中华人民共和国 江苏省苏州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏05执异4号 案外人：李政德(LIZHENGDE)，澳大利亚联邦国籍，男，1962年11月18日出生，护照号码：E3049691,住中华人民共和国江苏省昆山开发区珠江御景花园10号楼609室。 申请保全人：中国建筑第四工程局有限公司,住中华人民共和国广东省广州市天河区科韵路16号自编B栋5楼。 被保全人：昆山华敏建设有限公司,住中华人民共和国江苏省昆山开发区前进中路33号。 在本院执行中国建筑第四工程局有限公司（以下简称中建四局）与昆山华敏建设有限公司（以下简称华敏公司）财产保全一案中，案外人李政德对本院查封的不动产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中建四局与华敏公司建设工程施工合同纠纷一案，申请保全人中建四局向本院申请财产保全，本院依法于2019年9月3日作出（2017）苏05民初272号民事裁定，冻结华敏公司银行存款7200万元或查封、扣押相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2019年9月24日向不动产登记部门送达（2019）苏05执保208号协助执行通知，对华敏公司名下包括江苏省昆山开发区珠江御景花园10号楼609室（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了预查封。 案外人李政德针对上述执行标的提出异议称，请求解除对案涉不动产的查封。事实和理由：2010年12月30日，李政德与华敏公司签订了《昆山市商品房购销合同》，约定李政德向华敏公司购买案涉不动产，李政德依约支付了全部购房款，华敏公司亦于2012年7月1日将案涉不动产交付给了李政德。因《分割转让许可表》于2019年11月14日才取得，故此前无法办理产证登记。现因法院的查封，致李政德无法办理产证登记。为维护李政德的合法权益，特向法院提出异议，请求解除对案涉不动产的查封。 本院经审查查明，华敏公司（甲方、卖方）与李政德（乙方、买方）就案涉不动产签订了一份落款日期为2010年12月30日编号为2010040478的《昆山市商品房购销合同》，合同约定建筑面积143.42平方米，单价每平方米8287.39元，总价为1188577元；于2010年12月30日前首付人民币358577万元，于2011年3月30日前付人民币12.5万元，2011年4月30日前付人民币12.5万元，2011年8月30日前付人民币36万元，2011年9月30日前付人民币11万元，2011年10月30日前付人民币11万元；出卖人应当在2012年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖华敏公司销售合同专用章及李政德签名。 李政德向本院提交了其于2010年12月29日向华敏公司支付338577元、2011年4月8日支付12.5万元、2011年4月15日支付11.25万元、2011年4月29日支付12.5万元、2011年9月29日支付38万元、2011年12月16日支付11万元的银行支付凭证复印件。部分凭证显示款项系由苏州澳昆智能机器人技术有限公司支付并写有“李总珠江御景房款”字样，李政德向本院陈述该公司系由其投资创办，上述款项中的80万元由该公司代为支付案涉不动产的购房款。苏州澳昆智能机器人技术有限公司向本院出具书面说明对李政德的陈述予以认可。 李政德向本院陈述，其于2012年7月1日与华敏公司对涉案房屋进行了交接，并提交了商品房屋竣工移交单一份。 2012年4月27日，华敏公司就案涉不动产向李政德出具了一份编号为00914428的销售不动产统一发票载明金额为1180870元。 广东康景物业服务有限公司昆山分公司就案涉不动产李政德出具了一份编号为00533158的增值税普通发票载明，管理服务物业费，60个月（2014.1-2018.12），合计金额为14700元。 苏州市自然资源和规划局于2019年12月25日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉不动产由本院预查封，查封文号为（2019）苏05执保208号，查封期限自2019年9月24日起至2022年9月23日止。 李政德向本院提交了一份昆山市不动产登记资料查询结果证明，截止到查询时间（2019年12月18日），经联网查询，在中国江苏省苏州市昆山市行政区域内，未查到李政德登记的有效住房类房屋所有权登记信息。 另查明，中建四局与华敏公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依法于2019年9月27日作出（2017）苏05民初272号民事判决：一、华敏公司于本判决生效之日起十五日内向中建四局支付工程款60415429.53元；二、华敏公司支付中建四局逾期付款违约金，具体金额为以54494156.28元（已扣除288万元）为基数自2015年3月28日起至2017年4月17日止、以67728.8元为基数自2016年6月21日起至2017年4月17日止、以181710.23元为基数自2016年7月15日起至2017年4月17日止、以2166600元为基数自2013年1月1日起至2017年4月17日止按照年利率4.75%的标准计算的利息，以及以84672.41元为基数自2014年2月9日起至2017年4月17日止、以6012.09元为基数自2015年2月4日起至2017年4月17日止、以4663.91元为基数自2017年4月14日起至2017年4月17日止、以27602.14元为基数自2015年11月6日起至2017年4月17日止、以37223.67元为基数自2013年4月9日起至2017年4月17日止、以14354.95元为基数自2016年6月21日起至2017年4月17日止、以352107.55元为基数自2015年7月14日起至2017年4月17日止、以98597.5元为基数自2016年7月5日起至2017年4月17日止，按照年利率11.7%的标准计算的利息，以及以57535429.53元（已扣除288万元）为基数自2017年4月18日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算的利息。三、中建四局于本判决生效之日起十五日内向华敏公司支付逾期竣工违约金2880000元；四、驳回中建四局的其他本诉请求；五、驳回华敏公司的其他反诉请求。华敏公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，目前尚在审理过程中，案号为（2020）苏民终66号。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，华敏公司与李政德签订的《商品房买卖合同》落款时间为2010年12月30日，系本院查封之前，该合同载明了行政机关对于案涉不动产可以进行销售的相关批准信息。结合华敏公司向李政德出具了销售不动产统一发票、相关购房款的支付凭证、物业费发票等事实，本院对案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付超过合同约定总价款的百分之五十的价款等事实予以认定。其次，案涉不动产系用于案外人居住且其名下无其他用于居住的房屋，故案涉不动产符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止本院在本案中对昆山华敏建设有限公司名下位于江苏省昆山开发区珠江御景花园10号楼609室不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王蔚珏 审判员  水天庆 审判员  谢 坚 二〇二〇年三月二十三日 书记员  邹 娜