河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初3209号原告：周立文，男，1969年2月17日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告：郑利霞（又名郑利侠），女，1974年3月4日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。系周才来前妻。被告：周勇，男，1984年6月18日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。系周才来长子。被告：周金明，男，2000年7月8日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。系周才来次子。原告周立文诉被告郑利霞、周勇、周金明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告周立文，被告郑利霞、周勇、周金明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。周立文向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，确认原告是此房产的所有人，三被告协助办理房产过户手续。房屋位于平顶山市卫东区建设路安培中心院内1号楼1单元中户（价值37000元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：郑利霞与周才来系夫妻关系，二人名下有套房产，位于平顶山市卫东区建设路安培中心院内1号楼1单元中户，2005年8月7日，周立文因住房需要购房，和被告协商签订了《房屋买卖协议》，协议中约定了房屋价格为37000元，房屋无抵押担保，并约定协助周立文办理房屋过户手续。但是周才来于2006年初因病死亡，周立文为了防止过户困难，与周才来的合法继承人即郑利霞、周勇签订了房屋买卖契约，约定注明：平顶山市卫东区建设路安培中心院内1号楼1单元中户房屋房款及房产手续都已交接清楚，合法继承人都已签字确认，此房屋不再有任何纠纷，并有周才来妹妹周爱梅和杜文霞作为见证人。但是周立文一直与被告沟通，办理房屋过户手续，被告都以各种理由拒绝办理过户手续，至今未履行协议中的约定。周立文无奈之下，特诉至法院，请求法院依法判决，维护周利文的合法权益。郑利霞辩称，这个协议是十八年前签的，签过之后我丈夫周才来当年就去世了，现在已经过去十八年了，我认为这个协议可以撤掉我的名字了。当时签字内容我也没有看，且现在我又再婚了，经常因为这件事吵架。周勇辩称，我父母卖房子的事情其并不知情，我父母与周立文签了三次，具体签的内容我不知道，只是最后一次签字的时候喊我过去签字，我也没有看内容，所以我认为签的这个东西和房价不合理。房屋在房产证办下来之前只有使用权，没有所有权，所以这个房屋买卖协议是无效的。周金明辩称，这个时间一开始的背景条件我不知道，且根据郑利霞和周勇的意见，我对当时真正的情况并不了解。这个房屋买卖是不合法的，我们可以把钱退给原先，重新进行评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织参加诉讼的当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审调查及法庭辩论情况确认事实如下：2005年8月7日，周才来、郑利霞为卖方（甲方），周立文为（买方）签订房屋买卖协议一份，内容为：“甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，达成以下房屋买卖协议：1、甲方愿意把位于安培中心院内一号楼一单元14号单元房卖给乙方。2、房屋基本情况以后来办理的房产登记所记载的内容为准，以实际上现存的房屋情况为准，包括房屋面积、结构、基本设施。3、房屋售价叁万柒仟元整。4、房屋于二〇〇五年八月七日交付，兼于房屋存在租赁合同，实际交付可延至八月底。5、房屋交付时，乙方付给甲方购房款壹万伍仟元，甲方交给乙方钥匙。6、甲方负责向乙方转移房产证，并协助办理房产过户手续，甲方转移产权证时，乙方付清剩余房款贰万贰仟元（￥22000）。7、协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。8、协议自甲乙双方签字画押后生效。9、合同见证人王某，负责合同的履行并协调有关事项。”当天，周才来、郑利霞将房屋交付给了周立文。2005年8月8日，周才来、郑利霞向周立文出具收据一份，内容为“今收到周立文购房款壹万伍仟元（15000）整，含押金壹仟元整，押金条作废。”2005年11月3日，郑利霞出具收据一份，内容为：“今收到安培中心院内楼房卖房款柒仟元整，￥7000元，见证人：杜某（霞）。”