陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终14号上诉人（原审被告）：夏亚玲，女，1960年10月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市福田区深南路6005号英龙展业大厦2110室。法定代表人：昌荣，该公司经理。上诉人夏亚玲因与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏亚玲上诉请求：1.撤销原判；2.开元物业公司向夏亚玲提供该物业服务企业的资质证书复印件；3.本案一、二审诉讼费由开元物业公司负担。事实和理由：西桃园居民委员会违反《西安市物业管理条例》相关规定，私自与开元物业公司签订的物业服务合同无效。依据《陕西省住宅小区物业服务指导标准》规定，本小区物业服务费应按等外标准收取即0.7元/平方米（本小区容积率为10.7，严重的违法建筑，绿化几乎为零）。开元物业公司在提供服务期间，楼内公用区域的墙面、天花板、灯具、门、窗等，每年春节前只保洁一次，楼梯间经常堆放杂物、不打扫，60%以上业主对物业管理不满意，拒绝交纳物业费。本小区物业服务达不到等外标准，物业服务收费应该少于0.7元/平方米。0.2元/平方米电费没有合法依据，夏亚玲拒绝交纳。本小区院内，有固定车位36个，每个车位收取费用200元，其中60元是物业服务费。2017年3月9日，开元物业公司出告示称，因电梯钢丝绳断股，所以更换了新钢丝绳。名牌三菱电梯钢丝绳使用了三年就报废，这是不可能的，开元物业公司须对此进行举证，如不举证，就将更换新钢丝绳的费用折合成物业服务费。开元物业公司提出的电梯费、生活垃圾费，没有说明合法依据，夏亚玲拒绝交纳。夏亚玲应当交纳的物业服务费为1平方米小于0.7元，减去车位费、广告费、购买钢丝绳的费用。开元物业公司给本小区提供物业服务期间，从来都是暗箱操作。开元物业公司未作答辩。开元物业公司向一审法院起诉请求：1.判令夏亚玲支付开元物业公司物业服务费1649.08元、电梯费404.77元、生活垃圾处理费72元、违约金2512.75元（暂计算至2018年6月15日），以上四项合计4638.6元；2.本案诉讼费由夏亚玲负担。一审法院认定事实：夏亚玲系西桃园世纪大厦B0605号房屋业主，2016年12月20日，（甲方）西安市莲湖区西桃园社区居民委员会与（乙方）开元物业公司签订《物业服务合同》，选聘乙方对西桃园世纪大厦提供前期物业管理服务。服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共部位的消杀；车辆停放管理；负责公共区域、场所、门卫的秩序维护、安全防范等事项管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。协议关于物业服务收费标准约定：1.高层住宅物业服务费为1.1元/月·平方米，商业物业2元/月·平方米；电梯费：4-5层0.26元/月·平方米，6-8层0.27元/月·平方米，9-11层0.28元/月·平方米……30-32层0.35元/月·平方米；2.生活垃圾处理费：6元/月·户；3.水费：3.8元/吨；4.电费：业主自行在营业点购买电费。停车收费方式：车位使用人与甲方办理租赁手续，取得车位使用权后，按照露天车位60元/个·月，3元/次·辆；车库车位130元/个·月、4元/次·辆的标准向乙方交纳。费用支付方式：自2017年1月1日起由业主每3个月向乙方缴纳一次物业、电梯、卫生等有关费用，每3个月的第一个月的10号之前缴纳该3个月的物业管理服务费、电梯费和生活垃圾处理费。协议关于违约责任约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费用、电梯等费用，应按照剩余部分金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。如有个别业主未按照规定缴纳物业服务等费用，乙方除保留采取法律途径追缴有关费用外，甲方也可以从欠费住户的有关账务往来中加倍扣除并足额支付给乙方。开元物业公司于2017年1月1日开始正式提供服务，自2017年12月31日退出该小区物业管理。服务期间夏亚玲未交纳过物业服务等相关费用。一审法院认为，开元物业公司与西安市莲湖区西桃园社区居民委员会签订的《物业服务合同》，合法有效，对世纪大厦小区的住户均具有约束力，该小区住户均应当遵守和执行。开元物业公司作为该小区物业服务公司，为小区提供物业服务，双方形成物业服务关系，夏亚玲应向开元物业公司交纳相应的物业管理费用等，夏亚玲自2017年1月1日起未缴纳物业服务等相关费用，构成违约，现开元物业公司主张2017年1月1日至2017年12月31日其服务期间的物业服务费1649.08元、电梯费404.77元、生活垃圾处理费72元之诉讼请求，于法有据，予以支持；关于开元物业公司要求夏亚玲承担滞纳金一节，根据夏亚玲辩称，开元物业公司在物业服务过程中存在服务不到位情况，但是夏亚玲仍然享受了开元物业公司提供的物业服务,并不能以此为由拒绝支付相应的物业服务费。若业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由而拒交物业管理费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,最终将损害到绝大多数业主的权利。对夏亚玲逾期缴费产生的滞纳金之诉请，因双方合同中关于滞纳金约定过高，酌情予以调整，以欠缴费用2125.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2017年1月1日起至实际支付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告夏亚玲于本判决书生效后五日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1649.08元、电梯费404.77元、生活垃圾处理费72元，以上合计2125.8元；二、被告夏亚玲于本判决书生效后五日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司滞纳金（以2125.8元为基数，自2017年1月1日起至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告夏亚玲负担（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西安市莲湖区西桃园社区居民委员会与开元物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。夏亚玲系西桃园世纪大厦业主，开元物业公司为西桃园世纪大厦提供物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。上述《物业服务合同》对双方均具有法律约束力。开元物业公司提供物业管理服务期间，夏亚玲未交纳物业服务各项费用，构成违约。开元物业公司起诉要求夏亚玲支付其服务期间产生的物业服务费1649.08元、电梯费404.77元、生活垃圾处理费72元，于法有据，应予支持。开元物业公司依据《物业服务合同》约定要求夏亚玲承担违约金，夏亚玲主张开元物业公司提供的物业服务不符合标准，一审法院以《物业服务合同》中约定的违约金计算标准过高，对违约金计算标准酌情予以调整，并无不妥。夏亚玲主张其应当交纳的物业服务费为每平方米小于0.7元减去车位费、广告费、购买钢丝绳的费用，没有依据。夏亚玲上诉要求开元物业公司向其提供该公司的资质证书复印件，因夏亚玲在本案审理期间未提出反诉，故其该请求并非本案审理范围，本案应不予处理。综上所述，夏亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由夏亚玲负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月二十三日书记员  张 佩