广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28140号原告:广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。委托诉讼代理人：黄卫宁，该所职员。被告：区十根，男，1949年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：欧合存，被告的兄弟。委托诉讼代理人：区九根，被告的兄弟。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告区十根返还原物纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、黄卫宁，被告及其委托诉讼代理人欧合存、区九根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区南村路南田古道4号全间房屋是其辖内管理的直管公房，经租产，砖木结构，1958年接管，接管面积48.16平方米。该房屋现分割为4号东部位和西部位房屋2间，东部位房屋使用面积25.16平方米，西部位房屋使用面积23平方米。2019年7月底，4号西部位承租人联系原告办理退租手续，原告工作人员到现场办理时，被告阻挠原告工作人员对该房屋进行上锁和贴封条，自行从家里拿了一把防盗锁锁住该房屋铁门，并恐吓原告工作人员不允许再次进入该房屋。2019年8月1日，原告单位领导带领房管员和施工人员连同街道工作人员再次来到南田古道4号检修房屋情况，在进入房屋检修时，被告及其家人再次进入该房屋阻挠，把现场的工作人员赶出房屋，并恶言相向，在单位领导与其家人讲明情况时，被告一家人突然从其家里拿出一把菜刀和一把锤子直接攻击原告工作人员，原告工作人员果断报警，直至警察来到现场前，被告及其家人仍然不允许原告工作人员进入该房屋。警察到现场经过了解后，提出让街道工作人员约定时间和地点对此事进行司法调解。后经过调解，被告仍然不愿意交回侵占的房屋。原告认为南田古道4号西部位房屋是原告管业的房屋，原告与被告没有签订任何租约，被告的行为已属于侵权，违反了《中华人民共和国物权法》第五十四条、第五十六条的规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条及建设部第34号令《城市共有房屋管理规定》第四十三条第三点之规定，起诉请求判令：1、被告在判决生效之日起5日内腾空并交付广州市海珠区南田古道4号西边部位房屋；2、被告按525.25元/月的标准支付从2019年8月起至交付房屋之日止的房屋占用费给原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、被告是涉案物业的合法权利人，拥有合法房产证，该房产证是由广州市人民政府房地产管理局在1953年8月颁发的，受到宪法和物权法的保护。至于原告提供的产权所属文件，被告从未看过，也从未获知这样的房产证明。根据物权法规定，物权的设立、变更、转让和消灭必须要依照法律规定办理登记，未经登记的，不发生物权效力。目前为止被告从未收到法院或仲裁委发出有关物业变更、转让或消灭的法律文书，被告也从来没有到相关部门将该物业进行变更、转让或消灭，由此可见，被告还是物业的合法权利人。二、原告所列举2019年8月1日事件确实报警处理，但事实并非原告所描述，而是被告为了保护自己的物权主动先报警的。三、被告认为原告应发还错改被告母亲周笑英的房屋。被告家庭成分清晰可查，根据档案记载，被告家族历代是农民，成分为中农，当年住地是农村城乡交界地带，即现在的海珠区江南大道中路，以前全是农田。被告的产权登记清晰合法，1952年经过土改前后，房产已成为国家认可的合法房产。广州市人民政府房地产管理局于1954年颁发了以上物业的房地产所有证。被告的房产继承合理合法，房屋来自祖辈勤劳累积遗留下来。经审理查明：2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字29188号）记载，海珠区南村路南田古道4号的产别为直管公房，建筑面积48.16平方米，结构层数1，双隅（双木）结构，建筑时间解放前，所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为转移，移转。据广州市住房和城乡建设委员会发布的《2017年广州市房屋租金参考价》记载，江南中街街道南田路3楼梯楼的参考价为每平方米34元，其他区域楼梯楼的参考价为每平方米25元。据2019年1月31日广州市住房和城乡建设局发布的穗建规字【2019】1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》记载，承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金，从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4.00元。