陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终43号上诉人（原审原告）：柯伟，男，1970年8月8日出生，汉族，住陕西省礼泉县。委托诉讼代理人：**，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西绮得置业有限公司，住所地：西安市高新区高新路枫叶大厦C座1201室。法定代表人：王红兵，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：西安市房地产经营二公司，住所地：西安市莲湖区南小巷29号羽源欣居商铺二层。法定代表人：董文军，该公司经理。委托诉讼代理人：卢禹冰，女，汉族，1978年7月14日出生，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。上诉人柯伟因与被上诉人陕西绮得置业有限公司（以下简称绮得公司）、西安市房地产经营二公司（以下简称房地产经营二公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年，柯伟作为购买人、绮得公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定柯伟购买首秀Ⅱ期第1幢1单元29层12907号，建筑面积为123.22平方米，单价6000元，总金额739320元。合同约定2014年10月20日前支付全部房款，2015年12月31日前将经建设、施工监理、勘察、设计单位共同验收合格房屋交付购买人使用。合同约定逾期交房违约金及其他权利义务。同日，绮得公司向柯伟出具金额739320元的收款收据。但上述房产至今未交付柯伟。2018年，陕西鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）因与绮得公司、浙江省建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）、单灯伟、靳新泉合同纠纷诉至西安市中级人民法院，2018年6月20日该院作出（2018）陕01民初90号判决，判决查明：2011年11月18日，鑫诺公司与建工公司就柠檬时代广场项目结算中，单灯伟、靳新泉代表建工公司同意以房抵债，接受绮得公司有销售权的“首秀”商品房（合同价17222231元）代鑫诺公司支付补偿款。后单灯伟、靳新泉与绮得公司签订《结算清单》，《结算清单》中以房抵债条款涉及金额17222231元（附明细）。后绮得公司与单灯伟、靳新泉分别各签订两份《商品房买卖合同》，约定将首秀Ⅱ期10107-2号、10108-2号、10804、11801号房销售二人，并分别出具收款收据。判决认为：鑫诺公司与建工公司施工现场授权代表非单灯伟、靳新泉，二人签订的《结算清单》不能认定为建工公司与绮得公司之间签订的协议。遂判决：绮得公司与单灯伟、靳新泉签订的《结算清单》中以房抵债的内容无效，单灯伟、靳新泉将与绮得公司签订的以上四套首秀Ⅱ期《商品房买卖合同》及相应收款收据返还绮得公司。该判决所认定《结算清单》中以房抵债条款附件明细中涉及14套房产，其中柯伟三套房产：房号12907（面积123.22、单价6000元、总价739320元）、房号12808（面积79.24、单价6000元、总价475440元）、房号12908（面积79.24、单价5500元、总价435820元），张莹一套房产：房号12708（面积79.24，单价6000元、总价475440元）。庭审中，柯伟认可未向绮得公司支付过房款。案涉房屋系其在承包建工公司工程劳务时，建工公司因拖欠其劳务费，而以案涉房屋抵款，其与绮得公司签订了《商品房买卖合同》。另查，绮得公司、房地产经营二公司因合作开发西安市莲湖区西稍门劳动路首秀Ⅱ期发生纠纷，现在陕西省高级人民法院诉讼中。西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目，于2010年10月20日取得建设用地规划许可证，2018年4月20日取得国有土地使用证，2018年4月23日取得建设工程规划许可证，2018年5月29日取得建筑工程施工许可证，2019年1月9日取得西安市商品房预售许可证。柯伟起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令绮得公司、房地产经营二公司继续履行2014年12月18日柯伟、绮得公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令绮得公司、房地产经营二公司向柯伟交付位于西安市莲湖区房屋，并承担自2016年1月1日至2019年2月28日的违约金85317元，之后违约金承担至实际交房之日；3、本案诉讼费用由绮得公司、房地产经营二公司承担。事实与理由：2014年12月18日，柯伟与绮得公司达成以房抵债协议，同日双方签订《商品房买卖合同》，绮得公司将位于西安市莲湖区住房一套（建筑面积123.22平方米，房屋总价款739320元）抵债给柯伟。绮得公司向柯伟出具金额739320元的收款收据。此后，绮得公司单方违约，未按合同履行相关义务。按照合同约定，绮得公司应在2015年12月31日前将房屋交付柯伟，但至今房屋未交付。2019年1月9日，西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目取得商品房预售证，预售证号为2019010。