重庆市北碚区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0109执异10号案外人：刘照彦，女，汉族，1992年8月7日出生，住贵州省金沙县。申请执行人：陈力新，男，汉族，1957年6月20日出生，住重庆市铜梁区。委托代理人：蒋明，重庆智谋律师事务所律师。被执行人：陈恒亮，男，汉族，1967年12月13日出生，住重庆市铜梁区。委托代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。被执行人：文德娟，女，汉族，1972年11月24日出生，住重庆市铜梁区。委托代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。被执行人：金沙县龙渝房地产开发有限责任公司，住所地贵州省金沙县XX镇平江大道，统一社会信用代码91520523590779156K。法定代表人：陈方刚，执行董事。委托代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。本院在执行申请执行人陈力新申请执行被执行人陈恒亮、文德娟、金沙县龙渝房地产开发有限责任公司（以下简称龙渝公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘照彦提出书面执行异议申请，认为本院查封的位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-X-4-2号房屋系刘照彦购买的财产，要求撤销本院2019年7月10日发布的（2019）渝0109执1443号拍卖公告并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人刘照彦称，贵院于2019年7月10日发布、张贴了（2019）渝0109执1443号拍卖公告，将对位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-X-3-1、X-X-X-4-2、X-X-X-4-3、X-X-X-5-2、X-X-X-5-3、X-X-X-5-4、X-X-X-7-2号等7套房屋启动司法评估拍卖程序。案外人于2015年11月9日与开发商龙渝公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-X-4-2号房屋（即本次贵院拟评估拍卖的房屋之一），案外人已按照合同约定支付了相应的购房款，且龙渝公司已经将房屋交付给案外人，未能办理预售登记和过户登记的原因也并非案外人所致。依照相关法律规定，案外人对该房屋的权利已经足以排除贵院的执行，为此，特请求撤销贵院2019年7月10日发布的（2019）渝0109执1443号拍卖公告并解除对位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-X-4-2号房屋的查封，以维护案外人的合法权益。申请执行人陈力新称，我方认为案外人的执行异议申请不成立，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。被执行人陈恒亮、文德娟、龙渝公司共同称，对于案外人的请求，针对案外人异议申请书中的事实部分，我们认可，请法庭依法裁决。案涉房屋（本案及其他案中）在铜梁区人民法院已作出了处理，当时龙渝公司提供了1116.3平方米商业门面（约价值9000000元）作为置换物，与案涉的房屋进行了置换。案外人购买房屋是在法院查封之前，并于2014年-2015年交付入住使用，我方认为案外人异议成立。经审查查明，原告陈力新诉被告陈恒亮、文德娟、龙渝公司民间借贷纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2016年8月18日作出（2016）渝0151民初1615号民事调解书，其调解协议如下：一、被告陈恒亮、文德娟于2016年9月20日前偿还原告陈力新借款9830000元及支付利息，利息按年利率24%计算从2016年1月1日起至该借款付清之日止；二、被告龙渝公司对被告陈恒亮、文德娟偿还原告陈力新的借款9830000元及利息承担连带责任。案件受理费80610元，减半收取40305元，财产保全费5000元，共计45305元，由被告陈恒亮、文德娟、龙渝公司负担。因龙渝公司逾期未履行上述生效民事调解书确定的义务，陈力新向重庆市铜梁区人民法院申请执行[执行案号：（2016）渝0151执2170号]。该案在审理中，重庆市铜梁区人民法院于2016年3月31日以（2016）渝0151民初1615号民事裁定书及协助执行通知书，查封了龙渝公司开发的贵州省金沙县XX镇“XX花园”X-X-X-4-2号等19套商品房屋（详见清单）。执行中，因查封即将到期，重庆市铜梁区人民法院于2019年3月15日向金沙县不动产登记中心发出（2016）渝0151执2170号之二十一执行裁定书及协助执行通知书，续查封了龙渝公司开发的上述19套房屋，查封期限自2019年3月31日至2022年3月30日止。重庆市第一中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）渝01执他19号执行裁定书，裁定：重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初1615号民事调解书由重庆市北碚区人民法院执行。本院于2019年4月1日立案执行[执行案号：（2019）渝0109执1443号]。执行中，本院于2019年7月10日张贴了（2019）渝0109执1443号公告，责令被执行人龙渝公司及其他房屋使用人员在2019年7月25日前腾空搬出贵州省金沙县XX镇“XX花园”X-X-X-3-1、X-X-X-4-2、X-X-X-4-3、X-X-X-5-2、X-X-X-5-3、X-X-X-5-4、X-X-X-7-2号等7套房屋。另查明，2015年11月9日，龙渝公司与刘照彦签订《XX广场·XX花园置业计划书》，约定：刘照彦购买龙渝公司开发建设的“XX广场·XX花园”X-X-X-4-2号房屋，建筑面积120.67平方米，房屋总价280000元，契税（总房款×1.5%）约4200元，专项维修金（总房款×2%）约5600元，等等。2015年11月9日，刘照彦支付给龙渝公司房款280000元，龙渝公司于同日开据了收到刘照彦房款280000元的收据。龙渝公司于2018年8月4日开据了收到刘照彦专项维修基金5600元、代收款5154元的收据。2018年8月4日，龙渝公司与刘照彦补签了《金沙县商品房买卖合同》。现刘照彦已装修入住该房屋。案外人刘照彦争对其异议，提供了以下证据：1、《XX广场·XX花园置业计划书》1份；2、收款收据4份；3、已装修入住的照片4张；4、证明1份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”龙渝公司系房地产开发企业，2015年11月9日，龙渝公司与刘照彦签订《XX广场·XX花园置业计划书》，约定由刘照彦购买龙渝公司开发的“XX广场”X-X-X-4-2号房屋，房屋总价款280000元，刘照彦于同日已支付给龙渝公司房款280000元，之后又支付了专项维修基金5600元、代收款5154元，刘照彦已按照合同约定交纳清了购房款，并入住至今。重庆市铜梁区人民法院于2016年3月31日以（2016）渝0151民初1615号民事裁定书及协助执行通知书，查封了龙渝公司开发的贵州省金沙县XX镇“XX花园”X-X-X-4-2号等19套商品房屋（详见清单），于2019年3月15日进行了续查封。案外人刘照彦购买的系龙渝公司开发销售的商品房，该房屋系住宅房屋，且在人民法院查封之前购买，刘照彦系房屋消费者，享有房屋消费者物权期待权，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权，本案陈力新申请执行陈恒亮、文德娟、龙渝公司民间借贷纠纷一案，系一般债权。案外人刘照彦享有的物权期待权优先于本案申请执行人陈力新的一般债权，故案外人刘照彦的异议理由成立，其权利能够排除执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对金沙县龙渝房地产开发有限责任公司开发的位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-X-4-2号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 韦 勇审判员 魏庆伟审判员 陈 琼二〇二〇年三月四日书记员 周陈浩