文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初23843号原告:李建梅。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告:北京得康医院管理发展有限公司。法定代表人：张宏新，总经理。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律服务工作者。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路一分公司。法定代表人：古承，经理。委托诉讼代理人：闵玉平。原告李建梅与被告北京得康医院管理发展有限公司（以下简称“得康医院”）、第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路一分公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建梅及其委托诉讼代理人邵磊与被告北京得康医院管理发展有限公司委托诉讼代理人蒋丽、第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路一分公司委托诉讼代理人闵玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议已于2019年9月23日解除；2.被告向原告支付违约金536000元（=2680000元×20%）；3.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2018年7月21日，原被告双方在到家了公司处签订了房屋买卖合同等文件，约定由被告向原告购买位于重庆市南岸区**的房屋，价格为2680000元，定金100000元，采取银行按揭贷款方式购买。首付款在过户当日支付，金额为成交价减贷款金额减定金。因被告员工社保原因无法立即过户，被告提出待员工缴纳社保和征信满足银行政策要求的时间后再行过户，原告同意后双方签订补充协议，约定银行按揭时间最晚为2019年7月21日，同时明确被告按每月3000元标准支付原告房屋租金，直至房屋过户且被告支付首付款为止。期间被告支付了两季度租金18000元，但剩余未付。2019年8月初，被告银行按揭贷款审批通过，审批金额为1300000元，原告得知后立即要求被告尽快过户并支付首付款。但被告以银行贷款金额少于预期为由，拒不履行过户及支付首付款的义务。经原告多次口头及书面催告，被告仍然拒绝履行，所有人员均拒绝做出任何回应或解释。被告长期不履行合同造成原告巨大经济损失，不得已原告按合同约定向被告发出了解除合同通知书并要求被告承担违约责任，但被告仍不理睬。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告得康医院辩称，本案中被告没有违约行为，不应该支付违约金，本案合同基于原告的单方意志而解除，我们同意合同及补充协议于2019年9月23日解除，但是原告的单方解除行为是违约行为，不符合合同的相关约定，其解除行为是违约行为，请求法院依法驳回原告的第二项及第三项诉讼请求，对于原告单方解除合同的违约责任我们另案起诉。理由如下，第一，原被告签订的买卖合同成交价为2680000元，签订合同当日被告按约支付原告定金100000元，首付款双方约定为办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付，按揭贷款以银行审批为准，双方的补充协议虽然约定双方最晚2019年7月21日办理银行按揭，但是银行什么时候通过审批以及是否通过是银行的事情，被告不能左右，原被告于2019年7月初去办理了银行的按揭手续，但是银行并没有做出是否通过审批贷款以及贷款多少的答复，所以被告没有到履行支付首付款的时间，而2019年8月26日，原告向被告发出了催告函，催告函要求被告支付首付款以及在2019年8月30日完善付款及过户手续没有事实和法律依据，在2019年9月20日又以被告没有按约支付首付款为由提出解除合同更没有法律和事实依据，原告要求被告支付款项的时间双方合同上并没有明确约定，即使原告能举示出证据证明被告没有通过银行审批贷款，也应该给予被告合理的支付款项的时间，但2019年8月26日到2019年8月30日只有4天的时间，此期限明显不合理，加之被告从来未收到过该催告函及解除通知书，因此原告以被告逾期付款为由要求解除合同承担违约金没有依据。即使法院认定被告违约，该违约金明显过高，因为双方约定的办理按揭的时间是2019年7月21日，原告要求被告付款的时间是2019年8月30日，而在双方签订买卖合同以来，被告向原告支付了18000元的租金，对于原告来说，没有任何损失，主张20%的违约金严重过高。第三人到家了公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，2018年7月21日，原告李建梅（甲方、卖方）与被告得康医院（乙方、卖方）签订了房屋买卖合同。该合同中约定，被告购买原告坐落于重庆市南岸区**路**号的房屋一套。房屋成交总价2680000元。合同第五条中约定被告的付款方式为：定金+贷款+首付款。其中，定金100000元由被告于签订合同当日支付，首付款具体金额=成交总价-贷款金额-定金金额。首付款由被告于办理权属转移登记申请并取得回执当日交付予原告。合同第五条第（二）款第3项约定：“乙方银行按揭贷款金额以银行审批为准，由放款银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记并取得回执单当日交付差额予甲方。