广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终201号上诉人（原审被告）：夏敏锋，男，汉族，1985年11月12日出生，住广东省高要区白土镇横江村委会横岗村15队。委托诉讼代理人：杨汉彬、苏扬彬，均是广东德锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区金利镇石林社区**经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区金利镇石林社区。诉讼代表人：陆文林。委托诉讼代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。上诉人夏敏锋因与被上诉人肇庆市高要区金利镇石林社区**经济合作社（以下简称*甲经合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏敏锋的委托诉讼代理人苏扬彬，被上诉人*甲经合社的委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏敏锋上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由一甲经合社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应当撤销并改判。1.一审判决认定原告主体适格错误，原告主体应为高要市金利镇石林商业广场、张家森而并非一甲经合社。根据《商铺租赁合同》、租金收取及交付水电费的《收据》等证据，足以证实夏敏锋与高要市金利镇石林商业广场、张家森成立租赁合同关系。一甲经合社提供的租赁合同、授权委托书证明力不足，不能证明一甲经合社有权收取租金。双方提供的租赁合同不一样，应当以夏敏锋一方提供的租赁合同为准。一甲经合社提供的《授权委托书》，不足以证明委托张家森签署合同、收取租金的事实，按照常理，村集体如此重大的事务应当有相关村民会议记录、表决的证据委托事宜，对此一甲经合社未能提供，况且一甲经合社未能向法院提供证据证实张家森的身份信息，张家森无权接受委托签署合同、收取租金。即使高要市金利镇石林商业广场无工商登记主体不适，也应当由张家森作为本案适格原告。2.一审判决对于房屋占用费的交付认定事实错误，夏敏锋不应向一甲经合社交付房屋占用费。即使夏敏锋要交付房屋占用费，夏敏锋也表示异议。首先，夏敏锋提交的2018年4月与啤酒美食城签署《租赁合同》、收据，夏敏锋因道路施工问题导致其与他人另外承租商铺继续经营，夏敏锋在2018年4月之后没有占有使用房屋；其次，经法院调查2018年3月到2018年10月期间案涉标的商铺进行封闭施工，出于情势变更原因，合同已经解除，若要交付租金，道路施工非夏敏锋原因造成，交付的租金也不应当以租赁合同约定的租金标准进行交付，合同标准收取费用过高，应当减少；最后，在道路封闭期间，夏敏锋因所从事的为汽车销售，路不通，无法到达租赁合同目的，夏敏锋遂在2018年4月初与出租人张家森等沟通协商减租，提出减去五成租金，否则解除合同，另寻地方承租，夏敏锋于2018年4月22日与他人承租，夏敏锋与出租人之间合同已经解除，夏敏锋并陆续从原地方搬离。综上，一审判决对于本案原告主体适格、房屋占用费的交付认定事实错误，本案适格原告、收取房屋占用费权利人为高要市金利镇石林商业广场、张家森而非一甲经合社。二、一审判决违反法定程序，依法应当撤销。一甲经合社一审期间主张合同有效，请求夏敏锋支付拖欠的租金10.8万元以及利息。一审法院认定案涉合同无效改判支付房屋占有费，但一甲经合社就此未依法变更其诉讼请求，一审法院径行变更诉讼请求基础，剥夺夏敏锋就此辩论的权利，属于程序违法。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，依法应当撤销并改判，驳回一甲经合社的诉讼请求。一甲经合社口头答辩称，我方不同意夏敏锋的全部上诉请求，服从一审法院的判决，请求维持一审判决，驳回夏敏锋的上诉请求。一甲经合社向一审法院起诉,请求判令：1.夏敏锋向一甲经合社支付拖欠的租金10.8万元及利息（利息按银行同期贷款利率计算至还清时止）；2.本案律师费用由夏敏锋承担；3.