南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行终4号 上诉人（一审原告）广西南宁大德物业服务有限公司，住所地广西南宁市江南区吴圩镇政府大院2幢301号房。 法定代表人苏和锐，总经理。 委托代理人赵一刚，广西合运律师事务所律师。 委托代理人李宗键，广西合运律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）南宁市城市管理综合行政执法局，住所地广西南宁市青秀区汇春路2号。 法定代表人梁勇，局长。 委托代理人贺永杰，政策法规科科长。 委托代理人周严，广西祥泰律师事务所律师。 上诉人广西南宁大德物业服务有限公司（以下简称大德公司）因诉被上诉人南宁市城市管理综合行政执法局（以下简称市城管局）行政处罚决定一案，不服南宁铁路运输法院作出的（2019）桂7102行初227号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院查明，2009年7月8日，大德公司（乙方）与广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.甲方选聘乙方对南宁市吴圩凤翔园小区（以下简称凤翔园小区）提供前期物业管理服务；2.甲方应于接管之日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房；3.本合同期限自2009年7月8日至2012年7月7日；4.本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前代表小区业主选聘新的物业管理企业；5.本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新选聘的物业企业代管。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，大德公司为凤翔园小区提供物业管理服务。合同约定的期限终止后，大德公司继续为凤翔园小区提供物业管理服务直至2018年7月。 2018年11月14日，凤翔园业委会在南宁经济技术开发区房产管理局登记备案。2018年11月23日，凤翔园小区业主委员会（以下简称凤翔园业委会）向南宁市房地产监察执法支队提交《关于凤翔园小区物业用房被物业强占的投诉》，投诉大德公司不肯向凤翔园业委会移交物业。 2018年12月5日，南宁市城市管理综合行政执法支队就凤翔园小区物业管理纠纷一案向大德公司发出《调查通知书》。2018年12月12日，南宁市城市管理局城管支队房产大队执法人员对大德公司授权委托的工作人员就案件相关事实进行询问，并制作《询问（调查）笔录》，笔录中载明：大德公司已向凤翔园业委会移交小区业主物业档案、水电抄表数等，但未移交物业管理用房。同日，大德公司向市城管局提交《关于前期物业管理情况说明》，主要内容为：凤翔园小区的物业管理资料应由大德公司向高英公司移交而非向凤翔园业委会移交，因高英公司进行破产重整程序，小区的大部分资料均由南宁市中级人民法院管理，大德公司无法取得上述材料，所以无法移交。2018年12月14日，市城管局对凤翔园小区进行现场勘查，并制作《勘查笔录》，拍摄现场照片。 2019年1月11日，市城管局向大德公司发出《责令停止（限期改正）违法行为通知书》，载明：“大德公司在物业服务合同终止时，未按《物业管理条例》规定将相关资料交给业主委员会的行为，违反了《物业管理条例》第二十九条第一款及第三十八条的规定，根据《物业管理条例》第五十八条的规定，责令大德公司在2019年1月18日18时前将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料及物业管理用房移交给业主委员会。”该通知书于同日送达大德公司。大德公司收到通知书后，未向凤翔园业委会移交物业管理用房及相关资料。 2019年3月23日，市城管局作出南城管综告[2019]36号《行政处罚告知书》，认为大德公司作为凤翔园小区的物业服务企业，物业服务合同终止时，未将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会的行为，违反了《物业管理条例》第五十八条的规定，拟对大德公司作出罚款5万元的行政处罚，并告知大德公司有陈述申辩、申请听证的权利，并于2019年3月26日向大德公司送达该告知书。2019年3月27日，大德公司向市城管局提交《行政处罚听证申请》，请求对涉案行政处罚举行听证。2019年4月3日，市城管局作出南综执听通字〔2019〕第2号《听证通知书》，告知大德公司听证的时间、地点及其他相关事项，并于同日送达大德公司。2019年4月11日，市城管局对大德公司不移交有关资料，限期未改正案组织听证。2019年5月7日，市城管局对大德公司作出南城管综罚[2019]36号《行政处罚决定书》，认定大德公司的行为违反了《物业管理条例》第二十九条、第三十八条第一款的规定，依据《物业管理条例》第五十八条规定，对其作出罚款5万元的处罚决定，并于同日送达大德公司。大德公司不服，向一审法院提起本案诉讼，请求依法判决：1.撤销市城管局作出的南城管综罚［2019］36号《行政处罚决定书》；2.本案诉讼费由市城管局承担。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，在凤翔园业委会成立前，高英公司选聘大德公司作为凤翔园小区的物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》，合同签订后，大德公司为凤翔园小区提供物业管理服务直至2018年7月。涉案处罚决定的处罚对象为凤翔园小区的物业服务企业，大德公司作为凤翔园小区的物业服务企业，处罚对象主体适格，予以确认。故对大德公司关于“处罚主体不适格”的主张不予采纳。此外，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”由此可见，在大德公司停止对凤翔园小区物业管理服务后，向凤翔园业委会移交物业资料是大德公司的法定职责。故对大德公司关于“其不移交物业管理用房及相关物业资料并无过错”的主张不予采纳。综上所述，市城管局对大德公司作出的南城管综罚[2019]36号《行政处罚决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，一审法院予以确认。