海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12353号     原告：海口一郎物业管理有限公司，住所地：海口市五指山路18号A栋三楼，统一社会信用代码：914601007212229577。   法定代表人：钟某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：董某，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢某，海南外经律师事务所律师。   被告：陈某，男，1964年8月8日出生，汉族，现服刑海口市监狱，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：包某，北京德和衡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，北京德和衡律师事务所实习律师。   第三人：海南龙易晖实业有限公司，住所地：海南省海口市南沙路鑫马光辉城2层2A1号房，统一社会信用代码：91460000698947297J。   法定代表人：张某。   委托诉讼代理人：孙某，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所实习律师。   原告海口一郎物业管理有限公司（以下简称一郎物业公司）与被告陈某、第三人海南龙易晖实业有限公司（以下简称龙易晖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一郎物业公司的委托诉讼代理人董某、邢某，被告陈某的委托诉讼代理人包某、黄某到庭参加诉讼，第三人龙易晖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告一郎物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费80080元；2、判令被告承担本案律师费20000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年9月27日，原告与第三人签订前期物业服务合同，合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。被告系鑫马综合楼第四层业主，物业面积为1653.2m，其所购房屋按商业标准收取物业管理费2.3元/月平方米，被告每月应缴纳物业管理费为3802.36元（1653.2m×2.3元/月平方米=3802.36元）根据《前期物业管理合同》第七条约定，业主应于2017年11月1日起交纳物业服务费用，但截至原告起诉之日，被告从未缴纳物业管理费。从2017年11月1日至2019年6月31日，被告已欠付80080元物业管理费。被告未缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理合同》，故原告据此诉至法院，望法院公正裁决，依法判允前列之所请，维护原告、第三人及其他业主的合法权益。   被告陈某辩称，一、原告起诉对象错误，涉案楼房尚未交付给被告，应当由建设单位交纳物业费用，而非被告。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定可知，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。本案中，原建设单位为海南鑫马实业开发有限公司，续建单位为本案第三人海南龙易晖实业有限公司，而无论海南鑫马实业开发有限公司还是海南龙易晖实业有限公司，均未向被告履行交付房屋的义务，并且没有履行任何通知被告接收房屋的义务。截至本案庭审前，第三人仍未履行通知义务或实际将涉案楼房交付给被告，即，涉案物业尚未交给被告。因此，涉案楼房属于竣工但尚未交给物业买受人的物业，原告所述物业管理费80080元应当由建设单位，即本案第三人交纳。二、被告并非《前期物业服务合同》当事人，依法不应当受该合同的约束，原告不能依据该合同向被告主张权利。本案中，原告主张权利的法律关系依据为《前期物业服务合同》，但该合同双方当事人为原告和第三人，被告并非合同当事人，不受合同约束，依据合同相对性原则，原告无权依据该合同向被告主张权利。三、原告请求支付物业费前，应先履行催告程序，其径直请求支付物业费，不应得到支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，原告应当就涉诉物业管理费向被告进行书面催交，但结合客观事实及原告提供的证据，自2017年11月1日至今，间隔如此之长的时间里，原告却从未通过书面或其它方式向被告催收物业管理费。因此，原告未履行书面催交义务，径直诉请支付物业服务费，剥夺被告陈述、申辩依法不应当缴纳物业服务费的合法理由，该请求依法不应得到支持。四、原告诉请被告承担律师服务费、保全费毫无事实和法律依据，不应得到支持。首先，根据上面分析可知，被告并非承担缴纳物业费的主体，亦非合同当事人，原告主张被告缴纳物业费没有事实和理由，故，不存在应由原告承担律师费、保全费的事实和理由。其次，双方未对律师费、保全费事宜进行过约定或达成协议，且是否聘请律师及是否保全并不影响原告主张权利，即律师服务费和保全费并非必要费用。故，退一步来讲，即使被告应当承担缴纳物业费的义务，也不应当承担律师费、保全费的义务。综上，原告非合同当事人、非缴纳物业费的主体，原告请求毫无事实和法律依据，不能成立，请求法院依法应驳回其全部诉讼请求。   第三人龙易晖公司庭前提交书面意见述称，一、鑫马综合楼历史遗留问题简述。2004年10-12月，40户业主（含本案被告）购买了海南鑫马实业开发有限公司（以下简称鑫马公司）开发兴建的，位于海口市××路鑫马综合楼，并在海口市房管局作了预售备案登记。鑫马公司法定代表人邱建辉，因违法一房多卖，涉嫌合同诈骗被公安机关通缉后一直潜逃在外，鑫马公司于2008年6月3日被吊销营业执照。鑫马综合楼土建工程2004年仅建至封顶，停工时间已长达6年，形成烂尾楼。在停工期间，多名购房业主通过诉讼或仲裁，对所购房产进行了司法确权，现该楼所有房屋均已有确权业主，鑫马公司对马综合楼房已不享有任何权益。2010年3月，业主们向海口市有关部门反映情况，海口市住建局答复同意续建。广大业主们不能坐视自己购买的房屋长期变成建筑垃圾，于是决定联合起来，以受害业主的名义共同成立海南龙易晖实业有限公司（即本案第三人），代表业主们专项完成该楼续建工程、办理房产证等相关事宜。