浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0381民初14386号 原告：王秉钧，男，1949年5月2日出生汉族，住瑞安市。 原告：王秉澄，男，1950年12月21日出生汉族，住瑞安市。 原告：王树春（又名王如春），女，1956年12月26日出生汉族，住瑞安市。 三原告共同委托诉讼代理人：林建钢，瑞安市众诚法律服务所法律工作者。 被告：金景兴，男，1949年5月24日出生汉族，住瑞安市。 被告：孙淑瑶，女，1947年9月4日出生汉族，住瑞安市。 两被告共同委托诉讼代理人：周卫平，浙江六策律师事务所律师。 原告王秉钧、王秉澄、王树春与被告金景兴、孙淑瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序于2020年1月17日、3月10日两次公开开庭进行了审理，原告王秉钧、王秉澄、王树春及其委托诉讼代理人林建钢、被告金景兴、孙淑瑶及其委托诉讼代理人周卫平均到庭参加诉讼（被告金景兴、孙淑瑶第二次庭审未到庭）。本案现已审理终结。 原告王秉钧、王秉澄、王树春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1993年1月16日签订的《立公房转让使用权尽契》合法有效；2.判令被告金景兴、孙淑瑶协助原告王秉钧、王秉澄、王树春办理坐落于瑞安市房屋不动产所有权证过户手续。事实与理由：1993年1月16日，被告金景兴因缺钱使用，自愿将座落于瑞安市套房转让给王秉伟（即三原告的弟弟，现已去世）。由金景兴的妻子孙淑瑶代笔书写《立公房转让使用权尽契》并盖私章。三原告筹资14000元买了被告的房屋给弟弟王秉伟，一直由王秉伟居住至今。协议签订后被告按约将房屋交付王秉伟使用，但一直没有协助王秉伟办理产权过户手续。综上所述，王秉伟和被告在平等自愿的基础上达成房地产转让协议，此合同系双方真实意思表示，且没有违反法律法规之规定，此合同应认定为合法有效，依法应当受法律保护。三原告系王秉伟的第二顺序继承人，依法有权继承王秉伟的遗产。被告拒不协助三原告办理产权过户手续，原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：2000年，原告王树春支付了公房转私房费用17095元，与被告孙淑瑶一同去办理了房屋所有权证，《立公房转让使用权尽契》、《瑞安市公有房屋住宅使用证》、《房屋所有权证》一直由原告王树春保管。涉案房屋归三原告共同共有，同意涉案房屋办理过户手续产生的税费均由三原告自行支付。原告变更第二项诉讼请求为：判令被告金景兴、孙淑瑶协助原告王秉钧、王秉澄、王树春办理坐落于瑞安市房屋不动产所有权证过户手续（包括办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续）。 被告金景兴、孙淑瑶辩称，1、《立公房转让使用权尽契》是被告孙淑瑶书写，并加盖私章，被告金景兴从来不知道该协议的存在和内容，时间久远被告孙淑瑶对内容也记不得了。该协议是公房租赁使用权的转让协议，并非房产买卖协议，是被告孙淑瑶出于对王秉伟母亲的承诺，帮助王秉伟这个无房无妻儿的光棍儿子有个住所，承诺涉案房屋给王秉伟住到老死，14000元钱款的约定，作为终身使用的对价，不能算高，更不能以此推定为是购房款。被告孙淑瑶有告知被告金景兴上述其承诺将涉案房屋给王秉伟住到老死的情况，被告金景兴也同意。被告孙淑瑶收到三原告母亲支付的14000元转让款。2、2000年由王秉伟或其亲属支付17095元公房转私房的费用，为便于王秉伟日常使用，房屋所有权证办理之后被告交由王秉伟保管。王秉伟自1993年起一直居住在涉案房屋中，直到前几年王秉伟另外申请了廉租房，才把涉案房屋出租，租金收入归王秉伟。被告2000年办理房屋所有权证后才拥有涉案房屋的产权，之前并不拥有产权，签订协议时无权对所有权进行处分。被告2000年获得涉案房屋产权之后，王秉伟明知该事项且协助办证，生前却从未要求被告过户。3、《立公房转让使用权尽契》约定使用权转让期限是永远，不符合租赁期限不能超过20年的法律规定，对公租房进行使用权转让，违反房管部门对公租房不能擅自转租、变相转租和转让等强行性规定，故该合同不具有法律效力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告方提交的证据3《立公房转让使用权尽契》，拟证明被告转让涉案房屋给王秉伟的事实。