北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5071号原告：李多宝，男，1948年6月5日出生，汉族，北京手扶拖拉机厂离休职工，住北京市大兴区。被告：魏春娥，女，1963年4月20日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘玉芹，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋振山，北京市京广律师事务所律师。原告李多宝与被告魏春娥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李多宝，被告魏春娥的委托诉讼代理人刘玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李多宝向本院提出诉讼请求：1、我与魏春娥于2017年7月20日签订的房屋买卖合同无效；2、魏春娥返还位于北京市大兴区xxx43号楼2层1-201房屋（以下简称案涉房屋），并将案涉房屋过户至我名下；3、魏春娥赔偿精神损失30万元；4、诉讼费由魏春娥承担。事实与理由：2017年7月20日，我与魏春娥签订房屋买卖合同，并于当天办理过户手续。但是，案涉房屋买卖合同是由于魏春娥采取了欺诈手段，使得我在违背真实意思表示的情形之下与其签订的，房屋过户手续的办理也违背我的真实意思。同时，案涉房屋买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，显失公平。基于上述理由，为了维护我的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持我的诉讼请求。魏春娥辩称：不同意李多宝的诉讼请求。合同已经履行完毕，合同也不存在欺诈、胁迫。李多宝此前起诉过房屋买卖合同纠纷，要求解除双方签订的房屋买卖合同，说明李多宝认可合同合法有效。李多宝主张合同无效而非撤销，故是否显失公平，与本案无关。即使存在撤销事由，2017年7月20日，双方签订房屋买卖合同时,李多宝已知晓房屋成交价与市场价的差距，故撤销期间应自2017年7月20日开始至2018年12月13日早已超过撤销期间，撤销权业已消灭。自150万元购房款支付至李多宝提供的账户之日，我的付款义务即已履行完毕，故150万元系其他法律关系，与房屋买卖合同纠纷无关。2018年8月6日，李多宝报警的询问笔录中，李多宝认可其已收到150万元购房款，并认可150万元交由我保管，将该款项用作家用。2018年3月28日，双方登记结婚，2018年4月2日，我向李多宝转账10万元。我系按照双方协议履行，并无违法、违规、违约情形。双方均为完全民事行为能力人，双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效且已履行完毕，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形。案涉房屋买卖合同合法有效，且已经依法履行完毕不存在无效情形，谈不上过户至李多宝名下的问题，且过户的相关费用也是由我缴纳的，更谈不上精神损失赔偿的问题，请求驳回李多宝的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，李多宝（出卖人）与魏春娥（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW392278），约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区xxx43号楼2层1-201，建筑面积共133．08平方米。该房屋性质为商品房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为150万元整，其中自有交易结算资金为30万元整。买受人应将房屋价款30万元整存入北京市大兴区住房和建设委员会存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。（三）关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为120万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。