山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1589号 上诉人（原审原告）：李根深，男，1989年6月17日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛美誉高餐饮管理有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区峨眉山路396号青岛光谷软件园13号楼102室。 法定代表人：孙怡飞，总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛美誉高餐饮管理有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路63号数码科技大厦1楼。 法定代表人：孙怡飞，总经理。 上诉人李根深与被上诉人青岛美誉高餐饮管理有限公司黄岛分公司（以下简称“美誉高黄岛分公司”）、被上诉人青岛美誉高餐饮管理有限公司（以下简称“美誉高公司”）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 李根深上诉请求：维持一审判决第一、二、三项；撤销第四项，依法改判两被上诉人返还上诉人保证金20000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人未缴纳水电费，导致物业停水、停电，是上诉人违约，缺乏事实和法律依据。1、上诉人和被上诉人自2017年7月23日签订《麦花臣美食广场档口租赁合同》至2018年11月份，双方均一直按照合同约定履行各自义务。档口每月水电费均由被上诉人从上诉人当月营业收入中扣除。而2018年11月份，被上诉人单方向上诉人发出书面通知，自2018年12月份不再代收营业款和水电费等费用，并提高每年的租金为70000元，上诉人对被上诉人该通知并未同意。原审法院认为双方就合同变更达成一致，明显是认定事实错误。因上诉人未同意被上诉人2018年11月份提出的变更合同内容，被上诉人便扣留上诉人2018年10月和11月的营业收入，被上诉人违约。2、根据涉案房屋物业公司2019年3月6日和3月12日向被上诉人发出的工作联系函，以及房屋所有权人于2019年3月26日向被上诉人发出的律师函和催告函，被上诉人未按照合同约定及时缴纳水电费和支付房租是导致涉案房屋被物业公司停水停电以及房屋所有权人解除与被上诉人之间的租赁合同，并进而导致上诉人和被上诉人之间租赁合同无法继续履行的根本原因，而非因为被上诉人未缴纳2019年1月、2月的水电费所致。因被上诉人扣留上诉人2018年10月和11月的营业收入，被上诉人完全可以从其扣留的营业收入中扣除相应水电费。二、因是被上诉人原因导致双方租赁合同无法继续履行，因此上诉人主张被上诉人返还2000元保证金，具有事实和合同依据。 被上诉人辩称，上诉人拖欠我方水电费，我方多次为上诉人垫付，上诉人现在还在继续经营，被上诉人已经离开了，一审判决不正确，我们不应该返还任何费用，我们没违约。 李根深向一审法院提出如下诉讼请求：1、确认解除李根深与美誉高黄岛分公司于2017年7月23日签订的《麦花臣美食广场档口租赁合同》；2、判令美誉高公司及黄岛分公司返还李根深2018年10月份和2018年11月份营业款共计18746元（已扣除至合同解除期间相关费用）；3、判令美誉高公司及黄岛分公司返还李根深保证金20000元；4、判令美誉高公司及黄岛分公司赔偿李根深经营利润损失80000元；5、本案诉讼费由美誉高公司及黄岛分公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月之前李根深的营业额扣除水电费、管理费、租金之后打到李根深账户。李根深认可收到美誉高黄岛分公司的通知自2018年12月起不再代收营业款及各项费用，包括水费、电费、物业费、垃圾清运费等。李根深认可2019年1月、2019年2月水电费未缴纳，物业费自签订合同后一直未缴纳，但认为《麦花臣美食广场档口租赁合同》第8条财务结算第5款约定美誉高黄岛分公司有权扣除物业费。美誉高黄岛分公司认为李根深应单独缴纳物业费，但未提交证据证明2018年12月之前的物业费用应由李根深单独缴纳。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。李根深与美誉高黄岛分公司之间签订了《麦花臣美食广场档口租赁合同》，约定了租赁期限、租赁费、违约责任等条款，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，系合法有效的合同，一审法院予以确认；合同签订后，李根深、美誉高黄岛分公司双方就租金、水电费、物业费的缴纳方式进行了重新约定，自2018年12月份，美誉高黄岛分公司不再代收营业款及各项费用，包括水费、电费、物业费、垃圾清运费等，一审法院也予以确认。双方均应全面遵守合同及约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李根深认可2019年1月、2019年2月水电费其未缴纳，物业费自签订合同后一直未缴纳，而导致李根深无法经营的原因就是因未缴纳水、电费及物业费，物业公司给予停水、停电。综上，李根深主张解除合同，并提交快递查询结果单证明李根深于2019年3月17日发送解除合同通知函，美誉高公司及黄岛分公司于次日收到解除合同通知函，后将涉案房屋内收银机器收走，应视为同意解除合同。故一审法院认为，李根深与美誉高黄岛分公司签订的租赁合同于收到解除合同通知之日起，即2019年3月18日解除。李根深主张返还保证金，根据双方签订的合同第九条第4款约定在不违反合同情况下合同期满如不续约扣除场地折旧费和相关费用后保证金如数无息退还，进场费不退。因系李根深未缴纳水电费，导致物业停水、电，无法经营，系李根深违约在先，其主张返还保证金，于法无据，一审法院不予支持。李根深主张返还其2018年10月和2018年11月两个月的营业款，扣除相关租金和管理费、水电费用后，应为18746元，营业收入为李根深的合法收入，且李根深主张按合同约定扣除了水电费，故李根深的主张，合法有据，一审法院予以支持。李根深主张判令赔偿经营利润损失80000元，因系李根深违约在先，导致合同无法履行，李根深的主张没有依据，一审法院不予支持。