上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18429号原告(申请执行人)：宋娟，女，汉族，1979年9月29日生，户籍地河南省洛阳市，住上海市松江区。委托代理人：王兰君，男，1966年6月14日生，汉族，户籍地河南省洛阳市涧西区九号街坊14栋2门401号，系原告宋娟丈夫的哥哥。被告(案外人)：邹志新，男，1982年8月25日生，汉族，户籍地江西省抚州市，暂住上海市松江区。被告(案外人)：邹慧娇，女，1975年1月6日生，汉族，户籍地浙江省台州市，住上海市徐汇区。被告(案外人)：廖志强，男，1993年3月17日生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托代理人：邹志新，身份情况同上。被告(案外人)：廉小俊，女，1991年9月29日生，汉族，户籍地河南省沁阳市。委托代理人：邹志新，身份情况同上。第三人(被执行人)：潘友先，男，1960年10月25日生，汉族，户籍地上海市宝山区通河八村XXX号XXX室。第三人(被执行人)：帅忠兰，女，1969年1月30日生，汉族，户籍地上海市宝山区通河八村XXX号XXX室。原告宋娟诉被告邹志新、邹慧娇、廖志强、廉小俊、第三人潘友先、帅忠兰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告宋娟及其委托诉讼代理人王兰君，被告暨被告廖志强、廉小俊的委托诉讼代理人邹志新、被告邹慧娇到庭参加诉讼。第三人潘友先、帅忠兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告宋娟向本院提出诉讼请求：判令对第三人潘友先、帅忠兰名下位于上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)不负担租赁权拍卖。事实和理由：本院于2018年8月28日作出(2018)沪0113民初14697号民事判决，判令解除原告与第三人潘友先、帅忠兰之间就系争房屋签订的房地产买卖居间协议，两第三人应双倍返还原告定金30万元。该案进入执行程序后，被告邹志新、邹慧娇、廖志强、廉小俊提出案外人执行异议，本院作出(2019)沪0113执异166号执行裁定书，裁定对系争房屋负担租赁权拍卖。原告认为，被告邹志新、邹慧娇、廖志强、廉小俊与第三人之间存在恶意串通、虚构租赁关系，以逃避执行的事实，表现在：一、系争房屋于2017年8月30日即已由诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司(以下简称诺亚小贷公司)设定抵押权，根据两第三人与诺亚小贷公司签订的借款抵押合同的约定，未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自将系争房屋出租，即使抵押权人书面同意出租，租赁期限也不得超过一年。被告邹志新与两第三人明知上述情况存在，却在2018年6月20日签订所谓20年租期的房屋租赁合同，其恶意串通的主观故意明显。二、涉案房屋租赁合同存在明显造假痕迹，合同第三条约定每月租金1,000元，另付1,000元押金，提前七日支付下次房租，第九条却约定一次性支付20年房租24万元，可见该第九条是事后根据需要添加的，不具有真实性。房屋租赁合同写明承租人为邹志新、廖志强，故邹慧娇、廉小俊并非承租人，无权作为案外人提出执行异议。相关行政管理部门于2018年6月21日对租赁合同进行登记备案，并将邹慧娇、邹志新、廖志强、廉小俊登记为承租人仅系行政管理的形式审核，并非对租赁合同真实合法性的背书确认。邹慧娇名下账户向帅忠兰名下账户转账的金额和时间，与房屋租赁合同约定不符，不能证明付款用途是为支付房屋租金。原告曾联系过第三人帅忠兰，其表示被告邹志新是诺亚小贷公司的人，对其进行人身胁迫，其迫于人身安全考虑才按照邹志新的意思办了租赁合同手续，其没有收到过那么多租金，也没有收到过诺亚小贷公司那么多借款。三、房屋租期约定20年明显违反交易习惯和市场规律，租赁合同约定每月1,000元的租金明显低于市场上同类房屋每月约4,000元的租金。综上，众被告与两第三人恶意串通、虚构房屋租赁事实，以达到抗拒执行的非法目的，请求法院判如所请。被告邹志新、邹慧娇、廖志强、廉小俊辩称：众被告之间的关系为邹慧娇是邹志新的姑姑，廖志强、廉小俊是夫妻关系，分别是邹慧娇的儿子和儿媳。邹慧娇原本想要购买系争房屋，因系争房屋上存在抵押，故用以租代售的方式确保其居住利益，同时与两第三人签订了涉案房屋的买卖合同和20年租期的租赁合同。其不清楚系争房屋抵押合同约定的内容。