由夏敏锋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2016年8月15日，一甲经合社作为出租方（甲方）与夏敏锋作为承租方（乙方）双方经协商，签订《商铺租赁合同》，约定将一甲经合社位于肇庆市高要区金利镇石林商业广场（珠江大道）35、37、39号出租给夏敏锋作商铺（共245平方米）使用；租赁期限六年，前三年租金7200元/月、后三年为8280元/月，租金按月收取，若夏敏锋拖欠租金一甲经合社可终止合同并收回房屋等等条款。合同由一甲经合社的委托人“张家森”及夏敏锋本人签名，并加盖“肇庆市高要区金利镇石林社区**经济合作社”公章。合同签订后夏敏锋向一甲经合社交纳押金2万元，一甲经合社并交付上述商铺物业给夏敏锋使用，夏敏锋亦按约定按时交纳租金，租金收据盖有“肇庆市高要区金利镇石林社区**经济合作社”公章并有张家森签名。一甲经合社陈述夏敏锋自2018年4月起没有交纳租金，且一直拖欠。夏敏锋则提交证据，陈述2018年3月后金利镇政府在商铺门前道路施工，施工造成商铺外面被包围，导致夏敏锋的商铺无法经营，根据公平合理原则，道路施工期间夏敏锋有权拒绝支付租金，并陈述于2018年5月起租赁其他商铺进行经营。本案在审理过程中，夏敏锋方申请一审法院向高要区金利镇人民政府调查取证，一审法院经调查该镇政府书面函复一审法院：珠江大道ZJK0+300-560段（即租赁合同标的商铺的门前）于2018年4月开始进行封闭施工，预留南侧车道给北侧物流城及南侧商铺通行，并于2018年10月开通通行等等情况。诉讼期间一甲经合社提交了书面授权委托书，证实合同签订人张家森受一甲经合社委托签订合同及收取租金的情况。以上事实，有诉状本、身份证、委托书、商铺租赁合同、土地使用权证、收据、律师函、照片、说明等书面证据及开庭笔录在案证实。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。结合当事人的起诉、答辩及一审法院查明的事实，本案争议的问题为，一、关于一甲经合社、夏敏锋双方签订的商铺租赁合同效力问题，依照《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案中双方一直未有提交证据证实涉案租赁房产是否取得建设工程规划许可证，在此情况下案涉租赁合同应当认定无效。另外，夏敏锋提出是与张家森签订合同并履行，一甲经合社不是适格主体。案涉合同中，已明确了一甲经合社为出租方并盖有公章，且一甲经合社提交了书面授权委托，证实合同签订人张家森受一甲经合社委托签订合同及收取租金的情况，据此夏敏锋的该项辩解理据不足，一审法院不予采纳。二、关于夏敏锋支付租金的问题，依照上述解释规定第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案一甲经合社所诉求的租金应为占有使用费。案中合同签订后一甲经合社按合同的约定履行了交付租赁物的义务，夏敏锋亦履行支付租金及保证金的义务。合同履行过程中夏敏锋从2018年4月起未有按合同的约定向一甲经合社交纳租金，夏敏锋陈述2018年3月后金利镇政府在商铺门前道路施工，施工造成商铺外面被包围，导致夏敏锋的商铺无法经营，有权拒绝支付租金。经一审法院向相关行政部门查核案涉标的商铺前道路进行封闭施工，有预留侧边车道通行，没有完全封闭，并于2018年10月已经通行，不符合履行合同的不可抗力因素，另一方面夏敏锋不履行交纳租金义务亦不向出租人一甲经合社进行告知并协调处理，怠于履行合同。据此，夏敏锋拒绝交纳租金的辩解理据不足，一审法院依法不予采纳。一甲经合社请求夏敏锋支付自2018年4月起至2019年6月租金15个月共10.8万元，符合双方的合同约定一审法院予以支持。此外一甲经合社所请求租金的利息，由于双方合同没有约定租金的利息，且一甲经合社没有提交因逾期付租金造成损失的依据，对租金的利息一审法院酌定自一甲经合社向法院提起诉讼主张权利之日（2019年7月25日）起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止。三、关于支付律师费的问题，一甲经合社、夏敏锋双方签订的租赁合同没有明确约定因违约支付律师费问题，一甲经合社亦未有具体的委托合同依据及支付律师费的证据，对该项请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、夏敏锋应于该判决发生法律效力之日起十日内向一甲经合社支付占有使用费10.8万元，并以该款项为本金自2019年7月25日起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止。二、驳回一甲经合社的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1289元，由一甲经合社负担50元，夏敏锋负担1239元。