北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初391号原告（反诉被告）：北京云安建明汽车俱乐部有限公司，住所地北京市房山区阎村镇小十三里村村委会南460米。法定代表人：陈建明，经理。委托诉讼代理人：于淑新，北京市张竞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张竞，北京市张竞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京卓越昌泰建设有限公司，住所地北京市房山区窦店镇望楚4区92号。法定代表人：李长雨，总经理。委托诉讼代理人：刘金，男，1975年2月11日出生，汉族，该单位法务，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵彪，男，1982年7月22日出生，汉族，该单位职工，住江西省南昌市高新技术开发区。北京云安建明汽车俱乐部有限公司（以下简称云安建明公司）与北京卓越昌泰建设有限公司（以下简称卓越昌泰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。云安建明公司的法定代表人陈建明及委托诉讼代理人于淑新，卓越昌泰公司的委托诉讼代理人刘金、赵彪到庭参加了诉讼,本案现已审理完结。云安建明公司的诉讼请求：1、判令解除原被告签订的编号为卓越120307号《合作经营协议》；2、判令卓越昌泰公司向云安建明公司支付违约金94644元；3、判令卓越昌泰赔偿云安建明公司投资损失1146100。事实和理由：云安建明公司与卓越昌泰公司于2012年3月7日签订了《合作经营协议》，约定卓越昌泰公司将位于北京市房山区窦店镇×村北占地面积为5.14亩的土地租赁给云安建明公司使用。租期为2009年2月1日至2019年1月31日，租金为每年20560元，交纳时间为每年的元月10日之前。合同签订后，云安建明公司投资100余万元建设了停车场商混地面、院墙、9间办公用房及住宿房、水房等并用于经营。后卓越昌泰公司称经测量实际面积为8.02亩，租金变更为31548元。2014年，卓越昌泰公司因在云安建明公司承租的土地范围内建设房屋被处罚，其要求云安建明公司承担罚款，但遭到拒绝。2015年1月起，卓越昌泰公司以多种方式拒绝接受租金。2015年3月17日，卓越昌泰公司向云安建明公司寄送《解除协议通知函》，以云安建明公司迟延支付租金为由通知解除双方于2009年2月1日签订的《合作经营协议》，云安建明公司按照卓越昌泰公司邮递的《解除协议通知函》所留地址回函，要求卓越昌泰公司提供支付租金的银行账号，但卓越昌泰公司拒收。后卓越昌泰公司诉至法院，要求解除合同并要求云安建明公司承担违约责任，经一审、二审、再审，最终驳回原告的诉讼请求。云安建明公司认为卓越昌泰公司的行为给云安建明公司造成了严重的经济损失，故诉至法院。卓越昌泰公司辩称：同意云安建明公司的第一项诉讼请求。不同意其他的诉讼请求。云安建明公司存在迟延支付租金的行为，按照合同约定，是云安建明公司存在违约。应当由云安建明公司承担违约责任。卓越昌泰公司有权解除协议。另外，卓越昌泰公司所建办公楼及云安建明公司所建停车场等都属于违建，卓越昌泰公司提供国土资源行政处罚决定书可以证明。现在停车场、办公楼等设施都已经被没收了，根本不存在补偿的问题。对于云安建明公司申请的对其所建地上物的评估问题，卓越昌泰公司对评估结果不认可，评估损失过高。因云安建明公司拖延交纳固定利润费用，已构成违约，反诉要求，云安建明公司给付违约金及2015年1月10日至2016年1月的固定利润费用30000元。二、云安建明公司给付违约金94644元。针对卓越昌泰公司提出的反诉，云安建明公司辩称，对于卓越昌泰公司提出的反诉请求，云安建明公司认为违约方应为卓越昌泰公司，应由卓越昌泰公司向云安建明公司承担违约责任。即使云安建明公司构成违约，卓越昌泰公司也没有理由要求云安建明公司支付三倍利润的损失，因为卓越昌泰公司没有证据证明其有经济损失存在。经本院审理查明，认定事实如下：2006年11月18日，北京市房山区窦店镇×村农工商经济联合社（甲方）与李×（乙方）签订了《土地租赁合同》，将北京市房山区窦店镇×村北占地面积5.14亩的土地租赁给李×使用，租期自2006年12月1日至2026年11月30日。李×为卓越昌泰公司的法定代表人。