江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10523号 原告（反诉被告）：郭增军，男，1973年6月13日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张桂好，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹家龙，江苏少平律师事务所律师。 原告（反诉被告）：范小春，女，1981年4月2日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张桂好，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹家龙，江苏少平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常熟市万家房地产有限公司，住所地江苏省常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭文兵，江苏福地律师事务所律师。 原告郭增军、范小春与被告常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告万家公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）郭增军及其与范小春共同委托的诉讼代理人张桂好、邹家龙，被告（反诉原告）万家公司委托诉讼代理人彭文兵到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭增军及其与范小春共同委托的诉讼代理人张桂好、邹家龙，被告（反诉原告）万家公司委托诉讼代理人彭文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭增军、范小春向本院提出诉讼请求：1、判令万家公司继续履行原被告于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》，将坐落于常熟市沙家浜镇玲珑花园小区×××室房屋交付给郭增军、范小春，并协助办理不动产过户手续；2、判令万家公司支付自2017年4月1日起至实际交房之日止每日按照房款总价55万元的万分之三计算的逾期交房违约金；3、诉讼费、保函费1000元由万家公司承担。事实与理由：2015年5月30日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定郭增军、范小春购买玲珑花园×××室，房屋总价55万元；郭增军、范小春于2015年5月30日支付首付款10万元，于2015年6月2日补齐剩余首付款7万元，剩余房款38万元做银行按揭；万家公司于2017年3月31日前交付房产，否则万家公司应自房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，支付房屋总价款万分之三的违约金。郭增军、范小春分别于2015年5月30日、6月4日向万家公司交付房款10万元、7万元。后因万家公司的原因，导致郭增军、范小春无法办理贷款，经郭增军、范小春多次交涉未果。2019年5月30日左右，万家公司出售的房屋方符合交房条件，郭增军、范小春再次与万家公司就贷款、交房及过户等问题进行交涉，却被告知需先交纳巨额的违约金，然后再缴纳剩余房款，万家公司才同意交房及办理过户手续，就此双方无法协商一致。郭增军、范小春认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，郭增军、范小春已经按照合同约定支付首付款、积极贷款，但由于万家公司工程进度、债务纠纷、账户被法院冻结等原因，导致郭增军、范小春无法正常办理贷款。现万家公司项目建设已经完工、保全措施已解除，履行合同已不存在障碍，整个事情是由于万家公司违约所致，万家公司认为郭增军、范小春违约，并据此要求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。为维护郭增军、范小春合法权益，故郭增军、范小春起诉至法院。 针对本诉，被告（反诉原告）万家公司辩称，1、请求驳回郭增军、范小春的诉请，到目前为止郭增军、范小春没有按照合同约定履行付款义务，已经根本违约，故万家公司提起解除双方合同的反诉；2、合同第七条第二款约定已经包含了不论是出现甲方、乙方或者第三方原因导致购房贷款无法办理的情况下，郭增军、范小春均应自筹款项履行付款义务；3、根据约定，郭增军、范小春主张违约金没有依据。 被告（反诉原告）万家公司向本院提出反诉请求：1、判决解除双方签订的合同编号为Y20150008232的《商品房买卖合同》，并由郭增军、范小春协助万家公司办理该合同网上备案注销手续；2、判令郭增军、范小春赔偿万家公司经济损失11000元；3、反诉费由郭增军、范小春承担。事实与理由：郭增军、范小春向万家公司购买常熟市沙家浜路金唐市路128号玲珑花园46幢1单元901室房屋，总价款为55万元，双方签订了《商品房买卖合同》。郭增军、范小春仅支付了房款17万元，余款38万元至今未付，万家公司多次催讨无果（2016年曾发过书面催讨通知），并鉴于郭增军、范小春严重违约的事实，于2019年7月29日通知郭增军、范小春解除《商品房买卖合同》。为此万家公司提起反诉。 针对反诉，原告（反诉被告）郭增军、范小春辩称，请求驳回万家公司的全部反诉请求，万家公司到目前为止还没有按照合同约定交付房屋，其直至2019年5月30日左右才符合交房条件，违反合同约定，已经构成根本违约。郭增军、范小春自签订合同开始均具备贷款条件，未办理贷款完全是由于万家公司工程未竣工，账户被查封的原因，故应由万家公司承担相应的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，郭增军、范小春作为买受方，万家公司作为出卖方，签订编号为Y20150008232的《商品房买卖合同》一份，约定郭增军、范小春购买常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园×××室商品房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积108.58平方米，商品房总价款55万元。