关于租金明显低于市场价格，系由于其是“以租代售”方式获得房屋，曾因向帅忠兰购买系争房屋而支付过84万元房款，故将其中24万元作为本案租金。后帅忠兰与邹志新联系，称与宋娟存在15万元债务，其曾经答应归还宋娟15万，但宋娟予以拒绝。帅忠兰遂让邹志新以诺亚小贷公司名义给宋娟打电话协调，但宋娟仍拒绝协调方案。邹志新与诺亚小贷公司没有什么关系，其只是事先与诺亚小贷公司的张经理进行过沟通，让帅忠兰少还一些债务。第三人潘友先、帅忠兰未发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2009年12月28日登记在第三人潘友先、帅忠兰名下，原房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，后经换发、补发，现房地产权证号为沪(2018)宝字不动产权第035286号，2017年9月4日，诺亚小贷公司在该房产上设定抵押权，债权数额为180万元，债务履行期限自2017年8月30日至2018年8月25日。2018年7月26日，本院受理宋娟与潘友先、帅忠兰房屋买卖合同纠纷一案，并于次日应宋娟的财产保全申请，将系争房屋查封。2018年8月28日，本院作出(2018)沪0113民初14697号民事判决书，判令：一、解除宋娟与潘友先、帅忠兰于2018年5月6日就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、潘友先、帅忠兰于判决生效之日起十日内，双倍返还宋娟定金30万元。案件受理费2,900元、保全费2,520元，共计5,420元，由宋娟负担500元，潘友先、帅忠兰负担4,920元。该判决生效后，因潘友先、帅忠兰未履行付款义务，宋娟向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0113执6194号案件立案执行。执行过程中，本院发布公告，决定对系争房屋予以拍卖。被告邹志新、邹慧娇、廖志强、廉小俊遂向本院提出案外人执行异议，以其已于2018年6月21日与潘友先、帅忠兰签订系争房屋的租赁合同并登记备案，已一次性支付20年租金24万元为由，申请对系争房屋带租约拍卖。2019年5月22日，本院作出(2019)沪0113执异166号执行裁定书，裁定系争房屋负担租赁权拍卖。宋娟不服，故诉至本院。另查明，被告邹志新、廖志强与第三人帅忠兰、潘友先曾签订一份落款时间为2018年6月20日的房屋租赁合同，约定帅忠兰、潘友先将系争房屋出租给邹志新、廖志强，租赁期限自2018年6月21日至2038年6月20日止，月租金为1,000元。另付1,000元押金，提前7天支付下次房租。补充条款约定一次性支付20年房租24万元。2018年6月21日，宝山区张庙街道为该租赁合同办理了上海市居住房屋租赁合同登记备案，登记出租人为帅忠兰，承租人为邹慧娇、廖志强、廉小俊、邹志新，租金为1,000元/月，租赁期限为2018年6月21日至2038年6月20日止。众被告在(2019)沪0113执异166号一案审查过程中，提交了2018年7月5日邹慧娇分别向帅忠兰中国光大银行账户XXXXXXXXXXXXXXXX转账100,002元及115,000元的银行电子回单，以及帅忠兰于2018年7月5日出具的内容为“今收到系争房屋20年租金，银行转账和现金人民币共计24万元”的收条作为已经支付20年租金的证据。另查明，2018年7月30日，邹慧娇曾向本院起诉潘友先、帅忠兰，以双方于2018年6月21日签订房屋买卖合同，约定潘友先、帅忠兰以240万元价格向邹慧娇出售系争房屋，邹慧娇依约支付首付款84万元，但潘友先、帅忠兰未按约撤销系争房屋上的抵押登记，导致无法完成交易为由，诉请判令帅忠兰、潘友先归还购房款84万元并依约支付违约金等。本院于2018年8月3日以(2018)沪0113民初15805案件立案受理。该案中，邹慧娇向本院提供了一份其名下中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的个人活期账户交易明细，显示2018年7月5日邹慧娇曾分9次向帅忠兰中国光大银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户汇入合计839,920元，并注明为购房款。