河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终234号上诉人（原审被告）：卜邦宾，男，1971年1月1日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：孟蝶，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师,特别授权。被上诉人（原审原告）：河南弘润城市广场商业管理有限公司，住所地新乡市华兰大道与劳动路交叉口东南角。法定代表人：侯华冰。原审原告：河南泓润置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢B单元19层572号。法定代表人：侯伟。共同委托诉讼代理人：喻汉仑，河南晋平律师事务所律师，特别授权。上诉人卜邦宾与被上诉人河南泓润置业有限公司、原审原告河南弘润城市广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人卜邦宾上诉请求：撤销一审判决的第二、五项，改判上诉人少支付188250元，并支持上诉人的反诉请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决对租金、经营管理服务费及违约金的数额认定事实不清，适用法律错误。租金、经营管理服务费应计算至2016年11月23日，根据一审认定事实，上诉人如未按合同约定缴纳租金或经营管理服务费超出30日的，被上诉人有权解除合同，根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在上诉人未按约定缴纳租金及经营管理服务费早已超出30日，被上诉人应当及时通知上诉人解除合同，而不是以放任的态度，在上诉人2016年11月23日已通过闭店行为明确表示不再履行合同的情况下，迟迟不予处理。因此2016年11月23日至2016年12月31日期间的租金及经营管理服务费作为被上诉人未采取适当措施导致的扩大损失，应按照《合同法》第一百一十九条之规定，上诉人不负有赔偿义务。上诉人向被上诉人缴纳有履约保证金39558元及装修保证金10000元，共计49558元。该笔款项应与被上诉人主张之费用抵消，从租金及经营管理服务费中扣除。被上诉人要求上诉人向其支付违约金89904元，上诉人对此并未认可，而被上诉人在一审中未对违约金的计算标准、计算时间、计算方式进行明确说明，诉讼请求不明确，不应予以支持。一审判决中关于被上诉人留置上诉人物品的法律适用错误，《租赁合同书》是格式条款，约定被上诉人可以留置上诉人物品，属于加重上诉人的责任，应属无效。如认定该条款有效，则不应认定为关于留置权的约定，而是关于违约责任的约定，但一审判决在支持被上诉人要求的租金、经营管理服务费、违约金等诉求时，仍允许留置上诉人的设备物品，违反了《合同法》的立法宗旨。被上诉人违背上诉人意愿，通过各种手段强行将上诉人物品转移至己方控制之下，不具有合法性，故被上诉人不满足行使留置权的要件。即使被上诉人可以行使留置权，也应当按照相当于债务的金额，而上诉人物品的价值远高于被上诉人要求的租金、经营管理服务费、违约金的总金额，故被上诉人不能行使留置权。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人河南弘润城市广场商业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：租金、经营管理服务费计算至2016年12月31日是正确的，依据租赁合同和管理服务合同的约定，上诉人于2016年11月23日在没有通知被上诉人的情况下无故停业，被上诉人发现该情况后，多次通知上诉人开门营业，但上诉人未按约履行合同，且避而不见，故被上诉人的行为不构成《合同法》第一百一十九条的规定。上诉人上缴的履约保证金及装修保证金已扣除，详见一审中被上诉人提供的2016年海利蜀香品牌点欠租一览表，见原审证据五。