海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2019)琼0107民初6757号   原告(执行案外人)：侯亚俊，男，1968年12月10日出生，汉族，住海南省万宁市。   原告(执行案外人)：欧秋霞，女，1975年10月15日出生，汉族，住海南省万宁市。   两原告共同委托诉讼代理人：王其丞，海南白驹律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王某，男，1973年12月24日出生，汉族，住湖北省鄂州市。   委托诉讼代理人：熊某，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南东方国信律师事务所律师。   被告（被执行人）：海南威成化工实业有限公司，住所地海南省海口市。   法定代表人：吴某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：柯某，海南业茂律师事务所律师。   原告侯亚俊、欧秋霞与被告王某、海南威成化工实业有限公司（以下简称威成化工公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯亚俊、欧秋霞共同委托的诉讼代理人王其丞，被告王某的委托诉讼代理人熊某、陈某，被告威成化工公司的委托诉讼代理人柯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告侯亚俊、欧秋霞向本院提出诉讼请求：1.撤销海口市琼山区人民法院作出的（2019）琼0107财保112号裁定书及（2019）琼0107执异222号民事裁定书；2.解除对被告威成化工公司名下的海口市××区房（HK397167）的查封措施；3.由两被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第1、2项诉讼请求为：不得执行被告威成化工公司名下的海口市××区房（房产证号：HK397167）。   事实与理由：（2019）琼0107执异222号民事裁定书以两原告未支付全部购房价款、涉案房屋登记在被告威成化工公司名下为由不支持两原告的异议申请，属于适用法律错误。两原告主张执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，具体如下：一、两原告与被告威成化工公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。两原告与被告威成化工公司于2019年5月27日签订了《海口市商品房买卖合同》，于2019年6月18日完成了网签备案。而法院于2019年7月29日作出（2019）琼0107财保112号裁定书查封涉案房屋，两原告与被告威成化工公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、涉案房屋系用于居住且两原告名下无其他用于居住的房屋。涉案房屋的用途为住宅，两原告购买涉案房屋的目的是用于居住。两原告提供的海口市不动产（房产）登记信息查询记录也证明，两原告名下目前没有登记任何房屋。涉案房屋是两原告目前购买的唯一房产。三、原告已按合同约定支付购房款，如涉案房屋未被查封，原告已能支付全部购房款。合同签订后，原告欧秋霞于2019年5月28日通过银行汇款方式支付该房首付款613730元给被告威成化工公司。2019年6月19日完成合同网签备案后两原告开始办理贷款手续。之后，中国银行海口支行通过电话通知两原告同意放贷。于是两原告开始办理过户手续，缴纳了房地产过户税18767.56元和住宅专项维修资金7165.80元。因涉案房屋被查封，导致两原告办理过户手续受阻，涉案房屋不能过户至两原告名下。因两原告无法提供抵押物给银行，银行贷款不能发放，才导致两原告没能支付全部购房款。   被告王某辩称，1、本案是因为被告王某诉前保全被告威成化工公司名下的涉案房产所引起，而琼山法院作出的财保112号裁定书是保全措施，并不是执行程序，且该裁定书仅载明了作为申请保全和被保全的二被告依法享有法律规定的复议的权利，而不是异议的权利，原告并不享有申请异议及提出本异议之诉的权利，因而琼山法院原本就不应该受理原告的案外人异议。另外，即使对该裁定不服，也仅只有被告威成化工公司享有法律赋予的复议权，因原告虽然是案外人却不是民诉法225、227条所规定异议上的案外人，因而原告不享有作为案外人针对该保全裁定而提出案外人异议及案外人之诉的异议，因此恳请驳回原告的起诉。即使被告王某与被告威成化工公司另案判决生效且进入执行该三套房产的执行程序，原告才享有作为案外人的异议权。2、假使合议庭认定原告是执行异议程序意义上的案外人而享有对保全裁定的异议权，那么222号执行裁定书驳回其异议申请的裁定适用法律是正确的，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。