广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2480号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙政堂，男，1957年1月25日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙正叠，男，1959年9月17日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈栋，中山市沙溪镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市浩星五金压铸有限公司，住所地广东省中山市南朗镇第一工业区（伟明针织厂后面），统一社会信用代码914420006752300156。法定代表人：程浩华，总经理。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。上诉人孙政堂、孙正叠与上诉人中山市浩星五金压铸有限公司（以下简称浩星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙政堂、孙正叠上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判浩星公司向孙政堂、孙正叠支付物业占用费（计算方法：以10000元／月的标准从2018年11月16日起计至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元）；2.撤销一审判决第十项。事实和理由：一、在孙政堂、孙正叠向浩星公司补偿通电工程费用的情形下，物业占用费应以l0000元／月计算，一审法院以7000元为原租金标准的计算方法计得物业占用费为5600元／月是认定事实不清；二、租赁物漏水情形与浩星公司能否用尽租赁物的范围没有因果关系，其不能完全利用厂房面积是其自身规模较小所致。另外，浩星公司在一审中没有就漏水是否确实影响使用充分举证，应当承担举证不能的责任，一审法院也不能单凭其提供的照片支持其主张。因此，孙政堂、孙正叠不应当向浩星公司返还2018年1月至7月期间的部分租金9800元。浩星公司辩称，一、涉案租赁合同的解除条件尚未成就，合同解除附以下四个条件：1.提前三个月通知浩星公司；2.同时免除浩星公司收到通知起的三个月租金作为损失费用；3.返还租赁保证金；4.同时补偿浩星公司的通电费用。而目前为止，这四个条件仅仅成就了第一个条件，其他三个条件尚未成就，故双方应当继续履行租赁合同，浩星公司不应向孙政堂、孙正叠支付占用费。退一步讲，即使要给占用费，由于涉案租赁物存在严重漏水的问题，漏水的面积达整个租赁物面积的三分之二，占用费也只应按照租金的三分之一进行计算。二、孙政堂、孙正叠作为出租人，应当保证整个租赁物都能正常使用，但由于其在签订租赁合同时隐瞒租赁物存在严重漏水的问题，导致租赁物有三分之二的面积无法正常使用，严重影响浩星公司的正常经营，甚至存在安全的问题，故孙政堂、孙正叠应承担相应的违约责任。浩星公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至七项，改判驳回孙政堂、孙正叠全部诉讼请求；2.撤销一审判决第十、十一项，改判孙政堂、孙正叠向浩星公司返还租金333333元（扣减一审判决第三、四、五、十项判决应付浩星公司的122900元，上诉请求中浩星公司不服的金额为210433元）。事实和理由：一、孙政堂、孙正叠未提前三个月给予浩星公司补偿，其单方解除合同的条件未成就，一审法院认定《租赁合同》于2018年11月5日解除属事实认定错误；二、合同约定涉案租赁物每月租金为10000元，故孙政堂、孙正叠向浩星公司返还租金的计算基数应为每月10000元而非7000元，一审法院认定租金为7000元／月属于事实认定错误；三、一审法院认定“漏水起始时间是2018年1月、漏水范围无法确定”属认定事实不清。事实上，涉案租赁物在浩星公司承租期间一直存在严重漏水问题，且因严重漏水问题导致无法使用的面积至少达三分之二；四、基于一审法院上述多方面事实认定均存在错误，且按租金20%的比例确定浩星公司损失显失公平，导致判决结果错误，依法应予纠正。本案租赁物漏水属于孙正堂、孙正叠单方违约，应返还承租至今的租金总额的三分之二即333333元。孙政堂、孙正叠辩称，一、一审中浩星公司没有主张继续履行合同，浩星公司在通知期三个月内也没有表示不同意解除合同，因此本案租赁合同应予解除；二、2018年8月1日其向浩星公司发出解除租赁合同通知书，已有明确意思表示，已表明应向浩星公司支付合同约定的一系列费用及补偿。款项没有支付给浩星公司是因为该司没有提供明确的公司收款账号，其不能把款项直接支付给程浩华，虽然浩星公司缴纳租金是通过私人账号给其，但是其认为直接把补偿支付给程浩华不妥，所以没有支付成功。一审中其诉讼请求是由其对浩星公司进行补偿的，且金额非常的具体。起诉前其也曾到香山公证处办理对款项的提存，但是由于不符合提存的条件因此办理不成功；三、关于租赁物漏水，签订合同时双方都在合同上表示接受租赁物的现状，结合租赁物是七八十年代的建筑物，有部分漏水是正常的，与浩星公司所称影响经营生产相差甚远，浩星公司没有提供充分的证据予以证明。