河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初5134号原告：张红梅，女，汉族，1972年2月16日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：党仁杰、李智，河南苍穹律师事务所律师。被告：河南国匠置业有限公司，住所地：武陟县沁河路092号，统一社会信用代码：91410823582852077J。法定代表人：李建周，执行董事。委托诉讼代理人：**，河南纳圣律师事务所律师。第三人：济南麦杰房地产营销策划有限公司，住所地：济南市历下区山大路17数码港大厦3-509室。统一社会信用代码：9137010255370370XM。法定代表人：宋小敏，总经理。委托诉讼代理人：谢栋栋，河南敬事信律师事务所律师。原告张红梅与被告河南国匠置业有限公司（以下简称国匠公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审后，依法追加济南麦杰房地产营销策划有限公司（以下简称麦杰公司）为本案第三人，并通知其参加诉讼，并将该案依法裁定转为普通程序进行了第二次审理。原告张红梅及委托诉讼代理人党仁杰、李智，被告国匠公司的法定代表人李建周及委托诉讼代理人**，第三人麦杰公司的委托诉讼代理人谢栋栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告销售代理费237909元及滞纳金71373元，共计309282元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：麦杰公司与被告于2016年4月6日签订了《销售代理合同》，约定由麦杰公司独家代理销售被告开发的武陟县龙泽苑小区项目，被告按照约定支付原告销售代理费。销售代理费包括佣金和溢价分成。佣金按照房屋实际销售价格的1.6%提取，溢价分成按照超出1900元合同低价的部分由原被告进行四六分成。原告收取其中四成作为溢价分成。该合同的有效期截止于房屋公开发售后10个月或销售率达到80%止。而本案原告张红梅系麦杰公司派驻项目的负责人。项目楼盘原是烂尾楼。合同签订后，原告就组织人力物力积极帮助被告销售房屋。在原告接手后，销售情况有巨大好转。但之后，被告随意变更公司政策，无视市场行情随意提高房屋销售价格，导致股东之间产生内杠，售楼部多次被堵，直接影响到该楼盘的销售。截止原告起诉之日，该楼盘销售面积仍未达到合同约定的80%。被告未按照合同约定及时足额支付麦杰公司相关代理费用。2019年9月4日，麦杰公司与原告张红梅签订《债权转让协议》，将该项目的所有债权转让给了原告。原告通过多种方式告知了被告相关债权已经转让的事实并催促被告还款。但被告不予回复，故提起诉讼。被告国匠公司辩称，一、该债权转让并没有对被告生效，原因：1、虽然原告将快递单邮寄给了被告的法定代表人，并且在快递单上写上了债权转让协议及催告函，但是被告在打开快递单之后里面只有一份债权转让通知及催告函，没有债权转让协议。2、根据合同法第80条，明确规定了是负有债权转让通知义务的是债权人，而不是债权转让中的受让人，所以苍穹律师事务所作为受让人的委托人其无权通知被告。即使对被告生效，本案中也应当追加麦杰公司为第三人。二、被告并不欠原告销售代理费。三、对于多支付的代理费，被告保留向原告追索的权利。第三人麦杰公司述称，对原告起诉无异议。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一、本案原告的主体是否适格，涉案债权转让是否对被告产生效力。二、涉案合同受托方应该提取的代理费用如何确定，被告是否存在欠付代理费用的事实以及欠付金额如何确定。三、原告应主张的滞纳金依据是否充分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的被告国匠公司的营业执照、企业信息、2016.4.6《销售代理合同》、原告张红梅与李建周的微信聊天截图、债权转让通知催告函、EMS、债权转让通知短信、麦杰公司公司章程、章程修正案、《商品房销售代理合同》、《商品房预售合同》、公积金贷款发放到位通知、中国建设银行客户回单、2016.6.2-2016.6.21张红梅中国建设银行个人活期账户交易明细、2016.5.16-2016.12.31张红梅中国建设银行个人活期账户交易明细，被告提供的2016.4.6《销售代理合同》、《龙泽苑销售明细表》、张红梅出具的收款收据除2015.9.25日收条外共计9张、转账交易明细、2019年4月20日张红梅的付款申请表，双方对于上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的《龙泽苑销售明细表》及汇总表，与被告提供的不一致，被告提供的《龙泽苑销售明细表》双方均签字审核，数额也高于原告提供的汇总表，本院以被告提供的为准，原告提供的该份证据，本院不予采信。