上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5824号原告：上海青岳商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：朱向朋，男。委托诉讼代理人：郑飞，上海市罗顿律师事务所律师。被告：上海鑫超机械制造有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄年根，总经理。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。第三人：上海市青浦区重固镇人民政府，住所地上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号。法定代表人：金彪，镇长。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。原告上海青岳商贸有限公司诉被告上海鑫超机械制造有限公司、第三人上海市青浦区重固镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，本院根据原告的申请裁定对被告的财产进行了保全。本案于2019年5月16日第一次公开开庭进行了审理，原告上海青岳商贸有限公司委托诉讼代理人郑飞、被告上海鑫超机械制造有限公司法定代表人黄年根及委托诉讼代理人蒋海芳、第三人上海市青浦区重固镇人民政府委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。2020年3月4日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告上海青岳商贸有限公司委托诉讼代理人郑飞、朱向朋、被告上海鑫超机械制造有限公司法定代表人黄年根及委托诉讼代理人蒋海芳、第三人上海市青浦区重固镇人民政府委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青岳商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告停产停业损失人民币(以下币种均同)2,994,250元；2、判令被告支付原告职工遣散费2,994,250元；3、判令被告支付原告一次性速迁奖励费11,350,000元。事实和理由：2014年11月8日,被告将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号的房屋整体出租给案外人邵某某，并签订房屋租赁合同，约定租赁期限15年,自2015年6月1日至2030年5月30日止。2017年6月12日，原被告和邵某某就上述房屋租赁达成《户名变更协议》，三方一致同意由原告代替案外人邵某某继续履行2014年11月8日签订的租赁合同。2018年9月18日,被告同重固镇房屋土地征收补偿办公室签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，但被告直至2018年9月30日才通知原告在2018年11月30日前腾退。2018年11月20日，原被告为了配合政府动迁，就上述补偿协议中的补偿部分归属进行磋商，对附属物、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用进行了权益确认；但对停产停业损失2,994,250元、职工遣散费2,994,250元和一次性速迁奖励费11,350,000元的归属存在争议，双方约定对争议部分另行协商，如协商不成通过司法途径处理。原被告就上述意见签订了《确认书》。2018年12月14日,原告将租赁房屋腾退后同被告将房屋交于征收单位。原告后续同被告协商停产停业、一次性速迁奖励费和职工遣散费的归属,但双方无法达成一致。原告认为被告将房屋整体租赁给原告并收取租金,未进行生产经营活动,停产停业和员工遣散的补偿应由原告享有。原告自收到被告通知后,积极处理房屋的腾退工作,而被告对房屋的腾退工作未起到也无法起到任何作用,速迁奖励费的获得是由于原告积极配合腾退工作获得的,按照对动迁工作推进的贡献,应由原告享有或按比例分配速迁奖励费,而非由被告独享速迁奖励费。综上,原告为了维护自身的合法权益诉至法院作如上诉请。被告上海鑫超机械制造有限公司辩称：不同意原告诉请。具体理由如下：原告诉请是基于被告和重固镇房屋土地征收办公室签署房屋补偿协议中约定的部分补偿款，房屋补偿协议的相对方是被告，所以对应的补偿款应该归被告，不同意支付原告。诉请一、二，均是按250元每平米乘以有证房屋的面积11,977平米，得出2,994,250元。故不论厂区内有无生产，被告都可以拿到该两项补偿，和原告是否在厂区内经营无关。诉请三，其他补偿项目通过评估或者面积计算，但速迁奖励费的金额是被告与政府协商确定的。至于奖励费金额，被告与政府主要考虑到以下几点进行确定。1、2007年被告施工时发现重固污水厂为了节约成本穿过被告地下管道，导致被告施工碰到地下污水管，影响被告施工，且政府动作比较慢，是由被告对地下管道排管修复，造成建房设计变更，增加造房成本，施工延期竣工。政府考虑上述因素在速迁奖励费中给被告相应的补偿。2、2007年被告受让土地时候，向村里一次性缴纳了120万元的土地费，按照约定被告可以使用土地到2056年，因为动拆迁导致被告无法继续使用土地，所以相应的损失被告也是在速迁奖励费中给被告补偿。