山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初1649号 原告：高仲月，女，1968年7月6日出生，汉族，住桓台县。 原告：刘海，男，1966年7月12日出生，汉族，住桓台县。与原告高仲月系夫妻关系。 两原告共同委托诉讼代理人：伊海妹，桓台海川法律服务所法律工作者。 被告：刘金钊，女，1986年6月4日出生，汉族，桓台县人，现住址不详。 被告：巩向磊，男，1984年11月21日出生，汉族，住桓台县。 被告：张红，女，1982年5月15日出生，汉族，住桓台县。 原告高仲月、原告刘海与被告刘金钊、被告巩向磊、被告张红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高仲月、刘海的共同委托诉讼代理人伊海妹、被告巩向磊到庭参加诉讼。被告刘金钊、被告张红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高仲月、刘海向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求依法判令被告返还原告各项费用共计150000元及至实际支付之日的违约金；3.被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告申请变更诉讼请求第二项为请求依法判令被告返还原告各项费用共计130000元及至实际支付之日的违约金。事实和理由：原、被告于2013年9月10日签订房屋买卖合同。原告于当日交纳各项费用共计120000元，并由被告出具了收条。此后，被告拒不配合原告办理房屋登记过户手续且该房屋被他人申请法院依法查封，原告的权利无法得到实现。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘金钊未作答辩。 被告巩向磊辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意返还原告130000元费用及违约金，亦不同意承担本案的诉讼费用。 被告张红未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，被告刘金钊作为甲方、原告刘海作为乙方、桓台县城区玉玺房产信息部系中介公司作为丙方签订房屋买卖合同。合同约定甲方将位于桓台县户的房屋以290000元价格出售给乙方，房屋的契证号为07-F0002904。甲方保证房产权属清楚，符合国家及淄博市房屋上市的有关规定及政策法规，在征得共有人同意后，将该房屋上市交易。由于违反国家及淄博市相关政策法规而引起的法律及所有经济纠纷由甲方来承担，并承担诉讼责任。因此给乙方和丙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。经丙方提供中介服务，乙方对甲方所售房屋实地了解后自愿购买。房屋住宅面积为80.49平方米，包含储藏室、双气、热水器、机顶盒、冰箱、微波炉、烤箱、电脑、橱柜、床、窗帘、空调、洗衣机、茶几等。乙方在签订合同时支付定金10000元，同时甲方把房产证、土地证、契证、发票等手续交给丙方。乙方在2013年9月14日前支付首付款70000元，同时丙方协助甲、乙双方办理房屋过户登记及按揭贷款手续，办理上述手续产生的费用由乙方承担，甲、乙双方不得无故拖延签字或拒绝提供资料。2013年10月8日前支付另外的首付款20000元。剩余房款190000元通过银行按揭贷款支付，乙方将办理银行按揭部分的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款日。甲方应在获得全部房款后当日将房屋交付乙方使用。 合同还约定，合同生效后，乙方中途毁约，无权向甲方索要定金；甲方中途毁约，应在毁约三日内，双倍返还定金给乙方。乙方向甲方支付部分房款后，乙方如毁约，甲方不予退还定金，并有权扣除乙方所付房款额的20%作为违约金；甲方如毁约，双倍返还定金给乙方，同时赔偿乙方所付房款额20%的违约金。因甲、乙任何一方原因造成本合同解除或无法履行，中介费不退，由毁约方承担，若乙方毁约，定金不退，所付定金由甲方和中介各得50%；若甲方毁约，需双倍返还定金，所赔偿违约金部分由乙方和中介各得50%。本合同在甲、乙双方签字按手印、丙方盖章后生效，合同履行完毕后自动终止。原告刘海在乙方处签字捺印，被告刘金钊在甲方处签字捺印，桓台县城区玉玺房产信息部在丙方处盖章。 合同签订后，原告高仲月于签订合同当日2013年9月10日支付刘金钊购房定金10000元，被告刘金钊出具收到条记载“今收到高仲月购房定金壹万元整（￥10000.00）刘金钊2013年9月10日。”2013年9月12日原告刘海支付刘金钊购房首付款70000元，被告刘金钊出具收到条记载“今收到刘海购房首付款柒万元整（￥70000.00）刘金钊2013年9月12日。”2013年9月25日原告刘海支付被告刘金钊购房首付款20000元，被告刘金钊出具收到条记载“今收到刘海购房首付款贰万（￥20000.00）刘金钊2013年9月25日。” 2013年9月25日，中介方桓台县城区玉玺房产信息部收取原告过户费20000元。本案成诉后，桓台县城区玉玺房产信息部将20000元过户费返还给了原告。 2013年10月份，被告刘金钊通过中介桓台县城区玉玺房产信息部将房屋钥匙交付给了原告，原告居住至今。 另，案外人成翠菊与被告刘金钊民间借贷纠纷一案，法院于2013年9月13日依据（2013）桓民初字第1467-1号民事裁定书，对涉案房屋即桓台县户进行了司法查封，现该案已经进入执行程序。庭审中，原告陈述2019年5月份，法院通知原告即将对案涉房屋启动评估拍卖程序，要求腾退涉案房屋，原告才知晓该房屋已被法院查封，并且刘金钊至今也未用收到的首付款归还银行贷款以解除房屋抵押，导致无法继续履行合同并登记过户，故诉求解除合同。 被告刘金钊、巩向磊于2007年12月29日登记结婚，涉案房屋系其二人在2009年11月购买并共同所有。2014年2月13日被告刘金钊、巩向磊在桓台县民政局协议离婚，约定涉案房屋归被告刘金钊所有，剩余贷款由被告刘金钊负责偿还，婚姻关系存续期间无其他共同债权债务。 