被告方质证称，证据3应该是被告孙淑瑶书写并加盖私章的，但因为时间久远具体内容被告孙淑瑶已经不记得了，被告金景兴从来不知道证据3的存在和内容，对证据3的真实性存疑；从内容上看，是对被告拥有的公房的租赁使用权的转让，其内容实质是一份租赁合同，14000元作为终身使用的对价而非购房款。本院认为，结合原、被告在庭审中一致陈述证据3系被告孙淑瑶笔迹，王秉伟或其亲属已按照证据3约定支付被告转让款14000元，王秉伟自1993年起居住在涉案房屋中，本院对证据3的真实性予以采信，关于证据3的法律效力在本院认为部分详细阐述。 2、原告方提交的证据10房屋出租协议，拟证明王秉伟死后涉案房屋仍继续由原告出租的事实。被告方质证称，对证据10的来源真实性、合法性无法核实，即使真实原告的出租行为未经被告同意，被告不认可，租金收入8000元应归被告所有。本院认为，证据10的真实性无法核实，且与确认本案诉争的《立公房转让使用权尽契》的法律效力无关联性，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王秉钧、王秉澄、王树春系兄弟姐妹关系，均系死者王秉伟的兄姐。被告金景兴、孙淑瑶系夫妻关系。1993年1月16日，被告孙淑瑶书写一份《立公房转让使用权尽契》交王秉伟收执，载明:“立转让公房使用权尽契人金景兴，现转让房屋坐落在房屋一间，一个阳台三户使用，房内有水表、火表尽转让给王秉伟，因金景兴缺钱使用，王秉伟愿付人民币壹万肆仟元正给金景兴，故此金景兴将房屋使用权转让给王秉伟，一切归王秉伟所有，双方两清，今后一切自主，与金无关，金家亲朋戚友永不插手干涉，此房屋转让双方自愿，永不反悔，恐口无凭，特立契永远为照，永远有限。转让人：金景兴（孙淑瑶私章代），承接人：王秉伟，1993年1月16日”。立契后，王秉伟方支付被告孙淑瑶转让款14000元，被告方按约将涉案房屋交付王秉伟使用，并将涉案房屋的《瑞安市公有房屋住宅使用证》交王秉伟收执，此后涉案房屋缴纳给相关行政管理部门的租金均由王秉伟交纳。2000年6月，涉案房屋办理公房转私房购房审批手续，购房款17095元由王秉伟方缴纳，2000年9月15日，被告金景兴领取涉案房屋的房屋所有权证，并交由王秉伟收执。王秉伟于2019年5月3日死亡，生前无配偶子女。王桂华（1986年6月亡故）系王秉伟的父亲，薛丽清（1997年12月11日亡故）系王秉伟的母亲，原告王秉钧、王秉澄、王树春、案外人王秉洪、王如娟系王秉伟的兄姐。 另查明：涉案坐落于瑞安市房屋，房产权利人为被告金景兴，建于1960年，原房屋所有权证号：瑞安市房权证城关镇字第××号。被告金景兴于2019年10月10日办理变更（补换证、土地首次）登记，房屋性质为房改出售房，土地性质为国有划拨，现不动产证书号：浙（2019）瑞安市不动产权第0058666号。涉案房屋在过户前需先办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续。 本院认为，被告孙淑瑶于1993年1月16日书写的《立公房转让使用权尽契》，被告金景兴将涉案坐落于瑞安市房屋出卖给王秉伟的意思表示明确。原、被告一致陈述：王秉伟自1993年至2019年长达26年的时间一直占有、使用涉案房屋且被告金景兴、孙淑瑶均知情，涉案房屋公房转私房的费用17095元由王秉伟方支付，被告金景兴于2000年9月15日领取涉案房屋的房屋所有权证后即将房屋所有权证交由王秉伟保管，上述事实进一步印证被告金景兴将涉案房屋出卖给王秉伟系双方真实意思表示。该份《立公房转让使用权尽契》立契约时虽然违反《浙江省城镇公有房屋管理办法》有关“承租人不得擅自转租或变相转租、转让承租的房屋”的管理性规定，但并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，且被告金景兴已取得涉案房屋的所有权，应认定合同有效。该契约虽为被告孙淑瑶代被告金景兴书写，王秉伟有理由相信被告孙淑瑶作为被告金景兴的妻子有代理权，且王秉伟已支付合理价款14000元，被告孙淑瑶该代理行为有效。被告金景兴、孙淑瑶应协助王秉伟办理涉案坐落于瑞安市房屋的不动产权属转移登记手续。王秉伟已死亡，涉案房屋属于其遗产。王秉伟的父母已亡故，其无配偶子女，即没有第一顺序继承人，应由第二顺序继承人继承。