辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初507号 原告：胡建喜，男，汉族，无职业，住辽阳市白塔区。 委托代理人：田其宇，辽阳市白塔区忠兴法律服务所法律工作者。 被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。 法定代表人：李萍，任公司执行董事。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 原告胡建喜为与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖纠纷一案，于2020年2月28日向本院提起诉讼，本案受理后依法由审判员孙晔独任审判，于2020年3月24日公开开庭审理了本案。原告胡建喜委托代理人田其宇，被告辽宁中南置地有限公司委托代理人王枢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡建喜诉称：2016年9月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告在被告开发的中南望京小区，预测建筑面积82.77平方米，单价3641.44元，总房款301402.00元。原告依约支付了全部房款。原告收房后，经实测，发现该房屋实际面积为86.54平方米,面积差为3.77平方米，与预测面积的误差比绝对值超出了3%。根据《商品房买卖合同》第十三条约定：“买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”该房屋预测面积3%的部分应为2.4831平方米，原告应给被告补足的房款为9042.06元（3641.44元*2.4831）。被告拒不履行合同约定，坚持要求原告按照3.77平方米补足房款，否则不配合办理房屋所有权证。此外，合同约定的交房时间为2016年11月15日。被告交付房屋后，因被告原因，原告一直不能办理房屋所有权证。直到2018年8月3日才具备办理房屋登记的条件。根据合同第二十条的规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，从2017年5月25日合同约定的180日期限届满至2018年8月2日止，违约金数额为12809.59元。双方沟通未果，原告诉至法院，当庭原告撤回诉讼请求第二项，现请求法院判令被告按照商品房买卖合同中建筑面积超出3%部分房款由被告承担；判令被告支付延迟办理房屋所有权证的违约金12809.59元;诉讼费由被告承担。 被告辽宁中南置地有限公司辩称：关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，我方就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我方的过错，且本案存在不可抗力的情况，因此我方不承担逾期办证的违约责任。2016年7月，我方与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致我方于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见。不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此我方不承担逾期办证的违约责任，即使承担，逾期办证的时间也应从2016年12月6日+180天起开始计算。关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为82.77平方米，实测面积为86.54平方米，差为3.77平方米。造成这种情况的原因是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时我方向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非我方责任所致，且我方在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。故造成面积差异并非我方恶意所为，我在此事件中没有过错，因此，不应对我方适用惩罚性约定。而对于面积差超出3%的部分，原告作为受益人应按市场价格予以支付房款，综上，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2016年9月13日，原告与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.77平方米房屋一处，单价为每平方米3641.44元，总价款301402.00元。该房屋经实测，面积为86.54平方米。实际交房时间为2016年12月6日。 《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。 本院所确认的上述事实有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、取暖费收据、《入住须知》；由被告提供的入住通知书、入住流转单、不动产权证书及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，本院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。 房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为82.77平方米，而实测建筑面积为86.54平方米，面积差为3.77平方米，建筑面积误差比大于3%，故按合同约定建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。故原告应给付被告辽宁中南置地有限公司在3%以内（含3%）部分的房价款9042.06元(82.77平方米*3%*3641.44元/平方米）。 依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却其办理所有权登记的行为，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年6月3日计算至2018年8月2日止，违约金为12809.59元（425天*万分之一*301402.00元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告胡建喜向被告中南置地有限公司支付房屋面积差异款人民币9042.06元； 二、被告中南置地有限公司向原告胡建喜支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币12809.59元。 上述款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费64.00元（已减半收取），由被告辽宁中南置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员 孙 晔 二〇二〇年三月二十六日 书记员 陈海迪 附录： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。