广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28351号原告：区玉燕，女，1974年6月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄志远，男，1961年3月5日出生，汉族，住广州市海珠区，系区玉燕所在单位广州市汇迎贸易有限公司推荐的公民。被告：黄创基，男，1948年10月21日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。被告：广州新怡发房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路63号1楼。法定代表人：黄苏诺，总经理。委托诉讼代理人：肖勇，广东岭南律师事务所律师。被告：广州瑞璟运输服务有限公司（原广州新怡发装饰工程有限公司），住所地广东省广州市天河区天润路67号1楼（仅限办公用）。法定代表人：谢宇玉，总经理。委托诉讼代理人：肖勇，广东岭南律师事务所律师。被告：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰，董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，该公司工作人员。被告：广州光大南方经济发展公司，住所地广东省广州市天河区东圃世界大观办公楼三楼。法定代表人：卜现平，董事长。第三人：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧阳小进。原告区玉燕与被告黄创基、广州新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）、广州瑞璟运输服务有限公司（以下简称瑞璟公司）、广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）、广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司），第三人广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区玉燕本人及其委托诉讼代理人黄志远，被告黄创基的委托诉讼代理人刘仁利，被告新怡发公司、瑞璟公司的共同委托诉讼代理人肖勇，被告华丰公司的委托诉讼代理人杨敏丽到庭参加诉讼，被告光大公司、第三人荔华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告区玉燕向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告华丰公司于1999年9月28日与被告黄创基签订编号为穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；2.判决确认位于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1011房归原告区玉燕所有，被告黄创基协作原告办理上述房屋的产权过户登记手续；3.本案诉讼费由被告黄创基、新怡发公司、瑞璟公司、华丰公司、光大公司承担。诉讼中，原告变更其第2项诉讼请求为：判决确认位于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1011房屋归原告区玉燕所有，被告黄创基、新怡发公司、瑞璟公司、华丰公司、光大公司协作原告办理上述房屋的产权过户登记手续。事实和理由：2007年9月初，原告区玉燕与被告华丰公司董事及财务经理叶际英商谈购买广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1011房（原10D04房）事宜，约定购房全款582000元，先付30万元，余下购房款待办好房产证后支付。2007年9月28日，根据被告华丰公司的指定及之间的约定，原告将购房款30万元汇入叶际英名下，被告华丰公司指定被告光大公司开具收据，被告华丰公司再收取了水电安装费等。支付购房款后，被告华丰公司即将涉案房屋交付给原告，之后装修入住至今没有任何人有异议，故可认定涉案房屋是被告华丰公司卖给原告。购房后，原告不断要求被告华丰公司、光大公司办理房产证，为此华丰公司指示光大公司出具了《承诺书》《确认书》《证明》等书证承诺办理。根据《物权法》第15条，原告取得涉案房屋后未办理登记只是物权未设定，不影响合同的效力，且原告在本案中没有任何过错。又根据《物权法》第34条，原告系有权占有，实际上对涉案房屋已享有占有、使用、收益的合法权益，是涉案房屋真正的权利人，产权应归原告所有。王少钢于1999年7月才任职被告华丰公司，之前其享有股权的广东江明咨询服务有限公司（下称江明公司）与被告新怡发公司、被告瑞璟公司应有紧密业务关系。被告新怡发公司在1999年5月10日以转账支票支付的300万元并非支付给被告华丰公司而是支付至案外人江明公司，上述两笔款项并非是购买20套房屋的首期款、第二期款。王少钢于1999年7月任华丰公司法定代表人后利用职务之便，将不是华丰公司收取而是案外人江明公司收到的300万元虚构成是购买20套房屋的定金和首期款，并进一步虚构并签订20套《商品房预售合同》用于银行按揭贷款，套取工行荔湾支行的资金后又将按揭全部贷款汇至瑞璟公司，而被告新怡发公司、被告瑞璟公司实际上是相互关联、混同的公司，实为同一体。