西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初21595号原告闫瑞，男，汉族，1974年1月22日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人张萍，北京市博儒（西安）律师事务所律师。被告常琳，男，汉族，1980年2月17日出生，住西安市未央区。委托代理人**，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。原告闫瑞与被告常琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫瑞之委托诉讼代理人张萍、被告常琳及其委托代理人**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告闫瑞诉称，2014年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX层西北角商铺，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，租金按季度支付，2014年5月1日至2015年4月30日每月租金13050元，2015年5月1日至2016年4月30日每月租金14500元，2016年5月1日至2017年4月30日每月租金15950元。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。2017年4月30日合同期满，双方约定合同延续两个月至6月30日。当日，被告向原告出具欠条一份，截止2017年6月30日共欠房租144400元。后原、被告补签了2017年5月1日至2020年4月30日的《房屋租赁合同》，租金调整为每月10500元，每年以5%递增，其余条款不变。2017年7月13日被告给原告转账10000元。2017年11月10日，被告向原告出具房租支付计划，承诺自2017年11月起每月25日支付原告12000元，直至付清欠款为止。但被告并未按计划履行且继续使用该房屋。截止2018年4月30日，被告累计欠付原告租金239400元。根据双方签订的租赁合同，被告逾期不支付租金累计超过20日的，原告有权解除合同，收回房屋，并由被告按租金标准向原告支付2个月租金的违约金。故原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾房并搬离；2、被告支付原告房屋租金133745.52元，房屋占有使用费72954.48元、违约金21000元，共计227700元；3、本案诉讼费由被告承担。被告常琳辩称，被告现同意解除房屋租赁合同，但不同意原告的其余请求。原告交付的房屋面积与合同约定不符，合同约定租赁面积145㎡，实际包括原告自行加建的56㎡，原告只有89㎡合法产权。原告收取被告自行加建的56㎡房屋租金无事实与法律依据。本案原告因拖欠他人款项，该房屋已被法院查封，给被告造成严重损失，且该房屋可能在查封后被处分，致使合同无法继续履行，被告保留向原告追偿投资加建、装修及购买办公家具经营设施的权利。经审理查明，2014年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX层西北角商铺出租给被告，双方确认租赁房屋的面积为145㎡（含被告对原房屋进行改造所增加的面积），租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日；租金标准为2014年5月1日至2015年4月30日，每月租金90元／㎡，每月租金13050元；2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金为100元／㎡，每月租金14500元；2016年5月1日至2017年4月30日，每月租金为110元／㎡，每月租金为15950元，合同签订后7日内，被告向原告一次性支付2014年5月1日至2014年7月30日的房租39150元，以后房屋租金按季度支付，被告向原告交纳押金20000元，合同终止后，被告交清租金及水电天然气等相关费用后，原告可退还被告押金；被告无故拖欠租金超过20日，则视为被告严重违约，原告有权解除租赁合同，收回房屋，追收拖欠的租金，并不退还押金，同时由被告按当时租金标准向原告支付2个月租金的违约金。合同签订后，原告将该房屋交付给被告使用。2017年4月30日，被告向原告出具欠条一张，载明：“节止2017年6月30日共欠房租人民币：壹拾肆万肆仟肆佰元整（￥144400）。欠租人：常琳2017.4.30日”同时被告在该欠条下方对上述欠租金额予以说明，称2017年4月30日前欠房租121200元，合同延续两月，原合同不变，按照原合同条款履行，房租共计为23200元。2017年5月1日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年5月1日至2020年4月30日，按房屋面积145㎡支付房租，其中90㎡按每月80元／㎡计算，55㎡按每月60元／㎡计算，合计每月房租为10500元，房租每年以5%递增，按季度支付，其余条款与上述2014年5月1日签订的房屋租赁合同基本相同。