广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29819号上诉人（原审被告、反诉原告）：童莲子，女，汉族，1970年12月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人：缪思思，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：徐海源，广东晟典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金亨利投资有限公司，住所地深圳市龙华新区民治办事处白松一路金某首府一楼2号。法定代表人：陈志坚，执行董事。委托代理人：张东林，广东耀恒律师事务所律师。委托代理人：梁泽敏，广东耀恒律师事务所律师。上诉人童莲子因与被上诉人深圳市金亨利投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初129号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。童莲子上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人全部诉讼请求；2、改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。其事实与理由为：一审认定事实错误。一、上诉人并未违反《租赁合同》16.4.3条款之约定。1、该条约定“若乙方利用房屋进行违法违章活动的，甲方有权单方终止合同”。违法违章需经过刑事审判程序或应当由相关法律、法规规章赋予有行政处罚权的行政单位做出行政处罚决定方能认定。一审中，被上诉人出示的是由食品药品监督管理局（以下简称食药监局）开具的《情况说明》。首先，食药监局并非系上诉人经营的教育培训机构或午托的主管部门，其不是查处午托无证经营的适格主体。根据深圳市政府颁布的199号令《深圳市校外午托机构管理办法》第四条规定，区教育行政部门负责校外午托机构的设立审查和监督管理工作。其次，199号令第五条规定，食药监部门依法负责组织、协调涉及校外午托机构重大食品安全事故的调查工作。截至本案审理时，上诉人经营的教育培训机构从未出现过任何食品安全事故，且已举证证实向上诉人供餐的公司是拥有相应供餐资质；再次，食药监局在《情况说明》中载明“立案查处”不能证明上诉人存在违法违规的行为。其表述“立案查处”应当仅是针对上诉人经营场所内供餐方面有可能存在的问题进行调查，但并没有载明调查结论，也未作出行政处罚决定。因此，《情况说明》不能证明上诉人存在违约行为。2、《情况说明》不具备行政处罚文件应具备的要件，不应将其视为行政处罚。上诉人属合法经营，被上诉人单方面解除《租赁合同》的行为属于违法解约，损害了上诉人正常经营的合法权利，应当赔偿上诉人因此产生的直接经济损失。因被上诉人的行为，上诉人刚刚花费数十万元装修的店铺仅经营半年不到就被迫停业，为避免双方纠纷给第三方造成损害，上诉人无奈全额退还了学生学费并赔偿员工损失。被上诉人起诉时要求恢复原状返还，庭审时要求现状返还，滥用合同权利，企图侵占上诉人合法财产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修且因出租人违约导致合同解除的，应当赔偿租赁期间的装修残值损失。因此，被上诉人应赔偿上诉人装修损失。根据《合同法》对违约金的相关规定，《租赁合同》约定的违约金过分低于实际损失的，当事人有权请求法院予以增加，被上诉人应当赔偿上诉人因其违法解除租赁合同造成的直接经济损失。二、被上诉人应当退还上诉人租赁保证金43824元、管理费保证金1752元、装修押金3000元。被上诉人单方面解除《租赁合同》，应当退还上诉人前述费用。一审认定错误，应予纠正。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销原判，将本案发回重审或依法改判。深圳市金亨利投资有限公司辩称，一、上诉人违法违章是客观事实。上诉人自认其开设的校外午托机构未取得教育主管部门审批，更未经民政部门审批登记，在无任何校外午托许可及证照的情况下进行招生，显然违法违章，依据《深圳市校外午托机构管理办法》应予取缔。即使食药监局撤回《情况说明》也不能否认上诉人违法违章行为的存在。被上诉人在发现上诉人未经行政部门批准违法经营校外午托后，多次劝阻并催告其整改，然对方并不整改且继续经营。被上诉人因此解除与上诉人的合同，有合同依据且不存在过错，无须退还押金、保证金，也无须赔偿。二、校外午托机构涉及到儿童的人身安全及生命健康，无照经营校外午托是增加社会隐患。三、上诉人反诉请求缺乏事实依据，应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深圳市金亨利投资有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间房屋租赁合同已经解除；2、被告立即将位于深圳市龙华区民治街道办民宝路与腾龙路交汇处金某首府裙楼XX的商铺恢复原状交还原告；3、被告向原告支付商铺占用费（以租赁合同约定租金的两倍为标准，按日计算，即1460.8元每日，自2018年9月18日起计至被告实际交还租赁商铺之日止），计至起诉之日为54049.6元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为请求确认双方的租赁合同已于2018年9月18日解除，确认其要求被告交还涉案商铺、无须恢复原状。