云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云08民终199号上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳港埠商务有限公司，住所地为云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：王洪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李会，云南博仲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨正和，男，1970年7月7日生，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：潘振琳，云南逻计律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人西双版纳港埠商务有限公司（以下简称港埠公司）与被上诉人杨正和确认合同无效纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初959号判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港埠公司上诉请求：1.依法撤销普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初959号民事判决，改判杨正和赔偿港埠公司违约经济损失200万元；2.一、二审诉讼费用由杨正和承担。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律不当，导致判决错误。本案基本事实是杨正和将其普洱市思茅区倚象镇下寨村柳树箐社的27亩土地，租给港埠公司作为驾校训练场地使用，租期为20年，合同约定杨正和负责办理土地的使用、流转等相关手续，杨正和要确保该地块能正常用于机动车驾驶员场地训练在交付上诉人使用，交付时间为2017年10月30日前。约定违约责任为：违约方承担所造成的一切经济损失和法律责任，违约经济损失按照200万元人民币计算。原审法院认定双方签订的《租赁协议》违反《土地管理法》六十三条规定认定而无效，明显属于偷换概念，故意混淆是非，显失公正。《中华人民共和国土地管理法》规定“只有未经依法批准，用于非农业建设的”才应当属行为违法而应承担相应的法律责任。违法的前提是在双方没有约定任何一方有义务去办理土地变更和土地使用审批手续的情况下，而直接非法使用才会发生的。在本案中，双方合同已明确约定了杨正和要将土地用途办理到符合国家用地标准、符合约定用途再交港埠公司使用，这种约定根本不违反任何一部法律、行政法规的强制性规定，相反是完全符合了我国土地管理的法律规定内容，这样约定怎么可能是无效的呢？杨正和在证据上说的很清楚，涉案土地不是基本农田，也不在国土部门规划红线范围内，涉案土地的用途是可以通过报批、审批、变更等依法办理土地使用手续方式达到合同目的的。而这些依法办理土地使用手续正是双方约定的杨正和的合同义务。杨正和拒不履行合同义务，而且公然违约，对如此完全丧失诚信的民事行为，原判决却通过偷换概念、予以公然支持，显然与司法公平正义格格不入，希望上级法院及纪监部门予以明查。杨正和存在严重违约，双方协议约定：违约方承担所造成的一切经济损失和法律责任，违约经济损失按照200万元人民币计算。按照合同法的规定，当事人一方以自己的行为或者是表示不履行合同义务的，对方可以向其主张违约责任。违约损失的计算方法在合同法明确规定是受法律保护的，有明确的法律依据，是双方真实意思表示又受法律保护，是完全可以预见的。因此，港埠公司法人违约损失按200万元计算的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予以支持。综上，港埠公司恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，改判支持港埠公司的诉讼请求。杨正和辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，港埠公司的上诉请求和上诉理由不能成立，二审法院应当予以驳回其上诉请求，并维持原判。理由如下：一、一审判决认定双方签订的《租赁协议》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定而无效，属适用法律正确。1.本案中的涉案土地属于集体所有土地，《租赁协议》中双方约定的土地用途为开办驾校训练场或相关项目，属于非农建设，确系违反了土地管理用途规定，属于无效约定。2、《租赁协议》非双方真实意思表示，协议中的诸多条款不仅显失公平且违反法律规定。协议约定的土地用途本身就违反土地管理用途规定。协议关于租金的约定极为不合理，且不具确定性，远低于正常的市场土地租赁价格。协议第四条第2项约定“租赁土地要符合国家用地要求确保乙方能正常用于机动车驾驶员场地训练”，并非如港埠公司在上诉理由中所陈述的合同条款已明确约定“被上诉人负责办理土地的使用、流转等相关手续”。港埠公司作为一个常年专业经营驾校的公司，非常清楚驾校训练所需的土地手续办理流程，杨正和作为普通老百姓已经按照港埠公司的要求完成了土地手续申报的义务。经过申报，集体土地已经备案为设施农用地，后来港埠公司的建设批复被撤回非杨正和所导致，是土地性质用途本身违反了法律的强制性规定。二、一审判决程序合法，判决遵循客观事实且有法可依，不存在任何违规行为。三、港埠公司主张的违约经济损失200万元无事实及法律依据，一审判决未予支持是正确的。1.