新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初752号   原告：乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司，法定代表人：狄红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。被告：贾萍，女，1951年3月24日出生，汉族，无固定职业。委托诉讼代理人：刘建建，新疆仕诚律师事务所律师。原告乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司(以下简称：科威公司)与被告贾萍居间合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后,依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告科威公司的委托诉讼代理人李军锋与被告贾萍的委托诉讼代理人刘建建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科威公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金29100元；2、判令被告支付原告律师费4000元，以上合计33100元。事实与理由：2019年5月31日，原被告双方签订《独家居间合同书》一份，该合同约定被告将其购买的××区.19平方米的房屋，委托原告独家对外销售，委托销售期限为3个月，委托销售价格97万元（包含原告佣金2%），同时该合同约定被告有义务配合原告销售该房屋，及被告在委托销售期限内不得终止委托销售及委托其他中介对外销售该房屋。在合同签订之后，原告积极履行合同义务多次代客户实地看房，其中有客户出价94万元，已经接近被告97万元报价，当时被告答应可以考虑协商，但是双方没有达成一致意见，原告发现被告就该房屋又委托其他中介对外销售该房屋，而且其他中介人员被原告遇见在委托销售房屋之内，原告在与被告交涉之后，被告答应让原告继续独家委托销售，但是不久之后，被告不知道为什么突然提出委托销售房屋不卖了，即终止与原告的委托销售关系。综上，原告认为其与被告签订的合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，被告在签订合同之后所作所为，已经构成根本违约，按合同约定应当承担支付违约金及律师费的责任，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告贾萍辩称，对于原告与被告签订合同的事实认可，但是签订合同后，原告没有积极引荐客户，在乌鲁木齐市房产局房产中介管理办公室查询被告房产并未挂在原告公司名下销售，被告询问该办公室工作人员，该办公室主任答复该行为属于严重违法，该办公室要求原告向监管办公室写书面材料，基于以上情况被告无法信任原告，故被告委托了自己的亲戚出售房屋，被告并没有违约。原被告双方签订的居间合同，在本质上属于委托合同，委托人或者受托人可以随时解除合同，原被告签订的居间合同，属于格式条款，在签订过程中，原告未对格式条款进行说明，原告排除了被告的权利，加重了被告的义务，我方认为合同中关于违约责任的约定是无效的。原告科威公司为支持其诉请，提供如下证据：证据一、居间合同书1份，2019年5月31日原被告签订，证明原被告之间是居间合同关系，合同约定了房屋销售的价格是97万元，销售时间是3个月，佣金是19400元，同时第八条约定了违约责任，并且在违约责任处进行划线提醒，违约责任中约定了本案被告终止委托关系，需支付违约金，也是本案诉讼请求的依据。被告贾萍质证：对居间合同书的真实性、关联性、合法性均予以认可，但是对违约责任划线部分被告方持有的合同书上没有。本院认证：该证据有被告贾萍签名捺印确认，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二、居间合同书3份，证明原告在与被告签订合同之后积极履行自己的义务代领客户看房，合同约定了预期利益为9700元，与原被告之间签订的居间合同的佣金19400元，合计29100元。被告贾萍质证：对居间合同书的真实性、关联性、合法性均不予认可，因为是原告公司提交，是否真实看房无法确认。本院认证：因该份证据系案外人签订，本院对其不予确认。证据三、电话缴费清单1份、通话详单1份，证明131XXXXXXXX的电话号码是本案被告配偶部立强的电话，本案原告和此电话联系近20次。被告贾萍质证：对电话缴费清单、通话详单真实性认可，关联性不认可，不能证明因为沟通被告就违约的问题，只能证明双方有通话，但是对于通话的内容不清楚。本院认证：本院对该证据真实性予以确认。证据四、电话录音2份，本案原告与被告及其配偶的通话，证明被告突然单方终止居间合同，私自更换了房屋钥匙，导致原告带着购房客户无法进入房间。被告贾萍质证：对电话录音的真实性认可，关联性不认可，不能证明被告违约。本院认证：本院对该证据真实性予以确认。证据五、现场照片20份，证明本案被告在双方合同履行期间内，原告公司的员工在销售房屋过程中发现被告委托博邦公司对外销售房屋，被告的违约行为。被告贾萍质证：对现场照片的真实性不予认可，被告委托博邦公司也是因为原告没有资质，是基于被告无法信任原告。本院认证：本院对该证据真实性予以确认。证据六、不动产查询记录1份、转让合同1份，证明被告在合同履行期内委托博邦公司销售房屋的事实。被告贾萍质证：对不动产查询记录、转让合同的真实性、关联性、合法性均予以认可。本院认证：本院对该证据的真实性予以确认。证据七、律师费发票1份，证明本案原告因本案花去律师费4000元。被告贾萍质证：对律师费发票的真实性认可，但是关联性不予认可，律师费收费过高。本院认证：被告贾萍未提供相反证据驳回该证据，故本院对该证据的真实性予以确认。证据八、判决书3份，证明在乌鲁木齐类似案件处理方式是按照双方的约定处理。被告贾萍质证：对判决书的真实性认可，关联性不予认可，判决书上的案件与本案是有区别的。