福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终918号 上诉人（原审原告）：金剑平，男，1982年7月2日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：施恭飞，男，1968年4月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审第三人：魏炳璋，女，1953年3月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 施恭飞和魏炳璋共同委托诉讼代理人：谢毅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人金剑平因与被上诉人施恭飞、原审第三人魏炳璋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 金剑平上诉请求：撤销一审判决，改判：1.判令自2019年3月21日起解除金剑平与施恭飞签署的《泰恒商业地产租赁合同》；2.判令施恭飞向金剑平双倍退还押金101080元（50540元×2=101080元）以及多收取租金17416元，合计118496元。事实和理由：一、施恭飞已构成违约，金剑平有权依约解除讼争租赁合同，施恭飞应承担违约责任。讼争房屋系按租赁面积计算租金，故房屋面积在讼争租赁合同中尤为重要。施恭飞隐瞒真实房屋面积，不仅构成违约，亦构成欺诈。一审法院委托测绘机构测绘，讼争房屋建筑面积实际仅为348.56平方米，比合同约定建筑面积361平方米少了12.44平方米，扣除102.033平方米，金剑平实际能使用到的套内面积仅为246.528平方米，12.44平方米占该套内面积的比例为5%。可见，一审法院对于租赁面积的违约事实存在错误认识。根据讼争租赁合同第六条、第九条约定，金剑平有权解除合同，并要求施恭飞承担违约责任。二、施恭飞作为房屋所有权人承担违约责任后，依法可向开发商主张更多的赔偿权利。若一审法院判令施恭飞承担违约责任，合法合理。 施恭飞辩称、魏炳璋述称，一、金剑平认为其有权解除合同，缺乏依据。金剑平承租一年多后，于2019年3月19日发函意图单方提前解除合同且不承担违约责任，在施恭飞未同意其不合理要求后转而以租赁面积相差100多平方米为由继续恶意违约，拒交租金。讼争房屋系经金剑平实地查看后经中介机构磋合承租，施恭飞在出租时无任何隐瞒。即便一审诉讼中经鉴定机构鉴定，面积差异也仅12.44平方米，仅占合同约定租赁面积的3.446%，并不构成金剑平的租赁目的不能实现。讼争租赁合同未约定可解除合同的违约情形或条件，一审法院按照法定解除条件审查，并根据查明事实以施恭飞不构成根本违约为由驳回金剑平解除合同的诉请，符合法律规定。二、鉴定机构鉴定得出的面积差异已包括公摊，并非仅是套内面积缺少。金剑平以套内面积为基数计算面积差异的比例，并得出差异5%的结论，系认知有误。 金剑平向一审法院起诉请求：1.判令自2019年3月21日起解除金剑平与施恭飞签署的《泰恒商业地产租赁合同》；2.判令施恭飞向金剑平双倍退还押金101080元（50540元×2=101080元）以及多收取租金163324元（20个月×70元/平方米×122.8平方米=163324元），合计：264404元（具体金额以房屋实际测量结果为依据）。 一审法院认定事实：2017年7月31日，施恭飞委托案外人刘敏与金剑平、居间方福州泰恒房地产经纪服务有限公司三方签订一份《泰恒商业地产租赁合同》。主要约定：“一、施恭飞将其属有的位于福州市鼓楼区，建筑面积为361㎡（含/不含公摊面积），房产在良好的状态下租给金剑平作为办公使用；…三、租赁期限：1、租赁期自2017年8月21日至2020年8月20日止，共计期限为叁年。2、自2017年8月1日至2017年8月20日止为装修免租期，在此期间金剑平免交出租房屋租金，但仍须缴纳物业管理费及按实际使用量全额缴纳水、电、中央空调及其它公共分摊费用。四、租金：1、租金的标准（1）自租金起租日起计，每月每平方米租金为70元，共计25270元；如金剑平逾期支付租金，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之叁向金剑平收取滞纳金；逾期七日之上的，则视为金剑平违约，合同自动解除，施恭飞有权收回房屋；…六、保证金及支付方式1、施恭飞收取金剑平租赁保证金人民币50540元作为本合同的押金。除本合同另有约定外，租赁期满，经施恭飞验收房产无误，待金剑平付清一切费用后，施恭飞于7日内应把押金结算完毕后一次性无息退还金剑平。但中途不能押金抵租金。2、如因双方协商同意本合同提前终止或解除，或因不可抗力导致本合同提前终止或解除，施恭飞应于本合同终止或解除后7日内将以上所述的押金及金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性无息返还金剑平。3、如因施恭飞违约而导致本合同提前终止或解除，则施恭飞应于本合同提前终止或解除后7日内将金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）返还金剑平及把押金双倍返还金剑平。4、如因金剑平违约而导致本合同提前终止或解除，则施恭飞应于本合同提前终止或解除后7日内将金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还金剑平，但金剑平所付施恭飞的押金不予返还。…九、违约责任：金剑平、施恭飞任一方未能履行本协议规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除协议，所造成的损失和法律责任由责任方承担。”另查明，福州市鼓楼区温泉街道五四路89号xx广场xx层xx室（榕房权证Ｒ字第××号）建筑面积589.73㎡，共有面积172.63㎡。另，该房产被分割为xxA、xxB两单元。2019年9月16日，福建省地质工程研究院出具一份《房屋建筑面积鉴定报告书》，确认本案诉争屋福州市鼓楼区的建筑面积为348.56㎡。 一审法院认为，施恭飞与金剑平之间签订的《泰恒商业地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。根据《房屋建筑面积鉴定报告书》的鉴定结论，租赁房屋实际面积与《泰恒商业地产租赁合同》的建筑面积差额为12.44㎡，仅占合同约定房屋建筑面积的3.446%，该面积差数额微小，出租方并不构成根本违约，故金剑平诉请解除《泰恒商业地产租赁合同》并双倍退还押金101080元，无合同及法律依据，一审法院不予支持。但根据租赁房屋实际测量结果，施恭飞应向金剑平返还其多缴纳的租金17416元（70元/㎡/月×12.44㎡×20个月＝17416元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告施恭飞于本判决生效之日起十日内向原告金剑平返还租金17416元；二、驳回原告金剑平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7743元，适用简易程序减半收取计3871.5元，由原告金剑平负担7233元，由被告施恭飞负担510元。 二审中，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，经福建省地质工程研究院鉴定，讼争房屋实际建筑面积348.56㎡与讼争租赁合同约定的出租建筑面积361㎡差额为12.44㎡，仅占合同约定房屋建筑面积的3.446%，差额较小，施恭飞不构成根本违约。故金剑平以讼争房屋实际建筑面积少于合同约定面积为由诉请解除讼争租赁合同并要求双倍退还押金，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。 综上，金剑平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7743元，由金剑平负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年三月二十三日 法官助理江丽丽 书记员张华真