文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初24402号原告：彭铁锋，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：屠威，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远秋，北京志霖律师事务所实习律师。被告：包浩燕，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。原告彭铁锋与被告包浩燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭铁锋及委托诉讼代理人屠威，被告包浩燕的委托诉讼代理人马平原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭铁锋向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除；二、判令被告向原告支付违约金277000元（扣除被告已支付20000元定金，被告需另行支付257000元；三、判令原告的律师费20000元由被告承担；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月6日，原被告及居间方重庆和然居房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》，房屋位于沙坪坝区，被告当日支付定金20000元给原告。合同约定被告以按揭贷款方式购房，原告于2019年8月28日按照合同约定，提供真实完备的材料与被告共同到浦发银行办理按揭贷款手续，后被告贷款未获得通过，按照合同约定被告应继续办理两次贷款申请，若均未获得审批则变更为全款购房。2019年10月3日，被告通知原告终止购买该房，原告于2019年10月9日给被告发出履约催告函，敦促被告继续履行合同，被告未回复。由于被告单方通知原告终止购买房屋已构成根本违约，故原告于2019年10月17日以短信方式通知被告解除双方的买卖合同。原告认为，被告违反合同约定单方决定终止购买房屋，已构成根本违约，原告有权解除合同。合同中约定了20000元定金及总房款20%的违约金，原告决定依据违约金条款要求被告承担违约金。遂起诉至本院，请求判如所请。被告包浩燕辩称，1、同意原告的第一项诉讼请求，认可原被告双方的房屋买卖合同于2019年10月17日解除，合同解除属于双方无争议事实，原告因此项诉讼请求产生的诉讼费和律师费应由原告自行承担。2、合同约定的违约金过高，合同是在2019年8月6日签订，被告银行按揭审批未通过是在2019年10月初，在中介方确认在其他银行无法办理按揭之后已通知原告因按揭原因无法继续购买该合同，双方签约时间较短，房价没有下跌，原告没有实际损失产生，被告要求调低违约金，比照定金责任调整。3、律师费是原告自行扩大损失，应由原告自行承担，原告要求支付的律师费金额过高。本院经审理认定事实如下：原告系沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋建筑面积142.12平方米，套内建筑面积120.08平方米。2019年8月6日，原告（甲方）、被告（乙方）与重庆和然居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定如下：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积142.12平方米，套内建筑面积120.08平方米。甲乙双方均清楚该房屋在抵押状态下签署本合同，房屋成交价为1385000元，办理房屋产权变更所需所有税费由乙方承担。乙方同意委托丙方办理按揭贷款购房。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约定金20000元，在交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款，乙方于甲方银行还款之日支付购房款310000元，乙方于房屋产权过户当日支付购房款470000元，乙方向银行按揭贷款580000元作为购买该房屋的房款，此款项由乙方按揭银行一次性支付给甲方，按揭贷款审批金额及具体事宜以贷款银行为准，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权过户之日以现金方式支付。该房屋已设定抵押，乙方以贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起30个工作日内办理完成解押手续。解押方式为乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前五个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之日之后再向甲方交付房款用于解押。若乙方第一次按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若乙方按揭贷款申请仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日全款购买交易房屋（若交易房屋存在抵押，则须按照合同约定解押，在抵押状态解除之日起15个工作日内全款购买交易房屋）并于办理产权过户当日支付除尾款外的房款。甲方和乙方应当按照约定全面履行自己的义务，本合同没有明确约定履行期限的，以守约方或者丙方发出催促履行之日起五个工作日内为限，催告按照送达地址确认上面的送达方式，任意方式发出即视为送达。自签订本合同之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除合同关系，则守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。买卖合同因违约解除的，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）由违约方承担。