被告曾向房管部门申请发还涉案房屋，广州市海珠区住房和建设局于2019年10月10日作出海建局信访[2019]577号《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》，载明：一、据档案资料记载：（一）南田古道2号，非住宅使用性质，建筑面积75.9648平方米；（二）南田古道3号，住宅使用性质，建筑面积37.193平方米；（三）南田古道4、6号，住宅使用性质，建筑面积91.616平方米；（四）南田古道5号，住宅使用性质，建筑面积37.72平方米；（五）紫来大街47号（新门牌××），住宅使用性质，建筑面积68.1644平方米；（六）区家祠前14、16号，非住宅使用性质，建筑面积98.0941平方米；原产权人均为周笑英；1958年，上述房屋除南田古道6号为业主留房外，其余房屋纳入国家经租。二、根据《广东省人民政府批转省城建局》（粤府[1981]79号）第二条规定：“凡改造起点低于省人民委员会[58]粤商字第1184号、[64]办字779号文件规定的改造起点，即大城市一百五十平方米，中等城市一百平方米，小城镇八十平方米（均按私改时的市镇建制），应按省的规定进行调整。……私人出租的非住宅用房，以及原地主、富农、资本金出租的房屋，仍按省人民委员会[58]粤商字1184号文件规定，不受起改点的限制，一律改造。”鉴于经租房屋合计出租面积已超过起改点150平方米，故暂不符合政策发还。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、广州天马金属厂盖章的家庭情况表，拟证明被告方的成分是中农；2、户籍证明，拟证明亲属关系及被告是周笑英的法定继承人；3、2019年8月1日的报警回执，拟证明被告比原告先报警；4、房地产所有权证及缴税票据，拟证明被告为涉案房屋的产权人。原告质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议；证据4中对3、4号房屋的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，除了3、4号房屋，其他房屋与本案无关，刚才核对原件时，3号产权证背面显示全间经租。诉讼中，原告明确由于涉案房屋是砖木结构，按照《2017年广州市房屋租金参考价》载明的海珠区江南中街其他区域楼梯楼的标准每平方米25元计算，4号房屋建筑面积为48.16平方米，东、西边部位房屋是有间隔的，西部位使用面积为21.01平方米，每月房屋占用费为525.25元（25元/平方米×21.01平方米）。被告表示：涉案房屋属于江南中街，不清楚租金的计算标准，4号西部位21平方米左右，原来有租客承租，租客不再续租后告知被告，被告大概是在被告报警时搬进房屋。本院认为：据查册表记载，海珠区南村路南田古道4号房屋产别为直管公房，所有权人为广州市房地产管理局。被告曾向房管部门申请发还涉案房屋，海珠区住房和建设局已明确回复本案所涉房屋纳入国家经租，暂不符合政策发还。被告以其为涉案房屋产权人，拒不交还房屋的理据不足，本院不予采纳。故原告要求被告腾空并交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。考虑到被告的实际情况，本院酌情给予被告一个月的搬迁期限。被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。原告要求被告从2019年8月起支付房屋占用费的问题。被告没有合理依据占用涉案房屋，应当向原告支付占用费。结合被告的陈述及报警的时间，本院认定被告从2019年8月1日起支付占用费。关于涉案房屋面积，原告主张涉案房屋面积为21.01平方米，被告对此未提出异议，并表示房屋面积为21平方米左右，故本院对原告的该主张予以采纳。关于占用费标准，原告以广州市房屋租金参考价载明的海珠区江南中街其他区域楼梯楼的标准每平方米25元计算，但涉案房屋是公房性质，应当参照公房租金标准计算占用费为宜。故被告应按每月84.04元（4元/平方米×21.01平方米）的标准向原告支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告区十根在本判决生效之日起30日内，腾空广州市海珠区南村路南田古道4号西边部位房屋并交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、被告在本判决生效之日起30日内，按每月84.04元的标准向原告支付从2019年8月1日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满审 判 员  施海文人民陪审员  刘美芳二〇二〇年三月九日书 记 员  于悦姗何国卫