甘肃省白银市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)甘04民终178号 上诉人（原审被告）：冯路祥，男，1972年4月8日出生，汉族，甘肃省会宁县人，现住白银市平川区。 委托诉讼代理人：尹永龙，甘肃沁川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱喜梅，女，1962年9月15日出生，汉族，住白银市平川区。 委托诉讼代理人：甘泉（系朱喜梅儿子），男，1984年10月22日出生，汉族，住白银市平川区。 上诉人冯路祥因与被上诉人朱喜梅房屋买卖合同纠纷一案,不服甘肃省白银市平川区（2019甘0403民初2214号民事裁定,向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯路祥及其委托诉讼代理人尹永龙、被上诉人朱喜梅委托诉讼代理人甘泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯路祥上诉请求：依法撤销原审判决，本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人冯路祥履行了付款义务，支付了225000元的购房款。二、在合同约定的首付款支付方式不明确的情况下，上诉人冯路祥按照有利于实现合同目的的方式履行了首付款支付义务，并且经过了被上诉人朱喜梅的同意和认可。《二手房买卖委托合同》约定乙方冯路祥将30%首付款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结（具体首付款继贷款金额以银行审批数目为准）。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款付清给甲方。《二手房买卖委托合同》 并未明确乙方将首付款存入哪家银行的哪一个专项账户，银行和专项账户均不明确，上诉人是无法根据合同约定存入首付款的。上诉人将225000元的首付款交付给被上诉人的代理人昊帝公司是按照有利于实现合同目的的方式履行了首付款支付义务，并且经过了被上诉人的同意和认可。否则，被上诉人也不会将房屋产权过户至上诉人名下。三、二手房按揭贷款的义务不在上诉人一方，是昊帝公司，上诉人的义务是在贷款发放后交付义务。未贷到款，上诉人不存在付款义务。四、本案购房款由两部分组成，一部分是首付款，另外一部分是按揭贷款，在按揭贷款发放后，上诉人才具有向被上诉人付清购房款的义务，被上诉人也才具有解除合同的权利，否则，被上诉人无权解除合同。五、昊帝公司作为被上诉人的委托人，上诉人将225000元的首付款支付给昊帝公司是按照有利于实现合同目的的方式履行首付款的支付义务，并且经过了被上诉人的同意和认可，昊帝公司未将首付款支付给被上诉人，被上诉人应另案起诉。 被上诉人朱喜梅辩称，一审判决正确应予维持。我向上诉人要回我的房子，上诉人向昊帝公司要回他的钱。 朱喜梅向一审法院起诉请求：1.解除原告朱喜梅与被告冯路祥签订的《二手房买卖委托合同》，并将位于平川区楼房过户到原告名下；2.本案诉讼费及保全费3745元由被告承担。事实与理由：2017年1月19日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定将原告所有的位于平川区房屋一套出售给被告，约定价款为295000元，被告向房屋中介机构白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司支付了定金20000元。《二手房买卖合同》第五条（二）约定，乙方应将购房首付款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结。在贷款银行向乙方（被告）发放贷款之日将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款付清给甲方。合同签订后，原告向乙方提供了房产证、身份证等被告贷款所需的资料，由乙方向银行申请二手房贷款。2017年12月，被告要求将房产过户至其名下，并承诺过户后支付全部购房款，原告遂配合被告将房产过户至被告名下，但被告未按约定支付购房款。原告造成的损失皆因被告违约未按期支付购房款所致，故诉至法院要求判如所请。 一审查明事实，2017年1月19日，以朱喜梅为（甲方）委托人、出售方，以冯路祥为（乙方）委托人、买受方，以白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司为（丙方）受托人、中介方共同签订了《平川区二手房买卖委托合同》，合同约定：“朱熹梅将位于白银市平川区的房屋以295000元的价格出售给冯路祥。房屋买卖交易所需的各项税、费按国家有关规定执行。甲、乙方约定全部税、费由各方承担。甲乙丙三方确认并签订本合同当日，乙方支付甲方定金20000元（大写贰万元整），并由丙方代为保管。在支付定金时，甲方应该将该房产证原件，身份证复印件交于丙方暂时保管，丙方出具相关的凭证数据。付款方式及期限：自本合同签订之日起30日内，乙方将30%首付房款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结（具体首付金额及贷款金额以银行审批数目为准）。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款付清给甲方。……”合同签订后，冯路祥向白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司支付定金20000元，朱喜梅的儿子甘泉向冯路祥出具了定金20000元的收条。