浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8616号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区五乡镇李家洋村股份经济合作社（组织机构代码为71119916-7）。住所地：宁波市鄞州区五乡镇李家洋村。 法定代表人：徐兴龙，该合作社社长。 委托诉讼代理人：徐建国,北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史兴栋,北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐忠明，男，1956年10月27日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：孙贤良，浙江明州律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区五乡镇李家洋村股份经济合作社（以下简称李家洋村经济合作社）为与被告徐忠明土地租赁合同纠纷一案，于2019年5月29日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员何彬彬适用简易程序进行审理。审理中，被告徐忠明提出反诉，本院决定予以合并审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭进行审理。本案于2019年7月2日、2020年1月10日两次公开开庭进行了审理。原告李家洋村经济合作社委托诉讼代理人徐建国、史兴栋、被告徐忠明及其委托诉讼代理人孙贤良到庭参加诉讼。本案经本院院长审批延长审限六个月，经审委会讨论决定，现已审理终结。 原告经济合作社向本院起诉，请求判决：一、被告立即从原告的租赁土地及地上建筑腾退；二、被告向原告支付自2017年2月1日起至实际腾退之日止按年租金233333元计算的租金（暂计算至2019年4月30日的租金为524999元）。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：2005年2月1日，被告因经营生产需要，向原告承租一块面积为2.0885亩的土地用于搭建厂房，双方签订《土地租赁协议》，约定租赁期限从2005年2月1日起至2017年1月止，租金共计125310元。同时，协议还约定被告在租赁期搭建的房屋构筑物等，除生产设备动产外，协议期满后归原告所有。2017年1月协议到期后，被告迟迟未按照协议搬离，原告多次要求被告搬离均未果，被告甚至将厂房租赁给第三方收取租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告徐忠明答辩称：一、2005年，原告为发展多种经营、提高村集体经济生产总值，划拨出40多亩集体农用土地进行招商引资用于非农业建设。2005年4月13日，原、被告签订《租赁土地协议》一份，约定由被告建造标准厂房从事生产经营。《土地租赁合同》由五乡镇人民政府盖章确认。被告出于对原村委会领导和镇人民政府的信任签订了该协议，筹集巨资建造了1400多平方米厂房，购买机械设备从事机械加工。完全没有想到的是，原告出租给被告的农用地土地改变用途未经土地管理部门审批，原告明知出租的标的物用途不合法而为之，触犯了国家强制性效力性规定，故原、被告签订的《土地租赁协议》无效；二、2010年4月23日原告及五乡镇人民政府城建办向被告出具了《场地证明》，证明被告“在本村有工业用房1400平方米，该房子产权归徐忠明所有，土地属经济合作社所有。”该《场地证明》明确的本意是对原《土地租赁协议》中约定的“协议期满后厂房归甲方（即村经济合作社）所有”条款的变更。当初搭建厂房从事机械加工是经过原告同意的，如果原告执意要收回承租土地，则原告应按评估价格赔偿被告所有投资损失。现被告为维护自身合法权益，提起反诉，请求判决：一、确认原、被告签订的《土地租赁协议》无效；二、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）投资损失100万元（系暂定的金额，最终以评估为准）。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称：一、被告（反诉原告）诉称2005年原告（反诉被告）划拨40多亩集体农用土地进行招商引资用于非农业建设，不符合客观事实；二、原、被告签订的《土地租赁协议》合法有效，本案的起因并非土地性质的问题，而是被告（反诉原告）在租赁期满后无理占有、不肯腾退，侵占集体的利益；三、2009年的《场地证明》是原告（反诉被告）为了配合被告（反诉原告）办理工商登记手续而出具，并非为了证明被告（反诉原告）是房产的所有权人；四、被告（反诉原告）没有任何损失，其已经从投资中取得了经济利益，其长期占用土地和房屋却不支付占有使用费，是对集体权益的侵害，给原告（反诉被告）造成了损失。