中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申966号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：裴爱国。 委托诉讼代理人：裴保水。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：裴保山。 委托诉讼代理人：裴保水。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。 诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。 再审申请人裴爱国、裴保山因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）确认合同有效纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终212号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 裴爱国、裴保山申请再审称，（一）有新的证据足以推翻原判决。裴爱国、裴保山向二审法院提交了威海市不动产登记中心出具的林淑荣的《不动产查询证明》。该证据载明林淑荣名下并无居住用房，是证明林淑荣签订《顶房协议》目的为购房自住及认定其为购房消费者的关键证据。二审法院既未对该证据组织质证，也未作为裁判根据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条第（三）项规定，《不动产查询证明》应当视为新证据。（二）原审认定事实错误。1.林淑荣签订《顶房协议》的目的就是购买案涉房屋满足生活需求居住。威海市不动产登记中心出具的《不动产查询》载明了林淑荣、裴爱国、裴忠祥名下并无房产。《顶房协议》明确约定房屋的销售和自留权益归林淑荣所有。装修合同、装修押金单据、装修设计图、电费单据、案涉房屋已交付入住事实都能证明林淑荣购房以自住为目的。广信公司原董事姚书诚书面证明、广信公司原财务人员现管理人返聘人员李绍峰录音能够佐证林淑荣购房自住的真实过程。裴爱国、裴保山已经对林淑荣、裴爱国、裴忠祥是刚性需求的消费者及购买涉案房屋满足生活居住完成了相应举证责任，应认定其在广信公司破产案中享有优先受偿权。2.一审、二审对于《顶房协议》的性质认定有误。《顶房协议》的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且林淑荣已通过借款抵顶购房款的方式支付了购房款，因此，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，属于合法有效的书面买卖合同。林淑荣与广信公司之前存在借款合同关系，借款关系终止后转为商品房买卖合同关系。合同名为《顶账协议》，并不影响其实质内容为商品房买卖合同。《顶房协议》共涉及到三套房屋，案涉5-1008、1B-917房屋是林淑荣用于自己和孙子裴忠祥居住的。就非案涉房屋6-1604的履行事实，裴爱国、裴保山向法院提交了林淑荣女儿与房产中介、买房人的买卖合同，明确约定了房款具体支付情况。一审、二审法院对6-1604房屋出售事实认定不清，且以偏概全，推定《顶房协议》是以房抵债协议。3.一审、二审认定《不动产查询证明》与本案没有关联性错误。《不动产查询证明》及5-1008房交付、装修、入住事实证明林淑荣购房满足居住目的。4.一审、二审认定没有取回权基础错误。权利人依据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定行使取回权的权利基础为所有权和其他物权性质的权利，即该基础性权利除了所有权外，还包括用益物权、占有权等他物权。林淑荣已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，裴爱国、裴保山具有要求继续履行办理确权登记的权利。这种权利认定为取回权还是继续履行合同的权利，都不能改变裴爱国、裴保山权利应当优先保护的性质。根据《顶房协议》第二条约定，房屋的自留或是销售，决定权在于林淑荣，广信公司有配合林淑荣办理过户的义务。林淑荣已经通过中介将6-1604房屋出售给第三人，广信公司知情并配合办理了相关手续。林淑荣对于案涉房屋1B-917亦享有处分权，之所以未办理过户是由于广信公司在林淑荣不知情的情况下在该房产上为他人设立了抵押权，非林淑荣自身原因导致，林淑荣对于案涉房屋1B-917亦享有取回权或者要求广信公司继续履行合同的权利。5.《顶房协议》是格式合同，对于林淑荣存在不公平条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，保护林淑荣的合法权利。6.