文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初18681号原告：龙庆物业发展（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区民族路228号，统一社会信用代码91500103621914593Y。法定代表人：徐耀祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：成都少德贸易有限公司，住所地成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼27-10-02，统一社会信用代码91510104MA63ALQX85。法定代表人：蔡昕昕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张栖，四川舟楫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刀素萍，四川舟楫律师事务所实习律师。原告龙庆物业发展（重庆）有限公司（以下简称“龙庆物业公司”）与被告成都少德贸易有限公司（以下简称“少德贸易公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙庆物业公司的委托诉讼代理人曾莉佳，被告少德贸易公司的委托诉讼代理人张栖、刀素萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙庆物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告的租赁关系于2019年5月31日解除，同时确认原告对于被告遗留在租赁场地上被告的财产设施具有处置权；2、判令被告立即向原告支付租金及免租期租金96870.97元、推广费1147.74元、商场服务费4410元、电费1597.96元、POS机使用费2980.82元、滞纳金（以前述欠费为基数从欠费之日起按照每日万分之三的标准暂计算至2019年8月20日）3275.99元、空置期损失125190元、律师费26600元、原告因收回场地而支出的公证费3500元、场地搬运费400元、商铺还原费11602.08元，以上共计271141.94元；3、确认原告不予退还被告支付的租赁场地保证金133830元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年8月24日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：被告承租原告拥有的座落于重庆市渝中区邹容路100号该大厦商场之L217号商铺。租赁场地实测面积为30㎡。原告同意租赁场地暂定交付日在2018年10月8日。租赁期自实际场地交付日起计两年。装修期以原告将租赁场地交付给被告方的实际交付日期起计15天。承租方在租赁期内首年按照每月每平方米1300元、租金总额为39000元/月支付保底租金，并按照每月每平方米72元支付商场服务费、每月每平方米15元支付推广费。被告须按照原告规定支付与租赁场地有关的水、电、上网、煤气及电话等费用；被告须向原告租赁收银机，租金为人民币8000元/台/年。被告须在每月的首个工作天或之前向原告支付保底租金。被告必须按照原告统一规定的正常营业时间开放营业，不得随意改变或无故停业。因被告违反、不遵守、不履行本合同约定，导致原告提前终止合同收回租赁场地的，则被告无权依据本合同第8.01条享有装修期内无需支付租金和推广费的待遇，原告有权要求被告于三十天内补缴装修期内的所有租金和推广费。同时还约定：原告因向被告催付租金、商场服务费、推广费或被告须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），均由被告承担。若被告违反、不遵守、不履行租赁合同导致原告有权提前收回租赁场地时，原告有权不退还被告支付的全部保证金。由于被告违反、不遵守、不履行租赁合同导致原告提前终止本合同，原告除了有权依本合同约定不退还被告支付的全部保证金外，有权要求被告补缴装修期所有租金和推广费，同时原告还有权要求被告赔偿原告因租赁场地空置而产生的损失，此等损失应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月被告应当向原告支付租金、商场服务费、推广费标准之三(3)个月应付金额等约定。合同签订后，被告法定代表人蔡昕昕于2018年10月8日接收了租赁商铺。2019年1月16日，原告与被告签订了《重庆时代广场数据采集系统签收单》，原告向被告提供了其承租的POS机及系统。2019年4月17日，原告向被告发送《关于调整商场服务费及推广费收费标准的通知》，原告从2019年5月1日起将服务费调整为人民币75元/平方米，推广费调整为人民币16元/平方米。但是，2019年5月1日起，被告未按照《租赁合同》约定的营业时间营业，5月20日起，被告就完全停止营业。2019年5月22日，原告委托重庆坤源衡泰律师事务所致函被告，要求于2019年5月31日解除与被告的租赁关系，并在5月31日12时之前办理退还商铺事宜，要求被告支付欠缴的租赁费用及其他费用等事项。但被告至今未向原告支付欠付的费用，故为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告少德贸易公司辩称：对于租赁合同在2019年5月31日解除没有异议，但原告对于被告遗留在租赁场地的财产设施不享有处置权。被告拖欠租金是事实，同意补交拖欠的租金，但被告应当享有免租期，免租期的租金不应补交。对于推广费和商场服务费应当以原标准72元/平方米的计算标准。