江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1892号原告：王其文，男，1968年6月6日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：李平，江苏和舟律师事务所律师。被告：谈高敏，男，1983年3月22日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：成军伟、王亚，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。原告王其文与被告苏州市相城区元和足功夫足部保健按摩店（下称足功夫保健按摩店）、谈高敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案。审理中，原告申请撤回了对足功夫保健按摩店的起诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序，于2019年4月23日、2019年9月17日两次公开开庭进行了审理。原告王其文及其委托代理人李平，被告谈高敏的委托诉讼代理人成军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王其文向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房租45000元，并赔偿装修损失138956.98元；3、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2018年3月15日，原告由于经营烧烤生意需要，与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于足功夫保健按摩店后门的两间门面租给原告使用，租期为3年，每年房租为人民币90000元。随后原告支付了一年的房租，便对门面进行装修，共花费190000余元，并开始经营烧烤生意。至2018年9月份，原告得知足功夫保健按摩店的经营者郑永霖与出租方苏州彩德宝投资管理有限公司的租赁合同已于2014年5月7日被苏州市中级人民法院判决解除，被告无法提供房产证等原因导致原告无法正常办理营业执照而停业。原告认为，被告明知自己的租赁合同已经被解除的情况下依然与原告签订租赁合同是欺诈行为，合同可撤销，原告由此产生的装修损失也应该由被告承担，故起诉。如法院认为合同有效不可撤销、但可解除，或者法院认为合同无效，其诉讼请求2、3均不作变更。被告谈高敏辩称，1、被告有权将涉案房屋出租，与原告的合同有效；2、原告总共支付了一年租金，但原告实际占有的房屋时间即便如原告所述也超过了一年，尚欠房租，但在本案中不做反诉；如法院判决被告需向原告支付款项，要求将原告欠被告的租金作相应抵扣；3、原告原先在他人手中租赁了涉案房屋并进行了装修，现原告要求由被告赔偿装修损失无法律依据。要求驳回原告的所有诉讼请求。如法院判决双方间合同无效或者判决撤销双方间合同均坚持原来的答辩意见。如判决合同有效但可解除，则解除原因为原告未按时支付租金所导致。经审理查明，2018年3月15日，以贵足足浴（谈高敏）为甲方（出租方），原告为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方有欧风商业街贵足足浴后门两间门面租给乙方使用，乙方用于烧烤店，租赁期限从2018年3月15日至2021年3月14日，每年房租为90000元，付款方式为半年一付；甲方自合同生效时起交给乙方使用。该份合同上由被告签名并加盖了足功夫保健按摩店印章，乙方由原告王其文签名。合同签订后原告于2018年3月22日、2018年9月6日两次、每次均支付45000元租金给谈高敏。原告开设了“川香烧烤土菜馆”（无执照）。因房东要求向原告收回房屋，原告遂诉讼来院。本案另查明，江苏省苏州市中级人民法院于2014年10月16日作出并已生效的（2014）苏中民初字第0053号民事判决书载明：经审理查明：2010年6月30日，苏州彩德宝投资管理有限公司（下称彩德宝公司）为甲方、郑永霖、李茂章为乙方，就欧风新天地8-9号楼资产租赁事宜签订《租赁合同》，约定：租赁物位于相城区元和街道欧风新天地8-9号楼房屋，面积为22791.64（8#楼20522.23,9#楼2269.41）平方米（详见房产权证或测绘机关的测绘面积图）；计算租金时，8号楼面积扣减1000平方米，以减去后的面积计算租金。租赁物用于乙方进行办公、宾馆、服务业项目等的经营。租赁期为13年，自2010年7月1日至2023年6月30日。在合同履行期内，乙方根据经营情况，有权转租给第三方。关于租金：……。2011年3月10日，郑永霖与李茂章签订《协议》，约定李茂章于2011年3月10日正式退出共同租赁合同关系，由郑永霖独立承租。2006年8月8日苏州市公安局相城分局作出《关于苏州市相城区欧风新天地经济发展有限公司申请“欧风新天地商业用房”公安编号的批复》，内容为“欧风新天地商业用房”设计编号8#的公安编号为安元路223号……。苏州市相城区安元路223号房屋的所有权人为苏州豪业商贸有限公司。2010年11月，苏州市相城区欧风新天地经济发展有限公司（以下简称欧风公司）为甲方、苏州彩德宝投资管理有限公司为乙方签订《协议书》，约定：甲方9号楼免费给乙方使用，期限为20年。8号楼房屋因由乙方出面出租，该房屋出租时向承租人所收取的保证金由乙方划归甲方保管。