该合同第六条“付款方式及期限”约定：买受方于2015年5月30日支付首付款10万元，于2015年6月2日前补齐剩余首付款7万元，剩余房款38万元做银行按揭贷款。第七条“买受方逾期付款的违约责任”约定：逾期在60天之内，自本合同约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任，买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同约定的相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之3的违约金。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同约定的期限支付相应房价款的，买卖双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，买受人自行筹款并于银行或者住房公积金管理机构通知十日内支付房款余额，否则按本合同第七条第一款（买受方逾期付款的违约责任）处理。第八条“交付期限及交接手续”约定：出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第九条“出卖方逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过60天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起10天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按房屋总价款的2%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之3的违约金。第二十三条约定：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件七中补充约定。补充约定中不得约定与本合同相冲突的、免除出卖方责任的或排除买受方主要权利的条款。合同附件七“合同补充协议”约定：4.2如乙方以预购商品房抵押贷款的：4.2.1乙方必须积极办理贷款，应于签订本合同当日最迟不超过本合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥如下手续：提交符合贷款需要的完整、真实、合法有效的文件资料并签署贷款合同及办理按揭手续的相关文件并支付办理贷款的全部费用。若乙方未在上述时间内办妥贷款所需全部相关手续，视为乙方逾期付款，乙方应自上述时间届满之日或甲方通知之日起10日内自行付清应付的房款数额，若逾期则按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.2.2乙方的贷款申请未通过银行或者住房公积金管理机构核准或无论何种原因银行或住房公积金管理机构批准放款额少于乙方为交全房款所需贷款额度，乙方同意在接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知（以较早日期为准）之日起10日内，自筹资金用货币资金形式付清应付的房款数额。若乙方逾期付清房款的，乙方仍应继续清偿房款并应自接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知（以较早日期为准）后第11日起按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.5甲方在收取房款时，甲方依据有关规定于交房时代收取物业共用部位共用设施设备维修基金、其他代政府收取的有关税（规）费、受物业公司委托收取的物业服务（管理）费、物价主管部门批准的其他代办费用等费用，乙方应在结清房款时一并付清上述款项。如乙方在结算房款时未付清上述代收税费或其他应付费用的，甲方有权不予交房，甲方不予交房行为不视为逾期交房，不承担违约责任。4.6乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款30日后有权单方解除合同，另售他人。5.4若甲方未能按照本合同相关规定期限交房的，乙方同意给予甲方90日宽展期，若甲方逾期交房超过该宽展期但未超过180天的，甲方应自本合同约定的宽展期届满起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一的违约金向乙方支付违约金，合同继续履行。5.5若甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180天仍未交接的，乙方有权解除合同。甲方应于本合同解除、备案登记注销手续办妥后30日内退还全部己付房款，并按照不超过乙方已付款项的2%向乙方承担全部损失赔偿责任。若乙方尚有商品房贷款未归还的，甲方可用应退乙方的款项代为归还到期贷款及提前归还未到期的贷款，不足部分由乙方补足。若在甲方交房通知确定的交房日前，乙方未书面提出解除合同，或乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向乙方支付违约金。5.7若乙方未于甲方交房通知规定的交房日前付清应交款项包括但不限于商品房所有应付房价款（包括面积补差款）、违约金和/或赔偿金、甲方代收的税、费等应由乙方承担的费用或者如果具有贷款未发放或乙方未按时还贷的情形或者乙方未按照甲方要求签署相关协议、文件的，甲方有权拒绝乙方办理商品房的交接验收手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，乙方应自行承担因此造成的责任后果。但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日起由乙方承担。