广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25602号上诉人（原审被告）：灏缘科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DJ8YMX1。法定代表人：DAVIDHYLEE（李政钦）。委托诉讼代理人：孙素香，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道兴东社区68区美生创谷二期慧谷401，统一社会信用代码91440300MA5EHG6892。法定代表人：程红松，总经理。委托诉讼代理人：聂春梅，广东鹏讯律师事务所律师。上诉人灏缘科技（深圳）有限公司（以下简称灏缘公司）因与被上诉人深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司（以下简称欧耐赛尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。灏缘公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回欧耐赛尔公司的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由欧耐赛尔公司承担。事实和理由：一审法院认为欧耐赛尔公司存在装修的可能，并根据公平原则，酌定欧耐赛尔公司的装修现值损失为60000元，判决灏缘公司赔偿欧耐赛尔公司50%的损失。一审上述认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1.欧耐赛尔公司的装修未经灏缘公司同意。《房屋租赁合同》第五条第3项明确约定“乙方（欧耐赛尔公司）租用甲方（灏缘公司）房屋后，如需装修，必须填写装修审批表及提供装修方案，报送甲方审定批准”。欧耐赛尔公司的装修未经灏缘公司审批或同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第9条、第13条、第14条的规定处理。该司法解释第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。2.根据欧耐赛尔公司在一审中提供的证据，并经一审法院庭审查明，欧耐赛尔公司的装修发生在2017年7、8月期间，其装修的原因是因为其与深圳市侨商××公司签订《房屋租赁合同》，其装修的目的也是为了履行其与深圳市侨商××公司签订的合同之约定。欧耐赛尔公司与灏缘公司签订《房屋租赁合同》成立房屋租赁关系的时间是2018年7月19日。欧耐赛尔公司装修时，其与灏缘公司尚未成立房屋租赁合同关系。根据合同的相对性，欧耐赛尔公司如存在损失，其应当在其与深训市侨商××公司终止协议时即向该公司主张赔偿。从因果关系上讲，欧耐赛尔公司的装修损失也并非灏缘公司的过错导致的，因此，灏缘公司也无需赔偿欧耐赛尔公司的损失。3.—审法院错误适用公平原则。适用公平原则的前提是双方对损害结果均无过错。在本案中，一审判决已经认定欧耐赛尔公司对合同无效存在过错，不应适用公平原则，而应该适用《合同法》关于合同无效的规定。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，欧耐赛尔公司的损失应当由其自身承担，灏缘公司不应承担任何赔偿责任。4.涉案房屋不属于违法建筑。灏缘公司已就《限期拆除决定书》和《行政强制执行决定书》对深圳市宝安区人民政府、深圳市宝安区土地规划监察局、深圳市宝安区城市管理局、深圳市宝安区新安街道办向深圳市中级人民法院提起行政诉讼，案号为（2019）粤03行初30号，目前该案正在审理中。5.双方签订的《房屋租赁合同》对拆迁后的赔偿事宜已经做了明确约定。根据《房屋租赁合同》第六条第4点之规定“如遇政府拆迁、城市规划抵除或不可抗力的自然灾害及不限于政策范围的需要，甲方不作任何赔偿，按乙方实际使用时间结算费用”。因此，欧耐赛尔公司无权要求灏缘公司赔偿装修损失。综上，请求二审法院依法撤销深圳市宝安区人民法院所作（2019）粤0306民初161号民事判决第三项，改判驳回欧耐赛尔公司的该项诉讼请求。欧耐赛尔公司答辩称：一、涉案房屋系违法违规建筑。灏缘公司对涉案房屋租赁合同无效存在过错，其应当赔偿欧耐赛尔公司损失。二、双方未就合同无效导致的损失赔偿进行约定，法院基于公平原则判令双方对损失承担公平责任，适用法律正确。灏缘公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回灏缘公司的上诉请求。欧耐赛尔公司向一审法院提出起诉请求：1.确认欧耐赛尔公司、灏缘公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令灏缘公司返还欧耐赛尔公司已交纳的房屋押金28,600.00元；3.判令灏缘公司向欧耐赛尔公司赔偿装修残值损失117,775.00元、搬迁费8,800.00元、企业经营损失79,200.00元；4.判令欧耐赛尔公司装修评估费用3,000.00元由灏缘公司承担；5.