福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终143号 上诉人（原审原告）：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区延寿路东侧东城1号，统一社会信用代码91350300691917298P。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：苏畹婷，女，1982年1月12日出生，汉族，居民，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所实习律师。 上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称“昆仑物业公司”）因与被上诉人苏畹婷物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人昆仑物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判苏畹婷偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费12154元以及该款自2019年9月6日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失（不服一审判决的金额为3838.03元）；2.本案一、二审诉讼费用由苏畹婷承担。事实和理由：1.一审判决认定2016年1月份至2016年6月份的物业服务费已超过3年诉讼时效，进而判决苏畹婷仅承担2016年7月1日起至2017年7月31日的物业费是错误的。《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用每一年缴费一次，在费用到期后7个工作日内交纳，每逾期一日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该约定说明物业费是按年收取而不是按月收取，一审判决按月计算诉讼时效违背事实。2016年度的物业费用在2017年1月7日到期后昆仑物业公司才能知道权利受到侵害，诉讼时效应当从2017年1月7日开始计算三年，为2020年1月6日，昆仑物业公司在2019年9月起诉，并未超过诉讼时效。物业公司的经济来源就是向广大业主收取物业费，按照常理，苏畹婷居住在小区内且拖欠物业费，昆仑物业公司不可能没有向苏畹婷催讨。每年物业费是一个合同项下整体的债务，诉讼时效应从未缴纳的最后一期起算。2.昆仑物业公司从2019年5月30日就已经起诉到法院，逾期缴费占用资金利息损失应从2019年5月30日起算。3.一审对案件受理费的判决不公平。 被上诉人苏畹婷答辩称：1.物业服务费属于每月定期产生的定期给付之债，而非分期履行之债，均是独立债务，其诉讼时效应从每月债务履行期限届满之日起算。退一步说，昆仑物业公司在起诉状中明确表示，物业费是按每月计算，每半年预先缴纳该半年周期的物业费。而且，根据昆仑物业公司一审提供的其单方制作的所谓付费通知单，也明确将物业服务费分割为半年一结的独立债务。现昆仑物业公司又主张以其与开发商签订的格式条款，认为物业费是按年收取，陈述明显前后矛盾，且严重损害苏畹婷的合法权益，依法应属无效。因此，一审认定2016年1月至6月的物业服务费已超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据。2.利息计算应以法院立案时间为准，即2019年9月6日起算。3.根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条，当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核，而不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉，故案件受理费并非昆仑物业公司上诉的理由，应当予以驳回。 昆仑物业公司向一审法院起诉请求：1.苏畹婷偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费12154元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由苏畹婷承担。 一审法院认定事实：2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村的“东城1号”小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业公司提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准收取）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收取）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收取）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 一审法院另查明，苏畹婷于2011年1月7日购买坐落于莆田市荔城区商品房（均位于“东城1号”小区内），所有权于2011年5月30日转移登记在苏畹婷名下，建筑面积分别为60.62平方米、83.55平方米、64.07平方米；于2011年1月24日购买坐落于莆田市荔城区商品房（位于“东城1号”小区内），所有权于2011年5月30日转移登记在苏畹婷名下，建筑面积为218.22平方米；上述商品房建筑面积共426.46平方米。2019年5月28日，昆仑物业公司通过在上述商品房门口张贴付费通知单方式向苏畹婷催收物业服务费等费用。因昆仑物业公司主张未收到上述商品房自2016年1月份起至2017年7月份止的物业服务费，致讼。 一审法院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。苏畹婷逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求苏畹婷支付其拖欠的物业服务费，符合合同约定，予以支持。昆仑物业公司主张曾与苏畹婷口头协商以案外人彭炳华对昆仑物业公司的债权抵扣其物业服务费，但未提供相应证据证明，不予采信，故苏畹婷辩称2016年1月份至2016年6月份的物业服务费已超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据，予以采纳。经核算，苏畹婷应支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的物业服务费：8315.97元（426.46平方米×1.5元/平方米每月×13个月）。昆仑物业公司要求苏畹婷支付逾期缴费资金按月利率0.5%计算的占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、苏畹婷应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区延寿北街356号39号楼地下102室、2梯102室、302室、402室商品房自2016年7月起至2017年7月止的物业服务费8315.97元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费8315.97元为基数自2019年9月6日起至付清该款之日止按月利率0.5%计算的利息；二、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司对苏畹婷的其他诉讼请求。案件受理费104元，减半收取计52元，由苏畹婷负担25元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担27元。 二审中，昆仑物业公司与苏畹婷均没有提交新的证据。 经审理查明，昆仑物业公司对一审法院认定的事实没有异议。苏畹婷对一审法院认定的事实中“2019年5月28日……物业服务费等费用”有异议，认为昆仑物业公司并未将付费通知单张贴到苏畹婷商品房门口，苏畹婷也从未收到付费通知；苏畹婷对一审法院认定的其他事实没有异议。双方当事人对一审法院认定事实均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。苏畹婷、昆仑物业公司均应全面履行合同义务。苏畹婷逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求苏畹婷支付其拖欠的物业服务费，符合合同约定。物业服务合同属于双务合同，支付物业服务费的债务是在合同履行过程中不断产生，每期债务履行期限届满后均为独立债务，其诉讼时效应从每期债务履行期限届满之日起算。《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用每一年缴费一次，在费用到期后7个工作日内交纳，每逾期一日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。可以确定本案物业服务费是按年收取，故2016年度的物业服务费应当在2017年1月7日之前缴纳，其诉讼时效应从2017年1月8日开始起算三年至2020年1月7日，故本案并未超过诉讼时效。因此，昆仑物业公司起诉苏畹婷偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费12154元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失，有事实和法律依据，应予支持。一审认定本案部分物业服务费超过诉讼时效的认定明显错误，本院予以纠正。关于起诉之日的时间认定应以法院立案的2019年9月6日起算，且昆仑物业公司在上诉请求中明确要求从2019年9月6日起算，故昆仑物业公司要求以其起诉状落款时间2019年5月30日起算依据不足，本院不予支持。 综上所述，昆仑物业公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定部分事实错误，判决不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4356号民事判决； 二、苏畹婷应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区延寿北街356号39号楼地下102室、2梯102室、302室、402室商品房自2016年1月起至2017年7月止的物业服务费12154元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费12154元为基数自2019年9月6日起至付清该款之日止按月利率0.5%计算的利息； 三、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他上诉请求； 四、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费104元，减半收取计52元，由苏畹婷负担；二审案件受理费50元，由苏畹婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年三月十三日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。