北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22804号原告（执行案外人）：高淑云，女，1934年9月16日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：董芙蓉，北京元辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏远，北京元辅律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：北京龙乡房地产开发有限责任公司，住所地北京市房山区房山燕房路1号北2。法定代表人：陈刚，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：北京祥瑞城建设开发有限公司，住所地北京市房山区房山西大街1号。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。原告高淑云与被告北京龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司），第三人北京祥瑞城建设开发有限公司（以下简称祥瑞城公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淑云的委托诉讼代理人董芙蓉、程鹏远，被告龙乡公司的委托诉讼代理人田健壮，第三人祥瑞城公司的委托诉讼代理人赵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高淑云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决停止对槠榆树小区6-7号楼北1号底商（槠榆树西路10号院2号1层1-1）房屋的执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：祥瑞城公司因建设项目需拆迁我的房屋,其与我签订了拆迁协议,该公司需将商业房屋建好后,给我回迁。于2013年2月4日与我签订了商业房回迁协议书,将位于槠榆树小区6-7号楼北1号底商交付我使用。我近日得知,贵院于2019年3月发出公告,对北京祥瑞城建设开发有限公司房山区城关街道槠榆树西路10号院2号1层1-1、1-2、1-3、10号楼1号1层1-1的房屋进行评估、拍卖,但公告中10号院2号1层1-1房屋,经核对,就是我回迁的槠榆树小区6-7号楼北1号底商。该房屋我早就已经回迁安置入住使用,归我所有。综上,原告为维护自身的合法权益,特具状起诉至贵院,望贵院判决支持原告的全部诉讼请求。龙乡公司辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。二、高淑云对被执行房产主张所有权缺乏事实和法律依据。1、人民法院对楮榆树街西路10号院2号楼1层1-1等多套房屋予以查封后，我方人员曾到现场进行了查看，并无高淑云起诉书所述“已经入住使用”的情况。我方当时认为，虽然对房屋在登记机关进行了查封后不能进行买卖，但如果房屋被出租可能会因“买卖不破租赁”的规定影响执行拍卖，我方曾要求法院执行人员对于查封的房屋贴封条，执行人员答复已在登记机关予以查封，不必贴封条，如果被执行人将房屋出租，法院有权清除。所以，高淑云所述与事实不符。2、高淑云与祥瑞城公司签订的回迁协议源于本案争议商业房部分无效，因为回迁安置仅限于住宅。3、房屋属于不动产，不动产所有权以登记为准。依据《物权法》第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致记载；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。高淑云未提交楮榆树街西路50号院2号楼1层1-1的房产权属证书，说明高淑云对争议的房屋没有取得不动产权证书，而登记簿登记该房屋产权人为被执行人北京祥瑞城建设开发有限公司。所以，从法律上不能认定高淑云对争议的房屋享有所有权。4、根据《物权法》之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。房屋作为不动产，其物权的设立变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。而争议的房产通过法院向不动产登记机关查证，不动产登记簿载明该房屋属于祥瑞城公司的财产。所以，即使存在高淑云起诉书所述情况，争议房屋的产权也没有转移，任何属于祥瑞城公司的财产，人民法院将被执行人祥瑞城公司的财产查封、拍卖不违反法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第三十二条、第三十三条的规定，被执行人在收到人民法院执行通知后，应当向法院报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产状况，但被执行人一味逃避、拒不配合法院的执行行为。被答辩人购买人民法院依法查封的房产，应当承担相应的法律后果。被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。