广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12701号原告：黄彰，女，1988年7月26日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：王哲，系黄彰的丈夫。被告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-12室。法定代表人：陈永明，首席执行官。委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周陈，广东卓信律师事务所律师。原告黄彰与被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称腾飞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，根据腾飞公司申请，于2020年2月14日进行了不公开开庭审理。原告黄彰及其委托诉讼代理人王哲、被告腾飞公司的委托诉讼代理人周陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄彰向本院提出诉讼请求：1.判令腾飞公司向黄彰支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际交付之日2017年10月5日止的逾期交房违约金41889.8元（参照法院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中经综合考虑将违约金标准由每日总房价款万分之五调整为每日万分之二，该违约金每日按涉案商品房总房价款756134元的0.02%计算，共计277日)；2.判令腾飞公司向黄彰支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际符合收楼条件之日2018年5月16日止的物业费损失5052.4元（297.2元/月×17个月）；3.判令本案诉讼费由腾飞公司承担（迳付）。事实和理由：2016年3月19日，黄彰与腾飞公司签订了《广州市商品房（预售）买卖合同》，购买了腾飞公司开发的位于广州市萝岗区中新里一街1号503房。该合同约定，黄彰购买的涉案商品房建筑面积93.4741平方米，总价款766959元。黄彰以按揭贷款方式付款，首付款自预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付236959元，剩余房款530000元须于2016年3月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。黄彰迫于住房需要，在腾飞公司不符合交楼条件的情况下，于2017年10月5日前往涉案物业办理了收楼手续，后续办理房产证时，处理了商品房面积补差退补手续，于2017年12月26日腾飞公司收回了黄彰之前已开具的面额为236959元房款发票，退回黄彰面积差款10825元，并重新开具了新发票226134元，房屋总价款确认为756134元。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同第十五条约定，涉案商品房验收交接时，腾飞公司应当向黄彰提供下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产（住宅）质量保证书》;(七)《房地产（住宅）使用说明书》等。上述文件不全的，视为不符合交付标准，黄彰有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由腾飞公司承担。腾飞公司未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准。该合同第十三条约定，腾飞公司应当在2016年12月31日前将涉案商品房交付给黄彰使用。该合同第十四条约定，延期交房的违约责任自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。上述合同签订后，黄彰全面履行了合同约定的义务，按照合同的约定提供了相关资料，支付了房价款。腾飞公司曾于2016年12月向黄彰寄送了《腾飞园业主收楼通知书》，通知黄彰于2016年12月24日前去收楼，黄彰依约去准备收楼，并委托第三方评估机构广州天玑房地产咨询服务有限公司进行收楼标准核查，《广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告》显示表明，黄彰所购物业在墙地面工程、门窗工程部分存在较大瑕疵，不符合交楼条件。且腾飞公司直至实际交付之日2017年10月5日依然没有按照合同约定的时间、约定及法定的标准将涉案商品房交付给黄彰使用，比如没有环保部门出具的认可文件或准许使用文件，没有公共服务单位出具的永久供水、供电、供气等证明文件，共用设施及附属配套项目如幼儿园、肉（菜）市场等均没有建成，且《竣工备案表》《建筑工程竣工验收报告》《建筑工程消防验收意见书》等均存在重大问题，致使黄彰不能按时入住，蒙受金钱及时间等诸多方面的损失，严重损害了黄彰权益。故黄彰依法提起诉讼，请法院判如所请。被告腾飞公司辩称，一、按照合同约定，腾飞公司不存在逾期交楼情况。