王秉伟的第二顺序继承人有其兄姐原告王秉钧、王秉澄、王树春、案外人王秉洪、王如娟，案外人王秉洪、王如娟自愿放弃继承，故由原告王秉钧、王秉澄、王树春继承。原告王秉钧、王秉澄、王树春诉请要求被告金景兴、孙淑瑶协助其办理涉案房屋的不动产权属转移登记手续（包括协助办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续），本院予以支持。被告方抗辩称，《立公房转让使用权尽契》并非房屋买卖合同，实系公房租赁使用权的转让协议，即租赁期限为王秉伟终身的租赁合同，与文意明显不符，且不符合通常理解，对被告方的上述抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十一条、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认王秉伟与被告金景兴、孙淑瑶于1993年1月16日就坐落于瑞安市【权证号：浙（2019）瑞安市不动产权第0058666号】房屋签订的《立公房转让使用权尽契》合法有效； 二、判令被告金景兴、孙淑瑶于本判决生效之日起七日内协助原告王秉钧、王秉澄、王树春办理上述房屋的不动产权属转移登记手续（包括协助办理国有土地划拨转出让手续、房改房上市认定手续，转移登记为原告王秉钧、王秉澄、王树春三人共同共有）。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告金景兴、孙淑瑶共同负担(定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告王秉钧、王秉澄、王树春定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费5800元)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费5800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 员 潘仁珠 二〇二〇年三月十一日 代书记员 涂瑞梅 附录一：原告王秉钧、王秉澄、王树春提供的证据目录 证据1：原告王秉钧、王秉澄、王树春身份证各1份； 证据2：被告金景兴、孙淑瑶户籍证明各1份、结婚申请书1份； 证据3：《立公房转让使用权尽契》1份； 证据4：《房屋所有权证》、《瑞安市公有房屋住宅使用证》各1份； 证据5：火化证明书复印件1份、证明1份（王秉伟）； 证据6：户口登记表2份、常住人口登记表1份、证明3份（王桂华、王如娟、王树春）； 证据7：永不反悔声明1份； 证据8：收款收据2份、瑞安市房地产管理局住宅租金收款收据3份、浙江省行政事业性收费统一票据1份； 证据9：瑞安市购房审批表1份、浙江省行政事业单位往来款收据1份； 证据10：房屋出租协议1份。 附录二：本院依职权调取的证据 证据11：瑞不动产函[2019]197号关于金景兴不动产登记的复函1份； 证据12：谈话笔录（被谈话人王如娟、王秉洪）2份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国继承法》 第二条：继承从被继承人死亡时开始。 第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄和生活用品；(三)公民的林木、牲畜和家禽；(四)公民的文物、图书资料；(五)法律允许公民所有的生产资料；(六)公民的著作权、专利权中的财产权利；(七)公民的其他合法财产。 第十条：遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条第一款：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 （二）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移转标的物所有权的义务。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附件四：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件五：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。