北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56536号原告（反诉被告）：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号-1层101、1层101、2层201、3层307、4层5（1）07法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京艾德兆盛服装科技有限公司，住所地北京市西城区德宝小区德宝饭店4层445-446室（德胜园区）。法定代表人：王利珍，执行董事。委托诉讼代理人：高捧元，河北盛誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏桢，女，该公司员工，住公司宿舍。原告（反诉被告）北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告（反诉原告）北京艾德兆盛服装科技有限公司（以下简称艾德兆盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟，被告艾德兆盛公司之委托代理人高捧元、张宏桢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求:1、判令我司与艾德兆盛公司双方签订的《房屋租凭合同》解除;2、判令艾德兆盛公司向我司支付拖欠的租金、管理费、市场推广费及设备租赁费共计63904.60元;3、判令艾德兆盛公司向我司支付租金、物业管理费、市场推广费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金;4、判令艾德兆盛公司已向我司支付的房屋租赁保证金132678.00元、POS机押金1200元和公共事业保证金5241.60元，共计139119.6元不予退还。5、判令艾德兆盛公司向我司支付违约金253562.4元。以上共计476646.9元。6、本案诉讼费由艾德兆盛公司承担。事实及理由：2018年4月20日，我司与艾德兆盛公司双方签订了《××·××路房屋租赁合同》，合同约定由艾德兆盛公司承租我司位于海淀区××路12号“××·××路”××房屋，该房屋面积为65.52平方米，租赁期限自2018年6月14日至2020年6月13日。合同签订后，我司按照约定交付了房屋。但艾德兆盛公司自2018年8月1日起欠付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁等费用。根据《租赁合同》12.2.5的规定，艾德兆盛公司的行为已构成严重违约，我司享有合同解除权。2019年7月1日我司向艾德兆盛公司发出《商户催缴函》要求艾德兆盛公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但艾德兆盛公司至今未支付各项费用。艾德兆盛公司拖欠的各项费用具体如下：截至2019年7月1日，艾德兆盛公司拖欠我司2018年8月份固定租金14483.38元，物业管理费5896.80元，市场推广费983.80元；2018年9月份固定租金35380.80元，物业管理费5896.80元，市场推广费983.80元，设备租赁费396.58元；2018年10月艾德兆盛公司缴纳固定租金111.94元，设备租赁费3.42元。以上费用共计63904.60元，艾德兆盛公司应当支付。根据《租赁合同》10.2条之规定，艾德兆盛公司还应按照逾期款项的0.1%支付逾期违约金20060.3元，此滞纳金暂计算截止到2019年7月1日。逾期款项中8月租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金以21362.98元为基数，按照每日千分之一的标准，自2018年8月1日起至实际给付之日止；2018年9月租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金以42656.98元为基数，按照每日千分之一的标准，自2018年9月1日至实际给付之日止。艾德兆盛公司已付的艾德兆盛公司已向我司支付的房屋租赁保证金132678.00元、POS机押金1200元和公共事业保证金5241.60元，共计139119.6元不予退还。同时，根据《租赁合同》12.2条，艾德兆盛公司应当向我司支付相当于6个月的租金212284.8元、6个月的物业管理费35380.8元和6个月的市场推广费5896.8元之和的金额作为违约金，共计253562.4元。综上所述，艾德兆盛公司擅自拖欠租金、物业管理费、市场推广费用等费用的行为已构成严重违约。我司为维护自身利益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。艾德兆盛公司辩称，第一，2018年9月3日欢购公司已经将我司承租的房屋断水断电并上锁，强行收回我司承租的房屋，导致我司无法继续使用承租房屋经营，因此，该合同已经于2018年9月3日实际解除，而且根据合同13.1约定，交还房屋有二种情况，一是租赁期届满，二是合同提前解除，现在欢购公司已经于2018年9月3日将房屋收回，不属于租赁期满的情况，只能是合同提前解除。第二，针对诉讼请求第二项，拖欠的租金物业管理费、市场推广费、POS机器租赁费应计算至2018年9月3日，8月按照欢购公司主张的数额计算我司同意，9月按照3日计算，租金3538.08元，物业管理费589.68元，市场推广费98.28元，共计4226.04元。POS机租赁费，按照拖欠19天的费用计算，8月份拖欠16天，9月份拖欠3天，共计253元。8-9月费用合计25842.02元。