中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书(2019)最高法执复127号复议申请人（被执行人）：石家庄华通物流有限责任公司。住所地：河北省石家庄市桥东区胜利南街233号。法定代表人：姜书恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：常继生，北京市国晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉悦，北京市国晟律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司太原分行。住所地：山西省太原市并州北路2号。负责人：王军，该行行长。被执行人：河北旭跃实业集团有限公司。住所地：河北省石家庄市井陉县北正乡北正村西。法定代表人：徐跃全，该公司董事长。被执行人：石家庄化工化纤有限公司。住所地：河北省石家庄市井陉县微矿路。法定代表人：冯俊生，该公司执行董事。被执行人：徐跃全，男，汉族，1961年3月25日出生，住。被执行人：曾海生，男，汉族，1975年4月21日出生，住河北省石家庄市井陉矿区。被执行人：耿燕，女，汉族，1978年10月8日出生，住。被执行人：邹平滨鹏能源有限公司。住所地：山东省滨州市邹平县码头镇边家村。法定代表人：曹世华，该公司执行董事、总经理。被执行人：山西南娄集团股份有限公司。住所地：山西省阳泉市盂县南娄镇南娄村。法定代表人：程福兴，该公司董事长。利害关系人：河北中桥物流有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区金桥北大街60号北外19号。法定代表人：何光宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建军，国浩律师（石家庄）事务所律师。复议申请人石家庄华通物流有限责任公司（以下简称华通物流公司）不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2019）晋执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人中国民生银行股份有限公司太原分行（以下简称民生银行太原分行）与被执行人河北旭跃实业集团有限公司、华通物流公司、石家庄化工化纤有限公司、徐跃全、曾海生、耿燕、邹平滨鹏能源有限公司、山西南娄集团股份有限公司借款纠纷一案，山西高院于2017年2月6日作出（2015）晋商初字第7号民事判决书，判决：一、被告河北旭跃实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告民生银行太原分行借款269525026.44元及截止到2015年1月8日的罚息271001.45元。此后269525026.44元借款的罚息按每日万分之五计付至款项清偿日止（其中199631723.41元的借款的罚息从2015年1月9日起算、69893303.03元借款的罚息从2015年2月7日起算）；二、被告徐跃全、被告山西南娄集团股份有限公司根据与原告民生银行太原分行分别签订的《最高额担保合同》的约定，承担连带保证责任；三、被告华通物流公司、被告石家庄化工化纤有限公司根据与原告民生银行太原分行分别签订的《最高额抵押合同》的约定，以各自提供的抵押物承担连带保证责任。原告有权以拍卖、变卖或折价形式处分抵押物，并对所得款项在最高担保额度内优先受偿；四、被告河北旭跃实业集团有限公司、被告徐跃全、被告曾海生、被告耿燕、被告邹平滨鹏能源有限公司根据与原告民生银行太原分行分别签订的《最高额质押合同》的约定，以各自提供的质押物承担保证责任。