收据。姜明微称上述款项全部系用现金支付。根据企业信息显示，固安县铭雅装饰有限公司成立于2016年9月19日。姜明微称其承租后，2015年在房屋的南侧建了2层，共建有20间房屋。李宝山对姜明微的建房情况不认可，根据合同，姜明微建设须经我方书面同意。建没有建不清楚，需要庭后向本人进行核实。关于本案涉案房屋，双方均未向法院提交相应的翻建审批手续。姜明微未向本院提交其经营公寓的相关手续。本院认为：根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。李宝山所租赁的位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库南部临19号内5号的院落及房屋，无合法审批手续，李宝山与姜明微所签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李宝山将不具备合法审批手续的房屋出租给姜明微，且所出租的房屋在出租给姜明微的时点未提供消防验收手续，其称完全系因姜明微一方的装饰装修导致消防不合格，本院不予采信，故其本身存在过错；对于涉案的租赁物，姜明微应当腾退返还给李宝山。对于李宝山主张姜明微所应当支付占有使用费用，在姜明微占用涉案租赁物期间，上述租赁物处于消防查封的状态，已经无实际利用价值。且姜明微占用上述租赁物非基于继续发挥租赁物本身的租赁属性并从中获益，故对姜明微要求李宝山支付房租及占有使用费的反诉请求，本院不予支持。姜明微对不具备合法审批手续的房屋未尽到合理审查的义务，且其自述在院落的南侧建了2层共计20间的房屋，亦系在未取得合法审批手续的情况下所建设，亦未通过消防验收，此外，其经营公寓无相关营业执照，故其自身亦存在过错。对于姜明微要求李宝山支付装修费用及房屋租金损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、姜明微于本判决生效后10日内将位于北京市大兴区黄村镇辛店村西土产仓库临19号内5号房屋及院落腾退返还给李宝山；二、驳回李宝山的其他诉讼请求；三、驳回姜明微的全部反诉请求。案件受理费6862元，由原告（反诉被告）李宝山负担。反诉费8340元，由被告（反诉原告）姜明微负担。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 青审 判 员  李文强人民陪审员  乔卫国二〇二〇年三月三十一日书 记 员  蔡平阳