广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初14804号 原告：蓝玉冰，女，1973年10月3日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：杨尚士，广西惠金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁家静，广西惠金律师事务所实习律师。 被告：蔡卓萍，女，1987年7月2日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 第三人：方正华，男，1984年8月18日出生，壮族，住广西天等县。 第三人：杨舒，女，1986年11月18日出生，汉族，住广西灵川县。 上列第三人的共同委托诉讼代理人：邹代懋，广西龙登律师事务所律师。 原告蓝玉冰与被告蔡卓萍、第三人方正华、杨舒案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告蓝玉冰的委托诉讼代理人杨尚士、梁家静，被告蔡卓萍的委托诉讼代理人卢贵成，第三人方正华、杨舒的共同委托诉讼代理人邹代懋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝玉冰向本院提出诉讼请求：判令不得执行南宁市兴宁区江宇·世纪城3号楼1803号房屋（以下简称“1803号房”），并解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2015年10月22日，原告与方正华签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买方正华名下的1803号房，总房价660000元，方正华于原告付清房款之日将房屋交付原告使用。合同签订当天，原告即向方正华支付50000元定金，于2015年10月23日和11月6日又分别支付方正华50000元和105000元，于同年11月13日代为偿还该房产贷款、利息及罚息共446426.87元及提前还款手续费2217.09元，剩余房款5000元原告以代偿房屋所欠水电费、物业费等费用的方式支付。原告付清房款后，方正华将房屋交付原告使用。原告于2015年11月27日将房屋出租给他人。但因开发商原因，1803号房一直未办理不动产初始登记，原告亦无法办理转移登记并取得房屋产权证。原告遂于2018年1月12日向南宁市仲裁委员会申请仲裁，要求方正华为原告办理房屋过户手续及支付逾期办证违约金，南宁市仲裁委员会裁决支持了原告的请求。蔡卓萍因与方正华、杨舒民间借贷纠纷而诉至法院，并申请法院对涉案房屋进行查封，因方正华、杨舒未履行判决义务，蔡卓萍申请法院强制执行，法院在执行过程中对涉案房屋进行拍卖。原告为此提出执行异议，但法院裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告已在法院查封之前购买了涉案房屋并支付全部款项及实际占有该房屋，只因开发商的原因无法办理产权过户手续，原告并无过错，故法院不得查封、拍卖涉案房屋。 被告蔡卓萍辩称，根据《中华人民共和国物权法》第四十九条的规定，不动产物权的转让未经登记不发生效力。原告蓝玉冰至今并未对1803号房进行变更登记，房屋产权仍登记在第三人方正华名下，法院拍卖该房屋并无不妥。原告签订的房屋买卖合同约定在合同签订后40天内进行变更产权登记，但直至2016年9月15日被告申请查封房屋前，原告仍未进行房屋权属登记，故原告存在疏忽过错。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人方正华、杨舒共同陈述意见称，第三人对原告蓝玉冰的诉讼请求及事实理由均无异议。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月22日，原告蓝玉冰与第三人方正华通过中介方广西江山房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定原告购买方正华的1803号房，成交总价660000元，购房定金50000元，第一期房款（含定金）400000元于银行通知还款解押当天支付，于公证书作出当天支付余款260000元，同时约定双方于合同签订后40天内共同向房地产登记机构办理产权转移登记，方正华在收齐房款当天将房屋查验交付原告。2015年10月29日，方正华出具《委托书》，授权由黄金清和咸月容到南宁市房屋产权交易中心办理涉案房屋的产权登记及转移手续，该委托书的签订已经南宁市东博公证处进行公证。原告在与方正华签订《房屋买卖合同》当天向方正华支付了50000元定金，另于2015年的10月23日和11月6日分别支付方正华50000元和105000元，于同年11月13日偿还涉案房产贷款、利息及罚息共446426.87元及提前还款手续费2217.09元（贷款银行于当天出具贷款结清证明），其余房款以代偿房屋所欠水电费、物业费等费用的方式支付。原告付清房款后，方正华将房屋交付原告使用，原告于2015年11月27日将房屋用于出租。由于1803号房一直未能办理不动产初始登记，原告亦无法办理产权转移登记并取得房屋产权证，原告于2018年1月12日向南宁市仲裁委员会申请仲裁，请求确认双方房屋买卖合同有效及方正华为原告办理房屋过户手续及支付逾期办证违约金。南宁市仲裁委员会于2018年4月8日裁决支持了原告的请求。2016年9月9日，蔡卓萍因与方正华、杨舒民间借贷纠纷向本院起诉，本院在案件审理过程中于2016年10月13日查封了1803号房，该案经二审终审，最终判决方正华、杨舒连带偿还蔡卓萍借款本金89156元及利息。因方正华、杨舒未履行判决义务，蔡卓萍于2019年3月7日向本院申请强制执行，本院在执行过程中裁定对涉案房屋进行拍卖。原告为此提出执行异议，本院经审查，于2019年9月23日作出（2019）桂0107执异92号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告为此向本院提起执行异议之诉。 1803号房为第三人方正华通过银行按揭抵押贷款方式购买的商品房，建筑面积102.36平方米，该房预登记在方正华名下，未办理不动产权证。该房产办理有预告抵押登记，预抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，不动产登记证明号为邕房预字第1235504号，至今尚未注销。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1803号房为第三人方正华通过银行按揭抵押贷款方式购买的商品房，预登记在方正华名下，方正华于2015年10月22日通过中介方广西江山房地产代理有限公司与原告蓝玉冰签订《房屋买卖合同》，合同双方主体适格，房屋交易价格符合当时二手房市场价格水平，该合同签订于本院保全查封之前，无证据证明原告有与方正华恶意串通转移财产的故意，原告作为善意购买方与方正华签订的《房屋买卖合同》合法有效。而原告在本院对1803号房进行查封之前已支付全部房款并合法占有该房屋，因开发商及后来法院查封原因未能办理不动产权证及产权过户手续，并非原告自身原因造成。原告对涉案房屋享有物权期待权，该权利应优先于一般金钱债权予以保护。综上，原告请求不得执行1803号房屋，本院予以支持。至于原告请求解除涉案房屋的查封，原告可在本案判决生效后另行申请处理。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行坐落于南宁市兴宁区江宇·世纪城3号楼1803号房屋。 案件受理费10400元（原告蓝玉冰已预交），由被告蔡卓萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号:20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁永光 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  刘 芸