湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终1880号上诉人（原审原告）：湖北正基文化旅游建设有限公司，住所地湖北省崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**伟，男，1990年7月16日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：吴庆，湖北百思得律师事务所律师。原审第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人**伟、原审第三人湖北岽泓地王广场经营管理有限公司（以下简称岽泓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院(2018)鄂1223民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。正基公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定**伟于2017年9月11日向岽泓公司支付租金95955元的事实错误，**伟在收到正基公司停止向岽泓公司支付租金的书面通知后，仍然将租金支付给岽泓公司，明显有悖于常理；2.一审判令**伟从2018年5月25日向正基公司支付租金和物业管理费，属于计算错误，一审法院于2018年1月23日判决解除正基公司和岽泓公司的委托合同关系，咸宁市中级人民法院维持该判决，并于2018年5月25日生效，故应判令**伟从2018年1月23日即应向正基公司支付租金和物业管理费；3.**伟与岽泓公司恶意串通，以现金方式支付租金，损害正基公司利益，其支付租金的行为应认定无效，同时**伟承租商铺已经停业，根据《商铺租赁合同》第10.5.3条款之规定，应解除**伟签订的租赁合同。**伟答辩称，正基公司与岽泓公司之间的委托合同关系是在2018年5月25日才正式解除的，在此之前，其按照与岽泓公司之间签订的租赁合同向岽泓公司支付租金是履行合同约定的义务，正基公司认为其与岽泓公司恶意串通没有任何证据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。岽泓公司陈述，其与**伟之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，**伟向其支付租金是履行合同约定的义务，双方并无恶意串通的行为，正基公司上诉理由不能成立，应予以驳回。正基公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除**伟与岽泓公司于2016年9月6日签订的《商铺租赁合同》;2.判令**伟立即撤离星光天地文化商业步行街，腾退房屋、移交财产，向正基公司办理交接手续；3.判令**伟向正基公司支付租金133966.8元、物业费8931.1元（自2017年9月6日至2018年9月6日止租金、物业费）及逾期支付租金、物业费违约金50000元，后续租金、物业费支付至退房之日止；4.判决**伟支付合同解除违约金33491.7元；5.本案的诉讼费、正基公司支付的律师费由**伟承担。一审法院认定事实：2016年3月23日，正基公司与岽泓公司签订《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》两份协议，正基公司将星光天地步行街委托岽泓公司招商运营管理，合作期限为八年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。2017年8月8日，正基公司诉至一审法院要求解除其与岽泓公司2016年3月23日签订的《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》。2018年1月25日，一审法院作出（2017）鄂1223民初1316号民事判决书判决解除该两份协议，岽泓公司不服该民事判决并向咸宁市中级人民法院提起上诉。2018年5月23日，咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终628号民事判决维持原判，2018年5月25日该判决书生效，正基公司与岽泓公司在该两份协议中约定的权利义务终止。2016年9月6日，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与**伟签订《商铺租赁合同》。合同约定：“岽泓公司（甲方）将位于地王广场项目1号楼3层301号商铺（该商铺套内面积299.86平方米。本合同项下计算租金、物业管理费等面积按套内面积计算）出租给**伟（乙方）用于办公，租赁期限共四年，自2016年9月6日至2020年9月5日止。岽泓公司于2016年9月7日前向**伟交付商铺，**伟享有至2016年11月1日的免租装修期，向岽泓公司一次性交纳3个月租金26987元作为租赁保证金。同时，**伟在签订本合同当日内向岽泓公司一次性交纳3个月物业管理1799元作为物业管理保证金。租金标准：每月每平方米人民币30元，日租金标准等于月租金除以30日。物业管理费标准为：按该商铺套内面积计算，每月每平米人民币2元，日物业管理费标准为月物业管理费除以30日。租金采取先交付后使用原则，**伟须在本合同签订之日向岽泓公司预交壹年租金人民币107950元加三个月租赁保证金人民币26987元、三个月物业管理保证金人民币1799元及壹年物业管理费人民币7197元。