广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4944号上诉人（原审原告）：梁炯康（LIANGJIONGKANG），男，1986年12月7日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何英杰（HOYINGKIT），男，1983年10月29日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市东区。上诉人梁炯康（LIANGJIONGKANG）因与被上诉人何英杰（HOYINGKIT）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁炯康上诉请求：撤销一审判决，判令何英杰退还保证金18000元。事实与理由：一、一审法院认为涉案合同解除应归责于梁炯康，认定事实错误。梁炯康与何英杰之间的租赁合同，是因何英杰出租的房屋无法办理消防安全证明材料，不符合广东省教育厅等四部门联合颁发的《民办培训机构的设置标准》，迟早整改关停，故梁炯康、何英杰经协商一致，于2018年7月底解除了租赁合同。因政策变化，原房屋不能继续用于培训，梁炯康要求解除合同是正当的。政策变化属不可抗力，因不可抗力解除合同，不能认定为梁炯康违约。一审判决认为培训机构已办理营业执照，行政机关没有作出责令停止经营的行政行为，就将合同解除归责于梁炯康依据不足；二、一审法院认为梁炯康要求退还保证金理据不足，适用法律错误。保证金所有权本来为梁炯康所有，保证金只有在何英杰有权没收后才无需退还，如何英杰无权没收的，就应当退还。本案中的租赁保证金是租金等费用的担保，不是合同履行期限的担保，何英杰不能没收保证金。双方的租赁合同规定，保证金是担保租金、水电费等费用的支付，保证的范围仅限于租金、水电费的支付。梁炯康合同履行期间没有拖欠相关费用，因此就算梁炯康违约提前解除合同，何英杰也无权没收保证金，更何况双方的合同是因政策原因解除，根据租赁合同第九条的约定，何英杰也应当退还保证金给梁炯康。何英杰答辩称，一、梁炯康解除合同不符合租赁合同约定或法定的解除条件，显属违约，故其应当承担违约责任，何英杰无须返还保证金。1.何英杰与梁炯康于2017年6月1日签订了租赁合同，将案涉房屋出租给了梁炯康，梁炯康签订涉案租赁合同后办理了工商营业执照，用以开设文化培训，至梁炯康交换租赁房屋时即2018年7月29日止梁炯康已经正常使用了房屋一年多。另根据一审判决查明的事实可知，至2018年7月29日止，政府相关职能部门并没有向梁炯康作出停止经营涉案培训场所的通知或其他书面文件，由此可见，梁炯康以所谓的不符合《民办培训机构的设置标准》为由解除合同，不符合双方租赁合同约定的解除条件，梁炯康显属违约；2.梁炯康解除租赁合同不属于因政策变化或不可抗力因素等法定解除条件。《民办培训机构的设置标准》的文件自2018年6月30日起实施，在此之前梁炯康已经取得许可开办了文化培训机构，并且经营了一年多。其次，该文件并未对实施前已经取得相应许可的培训机构作出明确规定，梁炯康也未证明需整改的培训机构是因不符合该文件有关设置标准的要求进行的整改，而不是其他的原因。由此可见，梁炯康要求解除合同并非属于合同法规定的法定解除理由。二、根据双方签订租赁合同的本意以及一般租赁的习惯可知，18000元是作为担保合同履行的保证金，而梁炯康所称的保证金18000元仅限于保证租金、水电费的支付，显然是片面、不客观的，梁炯康作为承租人按时交纳租金、承担水电费是履行租赁合同义务的一部分。现因梁炯康在合同履行期限内无故解除租赁合同显然构成违约，何英杰当然有权不予退还保证金。梁炯康向一审法院起诉请求：1.何英杰退还保证金18000元；2.何英杰交付2017年6月至2018年7月的租赁发票。一审法院认定事实：1.中山市东区兴文路新环街一巷四号房地产登记在案外人连妙坚名下，2017年4月8日，连妙坚委托刘健波处理上述房地产对外出租及收取租金事宜。2017年4月18日，刘健波与何英杰签订房屋租赁合同，约定刘健波将上述房地产出租给何英杰，租赁期限为5年，自2017年5月13日起至2022年5月12日止。