广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终71号 上诉人（原审原告）：梁渊，男，1977年6月20日出生，汉族，住钟山县。 被上诉人（原审被告）：莫剑，男，1965年9月11日出生，汉族，住钟山县。 委托诉讼代理人：周维吉，广西宏民律师事务所律师。 原审第三人（被申请执行人）：卢伟聪，男，1979年7月3日出生，汉族，住钟山县。 原审第三人（被申请执行人）：黄光红，女，1983年12月8日出生，瑶族，住钟山县。 上诉人梁渊因与被上诉人莫剑、原审第三人卢伟聪及黄光红申请执行人执行异议之诉一案，不服钟山县人民法院（2019）桂1122民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁渊上诉请求：1、撤销钟山县人民法院（2019）桂1122民初1247号民事判决，并依法改判支持上诉人原审的诉请；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、被上诉人通过抵债方式与原审第三人签订的房屋买卖合同，实质是以物抵债协议，目的是抵消被上诉人对原审第三人的债权而非买卖房屋，该抵债不是原审第三人与被上诉人的真实意思表示。被上诉人以房抵债协议不能优先于其他债权的利益，破坏了债权平等受偿原则，损害了上诉人的合法权利。且用于抵债的债权债务是否合法，原审法院没有审查，原审法院直接认定该交易合法不当。 莫剑辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。莫剑与原审第三人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，而且双方就如何交付房产证以及过户在另案中达成了调解协议，该事实充分说明该房屋处理是原审第三人的意思表示。二、莫剑与原审第三人除了抵消购房款30万元之外还存在其他债权债务纠纷，该债权债务在一审法院中确定了归还期限，说明该债权债务是是合法的，也得到了原审第三人的确认。综上，被上诉人与原审第三人的交易合法有效，请二审法院驳回上诉，维持原判。 卢伟聪、黄光红经本院依法传票传唤未到庭参加质证及询问，也没有提交书面陈述意见。 梁渊向一审法院起诉请求：1.请求人民法院准予对被执行人卢伟聪、黄光红共有的位于钟山县XX号房屋【钟房权证钟山镇字第××号，建筑面积111.5平方米，杂物房建筑面积：8.05平方米】的执行。2.本案一切诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月28日，卢伟聪、黄光红（甲方）与莫剑（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定将卢伟聪、黄光红共有的位于钟山县XX号房屋【钟房权证钟山镇字第××号，建筑面积111.5平方米，杂物房建筑面积：8.05平方米】（以下称涉案房屋）出售给莫剑，房屋价款300000元。双方约定付款方及期限“1、甲方、乙方一致确认在2017年8月26日前甲方向乙方借款本金伍拾贰万贰仟元整（￥522000.00）。2、甲方、乙方一致同意以甲方尚欠乙方借款本金伍拾贰万贰仟元整（￥522000.00）中的叁拾万元（￥300000.00）冲抵购房款，甲方尚借乙方借款本金贰拾贰万贰仟元整（￥222000.00）。该借款由甲方另行出具借条给乙方。乙方将上述债权叁拾万元（￥300000.00）冲抵购房款后，乙方购买该房屋应当给付甲方的购房款视为全部给付完毕。”合同关于房屋交付的约定“甲、乙双方定于2017年8月31日前正式交付该房屋；甲方将该房屋交付给乙方，同时将房屋及拆房的房产证、相关证件、手续、合同和房屋钥匙交付给乙方。……”《房屋买卖合同》还约定了其他内容。2018年4月始，莫剑将上述涉案房屋出租给张光劲使用，但是涉案房屋权属证从2015年7月，一直由梁渊持有保管。另查明，涉案房屋于2018年6月15日经该院作出（2018）桂1122民初598号民事裁定书予以查封，于2019年5月30日经该院作出（2019）桂1122执17号之一执行裁定书予以拍卖，于2019年7月23日，经该院作出（2019）桂1122执异1号执行裁定书，裁定中止执行。