综上，被告（反诉原告）的行为严重违反诚实信用原则，请求驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。 原告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下： 1.《土地租赁协议》一份，拟证明被告向原告承租土地用于生产经营，双方签订土地租赁协议，约定了租赁期限、租金等权利义务的事实。被告对该证据无异议。本院对该证据真实性予以认定，对效力问题在下文阐述。 2.宁波市鄞州区五乡镇国土资源所出具的图形及文字说明一份，拟证明涉案土地2005年时即为建设用地的事实。被告对证据形式真实性没有异议，合法性有异议，认为内容不合法，五乡国土资源所不具备确认土地性质的权限，相关土地没有审批文件。关于该证据，本院向五乡镇国土资源所进行了核实，该所表示相关内容系从鄞州国土资源局系统内下载，并非五乡镇国土资源所自行编制，故本院对该证据真实性予以认定。 3.《厂房租赁协议》一份，拟证明被告将600平方米厂房出租给第三方收取租金的事实。被告表示其只是与第三方合作经营，不存在租赁情况。本院认为这是被告与案外人之间的法律关系，本案中不予认定。 被告为证明自己主张的事实，向本院提交下列证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下： 1.会议纪要一份，拟证明土地流转田每年每亩700元的事实。原告表示该证据不是原件，且土地流转田和村工业用地是两个概念。本院认为该证据与本案没有关联，故不予认定。 2.股权证明一份，拟证明被告徐忠明是本村经济合作社社员的事实。原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 3.营业执照一份，拟证明被告徐忠明是宁波市鄞州高品金属制品厂（普通合伙）的合伙人，属于合法经营的事实。对该证据原告无异议。本院对该证据予以认定。 4.（2017）浙甬永证民字第497号公证书一份、场地证明两份，拟证明2010年4月、5月，原告曾两次出具场地证明，可以确定原告认可厂房归被告所有的事实。原告对公证书的形式真实性无异议，对证明内容有异议，认为公证书中没有说明场地证明是原件还是复印件，公证书中显示出来是复印件；当时原告为方便被告的合伙企业办理工商登记、领取营业执照，而向被告出具的场地证明，其中第一份出具后因为格式不符合要求，就出具了第二份证明；根据租赁协议的约定，厂房租赁期内是归被告所有的，但是租赁到期以后应当是归原告所有的。 5．房地产估价报告、测量技术报告书、增值税发票、测绘项目收费清单及发票、照片，拟证明法院曾委托测绘公司对涉案土地进行测绘，委托房地产评估机构评估涉案房屋的地上建筑价值是68.1万元的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为该份评估报告与本案无关联，原告主张投资损失100万元需要另外提供证据，上述证据不能证明被告的损失是100万元。本院对证据的真实性予以认定；因被告并非按该估价报告主张赔偿，故对关联性不予认定。 6.函告一份，拟证明原告认可地面建筑物属于被告所有，要求被告自行拆除的事实。原告认为被告应该提交原件，否则在形式上不能认可；另外，从这份函告的内容上看，恰恰可以看出原告在行使主权的事实。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2005年2月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《土地租赁协议》一份，约定：被告因经营生产需要，向原告租赁土地一块搭建厂房（标准厂房），土地位置坐落在李家洋榨菜厂，东靠路、北靠凌云电器厂、西靠农田、南临榨菜厂，面积为2.0885亩；租赁期限为12年，从2005年2月1日起至2017年1月止；租赁费用每亩每年伍仟元，总金额125310元；付款方式为分四期执行，每三年支付一次，金额分别为31327.5元，分别在2005年、2008年、2011年、2014年每年的2月前支付，如不按合同付款，该块土地建造的厂房无条件归原告所有，不得拆毁；被告在租赁时期所搭建房屋构筑物等等，除生产设备动产外，协议期满后归原告所有；原告若单方终止协议应赔偿被告房屋建筑损失，被告若单方终止协议，其基建投入（除生产设备外）无条件归原告所有，不准拆毁；等等。该协议除原告盖章、被告签字外，还盖有“宁波市鄞州区五乡镇人民政府城建管理委员会”公章。协议签订后，原告将涉案土地交付给被告使用，被告在土地上陆续建造了厂房，但其建造厂房未报有关部门行政审批。2010年4月23日，原告向被告出具一份《场地证明》，载明：“兹证明徐忠明在本村有工业用房1400平方，该房子产权归徐忠明所有，土地属于经济合作社所有，该房子未办理土地证、房产证。”