北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0105民初47248号原告中铁快运股份有限公司北京分公司，住所地北京市丰台区。法定代表人李鹤，总经理。委托代理人郇翔，北京滳慧律师事务所律师。委托代理人张会艮，男，1967年8月22日出生，汉族，中铁快运股份有限公司北京分公司营运部经理，现住北京市通州区。被告北京领航悦达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人宿洪廷，总经理。委托代理人杨磊，北京市盈科律师事务所律师。原告中铁快运股份有限公司北京分公司（以下简称中铁公司）与被告北京领航悦达投资管理有限公司（以下简称领航悦达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中铁公司的委托代理人郇翔、张会艮，领航悦达公司的委托代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中铁公司诉称：2017年10月23日，中铁公司与领航悦达公司签订《租赁合同》，约定:中铁公司向领航悦达公司租用位于北京市朝阳区豆各庄乡天达路朝丰家园6号院底商1号楼x门(以下简称涉诉房屋)，用途为中铁快运物流经营，租期自2017年11月1日至2020年10月31日。依合同约定，中铁公司于2017年10月31日向领航悦达公司交纳保证金61398元。在签订合同前，领航悦达公司向中铁公司提供了由北京市朝阳区豆各庄乡人民政府（以下简称豆各庄乡政府）和北京市豆各庄农工商公司（以下简称豆各庄农工商公司）出具的授权委托书，证明涉诉房屋不属于无产权的违章建筑。入住涉诉房屋后，中铁公司要求领航悦达公司配合办理营业登记,但领航悦达公司称，2017年11月18日北京市大兴区发生火灾事故后，乡政府要求产权单位农工商公司不能为出租房屋出具产权证明。中铁公司无法取得营业登记许可，承租房屋用于生产经营的目的不能实现，在合同履行中朝阳双桥工商所还责令中铁公司搬离涉诉房屋，否则将面临行政处罚。在此情形下，中铁公司于2018年10月19日书面通知领航悦达公司解除合同，并于2018年10月30日搬离了涉诉房屋，同时结清了房租及其他物业费用。但领航悦达公司却不退还中铁公司交纳的租赁保证金。现中铁公司诉至法院，要求领航悦达公司返还房屋租赁保证金61398元，并支付利息（自2018年11月1日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款一年期利率计算）。领航悦达公司辩称：中铁公司已经在涉诉房屋经营了一年时间，其要求解除合同的真正原因是因噪声扰民，被公安和环保部门要求停止经营。不能办理营业执照是由中铁公司自身原因造成。领航悦达公司履行了合同义务没有违约和过错，中铁公司没有法定或者约定的解除合同事由。中铁公司未按时给付租金、噪音扰民、未到期要求解约，给领航悦达公司造成一个月免租期和3个月空租期损失约10万元，其自身存在违约应承担违约责任，根据合同约定保证金不应退还。经审理查明：2017年10月9日，豆各庄乡政府和豆各庄农工商公司共同向领航悦达公司出具委托书，委托领航悦达公司出租包括北京市朝阳区豆各庄乡天达路朝丰家园15号院6号院1号楼在内的总面积10856平方米的房屋，用途为商业用房，该房屋不属于违章建筑、不在拆迁范围内、不属于挂账房、不属于住宅，房屋产权归豆各庄农工商公司所有，并授权领航悦达公司管理。2017年10月25日，中铁公司与领航悦达公司签订《租赁合同》，约定：中铁公司向领航悦达公司租用涉诉房屋，房屋面积240.3平方米；房屋用途为商业用房，用于经营中铁快运；租期自2017年11月1日至2020年10月31日；租金标准为每天每平方米2.8元。在签订合同同时，中铁公司应付给领航悦达公司61398元保证金，作为中铁公司履行本合同义务和责任的担保。领航悦达公司有权以保证金充抵中铁公司因违反本合同而应支付给领航悦达公司的任何款项。在本合同期满、双方协议解除或因不可抗力、行政政策等不可归责于双方的原因提前终止后，中铁公司在交还所租房屋、缴清所有款项及其它费用并将其相关的经营主体工商登记的经营地址从该房屋迁出、办理完相应的工商档案中地址变更手续后30日内，领航悦达公司将保证金或保证金余额退还中铁公司，不计利息。