山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初737号原告：王冰，男，1987年12月2日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人：李童童，济南长清天恒法律服务所法律工作者。被告：查健，男，1986年10月24日出生，汉族，居民，户籍所在地济南市长清区。委托诉讼代理人：王崇胜，济南长清弘泰法律服务所法律工作者。原告王冰与被告查健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王冰及其委托诉代理人李童童，被告查健及其委托诉讼代理人王崇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冰向本院提出诉讼请求：1.依法判令查健按双方在2018年3月5日签订的《房屋买卖合同》约定，向王冰支付违约金270000元，并协助办理房产过户登记；2.依法判令查健赔偿王冰中介费16000元、财产损失3500元；3.本案案件受理费由查健负担。事实与理由：2018年3月5日，原、被告双方以山东利泽房地产经纪有限公司为居间人，签订《房屋买卖合同》一份，约定查健将位于济南市长清区大学路6677号恒大绿洲29号楼1单元703号的房产出卖给王冰，总价款900000元。合同签订后，王冰向查健支付了首付款500000元，余款400000元双方约定在查健办理房产过户后向银行贷款支付。后查健因婚姻家庭纠纷被诉至法院，涉案房产被司法查封，导致无法办理过户登记，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行。现王冰依法诉至法院，望判如所请。查健辩称，查健不存在合同约定的违约行为。无法办理涉案房产过户登记的原因系双方在合同履行过程中，涉案房产因其他纠纷被法院查封，并非查健存在过错。双方对违约金的约定过高，王冰已经实际居住使用涉案房产，无法办理过户登记并未导致王冰经济损失。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，查健（出卖人，合同甲方）与王冰（买受人，合同乙方）在山东利泽房地产经纪有限公司（居间人，合同丙方）见证下签订《房屋买卖合同》一份，合同编号为LZA1000778。合同约定（主要内容）：一、甲方自愿出售坐落于济南市长清区大学路××绿洲××楼××室房产（即涉案房产）给乙方，房屋所有权证书号销售（字）201511775961，房屋所有权人为查健，产别为“单独所有”，建筑面积为98.98平方米，房屋抵押、租赁、居住情况为“有房贷、无租赁、自住”，甲方承诺和保证涉案房产无任何权属纠纷，产权取得方式为“买卖”。二、甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为900000元。四、付款方式为按揭贷款：乙方用商业贷款方式贷款，落实好售楼处还款时间和房贷还款时间，将首付购房款500000元存入甲方银行账户，余款400000元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。六、甲、乙双方应在本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方必须在本合同签订之日起／日内且乙方付首付款前，向丙方区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续。九、涉案房产在中国工商银行济南南辛分行设有房地产权抵押，甲方应在签订合同后预约银行还款，到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十二、1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。《房屋买卖合同》还约定了买卖双方其他权利义务。《房屋买卖合同》签订当日，查健（协议甲方）与王冰（协议乙方）又签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：根据房屋买卖合同（利泽地产编号LZA1000778），网签合同编号销售（字）201511775961，房屋地址长清区大学路6677号恒大绿洲29号楼1-703室，因房产代下证已网签，经甲乙双方协商补充以下条款：1.甲方承诺名下此房产为婚前财产，单独所有，如过户前出现产权纠纷，经济纠纷，甲方负责全权解决，解决纠纷时间约定为三个月，否则视为甲方违约，违约金额按原合同第十二项第2条赔偿（房款总金额的百分之三十），如过户期间产生市场溢价，溢价增值部分归乙方所有；2.甲方承诺名下此房产无小额抵押，无保全，无查封，否则视为甲方违约，并按合同违约责任赔偿；3.甲方接到售楼处通知办证，三十天内甲方必须启动办证；如办理房产证期间甲乙任何一方故意拖延时间或联系不到当事人，都视为违约，违约赔偿金额按原合同第十二项第2条赔偿（房款总金额的百分之三十），溢价增值部分归乙方所有。以上内容经甲乙双方认可，签字后和原合同一并生效，补充协议和原合同内容重复的，按补充协议执行。甲方承诺自本合同签订之日后，甲方婚姻出现任何问题都与长清区大学路6677号恒大绿洲29号1-703室房屋无关，甲方必须履行合同，如有违约甲方负全部责任。上述《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》签订后，王冰分别于2018年3月6日、2018年3月19日、2018年4月3日向查健支付购房首付款100000元、30000元和370000元，合计500000元。查健向王冰出具了购房首付款收据三份，并在2018年3月向王冰交付了涉案房产，王冰居住使用涉案房产至今。