上述222号执行裁定书适用的是最高院关于执行异议与复议案件若干规定的28条及民诉法的227条，而原告认为应当适用该规定的29条，依据28条与29条在适用的问题上关于厘清是“登记在被执行人名下的不动产”还是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房以及何种情形能够排除执行的规定是不一致的，是因为该司法解释的本意不同，28条是一般性条款，29条是特别条款，且该28条、29条所引申的是关于原告作为买受人的物权期待权，关于该权利的规定最早来源于2002年最高法关于建设工程价款优先受偿权的批复这一解释以及后续的执行异议复议的相关规定，而具体到本案，被告威成化工公司与原告签订买卖合同时已不再是一般意义上的商品房开发商，应该是一般不动产的权利所有人，一方面中景花园小区早已交付全体业主使用，该房产也于2013年登记在被告威成化工公司名下，29条作为特别条款必须要求被告威成化工公司是在开发过程中所涉其他金钱债务导致其名下的商品房被强制执行，因而本案不能适用第29条，即使依据原告的理解可以适用29条，也不能满足29条的具体规定，原告均未支付总购房款的50%，且不能证明涉案房产均是用于居住而是法律进行保护的生存权，原告的证据仅能证明其名下没有登记产权的房屋，而不能证明没有用于居住没有不动产登记的房屋。3、原告均称因被告王某的查封导致其未能支付全款，该事实被告王某不予认可，依据房产交易的一般程序，原告在向被告威成化工公司支付首付款的前后应当已经到银行进行过面签，通过银行的初步审核后才会支付首付款，首付款支付完毕后由银行发放贷款至被告威成化工公司的账户，被告威成化工公司才履行为原告办理过户的相关手续，进而不存在因为被告王某的查封而导致其不能够交清剩余购房款的事实，并且在原告与被告威成化工公司签订房屋买卖合同后长达四十天至两个月的时间里均未办理相关贷款业务，此后被告王某才申请保全，原告知晓涉案房屋被查封后并没有第一时间向被告威成化工公司请求解除合同要求退回首付款，反而诉请要求排除保全裁定。4、原告与被告威成化工公司的法定代表人吴某均是海南万宁老乡，且涉案房产的成交单价仅为11000元，比中景花园二手房的市场价低了5000元每平方米，原告不主张解除房屋买卖合同，要求退购房款而另行购买其他房产也能说明原告并不是将涉案房产作为唯一的住房而使用，反之被告王某认为原告与被告威成化工公司之间存在恶意串通，实际上被告威成化工公司已于2013年到2015年间因被告王某讨要工程款而将涉案房产以抵工程款的方式交付给被告王某，被告王某领取了涉案房屋的钥匙也缴纳了相关的物业管理费用并实际占有，2017年10月、12月被告威成化工公司发函给被告王某，反悔其以房抵工程款的事实，并于去年年终向琼山法院起诉总共11户业主要求排除妨害退还房屋（这其中就包括涉案房屋），因此被告王某认为被告威成化工公司在上述一系列的行为中表明反悔以房抵工程款的事实，将房恶意卖给原告，增加原告的诉讼的风险以及诉累，综上所述，被告王某认为如果原告被法庭认定为执行程序上的案外人且明知道被告威成化工公司无法交付涉案房屋又以低于市场价30%的价格购买涉案房屋，原告和被告之间不能排除恶意串通的嫌疑，另外不论是依据28条或是29条，原告均不符合能够排除我方执行的条件，若原告不能提供其他证据给予法庭合理解释以及存在恶意串通可能导致其双方的商品房买卖合同存在效力问题，被告王某恳请法庭能驳回原告的诉讼请求。   被告威成化工公司辩称，涉案房屋是通过合法程序销售给原告，并不存在被告王某所称的恶意串通而销售的行为，并且房屋交易是发生在被告王某查封涉案房屋之前，被告王某声称的原告与被告威成化工公司串通逃避执行是没有任何依据的，因此被告威成化工公司认为原告提出执行异议有事实和法律依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对被告王某提供证据1.《停止侵占并迁出房屋的公告》，因原告未能提供该证据原件核对，故本院对其真实性不予确认。2.《关于要求退还侵占房屋的通知》，原告对该证据的真实性不予认可，但因该通知是被告威成化工公司向原告出具的，被告威成化工公司确认该通知书的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。3.两张收据、2303房交房表，原告及被告威成化工公司对该证据有异议，因该证据与本案涉案房屋无关，故本院对该证据的关联性不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某于2019年7月29日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年7月29日作出（2019）琼0107财保112号民事裁定书，裁定查封威成化工公司名下位于海口市××区第8层801房[HK397167]、4号楼第19层1905房[HK396707]、5号楼第23层2303房[HK396871]的房产，查封期限三年。