西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终2016号 上诉人（原审原告）：刘某，女，汉族，1985年5月21日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：丁睿，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周友春，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区XX路XX段XX号省。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金20881.35元；2.本案一、二审诉讼费均由雅居乐公司承担。事实和理由：其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混淆，滥用自由裁量权调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；刘某没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司向其支付逾期办理房屋不动产权证的违约金20881.35元（以276676元为基数，按银行同期贷款利率即年利率4.75%，自2016年9月20日计算至2018年4月17日共计20881.35元）；2.本案诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院经审理查明：2015年8月21日，刘某（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：刘某购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园12号楼1单元31层13109号房屋一套，总价款276571元，房屋交付时间为2015年9月15日前。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，刘某向雅居乐公司支付了购房款，实际购房款为276676元。2015年9月20日，雅居乐公司向刘某交付房屋。2018年4月15日，雅居乐公司向刘某发出办理不动产权证书的通知。2018年4月19日，刘某交纳了房屋契税，2018年6月15日刘某交纳了房屋专项维修资金。2018年6月26日，西安市长安区不动产登记局向刘某核发不动产权属证书。现刘某以雅居乐公司未能按期提交备案资料致使刘某未能按期取得房地产权属证书，违反了合同为由，诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款276676元为基数按照银行同期贷款利率即年利率4.75%支付自2016年9月20日至2018年4月17日的违约金共计20881.35元，并承担本案诉讼费。庭审中，双方就“雅居乐公司向产权登记机关提交备案资料的时间”均未能举证。雅居乐公司认为刘某主张的违约金过高，请求一审法院予以调低，且认为违约金的计算截止时间应为2018年4月15日。本案审理过程中，刘某、雅居乐公司各坚持其诉辩意见，调解未果。一审法院认为，刘某、雅居乐公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，刘某、雅居乐公司均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定雅居乐公司应在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由雅居乐公司提交的资料报产权登记机关备案，而交房时间为2015年9月20日，雅居乐公司未能在交房后365天内将办理权属登记需要由雅居乐公司提交的资料报产权登记机关备案，构成违约，故刘某主张雅居乐公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准，因双方就该违约行为未约定违约金，刘某主张按照同期银行贷款利率即年利率4.75%计算违约金，一审法院认为该主张过高，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且刘某就逾期办证的损失未举证证明，故一审法院综合考虑刘某的受损情况、法律公平原则等因素，酌情确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。违约金的起算时间，应为刘某实际收房之日向后顺延365日的次日即2016年9月21日。违约金的截止时间应为雅居乐公司提交备案资料时，但因双方均未能举证证明具体提交备案资料时间，一审法院酌情认定截止时间为雅居乐公司向刘某发出不动产权证办理通知之日即2018年4月15日。刘某其余诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘某违约金9478.6元。二、驳回原告其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，刘某已预交，由刘某负担177元，雅居乐公司负担145元，连同判决款项一并支付刘某。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，刘某如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向刘某交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，刘某虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据刘某在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。刘某上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，刘某上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由刘某负担。本判决为终审判决。  审判长  朱筱滢审判员  何强        审判员  张楠 二〇二〇年三月十九日 （院印）书 记 员 周美丽