广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21754号原告：肖少雄，男，1956年8月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉玑，广东在行律师事务所律师。被告：庄竞雄，男，1944年11月11日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市，被告：朱月媛，女，1971年6月14日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告肖少雄与被告庄竞雄、朱月媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖少雄的委托诉讼代理人郎鸣镝、被告朱月媛到庭参加诉讼，被告庄竞雄经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖少雄向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁关系，二被告将租赁场地交还给原告；2.二被告清还拖欠原告的租金（包括欠2017年10月10日前租金1270000元,加上从2017年10月10日起计至被告交换场地之日止的租金，按每月50000元计算）。事实与理由：位于中山市三乡镇雍陌村前洋一路18号的三块土地及地上房产原属被告庄竞雄所有，被告在上面经营餐饮。后因被告庄竞雄欠他人债务被法院执行拍卖，原告与伍启泰竞拍购得后二人共有，土地证号分别为：中府国用(2013)第易3107181号、中府国用(2013)第易3107163号、中府国用(2014)第易3100553号，肖少雄的房产证号为粤房地权证中府字第××号，伍启泰的房产证号为粤房地权证中府字第××号。伍启泰因为香港人身份及身体原因，不便于处理租赁事宜，故将本物业出租事宜全部交由原告处理。2011年6月23日，为了给被告庄竞雄一定的过渡时间，原告与被告庄竞雄签订了《房地产租赁合同》，约定被告租赁原告以上物业。租期从2011年7月11日至2012年1月10日止，租金为每月7万元。后经三次续期，租赁期限延至2013年2月31日，期间，原告曾与被告口头约定将以后的月租金降至5万元。2017年10月10日，二被告出具《欠款确认书》确认至当日共欠到期应付租金为1820000元，至此，被告朱月媛也确认其也是租金支付的义务人。被告朱月媛与被告庄竞雄已育有一子，二人婚姻状况原告不清楚。2017年10月10日至今，被告共计支付过55万元给原告，但该款不足以清偿《欠款确认书》所列欠租，尚余1270000元未清，且在此期间又产生新的欠租，按每月5万元计算至2019年10月9日又有1200000元。被告拖欠租金的行为已经构成了严重违约，原告有权解除双方的租赁关系，要求被告交还租赁房地产，并且被告应将之前的欠租及计至交还场地之日至的租金清偿给原告。现诉至法院，请依法维护原告合法权益。原告肖少雄围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.欠款确认书；3.原告产权证；4.中国银行交易流水明细清单；5.伍启泰出具的说明及身份证、港澳居民往来内地通行证。被告朱月媛辩称：被告确认欠了原告租金，暂时没有钱还，希望原告给予被告一些时间去凑钱偿还。被告朱月媛就其辩解提交如下证据：1.房地产租赁合同；2.土地及地上建筑物转让协议；3.收据；4.2013年1月5日收据；5.2013年5月30日收据；6.2019年9月29日转账记录；7.2019年10月28日转账记录。被告庄竞雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。经审理查明，2011年6月23日，伍启泰、肖少雄（出租方、甲方）与庄竞雄（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××乡镇××前××房产，面积约6354平方米，租给乙方作生产经营使用；租赁期从2011年7月11起至2012年1月10日止；乙方向甲方交纳210000元作保证金，该保证金在合同期满后，如乙方没有违反合同约定且对甲方没有造成损失，甲方如数退还乙方，如甲方中途提前终止合同，应双倍保证金返还乙方；每月租金70000元，本合同六个月内租金一次性付清，合共六个月租金420000元，另保证金3个月210000元合共一次性付清630000元；乙方必须按时缴租，从交纳租金最后期限起计，超过15天不缴交的，甲方可单方解除合同，乙方交纳的保证金不予退回，由此给乙方造成的任何损失，甲方不承担责任。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签肖少雄名并捺印，乙方落款处签庄竞雄名并捺印。签订合同后，双方就涉案合同约定延长了几次租赁时间并在合同落款处下方注明，经甲乙双方协商一致按本合同的内容不变，顺延至2013年1月9日，后双方又就租赁时间顺延至2013年7月9日，后再顺延至2013年12月31日。几次延长租赁时间均由肖少雄与庄竞雄签名确认。2011年7月7日，肖少雄出具《收据》一份，内容为：今收到庄竞雄交来租三乡燕盛花园保证金210000元。2017年10月10日，庄竞雄、朱月媛共同向肖少雄出具《欠款确认书》，内容为：庄竞雄与肖少雄于2011年6月23日签订了《房地产租赁合同》，约定庄竞雄承租位于中山市××乡镇××前××号的房地产，租期届满后，双方未再续约，但仍继续保持租赁关系。