同年5月26日，原告又向被告出具一份《场地权属证明》，载明：“兹证明徐忠明位于的工业用房，共占面积500平方米，可以作为宁波市鄞州高品金属制品厂（普通合伙）的生产场所，该场所产权属于徐忠明所有，其相关的产权证明尚未办理。”该两份证明中均加盖了经济合作社、村民委员会、宁波市鄞州区五乡镇城镇建设办公室公章。其中5月26日的《场地权属证明》在工商行政管理部门留档。2010年6月8日，被告徐忠明作为执行事务合伙人的宁波市鄞州高品金属制品厂（普通合伙）领取了营业执照。2016年12月20日，原告向被告发送了一份《函告》，函告徐忠明：“因你于2015年1月起拖欠土地租赁费贰万元，按协议约定于2017年1月31日已期满，我方不再出租，限你在2017年2月10日前拆除所租用土地的地面建筑，并付清租赁款，逾期拆除视为你自动放弃，我方进驻场地进行清理。”但被告以土地上的厂房属于其所有为由，在原告对其作出补偿前拒绝腾退土地和厂房，至今被告仍在使用该土地和厂房。 2017年6月22日，因本案纠纷，原告曾向本院起诉，被告也提出了反诉，案号为（2017）浙0212民初7123号，该案审理过程中，本院曾委托相关机构对涉案土地进行了测绘，对地上建筑物的造价进行了评估。后原、被告分别撤回了本诉和反诉。本案审理过程中，被告又向本院提出要求对涉案地上建筑物及机械设备的造价委托司法鉴定机构进行评估。 本案审理过程中，经原告调查并经本院向宁波市五乡镇土地管理所核实，该土地管理所确认涉案土地自2005年起为建设用地。 本院认为：原、被告签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且该协议由盖有“宁波市鄞州区五乡镇人民政府城建管理委员会”公章，租赁的土地自2005年起为建设用地，协议内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。协议于2017年1月31日期满，原告于2016年12月20日发函给被告，明确表示不再续租，且根据协议约定，协议期满后，除生产设备动产外，地上建筑物等等归原告所有，被告应根据协议约定履行合同终结后的附随义务，从涉案土地及地上建筑物腾退。被告提出地上建筑物所有权属于被告所有，如原告要求被告腾退，原告应对被告进行补偿，并以原告未予补偿为由拒不腾退。对此，本院认为，首先，涉案土地上的厂房的建造并未经过相关行政部门审批，对未经审批建造的房屋，尚未取得合法的所有权，故对厂房的所有权本院不予认定；其次，厂房虽然未经审批建造，至今未取得所有权，但其在被拆除之前，仍具有使用权，原、被告在《土地租赁协议》中约定，被告在租赁时期所搭建房屋构筑物等，除生产设备动产外，协议期满后归原告所有。故根据协议约定，租赁期满后，原告对涉案厂房具有占有使用的权利，被告对涉案厂房不再具有占有使用的权利；第三，被告提供的场地证明、场地权属证明，从证明的名称、证明的时间、内容看，系原告为被告设立宁波市鄞州高品金属制品厂（普通合伙）进行工商登记、领取营业执照而出具；证明中虽有“该房子产权归徐忠明所有”、“该场所产权属于徐忠明所有”等措辞，但场地证明并未涉及《土地租赁协议》相关条款进行变更的内容，结合证明出具的目的，上述措辞应理解为仅仅限于证明出具当时以及租赁协议期内原告对厂房由被告占有使用的事实的确认，而非原告对协议期满后厂房的占有使用权所作的变更和放弃；第四，土地租赁期即将届满时，原告曾发函通知被告拆除相关地面建筑，因涉案土地上的厂房并未取得合法的所有权，协议届满前建筑物的占有使用权在于被告，原告要求被告拆除并无不妥；同时，原告在通知里要求被告在协议期满后搬离，已经明确了协议期满后收回土地及地上建筑物的占有使用权的态度和意见，而非被告所述原告认可厂房归被告所有的事实。综上，本院认为，根据双方土地租赁协议的约定，协议期满后，被告对涉案土地上的厂房不再具有占有使用权，原告要求其从涉案土地及地上建筑物腾退，理由正当，本院予以支持。同时，根据协议约定，被告在腾退时可以拆除相关的生产设备动产。被告要求原告补偿其建筑物投资款，依据不足，本院不予支持。对其要求对建筑物及机械设备的造价进行司法评估的申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告徐忠明从原告宁波市鄞州区五乡镇李家洋村股份经济合作社的涉案租赁土地及地上建筑物腾退，于本判决生效后三十日内履行完毕； 二、驳回被告（反诉原告）徐忠明的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费9050元，由原告宁波市鄞州区五乡镇李家洋村股份经济合作社负担8970元，被告徐忠明负担80元；反诉案件受理费6900元，由被告徐忠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  何彬彬 人民陪审员  陈美娣 人民陪审员  严云飞 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  干依伶