另，李多宝与魏春娥签订《首付款证明书》一份，载明：买方魏春娥因购买卖方李多宝出售的位于大兴区xxx43号楼2层1-201的房屋，所交付的首付款30万元，经双方同意由李多宝收取款项。2017年8月2日，魏春娥就案涉房屋取得编号为京（2017）大不动产权第0040800号不动产权证书。2017年8月25日，魏春娥（甲方，借款人）与中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（乙方，贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方，担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定，借款数额为120万元整，借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市大兴区xxx43号楼2层1-201住房，于本合同生效当日划付李多宝于开户行工行北京积水潭支行设立的账号（尾号为5516），借款期限为15年，即自2017年8月25日起至2032年8月25日止。2018年8月6日，李多宝以被魏春娥诈骗为由至北京市公安局大兴分局清源路派出所报警。在公安机关与李多宝2018年8月6日的询问笔录中记载：“问：你因何事报警？答：我被魏春娥骗了。问：什么时间发现的？答：2018年7月份左右。问：在什么地点？答：北京市大兴区黄村镇xxx43号楼1门201。问：说一下具体情况？答：我和魏春娥已经认识20年了，2017年4月份开始交往，2017年5月份我就和魏春娥同居一起生活了，在同年5月份的时候我和魏春娥就开始商量结婚的事情，当时双方约定我将我名下位于北京市大兴区黄村镇xxx43号楼1门201的房屋给予魏春娥，魏春娥拿出150万元作为婚后花销，2017年8月1日我和魏春娥在北京市大兴区黄村镇房屋管理局签订了一份存量房屋买卖合同，合同约定我以150万元的价格将房屋卖给魏春娥，房屋款分两次打到我个人名下的账户中。2017年8月2日，有30万元的房屋打进了我的工商银行的账户内，2017年8月25日有120万元打入了我的工商银行的账户中，之后这笔钱我就没有查过也没有再动过，到了2018年3月27日我和魏春娥登记结婚了，婚后魏春娥一直不拿钱出来作为家用，而且因为我的身体不好，她也不管我，还经常和我提出离婚的事情，于是我就对她产生了怀疑，之后我就到银行查账了，我发现在2017年8月21日魏春娥将我名下工商银行的账户内取走了30万元，2017年8月29日魏春娥将我名下工商银行的账户内取走了120万元，于是我就向魏春娥追问这笔钱款的去向，魏春娥一直也不说，在2017年5月份我和魏春娥约定的承诺，不管是买卖房屋还是赠与房屋等承诺我都达成了，但是魏春娥约定的承诺都没有实现，所以我今天（来）派出所说明情况。……问：该房屋是如何过户到魏春娥名下的。答：2017年8月份魏春娥和我签订了一个房屋买卖的合同，将房屋过户到魏春娥身上。问：你和魏春娥的关系？答：我和魏春娥是夫妻关系，我和魏春娥于2017年4月份开始交往，到了2017年5月份同居一起生活，到了2018年3月27日登记结婚。问：魏春娥是如何诈骗你的房屋？答：我和魏春娥约定好，我将我名下房屋给魏春娥，魏春娥拿出150万元作为婚后的花销，但是魏春娥在我不知情的情况下将我银行卡内的150万元取走了，并且房屋已经过户至魏春娥身上，而且她还不管我。……答：当时魏春娥带我去了北京市大兴区黄村镇的房管局签订的合同，但是合同的内容我并不知晓，我就是到了那里配合签字的，具体合同内容魏春娥也没有给我看过。问：你是否是自愿的？答：我是自愿的，当时我和魏春娥约定好了我将房屋赠与魏春娥，所以我当时也没有多想，所以签订合同的时候我都没有看就直接签字了。问：魏春娥在与你签订合同的过程中是否有恐吓、威胁、胁迫等行为？答：没有。问：双方是否对婚前的约定承诺签订协议？答：当时口头有过协议，而且在登记结婚前起草过一份协议，但是协议在魏春娥手里，现在魏春娥不承认这些约定和承诺。问：魏春娥是如何将你名下的银行账户内钱款取走的？答：我不知道，而且我也不清楚魏春娥是何时将我的钱取走的，直到2018年7月份我查了我的银行账户才知道2017年8月21日魏春娥将我名下工商银行的账户内取走了30万元，2017年8月29日魏春娥将我名下工商银行的账户内取走了120万元”。2018年8月7日，公安机关就李多宝报案魏春娥诈骗后，对魏春娥的讯问笔录中记载：“问：说一下具体情况？