上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初45359号原告：向诗图。被告：耿宏鸣。委托诉讼代理人：许丽，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告向诗图与被告耿宏鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向诗图，被告耿宏鸣及其委托诉讼代理人许丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向诗图向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2019年7月8日签订的上海市闵行区XX路XXX/XXX号铺位租赁合同无效；2、判决被告返还原告租金人民币(以下币种下同)240,000元；3、判决被告赔偿原告因合同无效而导致的损失14,227元(装修损失扣除4/5/7项材料)暂估。事实与理由：原、被告双方于2019年7月8日签订上海市闵行区XX路XXX/XXX号铺位租赁合同,租期自2019年8月1日至2020年7月31日，租金20,000元/月,一次性支付240,000元一年。被告在洽谈之初告知原告，被告系二房东,具有大房东授权可以对外转租,且大房东与被告的租赁合同无期限限制,房屋可以长期进行合法有效的经营使用。后原告付款后偶然得知被告所做的多项承诺并非实情,即刻要求被告提供与大房东之间的租赁合同,在原告的一再要求下被告才提供大房东与被告签订的书面租赁合同,租期仅至2019年12月31日。被告转租给原告的2020年1月1日-2020年7月31日期间属于无权处分,且房东也并未授权被告转租赚取高额差价牟利。原告补称：原告联系的装修公司自2019年7月26日进场交接当日即被闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室(以下简称莘庄镇规建办)以该铺位无产权凭证无法满足国家关于此类铺位行政审批的报批规定为由罚停。原告自罚停之日才知涉案房屋的权属性质，当即要求被告提供相应的权利凭证。被告此刻才提供与所谓的大房东之间的租赁合同且租期仅至2019年12月31日。另原告明确告知被告，若停工停业会造成其多项高额损失及多项附带违约赔偿第三方的情况下，被告却在2019年8月6日上午11时电话告知自行解决，拒绝尽到任何出租方应尽责任。原告因被告行为产生高额违约金，在2019年9月16日被B公司(以下简称B公司)强行赶出涉案房屋，装修4/5/7项材料(价值8,273元)已由该公司确认认购，用于抵偿原告与该公司之间债务，无需本案处理。但因该金额已然大于法定故意毁坏公私财物罪相关起刑标准，故原告自2019年9月16日之后便不敢擅自闯入涉案房屋，该房屋一直由B公司占据至今。被告未依约确保涉案房屋的适租性等，无法开展合法经营的状态。且根据原告庭前调查，其提供的所谓物业公司也并非房东，房屋地址并无任何合法有效的可供经营使用的房屋产权凭证，被告也无法提供任何合法有效的房东授权凭证或者被告的支付凭证或支付其所谓上家的付款发票。原告了解到，该路段即使有产证的邻近铺位，同等面积租金也远低于被告收取的高额租金，更何况被告铺位并无产证，根本无法满足合同的实际使用。现原告为维护自身合法权益,故诉至法院。被告耿宏鸣辩称，不同意原告的诉请。1、被告从案外人A有限公司(以下简称A有限公司)处承租涉案房屋已经长达十几年，在此期间一直正常使用该房屋，从未有相关部门以房屋没有产证为由，对被告的经营行为提出意见，故不认可房屋没有产证的说法。据物业管理部门告知，房屋存在合法批件手续，并且缴纳过维修基金。现物业公司不愿意配合，被告将房屋租赁给原告时，并未告知原告房屋来源，后原告将房屋打通，原告要求被告提供被告和物业公司的合同，当时本人和物业公司补签了合同，原告为此想跳过被告，和物业公司直接洽谈。2、被告将房屋出租给原告，明确告知被告和房东没有签署租赁合同，仅对场地负责，被告不存在欺诈原告的行为，原告作为律师不能注册公司，其也不能注册律师事务所，因为不够面积注册律师事务所。3、原告承租涉案房屋后擅自打通，将其中一扇门改为了窗户，是由于其打通的关系，规建办责令暂停施工，并非房屋没有产证而被责令停业，被告为了配合原告，故和A有限公司补签合同，原告得知出租方是A有限公司，多次安排他人，要求跳过被告与A有限公司直接签订合同，现在A有限公司担心原告，故不同意提供产证等信息。