但若因中铁公司违约解除或因中铁公司违约导致合同最终被解除的，保证金将全额转化为违约赔偿金，用于赔偿领航悦达公司因中铁公司违约而造成的包括但不限于免租期、再次出租空档期、逾期收款损失、处理违约所产生的合理损失等，故不予退还。且在保证金不足以弥补损失的情况下，领航悦达公司保留进一步索赔的权利。双方认可该违约赔偿金在赔偿损失的同时兼具惩罚性目的，中铁公司放弃对该数额予以调整的请求权。领航悦达公司提供产权人出具的产权证明、合法出租证明，其他中铁公司营业所需手续，由中铁公司自行办理。在租赁期满时或合同终止时，中铁公司未在20日内将其相关的经营主体工商登记的经营地址从该房屋迁出、办理完相应的工商档案中地址变更手续的，领航悦达公司将暂不予结算和退还保证金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，领航悦达公司将涉诉房屋交付给中铁公司，中铁公司亦向领航悦达公司交付了租金和61398元保证金。2018年10月30日，中铁公司将涉诉房屋的钥匙、电卡、水卡等物品交还给了领航悦达公司，后双方办理了交接手续。此后中铁公司未在使用涉诉房屋。案件审理过程中，中铁公司提交了一份退租函，证明在2018年10月19日中铁公司向领航悦达公司发出该函件，提出：由于豆各庄政府日前已明确目前中铁公司所租用的底商不能办理物流企业营业执照，以及扰民问题对中铁公司晚间作业的影响，因此中铁公司提请领航悦达公司终止原房屋租赁合同。与第二期租金租用到期日即2018年10月31日退租。领航悦达公司表示，自己未收到过该份函件，中铁公司亦未能提供领航悦达公司的相应签收手续。中铁公司还提供了一份2018年11月，中铁公司工作人员与领航悦达公司卜姓工作人员之间的谈话录音，证明其曾向领航悦达公司要求退还保证金，但卜姓工作人员表示，合同未履行完保证金不退；卜姓工作人员还表示，涉诉房屋以前可以办理营业执照，但是在发生火灾后，因政策原因只要是物流行业就不再给办照，乡里也不再给物流仓储行业办执照提供手续。领航悦达公司表示，两次谈话只是双方工作人员之间的私人谈话，不代表公司立场，卜姓工作人员是领航悦达公司的业务人员，不具备就相关事项进行谈判的职权。案件审理过程中，领航悦达公司提供了五份营业执照，证明其他租户使用豆各庄乡政府和豆各庄农工商公司共同向其出具的委托书，在涉诉房屋所在的建筑内成功办理了营业执照。中铁公司认为上述证据与本案无关。上述事实，有租赁合同、收据、交接确认表、录音资料及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：中铁公司与领航悦达公司签订的《租赁合同》，约定：中铁公司租用涉诉房屋用于经营中铁快运，并约定领航悦达公司提供产权人出具的产权证明、合法出租证明，其他中铁公司营业所需手续由中铁公司自行办理，在租赁期满或合同终止时，中铁公司将其相关经营主体工商登记的经营地址从该房屋迁出，办理完相应的工商档案中地址变更手续。可见，涉诉房屋可供中铁公司用于物流行业的合法经营是双方签订合同的前提。但是现有证据显示，虽然涉诉房屋在注册一般行业的营业执照时不存在障碍，但在办理物流行业经营执照时确实存在政策障碍。中铁公司签订《租赁合同》的目的无法实现，在此种情况下中铁公司要求解除合同并非违约，领航悦达公司以中铁公司违约提前解除合同为由拒绝退还保证金缺乏依据，本院不予采信。现中铁公司要求领航悦达公司退还保证金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但是考虑到双方解除合同是因政策原因所致，并非双方违约造成，且在合同解除办理交接手续时，双方对保证金的退还问题并未作出约定，中铁公司要求领航悦达公司支付延迟偿还保证金利息的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京领航悦达投资管理有限公司于本判决书生效之日起七日内退还原告中铁快运股份有限公司北京分公司保证金六万一千三百九十八元；二、驳回原告中铁快运股份有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1253元，由原告中铁快运股份有限公司北京分公司负担50元（已交纳），由被告北京领航悦达投资管理有限公司负担1203元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  孙 春人民陪审员  张 恒二〇二〇年三月三十一日书 记 员  孙 雪