判令欧耐赛尔公司聘请律师费用12,868.75元由灏缘公司承担；6.判令本案诉讼费和保全费由灏缘公司承担。一审法院认定事实：一、签订合同时间：2018年7月19日，欧耐赛尔公司（乙方）与灏缘公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道大宝路××三楼304号房屋（自有建筑）出租，作为乙方办公使用。二、租赁期间：2018年6月1日至2019年5月24日。三、租赁面积、价格：房屋面积220平方米，月租15,158元（含管理费、不含应交税费）。四、租赁保证金：合同签订时乙方应向甲方预交两个月租金28,600元（另有约定除外）。五、租金缴纳时间：每月5日前交清当月所发生的全部费用。六、合同第五条第八项约定，因该场地房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，甲方已告知乙方知晓，双方已达成共识各自承担因此产生的责任。七、合同第六条附则第五项约定，因该场地属历史遗留问题建筑，政府需要拆迁时，其装修部分的赔偿归乙方，其他赔偿一律归甲方所有，乙方不得阻挠。八、2018年8月2日，深圳市宝安区土地规划监察局、深圳市宝安区新安街道办事处发出《通告》，称原深圳市宝安区鸿××公司及深圳市碧××公司位于宝安区××区××号地块上的建（构）筑物（现为“灏缘科技大厦创新园”、“深圳市大××公司”经营场所等）违反了《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，宝安区城市管理行政执法局已依法作出《限制拆除决定书》，要求当事人自行拆除，该决定书经行政复议、一审、二审行政诉讼，最终由深圳市中级人民法院终审予以维持，鉴于当事人仍未自行拆除上述建（构）筑物，宝安区土地规划监察局已对当事人发出《行政强制执行决定书》，将上述建（构）筑物实施强制拆除，恢复该土地规划用途，要求涉案建筑内的单位或个人于2018年8月31日前搬离并清空相关物品，2018年9月1日将对地块现场进行清场和封场处理。九、欧耐赛尔公司、灏缘公司双方均确认涉案房屋已被拆除。一审法院认为，关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中灏缘公司出租的房屋已经被行政机关确定为违法建筑。故欧耐赛尔公司、灏缘公司双方签订的《房屋租赁合同》无效。关于押金返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故灏缘公司应当返还已收取的押金。欧耐赛尔公司、灏缘公司双方均确认灏缘公司未缴纳2018年8月房屋占有使用费及2018年7、8月水电费，灏缘公司主张应予以抵扣，法院予以准许。欧耐赛尔公司、灏缘公司双方均确认欧耐赛尔公司于2018年8月31日撤出涉案场所，欧耐赛尔公司以2018年8月无法正常使用涉案房屋为由主张不予支付场地使用费，但未提交有效证据予以证明，法院不予采纳。灏缘公司主张欧耐赛尔公司未缴纳2018年7、8月份的水电费，因未抄表，故要求参照2018年6月份水电费金额予以计算。欧耐赛尔公司、灏缘公司双方确认2018年6月份水电费金额为3,539元。欧耐赛尔公司对2018年7月份水电费金额参照2018年6月份金额计算无异议，对2018年8月份水电费金额参照6月份计算有异议。灏缘公司未提交证据证明欧耐赛尔公司2018年8月应缴纳水电费用组成的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，经抵扣，灏缘公司应返还欧耐赛尔公司收取的押金差额9,903元（28,600元-15,158元-3,539元）。关于装修损失的问题。欧耐赛尔公司提交深圳市深××有限公司出具的《报告书》，拟证明深圳市深××有限公司受其委托于2018年8月24日至2018年8月29日期间对涉案房屋室内自行装修装饰、搬迁费、停产停业损失价值进行了咨询评估。该咨询评估结果载明涉案房屋的室内自行装修装饰评估总值117,775元，欧耐赛尔公司主张灏缘公司应予赔偿。灏缘公司主张上述《评估报告》为欧耐赛尔公司单方委托，对其真实性、合法性均持异议。且欧耐赛尔公司主张的装修金额无法确定；即使产生装修损失，亦应按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，由欧耐赛尔公司自行承担。法院认为，双方签订的合同明确约定涉案房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，已经告知欧耐赛尔公司知晓，故可以认定在订立《房屋租赁合同》时欧耐赛尔公司已清楚知晓涉案房屋系违法建筑，应当预见到承租涉案房屋将会产生的经营风险。因此，法院认定双方对涉案合同无效承担同等过错责任，因合同无效造成的损失双方应按照同等过错比例进行分担。欧耐赛尔公司单方委托的《评估报告》，灏缘公司不予认可，故法院不予采纳。法院认为，欧耐赛尔公司承租涉案房屋确有装修的可能。鉴于涉案房屋现已拆除，无法确认装修现值。法院结合日常生活经验，根据公平原则酌定欧耐赛尔公司的装修现值损失60,000元，灏缘公司赔偿欧耐赛尔公司50%的装修现值损失30,000元。