上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25836号原告(反诉被告)：上海东域装饰工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：孟琴，总经理。委托诉讼代理人：刘玉和。委托诉讼代理人：李敬伟。被告(反诉原告)：贾燕，女，1976年9月30日生，汉族，户籍地贵州省毕节市。原告(反诉被告，以下简称原告)上海东域装饰工程有限公司(以下简称东域公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)贾燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东域公司的委托诉讼代理人李敬伟、刘玉和，被告贾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东域公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年11月30日终止；2、被告贾燕按每月3,800元支付原告自2018年9月起至房屋实际返还之日止租金；3、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，均以11,400元为基数，按3,800的日百分之五为标准，起算日期分别从2018年9月9日、2018年12月9日、2019年3月9日、2019年6月9日、2019年9月9日、2019年12月9日起算，计算至返还房屋之日止；4、被告立即归还所占用逸仙路XXX号-XXX号房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《租赁合同》，原告将系争房屋租赁给被告。租赁合同到期后，被告至今未归还系争房屋，自2018年8月起也未支付租金，造成原告无法将系争房屋退租给大房东上海强生集团有限公司(以下简称强生公司)，故原告诉至本院。被告贾燕辩称，其已支付租金至2018年8月31日。2018年2月28日原告就丧失了系争房屋的出租权，但在8月31日之后仍然收取被告租金。2018年9月强生公司让被告不要继续交房租，押金退给其后离开系争房屋。2018年11月14日，系争房屋被拆除大部分。2019年6月工商部门因营业执照问题封掉了被告的店铺，现系争房屋空关。因系争房屋与原告无关，被告不同意支付租金或滞纳金，也不同意返还系争房屋。被告贾燕提出反诉请求：1、原告退还被告房租押金1万元；2、原告退还被告2018年3月1日起至2018年8月31日止的房租22,800元(按每月3,800元计算)。事实和理由：2016年12月1日，被告承租系争房屋用于经营理发店，约定房租为每月3,800元，三个月一付，押金为1万元。2016年12月1日至2018年8月31日期间被告正常经营，2018年9月，强生公司通知被告，因其与原告的房屋租赁合同于2018年2月28日到期，让被告限期搬离。原告自2018年2月28日之后已无出租权，故要求原告退还押金1万元及2018年3月1日至2018年8月31日止的房租。原告东域公司针对反诉辩称，确实收取了被告1万元押金，因为强生公司也让原告交押金，故1万元已经交给强生公司。被告将系争房屋返还原告后，才同意退还押金。原告与强生公司合同期满不代表原告无权租赁，故不同意返还2018年3月1日至2018年8月31日止的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，强生公司(甲方)与东域公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将上海市逸仙路XXX号商业用房出租给乙方，租赁期限为10年，租期自2008年3月1日至2018年2月28日止。2016年12月1日，东域公司(甲方)与贾燕(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市逸仙路XXX-XXX号商业用房作为理发之用，租赁期限自2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金为每年45,600元。合同4.2条约定，甲方向乙方收取1万元，作为押金。2018年1月1日，东域公司(甲方)与贾燕(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市逸仙路XXX-XXX号商业用房作为理发之用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月4,000元。另查明，贾燕支付押金1万元，并按照每月3,800元标准支付租金至2018年8月31日。2018年10月24日，宝山区吴淞街道城市管理委员会向强生公司、东域公司及承租户出具告知书，告知收到本告知书之日起5日内提供该建筑的批准文件、建设工程规划许可证等，并于2018年11月8日前对违法建筑物内的人员、物品进行清场，并自行拆除违法建筑物和构筑物，逾期执行部门组织强行拆除。嗣后系争房屋部分被拆除。2019年7月，强生公司向本院起诉东域公司等，要求东域公司支付拖欠租金、滞纳金及房屋占有使用费，并返还上海市逸仙路XXX号房屋等。本院于2020年1月19日作出(2019)沪0113民初14574号民事判决，判决：一、东域公司、上海东域装饰工程有限公司东域综合商店、罗玉珍、贾燕搬离上海市宝山区逸仙路XXX号房屋；二、东域公司支付强生公司自2017年8月1日至2018年11月20日的房屋占有使用费49万元(押金5万元用以抵扣上述拖欠费用)；三、东域公司按照每月14,000元标准支付强生公司自2018年11月21日至上述房屋返还之日的房屋占有使用费；四、驳回强生公司的其他诉讼请求。审理中，东域公司自述系争房屋有三分之一是强生公司违章搭建，强生公司已于2018年11月拆违了一部分，并通知东域公司迁出；贾燕的店铺因没有营业执照，违法经营被查封；东域公司与贾燕于2018年签订的租赁合同系针对3939-3号房屋，但贾燕针对该套房屋的租金及押金均未支付，该套房屋与本案系争房屋无关。贾燕表示，其只在东域公司处租赁了一处房屋，就是本案系争房屋；贾燕现在不住在里面，但还有物品在内，并明确表示不愿意退还系争房屋。本院认为，针对2016年12月1日签订租赁合同约定地址为逸仙路XXX号-XXX号房屋与2018年1月1日签订的租赁合同约定地址为逸仙路XXX-XXX号房屋是否系同一地址问题，本院认为，两份租赁合同的租赁用途均为理发，承租期间具有连续性，且贾燕一直按照每月3,800元标准支付租金，并未就逸仙路XXX-XXX号房屋单独支付过租金或押金，东域公司称两处地址非同一套房屋明显不合常理。另，(2019)沪0113民初14574号民事判决认定租赁房屋地址亦位于逸仙路XXX号房屋。综上，可以认定逸仙路XXX号-3号房屋与逸仙路XXX号-XXX号房屋针对的系同一处房屋，而非两套房屋。东域公司与强生公司的租赁合同已经生效判决认定为无效，东域公司与贾燕之间的转租合同亦应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。考虑拆除行为对贾燕使用房屋的影响等本案实际情况，本院酌情2018年10月24日之前的房屋占有使用按照原标准每月3,800元支付，之后的房屋占有使用费酌情减少，按照每月1,900元支付。因合同无效，东域公司要求贾燕支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另，因生效判决已判决贾燕搬离系争房屋，返还系争房屋事宜已经生效判决处理，故东域公司要求返还系争房屋的主张本院不再予以处理。关于贾燕的反诉主张：1、押金1万元，合同无效后，东域公司将收取的押金1万元应退还贾燕。2、关于贾燕要求退还2018年3月1日至2018年8月31日房租22,800元的主张，因贾燕一直占有使用系争房屋，该期间的房屋占有使用费理应支付，故其要求退还该期间租金的主张，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海东域装饰工程有限公司与被告(反诉原告)贾燕就上海市宝山区3939号-3号房屋签订的租赁合同无效；二、被告(反诉原告)贾燕于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海东域装饰工程有限公司自2018年9月1日至2018年10月23日期间的房屋占有使用费6,713元，并按每月1,900元标准支付自2018年10月24日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；三、原告(反诉被告)上海东域装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)贾燕押金1万元；四、驳回原告(反诉被告)的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取772元，由原告(反诉被告)上海东域装饰工程有限公司负担488元，被告(反诉原告)贾燕负担284元。反诉受理费减半收取310元，由原告(反诉被告)上海东域装饰工程有限公司负担25元，由被告(反诉原告)贾燕285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年三月十七日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。