一方面，黄彰已经于2017年10月5日办理了收楼手续，确认接收房屋，表明其对房屋状况知悉，并且没有异议。涉案房屋已由黄彰实际占有使用，黄彰不存在任何损失，其主张逾期交楼违约金是没有任何事实依据。另一方面，黄彰确认涉案房屋符合其居住及使用条件，并且自2017年1月1日开始缴纳了相应的物业管理费，反而说明了黄彰实际认可自2017年1月1日起，涉案房屋完全符合其居住和使用条件，故黄彰在2017年10月5日才实际收楼是由于其自身原因造成的，腾飞公司不存在逾期交楼行为。二、黄彰未能提交任何证据证明涉案房屋存在“影响房屋主体结构的质量问题”，故黄彰应当承担举证不能的不利后果。且涉案楼盘已经于腾飞公司通知黄彰收楼前即进行竣工验收，并且取得《工程质量监督报告》，由此可知，在腾飞公司通知黄彰收楼前，涉案楼盘已经符合交楼质量与正常居住条件，涉案楼盘与房屋不存在可能影响收楼与正常居住的“房屋主体结构的质量问题”。三、就永久供电问题，按照我国法律原理及精神以及商品房预售合同约定，腾飞公司均应就政府行为及/或提供公共服务部门行为导致的无法为中新广州知识城提供永久用电情形免责。（一）本案永久用电涉及两个部分，分别为腾飞园1C住宅项目小区内部的用电工程，以及小区与变电站之间的用电工程（即将小区内用电工程与知识城变电站进行连接）。就腾飞园1C住宅项目小区内的用电工程，在通知业主收楼前，腾飞公司早已经建设完毕。但是针对小区至知识城变电站之间的电缆铺设工程，由于直到2017年12月，知识城变电站才建成投产，在此情况下，腾飞公司已经在知悉知识城变电站竣工投产后立即进行小区至变电站的电缆铺设工作并向供电局申请验收，供电局于2018年4月12日受理了腾飞公司的报验申请。但是在腾飞公司申请进行停电验收时，由于知识城变电站光纤通信无接入端口，故供电局不受理腾飞公司的申请并且不接收材料。因此，腾飞公司只能待供电局增加完善了光纤通信接入端口后，在具备申请停电条件情况下立即于2018年4月26日向供电局申请停电，供电局于2018年5月4日才受理竣工验收申请，并且最终于2018年5月8日竣工验收合格。（二）根据腾飞公司与其他业主的有关案件情况，法院在腾飞公司与业主合同没有明确约定的情况下，仍认定取得竣工验收备案表是交楼必备条件，由此可知法院已经认可竣工验收备案表的法律内涵及意义。结合竣工验收备案表的取得必定建立在涉案房屋工程质量、用水用电等各方面均已经完全符合交楼条件，即满足该等条件政府部门才会向涉案房屋出具竣工验收备案表。因此，若法院认可竣工验收备案表的前述效力及意义，则法院应当按此逻辑同时认定涉案房屋在取得竣工验收备案表时已经具备正常用电供电条件，腾飞公司不存在违约。（三）永久用电属于中新广州知识城整个区域的统一性问题，完全由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为等不可控制的其他第三方原因导致。根据广州供电局有限公司的计划安排，中新广州知识城由知识城变电站提供220kv双回路永久用电，知识城变电站原计划将于2014年底建成投运，满足中新广州知识城的永久用电需求。后来，知识城变电站因地块红线范围内两边角未征地问题，导致知识城变电站建设进度受阻并由此影响知识城变电站投运以及暂未能为中新广州知识城提供永久用电，故腾飞公司开发建设的腾飞园住宅项目因此暂未能取得永久用电证明文件。广州开发区企业建设和服务局、广州供电局及腾飞园项目的建设单位、监理单位及物业单位均确认上述事实，政府部门会议纪要的全过程清晰反映整个事实经过。腾飞公司还提交了知识城变电站并未投运的现场勘查照片可以证实。根据腾飞公司提交的证据资料可知，220千伏知识城输变电工程于2017年12月底正式竣工投产，腾飞公司已经积极、全力跟进，全面按照供电部门的通知启动并落实知识城变电站至腾飞园1C住宅项目小区之间的电缆铺设等等一系列工作，并且已经于2018年5月8日成功取得腾飞园中新里1C住宅项目永久用电证明。（四）腾飞公司在上述事宜中根本不存在任何过错，甚至都完全无能为力，但腾飞公司仍然竭尽所能采取措施，已经新增耗资上千万元，确保腾飞园住宅项目购房者的正常用电，并且仅按广州市居民电费标准向业主收取电费，自费承担全部阶梯电价，积极争取并取得10kv临时过渡供电方案。根据业主的实际入住且正常用电情况，已从事实层面证明腾飞公司采取了有效措施，确保对业主正常用电的利益没有构成损害。（五）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条对不可抗力和情势变更等原则适用作出明确规定，可以看出非因债务人过错造成的债务人迟延履行的情况中，允许债务人在一定程度上免责是十分必要且具有现实意义的。而且在我国司法实操中，法院一般均会允许无过错的债务人免除其违约责任。另外，根据商品房预售合同第四条的约定，由于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或腾飞公司不可控制的其他第三方原因，导致腾飞公司出现不能按照约定时间交房或者与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑不能按照约定正常运行等情形的，腾飞公司不承担由此产生的违约责任，该条款具备法律效力，对双方具有法律约束力，腾飞公司应依约免责并不承担由此产生的违约责任。