广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1122民初1591号 原告(反诉被告):广西钟山县腾润置业有限责任公司，住钟山县城西环路东侧（奇石文化街7号楼二楼）。 法定代表人：吴洪华，总经理。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：屈韦伶，女，1966年5月4日出生，汉族，住钟山县。 委托诉讼代理人：周维吉，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何茵婷，广西宏民律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)广西钟山县腾润置业有限责任公司（以下简称腾润置业）与被告（反诉原告）屈韦伶租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年4月17日作出（2019）桂1122民初123号民事判决，原告腾润置业对判决不服，提起上诉。2019年8月29日，贺州市中级人民法院作出（2019）桂11民终598号民事裁定:一、撤销广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初123号民事判决；二、本案发回广西壮族自治区钟山县人民法院重审。本院于2019年11月12日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告腾润置业的委托诉讼代理人钟晨、岑思易，被告屈韦伶及其委托诉讼代理人周维吉、何茵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）腾润置业向本院提出诉讼请求：1.解除原告腾润置业与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》；2.被告屈韦伶支付原告腾润置业租金85300元（暂计五个月，实际租金按每月17060元的标准从2018年8月1日起计至合同解除之日止）；3.被告屈韦伶支付原告腾润置业逾期交纳租金的违约金1279.50元；4.被告屈韦伶支付原告腾润置业商铺修复费用9672.50元。在诉讼中，原告腾润置业变更诉讼请求：1.解除原告腾润置业与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》；2.判决被告屈韦伶支付原告腾润置业租金79092.50元。事实和理由：原告腾润置业与被告屈韦伶签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》约定租期时间为自2016年5月1日起至2024年4月30日止。不是2025年4月30日，原诉状陈述事实错误。原告腾润置业与被告屈韦伶签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》没有任何条款约定“免租期一年”，原诉状陈述事实错误。原告腾润置业与被告屈韦伶在签订合同时只是口头约定2016年2-4月为装修期，该装修期间免收租金，所以合同才会出现2016年1月8日签订，交租金时间从2016年5月1日开始计算。原告腾润置业原诉状出现上述的错误主要是因为原告腾润置业与被告屈韦伶签订合同后，原告腾润置业的财务人员为了少交房屋租赁税，自行制造了一份租赁合同，并签上“屈韦玲”的名字（不是原告腾润置业与被告屈韦伶签订的真正合同中的“屈韦伶”）。该份合同上的签名不是被告屈韦伶所签，被告屈韦伶也不知道该份合同，也没有履行《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》第二条和第三条约定的“1年免租期”、租期终止期写的是“2025年4月30日”、每月租金“11373元”等内容。起诉时公司员工误将落款“屈韦玲”的该份合同也一并给了原一审代理律师，代理人在准备诉讼材料时误将该份避税合同书内容作为履行合同内容书写法律文书，造成了上述错误陈述。上诉后原告腾润置业如实向二审法院陈述变更并提交证据，得到二审法院的认可。因原告腾润置业及代理人失误导致案件发回重审，原告腾润置业对钟山县人民法院表示道歉。关于拖欠租金调整问题。原告腾润置业与被告屈韦伶双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》为合法有效合同，当事人应根据约定全面履行合同义务，原告腾润置业已将商铺交付被告屈韦伶使用，被告屈韦伶应按约定支付租金。