原告有权以拍卖、变卖或折价形式处分质物，并对所得款项在最高担保额度内优先受偿；五、保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1393155元、保全费5000元，由被告河北旭跃实业集团有限公司负担。该判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，依据该生效法律文书，申请执行人民生银行太原分行向山西高院申请强制执行，山西高院已立案执行，案号为（2017）晋执22号。案件进入执行程序后，山西高院于2017年8月14日作出（2017）晋执22号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人河北旭跃实业集团有限公司、山西南娄集团股份有限公司、徐跃全银行存款人民币269796027.89元，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。二、依照被执行人华通物流公司、石家庄化工化纤有限公司与申请执行人民生银行太原分行分别签订的《最高额抵押合同》，拍卖、变卖或折价处分抵押物。三、依照被执行人河北旭跃实业集团有限公司、徐跃全、曾海生、耿燕、邹平滨鹏能源有限公司与申请执行人民生银行太原分行分别签订的《最高额质押合同》，拍卖、变卖或折价处分质物。本案在诉讼期间，根据申请执行人的申请进行了财产保全，山西高院于2016年11月3日作出（2015）晋商初字第71号民事裁定书，裁定：查封被告华通物流公司名下位于石家庄市桥东区胜利南大街233号的土地（土地使用权证号为：桥东国用（2010）第00120号），并于2017年3月17日向石家庄市不动产登记中心送达（2016）晋执保64号之三协助执行通知书，查封了被执行人华通物流公司名下的位于石家庄市桥东区胜利南大街233号的土地使用权，土地使用权证号为：桥东国用（2010）第00120号。进入执行程序后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，山西高院依法对该土地使用权进行了评估、拍卖。山西高院于2018年5月25日委托山西高院证据中心对华通物流公司名下的土地使用权进行价格评估。山西高院证据中心委托山西正衡房地产估价有限公司（以下简称评估公司）进行评估。在评估过程中，2018年8月17日，山西高院证据中心派员和评估人员一起到达现场进行勘验，因勘验地块内部有华通物流公司的人员看守，不让评估人员进入地块内部勘验，评估公司人员没能进入该地块内部，随后评估人员在该地块外围进行了勘验。评估公司作出土地估价报告（征求意见稿）后，执行人员于2018年9月17日向华通物流公司注册登记地邮寄送达土地估价报告（征求意见稿），告知该公司自收到之日起7日内，向山西高院提交关于土地评估报告的书面意见，逾期未提交书面意见，评估公司将出具正式评估报告。该邮件于2018年9月21日被华通物流公司拒收退回山西高院。因双方当事人均未在法定期限内对土地估价报告（征求意见稿）提出异议，评估公司作出晋正土估字〈2018〉第042号《土地估价报告》。山西高院于2018年9月28日向华通物流公司注册登记地邮寄送达该土地估价报告，告知该公司如有异议，自收到之日起10日内向山西高院提出。该邮件于2018年10月9日被华通物流公司拒收退回。因当事人未对土地估价报告提出异议，山西高院于2018年10月23日作出拍卖通知书，定于2018年12月10日10时至12月11日10时通过京东司法拍卖平台对华通物流公司名下的土地使用权进行拍卖。经申请执行人与执行人员多次联络，华通物流公司法定代表人姜书恒于2018年11月1日前往山西高院领取拍卖通知书。11月8日，华通物流公司向山西高院邮寄《中止拍卖申请书》，理由是土地状况发生重大变化，但未提供相关证据。2018年12月11日，买受人河北中桥物流有限公司（以下简称中桥物流公司）以42140100元人民币的最高价竞得该土地使用权，并于同年12月12日将拍卖价款交至山西高院，并于同年12月17日前往山西高院签署了《拍卖成交确认书》。