大德公司的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回大德公司的诉讼请求。 大德公司上诉称，一审法院认定事实不清和适用法律错误。首先，市城管局根据《物业管理条例》第二十一条及《前期物业服务合同》认定大德公司为处罚对象实属错误。大德公司的合同于2012年7月7日终止后又继续为凤翔园小区提供物业管理服务至2018年7月，当时凤翔园业委会并没有成立，大德公司无法移交材料。大德公司在2018年7月前是该小区的服务主体，在2018年11月14日后己不是该小区的服务主体了，合同终止后，大德公司的权利义务也随之终止，再让大德公司再履行合同义务，有违法律事实和合同的相对性。其次，造成大德公司无法移交相关材料和物业用房的原因除上述理由外，还有高英公司在委托大德公司管理凤翔园小区时，并没有移交该小区的相关给大德公司，就算移交了，在物业服务合同终止时，因凤翔园业委会还未成立，根据《前期物业服务合同》第5条，“业委会尚未成立的，移交给高英公司或新选聘的物业企业代管。”而当时新的物业企业并没有选出，凤翔园业委会又未成立，所以该小区的材料又回到高英公司，大德公司履行合同义务也随之终止。大德公司在凤翔园业委会成立后，无法移交相关资料的理由完全合理合法。小区的物业用房并不是大德公司不移交，而是因为该房由高英公司占据正在进行装修，高英公司于2018年8月进行破产重整后，其债权债务由管理人广西同望律师事务所接管，大德公司根本不存在要移交物业用房的事实。故大德公司上诉请求：1.撤销南宁市铁路运输法院（2019)桂7102行初227号行政判决书；2.撤销市城管局作出的南城管综罚[2019]36号《行政处罚决定书》；3.本案所有诉讼费由市城管局承担。 被上诉人市城管局答辩称，一、根据《前期物业服务合同》第三十五条的约定以及《物业管理条例》第二十九条与第三十八条的规定，在前期物业服务合同终止后，向业主委员会移交物业管理用房及物业管理有关资料不仅是大德公司的约定义务，更是其法定义务。虽大德公司为凤翔园小区提供物业管理服务的时间止于2018年7月，凤翔园业委会于2018年11月14日才正式在南宁经济技术开发区房产管理局进行备案，但不能免除大德公司在凤翔园业委会成立后向其移交小区物业管理用房及物业管理有关资料的义务。更何况，在市城管局于2019年1月11日向大德公司下发《责令停止（限期整改）违法行为通知书》，责令大德公司规定期限内履行移交义务后，大德公司依然未在规定期限内履行其法定义务。大德公司提出的在凤翔园业委会成立时其已不是小区的服务主体，无义务向小区业主委员会移交物业管理用房及物业管理有关资料的抗辩理由不成立。二、大德公司提出处罚对象不适格的抗辩理由不成立。物业管理有关资料是否存放于高英公司处系大德公司与高英公司间的法律关系，不能免除其应向小区业主委员会移交之义务，大德公司未移交物业管理用房的抗辩理由亦不成立。更何况本案中大德公司亦没有证据证明物业管理有关资料及物业管理用房为高英公司所保管或占有。大德公司作为凤翔园小区的物业服务企业，市城管局以其作为行政处罚的对象具有事实和法律依据，正确无误。一审法院确认大德公司系本案的适格处罚对象并无不当。综上所述，大德公司的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请二审法院依法驳回大德公司的上诉请求。 二审期间，大德公司、市城管局均未提交新证据。经审查，一审判决确认的证据合法、有效，据此，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”大德公司为高英公司选聘的作为凤翔园小区的物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，因其未在约定期限内履行移交义务，是本案行政处罚的适格主体。 根据《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”本案中，大德公司与高英公司签订《前期物业服务合同》的期限自2009年7月8日至2012年7月7日止，该合同亦约定“本合同终止时，大德公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给高英公司或新选聘的物业企业代管”，由此可见，大德公司在物业服务期限终止后应当按照上述规定及合同约定移交物业资料及物业管理用房并做好交接工作，但大德公司并未履移交义务。市城管局向大德公司发出《责令停止（限期改正）违法行为通知书》后，大德公司仍未向凤翔园业委会移交物业管理用房及相关资料。市城管局遂对大德公司作出南城管综罚[2019]36号《行政处罚告知书》，并依大德公司的申请依法举行听证。最终市城管局依据调查的事实作出南城管综罚[2019]36号《行政处罚决定书》，认定大德公司的行为违反了《物业管理条例》第二十九条及第三十八条第一款的规定，依据该条例第五十八条对大德公司罚款5万元，并依法向其送达。大德公司在一审和二审审理中，均未能举证证明物业管理有关资料及物业管理用房为高英公司所保管或占有。大德公司作为凤翔园小区的物业服务企业，市城管局以其作为行政处罚的对象具有事实和法律依据。因此南城管综罚[2019]36号《行政处罚决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。 综上所述，上诉人大德公司的上诉请求均无事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人广西南宁大德物业服务有限公司负担（广西南宁大德物业服务有限公司已缴纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  易 妙 审 判 员  彭 博 审 判 员  韦圆圆 二〇二〇年三月五日 法官助理  谢 瑜 书 记 员  庞 嫱 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （2）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （3）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。