上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53866号原告：劳动报社，住所地上海市静安区。法定代表人：王厚富，总编辑。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海云翎物业管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑健灵，总经理。委托诉讼代理人：李国华，男。原告劳动报社与被告上海云翎物业管理咨询有限公司(以下简称云翎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月21日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李雯、被告的委托诉讼代理人李国华到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告劳动报社向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月8日解除；2.被告向原告返还上海市静安区昌平路XXX号(劳动报社大楼)底层劳动报社大堂东侧挂牌为“联合创业办公社·光源”的房屋(以下简称系争房屋)，并结清使用期间的水、电费；3.被告支付租金4,376.97元(2019年10月1日至2019年10月8日)；4.被告支付物业管理费(2019年10月1日至2019年10月31日为3,000元，2020年1月1日至实际返还房屋之日止，按照每月3,000元计算)，5.被告支付房屋使用费(2019年10月9日至2019年10月31日为41,333.78元；2020年1月1日至实际返还房屋之日，按照每月61,496.25元计算)；6.被告支付违约金53,058元。事实与理由：原、被告于2018年5月3日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋做办公使用，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，房屋租金按自然年度递增，其中2018年6月1日至2018年12月31日季度租金为159,173.5元，2019年年租金为668,529元；租金每三个月支付一次，先付后用，租金应于每期租金起始日的十天前向原告一次性支付当月租金；被告还应承担每月3,000元的物业管理费，支付时间同房屋租金；被告还需承担使用期间的水、电费。租赁合同签订后，被告时有逾期支付的情况，但尚能在当期支付季度内及时付清应付费用。但从2019年4月开始，被告拖欠租金的情况日益严重，原告经多次委托律师发函催讨，被告始终未能及时支付应付费用。根据约定，被告逾期拒付费用累计超过15天的，原告可发函要求解除合同，并要求被告支付一个月租金作为违约金。原告于2019年10月8日函告被告解除合同。后被告支付了部分欠款，但仍有欠付费用。原告为维护自身权益，特提起诉讼，要求判如所请。被告云翎公司针对原告的诉讼请求辩称，不同意解除合同、返还房屋，被告有能力支付欠付费用；2019年10月1日至2019年10月8日的租金被告确实没有支付，对金额无异议，同意支付；对物业管理费金额无异议，同意支付；对房屋使用费金额无异议，同意支付；不同意支付违约金，希望与原告协商解决。本院经审理查明以下事实：原告为系争房屋产权人。2013年，原、被告曾签订过《房屋租赁合同》，原告将系争房屋租予被告。后双方履行了该合同，被告向原告支付了房屋押金45,833元及其他应付费用。2018年5月3日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)重新签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方于2018年6月1日起续租该房屋；租期5年，自2018年6月1日至2023年5月31日；第一期2018年6月1日至2018年12月31日，季租金159,173.5元；第二期2019年1月1日至2019年12月31日，年租金668,529元，季租金167,132.25元；第三期2020年1月1日至2020年12月31日，年租金701,955元，季租金175,488.75元；每三个月为一个付款周期，按期支付，先付后用，乙方应于每期租金起始日的十天前向甲方一次性支付该期租金；乙方已向甲方支付的押金45,833元，自2018年6月1日继续转为本合同项下的房屋押金，本合同项下押金为53,058元，押金不足部分，乙方应于2018年6月5日之前补足；租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以扣除乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方应向甲方支付使用房屋发生的物业管理费、水电费用；月物业管理费3,000元，物业管理费每三个月为一期，于每期物业管理费起始日的十天前一次性支付；乙方逾期不支付房屋租金或物业管理费、公共事业费等费用累积超过15天的，经甲方催告仍未按期缴纳的，甲方有权终止本合同，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的乙方，应向甲方支付一个月租金金额即53,058元作为违约金。后双方继续履行合同，但被告未将押金按约定补足。2019年4月16日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告在2019年4月19日前支付2019年1月至6月的租金、物业管理费共计352,264.5元。被告于同日签收该律师函。期间，被告向原告支付了2019年1月至6月的租金、物业管理费及2019年1月至4月的水电费。2019年7月25日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告于2019年8月4日前支付2019年5月水电费2,364.42元、6月水电费2,028.4元，2019年第三季度租金176,132.25元，共计180,525.07元。同日，被告签收该律师函。