北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初447号原告：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。法定代表人：朱琳，执行董事。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。被告：马健，男，1977年6月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周慧娟（系马健妻子），女，1978年3月8日出生，满族，住北京市房山区。原告北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚公司）与被告马健物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华诚公司委托诉讼代理人张辉，被告马健的委托诉讼代理人周慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞华诚公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令马健立即清偿自2017年1月1日起至2018年12月31日拖欠的物业服务费3301.92元（91.72平方米*1.5元/平方米/月*24个月）。事实与理由：2006年9月23日，马健与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园小区xx号楼x单元xxx号住宅一套，实测建筑面积为91.72平方米，物业服务费为1.5元/平方米/月，按年度预交。瑞华诚公司自碧桂园小区交付起即提供物业服务至今。马健于2007年5月31日入住，但自2017年1月1日起至今未缴纳物业服务费。瑞华诚公司多次催要，马健无正当理由，至今未付分文。为维护瑞华诚公司的合法权益，故诉至贵院。马健辩称：第一，我们与瑞华诚公司不存在合同关系。物业服务是基于物业服务合同。瑞华诚公司主张，我们与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同中约定了前期物业服务费用由我们承担，但不能据此确定，我方就与瑞华诚公司方之间存在合同关系。瑞华诚公司方虽然是北京市碧桂园房地产开发有限公司选择的前期物业服务企业，但随着2013年7月公示三个月后撤管，即10月开始，瑞华诚公司在提供了三个月撤管服务，在法律上已经完成撤离的后续服务。由于没有其他物业公司接管，长阳镇政府介入成立应急办公室接管，即瑞华诚自2013年10月不再是法律上的常规物业服务提供者。原前期物业服务约定失效，失效后我方从未与瑞华诚公司方签订过物业服务合同。根据2010年北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第二十条，物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第四十一条，违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。即使以上文件颁布之后，瑞华诚公司方也未与我方签订合同。既然长阳镇政府确认了没有其他物业服务公司进入，其委托的还是瑞华诚公司提供应急服务。所以2013年10月起，应急物业服务主体已变更为长阳镇政府当时的应急办公室。包括物业行业的主管单位房山区住建委也认可瑞华诚公司是长阳镇政府指派的事实。第二，瑞华诚公司对撤出小区物业服务履行了告知义务，而撤出后再回来服务至今没有履行任何告知义务。根据2010年北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第二十六条，物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。瑞华诚公司自宣布撤管三个月至今，从未履行任何告知义务，未在小区任何显著位置公示以何种身份服务、提供哪些服务、怎么收费，相反，为了隐瞒是由瑞华诚公司宣布撤管后继续提供服务的事实，自2014年1月28日至2014年8月14日，业主收据显示，物业费、水费等由北京汇驰信物业管理有限公司收取，而自2015年3月20日至2016年3月19日，业主收据显示，物业费、水费等由瑞华诚物业管理有限公司收取。此过程，未在小区任何地方予以公示，导致我们极大部分业主以为更换了物业公司，加之当时服务稍有改善，所以我们又缴纳了几年物业费。法规规定，物业企业有告知义务，所以是否履行了告知义务应由物业服务企业举证。第三，瑞华诚公司方未按照本市规定的服务标准提供质价相符的服务。2015年12月25日，房山区住建委物业科于海峰科长在接待碧桂园小区居民的时候就解释过，瑞华诚物业公示过撤出管理，现在在小区里提供服务的应该是瑞华诚物业公司，应该是接受长阳镇应急服务管理办公室的委托，以下是与于科长对话。当时业主问，如果在应急办已撤出，业委会尚未成立的情况下，目前提供服务的瑞华诚公司不提供服务了，您认为合情合理吗？于海峰科长答，那还是属于政府继续提供应急服务。因小区有高层电梯、消防等设备，都需要有人维护，一旦无人管理，会出现安全隐患。在业主大会没组建成立之前，没选出物业公司之前，由属地政府提供应急服务。