浩星公司在承租租赁物以来，没有通知过其租赁物有导致该司不能正常使用且需要维修的事项，在出租人未能及时维修的情况下，浩星公司可以先行维修并向其追讨维修费用，但浩星公司并没有反映过该问题。一审中其也提供程浩华与其的电话录音，反映浩星公司打算在近期与坦洲某公司合作扩大经营，可见其租赁物能够满足浩星公司的使用，与漏水是没有关系的。一审中浩星公司提交了照片，其中一张满地是水，其已经反对是租赁物漏水，因为地面的积水可能是生产的用水，一审法院已经进行质证。总的来说，漏水是否影响浩星公司的生产经营，浩星公司负有举证的义务。孙政堂、孙正叠向一审法院起诉请求：1.确认孙政堂、孙正叠与浩星公司签订房屋租赁合同于2018年11月5日起解除；2.判令浩星公司将租赁物返还给孙政堂、孙正叠；3.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司退还2018年8月至2018年10月租金共21000元；4.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司退还租赁合同保证金20000元；5.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司补偿通电工程费用72100元；6.判令浩星公司以每月10000元，支付从2018年11月16日起至返还租赁物给孙政堂、孙正叠之日为止的物业占用费；7.判令浩星公司承担孙政堂、孙正叠诉讼代理费30000元。浩星公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司赔偿通水设施残值损失4800元；2.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司返还租金240000元；3.判令孙政堂、孙正叠向浩星公司赔偿剩余租赁期间维修、装修残值损失66167元。一审法院认定事实：2014年11月5日，浩星公司（乙方）和孙政堂、孙正叠（甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将其位于中山市××第一工业区的两层厂房及附属院落[国土证号：中府国用（2006）第××号，土地面积2856.85平方米，建筑面积2271.52平方米]租赁给乙方使用，乙方充分了解该厂房的现状并愿意按现状租用；租赁期限为6年，从2014年11月5日起至2020年11月5日止；厂房甲方自2014年11月5日交付给乙方实际使用；交付之日起75天为免租期；租金按整体计算，原租金为每月10000元，现按照优惠价每月7000元计收，优惠费用作为对乙方通电工程出资的补偿，优惠期为6年；提前终止合同的约定：1.由于甲方原因导致合同提前终止和解除，甲方应当提前3个月通知乙方，并免除乙方收到通知后的3个月的租金作为乙方搬迁厂房的损失费用，同时返还租赁保证金，对通电的费用补偿，甲方按照本合同剩余期限，仍以每个月3000元的标准，额外补偿给乙方；2.由于乙方原因导致合同提前终止和解除，乙方所交纳的租赁保证金不予退还，如有拖欠租金、违约金的，乙方应当另外支付；本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方均可以向中山市第一人民法院提起诉讼，同时违约方应当承担守约方为维权而花费的诉讼费、调查费、律师费等。合同还约定了其他事项。合同签订后，浩星公司向孙政堂、孙正叠交纳租赁保证金20000元，孙政堂、孙正叠向浩星公司交付了租赁物。2018年3月16日，浩星公司以孙政堂、孙正叠为被告，向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.撤销孙政堂、孙正叠与翟晨曦签订的《房屋买卖合同》｛房屋买卖标的物：位于中山市××第一工业区的厂房[国土证号：中府国用（2006）第××号]｝；2.在同等条件下（现拟转让价格为3800000元）孙政堂、孙正叠将该房屋转让给浩星公司。浩星公司在起诉状中提及在使用厂房期间厂房多处漏水的情况。一审法院经审理后，于2018年6月7日作出（2018）粤2071民初4980号民事判决，驳回浩星公司的诉讼请求。2018年8月1日，孙政堂、孙正叠通过特快专递向浩星公司发出解除租赁合同通知书，告知浩星公司，出租方定于2018年11月5日解除租赁，请浩星公司于2018年11月15日（含当天）前将租赁物妥善退还出租方，并同意免除浩星公司三个月租金，退还保证金和一次性补偿浩星公司通电工程费用72100元。浩星公司于当日收到该特快专递，但未能在2018年11月15日前向孙政堂、孙正叠返还租赁物，其仍然按原租金的标准向孙政堂、孙正叠交纳2018年8月至同年12月期间的租金或占用费。2018年11月21日，孙政堂、孙正叠向一审法院提起诉讼，主张上述实体权利。诉讼中，双方一致确认浩星公司因租赁涉案租赁物而投入的通水设施的残值为4800元、涉案租赁物的维修装修残值为66167元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孙政堂、孙正叠与浩星公司签订《租赁合同》是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。对于本诉部分。