贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终595号 上诉人（原审原告）：安顺万豪商业运营管理有限公司。住所地：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县关索镇宣传文化中心。统一社会信用代码：9152042408275565XM。 法定代表人：陶文敏,系公司董事长。 委托代理人：周永龙，系该公司运营部经理，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：晏清，男，彝族，1982年2月2日生，住贵州省关岭布依族苗族自治县。 上诉人安顺万豪商业运营管理有限公司（以下简称万豪公司）与被上诉人晏清租赁合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院(2019)黔0424民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：请求撤销原判、改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据双方签订的97-104号《万豪广场租赁合同》，约定是由被上诉人先交付租金及物业费后使用商铺，而被上诉人自2018年7月至今尚未向上诉人支付物业管理费，自2018年10月起至今未向上诉人交付租金，已经构成违约。虽然上诉人在2019年5月22日停止给被上诉人商铺供电，但在此前上诉人多次找被上诉人协商，被上诉人多次拒绝才采取供电行为。根据《中华人民共和国合同法》第67条，上诉人对案涉商铺停止供电的行为符合法律规定，一审不支持2019年5月22日以后的租金及物管费错误。2、双方在租赁合同约定逾期未支付款项的违约金，是按照应付款每日千分之三予以计算，若按照该约定，计算的违约金过高，上诉人参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，按照未支付款项20%计算，一审予以调整属于适用法律错误。3、根据双方租赁合同的约定，若被上诉人存在违约，致使上诉人通过诉讼等途径实现债权的诉讼费、律师费、差旅费应由被上诉人承担。上诉人在一审中未提供发票单已经提交《委托合同》，约定代理费为3000元，也未高于安顺市律师代理服务费的相关规定。上诉人主张的律师费应当予以支持。 被上诉人晏清二审未答辩。 原审原告万豪公司一审诉讼请求：1、判令被告履行编号为正一层97-104铺《万豪广场租赁合同》，支付原告2018年10月15日至2019年10月15日的租金共计为106936元。2、判令被告支付原告2018年7月16日至2019年7月15日物业管理费10692元。3、判令被告支付原告违约金23525.6元。4、判令被告承担原告为实现债权所支付的律师费3000元。5、本案诉讼费由被告承担。 一审认定，原告与被告于2018年7月16日签订了合同编号为正一层097-104铺《万豪广场租赁合同》，合同约定被告向原告租赁关岭万豪商业广场F座正一层097-104号，建筑面积为297.09平方米的商铺用于汽车服务，租期28个月，即2018年7月16日至2020年10月29日止，租金为月租金8911元，先付租金后使用，每三个月为一个计租期，被告每月应当向原告交纳物业管理费891元，物业管理费以每一年为一个计费期，物业管理费应在商场进场装修前支付给原告，被告延期向原告交纳应付款项或者费用，原告有权收取迟延履行违约金，违约金以迟延应付款项或者费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日止，同时约定，被告在经营过程中所接纳的车辆，禁止停放于消防登高面上（包含小广场内外）……被告无权私自对消防登高面上的通行车辆放行……等。原告于2019年5月22日对租赁给被告的商铺停止供电。 一审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同约定的内容未违反相关法律的禁止性规定，合法有效，当事人应遵循诚实信用原则，按合同约定履行义务。关于租金的问题，原告于2019年5月22日停止商铺供电，原告采取停电的措施来催缴费用,该行为直接影响到了租赁商铺的正常使用，客观上造成被告无法继续使用该商铺，故对原告诉请2019年5月22日后的租金和物管费不予支持。被告应支付原告自2018年10月16日至2019年5月21日的租金，按照合同的约定，月租金8911元，先付租金后使用，故被告应于2018年10月16日支付原告2018年10月16日至2019年1月15日的租金，计算为月租金8911元×3个月=26733元；应于2019年1月16日支付原告2019年1月16日至2019年4月15日的租金，计算为月租金8911元×3个月=26733元；应于2019年4月16日支付原告2019年4月16日至2019年5月21日的租金，计算为月租金8911元×1个月+月租金8911元÷30天×6天=10693.2元，以上租金合计64159.2元。关于物管费的问题，被告应支付原告自2018年10月16日至2019年5月21日的物管费，共计10个月6天，按照合同的约定，计算为月物管费891元×10个月+月物管费891元÷30天×6天=9088.2元。关于原告诉请违约金23525.6元，审理中原告陈述主张违约金从应付之日计算至起诉之日，双方约定迟延履行违约金为应付款项每日千分之三计算，审理中，被告提出金额过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，综合考虑被告逾期支付的行为损害原告预期的利益,根据违约金兼具补偿性及惩罚性的性质及公平原则和诚实信用原则,酌情判决被告以未付款项为基数，自应付之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金，自2019年8月20日起至2019年10月12日（即起诉之日）止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于原告诉请被告支付为实现债权支付的律师费3000元，原告虽提供了《委托合同》，但未提供发票和银行转账记录等予以佐证原告已实际支付实现债权的费用，故不予支持。