原告提供的工资单明细，系自己单方制作，上面没有员工签字，本院不能确认证据的客观真实性，本院不予采信。对于原告提供的刘某的证言，刘某与原告存在利害关系，且刘某的证言不足以证明被告给付的款项中包含原告所主张的案外款项28000元，本院对于其证言不予采信。被告提供的六名员工工资明细，杨蕊蕊的工资明细中没有签字，本院不予采信。其提供的其余五名员工的工资明细，原告认可其系雇佣员工，虽不予认可，但未提供足以反驳的相反证据，本院予以采信。被告提供的苑亭亭的证言，不足以证明原告的进场时间，本院对其证言不予采信。被告提供的张红梅书写的付款计算单据，从该份证据上不足以确认张红梅对于单据中的各项数额予以认可，可以看出这仅是算账过程中出现的对账数据，并未被张红梅认可，本院对该份证据不予采信。被告提供的张红梅与李建周的聊天记录，不足以证明欠付款项数额的事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国匠公司于2011年9月注册登记成立，原名称武陟县九辰置业有限公司，2016年9月，名称变更为河南国匠置业有限公司。2015年9月23日，张红梅与国匠公司签订《商品房销售代理合同》，国匠公司委托张红梅代理销售武陟县龙泽苑小区。合同期限自本合同签约之日起至2015年12月31日止。双方约定住宅商品房的销售为均价每平方米1950元，低价不低于每平方1900元。另约定在合同签订后至10月底开盘前，国匠公司需向张红梅支付1万元作为前期策划费用。另合同约定了佣金及溢价部分提成的计算等事项。合同签订后，张红梅进场。2016年4月6日，麦杰公司与国匠公司签订《武陟县龙泽苑项目销售代理合同书》，张红梅为项目实际负责人。合同约定的销售面积为12000平方米。麦杰公司为合同项目独家销售代理，国匠公司不得自行销售或委托第三方销售。在代理期限内，该项目所售所有房源均计入麦杰公司的销售业绩。合同第二条合作期限：签订合同之日起至公开发售后10个月或销售率达到80%（以项目面积为准）止。如需顺延，双方协定后可以顺延。合同第三条销售低价：住宅的销售底价为均价1900元/平方米，地下人防车位底价按照5万元/个，配套房底价为1050元/平方米。第四条成功销售的界定：1、房屋销售以套为出售单位。购房者签署《商品房买卖合同》并交纳20%房款后，该套房屋视为成功销售，麦杰公司即可获得与20%房款相对应本合同所规定的相应代理费，购房者交纳全部房款后，麦杰公司获得全部代理费用。合同第七条销售代理费的计算机支付：（一）销售代理费是指佣金和溢价分成的总和。（二）代理费的计算。1、合同有效期内麦杰公司的销售任务目标为完成现有住宅部分80%的销售，如果完成任务，国匠公司按照麦杰公司成功销售房屋销售总额的1.6%计算并支付佣金。麦杰公司允许国匠公司每月有一套住宅销售为国匠公司关系成交，佣金按照0.8%提取，并计入麦杰公司销售任务。2、从4月份开始计算销售任务，每季度完成住宅销售30套，国匠公司奖励麦杰公司10万元，如本季度提前一个月完成30套销售任务，国匠公司奖励15万元。以上两种情况在每个季度不重复奖励。3、若当季度销售任务未完成，则按照1.5%结算该季度佣金，另根据实际情况，国匠公司有权解除合同。4、溢价部分国匠公司与麦杰公司按照6：4分成。（三）代理费的支付。佣金按月结算，麦杰公司应于每月2日之前向国匠公司提供上月代理费及溢价请款明细单，确认无误后，国匠公司应在每月5日前将上月代理费支付给麦杰公司。结算暂按1.6%提取，如果三个月内未完成任务，则从最后一个月扣除当季结算差额。因客户原因导致违约而没收的定金，由双方五五分成。合同第八条违约责任。国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止。如超期30天，麦杰公司有权解除合同，并由国匠公司承担违约责任。项目合作期间，不能擅自中止合同，如因任何一方无故中止合同，造成双方无法合作，应赔偿对方十万元违约金。2019年3-5月份左右，张红梅与国匠公司的法定代表人李建周经过对账，确认从2015年10月1日至2019年1月14日，涉案项目共计销售50套，销售面积为5888.05平方米，实际成交总价为12863952元，溢价总额1668303元，暂扣后应付款为759935.173元【12863952元×1.5%+1668303元×40%-27740.76元(2套房屋的提成及溢价分成)-72604.54656元(1668303元×40%×10.88%（税率）】。2019年5月，双方终止合作。