北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36007号原告：北京市中产律师事务所，住所地北京市朝阳区安慧里四区15号楼中国五矿大厦721室。负责人：**，主任。委托诉讼代理人：韩冬，北京市中产律师事务所律师。被告：北京市三叶投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东风南路十里居11号楼4层401。法定代表人：牛丹曦，董事长。委托诉讼代理人：刘岩，北京市安诺律师事务所律师。原告北京市中产律师事务所（以下简称中产律师事务所）与被告北京市三叶投资管理有限公司（以下简称三叶公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中产律师事务所的负责人**，被告三叶公司的委托诉讼代理人刘岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中产律师事务所向本院提出诉讼请求：1.判令三叶公司退还租金73214.49元、房屋保证金46732.65元、支付免除30天租金的补偿金46732.65元，2、判令三叶公司支付滞纳金（以166679.79元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年1月31日起支付至实际付清之日止）；2.判令三叶公司支付装修损失80000元。事实和理由：2017年8月18日，中产律师事务所和三叶公司签订《租赁合同》，约定由中产律师事务所承租三叶公司名下位于北京市朝阳区某号，用于办公使用，房屋建筑面积404.32平方米，租期自2017年11月2日至2018年12月31日。合同签订后，中产律师事务所向三叶公司支付13个月租金607524.49元及保证金46732.65元。2018年8月23日，三叶公司的销售部经理刘某告知中产律师事务所，已经收到朝阳区城管委通知，所承租的某楼要被政府强制拆除（三叶公司出租的整栋某楼系违章建筑，无规划许可证及房屋产权证），要求中产律师事务所尽快搬离，并退还自搬离之日的剩余租金及保证金。同时免除退房期间30天的租金46732.65元(即免收2018年10月13日至2018年11月13日期间的租金)，中产律师事务所被迫接受该条件并于2018年11月13日搬离。2018年11月15日，三叶公司又表示拒绝退还剩余租金、保证金、拒绝支付30天的租金作为补偿。中产律师事务所发函要求对方履行承诺，但三叶公司一直未履行，中产律师事务所多次催要未果，故诉至本院。三叶公司辩称：不同意中产律师事务所的诉讼请求。我方同意退还对方搬离之后的剩余租金和保证金。但是不同意支付30天租金的补偿金，因为双方合同约定若搬离需双方签订终止合同的协议，对方在双方没有达成协议的情况下擅自搬离，存在违约行为，故不应当退还30天的租金。关于滞纳金，不同意支付，中产律师事务所擅自搬离，双方就款项的问题正在沟通，我方不存在恶意拖欠的行为。对于装修损失不同意赔偿，装修是中产律师事务所按照之前房屋现状承接过来的，不是其进行的装修，且双方合同明确约定装修不予补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，三叶公司作为甲方（出租方）、中产律师事务所作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市朝阳区某号（以下简称该房屋）出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积为404.32平方米（含公摊面积），该房屋承租现状为：乙方对承租现状，包括水电暖结构格局全部清楚。甲方拥有该房屋的出租权并已向乙方明示该房屋产权现状，乙方业已明知该房屋产权现状，对该房屋产权现状不持异议并同意按该房屋产权现状与甲方建立租赁关系。在本租赁期内，甲乙双方议定该房屋租金单价为3.8元/天·平方米（含物业费，不含水、电、供暖费），年租金为560791.84元。租赁期限自2017年11月2日起至2018年12月31日止，其中2017年11月2日至2017年11月30日为免租期。付款方式为每期租金按每半年支付一次，每期租金为280395.92元。第一期付款日期为2017年10月10日前，第二期2018年6月20日前。乙方应在2017年10月20日，向甲方交付相当于一个月租金之金额作为租赁该房屋之租赁保证金，为人民币46732.65元。租赁期届满或本合同终止时，在乙方将物业相关费用付清并交还房屋钥匙之日后三日内，甲方将该保证金无息退还乙方。租赁期满或乙方提前退租时，对不影响甲方再次租赁的装修部分，乙方可不予复原。对影响甲方再次租赁的部分特别是乙方特殊用途的装修部分需进行复原，但无论复原与否甲方对乙方的装修部分不予补偿，复原所需费用亦由乙方承担。一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，并有权要求违约方赔偿因此给另一方造成的损失。