贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终19号上诉人（原审被告）：封信开，男，1974年5月15日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马天敏，女，1962年12月23日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。被上诉人（原审被告）：何燕敏，女，1975年5月15日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人封信开因与被上诉人马天敏、何燕敏案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。封信开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回马天敏的诉讼请求。事实和理由：1.原审查明事实不清，二被上诉人之间的房屋买卖关系并不存在，双方签订的《房屋转让合同》落款时间为2010年3月24日，金额为89940元，而《收条》载明的落款时间为2013年6月1日，金额为170000元，《收条》与《房屋转让合同》之间并无实际联系，均有事后形成的可能，且170000元的金额采取现金支付方式不符合常理。马天敏主张对涉案房屋是以出租方式进行的间接占有，并非直接占有。2.涉案房屋被交通银行遵义分行设立了抵押权预告登记，被上诉人马天敏未获得交通银行遵义分行的同意或行使涤除权之前，马天敏不能成为涉案房屋的所有权人。3.二被上诉人是否在法院查封前就签订房屋买卖合同及马天敏是否支付房款没有证据佐证，马天敏也没有证据证明其在法院查封之前已经合法占有涉案房屋，因此不能排除涉案房屋的执行。马天敏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。马天敏向一审法院起诉请求：1.依法确认由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发位于遵义市汇川区房屋属马天敏所有的合法财产，停止对该房屋的执行；2.诉讼费由封信开、何燕敏承担。一审法院对当事人各方无异议的事实（证据）认定如下：1、本案争议的由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋系何燕敏于2010年购买，于2010年3月申请办理预购商品房预告登记，现仍预告登记在何燕敏名下；2、涉案房屋因何燕敏购房时向交通银行遵义分行办理按揭贷款而于2010年3月24日设定商品房抵押预告登记；3、涉案房屋因本案封信开诉何燕敏民间借贷纠纷一案封信开申请诉讼财产保全，一审法院于2016年6月27日以（2016）黔0302民初3786号民事裁定书予以查封；4、案外人蒲元霞出庭证实曾就涉案房屋的买卖带马天敏去看房并介绍马天敏与何燕敏认识。一审法院对当事人各方有争议的事实（证据）认定如下：马天敏为了支持其诉讼请求，提交了1.《房屋转让合同》（2010年5月8日）、《收条》（2013年6月1日）证明其向何燕敏购买房屋的事实；2.《房屋租赁协议》两份说明马天敏将房屋购买后前后租给明星和张宝富的事实；3.租赁房屋的租户明星出具情况说明，说明从2014年10月至2016年10月期间向马天敏租赁该房屋，同时提供明星向马天敏每月支付租金900元的银行转帐交易流水；4.另一租户张宝富出庭证明就争议房屋与马天敏签订租赁合同，租赁时间从2016年11月1日至2019年11月1日，每月租金900元，并出具租金支付短信截屏；5.马天敏出示了与张宝富支付租金的银行流水；6涉案房屋物管公司出具的《情况说明》说明马天敏系该房业主；7.马天敏出示以何燕敏名义一直向物业公司交纳物业服务费的票据两份等证据。封信开除对租金支付银行流水的真实性、合法性无异议，对关联性持异议外，对其他证据的三性均持异议，且认为即便房屋转让事实真实存在，由于马天敏已将该房屋用于出租，并非系直接占有，也不能排除封信开申请对房屋的执行。因此，结合全案的事实和证据，原审法院认定马天敏出示的前述证据能够形成证据锁链，足以证明马天敏与何燕敏之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，为了避税，将买卖合同的时间落款为2010年5月8日，实际签订时间为2013年6月1日，同时，将价款明确为何燕敏购房时的原价89940元，实际价款为180000元，马天敏已实际支付170000元。涉案房屋交付后，马天敏从2014年10月1日起以月租金900元出租给他人使用，由于非买卖双方的原因，涉案房屋至今未办理过户登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点是马天敏与何燕敏之间针对涉案房屋的买卖关系是否是真实的，也即马天敏就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，原审法院已结合本案的事实和证据认定双方之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，马天敏已于2013年6月1日支付了购房款170000元，余款10000元双方口头约定在办理房屋过户登记手续后支付。涉案房屋在原审法院查封前已由马天敏实际占有并出租给他人使用，虽然至今未办理房屋过户登记手续，但没有证据证明系马天敏的原因造成，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原审法院认定马天敏就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于封信开关于马天敏与何燕敏之间签订的《房屋转让合同》应属无效合同，马天敏没有提供真实付款的依据，说明马天敏所称的买卖合同关系是虚假的辩解，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予采信。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对于马天敏要求停止对由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋的执行的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：停止对马天敏购买的登记在何燕敏名下的由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋的执行。案件受理费3900元，由马天敏承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，涉案房屋的具体位置及房号为遵义市汇川区。马天敏在诉状中请求停止执行的房屋具体位置及房号为遵义市汇川区福州路星金馨苑二期1-13-9号，但其在一审庭审过程中已明确诉状中载明的房号存在笔误，其请求停止执行的房屋具体位置及房号为“遵义市汇川区”。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，马天敏为证明其对涉案房屋享有实体权利，提供了其向何燕敏购买涉案房屋的《房屋转让合同》、《收条》、证人证言、《房屋租赁协议》、支付租金的银行交易明细等证据，前述证据相互印证，足以证明马天敏向何燕敏购买涉案房屋并支付购房款，且马天敏已经实际占有并将涉案房屋对外出租的事实。封信开上诉认为马天敏与何燕敏房屋买卖关系不存在，但未提交相应证据予以证明，故对该上诉理由，本院不予采纳。本案中，马天敏与何燕敏就涉案房屋在人民法院查封前已签订合法有效的《房屋转让合同》并支付购房款，且马天敏在法院查封前已占有涉案房屋并对外出租，未能办理涉案房屋过户登记并非马天敏自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，马天敏享有排除强制执行的民事权益，一审法院支持马天敏要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求并无不当。经查，马天敏要求停止执行的房屋具体位置及房号为遵义市汇川区，并非一审判决中载明的1-13-9号，本院予以纠正。涉案房屋目前仍登记在何燕敏名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，马天敏尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认案涉房屋归其所有之诉求，本院不予支持。综上所述，封信开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8261号民事判决；二、不得执行遵义市汇川区房屋；三、驳回马天敏的其余诉讼请求。一审案件受理费3900元，由马天敏负担；二审案件受理费3900元，由封信开负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二〇年三月三十日书记员  朱 桃