在以房抵债的案件审理中，若权利人符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，或者符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的，同样可以形成优先于一般债权的利益，据此产生针对交易不动产的物权期待权，购房消费者享有优先受偿权。林淑荣、裴爱国、裴忠祥符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条购房消费者的条件，应依法认定为购房消费者，在广信公司破产案件中享有优先受偿权。（三）本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。1.林淑荣系为其与孙子生活需要而与广信公司签订《顶房协议》，购买案涉房屋用于自住，且5-1008已交付入住使用，据此应当认定林淑荣、裴爱国、裴忠祥为购房消费者，享有消费者优先受偿权。2.林淑荣以《顶房协议》的形式与广信公司签订了合法有效的书面买卖合同。广信公司向林淑荣交付房屋5-1008的钥匙，林淑荣已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。林淑荣已经以借款抵顶购房款的方式交付了购房款。林淑荣、裴爱国、裴忠祥名下并无房产，在购买案涉房屋类型为住宅时，应认定林淑荣签订《顶房协议》的目的就是购房用于居住，林淑荣、裴爱国、裴忠祥为消费者购房人。未办理过户登记是由于案涉房屋办理了在建工程抵押、小区整体工程未验收，因此无法进行产权过户，非林淑荣原因造成，林淑荣对于案涉房屋享有排除司法执行的权利。3.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条规定，购房消费者享有优先受偿权，其优先权优先于建设工程价款、抵押权和其他优先债权。即便案涉房屋属于破产财产，因林淑荣、裴爱国、裴忠祥作为购房消费者，对案涉房屋享有优先受偿权，不仅优先于建设工程价款，而且优先于恒丰银行股份有限公司海阳支行对案涉房屋享有的抵押权，广信公司管理人应当继续履行《顶房协议》的约定，协助办理案涉房屋5-1008、1B-917所有权变更手续。裴爱国、裴保山依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。 本院认为，本案再审审查的主要问题是：裴爱国、裴保山对案涉房屋是否享有取回权或优先受偿权。具体分析如下： 第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉两套房屋均不具备办理物权登记的条件,对于其中的5-1008#房屋，虽然裴爱国、裴保山取得了该套房屋的钥匙，但尚未办理物权登记。因此，两套房屋的物权均未设立，裴爱国、裴保山不享有两套房屋的所有权，不具备取回权行使的法律上的基础条件。裴爱国、裴保山对案涉房屋实际占有并享有取回权的主张缺乏法律依据，不予支持。 第二，林淑荣与广信公司签订的《顶房协议》约定：“林淑荣可将所顶房源交予广信公司进行销售，佣金支付标准由双方另行协商，广信公司可自行销售顶账房源，顶账房款扣除销售费用后，偿还林淑荣本金；借款利息自签订正式网签合同之日停止支付；借款本金210万元，以抵顶房款偿还。”因此，该协议的订立目的是消灭因借贷关系产生的金钱债务，而不属于以购买房屋为目的的房屋买卖合同。《顶房协议》所涉三套房屋中，房号为6-1604号的房屋已出售给他人，广信公司将售房款765654元支付给林淑荣。这也证明了案涉房屋交付、转让登记仅是以物抵债的实际履行方式，而非房屋买卖行为，裴爱国、裴保山关于其为消费者购房人身份的主张不能成立。且案涉5-1008#、1B-917#房屋并未办理物权登记，裴爱国、裴保山基于《顶房协议》所享有的权利为债权，并无任何物权属性，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议也未形成优先于一般债权的利益，案涉房屋属于广信公司的破产财产。裴爱国、裴保山主张依据林淑荣与广信公司签订的《顶房协议》，双方之间的借款已转变为购房款，且所购房屋为自住，据此主张涉案房屋不属于广信公司的破产财产，其在广信公司破产案中享有优先受偿权不能成立。 此外，本案二审期间裴爱国、裴保山围绕上诉请求提交了五份证据，二审法院组织当事人进行了证据交换和质证，其中并无林淑荣的《不动产查询证明》。裴爱国、裴保山再审申请关于二审法院对其提交的林淑荣的《不动产查询证明》证据未予质证的主张不能成立。 综上，裴爱国、裴保山的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回裴爱国、裴保山的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  谢爱梅 二〇二〇年三月三十日 法官助理柳凝 书记员武泽龙