云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6640号原告刘超，男，汉族，1973年8月9日出生，身份证住址:安徽省宿州市埇桥区。委托代理人罗星程，云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人彭世杰，云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告项利明，男，汉族，1975年8月18日出生，身份证住址:浙江省仙居县。被告昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人李云波，总经理。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日出生，身份证住址:云南省昆明市呈贡区，系公司员工，特别授权代理。原告刘超诉被告项利明、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托代理人罗星程，被告尊园公司的委托代理人倪炳超到庭参加诉讼，被告项利明经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘超向本院提出诉讼请求：1、判令被告项利明承担违约金273000.00元；2、判令被告昆明尊园房地产经纪有限公司返还居间佣金27360.00元;3、本案诉讼费由两被告负担。事实及理由:原告刘超通过被告尊园公司向被告项利明购买位于昆明市官渡区用于在昆居住。2018年3月14日，三方签订了《房屋买卖合同暨居间合同》，合同约定原告以总价1368000.00元购买标的房屋。2018年5月30日前原告与被告项利明办理产权权属转移登记。原告向被告项利明支付了130000.00元的购房定金。在签订《房屋买卖暨居间合同》时，原告多次向两被告询问该房屋产权权属情况及对外租赁情况，两被告均告知原告该房屋不存在权属争议及对外租赁情况。原告在签订《房屋买卖暨居间合同》前现场看房时，也并未见到相关租赁人员。2018年5月14日，原告与被告项利明签订《二手房买卖合同》并备案；合同约定原告于合同签订当日向其支付购房首付款608000.00元，余下购房款原告向第三方银行以抵押贷款530000.00元支付被告项利明。同日原告向被告项利明转账支付购房首付款608000.00元并移交了相关的水电及物业手续。2018年5月31日，原告与被告项利明办理了房屋产权权属变更登记。2018年7月13日，原告在向云南省富滇银行申请二手房抵押商业贷款后向被告项利明支付了余下购房款530000.00元。2018年8月，原告准备入住该房屋时，发现该房屋实际已经被被告项利明租赁于第三方，原告根本无法入住。被告项利明与第三方租赁方签署的《房屋租赁合同》期限为2017年11月2日至2023年3月1日，每月租金1500.00元。原告在支付完全部房款后，却要等待租赁期届满后才能搬入入住，已经完全违背了原告购买标的房屋的初衷。原告认为，本案被告尊园公司作为居间合同的居间人，其应当履行忠实勤勉、诚实守信的基本原则，理应当在履行居间责任时认真核实标的房屋的权属状况、租赁状况等。但本案中，被告尊园公司不仅未能如实核实标的房屋的租赁状况，反而为了促成房屋交易采取欺诈的方式骗取原告的信任，导致原告在与被告项利明签订《二手房买卖合同》后依然不能入住，合同目的无法实现。被告尊园公司应当退还原告所交纳的居间佣金27360.00元，以弥补原告因此造成的损失。根据原告与被告项利明签订的《二手房买卖合同》第一条第四款：“该房屋的租赁情况为下列第1种情况:1.出卖人未将该房屋出租”,第三条：“房屋交付及有关事项（一）买卖双方定于款清前三天内正式交付该房屋。出卖人应当在正式交付前腾空该房屋”，第六条:“第三款关于逾期交房的违约责任，第一点属于出卖人责任的，买卖双方同意按照下列第二种方式处理，除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，违约方应向守约方支付该房屋总价款20%的违约金。”本案中，被告项利明明知其标的房屋已经出租于案外第三人，却与被告尊园公司采取欺诈的方式隐瞒房屋真实状况，导致《二手房买卖合同》不能履行，标的不能交付，原告根本无法入住。特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告尊园公司答辩称:对原告的诉请第2项返还佣金，我公司不同意返还。我公司在居间合同中不存在过错，本案是房屋买卖合同纠纷，居间合同纠纷原告应另案处理，原告签订居间合同时现场看房并未看到其他租赁人员，当时没有人租赁涉案房屋，对原告陈述我方存在欺诈的部分不认可。我公司已经尽到居间合同的相应义务，对于项利明为何会有其他租赁关系我方并不清楚。被告项利明缺席无答辩。原告刘超针对其诉请向本院提交以下证据:1、原告身份证、被告身份证，欲证明原被告主体适格；2、《房屋买卖暨居间合同》、《收条》，欲证明2018年3月14日原告通过被告尊园公司与被告项利明签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同第十条对违约责任进行了约定；3、转账记录、《二手房买卖合同》、《不动产登记证》、银行转账记录、《房屋租赁合同》，欲证明2018年5月14日，原告与被告项利明在被告尊园公司的协助下签订了《二手房买卖合同》，并于同日将该合同网签备案。合同对交付房屋、支付房款、产权变更登记及违约责任等进行了约定。原告按约支付了购房款。但被告项利明将原告所购买的房屋租赁于案外第三人，租赁期限为2017年11月2日至2023年3月1日，每月租金1,500.00元；4、微信聊天记录，欲证明原告在2018年7月13日支付完所有购房款后，在接房时得知该房屋实际已经被被告项利明租与案外人。原告多次要求被告尽快处理与案外人的租赁合同，被告也向原告承诺会尽快腾房交付房屋。但是被告不仅未能处理好租赁事宜，甚至胁迫原告，告知原告即便胜诉，也不会履行判决。经质证，被告尊园公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；对证据3中的《转账记录》、《二手房买卖合同》、《不动产登记证》、《银行转账记录》的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；对证据3中的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，因为没有原件，认为是原告方串通项利明来退居间服务费；证据4与尊园公司无关，不发表质证意见。