被告屈韦伶从2018年8月开始拒交租金行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“合同的单方解除”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，原告腾润置业有权解除合同并要求被告屈韦伶给付拖欠的房屋租金，鉴于被告屈韦伶从2018年8月拖欠租金后被告屈韦伶仍占有使用租赁商铺，租赁合同仍处于履行状态未解除。原告腾润置业在被告拒绝协调后为避免损失扩大，于2019年3月将部分商铺出租他人，拖欠租金暂可计算至2019年2月28日，即被告屈韦伶拖欠的租金期间为2018年8月1日至2019年2月28日，共计7个月，按照每月租金17060元计算，被告屈韦伶拖欠租金共计119420元（17060元×7个月)，原告腾润置业收取的合同保证金50000元可以返还被告屈韦伶，但根据租赁合同第十二条的约定，原告腾润置业为修复被告屈韦伶损坏商铺设施支付的维修费9672.50元应在50000元保证金中扣除，扣除后返还被告屈韦伶保证金40327.50元。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条“债务的抵销”的规定，被告屈韦伶拖欠原告腾润置业租金119420元，抵销维修费9672.5元后，被告屈韦伶应支付拖欠房屋租金79092.50元(119420元-40327.50元),驳回反诉原告屈韦伶的诉讼请求。 被告（反诉原告）屈韦伶向本院提出反诉请求：1.请求法院判决反诉被告腾润置业退还反诉原告屈韦伶租金128518元及退还保证金50000元；2.请求法院判决反诉被告腾润置业赔偿反诉原告屈韦伶装修费250000元。在诉讼中，反诉原告屈韦伶变更诉讼请求：1.请求法院判决反诉被告腾润置业退回反诉原告屈韦伶租金145578元及保证金50000元；2.请求法院判决反诉被告腾润置业赔偿反诉原告屈韦伶装修费250000元。事实和理由：被告屈韦伶不存在拖欠原告腾润置业租金等违约行为。1.被告屈韦伶没有不按期交纳租金的事实。根据原告腾润置业与被告屈韦伶双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》中约定，租赁期限从2016年5月1日起至2025年4月30日，每月租金为17060元，双方还约定免租期为1年。由于财务人员的失误，被告屈韦伶已经从2016年5月开始足额支付了租金。2.被告屈韦伶支付租金至2019年7月。被告屈韦伶已支付租金的起止时间：从2016年5月起至2018年7月，另计免租期12个月。因此，被告屈韦伶实际支付的租金已经交到2019年7月。综上，被告屈韦伶不存在拖欠租金的事实，反而预支付到2019年7月。3.本案原告腾润置业应当收取租金的时间截至2018年11月14日。被告屈韦伶因经营方面的原因，有暂停经营的意思表示，但由于已经花了1200000多元对商铺进行装修，为减少损失，需要转让或转租给他人经营。在被告屈韦伶寻找接手人的过程中，原告腾润置业于2018年11月14日更换了锁头，其行为导致有意向接手的经营者无法进入铺面查看饭店的实际情况，经被告屈韦伶多次交涉没有结果，从而导致被告屈韦伶无法转让或转租给第三人继续经营。因此，原告腾润置业只能收取租金至2018年11月14日。综上，原告腾润置业应当退回被告屈韦伶租金145578元（17060元×8个月+17060元÷30天×16天）。 原告腾润置业的行为构成根本违约，应当向被告屈韦伶承担违约责任。1.未交租金的行为不是解除合同的事由。即使原告腾润置业认为被告屈韦伶需要支付租金，但从始至终，其并没有向被告屈韦伶催收租金。退一步说，即使被告屈韦伶存在拖欠租金的行为，所需要承担的法律后果也就是补交租金，并支付滞纳金。因此，未按期交纳租金，并不能成为解除租赁合同的法定要件。2.原告腾润置业在起诉前没有向被告屈韦伶提出解除租赁合同的行为。原告腾润置业在没有与被告屈韦伶解除租赁合同的情形下，就将该铺面出租给第三方，第三方也实际对铺面进行了使用。显然，原告腾润置业的行为侵害了被告屈韦伶的合法权益，构成根本违约。3.原告腾润置业应当向被告屈韦伶承担违约责任。原告腾润置业应退回被告屈韦伶交纳的保证金50000元。根据《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》的约定，被告屈韦伶向原告腾润置业交纳合同保证金50000元。