上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初330号原告(反诉被告)：郭志敏，男，1986年1月2日出生，汉族，户籍地上海市。本诉原告委托诉讼代理人：沈毅芬，上海明伦律师事务所律师。反诉被告委托诉讼代理人：夏寅，女，1986年2月25日出生，汉族，户籍地上海市。被告(反诉原告)：赵幸深，男，1961年10月14日出生，汉族，住上海市。原告郭志敏与被告赵幸深以及反诉原告赵幸深与反诉被告郭志敏房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭志敏及其本诉的委托诉讼代理人沈毅芬、反诉的委托诉讼代理人夏寅，被告(反诉原告)赵幸深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭志敏向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、《商铺租赁定金协议》、《补充条款》自2019年1月4日起解除；2、被告返还原告定金10000元、押金38000元、租金28000元、进场费150000元，总计226000元；3、被告支付原告资金占用费，以226000元为基数，自2019年1月4日起计算至清偿之日，按同期银行贷款利率支付；4、被告赔偿原告经济损失总计245499.20元(加盟费42800元、门店选址费20000元、设备采购费17000元、装修费用79629元、空调及安装费用38177元、首批食材采购费11893.20元、员工工资36000元)；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2018年8月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》、《商铺租赁定金协议》、《补充条款》，约定原告承租上海市长寿路XXX号(中环商务大厦)底层101室作为商铺使用，双方在《补充条款》中约定,被告应协助原告办理工商营业执照获批。原告为此支付给被告定金10000元、押金38000元、9月18日至11月17日的租金28000元,进场费150000元,总计226000元。另原告为筹备开店还支出加盟费、设备采购费、装修费用等。现因被告始终无法提供办理营业执照所需的材料,导致营业执照一直无法办理,原告店铺无法正常经营。原告认为,被告存在严重过错,导致原告合同目的无法实现,被告除了应当返还前期向原告收取的全部费用外,原告因此产生的装修费损失、加盟费损失和设备采购费损失,应由被告承担。被告赵幸深辩称，同意解除《上海市房屋租赁合同》、《商铺租赁定金协议》、《补充条款》，但解除日期应为2019年9月17日。原、被告未约定办理营业执照的期限，现在营业执照已经办出，项目名称也是应原告要求，经营人的名字虽是被告，但实际可以交由原告经营。综上，被告未违约，不同意原告的诉讼请求。反诉原告赵幸深向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月17日解除；2、反诉被告向反诉原告支付商铺物业管理费5076.72元；3、反诉被告向反诉原告支付逾期违约金19188.99元；4、反诉被告向反诉原告支付商铺租赁费190000元；5、反诉被告向反诉原告支付商铺租赁违约金912000元；6、反诉被告向反诉原告赔偿商铺部分恢复原状费30144元；7、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉原告将涉案商铺出租给反诉被告，合同中对租金、租期等进行了明确约定，但营业执照办出后，反诉被告拒绝履行租赁合同。反诉被告郭志敏辩称，同意解除合同，解除日期为2019年1月4日。反诉被告未使用系争商铺，故不同意支付物业管理费。反诉原告没有系争商铺的所有权，无权要求反诉被告支付物业费、租赁费。反诉被告未违约，不同意支付违约金。反诉被告装修经过反诉原告同意，故不应承担拆除、复原的费用。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，郭志敏(乙方)与赵幸深(甲方)签订《商铺租赁定金协议》，约定乙方向甲方承租上海市长寿路XXX号101室商铺，协议对租金、租期等进行了约定，并约定于2018年8月25日签正式合同。