江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10522号上诉人（原审被告）：苏州市诗卓置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇新燕大道55号20栋沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：严姬，该公司员工。委托诉讼代理人：王悦，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵平，男，1973年8月2日出生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审原告）：裔九美，女，1972年8月15日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：方园，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州市诗卓置业有限公司（以下简称诗卓置业公司）因与被上诉人赵平、裔九美商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初8192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。诗卓置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赵平、裔九美的诉讼请求；一、二审诉讼费用由赵平、裔九美承担。事实与理由：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效。该合同补充协议第九条约定，只要我公司选择于约定交房时间交房的，可不必向购房人发出通知，购房人应在合同约定的交付时间自行与公司联系并办理收房手续。本案中，我公司本着负责的态度于2017年7月7日向全体业主发送收楼通知，业主在7月上旬即收到通知（可以电话查询送达结果），购房人怠于履行收房义务，逾期交房责任不应由我公司承担。二、双方合同第十六条、第十七条约定了房屋交付条件和交付时间，我公司已经达到交房条件，并通知业主收房，不存在逾期交房的情况，一审法院判决逾期交房违约金没有依据。三、赵平、裔九美一审中提供的录音无法证明系原始证据，且没有鉴定是否未被剪辑伪造、没有篡改。即使这些录音属实，也只能证明双方的协商过程，证据薄弱，不具有证明力。四、双方已有相应和解协议，一审法院未予重视。五、赵平、裔九美有没有任何证据证明房屋买卖合同中包含花园价款，合同中对房屋单价、面积约定明确，注明的单价未超过备案价。其主张房屋价款中包含2000元每平方米的花园款没有依据。赵平、裔九美辩称，同一审中意见。赵平、裔九美向一审法院起诉请求：1.诗卓置业公司退还赵平、裔九美多支付的房屋价款409900元(204.95平方×2000元/平方)，以及相应利息损失42140.08元(其中346914元的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年8月17日起暂计算至起诉日止为38815.82元；62986元的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月8日起暂计算至起诉日止为3324.26元，合计42140.08元)。2.诗卓置业公司赔偿赵平、裔九美自2017年8月1日起至实际交楼日2017年11月8止迟延交付造成的违约损失15642.90元(156×××××100天/10000)。3.诗卓置业公司赔偿赵平、裔九美因改造花园造成的实际损失20000元。4.本案诉讼费用由诗卓置业公司承担。一审审理中，赵平、裔九美将第1项诉讼请求变更为：诗卓置业公司退还赵平、裔九美多支付的房屋价款283929元，并支付利息损失（以283929元为基数，自2016年10月28日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止）。赵平、裔九美为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.商品房认购书复印件1份，证明双方当事人之间达成协议，赵平、裔九美购买诗卓置业公司位于苏州市相城区房屋，建筑面积120.33平方米，房屋总价款为1690621元。2.苏州市商品房买卖合同原件1份，证明涉案房屋网签价格1564290元，与认购书约定的不符，侧面证明认购书总价1690621元包含花园价格。3.