海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终381号上诉人（原审被告）：海南亿源行房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码：91460100MA5T1HBN2F。法定代表人：彭某。委托诉讼代理人：刘某，住海南省澄迈县。被上诉人（原审原告）：海南安家乐房地产有限公司，统一社会信用代码：91460100MA5RGH7099。法定代表人：唐某。委托诉讼代理人：王某，海南唐海律师事务所律师。上诉人海南亿源行房地产经纪有限责任公司（以下简称亿源行公司）与被上诉人海南安家乐房地产有限公司（以下简称安家乐公司）合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初12443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿源行公司上诉请求：1．撤销海口市龙华区人民法院2019年11月2日作出的(2019)琼0106民初12443号民事判决书；2．申请法庭调查亿源行公司的上级代理公司海南链家旅居产业科技服务有限公司（以下简称链家公司）是否已向亿源行公司支付佣金；或是将海南链家旅居产业科技服务有限公司列为本案第三方出庭说明其向亿源行公司的付款情况，并提交相关凭证；3.一、二审诉讼费由安家乐公司承担。事实与理由：第一，一审在分销服务费支付条件的理解上，作出有利于安家乐公司的解释和判决，存在非常明显的错误。首先，在一审判决书中所列合同“第四条第四款约定：……a.乙方客户以一次性付款方式购房的，在客户签订《商品房买卖合同》并支付全部房款后结算全部分销服务费……”，该条款并不是作为合同“第四条第四款”所列，而是同样作为合同“第四条第二款‘分销服务费结算及结算标准界定’下的第四项第二条第一项”所列，此为一审判决书中非常明显错误。根据亿源行公司与安家乐公司所签《海南亿源行分销合作框架协议》（以下简称框架协议）第四条第二款“分销服务费结算及结算标准界定”第一项“分销服务支付前提”约定：“客户成功购房、结算资料齐全经过网签备案，达到结佣条件；如是后置结算项目，待开发商佣金到达甲方账户后进行分销服务费支付”。显然，根据该条款，“客户成功购房”、“结算资料齐全”、“经过网签备案”、“后置项目开发商结佣后再支付分销服务费”是亿源行公司向安家乐公司支付分销服务费的四个前提条件。根据中文的行文逻辑和习惯，以及合同条款所列的前后顺序不难理解，既然该条款作为合同“分销服务费结算及结算标准界定”的第一项所列，即代表了该条款约定的四项付款前提条件，是所有分销服务费界定及结算条款成立的基础和前提条件。其次，一审判决书中仅仅依据“第四条第四款约定：……a.乙方客户以一次性付款方式购房的，在客户签订《商品房买卖合同》并支付全部房款后结算全部分销服务费……”该子条款，即作出有利于安家乐公司的解释和判决，完全忽略该条款和合同前列条款、以及上级条款之间的前提约定及成立关系，是完全错误的理解和判决：1、该条款实际是合同“第四条第二款第四项第二条‘B.甲方合作项目分销服务费按客户付款情况进行结算，达到约定支付的条件且乙方向甲方提供相应的等额、合法的增值税专用发票后，甲方按照以下情况给乙方结算分销服务费’”此条款之下的第一小条，在该条框上级条款中清楚明确的表述了“达到约定的支付条件后甲方再按下列情况支付分销服务费”,而上级条款所表述的“达到约定的支付条件”还能有什么？肯定即是指合同第四条第二款第一项“分销服务费支付前提”约定的“客户成功购房”、“结算资料齐全”、“经过网签备案”、“后置项目开发商结佣后再支付分销服务费”四个分销服务费支付前提条件。2、根据与该条款并列的“第四条第二款第四项第二条第二小条：b)乙方客户以按揭形式购房的……在银行发放按揭贷款到开发商账户后，结算分销服务费”并不难理解，该A）和B）两条款只是区分并说明客户一次性付款和银行按揭两种购房情况不同的分销费用支付形式，并不是约定客户缴纳购房全款就支付分销服务费的约定条款，该两条款作为子条款，同样应受到上级条款“达到约定的支付条件后甲方再按下列情况支付分销服务费”的前提条件约束和限制；第二，一审判决完全忽略“经过网签备案”这个合同约定的付款前提条件，存在非常明显的错判。