山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初575号 原告：常乐冰，男，1971年11月18日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人:尹凤，山东居高律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邱亚琪，山东居高律师事务所律师。 被告：济南康都置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人:JEROMEKIANG，董事长。 委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。 原告常乐冰诉被告济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常乐冰的委托诉讼代理人尹凤、邱亚琪，被告康都置业公司的委托诉讼代理人孙红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常乐冰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告赔偿逾期交房违约金增加至108190元及利息暂计576元（以利息以108190元为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率自2019年8月5日计算至上述赔偿金付清之日）；2.本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月7日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于济南和信大厦的一套面积为71.67平方米的商品房，交房日期为2015年12月31日之前。合同生效后，原告如约向被告支付了购房款769736元，但被告未如期交付商品房，直至2019年3月29日才将房屋交付给原告，被告逾期交房给原告造成了一定的经济损失。原告认为，被告未能在合同约定期限内交付商品房，违反了合同的约定，并损害了原告的实际利益。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 康都置业公司辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。1.康都置业公司与原告所签订的编号为销售（字）201412393093《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）合法有效，应按涉案合同约定的内容履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。涉案合同系康都置业公司与原告真实意思的体现，且不存在合同无效的法定情形，并自成立时已生效。故该涉案合同对康都置业公司与原告均具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行各自的义务，享受各自的权利。康都置业公司与原告签订的涉案合同第九条第二款第二项约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。涉案合同约定的最后交付期限的第二天为2016年1月1日，实际交付之日为2019年3月29日；原告购买涉案房屋，向康都置业公司支付了769736元的购房款。按涉案合同第九条第二款第二项的约定计算逾期交房违约金，康都置业公司应向原告应支付的金额为7697.36元，而非原告所主张的108190元。2.原告要求变更逾期交房违约金计算方式的诉求无法律与事实依据。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。具体到本案中，康都置业公司与原告所签订的涉案合同中已明确约定了具体的逾期交房违约金计算方式，且该条款不是无效条款，故涉案房屋的逾期交房违约金不应再以房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金价值来计算。其次，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由上述法律规定可知，适用租金损失的前提条件是合同未约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法。但具体到本案中，涉案合同已明确约定了具体的违约金计算方式，则不应再按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定涉案房屋逾期交房的违约金数额。综上所述，康都置业公司与原告所签订的涉案合同合法有效，双方应依涉案合同约定履行各自的合同义务；原告要求变更逾期交房违约计算方式的诉求无法律和事实依据，望贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月7日，康都置业公司作为出卖人，常乐冰作为买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201412393093）一份，载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市馆驿街北侧、经一路南侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[暂定名]和信大厦。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：和信大厦公寓式办公XXXX（涉案房屋）该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。……该商品房[合同约定]建筑面积共71.67平方米，其中套内面积48.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.36平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10740元，金额769736元；……以上总价款769736元。……第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第九条出卖人逾期交房的违约责任2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销、结清银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一。”合同签订后，常乐冰按照约定向康都置业公司支付了购房款769736元。2019年3月29日康都置业公司向常乐冰交付了涉案房屋。 另查明，本案在审理过程中，根据常乐冰申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对常乐冰购买的涉案房屋在2016年1月1日至2019年3月29日期间的租金价值进行评估，该机构于2019年10月28日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“济南和信大厦公寓式办公X号楼XXXX室房间在2016年1月1日至2019年3月29日期间的租金价值为￥108190元（人民币壹拾万捌仟壹佰玖拾元整）。原告常乐冰支付鉴定费3000元。 本院认为,原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。原、被告一致认可康都置业公司向常乐冰交付涉案房屋的时间为2019年3月29日，即康都置业公司逾期交房的违约状态已经终止。被告康都置业公司的逾期交房时间应为2016年1月1日至2019年3月29日。关于康都公司应支付的违约金是否过低，是否应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，康都置业公司逾期交房造成常乐冰的租金损失108190元，合同约定的违约金最高额，过分低于该损失，根据上述法律规定，逾期交房违约金应予调整。故，康都置业公司应向常乐冰支付损失108190元。因常乐冰主张其损失为房屋租金损失，故在要求租金损失的同时主张利息损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告常乐冰要求被告康都置业公司承担鉴定费的请求，因该费用系原告常乐冰为实现债权所支出，且属于原告常乐冰的损失，故对原告常乐冰的该请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告常乐冰逾期交房损失108190元； 二、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告常乐冰鉴定费3000元； 三、驳回原告常乐冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2463元，由被告济南康都置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘彩凤 二〇二〇年三月二十六日 书记员  郝慧明