四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1923民初3293号 原告：邓国林，男，1968年7月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：张玉静，女，1982年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告邓国林、张玉静的共同委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告邓国林、张玉静的共同委托诉讼代理人：罗文樱，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：黄小波，男，1974年3月8日出生，汉族，住平昌县。 被告：张潇（曾用名张箫），男，1981年7月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王洪军，四川适逸律师事务所律师。 被告：巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司，住所地平昌县同州街道办事处廖家嘴社区新平街西段75号（金佛望江名都6号楼），统一社会信用代码91511923MA62D0WJXU。 负责人：张潇。 原告邓国林、张玉静诉被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司（以下简称爱尚娱乐平昌分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓国林、张玉静的共同委托诉讼代理人车泓志、罗文樱，被告张潇及委托诉讼代理人王洪军，被告爱尚娱乐平昌分公司负责人张潇到庭参加了诉讼，被告黄小波经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告邓国林、张玉静向本院提出诉讼请求:1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）业已解除；2、判令被告向原告支付欠付租金542650.29元；3、判令被告向原告支付因逾期支付租金所应补交的租金1531536.85元；4、判令被告向原告支付解除合同违约金3500672.5元；5、判令被告立即腾退并向原告交付案涉房屋；6、判令被告全额承担本案据实发生的诉讼费、保全费、公告费（如有）等。事实与理由：2017年1月1日,原告与被告1签订《房屋租赁合同》，约定由被告1承租原告享有出租权的位于平昌县【金佛·望江名都】6幢1单元-2楼、-1楼、6幢辅楼-1楼（以下简称“案涉房屋”），租赁期限自2017年1月20日至2024年10月19日止。 2017年10月2日,原告与被告签订《补充协议》,约定将案涉房屋的承租人由被告1调整至被告1、被告2、被告3，被告1、被告2、被告3共同就承租事宜向甲方承担连带责任。 《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，被告自2019年4月10日起长期拖欠租金不及时支付，虽经原告多次催告，被告仍置若罔闻，被告拒不履约的行为给原告造成了巨大的经济损失。为避免损失进一步扩大，在2019年10月24日，原告向被告发送了解除合同通知书，解除了双方的租赁合同。综上所述，根据合同法相关规定及《房屋租赁合同》、《补充协议》相关约定，被告逾期支付租金的行为严重违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。依据相关法律规定，特提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。 诉讼中，原告邓国林、张玉静向本院申请变更诉讼请求，将“确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》业已解除”变更为“确认原被告双方签订的《租赁合同》已于2019年11月2日解除”，将“判令被告向原告支付欠付租金542650.29元”变更为“判令被告向原告支付截止至2019年11月2日的欠付租金569047.87元”，将“判令被告向原告支付因逾期支付租金所应补交的租金1531536.85元”变更为“判令被告向原告支付截止至2019年11月2日因逾期支付租金所应补交的租金1550552.53元”，增加诉讼请求：1、判令被告自2019年11月13日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费；2、判令被告按照11937.8元/日[计算依据：按照租赁合同终止前上一个月租金标准（即179067.5元）折算的日租金（即5968.91元）的两倍（即11937.8元）计算]向原告支付自2019年11月13日起至被告实际腾退之日的违约金。 被告黄小波未作答辩。 被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司辩称：原告的诉请除第二项外均不应得到支持，理由是：1、原告在签订租赁合同时消防设施不完善,也隐瞒了未办理消防手续的事实,使我方在经营过程中发生很多不便,2019年2月发生的火灾造成损失30余万元,鉴于消防大队未出具事故鉴定和经营状况,我方要求将50万元保证金用于抵减租金,但原告未许可；2、我方违约行为与原告有联系,原告的行为导致我方违约；3、原告按补充协议约定主张逾期补交租金是不公平的，我方承租一年后才签订的补充协议；4、解除合同违约金与惩罚性违约金明显违反了合同权利义务一致的原则。 