广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初521号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，分公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：伍金怡，女，1987年3月18日出生，汉族，住广东省台山市********1*，公民身份号码440************724。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（以下简称美林基业清远分公司）与被告伍金怡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美林基业清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然到庭参加诉讼。被告伍金怡经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林基业清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费4822.74元及滞纳金1685.49元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊321.14元及利息（利息以321.14元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2015年10月起至2020年2月期间的物业管理服务费5679.98元及滞纳金2332.28元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年2月29日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊（暂计至2020年1月31日止）402.17元及利息（利息以402.17元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了美林湖国际社区内美汇半岛东区19栋508房，建筑面积为59.54平方米，被告于2015年7月3日收楼使用至今。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第六款和第十条第四款约定，住宅按建筑面积1.8元/月·平方米计收（不含公共水电费分摊），被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费。若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。第六条约定，原告还向被告提供了代收水费等缴费服务。原告在基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告拖欠从2015年10月1日起至2020年2月29日止物业管理服务费5679.98元及至2020年1月31日止由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊402.17元。暂计至2020年2月29日被告拖欠的物业管理服务费产生的滞纳金为2332.28元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。原告认为，原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告伍金怡书面辩称，1、起诉状所述“原告按约履行了相应义务，而被告恶意拖欠”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：本人自2015年7月3日收楼后，由于当时基础设施未完善。收房时橱柜未能安装好，阳台漏水，和门禁未能安装等原因，一直拖至今未入住。收楼时向当收楼的人员反映相关问题，并填写报修清单等待维修。直到今天也未有任何工作人员通知或告诉本人维修情况，发催费函就会发，怎么发修复函或者电话通知就没有？直到2018年过去物业管理公司拿房产证时，还未能安装可视门禁。当时我和物管人员沟通要求安装，物管人家说需要预约上门安装，我现场预约了时间并将房间钥匙留着管理处等待上门安装。我当时答应安装后就结清管理费，但是一直拖至今，未能安装。所以原告一直不和我方主动沟通，物业管理连最基本的沟通服务都不能供，何谓履行相关义务？在收到应诉通知时，本人积极联系本案书记员，并了解到法院对类似案件审判解决办法后，取得物业李经理电话（189*****182）主动沟通，要求清还拖欠管理费用，并预交部分的管理要求庭外和解。因为本案金额不大，只是因为双方未能取得及时沟通造成，双方存在一定的责任。加上现在疫情紧张，现在我们响应党的号召少出门在家做贡献，双方没必要浪费法院这样重要的公共资源，浪费大家时间我主张庭外和解。但是李经理的回复不依不挠，一定要收取足额的违约金和律师费。这个时候我再次致电本案书记员，希望联系对方律师解决，得到的同样的答复。未开庭就要求收取违约金和律师费，对方要求过分。2、事实并非原告起诉状所述“多次催收未果”。2018年未曾收到证据9的律师函件，因当时留的广州居住地址已经搬迁多时，当时过去管理处交接房产证时，对方也未主动要求我更换通信地址和相关联系方式。此外，在毫无沟通的前提下，一纸诉状将本人告至法院，本人及家人极不不赞成物管的这种做法，物业管理公司是提供服务管理的公司，并非催债公司，在没有任何通知下提出诉讼，并非及时沟通解决问题，保留提出异议的权利。直至2020年2月19日，本人结婚前身份证地址：广东省台山市**镇（结婚后地址为：广东省台山市**********）才收到应诉通知书，试问，过期的资料一直不更新，现在疫情期间邮件再晚几天，贵方如何通知!为便于管理，物管应该对业主的资料有起码的了解、收集、掌握、存档，以便及时通知业主有关事项，而且，物业管理合同上，物管公司的义务里也明确写明“建立健全的物管管理档案资料”。3、是否应承担的违约责任――滞纳金问题。如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，虽然现在原告主动调整为万份之五，由证据7看到原告一直按日万份之三执行，有意多收，利息比本金还要多驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，我并非拒交物业费，完全是由于物业公司未能及时沟通和资料管理混乱造成，本人是行使正当的抗辩权，因此不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此我不应承担违约金损失的义务。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告在答辩状中陈述其房屋质量瑕疵问题未得到及时妥善维修解决以及被告未收到律师函，原告对此不否认，但认为房屋质量瑕疵问题与本案无关，未能收到律师函的原因在于被告住所变动后未及时通知原告。本院认为，原告美林基业清远分公司与被告伍金怡签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽然答辩收楼时发现的房屋质量瑕疵问题一直没有得到维修，并以此认为原告未提供协议约定的服务。对于被告提出的该意见，因房屋瑕疵质量问题而产生争议纠纷的，被告应向房屋买卖合同法律关系的相对方—物业的建设单位（开发商）主张相应的权利。被告以其房屋质量瑕疵问题未得到解决为由拒付物业服务费依据不足，本院不采纳其抗辩意见。原告按照协议约定的义务为被告物业所在小区提供了相关服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费、污水处理费、分摊电费以及原告代缴的水电费。但被告仍拖欠原告自2015年10月1日起至2020年2月29日止的费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费5679.98元以及污水处理费、分摊电费、代缴水电费402.17元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定按照日3‰及原告主张的日万分之5的滞纳金计算标准过分高于原告的实际损失，被告对此提出抗辩。由于被告未按期向原告交纳物业服务费造成原告的主要损失为原告未按期收到该费用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情将滞纳金标准调整为按照年利率6%进行计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年10月拖欠的物业服务费为107.04元、2015年11月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为107.17元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2015年11月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2015年11月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付污水处理费、分摊电费以及代缴水电费的利息损失，原告请求自其起诉之日（2019年9月4日）起按照年利率6%的标准计算至被告付清该费用之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的律师费损失，由于双方的协议并无约定该费用应由被告承担，因此，原告请求该费用依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告伍金怡于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2015年10月1日起至2020年2月29日止的物业服务费5679.98元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年10月拖欠的物业服务费为107.04元、2015年11月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为107.17元）为基数，按照年利率6%的标准自该期物业服务费逾期之日（2015年11月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2015年11月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告伍金怡于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付至2020年1月31日止的污水处理费、分摊电费及代缴水电费402.17元并赔偿利息损失，利息以402.17元为基数，按照年利率6%的标准自2019年9月4日起计算至被告付清该款之日止；三、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告伍金怡负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年三月二十五日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。