广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27176号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗晓红，女，1991年2月15日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：纪泽凡，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市港百实业发展有限公司，住所地东莞市厚街镇康乐南路商贸中心华润超级广场N157号，统一社会信用代码914419000868293459。法定代表人：林柳好。委托诉讼代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶怡琛，广东金地律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市彩虹缤纷城实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道白石厦街道188号，统一社会信用代码91440300319574022J。法定代表人：林柳好。被上诉人（原审被告）：林柳好，男，1983年7月17日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：王岚，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炫，广东金地律师事务所律师。上诉人罗晓红与上诉人东莞市港百实业发展有限公司（以下简称港百公司）、被上诉人深圳市彩虹缤纷城实业发展有限公司（以下简称彩虹缤纷城公司）、被上诉人林柳好因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗晓红上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审判决第五项为罗晓红无需支付占有使用费；3.判令彩虹缤纷城公司、林柳好对港百公司所承担的债务承担连带责任；4.判令上诉费由港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好共同承担。事实与理由：一、罗晓红未收铺未使用，无需支付占有使用费。1.港百公司没有交付场地给罗晓红；2.港百公司场地不具备交付条件；3.港百公司场地不具备使用价值；4.法律不能强迫罗晓红在整个四层都是荒废的情况下，进场交租营业；5.港百公司不能期待从整个四层都荒废的商铺中的D3商铺收取到租金；6.港百公司不能期待能够从不具有使用价值、没履行适租义务的场地中获得收益权;7.没能进场开业的责任方是港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好，不是罗晓红违约不进场；时至2018年10月30日一审开庭时，涉案商铺所在商场的整层楼都处于荒废状态；8.2016年9月16日涉案商铺所在商场没达到开业条件，2017年9月罗晓红起诉，港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好有义务在这两个时间点履行止损义务；9.诉讼中港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好既然选择拖延，那么拖延导致的损失应由拖延方承担，才符合公平原则。二、一审适用简易程序，应是3个月审结。但因港百公司恶意拖延，导致案件从2017年9月18日起诉至2019年9月15日收到判决，历时2年。港百公司通过不收法院材料、在法院决定公告的临界时间派人前往法院取材料、已有在先诉讼被宝安法院驳回管辖权异议及深圳中院维持管辖权异议裁定的情况下坚持提出管辖权异议和上诉、临近法院排期开庭临时提出反诉导致法院无法开庭再次给举证期和再次排期开庭、不配合鉴定等方式恶意拖延诉讼。基于港百公司有恶意拖延诉讼的行为，结合涉案商铺所在商场整个4楼一直处于装修无法使用状态，应基于诚实信用原则与商事交易习惯，认定涉案商铺无价值。一审耗时2年是明知场地无价值的港百公司恶意拖延导致，其应自行承担相应拖延的不利后果。三、基于消防问题无商户敢进驻，导致整层楼空置。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院判如所请。林柳好答辩称，林柳好并非《商铺租赁合同书》等合同的当事人，林柳好不是本案适格的诉讼主体。本案中《商铺租赁合同书》等均系由罗晓红与港百公司签订，与林柳好毫无关系。根据合同相对性原则，林柳好与罗晓红之间不存在任何法律关系，林柳好并非案适格的诉讼主体。综上所述，罗晓红的上诉请求明显缺乏事实及法律依据，恳请法院查明事实，驳回其全部诉讼请求。港百公司答辩称：一、《商铺租赁合同书》系罗晓红与港百公司双方的真实意思表示，应依约履行。二、罗晓红签订《商铺租赁合同书》时对于涉案商铺所在商场房产的现状是明知的，且商场开业以来一直正常营业。