广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28545号上诉人（原审原告、反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，系公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄珍，女，1986年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：石广璐，广东安恪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊茂竹，广东安恪律师事务所实习律师。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司因与被上诉人黄珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初14011号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中原地产代理（深圳）有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还租赁保证金人民币75900元，并支付自2017年1月1日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算，暂计至2018年5月21日，利息暂计为人民币4988元，暂合计人民币80888元）；2、请求判令被上诉人承担本案的一审及二审诉讼费。其事实与理由为：一、一审法院漏查了双方迟延办理交接手续的原因，直接认定“上诉人交还涉案房屋时间为2017年2月14日，已经构成违约”，属于事实认定错误。上诉人于2016年12月已通知被上诉人，上诉人将搬离涉案房屋，请求被上诉人给予协助。上诉人在2016年12月30日准备将涉案房屋内的全部物件搬离，但被上诉人通知管理处不予放行。当天上诉人还因此与管理处发生冲突，最后报警处理，导致未能将房屋内的物品全部搬离。上诉人在庭审前向一审法院提交了调查取证申请，请求一审法院向深圳市福田区公安分局华富派出所调取相应的报警记录等。该记录可直接证明上诉人按期安排搬离工作，未能搬离的根本原因在于被上诉人的阻挠，上诉人不存在主动违约行为。但一审法院对该部分事实未予查明，直接将违约的责任归结于上诉人，属于严重的事实认定不清。二、《房屋租赁合同》第二十条约定逾期返还租赁房屋的违约责任，该条款为合同终止后的违约责任条款，属于特殊条款，是对合同前文的变更。即对于返还房屋的约定应适用第二十条，不应再适用第九条约定，如同时适用，是加重了承租方的责任，属于同一事项双重处罚，有违公平公正原则。在租赁期间内，上诉人按期支付租金，不存在任何违约情形，被上诉人应当全额返还租赁保证金。对于双方迟延办理交接手续的主要原因在被上诉人，迟延交房的责任亦不应全由上诉人一方承担。三、退一步讲，即使认定了上诉人需对迟延返还房屋承担一定的责任，也不应当要求上诉人支付2017年1月期间的房屋占有使用费，且一审法院对于占有使用费、赔偿金的计算依据认定错误。1、涉案《房租租赁合同》第二十条明确约定了，上诉人有30日的搬离期，该期间上诉人无须支付占有使用费。被上诉人请求上诉人支付占有使用费缺乏合同依据。2、根据《房屋租赁合同》附页及补充协议约定，可见双方确定的每月租金金额为25300.00元，26949.30元为含税的金额，且双方约定了税费是由上诉人直接扣除代缴的。上诉人交付给被上诉人的租赁保证金也是按照25300.00元的金额计算所得，因此即使最终认定上诉人需承担一定的赔偿责任，赔偿金的金额也应当是以月租金为25300.00为依据进行计算。四、涉案《房屋租赁合同》于2016年12月31日已终止，2017年1月至2月14日管理费、专项维修资金应当被上诉人承担，与上诉人无关，一审法院认定由上诉人承担缺乏事实与合同依据。黄珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中原地产代理（深圳）有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还租赁保证金人民币75900元，并支付自2017年1月1日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算，暂计至2018年5月21日，利息暂计为人民币4988元，暂合计人民币80888元）；2、被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。黄珍向一审法院反诉请求：1、原告向被告支付迁离期的房租27614.1元及各项费用664.7元；2、原告向被告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金共计人民币53898.6元；3、原告向被告按银行同期贷款利率支付自2017年3月1日至实际支付之日的利息（暂计至2019年5月20日的利息为人民币8671.5元）；4、原告承担被告因本案支付的律师费人民币10000元（以上暂合计为人民币100834.3元）；5、原告承担本案反诉的诉讼费用、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄珍（甲方）与原告中原地产公司（乙方）签订《房产租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区红荔西路福某花园X栋（莲某阁）104的房屋租赁给乙方使用，建筑面积为83.39平方米，租期自2014年7月23日至2016年12月31日止，租金为每月26949.3元，租赁房屋用途为办公。