广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终685号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张成峰，男，1986年11月27日出生，汉族，住湖北省浠水县**********（下蔡湾14号）。被上诉人（原审原告）：曾璐，女，1990年3月25日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人张成峰、曾璐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张成峰、曾璐关于逾期交房的诉讼请求；3.改判驳回张成峰、曾璐关于逾期办证的诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房违约金。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给被上诉人。而上诉人已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，被上诉人也于2013年6月30日收楼，双方已履行商品房交付的义务，上诉人不存在违约行为。被上诉人主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据，对于商品房的交付条件应以双方合同约定为准。退一步而言，即使涉案商品房应以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，根据法不溯及既往原则，本案也不应该以上述交付标准规制双方已于2013年已按约定履行完毕的行为。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”根据上述规定，应驳回上诉人的该项请求。二、关于逾期办证违约金。根据《中山市商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但书条款约定：“因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。”根据该约定，被上诉人应在办证期限届满前将办证所需资料提供给上诉人。但被上诉人直至2018年4月6日才向上诉人提交办理权属证书所需资料。因被上诉人迟延提交办证资料，上诉人依照约定无需承担逾期办证违约责任。三、《中山市商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的条款合法、有效，不存在任何无效或可撤销的情形，应依法适用。一审法院支持被上诉人按照银行同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。被上诉人没有证据证明其实际损失高于合同约定的违约金标准，应承担举证不能的不利法律后果。涉案《中山市商品房买卖合同》第十四条约定的：“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，该约定真实有效，在买受人没有证据证明其实际损失高于违约金的情况下，该条款应当作为本案审判依据。张成峰、曾璐辩称：一、关于收楼的问题。业主并不清楚开发商没有取得竣工备案登记证，开发商在收楼的时候也没有向业主披露这一重大事实。因此，开发商在交付房产的时候未达到法定交付条件，不构成有效交付，依法应支付逾期交房违约金。二、提交办证资料的问题。2017年9月30日，涉案商品房才取得竣工验收备案登记证。2018年1月8日后，开发商才取得初始登记的房屋权属证书,俗称“大产权证”，才具备办理业主房屋权属转移登记的“小产权证”的办证条件。根据诚实信用原则，开发商附有在该商品房符合办证条件的时间点即2018年1月8日通知业主办证的附随义务。而开发商提供的证据表明通知时间是2017年8月29日，即开发商通知的时间尚不具备交付以及办证的条件，该通知应属于无效通知。因此，业主并不存在迟延提交办证资料的行为，业主的主张应予以支持。二、违约金数额问题。关于逾期办证的违约金，合同约定的每日万分之0.1的违约金明显过低，不足以弥补业主方因为逾期办证造成的损失。业主方在一审阶段已经请求法院将违约金增加至按年利率的6%进行计算，符合合同法的相关规定，并无不当。张成峰、曾璐于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期交房违约金72037.14元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，按每日万分之一计算）；2.判令建设发展公司支付逾期办证违约金55121.79元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日起至出证日2018年5月7日止，共712天，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2012年8月19日，张成峰、曾璐(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定张成峰、曾璐向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢1202房的预售商品房，购房总价463858元；合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金，因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。2013年6月30日，张成峰、曾璐办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年4月6日，张成峰、曾璐向建设发展公司交齐办理房产证所需资料。2018年5月7日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区******************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼之日为2013年6月30日，张成峰、曾璐收楼日为2013年6月30日，建设发展公司均未达到交楼条件，故建设发展公司自2013年7月1日起存在交楼违约。根据上述约定，2017年9月30日应视为张成峰、曾璐收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，张成峰、曾璐于2019年1月29日起诉，则上述债权中，2016年1月29日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，张成峰、曾璐的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月29日至2017年9月30日，张成峰、曾璐已付房价款为463858元，故建设发展公司应付违约金金额为28295元（463858元×0.0001×610天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致张成峰、曾璐不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，张成峰、曾璐不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金，因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。建设发展公司主张张成峰、曾璐迟延提交办证资料,但未提交证据证明建设发展公司通知张成峰、曾璐应提交办证资料的时间,故一审法院对建设发展公司的该辩解不予采纳。