河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初18223号原告:刘涛，1989年12月13日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：游俊峰，河南天坤律师事务所律师。被告:李贤，女，1988年4月18日出生，汉族，住郑州市。被告：赵发，男，1982年5月13日出生，汉族，住郑州市。二被告共同委托诉讼代理人：王二现，河南长胜源律师事务所律师。第三人：郑州优旭房地产营销策划有限公司第二分公司，住所地郑州市管城区腾飞路西、七里河路南1号商业1-3层105号。法定代表人：张彦敏，负责人。委托诉讼代理人：赵维峰，经理。原告刘涛与被告李贤、赵发，第三人郑州优旭房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称优旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛的委托诉讼代理人游俊峰，被告李贤、赵发的共同委托诉讼代理人王二现，第三人的委托诉讼代理人赵维峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除原告与二被告于2018年4月14日、2018年8月27日签订的《房屋买卖协议》；2.依法判令二被告向原告退还购房款637000元，支付违约金318500元，合计955500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过第三人提供的房源信息同二被告于2018年4月14日、2018年8月27日签订《房屋买卖协议》两份，向二被告购买房屋两套，协议签订后原告依据协议约定向二被告支付了两套房屋的购房款637000元。目前，交房期限已至，但二被告拒绝向原告交房，又不按照协议约定向原告退还购房款、支付违约金，原告为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：一、原、被告2018年4月14日、8月27日分别签订的《房屋买卖协议》各一份、河南宪鹏律师事务所豫宪律见字第0414号、第0827号《律师见证书》各一份及相关材料一套。证明：1.上述两份《房屋买卖协议》合法有效，二被告应当按照协议的约定向原告交付房屋。2.二被告承诺房屋的位置位于郑州市中学南边，2019年上半年可以向原告交房。3.依据《房屋买卖协议》的约定及《律师见证书》中二被告的声明、承诺，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。二、中国建设银行股份有限公司郑州御玺支行《客户交易详细信息》二份、《个人活期帐户交易明细》一份、《收款条》三份。证明原告已按照《房屋买卖协议》的约定，按时足额向被告支付了两套房购房款637000元。三、《收据》二份、《POS签购单》三份。证明原告通过第三人向二被告购房，第三人向原告承诺所购房屋真实存在，原告向第三人支付信息服务费60000元。四、原、被告微信聊天截图三份、南曹鸿苑小区位置截图一份。证明签订《房屋买卖协议》前，二被告及第三人均承诺涉诉房屋真实存在，房屋位于郑州市中学南边的南曹鸿苑小区。经原告代理律师持《调查令》向野曹村村民委员会、南曹乡重点工程指挥部工作人员了解得知，南曹鸿苑小区并非野曹村的安置房，野曹村目前并没有建成的安置房，也没有在建的安置房，因此二被告已构成根本违约。五、阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司出具的《河南增值税普通发票》一份。证明本案的诉讼费、保全费、保险费等费用应当由二被告承担。被告李贤、赵发辩称，原、被告双方签订合同后，因政策原因，至今没有对被告进行安置，所建成的安置房，尚有部分房屋未进行分配，因此被告没有违约行为。并提供郑州市××区南曹乡野曹村村民委员会出具证明一份，证明野曹村金岱路、豫十路、乐山路项目宅基地征迁补偿已结算，本村涉及项目拆迁的村民暂时未有分房安置，李贤暂时未分房安置。第三人优旭公司辩称，其没有给原告介绍第二套房子，双方签订合同内容很完善，又有律师见证。