江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初8103号原告：张志光，男，1960年4月20日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：杨光、张扬，江苏山水律师事务所律师，特别授权。被告：程福建，男，1959年10月4日生，汉族，住如皋市。被告：如皋市古艺红木家具厂，住所地：如皋市。经营者：程麒源。两被告共同委托诉讼代理人：葛姚君，如皋市正义法律服务所法律工作者，特别授权。原告张志光与被告程福建、如皋市古艺红木家具厂(以下简称古艺家具厂)排除妨碍纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原告张志光的委托诉讼代理人杨光、张扬，两被告委托诉讼代理人葛姚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志光向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退位于如皋市居的原南通市西洋红木家具厂与原如皋市茂源织布厂厂房，并向原告交还占用的家具、机器设备；2.判令二被告向原告支付自2012年8月至被告实际腾退房屋之日的房屋占用费（暂按年租金15万元计算至2019年7月的房屋占用费为105万元）；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年7月31日，原告通过南通华隆拍卖有限公司组织的拍卖会，买下江苏如皋农村商业银行股份有限公司（卖方）委托拍卖的位于常青镇的原如皋市茂源织布厂房产约1600平米，原南通市西洋红木家具厂房产约2600平米及机械设备、家具（拍卖标的）等。原告于2012年与拍卖公司结清全部价款，并于2012年8月13日与卖方履行了拍卖标的的签字交割手续。前述拍卖标的原系卖方取得的抵债资产，卖方自2007年1月1日起将原红木家具厂及相关设备设施整体租赁给程福建使用，至拍卖时仍处于租赁使用状态，原告与卖方签字交割后，程福建仍然持续占用拍卖标的，并以“如皋市古艺红木家具厂”（该个体工商户业主程麒源系程福建儿子）名义持续经营，经原告多次催促，程福建拒不腾退其占用房产设备，且从未向原告缴纳过任何占用或租赁费用。原告认为，原告通过拍卖竞买取得的拍卖标的为原告所有，原告有权排除妨害。被告程福建及古艺家具厂辩称，1.案涉建筑物土地属集体土地，在耕地上未经批准建厂房明显违反土地管理法，案涉建筑物无规划、建设审批等手续，显属违章建筑。原告未取得合法所有权，请求违法建筑的返还请求权或者排除妨害，人民法院不应受理。2.被告与原出租人解除租赁关系后，并未与原告签订租赁合同或协商建立租赁关系，给予该建筑物系违法建筑，原告无权收取任何租金或房屋占用费。3.案涉建筑物占用的土地一直由被告向所在村（民）租用，每年均缴纳土地租金至今。被告保留向原告追要土地租金及向原告主张排除妨碍的权利。4.根据相关规定，农村集体土地上建筑物或小产权房，因涉及到土地的权属问题，只能由本村村民购买，原告无购买案涉房屋的资格。5.拍卖资料中已对案涉厂房拍卖的风险进行了告知，也载明案涉房屋并未取得任何《土地使用权证》、《规划用地许可证》、《建设工程许可证》等等，原告应当知道该房屋系违法建筑，依然出资购买，可见原告已经预见拍卖风险，由此带来的损失应由其自行承担。6.原告按照15万元每年的标准收取租金无事实依据。本院经审理认定事实如下：2007年1月1日，被告程福建作为承租方（乙方）与如皋市农村信用合作联社常青信用社（以下简称常青信用社）作为出租方（甲方）签订《租赁协议》，载明：“经甲、乙双方协商一致，甲方将原南通市西洋红木家具厂抵债资产整体承租给乙方生产经营使用，甲、乙双方达成如下协议条款，以便共同遵守执行。一、甲方将厂房、设备整体租赁给乙方生产经营，甲方清点租赁物交给乙方的厂房、设备。二、租赁期限：自2007年1月1日至2007年12月31日止。三、租赁金额：人民币伍万元整。