云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初3027号 原告:杨美菊,女,1957年2月28日出生,汉族,保山市隆阳区人,住隆阳区。 委托诉讼代理人：段永峰，男，1978年6月24日出生，保山市隆阳区人，住隆阳区。系杨美菊女婿。特别授权代理。 被告:保山市永昌投资开发有限公司。住所地:保山市隆阳区兰城路传媒大厦。 法定代表人:李兴纪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰银清，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨德璇，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。 原告杨美菊与被告保山市永昌投资开发有限公司（以下简称永投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，于2020年2月20日公开开庭进行了审理，原告杨美菊及其委托诉讼代理人段永峰，被告委托诉讼代理人兰银清、杨德璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨美菊向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告协助办理“奥新体育城”第一期185号商铺的《不动产权证书》的所有权人变更手续,即判令被告将该铺面的所有人由被告变更为原告所有。2、判令被告赔偿原告经济损失115818.89元,以及至实际变更《不动产权证书》之日的经济损失(参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。3、由被告承担此次诉讼的相关费用。事实与理由:2015年12月17日,保山市永昌投资开发有限公司与云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司共同签订了《房地产委托销售合同》,由云南盛之鑫房地产经纪有限公司代理销售保山市永昌投资开发有限公司名下的“奥新体育城”第一期45号到72号、89号至262号共202间商铺。(注:根据《保山市永昌投资开发有限公司关于购买奥新商铺价款的告知函》)。原告有意购买“奥新体育城”第一期185号商铺,于2015年12月29日向云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司支付该商铺购房定金190000元。2016年7月22日原告与云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司签订了《“奥新体育城”商铺认购书》认购“奥新体育城一期”185号商铺,总价1107482.00元。依据《“奥新体育城”商铺认购书》的约定,原告于2016年8月19日与该商铺所有人保山市永昌投资开发有限公司签订了《房地产买卖契约》,该契约约定:“奥新体育城一期185号商铺的成交价格为1107482.00元、甲方已收到定金190000元、乙方于2016年10月31日前分2次将余款付清给甲方、2016年8月31日前付432481元、2016年10月31日前付485001元并提供办理产权相关资料”。而此前,原告已于2016年10月31日前分3次向云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司支付购买该商铺款917482.00元,其中:2016年2月25日397481.00元;2016年7月22日35000元;2016年10月13日485001.00元,加上之前支付商铺购房定金190000元,已将全部购买“奥新体育城一期”185号商铺款1107482.00元支付给云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司。2017年4月18日原告收到了被告保山市永昌投资开发有限公司开具的购买“奥新体育城一期”185号商铺的发票一张,发票上总价为1107482.00元。2017年4月18日原告也向保山市地方税务局上缴了“奥新体育城一期”185号商铺契税,其中存量房非住房买卖(商业)31642.34元、印花税(产权转移书据)553.70元。从2017年4月18日至今,原告先后多次要求被告办理该商铺《不动产权证书》的所有权人变更手续事宜,但被告都是以各种理由拖延拒绝办理。综上,原告与被告签订了《房地产买卖契约》,并已经依照约定付清了全部房款,该商铺也已实际交付原告占有和使用(原告于2016年7月1日实际取得了该商铺的使用权)但由于被告保山市永昌投资开发有限公司一直拖着不办理过户手续,至今已经2年了,原告却未取得“奥新体育城一期”185号商铺的《不动产权证书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此,被告已经严重违背了诚实信用原则,损害了原告人的合法权益,特起诉至贵院,希望判令被告协助办理“奥新体育城”第一期185号商铺的《不动产权证书》的所有权人变更手续,即判令被告将该铺面的所有权人由被告变更为原告所有;判令被告赔偿原告经济损失115818.89元(从2016年8月19日起后90日是2016年11月17日,从90日后算起即2016年11月18日。截至2018年6月26日共585天,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利息6.525%的标准计算,被告应该赔偿原告经济损失115818.89元)。 被告保山市永昌投资有限责任公司辩称:一、本案应中止审理,《不动产权证书》的所有权人变更手续暂时无法履行,理由如下:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条:“有下列情形之一的,中止诉讼。（五）必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的。”答辩人诉云南盛之鑫房地产经纪有限公司(以下简称“盛之鑫公司”)、云南奥新产业建设发展集团有限公司(以下简称“奥新集团”)商品房委托代理销售合同纠纷一案于2018年4月11日由云南省保山市中级人民法院受理,目前正在诉讼中,该案判决结果涉及到“奥新体育城”第一期45号-72号、89号-262号共202间商铺的所有权最终归属为盛之鑫公司所有还是答辩人所有,可能会影响本案的审理结果,而且在确认202间离铺最终所有权人之前,奥新体育城一期185号商铺的《不动产权证书》的所有权人变更手续暂时无法履行。因此,在答辩人诉盛之鑫公司、奥新集团商品房委托代理销售合同纠纷一案未审结时,本案应中止审理。