江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终845号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵莉，女，1982年10月20日生，汉族，住安徽省明光市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚锋，男，1977年9月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人赵莉因与被上诉人姚锋房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵莉的上诉请求：撤销原审判决，改判我方仅需要赔偿被上诉人姚锋两个月租金损失1万元,扣除已付押金5000元后,实际支付5000元。事实和理由：我方在2019年3月12日就已经告知被上诉人姚锋,下一年度将不再继续租赁,并留了两个月时间让其找到新的承租人。被上诉人姚锋在明确知晓的情况下仍然故意扩大损失，扩大的损失不应当由我方承担。双方之间的租赁合同已经于2019年4月1日终止，我方即使承担违约责任，也应当以两个月租金1万元较为合适。姚锋二审中未作答辩。姚锋向一审法院起诉请求：判令赵莉赔偿其租金损失50000元。本案诉讼费用由赵莉承担。赵莉向一审法院反诉请求：确认双方之间的门面出租合同已于2019年4月1日解除。本案反诉费用由姚锋承担。原审法院经审理查明：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路938号12幢-127、128号房屋系由姚锋、王荣芳夫妻共有。王荣芳明确由姚锋一人享有涉案房屋的权利。2015年9月17日，姚锋作为甲方，赵莉作为乙方，双方签订《门面出租合同》一份，约定甲方将其拥有的座落于吴江邻里中心奥林清华127-128商铺两间出租给乙方；租赁期为五年（2016年4月1日—2021年4月1日），乙方于每年3月10日前一次性交付房租；第一年租金为伍万元整，具体支付方式为年付；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金一个月房租，本保证金由甲方到期后不计利息全额退还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。（2）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的；非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的1.5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。后，赵莉向姚锋缴纳履约保证金5000元，租金缴纳至2019年3月31日。2019年3月30日，赵莉向姚锋发送微信：本人赵莉之前已告知你方至本月底本人不再续租，现再次通知你位于苏州市吴江区店面，我方承租到月底，双方租赁合同于2019年4月1日正式解除，请您到店里与我办理相关交接手续。如你方拒不接收，扩大损失由你方自行承担。庭审中，赵莉明确其于2019年4月底搬离涉案房屋。审理中，原审法院于2019年7月22日组织姚锋、赵莉对涉案房屋进行交接，姚锋拒绝交接，赵莉遂将涉案房屋钥匙交至原审法院。后，姚锋于2019年8月23日接受涉案房屋钥匙，并接管涉案房屋。以上事实，由姚锋提交的门面出租合同、房产证二份、赵莉提交的微信聊天记录截屏打印件六张、短信截屏打印件、租房协议复印件、照片打印件四张、原审法院询问笔录二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。原审法院认为：姚锋与赵莉签订的门面出租合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于赵莉是否有权解除合同的问题，首先，门面出租合同约定赵莉有权解除合同的条件未成就，姚锋与赵莉亦未就门面出租合同的解除协商一致，赵莉不存在约定解除权；其次，赵莉拖欠房租不付，构成违约，赵莉亦不存在法定解除权。赵莉于2019年3月30日发通知给姚锋要求提前解除门面出租合同，姚锋对此未表示同意，因此，赵莉单方提前解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。赵莉于2019年3月30日通知姚锋后，于2019年4月30日搬离涉案房屋，并于2019年5月21日提起反诉，要求确认门面出租合同已于2019年4月1日解除，上述情况表明涉案的门面出租合同在事实上无法继续履行。原审法院结合赵莉发解除合同的微信、搬离涉案房屋、提起反诉要求确认合同解除的时间以及反诉材料送达情况、赵莉将钥匙交至原审法院、姚锋合理的沟通督促期限等认定涉案门面出租合同因事实上无法继续履行而于2019年7月22日终止。赵莉仅支付了姚锋2019年3月31日前的租金，还应支付姚锋自2019年4月1日起至2019年7月22日止的租金。经核算，租金为15694.44元（50000元/年÷360天×113天）。双方之间的门面出租合同虽因事实上无法继续而提前终止，但不因此免除赵莉的违约责任。原审法院酌情认定赵莉赔偿姚锋三个月租金的损失12500元。赵莉已支付的履约保证金5000元，应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条的规定，判决：一、赵莉支付姚锋房屋租金15694.44元，赔偿姚锋损失12500元，合计28194.44元，扣除赵莉已支付的履约保证金5000元，余款23194.44元，于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）二、驳回赵莉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由姚锋负担530元，由赵莉负担520元，于本判决生效之日起十日内直接给付姚锋，姚锋预交的诉讼费用原审法院不再退还。反诉案件受理费减半收取2525元，由赵莉负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人于2016年7月7日签订的房屋租赁协议书是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人赵莉在租赁期限届满前单方通知解除合同，并拒绝支付合同约定的租金，因其行为不符合双方约定的解除条件，亦不存在法定解除事由，故其行为显属违约，依法应当承担违约责任。原审法院综合考虑本案案情，酌情判决上诉人赵莉赔偿被上诉人姚锋三个月租金的损失，属于合理裁量范围，二审依法不作调整。赵莉的相关上诉理由依据不足，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人赵莉负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年三月十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。