河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终151号 上诉人（原审被告）：李文普，男，1942年1月7日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：申素梅，河北恒帆律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：张玉莹，女，1991年11月28日出生，汉族，住永清县。 委托诉讼代理人：李江，永清县永清兴达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李海苹，女，1974年2月25日出生，汉族，住永清县。 委托诉讼代理人：孙永，永清县永清顺达法律服务所法律工作者。 上诉人李文普、张玉莹因与被上诉人李海苹确认合同无效纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文普上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2558号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定涉案房产属于李文普与徐玉鸾的夫妻共同财产错误。涉案房屋是李文普作为永清县供电局职工分得，是李文普个人交纳的全部购房款，不动产证书登记的所有权人为李文普。该房屋没有约定为家庭共有财产，李海苹不是出资人和产权人。李文普对遗嘱不知情。2、一审判决认定张玉莹不构成善意取得错误。高玉萍与李文普是夫妻关系，知道李文普已经与养女李海苹解除了养子女关系，一直认为该房产是李文普个人财产，无理由知道涉案房屋存在共有人。张玉莹虽是高玉萍的孙女，也无理由知道涉案房产存在纠纷。李文普和张玉莹签订的《永清县存量房屋买卖合同》是经房管部门审核签订，实际交易价格比评估价格高出1万元，购房款除9万元作为房租外，其他款项均已支付。张玉莹在受让房屋时为善意，是以合理价格转让，双方之间的买卖合同合法有效，涉案房屋已经依法登记，第三人已取得了涉案房屋的所有权。3、即使李海苹通过继承获得份额，房屋也是李文普和李海苹共有，李文普持有四分之三的份额，有权出卖。 张玉莹述称，对李文普的上诉请求及理由均认可。 李海苹辩称，1、李海苹是李文普、徐玉鸾夫妇的养女，1991年6月参加工作。1996年12月14日，李海苹及养父母以李文普的名义购买涉案房屋，系用家庭收入所购，属于李文普和徐玉鸾共有，该事实有李文普2014年12月8日出具的遗嘱证实。徐玉鸾于2014年11月21日去世，李文普与李海苹解除收养关系是2017年，李海苹有权继承养母的财产，李文普对涉案房屋没有单独处置权。即使是按份共有，李文普转让自己的份额，李海苹享有优先购买权。2、上诉人张玉莹称购房款分两次支付，于签订合同当日给付10万元，于2019年5月10日给付31万元，均是以现金形式支付，不符合常理。张玉莹自述第二笔购房款用平安银行的贷款支付，但李文普出具收条的时间是2019年5月10日，贷款的发放时间是2009年5月23日，自相矛盾。李文普现任妻子高玉萍是张玉莹的亲奶奶，张玉莹不可能不知道涉案房屋存在纠纷，属于恶意串通侵害他人的合法利益。3、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。涉案房屋系李文普与李海苹共有，张玉莹明知房屋有纠纷及李海苹不知情，与李文普签订《永清县存量房屋买卖合同》，且没有实际支付购房款，不属于善意取得。 张玉莹上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2558号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、如果涉案房屋是李文普与妻子徐玉鸾的夫妻共同财产，李海苹在徐玉鸾去世后有继承权，其与李文普对涉案房屋是按份共有，李文普享有四分之三的份额，李海苹只享有四分之一的份额。依据物权法第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。上诉人对涉案房屋有处分权，何况涉案房屋是李文普的个人财产。2、张玉莹将涉案房屋抵押贷款，2019年5月23日收到银行贷款，2019年7月11日以现金方式支付李文普31万元，李文普出具收据时错把日期写成2019年5月10日。庭审后，张玉莹回忆起付款时有一段视频录像，录制时间是2019年7月11日，已将该视频交给一审法院，但没有认定。 李文普述称，对于张玉莹的上诉请求及理由均认可。 李海苹辩称，与对李文普的答辩意见相同。 李海苹向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告李文普与原告李海苹原系养父女关系，原告自幼由被告李文普夫妻收养并抚养成年。李文普系国网冀北电力有限公司永清县供电分公司（原永清县供电局）职工，1962年参加工作，1997年退休。1996年永清县供电局准备为职工建造住房，李文普作为单位老职工分得住房一套。1996年12月4日，李文普交纳购房款30000元，1997年4月14日交纳购房款17000元，1999年12月21日交纳购房款7199.48元。涉案房屋建于1997年，不动产登记位置为永清县益昌南路电业局宿舍楼，李文普分配房号为2号楼3单元201号，房屋建筑面积91.81平方米，不动产权证书号为永供电改014号，登记所有权人为李文普。2014年11月21日被告李文普妻子徐玉鸾去世，2015年6月15日，李文普与高玉萍登记结婚，第三人张玉莹系高玉萍孙女。2017年10月17日，经一审法院调解李文普与李海苹解除了收养关系。2018年9月25日，李文普与张玉莹签订《永清县存量房屋买卖合同》，李文普将涉案房屋出售给了张玉莹，合同约定房屋成交价格400000元。当日，李文普为张玉莹出具收买房款100000元收条一张，2019年5月10日，李文普为张玉莹出具收买房款310000元收条一张。