关于搬迁费。欧耐赛尔公司依据深圳市深××有限公司出具的《报告书》主张灏缘公司应支付其搬迁费损失8,800元，灏缘公司主张上述《评估报告》系单方委托制作，不予认可，故法院不予采纳。欧耐赛尔公司未能提交其支付搬迁费用的有效证据，应承担举证不能的不利后果，对欧耐赛尔公司该项诉讼请求，法院不予支持。关于企业经营损失。欧耐赛尔公司主张灏缘公司应当按照《咨询评估结果报告》赔偿其企业经营损失，依据不足，法院不予支持。关于装修评估费，法院认为，欧耐赛尔公司单方委托第三方进行咨询评估的费用应当由欧耐赛尔公司自行承担。关于律师费，欧耐赛尔公司请求灏缘公司承担其因本案支付的律师费，缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、确认欧耐赛尔公司与灏缘科技（深圳）有限公司于2018年7月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、灏缘公司于本判决生效之日起五日内向欧耐赛尔公司返还押金人民币9,903元；三、灏缘公司于本判决生效之日起五日内向欧耐赛尔公司支付装修现值损失人民币30,000元；四、驳回深欧耐赛尔公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本案双方当事人确认，灏缘公司系涉案房屋的业主；在灏缘公司与欧耐赛尔公司签署《房屋租赁合同》之前，涉案房屋系由灏缘公司租赁给案外人深圳市侨商××公司，再由深圳市侨商××公司转租给欧耐赛尔公司；欧耐赛尔公司所主张装修行为发生在欧耐赛尔公司与深圳市侨商××公司就涉案房屋存在租赁关系期间；后灏缘公司将涉案房屋从深圳市侨商××公司收回后出租给欧耐赛尔公司。本院认为，本案双方当事人之间存在房屋租赁合同关系。双方当事人对于一审法院确认双方于2018年7月19日签订的《房屋租赁合同》无效以及判令灏缘公司向欧耐赛尔公司返还押金9903元均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于灏缘公司是否应当赔偿欧耐赛尔公司的装修损失。针对灏缘公司的上诉理由，本院认为，第一，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故本案双方签订的《房屋租赁合同》无效，双方当事人在二审期间对此并无异议。本院亦认定双方当事人之间的《房屋租赁合同》无效，故灏缘公司就涉案房屋所提起的行政诉讼，不影响本案的处理。同时，因本院已认定双方之间的《房屋租赁合同》，灏缘公司再以该合同为依据主张其无需承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。第二，欧耐赛尔公司承租涉案房屋后进行一定的装修，符合承租房屋的通常做法。灏缘公司在本案诉讼期间也未否认欧耐赛尔公司存在对涉案房屋进行装修的行为，仅是抗辩称该装修行为并非发生在双方房屋租赁合同关系存续期间。因此，本院认为欧耐赛尔公司主张对涉案房屋进行了装修的可信度较高，本院予以采信。灏缘公司并无证据显示深圳市侨商××公司曾对欧耐赛尔公司的装修行为提出过异议。而灏缘公司作为涉案房屋的业主，其在将涉案房屋从深圳市侨商××公司处收回并继续出租给欧耐赛尔公司时，就应当知晓欧耐赛尔公司已对涉案房屋进行了装修。灏缘公司在与欧耐赛尔公司签订《房屋租赁合同》时及此后合同履行过程中，均未对欧耐赛尔公司此前已实施的装修行为提出异议，应视为灏缘公司对欧耐赛尔公司装修行为的认可。灏缘公司现再以欧耐赛尔公司的装修行为未经过其同意为由拒绝承担装修费用，理由不成立，本院不予支持。第三，欧耐赛尔公司在本案中所主张的装修损失并非系因涉案房屋出租人的改变所导致，而是因为在本案双方当事人之间《房屋租赁合同》履行过程中，涉案房屋因被相关行政部门认定为违法建筑而被拆除所产生的。因此，相关装修损失的赔偿责任应由导致涉案房屋被拆除的责任主体承担。灏缘公司主张欧耐赛尔公司应向深圳市侨商××公司主张装修损失，理由不成立，本院不予支持。第四，因本案双方当事人在签署《房屋租赁合同》时均知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方对于《房屋租赁合同》无效均存在过错。因涉案房屋已经被拆除，相关装修物已无法利用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，双方应按照导致合同无效的过错分担装修物现值损失。一审酌情确定装修物现值60000元并判令双方各承担50%责任，与双方的过错程度相当，未存在明显不合理的情形，本院对此予以确认。综上，灏缘公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费798元，由上诉人灏缘科技（深圳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月十日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。