内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2922民初18号 原告：阿拉善右旗金居物业管理有限公司。 住所地：内蒙古自治区阿拉善右旗巴丹吉林镇阿荣小区商铺B座17号。 法定代表人：曾令锐，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王晓琴，女，汉族，1989年8月28日出生，内蒙古自治区人，阿拉善右旗金居物业管理有限公司客服经理，现住内蒙古自治区阿拉善右旗巴丹吉林镇都蓝花苑小区8号楼1单元1002室。 被告：杨有强，男，汉族，1974年8月1日出生，内蒙古自治区人，牧民，现住内蒙古自治区。 原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司（以下简称阿右旗金居物业公司）诉被告杨有强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。由审判员浩斯白尔适用简易程序公开开庭审理了本案，原告阿右旗金居物业公司法定代表人曾令锐、委托诉讼代理人王晓琴、被告杨有强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阿右旗金居物业公司诉称，2015年10月份，原告与永昌德龙房地产开发有限公司签订《都蓝花苑物业管理服务合同》。合同约定，2015年10月1日开始，原告向由永昌德龙房地产开发有限公司开发建设的都蓝花苑小区提供物业管理服务，合同期限至小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订合同时止。原告提供物业服务的对象为小区全体业主，全体业主按其房屋建筑面积支付物业管理费用。具体标准为：住宅和商业用房按0.6元/㎡交纳物业费，餐饮以及其他特殊商业用房按0.8元/㎡交纳物业费。每年交纳物业费的时间为一至二月份。2019年5月1日，原告与都蓝花苑小区业主委员会协商，原告正式退出都蓝花苑小区，终止与该小区的物业服务合同。双方协商约定，由都蓝花苑小区业主于2019年6月30日前交纳所欠物业费的，按0.45元/㎡计算收取物业费，物业费清算截止日期为2019年4月30日；2019年6月30日后交纳物业费的，按全价收取物业费并开始计算违约金。被告杨有强系该小区6号楼1单元402室的业主。房屋面积为124.26㎡、车库面积为32.41㎡。被告的物业费应计算自2018年1月1日起至2019年4月30日止，共计1442.00元。违约金应按所欠物业费的30%计算，共计433.00元。原告认为，原告与都蓝花苑小区业主委员会达成协议后，部分业主已按照约定交清所欠物业费。原告多次向被告催收物业费，但被告拒不交纳所欠物业费。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付所欠物业费1442.00元，并承担违约金433.00元；承担本案诉讼费。 被告杨有强辩称，一、原告的物业费收费标准系与小区的开发商签订的，现向被告按该标准主张物业费无依据。二、原告对同一小区的业主存在两种收费标准。原告在起诉状中称其与小区业主委员会协商，物业费按0.45元/㎡计收，但其与业主也没有达成协议，被告与原告之间无协议。另外，被告的房屋装修保证金3000.00元一直压在原告处，原告至今也未退还。被告的房屋系于2016年6月20日开始装修的，故被告的物业费应自2016年6月20起至2019年4月30日止，按0.45元/㎡重新计算。原告不应从被告的车库收取物业费。被告应向原告支付的物业费为1920.00元，被告同意原告从被告的装修保证金中扣除物业费，剩余房屋装修保证金1080.00元，原告应返还给被告。 本案争议焦点： 一、原、被告之间是否签订物业服务合同；二、计算物业费的标准是多少；三、车库是否收取物业费；四、原告主张物业费的事实和法律依据是什么；五、原告是否收取过被告房屋装修保证金3000.00元。 原告阿右旗金居物业公司向法庭提供的证据有： 第一组证据：《都蓝花苑物业管理服务合同》一份，证明原告与都蓝花苑小区开发商永昌德龙房地产开发公司签订物业服务合同，并在阿拉善右旗住房和城乡建设局进行了备案。该合同是原告为都蓝花苑小区提供物业服务和收费标准的依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二组证据：物业费清缴通知一份，证明：1、2019年4月30日，原告在都蓝花苑小区业主委员会的通知下退出小区的物业服务；2、自2019年5月21日起至28日止，原告在阿拉善右旗住房和城乡建设局的主持和见证下，原告与都蓝花苑小区业主委员会办理了彻底移交物业的手续，另对小区业主清缴物业费事宜进行了协商约定，形成了物业费清缴通知书，并在各单元门口以及微信群里进行了通知。原告与小区业主委员会协商约定，小区尚欠物业费的业主于2019年6月30日前交纳物业费的，按0.45元/㎡收取物业费，清算物业费的截止日期为2019年4月30日；2019年6月30日之后交纳物业费的，按全价收取物业费并开始计算违约金。第三组证据：被告杨有强的交付房屋资料，即装修（交付）申请单、《装修管理协议》、《前期物业管理协议》各一份，证明原告与被告签订了前期物业管理服务协议，约定服务标准和收费标准。第四组证据：杨有强装修保证金和充抵物业费的收据各一张，证明被告杨有强的装修保证金已向其清退完毕，清退装修保证金的收据上由杨有强备注收据丢失，即杨有强持有的收据一联丢失。以上证据均出示原件，提供复印件。第五组证据：公示栏照片打印件一张，证明原告在都蓝花苑小区提供物业服务后，按主管单位的要求将物业服务标准和收费标准在小区6号楼东墙上进行公示，约定收费标准以及车库和商业楼的收费标准。 被告杨有强对以上原告的证据发表质证意见如下： 对第一组证据原告与开发商签订的合同，与被告无关联。对第二组证据物业费清缴通知书被告没见过。