北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初7687号原告（反诉被告）：胡萍，女，1969年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。被告（反诉原告）：商金荣，女，1930年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：商武军（商金荣之子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：程长远，北京道信律师事务所律师。原告（反诉被告）胡萍与被告（反诉原告）商金荣合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡萍及其委托诉讼代理人罗婕，被告（反诉原告）商金荣及其委托诉讼代理人商武军、程长远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡萍向本院提出诉讼请求：1.判令商金荣返还购房本金及相关手续费330633元；2.判令商金荣赔偿房屋增值2030000元及装修损失30000元；3.由商金荣负担评估费和诉讼费。诉讼过程中，胡萍变更诉讼请求为：1.判令商金荣返还购房本金及相关手续费330583元；2.判令商金荣赔偿房屋增值2246517元；3.由商金荣负担评估费、保全费和诉讼费。事实和理由：王建华系商金荣之子，胡萍于2004年10月29日与王建华登记结婚。2011年，商金荣可以购买经济适用房，但其毫无经济能力支付房款，故同意由胡萍单独出资购买。2011年12月20日，商金荣与北京海开房地产集团有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），胡萍依该合同约定支付购房款。同时，为了避免日后发生房屋产权争议，双方于2012年2月13日签订《协议书》，明确了涉案房屋由胡萍单方出资购买，商金荣也承诺在房屋可上市交易时，如其在世，应及时过户给胡萍，如其去世，则应保证该房屋可由胡萍单独继承。该协议确认了胡萍系涉案房屋的实际所有权人，该房屋为胡萍个人出资购买。后胡萍实际装修入住该房屋，并持有购房时的全部手续资料及房屋产权证书。2013年9月21日，王建华去世。在王建华去世之初，商金荣还比较信守承诺，各方相安无事，但从2016年开始，商金荣便频繁以各种形式向胡萍发难，要求腾房。胡萍身心俱疲，不堪重负。胡萍认为，双方已形成借名买房关系，胡萍系涉案房屋的实际所有权人，商金荣屡次不讲诚信，而现胡萍如要再购买同样房屋居住，必然要按市场价格支付购房款，损失巨大。商金荣辩称，商金荣不同意胡萍的全部诉讼请求，理由是：第一，胡萍欺骗商金荣签订借名买房协议书，该协议书因违反国家禁止性规定而无效，商金荣对此没有任何过错，当时商金荣本来有自己的房子，是应胡萍和王建华要求而将其自己的房产赠与给胡萍和王建华，商金荣才有了购买经适房的资格，胡萍和王建华答应出资用商金荣的名义再购买经适房，并负责照顾赡养商金荣，商金荣才答应以自己的名义购买经适房，当时商金荣只知道自己不用出钱买房，在原来的房子和新买的房子里均可以居住，而借名买房协议书是胡萍单方拟定好后让商金荣签字，商金荣根本不知道协议书的内容，而且胡萍是用夫妻共同财产支付的购房款。第二，涉案房屋是经适房，是为了照顾城市低收入群体的福利房屋，如果借名买房协议无效也可以按评估市场价值享有增值利益，就会侵犯公众利益，而且根据北京市有关经适房的相关规定，经适房如果上市交易必须经政府有关部门确认不予回购，涉案房屋在未获得政府明确不予回购的前提下是无法上市交易的，也就不存在市场价格，更不存在计算增值部分的价格依据。退一步，即使涉案房屋存在增值部分，也应按照评估意见中的方式一确定的需补交土地收益款后再扣减购房款得出增值金额，不应按照胡萍主张的方式二计算增值金额。第三，胡萍已通过非法手段侵占商金荣所有的清河房产，提起本次诉讼的真实意图是侵占涉案房屋未能得逞而要求赔偿，胡萍在王建华去世后不让商金荣继续在清河房产中居住，商金荣只能搬到其他子女家中借住，胡萍随后将清河房产出租盈利，同时搬入涉案房屋居住使用至今，其应当向商金荣返还涉案房屋并支付相应供暖费等费用。商金荣向本院提出反诉请求：1.判令胡萍腾退并返还涉案房屋，并按照每月2000元标准支付自2014年10月1日起至实际腾退期间的占有使用费；2.判令胡萍支付2013年之2018年度的供暖费12250.8元；3.由胡萍负担诉讼费。诉讼过程中，商金荣放弃第一项诉讼请求中的占有使用费主张。事实和理由同答辩意见。