重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初25243号 原告：重庆帝景物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区铜元局新村1号，统一社会信用代码91500108709383416T。 法定代表人：周裕锋，总经理。 委托诉讼代理人：陈藜月，重庆东方联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐智星，男，汉族，1959年10月2日出生，住重庆市沙坪坝区。 被告：段昌俊，男，汉族，1967年6月12日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王力，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萌，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告重庆帝景物业管理有限公司（以下简称“帝景公司”）诉被告段昌俊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余洪峰独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝景公司的委托代理人陈藜月、唐智星及被告段昌俊的委托代理人王力、陈萌均到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告帝景公司起诉来院请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付2013年4月至2018年12月的物业费124482.11元及违约金（以尚欠物业费为本金，从欠费之日起按每日千分之三标准计算至付清之日止）；2.请求判令被告支付原告2013年4月至2018年12月期间的公摊费2070元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：2009年9月10日，重庆帝景物业管理有限公司与重庆帝景名苑业主委员会签订《“帝景名苑”物业管理服务合同》，约定帝景公司为帝景名苑小区提供物业管理服务，服务期限为2009年9月10日至2014年9月10日；A型房住宅1.45元/月/平方米；B型房住宅1.5元/月/平方米；C型房住宅1.4元/月/平方米；D、E、D1型房住宅1.3元/月/平方米（含电梯运行费）；公共能源分摊30元/月/户，如未按时足额缴纳物业服务费用，按日加收千分之三物业服务费滞纳金等内容。合同签订后原告按约为该小区提供物业服务。被告系帝景名苑小区B栋30号房的业主，其物业服务费按照房屋建筑面积1.5元/月/平方米收取，因三表未动，故按照房屋建筑面积0.75元/月/平方米收取。每月应缴纳物业服务费1074.97元，公告能源分摊费30元。2015年2月3日，重庆帝景物业管理有限公司与重庆帝景名苑业主委员会签订《“帝景名苑”物业管理服务合同》，约定帝景公司为帝景名苑小区提供物业管理服务，服务期限为2015年1月1日至2018年12月31日；A型房住宅1.75元/月/平方米；B型房住宅1.8元/月/平方米；C型房住宅1.7元/月/平方米；D1-1——D1-8型房住宅1.7元/月/平方米；D4、D5、D6和E1——E5型房住宅1.4元/月/平方米（含电梯运行费）；高层底楼1.1元/月/平方米；公共能源分摊30元/月/户；D6和D1共18间商铺门面3.9元/月/平方米计收。业主或物业使用人应按年履行缴纳义务，如未按时足额缴纳物业服务费用，按日加收万分之三物业服务费违约金。合同签订后，帝景公司一直按约为该小区提供物业服务。被告系帝景名苑小区B栋30号房的业主，其物业服务费按房屋建筑面积1.8元/月/平方米的标准计收。因在2015年1月-2016年5月三表未动，故其物业服务费按房屋建筑面积减半收取，2016年6月至2018年12月物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，自2013年4月起，被告未按约缴纳相应费用，原告多次向被告催收未果，故原告起诉来院要求前述诉讼请求。 被告段昌俊辩称：本人于2013年1月29日购得帝景名苑房屋一套；2013年3月7日交纳2-3月物业管理费1400元；2013年1月-2016年5月三表未动期间不应减半收取而是和物管公司协调好的每月按700元/月收取，有发票为证；2013年因修建道路将本人房屋大门前的道路完全挖断长达2年半时间及大门右侧围墙全部拆除。本人多次派人与物管公司进行沟通协调，但物管公司都以政府工程为由一直拖延未能得到解决，直至2016年4月本人以市人大代表身份向区领导反映后才得以解决。但当时修复道路和围墙的资金共计3万余元还由本人垫付，当时我派去的人与物管公司协调时物管公司人员口头明确答应由我先垫付维修费，然后在物管费中抵扣。 其他意见：1.物业服务企业要求支付物业费的请求获得支持必须具备“业主无正当理由”的法定条件；2.由于原告的违约行为导致被告长达两年半之久无法正常使用房屋，被告有不缴纳物业费的正当理由；3.原告的违约行为造成了被告的严重损失，被告要求以原告应当对被告支付的赔偿金抵销物业费，被告拒不支付物业费是行使抵销权的合法行为；4.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；5.原告诉讼请求计算物业费的方式及最终数额缺乏依据，其请求依法不能成立；6.即使原告的请求部分成立，法院也应当依法酌情减少部分物业费。原告应当明确违约金的计算时间，根据合同约定，物业服务费应当按年缴纳，且2016年10月15日之前的物业费及公摊费已过诉讼时效。 经审理查明：原告帝景公司系具有相应资质的物业服务企业。2009年9月10日，重庆帝景名苑业主委员会与原告帝景公司签订了《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》，合同约定由原告帝景公司对帝景名苑小区进行物业管理，合同期限自2009年9月10日起至2014年9月10日止，约定物业费标准：A型房住宅1.45元/月/平方米；B型房住宅1.5元/月/平方米；C型房住宅1.4元/月/平方米；D、E、D1型房住宅1.3元/月/平方米（含电梯运行费用）；公共能源分摊30元/月/户，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收千分之三的物业服务费滞纳金。