港百公司早于2016年4月就将涉案商铺交付给了罗晓红，罗晓红已对涉案商铺进行了装修并使用。罗晓红称港百公司没有实际交付商铺且商铺所在楼层荒废，违背客观事实。港百公司对此不存在过错。一审法院认定港百公司应当承担2016年11月1日至2018年10月18日期间涉案商铺空置损失的70%责任、2018年10月19日之后涉案商铺空置损失的90%责任，毫无事实及法律依据。三、罗晓红未依约按时开业在前，无理要求港百公司退款在后，构成严重违约，其无权要求港百公司退款及赔偿装修损失。反之，罗晓红还应向港百公司承担相应的违约责任。四、退一步讲，即使《商铺租赁合同书》无效或被解除，罗晓红仍应按照合同约定支付房屋使用费。五、一审中的深永评报字〔2019〕-015号《资产评估报告》的评估结论明显违背客观性、公正性，且该报告未经质证，不应被采纳。林柳好和彩虹缤纷城公司未提交书面答辩意见。港百公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、判令本案一审、二审诉讼费由罗晓红承担。事实和理由：一、《商铺租赁合同书》等系港百公司与罗晓红双方真实意思表示，罗晓红应依约履行。二、一审法院认定港百公司应承担2016年11月1日至2018年10月18日期间涉案商铺空置损失的70%责任，应承担2018年10月19日之后涉案商铺空置损失的90%责任，属于过错责任认定错误。1.罗晓红在签订《商铺租赁合同书》时，对于商场房产现状是明知的，港百公司从未隐瞒任何事实，在签订和履行合同过程中不存在任何过错。2.退一步而言，即使《商铺租赁合同书》无效或被解除，但涉案商铺已交付，且罗晓红一直实际占有、控制该商铺，罗晓红仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案商铺的租金应以《商铺租赁合同书》第三条第一款以及《合同附件1一保养费协议》第一条第二款约定的租金标准总和作为涉案商铺的月租金标准。3.港百公司从未收到过罗晓红发出的《解除合同通知书》等任何关于解除合同的文件。三、一审法院程序违法，错误采用未经质证的《评估报告书》作为涉案商铺装修现值的依据，并认定港百公司应承担70%涉案商铺装修的现值损失，毫无事实及法律依据。1.深圳市永明资产评估事务所作出的深永评报字〔2019〕-015号《评估报告书》明显违背客观性、公正性原则。且该报告书未经质证，一审法院错误采纳未经质证的报告书为认定涉案商铺装修现值的依据，程序严重违法。2.港百公司在签订和履行合同过程中不存在任何过错，无需承担罗晓红的装修费损失。四、罗晓红单方解除合同已构成违约，其无权要求港百公司赔偿损失。反之，罗晓红还应向港百公司承担相应的违约责任。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，驳回罗晓红的全部诉讼请求，支持港百公司的全部诉讼请求，以维护港百公司的合法权益。罗晓红、彩虹缤纷城公司和林柳好未提交答辩意见。罗晓红一审起诉请求：1.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好向罗晓红返还2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元等共计34652元；2.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好向罗晓红返还彩虹缤纷城入场费35190元；3.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好向罗晓红返还装修费押金3000元；4.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好承担罗晓红所支付的装修费56700元；5.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好承担门店设备费用108700元；6.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好赔偿罗晓红支付的加盟费59800元；7.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好支付罚息（起算时间为2016年10月1日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；8.判令港百公司、彩虹缤纷城、林柳好承担本案的诉讼费。港百公司一审反诉请求：1.判令罗晓红支付房屋使用费161874元（自2016年11月1日起计至罗晓红实际搬离、清空房屋之日止，暂计至2018年9月30日）；2.判令罗晓红支付赔偿款21114元；3.判令罗晓红承担本诉、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月，罗晓红与港百公司达成口头协议，约定罗晓红承租港百公司位于深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城××商铺（以下简称“涉案商铺”）。