四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终561号 上诉人（原审原告）：李明，男，1970年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：郭虹（系夫妻关系），住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：李欣池，女，1997年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：郭虹（系母女关系），住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：郭虹，女，1970年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：宜宾玉龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元二层2-3号。 法定代表人：夏光利，总经理。 被上诉人（原审被告）：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。 法定代表人：夏光利，总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄滨，男，公司员工。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖小刚，男，公司员工。 上诉人郭虹、李明、李欣池因与被上诉人宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司民间（以下简称玉龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭虹、李明、李欣池上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5746号民事判决第二项“驳回郭虹、李明、李欣池的其他诉讼请求”；二、改判银龙公司、玉龙公司为郭虹、李明、李欣池办理银龙广场商场1幢第-1层A59号商业用房的备案登记与不动产权证书；三、二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》已经法院认定为合法有效，银龙公司、玉龙公司应按合同约定履行办理讼争商品房不动产权证书的义务。银龙公司改变银龙广场购物中心户型结构后，没有缴清新图纸费、测绘费，设计公司和审图公司没有加盖章，导致上诉人所购商铺在房管局预登记表中无相应的备案和房号。银龙公司、玉龙公司挪用上诉人缴纳的办证款项，没有及时上缴相关机构，造成相关部门没有审批通过。虽然在办理备案与产权证书上存在障碍，但如何消除障碍，是银龙公司、玉龙公司与相关部门之间的问题，不是法院考虑的问题。上诉人已实际占有该商品房，并完清了购房款、契税、办证费、工本费、维修基金等所有费用，双方约定的办证期限已经届满，银龙公司、玉龙公司应当为上诉人办理讼争房产的不动产权证书。 银龙公司、玉龙公司辩称，1.银龙公司、玉龙公司已于2015年6月办理负一楼至负四楼的产权证（大证）。2.因为瞿某等476人在银龙广场的物业没有缴纳费用进行办证，导致现在没有办理分户证，过错不在银龙公司、玉龙公司。3.上诉人购买的商铺是按新销售图购买，而新的销售图至今未得到相关部门的审批同意，致使上诉人购买的商铺在房管局无相应备案，现该商铺办理产权证书存在事实上的障碍。二被上诉人也因此承担了延期办证的违约金责任。综上，不能办理不动产权证书，原因不在银龙公司、玉龙公司，肯请法院驳回上诉维持原判。 郭虹、李明、李欣池向一审法院起诉请求：1.请求银龙公司、玉龙公司立即为郭虹、李明、李欣池办理位于宜宾市翠屏区的所有权证书和国有土地使用证；2.判决银龙公司、玉龙公司支付延迟办证的违约金13847.2元（从2017年7月1日起每天18.22元计算至2019年7月31日止，共计760天；剩余的违约金以364430元为基数，按照每日万分之0.5计算至实际取得房屋不动产权证之日为止）3.银龙公司、玉龙公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月28日，郭虹、李明、李欣池（买受人）与银龙公司（出卖人）、玉龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于宜宾市翠屏区；预测建筑面积共12.21平方米，其中套内建筑面积6.01平方米，分摊建筑面积6.2平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米60637.27元，总价款人民币364430元；买受人采取一次性付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、…;3、…；出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：在买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》之前提下，买受人未按相关约定提供所需资料及完清所有费用的，则《商品房买卖合同》产权登记约定的买受人取得《房屋所有权证》期限的起始时间由“商品房交付之日”变更为“买受人向出卖人提供交齐上述资料及相关费用之日。买受人在完清以上手续后，由出卖人为买受人办理完《房屋所有权证》后365天内为买受人办理完该房屋《国有土地使用证》。” 2015年5月28日，郭虹向银龙公司支付购房款364430元，契税14577.2元、工本费、登记费、手续费2047.72元，银龙公司在收到上述费用后向郭虹出具了《收款收据》3张。同日，郭虹向宜宾银龙戎州物业管理有限公司支付了维修基金1098.9元，宜宾银龙戎州物业管理有限公司在收到上述费用后向郭虹出具了《收款收据》1张。本案所涉商业用房已按合同约定进行了交付。