具体明细为：第一笔为49,995元，随后名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入5万元；第二笔10万元，随后户名为廖志强的XXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入两笔5万元；第三笔100,002元，随后户名为廖志强的XXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入两笔5万元；第四笔105,000元，随后户名为廖志强的XXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入两笔5万元；第五笔100,003元，随后户名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入一笔16,000元及两笔5万元；第六笔105,001元，随后户名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入一笔1万元、一笔5万元及一笔40,429元；第七笔110,001元，随后户名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入2笔5万元及1笔15,089元；第八笔115,000元，随后户名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入两笔5万元及一笔15,000元；第九笔54,918元，随后户名为张某某的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户向邹慧娇汇入50,000元。2018年9月11日，本院对该案公开开庭审理，在庭审笔录中邹慧娇及其委托代理人邹志新向本院明确陈述，其与潘友先、帅忠兰之间除了房屋买卖合同关系之外，不存在民间借贷或者其他法律关系。2018年11月1日，经本院主持调解，邹慧娇与潘友先、帅忠兰达成调解协议，本院出具(2018)沪0113民初15805号民事调解书，明确：一、邹慧娇与潘友先、帅忠兰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、潘友先、帅忠兰于2018年12月31日前返还原告邹慧娇购房款84万元(款项汇入邹慧娇指定的邹志新名下账户)；三、双方就本案无其他争议；四、案件受理费6,100元(原告邹慧娇已预付)，由潘友先、帅忠兰负担，于2018年12月31日前支付给邹慧娇。后邹慧娇向本院申请强制执行，本院以(2019)沪0113执755号案件立案执行。2019年4月22日，本院裁定终结本次执行程序。审理中，本院应宋娟申请，至中国光大银行上海川沙支行调取帅忠兰名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的2018年7月至9月的交易明细。其账户明细显示：2018年7月5日邹慧娇转入第一笔49,995元后，随即该账户转出5万元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第二笔10万元后，随即该账户转出两笔5万元至廖志强名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第三笔100,002元后，随即该账户转出两笔5万元至廖志强名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第四笔105,000元后，随即该账户转出两笔5万元及一笔5,000元至廖志强名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第五笔100,003元后，随即该账户转出两笔5万元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第六笔105,001元后，随即该账户转出两笔5万元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第七笔110,001元后，随即该账户转出两笔5万元及一笔15,089元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第八笔115,000元后，随即该账户转出两笔5万元及1笔15,000元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户；邹慧娇转入第九笔54,918元后，随即该账户转出一笔5万元及一笔4,918元至张某某名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户。审理中，众被告改变其辩称意见为，因第三人帅忠兰欠其朋友张某某6、70万元，帅忠兰还欠诺亚小贷公司180万元，但帅忠兰没有钱还款，故帅忠兰想通过房屋买卖套取银行贷款方式归还，因办理银行贷款需要支付首付款，需要银行流水作为支付凭证，故其将钱款通过帅忠兰的银行账户兜一圈，以作为平账方式。