2016年2月25日，罗晓红向林柳好转账34652元，备注为“彩虹缤纷城4层D3铺租与押金”。2016年2月26日，罗晓红加盟广东市普×餐饮管理有限公司（以下简称“普×公司”），双方为此签订《普×单店加盟合同》及《合同补充协议书》。其中，《普×单店加盟合同》约定：1.普×公司授权罗晓红在广东省深圳市开设一家“普×”品牌奶茶店，合同有效期自2016年2月26日至2019年2月25日止；2.罗晓红加盟费用为59800元，罗晓红应于合同签订当日通过普×公司银行账户转账；3.罗晓红开设的门店中的设备及灯箱广告必须统一向普×公司或者普×公司指定的厂商采购，设备及灯箱广告品名及价格清单由普×公司提供，若罗晓红擅自从第三方采购门店中的设备及灯箱广告，视为罗晓红违约。在《合同补充协议书》中，双方约定：1.普×公司为罗晓红经营王×茶品牌加盟店提供服务；2.从合同签订之日起，罗晓红必须于加盟合同签订五天内缴纳年度管理费7200元。该份加盟合同及补充协议书均盖有普×公司公章和罗晓红签字确认。同日，罗晓红向吴某转账两笔，共计59800元，备注均为“王×茶加盟费”，普×公司出具盖有其公章的收据（NO.4058769）。罗晓红庭后提交普×公司出具的委托收款证明，主张普×公司授权其法定代表人吴某收取罗晓红加盟费59800元、门店设备费108700元。港百公司对《普×单店加盟合同》《合同补充协议书》、委托收款证明及银行转账记录不予认可。2016年2月29日，罗晓红向林柳好转账35190元，备注为“付彩虹缤纷城入场费”。2016年4月2日，张科辉（系罗晓红配偶）与广州市高×建筑工程有限公司（以下简称“高×公司”）签订《房屋装饰工程施工合同》，其载明工程名称为深圳宝安区福永王×茶，工程地点为深圳市宝安区福永街道白石厦商业街188号彩虹缤纷城，项目负责人为梅某，银行转账账户为高×公司账户或者梅某（项目负责人）账户，装修预算表载明工程最后总价69300元，手写“折后总价63000元整”。合同上有张科辉签字和高×公司盖其合同专用章确认。2016年9月20日、同年10月10日罗晓红分别向梅某转账31500元（备注“王×茶装修费用一半”）、25200元（备注“王×茶装修费”），共计56700元。罗晓红提交结婚证、《房屋装饰工程施工合同》、资质证书、银行转账记录为证。港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好对上述证据均不予认可。2016年9月13日、14日，港百公司向罗晓红开具2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元的《收据》，金额共计34652元，收据均有经手人曾某签字，并盖有港百公司财务专用章。港百公司对上述《收据》予以认可。罗晓红提交商铺装修保证金3000元的《收据》（编号为NO.0007967），港百公司对保证金《收据》的真实性予以认可，但主张并未实际收到款项。该《收据》抬头为彩虹缤纷城，其载明2016年9月16日收到罗晓红四层D3商铺装修保证金3000元，按公司规定装修，经公司验收合格后，本人凭收据退还装修保证金，经手人为林某。2016年9月19日，罗晓红向吴某银行转账108700元（备注“9.19付王×茶设备+灯箱广告+年管理费”），普×公司给罗晓红开具盖有其印章的《收据》（编号NO.3862796），载明“2017年9月12日，交款单位为罗晓红小姐，收款事由为设备使用￥90000元，灯箱广告￥11500，管理费￥7200元”。罗晓红提交《关于商户加快进场开业的通知》，主张港百公司于2016年9月24日催促必须于2016年10月25日前装修完毕，否则港百公司有权视为自动解约并重新招租。该通知中载明：1.彩虹缤纷城决定试营业日期定在2016年10月28日上午10点整。2016年10月25日全面结束装修工作，进行打扫卫生，26日陈列货品、布展，27日联合检查。2.2016年10月25日未装修和装修未结束的，视为自动解约，铺位由商场处置并重新招租，已缴纳的各项费用，均作为对商场的损失补偿。3.所有计租期、免租期都从2016年10月28日试营业之日起计算。该份通知落款处为港百公司名称，但所盖印章为“彩虹缤纷城”，罗晓红主张该印章系彩虹缤纷城公司的。港百公司对该证据不予认可，但确认港百公司一再通知罗晓红进场经营。2016年10月1日，罗晓红（乙方）与港百公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》及5份合同附件《保养费协议》《经营管理协议》《商铺交付使用及装修时间规定》《消防、防火责任书》《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》。《商铺租赁合同书》中约定：1.乙方向甲方承租深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺，租赁期间自2016年10月1日起至2019年9月30日；2.商铺租金，为每月每平方米60元，乙方应每月以现金或转账方式向甲方交纳租金总计3519元，乙方须在每月5日前交纳当月的租金，逾期未交者，甲方按每日5‰加收滞纳金（承租不够一个月的按该月的实际承租天数计缴）；3.