欠款人现确认从2015年8月11日起未再交付租金，至2017年10月10日已共计欠租为1820000元，欠款人承诺将尽快清还欠款。欠款确认书欠款人落款处签庄竞雄、朱月媛名并捺印。2017年10月15日，肖少雄作为甲方与庄竞雄作为乙方约定，经甲乙双方协商一致按本合同内容不变顺延至2018年10月15日止，租金每月改为50000元。甲方落款处签肖少雄名并捺印，乙方落款处签庄竞雄名并捺印。2017年11月9日至2019年10月28日，根据原告提交的《中国银行交易流水明细清单》显示，该期间被告朱月媛通过其账户合计向原告转账支付租金650000元。庭审中，原告与被告朱月媛对还款金额均表示确认。2019年11月，伍启泰出具“书面说明”一份，内容为：位于中山市××乡镇××村前××号的土地及土地上建筑物是本人与肖少雄于2011年共同司法拍卖竞得的物业，属我与肖少雄共有。因为本人身居香港及身体不便，故出租的有关事宜都是全部交由肖少雄处理，由其作为出租方与庄竞雄、朱月媛签订租赁合同及收取租金等。我确认肖少雄一人作为原告在（2019）粤2071民初21754号案中向庄竞雄及朱月媛提起诉讼的行为。另查，涉案租赁物位于广东省××乡镇××村前××号，土地证号中府国用（2014）第易3100553号，土地使用权人为肖少雄、伍启泰，地类（用途）为工业。房地产权证为粤房地权证中府字第××号、粤房地权证中府字第××号，房地产权属人为肖少雄、伍启泰，共有情况为按份共有。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物属于原告与另一共有人伍启泰共同共有，虽然《房地产租赁合同》系原告肖少雄与被告庄竞雄签订的，但是伍启泰出具书面说明确认涉案房产出租的有关事宜由原告处理，并同意由原告一人提起诉讼。故原告与被告庄竞雄签订的《房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于原告是否有权解除租赁关系及返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本院认为，原、被告延长租赁期限至2018年10月15日后没有再进行续约，但是被告庄竞雄仍实际占有并使用涉案租赁物，原告亦未提出异议，故原告与被告庄竞雄签订的《房地产租赁合同》仍然继续有效，双方的租赁期限为不定期。双方签订的《房地产租赁合同》约定被告庄竞雄必须按时缴租，从交纳租金最后期限起计，超过15天不缴交的，原告可单方解除合同。现被告庄竞雄并未按时向原告缴纳并缴清租金，符合合同约定中原告单方解除合同的条件，被告庄竞雄应承担相应的民事违约责任。原告向本院作了相应陈述且保证真实，被告庄竞雄、朱月媛亦未就其按时缴纳租金进行举证，故本院采信原告主张。原告主张解除原告与被告庄竞雄租赁关系的诉求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告庄竞雄应向原告返还位于广东省××乡镇××村前××号的租赁物。关于租金金额的问题。原告主张被告庄竞雄尚欠租金未支付，并提供了房地产租赁合同、欠款确认书、土地使用权证、房地产权证、伍启泰书面说明、银行流水等证据予以佐证，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告庄竞雄亦未提出异议，本院依法予以认定。被告庄竞雄出具的《欠款确认书》确认截止至2017年10月10日，共欠原告租金1820000元，后被告朱月媛于2017年11月9日至2019年10月28日期间合计向原告偿还欠款650000元，故被告庄竞雄仍欠原告2017年10月10日前租金1170000元（1820000元-650000元）未支付。另外，被告庄竞雄自出具《欠款确认书》后仍继续占有租赁物，且双方于2017年10月15日约定租金每月变更为50000元，故被告庄竞雄还需向原告支付2017年10月11日起至返还租赁物之日止的租金，按每月50000元计算。关于朱月媛的责任问题。被告朱月媛自愿加入债务并在《欠款确认书》上签名确认，其存在通过自己的银行账户向原告支付尚欠租金的行为，且庭审中被告朱月媛对原告要求其承担共同清偿责任的诉求并未提出异议，故原告主张被告朱月媛对被告庄竞雄的上述债务承担共同清偿责任的诉求，合法有据，本院予以支持。关于押金的问题。因被告庄竞雄、朱月媛并未就押金返还问题在本案中提起反诉，本院对押金不予处理。被告庄竞雄、朱月媛可另寻合法途径主张自己的合法权利。被告庄竞雄经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告肖少雄与被告庄竞雄的租赁关系，被告庄竞雄应于本判决生效之日起七日内向原告肖少雄返还位于广东省中山市三乡镇雍陌村前洋一路18号的租赁物；二、被告庄竞雄、朱月媛应于本判决生效之日起七日内向原告肖少雄支付2017年10月10日前的租金1170000元，及2017年10月11日起至返还租赁物之日止的租金（按50000元/月标准计算）；三、驳回原告肖少雄的其他诉讼请求。如果被告庄竞雄、朱月媛未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26560元，财产保全费5000元，合计31560元（原告已预交），由原告肖少雄负担1075元，由被告庄竞雄、朱月媛共同负担30485元（两被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告肖少雄、被告朱月媛可在判决书送达之日起十五日内，被告庄竞雄可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇二〇年三月二十六日书 记 员  洪艺华冯莹