被告新怡发公司、被告瑞璟公司再将已骗到手的这20套房贷款以被告黄创基的名义又重新用作并以分期还贷的形式还房贷达到无需支付分文就可分期清还房贷的目的，这等同于无需向被告华丰公司支付购房对价，又无需支付银行按揭贷款，就可取得或涉嫌骗取20套房产，涉案房屋就包括在20套被骗的房产中。《商品房预售合同》的相对人黄创基也确认其从来没有支付对价，新怡发公司300万元又是支付给案外人江明公司并非支付给华丰公司，华丰公司在诉讼中也不予确认收到300万元，据上，签订的《商品房预售合同》不存在真实的买卖关系纯属用于骗取贷款，就是以合同形式掩盖其非法目的。以上事实证明王少钢与被告黄创基、新怡发公司、瑞璟公司恶意串通骗取贷款、骗取20套房产属实，其行为昭然若揭。之后的分期清还房贷如前述实际上也是以《商品房预售合同》形式掩盖骗取20套房产（包括涉案房屋）非法目的的延续。黄创基称其是借名给新怡发公司购买涉案房屋不是事实也不符合常理。黄创基、新怡发公司之间并没有借名购房的合同，仅于2004年6月10日由黄创基作出公证声明，显属恶意串通行为纯为诉讼目的。其二，10套价值巨大涉案房屋登记在申请移民香港的被告黄创基名下，甘愿冒着巨大风险而借名购房不符合常理也不符合生意的经验法则。其三，新怡发公司完全可以自己名义购买涉房，没有充分理由借黄创基名义代购10套涉房，根本不可能有合理解释，纯属虚构事实，不能采信。黄创基不是善意买受人也不是涉案房屋真正产权人。(2005)穗仲案字第2707号裁决书仅裁决华丰公司继续履行《商品房预售合同》交付涉案房屋，并没有对购房支付对价进行实质审查。(2011)穗仲案字第4255号裁决书中，华丰公司确认黄创基、新怡发公司均没有支付购房对价，且第4255号裁决书已由广州市中级人民法院作出了（2012）穗中法仲审字第94号裁定予以撤销，证明广州中院不同意黄创基确权申请，其也自始至终没有合法取得或实际控制过涉案房屋，《商品房预售合同》并非是双方真实意思的表示。《商品房预售合同》中，“黄创基”的签名用眼可看出与黄创基本人在《公证》中的签名不具同一性，原告严重质疑《商品房预售合同》中签名的真实性。被告黄创基于2004年6月10日在广州市天河区公证处作出声明，明确涉案房屋并非其购买，也并没有支付购房款，涉案房屋是新怡发公司借黄创基名义购买且支付对价。新怡发公司应提供其购买涉案房屋的合同等证据，现被告新怡发公司没有任何证据证明其借黄创基名义购买且支付对价。结合华丰公司确认黄创基、新怡发公司从未支付过首期款及尾款、套取贷款的事实，又结合黄创基在荔湾法院庭审时对支付购房款一问三不知，可认定黄创基从未支付购房款的事实，其不但不是涉案房屋的真正权利人，且骗取涉案20套房产的可能性极大。退一步讲，黄创岳与华丰公司之间的买卖合同在重要的事实上存在重大疑点，不足以认定房屋买卖合同真实有效。黄创基隐瞒涉案房屋存在纠纷、存有利害关系人以及华丰公司反对其办证的事实，违反了广州市人民政府办公厅《转发广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的规定申办房产证。再结合广州中院又撤销黄创基确权仲裁裁决、黄创基又提交内容不属实《具结书》、华丰公司其员工黄丽并没有出具《收据》等等申办房产证。又再结合第三人荔华公司也已确认由王少钢签订的《商品房预售合同》使用印鉴公章不真实，退一步讲，根据最高院80会议纪要民事部分第十五条的规定，恶意办理登记的买受人其权利不能优先于已经合法占有的买受人的权利，因此原告的权利优先于被告。故黄创基取得的房产证不具合法性，《商品房预售合同》应属无效。原告认为：1、本案王少钢恶意串通的行为并以《商品房预售合同》形式掩盖其非法目的骗取贷款、骗取20套房产，《商品房预售合同》应属无效。2、新怡发公司并非涉案房屋的真正的权利人、所有权人。3、根据最高院《物权法若干问题解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动物权的真正权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，现原告已充举证证明，因此，原告才是真正的涉案房屋权利人。被告黄创基辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由：一、原告主体不适格。原告不是合同当事人，其对涉案合同及房屋不具有任何权利，原告的起诉不符合民诉法起诉条件，应当驳回起诉。二、原告滥用诉权，抗拒法院执行。涉案房屋自2016年1月经荔湾法院恢复执行以来，原告提出执行异议、执行异议之诉，被法院驳回后，又上诉至广州中院，亦被驳回上诉，后又向省高院申请再审、向市检察院申请抗诉，均被驳回或不予支持。更有甚者如陈伟雄与刘婉文，陈伟雄走完上述程序后，刘婉文又以同居者身份基于同样的理由又提出执行异议、执行异议之诉！另外，2017年，原告又提出要求撤销涉案房屋不动产权证书的行政诉讼，一审、二审法院均驳回了原告的起诉及上诉。原告屡次以相同事实和理由提起诉讼，在其诉请均被一一驳回后，仍提起本案诉讼，显系故意抗拒执行、挑衅司法权威的恶意诉讼。法院应当驳回起诉，并给予司法处罚。三、原告主张合同无效的理由不成立。（一）关于“以合法形式掩盖非法目的”。黄创基的目的是取得房产，该目的完全是合法的，为实现该目的，便同开发商签订房屋买卖合同购买房产，并善意履行合同，最终取得房屋产权。黄创基签约时意思表示真实，以合法形式实现合法目的，不存在任何掩盖行为。（二）关于“恶意串通”。合同法和民法总则的规定，恶意串通损害他人合法权益的行为无效。黄创基依法签约购房，合同亦经行政主管部门备案，没有任何恶意串通行为。只有当“恶意串通”行为损害他人合法权益时，行为才是无效的。