江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复41号复议人（利害关系人）：郑贤万，男，1978年3月20日生，居民身份证号码330324197803203414，汉族，住浙江省永嘉县渠口乡唐婉村源头路11号。申请执行人：上海继加商务咨询有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路668号1204室-5，统一社会信用代码91310117MAIJIKR678。法定代表人：王流辉，该公司执行董事。被执行人：昆山宜捷科技电子有限公司，住所地江苏省昆山开发区中小企业园二期章基路西侧龙江路128号，统一社会信用代码91320583769886779D。法定代表人：龚渭和，该公司总经理。被执行人：昆山市兴华房产有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇江南春堤花苑21号702室，社会统一信用代码913205836284173542。法定代表人：邹阿巧，该公司总经理。被执行人：龚渭和，男，1945年1月24日生，汉族，住广西柳州市柳南区。被执行人：虞蓓蕾，女，1946年2月14日生，汉族，住广西柳州市柳南区。被执行人：龚浩波，男，1977年7月6日生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：孙川捷，女，1977年10月22日生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：沈凡，男，1972年3月20日生，汉族，住广西柳州市柳南区。被执行人：龚洁波，女，1972年11月27日生，汉族，住江苏省昆山市。复议申请人郑贤万不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执异198号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。执行法院在执行申请执行人上海继加商务咨询有限公司（以下简称继加公司）与被执行人昆山宜捷科技电子有限公司（以下简称宜捷公司）、昆山市兴华房产有限公司（以下简称兴华公司）、龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁波金融借款合同纠纷一案中，郑贤万于2019年12月13日向执行法院提出书面异议。执行法院查明，中国建设银行股份有限公司昆山分行诉宜捷公司、兴华公司、龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁金融借款合同纠纷一案，江苏省苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中商初字第00102号民事判决书已经发生法律效力，以该裁判：“一、被告昆山宜捷科技电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司昆山分行支付借款本金2999万元及利息168635元（该利息计至2015年1月29日），自2015年1月30日起至2015年3月26日，按年利率6.519%计算的利息，及自2015年3月27日起至实际清偿日止，按月利率8.14875‰计算的罚息。二、被告昆山宜捷科技电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司昆山分行支付律师费损失55万元。三、被告昆山宜捷科技电子有限公司如到期未履行上述第一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以被告昆山市兴华房产有限公司所有的坐落于昆山市××浦镇××号的编号为昆房他证张浦字第173023341、173025176、173025177、173025178、173025179、173025180、173025181、173025182、173025183、173025414、173025415、173025416号他项权证下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在登记的债权数额2913万元、69.4万元、91.5万元、91.5万元、91.5万元、91.5万元、68万元、45.8万元、45.8万元、45万元、143万元、1092万元范围内优先受偿。四、被告龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁波对昆山宜捷科技电子有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁波承担保证责任后，有权向被告昆山宜捷科技电子有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195343元、财产保全费5000元，合计200343元，由被告昆山宜捷科技电子有限公司、昆山市兴华房产有限公司、龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁波负担。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国建设银行股份有限公司昆山分行向苏州市中级人民法院申请执行，2017年6月27日苏州市中级人民法院裁定将本案由执行法院执行,执行法院立案受理后，执行案号为(2017)苏0583执8476号，后中国建设银行股份有限公司昆山分行撤回执行申请。因上述债权转让给继加公司，继加公司向执行法院申请恢复执行，执行案号为(2019)苏0583执恢395号。另查明：被执行人兴华公司于2009年2月20日取得位于昆山市××镇××路××房产（以下简称涉案房产）的所有权登记，该房产建筑面积4897.45平方米，于2012年10月16日抵押给中国建设银行股份有限公司昆山分行，抵押登记债权数额2913万元，他项权证号为173023341。执行法院于2018年1月3日查封了上述房产。