在原告腾润置业违约并要求解除合同的情形下，原告腾润置业有义务将该保证金退回给被告屈韦伶。原告腾润置业应当赔偿被告屈韦伶装修费用250000元。原告腾润置业向被告屈韦伶出租上述商铺时，该房屋属于清水房。被告屈韦伶为达到经营饭店需求，花费了大量的人力、物力、财力。初步统计，被告屈韦伶支出装修费用约120多万元。考虑折旧因素，装修价值也应值250000元。综上所述，原告腾润置业诉讼请求没有事实及法律依据，被告屈韦伶的意见及反诉请求于法有据，法院应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告屈韦伶对原告腾润置业提供的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》（署名为屈韦伶）、商铺现场照片、修复施工合同、收据、修复清单、照片的真实性无异议。被告屈韦伶对原告腾润置业提交支付租金凭证无异议。原告腾润置业对被告屈韦伶提交的交纳保证金50000元的收款收据无异议，原告腾润置业对被告屈韦伶提交的交纳租金的收款收据没有异议，原告腾润置业与被告屈韦伶对本院依职权调查的询问周绍权的证言没有异议，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。原告腾润置业与被告屈韦伶对本院依职权调查的中国工商股份有限公司钟山县支行借记卡账户历史明细清单、询问周绍权证言无异议，本院予以确认。 对有争议的证据，认证如下：被告屈韦伶对原告腾润置业提交《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》（署名为屈韦玲）有异议，原告腾润置业与被告屈韦伶均认可该份合同不是被告屈韦伶所签，本院不予确认。原告腾润置业对被告屈韦伶提交的建设银行个人活期账户明细、业务回执有异议，该证据拟证明被告屈韦伶交付租金截至2018年7月，有原告腾润置业与被告屈韦伶的陈述、中国工商股份有限公司钟山县支行借记卡账户历史明细清单、周绍权证言等证言予以证实，本院对建设银行个人活期账户明细、业务回执的真实性予以确认。被告屈韦伶提供的2019年3月19日的通话录音，原告腾润置业有异议，在诉讼中，被告屈韦伶未能提供其他证据予以印证，因此本院对该份录音不予确认。原告腾润置业对被告屈韦伶提交的部分装修费用有异议，本院认为，被告屈韦伶提交的装修费用单据，原告腾润置业不认可，且被告屈韦伶未能提供充分的证据证实，不作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月8日，原告腾润置业与被告屈韦伶签订了《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》，双方约定：原告腾润置业将位于钟山县西环路钟山奇石文化街项目A203、A205、A206号商铺出租给被告屈韦伶使用，租赁期间为2016年5月1日至2024年4月30日止，每月租金为17060元；租金支付方式为季交即合同生效后即交一个月的租金，下一季度在上一季度结束前五天交付，逾期则按（当月租金金额÷30天×拖欠天数×0.5%）收取滞纳金；被告屈韦伶向原告腾润置业交纳合同保证金50000元，原告腾润置业在合同履行期满后退还给被告屈韦伶；合同期内被告屈韦伶经原告腾润置业书面同意后可转让店铺，并由原告腾润置业与新承租人签订租赁合同；租赁期限届满后，被告屈韦伶应将完整整洁的店铺交还原告腾润置业，如有损坏由被告屈韦伶负责维修，否则商铺修复费可在保证金中扣除。合同签订后，被告屈韦伶交纳保证金50000元。被告屈韦伶对商铺进行装修，装修完毕后，被告屈韦伶开始对外营业。被告屈韦伶支付原告腾润置业从2016年5月起至2018年7月的租金，从2018年8月1日起，被告屈韦伶不支付原告腾润置业租金。2018年11月16日，被告屈韦伶搬离该商铺。2019年1月29日，原告腾润置业向本院提起诉讼。2019年2月21日，被告屈韦伶领取起民事诉状副本。 另查明，2019年2月15日，被告屈韦伶在搬离商铺过程中损坏商铺的部分设施，为此原告腾润置业与贺州市宏亿达装饰工程有限公司签订《修复施工合同》，原告腾润置业支付修复费9672.50元。2019年3月，原告腾润置业将部分商铺出租给第三人使用。 本院认为，原告广西钟山县腾润置业有限责任公司与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》是否解除。