其没有给原告提供虚假村民信息，是正常的拆迁户，双方纠纷与其没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：被告李贤、赵发系夫妻关系。2018年4月14日，原告刘涛（乙方、买方）与被告李贤（甲方、卖方）、赵发（××）签订《房屋买卖协议》，主要内容为：一、房屋的基本情况。2017年9月8日，甲方作为郑州市××区南曹乡野曹村145号的户主，与郑州市××区南曹乡重点工程指挥部、南曹乡野曹村支部委员会、南曹乡野曹村村民委员会签订了档案编号为53-005号《管城回族区南曹乡野曹村金岱路、豫十路、乐山路项目宅基地征迁补偿协议书》。根据拆迁补偿方案，甲方作为户主，证号为9303107的宅基地可获得安置房屋800平方米。现因甲方急需资金，自愿将上述安置房中的92平方米安置房一套卖给乙方所有。房屋大概位于郑州市××区南曹乡郑州市管城29中学南边（详细位置、楼号、楼层、实际面积以交房时甲方在指挥部随机抽取的为准）。安置房预计在2019年上半年交房，甲方应当在分得房屋当日向乙方交付。××赵发（系甲方丈夫）同意甲方出卖该安置房，对甲方的出卖行为没有任何不同意见。二、房屋总价款322000元，折合每平方米3500元，该房款不含事后办理房产证等手续需向政府部门交纳的税费。该房款为不变价格，甲方事后不得以市场行情变化或其他任何借款为由要求乙方多支付任何房款。本协议签订当日乙方按甲方指定账户一次性向甲方支付购房款322000元。乙方将房款支付至该账户后视为乙方已履行完毕付款义务。三、甲方分得房屋当日将房屋交付给乙方；乙方收到房屋钥匙后视为甲方已完成交房义务。双方一致同意：交付房屋时房屋实际面积与本协议约定面积不一致的，按照成交价据实结算。四、甲方为乙方办理花名册（网签）更名手续所需合理费用由乙方承担；若花名册（网签）无法直接更名，甲方应当在取得房屋产权证之日起10日内，与乙方办理好相关过户手续。因房屋产权过户双方依法各自所须缴纳的各种税、费等，由乙方承担。五、若因房屋性质短期内不能进行房屋过户的，甲方应保证乙方对房屋享有完全的所有权且不受甲方及其他人的任何约束与限制。六、若因甲方将房屋出卖给他人或没有房屋交付等原因导致不能如期向乙方交付房屋的，则乙方有权解除本协议，解除本协议后甲方除应退还乙方所交付的本金外，还应向乙方支付相当于当时房屋总价款50%的违约金。2018年8月27日，原、被告双方又签订了《房屋买卖协议》一份，该协议注明：“2018年4月14日原告曾购买二被告一套92平方米的安置房，此次乙方属于再次购买，与2018年4月14日的不是同一套安置房。”其他内容与2018年4月14日双方签订的《房屋买卖协议》内容一致。原、被告针对上述购房事宜，共同委托河南宪鹏律师事务所分别对两份《房屋买卖协议》的签订过程进行了见证，该所分别出具豫宪律见字第0414号、第0827号《律师见证书》，证明了本案原、被告在见证律师面前签订上述两份《房屋买卖协议》时，均精神状况正常，意思表示清楚，签字真实有效。经查，上述两份《律师见证书》均附有原、被告于协议签订当日共同出具的《声明书》及档案编号为J3-005的《管城回族区南曹乡野曹村金岱路、豫十路、乐山路项目宅基地征迁补偿协议书》（以下简称《征迁补偿协议书》）。其中《声明书》中载明：声明人李贤、赵发确保所签房屋买卖协议中安置房真实存在，如因房屋不存在或有重大瑕疵或其提供的书面资料不真实，致使房屋买卖协议不能履行或无法履行的，自愿承担一切不利后果和法律责任；声明人刘涛签订房屋买卖协议前对安置房的相关状况已充分了解，自愿承担相关法律责任。2017年9月8日，由郑州市××区南曹乡重点工程指挥部、南曹乡野曹村支部委员会、南曹乡野曹村村民委员会作为甲方，与本案被告李贤作为乙方（户主）签订的《征迁补偿协议书》载明：为加快管城回族区南曹乡野曹村金岱路、豫十路、乐山路征迁项目的顺利进行，保证拆迁双方的合法权益，根据《管城回族区金岱路、豫十路、乐山路项目南曹乡野曹村征迁补偿安置工作方案》（以下简称《补偿方案》）的有关规定，本着公开、公正、公平的原则，达成以下补偿安置协议。一、乙方被拆房屋情况：乙方家庭合法宅基地证号为9303107，使用面积为214.50㎡。乙方被拆房屋面积1468.01㎡。其中宅基地证内三层以下（含三层）主体建筑面积为643.50㎡;宅基地证内四层主体建筑面积为214.50㎡；宅基地证内五层以上（含五层）主体建筑面积为291.5㎡；证外四层以下（含四层）主体建筑面积为318.49㎡；证内四至五层未建房屋面积26.91㎡。