广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12302号原告：李松，男，1992年7月24日出生，汉族，身份证住址阳春市，委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460(集中办公区)，统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，经理。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4WODXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告李松诉被告林伟航、许平，被告珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法追加中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）作为第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李松及其委托诉讼代理人黄炳星，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文，被告广昇公司法定代表人李文杰到庭参加了诉讼。第三人浩方公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李松向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.三被告共同向原告双倍返还定金100000元；3.三被告共同向原告返还购房款及赔偿装修款合计122860元。事实与理由：广昇公司代理许平、林伟航销售位于中山市××××号的“广昇深中优荟”房地产项目，三方于2016年12月18日签订房地产认购协议，约定原告以292860元购买广昇深中优荟3栋303房。协议约定，定金50000元，当天先付定金9000元，余下41000元定于2017年12月19日补齐。首期房价款含定金87860元，于2017年12月25日签署广东省房地产买卖合同之日付清，余款205000元，在2018年1月1日前申请按揭付清。签订认购协议的同时，广昇公司安排浩方公司与原告签订委托装修合同一份，以85000元对涉案房屋进行装修。认购协议签订当天，原告向许平、林伟航支付了定金9000元。2017年12月19日许平、林伟航与原告签订广东省房地产买卖合同一份，约定双方的权利义务除与认购书内容相同外，还约定合同签订后双方于2018年6月16日到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，被告于2018年9月1日将涉案房屋交付原告使用。原告于合同签订当天向被告支付了定金41000元及房价款37860元，合计78860元，许平、林伟航也向原告开具了收据。原告还向浩方公司支付了全额装修款85000元。但因原告购买的3栋303房许平、林伟航尚未取得不动产权证书，银行不能办理按揭贷款，被告也没有在合同签订后180天内与原告到政府房地产交易部门办理过户手续，更没有于2018年9月1日将涉案房地产交付原告使用，已构成根本性违约，合同依约解除。原告曾反复与被告交涉要求退还房价款及装修款，被告于2018年11月15日提供了一份格式的退款申请书给原告签署。但签署后被告却不退款，原告又于2019年4月1日向被告发出了解除合同通知书，要求被告双倍返还定金、退还购房款及赔偿装修款损失。被告收函后仍置之不理，严重损害了原告的经济利益。原告现根据《中华人民共和国合同法》的规定，提起诉讼。被告林伟航、许平答辩称，两被告同意解除双方签订的房地产买卖合同，同意返还原告已付购房款37860元及定金50000元。合同中只约定了存在违约的情况下被告只需返还定金及购房款，且上述款项应由广昇公司返还，款项是由广昇公司实际收取，并未实际交付给两被告。装修款与两被告无关，两被告不应承担返还责任。对于被告林伟航、许平的答辩意见，原告回应称，原告向许平、林伟航支付的款项包括了定金及首期款，许平、林伟航应双倍返还定金及退还所交款项。所谓装修也是广昇公司安排原告与浩方公司签订，实际上装修款是包含在购房款里，只是把其分割来做合同而已。被告广昇公司答辩称，广昇公司与许平、林伟航有签订协议，假如涉及产权问题或者无法办证的，所有赔偿由许平、林伟航负责。双方的合同补充合同四约定了所有房款及装修款均由甲方赔付。第三人浩方公司陈述称，浩方公司对原告与被告之间的交易毫不知情，也从未参与。浩方公司也没有与原告建立装修合同关系，没见过原告，也没有授权任何人与原告建立装修合同关系，更为收取过原告的任何装修款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告李松及广昇公司提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2016年12月18日，以许平、林伟航为出售方，以李松为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定由李松认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟3栋303房。认购协议约定在广东省房地产买卖合同签订后，该认购协议即终止。协议签订后，李松支付了9000元购房定金，由许平、林伟航开具了相应收据。2．2017年12月19日，许平、林伟航与李松签订广东省房地产买卖合同，约定李松向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟3栋303房，房产交易总额为292860元，其中定金50000元，李松于2017年12月25日前支付第一期购房款87860元，余下房款205000元办理银行按揭。双方同意在本合同签订之日起180日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年9月1日由林伟航、许平将房地产交付给李松使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给李松；如李松中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作李松悔约处理，本合同即告解除，李松所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给李松。合同还约定其他内容。合同签订后，李松支付了定金及首期款78860元，由许平、林伟航开具了相应收据。4.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为李松单独办理涉案商品房不动产权证。5.庭审中，许平、林伟航主张涉案收据中所加盖的私章是广昇公司雕刻的，但对于认购协议、买卖合同及收据中所加盖的“许平、林伟航”的法律效力予以追认。6.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。7.2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。8.2016年12月18日，李松、李梅与浩方公司签订委托装修合同，约定李松、李梅委托浩方公司装修涉案房屋，李松、李梅需再就本协议项下的装修工程于签署广东省商品房买卖合同前必须向浩方公司一次性或分期支付工程费85000元。9.广昇公司确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于李松购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。李松、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，李松、林伟航、许平签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。李松诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对李松诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李松诉请判令林伟航、许平退还37860元购房款，许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。李松主张广昇公司实际收取前述购房款，应对该款承担连带清偿责任。首先，涉案房地产认购协议已在涉案房地产买卖合同签订之日终止，从房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，李松确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案买卖合同的合同相对方为林伟航、许平与李松，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与李松享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向李松出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。李松对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，李松诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。许平、林伟航主张上述款项实际由广昇公司收取且未向其支付，应由广昇公司承担返还责任，有悖于上述法律规定，对该抗辩意见，本院不予采纳。若许平、林伟航认为广昇公司收取该款项后未向其交付，可另寻途径向广昇公司主张权利。关于装修合同部分。虽涉案装修合同及装修收据是由浩方公司与李松签订及向李松开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司已明确该装修款属于涉案房屋购房款的一部分，该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即李松没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，李松是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即双方签订涉案装修合同只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。由此可见，涉案装修合同并非浩方公司与李松的真实意思表示，该装修合同应认定为未成立。李松主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。又如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向李松返还以装修名义收取的购房款85000元，广昇公司作为代理方，对此不需承担返还义务。关于双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案房地产买卖合同有明确约定购房交纳50000元定金，并且约定若合同正常履行，则在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时已付定金将在最后一期付款时冲抵。若李松中途不买或逾期超过15天付款，则合同解除且许平、林伟航没收定金。由此可见，合同约定之定金50000元具有担保性质。交付定金后，买卖双方平等享有行使定金罚则的权利，虽然涉案合同仅约定许平、林伟航可行使没收定金的权利，但结合订立合同的公平原则，李松同样享有要求双倍返还定金的权利。因此，涉案房产交易因许平、林伟航违约导致无法继续履行，许平、林伟航作为违约方，李松诉请判令许平、林伟航双倍返还定金100000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李松与被告林伟航、许平于2017年12月19日签订的广东省房地产买卖合同；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李松退还购房款122860元并双倍返还定金合计100000元。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4643元（原告已预付），由被告林伟航、许平负担（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年三月十五日书记员 梁敏霞孙永辉