广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26961号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人:曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柱华，广东卓而立律师事务所实习律师。被告：中山任意装苹果装饰设计工程有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路3号岐华大厦第六层东南侧，统一社会信用代码91442000MA4WM70W4A。法定代表人：尹发启。被告：岳阳苹果装饰设计工程有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区五里牌路五里名邸（摩登国际）001幢二楼202室，统一社会信用代码91430602396856752A。法定代表人：谢灿。原告中山城市建设集团有限公司（以下简称“中山城市建设公司”）与被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司（以下简称“中山任意装苹果公司”）、岳阳苹果装饰设计工程有限公司（以下简称“岳阳苹果公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾幻希、廖柱华到庭参加诉讼，被告中山任意装苹果公司、岳阳苹果公司经本院公告传唤，公告期限届满无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山城市建设公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司立即向原告按出租时房屋原状返还位于中山市××大厦××南侧824.33平方米的物业；3.被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司向原告支付2018年4月、5月、6月的租金共123633元及违约金（违约金从2018年6月1日起，以2018年第二季度租金123633元为基数计算至被告交还物业之日止，按日5‰计算，暂计至2018年12月31日共213天暂计131669.15元）；4.被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司向原告支付房屋占用费及利息（计算方法：占用费以月租金41211元为标准，自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至2018年12月31日247266元，利息以每月占用费41211元为基数从次月一日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止，暂计至2018年12月31日，2018年7月占用费利息为761元，2018年8月占用费利息为607元，2018年9月占用费利息为458元，2018年10月占用费利息为303元，2018年11月占用费利息为154元，利息暂计2283元，占用费与利息暂总计249549元）；5.原告没收被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司已交付的82422元保证金；6.被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司向原告支付2017年7月1日起至2018年5月31日止的水电费59224.88元及利息（利息以59224.88元为基数自2018年6月1日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止，暂计至2018年12月31日214天共1531.5元）；7.被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司承担原告聘请律师的代理费9558元（以上7项共计657587.53元）；8.被告岳阳苹果装饰设计工程有限公司对被告中山任意装苹果装饰设计工程有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年4月1日，被告中山任意装苹果公司的法定代表人尹发启与原告签订《房屋租赁合同》，约定尹发启承租原告位于中山市东区××大厦××楼东南侧物业用于办公写字楼。2017年9月21日，原告、被告中山任意装苹果公司、尹发启三方共同签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定承租人由尹发启变更为中山任意装苹果公司，并由中山任意装苹果公司全面履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。约定：1.租赁期限10年，由2017年4月1日至2027年3月31日止；2.租赁面积按824.22平方米计算，租金单价为50元/平方米/月，每月租金为41211元，出租人自房屋交付之日起免收6个月的装修期租金；3.