上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5119号原告：沈林云，男，1959年7月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：张凤秀，女，1961年10月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。被告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘淑喜，女。委托诉讼代理人：陈妍，女。原告沈林云、张凤秀诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司、中信泰富(上海)物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院分别于2019年4月8日、2019年10月18日公开开庭进行审理，原告张凤秀(仅参加第一次庭审)及两原告共同委托诉讼代理人诸雪芳，被告上海珠街阁房地产开发有限公司(以下简称珠街阁房地产开发公司)委托诉讼代理人朱煜，被告中信泰富(上海)物业管理有限公司(以下简称中信泰富物业管理公司)委托诉讼代理人刘淑喜、陈妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈林云、张凤秀诉称：2012年8月，原告向被告珠街阁房地产开发公司购买上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室精装修商品房，并于2012年年底办理交接手续取得房屋。交房后，原告添置部分家具，但未实际入住房屋，仅是偶尔上门查看房屋。2018年9月，原告查看房屋时发现家中污水泛滥，导致装修及家具受损。原告向被告物业中信泰富物业管理公司报修后，该公司派人对房屋进行了清洁，对漏水进行查看后表示系厨房管道返水导致。2018年11月，原告发现房屋厨房管道再次返水，物业公司再次上门保洁并疏通污水总管。原告认为，被告珠街阁房地产开发公司作为开发商，出售的房屋存在下水管道设计及安装不符合规定的质量问题，导致原告房屋厨房管道返水并造成原告装饰装修及家具的严重损害，理应承担侵权责任。被告中信泰富物业管理公司作为涉案房屋的物业公司，未尽到保障其物业管理范围内管道通畅的义务，亦应承担责任。原告为维护自身权利，故向法院提出诉请：1、判令两被告按照精装修标准修复位于上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室房屋，并重新安装厨房下水管道；若两被告不同意修复的话，要求两被告赔偿原告修复费用人民币(以下币种均同)15万元；2、判令两被告共同赔偿原告包括橱柜、电视柜、茶几、沙发及两个床在内的家具损失2万元；3、判令两被告按照同等地段同等面积精装修房的租金标准赔偿租金损失(按照2,500元/月，自2018年9月计算至修复期届满之日止)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告上海珠街阁房地产开发有限公司按照鉴定报告出具的修复方案对厨房下水管道进行修复；2、判令两被告赔偿装饰装修的修复费29,343.02元;3、判令两被告赔偿原告自购家具损失2万元;4、判令两被告按照同等地段同等面积精装修房的租金标准赔偿租金损失(按照2,400元/月，自2018年9月计算至2019年12月31日止)。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：确认涉案房屋存在厨房下水管道返水问题。涉案房屋于2012年交付原告，原告报修下水管道返水的时间系2018年，长达6年期间房屋均未出现问题，故返水与被告无关。退一步，即使系被告设计及安装原因所致，根据法律规定，商品房的水管保修期五年，装饰装修保修期两年，已超过保修期，被告不负修复义务，对所有损失亦不承担赔偿责任。针对家具损失，不清楚家具损坏情况，也不确认系返水所致，可能系本身折旧，对家具损失的金额亦不确认。针对租金损失，厨房返水不影响原告实际居住，且原告自认房屋长期处于空置状态，故不存在租金损失。被告中信泰富(上海)物业管理有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：2018年9月，物业公司接到原告报修后就上门维修，并进行疏通保洁。经查，返水系原告房屋内厨房污水支管堵塞造成，该部位不属于被告的物业管理范围，被告无法定期疏通。被告会定期对小区内的污水总管及窨井进行疏通，已经尽到了物业管理义务，无需承担任何责任。针对家具损失，被告确认原告存在家具损坏的情况，因金额没有依据，故不予确认。原告主张租金没有依据，因原告未提供证据证明返水问题导致房屋无法居住。