广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25664号原告：管苏水，男，1992年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****容奇大道中上城名邸10座10B号，公民身份号码：441************412。委托诉讼代理人：何瀚铭，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。被告：佛山市灏亨房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区**********************之二，统一社会信用代码：91440606MA518Y2X6U。法定代表人：谭某1。被告：英德市众鑫资产管理有限公司，住所地广东省英德市******委会办公楼边，统一社会信用代码：91441881MA4UP30498。法定代表人：张某1。上述被告共同委托诉讼代理人：殷建，广东都汇律师事务所律师。原告管苏水与被告佛山市灏亨房地产中介有限公司（下称灏亨公司）、英德市众鑫资产管理有限公司（下称众鑫公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月17日及2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告管苏水及其委托诉讼代理人杨赛红，两被告的共同委托诉讼代理人殷建到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告一致要求本院给予六十天的时间自行协商，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。原告管苏水向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决两被告向原告返还款项人民币150000元，并支付利息（从起诉之日起按年息6%计算至实际清偿之日）；2.请求法院依法判决灏亨公司向原告赔偿人民币250000元。事实和理由：在灏亨公司的介绍下，原告与陈成枝于2018年5月29日签订了《房屋买卖合同》,约定：买方（即案外人、合同中乙方）以总价人民币1557000元购买卖方（即原告、合同中甲方）所有位于佛山市顺德区****办事处朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸10座10B号的房屋，房款选择非贷款方式分期支付，其中1、定金人民币25万元，2、首期购房款70万元在2019年2月10日前支付；3、余款在过户当天交付。交易所产生的税费由乙方承担；甲方若不能按合同约定可以合法过户将承担违约责任，支付定金双倍及首付款的总额赔付给乙方；甲方保证户口挂靠将于2019年3月1日前全部迁出，否则支付违约金。合同中并没有约定中介费等，但鉴于原告的房产当时按揭贷款抵押中，办理过户手续前需要清偿银行欠款，灏亨公司可协助原告办理过桥借款等，为了保证交易顺利，灏亨公司要求原告预先交付保证金15万元，收款人为众鑫公司。签订合同后，陈成枝按约向原告支付定金人民币25万元，而原告根据与灏亨公司的口头约定，在2018年5月29日向众鑫公司转账人民币15万元。2018年10月原告因逾期支付银行装修信用贷款致使涉案房产被查封，陈成枝多次与原告协议后，双方在2018年11月4日签订《房屋买卖合同补充协议》，重大变更事项为:1.涉案房产总交易价变更为人民币150万元；2.涉案房屋交易所产生的税费等，陈成枝承担人民币5万元，剩余部分由原告承担；3.原告在协议签订后三个工作日内联系银行还贷解封房产；4.若任一方不按合同约定，需支付违约金并承担通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。灏亨公司在协商过程中不断与原告商议借款解封等事宜，最后即使陈成枝交付相关银行证明，灏亨公司依然没有为原告办理过桥借款手续。2018年12月7日案外人陈志行（陈成枝的儿子，真实的买受人登记者）向顺德区人民法院起诉，要求继续履行二手买卖合同等，生效判决为继续履行买卖合同、支付违约金250000元等。原告认为，根据三方签订了《房屋买卖合同》并没有约定中介费，而灏亨公司实际上没有履行相关义务，其占用原告的款项人民币15万元，依法应予返还；同时因为灏亨公司不履行义务，致使生效判决为原告要向案外人陈志行支付违约金25万元，该违约金依法应由灏亨公司承担。另查，众鑫公司是灏亨公司的股东，原告所支付的款项由众鑫公司收取，为了两被告应及时返还款项。被告灏亨公司、众鑫公司辩称，1.原告诉请两被告返还原告15万元保证金及利息的诉讼请求依据的事实与理由不成立，两被告无需返还；2.