根据前文所述，“经过网签备案”是亿源行公司与安家乐公司合同约定的四个必不可少的分销服务费支付前提条件之一。而在一审亿源行公司应诉书和庭审中，亿源行公司也都提出了“至今没有证据显示安家乐公司推荐客户林靖所购福山咖啡联邦小镇住房已通过房管局网签和备案”这一证据缺失的情况。购房人所购房屋通过国家房管局完成网签备案，是购房人真正实现和完成购房的唯一条件，并不是购房人付完购房全款就实现和完成的了购房，只要一天没有完成房管局网签备案，就有可能出现购房人不符合当地购房政策，无法购房只能退房的情况，特别是在现在海南全域重拳限购的楼市政策下，此情况更可能会出现。亿源行公司如支付分销服务费后，一旦出现购房人未经过网签备案只能退房退款的情况下，亿源行公司就很可能承担向购房人或开发商退款，且无法追回已支付分销服务费的可怕后果。因此重要性，亿源行公司才在与安家乐公司签订的《框架协议》中，将客户“经过网签备案”列为了支付分销服务费的前提条件之一。而在一审判决中，将如此重要和必不可少的“付款前提条件”完全忽略，在安家乐公司没有提供任何证据证明客户林靖所购住房已通过房管局网签和备案的情况下，一审即判决亿源行公司向安家乐公司支付分销服务费支付义务，实在让人费解，存在明显的错判。第三，根据“谁主张，谁举证”的一般举证规则，一审判决亿源行公司承担举证不能的后果，存在明显错误。首先，链家公司没有向亿源行公司支付佣金，这样一个否定性的结果，这样一个没有发生和不存在的事，在链家公司电话不接，上门找不到人的情况下，一审要求亿源行公司提供实质证据予以证明实在是强人所难、于理不合。而根据“谁主张，谁举证”的一般举证规则，此举证义务和责任也应该是由提出主张的安家乐公司承担。既然本案一审认为：“亿源行公司与安家乐公司之间所签《框架协议》是双方真实意思的表示，是合法、有效的合同”，那双方就应严格遵照合同的约定履行义务和主张权益。既然安家乐公司提起诉讼要求亿源行公司支付分销服务费及利息，那即是安家乐公司认定合同约定的付款前提条件已经全部达成，否则安家乐公司所提诉求就有违合同的约定。因此，根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案付款前提条件是否已经全部达成的举证义务和责任，就应该由提出主张的一方即一审提起诉讼的安家乐公司承担，而非由亿源行公司承担举证责任。一审对亿源行公司“应承担举证不能的不利后果”的认定，完全是有违法理的错误判定。第四，恳请并要求法庭将亿源行公司上级代理公司链家公司列为本案第三人出庭证实其向亿源行公司的付款情况。链家公司是否已向亿源行公司付款结佣，不仅关系到亿源行公司与安家乐公司所签合同是否已达成付款前提条件的事实认定，更是本案责任认定和最终判决的关键。本案一审在未对此关键事实做出必要和确实调查的情况下，即作出不利亿源行公司的判决，亿源行公司认为本案一审判决存在严重的对事实认定不清即草草判决的错误。虽然举证是否已达成付款条件的责任不应由亿源行公司承担，但亿源行公司为证明并未收到上级代理公司海南链家旅居产业科技服务有限公司客户林靖所购住房佣金，于本案提出上诉当日2019年12月3日再次向链家公司发出了要求其结佣的律师函，并在律师函中清楚列明了客户林靖所购福山咖啡联邦小镇18-1-1101房，链家公司未向亿源行公司支付佣金。对于链家公司没有向亿源行公司支付佣金这样一个否定性事实，在链家公司相关负责人电话不接，上门找不到人的情况下，除了发律师函之外，亿源行公司也无其他方法可以证明。其实，本案中亿源行公司与安家乐公司均是受害者，双方均未收到上级代理公司支付的佣金。因此，也恳请并要求二审法庭：对链家公司是否已向亿源行公司支付佣金，作出确实的调查；或是将链家公司列为本案第三人要求其出庭说明其向亿源行公司的付款情况，并提交相关证据，以证实亿源行公司是否已收到链家公司客户林靖的购房佣金这一本案关键。被上诉人安家乐公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。安家乐公司与亿源行公司签订的《海南亿源行分销合作框架协议》（以下简称《框架协议》）是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议第一条第二款约定亿源行公司负责提供客户数据确认等分销服务。