青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异85号案外人：张×，男，汉族，1973年11月10日出生，公民身份号码×××7，住青海省海东市××区景都乐苑6号楼2单元2121室。申请执行人：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码：916301005950387366（1-1），住所地：青海省西宁市城西区西川南路53号6号楼1单元1011室。法定代表人：张祥瑞，该公司执行董事。委托代理人：赵丽、宋钊红，青海言度律师事务所律师。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人张×对本院查封西宁九海房地产开发有限公司位于青海省海东市××区景都乐苑6号楼1单元1124室位于青海省海东市××区、1144室、6号楼2单元2121室、2184室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张×称，贵院拟查封的位于青海省××区、1144室、6号楼2单元2121室、2184室住宅并不是西宁九海房地产开发有限公司的财产，因为案外人于2012年6月4日与西宁九海房地产开发有限公司签订了拆迁补偿协议书，此协议双方明确约定房屋面积和款项等，案外人属于回迁户，现已交付。双方签订了拆迁协议后，并交清了交房费用的义务。因此，该房产系案外人所有，故法院查封错误，请求贵院解除对该房屋的执行。申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司提交意见称，一、被答辩人与西宁九海房地产开发有限公司在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。二、本案属出卖人西宁九海房地产开发有限公司故意隐瞒房屋已经抵押的事实，被答辩人损失应由西宁九海房地产开发有限公司承担。三、被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行。被答辩人提供的证据不能证明其符合有关规定的情形，其异议无事实和法律根据。被执行人西宁九海房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明，西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初298号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：一、被告西宁九海房地产开发有限公司偿还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司借款本金20324000元，支付截至2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由被告西宁九海房地产开发有限公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、原告西宁兴融小额贷款股份有限公司对被告西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区东门巷“景都乐苑位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付原告西宁兴融小额贷款股份有限公司，余109281.5元退还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司。调解书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，西宁兴融小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人西宁九海房地产开发有限公司银行存款15196795.5元（包含借款本金15000000元、案件受理费109281.5元、保全费5000元、执行费82514元）；二、查封、评估、拍卖被执行人西宁九海房地产开发有限公司抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司位于青海省海东市××区东门巷“景都乐苑位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米不动产。若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于同日作出（2019）青01执221号执行通知书和报告财产令，2019年6月18日本院向青海省海东市××区不动产登记服务中心发出（2019）青01执221号协助执行通知书，查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区东门巷“景都乐苑位于青海省海东市××区”一号楼1单元1031位于青海省海东市××区、1033、1034、1041、1044、1054、1101、1102、1122、1123；一号楼2单元2041、2044、2051、2083、2084、2094、2102、2103、2114；二号楼1单元1031、1032、1034、1041、1042、1051、1052、1053、1054、1061、1062、1063、1064、1071、1072、1073、1074；三号楼1单元1031、1032、1033、1034、1041、1042、1043、1051、1052、1053、1061、1062、1063；三号楼2单元2031、2032、2033、2034、2041、2042、2043、2044、2051、2052、2053、2054、2061、2062、2064、2071、2072、2073、2074；五号楼1单元1103、1111、1121、1163；六号楼1单元1054、1064、1081、1094、1104、1114、1124、1134、1144、1151、1152、1153、1154、1162、1164、1181、1182、1183、1184；六号楼2单元2031、2041、2051、2061、2084、2091、2111、2121、2131、2134、2141、2151、2153、2161、2172、2173、2181、2182、2183、2184共计111套不动产，查封期限三年。2019年12月3日本院发出（2019）青01执221号《查封公告》，告知与上述查封财产的实际占有人或者房屋权属有争议者，在五日之内向本院提出异议。案外人张×得知后，遂于2019年12月9日向本院提出执行异议。另查明，西宁九海房地产开发有限公司因建设景都乐苑，于2012年6月4日，案外人（乙方）张×与（甲方）西宁九海房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》一份，合同中约定，房屋坐落碾伯镇东关村水槽南。房屋产权属张×。经现场测量，乙方被拆迁房屋面积2048.76平方米，甲方同意安置乙方住宅面积1431.16平方米。案外人张×提供2015年7月10日、2015年8月13日、2015年8月15日、2016年12月26日西宁九海房地产开发有限公司出具的交纳××楼、1144室、6号楼2单元2121室、2184室款项的四张收据，交款单位张×，收款方式现金，收据号NO2960397、NO2960362、NO2960363均为叁万元、收据号NO2960373为壹拾贰万元正，收款事由景都乐苑交房预收费，经办人宋洁。