双方签订的《租赁协议》中约定的土地用途因违反《中华人民共和国土地管理法》第四条以及第六十三条的强制性规定，属无效合同，不受法律保护。合同无效后，合同无效后，合同条款自始没有法律约束力，双方应各自承担损失。2.《租赁协议》是港埠公司为了申报驾校而单方起草让杨正和配合签订的，条款内容极为不公平，非双方的真实意思表示。协议约定的200万元违约金过分高于双方的实际损失，不符合法律规定。3.杨正和已经按照港埠公司的要求将土地申报为设施农用地，且已经配合港埠公司曾获得过道路运输部门同意开展建设的批复，至于批复被管理部门撤回并非杨正和原因所致，杨正和已经尽可能配合港埠公司完成了合同约定的土地手续申报义务，不存在违约行为。4.港埠公司签订协议后，从未履行过协议，既未在土地上进行任何投资，也未向杨正和支付过任何土地租金，港埠公司早已可另寻土地运营驾校。综上，港埠公司的上诉请求没有事实及依据，一审判决程序合法、适用法律正确，请求二审法院予以驳回港埠公司的上诉请求，维持原判。杨正和向一审法院起诉请求：1.依法确认杨正和与港埠公司签订的《租赁协议》无效；2.由港埠公司承担本案的诉讼费用。港埠公司向一审法院反诉请求：1.请求判令杨正和赔偿港埠公司违约经济损失200万元；2.判令杨正和承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨正和与港埠公司于2017年8月12日签订《租赁协议》，协议约定：杨正和与港埠公司租赁杨正和位于云南省普洱市思茅区柳树箐社的27亩土地，租赁期限为二十年，即2017年8月12日起至2037年8月11日止；土地用途是用于驾校训练场或相关项目，驾校正式运营后，按照每招收一名学员，提取150元给杨正和作为土地租赁费，当月结算（于次月的10日前结算）。违约责任：任何一方不得违约和作出有损该协议的行为，否则违约方将承担所造成的一切经济损失和法律责任。违约经济损失的计算方法按照200万人民币（大写：贰佰万元）计算，由违约方负责赔偿给对方。另查明，上述土地属于思茅区集体所有的土地。一审法院认为，关于双方签订的《租赁协议》的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，位于云南省普洱市思茅区柳树箐小组土地属于集体所有土地，双方签订的协议违反法律的强制性规定，应认定《租赁协议》无效，故杨正和的诉讼请求，一审法院予以支持。关于杨正和是否应赔偿港埠公司经济损失的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方均明知农村集体土地不能租赁用于经营驾校，但仍签订合同，双方都有过错，各自承担各自损失。合同无效，港埠公司亦不能按合同约定主张违约损失。港埠公司主张杨正和赔偿违约经济损失200万元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、杨正和与港埠公司于2017年8月12日签订的《租赁协议》无效；二、驳回港埠公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉受理费11400元，合计11500元，由港埠公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：港埠公司提交的涉案土地现场视频部分与杨正和提交的照片重合，故对该视频的真实性，本院予以确认；工商登记注册信息系有权机关对外公布的信息，故对其真实性，本院予以确认。杨正和提交的普国土资思分发[2017]151号文件系有权行政机关出具，故对其真实性，本院予以确认；照片，在庭审时，港埠公司认可该照片系涉案租赁土地的一部分，故对该照片的真实性，本院予以确认。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于杨正和与港埠公司签订的租赁协议的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此，经审理查明，本案诉争的土地系集体所有的土地，其土地性质系农用地，所谓农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，而经查明涉案诉争土地不在城镇规划范围内，本案港埠公司利用涉案土地的目的是开设驾校，而开设驾校需要建设用地，在涉案土地的性质没有转为建设用地时，双方所签订的土地租赁合同违反上述法律强制性的规定，为无效合同，一审法院判决确认涉案租赁协议未无效合同，并无不当，本院予以维持。关于港埠公司要求杨正和赔偿的违约损失问题。根据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，虽然涉案租赁合同约定，一方违约，应向对方支付违约损失200万元，但本案双方当事人签订涉案土地租赁合同时均明知涉案土地的性质不符合驾校建设所需要的建设用地，而农用地转为建设用地的，需由相应的人民政府批准，不是杨正和个人行为能够决定的，涉案合同无效，双方均具有过错，且港埠公司在签订土地租赁合同后并未实际对该土地建设进行资金投入，亦未提交任何有效的证据证明该无效合同给港埠公司造成了损失，由此，双方应各自承担相应的责任，港埠公司要求杨正和赔偿违约损失200万元的请求无事实和法律依据，一审法院不支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，港埠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由西双版纳港埠商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇二〇年三月二十七日书记员 杨 小