原告梁渊对该院作出的（2019）桂1122执异1号执行裁定书不服，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案系申请人申请执行异议之诉案件，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于被告莫剑对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，涉案房屋在被本院查封之前被告莫剑与第三人卢伟聪、黄光红通过以房抵债的方式已经签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦不明显存在权利义务不对等的情形，且在签订该合同后将房屋交付给被告莫剑，被告莫剑通过出租收取租金方式合法占有该房屋。涉案房屋权属证书虽由原告梁渊持有，但是不足以影响被告莫剑实际合法占有该房屋。其次，被告莫剑通过抵债方式向第三人卢伟聪、黄光红支付了相应的房屋价款，其合法权益应受法律保护。原告梁渊认为被告莫剑并没有支付房款，被告莫剑与第三人卢伟聪、黄光红恶意串通损害其合法权益，但是没有提供证据予以证实，该院对原告的上述主张不予采纳。综上所述，被告莫剑对位于钟山县XX号房屋【钟房权证钟山镇字第××号，建筑面积111.5平方米，杂物房建筑面积：8.05平方米】享有足以排除强制执行的民事权益，故原告梁渊要求准许执行该房屋的诉讼请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回原告梁渊的诉讼请求。一审案件受理费50元（原告已预交），由原告梁渊负担。 二审中，上诉人向本院提交的证据：上诉人与卢伟聪于2014年7月28日签订的《房屋买卖合同》，证明涉案房屋在2014年交易的价格是318000元，卢伟聪还要承担交易税费。2017年，卢伟聪与莫剑交易之时以30万元成交，不符合市场行情，是用于抵债而不是房屋买卖。经质证，被上诉人认为该证据，一是无法确认该房屋买卖合同的真实性，因为卢伟聪没有到庭；二是合同只有卢伟聪的签名没有黄光红的签名，无法确定交易的真实性；三是不能证实被上诉人与原审第三人的抵债不合法，更不能证实双方的交易不是第三人的真实意思表示。本院认为该证据证实卢伟聪于2014年与上诉人签订房屋买卖合同而取得涉案房屋。 经审查，一审判决采信的证据及认定的事实正确，本院予以确认。另查明，上诉人于2014年将钟山县XX号房屋出售给卢伟聪签订房屋买卖合同，双方于2014年9月9日办理了登记在黄光红、卢伟聪名下的【钟房权证钟山镇字第××号】《房屋所有权证》，因未结清余款，该证为上诉人梁渊持有。 本院认为，本案焦点是被上诉人莫剑对执行标的享有的权利是否足以排除执行的问题。上诉人梁渊以原审第三人黄光红、卢伟聪为被执行人，申请一审法院执行登记在黄光红、卢伟聪名下的钟山县XX号房屋。莫剑作为提起执行异议的案外人，在一审法院查封涉案房屋之前，其已与卢伟聪、黄光红签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，且已实际占有使用，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽然被上诉人占有使用了涉案房屋，但没有依法办理过户登记，涉案房屋仍登记在黄光红、卢伟聪名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立的条件，还需非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人主张的涉案房屋没有办理过户登记的原因是卢伟聪、黄光红在交易时未持有《房屋所有权证》，该证仍为上诉人持有，本院认为该主张不属于非因被上诉人自身原因未办理过户登记的情形。另，被上诉人对卢伟聪享有的债权属于普通债权，不得通过以物抵债的形式优先于其他债权而受偿，否则将损害案外其他债权人的合法权益。因此，被上诉人莫剑对执行涉案房屋享有的权利不足以排除执行，本院不予支持。 综上所述，上诉人梁渊的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销钟山县人民法院（2019）桂1122民初1247号民事判决； 二、准许执行登记在原审第三人卢伟聪、黄光红名下的【钟房权证钟山镇字第××号】位于钟山县XX号房屋。 一审、二审案件受理费各50元，合计100元，由被上诉人莫剑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年三月三十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 张 荃