安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初7799号 原告：暖虎公寓管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨南路157－1号中辰假日广场1318室，统一社会信用代码91340100MA2T5PDM5U（1－1）。 法定代表人：陈**。 委托诉讼代理人：宦欣，系该公司员工。 被告：王海棠，女，1973年6月14日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：胡健苗，安徽大祺律师事务所律师。 原告暖虎公寓管理有限公司（以下简称暖虎公司）诉被告王海棠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暖虎公司委托诉讼代理人宦欣，被告王海棠及其委托诉讼代理人胡健苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告暖虎公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告违反合同约定，合同解除并支付原告违约金7200元；2.判决被告返还原告已支付的租金10800元；3.判决被告赔偿原告装修损失费40000元；⒋判决被告赔偿原告中介费1700元；⒌被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2019年3月27日签订《房屋租赁合同》；原告对房屋装修完毕后，在正常对外出租过程中，遇到邻居各种干扰，如恐吓租客断水、断电，给原告造成较大的影响，使原告不能正常使用房屋。根据合同约定，因被告亲属、邻里、物业的行为或者纠纷影响原告对外出租等，原告无过错，被告不配合处理或者处理无果，则原告有权单方面解除合同。经原、被告协商，方案是：被告退还原告房租10800元和装修金。但被告不同意退还装修金10282元。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告王海棠辩称：1.原告暖虎公司为了转租利益最大化，任意改装房屋、改造水电，导致房屋存在安全等方面的隐患，邻居、物业为此进行干预，由此可以说明原告暖虎公司存在明显过错，而原告暖虎公司非法改装房屋的行为违反《合同法》第二百一十七条的规定，构成违约。在此过程中，被告王海棠一直积极敦促原告暖虎公司依法整改，并与物业等单位进行协调，被告王海棠没有违约行为，原告暖虎公司请求解除合同，不符合合同约定及法律规定；2.原告暖虎公司至今实际占有该租赁房屋，被告王海棠已履行合同义务，也不存在违约行为，故不应支付违约金及退还租金。同时，原告暖虎公司主张的装修损失没有事实依据，且原告暖虎公司存在过错，装修损失及中介费均与被告王海棠无关；3.原告暖虎公司如果单方面解除合同，应当承担违约责任，即恢复房屋的原状，付清房租，并赔偿损失。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2019年4月1日，原告暖虎公司员工魏鹏成（乙方）与被告王海棠（甲方）、安徽众邦房地产营销策划有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市包河区出租给乙方，乙方支付丙方中介费1700元。原告暖虎公司认可魏鹏成行为系职务行为。同时，原告暖虎公司（乙方）与被告王海棠（甲方）又签订《房屋出租委托合同》，即甲方将位于合肥市包河区房屋委托乙方进行管理，并同意乙方进行房屋出租；该合同对租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等内容作出明确约定，且均有别于王海棠与魏鹏成签订的《房屋租赁合同》；主要内容为：1.甲方授权乙方的委托期限自2019年4月1日至2024年8月31日，共计5年5个月；自2019年4月1日至2019年6月30日为第1年免租期，自2020年7月1日至2020年8月31日为第2年免租期，甲方在免租期内不收取乙方租金。2.甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品；也同意乙方在屋内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除。3.乙方按季向甲方支付租金，第一年、第二年租金标准为每月3600元，等等。⒋如因甲方亲属、邻里、物业的行为或纠纷影响乙方装修、对外出租或承租人居住，乙方无过错，甲方不配合处理或处理无果的，乙方均有权单方解除合同，等等。⒌双方如有违约，均按照月租金的两倍支付违约金，并赔偿相应的装修损失。 2019年4月1日，被告王海棠将案涉房屋交付于原告暖虎公司，原告暖虎公司也给付了租金10800元（三个月租金），并简单装修、增设1个优化间。此后，案涉房屋所在小区业主向物业、社居委等单位投诉“绿阳苑20幢202、402室非法群租房”，被告王海棠参与协调，街道及派出所均提出“以原设计单元为最小出租单元、租户信息备案、必须出租至有身份的人等”建议。但原告暖虎公司不认可处理结果，遂提起诉讼。在诉讼过程中，双方当事人均同意解除合同；为避免增加双方损失，被告王海棠提出先行返还案涉房屋，但遭到原告暖虎公司拒绝。 另查明，在原告暖虎公司申请下，受本院委托的安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋室内装修及物品的市场价值进行评估，并作出（2019）鉴字第0654号价格评估结论意见书，评估结果为：装修成本为5697元、管理费为171元、家具物品为2690元，共计8558元。经双方当事人质证后，双方均同意返还家具物品及密码锁；同时双方均认可密码锁价值仅为700元（评估价值1600元）、防盗窗安装仅为300元（评估价值为609元）、也不存在税金470.36元。故，双方认可装修价值为3488.64元（不包括密码锁700元）。 以上事实，由双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋出租委托合同》《、评估报告》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：针对案涉房屋，被告王海棠在与原告暖虎公司员工魏鹏成签订《房屋租赁合同》的同时，又与原告暖虎公司协商变更租赁期限、租金标准、支付方式等内容，双方再次签订一份《房屋出租委托合同》，同时均按照《房屋出租委托合同》履行各自权利义务；因此《房屋出租委托合同》为原、被告真实意思表示，应为合法有效，现双方当事人均同意解除《房屋出租委托合同》，本院予以支持。 关于被告王海棠是否构成违约的问题。原告暖虎公司在对外出租房屋过程中虽存在邻里投诉的干扰，但街道、派出所等单位对于投诉提出了“以原设计单元为最小出租单元、必须出租至有身份的人、租户信息备案等”建议，并未禁止对外出租，而原告暖虎公司不接受整改建议，直接提出解除合同；同时，房屋出租本身受市场、价格等因素影响，邻里干扰并不必然导致房屋无法对外出租；再者，被告王海棠在签订合同时不能预见邻里干扰事实的发生，在发生邻里投诉后也已经积极配合处理，相关部门也有明确建议，并非处理无果；因此，被告王海棠不构成违约，不应承担违约责任。 关于原告暖虎公司提出被告王海棠返还租金的诉请。自2019年4月1日起，原告暖虎公司占有使用案涉房屋至今。在诉讼期间，被告王海棠提出先行返还房屋的意见也遭到原告暖虎公司的拒绝。故原告暖虎公司应当按照合同约定支付租金，其要求返还已支付的租金10800元的诉请，本院不予以支持。 关于原告暖虎公司要求被告王海棠赔偿装修损失40000元的诉请。虽然双方均同意返还家具物品及密码锁，且装修价值在评估后双方认可仅为3488.64元（不包括密码锁），但被告王海棠不构成违约，按照合同约定不应赔偿原告暖虎公司的装修损失。 关于原告暖虎公司要求被告王海棠支付中介费1700元的诉请，既无合同约定，也无法律规定，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告暖虎公寓管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1293元，减半收取646.5元，由原告暖虎公寓管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  杨芳 审判员助理  陈昕 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  袁野 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。