陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0922民初1473号原告：张显军，男，汉族，1982年2月6日出生，汉族，陕西省石泉县人。被告：王晓勇，男，汉族，1979年12月20日出生，汉族，陕西省石泉县人。原告张显军与被告王晓勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，于2019年5月14日作出（2019）陕0922民初348号民事判决。原告张显军不服该判决，向安康市中级人民法院提起上诉。安康市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）陕09民终820号民事裁定，撤销本院（2019）陕0922民初348号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年10月21日立案后，依法另行组成合议庭于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告张显军及被告王晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张显军向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、请求被告安装水电到户，办理建设用地规划许可证，商品房销售许可证、建筑工程施工许可证、房屋峻工验收资料、房屋产权证，国有土地使用证等证书；3、认定购房协议约定的“水电立户费由用户支付”条款无效，被告王晓勇向原告张显军返还收取的1万元购房水电和修路入户费；4、被告王晓勇赔偿原告张显军损失6121元，其中多支付水费688.4元，多支付电费508.8元，多支付住宿费592元，餐费200元，购买桶装水460元，车费692元，电压不稳定导致电器损坏2980元；5、本案受理费由被告负担。事实及理由：2014年7月21日，原告张显军与被告王晓勇签订了一份《新桥小区（三期）商品房订购协议书》，约定张显军购买王晓勇所有的位于石泉县城关镇汉江二桥北头（新桥一组）住宅楼，自西向东三单元，住宅四层东号房，价款贰拾万元。《新桥小区（三期）商品房订购协议书》第二条，房屋修建标准：4、水、电均一户一表，水主管到房，卫生间，厨房预留接口；电到门边控制箱，室内按设计埋好暗管线，水、电立户费由用户支付。交房期限约定：按要求交款的房屋交付日期为2014年7月21日。该《协议书》签订后，张显军向王晓勇交付了15万购房款，王晓勇向张显军交付了房屋钥匙，但该房屋一直不通水电。2014年10月13日，王晓勇向张显军违规收取了1万元购房水电和修路入户费。张显军房屋装修及临时居住所用水电均从邻居临时接用，用水用电成本高，且不稳定。2018年1月28日，邻居开始采取断电措施，水压也不稳定，使原告无法在所购房屋居住生活，且至今王晓勇未为张显军办理房屋产权，国有土地使用证等证书。原告张显军购买住房，是为了改善居住条件，方便生活。水、电入户，房屋通水通电是房屋出卖方交付房屋的基本条件，如果房屋长期水电不通且无法改善，购房者所购房屋不能使用，购买房屋合同的目的就不能实现，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告王晓勇辩称，对于办理房屋产权证书，合同上已经约定了费用应该由原告张显军承担，被告可以跑路办理，但是办理时间无法承诺。对于水电到户，现在水电已经接到楼下了，但需要原告张显军自己出钱接到房屋内，被告应该做的都做完了，单独立户应由原告张显军自己交费办理。对于收取的1万元购房水电和修路入户费，被告在3月底交到村上，由原告张显军自行到村上领取。对于原告要求赔偿损失，被告不同意，因为这些费用不是被告造成的。当初交电费多付的钱是原告交给门面的业主，原告也不看电表，他自己有电表，但他没有按自己的电表交费，多交了也是原告自己的责任。水管爆裂是水厂的原因，压力调小，水供不到四楼，所以原告买桶装水，不是被告的责任。原告张显军为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、购房款收条，1万元的收据。证明原告向被告支付15万元房款，缴纳1万元水电入户费用。证据2、票据15张，照片1张。证明因被告未按照约定履行合同，导致原告额外支出的水费、电费、餐费、住宿费、车费、电压不稳定导致电器损坏等费用共计6121元。被告王晓勇对原告张显军提供的证据1无异议；对原告提供的证据2有异议，认为原告电器损坏、额外支付的水、电、餐费、住宿费、车费与被告没有关系。