双方争议的焦点有：一、孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》的解除问题；二、孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》主张的诉讼代理费损失30000元是否有依据。关于焦点一。双方签订的《租赁合同》第九条第一款赋予了出租方和承租方提前终止合同的权利，但应承担相应的违约责任。故孙政堂、孙正叠于2018年8月1日向浩星公司发出解除租赁合同通知，定于同年11月5日解除双方签订的《租赁合同》，符合合同约定的解除条件，故确认孙政堂、孙正叠与浩星公司签订的《租赁合同》于2018年11月5日解除。合同解除后，浩星公司有义务向孙政堂、孙正叠返还租赁物，孙政堂、孙正叠应按合同的约定向浩星公司退还租赁保证金20000元、补偿通电工程费用72100元，并免除浩星公司三个月（2018年8月至同年10月期间）的租金共21000元。由于孙政堂、孙正叠已收取该21000元租金，应当予以退还。因浩星公司没有依约及时返还租赁物，依法应向孙政堂、孙正叠支付物业占用费[结合一审法院在反诉部分对漏水问题的认定，物业占用费的计算方法为：以5600元/月（7000元/月×80%）的标准从2018年11月16日起至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元]。关于焦点二。本案合同系因孙政堂、孙正叠的原因提前终止，根据双方签订的《租赁合同》第十二条的约定，孙政堂、孙正叠提起本案诉讼，无权向浩星公司主张诉讼代理费损失。对于反诉部分。双方争议的焦点有：一、孙政堂、孙正叠应否赔偿浩星公司设施残值损失；二、浩星公司要求返还租赁期间的租金333333元是否有依据。关于焦点一。本案系因孙政堂、孙正叠的原因提前终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，浩星公司要求孙政堂、孙正叠赔偿通水设施的残值损失4800元、租赁物的维修装修残值损失66167元，合法有据，予以支持。关于焦点二。浩星公司称其在整个租赁期间，涉案租赁物存在多处严重漏水问题，故要求孙政堂、孙正叠返还已交租金总额的三分之二。根据浩星公司提交的漏水情况图片，载明的时间始于2018年，其不能举证证明从2014年起租赁物已存在漏水情况并影响其生产，结合浩星公司在（2018）粤2071民初4980号案中提交的微信聊天记录、本案中双方确认的微信聊天记录和双方在租赁合同中“乙方（浩星公司）充分了解该厂房的现状并愿意按现状租用”的约定，涉案租赁物出现漏水问题始于2018年1月。该漏水问题直接影响到浩星公司对涉案租赁物的充分利用，由于浩星公司并未对影响使用范围进行举证，酌情确定浩星公司从2018年1月起按原租金标准7000元/月的80%向孙政堂、孙正叠交纳租金，由此孙政堂、孙正叠应向浩星公司返还2018年1月至同年7月期间的部分租金9800元（7000元/月×20%×7个月）。综上，对孙政堂、孙正叠的本诉请求和浩星公司的反诉请求中的合理部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认孙政堂、孙正叠与浩星公司于2014年11月5日签订的《租赁合同》于2018年11月5日解除；二、浩星公司于一审判决生效之日起七日内向孙政堂、孙正叠返还位于中山市××第一工业区的两层厂房及附属院落[国土证号：中府国用（2006）第××号，土地面积2856.85平方米，建筑面积2271.52平方米]；三、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司退还2018年8月至同年10月期间的租金21000元；四、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司退还租赁保证金20000元；五、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司补偿通电工程费用72100元；六、浩星公司于一审判决生效之日起七日内向孙政堂、孙正叠支付物业占用费（计算方法：以5600元/月的标准从2018年11月16日起至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元）；七、驳回孙政堂、孙正叠的其他诉讼请求；八、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司赔偿通水设施残值损失4800元；九、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司赔偿租赁物的维修装修残值损失66167元；十、孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内向浩星公司返还2018年1月至同年7月期间的部分租金9800元；十一、驳回浩星公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3162元，减半收取1581元（孙政堂、孙正叠已预交），由孙政堂、孙正叠负担；反诉案件受理费减半收取3682元（浩星公司已预交），由浩星公司负担2946元，孙政堂、孙正叠负担736元（孙政堂、孙正叠于一审判决生效之日起七日内将该736元迳付给浩星公司）。