被告在出租房屋时考虑到原告作为专业律师不能在涉案房屋内注册公司或律所，被告仅对场地负责，不对其经营负责，无论房屋有无产证，均不能注册律师事务所，被告也无义务协助办理。原告之前为被告工作过，故其对房屋系明知，故被告不存在欺诈的行为。原告编造其被B公司赶出去的目的是其不付租金，但其现也不返还房屋。B公司的股东是案外人邵某，C公司(以下简称C公司)的股东为案外人鲁某某、向某。而原告使用案外人向某的账户向被告支付租金240,000元，故这些公司均是原告的关联公司。如原告认为租赁房屋无效，其就应该将涉案房屋返还给被告。原告的请求权基础不明确，没有明确要求确认合同无效的法律依据。原告认为被告欺诈原告，其应该是撤销合同，如认为被告违约导致合同目的无法实现，其应该解除合同，故要求原告明确其请求。若原告将房屋返还被告，被告同意返还原告剩余部分租金。本院经审理认定事实如下：2019年7月8日原告向诗图(乙方、承租方)与被告耿宏鸣(甲方、出租方)签订租赁合同一份，合同约定租赁地点：闵行区XX路XXX、XXX号(门牌号地址)铺位,租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，租金20,000元/月,自2019年7月22日至2019年7月31日为免租期以便乙方装修及安排人员进场，甲方若提前交房的，提前期限计入免租期，租金共计240,000元，签约之日支付定金100,000元，交接之日付讫尾款140,000元，均转账至甲方指定账户。四、租赁期间的约定事项：1、甲方系二房东，与上家无书面合同，转租上述铺位给乙方。3、乙方可对铺位进行装修，但因装修造成的房屋结构损坏由乙方进行赔偿。若房东提前收回房屋的，甲方不予赔偿乙方的装修损失。租赁期满，双方关系若终止的，乙方撤场时可不对房屋进行恢复原状，径行离场(但应保证房屋、装饰、装修及设备设施的清洁、完整)，遗留物视作乙方抛弃，甲方可自行处置屋内剩余物品。4、租赁期间的水、电、物业费由乙方承担。5、房屋只限乙方用作法律咨询经营使用，不得再次转租、改变使用性质或用途。乙方自行确保合法经营，若因违法经营被相关部门查处/投诉的，自行承担法律责任。甲方仅对场地负责，不对乙方的经营行为承担任何责任。合同签订后，原告通过其父亲向某分别于2019年7月8日向被告账户转账100,000元、于2019年7月23日向被告账户转账140,000元，上述钱款被告均已收到。被告交付涉案房屋后，原告即开始着手装修。2019年7月26日，莘庄镇规建办向原告出具暂停施工告知单，载明，经查，你单位在XX路XXX-XXX号实施店面装饰施工项目属违法施工。现根据《建筑工程施工许可管理办法》、《上海市建筑市场管理条例》及《闵行区限额以下小型建设工程管理办法(试行)》等文件要求责令立即停止施工。请到闵行区相关部门办理建设工程项目审批手续，待批准后恢复施工。同时，莘庄镇限额以下小型建设工程项目合同备案告知单(企业)明确：一、莘庄镇域范围内的限额30万元以下小型建设工程项目；二、所需材料清单：1、建设单位营业执照及有关证明复印件；2、建设单位法人身份证复印件、经办人身份证复印件；3、房屋租赁合同及房屋产权证复印件等等。2019年12月2日，B公司邵某向原告出具告知函，称“你方用于抵偿我方债务的XXX-XXX铺位承租权，经我方核查，该铺位并不具有合法房产权属证明用于经营活动，我方已多次接到工商行政部门整改责令，给我方商誉造成严重损害。我方多次就上述情况催告你方，但你方一直以你与房东耿宏鸣存在诉讼暂未判决为由拖延付我方的钱款。……在你方提供合法有效的偿债物或权利再次担保之前，我方有权拒绝返还你方已经提供的该铺位”。原告在庭审中表示目前涉案商铺由B公司实际占有使用，其被B公司于2019年9月16日强行赶走，且B公司已就此事向上海市静安区人民法院提起诉讼，目前案件正在审理中。另查明，2019年1月1日由被告作为乙方、承租方，案外人A有限公司作为甲方、出租方，签订《上海市租赁合同》一份，合同编号XXXXXXX。合同约定甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区XX路XXX、XXX号出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共32平方米。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。