买受人竞买成功后，山西高院于2018年12月24日依法向买受人送达（2017）晋执22号之二拍卖成交裁定书。2018年12月28日，执行人员前往石家庄市不动产登记中心送达（2017）晋执22号之二执行裁定书、（2017）晋执22号之三协助执行通知书，要求该中心将华通物流公司名下的土地使用权过户至买受人名下。2019年1月10日，华通物流公司向山西高院提交执行异议申请书，申请撤销评估拍卖。拍卖成交后异议人华通物流公司提出异议申请，请求：1.认定山西正衡房地产估价有限公司出具的晋正土估字（2018）第042号《土地估价报告》无效；2.撤销对案涉土地使用权的拍卖。事实和理由：（一）山西正衡房地产估价有限公司出具的晋正土估字（2018）第042号《土地估价报告》（以下简称《土地估价报告》）存在错误。1.《土地估价报告》对案涉土地开发程度及利用状况的描述错误。《土地估价报告》描述红线内“五通”及红线外“七通”，宗地内场地平整，事实是案涉土地并未进行红线内的“五通”及红线外“七通”，红线内土地亦未平整；2.《土地估价报告》对案涉土地用途描述错误。《土地估价报告》显示案涉土地用途为仓储用地，事实上该土地用途已经变更，异议人已足额缴纳政府土地固定收益4434.56万元，已经实际变更为商业用地；3.《土地估价报告》对案涉土地面积表述错误。《土地估价报告》显示“估价对象面积27888.90平方米，折合41.83亩”，事实上因道路拆迁收回18.91亩，涉案土地剩余面积22.92亩，净地约17余亩。4.《土地估价报告》所载土地照片错误，《土地估价报告》所附八张土地照片，六张不是涉案土地。5.《土地估价报告》估价结果计算缺乏相应根据；6.《土地估价报告》评估程序错误，评估机构人员未到现场勘验，未制作勘验笔录。（二）基于《土地估价报告》进行的拍卖存在错误。《竞买公告》显示“土地使用面积27888.90平方米，土地用途仓储用地，宗地红线内“五通”及红线外“七通”，宗地内场地平整，该描述与土地面积、用途及实际情况严重不符，且所附四张照片三张不是案涉土地。错误的《土地估价报告》导致错误的拍卖后果，导致评估价格过低，拍卖价格过低。综上，请求认定《土地估价报告》无效，撤销基于《土地估价报告》进行的拍卖。异议人华通物流公司认为案涉土地面积和性质已经发生变化，提供了下列证据：1.2013年5月17日，石家庄市人民政府召开第14号专题会议，会议确定，因石家庄高铁新客站东广场及周边道路建设要占用该范围约20亩土地，原则同意华通物流公司自行开发剩余土地。2.2013年6月20日，华通物流公司给市政府提交了《关于石家庄华通物流有限责任公司剩余土地变性的请求》。3.2013年7月16日，市政府就该公司提交的报告发文批复市规划局研究。4.2013年8月6日，石家庄市规划局下发意见，该宗土地规划性质为商业用地，规划局可以按商业用地办理相关手续。5.2013年8月7日,市政府就该公司报告作出批示，转土地局。6.市土地局转发市政府领导的意见，“落实市领导批示精神”。7.2013年8月28日，市政府专题会议第40号纪要，同意将华通物流公司项目纳入该市房地产市场专项整治范围。8.2013年9月15日，房地产专项整治领导办公室召开15号专题会议，明确了该项目具体的预交市政府固定收益数额，并在此前提下同意尽快办理出让手续。9.2013年9月26日，房地产专项整治办公室【2013】第216号，下发关于华通物流公司整改要求和行政处罚通知单，所交费用如下：（1）土地部门：预缴政府土地出让收益4434.56万元。（2）建设部门：缴纳农民工工资保障金50万元。处罚决定：（1）土地部门罚款6.42万元（2）建设部门罚款2万元，各部门签了会签表。10.2013年10月10日，市财政局下发通知，华通商务大厦项目应预缴政府固定收益4434.56万元。