云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3950号原告（反诉被告）：云南睿行易辰房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区银海国际公寓SOHOD座29层02号C区，统一社会信用代码：91530103MA6NABQF1T。法定代表人：马昆平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹跃，男，系云南睿行易辰房地产经纪有限公司股东代表，特别授权）。委托诉讼代理人：李鸿兴，云南智景律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：云南楚雄龙升工贸有限公司，住所地：云南省楚雄市阳光大道延长线北侧（楚风苑正西面），统一社会信用代码：91532300753580150U。法定代表人：支有苏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告云南睿行易辰房地产经纪有限公司（以下简称睿行易辰）与被告云南楚雄龙升工贸有限公司（以下简称龙升公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，龙升公司提起反诉，本院于2019年10月18日受理了龙升公司的反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）睿行易辰的委托诉讼代理人曹跃、李鸿兴，被告（反诉原告）龙升公司的委托诉讼代理人陈玉雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）睿行易辰提出以下诉讼请求：一、依法确认《玖龙国际项目全程营销代理合同》合法有效，龙升公司单方解除合同违约且无效；二、判令龙升公司继续履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》；三、判令龙升公司立即给付拖欠的销售代理佣金6229695元并支付违约金500000元；四、由龙升公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月16日，龙升公司与睿行易辰签订《玖龙国际项目全程营销代理合同》，约定：龙升公司将其开发的玖龙国际房地产项目委托睿行易辰独家进行营销策划和销售代理。营销代理期限为合同签订之日起至项目销售率到90%止；住宅部分销售代理佣金按当月完成销售实际到款金额的2.2%提取，商业部分销售代理佣金按当月完成销售实际到款金额的2.8%提取；一次性付款客户全款到账，分期或按揭贷款客户，按首付款到账和按揭款到账情况分别计入当月销售完成金额据实结算。每月双方核对无误签字后，5个工作日内办理佣金支付手续。合同还对客户退房的处理、违约责任等进行了约定。特别约定了合同期内任何一方不得单方解除合同，否则视为违约，违约方需向守约方支付50万元违约金。合同签订后，睿行易辰积极履行合同义务，项目销售情况良好，龙升公司分六次支付了前期的销售代理佣金，但拒绝支付已经对账结算的2019年2月至5月的代理佣金3792545元，也拒绝支付2019年5月以后的销售代理佣金2437150元，双方经多次友好协商未果。2019年6月17日、29日龙升公司突然向睿行易辰发出强行解除《玖龙国际项目全程营销代理合同》的函件，要求睿行易辰于6月30日前解除合同，办理移交手续并撤出销售场地。睿行易辰两次回函表明不同意解约要求继续履行合同的主张，但龙升公司不予理睬且直接派人强行进驻售楼中心，导致睿行易辰无法正常开展销售工作。龙升公司单方解除合同违反合同约定和法律规定，应属无效,须按约定支付违约金。另外，龙升公司一直恶意拖欠代理佣金，已构成根本违约。被告（反诉原告）龙升公司辩称，睿行易辰的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。具体理由如下:一、睿行易辰要求确认龙升公司解除合同违约且无效，该诉讼请求实质上包含了两个请求,龙升公司单方解除合同违约和单方解除合同无效，并列的两个请求是矛盾冲突的。根据法律规定，违约行为和无效行为是两个法律概念，不能同时并存，且从法律效果来看，后一个请求是对前一个请求的否定，违约行为不会产生无效的法律效果，无效行为更不会得出违约的结论，故该诉讼请求与法律规定相矛盾冲突，不符合法律规定，依法应予驳回。二、睿行易辰要求继续履行合同的诉讼请求不能成立。本案中龙升公司要求解除合同是基于睿行易辰在合同履行中的违约行为，有事实和法律依据。