重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初13975号 原告：重庆鼎诺物业服务有限公司,住所地重庆市南岸区南湖路69号2栋物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。 法定代表人：张泽云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。 被告：谢学兵，男，1971年6月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：周利娟，重庆皇嘉律师事务所律师。 原告重庆鼎诺物业服务有限公司诉被告谢学兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托诉讼代理人陈思杏、被告谢学兵及其委托诉讼代理人周利娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆鼎诺物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告交纳其拖欠的从2014年3月至2019年1月的物业管理费9009.3元和从2014年3月到2019年1月拖欠的公摊水电费327元；2.判令被告向原告支付资金占用损失(以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清时止)。事实与理由：原告是重庆南岸区南湖路万友·七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供服务，被告是万友·七季城房屋的业主。被告于2009年11月20日接房，并于2009年11月22日起进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》中约定：1.物业服务费为1.2元/月·平方米，按建筑面积收取；2.公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3.乙方(被告)应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天3‰向甲方(原告)缴纳滞纳金。截至到2019年1月，被告尚欠原告物业管理费9009.3元及公摊水电费327元，同时还应当承担逾期缴费的违约责任，上述费用经原告催收未果，被告的行为已严重损害原告的合法权益。 审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告缴纳拖欠的从2014年10月至2019年1月的物管费7940.4元、公摊水电费267.4元；2、被告向原告支付资金占用损失（以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。 被告谢学兵答辩：原告主张的物管费、公摊水电费有部分超过诉讼时效。原告曾承诺免费提供物业服务，且原告与被告签订的物业服务合同早已到期，原告不能依据前期物业服务合同要求被告承担责任，被告不认可原告提供了物业服务。公摊水电费需要原告提供实际产生的水电费依据来认定。原告占据案涉小区公共收益，即便原告提供了物业服务，也只能按无因管理处理，公共收益已足够冲抵无因管理成本。资金占用损失无依据。 经审理查明：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2008年3月31日，原告作为乙方与作为甲方的案外人重庆康恒置业有限公司签订《万友·七季城一期前期物业服务合同》，约定内容包括：原告为万友七季城一期提供物业服务，服务期限三年（从2008年4月2日起至2011年4月1日止），合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.20元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前缴纳当月物业服务费及上月的特约服务费用、水、电、气等收费一并缴清；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。2008年6月14日，原、被告签订《物业服务协议》、《物业服务规约》，约定的物业费收取标准、交费期限和滞纳金计算方式等同前。 合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系该小区房屋业主，该房屋建筑面积127.25平方米，该房屋于2009年11月20日接房，并于2009年11月22日申请装修。被告于2014年10月至2019年1月未缴纳物业服务费7940.4元、公摊水电费267.4元（据实分摊）。原告于2016年9月5日、2018年10月18日向被告进行了催收，且2018年邮寄的物管费催收函的地址、电话与被告提供的送达地址确认书上地址、电话相同。 以上事实，有前期物业服务合同、物业服务协议、交房流程确认书、装修申请表、产权查询、居委会证明、催收律师函及凭证、电梯维保合同、巡查记录表、水电公摊交费凭证、（2017）渝0108民初8660号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。 本院认为：原告与重庆康恒置业有限公司签订《万友•七季城一期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友•七季城一期小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。 关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案查明的事实，原告现主张的物业服务费等费用未超过诉讼时效期间，且原告曾于2016年9月、2018年10月向被告书面催收，造成诉讼时效的中断，故对被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付2014年10月至2019年1月的物管费7940.4元、公摊水电费267.4元。 关于被告辩称原告承诺免除物业费的问题，已有生效（2017）渝0108民初8660号民事判决书认定，本院不再赘述。被告称原告占据小区公共收益，属于物业服务合同之外的事项，本案不作处理，被告可依法另行解决。 对于被告辩称公摊水电费没有公示及计算依据的问题。原告就公摊水电费收取计算依据已经提交了相关材料，因公摊水电费的计算方及支付方均系原告，客观上该证据只能由原告制作并提交。与此同时，原告诉请的公摊水电费在2014年10月至2019年1月的52个月期间，共计267.4元，折合每月约5.14元，亦属于合理范畴。故本院对被告不认可该笔费用的辩解不予采信，并确定2014年10月至2019年1月期间的公摊水电费为267.4元。 关于原告主张的资金占用损失，实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约责任。双方合同中约定的每日千分之三的计算方式过高，现原告自愿调整为从欠费之日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以准许，但应以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谢学兵于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司2014年10月至2019年1月的物业管理费7940.4元、公摊水电费267.4元；并支付资金占用损失（资金占用损失以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢学兵负担（原告重庆鼎诺物业服务有限公司已垫付，被告谢学兵履行上述支付义务时迳付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 张鑫 二〇二〇年三月十日 法官助理 王雨 书 记 员 张微