美誉高黄岛分公司系美誉高公司的分公司，美誉高公司对美誉高黄岛分公司债务承担连带偿付责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条之规定，判决：一、李根深与青岛美誉高餐饮管理有限公司黄岛分公司签订的《麦花臣美食广场档口租赁合同》自2019年3月18日解除；二、青岛美誉高餐饮管理有限公司黄岛分公司于判决生效后十五日内返还李根深2018年10月、2018年11月的营业款18746元【2018年10月营业收入22502元+2018年11月营业收入17344.26元-每月最低租金收取标准5000元*3.5个月（2018年12月至2019年3月13日）-管理费800元/月*2个月（2018月12月至2019年1月）-2019年1、2月水电费2000元】；三、青岛美誉高餐饮管理有限公司对第二项确定的款项承担连带偿付责任；四、驳回李根深的其他诉讼请求。案件受理费2675元，由李根深负担2407元，负担268元，于判决生效后十五日内支付李根深。 二审中当事人没有提交新证据。 二审查明，2019年2月26日、3月6日、3月12日，武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司、青岛光谷国际海洋信息港物业服务中心先后3次通知美誉高公司交纳物业费、水电费，该通知函称，被上诉人欠2019年1月1日至2019年6月30日物业费17153.68元，欠2018年11月1日至2019年2月12日水电费共计27198.27元。上诉人认可自2019年3月22日撤场，不再经营餐饮业务。 二审查明的其他事实与原审查明事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、双方当事人在履行《麦花臣美食广场档口租赁合同》(以下简称档口租赁合同)过程中，谁存在违约行为；二、被上诉人应否返还上诉人保证金、进场费。 关于第一个焦点问题。本院认为，根据双方当事人签订的档口租赁合同第三、四、五.5、九条对双方权利、义务的约定，被上诉人的权利是：按上诉人总销售额的20%提成，每月最低5000元、每月收取上诉人800元管理费、扣除上诉人管理费、水电费、燃气费后将剩余营业收入返还给上诉人、收取4万元进场费、2万元保证金。上诉人需要承担的费用为水电费、管理费、燃气费、管理费、进场费、保证金，并未约定上诉人承担物业费。在档口租赁合同第八.5条中约定，“甲方(被上诉人)按照乙方(上诉人)餐厅每月营业总额的协议约定进行利润提成。甲方有权扣除乙方应承担的其他费用(包括但不限于管理费、水、电、天然气、物业、罚款等)”。该约定仅只是一个概括性条款，扣除“其他费用”，上诉人是否承担物业费，应以档口租赁合同第三、四、五条约定确定。在被上诉人利润构成、及双方当事人权利、义务组成中并不包含物业费，且双方当事人在20个月的实际履行过程中，被上诉人在扣除水电费、管理费、提成后将营业收入返还上诉人，并未扣除物业费。因此，档口租赁合同并没有约定上诉人承担物业费。被上诉人要求上诉人承担物业费没有合同依据。 在租赁合同履行过程中，美誉高黄岛分公司于2018年11月发出通知，主张“因公司运营成本庞大，考虑各位商户的要求，经会议决议，进行结算改制。自2018年12月起，不再代收营业款及各项费用，由业主自行收款，收银机一次性买断，每年档口租金7万元，首次收取2018年12月至2019年6月，原营业款可抵扣，次年开始按全年收取。服务费取消，网费、物业费、水电费、垃圾清运费、人工费等费用由各商家均摊，公司可代为收取”。美誉高黄岛分公司的通知改变了原租赁合同的内容，但并未得到上诉人的同意，合同的变更并未达成合议。因此，双方当事人仍应按原档口租赁合同履行。 直到2019年3月，被上诉人仍控制上诉人2018年10月、11月营业收入39846.93元(22502.67元+17344.26元)，如果上诉人存在应承担的其他费用，被上诉人可以按合同约定从上诉人营业收入中扣减，并不损害被上诉人权利。因此，上诉人不存在拖欠被上诉人水电费、物业费的事实，不存在违约行为。综上，上诉人在履行档口租赁合同过程中不存在违约行为，不应向被上诉人承担违约责任，原审判决认定上诉人违约系认定事实错误。 根据武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司、青岛光谷国际海洋信息港物业服务中心给美誉高公司出具交纳物业费、水电费的通知函可知，被上诉人拖欠房屋所有人、物业公司水电费、物业费，拖欠费用包含上诉人与被上诉人合同正常履行期间的2018年12月份以前水电费、2019年1月至6月的物业费。被上诉人虽称2018年12月以后费用由上诉人直接向物业公司、房屋所有人交纳，但被上诉人没有将该变更行为征得物业公司、房屋所有人的同意，对房屋所有人、物业公司不具有约束力。因此，因被上诉人拖欠房屋所有人、物业公司水电费、物业费导致停水、停电，并导致上诉人不能正常经营的后果，系因被上诉人不交纳物业费、水电费所致。故被上诉人违约导致档口租赁合同不能履行，应向上诉人承担违约责任。 关于第二个焦点问题。档口租赁合同第九.4条约定，合同期满扣除场地折旧费后将保证金返还给上诉人。但因上诉人已经支付进场费，且场地折旧费约定不明，本院不再重复扣除。故被上诉人应将2万元保证金返还上诉人。 综上，被上诉人在履行档口租赁合同过程中存在违约行为，应向上诉人承担违约责任。原审判决认定上诉人违约错误，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人返还保证金20000元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5491号民事判决第一、二、三项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5491号民事判决第四项； 三、被上诉人青岛美誉高餐饮管理有限公司黄岛分公司、被上诉人青岛美誉高餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内返还上诉人李根深保证金20000元； 四、驳回上诉人李根深其他上诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2675元，二审案件受理费2675元，共计5350元，由李根深负担3812元，由青岛美誉高餐饮管理有限公司及黄岛分公司负担1538元。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二〇年三月十三日 法官助理 郭建才 书记员隋欣孜