湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1316号原告：林旭辉，男，1972年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉文，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：林立，男，1989年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：李青，女，1987年10月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告林旭辉（以下简称原告）与被告林立、李青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林旭辉及其委托诉讼代理人范卉、孙玉文以及被告李青到庭参加诉讼，被告林立经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林旭辉向法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2．判令两被告将租赁商铺恢复原状并立即返还原告；3．判令两被告向原告支付拖欠的租金和费用105874元以及逾期付款的违约金190573.20元（未付款项逾期期间按每日1%计算违约金，暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告支付欠款之日）；4．判令两被告向原告支付自2019年1月1日起的场地占用费635244元（按实际占用天数以原租赁场地租金和费用计算，暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还所占用商铺之日）；5．判令两被告共同承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为确认合同解除时间为2018年12月29日，并撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：2018年7月28日，原告与林立签订两份《租赁合同》，合同编号4-01、4-02，合同约定：原告将位于长沙市喜盈门（长沙）建材家具广场内四层Ｆ4001、4402、4501、4502号商铺出租给林立，租赁期间自2018年7月28日起至2019年7月27日止。合同中并对双方权利义务、租金等各项费用的支付均有了明确约定。然而，本案商铺的实际承租人系林立和其妻子李青，两被告共同租赁原告的展厅以长沙市雨花区老林建材商行（以下简称“老林商行”）个体工商户的名义进行“百得胜”家居品牌的零售经营活动。原告出租商铺第一个月的租金和费用133459元系实际承租人之一的李青所支付，老林商行注册的经营场所亦系原告出租的4402、4501号商铺，经营者为李青。合同签订后，林立在租赁期内未按期支付租金、水费等费用，经原告多次催告后仍未支付上述费用，构成根本性违约，严重损害原告合法权益，原告无奈之下发函解除了租赁合同，并要求被告按照合同约定清理返还租赁场地。林立拖欠原告的租金和费用等虽系其在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务，但该债务实际属于其与李青的夫妻共同债务。被告林立未答辩。被告李青辩称，案涉租赁合同系原告和林立签订的，李青不清楚合同内容。案涉商铺也是林立经营的，李青没有参与经营。李青和林立在2015年年底结婚，2018年10月离婚。林立在2015年租赁商铺时借用了李青的身份证办理个体工商户的营业执照，该个体工商户的登记住所地并非本案商铺。原告主张的租赁费用、违约金和场地占用费不合理，没有法律依据。因为场地的消防验收问题，林立和“喜盈门范城”之间存在其他纠纷。经审理查明，2018年7月28日，原告（甲方）和林立（乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定：原告将位于长沙市雨花区喜盈门（长沙）建材家具广场内四层Ｆ4001展厅号1006.53平方米的经营场地（含公摊面积）出租给林立，林立承租该经营场地仅限用于经营“百得胜”，租金、经营管理服务费、物业费按照面积1006.53平方米计算；租赁期限为2018年7月28日至2019年7月27日；每月租金为33215元，每三个月支付一次，共计为99645元；每月管理服务费为27176元，每三个月支付一次，共计为81528元；每月物业费为20131元，每三个月支付一次，共计为60393元；林立每月需支付的租金、经营管理服务费、物业服务费合计为80522元。合同第六条“经营场地的归还”中约定：“本合同终止时，乙方如不能及时将经营场地归还，经甲方同意，从合同终止日的次日起直至场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费按实际占用天数以原经营场地租金和经营管理服务费、物业服务费的两倍计收……”。合同第七条“合同的变更或解除（终止）”中约定：“……4.本合同有效期内，乙方出现下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除本合同，本合同自甲方通知送达乙方之日起解除（发送或者张贴在乙方承租的经营场所视为送达）……乙方还应承担相当于两个月租金、经营管理费、物业服务费的违约金：……（9）乙方逾期缴纳租金、经营管理费、物业服务费或各项费用，在合同约定的期限内或甲方通知的期限内仍不缴纳的。……”。合同第八条“违约责任”中约定：“1.乙方未能按照合同第三条所约定的期间支付各项费用的，甲方有权单方面解除本合同，甲方除有权追缴欠款外，乙方需支付未交款项逾期期间每日1%的违约金，同时按照本合同第七条承担违约责任。……3.本合同有效期内，乙方擅自终止合同的，……并向甲方支付相当于二个月的租金和经营管理服务费、物业服务费的违约金。”