2019年1月和8月，查健前妻案外人王某某两次诉至本院，分别要求查健向其支付涉案房产首付款和婚后共同还贷部分所对应的增值部分。本院经审理判令查健向王某某支付相应增值款。上述诉讼期间，经王某某申请并提供担保，本院依法裁定查封了涉案房产。现王冰以查健违约为由诉至本院，要求查健按约定支付违约金270000元，并协助办理涉案房产过户登记。双方形成诉讼。另查明，王冰主张其为购买涉案房产，向山东利泽房地产经纪有限公司支付佣金16000元，为此提交了《佣金确认单》一份用以证实。王冰主张在其居住使用涉案房产期间，王某某（查健前妻）曾前往该房产砸坏其入户门，并提交了入户门订货单一份用以证明其经济损失3500元。查健认为，双方并未约定居间人佣金应由其负担，王冰提交的入户门订货单也不能证实其经济损失的实际产生以及该经济损失系查健造成。庭审过程中，查健自认涉案房产的房产证已经办理，登记在查健名下，之所以未能办理产权过户，是因为涉案房产正处于司法查封期间，不应认定为违约，且王冰主张的违约金过分高于其实际损失，应予以酌情降低。诉讼过程中，王冰提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、购房首付款收据、银行转账记录、（2018）鲁0113民初2174号民事判决书、（2019）鲁0113民初27号民事判决书、（2019）鲁01民终5185号民事判决书、（2019）鲁0113民初3342号民事判决书，用以证明其相应主张。查健对上述证据真实性无异议，本院经审查予以采信。王冰提交了《佣金确认单》、入户门订货单各一份用以证明查健应承担佣金16000元及经济损失3500元，本院经审查认为上述证据不足以证实王冰相应主张，不应予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王冰与查健于2018年3月5日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》内容不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王冰与查健在《房屋买卖合同》中约定“若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失”，在《房屋买卖补充协议》中也对此作出了更为明确的约定。涉案房产因涉及其他诉讼被依法查封，造成双方当事人无法按合同约定办理过户登记手续，符合双方在《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》中约定的违约情形。王冰要求查健承担违约责任，于法有据，应予支持。关于违约金数额的确认，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一方面，王冰向查健支付购房首付款500000元后，查健因自身涉诉至今未能协助王冰办理涉案房产过户登记，客观上长期占用王冰大额资金而不能履行合同义务，的确给王冰造成了一定程度的经济损失。另一方面，查健在2018年3月即已将涉案房产交付王冰居住使用至今，司法查封仅对涉案房产的产权转移等作出相应限制，并未直接影响王冰居住使用。因此，王冰按照合同约定的违约责任承担方式要求查健承担购房总价款30%的违约金，即270000元（900000元×30%），虽然符合合同约定，但综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，明显过高。秉持公平原则和诚实信用原则，本院认为应由查健以实际收取的购房首付款500000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以下简称报价利率）的1.95倍，也即在贷款逾期利率（报价利率的1.5倍）基础上作适当上浮（30%），向王冰支付2018年4月3日（付清购房首付款500000元之日）至本判决生效之日的违约金为宜。关于后续违约金，王冰可根据合同实际履行情况另行主张权利。涉案房产正处于司法查封期间，客观上无法办理产权过户登记，对于王冰要求查健协助办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。双方可在涉案房产具备过户登记条件后自行协商处理，协商不成的另行主张权利。对于王冰主张的佣金16000元，本院认为，双方在《房屋买卖合同》中未明确约定佣金由买受人亦或出卖人承担，王冰要求查健负担佣金16000元并无约定依据或者法定依据，且佣金的承担问题与违约责任的承担并无关联，故对此本院不予支持。对于王冰主张的经济损失3500元，本院认为，该项经济损失并非因查健违约行为所致，与本案不属同一法律关系，王冰可另行向相关责任人主张权利。综上所述，对于王冰要求查健承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，但违约金的数额应适当调减至162000元；对于王冰要求查健协助办理涉案房产过户登记、赔偿中介费16000元、财产损失3500元的诉讼请求，本院不予支持。本案经调解未果，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一．限被告查健于本判决生效后十日内以购房首付款500000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向原告王冰支付2018年4月3日至本判决生效之日的违约金；二．驳回被告查健的其他诉讼请求。案件受理费5642元，减半收取2821元，由被告查健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  齐笑寒二〇二〇年三月三十一日书记员  车 菲