在签订本合同时，乙方应向甲方交纳承租保证金10557元，每间水电费保证金5000元，两项合计15557元，乙方应在本合同签字之前以现金或转账方式将保证金交付给甲方，交纳保证金后，本合同生效；合同期满，乙方须将商铺及内部设施完好地移交给甲方，甲方将一次性无息退回承租保证金给乙方；若乙方不能按时按质交回商铺或商铺有损坏，乙方应负责修补恢复原状，如乙方不负责恢复原状，甲方有权恢复原状，相关费用直接从乙方保证金中扣除；在甲方验收无误后，若赔偿后保证金有剩余的，乙方凭保证金收款凭证可要求甲方将剩余部分一次性无息退回，若保证金不足，乙方应以现金方式补足；若乙方拖欠水、电费，甲方有权从水、电费保证金中扣除应缴纳费用及滞纳金，若水、电费保证金不足以缴纳，乙方应当以现金方式补足，乙方如无拖欠行为，合同期满时，由乙方凭保证金收据到甲方处办理相关手续，甲方将一次性无息退回水、电保证金给乙方；4.乙方在合同期未满时中途退铺或者退出经营，视为乙方违约，甲方收取的承租保证金，水电保证金将不予退还，且乙方应当将欠费全部结清；5.乙方已清楚并知悉该商场的房产性质，并且同意按照合同签订时及合同期内的现状承租该商铺；6.乙方租赁期内对商铺进行装修及改造时，必须向甲方和物业管理部门采用书面形式申请并经同意进行，若按规定须向有关部门审批，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后可进行，装修及改造的费用由乙方负责；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使商铺的墙面，天花及地面造成损坏的设施）除外；7.在租赁期内，甲乙双方均不得无故解除合同；若乙方单方解除合同的，必须提前30天并以书面形式通知甲方物业管理部门；商铺装修由物业管理部门认可，甲方无需退装修费和承租保证金、水电保证金，乙方必须交清尚欠甲方和其物业管理部门的一切费用；否则，甲方有权扣留货物并自行拍卖出售，并保留向乙方追讨赔偿的权利；8.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月租金作为赔偿。《保养费协议》中约定：1.商铺设施、设备养护费每月每平方米60元，管理费每月每平方米10元，两项合计乙方每月应支付甲方4106元；2.订立合同时，乙方应向甲方交纳设施、设备保证金10557元。《经营管理协议》中约定：商户在申请报装时，需向广场管理处预交1000元的装修保证金（街铺3000元），待装修完毕，经广场工程、保安两部门验收合格后，无息退回。《商铺交付使用及装修时间规定》中约定：1.乙方必须于甲方统一开业前按甲方装修规定完成装修；若因其它原因甲方未能统一时间开业的，则时间可以顺延，但顺延不做任何补偿；如超过甲方《商铺交付使用及装修时间规定》的日期乙方仍未按甲方装修规定完成装修，并不能在甲方统一开业时间前完成装修的，视为乙方单方解除本合同，放弃其在本合同项下的权利；甲方有权收回商铺，乙方交付的租赁、设备、水电保证金等视为乙方违约金，归甲方所有，甲方不作任何赔偿，并且甲方有权将铺位租给第三方；2.双方签订港百公司租赁合同、商铺交付使用及装修管理规定均为合同格式条款，甲方郑重地提示风险，乙方须对各合同条款规定及其他条款详细阅读并认可，同时不予任何理由提出抗辩。《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》中载明：双方签订港百公司租赁合同、商铺交付使用及装修管理规定均为合同格式条款，甲方郑重地提示风险，乙方须对各合同条款规定及其他条款详细阅读并认可，同时不予任何理由提出抗辩。上述《商铺租赁合同书》及附件1《保养协议》、附件2《经营管理协议》、附件4《消防、防火责任书》均盖有港百公司的合同专用章及罗晓红签字确认，附件3《商铺交付使用及装修时间规定》及《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》均有罗晓红签字确认，港百公司对上述合同及附件真实性亦予以认可。罗晓红提交商场现场照片、租赁场地现场照片、解除合同通知书、EMS邮寄单、送达回证，主张港百公司一直未将涉案商铺交付给罗晓红，商场四楼贴满封条未满足交付条件，港百公司已实质违约，故已通过邮寄方式向港百公司送达《解除合同通知书》，《解除通知书》已送达港百公司。港百公司对商场现场照片予以认可，对《解除合同通知书》、EMS邮寄单及送达回证、租赁场地现场照片均不予以认可；主张商场现场照片可以证明罗晓红占有使用其涉案商铺至今，应支付其相关租金等相关费用；港百公司并没有收到《解除合同通知书》；租赁场地现场照片也没有看到罗晓红所称的封条。港百公司提交其拍摄的商场现状照片，主张其商场正常经营，与罗晓红同一性质的商铺在场内正常营业，不存在无法经营的状况。罗晓红对照片予以认可，但认为港百公司所拍摄的均是一、二楼的经营状况，并非是罗晓红承租的四楼状况。