广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1939号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州建喜达家居市场管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：徐良华。委托诉讼代理人：吴美华，女，1984年8月8日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：王佳萌，男，1991年6月15日出生，汉族，系公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：董国润，男，1974年8月1日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县，原告广州建喜达家居市场管理有限公司与被告董国润租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州建喜达家居市场管理有限公司的委托诉讼代理人吴美华、王佳萌，被告董国润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州建喜达家居市场管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告双方于2019年4月15日签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、合作补充协议于2019年10月31日解除；2、被告支付2019年7月1日至10月31日的租金62212.1元；3、被告支付从2019年10月31日起按银行逾期贷款利息计至租金清偿完毕之日止的滞纳金；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：原、被告双方于2019年4月15日继续签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定，原告将广州市白云区黄石西路222号欧亚达建材家居内2楼编号A2-15号铺位出租给被告经营。计租面积164.51平方米，租期自2019年5月1日至2020年3月31日。原告按87元/平方米/月向被告收取租金和物业管理费，实收每月费用14312元（其中物业管理费43元/平方米/月计7073.93元，租金44元/平方米/月计7238.44元）。双方续签合同后，被告未按时向原告支付租金。截止2019年10月31日，被告累计拖欠租金及物业管理费67544.1元。迫于无奈，原告于2019年10月1日通知被告解除租赁合同，并要求被告清理场地。原告多次催缴无果，特向法院起诉。被告董国润辩称：同意解除合同，也同意支付拖欠租金，但原告应将押金及质保金返还给我方，同时赔偿扣押我方货物导致我方的损失。被告董国润向本院提起反诉诉讼请求：1.确认被告于2019年9月30日退租、解除了与原告签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、《合作补充协议》；2、原告退还履约保证金22204元、质保金20000元；3、原告赔偿被告损失150000元；4、本案本、反诉费由原告承担。事实与理由如下：原告出租的物业没有取得产权证或有合法的报建手续，原、被告签订的《卖场租赁合同专用条款》、《合作补充协议》是无效合同，原告应当将履约金与质保金退还被告。被告于2019年5月18日向原告提出退租，但原告恶意不准许，拖到7月，被告明确不交租，但原告一直恶意不给被告办手续并扣押货物，后原告于2019年9月30日封铺并停水停电，被告已于2019年9月30日退租，原告无权再向被告收取租金。被告承租的店铺，实际使用人是广州市润佳实业有限公司智能厨房分公司，原告于2019年9月30日封铺后将该公司的样品存货价值297248元一并予以扣押，造成被告向广州市润佳实业有限公司智能厨房分公司折价赔偿150000元，造成被告严重损失，原告应当予以赔偿。原告对反诉辩称：合同属于自治行为，原告已提供了场地，原、被告已就合同效力进行了确认，被告正常经营及办理营业执照，被告正常使用商铺应缴纳相应的租金。关于解除合同，合同约定应提前2个月书面通知，经原告同意才可。原告不存在扣押货物导致被告损失，在被告未缴纳完租金的情况下，货物是不可取走的。若被告缴纳完租金且办理完手续，原告同意被告将货物搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、合作补充协议、催缴通知、解除合同告知函、清铺通知、快递单、微信聊天记录、收据、营业执照、发货通知单、发票、购销合同、货物清单、作价赔偿协议、银行流水、授权委托书、报警回执等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达建材家居广州黄石店2楼编号为A2-15号铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。计租面积164.51平方米，租赁期自2019年5月1日起至2020年3月31日止。乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为44元/平方米/月，每月租金为7238.44元；首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为43元/平方米/月，每月物业服务费为7073.93元。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金14312元；乙方应向甲方交纳商品质量保证金20000元；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作补充协议（保密）》，约定2019年5月1日至2020年3月31日，按70元/㎡/月收取租金与物业管理费，实收每月11516元（其中物业管理费35元/㎡/月小计5758元，租金35元/㎡/月小计5758元）；此协议为保密协议，如乙方外泄以上协议无效，按欧亚达广州黄石店标准政策执行。