广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6897号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾群兴物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路9号恒安绿园1栋一单元124号。法定代表人：戴志强，公司总经理。委托诉讼代理人：黄昌宏，系广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，系广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐龙银，男，1967年4月22日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市。上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司因与被上诉人徐龙银物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1056号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司委托诉讼代理人郑秀琴、被上诉人徐龙银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司上诉请求：1、请求判决撤销一审判决中第一项，改判为“全额支付自2015年10月至2018年12月所拖欠的物业管理费4139元”；2、请求判决撤销一审判决中第二项，改判为被上诉人向上诉人“支付2015年4月至2018年12月公摊费用540元，支付2016年8月至2018年12月水费524元”；3、请求依法判决被上诉人支付物业管理费违约金7069.14元；4、请求依法判令由被上诉人承担一审和二审的所有受理费；事实与理由一、一审中原被告双方争议的焦点在于“物业公司是否合同违约”。一审法院认定上诉人对被上诉人提供的物业服务明显达不到合同要求、违约在先，属于事实不清，证据不足。一审法院仅依据被上诉人答辩内容，而未提供有效证据的情况下以此认定上诉人提供的物业服务质量不合格，对物业费进行高达50％酌减判决不妥，缺乏事实依据和法律依据。依据民诉法相关规定，当事人对向自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为一审法院在被上诉人未提供任何有效证据的情况下，仅依据被上诉人口述辩称，因此不能认定上诉人存在服务质量不合格。另，一审法院称“本院审理该小区类似案件中查明”的一系列被上诉人存在合同违约的事实，亦未提供任何证据证明；再者，在民事案件中，对于双方争议的焦点，一审法院不适合也不应该主动调查，应当严格遵守“谁主张谁举证”的原则。故一审法院关于酌减50％物业费，酌减判决依据不清，上诉人不予认可。二、一审法院认为原被告双方签订的物业服务协议中没有关于公摊费用及水费的约定，而不支持该诉求，上诉人认为一审法院依据错误。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的第六条关于“代收代缴服务”的约定，上诉人垫付的水费系为方便业主而代收的费用，且上诉人代收之后并实际向供水单位缴纳，一审中上诉人亦向一审法院出示相关代缴的票据证明，故对上诉人基于代收代缴费用的事实产生的债权合理有据，应当予以支持。公摊费用属于上诉人实际已经支出的费用，且上诉人提供的部分时间段的水电费支出票据及相应的分摊明细，能够与主张的该时间段公摊费用金额互相印证，故上诉人主张被上诉人欠付2015年4月至2018年12月公摊费用540元具有相应的依据，法院应予以确认。三、根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第八条第四款的约定，业主违反本合同约定，逾期未能按时足额缴纳物业服务费的，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。被上诉人逾期拒交的行为已经违反了合同法之规定，也违反了双方的物业服务合同之约定，在上诉人通过多种形式多次催缴物业费的情况下，被上诉人仍未积极履行义务交付物业费，则属于违约行为，应当支持上诉人关于违约金的诉求。综上所述，被上诉人未提供任何证据证明上诉人存在物业服务不合格，其在享受上诉人提供服务的同时拒绝交纳物业管理费及相关费用，为保障物业服务品质，保障广大业主享有干净舒适的居住环境，为此上诉人垫付了高额的经营费用，增加了上诉人的经营成本，给上诉人带来经济损失，故请求二审法院依法支持上诉人所有的上诉请求。上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司补充上诉意见：针对一审法院判决依据中，依据小区其他案件，由于业主信访认定上诉人物业服务存在瑕疵，此事实认定是完全没有依据的。