重庆自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0192民初13503号原告：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。负责人：陈以平，行长。委托诉讼代理人：邹静楸，重庆弘赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：石艳，重庆弘赞律师事务所律师。被告：黄静，女，1974年2月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆东海汉辰房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道139号渝南农贸市场3楼，统一社会信用代码915001137907285214。负责人：伍文波，总经理。委托代理人：王飞飞，公司职工。原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告黄静、重庆东海汉辰房地产开发有限公司（以下简称东海汉辰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托诉讼代理人邹静楸、被告东海汉辰房地产公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼，被告黄静经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄静偿还借款本金2213055.5元，支付截至2019年6月28日的利息131167.17元、罚息4376.94元、复利6163.34元；2.判令被告黄静支付从2019年6月29日起至付清借款本息为止的罚息和复利(罚息以拖欠的借款本金为基数，复利以拖欠的逾期利息和罚息为基数，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算)3.判令原告对被告黄静所有的位于重庆市巴南XX号房屋（重庆市土地房屋预告登记证明：XXXX号）享有优先受偿权，有权对该房屋折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4.判令被告东海汉辰房地产公司对被告黄静上述1、2项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年2月26日，黄静与中信银行重庆分行签订了《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，约定黄静以其房产作为抵押物向中信银行重庆分行申请综合授信额度。同日，中信银行重庆分行与黄静、东海汉辰房地产公司签订了《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，约定：黄静向中信银行重庆分行借款257万元用于购房，所购房屋属黄静所有，东海汉辰房地产公司自《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》生效之日起至黄静取得房地产权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行重庆分行持有之日止对黄静的所有应付款项承担连带保证责任。随后，中信银行重庆分行与黄静、东海汉辰房地产公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定提供黄静购买的位于重庆市巴南XX号房屋作为借款的抵押担保，并办理预告抵押登记。上述合同签订后，中信银行重庆分行于2014年3月14日按约向黄静发放贷款257万元。现黄静出现违约情形，中信银行重庆分行经多次催收，黄静不予归还借款，特诉至法院，望判如所请。被告黄静未答辩。被告东海汉辰房地产公司辩称，不认可本公司应承担连带保证责任。中信银行重庆分行对涉案房屋享有抵押权，依照法律规定，本公司仅对物的担保以外的债权承担担保责任，且本公司已代黄静向银行偿还了按揭贷款40余万元，依照合同约定应仅对黄静所欠剩余本金及利息承担担保责任。中信银行重庆分行主张的利息、罚息、复利过高，请法院依法调整。经审理查明的贷款事实如下：2014年2月，黄静（受信人）与中信银行重庆分行（授信人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，约定中信银行重庆分行给予黄静授信额度330万元，其中基础额度为257万元，附加贷款73万元。授信期限：360个月，自2014年2月26日起至2044年2月26日止。《重庆市预购商品房抵押贷款合同》抵押人：黄静。抵押权人：中信银行重庆分行。主债权：《中信银行个人房产抵押综合授信协议》项下各具体合同所形成的全部债权，包括债权本金、利息及费用等。抵押物：位于重庆市巴南XX号房屋。抵押担保范围：贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）和其他所有应付费用。同月，黄静（借款人）与中信银行重庆分行（贷款人）、东海汉辰房地产公司（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，主要约定黄静向中信银行重庆分行贷款257万元,借款期限360个月，从2014年2月26日到2044年2月26日。贷款执行年利率为浮动利率，按照中国人民银行贷款基准利率上浮10%确定，在贷款期限内，如遇基准利率调整，贷款利率于次年1月1日调整，并自首次利率调整日后每12个月调整一次利率还款方式为按月等额本金还款。罚息利率标准为合同利率的150%。复利计收标准为对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利息计收复利。借款人未按合同及借款借据等文件约定按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息。担保方式为最高额抵押加阶段性保证。抵押物为重庆市巴南区XX号房屋。保证方式为连带责任保证担保，保证人对借款人所有应付款项自合同生效之日起至借款人取得所购房屋所有权证、与贷款人办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交贷款人持有之日止向贷款人提供连带责任保证担保。保证范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、贷款人为实现债权而支出或垫付的费用等。2014年3月14日，中信银行重庆分行向黄静发放贷款257万元。黄静以名下的位于重庆市巴南XX号房屋（重庆市土地房屋预告登记证明：XXXX号）为本案所涉贷款提供抵押担保，办理了预告抵押登记。但截至开庭时，未办理正式抵押登记贷款发放后，黄静未能按约足额还款。截至2019年12月13日，黄静尚欠中信银行重庆分行贷款本金2213055.5元、利息183070.53元、罚息8224.8元、复利11612.45元。本院认为，中信银行重庆分行与黄静签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。中信银行重庆分行按约发放了贷款后，黄静未按照合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，中信银行重庆分行有权宣布全部贷款提前到期，要求黄静偿还全部贷款本息。关于中信银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”涉案房屋上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。因此，中信银行重庆分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋已享有现实的抵押权。涉案房屋至今未办妥正式抵押登记手续，中信银行重庆分行亦未取得房屋他项权证，中信银行重庆分行主张就涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。关于被告东海汉辰房地产公司承担连带保证责任的问题。根据《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，约定“东海汉辰房地产公司自本合同生效之日起至黄静取得所购房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行重庆分行持有之日止对黄静的所有应付款项承担连带保证责任。由此，东海汉辰房地产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，涉案房屋至今未办理正式抵押登记手续，东海汉辰房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄静于本判决生效之日起十日内返还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金2213055.5元，支付截至2019年12月13日的利息183070.53元、罚息8224.8元、复利11612.45元；二、被告黄静于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司重庆分行自2019年12月14日起至贷款本金付清之日止的罚息和复利（罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以尚欠利息和罚息为基数，均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）；三、被告重庆东海汉辰房地产开发有限公司对被告黄静上述一、二项的债务向原告中信银行股份有限公司重庆分行承担连带保证责任。四、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25719元，由被告黄静、重庆东海汉辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何 欣人民陪审员  邓祥洪人民陪审员  孙 利二〇二〇年三月十日法官 助理  李 巍书 记 员  王 筱