云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初209号原告：临沧家佳房地产经纪有限公司。住所地：临沧市临翔区锦绣江山一期A5栋1403号商铺。统一社会信用代码91530900336524123P。法定代表人：何永琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨金娟，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李玲，女，1987年11月20日出生，汉族，教师，住临沧市镇康县。委托诉讼代理人：蒋成映（系被告李玲丈夫），男，1988年10月2日出生，汉族，居民，住临沧市镇康县。代理权限：特别授权代理。原告临沧家佳房地产经纪有限公司与被告李玲居间合同纠纷一案，本案于2020年1月16日以简易程序立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告临沧家佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨金娟、被告李玲的委托诉讼代理人蒋成映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沧家佳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李玲向原告临沧家佳房地产经纪有限公司支付中介费34000元（计算方式为850000元×4%＝34000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月5日，被告找到原告欲求购一套房屋。为此，原、被告签订了《家佳地产看房协议》，协议约定了中介服务费用、服务项目、违约责任等。协议签订后，原告积极将手中的房源提供给被告选择，被告选中了临沧市临翔区书香世家小区A-2-502室房屋。协议签订后，原告的工作人员带被告对房屋实地勘察，最后有意购买该套房屋。但在交易时，被告却撇开原告自行与房主交易，未向原告支付中介费用。根据双方签订的看房协议约定：如客户或房主一方私自交易上述房屋，购买上述房屋，则房主或客户应按甲方登记出售价的4%向甲方（原告）支付中介费。当时该套房屋登记出售报价为850000元，按照协议约定登记出售价的4%，被告应向原告支付中介费34000元（850000元×4%）。因原告向被告提供了约定的服务，被告合同目的得以实现，但被告未依约履行义务。故原告为维护自己的合法权利，向人民法院提起诉讼。被告李玲辩称：1.被告购买的房屋是临沧市临翔区书香茗苑Ａ-2-502室房屋，不是原告所述称的临沧市临翔区书香世家Ａ-2-502室房屋。2.《家佳地产看房协议》无法律效力。理由是：协议中的部分内容是填充的，填充内容和签名未捺印，且原告对《家佳地产看房协议》不做任何提示，以“签一下姓名，以证实原告的工作人员带客户看房的事实，”的方式骗取被告签字，不具有法律效力。3.临沧市临翔区书香茗苑Ａ-2-502室房屋原某是李某，李某未曾委托原告发布或授权居间服务，对此由原某李某出庭证实，认为原告未拥有销售权利，无权要求被告支付中介报酬。4.原告提出850000元售价与实际成交价款不一致，原告要求支付34000元中介费无合法依据。5.买卖合同的成立是被告与原某达成的，原告未促成房屋购买合同的成立，不应当要求支付报酬。综上，请依法驳回原告的诉请请求。通过原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.《家佳地产看房协议》是否具有法律效力；2.被告是否应向原告支付居间服务费。针对以上争议，原告临沧家佳房地产经纪有限公司向本院提交了如下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件、身份证复印件各一份，用以证明原告的诉讼主体适格；2.《家佳地产看房协议》一份，用以证明原告与被告签订《家佳地产看房协议》，双方约定服务内容及责任承担方式；3.看房视频资料一份，用以证明原告工作人员带被告实地看房的事实；4.房主委托的微信聊天记录一份，用以证明房主向中介公司委托销售房子的事实；5.58同城该房屋的信息，用以证明58同城上该套房屋的售价为850000元。经质证，被告李玲对原告临沧家佳房地产经纪有限公司提交的第1、3、4、5组证据的真实性、合法性、关某均没有异议。对第2组证据的真实性、关某没有异议，但认为《家佳地产看房协议》只是原告持有，被告并没持有该份协议，协议中有效证件没有填写，只有签名没有捺印，该协议无效。被告李玲对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.云（2019）临翔区不动产权第××号不动产权证书复印件一份，用以证明被告购买的房屋是书香茗苑Ａ-2-502室房屋，不是书香世家小区Ａ-2-502室房屋；2.《二手房买卖合同》复印件一份，用以证明该合同的成立是被告与原某达成的，被告购买房屋的价款是826000元，与原告诉称房屋的售价850000元不一致；3.云南省增值税普通发票一份、税收缴款书二份，用以证明被告买房子的价款和交纳税费的事实；4.