陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13705号上诉人（原审被告、反诉原告）：白晓琴，女，1982年1月5日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：高静，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宁，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李雅兰，女，1987年8月21日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：冯晓敏，陕西朱西江律师事务所律师。原审第三人：陕西居尚地产品牌管理有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区太元路华远君城3幢1单元1层10107室。法定代表人：邢燕，总经理。委托诉讼代理人：徐志强，男，1988年3月18日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司业务总监。上诉人白晓琴因与被上诉人李雅兰、第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初668号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白晓琴上诉请求：一、依法裁定撤销原判决，发回重审或撤销原判决，改判驳回李雅兰的全部诉讼请求。二、依法撤销原判决，改判支持白晓琴的全部反诉请求。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。(一)原判决认定李雅兰没有构成违约、白晓琴构成违约，与事实不符，认定事实错误。1、李雅兰违约的事实：(1)本案中交付首付款是《合同》履行的前提条件，而李雅兰未按照双方《合同》约定支付首付款，其没有履行支付首付款的先履行义务，已经构成根本违约。(2)李雅兰不仅没有支付首付款，而且银行按揭也没有办妥(李雅兰没有提交任何证据证明银行按揭手续已经办妥，中介方亦没有提交相关证据)。原判决在没有任何事实根据的情况下即认定李雅兰办理了贷款手续，第三人两次通知白晓琴到场办理过户手续，白晓琴借故未到，显与事实不符，属认定事实错误。(3)李雅兰违反《合同》房屋交付之约定，擅自入住，亦构成根本性违约。(4)2017年4月李雅兰在得知涉案房屋上诉人不予出售持续恶意占有房屋，导致损失扩大，亦属违约行为。2、2017年4月28日合同已经依法解除且白晓琴没有违约的事实：(1)在李雅兰根本性违约，未支付首付款且未经同意公然违反合同约定的交付时间占有白晓琴房屋拒不腾房后，白晓琴已于2017年4月向第三人、李雅兰提出解除合同，故涉案合同已经于2017年4月28日依法解除。原判决认定白晓琴于2017年4月通知第三人、李雅兰不出售涉案房屋的行为不能视为三方签订《西安市存量房屋买卖合同》已经解除与客观事实相悖，应属认定事实错误。2017年4月28日第三人(中介方)告知李雅兰涉案房屋白晓琴不卖了(即解除合同)，且李雅兰在2017年4月28日已明知涉案房屋白晓琴不卖了的事实，李雅兰在原判决的答辩中及另案的庭审均己确认其已经收到中介方的房屋不出售的通知。根据《合同法》第九十六条之规定，白晓琴于2017年4月28日依法解除合同且已经通知了李雅兰，故本案合同已经于2017年4月28日解除，原判决对于双方已经确认合同解除的事实，没有依法进行确认，而主观臆断合同于2017年7月无法履行，亦属认定事实错误。(二)正是李雅兰不支付首付款(欠11万元)且违约先行入住(违反合同的过户后交付约定)等行为的发生，才导致白晓琴不卖房给李雅兰。故白晓琴虽然没有事先告知李雅兰房屋出售给案外人的情况，但不应构成恶意隐瞒。原判决认定白晓琴恶意隐瞒房屋出售的事实，构成违约明显与实际情况不符。二、原判决以2017年7月作为计算所谓李雅兰房屋溢价损失的时间节点，并参考二手房交易网站同小区、同时期的房价计算“房屋增值损失”，不能成立。1、结合前述事实，三方签订的《合同》已经于2017年4月28日解除，原判决以2017年7月作为计算所谓李雅兰房屋溢价损失的时间节点明显与事实不符。