苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8506号原告：兰泽林，男，1984年5月11日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：安东亚，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳，江苏正盛律师事务所实习律师。被告：汤继军，男，1971年10月22日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：曹辉，江苏润众律师事务所律师。原告兰泽林与被告汤继军侵权责任纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告兰泽林的委托诉讼代理人安东亚、罗艳，被告汤继军及其委托诉讼代理人曹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰泽林向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因购房不成而产生损失135万元；2、判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：2019年2月13日，被告向原告及居间方出示授权委托书，表明其接受了案外人安昕的委托，并以安昕委托代理人的身份与原告签订了《购房定金合同》。该合同约定，原告以315万元的价格购买安昕名下位于苏州工业园区海悦花园36幢1005室的学区房，同时双方还约定于2019年3月31日前办理资金托管手续。合同签订后，原告依约向安昕支付了购房定金5万元，但是安昕并未在约定日期配合原告办理上述交易手续。后来，原告数次与被告汤继军短信沟通，并委托了律师事务所向被告及安昕寄送了律师函请求继续履行合同。2019年4月2日，被告汤继军回复表示安昕承诺于2019年4月17日前履行合同义务，但在该期限届至时，安昕仍拒不履行合同义务。之后，安昕又表示其从未委托被告汤继军作为处理案涉房屋出售事宜的代理人，亦不同意出售案涉房屋。原告认为，产权人安昕对代理行为并不予追认，此时被告的代理行为系无权代理，被告应就其相应行为承担责任。被告因无权代理致使案涉合同不能继续履行，原告亦因此未能成功购得学区房而遭受房屋差价、律师费等损失并同时面临孩子的入学困难。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告汤继军答辩称：一方面，事发的经过大致为：2018年底，产权人安昕的姐夫张晓明委托答辩人出售苏州市工业园区海悦花园三区36幢1005室的房产。答辩人遂将该房产委托苏州创轩房地产经纪有限公司（具体由李亮负责）居间出售，委托时答辩人明确告知居间方其手上并没有房屋的产权证。2019年1月底，中介方告知答辩人称原告兰泽林要购买该房产，此后三方见面进行了商谈。过程中，答辩人已明确告知兰泽林，其手上并没有房产的产证，兰泽林和居间方也均表示没有关系。2019年2月13日，张晓明通过微信向答辩人发送了委托书的照片，案外人安昕在该委托书中明确了仅授权答辩人与买受人签订《房屋买卖定金合同》。答辩人将该委托书照片转发给了李亮和兰泽林，当日答辩人即代安昕与兰泽林签订了案涉《购房定金合同》，约定45日内安昕与兰泽林签订正式的《存量房买卖合同》，后兰泽林向安昕的账户转账支付了5万元定金。后来，由于安昕未在2019年3月31日前至苏州与兰泽林签订正式的《存量房买卖合同》，兰泽林与答辩人协商将期限延长至2019年4月17日前。该日期届至后，安昕仍未至苏州履约，后答辩人得知安昕已于2019年4月26日将5万元定金退还给了兰泽林。另一方面，答辩人认为：首先，房屋居间方李亮在对外推广出售案涉房源前，未核实房屋权属情况，且未经答辩人或安昕的书面同意，即对外发布房源信息，其行为存在重大过错。其次，兰泽林作为买房人在答辩人明确表示没有房屋权属证书的前提下，并未核实答辩人的委托代理权是否真实，仅根据委托书的照片即认为答辩人有代理权，其也存在重大过错。最后，即便答辩人有权出售案涉房屋，授权书的照片中所明确的授权范围也仅为签订房屋买卖定金合同，兰泽林与李亮对此也均是明知的。因此，涉案合同的真实本意为定金合同而非正式的房屋买卖合同，故本案应按定金合同的相关规定处理。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2019年2月13日,被告汤继军以安昕受托人的身份（甲方、出卖方）与原告兰泽林（乙方、买受方）签订了《购房定金合同》一份，合同约定兰泽林向安昕一方购买苏州工业园区海悦花园三区36幢1005室，房屋建筑面积为84.97平米，房屋总价为3150000元（毛坯）。合同第二条第2款约定：乙方按以下方式支付房款，资金托管和商业贷款。第三条约定：1、为表示对甲方提供的房源购买诚意，向丙方支付意向金计人民币5万元整。2、待甲方接受乙方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行，则无权要求返还定金，乙方支付意向金后，若甲方不愿签订本合同的，则该意向金由丙方在2个工作日后无息退还给乙方。第四条约定：1、甲方接受乙方的购买条件并签署本合同后，该笔意向金转为购房定金。若甲方不依约履行，则双倍返还定金，如甲方无收取该笔定金条件的，可签署协议后由丙方代为保管该笔定金，但同样遵循定金罚则的约束。2、甲方保证该房屋属其所有且无任何权属争议；如该房屋已出租，则该房屋之承租人已放弃优先购买权；如该房设立了抵押，则甲方须在交易前解除抵押手续。该房屋的权属证书(房屋产权所有证、土地使用证)应当齐全，并于《购房定金合同》签订当日将该房屋的权属证书交于丙方保管。3、甲方同意于领取房款当日交房给乙方。第六条约定：甲、乙双方共同在本合同签字后15日内，签订《存量房买卖合同》。期限届满如乙方未前来签约的，甲方有权没收定金；如甲方未前来签约的，乙方有权要求双倍返还定金。