广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3526号原告：卢少鹏，男，1998年8月20日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区******委会云保，公民身份号码441************052。原告：卢志鸿，男，2002年9月25日出生，汉族，广东省高要区河台镇双保村委会云保，公民身份号码441************010。法定代理人：卢亚跻，男，1967年6月12日出生，汉族，住广东省高要区河台镇双保村委会云保，公民身份号码442************01X，系原告卢志鸿父亲。法定代理人：陈妹敬，女，1970年8月8日出生，汉族，住广东省高要市******委会云保，公民身份号码441************045，系卢志鸿母亲。被告：肇庆恒荣通房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区**********第五层501室（住改商），统一社会信用代码91441283MA4X3GTB99。法定代表人:丁历。委托诉讼代理人;卢杰恩，该公司员工。委托诉讼代理人：杨挺，该公司员工。原告卢少鹏、卢志鸿诉被告肇庆恒荣通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日依法适用简易程序小额诉讼立案后于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告卢少鹏以及原告卢志鸿的法定代理人卢亚跻、被告肇庆恒荣通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢少鹏、卢志鸿诉称，2019年10月7日原告卢少鹏、卢志鸿与被告签订一份《肇庆市****商品房认购书》，后于2019年10月7日原告交付了购房定金20000元，准备购买被告开发的肇庆恒大花园A6栋2栋902房，签订认购书时卢志鸿未满十八周岁。签订前已反复咨询销售工作人员，并提交身份资料，对方认为可以办理购房按揭且已请示上级，卢少鹏当即签订商品房认购书，其中卢志鸿不在场，其签名及指纹均为销售人员教唆卢少鹏代签，故认购书不具备真实性及法律有效性。由于卢志鸿为限制民事行为能力人，其法定代理人卢亚跻及陈妹敬事后未予追认，故该商品房认购书应属无效。签订认购书之后，原告仍相信被告，认为可以办理按揭，听从被告销售方人员的安排，于10月9日到广州渤海银行（广州环市路支行）进行资料审核，后银行方明确告知未成年人不能办理购房按揭。按照《中华人民共和国民法》规定，年满18岁的人才具有行为能力，有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款。而且中国人民银行根据国家相关的法律规定，只有年满18岁而不超过65岁的人才能向银行申请贷款。而且被告也在审查原告身份及相关资料后，仍采取欺骗的方式，诱使原告签订商品房认购书，收取原告定金。原告几经周折后方知不能办理购房按揭，以致双方不能在预定期限内签订《商品房购买合同》。事后原告方投诉至12315消费者委员会，经两次安排协商调解，要求退回定被告方均表示不同意。原告方认为：被告方明知原告不能办理购房手续前提下，仍要与原告签订商品房认购书，骗取原告定金，违反了《民法通则》第四条的自愿、公平、诚信原则。应担双方不能签订《商品房买合同》的全部责任。为了维护原告的合法权益，根据法律提诉讼。请求：一、判决解除原、被告所签订的《肇庆恒大花园商品房认购书》，判决被告退还原告20000元定金。二、判决被告承担全部诉讼费用。肇庆恒荣通房地产开发有限公司答辩称，一、原告与答辩人签订的《肇庆市****商品房认购书》（以下简称《认购书》）是一份真实合法有效的合同。1、《认购书》是卢少鹏亲自签订，原告诉状中对此也予以确认。定金20000元是从卢少鹏的帐户中转出，卢少鹏有亲笔签名。卢少鹏是完全行为能力人，行为是真实意思表示，签订《认购书》的行为是有效行为。2、原告诉称卢志鸿的签名及指纹均由卢少鹏代签，现卢志鸿的法定代理人不承认。主张《认购书》无效。事实上，两原告及两原告的父母均来过被告处，也同意两原告购买涉案房屋，在合同签订时卢志鸿已年满17周岁，已具有成年人的辩认意识，其清楚知道购房的后果，且为其父母同意，才有卢志鸿愿意在《认购书》上加名字以及卢少鹏为卢志鸿代签的行为，卢少鹏与卢志鸿作为亲兄弟，结合之前两原告以及父母到场表示同意的情况，该代签行为或被理解为两兄弟经父母同意后的共同购房行为，或被理解为卢少鹏对其弟弟卢志鸿的赠与，答辩人并不存在主观恶意。现卢志鸿的法定代理人不追认卢少鹏的代签行为，则卢少鹏的代签以及自行付款的行为应当视为对卢志鸿的赠予，赠与行为无需法定代理人的同意。二、在本案中，答辩人并无任何违约行为，不存在解除《认购书》的法定或约定情形，双方应当继续履行合同。