江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初11511号原告：南京市秦淮区房地产开发公司（统一社会信用代码913201041351266126），住所地江苏省南京市秦淮区中华路302号西华大厦5楼。法定代表人：杨福强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏蔚蓝律师事务所律师。被告:福中集团有限公司（统一社会信用代码913201002500014872），住所地江苏省南京市玄武区玄武大道699号-10号福中高科技产业园一号楼。法定代表人：杨芬萍，该公司执行董事。被告:南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店（统一社会信用代码913201046637948683），住所地江苏省南京市秦淮区武定门公园（北园）内。负责人：王钧，该公司总经理。被告:南京福亿祥酒店管理连锁有限公司（统一社会信用代码91320104787114836L），住所地江苏省南京市秦淮区明瓦廊133号5楼。法定代表人：王钧，该公司总经理。以上三被告的共同委托诉讼代理人：徐卫兵，男，系福中集团有限公司员工，住江苏省涟水县。原告南京市秦淮区房地产开发公司（以下简称秦淮房地产公司）与被告福中集团有限公司（以下简称福中公司）、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店（以下简称福亿祥公司秦淮店）、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司（以下简称福亿祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，后依法适用普通序公开开庭审理了本案。原告秦淮房地产公司的委托诉讼代理人王健、王艳，被告福中公司、福亿祥公司秦淮店、福亿祥公司的共同委托诉讼代理人徐卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦淮房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2007年8月原告与被告福中公司、福亿祥公司秦淮店签订的《房屋租赁合同》，并判令福中公司、福亿祥公司秦淮店迁出租赁房屋；2.判令福中公司、福亿祥公司秦淮店支付欠缴租金及房屋占用费（租金支付标准自2019年9月1日至解除之日，租金标准以1442336元/年计算，房屋占用费标准自解除之日至实际腾空之日，以1442336元/年计算），被告福亿祥公司对上述租金和房屋占用费承担补充清偿责任；3.判令被告福中公司、福亿祥公司秦淮店支付违约金600000元及赔偿原告损失1442336元（损失依据为原告一年的租金损失），被告福亿祥公司对上述违约金及损失承担补充清偿责任；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年，原告与被告福中公司、福亿祥公司秦淮店签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于南京市秦淮区武定门的三层建筑，建筑面积为2600平方米的房屋（以下简称诉争房屋），出租给被告福中公司、福亿祥公司秦淮店用于经营餐饮，租期15年，自2007年9月1日至2022年8月31日止。诉争房屋首年租金为1280000元，自第二年开始，年租金在前1年租金基础上递增1%，租金支付方式为先付后用，半年一付，每年2月10日前和8月10日前支付该半年房租，每年9月1日至次年的8月31日为一个承租年。被告逾期支付租金的，每逾期1日，则被告支付逾期租金20%违约金。同时约定如被告拖欠房租累计达三个月以上，或者未经原告书面同意拆改变动房屋主体结构的，原告有权解除合同，且被告赔偿全部损失及承担违约金600000元。合同签订后，原告按照合同约定交付了诉争房屋给被告福中公司、福亿祥公司秦淮店使用，被告福中公司、福亿祥公司秦淮店多次拖欠租金，累计远超三个月，且被告福中公司、福亿祥公司秦淮店应于2019年8月10日向原告支付2019年9月1日至2020年2月28日期间租金721168元，原告发函催缴，被告福中公司、福亿祥公司秦淮店仍未支付。另被告福中公司、福亿祥公司秦淮店未经原告同意，擅自拆改、变动诉争房屋。基于被告福中公司、福亿祥公司秦淮店的上述违约行为，原告有权依约解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。被告福亿祥公司作为福亿祥公司秦淮店的总公司，理应对上述租金、违约金、损失等承担补充清偿责任。综上，原告遂诉至法院，望判如所请。被告福中公司、福亿祥公司秦淮店、福亿祥公司辩称，首先，原告起诉给付租金，但是第二期租金给付的日期还没有届满，原告起诉的时候，被告也没有累计三个月不支付租金的情况。其次，本案三个被告中，只有福中公司和原告签订了房屋租赁合同，所以原告起诉福亿祥公司、福亿祥公司秦淮店主体不适格。再次，合同约定的违约金金额过高，属于无效条款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：诉争房屋系秦淮房地产公司开发建设，并于2005年8月5日领取建设用地规划许可证。2007年，秦淮房地产公司（甲方）与南京福中信息产业集团有限公司（后更名为福中公司，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋（风雅秦淮）出租给乙方使用，房屋交付标准为现状毛坯房；租赁用途为餐饮经营；租赁期15年，自2007年9月1日至2022年8月31日止；首年租金为1280000元，自第二年起，年租金每年在前一年租金基础上递增1%；支付方式为先付后用，半年一付，本合同生效后，乙方于2007年8月10日前支付第一笔2007年9月1日至2008年2月28日租金640000元，以后每半年一付，即在每年的2月10日及8月10日前支付该半年房租，每年的9月1日至次年的8月31日为一个承租年；合同签订后，乙方即支付640000元定金，该定金在乙方支付第一笔租金时冲抵；房屋租赁期满，乙方应将所租房屋及附属设施完整交还甲方；合同解除，乙方对房屋所投资的固定装修设施归甲方所有；甲方在租赁期满前擅自解除本合同的，赔偿乙方所投资的装修、设施、设备的折旧后净值及承担违约金600000元；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，定金不予返还，乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方赔偿甲方全部损失以及承担违约金600000元，（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或损坏房屋；（3）改变本合同约定的房屋租赁用途，或利用该房屋进行违法活动；（4）拖欠房租累计三个月以上；在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定的应当由乙方负担的费用的，经甲方书面催缴后仍逾期的，每逾期一天，乙方除承担收费单位开具的欠费及滞纳金外，还应按上述总费用的0.5%每天支付甲方滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金一倍的滞纳金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方承担违约赔偿责任，定金不予返还。