《房地产买卖三方合同》没有约定被告灏亨公司承担替原告借款解除房屋查封的义务，原告诉请被告灏亨公司赔偿其损失人民币250000元，该诉请没有事实依据和法律依据，被告灏亨公司无需替原告承担该250000元违约金损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供房地产买卖三方合同、补充协议、特种转账凭证、民事判决书（复印件）及生效证明、证人证言以支持其诉讼请求；两被告在诉讼中提供房屋买卖合同打印件（原告与张粤于2018年2月7日签订）、房地产买卖三方合同及附件、微信聊天记录、佣金欠条、证人证言以证明其主张。经审查，原告提供的上述证据，两被告提供的房地产买卖三方合同及附件、佣金欠条，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；被告提供的微信聊天记录、房屋买卖合同打印件，经本院核实，上述资料均存于手机，通过该手机内安装的微信软件打开后，可以正常显示，且原告对两被告提供的聊天记录的真实性无异议，故本院予以采信；原、被告提供的证人证言，两证人对案件的事实均未能清楚陈述，本院对两证人的证言不予采信。综合采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：被告灏亨公司是由被告众鑫公司与案外人徐某共同出资开办的有限责任公司，公司的监事是张粤。2018年2月7日，管苏水与被告灏亨公司的代表张粤签订《房屋买卖合同》，约定由管苏水将登记于管苏水名下的位于顺德区容桂街道朝阳社区容奇大道183号上城名邸10座10B的房屋出卖给张粤，价款为142万元，该合同约定了支付定金16万元的时间（2018年2月7日支付5万元，余款11万元于2018年3月10日支付），余下房款126万元在2018年3月10日前通过银行按揭支付，张粤并在合同最后一页条款下方的空白处手写备注“乙方有权指定落名人”，其中“乙方”即指张粤。张粤于2018年2月7日通过自己的银行账户向管苏水支付了5万元。之后，再经被告灏亨公司居间介绍，原告管苏水于2018年5月29日与灏亨公司、案外人陈成枝就涉案房屋签订了一份《房地产买卖三方合同》及《房地产买卖三方合同附件》，确定由陈成枝（“实际落名人”为陈志行）向管苏水购买涉案房屋。其中《房地产买卖三方合同》约定房屋价款为155.7万元，管苏水须在2019年2月20日前确保涉案房产可合法过户，在涉案房屋不存在抵押权及其它他项权的情况下，于2019年3月1日前（可顺延十天）办理过户手续。该三方合同并未约定房款的支付方式及期限；《房地产买卖三方合同附件》中约定，定金25万元由灏亨公司代收并保管，首期房款70万元（该款为协助管苏水还贷的款项，实际金额以实际欠银行款数额为准）于2019年2月10日前支付，余款55.7万元（以实际交付金额为准，即房价与定金、协助还贷金额的差额）于2019年3月1日前或过户当天支付。2018年5月29日，陈成枝通过银行转账的方式向管苏水支付了25万元。同日，管苏水向众鑫公司出具《佣金欠条》，确认因出售涉案房产欠众鑫公司佣金20.7万元，最迟于2019年3月1日前付清，管苏水并承诺只收房款135万元，该《佣金欠条》并注明，从签买卖合同开始，涉案房产的银行贷款由众鑫公司负责每月支付。同日，管苏水通过银行转账的方式向众鑫公司支付了15万元。之后，涉案的房产因拖欠银行贷款被广州市番禺区人民法院查封，案号为（2018）粤0113民初6217号。为解除查封，管苏水与陈成枝于2018年11月4日签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，双方约定将房屋的成交价格调整为150万元，房屋过户产生的费用由陈成枝承担5万元，超出部分由管苏水承担，如未能按照约定的时间过户，管苏水应当向原告支付因维权而产生的诉讼费、律师费等费用。此后，陈成枝于2018年12月5日代管苏水偿还172461.35元，（2018）粤0113民初6217号案件达成调解协议并履行完毕。至2019年2月21日，涉案房屋仍设有抵押权，抵押权人为东莞银行股份有限公司佛山分行。诉讼中，本院询问原告管苏水其诉讼请求第一项的15万元的性质，原告管苏水的诉讼代理人称该款的性质是被告帮原告找垫资公司垫付款项以付清涉案房屋欠银行的款项，解除涉案房屋的抵押权，房屋才能办理过户手续，故该款的性质是垫资保证金。另查明，陈志行以获知涉案房屋被法院于2018年10月查封，管苏水未能按约及时积极办理还贷解封事宜致使涉案房产迟迟未能办理过户手续，管苏水的行为已构成违约为由向本院提起诉讼，请求判令管苏水继续履行合同将房产过户给陈志行、支付违约金25万元、支付财产保全担保费3000元、律师费5万元。本院依法审理后认定，因管苏水的过错而产生（2018）粤0113民初6217号案件，导致涉案房屋被查封，且在2019年2月21日法庭辩论结束时，涉案房屋仍设有抵押权。