同时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，在扣除乙方应承担的违约责任、赔偿责任及甲方为处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费等相关费用后，将乙方己付款扣除结算后的余款（如有）无息归还乙方。11.3甲方和乙方双方在《商品房买卖合同》中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法到达的，只要通知方已按《商品房买卖合同》中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。13.7本合同所涉及的补充条款、附件及补充协议并非格式条款，系经甲方和乙方双方平等协商、一致同意签订的，均为本合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。 2015年5月30日，郭增军、范小春支付首付款10万元；2015年6月4日，郭增军、范小春支付首付款7万元。对上述付款，万家公司未开具发票。 本案所涉房屋系46幢，该幢于2017年1月3日主体封顶。 2018年12月20日，涉案房屋取得商品房交付使用备案通知书。2018年12月26日，涉案小区土地使用权被苏州市中级人民法院查封。2019年4月底，涉案小区土地使用权解除查封。2019年5月30日起，涉案小区集中办理付款及交房手续。 2019年7月26日，郭增军、范小春委托律师向万家公司寄送《函》一份，主要内容为：万家公司与郭增军、范小春于2015年5月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定郭增军、范小春购买万家公司所属玲珑花园小区×××室，并约定房屋总价及付款方式。合同签订后，郭增军、范小春已支付首付款17万元，剩余尾款38万元，由于万家公司工程进度、债务纠纷、账户被法院冻结等原因，导致郭增军、范小春迟迟无法办理贷款。现万家公司项目建设工程已完工，账户保全已解除，履行合同已不存在障碍。目前，郭增军、范小春已经筹措到现金，可以按照合同约定支付剩余尾款。希望万家公司接到本函后3天内，向郭增军、范小春提供尾款交付的指定账户或直接与郭增军、范小春取得联系，尽快收取尾款，办理交房及提供办理房产证所需资料。为了双方利益考虑，也为万家公司商誉考虑，请尽快履行合同，以免讼累。万家公司于2019年7月29日签收该邮件。 2019年7月29日，万家公司向郭增军、范小春合同中填写的户籍地地址寄送《通知》一份，主要内容为：针对剩余房款38万元，郭增军、范小春应当办理银行按揭贷款手续，若不论何种原因导致未能办妥贷款手续的，郭增军、范小春均应当自筹资金以货币资金形式付清剩余房款。对此，万家公司早已以书面形式通知郭增军、范小春要求在收到通知之日起10日内将尾款付清，但郭增军、范小春至今未予以支付。万家公司认为郭增军、范小春已经严重违反了合同约定，根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，万家公司决定与郭增军、范小春解除《商品房买卖合同》，收回46幢1单元901室房屋，并要求郭增军、范小春按照总房价的2%承担违约金。郭增军、范小春于2019年7月31日签收该邮件。 因玲珑花园（玲珑墅）业主信访关于开发商逾期不交房问题，2019年3月18日、6月27日常熟市沙家浜镇人民政府针对玲珑墅业主作出关于玲珑墅业主信访事项的处理意见，其中提到：因该工地开发商与承建方管理不善，自项目启动以来多次出现讨要民工工资、房屋质量、无银行愿意放贷等问题，在属地政府的多方协调下，诸多问题逐次化解；2018年10月玲珑花园工程通过相关部门验收，2019年4月底被法院查封三轮的玲珑花园土地解封（调封）完成，5月28日开发商办理了初始登记证，并于5月30日对各业主进行了交房告知，并对全额交款业主开始办理交房手续；据了解，目前开发商正在依次办理交房，涉及银行贷款事宜，可采用商业贷款、公积金贷款或其他方式处理，但时间进度不同，业主可与开发商协商后，根据合同约定及实际情况加快速度办理；事实上，玲珑花园买卖是合同行为，不属信访受理范围，如协商不成，可通过司法途径维护自己的合法权利。 审理中，郭增军、范小春主张，1、其当时签合同时，就要求余款38万元办理公积金贷款，并提交了贷款所需材料，后来怎么处理的其不知道。第二次交房款时向售楼处经理询问了贷款手续何时能办，经理说公积金贷款比较麻烦，需要等一段时间才能办理。之后其多次至售楼处询问贷款什么时候办理，接待人员均表示现在办不了，让其继续耐心等待。2016年夏天其亲戚帮忙打电话询问贷款事宜，万家公司售楼处工作人员表示外地人不用急着贷款，等交房了再办贷款手续，把尾款交齐就可以。2017年初，其再次至售楼处询问贷款事宜，业务员还是说再等等。之后就听说开发商资金链断裂，没有银行愿意承接贷款业务。快交房时其也多次去问，交房时间他们也说不清。2019年5月30日业主群里说可以贷款了，其2019年6月初将贷款材料交到售楼处，售楼处工作人员说帮其去办贷款。2019年7月份万家公司让其交违约金17.4万元，说交了违约金才能再谈交房和贷款的事情。其认为违约金过高不能接受，而且是万家公司造成的，后双方协商未果。2、2019年5月30日之前，万家公司从未要求其缴纳尾款或者办理贷款。3、关于尾款38万元，郭增军、范小春愿意支付，并且可以随时支付。4、双方约定交房时间为2017年3月31日，万家公司至今未交付房屋，应当按照合同约定支付违约金。5、关于保函费，是郭增军、范小春在本案中申请保全提供担保开具保函缴纳的费用1000元，是实现自己权益的必要费用，要求万家公司承担。6、万家公司主张解除权及违约金，已经超过诉讼时效，应当驳回。 万家公司主张，1、对于郭增军、范小春陈述的经过，万家公司无从核实。贷款应当是郭增军、范小春主动并积极办理，但郭增军、范小春陈述的过程反映其并没有和相关的银行、公积金部门接触，说明其没有积极履行合同中关于付款的义务事项。