广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初267号 原告：钟志鸿，男，1958年11月15日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：蒙秋花，女，1961年8月25日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，系蒙秋花丈夫。 被告：广西宏源置业投资有限公司，住所地广西扶绥县扶绥大道1号宏源·大景城商住小区满天星庄园13号楼3单元1楼。统一社会信用代码91451421672498673W。 法定代表人：余海鸿，执行董事。 委托诉讼代理人:余立，男，1987年5月6日出生，汉族，广西宏源置业投资有限公司副总经理，住所地广西扶绥县。 委托诉讼代理人：唐晓毅，男，1986年5月29日出生，汉族，广西宏源置业投资有限公司策划经理，住所地广西扶绥县。 原告钟志鸿、蒙秋花与被告广西宏源置业投资有限公司（以下简称宏源置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟志鸿及蒙秋花的委托诉讼代理人钟志鸿，宏源置业公司的委托诉讼代理人余立、唐晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟志鸿、蒙秋花请求判令：宏源置业公司向钟志鸿、蒙秋花支付逾期办证违约金37805元。事实和理由：2018年1月18日，钟志鸿、蒙秋花与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，约定钟志鸿、蒙秋花购买宏源置业公司位于扶绥县宏源大景城的商铺。合同第十二条约定出卖人应当在2018年2月28日前将符合约定的商品房交付买受人使用；第十七条约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所权证证书，如违约则宏源置业公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金。现钟志鸿、蒙秋花已全额支付购房款630084元。2018年2月28日，钟志鸿、蒙秋花与宏源置业公司办理商品房交房手续，但至今为止宏源置业公司未协助办理涉案房屋产权证，其已构成违约，应承担违约责任。但合同约定的违约金明显过低，不足以弥补钟志鸿、蒙秋花的损失，故应按照已付购房款总额的6%支付钟志鸿、蒙秋花违约金。钟志鸿、蒙秋花围绕诉讼请求，提交了《商品房买卖合同》、购房发票、房屋交接书佐证。 宏源置业公司辩称，对钟志鸿、蒙秋花在本案中主张的事实无异议，承认宏源置业公司逾期办证的事实，同意按合同约定已付购房款总额的1%支付逾期办证违约金，但不同意钟志鸿、蒙秋花提出按照已付购房款总额的6%支付逾期办证违约金，认为涉案房屋逾期时间较短，且钟志鸿、蒙秋花没有证据证实由于未取得房产权属证书造成重大经济损失的事实。另，宏源置业公司认为不能如期办证的原因是政府职能部门的原因造成，不是宏源置业公司的原因造成。宏源置业公司围绕答辩意见未提交证据。 对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对不能如期办证是政府职能部门的原因造成，还是宏源置业公司自身原因造成的争议事实，本院认定如下：2020年3月18日，本院向扶绥县自然资源局询问宏源·大景城小区能否办证问题，扶绥县自然资源局复函其于2019年6月12日作出的《关于宏源大景城小区能否办理不动产权证有关问题的复函》内容无变更，即宏源置业公司在建设宏源·大景城小区项目时，因未按照规划保留景观绿化公共用地，实际已使用了原扣除的38.329亩景观绿化用地，实际建设用地面积已超出土地登记发证面积，导致无法在“不动产权籍调查管理系统”上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块商品房不动产登记业务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。宏源置业公司需办理小区不动产首次登记后，由小区业主和宏源置业公司共同申请办理不动产转移登记至业主名下目前，宏源置业公司所开发的“宏源·大景城”小区项目存在占用景观用地建设住房、排洪排涝等问题，不动产首次登记无法办理，因此，宏源·大景城小区业主暂时无法办理不动产转移登记。综上，可以认定不能如期办证的原因是宏源置业公司造成。故，宏源置业公司对提出逾期办证是由于政府原因造成的抗辩未能举证证实，应承担举证不能的不利后果，因此，本院对宏源置业公司抗辩不予采纳。 本院认为，合法的合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。宏源置业公司承认钟志鸿、蒙秋花全额支付购房款630084元后，宏源置业公司于2018年2月28日将商品房交付钟志鸿、蒙秋花使用后720天内，未向钟志鸿、蒙秋花交付房地产权属证书，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定的产权登记的相关义务，已构成违约，应承担违约责任。因此，对钟志鸿、蒙秋花要求宏源置业公司支付逾期办证违约金应予以支持。对于逾期办证违约金的计算，本案宏源置业公司从违约时间至庭审结束，宏源置业公司交付房地产权属证书的时间仍属未知，如按照购房款 630084元的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补钟志鸿、蒙秋花的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量宏源置业公司逾期办证的违约事实，钟志鸿、蒙秋花提出宏源置业公司按照已付购房款630084元的6%支付违约金37805元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 广西宏源置业投资有限公司向钟志鸿、蒙秋花支付违约金37805元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费373元，由广西宏源置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 方艳桓 二〇二〇年三月二十九日 法官助理 何雪梅 书 记 员 马福立 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。