北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51506号原告：周宏涛，男，1970年11月16日出生，汉族，北京凯基宏工作室员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄安达，北京识广律师事务所律师。被告：永乐时代残疾人用品销售（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：董美全，经理。被告：韩淑芹，女，1959年4月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：林松海，北京市万企律师事务所律师。原告周宏涛（以下简称原告）与被告永乐时代残疾人用品销售（北京）有限公司、韩淑芹（以下分称永乐公司、韩淑芹，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄安达，二被告之共同委托诉讼代理人林松海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告支付房屋占有使用费并支付利息（房屋占有使用费：按照年租金125023元的标准，自2017年11月2日计算至2018年11月1日；按照年租金131274元的标准，自2018年11月2日计算至二被告实际腾退房屋之日止；房屋占有使用费利息：以上述房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，自2017年11月2日计算至二被告实际腾退房屋之日止）;2.要求二被告腾退位于北京市朝阳区三间房乡西柳村甲X号（四至范围为：北至综治工作中心南侧，南至原X号赵XX家、原X号张X家，西至原X号陈XX家、原X号贾XX家，东至西柳村中心路西）中西侧平房（以下简称涉案房屋）并将涉案房屋交还原告。事实和理由：2012年10月20日，原告与二被告签订《租房合同》，约定原告将涉案房屋出租给二被告，租期自2012年11月1日至2017年11月1日，年租金108000元，租金年付。合同签订后，二被告支付了合同期限内的全部租金，原告将涉案房屋交付二被告使用。2017年11月1日，合同期限届满，二被告占有涉案房屋使用至今。故诉至法院，望判如所请。韩淑芹辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是韩淑芹与原告签订的，实际承租人是韩淑芹，合同与永乐公司无关。韩淑芹承租涉案房屋后，将涉案房屋进行了装修，部分自用，部分用于出租。韩淑芹按时支付了合同期内的全部租金。2017年7月24日，北京市朝阳区三间房乡人民政府（以下简称三间房乡政府）向西柳村腾退范围内的村民发了一封信，要求村内流动人口必须在2017年8月15日前搬走。2017年12月5日，涉案房屋内的租户全部搬离，涉案房屋现由韩淑芹自行居住。据韩淑芹了解，涉案房屋系原告从西柳村村委会处承租而来，双方的租赁协议在2017年年初就已经到期，原告此后不享有涉案房屋的出租权，故原告与韩淑芹在此后就涉案房屋签订的租赁合同部分无效，韩淑芹没有义务向原告支付租金。如果合同有效，韩淑芹对于欠付租金的部分同意支付利息，起算日从应付租金之日计算，标准参照中国人民银行同期贷款利率。永乐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。永乐公司与涉案合同没有任何关系。在涉案合同即将届满时，原告找到永乐公司法定代表人董美全，称涉案房屋即将拆迁，如果有公司在合同上加盖公章，可以获得更大的拆迁利益，出于朋友关系，永乐公司同意给部分合同盖章，但是具体由何人盖章，给多少份合同盖章，永乐公司不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京凯基宏图文设计工作室（以下简称凯基宏工作室）系个体工商户，原告系凯基宏工作室经营者。2012年12月12日，北京市朝阳区三间房乡西柳村经济合作社（以下简称西柳村合作社）作为出租方（甲方）与凯基宏工作室作为承租方（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》约定：租赁物位置为西柳村甲X号院，租赁物建筑面积498平方米，租赁物占地面积878平方米，计1.32亩，四至为东至西柳村中街，西至西柳村X号，南至西柳村X号，北至花园北路。租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期满，如双方没有重新签订租赁合同，则乙方添附于租赁物四至范围内的建筑物、构筑物、装修及设备、设施按如下约定处置：(1)无法拆移，或者拆移将严重损坏其使用价值的添附物，无偿归甲方所有；(2)可以在不严重损坏其使用价值的前提下拆移的添附物，如空调机、生产经营设备、办公用品、悬挂的装饰等，由乙方自行处置。第一年租金127000元；第二年租金181000元；第三年租金254000元。