三、租赁期限。该房屋租赁期为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金及支付方式。该房屋的月租金为8,000元，租金以转账方式支付。六、甲方义务。3、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。合同还对其他方面进行了约定。2019年11月19日，案外人A有限公司还出具情况说明一份，内容为“上海市闵行区XX路XXX(临)、XXX(临)号商铺已由耿宏鸣续租至2020年12月31日。特此说明！”鉴于上述情况，本院于2019年12月20日至上海市闵行区XX路XXX号(上海市闵行区XX路XXX弄)A有限公司，就涉案房屋产权情况进行调查，向A有限公司工作人员陈某(男，XXXX年X月XX日出生，汉族，住上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室)进行询问并制作相关笔录，笔录记载，涉案房屋无产证，其最早地址为XX路XXX号，作为水清物业配套用房归业主大会所有，故房屋性质为全体业主所有，本案被告向业委会租赁涉案房屋长达十年左右。原门牌是XXX号，现拆分了五个门牌号，均是临牌，本案被告借了涉案的两间，关于编号为XXXXXXX的合同是真实的，A有限公司为配合被告办理装修等，与被告补签租赁合同，也因为涨价所以才签订。关于规划许可证，在相关维修基金清单中显示有XXX号，故涉案房屋肯定有规划许可且合法。另外，本院向上海市闵行区房地产交易中心档案部门调取上海市不动产登记申请书等相关材料，相关材料记载水清路XXX号、XXX号、XX路XXX号等房地产材料一组，上述房地产权利人均为上海名邦贸易有限公司(以下简称名邦公司)，其中XX路XXX号由闵行分局莘光派出所出具证明，就XX路XXX号，调整为XX路XXX号、XXX号、XXX号-X、XXX号、XXX号、XXX号-X、XXX号、XXX号-X、XXX号、XXX号、XXX号-X、XXX号、XXX号。2020年1月6日，被告通过银行转账方式向A有限公司支付租金60,000元，被告于转账时附言“XX路2020年1-6月租金”。另外，原告向本院提交装修材料一组，以此证明就涉案房屋开展装修，并造成其装修损失计14,227元，对此被告不认可，但也表示如合同无效，愿意承担相应份额。针对以上事实，原告向诗图向本院提供了如下证据：1、原、被告之间的租赁合同、原告的转账记录两份一组，证据约定了租期、租金及双方的法律关系，房屋是作为法律咨询经营使用，明确了该房屋的经营性质，经营的前提是办理相关工商审批手续为准，涉案铺位没有合法的产证无法办理任何工商税务手续，无法满足合同根本目的。被告在合同中明确告知原告其与上家没有书面合同，后续罚停后被告给了原告其和所谓上家租期从2019年1月开始的租赁合同，被告在签订合同时刻意隐瞒情况，以防止原告查询房屋由来，故被告存在欺诈行为。2、暂停施工行政处罚告知单、备案告知单一组，证明涉案铺位因无产证于2019年7月26日在双方租期还未履行前被莘庄镇规建办罚停，该铺位没有任何产权凭证，系违章建筑，不能经营和装修。3、装修材料一组(结算单、发票、流水)，证明原告装修的相应钱款，以此主张因合同无效导致的损失。4、工商内档一组，证明所有注册法律工商经营面积接近的也是在30平方米，案外人租赁合同及被告提供所谓房东的合同一份，证明临近商铺XX路XXX号46平方米租金6,000元，被告可能承担的所谓租金30平米左右8,000元供法庭参考占用费；另一家E公司(以下简称E公司)的租金是50,000元一年；上海D公司(以下简称D公司)系争铺位在30平方米有产证也是在3,000-5,000元左右，被告却以高于市场价20,000元的基础上和原告签订合同，价格不公平，被告提供的A有限公司的授权，原告并未在工商系统中查阅到该公司和所有法律公司的注册有任何的关联性，故不同意其主张20,000元一个月的租金，若合同无效，房屋租赁合同的租金应为3,000-5,000元一个月。5、B公司出具的告知函一份，证明原告早在2019年9月16日即被B公司赶出，即使存在占用费，也应由被告另案向实际占用人主张占用费。原告和案外人的诉讼已经在上海市静安区人民法院受理。被告耿宏鸣对原告向诗图所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，但是房租不是原告所付，是案外人向某(系原告父亲)支付。