江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终21号 上诉人（原审原告）：陆亚兵，男，1979年10月3日出生，汉族，住所地在江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：陈仁骥，男，1955年9月18日出生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告）：于翔，男，1960年12月27日出生，汉族，住所地在江苏省盐城市亭湖区盐马路53-21号，现住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：周加旺，盐城市盐都区龙湖法律服务所法律工作者。 原审被告：盛正祥，男，1969年6月7日出生，汉族，住所地在江苏省盐城市城南新区。 上诉人陆亚兵因与被上诉人于翔、原审被告盛正祥案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆亚兵上诉请求：请求撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初4447号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：2014年3月24日和同年10月1日，上诉人与盛正祥分别签订了安置房转让协议和补充协议，上诉人在签订上述协议的同时，将房款已全部结清。因该房是安置房，在签订买卖协议时还不能办理过户手续，直到2016年8月才符合办理案涉房屋的产权登记手续的条件。而此时，盛正祥已被政府强戒毒，上诉人因客观情况无法联系上盛正祥。而盛正祥被释放后，在上诉人不知情的情况下，于2017年11月29日和2018年3月27日，分别办理了房屋产权和房屋抵押权登记手续。在上诉人联系上盛正祥后，其借口称上诉人还有4个平方米的房款没有结清，如需过户必须再给20万元。并称房子准备不卖了，要将已收房款退给上诉人。案涉房屋没有办理过户手续，上诉人没有过错。上诉人对案涉房屋符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，该物权期待权，属于上述规定27条规定的除外情形，可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。 被上诉人于翔辩称，1、上诉人与盛正祥签订的安置房转让协议无效，上诉人未付清全部款项，未办理房屋过户登记手续上诉人有过错。不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定排除执行的条件。2、上诉人的物权期待权不能抵抗抵押优先受偿权。原审认定事清楚，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。 经审理查明，2018年12月7日，江苏省盐城盐都区人民法院（以下简称盐都法院）对于翔诉盛正祥民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0903民初5766号民事判决书，判令：一、盛正祥于本判决发生法律效力之日起十日内归还于翔借款本金200000元及利息（自2018年5月29日起至2019年3月26日止按月利率1.5%计算；自2019年3月27日起至实际还款之日止按月利率2%计算）；二、盛正祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付于翔律师费9600元；三、驳回于翔的其他诉讼请求。 根据于翔的申请，盐都法院于2019年2月18日立案执行，案号为（2019）苏0903执539号。2019年3月6日，该院作出（2019）苏0903执539号执行裁定书，裁定查封、扣押或冻结盛正祥所有的250000元财产，并于当日向盐城市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封盛正祥名下位于盐城市区价值250000元的房产。案外人陆亚兵向该院提出执行异议，该院以（2019）苏0903执异69号立案进行执行异议审查。经审查，该院于2019年5月31日作出（2019）苏0903执异69号民事裁定，驳回陆亚兵的异议请求。 陆亚兵不服该裁定，向盐都法院提起执行异议之诉称，该院在执行于翔与盛正祥民间借贷纠纷一案中，查封了盐城市区润海路29号8幢1401室、8幢04室房屋。该院查封行为侵犯陆亚兵享有的不动产物权期待权，依据民事诉讼法第二百二十七条规定，向该院提出执行异议。该院审查后，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，作出（2019）苏0903执异69号执行裁定书，驳回陆亚兵的异议申请。陆亚兵认为该院上述裁定将符合《执行异议规定》第二十八条条件的不动产买受人物权期待权，误认为是第二十七条中所指的普通债权，属于适用法律错误，故提起本执行异议之诉。陆亚兵享有《执行异议规定》第二十八条规定的不动产买受人物权期待权，并非《执行异议规定》第二十七条中所指的普通债权，故享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行。陆亚兵与盛正祥在本院查封案涉房屋前的2014年3月24日和当年11月1日，就案涉房屋己经签订了合法有效的安置房转让协议和补充协议，协议约定房价377000元（含车库），并于签订协议的同时付清了房款。该房屋买卖合同的签订和付款都经过了盐城市城南新区伍佑法律服务所见证。2014年年底，陆亚兵取得房屋钥匙，进行装潢后居住至今。因盛正祥被政府强制戒毒，房屋未及时办理产权登记。盛正祥被解除强制措施后于2017年11月29日在陆亚兵不知情的情况下办理了房屋产权登记，并于2018年3月27日背着与于翔签订了房屋抵押担保合同，并到房管部门办理了他项权证。陆亚兵要求盛正祥配合过户，而其无理要求再给20万元才配合，故房屋一直未能过户。陆亚兵在该院查封之前己与盛正祥签订了合法有效的房屋买卖合同，并己经支付全部价款，且己经合法占有居住至今，同时非因其原因未办理过户登记。