《房产租赁合同》第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币75900元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件为甲方单方终止合同收回该铺位且出租方违约。返还租赁保证金的方式及时间为三个工作日内以银行转账方式支付。第九条另约定，出现以下情形的，甲方可不予返还保证金：承租方违约。第十条约定，租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于三十日内迁离并返还房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。第二十条另约定，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2014年7月12日，原、被告签署补充协议约定，《房屋租赁合同》租期为2014年1月1日至2016年12月31日。租赁合同第二条约定，每月租金总额为26949.3元为含税租金。第四条规定：甲方（即出租方）收取租金时，应向乙方开具税务发票。现为合同履行便利，经双方协商一致，可以由中原地产公司代出租方交纳租赁合同所约定的租赁税费，具体执行方案如下：1.2014年1月1日至2016年12月31日期间每月含税价租金为人民币贰万陆仟玖佰肆拾玖元三角（￥26949.3），实收租金人民币贰万伍仟叁佰元（￥25300）；2.该租赁合同之租金一年一付，中原地产公司于每年1月5日前向出租方支付年实收租金人民币叁拾万零叁仟陆佰元（￥303600）；3.含税租金与实收租金之间的差额中原地产公司有权扣除用于代出租方缴纳租赁税费。《房产租赁合同》签订后，被告将涉案房屋交付给原告，并于2014年7月23日向深圳市福田区房屋租赁管理局登记备案。原告依约向被告支付了租赁保证金75900元。2016年12月31日，租赁合同期限届满。原、被告均确认租赁期间的租金已经全部结清。2017年2月14日，原告的员工王某与被告母亲邹某及案外人潘某共同办理了涉案房屋移交手续。原告提交了交接单照片打印件，被告提交了当日的交接单原件，但被告的交接单上多了一句话：“桌子凳子还暂放在房间内”。原告主张“桌子凳子还暂放在房间内”为被告私自添加。被告对此解释为：在办理交接时，原告的员工在拍照留存后另行加上了这句话。2017年2月28日，被告向原告邮寄《律师函》，要求原告于收到函件三日内自行迁离，返还租赁房屋，否则将变卖提存房屋内留存的废旧物品。2017年3月3日，被告与案外人深圳市世某房地产投资顾问有限公司(以下简称世某公司)签订房屋租赁合同，涉案房屋由世某公司承租。另查明：一、被告系深圳市福田区红荔西路福某花园X栋（莲某阁）104的房屋的所有权人。二、世某公司于2017年4月13日缴纳了涉案房屋2017年1月至4月的管理费、专项维修资金及滞纳金。其中，2017年1月费用合计为334.69元，2017年2月费用合计为330.09元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告中原地产公司与被告黄珍签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。关于双方办理涉案房屋交接的时间。原、被告之间的租赁合同于2016年12月31日因租赁期届满而终止，原告应当根据租赁合同约定，在合同终止后30内即2017年1月31日前与被告办理房屋交接手续。原、被告均提交了涉案房屋交接单，但被告的交接单上多了一句话：“桌子凳子还暂放在房间内”。原告主张被告擅自添加交接单的内容，但原告仅提交了交接单照片打印件，未出示照片的原始载体，而被告提交的是原件，被告对此亦作出了合理解释，故本院采信被告提交的交接单内容。一审法院认为，虽然涉案房屋内还留存部分桌椅，但并不影响双方办理交接手续，亦不影响被告收回房屋。故一审法院认定原告交还涉案房屋时间为2017年2月14日。关于被告是否应向原告返还租赁保证金。原告诉请被告返还租赁保证金75900元，被告则主张因原告逾期返还房屋且未结清相关费用，构成违约，无须返还租赁保证金。对此，一审法院认为，原告交还涉案房屋时间为2017年2月14日，已经构成违约。根据案涉租赁合同第九条约定，承租方违约，出租方可不予返还保证金。故原告请求被告返还租赁保证金及相应利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于被告请求2017年2月逾期期间的搬离赔偿金。涉案租赁合同第二十条明确约定了合同终止后逾期搬离的违约责任，即出租房有权收回租赁房屋，并就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。