河北省廊坊市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀10民终5925号 上诉人（原审第三人）：许英，女，1973年2月1日出生，住北京市海淀区，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：徐喆，北京市安理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑寒阳，北京市安理律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄建玲，女，1967年11月27日出生，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：靳曲，河北冠廷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德军，系黄建玲丈夫。 被上诉人（原审被告）：固安县瑞达房地产开发有限公司，住所地固安县工业技术园区6号路东。 法定代表人：王阁，经理。 上诉人许英因与被上诉人黄建玲、固安县瑞达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许英上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人黄建玲所有诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决遗漏了重大案件事实：为保护军事通信安全，2011年4月22日，瑞达公司与61416部队签署协议，将包括涉案房屋在内的34套房屋定向出售予61416部队。案涉房屋不具备向被上诉人黄建玲出售的条件。二、上诉人享有优先于被上诉人黄建玲的权利，应取得案涉房屋所有权。 黄建玲辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应予以维持，驳回上诉人许英的上诉请求。 固安县瑞达房地产开发有限公司未出庭发表答辩意见。 黄建玲向一审法院起诉请求：一、判令被告瑞达公司为我购买的固安县的房屋办理网签备案手续和产权登记手续，并为我办理房屋权属证书；二、判令被告瑞达公司为我办理上述房屋的正常交接和入住手续，以使我能正常购水、购电、接通燃气并正常购气、接通有限电视和网线等；三、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年6月2日，原告与被告瑞达公司签订《购房协议书》，瑞达公司股东、时任瑞达公司监事的王书英为签订《购房协议书》的瑞达公司代理人，合同由瑞达公司加盖印章。《购房协议书》约定被告瑞达公司将其开发建设的固安县房屋出售给原告，该房屋建筑面积124.58平方米，单价为每平方米4000元，总价款498320元。付款方式为第一次付协议约定总房款的30%计148320元，工程竣工交钥匙时付总房款的70%计350000元。房屋交付期限为2012年7月30日前。被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告于2012年6月向被告瑞达公司支付购房款148320元，由瑞达公司为原告出具了一份加盖瑞达公司财务章的收据，收款时间注明2012年6月，无具体日期。收款人、交款人处未签名。注明：今收到黄建玲3-2-203购房款首付30%壹拾肆万捌仟叁佰贰拾元整。2013年5月该房屋交付原告，未办理物业交接及入住手续，原告不能正常购水、购电、接通燃气并正常购气、接通有线电视和网线等。未办理该房屋网签备案和产权登记手续。原告已对该房屋进行装修，剩余购房款350000元未交付被告。另查明，原告黄建玲于2016年起诉被告瑞达公司，要求被告瑞达公司履行《购房协议书》交付房屋、支付违约金23434.56元。本院在审理该案过程中作出（2016）冀1022民初3599号民事判决书，认定王书英于2013年4月退股，黄建玲与被告瑞达公司签订《购房协议书》有效，因房屋已经交付，协议已实际履行，原告请求交付房屋，不予支持。因原告未交齐剩余房款，与被告瑞达公司互有违约，违约责任相抵，驳回原告黄建玲的诉讼请求。在该案审理过程中，被告瑞达公司未提出将该房屋出售给许英的辩解意见。在本案审理过程中，被告于2017年9月10日向法庭提交了许英与被告瑞达公司签订《商品房买卖合同》，该合同签订日期为2014年11月28日，有许英的签名、瑞达公司签章及法定代表人印章，并显示于2014年12月8日在房管部门备案。合同约定许英购买瑞达公司开发建设的阳光新城小区第3幢2单元203号房屋，建筑面积124.76平方米，每平方米4200元，房屋总价款523992元。2013年8月26日许英通过其丈夫王川银行卡转账支付给瑞达公司购房款400000元；2014年1月28日通过其丈夫王川银行卡向瑞达公司交款70000元，瑞达公司为许英开具收据一份，注明：2014年1月28日今收到王川购房款（3-2-203）柒万元整，由瑞达公司加盖财务印章，收款人、交款人处未签名。 