经审理查明：2017年1日1日，邓国林、张玉静（甲方）与黄小波（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定的主要内容：租赁物业的详细情况出租房屋位于平昌县[金佛·望江名都]6幢1单元-2楼、-1楼、6幢辅楼-1楼，其中-1楼实测建筑面积为2605.83平方米，-2楼实测建筑面积为929.56平方米，两层房屋实测建筑面积计3535.39平方米，双方认可上述租赁房屋中甲方购买的6幢1单元-2楼、-1楼建筑面积为2072.57平方米，剩余1462.82平方米租赁房屋为甲方拥有合法出租权；租金、物业管理费及其它相关费用，凡涉及按面积计算价格的，均以建筑面积为计价的依据；甲方出租前，乙方已经前往租赁房屋现场进行了现场查勘并认可房屋现状，房屋正在用于卡拉OK经营，乙方受让租赁房屋同时接受现有经营状况并愿意持续经营,本协议生效之日,实际已接收租赁房屋。租赁期限租赁期限自2017年1月20日起至2024年10月19日止。租金标准及计算方法2017年1月20日至2017年10月19日47.74元/平方米/月，月租金额168779.52元；第二年(2017年10月20日至2018年10月19日)49.17元/平方米/月，月租金额173835.13元；第三年(2018年10月20日至2019年10月19日)50.65元/平方米/月，月租金额179067.50元；第四年(2019年10月20日至2020年10月19日)52.17元/平方米/月，月租金额184441.30元；第五年(2020年10月20日至2021年10月19日)53.73元/平方米/月，月租金额189956.51元；第六年(2021年10月20日至2022年10月19日)55.34元/平方米/月，月租金额195648.48元；第一年(2022年10月20日至2023年10月19日)57元/平方米/月，月租金额201517.23元；第一年(2023年10月20日至2024年10月19日)58.71元/平方米/月，月租金额207562.75元。租金支付1）原承租人拖欠甲方2017年1月20日前的租金101.2723万元、本租赁合同项下的履约保证金为47.7278万元以及本租赁合同第一个月租金16.877952万元,共计人民币165.878052万元,承租人在本合同签订后当日内一次性付清,否则本租赁合同不生效；2）除1）款以外的其余租金按月进行支付，之后每个租赁月度开始前,乙方应提前十日支付该月度的房屋租金(例如2017年2月20日-2017年3月19日的租赁月度租金168779.52元,应在2016年2月10日前完成支付);3）乙方在按月正常支付月租金的同时，于2017年2日15日之前、3月15日之前分别向甲方提前预付25万元租金，该预付租金自2017年10月19日开始的月度应付租金中进行扣除；4）乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的千分之一向甲方支付逾期付款的违约金，乙方逾期支付租金或保证金时间超过60日的，甲方有权解除租赁合同，甲方解除租赁合同的，乙方除了应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另行向甲方支付相当于合同约定租金总额20%的解除合同违约金。保证金保证金为乙方在本合同签订后向甲方缴纳的用于保证乙方履行债务的金钱，乙方不履行支付租金、物业管理费用、垃圾清运费、水电气费用等物业使用而产生的费用时，甲方的租金债权可以在履约保证金中优先受偿。租赁房屋的装饰装修、改造及房屋的返还无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须合同终止后十日内，把租赁房屋连同其所有的附属物、附加物交还甲方，租赁房屋中除了未能完成使用的酒水之外，任何不可搬离或可搬离的装饰装修、经营设施设备、家电家具和物品，均不得搬离或破坏、损坏，且甲方不就乙方添置的上述装饰装修及设施设备、家具家电、物品等对乙方给予任何补偿；如乙方不能在租赁合同终止后十日内按照本合同的约定将租赁房屋返还甲方，应当按照以下标准向甲方支付逾期返还房屋的惩罚性违约金，逾期返还房屋违约金=比照租赁合同终止前上一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第十日起至乙方实际退还租赁房屋期间的天数×2。其它约定按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，可以通过以专人派送签收，或公证留置送达在被送达方的法定地址或被送达方在本租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式公证送达（寄往）租赁合同所述的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址。上述送达以收件人实际签收时间为准，如收件人拒绝签收的，以邮寄送达和公证送达为准。甲乙双方应严格履行合同，违约金兼具惩罚性和预期利益损失赔偿性质，任何一方违约，均不得以违约金可能超过订立合同时的预见或超过守约方实际损失等为由，要求人民法院或仲裁机构削减双方自愿约定的违约金。房屋租赁合同签订后，黄小波在承租的房屋内从事经营活动并逐月向邓国林、张玉静支付租金。 2017年10月，邓国林、张玉静（甲方）与张潇（乙方1）、黄小波（乙方2）、爱尚娱乐平昌分公司（乙方3）（以上乙方1、乙方2、乙方3、统称乙方）签订补充协议(黄小波、爱尚娱乐平昌分公司于2017年10月2日签名、盖印,张潇于2017年10月28日签名)。补充协议约定的主要内容：承租人主体变更因乙方2在承租房屋后，共同投资经营乙方3的投资人实际为乙方1、乙方2，各方一致同意，将原租赁合同项下的承租人由乙方2一人变更为乙方1、乙方2、乙方3共同承租，变更后的承租人共同对租赁合同及本补充协议项下的合同权利义务，向甲方承担连带责任。