上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23536号原告：上海市徐汇区华龙新苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：王玉明，副主任。委托诉讼代理人：谢建华，女，现住上海市徐汇区。被告：王正杰，男，1953年7月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市徐汇区。被告：高祥友，男，1961年8月9日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市徐汇区。原告上海市徐汇区华龙新苑业主委员会(以下简称华龙新苑业委会)与被告王正杰租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告追加高祥友为共同被告。原告华龙新苑业委会的负责人、委托诉讼代理人，被告王正杰、高祥友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙新苑业委会向本院提出诉讼请求：1、要求两被告返还上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号车棚门口的一间房屋(以下简称系争房屋)；2、要求两被告支付2019年1月至实际返还上述房屋之日止的使用费，按每月700元。事实和理由：2016年4月，时任华龙新苑业委会主任谈聚龙将系争房屋出租给小区业主王正杰，租期为2年，但王正杰自己不使用，将房屋转租给商贩高祥友居住。2017年，谈聚龙去世。现租赁合同已到期终止，2019年1月起，两被告也不再付房租。华龙新苑小区居民呼声很高，要求收回车棚房屋。小区业委会即将改选，希望把清空的房屋交给下一届业委会。王正杰辩称，业委会不是法人组织、是民间自治组织，没有诉讼主体资格。谈聚龙并非私自将房屋出租，是经过业委会讨论的，谈聚龙将系争房屋出租给高祥友，因高祥友当时在外地，就委托王正杰来签合同，王正杰与高祥友系朋友。房租是高祥友直接交给业委会副主任的。高祥友承租后，进行装潢、打扫，业委会都是在场并知道的。合同期满后，副主任找高祥友直接收取房租，跟他协商搬离事宜。王正杰从来没有收取过高祥友的钱，没有使用过系争房屋，也没有付过房租。不同意原告的诉请。高祥友辩称，租赁合同是高祥友授权王正杰签的，连累了他，高祥友愿意承担所有责任。签合同的时候业委会正、副主任都在，都知情。车棚一共住三家人，都是高祥友一个人装修的，铺地板、刷涂料、砌了卫生间，装修费花了几万元。2018年之前高祥友正常付租金，2019年开始，王主任不愿意收租金，说业委会要改选，希望收回系争房屋。高祥友不理解，如果继续租赁，同意支付租金。如果要求搬离，必须赔偿装修费。本院认定事实如下：王正杰系上海市云锦路XXX弄XXX号XXX室业主。华龙新苑业委会办公地位于云锦路XXX弄XXX号丙XXX室。华龙新苑小区内(云锦路50弄)有南北两个自行车车库，北面车库(云锦路XXX弄XXX号楼对面)为1号车库，南面车库(云锦路XXX弄XXX号楼对面)为2号车库。本案证人郭某某、周某某陈述，王正杰与高祥友系朋友关系，高祥友是安徽人，在小区附近做生意，想租借华龙新苑小区的房子，得到华龙新苑业委会主任谈聚龙的同意。因高祥友不在上海，就口头委托王正杰代为签订租赁合同。2016年4月12日，华龙新苑业委会(甲方)与王正杰(乙方)签订书面租房协议，甲方将位于上海市云锦路XXX弄XXX号车棚门卫室约15平方米房屋(即系争房屋)出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年6月1日至2018年5月31日计两年。月租金为七百元，按季度结算，每季度1日，乙方向甲方支付全季租金。乙方同意预交七百元作为保证金，合同终止时，房租及各项乙方应缴费用交清，甲方将保证金如数退还乙方。第五条，房屋承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得以群租形式使用该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。甲方由当时的业委会主任谈聚龙签名并盖章，乙方王正杰签名。郭某某在甲方签订日期下方写了“协议到期，已方有有限选择权”几个字。租房协议签订后，系争房屋由高祥友简单装修后居住使用，高祥友向华龙新苑业主委员会支付租金至2018年底。2019年1月，高祥友欲支付租金，但华龙新苑业委会的副主任王玉明未予收取，并与高祥友协商要求搬离系争房屋，双方协商未果。另查，上海市徐汇区华龙新苑业主大会议事规则第五条，业主大会议事内容第(四)项规定，“决定业主大会诉讼事宜”。以上事实，除庭审笔录外，另有租房协议、收据、照片、小区平面图、情况说明、证人证言等证实，经庭审质证无异，本院予以认定。审理中，华龙新苑业委会于2019年12月11日张贴“通知”，定于12月12日19：00召开业主大会，请各位业主参加。2019年12月12日，召开华龙新苑业主大会，会议主要内容为：有关1号车棚的出租收还问题征求意见。小区住户共有818户，经过征求意见，超过半数户同意收回系争房屋。本院认为，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行业主大会赋予的职责。现华龙新苑召开业主大会，决定由华龙新苑业委会提起本案诉讼，收回系争房屋，符合法律规定，故王正杰关于原告不具有民事主体资格的意见，本院不予采信。根据本院查明的事实，王正杰系代理高祥友签订租房协议，且签订时甲方代表谈聚龙明知两被告的代理关系。虽然王正杰作为承租人签订书面租房协议，但实际上从租房协议签订之初至今，系争房屋交由高祥友居住使用，由高祥友履行承租人的付款义务。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现租房协议中约定的租赁期限已满，故租房协议中的权利义务不再对王正杰产生拘束力。原告要求王正杰承担返还房屋、付租金等诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租房协议到期后，华龙新苑业委会未与高祥友签订书面协议，故双方之间可视为不定期租赁。基于法律规定不定期租赁，当事人可以行使任意解除权，现华龙新苑小区召开业主大会，大多数业主都支持收回系争房屋，且华龙新苑业委会亦给予高祥友充足时间腾退，故华龙新苑业委会要求高祥友返还系争房屋并支付使用期间使用费的诉讼请求，本院予以支持。高祥友要求赔偿装修损失，无合同与法律依据，本院难以采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、高祥友于本判决生效之日起三十日内将上海市云锦路XXX弄XXX号车棚门口的15平方米房屋返还上海市徐汇区华龙新苑业主委员会；二、高祥友于本判决生效之日起三十日内按每月700元的标准向上海市徐汇区华龙新苑业主委员会支付自2019年1月起至实际返还之日止的房屋使用费；三、驳回上海市徐汇区华龙新苑业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由高祥友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年三月十六日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。