2、李雅兰作为违约方根本无权向守约方白晓琴主张所谓损失。3、合同法规定，损失超过违约金情形应当以损失实际发生为前提，但本案中李雅兰并未在同一小区另行买房，所谓损失并不存在(未实际发生)。且原判决竟然参考的是所谓二手房交易网站数据，错将网上虚高报价作为成交价，并采取酌情估算方式确定所谓“增值损失”，根本无视上诉人将房屋售与案外人，实际成交价仅为65万元(相较于本案合同售价仅增加1万元)的事实。综上，原判决以2017年7月作为计算所谓李雅兰房屋溢价损失的时间节点，并参考二手房交易网站同小区、同时期的房价计算“房屋增值损失”，不能成立。三、错误判定违约方，必然错误适用法律。原判决在认定李雅兰未经上诉人同意入住房屋，且李雅兰对屋内物品在清单上签认，退出房屋未向上诉人交接的情况下，竟然驳回上诉人的相关诉求，明显错误。(一)如前所述，李雅兰未支付首付款、未办妥银行按揭手续凡违约擅自入住房屋，已经构成根本违约，其损失应当自行承担。原判决无视上述事实，判令白晓琴向李雅兰退还定金，赔偿中介费、代办按揭费及房屋上涨差价损失均没有事实依据和法律根据，应当予以撤销或者改判。(二)李雅兰在《合同》解除后依然恶意占有房屋拒不腾房，给白晓琴造成了损失，李雅兰应当向白晓琴支付违约金64000元(即640000×10％=64000)，并赔偿2017年4月至2018年11月期间的房屋占用费50000元。(三)对于白晓琴主张的返还屋内物品，李雅兰已经在原审庭审中确认收到了物品，且有《房屋买卖交接单》为证。但原判决却故意忽略当事人(李雅兰)自认的事实，认定白晓琴未提供证据证明诉请返还的财产被李雅兰占有，对该项诉请不予支持，明显有失公允。(四)本案第三人中介方违反《合同》约定，未履行催缴首付款义务，且未经白晓琴同意在李雅兰仅支付2万元定金、未办妥按揭贷款手续的情况下，擅自将看房钥匙交给李雅兰，其在居间过程中明显违背诚实信用原则，己然构成违约，原判决没有认定第三人的连带赔偿责任，并公然支持其足额收取中介等费，亦属认定事实和适用法律错误。李雅兰辩称，一、原判决认定上诉人构成违约，答辩人没有构成违约，事实认定清楚。上诉人未按照合同约定给答辩人办理房屋过户手续，第三人两次通知上诉人到场办理过户手续但是上诉人均未到场，且在未经答辩人同意的情况下擅自单方解除合同，擅自将涉案房屋出售给第三人，上诉人严重违反合同约定，答辩人无任何违约行为，且答辩人并未收到上诉人的函件通知，上诉人无权擅自单方解除合同。二、上诉人在与答辩人涉案房屋开庭审理过程中，恶意隐瞒房屋再次出售的情况，未将该事实告知法院，被答辩人的行为严重违约，上诉人应当退还定金2万元、赔偿房屋增值损失243900元、中介费15360元、代办按揭损失7650元。因此一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。居尚公司表示，其公司多次通知白晓琴办理手续，但是白晓琴不配合办理资金监管账户，致使首付款和银行批复的钱无法入账，银行贷款确实已经批下来了。关于房子交付，当时给白晓琴打电话，双方都是同意的，只是因为白晓琴的原因没有签字，当时在一审的时候白晓琴从来没有说过房屋再次出售。李雅兰向一审法院提出诉讼请求：1、白晓琴返还其定金2万元；2、白晓琴承担中介费15360元；3、白晓琴赔偿其因违约造成的房屋增值损失（具体待评估后确定）；4、白晓琴赔偿因合同违约给其造成的搬家费500元、误工费每月5000元，暂计算至起诉日9万元整、房屋租赁费3000元每月，暂计算起诉日为5.4万元等各项经济损失，共计179860元；5、本案诉讼费、律师费由白晓琴承担。后李雅兰增加诉讼请求：请求白晓琴赔偿其代办按揭费用8150元，并将诉讼请求3变更为：白晓琴赔偿其房屋增值损失243900元（每平方米按照3000元计算）。白晓琴提起反诉，反诉请求：1、确认双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2017年4月解除；2、李雅兰返还其双人床（1.8×2.0含床垫）一个、床头柜两个、单人（儿童）床（1.2×2.0）一个，儿童床配套书柜及写字桌各一个、衣柜一个、空调挂机（2台格力牌）、燃气热水器（万和10L）一台、烟机灶具（奥克斯一套）、洗衣机（海尔）、沙发三件套、电视（sony牌）一台、电视柜一个、茶几一个、餐桌一个、四把椅子、冰箱（美菱牌）一台（价值5万元）；3、李雅兰支付白晓琴违约金6.4万元及2017年4月至2018年11月期间的房屋占用费5万元；4、居尚公司对第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案反诉费由李雅兰承担。