证人李某出庭的证言，用以证实：证人李某是书香茗苑Ａ-2-502室房屋的原某，房子要出售前是房主自己在58同城上登载出售信息的，但没有委托任何一家中介公司帮忙出售，出售信息登载后先后有多人前来看房，期间李某向中介公司提供过房子的照片等信息；这次看房，是公司的人与其联系过说要来看房，但其没有委托过公司帮助处理；与被告达成买卖协议时，原告没有参与。经质证，原告临沧家佳房地产经纪有限公司对被告李玲提交的第1组证据的真实性、关某没有异议，但认为不能证明待证的事实；对被告提交的第2、3组证据的真实性、合法性、关某均没有异议；对第4组证人的证言真实性、关某没有异议，证明内容有异议，认为虽然证人没有委托公司帮忙出售，但证人之前是有两套房子要出售，只是另一套不处理了，只处理书香茗苑Ａ-2-502室这一套。从视频中可以看到公司销售人员向被告介绍该房子的情况。通过庭审和举证质证，本院认为，原告临沧家佳房地产经纪有限公司提交的第1、2、3、5组证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信；第4组证据不能直接证明原某委托中介公司销售房子的事实，但能证明原某与原告公司人员就房屋出售一事有联系，故本院结合其他案件事实综合予以认定。被告李玲提交的第1、2、3组证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信；第4组证据能证实证人李某（原某）虽没有与原告签订委托帮助出售房屋的协议，但原告公司员工打电话说要来看房时，证人李某（原某）配合看房情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告临沧家佳房地产经纪有限公司系依法成立的经营房屋租赁与销售代理等公司。被告李玲欲购房屋，在网上看到书香世家小区A-2-502室房屋出售信息后，即与登载的联系电话联系，被告便联系到了原告临沧家佳房地产经纪有限公司。原告于2019年10月5日带被告到书香世家小区A-2-502室进行实地看房。当日，原、被告签订了《家佳地产看房协议》，协议中原告作为甲方、被告作为乙方。协议约定：一、乙方需购买或租赁的房屋，甲方提供的有关房屋信息为：南天商贸城二期2-1-201室、书香世家A-2-502室；二、甲方为乙方提供上述信息并带领客户（乙方）实地勘察，如乙方不购买上述房屋则不收取任何费用，若客户（乙方）购买上述房屋，则乙方需于成交上述房屋后向甲方支付房屋成交价的2%做为中介费；三、……；四、如客户私自交易上述房屋，购买上述房屋，则客户应按在甲方登记出售价的4%，向甲方支付中介费等。被告在看房后，没有与原告协商过买房事宜。之后，原告得知被告已购房的信息后，要求被告按双方签订的协议支付中介费未果，故向法院起诉要求解决。另查明，书香世家小区Ａ-2-502室与书香世家茗苑Ａ-2-502室属同一套房屋。被告在原告带其看房后，直接与书香世家茗苑Ａ-2-502室原某李某联系协商购房事宜。经双方协商，达成《二手房买卖合同》，以826000元的价款成交房屋买卖，并办理了云（2019）临翔区不动产权第××号不动产权证书，交纳了相关税费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告临沧家佳房地产经纪有限公司与被告李玲签订的《家佳地产看房协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效。该协议不存在被告辩称协议中部分内容系填充的、协议签名未捺印、排除自己的责任义务，应认定为无效的情形。上述协议中第四条属于房屋买卖居间合同中关于禁止“跳单”的格式条款，其目的是为防止一方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应有的报酬。该规定并不存在上述免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。本案中，被告利用了原告提供的房源信息、带领实地看房的机会等便利条件，私下与涉案房屋的原某达成协议购买了涉案房屋，构成“跳单”违约行为，应按照约定承担违约责任。双方签订的看房协议中约定：私自交易上述房屋，购买上述房屋，则客户应按在甲方登记出售价的4%，向甲方支付中介费。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被告违约应承担赔偿损失的违约责任。本案中，如合同履行后原告可以获得的利益即房屋成交价的2%的中介费，按照双方涉案房屋的成交价为826000元，如果居间成功，被告应向原告支付的中介费为16520元（826000元×2%）。原告以房屋成交价为850000元计算中介费的意见，与查明的事实不符，本院不予支持。被告认为原某没有委托原告代为卖房，不应支付中介费的辩称意见，因本案经原告联系原某，带被告看房时，原某给予配合的行为，应视为同意或者默许，故原某没有委托原告代为卖房，不应承担中介费的意见不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧家佳房地产经纪有限公司居间服务费16520元；二、驳回原告临沧家佳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费325元，由原告临沧家佳房地产经纪有限公司负担170元，被告李玲负担155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  熊红云二〇二〇年三月五日书记员  杨振宇