租金按季度支付，承租人在每季度中间月份月底前支付该季租金，拖欠租金累计超过3个月的，出租人有权解除合同，收回物业；4.承租人逾期未缴纳应当由承租人交纳的各项费用，已经给出租人造成损害的，出租人有权解除合同，收回物业；5.承租方违反合同约定拖欠租金，给出租方造成损失，应赔偿出租方的经济损失，每迟交一天，按迟交金额的5‰支付违约金。原告已于2017年4月1日向被告中山任意装苹果公司交付了房屋，中山任意装苹果公司于2017年11月9日向原告支付了租赁保证金82422元。2018年5月，中山任意装苹果公司无故拖欠2018年第二季度租金。2018年5月26日，原告向被告中山任意装苹果公司发出《催缴通知书》催促其限期支付租金与水电费。2018年6月6日，原告向被告中山任意装苹果公司发出《关于敦促贵司支付租金、水电费的律师函》敦促其限期支付租金与水电费，但中山任意装苹果公司仍不支付。2018年6月19日，宽限期届满后，原告向中山任意装苹果公司发出没收保证金、解除租赁合同的通知。但直至原告起诉之日，中山任意装苹果公司仍占用上述物业并拒绝支付占用费。经原告统计，中山任意装苹果公司拖欠2018年第二季度租金12366元及违约金，拖欠自2018年7月1日起的占用费及利息，拖欠2017年7月至今的水电费59224.88元及利息。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。中山任意装苹果公司属于法人独资的一人有限责任公司，岳阳苹果公司是中山任意装苹果公司的唯一股东，原告认为岳阳苹果公司的财产没有独立于中山任意装苹果公司的财产，为防止一人公司的唯一股东滥用公司独立人格，增强对债权人的保护，岳阳苹果公司应当对中山任意装苹果公司的付款义务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中山任意装苹果公司、岳阳苹果公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.涉案的位于中山市××××大厦工程项目于2012年3月5日办理《中山市建设工程规划许可证（附件）》，2016年10月11日，中山市城乡规划局出具《建设工程规划条件核实批复书》同意规划条件核实。涉案的岐华大厦（土地使用证号：中府国用(2015)第2100479号）于2016年12月23日办理《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3366号）。2017年5月9日，中山市国土资源局就上述房地产出具《商品房确权收件回执》，庭审中，中山城市建设公司称不动产权证书正在办理中。2.2017年4月1日，中山城市建设公司（出租方）与尹发启（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：尹发启向中山城市建设公司承租位于中山市××大厦××层东南侧部分作办公写字楼使用，建筑面积782.87平方米；租赁期限为120个月，装修期从出租方交付物业之日起6个月，装修期内免收租金，物业交付时间为合同签订日期；每月每平方50元，每月租金金额39143.5元，租金按季度支付，每季度中间月份为该季度租金的支付月份，租赁期内第四年租金在第三年租金的基础上递增5%，之后每三年租金在上一年租金的基础上递增5%；出租方收取两个月租金金额作为租金保证金，合同到期后保证金无息退回承租方；承租方在租赁期间使用的水、电费等费用由承租方自行承担；租赁期满后或承租方责任导致退租或因不可抗力或政府规划行为造成合同无法履行或任何一方如在租赁期间提前终止本合同的，承租方应在合同期满后合理时间内及时清理搬出可移动设备、办公用具等，所承租房屋要恢复到正常状态，除双方另有约定外，依附于物业的不可移动的永久性设施和固定装修归出租方所有，装修设施设备归承租方所有；承租方违反合同规定拖欠租金，给出租方造成损失，应赔偿出租方的经济损失，每迟交一天，按迟交金额的5‰支付违约金，时间超过三个月，出租方有单方解除合同的权利，在无偿收回物业的同时有权追偿追讨承租方所欠的租金；出租方违约解除合同，承租方有权要求出租方赔偿损失，该损失包括但不限于装修、营业、租金、工人补偿、搬迁、公司过渡、评估费、律师费。合同还约定了其他内容。诉讼中，中山城市建设公司提交《情况说明》称于签订租赁合同当天一并交付了涉案物业。2017年9月21日，中山城市建设公司（甲方）与尹发启（乙方）、中山任意装苹果公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：尹发启把前述物业的租赁权转移给由其本人作为法定代表人的中山任意装苹果公司；从本补充协议签订之日起，上述租赁物业的承租方由“尹发启（身份证号码）”变更为“中山任意装苹果装饰设计工程有限公司”；尹发启在原《房屋租赁合同》中的一切权利和义务全部由中山任意装苹果公司承担，租金由中山任意装苹果公司支付；根据政府房地产部门认可的测量机构测量的结果，中山任意装苹果公司租赁部分的实际建筑面积为824.22平方米，租赁合同的计租面积按824.22平方米进行计算，租金单价为50元/平方米/月，每月租金金额为41211元/月；原《房屋租赁合同》其余条款继续有效。