2006年3月9日，郑利霞出具收条一份，内容为“今收到购房款捌仟元，￥8000，截止2006年3月9日共收到房款叁万元，收款人郑利霞，见证人杜某。”2006年10月22日，郑利霞在邻居杜文霞（侠）家将涉案房屋的房屋所有权证交付给周立文，周立文向周勇交付房屋尾款7000元。当天，周立文与郑利霞、周勇、周才来之妹周爱梅，签订房屋买卖契约一份，内容为：“位于安培中心院内名周才来住房，经有关当事人协商，房款及房产手续都已交接清楚，现经当事人签字后，买卖房屋不再有任何瓜葛。见证人：杜文霞（侠）。”另查明，2005年11月3日，郑利霞以周才来的名义向平煤集团住房资金管理中心补缴房款及维修基金柒仟陆佰叁拾贰元陆角贰分。2005年11月11日，平顶山市人民政府为周才来发放房产契约。2005年12月7日，平顶山市房产管理局为涉案房屋发放房屋所有权证，载明房屋所有权人为周才来，房屋所有权证号为平房权证字第05010113680，面积为49.31平方米。再查明，周勇为周才来与前妻杨玉兰所生。周才来与郑利霞于1997年9月17日再婚，婚后生育周金明。庭审中三被告称周才来于2005年8月底去世，周金明提供周才来的骨灰寄存证一份，证明周才来于2005年10月3日火化，并称周才来具体死亡时间早于火化时间。周才来去世后，周金明先后随其叔叔周中（已故）、姑姑周爱梅生活。2006年11月9日，郑利霞再婚。本院认为，本案的争议焦点为：一、周立文与周才来、郑利霞是否有真实的房屋买卖关系以及买卖合同是否有效？二、郑利霞、周勇、周金明是否应当配合周立文办理房屋过户手续？关于焦点一：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。就本案而言，虽然周才来、郑利霞夫妇在2005年8月7日，出卖涉案房屋时尚未取得不动产登记证书，但根据庭审查明的事实能够认定，签订合同当天，房屋已经交付给了周立文并由周立文居住十余年，且周立文也依约交付了全部房款。2005年11月3日，郑利霞以周才来的名义向平煤集团住房资金管理中心补缴房款及维修基金后，于2005年12月7日已取得涉案房屋的房屋所有权证，涉案房屋在出卖之前及之后均不存在补缴款之外的任何纠纷和争议。周勇、周金明辩称涉案房屋在出卖时尚不具有完全所有权，周才来去世后，涉案房屋应先继承后出卖的理由，本院认为，涉案房屋为周才来、郑利霞的夫妻共同财产，此二人依法享有处分权，而不受任何人干涉，涉案房屋在买卖之时虽尚未完全取得所有权，但因不存在补缴房款及维修基金之外的任何争议，房屋买卖合同依法有效。综上，周才来、郑利霞夫妇与周立文作为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同，意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方皆具有约束力，后双方依约履行交房和支付房款的义务，故，双方之间存在真实的房屋买卖关系，房屋买卖合同有效，周立文系该房屋的所有权人。关于焦点二：涉案房屋系周才来生前处置，并不属于遗产，故不存在权利继承问题。周才来去世之后，郑利霞按要求补缴房款及维修基金并在取得房屋所有权证后交付于周立文，双方之间仅剩下房屋过户义务。本院认为，配合办理涉案房屋的过户手续本是周才来、郑利霞的合同义务，但因周才来在办理房屋过户手续之前去世，周才来的相关权利义务依法应由其法定继承人郑利霞、周勇、周金明承继。本案中三被告参与本案的诉讼，对周才来的财产性权利提出主张，表明其三人愿意继承周才来的权利义务。如三被告不愿意继承周才来的权利和义务，其应明确表示放弃。因此，本案的权利义务并不因为周才来死亡而终止并导致合同无法继续履行，三被告应当在继承权利的情况下，理应承担被继承人的合同债务其中配合办理涉案房屋的过户手续即是郑利霞、周勇、周金明三人共同的义务，因此，郑利霞、周勇、周金明应当配合周立文办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周立文与周才来、郑利霞于2005年8月7日签订的房屋买卖协议有效，平顶山市卫东区建设路安培中心院内1号楼1单元中户房屋（现房产证号为：平房权证字第××号）的所有权人为周立文；二、郑利霞、周勇、周金明于本判决生效之日起十五日内配合周立文办理上述房产的产权变更登记手续，费用按规定承担。案件受理费725元，由郑利霞、周勇、周金明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  戴远哲审 判 员  宋玲玲人民陪审员  梁如冰二〇二〇年三月二十一日书 记 员  韩 静附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国继承法》第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。