还提供了青海骏腾物业管理有限公司出具物业费收款收据2张、20张其及张得延交纳住户照明、住户用水的西宁九海房地产开发有限公司业务受理单。并提供了乐都县城乡居民申请宅基地审批表，显示户主姓名张保安，申请人意见留给儿子张×，碾伯镇东关村村民委员会、土地管理员、乡镇人民政府、县土地管理局等签字及盖章均同意占用农用地200平方米批准建房，其中水浇地200平方米。同时张×提供了乐都县碾伯镇东关村村民委员会出具给乐都县国土资源局，要求解决张×住宅手续问题证明。2012年6月12日-2013年6月12日、2014年6月12日-2014年8月12日二张现金支出凭单，该凭单分别载明：西宁九海房地产开发有限公司分别支付给张×二年拆迁过度费共计62719元，收款人均为张×。张×2012年8月24日给西宁九海房地产开发有限公司出具过度安置费5520元的收条。提供以上四套房屋楼号、单元、房号、面积、领房时间、己领拆迁安置过度费面积、己领拆迁安置过度费时间等表格拟证明房屋己交付。再查明，2014年8月26日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（兴融司）借字第2014089号”《借款合同》一份，借款金额为人民币2500万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（行融司）抵字第2014039号”《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼148套、建筑面积18248.65㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价36497300元，抵押物包含本院查封的111套不动产，并于2014年8月28日办理抵押登记手续。2016年5月23日，因抵押人西宁九海房地产开发有限公司向抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司偿还100万元，抵押权人遂向西宁九海房地产开发有限公司出具《解押证明》，将抵押的148套房屋中的30套房屋解除抵押登记。2016年2月27日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司又签订与上述借款合同编号相同的《借款合同》一份，借款金额为人民币2400万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司再次签订与上述抵押合同编号相同的《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼118套、建筑面积14873.22㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价32721084元，抵押财产包含本院查封的111套不动产，2016年5月27日，双方在乐都县房产局就抵押的不动产作了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，登记证载明的债权数额为2400万元，抵押范围为14873.22㎡，抵押期限为2016年2月27日-2017年2月26日，在登记证中的《附记》中载明，2017年9月8日解押2号楼1单元1043室，2017年9月25日解押2号楼1单元1044室，2017年12月7日解押6号楼1161室、1173室、1号楼1113、2064,3号楼2063室。2020年3月25日海东市房产管理局向本院出具证明，证明载明：景都乐苑6号楼1单元1124室、1144室、6号楼2单元2121室、2184室于2014年8月28日抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司，至今未做抵押注销手续。本院认为，本案系案外人张×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下的房产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人张×的异议申请，本案争议焦点为案外人张×提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，本案涉案查封的青海省海东市××区景都乐苑6号楼1单元1124室的青海省海东市××区、1144室、6号楼2单元2121室、2184室房产系西宁九海房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，执行法院查封西宁九海房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，案外人张×系被拆迁人，其对拆迁补偿安置的房屋是否享有的是特殊债权问题。本案中，案外人张×因其不动产被拆迁，在申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司办理抵押权登记之前，案外人张×与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，同意由被执行人西宁九海房地产开发有限公司将其房屋予以拆除，获得相应的住宅安置房。据此，案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质属于特殊债权。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也明确规定，被拆迁人对特定化后的安置房产的取得优先于一般购房者，对于特殊债权应予优先保护。第三，关于案外人张×对拆迁安置房产享有的特殊债权能否对抗申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司已登记的抵押权的问题。虽然，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，西宁九海房地产开发有限公司在明知涉案房屋为拆迁安置房屋的情形下，恶意将拆迁安置房抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司并办理登记，虽通过调解方式对抵押权优先受偿予以确认，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等相关司法解释的规定，可以认定案外人张×对本院查封的位于青海省海东市××区景都乐苑6号楼1单元1124室位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区、1144室、6号楼2单元2121室、2184室不动产享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司的抵押权。综上，案外人张×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人张×的异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区景都乐苑6号楼1单元1124室位于青海省海东市××区、1144室、6号楼2单元2121室、2184室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇二○年三月二十七日书记员 岳 林附：本裁定的适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。CONTROLiSignatureOffice.SignatureCtrl