2017年6月1日，梁炯康（承租方、乙方）、何英杰（出租方，甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于中山市东区××路新环××楼的房屋出租给乙方，用途为文化培训，建筑面积110平方米，租赁期限为三年，即自2017年6月25日起至2020年6月25日止；每月租金6000元，先交租后使用，乙方在签订本合同之日应支付18000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应支付的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；乙方必须依时交租，超过交租期限10天的，罚单月租金的30%为滞纳金，超过15天的，罚没全部保证金，甲方有权终止合同，收回房屋；房屋租赁期间所发生的一切费用，包括房屋租赁税、土地使用税、水、电、气、卫生、治安、工商、税务等均由乙方负责；承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须退还乙方支付的保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，何英杰依约向梁炯康交付房屋，梁炯康于2017年6月5日向何英杰支付保证金18000元，并按月支付租金、水电费及每月税费440元。2.庭审中，梁炯康称因涉案房屋面积不符合粤教策[2018]6号文件第9条规定申办教育培训场的建筑面积不少于200平方米，其中培训建筑用房不少于三分之二，租用非校舍场所应该符合国家规定要求，并取得相应的消防安全证明材料，涉案房屋无法达到上述条件，故梁炯康于2018年7月初口头通知何英杰解除合同，何英杰同意解除，但双方就退还保证金存在争议。何英杰称梁炯康单方解除合同，其不同意解除合同。双方确认梁炯康于2018年7月29日交还房屋。3.梁炯康签订涉案租赁合同后办理了工商营业执照，确认于2018年7月29日前政府相关职能部门没有向梁炯康作出停止经营涉案培训场所的通知或其他书面文件。4.2018年5月28日，广东省教育厅、广东省人力资源和社会保障厅、广东省民政厅、广东工商行政管理局联合发出粤教策[2018]6号《民办培训机构的设置标准》的文件（以下简称6号文件），第九条第二款规定申请举办培训机构场的建筑面积应不少于二百平方米，其中培训用房建筑面积不少于三分之二；第三款规定租用非学校校舍的场所，应当符合国家规定的消防要求，并取得相应的消防安全证明材料；第二十二条规定本设置标准自2018年6月30日起实施。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。梁炯康、何英杰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。梁炯康已经返还涉案房屋，何英杰已经接收，双方已经事实上解除涉案合同。对于保证金应否返还的问题。在合同履行期限内，梁炯康以6号文件“举办培训机构场的建筑面积应不少于二百平方米……”之规定为由解除合同，因6号文件的实施日期为2018年6月30日起，梁炯康在此之前已经取得相关行政许可并办理工商营业执照，且梁炯康确认交还涉案房屋之前相关行政职能部门未向其作出停止经营或妨碍其正常经营的具体行政行为，故梁炯康在合同履行期限内提出解除合同无约定或法定解除情形，故涉案合同的解除应归责于梁炯康。据此，梁炯康主张何英杰返还保证金18000元，理据不足，不予支持。关于租赁相关税费发票的问题。开具发票的主管机关为税务机关，未按规定开具发票应当由税务机关处理，开具增值税专用发票的请求并非法院受理民事诉讼的范围，故梁炯康主张何英杰提供租赁相关税费发票的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回梁炯康的全部诉讼请求。案件受理费250元（梁炯康已预交），由梁炯康负担。二审期间，当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案合同履行地为中国内地，一审法院适用内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。围绕梁炯康的上诉请求，本案的争议焦点为梁炯康主张的保证金是否应予退还。梁炯康主张房屋无法办理消防安全证明材料，但其并未提交相关证据证明其因未办理相关消防安全证明而停业，而对于6号文件，该文件亦未明确对于已办理了工商登记的培训机构是否具有溯及力，梁炯康亦无证据证明相关行政机关对其经营作出停业整顿的行政行为，故其主张合同系因政策原因而解除的上诉理由不充分，应由其承担举证不能的不利后果，所以，本院对梁炯康的上诉请求不予支持。综上，所述上诉人梁炯康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费250元（上诉人梁炯康已预交），由上诉人梁炯康负担。二审案件受理费250元（上诉人梁炯康已预交），由上诉人梁炯康负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年三月二十三日书记员  吴淑贞