2015年9月至2019年5月31日，被告国匠公司共向张红梅支付代理费689152元（转账或现金357500元+抵房款181075元+代付的工资150577元）及10000元前期进场费。2019年9月，张红梅委托其诉讼代理人向被告邮寄送达了《债权转让通知及催告函》，该函件内容为麦杰公司将涉案所欠付的房屋销售代理费及其他债权一并转让给张红梅，被告在收到后应直接向张红梅支付欠付费用。之后代理人又通过短信方式将债权转让的事实向被告国匠公司的法人李建周进行告知。本院认为，一、关于张红梅诉讼主体资格的认定。本案张红梅系第三人麦杰公司就涉案项目的实际负责人，根据庭审查明，麦杰公司在涉案项目结束后，将涉案债权转让于张红梅，并由张红梅将债权转让通知送达国匠公司的法定代表人李建周，被告国匠公司认为该债权转让并非债权人即第三人麦杰公司送达，故对被告不产生效力。本院认为，根据合同法第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案债权转让的通知虽非麦杰公司向国匠公司送达，但张红梅委托其代理律师向国匠公司邮寄送达了债权转让通知邮件，应视为债权转让已通知国匠公司。即使债权转让在被告国匠公司收到邮件时不产生效力，在本案审理时，第三人麦杰公司应诉后明确债权转让的事实，也可以视为通知了国匠公司，债权转让已对被告国匠公司产生效力。综上，本院认为，本案原告张红梅的诉讼主体适格，可以提起本案之诉。二、本案销售代理费数额的认定。本案被告庭审提交的《2015.10.1-2019.1.14龙泽苑销售明细表》中载明共计销售50套房屋，扣除或暂扣部分费用后，应付款为759935.173元。双方均在销售明细表中签字审核。原告陈述其仅对销售的50套房屋进行了审核，但对于销售明细表中扣除税费等不合理费用不认可的意见，不足以对抗被告提供的证据，故该销售明细表可以作为双方对于上述房屋销售代理费的结算依据。另对于销售明细表中暂扣除的两套商品房（销售金额为450984元）的代理费，原告不予认可。庭审中双方均陈述系因首付款未足额交付，故双方结算时对于该两套房屋的代理费27740.76元（提成6764.76元、溢价分成20976元）进行了暂扣，经庭审查明暂扣的两套房屋的贷款已经发放到位，原告陈述截止庭审前，该两套房的首付款未付清，但未向本院提供相关的债权凭证。本院认为，业主签订房屋买卖合同的时间在2017年10月、11月份，截止判决前，原告作为债权人并未向业主主张权利，且业主欠付的首付款已经通过向被告出具欠条或借条的形式在其双方之间形成了债权债务关系，故被告应按原告的主张将上述两套房屋的代理费27740.76元给付原告。综上，被告共计应支付原告就本案50套房屋的销售代理费为787675.93元。三、被告国匠公司已支付原告代理费数额认定。庭审中双方对于支付的代理费均表示系两部分构成，一部分为直接支付的代理费或抵房款，另一部分为国匠公司代付的工人工资。但双方对于该两部分的支付数额均存在部分争议。第一、直接支付的代理费或抵房款的数额认定。庭审中原告对于被告提供的收款明细中载明的329500元予以认可，对于被告提供的2015年9月25日支付的10000元、2018年2月12日支付的38000元中的28000元、2019年抵房款311075元不予认可。本院针对上述款项分析如下：1、2015年9月25日的10000元，结合原告提供的2015年其与国匠公司签订的《商品房销售代理合同》，可以认定该款系合同约定的前期策划费用，不属于代理费，故该项费用不予认定。2、2018年2月12日支付款项中28000元，原告认为该笔款项系被告偿还之前欠付原告丈夫的欠款，并提供了信用卡交易明细及证人刘某证言，但经审核原告提供的证据均不足以对抗被告的举证，不足以证明被告国匠公司支付的款项系其他款项，本院可以认定该28000元系支付原告的代理费用。3、抵房款311075元，庭审中原告认可被告以311075元的价格向原告抵了一套商品房，原告后辩称，应以实际收到的首付款抵扣代理费，依据不足，本院不予采纳。但经庭审核实，在该套抵账商品房的公积金贷款130000元到位后，被告国匠公司并未支付原告，故本院可以认定，被告国匠公司通过抵房支付原告的代理费为181075元（311075元-130000元）。第二、关于国匠公司代付原告工人工资的数额认定。庭审中被告提供了代付工人工资的名单有六人，分别为赵芳、韩丹、赵林、张瑜、牛林峰、杨蕊蕊，原告对于上述六人身份不持异议。对于被告代付的赵林（1778元）、张瑜（10000元）的工资数额认可，对于赵芳、韩丹的部分工资不予认可，对于牛林峰、杨蕊蕊的工资不予认可。本院针对上述分析认为，关于赵芳的工资，被告提供了赵芳确认的工资明细，该工资明细中含2015年11月、12月、2016年2月的工资，原告认可被告自2017年3月份开始代付工人工资，之前的员工工资系自己支付，但庭审未提供支付的凭证，其提供赵芳的银行转账明细为2016年5月至12月间的，并没有上述三个月的转账记录。