贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终141号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托代理人：王琴、李军，系贵州蕴诚律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蒋海娇，女，1990年6月2日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市。委托代理人：吴安元，系安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者。委托代理权限为特别授权代理。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）因与被上诉人蒋海娇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2726号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉诉请：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据双方合同约定及原审查明事实，被上诉人收入与银行流水不匹配，未达到还贷比要求。已明确未能办理贷款系因其收入与银行流水不匹配，也就是说其提供的银行流水不具备真实性，不符合贷款条件，故不予放贷。应属被上诉人的个人原因所致，并非一审认定的非归责于双方的原因。2、双方签订的补充协议即便是一审所说的系格式条款，但系双方真实意思表示，系对主合同的补充合同，在主合同中对合同解除权已经充分明示的情况下，在补充协议中对合同解除权进行一定的约束并未违反国家法律法规的强制性规定，应认定有效。3、双方签订了合同及补充协议，被上诉人在指定无法办理贷款后，应按合同一次性交付房款，其因违约不能办理贷款，不能再以不能办理贷款而享有合同解除权。4、上诉人作为普通民营企业在经营活动中的合法权益应得到充分保障，在正常经营活动中难免会因为一些非自身的客观因素出现一定瑕疵，但不能一概认定应承担相应责任。5、本案未约定在被上诉人“未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额”的情形下享有解除权。一审认为双方签订的《补充协议》为格式条款并否认其效力，并不在一审原告的诉请及主张中，且原审原告未提交证据证明《补充协议》为格式条款，合同是否约定乙方当事人的解除权无关责任免除和加重。6、被上诉人购买的商品房系商铺，具有投资理财性质，不是刚需，本案未能获取贷款的重要原因是被上诉人未能最终配合提供提交办理贷款的资料，故银行未审批该贷款。被上诉人蒋海娇答辩称：上诉人的销售人员亲自跟我说办不到贷款的原因是银行贷款名额限制，本案中我方不承担违约责任。这是属于合同中所约定的非归责于双方的原因导致，故我方请求解除《商品房买卖合同》。双方约定了房屋价款的支付方式，现没有达到我方购房及签订合同的目的，鉴于买房系大额支出，我方不可能一次性全额支出，我无力承担。补充协议系格式条款，排除了我的主要权利，明显违反法律规定。且我的工资是由基本工资加提成组成，与银行流水上显示的每月代发工资不一样。现贷款无法办下来，达不到我方签订合同的目的。请求维持原判。二审中，被上诉人蒋海娇提供普定县王发元外科诊所于2019年11月13日出具的《情况说明》，内容为“蒋海娇在我处上班期间，工资由基本工资加成组成，基本工资汇入蒋海娇卡上，提成现金发放给其本人特此说明”。拟证明蒋海娇的工资由基本工资加提成组成，基本工资汇入蒋海娇卡上，其余提成通过现金发放给本人。上诉人质证表示对真实性予以认可，对证明目的有异议，该情况说明出具时间是2019年11月13日，这个情况说明应交予银行来印证收入的情况，被上诉人在一审立案之后才向法院提交说明，被上诉人未按照上诉人要求配合办理按揭手续，是其自身原因造成按揭无法办理。本院认为，该证据与本案无关联性，不予采信。蒋海娇向原审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告所交的首付款139055元（含首付款128995元、公共维修基金5140元、配套费4920元）；3、本案诉讼费用由被告负担。一审经审理查明：2018年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢4-27），约定由原告购买被告开发的金石希尔顿4号4层27号房屋，总价款为256955元，双方选择的付款方式为首付款+按揭贷款，并约定1、因买受人的原因导致贷款不能或贷款额度不足，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担违约责任；逾期出卖人有权解除合同，并在20日内退还已付款；2、因出卖人的原因导致买受人贷款不能或贷款额度不足的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；3、因非归责于双方的原因，导致买受人贷款不能或贷款额度不足，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人退还已付款及银行同期存款利息。同日，双方签订《补充协议》，第1.2.1条约定“买受人承诺在《商品房买卖合同》预告登记生效次日起10个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续；办理按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳。