上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15577号原告(反诉被告)：上海沃首人力资源有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：窦志国，总经理。委托诉讼代理人：戴永辉。被告(反诉原告)：上海中成智谷文化创意有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张大羽，总经理。委托诉讼代理人：张剑敏。委托诉讼代理人：邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司(以下简称“沃首公司”)与被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司(以下简称“中成智谷公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)沃首公司的法定代表人窦志国、被告(反诉原告)中成智谷公司的委托诉讼代理人张剑敏、邬辛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃首公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月20日就上海市宝山区长江路XXX号中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑(以下简称“案涉房屋”)签订的租赁合同；2、被告中成智谷公司赔偿沃首公司装饰装修设备费用(407,453元，不含消防工程费用)、员工遣散费(63,000元)、消防罚款(30,000元)，共计501,453元；3、中成智谷公司返还沃首公司租赁合同押金36,906元、物业押金7,666元，总计44,572元；4、被告中成智谷公司支付沃首公司审价鉴定费17,675元。事实与理由：2018年8月20日，原、被告就案涉房屋签订《租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给原告，合同期限自2018年8月20日至2024年8月19日，案涉房屋仅能作为足浴、SPA、艾灸、推拿及相关产品零售使用，合同并约定了保证金、租金及违约责任等事宜。沃首公司对案涉房屋进行装修后于2018年11月15日开业经营。2019年4月17日，上海市宝山区消防支队对案涉房屋进行检查后以案涉房屋未经消防验收擅自投入使用为由罚款30,000元。后沃首公司了解到案涉房屋不能经营足浴项目。沃首公司曾多次与中成智谷公司沟通，均未果。故向法院提起诉讼。被告中成智谷公司辩称并反诉称，同意解除原、被告双方就案涉房屋签订的《租赁合同》，但不认可原告沃首公司所述的解除合同的理由，实际上沃首公司提出解约的原因在于其经营状况不理想。不同意支付沃首公司主张的装饰装修设备费用、员工遣散费及消防罚款。同意返还沃首公司支付的租赁合同押金36,906元及物业押金7,666元。不同意支付沃首公司主张的审价鉴定费。鉴于合同解除之后沃首公司仍然占用案涉房屋，中成智谷公司并提出反诉：1、要求沃首公司向中成智谷公司支付2019年6月20日起至2019年12月31日止的房屋使用费110,718元(18,453元/月×6个月)、2019年5月20日起至2019年12月31日止的物业管理费26,831元(3,833元/月×7个月)、2019年3月20日起至2019年7月19日止的水电费1,109元；2、要求沃首公司拆除案涉房屋内的装饰物，将案涉房屋恢复原状后返还给中成智谷公司。庭审中，中成智谷公司表示鉴于中成智谷公司已经于2020年1月实际控制案涉房屋，故当庭表示撤回第二项反诉请求。针对被告中成智谷公司的反诉请求，原告沃首公司辩称，沃首公司在案涉房屋中开设的门店在2019年5月8日之后就不再经营了，且沃首公司无法继续经营的原因在于中成智谷公司，故不同意支付中成智谷公司主张的房屋使用费、物业管理费。对于中成智谷公司主张的水电费，沃首公司同意支付。另，沃首公司已经于2019年11月将案涉房屋返还给了中成智谷公司。原告沃首公司围绕诉讼请求提供了《租赁合同》、租金押金及物业费押金收据、银行业务凭证及明细单、行政处罚决定书、罚款缴纳通知书、罚款收据、虹阳足浴房消防设施改造备忘录、沃首公司致中成智谷公司的函件、微信聊天记录及录音资料、消防工程承包合同、建筑消防设施检测报告及图纸。被告中成智谷公司围绕辩称意见及反诉请求依法提交了《租赁合同》、行政处罚决定书及收据、沃首公司出具的租赁合同解除函及中成智谷公司出具的答复、照片、会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，关于中成智谷创意设计项目的发展要求，相关部门召开会议并称形成会议纪要，该会议纪要载明：……二、关于该项目保留建筑层高超过6米的空间，在不改变建筑外部结构、不变更产证面积的前提下，可以增加室内车库、设备用房、连廊通道、部分商务办公用房、物业管理用房、培训课堂、配套员工食堂、餐厅、时尚街点、ATM服务中心，产品展示橱窗等功能……被告中成智谷公司委托诉讼代理人张剑敏作为中成智谷公司代表与会并在会议纪要上签字。2016年1月26日，相关部门就中成智谷项目招商引资召开会议并形成会议纪要。被告中成智谷公司委托诉讼代理人张剑敏作为中成智谷公司代表与会并在会议纪要上签字。2018年8月20日，原、被告就案涉房屋签订《租赁合同》，合同约定：出租方为上海中成智谷文化创意有限公司(甲方)，承租方为上海沃首人力资源有限公司(乙方)，租赁标的为中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑。乙方承租租赁标的，仅能作为足浴、SPA、艾灸、推拿及相关产品零售使用。