因此，建设发展公司应于2013年7月1日起算720个工作日，即2016年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案不动产权证于2018年5月7日办出，扣减办证部门合理的办证时间，一审法院酌定建设发展公司于2018年4月30日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对张成峰、曾璐造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建设发展公司的违约情况、张成峰、曾璐的损失情况，张成峰、曾璐主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，建设发展公司应向张成峰、曾璐支付逾期办证违约金53832元[计算方式：以463858元为基数，按年利率6%计算，从2016年5月24日起计至2018年4月30日止，共706天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张成峰、曾璐支付逾期交房违约金28295元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张成峰、曾璐支付逾期办证违约金53832元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2843元，减半收取为1422元（该款张成峰、曾璐已预付），由张成峰、曾璐负担496元，由建设发展公司负担926元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张成峰、曾璐）。二审中，张成峰、曾璐未向本院提交新的证据。建设发展公司围绕其上诉请求向本院提交了新证据：关于办理房产证通知书的快递底单复印件，拟证明建设发展公司已于2017年8月29日向买受人邮寄关于办理房产证的通知书，催促买受人于2017年9月30日前递交办理权属证书的相关资料。经庭审质证，张成峰、曾璐认为上述证据不属于新证据，且建设发展公司没有提供证据的原件，故真实性不予确认；即使证据是真实的，建设发展公司主张买受人递交资料的时间为2017年8月29，当时涉案商品房尚未办理大确权（直至2018年1月8日才办理大确权），尚不具备办证的条件，因此即使建设发展公司有通知买受人递交办证资料，该通知亦属无效通知。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.建设发展公司提交的中国邮政快递包裹单为复印件，该快递单显示投递时间为2017年9月11日，收件人为张成峰、曾璐，收件地址为中山市火炬开发区******，邮件内容为《关于办理房产证通知书》。该快递单未显示签收情况。2.建设发展公司在本案中提交的《润和花园11幢业主办理房产证资料收纳进度表》显示买受人张成峰、曾璐提交办证资料的时间为2018年4月6日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有三：一是建设发展公司是否应向张成峰、曾璐支付逾期交房违约金；二是张成峰、曾璐是否存在逾期提交办证资料导致建设发展公司未能及时为涉案房产办理房产证的违约行为；三是一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即建设发展公司是否应向张成峰、曾璐支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条亦作出了相关的规定。由前述法律、行政法规的规定可知，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。根据审理查明的事实可知，张成峰、曾璐于2013年6月30日办理了收楼手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，张成峰、曾璐在建设发展公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2013年6月30日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。张成峰、曾璐在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受建设发展公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故建设发展公司在合同约定的时间内向张成峰、曾璐交付了涉案房产，无需承担逾期交房违约责任。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，即张成峰、曾璐是否存在逾期提交办证资料导致建设发展公司未能及时为涉案房产办理房产证的违约行为的问题。建设发展公司对于其逾期办证的事实并无异议，但其上诉主张买受人张成峰、曾璐经其催促逾期向其提交办证所需申请资料，致使其未能及时为涉案房产办理房产证，故应免除或相应减轻其应承担的逾期办证的责任。为此，建设发展公司在本案中提交了《润和花园11幢业主办理房产证资料收纳进度表》及邮政快递单复印件佐证其上述主张。但建设发展公司提交的上述《润和花园11幢业主办理房产证资料收纳进度表》仅显示买受人张成峰、曾璐提交办证资料的时间为2018年4月6日，该证据并未显示建设发展公司催促买受人提交办证资料的情况。虽然建设发展公司在二审中提交了邮政快递单拟证明其已通知张成峰、曾璐向其递交办证资料，但该快递单为复印件，张成峰、曾璐亦不确认该证据的真实性，建设发展公司应承担举证不能的不利法律后果。退一步而言，即使该快递单是真实的，该快递单亦未显示邮件投递、签收的情况及快递单载明的《关于办理房产证通知书》的具体内容（包括要求递交资料的期限）。所以在本案中，建设发展公司所提交的上述证据显然不足以证明其主张的上述事实，故一审法院对于建设发展公司的该抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，即一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人张成峰、曾璐不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补张成峰、曾璐作为守约方的经济损失。在作为守约方的张成峰、曾璐要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，建设发展公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3546号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3546号民事判决第一项；三、驳回被上诉人张成峰、曾璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2843元，减半收取为1422元（张成峰、曾璐已预付），由张成峰、曾璐负担825元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担597元；二审案件受理费1853元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担778元，由张成峰、曾璐负担1075元。经核算，张成峰、曾璐尚须向中山火炬开发区建设发展有限公司支付诉讼费478元（该款张成峰、曾璐在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山火炬开发区建设发展有限公司）本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年三月二十四日书记员  韦健淳