11.2013年10月24日，华通物流公司交土地部门罚款6.42万元；2013年11月18日，华通物流公司交建设部门罚款2万元。12.2014年6月6日，华通物流公司交政府固定收益1434.56万元。2014年6月19日，国土局委托设计院出具规划拨地定线成果表;2014年7月25日，该公司交政府固定收益1298万元。2014年7月30日，退回多交部分139万元。2014年7月30日，市城投和拆迁办签定合同，确定协助办结约1841万元政府收益缓缴手续，同时道路拆迁红线内该公司中心线以东代征地（约9.39亩）价值1841万元，不予补偿。2014年8月1日，华通物流公司交农民工工资50万元。13.2016年1月5日，市规划局出具规划条件，显示容积率为7。14.2016年10月13日，市房地产专项治理办公室出具补充意见。15.2016年12月28日，汇通街道办事处出具意见，证明该公司已如期交纳全部应缴纳的费用和款项，专项土地整改完成。16.2017年1月17日，石家庄桥西区区政府出具验收表，证明该公司已整改完成。申请执行人民生银行太原分行答辩称：第一，山西高院对涉案土地依法拍卖，程序公正，而异议人华通物流公司并未提供法院评估拍卖程序违反法律规定的证据，因此要求撤销法院拍卖行为没有法律依据；第二，人民法院在评估过程中与评估机构及申请执行人一同前往现场进行勘验，但由于华通物流公司拒不配合无法进入地块内进行实地测量，但对涉案土地周边情况进行了了解，而法院拍卖公告及评估报告中所提供的照片只是对周边情况的反映，法院公告中也明确拍卖物的具体情况以实地现状为准，而且竞买人在拍卖前已经进行实地勘察，对竞买物的实际情况是完全清楚的，充分了解了拍卖土地的现状，买受人并未因此产生误解，买受人已实现其购买目的；第三，异议人主张涉案土地的性质和面积已经发生变化，但申请执行人认为土地的权属面积和性质应当以国土部门登记为准，在本案中拍卖土地之前法院已经向石家庄市不动产登记中心核实了该地块土地的登记情况，与拍卖的标的物是一致的，记载的土地性质仍是仓储用地，面积为27888.90平方米。虽然政府拆迁占用案涉土地的部分作为道路和绿化用地，但政府只是占用，并没有改变被占用的土地的所有权，该27888.90平方米的土地所有权仍为华通物流公司。华通物流公司没有提供任何证据证明土地的性质和面积发生变化，本案的评估合法有效，客观反映了该块土地的价值。第四，在买受人中桥物流公司完全了解该土地真实的面积、坐落、用途及四至、认可评估报告的情况下，其仍然当庭表示购买该案涉土地使用权，已完全实现其购买目的，且拍卖程序合法，如撤销该拍卖行为，将会给民生银行太原分行、中桥物流公司造成巨大经济损失。综上所述，异议人的异议没有法律依据，应当依法予以驳回。针对被执行人华通物流公司所举证据认为拍卖土地的面积、性质已经发生变化，申请执行人民生银行太原分行答辩称：华通物流公司提交的证据不能证明案涉土地的面积、性质发生变化，石家庄市自然资源和规划局出具的情况说明案涉土地的面积、性质没有发生变化。即使土地的实际使用面积发生变化，亦属于政府临时占用，在政府出具正式的征收决定前，该土地所有权仍属于华通物流公司，被占用土地所对应的收益应由买受人继受。华通物流公司提供的政府专题会议纪要、石家庄市城乡规划局、国土资源局、财政局关于该土地变性的内部批示文件，均为复印件，其并不具有公示公信的法律效力，即使相关文件真实，只能证明案涉土地可以变性，但没有证据证明已经变性。石家庄市自然资源和规划局出具的情况说明案涉地块的土地使用权尚未收储，华通物流公司尚未到该市不动产登记中心申请变更登记；华通物流公司提交的转账凭证、收款项目均为华通商务大厦违法建设项目处理所缴纳的农民工工资保障金、一般性罚没收入、安置补偿款、政府固定收益等，缴纳的款项并不是土地性质变更所缴纳的土地出让金，土地变性必须经过土地收储、招拍挂的程序。总之，华通物流公司提供的证据不能证明案涉土地的面积、性质发生变化。