请求停止对位于江苏省盐城市润海路29号8幢1401室、8幢04室房屋的执行并解除对该房屋的查封，本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2014年3月24日，经盐城市城南新区伍佑法律服务所见证，盛正祥作为转让方（甲方）与陆亚兵作为受让方（乙方）签订安置房转让协议一份，约定：甲方同意将位于盐城市城南新区130平方米左右一套安置房指标转让给乙方，房屋转让款362000元，在签订协议时一次性支付180000元，余款在签订协议后三日内付清，房屋最终价格根据政策以实际结算为准，多退少补；安置房办理证照时，证照产权人由乙方自行决定，如需甲方提供相关手续，甲方予以配合，如需过户，甲方应协助办理，过户费用由乙方负担。协议签订当日，盛正祥向陆亚兵出具收取362000元的收条。2014年11月1日，盛正祥（甲方）与陆亚兵（乙方）签订补充协议一份，约定：“甲方因购买安置房为车库未写进乙方所购买安置房，现车库产权归乙方所有。日后，车库产权与甲方无涉。乙方补偿款支付后，甲方无涉出卖房屋（含车库）。乙方需领房产证时，甲方必须协助。甲方与乙方所购安置房账目两清，日后双方无涉。”补充协议签订当日，盛正祥向陆亚兵出具收条一份，载明：“今收到陆亚兵房屋购置车库（13.42㎡），补偿现金人民币15000元（其中，盛正祥垫支物业费8000元，房屋和车库两家帐清）。”其后，陆亚兵就案涉房屋开通煤气、接入互联网络，并装潢入住至今。2017年11月，盐城市国土资源局就案涉房产向盛正祥颁发了苏（2017）盐城市不动产权第0088215号不动产权证，登记所有权人为盛正祥，房屋建筑面积134.84平方米。2018年3月27日，盛正祥与于翔签订抵押担保借款合同一份，约定盛正祥自愿以其自有的位于盐城市区的房产为其向于翔借款200000元提供抵押担保，并于合同签订当日办理了抵押权登记。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，应当证明其对执行标的物享有足以阻却强制执行的民事权益。本案的争议焦点是，陆亚兵对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。本案中，陆亚兵虽然早于案涉房屋抵押前与盛正祥签订房屋买卖合同、支付相应对价并有效占有，但其由于自身原因，对符合办理过户登记条件的房屋无正当理由未在合理期限内办理过户登记手续，其自身存有过错，应当承担相应的法律责任。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此只要申请执行人对执行标的依法享有担保物权，案外人提出的排除执行异议即不应当得到支持。本案于翔在其与盛正祥民间借贷案中属于申请执行人，其对案涉房屋依法享有抵押权，已经符合《执行异议规定》第二十七条规定，故陆亚兵之执行异议请求缺乏法律依据。需要特别说明的是，只有在不符合第二十七规定时才能按照第二十八规定进行审查。那么退一步讲，即便按照陆亚兵的主张，其请求是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件呢？本案中，陆亚兵与盛正祥于2014年签订安置房转让协议，安置房在盐城市区柏润花园住宅小区，该住宅小区于2016年8月始与业主办理相关入住手续，按陆亚兵陈述其于2017年11月2日对案涉住房开通宽带网络，而盛正祥亦于当月办理不动产权属登记，此时陆亚兵即应当主动要求盛正祥办理房屋过户登记手续，而陆亚兵提供的证据证实其于2018年4月26日至盐城市不动产登记中心查询得知案涉房屋已设立抵押权登记，故陆亚兵至少在案涉房屋登记后半年多时间内未要求盛正祥办理房屋产权变更登记手续，其在合理期限内怠于行使物权登记自身存有过错。据此该院于2019年9月25日作出（2019）苏0903民初4447号民事判决：驳回原告陆亚兵的诉讼请求。 一审法院查明的事实，本院依法予以认定。 经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”陆亚兵购买案涉房屋后没有办理产权过户登记手续，对案涉房屋依法尚没有取得物权。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,盛正祥与陆亚兵对案涉房屋签订了转让合同、亦实际占有案涉房屋。虽然2014年3月24日房屋转让合同约定，签订协议时支付180000元，余款在签订协议后三日内付清，当日，盛正祥向陆亚兵出具收取362000元的收条。陆亚兵以此主张支付全部价款，但其未提供通过银行转帐形成的付款凭证，且也无其他证据证明其存在支付的事实。故陆亚兵主张支付全部价款，证据不足，本院不予支持。陆亚兵与盛正祥签订安置房转让协议时，其明知盛正祥对案涉房屋未取得所有权登记，无法及时取得过户手续，对其不能取得案涉房屋的所有权的风险有过错。且从陆亚兵与盛正祥于2014年签订安置房转让协议，安置房在盐城市区柏润花园住宅小区，该住宅小区于2016年8月始与业主办理相关入住手续，按陆亚兵陈述其于2017年11月2日对案涉住房开通宽带网络，而盛正祥亦于当月办理不动产权属登记，此时陆亚兵即应当主动要求盛正祥办理房屋过户登记手续，而陆亚兵提供的证据证实其于2018年4月26日至盐城市不动产登记中心查询得知案涉房屋已设立抵押权登记，故陆亚兵至少在案涉房屋登记后半年多时间内未要求盛正祥办理房屋产权变更登记手续，其在合理期限内怠于行使物权登记自身存有过错。综上，陆亚兵对案涉房屋的物权期待权不符合能够排除执行的情形。于翔系依据生效判决对执行标的申请强制执行。陆亚兵如要求排除执行，首先必须对执行标的享有能够排除执行的权利，此后才能与于翔享有的抵押权进行比较。现陆亚兵未能证明其对执行标的享有排除执行的权利，故其要求停止对案涉的执行，依据不足，本院不予支持。 综上所述，陆亚兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由陆亚兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 王珩审判员惠玲 审判员 李  汉  林 二〇二〇年三月六日 书记员 徐  煜  航