宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4607号 上诉人（原审被告）：海广宏，男，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告）：禹莲英，女，住宁夏回族自治区银川市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张德威，宁夏言宗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马万海，男，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人海广宏、禹莲英因与被上诉人马万海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 海广宏、禹莲英上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人返还购房款80000元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年7月左右，被上诉人马万海经上诉人海广宏同村村民摆金明引荐在上诉人家中相识，被上诉人要求购买上诉人在金凤区良田镇园子村6队的房屋五间即院子0.81亩，双方协商后被上诉人决定购买并于两天后在上诉人家中签订《房屋转让协议》。协议签订前被上诉人完全了解涉案房屋的现状，上诉人没有欺骗或隐瞒的情形。协议书的落款日期书写到2015年1月27日是被上诉人要求写的，为等待政府拆迁，获取拆迁补偿款。对于政府认定涉案房屋系违章建筑，通知强制拆除，上诉人并不知情。根据协议约定，双方不得违约，如有一方违约，违约方应支付对方转让总价款的50%作为违约金，上诉人在建房中花费材料费5万元左右，人工费2万元左右，合计7万元左右，被上诉人应当向上诉人赔偿以上损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 马万海辩称，上诉人在明知自己所建房屋系违章建筑仍出售给被上诉人，合同因违反法律规定而无效，上诉人应负主要过错责任，上诉人要求被上诉人承担7万元的损失没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 马万海向一审法院起诉请求：1.判令被告返还房款140000元;2.判令被告支付银行利息35200元;3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日，原告与二被告签订《房屋转让协议》一份，约定原告将位于宁夏回族自治区银川市金凤区良田镇园子村6队的住宅五间、院子0.81亩出售给原告，价格为14万元，但是签订合同的落款日期提前至2015年1月27日。原告于签订合同当日向被告支付了购房款14万元，被告同时向原告交付了涉案房屋和院子。2016年7月4日，银川市金凤区良田镇人民政府与银川市国土资源局金凤分局联合下发《责令限期拆除通知》并张贴送达，载明因涉案房屋属于违章建筑，限令自接到通知书三日内自行拆除建筑物并恢复土地原状。后涉案房屋被强制拆除，引起原告诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条规定“建设占用土地,应当依法申请使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地区范围内的土地。能源、交通、水利、矿山、军事设施建设项目确实无法在城市和村庄、集镇建设用地区范围内安排,项目选址无法避开农用地的,可以在城市和村庄、集镇建设用地区范围外单独选址。建设占用土地,应当符合城市规划和村庄、集镇规划;涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划,并依法办理农用地转用审批手续;占用农民集体所有的土地的,除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外,还应当依法办理土地征用、使用审批手续”。本案中,被告未经依法批准擅自占用土地建设房屋,且经相关政府部门及土地部门下达通知并予以强制拆除，原、被告于2016年7月1日签订的《房屋转让协议》违反法律的禁止性规定,属无效合同,自始无法律约束力。合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还，对原告主张被告返还购房款14万元的诉讼请求，该院予以支持。关于损失，依照相关法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋系违章建筑建造并出售给原告,原告亦未尽到审查义务，双方均有过错，各自承担相应责任，对原告主张的利息该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告海广宏、禹莲英于本判决生效之日起十日内返还原告马万海购房款14万元；二、驳回原告马万海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由原告马万海负担382元，被告海广宏、禹莲英负担1520元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：证据一，照片2张，欲证明涉案房屋2016年8月17日被政府拆除。经质证，被上诉人对该证据真实性认可，认为照片中的房子就是涉案房屋，具体拆除时间其不知道。证据二，证人证言一份，欲证明涉案房屋是被上诉人主动联系上诉人购买并提供购房合同，购房合同落款时间是被上诉人自己书写，目的是为了规避政策取得拆迁款。上诉人转让涉案房屋没有欺骗马万海，被上诉人对涉案房屋现状充分了解并自愿购买。经质证，被上诉人对该证据不认可，认为其在买房子时问过是否违章，介绍人即证人说房子在院子里，不会有问题，被上诉人过去看了房子，上诉人也说没有问题，当时被上诉人并不知道房屋是违章建筑，证人陈述被上诉人为了国家拆迁才购买房屋不属实，购买房屋是为了自住。被上诉人二审中未向法庭提交证据。经审查，上诉人提交的证据不属于二审中的新证据，本院不予采信。二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，因涉案房屋系违章建筑，双方就涉案房屋签订的《房屋转让协议》因违反法律强制性规定而无效，一审法院对协议的效力认定符合法律规定。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人明知自己的房屋未经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准等程序，仍与被上诉人签订转让协议并收取价款，应承担主要责任。被上诉人签订协议时作为购买方未对涉案房屋尽到审慎义务，应承担次要责任。一审法院结合双方过错，认定上诉人向被上诉人返还购房款14万元，因签订协议和支付价款造成的利息损失由被上诉人承担并无不当。上诉人主张被上诉人承担其建房材料费和人工费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人海广宏、禹莲英负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。