利害关系人中桥物流公司提出：第一，该公司通过京东网络平台了解到拍卖信息，其后到现场实际查看了标的物，知道该地块的现状，也知道涉案土地的部分被政府占用为道路和绿化带的事实，拍卖平台上的照片未对该公司造成错误认识，完全能够辨识和明知拍卖物的情况，且该公司认可相关信息，在拍卖过程中该公司又到土地部门问询了土地状况，土地部门的答复是该土地是仓储用地，没有发生变化，也就是说，该拍卖行为未损害到买受人的实际利益，该公司认可并予以确认，而相反被执行人华通物流公司在评估过程中不予配合，出具评估报告之后未对评估结论提出异议，其应当自行承担责任；第二，关于该土地的性质和土地用途为仓储用地与拍卖公告一致，异议人所称土地性质已经变更为商业用地没有事实和法律依据，纯属主观判断，我国实行严格的土地招拍挂制度，城市土地未经过招拍挂不得变更权属，不得变更性质，该土地目前是仓储用地是土地证上载明的信息，没有经过收储、招拍挂，就不可能变更性质，也没有任何一个部门认定该土地是商业用地，法院拍卖完全符合法律规定，对此向法庭出具与该土地同地段被整改的相关土地的项目变性经过收储、招拍挂的过程，以证明所有类似的土地均需要通过招拍挂制度而不是自行变更为商业用地；第三，本公司认为本次拍卖合法有效，如果由于被执行人的不当行为致使拍卖被撤销将给本公司造成巨大的损失，本公司有权向相关责任人追究责任并要求赔偿损失。综上，请求法院依法维护合法的拍卖行为，保护当事人的合法权益。山西高院审查期间，向石家庄市自然资源和规划局发函，要求对案涉土地的相关情况予以说明。石家庄市自然资源和规划局回函：1.规划情况：华通物流公司位于解放大街以东、汇文路以南、百可园小区以北，地块规划为商业服务业设施用地，该局可以按照商业服务业设施用地办理规划手续。2.土地登记情况：华通物流公司名下桥东国用（2010）第00120号土地，在该市不动产登记中心的登记系统及土地登记卡显示座落:桥东区胜利南大街233号，宗地面积：27888.90平方米，用途：仓储用地，使用年限：50年，终止日期到2060年5月30日，对应四至范围：“北：石家庄华通物流有限公司；东：河北省人民政府；南：河北通信实业公司，石家庄华通物流有限公司；西：石家庄市华达实业总公司”。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：“下列情形之一的不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记之（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的。”至今，华通物流公司尚未到该市不动产登记中心申请变更登记。3.土地收储情况：经询问石家庄市土地储备中心核实反馈，该地块的土地使用权尚未收储。4.仓储用地（工业用地）变更为商业用地的一般程序：商业用地属于经营性用地，若仓储用地（或工业用地）变更为商业用地，应按照新的规划条件采取招拍挂方式供地。相关规定：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条“工业、商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。山西高院认为，本案争议焦点是评估报告是否合法有效？拍卖是否应予撤销？第一，关于评估报告是否合法有效问题。异议人华通物流公司提出：评估人员未进行现场勘验，对土地描述不准确、案涉土地面积、性质已经发生变化，土地只有17亩、已经变为商业用地。经查，评估人员和山西高院证据中心的工作人员一起去过现场勘验，由于被执行人未予配合，评估人员无法进入土地内部进行勘验，但在土地周围对土地的现状等进行了勘验，并从石家庄市不动产中心和石家庄市自然资源和规划局了解了土地使用权的相关情况，经了解案涉土地至今登记面积仍为41亩，土地性质仍为仓储用地。