广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终613号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金牛，男，1961年7月13日出生，汉族，住广东省中山市***********。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉光，男，1973年2月28日出生，汉族，住广东省中山市***********。上诉人（原审被告）：张永娟，女，1963年4月17日出生，汉族，住广东省中山市**********。上诉人（原审被告）：刘玉梅，女，1968年3月29日出生，汉族，住广东省中山市***********。上诉人（原审被告）：刘玉娟，女，1970年8月16日出生，汉族，住广东省中山市**********。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫日生，男，1974年9月8日，住广东省珠海市香洲区***********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄振彪，男，1965年2月21日，住广东省化州市************。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。原审第三人：张佩灵，女，1975年1月29日出生，汉族，住广东省坦洲镇连仕街一巷12号。上诉人刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟因与被上诉人莫日生、黄振彪以及原审第三人张佩灵合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟的一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案《合作建房合同》无效不当，该合同仅约定了被上诉人有期限的居住权作为合作方的收益，并不包含宅基地的转让和出售，不违反相关法律的强制性规定，不应认定为无效合同。二、上诉人在收到保证金前已搬入租赁住房，并将涉案土地及地上房屋交付被上诉人，被上诉人迟迟不动工，最后更起诉要求解除涉案合同，此时距双方签订涉案合同已超过两年。被上诉人的行为造成上诉人就涉案房屋的租金收益及在外租房的租金损失，导致涉案房屋在待拆除的两年时间里无人居住照管而遭受房屋设施的损坏。上诉人就此提出了相应的证据，一审法院仍认为证据不足，明显不公。三、涉案合同已明确约定起建房屋为八层和十一层，而被上诉人作为建设方，具有长期和他人合建房屋的经验，其对在集体所有的宅基地上能否合法报建八层和十一层的房屋应有明确的认知。但被上诉人却以不能合法报建为借口要求解除涉案合同，明显是为了逃避解除合同的违约责任，试图通过诉讼获取非法利益。四、即使涉案合同无效，但该合作意向系被上诉人主动找上诉人要求合建，被上诉人认为有能力才会实施该项目，被上诉人应对本次合作承担更大的过错责任。庭审中，上诉人补充如下上诉意见：一、涉案合同效力由法院认定，上诉人在合同履行过程中产生的损失是实际发生的。其中，关于搬迁损失，上诉人已在一审诉讼中举证证明上诉人搬迁，且被上诉人在一审诉讼中也未主张因上诉人拒绝搬迁或未搬迁造成合同无法履行而解除合同。被上诉人只是主张涉案房屋无法办理继承及施工建设手续而解除合同，其主张解除合同所依据的事实与理由在涉案合同中没有载明，只是被上诉人的借口。本案能够认定上诉人已将涉案土地及待拆除的房屋交付被上诉人，因为被上诉人自身原因没有履行合同。一审法院亦已认定被上诉人存在合同缔约过失责任，所以被上诉人应承担过错赔偿责任。二、关于待拆除房屋的租金损失问题，上诉人的房屋经过出租登记并标有出租房屋的标志。上诉人为履行涉案合同，提前解除租赁合同，造成上诉人的租金损失及提前解除租赁合同的赔偿损失。三、被上诉人在涉案合同中同意支付4万元搬迁费及逾期完工时支付待收租金损失5千元，所以被上诉人明知及确认了上诉人的搬迁费及租金损失。四、本案因被上诉人的原因导致合同无法履行并引发本案诉讼，故涉案诉讼费应全部由被上诉人承担。莫日生、黄振彪辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。张佩灵未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。莫日生、黄振彪向一审法院起诉请求：1．刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟向莫日生、黄振彪返还保证金30万元；2．解除莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟签订的合作建房合同。刘金牛、刘玉光向一审法院提出反诉请求：1．莫日生、黄振彪向刘金牛、刘玉光支付搬迁费40000元；2．莫日生、黄振彪向刘金牛、刘玉光支付维修房屋设施费45000元；3．莫日生、黄振彪向刘金牛、刘玉光支付出租房空租损失费216400元[包括解约赔偿金22000元（2000元/间×11间）,2016年9月1日至2018年9月1日共计24个月房屋空租费194400元（660元/间×24个月×10间+1500元/间×24个月）]；4．莫日生、黄振彪向刘金牛、刘玉光支付2016年9月1日至2018年9月1日期间另行租房的租金60000元（1000元/月×24个月+1500元/月×24个月）；5．莫日生、黄振彪向刘金牛、刘玉光支付2016年与2018年之间建房的差价720000元。一审法院认定事实如下：1．刘沛坤与黄苏妹于1960年按风俗习惯结婚，婚后育有刘金牛、刘玉华、刘玉梅、刘玉娟、刘玉光子女五人。1990年6月25日，刘玉华与张永娟登记结婚，婚后育有刘海玲、刘小凤、刘永燊三子女，刘玉华因交通事故死亡于1999年3月24日被注销户口。