原告腾润置业与被告屈韦伶签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告屈韦伶在履行合同过程中因无法经营，被告屈韦伶就与原告腾润置业协商解除合同，经双方协商未达成协议。2018年11月16日，被告屈韦伶搬离商铺,停止履行合同义务。从2018年8月起，被告屈韦伶没有支付租金。2019年3月，原告腾润置业将部分商铺出租给第三人使用，双方签订的租赁合同已不能继续履行，故原告腾润置业要求解除双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持，并确认双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》以被告屈韦伶收到解除通知即民事诉状副本之日即2019年2月21日为解除日，故被告屈韦伶应支付原告腾润置业从2018年8月至2019年2月21日的租金。被告屈韦伶辩称原告腾润置业通知其搬离店铺，但未提供充分的证据证实，对被告屈韦伶的辩称，本院不予确认。原告腾润置业与被告屈韦伶签订的租赁合同约定的租赁期间为2016年5月1日至2024年4月30日，租金为每月17060元。原告腾润置业与被告屈韦伶均认可租金已支付至2018年7月，根据双方的合同约定，被告屈韦伶应继续支付2018年8月1日至2019年2月21日的租金114302.07元[6个月×17060元+11942.07（21天×17060÷30天）]。关于被告屈韦伶是否支付原告腾润置业修复费9672.50元的问题。根据合同约定，租赁期限届满后，被告屈韦伶应将完整整洁的铺面交还给原告，如有损坏由被告屈韦伶承担修复责任，否则可在保证金中扣除修复费。原告腾润置业在被告屈韦伶搬离后支付了商铺修复费9672.50元，有事实和合同约定，该费用应由被告屈韦伶支付。反诉原告屈韦伶支付了反诉被告腾润置业保证金50000元，故对反诉原告屈韦伶请求反诉被告腾润置业退还保证金50000元的请求，本院予以支持。扣除反诉原告屈韦伶应承担的商铺修复费9672.50元，反诉被告腾润置业应返还反诉原告屈韦伶保证金40327.50元。综上，被告屈韦伶应支付的租金、铺面修复费与原告腾润置业应返还的保证金相抵扣，被告屈韦伶还应支付原告租金73974.57元（114302.07元-40327.50元）。 反诉原告屈韦伶与反诉被告腾润置业双方是否口头约定免租期一年，本院认为反诉原告屈韦伶陈述其与反诉被告腾润置业双方口头约定免租期一年，但没有提供充分的证据证实，反诉被告腾润置业也对此予以否认，结合原告腾润置业与被告屈韦伶提供的证据查明，被告屈韦伶从2016年5月起至2018年7月，均向原告腾润置业支付每月的租金17060元，故反诉原告屈韦伶关于其与反诉被告腾润置业双方口头约定免租期一年的诉讼主张，缺乏事实和合同依据，对反诉原告屈韦伶请求反诉被告腾润置业退回租金145578元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告屈韦伶要求反诉被告腾润置业赔偿装修费250000元，未提供充分证据证实，对该反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告广西钟山县腾润置业有限责任公司与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》； 二、被告屈韦伶于本判决生效之日起十日内支付原告广西钟山县腾润置业有限责任公司租金73974.57元； 三、驳回原告广西钟山县腾润置业有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告屈韦伶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1990元（原告广西钟山县腾润置业有限责任公司已预交），由原告广西钟山县腾润置业有限责任公司负担264元，被告屈韦伶负担1726元；反诉案件受理费7984元（反诉原告屈韦伶已预交），由反诉原告屈韦伶负担7090元，反诉被告广西钟山县腾润置业有限责任公司负担894元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邹智利 人民陪审员  潘宗禄 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。