一审认定违约金事实清楚，依据租赁合同的约定，上诉人违约应当按照月租金3倍的违约金支付，合计75519元，依据《管理服务协议》第五条第二项的约定，每逾期一天上诉人应向被上诉人支付管理服务费总额0.5%的滞纳金，上诉人在2016年共计欠被上诉人163030元管理服务费，如按合同计算每天801.5元，每月24045元，被上诉人并没有按合同约定主张，而是按每月上缴管理服务费14385元要求上诉人支付违约金。一审判决驳回上诉人上诉请求是正确的，双方签订租赁协议是在双方充分协商、自愿下达成的，根据租赁协议的约定，物品留置条款是合法有效的，上诉人对整个条款是十分清楚的，也是认可的，根据《租赁合同》第15.4的规定，被上诉人可以对上诉人的物品行使留置权。上诉人拖欠租金，被上诉人多次书面通知上诉人缴纳租金，且注明如不支付所欠租金，被上诉人将根据合同约定留置上诉人物品，但上诉人在收到通知后仍拒付所欠租金，故被上诉人根据双方的合同约定行使留置权，留置上诉人的物品（上诉人在被上诉人留置物品前已将贵重物品转移）。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告河南泓润置业有限公司同被上诉人的答辩意见一致。原审原告弘润商业公司、泓润置业公司向原审院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年10月31日签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》；2、被告支付拖欠的租赁费及经营管理服务费348324元、违约金89904元，共计438228元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月8日，新乡市棉麻公司（以下简称“棉麻公司”）与泓润置业公司签订租赁合同，将其仓储物流中心租赁给泓润置业公司用于弘润·新悦城购物中心。地方政府为了税收的需要，要求泓润置业公司在当地注册公司。2014年12月16日，由泓润置业公司和另外两个自然人股东在新乡市工商行政管理局红旗分局登记设立了弘润商业公司，泓润置业公司为该公司的大股东，由弘润商业公司对前述项目进行具体经营。2015年10月31日，弘润商业公司与卜邦宾分别签订《租赁合同书》和《经营管理服务协议书》，约定将位于弘润·新悦城4层05、06号商铺租赁给被告卜邦宾，面积719.23平方米，租金每月每平方米35元，经营管理服务费每月每平方米20元。租期5年，从2015年11月30日至2020年11月29日，租金从开业开始计算。根据《租赁合同》第四条约定，卜邦宾应在合同签订时支付第一季度三个月的租金75519元，此后在合同履行期内，卜邦宾应按照上述租金标准每三个月为一个缴纳周期缴纳租金。根据《租赁合同》第六条约定，卜邦宾应于2015年10月31日缴纳履约保证金39558元。但该履约保证金被告分三次进行缴纳，分别于2015年8月25日缴纳10000元，2015年10月16日缴纳28174元，2015年12月14日缴纳1384元。根据《经营管理服务协议》第三条第4款约定，卜邦宾应在签订合同时缴纳三个月的管理服务费43155元，此后卜邦宾应以现金或银行转账的方式提前一个月缴纳下期的管理服务费。但是卜邦宾未按照合同约定按时缴纳租金及经营管理服务费用。弘润商业公司于2016年1月22日开业，卜邦宾一直持续经营，经多次催缴，卜邦宾于2016年6月27日缴纳50000元，2016年8月12日缴纳50000元，仍拖欠租金及经营管理服务费用。截至2016年12月31日，卜邦宾欠缴租金185294元、经营管理服务费163030元，共计348324元。此后弘润商业公司多次向卜邦宾催要欠款，卜邦宾于2016年11月23日自行停业。原告发现此情况后，多次通知被告开铺经营，如被告不按合同履行，原告要求解除租赁合同及经营管理服务协议。被告在2016年11月23日晚上，其公司自然闭店后，将店铺物品运至四楼商家鱼派、韩尚宫店铺内，此行为涉嫌财产物品转移。根据《租赁合同》第十五条约定，弘润商业公司有权留置卜邦宾承租商铺内的所有物品。