江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019)赣0102民初2567号原告：彭子青，女，1983年1月20日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：宋鸣，系江西华星律师事务所律师，执业证号：13606199810431657。被告：南昌正润置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼-4703室（第47层），统一社会信用代码：91360125MA35UT2J83。法定代表人：邓晓宇，职务：总经理。委托代理人：吕淑萍，系该公司职员。委托代理人：邹婧，系江西友达律师事务所律师，执业证号：13601201511738108。原告彭子青诉被告南昌正润置业有限公司（以下简称正润公司）车位纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭子青及委托代理人宋鸣律师，被告正润公司的委托代理人邹婧律师、吕淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月16日，原、被告签订了《商品房定购协议书》，原告认购被告开发的玲珑府项目5#住宅1单元11层1102号和5#住宅1单元18层1802号商品房，被告以申购商品房的人员众多为由，要求购买其商品房每套商品房必须捆绑搭售一个地下车位，并要求原告欲签订正式的两份商品房买卖合同必须先以每个车位178960元的价格在三天内付清两个地下车位款357920元，否则将清退原告所认购房屋。当时为了不丧失认购资格，且周边楼盘亦采用同样捆绑搭售方式销售商品房，原告只好无奈违心地按被告的要求与其签订了两份《玲珑府车位使用权转让协议书》，购买了玲珑府项目两个地下车位，并按被告要求付清了车位款357920元。此后，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》，原告付清了全部购房款。上述房产、车位至今尚未交付。被告利用市场支配地位，在销售商品房时搭售地下车位，违反了法律禁止性规定，双方签订的《玲珑府车位使用权转让协议书》依法应为无效。《玲珑府车位使用权转让协议书》中约定被告转让给原告的B182号、B188号车位所在的地下车库系人防工程，产权归国家所有，该人防工程至今未竣工验收合格，被告亦未取得人防部门颁发的人防工程平时使用证。根据《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。因此，被告对该两地下车位无权进行处分，其处分行为亦损害了社会公共利益，故双方签订的《玲珑府车位使用权转让协议书》亦应属无效。退一步，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告依法可要求解除该两份协议书，并要求被告赔偿经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2018年6月17日签订的合同编号为B182《玲珑府车位使用权转让协议书》和合同编号为B188《玲珑府车位使用权转让协议书》；2、被告返还原告车位款357920元及赔偿利息损失（自2018年6月16日起，以357920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至返还所有款项之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：双方签署的《南昌市商品房买卖合同》第十章第二十二条建筑物区分所有权第（三）项约定，除占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，其他规划的车位、车库由出卖人投资收益，出卖人有权进行经营管理或其他处分行为；该合同附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》已明确约定，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；该合同附件十一《补充协议》第七条第2项约定，地下停车库（位）使用权归被告所有。《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发[2012]5号）虽有规定禁止转让人防地下室，但该通知并非法律、行政法规的禁止性规定范围，仅为地方性规范文件，不能作为确认涉案车位使用权转让协议无效的依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原、被告签订的地下车位使用权转让协议系双方真实意思表示，该协议不因被告对人防工程不享有所有权而当然归于无效。综上，被告对人防车位有使用和收益的权利。《玲珑府地下车位使用权转让协议》中明确约定，原告受让的是人防车位使用权，并非所有权。被告将车位使用权予以转让系其依法行使收益权的一种方式，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张车位使用权转让协议无效，缺乏法律依据，不应获得支持。原告主动申请且获得被告同意后才购买涉案商品房及地下人防车位使用权，原告积极签署相关协议、付清全部房价款及车位价款均系其本人真实意思表示，不存在其所称的捆绑销售。经审理查明：2018年6月16日，原告彭子青向被告正润公司出具《购买玲珑府商品房及地下停车位使用权的申请函》（以下简称《B182车位申请函》），内容为：本人彭子青已知悉贵公司开发的玲珑府项目地下停车位数量有限，为解决本人今后入住停车难题，本人自愿同意在购买玲珑府5栋1102室商品房同时以188960元的价格购买玲珑府项目B182地下停车位使用权并同时向贵公司缴纳该车位使用权转让价款8万元，剩余款项将于本申请出具之日起3日内一次性付清。本人郑重承诺：本人购买贵司推售单位时，会按贵司要求于本申请书出具之日起3日内对所购房屋、地下停车位使用权分别签订正式《南昌市商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议》，并遵守《南昌市商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议》中关于付款及违约相关条款；若本人违反本申请内容及承诺，贵司有权解除与本人签订的所购房屋认购书、《南昌市商品房买卖合同》，另行处分本人所购房屋、车位并没收本人已付购房定金及8万元车位使用权转让价款作为违约金且本人放弃主张调整该违约金数额。同时，贵司有权依约追究本人其他相关违约责任。同日，原告亦就购买B188号地下停车位使用权向被告出具了与上述内容相同的申请函（以下简称《B188车位申请函》）。当日，原告支付了B182、B188停车位的车位款各8万元。2018年6月17日、原告（乙方）与被告（甲方）签订了合同编号为B182《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定：甲方将坐落于南昌市红谷滩新区文宗街36号玲珑府项目第B182号地下车位使用权转让给乙方；签订本协议前，甲方已告知乙方该车位为人防车位，该车位对应的土地使用权期限至2087年5月14日，乙方已完全知悉上述信息；甲方对该车位享有使用管理权及收益权，其有权将对该车位所享有的使用权转让给乙方；该车位使用权转让期限自该车位交付日起计算，截止期限与该项目中车位对应的土地使用年限相同（至2087年5月14日）；如因战争疏散需要、政府政策调整或其他原因，导致该车位所在建筑物被国家依法征收、征用或使用权被收回从而使得本协议无法履行的，双方按照法律规定本着公平合理的原则处理后续事宜，双方均无需为此向对方承担违约责任；乙方应于本协议签订当日一次性向甲方支付车位转让价款178960元；甲方应当在2020年4月30日前向乙方交付该车位，该车位交付时应当符合该车位所在建筑物已取得规划验收批准文件和通过建筑工程竣工验收的条件。