该合同签订后，原告即对该小区提供物业服务。2013年，原告与重庆帝景名苑业主委员会续签合同，合同期限自2013年12月21日起至2014年10月7日止，约定物业费标准及违约金标准同前述合同。2015年2月3日，原告与重庆帝景名苑业主委员会再次签订《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》，合同约定：由原告帝景物业对帝景名苑小区进行物业管理。该合同除约定双方权利义务之外，还约定了物业服务费用：A型房住宅1.75元/月/平方米；B型房住宅1.8元/月/平方米；C型房住宅1.7元/月/平方米；D1-1——D1-8型房住宅1.7元/月/平方米；D4、D5、D6和E1——E5型房住宅1.4元/月/平方米（含电梯运行费）；业主按年计缴物业服务费，于当年年底前完善当年物业服务费，逾期不交纳的，按日加收万分之三的物业服务费违约金；共用设施设备运行的能源消耗采取固定分摊方式，按每月每户30元收取；合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止（如业委会换届，原合同继续延至新业委会成立止）。合同签订后，原告按约向该小区业主提供了物业服务。 另查明，南岸区铜元局房屋所有权人为段昌俊，房屋建筑面积为1433.15平方米。在庭审过程中，原告当庭陈述2013年4月至2016年5月按照半价主张。被告当庭认可其所有的房屋为B型住宅，物业服务费应当按照B型住宅计算。 原告曾于2019年5月8日向被告邮寄送达涉案房屋物业服务费的催收函，但该催收函未妥投。被告欠付2013年4月至2014年12月的物业费22572.11元（0.75元/平方米/月×1433.15平方米×21月）；欠付2015年1月至2016年5月的物业费21927.20元（0.90元/平方米/月×1433.15平方米×17月）；欠付2016年6月至2018年12月的物业费79969.77元（1.80元/平方米/月×1433.15平方米×31月）；欠付2013年4月至2018年12月的公摊费2070元（30元/月/户×69月）。被告认为2016年10月15日前的物业费及公摊费已过诉讼时效。 还查明，2011年11月28日，重庆市南岸区畅通工程建设领导小组向南岸区政府请示建设江苑支路。重庆市规划局2012年3月14日同意重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司报送的该工程设计方案。原告陈述被告从2013年开始陆续逾期协商修路及物业费的交纳问题。被告陈述2016年4月与原告协商物业费的缴纳问题。 上述事实，有物业管理服务合同、房屋登记信息查询证明、居委会证明、欠费明细、南畅建办文（2011）1号文件复印件、律师函、EMS快递单、电梯日常维护保养合同、辖区客人来访登记表、监控中心报警记录表、巡检表、公告、情况说明、现场视频及照片、物业费发票复印件等证据，经当事人质证、法庭认证，结合双方当事人陈述，足以认定。 本院认为，重庆帝景名苑业委会与原告帝景物业签订的《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定,故本院确认该合同合法有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为帝景名苑小区的业主，《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》对被告具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费及公摊费的义务。 对于被告抗辩认为2016年10月15日以前物业服务费、公摊费已过诉讼时效的意见，根据《民法总则》之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告举示了2019年5月8日向被告寄送催收函的快递单，引起诉讼时效中断的后果，故本院对原告的未超过诉讼时效部分的物业费及公摊费请求依法予以支持，即从2016年5月计算至2018年12月。被告应当向原告缴纳自2016年5月起的物业服务费与公摊费。《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》约定物业服务费收费标准1.8元/月·平方米，本院以此标准依法主张被告向原告支付2016年5月至2018年12月的物业服务费82549.44元（1.8元/月/平方米×1433.15平方米×32月），公摊水电费960元（30元/户·月×32月）。 关于违约金，本院认为，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，但考虑到原告的损失情况，本院酌情调整违约金为以自然年所欠物业服务费为基数，从次年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告要求在本案中抵扣3万余元，无证据证实原告同意抵扣的真实性，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告段昌俊于本判决生效之日起十日内向原告重庆帝景物业管理有限公司支付2016年5月至2018年12月的物业服务费82549.44元，公摊水电费960元，共计83509.44元； 二、被告段昌俊于本判决生效之日起十日内向原告重庆帝景物业管理有限公司支付违约金（违约金为以自然年所欠物业服务费为基数，从次年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告重庆帝景物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1416元，由原告重庆帝景物业管理有限公司负担642元，由被告段昌俊负担774元（该款原告重庆帝景物业管理有限公司已垫付，被告段昌俊在支付上述款项时一并支付给原告重庆帝景物业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  余洪峰 二〇二〇年三月十七日 书记员  邓 欣