本院并作出（2018）粤0606民初23308号民事判决书，判令管苏水向陈志行支付违约金25万元、涉案房屋过户给陈志行等。该判决书已于2019年3月20日发生法律效力。至本案法庭辩论结束时，涉案的房屋已过户到案外人陈志行名下，管苏水已足额收取了案外人陈成枝（陈志行）支付的购房款。原告就本案的纠纷，于2019年11月4日向本院提起诉讼。本院认为，灏亨公司的代表张粤与管苏水签订《房屋买卖合同》后只支付了第一期定金5万元，余下定金11万元及购房余款126万元均未履行（上述两项款项按约定均应在2018年3月10日前履行），灏亨公司再介绍并促成管苏水与陈成枝于2018年5月29日签订《房地产买卖三方合同》及《房地产买卖三方合同附件》，约定将涉案房屋以155.7万元出售给陈成枝，但管苏水向众鑫公司承诺只收取135万元，并向众鑫公司出具《佣金欠条》，确认因出售涉案房产欠众鑫公司佣金20.7万元，另外，《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖三方合同附件》均未约定管苏水或案外人陈成枝需支付中介费用。根据上述事实可确认，原告管苏水与被告灏亨公司、众鑫公司之间的交易模式如下：灏亨公司先与房屋的出卖人管苏水签订房屋买卖合同，之后再将房屋出卖给他人，以居间中介的身份介绍管苏水与房屋的实际购买方签订买卖合同，灏亨公司、众鑫公司赚取其中的差价20.7万元（155.7-135=20.7），作为中介费用。故本案的纠纷属居间合同纠纷。本案双方争议的是：一、原告管苏水于2018年5月29日通过银行转账的方式支付给被告众鑫公司的15万元是否应该返还；二、是否由于被告灏亨公司的违约行为而导致管苏水支付给案外人陈志行违约金25万元。对此，本院作如下分析、认定：一、关于原告管苏水于2018年5月29日通过银行转账的方式支付给被告众鑫公司的15万元是否应该返还的问题：原告管苏水主张该15万元的性质是垫资保证金，支付的原因是被告帮原告找垫资公司垫付款项以付清涉案房屋欠银行的款项，解除涉案房屋的抵押权，房屋才能办理过户手续。经审查，根据《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖三方合同附件》的约定，案外人陈成枝需于合同签订当日即2018年5月29日支付定金25万元，该定金25万元由灏亨公司代收并保管。而案外人陈成枝已按约定在合同签订当日向原告管苏水支付了定金25万元，原告管苏水收取该款后即于当日通过银行转账的方式向被告众鑫公司支付了15万元。而被告灏亨公司在被告众鑫公司收到了原告管苏水支付的该15万元后，未在双方的微信聊天或其他交往过程中向原告管苏水催收定金，故可确定该款是按约定应由被告灏亨公司代收并保管的定金。原告在诉讼中未举证证明该款的性质属垫支保证金，原告应承担举证不能的法律后果。原告主张该15万元的性质为垫资保证金，理由不充分，故本院对原告的该陈述不予采信。鉴于原告管苏水已足额收取了案外人陈成枝（陈志行）支付的购房款，而按照《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖三方合同附件》、《佣金欠条》的约定，原告管苏水承诺只应收取135万元。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。二、是否由于被告灏亨公司的违约行为而导致管苏水支付给案外人陈志行的违约金25万元问题：根据本院已经发生法律效力的（2018）粤0606民初23308号民事判决书确认，因管苏水的过错而产生（2018）粤0113民初6217号案件，导致涉案房屋被广州市番禺区人民法院查封，且在2019年2月21日法庭辩论结束时，涉案房屋仍设有抵押权，故本院根据管苏水与陈成枝签订的《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖三方合同附件》、《房屋买卖合同补充协议》的相关约定，认定管苏水在履行合同的过程中有过错，据此判决管苏水向陈志行支付违约金25万元。原告管苏水在诉讼中主张，是因被告灏亨公司不履行办理过桥借款的义务，导致原告管苏水不能按时偿还银行贷款，注销抵押权而造成违约。被告灏亨公司在诉讼中否认其应履行办理过桥借款的义务。经审查，原告管苏水与被告灏亨公司签订的《房地产买卖三方合同》、《房地产买卖三方合同附件》中，均未明确约定被告灏亨公司承担过桥借款的义务，故本院对原告的上述主张不予采信，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告管苏水的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为3650元，由原告管苏水负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳永本二〇二〇年三月三十一日书记员 黄 安 琪