卜邦宾接到通知后仍未支付所欠租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原审被告卜邦宾书面辩称并反诉称:1、二原告弘润商业公司、泓润置业公司并非必要的共同诉讼当事人，提起必要的共同诉讼无法律依据。2、弘润商业公司的本次诉讼行为系重复起诉。3、弘润商业公司、泓润置业公司均没有合法的收取经营管理服务费及租赁费的权利，与本案没有直接的利害关系，其作为原告主体不适格。4、本案案由为租赁合同纠纷，弘润商业公司、泓润置业公司所诉的经营管理服务费系区别于租赁合同关系的独立的法律关系，本案不应受理。5、本案所涉《经营管理服务协议》系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，弘润商业公司、泓润置业公司请求支付的经营管理服务费及由此产生的违约金不应支持。6、弘润商业公司、泓润置业公司对本案所涉租赁物均不具有完全的占有、使用、处分的权利，其履约能力随时可能丧失，卜邦宾中止支付租金不属于违约，而是依法行使不安抗辩权，弘润商业公司、泓润置业公司请求支付的租赁费及由此产生的违约金不应支持。7、即使不考虑上述问题，弘润商业公司、泓润置业公司所主张的违约金过高，应予减少。综上，恳请驳回弘润商业公司、泓润置业公司的起诉。另一方面，因弘润·新悦城商场自开业以来，排烟问题一直未予解决，经营条件恶劣，且弘润商业公司多次擅自对卜邦宾经营的商铺停水、停电，卜邦宾无法继续对该商铺进行经营，租赁合同无法履行。无奈之下，卜邦宾在2016年11月23日结束当天经营后闭店，但弘润商业公司在卜邦宾欲搬走用于经营的设备、物品时，不予配合并加以阻挠，将店内所有设备及物品强行扣留，这一事实弘润商业公司在本诉诉状中也予以自认。为维护自身合法权益，卜邦宾现提起反诉，请求判令：1、弘润商业公司返还非法占有的卜邦宾物品（详见清单），如无法返还由弘润商业公司折价赔偿600000元（具体数额待相关鉴定作出后予以明确）；2、反诉费用由弘润商业公司承担。原审法院查明，2014年11月8日，棉麻公司与泓润置业公司签订租赁合同，双方约定：棉麻公司提供其位于新乡市劳动南街与××大道交叉口东南角的仓储物流配送中心（主体为地下二层，地上四层，局部五层）作为租赁物（弘润·新悦城）；租赁期限15年，即2014年11月8日至2029年11月7日，起始年租金为12120000元，之后定期按比例递增，履约保证金为10000000元，泓润置业公司以自己的名义经营，在不违反合同其他条款的情况下对物业有自主经营管理权，其经营应符合招商时向棉麻公司承诺的市场定位，不得整体转包，并保证自营面积不低于40%。为顺利开展商业活动，2014年12月16日，泓润置业公司以60%股份的股东身份创建弘润商业公司，泓润置业公司对弘润商业公司的行为也予以认可。2015年10月31日，弘润商业公司与卜邦宾分别签订《租赁合同》和《经营管理服务协议》，双方约定：弘润商业公司将弘润·新悦城4层05、06号商铺租赁给卜邦宾，面积719.23平方米；期限自2015年11月30日至2020年11月29日；卜邦宾确定经营范围为餐饮；租金计算标准为每月每平方米35元，合计25173元/月；卜邦宾在签订合同时依照上述标准一次性缴纳三个月租金，即75519元，此后的合同履行期间内，卜邦宾按照上述租金标准每三个月作为一个缴纳周期向弘润商业公司缴纳租金；卜邦宾逾期缴纳租金，每逾期一日，支付拖欠金额0.5%的滞纳金，逾期30日仍不足额缴纳租金的，弘润商业公司可以解除合同；卜邦宾在本合同履行期间，同意接受弘润商业公司的经营管理服务，并按约定缴纳经营管理服务费用；经营管理服务协议的期限与承租期限一致；卜邦宾在签订合同的同时应向弘润商业公司缴纳履约保证金39558元（卜邦宾分三次缴纳该保证金，分别为2015年8月25日缴纳10000元，2015年10月16日缴纳28174元，2015年12月14日缴纳1384元）；合同签订后，卜邦宾未经弘润商业公司同意私自撤离经营商铺的，履约保证金不予退还，卜邦宾拒缴或欠缴合同及双方约定的其他费用，或卜邦宾违背合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