云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初165号原告：姜有光，男，1949年7月24日出生，彝族，居民，住个旧市，现住昆明市西山区。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙博，男，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告姜有光与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜有光，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜有光向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年6月1日起至2019年4月30日止的房屋租金132553.4元(3787.24×35);2.判令被告支付原告自2016年7月1日起至2019年4月30日止的逾期付款违约金47065.92元[(45446.88－3787.24)×0.0005×(365×3-30)+45446.88×0.0005×(365×2)+45446.88×0.0005×365)];3.判令被告以未付租金为基数，支付自2019年5月1日起至租金付清之日止的违约金，按每日66.28元(132553.4×0.0005)计算至2020年1月10日共计255天，合计16901.4元(255×66.28)；4.判令被告退还代收的契税、维修基金、房产证、土地证办证费10749.41元，以上合计207270.13元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃要求被告退还代收的契税、维修基金、房产证、土地证办证费10749.41元的诉讼请求。事实和理由:2013年4月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以573063元购买弥勒“湖泉湾一号”第5幢第28层08号房。后因房屋面积误差等原因，原告实际支付购房款568086元。同日双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该房屋，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，年租金按该房屋价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告如迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。双方同时签订《补充协议》，将房屋租期延长三年至2019年4月30日。2016年，被告在支付了3787.24元租金后即以资金周转困难为由，拒绝支付原告2016年6月1日至2019年4月30日的房屋租金，也没有任何的解释和承诺，租期届满后便通知原告去办理房屋交接手续，经双方现场结算确认，截至2019年4月30日，被告尚欠原告租金132553.4元，原告多次向被告催讨房屋租金和违约金，被告拒绝支付。2013年10月26日，原告向被告缴纳了契税5680.86元、维修基金4268.55元、房产证和土地证办证费800元，但至今被告仍未将原告的房产证和土地证办理下来，经了解，是由于被告未将原告缴纳的契税、维修基金交到相关部门所致。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，房屋租金由净租金和租赁税费组成，支付给原告的租金是净租金，而原告主张的租金是含税租金，且租金约定过高，请求调整租金为每月1300元；原告的损失仅为银行利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》1份、云南省地方税务局通用机打发票2份，欲证实租赁房屋的来源。2.《房屋租赁合同》《补充协议》各1份，欲证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系及双方的权利义务。3.湖泉湾一号返租公寓解除协议核算表1份，欲证实截至2019年4月30日，被告欠原告租金132553.4元。4.国家企业信用信息公示报告打印件1份，欲证实被告的身份情况。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议；证据3，对真实性及证明内容均有异议，认为该证据系原告单方制作，未得到被告的认可。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、4，被告无异议，予以采信；证据3，系原告单方制作，未得到被告的确认，不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年4月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县中第5幢第28层08号房，房屋建筑面积为78.29平方米，每平方米价格为7319.75元，房屋总价为573063元，因房屋面积存在误差，原告实际支付购房款568086元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。双方同时签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》约定的租期延长至2019年4月30日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年5月1日起至2016年4月30日止的租金被告已实际支付。2017年5月30日，被告向原告转账支付租金3787.24元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2019年4月30日，被告已将房屋交付原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按房屋租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付自2016年6月1日起至2019年4月30日止的房屋租金132553.4元（568086元×8%×3年－3787.24元），系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告租金132553.4元（含税）。被告辩解租金过高，请求予以调整，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分，对被告的该辩解意见，不予采纳。原告主张由被告支付截至2020年1月10日的违约金63967.32元，并以未付租金为基数，按每日66.28元计算支付自2020年1月11日起至租金付清之日止的违约金，但原告计算的违约金有误，应为64352.77元[568086元×8%×0.0005×（1289天＋954天＋589天）]，原告主张由被告支付的违约金为63967.32元，未主张部分系其对自身权利的处分，故本院支持由被告支付原告违约金63967.32元，并由被告按日万分之五计算支付自2020年1月11日起至全部款项付清之日止的违约金。被告辩解违约金过高，请求予以调整，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。且案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。在原、被告签订的房屋租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告姜有光自2016年6月1日起至2019年4月30日止的房屋租金132553.4元及截至2020年1月10日的违约金63967.32元，合计196520.72元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月11日起至全部款项付清之日止的违约金。二、驳回原告姜有光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元，减半收取计2205元，由原告姜有光负担114元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担2091元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年三月十六日书记员 杨飞龙