江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初513号原告：姜健明，男，1965年5月11日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：刘烈日，江苏金皋律师事务所律师。被告：顾相峰，男，1954年11月11日生，汉族，住如皋市。原告姜健明与被告顾相峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜健明及其委托诉讼代理人刘烈日，被告顾相峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜健明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房定金20万元整并按照定金罚则赔偿原告20万元整；2.被告给付原告房屋中介费11000元；3.诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.解除双方于2019年12月30日签订的房屋买卖合同；2.判令被告立即按照定金罚则返还原告购房定金20万元，并赔偿定金损失5万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月30日，原、被告经如皋市丽泽房产有限公司中介签订《房屋买卖合同》，约定被告将其单独所有的位于如皋市房屋出售给原告，该房屋面积为74.5㎡，出售总价为76万元整，按照合同第3条约定，乙方在签订合同时支付甲方购房定金20万元整；根据合同第10条约定，乙方违约所付定金不予退还，甲方违约的需向乙方双倍返还定金。中介费由违约方承担。现原告已经按照合同约定实际给付购买定金20万元，合同签订后，被告明确拒绝履行合同，坐地涨价，恶意毁约，经中介方多次协调，被告决绝履行已经签订的合同。原告遂于2020年1月8日起诉，请求判如所请。被告顾相峰辩称：1.答辩人约定将其所有房屋卖给被答辩人，只因答辩人未做市场调查以2014年的房价挂出中介后约7小时不到即已察觉房价已涨，即于次日凌晨7时许用电话告知实情，并打算将定金20万元返还被答辩人，可被答辩人恶言相动要答辩人返还现金40万元，2020年1月1日至1月20日期间，答辩人数十次给被答辩人电话，但被答辩人均不露面，并在合约期内对答辩人密谋诬告，被答辩人的行为损害了答辩人的合法权益，并对答辩人实施了强买强卖的不法行为，故要求被答辩人撤销本案的起诉；2.被答辩人对答辩人进行了诬告，要求其停止对答辩人的一切侵害并承担精神损害赔偿；3.诉讼费由被答辩人自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年12月30日，原告姜健明（乙方）与被告顾相峰（甲方）经中介方如皋市丽泽房产有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于如皋市的房屋出售给乙方，该房屋面积为74.5平方，房屋出售价为76万元；乙方于签订合同时支付甲方购房定金20万元，甲方出具收据给乙方，房产权证交由丙方保管，丙方出具收据给甲方……双方约定于2020年1月20日前去房产交易所办理产权转移手续；届时乙方按下列方式支付房款：第一次2019年12月30日乙方付定金20万元整，第二次确认学位、户口后再付清尾款56万元整，甲方交钥匙给乙方（2020年1月20日前），甲方先过户给乙方确保空学位可以上户口……违约责任：甲乙双方任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，每逾期一日由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金；如逾期十日仍不能履约视为根本违约，另一方有权解除本合同，乙方违约的所付定金不予退还，甲方违约的需向乙方双倍返还定金。如本合同约定的定金未实际支付，违约方应向对方支付相当于本合同约定定金的违约金，中介费由违约方支付……当日，被告顾相峰向原告姜健明出具收条，记载：今收到姜健明购秀水苑303幢601室定金贰拾万元整（200000.00）收款人：顾相峰2019.12.30。对此收条，被告顾相峰在庭审中表示，内容是中介老板写的，签名是其所签，当时原告是转账支付的，但其没有核查转账有无到账，前两天查了之后发现银行卡上只有20元，故不认可原告支付了定金20万元，认为只支付了20元。基于此，原告向本院举证如皋农商行账户交易明细表，该明细表记载2019年12月30日其转账给顾相峰（账号为：62×××38）20万元。另，2019年12月30日，如皋市丽泽房产有限公司亦向原告姜健明出具收条，载明：今收到姜健明购秀水苑303幢601室中介费壹万壹仟元整（11000.00）。