如果乙方被注销或撤销的，甲方有权直接向承租人收取租赁费等。2014年7月28日，欧风公司向彩德宝公司出具《继续出租授权声明》，载明：根据贵司与我司于2010年11月协议书的约定，8号房（安元路223号）由贵司出面出租，收款期限至租赁合同期满；9号房（安元路253号）由贵司无偿占有、使用，期限为20年。现我司确认，认可贵司之前以自己的名义与郑永霖等所签订的租赁等合同，并继续由贵司以自己的名义对8、9号房屋行使管理、使用的权利（包括但不限于出租、出借、自用、合作等），对在管理、使用中产生的纠纷，也由贵司单独以自己的名义行使索赔、仲裁、诉讼等主张或权利。2014年3月10日，苏州豪业商贸有限公司向彩德宝公司出具《情况说明暨继续出租授权声明》，载明：苏州市相城区欧风新天地8号房屋（安远路223号）原系欧风公司投资开发的房地产，2011年11月，根据贵司与欧风公司的约定，由贵司出面出租8号房屋。2012年7月28日，我公司与欧风公司签订了房地产买卖合同，并于同年的12月取得上述房地产的权属证书。现我公司同意，在我公司取得上述房地产的权属后，继续履行欧风公司与贵司的约定，并继续委托贵司以自己的名义对上述房屋实施招租、出租、管理等事宜。该案又查明，郑永霖承租涉案房屋后，使用8号楼一、二层部分房屋经营足功夫保健按摩店。该店系郑永霖开办的个体工商户。8-9号楼房屋其他部分由郑永霖分别转租给颜喜胜、李启辉、韩永成、黄香秀、马士忠、张敏、何永强、吴新华等人。以上事实，有彩德宝公司与郑永霖、李茂章签订的《租赁合同》、郑永霖与李茂章签订的《协议》、彩德宝公司的《情况说明》苏州市公安局相城分局《关于苏州市相城区欧风新天地经济发展有限公司申请“欧风新天地商业用房”公安编号的批复》、苏州市相城区安元路223号、253号房屋所有权证、欧风公司与彩德宝公司签订的《协议书》、欧风公司的《继续出租授权声明》、豪业公司的《情况说明暨继续出租授权声明》、足功夫保健按摩店的工商登记资料以及双方当事人陈述等证据予以证实。该案判决：1、2010年6月30日原告苏州彩德宝投资管理有限公司与被告郑永霖签订的《租赁合同》于2014年5月7日予以解除；2、被告郑永霖于本判决生效之日起十日内支付原告苏州彩德宝投资管理有限公司拖欠的租金8128222.07元；3、被告郑永霖于本判决生效之日起十日内将苏州市安元路223号房屋中苏州市相城区元和足功夫足浴保健按摩店占有使用的房屋部分腾空后返还给原告苏州彩德宝投资管理有限公司。4、驳回原告苏州彩德宝投资管理有限公司的其他诉讼请求。……。该案判决后，郑永霖不服，上诉于江苏省高级人民法院，该院于2015年1月13日作出（2015）苏民终字0050号民事裁定书，以郑永霖未缴纳上诉费为由，按郑永霖撤回上诉处理。本案另查明，2016年3月20日，吴朝辉作为甲方与原告签署租赁合同，将贵足足道后门建筑面积40平方米出租给原告，租赁期限为2016年3月20日至2018年3月19日，每年租金30000元。针对苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0053号判决书，彩德宝公司作为申请执行人申请执行。苏州市中级人民法院于2017年11月28日作出的（2015）苏中执字第0154号之一执行裁定书载明：……。关于执行请求中需腾空返还的欧风新天地8号楼，经查该房屋由苏州市相城区元和足功夫足浴保健按摩店实际占有使用，占有使用费目前由苏州相城区元和街道镇村集体资产管理交易服务中心代为收取，对此申请执行人未持异议……。经征询申请执行人的意见，其同意终结本案本次执行程序。遂作出裁定如下：终结本院（2014）苏中民初字第0053号民事判决书本次执行程序。足功夫保健按摩店至今登记在郑永霖名下。上述事实，由当事人身份信息、《房屋租赁合同》、苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0053号民事判决书和（2015）苏中执字第0154号之一执行裁定书、江苏省高级人民法院（2015）苏民终字0050号民事裁定书以及当事人陈述为证，本院予以采信。审理中，原告为主张其装修损失，要求对租赁房屋内不可移动的装修进行评估。经当事人协商，本院委托苏州东正资产评估事务所进行评估。该所于2019年7月10日作出苏东正评报法字（2019）第008号评估报告，评估基准日为2019年4月23日，结论为涉案房屋装修评估价值为138956.98元。评估费2500元由原告垫付。原告对评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，对评估报告的内容也予以认可。被告对评估报告内容真实性不予认可，对原告的证明目的也不予认可；对评估认定装修评估价值不予认可；理由为原告没有提供任何装修合同、报价单、材料、送货单、支付凭证、发票等证据证明其装修时间；评估公司认定装修成新率为92%没有相关依据；并且认为该装修并非在原、被告租赁合同期限内进行，即使存在残值也不应当由本案被告承担相应损失。原告对此认为，其先从吴朝辉手中租下40平方米。两年合同到期以后，再与本案被告签订了租赁合同。与本案被告约定的租赁面积仅表述为两间门面，没有具体面积。原告实际使用面积包含上述40平方米、但40平方米只占实际使用面积的1/3不到。原告在审理中另举证了部分装修人员的收条、原告支付部分装修款的转账凭证等。被告对此的关联性一概不认。本院认为，原告与被告签订合同后为保持装修的一致性必定要重新装修，评估报告认定的成新率以及评估结论应可采信。