经审理查明：2012年8月3日，原告沈林云、张凤秀作为乙方，被告珠街阁房地产开发公司作为甲方，双方签订《上海市商品房出售合同》，约定由乙方向甲方购买位于青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(带装修)，建筑面积87.53平米，合同对房款、支付方式、交付时间、违约责任等内容均作出约定。合同第十四条约定自房屋正式交付之时起，甲方对房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年，保修范围由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。附件五第9.5条约定建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。2012年11月21日，两原告取得涉案房屋的房地产权证。2012年12月，被告珠街阁房地产开发公司将涉案房屋交付两原告。被告中信泰富物业管理公司系涉案小区的物业管理公司。原告接收房屋后，未实际入住房屋。2018年9月，原告前往房屋发现家中污水泛滥后向物业公司报修，物业公司上门检修确认系厨房污水管道阻塞导致返水，并对房屋进行免费保洁。2018年11月，涉案房屋再次发生厨房污水管道返水，物业公司再次维修并保洁。另查明，因两被告就涉案房屋厨房下水返水的成因不予确认，本院根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司就上述问题进行鉴定。2019年7月15日，该公司出具《司法鉴定意见书》，载明室内装饰装修受损主要系橱柜、门套、门扇、吊顶、涂料、踢脚线及木地板发霉、变色等受损现状，受损情况符合因倒泛水造成的室内装饰装修受损。经鉴定，涉案房屋厨房下水道返水的成因如下：1、涉案房屋厨房水槽排水支管直接接入管道井内部公共排水立管，未单独设置，不符合设计要求。2、排水总管堵塞造成厨房水槽倒泛水。鉴定人员出庭表示，装饰装修的损失系因厨房返水所致，管道的修复期为3-5天，因返水时原告不在房屋内，装饰装修的受损范围及程度比较大，装饰装修的修复期为2、3个月左右，已经考虑通风期。为此，原告预付鉴定费15,000元。因原告申请对厨房下水管道及受损装饰装修的修复费用进行审价，故本院通过上海市高级人民法院摇号确定由上海公信中南工程造价咨询有限公司进行审价。2019年9月23日，该审价公司出具《造价鉴定意见书》，载明：1、根据鉴定报告的修复方案对该房屋厨房下水管道的修复费用进行审价的造价为872元；2、根据鉴定报告的修复方案对该房屋内受损的装修的修复费用进行审价的造价为29,343.02元。为此，原告预付审价费5,000元。原、被告三方对装饰装修的修复费金额系29,343.02元均确认。因被告珠街阁房地产开发公司对房屋内家具损坏的事实不予确认，故本院根据原告的申请委托鉴定机构对家具损坏情况进行现场勘验。2019年11月25日，上海源正科技有限责任公司出具《补充说明》，载明现场查看情况如下：一、客厅区域1、电视柜底部发霉、变色，尺寸为400mm*385mm*2,000mm;2、茶几底部发霉、变色，尺寸为600mm*400mm*1,200mm；3、沙发底部发霉、变色，尺寸为1070mm*760mm*2,250mm、900mm*760mm*1,900mm；二、主卧区域1、床底部发霉、变色，尺寸为1800mm*2,400mm;2、席梦思发霉、变色，尺寸为1500mm*2,000mm；3、床头柜底部发霉、变色，尺寸为500mm*480mm*400mm;三、次卧区域1、床底部发霉、变色，尺寸为1,400mm*2,400mm;2、席梦思发霉、变色，尺寸为1,200mm*1,800mm；3、床头柜底部发霉、变色，尺寸为470mm*440mm*370mm。因原告后又要求被告珠街阁房地产开发公司修复厨房下水管道，不再要求其承担厨房下水管道的修复费用，并申请鉴定机构补充提供修复方案。2019年12月2日，上海源正科技有限责任公司出具《修复方案补充说明》，载明修复方案：厨房水槽排水支管按《2、10号楼污水系统图》(JP-011)所示单独排管，接入室外污水井。审理中，因两被告就原告主张的租金标准不予确认，故原告申请对租金标准进行评估。本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院摇号确定由上海城市房地产估价有限公司就涉案房屋自2018年9月1日至2019年8月31日期间的市场月租金进行估价。2019年8月19日，该评估公司出具评估报告，确认涉案房屋月平均租金为2,400元。原告预付评估费6,000元。原、被告三方均确认月租金标准2,400元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、商品房出售合同、上海市房地产权证、进户通知书、进户费用清单、物业费发票、司法鉴定意见书、造价意见书、评估报告、补充说明等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，不再要求被告珠街阁房地产开发公司对下水管进行修复。