广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初164号原告：广州建喜达家居市场管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：徐良华。委托诉讼代理人：王锋良，男，1978年8月14日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：王佳萌，男，1991年6月15日出生，汉族，系公司员工。被告：广州优众办公家具有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈智君。委托诉讼代理人：陆瑞兴，男，1979年7月29日出生，汉族，系公司员工。原告广州建喜达家居市场管理有限公司与被告广州优众办公家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州建喜达家居市场管理有限公司的委托诉讼代理人王锋良、王佳萌到庭参加了诉讼，被告广州优众办公家具有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州建喜达家居市场管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2019年10月、11月的租金134208元；2、被告支付从2019年9月1日起至租金清偿完毕之日止的滞纳金（按银行逾期贷款利息暂计至2019年12月31日为24358.75元）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：原、被告双方于2019年7月17日继续签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定，原告将广州市白云区黄石西路222号欧亚达建材家居内3楼编号B3-34-1/35/A3-31/32号铺位出租给被告经营。计租面积1177.27平方米，租期自2019年7月17日至2021年4月30日。原告按57元/平方米/月向被告收取租金和物业管理费，实收每月费用67104元（其中物业管理费28元/平方米/月计32963.56元，租金29元/平方米/月计3414.83元）。双方续签合同后，被告未按时向原告支付租金。截止2019年11月30日，被告累计拖欠租金及物业管理费134208元。迫于无奈，原告于2019年11月30日通知被告解除租赁合同，并要求被告清理场地。原告多次催缴无果，特向法院起诉。被告广州优众办公家具有限公司提交书面答辩状辩称：原、被告有签订补充协议，租金是按照补充协议履行的。商铺属于违法建筑，同意合同无效。被告只欠2019年10月1日至2019年11月18日的租金，按月租金24545元计算1.5个月为35317.5元。被告缴纳了履约保证金23545元及质保金20000元，抵扣租金后还有剩余。原告要求被告支付滞纳金，被告不同意，因被告并非不想解决问题，是因原告人员阻拦才被迫离场，不应支付滞纳金。2019年11月18日下午5点30分，原告已关闭被告店铺的电源，并阻拦被告搬离任何物品，之后有客户欲购买货物，原告也不同意出货，故2019年11月18日之后不应计费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》、催缴通知、解除合同告知函、清铺通知、快递单、微信聊天记录、库存表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《欧亚达家居商场卖场租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达建材家居广州黄石店3楼编号为B3-34-1/35/A3-31/32号铺位（以下简称涉案物业）租赁给乙方。计租面积1177.27平方米，租赁期自2019年7月17日起至2021年4月30日止。乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为29元/平方米/月，每月租金为34140.83元；首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为28元/平方米/月，每月物业服务费为32963.56元。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金23545元；乙方应向甲方交纳商品质量保证金30000元；等等。2019年9月20日，欧亚达家居（广州白云）店向优众专卖店发出催缴通知单，记载请该店在2019年9月25日18:00前，将10月场租24545元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年10月20日，欧亚达家居（广州白云）店向优众专卖店发出催缴通知单，记载请该店在2019年10月25日18:00前，将10月场租24545元、11月场租24545元，共49090元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年11月20日，欧亚达家居（广州白云）店再次向优众专卖店发出催缴通知单，记载请该店在2019年11月25日18:00前，将10月场租24545元、11月场租24545元，12月场租24545元，共73653元交至财务室，逾期每日将按所欠总金额的3‰缴纳滞纳金；等等。2019年12月1日，原告向陈智君发出解除租赁合同催缴租金限期腾退通知书，记载贵方在截止通知之日已累计拖欠租金、物业服务费及其他各项费用共136208元，特通知租赁关系于2019年12月1日解除，请贵方在收到本通知后三日内将店铺内商品自行腾空并支付拖欠的租金、物业管理费；等等。原告将该通知邮寄给陈智君，但于2019年12月6日被本人拒收退回。2019年11月27日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。庭审中，原告对被告所称已缴纳履约保证金23545元及质保金20000元无异议；称催缴通知中记载租金为24545元/月，该价格是被告按时缴租的优惠价格，若被告未按时缴租，则应按照合同约定价格缴纳租金；确认在2019年11月5日18:00对涉案店铺停电，停电后被告仍继续经营了5天；被告仍有货物存放在涉案商铺内。被告对上述停电事实无异议。本院认为：因涉案物业无规划报建手续，原被告签订的《欧亚达家居商场卖场租赁合同》无效。《欧亚达家居商场卖场租赁合同》虽无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。关于2019年10月及11月租金即占有使用费。原告主张应参照合同约定的租金（含管理费）67104.39元/月，但考虑原、被告实际履行的租金价格为24545元/月，应以实际履行的价格为准。又因原告已于2019年11月5日对涉案店铺停电，被告仅在停电后经营了5天，现被告同意支付至11月18日的占有使用费，属于被告自行行使处分权的行为，本院予以准许，故占有使用费仅应计算至2019年11月18日，共计39272元（24545元/月+24545元/月÷30天×18天）。关于滞纳金，因合同无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，但考虑被告未及时向原告付款，实际占用原告资金，被告应对原告资金被占用导致的利息损失予以赔偿，故本院酌情认定被告应以39272元为基数自原告起诉之日即2020年1月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至被告主张抵扣之日即2020年3月14日为439.85元。因合同无效，原告已收取的履约保证金、质保金共计43545元，该费用应予以退还被告，现被告主张抵扣合理，故占有使用费及滞纳金抵扣后被告已无需向原告再行支付，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告广州建喜达家居市场管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1736元，由原告广州建喜达家居市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年三月二十六日书记员  蔡佳丽