前三年租金为30元/㎡，第4年递增10%。须于每年9月5日前支付当年租金。每年9月5日前支付当年物业管理费。租金和物业管理费支付方式为现金或转账，**伟采取转账的，需支付至岽泓公司指定的如下账户：户名：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，开户银行：湖北崇阳农村商业银行股份有限公司新区支行，账户：82×××13。”双方还约定：“逾期支付租金、物业费，被告按照日千分之三支付迟延履行违约金。迟延支付履约保证金、租金、物业管理费等应付款项或费用超过15日，经岽泓公司或物业公司催缴和3个工作日内仍未交纳的，视为**伟违约，岽泓公司有权单方解除合同”。该合同签订后，**伟按合同约定已向岽泓公司支付了部分租金和物业管理费，第一年（2016年9月6日至2017年9月5日）应支付租金物业管理费125942元。第二年（2017年9月6日至2018年9月5日）应支付租金和物业管理费115147元。第一年和第二年应支付租金和物业管理费共计241089元。**伟已支付239888元，至2018年8月25日，尚欠2018年9月5日前的租金和物业管理费共计1201元。2017年8月17日，正基公司向**伟告发出公开信，告知正基公司将与岽泓公司解除合同事宜，告知**伟房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司交纳，要直接与正基公司办理交纳相关手续。2018年5月25日，正基公司再次发出公开信，告知**伟房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司交纳，要直接与正基公司办理相关手续。一审法院认为，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与**伟签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，**伟是承租人，应当按照约定支付租金。岽泓公司是出租人，有权按照约定收取租金。2018年5月25日，因《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》两份协议被解除，自2018年5月25日起，岽泓公司不再是正基公司的代理人，不再享有收取**伟租金的权利。自2018年5月25日起，**伟应当向正基公司履行《商铺租赁合同》所约定的包括交纳租金等义务，未向正基公司履行该合同义务所造成的法律后果，由其自行承担。因本案**伟按合同约定欠2018年9月5日前的租金和物业管理费共计1201元，构成违约。正基公司要求**伟支付租金和物业管理费的诉求，应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因正基公司未通知**伟在合理期限内支付，解除合同的条件尚未成就。正基公司要求解除合同和支付违约金、律师费的理由不充分，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限**伟于判决生效后3日内向正基公司支付租金和物业管理费共计1201元；二、驳回正基公司的其他诉讼请求。案件受理费4696元，由正基公司负担3696元，由**伟负担1000元。二审中，正基公司向本院提交一份证据，系本院（2018）鄂12民监14号民事裁定书，拟证明本院（2018）鄂12民终628号民事判决书确有错误，已进入再审程序。**伟和岽泓公司对该份证据均无异议，但认为该再审裁定与本案无直接关联。经二审审理查明，一审判决认定事实清楚，本院继续予以确认。本院认为，首先，关于上诉人正基公司提出**伟与岽泓公司恶意串通，其向岽泓公司支付租金的行为无效的上诉意见。根据一审查明的相关事实，正基公司正式解除与岽泓公司之间的委托合同是在2018年5月25日，在此之前，因正基公司与岽泓公司签订了《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》。根据上述两份协议的约定岽泓公司有权以自己的名义与**伟签订《商铺租赁合同》，该行为亦得到正基公司认可。故即使正基公司与岽泓公司在合同争议诉讼期间向**伟发出了告知书，但在其与岽泓公司之间合同正式解除之前，**伟按照与岽泓公司之间的合同约定交纳租金是其履行合同义务的当然之举，且正基公司未向本院提交**伟和岽泓公司之间恶意串通的证据，故其主张不能成立，本院不予支持。其次，关于正基公司提出**伟未履行交纳租金、物业管理费和正常营业的义务，合同解除条件已经达成，应判令解除其与**伟之间的租赁合同的上诉理由。对此，一审判决已经作出明确阐述，正基公司与岽泓公司之间合同关系解除在2018年5月25日才正式生效，**伟欠付的租金仅为2018年5月25日之后的租金，结合其已交租金总额与欠付租金金额来看，**伟并未构成根本违约。且正基公司并未正式通知**伟在合理期限内支付，更未提交证据证明**伟未按照合同约定开业经营，故解除合同的条件并未成就，一审判决认定无误，本院予以支持。综上所述，正基公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4696元，由上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王洪斌审判员  侯欣芳审判员  艾 军二〇二〇年三月十六日书记员  李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；