腾飞公司之所以与业主在签订补充协议时约定该免责条款，正是源于在腾飞园项目开发建设过程中，政府部门一而再、再而三地就知识城变电站建成投产时间问题存在多次不断延期的事实情况，故腾飞公司才会在此背景下与业主在补充协议中对此作出特别明确的约定，因此，在双方明确在补充协议签字盖章的情况下，腾飞公司应当就永久用电问题免责。（六）从社会效果层面看，在因政府行为或提供公共服务部门行为等导致永久用电情形、腾飞公司已经采取措施补救、合同明确约定免责的情况下，仍认定腾飞公司违约，则将会造成极大的负面效果。一方面，永久用电问题是知识城因政府行为或提供公共服务部门行为等导致普遍存在的区域性问题，故若法院就本案永久用电问题仍认定腾飞公司构成违约，则将会在整个知识城、乃至全国范围内产生负面效应，甚至可能引发知识城其他楼盘业主大规模起诉开发商等区域群体性诉讼情况，届时将不利于该等区域社会稳定性。另一方面，腾飞公司已经积极采取补救措施，有效确保了业主的正常生活用电，并已为此花费数千万元的成本。故若法院仍认定腾飞公司构成违约，则将严重打击无过错开发商采取补救措施的积极性，最终将使得业主利益受损并产生不良社会影响。（七）退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取措施保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，以及不应超过合同约定的房款总价的1%。四、商品房预售合同对违约金不超过1%已经做出明确约定，合法有效，双方当事人应严格遵守。若法院需要突破当事人在合同中就违约金条款作出的最高额不超过1%的约定内容时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，黄彰根本没有提供任何证据证明其损失，事实上更无任何实际损失，从公平角度也不应赔偿，请求法院依法进一步调低违约金的计算比例标准。腾飞公司并不存在过错，若需要为不可控因素而承担沉重的违约责任，显然不公平及极不合理。再退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，但针对腾飞公司取得竣工验收备案表后的违约金计算比例问题，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取措施保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，而不应再按照万分之二的标准计算。五、房屋达到交付条件并非必须取得竣工验收备案表，同时，涉案房屋之所以迟延取得环评批复的原因与政府行为及/或提供公共服务部门行为（市政道路迟延开通使用）有关，故应全部或部分免责。我国法律法规、部门规章及地方性规定层面，均无规定取得建设工程竣工验收备案为商品房交付的法定条件。《广州市商品房买卖合同》（预售）没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，应以合同约定为准。建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多仅仅体现在形式性审查。退一步讲，即使需要建设工程竣工验收登记备案，根据腾飞公司已提交的多份《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函》以及《建设项目环境影响登记表备案系统项目备案截图》等资料可知，鉴于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的迟延，导致腾飞园取得环评批复的时间迟延，否则腾飞公司在2016年12月一般能取得环评批复，故请法院依法扣减该等因政府行为及/或提供公共服务部门行为导致取得环评批复迟延的时间。除因政府行为及提供公共服务部门行为等腾飞公司不可控因素导致案涉房屋暂未取得永久用电证明外，腾飞公司最迟已于2017年8月3日通过所有验收及取得政府部门出具的批复，而且腾飞公司已经在政府部门及提供公共服务部门无法提供永久用电情况下采取措施使交付房屋具备正常供电条件，故即使认定腾飞公司违约，则违约金最迟亦应仅仅计算至腾飞公司取得环评批复（即2017年8月3日）时止。同时，结合腾飞公司取得环评批复迟延与腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的迟延有着密不可分的关系，故恳请法院依法认定腾飞公司免责即无需支付自合同约定交付房屋之日至取得环评批复之日期间的违约金，或者至少应当结合腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的迟延导致的事实情况部分免责。六、腾飞公司不存在逾期交房等违约情况，自《广州市商品房（预售）买卖合同》约定的交楼时间之日起，涉案房屋的物业费理应当由黄彰自行承担。退一步讲，撇开腾飞公司是否存在逾期交房等违约情况，物业费是基于黄彰与物业服务企业之间的物业服务合同关系，黄彰占有、使用涉案房屋期间享受物业服务所发生的费用，相应的物业费应由黄彰自行负担，黄彰根本不存在物业费损失。由于黄彰已经于2017年10月5日收楼并实际占有、使用涉案房屋，故至少自黄彰收楼之后的物业费应由黄彰自行负担。