胡萍针对商金荣的反诉请求辩称：第一，胡萍不同意商金荣的第一项诉讼请求，当时签订合同是双方真实意思表示，如果该合同经法院判令无效，则也应当面临返还购房款、赔偿房屋增值问题，在上述款项还清之前，胡萍有权利使用涉案房屋，清河的房产已由生效判决处理，是否出租与本案无关。第二，对于第二项诉讼请求，胡萍不同意支付2013年度的供暖费，其余供暖费同意，并要求一并扣减。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2011年12月20日，商金荣（买受人）与北京海开房地产集团有限责任公司（出卖人，以下简称海开公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定由商金荣购买涉案房屋，预测建筑面积为67.55元，房价款为320795元。后胡萍支付了购房款320795元、面积补偿房款2422元、公共维修基金6806元、有线电视初装费360元、小证出图费200元，并自2014年入住至今。2012年2月13日，胡萍（乙方）与商金荣（甲方）签订《协议书》，其中内容为：“甲方：商金荣。乙方：胡萍。甲方商金荣于2011年12月20日从海开公司购得位于海淀区×号，面积共67.55平方米，购房款320795元，此款由乙方胡萍本人支付，其中胡萍从其亲属借17万元。为避免双方产生争议，将到北京万泰信达法律咨询事务所订立协议一份，以示公正，协议内容如下：1、因此房系经适房，需5年之后才能上市交易，如果商金荣五年后仍在世，需将上述房屋过户给胡萍本人。2、如果房屋未上市，可交易前商金荣已去世，上述房屋由胡萍本人单独继承。此协议系双方真实意思表示，双方签字有效，各持一份。”，该《协议书》落款处的“甲方”处有“商金荣”的手写签字及捺印，“乙方”处有“胡萍”的手写签字，“见证人”处有“朱磊、李汉耀”的手写签字，“代书人”处有“李汉耀”的手写签字。双方签署该协议时有同步录音录像。2013年11月29日，涉案房屋下发房屋所有权证，房屋所有权人为商金荣，房屋性质为经济适用房，建筑面积为68.06平方米。诉讼中，胡萍申请对涉案房屋进行保全，本院裁定查封涉案房屋，胡萍支付保全费5000元。双方对于购房款来源、增值、过错存有争议。关于购房款来源。胡萍主张系其个人支付，商金荣主张系胡萍与王建华的夫妻共同财产。胡萍向本院提交如下证据：银行账户交易明细，显示胡萍账户在2011年12月14日通过现转方式转入150000元，交易机构为北宁市五大队储蓄所。经质证，商金荣的质证意见为：认可真实性，但不认可证明内容，无法显示是胡萍母亲出借给胡萍。本院对该证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。关于增值，经胡萍申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚公司）就涉案房屋的现市场价值进行评估，并出具该房屋上市交易需补交费用明细。鉴定中，建亚公司于2019年5月6日向本院出具《工作说明》，其中载明：“根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》【京建住[2008]225号】文件中的要求，可按以下方式补交土地收益：①已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。土地收益=（出售价格-购房价格）×70%。②出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。土地收益=（指导价格-购房原价）×70%。估价对象上市补交费用有上述①、②两种计算方法，两种方法补交费用存在较大差异，故函询贵院，我公司在估价报告中列明估价对象上市交易需补交的费用应以哪种方式为计算依据。”本院回函鉴定机构，要求其将上述两种方式分别列明。2019年6月18日，建亚公司出具建亚评字2019-213号房地产估价报告，其中“估价结果”中载明：“估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产价格的各项因素，确定估价对象于价值时点2019年4月26日的房地产正常市场价值（同等条件的商品房价值，暂未考虑经济适用房特性）为：房地产正常市场价值总额：279万元。楼面单价：40993元/平方米。上市交易补交费用（万元），方式1为158.82，方式2为21.29，上市交易补交费用仅供参考，具体以相关部门核定价格为准。”。胡萍支付评估费20451元。后商金荣对此提出书面异议，内容为：1、根据报告内容，同等条件下的商品房价值，暂未考虑经济适用房特性的内容，因评估房屋产权证明明确产权性质为经济适用房，请明确未考虑经济适用房特性的原因和法律法规的依据，如果考虑经济适用房的特性，评估房屋的市场价值为多少。