2000年9月24日，刘玉光与张佩灵登记结婚。刘沛坤、黄苏妹病故后分别于2002年3月13日、2012年6月25日被注销户口。2．2016年8月25日，莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟签订《合作建房合同》，约定刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟提供刘沛坤（房产证上宅基地使用者是刘培坤，图纸上载明的使用者为刘沛坤）名下位于中山市*********[集体土地建设用地使用证：中府集建总字第317220号/中府集建字（1991）第33010220号，使用土地面积415平方米]的宅基地使用权与莫日生、黄振彪合作建房，由莫日生、黄振彪出资在案涉土地上重新建设两栋分别为八层（A栋）和十一层半（B栋）的房屋。房屋建好后，原有旧房产证的面积权益归刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟所有，宅基地及自留地权益则由莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟各占百分之五十，按照协议所涉土地及房屋权益属八十年居住使用（按法律规定年限）双方分配所得的房屋可以进行转让、抵押、出租或赠与他人等（注：在八十年内房屋及土地如遇政府或开发商行为对上述房地产进行征收，拆迁改造等情况时，B栋房屋所得补偿及赔偿款或房屋和其他实物均归莫日生、黄振彪所有）。莫日生、黄振彪同意在签订合同当日，一次性向刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟支付4万元作为旧房屋的搬迁费；刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟要求莫日生、黄振彪在旧房屋拆除前，一次性向其支付30万元作为新建房的保证金，合同还约定了其他事项。2018年11月13日，中山市坦洲镇十四村社区*民委员会出具证明，载明刘沛坤与刘培坤同属一人。2019年1月3日，一审法院依职权从中山市公安局坦洲分局查询到刘沛坤并无曾用名，但从公安部门户籍档案底册中查询到刘培坤，1934年7月8日出生。3．黄振彪分别于2016年9月5日、2016年9月7日向刘玉光妻子张佩灵的银行账户转账合计30万，张佩灵确认收到该保证金。4．刘金牛、刘玉光提交照片用于证明案涉房屋已在出租管理单位备案可出租获利，地址中山市*********，备案编号为坦洲镇金斗派出所出租房十四村00426。刘金牛、刘玉光提交租赁合同、收款收据用于证明在签订合作建房合同前张佩灵已将案涉房屋出租给案外人获益及为履行合同与承租人解约，已向承租人赔偿违约金。莫日生、黄振彪对此不确认，称合同没有在相关部门备案，是虚假合同。刘金牛、刘玉光提交租房合同、收据用于证明其已依约搬离案涉房屋在外承租房屋居住。莫日生、黄振彪对此不确认，称刘金牛、刘玉光一直居住在案涉房屋。刘金牛、刘玉光提交照片、收款收据用于证明其搬离案涉房屋后因无人打理，房屋部分物件已损坏及修理损坏物件的支出。莫日生、黄振彪对此不确认。刘金牛、刘玉光并未举证证明签订案涉合同前后案涉房屋的用水用电情况。一审法院认为，本案并非合资、合作开发房地产合同纠纷，房地产开发经营仅指建设前期的经营活动，特别是房地产经营者之间进行的项目转让、合作开发、委托代建的活动。本案中，双方当事人均为自然人主体，并非房地产经营者，因此双方之间并不构成合资、合作开发房地产合同纠纷。莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟在《合作建房合同》中约定，由莫日生、黄振彪出资在宅基地上建设房屋A栋（八层）和B栋（十一层半），房屋建好后，原有旧房产证的面积权益归刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟所有，宅基地及自留地权益则双方各占百分之五十，莫日生、黄振彪对分配所得的B栋房屋可以进行转让、抵押、出租或者赠与以及房屋如遇征收、拆迁改造得到的金钱补偿或房屋等其他实物补偿归其所有，双方的约定实质上是由莫日生、黄振彪出资建设房屋以期取得房屋的所有权及宅基地、自留地百分之五十的权益，合作建房合同的实质是房屋买卖合同，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，案涉土地为集体土地，系属于刘培坤（房证图纸上“刘沛坤”）名下的宅基地，莫日生、黄振彪非该集体的成员，其签订合同的目的在于出资建造房屋后取得所有权，刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟向集体经济组织之外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定为无效。莫日生、黄振彪基于合同有效要求解除合同，刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟主张支付搬迁费的诉求，均理据不足，一审法院不予支持。合同无效后，双方基于合同取得的财产应当相互返还，莫日生、黄振彪主张刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟返还保证30万元的诉求，理据充分，一审法院予以支持。