安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终483号上诉人（原审被告）:樊松。委托诉讼代理人：董磊，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑君，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:安徽博天教育咨询有限公司。法定代表人：王东炫，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。上诉人樊松因与被上诉人安徽博天教育咨询有限公司（以下简称博天公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。樊松上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，博天公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋系博天公司从第三方处承租，因第三方涉及债务问题在镜湖区法院执行，2018年8月镜湖区人民法院向樊松等承租方下达了裁定书，并张贴在租赁房屋门上，内容为自本公告张贴之日起一个月内腾空房屋。樊松为避免讼累，于2018年11月20日已搬离租赁房屋。樊松的搬离行为并非单方主动违约，不应承担法律责任。2.案涉房屋存在严重消防隐患，博天公司在明知樊松从事幼儿篮球培训的前提下,提供了不能通过消防验收的房屋,致使樊松无法办理营业执照,且弋江区政府、消防、教育局屡次接到投诉,要求樊松整改，案涉房屋根本不能用于幼儿教育培训,双方的合同目的根本不能实现。3.博天公司已于2019年1月将案涉出租房屋上锁,其已经实际控制了该房屋,应当认定博天公司已于2019年1月单方解除合同,一审法院继续认定的后续租金及物业费无事实和法律依据。博天公司辩称，1.案涉房屋系博天公司从第三方承租，虽因第三方涉及债务问题在法院执行，但并不影响樊松继续租赁房屋。2.案涉房屋不存在消防安全隐患，樊松在承租之前已了解租赁房屋的实际状况，并且已经租赁了很长时间。3.樊松称博天公司于2019年1月将案涉房屋上锁与事实不符。案涉房屋从租赁后一直由樊松使用，直到2019年6月6日博天公司向樊松送达律师函催要租金未果，才于2019年6月21日将案涉房屋收回。综上，樊松的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。博天公司向一审法院起诉请求：1.请求确认博天公司与樊松签订的《租赁合同》已于2019年6月11日解除；2.判决樊松向博天公司支付租金及物业费共计84035.45元；并以253.95元/天的标准向博天公司支付自2019年6月12日起至搬离场地之日止的场地使用费；3.判决樊松向博天公司支付违约金50000元；4.樊松承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月19日，博天公司（承租方、乙方）与安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定博天公司承租芜湖市弋江区南瑞商业街1号楼第四层房屋，该房屋规划用途为商业楼，乙方租赁本物业作为教育培训和办公用房；建筑面积5464平方米；租赁期间为10年，自2017年6月28日起至2027年6月27日止，在本合同的有限期内，乙方若需对外分租房屋，租期不能跨越上述期限；考虑到乙方开辟新市场的难度，甲方给予乙方24个月免租期，即2017年6月28日至2019年6月27日，免租期不收房屋租金，但租金中含每平方米物业费应予支付。2017年12月29日，博天公司（甲方，出租方）与樊松（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定樊松承租弋江区南瑞新城商业街1幢4层F02室，租赁面积为245平方米，乙方承诺，该房屋为办公使用，租赁期限自2017年12月29日至2020年12月29日，装修期为书面通知进场装修开始计算，装修期1个月，免租期为自装修期结束后开始计算4个月止，此期间甲方免收乙方租金，但物业管理综合服务费、电费等乙方实际发生的费用正常收取。租金自免租期届满之日起计算。房屋第一个租约年租金为每月每平方米29元，月租金为7105元，第一个租约年为三年。按照先支付租金后使用房屋原则，租金每半年支付一次，合同签订生效后五个工作日内支付第一个租约年的租金，以后均于每半年结束前十日支付下期租金。物业管理费乙方按每月每平方米2.0元的标准向甲方交纳，公共能耗费乙方按每月每平方米0.1月的标准向甲方交纳；物业管理费、公共能耗费自实际交房日起计收，按先支付费用后使用房屋原则，于每半年结束前十日支付下期的物业管理费和公共能耗费。乙方应预先向甲方支付保证金14210元，该房租租赁合同终止后，甲方在扣除乙方所拖欠的租金等各种租赁费用和违约金后，保证金余额在乙方搬出交还该房屋后十日内无息返还乙方。在双方的权利义务中约定：该房屋内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方应在接到乙方书面维修通知三日内进行维修，乙方不得违背《消防法》规定的任何条款，如因乙方违反占用消防法规而造成的不良后果均由乙方承担，租赁期满或合同期间乙方违约且联系不上乙方的，乙方不按约定及时进行房屋交接的，甲方有权自行处置房屋内设施、设备，因此产生的费用和责任由乙方承担。乙方有连续或累计拖欠或者逾期支付租金、物业管理费达十五天，甲方有权不经催告或通知，可直接解除合同，收回房屋。