答：我和我丈夫李多宝认识了大约20年左右的时间，2017年4月份左右我就和李多宝正式开始交往了后来开始同居了，2017年6月份因为我当时在租住房子，李多宝觉得我租住的房子租金贵，就让我搬到北京市大兴区黄村镇xxx43号楼1门201李多宝的家里，因为当时我和李多宝关系很好，李多宝觉得我一个人生活艰辛，就决定把房子卖给我，当时我手里也没多少钱，我首付只能凑出来30万，而且我公积金贷款120万元左右，后来我们俩就商定以150万元的价格把房子卖给我，2017年7月份左右，我就和李多宝在北京市大兴区房屋交易大厅签订了一份房屋买卖合同，之后按照房屋买卖合同规定并办理了房屋过户手续，房屋买卖完后李多宝就把他自己的存折和身份证就都交给了我，李多宝也没和我说这些钱的用途，就是让我自行保管和处理。2017年8月左右，当时具体时间我记不清楚了，我就拿着李多宝的存折和身份证到银行柜台将李多宝存折内的150万转存到另一个账户里了，2017年10月份左右我就正式搬到北京市大兴区黄村镇xxx43号楼1门201。2018年3月28日，我和李多宝登记结婚了，李多宝这个人对我一直很好，但是李多宝这个人疑心很大，控制欲很强，李多宝总是不太信任我，2018年4月之后我就从单位退休了，因为我觉得我手头有点紧，我就继续出去工作了，之后李多宝就经常和我吵架，李多宝觉得我在给自己找后路，昨天我才知道李多宝报警了，于是我今天来派出所说明情况。……问：你和李多宝何时进行房屋买卖的？答：大约是在2017年7月份左右，具体时间不记得了。问：进行房屋买卖的情况？答：位于北京市大兴区黄村镇xxx43号楼1门201。问：双方进行房屋买卖的原因？答：当时我和李多宝在交往中，双方关系很好，李多宝觉得我一个人生活艰辛，就觉得把房子卖给我。问：对于该房屋的买卖时如何约定的？答：当时我只能凑30万元，而且我公积金贷款120万元，于是就商定以150万元的价格卖给我。问：这笔购房款的去向？答：按照房屋买卖合同的约定，购房款的150万元就打到李多宝的工商银行存折内，房屋买卖后李多宝就把这张存折和自己的身份证交给我保管了，并且让我自行处理，我就把钱取出来存在了别的账户里。问：双方对于此笔购房款用途是否有签订相关的约定或者协议？答：没有。问：你为何将该笔购房款转存入自己账户？答：因为当时李多宝让我自行保管和处理这笔钱，我就把钱存在我账户里了。问：这些钱你如何处理的？答：当时我的首付是凑的，我用了一部分用来还钱了，有一部分我用来炒股了，但是赔了大约20万，婚后我还给李多宝打过10万元。问：李多宝为何将自己的存折及身份证交给你？答：他当时就是说让我自行保管处理这笔钱，并且是他主动给我的。问：是否签过婚前协议或者相关约定？答：没有。”2018年8月31日，北京市公安局大兴分局出具京公大刑不立字[2018]000174号《不予立案通知书》。再查，2012年2月，李多宝被诊断患有右肺上叶腺癌症。魏春娥自述因李多宝威胁自己,双方感情出现问题，自2018年9月起不敢在案涉房屋内居住，现李多宝居住在案涉房屋内。另查，李多宝与朱四红于2017年5月27日至北京市大兴区民政局协议离婚。双方在《离婚协议》中约定，北京市大兴区xxx1单元201单元房归李多宝所有，夫妻双方离婚前没有任何债务。2017年6月29日，李多宝就案涉房屋取得编号为京（2017）大不动产权第0035444号不动产权证书。2017年7月27日，魏春娥转账李多宝首付款30万元。2018年3月28日，李多宝与魏春娥登记结婚。2018年9月3日，魏春娥以离婚纠纷为由将李多宝诉至本院，要求判决与李多宝离婚。2018年11月9日，本院作出（2018）京0115民初19534号民事判决书判决驳回魏春娥的诉讼请求。2018年10月8日，李多宝曾以房屋买卖合同纠纷为由将魏春娥诉至本院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，李多宝于2018年12月6日撤回起诉。案件审理过程中，就主张双方买卖合同关系无效一事，李多宝称：我与魏春娥签订婚前协议在先，案涉房屋买卖合同在后。协议的内容主要是关于150万元用于我看病养老、两个女儿的基本抚养费以及我和魏春娥出国定居及旅游，基于对魏春娥的信任，协议只有一份并且由魏春娥持有。我认为，就案涉房屋而言，我与魏春娥之间属于附条件赠与行为，双方之间的买卖行为并不是真实意思表示，只是为了过户省钱。现魏春娥违反约定，拿走我的身份证和存折先后将150万元转走，如果魏春娥转走钱款之后，继续和我共同生活，我也可以接受，但魏春娥转走钱款之后还起诉我离婚，之后将个人物品搬离，我无法接受。2018年4月收到魏春娥给付的10万元，但该笔款项系装修款及安慰款。