经查，罗晓红提交的其签字的《解除合同书》载明：本人于2016年10月1日与贵司签订《商铺租赁合同书》约定承租深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺；贵司确定的2016年10月26日开业，但实际因未进行建设工程消防验收与建筑工程竣工验收、未取得建设工程规划许可证被相关部门查封；贵司的行为属于根本违约……正式通知贵司：本人与贵司之间的《商铺租赁合同书》于贵司根本违约之日即2016年10月26日起解除。该份《解除合同书》落款时间为2018年10月17日。《快递查询回单》显示邮件号码为1039832544928，日期为2018年10月18日，收寄地为深圳市，寄达地为东莞市，他人签收妥投。罗晓红庭后提交商场当前经营状况的视频光盘，主张该视频显示商场处于荒废的状态，不具备经营条件，港百公司不具有建设工程施工许可证、产权证、消防许可证，四楼不具备使用条件。港百公司对光盘真实性予以认可，认为光盘仅系某时刻部分区域的装修状态，商场四楼不仅正常营业，而且有专人管理。港百公司庭后提交深圳市白××公司出具的《场地证明》，其载明：兹有位于深圳市宝安区福永街道白石厦社区白石厦大道188号（名称‘石厦名苑’），占地面积约6000平方米，宗地号为A211-118……石厦名苑权属为深圳市白××公司所有。落款处盖有深圳市白××公司公章。罗晓红对该场地证明没有异议。港百公司庭后还提交两个视频，主张商场四楼正常营业，走廊过道均处于通行状态，各类设备设施均处于妥当及良好的运行状态。罗晓红对该两个视频不予认可。罗晓红、港百公司均未能提交涉案商铺的产权证书或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。2019年1月25日，罗晓红申请就涉案商铺的装修装潢价值进行评估。2019年5月7日，深圳市永明资产评估事务所作出深永评字〔2019〕-015号《评估报告书》。《评估报告书》结论载明“根据深圳市宝安区人民法院提供的本项目评估相关资料，按照必要的评估程序进行了评估工作，采用成本法，福永街道白石厦188号彩虹缤纷城四层D3号商铺装修在评估基准日的市场价值为47947元”。罗晓红对评估报告的结论无异议，林柳好收到评估报告后未提交书面意见。港百公司提出异议，认为评估报告采用的价值类型和估价方法完全背离涉案商铺现有装修工程的实际价值，评估报告估值依据的资料基础不充分。罗晓红支付评估费3000元。另查，根据工商主体信息查询结果显示，港百公司为有限责任公司，法定代表人于2019年5月7日由林某变更为林柳好。庭审中，林柳好主张其所收款项系代港百公司所收，合同是罗晓红与港百公司所签，与其无关。彩虹缤纷城公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，罗晓红、港百公司、彩虹缤纷城公司、林柳好均未能提交涉案商铺所在不动产的房地产产权证明或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故罗晓红与港百公司之间签订的《商铺租赁合同书》及相关合同附件《保养费协议》《经营管理协议》《商铺交付使用及装修时间规定》《消防、防火责任书》《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》均违反了法律的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，罗晓红应向港百公司返还涉案商铺，港百公司因此取得的财产，应当予以返还。庭审中，港百公司确认收到罗晓红2016年2月25日支付的34652元（分别为2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元）、2016年2月29日支付的35190元（入场费）。因此，罗晓红诉请港百公司向其退还租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、入场费35190元，于法有据，法院予以支持。至于2016年10月份养护费租金3519元及保险费1500元，因罗晓红未实际在涉案商铺经营，故罗晓红诉请港百公司返还，于法有据，法院予以支持。罗晓红提交装修费押金3000元的《收据》，虽然港百公司称并没有实际收到该款项，但对《收据》真实性予以认可。按照双方交易习惯，港百公司开具相关《收据》均系在罗晓红付款后，其主张未实际收到款项与常理不符。且根据双方在《经营管理协议》中的约定，罗晓红装修需取得物业管理部门审批并预交装修保证金，现罗晓红已对涉案商铺进行装修，可以推定其已交纳装修保证金。因此，罗晓红诉请港百公司向其退还装修费押金3000元，于法有据，法院予以支持。罗晓红依据租赁合同实际占有房产期间，其占有利益属于因该合同取得的财产，亦应当予以返还。港百公司作为出租方，对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定用途，现港百公司因涉案商铺所在不动产未办理建设规划许可证且未办理消防许可，未能向罗晓红交付符合约定使用用途的租赁物，应承担主要责任。罗晓红作为承租人明知其承租商铺用于经营餐饮行业，对租赁物业状况尤其是消防验收情况亦应予以审查。