2009年2月1日，卓越昌泰公司（甲方）与云安建明公司（乙方）签订《合作经营协议》（编号为卓越091110号，后重新签订120307号），协议约定，甲方将北京市房山区窦店镇×村北占地面积5.14亩土地提供给乙方使用，用途为开办停车场。使用范围南北109米，东西87.8米。合作期限为10年，乙方每年向甲方交纳固定利润为20560元，每5年递增10%。且乙方在合作经营期间不得以不赢利或经营不善为由，向甲方少交或者不交固定利润费用。租赁期限为自2009年2月1日至2019年1月31日为止。协议中还约定，乙方于每年1月10日前一次性付合同有效期内当年的固定利润费用，以后以此类推。在合作经营期间内，每年固定利润费用逾期1个月交纳的，则视为乙方违约，甲方有权终止《合作经营协议》。甲乙双方任何一方违约，违约方赔偿守约方的经济损失。经济损失按甲方的当年度的利润额的3倍计算。《合作经营协议》第五项第8条约定：“编号为卓越090201、卓越091110号《合作经营协议》作废。”2009年1月15日，云安建明公司交付地租款9900元。2009年3月23日，云安建明公司交付地租款10660元。2010年1月26日，云安建明公司交付地租款20560元。2011年3月2日，云安建明公司交付地租款20560元。2012年3月22日，云安建明公司交付地租款20560元。2014年2月18日，云安建明公司交付地租款20560元。2014年4月11日，云安建明公司交付2012年至2013年补交固定利润16240元。2014年4月13日，云安建明公司交付2009年至2011年补交固定利润34560元。2014年4月11日，云安建明公司交付2014年补交固定利润10988元。补交后，每年的固定利润应为31548元，2015年云安建明公司尚未交付固定利润。卓越昌泰公司于2015年3月17日向云安建明公司寄送《解除协议通知函》，内容如下：云安建明公司，我司于2009年2月1日与贵司签订了《合作经营协议》，现因贵司在合作经营期间多次出现无理由逾期缴纳固定利润费用的情况（自2011年至2015年均逾期缴纳），且在2014年补交时，我司发现贵司租用土地面积实为8.02亩后，贵司不但不积极配合补缴固定利润费用及利息，反而一直找各种理由拖延，经我司多次催讨才进行固定利润费用的补缴。2015年1月至今，贵司仍未交纳固定利润费用，现已逾期两个月，贵司的违约行为已经严重影响了双方的合作。根据合同约定，贵司违约在先，我司决定与贵司解除《合作经营协议》，并保留追究贵公司应承担的2011年至2015年度违约金的权利。请贵司在接到此函后及时与我公司联系并补缴固定利润费用，并在接到此函后30日内搬离完毕并清场，如逾期不搬离、不交纳，我司将采取相应的法律措施，依法追究相应的法律责任及违约责任。2015年，卓越昌泰公司以联营合同纠纷为由将云安建明公司诉至法院，房山区法院做出的（2015）房民（商）初字第07432号民事判决书，判决解除卓越昌泰公司与云安建明公司2009年2月1日签订的编号为卓越091110号的《合作经营协议》；云安建明公司于判决生效后十日内给付卓越昌泰公司固定利润费用（自2015年1月10日起至2015年3月17日止，按照每年31548元计算）；云安建明公司于本判决生效后十日内给付卓越昌泰公司违约金94644元。云安建明公司对该判决不服，提起上诉。经北京市第二中级人民法院做出的（2015）二中民（商）终字第10398号民事判决书驳回上诉，维持了原判。2016年，云安建明公司以租赁合同纠纷为由将卓越昌泰公司诉至法院，要求解除其与卓越昌泰公司签订的编号为120307的《合作经营协议》，并赔偿投资设施的损失以及违约金。北京市房山区人民法院做出的（2016）京0111民初1879号民事裁定书认为，因《合作经营协议》产生的纠纷已经以联营合同纠纷为由在房山区法院及北京市第二中级人民法院作出处理，不能认定双方存在租赁关系的事实，故驳回了云安建明公司的起诉。云安建明公司对该裁定不服，提起上诉，经北京市第二中级人民法院作出的（2016）京02民终6895号民事裁定书做出裁定，驳回上诉，维持原判。2017年，云安建明公司申请再审，经北京市高级人民法院做出的（2017）京民再106号民事判决书判决，以编号为091110号的《合作经营协议》已经作废为由撤销了北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）终字第10398号民事判决及北京市房山区人民法院（2015）房民（商）初字第07432号民事判决书。