被告尊园公司无证据提交。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1系当事人的身份信息，本院对其真实性予以确认。证据2以及证据3中的《二手房买卖合同》、《不动产登记证》，形成于原、被告之间，形式合法，内容真实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认并采证。证据3中的银行转账记录来源于金融机构，形式合法，内容真实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认并采证。《房屋租赁合同》可证实被告将涉案房屋租赁与案外人的事实，本院对其真实性予以确认。证据4形成于原告与被告项利明之间，本院对其真实性予以确认。结合当事人的陈述及举证，本院确认本案的法律事实如下:2018年3月14日，原告刘超（购买方、乙方），被告项利明（出售方、甲方），被告尊园公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同暨居间合同》，约定原告刘超向被告项利明购买位于昆明市官渡区，房屋总价1368000.00元，双方于2018年5月30日前办理产权权属转移登记。并约定签订本合同时，原告刘超向被告项利明支付购房定金130000.00元，向被告尊园公司支付佣金27360.00元。合同签订当日，原告刘超分别向被告项利明、尊园公司支付了购房定金130000.00元、佣金27360.00元。2018年5月14日，原告刘超（买受人）与被告项利明（出卖人）签订《二手房买卖合同》，约定:第一条房屋状况:坐落于官渡区。第二条房款支付：成交价1138000.00元，签订合同时买受人支付首付款608000.00元，剩余房款以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，总额为530000.00元。第三条房屋交付及有关事项:（一）买卖双方定于款清三天内（约定时间或约定条件），正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起到场查验房屋，查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人即视为房屋交付使用……。第五条:自本合同签订之日起7日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房屋买卖网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起15日内买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需材料到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续。第六条违约责任：……（三）逾期交房的违约责任:除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间和条件完成交接房屋的，违约方应当向守约方支付该房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告刘超于2018年4月19日通过银行转账的方式向被告项利明支付首付款700,000.00元。2018年5月31日,涉案房屋转移登记过户至原告刘超名下。2018年7月13日原告刘超通过银行转账的方式向被告项利明转账支付剩余房款530,000.00元。后原告要求被告项利明交付涉案房屋时发现被告项利明将涉案房屋出租给案外人，原告遂诉至本院主张诉求。本案争议的焦点:1、被告项利明是否构成违约，原告诉请由被告项利明承担违约责任应否得到支持；2、被告尊园公司是否存在过错，原告诉请由尊园公司退还佣金应否得到支持。本院认为:关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告刘超与被告项利明签订《二手房买卖合同》，在原被告之间形成合法有效的买卖合同关系。原告刘超作为买受人，负有按期支付房款的义务。被告项利明作为出卖人，负有按期交付房屋的义务。庭审查明，原告于2018年7月13日向被告项利明付清了全部购房款，已履行了合同义务。按照合同约定，买卖双方定于款清三天内(约定时间或约定条件)正式交付该房屋。则被告项利明应于2018年7月16日前将涉案房屋交付与原告刘超。但被告项利明并未在约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，且将涉案房屋出租给案外人，已构成违约，原告主张由被告项利明承担相应的违约责任于法有据。双方签订的《二手房买卖合同》约定由违约方按购房总价款的20%向守约方支付违约金，虽有约定，但本院认为据此计算的违约金过高，本院予以适当调整，酌情认定由被告项利明向原告刘超支付违约金200,000.00元。关于焦点2，原告向被告尊园公司支付了佣金27,360.00元系基于三方签订的《房屋买卖合同暨居间合同》，被告尊园公司作为居间方，已促成原告刘超与被告项利明签订《二手房买卖合同》，履行了居间义务。庭审中原告认为被告尊园公司故意隐瞒被告项利明将涉案房屋出租给案外人的事实，存在过错。结合庭审查明，原告在诉状中称，三方签订《房屋买卖合同暨居间合同》时，其查看过涉案房屋，未发现有他人租住的事实。由此可知，被告尊园公司对项利明将涉案房屋出租给案外人的事实并不知情，并不存在故意隐瞒的过错，故原告诉请由被告尊园公司退还佣金27,360.00元的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告项利明于本判决生效之日起七日内支付原告刘超违约金200,000.00元；二、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,805.00元，由被告项利明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  冷雨静人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  郑 云二〇二〇年三月二十七日书 记 员  陈瀚涛