北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14821号原告：北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人：张文蓓，总经理。委托诉讼代理人：张鼎，男，北京博成房地产有限公司职员。委托诉讼代理人：赵乃义，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：烜德（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：齐少伟，董事长。委托诉讼代理人：杨立宏，北京市华泰律师事务所律师。原告北京博成房地产有限公司（以下简称原告）与被告烜德（北京）企业管理有限公司（以下简称被告）物权保护纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵乃义、张鼎，被告委托诉讼代理人杨立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并返还其擅自占有使用的原告所有的北京市朝阳区雅成三里天鹅湾烜德商务中心（底商B附楼，原北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心）；2、判令被告按照年租金3876318元的标准向原告支付自2019年1月22日至实际搬离之日的房屋占有使用费。事实和理由：2012年7月31日，原告与北京支点浦赢国际商务服务有限公司（以下简称支点浦赢公司）签订《租赁协议书》，原告将其所有的北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心房屋出租给支点浦赢公司，租期自2012年8月1日至2022年7月31日。2019年1月21日，支点浦赢公司经北京市工商局朝阳分局核准登记注销，至此原告与支点浦赢公司签订的《租赁协议书》已自然终止。支点浦赢公司登记注销后，被告未经原告同意，强占原告所有的北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心，并对外将其更名为“烜德商务中心”。原告多次要求被告腾退原告所有房屋，被告至今未予腾退。原告认为，被告无权占有原告房屋，原告有权要求被告返还房屋，造成原告损害的，原告可以请求赔偿。被告强占涉案房屋侵害了原告对房屋的占有使用权利，原告要求被告立即腾退并承担合理的房屋占有使用费有事实和法律依据，应予支持。被告辩称，被告并非强占涉案房屋，原告物权保护的诉讼主张与事实、涉案法律关系不符，请求法院予以驳回。第一，原告提起诉讼的请求权基础是物权保护，首先要确认原告是否已合法取得涉案房屋物权。原告没有取得房屋产权证，仅提供了2006年的《建设工程规划许可证》，未提供两年内取得建设行政主管部门批准的《建筑工程施工许可证》，故该《建设工程规划许可证》已逾期自动失效，不能用于证明原告合法建造房屋，无法证明原告合法取得涉案房屋物权，原告以物权保护要求返还房屋的诉讼请求应予驳回。第二，原告与支点浦赢公司签订的《租赁协议书》租期10年，尚未到期。原告认为公司注销后未履行完毕的合同自然终止的主张于法无据。根据天鹅会投资管理有限公司与原告签订的四方《补充协议》并经原告同意，天鹅会投资管理有限公司合法使用涉案房屋。被告受天鹅会投资管理有限公司（以下简称天鹅会公司）委托经营管理涉案房屋。原告办公地就在涉案房屋旁边，原告对此情况是明知且认可的，至诉前一直未提出任何异议。原告称被告在支点浦赢公司注销后强占房屋与事实不符，原告要求被告缴纳房屋租金并实际收取，表明原告与被告、天鹅会公司已形成事实上房屋租赁合同关系，被告及天鹅会公司正在积极与原告协商解决房屋租赁及地下车库相关问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月27日，北京市规划委员会向原告颁发了底商B附楼（北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心，以下简称涉案房屋）的《建设工程规划许可证》[编号2006规（朝）建字xxx号],其附件显示涉案房屋建筑规模1664．26平方米，地上2层，高度13．1米。涉案房屋目前未进行不动产登记，未取得不动产权属证书。原告提交《租赁协议书》一份，显示2012年7月31日，原告（甲方、出租方）与支点浦赢公司（乙方、承租方）签订该《租赁协议书》，原告将涉案房屋（面积1664．26平方米）出租给支点浦赢公司开办美容机构，租赁期限为十年，自2012年8月1日至2022年7月31日，年租金303．72万元，月租金25．31万元，租金每两个月一交，租赁期内前两年租金不变，自第三年开始如甲方未取得租赁场地的房屋所有权证书，租金按每年5%的比例递增。2019年1月21日，支点浦赢公司经核准注销。原告在庭审中自称支点浦赢公司自2012年8月1日至2019年1月21日期间共计欠付租金1830．11万元，但其与支点浦赢公司都未提出过解除《租赁协议书》，原告认为支点浦赢公司注销、没有任何权利义务承受人联系原告且未付租金,双方《租赁协议书》已自然终止，不认可原告与被告、天鹅会公司之间存在租赁合同关系。被告称天鹅会公司、被告与原告形成了事实租赁合同关系，被告按照原告的要求实际缴纳了2019年的租金33万元，对此被告提交2019年6月4日李某向原告转账33万元的个人结算业务申请凭证、汇款/转账业务受理凭证原件，其中个人结算业务申请凭证中汇款用途及附加信息载明“代烜德（北京）企业管理有限公司付售楼处租金”；被告提交周某与李某的微信记录复印件，显示2019年6月4日周某将原告收款账户、开户行发给李某，并向李某索要被告营业执照以便核对收款，李某将被告营业执照副本及33万元的汇款凭证发给周某。原告对个人结算业务申请凭证、汇款/转账业务受理凭证真实性认可，但称该证据只能证明李某向原告支付33万元，不能证明李某代表被告、天鹅会公司支付，不清楚李某转账的33万元款项性质用途；对微信记录的真实性、关联性、证明目的不认可。