上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91233号原告：上海航茂服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王继民，执行董事。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。被告：上海富岭贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区美盛路XXX号三幢5层506室。法定代表人：吴金云，执行董事。原告上海航茂服饰有限公司诉被告上海富岭贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海航茂服饰有限公司的法定代表人王继民到庭参加诉讼。被告上海富岭贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海航茂服饰有限公司向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告于2016年4月13日签订《房屋租赁合同》以及于2017年6月1日签订《关于的补充协议》；二、判令被告从上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋中迁出并将上述房屋返还给原告；三、判令被告支付自2019年1月1日起至2019年10月31日期间租金人民币2,366,666元(以下币种相同)；四、判令被告支付以2,366,666元为本金，自2018年12月26日起按照日万分之五标准计算至实际付清之日止逾期支付租金违约金；五、判令被告支付自2016年6月1日至2016年12月31日免租期间租金2,916,666元；六、判令被告支付自2019年11月1日起按照年租金1,000万标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；七、判令被告支付解约违约金600万元；八、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。2017年6月1日，原、被告签订《关于的补充协议》。被告自2019年1月1日起拖欠租金，经多次催讨，未果。2019年10月15日，原告向被告发送《解除合同通知书》，要求自2019年11月1日解除合同，被告至今未将系争房屋返还给原告，故涉讼。被告上海富岭贸易有限公司未到庭应诉。经审理查明，上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋产权登记在原告上海航茂服饰有限公司名下。2016年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年6月1日至2031年12月31日。合同第4-1条约定，首三年的年租金为500万元，自第四年起，每三年的年租金在上年年租金的基础上递增百分之八。第4-2条约定，原告同意给予被告免租期7个月，即2016年6月1日至2016年12月31日期间免收租金，水、电、燃气等费用不予免收。在合同履行期内，如果被告违约提前单方解除合同或被告违反合同规定未能按时足额支付租金费用的，被告无权享受免租期，原告有权要求被告补交免租期内的租金。第4-3-2条约定，自第二年起，租金每六个月一付，先付后用，被告应于每六个月的上一个月的25日前向原告支付后六个月的租金。第4-6条约定，若被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按当期应付租金的千分之五支付违约金，直至全部付清。第5-1条约定，被告应于2016年4月15日前向原告支付租赁保证金，保证金为100万元。第5-2条约定，租赁关系终止后十日内，原告收取的租赁保证金除以抵充合同约定由被告承担的费用(包括但不限于租金、水、电、煤气、设备、物业管理、电话、违约金、赔偿金等)外，剩余部分无息归还给被告。第6-5条约定，双方合同解除或终止，被告改建、增建的建筑物(包含其附属的装修)，其归属于原告，被告无权要求任何补偿。第7-1条约定，被告应在本合同的租期届满或终止之日返还租赁房屋，未经原告同意逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的五倍向原告支付租赁房屋占用期间的使用费，直至返还租赁房屋之日。第9-2条约定，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按剩余租期的租金总额支付违约金，其中第(五)款约定，被告逾期支付租金、保证金超过30日的。合同签订后，被告于2016年4月14日支付租赁保证金100万元。2017年6月1日，原告将系争房屋交付给被告。同日，原、被告签订《关于的补充协议》，双方经自愿协商，对于新建阳台、房屋加层按原《房屋租赁合同》履行，对原有空地可能新建独立建筑达成如下协议，原告同意被告在原有空地新建建筑用于养老产业及配套经营等。后被告欠付租金，原告分别于2018年2月22日、2018年3月8日、2018年3月12日发函催讨租金。2018年4月28日，被告方的王荣孙出具《承诺函》称，本人承诺支付给王继民沪南公路XXX号厂房租金于2018年6月25日交250万元，原欠150万元于2018年8月底前交清。如上承诺没做到即为我方违约，同意原告处置。2018年11月12日，被告股东邱贞强出具《欠条》称，今尚欠上海航茂服饰有限公司2018年上半年房租150万元，议定于2018年12月10日之前付清。之后，被告支付上述欠付的租金。2019年1月1日起，被告欠付租金。2019年8月1日，原告发函催讨，被告仍不付。2019年10月15日，原告向被告发送《解除合同通知书》称，自2019年11月1日起解除双方《房屋租赁合同》和《关于的补充协议》，请被告于2019年11月1日将租赁房屋按照双方合同规定交换给原告，届时由双方办理交接手续。请被告将拖欠的租金、免租期租金、逾期付款违约金、解除合同违约金，按照双方合同规定支付给原告，保证金优先冲抵解除合同违约金。原告称被告至今未将系争房屋返还给原告，双方未办理房屋交接手续。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《关于的补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。被告自2019年1月1日起欠付部分租金至今，原告发送解除函要求租赁合同及补充协议于2019年11月1日起解除，符合双方合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，被告理应从系争房屋中迁出并将租赁房屋返还给原告。被告应支付自2019年1月1日起至2019年10月31日期间租金4,166,666元，扣除被告已经支付180万元，尚欠2,366,666元理应支付。根据合同约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按当期应付租金的千分之五支付违约金，直至全部付清。租金每六个月一付，先付后用，被告应于每六个月的上一个月的25日前支付后六个月的租金。被告应于2018年12月25日支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金250万元，扣除被告已经支付180万元，被告应按70万元为本金，自2018年12月26日起支付违约金，被告应于2019年5月25日支付2019年7月1日至2019年10月31日期间租金1,666,666元，因被告未按约支付，被告应按1,666,666元为本金，自2019年5月26日起支付违约金，原告主张将违约金的标准调整到按照日万分之五的标准，系对自身诉讼权利处分，本院依法予以支付，故被告应支付给原告以70万元为本金，自2018年12月26日起算，以1,666,666元为本金，自2019年5月26日起算，上述均按照日万分之五的标准计算至实际付清之日止。根据合同约定，被告未按约足额支付租金，原告有权要求被告补交免租期内租金，故对原告要求被告支付自2016年6月1日至2016年12月31日免租期间租金2,916,666元的诉请，本院依法予以支持。根据合同约定，被告逾期返还房屋，应按日租金的5倍支付房屋使用费，现原告主动调整到要求被告按照日租金的2倍支付使用费，系对自身权利的处分，本院予以准许。本案在审理过程中，原告自愿将解约违约金调整到200万元，系对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。本案在审理过程中，原告要求将收取的100万元保证金优先抵扣被告欠付的费用，符合合同约定，本院予以准许。被告上海富岭贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海航茂服饰有限公司与被告上海富岭贸易有限公司于2016年4月13日签订《房屋租赁合同》以及于2017年6月1日签订《关于的补充协议》于2019年11月1日解除；二、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海航茂服饰有限公司；三、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海航茂服饰有限公司自2019年1月1日起至2019年10月31日期间欠付租金人民币2,366,666元(执行时扣除被告上海富岭贸易有限公司已经支付的租赁保证金人民币100万元)；四、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海航茂服饰有限公司逾期支付租金违约金：以人民币70万元为本金，自2018年12月26日起算、以人民币1,666,666元为本金，自2019年5月26日起算，上述均按照日万分之五的标准计算至实际付清之日止；五、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海航茂服饰有限公司免租期间租金人民币2,916,666元；六、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海航茂服饰有限公司自2019年11月1日起按照年租金人民币1,000万标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；七、被告上海富岭贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海航茂服饰有限公司支付解约违约金人民币200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币93,666元，由被告上海富岭贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  杨怡霖人民陪审员  梅丽华二〇二〇年三月三十日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金