2020年2月2日，如皋市丽泽房产有限公司出具证明，载明：姜健明与顾相峰经我司中介签订了《房屋买卖合同》一份，约定顾相峰将其所有的位于如皋市房屋出售给姜健明，并收取姜健明购房定金人民币20万元整，现顾相峰毁约，不同意出售该房，经我中介多次组织双方协调，均无效。以上事实属实，特此证明。该中介公司朱晓霞在第二次庭审时出庭作证，证明“被告当时说房子不卖了，让我把中介费退掉，并把房产证给他，我说好的，后来通过派出所解决，把房产证已经退给了被告”，另，因该中介在庭审中表示愿意退还原告所交的上述中介费11000元，故原告当庭申请撤回要求被告负担中介费11000元的诉讼请求。被告顾相峰向本院提交的录音光盘中刻录的录音有11份，但庭审中作为证据举证的有6份，分别为：①刻录录音名称显示“1月1日与姓姜的录音通”（对应第一次庭审中被告举证的证据三），该录音经双方一致确认是合同签订后双方在中介公司进行交涉的现场录音，该录音中，被告一开始陈述其因不懂市场行情认为该房屋所卖价格太低，故其不想按合同原约定价76万元出售，要求原告以92万元购买讼争房屋，后又说最低以90万元出卖，原告表示最多只同意加价5万元购买，被告遂表示不同意出卖，要求退还原告购房定金20万元，最终，原告表示双方已签订合同，被告这样做是违约，未接受被告仅退还20万元的要求。②刻录录音名称显示“元月8号下午3时通电姜通”（对应第一次庭审中被告举证的证据一），该录音中，被告问原告为什么总是不接电话，原告回答在有事没有听到，被告让原告去过户，原告问被告是否在开玩笑，一会儿要加20万元，一会儿说不卖了，一会儿又说要去过户，究竟是什么意思，被告回答让双方往中间靠拢些，不要伤感情，最终被告要求原告出88万元购房，原告答复要再和家里人商量，商量好明天再联系；③刻录录音名称显示“姜妇人”（对应第一次庭审中被告举证的证据四），该录音中，被告称其换了一张电话卡打电话给原告，打电话的时间是2020年1月14日上午11时15分，电话响铃后是一个女人接的电话，女人在电话中说姜健明不在家，手机在家里，去了泰国好多天了，并告知被告其是原告家属，再过个把星期原告要回来，原告去泰国是与朋友出去玩了，办了新的手机卡，这个手机没有带在身边，被告就让其将新的手机号给他，女人说要查下，不记得号码。④刻录录音名称为“1月15日给金泽老板”（对应第一次庭审中被告举证的证据五），举证时被告陈述，该录音是其打电话给中介的老板，中介未接听，开的是电话留言。该录音一直是原告在单方陈述，没有人回应，其陈述让中介老板带个信给原告，说今天是15号了，到20号还有5天，说不涨价了，让原告一起去过户，按照原价，合同什么价就什么价，也不要再拖了，过去的争论是正常的，今天说好按照原价。但该录音开头并未有拨打电话的声音，最后伴有语音播报“发送请按1，重录请按2”。⑤刻录录音名称为“给金泽”（对应第一次庭审中被告举证的证据六），该录音依然是原告一人在单方陈述，无人回应，该录音中被告陈述今天是2020年1月15日，问为何不去过户，说房子已经不涨价了，现在卖81万，你带个信给他，也不要再搞了，现在是1月15日下午3点，按照81万卖给他。但录音开头并未有拨打电话的声音，最后伴有语音播报“发送请按1，重录请按2，长时间未选择操作，我们将为您挂机，感谢您的来电”。⑥刻录录音名称为“2月17日与姜退话录音记要”（对应第一次庭审中被告举证的证据二），该录音经双方确认实际是2020年1月17日被告顾相峰找中介公司人员帮忙拨打原告电话，双方再次协商的录音。需要说明的是，在庭前，该录音被告曾通过手机微信发送给本院，经播放是一段完整录音，但在被告提交的光盘中刻录时进行了剪辑，仅保留了原、被告通话部分。该录音记录，2020年1月17日，被告去找中介公司人员，要求中介人员再次帮忙与原告联系约见协调，而中介公司人员表示中介费已经退还原告，不想再参与此事，后中介公司人员帮着接通了原告姜健明的电话，电话中，被告要求再与原告谈下，原告答复不想再和被告谈，已经起诉，自然有人会跟被告谈，产生了诉讼费、律师费、保全费等费用，被告回答已经知道原告起诉，但今天才是17号，20号才过期，被告回答按照以前的合同办将事情处理可行，要求原告过来，而原告表示自己在泰国，疫情也没法回国，后面自然有律师会跟被告谈，自己不想再和被告谈，后中介参与电话协调，让被告不要再录音，原告在电话中明确表态，如果被告想不通过法律途径快速解决纠纷，那么因其现已起诉，实际产生了诉讼费、保全费、律师费等费用共计3万多元，所以被告同意承担这些费用的话，就要从76万元中扣去这些费用，否则还通过诉讼解决，最后被告未同意承担上述费用，双方又一次未达成一致意见。被告一直强调，今天才2020年1月17日，合同约定的过户时间是2020年1月20日，时间还没有到，其并没有违约，后双方再次发生口角，原告挂断电话。对上述被告作为证据举证的6段录音，原告对有其参与的录音①②⑥的真实性予以确认,对于其他录音的真实性不予认可。本院对这三段录音的真实性予以认定，作为本案证据使用；对于录音④⑤，该两段录音无法听出被告是打电话给谁，电话中也均是被告的单方陈述，无人回应，故无法认定是否为被告所说的给中介公司的电话语音留言，也无法认定中介公司已收知，对于三性不予认定；对于录音③，与本案争议的事实和焦点无关联，不影响本案事实的认定。