江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初451号原告:夏勤圣，男，1980年1月28日生，住海安市。原告：汤春芳，女，1979年10月25日生，住海安市。两原告共同委托诉讼代理人：李阳，江苏慧眼律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地海安市安平西路105号。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李猛，江苏美德律师事务所实习律师。原告夏勤圣、汤春芳与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，并于2020年2月28日、3月13日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告夏勤圣、汤春芳的共同委托诉讼代理人李阳，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏勤圣、汤春芳向本院提出诉讼请求：请求判令被告协助原告办理案涉房屋的不动产权证；被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年4月30日的违约金46924.60元[其中2017年1月1日-2017年9月30日违约金为15305元，2017年10月1日-2019年4月30日违约金为31619.60元（54.8万元×逾期天数577天×万分之一）]。事实与理由：2016年9月19日，被告与原告签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的爱法·山水国际10幢905号房屋出卖给原告，房屋价款为698239元，并约定在2016年12月31日前将房屋交付给原告使用。2017年9月8日，双方签订补充协议，但被告并未按期交房亦未支付违约金。2018年11月6日，原告才收到被告寄送的交房通知书。被告爱法公司辩称：（1）案涉房屋已经符合交付条件，被告也向原告送达交房通知书，但原告至今没有到被告处办理交房手续，按照双方商品房买卖合同第十五条的约定在交房之后180天内协助办理相关产权证的手续，原告诉讼请求要求被告协助其办理不动产权证的条件未成就。（2）原告主张违约金到2019年4月30日被告不予认可，只应当计算到2018年11月5日即被告向原告发放交房通知书前一日。被告向原告交付交房通知，原告没有按照通知书的要求办理相关交房手续和维修基金，原告对于自身怠于履行合同的行为应当自行承担责任。（3）商品房买卖合同约定房款为698239元，而原告实际支付558591元，至今还有139648元未支付。按照双方合同约定原告应当按照日万分之一的标准支付从2016年11月20日-2020年2月28日的违约金，相应的违约金是从被告向原告支付的违约金中扣除。经审理查明：2016年9月19日，原告夏勤圣、汤春芳（买受人）与被告爱法公司（出卖人）签订商品房买卖合同。该合同约定，原告向被告购买位于海安市南城街道百花街8号爱法·山水国际10幢905室商品房一套，合同总价款698239元；买受人须于签署合同当日支付首付款150239元，剩余548000元在合同签订45个工作日内以银行贷款方式支付；交房时间为2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期交付的，视为已交付并由买受人承担相应的法律责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋使用权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同补充协议约定，该房屋的交付标准为毛坯房标准；买受人在会同出卖人完成对所有房屋进行验收交接的同时，必须按物业管理规定足额支付物业管理合同所规定的各项费用，否则出卖人有权拒绝交付房屋直至付清所有款项为止，由此产生的房屋逾期交付的违约责任由买受人承担。2017年9月8日，原、被告签订一份补充协议，该协议约定，原、被告同意继续履行双方于2016年9月19日签订的商品房买卖合同，被告确保于2017年10月31日-2017年12月31日办理正式交房手续；被告同意按照商品房买卖合同第九条补偿原告违约金15305元（2017年1月1日至2017年9月30日），该款项于2017年10月31日前付清；2017年10月1日起至实际交房日的违约金被告在交房后2018年1月31日前付清；被告按协议约定履行完毕后不再承担任何违约责任（包括2016年9月19日签订的商品房买卖合同中约定的违约责任）；原告承诺在被告按此协议条款履行完毕后，不再行使商品房买卖合同的解除权，继续履行该合同及相关补充协议。