江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终385号上诉人（原审被告）：杨茂才，男，1956年5月15日出生，汉族，住宝应碧桂园钻石郡别墅区。委托诉讼代理人：周伟，江苏世凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司，住所地宝应县安宜镇白田南路宝应碧桂园物业服务中心。负责人：孙海涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王妍、杨丽晶，该公司员工。上诉人杨茂才因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司（以下简称碧桂园物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨茂才的上诉请求:撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。碧桂园物业所提供的物业服务，不仅仅是“确有瑕疵”，而是严重地违反了《宝应碧桂园前期物业服务合同》的约定以及《物业管理条例》的规定，未能履行其应负的主要义务。根据《前期物业服务合同》约定，碧桂园物业应履行的主要义务有:共有设施设备的维护与管理，劝阻、制止破坏共有设施设备的行为；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，劝阻、制止破坏绿化的行为；交通与车辆停放秩序的管理服务，劝阻、制止扰乱交通与车辆停放秩序的行为；协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括对小区内公共区域及进入小区的各出入口进行巡查、管理。装饰装修管理服务，告知业主装饰装修的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告。以上主要义务，在《物业管理条例》第四十五条、第四十六条、第五十条、第五十二条等条款也有对应的明确规定，属于碧桂园物业应履行的基本义务。然而，碧桂园物业对应履行基本义务置若罔闻。一审中，杨茂才提交7组证据，其中照片103张、微信截图24张、视频50节，全面而详细地证明了碧桂园物业长期存在消极不履行、怠于履行的行为。对小区内的违建、破坏绿化行为不劝阻、制止，更没有向政府行政执法部门报告处理；对小区公共区域交通秩序疏于管理，车辆乱停乱放；不履行安全防范制度、外来人员及车辆随便出入，小区入口门卫室长时间无人值守，更谈不上提供24小时安保巡查，给小区带来很大的安全患；对休息时间段装修施工扰民、商铺油烟噪音污染也听之任之。对于以上妨害业主的行为，杨茂才曾多次通过电话、微信向碧桂园物业工作人员马小芳、朱杰反映，但其仍怠于履行、劝阻、制止、或上报等，可见，碧桂园物业应负而未负的义务占十之八九。更为严重的是碧桂园物业竟然主动参与到部分业主占用公共绿地施工违建、私自改建景观湖的严重侵害全体业主共同利益的行为中去。根据我国《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十九条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主决定同意后，由业主依法办理有关手续。碧桂园物业在没经法定程序、未取得任何合法手续的情形下，与部分业主私自、强行施工，对小区景观湖的面积与形状，满足了个别业主的私欲，损失大部分业主的公共利益。对此，杨茂才将按《物业管理条例》第三十条以及《物权法》的相关规定，另案对碧桂园物业主张损害赔偿。二、一审法院适用法律不当。在杨茂才举证充分证明碧桂园物业未能履行《宝应碧桂园前期物业服务合同》所约定的主要义务、且主要参与实施损害包含杨茂才在内的大部分业的侵权行为的前提之下，一审法院只是酌情扣减了20%的物业费，换言之，相当于认定碧桂园物业履行了物业服务合同所约定80%的义务，且对其主动侵权行为未作任何惩戒。碧桂园物业答辩称：对于小区装修管理、管控，对于业主违建碧桂园物业只有劝告的权利，并且向城管报告。对于业主反映的车辆停放和外来人员都是受小区业主委托授权进入小区，均有记录。碧桂园物业的起诉请求：判令杨茂才给付所欠物业费13342.08元，公摊费840元，违约金9483.99元，合计23666.07元。一审法院认定事实：2014年3月12日，碧桂园物业与宝应县碧桂园房地产开发有限公司签订《宝应碧桂园前期物业服务合同》，合同对小区物业服务相关事项作出了约定。2014年4月15日，碧桂园物业与杨茂才签订《宝应碧桂园前期物业服务协议》，约定小区物业服务相关事项，同时约定杨茂才应缴纳的物业费为每平方米2.2元/月，房屋面积为253.29平方米；公摊水电费等属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由杨茂才按实际费用和约定的方式和标准分摊。2016年1月1日，宝应县物价局审核碧桂园物业公摊水电费收费标准为：100平方米以下住宅30元/户/月，100平方米以下住宅35元/户/月。杨茂才为宝应碧桂园小区业主，其接受碧桂园物业提供的物业服务后，未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费及水电公摊费。一审另查明，碧桂园物业于2019年6月10日将原企业名称广东碧桂园物业服务股份有限公司宝应分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司。一审法院认为，碧桂园物业是宝应碧桂园小区建设单位所签约的物业管理服务公司，建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；且双方就物业服务事项亦签订了合同。碧桂园物业按约为该小区提供物业服务后，作为小区业主的杨茂才理应及时缴纳相应的物业服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。一审法院确认2018年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业服务费用为13342.08元（253.29平方米×2.2元/月×24个月），水电公摊费用为840元（35元/户/月×24个月）。杨茂才辩称碧桂园物业提供的服务不到位，并提供小区照片、视频作为证据，经查，碧桂园物业提供的服务确有瑕疵，其未能完全履行合同约定的义务，与杨茂才拖欠物业费存在关联性，故对碧桂园物业主张的滞纳金不予支持，且对杨茂才应缴纳的物业费酌情予以扣减20%。综上，杨茂才应向碧桂园物业缴纳的物业费用为11513.67元（13342.08元×80%+840元）。一审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、杨茂才于判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司物业费用11513.67元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费392元，减半收取196元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宝应分公司负担100元，杨茂才负担96元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：杨茂才是否应向碧桂园物业支付物业费，一审判决金额是否正确？本院认为：杨茂才应向碧桂园物业支付物业费，一审判决确定的金额并无不当。理由：碧桂园物业作为宝应碧桂园小区的物业管理服务公司，其与建设单位签订了《前期物业服务合同》，并依约对小区业主提供物业服务，且双方之间就物业服务事项亦签订了合同。碧桂园物业为小区提供物业服务后，杨茂才作为小区业主应及时缴纳相应的物业服务费用。杨茂才一审中提供的证据证明碧桂园物业的服务存在一定瑕疵，但因其服务瑕疵并不构成根本违约，故杨茂才不能据此拒交物业费。一审判决已就服务瑕疵问题依法对碧桂园物业主张的物业费用进行相应扣减，确定杨茂才应承担的物业费金额并无不当。综上所述，杨茂才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人杨茂才负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年三月十二日书记员  李菲菲