2018年8月25日，郭志敏(乙方)与赵幸深(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市长寿路XXX号(中环商务大厦)底层101室出租给乙方作为商铺使用，甲方于2018年8月18日前交付房屋，租赁期限自2018年9月18日至2023年9月17日，月租金19000元，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金，保证金为38000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费由乙方承担，租赁期间，非本合同规定的情况甲方(乙方)擅自解除合同、退租的应按提前收回(退租)天数的租金的双倍向对方支付违约金，进场费按提前收回天数按比例退还。《补充条款》约定，甲方将系争商铺租赁给乙方从事合法轻餐饮商业经营，甲方协助乙方办理工商营业执照获批，名称、经营者姓名由乙方决定，乙方将商铺进行装修改造须征得甲方书面同意并得到物业管理部门许可，甲方商铺刚刚进行了上、下水，消防及强弱电的装修工程，乙方须合理使用并爱护该商铺及其附属设施及设备，乙方增设的设施设备在合同期满由乙方自行处置，甲方收取乙方商铺进场费150000元，合同期满不予退还。《上海市房屋租赁合同》签订后，赵幸深已收取的定金10000元转为租金，另收取押金38000元，租金28000元，进场费150000元，总计226000元。2018年9月，郭志敏对系争商铺进行装修，后因无法办理出以郭志敏为经营者的个体工商户营业执照，郭志敏无法开业经营。双方协商无果，郭志敏诉至法院请求判决如其诉请。赵幸深于2019年3月11日收到诉状副本等诉讼材料。另查明，2019年2月3日，赵幸深取得了上海市普陀区渝煮三锅餐饮服务部营业执照，经营者为赵幸深，类型为个体工商户，经营场所为上海市普陀区长寿路XXX号102室-2。反诉部分查明的事实同本诉。审理中，1、赵幸深表示，其向上海中环投资开发(集团)有限公司购买系争商铺时，还未划定室号，其认为系争商铺的室号为101室，2019年1月其向有关部门了解后才得知系争商铺的室号为102室。现上海市长寿路XXX号102室仍登记在上海中环投资开发(集团)有限公司名下。《上海市房屋租赁合同》虽约定系争商铺的地址为上海市长寿路XXX号(中环商务大厦)底层101室，但双方对系争商铺的具体方位并无争议。2、本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争商铺固定装潢的造价进行审价。上海华瑞建设经济咨询有限公司出具《鉴定报告》，载明无争议部分的工程造价为59319元。有争议的部分：(1)、水电管线工程，费用8950元。郭志敏主张水电管线由其完成，应予计价，赵幸深主张该水电管线在原房屋内已有铺设，并非郭志敏施工，不应计价，鉴定公司认为双方均无法提供有效证据说服对方，该事实不清的问题，由法院裁定；(2)、空调设备，费用31500元。郭志敏主张该空调设备已采购到场，应予计价，赵幸深主张该空调设备未安装完成，不同意计价。鉴定公司认为，经现场勘察，该空调设备未安装完成，但郭志敏提供采购发票凭据，可证明该空调设备已完成采购，如该空调设备已采购，可仅对空调设备计价。3、郭志敏于2019年9月17日开庭时，表示对系争商铺内的所有物品均予放弃。赵幸深于该日收回系争商铺。4、郭志敏为证明其损失，提供加盟费42800元以及向工作人员刘莉莉转账首批食材采购费11893.20元、选址费20000元的转账凭证，并提供案外人收据若干，证明其向员工支付工资。本院认为，郭志敏、赵幸深签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应恪守履行。《上海市房屋租赁合同》约定的房屋座落虽与实际不一致，但双方对租赁的具体方位是明确的，且郭志敏已对租赁场地进行了装修，双方对租赁的标的物的具体位置并无争议。《补充条款》约定，甲方应协助乙方办理工商营业执照获批，名称、经营者姓名由乙方决定，但赵幸深未协助办理出以郭志敏为经营者的营业执照，现已办理出的营业执照的名称虽由郭志敏决定，但经营者的姓名为赵幸深，显然与合同约定不符，影响郭志敏从事正常经营活动。根据庭审查明的事实，赵幸深非系争商铺登记的产权人，无法提供产权人同意的相关材料，致使郭志敏无法办理出相应的营业执照，赵幸深违反合同约定，亦使郭志敏租赁商铺开业经营的合同目的无法实现，郭志敏要求解除《上海市房屋租赁合同》、《商铺租赁定金协议》、《补充条款》，于法有据，本院予以支持。解除日期应为赵幸深收到诉状副本之日，即2019年3月11日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，合同解除的责任在于赵幸深作为出租人未协助办妥相应的营业执照，故本院对郭志敏主张返还押金、租金的诉讼请求予以支持，定金10000元已转为租金，本院在返还的租金中一并处理。关于进场费150000元，根据双方陈述，该费用包含赵幸深原遗留在系争商铺的设施、设备的折价补偿，本院根据现有证据及当事人陈述，酌情确定原有的设施、设备折价30000元，故赵幸深仍应退还郭志敏进场费120000元。