虽然睿行易辰回函不愿意终止合同，却以撤出营销中心和停止销售代理等行为表明并接受终止履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》。结合目前的实际情况以及《玖龙国际项目全程营销代理合同》的履行情况，该合同实际上早已经依法解除，没有继续履行的客观条件及事实基础，睿行易辰要求继续履行与本案客观实际背离，该项请求依法不能成立。三、睿行易辰要求龙升公司支付代理佣金6229695元及违约金的请求依法不能成立，应予驳回。龙升公司将玖龙国际小区项目营销工作委托给睿行易辰的目的是通过其进行合法适当的营销工作，但在合同履行过程中睿行易辰拒不按合同约定履行义务，实施以明显低于市场价抛售房源，以房价让利变相超标准收取客户的渠道费等严重损害龙升公司利益的行为，谋求其一方及其公司股东私人利益，睿行易辰在代理销售过程中的违法行为不应受法律保护，龙升公司保留追究睿行易辰的赔偿责任。同时睿行易辰从订立合同时起刻意隐瞒公司的基本情况，合同订立后，不按照合同约定履行义务，睿行易辰才是违约方，其应承担向龙升公司支付500000元违约金的法律责任。被告（反诉原告）龙升公司提出以下诉讼请求：一、解除睿行易辰与龙升公司于2018年7月16日签订的《玖龙国际项目全程营销代理合同》；二、判令睿行易辰支付龙升公司渠道整合费(或团购费)分成款，并返还超过合同约定的渠道整合费标准多收取的款项共计2810000元；三、判令睿行易辰支付龙升公司违约金500000元；四、判令睿行易辰向龙升公司提交2018年7月18日至2019年6月30日期间的详尽工作报告；五、本诉、反诉的案件受理费由睿行易辰承担。事实和理由：睿行易辰在未依法注册设立的情况下,虚构其系专业经纪代理公司、有经验丰富的策划、营销团队以及有斐然的项目营销实际经验的事实,骗取龙升公司的信任后于2018年6月20日入驻玖龙国际项目营销中心开展工作,后于2018年7月6日提供其单方拟定的《玖龙国际项目全程营销代理合同》格式范本条款交龙升公司签订。该合同约定:龙升公司将其开发的玖龙国际委托给睿行易辰进行营销策划、销售代理。龙升公司向睿行易辰提供项目文件、销售相关的办公用品,指派财务人员收取购房款项,并对睿行易辰的销售工作进行监督。睿行易辰需向龙升公司提供营业执照、从业资质复印件,须按时完成工作内容并向龙升公司提交详尽工作报告,不得私自挪用客户的定金、销售款及所有属于龙升公司的款项。龙升公司授予睿行易辰享有独家项目渠道整合权利,并同意睿行易辰自行向市场客户收取渠道费用，普通住宅1-2万元/套,商铺、商墅、别墅2-3万元/套,用于支付渠道整合拓客的转介绍费;如房源销售未产生渠道转介绍费用,则该渠道费用作为溢价,按睿行易辰50%,龙升公司50%的原则进行分配。睿行易辰所收款项均应提供正式发票。睿行易辰在销售过程中,应根据项目特性和状况向客户如实介绍,极力促销,不得夸大、隐瞒或过度承诺,未经龙升公司书面承诺,睿行易辰对客户的任何书面或口头额外承诺均应由睿行易辰承担全部赔偿责任,并赔偿由此给龙升公司及购房人造成的全部损失。销售款项全部由龙升公司委派的专人收取,睿行易辰未经龙升公司同意不得私自收取及挪用,否则双倍偿还。营销代理期限为合同签订之日起至项目销售率至90%止。睿行易辰在签订合同前虚构其公司的基本情况及项目营销工作业绩,合同签订后一直拒不提供营业执照、从业资质复印件,在入驻营销中心实际开展营销工作过程中,更是采取低价抛售、违反合同约定标准向客户收取高额渠道整合费团购费的方式低价销售住宅、商铺、别墅,并安排公司员工以其个人银行卡、微信或支付宝等方式超过合同约定标准收取渠道整合费后进行私自分配,导致玖龙国际项目小区的平均售价明显低于楚雄市区同时期的房地产市场售价,造成龙升公司直接经济损失上亿元。睿行易辰在代理销售期间,向客户收取渠道整合费共计1266万元,根据合同约定,除产生支付渠道整合拓客的转介绍费,睿行易辰应当分配给龙升公司分成款项421万元,应返还龙升公司超过合同约定标准多收取的款项201万元,但仅支付了341万元,至今仍欠281万元。龙升公司多次纠正睿行易辰的上述违约行为及要求支付上述款项,睿行易辰仍拒不履行相关义务,龙升公司于2019年6月17日向睿行易辰发出通知函,要求终止《玖龙国际项目全程营销代理合同》,并要求睿行易辰于2019年6月20日前对所保存的档案、资料、客户信息、办公用品进行移交。睿行易辰虽回函要求继续履行合同,却未向龙升公司办理任何工作交接、资料物品移交,未提交2018年7月18日至2019年6月3O日的详尽工作报告,于2019年6月30日带着所有关于玖龙国际项目的营销资料、物品及工作报告撤出营销中心,致使玖龙国际项目小区的营销工作骤然停止,龙升公司无法确认、核实部分业主认筹、认购房屋的相关情况,严重影响了龙升公司对玖龙国际项目小区营销工作的开展,也损害了购房客户的合法权益。