在合同期内，如该房屋全部或部分因遇国家拆迁、规划拆迁、市政拆迁和其他不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互免承担违约责任。并且乙方不享有各项补偿权益，包括乙方自行装修部分。甲方应在接到拆迁通知后第一时间通知乙方，乙方在接到提前终止合同通知后30日内将该房屋腾退完毕。甲方免除乙方接到此通知后至腾退完毕期间最多30天的租金，如30日内腾退确有困难，双方可协商解决，但最晚不超过拆迁时限。如该园区内有其他适合乙方使用的房屋则乙方享有同等条件下的优先租赁权。在乙方迁出后并将营业执照注册地址迁出园区后的七日内甲方将乙方所交保证金和无法履行租约部分之租金返还乙方，届时本合同自动解除。甲方如无正当理由延误返还乙方保证金和租金，每逾期一日按逾期返还金额的千分之二支付滞纳金。上述合同签订后，中产律师事务所分三次共计向三叶公司支付了2017年12月1日至2018年12月31日的房屋租金，并支付了租房保证金46732.65元。2018年11月13日2018年11月16日2018年6月1日2018年12月31日2018年11月13日2018年11月14日起庭审中，中产律师事务所表示从其签订合同至后来搬离，均是三叶公司的员工刘某和其负责接洽和联系，并表示2018年8月刘某告知其因接到拆迁的通知，要求其尽快搬离，并承诺返还30天的租金作为补偿金，后中产律师事务所开始另行寻找房屋，并于2018年11月13日搬离涉案房屋。但是搬离后三叶公司拒绝退还剩余租期内租金、租房保证金和返还30天租金作为补偿金，故其于2018年11月16日向三叶公司发送律师函，载明：“……,本所已经于2018年6月向贵司支付了2018年6月1日至2018年12月31日的租金327128.57元，本所实际使用房屋截止到2018年11月13日，根据合同约定，贵司应退还我司剩余未履行租金（1个月零17天）共计73214.49元，租房保证金46732.65元，腾退期间免租金46732.65元。前述三部分款项共计166679.79元。自2018年11月14日起，本所**律师向贵司工作人员刘某多次催告签署合同终止协议及退还前述款项，但贵司至今拖延拒不办理，贵司的行为已经构成恶意违约，根据合同约定，贵司延误返还本所保证金和租金，每逾期一日按逾期返还金额的千分之二项本所支付滞纳金……”。2018年11月26日，三叶公司向中产律师事务所回函，载明：贵所在未与我司就提前中止《租赁合同》事宜签署任何相关文件情况下，单方搬离租赁物，并提出返还相应款项，我司无法受理。贵所仅用两天时间搬离租赁物，而提出要求我司减免一个月租金，不符合《租赁合同》中相关约定原则。我司要求必须在双方就中止《租赁合同》的相关事宜签订相关协议文件后，方可依此办理相关手续。”庭审中，经询，三叶公司认可中产律师事务所于2018年11月13日搬离。庭审中，中产律师事务所表示提前搬离的事宜系刘某口头告知，返还30天的租金作为补偿亦是刘某口头承诺，并表示双方签订的合同中亦载明“甲方应在接到拆迁通知后第一时间通知乙方……甲方免除乙方接到此通知后至腾退完毕期间最多30天的租金，”庭审中，中产律师事务所还提供其主任**律师与刘某的录音证明主张，在其提供的2018年11月的录音中，**表示“……如果你要是从来没说过，那我一下就要30天这个我也说不过去，对吧，确实就是说过，口头肯定就是说过，8月底9月初。”刘某表示“对，那时候说，我这提前走，减免一个月租金，按合同说了，最多30天。看看他怎么谈呗……”,经询，三叶公司认可上述录音的真实性，但表示根据录音无法判断刘某明确作出这样的承诺，且对于刘某的身份不予认可，表示刘某自2018年4月之后为案外某1公司的员工，只是有段时间委托三叶公司上社保，但无权再代表三叶公司做出上述承诺，并提供劳动合同和社保缴费记录为证。庭审中，法庭电话询问刘某本人意见，刘某表示表示其告知中产律师事务所要有提前搬走的思想准备，但是并未明确要求中产律师事务所必须提前搬走,在中产律师事务所搬离之后，其以联络人的身份与双方沟通，并未得到三叶公司的授权。庭审中，双方均表示涉诉房屋所在楼栋没有产权证和规划许可证,且至今无法取得。中产律师事务所表示对于涉诉房屋没证的问题在2018年8月才知道。三叶公司对此不予认可，表示双方在《租赁合同》中已经明确了承租人知晓房屋产权情况。关于涉诉房屋的拆迁情况，三叶公司表示目前未接到相关部门的拆迁通知。庭审中，中产律师事务所表示涉诉房屋的上一手的承租人将房屋装修作价80000元转让给中产律师事务所，其继续使用了上家留下的装修，现被要求提前搬离，上述装修损失应当由三叶公司予以赔偿，并提供双方签订的合同作为证据。三叶公司表示按照合同约定，提前搬离的情况下，装修不予赔偿，并表示对于目前无法移动的装修，也不同意利用。关于《租赁合同》的效力，中产律师事务所坚持认为《租赁合同》有效，但表示如果法院认定合同无效，诉讼请求变更为1、要求三叶公司退还房屋使用费73214.49元、保证金46732.65元，支付免除30天租金的损失46732.65元；2、要求三叶公司支付滞纳金（以166679.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2019年1月31日起支付至实际付清之日止）；3、要求三叶公司赔偿装修损失80000元。