北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25732号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告：王晓瑶，女，1976年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地公司）与被告王晓瑶物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华润置地公司的委托诉讼代理人杨顺义，王晓瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地公司向本院提出诉讼请求：1、王晓瑶向华润置地公司支付拖欠的2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费合计25722.6元；2、王晓瑶向华润置地公司支付滞纳金25722.6元；3、王晓瑶承担本案诉讼费用。事实和理由：王晓瑶就北京市朝阳区管庄京通苑XXX房屋与华润置地公司签订物业服务合同，委托华润置地公司为该套房屋提供物业服务，且华润置地公司一直向其提供物业服务，但王晓瑶未按照约定支付物业费。故华润置地公司诉至法院。被告王晓瑶答辩称：一、华润置地公司所述物业费、供暖费，王晓瑶确实未缴纳，但是责任不应由王晓瑶承担，王晓瑶不同意支付滞纳金。华润置地公司提供供暖、物业服务的过程中，由于其原因造成王晓瑶财产损失、生活质量下降，而华润置地公司迟迟未能及时解决问题，并且在赔偿问题上从一开始的满口答应，过程中的闪烁其辞、躲躲闪闪，到最后的闭口不谈。王晓瑶于2014年、2015年曾多次找过华润置地公司商谈修复、赔偿及缴费问题，其多任负责人态度逐步转变。最后一次被其新任经理一口回绝。二、未及时缴纳供暖费是有原因的。2010年冬，王晓瑶家中一楼客厅暖气发生暖气片爆管，华润置地公司工作人员及时赶到，伸出援手，解决了问题。2011年冬开始供暖后，王晓瑶家中二楼卧室发生暖气片滴水，立即联系华润置地公司需求帮助，其工作人员先后两次上门确认均表示没有问题，称等到次年开春停止供暖后再考虑更换新的暖气片，并称如果现在更换暖气片的话，全楼都要停止供暖，还要放水，需要很长时间，重新供暖后每家都要排气，影响面较大。王晓瑶考虑到华润置地公司工作人员的专业和经验便打消了疑问。但此后几天，暖气片爆管了。因平时住在一楼，很少上二楼，等发现暖气片爆管漏水，为时已晚。实木地板被浸泡多时已经变形、拱形、开裂，并且由于变形把阳台地面的瓷砖也已经顶掉了。因华润置地公司工作人员的判断失误给王晓瑶的生活造成了严重影响，当时王晓瑶提出希望华润置地公司帮助把地板的拱起和裂缝进行修复，华润置地公司负责人当时满口答应，但一直未予以解决。三、未及时缴纳物业费是有原因的。具体为：1、2012年夏季北京有强降雨，由于楼体顶端、侧面墙体的防水出了问题，导致王晓瑶家中发生了多处顶棚漏水、两层阳台漏水。恰逢家中无人，阳台上存放的一箱（42饼）普洱茶、阳台墙角处放置的一个黑茶茶柱（百两茶）被雨水浸泡而损坏。阳台瓷砖因雨水浸泡而脱落，顶棚多处出现因水浸泡乳胶涂料层开裂、剥落。联系华润置地公司后其称只能等雨停了，墙体干透了，再做防水处理。而对于茶叶的损失、房屋内部乳胶漆的开裂剥落只字不提。之后华润置地公司所谓的“楼管家”来家中收取物业费时，王晓瑶提出屋内墙面未修复，待修复后经过降雨验证效果没有问题再缴费，华润置地公司并未提出异议。对于浸泡损毁和损坏的茶叶，华润置地公司称买了居民财产损失险，只要提交相关材料，财产损失可以走保险索赔，但因时隔多日，损毁的普洱茶早已丢弃，只有黑茶茶柱保留着。但此后此事同样没有下文。至今只要下雨，屋内仍然漏水。在修复外墙防水涂层的过程中，华润置地公司的工作人员基本每年维修一次，但2017年后不再维修了，其已经明确找到了漏点，多处漏点均在楼体外墙，确实应该由华润置地公司负责修复。2、2017年某天晚上，23号楼楼顶风道处一块玻璃破裂，恰逢下雨导致雨水进入风道，从王晓瑶家二楼楼梯转角处的顶棚漏入室内。发现后即刻拨打了华润置地公司电话求援，到场人员一口咬定此处漏水是由于隔壁18楼的卫生间漏水所致，并在楼道里发生争辩，因已是深夜，为不影响邻居休息，当晚无奈作罢。待第二天早晨再次和华润置地公司联系，此次来处理问题的工作人员直奔楼顶找到了问题。楼顶的碎玻璃处理好了，可家中的顶棚至今无人过问。3、华润置地公司对于群租房问题视而不见。2017年冬季的一个中午，王晓瑶家一楼的卧室顶棚出现了漏水、乳胶涂料层开裂、脱落。电话联系了华润置地公司，判断为楼上房屋漏水所致。到了楼上后发现，该套房屋被打破原有房屋布局强行隔断分租给四户人家，共十几个人。而漏水的那家无人在家，一直到晚上才解决。王晓瑶家的床铺、柜子、顶灯都受到了影响。但华润置地公司却无任何说法，只是交给了房屋中介来处理，等顶棚干透了房屋中介派人来进行了修复，现在仍留下了一道颜色不一的纵贯线。