金不予退还，因此给弘润商业公司造成损失的，其可另行向卜邦宾追偿；卜邦宾可以根据经营需要对租用商铺进行装修和后续重新装修，但须事先经弘润商业公司书面同意后实施，经该公司同意后、装修施工前，卜邦宾须向弘润商业公司缴纳装修保证金10000元（卜邦宾于2015年12月14日缴纳该10000元保证金）；卜邦宾不按时支付租金超过三十日，弘润商业公司有权单方面解除合同；由于卜邦宾违约，弘润商业公司单方解除合同的，卜邦宾应自接到弘润商业公司解除合同书面通知之日起3日内将商铺内属于自己的动产物品搬出商场，并不得破坏商铺原有的装修及设施且不得影响弘润商业公司的正常经营秩序。如逾期未履行，卜邦宾除按照实际使用商铺的期间支付租金外，还应支付月租金三倍的违约金，同时，弘润商业公司有权自行处理卜邦宾物品，若因此而有遗失或损毁，弘润商业公司不承担责任；合同解除或终止时，若卜邦宾拖欠弘润商业公司租金等费用，弘润商业公司有权留置卜邦宾承租商铺内的所有物品，待卜邦宾结清所有费用后退回，卜邦宾的物品在留置期间发生损毁等情况，弘润商业公司不承担任何责任，留置期限超过一个月的，视为卜邦宾自动放弃，弘润商业公司有权自由处置；双方同意，卜邦宾向弘润商业公司缴纳管理服务费的标准为每月每平方米20元，合计14385元/月，在签订合同的同时，卜邦宾应一次性向弘润商业公司缴纳三个月的管理服务费共计43155元，此后，卜邦宾应以现金或银行转账方式提前一个月向弘润商业公司缴纳下期的管理服务费；卜邦宾未按协议约定的时间和金额缴纳管理服务费的，每逾期一天，加收未缴纳管理服务费总额的0.5%的滞纳金。逾期超过15天仍未缴纳的，弘润商业公司有权采取停水、停电等合理措施限制卜邦宾经营。逾期30日仍不足额缴纳管理服务费的，弘润商业公司可以解除合同，相应法律后果和损失均应由卜邦宾承担。2016年1月，弘润·新悦城开业，卜邦宾持续经营，但其长期拖欠租金及经营管理服务费，经弘润商业公司多次催要，卜邦宾于2016年6月27日缴纳50000元，2016年8月12日缴纳50000元，仍拖欠租金及经营管理服务费用。截至2016年12月31日，卜邦宾欠缴租金185294元、经营管理服务费163030元，共计348324元。后因弘润商业公司依据上述合同约定留置卜邦宾经营所用的相关物品时，双方产生纠纷。现弘润商业公司、泓润置业公司诉至法院，要求解除与卜邦宾签订的租赁合同及经营管理服务协议，卜邦宾支付拖欠的租金、经营管理服务费及违约金。卜邦宾提起反诉，要求弘润商业公司返还其占有的上述物品，如不能返还折价赔偿。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，弘润商业公司与卜邦宾分别签订《租赁合同》及《经营管理服务协议》，将弘润·新悦城4层05、06号商铺租赁给卜邦宾，该合同基于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，该院予以确认。后在合同履行过程中，卜邦宾长期拖欠租金及经营管理服务费，其行为已构成违约，故该院对弘润商业公司依据合同约定及相关法律规定要求解除与卜邦宾签订的租赁合同及经营管理服务协议的诉讼请求予以支持。同时，卜邦宾还应当依照合同约定向弘润商业公司支付拖欠的租金及经营管理服务费。根据前述已经查明的事实可知，该租金及经营管理服务费共计348324元，该院予以支持。弘润商业公司还要求卜邦宾支付违约金89904元，不违反法律规定，该院予以支持。关于卜邦宾辩称本案原告构成重复起诉问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。该次诉讼与前诉当事人并不相同，卜邦宾主张本案诉讼构成重复起诉没有充分根据，该院不予采纳。关于弘润商业公司是否是本案适格原告的问题。弘润商业公司与卜邦宾签订案涉《租赁合同》及《经营管理服务协议》，约定双方相应的权利义务，现由该协议所导致的纠纷，根据合同相对性原则，弘润商业公司是本案适格的原告，故对卜邦宾的该主张该院不予采纳。关于卜邦宾主张的不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。