西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1614号上诉人（原审原告）：李巧玲，女，1944年10月24日出生，汉族，西安市新城区饮食公司勤俭食堂退休员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：安勤，陕西智冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘命荫，男，1940年10月28日出生，汉族，西安市第43中学退休教师，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘志杰，男，1972年7月19日出生，汉族，白金制药（西安）有限公司职工，住西安市。原审第三人：侯铁军，男，1973年4月24日出生，汉族，西安市疾病预防控制中心主任医师，住西安市。委托诉讼代理人：肖福录，陕西睿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光旭，陕西睿和律师事务所实习律师。上诉人李巧玲因与被上诉人刘命荫、侯铁军确认合同效力纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5751号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李巧玲上诉请求：1、撤销（2019）陕0102民初5751号民事判决；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，逻辑混乱。1、上诉人李巧玲的身份认定错误；2、上诉人与被上诉人借住在家中与事实不符；3、一审记载刘命荫的辩称逻辑混乱；4、第三人侯铁军述称部分内容混乱;5、一审认定第三人在合同报备方面不存在过错的认定颠倒事实，与正常人逻辑不符。二、一审适用法律不当。1、本案焦点是被上诉人私自将夫妻共同财产出售给第三人，侵犯了上诉人的共有权。一审主观推定上诉人知道出售房屋的事实与事实不符，与法律也不符;2、侯铁军与被上诉人处分的房产是夫妻共同财产，而在未征得夫妻一方共有人的同意并取得授权的前提下，侯铁军与刘命荫签订房屋买卖合同并占有该房屋显属恶意，并非善意取得；3、一审审理查明称刘命荫在签合同时称妻子不舒服、没有来，与事实不符。4、一审判决刻意回避了被上诉人与第三人购房协议书中的交易价格明显低于市场价格的事实。5、一审法院要求上诉人证明自己不知道被上诉人和第三人签订合同的事实，完全与常规生活相悖，6、上诉人认为本案应严格按照《婚姻法司法解释》第十一条第一款进行判决。刘命荫表示认可李巧玲的上诉。侯铁军辩称，一、上诉人一审诉请确认购房协议无效，上诉人在上诉中对此却只字不提。李巧玲如果认为刘命荫侵权侵犯了她的权利，其可以请求法院判决赔偿损害或起诉离婚，但是不能请求法院判决刘命荫和侯铁军签订的购房协议无效。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、不存在刘命荫私自处分问题，若果真的存在侵权行为，那么侵权人也是刘命荫。2、是否善意取得，不属于法院处理的范畴。3、李巧玲没有现场签约的责任。签合同前唐金华承诺签合同时带父母来，后刘命荫及其子、儿媳均到场，三人均知晓卖房事宜，李巧玲怎会不知道。4、一审适用法律正确。三、购房协议书已经履行完毕，李巧玲、刘命荫不能恣意撕毁合同。双方当时已经按照合同约定履行完了各自的义务，且答辩人已经将房屋出租给了他人，此房屋不属于校产，不存在不能出售的问题。请求二审驳回上诉维持原判。李巧玲向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认刘命荫与第三人签订的购房协议书无效，并由第三人返还房屋。2、诉讼费由被告和第三人承担。一审法院经审理查明，李巧玲与刘命荫系夫妻关系，于1971年７月３１日登记结婚。1994年10月3日刘命荫作为西安市第四十三中的老师，夫妻先后集资38540.12元购买了新城区教育局联志村小学内教工楼住宅一套，建筑面积69.23平方米。集资建房合同中约定，乙方（刘命荫）购房后拥有部分产权，受益权，可以继承但不能赠与和出售、转租、变卖，使用五年后可以出售，在同等价格下，甲方（新城区教育局）有优先购买权。1996年７月３日，刘命荫又与新城区教育局签订了集资建房合同的补充协议，约定将该住宅的个人产权比例提高到80%。在1999年新城区教育局教工住宅楼售房详表上，已显示刘命荫所购房屋产权占比为100%。2018年10月27日，刘命荫及侯铁军、证明人杨朝、刘命荫的儿子刘志杰亦到场，刘命荫与侯铁军签订购房协议书一份：兹有联志村小学内教工楼住宅，面积为69.23平方米，简装，100%产权。一、甲（刘命荫）乙（侯铁军）双方议定上述房屋成交价为人民币27万元整，本房款一次性付清。二、由于现实原因，本小区房产暂时无《房屋所有权证》，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知三十日内帮助乙方办理，不得借口拖延时间。如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。办证所产生的一切税费全部由乙方承担，过户所产生的一切税费全部由乙方承担。产权证办好后甲方应于壹日内交由乙方保管，根据实际情况可约定五年后办理产权证过户手续，甲方有义务帮助乙方办理过户手续，不得借口拖延。