补充协议还约定了其他内容。3.合同签订后，中山任意装苹果公司向中山城市建设公司交纳保证金82422元。中山城市建设公司称中山任意装苹果公司向其交纳租金至2018年3月，缴纳水电费至2017年6月，并且尚欠2017年7月1日至2018年5月31日的水电费为59224.88元。4.2018年5月16日，中山城市建设公司出具《催缴通知书》，张贴在中山任意装苹果公司门口，主要内容为通知中山任意装苹果公司于2018年5月25日前缴清所拖欠的租金及水电费，否则中山城市建设公司将有权解除合同，收回涉案物业。同年6月6日，中山城市建设公司委托广东卓而立律师事务所向中山任意装苹果公司发出律师函，主要内容为：中山任意装苹果公司未按合同约定于2018年5月31日前支付2018年第二季度租金123633元，且从2017年4月至今未按约定及时交纳水电费共85000元（实际金额以发票金额为准），故敦促中山任意装苹果公司收到该律师函后三日内向中山城市建设公司支付拖欠的租金、水电费。同年6月19日，中山城市建设公司就涉案物业出具《关于解除租赁合同的通知》，主要内容为：中山任意装苹果公司拖欠租金共计123633元及2017年4月至今的水电费约58326.23元（实际金额以发票金额为准），经多次催促中山任意装苹果公司在宽限期内缴清租金，但并未支付，故通知解除与中山任意装苹果公司及其法定代表人尹发启签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，该解除合同的通知到达你方时生效；因中山任意装苹果公司已构成严重违约，中山城市建设公司将没收已收取的保证金，不作退回；中山城市建设公司有权收回物业，处理中山任意装苹果公司的物品，如中山任意装苹果公司继续占用房屋，拒不退组，中山城市建设公司将向其主张占用费，占用费标准参照《房屋租赁合同》租金标准计算；限中山任意装苹果公司收到解除通知后7日内支付所欠租金及水电费（租金从2018年4月1日计算至你方实际交回物业之日）；限中山任意装苹果公司在收到本解除通知后7日内，支付拖欠租金所产生5‰的违约金（从2018年6月1日计算至实际交回物业之日）。诉讼中，中山城市建设公司未提供中山任意装苹果公司及尹发启签收律师函及解除合同通知的证据。5.中山城市建设公司委托广东卓而立律师事务所代理本案诉讼，共产生律师费9558元。6.根据工商登记资料显示，中山任意装苹果公司为法人独资有限公司，成立于2017年6月1日，法定代表人为尹发启，股东为岳阳苹果公司，尹发启的职务为执行董事、经理。7.直至2020年3月9日，中山任意装苹果公司仍未搬离租赁物业。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业已经取得建设工程规划许可证，中山城市建设公司将其对外出租，与尹发启、中山任意装苹果公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，该两份合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人应按协议的约定履行各自的义务。本案争议的焦点有二：一是承担责任的主体，二是赔偿的数额问题。关于焦点一。2017年4月1日《房屋租赁合同》承租方为尹发启，此时中山任意装苹果公司尚未成立。2017年6月1日，中山任意装苹果公司成立，同年9月21日，尹发启、中山城市建设公司、中山任意装苹果公司三方通过《房屋租赁合同补充协议》将承租方变更为中山任意装苹果公司，因此可认定尹发启是因成立中山任意装苹果公司而承租的物业，中山任意装苹果公司是实际承租人，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中承租人权利义务由中山任意装苹果公司享有与承担。中山城市建设公司向本院提供了证据证实中山任意装苹果公司擅自搬离租赁物业并欠付租金长达3个月以上，在中山任意装苹果公司无提交证据予以反驳的情况下，本院对中山城市建设公司的主张予以采信，认定中山任意装苹果公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。中山任意装苹果公司为一人有限公司，岳阳苹果公司是唯一独资法人，其无向本院提交证据证明中山任意装苹果公司财产独立于岳阳苹果公司自己的财产，因此如中山任意装苹果公司因租赁纠纷产生债务，岳阳苹果公司应承担连带责任。关于焦点二。鉴于中山任意装苹果公司欠缴租金达3个月以上已符合《房屋租赁合同》约定的解除合同条件，故中山城市建设公司有权解除合同，对其主张解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求，本院予以支持，中山城市建设公司并有权提请承租方恢复原状、采取补救措施及赔偿损失。涉案租赁物业是经中山城市建设公司同意后进行装修的，双方曾约定“依附于物业的不可移动的永久性设施和固定装修归出租方所有，装修设施设备归承租方所有”，现中山城市建设公司主张中山任意装苹果公司按出租时房屋的原状返还不符合双方约定，本院不予支持，但中山任意装苹果公司应将租赁物业清空后交还中山城市建设公司。对于各项赔偿，本院经核对如下：1.