本案自我方申请执行以来，已经历时多年，被执行人不仅不清偿债务，还处处设置障碍，迟滞执行程序的合法进行，以达到长期占用我方资金的非法目的，被执行人不履行法院判决、裁定，不仅严重侵害了答辩人的合法权益，也严重侵犯了中华人民共和国法律权威。因此，为了维护答辩人的合法权益不受侵犯，人民法院应当尽快继续执行本案。祥瑞城公司述称，双方已经签订了回迁协议，涉案房屋已经交付给原告。房屋实际归原告所有。故此我方认为应停止执行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥瑞城公司于2009年4月15日取得槠榆树小区经济适用房6#、7#、8#住宅楼的工程规划许可证（（2009）规（房）建字0024号），于2010年取得相应国有土地使用权证。经公安机关审核，槠榆树小区经济适用房项目6#、7#、8#楼的门楼院编号确定为房山区城关街道槠榆树西路10号院1号、2号、3号。2007年7月15日，祥瑞城公司（甲方）与高淑云（乙方）签订《拆迁补偿协议书》。该协议书约定：被拆迁房屋位于房山街道东街仓房胡同1号，房产证号为01170618，用地面积254.82㎡，拆迁补偿方式为按照《房屋置换加货币补偿》方式进行拆迁补偿。甲方向乙方支付33万元补偿费后，再给乙方安置住房和商业房各一处，住宅房为与福胜家园8号楼5单元201户，面积88.16㎡，商业房位于房山北大寺街新建四层商业楼的一层，补偿商业房总面积约160平方米。新建商业房的交房时间为2008年12月31日。2013年2月4日，祥瑞城公司（甲方）与高淑云（乙方）签订《北大寺街改造拆迁补偿协议书》（房屋置换），该协议书约定：乙方回迁商业房位于楮榆树小区6-7号楼北1号底商，应回迁建筑面积为160平方米，实际回迁安置面积309.69平方米，超出应回迁安置面积149.69平方米不收取任何费用（最终建筑面积以测绘机构实测面积为准）；因该户商业房位置由北大寺商业楼调换至楮榆树，且房屋交付时间延期较长给予一次性补偿费共计65万元。高淑云与祥瑞城公司称是因为祥瑞城公司承诺给高淑云的北大寺新建的商业楼迟迟没有交付，可能没有合适的房屋交付给高淑云，所以双方经过协商在2013年签订了该协议。双方均认可涉案房屋于2013年交付给高淑云使用。2012年，龙乡公司以与项目转让合同纠纷为由将祥瑞城公司诉至本院，2015年10月16日，本院作出（2012）房民初字第11144号民事判决书，判令祥瑞城公司于判决给付龙乡公司工程款74815924.94元。该判决书生效后，祥瑞城公司未主动履行生效法律文书确定的义务，龙乡公司向本院申请执行。在案件执行过程中，本院于2015年11月25日对房山区城关街道槠榆树西路10号院1号10层1008等11套房屋、2号1层1-1等13套房屋采取了查封措施，期限自2015年11月25日至2018年11月24日；2018年10月11日续行查封，期限自2018年10月11日至2021年10月10日（查封房屋坐落：房山区城关街道槠榆树西路10号院1号1层1-1、10层1006、10层1007、10层1008、3层306、6层607、7层706、7层707、8层806、8层807、9层907；房山区城关街道槠榆树西路10号院2号1层1-1、1层1-2、1层1-3、10层1006、10层1007、3层307、4层407、6层607、7层706、8层806、8层807、9层906、9层907；产权证号：X京房权证房字第XXXX号、X京房权证房字第XXXX号）。2019年3月，本院张贴了关于对包括案涉房屋在内的四套商业用途房屋进行评估、拍卖的公告。高淑云向本院提出执行异议，要求停止对槠榆树小区6-7号楼北1号底商（楮榆树西路10号院2号1层1-1）房屋的评估、拍卖，解除查封。本院于2019年8月23日作出（2019）京0111执异307号执行裁定书，驳回了高淑云的异议请求。高淑云于2019年9月6日签收该裁定书。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人提起执行异议之诉，需证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。依据查明的事实，在本院对槠榆树西路10号院2号楼1层1-1号采取查封的执行措施之前，祥瑞城公司已与高淑云签订了合法的拆迁补偿协议，高淑云亦已实际取得了对案涉房屋的占有和使用。虽然案涉房屋的所有权未转移登记至高淑云名下，但高淑云已享有足以对抗普通债权人的特殊债权，本院对高淑云要求停止对槠榆树西路10号院2号楼1层1-1号的房屋停止执行的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于房山区城关街道槠榆树西路10号院2号楼1层1-1号的房屋的执行。案件受理费70元，由北京祥瑞城建设开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2019）京0111执异307号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  殷岚岚人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  李增禄二〇二〇年三月二十六日书 记 员  朱月君