三、甲方须提供该房购房协议或合同原件、购房发票等相关票据原件、以及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份。（后有手写体：甲方结婚证丢失）四、由甲乙双方协商同意于2018年10月27日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值、贬值，拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。五、甲方必须保证转让房屋权属清楚，家庭权益人知悉且无任何家庭纠纷，转让前无其他拖欠费用，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，概同甲方清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。六、违约责任：因本房暂无房产证，双方约定甲方收到购房款，乙方拿到该房购房协议或合同原件、购房发票等相关票据原件和本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。若乙方进住后，甲方反悔，甲方除返还乙方所付全部购房款外，另付购房款叁倍的违约金；若乙方反悔，除原购房款外，另付购房讲求叁倍的违约金。……合同下方有甲方刘命荫、乙方侯铁军、证明人杨朝的签字。合同上手写的“甲方结婚证丢失”系第三人代笔，甲方刘命荫在其上按了手印确认。合同签订当日，侯铁军通过银行转账方式支付了全部房款27万元，刘命荫向其出具收款收据及全部购房手续，并向侯铁军交付了房屋钥匙。合同签订第二天，侯铁军通过合同证明人杨朝请求刘命荫关于该房屋转让情况向新城区教育局报备，刘命荫短信回复：朝：《合同》思路已明白，不会违犯“管理规定”，无需报局，惹麻烦。庭审中，侯铁军还提交其妻子杨勃与刘命荫的儿媳（也是涉诉房屋出售前的房屋实际管理人）唐金华的微信聊天记录一份，证明在正式签订合同前，唐金华已说好带上父母（即李巧玲、刘命荫）去“见面签”，但签合同时，刘命荫说妻子身体不舒服，没有来。侯铁军以此证明李巧玲是知道买卖房屋一事的，如果有欺诈，也是他们自己家人之间的事，与侯铁军无关。一审法院认为，刘命荫与侯铁军于2018年10月27日所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，房屋共有人李巧玲虽未在合同上签字，但在签订合同前其家人与侯铁军妻子的聊天记录及买卖合同约定的条款上看，侯铁军不存在与刘命荫串通欺诈李巧玲的事实，故李巧玲主张刘命荫与侯铁军欺诈损害房屋共有人李巧玲的利益没有事实依据，不予认定。李巧玲称其对房屋买卖不知情，亦没有证据证明；且即使存在不知情的情况，亦不属侯铁军的过错，其产生的法律结果亦不应由侯铁军承担；而有效证据显示，在合同签订前刘命荫家人说过要带父母一起来签合同，且合同本身要约定“甲方必须保证转让房屋权属清楚，家庭权益人知悉且无任何家庭纠纷”，故在签订合同时，侯铁军有理由相信出售房屋是夫妻共同意思表示。李巧玲主张房屋属于校产，且未取得产权证，依法不能交易；从李巧玲与侯铁军提供的证据看，至1999年10月购房人已拥有100%的产权，其依法有权处分自己所拥有的财产权利，且在合同签订后第二日，在第三人要求报备给新城区教育局时，刘命荫表示不需要，怕惹麻烦，故侯铁军在合同报备方面亦不存在过错。综上，对李巧玲因上述原因主张刘命荫、侯铁军于2018年10月27日签订的购房协议书无效并返还房产的请求予以驳回。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定，判决如下：驳回原告李巧玲要求确认被告刘命荫与第三人侯志军所签购房协议无效并请求返还房产的诉讼请求。诉讼费5350元，由原告李巧玲自行负担。二审中，当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，刘命荫与侯铁军于2018年10月27日所签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且内容没有违反国家强制性法律法规的内容，应为合法有效合同。李巧玲认为其是涉案房屋的共有人，刘命荫与侯铁军签订的合同侵犯其权利，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，李巧玲并没有证据证明刘命荫与侯铁军签订涉案房屋买卖协议是恶意串通，故李巧玲主张涉案房屋买卖协议无效，没有事实依据和法律依据。即使涉案房屋的出售没有征得李巧玲的同意，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，根据该条的规定，李巧玲主张涉案房屋买卖协议无效不能成立，一审未支持李巧玲的主张依法有据。李巧玲上诉仍主张涉案协议无效，但仍未提供合同无效情形的相关证据，故其上诉不能成立，据此一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元（李巧玲已预交），由李巧玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年三月××日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