综上所述,睿行易辰拒不按约定履行义务的行为严重损害了龙升公司的合法权益,给龙升公司造成了巨大经济损失,构成重大违约。睿行易辰于2019年6月30日撤出营销中心，是以实际行为表明不愿意继续履行合同。龙升公司有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项之规定,解除《玖龙国际项目全程营销代理合同》,并要求睿行易辰履行合同关系存续期间未完成的合同义务，承担相应的违约责任。原告（反诉被告）睿行易辰辩称，龙升公司陈述的事实和实际情况偏差太大，其主张不成立。龙升公司要求解除《玖龙国际项目全程营销代理合同》，没有经过法律程序，解除合同是非法的。关于渠道费的问题，龙升公司要求睿行易辰支付281万元，没有相关证据证明。龙升公司要求睿行易辰支付违约金50万元，并提交2018年7月18日到2019年6月30日期间的详尽工作报告，该主张不能成立。首先，龙升公司违反合同约定，单方恶意解除合同，是龙升公司违约，龙升公司主张违约金50万元不符合合同约定，也没有法律依据。睿行易辰提交的每月销售记录和销售数据，经双方核对并签字确认，睿行易辰应提交的材料，已提交给龙升公司，合同中没有约定单方解除合同，睿行易辰还要向龙升公司提交工作报告。原告（反诉被告）睿行易辰针对本诉诉讼请求及反诉辩解，向本院提交以下证据：1.龙升公司营业执照复印件；2.《玖龙国际项目全程营销代理合同》；3.经双方对账结算的2019年2月份、3月份、4月份、5月份销售进度款支付申请表；4.2019年6月17日的中止合同通知、2019年6月30日的正式解除合同通知；5.2019年6月19日回函复印件、2019年6月30日回函复印件；6.企业名称预先核准告知书、公司章程、大股东云南四合共创房地产经纪有限公司营业执照、自2010年以来代理销售过的部分房地产项目及策划销售代理合同书节选件；7.《楚雄玖龙国际项目阶段快速销售回款核心策略》、《楚雄玖龙国际项目一期车位销售方案》、《玖龙国际别墅销售策略方案》、《玖龙国际商铺销售策略》、《玖龙国际售楼部包装计划明细表》、《玖龙国际商铺销售活动列表》、《玖龙国际商铺媒体投放计划》；8.2019年6月以后应结算支付佣金的客户证据材料及统计表；9.玖龙国际团购费结算表及汇算表、龙升公司开具的收据及转款电子凭据、《楚雄玖龙国际渠道销售合作协议》及补充协议、睿行易辰向云南优房优家科技有限公司转付团购款电子凭据、退房客户明细表及退还团购费的凭据；10.2018年8月1日至31日、2018年9月1日至30日、2018年10月1日至30日、2018年11月1日至30日、2018年12月1日至31日、2019年1月1日至31日销售进度款支付申请表及对账单；11.龙升公司已支付销售代理佣金的银行回单（共8笔）；12.《玖龙国际4、5、6、7、8、9栋价格表》、《玖龙国际三期住宅销售总价汇总》、《玖龙国际三期双拼别墅销售价格表》、《玖龙国际三期联排商墅销售价格表》、《玖龙国际三期大平层销售表》。被告（反诉原告）龙升公司针对本诉辩解及反诉诉讼请求，向本院提交以下证据：1.营业执照副本、《玖龙国际项目全程营销代理合同》；2.渠道费（团购费）收款收据、交款人情况说明、银行转账凭证；3.玖龙国际项目2018年7月18日至2019年1月11日的团购费结算表和收取确认表；4.玖龙国际项目2018年12月18日至2019年7月11日未经龙升公司签字确认的团购费结算名单；5.《玖龙国际项目全程营销代理合同》中止通知函、回函、通知复印件；6.玖龙国际项目团购费（渠道费）收取、分成及返还情况明细表。本院组织双方进行了举证质证，龙升公司对睿行易辰提交的证据1、2无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：睿行易辰提交的证据3，有双方签字确认，能证明2019年2月、3月、4月、5月的代理佣金金额，本院予以采信；证据4、5，能证明龙升公司于2019年6月17日、6月29日向睿行易辰发出通知要求终止履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》及睿行易辰回函不同意终止的事实，本院予以采信；证据6，能证明睿行易辰公司名称于2018年7月12日经工商行政管理局核准的事实，本院予以采信；证据7、12，能证明睿行易辰与龙升公司关于销售物业单价及（渠道费）团购费用收取的确认情况，本院予以采信；证据8，能证明2019年6月睿行易辰销售房屋情况的部分，本院予以采信；证据9，能证明睿行易辰销售房屋收取团购费情况的部分，本院予以采信；证据10、11，能证明睿行易辰、龙升公司双方对于佣金的结算及龙升公司向睿行易辰支付佣金的情况，本院予以采信。