审理中，原被告对原告的损失及责任承担存在争议，本院分析认为：一、原告的损失，原告主张其损失包括装饰装修损失、家具损失、租金损失。1、关于装饰装修损失，原告根据审价报告主张修复费用为29,343.02元，两被告对该金额均无异议，本院予以确认。2、关于家具损失。原告主张客厅橱柜、沙发及两个床均无法使用，造成损失20,000元。为此，原告提供家具销售票据一张，证明其于2014年5月购买上述家具花费28,200元，考虑到折旧，故主张20,000元。被告珠街阁房地产开发公司对该证据的真实性予以确认，但认为仅是收据，原告还应提供发票，否则无法达到原告的证明目的，且对家具的损坏程度是否达到原告主张的赔偿额存疑。被告中信泰富物业管理公司对该证据的真实性予以确认，但认为不是发票，无法达到原告的证明目的。对此，本院认为，根据鉴定机构现场勘查，原告主张的上述家具受损程度及面积较大，已经无法使用。但因原、被告均不同意对家具损失进行评估，故本院根据家具的实际情况并考虑到折旧等因素，确认原告家具损失15,000元。3、租金损失。原告主张装饰装修的修复期为2-3个月，还要考虑到通风期，故要求按评估公司确认的月租金标准2,400元，自2018年9月计算至2019年12月31日止。根据鉴定意见书及补充说明，本案返水造成的装饰装修及家具损失范围涉及整个房屋，且受损程度比较大，客观上影响了原告的使用，考虑到修复后的通风期，本院酌定租金损失为30,000元。二、责任承担。1、本案中，根据鉴定意见书，原告房屋厨房水槽返水系因厨房水槽排水支管直接接入管道井内公共排水立管而未单独设置、不符合设计要求以及排水总管堵塞所致。被告珠街阁房地产开发公司作为涉案房屋的开发商，理应提供符合设计要求且质量合格的房屋，然其违反一楼单独排水的设计要求，导致原告厨房水槽返水，并导致原告装修及家具损坏，构成侵权，应承担主要赔偿责任。原告以其构成侵权要求承担赔偿责任，合法有据，本院予以认同。被告珠街阁房地产开发公司以没有法律强制性规定一楼房屋应当单独排水为由进行抗辩并认为其无需承担责任，缺乏依据，本院不予认同。被告珠街阁房地产开发公司主张超过保修期亦不构成其侵权行为的免责事由，本院亦不予采纳。被告珠街阁房地产开发公司抗辩家具损坏并非本案厨房水槽返水导致也可能是不通风导致，亦缺乏依据，本院不予采信。2、被告中信泰富物业管理公司作为涉案小区的物业，有义务对小区排水总管进行疏通维护，确保管道通畅。然根据鉴定意见书，排水总管堵塞亦系涉案房屋厨房水槽倒返水的成因之一，即便被告中信泰富物业管理公司已经履行了定期疏通管道的义务，仍未排除堵塞问题发生，故被告中信泰富物业管理公司亦应对原告的损失承担一定的赔偿责任。3、原告作为房屋的所有权人，负有对房屋的管理及保养义务。原告自称涉案房屋长期空关，无人居住使用，导致未能及时发现厨房水槽倒返水并及时进行清理，造成损失的扩大，故原告应对扩大的损失承担责任。综上，本院认为，公民的合法财产受法律保护。行为人有过错造成他人合法财产损失的应承担赔偿责任。本案中，根据当事人的过错程度及本案实际情况，本院酌定被告珠街阁房地产开发公司应赔偿原告损失45,000元，被告中信泰富物业管理公司应赔偿原告损失10,000元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第(六)项、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈林云、张凤秀45,000元；二、被告中信泰富(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈林云、张凤秀10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,010元，减半收取1,005元，由原告负担262元，被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担608元，被告中信泰富(上海)物业管理有限公司负担135元；鉴定费合计26,000元，由原告负担6,760元，被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担15,740元，被告中信泰富(上海)物业管理有限公司负担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年三月十六日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。…第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：…（六）赔偿损失；…第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。