3、涉案厂房的产证是在2014年才办出，房屋较新，所以后续使用期限较长，这也是确定速迁奖励费金额的考虑因素。原告是否按期搬离不会影响奖励费的金额，只会影响发放时间。原被告对涉案租赁合同内容都是认同的，合同第10条约定遇政府动迁、征收，原告是要无条件配合的，所以按期搬离是原告的合同义务。该条约定如有赔偿，谁投资归谁。原告对房屋装修及附属物的投资，被告已经补偿给原告了。但是该条未约定原告诉请的三项名目都应该归原告，原告不能以此作为诉请的依据。第三人上海市青浦区重固镇人民政府述称：确认被告陈述的诉请一、二计算方式及金额，即按照有证房屋面积乘以250元/平米。不会考虑实际经营状况及员工遣散的情况确定金额，单纯按照有证房屋面积确定。诉请三，根据地上有证建筑物的价值按一定比例计得金额，比例是考虑产权人企业规模、企业发展情况(原始取得土地情况、产证登记情况、发展历史、企业对镇里的贡献、拆迁配合程度)等，其中的一个因素是和被告签约的时间，但是不会考虑承租人的搬迁情况。补偿协议是我方和产权人签订的，所以所有补偿都是针对产权人的情况考虑，不会考虑承租户的情况。双方补偿协议中虽然约定逾期搬迁会取消发放速迁奖励费，但实际履行过程中要具体论。截至目前，镇里拆迁没有遇到逾期搬迁取消或减少速迁奖励费发放的情况。但是不能断定以后就一定不会取消。后，第三人补充如下意见：1、关于停产停业、职工遣散两项费用，均按250元每平方米乘以有证面积计算，有无租户并不对金额产生影响。2、关于一次性速迁奖励费，是根据地上有证建筑物价值的一定比例进行确定，该比例考虑了鑫超公司过往历史、规模、签约配合程度、取得房屋土地的原始情况以及存在的特殊情况(污水管网)等，但系综合考虑，无法具体区分各个要素所占的权重。经开庭审理查明：2014年11月8日,被告作为甲方、案外人邵某某作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，被告将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号房屋出租给邵某某，第一条约定甲方所出租房屋为第1幢5层楼房，建筑面积约7,560平方米左右，第2幢为3层标准车间建筑面积约4,417平方米左右，该2幢建筑均为工业产证，其土地性质为集体建设用地，规划使用用途为工业用地。第二条约定租期15年,自2015年6月1日至2030年5月30日止。其中2014年11月8日至2015年5月31日为乙方装修免租期。第三条约定第1幢年租金为240万元，第2幢年租金为98万元，2015年6月1日至2018年5月31日年租金为338万元，之后每三年递增。每半年支付一次，先付后用。保证金50万元。第十条约定在合同租赁期中如遇政府动迁或征收该地块，双方无条件服从，如有赔偿谁投资的归谁。2017年6月12日，原告作为丙方，被告作为甲方，邵某某作为乙方，三方签订《户名变更协议》，三方一致同意由丙方代替乙方作为承租人继续履行甲乙双方签订的房屋租赁合同，丙方代替乙方享有并承担租赁合同中的权利与义务。2018年9月18日,被告作为乙方、重固镇房屋土地征收补偿办公室作为甲方，双方签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定因国家建设需要，所涉地块被列入规划范围，双方协商一致达成如下协议：一、乙方非居住房屋坐落于重固镇北青公路XXX号，权证登记建筑面积11,977平方米，权证登记土地面积15.92亩；二、经上海百盛房地产估价有限责任公司，乙方房屋建安重置价为23,487,666元；三、乙方房屋相应土地使用权费用为4,776,000元；四、乙方设备搬迁和安装费用为402,650元；五、乙方无法恢复设备按重置价结合成新结算费用为1,650,797元；六、乙方停产停业损失补偿为2,994,250元；七、乙方一次性速迁奖励费为11,350,000元；八、按照本协议二、三、四、五、六、七条，甲方应补偿乙方合计54,661,363元；九、乙方应在本协议签订后90天前搬离并负责房屋使用人如期搬迁，如使用人未如期搬迁视为乙方未搬迁，则取消一次性速迁奖励费。双方还约定附属物(装修、构筑物、绿化)23,117,948元；职工遣散费2,994,250元；配电工程823,770元；土地前期整理费1,592,000元。本协议总价为83,189,331元。截止至本案开庭之日，被告已经领取90%的补偿款。2018年11月20日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《确认书》一份，约定因甲方位于北青公路XXX号房屋动迁，甲乙之间就房屋存在租赁关系，现双方确认以下动迁补偿款归属于乙方：1、附属物费用中的21,076,008元；2、设备搬迁和安装费中的392,610元；3、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用中的965,150元。以上各项补偿合计22,433,768元。其他有争议部分的动迁权益双方另行协商处理，协商不成的通过司法途径处理。后被告已支付原告上述补偿金额的80%，剩余款项未支付。2018年12月14日，原告自涉案房屋内腾退并将房屋交付重固镇政府。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、产权证、房屋租赁合同书、户名变更协议、拆迁补偿协议、确认书、房屋交接手续，验收单等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告提供租赁终止协议、确认书、网上银行电子回单、租户出具收据一组，证明原告自第三人处调取补偿协议知道搬离时间后，及时与次承租人协商腾退事宜，并对次承租人分别进行补偿。