当时明确告知原告，其与房东没有租赁合同，房子随时会收回，合同第四条第五款有明确约定，强调原告不得再次转租，且按照法律规定律师不能注册公司。律师事务所的注册条件涉案房屋的面积达不到要求，另距离法院过近不能在200米范围内注册。对于收款记录无异议，是原告父亲转账，确认240,000元已收到。对证据2暂停施工告知单真实性无异议；备案告知单与本案无关，不认可原告的证明目的，原告承租之后擅自破坏结构，将门改为窗，由于这个原因被莘庄镇规建办要求暂停施工。其余附近人家均正常营业，其以房屋没有产证暂停施工是不存在的，实际是原告违法装修，改变房屋结构。对证据3真实性不认可，原告自己擅自打通结构导致，如法院认为合同无效，被告对违章导致房屋结构以外的装修损失愿意按照一半责任承担，原、被告均为律师，对涉案房屋明知，被告愿意承担的范围是正常范围，如破坏其应负责。对证据4租赁合同真实性无法确认，和本案无关，对于工商档案材料真实性无异议，不认可原告的证明目的，被告也从案外人处租赁过来，平时有隐性成本，被告租赁隔壁店铺，除每年60,000元租金还要支付80,000元转让费，其租赁给原告的成本不高，另原告也在被告处工作过，对涉案店铺租金明知，每间店铺位置不一样，租金肯定不一样，即便法院认为合同无效，也应该按照约定的支付标准支付使用费。对证据5真实性不认可，被告将房屋租赁给原告，仅限于其自己使用，不得再次转租改变使用性质，至于其与他人房屋的租赁合同和被告无关，B公司的法定代表人即原告父亲向某，故无证明力。如原告认为被告租金高，原告将房屋返还给被告，原告今天返还涉案商铺，被告愿意将剩余租金返还原告。被告耿宏鸣针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、情况说明一份，证明被告已经就涉案房屋与A有限公司续租一年，被告对房屋有使用权。2、房屋支付凭证，证明原告使用其父亲向某的账户向被告支付租金240,000元。3、B公司、C公司工商登记信息一组，证明B公司股东为案外人邵某、C公司；C公司的股东为案外人鲁某某、向某。而原告使用向某的账户向被告支付租金240,000元，原告一直在XX路用其父亲注册的营业执照从事法律咨询活动，原告和这两家法律公司是有关联的，其想达到被告退还原告租金的目的，现原告仍占用涉案房屋。4、B公司第一分公司、C公司第一分公司工商登记信息一组，证明原告长期以这两家公司关联公司在XX路XXX号从事法律咨询活动。其明知自己作为律师，在涉案房屋是无法注册公司，也无法注册律师事务所。5、被告向案外人A有限公司支付租金的凭证，证明被告支付租金情况，现被告年租金为120,000元。原告向诗图对被告耿宏鸣所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性不认可，A有限公司并无任何证据证明其对涉案房屋享有处分的行为，也未有委托书或者物业代管的说明，被告也未提供支付流水及收款发票，是被告和A有限公司提供的虚假材料，以此虚构其所有权。对证据2真实性无异议，原告父亲转账至被告方。对证据3真实性无异议，被告一直强调向某是原告的父亲，向某在C公司虽认定持有股权，但其仅占10%，小于股东表决权的份额，向某在B公司的话语权仅为3%，故向某或者原告对法律公司不具有主导性，原告家属从事什么工作，和原告无关联，不能以此推出原告和上述两家公司具有关联性。对证据4C公司第一分公司成立于2018年9月3日，注销是2019年，负责人邵某，这两家公司实际主导人系邵某，与原告无关，原告也未以自己的名义注册法律公司或者律师事务所，律师要职业满三年另有三个合伙人才能注册律师事务所，被告对此知晓程度高于原告。对证据5真实性无异议，但对关联性及合法性均不认可，该金额支付附言为XX路租金，未明确是何铺位的租金，物业公司是否有授权收取租金，在材料中未见任何体现，物业公司收取上述费用后，未出具完税证明，未向国家依法纳税。该证据系在本案审理过程中进行的转账，物业公司的谈话笔录中称为了装修等事宜与被告补签合同，故物业公司是利益关联方，不排除其为了自己的利益而进行伪造。本院于2019年12月20日至上海市闵行区XX路XXX号(上海市闵行区水清路378弄)A有限公司，就涉案房屋产权情况进行调查，向A有限公司工作人员陈某(男，XXXX年X月XX日出生，汉族，住上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室)进行询问并制作相关笔录，笔录记：涉案房屋无产证，其最早地址为XX路XXX号，作为水清物业配套用房归业主大会所有，故房屋性质为全体业主所有，本案被告向业委会租赁涉案房屋长达十年左右。