因此，罗晓红对于其无法获得房屋占有使用利益，其自身具有一定过错。另外，罗晓红于2018年10月17日向港百公司发出《解除合同通知书》，港百公司于2018年10月18日收到。此后，港百公司本应及时收回涉案商铺，以减少商铺空置造成的损失。故法院根据双方过错程度，酌情认定罗晓红应支付2016年11月1日至2018年10月18日期间30%的占有使用费以及2018年10月19日之后的占有使用费按10%计算。合同约定商铺租金为3519元/月，商铺设施、设备养护费每月每平米60元。因罗晓红并未实际经营涉案商铺，故无需向港百公司支付商铺设施、设备养护费。参照3519元/月的租金标准，并扣减港百公司确认收到罗晓红的2016年10月份租金3519元，罗晓红应向港百公司支付占有使用费34043.49元【（3519元/月×35个月＋3519元÷31×18）×30%－3519元】，并继续按照每月351.9元（3519元×10%）自2018年10月19日支付占有使用费至法院指定退还涉案商铺之日止（已经返还的，则计算至实际返还之日）；逾期返还的，则罗晓红需按照3519元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止。关于装修费损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。罗晓红为履行租赁合同对涉案商铺进行装修，因装修所耗费用属于因合同无效造成的损失，港百公司应当予以赔偿。如前所述，法院根据双方过错程度，酌情认定罗晓红应自行承担30%的装修费损失，港百公司承担70%的装修费损失。根据深圳市永明资产评估事务所作出深永评字〔2019〕-015号《评估报告书》，结论为涉案商铺装修现值为47947元。港百公司对该报告提出异议，但并未提供有效证据予以反驳。法院认为，评估机构就涉案商铺装修现值损失的评估，程序合法，结论依据充分，法院予以采信。故港百公司应赔偿罗晓红装修费损失33562.9元（47947元×70%）。关于赔偿款。因双方签订《商铺租赁合同书》及相关合同附件无效，港百公司诉请罗晓红支付相关赔偿费，于法无据，法院不予支持。关于设备使用费、加盟费损失。罗晓红主张其向普×公司支付加盟费59800元及设备使用费108700元，法院认为，罗晓红在无法使用涉案商铺进行经营的情况下，可以承租其他商铺继续使用普×公司的授权进行经营，其购置的设备亦可在他处继续使用。因此，罗晓红并不会因无法在涉案商铺经营而导致无法使用该授权及设备。故其诉请港百公司支付加盟费及设备使用费，没有依据，法院不予支持。罗晓红主张的罚息，没有依据，法院不予支持。关于彩虹缤纷城公司、林柳好的连带责任。法院认为，罗晓红主张彩虹缤纷城公司与港百公司为关联公司，港百公司免费使用彩虹缤纷城公司的场地，林柳好与港百公司财产混同，但罗晓红未能提交充分证据证明其上述主张，应承担举证不能的不利后果，故法院不予采信其该主张。彩虹缤纷城公司并非本案房屋租赁合同的当事人，罗晓红要求其承担责任，没有依据，法院不予支持。林柳好并非港百公司的股东，罗晓红仅以林柳好代收款为由，要求其承担连带责任，没有依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认罗晓红与港百公司之间签订的《商铺租赁合同书》及合同附件《保养费协议》《经营管理协议》《商铺交付使用及装修时间规定》《消防、防火责任书》《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》无效；二、罗晓红于本判决生效之日起五日内向港百公司退还深圳市宝安区福永街道白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺；三、港百公司于本判决生效之日起五日内向罗晓红退还2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元、入场费35190元、装修保证金3000元，合计69323元；四、港百公司于本判决生效之日起五日内向罗晓红赔偿装修费损失33562.9元；五、罗晓红于本判决生效之日起五日内向港百公司支付占有使用费34043.49元，并继续按照每月351.9元自2018年10月19日支付占有使用费至法院指定退还涉案商铺之日止（已经返还的，则计算至实际返还之日）；逾期返还的，则罗晓红需按照3519元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止；六、驳回罗晓红的其他诉讼请求；七、驳回港百公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3032元，反诉案件受理费1980元，由罗晓红负担2418元，由港百公司负担2594元；鉴定费3000元，由罗晓红负担900元，港百公司负担2100元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案各方当事人均未提供证据证明涉案商铺所在的不动产取得了建设工程规划许可证或经过了主管部门批准。