江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初1415号原告：陈禹屹，男，1986年8月15日出生,汉族,居民，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王飞，江苏六仁律师事务所律师。被告:王峰，男，1976年12月10日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：陈兆甫，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。第三人：陈明，男，1974年1月7日出生，汉族，居民，住涟水县。第三人：程雪梅，女，1974年1月6日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：辛立建，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告陈禹屹诉被告王峰房屋租赁合同纠纷一案，该案被指令审理后，本院于2019年3月8日受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。后经被告申请，本院依法追加陈明、程雪梅为本案的第三人参与诉讼。原告陈禹屹的委托诉讼代理人王飞，被告王峰及其委托诉讼代理人陈兆甫于第一次开庭时到庭参加诉讼；原告陈禹屹及其委托诉讼代理人王飞，被告王峰及其委托诉讼代理人陈兆甫于第二次开庭时到庭参加诉讼；原告陈禹屹的委托诉讼代理人王飞，被告王峰及其委托诉讼代理人陈兆甫，第三人程雪梅的委托诉讼代理人辛立建于第三次开庭时到庭参加诉讼，第三人陈明经本院公告送达，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间存在房屋租赁合同关系，房屋租赁合同合法有效，并将房屋交付给原告使用；2、判令被告支付原告实际损失800元（暂计一个月，实际应支付到房屋交付之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第1、2项诉讼请求变更为：1、要求被告继续履行原租赁合同，并将房屋交付给原告使用，从交付之日起使用至2020年4月22日；2、要求被告赔偿原告实际损失，按照800元/月的标准，从2018年8月23日起计算至实际交付之日止。事实与理由：原告与陈明于2018年4月22日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租第三人陈明象富华庭的房屋，租金每月800元，租赁期限为2年。合同签订后，原告依约支付了租金，但陈明却在合同签订的第二天就将该房屋出售给了被告。由此，原告多次与陈明以及被告沟通，要求交付房屋，赔偿损失，但是陈明以及被告均不同意，已经构成严重违约。综上，为保护原告的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告王峰辩称：原告所诉无事实和法律依据。原告和陈明所签的房屋租赁合同在被告和程明、程雪梅所签订的房屋买卖合同之后，且该租赁合同并未生效，故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈明未作陈述。第三人程雪梅述称：陈明与原告签订的租赁合同，其不清楚。因原告不要求其承担责任，且其和陈明已离婚，故本案与其无关。经审理查明：2010年6月，第三人陈明的房屋因象富百货工程建设的需要被纳入拆迁范围。后陈明因产权调换取得了象富华庭小区3栋2103室的房屋。2018年3月13日，陈明出具收据一张：今收到王峰购买象富华庭3号楼2103室的购房定金2万元。如买方违约，定金不退，并承担中介费；如卖方违约，双方赔偿买方，并承担中介费。房价总计45万元整。2018年3月26日，陈明出具收条一张：本人收到王峰购买涟水县象富华庭小区3号楼2103室首付款7万元，之前道付5万元，还欠38万元整。同时备注之前的收条已作废。2018年4月23日，陈明、程雪梅（甲方）、被告（乙方）、中介方涟水浩洋房产信息咨询服务部签订安置房买卖合同，该合同约定：甲方将位于涟水县出售给被告，总价45万元。乙方一次性付给甲方购房款2万元整，签订合同当日甲方将水、电、煤户头过户给乙方。剩余房款43万元整，待甲方交房当天，乙方直接支付给甲方。2018年5月20日，程雪梅（陈明前妻）在一份承诺书上签名：本人陈明、程雪梅将象富百货3号楼2103室卖给王峰就交房一事承诺如下：此房屋于2018年5月29日前将房屋按照买卖协议约定交于王峰。如不能如期交房，本人自愿承担违约金人民币伍万元。2018年5月20日，被告王峰及王峰父亲的银行卡分别刷卡7.4万元、14.6万元到涟水浩洋房产信息咨询服务部账户。2018年5月29日，涟水浩洋房产信息咨询服务部出具收条一张：今收到王峰购象富百货3号楼2103室房屋尾款肆拾万元整，剩余尾款五万元待2018年5月29日交付钥匙后一次性付清尾款伍万元整。同时该收条上还备注：收到伍万元整尾款谷金玉2018年5月28日。审理过程中，原告称其于2018年5月28日还刷卡支付了5万元到涟水浩洋房产信息咨询服务部账户，共计刷卡支付了27万元到涟水浩洋房产信息咨询服务部账户，其余的款项18万元，均由其多次以现金方式支付给陈明。2018年5月20日，王峰就本案所涉的房屋与涟水天达燃气有限公司签订了供气合同。此外，王峰与陈明还到供电公司申请将涉案房屋用电户头进行更名过户。审理过程中，本院与程雪梅进行了谈话，程雪梅称：2018年5月20日承诺书上程雪梅的名字是其本人所签，承诺书的内容是中介方所写。