原告单方通知调整商场服务费及推广费收费标准的行为已违约在先，被告仍可享有免租期待遇，因为商场服务费及推广费属于物业服务收费范畴，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则并且需将服务标准、收费项目等情况进行公示，但原告发出的调整通知采取电邮或快递方式送达被告，未进行公示，未达到法律法规规定的标准。并且该费用的增减也不是由原告单方决定，需经过合法程序例如召开业主大会，因此是原告违约在先。对于电费应为842.52元、对于POS机使用费无异议。滞纳金的计算标准过高并且被告认为并不是被告违约在先。合同关于约定空置损失的计算方法属于格式条款，应属无效。租赁场地空置损失应以实际损失为基础，空置期应为合同解除之日至公证收铺之日。律师费不认可，公证费、场地搬运费无异议，商铺还原费认可5168.46元。双方合同中既约定了违约金也约定了保证金，二者都是作为违约后对对方的补偿，根据平等等价有偿原则及违约责任的补偿性，一方所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的实际损失，并且被告支付的保证金高达133830元，金额较大，足以补偿原告的一部分损失。并且合同中明确约定不予退还保证金的情况是被告违约或不履行合同项下条款，但实际情况是原告单方通知增加物业管理费的行为已违反合同约定，是原告违约在先，而且该条款加重被告义务，且在合同中也未明显提示，因此请求不予主张保证金不予退还的请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，龙庆物业公司（甲方）与少德贸易公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有出租权的座落于重庆市渝中区邹容路100号的该大厦商场第二层L217号商铺租赁给乙方使用。租赁场地的实测面积约为30平方米。合同附表中约定，租赁场地暂定交付日在2018年10月8日，租赁期自租赁场地实际交付日起计两（2）年，装修期以甲方将租赁场地交付给乙方的实际交付日期起计十五（15）天，租赁期第一年的保低租金为39000元/月，商场服务费现为每月每平方米72元，推广费现为每月每平方米15元，保证金133830元。合同第6.03条约定，甲方或甲方指定管理单位有权因应运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度。合同第7.01条约定，乙方须向甲方租赁收银机，租金为8000元/台/年。合同第8.01条约定，在乙方保证完全依约履行本租赁合同的前提下，甲方同意乙方在甲方指定的装修期内暂时无需支付租金和推广费，在装修期间，乙方仍须如期交缴本租赁合同所约定的有关租赁场地之商场服务费及其它杂费。合同第8.02条约定，若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本租赁合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本租赁合同第8.01条享有装修期内无需支付租金和推广费的待遇，甲方有权要求乙方于三十（30）天内补缴装修期内所有租金和推广费。合同第11.02条约定，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计七（7）天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电等费用。逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其它费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。合同第11.04条约定，若乙方拖欠甲方款项超过七（7）天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。合同第13.02条约定，乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以甲方交付乙方使用时的状态（合理损耗除外）交还甲方。合同第13.03条约定，若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代为实施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担。合同第15.02条约定，乙方在此同意以下各项：（一）甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，本租赁合同亦随即提前终止。该等事件为：……（b）乙方未能按照本租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费、推广费或所有其它费用……。（三）甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。（四）乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法）不退还乙方向其支付的全部保证金。……（九）若乙方擅自提前解除或终止本租赁合同或由于乙方违反、不遵守、不履行本租赁合同导致甲方提前终止本租赁合同，甲方除了有权依本租赁合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿甲方因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本租赁合同整个租赁期时甲方可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月乙方应当向甲方支付租金、商场服务费、推广费标准之三（3）个月应付金额。