广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初221号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所：广西扶绥县新宁镇岜尧路101号。统一社会信用代码：91451421061737225W。 负责人：韩微，总经理。 委托诉讼代理人：王大刚，该公司工作人员。 被告：陶景平，男，1965年11月13日出生，汉族，住广西扶绥县。 被告：潘小娟，女，1970年8月7日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）与被告陶景平、潘小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司的委托诉讼代理人王大刚、被告陶景平、潘小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1．陶景平、潘小娟支付2018年9月1日至2019年11月30日物业综合服务费833.98元及违约金562.93元、公共维修资金151.63元及违约金102.35元、电梯维护费400元及违约金270元；2．陶景平、潘小娟支付2014年4月1日至2019年9月30日公摊电费339.04元及违约金1014.58元；3．陶景平、潘小娟支付2018年8月1日至2019年9月30日公摊水费18.77元及违约金14.71元；4．物业综合服务费及违约金、公共维修资金及违约金、电梯维护费及违约金、生活垃圾处理费及违约金、陶景平、潘小娟自用电费及违约金、自用水费及违约金、公摊电费及违约金、公摊水费及违约金、二次加压费及违约金，直至付清为止。事实和理由：陶景平、潘小娟是绥园居小区3栋1单元902室所有权人，其所购买的房屋建筑面积为94.77平方米。陶景平、潘小娟与扶绥县住房和城乡建设局签订购房合同，证明陶景平、潘小娟是涉案房屋所有人，天伦物业扶绥分公司与扶绥县住房和城乡建设局签订前《期物业服务委托合同》协议约定：高层住宅物业综合服务费按0.55元/月/平方米的标准收取（不含电梯运行、维修年检费用），生活用水增压耗电费据实分摊，电梯费按一楼免费、二三楼15元/月/户、三楼以上25元/月/户标准收取，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，所交费用于每月5日前付清。同时，协议还约定了逾期付款的违约责任，第九条违约责任第四点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。天伦物业扶绥分公司认为，其已依约履行了物业管理、服务义务，陶景平、潘小娟拖欠物业费用、公共维修资金、电梯维护费及天伦物业扶绥分公司已垫付的水电费费用，已构成违约。 陶景平、潘小娟辩称：1．从购房之日起至今，天伦物业一直没有将房屋钥匙交付；2．天伦物业扶绥分公司没有通知我方签订合同，我方可以拒缴；3．天伦物业扶绥分公司存在重复收费。 本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，陶景平、潘小娟与扶绥县住房和城乡建设局签订《扶绥县经济适用住房买卖合同》，购买绥园居小区3号楼1单元902房，房屋建筑面积为94.7平方米。2013年7月31日，扶绥县住房和城乡建设局（甲方）与天伦物业扶绥分公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由天伦物业扶绥分公司管理涉案小区。委托合同对物业管理服务事项作出了约定，并约定物业费为0.55元/月/㎡；电梯费：一楼免费，二、三楼15元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金为0.1元/月/㎡；生活、商业用水增压耗电费据实分摊。业主应于交房公告见报之日起全额交纳物业服务费、公共水电费，前期物业服务阶段在房屋交付时预交3个月服务费，以后按月缴纳，缴费时间为每月5日前。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取。物业服务费用不包括供水、供电、供气、环卫、电讯、广电等相关单位收取的各类费用，上述费用由业主自行承担；如甲方受功能单位委托代收能源使用费，则甲方向业主或使用人加收总表与每户分表之间的管网、线路损耗分摊，具体数额根据每月总表与分表之间的差额确定。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应按时履行交纳义务。合同第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按延迟金额每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。 另查明，2018年9月1日至2019年11月30日期间，涉案房屋未交纳物业服务费、维修基金、电梯费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉案合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。扶绥县住房和城乡建设局作为建设单位依法与天伦物业扶绥分公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。天伦物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，陶景平、潘小娟作为小区业主应按约定交纳相关费用，但经天伦物业扶绥分公司催告，陶景平、潘小娟仍逾期未交纳，已构成违约。故对天伦物业扶绥分公司请求判令陶景平、潘小娟支付2018年9月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及其违约金、维修基金及其违约金的请求，应予以支持。陶景平、潘小娟以房屋存在质量问题，开发商整改未达到其要求为由拒绝领取钥匙，同时，以双方未签订合同拒交物业费的抗辩理由不成立，该事由不能作为其不交纳物业费的理由，陶景平、潘小娟与开发商之间的纠纷，应另行协商解决。关于违约金的计算，合同约定从逾期之日按每天交纳3‰的滞纳金，滞纳金属行政处罚范畴，不是严格意义上民事责任承担方式，但结合生活实际以及当事人的表述习惯，约定滞纳金主要是为了约定违约后对损失的补偿，因此应认定已约定违约责任，但按每日3‰的标准约定过高，应予调整，结合天伦物业扶绥分公司的物业服务情况，调整后的违约金参照中国人民银行同期贷款利率，上浮不超过30%为宜，本院酌情按年利率6%计算。 关于公摊水电费，双方协议并没有约定计费依据，且天伦物业扶绥分公司提供的《欠费明细》系单方制作，亦未列明读数及计算方式，提供的其他证据也不足以证明陶景平、潘小娟应承担公摊水电费的计算方式，应由其承担举证不能的后果，对其请求陶景平、潘小娟支付公摊水电费及违约金的请求，本院不予支持。关于天伦物业扶绥分公司的第4个诉讼请求，该诉讼请求不确定，本案不予处理。 综上所述，陶景平、潘小娟应向天伦物业扶绥分公司支付2018年9月1日至2019年11月30日期间物业服务费0.55×94.7×15=781.28元及违约金31.25元、维修基金0.1×94.7×15=142.05元及违约金5.68元、电梯费25×15=375元及违约金15元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、陶景平、潘小娟于本判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2018年9月1日至2019年11月30日期间物业服务费781.28元及违约金31.25元，维修基金142.05元及违约金5.68元、电梯费375元及违约金15元； 二、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陶景平、潘小娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 方品能 二〇二〇年三月三十日 法官助理 黄佩兴 书 记 员 马福立 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。