第二条第一款第六项约定，亿源行公司负有依据安家乐公司的销售业绩，及时向安家乐公司结算分销服务费的义务。第三条第三款约定，《推荐客户到访确认单》作为核定安家乐公司推荐客户数据的计算依据。本案安家乐公司推荐的客户按《框架协议》约定办理了《推荐客户成交确认单》，已经签订《商品房买卖合同》并一次性付完全款，属于《框架协议》约定的推荐成功。本案所涉福山咖啡联邦小镇项目按照亿源行公司承诺的《框架协议》第四条第四款的约定，分销服务费应按客户付款情况进行结算，客户以一次性付款方式购房的，在客户签订《商品房买卖合同》并支付全部房款后，结算全部分销服务费。依据《合同法》第六十条的规定，亿源行公司应当支付分销服务费，并承担违约责任。因此，一审判决亿源行公司向安家乐公司支付分销服务费认定事实清楚，适用法律正确。二、亿源行公司上诉的事实和理由不成立。（一）亿源行公司代理的福山咖啡联邦小镇项目并非亿源行公司主张的所谓后置结算项目，如为后置结算项目，亿源行公司应当按照《框架协议》第四条第二款第四项约定书面通知安家乐公司。而亿源行公司从未向安家乐公司出示、下发该合作项目为后置结算项目的书面通知。因此，本案不适用后置项目结算条款。恰恰相反，亿源行公司承诺该项目客户付完全款亿源行公司即在十日内支付佣金。且《框架协议》为亿源行公司提供的格式文本，即便是认为对结算分销服务费有两种理解，依据《合同法》第四十一条的规定，亦应作出不有利于亿源行公司的解释。（二）安家乐公司推荐的客户取得了《推荐客户确认单》，签订了《商品房买卖合同》，一次性付清了全款，并经亿源行公司确认。按《框架协议》的约定安家乐公司已经推荐成功。因此，亿源行公司主张的所谓没有证据显示客户已经网签备案的主张，显然与事实不符。亿源行公司进而主张可能存在客户退房的所谓风险，企图以此所谓风险达到不支付安家乐公司分销服务费的目的，这些抗辩事由是完全不成立的。（三）安家乐公司已经尽到了举证责任，证明了安家乐公司与亿源行公司之间存在《框架协议》，以及双方就分销事宜所约定的内容和履行的情况如《客户带看单》、《成交确认单》等，确定了亿源行公司应当向安家乐公司支付的分销服务费数额。结合亿源行公司的答辩状、庭审陈述等的陈述，一审对举证责任的承担主体认定符合法律的规定。（四）《框架协议》的合同当事人为安家乐公司与亿源行公司，不涉及案外第三人。依据合同的相对性，案外人不应参与本案的诉讼。亿源行公司与案外人的债权债务纠纷与安家乐公司无关。安家乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令亿源行公司向安家乐公司支付其欠付安家乐公司的分销服务费69195.5元；2.判令亿源行公司向安家乐公司支付利息3962元（利息按中国银行同期贷款利率计算，自2018年4月7日起暂计算至2019年6月20日，最终计算至亿源行公司实际支付佣金之日止）；3．判令本案的诉讼费用由亿源行公司承担。一审法院查明，2018年4月4日，安家乐公司（作为乙方）与亿源行公司（作为甲方）签订《框架协议》，约定亿源行公司授权安家乐公司销售亿源行公司承接的房地产项目销售，亿源行公司向安家乐公司提供关于房屋销售项目的具体信息及项目相关资料，提供人员培训、客户数据确认等分销服务，安家乐公司通过整合自有客户资源，为亿源行公司承接的房地产项目的房屋销售输送客户资源。合作期限自合同签订之日起至2018年12月31日止。亿源行公司依据安家乐公司分销的销售业绩，按照约定向安家乐公司及时结算分销服务费。安家乐公司推荐的客户要求退房、或其他如不具备购房条件时，对于亿源行公司已向安家乐公司结算的部分，退款时由安家乐公司向客户退还，亿源行公司不承担退还责任。安家乐公司具有海南区域房地产销售及服务资质，安家乐公司需积极寻找有能力且愿意与开发商签订买卖合同的客户，同时协助亿源行公司对此类客户进行确认，安家乐公司不得自行收取购房客户的服务费，但应协助亿源行公司收取购房客户的服务费、签署《认购协议书》和《商品房买卖合同》及后续办理贷款事宜。对于经确认已成交（即已与开发商网签购房合同）的客户，安家乐公司应在客户与开发商网签购房合同后及时与亿源行公司签署项目《推荐客户成交确认单》。合同第四条第二款第一项约定：“分销服务费支付前提：客户成功购房、结算资料齐全经过网签备案，达到结佣条件；如是后置结算项目，待开发商佣金到达亿源行公司账户后进行分销服务费支付。”