关于被告晏清辩称原告于2019年3月3日在进入汽车修理平台的通道加装铁链，致使其经营恶化的意见，双方在签订租赁合同时已约定被告无权私自对消防登高面上的通行车辆放行，被告提供的视频不足以证明原告对公共区域的管理行为阻碍其经营，且必然导致其经营恶化，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告答辩依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：1、限被告晏清于判决生效后十日内支付原告万豪公司2018年10月16日至2019年5月21日止的租金64159.2元。2、限被告晏清于判决生效后十日内支付原告万豪公司2018年10月16日至2019年5月21日止的物管费9088.2元。3、限被告晏清于判决生效后十日内支付原告万豪公司分别以26733元为基数从2018年10月16日起；以26733元为基数从2019年1月16日起；以10693.2元为基数从2019年4月16日起；以9088.2元为基数从2018年7月16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至2019年10月12日（即起诉之日）止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。4、驳回原告万豪公司其他诉讼请求。案件受理费1592（按简易程序减半收取），由被告晏清承担809元，由原告万豪公司承担783元。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明：双方当事人于2018年7月16日签订的关岭万豪商业广场F座正一层097-104号《万豪广场租赁合同》（以下简称97-104号租赁合同）第八点违约责任第一条约定：租赁期间，如果（晏清）有违反或不履行本合同的行为，给万豪公司造成损失或者万豪公司发出书面通知后5个日内，晏清拒不纠正该行为并赔偿万豪公司损失的，万豪公司有权直接抵租赁保证金。2019年2月万豪公司在通往小区广场通道安装地桩铁链，而此前晏清开办的汽车服务城的汽车保养可以由该通道进入到97至104号工位进行保养，且需要保养的车无法从晏清租赁的105、106号铺面进入。 上述事实有晏清在（2020）黔04民终360号案件提交的微信聊天记录、二审接待笔录、一审卷宗证据、庭审笔录为凭。二审确认一审查明的其他事实。 本院认为，二审围绕上诉人的上诉理由进行审查。根据万豪公司的上诉状陈述，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否应支付上诉人2019年5月22日至2019年10月15日的租金及物管费。2、一审调整违约金是否恰当。3、被上诉人是否应承担3000元的律师费。 关于第一个争议焦点。双方签订的97-104号租赁合同中已经明确晏清承租案涉商铺的目的是用于汽车经营服务并明确了晏清在经营过程中所接纳的车辆，禁止停放于消防登高面上（包含小广场内外），双方均应按照合同约定严格履行。在本案中，晏清未按照租赁合同约定先付租金后使用，已经存在违约，万豪公司并未解除合同，也并未按照合同约定书面通知晏清并进而抵扣租金，而是默许晏清继续使用案涉租赁物继续经营。合同中虽然明确晏清经营过程中接纳的车辆禁止停放在消防登高面，但从双方当事人实际履行合同情况，2019年2月前万豪公司并未在小区通道安装地桩铁链，而此前晏清经营接纳的客户车辆可以藉此进入97-104号商铺工位获得服务，105、106号商铺不能直达97-104号商铺服务工位。地桩铁链安装问题引发纠纷，影响租赁物正常用途，至2019年5月22日万豪公司对晏清经营的汽车服务城进行停电，客观上造成晏清无法经营的局面。且万豪公司也未提交证据证明在5月22日晏清继续使用案涉商铺进行经营。一审将租期计算到2019年5月21日并无不当。 关于第二、三个争议焦点。双方签订的合同虽然约定了逾期违约金按照逾期交付金额的3‰/日计算。但在本案中，合同约定晏清应先付租金后使用已经存在违约，万豪公司并未解除合同，也并未按照合同约定书面通知晏清并进而抵扣租金，而是默许晏清继续使用案涉租赁物继续经营。后万豪公司安装地桩铁链双方产生纠纷，万豪公司在2019年5月22日停电影响案涉商铺正常经营。因此，案涉租赁合同不能履行双方均有过错。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条综合逾期支付租金行为给万豪公造成的预期利益的损害进行调整。具有法律依据，也符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，万豪公司关于违约金计算的上诉理由不成立，本院不予支持。关于律师费用问题，双方签订的租赁合同第八点第六条虽然约定万豪公司向晏清催讨租金或者其他费用而引起的必要费用（包括律师费）和开支，由晏清承担。但在一、二审中万豪公司均未出示支付律师服务费的票据。对此本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3184元，由上诉人安顺万豪商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 黄光美 审判员 宋 颂 二〇二〇年三月十八日 法官助理朱俊蓉 书记员郭敏（代） 附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。