此外，原、被告还另行签订一份补充协议，该协议约定：原告与被告于2016年9月19日就被告开发建设的百花街8号10幢905室房屋签订了《商品房预售合同》（合同编号为2016091005），根据合同约定，原告所购房屋为精装修商品房，现双方协商一致原告不再要求被告对房屋进行精装修工作，房屋竣工验收后即可向原告交付；房款中装修所涉价值139648元于协议签订后10日内一次性退还原告，原告退还被告已开具的购房发票，被告根据实际付款情况调整开具发票。该补充协议未记载落款时间，原告称该协议与商品房买卖合同同时签订,而被告称该协议签订时间为2017年9月8日，系与上述补充协议同时签订的,因为爱法公司经办人已不在单位,无法核实。另查明，原告已付购房款总额558591元，被告爱法公司予以确认。被告爱法公司分别于2016年9月27日、2016年12月13日向原告开具60000元、488000元的增值税普通发票。2018年10月26日，案涉爱法山水国际10栋办理房屋建设工程竣工验收备案。2018年11月6日，被告爱法公司向原告发送交房通知，要求原告在收到通知之日起15日内携带相关房款收据或发票原件、商品房买卖合同原件、身份证、物业管理费、公共维修基金前往爱法山水国际小区物业管理处现场办理房屋交接手续，逾期将根据合同约定视为所购房屋已交付且验收合格，爱法公司不再承担赔偿责任，并由原告承担相应的法律责任。原告收到该通知，但双方至今未办理交房手续。庭审中，原告主张其收到该交房通知后去爱法公司办理房屋交接手续，但被告没有人员对接，故未能办理成功。被告称爱法公司一直有人办公。本案审理过程中，经本院释明，原告代理人当庭表示增加诉讼请求，要求被告交付案涉房屋。但庭审结束后，原告向本院提交书面申请，撤回其要求被告交付案涉房屋的诉求。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的商品房买卖合同、2份补充协议，系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应当按约履行，逾期履行应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋而未能按期交付，被告应当按照双方商品房买卖合同及2017年9月8日的补充协议约定按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。本案的争议在于计算违约金的截止时间。原告主张被告爱法公司至今未能交付房屋，违约金暂计算至2019年4月30日，因其收到交房通知后前去办理房屋交接，但因为被告没有人对接未能办理成功；被告爱法公司辩称应当计算至2018年11月5日（即交房通知前一日）。本院认为，原告主张其收到交房通知后未能办理房屋交接手续系因被告原因，但未能就该事实举证。结合本院审理过程中原告诉讼请求时有反复，在本院释明后明确不要求被告交付房屋等事实，对原告所称未能办理交房手续系被告原因所致，本院难以采信。因原告怠于行使权利，未能办理房屋交接手续，由此产生的不利后果应当由原告自行承担。据此，本院确认逾期交房的违约金计算至2018年11月21日止。对于违约金的标准，原告主张按照548000元的日万分之一计算，本院准许。综上，被告爱法公司应当支付原告逾期交房违约金38101.80元[其中2017年1月1日至2017年9月30日的违约金为15305元，2017年10月1日至2018年11月21日的违约金为22796.80元（54.80元/天×416天）]。关于原告要求被告协助其办理权属登记的条件是否成就问题。根据商品房买卖合同的约定，被告应当在交付房屋之日起180天内协助原告办理权属登记。因原告的原因导致案涉房屋至今未能办理交接手续，其要求被告爱法公司协助其办理权属登记的条件尚未成就，故对原告的该主张，本院不予支持。关于爱法公司主张的违约金抗辩。本院认为，当事人互负债务，标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，原、被告双方签订的补充协议明确约定对139648元做退款处理，该补充协议实质上免除了原告的部分付款义务。因此对被告爱法公司抗辩原告未能按照合同约定支付房款应当支付逾期付款的违约金的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付原告夏勤圣、汤春芳逾期交房违约金38101.80元。如被告江苏爱法投资发展有限公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告夏勤圣、汤春芳的其他诉讼请求。案件受理费1054元减半收取527元，由原告夏勤圣、汤春芳负担151元，被告江苏爱法投资发展有限公司负担376元。由被告负担部分，被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1054元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 张小平二〇二〇年三月二十六日法官助理 孙**书 记 员 丁 吉