施工协议书原件1份（施工协议本身是复印件，戈弋在施工协议上的签名是原件），赵平、裔九美在诗卓置业公司工作人员指导下与案外人签订该协议，约定由案外人对案涉房屋花园进行施工，费用为125971元，该费用加网签售价，等于认购书约定的房屋总价，且诗卓置业公司在施工协议书的落款日期为2016年12月1日，在网签合同之后，并且每一页都有诗卓置业公司工作人员戈弋的签名，并附有房屋及花园面积的平面图，证明诗卓置业公司允诺赵平、裔九美一楼有花园，且房屋购房款中包含花园价格。4.收楼通知书复印件3页，证明诗卓置业公司于2017年7月7日通知赵平、裔九美收房，但是需要赵平、裔九美首先交清拖欠的62985元的购房余款才能收房，否则不能收房，也证明了诗卓置业公司迟延交房的真正原因。5.房款发票原件1份、房款发票复印件1份，证明赵平、裔九美已向诗卓置业公司支付了共计1690621元购房款，且125971元的发票上日期为2017年11月8日，该日期正是赵平、裔九美收房的日期，也就是说赵平、裔九美不交付62985元诗卓置业公司就拒绝交付房屋，证明其延期违约交房。6.搭建收据原件1份，证明赵平、裔九美因改建花园，拆除搭建建筑，造成赵平、裔九美损失20000元。该份收据是苏州中东物业管理有限公司出具的。7.视频和录音光盘共计1份、录音整理文字材料1组、徐向东名片复印件1张，以证明诗卓置业公司客户经理徐向东代表诗卓置业公司与赵平、裔九美协商本案退款事宜时，也提到花园是按照每平米2000元来出售，并且同意退还给赵平、裔九美401900元。视频中的聊天双方是赵平、裔九美本人和诗卓置业公司经理徐向东。录音是赵平、裔九美与诗卓置业公司工作人员戈弋、王红丽、徐向东、余成娟的录音。8.商品房买卖合同复印件1份，证明与赵平、裔九美相同户型、相同面积、相同幢数的苏州市相城区渭塘镇新燕大道55号18幢204房屋总售价为919020元，单价为7637.50元，比赵平、裔九美所购的18幢104室房屋合同备案价便宜了645270元，虽然是一房一价，但是也不能违背楼市市场规律，即同面积同户型同幢数一楼一定比二楼便宜，从而证明赵平、裔九美所交付的网签合同购房款中包含了花园的价格。9.不动产权登记证书复印件1份，证明涉案房屋的实际面积为120.36平方米，比网签合同中的面积多了0.03平方米，多的面积双方目前没有结算。经质证，诗卓置业公司发表如下意见：证据1虽然赵平、裔九美提交的是复印件，我方认可认购书的真实性，不能达到赵平、裔九美的证明目的，因为对于开发商来说，卖房的时候想卖一个高价，在销售过程中追求利益的最大化，无可厚非，而且在商品房备案的过程中，备案价本身也是一个不确定的价格，故前期认购书价格更高，仅仅证明了开发商希望用更高的价格成交，但事实上由于政府相关部门的价格管制，导致开发商无法按照更高的价格来备案，最终审批的价格就是双方在买卖合同中约定的价格。在本案中双方成交的房屋并未违反政府相关部门关于价格的强制性调整标准，最终实际成交的价格应当以苏州市商品房买卖合同网签的为准，且在认购书中也有对建筑面积的确认，与商品房买卖合同中的面积是一致的，仅仅是价格的不同，不代表最终房屋的成交价，仅仅是交付定金，开发商有义务确定最终房屋卖给赵平、裔九美而已，实际上最终开发商是因为政府的价格管制对商品房最终的价格作出了妥协及让步。证据2真实性认可，但是达不到赵平、裔九美的证明目的，是双方真实意思表示，双方应当按照合同履行双方的权利义务。证据3是赵平、裔九美与案外人签订的协议，达不到赵平、裔九美的证明目的，而事实上也因为这份协议，后来被物价局认为超备案价销售，我方迫于行政行为的压力，已经替案外人即施工协议中的乙方退还了所谓的施工款125971元，恰恰证明诗卓置业公司已经发生相应的实际损失。证据4真实性认可，恰恰证明了诗卓置业公司已经按照合同约定履行了通知赵平、裔九美及时收楼的义务，已经依照合同的约定向赵平、裔九美交付了房屋。证据5认可两份发票，金额为125971元的发票由于是我方代收款，故开出了我方的发票，也正是因为此，被物价部门认定为诗卓置业公司收取了高于备案价的房款，对此我方已经代施工方全部返还。请法庭充分考虑诗卓置业公司已经发生的实际损失。证据6与本案没有关联，真实性也无法确认。证据7关于赵平、裔九美举证的录音证据是否被剪辑，诗卓置业公司无法确认，对录音的真实性无法确认，即使这些录音是真实存在的，也只能证明是双方一个协商的过程，经了解，诗卓置业公司在协商过程中多次拒绝了赵平、裔九美的请求，但诗卓置业公司考虑到项目后期的稳定发展，本着积极协商和解的态度，去了解赵平、裔九美的要求，赵平、裔九美在提出要求后，诗卓置业公司一直表示回去和公司沟通，恰恰说明双方并未达成一个真实的合意，而且赵平、裔九美提供的录音并没有诗卓置业公司的法定代表人，也没有具体的被授权人，双方在和解过程中的一些妥协性的语言不得作为对诗卓置业公司不利的证据。关于赵平、裔九美举证的视频，对真实性无异议，徐向东是诗卓置业公司公司的一个工作人员，在视频中，当赵平、裔九美方问徐向东合同中是否包含2000元每平的花园款，徐向东进行了否认，而且在视频的后半段，赵平、裔九美方一直声称会闹事，会影响后期诗卓置业公司的销售行为，而徐向东作为诗卓置业公司的工作人员，只能有一些妥协性的表示。