尽管政府已经占用部分作为道路和绿化用地，实际能使用的面积约为17亩，但该涉案41亩土地所有权仍为华通物流公司所有，虽然华通物流公司启动华通商务大厦审批已经缴纳政府固定收益2593.56万元，但华通物流公司所作的审批工作都是针对华通商务大厦，如果项目不能成功审批，已缴纳的政府固定收益应该退还给华通物流公司；案涉土地变性必须经过政府收储、公开招拍挂，而此案涉土地改变土地性质的程序还没有进行政府收储，更没有进行招拍挂，故案涉土地的性质仍为仓储用地。虽然评估机构人员未进入案涉土地内部进行现场勘验，所附图片有部分是案涉土地周边环境的图片，但该评估报告和拍卖公告所附图片并没有给买受人产生误解，买受人知晓该案涉土地的位置、坐落等，知晓和认可案涉土地已被政府占用一部分、实际使用面积为17余亩，买受人亦认可土地性质仍为仓储土地，故虽然评估人员未进入土地内部进行实际勘验，但评估人员对该土地相关情况进行了实际了解和勘验，其没有进入案涉土地内部勘验并不影响评估结果，案涉土地的面积仍为41亩、土地性质仍为仓储用地，异议人所提评估程序违法、评估报告无效的异议理由不能成立，山西高院不予采信，而且异议人收到评估报告后没有对评估报告提出异议，拍卖成交后再对评估报告提出异议，山西高院依法不予支持。拍卖是否应予撤销问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。具体到本案，买受人中桥物流公司通过京东网络司法拍卖平台了解到拍卖信息，到现场实际查看了拍卖标的物，了解了该地块的现状，对涉案土地的部分被政府占用为道路和绿化带的事实予以认可，拍卖平台上的照片未对该公司造成错误认识，买受人完全能够辨识和明知拍卖物的实际情况，且该公司认可相关信息，在拍卖前该公司又到土地部门问询了土地状况，该拍卖行为未损害到实际买受人的利益，买受人认可并确认买受行为，而且买受人具备竞买的资格，也无证据证明本案网络司法拍卖有其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，故山西高院对案涉土地的拍卖合法有效，异议人以评估无效为由请求撤销拍卖不符合法律规定，山西高院不予支持。综上，山西高院对被执行人华通物流公司名下的位于石家庄市桥东区胜利南大街233号的土地使用权（土地使用权证号为：桥东国用（2010）第00120号）的评估、拍卖程序合法有效，异议人异议所提评估程序违法、拍卖不当的异议理由不能成立，山西高院不予采信，请求撤销评估拍卖的异议请求山西高院不予支持。据此，山西高院于2019年7月24日作出（2019）晋执异10号裁定，驳回异议人华通物流公司的异议请求。华通物流公司不服，向本院提出复议，请求撤销（2019）晋执异10号执行裁定，认定山西正衡房地产估价有限公司出具的晋正土估字（2018）第042号《土地估价报告》无效，从而依据前述报告进行的拍卖无效。理由如下：（一）认定事实不清或者错误。1.山西高院认定《土地估价报告》合法、有效属于认定事实错误。《土地估价报告》关于案涉土地使用权开发程度及土地利用状况描述错误。《土地估价报告》关于开发程度的描述是：“实际开发程度为宗地红线内‘五通’，宗地红线外‘七通’及宗地内场地平整；故设定开发程度为宗地红线外“七通”及宗地内场地平整”；关于土地利用状况的描述是：“至估价期日，估价对象已被围挡封闭，正在进行施工建设。因未能进入宗地内勘察，估价人员从围挡外围观察，地上已有一些正在建设的建筑物和临时建筑物，但具体施工建设情况不详。估价对象的实际开发程度为宗地红线内“五通”，地红线外“七通”及宗地内场地平整”等。然而，案涉土地使用权开发程度及土地利用状况的实际情况是：案涉土地并未进行红线内“五通”及红线外“七通”，未进行施工建设，红线内土地亦未平整，存在巨大深坑。《土地估价报告》关于案涉土地使用权开发程度及土地利用状况的描述与案涉土地实际开发程度及利用状况存在明显不同。2.关于案涉土地使用权用途描述错误。