童莲子向一审法院反诉请求：1、原告退还被告租赁保证金币43824元；2、原告退还被告管理费保证金1752元；3、原告退还被告装修押金和装修垃圾清理费押金3000元；4、原告向被告支付因解除租赁合同所造成的经济损失454760.7元；5、本案全部诉讼费用（包括但不限于本诉案件受理费、反诉案件受理费、保全费等）由原告承担。庭审中，被告变更其第4项反诉请求金额446512.7元。一审法院认定事实：原告系深圳市宝安区民治街道梅龙路西侧金某首府1栋XX6及XX7房产的所有权人，产权证号分别为粤（2017）深圳市不动产权第XXXXX82号、第XXXXXX76号。2017年12月14日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《租赁合同》一份，约定甲方将“深圳市龙华区民治街道办民宝路与腾龙路交汇处金某首府裙楼XX号商铺”出租给乙方使用，面积109.56平方米，经营范围为教育培训，租赁期限为2017年12月14日至2020年12月13日，租金每月21912元、第二年租金递增2%、第三年租金递增3%，首月租金于合同签订之日缴纳，之后每月25日或之前缴纳下月租金，免租期3个月；管理费每月876元，首月管理费于合同签订之日缴纳，之后于每月15日或之前缴纳下月管理费；乙方需向甲方缴纳租赁保证金43824元、管理费保证金1752元、装修押金和装修垃圾清理费押金3000元；第13.2条约定“合同终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项后搬迁物品，将租赁商铺修缮妥当恢复原状后交还甲方（甲方或后续租户同意不予恢复原状的情形除外）”，第13.4.1条约定“乙方未在合同终止之日交还商铺，则从合同终止之日的次日起直至双方签署验收交接单之日为止或甲方收回商铺之日止，甲方有权按日向乙方收取商铺占用费，商铺占用费为本合同日租金的两倍，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离或有权按照合同约定行驶收回商铺的权利”，第16.2条约定“租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，并不退还保证金；由此造成甲方损失和社会声誉的影响，甲方有权进行追溯，并依照本合同其他条款追究乙方违约责任：……16.4.3擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该商铺进行违法违章活动的”，同时约定了其他条款。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告缴纳了租赁保证金43824元、管理费保证金1752元、装修押金和装修垃圾清理费押金3000元。庭审中，被告确认在涉案房屋开设“深圳市龙华区深高远文化培训中心”经营午托，尚未取得相应行政许可。原告主张被告违法开设午托机构，导致涉案房屋被工商行政部门查封。深圳市市场和质量监督管理委员会龙华食品药品监督管理局民治所于2018年10月9日出具《情况说明》一份，内容为“我所辖区个体工商户‘深圳市龙华区深高远文化培训中心’未取得教育主管部门行政许可，违法经营午托，且在未取得食品经营许可证的情况下为午托学生非法供餐，同时供餐单位无配送资质，存在严重食品安全隐患。我所分别于2018年9月13日及2018年9月19日，前往该个体工商户位于深圳市龙华区民治街道金某首府1栋XX6及XX7号商铺的经营场所，已依法对其立案查处”。2018年9月18日，原告向被告发出《通知》一份并张贴于涉案商铺，内容为：原告已于2018年9月4日书面通知被告要求其整改其非法经营午托行为，2018年9月13日龙华区民治街道执法队现场清查了被告违法经营午托、责令撤除床铺进行整改，2018年9月13日及9月14日深圳市市场和质量监督管理委员会龙华食品药品监督管理局查封涉案房屋内的食品餐具等、要求被告立即停止非法经营行为；根据双方签订的《租赁合同》第16.4.3条之约定，被告进行违法经营活动已构成违约，要求解除《租赁合同》并要求被告退还涉案商铺。庭审中，被告确认已于2018年9月18日收到该《通知》。庭审中，被告确认尚未将涉案房屋交还被告。原告要求被告返还涉案房屋，按照《租赁合同》第13.4.1条之约定支付自2018年9月18日起相当于约定租金两倍的房屋占有费（以每日1460.8元计）。被告不予认可，主张其并不存在原告所称的违法违规经营行为，并不构成《租赁合同》第16.4.3条之违约行为，故要求原告退还租赁保证金43824元、管理费保证金1752元、装修押金和装修垃圾清理费押金3000元，并要求原告赔偿经济损失446512.7元（包括装修费用338720元、消防工程改造施工和验收申报费用68700元、购买及安装空调费用13710元、家具和办公用品费用12997.7元、墙纸和显示屏以及监控设备费用12385元）。原告不予认可。