江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初194号 原告：江苏康贝佳医院投资管理有限公司(统一社会信用代码91320000780269851A)，住所地在南京市建宁路65号。 法定代表人：黄雄锋，总经理。 委托诉讼代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。 被告：江苏省标鼎实业发展有限公司(统一社会信用代码91320000677633678C)，住所地在南京市江宁区袜陵街道天元东路228号。 法定代表人：朱丹，总经理。 委托诉讼代理人：王骏，南京市江宁区上峰法律服务所法律工作者。 原告江苏康贝佳医院投资管理有限公司（以下简称康贝佳公司）与被告江苏省标鼎实业发展有限公司（以下简称标鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康贝佳公司的委托诉讼代理人韩涛、米元满，被告标鼎公司的委托诉讼代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康贝佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房租4808080元并双倍返还定金，共计6808080元；2.判令被告承担本案调查取证费3000元;3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月30日，其与被告标鼎公司签订了《房屋租赁合同》，约定：由其承租被告位于南京市江宁区九竹路100号办公用房、厂房以及宿舍，总面积28931.91平方米，租期自2019年3月1日起至2034年6月21日止，其中2019年3月1日至2019年11月30日为免租期，租金半年一付。合同签订后，其分别于2019年1月30日支付了定金1000000元；于同年2月28日支付房租2500000元；于同年3月1日支付房租2000000元；于同年3月3日支付房租308080元，共计5808080元。被告始终未能如约交房，其于2019年4月向被告发出《房屋租赁转交申请》，要求交付房屋未果。后其发现租赁房屋根本不具备交付条件，被告的违约行为给其造成了不可估量的损失。其已经于2019年6月28日向被告发出《解除合同通知书》，但被告一直未退还其房租并向其承担违约责任，故诉至法院，提出上述诉请。 被告标鼎公司辩称：1.双方签订《房屋租赁合同》属实，其收到原告交付的定金1000000元以及房租4808080元，原告首期房租付清时间为2019年3月3日，迟于合同约定的2019年3月1日，且一直未向其支付合同约定的押金500000元，原告违约。2.定金1000000元已经转化为房租，定金效力归于消灭,原告要求双倍返还定金没有依据。3.其并未收到原告所谓的《房屋租赁转交申请》，原告并未依照合同的约定向其事先发出书面纠正通知，直接向其发出解除合同通知书，违反了合同约定的解除权行使方式，双方的合同并未解除，其不同意返还房租。4.其已经依约将租赁房屋交付原告，原告对租赁房屋进行了装修、消防工程的现场勘查，施工人员已进场，进行了营业前的准备，《解除合同通知书》载明的解除理由与事实不符。5.原告要求解除双方之间的房屋租赁合同根本原因在于原告资金缺乏，不能正常装修、开业，合同目的不能实现，向其要求退租，给其造成了经济损失。6.原告主张的3000元调查取证费没有合同依据，其不同意承担。综上，请求法院依法判决。 本院经审理查明事实如下：2019年1月30日，康贝佳公司（乙方）与标鼎公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1乙方有偿租赁入驻坐落于南京江宁区九竹路100号办公用房、厂房以及宿舍（以下简称涉案房屋），共六栋，租赁面积28931.91平方米；1.2甲方拥有上述出租房屋的唯一且合法的对外租赁权，该房屋产权方南京润华市政建设有限公司同意甲方有权将该房屋进行转租、分租，如因此产生的法律风险由甲方承担；1.3甲方开据该房屋的闲置证明给乙方，如开据不了该证明因此产生的责任由甲方承担，并将定金退还给乙方，乙方不承担任何责任；2.1租金：按1.1元/平方米/天计算，自第二年起，每年租金在上一年租金的基础上逐年递增3%，2019年3月1日至2019年11月30日为免租期，2019年12月1日至2020年11月30日租金11616161元……；2.2租赁合同的押金:租赁合同押金为50万元，于支付第一期租金时一并缴纳。乙方在签订本合同时，即向甲方缴纳租赁合同定金100万元，之后在第一期租金中予以冲抵。租赁期届满后,如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额无息退还租赁押金；2.3支付方式：乙方每半年支付一次房租给甲方，首次房租在2019年3月1日前支付，第二次房租在2019年12月1日前支付，第三次房租在2020年6月1日前支付，后面每年度租金以此类推支付给甲方；3.1租赁期限为15年3个月21天(含免租期9个月)，免租期限时间从2019年3月1日起至2019年11月30日止，房租实际起算日期为2019年12月1日起至2034年6月21日止；7.1甲乙双方任何一方有违反本合同的行为，应就违约行为给双方造成的损失承担赔偿责任。