2019年8月28日，原告开具收据，确认收到履约金22204元、质保金20000元。2019年8月20日，欧亚达家居（广州白云）店向被告发出催缴租金限期腾退通知书，记载被告从2019年4月25日起就开始拖欠租金和物业服务费，截止本通知签发之日，已累计拖欠租金、物业服务费及其他各项费用共计39512元，请贵方在收到本通知后三日内将店铺内商品自行腾空并支付拖欠的租金、物业管理费；等等。2019年10月1日，原告向被告发出解除合同告知函，记载解除双方于2019年5月1日签订的《卖场租赁合同》及其他相关附件，保证金及其他费用不予退还，3日内补足欠缴租金并腾退商铺，等等。2019年11月27日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。被告为证实其存在货物损失，出示：1.发货通知单，记载购货单位为广州市润佳实业有限公司，产品名称为不锈钢面板、铸铁锅等；2.购销合同，记载时间为2019年9月30日，供方为广州市佳润实业有限公司智能厨房分公司，采购单位为案外人邓海雄，货物为欧亚达A2-15档亿田、美多店内的机器，包括集成灶、橱柜等，金额共计297248元；3.作价赔偿协议，记载由广州市佳润实业有限公司智能厨房分公司（甲方）与被告（乙方）签订，约定甲方放置于乙方承租的白云区黄石西路222号A2-15商铺的样板存货被广州市建喜达家居市场管理有限公司扣押，导致甲方无法将租铺内的该批样板存货出货给购买人，现甲乙双方达成如下赔偿协议：1.甲方将该商铺内价值297248元的样板存货予以折价为150000元，乙方将150000元赔偿给甲方；2.乙方支付赔偿款后将该批存货转让给乙方所有，由乙方全权处理；等等。4.汇款明细，显示被告于2019年11月28日、2019年12月3日分别向广州市佳润实业有限公司智能厨房分公司转账50000元、100000元。原告对上述证据均认为与本案无关。庭审中，原告称《合作补充协议》中记载租金为11516元/月，该价格是被告按时缴租的优惠价格，若被告未按时缴租，则应按照合同约定价格缴纳租金；确认在2019年8月对涉案商铺停电5天、9月停电10天，在9月30日封铺；被告仍有货物存放在涉案商铺内。被告确认租金缴纳至2019年6月30日，但称2019年7月至9月期间，原告每月均各停电一周。本院认为：因涉案物业无规划报建手续，原被告签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》及《合作补充协议》无效。故原告、被告要求确认上述合同、协议已解除，于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于2019年7月及10月租金即占有使用费。2019年《欧亚达家居商场卖场租赁合同》虽无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。原告主张应参照合同约定的租金（含管理费）14312元/月，但考虑原、被告实际履行的租金价格为11516元/月，应以实际履行的价格为准。又因原告已于2019年9月30日对涉案店铺封停，且原告确认在2019年8月至9月停电了15天，故停电期间无法经营不应再计算租金，故占有使用费仅应计算至2019年9月30日，共计28790元（11516元/月×3月-11516元/月÷30天×15天）。关于滞纳金，因合同无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，但考虑被告未及时向原告付款，实际占用原告资金，被告应对原告资金被占用导致的利息损失予以赔偿，故本院酌情认定被告应以28790元为基数自原告起诉之日即2020年1月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。关于被告要求确认于2019年9月30日退租，该事实属于查明内容，不属于民事诉讼案件受案范围，本院不予调处。关于履约金、质保金，现合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故被告要求原告返还履约金22204元、质保金20000元，本院予以支持。关于损失，现原告确认被告付清款项后同意被告将货物搬离，故被告在可搬离的情况下并不存在损失，故本院对被告要求原告赔偿损失不予支持，但被告可立即将货物搬离，且原告应对被告搬离提供放行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告董国润向原告广州建喜达家居市场管理有限公司支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的占有使用费28790元；二、自本判决生效之日起五日内，被告董国润向原告广州建喜达家居市场管理有限公司支付滞纳金（滞纳金以28790元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年1月11日起计算至付清之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，原告广州建喜达家居市场管理有限公司向被告董国润返还履约金22204元、质保金20000元；四、驳回原告广州建喜达家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告董国润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费744元，由原告广州建喜达家居市场管理有限公司负担427元，由被告董国润负担317元；本案反诉受理费2072.04元，由原告广州建喜达家居市场管理有限公司负担455元，由被告董国润负担1617.04元。原、被告负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年三月二十六日书记员  蔡佳丽