同时，其还称因被告王峰支付了18万元给陈明，为此事，其和陈明还在中介处吵架了。另查明：2018年4月22日，陈明与原告签订房屋租赁协议，将位于涟水县租赁给原告，租赁期限为2年，合同自2018年4月22日至2020年4月22日止，租赁期满前一个月双方协商一致后可以续约，否则该合同到期后自动终止。水、电、气由陈明承担，物业费由陈明承担。租金为每月800元，每24个月一付。陈禹屹支付给陈明3000元租房押金，租金为转账支付。陈禹屹在承租期间有权将房屋转租出去。2018年4月22日，张中轩的账户向陈明的账户转账16000元。原告称其和张中轩一起打算到涟水开龙虾店，因居住需要故在涟水租房。后经朋友介绍承租了陈明的房屋。张中轩同意本案所涉租赁合同下的权利及所支付的1.6万元均由陈禹屹来主张。还查明：2019年1月20日，淮安市汇融置业有限公司出具证明一份：王峰购买拆迁户陈明二手房，该房屋坐落于象富华庭小区3号楼1单元2103室。本小区所有业主的房产证正在办理之中。本小区由淮安市汇融置业有限公司为涟城镇人民政府代建的安置小区。特此证明。再查明：原告在庭审中称其通过朋友介绍承租了陈明的房屋，合同签订当天缴纳了部分租金，因为当天未能缴清全部租金，故未拿到钥匙。后其多次联系陈明，均未联系上，故一直未能入住涉案房屋。原告陈禹屹后因种种原因未在涟水开办龙虾店。被告王峰于2018年6月2日起入住涉案房屋并购置了部分物品。2018年6月12日，被告王峰因原告陈禹屹要入住涉案房屋而报警，后公安机关认为系民事纠纷，未作进一步的处理。庭审中，原告要求被告交付房屋给其使用，但不同意按照原租赁合同的约定支付租金。被告不同意交付房屋给原告使用，也不同意向原告支付被告已交付的1.6万元。本案的争议焦点为：1、本案所涉的租赁合同是否成立于买卖合同成立之先；2、本案是否适用“买卖不破租赁”原则即被告是否应继续履行原告与陈明之间的房屋租赁合同，交付房屋给原告使用，并赔偿原告实际损失。本院认为：就第一个争议焦点，本案所涉的租赁合同成立在先。理由是：虽然被告王峰于2018年3月向陈明交付了定金及首付款，但该定金只是为了保证买卖合同的履行而约定由买受人支付出卖人一定数量的货币作为担保，首付款也只是说明双方存在买卖房屋的意思表示，并不表示双方之间的合同已成立。同时，根据相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，陈明虽于2018年3月26日交付了房款7万元，但该房款数量与最终的数量存在较大差距，故不宜认定其已履行了主要合同义务。本案中，被告王峰与陈明、程雪梅于2018年4月23日签订了房屋买卖合同，故双方之间的买卖合同成立于2018年4月23日。综上，本案所涉的租赁合同成立于买卖合同成立之先。就第二个争议焦点，本案不适用“买卖不破租赁”原则即被告不应继续履行原告与陈明之间的房屋租赁合同，也不承担交付房屋及赔偿损失的义务。理由如下：1、“买卖不破租赁”原则的适用必须具备三个条件：其一，原房屋租赁合同仍然有效；其二，租赁物已交付于承租人；其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。尤其是租赁物必须交付承租人使用，且承租人继续占有租赁物。如果承租人对租赁物未占有，说明其对租赁物没有使用收益，无此收益，则失去了强化租赁权的基础。作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有占有租赁物，承租人才能取得对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。本案中，原告并未实际占有使用涉案房屋，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。2、根据合同法及相关司法解释的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同的效力及于受让人，那么原租赁合同的权利及义务则由受让人来享有及承担，故如被告将房屋交付给原告使用，原告有义务向被告支付租金。但原告已明确表示不同意按原租赁合同的约定向被告支付租金，故原告要求被告交付房屋给其使用没有法律依据。原告向原房主陈明交付的部分租金，其可以要求陈明予以返还。3、本案中，原告在租赁合同签订后并未实际占有使用涉案房屋，且此后两三个月均未入住，而是由买受人在2018年6月2日入住即实际占有使用，故原告与陈明之间就该租赁合同并未完全履行。同时，本案的租赁合同也未进行登记公示，且承租人也未占有使用房屋，该房屋仍处于出租人占有之下，房屋买受人原告无从知晓房屋租赁的事实，其对此并无过错，故于此相应的法律后果不应由原告来承担。4、本案的房屋已由买受人王峰实际占有使用，且其不同意将房屋交付给原告使用，故原告要求被告继续履行租赁合同已为履行不能。综上，原告要求被告履行租赁合同，交付房屋并赔偿损失的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下:驳回原告陈禹屹的全部诉讼请求。案件受理费175元，公告费600元，合计775元，由原告陈禹屹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××97）。审 判 长  翟春花审 判 员  张 健人民陪审员  李一尧二〇二〇年三月十九日书 记 员  罗 蒙附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。