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条规定，赵平、裔九美应当就其主张提供证据，赵平、裔九美举证的录音和视频证明力较低，赵平、裔九美应当充分的追求证据的盖然性，这些录音和视频不足以对案件的事实赋予足够的证明力，赵平、裔九美仅仅是截取了对自己有利的部分。证据8真实性无异议。证据9真实性无异议，误差面积在合同约定的合理范围内。诗卓置业公司向一审法院提交以下证据：1.商品房买卖合同复印件1份，证明涉案商品房的房价款为1564290元。其中主合同的第十八条和补充协议的第九条对房屋的交付有明确约定。我方不存在违约行为。2.告知函复印件1份、苏州市相城区物价局责令退款通知书复印件1份、转账记录复印件1份，证明关于花园的款项诗卓置业公司已经代替施工方全部退还给赵平、裔九美。3.变更登记通知书1组，证明诗卓置业公司的公司名称和法定代表人发生了变更，公司名称由苏州市海伦堡房地产开发有限公司变更为现名称，法定代表人由夏双变更为王艾瑜，变更时间均为2018年12月29日。4.EMS快递单原件1份（单号为1082587306823），证明赵平、裔九美已经在2017年7月上旬签收了诗卓置业公司寄交赵平、裔九美的收楼通知。经质证，赵平、裔九美发表如下意见：证据1真实性无异，但是不能证明该房款中没有包含花园价格，并且该合同的单价正是诗卓置业公司备案的最高价，也能与花园改造合同二者相结合证明诗卓置业公司出售案涉房屋的真正价格为1690261元，只是由于不能超过苏州市的限价，所以对价格进行了拆分。虽然诗卓置业公司在合同规定的期限内向赵平、裔九美发生了交楼通知书，但是同一天诗卓置业公司也向赵平、裔九美发出了催款通知书，并且明确记载“赵平、裔九美尚有购房余款62985元未结清，请您尽快交清房款及相关款项，否则您无法按照规定的时间接收商品房，并且可能会面临进一步的损失”，而在2018年12月底，诗卓置业公司私收花园改造款的行为被认定为违规操作，这与诗卓置业公司刚才所说不存在违约交房的说法是矛盾的。证据2真实性无异议，但不能证明诗卓置业公司的证明目的，恰恰证明赵平、裔九美拖欠62985元的购房款被相关部门认定为了诗卓置业公司违规收取的款项。证据3无异议。证据4真实性无异议，确实是在2017年7月上旬收到的收楼通知书，但是也不能证明诗卓置业公司不存在违约交房的行为。一审法院认定事实：2016年8月8日，赵平、裔九美（认购方、乙方）与诗卓置业公司（出售方、甲方）签订商品房认购书一份，约定赵平、裔九美认购位于苏州市相城区房屋，建筑面积120.33平方米，原价1881616元，成交楼价1690261元，本认购书的成交价为买卖双方一致确认的最终成交价。定金10000元须于签署本认购书时付清（签署《商品房买卖合同》后自动转化为首期楼款），首期楼款500621元（楼价30%扣除定金）须于2016年8月16日或之前付清，剩余楼款1180000元（楼价70%）须于2018年8月16日前办妥银行按揭申请手续。乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及相关购房费用，并于2016年8月16日前到甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件。认购书还对其他事项作了约定。诗卓置业公司在认购书甲方处加盖公章，戈弋在甲方销售代表处签字，赵平、裔九美在认购书乙方处签字。2016年8月17日，赵平、裔九美作为买受人，诗卓置业公司作为出卖人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定赵平、裔九美购买诗卓置业公司位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共120.33平方米，房屋总价款为1564290元。付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的20%，其余部分房价款由买受人贷款支付。出卖人定于2017年7月31日前将该商品房交付给买受人，经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2016年3月30日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。逾期交房在180日之内，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同另约定了面积和高度误差的处理方式、房屋质量和房屋保修、房屋交付及所有权转移、前期物业服务和临时管理规约、出卖人承诺、法律适用与争议解决方式等其他相应事宜。