如属双方过失，应根据情况，由甲、乙双方分别承担违约责任；7.2甲方违反本合同约定的任何承诺与保证，由甲方承担全部法律责任；如因此给乙方造成经济损失，由甲方承担赔偿责任；如因此导致本合同无法继续履行或乙方无法继续经营的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方押金并支付乙方相当于本年度半年租金作为违约金及赔偿乙方因此导致的经济损失；7.3租赁期间，如乙方未经甲方许可擅自改变房屋用途，或利用该房屋进行非法活动，甲方有权单方终止合同，乙方应向甲方支付相当于当年度半年的租金作为违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切经济损失，乙方缴纳的押金不予退还；8.3因甲乙双方任何一方严重违约的，如果违约方在收到守约方书面纠正通知后15日内未进行令守约方合理满意的补救措施或与守约方达成新的协商安排，则守约方可以随时向违约方发出书面解除合同的通知，解除本合同通知自送达违约方之日起生效，守约方有权向违约方追讨由此引起的全部损失及开支；8.4租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，没收押金，收回该房屋，并无需给予乙方任何的经济补偿，乙方还应向甲方支付相当于出租房产当年度半年的租金作为违约金，若该违约金不足以抵付甲方实际经济损失的，乙方还应当补足该部分损失；乙方未经甲方书面同意提前退租的；拖欠租金15日以上的或根据本合同乙方应付其他费用(包括但不限于水费、电费、物业费、押金等)中任一项累计达15日以上的……；9.1甲方将房屋按现状交付乙方，乙方同意按房屋设施现状、配套设施、设备的安全性、完整性进行承租，办理交接确认手续后即视为交付。 2019年1月30日，标鼎公司向康贝佳公司开具收据，载明收到定金1000000元（由案外人楚海燕于2019年1月30日向标鼎公司转账支付）。2019年3月3日，标鼎公司向康贝佳公司开具收据，载明收到第一期租金4808080元（由案外人郑春英于2019年2月28日转账支付2500000元，由案外人林万五于2019年3月1日转账支付2000000元，由案外人郑国明于2019年3月3日转账支付308080元）。 2019年6月28日，康贝佳公司向标鼎公司发出《解除合同通知书》，载明因标鼎公司未能按期交房，其实地考察后发现租赁房屋不具备交付条件，通知解除2019年1月30日签订的租赁合同并要求退还已支付的费用。2019年6月29日，标鼎公司收到前述通知书。2019年7月8日，标鼎公司向康贝佳公司回函，载明康贝佳公司未能依照合同约定支付租赁押金500000元，对于《解除合同通知书》，希望与康贝佳公司就相关的租赁合同解除事宜进行进一步协商，以妥善解决双方目前所存在的租赁问题。同日，康贝佳公司向标鼎公司提交申请，拟将存放于九竹路100号院内的办公用品搬出，请求放行。同日，康贝佳公司将物品搬出。2019年7月15日，康贝佳公司向本院提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋所有权人系南京润华市政建设有限公司（以下简称润华公司）。2018年12月21日，润华公司与标鼎公司签订《房屋租赁合同》，由润华公司将涉案房屋出租给标鼎公司，约定的交付日期为2018年12月22日，房租实际起算日期2019年6月22日起，租赁期限至2034年6月21日止。 审理中，康贝佳公司提交：1.公证书，拟证明2019年6月24日涉案房屋仍有大量案外人在经营，园区内大量车辆滞留，不具备交付条件；2.公证费收据，拟证明其主张的调查取证费用；3.落款时间2019年4月5日的《房屋租赁转交申请》以及申通快递单号查询截屏打印件，拟证明2019年4月其催告被告依约交付涉案房屋。标鼎公司质证意见：对公证书以及公证费收据的真实性认可，但视频中人员、车辆并非其公司的，可能是润华公司人员、车辆；对《房屋租赁转交申请》以及申通快递单号查询截屏打印件真实性、合法性、关联性均不予认可，其从未收到该申请，申通快递单号查询截屏打印件载明的签收人也并其公司工作人员。本院认证认为，本案当事人对证据1、2真实性均无异议，本院予以认定。证据3仅有申通快递单号查询截屏打印件，无快递面单与之相互印证，显示的签收人员身份不明，不能证明康贝佳公司于2019年4月向标鼎公司发出《房屋租赁转交申请》催告标鼎公司交付涉案房屋。 标鼎公司提交：1.2019年2月27日润华公司出具的房屋闲置情况证明，拟证明涉案房屋已经符合交付条件，其已依约将该证明交付康贝佳公司；2.南京慈爱医院有限公司（以下简称慈爱医院）工商登记信息打印件，拟证明涉案房屋已交付康贝佳公司，康贝佳公司于2019年3月25日办理了慈爱医院的开业工商登记。3.2019年6月21日案外人郑国明与案外人朱勇的谈话录音，拟证明康贝佳公司合同经办人郑国明与其的合同经办人朱勇就合同履行中的相关事项进行沟通，郑国明在对话中多次提到因资金缺口大、项目无法启动，故康贝佳公司要求解除合同的真实原因是缺乏资金、无力承租涉案房屋继续经营。康贝佳公司质证意见：1.对房屋闲置情况证明真实性不予认可，其未收到该证明，证明内容与事实不符；2.对工商登记信息真实性认可，其承租涉案房屋确为经营慈爱医院，但办理工商登记仅需提交租赁合同，仅凭工商登记不能证明涉案房屋已经交付；3.