黄创基签订购房合同的时间是1999年9月，而根据原告陈述，原告与涉案房屋发生关系的时间是2007年9月。显然，黄创基与开发商华丰公司签订合同时，原告对涉案房屋根本不享有任何现实的或潜在的权益（原告现在对涉案房屋依然不享有任何权益），更谈不上损害其合法权益。四、《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，不在法律规定的无效情形，且其效力已经仲裁裁决书等生效律文书多次确认。1999年年9月，黄创基与华丰公司签订了《商品房预售合同》，购买涉案房屋，后因华丰公司逾期交房，黄创基于2005年依仲裁协议向广州仲裁委申请仲裁，仲裁委认定《商品房预售合同》有效，裁决华丰公司交付房屋及开具发票，并支付逾期交楼违约金等。2006年，黄创基申请执行，执行过程中，华丰公司又先后向广州中院申请撤销仲裁裁决和不予执行，均被法院一一驳回。五、原告与他人“恶意串通”，严重损害了黄创基的合法权益。据原告陈述，华丰公司于2009年将涉案房屋卖给原告，但其陈述的诸多交易行为不合常理。（一）原告未与包括开发商华丰公司在内的任何主体签订房屋买卖合同，而是由华丰公司的股东光大公司以《承诺书》的形式将房屋非法交付给原告使用。（二）购房款未支付给华丰公司。注意的是，系列案中，有的只有光大公司出具收据，没有银行转账凭证；有的虽有转账凭证，却显示收款人为叶际英。而叶际英曾向荔湾法院执行局陈述，该费用是融资款，与涉案房屋无关。（三）根据光大公司的《承诺书》，一年内签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，一年半内不能办理产权证，光大公司全额退还购房款，并支付总房款30%的赔偿款。光大公司未能兑现承诺时，原告却不主张退房款和赔偿款，实在匪夷所思！（四）从《承诺书》内容可知，购房当时，原告对涉案房屋早已出售给黄创基并已在房管部门办理了备案登记的事实是充分知情的。以上情形足以认定：原告与他人恶意串通，损害黄创基合法权益。六、对其它起诉内容的回应。（一）原告关于“华丰公司在诉讼中不予确认收到300万元”的陈述不属实，事实上，早在2005年的仲裁案中，华丰公司就已承认收到该300万元。按揭贷款部分，无疑是由贷款银行直接划至华丰公司账户，至于华丰公司收到房款后如何处理，是华丰公司自己的商业行为，与黄创基无关，也与本案无关。若真如原告所言，华丰公司早就会启动有关法律程序维护自身权益。（二）黄创基是商品房预售合同的合法主体。被告新怡发公司与黄创基就购房事项所作的内部约定，不影响黄创基作为购房主体的法律地位。对此，2005年的仲裁裁决书已有充分的、合理的论述。（三）2011年的仲裁裁决书是裁决华丰公司协助黄创基办理房产证，该《裁决书》被撤销的原因并不是广州中院不同意黄创岳的确权申请，而是认为仲裁组庭等程序违法。该撤裁判决只涉及程序问题，不涉及实体事项。事实上，涉案房屋的产权证不是依据被撤销的裁决书办理的，依照的是2010年广州市人民政府办公厅《转发广州市国土房管局关于解决我市历史遗留问题的办理房产证问题若干意见的通知》。2011年的“仲裁裁决书”及相应的“撤裁判决书”，对本案没有任何影响。（四）《具结书》是黄创基在申请办理房产证时向房管局出具的单方承诺或保证，并不是作为已付清房款的证据。房管局不是、也不可能仅根据《具结书》就认定黄创基已付清房款而给予办证。黄创基申请办证时提交的资料既包含《具结书》，也包含“房款收据”等所有必备资料。《具结书》的内容是按房管局的统一格式出具的。另需说明的是，早在2005年，仲裁裁决书就裁令华丰公司向黄创基开具购房款发票，但华丰公司至今未履行开票义务，所以当时办证时无法提供房款发票。（五）黄创基在商品房预售合同中的签名与在公证书中签名时间相隔13年之久，笔迹有所变化实属正常。且自始至终，黄创基从未否认过商品房预售合同中的签名。（六）《商品房预售合同》盖有华丰公司印章，且有当时法定代表人王少钢的签名，合同依法成立并生效。原告并无任何证明合同上的印章不真实，而第三人荔华公司在2018年12月8日出具的证明，则更不具有任何效力和意义。七、其它补充说明。（一）本系列案共涉及20套房，其中已有11套房被强制执行交付。（二）多年来，黄创基持续供款至今，涉案房屋的按揭款尚未还清。（三）原告的起诉理由及相关证据，在之前的诸多诉讼中已多次出现，均已被法院驳回、不予采信。（四）原告并未参与黄创基与华丰公司的交易，不可能知悉相关情况，更不可能持有有关资料，如今原告又以与华丰公司在之前的诉讼中相同的事由提起诉讼，这充分说明原告与华丰公司、光大公司、荔华公司串通一气，企图通过诉讼拖延时间，对抗法院的强制执行。被告新怡发公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。事实和理由：一、关于1999年5月10日支付的300万元。1、原告提交的证据《领用支票审批表》和中国建设银行支票存根显示：300万元的用途为金门大厦20套房的首付款。2、在2005年的仲裁庭审过程中，华丰公司当庭承认收到该300万元购房款，该事实已被广州仲裁委员会(2005)穗仲案字第2707号《裁决书》依法认定。3、至于收到购房款后华丰公司如何支配，则完全是华丰公司的自主行为，与新怡发公司无关，新怡发公司无权左右。二、新怡发公司与黄创基就购房事项的内部约定不影响《商品房预售合同》的效力。三、新怡发公司同瑞璟公司均是独立的企业法人，不存在混同。新怡发公司、瑞璟公司皆为有限责任公司，具有独立的法人人格，财务各自独立。原告认为“二者是相关关联、混同的公司”没有任何证据。四、本案不存在恶意串通骗贷等违法行为。