经审理查明，2016年3月19日，黄彰（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）（中新广州知识城）中新里一街1号（自编号Block2）503房（下称涉案房屋），建筑面积93.4741平方米，套内建筑面积71.4889平方米，共有分摊面积约21.9852平方米。第五条，物业服务：甲方选聘具有相应资质的广州宜家创生物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积3.18元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10728.36元，总金额766959元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款236959元自本预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付，剩余房款530000元须于2016年3月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十八条，面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。该预售合同的附件七本合同补充协议（下称补充协议）：第一条第1款约定，在本合同约定的房屋交付使用日前，除有特别约定外，乙方必须按照本合同的约定付清所有应付房款及面积补差款，以银行按揭方式支付款项的，乙方须按照合同约定期限内办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件、证明等资料、须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）且银行已实际发放按揭贷款。否则，甲方交楼时间予以相应顺延，直到乙方付清全部房款及面积补差款止，甲方不因此承担逾期交楼的违约责任。第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第四条关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人延迟提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按照约定时间交房…。本合同中的“不可抗力”是指受影响的一方无法预见、不能避免并无法克服的任何客观情况。合同签订后，黄彰向腾飞公司付清了全部购房款766959元。腾飞公司分别于2016年3月19日、2016年6月24日向黄彰出具236959元、530000元的购房款发票。后因补退面积差，腾飞公司将236959元的首期款发票收回，于2017年12月26日向黄彰开具226134元的购房款发票并将面积差款退回黄彰。双方确认涉案房屋的最终价格为756134元。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2016年12月26日，涉案房屋所在工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年8月3日，涉案房屋所在工程取得《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》。2017年8月28日，涉案房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。腾飞公司提交广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年5月8日签署合格意见的《客户受电工程竣工检验意见书》，及腾飞公司与广州供电局签署的《供用电合同（高压）》，拟证明涉案房屋所在工程已于2018年5月8日取得永久用电。2016年12月，腾飞公司向黄彰发出《腾飞园业主收楼通知书》，告知黄彰于2016年12月24日前往办理收楼手续。黄彰于2016年12月24日前往验楼，认为涉案房屋存在空鼓、门窗安装不正等问题未予收楼。2017年10月5日，黄彰办理了收楼手续。收楼当日，黄彰向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2017年1月至10月的物业管理费共计2972元，广州宜家创生物业管理有限公司当日向黄彰开具了相应金额的收据。之后，黄彰还向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2017年11月至2018年5月的物业管理费共计2080.4元。黄彰主张其如若不缴纳2017年1月至10月物业管理费，则物业管理公司不让其收楼。腾飞公司主张其已按照试点政策要求完全履行了20kV双回路并环技术电网设计与施工等所有职责工作，完全是因政府原因等造成知识城变电站无法按时建成投入使用，导致腾飞公司无法在约定的交楼时间内向涉案住宅项目提供永久用电。