四、租金付款方式及时间……五、乙方生产经营活动期间的债权、债务与甲方无关，承租期间如土地使用费、联防费等其它一切费用由乙方承担。六、经营期间必须保证房屋设备等租赁财产的完好，维修费用由乙方承担。七、乙方承租期满后，如不继续承租，须在七日内将厂房、设备如数清点移交给甲方。八、乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损失赔偿责任。九、本协议未尽事宜，经双方共同协商解决，本协议经签章后生效。十、如甲方的出租物变卖，此合同解除，租金按实际天数计算，提前三个月通知乙方，乙方必须积极配合。”当日，双方还在《房屋建筑物租赁清单》及《机器设备租赁清单》签章确认租赁建筑物及机械设备的明细，其中，《房屋建筑物租赁清单》载明房屋包括厂房、带锯房、烘干窑、办公室、生产厂房、传达室。2008年3月5日，常青信用社与被告程福建签订《补充协议》，载明：“经甲乙双方协商一致，双方于2007年1月1日签订的《租赁协议》继续执行，订立如下补充条款：一、在乙方承租期间不再另行签订租赁协议，如有变化经双方协商签订补充协议后执行。二、乙方交款时间：每年6月底交贰万元，12月底交叁万元。三、承租期间的维修费用由乙方负担，如遇重大自然灾害等非人为原因造成严重损失时，维修费用由双方协商解决。四、一方提出终止合同，必须提前一个月告知对方，对方必须无条件执行。五、原协议其他条款内容继续执行。”2012年7月31日,原告张志光通过南通华隆拍卖有限公司拍得讼争标的物，原告提供的《江苏如皋农村商业银行股份有限公司抵债资产拍卖会资料》载明：“本场拍卖会的拍卖标的为……③位于如皋市的原制衣厂房产约1600㎡，原红木家具厂房产约2600㎡及机械设备、家具等。……十二、有关事项的特别提示：（1）本次拍卖的房产，以看样时的建构筑物现状、四邻界址现状、权证现状、权利现状为准。除拍卖标的①两证齐全外，其余拍卖标的②、③、④、⑤的房产均未办理过《房屋所有权证》和《国有土地使用证》……（6）本次拍卖标的③的房产，目前处于租赁使用状态，拍卖成交以后的三个月内，由委托人负责与原承租人办妥原房产租赁合同的解除事宜，以后的事宜由买受人自行负责协调处理。原承租人在承租期内对房屋进行修缮改造的费用不在本次拍卖标的范围之内，如拍卖成交，买受人自行与原承担人协商解决，与委托人和拍卖人无关。标的清单所列的设备、家具的品种数量等，因时间较长，年久失修，部分已灭失，仅供参考，委托人不进行现场交接，竞买人须在参加拍卖前认同该项提示和投资风险。本次拍卖原承租人享有同等价格条件下的优先购买权（该优先购买权在拍卖会上至优先权人声明放弃而终止）。该房产所占用的土地为集体土地，原承租人与地方政府和当地村组已有土地租赁协议，今后的土地使用权的取得事宜，由买受人自行负责协调解决，不得向委托人和拍卖人提出其他异议。”委托拍卖标的清单载明标的③的房产部分包括：1.制衣厂厂房（1602.14㎡）；2.红木厂厂房（1634.22㎡）、带锯房（287.64㎡）、烘干窑（41.85㎡）、办公房（485.85㎡）、生产厂房（157.5㎡）、传达室（14.44㎡）。2012年8月13日，原告张志光作为乙方与江苏如皋农村商业银行股份有限公司常青支行（以下简称农商行常青支行）作为甲方在《拍卖标的交接书》上盖章、签字，该交接书上载明：“卖方：江苏如皋农村商业银行股份有限公司（以下简称甲方），买方：张志光（以下简称乙方）交接地点：标的所在地甲方委托南通华隆拍卖有限公司于2012年7月31日举行拍卖会，对其拥有的位于常青镇的原制衣厂房产约1600㎡，原红木家具厂房产约2600㎡及机械设备、家具等面向社会进行公开拍卖，乙方张志光以675000元的价格成为该标的的买家，并于2012年8月7日与拍卖公司结清了全部价款。2012年8月13日，买卖双方按照拍卖会资料约定的相关条款，在标的所在地履行了拍卖标的的签字交割手续。”2012年8月14日，农商行常青支行向被告程福建发出《解除合同通知》，载明：“程福建：你与本行于2007年1月1日签订财产租赁协议，因本行已于2012年7月31日通过南通华隆拍卖有限公司对出租财产进行了拍卖，并拍卖成功，根据你与本行签订的《租赁协议》第十条规定，现通知你租赁协议予以解除，并在三个月内向本行移交承租财产”。