广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10584号原告：朱小雯，女，1966年9月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告朱小雯与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱小雯到庭参加诉讼,被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱小雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告清大瑞泰公司支付自2017年8月31日至2019年11月30日期间共822天的逾期交楼违约金，合计191871.65元；2.判令被告清大瑞泰公司履行201610203878《商品房买卖合同》，2019年11月30日前按合同约定样板房的标准交房；3.若被告清大瑞泰公司2019年11月30日不能如期交楼，则按实际交楼日支付赔偿违约金；4.判令被告清大瑞泰公司承担本案全部诉讼费用。原告朱小雯当庭撤回第二项诉讼请求并变更第三项诉讼请求为：判令被告清大瑞泰公司若2019年12月1日不能如期交楼，则按实际交楼日支付赔偿违约金。原告朱小雯当庭增加一项诉讼请求为：要求被告清大瑞泰公司退回印花税239元以及不动产登记费1100元。事实和理由：2016年10月13日，原告购买了被告开发的位于广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号建科广场【壹品E·PARK】，房号为自编D栋1012，建筑面积为39.655平方米，并于被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，房价总金额466841元，原告另外交纳了20000元团购金。原告已向被告付清全部房款，被告已开具了购房发票，并在网上签订预售合同。按照合同第十三条约定，被告应于2017年8月30日将涉案房屋带装修交付，到2019年9月3日房屋至今仍然没有交付使用。按照合同第十四条第（2）的第二点约定：逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于各种原因，被告至今仍未将涉案房屋交付原告使用，为此，就交楼时间问题，广州市黄埔区政府于2019年8月16日再次召集三方（行政主管部门、开发商、业主代表）会议商讨，开发商代表当天承诺在2019年11月30日将房屋交付业主使用。现【壹品E·PARK】仍在装修中，据装修公司称，按目前房屋现状，近期内不可能把房屋交付使用。按合同交楼时间，被告已经严重违约，应立即承担违约责任，将房屋尽快交付给原告使用，并支付房屋迟延交付的违约金，暂计至开发商在2019年8月16日承诺的2019年11月30日交楼日期，逾期822日，违约金为191871.65元(房款466841元×0.05%/日×822日)。如被告在2019年11月30日仍未交楼，违约金计至被告实际履行合同交付房屋之日止。被告先支付已逾期822天的违约金，剩余违约金从2019年12月1日计算到实际交房之日。为了该房屋的交付，原告多次亲临被告处向被告催促，也曾向行政主管部门反映，但均未能如愿。由于被告延迟交房822天，已构成严重违约，给原告造成极大的经济损失和精神伤害，现原告向法院提起诉讼，希望被告尽快将房屋按样板房标准交付使用，并按合同约定向原告赔偿违约金。望判如所请。被告清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理查明事实如下：2016年10月13日，朱小雯（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201610203878，以下简称“涉案合同”），约定：乙方向甲方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编D栋1012房(以下简称“涉案房屋”)；该商品房的用途为办公，建筑面积39.655平方米，套内面积28.89平方米，共有分摊面积约10.765平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16159.26元，总金额466841元；甲方同意乙方以一次性付款方式支付房款，在2016年10月13日前支付全部房价款466841元；合同第十三条约定：甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十四条约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理（不作累加）：……2.逾期超过180日后……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。2019年，朱小雯取得涉案房屋的不动产权证书。粤（2019）广州市不动产权第06078333号不动产权证书载明：涉案房屋的权利人为朱小雯单独所有，房屋用途为办公，建筑面积为39.72平方米，套内面积28.78平方米，分摊建筑面积10.95平方米，登记字号为19登记05417007号。