据此，柯伟为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。绮得公司辩称，柯伟所诉房屋是工程抵账而来，但该抵账协议已经生效判决认定无效，柯伟无权取得案涉房屋，其诉请应驳回。房地产经营二公司辩称，《商品房买卖合同》中没有其公司印章，其公司不承担义务。同意绮得公司所称抵账协议无效，柯伟无权取得案涉房屋。原审法院认为，合法的民事权利受法律保护。柯伟主张继续履行的《商品房买卖合同》系建工公司拖欠其劳务费而以房抵得，其并未支付购房款。生效的（2018）陕01民初90号判决已经认定，建工公司与鑫诺公司的柠檬时代广场项目中，单灯伟、靳新泉非建工公司施工现场授权代表，二人与绮得公司签订的《结算清单》中以房抵债的内容无效，而柯伟《商品房买卖合同》的形成来源于《结算清单》中以房抵债的约定，故柯伟主张继续履行该合同没有相应依据，其诉请原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条之规定，判决如下：驳回柯伟的诉讼请求。案件受理费1933元，由柯伟承担。宣判后，柯伟不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，判决无事实和法律依据。1、本案客观事实是，浙江省建工集团有限责任公司欠柯伟劳务费2126020元，绮得公司又欠浙江省建工集团有限责任公司工程款，故三方达成协议，绮得公司以与房地产经营二公司合作开发建设的其有权销售的首秀项目二期房屋以房抵债给柯伟。2、在达成上述以房抵债协议后，2014年12月18日绮得公司与柯伟自愿签订《商品房买卖合同》，绮得公司向柯伟出具收款收据。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人单方违约，未按约定履行合同相关义务，至今未向柯伟交付房屋。3、柯伟要求履行合同的依据是2014年12月18日绮得公司与柯伟签订的《商品房买卖合同》。在原审诉讼中，被上诉人未提出反诉该合同无效，且至今也无任何法律文书确认该合同无效。（2018）陕01民初90号民事判决书判决第一项内容只涉及补偿协议中的第二项：“甲方：即陕西鑫诺房地产开发有限公司（鑫诺公司与绮得公司法定代表人均系王红兵），同意给浙江省建工集团有限责任公司补偿，由于鑫诺公司提出要求解除合同给浙江省建工集团有限责任公司造成的损失：合计人民币壹仟伍佰万元整”，并未涉及绮得公司向柯伟以房抵债的2126020元。另外，（2014）西莲证经字第7957号具有强制执行效力的债权文书公证书也很明确执行标的只是1500万元，不包括欠柯伟的劳务费2126020元。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据的《合同法》第七条、第八条与判决结果无关联性。三、原审判决认为“柯伟主张继续履行该合同没有相应依据”与事实不符。柯伟要求继续履行合同的依据是与绮得公司签订的《商品房买卖合同》，该合同至今无任何法律文书确认无效。上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判支持柯伟的全部诉讼请求；2、一审、二诉讼费用由被上诉人承担。绮得公司经传票传唤未到庭，提交书面答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。柯伟的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、柯伟未向绮得公司支付购房款，案涉合同系建工公司拖欠柯伟劳务费而以房抵得。建工公司与绮得公司之间以房抵债协议已被生效法律文书认定无效，因此，绮得公司与建工公司以房抵债的具体表现形式即柯伟与绮得公司的案涉合同行为亦属无效，柯伟要求绮得公司继续履行合同无事实和法律依据。在此情形下，柯伟因与建工公司以房抵偿劳务费无法履行，柯伟应按原债权债务关系向建工公司主张权利，而非由绮得公司代建工公司履行义务。二、原审法院适用合同法审理本案并无错误。房地产经营二公司辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，商品房买卖合同是出卖人取得购房款，买受人取得房屋的合同。因鑫诺公司欠建工公司的工程款，双方签订《结算清单》将包括涉案房屋在内的14套房屋抵偿给建工公司；又因建工公司欠柯伟的劳务费，建工公司遂又将其中三套房屋转抵给柯伟，以偿还柯伟的劳务费，由绮得公司与柯伟直接签订了《商品房买卖合同》。本案所涉房屋系连环抵账而得，柯伟未实际向绮得公司支付购房款。现有生效民事判决确认前述《结算清单》中以房抵债的内容无效，即建工公司取得前述多套房屋的购房款无法由鑫诺公司欠付建工公司的工程款抵偿，因此，柯伟也无法用建工公司欠付其的劳务费冲抵应向绮得公司支付的购房款，柯伟在生效判决确认《结算清单》无效后也未向绮得公司、房地产经营二公司实际支付购房款，因此，柯伟要求绮得公司、房地产经营二公司按照合同约定向其交付房屋，不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1193元，柯伟已预交，由柯伟负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年三月二十六日书记员 杨洁珊