原告于2017年2月14日返还租赁房屋，应当向被告支付2017年2月1日至2月14日之间逾期搬离的赔偿金26949.3元。对被告诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。对被告主张赔偿金的相应利息，一审法院认为赔偿金已经足以补偿被告的损失，故一审法院对此不予支持。被告反诉请求原告支付2017年1月占有使用费26949.3元及2017年1月至2月各项费用664.7元，因原告逾期至2017年2月14日搬离，对2017年1月的房屋占有使用费26949.3元及利息损失，本院予以支持。利息损失以26949.3元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年3月1日起计至实际清偿之日止。对2017年1月至2月14日管理费和专项维修资金合计500元及利息损失，一审法院予以支持。利息损失以500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年4月14日起计至实际清偿之日止。被告主张超过部分，一审法院不予支持。另，原告请求被告支付诉讼费、保全费、公告费，被告请求原告承担本案诉讼费、保全费、律师费，均无法律依据，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告中原地产代理（深圳）有限公司应在判决生效之日起十日内，向被告黄珍支付2017年1月房屋占有使用费26949.3元及利息损失（利息损失以26949.3元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年3月1日起计至实际清偿之日止）；二、原告中原地产代理（深圳）有限公司应在判决生效之日起十日内，向被告黄珍支付2017年1月至2月14日管理费、专项维修资金500元及利息损失（利息损失以500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年4月14日起计至实际清偿之日止）；三、原告中原地产代理（深圳）有限公司应在判决生效之日起十日内，向被告黄珍支付2017年2月1日至2月14日逾期搬离的赔偿金26949.3元；四、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告黄珍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1822元（已由原告预交），由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担；反诉案件受理费人民币1152元，由反诉原告黄珍负担320元，反诉被告中原地产代理（深圳）有限公司负担832元。反诉原告黄珍预交1158.34元，多余部分予以退回。本院二审查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。上诉人申请本院向深圳市福田区公安分局华富派出所调取2016年12月29日至2016年12月31日期间上诉人的报警记录、派出所的出警记录、出警原因等。经核实，一审卷宗未显示上诉人提交了调查取证申请书。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点在于上诉人是否构成违约。上诉人和被上诉人均确认诉争合同于2016年12月31日终止，按照合同约定，上诉人应于2017年1月31日之前向被上诉人返还房屋，本案现有证据显示返还房屋的时间是2017年2月14日，故上诉人构成违约。对于逾期返还的原因，上诉人主张其于2016年12月30日准备搬离，但被上诉人通知管理处不予放行导致其无法将房屋内的物品搬离，故其并不构成违约。对此，本院认为，首先，上诉人未提交有效证据证实被上诉人限制其搬离诉争房屋，其主张向一审法院申请调查取证亦不属实，故上诉人该项主张依据不足；其次，即使上诉人所述属实，也只能证实双方曾于2016年12月30日发生纠纷，该纠纷并不必然导致上诉人在接下来的三十日内都无法履行返还房屋义务。也就是说，即使上诉人主张的事实成立，该事实也不构成对其违约的有效抗辩。因此，上诉人申请本院向深圳市福田区公安分局华富派出所调取2016年12月29日至2016年12月31日期间的报警记录、出警记录等，本院不予准许。因上诉人逾期返还房屋违反合同约定，应承担相应的违约责任。一审认定上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费及利息损失、管理费、专项维修资金及利息损失、赔偿金，被上诉人无须返还租赁保证金，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人主张逾期返还责任在于被上诉人，理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1822元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年三月三十一日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。