2018年10月24日，房屋转移登记至张玉莹名下，不动产权证号［冀（2018）永清县不动产权第××号］。2019年5月15日，张玉莹、徐博浩（张玉莹配偶）与平安银行股份有限公司廊坊分行签订《个人循环授信额度合同》，张玉莹以涉案房屋议定价值734000元作为抵押，向平安银行股份有限公司廊坊分行借款350000元。另查明，2018年12月26日，李文普、高玉萍作为甲方，张玉莹、徐博浩作为乙方，双方签订《赡养协议书》，协议由乙方赡养甲方，甲方夫妻临终时所有财产归乙方所有。 一审法院认为，本案争议焦点一、关于涉案房屋产权问题。涉案房屋系李文普作为工作单位老职工，依据单位建房分房政策取得的具有福利性质的住房，房改后该房屋登记在李文普名下。该房屋在没有约定为家庭共有财产，李海苹为购买涉案房屋出资的证据并不充分，其持有交纳购房款的收据，并不能证实购房款系其交纳。在徐玉鸾去世后，李文普的遗嘱中，李文普明确表示该房产系其夫妻共同创造的财产。因此，一审法院认为，涉案房产为李文普与徐玉鸾的夫妻共同财产。在徐玉鸾去世后，李海苹作为养子女享有继承权。各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属于各继承人共同共有。徐玉鸾于2014年去世，李海苹已经享有继承权，李文普与李海苹于2017年解除收养关系，不影响遗产已经共有的事实。因此现涉案房屋为李文普与李海苹共同共有。争议焦点二、关于李文普与张玉莹签订的《永清县存量房屋买卖合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追人或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。涉案房产系李文普与李海苹共同共有，李文普在出售涉案房产时未经过李海苹同意，事后也未经过李海苹追认。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。李文普妻子徐玉鸾于2014年11月去世，高玉萍2015年6月与李文普结婚，涉案房产系李文普与徐玉鸾夫妻共同财产，各继承人没有分配遗产，高玉萍作为李文普妻子，应当知道李文普有养女李海苹，对涉案房产存在共有人应当知情。第三人张玉莹作为高玉萍的孙女，也应当知道涉案房产存在纠纷。李文普虽然出具了收取购房款的收条，但是作为大额交易，应当提供转账记录，张玉莹称房款为现金支付，应当提供取款记录，或者提供李文普将收取的房款存储的记录。李文普收取张玉莹310000房款所打收条为2019年5月10日，而张玉莹贷款的放款日为2019年5月23日，这与张玉莹所述贷款用于支付310000元购房款相矛盾。李文普及张玉莹所述因李文普因看病用钱着急卖房，二人没有提交充足证据证实，一审法院不予认定。综上所述，李文普转让共有财产，未经共有人李海苹同意，事后也未经李海苹追人，张玉莹明知购买涉案房产存在产权争议而购买涉案房产，也未证明足额支付对价款，张玉莹不构成善意取得。故一审法院认定李文普与张玉莹签订的房屋买卖协议无效。综上所述，对于原告请求确认被告李文普与第三人张玉莹签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，判决：确认被告李文普与第三人张玉莹于2018年9月25日签订的《永清县存量房屋买卖合同》无效。 本院二审期间，李文普提交存折一个，证明李文普于2019年7月11日将第二批款中的20万元存入中国邮政储蓄银行股份有限公司永清县燕南营业所，确实收到了张玉莹的购房款。李海苹质证意见，对该证据不认可，不能证明此款与购房款有关联性。张玉莹质证意见，对该证据认可。张玉莹提交视频一份，证明张玉莹支付31万元购房款时间是2019年7月11日，视频的录制时间是2019年7月11日。李海苹质证意见，对该证据不认可，不能认定视频中是李文普，录制的时间只是张玉莹口述是2019年7月11日，这个时间与李文普在一审中出示的收条时间不一致，收条是最原始的证据，录像中不能显示钱的数额。李文普质证意见，对该证据的合法性、真实性、关联性认可，在2019年7月11日李文普确实收到了张玉莹的购房款31万元，视频中收钱的是李文普本人，收条不是李文普提供，不是收款当日出具的，当时打了收条但是丢失了，这个收条是在李海苹提起诉讼后李文普又给张玉莹补写的收条，日期是李文普记错了，写了5月10日，实际收款日期是7月11日。本院审查认为，李文普提交的存折能够证实李文普于2019年7月11日存入中国邮政储蓄银行股份有限公司永清县燕南营业所20万元现金的事实。对于张玉莹提交的视频，无法显示录制的时间，该视频中未表明钱的数额及用途。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋系上诉人李文普前妻徐玉鸾在世时，李文普从工作单位购买，现无证据证实二人对该房屋的所有权进行了约定，应认定案涉房屋为李文普与徐玉鸾的夫妻共同财产。2014年徐玉鸾去世后，其养女李海苹对徐玉鸾的财产享有继承权，李海苹对案涉房屋享有份额。李文普在出售涉案房产时未经过李海苹同意，事后也未经过李海苹追认。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。李文普前妻徐玉鸾于2014年11月去世，高玉萍2015年6月与李文普结婚，其对涉案房产系李文普与徐玉鸾夫妻共同财产，李文普有养女李海苹，李海苹对徐玉鸾的房产部分享有继承权，应当知情。上诉人张玉莹作为高玉萍的孙女，也应当知道涉案房产存在纠纷，不能构成善意取得。对于是否已支付足额购房款问题，张玉莹称已扣除房屋租金9万元后足额支付41万元，李文普认可收到上述购房款，但提供的证据存在矛盾之处。 综上所述，李文普、张玉莹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李文普负担50元、张玉莹负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年三月十三日 书记员 周 雪