四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初1668号 原告：姚朝云，男，1975年3月10日出生，汉族，四川省安岳县人，住内江市东兴区。 原告：廖晓菊，女，1981年8月11日出生，汉族，四川省安岳县人，与原告姚朝云系夫妻关系，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：姚朝云，男，1975年3月10日出生，汉族，四川省安岳县人，住内江市东兴区（特别授权）。 被告：四川民德房地产开发有限公司，住所地内江市东兴区栖霞路南段396号绿岛银座2幢1楼附10号。 法定代表人：李培松，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鸿文，四川建设律师事务所律师（普通授权）。 2019年3月27日，四川省内江市中级人民法院（简称中院）以（2019）川10民终208号《民事裁定书》裁定：一、撤销四川省内江市东兴区人民法院（简称本院）（2018）川1011民初4196号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2019年4月18日立案受理了原告姚朝云、廖晓菊诉被告四川民德房地产开发有限公司（简称民德公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚朝云、廖晓菊的代理人姚朝云和被告民德公司的代理人张鸿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚朝云、廖晓菊向本院提出的诉讼请求：1.判令被告民德公司返还购房款1889.72元及支付违约金45144.48元（其中初始登记违约金20049.46元，转移登记违约金25095.02元，及支付逾期资金占用利息按6%计算）；2.本案诉讼费由被告民德公司承担。事实和理由：2014年10月23日，二原告与被告民德公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告开发的商品住房一套（建面92.04㎡），房屋总价442593元；2015年3月18日前，原告按照合同的约定付清了购房款。合同约定：“出售人应于2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出售人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出售人应按日以买受人已支付房款的万分之一的标准向买受人支付违约金”。2017年8月2日，原告依法向本院提起诉讼要求被告交付房屋所有权证及违约金。2017年11月17日，本院作出（2017）川1011民初2674号《民事判决书》，该《民事判决书》已执行完毕，原告于2018年7月10日领到房屋所有权证，并经结算被告应返还购房款1889.72元。逾期后，经原告多次催收未果，故提出上述诉请。 被告民德公司辩称：1.对于原被告双方的商品房买卖合同关系没有异议，是客观事实；2.对于原告要求返还1889.72元购房款也是客观事实；3.对于原告请求的被告因没有按照合同约定办理转移登记的违约金，被告认为是在办理房屋登记的期限内，发生了法定的形式变更是事由，形式变更指的是国务院不动产登记暂行条例，导致办证的要求和条件发生重大变化，因此被告迟延办理房屋产权证书并不存在过错，不应该承担违约责任；4.即使法院认为被告应当承担违约责任，但原告应当举证证明其受到的实际损失，被告方认为原告主张的违约金标准过高，请求人民法院予以调减。 原告为支持其主张，向本院递交了如下证据材料： 证据一、原告身份证、结婚证复印件。欲证明：原告主体资格适格； 证据二、被告单位信用档案复印件。欲证明：被告的主体资格适格及被告单位多次出现经营风险16件，司法风险207件、失信信息2件、工商警告6件至今未解除的事实； 证据三、《商品房屋买卖合同》及付款票据各一份。欲证明：原被告合同的合法性及合同第20条约定初始登记完成时间应为2015年12月20日，实际于2017年3月28日，违约时间：2015年12月31日至2017年3月28日，合计453天，即453*442593元*万分之一=20049.46元。转移登记时间应为2016年12月20日前完成，实际于2018年7月10日取得。违约时间：2016年12月20日至2018年7月10日止，合计567日，即567*442593元*万分之一=25095.02元的事实，后经结算被告应返还原告多交的购房款1889.72元的事实，证明违约金应以支付全部已付款的万分之一计算违约金的事实，该条约同时约定本案原告实际领取该房屋产权证后30日后被告应支付原告违约金按已付款万分之一支付给原告； 证据四、内江市不动产权证川（2018）内江市不动产权第××号信息摘要及各类票据各一份。欲证明：被告对原告所购买的房屋产权证完成初始登记时间2017年3月28日，转移登记时间2018年7月10日取得的事实； 证据五、内江市住房和城乡建设局文件（2017）60号处理意见书及法院（2017）川1011民初2674号民事判决书各一份。欲证明：被告违约的事实存在并要求应严格按《商品房买卖合同》约定的有关违约约定承担违约责任的事实和人民法院判决认定被告逾期未按合同约定交付给原告房屋产权证书已构成违约，并对违约责任的方式、计算方法均已明确约定，同时原被告在《商品房买卖合同》第二十条明确约定并确定被告违约事成立并因实际尚未取得该产权证，应另行提起诉讼的事实； 证据六、（2018）川1011执398号执行裁定书。