审理中，被告还举证：1、2013年5月28日，郑永霖与吴朝辉签订股权转让协议书将足功夫保健按摩店（贵足足道）股权及店内装修全部转让给吴朝辉。双方还签订了租赁合同，将贵足足道会所3800平方米出租给吴朝辉，租期八年，从2013年6月1日至2021年5月29日。2、2018年2月3日，吴朝辉作为甲方与刘仁泽（乙方）签订股权转让协议书，将贵足足道全部股权转让给乙方，转让金1000000元。双方还签订了租赁合同将贵足足道2500平方米房屋出租给刘仁泽。被告并表示，其与刘仁泽存在合伙关系，本案如需承担责任，由其承担。原告表示被告的举证均为复印件，且与其无关，不予认可。原告还举证，1、彩德宝公司于2015年2月13日发出的通知，告知各承租户：经苏州市中级人民法院判决，我公司与郑永霖之间的租赁合同已于2014年5月7日解除。判决已生效。要求各承租户收到通知后10日内与我公司进行协商，签订新的租赁合同，补交拖欠的各项租金和费用；如不能签订租赁合同的，要求各承租户迁出。2、2018年8月31日欧风公司出具的情况说明载明：欧风商业街8号房是我公司开发，2010年我公司将欧风8号楼出租给彩德宝公司，该公司于同年7月份将该处房屋出租给郑永霖经营，后郑永霖将部分房屋租赁给贵足足浴，贵足足浴将其中一部分租赁给王其文用于经营烧烤店。期间，2012年11月，本公司将8号房出售过户给苏州豪业商贸有限公司。要求工商部门予以配合。被告对此2份证据均不认可。原告还陈述涉案房屋于2019年4月1日被苏州豪业商贸有限公司收回，但实际上其于2018年9月份就已经停业，因为房东不让开店，领不到执照。被告表示我方至今未收到房屋。原告还举证2019年3月6日其与被告谈高敏通话记录的文字整理材料，以证明其向被告索赔装修损失以及租金。被告对通话记录的真实性予以认可，但强调与原告签订租赁合同之前原告已经存在租赁关系。而原告着重强调被告知道大房东不允许原告继续开店，并陈述其从未向房东支付过租金。本院认为，本案中涉案房屋的租赁权究其根本是来源于彩德宝公司与郑永霖之间的租赁合同。郑永霖向彩德宝公司租赁了包括本案涉案房屋在内的房屋，租赁期自2010年7月1日至2023年6月30日。但双方间的租赁关系由苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0053号民事判决书判决于2014年5月7日予以解除；还判决郑永霖于判决生效之日起十日内将足功夫保健按摩店占有使用的房屋部分腾空后返还给彩德宝公司。该判决于江苏省高级人民法院于2015年1月13日作出（2015）苏民终字第0050号民事裁定书时生效。至此郑永霖丧失对包括本案涉案房屋在内的租赁权，郑永霖继续占有足功夫保健按摩店范围内房屋不合法。在该案的执行中苏州市中级人民法院于2017年11月28日作出（2015）苏中执字第0154号之一执行裁定书，终结了本次执行程序，但并不表示郑永霖继续占有即为合法。2013年5月28日，郑永霖与吴朝辉签订股权转让协议书将足功夫保健按摩店（贵足足道）股权及店内装修全部转让给吴朝辉。双方还签订了租赁合同，将贵足足道会所3800平方米出租给吴朝辉，租期八年，从2013年6月1日至2021年5月29日。因郑永霖原享有的租赁权被提前解除，故从2014年5月7日开始，郑永霖与吴朝辉约定的转租期限超过剩余租赁期限，应认定无效。因此，吴朝辉将涉案房屋转租给刘仁泽，本案被告转租给本案原告，租赁关系均为无效。本案原、被告间的《房屋租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。原告实际占有房屋从2018年3月15日至2019年4月1日，原告实际支付被告共一年的租金90000元，尚欠被告2019年3月15日至4月1日的占用使用费，按年租金90000元折算应为4438.36元，被告对此要求抵扣。原告要求被告返还45000元租金无法律依据，不予支持。原告另主张被告赔偿装修损失138956.98元。导致合同无效，主要原因是本案被告不享有权源，具有主要过错。原告在此经营已有一段时日，对相关情况应有所了解，但原告在签订合同时未审查被告的权利来源，也有一定过错，对装修损失应自负20%，其余80%由被告赔偿，即被告应赔偿原告111165.58元。扣除原告应付被告的占有使用费，被告还需赔偿原告106727.22元。涉案房屋已由房东自行收回，故本案中不再判决原告向被告返还涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条以及相关法律规定，判决如下：一、原告王其文与被告谈高敏间《房屋租赁合同》无效。二、被告谈高敏赔偿原告王其文损失106727.22元。三、驳回原告王其文的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018609）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2052元、评估费2500元，合计4552元，由原告负担1210元，被告负担3342元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内给付原告3342元，如转账支付可一并汇入上述账号）。原告多预缴的698元本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年三月十六日书记员  柳 溪