2019年8月9日，被告向原告支付了2019年7月的租金、物业管理费。2019年9月23日，被告向原告支付了2019年7月的水电费。2019年10月8日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，载明被告仍欠2019年8月水电费2,908.03元、9月水电费1,368.45元，2019年8-9月租金117,421.5元，共计121,697.98元。特通知如下：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告于2019年10月15日前向原告返还系争房屋；3.被告于2019年10月15日前向原告支付欠付的租金、水电费共计121,697.98元。同日，被告签收该律师函。2019年10月9日，被告向原告支付了2019年8月的租金、物业管理费。2019年10月12日，被告向原告支付了2019年8月的水电费。2019年10月15日，被告向原告支付了2019年9月的租金、物业管理费。后被告仍未结清欠付费用，原告提起本案诉讼。2019年11月27日，被告向原告支付了2019年10月水电费。2019年12月25日，被告向原告支付了2019年11月、12月的租金、物业管理费及2019年11月的水电费。2020年1月19日，被告向原告支付10,000元。审理中，原、被告均同意该笔款项冲抵2019年10月租金。2020年1月24日，被告向原告支付了48,710.75元及2019年9月、12月的水电费。现系争房屋仍由被告实际占用。审理中，原告称，被告已将2019年12月31日前的租金、房屋使用费、物业管理费、水电费付清；要求押金45,833元抵扣被告的欠付费用。被告称，要求押金抵扣欠付费用；被告已将2019年12月31日前的租金、物业管理费、水电费付清。以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、律师函、解除合同通知书、快递记录、银行回单、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。根据合同“租金、物业管理费每三个月为一期提前十天支付，被告逾期支付租金、物业管理费、公共事业费累积超过15天的，原告可书面通知被告解除合同”之约定，被告应于2019年6月20日前之前将2019年7月1日至9月30日的租金、物业管理费支付给原告。而根据审理查明的事实，被告至2019年8月9日才向原告支付了2019年7月的租金、物业管理费。本院认为，被告逾期支付租金、物业管理费已经达到了合同解除的条件，原告有权要求解除合同，合同解除的责任在于被告。根据法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现查明原告已于2019年10月8日将解除合同的通知寄送给被告，故双方之间的租赁合同应于该日解除，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。被告相关意见，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于租赁合同已于2019年10月8日解除，故被告应将系争房屋交还给原告，并结清使用期间产生的水电费，原告此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告应将合同解除之前欠付的租金、物业管理费及合同解除之后至实际返还系争房屋期间产生的房屋使用费、物业管理费支付给原告。鉴于被告已向原告支付了2019年12月31日之前使用房屋期间产生的相关费用，同时被告对于原告主张的房屋使用费、物业管理费金额均无异议，故本院对原告第三项诉请不予支持，对第四、五项诉请中2020年1月1日之后的房屋使用费、物业管理费予以支持。根据约定，因被告原因导致合同被解除的，被告需向原告支付违约金53,058元。考虑到租赁合同因被告原因解除，故被告需向原告支付相应金额的违约金，原告该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于押金，鉴于原、被告均同意抵扣被告欠付费用，故本院予以一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告劳动报社与被告上海云翎物业管理咨询有限公司于2018年5月3日就上海市静安区昌平路XXX号劳动报社大楼底层大堂东侧房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；二、被告上海云翎物业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内将上址房屋交还给原告劳动报社，并结清使用房屋期间产生的水、电费；三、被告上海云翎物业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告劳动报社支付物业管理费(自2020年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月3,000元计算)；四、被告上海云翎物业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告劳动报社支付房屋使用费(自2020年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月61,496.25元计算)；五、被告上海云翎物业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告劳动报社支付违约金53,058元(原告劳动报社收取的押金45,833元予以冲抵)；六、原告劳动报社的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,626元，减半收取计2,313元，由原告劳动报社负担343元，由被告上海云翎物业管理咨询有限公司负担1,970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年三月六日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。