政策规定了在一般情况下属地政府提供应急服务，不超过三个月，我理解就是三个月之内，业主应该积极的按照政策把业主大会成立起来，由业委会通过招投标的方式选聘物业服务公司。根据2010年北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第二十二条，物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。第二十三条，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，在物业管理区域内显著位置公示。因无合同关系，瑞华诚公司从未在小区公示过应急服务期间、物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，也未按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，在物业管理区域内显著位置公示。因这些要求是对物业服务企业的要求，所以应当由物业服务企业举证。作为业主不可能取得物业服务企业履行情况、项目收支情况、收支预算等信息。第四，瑞华诚公司没有出示任何为碧桂园小区提供过物业服务的证据。瑞华诚公司至少应该出示2013年至2018年的经营收入支出及相应的财务凭证；物业服务期间形成的物业和设施设备使用维护、保养和定期检验等资料，运行，维护保养记录；人员社保缴纳证明、签到表、工资表；保洁、保安、维修人员服务或工作的照片、视频。而瑞华诚公司仅凭居委会于2016年11月10日出具的情况说明来证明其于2017年、2018年时提供了物业服务，并且瑞华诚公司曾向广大欠费业主多次催缴过物业费，何其荒唐。居委会是神仙？能提前预知物业要继续提供服务并会在次年多次催缴？对居委会的情况说明，只认可撤管的事实，不认可会议内容，因没有第三方签字盖章的会议纪要，且至今从未对小区居民公开。居委会并非政府机关，居委会李主任在任多年，与开发商物业关系密切，友谊深厚，开具的任何内容的证明都可以理解，在任期间也发生了A区绿地变停车位。AB区围墙向小区内缩，C区绿地花园被破坏，AB区违法加装户外电梯等事实，所以部分认可居委会的证明。《北京市物业管理办法》第二十八条，物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职，物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。瑞华诚物业自服务依始至今从未在小区公布过项目负责人，更换项目负责人也从未告知业主和公示。第五，瑞华诚公司不再按1.5元对应的服务内容提供服务，却要求我们业主按1.5元的标准缴纳物业费显失公平。入住时签订的《梧仗爱街区业主临时公约》虽然不是合同，但约定了物业管理服务的十六项基本内容和标准。自2013年10月至今，长阳镇政府委托的瑞华诚提供的应急服务与之前瑞华诚的常规物业服务内容不一致，北京市应急物业服务内容仅限于垃圾清运，秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。物业服务范围内容则包括共用部位及共用设施运行、维修养护、消防安全防范、装修等日常管理及社区文化各个方面。显然应急物业服务范围远小于常规物业服务内容，收费亦应远低于常规物业服务。从住建委在房山区行风政风网站上的回复，也可看出瑞华诚公司提供的非常规物业服务。应急物业服务内容应当进行公示公告；应急物业服务的收费标准还是按照之前的常规物业费收取，这是由长阳镇政府成立的应急办公室单方面决定。这一决定既不公平，亦未进行公示公告。瑞华诚公司提供的服务期间存在以下问题。共用部位及共用设施设备运行、维修方面：无任何房屋及共用设施设备的基础档案，建筑物外墙墙皮损坏，单元雨搭损坏、缺失，单元内墙面瓷砖掉落，部分围墙防盗、铁丝网缺失景观损坏。几百台排污水泵丢失或损坏，楼内照明缺失灯泡、楼外照明因线路问题多数不亮或因卫生问题照明度不够。2016年镇政府新投资安装的监控系统几乎全部损坏，小区大门单元门门禁损坏。水景自2012年721水灾发生之后，就再也没有恢复，水池每年成为雨水池，夏季滋生蚊虫，秋季积攒落叶，没有任何安全警示标志，成为了孩子们的足球场。所有地下室地面积水。消防安全方面，自721之后，消防安全检查再没合格，多次下达过整改通知，物业均未整改。绿化养护方面，应急服务期间靠天吃水，无人剪枝除草，更别提灌溉除虫施肥。装修管理方面，装修垃圾及大件家具垃圾遍布。第六，即便是撤管的应急服务，也不符合北京市住宅物业服务标准，不及格而非瑕疵。从瑞华诚公司提供的居委会的情况说明中可以看出，自2014年10月起，瑞华诚公司提供的就是撤管服务，也就是应急服务了，不再是《梧仗爱街区业主临时公约》中的十六项。从碧桂园社区印刷的北京市住宅物业服务标准的第15页，可以看出应急服务阶段仅包括四项服务：1.公共区域的巡视检查及二次供水、电梯运行。2.公共区域秩序维护、门岗值守。3.公共区域日常清洁卫生及生活垃圾清运。4.前台业主报事报修接待。即便这四项也存在严重问题。按北京市住宅物业服务标准，即使最低的要求一级物业服务标准，瑞华诚公司也达不到。这些情况，法院可以向现物业公司，居委会、镇政府、住建委、消防队等有关方面了解。