杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初7712号 原告何正友，男，1982年5月1日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人汪涛、王姗姗（特被授权），浙**盛律师事务所律师。 被告倪良永，男，1968年9月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人桑温泉、周君红（特别授权），浙江民禾律师事务所律师。 被告倪凯利，女，1991年12月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告何正友与被告倪良永、倪凯利合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理。原告何正友诉请：1、判令二被告支付合同余款250000元及利息暂计13029.51元（自2018年6月5日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至2019年7月5日止，其后利息按照上述标准计算至实际付清之日止）；2、判令本案诉讼费用由二被告承担。本案依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪涛、被告倪良永及其委托代理人周君红、被告倪凯利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本院经审理认定，2018年4月20日，原告（甲方）与被告倪良永（购房人倪凯利）（乙方）签订了《优惠购房权转让协议》，合同约定：1、甲、乙双方就甲方拥有的杭州市江干区海域晶华公寓（绿地华家池印）3幢302室（备案面积为88.98平方米）房屋优惠购房权转让给乙方（实际购房人倪凯利系乙方之女）。2、该套房屋优惠购房权系绿地控股集团战略合作方：上海腾隆兴电建设工程有限公司以工程款抵房方式获得该套房屋优惠购房权（优惠权为该套房屋备案价与现今市场价之间的价差）；甲方何正友（杭州中开电气有限公司法人代表，实际控制人）系上海腾隆公司电气设备供应商，在杭州大关绿地中央广场项目电气设备采购中，上海腾隆公司未按照采购合同约定按时付款给甲方，故上海腾隆公司将该套房屋优惠购房权转让甲方，以该套房屋现今市场价与备案价之间的价差作为补偿延期支付甲方货款的财务利息。3、现该套房屋市场价约500万人民币，备案价为3751099.61元（含每平方3500元精装修），甲方愿将该套房屋约125万元价差的优惠购房权以650000元（陆拾伍万元整）价格转让给乙方，650000元（陆拾伍万元整）为乙方于本协议约定的优惠购房权转让而应实际向甲方支付的款项，不含其它任何税费。4、乙方在对该套房屋小区位置、楼号、楼层等基本情况进行了充分知晓，但由于房屋施工禁止入内未能进入此房现场了解查看（对精装修质量甲方不承担任何责任），出于对甲方的信任，乙方愿意向甲方购买实际由甲方拥有的该套房屋的优惠购房权。5、甲方保证乙方就此房以3751099.61元（含每平方3500元备案精装修）的备案价与开发商签订正式购房合同和网签，保证该套房屋为产权清晰无瑕疵的一手房，无办理任何抵押登记手续和存在不能顺利过户之情形，税费和其他费用及一切过户流程按一手房标准，乙方购房后享受与同幢其他一手购买的业主同等权利，根据政府相关规定应该购房人承担的乙方正常缴纳，贷款比例、利率多少等视政府和银行相关规定和乙方个人相关资信而定。乙方保证在通过甲方的优惠购房权与开放商签订正式购房合同后，必须按约履行本协议。6、自本协议签订当日乙方一次性支付甲方10万元，乙方与开发商签订购房合同当天支付10万元（如因甲方或开发商原因导致乙方在支付上述款项后7日内无法签订正式购房合同的（乙方在接到甲方签订合同通知后3天内必须到项目现场与开发商签订购房合同），甲方在到期日当天全额退还乙方已支付款项，双方均不承担任何责任），剩余45万元待乙方与开发商签订正式购房合同并通过网签后15天内一次性付清。7、甲方保证乙方以备案价1751099.61元（含每平方3500元精装修）与开发商签订正式购房合同；保证该套房屋为产权清晰无瑕疵的一手房，无办理任何抵押登记手续和存在不能顺利过户之情形，税费和其他费用及一切过户流程按一手房标准由乙方承担；如有不实的，则乙方有权单方解除合同，并要求甲方退还全部款项和赔偿相应损失。如因乙方（购房人倪凯利）按揭贷款原因导致购房合同无法履行的，甲方不退还已收款项，不承担任何责任。2018年4月28日，被告倪凯利与绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司签订购房合同。2018年4月29日，被告倪凯利与绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司办理网签。 被告倪良永于2018年4月20日向原告转账100000元，于2018年4月26日转账100000元，于2018年6月5日转账200000元。 本案争议焦点一：倪凯利是否为本案适格主体。何正友认为，倪良永为《优惠购房权转让协议》的一方签约人，倪凯利为优惠购房权的实际获得人，故倪良永与倪凯利均为本案适格主体。倪凯利认为，《优惠购房权转让协议》的双方为何正友与倪良永，与倪凯利无关，倪凯利非本案适格主体。倪良永未发表意见。本院认为，《优惠购房权转让协议》虽由何正友和倪良永签订，然何正友明知倪良永系接受倪凯利的委托，代理倪凯利签订协议，倪良永与倪凯利之间构成显名的间接代理，《优惠购房权转让协议》直接约束何正友和倪凯利。故倪凯利为本案适格主体。 争议焦点二：《优惠购房权转让协议》的效力。何正友认为，《优惠购房权转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同生效要件，系合法有效的。倪良永、倪凯利认为，何正友签订《优惠购房权转让协议》时虚构了优惠购房权的权利概念，使用欺诈的方式诱使倪良永作出错误的意思表示，属于可撤销合同。另，何正友提交的于2018年4月11日形成的允许以何正友名义自购、出让等方式处置案涉房屋优惠购房权的《杭州中开电气有限公司股东会决议》显示股东为何正友和周中梁（两人合计持有占公司注册资本100%的股权），然通过中国企业信息网查询，周中梁于2018年7月5日才成为公司股东，此前的股东为原告何正友、徐海忠、王进武。该股东会决议系为诉讼提交的。本院认为，即使何正友与倪良永签订《优惠购房权转让协议》时未取得案涉房屋的优惠购房权，但于周中梁变更为杭州中开电气有限公司股东后，通过股东会决议取得了案涉房屋的优惠购房权。何正友和倪良永签订的《优惠购房权转让协议》对案涉房屋的市场价作出了预估，该预估的市场价系倪良永真实意思表示，并且倪良永明知预估的市场价高于备案价，故何正友并未采取欺骗或误导方式诱骗倪良永签订协议。故《优惠购房权转让协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本院认为，何正友与倪凯利应依合法有效的《优惠购房权转让协议》履行自己的义务。1、对何正友诉请倪凯利支付合同余款250000元及相应利息，本院认为，根据约定，倪凯利应在与开发商签订正式购房合同并通过网签后15天内向何正友付清650000元，倪凯利已通过倪良永向何正友支付400000元，剩余250000元应依约支付，何正友诉请的利息存在事实和法律依据，本院依法予以支持。2、对何正友对倪良永的诉请，本院认为，倪良永与倪凯利构成显名间接代理，《优惠购房权转让协议》直接约束何正友与倪凯利，倪良永非《优惠购房权转让协议》的一方当事人，原告的该项诉请缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告倪凯利于本判决生效之日起十日内支付原告何正友合同余款250000元并支付利息13029.51元（利息以250000元为基数，自2018年6月5日暂算至2019年7月5日，2018年6月5日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算），合计263029.51元。 二、驳回原告何正友的其他诉讼请求。 如果被告倪凯利未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2623元，由被告倪凯利承担。 原告何正友于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告倪凯利于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 常孝永 二〇二〇年三月二十三日 代书记员 袁荣华