河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初681号 原告（案外人）：朱宝术，男，1964年12月12日出生，汉族，住遵化市。 被告（申请执行人）：于庆水，男，1973年6月29日生，汉族，住遵化市。 委托诉讼代理人：袁松，天津君辉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区北新西道21号玫瑰庄园。 法定代表人：董庆喜，该公司总经理。 第三人（被执行人）：梅子杰，男，1958年1月23日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：刘海凤，河北德硕律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李桂莲，女，1961年12月21日生，汉族，住唐山市路北区。 原告朱宝术与被告于庆水第三人唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、梅子杰、李桂莲执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告朱宝术、被告于庆水的委托诉讼代理人袁松、第三人梅子杰委托诉讼代理人刘海凤到庭参加诉讼。第三人唐山凤辉房地产开发有限公司、李桂莲经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱宝术向本院提出诉讼请求：1.依法撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异888号执行裁定书，立即中止执行（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，对遵化市8-2-901房产予以解封，合计493489元。2.本案所需诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2019年7月2日，因被告唐山凤辉房地产开发有限公司与被告人于庆水的债权纠纷，法院作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产公司名下位于遵化市包括本案涉案8-2-901房产在内的12套房产。在执行过程中，原告朱宝术向唐山市中级人民法院提出执行异议申请，唐山市中级人民法院作出了（2019）冀02执异888号执行裁定书，驳回了原告的异议请求,原告遂提起案外人执行异议之诉。2.2016年6月7日，原告朱宝术与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订了玫瑰园三区建筑施工合同，因资金缺口，为了给工人开工资，避免工人去政府告状造成不良影响，经与唐山凤辉房地产开发有限公司总经理梅子杰协商，双方达成楼房抵顶工程款协议，以玫瑰园3区8-2-901楼房抵顶给朱宝术，并做了买卖合同，当场在售楼处写在朱宝术名下，楼房合同日期是由售楼处当时为了以后办理备案方便统一一个日期。并有相关的房款、地下室款、维修基金收据及相关手续，玫瑰园三区楼房的装修费、改造费、燃气施工费、水暖施工费系全部个人自筹资金有交纳记录票据，原告已经实际占有入住案涉房产。3.原告与唐山凤辉房地产开发有限公司签订的买卖合同、收据合法有效。根据交款收据，原告已于2016年9月23日交纳8-2-901房款、维修基金、地下室款，交纳了全部购房款收据。合同签订、房款支付均发生在查封裁定之前。案涉房产系烂尾楼，在2016年6月自筹建楼。未能办理房产过户登记系因开发商未向税务局缴纳税款，税务部门无法开具税款，无法办理房产登记备案，并非原告原因。原告对该房产拥有所有权足以排除强制执行。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告所购买楼房的事实符合上述法律规定，恳请贵院撤销（2019）冀02执异888号执行裁定书，维护原告合法权益。 于庆水辩称，原告证据并未显示其已经足额支付了房款，其只是以未经确认的所谓工程款来抵顶房款，工程款及抵顶合意的真实性都无法核实，因此原告对本案涉案房屋不享有排除强制执行的权利。 梅子杰述称，该案件与梅子杰本人无关，请法院依法判决。 朱宝术为支持其主张提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明目的是案涉房产是朱宝术的。证据二、协议书和保温修补工程量说明、防水工程量说明，证明目的是朱宝术与凤辉地产存在以房抵债的事实。证据三、凤辉地产财务人员刘和群的证明一份，证明目的同证据二 于庆水质证称，对证据一的质证意见，对于商品房买卖合同真实性无法核实，收据上显示的名称是唐山凤辉地产开发集团，被告不清楚该集团与凤辉地产公司的关系，从商品房买卖合同看合同签订时原告明知涉案房产没有预售许可证，且并未完成施工，因此，其对于涉案房产未办理过户登记是存在认知和错误的。