沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4865号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区花海路28号。组织机构代码：81775013—X。负责人：胡浩，系该行行长。委托诉讼代理人：英秋月，女，1965年8月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。系该行工作人员。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：魏小龙，男，1988年10月27日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。被告：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街29号。统一社会信用代码：91210106696519678L。法定代表人：刘迎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，女，1989年3月11日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。系该公司工作人员。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行(以下简称“工商银行”)与被告魏小龙、沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司(以下简称“荣盛幸福大道房地产”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行委托诉讼代理人刘莹、被告荣盛幸福大道房地产委托诉讼代理人周颖到庭参加了诉讼，被告魏小龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。原告工商银行诉称：一、解除原、被告签订的个购房/担保合同；二、判令二被告立即向原告偿还本金160,925.33元及至2018年8月21日7471.55元及自2018年8月22日起至清偿之日止的利息；三、被告二对被告一承担的连带责任；四、请求原告对抵押物（位于开发区中央大街29—64号1—11—4）享有优先受偿权；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告魏小龙于2013年12月18日向我行贷款本金17万元，用途：购个人住房，执行利率：4.9%，还款期限360个月，到期日为2043年12月18日，截止2018年1月18日已违约11期未进行还款，经我行多次催要此款，但被告均以各种理由推诿，被告的上述行为给原告造成了极大的经济损失，故诉至法院。被告魏小龙未予答辩。被告荣盛幸福大道房地产辩称,案涉房屋已经具备办理房屋产权证的条件，被告魏小龙由于个人原因未予办理，系个人行为。我公司同意在魏小龙办理房屋产权证前按照担保合同承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告魏小龙、荣盛锦绣天地房地产于2013年12月16日签订《个人购房借款／担保合同》一份（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2013]年[0002020]号），被告魏小龙购买荣盛幸福大道房地产开发的坐落于沈阳经济技术开发区住房一处，建筑面积47.38平方米。魏小龙向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币17万元，借款期限为360个月，自2013年12月18日至2043年12月18日止；借款利率为年利率6.55%。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮40%。被告魏小龙以其购买的上述房屋设定抵押。合同第十四条违约及违约责任14.1L约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”14.2借款人出现违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施约定：“贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积47.38平方米的房屋，抵押物价值为243,885.00元，如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予偿还，则贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，双方未达成一致，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证的方式确定；保证期间为贷款到期之日（或贷款提前到期之日）起两年，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序；双方发生争议协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。该合同签订后，原告于2013年12月18日向被告魏小龙发放了个人住房贷款人民币17万元，被告魏小龙未按约定还款，出现逾期，2017年9月27日，被告荣盛幸福大道房地产替被告魏小龙向原告还款10,047.37元。截止到2018年8月21日，被告魏小龙尚欠贷款本金为160,925.33元、利息7471.55元，共计168,396.88元至今未付。另查明，被告荣盛幸福大道房地产于2013年10月17日为原告出具“阶段性担保承诺函”一份，载明：“沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2013年10月17日召开公司股东会，经股东会决议同意为在我公司购买“幸福大道花园一期、二期区、B区、三期A区、B区”楼盘办理个人购房按揭贷款的借款人（购房人）在办妥《他项权利证》前，向中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行承担阶段性连带责任保证，同意借款人在我公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务时履行还款义务，并协助贵行办理相关手续。”又查明，被告魏小龙坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积47.38平方米的住房办理抵押权预告登记，抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行。上述事实的认定，有《个人购房借款／担保合同》、阶段性担保承诺函、借据历史处理明细本地查询单、借款凭证、共同还款承诺书及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及质证的权利，被告魏小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权利及诉讼权利的放弃，本院根据原告提供的证据对原告提供的案件事实予以认定。原告工商银行与被告魏小龙、荣盛幸福大道房地产签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告工商银行依约履行了发放贷款的义务，而被告魏小龙未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告要求偿还所欠贷款本金、利息、罚息，本院依法予以支持。关于原告主张荣盛幸福大道房地产承担连带保证责任的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因合同已约定贷款人有同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任的权利，故被告益格豪尔房地产公司作为借款的保证人，在主债务人魏小龙未履行还款义务时，原告有权要求被告荣盛幸福大道房地产对全部费用承担连带担保责任。阶段性担保承诺书约定，被告承担阶段性连带责任保证，现被告魏小龙抵押的房产尚未将房屋他项权利证交付原告，因此，被告荣盛幸福大道房地产应对被告魏小龙拖欠的款项在房屋他项权利证交付原告前承担连带偿还责任。关于原告要求对被告魏小龙抵押房产行使优先受偿权的诉请，虽然双方办理了房屋抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋备案登记作为一种临时性登记行为，并不导致不动产物权的设立或变动，只是能够产生对抗第三人的物权效力。原告对抵押房产仅办理房屋备案登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，抵押权未设立，其请求对被告魏小龙提供担保的抵押物优先受偿无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告魏小龙、沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2013年12月16日签订《个人购房借款／担保合同》（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2013]年[0002020]号）；二、被告魏小龙于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款本金160,925.33元、利息、罚息7471.55元（截止至2018年8月21日），共计168,396.88元；三、被告魏小龙于本判决发生法律效力后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行逾期还款利息及罚息（利息以本金160,925.33元为基数，自2018年8月22日起至实际给付之日止，利率统一按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，罚息以上述本金为基数计算，利率为上述利率基础上加收40%）；四、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告魏小龙追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,668.00元，由被告魏小龙、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担；公告费560.00元，由被告魏小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费3,668.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 英人民陪审员  李艳宇人民陪审员  庄思宇二〇二〇年三月十六日书 记 员  邹 冰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。