二、甲方责任：1.甲方按照《补偿方案》对乙方进行公平、公正的补偿。2、乙方在搬迁公告规定的时间内完成搬迁的，经审核甲方负责按照《补偿方案》的规定，支付以下费用：（1)宅基地上建筑物、其他附属物及宅基地证内未建房屋补偿共计728169.70元。（2)过渡费按照乙方宅基地证使用面积三倍的面积，按每月8元／㎡的标准每季度支付一次，费用为15444元，搬家费7000元，拆迁奖励费45000元。实际应得费用共计795613.70元。三、乙方责任：1.乙方应如实提供宅基地证、户口本及身份证等，并对其真实性负责。如经核实乙方有弄虚作假行为，所产生的收益无效，由此造成的后果由乙方全部承担。乙方应当在领取各项补偿费用时将宅基地证或其他使用权证明交给甲方，由甲方统一办理注销手续。2.在拆迁公告规定时间内，乙方应完成搬迁工作。四、过渡期内的拆迁过渡费按合法宅基地证内3层以下面积，每月8元／㎡的标准发放，每一季度付款一次。在过渡期内甲方负责发放过渡费，乙方自行过渡，过渡期为36个月，逾期过渡费按双倍发放。过渡费自《空房验收单》开具之日起计算，过渡期自村庄拆迁率达到95%开始计算。五、乙方待本村统一改造时，按具体补偿安置方案执行。《房屋买卖协议》签订后，原告依据协议共向被告支付购房款637000元。原告提供有第三人加盖公章的两份《收据》载明，第三人于2018年4月10日、4月14日共收取原告南曹安置房信息服务费等共计60000元。庭审中原告称其签订协议之前被告、第三人曾数次带其到郑州市管城二十九中学南部南曹鸿苑在建项目实地看房；原告另提供其与被告赵发的微信聊天记录显示：2019年11月5日之前，原告多次催促被告赵发交房，并询问其双方签署合同购买的安置房屋是否确定和之前看的视频一致，即“在29中东南角，郑州一建正在建造绿化的六楼建筑这个小区”，赵发回复“当然了”并发给原告南曹鸿苑项目建设的视频图片。针对原告陈述与举证，被告辩称其房屋因政府修路被依法征迁，征迁安置是政府的义务，但目前尚未安置是政策原因；另外，南曹鸿苑小区在立项建设时，其项目部招牌就是修路拆迁安置，该事实在原告签订购房合同前已充分了解。被告提供的郑州市××区南曹乡野曹村村民委员会出具的《证明》载明：“野曹村金岱路、豫十路、乐山路项目宅基地征迁补偿已结算，本村涉及项目拆迁的村民暂时未有分房安置，档案编号：J3-005户主李贤暂时未分房安置”。原告认为，修路拆迁项目并未仅涉及野曹村，被告提供的证据并不能证明二被告一定会分到拆迁安置房，也没有确定安置房的位置，且拆迁安置有多种方式。原告是在第三人及被告带其去看房后，才与被告签订的房屋买卖协议，又由作为专业机构的第三人向其提供中介信息，因此原告已经尽到了合理的注意义务。被告提供的上述证据证明其目前并无《房屋买卖协议》中所确定的安置房，应承担违约责任。第三人对其带原告实地看房的事实不表异议，辩称在小区工程项目门头上都会显示具体的拆迁安置项目，原告了解后感觉没有问题，才签订了合同；被告的房屋已经拆除是事实，野曹村大概拆了四分之一，据了解南曹村安置后还剩400多套房屋，至于会不会分给野曹村已拆迁的村民在等政策；对原告提供的60000元收据，第三人称不能确定收据中公章的真伪，但未提供证据证明其主张。现原告以被告至今未向其交付房屋，且其了解到被告向其承诺的南曹鸿苑小区并非被告所属野曹村的安置房，野曹村目前并没有建成的安置房，也没有在建的安置房，被告已构成根本违约。双方引起争讼。本院认为,二被告系郑州市××区南曹乡（现南曹街道办事处）野曹村村民，其宅基地被依法征迁。原告通过第三人提供的信息与二被告签订《房屋买卖协议》两份，协议中对后续产权证的办理以及可能出现的不同情形也做了全面的约定。双方委托律师对协议签订过程的真实自愿性进行见证，涉案两份《房屋买卖协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系。《房屋买卖协议》签订后，原告依约向被告支付了房款637000元，被告至今未能交付房屋。原告以被告已构成根本违约提起诉讼，请求解除合同，判令被告退还全部购房款并按合同约定按已付房款额的50%支付违约金318500元。被告认为其房屋已被拆迁，房屋未交付并非个人的原因，其不应承担违约责任。