该协议特别约定：乙方确认，不论本协议因何种原因解除、终止、无效，乙方仅有按照本合同3.5条约定的车位使用费计算已发生使用费并要求甲方退还剩余使用费的权利，其不得要求甲方额外向其支付任何款项或承担任何赔偿责任；任何一方违反本协议约定，应赔偿另一方损失。同日，双方还签订了合同编号为B188《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定被告将坐落于南昌市红谷滩区文宗街36号玲珑府项目第B188号地下车位使用权转让给原告。该协议书中其他约定内容与上述协议一致。当日，原告支付了B188停车位的剩余车位款98960元。2018年6月25日，原告支付了B182停车位的剩余车位款98960元。同年8月10日，原、被告双方签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：HG1807170125），约定原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区文宗街36号玲珑府5#住宅1单元1102室房屋（以下简称1102房），建筑面积为89.90平方米，单价为每平方米10925.62元，总价款为982213元；原告应当于2018年6月30日前支付首期房价款592213元，余款39万元申请商业贷款支付，被告应当在2020年2月28日前将符合合同约定的商品房交付原告。该合同第二十二条第（三）项“双方对其他配套设施约定如下”约定：除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，其他规划的车位、车库由出卖人投资收益，出卖人有权进行经营管理或其他处分行为。该合同附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》约定：作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；该合同附件十一《补充协议》第七条第2项约定：地下停车库（位）等不包括在本合同标的物范围内，其产权（使用权）归出卖人所有。合同还对违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。2018年9月8日，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：HG1809080011），约定原告购买玲珑府5#住宅1单元1802室房屋（以下简称1802房），建筑面积89.90平方米，单价为每平方米11025.62元，总价款为991203元；原告应当在2018年8月31日前一次性支付全部价款，被告应当在2020年2月28日前将符合合同约定的商品房交付原告。该合同中其他内容与上述商品房买卖合同一致。涉案1102房、1802房的商品房买卖合同分别于2018年8月23日、2018年9月20日办理了网签合同登记备案。合同签订后，原告依约支付了1102房首付款592213元，并以按揭贷款支付了剩余购房款39万元；1802房的购房款原告已一次性全部付清。2019年10月22日，玲珑府项目的人防工程经南昌市人防工程质量监督站验收评定为质量合格。2019年12月20日，涉案地下车库所在建筑物办理了竣工验收备案手续。此外，被告通知了原告办理收房手续，但至今原告未予以收房。2019年4月8日，原告诉至本院。上述事实，由以下证据予以证实：1、《玲珑府车位使用权转让协议书》；2、《南昌市商品房买卖合同》；3、银行卡交易明细清单、收据；4、双方当事人的陈述等。本院认为：本案争议焦点是：1、双方签订的《玲珑府车位使用权转让协议书》的效力如何；2、涉案商品房交易中是否存在违法搭售车位的行为。关于争议焦点1：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”的规定，被告正润公司作为投资建设涉案人防车位的主体，将涉案车位使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式，符合法律规定。《中华人民共和国人民防空法》中并未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖。本案中，原告彭子青与被告正润公司在自愿、平等协商的前提下签订《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定由被告将涉案车位的使用权转让给原告，并明确约定涉案车位的性质为人防车位，且双方对该车位战时的功用及政策调整的影响予以特别约定，原告对此知晓且无异议。因此，涉案车位使用权转让合同并不会影响人防工程的国防功能，不会损害国家利益或社会公共利益。原告购买车位的目的是用于停放车辆，涉案车位是否人防车位并不影响原告实现使用车位的目的，故涉案车位使用权转让合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。买卖合同转移的是标的物的所有权，本案被告仅转让车位使用权，不应适用买卖合同的相关法律法规。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，但该条例系地方性法规，不能对抗合同法第五十二条关于合同无效的规定。关于争议焦点2：被告仅是本市众多房地产开发公司的其中一家，其开发的楼盘“玲珑府项目”也仅是众多楼盘的一个，原告未提供证据证明被告在本市的商品房销售市场具备明显的优势地位。当然，作为购房者的原告在决定购买被告开发的商品房时，其相较于被告确实处在劣势地位，但本市市场上可供购买的商品房并不局限于被告所开发的涉案小区，原告在购买房屋时具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉案商品房。被告将车位使用权的转让对象限为小区商品房的购买者，而非整个市场，故不能认定被告将商品房及车位一并销售有存在影响市场竞争的行为。结合原告出具的车位申请函，可以确定原告在购买商品房的同时选择购买了车位。原告明知车位和商品房住宅的价格，但其在被告处先后购买了两套商品房及两个车位，足以说明原告购买涉案商品房及人防地下车位应当是其多方权衡下自愿选择的结果。原告具有完全民事行为能力，其自愿与被告签订合同，并付清全部款项，应认定为系双方的合同意思自治。综上，原告要求解除双方于2018年6月17日签订的合同编号为B182《玲珑府车位使用权转让协议书》和合同编号为B188《玲珑府车位使用权转让协议书》，并要求被告返还车位款共计357920元及赔偿利息损失，不符合合同解除的条件，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭子青的全部诉讼请求。本案由原告彭子青预交的案件受理费6880元，由原告彭子青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 艳人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年三月二十日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。