综上所述，王晓瑶不同意支付滞纳金，在华润置地公司将房屋漏水问题维修好，将损坏的地板、天花板等维修好后，王晓瑶才同意缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：王晓瑶为北京市朝阳区管庄京通苑XXX室房屋（以下简称涉案房屋）业主，房屋建筑面积为159.56平方米。2009年6月18日，甲方王晓瑶和乙方华润置地公司签订《阳光华苑·国际公寓管理部服务协议书》（以下简称《服务协议书》），约定：甲方所购楼宇是经北京市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，保修期内由开发商修缮，所发生费用由开发商承担，保修期结束后甲方自行修缮，也可以委托乙方代为修缮，所发生费用由甲方承担；甲方应按时如数交纳水电费、取暖费、热水费、煤气费、有线电视费等代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，按所拖欠费用的日千分之三收取违约金，逾期一个月拒绝缴交，甲方同意乙方停止甲方所拖欠费用项目的服务；物业管理服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，收益人为全体业主及非业主使用人，甲方不得以任何理由拒付有关物业管理服务费，如甲方发生拒交或拖欠等行为，乙方保留通过法律手段追缴的权利；物业管理费为2.26元/月/平方米；乙方所收缴的物业管理服务费的组成为，1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（不含冷气费）；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费。华润置地公司于2001年1月1日起对北京市朝阳区管庄京通苑小区进行物业管理至今。审理中，原告称其按2.26元/月/平方米的标准主张物业费；称其主张的滞纳金，按照合同约定计算已超过欠付本金，故其仅主张滞纳金25722.6元。诉讼过程中，王晓瑶为证明其抗辩意见中所述内容，提交了照片、光盘，华润置地公司对其真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为：华润置地公司和王晓瑶签订的《服务协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。华润置地公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，与王晓瑶之间形成了物业服务合同关系，王晓瑶作为房屋所有权人应当履行交纳物业费的义务。华润置地公司按照合同约定的标准向王晓瑶主张物业费，对此本院不持异议。关于王晓瑶就其未缴纳供暖费原因的抗辩，和本案不属于同一个法律关系。王晓瑶抗辩称2012年夏季北京强降雨，因楼体顶端、侧面墙体的防水问题，导致其家中顶棚漏水、阳台漏水，家中茶叶受损、阳台瓷砖脱落、顶棚乳胶涂料层开裂、剥落，并称华润置地公司已维修多次，但下雨时房屋仍存在漏水问题，本院认为，第一，王晓瑶提供的证据并不足以证明其所述，第二，如针对茶叶受损、阳台瓷砖脱落、顶棚乳胶涂料层开裂、剥落、房屋漏水问题有争议，可另行解决，王晓瑶以此拒付物业费，于法无据。王晓瑶抗辩称2017年一雨夜，23号楼楼顶风道处玻璃破裂，导致雨水进入风道，从其家二楼楼梯转角处顶棚漏入室内，并称华润置地公司工作人员虽已将楼顶碎玻璃处理好，但却就其家中顶棚未予以解决，本院认为，第一，王晓瑶提供的证据并不足以证明其所述，第二，如针对顶棚问题有争议，可另行解决，王晓瑶以此拒付物业费，于法无据。王晓瑶抗辩称因楼上房屋漏水，导致其家中一楼卧室顶棚出现漏水、乳胶涂料断层开裂、脱落，房屋中介虽进行了维修，但仍留下了一道颜色不一的纵贯线，本院认为，如针对楼上漏水问题有争议，可另行解决，王晓瑶以此拒付物业费，于法无据。王晓瑶抗辩称华润置地公司对群租房视而不见，缺乏证据支持，本院对其该抗辩意见不予采信。对于物业服务每个人均会有不同的评判标准，在有限的空间内提供更舒适合格的物业服务是物业管理单位的责任与义务。现有证据并不能证明原告提供服务项目和质量与合同约定标准不符。华润置地公司向王晓瑶主张自2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费25722.6元，合法有据，本院予以支持。关于华润置地公司主张的滞纳金，无合同根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王晓瑶于本判决生效之日起七日内给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费25722.6元；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1086元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担543元（已交纳），由被告王晓瑶负担543元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李巧霞人民陪审员  宋 怡人民陪审员  杨文荣二〇二〇年三月十六日书 记 员  白婉蓉