关于资金占用费，郭志敏与赵幸深之间关于租赁关系解除的责任承担一直存在争议，并非赵幸深恶意不予返还押金、租金，故本院对资金占用费不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于加盟费42800元、门店选址费20000元，该两笔费用系赵幸深在订立合同时无法预见到违反合同可能造成该损失，郭志敏要求赵幸深予以赔偿，于法无据，本院不予支持。关于设备采购费17000元，郭志敏提供的货单上载明的物品均未形成附合，应由其自行搬离，不应由赵幸深赔偿，但部分设备系为系争商铺经营而特别定作，另行处置价值必然贬损，本院酌情确定赵幸深应赔偿的设备采购费为2000元。关于首批食材采购费11893.20元，一方面赵幸深在订立合同时无法预见到违反合同可能造成该项损失，另一方面郭志敏在未取得营业执照时即进行首批食材采购，本身具有一定过失，故本院对郭志敏要求赵幸深赔偿食材采购费11893.20元的诉讼请求不予支持。关于员工工资损失，郭志敏提供的员工工资收据赵幸深不予认可，郭志敏未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。故本院对郭志敏要求赵幸深赔偿员工工资损失的诉讼请求不予支持。根据《鉴定报告》，无争议部分的工程造价为59319元，该金额赵幸深应当赔偿。关于有争议的部分：1、水电管线工程，费用8950元。根据《补充条款》，已明确甲方商铺刚刚进行了上、下水，消防及强弱电的装修工程等，现郭志敏未举证证明其实际施工，亦未证明施工必要性，故该项费用不应由赵幸深承担。2、空调设备，费用31500元。空调设备虽已采购，但未形成附合，可由郭志敏自行处理。该费用不应由赵幸深赔偿。关于反诉，基于本诉相同的事实和理由，本院对赵幸深要求解除《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。由于赵幸深违约，郭志敏未使用系争商铺，故本院对赵幸深要求郭志敏支付物业管理费、逾期违约金、解除合同违约金的诉讼请求不予支持。关于赵幸深提出的租赁费，本院认为，在双方无意继续履行《上海市房屋租赁合同》的情况下，郭志敏应及时采取适当措施，自行搬离租赁场地内的物品及设备，并将租赁场地交还赵幸深，以避免租赁场地因长期闲置得不到有效利用致使本案损失扩大，但郭志敏因双方未就赔偿问题协商一致而怠于采取必要措施，致使本案损失进一步扩大，郭志敏对此亦有一定责任。本院现根据双方的履约情况及对合同解除、损失扩大的过错大小并结合本案实际情况，酌情确定房屋占有使用费为30000元。关于恢复原状的费用，首先，《上海市房屋租赁合同》未对恢复原状进行约定且赵幸深同意郭志敏对系争商铺进行装修，其次，赵幸深主张的恢复原状费用，主要包括花岗岩地坪、玻璃大门、五金件等的损坏费用，本院在处理系争商铺进场费时已对此进行权衡考虑，故对恢复原状的费用本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告郭志敏与被告赵幸深签订的《上海市房屋租赁合同》、《商铺租赁定金协议》、《补充条款》于2019年3月11日解除；二、被告赵幸深应于本判决生效之日起十日内返还原告郭志敏押金人民币38000元、租金人民币38000元、进场费人民币120000元；三、被告赵幸深应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭志敏装修损失人民币59319元；四、被告赵幸深应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭志敏设备采购费损失人民币2000元；五、对原告郭志敏的其余诉讼请求不予支持；六、反诉被告郭志敏应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赵幸深支付房屋占有使用费人民币30000元；七、对反诉原告赵幸深的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费人民币3200元，由被告赵幸深负担。案件本诉受理费人民币8452元，由原告郭志敏负担人民币3292元，被告赵幸深负担人民币5160元。案件反诉受理费人民币4652元，由反诉原告赵幸深负担人民币4002元，由反诉被告郭志敏负担人民币650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  张 婕人民陪审员  徐顺利二〇二〇年三月三十一日书 记 员  张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。