涉案合同签订后，朱小雯依约付清了全部购房款，清大瑞泰公司于2017年6月14日向朱小雯出具发票确认收到房款466841元。2016年10月13日朱小雯向清大瑞泰公司支付印花税239元(234元+5元)、房屋所有权登记费1100元及物业维修资金4165元。清大瑞泰公司向朱小雯出具收款收据确认收到上述款项。2019年10月16日广州市黄埔区不动产登记中心出具编号为CH70068453的广东省非税收入（电子）票据显示，缴款人为朱小雯，收费项目为不动产登记费，金额为550元。国家税务总局广州市黄埔区税务局第一税务所于2019年8月27日出具的344015190800190868号税收完税证明显示，纳税人为朱小雯，缴纳2019年8月1日至2019年8月31日产权转移书据印花税233.42元及房屋买卖契税13338.31元。朱小雯提交的其在广发银行个人活期对账单显示，朱小雯于2019年8月27日支出233.42元及13338.31元，交易对方户名为国家税务总局广州市税务局。朱小雯主张至开庭之日清大瑞泰公司未通知其收楼，涉案房屋尚未交付给其使用。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、房款发票、收款收据、不动产权证书、广东省非税收入（电子）票据、完税证明、银行对账单等证据及当事人陈述予以证实。本院认为：清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在审核朱小雯所提交证据的基础上对本案作出认定。朱小雯与清大瑞泰公司签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交楼违约金。朱小雯已按付清全部购房款，但清大瑞泰公司至今未依约将符合交付条件的涉案房屋交付朱小雯，清大瑞泰公司逾期交楼的行为已构成违约，应依法承担逾期交楼的违约责任。至朱小雯起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，现朱小雯未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，朱小雯要求清大瑞泰公司支付逾期交楼违约金于法有据，本院予以支持。鉴于清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故从朱小雯起诉的次日即2019年9月4日以后的逾期交楼违约金，本案不予处理，朱小雯可另行向清大瑞泰公司主张。朱小雯请求清大瑞泰公司支付自2017年8月31日起至本案起诉之日即2019年9月3日止的逾期交楼违约金(共计734日)的诉讼请求本院予以支持。双方在涉案合同中约定，逾期交楼违约金的计算标准为每日按照总房价款的0.05%计算，该计算标准是双方真实意思表示，没有违反法律规定，现朱小雯主张按该标准计算2017年8月31日起至2019年9月3日止的逾期交楼违约金(共计734日)于法有据，本院予以支持。朱小雯一次性向清大瑞泰公司付清的全部购房款为466841元，故清大瑞泰公司应向朱小雯支付的逾期交楼违约金为171330.65元（466841元×0.05%/日×734日）。关于印花税的问题。双方在涉案合同中约定由朱小雯委托清大瑞泰公司办理涉案房屋的《房地产权证》，办证前朱小雯已向清大瑞泰公司预付了印花税239元（234元+5元），朱小雯提交的银行对账单证实在办证过程中所支付的印花税233.42元并非由清大瑞泰公司代为支付而是由朱小雯自行支付，故朱小雯要求清大瑞泰公司返还预收的印花税239元（234元+5元）于法有据，本院予以支持。关于不动产登记费。依照涉案合同的约定，朱小雯委托清大瑞泰公司代为办理涉案房屋的《房地产权证》，办证前朱小雯已向清大瑞泰公司预付了1100元不动产登记费，现朱小雯认为在办理房地产权证过程中所支出的不动产登记费550元系由其自行支付，但未举证证实，本院对此不予采信。本院依法认定已实际支出的550元不动产登记费为清大瑞泰公司代朱小雯支付，清大瑞泰公司应将剩余的不动产登记费550元(1100元-550元)返还给朱小雯。朱小雯要求清大瑞泰公司返还预收的不动产登记费1100元的诉讼请求，本院部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告朱小雯支付2017年8月31日至2019年9月3日的逾期交楼违约金171330.65元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告朱小雯退还印花税239元及不动产登记费550元；三、驳回原告朱小雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164.21元，由原告朱小雯负担454.57元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担3709.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年三月十日书 记 员  孙晓华