广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1441号原告：黄秀平，女，1973年12月27日出生，汉族，身份证住址广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：杨盼盼，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张薇，广东华商律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园202号。法定代表人：李伟光。委托诉讼代理人：陈艳湘，湖南莽源律师事务所律师。被告：刘钜华，男，1968年2月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘伟明，广东广大律师事务所律师。原告黄秀平诉被告广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）、刘钜华合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨盼盼、张薇、被告凯晨公司的委托诉讼代理人陈艳湘、被告刘钜华的委托诉讼代理人刘伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月7日，原告与被告凯晨公司就在广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建设房屋签订《合作建房协议》，约定由原告支付合作建房款250000元，分得4B幢12层05号房一套。同年12月22日，原告与被告凯晨公司就同一地段建设房屋签订《合作建房协议》，约定由原告支付合作建房款250000元，分得4B幢13层05号房一套。被告凯晨公司在两份合作建房协议上加盖公章，被告刘钜华作为被告凯晨公司代表在该协议上签名，该两份协议均经广东鹏永律师事务所律师见证，原告各支出见证费1000元。在第一份协议签订后，原告于2016年12月7日向被告凯晨公司指定银行账户转账支付了合资建房款合计470000元（4B幢13层05号房和12层05号房合作建房款各250000元），被告凯晨公司向原告出具两张收据，确认收到4B幢1205号房合作建房款250000元、4B幢1305号房合作建房款250000元，其中30000元的差额为2016年11月2日黄秀平出借给廖伟中的借款，由廖伟中支付给被告刘钜华。后被告凯晨公司因该楼建设与百明公司发生纠纷，导致无法交房，被告刘钜华于2019年9月25日分别在两份合作建房协议上书面承诺定于2019年10月31日前全额退回房款，各补偿原告50000元。现还款期限已届满，两被告拒不依照约定退款并补偿，侵害原告合法权益。综上，请求法院判令：1、确认原告与被告凯晨公司于2016年12月7日签订的《合作建房协议》无效；2、被告凯晨公司返还原告建房款250000元及利息（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月7日起计算至实际履行完毕之日止）；3、被告凯晨公司支付原告50000元补偿金及利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年11月1日起计算至实际履行完毕之日止）；4、被告凯晨公司赔偿原告见证费1000元；5、被告凯晨公司支付原告律师费13050元；6、被告刘钜华对上述债务承担连带责任；7、本案诉讼费由两被告承担。被告凯晨公司辩称：不同意原告诉请的金额，不同意承担补偿金、利息、见证费、律师费等费用。被告刘钜华辩称：不同意原告要求我承担连带责任的诉请，原告该诉请没有法律依据。另外不同意原告诉请第三至第五项，其中第二项诉请金额应该按照实际收款凭证计算，我实际上没有收到该款项。经审理查明：2016年12月7日，原告（乙方）与被告凯晨公司（甲方）签订了《合作建房协议》，载明原告委托被告凯晨公司在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，被告凯晨公司负责提供图纸设计及施工队，按图纸要求进行施工，水、电到原告房屋门口，水电费按国家规定支付，具备一定绿化及公共设施配套，根据测算，原告将支付工程款250000元，房屋的建筑面积约59.64平方米，具体为4B幢12层05号房一套（面积以建筑面积测量为准）；原告首次支付工程款250000元给被告凯晨公司；原告将工程款全部付清后，房屋归原告使用，在政策允许的情况下，被告凯晨公司无偿协助原告统一办理产权证，费用由原告支付等等。被告凯晨公司在《合作建房协议》上加盖公章，被告刘钜华作为被告凯晨公司的代表在《合作建房协议》上署名。2016年12月7日，原告向被告凯晨公司支付了涉案购房款250000元，被告凯晨公司出具了《收据》。原告还向案外人广东鹏永律师事务所支付了见证费1000元。2019年9月25日，被告刘钜华在涉案《合作建房协议》的尾页手写“因此楼与百明公司发生纠纷，现决定退回房款，并定于2019年10月31日前全款退回，并补偿5万元的费用”。被告刘钜华陈述系代表被告凯晨公司作出的上述承诺。被告凯晨公司认为被告刘钜华并非该公司的法定代表人，亦没有该公司的授权，对退款及补偿费用不予确认。庭审中，被告凯晨公司确认涉案房屋已建成，名称为百明花园。原告陈述被告凯晨公司未向其交付涉案房屋。诉讼中，被告凯晨公司提交了穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米。1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有《合作建房协议》、穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告凯晨公司签订了《合作建房协议》，从该合同载明的内容来看，具备提供资金一方即原告只分配固定数量房屋，不承担除约定房价之外经营风险的特征，该《合作建房协议》实为房屋买卖合同。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。对此，原告可在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因涉案《合作建房协议》产生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故本院对原告要求确认涉案《合作建房协议》无效的诉请在本案中不予调处。关于被告凯晨公司是否应向原告退还购房款250000元及支付补偿金50000元的问题。2019年9月25日签订的退还购房款及支付补偿金的协议系就《合作建房协议》项下购房款的返还问题所重新订立的独立合同。被告凯晨公司抗辩没有授权被告刘钜华作出退回购房款及支付补偿金的承诺。那么，被告刘钜华代被告凯晨公司承诺退回购房款及支付补偿金是否构成表见代理，从原告与被告凯晨公司签订的涉案《合作建房协议》来看，被告凯晨公司签约的授权代表人即为被告刘钜华。现被告刘钜华以被告凯晨公司的名义向原告承诺退回购房款及支付补偿金，被告刘钜华的行为已构成表见代理。故本院依法确认2019年9月25日签订的退还购房款及支付补偿金的协议系被告凯晨公司与原告之间的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行义务。关于涉案应退还的购房款金额，从被告凯晨公司出具的《收据》载明的金额来看，可以确认被告凯晨公司确收取了原告的涉案购房款250000元。综上，原告主张被告凯晨公司退还购房款250000元及支付补偿金50000元，本院予以支持。原告与被告凯晨公司既以补偿金的方式对原告的损失弥补进行了约定，原告再行要求被告凯晨公司支付购房款及补偿金的利息，本院不予支持。原告要求被告凯晨公司支付见证费及律师费依法无据，本院不予支持。原告主张被告刘钜华对被告凯晨公司的涉案债务承担连带责任理据不足，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州凯晨建设工程有限公司向原告黄秀平返还购房款250000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州凯晨建设工程有限公司向原告黄秀平支付补偿金50000元；三、驳回原告黄秀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3005元，由原告黄秀平负担135元，由被告广州凯晨建设工程有限公司负担2870元，并在本判决生效之日起十日内迳付原告黄秀平。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年三月三十日书记员  郑文玲