2018年8月23日，少德贸易公司向龙庆物业公司支付了履约保证金133830元。2018年10月8日，龙庆物业公司与少德贸易公司办理了商铺交接手续。2018年10月12日，龙庆物业公司致函少德贸易公司确认重庆时代广场L217商铺的实测面积为30平方米，此后每月的相关费用将按此最终实测面积进行计算。2019年4月17日，龙庆物业公司向少德贸易公司发出《关于调整商场服务费及推广费收费标准的通知》，表明将自2019年5月1日起对重庆时代广场店铺的有关收费标准进行调整，服务费由72元/平方米调整为75元/平方米，推广费由15元/平方米调整为16元/平方米。2019年5月23日，龙庆物业公司向少德贸易公司邮寄《律师函》一份，该邮件于2019年5月24日被签收。该《律师函》载明，因少德贸易公司自2019年5月1日起未按照《租赁合同》约定的营业时间营业，至2019年5月20日停止营业，且未按约定结清租金等费用。龙庆物业公司声明双方签订的《重庆时代广场L217号商铺租赁合同》于2019年5月31日正式解除，并要求少德贸易公司于2019年5月31日12时前办理退还商铺事宜并缴清欠付的租赁费用。2019年5月31日，龙庆物业公司在重庆市公证处公证下进行收铺，产生公证费3000元、照相费500元、搬运费400元。嗣后，龙庆物业公司对商铺进行了还原，产生费用5168.46元。此外，龙庆物业公司委托了重庆泰和泰律师事务所对本合同纠纷进行诉讼，支付律师费26600元。截止2019年5月31日，少德贸易公司共拖欠租金78000元、推广费930元、商场服务费4410元、电费1597.96元、POS机使用费2980.82元，免租期期间的租金为18870.97元、推广费为217.74元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告单方面调整商场服务费及推广费收费标准，符合双方合同的约定，且未违反法律、法规的强制性规定，故原告并不存在被告所述的违约行为。被告在租期内未与原告协商一致的情况下擅自停业闭店未再支付租金严重违反合同约定，原告行使合同解除权条件成就，双方之间的租赁合同于2019年5月31日解除。合同解除后，被告应继续履行清偿拖欠的租金、推广费、商场服务费、电费、POS机使用费的义务，并根据合同约定补交免租期的租金及推广费。关于拖欠费用的滞纳金，龙庆物业公司请求按照合同约定以每日万分之三的标准计算至2019年8月20日，并未违反法律、法规强制性规定，本院予以支持。合同解除后，原告进行了公证收铺，聘请装修公司自行恢复原状，并委托律师进行诉讼。故龙庆物业公司为此支付的公证费3000元、照相费500元、搬运费400元、还原费5168.46元、律师费26600元，按合同约定应由被告承担。至于请求确认原告对被告遗留在租赁场地上的财产设施具有处置权的诉请，该诉请并不具体明确，且原告对上述物品是否有权进行处置仅系一种法律事实，该法律事实仅仅是法院对于某种法律关系或实体权利作出裁判的理由，不能直接构成确认之诉的诉讼标的，该项诉讼请求不符合民诉法规定的起诉条件，故本案中对此不予处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据合同法第一百一十三条的规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括现有财产损失和合同正常履行时的可得利益损失。本案中，原告根据租赁合同第15.02条第（九）项的约定主张的相当于三个月租金、推广费、商场服务费之和的空置期损失，属于可得利益损失，该可得利益损失的计算具有确定性和可预见性，符合商铺租赁的市场规律。原告还根据合同第15.02条第（九）项的约定主张了不予退还被告支付的保证金。但，根据合同法第一百一十四条的规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，原告已经主张了装修期的租金、商铺还原费等实际损失，且被告已经缴纳的保证金略高于3个月租金、推广费、商场服务费之和，原告根据合同约定没收该保证金足以弥补原告的可得利益损失，故本院根据本案实际情况，酌定被告已缴纳的保证金不予退还，空置期损失不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告龙庆物业发展（重庆）有限公司与被告成都少德贸易有限公司之间的《租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告成都少德贸易有限公司在本判决生效后十日内支付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司租金96870.97元、推广费1147.74元、商场服务费4410元、电费1597.96元、POS机使用费2980.82元、滞纳金3275.99元，合计110283.48元；三、被告成都少德贸易有限公司在本判决生效后十日内支付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司公证费3000元、照相费500元、搬运费400元、还原费5168.46元、律师费26600元，合计35668.46元；四、原告龙庆物业发展(重庆)有限公司已收取被告成都少德贸易有限公司的保证金133830元不予退还；五、驳回原告龙庆物业发展（重庆）有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3813元，由原告龙庆物业发展(重庆)有限公司负担1065元，被告成都少德贸易有限公司负担2748元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭宁模二〇二〇年三月十日书记员  蒋 娟