关于合同无效的过错承担问题，莫日生、黄振彪作为从事商事活动的理性人，在签订合同前应对合同所涉各方面因素进行了解，尽审慎交易之义务，其在订立合同时是清楚地知道案涉土地的性质及权属人的情况的，对于合同的无效存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，莫日生、黄振彪应承担相应的缔约过失责任，但刘金牛、刘玉光的举证无法证明其已搬离案涉房屋以及其产生的损失，在其未能进一步举证证明其损失实际发生的情况下，应承担举证不能的不利后果，因此刘金牛、刘玉光要求莫日生、黄振彪支付维修房屋设施费、出租房空置费、承租房屋租金费用、建房差价的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟于判决发生法律效力之日起七日内向莫日生、黄振彪返还保证金30万元；二、驳回莫日生、黄振彪其他的诉讼请求；三、驳回刘金牛、刘玉光的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5800元（莫日生、黄振彪已预交），由刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟负担（刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟应于一审判决发生法律效力起七日内迳付莫日生、黄振彪）；反诉受理费7266元（刘金牛、刘玉光已预交），由刘金牛、刘玉光负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.涉案的《合作建房合同》约定：“本协议双方签订后生效，如任何一方违约造成对方损失者，违约方须对造成的实际损失按违约时的房产市场价进行赔偿……”。2.二审中，上诉人主张：涉案宅基地上的原有房屋没有被拆掉，也未建新房；其在涉案合同签订后一个月内搬离涉案房屋，后因被上诉人未实际施工，上诉人在一年后又搬回去。本院认为，民事诉讼应当针对当事人诉因及诉请所依据的基础法律关系进行审查。从莫日生、黄振彪提起本案诉讼的诉求以及所依据的事实理由来看，被上诉人系依据其与上诉人签订的涉案《合作建房合同》以及双方就该合同履行的相关事实提起本案诉讼，并主张相关实体权利。因此，要界定本案的案由，关键在于确定双方签订的涉案合同的合同性质。而人民法院认定民事合同性质，应根据合同条款所反映当事人真实意思，并结合其签订合同真实目的及合同实际履行情况等因素，进行综合判断。本案中，双方签订的涉案合同虽然名为《合作建房合同》，但根据该合同中对于双方合作方式以及双方权利义务等事项所约定的具体内容可知，涉案合同约定上诉人的主要合同义务为提供宅基地使用权，而被上诉人的主要合同义务为出资建造新房,双方的主要合同权利为新房建成后双方按约定比例分配房屋所有权。即通过界定合同双方权利义务的内容可知，上诉人系通过让渡宅基地使用权的方式获取对被上诉人建造新房的利益，相应地，被上诉人系通过新建房屋并向上诉人让渡部分新建房屋的产权的方式获得对涉案宅基地的利益。所以，本案应为合同纠纷。一审认定本案为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。就涉案的《合作建房合同》的效力问题。根据我国现行法律的规定，宅基地属于农民集体所有，为保障本集体经济组织内部成员的居住权，农村集体经济组织可向内部成员分配宅基地使用权，故农村宅基地使用权的取得具有较强的身份属性。而如上所述，双方签订的合同名为《合作建房合同》，实为转让宅基地使用权的合同，故上诉人与被上诉人通过“合作建房”的方式将属于农民集体所有的宅基地使用权让与非该集体经济组织成员的被上诉人用于建造房屋,违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院据此认定该合同为无效合同，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即无效合同被认定无效后，应遵循相互返还、过错方赔偿对方损失的处理原则确定双方的责任。而因涉案合同自始无效，合同双方均不得主张对方按照合同约定履行合同义务，故上诉人主张被上诉人按合同约定向其支付搬迁费40000元的反诉请求，明显理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。同时，上诉人作为涉案宅基地使用权的出让方，其应知晓涉案土地的性质以及该土地使用权不得向非集体经济组织的被上诉人转让等情况，故上诉人与被上诉人对于涉案合同的无效均存在过错，双方均应承担相应的责任，该责任如上所述，为相互返还、赔偿对方损失的责任。本案中，虽然上诉主张其因履行涉案合同遭受了维修房屋设施费、出租房空置费、承租房屋租金费用、建房差价等损失，但根据涉案合同约定双方的权利义务的内容可知，上诉人向被上诉人让渡涉案宅基地及该土地上原有房屋用于兴建新房，在新房建造前，上诉人遭受的系无法占有使用涉案宅基地及该土地上房屋的损失，根据上诉人陈述的事实，其遭受该损失的时间为一年多。但根据审理查明的事实可知，被上诉人在签订涉案合同后已向上诉人支付保证金30万元，被上诉人亦遭受该部分资金无法使用的损失，相应地，上诉人在占用该资金期间享受了占用该部分资金的利益，且占用时间至今已超过三年。因此，即使上诉人主张的上诉损失属实，其该部分损失亦应与被上诉人遭受的资金被占用的损失进行冲抵，本院综合考量上诉人已支付保证金的数额、时间以及上诉人主张其丧失占用涉案宅基地及地上房屋的期限等因素，认定双方遭受的上述损失相互冲抵后，双方无须向对方赔偿损失。上诉人在被上诉人未向其主张资金占用损失的情况下，主张被上诉人向其赔偿其上述损失的诉求不能成立，本院亦不予支持。关于本案诉讼费的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”因本案被上诉人的诉求成立，而上诉人的反诉请求均不能成立，故本案一、二审的诉讼费均应由上诉人负担。综上所述，刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17233元，由上诉人刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年三月二十日书记员  郑 蕙