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，罗晓红与港百公司就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》及相关附件均无效。港百公司上诉主张双方合同有效，与法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还；由此所产生的损失应按各自过错程度承担相应的责任。根据双方的诉辩意见，对本案所涉《商铺租赁合同书》及其附件无效的法律后果及相应责任承担中双方存在争议的问题，本院评判如下：第一，罗晓红交纳的各项费用是否应予退还的问题。首先，因双方就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同书》及其附件无效，港百公司基于该租赁合同及其附件所收取的租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、入场费35190元，均应返还给罗晓红。其次，港百公司并未提供证据证明涉案商铺所在的不动产彩虹缤纷城在2016年10月已对外经营，故其收取的2016年10月养护租金3519元及保险费1500元亦应退还给罗晓红。最后，罗晓红提供了其交纳装修费押金3000元的《收据》，港百公司认可该《收据》的真实性，但辩称未实际收到该款项。但依双方之间的交易惯例，港百公司一般系在收到罗晓红实际付款后方才出具《收据》；且罗晓红已对涉案商铺进行了装修而港百公司并无证据显示其对此提出过异议，结合双方在《经营管理协议》中对于装修审批程序的约定，本院认为罗晓红已交纳了装修保证金的可能性较大，本院予以采信，本院对罗晓红要求退还装修保证金的请求予以支持。由此，一审判令港百公司向罗晓红退还各项费用共计69323元正确，本院予以维持。第二，罗晓红是否应退还涉案商铺的问题。罗晓红主张港百公司一直未向其交付涉案商铺，但罗晓红于2016年9月向港百公司交纳了装修押金，并于2016年9月与案外人就涉案商铺签订了装修合同并在此后支付了大部分装修款。罗晓红提交的《关于商户加快进场开业的通知》也显示，港百公司于2016年9月24日就催促罗晓红尽快完成装修工作。由此可以推定罗晓红在2016年9月就已对涉案商铺进行了装修。同时，罗晓红与港百公司签订的《商铺租赁合同书》，涉案商铺的租金起算日为2016年10月1日。罗晓红主张港百公司一直未向其交付涉案商铺，但其却时隔两年之久至2018年10月18日方才提出解除租赁合同，也与常理明显不符。综合上述事实，本院认为港百公司在2018年9月就已向罗晓红交付涉案商铺的可能性较大，本院对此予以认定。罗晓红主张港百公司未向其交付涉案商铺，与证据显示内容不符，本院不予采信。罗晓红未提供证据证明其已将涉案商铺交还给了港百公司，故一审判令罗晓红交还涉案商铺并无不妥，本院予以确认。罗晓红如未按法院指定期限交还涉案商铺，应按3519元/月为标准自逾期交还之日支付占有使用费至实际返还之日。第三，致使合同无效的过错责任问题。罗晓红与港百公司签订的《商铺租赁合同书》及其附件所涉及的涉案商铺，因未取得建设工程规划许可证而无效。港百公司作为出租人在出租涉案商铺时应保证其具有合法的出租权，所出租的房产系合法建设。且涉案商铺除未取得建设工程规划许可证外，港百公司亦未举证证明涉案商铺所在不动产通过了消防验收及涉案商铺所在商场楼层已正式对外正常经营。因此，港百公司对于涉案商铺未能依约使用应负有主要过错。但同时，罗晓红作为涉案商铺的承租人，其在承租涉案商铺之前应当清楚了解所承租物业的状况和消防验收情况。且依双方签订的《商铺租赁合同书》，罗晓红对涉案商铺的房产性质是清楚的，并同意按照涉案商铺的现状承租。因此，罗晓红对于双方合同无效而产生的损失亦应承担次要责任。一审确定由港百公司承担70%责任，罗晓红承担30%责任未超出合理范围，本院予以确认。因此，对于罗晓红因装修涉案商铺所产生的装修损失，港百公司应当承担70%的赔偿责任。一审确定港百公司应赔偿的损失金额无误，本院予以确认。第四，涉案商铺的占有使用费支付问题。对于2018年10月18日之前占有使用费的问题。按照本院前述认定，港百公司已在2018年9月将涉案商铺交付给了罗晓红，而双方约定的租金起算日为2016年10月1日，故罗晓红应自2016年10月起向港百公司支付涉案商铺的占有使用费。因港百公司并未提供充分有效的证明涉案商铺所在的商场楼层自2016年10月起就处于合法正常经营状态或罗晓红在涉案商铺已实际进行了经营。故罗晓红应按其过错比例以双方约定租金的30%为标准向港百公司支付2016年10月至2018年10月18日期间涉案商铺的占有使用费，共计25949.8元（3519×30%×24+3519×30%÷31×18），扣除罗晓红预付的2016年10月租金3519元，还应支付22430.8元（25949.8-3519）。对于2018年10月19日之后的占有使用费问题。罗晓红虽于2018年10月18日向港百公司邮寄了《解除合同书》，但并未告知港百公司其交回涉案商铺的具体时间，亦未要求港百公司与其就涉案商铺在指定期限内进行交接。