原告陈述的诸多事由，华丰公司此前已重复过多次，事实上，经过各级法院的诉讼审查，包括本案所涉房屋在内的20套房根本就不存在假按揭骗贷行为。五、其余同意被告黄创基的答辩意见。被告瑞璟公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。—、瑞璟公司不是适格被告。本案诉讼请求是原告主张黄创基与华丰公司之间的房屋买卖合同无效，瑞璟公司与案涉房屋没有任何关联，即对于本案诉讼标的没有任何特定权利或者法律关系，原告强将瑞璟公司拉入诉讼没有法律依据，应予驳回。二、瑞璟公司现有股东及员工对之前事务毫不知情。原告陈述的事项均发生在现有股东接手前，公司所有人对本案涉及的款项收支情况均不知情，故无法确认当年款项是否发生，更不知款项性质、用途等情况。三、无证据证明本案所涉房款与瑞璟公司有关。原告提交的支票复印件载明的用途是“装修及材料装饰工程款”“材料款”“钢材款”等，总金额为760万元，大于按揭贷款总额673万，时间跨度超过半年。所以无论上述情况是否真实存在，均不能据此认定支票项下的款项就是按揭款，更不能认定华丰公司将按揭款项汇给了瑞璟公司。四、无证据证明瑞璟公司同新怡发公司存在财务混同。瑞璟公司与新怡发公司均是独立的企业法人，财务完全独立，无论瑞璟公司与华丰公司有无资金往来，都与新怡发公司无关。五、华丰公司已确认收到全部银行按揭贷款，该事实亦经生效裁判文书认定。（一）在2005年的仲裁案中，黄创基曾举证证明其已通过按揭方式支付房款，华丰公司对此表示“无异议”。（二）对于华丰公司收到全部按揭款的事实，仲裁裁决书以及各种民事、行政判决书均已多次认定，毫无争议。（三）如果如原告所言，华丰公司在收到按揭款后又把按揭款转给了瑞璟公司，华丰公司实际上未收房款，华丰公司应提出异议，但华丰公司至未提出异议。被告华丰公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告变更后的第二项诉讼请求，华丰公司无需承担办证义务。涉案房屋2006年后一直由光大公司管理使用，华丰公司从未授权叶际英与原告商讨购房事宜，没有指定将房款交付给叶际英，更没有指定光大公司开具收据及承诺书等，涉案房屋不是华丰公司卖给原告，当年华丰公司对于上述情况不知情，黄创基及黄创岳未真实付款，未占有使用房屋，从未主张房屋的权益。据了解，光大公司确认原告真实支付了房款，并将涉案房屋交付原告使用至今，房屋应属于原告。涉案房屋的首期款黄创基及黄创岳未支付给我公司，原告所称的300万元未支付的情况是真实的，上述情况是由广州市经济侦查支队在调查王少钢涉案职务侵占的犯罪中得出的调查结果。被告光大公司向法庭提交书面答辩状称，不同意原告要求光大公司办理房产证的诉讼请求，同意原告其余的诉讼请求。黄创基与华丰公司不是真实房屋买卖关系，涉案的《商品房预售合同》应被确认无效。一、黄创基未向华丰公司支付任何购房款。2006年，华丰公司发现其前法定代表人王少钢的犯罪行为，同年11月向公安机关报案王少钢职务侵占、骗取银行贷款等犯罪，公安机关于2007年1月立案。其后在公安机关的调查中得知，黄创基没有支付首期房款，而是支付到王少钢的私人公司；银行按揭贷款也是转入华丰公司后又被王少钢以虚假的支付工程款名义转走，因此，黄创基与华丰公司并不是真实的房屋买卖。二、涉案房屋一直由原告使用、居住，黄创基未实际使用。自“金门大厦”竣工后，多套房屋（包括涉案房屋）交付光大公司实际占有、使用。光大公司在得知是华丰公司前法定代表人王少钢与黄创基恶意串通进行虚假买卖以侵占华丰公司财产后，光大公司就提起了行政诉讼，要求撤销合同登记备案，公安机关也受理了对王少钢涉嫌犯罪的报案，当时多项证据都表明是可以从黄创基处取回房产的，光大公司当年如实告知原告有关情况，出具《承诺书》并委托叶际英收取房款，收取房款后，光大公司将房屋交由原告一直使用至今。综上，原告才是真实的业主，其实际支付房款并使用至今，房屋应由原告取得。第三人荔华公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据。经审理查明：查册时间为2019年10月15日的《广州市不动产登记查册表》载明，房产地址为荔××××房的产权人为被告黄创基，所有权取得方式为购买，权证号码15××11号，登记时间为2013年12月3日。他项权利摘要载明，权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，权利种类为抵押权，债权数额为人民币280000，他项案号为2013登记1041075。粤房地权证穗字第××号房地产权证载明，房屋坐落于荔××××房，房地产权属人为黄创基，登记时间2013年12月3日，他项权利情况载明于2013年12月3日，以13登记01041075号办理抵押登记。（2005）穗仲案字第2707号、（2014）穗中法行终字第679号、（2017）粤71行终2201号、（2016）粤0103民初7083号、（2017）粤01民终5604号、（2018）粤民申598号、（2016）粤01执异407号等人民法院、仲裁委员会的法律文书查明了以下事实：华丰公司开发建设广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，商品房预售许可证号为19940177。1999年9月28日，华丰公司与黄创基签订了穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定黄创基向华丰公司预购金门大厦第D幢10层04号房（现门牌为广州市荔××××房），售价总金额为474330元。