2019年8月19日，王某向本院提起诉讼，起诉长沙桐木建设股份有限公司海南分公司（以下简称长沙桐木海南分公司）和威成化工公司，诉请要求长沙桐木海南分公司支付拖欠的工程款本金3323323元及逾期付款利息1531824元，威成化工公司对上述工程价款及逾期付款利息在欠付长沙桐木海南分公司工程价款范围内对王某承担连带责任，本院于同日立案，该案尚在审理当中。2019年8月19日，侯亚俊、欧秋霞对本院查封位于海口市××区第8层801房[HK397167]提出书面异议，本院于2019年9月5日作出（2019）琼0107执异222号执行裁定书，驳回侯亚俊、欧秋霞的异议请求。2019年9月18日，侯亚俊、欧秋霞向本院提起执行异议之诉。   2019年5月27日，威成化工公司与侯亚俊、欧秋霞签订《海口市商品房买卖合同》，约定：侯亚俊、欧秋霞购买海口市琼山区凤翔路南侧中景花园3号楼第8层801房；建筑面积为119.43平方米，购房款1313730元；签合同时支付46%的房款，即613730元。余款54%即70万元，由侯亚俊、欧秋霞于七日内向公积金处申请按揭贷款。该合同还约定其他事项。合同签订后，2019年5月28日，欧秋霞通过银行汇款方式支付该房首付款613730元给威成化工公司。2019年6月18日，威成化工公司在海口市房屋交易与产权管理中心对上述商品房买卖合同进行备案。2019年8月6日，侯亚俊、欧秋霞缴纳住宅专项维修资金。2019年8月7日，侯亚俊、欧秋霞缴纳契税18767.56元。侯亚俊、欧秋霞至今尚未入住涉案房屋，剩余房款也尚未付清。另查，威成化工公司经营范围为房地产开发经营、室内外装修装饰工程、酒店管理。   庭审中，侯亚俊、欧秋霞和威成化工公司均陈述：侯亚俊、欧秋霞支付首付款后，威成化工公司将涉案房屋钥匙交给侯亚俊、欧秋霞。此外，侯亚俊、欧秋霞陈述其是通过亲戚介绍购买涉案房屋，签订合同前曾去看过涉案房屋，拿到钥匙至今未再去查看涉案房屋。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此规定，侯亚俊、欧秋霞因不服本院（2019）琼0107执异222号执行裁定书而提起案外人执行异议之诉，应首先判断侯亚俊、欧秋霞能否作为执行异议程序中的案外人提起本案诉讼及侯亚俊、欧秋霞对涉案房屋是否具有实体权利，故本案的争议焦点为：一、侯亚俊、欧秋霞是否有权对诉前保全提出异议，能否作为执行异议程序的案外人提起本案诉讼；二、侯亚俊、欧秋霞对本院强制执行的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。   关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，侯亚俊、欧秋霞系对本院诉前保全裁定查封涉案房屋提出书面异议，认为涉案房屋其已完成购买行为，该房已不属于威成化工公司，按照上述规定，侯亚俊、欧秋霞可提出书面异议，其在本院作出驳回其异议请求后，有权提起执行异议之诉。故王某抗辩认为诉前保全裁定书采取的是保全措施，并不是执行程序，侯亚俊、欧秋霞不享有申请异议及提出异议之诉的权利，侯亚俊、欧秋霞不属民诉法规定的执行异议程序上的案外人的主张，不成立，本院不予采纳。   关于争议焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，威成化工公司系房地产开发企业，投资建设中景花园商品房项目，侯亚俊、欧秋霞作为商品房消费者向威成化工公司购买其开发建设的涉案房屋，双方为此签订的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。虽双方签订该合同时，涉案房屋尚未被查封，侯亚俊、欧秋霞已支付的价款接近合同约定总价款的百分之五十，但至今仍未按照合同约定将剩余价款支付给威成化工公司，故侯亚俊、欧秋霞不具有上述29条规定的情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，侯亚俊、欧秋霞主张不得执行涉案房屋，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：   驳回原告侯亚俊、欧秋霞的全部诉讼请求。   案件受理费16624元，由原告侯亚俊、欧秋霞负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郭 煊   人民陪审员 吴 艳   人民陪审员 陈传汉     二Ｏ二0年三月十日   法官助理 蔡慧文   书记员 王梦楠   速录员 陈文燕   附相关法律及解释条文：   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。