实际上当时有其他购房者在比较接近的时间段办到了贷款，郭增军、范小春陈述的不能贷款的理由不能成立。2、关于解除合同，郭增军、范小春迟延履行主要付款义务，致使合同目的无法实现，万家公司享有法定解除权。合同解除后，郭增军、范小春应当按照合同约定支付房款总价2%的违约金11000元。 为证明自己的主张，万家公司提交落款日期为2016年的催款函及邮寄凭证复印件（邮寄地址为郭增军、范小春合同中填写的户籍地址）各一份，《催款函》主要内容为，2015年5月30日，郭增军、范小春与万家公司就玲珑花园×××室房屋买卖事宜签署一份商品房买卖合同，根据该合同约定，该套房屋总价为55万元，郭增军、范小春应于该合同签订后3日内办妥贷款所需全部相关手续。郭增军、范小春现已支付首付款17万元，但并未在商品房买卖合同签订后3日内办妥贷款所需全部相关手续，剩余房款38万元至今未能付清。依据合同约定，郭增军、范小春已构成违约。万家公司希望郭增军、范小春于收到本函之日起10日内付清所欠全部款项，否则，将按照商品房买卖合同补充协议第四条追究相关违约责任。万家公司表示邮寄凭证原件需要再找一下。郭增军、范小春表示并未收到该份邮件，且万家公司提供的系复印件，无法证明其催款的事实。 以上事实，由商品房买卖合同、收据、常熟市商品房交付使用备案通知书、函、通知、处理意见及本院庭审笔录等在卷佐证。 本案的争议焦点为：一、万家公司要求解除合同，应否支持？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郭增军、范小春与万家公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，万家公司以郭增军、范小春迟延支付购房款为由，主张法定解除权，要求解除合同。而郭增军、范小春不同意解除，要求万家公司及时收取房款，并继续履行合同。对此，本院认为，根据合同约定，买受方应于签订合同当日最迟不超过合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥手续，若因银行或者住房公积金管理机构不同意导致未能按期支付房价款的，买受方自行筹款并于银行或住房公积金管理机构通知十日内支付房款余额，否则按合同第七条第一款处理。合同第七条第一款约定，买受方逾期付款超过60天后，出卖方有权解除合同。但万家公司直至2019年8月才主张解除合同，超过法律规定解除权行使期间，解除权消灭。故对万家公司要求解除合同、赔偿因合同解除的违约金的反诉请求，本院不予支持。 二、郭增军、范小春要求万家公司支付逾期交房违约金应否支持？ 本院认为，双方合同约定付款日期在2015年，交房日期在2017年3月31日，在买受方未付清应交款项（包括应付房价款），出卖方有权不予交房，且不承担任何逾期交付的责任。根据约定，郭增军、范小春履行付款义务的时间明显先于万家公司的交房时间。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在郭增军、范小春先履行完付款义务前，万家公司依据法律规定及合同约定均有权拒绝其交付房屋的请求。上述条款体现了合同法关于先履行抗辩权的规定，并不存在免除万家公司责任、加重郭增军、范小春责任或排除郭增军、范小春主要权利的情形，对双方具有约束力。故郭增军、范小春在未支付房屋尾款的情况下，要求万家公司支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。 三、郭增军、范小春要求继续履行合同，交付房屋、配合办理房产过户手续应否支持？ 本院认为，根据上述分析，对万家公司要求解除涉案商品房买卖合同的主张，本院不予支持，故双方签订的商品房买卖合同应继续履行。根据合同约定，买受方应先履行付款义务，现郭增军、范小春表示可以直接支付尾款38万元，本院予以准许。涉案房屋已符合交付条件，故万家公司应在收取房款后向郭增军、范小春交付房屋，并协助办理不动产权转移登记手续。郭增军、范小春要求万家公司承担保函费，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭增军、范小春于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司剩余房款38万元（如采用转账方式，请汇入常熟市万家房地产有限公司指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 二、被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司在原告（反诉被告）郭增军、范小春上述第一项义务履行完毕之日起二十日内，将常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园×××室房屋交付原告（反诉被告）郭增军、范小春，并协助办理不动产权转移登记手续。 三、驳回原告（反诉被告）郭增军、范小春的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元、保全费3270元，合计12570元，由原告（反诉被告）郭增军、范小春负担3234元，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担9336元。原告（反诉被告）郭增军、范小春预交的诉讼费9336元由本院退回，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司应负担的诉讼费9336元由其于本判决生效之日起十日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取4650元，由被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  张国兰 人民陪审员  苏丽芳 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  袁 媛