1999年10月8日，广州市国土资源和房屋管理局核准了上述商品房预售合同登记备案。1999年10月15日，华丰公司出具收据，载明“收到黄创基购房款D1004房194330元”。同年10月21日，中国工商银行广州市下九路支行（以下简称工行下九路支行，中国银行业监督管理委员会广东监管局于2009年11月26日作出《关于中国工商银行广州下九路支行迁址更名的批复》，同意中国工商银行股份有限公司广州下九路支行更名为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行。）与黄创基、华丰公司签订《购房抵押借款合同》，约定工行下九路支行向黄创基发放贷款280000元用于购买上述涉案房屋，并以该屋作为贷款抵押物，华丰公司负担保责任。广州市国土资源和房屋管理局已依申请办理了抵押登记手续。2005年，黄创基向广州仲裁委员会申请仲裁，请求华丰公司按上述《商品房预售合同》约定条件交付房屋并支付逾期交楼利息及违约金等。2006年6月27日，广州仲裁委员会作出（2005）穗仲案字第2707号《裁决书》，认为双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并裁决支持黄创基要求华丰公司交付房屋及支付逾期交楼利息及违约金等仲裁请求，该裁决已发生法律效力。该裁决作出后，黄创基于2006年向广州市荔湾区人民法院申请执行，华丰公司向广州市中级人民法院提出撤销仲裁裁决申请被驳回，后又向广州市荔湾区人民法院申请不予执行仲裁裁决，亦被驳回。2014年，华丰公司再次向广州市中级人民法院提出不予执行涉案仲裁裁决的申请，理由是仲裁认定事实错误、黄创基隐瞒了足以影响了公正裁决的证据、伪造证据、仲裁程序、仲裁规则不符，广州市中级人民法院于2015年4月10日驳回华丰公司的申请。2016年10月24日，华丰公司又以黄创基隐瞒了足以影响公正裁决的证据为由再一次向广州市中级人民法院提出不予执行涉案仲裁裁决的申请。广州市中级人民法院于2016年11月7日作出裁定驳回华丰公司申请的终审裁定。光大公司就涉案房屋预售合同登记备案向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院作出（2006）越法行初字第570号之二行政判决，判决驳回光大公司的诉讼请求。光大公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第341号行政判决，驳回上诉，维持原判。广州市人民政府办公厅颁布的穗府办[2010]67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定，属于广州市历史遗留的办理房地产证问题的对象及范围的房地产，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证。本案涉案房屋所在金门大厦项目属广州市历史遗留的办理房地产证问题范围。2012年12月10日，黄创基和工行荔湾支行向广州市国土资源和房屋管理局提交身份证件、商品房预售合同、抵押登记证明书等资料申请办理涉案房屋转移、初始登记及持房产证抵押登记。广州市国土资源和房屋管理局以2013登记字1041075号受理。2013年12月3日，被告核准登记并向黄创基核发了权证号码为15××11号的房地产权证。2014年，华丰公司向广州市荔湾区人民法院提起行政诉讼，主张撤销广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋做出的2013登记字1041075号登记，撤销15××11号房地产权证，广州市荔湾区人民法院判决驳回华丰公司的全部诉讼请求。后华丰公司不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院立案号为（2014）穗中法行终字第679号，该679号行政判决经审理认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”根据上述地方性法规的规定,广州市国土资源和房屋管理局具有对黄创基申请的涉案房屋权属登记予以核准的行政职权。《广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知(2010)》规定，可单方申请办理房产证条件之一是商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的。同时上述通知还规定商品房预购人申办房产登记时应提交身份证明文件、依法登记备案的商品房预售合同、缴清商品房购房款的证明、公安部门出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。本案中，生效仲裁裁决认定已登记备案的，由黄创基与华丰公司签订的涉案《商品房预售合同》合法有效。该生效仲裁裁决还认定黄创基已向华丰公司支付了大部分购房款、裁决继续履行涉案《商品房预售合同》。现有证据亦证明华丰公司与黄创基、工行荔湾支行签订的《购房抵押借款合同》也在实际履行中，且华丰公司亦未能提供有效证据否认涉案收据的真实性，故华丰公司认为黄创基未交齐购房款的主张理据不足，原审判决不予支持正确。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，广州市国土资源和房屋管理局遂根据上述规范性文件的规定在审查黄创基提交的相关材料后，对涉案房屋予以核准登记并核发了涉案房地产权证并无不当，原审判决予以支持亦无不妥，广州市中级人民法院予以维持。