一审法院经审理查明，李雅兰与白晓琴于2017年2月21日在居尚公司的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，约定李雅兰购买白晓琴名下位于西安市未央区房屋，建筑面积81.3平方米，成交价格为64万元，李雅兰采用按揭方式购买。李雅兰于2017年2月21日交订金2万元给白晓琴。李雅兰于过户手续办理前支付白晓琴首付款13万元（含定金），向银行申请二手房商业按揭贷款预计51万元。李雅兰需支付居尚公司居间服务费15360元。李雅兰按照约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，按照第三人要求于第三人通知后5个工作日内办理房屋产权转移登记手续。白晓琴同意于办理完过户手续3个工作日内交付房屋。另约定，如白晓琴违约，需退还李雅兰已付房款，并向李雅兰支付成交价10%作违约金。由于一方违约，另两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担……同日，李雅兰向白晓琴支付了2万元定金，白晓琴向李雅兰出具了《定金收款确认书》，认可收到李雅兰交付的定金2万元，并承诺自收到款项起，不得再将房屋出售于任何第三方，并承诺将此款项于过户之日存入房地局资金监管账户。2017年2月26日，居尚公司向李雅兰出具了收款收据，确认收到李雅兰支付的佣金15360元，代办过户、代办按揭服务费8150元（根据居尚公司所述，其中500元系代办过户费，其余为代办按揭费）。2017年2月25日、2月26日，白晓琴与李雅兰先后在房屋买卖交接单上签字，确认了房屋内家具、家电的情况。此后，李雅兰按约办理了贷款手续，居尚公司两次通知白晓琴到场办理过户手续，白晓琴均借故未到。白晓琴自称其于2017年4月通过居尚公司向李雅兰转达不同意出售房屋，李雅兰称2017年4月底，居尚公司告知其白晓琴不同意出售房屋。2017年4月6日，李雅兰通过居尚公司取得了涉案房屋的钥匙，并搬入涉案房屋居住。居尚公司称其取得了白晓琴的同意才给李雅兰钥匙，让李雅兰入住，但其未提供证据。白晓琴出具了《关于要求李雅兰腾交房屋的函》载明的日期为2017年5月16日，李雅兰称其未收到，白晓琴亦未提供证据证明该函已经送达了李雅兰。李雅兰于2017年5月3日将白晓琴诉至一审法院，请求白晓琴继续履行合同，配合其办理房产过户等相关义务，白晓琴支付其违约金，等等。一审法院于2017年6月15日依法作出的（2017）陕0112民初6580号民事判决书支持了李雅兰的相关诉请。白晓琴不服并上诉至西安市中级人民法院，在上诉状中称涉案房屋已经出售给案外人朱智民。李雅兰称其2017年7月拿到了上诉状。后该案发回重审。2018年1月23日，李雅兰将告白晓琴、案外人朱智民、居间方西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司诉至一审法院，请求确认白晓琴与案外人朱智民签订的房屋买卖合同无效，撤销房产过户交易手续，承担诉讼费等。该案已经生效的（2018）陕0112民初3140号民事判决书查明，2017年4月20日，白晓琴与朱智民签订《房屋买卖合同》，约定白晓琴将涉案房屋以65万元的价格卖予朱智民……2017年6月29日，涉案房屋过户登记至朱智民名下。庭审中，李雅兰申请对涉案房屋2017年6月至8月期间的房屋价值进行评估，因涉案房屋已售予他人，无法进入评估，经征求李雅兰意见，李雅兰不再申请评估，并请求参考同小区同时期的房价，酌情每平方米增值按照3000元计算，增值按照243900元计算。李雅兰放弃主张误工费、搬家费、房屋租赁费，仅主张白晓琴退还定金2万元，赔偿中介费损失15360元、代办过户、代办按揭服务费8150元、房屋增值费243900元及律师费损失。白晓琴自认其反诉请求要求李雅兰返还的财产其中电视机和冰箱系其自行搬走。李雅兰称其于2018年10月中旬搬离涉案房屋，因未见到白晓琴，故未与白晓琴进行交接。