我司要求先用租赁保证金抵扣各项费用，租赁保证金132678元完全可以抵扣拖欠的租金及各项费用后仍有余额。第三，不同意支付滞纳金，合同中没有滞纳金相关约定，欢购公司所述的千分之一是违约金不是滞纳金。而且作为商场的格式条款，欢购公司并未提醒我司加重我司责任的该条款，没有做明显提示，该条款应为无效。而且该违约金条款约定违约责任过高。第四，不同意欢购公司不退还我司支付的各项保证金。租赁合同属于欢购公司制定的格式合同，租赁合同的第12.2条约定不退还各项保证金及支付6个月租金及6个月市场推广费和违约金明显加重我司责任，但欢购公司并未采取合理方式提请我司注意，根据合同法40条规定，应认定该条款无效。第五，违约金条款无效且违约金约定过高，答辩意见同我司的第三项答辩意见。我司同意按照同期银行存款利率支付违约金，共计3843.84元。第六，不同意本案诉讼费由我司承担，应当按照判决比例承担。艾德兆盛公司向本院提出反诉请求：1、判令欢购公司返还我司已经交纳的装修押金42260.4元，公共事业保证金5241.6元，POS机押金1200元，扣除欠付房租后的租赁保证金106835.98元，共计155537.98元；2、判令欢购公司返还我司存放于承租房屋内的货物（价值134922元）、店内现金2685元及其他物品；3、诉讼费由欢购公司承担。事实和理由：我司于2018年4月20日与北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）签订房屋租赁合同，约定我司承租凯德公司坐落于北京市海淀区××路12号××﹒××路二层被称为“××﹒××路××”房屋。后2019年2月28日凯德公司更名为欢购公司。我司因经营困难未能按时支付2018年8月15日至9月14日的租金，欢购公司在未提前通知我司的情况下，于2018年9月3日将我司租赁的上述房屋强行收回。致使我司存放在内的1565件货物（价值人民币134922元）、现金2685元及其他物品未能取出，至今欢购公司并未返还上述物品。另，欢购公司未退还我司交纳的装修押金42260.4元、公共事业保证金5241.6元、POS机押金1200元、租赁保证金132678元。为维护我司的合法权益请求法院依法裁决。欢购公司对艾德兆盛公司的反诉辩称，不同意艾德兆盛公司的反诉请求，艾德兆盛公司在涉案合同履行过程中未能按照合同约定交纳租金，是导致双方发生争议的根本原因，根据合同约定如果艾德兆盛公司未能按时交纳租金，我司有权切断涉案房屋的水电，合同10.2条有约定，表述为有权停止有关能源设施设备的供应或禁止艾德兆盛公司使用，造成的一切后果由艾德兆盛公司自行承担。而且在艾德兆盛公司构成根本违约情况下，我司有权不允许艾德兆盛公司继续使用涉案房屋。因此导致艾德兆盛公司不能经营的主要原因在于其自身。涉案合同目前已经无法继续履行，因此我司要求法院解除，并追究艾德兆盛公司的违约责任，艾德兆盛公司主张我司退还其各项保证金，没有任何合同依据，不应支持。关于物品，涉案房屋的目前状况需要与公司核实，物品的位置在涉案房屋内还是在库房无法确定，而且是否是这些物品无法确定，艾德兆盛公司也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年4月20日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方，以下简称凯德公司）和艾德兆盛公司（乙方）签订了《××·××路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第三条、第四条约定了租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区××路×号××·××路二层被称为‘××·××路’××。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为65.52平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2018年6月14日至2020年6月13日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币540.00元。含税月保底租金为人民币35380.80元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金132678.00元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币5896.80元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币982.80元。”合同21.10条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币42260.4元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币5241.60元。”同日，凯德公司（甲方）和艾德兆盛公司（乙方）还签订了《POS专用收银系统租用协议书》，约定乙方在房屋内租用甲方提供的POS专用银行系统，租赁期内，每台POS机的含税月租用费为人民币400元，每月的含税租用费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方支付。乙方逾期支付含税租用费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付违约金。租赁期满之日或租赁合同提前终止之日，在乙方交还的该房屋内的POS专用收银系统处于完好可使用状态的前提下，甲方应在乙方将POS专用收银系统交还给甲方后三十个工作日内将押金无息退还给乙方。