同日，原告和林立另签订了一份《租赁合同》，约定：原告将位于长沙市雨花区喜盈门（长沙）建材家具广场内四层4402、4501、4502展厅号297.40平方米的经营场地（含公摊面积）出租给林立，林立每月支付租金25874元、经营管理服务费21115元、物业服务费5948元，合计为52937元。该合同其他条款与上述《租赁合同》基本一致。上述两份《租赁合同》约定林立每月需支付的租金、经营管理费服务费和物业费合计为133459元。2018年7月29日，李青通过银行转账向原告支付133459元。2018年9月26日，林立通过银行转账向原告支付133459元。2018年10月31日，林立又通过银行转账向原告支付133459元。2018年12月11日，经双方协商，林立向原告出具了一份《承诺书》，其中载明：“本人林立承租林旭辉于喜盈门市场内物业事宜，现与林旭辉就以下事项谈妥如下：1.本人林立承诺于2018年12月18日前完成向林旭辉支付2018年11月份的合同租金与费用133459元，于2019年1月15日前完成向林旭辉支付2018年12月份租金与费用133459元……3.关于原承租铺位双方已于2018年12月11日谈妥，止租于2018年12月27日，自此林旭辉可以对外招租，且本人愿意按照原合同约定支付两个月违约金给林旭辉，共计266918元，违约金于2019年4月起分三个月支付完毕，4月15日前支付10万元，5月15日前支付10万元，6月15日前支付66918元；4.后期的款项支付按照合同约定履行，如本人违反上述任一约定不能按期全部支付，视为本人根本性违约，本人将承担违约责任……”。林立另在该承诺书中注明：“本人于2018年12月17日前对4501及后面已装修部分进行拆除还原处理”。此后，原告和林立并未对重新签订合同达成一致意见。2018年12月29日，原告通过微信向林立发送了一份《合同解除告知函》，其中载明：“贵方已于2018年11月逾期支付租金及相关费用，在本人的一再催告下，你于2018年12月11日向本人出具付款《承诺书》，但你并未按承诺书内容付款，本人于2018年12月25日委托北京盈科（长沙）律师事务所向你发送催款律师函，但你收到后仍不履行付款义务，也未有任何书面回复，根据合同约定，你的行为已严重违反合同义务构成了根本性违约，本人现告知如下：1.即日起解除与你签订的合同；2.请于2019年1月3日前按照合同约定支付拖欠的全部款项及未履行完毕合同约定的附属义务；3.按照合同约定请于本合同终止之日三日内清空租赁场所的所有你方物品并交付场地……”。此后，两被告未付款，也未搬离案涉租赁房屋。另查明，2015年2月3日，个体工商户长沙市雨花区老林建材商行登记成立，登记经营者为李青，登记经营场所为案涉商场4楼4402和4501商铺。2018年10月30日，该个体工商户登记注销。原告于2020年1月19日诉至本院。在本案的审理过程中，原告自述其于2019年7月收回了案涉的租赁房屋。以上事实，有《租赁合同》、银行交易记录截图、承诺书、微信聊天记录截图、长沙市雨花区老林建材商行的企业信用信息公示报告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，经原告和林立协商一致后，林立于2018年12月11日向原告出具的《承诺书》中已明确载明：双方的租赁合同“止租于2018年12月27日”，原告此后可以对外招租。因此，双方的签订《租赁合同》实际于2018年12月27日解除。原告诉请确认《租赁合同》于2018年12月29日解除并无理据，本院不予支持。如上所述，双方的合同租赁期间为2018年7月28日至2018年12月27日，共计5个月，原告已实际收取了三个月租金及各项费用，故原告主张林立支付本案《租赁合同》中的约定的两个月的租金和各项费用105874元（52937元/月×2月），原告该项诉讼请求本院予以支持。林立确未按照《承诺书》的约定支付上述欠付的租赁及各项费用构成违约，但原告主张的每日千分之一的违约金过高，有违公平。综合本案案情，本院酌情确认林立需以未付款为基数按照每日万分之五的标准支付自2019年1月15日起至实际支付之日止的违约金，原告主张超出部分，本院不予支持。此外，原告自认已实际收回租赁房屋，并撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。为减轻当事人诉累提升司法效率，本院不再另行制作民事裁定书。鉴于《承诺函》中明确原告可在2018年12月27日后“对外招租”，故原告应及时收回租赁房屋而不得放任损失扩大。林立未及时搬离租赁房屋确有给原告造成损失应负担占有使用费，但鉴于《租赁合同》第八条第3款规定了承租方提前终止租赁合同应承担相当于两个月租金和其他费用的违约金，故本院酌情确认该占有使用费应以相当于两个月租金和其他费用为限，即105874元。原告主张超出部分，本院不予支持。另外，案涉租赁房屋用于李青登记作为经营者的个体工商户的经营，且李青直接支付了部分租赁费用，上述期间均为李青自认的夫妻关系存续期间，故原告要求认定上述债务系林立和李青的夫妻共同债务并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林立于本判决生效之日起7日内支付原告林旭辉租金和各项费用105874元，并以未付款项为基数按照每日万分之五的标准支付自2019年1月15日起至实际支付之日止的违约金；二、被告林立于本判决生效之日起7日内支付原告林旭辉占有使用费105874元；三、被告李青对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告林旭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13116元，因适用简易程序减半收取计6558元，由原告林旭辉负担3000元，被告林立、李青负担3558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇二〇年三月三十日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。