湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初520号原告：长城物业集团股份有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路369号星城荣域园A栋309。法定代表人：何霞。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。被告：陈洁，女，1968年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告长城物业集团有限公司湖南分公司（以下简称原告）与被告李四维（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人左堃、被告陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告陈洁融圣国际小区6-622号房支付物业管理费2301.57元，违约金1000元，多项共计3301.57元；2、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为融圣国际小区6-622号房的业主。原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年10月1日起停止缴纳物业费，截止2019年11月30日，欠费月数为26个月，共计欠费2301.57元，违约金1000元。综上，多项共计3301.57元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、原告与融圣国际小区业委会2014年12月1日的《融圣国际项目物业服务合同》，在2017年11月30日到期后已不具有法律效力，之后没有续签书面物业服务合同，合同到期之前，业委会举行业主大会公开招聘物业，原告并未报名竞聘，业主大会选聘了湖南鸿运物业管理有限公司，之后与其签订了协议，原告在合同到期后却拒绝退出小区，并继续强行收取物业费和停车费。被告仍按原合同主张物业费和违约金没有法律依据。二、在2017年12月1日至今的事实服务期间，原告未尽到基本的物业服务义务，原告主张按1.8元/月每平方米收取物业费显失公平，合同期内未缴纳的两个月（即2017年10月1日到2017年11月30日）应当减半缴纳。三、原告提出的调解协议，未见原件，对其真实性有异议。对其合法性也存在异议，业主大会并为表决通过原告继续留在小区的方案，并且其上级机构左家塘街道12月26日的会议纪要明确记载了遵守法院一审判决，正常交接。经审理查明，被告系长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓6栋622房的业主。原告系该小区前期物业服务公司。2014年12月1日，原告与融圣国际小区业委会签订《融圣国际项目物业服务合同》，约定：合同服务期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，由长城物业集团有限公司湖南分公司为被告提供物业管理服务；小区物业管理费高层住宅按1.8元/月/平方米收取，本物业管理费按每个季度缴纳一次，每次交纳费用时间为每季的首月10日前；已购车位管理费按30元/月收取，业主或物业使用人按月交纳物业服务费及车位费；合同还对物业服务内容、质量和标准、双方权利义务及违约责任等进行了约定。被告认为原告在物业服务期间，未尽到基本的服务义务，存在环境卫生差、停车管理混乱、小区门禁设置不到位、物业服务态度差等诸多物业管理服务问题。为了提高物业管理服务，业委会研究决定，在合同期限届满前启动业主大会公开招聘新物业，而后，业主大会选聘了湖南鸿运物业管理有限公司，并与其签订了协议，业委会为此在2017年12月25日发布通知，要求原告退出小区并向鸿运公司移交、停止收费、将公共收益移交业委会等。原告认为，业委会选聘新物业公司的行为违法，原告可以在合同到期后，留下小区继续进行物业服务，并且已依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理，被告于2017年10月1日起停止缴纳物业费，截止2019年11月30日，欠费月数为26个月，共计欠费2301.57元，违约金1000元。综上，共计3301.57元。原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故诉至法院，请求判如所请。上述事实，《融圣国际项目物业服务合同》、业委会会议纪要、整改函、业主的请愿书、通知函、照片、调解协议、各类物业服务分包合同及双方当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告与融圣小区业主委员会于2014年12月1日签订的《融圣国际项目物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定履行权利和义务。长城物业与融圣小区物业签订的合同于2017年11月30日到期，合同到期前，融圣小区业主委员会选聘了新的物业公司，提供物业服务，原告认为，融圣小区业主委员会组织召通过的业主大会决议不符合法律要求，其聘请的新的物业公司的行为无效，原告有权继续管理涉案小区。根据《湖南省实施办法》第三十九条的规定，系对《中华人民共和国合同法》第三十六条关于合同默认履行之规定的补充说明，物业服务合同期满之后，能够导致双方继续受合同法调整的前提条件为，一方继续履行主要义务，而另一方接受的。在本案中，从2017年9月26日召开的业主大会，及多次发函告知原告不再续签物业服务合同，多数业主皆明确表示不再接受被告的服务，原告利用自己前物业服务合同的优势条件，拒不物业服务场地，违反了诚实信用的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设备，法院应予支持。原告在物业合同到期后未获续聘，原告拒绝退出，以事实上存在物业服务关系，为被告提供了实际的物业服务为由，要求被告缴纳物业服务费，本院不予支持。被告于2017年10月1日起停止缴纳物业费，原告与融圣小区业主委员会签订的物业合同于2017年12月1日到期，被告应当向原告缴纳欠付的为期两个月的物业费，但因为原告提供的物业服务存在瑕疵，本院予以减半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十二条，《物业管理条例》第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，判决如下：1、被告陈洁于本判决生效之日起5日内支付原告长城物业集团股份有限公司湖南分公司物业费90元；2、判决驳回原告长城物业集团股份有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由陈洁负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长  宁昊杰二〇二〇年三月二十日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。