被告王晓勇为证实其辩称理由的成立，向本院提供以下证据：证据1、建设用地规划许可证、建设用地批准书。证明土地是集体土地，房屋属小产权房。证据2、土地置换协议。证明房屋是向金模开发的，开发修建非被告本人，所出售住原告的房屋，实际是被告置换房屋。证据3、私房购销合同书六份。证明整栋楼的房子买卖都是用的私房合同，被告和原告签订的商品房合同时私房合同没有了，被告找了一份商品房购销合同来用。原告张显军对被告王晓勇提供的证据1、证据2无异议；对证据3认为和本案没有关联性，被告与他人签订的购房合同与原告没有关系。经庭审举证、质证，本院认定如下：对原告提供证据1因被告无异议，本院予以采信。对原告提供的证据2因系原件，且被告未对证据的真实性提出异议，故对证据2的真实性予以确认。对于被告提交的证据1、证据2因原告无异议，本院予以采信。对被告提供的证据3因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，被告王晓勇（为甲方）与原告张显军（为乙方）签订《新桥小区（三期）商品房订购协议书》，被告王晓勇将自己位于石泉县城关镇新桥村一组（汉江二桥北桥头）自西向东三单元四楼东住房一套出售给原告张显军。协议相关内容约定：一、乙方购房建筑面积约120㎡，总金额人民币20万元。二、房屋修建标准：4、水、电均一户一表，水主管到房，卫生间、厨房预留接口；电到门边控制箱，室内按设计埋好暗线管，水、电立户费由用户支付。四、交房期限：乙方按照要求交款的房屋交付日期为2014年7月21日。五、购房款结算办法：1、签订合同时，乙方须向甲方缴纳定金壹拾伍万元，房产证办好后一次性交清。其余房价款待工程验收后交房时，以房管局测量面积为准一次性结清全部购房款。七、乙方交清购房款后，该房产权100%归乙方所有，乙方凭正式合同和收款收据到有关部门办理产权手续，甲方可代办房产证、国有土地使用证，费用约定由乙方支付。八、本合同一式两份，双方各执一份，交订金签合同正式生效。当日，原告张显军向被告王晓勇交付购房款15万元。协议签订后，原告张显军入住装修所购房屋，因该房未到水电管理部门办理用电、水手续，被告王晓勇在他处接通水电供原告临时使用，水电费由原告支付。2014年10月13日，被告王晓勇收取原告张显军1万元并出具收条“今收到张显军新桥村一组购房水电和修路入户壹万元整（10000.00元”）。原告张显军交款后仍一直使用临时所接的水电。2018年1月因电压等原因，被告王晓勇父亲停止了原告的临时用电，原告张显军为此与被告王晓勇沟通，要求被告及时为其解决用电、用水问题，双方产生分歧，原告遂诉至本院。另查明，被告王晓勇出售给原告张显军位于石泉县城关镇新桥村一组的房屋土地所有权性质为集体土地。原告张显军户籍所在地为石泉县中池镇山岔村三组。本院认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告张显军的户籍虽属农村户口，但其是石泉县中池镇山岔村三组的村民，并非石泉县城关镇新桥村一组的集体经济组织成员，其不具有使用石泉县城关镇新桥村宅基地的资格。而原、被告之间所签订的《新桥小区（三期）商品房订购协议书》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权，故原告张显军与被告王晓勇所签订的《新桥小区（三期）商品房订购协议书》违反我国有关法律、行政法规强制性规定，应认定为无效协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，原告张显军明诉讼请求系以2014年7月21日签订的《新桥小区（三期）商品房订购协议书》有效为前提提出。经本院当庭释明，征求其是否以该《新桥小区（三期）商品房订购协议书》无效为基础变更诉讼请求。原告张显军当庭表示坚持诉讼请求，不以该协议无效而变更诉讼请求。由于原告张显军主张的民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，故应依法驳回原告张显军的诉讼请求。原告张显军可依据《新桥小区（三期）商品房订购协议书》无效为基础另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张显军与被告王晓勇之间于2014年7月21日签订的《新桥小区（三期）商品房订购协议书》无效；二、驳回原告张显军诉讼请求。案件受理费100元，由原告王晓勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  单福东审 判 员  王 萍人民陪审员  董艳芳二〇二〇年三月三日法官 助理  向 东书 记 员  周和巧