李雅兰后又称不同意白晓琴请求确认双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2017年4月解除的诉讼请求，认为《西安市存量房买卖合同》尚未解除。经向白晓琴释明，白晓琴明确如果合议庭认为其与原告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》并未于2017年4月28日解除，本案中其请求解除其与原告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》。一审法院认为，李雅兰与白晓琴经第三人居尚公司居间签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李雅兰于2017年4月6日搬入涉案房屋系通过第三人交接，取得了钥匙，并非擅自非法入住，居尚公司与李雅兰交接，让李雅兰入住涉案房屋是否取得了白晓琴的同意与李雅兰无关。因此李雅兰入住涉案房屋不能认定为李雅兰构成根本违约。白晓琴于2017年4月通知李雅兰不出售涉案房屋的行为不能视为三方签订的《西安市存量房屋买卖合同》已经解除，一审法院认为李雅兰、白晓琴及居尚公司签订了的《西安市存量房屋买卖合同》尚未解除。本案因白晓琴已将涉案房屋另售他人，合同目的已不能实现，白晓琴请求解除，依法应予以准许。李雅兰不存在违约行为，白晓琴拖延办理过户等相关手续并通知李雅兰不出售涉案房屋，将房屋另售给案外人且在李雅兰起诉请求继续履行合同的案件中，李雅兰在庭审中恶意隐瞒实际情况，并未将房屋已经出售的情况告知法院。白晓琴的行为构成违约，李雅兰请求白晓琴退还2万元定金于法有据，其请求予以支持。李雅兰的中介费损失，代办按揭费损失因居间行为而产生，代办按揭行为已经完成，损失已经实际造成，李雅兰请求白晓琴赔偿，依法予以支持。代办过户费500元，因居尚公司代办过户的行为未实际发生，尚有退还的可能，故依法不予支持。关于李雅兰主张房屋上涨差价损失一节，涉案房屋上涨差价损失的时间节点应当为李雅兰知道或应当知道白晓琴将涉案房屋售予他人的时间。结合庭审的情况，一审法院认为李雅兰的房屋上涨差价损失以2017年7月作为参考的时间节点。因未能进行司法评估，参考相关二手房交易网站同小区、同时期的房价，涉案房屋2017年7月的房价酌情确定为11500元每平方米。涉案房屋共计81.3平方米，总值934950元，即增值294950元。李雅兰酌情主张243900元，依法予以准许。李雅兰主张的误工费、租赁费损失、搬家费等损失，因李雅兰放弃主张，本案不予处理。李雅兰的律师费损失，因李雅兰未提供正式的代理费发票，是否已经实际产生，产生的数额暂不确定，故依法不予支持。李雅兰不存在违约行为，故白晓琴反诉请求李雅兰支付违约金6.4万元于法无据，其请求依法不予支持。白晓琴反诉请求返还的房屋内财产（电视机和冰箱除外），因白晓琴未提供证据证明其诉请返还的财产被李雅兰占有，故关于该项诉讼请求依法不予支持。李雅兰入住涉案房屋虽并非其擅自入住，但确未经过白晓琴同意，且不符合合同约定，虽不能认定李雅兰违约，但李雅兰的行为确实给白晓琴造成损失，白晓琴主张李雅兰支付房屋占用费的诉讼请求依法予以支持。李雅兰于2017年4月搬入涉案房屋，2017年6月29日李雅兰已将涉案房屋过户给案外人朱智民，故过户后房屋的占用费白晓琴无权主张。从李雅兰入住涉案房屋至2017年6月29日，房屋占用费酌情支持7000元。白晓琴请求居尚公司承担连带责任于法无据，其请求依法不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李雅兰与白晓琴经陕西居尚地产品牌管理有限公司居间于2017年2月21日签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除。二、白晓琴于本判决生效之日起十五日内退还李雅兰定金2万元。三、白晓琴于本判决生效之日起十五日内赔偿李雅兰中介费损失15360元，代办按揭费损失7650元，房屋上涨差价损失243900元，共计266910元。四、李雅兰于本判决生效之日起十五日内支付白晓琴房屋占用费7000元。五、驳回李雅兰的其余诉讼请求。六、驳回白晓琴的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5548元，原告李雅兰已预交，现全部由被告白晓琴承担，并于履行上述付款义务时一并给付原告李雅兰。