买受人若逾期未办理完毕，则需按日承担应付未付房款的千分之三违约金给出卖人”；第1.2.2条约定“如买受人在60日内未能获准贷款或全额贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款的万分之三的违约金，否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕退房手续，同时承担总房款10%的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付首付款128995元、公共维修基金5140元和配套费4920元，并向被告提交办理银行按揭贷款所需材料。至今，案涉房屋按揭贷款未能获得银行批准。另查明，在办理银行按揭贷款过程中，被告销售人员告知原告不能办理贷款的原因为银行贷款名额不足，不予贷款；平坝鼎立村镇银行综合业务部出具证明称原告收入与银行流水不匹配，未达到还贷比要求，不予贷款。一审法院认为：在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应遵守合同的约定。在此次商品房买卖中，原、被告双方共同协商选择了首付款+按揭贷款的支付方式，此为双方订立商品房买卖合同的目的和条件之一，由于银行按揭贷款的获准系为有期待可能性的事件，最终是否能够获准贷款非由订立商品房买卖合同的当事人双方决定，而由银行进行审批，因此双方于合同中明确了关于办理按揭贷款的义务，即出卖人通知办理按揭贷款的时间、地点，买受人向出卖人提供申请办理银行按揭贷款所需的全部资料，并出于预见可能性的考虑约定了贷款不能或贷款不足的相关法律后果，以明确合同解除权的享有。商品房买卖于普通人而言系大宗交易，往往与买受人的支付能力息息相关，而买受人的支付能力在购买商品房前一般是固定的，大多数人因不具有一次性付款能力或不愿一次性支付而选择按揭支付的，即为此类合同订立的目的和条件，而当买受人选择按揭贷款的支付方式为出卖人接受后，由于贷款的审批权非由双方能够控制，故双方仅能按照贷款银行的要求完成贷款申请的前期义务，是否批准贷款则由银行决定；而本案中，原告依约提供了申请办理银行按揭贷款所需的材料，且该材料真实有效，同时未有阻碍按揭审批的行为，最终原告是否具有还贷能力，则由银行认定，故该原因应不能归责于原告；而被告已尽通知办理义务，未有阻碍银行审批的行为，最终原告贷款不能，也不应归责于被告；故原、被告已完成合同约定的银行按揭贷款相关事项的义务，原告最终贷款不能，但原因非归责于双方，符合双方合同第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除合同，于法有据；同时依照合同第八条的约定，被告应于15日内向原告返还购房所支付的款项，包括首付款128995元、公共维修基金5140元、配套费4920元。被告主张按照《补充协议》的约定，原告不具有合同解除权，《补充协议》关于此类情形的约定排除了原告根据《商品房买卖合同》所享有的解除权，且《补充协议》为被告事先拟定，重复使用的合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告排除原告解除权的约定无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决：1、即日解除原告蒋海娇与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢4-27）。2、被告于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告支付的购房款项139055元（包括首付款128995元、公共维修基金5140元、配套费4920元）。案件受理费3082元，减半收取1541元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：案涉《商品房买卖合同》应否解除。本院认为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系真实有效的合同。合同约定了双方拥有约定解除权的条件。本案中，无论上诉人是否及时告知被上诉人应补交办理贷款所需资料，因上诉人所提交的资料，银行拒绝为其办理相应的贷款，该原因仍系被上诉人提交的资料不符合银行审批的条件。被上诉人主张上诉人告知其不能办理贷款的原因系银行额度问题。但即使因额度问题无法办理贷款，也应系出卖人的原因导致无法办理贷款。在双方合同中未约定因出卖人原因无法办理贷款或少于其申请的贷款的情况下，买受人享有合同解除权。故根据合同约定，被上诉人无权主张解除合同。二、格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》在上诉人与多个购房户中反复使用，且与《商品房买卖合同》同时签订，符合格式合同的的定义。《补充协议》中的1.2.1和1.2.2条，在不区分未获得贷款的原因的情况下，完全否定了买受人的解除权，仅赋予出卖人合同解除权，并仅约定了买受人的违约责任，显然是通过补充协议变更约定的方式免除了己方责任而加重了买受人的责任并排除了买受人的合同解除权，上诉人并没有采用足以引起买受人注意的方式对该条款作出标识，又没有证明其已经尽了合理提示及说明义务，故该条例作为格式条款应当认定无效。另外，上诉人在原审中以《补充协议》的内容作为抗辩，原审法院对其效力进行审查及认定并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2726号民事判决；二、驳回被上诉人蒋海娇的诉讼请求。一审案件受理费3082元，减半收取1541元，由被上诉人蒋海娇承担；二审案件受理费3082元，由被上诉人蒋海娇承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年三月二十七日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）