另，被告当庭确认如下事实：1.2020年1月2日，其通过锦绣派出所民警协调，要求中介公司将讼争房屋的房产证退还。2.不同意解除讼争买卖合同，认为原告在2020年1月17日时已经违约，定金也不同意退还。庭审时，本院要求被告当庭明确，现是否同意按照双方签订的房屋买卖合同约定价款即76万元将房屋卖予原告，被告回答：“现在原告已经违约，我怎么按照老价格卖，我现在不同意按照老价款卖。2020年1月17日就是我给原告的最后一次机会，现在已经过了合同约定的时间”。审理中，因原告申请保全并提供担保，本院于2020年1月14日作出（2020）苏0682民初513号保全裁定书，并于2020年1月16日查封了案涉位于如皋市的房屋(不动产权属信息查询结果显示，该房屋设计用途为附属阁楼，为拆迁安置住宅)。原告为此花费保全费2335元。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《房屋买卖合同》，收条，转账记录，被告举证的录音,（2020）苏0682民初513号民事裁定书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原、被告双方在中介公司的居间下自愿签订2019年12月30日的《房屋买卖合同》，不违反法律法规等强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，原、被告双方均应受合同约束，履行己方义务。一、关于合同的解除。根据合同约定，讼争房屋的出售价为76万元，在合同签订后，被告顾相峰于2020年1月1日向原告明确表示，其认为以76万元出卖房屋价格太低，要求涨价，原告姜健明虽在协商中表示愿意加价5万元，但被告要求以90万元出卖，双方最终未能达成一致意见，后被告明确表示要求退还原告定金20万元；次日，即2020年1月2日，被告又通过锦绣派出所要求中介公司退还其放在中介处保管的房产证；2020年1月8日时，被告要求原告出88万元购房，原告答复要与家里人再协商，双方再次未达成新的合意；2020年1月17日，被告虽通过中介与原告又一次电话协商，然双方仍未能达成一致意见；现庭审中，被告亦明确，不会按76万元将房屋卖予原告。从以上事实经过及被告当庭作出的意思表示可以认定，讼争的房屋买卖合同已经不具备继续履行的可能性，原告要求解除，本院予以支持。二、关于违约责任。被告的行为构成违约。理由如下：1.双方签订房屋买卖合同后被告即作出毁约的意思表示。双方于2019年12月30日签订合同，2020年1月1日，被告顾相峰就当着中介公司的面明确表示,不同意按照合同约定价款76万元出售房屋，要求加价，双方协商未果后被告要求退还原告定金；次日，被告又通过派出所向中介公司要回了房产证书。2020年1月8日，被告与原告通话，仍然要求原告加价，要求以88万元出卖房屋，原告未予认可。2.2020年1月17日被告所谓的“按以前的合同办”非其真实意思表示。2020年1月17日时，被告虽与原告再次电话协商，但双方最终依然未达成一致意见，且届时，被告已明知原告起诉，通话时亦刻意录音，虽在电话中对原告陈述“按以前的合同办将事情处理可行？”，但结合被告之前一直要求原告加价以及此次通话中仍有要求原告加价的意思表示，可以认定，被告所谓的“按以前的合同办”非其真实意思表示。且原告当时回复要求被告承担其因起诉实际产生的费用并无过错。3.现被告当庭亦明确，不同意按照合同约定价76万元将房屋卖予原告。综上，被告的行为构成违约，对于被告抗辩原告在2020年1月17日构成违约的意见，本院不予采纳。原告姜健明在合同签订当日确实支付了被告顾相峰20万元购房定金，有被告出具的收条、举证的录音及原告提供的转账记录佐证，本院予以认定。现原告基于讼争买卖合同第十条约定“甲方违约的需向乙方双倍返还定金”，要求被告返还定金20万元，于法有据，本院予以支持；对于原告基于定金罚则自行调整诉讼请求，仅要求被告再赔偿5万元，本院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告姜健明与被告顾相峰于2019年12月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告顾相峰于本判决生效后立即返还原告姜健明购房定金20万元，并赔偿5万元，共计25万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元、保全费2335元，合计4860元，由被告顾相峰负担（此款原告已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5050元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年三月三十一日书记员  卢 浩