关于涉案房屋的使用情况，原告称之前是支点浦赢公司使用，不清楚天鹅会公司是否使用，2018年6、7月份涉案房屋装修后悬挂烜德商务中心的牌子，周围用围栏圈起并设置保安亭，被告不让原告进入，目前是被告及其他公司在使用。被告称之前是支点浦赢公司和天鹅会公司使用，2018年10月开始，被告受天鹅会公司委托管理，天鹅会公司花费1000万元左右进行装修，原告对此知情同意，目前被告、天鹅会公司和其他公司在使用。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于被告是否擅自使用涉案房屋。原告称被告无权占有使用涉案房屋，经原告多次要求仍不予腾退返还。被告称其系接受天鹅会公司委托经营管理涉案房屋，天鹅会公司经原告、支点浦赢公司同意合法使用涉案房屋，并非擅自占有使用，支点浦赢公司2018年之前欠付的租金，根据四方达成的《补充协议书》，由天鹅会公司以电差价款折抵，所以天鹅会公司才能使用涉案房屋。对此被告提交以下证据：一、2019年12月20日天鹅会公司出具的《情况说明》原件，内容为：“2018年6月经北京博成房地产有限公司及北京支点浦赢国际商务服务有限公司同意，我司进驻天鹅湾底商B附楼。2018年7月2日北京博成房地产有限公司、北京央通商贸有限公司、北京支点浦赢国际商务服务有限公司及北京天鹅会投资管理有限公司协商有关车位、房租、电费结算事宜，达成了四方《补充协议》。根据《补充协议》相关内容及北京博成房地产有限公司同意认可，我司对该房屋进行了装修。我司委托烜德（北京）企业管理有限公司协助我司拓展业务及进行经营管理，故2018年10月烜德（北京）企业管理有限公司派员对天鹅湾底商B附楼房屋进行经营管理。”二、2018年9月1日天鹅会公司出具的《授权书》，内容为：“兹委托烜德（北京）企业管理有限公司代表我司对天鹅湾底商B附楼房屋进行经营管理并授权烜德（北京）企业管理有限公司以其公司名义对外签订与委托事项相关的合同。”三、2018年7月2日原告（甲方）、北京央通商贸有限公司（乙方，以下简称央通公司）、支点浦赢公司（丙方）、天鹅会公司（丁方）签订的《补充协议书》复印件，该《补充协议书》第三条约定：“乙方同意收回的车位款2057元折抵尚欠甲方的1738．69万元，剩余318．31万元抵扣丙方租赁甲方售楼处2018年度租金。丙方2018年售楼处年租金376．86万元，抵扣完成后，丙方尚欠甲方售楼处租金58．55万元，丙方按原租赁协议支付此笔租金。”第五条约定：“甲、丙、丁三方同意，丙方欠甲方2018年之前售楼处租金1412．27万元，用来折抵朝阳雅筑和天鹅湾小区2017年2月份以后所产生的临时电差价款，在甲方通正式电后30日内，甲、乙、丙、丁三方完成结算。结算后60日内，三方对结算金额进行多退少补。”原告对《情况说明》、《授权书》的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可，对《补充协议书》的真实性认可，证明目的不认可，不认可原告与天鹅会公司之间存在租赁关系。本院认为，结合原告质证意见，本院对《补充协议书》的真实性认可，原告并未否认《情况说明》、《授权书》的真实性，也未提交相反的证据予以反驳，本院对《情况说明》、《授权书》的真实性予以采信，从上述证据可以看出，原告、支点浦赢公司、天鹅会公司同意以2017年2月份以后产生的临时电差价款折抵支点浦赢公司欠付原告2018年之前涉案房屋的租金，2018年9月1日天鹅会公司为被告出具《委托书》，所以被告并非擅自使用涉案房屋，而是受天鹅会公司委托对涉案房屋进行经营管理。本院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。依照上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。在物权遭到侵害的情况下，权利人可以采用法律规定的方式保护自身利益免受侵害。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权，应予支持。本案中，涉案房屋有《建设工程规划许可证》且已经建造完成并投入使用，虽未进行不动产登记，但现亦无证据证明涉案房屋是违法建筑，所以涉案房屋在被认定为违法建筑或不动产登记前，原告作为房屋建造人以物权保护而非占有保护制度维护自身权利并无不当。原告在本案中行使物权保护中的返还原物请求权，该项请求权应以被告无权占有为前提。但从本案查明的事实来看，首先，原告与支点浦赢公司签订的《租赁协议书》租赁期间尚未届满，原告、支点浦赢公司均未提出过解除合同，支点浦赢公司虽然已于2019年1月21日注销，但在公司注销前签订的合同，并非自然终止，合同权利义务应由支点浦赢公司权利义务继受主体承担，原告没有提交任何证据证明《租赁协议书》已经终止，在《租赁协议书》解除或终止前，原告通过出租处分了涉案房屋的使用权，支点浦赢公司是合法占有使用涉案房屋；其次，原告称不清楚33万元转账的性质用途不符合常理，从被告提交的2019年6月4日的个人结算业务申请凭证可以看出，汇款用途及附加信息载明“代烜德（北京）企业管理有限公司付售楼处租金”，原告收取33万元款项的行为表明其对被告使用涉案房屋是知情同意的，这与原告在庭审中所述涉案房屋在2018年6、7月份进行了装修且挂牌“烜德商务中心”的事实相互印证；再次，被告提交的《情况说明》、《授权书》表明被告接受天鹅会公司委托对涉案房屋进行经营管理，被告占有涉案房屋具有合同依据，且经过原告同意。因此，被告并非无权占有涉案房屋，原告不认可与被告存在租赁关系，原告要求被告腾退返还涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定，判决如下：驳回原告北京博成房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18905元，由原告北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年三月二十六日书记员  孙 伟