我方，已在惠州大亚湾经济技术开发区房管局将上诉人，2016年3月9日，个别业主到房管局进行信访列举的29个问题，已取得房管局的书面回复，我方及时在2016年5月18日已将业主反映的问题，大部分已经完成了整改，所以一审判决认为上诉人物业管理存在严重瑕疵是没有任何事实依据的。被上诉人徐龙银辩称，请求：1.维持大亚湾人民法院（2019）粤1391民初1056号案件一审判决。2.驳回上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司（以下称：群兴物业）的其他诉讼请求。一、上诉人群兴物业未按《前期物业服务协议》的要求，提供相应的物业服务，服务质量大打折扣，造成××花园公共设施和公共资料严重破坏，严重损害了广大业主的利益，我方提供的大量证据充分、确凿。证据材料如下：1.业主委员会成立前后向群兴物业提供的四份书面意见汇总，均有群兴物业有关负责人的签收签名或盖章。自从2014年入伙至今，大悦业主或业主委员会书面提出过很多次书面意见，但大部分问题至今未解决，小区管理不但没有实质性改善，而且问题越来越多。附：意见汇总附件如下：1）业主意见建议汇总2）关于要求退回非法收费的函3）关于落实××花园目前存在的主要问题的函4）关于××花园治理相关问题会议记录5）关于改善小区管理的函2.自从2015年-2018年，政府各部门向群兴物业下达了多份整改通知书，大亚湾房管局、住建局、执法局、环保局、物价局都下达过文书要求群兴物业整改，群兴物业对政府部门的整改通知置之不理，很多问题至今仍未整改。附：政府各部门的整改通知等相关文件附件如下：1）大亚湾房管局2015年7月1日下达的《物业服务整改通知书》2）大亚湾房管局2016年3月15日下达的《关于对××花园小区管理存在问题的整改通知书》3）大亚湾房管局2016年3月11日下达的《关于协助处理××花园小区餐饮商铺油烟乱排放问题的函》4）大亚湾环保局2016年3月29日下达的《关于××花园餐饮油烟扰民问题调查处理情况的复函》5）大亚湾住建局2015年10月27日下达的《关于查处××花园商铺业主破坏绿化带的告知函》二、群兴物业自从2014年初小区入伙以来，违规收取且强制收取每户业主非法收费达七项之多，金额每户超过1000元，如不交这些费用，群兴物业就不给业主钥匙，不给业主供水、供电，禁止业主装修入住。后经业主和业主委员会多次投诉，大亚湾物价局责令群兴物业退回违法收费，但群兴物业只对上门退费的业主退回了部分非法费用，部分业主未退回，而且对不知情的业主继续收取部分违规费用。至今为止，群兴物业还强行向业主收取水电公摊费，收取标准还私自提高，而且不单独收取物业费或水费，所有费用强行捆绑收取。附：《关于要求退回非法收费的函》三、2014年-2015年，很多业主都主动交纳物业费用，2015年6月，××花园业主委员会曾在每栋楼的宣传栏张贴《关于清交物业费的通知》，并发了3000多条手机短信催交物业费，2014年、2015年，大多数业主物业费交的比较及时，但是群兴物业并没有把收到的物业费用到小区管理和服务上。而且挖空心思破坏小区的公共资源，或教唆个别业主恶意毁坏小区的公共资源，物业服务质量越来越差，在万般无奈的情况下，很多业主只能拒交物业费。附：《关于清交物业费的通知》四、群兴物业采取非法手段催交物业费并恶意报复业主引起了广大业主的强烈反感，也是拒交物业费的主要原因之一。群兴物业多次利用停水停电方式、利用社会不明身份的人多次电话骚扰、短信骚扰、强行和违规收费项目捆绑收费等非法手段催收物业费。群兴物业还对欠费业主当众辱骂，物业主任亲自动手或纠集保安多次殴打维护小区权益的业主，并纵容其员工用电动三轮车撞小区业主，群兴物业的种种恶劣行径已经激起全体业主的极大愤怒，这种欺行霸市、强买强卖的霸市行为和当今社会扫黑除恶的法制社会极不和谐。小区第四次业主大会召开在即，截止到2020年1月8日，小区利用大亚湾住建局的投票平台的微信投票正在进行中，参与投票的70%多业主中，已经有超过60%的业主同意赶走群兴物业，选聘新的物业公司管理小区，群兴物业的所作所为已经引起小区业主的公愤，据不完全统计曾经拖欠物业费6个月以上的业主应该超过30%，拖欠物业费3个月以上的业主应该超过50%。在2016年3月,大亚湾房管局的电话征询结果为：拨通电话1293户，同意解聘群兴物业的857户，同意率66.28%，这个结果真实反映了群兴物业的物业服务的严重不达标已经引起多数业主的共鸣。附：《关于××花园第二次业主大会会议资料审核和电话调查结果告知书》。被上诉人徐龙银补充答辩意见：2016年3月9日，房管局发的这一份29个问题的整改通知书，不是少数业主的投诉或者信访，是经过业主多次信访以后，大亚湾经济技术开发开发区的张英主任派房管局和街道办到小区做为期一个半月的现场调查，一个半月在现场办公调查，已经到了5月份了，很多问题都没有解决。现场很多问题都没解决。包括业委会的全部都在参加，业主也都全部参加了。一审原告向一审法院起诉请求：1.被告支付2015年10月至2018年12月物业管理费4139元，物业管理费违约金7069.14元；支付2015年4月至2018年12月公摊费用540元，支付2016年8月至2018年12月水费524元；2.由被告承担本案所有案件受理费。