福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初641号 原告：林家培，男，1964年9月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告林家培与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林家培的委托诉讼代理人彭晓辉、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林家培向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付商品房违约金2217元，（按已支付房价821378元为基数，每日0.03%，从2018年1月16日暂计至2018年1月25日止）；2.判令被告立即支付逾期办理商品房权属登记违约金7850元，（违约金从2018年4月17日起计至被告实际办理好涉案房产权属登记初始登记证明书并通知原告办理商品房权属登记止，向暂计至2018年9月21日，共157天，每日按50元计）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2016年7月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的梅列区碧桂园232幢205号商品房，房款总价款821378元，以按揭贷款的方式支付；被告应当于2018年1月15日前将商品房交付给原告使用，如逾期交付，被告应在交付期限届满之次日起每日向原告支付已交房款的0.03%直至实际交付，如因被告原因，原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告于依约向被告支付了全部款项。被告于2018年1月25日向原告交付涉案房屋，单位在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致原告不能再交房后90日内取得房屋和车位的权属登记。根据双方签订的合同及补充协议的约定，被告已构成违约，应支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。 碧桂园辩称，一、碧桂园不应承担逾期交房的违约责任 首先，碧桂园于合同约定交房日前通知林家培收房，合同所约定的义务碧桂园已履行完毕。林家培因自身原因延迟查房，接收房产，应视为其自愿将交房时间延期至实际查房日。 其次，林家培已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园不应再承担林家培实际收房后的逾期交房违约责任。 综上，碧桂园于合同约定交房日前通知林家培收房，林家培因自身原因未及时查验房产，应视为其自愿将交房时间延期至查房日。实际收房后，林家培以实际行动认可了碧桂园的交房行为，碧桂园就不应再承担林家培实际收房后的逾期交房违约责任。 二、即使碧桂园需承担逾期交房的违约责任，林家培主张日万分之三的违约金也明显过高。 碧桂园即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对林家培的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于林家培的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。林家培没有证据证明其有因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 三、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。 （一）、碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园须按不动产权登记要求重新准备资料。 （二）、不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。 由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能协助碧桂园按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中碧桂园主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减 第一、本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园又通知业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，碧桂园怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。 第二、由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 讼争逾期办证违约金的计算应从交付日起届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。 综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回林家培的诉讼请求。 当事人双方围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、补充协议、购房发票、物业及资料移交书、房地产开发项目首次登记总确权证明等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 2016年6月22日，林家培与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：林家培向碧桂园公司购买三明市，碧桂园公司应当在2018年1月15日前向林家培交付商品房。碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。碧桂园公司还应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付林家培。如因碧桂园公司原因，林家培不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，林家培不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日50元向林家培支付违约金。商品房合同签订后，林家培支付了全部房款。碧桂园公司于2018年1月14日通知林家培可交付房屋，且案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件，但碧桂园于2018年2月8日正式向林家培交付商品房，2018年9月22日通知林家培办理产权利登记手续。 二、对本案争议，本院作如下分析认定： 1.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2018年1月15日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任，碧桂园公司于2018年1月14日通知林家培交付商品房，于2018年2月8日正式交付商品房，案涉商品房所在楼栋于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件，显然碧桂园通知交付商品房时，商品房未满足合同约定的交付条件不符合前述约定，故林家培要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于碧桂园已于2018年1月14日通知林家培可交付商品房，虽林家培于2018年2月8日实际接收了案商品房，但案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向林家培支付违约金,逾期交房违约金计算方式，即按已付房款821378元为基数，按每日万分之三，自2018年1月16日计算至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日（2018年1月25日），打八折共计1971元。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记违约责任。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。林家培与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致林家培未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日50元向林家培支付违约金。碧桂园于2018年2月8日向林家培实际交付案涉商品房，但案涉商品房直至2018年9月21日才实际办理好案涉房产权属登记证明书并通知林家培办理商品房权属登记，故逾期办理不动产首次登记违约金应从林家培实际收房的次日（即2018年2月9日）起的第91日（即2018年5月10日）起计算至碧桂园公司通知林家培办理产权登记手续的前一日（2018年9月21日），共计135天，合计6750元。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，林家培要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林家培逾期交房违约金1971元（该违约金应以已付房款821378元为基数，按每日万分之三，自2018年1月16日计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日2018年1月25日，打八折共计1971元。） 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林家培逾期办理商品房权属登记违约金6750元(该违约金按每日50元计算，从2018年5月10日计算至2018年9月21日，共计135天)； 三、驳回林家培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52元，因适用简易程序减半收取26元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢清 二〇二〇年三月三十日 法官助理潘阿鸿 书记员林萍 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。