龙升公司提交的证据1，能证明龙升公司与睿行易辰于2018年7月16日签订《玖龙国际项目全程营销代理合同》及合同对于双方权利义务的约定，本院予以采信；证据2，《玖龙国际项目全程营销代理合同》约定团购费由睿行易辰自行收取，龙升公司、睿行易辰对团购费的收取标准进行了确认，该组证据不能证明睿行易辰超过约定标准收取团购费，本院不予采信；证据3、4，能证明龙升公司与睿行易辰对于2018年7月18日至2019年2月20日期间收取的团购费进行了结算确认的情况，本院予以采信；证据5，与睿行易辰提交的证据4、5一致，本院予以采信；证据6，系龙升公司单方制作，能与其他证据相互印证证明团购费收取情况的部分，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：睿行易辰于2018年7月12日取得企业名称核准登记，于2018年7月20日注册成立，营业期限自2018年7月20日至2048年7月19日，经营范围：房产经纪服务、市场调查、企业营销策划、经济信息咨询。2018年7月16日，睿行易辰与龙升公司签订《玖龙国际项目全程营销代理合同》，约定：龙升公司将其开发的房地产项目玖龙国际委托睿行易辰独家进行营销策划、销售代理，期限为合同签订之日起至项目销售率到90%止。所有销售房源的价格由睿行易辰根据市场情况进行编制，龙升公司审核盖章确认后作为睿行易辰的销售底价。龙升公司委派财务人员负责《商品房购销合同》审查盖章、收取购房的预付款、定金、房款及其他费用，睿行易辰不得直接经手，但睿行易辰需协助龙升公司办理银行按揭、合同档案管理、合同签证手续、产权证所需资料收取等。销售时间由龙升公司确定后，以书面形式通知；龙升公司负责本项目营销策划、销售代理过程中营销推广所需费用。销售房源由双方共同确认，睿行易辰对房源进行统一销控；睿行易辰按双方制定的工作日程，按时完成工作内容，并提交详尽工作报告，帮助龙升公司建立系统数据库。睿行易辰负责本项目的全程营销策划，不同时期提出不同阶段的营销策划方案，并做好监督落实工作。睿行易辰负责催收购房客户的按揭相关资料，并协助龙升公司为客户办理按揭工作时的通知、邀约等工作。项目整体策划费用：龙升公司向睿行易辰支付本项目营销策划费共计20万元，本合同签订之日起3个工作日内支付10万元，睿行易辰提交《项目营销策划报告》并获得龙升公司认可后3个工作日内，支付剩余费用10万元。销售代理佣金：住宅部分，按当月完成销售实际到款金额的2.2%支付；商业部分，按当月完成销售实际到款金额的2.8%支付。龙升公司授予睿行易辰享有项目独家渠道整合权利，并同意睿行易辰自行向市场客户收取渠道费用：普通住宅1-2万元/套，商铺、商墅、别墅2-3万元/套，用于支付渠道整合拓客的转介绍费用。如该套房源销售未产生渠道转介绍费用，则该渠道费用作为溢价，按龙升公司50%，睿行易辰50%的比例进行分配。销售代理佣金及销售分成结算标准:成功销售是佣金结算的充分条件,成功销售必须满足以下条件:一次性付款的,已签订《商品房买卖合同》并全款到账;分期付款、办理银行按揭或公积金贷款的,客户支付首期房款后,视为销售完成,由睿行易辰制定销售结算表报龙升公司,以龙升公司财务部门签字盖章认可的当月实际到账金额为当月销售佣金的结算依据进行据实结算。尚未到账的款项(如分期付款办理银行按揭或公积金贷款等),据实际款项到账情况计入当月进行据实结算。一次性付款或者分期付款的客户,客户付清全款后,渠道整合费用的销售分成与当月佣金一并结算。按揭付款的客户,银行放贷当月,渠道整合费用的销售分成与当月佣金一并结算。如达到上述条件,即视为销售成功,由睿行易辰制定销售结算表报龙升公司,以龙升公司财务部门签字盖章认可的当月实际到账金额为睿行易辰当月销售佣金和销售分成的结算依据。销售代理佣金及销售分成结算时间以项目第一次开盘当日的日历号数作为今后的结算时间,每月睿行易辰制定的结算表,需双方核对账目,确定无误后由双方法定代表人或委托代理人签字确认后,销售代理佣金按佣金支付方式月结,在5个工作日内办理佣金结算(节假日顺延)。睿行易辰所收款项均应提供正式发票。客户退房的处理：如因房屋的质量、设计变更或其他因龙升公司单方面原因造成客户退房的,不扣除代理佣金；如因客户自身原因要求退房的,在当月不扣除代理佣金,但睿行易辰需在两个月内将此房售出,如未售出则在第三个月的销售结算中扣除此套房的代理佣金；如客户已签订合同并支付了购房定金或预付款,因购房者自身原因要求退房的,客户承担该房销售合同的违约金,按龙升公司50%、睿行易辰50%的比例分配。