成立海南龙易实业有限公司事宜在第一次全体业主大会中通过，并释明第三人是鑫马综合楼全体业主为解决该楼续建事宜而成立的公司，公司的债权债务、法律责任和税费均由全体业主共同承担，续建工程结束、均业主取得房屋产权证后，海南龙易晖实业有限公司即经清算后注或销。二、鑫马综合楼续建过程。业主成立第三人公司后与相关施工企业通过市场询价，施工企业认为鑫马综合楼建设至竣工验收，尚有外墙装修、铝合金门屋窗、玻璃、电梯、消防、上下水工程、供电工程、土方清运、地面砼化、停车场、绿化等项目，每平方米建设资金分摊费约为755元，共需投资人民币约1200多万元。40户业主召开业主大会决定按照购买房屋面积分摊建设资金续建鑫马综合楼。业主们筹资后，委托海口德丰杰投资有限公司施工，10个月后完成了鑫马综合楼的续建工程。在续建期间，多次出现资金不足及各种阻碍工程施工进度事宜，在章辉等业主多次垫资及势力下工程得以有序进行，现鑫马综合楼所有工程已在2017年11月竣工经消防验收通过并已交付业主使用。鑫马综合楼续建工程约花费人民币1500万元，每平方米建设资金预分摊费为903元，该笔费用已经2017年10月22日业主大会通过，大多数业主均已按分摊比例补充缴纳集资建房款。三、鑫马综合楼物业服务情况。鑫马综合楼通过消防验收后，2017年9月27日，第三人与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对该楼进行物业管理。合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，案涉物业服务合同有效，对所有业主均具有约束力。现鑫马综合楼大多数业主缴纳分摊续建资金后已入住使用，2017年11月1日，原告开始对鑫马综合楼进行物业管理服务向小区业主全面履行了物业服务义务。物业服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，各业主均已根据物业合同的约定按照房屋产权面积缴纳物业管理费。四、被告应承担相应的民事责任。鑫马综合楼是全国首例由业主注册公司完成续建的烂尾楼项目，被告陈某作为该楼的业主之一，应按照物业服务合同约定的物业费标准支付物业费。现鑫马综合楼第四层业主陈某（即本案被告）因诈骗罪被判刑后在海口监狱服刑，未按时交纳物业管理费，依法应承担相应的民事责任。综上，请贵院支持原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2004年9月28日，被告陈某向案外人海南鑫马实业开发有限公司购买位于海口市××路的“鑫马综合楼”第四层，面积为1653㎡，因该公司未能依约向被告交付房屋，被告陈某诉至海口市龙华区人民法院，该院于2006年12月14日作出（2006）龙民一初第872号《民事判决书》，确认“鑫马综合楼”第四层的产权为被告陈某所有。   2017年9月27日，第三人龙易晖公司（甲方）作为“鑫马综合楼”的续建单位与原告一郎物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选定乙方对鑫马综合楼提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业每平方米每月2.3元，业主应于2017年11月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，合同期限自2017年11月1日至2027年10月31日止。该合同附件五收费标准中载明电梯电费商业类型为每平方米每月0.3元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告一郎物业公司依约开始提供物业服务，但被告未向原告缴纳物业管理服务费。自2017年11月1日至2019年6月31日，被告共欠付原告物业管理费80080元（含电梯费）。   本院所确认的事实，有原告提交的（2006）龙民一初第872号《民事判决书》、《前期物业服务合同》、（2018）民终492号《民事判决书》、收费通知单以及当事人的陈述笔录等在案佐证。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，关于被告抗辩称涉案房产尚未交付使用，原告收取物业服务费没有依据的问题。本院认为，依据《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，根据原告提交的证据，涉案房产已经海口市龙华区人民法院于2006年12月14日作出的（2006）龙民一初字第872号判决书确认所有权归被告所有，自该判决生效时，被告陈某成为涉案房屋的业主，实际上享受了原告所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费的义务，故被告陈某主张房屋未交付前物业服务费与其无关的抗辩，本院不予采纳。   关于被告抗辩非《前期物业服务合同》当事人，不受合同约束的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。第三人龙易晖作为鑫马综合楼的续建单位与原告一郎物业公司签订的《前期物业服务合同》，合法有效，对业主产生拘束力。故被告提出的其并非合同当事人，不受合同约束的抗辩理由不成立，本院不予支持。   关于原告未履行催告义务的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为物业管理服务企业，依约入驻小区提供物业管理服务，履行了合同主要义务，现原告已通过诉讼向被告催缴，被告作为业主截至开庭审理前仍未履行缴纳物管费的义务，故对其辩称理由本院不予采信。   关于律师费、保全费的问题。原告主张的律师费无合同依据且未能提交实际支出的凭证，原告主张的保全费未实际支出，均不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告陈某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口一郎物业管理有限公司支付自2017年11月1日至2019年6月31日的物业管理费80080元；   二、驳回原告海口一郎物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2301.6元（原告已预付），由原告海口一郎物业管理有限公司负担460.1元，由被告陈某负担1841.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 谢小琴   人民陪审员 冯薪霞     二〇二〇年三月五日   书记员 陈桃艳   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。