对证据二的真实性无法核实，因为原告诉状中指出其基于玫瑰园三区的施工，而对凤辉地产存在工程款的债权，但证据二显示的是玫瑰园一区的工程款，对该证据的真实性无法核实，对于协议书及工程量凤辉地产方的董雅君身份无法确认。对证据三的意见，证人本人没有出庭，真实性无法确认，对于其身份和待说明的事项不予认可。 梅子杰质证称，对原告提交的证据没有异议，请法院依法认定。 被告于庆水为支持其主张提交提交了两份协议及相关收据，证明目的是关于朱宝术在玫瑰园三区的工程款数额、回款情况以及抵顶协议是存在疑问的，如果抵顶协议确实为真，则应当提交凤辉地产出具的确认数额，而非由第三方对其工程款进行补偿。 朱宝术质证称，对该组证据的真实性没有异议，卖给杨利艳房产是在2016年，这个协议是2018年我不得以签订的，与卖给杨利艳房产没有关系。 梅子杰质证称，请法院依法核实该组证据的真实性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月20日，本院作出（2015）唐民初字第459号民事判决书，判令凤辉房地产偿还中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司本金2450万元及利息，梅子杰、李桂莲对上述本息承担连带偿还责任，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司对凤辉房地产提供的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2016年9月18日，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向本院申请强制执行。2019年6月11日，本院作出（2019）冀02执异542号执行裁定书，变更申请执行人为于庆水。本院于2019年7月2日作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产名下位于遵化市包括本案涉案8-2-901房产在内的12套房产。原告朱宝术对此裁定不服，向本院提出案外人异议，本院于2019年9月11日作出了（2019）冀02执异888号执行裁定书，裁定驳回朱宝术的异议请求，2019年11月26日朱宝术向本院递交起诉材料提起案外人异议之诉，形成本案。 另查明，2015年5月27日，凤辉房地产与朱宝术达成以8号楼2门901抵顶朱宝术玫瑰园一区的外墙保温和楼顶防水的施工款423610元。该协议朱宝术签字并盖有凤辉房地产公司公司印章和法定代表人梅子杰印章。凤辉房地产与朱宝术签订了《商品房买卖合同》，将涉案遵化市8-2-901房产商品房主体部分以每平米3100元，总金额493489元；附属用房以每平米2000元，总金额24000元出售给朱宝术。《商品房买卖合同》中盖有凤辉房地产公司公司印章和法定代表人梅子杰印章，朱宝术签字并签有合同签订日期2016年9月23日。2016年9月23日，凤辉房地产向朱宝术就案涉房屋出具收据一张，金额为493489元，收据盖有“唐山凤辉房地产开发集团”和“唐山凤辉房地产开发有限公司售楼处”字样的印章。案涉房产并未实际交付原告朱宝术，朱宝术亦未入住案涉房产。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人朱宝术对登记在被执行人名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，即朱宝术应就其对案涉房产是否系权利人、该权利是否合法、真实、以及该权利能否排除执行承担充分的举证证明责任。本案中，关于朱宝术主张与凤辉房地产以涉案房产抵顶工程款。朱宝术提交的关于以房抵玫瑰园一期工程款的《协议书》，仅是约束凤辉房地产与朱宝术双方的以物抵债协议，实质是用以物抵债的形式改变了债务的履行方式，不必然产生物权变动的效力，朱宝术仅享有债权请求权；而对于双方签订的《商品房买卖合同》，则是朱宝术与凤辉公司是以商品房买卖的形式达成以房抵债的目的，而非单纯的房屋买卖，该《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条规定的情形，故不能认定朱宝术与凤辉房地产就涉案房产已经签订合法有效的买卖合同并支付全部购房款，亦不能认定朱宝术系涉案房产的实际权利人。且案涉房产并未实际交付朱宝术，其亦未占有使用案涉房产。综上所述，原告朱宝术对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告朱宝术的诉讼请求。 案件受理费8702.3元，由原告朱宝术承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  樊玲玲 审判员  李宝峰 审判员  孙 丰 二〇二〇年三月十六日 书记员  赵艳华