二、被答辩人要求答辩人赔偿经济损失115818.89元无法律与事实依据,理由如下奥新体育城一期185号商铺买卖情况不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据《商品房销售管理办法》第三条:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。而无论是商品房现售还是商品房预售,出卖主体均为房地产开发企业。另外,被答辩人提起要求赔偿经济损失所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条也明确了:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”出卖主体也为房地产开发企业。本案中,答辩人并非“奥新体育城”第一期185号商铺的开发商,开发商是奥新集团,该商铺由答辩人向开发商奥新集团购买后又出售给被答辩人,此情形并不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因此,被答辩人要求答辩人赔偿经济损失115818.89元无法律与事实依据。三、本案不应由答辩人(被告)承担此次诉讼的相关费用,理由如下:根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条的规定,承担诉讼费用的主体已经明确,请贵院根据案件具体情况及《诉讼费用交纳办法》的规定决定诉讼费用的承担者。综上,答辩人认为被答辩人提出的赔偿经济损失115818.89元无法律和事实依据,答辩人不应向其赔偿经济损失。又由于答辩人诉盛之鑫公司、奥新集团商品房委托代理销售合同纠纷一案正在诉讼阶段,该案的审理结果可能会影响本案的审理结果,《不动产权证书》的所有权人变更手续也暂时无法履行,恳请贵院对被答辩人杨美菊提起的房屋买卖合同纠纷一案中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《保山市永昌投资开发有限公司关于购买奥新商铺价款的告知函》、《“奥新体育城”商铺认购书》、《房地产买卖契约》、《第十一条双方约定的其他事项》、收据、发票、税票无异议。原告对被告提交的《房地产委托销售合同》对当事人无异议的证据。原被告对本院调取的商铺买卖合同及案涉商铺房产证均无异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的《房地产买卖契约》原告认为该证据有涂改痕迹，与原告留存证据不一致，本院对原告的质证意见予以认可，对被告的该份证据本院不予采信。对被告提交的民事判决书，上诉状，举证通知书。本院认为与本案无关，本院不予采信。 根据庭审和举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 永投公司委托盛之鑫房产经纪公司代理销售永投公司名下的奥新体育城第一期45号至72号、89号至262号共202间商铺并负责办理商铺的过户手续。杨美菊向永投公司公司购买“奥新体育城”第一期185号商铺。2016年7月26日，永投公司向杨美菊发出《保山市永昌投资开发有限公司关于购买奥新商铺价款的告知函》，2016年7月22日盛之鑫公司与杨美菊签订《“奥新体育城”商铺认购书》。2016年8月19日，永投公司与杨美菊签订《房地产买卖契约》及《第十一条双方约定的其他事项》，双方约定永投公司将“奥新体育城”第一期185号商铺卖给杨美菊。杨美菊依约支付了全部购房款，永投公司依约于2016年7月交付案涉房屋，但永投公司迟迟未履行办证的义务，原告遂诉至法院。 本院认为，一、就原告所诉判令被告协助办理“奥新体育城”第一期185号商铺的《不动产权证书》的所有权人变更手续的请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同附随义务相对于合同主义务而言，是合同标的、价款等主条款以外规定的或法律规定的通知、协助、保密等义务。附随义务的产生，不是依据合同双方当事人的合意直接表达的内容，而是依照法律的有关规定而产生。依据诚实信用原则，在案涉诉争房屋交接过程中被告应履行相应的协助。此亦属合同履行过程中依合同内容确定的附随义务。本案中被告已经履行了交付房屋之主要合同义务，鉴于原告购买案涉房屋的目的，故随交付房屋而引起的协助办证应视为合同的附随义务。由于被告未能在合理期限内协助办理相应的转移登记手续导致案涉房屋未能登记在原告名下，存在一定的物权风险。因此，被告不履行协助义务的行为构成违约，应承担相应的违约责任。结合本案审理，被告未协助原告办理案涉房产转移登记手续，构成违约，应当限期被告协助办理，就原告诉请被告协助办理转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 二、就原告诉请赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，结合双方签订的买卖合同，虽双方并未对案涉房屋交付时间作具体的约定，但结合案件审理，案涉房屋在合同签订前已经交付原告使用。原告购买房屋使用之目的已经实现。被告未协助原告办理转移登记手续构成违约，但被告所违反的系合同附随义务，而非主合同义务。结合上述法律规定，合同当事人违反合同约定，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。由此，本院判定由被告履行协助义务。就原告诉讼的损失部分，案涉房屋已经于合同签订前实际交付原告使用，并未对原告权益造成实质损害。如因被告不完全履行造成实际损失，原告可另行提起诉讼解决。现原告诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计付损失。本院认为，该司法解释第一条已经明确:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”出卖主体为房地产开发企业。本案中,被告并非案涉房屋的开发商，不应适用《最高人民法院》予以调整,为此，对原告的该主张，本院不予采纳。为此，结合上述两点，对原告诉请被告赔偿损失的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告保山市永昌投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告杨美菊将“奥新体育城”第一期185号商铺房屋所有权转移登记至原告杨美菊名下。 二、驳回原告杨美菊其他诉讼请求。 本案案件受理费2716元，由被告保山市永昌投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  孔佛军 二〇二〇年三月二十七日 书记员  李 珊