西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终2032号 上诉人（原审原告）：姬某某，女，1989年2月26日出生，汉族，住陕西省米脂县。上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，系该公司员工，住西安市碑林区XX路XX段XX号省。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人姬某某与上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初9939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姬某某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求，即判决雅居乐公司按照其主张的违约金计算标准（以已付购房款为基数，按照银行同期贷款利率4.75%上浮50%）赔付违约金32275.8元人民币；2.本案一、二审诉讼费均由雅居乐公司承担。事实和理由：姬某某支付购房款为286060元，雅居乐公司在办理房产证后才将多收取的购房款3523元退还给姬某某，故违约金计算基数应为286060元，非282537元。姬某某依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混淆，滥用自由裁量权调整违约金，显失公平。综上，一审法院程序违法，认定事实存在瑕疵，适用法律错误，滥用自由裁量权。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；刘莹没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费均由姬某某承担。事实和理由：自2016年下半年至今，西安市房价大幅上涨，姬某某亦为房价上涨的受益者，并未受到损失。在此情况下，一审法院判决的违约金仍然较高，请求进一步调低违约金。姬某某答辩理由与上诉的事实与理由一致。姬某某向一审法院起诉请求：判令雅居乐公司向其支付自2016年9月11日至2018年4月24日期间的违约金32945元。庭审中变更诉讼请求为：判决雅居乐公司赔偿违约金32275.8元（以286060元为基数，按银行同期贷款利率即年利率的4.75%上浮50%，自2016年9月11日计算至2018年4月24日）。一审法院经审理查明：2015年6月22日，姬某某（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：姬某某购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园12幢1单元17层11712号房屋一套，总价款286060元，房屋交付时间为2015年9月10日前。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，姬某某向雅居乐公司支付了购房款286060元，2015年9月13日，雅居乐公司向姬某某交付涉案房屋，实际交房面积为52.13平方米，实际购房款为282537元。2018年9月3日，姬某某委托他人从雅居乐公司处签收了不动产权属证书。庭审中，姬某某、雅居乐公司均认雅居乐公司于2018年4月15日向姬某某发出不动产权证办理通知函。现姬某某以雅居乐公司逾期办理不动产权证违反了合同约定为由，遂诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款286060元为基数按照银行同期贷款利率即年利率4.75%再上浮50%支付自2016年9月14日至2018年4月15日的违约金共计32276元。雅居乐公司仍坚持其诉辩意见，调解未果。一审法院认为，姬某某、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，姬某某、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，姬某某主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准一节，因合同中未约定违约金的计算方法，姬某某主张按照同期银行贷款利率即年利率4.75%再上浮50%计算违约金，一审法院认为该主张过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且姬某某就逾期办证的损失未举证证明，故一审法院综合考虑姬某某的受损情况、法律公平原则则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。违约金的计算期间应为自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。提交备案资料的具体时间以姬某某雅居乐公司当庭议定的2018年4月14日为准，故违约金计算至2018年4月15日。违约金的计算基数，应以实际购房款282537元为准较为合理。综上，雅居乐公司应付的违约金以总房款282537元为基数，按总房款282537元的日万分之0.6，自2016年9月14日起计算至2018年4月15日止为9798.4元 。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姬某某支付违约金9798.4元；二、驳回原告姬某某的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，姬某某已预交，由姬某某负担438元，由雅居乐公司负担186元，雅居乐公司连同上列款项一并给付姬某某。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，姬某某如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向姬某某交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，姬某某虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据姬某某在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，并无不妥。故对于雅居乐公司要求再降低违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于姬某某主张违约金应为286060元为基数计算一节，因双方合同中约定违约金计算应房屋总价款为基数，姬某某所购买房屋实际总价款为282537元，故一审法院按照实际房屋总价款计算，符合双方约定，姬某某该上诉主张理由，不能成立。综上，姬某某上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。雅居乐公司的上诉请求及事实理由，本院亦不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费姬某某预交362元，由姬某某负担362元，西安雅居乐物业投资管理有限公司预交50元，由西安雅居乐物业投资管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何强        审判员  张楠 二〇二〇年三月十九日 （院印）书 记 员 周美丽