2017年11月10日，被告向原告出具房租支付计划，载明自2017年11月起，每月25日支付12000元用于房租及租金欠款，直到付清欠款为止。庭审中，被告提交了西安市房屋租赁登记备案证明，载明涉案房屋的租赁面积为89㎡，原告对该登记备案证明的真实性予以认可。被告表示其在原告房屋旁边加建约60多㎡的玻璃房，但未办理相关手续，属于违法建筑。另外，被告提供了照片显示2017年11月27日，陕西省西安市中级人民法院对涉案房屋进行查封，原告表示该房屋虽被查封，但仅是在房屋处张贴公告，但并不影响被告使用该房屋。庭审中，被告表示在其向原告出具欠条及房租支付计划后分别于2017年7月13日支付10000元、2017年8月31日支付10000元、2017年9月1日支付20000元、2017年9月3日支付2000元、2017年11月4日支付500元，并提供了微信转账记录。庭后，原告经核实表示被告所述上述已支付房租金额属实。另原告表示诉请的租金239400元系截至2018年4月30日被告拖欠原告的租金数额，并在庭审中提出增加请求数额，后经考虑暂放弃缴纳诉讼费，但表示保留请求之权利。上述事实，有房屋租赁合同、欠条、房租支付计划、房屋租赁登记备案证明、照片、微信转账记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证。本院认为，原、被告签订之《房屋租赁合同》，包括两部分房屋，即原告在房屋管理部门备案的89㎡房屋和被告在该房屋旁边加建之56㎡玻璃房，共计145㎡。因被告加建之56㎡玻璃房，未办理相关手续，属于违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，故该合同中关于56㎡的玻璃房租赁部分无效，原告在房屋管理部门备案之89㎡房屋租赁部分合法有效（原告房屋权属有原告提供的西仲调字（2008）第665号调解书与房屋租赁登记备案证明佐证）。即该合同为部分有效合同。按照双方约定的租金标准，房屋面积以89㎡计算，2014年5月1日至2017年4月30日，被告应向原告支付的租金为320400元，2017年5月1日至2018年4月30日，被告应向原告支付租金85440元，上述共计405840元。关于56㎡的玻璃房租赁部分，因该部分租赁依法认定为无效，现原告要求被告支付房屋占用费，因加建部分，虽然系被告出资加建，但系依托原告合法房屋，并征得原告同意而为，双方也一直按照约定租赁面积145㎡计算租金，被告在此前亦对下欠租金事实予以认可，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一般应予支持，本部分占用费经核算为241920元。即至2018年4月30日，被告共应支付原告租金及占用费共计647760元。根据被告于2017年4月30日向原告出具的欠条及欠条下方的说明，结合双方在合同中约定的租金数额进行计算，截至2017年4月30日，被告已向原告支付的租金数额为400800元（13050元×12＋14500元×12＋15950元×12﹣121200元），庭审中，双方均认可被告分别于2017年7月13日向原告支付10000元、2017年8月31日支付10000元、2017年9月1日支付20000元、2017年9月3日支付2000元、2017年11月4日支付500元，以上共计42500元。故对于原告要求被告支付拖欠原告的房租239400元的请求，本院依法支持204460元（647760-400800-42500）。另原告诉称截至2018年4月30日被告累计欠付原告租金239400元并已累计超过20日，故要求按照合同约定解除双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，并由被告腾房搬离该房屋，现被告表示同意解除合同，故本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金21000元的请求，因经核算被告并不下欠原告合法租金，占用费系依法审理后确定而来，故依法不予支持。至于被告辩称，因涉案房屋为法院查封，对其经营造成影响一节，因法院查封仅为张贴查封公告，起到告知房屋使用人之目的，并未限制房屋正常使用，故被告此项辩称，依法不予支持。庭审中，原告称保留主张后期房屋租金及占用费，被告主张保留追偿投资加建、装修及购买办公家具经营设施的权利，本案依法不予涉及。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告闫瑞与被告常琳签订之《房屋租赁合同》。被告常琳于本判决书生效后三十日内向原告闫瑞交还租赁房屋。二、被告常琳于本判决书生效后十日内支付原告闫瑞2018年4月30日前房屋租金及占用费204460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5206元（原告预交），由原告承担1206元，被告承担4000元。本判决书生效后被告直接给付原告4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 毕    智    强人民陪审员 赵小环人民陪审员任存生二〇二〇年三月十六日书 记 员 周         玄打印：高彩娥校对:高彩娥2020年月日送达1