卜邦宾主张其拒付租金系行使不安抗辩权，则应对弘润商业公司存在法律规定的上述情形提供确切的证据加以证明，卜邦宾在该案中未提供充分证据证明其该主张，该院对其该主张不予采纳。关于案涉《经营管理服务协议》是否无效问题。该协议基于卜邦宾租赁案涉房屋而产生，是双方意思表示，且已经实际履行，另弘润商业公司经营范围也包含商业管理服务，卜邦宾主张该协议无效没有充分的根据，该院不予采纳。关于卜邦宾要求返还案涉物品等问题，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以合法留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置除外。案涉合同明确约定如卜邦宾拖欠租金等费用，弘润商业公司有权留置卜邦宾承租商铺的物品，弘润商业公司留置卜邦宾相应物品符合双方合同约定及法律规定，其对所涉物品的占有系有权占有，故卜邦宾要求弘润商业公司返还案涉物品，如不能返还折价赔偿等没有充分的根据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除河南弘润城市广场商业管理有限公司与卜邦宾签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》；二、卜邦宾于本判决生效之日起十五日内支付河南弘润城市广场商业管理有限公司租金及经营管理服务费348324元、违约金89904元，共计438228元；三、驳回河南泓润置业有限公司的诉讼请求；四、驳回卜邦宾的反诉请求。本院二审中，被上诉人河南弘润城市广场商业管理有限公司提交新证据，（2019）豫07民终3242号民事判决书一份，证明该案于3242号判决是同一类问题，要求同案同判。上诉人卜邦宾认为被上诉人提交的判决书中上诉请求及事实和理由与本案均不相同，不能在本案中使用。原审原告河南泓润置业有限公司认可该证据，同意被上诉人意见。本院认为，该份判决书与本案的上诉理由、事实均存在不同，与本案审理无关。本院经审理查明上诉人缴纳的履约保证金和装修保证金由被上诉人保管，仍应归上诉人所有，被上诉人在计算损失及违约金时并未予以扣除。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同对合同双方具有约束力，合同签订人均应当按照合同约定履行合同。本案中，上诉人卜邦宾于2015年10月31日与被上诉人河南弘润城市广场商业管理有限公司分别签订《租赁合同书》和《经营管理服务协议书》，该两份合同的约定不违反法律规定，是双方的真实意思表示，故依法成立有效，本院予以确认。对上诉人卜邦宾称租金、经营管理服务费应计算至2016年11月23日的理由，经查，上诉人于2016年11月23日在没有通知被上诉人的情况下闭店，被上诉人多次通知上诉人按照双方签订的合同开门营业，但上诉人并未答复，且不缴纳所欠的租金及经营管理费用，上诉人该行为并不能直接表明其不再履行合同，被上诉人也不能根据该行为推定上诉人不再履行合同，故上诉人称租金、经营管理费用应计算至2016年11月23日的理由不能成立，本院不予支持。在合同履行过程中，上诉人卜邦宾长期拖欠租金及经营管理服务费，构成违约，故根据双方的合同约定及被上诉人提交的海利蜀香欠租一览表，上诉人卜邦宾自2016年1月至2016年12月应缴纳租金285294元，经营管理服务费163030元，共计448324元，扣除期间上诉人缴纳的100000元，下欠348324元，对该事实，本院予以确认。因上诉人卜邦宾构成违约，其应当承担违约责任，被上诉人要求上诉人卜邦宾按照《租赁合同书》15.3“如逾期未履行，乙方除按照实际使用商铺的期间支付租金外，还应支付月租金三倍的违约金”之约定，承担3倍月租金的违约金75519元，要求上诉人卜邦宾按照《经营管理服务协议书》支付一个月经营管理服务费的违约金14385元，共计89904元，被上诉人的该项诉请，不超过其受到损失的30%，故本院予以支持，对上诉人称一审违约金认定事实不清的理由，本院不予支持。