2019年8月6日，被告向原告支付购房定金20000元。2019年10月3日，被告通过微信聊天告知原告不再购买涉案房屋。2019年10月9日，原告通过中国邮政快递向被告发出《催告函》，通知被告在接函后3个工作日内履行合同义务，提供真实完备的材料并完全配合办理按揭贷款的相关手续，银行审批通过后，3个工作日内交付首期资金31万元。逾期，原告将视为被告不履行买卖合同，原告将根据合同法的相关规定解除该合同，并追究被告的违约责任。2019年10月17日，原告通过手机短信的方式通知被告解除双方签订的房屋买卖合同，被告在回复短信时表示同意解除合同，并陈述“办理按揭期间银行9月17日告诉中介说我不能办理按揭事宜，需付清21.5万元才能办理按揭，但又无能力偿还银行贷款，以至于无法购买你的房屋，同意合同终止，20000元定金作为违约赔偿给原告”。2019年10月17日，原告（甲方）与北京志霖律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋买卖合同纠纷案件，委托乙方担任本案民事诉讼第一审阶段中甲方的代理人，甲方向乙方支付20000元作为诉讼代理费。当日，原告向北京志霖律师事务所转账支付律师费20000元。2019年10月18日，北京志霖律师事务所向原告开具民事诉讼代理费发票，金额为20000元。审理中，被告举示了安居客和链家网站对涉案房屋所在小区同户型同面积房屋的挂牌价格打印件、重庆庆展房地产经纪有限公司的营业执照及询价结果，拟证明涉案房屋的房价并未下跌，原告并无实际损失产生。原告对安居客和链家网站对涉案房屋所在小区同户型同面积房屋的挂牌价格打印件的真实性、证明目的均不予认可，对重庆庆展房地产经纪有限公司的营业执照及询价结果的真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据的出具单位并不具有证明资质。审理中，被告述称被告向银行申请过一次按揭贷款，因征信原因被银行拒绝，中介公司在询问其他银行后也被告知无法办理按揭，因其配偶在外欠钱导致无法全额付款购买房屋。但被告坚持认为合同约定的违约金标准过高，请求法院进行调整。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《房地产买卖（居间）合同》、不动产权证、微信聊天记录、催告函、手机短信记录、微信转账记录等证据以及原被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同部分系原被告双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。《房地产买卖（居间）合同》约定，被告以按揭贷款的方式向原告支付购房款580000元，如被告未能通过银行按揭贷款审批，被告便应当以全款的方式购买涉案房屋。本案中，被告未能通过银行按揭贷款审批，亦未能以全款的方式向原告支付购房款。被告于2019年10月3日告知原告不再购买涉案房屋，违反了合同约定，原告有权解除合同,合同自通知到达对方时解除。原告于2019年10月17日通知被告解除合同，因此，原告请求确认原被告双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金277000元的诉讼请求。《房地产买卖（居间）合同》约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。本案中，因被告原因导致合同无法实际履行，被告构成根本违约，应当向原告支付违约金。被告抗辩称合同约定的违约金过高，高于原告的实际损失，请求法院予以减少。对此抗辩，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此，本案《房地产买卖（居间）合同》中约定违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利违反了法律规定，此条款为无效条款。判断违约金是否需要减少，需要判断的是违约金是否过分高于造成的损失。本案《房地产买卖（居间）合同》的签订时间为2019年8月6日，合同解除的时间为2019年10月17日，在间隔三个多月后被告表示不再履行合同势必会对原告造成损失，但原告在知晓后亦应当及时止损，防止损失进一步扩大。因此，本院结合案情，根据双方的过错程度及原告受到的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为100000元。被告向原告交纳了购房定金20000元，原告要求在被告应支付的违约金中予以扣除，本院予以支持。因此，被告还应向原告支付违约金80000元。关于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求。《房地产买卖（居间）合同》约定，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）由违约方承担。本院已经判令因被告的违约行为向原告支付违约金100000元，该违约金便是用于弥补原告受到的损失，亦足以弥补原告因此受到的全部损失，另者，对被告的同一违约行为亦不能重复主张违约责任。因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告彭铁锋与被告包浩燕于2019年8月6日双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除。二、限被告包浩燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭铁锋支付违约金100000元（扣除被告包浩燕已经向原告彭铁锋支付的20000元定金，被告包浩燕还需向原告彭铁锋支付违约金80000元）。三、驳回原告彭铁锋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17266元，减半收取8633元（原告已预交），由原告彭铁锋负担3633元，被告包浩燕负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二〇年三月三十日书记员  卢静