2017年9月12日，冯路祥向白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司交付房屋首付款185000元，2017年11月4日向白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司交付房屋首付款20000元，其余款项由白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司代为办理银行贷款。2017年11月29日三方办理了房屋过户手续，2017年12月7日冯路祥领取了不动产登记证书。2018年1月5日银行贷款手续审批完毕，因白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司法定代表人顾生海未能向银行提供首付款凭条，银行停止发放贷款。 另查明，白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司未将225000元房屋首付款向朱喜梅支付，也未向冯路祥退还。2018年7月30日，白银市平川区人民检察院以白银市平川区白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司中介服务有限公司、顾生海涉嫌合同诈骗罪向本院提起公诉，经本院审理，于2019年1月29日做出（2018）甘0403刑初211号刑事判决书，判决：“一、白银市平川区白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司中介服务有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币十万元。（罚金自本判决生效后十日内缴清）顾生海犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币五万元；二、白银市平川区白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司中介服务有限公司、顾生海未退赔的合同诈骗款430.26万元，依法责令向被害人继续退赔。”现该判决已发生法律效力，本案的225000元在退赔之列。 一审法院认为，朱喜梅与冯路祥签订的《平川区二手房买卖委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，朱喜梅按照合同约定协助冯路祥办理了房屋过户手续，冯路祥作为买受方没有向朱喜梅履行付款义务，应承担过错责任，继续向朱喜梅支付房屋转让款。经本院释明后后冯路祥不同意继续向朱喜梅支付房屋转让款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。”，据此，冯路祥不愿向朱喜梅支付房屋转让款，导致合同目的不能实现，故朱喜梅有权解除双方签订的《平川区二手房买卖委托合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，冯路祥应将其名下的原系朱喜梅所有的位于平川区楼房过户至朱喜梅名下。庭审中冯路祥辩称白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司给朱喜梅儿子甘泉打了张225000元的欠条，故朱喜梅和白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司之间形成了新的债权债务关系，但未向法庭提供相关证据证实，故对冯路祥的辩称，本院不予采信。关于冯路祥支付给白银市平川区昊帝房产中介服务有限公司的225000元房屋转让款及定金，已经本院（2018）甘0403刑初211号刑事判决书处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除朱喜梅与冯路祥签订的《平川区二手房买卖委托合同》；二、冯路祥于本判决生效后十五日内将其名下的位于平川区房屋过户至朱喜梅名下。案件受理费550元，保全费1995元，由冯路祥负担。 本院认为，依据最高人民法院于2013年10月21日作出《关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》，“根据刑法第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条、第一百三十九条的规定，被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。据此，追缴或者责令退赔的具体内容，应当在判决主文中写明；其中，判决前已经发还被害人的财产，应当注明。被害人提起附带民事诉讼，或者另行提起民事诉讼请求返还被非法占有、处置的财产的，人民法院不予受理。”因白银市平川区昊帝房地产中介服务有限公司及顾生海在本案房屋买卖过程中构成刑事犯罪，上诉人与被上诉人、昊帝公司签订的《二手房买卖委托合同》已无实际履行可能，且（2018）甘0403刑初211号刑事判决责令白银市平川区昊帝房地产中介服务公司、顾生海向被害人（包括朱喜梅）退赔合同诈骗款。故朱喜梅另行提起民事诉讼不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 撤销甘肃省白银市平川区（2019）甘0403民初2214 号民事判决； 二、驳回朱喜梅的起诉。 一审案件受理费550元，退还朱喜梅；上诉人冯路祥预交的二审案件受理费550元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  于 燕 审 判 员  栾春鹏 审 判 员  王承林 二〇二〇年三月十六日 法官助理  张 楠 书 记 员  陈琴娜