2018年，卓越昌泰公司以联营合同纠纷为由再次将云安建明公司诉至法院，经北京市房山区人民法院做出的（2018）京0111民初1299号民事裁定书以卓越120307号《合作经营协议》不具备联营的构成要件为由，驳回了卓越昌泰公司的起诉。后卓越昌泰公司上诉，经北京市第二中级人民法院做出的（2018）京02民终3978号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。现云安建明公司以土地租赁合同纠纷为案由起诉卓越昌泰公司，要求解除双方签订的卓越120307号《合作经营协议》，并由卓越昌泰公司支付违约金及投资损失。卓越昌泰公司同意解除双方签订的卓越120307号《合作经营协议》，但其认为云安建明公司所建房屋及其他设施已经被没收，不存在补偿的问题。且云安建明公司未按时缴纳租金，应承担违约责任。故当庭提出反诉，要求云安建明公司给付违约金及2015年1月10日至2016年1月的固定利润费用。云安建明公司认为违约方应为卓越昌泰公司，且卓越昌泰公司并没有证据证明其有经济损失存在，故不同意卓越昌泰公司的反诉请求。另查明，2013年8月28日，北京市国土资源局做出行政处罚决定书，决定书中写明：2012年7月李×开始在所租赁土地上建二层楼房一栋、平房8间。经勘测该项目占地面积4874.74平方米（折合7.31亩），房屋建筑面积1941.27平方米。经核查，该宗土地利用现状地类为农村居民点、其它林地，土地利用总体规划为城镇建设用地区。未办理用地审批手续。决定书中做出的处罚如下：1、退还非法占用的集体土地4874.74平方米（折合7.31亩）。2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，建筑面积1941.27平方米；3、对非法占用的4874.74平方米（折合7.31亩）土地，按每平方米14元标准，处以罚款68246元。处罚决定书中平房8间为云安建明公司建设。另查明云安建明公司于2016年1月份搬离租赁场地。庭审中，云安建明公司申请对所租赁土地内建设的房屋及其他设施进行鉴定，经北京市京价价格评估有限公司做出的评估报告认定，涉诉房屋及装修、地上物等现价值共计1146100元。其中5间前排房土建及装修为114973.31元，3间后排房土建及装修为125083.4元，围墙70540.13元，地面741912.62元（院内混凝土路面5013平方米、沥青路面180平米、门口混凝土路面23平方米），另有电气设备、暖气、煤棚等多项作价内容。云安建明公司对评估结果予以认可。卓越昌泰公司对评估结果不予认可。认为价格过高，鉴定技术较差。上述事实，有原告提供的卓越120307号《合作经营协议》、补交租金确认函、收据、催款函、通话记录单、解除协议通知函、告知函、顺丰邮递单据、围墙拆除证明，被告提交的处罚决定书，北京市京价价格评估有限公司做出的评估报告，原被告的当庭陈述等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原被告签订的编号为120307号的《合作经营协议》实际为租赁协议。被告将土地租赁给原告使用，土地租赁行为属于合法有效，但双方应当在遵守法律政策的前提之下进行租赁活动。现双方争议焦点问题在于，一是合同是否解除、二是是否存在违约及租金问题、三是原告建设损失的负担、四是卓越昌泰公司要求的固定利润费用的承担。一、合同的解除问题。云安建明公司起诉要求解除与卓越昌泰公司签订的编号为120307号《合作经营协议》，庭审中，双方均同意解除合同，且云安建明公司早已不再使用该土地，双方事实上已经解除了协议。故对于该项诉求，本院予以支持。根据编号为120307号《合作经营协议》在合同经营期间内，每年固定利润费用逾期一个月交纳的，则视为云安建明公司违约，卓越昌泰公司有权终止协议。根据已查明事实，云安建明公司确已超过一个月未给付固定利润费用，卓越昌泰公司要求解除协议，法院应予支持。当事人一方先行发出解除通知然后起诉请求解除合同的，合同解除时间为解除通知到达合同相对方之日。故解除合同的时间应当为卓越昌泰公司向云安建明公司送达解除通知函之日，即2015年3月17日为合同解除之日。虽然解除的是2009年2月1日签订的《合作经营协议》，但实质上就是解除云安建明公司在涉案土地上的经营权利，故该解除同样适用编号为120307号《合作经营协议》。故应视为2015年3月17日解除了编号为120307号《合作经营协议》。二、关于违约问题。