北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86294号原告：泛华建设集团有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十二区42号楼。法定代表人：杨天举，总经理。委托诉讼代理人：李彦霞，河北法众律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。被告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：刘立新，女，1967年6月19日出生，汉族，北京龙城兴业物业管理有限公司副总经理。原告泛华建设集团有限公司（以下简称原告）与被告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彦霞，被告的委托诉讼代理人刘立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告退还原告押金15万元；2.被告退还原告管理费5.4万元。事实与理由：原告于2017年承包了位于北京市海淀区xx号装修改造工程，承包方式为包工、包料、包设计深化。之后，原告按照发包方的开工指令进入现场做施工准备和相关工作，同时向项目归属地物业公司即被告交纳押金15万元和管理费5.4万元。后因发包方消防手续未完善等原因，被告要求停止施工。2018年2月4日原告项目部人员退出施工现场，2018年9月3日发包方向原告发出了退场通知，原告立即和发包方联系接洽善后事宜，现原告方人员已完全退出施工现场，原告多次找被告协商退还押金及管理费事宜，但被告以种种理由拒绝退还。原告为维护自身合法权益特诉至法院被告辩称：不同意原告诉讼请求。1.原告施工工程尚未结束，被告无法退还装修保证金。2017年底原告进入xx中心装修，施工范围包括大厦广场、B1-4。原告进场后大规模拆除了大厦广场、停车场的地面、栏杆等处，对大厦楼内进行拆除、施工。2018年初，原告突然停工，工程搁置至今。装修管理是法律法规和物业服务合同规定的物业服务企业应当履行的责任和义务，收取装修企业装修保证金是敦促装修公司依法依规进行装修施工，确保合法施工、正常施工、如期完工的一种重要手段。通常情况下，经工程发包方确认施工企业完工后，经物业企业验收合格，没有因违法违规装修施工等原因应予扣款的情况，物业企业应当无息返还其装修保证金。但是本案中原告进场施工几个月后停工，至今被告未见到其与发包方解除工程施工合同的协议，发包方也未以书面或其他任何形式向被告证明他们双方的施工合同关系已终止，因此被告只能认为原告与其发包方的工程合同关系依然存续有效，只是暂时因故停工。因此被告无法返还其装修保证金。原告装修工程的发包方拖欠被告物业费等费用高达近400万元，目前该案件在海淀法院正在审理中。如被告此时自行返还原告装修保证金，将可能成为被告未尽到物业服务责任和义务的不利事实和证据，影响上述案件的审理。2.原告装修过程中严重违反大厦装修管理规定，被告主张全额扣除原告的装修保证金以弥补损失。原告停工时，大厦楼内外拆的七零八落、广场“开膛破肚”，现场一片狼藉，此种状况持续长达一年多。原告的行为严重违反了大厦装修管理规定，此其一。其二，增加了被告的管理难度和管理成本，被告被迫投入大量人力、物力对现场进行维护，和大小业主、其他有关方做大量的说服、解释工作。其三，给被告造成了恶劣的影响，广场等公共区域都是物业企业的服务范围，不明真相的业主指责被告管理不到位，导致物业收费率下降，被告效益和声誉均受到损失。3.原告在大厦施工，被告作为大厦物业服务公司有权收取施工期间的装修管理费，原告无权要求退还。被告按照大厦公约对进入大厦进行施工的施工方收取装修管理费，符合法律法规规定，是合法合理的收费和收入。原告进场施工达几个月之久，被告在其施工期间进行了装修管理服务。在其停工期间，被告的装修管理服务工作并没有停止，且由于前款陈述的停工现场状况导致被告被迫增加了管理难度和管理成本。最重要的一点事实是原告自己停工，现其主张被告退还装修管理费没有事实和法律依据，应予以驳回。原告就其主张向本院提交以下证据：1.《xx大厦治安消防安全管理协议书》；2.办理装修手续的告知单；3.押金收据及中国建设银行网上银行电子回执；4.管理费发票及中国建设银行网上银行电子回执；5.工程开工准备令、工作联系单、联系函；6.缴费须知；7.原告和工程发包方北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融公司）的邮件往来截图、尚未签订的《建筑装饰工程施工合同》文本以及生产协调会的会议纪要；8.原告于另案中起诉赛智科融公司要求其支付装修改造费的起诉状。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1至证据4的真实性均无异议；对证据5的真实性无法核实，并称被告没有收到过，与被告无关，原告不是撤场而是停工；对证据6的真实性无异议；对证据7、证据8的真实性均无法核实，且均与被告无关。被告未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告称其受赛智科融公司委托，负责其承租的xx大厦B1-4层的装修改造工作，双方未签订正式合同。被告系该大厦的物业管理企业。2017年12月18日，被告向原告发出缴费须知，通知原告“进驻亿世界进行装修所须缴纳费用如下：1.装修保证金50元/每建筑平米（不足3000元按3000元交纳）；2.装修管理费10元/每建筑平米（不足800元按800元交纳）。现根据贵司装修面积（6800㎡），需缴纳装修保证金340000元整；需缴纳装修管理费68000元整；两项费用合计408000元。”原告分别于2017年12月20日和12月22日向被告缴纳了装修保证金15万元和装修管理费5.4万元。原告称其于2017年12月5日进场施工；因赛智科融公司与出租方产生纠纷，装修工程在2018年1月11日停工；原告人员于2018年2月4日彻底撤场。被告认可原告于2017年12月进场，但不认可原告于2018年2月4日撤场。并称原告何时退场不清楚，不认可原告撤场，认为其是停工。本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告未签订正式的物业服务合同，但原告已实际进场施工并按照原告的缴费须知缴纳了部分装修押金和管理费，双方已成立了事实上的物业服务合同关系。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因工程发包方赛智科融公司原因导致原告无法继续施工并撤场，原告与被告的合同客观上已无法记录履行。且原告撤场的行为表明其解除了与被告之间的物业服务合同关系。此外，被告在相应的合理期限内未提出异议，可以认定原、被告之间的物业服务合同已经解除。物业服务合同关系解除后，根据交易惯例，在原告不存在欠付相关费用或给被告造成损害需赔偿的情形下，押金应全额返还。被告虽称原告装修过程中违反装修管理规定给大厦造成了损害，但未就此提交任何证据，故对于被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求退还管理费的主张，因在原告进场施工期间被告已提供了装修管理，履行了自身义务，且原告实际支付的管理费金额已经根据其施工面积进行了调整，不存在显失公平的情形，且原告与被告物业服务合同的解除并非基于被告的过错或违约行为，故原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十四条、第六十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙城兴业物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告泛华建设集团有限公司押金15万元；二、驳回原告泛华建设集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费2180元，由原告泛华建设集团有限公司负担元530（已交纳）；被告北京龙城兴业物业管理有限公司负担1650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年三月三十日书记员 邓嘉男