一审法院认为，原告黄建玲与被告瑞达公司签订的《购房协议书》及第三人许英与被告瑞达公司签订的《商品房买卖合同》，均为双方当事人真实意思表示，内容合法，均为有效合同。原告黄建玲与被告签订合同后，向被告交纳了148320元的首付款，余款350000元未交付，原告现已对涉案房屋装修；第三人许英与被告签订合同后，向被告交纳了购房款470000元，余款53992元未交付，涉案房产已进行网签备案。被告瑞达公司由王书英经手将房屋出售给黄建玲后，向许英隐瞒将房屋已经出售的事实，又将同一房产签订《商品房买卖合同》出售给第三人许英，被告瑞达公司的行为应认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款所规定的“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形。原告黄建玲与被告瑞达公司签订购房协议时间在前，且原告黄建玲已对涉案房产进行了接收、装修、入住，许英与被告瑞达公司签订的《商品房买卖合同》，仅完成了备案，尚未取得房屋所有权。并且在2016年黄建玲与瑞达公司的诉讼中，瑞达公司未提及涉案房产已进行网签备案给许英的事实，该案（2016）冀1022民初3599号民事判决书已经发生法律效力，确认并支持黄建玲与瑞达公司履行合同。第三人许英与被告瑞达公司签订的《商品房买卖合同》已无法继续履行。故本案应支持原告黄建玲与被告瑞达公司签订的《购房协议书》继续履行，对第三人许英与被告瑞达公司签订的《商品房买卖合同》予以解除。被告瑞达公司有义务协助原告办理物业交接和入住手续，故原告请求被告为其购买的涉案房产到房屋产权登记主管部门办理网签备案，及办理物业交接、入住手续，本院予以支持。关于原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，可在网签备案完成后，另行解决。原告放弃要求被告赔偿逾期办理房产权属登记证书违约金的诉讼请求，本院予以准许。瑞达公司与原告黄建玲签订的购房协议已由（2016）冀1022民初3599号民事判决书认定为合法有效，故被告瑞达公司提出的原瑞达公司股东王书英与原告黄建玲签订的购房协议是王书英的个人行为的辩解意见，本院不予采信。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因在本案中第三人许英未提出具体赔偿请求，故被告瑞达公司应返还许英购房款470000元及利息138180元（470000×4.9%×6年，自2013年8月至2019年8月），关于其他损失赔偿许英可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除第三人许英与被告瑞达房地产开发有限公司于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》。二、第三人许英与被告瑞达公司共同办理固安县房屋《商品房买卖合同》撤销网签备案。三、被告固安县瑞达房地产开发有限公司为原告黄建玲购买的固安县房屋办理网签备案。四、被告固安县瑞达房地产开发有限公司协助原告黄建玲办理固安县房屋的物业交接及入住手续。五、原告黄建玲给付被告固安县瑞达房地产开发有限公司剩余购房款350000元。六、被告固安县瑞达房地产开发有限公司返还第三人许英购房款470000元，利息138180元（470000×4.9%×6年，自2013年8月至2019年8月）。七、驳回原告黄建玲其他诉讼请求。上列第二、三、四、五、六项于本判决书生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告固安县瑞达房地产开发有限公司负担。 本院二审审理过程中，中国人民解放军61623部队向我院出具“证明”一份，证明涉案61416部队为61623部队下属单位，因军队编制体制调整，61416部队相关业务由61623部队负责。另，中国人民解放军61416部队向我院出具“关于许英同志购买相关商品房的说明”，该单位认为涉案房屋之坐落对军队保密与通信安全构成威胁，不应向社会公众进行出售，案件所涉开发商与黄建玲所签购房协议书无效。 本院认为，就涉案房屋，中国人民解放军61416部队与原固安天和房地产开发有限公司（现固安县瑞达房地产开发有限公司）于2011年4月20日已签订《固安天和房地产开发有限公司建楼涉及军事通信安全处置协议》。双方确认，为保证部队军事设施保密安全，由部队出资按照一定优惠价格购买包括涉案房屋在内的对军队通信安全构成威胁的34套房屋。二审中，61416部队亦出具“说明”，认为涉案房屋对军队保密与通信安全构成威胁，不应向社会公众进行出售。基于涉案房屋威胁军队保密及通信安全，所涉案件不属于人民法院审理的普通民事案件受案范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1807号民事判决； 二、驳回黄建玲的起诉。 一审案件受理费250元，退还黄建玲；上诉人许英预交的二审案件受理费9882元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年三月十日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