湖北省咸宁市咸安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂1202民初2060号 原告:刘娟,女,汉族,1985年4月6日出生,住武汉市硚口区。 委托诉讼代理人:范莉勤、陈萌，北京大成（武汉）律师事务所律师，代理权限:特别授权。 被告：咸宁市宏伟房地产开发有限公司，住所地：咸宁市咸宁大道73号。 法定代表人：卢勇强，公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁小洲，湖北瀛平惟合律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告刘娟诉被告咸宁市宏伟房地产开发有限公司(以下简称宏伟公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人范莉勤、陈萌、被告宏伟公司的法定代表人卢勇强、委托诉讼代理人鲁小洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签署的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告刘娟购房款204000元、维修基金16140元及利息损失（以220140元为本金，6%的年利率为标准，自2011年1月13日计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月13日利息为108969.3元；3.判令被告赔偿原告刘娟一倍购房款204000元；4.判令被告赔偿原告刘娟装修损失20万元；5.判令被告赔偿原告刘娟违约金12万元；6.判令被告赔偿原告刘娟房屋差价损失20万元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告刘娟购买被告开发的宏伟大厦（康城郦都）1座7单元1302号房，房屋总价40万元，付款方式为签合同时支付首付款204000元，余款196000元办理银行按揭贷款。合同签订后，原告刘娟于当天支付了首付款204000元，并交纳了维修基金等款项16140元。被告因自身原因导致该楼盘未能按约定交付，且无法办理按揭贷款，该楼盘的其他购房户也曾多次到政府上访，但未能实际解决问题。2011年底，原告刘娟花费20万元对上述房屋进行装修并占有使用至今。现被告在原告刘娟不知情的情况下将房屋出卖给了案外人，并于2019年3月14日向原告刘娟发函，要求原告限期搬离案涉诉讼房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告辩称：1.被告未与原告刘娟签署过任何合同文件，没有收取原告刘娟任何款项，双方没有合同关系；2.原告刘娟在签订《商品房买卖合同》过程中存在重大过失，应当对合同无法履行的后果自行承担责任；3.若原告刘娟确实向曾霏支付了购房款，则曾霏的行为涉嫌伪造公司印章，骗取钱财，可能构成犯罪，本案不属于民事纠纷。故应驳回原告刘娟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告宏伟公司与江西金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑公司）均系房地产开发企业，曾霏、付柏明为金苑公司项目经理。2005年9月10日，被告宏伟公司与金苑公司、付柏明、曾霏签订《房地产合作开发协议》，约定“三方合作开发宏伟大厦（康城郦都）房地产；由金苑公司负责建设工程所有的投资和工程建设施工，宏伟大厦项目以宏伟公司的名义进行合作开发。甲方（宏伟公司）特别授权乙方（金苑公司）委托代理人曾霏、付柏明处理该项目部的一切事务（对外签字和签订协议以及对外实施与本项目相关民事活动须经甲方盖章认可，否则责任由乙方自负）；产权分成：宏伟大厦的全部房屋中，地下室和第一层房屋所有权归甲方（宏伟公司）所有，乙方（金苑公司）拥有二层以上的房屋所有权。地下室、一层房屋的产权证由甲方自行办理（税费自负）”等内容。2009年9月30日，宏伟大厦领取了《商品房预售许可证书》，金苑公司、曾霏、付柏明对商品房进行预售。根据宏伟公司与金苑公司、曾霏、付柏明的交易习惯，商品房销售的首付款由金苑公司、曾霏、付柏明收取。 2010年，被告宏伟公司与金苑公司、曾霏、付柏明因该房地产项目合资、合作开发合同及股权转让纠纷引起诉讼，该案在2011年7月经咸宁市中级人民法院审理终结。案件在一、二审诉讼期间，曾霏、付柏明未经宏伟公司盖章，对外销售商品房13套，应收总购房款478.6449万元，已实收购房款191.7449万元。其中，2011年1月13日，曾霏在售楼部以被告宏伟公司的名义与原告刘娟签订《商品房买卖合同》，约定原告刘娟购买宏伟大厦（康城郦都）1座7单元1302号房，房屋总价40万元，付款方式为签合同时支付首付款204000元，余款196000元办理银行按揭贷款。该合同未经被告宏伟公司盖章。合同签订当天，原告刘娟向曾霏支付了首付款204000元，并交纳了维修基金等款项16140元。