广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终234号 上诉人（原审被告）：王宗明，男，1989年11月21日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车潞洁，广西众厚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：防城港市防城区江山镇白龙村白沙组，住所：广西防城港市防城区江山镇白龙村白沙组。 负责人：苏卫生，男，1982年12月30日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系该组组长。 委托诉讼代理人：颜上峻，广西海港律师事务所律师。 上诉人王宗明因与被上诉人防城港市防城区江山镇白龙村白沙组（以下简称：白沙组）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宗明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白沙组一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、王宗明与白沙组签订《白沙组基围塘出租协议》后，准备交租经营虾塘时，发觉承租的虾塘有几户人继续占有、使用虾塘，且虾塘里有设备设施没有清场。为此，王宗明多次催促白沙组清场虾塘，但白沙组一直未清场交付王宗明使用，严重影响王宗明生产经营。同时白沙组发包的虾塘实际面积与合同约定的面积不符，王宗明多次要求白沙组重新测绘确认承包面积，但白沙组置之不理。另外，在签订本合同前，白沙组承诺帮助王宗明解决虾塘用电问题，至本案诉讼时仍未解决。因此，白沙组不积极履行合同，导致王宗明一直未能经营租赁的虾塘。王宗明在本案开庭前，一直希望白沙组履行合同义务，清场并交付虾塘，这是王宗明签订合同的目的，而不是主张解除合同，直至诉讼中，王宗明发觉签订合同的目的不能实现时才同意解除合同，故一审判决认为王宗明不及时有效协商处理是毫无依据的。二、王宗明与白沙组签订的《白沙组基围塘出租协议》属于无效合同，理由为：1．本案判决后，经了解，合同约定的出租虾塘在2017年时已被政府征用，土地使用权属于政府所有，自征用后，白沙组已丧失所有权和使用权，白沙组无权将本案涉案虾塘出租给王宗明经营使用，根据我国合同法规定，无处分权或超越代理权的合同无效；2．王宗明与白沙组签订本合同后，虽然是白沙组违约在先，但最终双方均无实际履行合同，合同的目的没有实现，根据合同法及有关司法解释的规定，该合同应视为无效合同。因此，双方签订的《白沙组基围塘出租协议》无效，一审判决认定有效定性不当，适用法律错误。三、王宗明在本案中没有过错。王宗明与白沙组在签订合同时，不知出租虾塘已被政府征用，也不知出租虾塘有部分属于其他生产组的，这些均是白沙组故意隐瞒。在签订合同后，王宗明多次催促白沙组清场并达到交付使用状态，但白沙组未能交付及清场，责任在于白沙组。因此，王宗明在本案中没有过错，况且白沙组没有清场及交付虾塘给王宗明使用，何来租金。一审判决王宗明承担70%的民事责任不当。 白沙组辩称，1．王宗明称白沙组没有交付虾塘是没有事实依据的；2．王宗明说该虾塘已被征用不属于白沙组所有，而且没有经过生产组多数人的同意因此合同无效，此说法没有事实和法律依据。 白沙组向一审法院起诉请求：1．判令解除白沙组、王宗明2019年3月4日签订《白沙组基围塘出租协议》的合同；2．判令王宗明补偿租金277,000元（从2019年3月4日起至2019年11月14日止）的经济损失。 一审法院认定事实：白沙组与王宗明于2019年3月4日签订一份《白沙组基围塘出租协议》，约定白沙组将位于白沙组围田、虾塘面积为277亩按每年每亩租金1,000元租给王宗明使用，出租期为3年，交租方式，先付款后使用，每年必须在1月1日前付租金给白沙组等。签订协议后，由于白沙组没有做好清场交付工作，王宗明也没有实际进场经营，且不向白沙组提出终止合同，一拖至今。白沙组于2019年11月14日起诉解除合同，造成合同不履行8个月，租金损失184,666元（277亩×1,000元/亩×1年÷12个月×8个月）。 一审法院认为，白沙组诉请解除白沙组、王宗明2019年3月4日签订《白沙组基围塘出租协议》的合同，王宗明同意解除合同，该院准许。对白沙组诉请王宗明补偿租金277,000元（从2019年3月4日起至2019年11月14日止）的经济损失问题。该院认为，第一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人的基本义务，白沙组应当将具备养殖条件的虾塘交付给王宗明使用，但是白沙组并没有做好清场交付工作，白沙组违约在先；第二、本案中涉案虾塘的土地是否足额277亩，白沙组提交上任承租合同证明，而王宗明辩称自行丈量的277亩虾塘包含他人虾塘，在白沙组未能提供相应的土地使用权证下，是否足额有待实地丈量，白沙组负有将足额土地虾塘交付王宗明使用的义务；第三、上任承租人是否清、退何时清退，本组村民是否还占用使用虾塘问题。白沙组陈述上任承租人已2019年3月搬走，并出具承租人李志卓的《声明》，但是王宗明辩称李志卓并未搬走撤场，两方对此各执一词，因清退撤场问题，王宗明签订合同后理应在合理时间内与白沙组协商将涉案虾塘尽快用于生产经营，但是，王宗明在租赁期间内并没有及时对涉案虾塘的使用情况予以处理，致使合同签订8个多月白沙组起诉才对虾塘的使用提出抗辩，故王宗明对本案的损失也存在过错；第四、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”，本案双方签订的合同已经生效，白沙组在履行合同中，没有主动清场，违约在先，但是，其行为对整个合同的履行并无造成全部阻碍，而王宗明认为白沙组部分没有清场及对承租虾塘部分面积存疑，签订合同后理应在合理时间内与白沙组协商解决，但是，王宗明在租赁期间内并没有及时采取有效的方式与白沙组解决处理，致使合同签订8个多月到白沙组起诉才对虾塘的使用提出抗辩，故王宗明对本案的损失存在主要过错，承担70%的民事责任，白沙组对合同的履行也存在过错，对违反合同造成的损失承担30%的民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决：一、解除白沙组与王宗明于2019年3月4日签订的《白沙组基围塘出租协议》合同；二、王宗明支付给白沙组虾塘租金129,266.20元（184,666元×70%）。案件受理费2,728元，由白沙组负担819元，王宗明负担1,909元。 本院二审期间，双方当事人均没有新证据向法庭提供，一审认定事实除“造成合同不履行8个月，租金损失184,666元（277亩×1,000元/亩×1年÷12个月×8个月）。”外属实，本院予以确认。 另查明，双方对租赁土地的面积、四至范围、租金的交付方式、租赁土地的交付方式均没有进行书面约定，一、二审中双方各执一词，无法协商一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”。在双方所签订的合同当中，对标的数量、价款、履行方式、履行期限均没有达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”，第二十五条规定“承诺生效时合同成立”。合同是双方当事人对权利义务协商一致的结果，本案中，双方对合同的主要条款并没有协商一致，客观上双方也没有实际履行，也就是说双方对合同的主要权利义务没有达成一致意见，因此合同并没有成立。双方当事人之间没有成立租赁法律关系，不享有合同的权利和承担合同的义务，因此白沙组请求解除合同及以王宗明违约为由请求王宗明支付租金无事实及法律根据，应予驳回。一审认定合同成立及王宗明违约错误，应予纠正。 综上所述，王宗明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第十二条、第十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1648号民事判决； 二、驳回被上诉人防城港市防城区江山镇白龙村白沙组的诉讼请求。 一审案件受理费2,728元，二审案件受理费5,456元（上诉人王宗明已预交），均由被上诉人防城港市防城区江山镇白龙村白沙组负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建