甲方协助乙方办理使用租赁标的所需的工商、税务、公安、消防、环保、卫生等部门的相关手续。合同期限为6年，自2018年8月20日起至2024年8月19日止。租赁期内乙方采用“先付后用”的方式向甲方支付租金、物业管理费，乙方支付甲方租赁保证金36,906.36元，合同第1-2年租金为18,453元/月(取整)，乙方支付甲方物业保证金7,666.8元，每月物业管理费总额为3,833.4元。乙方的二次装修改造施工图必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营。合同另约定，如一方违反合同约定，除依合同约定向守约方承担违约责任外，还应赔偿因其违约给守约方造成的经济损失。合同签订后，案涉房屋由上海仙阳健康咨询有限公司实际使用。上海仙阳健康咨询有限公司的经营范围为：营养健康咨询、足浴服务、美容服务、保健按摩服务等。2018年8月20日，原告沃首公司向被告中成智谷公司支付租金押金36,906.36元、物业费押金7,666.8元，中成智谷公司出具了收据。2018年10月，案外人上海宛鹏健康咨询有限公司与案外人上海智源安保消防工程有限公司签订《消防工程承包合同》，合同约定：工程名称为虹阳养生宝山中成智谷店，工程地点为宝山区长江路XXX号7库3层，工程承包方式为包工包料、包通过第三方检测及园区物业部门验收。上海宛鹏健康咨询有限公司授权代表戴永辉、上海智源安保消防工程有限公司授权代表陈某某在合同上签章。2018年11月，案外人上海宁宇安全防范技术事务所有限公司出具《建筑消防设施竣工检测报告》，检测项目包括火灾自动报警系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统，结论为检测合格。2019年1月22日，原、被告签署虹阳足浴房消防设施改造备忘录，该备忘录载明：“一、……鉴于乙方(沃首公司)承租甲方(中成智谷公司)园区开设足浴房，涉及消防改造事宜，今有关改造费用事宜，签订如下协议：……甲方委托上海筑景建筑设计有限公司设计、上海智源消防工程有限公司实施改造，并经第三方消防工程竣工验收评估公司进行了竣工验收(上述图纸和竣工验收合格证已由甲方提供给了乙方)，上述租赁标的内的消防设施已经符合消防规范，现提供给乙方使用。二、为扶持乙方经营，该等消防设施的改造费用，由甲方承担，乙方此前支付给上海智源消防工程公司的22,000元由甲方以免租期的形式补贴给乙方37天……”2019年4月17日，上海市宝山区公安消防支队出具行政处罚决定书，该决定书载明：违法行为人上海仙阳健康咨询有限公司，注册地址、违法行为发生地上海市宝山区长江路XXX号4幢C5-2区10100室，因上海仙阳健康咨询有限公司开设于上海市宝山区长江路XXX号4幢C5-2区10100室的虹阳养生店存在未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，故给予上海仙阳健康咨询有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。上海市宝山区公安消防支队于同日出具罚款缴纳通知书。上海仙阳健康咨询有限公司于2019年5月5日缴纳了罚款30,000元。2019年4月18日，原告沃首公司致函被告中成智谷公司，该函件中载明：原、被告签订租赁合同后，沃首公司成立了公司并展开经营。现原告成立的项目公司(上海仙阳健康咨询有限公司)受宝山消防支队的传唤得知案涉房屋不可以经营足浴等常规项目，并受到罚款及责令停止使用的行政处罚，故要求中成智谷公司承担赔偿损失、承担罚款、退还押金及租金等责任。2019年5月24日，原告沃首公司向被告中成智谷公司出具租赁合同解除函，要求解除合同，并要求中成智谷公司承担赔偿装修工程款等费用、承担罚款、退还押金及租金等责任。2019年5月28日，被告中成智谷公司向原告出具《关于的答复》，该《答复》中载明：一、同意解除租赁合同，同意自2019年5月31日起终止双方签订的《租赁合同》……三、沃首公司被消防部门处罚的原因在于沃首公司在装修竣工时未自行向消防支队申报开业验收检查，而非该租赁标的“不可以经营足浴等常规项目”，故中成智谷公司不同意赔偿；四、沃首公司尚拖欠中成智谷公司2019年5月20日至2019年5月31日的物业管理费1,533.36元、2019年3月20日至2019年5月19日的水电费1,083.8元，共计人民币贰仟陆佰壹拾柒元壹角陆分，并要求沃首公司在收到答复后5个工作日内付清上述款项。庭审中，原、被告双方当事人一致确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除。庭审中，承办人就案涉房屋的消防工程合同签订、施工及申报事宜询问了案外人陈某某。陈某某表示其系上海智源安保消防工程有限公司副总经理，上海智源安保消防工程有限公司是中成智谷园区的维保单位，整个园区的维保系统由上海智源安保消防工程有限公司负责运营维护。案涉房屋的《消防工程承包合同》系其代表上海智源安保消防工程有限公司与案外人上海宛鹏健康咨询有限公司签订，其也是案涉房屋消防工程的负责人。案涉房屋的消防工程竣工并通过第三方检测合格后，陈某某曾带齐相关资料代虹阳养生中成智谷店办理消防安全验收(地点为上海市宝山区淞滨路XXX号消防申报窗口)，消防申报窗口工作人员告知陈某某虹阳养生中成智谷店经营的项目属于娱乐场所，但《会议纪要》中并未列明中成智谷园区可以开设娱乐场所，故工作人员将其提交的申报材料退回。原告沃首公司、被告中成智谷公司均认可陈某某所述内容属实，但中成智谷公司认为中成智谷园区内可以开设时尚街店，足浴等项目属于时尚街店项下，故中成智谷园区内可以经营足浴等项目。鉴于原、被告对案涉房屋中装修造价无法达成一致意见，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对案涉房屋现存装修造价进行鉴定，上海第一测量师事务所有限公司于2019年12月31日出具鉴定意见书。