中山城市建设公司主张的2018年7月至2018年5月的水电费59224.88元有发票及《催缴通知书》为证，本院予以支持。中山任意装苹果公司迟延支付，应支付相应的利息损失。2.关于租金损失以及占有使用费问题。中山任意装苹果公司直至2020年3月9日仍未搬离，该行为给中山城市建设公司造成实际损失，中山城市建设公司主张其支付从2018年4月起至收回物业止的租金（占有使用费）及迟延付款的违约金（利息损失）本院予以支持。由于中山任意装苹果公司已经支付了两个月的保证金82422元，从合同约定可知该保证金为履约保证金，当中山任意装苹果公司违约时应首先用该保证金抵扣租金。抵扣后，尚欠的租金（占有使用费）应从2018年6月起计算。又根据《中华人民共和合同法》第一百一十九条的规定，中山城市建设公司有采取合理措施及时止损的义务，租金（占有使用费）及迟延付款的违约金（利息损失）不应该无限期的计算下去，中山城市建设公司应在本判决生效之日起30日内及时申请法院强制执行收回涉案租赁物业，租金（占有使用费）及迟延付款的违约金（利息损失）亦只计算至本判决发生法律效力之日后30日内，超出部分本院不予支持。如在此期间内中山城市建设公司已经收回涉案租赁物业，则租金（占有使用费）及迟延付款的违约金（利息损失）亦应计算至收回涉案租赁物业当天止。租金（占有使用费）标准按双方约定的41211元/月计算；迟延付款的违约金（利息损失）如按双方约定的日息5‰计算过高，本院兼顾合同履行情况、预期利益等因素综合确定，酌情调整为：以当月尚欠的租金（占有使用费）为基数（以41211元/月为标准，自2018年6月起计算），从2018年6月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日后30日内，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。中山城市建设公司主张超过上述标准的，本院不予支持。3.在《房屋租赁合同》中有约定经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费等费用由违约方承担，而中山城市建设公司主张的律师费9558元有委托代理合同与发票相互印证，本院予以支持。被告中山任意装苹果公司、岳阳苹果公司不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山城市建设集团有限公司与被告中山任意装苹果装饰设计有限公司签订的关于租赁中山市中山三路3号岐华大厦第六层东南侧部分的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告中山任意装苹果装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内搬离中山市中山三路3号岐华大厦第六层东南侧部分，将租赁物业交还原告中山城市建设集团有限公司；三、被告中山任意装苹果装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金（占有使用费）（计算方式：以41211元/月为标准，从2018年6月起计至本判决发生法律效力之日起30日止，如在此期间内中山城市建设集团有限公司已经收回涉案租赁物业，则计算至中山城市建设集团有限公司收回涉案租赁物业当天止）；四、被告中山任意装苹果装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山城市建设集团有限公司支付迟延付款的违约金（利息损失）[计算方式：以尚欠的租金（占有使用费）为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日后30日内，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；如在此期间内中山城市建设集团有限公司已经收回涉案租赁物业，则计算至中山城市建设集团有限公司收回涉案租赁物业当天止]；五、被告中山任意装苹果装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山城市建设集团有限公司支付拖欠的2017年7月至2018年5月的水电费59224.88元及利息（利息计算方式：以59224.88元为本金，从2018年6月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告中山任意装苹果装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山城市建设集团有限公司支付律师费9558元；七、被告岳阳苹果装饰设计工程有限公司对被告中山任意装苹果装饰设计有限公司前述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10376元（原告已预交），由被告中山任意装苹果装饰设计有限公司、岳阳苹果装饰设计工程有限公司负担。（被告于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  陈清华人民陪审员  梁燕芳二〇二〇年三月九日书 记 员  梁楚英黄雪仪