一审法院认为，原告与被告于2017年12月14日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据一审法院查明的事实，被告在未取得相关行政许可情况下于涉案房屋开设午托机构，且已被深圳市市场和质量监督管理委员会龙华食品药品监督管理局民治所等相关行政机关予以查处，原告主张被告该行为违反了《租赁合同》第16.4.3条之约定，有事实依据，一审法院予以确认。原告据此于2018年9月18日解除涉案《租赁合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据一审法院上述查明的事实，被告于2018年9月18日收到原告发出的解除合同通知书，故据此可认定涉案《租赁合同》的解除时间为2018年9月18日。由于被告构成违约，根据《租赁合同》第16.4条之约定，原告可不予退还保证金。因此，被告要求原告退还保证金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告依照《租赁合同》第13.4.1条约定支付相当于约定租金两倍即每日1460.8元的2018年9月18日起的房屋占用费。由于一审法院已确认原告可以依约不予退还租赁保证金43824元、管理费保证金1752元、装修押金和装修垃圾清理费押金3000元，即被告已向原告承担相应违约责任。原告请求被告支付相当于约定租金两倍的2018年9月18日起的房屋占用费，其中超出约定租金部分的房屋占用费主张实质上与没收租赁保证金一样，同属于违约责任；原告未能举证证明其损失金额高于其所没收的租赁保证金金额，原告再行提出该请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据原告上述关于约定租金两倍即每日1460.8元的主张，可确认原告上述主张每月租金标准为21912元，一审法院对此予以确认。故，被告应当按照约定租金标准即每月租金21912元，向原告支付2018年9月18日起的房屋占用费。被告请求原告赔偿经济损失446512.7元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告深圳市金亨利投资有限公司与被告童莲子于2017年12月14日签订的《租赁合同》于2018年9月18日解除；二、被告童莲子应当于判决生效之日起十日内向原告深圳市金亨利投资有限公司返还“深圳市龙华区民治街道办民宝路与腾龙路交汇处金某首府裙楼XX号商铺”；三、被告童莲子应当于判决生效之日起十日内向原告深圳市金亨利投资有限公司支付房屋占有使用费（每月租金21912元，自2018年9月18日起至实际交还涉案房屋之日）；四、驳回原告深圳市金亨利投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告童莲子的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费575.62元原告已预缴，由被告承担；反诉受理费4416.7元被告已预缴，由被告承担。本院二审期间，上诉人提交深圳市市场监督管理局龙华监管局民治所2019年6月27日出具的《关于撤回深圳市龙华区深高远文化培训中心查处的决定》，内容为：“深圳市金亨利物业管理有限公司金亨利物业服务中心、毛铁山（深圳市龙华区深高远文化培训中心）：经我所研究，决定撤回我所于2018年10月9日出具的关于查处深圳市龙华区深高远文化培训中心的《情况说明》。”被上诉人对其真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为《情况说明》性质为证人证言，不存在撤回一说，不能否认《情况说明》的真实性。此外，依据当时生效的行政规章《深圳市校外午托机构管理办法》第五条规定，食品药品监管部门是校外午托机构食品安全的有权管辖部门。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为被上诉人解除诉争《租赁合同》是否符合合同约定。诉争《租赁合同》第16.4.3条约定，乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该商铺进行违法违章活动的，甲方有权单方面终止本合同，并不退还保证金。上诉人承租诉争商铺用于经营午托机构，但未取得相关行政许可，且被深圳市市场和质量监督管理委员会龙华食品药品监督管理局民治所认定为未取得食品经营许可证为午托学生非法供餐，存在严重食品安全隐患，故上诉人的行为违反了前述约定，被上诉人据此解除合同有事实和法律依据。上诉人主张深圳市市场和质量监督管理委员会龙华食品药品监督管理局并非教育培训机构的主管部门故无权对其进行查处，且该局并未对上诉人作出行政处罚决定以及该局已经撤回《情况说明》，以上主张均不能否认上诉人未取得行政许可经营午托机构这一事实，本院对此不予支持。一审认定诉争合同于2018年9月18日解除，上诉人应向被上诉人支付该日起的房屋占用费以及被上诉人无须退还租赁保证金、管理费保证金、装修押金和装修垃圾清运费均有事实和法律依据，本院均予以确认。上诉人关于被上诉人应退还其前述费用以及赔偿损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9878元，由上诉人童莲子负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年三月二十六日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。