一审法院认定事实：原告登记成立于2010年6月30日，经营范围包括物业管理服务。2012年11月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《前期物业服务协议》，主要约定：一、前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理。二、乙方所购房屋位于惠州大亚湾西区××花园×号房，建筑面积88.71平方米。三、物业管理内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境保洁服务、安全防范服务。物业服务质量要求：1.房屋外观统一美观、完好、整洁、无妨碍市容和观瞻，空调摆放统一，无滴水现象；2.各种设备的正常运行，设备检修或接相应部门通知要停水电的，提前通知住户；3.道路平坦通畅，共用设施设备完好率达98%以上；4.公共区域、物业配套设施无积灰，地面无明显垃圾，做到垃圾日产日清；5.绿化地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃、花木生长茂盛，营造幽雅、舒适、有生气的绿化环境；6.车辆出入畅通；7.维持现场秩序，防止突发事件的发生；8.消防设备器材齐全、完整好用，消防通道畅通；9.小区小修不过夜、大修不过三天；10.做好定期除四害消杀服务。四、物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：1.乙方交纳费用时间为每月10日前交纳本月服务费用；2.住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，物业服务费用标准参照政府主管部门指导价格，结合本小区实际情况进行调整。五、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要对方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。等等。自2015年4月至2015年9月期间，由于原告的物业服务质量达不到要求，大亚湾××花园业主委员会多次向原告反映要求整改处理，但收效甚微。2016年3月15日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局向原告发出《整改通知书》，要求原告针对如下问题整改：1.8栋整栋消防通道商铺排放的油烟砌体；2.8栋商铺排烟口在楼道内；3.小区商铺油烟气体直排小区；4．5栋2楼业主违建；5.商铺占用公共停车位、商铺占用消防通道；6.摊贩车、摩托车乱停放占用停车位，占用小区公共位置；7.1栋2栋间保安岗无人值守；8.未经业主大会允许小区地下停车库公共用电供外来商贩车使用；9.地下停车场堆放建筑垃圾和泥沙；10.地下停车库存放煤气瓶；11.花坛旁边建筑垃圾未清理；12.2栋3栋之间的车辆出入口被围闭；13.垃圾桶管理不规范；14.商铺雨棚占用小区公共绿地；15.商铺招牌乱摆放占用停车位；16.商铺招牌占用公共绿化用地；17.石碑水池池底有电线，存在安全隐患；18.物业疑似将小区公共用房出租；19.摊贩车堵塞楼梯出口；20.消防通道有车辆停放；21.小区花草枯死；22.小区门前楼梯存在白色痕迹及门禁系统损坏；23.小区人行出口阻拦杆残旧，缺少反光标志；24.4栋外墙瓷砖凸起，1栋外墙瓷砖脱落，25.4栋外墙瓷砖脱落；26.6栋1楼电梯口瓷砖脱落，6栋1楼电梯口地脚砖脱落；27.8栋地下车库漏水；28.1栋115商铺私自开侧门并拆除花坛。被告于2013年12月入住××花园。因被告自2015年11月开始未支付物业费等费用，原告向本院起诉，提出如上诉请。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2015年10月至2018年12月的物业服务费，根据合同约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元,被告位于××花园的住房建筑面积88.71平方米，故每月应缴纳物业费为106.45元。2015年10月至2018年12月共39个月，应缴纳物业费4151.63元，原告诉求物业费为4139元，是原告对自身权利的处分，故本院认定物业费为4139元。公摊费及水费的问题，原被告签订的《前期物业服务协议》中没有关于公摊费及水费的约定，原告该项诉求，本院不予支持。物业费的负担问题。《前期物业服务协议》约定，物业服务质量要求房屋外观统一美观、完好，地面无明显垃圾，做到垃圾日产日清，绿化地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃、花木生长茂盛，车辆出入畅通，消防设备器材齐全、完整好用，消防通道畅通等。