另原告认为，被告代付的自2017年4月至2019年4月份间每个月工资中有1000元系被告承诺给付赵芳的，不应计入原告代理费，本院认为，庭审中原告认可赵芳的底薪为3000元，提成千分之二，从被告代付的工资时间及金额分析，被告支付工资总额未达到原告陈述的底薪总额，且赵芳系张红梅在国匠公司代理销售的委托负责人员，其在被告出具的《赵芳工资明细》中签署“以上工资已由国匠公司代张红梅支付给我”，可以确定被告支付的78030元系代替张红梅支付赵芳的工资，张红梅虽不予认可，但未提供足以反驳的相反证据，本院对于原告的质辩意见，不予采纳，本院对于被告代支付赵芳的工资78030元予以认定；对于韩丹工资，原告庭审认为被告支付韩丹工资中有6000元系被告单独给付韩丹的奖励，不应计入代理费，本院认为，被告提供的韩丹工资明细中有韩丹本人签名，确认“以上金额已由国匠公司代张红梅发放给我”。原告并未提供证据证明韩丹的工资中包含被告单独奖励部分。本院对于被告国匠公司代付韩丹工资49910元予以认定；关于被告代付牛林峰、杨蕊蕊工资，双方对于2015年9月之前的工资存在争议，本案双方签订的第一份合同时间在2015年9月23日，且被告于2015年9月25日才支付原告前期进场费。庭审中原告提供的证人也陈述，前期销售代理公司于2015年6月退场，遗留了两名员工，其在支付该两人6-9月份工资时，仅是听其老板说工资由新公司承担，但并未见到张红梅或麦杰公司的授权，故在案证据不能证明牛林峰和杨蕊蕊的2015年-2015年9月份的工资与原告有关联。对于牛林峰2015年10月-2016年2月的工资7259元，本院予以认定，其认定的理由同上。对于杨蕊蕊2015年10月-12月的工资中10月、11月份的工资3600元，由被告提供的同期工资表可以印证，但12月份工资，虽提供工资表，但杨蕊蕊并未签字，不能证明被告支付。综上，本院认定被告国匠公司支付的代理费为689152元（转账或现金357500元+抵房款181075元+代付的工资150577元）。三、关于滞纳金应否支持的认定。从上述可知，被告还欠付原告代理费98523.93元（787675.93元-689152元），根据双方签订的《销售代理合同》约定，佣金按月结算，麦杰公司应于每月2日之前向国匠公司提供上月代理费及溢价请款明细单，确认无误后，国匠公司应在每月5日前将上月代理费支付给麦杰公司。合同另约定，国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止。本案中，所涉50套商品房的销售发生在2015年-2018年间，案涉房屋最晚的也在2019年1月贷款发放完毕，且双方于2019年3-5月份进行对账，但被告此后一直至今仍未将原告的代理费支付完毕，应视为存在违约行为。被告抗辩的发票问题，不足以对抗原告要求其支付代理费的主张。原告主张被告支付违约金的请求，本院予以支持，考虑双方在对账结算时将两套商品房的代理费暂扣，故在计算违约金时，也应将该部分在基数中扣减。根据双方合同第八条约定，国匠公司应按照合同约定时间向麦杰公司支付佣金和溢价，每延期一日付款，需按应得代理费总额的1%支付给麦杰公司滞纳金，直至全部付清麦杰公司应得代理费为止。但该标准计算过高，本院酌定以月利率2分计算为宜，但总额不超过21234.95元【（98523.93元-27740.76元）*30%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南国匠置业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告张红梅代理费98523.93元，并支付违约金，以70783.17为基数，自2019年6月1日起至被告实际履行义务完毕之日止，按照月利率2%计算。违约金数额以21234.95元为限；二、驳回原告张红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元5939元，由原告张红梅负担3244元，被告河南国匠置业有限公司负担2695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 田 敏审判员 原继东审判员 王建全二〇二〇年三月二十五日书记员 程文雨河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0823民初5134号（2019）豫0823民初5134号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。