为此，腾飞公司提交了《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《筹建工作会议纪要（[2015]9号）》《供电方案协议》及附件、《公用电房协议》《筹建工作会议纪要（[2015]35号）》《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要（穗知开办会纪[2016]39号）》《临时供电系统工程》《竣工验收资料（1-6栋建筑电气分部）》《国家发展改革委国家能源局关于规范开展增量配电业务改革试点的通知》《供电方案（高压）》《工程概况牌及照片》《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复、《关于广州知识城腾飞园中新里住宅项目永久供电工程建设及申办情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复等证据。腾飞公司还主张其基于保障住宅项目业主能正常用电的角度出发与考虑，已经尽力采取措施额外支付了上千万元的成本费用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，为此，腾飞公司提交《会议纪要（穗知开办公会纪[2017]号）》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》及图纸、与广州供电局有限公司黄埔供电局签署的《供电方案（高压）》、知识城南起步区企扩配套及网架情况、广州知识城腾飞园项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、黄埔供电局出具缴费发票、广州供电局电费通知单、广州宜家创生物业管理公司代收电费收据等作为证据。本院曾于2018年12月7日在其他业主诉腾飞公司相关案件中向广州供电局有限公司黄埔供电局发函询问涉案房屋具备永久用电的时间。2018年12月21日，广州供电局有限公司黄埔供电局作出复函称涉案房屋于2018年5月16日符合永久用电条件。另查明，腾飞公司于2015年5月4日取得案涉楼栋的预售许可证。腾飞公司申请本院向政府部门、公共事业单位等调查中新广州知识城220千伏知识城输变电工程在国内率先采用高可靠性的20kv方式并合环运行的电网组网方式的规划试点情况、知识城7#变电站自2012年至今的建设进展情况、由于知识城7#变电站未能按期投入使用以及未具备端口接驳光线等导致未能按期为腾飞科技园1C住宅项目及知识城其他项目提供20kv永久用电情况、所涉及的263号国防坑道地块范围暂停全部施工以及需要在报废263号国防坑道的请示得到审批同意后才能再开展等情况。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《客户受电工程竣工检验意见书》《商品房预售许可证》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》、民事判决书等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，黄彰与腾飞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题;二、腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题；三、如果腾飞公司应当承担违约责任，违约金的标准及计算问题；四、腾飞公司是否需要承担黄彰主张的物业管理费用。关于焦点一，涉案房屋是否符合交楼条件的问题。双方在预售合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第一条第7款中对房屋交付条件进行了约定，而结合补充协议第一条第7款的文义，该条款对腾飞公司是否承担责任进行了补充约定，并未排除预售合同第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用，因此涉案房屋仍应当满足预售合同第十二条、第十五条所约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一，但由于双方约定的交楼条件低于法定条件，故腾飞公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。腾飞公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定及法定条件的房屋交付给黄彰，但腾飞公司直至2017年8月28日才取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，根据广州供电局有限公司黄埔供电局的复函可知涉案房屋于2018年5月16日才符合永久用电条件，因此，本院认定涉案房屋于2018年5月16日才满足法定和合同约定的交付条件。关于焦点二，腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题。腾飞公司提出因第三方原因导致未能在约定交楼时间前取得永久用电不视为其违约并应予以免责的意见，本院认为，首先，腾飞公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对房地产开发过程中的各种因素应有合理的预期，在签约时应考虑涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件，慎重议定交付房屋的期限，承担相应的开发建设风险。