编号为120307号《合作经营协议》明确约定，云安建明公司应当于每年的1月10日前一次性支付合同有效期内当年的固定利润费用，逾期一个月交纳的，视为云安建明公司违约，卓越昌泰公司有权终止《合作经营协议》。根据本案查明的事实，云安建明公司并未在2015年1月10日之前向卓越昌泰公司支付2015年的固定利润费用。庭审中，云安建明公司称曾多次联系卓越昌泰公司支付固定利润费用，但其未提供足够的证据支持这一事实。由此可以认定，云安建明公司存在违约。故对于云安建明公司起诉要求卓越昌泰公司支付违约金的诉求，本院不予支持。对于卓越超昌泰公司反诉要求云安建明公司承担违约金的诉求，属于合理诉求。对于违约金的数额，双方于2015年3月17日解除了合同，合同解除后双方已经不存在租赁和同关系，双方只是占用关系。因此本院只考虑解除前未支付租金的违约责任。本院参考云安建明公司迟延支付租金给卓越昌泰公司造成的实际损失，同时参考合同的约定，违约金的数额酌定8000元。三、对于云安建明公司要求卓越昌泰公司赔偿投资损失问题。根据2013年国土资源局做出的行政处罚决定书，该地块用于相关建设，并未办理用地审批手续。决定书中写明没收在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，建筑面积1941.27平方米，包括二层楼房一栋、平房八间。八间平房为云安建明公司所建设，已经被依法没收。合同中虽然没有对行政处罚后的责任及赔偿问题做出约定,但双方对造成没收的事实都存在责任。云安建明公司在建房时应该办理相应的手续而没有办理,其自身应当承担主要责任。卓越昌泰公司在出租时也应当知道该土地没有合法的建设审批手续,而任由云安建明公司在该地建房，其应当承担次要责任。对于云安建明公司建造地面等设施，是为经营停车场使用，房屋被认定为违建，地面的投入亦无法经营使用，故对于云安建明公司的地面等投入损失,亦应当根据过错比例由双方分担。对于涉诉土地上的建筑物及其他设施的价值问题，根据北京市京价价格评估有限公司做出的评估报告，确定房屋、地面、围墙等设施的价值为1146100元，综合考虑土地租赁合同的期限、云安建明公司已经经营使用的年限及其建设时应当考虑到的使用期限、双方过错程度、建筑物折旧年限等情况确定由卓越昌泰公司补偿云安建明公司评估价值四分之一的损失。四、对于卓越昌泰公司要求的固定利润费用，实际为租赁费及合同解除后的占地使用费用。云安建明公司于2016年1月搬走。故租赁费及占地使用费用为2015年1月至2016年1月的费用，云安建明公司要求30000元，属于合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司与被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司签订的编号为120307号的《合作经营协议》。二、被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司房屋、地面等建筑设施补偿款286525元；三、原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司违约金8000元。四、原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司租赁费及占地使用费30000元；五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15967元，由原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司负担10369.5元，由被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司负担5597.5元。反诉费2794元，由被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司负担2044元，由原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司负担750元。评估费24000元，由原告（反诉被告）北京云安建明汽车俱乐部有限公司负担14400元，由被告（反诉原告）北京卓越昌泰建设有限公司9600元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  连春祥人民陪审员  刘书会人民陪审员  梁 振二〇二〇年三月十八日书 记 员  王 祎