江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8839号 原告（反诉被告）：吴义红，男，1988年10月28日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪洋洋。 原告（反诉被告）：赵丽娜，女，1992年8月16日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪洋洋。 被告（反诉原告）：常熟市万家房地产有限公司，住所地江苏省常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜与被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院又依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴义红、王兆华作为二原告的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）万家公司的委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的商品房买卖合同，及时收取原告尾款，交房、并配合原告办理不动产过户手续；2.判令被告支付延迟交付房产的违约金110442元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2015年8月5日，原被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：Y20150012084)。合同约定二原告共同购买玲珑花园×××室，总价446000元；原告于2015年8月5日支付146000元，剩余房款于2015年8月12日前办理贷款；被告于2017年3月31日前交付房产，否则被告应自房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，支付房屋总价款万分之三的违约金。原告于2015年8月按期支付146000元。后因开发商与承建方之间诸多矛盾，造成玲珑花园被查封，原告无法办理贷款。2019年4月底玲珑花园解封，原告已无需贷款，可全额支付尾款，但被告却拒收尾款。原被告之间的房屋买卖关系合法有效，为维护原告合法权利，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）万家公司辩称，双方签订商品房买卖合同后原告仅支付了首付款146000元，余款至今未付，已经构成严重违约。被告要求解除双方签订的商品房买卖合同，故应对原告的诉讼请求予以驳回。 被告（反诉原告）万家公司向本院提出反诉请求：1、判决解除双方签订的合同编号为Y20150012084的《商品房买卖合同》，并由反诉被告协助反诉原告办理该合同网上备案注销手续；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失111454.52元；3、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告向反诉原告购买常熟市沙家浜路金唐市路128号玲珑花园×××室房屋，总价款为446000元，双方签订了《商品房买卖合同》。反诉被告仅于2015年8月5日支付了房款146000元，反诉原告多次催讨无果(2016年曾发过书面催讨通知)，并鉴于反诉被告严重违约的事实，于2019年7月10日通知反诉被告解除合同编号为Y20150012084的《商品房买卖合同》。鉴于反诉被告长期拖欠房款30万元，在此期间反诉原告也不能将此房转售他人，增加了反诉原告的资金成本，为此反诉被告应当予以赔偿。 原告（反诉被告）辩称，原告不同意解除双方签订的商品房买卖合同，原告之所以未付清尾款是因为被告原因不能贷款，后原告要求付款时被告拒收，因此原告不应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2015年8月5日，吴义红、赵丽娜作为买受方，万家公司作为出卖方，签订《商品房买卖合同》，约定吴义红、赵丽娜购买常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园×××室房屋，设计用途为住宅，建筑面积89.46平方米，房屋总价款446000元。第六条付款方式及期限：买受方于2015年8月5日一次性支付首付款146000元，剩余房款30万元将于2015年8月12日前办理完贷款。在2015年8月12日前未能办理完银行贷款手续的，视为违反本合同第七条规定，由买受人承担违约责任。第七条买受方逾期付款的违约责任：1、逾期在60天之内，自本合同约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同约定的相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之3的违约金。2、若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同约定的期限支付相应房价款的，买卖双方按以下方式处理：买受人不解除合同，买受人自行筹款并于银行或者住房公积金管理机构通知之日十日内支付房款余额，否则按本合同第七条第一款处理（逾期付款的违约责任）。