河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18135号原告：李颖，女，1986年8月6日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原告李颖与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日作出(2019)豫0104民初9960号民事判决。被告不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年11月15日作出(2019)豫01民终20348号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李颖，被告威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定办理不动产登记证书；2.请求依法判令被告以原告所交购房款1043732元为基数，支付自2016年9月1日起按照日万分之一至2017年12月27日实际交付房屋的延期交房违约金；3.请求依法判令被告以原告所交购房款1043732元为基数，支付自2016年10月31日起按照日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理完结之日止的违约金（合同约定的违约标准过低，其要求按照日万分之二的标准计算）；4.请求被告支付取暖补助10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧安泰银座D座3单元10层1002号房屋一套，总价款为1043732元。原告缴纳首付款313732元，余款办理银行按揭手续。2016年7月29日，贷款银行将余款发放到位。双方约定，被告应于2016年8月31日之前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际履行之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同时被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任原告没有在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按合同约定向原告支付延期办证违约金。另，因被告未及时为原告办理房屋登记手续，致使原告急需资金时无法抵押房屋获得贷款而对外借款产生巨额利息，该部分损失应由被告承担。后被告并未按照合同的约定时间交付房屋及为原告办理房屋产权登记，致使原告所购房屋至今没有办理产权登记。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。被告威利公司辩称：1.涉案小区业主要求被告进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少被告的逾期交房责任；2.案涉房屋经过原告验收无误后实际交付给原告使用，且原告已经装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，原告实际收房视为被告的交付义务完成；3.涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，而且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延；4.原告主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整；5.根据合同约定，被告仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故被告不应当承担逾期办理产权登记的违约责任；6.原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月8日，威利公司（出卖人）与李颖（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积135.99平方米，总价款1043732元。其中，现金支付313732元、商业贷款730000元；2.出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金；3.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金；如果因××手续不全以及未及时交纳相关费用等原因造成产权信息备案登记不能按期办理的，其责任由××承担。上述合同签订后，李颖向威利公司支付房屋价款。威利公司称李颖2016年8月4日在业主入住手续流转单上签字并接收房屋。李颖对此不予认可，称《业主入住手续流转单》上的签字并非其本人所签，其于2018年1月6日实际接收房屋。为证明上述主张，其向本院提交《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。其中《交房通知书》中显示由威利公司出具，出具日期为2017年12月27日，《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》中手写日期为2018年1月6日。威利公司对李颖提交的《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》真实性均无异议，称其公司为了避免遗漏向已交房和未交房的业主补发了通知书，因此应当以《业主入住手续流转单》上签字的时间作为交房日期，对《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》真实性无法确认，但未在本院规定期限内回复。经本院释明，威利公司一直未向本院提交《业主入住手续流转单》原件。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋2017年10月28日经五大主体验收合格，又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利公司于2019年1月22日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼3单元10层1002。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人的必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月31日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年1月22日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应按照银行同期活期存款利率的标准支付自2016年10月31日至房屋权属首次登记之日2019年1月22日期间的逾期办证违约金，原告主张过高部分，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交房的诉讼请求。被告称交房时间为2016年8月4日，但被告对《业主入住手续流转单》上的签字及日期不认可，且向本院提交的《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等相关证据，故本院认定交房时间为2018年1月6日。原告主张被告按合同约定的日万分之一的标准支付2016年9月1日至2017年12月27日的逾期交房违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持，经计算，逾期交房违约金为50412.26元（483天），原告主张逾期交房违约金50307.88元，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告支付取暖补贴10000元，未提交相应证据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李颖办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼3单元10层1002）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖逾期办证违约金（违约金以1043732元为基数，自2016年10月31日起至2019年1月22日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖逾期交房违约金50307.88元；四、驳回原告李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5829元，由原告李颖负担4557元，被告郑州威利实业有限公司负担1272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  康月婷人民陪审员  王爱娟人民陪审员  张玉莉二〇二〇年三月十九日书 记 员  路 静