第七条约定：本合同经由甲乙双方签字后，乙方或甲方违约，违约方应按房屋拟转让价的20%向对方支付违约金。上述合同甲方的落款处安昕的名字系由汤继军代签，汤继军本人在代理人处签字，原告兰泽林在乙方处签名。同日，被告汤继军以安昕代理人的名义向兰泽林出具了《房屋定金收条》一份，其中记载：今收到兰泽林购房定金人民币5万元整。备注：1、买卖双方约定该房屋成交总价为人民币315万元。2、根据房屋买卖定金协议中约定的该笔定金可冲抵购房款，特立此据。另查明：原告提交了落款时间为2019年2月12日，写的名字为“安昕”的委托书复印件一份，该委托书中记载：委托人安昕，受托人汤继军。因委托人没有时间办理出售位于苏州工业园区海悦花园三区36幢1005室房屋的交易手续，特委托具体办理如下事项：一、与买受人订立房屋买卖定金合同。委托期限自签订委托两个月。庭审中，原、被告双方均确认，该委托书在签订涉案《购房定金合同》时汤继军出示的是手机照片，汤继军还称其并没有该委托书的原件，该委托书也并非安昕本人交给他，而是安昕的姐夫张晓明通过微信传输给了一张该委托书的照片。另外，对于该委托书是否为安昕本人所签，汤继军称，该委托书其没有看到安昕本人签署，且其与安昕从来没有直接联系过，因此就该委托书是否为安昕本人所签未与安昕核实过。关于《购房定金合同》签订时，汤继军提交的材料情况，兰泽林称，除了上述委托书照片，被告还出示了涉案房屋之前安昕以公证方式委托被告代为购买的材料、该房屋的商品房买卖合同以及契税发票等。被告汤继军称，当时出示了以安昕为买方的商品房买卖合同、契税发票的原件，但没有原告所称的公证委托购买涉案房屋的材料，况且也不存在该材料。又查明：根据产权登记信息显示，涉案苏州工业园区海悦花园三区36幢1005室房屋的产权人为案外人安昕。2019年的4月26日，原告曾以房屋产权人安昕为被告、以汤继军为第三人提起诉讼，案号为2019苏0591民初5216号。该案中，原告诉请安昕继续履行涉案房屋买卖合同，2019年7月9日，苏州工业园区人民法院进行了开庭审理，庭审中安昕否认其曾委托被告汤继军出卖涉案房屋，并表示其也不同意将该房屋出售给原告兰泽林。诉讼中，兰泽林申请对涉案的苏州工业园区海悦花园三区36幢1005室的相关时点的价格进行评定。本院结合原、被告双方对于价值时点的意见及涉案合同的约定及履行情况，依照法定程序委托苏州永联行土地房地产评估有限公司对该房屋在2019年4月17日及2019年9月17日的价格进行评估，2019年11月22日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：确定估价对象苏州工业园区海悦花园三区36幢1005室在2019年4月17日的评估价值为376.99万元，在2019年9月17日的评估价值为384.40万元。就该鉴定，原告支付了鉴定费用25000元。以上事实有《购房定金合同》、收条、庭审笔录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，被告汤继军以房屋产权人安昕的名义与原告兰泽林签订房屋买卖合同。但结合该合同的签订过程可见，在合同签订时，被告汤继军向原告出示的是一份落款为“安昕”的委托书照片，此外还有商品房买卖合同以及契税发票等材料。而在关联的2019苏0591民初5216号案件的庭审中，产权人安昕明确表示其并未向汤继军出具过售卖房屋的委托书，且其也从未同意要将上述房屋予以出售。此外，汤继军还陈述，其向原告出具的落款人为“安昕”的委托书照片其来源是安昕的姐夫，且其也并未与安昕本人联系或核实过该委托书的真实性。综合上述过程可知，被告汤继军系在未取得安昕授权的情形下与原告签订的涉案《购房定金合同》，且其在与原告签订合同时虽然出具了委托书的照片以及商品房买卖合同和契税发票，但作为委托权最重要的材料委托书本身为微信照片，且双方亦未与安昕本人进行核实，加之房屋买卖系重大资产处置（购置）行为，对此双方均应负有更高的注意义务。在此前提下，被告汤继军代表安昕签订合同的行为并不足以构成表见代理，因此本案中汤继军的无权代理行为因为没有获得被代理人安昕的追认而归于无效。对于该合同无效的结果，被告汤继军在未获得产权人安昕授权的前提下，且在合同签订前后未对授权委托书是否为安昕本人出具的情况进行核实的情形下，即以其名义签订房屋买卖定金合同，其对于该无权代理行为而最终导致合同无效的后果负有主要过错，应承担主要责任。而原告兰泽林在房屋买卖的交易中未对被告是否实际具有代理权进行必要的审核，其审慎注意的不足也是造成合同无效后果的原因之一，对此应负次要责任。至于相关损失的金额及负担，涉案的《购房定金合同》因被告汤继军的无权代理行为未被追认而归于无效，根据民法总则的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。根据该规定，结合涉案房屋交易价格以及相应时间节点的评估价格，综合被告汤继军与兰泽林在涉案交易中导致合同无效的过错程度等因素，再考虑涉案合同实际履行情况及原告交纳的资金情况，本院酌情认定被告汤继军应向原告兰泽林赔偿的金额为33万元，对于原告主张的其余损失不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汤继军于本判决生效之日起十日内赔偿原告兰泽林人民币330000元；二、驳回原告兰泽林的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，保全费5000元，鉴定费25000元，三项合计为46950元，由被告汤继军负担28170元，由原告兰泽林负担18780元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告汤继军在判决生效之日起十日内支付原告兰泽林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  赵群明人民陪审员  计云倩二〇二〇年三月十日书 记 员  陆益岚孙炎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。