第八条交付期限及交接手续：出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第九条出卖方逾期交房的违约责任：逾期不超过60天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，买受方有权解除合同。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受人支付合同约定房屋总价款万分之3。第二十三条：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件七中补充约定。补充约定中不得约定与本合同相冲突的、免除出卖方责任的或排除买受方主要权利的条款。 附件七合同补充协议约定：4.2如乙方以预购商品房抵押贷款的：4.2.1乙方必须积极办理贷款，应于签订本合同当日最迟不超过本合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥如下手续：提交符合贷款需要的完整、真实、合法有效的文件资料并签署贷款合同及办理按揭手续的相关文件并支付办理贷款的全部费用。若乙方未在上述时间内办妥贷款所需全部相关手续，视为乙方逾期付款，乙方应自上述时间届满之日或甲方通知之日起10日内自行付清应付的房款数额，若逾期则按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.2.2乙方的贷款申请未通过银行或者住房公积金管理机构核准或无论何种原因银行或住房公积金管理机构批准放款额少于乙方为交全房款所需贷款额度，乙方同意在接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)之日起10日内，自筹资金用货币资金形式付清应付的房款数额。若乙方逾期付清房款的，乙方仍应继续清偿房款并应自接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)后第11日起按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.5甲方在收取房款时，甲方依据有关规定于交房时代收取物业共用部位共用设施设备维修基金、其他代政府收取的有关税(规)费、受物业公司委托收取的物业服务(管理)费、物价主管部门批准的其他代办费用等费用，乙方应在结清房款时一并付清上述款项。如乙方在结算房款时未付清上述代收税费或其他应付费用的，甲方有权不予交房，甲方不予交房行为不视为逾期交房，不承担违约责任。4.6乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款30日后有权单方解除合同，另售他人。5.4若甲方未能按照本合同相关规定期限交房的，乙方同意给予甲方90日宽展期，若甲方逾期交房超过该宽展期但未超过180天的，甲方应自本合同约定的宽展期届满起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一的违约金向乙方支付违约金，合同继续履行。5.5若甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180天仍未交接的，乙方有权解除合同。甲方应于本合同解除、备案登记注销手续办妥后30日内退还全部己付房款，并按照不超过乙方已付款项的2%向乙方承担全部损失赔偿责任。若乙方尚有商品房贷款未归还的，甲方可用应退乙方的款项代为归还到期贷款及提前归还未到期的贷款，不足部分由乙方补足。若在甲方交房通知确定的交房日前，乙方未书面提出解除合同，或乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向乙方支付违约金。5.7若乙方未于甲方交房通知规定的交房日前付清应交款项包括但不限于商品房所有应付房价款(包括面积补差款)、违约金和/或赔偿金、甲方代收的税、费等应由乙方承担的费用或者如果具有贷款未发放或乙方未按时还贷的情形或者乙方未按照甲方要求签署相关协议、文件的，甲方有权拒绝乙方办理商品房的交接验收手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，乙方应自行承担因此造成的责任后果。但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日起由乙方承担。同时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，在扣除乙方应承担的违约责任、赔偿责任及甲方为处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费等相关费用后，将乙方己付款扣除结算后的余款(如有)无息归还乙方。11.3甲方和乙方双方在《商品房买卖合同》中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法到达的，只要通知方已按《商品房买卖合同》中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。13.7本合同所涉及的补充条款、附件及补充协议并非格式条款，系经甲方和乙方双方平等协商、一致同意签订的，均为本合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。 