上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91758号原告(反诉被告)：上海浦东新区华夏进修学校，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王德站，董事长。委托诉讼代理人：仝宁，北京京都(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海集众商务咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邹霞，执行董事。委托诉讼代理人：宋文花，上海浦虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。原告上海浦东新区华夏进修学校诉被告上海集众商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，被告于2019年12月6日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)上海浦东新区华夏进修学校的委托诉讼代理人仝宁，被告(反诉原告)上海集众商务咨询有限公司的法定代表人邹霞及其委托诉讼代理人宋文花、侯海建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东新区华夏进修学校(以下简称华夏学校)向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金人民币(以下币种相同)64,848.50元;2、判令被告支付以64,848.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年6月18日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月,原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份,由原告向被告租赁上海市浦东新区东方路(原文登路)3656号3楼房屋(以下简称系争房屋),租期自2014年6月1日至2019年5月31日,租金为45,000元/月,租赁保证金为90,000元(相当于两个月租金)。租赁合同还约定,租赁关系终止时,所收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告方承担的费用外,剩余部分无息归还原告。租赁合同签订后,原告按约定向被告支付了租金及租赁保证金。2019年5月,上述租赁合同到期前,原告有意续租,因租赁房屋并非被告所有,被告无法决定,表示可以先作适当宽限,之后再商谈续租事宜。2019年6月中旬,被告通知原告于2019年6月17日前搬出,原告在匆忙之中配合被告于当日搬出。此后,被告一直以种种理由不同意退还租赁保证金。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告上海集众商务咨询有限公司(以下简称集众公司)辩称，第一，租赁合同约定的保证金虽为90,000元，然被告财务在未收到原告保证金前先出具了押金条，实际收到原告转账支付的保证金为85,000元。保证金在没有欠费的情况下应予返还，但系争房屋原告目前还在使用，原告还需支付使用费，故扣除使用费后若有剩余被告愿意返还。第二，不同意支付利息,合同没有约定，没有法律依据。反诉原告集众公司向本院提出变更后的反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2019年6月1日至2019年9月30日的房屋使用费，按每月49,612.50元的标准，共计198,450元；2、判令反诉被告支付反诉原告自2017年6月1日至2018年5月31日的年租金递增差额27,000元；3、判令反诉被告支付反诉原告自2018年6月1日至2019年5月31日的年租金递增差额55,350元；4、判令反诉被告支付水费105元、电费1,232.10元；5、判令反诉被告支付反诉原告拆除外墙广告牌费用共计5,120元；6、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见，另依据反诉原告持有的租赁合同第5-3条处手写部分“甲、乙双方约定第四年起按年租金5%递增”的约定，反诉原告要求反诉被告支付上述递增部分的租金。反诉被告华夏学校辩称，第一、诉请1、愿意按照每月45,000元的标准支付2019年6月1日至17日的房屋使用费共计25,151.50元，不同意支付6月18日起的房屋使用费。系争房屋是集众公司向上海市测绘院(以下简称测绘院)租赁而来，集众公司在与华夏学校的租赁合同到期后曾协调测绘院继续将系争房屋租赁给华夏学校未果，华夏学校经集众公司通知已于2019年6月17日迁出系争房屋。根据测绘院出具的情况说明表明，测绘院与集众公司的租赁关系至2019年1月31日即已终止，且测绘院已于2019年6月19日更换了系争房屋的门锁，与华夏学校之间也不存在租赁关系。集众公司除提供了2019年7月28日的监控视频外，无法提供任何其他可以证明华夏学校在此前后使用系争房屋的证据，亦无法证明双方“在2019年10月进行交接”的情况。因此，集众公司至晚在2019年6月19日前已失去合法使用系争房屋的依据，已不具备向华夏学校主张此后租金或使用费的主体资格。第二、诉请2-3、不同意支付递增部分租金。首先，华夏学校持有并提供的租赁合同没有关于租金递增的约定，而集众公司主张自租期第四年开始的“递增部分”系基于其持有并提供的加盖有骑缝章的租赁合同。集众公司持有的该合同中约定的租金递增条款是手写的，且没有华夏学校时任法定代表人姜兴华的签字，不能排除事后添加的可能性；对系争房屋的租赁面积、租赁期限的约定均与实际情况不符，双方实际按租赁期限至2019年5月31日期满来执行；法律也没有规定合同必须加盖骑缝章才成立或生效。