从腾飞公司的答辩意见可以印证腾飞公司在签订涉案合同时就已经预见相关部门就知识城变电站建成投产时间不确定可能影响涉案房屋在交房日期之前具备永久用电的情况，但腾飞公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发建设风险直接通过补充协议第四条的约定转为由黄彰承担，违反公平原则。同时从补充协议第四条签订的形式上看，腾飞公司对该条款的内容未采取合理的方式提请对方注意，且该条款的内容有失公允，因此该条款对双方不具有约束力。其次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，腾飞公司也不能以此理由免除其延期交房的违约责任。综上，腾飞公司上述主张的免责抗辩理由不成立，本院不予采纳。腾飞公司未在约定的交楼时间前向黄彰交付符合条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应承担相应期间的逾期交房违约责任。关于焦点三，逾期交房违约金的标准及计算问题。预售合同第十四条约定，腾飞公司如未能按本合同约定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黄彰支付违约金，黄彰不退房。而补充协议第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，腾飞公司的违约金责任及黄彰不能如期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，本院依法予以调整。黄彰自行将违约金标准调低为按照每日总房价款的万分之二计算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。考虑黄彰因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，本院对黄彰自行调低的违约金标准即按照每日总房价款万分之二的标准计算予以支持。至于腾飞公司提出取得竣工验收备案表后的违约金计算比例应进一步大幅度调低的抗辩意见，由于腾飞公司逾期交楼的事实处于持续状态，虽然腾飞公司在取得竣工备案表之后就永久供电问题采取了相应补救措施，但该情况本院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中已进行综合考虑，故腾飞公司现提出进一步调低违约金比例的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约期间，双方签订的预售合同约定交房期限为2016年12月31日前，因此，应从最后交房期限的次日即2017年1月1日开始计算违约金。虽然涉案房屋直至2018年5月16日才具备永久供电条件，但是黄彰于2017年10月5日办理了收楼手续，其于该日起已实际享有对涉案房屋占有、使用等权利，因此，违约金应计至黄彰实际收楼之日（2017年10月5日）止。因此，腾飞公司应承担从2017年1月1日起至2017年10月5日止的逾期交房违约金。此外，违约金本金应以双方确认的最终房价款756134元计算。综上，黄彰主张逾期交房违约金总额为41889.8元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另，腾飞公司申请本院向政府部门及公共事业单位等调取相关证据，因该证据并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的因客观原因不能自行收集的证据，且即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，腾飞公司也并不能因此免予承担延期交房的违约责任，故本院对腾飞公司的调查取证申请不予准许。关于焦点四，腾飞公司是否需要承担黄彰主张的物业管理费问题。黄彰实际于2017年10月5日收楼，其收楼时涉案房屋尚未满足交付条件，其无需承担涉案房屋在收楼前的物业管理费。黄彰虽已缴纳了2017年1月1日起至2017年10月5日止的物业管理费，但物业管理费属于黄彰与物业管理公司之间的法律关系，与本案无涉，黄彰应向物业管理公司主张返还，而不是要求腾飞公司承担。黄彰收楼后已享受物业管理公司提供的物业服务，物业管理费应由其自行承担。故本院对黄彰关于物业管理费的诉请依法予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，判决如下：一、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄彰支付2017年1月1日起至2017年10月5日止的逾期交房违约金共计41889.8元;二、驳回原告黄彰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，由原告黄彰负担105元，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担869元。原告黄彰已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告黄彰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  潘新标二〇二〇年三月十九日法官助理彭逸婷书记员王汝欣