合同落款日期为2016年8月17日。2017年7月7日，诗卓置业公司向赵平、裔九美发送收楼通知书、关于尽快缴清房款及收楼的通知书，收楼通知书主要载明珍珠湾花园18幢104号房现拟定于2017年7月22日至7月23日集中收楼，为了避免现场人多拥挤并节省时间，建议于2017年7月22日、2017年7月23日上午9：00至下午17:30到现场办理收楼手续。关于尽快缴清房款及收楼的通知书主要载明赵平、裔九美尚有购房余款62985元未付清，请尽快缴清房款及相关款项，否则您无法按约定的时间接收商品房。2018年12月29日，诗卓置业公司企业名称由苏州市海伦堡房地产开发有限公司变更为现名称，诗卓置业公司法定代表人由夏双变更为王艾瑜。审理中，双方当事人一致确认，赵平、裔九美于2016年8月9日支付诗卓置业公司定金10000元，赵平、裔九美于2016年8月15日支付诗卓置业公司首付款464290元，其余房款1090000元由赵平、裔九美向银行贷款，银行将赵平、裔九美的购房贷款1090000元于2016年10月28日支付给诗卓置业公司。2017年11月11日，诗卓置业公司向赵平、裔九美开具房款发票，开票金额1564290元。一审审理中，赵平、裔九美向法院提交施工协议书一份，协议书甲方为赵平、裔九美（发包方），乙方为福建金瓯建筑工程有限公司（承包方），主要载明：鉴于2016年8月15日甲方购买了位于苏州市相城区的商品房，甲方将该商品房的装修工程发包给乙方，工程名称为：房屋花园改造，工程地点：18-104，工程总价款为125971元，付款方式为：2017年1月30日支付62986元，2017年7月30日支付62985元。该协议书后附平面图载明18#104单元花园面积为204.95平方米。赵平、裔九美在协议落款甲方处签字，戈弋在协议落款乙方处签字。诗卓置业公司在庭审中表示施工协议书载明的施工款125971元由其向赵平、裔九美代收，并由其开具发票，该125971元其已于2019年1月31日退还赵平、裔九美。赵平、裔九美认可其已收到诗卓置业公司退还的125971元。一审审理中，赵平、裔九美向法院提交编号为苏房商相城合同201602230036苏州市商品房买卖合同一份，该份合同主要约定郭仁静购买诗卓置业公司位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共120.33平方米，房屋总价款为919020元。合同落款日期为2016年2月23日。一审审理中，赵平、裔九美申请戈弋出庭作证，戈弋陈述，我是苏州同策房地产经纪有限公司的销售人员，我于2015年7月到该公司上班，2017年10月离职，当时苏州同策房地产经纪有限公司为我缴纳了社保，也签订了劳动合同。诗卓置业公司委托苏州同策房地产经纪有限公司为其销售相城区海伦堡珍珠湾花园的房屋，珍珠湾花园18-104室房屋是我出面与赵平、裔九美洽谈，当时因为一楼带花园，要比其他楼层贵，但是因为备案价价格限制，不能按认购书上的价格在商品房预售合同上写明，因为认购书的价格超出了房屋限价，故将房屋总价分成两部分，是房屋商品房预售价格加上花园改造协议上的价格。卖给赵平、裔九美的房屋包含200多平方米的花园，但是并没有明确花园卖多少钱一平方米，只是协商确定了一个房屋加花园的总价。商品房认购书上的销售代表处的签字是我签的，诗卓置业公司把商品房认购书交给我的时候上面已经加盖了诗卓置业公司的公章，我填好之后交给公司审核，审核后才让赵平、裔九美将款项打给诗卓置业公司财务。施工协议上的具体内容是我填写的，后面签名是他们自己签的。这个价格加上预购合同的价格就是认购书的价格。认购书上载明的价格是一体的，包含了房屋和花园。但是没有确定花园多少钱一平，花园要卖多少钱。以上事实，由当事人提供的商品房认购书、苏州市商品房买卖合同、施工协议书、收楼通知书、关于尽快缴清房款及收楼的通知书、变更登记通知书、房款发票、证人证言等证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，诗卓置业公司将其开发的苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢104室房屋出售给赵平、裔九美，双方在2016年8月8日签订的商品房认购书中约定房屋成交价为1690261元，而后双方于2016年8月17日签订的苏州市商品房买卖合同约定房屋总价款为1564290元。根据赵平、裔九美举证的施工协议书，虽然该施工协议书形式上乙方载明为“福建金瓯建筑工程有限公司”，但协议书落款处由诗卓置业公司的销售人员戈弋签字，且协议书中载明的房屋花园改造工程款125971元由诗卓置业公司收取，而后该款项由诗卓置业公司退还赵平、裔九美。