华夏学校系在浦东新区民政局登记注册的民办非企业单位，2015年办理注册登记时使用的房屋租赁合同与原告持有并向法院提供的租赁合同一致。其次，双方一直按照租金无递增的情况来履行，且在双方租赁关系终止前集众公司从未向华夏学校主张过“递增部分”的租金。如果确实存在“租金递增”的约定，集众公司在两年多的时间里对此只字不提显然不符合常理。最后，集众公司的法定代表人邹霞声称华夏学校持有的租赁合同是一份作废的合同，却不能提供证据证明，也不能对该“作废的”合同已在民政局备案的事实作出合理解释，其表述自相矛盾，不能自圆其说。第三，诉请4、不同意支付水、电费。集众公司提供的水、电的读数均无法核实其真实性，也无法证明与本案系争房屋的关联性。第四，诉请5、不同意支付拆除广告牌的费用。集众公司不能证明经华夏学校同意其委托第三方拆除，且不能证明实际进行的“拆除”与华夏学校有关。从集众公司提供的拆除广告牌的发票也可以证明，早在2019年7月9日集众公司已委托第三方拆除广告牌，可以印证华夏学校在此日期之前已自系争房屋迁出的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市浦东新区东方路(原文登路)3656号3层的房屋所有权人为上海市测绘院，房屋建筑面积为590.93平方米。集众公司、测绘院于2013年10月17日就系争房屋签订《办公房租赁合同》，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，每月租金为24,000元。另华夏学校已按每月45,000元的租金标准向集众公司支付了系争房屋至2019年5月31日止的租金及使用费。2019年7月8日，华夏学校工作人员通过微信与集众公司法定代表人邹霞联系，提出押金退还申请报告，言明：我公司于2014年6月1日租用贵司上海浦东新区东方路3656弄3楼时，向贵单位缴纳了两个月房屋租赁保证金90,000元，现我司已申请办理退租手续，遂向贵单位提出押金退还申请。双方有争议的主要事实及争议焦点：1、原、被告分别持有的租赁合同对租金标准、租赁期限等条款存在差异。2、原告交还系争房屋的时间。为证明自己的主张，华夏学校提交了如下证据：1、华夏学校持有的房屋租赁合同原件一份，根据该合同显示：2014年5月10日，华夏学校(乙方、承租方)与集众公司(甲方、出租方)签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于浦东新区东方路XXX号XXX楼，建筑面积590.93平方米，租赁期自2014年6月1日起至2019年5月31日止；4-1约定月租金为45,000元，该房屋租金五年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；4-2乙方应于每次提前七日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；4-3乙方支付租金的方式为付四押二，先付后用；5-1甲、乙双方约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即90,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担；协议另对其他内容做了约定。该合同尾部盖有原、被告公章并有法定代表人签名，另盖有案外人上海明明房产经纪有限公司合同专用章。该合同原件与原告向上海市浦东新区民政局调取的为办理营业执照的材料证明内容一致。2、2014年5月10日集众公司出具的押金条原件一份，言明：兹收到上海浦东新区华夏进修学校姜兴华先生租赁文登路XXX号(东方路XXX号)三楼贰个月保证金人民币：玖万元(RMB：90,000)，证明集众公司已收到华夏学校支付的保证金90,000元。3、华夏学校工作人员张颖与集众公司法定代表人邹霞的微信聊天记录，证明双方沟通退还押金事宜，集众公司一直拖延不予退还。4、水费、电费付款凭证，证明2019年6月17日华夏学校已结清系争房屋的水电费。5、付款回单一组，证明华夏学校已按合同约定45,000元/月的标准每四个月支付18万元给集众公司，租金付至2019年5月31日。集众公司认为证据1的真实性没有异议，但认为华夏学校持有的该份租赁合同系中介草拟的，修改后已作废未销毁；证据2的真实性没有异议，财务在不知情的情况下先开了押金条，实际收到85,000元；证据3的真实性没有异议，聊天记录中没有体现华夏学校要求退还押金的要求；证据4的真实性没有异议，抄表不代表交接房屋；证据5没有异议。为证明自己的主张，集众公司提交了如下证据：1、集众公司持有的房屋租赁合同原件一份，根据该合同显示：第5-3条处有手写添加：“甲、乙双方约定第四年起按年租金5%递增”的字样。该合同尾部盖有原、被告公章并有法定代表人签名，另盖有案外人上海明明房产经纪有限公司合同专用章，骑缝处还盖有原告的公章。2、民生银行账户对账单一份，证明华夏学校转账支付的押金共计85,000元。3、水表、电表照片，证明水电抄表数。4、2019年7月26日、7月28日照片、视频一组，证明华夏学校仍在使用系争房屋。5、发票、情况说明、照片一组，证明因广告牌有坠落风险，应政府部门要求拆除了华夏学校的广告牌，集众公司支付了拆除费和运费共计5,120元。华夏学校对证据1的真实性有异议，认为系争房屋面积与产证不一致，租期与华夏学校提供的租赁合同至2019年5月31日也不一致；证据2的真实性没有异议，不排除姜兴华以其他形式支付，应以押金条为准；证据3真实性、关联性不予认可；证据4的真实性没有异议，测绘院收回系争房屋后，集众公司曾协调续租未果，故7月28日是在测绘院同意的情况下开锁让华夏学校搬走部分物品，不能证明仍在使用；证据5的真实性没有异议，关联性不认可，华夏学校并未要求集众公司代为拆除广告牌。