因睿行易辰销售责任的原因造成客户退房及索赔等,由此产生的损失及经济责任由睿行易辰承担。违约责任：因不可抗力导致不能履行本合同时,双方互不承担违约责任；因有关房屋质量问题设计变更,造成的客户与公司之间的纠纷,由龙升公司自行解决；睿行易辰在销售过程中,应根据龙升公司提供的项目的特性和状况向客户做实介绍,极力促销,不得夸大、隐瞒或过度承诺，未经龙升公司,书面承诺,睿行易辰对客户的任何书面或口头额外承诺均由睿行易辰承担全部责任,并赔偿由此给龙升公司及购房人造成的全部损失。销售款项全部由龙升公司委派的专人收取,睿行易辰未经龙升公司同意不得私自收取及挪用,否则双倍偿还所收款项。龙升公司在结算之日起5个工作日内结清销售代理佣金,如不能在规定时间内支付销售代理佣金,超过5日后每迟付一天,龙升公司按当月结算佣金总金额的0.05%支付滞纳金。如龙升公司连续二个月不支付销售代理佣金,则睿行易辰有权撤场并单方面解除合同。如因龙升公司的工作失误造成销售工作的停滞,由龙升公司负责;因睿行易辰工作人员造成的工作失误给龙升公司造成的损失由睿行易辰负责。双方在合同期内任何一方不得单方解除合同,否则视为违约,违约方需向守约方支付50万元违约金。在合同履行中,双方的任何口头通知、口头承诺约定均无法律效力,一切以书面通知为准。《玖龙国际项目全程营销代理合同》签订后，睿行易辰对玖龙国际项目进行营销策划、销售代理。2018年7月16日，龙升公司在睿行易辰提交的玖龙国际4、5、6、7、8、9栋价格表上签章确认，龙升公司法定代表人支有苏签名并注明：在销售价格基础上上浮17.2%进行销售，最大优惠幅度不能超过15%。2018年10月25日龙升公司在睿行易辰提交的玖龙国际三期住宅销售总价汇总、玖龙国际三期双拼别墅销售价格表上签章确认，龙升公司总经理桂菁签名确认。龙升公司法定代表人支有苏在《楚雄玖龙国际项目阶段快速销售回款核心策略》（2018年7月13日）、《玖龙国际别墅销售策略方案》（2018年10月10日）上签字，注明同意按睿行易辰提出的方案执行，《玖龙国际别墅销售策略方案》确认本次推出的别墅和商墅房源按5万元每套收取团购费。龙升公司的桂菁在《玖龙国际商铺销售策略》（2019年5月5日）、《玖龙国际售楼部包装计划明细表》（2019年5月5日）、《玖龙国际商铺销售活动列表》（2019年5月5日）、《玖龙国际商铺媒体投放计划》（2019年5月5日）签字确认，《玖龙国际商铺销售策略》上载:总价在50万元以内的，交2万元团购费可享受总房款4万元优惠；总价在50万元以上80万元以内的，交3万元团购费可享受总房款6万元优惠；总价在80万元以上120万元以内的，交5万元团购费可享受总房款10万元优惠；总价在120万元以上150万元以内的，交6万元团购费可享受总房款12万元优惠；总价在150万元以上的，交8万元团购费可享受总房款16万元优惠。睿行易辰提交2019年8月至2019年1月的销售进度款支付申请表、载明签约对账单，销售进度款支付申请表金额合计3467068元，龙升公司向睿行易辰支付销售佣金的情况：2018年8月6日15万元，2018年9月30日28.6722万元，2018年10月23日70万元，2018年10月31日30.6507万元，2018年11月26日78.2385万元，2018年12月14日44.2699万元，2019年1月17日20.8466万元，2019年3月4日59.0289万元，合计3467068元。睿行易辰提交2019年2月、3月、4月、5月的销售进度款支付申请表、签约对账单，2019年2月747784元、3月1222642元、4月692782元、5月1129337元，合计3792545元，销售进度款支付申请表有睿行易辰公司销售代表黄真，龙升公司财务部门马娟、总经理桂菁的签字确认；签约对账单有杨俊、马玉琼签字确认。2019年6月17日、6月29日，龙升公司向龙升公司发出通知，提出终止《玖龙国际项目全程营销代理合同》，要求睿行易辰立刻清理并于2019年6月20日前将所保存的档案、资料、客户信息、办公用品事实移交。睿行易辰针对上述通知于2019年6月19日、6月30日回函，要求继续履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》。睿行易辰提交的《一期至三期商铺已完成销售6月份结算明细》、《购房协议》、收据显示：睿行易辰2019年6月份代理销售玖龙国际项目商铺46个，总金额为28025214元，按2.8%计佣金为784706元，其中一期1栋5号，购房人徐磊，合同金额1026214元；一期1栋6号，购房人杨绍华，合同金额1046050元；一期2栋5号，购房人李世明，合同金额1007176元，已包含在睿行易辰提交2019年5月的销售进度款支付申请表、签约对账单中，以上三个商铺佣金合计71495元。