在执行过程中，执行案件当事人就被执行人兴华公司名下位于昆山市张浦镇商秧路999号17室、18室、19室、20室、21室、22室、23室、24室、26室、27室、昆山市张浦镇商秧路999号60室、昆山市张浦镇商秧路999号63室房地产价值达成一致意见，确定了包括涉案房产的价值，执行法院于2019年6月27日裁定拍卖上述所有抵押房产以清偿债务。因上述房产存在租赁，申请执行人继加公司向执行法院申请涤除租赁，执行法院于2019年6月28日裁定涤除包括涉案房产在内的上述所有房地产的租赁。利害关系人郑贤万提出异议称：2016年3月，兴华公司将涉案房产出租给异议人，双方签订《租赁合同》，租赁期限为8年，自2016年10月1日至2024年9月30日，现租赁尚未到期。合同签订后，申请人陆续投入九百余万元资金对涉案房产进行装修改造，用以经营量贩式KTV。异议人投资巨大，经多年经营，目前具有了一定的客户基础和社会认知，KTV终于开始扭亏为略有盈余。异议人属于善意第三人，其权益应予保护。合同的签订及履行，异议人无任何违法违规的行为。自承租以来，异议人一直按时足额支付租金，认真履行《租赁合同》约定的义务。异议人于2016年3月承租涉案房屋后进行了持续几个月的装修并经营至今，但从未被告知承租房产存在纠纷，请求法院考虑异议人作为善意第三人的权益，暂停对兴华公司张浦镇商鞅路999号63室的拍卖或带租拍卖。异议人向执行法院提供租赁合同一份，证明兴华公司（出租方、甲方）与郑贤万（承租方、乙方）于2016年3月1日签订了关于昆山市××镇××路××房产的租赁合同，租赁期限为捌年，自2016年10月1日至2024年9月30日止。第一、二年租金为65万元；第三、四年租金为75万元；第五、六年租金为75万元；第七、八年租金为85万元。第一年租金在合同签订日后三个工作日内汇至甲方指定账户，下一年租金在上一年租期满之前半个月支付，乙方需支付房屋押金拾万元整，本合同签订后，原乙方支付的定金壹拾万元自动转为押金。关于租金支付情况，经执行法院询问异议人，异议人表示租金支付了两年，其开的KTV的另一股东在2018年10月20日转账支付了65万元给邹阿巧女儿邹敏珍，还有一笔，约定兴华公司应该将涉案房产所在楼的一楼装修后提供给异议人，但兴华公司一直没有装修，耽误了异议人三个月时间开业，异议人找人装修了一楼，租金有一部分打给邹敏珍，还有一部分，异议人垫付的一楼装修款直接在租金中扣除，金额想不起来了。另异议人表示对房产在出租前已被设定抵押的事实不清楚。以上事实有异议人提交的异议申请书、房屋租赁合同及执行法院执行过程中形成的执行资料即不动产(房屋)产权登记信息查询结果证明、(2017)苏0583执8476号执行裁定书、房产查封送达回证、(2019)苏0583执恢395号执行裁定书、(2019)苏0583执恢395号之一执行裁定书、异议审查中的询问笔录等证据材料予以佐证。执行法院认为：异议人基于兴华公司名下的不动产设定抵押之后与兴华公司签订的房屋租赁合同向执行法院提出执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。兴华公司名下的已办理产权证的房屋设定抵押给中国建设银行股份有限公司昆山分行，现继加公司受让了抵押债权，异议人与兴华公司签订的厂房租赁期限过长且异议人在设定抵押登记后承租涉案房产，异议人的承租行为对继加公司享有担保物权优先受偿权的实现产生了重大影响。继加公司申请涤除租赁，执行法院裁定涤除租赁并依法拍卖涉案不动产符合法律规定，故执行法院对郑贤万请求停止对涉案不动产的处置或要求带租拍卖的请求，执行法院均不予支持。据此，执行法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定驳回郑贤万的异议请求。复议申请人郑贤万不服上述裁定，向本院申请复议称，第一，其于2016年3月租赁涉案房产，约定租期8年，申请执行人继加公司系从原抵押权人中国建设银行股份有限公司昆山分行受让债权而取得，受让债权发生在2017年6月之后，故继加公司不得以其取得在后的抵押权对抗其取得在先的租赁权，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，原裁定适用法律错误；第二，其承租案涉房屋至今，投入巨额费用进行装修，并正常支付租金，租赁合同真实有效，其合法权益应得到保护。请求：撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执异198号执行裁定。申请执行人继加公司未作答辩。被执行人宜捷公司、兴华公司、龚渭和、虞蓓蕾、龚浩波、孙川捷、沈凡、龚洁波未作答辩。复议查明事实与异议一致，本院对执行法院认定的事实予以确认。本院认为，兴华公司于2012年10月16日将涉案房产抵押给中国建设银行股份有限公司昆山分行，并办理抵押登记；复议人于2016年3月1日与兴华公司就涉案房产签订租赁合同，租期自2016年10月1日至2024年9月30日；执行法院于2018年1月3日查封了涉案房产。继加公司受让涉案房产抵押权的时间虽晚于复议人取得租赁权的时间，但并不影响该抵押权设立时间的认定，故复议人取得租赁权的时间晚于涉案房产抵押权的设立。据此，复议人基于涉案房产被抵押后与兴华公司订立的租赁合同提出执行异议，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查并无不当。现复议人对涉案房产享有的租赁权影响在先设立抵押权人继加公司担保物权优先受偿权的实现，故执行法院根据继加公司的申请，涤除涉案房产上的租赁，并依法拍卖符合法律规定。综上，复议人的复议申请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回郑贤万的复议申请，维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执异198号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王蔚珏审 判 员 谢 坚审 判 员 水天庆二〇二〇年三月三十日法官助理 王 媚书 记 员 徐思盈