2、根据报告内容，请明确评估报告房屋市场价值279万元是否包含装修及设备价值，如包含请明确装修及设备的价值为多少。3、根据报告内容，请明确本次评估选用的评估方法是成本法还是比较法。4、如果选择的是成本法，请列明评估房屋的重置成本或重建成本和折旧的计算方法及计算依据，是否计算土地取得费用（因为评估房屋产权证明已明确该地块土地取得方式为划拨）。5、如果选择的是比较法，请明确列出所选取的可比实例及获取来源或者近期交易的类似房地产的具体信息、获取来源和参考数量。建亚公司对此予以回复，内容为：“一、根据相关政策规定，经济适用房上市交易需补交土地收益等价款，在补交之后房屋性质由经济适用房变为商品房；估价结果为完整产权下的商品房市场价值，扣减相关土地收益等价款后即为经济适用住房价值。二、房屋装修设备为房地产不可缺失部分，价值包含在内。三、估价对象适用于比较法和成本法，我们合理采用。四、五，估价人员根据估价目的及委托事项要求，合理测算，确定估价结果，提供估价报告。技术测算过程只为机构内部技术存档使用。评估价值中应含相应土地取得费用，比较案例等由估价人员按规范选取。综上，本次评估的结果是为北京市海淀区人民法院办理案件提供价值参考依据。我公司在进行该项目的评估工作时，充分考虑了本次评估的目的和特点，在综合分析的基础上得出结论，估价结论是客观合理的。”关于补交费用的计算方式，胡萍主张按照方式二计算，理由是：1、按照方式二计算符合二手房交易习惯，在二手房交易中，各种税费最终均由买家承担，卖家为净得款，如果按方式一计算，则在同等条件下，买家需付多出正常价100多万元的价格，买家必然不同意，故双方互相配合进行合理避税成为市场交易习惯，如一般将房屋总价款拆分为房屋装修款及房屋买卖款等，法院并没有就此认定此种房屋买卖合同无效，故选择更低方式进行补交费用是二手房交易中的通行做法，并不违法；2、涉案房屋已具备上市条件，涉案房屋返回商金荣后，商金荣可随时进行上市交易，其出售时，必然会将其利益最大化，在合理范围内进行避税，必然会选择第二种方式补交费用；3、如按照第一种方式补交费用，对作为实际购房人的胡萍是极其不公平的，涉案房屋购买之初的价格仅仅30多万元，如今已279万元，按第一种方式计算，补交费用为158.82万元，增值收益为120.18万元，按第二种方式计算，补交费用为21.29万元，增值收益为257.71万元，相比增值收益相差近138万元，而增值收益恰恰来源于胡萍的原始出资，但因房屋性质、商金荣违约等原因，导致胡萍无法实际取得房屋，被迫选择要求补偿的解决方案，商金荣作为违约方，不应再从中获益。商金荣主张涉案房屋必须经政府有关部门确认不予回购才可上市交易，在未获得政府明确不予回购的前提下，涉案房屋不存在增值问题，且存在增值，也应按照方式一计算，理由是：1、方式二的计算方法是房屋上市交易价格低于政府指导价的，本案由胡萍申请对涉诉房屋进行价值评估，在评估结果确定后又主张按政府指导最低价值计算补交款项明显违法，该主张实现的可能只有签订虚假合同，隐瞒真实交易价格，偷逃税收，甚至还涉嫌刑事犯罪；2、如果按方式二计算，那么房屋的价值也应按政府指导最低价值作为计算，再计算增值金额，不应按评估价值为基数计算。经查，北京市建设委员会等部门于2008年4月11日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号），其中规定：“二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：……（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。”关于过错，胡萍主张其没有过错，如果商金荣严格履行双方协议和承诺，胡萍完全可以通过买卖的方式取得诉争房屋的产权。商金荣亦主张其没有过错，其系文盲，只会书写自己的名字，也不理解双方签署的协议书的内容，当时是胡萍被胡萍骗去的，胡萍让商金荣签字，商金荣就签字了。胡萍向本院提交如下证据：《诊断证明书》，显示由北京市海淀医院于2012年2月13日向商金荣出具，内容为：“诊断：神清、语利，暂无精神疾病。”。经质证，商金荣的质证意见为：不认可真实性和证明内容，商金荣记不清了。商金荣向本院提交如下证据：《调解协议书》，其中内容为：“甲方：商金荣。乙方：胡萍。……现经北京电视台第三调解室人民调解委员会调解，双方就上述问题达成一致意见，一并约定如下：一、清河房屋归乙方所有。甲方不再就清河房屋的相关权益提出任何要求，包括但不限于工龄对价等。二、苏家坨房屋归甲方所有。乙方不再就苏家坨房屋的相关权益提出任何要求，包括但不限于购房出资款项及继承相关权益等。三、甲乙双方不得妨碍对方对自己房产的使用。乙方于2018年10月1日前，将苏家坨房屋及房屋内属于甲方的财物一次性归还甲方。