广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2475号上诉人（原审被告）：陈志勇，男，1970年12月12日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈华（CHANWAH），男，1955年6月5日出生,香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊阳明，广东保信律师事务所律师。上诉人陈志勇因与被上诉人陈华（CHANWAH）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志勇上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，并发回重审。事实和理由：一、本案租赁合同的实际承租人应当是中山市向东南家具有限公司，不应当是陈志勇；二、一审认定事实有误，程序也错误，对于2013年10月1日重新签订的第二份《厂房租赁合同》，一审法院没有对此作出笔迹鉴定的举证责任认定，就贸然下结论是错误的，关于第二份《厂房租赁合同》的真实性，即使要进行笔迹鉴定，也应当是由陈华提出鉴定，否则，法院不能凭着陈华单方面否认就认定该证据的真实性，陈华没有充分证据来否认该份证据的真实性。对于押金问题，押金已交付，双方此后签订的合同为了方便仅改动月租金和租期，并约定将多付的6000元作为第二个月租金，这从银行流水和支付明细中可以证明，2013年12月28日交付的租金金额为5800元，本案的租金大部分按照11800元支付，且陈华对此一直没有追讨；三、陈志勇并没有违约，违约的是陈华，陈华在合同期未满之时，便通过强行锁门等手段，实际终止履行租赁合同，造成了陈志勇重大经济损失，一审判决没收押金是错误的；四、一审判决有严重瑕疵，对于双方提交的证据，并没有一一作出效力认定，只是根据自己的推测得出结论，判决结果无法让人信服。陈华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈志勇的上诉请求。一、一审法院向陈志勇明确告知如果对陈华提出的证据有异议，可以申请鉴定，但是陈志勇确认陈华提供的合同的真实性；二、陈华认为陈志勇提供的合同是虚假证据，因陈华提供的合同有逻辑，押金和合同约定一致。陈华向一审法院起诉请求：1.判令陈志勇立即向陈华清偿所欠租金合计332583元；2.判令陈志勇所交押金27600元由陈华没收；3.判令陈志勇赔付修复租赁物至原状的修复费80000元（预测，按评估价值或实际修复为准）。一审庭审中，陈华撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：陈华(甲方)与陈志勇（乙方）于2013年9月15日签订《厂房租赁合同》，约定：甲方作为出租人向乙方出租其名下位于中山市××××号面积约2800平方米的厂房，租赁期为5年，自2013年9月15日至2018年9月14日；第一年月租金为13800元，每年递增，即2013年11月1日至2014年10月31日为13800元/月，2014年11月1日至2015年10月31日为15000元/月，2015年11月1日至2016年10月31日为15750元/月，2016年11月1日至2017年10月31日为16537.5元，2017年11月1日至2018年9月14日为17365.06元/月，出租人收取2个月押金27600元、一个月上期合共41400元；乙方每月十日前支付当月租金，逾期支付租金每日计算滞纳金3‰，如超过30日未交，视为承租人违约，所交押金不予退回。同日，陈华交付涉案租赁物给陈志勇，陈志勇向陈华支付了押金27600元、一个月租金13800元。据陈志勇提交的借记卡账户历史明细清单显示，陈志勇在2013年12月28日至2018年6月15日多次向陈华银行账号尾号为8458、1642、4547的账户转账合计593600元。陈华称陈志勇共向其支付了租金582800元，未收到陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。据陈志勇提交的《厂房租赁合同》的内容显示，陈志勇（乙方）与陈华（甲方），主要约定：甲方作为出租人向乙方出租其名下位于中山市××××号面积约2175平方米的厂房，租赁期为5年，自2013年9月15日至2018年9月30日；租金为11800元/月，每年递增，即2013年11月15日至2014年11月15日为11800元/月，2014年11月15日至2015年11月15日为12800元/月，2015年11月15日至2016年11月15日为13800元/月，2016年11月15日至2017年11月15日为15000元，2017年11月15日至2018年9月30日为15000元/月，出租人收取2个月押金27600元、一个月上期合共41400元。该合同约定的其他内容与陈华与陈志勇于2013年9月15日签订的《厂房租赁合同》内容一致。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈志勇与陈华于2013年9月15日签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈志勇辩称在双方于2013年9月15日签订了《厂房租赁合同》后，又签订了新的厂房租赁合同，双方已变更了租金的标准。