江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初239号原告：金林，男，1968年8月24日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：谢秋云，江西经辉律师事务所律师。被告：金雅慧，女，1991年7月12日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：**涛，南昌市为民法律服务所法律工作者。原告金林与被告金雅慧房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢秋云，被告委托诉讼代理人**涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金林向本院提出诉讼请求：1、判令被告金雅慧支付原告金林南昌市经济技术开发区青岚大道1780号青岚嘉园Ａ-5栋一单元402室房屋已付房款、装修款、差价赔偿款共计371024元；2、案件受理费等一切诉讼费用均由被告承担。事实及理由：原告与被告父亲金勇系亲兄弟。2008年6月25日，金勇与南昌市昌北开发区建设公司签订《认购书》一份，取得坐落于南昌市经济技术开发区经济适用房一套的申购资格。2008年8月27日，金勇并代被告金雅慧与南昌市昌北经济技术开发区建设总公司正式签订《南昌市经济适用住房销售合同》。2008年11月8日，因金勇无资金购买上述申购房屋，便与家人商议，将该申购房转让给其弟弟即原告，并于同日签订书面《协议书》一份，约定“金勇的昌北适用房，由于无资金购买，现有弟金林购，产权归金林所有，以后办理过房手续，兄弟共同遵守，签字为证（金林现已出全部资金）”。协议签订后，金勇即将该申购房转让给了原告金林，原告以金勇的名义交清了全部该房款及相关税费，后该房屋交付也由原告领取，原告对该房屋进行了装修入住至今。2016年2月26日金勇因病去世，被告金雅慧于2019年3月28日向贵院诉讼，要求继承上述房屋，贵院2019年8月22日作出（2019）赣0192民初591号民事判决书，判决上述房屋归被告金雅慧所有。原告认为，根据2008年6月25日认购书条款，金勇取得本案诉争房产的认购资格，被告金雅慧当时作为未成年人由其父金勇在购房合同上添加其名，后金勇因无资金购买，协议将该房转让给原告，是双方真实意思的表示，现原告已装修居住10余年，且房屋产权办理已逾五年，不违反国家强制性规定，故双方房屋转让协议有效。被告金雅慧作为继承人在已取得该房屋继承权的情况下，应协助原告将房屋过户至原告名下。退一步讲，即使法律认定转让无效，作为本案诉争房屋人的继承人被告，也应支付原告已付购房款、装修款及差价赔偿款。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告金雅慧辩称：一、本案漏列了被告的祖父金某1、祖母李素琴和妹妹金语涵，程序上有重大的瑕疵，应依法追加他（她）们参与本案的诉讼审理。二、原告主张与被告父亲金勇存在所谓的“房屋买卖关系”与事实不符，应当驳回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实当事人无需举证证明：…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”之规定，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的《协议书》，被告有异议，本院认为，被告未提供证据证明其异议成立，且该证据与证人金某2、刘某、金某1的证人证言能够相互印证，本院予以采信；对原告提交的有线电视代办费收据、煤气管道安装收据、工本费收据、办证费用收据、装修清运费收据，被告有异议，本院认为，该组证据均非正规发票，无法确认其真实性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月，被告金雅慧父亲金勇作为甲方与南昌市昌北开发建设总公司作为乙方签订一份《认购书》，约定甲方向乙方购买昌北经济适用房A5栋1单元402室。同年8月13日，金勇作为申请人、买受人，被告作为共同申请人、买受人与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司作为出卖人签订一份《南昌市经济适用住房销售合同》，约定买受人购买昌北经济适用房小区A-5栋一单元402室。2018年11月8日，金勇与原告金林签订一份《协议书》，载明：金勇的昌北经济适用房，由于无资金购买，现有弟金林购，产权归金林所有，以后办理过户手续。兄弟共同遵守。签字为证（金林现已出全部资金）。原告已支付涉诉房屋购房款98812元、契税988元及专项维修资金991元，共计100791元。该房屋交付后，即由原告装修入住至今。2012年1月20日，该房屋登记为金勇与被告共同所有。2016年2月金勇去世。2019年，被告金雅慧向本院提起诉讼，要求依法分割金勇对涉诉房屋所拥有的份额。在该案审理过程中，被告申请对涉诉房屋（包括装修）的市场价格进行评估，本院予以准许并委托南昌正信土地房地产估价咨询有限公司进行评估，该公司的评估报告确定涉诉房屋在价值时点2019年6月20日满足全部假设和限制条件下，扣除划拨经济适用房上市补缴土地收益、税、费减免等价款的市场价值为564993元，其中装修价值37125元，房地产价值527868元。本院确认被告、案外人金语涵（金勇女儿）、金某1（金勇父亲）、李素琴（金勇母亲）各享有涉诉房屋5／8、1／8、1／8、1／8的份额，并依法做出（2019）赣0192民初591号民事判决，确认涉诉房屋的居住权和财产权归被告所有，被告支付金语涵、金某1、李素琴折价款65983.5元（不含装修）。该民事判决书已发生法律效力。现原告金林认为金勇已将涉诉房屋转让给原告，也是由其支付相应款项，并由其居住至今。作为继承人的被告，理应协助原告过户，若认定转让无效，被告应当支付原告已付购房款、装修款及差价赔偿款，故诉至法院。本院认为，原告金林与金勇订立的《协议书》中涉及的房屋为经济适用房，而经济适用房是政府为解决中低收入家庭住房问题而兴建的具有社会保障性质的住房，其购买对象有严格的限制，且对其上市交易也有严格要求，故该《协议书》扰乱了我国关于经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，经法院生效判决确认，被告金雅慧与案外人金语涵、金某1、李素琴作为金勇的法定继承人，各享有涉诉房屋5／8、1／8、1／8、1／8的份额，且涉诉房屋的居住权和财产权归被告所有，被告支付金语涵、金某1、李素琴相应折价款（不含装修），故应由被告返还原告5／8的购房款及相应费用即62994.38元（100791元×5／8）、装修费用37125元，共计100119.38元。同时，根据法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金勇作为让与方，应当知道原告不具有购买涉诉经济适用房的资格，而原告作为受让方，未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，同时考虑到原告实际支付全部房款并长期居住在涉诉房屋的情况，及合同确定为无效后对其造成的生活不良影响，其对合同无效存在次要过错，故本院酌情原告对其因合同无效所造成的损失自行承担30%的责任，被告金勇承担70%的责任，且金勇应承担的责任由其法定继承人金雅慧与金语涵、金某1、李素琴来承担。至于原告的损失，根据评估报告，涉诉房屋在价值时点2019年6月20日房地产价值为527868元，原告购买时的房款为98812元，故被告应赔偿原告的损失为187712元［（527868元－98812元）×7／10×5／8］。至于被告金雅慧辩称本案漏列了被告的祖父金某1、祖母李素琴和妹妹金语涵，应依法追加他们参与本案的诉讼，本院认为，涉诉房屋已由法院生效裁判文书确定了被告、金语涵、金某1、李素琴各自享有的份额，现原告亦是按被告享有的份额比例要求其支付相应款项，故被告的该辩称于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下：一、被告金雅慧于本判决生效后十五日内返还原告金林100119.38元；二、被告金雅慧于本判决生效后十五日内赔偿原告金林187712元；三、驳回原告金林的其他诉讼请求。案件受理费6865元，减半收取计3432.5元，由原告金林负担769.5元，被告金雅慧负担2663元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  喻伍件二〇二〇年三月十九日书记员  张 璐