欲证明：被告拒绝执行（2017）川1011民初2674号民事判决书规定的内容（办理房屋产权证），经法院强制执行后，被告才于2018年6月11日登记办理原告房屋产权证书，并于7月10日交付原告（原告实际取得时间）。证明被告诚实信用原则严重失衡，利用公平原则和诚实信用原则的法律规则，规避法律责任的事实； 证据七、关于处理、延迟办证违约金方案的公告及与部分业主达成抵扣逾期支付违约金协议各一份。欲证明：被告已经认可延迟办理房屋产权证书违约事实及对违约金计算与抵扣达成一致处理方案。证明被告已经认可合同约定的第二十条，并按此规定承担逾期办证的事实，明确认可该条款无意见的事实。 被告对原告所举证据的质证意见为：对证据一“三性”无异议；对证二证明被告主体资格无异议，但是原告提到的证明其他目的与本案无关联性；对证三证据本身无异议，但对其证明目的有异议，证明不了原告主张违约金的诉求；对证四摘要“三性”无异议；对证五住建局处理意见书与本案无关联性，并且本案的审理以现行的法律法规为准，不以其他行政部门的处理意见为依据，2674号民事判决书真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性；对证六执行裁定书与本案无关联性，本案是原告要求被告承担违约责任，并且原告在这组证据证明目的均是对被告的恶意中伤，与本案没有任何关联性也与事实不符；对证七公告是没有原件，真实性无法核实，不予以认可，这份认购协议根本没有任何关联性，包括收据无原件与本案也没有任何关联性，并且即使被告向所有业主公告关于退还税费及办证的方案，并非基于被告已存在违约的事实，而是基于政府及相关社会要求，为了安抚业主的情绪所承担的社会责任； 被告为支持其抗辩理由，向本院递交了如下证据材料： 证据：中院（2018）川10民终1123号生效判决书。欲证明：1.被告逾期办证，存在诸多的客观因素，包括新的法律法规的实施以及办证需要办证业主的共同协助，协助业务包括缴纳相关费用等及签署相关的法律文书；2.该生效判决已对被告应担承担违约责任的标准进行认定，被告恳请合议庭在审理本案时能够参考该民事判决书，民德公司现在面临诸多民事纠纷，经营十分困难，但仍然努力解决业主的需求，请求合议庭在审理本案时，考虑到本案的法律效果及社会效果。 原告对被告所举证据的质证意见：对该组证据三性无异议，证明目的有异。理由：1.关联性有异议，该组证据是否与本案有关系？该证据不能达到被告抗辩未违约即减少违约金的目的；2.同时该判决书是否生效不能确定，故不能作为本案主张抗辩是由。 本院对原被告所举证据的认证意见：1.原告所举证据一、二、三、四及证据五中2674号判决均符合证据“三性”，本院予以采信。对证据五中内江市住房和城乡建设局文件（2017）60号处理意见书，因系复印件且与本案不具备关联性，对其证明目的，本院不予采信。对证据六、证据七因缺乏与本案的关联性，达不到原告的证明目的，本院不予采信。对被告所举证据的“三性”予以确认，但不能达到其抗辩目的。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当严格遵守。原告提出要求被告返还购房款1889.72元的诉求，被告予以认可，本院应当予以支持。本案存在的争点：被告民德公司应否承担违约责任以及对违约金的计算是否准确？经审理查明，被告民德公司递交的证据不足以证明系因不动产登记政策调整、主管部门未及时办理等原因致使其未在合同约定期限内取得案涉住房所在楼栋的权属证明，故被告民德公司在交付房屋后，逾期办理案涉住房所在楼栋的权属证明，已违反双方约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，且依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，本案被告民德公司虽然违约，但案涉房屋已交付使用，二原告未能提出证据证明上述逾期办证行为对案涉房屋的正常居住、使用产生实质性影响和造成明显损失，且被告民德公司亦最终办理完毕案涉住房所在楼栋的权属证明和房屋产权证，并非根本性违约。诉讼中，被告民德公司提出的根本性抗辩即认为不存在违约行为，不应承担违约责任，并提出调减的主张。本院对被告民德公司的违约行为予以综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。违约金以案涉购房款为基数，按照日万分零点一计算至2018年7月10日共567天，违约金共计2509.5元。 综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，退还原告姚朝云、廖晓菊购房款1889.72元； 二、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告姚朝云、廖晓菊支付违约金2509.5元； 三、驳回原告姚朝云、廖晓菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元,由被告四川民德房地产开发有限公司负担174元，原告姚朝云、廖晓菊负担332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  胡谢平 审判员  徐弓长 陪审员  严雄飞 二〇二〇年三月十八日 书记员  杨凡蕾