魏春娥称：我与李多宝之间的合同合法有效，且已履行完毕，一开始双方协商要走赠与，但是我还没有退休，还有钱，就说给钱，这150万元系双方协商好的。现只是因为150万元的使用问题导致李多宝后悔，我本身并不存在任何违法违规的情形，合同本身也不存在任何可撤销或者无效的情形。关于150万元的使用问题，双方是口头约定的，没有任何书面协议。存折、密码及身份证都是李多宝主动给我的，我认为这是一种授权可以用于婚后家用。2018年4月2日，我将10万元交与李多宝作为家用。李多宝曾将我诉至贵院要求解除双方之间的房屋买卖合同变相说明李多宝认可双方之间的合同是有效，李多宝认为双方之间属于赠与的话，那么本案的法律关系也不对。案件审理过程中，就案涉房屋在双方签订合同时的市场总价问题，李多宝主张为700万元到760万元，魏春娥主张为400多万元。魏春娥曾提出减去给付李多宝的10万元外，同意给付李多宝140万元，考虑到李多宝患有癌症可继续居住使用案涉房屋的调解意见，但李多宝拒绝该调解意见。本院与不动产登记部门核实，案涉房屋现仍设立魏春娥作为抵押权人，贷款金额为120万元的抵押登记手续。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。综合在案证据及当事人陈述可知，李多宝与魏春娥确立恋爱关系后，魏春娥于2017年7月27日转账支付李多宝30万元。2017年8月1日双方以150万元为成交价以自行成交方式签订房屋买卖合同并完成了房屋转移登记手续，2017年8月25日，魏春娥就案涉房屋办理银行贷款手续，截至2017年8月29日魏春娥将李多宝账户内150万元转出。2017年10月，魏春娥搬入案涉房屋居住，之后双方于2018年3月27日登记结婚。2018年9月，魏春娥未在案涉房屋内居住。本案中，李多宝自认案涉房屋买卖合同系其本人签署，但主张双方系附条件的赠与行为，双方不存在真实的买卖房屋的意思表示。本案争议的焦点为双方是否存在真实的买卖合同关系。首先，魏春娥自认双方在恋爱期间，就案涉房屋有过赠与意思表示；其次，魏春娥与李多宝自2017年4月起双方正式交往后，双方以远低于市场价格的成交价150万元就案涉房屋自行签订房屋买卖合同并完成了转移登记手续，根据魏春娥在公安机关就150万元的陈述意见为“当时我只能凑30万元，而且我公积金贷款120万元，于是就商定以150万元的价格卖给我……”可以看出该成交价并非双方就买卖合同关系价款协商的结果，之后，案涉房屋一直由李多宝居住亦未履行房屋交付手续；再次，魏春娥虽在签订合同前通过转账方式支付首付款30万元、公积金贷款的方式向李多宝账户内支付房款120万元，但在魏春娥签订贷款合同前后不足一周内随即将款项全部取出，并用于偿还为完成支付案涉合同所涉首付款30万元及自用，李多宝实际未取得案涉房屋买卖合同房款的实际支配权利，考虑到双方的特殊关系、房款及合同签订先后顺序，房款最终走向，可以看出李多宝、魏春娥只是借此形式完成房屋权属变更的目的，并无买卖房屋的真实意思表示，因此双方实施的房屋买卖行为无效，故李多宝要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。另指出，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，双方可就隐藏的法律关系另行解决。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因案涉房屋现实际由李多宝占有使用且存在案外第三人设立的抵押登记，关于恢复登记及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于精神损失费的主张，本案属于合同纠纷，精神损失不属于合同纠纷处理的范畴，本院不予支持。另，关于魏春娥在婚后给付李多宝装修款10万元，因双方婚姻关系尚在存续期间，该笔款项，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李多宝与魏春娥就北京市大兴区xxx43号楼2层1-201房屋签订的房屋买卖合同无效；二、驳回李多宝的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由魏春娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 韩文静人民陪审员段金光人民陪审员耿剑二〇二〇年三月三十一日法官助理 刘 毅 琼 书  记  员 刘 雪 飞