二审期间，双方当事人均没有提供新证据证实其主张。本院二审另查明，案涉商铺对应土地的土地使用权人为一甲经合社，集体土地使用权证号为高要集用（2014）第06301号。一甲经合社未能提交证据证实涉案租赁房产取得建设工程规划许可证。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案是租赁合同纠纷，针对夏敏锋的上诉意见，一甲经合社的答辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点为：1.一审程序是否违法；2.合同主体资格如何认定；3.案涉商铺占用费是否需要支付以及支付金额如何认定。关于一审程序是否违法的问题。由于涉案租赁房产未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同认定无效正确，各方对此并无异议，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，一甲经合社虽以租金名义向夏敏锋主张权利，但合同无效租金名称变更为占有使用费，二者标准一致，是否变更诉讼请求不影响案件事实的查明，一审法院认定一甲经合社提出租金的诉求即为占有使用费并无不当，本院依法予以维持。夏敏锋上诉主张一审法院程序违法，缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。关于合同主体资格如何认定的问题。夏敏锋上诉主张与其签订案涉《商铺租赁合同》的对方当事人为高要市金利镇石林商业广场及张家森，并认为一甲经合社不是本案适合原告，本院对此不予采纳，主要理由分析如下：第一，一甲经合社提供《商铺租赁合同》证实合同出租方是为一甲经合社且有签章，张家森作为代表签名，夏敏锋也在案涉《商铺租赁合同》签名，夏敏锋提供的《商铺租赁合同》签章各方为高要市金利镇石林商业广场、张家森与夏敏锋。经本院查证，高要市金利镇石林商业广场并非法律所认可的法人或其他组织，高要市金利镇石林商业广场不是《中华人民共和国民事诉讼法》所规定民事诉讼的当事人；第二，案涉商铺对应土地的土地使用权人为一甲经合社，且一甲经合社已提交书面授权委托书，证实合同签订人张家森受一甲经合社委托签订合同及收取租金等情况；第三，虽然根据夏敏锋提交的租金收据，落款签章均是高要市金利镇石林商业广场、张家森，但一甲经合社确认其委托张家森收取了夏敏锋租金的事实。综上，案涉合同出租方主体为一甲经合社，一甲经合社应为本案的适格原告，夏敏锋上诉主张原告适格主体应为高要市金利镇石林商业广场、张家森缺乏理据，本院依法予以驳回。关于案涉商铺占用费是否需要支付以及支付金额如何认定的问题。夏敏锋上诉主张自2018年3月后案涉商铺门前道路施工造成商铺外面被包围，其商铺无法经营故无需支付之后的租金。经一审法院发函金利镇人民政府调查，该部门说明案涉商铺前道路进行封闭施工，有预留侧边车道通行，没有完全封闭，并于2018年10月已经通行。以上情况不属于不可抗力导致合同无法继续履行，亦不构成情势变更而解除案涉合同的条件。夏敏锋从2018年4月起未交纳商铺占用费，其认为曾与张家森沟通协商减租或解除合同事宜，夏敏锋对其主张未能提供证据予以证实，出租方一甲经合社亦不确认该事实，故夏敏锋应承担举证不能的法律后果，一审法院认定夏敏锋怠于履行合同正确。根据案涉合同约定，自2018年4月起至2019年6月期间共15个月，案涉商铺占用费共10.8万元，虽然案涉合同无效，但夏敏锋使用了商铺仍应支付商铺占用费。至于利息问题，由于案涉合同对此无约定，一审法院酌定从一甲经合社向法院提起诉讼主张权利之日（2019年7月25日）起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止符合法律规定及客观事实，本院依法予以维持。一审法院对于本案其他问题的处理，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院依法予以维持。夏敏锋的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2578元，由上诉人夏敏锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇二〇年三月三十日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平