因双方之间的房屋租赁合同系续签的合同，艾德兆盛公司在上述合同签订时已向凯德公司支付房屋租赁保证金117936.00元、POS机押金1200元、公共事业保证金5241.60元、装修押金36036元。2018年9月17日，北京市中伦文德律师事务所受凯德公司委托，向艾德兆盛公司发出《律师函》，载明：自2018年9月起，贵司拖欠租金、物业费、市场推广费等费用，经本所客户多次催告并停止能源供应后贵司仍未纠正。贵司的行为已经严重违反了《租赁合同》第10.2条、第10.5条和第19.4条的约定。请贵司欠费停业事宜，本所律师受本所客户委托，特郑重函告贵司如下：1.本所客户要求贵司务必于2018年9月20日前缴纳截止到2018年9月31日全部欠付租金、物业管理费用、市场推广费、水电费、滞纳金合计64340.54元，并恢复营业，本所客户保留进一步索赔的权利……。2019年2月28日，凯德公司更名为欢购公司。欢购公司主张其于2019年7月1日向艾德兆盛公司发出《商户催缴函》，载明欢购公司认为艾德兆盛公司尚欠各种款项共计63904.60元未支付。欢购公司要求艾德兆盛公司于2019年7月3日前付清所有拖欠款项，并根据租赁合同的约定支付违约金，如艾德兆盛公司届时仍未支付上述款，欢购公司将于2019年7月5日起对其公司停止物业服务。艾德兆盛公司对此不认可，称并未受到该催缴函，且该函为欢购公司自行制作，无证据效力。另，经欢购公司和艾德兆盛公司共同核实，艾德兆盛公司尚有物品30袋（箱）在欢购公司处保存。欢购公司愿意将这些物品归还艾德兆盛公司。艾德兆盛公司已经将租赁的POS机退还给欢购公司。对于艾德兆盛公司主张的店铺内的现金2685元，双方在清点物品时并未找到该笔现金。就艾德兆盛公司欠交的各项费用，欢购公司主张双方租赁合同的解除日期为2018年9月30日，故要求艾德兆盛公司支付2018年8月份、9月份的固定租金、物业管理费、市场推广费及2018年9月份的设备租赁费，共计63904.60元。艾德兆盛公司当庭认可自2018年8月起，其确因经营困难未交纳2018年8月1日以后的租金、物业管理费、市场推广费和2018年8月16日起的POS机租赁费，并认可欢购公司主张的2018年8月份租金、物业管理费、市场推广费的数额，且表示愿意支付8月份及9月份的POS机租赁费共253元，但认为9月份的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费应计算2018年9月1日至2018年9月3日期间的，因为凯德公司2018年9月3日就对其店铺采取了断水断电的措施并上锁，致使其无法营业，且提交了其员工于秀敏出具的书面证言对此予以证明。欢购公司当庭承认对艾德兆盛公司的店铺采取了断水断电措施，但表示采取措施的具体时间无法确认，根据催缴函件应该是2019年7月5日采取的断电措施。且认为于秀敏的书面证言不符合法定证据形式，故仍坚持以涉案房屋再次出租的日期2018年9月30日主张为双方的合同解除的日期。本案审理中，欢购公司向本院提交艾德兆盛公司于2018年8月2日向凯德公司出具的申请书，该申请书载明艾德兆盛公司表示截止2018年7月底，其应付凯德公司的费用为：补齐租赁保证金14742元、律师费833.41元，8月份店铺保底租金、市场服务推广费、物业管理费、POS机租金共计42656.98元，电费322.94元，以上费用共计58555.33元，其中36036元申请用装修押金抵扣，剩余22519.33元尽快补齐。艾德兆盛公司对该申请书予以认可，并认可剩余8月份的欠缴费用为租金14483.38元、物业管理费5896.8元、市场推广费982.8元。另，欢购公司主张艾德兆盛公司未按期支付上述租金、物业管理费、市场推广费，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付滞纳金。同时要求艾德兆盛公司支付解除合同的违约金，并主张艾德兆盛公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机押金不予退还。艾德兆盛公司认为双方签订的合同是欢购公司制定的格式合同，合同12.2条及10.2条的约定及加重了其责任，且未采取合理方式提醒其注意，均应属无效条款，欢购公司主张的滞纳金其实也是违约金条款，且违约金标准约定过高，应予以调减。本院认为，欢购公司与艾德兆盛公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，艾德兆盛公司未按合同的约定支付2018年8月1日之后的费用，艾德兆盛公司主张欢购公司于2018年9月3日对其实施了断水断电措施，欢购公司当庭认可其确对艾德兆盛公司实施了断电措施，但经法庭充分询问其无法确认时间，认为应该是2019年7月采取的措施。但本院根据欢购公司于2018年9月17日向艾德兆盛公司发送的律师函，认定欢购公司中在2018年9月17日之前就已经采取了停止能源供应措施，故欢购公司的陈述与事实不符。结合欢购公司作为停止能源供应的实施方，却未向法院如实陈述实施停止能源供应的具体时间，故本院采信艾德兆盛公司的陈述，认定欢购公司于2018年9月3日对艾德兆盛公司实施了停止能源供应的措施。欢购公司采取上述措施后，合同无法继续履行，欢购公司以实际行动解除了双方签订的房屋租赁合同，故本院认为双方签订的租赁合同于2018年9月3日解除。艾德兆盛公司应向欢购公司支付2018年9月3日之前拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、POS机租赁费。