在签订合同当日，吴义红、赵丽娜合计支付首付款146000元，万家公司未开具发票。 2016年11月19日，万家公司向吴义红、赵丽娜合同中填写的户籍地地址邮寄《催款函》，内容为：“2015年7月27日，您与我司就玲珑花园×××室房屋买卖事宜签署一份商品房买卖合同，根据该合同约定，该套房屋总价为446000元，您应于该合同签订后3日内办妥贷款所需全部相关手续。您现已支付首付款146000元，但您并未在商品房买卖合同签订后3日内办妥贷款所需全部相关手续，剩余房款30万元您至今未能付清。依据合同约定，您已构成违约。我司希望您于收到本函之日起10日内付清所欠全部款项，否则，我司将按照商品房买卖合同补充协议第四条追究您的相关违约责任。”万家公司提交了邮寄面单复印件，但未提供邮件查询记录。 本案所涉房屋系××幢，该幢于2017年1月3日主体封顶。 2018年12月20日，涉案房屋取得商品房交付使用备案通知书。2018年12月26日，涉案小区土地使用权被苏州市中级人民法院查封。2019年4月底，土地使用权解除查封。2019年5月30日起，涉案小区集中办理付款及交房手续。 2019年7月8日，江苏汇展律师事务所的王兆华律师向万家公司寄送律师函，内容为：“贵司与委托人于2015年8月5日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：Y20150012084。合同约定我方购买贵方所属房产常熟市沙家浜镇玲珑花园小区×××室，约定价446000元。《商品房买卖合同》约定委托人于2015年8月5日一次性支付房款146000元，剩余房款将于2015年8月12日前向银行办理完贷款。由于当时因贵司原因，导致委托人迟迟无法办理银行贷款。我所认为贵司与委托人之间的《商品房买卖合同》合法有效。委托人也按照合同约定支付首付款、积极贷款，但是由于贵司账户被法院查封导致我方无法正常办理贷款。现贵司账户保全解封，目前委托人也已经无需贷款，可以按照合同约定支付剩余尾款30万元。希望贵司在接到本函后的2天内向委托人提供尾款交付的指定账户或直接与委托人联系尽快收取尾款，并办理交房、过户手续。为了双方利益考虑，也为贵司商誉考虑，请尽快履行合同，以免诉累。”邮件查询记录显示，2019年7月9日投递，7月10日签收。 2019年7月10日，万家公司向吴义红、赵丽娜合同中填写的户籍地地址邮寄《通知》，内容为：“针对剩余房款30万元，你方应当于2015年8月12日前办理完毕贷款手续，若不论何种原因导致未能办妥贷款手续的，你方均应当自筹资金以货币资金形式付清剩余房款。对此，我方在2016年已通知你方要求你方在收到通知之日起10日内将尾款付清，但你方至今未予以支付。对于你方的上述违约行为，我司认为你方已经严重违反了合同约定，根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，我司决定与你解除《商品房买卖合同》，收回×××室房屋，并要求你方按照总房价的2%承担违约金。”该信函于2019年7月10日投递，7月12日签收。 因玲珑花园（玲珑墅）业主信访关于开发商逾期不交房问题，2019年3月18日、6月27日常熟市沙家浜镇人民政府针对玲珑墅业主作出《关于玲珑墅业主信访事项的处理意见》，其中提到：因该工地开发商与承建方管理不善，自项目启动以来多次出现讨要民工工资、房屋质量、无银行愿意放贷等问题，在属地政府多方协调下，诸多问题逐次化解；2018年10月玲珑花园工程通过相关部门验收，2019年4月底被法院查封三轮的玲珑花园土地解封（调封）完成，5月28日开发商办理了初始登记，并于5月30日对各业主进行了交房告知，并对全额交款业主开始办理交房手续；据了解，目前开发商正在依次办理交房，涉及银行贷款事宜，可采用商业贷款、公积金贷款或其他方式处理，但时间进度不同，业主可与开发商协商后，根据合同约定及实际情况加快速度办理……玲珑花园买卖是合同行为，不属信访受理范围，如协商不成，可通过司法途径维护自己的合法权利。 在审理中，吴义红、赵丽娜主张，签订合同后，其按照开发商要求向建设银行沙家浜支行的柜台提交贷款资料，与其对接的工作人员现已离职，其多次去银行的，银行贷款一直办不下来，银行让去问开发商，具体原因没有说，后其一直去售楼处催的，开发商说合作的银行要换，让等通知，但一直没有通知；在2016年年底开发商让去苏州银行，其去苏州银行问，苏州银行说快年底了，贷款不好贷，就没有向苏州银行交材料；后其又去售楼处，售楼处工作人员说楼盘有问题、有官司，贷款办不了，房子封顶后成了现房再找银行办理贷款；其一直在常熟工作生活，其未收到催款函，2016年老家快递员打其电话说有快递，当时其在外面，也不知道是什么人寄的什么快递，怀疑是诈骗就让退信了；其在群里看到2019年5月可以交房了，但其需要时间筹钱，等6月底把钱筹好到玲珑小区物业办公室交尾款，他们让先交违约金再收尾款，但双方没有谈妥。 万家公司主张，楼盘确实发生一些事实，但不会导致贷款不能办理，实际情况是当时有其他购房者在比较接近的时间段办到了贷款；吴义红、赵丽娜陈述未直接去银行联系工作人员具体办理贷款事宜，买方办贷款主要是买房人自己办理，作为开发商只是提供一些资料予以协助，买受方比较消极被动，未能办贷款的责任及逾期付款责任应由买受方承担；公司按照合同中确认的地址进行的邮寄，只是因时间较长，无法在系统里查询，需要翻底单，底单很多很难查；关于解除合同，其行使的是法定解除权，依据合同法第94条第三项迟延履行主要债务、第四项迟延履行不能实现合同目的，买受人构成根本违约，万家公司享有法定解除权。 