福亿祥公司秦淮店在上述《房屋租赁合同》落款处盖章确认。上述合同签订后，秦淮房地产公司依约将诉争房屋交付福中公司、福亿祥公司秦淮店承租使用。福中公司、福亿祥公司秦淮店出具《情况说明》一份，载明：“现有福中公司与秦淮房地产公司签订房屋租赁合同，福中公司为承租方，租赁秦淮房地产公司位于南京市秦淮区武定门的三层建筑，其所租房租由福中公司下属子公司福亿祥公司秦淮店承担。”2013年2月6日，福亿祥公司秦淮店出具《关于支付房租承诺书》一份，载明：“福亿祥酒店2013年2月至2013年8月，应付秦淮房地产公司租金672646元，已付300000元，余下372646元，经与秦淮房地产公司协商，在2013年3月15日按时付清。特此承诺，并保证今后按时支付房租。”福中公司、福亿祥公司秦淮店在承租诉争房屋期间，缴纳租金至2019年8月31日，自2019年9月1日未缴纳租金。2019年9月20日，秦淮房地产公司向福中公司发出《律师函》，载明福中公司应于2019年8月10日前向秦淮房地产公司支付2019年9月1日至2020年2月28日期间租金721168元，截止发函之日，福中公司仍未缴纳，若福中公司在收函后7日内不履行缴纳租金义务，秦淮房地产公司有权通过法律途径维护自身权益，要求福中公司承担违约责任。福中公司于2019年9月24日签收上述《律师函》，但此后福中公司始终未交纳欠付租金。案件审理过程中，三被告申请就合同约定的违约金标准予以酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于本案所涉《房屋租赁合同》承租方的认定，本院认为，原告与福中公司签订《房屋租赁合同》后，双方约定租金由福亿祥公司秦淮店支付，福中公司为此出具《情况说明》，福亿祥公司秦淮店亦在《房屋租赁合同》落款处盖章确认，应当认定福中公司及福亿祥公司秦淮店系上述合同承租方，故对于福亿祥公司秦淮店认为其并非合同主体的抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求解除其与福中公司、福亿祥公司秦淮店签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定，承租方拖欠房租累计三个月以上的，出租方有权解除合同，福中公司、福亿祥公司秦淮店应当于2019年8月10日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间租金，但福中公司、福亿祥公司秦淮店经原告催要后，至今未予支付，原告有权解除合同，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，福中公司、福亿祥公司秦淮店理应将诉争房屋返还原告，故对于原告要求福中公司、福亿祥公司秦淮店迁出诉争房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求福中公司、福亿祥公司秦淮店按照合同约定的租金标准支付房屋租金、占有使用费的诉讼请求，本院认为，福中公司、福亿祥公司秦淮店承租使用诉争房屋，理应支付房屋租金及腾房返还前的占有使用费，故对于原告的上述诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求福中公司、福亿祥公司秦淮店支付违约金600000元并赔偿租金损失1442336元的诉讼请求，本院认为，现合同因福中公司、福亿祥公司秦淮店违约而解除，其理应承担相应违约责任，但其申请就违约金标准予以酌减，故本院综合考虑合同履行情况、剩余租期等，依法酌定福中公司、福亿祥公司秦淮店支付违约金240000元为宜。关于原告主张的一年租金损失，因该损失并未实际发生，且其已另行主张违约金，故对其租金损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求福亿祥公司承担补充清偿责任的诉讼请求，本院认为，由于福亿祥公司秦淮店不具有独立立法人资格，其不能清偿的责任应由福亿祥公司承担，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告南京市秦淮区房地产开发公司与被告福中集团有限公司、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店就南京市秦淮区武定门三层建筑（“风雅秦淮”）所签订的《房屋租赁合同》；二、被告福中集团有限公司、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店于本判决生效之日起三十日内自南京市秦淮区武定门三层建筑（“风雅秦淮”）迁出，并支付原告南京市秦淮区房地产开发公司违约金240000元、房屋租金及占有使用费（以1442336元/年为标准，自2019年9月1日起计算至实际迁出之日止）；三、被告南京福亿祥酒店管理连锁有限公司对被告南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店不能给付金钱部分承担补充清偿责任；四、驳回原告南京市秦淮区房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52976元，由原告南京市秦淮区房地产开发公司负担12990元，被告福中集团有限公司、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司秦淮店、南京福亿祥酒店管理连锁有限公司负担39986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 黄 茜人民陪审员 沙 黎人民陪审员 李兰凤二〇二〇年三月十八日见习书记员 朱秋萍