甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终137号 上诉人（原审被告）：张建军，男，1989年8月1日出生，汉族，江苏腾晖电力技术有限公司运维部总经理，住甘肃省嘉峪关市。 被上诉人（原审原告）：薛强，男，1984年9月3日出生，汉族，大禹节水集团工程师，住甘肃省酒泉市。 委托诉讼代理人：刘丽霞，女，汉族，1987年7月26日出生，住址同上，系薛强之妻。 上诉人张建军因与被上诉人薛强房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初4778号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张建军上诉请求：1、依法撤销（2019）甘0271民初4778号民事判决，驳回薛强的全部诉讼请求。2、薛强承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、张建军与薛强签订的房屋买卖合同以及补充协议明确约定过户费应由薛强承担，事实清楚，证据确实充分，一审法院判决由张建军承担，于法无据，系适用法律错误。2、该笔费用已实际产生。本案中，张建军在一审提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、房屋交易申报单、完税发票、付款收据等证据，能够证明过户费用已由张建军代为缴纳，故张建军主张的房屋过户费应由薛强承担，一审法院未按合同约定进行判决，于法无据。 薛强辩称，首先，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议约定不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力，应当依法遵守。合同明确约定“房屋总价款为34.8万元，关于税费分担，薛强承担取得该房屋产权及之前的全部费用，张建军承担过户至张建军名下的费用；关于违约责任，张建军全部或部分不履行合同规定的付款日期及方式的，逾期部分张建军应按每日支付1‰违约金。”补充协议约定“张建军向薛强支付第二笔款项（4万元）后，张建军有权随时向薛强提出办理房屋过户的相关手续，且薛强按照之前签订的房屋买卖合同中约定的税费分担条款，在60日内及时办理完成；经双方协商，在薛强没有将房屋产权更名为张建军前，张建军可将房产转卖给第三方，薛强须按照之前签订的房屋买卖合同中约定的税费分担条款要求，由薛强配合张建军直接过户给第三方，且薛强再不向张建军和第三方收取任何费用。”上述合同及补充协议内容明确约定了税费分担方式。在本案中，薛强承担的是取得涉案房屋产权之前的全部费用，张建军承担的过户至其名下的费用。因房屋又由张建军直接出卖给第三方李旭、梅娜，故按照上述买卖合同及补充协议的约定，过户的费用应当由张建军自行承担。其次，根据双方在房屋买卖合同中的约定，薛强将房屋以34.8万元的总价款出卖给张建军后，张建军截止2019年8月15日共计向薛强支付了32.52万元，剩余房款2.28万元未向薛强支付。张建军将房屋转卖给第三方李旭、梅娜时的房屋价款为38万元，张建军将其应承担的22800元税费（该税费对应的房屋价款为38万元）直接冲抵为应向薛强支付的剩余房款，明显有悖买卖合同及补充协议的约定，也有违诚实信用及公平原则。最后，薛强与张建军主张逾期支付房款部分按照月利率2%支付违约金，且支付逾期房款付清之日，符合合同约定内容，也不违反法律规定。综上所述，张建军的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 薛强向一审法院提出诉讼请求：1.张建军支付薛强购房款28000元；2.张建军支付薛强违约金至购房款全部清偿之日止（截止起诉之日，违约金为1568元）。 一审法院认定事实如下：2015年8月9日，薛强与张建军签订房屋买卖合同，约定：1、张建军购买薛强所有的位于嘉峪关市××路，房屋面积为84.43平方米；2、房屋总价款34.8万元，关于税费分担，薛强承担取得该房屋产权及之前的全部费用，张建军承担过户至张建军名下的费用；3、关于付款时间，双方同意房款分三次支付，合同签订之日起10日内，张建军向薛强支付定金28万元；薛强取得房产证并以书面形式告知张建军10日内，张建军向薛强支付4万元；房屋过户至张建军名下，张建军支付尾款2.8万元；4、关于违约责任，张建军全部或部分不履行合同规定的付款日期及方式的，逾期部分张建军应按每日支付1‰违约金。