综上，物业服务也是服务的一种，我们业主享受了服务，就应该交钱，但是钱交给谁，享受的是哪些服务，服务的标准如何，收费如何，应该是提前约定的，并且是明确的。而我们与瑞华诚公司没有签订物业服务合同，只有入住时商品房预售合同中约定了物业服务费标准1.5元；同时临时公约中约定了物业服务内容十六项。因此自入住起至2016年，我们按时全额交纳了物业服务费用。但是，随着瑞华诚公司服务的缺失和我们法律意识、维权意识的提高，逐渐了解到应急服务只是常规服务中的几项。恍然大悟为何我们业主会觉得服务差，我们认为不应该稀里糊涂的缴纳物业费。鉴于以上原因，请求人民法院判令驳回瑞华诚公司诉讼请求，并由瑞华诚公司承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。审理中，瑞华诚公司提交北京市商品房预售合同、房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的关于碧桂园社区物业服务有关的情况说明及对该说明中笔误的更正、生效判决书三份。马健对上述证据均不予认可。马健为证明瑞华诚公司存在其于答辩意见中所提到的问题，提交以下证据：第一组，房山区网站行风政风热线回复、北京市网站官方热线回复、答复告知书；第二组，业主临时公约；第三组，2019年社区印制的应急服务标准及照片光盘；第四组，照片光盘。瑞华诚公司对上述证据的证明目的均不予认可。本院经审理认定事实如下：2006年9月，马健与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，马健购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园温泉小区xx号楼层x单元xxx号房屋一套，房屋实测建筑面积91.72平方米。合同约定由瑞华诚公司作为前期物业服务的管理企业，物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积）。物业服务费按照年收取，买受人应当在每年的5月31日前缴费。现因马健自2017年1月1日起至今未支付物业服务费，瑞华诚公司诉至本院。2013年11月5日瑞华诚公司名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司。北京汇驰信物业管理有限公司于2014年3月26日名称变更为瑞华诚公司。瑞华诚公司曾于2013年申请撤离涉案小区，但因不符合撤离条件，故瑞华诚公司的撤离申请未被批准。2019年1月24日，瑞华诚公司撤离该小区。另，我院审理的瑞华诚公司起诉案外人谭丽华物业服务合同纠纷一案宣判后，谭丽华上诉，北京市第二中级人民法院承办法官在二审审理过程中，曾向长阳镇碧桂园社区居委会、房山区住房和城乡建设委员会进行调查，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终71号民事判决书中认定，“关于应急服务的服务内容和收费标准，瑞华诚物业公司称北京市房山区长阳镇政府成立了应急办公室，但实质上提供物业服务的仍然是瑞华诚物业公司，其提供的物业服务内容与之前亦没有实质改变。长阳镇政府曾经计划对应急服务的收费标准进行评估，但是可能评估价格比现行的物业费还高，所以就没有进行评估，物业公司仍然按照现行物业费收费标准提供物业服务。”本院认为，马健与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》中明确约定了瑞华诚公司为前期物业，截止到2019年1月24日，瑞华诚公司一直为诉争小区提供物业服务，故瑞华诚公司与马健之间具有物业服务合同关系，双方均应按照物业服务条款履行各自的义务。马健主张2013年7月应急期间的物业收费标准不应当是1.5元每平方米每月，但马健所提交证据不足以证明应急服务期间与前期物业服务标准存在的差异情况，考虑到前期物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，本院酌定，应急期间的收费标准仍按照前期物业服务收费标准收取。瑞华诚公司应当提供约定的物业服务，马健应当交纳约定的物业服务费。瑞华诚公司的证据未能证明其提供的物业服务完全符合约定。根据已查明的事实，瑞华诚公司在提供物业服务期限内，在小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，故根据瑞华诚公司物业服务状况，本院对案涉物业费数额予以酌减，酌减标准为按正常收费标准的90%计算应收物业费。瑞华诚公司合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。马健合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、马健于本判决生效之日起七日内给付北京瑞华诚物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2971.73元。二、驳回北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由马健负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吴奕晗二〇二〇年三月二十三日书记员  孔博浩