反诉受理费全部由被告白晓琴承担。二审中，白晓琴提供一份李雅兰给白晓琴的回复函，证明李雅兰收到了解除函。李雅兰对该证据的真实性认可，但认为其当时已经起诉了，其并没有违约；居尚公司表示这个函其公司不知道真假，但5月18日的时候李雅兰确实已经起诉了。李雅兰提供长安银行卡一张，证明其当时的银行贷款已经批下来了。白晓琴对该证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为不能证明开卡时间和开卡用途，无法证明被上诉人的证明目的；居尚公司对该证据的真实性认可，表示可根据这张卡能查到相应的记录。经审理查明，一审判决认定事实属实。一审中李雅兰要求对涉案房屋上涨差价损失进行评估，白晓琴不同意评估。二审庭审中经法庭询问白晓琴是否申请对涉案房屋进行司法评估，白晓琴当庭表示不申请，但庭后提交书面申请，申请对涉案房屋进行司法评估。另外已经生效的西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3140号民事判决中认定：2017年2月25、26日，被告白晓琴、原告李雅兰先后在《房屋买卖交接单》上签字，确认了房间内家具家电的情况。此后，原告如约办理了贷款手续，中介方两次通知被告白晓琴到场办理房产过户手续，被告白晓琴均借故未到。本院认为，李雅兰与白晓琴签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同。该合同第四条第二款约定：李雅兰于过户手续办理前支付15000元（含定金）作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存于西安市房地局指定的资金监管账户。根据该约定李雅兰的合同义务是将首付款存于西安市房地局指定的资金监管账户，因白晓琴未与李雅兰签订资金监管协议，故李雅兰未支付首付款并不违反合同义务。西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3140号民事判决中认定李雅兰如约办理了贷款手续，该判决也已生效，故白晓琴认为一审认定李雅兰已经办理了贷款手续没有事实依据不能成立。关于李雅兰入住涉案房屋一节，即使李雅兰未征得白晓琴的同意入住，但是双方合同也并没有约定白晓琴就此享有解除权，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。而白晓琴于2017年4月通过电话告知不出售涉案房屋的行为，即不具备解除权亦未按照法律规定的形式行使解除权，故白晓琴认为涉案合同已于2017年4月28日已经依法解除不能成立。而在该合同尚未解除的情形下白晓琴将涉案房屋出卖给他人，构成违约，一审判令解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》、认定白晓琴违约及承担相应违约责任并无不当。关于涉案房屋的增值费一节，一审中李雅兰提出进行评估，白晓琴称涉案房屋已经出卖他人，不同意评估，一审采信白晓琴的辩称理由未予评估，二审庭审中白晓琴亦表示不进行评估，但庭后又书面申请对涉案房屋进行司法评估，本院结合白晓琴在一、二审中庭审中均表示不同意评估，以及涉案房屋已出售给案外人，不具备评估的条件，本院对白晓琴要求评估的申请不予准许。一审参考同小区同时期的房价计算涉案房屋的增值损失，白晓琴虽不予认可，但未提供证据证明一审所采信的数额不当，故本院对一审认定的房屋增值费予以认可。因白晓琴称李雅兰违约的事实不能成立，故其主张李雅兰承担违约金的主张不能成立。关于白晓琴主张李雅兰返还财产一节，李雅兰已经将涉案房屋返还，白晓琴并未提供证据其所要求返还的财产仍由李雅兰占有，故其该主张亦不能得到支持。关于白晓琴要求居尚公司承担连带责任一节，因无法律依据，一审未予支持亦无不当。综上，白晓琴的上诉均不能成立，一审判决正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7209元（白晓琴已预交），由白晓琴承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年三月三日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