对第三组证据前期物业收费标准，对其真实性无异议，但当时被告并未与原告达成协议，因协议上被告将其名字划掉了，故不能作为证据。对第四组证据退还装修保证金收据，该收据上无被告本人的签字，被告也没有收到该笔退款。对第五组证据的真实性无异议，原告确实公示过。 被告杨有强向法庭提供的证据有装修保证金收据复印件一张，证明原告收取被告房屋装修保证金3000.00元的事实。 原告阿右旗金居物业公司对被告的收据复印件的真实性无异议。原告收取的是被告住宅的物业费和装修保证金，原告清退该项费用时，被告称收据原件已丢失。 本院依法对上述原、被告双方提供的证据确认如下： 对原告提供的证据《都蓝花苑物业管理服务合同》，经被告质证对其真实性无异议，本院予以确认。对《物业费清缴通知》，虽原告称没见过，但无证据予以反驳其证据的真实性，故本院依法予以确认。对《装修（交付）申请单》和《装饰装修管理协议》，经被告质证无异议，本院予以确认。对《前期物业管理服务协议》，经被告质证对其内容提出异议，且将签名划掉，故该协议不成立，本院不予确认。对杨有强装修保证金收据、公示栏照片打印件，经被告质证对证据的真实性均无异议，故本院予以确认。对充抵物业费的收据，经被告质证对其证明目的不予认可，且系原告单方面出具的证据，故本院不予确认。对被告杨有强提供的装修保证金收据复印件，经原告质证对其真实性无异议，本院予以确认。 经审理查明，2015年10月20日，原告与永昌德龙房地产开发有限公司签订了《都蓝花苑物业管理服务合同》。合同约定，由永昌德龙房地产开发有限公司开发建设的都蓝花苑小区自2015年10月1日起由原告提供物业管理服务。原告物业服务对象为小区全体业主，由业主按其房屋建筑面积计算支付原告物业管理费。收取物业管理费的标准：住宅和商业房每月0.6元/㎡，餐饮以及其他特殊商业房物业费上浮50%，地下室和车库的物业费分别下浮50%和20%。交纳物业费的时间为每年的1至2月份。2019年5月1日，原告与都蓝花苑小区业主委员会协商，终止了对都蓝花苑小区的物业服务。后原告继续与小区业主委员会协商，于2019年5月28日双方达成了协议，由小区尚欠物业费的业主于2019年6月30日前清算原告的物业费。清算期间，原告按每月0.45元/㎡计算收取物业费，清算截止日期为2019年4月30日。如业主于2019年6月30日之后交纳物业费的，原告就按全价收取物业费并开始计算违约金。还查明，被告杨有强系该小区6号楼1单元402室房屋的业主，其房屋面积为124.26㎡、车库面积为32.41㎡。2016年6月20日，被告杨有强装修房屋时向原告交纳了物业费和装修保证金3000.00元。 另查明，被告杨有强自2016年6月20日起至2019年4月30日止共拖欠原告物业管理费共计3096.93元，即分别为：住宅2562.34元【124.26×0.6×36-124.26×0.6×2+124.26×0.6÷30×11】、车库534.59元【（32.41×0.6×36-32.41×0.6×2+32.41×0.6÷30×11）×（1-20%）】。 上述事实，由《都蓝花苑物业管理服务合同》、《物业费清缴通知》、《装修（交付）申请单》、《装饰装修管理协议》、杨有强装修保证金收据、公示栏照片、杨有强装修保证金收据复印件和庭审中原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告根据其与建设小区的开发商签订的前期物业服务合同，一直给小区及其被告提供了物业服务，直至双方终止合同为止，故原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告提出，其并未与原告签订过物业服务合同，原告与小区开发商签订的物业服务合同与被告无关联，原告以0.6元/㎡的标准收取物业管理费不合理，应按市场价0.45元/㎡的标准计算物业管理费的抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设小区的开发商依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对小区业主均具有约束力。故原告主张的收取物业管理费的收费标准，具有事实和法律依据，本院予以支持。相反被告的上述抗辩主张不成立，本院不予采信。被告还主张其车库不应收取物业管理费的主张，亦因缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。至于被告以其交纳的物业费和装修保证金3000.00元，抵销原告相应的物业费的抗辩主张，因其主张具有事实和法律依据，故本院予以支持。至于原告主张被告应承担逾期交纳物业管理费的违约金诉求，因原告至今为止未退还被告交纳的物业费和装修保证金，故被告有权拒绝支付原告的相应的物业管理费，原告的违约金诉求本院不予支持。综上，本院依法确认被告杨有强自2016年6月20日起至2019年4月30日止，所产生的物业管理费为3096.93元，分别是住宅2562.34元【124.26×0.6×36-124.26×0.6×2+124.26×0.6÷30×11】、车库534.59元【32.41×0.6×36-32.41×0.6×2+32.41×0.6÷30×11×（1-20%）】。减去被告交纳的物业费和装修保证金3000.00元，最终被告拖欠原告的物业管理费为96.93元（3096.93元-3000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨有强于本判决生效后5日内向原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司支付拖欠物业管理费96.93元。 二、驳回原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员 浩斯白尔 二〇二〇年三月二十七日 书记员 谢萨日娜 本案中适用的法律法规： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。