被告对此无异，认可其与农商行常青支行签订的《租赁合同》已于2012年8月14日解除。2019年6月26日，如皋市公安局搬经中心派出所出警处理双方纠纷，《接处警工作登记表》载明的接处警经过及结果显示：“处警民警赶到现场后了解：2012年张志光买的如皋市商业信用社银行的南通西洋红木家具厂的房子，由拍卖行进行拍卖时所得，当时是银行租给程福建在使用中，因为银行拍卖后双方没有进行财产交接，所以程福建一直没有将房子移交给张志光发生纠纷，处警过程中程福建不在现场无法联系，经做工作后平息事态，告知报警人依法向法院诉讼”。另查，案涉厂房所在土地由被告向所在村委会租赁，被告提供了《土地使用权租赁合同》、交纳土地租金的收条等予以佐证。庭审中，原告因无法提供被告所占用的家具和机器设备的现状，故撤回对家具和机器设备的诉讼请求。再查，如皋市原制衣厂（如皋市茂源织布厂）房产（约1600㎡）在原南通市西洋红木家具厂厂房的楼上，目前堆放有被告古艺家具厂的红木家具。关于《租赁合同》约定的租金，在原告持有、被告持有、被告听证时提供的复印件三份《租赁合同》中记载不一致，分别为年租金5万元、58000元和6万元，后双方在庭审中均认可年租金为6万元。本院认为，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。承担民事责任的方式包括停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状、赔偿损失等。本案中，原告张志光通过竞拍拍得讼争房产，并全额支付了价款给委托人农商行常青支行，且签订了《拍卖标的交接书》，原告从讼争房产原权利人处继受了相关权利。被告程福建与农商行常青支行（即原常青信用社）虽签订了《租赁合同》，但被告亦承认该合同在2012年8月14日解除，则被告应当返还租赁物，其继续占有、使用原租赁物无法律依据，其应当将原南通市西洋红木家具厂的房产（包括厂房、带锯房、烘干窑、办公房、生产厂房、传达室）交给原告。至于原常青制衣厂（如皋市茂源织布厂）的厂房，被告古艺家具厂堆放了家具等物，其未提供其有权占用的相关证据，故其亦应交还该房产。关于原告主张的房屋占用费，被告占用原南通市西洋红木家具厂的房产，应当赔偿原告张志光损失。因原、被告双方均确认原租金为每年6万元，故房屋占用费赔付标准以每年6万元为宜。至于被告何时使用原常青制衣厂（如皋市茂源织布厂）的房产，原告未提供证据予以佐证，本院难以确认占用时间，故对原告关于该部分房产主张的房屋占用费，本院难以支持。关于房屋占用费的起算时间，因农商行常青支行发给被告的《解除合同通知》中要求被告在三个月内向其移交承租财产，故起算时间应为2012年11月15日。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告程福建、如皋市古艺红木家具厂于本判决发生法律效力后三十日内将位于如皋市居的原南通市西洋红木家具厂的房产（包括厂房、带锯房、烘干窑、办公房、生产厂房、传达室）、原如皋市茂源织布厂的厂房交还原告张志光，并搬离其自有财产。二、被告程福建、如皋市古艺红木家具厂于本判决发生法律效力后三十日内给付原告张志光房屋占用费（自2012年11月15日起按6万元/年计算至被告实际交还以上房产为止）。三、驳回原告张志光的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由原告张志光负担7510元，由被告程福建、如皋市古艺红木家具厂负担6740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14250元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈思航人民陪审员  吴来芬人民陪审员  许 瑞二〇二〇年三月二日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