对谈话录音真实性认可，关联性不认可，郑国明系其员工，并非合同经办人，对话中郑国明也多次强调标鼎公司未能交付房屋，对话时双方正处于协商沟通解除合同阶段，郑国明表达的意见不能代表公司。本院认证认为，证据1、2不能证实标鼎公司拟证明的涉案房屋交付康贝佳公司的事实，证据3系康贝佳公司工作人员与标鼎公司工作人员协商解除案涉租赁合同的谈话，可以证实康贝佳公司向标鼎公司反映在租金支付后标鼎公司未能将涉案房屋内物品清空，同时因资金缺口原因康贝佳公司拟退租，要求与标鼎公司协商将已经支付的租金退回部分，但双方未能达成一致意见。 本院依职权至润华公司进行调查，润华公司工作人员陈述：1.其同意标鼎公司将涉案房屋出租给康贝佳公司；2.房屋闲置情况证明是标鼎公司以康贝佳公司需要办理消防、卫生许可等手续为由申请其出具；3.其将涉案房屋交付给标鼎公司时尚有一家“磁谷科技公司”在内办公，其与标鼎公司的合同约定的是现状交付，故标鼎公司对此无异议，“磁谷科技公司”已于2019年10月迁出；4.与标鼎公司签订租赁合同后其即撤出涉案房屋，将涉案房屋交由标鼎公司管理。康贝佳公司以及标鼎公司对前述陈述均不持异议，本院予以采信。 关于本案《房屋租赁合同》的解除。康贝佳公司主张应于标鼎公司收到其发出的《解除合同通知书》之日，即2019年6月29日解除。标鼎公司主张其此前一直不同意解除合同，现康贝佳公司不愿意继续履行合同，其同意解除合同，解除时间为庭审时的2019年11月1日。 上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、业务回单、《解除合同通知书》、EMS面单、土地使用权证、房屋所有权证、录音及当事人陈述等证据材料证明。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告康贝佳公司与被告标鼎公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。 关于标鼎公司是否已经依约向康贝佳公司交付涉案房屋。其一，《房屋租赁合同》中未明确约定涉案房屋交付时间，但约定免租期限从2019年3月1日起计算，故2019年3月1日应认定为涉案房屋交付的最后期限。其二，合同约定的首次房租支付时间在2019年3月1日前，交付房屋与支付租金应同时履行，康贝佳公司于2019年3月3日付清首次房租，如涉案房屋完全未交付，康贝佳公司可行使同时履行抗辩权暂缓支付房租，但康贝佳公司并未提出异议。其三，合同中约定标鼎公司将房屋按现状交付，办理交接确认手续后即视为交付，虽无证据证实双方办理了交接确认手续，但是康贝佳公司已经将部分物品搬入涉案房屋，在康贝佳公司向标鼎公司发出《解除合同通知书》之前，并无证据证实其对涉案房屋未交付提出异议并催告标鼎公司交付涉案房屋。其四，郑国明与朱勇谈话录音中郑国明提及标鼎公司未能将涉案房屋内物品清空，并未提到标鼎公司未交付涉案房屋，朱勇对郑国明提及的物品清空问题未做反驳。其五，公证书以及润华公司的调查笔录可以反映涉案房屋内确有案外人物品未清空以及有案外人使用涉案房屋。综上，本院认定标鼎公司已经将涉案房屋部分交付康贝佳公司，系瑕疵交付，交付的涉案房屋内尚有物品待清空，尚有案外人待迁出。 关于《房屋租赁合同》解除的时间。康贝佳公司未能依照合同约定在发出解除通知书前向标鼎公司发出纠正通知，其发出的解除通知书不发生解除的效力，但该通知书包含了其要求解除案涉租赁合同的意思表示。2019年7月8日，标鼎公司回函未对康贝佳公司要求解除提出相反意见，且允许康贝佳公司将办公用品自院内搬出，故本院认定双方租赁合同于该日事实解除。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。标鼎公司仅向康贝佳公司部分交付涉案房屋，康贝佳公司租赁涉案房屋的目的是经营慈爱医院，需对涉案房屋进行整体规划、装修并经营，在涉案房屋尚有案外人在经营、尚有物品未迁出的情形下，康贝佳公司经营慈爱医院的目的无法实现，故对康贝佳公司要求标鼎公司全额返还租金5808080元的诉讼请求，本院予以支持。 关于康贝佳公司要求返还双倍定金的请求，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，双方约定签订合同时缴纳定金1000000元，在第一期租金中予以冲抵，该定金系担保康贝佳公司按约支付首期租金以及标鼎公司交付涉案房屋，后该1000000元定金已转化为首期租金，康贝佳公司要求适用定金罚则，没有依据，本院不予支持。关于康贝佳公司主张的调查取证费，没有法律，依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏省标鼎实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏康贝佳医院投资管理有限公司返还租金5808080元； 二、驳回原告江苏康贝佳医院投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取29739元、财产保全费5000元，由原告康贝佳公司负担案件受理费4379元、财产保全费736元；由被告标鼎公司负担案件受理费25360元、财产保全费4264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年三月二十七日 见习书记员  樊启娟