山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终327号 上诉人（原审原告）：杨圣民，男，1977年3月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：崔国荣，山东泉泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐宗英，女，1973年1月2日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告）：董梅，女，1971年3月1日出生，汉族，住济南市。 上诉人杨圣民因与被上诉人徐宗英、董梅案外人执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨圣民上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判中止对济南市历下区化纤厂路6号院X号楼X单元XXX室房屋的执行。2.本案一、二审诉讼费用,由徐宗英、董梅承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。1.一审法院适用《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》(法[2012]151号)文件的规定,认为涉案房屋可以进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。然,2014年1月6日,董梅、徐宗英签订房屋买卖合同,合同约定,董梅将涉案房屋出卖给徐宗英,该房屋买卖合同因涉案房屋系职工集资建房,无产权手续,被济南市历下区人民法院(2014)历商初字第1872号民事判决认定无效,董梅向徐宗英返还购房款40万元。一审判决却以涉案房屋可进行“现状处置”为由驳回杨圣民一审的诉讼请求,与该生效法律文书认定明显存在矛盾。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》中的“现状处置”适用情形应具有一定的限制,不应做扩大解释,若可以包罗任何无证房屋,将与现行相关法律、法规产生冲突。2、董梅将涉案房屋出卖给吴某某、韩某某夫妇,后两人欠杨圣民借款100万元未偿还。2012年5月1日,吴某某、韩某某将涉案房屋以以物抵债的方式抵给杨圣民,且已向杨圣民实际交付了该房屋,杨圣民自2014年1月起一直对该房屋享有合法的占有、使用、收益处分的权利。当事人已实际履行了以物抵债的合意,以物抵债已经完全履行完毕。据此,杨圣民至少已经取得涉案房屋的权利现状。一审法院再依据《物权法》的规定,否定杨圣民与吴某某、韩某某等当事人已经实际履行完毕的以物抵债的合意,明显损害了杨圣民的合法权益。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判或发回重审。 徐宗英辩称，徐宗英是2013年12月份通过房屋中介济南宜亨房地产经纪公司从董梅手中买的房子，在这期间徐宗英每天晚上去看房子，从来没有见过杨圣民，只见过韩某某的爸爸，韩某某的爸爸就住在这个房子里。韩某某的爸爸说，这个房子没问题，你放心买吧。于是徐宗英就买了这个房子。 董梅辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。 杨圣民向一审法院起诉请求：1.请求人民法院中止对济南市历下区化纤厂路6号院X号楼X单元XXX室房产的执行；2.确认位于济南市历下区化纤厂路6号院X号楼X单元XXX室房产归原告所有;3.本案诉讼费用由徐宗英、董梅承担。 一审法院认定事实：2014年12月3日，历下区人民法院作出（2014）历商初字第1872号民事判决书，认定涉案房屋系职工集资建房，无产权手续，徐宗英与董梅签订的房屋买卖合同无效。董梅于该判决生效之日起十日内返还徐宗英购房款40万元。历下区法院根据徐宗英的执行申请，于2016年4月21日查封了上述房屋，再于2019年4月26日进行续封，续封期限自2019年4月23日起至2022年4月22日止。杨圣民以该房屋归其所有为由提出书面异议，要求停止对该房屋的执行。历下区法院于2019年5月24日作出（2019）鲁0102执异89号执行裁定书，驳回了杨圣民提出的异议。 一审法院认为，第一，本案是案外人提起的执行异议之诉，当事人争议焦点在于杨圣民就执行标的（济南市历下区化纤厂路6号院X号楼X单元XXX室）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，杨圣民主张与案外人吴某某、韩某某夫妇存在借贷关系，因两人欠其100万元借款未予偿还，便将两人从董梅处购买的涉案房屋通过以物抵债的方式抵顶给自己。但是，作为执行标的的涉案房屋系职工集资建房，无产权手续，杨圣民主张的董梅与案外人吴某某、韩某某之间的房屋买卖并不产生涉案房屋物权变动的法律效果。故杨圣民请求确认涉案房屋归其所有于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物设立抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中杨圣民虽主张案外人吴某某向其借款100万元时以涉案房屋作为抵押标的，但因该房屋无产权手续，并未办理抵押登记，杨圣民主张的抵押权亦不发生法律效力。杨圣民虽提交吴某某向其出具的借据以及吴某某与韩某某的离婚协议书，据此主张对涉案房屋拥有合法的民事权益，但是徐宗英、董梅对上述证据的真实性、关联性持有异议，况且即使上述证据客观真实，仅能证明杨圣民所主张的民事权益属于普通债权，并不足以排除对涉案房屋的强制执行。第二，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法[2012]151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。据此，法院执行涉案房屋，并不违反法律规定，杨圣民提出的法院不能查封处置涉案房屋的主张不成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回杨圣民的诉讼请求。案件受理费2790元，由杨圣民负担。 经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，一审时，上诉人杨圣民共提交了八组证据：证据一、2009年11月2日，杨圣民出具给杨某某的借据一份；证据二、2009年11月5日，吴某某出具给杨圣民的借据一份；证据三、2009年8月15日董梅将涉案房屋出后给吴某某、韩某某夫妇房屋买卖协议一份；证据四、吴某某、韩某某夫妇结婚登记、离婚登记审查处理结果表，离婚协议书各两份；证据五、关于杨圣民与杨某某经济纠纷致房产过户的说明；证据六、房屋租赁协议书三份；证据七、水电费、物业费发票一宗；证据八、网页截图一份。 本院认为，本案争议焦点是杨圣民对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，杨圣民对涉案房屋的执行提出异议的主要理由为，2009年8月15日董梅将涉案房屋卖给吴某某，因吴某某曾向杨圣民借款100万元，并将该房产抵押给了杨圣民，因吴某某无法还款，将涉案房屋通过以物抵债的方式抵顶给了杨圣民，涉案房屋属于杨圣民所有，故提起对该涉案房屋的执行异议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，建筑物设立抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中，杨圣民虽主张案外人吴某某向其借款100万元时将涉案房屋作为抵押，但因该房屋并未实际办理抵押登记，不能产生其所陈述的抵押登记法律效力，故上诉人杨圣民关于因吴某某不能偿还其100万元借款，其对涉案房屋享有通过涉案房屋抵押权取得以物抵债权利的主张，依法不能成立。另，经审查一审时杨圣民提交的八组证据，上述证据仅能证明其对相关债务人享有债权依法追偿的权利，并不能证实其对涉案房屋本身享有足以排除强制执行的其他民事权益，因此，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。再，上诉人还主张涉案房屋土地性质系集体土地性质，无产权证书，涉案房屋不应查封拍卖，对此，本院认为，本案司法评价重点系审查上诉人杨圣民对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，至于涉案房屋是否具备强制执行条件，系属于执行法院内部审查范围，不属于本案审查范围，本院对此不予评价。 综上所述，上诉人杨圣民的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2790元，由上诉人杨圣民负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘继英 审判员  刘彦亭 审判员  赵 雯 二〇二〇年三月二日 书记员  韩 雪