租金标准调整租赁房屋自2017年10月20日开始执行新租金标准，租赁期限至2024年9月30日结束，新的租金标准为：2017年10月20日至2024年10月19日32元/平方米/月，月租金113132.48元；租金调减的前提条件甲乙双方一致认同，上述租金的调减，以乙方在本补充协议签订后的租金支付履行过程中，任何一期的租金不迟延支付超过十五日为前提条件，否则本补充协议第二条（租金标准调整）约定的租金调减条款自动失效，甲乙之间的租金标准自动恢复到租赁合同的原约定标准，乙方按2017年1月1日签订的租赁合同约定之租金标准向甲方支付租金，同时，该迟延支付应承担的违约金，须在下一期的租金支付中一并补齐；乙方租金支付租金按月进行支付，每个租赁月度开始前，乙方应提前十日支付该月度的房屋租金（例如2017年10月20日-2017年11月19日的租赁月度租金113132.48元，应在2017年10月10日前完成支付）；其他本补充协议自签订之日起生效，本补充协议与原租赁合同不一致部分，以本补充协议变更后的内容为准。补充协议签订后，黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司向邓国林、张玉静支付租金至2019年4月19日。自2019年4月10日起,张潇、黄小波、爱尚娱乐平昌分公司经邓国林电话催收于2019年6月30日、7月11日、7月21日、7月23日、7月24日、7月26日、8月2日、8月4日、8月12日、10月22日-25日支付租金2万元、1.5万元、2万元、9000元、1.1万元、1万元、2万元、2万元、3万元、5000元、5000元、5000元、5000元，计17.5万元。2019年10月24日,邓国林、张玉静以黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“自2019年4月10日至今，恶意拖欠租金”“经多方催缴，但你方仍置若罔闻”“已构成根本违约”为由签署解除合同通知书,将解除合同通知书以邮政特快专递方式寄给黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司负责人张潇，寄给巴中市巴州区晏阳初大道109号2单元8室张潇的邮件1149401817678于2019年10月25日由“大正苑后门卫室李”代收,寄给平昌县同州街道办事处廖家嘴社区新平街西段75号[金佛·望江名都6号楼]张潇的1149401818078邮件于2019年10月25日由“他人代收：自取”,寄给平昌县江口镇（应为同州街道办事处）新华街东段平安一巷94号附1号黄小波的邮件1149401816278于2019年11月2日由“他人代收”。解除合同通知书载明：1、你方须在本通知送达之日起7日内结清所有欠付租金及因拖欠租金导致的应补缴租金，且我方保留追究你方合同解除后应承担的违约金及预期利益损失权利；2、请你方收到本通知后立即停止全部经营活动，全部人员必须在10内按照租赁合同约定的调减离场并将房屋返还我方，否则我方将对租赁房屋采取断水、断电、断气等措施，并按合同约定日租金的两倍收取你方逾期返还房屋的违约金；3、自本通知送达之日起，你我双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》即告解除。 以上事实有原告邓国林、张玉静提供的房屋租赁合同、补充协议、商品房预售备案通知书5份、公证书[包括解除合同通知书、邮件交寄单（收据）3份]、全球邮政特快专递查询单3份，有庭审记录在卷予以证明。 本院认为：房屋租赁合同的承租人虽为被告黄小波，但事后被告黄小波和被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司共同与出租人即原告邓国林、张玉静签订补充协议，补充协议约定被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“将原租赁合同项下的承租人乙方2一人变更为乙方1、乙方2、乙方3共同承租。上列变更后的承租人共同对《租赁合同》及本补充协议项下的合同权利义务,向甲方承担连带责任”、“自签订之日起生效。本补充协议与原租赁合同不一致部分，以本补充协议变更后的内容为准”的约定,被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司自2017年10月2日起为涉案房屋的共同承租人，负有共同按时足额向原告邓国林、张玉静支付租金的义务。 原告邓国林、张玉静要求确认原、被告双方签订的《租赁合同》已于2019年11月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。理由是：1、房屋租赁合同、补充协议均约定被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司应提前十日支付每个租赁月度的租金，而被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在房屋租赁期限内的2019年4月10日起至2019年6月29日长达2个多租赁月度不履行支付租金的义务，已构成违约；虽于2019年6月30日起至2019年10月24日12次支付租金，但支付的租金未达到约定的应支付的租金金额，也构成违约，根据房屋租赁合同“乙方逾期支付租金或保证金时间超过60日的，甲方有权解除租赁合同”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告邓国林、张玉静针对被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司的违约行为有权行使租赁合同解除权。