第四条第四款约定：“分销服务费结算标准界定：根据合作项目的不同政策，具体以甲方出示、下发的关于合作项目的书面通知为准：A.在甲方收到合作项目开发商支付的分销服务费后由甲方按照书面通知的规定将分销服务费支付乙方；B.甲方合作项目分销服务费按客户付款情况进行结算，达到约定支付的条件且乙方向甲方提供相应的等额、合法的增值税专用发票后，甲方按照以下情况给乙方结算分销服务费：a.乙方客户以一次性付款方式购房的，在客户签订《商品房买卖合同》并支付全部房款后，结算全部分销服务费……。”2018年4月6日安家乐公司成功推荐客户林婧购买福山咖啡联邦小镇18-1-1101房，《福山咖啡联邦小镇成交确认单》载明成交面积119.98㎡，成交价为1258110元，佣金比例为总房款的5.5%，且亿源行公司的案场置业顾问王丽娇及经理韦懿文在该成交确认书中签字确认2018年4月6日一次性付1258110元，已付清全款。而后安家乐公司向亿源行公司催讨佣金未果，遂诉至一审法院。一审庭审中亿源行公司称《框架协议》系亿源行公司提供制作，并承认王丽娇及韦懿文当时均系亿源行公司员工，同时确认林婧确实购买了涉案房屋且已一次性付清了房款。另查，根据海口市市场监督管理局登记资料显示，安家乐公司的经营范围为：房地产营销策划及销售代理、企业管理营销策划、房地产代理、房地产投资信息咨询、房地产经纪、室内外装饰装修工程、商务信息咨询，代理房地产过户手续，房租租赁服务、旅游咨询服务、会议会展服务。一审法院认为，安家乐公司与亿源行公司签订的《框架协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。亿源行公司以安家乐公司不具备国家及海南相关政府部门要求的从业备案资质为由抗辩称合同无效，于法无据，一审法院不予采纳。《框架协议》第四条第二款第一项约定：“分销服务费支付前提：客户成功购房、结算资料齐全经过网签备案，达到结佣条件；如是后置结算项目，待开发商佣金到达亿源行公司账户后进行分销服务费支付。”第四条第四款约定：“……a.乙方客户以一次性付款方式购房的，在客户签订《商品房买卖合同》并支付全部房款后，结算全部分销服务费……。”对于结算分销服务费有两种理解，该合同为亿源行公司提供制作，故一审法院作出有利于安家乐公司的解释。因此，安家乐公司已于2018年4月6日成功推荐客户购买了涉案项目房产，且购房客户已于当日一次性付清了房款，安家乐公司已完成其合同义务，亿源行公司未能按照约定向安家乐公司支付分销服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。亿源行公司抗辩称涉案项目属于后置结算项目，待开发商佣金到达亿源行公司账户后再进行分销服务费支付，但未能提供相应的证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，对于亿源行公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。根据《福山咖啡联邦小镇成交确认单》确认，佣金比例为总房款的5.5%即69196.05元（1258110×5.5%），现安家乐公司主张亿源行公司支付分销服务费69195.5元，一审法院予以照准。安家乐公司主张亿源行公司自2018年4月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付分销服务费的利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：限亿源行公司于本判决生效之日起十日内向安家乐公司支付分销服务费69195.5元及利息（利息的计算方法如下：以69195.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月7日起至付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1621.66元，减半收取计810.83元，由亿源行公司负担。二审期间，安家乐公司未向本院提交新证据。亿源行公司向本院提交一份律师函及顺丰速运快递单，用以证明其是链家公司独家代理公司下面的公司，证明链家一套房子都没有给其结算佣金。