对于原告提供的上述证据材料，被告质证如下：对真实性无法确认，据被告所知，原告是转租给公司的，并非个人，但是原告提供的协议均是和个人签署，被告确认原告对部分次承租人作出过补偿，但对于补偿金额不清楚。被告早就告知原告征收补偿事宜，原告也参与了资产评估，原告对于征收补偿早就知晓。第三人认为原告提供的上述证据材料与第三人无关，不发表质证意见。后,原告补充提供原告与次承租人签订的租赁协议、情况说明、重固镇政府会议纪要、照片。被告补充质证意见如下：1、对于租赁协议，真实性没有异议，但可以看出当时约定遇到动迁，必须无条件服从，对赔偿金各自享有自己应得的金额，不存在违约赔偿等。结合原告与次承租人签订的终止协议，被告认为，其余没有签订终止协议的承租户并未获得补偿，其中次承租人李让龙、潘彩凤、马小兰的租期在被告要求原告腾退前已经到期，对其赔偿没有依据。目前原告提供的对7户次承租人的补偿，从补偿金额来看，仅仅是对房屋装修、搬迁费及无法恢复及其设备方面的补偿，以上补偿项目原被告无异议，被告已经支付原告。且上述补偿略低于评估金额，也不包括停产停业、职工遣散及速迁奖励费。2、对情况说明的内容不予确认，双方租赁合同约定用途为工业，开设超市需要商业用房，故导致原告不能正常经营的责任在原告自己，与被告无关。3、政府的会议纪要没有政府公章，真实性不予认可，即使是政府制作也与本案无关。4、对于电脑制作的两张照片不予认可。对于原告庭审中提供的网上银行电子回单，被告补充质证意见如下：真实性虽确认，但该回单注明“此回单不作为到账通知，仅作为银行业务受理依据”，因此该回单不能证明原告已经实际支付了上述金额的钱款给次承租人。2019年9月10日，原告又补充提供2018年11月20日承诺书一份，证明被告单方承诺原告享有不低于50%比例的停产停业损失补偿、一次性速迁奖励费、职工遣散费。被告对该印章的真实性不予确认故申请对被告的印章进行鉴定。本院根据被告的申请委托司法鉴定科学研究院对被告印章的真伪进行鉴定。2019年12月24日，该院出具鉴定意见书确认承诺书中被告的印章与样本中被告的印章一致。被告为此支付鉴定费48,130元。对此，被告称即使经鉴定被告的印章属实，被告对上面的内容也不予确认，原告明显是在空白的纸张上偷盖了被告的印章再打印内容的，打印文字时特意避开了印章，以免暴露是先盖章后打印的事实。之前双方对承诺书进行质证的时候，原告对承诺书的形成过程均未答复。2018年11月20日，原被告签订确认书就无争议的补偿款先进行确认并明确对有争议的补偿款双方通过司法途径处理，故被告不可能在当天再出具一份内容矛盾的承诺书。原告起诉时和第一次开庭时从未表示过有这份承诺书，直到案件即将审结才出具该份承诺书，不符合常理。该份承诺书存在伪证嫌疑，法院不应采信。但被告考虑到原告配合搬迁，具有一定的贡献，同意再补偿原告400万元。对此，原告称该份承诺书是被告股东杨永树于2018年11月20日送到原告公司办公室的，是被告的单方承诺，因原告当时并不同意被告单方承诺的50%的支付比例，故此后双方又于同一天签订了确认书，要求对有争议的部分通过司法途径解决。本案中，针对停产停业损失补偿、一次性速迁奖励费、职工遣散费，原告仍坚持主张100%的补偿款，如果法院不支持100%，原告也同意按被告承诺的50%支付。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告之间的租赁合同因第三人与被告达成征收补偿协议导致提前终止，故合同提前解除的原因在于被告，被告理应就原告的损失进行赔偿。双方虽未约定合同解除违约金，但双方签订的确认书就原告的附属设施、设备、搬迁损失达成补偿方案，对其他有争议的部分双方一致同意通过司法途径解决。对于原告提供的被告盖章的承诺书，虽经鉴定系被告印章，但原告就承诺书的形成经过语焉不详，承诺书载明的内容与当日双方出具的确认书存在矛盾，其形式亦与被告盖章的其他文件有异，被告对此提出异议，本院予以认同。退一步，即使该份承诺书系被告真实意思表示，如原告所述，原告当时并未就承诺书中的内容予以确认，此后双方一致同意就有争议的补偿款通过司法途径解决，故该份承诺书对双方并不产生法律约束力，原告亦无权要求被告按该承诺书履行。但原告因合同解除还存在其他经济损失，故本院综合考虑合同的履行情况、原告的损失、被告的违约程度及原告对本次拆迁作出的贡献等因素，酌定被告支付原告补偿款550万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：被告上海鑫超机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青岳商贸有限公司补偿款550万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125,831元，由原告负担75,531元，被告负担50,300元；保全费5,000元，由被告负担；鉴定费48,130元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘 琳审 判 员  徐冬梅人民陪审员  陆秋云二〇二〇年三月二十三日法官 助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。