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告邓国林、张玉静的解除合同通知书必须要到达被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司时,双方之间签订的房屋租赁合同、补充协议才解除。根据房屋租赁合同关于“文件及通告”的送达的约定，原告邓国林、张玉静可以专人派送，也可以申请公证送达，也可以申请公证挂号、特快专递邮寄送达，不管采取何种方式送达，所送达的“文件及通告”必须符合收件人“实际签收时间为准”或收件人“拒绝签收的，以邮寄送达和公证送达为准”之约定才算到达，原告邓国林、张玉静虽按被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在补充协议上的通讯地址、联系电话向被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司寄邮出了解除合同通知书，但原告邓国林、张玉静提供的3份投递查询单不能证明收件人即被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“实际签收”或“拒绝签收”，因1149401816278显示“已签收，他人代收”、1149401817678显示“已签收，他人代收：大正苑后门卫室李”，1149401818078显示“已签收，他人代收：自取”,但“他人代收”不能证明收件人“实际签收”、“拒绝签收”，““他人代收：自取”的内容又相矛盾，房屋租赁合同、补充协议均未约定“他人代收”视为送达，被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司在诉讼中又不认可收到邮件。据此，房屋租赁合同、补充协议未解除。 因房屋租赁合同、补充协议未解除，故原告邓国林、张玉静要求被告支付解除合同违约金、腾退并交付案涉房屋、支付自2019年11月13日起房屋占用费、支付自2019年11月13日起至被告实际腾退之日的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告邓国林、张玉静要求被告支付截止至2019年11月2日的欠付租金的诉讼请求，既有事实根据，也有法律依据，本院予以支持，但主张欠付租金569047.87元中未完全扣减被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司已支付的租金，被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司自2019年4月20日至2019年11月2日欠原告邓国林、张玉静的租金为113132元/月×6个租赁月度+113132元/月÷30天/月×12天（原告只主张12天）-已付租金17.5万元（含2019年10月25日5000元）﹦549044.80元。 原告邓国林、张玉静要求判令被告向原告支付截止至2019年11月2日因逾期支付租金所应补交的租金的诉讼请求，本院予以支持，理由是补充协议虽对房屋租赁合同约定的租金调减,但执行调减的租金的前提是被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司必须依补充协议约定的月租金标准按时支付租金，否则补充协议约定的租金调减条款自动失效，且租金标准自动恢复到房屋租赁合同约定标准并按房屋租赁合同约定之租金标准支付租金。被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在补充协议签订后的2019年4月10日至2019年10月24日连续2个租赁月度不支付租金、连续4个租赁月度支付租金不符合合同约定,故被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司应从2017年10月20日起按房屋租赁合同约定的租金标准支付租金,应补交自2017年10月20日至2019年11月2日房屋租赁合同约定的租金与补充协议约定的租金之差1550552.53元。 被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司虽以“原告在签订租赁合同时消防设施不完善,也隐瞒了未办理消防手续的事实,使我方在经营过程中发生很多不便,2019年2月发生的火灾造成损失30余万元”为由抗辩，但未反诉且未提供证据证明,故本院对其抗辩不予支持。被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司虽以“我方违约行为与原告有联系,原告的行为导致我方违约”为由抗辩，但未提供证据证明,故本院对其抗辩不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向原告邓国林、张玉静支付2019年4月20日至2019年11月2日欠付的租金549044.80元； 二、限被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向原告邓国林、张玉静补交2017年10月20日至2019年11月2日的租金1550552.53元； 三、驳回原告邓国林、张玉静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51759元，由被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司负担20000元，由原告邓国林、张玉静承担31759元；财产保全费5000元，由被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  冉 毅 人民陪审员  王心会 人民陪审员  肖岚芳 二〇二〇年三月三日 书 记 员  焦亚丽