根据本院查明的事实，原、被告签订的两份《房屋买卖协议》中约定的出售安置房屋无具体明确的标的物，即使按照双方《协议》约定的房屋大致方位和预计交付时间，被告至今亦仍无法向原告交付具体的房屋，合同目的客观上未能实现。原告要求解除合同、返还已付购房款,符合客观实际且不违反法律规定,本院予以支持。双方争议的焦点是针对原告至今无法取得房屋以实现合同预期目的的事实，被告是否应当承担违约责任。一、经查，原、被告在签订两份《房屋买卖协议》时，被告均提供了其作为乙方与南曹乡重点工程指挥部及南曹乡野曹村支部委员会、村民委员会（甲方）签订的《征迁补偿协议书》。该协议书对被告的宅基地使用面积及被拆除房屋面积等进行了详细的计算，被告依据甲乙双方达成的补偿安置协议，按照《补偿方案》的规定，获得了其被征迁宅基地上的建筑物、其他附属物及宅基地证内未建房屋补偿款728169.70元及相关过渡费、搬家费、拆迁奖励等款项。《征迁补偿协议书》第四条约定了过渡期内拆迁过渡费的发放标准；第五条约定了“乙方待本村统一改造时，按具体补偿安置方案执行”。以上条款说明《征迁补偿协议书》签订时，被告所在的南曹乡野曹村尚未进行统一改造，该村的具体补偿安置方案并未出台。二、原告向被告购买安置房屋，虽然合同中没有明确约定具体位置和交付时间，但依照常理，房屋所处位置、交付时间属于购房人的基本要求，且当事人在合同签订之前已经进行了现场查看。被告作为被征迁的村民既然告知了原告所售房屋的位置，就应对其能够分配到拆迁房屋以及具体位置和交付时间提供证据；原、被告签订的《房屋买卖协议》中虽然对涉案房屋的坐落位置和交付时间约定不明确，但就大体方位和预计交付时间，包括后续产权证书的办理等事宜均进行了相关约定；第三人先期带领原告实地查看了南曹鸿苑小区在建项目，合同预定的交付时间到期后，被告亦仍然认可其曾向原告确定的该安置地点。同时被告在委托律师见证时声明“确保所签房屋买卖协议中安置房真实存在，如因房屋不存在或有重大瑕疵或其提供的书面资料不真实，致使房屋买卖协议不能履行或无法履行的，自愿承担一切不利后果和法律责任”。综上，被告在合同签订过程中对原告存在误导，对造成双方合同目的无法实现的结果，应承担主要责任。原告作为购房人，其购买的是安置房，鉴于安置房具有不同于普通商品房的属性，原告应当预见到不能实现合同目的带来的风险,其在委托律师见证时亦声明“签订房屋买卖协议前对安置房的相关状况已充分了解，自愿承担相关法律责任”。原告作为购房人，对写入双方《房屋买卖协议》的《征迁补偿协议书》具体内容以及合同履行过程中的风险，并未尽到足够的审慎注意义务，作出理性的判断。原告对涉案结果的发生也存在过错，应当适度减轻被告的责任。三、原告请求被告按照其所付购房款50%的标准支付违约金。根据《房屋买卖协议》第六条约定：“若因甲方将房屋出卖给他人或没有房屋交付等原因导致不能如期向乙方交付房屋的，则乙方有权解除本协议，解除本协议后甲方除应退还乙方所交付的本金外，还应向乙方支付相当于当时房屋总价款50%的违约金。”故原告请求被告支付违约金有相应的事实根据和合同依据，本院予以支持。但双方违约金标准约定过高，超出法律规定，本院依法予以调整。综上，本院兼顾双方的过错程度、合同内容、被告占用原告购房款的时间以及原告预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定被告按照原告已付购房款637000元的20%向原告支付违约金，即127400元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、解除原告刘涛与被告李贤、赵发分别于2018年4月14日、2018年8月27日签订的两份《房屋买卖协议》。二、被告李贤、赵发于本判决生效之日起十日内返还原告刘涛购房款637000元。三、被告李贤、赵发于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛违约金127400元。四、驳回原告刘涛其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13455元，减半收取6728元，由被告李贤、赵发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王琦二〇二〇年三月十四日书记员  李娜