《土地估价报告》关于“土地用途”的描述是：是仓储用地。然而，根据《石家庄市城乡规划局文件》（石规呈（2013）87号）显示：“华通物流公司现有该宗地的土地证，性质为出让的工业用地…按照城市规划，市政府专题会议纪要确定的华通物流公司可自行开发土地的规划用地性质实际已经变更为商业用地，可以按照商业用地办理相关规划手续。”前述87号文件已经生效，根据石家庄市处理土地历史遗留问题的惯例，申请人需要基于案涉土地使用权性质变更，缴纳土地出让收益4434.56万元。申请人提供的《违法建设项目整改要求和行政处罚通知单》及《缴款人须知》明确显示前述4434.56万元是基于土地使用权性质变更补缴的土地出让金。前述4434.56万元，其中，申请人已经缴纳2732.56万元，剩余1702万元在案涉土地收储后缴纳。但是案涉土地尚未收储、招标及拍卖均不影响《石家庄市城乡规划局文件》的效力。案涉土地用途由仓储用地变更为商业用地不可逆转。同时，石家庄市自然资源和规划局在回复山西高院的函件中明确表示“地块规划为商业服务业设施用地，该局可以按照商业服务业设施用地办理规划手续。”前述《执行裁定书》仅根据案涉土地登记认定案涉土地用途是仓储用地，罔顾案涉土地已变更为商业用地的事实，亦不尊重《石家庄市城乡规划局文件》、石家庄市自然资源和规划局函件描述的客观事实，是事实认定不清。另，申请人并非如裁定书所述，未申请变更登记，而是申请人已经申请变更登记，然而由于案涉土地暂未收储，亦由于案涉土地使用权的《国有土地使用权证》原件在民生银行太原分行处，因此在前述情况下，石家庄市国土资源局拒绝办理土地用途变更登记。3.关于案涉土地使用权面积错误。《土地估价报告》关于“面积”的描述是：27,888.90平方米，折合41.83亩。案涉土地使用权的面积原是137亩，共计两次变更，现为22.92亩。第一次变更是2010年，征用95.17亩，剩余面积41.83亩，并取得《国有土地使用权证》。第二次变更是2013年，征用18.91亩，剩余面积22.92亩。根据石家庄市人民政府第14号《专题会议纪要》，石家庄市城乡规划局对于案涉土地进行测绘，明确显示案涉土地剩余面积是22.92亩，其中17亩土地使用权虽然归属申请人，但是实际用作公共绿地及公共道路。4.关于案涉土地照片错误。（二）适用法律错误。1.《土地估价报告》出具机构和人员未尽到勤勉谨慎义务，仅仅基于《国有土地使用权证》所载情况，未对其他文件及实际情况核查，导致报告存在重大遗漏及错误。申请人是否在拍卖过程中提出异议，不影响前述《土地估价报告》由于内容存在重大遗漏错误而无效。2.根据《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》第三十一条第（三）项规定，山西高院按照错误的《土地估价报告》发布《拍卖公告》，导致《拍卖公告》错误，应当撤销拍卖。（三）严重违反法定程序。1.送达存在问题。2018年7月6日，申请人委托河北勤有功律师事务所向山西高院邮寄《授权委托书》《律师事务所函》及《执行异议申请书》，已妥投。因为案涉土地作为住所地已经查封，案涉土地已无法作为有效通讯地址，因此，申请人在签署《执行异议申请书》明确载明申请人联系方式。但山西高院不顾书面告知，明知送达地址已经变更，仍然向原送达地址送达法律文书的做法严重违反法律程序。2.鉴定机构选定存在瑕疵，未询问申请人意见。3.勘验程序存在错误，山西高院在具有申请人联系方式的前提下，应通知而未通知申请人到场参加评估及勘验。（四）错误的《执行裁定书》造成的后果严重，《土地估价报告》评估的案涉土地价值畸低，使得买受人在得知案涉土地使用权实际仅余17.399亩时仍欣然接受，有悖逻辑。本院认为，本案的焦点问题：（一）关于《土地估价报告》是否存在重大错误的问题。（二）关于《土地估价报告》送达程序是否存在错误的问题。（一）关于《土地估价报告》是否存在重大错误的问题。1.关于土地性质问题。