四、本协议一式三份，各方以及北京电视台第三调解室人民调解委员会各持有一份，具有同等法律效力。五、本协议自各方签字之日起生效。”，该协议的落款处的签名、日期均为空白。经质证，胡萍的质证意见为：真实性不认可，双方未签字确认，且与本案无关。本院对上述证据的认证为：对胡萍提交的证据：采信证据真实性，相关证明力另行评述；对商金荣提交的证据：因该证据没有双方签名，真实性、关联性均不予采信。另庭审中，双方协商达成如下一致意见：商金荣放弃主张2013年度的供暖费，胡萍同意支付2014年度至2019年度共五年的供暖费10209元，在本案中一并扣减。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，根据胡萍所提交的《协议书》、视频及商金荣对于《协议书》签名的自认，可以证明双方就涉案房屋签署了《协议书》，但根据本案查明的事实，涉案房屋的性质为经济适用房，且原合同签订于2008年4月11日以后，故双方签署的《协议书》应为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现胡萍要求商金荣返还购房款本金及手续费的诉讼请求，本院予以支持。因本案为合同纠纷，至于购房款本金是否为胡萍与王建华之夫妻共同财产，不属于本案处理范围，可由双方基于继承另案处理。同理，商金荣要求胡萍返还涉案房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。关于胡萍要求商金荣赔偿涉案房屋增值一节，本院认为：第一，根据现行政策规定，涉案房屋取得房屋所有权证已满五年，可以按市场价出售，且住房保障管理部门享有在同等条件下的优先回购权，而非回购程序前置，故现住房保障管理部门是否回购涉案房屋，均不影响涉案房屋上市交易后所产生的增值利益，该利益为胡萍的损失范围；第二，根据现行政策规定，涉案房屋的性质由经济适用房转为普通商品房时，需补交土地收益等价款。本案中，根据现行政策及鉴定机关意见，在计算补交款时存在两种情形，即按指导价格和出售价格。对此本院认为，根据现行政策规定具体内容，指导价格的适用条件为实际出售价格低于指导价格，而现涉案房屋是以同等条件的商品房的市场价值为基数，并未实际出售，不存在实际出售价格低于指导价格的情形，故在计算补交款时，应按鉴定机关的方式一来计算，相应的补交款数额为1588200元，再扣减购房成本，涉案房屋的实际增值数额为871217元。至于商金荣在将来是否实际交易涉案房屋以及是否通过阴阳合同等方式降低实际成交价格以规避应补交数额等，均不属于本案审理范围，待将来相关事实实际发生时依据相关法律法规另行予以解决。第三，胡萍与商金荣作为具备完全民事行为能力的成年人，均应当了解有关经济适用房的政策规定，故胡萍和商金荣各自均存在过错，过错比例由本院根据双方当事人的亲属关系、年龄大小、合同履行情况等因素判定各占50%。因此，对于胡萍要求商金荣赔偿增值损失的诉讼请求，本院予以支持，赔偿数额由本院根据前述增值数额、过错大小判定，数额为435608.5元。另外，双方对于供暖费所达成的一致意见，本院对此亦不持异议，依法予以确认。本案所涉的保全费、评估费，系本案诉讼的必要费用，由双方均担，案件受理费由本院依法判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、商金荣于本判决生效后十五日内向胡萍返还购房本金及手续费330583元；二、商金荣于本判决生效后十五日内向胡萍赔偿房屋增值435608.5元；三、胡萍于本判决生效后十五日内向商金荣支付2014年至2019年度供暖费10209元；四、胡萍于本判决生效后十五日内腾退北京市海淀区×号房屋并交还给商金荣；五、驳回胡萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27417元（胡萍已预交），由胡萍负担元15922元，已交纳；由商金荣负担11462元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元（商金荣已预交），由胡萍负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费20451元（胡萍已预交），由胡萍负担10225.5元，已交纳；由商金荣负担10225.5元，于本判决生效后七日内迳付胡萍。保全费5000元（胡萍已预交），由胡萍负担2500元，已交纳；由商金荣负担2500元，于本判决生效后七日内迳付胡萍。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  郭春燕人民陪审员  翟 彦二〇二〇年三月三十一日书 记 员  蔡云飞