而港百公司在罗晓红自2016年11月起未再支付租金的情况下，一直未采取适当措施收回涉案商铺；且在收到罗晓红的《解除合同书》后仍未与罗晓红就涉案商铺进行交接。综合考虑以上因素，本院酌情确定自罗晓红提出解除涉案商铺租赁合同之日（即2018年10月18日）起三个月为双方就涉案商铺进行交接的合理期限。在该三个月（2018年10月19日至2019年1月18日）期间内，罗晓红仍应按双方约定租金的30%为标准支付占有使用费，即3167.1元（3519×30%×3）。超出三个月之后，属于港百公司未采取适当措施致使损失扩大部分。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，港百公司要求罗晓红支付2019年1月18日之后涉案商铺的占有使用费，本院不予支持。一审此项处理有误，本院予以纠正。对于双方合同约定的商铺设施、设备养护费，因港百公司并未提供充分有效的证明涉案商铺所在商场楼层自2016年10月起就处于合法正常经营状态或罗晓红在涉案商铺已实际进行了经营。故港百公司要求罗晓红支付2016年11月以来的商铺设施、设备养护费，本院不予支持。综上，罗晓红应向港百公司支付涉案商铺2016年10月1日至2019年1月18日期间的占有使用费共计25597.9元（22430.8+3167.1）。一审此项处理有误，本院予以纠正。第五，彩虹缤纷城公司及林柳好是否应对港百公司所负债务承担连带责任。本案中与罗晓红就涉案商铺存在租赁关系的是港百公司，而非彩虹缤纷城公司。港百公司与彩虹缤纷城公司系相互独立的法人主体。罗晓红未举证证明彩虹缤纷城公司存在应对港百公司承担连带责任的相关事实，故罗晓红要求彩虹缤纷城公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。林柳好作为港百公司的法定代表人，以其个人账户收取罗晓红应支付给港百公司的涉案商铺租金、押金及入场费，违反了《中华人民共和国公司法》第一百四十八条的规定，其所收取的款项应属于港百公司的财产。而林柳好未提供证据证明其将上述款项转入了港百公司账户，故林柳好应在其收取上述款项总额69842元（34652+35190）范围内对港百公司向罗晓红所负债务承担连带责任。罗晓红该项请求中符合法律规定的部分，本院予以支持。另外，一审期间就涉案店铺的装修损失，一审法院委托深圳市永明资产评估事务所进行了评估。相应的《评估报告》已交港百公司质证，港百公司对该评估报告也提出了异议，但其异议理由没有证据证明，一审未予采纳并无不妥。港百公司上诉主张该《评估报告》未经质证，与事实明显不符，港百公司的该项上诉理由有悖诚信，本院不予支持。综上，港百公司和罗晓红的上诉理由均有部分成立，本院对各自成立部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25088号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25088号民事判决第六项、第七项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25088号民事判决第二项为：上诉人罗晓红于本判决生效之日起五日内向上诉人东莞市港百实业发展有限公司退还深圳市宝安区福永街道白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺；罗晓红如未按上述指定期限交还涉案商铺，应按3519元/月为标准自逾期交还之日支付占有使用费至实际返还之日；四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25088号民事判决第五项为：上诉人罗晓红应于本判决生效之日起五日内支付上诉人东莞市港百实业发展有限公司2016年10月1日至2019年1月18日期间的占有使用费共计25597.9元；五、被上诉人林柳好对上诉人东莞市港百实业发展有限公司上述债务在69842元限度内承担连带责任；六、驳回上诉人罗晓红的其他诉讼请求；七、驳回上诉人东莞市港百实业发展有限公司的其他反诉请求。上述双方当事人互负的给付金钱义务相互折抵后，上诉人东莞市港百实业发展有限公司还应支付上诉人罗晓红77288元。如上诉人东莞市港百实业发展有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3032元，由上诉人罗晓红承担2001元，上诉人东莞市港百实业发展有限公司承担1031元；一审反诉案件受理费1980元，由上诉人罗晓红承担277元，上诉人东莞市港百实业发展有限公司承担1703元；一审评估费3000元，由上诉人罗晓红承担900元，上诉人东莞市港百实业发展有限公司承担2100元。二审案件上诉费共计3690元，由上诉人罗晓红承担443元，上诉人东莞市港百实业发展有限公司承担3247元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月三十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。