但此后，其没想到宋娟申请法院将系争房屋查封，导致无法办理银行贷款，帅忠兰表示要还宋娟15万元，宋娟也执意不肯。再查明，邹志新在2018年7月27日与宋娟的电话录音中自称，其是诺亚小贷公司的经理，专门负责操作此事，抵押权于2018年8月25日到期。因当时其要收回涉案房屋，故在2018年6月与帅忠兰网签了房屋买卖合同，但帅忠兰未向其提及宋娟已经支付定金之事，现其表示可以撤回网签，不阻止帅忠兰与宋娟之间的交易，并表示宋娟可以来其公司，或者与其碰面，只要宋娟将180万元打入其公司，就可以将网签的房屋买卖合同转到宋娟名下。宋娟表示难以信任对方，帅忠兰已经违约，其不愿继续与之交易。2018年7月28日，邹志新在与宋娟之间的电话录音中表示，帅忠兰名下还有一套商铺，可以转到宋娟名下，要求宋娟到法院撤诉，并称如果宋娟愿意将180万元打到其公司，就可以将其与帅忠兰之间的涉案房屋买卖合同转给宋娟。其与宋娟之间的房屋买卖合同价格为240万元，是由于其想套银行贷款，因此将交易价格做高。又查明，根据链家网的成交价格信息，与涉案房屋地段、面积类似的房屋，同期租赁市场价格为每月3,500元至4,000元。以上事实由涉案房屋的不动产登记簿、(2018)沪0113民初14697号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、民事判决书、(2018)沪0113执6194号公告、(2019)沪0113执异166号执行裁定书、涉案房屋租赁合同及备案登记通知书、邹慧娇中国建设银行电子回单2张、帅忠兰出具的租金收条、2018年7月27日及28日宋娟与邹志新的电话通话录音、(2018)沪0113民初15805号民事起诉状、邹慧娇中国建设银行个人活期账户交易明细、法庭笔录、民事调解书、(2019)沪0113执755号申请执行表、执行裁定书、协助查询存款通知书及附件(帅忠兰光大银行账户交易明细)及各方当事人庭审陈述等证据佐证。本院认为，本案争议焦点为众被告与两第三人之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。首先，众被告与两第三人之间的房屋租赁合同虽然签订并备案于本院查封之前，但不仅该合同约定的房屋租赁价格明显低于市场价格，而且众被告主张已经支付两第三人20年租金的两笔金额分别为100,002元及115,000元的汇款，与被告邹慧娇在本院(2018)沪0113民初15805号民事案件中主张已经支付两第三人84万元房款(实际汇款总额为839,920元)中的两笔相同金额的汇款是同两笔汇款。又经本院调查可知，上述839,920元汇款在到达帅忠兰账户的当日即被悉数转出至被告廖志强及案外人张某某名下账户，再由廖志强、张某某汇回至邹慧娇账户，故该839,920元汇款无论是作为系争房屋的购房款还是租金均是虚假的。其次，被告邹志新在2018年7月28日与原告宋娟的电话录音中，确认其系诺亚小贷公司的经理，为了实现抵押债权及套取银行贷款，而与帅忠兰网签房屋买卖合同，并反复表示只要宋娟将180万元打入诺亚小贷公司，即撤销网签合同，让宋娟与帅忠兰继续交易。从未提及众被告或案外人张某某与帅忠兰另有债权债务关系。该电话录音是邹志新尚未被法院发现其汇款均属虚假的情况下进行的，具有较高的可信度。本案庭审中，众被告起先辩称其是“以租代售”，在本院当庭出示其伪造银行流水的证据后，又改口称帅忠兰曾欠案外人张某某6、70万元，对此，众被告不仅未提供证据证明，亦与前述电话录音内容相悖，故本院不予采信。由此可见，众被告与两第三人之间不存在真实的房屋租赁合同关系。但众被告却在本院(2018)沪0113执6194号案件中提起案外人执行异议，并致使本院作出(2019)沪0113执异166号执行裁定书，支持了其执行异议请求，其行为显然构成虚假诉讼行为，法院应当驳回其请求，并应根据情节予以制裁。原告的诉讼请求依法有据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项的规定，判决如下：对第三人潘友先、帅忠兰名下位于上海市宝山区通河八村XXX号XXX室的房屋不负担租赁权拍卖。案件受理费80元(原告已垫付)，由被告邹慧娇、邹志新、廖志强、廉小俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赵 晨人民陪审员  刘宝英人民陪审员  李沪香二〇二〇年三月十九日法官 助理  史雅丽书 记 员  史雅丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条当事人之间恶意串通，企图通过诉讼，调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……