关于违约责任，双方约定：未经双方书面同意，任何一方擅自解除本合同，或者未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，应当向对方支付违约金人民币五万元整；乙方逾期交付租金、物业管理费等乙方应缴费用，自逾期之日起应按日向甲方交纳应缴费用总额万分之五的违约金并赔偿甲方全部损失，逾期达十五天的，甲方可以解除合同，并要求乙方承担违约责任和赔偿损失。2017年12月29日，双方签订《房屋交接确认书》，第五项免租期物业费约定：装修期以及免租期共计5个月，即2017年12月29日到2018年5月29日。租赁期内，乙方如有违约按照租赁合同日期开始计算，不享受任何装修、免租期。乙方公司经营范围：幼儿篮球培训、少儿篮球培训。2017年12月29日，樊松向博天公司交纳半年租金、物业费、两个月押金等计62499.5元。后因樊松未按期支付租金，2018年11月30日，博天公司出具公函，载明：樊松应于2018年11月15日交纳2018年11月30日至2019年5月30日租金、物业费及公共耗能费45717元，要求樊松接到函告2日内缴清费用，否则将依合同约定提前终止合同，收回房屋。2019年6月6日，安徽弘律律师事务所受博天公司委托出具《律师函》，要求樊松在接函之日起5日内将应付租金一次性付清，逾期，博天公司将有权解除合同，并追究樊松违约责任，同时也将会主张免租期的租金。2019年6月10日，安徽弘律律师事务所受博天公司委托向樊松出具《解除合同的函》，通知樊松解除双方2017年12月29日签订的《租赁合同》。2019年6月11日樊松收到该邮件。2019年6月21日，博天公司自行对樊松在案涉房屋场地内物品进行拆除和清理。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。博天公司与樊松签订《租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，合同当事人应按约遵守。1、关于合同解除时间问题。樊松未按期交纳房租及物业费，博天公司因此而取得合同解除权。2019年6月10日，博天公司向樊松出具《解除合同的函》，通知樊松解除2017年12月29日双方签订的租赁合同，2019年6月11日樊松收到该邮件，樊松虽辩称案涉租赁合同已于2018年11月19日解除，并未提供相应证据证实，故依法确定双方合同于2019年6月11日解除。2、关于租金及物业费问题。樊松已支付2017年12月29日至2018年5月29日的物业费2572.5元和2018年5月30日至2018年11月29日的租金和物业费45717元，故截至合同解除日2019年6月11日，樊松尚欠租金数额为45234.8元（7105元/月×6个月+236.8元/天×11天）、物业费为3275.65元【2.1元/天×245平方米×（6个月+11天）】。双方合同解除后，樊松应支付自2019年6月12日起至2019年6月21日占用房屋期间费用，即占用期间房屋使用费为2368元（7105元/月÷30天×10天），物业费为171.5元（17.15元/天×10天）。3、博天公司关于樊松违约应支付免租期租金及违约金50000元的诉请，樊松未按期支付租金及物业费，博天公司有权要求樊松承担违约责任。双方签订《房屋交接确认书》虽约定：乙方如有违约按照租赁合同日期开始计算，樊松不享受任何装修、免租期，该约定属于违约责任条款。博天公司要求樊松支付免租期租金，同时要求其支付50000元违约金过高，一审法院根据当事人过错程度及合同履行情况，依法确定樊松支付违约金5000元。综上，樊松应支付博天公司租金及房屋占用使用费47602.8元、物业费为3447.15元、违约金5000元，合计56049.95元。因双方合同约定樊松缴纳的履约保证金14210元可以抵扣租金及其他费用，为避免讼累，遂在本案中一并予以抵扣，据此，樊松还应支付博天公司41839.95元。综上，一审法院判决：一、安徽博天教育咨询有限公司与樊松间的租赁合同于2019年6月11日解除；二、樊松于判决生效之日起十日内支付安徽博天教育咨询有限公司租金、房屋占用使用费、物业费及违约金合计41839.95元；三、驳回安徽博天教育咨询有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，博天公司与樊松于2017年12月29日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。由于樊松未按合同约定的期限缴纳租金及物业费，经博天公司多次发函催要未果，遂于2019年6月10日向樊松出具《解除合同的函》，樊松于2019年6月11日收到上述函件，故一审判决依法确定双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除并无不当。2019年6月21日，博天公司在物业管理员的见证下对樊松留在涉案房屋内的物品进行清理登记在册，并短信告知樊松。而樊松上诉称其已于2018年11月20日搬离租赁房屋与事实不符，且又未提交证据证明，故对樊松的该节上诉主张，本院不予采信；另，涉案房屋已经消防验收合格，樊松称租赁房屋存在严重消防隐患的上诉理由不能成立，故本院不予采纳。综上所述，樊松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2981元，由上诉人樊松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月二十四日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。