《商品房认购书》是为双方为正式签订《商品房买卖合同》而签订的一种定金合同。它体现了购房者的购房意向，签订《认购书》后，开发商有义务按照约定的房屋总价为客户保留相应的房号的房产，《认购书》的最终目的是双方能够正式签订《商品商买卖合同》。卢志鸿不能办理银行贷款的责任归咎于答辩人并以此为由解除《认购书》不合理也不合法。原告没有在约定的时间缴纳房款，应视其为违约。其次，原告并非没有办理贷款的可能。卢少鹏完全可以向答辩人申请更名，将认购书中卢志鸿的名字删除，卢少鹏作为完全民事行为能力就可以顺利办理贷款。如卢志鸿的父母作为法定代理人，如果其父母（或其一）愿意作为共同购房人与两原告一起签订《商品记买卖合同》，购完全可以由卢少鹏和卢志鸿父母（或其一）申请贷款。因此，原告不能贷款原因在于其自身，不在答辩人。再次，答辩人也可以接受一次性付款或分期方式答辩人也可以接受。故双方的《认购书》合法有效。法庭应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年10月7日，原告卢少鹏以卢少鹏、卢志鸿两人名义与被告肇庆恒荣通房地产开发有限公司签订《肇庆恒大花园商品房认购书》（以下称：《认购书》）。《认购书》编号为0002555，以肇庆恒荣通房地产开发有限公司为甲方，以卢少鹏、卢志鸿为乙方，认购商品房为肇庆恒大花园楼盘A6栋2栋902房，房屋价款为784103元，在签署认购书时乙方支付20000元作为定金，房款支付方式为按揭付款（商业贷款）。其中首期房款224103元在2019年10月9日支付并签署《商品房买卖合同》，余款56万元由银行提供按揭。签订《认购书》后，原告卢少鹏即在2019年10月7日通过卢少鹏的信用卡向被告支付了20000元定金。因为原告卢志鸿出生时间为2002年9月25日，2019年10月7日未满18周岁，为未成年人。两原告因此未能从银行获得购房的商业贷款。双方未有按约签订《商品房买卖合同》。另查明，原告卢志鸿的父亲为卢亚跻、母亲为陈妹敬。卢亚跻在庭审中已明确表示不追认卢志鸿的购房行为。以上事实，原告卢少鹏、卢志鸿提交如下证据：1、原告及其法定代理人身份证复印件，2、原告及法定代理人的户口，3、关属关系证明，4、企业机读档案登记资料，5、信用卡转帐资料，6、收据，7、肇庆恒大花园商品房认购书。此外还有原告的起诉状，被告的答辩状，本院的庭审笔录等在卷为证，足资认定。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点是：《认购书》的合同效力和合同解除问题。本案中，双方在签订《认购书》后，原告去办理银行贷款时被告知，因原告卢志鸿未满18周年，按法律规定，未成年人不能贷款的事由而引致纠纷。究其原因是：由于原告卢志鸿在签订《认购书》时未满18周岁的未成年人，属限制民事行为能力人。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定，合同作为一种民事法律行为，必须符合合同当事人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上有瑕疵的，是因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。限制民事行为能力人签订的合同具有效力的一个最重要条件就是要经过其法定代理人的追认。即是指法定代理人明确表示同意限制民事行为能力人与他人签订的合同，并以明示的方式作出为合同的相对人所了解，才能产生效力。基于上述的规定，本案原告卢志鸿的法定代理人在庭审中明确表示对原告卢志鸿的购房行为拒绝追认，该合同的签订就失去了真实的意义。所以，该《认购书》主体不适格，属合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还20000元定金，于法有据，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案《认购书》被认定为合同无效后，自合同订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同，所以无须通过合同解除的方式解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆恒荣通房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内退还定金20000元给原告卢少鹏、卢志鸿。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告卢少鹏、卢志鸿负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵伟健二〇二〇年三月十八日法官助理 宋志宏书 记 员 何婉莹