浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0212民初5036号 原告：陈丹妍，女，1978年3月23日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：鲍明伟,北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吉,北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：欧蓉，女，1969年2月18日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：田兆余,浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锋良,浙江波宁律师事务所律师。 原告陈丹妍与被告欧蓉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月21日向本院起诉，请求判令:1、解除原告与被告签订于2018年6月30日的《二手房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约损失费1500000元；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，转为普通程序审理，于2020年3月9日第二次公开开庭进行了审理。原告陈丹妍委托诉讼代理人鲍明伟、被告欧蓉委托诉讼代理人李锋良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告欧蓉辩称，案涉房屋为原告陈丹妍与其配偶共同所有，陈丹妍单独与被告欧蓉签订《二手房屋买卖合同》，合同并未生效。案涉合同签订后，被告发现陈丹妍配偶叶波对外负有高额债务，案涉房屋存在租赁的事实，不具备交付的条件。因此，被告未依约付款为依法行使不安抗辩权。由于原告陈丹妍违约在先，被告同意解除案涉合同。原告陈丹妍要求被告支付违约金1500000元的诉请没有事实依据，其所主张的利息损失与被告无法律关系，被告无需赔偿原告的损失。何况案涉房屋一直在出租，原告陈丹妍享有租金收益，即使有损失，也应在实际损失中予以扣除。 经审理查明，2018年6月30日，陈丹妍作为卖方，欧蓉作为买方，双方签订《二手房屋买卖合同》一份，约定：卖方所售房屋座落为福明路343、345、347、349、351号，建筑面积共487.78平方米，房屋成交价格为950万元。合同载明，该房屋性质为商业用房，该房屋已抵押给宁波银行邱隘支行，抵押贷款为800万元。合同第三条第二款约定：签协议之日起10天内买方支付前期购房款150万元整，卖方在2018年8月10日内清空房子交房给买方，如卖方在2018年8月10日内未交房，则无条件退还买房先期支付的150万元整，并赔买方150万元整损失。买方在2018年8月10日替卖方归还在宁波银行邱隘支行的该房贷款800万元整，同时办好产权过户手续到买方名下，陈丹妍名下的该房产所有权归买方所有。2018年8月20日前800万贷款到期时买方归还不了，该房产所有权还在陈丹妍名下，买方赔偿卖方损失150万元整，本买卖合同自动失效。合同第七条第二款约定：买方违约，卖方有权解除合同，并有权要求买方按照第三条支付一切损失。 合同签订后，被告未依约于2018年7月10日前支付购房款150万元。被告陈述，未依约付款是有原因的，一是被告陈丹妍配偶叶波对外负有高额债务；二是案涉房屋存在租赁的事实，不具备交付的条件，被告陈丹妍不能按约交付案涉房屋；三是案涉房屋已出租，承租人享有优先购买权，未依约付款为依法行使不安抗辩权。被告陈丹妍则称，案涉房屋的承租人为被告的朋友，被告的朋友承租了案涉房屋，被告是知情的，被告购买原告的房屋并与原告签订案涉合同，就是由案涉房屋的承租人即被告的朋友介绍的。此后，被告也未依约于2018年8月20日前归还800万贷款。因被告未依约履行支付150万元购房款，原告也未将案涉房屋交付于被告，案涉房屋的所有权仍然登记在原告名下。 另查明，原被告双方签订案涉合同时，案涉房屋已出租，租金为4万元/月。因被告未依约于2018年8月20日前归还800万贷款，同年9月14日，原告陈丹妍及其配偶叶波与案外人徐某签订《借款协议》，向徐某借款800万元。同年12月11日，陈丹妍、叶波与徐某签订《还款协议》，再次确认陈丹妍与叶波于2018年9月14日共同向徐某借款800万元的事实，并约定借款月利率为1.5%，借款到期日为2019年12月23日，陈丹妍与叶波于2018年12月23日前一次性支付800万元借款利息36万元。陈丹妍与叶波以案涉房屋作抵押，为其债务提供担保。该《还款协议》经宁波市永欣公证处公证。案涉房屋于2018年12月14日办理了房产抵押登记手续，履行期限为2018年12月23日至2019年12月22日。截止2019年12月27日，陈丹妍共向徐某支付自2018年9月14日至2019年8月22日止的800万元借款利息142万元。 以上事实由原告提供的甬房权证江东字第××号房产证、《二手房屋买卖合同》、《借款协议》、《还款协议》、（2018）浙甬永证经字第317号公证书、银行业务凭证/回单等证据以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，原告和被告签订《二手房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，合法有效，双方均应自觉履行。合同签订后，被告未依约支付购房款，构成违约。被告称，陈丹妍配偶对外负有高额债务，案涉房屋存在租赁的事实，不具备交付的条件，原告违约在先，其未依约付款为依法行使不安抗辩权。被告的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。合同约定了原告方解除合同的条件，现合同解除的条件已经成就，被告也同意解除合同，对原告要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。案涉合同解除因被告违约所致，被告构成违约，应依约承担违约责任。案涉合同第七条第二款约定，如被告违约，原告有权解除合同，并有权要求被告按照合同第三条的约定支付一切损失，合同第三条第二款约定了赔偿损失的金额为1500000元。原告依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定请求被告承担违约责任，具有合同和法律依据。被告称案涉房屋一直在出租，原告享有租金收益，应在实际损失中予以扣除。被告此称实为主张约定的违约金过分高于造成的损失，要求适当减少。关于约定的违约金是否过分高于因被告违约造成的损失的问题，本院认为，因被告未依约于2018年8月20日前代原告归还在宁波银行邱隘支行的800万贷款，导致原告及其配偶向案外人徐某借款800万元用于归还到期的银行贷款，该借款所产生的利息为原告的损失。现原告提供了证据证明其共向徐某支付自2018年9月14日至2019年8月22日止的800万元借款利息142万元，原告支付利息的金额与约定的违约金相当。考虑到案涉房屋的租金收益为每年480000元，该租金收益一直由原告收取，本院酌情将违约金金额调整为1000000元。被告应支付原告违约金1000000元。原告主张的保全担保费未实际发生，原告该项诉请没有事实依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈丹妍与被告欧蓉于二○一八年六月三十日所签订的《二手房屋买卖合同》； 二、被告欧蓉于本判决生效之日起十日内支付原告陈丹妍违约金1000000元； 三、驳回原告陈丹妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费18300元，由原告陈丹妍负担6100元，被告欧蓉负担12200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  许国君 人民陪审员  王志妃 人民陪审员  高 虹 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  林 意