昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初5706号 原告：钟丽璇，女，1963年8月20日生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：陈国华，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。 被告：罗勇，男，1984年9月9日生，汉族，住昆明市西山区。 委托诉讼代理人：黄劲松，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：汪粲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。 法定代表人：李云波。 委托诉讼代理人：倪炳超，男，系公司员工，特别授权代理。 第三人：余柏颖，女，1982年2月19日生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告钟丽璇与被告罗勇、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称昆明尊园公司）、余柏颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告钟丽璇的委托诉讼代理人陈国华，被告罗勇及其委托诉讼代理人黄劲松、汪粲，第三人昆明尊园公司的委托诉讼代理人倪炳超、余柏颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告钟丽璇向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的房屋买卖暨居间合同；2.判令被告支付违约金人民币：592000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年6月在第三人昆明尊园房地产经纪有限公司处挂牌出售房屋信息。原告应售房信息之邀约并通过第三人昆明尊园房地产经纪有限公司与被告于2019年7月15日签订《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：被告将其名下位于昆明经济技术开发区本不动产权证【其中两本房产证为地下车库：1、思兰雅苑xx幢x层x号（产权证号:呈贡区不动产权第0xxxxx3号，建筑面积：29.34平米）;2、思兰雅苑xx幢x层x号（产权证号：呈贡区不动产权第0xxxxx5号，建筑面积：47.26平米）。另三本房产证为分层住房：1、思兰雅苑xx幢x层xxx号（产权证号：呈贡区不动产权第0xxxxx0号，建筑面积：71.28平米）；2、思兰雅苑50幢x层xxx号（产权证号：呈贡区不动产权第0xxxx8号，建筑面积：80.78平米）；3、思兰雅苑xx幢x层xxx号（产权证号：呈贡区不动产权第0xxxxx2号，建筑面积：90.86平米）】的整套房屋以人民币296万元的价格出售给原告。为约束原告的购买诚意，约定由原告支付购房定金1万元。同时合同还约定：该房屋交易为一次性付款，在房屋登记部门办理了网签登记当日支付房价的50%房款，当购房方拿到不动产登记回执当日便将剩余50%的购房款付到买房方指定的银行账户（中信银行账号：62×××56，开户名：罗勇）。至此，原被告双方建立了房屋买卖合同关系。 合同签订当天，原告向被告交付定金1万元，被告将房屋的钥匙交付给了原告。此后，原告备好了购房款，在双方约定时间办理房屋过户手续时，被告突然到原告家提出加价4万元的无理要求，原告答复办理完过户手续后可以考虑，至此被告又提出，不准备将房屋以约定的价格出卖给原告，准备提高房屋价格，另寻买主。被告迟迟不予配合原告及房屋交易中介方（第三人）办理过户手续，经房屋交易中介方（第三人）三次协调，原告主动与被告多次沟通无果。被告不讲诚信的毁约行为以对合同构成根本违约，理应承担合同约定的违约责任。故此，原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，恳请人民法院“明镜高悬”依法裁决。 被告罗勇辩称，一、本案合同没有成立，是无效合同，是被告私自处分夫妻共同财产，事后也没有得到共有人的追认，而且共有人也不认可房屋买卖的事情。二、因为合同无效，所以不存在违约行为，原告主张违约就不成立。三、原告陈述的不完全符合事实，被告擅自对夫妻共同财产处分的情况下被告和中介都是清楚的，这种情况下仍与被告单独签订合同是存在恶意的，合同签订后余柏颖也及时通知了中介不同意房屋的买卖，原告多次也向被告反应过房屋可以不买，只是因为其在外地出差，双方多次磋商，因为原告主张的违约金过高，所以才没有达成一致意见，现在请求驳回原告诉请。 第三人余柏颖述称，同意被告罗勇代理人的意见。 第三人昆明尊园公司述称，三方签署的房屋买卖居间合同是包含房屋买卖合同部分和居间合同部分。对于房屋买卖合同部分的解除没有意见，不同意解除居间合同部分。因为居间合同中介费没有支付,我们要保留起诉的权利。本案的违约方是原告方，起诉陈述的事实和理由是避重就轻，因为签订合同之后被告方作为卖方房产证是在我公司,原本约定的就15号签合同，18号办过户，到了18号去办过户了，是原告方不配合办过户，才导致了之后一系列事情，所以我方认为是原告方违约。 综合原、被告双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是涉案房屋买卖居间合同是否无效，如有效，原告要求解除该合同是否达到解除条件，如是，被告应否承担违约责任，违约金的数额应当如何计算。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于是否能够证实证明观点，本院在后文予以综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，出售方罗勇（甲方）与购买人钟丽璇（乙方）、经纪方昆明尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市经济技术开发区信息产业基地xx号、xx号、xx号地块，思兰雅苑xx幢x层xxx号房屋产权证号为云（2018）呈贡区不动产权第0xxxx2号，建筑面积319.52平方米，物业成交价格2960000元，甲乙双方约定于2019年7月18日前办理房屋权属转移登记的相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金10000元，该款由乙方支付给丙方。本合同生效后前述款项即为定金。三方约定该定金的保管及支付为甲方将由丙方托管1万元。在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后前述定金支付甲方。前述支付条件未成就的，未经甲乙丙三方协商，法律文书、政府指令、甲、乙双方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。买卖合同违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见，若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金，并继续履行合同。买卖一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可以解除买卖合同，并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，承担违约责任（违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利）。其它约定事项：房产证为三本，车库为两本，产权证号云（2018）呈贡区不动产权第0xxxxx2号【（0xxxxx5）、（0xxxxx0）、（0xxxxx8）、（0xxxxx3）】，甲乙双方约定，该房产交易为一次性付款，做网签当日支付，支付价的50%的价款。甲乙双方约定当乙方拿到不动产权证回执当天便把剩余的50%房款打到甲方的账户，账户为指定账户，中信银行的账号为62×××56开户名罗勇。2019年7月15日，罗勇出具收条载明，今收到钟丽璇购买坐落于思兰雅苑Ａ区房屋定金10000元。 本院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”被告罗勇辩称，未经第三人余柏颖同意买卖合同无效的观点，本院不予采纳。涉案的房屋已经出卖给案外人，涉案合同已不具备履行条件，原告要求解除合同，因合同还涉及居间条款，属于其他法律关系，不再本案审理范围以内，故，本院予以支持解除涉案合同中房屋买卖的相关条款。至于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”虽然合同约定“违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利”，但该权利由合同法规定，被告在本案审理作出了合同无效的抗辩应视为对违约金的抗辩。同时，原告提交的证据也不足以证实，涉案合同解除导致的损失达592000元，故，本院综合房屋的位置、户型、房价将违约金调低至50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、原告钟丽璇、被告罗勇与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年7月15日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖的条款予以解除； 二、由被告罗勇在本判决生效后十日以内向原告钟丽璇支付违约金50000元； 三、驳回原告钟丽璇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4860元，由被告罗勇承担410元，原告钟丽璇承担4450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇二〇年三月四日 书记员 黄馨漫