二审期间，浩星公司提交一审判决后拍摄的照片及视频，证明租赁物多处漏水且影响了浩星公司正常生产经营，因漏水多年导致对浩星公司的生产经营造成巨大损失，且因为漏水原因导致环境恶劣工人纷纷离职难以招聘工人。孙政堂、孙正叠质证认为，该证据不是新证据，不能证明拟证明的内容，证据侧面显示浩星公司没有完全使用租赁物，也是符合五金铸造的操作环境，对其生产经营没有影响，起码浩星公司没有提供影响其生产经营的因果关系的证据。另一方面可以得出，很多地方都是杂草丛生，没有使用一段时间，藤蔓就会蔓延开来，浩星公司是长期没有使用相关区域。有一个铁棚是浩星公司自己搭建的，其也称在台风中受到损害，与本案无关。放置机器的地方除了油污外没有水，天花板也没有渗水的迹象。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案合同履行地在中国内地，一审法院适用内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。围绕双方当事人的上诉请求，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否应予解除；二、房屋漏水问题的认定及处理；三、占有使用费的标准认定。关于焦点一。租赁合同已明确约定了孙政堂、孙正叠享有合同的单方解除权，解除权属于形成权，且孙政堂、孙正叠已提前三个月通知了浩星公司，浩星公司主张的需同时满足返还保证金、补偿通电费用以及免除厂房租金等系租赁合同解除后双方权利义务的约定，但不影响租赁合同解除的效力，故一审法院认定案涉租赁合同已于2018年11月5日解除并无不当，本院予以维持。关于焦点二。漏水问题，虽然浩星公司提交了相关的漏水相片，但双方在租赁合同中已经约定浩星公司充分了解该厂房的现状并同意按现状使用，且在长达四年的租赁过程中浩星公司并未提交就漏水情况对其使用造成损失与出租方进行交涉的证据，而在孙政堂、孙正叠提交的录音当中浩星公司也知晓该厂房已快20年，且门窗都没有又漏水的情况，对于租赁物漏水情况是否直接影响浩星公司的生产经营并对其造成损失，浩星公司提交的照片及视频并不足以证明上述事实，故浩星公司应承担举证不能的不利后果，一审法院认定租赁物漏水导致浩星公司对租赁物无法充分利用有误，本院予以纠正，对于浩星公司主张的租赁物漏水要求返还租金的请求，本院不予支持。关于焦点三。占有使用费的标准问题，双方约定原租金为每月10000元，在租赁期因为通电工程补偿给浩星公司才按照优惠价每月7000元计算租金，而本案的租赁合同已解除，且在孙政堂、孙正叠按照每月3000元的标准向浩星公司补偿了合同剩余期限的通电工程补偿款72100元的情况下，浩星公司的占有使用费应当按照原租金即每月10000元的标准进行计算。鉴于漏水问题的认定，一审法院对占有使用费酌情处理以及孙政堂、孙正叠要返还2018年1月至7月租金9800元给浩星公司的处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人浩星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人孙政堂、孙正叠的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，导致判决失当，本院依法予以改判。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24663号民事判决第一、二、三、四、五、七、八、九项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24663号民事判决第六、十、十一项；三、上诉人中山市浩星五金压铸有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人孙政堂、孙正叠支付物业占用费（计算方法：以10000元/月的标准从2018年11月16日起至实际返还租赁物之日止，扣除已交纳的14000元）；四、驳回上诉人中山市浩星五金压铸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3162元，减半收取1581元（上诉人孙政堂、孙正叠已预交），由上诉人孙政堂、孙正叠负担331元，上诉人中山市浩星五金压铸有限公司负担1250元（该款于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人孙政堂、孙正叠）；反诉案件受理费减半收取3682元（上诉人中山市浩星五金压铸有限公司已预交），由上诉人中山市浩星五金压铸有限公司负担3028元，上诉人孙政堂、孙正叠负担654元（上诉人孙政堂、孙正叠于本判决发生法律效力之日起七日内将该654元迳付上诉人中山市浩星五金压铸有限公司）。二审案件受理费4556元（上诉人孙政堂、孙正叠与上诉人中山市浩星五金压铸有限公司分别预交了100元、4456元），由上诉人中山市浩星五金压铸有限公司负担（上诉人中山市浩星五金压铸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将该100元迳付上诉人孙政堂、孙正叠）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  胡怡静二〇二〇年三月十九日书记员  洪朗妮