贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1053号原告：雷永明，男，1985年11月19日出生，苗族，贵州省丹寨县人，住贵州省丹寨县。委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，贵州省麻江县人，住贵州省凯里市，系凯里市文化社区服务中心推荐。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市，系凯里市文化社区服务中心推荐。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号，统一社会信用代码：91522601055009029U。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，贵州省天柱县人，身份证住址贵州省天柱县，现住贵州省凯里市，系该公司员工。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文北路22号水木花园会所2楼，统一社会信用代码：915226012159238570。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，系该公司员工。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号，统一社会信用代码：915226012159237932。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路（市房地产交易大楼7楼），统一社会信用代码：91522601215925027X。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。原告雷永明诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷永明的委托诉讼代理人张启贵，被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬，金井公司的委托诉讼代理人许翔，金马公司的委托诉讼代理人龙继坤及阳光公司的委托诉讼代理人陆淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷永明向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日委托收益（以下简称租金）58007元（2018年租金计算方式：购房款总金额395500×8.5%=33618元，扣减金井公司支付的三分之一，剩余租金为22412元，2019年的租金计算方式为：购房总款395500元×9%=35595元）；2、判令被告向原告支付逾期租金违约金4786元（暂定），违约金计算从发生之日起直至全部租金付清之日止。（违约金计算方式：2018年2月1日至2018年6月8日，租金33618元×0.06÷365天×127天=699元；2018年6月9日至2019年12月31日，租金22412元×0.06÷365天×572天=2116元；2019年2月1日至2019年12月31日，租金35595元×0.06÷365天×334天=1971元）；3、判令四被告共同承担一、二项连带保证责任；4、本案案件受理费由四被告共同承担。事实及理由：2012年在商铺销售低迷的情况下，为促进商铺销售，被告金马、金井、阳光三家公司向原告出示《保证函》，并作为销售商铺的一个保证条件。且制定了《认购书》、《商铺委托经营管理合同》并与商铺进行捆绑销售，原告在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商铺委托经营管理合同》。2018年2月26日，被告世纪城公司向原告出具一份《经营情况说明》，明确告知全体业主“已经不能实际履行《商铺委托经营管理合同》的约定”了。被告世纪城公司拒不履行合同义务的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告依法、依约有权要求被告世纪城公司支付租金并承担违约天数内每日的违约金。根据2013年4月12日《分割协议》第一条明确记载，世纪城公司由金马、阳光、金井公司共同设立，不是三个自然人的个人行为。从凯里市公安局《审计鉴定意见通知书》凯公（刑）鉴通字（2018）69号审计结果证明，世纪城公司从成立之日起就不能支付业主返租租金，被告故意隐瞒这一重大事实致使原告承受经济和精神的重大损失，该行为实属欺诈销售。依据《保证函》的内容，四被告应共同承担连带保证责任，且金马、阳光公司代理人在去年庭审中多次表述等金马、金井、阳光三家公司资产分割协议判决后分割的9000万资产交给业主自主经营管理，也是金马、阳光公司自认连带保证责任的再次承诺。综上，原告为维护其自身合法权益，特向法院起诉。被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，现所约定的条件已经成就，三被告应依法承担保证责任。3、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为是造成金井公司无法履行支付返租租金的根本原因。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入104925637.62元用于世纪城商场的经营。4、金井公司于2018年6月按《保证函》的约定向原告支付了租金。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺委托经营管理合同》违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属于无效合同。2、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司，金马公司、阳光公司没有出具《保证函》，不应当承担保证责任。3、违约金约定过高，请求人民法院调整。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系被告金马公司、阳光公司、金井公司联合开发建设，以金马公司名义对外销售。2012年12月29日，原告雷永明购买“世纪兴城”3-1XX号商铺。同日，以原告雷永明为委托方（甲方）、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为受托方（乙方）就商铺租赁事宜签订了《商铺委托经营管理合同》。合同主要内容为：1、甲方将其购买位于凯里市商铺委托乙方经营管理，商铺合同总价395500元，实付总价395500元，委托期限为10年即2013年1月1日至2022年12月31日止。2、在委托经营管理期限内，第1-3年，乙方每年首月向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益；第4-6年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的8.5%作为委托经营收益；第7-10年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的9%作为委托经营收益；第4—10年的委托经营收益乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清当年的委托经营收益。甲方收益部分所产生的税费由甲方自行按国家税收规定缴纳。委托经营期间产生的经营费、物管费、维修费全部由乙方承担。3、乙方不得逾期支付商铺的委托经营收益款项。