该鉴定意见书载明，案涉房屋中装修工程所涉工程造价为407,453.09元，截至2019年5月，案涉房屋所涉装修工程造价的现值为362,293.71元。沃首公司支付了审价鉴定费17,675元。本院认为，合同双方当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在本案中均确认双方签订的租赁合同于2019年5月31日解除，本院对此予以确认。中成智谷公司表示目前案涉房屋由其实际控制，无需法院处理房屋返还事宜，本院对此予以确认。对于沃首公司要求中成智谷公司返还租赁合同押金36,906元及物业押金7,666元的诉请，中成智谷公司表示同意返还，本院对此亦予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋是否具备经营双方租赁合同中约定的足浴等商业业态的条件及各方责任的承担。根据案外人陈某某的陈述，其曾经代虹阳养生中成智谷店向消防申报窗口提交过申报材料，但消防申报窗口工作人员以虹阳养生中成智谷店经营的项目属于娱乐场所、该商业业态并未在《会议纪要》中予以列明为由将申报材料退回。原、被告对于陈某某所述的内容均予以认可，故应当由中成智谷公司就足浴养生符合《会议纪要》确定的经营范围继续举证。现中成智谷公司仅提供《会议纪要》，不能证明其观点，故应当承担举证不能的不利后果。由于本案所涉房屋系工业厂区转型升级项目，相关改建、经营等事宜均由中成智谷公司与政府主管部门协商解决，故中成智谷公司应当承担整个园区的经营管理职能，其在招商过程中亦应当筛选合理商户、选择合规业态，避免签约商户发生经营管理类限制性风险。本案纠纷正是因中成智谷公司未能保障合同约定的商业业态正常经营而导致，故中成智谷公司对于合同解除应当承担主要责任。沃首公司在合同签订之前未对案涉房屋是否能够经营合同约定的商业业态尽到审慎的审查义务，其对于合同解除亦应当承担一定的责任。鉴于被告中成智谷公司对于合同解除承担主要责任，关于原告沃首公司主张的装修费用，结合司法鉴定意见书确定的2019年5月案涉房屋内装修工程现值，本院酌情确定中成智谷公司支付沃首公司装饰装修设备费用290,000元。关于沃首公司主张的员工遣散费63,000元，沃首公司提供的证据尚不足以证实其实际产生了上述损失，故本院难以支持。根据本院查明的事实，沃首公司确实存在未经消防验收即开始营业的情况，现中成智谷公司亦拒绝承担消防罚款30,000元，故沃首公司要求中成智谷公司承担该30,000元的诉请，本院亦不予支持。关于本案所涉及的审价鉴定费17,675元，本院酌情确定由中成智谷公司负担14,140元，沃首公司负担3,535元。关于被告中成智谷公司主张的房屋使用费、物业管理费。原、被告双方虽已确认租赁合同于2019年5月31日解除，但考虑到沃首公司未及时清退案涉房屋，参考双方的过错程度，本院酌情判令沃首公司支付中成智谷公司2019年6月20日至2019年12月31日的房屋使用费20,000元、2019年5月20日至2019年12月31日的物业管理费8,050元。关于中成智谷公司主张的水电费1,109元，沃首公司表示同意支付，本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司与被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司于2018年8月20日就上海市宝山区长江路XXX号中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑签订的租赁合同于2019年5月31日解除；二、被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司装饰装修设备费用290,000元；三、被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司租赁合同押金36,906元、物业押金7,666元；四、被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司审价鉴定费14,140元；五、原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司2019年6月20日起至2019年12月31日止的房屋使用费20,000元；六、原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司2019年5月20日起至2019年12月31日止的物业管理费8,050元；七、原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司2019年3月20日起至2019年7月19日止的水电费1,109元；八、驳回原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为4,700元，由原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司负担1,410元，被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司负担3,290元。反诉案件受理费减半收取为1,250元，由原告(反诉被告)上海沃首人力资源有限公司负担375元，被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司负担875元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年三月三十一日法官助理 张雨柏书 记 员 顾 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。