广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初129号原告：纪炜，女，1970年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼），统一社会信用代码91440113347410316B。法定代表人：张海华。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，身份证住址浙江省东阳市。原告纪炜与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称“富山公司”）、张海华租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪炜的委托诉讼代理人陈思远到庭参加诉讼，被告富山公司、张海华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告纪炜向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告双方签订的《公寓使用权转让合同》属无效合同；2.请求判令被告返还原告已支付购房款人民币861925元及利息，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年8月12日起计算至2019年8月19日；按全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。3.请求判令被告张海华对上述债务承担连带责任；4.请求判令两被告承担本案全部的诉讼费用、财产保全费用及担保费用。本案庭审中，纪炜确认利息起算时日自其缴齐转让款日即2018年8月14日起算。事实与理由：2018年8月11日，原告与被告签署《公寓使用权转让合同》，约定向原告转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋的使用权，该转让总额为861925元，被告应不迟于2018年12月31日向原告交付该物业。被告至今未向原告交付该物业，根据合同第八条第（一）款的约定，被告未能按本合同约定的期限交房的，应该自本合同约定的交房日期的次日即2019年1月l日起至实际交房之日止，每日按转让费总价0.02％的标准向原告支付违约金：被告逾期已超过180日，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告在收到原告解除合同通知之日起30日内退还原告已付转让费及利息（利息从原告付款日起至被告退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。合同签订后，原告于2018年8月11日向被告支付了购房款50000元，2018年8月14日用银行转账方式向被告指定的收款账户支付了购房款811925元。原告已经履行完毕合同约定的付款义务，被告未按约定交付该物业的违约行为严重损害了原告的合法权益。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告富山公司书面答辩称：富山自由度项目《公寓使用权转让合同》为无效合同，其应当返还因合同取得的财产。原告明知富山自由度项目违规建设和销售，对合同无效存在明显过错，应当对自身利息损失承担责任；富山公司与公司法定代表人、股东张海华之间不存在人格混同，张海华不应承担连带责任。理由如下：一、涉案富山自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反法律法规强制性规定，因此，涉案合同无论定位长租合同或房屋买卖合同，均为无效合同。二、富山自由度周边商品房均价在3万元每平方米，富山自由度项目的均价在8500元每平方米，明显低于市场正常交易价格。富山公司在签约前明确向原告出示了案涉土地的土地使用权证，明确了涉案房屋无法办理产权的事实，故原告明知富山自由度项目的违法性质，并为了以低价取得房屋使用权而选择接受涉案房屋存在的违法风险，而其全部损失即为支付的转让款的相应利息损失，应由原告自行承担。三、富山公司以被告张海华个人账户收款并非逃避债务，也未损害债权人利益，不构成公司人格否定的情形，股东张海华无需承担连带责任。张海华名下的该账户系富山公司财务以张海华名义开立，该账户日常由公司财务管理，用于公司日常经营，其以个人名义开立账户供公司日常经营使用符合民营企业的一般经营习惯。在原告支付涉案款项后，富山公司承认收到该款并开具收据，目前正在积极与原告协商涉案公寓无法交楼的后续处理，故原告并未因个人账户收款行为遭受严重损害，原告损失与张海华个人账户的使用不具有因果关系。四、案涉违法建设形成有历史背景原因，富山公司承租运营案涉建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。案涉土地是广州露纯化妆品有限公司（简称露纯公司）承租给富山公司进行运营，其承诺会持续与政府沟通争取补正报建手续。在2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，富山公司遂积极与露纯公司、政府协调，主观恶意较小。被告张海华无到庭及作出答辩。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据进行了审查并记录在卷。查明事实如下：2018年8月11日，富山公司（甲方、转让方）与纪炜（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋2层90号公寓（以下简称涉案房屋），建筑面积（包含公摊面积）76.41平方米，其用途为商住（未经甲方同意，乙方不得擅自改变用途）；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额861925元，乙方以分期付款方式支付。1.乙方于签订合同当日，用支付首期转让费50000元。2.乙方于2018年8月13日前支付第二期转让费811925元。受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等其他约定内容。2018年8月11日，纪炜向富山公司缴纳使用权转让费50000元。2018年8月14日，纪炜通过银行转账汇款形式，向收款人为张海华的中国工商银行广州番禺锦绣生态园支行内6222083602017342400账户进行转账汇款，摘要显示为房款。上述款项合计861925元，富山公司均已出具收款收据。另查，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件，据关联案件有效证据和陈述，查实以下事实：1、涉案房屋所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为露纯公司，地类用途为工业用地，权利性质为出让。2016年2月1日，富山公司（承租人、乙方）与露纯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧，占地面积36831.9，甲方向乙方出租在地块上建好框架结构的A.B.C.D栋毛坯房屋，租赁期限20年，房屋毛坯框架交割时间2016年3月15日前；乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公和公寓使用，如需增加或改变经营范围必须经甲方同意；考虑乙方投入大量资金，乙方竣工后还处于招租初期阶段，该房屋第1-2年每年租金为300万元，第三年每年租金330万元，以后每年递增7%；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；等其他内容。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2、2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]I228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]I228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。3、2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。4、富山公司法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理。5、2020年1月2日，纪炜向本院提起本案诉讼，并以富山公司和张海华为被申请人向本院申请作出诉前财产保全，缴纳了5000元诉前保全费。本院认为，纪炜与富山公司在2018年8月11日签订《转让合同》，合同名称名为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》实为房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与纪炜于2018年8月11日就涉案房屋签订的《转让合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”富山公司就上述无效合同所取得的转让款861925元应予退还给纪炜。富山公司作为《转让合同》的合同签订和履行的直接相对方，其明知涉讼建筑物无报建无产权，进行租让收益，过错责任明显。对于利息，基于富山公司收取并占有使用权转让费的事实，以861925元为基数分段计算，自2018年8月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付；自2019年8月20日至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于张海华是否承担连带责任的问题。本案中，张海华作为富山公司法定代表人、股东，其以个人银行账户名义收取纪炜就涉案房屋的转让款项811925元，富山公司虽抗辩认为张海华个人账户系用于公司日常经营，但并未提供证据证实公司财产与张海华个人财产可以区分。张海华就此亦未提供证据，应自负举证不利的法律后果。故对纪炜要求张海华就本案承担连带责任的诉求，本院予以支持。被告张海华经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃本案诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告纪炜退还861925元及利息（利息以861925元为基数，自2018年8月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告张海华对被告广州富山投资管理有限公司的上述款项承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13534元、诉讼保全费5000元，由被告广州富山投资管理有限公司、被告张海华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  王小敏人民陪审员  李倩仪二〇二〇年三月二十日书 记 员  何绮静