广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初74号 原告：中国农业银行股份有限公司凭祥市支行，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路146号。 负责人：闭卫东，该行行长。 委托诉讼代理人：磨倩兰，女，1990年11月15日出生，壮族，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：张慧，女，1975年1月12日出生，壮族，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：周聪明，男，1989年11月16日出生，汉族，户籍地福建省南安市，现住广西壮族自治区凭祥市。 被告：凭祥市宝鼎房地产开发有限公司，住址地广西壮族自治区凭祥市南大路418号（南山工业园中医堂1号楼）。统一社会信用代码：91451481697648121K。 法定代表人：陈勇。 案由：金融借款合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年1月15日。 开庭日期：2020年3月11日。 原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行（以下简称农行）诉讼请求：1.解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120140010527），周聪明立即向农行归还贷款本金221817.96元、正常息5386.81元、罚息67.73元、复利71.87元，共计227344.37元（正常息、复利、罚息暂算至2019年10月16日止，此后至债务履行之日的正常息、复利、罚息另计偿还）；2.周聪明在提供的抵押物价值范围内承担抵押担保责任，农行对凭祥市南大路418号宝鼎名邸13幢905号房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.凭祥市宝鼎房地产开发有限公司（以下简称宝鼎公司）承担连带偿还周聪明贷款本金、正常息、复利、罚息责任。事实和理由：农行与周聪明、宝鼎公司于2014年2月8日签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：45020120140010527。合同约定：借款人周聪明向农行借款266000元，购买位于凭祥市南大路418号宝鼎名邸13幢905号房，借款期限自2014年2月8日至2034年2月7日止，共计240个月；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人宝鼎公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，由抵押人周聪明按合同10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物详见合同第三十四条抵押物清单。合同签订后，农行于2014年3月3日到凭祥市房地产管理所办理抵押登记手续，登记证号：凭房预凭祥镇字第20140365号。2014年2月8日，农行按合同第三十条的约定将全部借款划入账户：凭祥市宝鼎房地产开发有限公司，账户：20×××12。农行已履行了合同义务，但周聪明自2019年5月8日起没有按合同约定按期足额偿还借款本息，至2019年10月16日，周聪明尚欠贷款本金余额221817.96元，正常息、罚息、复利5526.41元，共计227344.37元，其中：未到期本金216851.54元，逾期违约6期本金4966.42元，正常息5386.81元、罚息67.73元、复利71.87元，逾期违约本息10492.83元。周聪明的行为已违反了合同第十二条第12.4款第（2）项关于借款人未按约定按期足额偿还借款的约定，已构成严重违约，农行有权提前收回已发放的借款并提前行使担保权。为了维护农行的合法权利，确保农行的贷款安全，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》等有关法律的规定，请求法院依法判如所求。 被告答辩意见：周聪明、宝鼎公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 查明事实：农行与周聪明、宝鼎公司于2014年2月8日签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：45020120140010527。合同约定：借款人周聪明向农行借款266000元，购买位于凭祥市南大路418号宝鼎名邸13幢905号房，借款期限自2014年2月8日至2034年2月7日止，共计240个月；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；担保方式为：阶段性保证+抵押，由阶段性保证人宝鼎公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，由抵押人周聪明按合同10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物为凭祥市南大路418号宝鼎名邸13幢905号房。合同签订后，农行于2014年3月3日到凭祥市房地产管理所办理抵押登记手续，登记证号：凭房预凭祥镇字第20140365号。2014年2月8日，农行按合同第三十条的约定将全部借款划入凭祥市宝鼎房地产开发有限公司，账户：20×××12。农行已履行了合同义务，但周聪明自2019年5月8日起没有按合同约定按期足额偿还借款本息，至2019年10月16日，周聪明尚欠贷款本金余额221817.96元，正常息、罚息、复利5526.41元，共计227344.37元，其中：未到期本金216851.54元，逾期违约6期本金4966.42元，正常息5386.81元、罚息67.73元、复利71.87元，逾期违约本息10492.83元。 本院意见：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周聪明、宝鼎公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证等诉讼权利。 农行与周聪明、宝鼎公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120140010527）系签订各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性的规定，合法有效，签订各方当事人应当按照约定履行自己的义务；农行已按合同约定将钱款划入宝鼎公司账户，但周聪明自2019年5月8日起未按合同约定按期足额偿还借款本息，致使农行不能实现合同目的，农行因此要求解除《个人购房担保借款合同》并要求周聪明立即归还贷款本息、罚息、复利的请求合法有据，本院予以支持。根据合同约定，阶段性保证人即宝鼎公司应自借款发放之日起至办妥以农行为抵押权人的抵押登记手续后贰年为周聪明的债务承担连带保证责任。 周聪明以其所预购的凭祥市南大路418号宝鼎名邸13幢905号房为农行设定抵押权，农行对此项请求权进行了预告登记，但由于周聪明对该房尚未取得产权证，农行作为该房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对该房已享有现实的抵押权。根据相关法律规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故农行的抵押权并未设立，农行要求对拍卖、变卖该房所得价款享有优先受偿权没有法律依据。 判决主文：一、解除中国农业银行股份有限公司凭祥市支行和周聪明、广西凭祥市宝鼎房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120140010527）； 二、周聪明偿还中国农业银行股份有限公司凭祥市支行借款本金221817.96元、正常息5386.81元、罚息67.73元、复利71.87元，共计227344.37元（正常息、复利、罚息暂算至2019年10月16日止，此后的正常息、复利、罚息按上述合同约定计至本案生效判决规定的履行期限最后之日止）； 三、广西凭祥市宝鼎房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；其在承担担保责任后，有权向周聪明追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司凭祥市支行其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 义务人应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4710元，减半收取计2355元，由周聪明、广西凭祥市宝鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于崇左市中级人民法院。 审判员 刘 琼 二〇二〇年三月三十一日 书记员 苏冬兰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… …… ……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。