经询，三叶公司表示如果法院认定双方签订的《租赁合同》无效，也仅同意退还房屋使用费73214.49元和保证金46732.65元，对于30天租金的损失46732.65元和装修损失均不同意赔偿，因为没有和中产律师事务所达成提前搬离的合意，也未承诺赔偿损失，并表示中产律师事务所对于房屋的产权状态和性质在签订合同时就是知情的，三叶公司并不存在过错。关于滞纳金，三叶公司表示不同意支付，并表示如果法院认为应当支付滞纳金，2019年8月20日之后，也应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。本院认为：按照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均认可涉诉房屋没有取得房屋所有权证和建设工程规划许可证，且在本案庭审结束之时仍未取得，故本案双方签订的《租赁合同》无效。根据本院查明的事实可知，中产律师事务所自2018年11月13日搬离涉案房屋，但是房屋使用费支付至2018年12月31日，在中产律师事务所搬离之后，三叶公司不应当再收取房屋使用费，故三叶公司应当将收取的2018年11月14日至2018年12月31日的的房屋使用费数额73214.49元返还给中产律师事务所，关于中产律师事务所已经支付的房屋保证金46732.65元，三叶公司亦应当返还。经询，三叶公司对于上述房屋使用费和保证金同意返还，本院不持异议。关于中产律师事务所主张的免除30天的租金46732.65元，中产律师事务所主张双方合同对此进行了明确约定，并表示三叶公司亦口头承诺过支付30天的租金作为补偿，对此，本院认为，首先双方的租赁合同被确认无效，中产律师事务所主张按照合同约定要求对方支付该笔款项没有依据；其次，中产律师所表示三叶公司亦口头承诺给付该笔款项，但是上述沟通系双方在认为合同有效的前提下进行的沟通，且中产律师事务所提供的证据无法充分证明三叶公司明确进行了口头承诺。现双方合同被确认无效，中产律师事务所主张该笔费用系其损失，并无充分依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于中产律师事务所主张的的滞纳金，中产律师事务所搬走之后，三叶公司应当返还房屋使用费和保证金，其至今未返还，应当支付滞纳金，中产律师事务所主张从2019年1月31日起算滞纳金，不违反法律规定，但是中产律师事务所以166679.79元作为计算滞纳金的基数，没有依据，本院依法对其计算基数予以调整。另，因双方的租赁合同无效，虽然中产律师事务所表示在合同无效的情况下按照中国人民同期贷款利率的标准主张滞纳金，但是根据相关规定，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院对于2019年8月20日之后的滞纳金标准按照相关规定予以调整。关于中产律师事务所主张的装修损失，根据中产律师事务所提供的证据可以看出，其为涉诉房屋支出了装修费用。在搬离时亦有部分装修形成了附合，对于该部分装修，三叶公司虽然不同意利用，但是，三叶公司明知涉诉房屋没有取得房屋所有权证和建设规划许可证，仍然将其出租给中产律师事务所，故其应当对中产律师事务所的装修损失承担相应的责任，而根据双方签订的合同条款可知，中产律师事务所对此亦有一定过错，故双方对于中产律师事务所的装修损失按照各自的过错程度承担责任。本院根据中产律师事务所的实际损失情况和双方的过错程度，根据公平原则，酌情确定三叶公司赔偿中产律师事务所装修损失25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告北京市中产律师事务所与被告北京市三叶投资管理有限公司于2017年8月18日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京市三叶投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京市中产律师事务所房屋使用费73214.49元、房屋保证金46732.65元；三、被告北京市三叶投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市中产律师事务所支付逾期支付房屋使用费和房屋保证金的滞纳金（以119947.14元为基数，自2019年1月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告北京市三叶投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京市中产律师事务所装修损失25000元；五、驳回原告北京市中产律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由原告中产律师事务所负担1801元（已交纳）；由被告北京市三叶投资管理有限公司负担3199元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年三月三十一日书记员  张 晨书记员  华 阳