睿行易辰黄真、龙升公司马娟、桂菁签字认可的玖龙国际项目2018年7月18日至7月24日团购费结算表（2018年7月25日签字确认）显示：团购费合计126万元，龙升公司分成57万元、睿行易辰分成57万元、渠道公司分成12万元。玖龙国际项目2018年7月25日至8月1日团购费结算表显示：团购费合计117万元，龙升公司分成18万元、睿行易辰分成18万元、渠道公司分成81万元。玖龙国际项目2018年8月2日至8月8日团购费结算表（2018年8月9日签字确认）显示：团购费合计64.5万元，龙升公司分成7.5万元、睿行易辰分成7.5万元、渠道公司分成49.5万元。玖龙国际项目2018年8月9日至8月23日团购费结算表显示：团购费合计105万元，龙升公司分成20.5万元、睿行易辰分成20.5万元、渠道公司分成64.5万元。玖龙国际项目2018年8月24日至9月10日团购费结算表显示：团购费合计87万元，龙升公司分成12万元、睿行易辰分成12万元、渠道公司分成63万元。玖龙国际项目2018年9月11日至9月29日团购费结算表显示：团购费合计52.5万元，龙升公司分成12万元、睿行易辰分成6万元、渠道公司分成34.5万元；结算表后注明2018年8月9日至9月29日，团购费龙升公司44.25万元、睿行易辰38.25万元，渠道公司162万元，马娟、黄真签字确认。玖龙国际项目2018年9月30日至10月10日团购费收取确认表（2018年10月10日签字确认）显示：团购费合计3万元，龙升公司分成1.5万元、睿行易辰分成1.5万元,注明4-2-402计算了两次，7-1502特批不交团购费，用8-2-1701、3-1-1602抵扣。玖龙国际项目2018年10月11日至10月26日团购费收取确认表（三期别墅）显示：团购费合计16.5万元，龙升公司分成6万元、睿行易辰分成6万元、渠道公司分成4.5万元。玖龙国际项目2018年10月26日至11月6日团购费收取确认表（三期别墅、2019年1月11日签字确认）显示：团购费合计170万元，龙升公司分成57.5万元、睿行易辰分成57.5万元、渠道公司分成40万元，团购费返还龙升公司15万元。玖龙国际项目2018年10月27日至1月9日团购费收取确认表（二期住宅、2019年1月9日签字确认）显示：团购费1.5万元，龙升公司分成0.75万元、睿行易辰分成0.75万元，渠道公司1.5万元。玖龙国际项目2018年11月7日至12月3日团购费收取确认表（三期别墅）显示：团购费合计175万元，龙升公司分成57.5万元、睿行易辰分成57.5万元、渠道公司分成30万元，团购费返还龙升公司20万元，注明3-4-2余萍、3-4-2毕绍发两户退房，退款金额10万元。玖龙国际项目2018年12月4日至2019年1月9日团购费收取确认表（三期别墅、2019年1月11日签字确认）显示：团购费70万元，龙升公司分成30万元、睿行易辰分成30万元，渠道公司5万元，返还龙升公司团购费5万元。玖龙国际项目2019年1月10日至2月20日团购费收取确认表（三期别墅、2019年3月4日签字确认）显示：团购费25万元，龙升公司7.5万元、睿行易辰7.5万元，返还龙升公司团购费10万元。玖龙国际项目2018年12月9日至2019年1月11日团购费收取确认表（三期别墅、2019年3月11日签字确）显示：团购费10万元，龙升公司5万元、睿行易辰5万元。玖龙国际项目2018年12月18日至2019年7月11日团购费结算名单（二期住宅、三期别墅、一期商墅）显示：团购费241万元，龙升公司105.8万元、睿行易辰105.8万元，渠道成交23万元，内部员工介绍成交团购费奖励金额6.4万元，注明本次结算，一、二、三期商铺68套，二期住宅、三期别墅、一期商墅15套，总计83套，其中需要全额返还团购费给龙升公司的套数为15套；玖龙国际项目2018年12月18日至2019年7月11日团购费结算名单显示：团购费15，龙升公司7.5万元、睿行易辰7.5万元，有龙升公司马娟签字，注明金额暂未确认，注明本次结算，一、二、三期商铺68套，二期住宅、三期别墅、一期商墅15套，总计83套，其中需要全额返还团购费给龙升公司的套数为15套。以上收取团购费总金额为1267.5万元。睿行易辰向龙升公司支付渠道费分成的情况：2018年8月8日18万元、2018年7月26日57万元、2018年11月14日78.5万元、2018年9月30日44.425万元、2018年8月14日7.5万元、2019年3月12日22.5万元、2019年1月14日35.75万元、2018年12月30日77.5万元，合计341.175万元。