曾霏向原告刘娟出具了加盖“咸宁市宏伟大厦工程项目经理部财务专用章”印章的收据共二份。后因被告宏伟公司与金苑公司、曾霏、付柏明发生纠纷等原因导致该楼盘未能按约定交付，且无法办理按揭贷款。2011年底，原告刘娟取得案涉房屋钥匙，对房屋进行了装修并占有使用。后被告宏伟公司在原告刘娟不知情的情况下将房屋出卖给了案外人，并于2019年3月14日向原告刘娟发函要求原告刘娟限期搬离。原告刘娟认为其合法权益受到了侵害，故提起诉讼。 同时查明，2010年8月14日，被告宏伟公司在咸宁日报上刊登声明，内容为“今发现，曾霏、付柏明私刻咸宁市宏伟大厦工程项目经理部财务专用章，并以该章收受房屋买卖首付款及房屋维修基金水电安装等费用。为此，本公司郑重声明：1.曾霏、付柏明以咸宁市宏伟大厦工程项目经理部财务专用章所为的一切行为均系个人行为，责任自负，本公司一律不承认；2.凡使用咸宁市宏伟大厦工程项目经理部银行结算专用章对外出具的收据和借款无效；3.凡本公司文书（包括签订合同）须盖合法刻制的咸宁市宏伟房地产开发有限公司印章方为有效；4.凡公司对外协商房屋，业主支付房款和各种费用须进我公司银行账户17×××12，否则，造成业主损失公司概不承担。” 另查明，经原告刘娟申请，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对原告刘娟在案涉房屋室内装修价值进行了司法鉴定评估，评估估价结果为52240元。 本案争议的焦点：一、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，曾霏在该《商品房买卖合同》中签名的行为是否构成表见代理；二、原告刘娟在签订房屋买卖合同过程中是否存在过失；原告合同目的无法实现的后果是否应当自行承担；三、本案是否属于民事纠纷案件。 一、关于曾霏在该《商品房买卖合同》中签名的行为是否构成表见代理，原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。 本院认为，曾霏是宏伟大厦项目的合伙人之一，宏伟公司特别授权曾霏、付柏明处理该项目部的一切事务，其在售楼部与原告刘娟签订《商品房买卖合同》，并向原告刘娟出具了加盖“咸宁市宏伟大厦工程项目经理部财务专用章”印章的收据，原告有理由相信曾霏的行为代表被告。虽然被告宏伟公司与曾霏等人在合作开发协议中有较多限制性约定，但该协议不能对抗善意第三人，包括本案原告。故曾霏的行为构成表见代理，被告宏伟公司应对曾霏的该行为承担民事责任。 二、关于原告刘娟在签订房屋买卖合同过程中是否存在过失；原告合同目的无法实现的后果是否应当自行承担的问题。 本院认为，原告刘娟对于被告与合伙人之间的纠纷并不知情，被告宏伟公司虽在咸宁日报上刊登了声明，但非省级有影响的报纸上刊登公告，不能视为已履行了通知告知义务，故原告在签订房屋买卖合同过程中不存在过失，不应自行承担合同目的无法实现的后果。 三、关于本案是否属于民事纠纷案件的问题。 本院认为，根据2010年8月14日被告宏伟公司在咸宁日报上刊登声明，可以认定被告宏伟公司在2010年就知道曾霏存在私刻印章的行为，而被告并未及时采取有效的防范措施，导致原告损失的发生，被告宏伟公司应承担本案民事责任。 综上，本院认为，原告刘娟的合同目的不能实现，其要求解除合同、返还购房款、维修基金和赔偿利息损失以及装修损失的诉讼请求，本院予以支持。原告刘娟对于要求被告宏伟公司赔偿一倍购房款20.4万元没有法律依据，另要求被告赔偿违约金12万元、房屋差价损失20万元的诉讼请求，没有提供相应的证据予以证实，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告刘娟与被告咸宁市宏伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。 二、限被告宏伟公司在本判决书发生法律效力后七日内向原告刘娟返还已付购房款204000元及维修基金16140元，并支付该款占用期间的利息，利息以220140元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从2011年1月13日起计算至履行完毕之日止。 三、限被告宏伟公司在本判决书发生法律效力后七日内向原告赔偿装修损失52240元。 四、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14278元，减半收取7139元，由原告刘娟负担2139元，被告宏伟公司负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份公司咸宁市金穗支行；账号：17×××50；上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐燕 二〇二〇年三月三十日 书记员  金露 附：相关法律、法规等条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。