庭审中，原告陈述在签订合同及交付房款时只见过被告刘金钊，定金和首付款全部交付给刘金钊。原告住进案涉房屋后没有找过刘金钊和巩向磊，都是通过电话找桓台县城区玉玺房产信息部的经办人即被告张红沟通过户事宜。原告所诉130000元包括首付款90000元、双倍返还定金20000元及违约金20000元（以支付的房款100000元为基数按20%的标准计算）。原告主张案涉房屋买卖合同发生在被告刘金钊、巩向磊夫妻关系存续期间，原告有理由相信被告巩向磊知情，故要求被告刘金钊、巩向磊共同承担责任。被告张红只是经办人，不要求其承担责任。 被告巩向磊质证称2012年我与刘金钊分居，我在桓台县居住。自2013年开始，我几乎联系不到刘金钊了。2013年，刘金钊的母亲巩向芬突然向我借钱，巩向芬说刘金钊涉嫌信用卡诈骗被周村区青年路派出所逮捕，被判缓刑。我从中国执行信息网上查询到刘金钊因诈骗罪被处罚金15000元，追缴犯罪所得5200元，由周村区人民法院执行，案号为（2017）鲁0306执980号。2014年7月之前，我在桓台县农村信用社工作，原告从来没有联系过我，也没有给我打过电话或发过信息。我对刘金钊卖房子不知情，房屋买卖合同共有人处没有我的签字，原告只与刘金钊一人签合同，具有重大过错，我也未收到原告的任何款项，且刘金钊以买房为由收取原告100000元的款项，已明显超出家庭日常生活需要，款项更没有用于婚姻存续期间的共同生活。如果刘金钊收取了原告的100000元首付款，应由刘金钊返还，至于原告主张的双倍返还定金和支付违约金不成立。两原告自2013年在涉案房屋居住至今，如果按每年房租10000元计算，到现在6年时间，房租也已经60000元。 上述事实，有原告提交房屋买卖合同一份、收到条三份、收据一份、水费查询一宗、居住证明一份，被告提交离婚协议一份、中国执行信息公开网公开的刘金钊的被执行信息二宗及双方庭审陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋作为家庭生活中的重大财产，刘金钊的擅自处分行为已经超出夫妻家事代理权的范围。同时，刘海作为买受人，在签订房屋买卖合同的过程中，应当审查出售人的身份证、户口本、房屋所有权证、配偶同意出售的有关文件资料等，涉案房屋产权证明中明确记载共有人巩向磊，而买受人刘海既未要求共有人在合同中署名，又未要求刘金钊提供巩向磊同意出售的材料，故原告刘海亦未尽到合理的审查义务。综上，案涉房屋买卖合同签订时为效力待定合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告刘金钊与被告巩向磊离婚时约定涉案房屋归刘金钊所有，剩余贷款由刘金钊负责偿还，此时刘金钊取得了涉案房屋的处分权，因此案涉房屋买卖合同变为有效合同，合同的相对人为签约双方即原告刘海与被告刘金钊，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告刘海按照合同约定支付了10000元定金及90000元首付款，履行了合同义务。被告刘金钊未及时归还银行贷款解除房屋抵押，加之其个人因民间借贷纠纷造成涉案房屋被司法查封，从而导致涉案房屋迟迟无法完成登记过户，其行为已构成违约，并且其违约行为致使原告刘海不能实现购买涉案房屋的合同目的。故，原告刘海诉求解除案涉房屋买卖合同，本院予以支持。原告高仲月不是合同相对人，无权起诉解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告高仲月与刘海系夫妻关系，高仲月未在买卖合同中签字，虽然不是合同相对人，但其作为原告与刘海共同主张权利的行为应视为购买涉案房屋系其夫妻二人共同的意思表示，购房款系其夫妻二人共同出资。因此本案合同解除后，被告刘金钊应返还原告高仲月、刘海购房首付款90000元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。据此定金条款与违约金条款不能同时适用。本案中，合同约定甲方如违约，双倍返还定金给乙方，同时赔偿乙方所付房款额20%的违约金，所赔偿违约金部分由乙方和中介各得50%。由此，原告适用定金法则和违约金法则从被告刘金钊处获得的赔偿金额相等，均为10000元。故，本院酌定被告刘金钊双倍返还原告定金20000元。原告主张的违约金20000元，本院不予支持。 本案房屋买卖合同相对人系刘海与刘金钊，被告巩向磊作为房屋产权登记共有人未在合同上签字认可，原告无证据证明被告巩向磊同意出售涉案房屋或对涉案房屋出售事宜进行追认，并且原告也无证据证明本案债务用于夫妻共同生活或共同生产经营，因此本案债务的承担不能突破合同的相对性，本案因合同解除产生的民事责任应由被告刘金钊承担，对原告主张被告巩向磊共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告不主张被告张红承担责任，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告刘海与被告刘金钊于2013年9月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告刘金钊返还原告高仲月、刘海购房首付款90000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告刘金钊双倍返还原告高仲月、刘海定金20000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告高仲月、刘海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告高仲月、刘海负担880元，被告刘金钊负担2420元；诉讼保全费1270元，由原告高仲月、刘海负担339元，被告刘金钊负担931元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  祁晓慧 审 判 员  刘文强 人民陪审员  胡 萍 二〇二〇年三月十九日 法官助理马晖晖 书记员张凯丽