关于上诉人缴纳的履约保证金及装修保证金问题，本院认为履约保证金是为保证上诉人履行合同而缴纳的，其目的是保证合同的正常履行，因此在事前缴纳的该笔保证金仍应归属于上诉人所有，在上诉人违约的情况下，该上诉人缴纳的39558元履约保证金应当作为其应承担的违约责任一部分，因此应当在上诉人承担的违约金中予以扣除，对被上诉人称该笔款项已经在违约金中予以扣除的理由，本院不予采信，对上诉人的该项理由，本院予以支持。关于上诉人缴纳的装修保险金问题，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》12.1“经甲方同意后、装修施工前，乙方需向甲方缴纳装修保证金合计10000元；装修完成，将甲方验收合格且没有其他装修赔偿责任事项的，10日内退还装修保证金（不计息）。”之约定，双方均未对上诉人装修后存在问题提出异议，故应当认定不存在问题，该装修保证金应当由被上诉人退还给上诉人卜邦宾，对被上诉人称装修保证金已经在上诉人卜邦宾承担的违约金中扣除的理由，本院不予采信，对上诉人的该项理由，本院予以支持。上述履约保证金39558元及装修保证金10000元，双方均认为应当在上诉人承担的违约金中予以扣除,本院予以确认，其违约金为89904元-39558元-10000元=40346元，故上诉人卜邦宾应承担租金、经营管理服务费348324元，违约金40346元。关于上诉人卜邦宾称被上诉人不能行使留置权的问题。根据法律的相关规定，留置权属于担保物权的一种，其实现只能通过对留置物折价或以拍卖、变卖留置物的价款优先受偿，《租赁合同书》15.4“留置期限超过一个月的，视为乙方自动放弃，甲方有权自由处分”之约定，违反了留置权的法律属性，该约定应属无效，对上诉人的该项上诉理由，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以合法留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。涉案合同明确约定如上诉人卜邦宾拖欠租金等费用，被上诉人有权留置上诉人承租商铺的物品，被上诉人留置上诉人相应物品符合双方合同约定及法律规定，其对所涉物品的占有系有权占有，故被上诉人可以对上诉人之物品行使留置权，对上诉人称被上诉人不满足行使留置权条件的上诉理由，本院不予支持。对上诉人卜邦宾称行使留置权应当等额留置之理由，上诉人卜邦宾并未提交留置财产的价值超出租金等数额的充分证据，故上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人称应当为其留置物确定留置期间的理由，本院认为被上诉人留置上诉人物品基于债权，即欠缴的租金、经营管理服务费和违约金，故该留置期限应在债权消除时到期，留置物的处理应当在执行中一并解决。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审认定部分事实错误，本院予以改正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2853号民事判决；二、解除河南弘润城市广场商业管理有限公司与卜邦宾签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》；三、卜邦宾于本判决生效之日起十五日内支付河南弘润城市广场商业管理有限公司租金及经营管理服务费348324元、违约金40346元，共计388670元；四、驳回河南泓润置业有限公司的诉讼请求；五、驳回卜邦宾的其他诉讼请求；六、驳回河南弘润城市广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7873元，由卜邦宾负担6983元，由河南弘润城市广场商业管理有限公司负担890元；一审案件反诉费4900元，由卜邦宾负担；二审案件受理费11683元，由卜邦宾负担10948元，由河南弘润城市广场商业管理有限公司负担735元。本判决为终审判决。审?判?长崔海成审?判?员刘强平审?判?员王大鹏二〇二〇年三月十日法官助理张征书记员李旭亮