对于玲珑花园房产办理按揭贷款情况，本院依法向南京银行常熟支行的王经理进行了调查，其讲述：在2016年办理了十套以下的按揭贷款，大约在六七户左右，当时至少一户因业主自身原因未批贷款；2017年提交贷款申请资料的也是在十套以下，大约也是六七户、七八户的样子，2017年之后未批贷款，出于多方面考虑，有按揭贷款额度原因，也有侧面了解下来开发商有官司的原因，后来就不做按揭贷款只做抵押贷款了，直到今年才开始做按揭贷款；提交贷款资料的人，其记不清楚了，贷款资料如果当时就要回去的话其需要打申请，如当时没有要回资料，银行会定期销毁。另，本院向建设银行沙家浜支行的顾经理进行了调查，其讲述在2017年之前大概做过十几户按揭贷款，2017年之后就没有再做了，开发商的银行账户被法院冻结，银行没法再做贷款了；向银行提交贷款申请资料但未获审批贷款的，银行没有记录，具体有哪些人其记不清楚了。 本案的争议焦点为：一、万家公司要求解除合同，应否支持？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴义红、赵丽娜与万家公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，万家公司主张，吴义红、赵丽娜迟延支付购房款，行使法定解除权，要求解除合同。吴义红、赵丽娜主张，其不同意解除合同，要求万家公司及时收取房款。根据双方合同约定，买受方应于2015年8月12日前办理贷款，该日前未能办理完贷款手续的，视为违反合同第七条约定，由买受人承担违约责任。合同第七条约定，买受方逾期付款超过60天后，出卖方有权解除合同。但被告直至2019年7月才主张解除合同，超过法律规定解除权行使期间，解除权消灭。故对万家公司要求解除合同、赔偿因合同解除的损失的反诉请求，本院不予支持。 争议焦点二、吴义红、赵丽娜要求万家公司支付逾期交房违约金应否支持？ 本院认为，双方签订的合同约定付款日期在2015年，交房日期在2017年3月31日，补充协议约定，在买受方未付清应交款项包括房款等，开发商有权不予交房，不视为逾期交房，不承担违约责任。根据约定，吴义红、赵丽娜履行付款义务的时间明显先于万家公司的交房时间。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在吴义红、赵丽娜先履行完付款义务前，万家公司依据法律规定及合同约定均有权拒绝其交付房屋的请求。上述条款体现了合同法关于先履行抗辩权的规定，并不存在免除万家公司责任、加重吴义红、赵丽娜责任或排除吴义红、赵丽娜主要权利的情形，对双方具有约束力。吴义红、赵丽娜认为上述条款为无效格式条款的主张不能成立。故吴义红、赵丽娜未付尾款前，其要求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。 三、吴义红、赵丽娜要求继续履行合同，万家公司收取尾款、交付房屋、配合办理房产过户手续应否支持？ 本院认为，根据上述分析，对万家公司要求解除涉案商品房买卖合同的主张，本院不予支持，故双方签订的商品房买卖合同应继续履行。吴义红、赵丽娜已筹齐尾款，要求万家公司收取房款30万元，本院予以支持。2019年5月30日，涉案房屋已符合交付条件，故万家公司应在收取房款后向吴义红、赵丽娜交付房屋。双方均确认，目前办理房屋所有权转移登记不存在客观障碍。故对吴义红、赵丽娜要求万家公司协助办理房屋所有权转移登记手续的主张，本院予以支持。吴义红、赵丽娜要求律师费由万家公司承担，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司剩余房款300000元（如采用转账方式，请汇入被告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 二、被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司在原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜上述第一项义务履行完毕之日起二十日内，将常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园×××室房屋交付吴义红、赵丽娜，并协助办理不动产权转移登记手续。 三、驳回原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7990元，保全费2750元，合计10740元，由原告（反诉被告）吴义红、赵丽娜负担2509元，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担8231元。反诉案件受理费减半收取3995元，由被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担。（吴义红、赵丽娜同意其预交的诉讼费8231元由常熟市万家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇二〇年三月十日 书 记 员 夏 芸