庭审中，华夏学校向本院申请调查令，调取测绘院自集众公司处收回系争房屋及更换门锁的具体时间以及2019年6月17日东方路XXX号XXX楼及3656号门口的监控视频。2019年12月30日，测绘院向我院出具关于协助上海市浦东新区人民法院调查出具相关证据的情况说明，言明：东方路XXX号XXX楼房屋确属我院房产。由于监控设备出现故障，所以无法提供2019年6月17日东方路XXX号XXX楼及3656号门口的监控视频。我院与上海集众商务咨询有限公司签订的东方路XXX号XXX楼的房屋租赁合同于2019年1月31日到期并不再续签。2019年6月19日，我院更换了东方路XXX号XXX楼房屋的门锁。我院与上海市浦东新区华夏进修学校未发生过房屋租赁关系。又查明，华夏学校的法定代表人于2016年12月由案外人姜兴华变更为王德站。以上事实，由华夏学校提供的房屋租赁合同及民政局调取的房屋租赁合同、押金条、华夏学校工作人员与集众公司法定代表人的微信聊天记录、水费电费结算单、准予变更行政许可决定书、测绘院情况说明、付租凭证，由集众公司提供的房屋租赁合同、银行对账单、水表电表照片、测绘院收款收据、华夏学校搬离物品照片、微信聊天记录、广告牌拆除费用发票、情况说明及照片、华夏学校网页截图等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。鉴于集众公司与系争房屋权利人测绘院的租赁合同于2019年1月31日到期，集众公司与华夏学校的租赁合同中自2019年2月1日起的约定部分应属无效，本院予以确认。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：关于租金及使用费。华夏学校提供的房屋租赁合同，与民政局登记备案的合同是一致的，该合同约定按照每月45,000元支付租金，华夏学校实际履行中也按照该标准支付，集众公司收款后亦从未提出异议，故本院对该证据予以采信。集众公司提供的合同上写有第四、第五年租金上涨的字样，但根据本案查明的事实，集众公司在华夏学校租赁期间一直按照华夏学校提供的合同的租金标准收取租金，尤其在其所述的符合涨租条件下仍未提高租金标准，未向华夏学校提出第四、五年租金上涨的要求，也未曾就递增部分向华夏学校进行过任何催讨，继续按每月45,000元的标准收租长达2年，并未按其提供的合同约定收款，有悖常理，实难采信，现集众公司要求华夏学校补付2017年6月起的租金递增差额，本院不予支持。关于押金。华夏学校向集众公司按约履行了支付租金及押金的合同义务。合同到期且华夏学校退出系争房屋后，集众公司理应及时退还押金。现华夏学校以集众公司出具的押金条为凭，要求退还押金90,000元，于法有据，本院应予支持。集众公司称该押金条系财务在不知情的情况下先开后收、实际只收到85,000元，故返还的金额应为85,000元，缺乏依据，本院不予采信。关于使用费的支付日期。根据本院查明的事实，集众公司于2019年6月17日向华夏学校出具水费电费付款凭证，结合系争房屋权利人出具“2019年6月19日已更换了系争房屋的门锁”的情况说明，本院对华夏学校的退出系争房屋的时间，确认为2019年6月17日。集众公司关于7月下旬华夏学校去系争房屋搬离物品的证据，不能据此认定华夏学校仍在使用系争房屋，且与集众公司主张的华夏学校于2019年9月30日搬离的说法不一致，本院不予认可。华夏学校同意按照月租金45,000元的标准支付2019年6月1日至6月17日的使用费计25,151.50元，并无不当，本院予以准许。已付押金90,000元扣除25,151.50元后，集众公司尚需返还华夏学校64,848.50元。另华夏学校主张以64,848.50元为基数，自2019年6月18日起计算的利息，本院认为，华夏学校于2019年7月8日向集众公司提出押金退还申请，而集众公司未予返还，故利息可自次日起算，本院予以调整。关于水费、电费。集众公司提供的水电抄表数照片不能证明与系争房屋的关联性，且时间标识不明，华夏学校予以否认，集众公司应当承担举证不足的法律后果。关于外墙广告牌拆除费用。鉴于华夏学校的广告牌已被拆除、集众公司支付了相应费用属实，根据公平原则，集众公司要求华夏学校支付该部分费用的主张尚属合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告上海集众商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海浦东新区华夏进修学校64,848.50元；二、被告上海集众商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区华夏进修学校以64,848.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年7月9日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；三、反诉被告上海浦东新区华夏进修学校于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海集众商务咨询有限公司拆除外墙广告牌费用5,120元；四、驳回反诉原告上海集众商务咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,412元，减半收取计706元，由被告上海集众商务咨询有限公司负担。反诉案件受理费5,609元，减半收取计2,804.50元，由反诉原告上海集众商务咨询有限公司负担2,754.50元，反诉被告上海浦东新区华夏进修学校负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年三月九日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。