2019年7月1日，睿行易辰退出玖龙国际项目售楼部，停止销售房屋。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。关于《玖龙国际项目全程营销代理合同》是否应解除的问题。龙升公司主张合同签订后睿行易辰一直拒不向龙升公司提供其营业执照、从业资质复印件,在开展营销工作过程中采取低价抛售、违反合同约定标准向客户收取高额团购费的方式低价销售住宅、商铺、别墅,并将超过合同约定标准收取的或团购费自己分配或分配给其相关人员,导致玖龙国际项目的平均售价明显低于楚雄市区同时期的房地产市场售价，构成重大违约，要求依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项之规定解除《玖龙国际项目全程营销代理合同》。虽睿行易辰2018年7月12日取得企业名称核准登记，于2018年7月20日注册成立，于2018年7月16日与龙升公司签订《玖龙国际项目全程营销代理合同》，《玖龙国际项目全程营销代理合同》在睿行易辰注册成立前签订，但该事实未影响双方履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》，睿行易辰未按合同约定交付营业执照、从业资质复印件，亦不影响《玖龙国际项目全程营销代理合同》的履行，不属于主要债务，亦不影响合同目的的实现。龙升公司主张的睿行易辰采取低价抛售、违反合同约定标准向客户收取高额团购费的方式低价销售,并将超过合同约定标准收取的团购费自己分配或分配给其相关人员，龙升公司提交的证据不能证明该事实。《玖龙国际项目全程营销代理合同》明确约定所有销售房源的价格由睿行易辰根据市场情况进行编制，龙升公司审核盖章确认后作为睿行易辰的销售底价，睿行易辰提交证的证据中的《玖龙国际4、5、6、7、8、9栋价格表》、《玖龙国际三期住宅销售总价汇总》、《玖龙国际三期双拼别墅销售价格表》、《玖龙国际三期联排商墅销售价格表》、《玖龙国际三期大平层销售表》、《玖龙国际商铺销售策略》等加盖龙升公司印章，并有其工作人员签字确认，龙升公司认可睿行易辰的销售价格、团购费收取标准。综上，龙升公司主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项之规定。本案中，龙升公司于2019年6月17日、6月29日向睿行易辰发出通知函，要求终止履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》，睿行易辰针对上述通知于2019年6月19日、6月30日回函，要求继续履行《玖龙国际项目全程营销代理合同》，后睿行易辰已于2019年7月1日退出玖龙国际售楼部，现《玖龙国际项目全程营销代理合同》已无继续履行的可能，故本院解除《玖龙国际项目全程营销代理合同》。龙升公司要求睿行易辰提交详尽工作报告，合同履行过程中，龙升公司未及时要求睿行易辰提交，现合同解除，对于龙升公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于销售代理佣金问题。睿行易辰提交了2019年2月、3月、4月、5月的销售进度支付申请表及签约对账单，有睿行易辰、龙升公司相应工作人员签字确认，2019年2月747784元、3月1222642元、4月692782元、5月1129337元，合计3792545元，《玖龙国际项目全程营销代理合同》约定龙升公司应在结算之日起5个工作日内结清销售代理佣金，龙升公司未按合同约定足额按时支付，对于睿行易辰要求龙升公司支付2019年2月至5月的销售代理佣金3792545元的诉讼请求，本院予以支持。2019年6月的佣金，虽双方未进行结算，睿行易辰提交的《认购协议书》、合同审核单、收据、发票，能相互印证证明睿行易辰2019年6月份完成销售的情况，龙升公司应向睿行易辰支付相应的佣金。一期1栋5号，购房人徐磊，合同金额1026214元；一期1栋6号，购房人杨绍华，合同金额1046050元；一期2栋5号，购房人李世明，合同金额1007176元，已包含在睿行易辰提交2019年5月的销售进度款支付申请表、签约对账单中，不应计算佣金在2019年6月份，故龙升公司应向睿行易辰支付的2019年6月份的佣金为713211元。关于渠道费（团购费）的问题。《玖龙国际项目全程营销代理合同》约定龙升公司授予睿行易辰享有项目独家渠道整合权利，并同意睿行易辰细心向市场客户收取：普通住宅1-2万元/套，商铺、商墅、别墅2-3万元/套的渠道费用，用于支付渠道整合拓客的转介绍费用；如该套房源销售未产生渠道转介绍费用，则该渠道费用作为溢价，按龙升公司50%，睿行易辰50%进行分配。