从上所述，苏州市商品房买卖合同中载明的房款金额与施工协议书中载明的工程款金额之和1690261元即为商品房实际成交价金额。另根据赵平、裔九美举证的苏房商相城合同201602230036苏州市商品房买卖合同，苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢204室房屋位于赵平、裔九美所购买房屋的二楼，房屋面积与赵平、裔九美所购买房屋的面积相同，总价919020元，如前所述，本案争议房屋的实际成交价金额为1690261元，虽两份商品房买卖合同签订的时间不同，房价可能有一定的波动，且房屋价格通常为一房一价，但比较而言，赵平、裔九美位于一楼房屋的实际成交价高出苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢204室房屋房价的80%。根据赵平、裔九美提交的苏州市商品房买卖合同、施工协议书、关于尽快缴清房款及收楼的通知书及戈弋出具的证人证言等证据，可以认定诗卓置业公司向赵平、裔九美出售的商品房包含花园，且花园并非无偿取得。根据上述事实，一审法院认定双方在商品房销售时约定的实际成交价包含房屋及所附花园的价格，双方只是对价格进行了拆分，实际成交价在苏州市商品房买卖合同及施工协议书中予以体现。因赵平、裔九美并未实际取得房屋所附花园，现赵平、裔九美要求诗卓置业公司退还其支付的花园价款一审法院予以支持。赵平、裔九美主张花园单价为2000元/平方米，诗卓置业公司未对花园价款进行举证。对此，一审法院认为，根据涉案房屋所在区域相关时间段内房屋价格的市场行情及苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢204室房屋的成交情况等因素，结合赵平、裔九美提交的录音和视频等证据，酌情按2000元/平方米予以认定花园价格。施工协议书中所附花园图载明花园面积为204.95平方米，花园价款为409900元，因双方均认可诗卓置业公司退还了施工协议书中约定的工程款125971元，故诗卓置业公司尚应退还赵平、裔九美房款283929元。对于赵平、裔九美主张的应退房款的利息损失，双方一致确认赵平、裔九美于2016年10月28日即已付清了苏州市商品房买卖合同中约定的房款1564290元，因苏州市商品房买卖合同约定的房款中包含了诗卓置业公司多收的房款283929元，赵平、裔九美主张以283929元为基数，自2016年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止的利息损失于法有据，一审法院予以支持。按照苏州市商品房买卖合同的约定，诗卓置业公司应于2017年7月31日前将该涉案房屋交付赵平、裔九美，诗卓置业公司在庭审中并未明确或提供证据证实其实际交房日期，故一审法院依赵平、裔九美所请认定实际交房日期为2017年11月8日，诗卓置业公司未按约交房，已构成违约。根据苏州市商品房买卖合同的约定，逾期交房在180日之内，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，因赵平、裔九美所购房屋不含花园的房屋价款为1280361元（1564290-283929），故一审法院认定诗卓置业公司应支付赵平、裔九美逾期交房违约金12675.57元(1280361×99÷10000)。关于赵平、裔九美要求诗卓置业公司赔偿其因改造花园造成的实际损失20000元，因依据不足，一审法院不予支持。诗卓置业公司第三次开庭经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州市诗卓置业有限公司于判决生效之日起十日内退还赵平、裔九美房款人民币283929元，并支付该款自2016年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止的利息。二、苏州市诗卓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付赵平、裔九美逾期交房违约金人民币12675.57元。三、驳回赵平、裔九美的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币8615元，由苏州市诗卓置业有限公司负担（赵平、裔九美预交的诉讼费用，由一审法院退还，苏州市诗卓置业有限公司负担的诉讼费用，应于判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331030196）。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审中，赵平、裔九美表示：虽然诗卓置业公司在2017年7月发出收房通知，但同时要求业主支付购房余款即花园改造费用，双方因此发生纠纷，后我方支付余款后才能收房，故我方主张以余款支付时间作为实际收房时间。