安家乐公司质证意见为：对该份证据的真实性、合法性均没有异议，但对证明内容有异议。首先，律师函无法证明亿源行公司与链家公司之间的合作关系如其所说的那样；其次，律师函第1页亿源行公司明确陈述着重指出18-1-1101房已经全部交完购房全款，并在2018年9月21日前在澄迈房管局完成网签备案，按约定应该符合结佣条件。因此，亿源行公司所主张的所谓安家乐公司推荐的客户没有进行网签备案不符合事实；最后，依据合同的相对性，亿源行公司与案外人之间的纠纷应由他们自行解决，与安家乐公司不具有关联性。本院认证意见如下：亿源行公司提供的律师函有原件核对，证据来源合法，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，该证据载明亿源行公司主张福山咖啡联邦小镇项目包括18-1-1101房在内的38套房源已全部交完购房全款，并在2018年9月12日前在澄迈房管局完成网签备案，亿源行公司的上述主张表明其自认本案中由安家乐公司推荐客户林婧购买的18-1-1101房已交完购房款并办理了网签备案。亿源行公司在律师函中要求链家公司向其支付分销合作佣金，但链家公司未作回应，亿源行公司未提交其他证据证明其与链家公司之间存在合作关系，亦未能证明其完成的分销义务，故本院无法判断亿源行公司与链家公司之间的关系，也无法判断亿源行公司是否完成分销义务、是否达到链家公司支付佣金的条件。本院二审查明亿源行公司于2019年12月3日委托北京盈科（海口）律师事务所向链家公司发出律师函，主张其累计成交包括18-1-1101房在内的38套房源，该38套房源客户已全部交完购房全款，并在2018年9月12日前在澄迈房管局完成网签备案，要求链家公司向其结算相应佣金。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为是否已达到《框架协议》约定的支付分销服务费的条件。亿源行公司与安家乐公司签订的《框架协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。亿源行公司主张达到约定的支付条件是指《框架协议》第四条第二款第一项，该项约定“分销服务费支付前提：客户成功购房、结算资料齐全经过网签备案，达到结佣条件；如果是后置结算项目，待开发商佣金到达甲方账户后进行分销服务费支付。”根据该条约定可知，如果客户成功购房、结算资料齐全、经过网签备案，即达到结佣的条件，但后置结算项目的支付服务费时间是在开发商佣金到达甲方账户后。本案中，安家乐公司已于2018年4月6日成功推荐客户购买了涉案项目房产，且购房客户已于当日一次性付清了房款，亿源行公司在其向链家公司出具的律师函中认可了18-1-1101房已办理了网签备案，故已达到了《框架协议》所约定的结佣条件。而亿源行公司提出的证据不足以证明涉案项目为后置结算项目，也未提供证据证明其告知过安家乐公司涉案项目为后置结算项目，安家乐公司亦不认可涉案项目为后置结算项目，且所谓“后置结算项目”并未在《框架协议》中有明确的约定，而亿源行公司与安家乐公司对此理解并不一致，鉴于《框架协议》为亿源行公司制作的格式条款，故一审法院作出有利于安家乐公司的解释符合法律规定，本院予以支持。综上，应认定安家乐公司已完成其合同义务，亿源行公司未能按照约定向安家乐公司支付分销服务费，已构成违约，依法应承担违约责任，一审认定正确，本院予以维持。亿源行公司辩称涉案项目未达到约定的结佣条件没有事实依据，本院不予支持。亿源行公司称安家乐公司不具备国家及海南相关政府部门要求的从业备案资质的主张与一审法院从海口市市场监督管理局查询的登记资料内容不符，故亿源行公司据此抗辩合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，亿源行公司的上诉理由依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1621.66元，由海南亿源行房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 范 晨审判员 杨 曦审判员 王小杰二〇二〇年三月十七日书记员 陈麒吉速录员 杨建悦附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。