本院认证：本院对该证据真实性予以确认。被告贾萍未提交证据。根据原告科威公司提供的上述证据及双方当事人当庭陈述可以证实以下事实：2019年5月31日，原告科威公司（居间人）与被告贾萍（委托人）签订《独家居间合同书》，该合同内容约定，被告贾萍所有的房产委托销售房屋位置为乌鲁木齐市××区，委托销售价格为97万元。居间期限为2019年6月1日至2019年9月1日，原告科威公司促成被告贾萍与买受人达成房地产转让意向的，被告贾萍应向原告科威公司支付标的物总成交价的2%作为服务报酬，并在达成房产转让意向的同时，一次性支付给原告科威公司。在该合同第八项规定“八、违约责任：如有下列情形之一，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。1、在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售的；2、在合同存续期间，委托人单方终止合约者；3、委托人单方终止合约后或委托期限届满后6个月内，委托人或近亲属与居间人提供客户私下成交；4、隐瞒房屋真实状况，由此产生纠纷造成房屋无法正常办理过户手续的；5、居间人以委托价格或高于委托价格找到买方后，委托人仍然拒绝出售房产者；6、经居间人通知后，不按照居间人的要求到场签署《买卖定金合同》、《房地产转让合同》等房产买卖文书者；7、拒不履行《买卖定金合同》所定的义务；8、不按合同约定向居间人支付佣金者；如有以上情况出现，委托人需按本条款之约定支付违约金，因此产生纠纷居间人有权通过诉讼向委托人追偿。此时，委托人除承担违约金外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费，经纪人签单费用700元、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”乌鲁木齐市新市区江苏××路房屋登记在被告贾萍名下，建筑面积为121.19㎡，不动产权证号为：乌房权证新市区字第XXXX号。2019年7月3日，被告贾萍与案外人徐静签订了《不动产转让合同》一份。原告科威公司将被告贾萍诉至法院，产生律师代理费4000元。庭审中，被告认可其是在仔细阅读《独家居间合同书》内容后与原告签订合同的。同时，被告认可在合同履行期间另行委托中介出售，并于2019年7月将涉案房屋出售。本院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告贾萍辩称双方签订的合同无效，未提供证据予以证明，本院对该项抗辩理由不予支持。对于原告科威公司主张被告贾萍支付违约金29100元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《独家居间合同书》第八条约定：“如有下列情形之一，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3%的违约金。1、在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售的；2、在合同存续期间，委托人单方终止合约者；3、委托人单方终止合约后或委托期限届满后6个月内，委托人或近亲属与居间人提供客户私下成交；4、隐瞒房屋真实状况，由此产生纠纷造成房屋无法正常办理过户手续的；5、居间人以委托价格或高于委托价格找到买方后，委托人仍然拒绝出售房产者；6、经居间人通知后，不按照居间人的要求到场签署《买卖定金合同》、《房地产转让合同》等房产买卖文书者；7、拒不履行《买卖定金合同》所定的义务；8、不按合同约定向居间人支付佣金者；如有以上情况出现，委托人需按本条款之约定支付违约金，因此产生纠纷居间人有权通过诉讼向委托人追偿。此时，委托人除承担违约金外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费，经纪人签单费用700元、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”被告贾萍在合同期限届满之前，将本案诉争房屋委托其他中介机构出售，亦未按照约定签署《独家居间合同书》，故被告贾萍应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告科威公司主张被告贾萍支付诉讼产生的律师费4000元的诉讼请求，本院认为，《独家居间合同书》第八条最后一款约定：“如有以上情况出现，委托人需按本条款之约定支付违约金，因此产生纠纷居间人有权通过诉讼向委托人追偿。此时，委托人除承担违约金除外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费，经纪人签单费用700元、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”被告贾萍违反合同约定，应当按照该条约定承担原告科威公司的律师费，因此，对于该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贾萍给付原告乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司违约金29100元；二、被告贾萍给付原告乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司律师费4000元。以上应付款项33100元，被告贾萍应于本判决书生效之日起十日内支付，逾期支付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费减半收取313.76元（原告已预交），由被告贾萍负担，同本案案款一并给付原告乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   帕孜来提·帕尔哈提   二 Ｏ 二 Ｏ 年 三 月 二 十 八 日 书  记  员   朱   文   博