2017年6月17日，银龙公司向郭虹、李明、李欣池出具的《关于银龙广场商铺新、老图编号变更情况的说明》告知三人所购买合同商铺位置（新图）编号：-1-Ａ59，对应老图位置及编号：-1-Ａ49旁边新增。本案所涉商品房于2016年12月16日由一审法院进行了查封，郭虹、李明、李欣池向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2017年7月31日作出（2017）川1502执异20号执行裁定书，裁定中止对被执行人宜宾市银龙房地产开发有限公司所有的位于宜宾市翠屏区案外人郭虹、李明、李欣池所购部分房屋的执行。 另查明，银龙公司改变银龙广场商城房屋户型结构，至今未得到相关部门的审批同意，郭虹、李明、李欣池所购-1层A59号房屋系一审法院查封的房管局预登记-1层A49旁边新增部分，该房未办理备案登记。 一审法院认为，根据郭虹、李明、李欣池向一审法院提交的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据等证据，可证实本案案涉商品房即位于宜宾市翠屏区交汇处（天柏组团Ａ2-1-08地块）银龙广场商城1幢-1层Ａ59号商品房由郭虹、李明、李欣池向银龙公司、玉龙公司购买，并支付了购房款和办理产权证的相关费用，但因郭虹、李明、李欣池所购-1层Ａ59号房屋系在宜宾市房管局预登记房号-1层Ａ49旁边新增部分，与房屋权属登记机关的相关办证材料不相符，不符合办证条件，现郭虹、李明、李欣池与银龙公司、玉龙公司所签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的办证事项尚不具备履行条件，故郭虹、李明、李欣池诉请银龙公司、玉龙公司办理涉案商品房的权属登记，一审法院依法不予支持。 郭虹、李明、李欣池诉请银龙公司、玉龙公司支付迟延办证违约金13847.2元（2017年7月1日至2019年7月31日，每天18.22元，共760天）并支付违约金至实际取得不动产权证书之日止（以364430元为基数，按照每日万分之零点五计算），双方在合同中约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权要求退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”按合同约定银龙公司、玉龙公司应在2015年12月31日前将商业用房交付郭虹、李明、李欣池，并在2017年12月30日前向郭虹、李明、李欣池交付房屋所有权证书，因2016年已停止单独办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一实施不动产产权登记,银龙公司、玉龙公司未在2017年12月30日前向郭虹、李明、李欣池交付不动产权证，故应向郭虹、李明、李欣池支付相应违约金，对该诉请一审法院支持为银龙公司、玉龙公司支付郭虹、李明、李欣池从2017年12月31日至2019年7月31日期间的违约金10531.16元，并支付从2019年8月1日起至实际办理不动产权证之日止的违约金，以已付购房款364430元为基数，按每日万分之零点五计算，超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付郭虹、李明、李欣池逾期办理不动产权证违约金（计算方式为：2017年7月1日至2019年7月31日期间的违约金10531.16元，2019年8月1日起实际办理不动产权证之日止的违约金，以已付购房款364430元为基数，按每日万分之零点五计算）。二、驳回郭虹、李明、李欣池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，减半收取计123元，由郭虹、李明、李欣池负担50元，宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司负担73元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案争议的焦点为:二被上诉人是否应立即为上诉人办理位于宜宾市翠屏区的不动产权证书。 上诉人主张其与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，银龙公司、玉龙公司应当按照合同约定履行办证义务。本院认为上诉人的上诉理由不能成立，评析如下：1.依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权需经登记才能设立。上诉人与银龙公司、玉龙公司之间的《商品房买卖合同》有效，仅能证明双方存在有效的债权行为，但未经登记物权行为并不设立。上诉人上诉认为“一审法院已经确认案涉商品房属上诉人所有”的主张与法不符。2.在《商品房买卖合同》有效的情况下，上诉人主张办理不动产权证的请求实质属于合同履行问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉商品房能否登记需视是否有法律或事实障碍而定。根据已查明的事实，由于银龙公司、玉龙公司改变了银龙广场购物中心房屋户型结构，新的楼层平面分割布置图至今未得到相关部门的审批同意，案涉商品房实际变更了楼层平面分割图。据此，根据《房屋登记办法》第二十二条第一、二项“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，上诉人请求银龙公司、玉龙公司进行不动产登记属于上述情形，一审法院未支持上诉人的该项诉求并无不当。 综上，上诉人郭虹、李明、李欣池的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭虹、李明、李欣池负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  王纯强 审 判 员  林 涛 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  陈艳雪 书 记 员  曾雪莲