同日，西柳村合作社作为出租方（甲方）与凯基宏工作室作为承租方（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》约定：租赁物位置为西柳村甲X号院南侧，租赁物建筑面积320平方米，租赁物占地面积320平方米，计0.48亩，四至为东至西柳村中街，西至西柳村15号，南至西柳村60号，北至花园北路。租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期满，如双方没有重新签订租赁合同，则乙方添附于租赁物四至范围内的建筑物、构筑物、装修及设备、设施按如下约定处置：(1)无法拆移，或者拆移将严重损坏其使用价值的添附物，无偿归甲方所有；(2)可以在不严重损坏其使用价值的前提下拆移的添附物，如空调机、生产经营设备、办公用品、悬挂的装饰等，由乙方自行处置。年租金为70000元。2016年6月26日，西柳村合作社作为出租方（甲方）与凯基宏工作室作为承租方（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》约定：租赁物位置为西柳村甲X号，租赁物建筑面积818平方米，租赁物占地面积879平方米，计1.32亩，四至为东至西柳村中街，西至西柳村15号，南至西柳村60号，北至花园北路。租赁期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期满，如双方没有重新签订租赁合同，则乙方添附于租赁物四至范围内的建筑物、构筑物、装修及设备、设施按如下约定处置：(1)无法拆移，或者拆移将严重损坏其使用价值的添附物，无偿归甲方所有；(2)可以在不严重损坏其使用价值的前提下拆移的添附物，如空调机、生产经营设备、办公用品、悬挂的装饰等，由乙方自行处置。年租金为370000元。2012年10月20日，原告作为出租方（甲方）与韩淑芹作为承租方（乙方）签订《租房合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期暂定2012年11月1日至2017年11月1日止。租金108000元，由乙方按年付给甲方。租期内前三年不递增，从第四年开始递增5%。韩淑芹在落款“乙方”处签字，永乐公司在落款“乙方”处加盖公章。合同签订后，原告交付涉案房屋，韩淑芹向原告支付了合同期内的全部租金。韩淑芹自述涉案房屋现由其占有使用。经询，永乐公司表示其并非《租房合同》的相对方，其在合同落款处加盖公章的原因为为帮助原告获取更多的拆迁利益，原告对此不予认可，表示二被告均系《租房合同》的承租人，永乐公司就其主张未提交证据佐证。审理中，本院组织双方前往涉案房屋进行现场勘验，勘验结果为：《租房合同》的租赁标的四至范围为：北至综治工作中心南侧，南至原X号赵XX家、原X号张X家，西至原X号陈XX家、原X号贾XX家，东至西柳村中心路西。原告表示勘验所见的房屋均系原告自建，西柳村合作社出租给原告的房屋多为违章建筑，均已拆除。原告就其主张提交装修报价单、建筑施工单、合同、发票等证据佐证。二被告对此不予认可，表示涉案房屋均为西柳村合作社的房屋。本院就涉案房屋的四至范围与西柳村合作社与凯基宏工作室于2016年6月26日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》中租赁标的四至范围的关系向三间房乡政府进行调查，三间房乡政府于2020年1月16日出具《情况说明》，载明“经查，位于西柳村甲1号的建筑物（北至综治工作中心南侧，南至原X号赵XX家、原X号张X家，西至原X号陈XX家、原X号贾XX家，东至西柳村中心路西）坐落在西柳村经济合作社与周宏涛于2016年6月26日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》租赁物四至范围内（四至范围：北至花园北路，南至西柳村60号，西至西柳村15号，东至西柳村中街）”。庭审中，原告与二被告均表示如果法院认定《租房合同》无效，双方均不要求在本案中一并处理合同无效的法律后果。本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，根据《租房合同》的签订情况可以认定，该合同的承租人为二被告，永乐公司抗辩其并非承租人，未提交证据佐证，本院不予采信。根据庭审查明的事实可知，原告系从西柳村合作社处承租了涉案房屋后转租给二被告，原合同租期截至2016年12月31日，原告与二被告约定的转租期限截至2017年11月1日，已超过原合同剩余租赁期限，故超过部分的约定应属无效。双方均表示不要求在本案中一并处理合同无效的法律后果，本院不持异议。原告主张涉案房屋系其建造故其享有出租权，与本院查明事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告周宏涛与被告永乐时代残疾人用品销售（北京）有限公司、韩淑芹于二〇一二年十月二十日签订的《租房合同》中约定的租赁期限超过二〇一六年十二月三十一日的部分无效；二、驳回原告周宏涛的全部诉讼请求。案件受理费3340元，由原告周宏涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 赫审判员 马 潇审判员 尹 航二〇二〇年三月二十五日书记员 辛丽颖