综上所述，广州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决驳回华丰公司的上诉，维持原判。2017年3月31日，区玉燕向广州铁路运输第一法院提起诉讼，主张其为涉案房屋的实际使用人和购买人，原广州市国土资源和房屋管理局核发涉案房屋的房地产权证违法，要求撤销涉案房屋的房地产权证。广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初1225号行政裁定书，裁定驳回区玉燕的起诉。区玉燕不服向广州铁路运输中级法院上诉，2017年12月14日，广州铁路运输中级法院做出（2017）粤71行终2201号行政裁定书，裁定驳回区玉燕的上诉，维持原裁定。（2005）穗仲案字第2707号裁决书于2006年7月5日送达黄创基与华丰公司双方。因华丰公司没有按上述生效裁决书履行义务，黄创基于2006年10月12日向广州市荔湾区人民法院申请执行，广州市荔湾区人民法院依法立案受理，案号为（2006）荔法执字第5351号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创基以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。广州市荔湾区人民法院依法立案，案号为（2016）粤0103执恢19号。在恢复执行过程中，广州市荔湾区人民法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创基，并告知如逾期不履行的，则由广州市荔湾区人民法院强制执行。2016年7月20日，区玉燕对广州市荔湾区人民法院强制执行将广州市荔××××房交付给黄创基提出书面异议，广州市荔湾区人民法院受理后，以（2016）粤0103执异81号执行裁定书裁定驳回区玉燕的异议请求。区玉燕遂于2016年11月8日向广州市荔湾区人民法院提出诉讼，广州市荔湾区人民法院立案号（2016）粤0103民初7083号，并于2016年12月22日判决驳回区玉燕要求停止（2006）荔法执字第5351号案对于涉案房屋强制执行的诉讼请求。区玉燕不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2017年5月27日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终5604号民事判决书，认为根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该案中，广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2707号裁决书已经裁决，华丰公司应将涉案房屋交付给黄创基。而涉案房屋亦于2013年12月登记于黄创基名下。此后，虽然该房屋的原产权人华丰公司认为上述产权登记错误曾诉至法院，但已被广州市中级人民法院终审判决驳回其诉讼请求。即黄创基是涉案房屋的所有权人。区玉燕向法庭提供了光大公司的承诺书、确认书、证明及收款收据等，但上述证据仅反映光大公司与区玉燕之间的约定，且区玉燕实际向叶际英个人支付购房款项，以上证据依法均不能约束涉案房屋原产权人华丰公司。综上，区玉燕对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉请求停止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，广州市中级人民法院不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。区玉燕不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。2018年9月28日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申598号民事裁定书，认为区玉燕的再审申请不符合法律的规定，裁定驳回区玉燕的再审申请。后，区玉燕不服（2017）粤01民终5604号民事判决，向广州市人民检察院申请监督。2018年12月3日，广州市人民检察院作出穗检民（行）监[2018]44010001042号不支持监督申请决定书，不支持区玉燕的监督申请。原告同时向本院提出以下调取证据申请。一、黄创基申请办理涉案房屋房产证的全套内档资料。二、中国工商银行广州西华路支行于1999年5月11日受理办理收款人为广州江明咨询服务有限公司、金额为300万元票据资料及票据交换内档，即包括收款人收取300万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付300万元的支票或其他票据凭证。三、中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）储蓄户黄创基、账号58×××70（现新账号36×××60）的全部内档资料，该行储蓄户黄创基、账号58×××51的全部资金来源及还房贷的流水明细。四、1.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）于1999年11月25日受理办理收款人新怡发装饰工程有限公司、金额为100万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取100万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付100万元的支票或其他票据凭证；2.