经本院核算，艾德兆盛公司在2018年8月1日至8月31日拖欠的租金、物业管理费、市场推广费为21362.98元，2018年9月1日至9月3日拖欠的租金、物业管理费、市场推广费为4226.04元，以上共计25589.02元。9月1日至9月3日拖欠的设备租赁费为40元。因艾德兆盛公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费，故对于欢购公司提出的滞纳金的请求，于法有据，本院予以支持。但艾德兆盛公司主张该标准约定过高，本院亦认为该标准超过了相关法律规定，本院调整为年利率7%。按照租赁合同第12.2条约定，因艾德兆盛公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，艾德兆盛公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由艾德兆盛公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给艾德兆盛公司的费用。就POS机押金，根据合同的约定也应该在POS专用收银系统交还给甲方后三十个工作日内将押金无息退还给乙方，现艾德兆盛公司已将POS机退还，故欢购公司收取的POS机押金应当退还艾德兆盛公司，其他费用依据合同约定不予退还。就装修押金，艾德兆盛公司已用该笔费用折抵了部分欠付欢购公司的费用，且折抵的费用欢购公司也未在本案中主张，故该笔费用不应再返还给艾德兆盛公司公司。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，艾德兆盛公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及市场推广费作为违约金的违约责任。现艾德兆盛公司主张违约金标准过高，欢购公司表示另行将涉案房屋出租的时间为2018年9月30日，故本院认为法院已经判令艾德兆盛公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还艾德兆盛公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金，该房屋租赁保证金已经相当于3个月的租金、物业管理及市场推广费用，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，本院不予支持。艾德兆盛公司所述该合同违约条款系格式合同，但经法庭调查，双方在签署合同的过程中，艾德兆盛公司并未提供书面变更合同条款的意见且双方对某些条款亦进行了变更，故艾德兆盛公司以该合同系格式合同之抗辩，本院不予采信。艾德兆盛公司反诉要求归还物品之请求，双方已对物品进行清点，欢购公司也愿意退还，本院不持异议。艾德兆盛公司反诉要求退还店铺内现金之请求，因双方清点时未发现现金，艾德兆盛公司也未提交相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京欢购商业管理有限公司与北京艾德兆盛服装科技有限公司于2018年4月20日签订的《××·××路房屋租赁合同》于2018年9月3日解除；二、北京艾德兆盛服装科技有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费（POS机租赁费）25629.02元；三、北京艾德兆盛服装科技有限公司于本判决生效后七日内按照年利率7%的标准向北京欢购商业管理有限公司支付：2018年8月1日至2018年8月31日的租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金（以21362.98元为基数，自2018年8月1日至实际给付之日止），以及2018年9月1日至2018年9月3日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费的滞纳金（以4266.04元为基数，自2018年9月1日至实际给付之日止）；四、北京艾德兆盛服装科技有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金132678元、公共事业保证金5241.6元，共计137919.6元不予退还；五、北京欢购商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京艾德兆盛服装科技有限公司POS机押金1200元；六、北京欢购商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京艾德兆盛服装科技有限公司货物30袋（以双方共同确认的清单为准）；七、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京艾德兆盛服装科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8149元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京欢购商业管理有限公司负担5230元，已交纳；由北京艾德兆盛服装科技有限公司负担2919元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2849元（北京艾德兆盛服装科技有限公司已预交），由北京艾德兆盛服装科技有限公司负担1528元，已交纳；由北京欢购商业管理有限公司负担1321元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  郝竞崑人民陪审员  汉 青二〇二〇年三月三十一日书 记 员  汤思淼