华通物流公司提出《石家庄市城乡规划局文件》《违法建设项目整改要求和行政处罚通知书》等证据意图证明其缴纳的4434.56万元是基于土地使用权性质变更补缴的土地出让金，案涉土地使用权性质已经变更为商业用地。但从华通物流公司提交的证据来看，只是表明政府对案涉土地的性质变更有初步规划，但尚在起步阶段。根据山西高院从石家庄市不动产中心和石家庄市自然资源和规划局了解到的土地使用权相关情况，案涉土地性质仍为仓储用地。石家庄市自然资源和规划局向山西高院的来函亦表明，只有在土地公开出让以后，城乡规划局负责收缴土地出让金。仓储用地变更为商业用地，应按照新的规划条件采取招拍挂方式供地。目前，该地块的土地使用权尚未完成收储。因此，《土地估价报告》中对案涉土地性质认定为仓储用地并无不当。2.关于勘验问题。经山西高院查明，评估人员和山西高院证据中心的工作人员一起去过现场勘验，由于被执行人未予配合，评估人员无法进入土地内部进行勘验，但在土地周围对土地的现状等进行了勘验，该评估报告和拍卖公告所附图片并没有给买受人产生误解，买受人知晓该案涉土地的位置、坐落等，故虽然评估人员未进入土地内部进行实际勘验，但评估人员对该土地相关情况进行了实际了解和勘验，其没有进入案涉土地内部勘验并不影响评估结果。因此，本院对申请人关于勘验程序错误的理由不予支持。3.关于土地面积问题。山西高院查明，案涉土地至今登记面积仍为41亩。尽管政府已经占用部分作为道路和绿化用地，实际能使用的面积约为17亩，但该涉案41亩土地使用权仍为华通物流公司。而且买受人知晓亦认可案涉土地已被政府占用一部分、实际使用面积为17余亩。因此，本院对复议申请人关于土地面积认定错误的理由不予支持。（二）关于《土地估价报告》等送达程序是否存在错误的问题。山西高院在异议裁定中查明“评估公司作出土地估价报告（征求意见稿）后，执行人员于2018年9月17日向华通物流公司注册登记地邮寄送达土地估价报告（征求意见稿），告知该公司自收到之日起7日内，向山西高院提交关于土地评估报告的书面意见，逾期未提交书面意见，评估公司将出具正式评估报告。该邮件于2018年9月21日被华通物流公司拒收退回山西高院。因双方当事人均未在法定期限内对土地估价报告（征求意见稿）提出异议，评估公司作出晋正土估字〈2018〉第042号《土地估价报告》。山西高院于2018年9月28日向华通物流公司注册登记地邮寄送达该土地估价报告，告知该公司如有异议，自收到之日起10日内向山西高院提出。该邮件于2018年10月9日被华通物流公司拒收退回。”根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。土地估价报告应视为送达。华通物流公司向本院提出，其曾委托河北勤有功律师事务所向山西高院邮寄《授权委托书》《律师事务所函》及《执行异议申请书》。但山西高院不顾书面告知，明知送达地址已经变更，仍然向原送达地址送达法律文书的做法严重违反法律程序。从华通物流公司提交的三份材料复印件中，只有执行异议申请书的最后部分注明了河北勤有功律师事务所的联系地址，但并没有注明华通物流公司联系地址已更改为该地址。此外，在山西高院异议卷宗中并未发现上述执行异议申请书（落款时间为2018年7月）。因此，本院对华通物流公司提出的其送达地址已经变更的理由，不予支持。此外，关于复议申请人华通物流公司提出的鉴定机构选定等程序问题，由于其在异议阶段未予提出且在复议申请时未提出充分的证据予以证明，本院不予审理。综上，华通物流公司的复议理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回石家庄华通物流有限责任公司的复议请求；维持山西省高级人民法院（2019）晋执异10号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  薛贵忠审判员  向国慧审判员  刘慧卓二〇二〇年三月二十五日法官助理邵夏虹书记员万青