二审中，诗卓置业公司主张已经与赵平、裔九美达成协议书，诗卓置业公司减免五年物业费，赵平、裔九美不再追究逾期交房责任。赵平、裔九美认可签过该协议书，但该协议书针对的是诗卓置业公司原承诺专属花园可以办理产权证、后无法办证的问题，同意减免五年物业费作为补偿，并非针对逾期交房达成的补偿合意，且在其提起本案诉讼后，诗卓置业公司又开始催收物业费。经核查，诗卓置业公司在本案一审中并未提交上述协议书作为证据，在另案诗卓置业公司与陈敏商品房销售合同纠纷【一审案号为（2018）苏0507民初8195号】一审中，诗卓置业公司提交了其与陈敏签订的协议书，内容为：1.因一楼花园功能改造事宜，现诗卓置业公司同意赔付该业主损失以物业费抵消，并不再追究开发商责任。赔付标准即该室2017年7月30日至2022年7月30日物业费共计16605.54元。2.现业主陈敏如在本协议约定年限内转让该房屋，下任业主不享受本协议的约定条款的权利，并该协议自动作废。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审中争议焦点在于：一、案涉房屋总价中是否包含花园价款，在赵平、裔九美实际无法取得花园的情况下，诗卓置业公司是否需要退还花园价款，按照什么标准退还；二、诗卓置业公司是否需要承担逾期交房违约责任。对于争议焦点一，虽然双方当事人签订的商品房买卖合同中约定房屋面积120.33平方米，房屋交易价格为1564290元；但赵平、裔九美同时就房屋的花园改造工程签订施工协议书，诗卓置业公司销售人员戈弋代表承包方在协议上签字，约定的工程价款由诗卓置业公司收取并开具发票，后续也由诗卓置业公司退还，工程价款125971元与商品房买卖合同约定的房价合计，金额与双方当事人签订的认购书中约定的成交楼价吻合；此外，诗卓置业公司在通知交房时同时通知赵平、裔九美支付剩余房款62985元，与施工协议书约定的第二期工程价款吻合。结合赵平、裔九美在一审中提供的录音、微信聊天记录以及戈弋的证人证言，可以证明双方当事人交易内容除书面合同约定的120.33平方米的商品房屋之外，还包括花园区域。赵平、裔九美也提供商品房交易合同，证明与其相同户型、不包含花园的房屋成交价与案涉房屋价格相差甚大，已经超过一房一价的合理范围。一审法院综合上述证据认定房屋总价中包含花园价款并无不当。现赵平、裔九美实际无法取得原计划包含的花园区域，主张退还相应花园价款应予支持。对于花园价款的计算标准，赵平、裔九美提供了双方沟通协商时的音频、视频资料，其主张花园区域单价为2000元/平方米有基本依据，诗卓置业公司未能提供相应证据，其上诉称赵平、裔九美提供的证据材料可能有剪辑，系销售人员在协商过程中出于妥协作出的陈述，但并未提供反证推翻上述证据，一审法院对赵平、裔九美提供的证据予以采信，并据此酌定按照2000元/平方米单价计算花园价款并无不当。对于争议焦点二，诗卓置业公司虽然在合同约定的交房时间之前已经通知交房，但同时发出催费通知书，表明赵平、裔九美需付清剩余62985元购房款才能交房，诗卓置业公司未提供证据证明其能够向赵平、裔九美交付正常使用、面积符合双方约定的花园区域，双方因此产生纠纷，赵平、裔九美拒绝支付余款有正当理由，因此未能交付房屋的责任不在于赵平、裔九美。赵平、裔九美主张付清余款后才能接收房屋与催费通知书中要求相符，一审法院支持其以付清余款的日期2017年11月8日作为交房日期并无不当。诗卓置业公司交房超出合同约定日期，构成违约，应按照合同约定的逾期交房违约金标准向赵平、裔九美支付违约金。诗卓置业公司上诉称双方曾就逾期交房补偿问题达成过和解协议，但经本院核实，诗卓置业公司本案一审中并未提交与赵平、裔九美达成的协议书，从关联案件中的证据内容来看，诗卓置业公司与业主协商针对的是“一楼花园功能改造事宜”，该约定并不具体明确，不能体现业主放弃追究诗卓置业公司逾期交房的违约责任，故对该上诉主张本院不予支持。需要说明的是，虽本案赵平、裔九美是以同期银行贷款基准利率作为计息标准主张利息损失，但自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而本案所涉退还房款的利息是自2016年10月28日起计算至实际退还之日止，故其中2019年8月20日之后的计息标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，上诉人诗卓置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8615元，由上诉人苏州市诗卓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年三月十一日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。