河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终135号 上诉人（原审被告）：宿悦，女，1976年7月1日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告）：衡水鸿宇物业服务有限责任公司，住所地：衡水市永兴西路1889号宝云别墅D3号房。统一社会信用代码：91131101320152273G。 法定代表人:曹端峰，总经理。 委托诉讼代理人：李兵，河北秋华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宁，男，1969年11月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区，系被上诉人公司员工。 上诉人宿悦因与被上诉人衡水鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称：鸿宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北 省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宿悦上诉请求：撤销原审民事判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。本诉讼因特殊性,被上诉人经营范围不含系统运行费,无权对上诉人收取相关费用,且被上诉人物业费与系统维护费捆绑收费,不允许单项缴费。根据《2018物业法全文司法解释》第一条第三款规定对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳。故一审判决认定事实错误。二、一审判决理由错误。被上诉人承诺该小区房屋为恒温恒湿恒氧标准，但长期达不到标准，上诉人向被上诉人多次反映问题得不到解决，且被上诉人宣称系统维护由开发商负责，与被上诉人无关。一审判决因恒温恒湿恒氧无标准为由，判决上诉人败诉。正常房屋集中供暖还可以选择需不需要供暖，但上诉人却没有选择的权利，即便达不到居住条件也必须缴费，且根据室内面积计算，系统维护费高达52元/平方米/年。综上所述，一审法院判决认定事实错误，判决理由错误，依法应当予以撤销。 被上诉人鸿宇物业公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、被上诉人作为从事物业服务的公司，具备从事物业服务的资质，且已按照约定提供相应物业服务，上诉人应按双方约定交纳物业费及其他费用，并承担违约责任。二、上诉人在签订《商品房买卖合同》、办理入住手续时，均已经知道所购房屋安装有新风系统，会产生系统运行费用，该费用是被上诉人根据成本核算后制定的，不属于政府定价范围，也不属于上诉人所说的供热、中央空调的动力费。上诉人在入住时交纳过系统运行费，也一直在使用着新风系统，其拒绝交纳的理由不能成立。另，铂金时代小区的新风系统为业主在冬季提供供暖，夏季提供制冷，并保持室内的温度与湿度，是业主在购房时就知道的，所以说只要在小区居住，必须使用新风系统，否则无法居住，系统运行费应予交纳。 鸿宇物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）物业费3895.3元、系统运行费（2018年6月1日至2019年5月31日）5471.3元及违约金1500元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月28日，原告与建设单位衡水鸿宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为鸿宇.铂金公馆提供物业服务，合同期限自2016年10月31日至2018年10月31日，高层住宅为每月每平方米2元，电梯费为每月每平方米0.3元，其中合同第三十一条约定甲方（衡水鸿宇房地产开发有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3%的标准向原告支付违约金。2018年7月28日，原告与衡水鸿宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》一份，约定延长合同期限自2018年10月31日至2020年10月31日，合同其他规定不变。2018年8月22日由衡水市住房和城乡建设局及衡水市物价局审核的衡水市普通住宅区前期物业服务收费备案申请表载明：涉案住宅区为特二级服务，按特二级标准收费，特二级标准收费为每月每平方米1.8元。被告住房面积为140.26平方米，被告自2016年12月1日领取涉案房屋钥匙居住至今。被告已按物业费每月每平方米2.3元（含电梯费每月每平方米0.3元）、系统运行费每平方米39元缴纳了2017年相关费用。被告尚欠原告2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）物业费3895.3元、系统运行费（2018年6月1日至2019年5月31日）5471.3元。上述事实有原、被告提交证据及庭审笔录在案为据。 一审法院认为：原告与衡水鸿宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，均系双方自愿签订，对物业服务内容、物业服务质量、物业服务标准等条款进行了约定，内容合法，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述二份合同对合同双方及被告均有约束力。被告作为涉案小区的业主应按照该合同的约定履行按时缴纳物业费用的义务，《前期物业服务合同》对物业费的收取标准有明确约定，且涉案小区收费标准为特二级，故原告对被告收取物业费及系统运行费的标准符合约定，被告称原告收费没有依据不能成立。被告未按时缴纳物业费及系统运行费属违约行为，应承担相应责任。《前期物业服务合同》约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3%的标准向原告支付违约金，该合同约定的违约金过高，原告自愿放弃部分违约金，要求被告支付违约金1500元，不违反有关法律规定，应予准许。被告辩称原告服务不到位，未提供相应的证据，故对被告的主张不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告宿悦于本判决生效之日起七日内给付原告衡水鸿宇物业服务有限责任公司2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）物业费3895.3元、系统运行费（2018年6月1日至2019年5月31日）5471.3元并偿付违约金1500元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告宿悦负担。 二审中，上诉人提交九张照片（与刘宗厚案件提交照片一致），证明铂金时代物业的系统不是一家的问题。被上诉人质证后称：九张照片来源不明，无法证明照片中的人是小区业主；即使是小区业主也无法证明上诉人的证明目的；上诉人所述未享受到新风系统与事实不符，新风系统相当于空调加暖气、空气净化的效力，如果新风系统不发挥作用，冬天也就无法取暖，完全符合居住条件。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，关于鸿宇物业公司是否有权收取系统运行费的问题。上诉人宿悦与开发商衡水鸿宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中约定共用配套设施有地源热泵天棚辐射采暖、制冷系统及置换新风系统，该系统具有绿色、环保、节能、高端等特点，受到了购房者的青睐，是铂金时代（公馆）小区自备配套共用设施独立于社会集中供暧系统，购房者均明知。开发商衡水鸿宇房地产开发有限公司与鸿宇物业公司签订的前期物业服务合同中物业管理服务内容包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，也包括恒温恒湿新风系统维护、保养及维修，在委托鸿宇物业公司对该小区进行物业服务的同时也赋予了收取各项物业服务费的权利。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定前期物业服务合同对业主宿悦具有约束力。上诉人宿悦在收房时领取的业主手册中载有物业管理服务费用标准，其中系统运行费的收费标准是39元/年/平方米，其签署的承诺书中承诺同意并遵守小区的临时规约，该业主临时管理规约对小区业主宿悦也具有约束力。且2016年12月1日宿悦按照该小区收费标准交纳了2017年各项费用，说明其接受这个收费标准及由鸿宇物业公司收取。现上诉人宿悦主张鸿宇物业公司无权收取系统运行费没有事实及法律依据，不应获得支持。另，上诉人宿悦在上诉状中载明的“《2018物业法全文司法解释》第一条第三款规定对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳”，经查，国务院《物业管理条例》或相关司法解释均无此规定。关于上诉人主张小区房屋长期达不到恒温恒湿恒氧标准问题。商品房买卖合同中约定采暖、制冷系统及置换新风系统，设计室内温度18度-26度，空气相对湿度30%-70%。上诉人未提交有效证据证明鸿宇物业公司在不同季节长期达不到合同中约定的相适宜的室内温度和湿度，二审中提交的照片，不能证实其主张。故对上诉人该主张，本院不予采信。 综上，宿悦的上诉主张不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人宿悦负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年三月十二日 书记员  刘 珍