但根据业主反映及惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发出的《整改通知书》可以看出，原告作为物业服务企业并未向业主提供符合物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，虽然《整改通知书》提到的整改问题有一部分属于城市执法、房屋质量、房屋规划方面的问题，但其中大部分问题是针对原告提供的物业服务明显达不到合同要求的，物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，被告以此要求不缴纳物业服务费用，本院根据本案的实际情况，酌情减免被告应交的物业费的50%，即被告应向原告交纳2015年10月至2018年12月的物业费2069.5元，原告诉求超出部分，本院不予支持。因原告提供的相关物业服务达不到合同要求，违约在先，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百一十一条规定，判决如下：一、被告徐龙银自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司支付2015年10月至2018年12月的物业费2069.5元；二、驳回原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司负担44元，由被告徐龙银负担9元。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：员工工资表、电梯维保合同、电梯维修保养发票、保安到岗签到表、日常维护小区的图片、视频（光盘）、民事判决书、《关于××花园小区物业服务整改情况的回复》。被上诉人徐龙银依法提交了证据：《关于××花园第二次业主大会会议资料审核和电话调查结果告知书》本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，惠州大亚湾群兴物业管理有限公司与王常春物业服务合同纠纷一案（案号为：2018粤13民终7156号），属于同属区小物业服务合同纠纷，该案惠州大亚湾群兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2015年2月至2018年7月所拖欠的物业管理费4506元，公摊费用508元，水费1287元，物业服务费违约金5108元，合计11397元。原审法院经审认为，物业服务公司请求支付物业管理服务费4485元及代缴水费787元，有事实和法律依据，予以支持，判决王常春支付2015年5月至2018年7月的物业管理费4485元及2014年8月至2018年4月由代缴纳水费787元，驳回物业管理公司其他的诉讼请求。王常春不服上诉至本院。二审法院审理认为，上诉人上诉提到的被上诉人的物业管理问题，根据双方签订的《前期物业服务协议》第八条“甲方（被上诉人）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方（上诉人）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，如因被上诉人物业管理给上诉人造成损失，上诉人可向被上诉人另行主张权利。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：惠州大亚湾群兴物业管理有限公司（以下简称群兴物业公司）主张的物业管理费是否应当支持以及请求支付公摊费、水费、违约金的理由是否成立的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当人签订的《前期物业服务协议》约定，群兴物业公司应当履行物业管理服务责任，而根据业主反映及大亚湾房产管理局发出的《整改通知书》，可以确认群兴物业公司确实存在物业服务质量未达到合同约定的质量和标准，群兴物业公司构成违约，按照上述法律规定当事人可请求继续履行合同并主张违约赔偿损失，原审法院根据实际情况，酌情减免被上诉人承担50%的物业管理费，具有事实依据，处理并无不妥，应予以维持。至于，本院之前处理同属××花园的其他业主的物业服务合同纠纷，虽然另案并未酌情判令50%的分担责任，但是另案明确，因群兴物业管理公司给业主造成损失，业主是可以向群兴物业公司另行主张权利，鉴于本案当事人已经充分举证，原审法院也到达现场进行实地调查，为减少当事人的诉累，原审判决将业主另行主张权利的部分在本案一并予以解决，具有事实依据，符合公平原则，本院予以维持。另，关于上诉人主张支付公摊费、水费的请求，因合同对公摊费、水费是否包括在物业管理费中，还是另外支付未明确约定，上诉人提交的证据也未能反映上述费用的计算方式和具体数额，对于该部分主张本院，不予支持。此外，因上诉人群兴物业公司确实存在先行违约事实，被上诉人拖欠延交物业管理费并非故意，群兴物业公司主张的违约金，理由不能成立，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用106.8元，由上诉人惠州大亚湾群兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年三月十七日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更