龙升公司主张睿行易辰超过约定标准收取团购费，2018年10月10日的《玖龙国际别墅销售策略方案》确认别墅和商墅房源按5万元每套收取团购费，《玖龙国际商铺销售策略》明确商铺总价在50万元以内的，交2万元团购费可享受总房款4万元优惠；总价在50万元以上80万元以内的，交3万元团购费可享受总房款6万元优惠；总价在80万元以上120万元以内的，交5万元团购费可享受总房款10万元优惠；总价在120万元以上150万元以内的，交6万元团购费可享受总房款12万元优惠；总价在150万元以上的，交8万元团购费可享受总房款16万元优惠。睿行易辰根据上述约定，对于别墅、商墅按5万元收取团购费，商铺根据总价收取团购费，不违反约定，且在团购费收取确认表中睿行易辰、龙升公司签字确认，龙升公司主张多收取团购费无事实依据，其要求睿行易辰返还多收取的团购费的主张，本院不予支持。睿行易辰主张团购费应扣除部分客户退房退款和关系户特殊情况，睿行易辰、龙升公司双方对于客户退房时渠道费用处理未约定，双方结算确认时已对退房、未交团购费等情况进行了结算，睿行易辰提交的退房客户名细中购房人曹振兴、余萍、毕绍发、莫丽萍、张云的团购费已经包含在团购费收取确认表中，双方已经进行了结算；其余购房户，睿行易辰金提交电子凭证，票号为1896483的收据交款人为杨鑫，不足以证明系退团购费，以及退费原因，对于睿行易辰的主张，本院不予支持。根据睿行易辰提交的玖龙国际项目2018年12月18日至2019年7月11日团购费结算名单、2019年5月24日至2019年7月11日团购费结算名单注明需要全额返还团购费给龙升公司15套，该笔团购费为75万元，内部员工介绍成交团购费奖励金额6.4万元；团购费结算名单、团购费收取确认表中明确返给龙升公司团购费合计50万元。睿行易辰收取团购费用总计1267.5万元，扣除上述渠道公司分成408.5万元、返还龙升公司75万元、团购费奖励金额6.4万元、返给龙升公司50万元，剩余727.6万元，双方应按约定比例分配，各自分成363.8万元。综上，睿行易辰应分给龙升公司488.8万元，扣除已经支付的341.175万元，还应支付147.625万元。关于双方主张的违约金问题。在合同履行过程中，睿行易辰未按时支付渠道费（团购费）分成，未按合同约定提交详尽工作报告；龙升公司未按时向睿行易辰支付销售佣金，单方解除解除合同致《玖龙国际项目全程营销代理合同》不能继续履行，双方均有违约行为，根据双方违约的情况及过错程度，应由龙升公司支付睿行易辰违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南睿行易辰房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）云南楚雄龙升工贸有限公司于2018年7月16日签订的《玖龙国际项目全程营销代理合同》；二、被告（反诉原告）云南楚雄龙升工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南睿行易辰房地产经纪有限公司销售代理佣金4505756元；三、被告（反诉原告）云南楚雄龙升工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南睿行易辰房地产经纪有限公司违约金100000元；四、驳回原告（反诉被告）云南睿行易辰房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）云南睿行易辰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南楚雄龙升工贸有限公司渠道费（团购费分成）1476250元；六、驳回被告（反诉原告）云南楚雄龙升工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计29454元，由被告（反诉原告）龙升公司负担7631元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳），原告（反诉被告）睿行易辰负担21823（已交）。反诉案件受理费减半收取计16640元，由原告（反诉被告）睿行易辰负担9043元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳），被告（反诉原告）龙升公司负担7597元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长 孙 燕人民陪审员 张 力人民陪审员 何加红二〇二〇年三月十三日书 记 员 纳 锐