如有违约需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，原告如约将商铺交由给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2018年系合同履行的第六年，2019年系合同履行的第七年，根据《商铺委托经营管理合同》的约定，应按商铺总价款的8.5%计付2018年度的租金，按商铺总价款的9%计付2019年度的租金。原告雷永明委托被告世纪城公司经营管理的商铺总价为395500元，按约定计算2018年度的租金收益为33617.5元，2019年度的租金收益为35595元。金井公司于2018年6月8日已支付2018年度的租金11206元，剩余租金至今未支付。另查明，2012年9月17日，被告阳光公司股东及法定代表人万台生、金马公司的股东及法定代表人陈华宾、金井公司的股东及董事长伍茂才三人各出资20万元，注册成立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司，伍茂才任法定代表人。同年12月21日，经全体股东一致同意，各股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。2012年12月2日，金马公司、金井公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，载明：“尊敬的《商铺委托经营管理合同》委托人：世纪城百货经营管理有限公司是金马公司、阳光公司、金井公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。我们三公司在此对世纪城百货经营管理有限公司与您签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城百货经营管理有限公司向您支付委托经营收益的义务作出保证承诺，即世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止”。合同加盖有三公司的公章并有公司法定代表人签字。本院认为，原告与被告世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、有效性、合法性，本院予以确认，双方应按约定全面履行各自的义务。本案中，原告将自己所有的商铺交付世纪城公司使用、收益，世纪城公司在不同年度根据约定商铺总价款比例支付价款，原告与世纪城公司签订的合同名为《商铺委托经营管理合同》，实为租赁合同，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付原告2018、2019年度的房屋租金，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，本院不予采纳。现原告根据《商铺委托经营管理合同》，要求被告支付2018年度未付租金及2019年度的租金，本院予以支持。2018年度尚需支付租金为22411.5元，2019年度尚需支付租金为35595元。违约金的问题。世纪城百货公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期付款违约金显然过分高于实际利息损失，故予以调整。因原双方约定的违约金标准需要调整后，等同于违约金没有约定的法律后果。对于这种情形下逾期付款类违约金的计算标准，目前相关司法解释的规定大同小异。其中，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“按照年利率6%支付资金占用期间利息”；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。经查，当前人民银行公布并执行的基准利率标准，其中：半年期存款基准利率1.30%、一年期存款基准利率1.50%、一年期以内（含一年）贷款基准利率4.35%、一至五年期（含五年）贷款基准利率4.75%。综合上述有关逾期付款违约金相关司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前普遍存在的实体商店受电商冲击而经营困难的现状等因素，且原告在其提交的诉状中载明了其要求违约金的计算标准为年利率6%，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故2018年租金的违约金应自2018年2月1日起计算：其中，2018年2月1日至2018年6月8日的违约金以33617.5元为基数计算；2018年6月9日以后的违约金以22411.5元为基数计算至付清租金时为止；2019年度租金的违约金以35595元为基数计算，从2019年2月1日起至付清租金时为止。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司对欠付租金承担一般保证责任还是连带保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的世纪城部分购买门面业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认。同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，本院对《保证函》的真实性及合法性予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。原告主张金马公司、金井公司、阳光公司保证方式为连带责任保证理由不能成立。金马公司、金井公司、阳光公司对世纪城公司应支付的委托经营收益义务同时提供保证，各保证人与债权人没有约定保证份额，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第十九条的规定，金马公司、金井公司、阳光公司应对主债务人世纪城公司财产依法强制执行后不能清偿的债务承担连带共同保证，即对主债务人世纪城公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，各保证人均有履行全部债务的义务。金马公司、金井公司、阳光公司并未承诺或在保证合同中约定与债务人对债务承担连带责任，原告主张金马公司、金井公司、阳光公司应对本案债务承担连带清偿责任的理由不能成立。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”的规定，保证人金马公司、金井公司、阳光公司应按照上述规定承担保证责任。关于世纪城百货公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。世纪城百货公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对其抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十三条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷永明2018年度租金22411.5元，2019年度租金35595元。二、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷永明违约金（按年利率6%的标准计算，其中：2018年租金的违约金分两段计算，即2018年2月1日起至2018年6月8日止以33617.5元为基数计算，2018年6月9日起至付清租金时为止以22411.5元为基数计算；2019年度租金的违约金以35595元为基数计算，从2019年2月1日起至付清租金时为止）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。三、驳回原告雷永明的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为685元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇二〇年三月十八日法官助理覃庆伟书记员温佳俊