2019年1月7日，薛强、张建军签订房屋买卖合同补充协议一份，约定：1、张建军向薛强支付第二笔款项（4万元）后，张建军有权随时向薛强提出办理房屋过户的相关手续，且薛强按照之前签订的房屋买卖合同中约定的税费分担条款，在60日内及时办理完成；2、经双方协商，在薛强没有将房屋产权更名为张建军前，张建军可将房产转卖给第三方，薛强须按照之前签订的房屋买卖合同中约定的税费分担条款要求，由薛强配合张建军直接过户给第三方，且薛强再不向张建军和第三方收取任何费用。合同签订后，张建军于2015年8月9日通过银行转账方式向薛强支付购房定金28万元，2019年1月7日向薛强现金支付房款4万元，2019年8月15日向薛强转账支付房款0.52万元，以上合计支付房款32.52万元。2018年年底至2019年年初期间，薛强取得案涉房屋的所有权证书。后张建军以38万元的价格将涉诉房屋转让给案外人李旭、梅娜。2019年4月，薛强按照张建军的指示，以38万元的交易价格将案涉房屋直接过户至李旭、梅娜名下，张建军为此支付税费22800元。 一审法院认为，薛强与张建军签订的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。薛强已如约履行了相关义务，张建军应当按照合同约定支付房款。张建军抗辩已支付税费2.28万元，其不再拖欠房款。根据薛强与张建军签订的补充协议约定，在薛强没有将房屋产权更名为张建军前，张建军可将房产转卖给第三方，薛强须按照之前约定的税费分担条款，由薛强配合张建军直接过户给第三方，且薛强再不向张建军和第三方收取任何费用。一审法院认为，张建军支付的2.28万元税费虽然显示为薛强与李旭、梅娜之间的交易行为，但从交易价格及税费的支付主体来看，该过户行为系薛强按照补充协议约定，实际上履行的是张建军与李旭、梅娜之间的合同行为，该税费与薛强、张建军之间的交易行为没有直接关系，据此，张建军的该项抗辩不能成立。合同约定房屋价款为34.8万元，张建军已向薛强支付房款32.52万元，剩余2.28万元张建军应当支付。关于薛强主张的违约金，合同约定房屋过户至张建军名下，张建军支付尾款2.8万元，张建军全部或部分不履行合同约定的付款日期及方式的，逾期部分张建军按每日1‰计算违约金，薛强主张按月利率2%支付违约金，没有违反合同约定和法律规定，对薛强主张自2019年4月1日按照月利率2%支付违约金至欠款付清之日的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：张建军给付薛强购房款2.28万元，并承担违约金（以2.28万元为基数，自2019年4月1日起按照月利率2%计算至欠款付清之日），于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，减半收取269.50元，邮寄送达费31元，由张建军负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是张建军是否应当向薛强支付2.28万元购房款及违约金。根据双方签订的房屋买卖合同和房屋买卖合同补充协议，薛强承担取得涉案房屋产权及之前的全部费用，张建军承担过户至张建军名下的费用，薛强没有将房屋产权变更给张建军之前，张建军可将房屋转卖给第三方，并由薛强配合张建军直接将房屋过户给第三方。本案中，薛强将涉案房屋出卖给张建军后，张建军又将涉案房屋转卖给案外人李旭、梅娜。但在办理过户手续时，由薛强将涉案房屋所有权直接过户至案外人李旭、梅娜名下。虽然张建军缴纳的2.28万元税费的交易主体双方显示为薛强与案外人李旭、梅娜，但该费用的发生实际上履行的是张建军与案外人李旭、梅娜之间的房屋买卖合同行为，故该费用应由张建军自行承担，张建军关于购房款已经付清的上诉理由不成立，其应当向薛强支付剩余购房款2.28万元。根据房屋买卖合同约定，张建军作为购房人，未按照合同约定的付款日期及方式支付购房款，逾期部分应按每日1‰计算违约金，薛强自愿按照月利率2%主张违约金，并未违反合同约定和法律规定，一审法院判决张建军自2019年4月1日起按照月利率2%支付违约金至欠款付清之日止并无不当，张建军的该项上诉理由亦不能成立。 综上所述，张建军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费539元，由张建军负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 琴 审判员 王亚娟 审判员 王 丽 二〇二〇年三月二十七日 书记员 杨东萍