山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初147号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权），女，该公司员工。 被告：杨鹏，男，1988年6月28日出生，汉族，杭州联集控股有限公司员工，住济南市。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称济南俊汇公司）与被告杨鹏商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司与杨鹏签订的《恒大城商品房认购书》（认购书编号：0000848）；2.判令杨鹏承担违约金101682元；3.判令杨鹏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月13日，济南俊汇公司与杨鹏签订《恒大城商品房认购书》（认购书编号：0000848），杨鹏认购济南恒大城项目Q-1-1308号房屋，房屋总价款338938元,杨鹏于2017年8月17日前支付定金2万元。按认购书约定，杨鹏应于2018年2月6日前支付首期款30841元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余款项采用分期付款方式自2018年2月13日至2019年8月13日分4期付清。杨鹏于2017年8月13日支付了首期房款50841元（含定金2万元），2018年8月28日支付了二期房款50841元，但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，杨鹏必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为杨鹏放弃购买该房屋，所付款项不予退还，济南俊汇公司无须通知杨鹏，可另行处理该房屋。杨鹏一直占有济南俊汇公司房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致济南俊汇公司房屋出售后，资金一直无法正常回笼,损失严重。为维护济南俊汇公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 杨鹏辩称，签订的认购书没有约定违约后济南俊汇公司有权直接将房子收回，只是约定不按期交款每天承担万分之五的违约金。杨鹏同意解除合同，但不同意济南俊汇公司将已支付的款项全部扣除，济南俊汇公司应当扣除2万元定金后，将房款退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2017年8月13日，济南俊汇公司（甲方、出卖人）与杨鹏（乙方、买受人）签订《恒大城商品房认购书》，杨鹏认购济南恒大城楼盘Q栋楼1单元1308室，建筑面积36.59平方米，房屋总价款338938元。认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项分期付款约定，乙方须于2017年8月17日前支付首期房款30841元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年2月13日前付清50841元；于2018年8月13日前付清67788元；于2019年2月13日前付清67788元；于2019年8月13日前付清101680元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书落款处济南俊汇公司加盖公章，杨鹏签名捺印。 2.认购书签订后，杨鹏向济南俊汇公司支付款项101682元，济南俊汇公司于2017年8月13日、2018年8月28日为杨鹏出具《收据》两份，款项分别为50841元。济南俊汇公司陈述，上述第一笔50841元款项中包括定金2万元，杨鹏不予认可，陈述双方并未约定定金，济南俊汇公司自行将款项认定为定金。 3.因杨鹏未支付剩余房款及签订《商品房买卖合同》，济南俊汇公司于2019年11月4日向杨鹏邮寄《催款并签订商品房买卖合同通知书》，通知杨鹏收到通知后5日内签订《商品房买卖合同》，交清逾期房款及违约金，杨鹏认可收到该通知书。 关于双方争议的济南俊汇公司主张的违约金有无事实和法律依据，本院查明事实如下： 济南俊汇公司主张杨鹏未按约定签订《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，构成违约，且给其造成佣金损失，根据《恒大城商品房认购书》第五条约定，杨鹏支付的101682元应作为向济南俊汇公司支付的违约金。杨鹏认可其不再履行合同，辩称其未按期支付房款，定金2万元应不予退还，且定金2万元亦过高，同意1万元可不予退还，济南俊汇公司将已支付款项全部扣下没有依据，佣金损失也不应由杨鹏承担。 本院认为，济南俊汇公司与杨鹏签订的《恒大城商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方在《恒大城商品房认购书》中对杨鹏签署《商品房买卖合同》以及支付房款的时间进行了明确约定，杨鹏未按认购书约定签署《商品房买卖合同》及支付后期款项构成违约，应承担相应的违约责任，济南俊汇公司要求解除双方签订的《恒大城商品房认购书》有事实和法律依据，本院予以支持。济南俊汇公司以起诉的方式通知杨鹏解除认购书，故认购书自杨鹏收到济南俊汇公司起诉状之日即2020年1月7日解除。济南俊汇公司主张按《恒大城商品房认购书》第五条约定，杨鹏所支付的款项101682元作为违约金不予退还，对此本院认为，认购书第五条从内容看系对杨鹏未按期支付首期款及签署《商品房买卖合同》的违约后果的约定，根据认购书第二条第三项对杨鹏支付首期房款、签订《商品房买卖合同》及支付剩余房款时间的约定内容，未在约定期限签署《商品房买卖合同》不予退还的款项应为2017年8月13日签订认购书至约定的支付首付款的时间之前，杨鹏已支付的定金2万元。认购书第六条在杨鹏履行完毕认购书义务但济南俊汇公司未能为杨鹏保留房号，应双倍返还定金的约定亦可印证，第五条、第六条系分别对济南俊汇公司及杨鹏违约后已支付的2万元定金的处理方式的约定。因此，济南俊汇公司依据上述认购书第五条的约定将杨鹏已支付的全部款项作为违约金没有依据，本院不予支持。杨鹏违约后，济南俊汇公司应采取合理措施防止损失的扩大，自杨鹏逾期付款至其收到济南俊汇公司发出的《催款并签订商品房买卖合同通知书》后的5日(通知书记载的履行时间)，按照认购书第二条第三项约定的每天按未交房款的万分之一的标准计算的违约金数额未超出2万元定金数额。认购书同时约定了定金和违约金，济南俊汇公司主张的违约金数额过高，结合本案案情及济南俊汇公司、杨鹏庭审中的意见，本院对济南俊汇公司主张的违约金按照2万元予以支持。杨鹏虽主张济南俊汇公司自行将2万元认定为定金，但认购书对此已明确载明，故对杨鹏的主张本院不予采信。济南俊汇公司未就佣金支出的必要性提交证据证实，且已超出杨鹏对其违约行为造成的损失的可预见范围，其将佣金作为确定杨鹏支付违约金数额时的考虑因素本院不予支持。综上所述，杨鹏应支付济南俊汇公司违约金2万元，济南俊汇公司可在杨鹏已支付的101682元款项中扣除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与杨鹏2017年8月13日签订的《恒大城商品房认购书》（编号：0000848）于2020年1月7日解除； 二、杨鹏于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金2万元（在杨鹏已支付的101682元房款中扣除）； 三、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3955元，由济南俊汇置业有限公司负担3655元，杨鹏负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  周 慧 二〇二〇年三月十二日 法官助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超