若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请。若乙方银行按揭贷款仍未通过，则乙方须在15个工作日全款购买交易房屋并于办理产权登记转移登记申请并取得回执单当日支付除尾款外的购房款”。原被告在合同第十一条第（一）款约定，乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价格的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。第十一条第（三）款约定，甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2018年7月23日，原被告双方签订补充协议约定办理银行按揭的最晚时间为2019年7月21日。2018年7月23日，原告交付了涉案房屋给被告。在双方买卖过程中，原告将涉案房屋以3000元/月的价格租赁给了被告。原被告一致确认原告收取了被告交付的定金100000元。2019年7月10日，原被告双方在第三人到家了公司的陪同下到由被告自行联系的按揭银行办理了银行按揭。2019年8月13日，被告已得知房屋的按揭贷款已经审批通过。申请的额度为1800000元，实际只通过了1300000元。2019年8月21日左右，被告因对银行按揭额度不满意，通过第三人到家了公司联系原告协商换按揭银行。原告未同意，并告知被告应当继续办理过户并支付首付款等手续。2019年8月26日，原告向被告发出了催告函，催告被告支付首付款以及在2019年8月30日完善付款及过户手续。否则将依约解除合同。2019年8月底9月初，被告再次通过第三人到家了公司与原告协商让原告再给被告1至2年的时间再办理按揭并继续履行合同。原告也未同意。2019年9月5日，原告再次向被告寄出了律师函，告知被告及时支付房屋欠付租金并应于2019年9月14日前办理房屋过户手续，并于当日支付首付款。逾期将追究违约责任。该邮件被告拒收后退回。2019年9月20日，原告被告寄出解除合同通知书，告知被告因多次催告被告履行合同，被告以贷款额度不符合预期为由拒绝。后经催告后仍不履行合同主要义务，被告构成严重违约。并告知被告解除房屋买卖合同，并追究违约责任。庭审中，第三人到家了公司陈述，一般是银行按揭通过之后，五个工作日之内去办理过户手续。原被告双方签订的上述合同第七条第（二）款载明：甲乙双方接到经纪方通知五个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。原被告双方庭审中均表示，如果法院认定被告违约，定金100000元直接抵扣违约金。以上事实，有存量房交易文件、企业信用信息报告、不动产权证、补充协议、微信聊天记录、催告函、律师函、解除合同通知书、邮寄单据、房天下搜索记录、安居客搜索记录及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告李建梅与被告得康医院签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，对原被告均有约束力。现原告请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议已于2019年9月23日解除，被告当庭表示同意，本院予以确认。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，依据双方合同，被告申请的银行贷款额度不足1800000，被告应当自行补足差额并继续履行合同。即被告在得知贷款审批通过后的五日内或者合理期间即应开始办理后续过户及付款手续。但截止2019年9月23日，被告仍未着手办理相关手续。在原告数次催告的情况下仍不办理。故原告依据合同第十一条第（一）款第2项及第十一条第（三）款第2项的约定追究被告违约责任的请求成立。对于违约金的数额，被告辩称数额严重过高，要求进行调整。第三人到家了公司陈述2019年9月23日涉案房屋的房价大概为2500000元左右。经本院释明，被告未就涉案房屋的房屋差价申请鉴定。本院综合考虑房屋价格跌幅、合同履行情况、原被告的过错程度、原告的预期利益等因素，酌情将原告主张的违约金数额调整为200000元。因原被告双方庭审中均表示，如果法院认定被告违约，同意用定金100000元抵扣违约金。故抵扣后，被告还应当支付原告违约金100000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告李建梅与被告北京得康医院管理发展有限公司签订的房屋买卖合同及补充协议于2019年9月23日解除。二、被告北京得康医院管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李建梅违约金100000元。三、驳回原告李建梅的其他诉讼请求。如果被告北京得康医院管理发展有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4580元，由原告李建梅负担2880元，由被告北京得康医院管理发展有限公司负担1700元（该款已由原告李建梅预缴，由被告北京得康医院管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告李建梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 龚泽勇二〇二〇年三月二十日法官助理 李京任书 记 员 余 艺