A有限公司为配合被告办理装修等，与被告补签租赁合同，也因为涨价所以才签订。关于规划许可证，在相关维修基金清单中显示有168号，故涉案房屋肯定有规划许可且合法。对于上述调查笔录，原告的质证意见为：对笔录中回答的陈某为A有限公司的股东，对其身份无异议，但A有限公司是否取得业委会授权无书面材料可证明，其对外转租给被告涉案房屋是否属于无权处分，也未提供任何有权证据。二、在谈话中涉及的XXX号，在附件的表格上系其手写的XXX号字样，无任何国家机关的盖章确认，且地名的确认及划分应由土地局、房屋管理部门或者派出所等进行划分，但被谈话人未提交上述任何材料。三、根据谈话中附件地籍图，原告认为承租的XXX、XXX号区位在地籍图之外，地籍图所载的是名邦公司的XXX号。在笔录中物业经理也明确了涉案商铺是无产证的。对于上述调查笔录，被告的质证意见为：对谈话笔录的真实性无异议，从该笔录中可看出物业公司认为与被告签订的合同是真实有效的，物业公司也向法院提供了相关依据及凭证以证明出借给被告的房屋合法，故物业公司作为相关房屋管理方及维护方，对物业状况是清楚的，希望法院采信。关于涉案房屋目前的门牌XXX、XXX号，希望法院给予被告一定合理期限，以便被告举证。且没有产证不代表不可以出租，在笔录中物业经理也明确了规划许可是肯定有的。另外，本院向上海市闵行区房地产交易中心档案部门调取上海市不动产登记申请书等相关材料，对上述材料，原告的质证意见为：该资料三性无异议，但该资料并非本案所涉商铺，而是上海名邦贸易有限公司(简称名邦公司)的二层楼房屋，而本案中是单层搭建平房，本案房屋并非在该资料显示的地籍图中。对上述材料，被告的质证意见为：该资料三性无异议，关联性中根据被告回忆，涉案房屋门牌号就是XX路XXX号，故被告将进一步举证以此证明。之前物业公司一直是表示可以正常使用，被告长期使用未出现过任何状况，故原告的说法不能成立。本院结合原告向诗图、被告耿宏鸣对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告向诗图、被告耿宏鸣所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。但原告提供的与本案涉案商铺无直接关联性的租赁合同等相关材料，本院对其真实性无法认定，在本案中亦不作为证据采纳。本院认为，《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，原、被告间就涉案XX路XXX号、XXX号商铺所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，涉案商铺对应门牌号虽为临牌，但该临牌系有产权房屋门牌号下分出的五个临牌中的二个，其所对应地址最早为XX路XXX号，该地址所对应的房屋系物业配套用房的一部分，而且涉案房屋所在整体建筑物的建造具有相应的规划许可证，虽然涉案房屋由于历史的原因未能进行产权的登记。但是上海市闵行区水清二村业主委员会作为涉案房屋的实际控制人长期对涉案房屋进行有效的控制及使用，期间其委托A有限公司进行对外招租管理，并由A有限公司与被告签订租赁合同，被告据此依法取得对涉案商铺的承租权并有权进行对外转租。涉案商铺虽为临牌，但其系从有合法产权的房屋门牌号码内拆分而成，可以独立对外出租，故本院认为原、被告间签订《租赁合同》并未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，当属有效，其中对于租金的约定，系合同双方协商合意后的结果，并未违反相关法律规定。原告要求确认上述合同无效等项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告向诗图的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,481.70元，由原告向诗图负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇二〇年三月十二日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。