但陈志勇提交的证据不足以证明陈华与陈志勇变更了租金标准，理由为：首先，陈华否认与陈志勇签订有新的厂房租赁合同，而陈志勇又未申请对其提交的厂房租赁合同的陈华个人签名字迹进行司法鉴定，陈志勇应承担举证不能的不利后果；其次，陈志勇提交的厂房租赁合同载明的“自2013年9月15日至2018年9月30日；租金为11800元/月，每年递增”明显与该合同载明的“2016年11月15日至2017年11月15日为15000元，2017年11月15日至2018年9月30日为15000元/月”互相矛盾，该合同载明的“出租人收取2个月押金27600元”亦与该合同载明的“租金为11800元/月，每年递增”互相矛盾，明显不符合常理。因此，陈华与陈志勇于2013年9月15日签订了《厂房租赁合同》后，未就涉案租赁物签订新的租赁合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。现陈志勇未依照陈华与陈志勇于2013年9月15日签订的《厂房租赁合同》的约定按时足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈华主张未收到陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。因陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日、2015年1月9日、2015年2月5日、2015年3月10日向账户号码为20×××42的银行账户转账11800元、12800元、12800元、12800元、12800元，且结合陈华确认收到陈志勇分别于2015年1月9日、2015年2月5日、2015年3月10日向账户号码为20×××42的银行账户转账的12800元、12800元、12800元，而上述五次转账，收款账户均相同。故对陈华该项主张，不予采信，并认定陈志勇分别于2014年10月31日、2014年12月2日通过账户号码为20×××42的银行账户转账的11800元、12800元。陈华确认陈志勇已支付租金582800元，主张陈志勇仍拖欠租金332583元。而陈志勇主张其已按照涉案历史明细清单所载的数额支付了押金与租金共635000元。扣除押金27600元后，陈志勇共向陈华支付了607400元（582800元+11800元+12800元）。而整个租赁期间的租金共915383.13元，故陈志勇仍应向陈华支付租金307983.13元（915383.13元-607400元）。虽然陈志勇辩称应由案外人中山市向东南家具有限公司向陈华支付租金，但陈志勇是涉案租赁物的承租人，而中山市向东南家具有限公司并非与陈华签订《厂房租赁合同》的相对方。故根据合同相对性原则，对陈志勇该项抗辩意见，不予支持。陈华主张没收陈志勇支付的押金27600元，符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、陈志勇于一审判决生效之日起三日内向陈华支付租金307983.13元；二、陈志勇所交押金27600元归陈华所有；三、驳回陈华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6702元，减半收取3351元，财产保全费2183元，合计5534元（该款陈华已预交），由陈华负担391元，陈志勇负担5143元，陈志勇负担部分由陈志勇于一审判决生效之日起七日内迳付陈华。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，双方当事人均同意适用内地法律解决合同争议，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。围绕陈志勇的上诉请求，本案的争议焦点为：一、陈志勇是否为租赁合同的承租人；二、一审法院对于陈志勇提交的租金合同的认定是否不当；三、陈志勇是否构成违约。陈志勇为案涉厂房租赁合同的当事人，故一审法院认定其为合同相对方并无不当。对于陈志勇主张的租赁合同是否需要鉴定的问题，陈华和陈志勇手上各自持有厂房租赁合同，但该合同仅在最后一页有双方签名而无落款日期，且两份厂房租赁合同均无骑缝章，陈华主张陈志勇变造了合同的前两页，故租金和租赁期限变更了，陈志勇主张陈华在签订第二份合同时并未将第一份合同销毁，实际上双方均确认了对方持有的厂房租赁合同签名的真实性，故对于陈志勇提交的厂房租赁合同已没有对签名真实性进行鉴定的必要。而对于采信陈华还是陈志勇提交的租赁合同的问题。首先，合同是一式两份，如按陈志勇的陈述双方签订了第二份合同不可能不将陈华手中的第一份合同销毁而由陈华一直持有，该事实与常理不符。其次，陈志勇主张双方已修改了租金不可能仅为了方便而没有将押金进行修改亦不符合常理，虽然陈志勇主张多交的押金部分已在第一个月冲抵了租金，但在第二年需缴纳12800元租金时却出现陈志勇多次支付20000元当月租金的情形，对于该事实陈志勇称是支付前期欠付的租金更符合常理，本院采信陈华的主张。综上所述，上诉人陈志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6702元（上诉人陈志勇已预交），由上诉人陈志勇负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  卢俊廷二〇二〇年三月十二日书记员  周芷铭