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）于1999年11月26日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为10万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取10万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付10万元的支票或其他票据凭证；3.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年1月25日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为80万元，出票人为华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取80万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付80万元的支票或其他票据凭证；4.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年1月25日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为40万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取40万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付40万元的支票或其他票据凭证；5.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年1月26日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为45万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档即包括收款人收取45万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付元的支票或其他票据凭证；6.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年1月27日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为45万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取45万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付万元的支票或其他票据凭证；7.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年1月27日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额90万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取90万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付90万元的支票或其他票据凭证；8.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年5月18日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为70万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取70万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付70万元的支票或其他票据凭证；9.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年5月19日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额50万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取50万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付50万元的支票或其他票据凭证；10.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）于2000年5月19日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为65万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取65万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付65万元的支票或其他票据凭证；11.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）于2000年5月19日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为65万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取65万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付65万元的支票或其他票据凭证；12.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年6月20日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额为57万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取57万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付57万元的支票或其他票据凭证；13.中国工商银行广州荔湾支行（原下九路支行）2000年6月20日受理办理收款人为广州新怡发装饰工程有限公司、金额43万元、出票人为广州市华丰房产发展有限公司的支票资料及票据交换内档，即包括收款人收取43万元的支票或其他票据凭证、付款人全称及支付43万元的支票或其他票据凭证。五、1.广州仲裁委员会作出的(2005)穗仲案字第2707号裁决及全套内档资料，包括申请人、被申请人提交的证据以及庭审笔录等；2.广州仲裁委员会作出的(2011)穗仲案字第4255号裁决及全套内档资料，包括申请人、被申请人提交的证据以及庭审笔录等；3.广州市中级人民法院作出的(2012)穗中法仲审字第94号民事裁定及全套内档资料，包括申请人、被申请人提交的证据以及庭审笔录等。六、1.广州新怡发房地产开发有限公司商业登记内档全部资料；2.广州瑞璟运输服务有限公司商业登记内档全部资料。七、广州市公安局荔湾区分局文件，穗公荔【2005】51号（签发人：曹健富）《关于广州市荔华房地产开发有限公司报案的情况报告》（2015年2月18日印发）。八、广州市公安局荔湾区分局2017年7月15日立案之陈伟雄、刘婉文、诸延明、李志昌、区玉燕被合同诈骗案件全套内档材料。原告同时向本院提出如下鉴定申请。一、1.对1999年9月28日合同编号为穗房预合字98120214号/98120211号/98120208号三份《商品房预售合同》、2012年3月9日《公证委托书》和2019年本案的（黄创基）《委托书》共六份书证内“黄创基”签名同一性鉴定；2.对1999年9月28日合同编号为穗房预合字98120214号/98120211号/98120208号三份《商品房预售合同》、1999年7月《华丰公司企业变更资料》书证内“王少钢”签名同一性鉴定、华丰公司公章同一性鉴定。二、对黄创基为办理涉案三套房屋[广州市荔湾区人民北路759号金门大厦811房（原8D04房）/1010房（原10D05）/1011房（原10D04）]房产证向广州市国土资源和房管局，提交三份1999年10月14日的《收据》内“广州市华丰房产发展有限公司”印章与广州市华丰房产发展有限公司印章同一性鉴定。本院认为，被告黄创基系香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事案件，应参照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人未对适用法律进行约定或选择，由于原告区玉燕主张确认无效的《商品房预售合同》所涉标的物房屋位于广州市，故与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告区玉燕在本案中主张其是黄创基与华丰公司签订《商品房预售合同》所涉标的物房屋的权利人，故原告区玉燕是与本案有直接利害关系的公民，是本案适格的原告。被告黄创基辩称区玉燕滥用诉权应驳回原告区玉燕的起诉，于法无据，本院不予支持。关于黄创基与华丰公司签订《商品房预售合同》的效力问题。已发生法律效力的（2005）穗仲案字第2707号裁决书已明确认定黄创基和华丰公司就涉案房屋签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判、已为仲裁机构生效裁决所确认的事实属于当事人无须举证证明的事实，除非当事人有相反证据足以推翻。在本案诉讼中，原告区玉燕方并未提供相反证据推翻该事实，故原告区玉燕主张确认该《商品房预售合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现涉案房屋登记在黄创基名下，原告区玉燕请求确认涉案房屋归其所有，并主张本案五被告为其办理涉案房屋的产权过户手续，实质是对涉案房屋的产权登记有异议。因华丰公司于2014年、区玉燕于2016年分别对涉案房屋提起了撤销产权登记及房地产权证的行政诉讼，均已被法院驳回诉讼请求。且原告区玉燕在本案没有提交新的证据，故原告区玉燕的确权及办证的诉讼请求本院不予支持。原告区玉燕在本案提出的调查申请、鉴定申请，本院亦不予接纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告区玉燕的全部诉讼请求。案件受理费9620元、诉讼保全案件申请费5000元，由原告区玉燕负担。如不服本判决，被告黄创基可在判决书送达之日起三十日内，原告区玉燕、被告广州新怡发房地产开发有限公司、被告广州瑞璟运输服务有限公司、被告广州市华丰房产发展有限公司、被告广州光大南方经济发展公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判长  陈婉君审判员  杨银桃审判员  赵 咏二〇二〇年三月三十日书记员  翁丹菲书记员  李 锐