浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初2715号 原告（执行案外人）：刘志远，男，1965年10月15日出生，汉族，住上海市闵行区。 原告（执行案外人）：金秀红，女，1970年11月27日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：候毅，上海市申房律师事务所律师。 被告（申请执行人）：温州银行股份有限公司文成支行，住所地浙江省文成县，统一社会信用代码913303286807455740。 负责人：刘丽云，系该支行行长。 委托诉讼代理人：刘耀江，男，系该行职工，住浙江省文成县。 被告（被执行人）：吴频频，女，1969年12月29日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告刘志远、金秀红与被告温州银行股份有限公司文成支行、被告吴频频案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，分别于2019年9月24日、2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告刘志远、金秀红及其委托诉讼代理人候毅、被告温州银行股份有限公司文成支行的委托诉讼代理人刘耀江、被告吴频频到庭参加诉讼。因本案当事人的另一房屋买卖合同纠纷案正在审理中，故于2019年10月9日裁定中止审理，2020年3月2日恢复审理，本案现已审理终结。 原告刘志远、金秀红向本院提出诉讼请求（变更后）：判决中止对上海市闵行区房屋的执行，并解除查封。事实和理由：2003年4月19日，被告吴频频以人民币516180元向房开公司购买了上海市闵行区不动产，支付首付款106180元，向中国农业银行贷款41万元。2003年11月19日，被告吴频频以人民币63万元将上海市闵行区不动产出售给原告刘志远、金秀红，并办理了公证。当日，原告刘志远、金秀红向被告吴频频支付了首付款235278元，约定农业银行的按揭贷款由原告刘志远、金秀红偿还。自2005年至今，原告刘志远、金秀红一直居住在上海市闵行区，每月按时归还银行按揭贷款，至今仍在偿还。为将房屋权利人变更为原告，原告多次与被告吴频频协商，2009年签订了符合不动产登记部门要求的《上海市房地产买卖合同》，并缴纳了税款，因被告吴频频不协助办理过户登记，原告已于2019年4月18日向上海市闵行区人民法院提起民事诉讼，闵行区法院现已审理终结。综上，原告认为，上海市闵行区不动产实际产权人为异议人刘志远和金秀红。（2019）浙0328执430号执行裁定侵害了异议人的合法权益，特此提起执行异议，要求停止对涉案房产的执行。2019年8月6日，文成县人民法院作出（2019）浙0328执异15号执行裁定书，驳回原告的执行异议，故原告提起案外人执行异议之诉，要求判决中止对上海市闵行区的执行，并解除查封。 原告在提起异议之诉时向本院递交了以下证据材料：1、二原告的身份证、被告温州银行股份有限公司文成支行的企业信息、被告吴频频的户籍摘抄复印件；2、房地产权证、不动产登记信息复印件；3、买卖协议复印件、公证书复印件、收条复印件、银行卡存款凭条复印件；4、农业银行业务凭证复印件；5、上海市房地产买卖合同复印件，税费发票复印件；6、文成县人民法院执行裁定书二份；7、居住证明。原告补充提供的证据：8、上海市闵行区人民法院作出的（2019）沪0112民初25570号民事判决书，上海市第一中级人民法院作出的（2019）沪01民终14673号民事判决书，银行至2019年12月20日止余欠按揭贷款本金252792.09元的证明。 被告温州银行股份有限公司文成支行未作书面答辩，在庭审中表示反对原告的执行异议，原告长期未办理转户手续存在过错，被告温州银行股份有限公司文成支行申请执行查封的是被告吴频频名下的房屋，强制措施不存在不当之处，要求法院维护银行的利益，反对原告的诉请。 被告吴频频述称：一是在2003年11月19日，被告吴频频与原告刘志远签订《房屋买卖协议书》时，根据当时的交易习惯及原告的要求，到闵行区办理了公证委托书，委托原告金秀红全权负责办理涉案房屋的房屋买卖合同、房屋交接、过户、出售等手续，还包括还贷（按揭贷款）、领取房地产权属证书和涉税费等各项费用，已经履行了出售房屋的全部义务。二是原告未按时偿还按揭贷款29次，造成被告吴频频成为失信人员。2009年间多次督促原告按时偿还按揭贷款和办理转户手续，并要求赔偿被告的名誉损失和经济损失，未办理产权过户的原因是二原告造成一再搁置。三是于2015年间，多次督促二原告办理房产转户，二原告仍置之不理。被告吴频频认为房产转让至今已经有16年时间，由于二原告自身有不可告人的目的不办理房产过户手续，一切问题和后果均与被告吴频频无关，一切责任由二原告自行承担。 被告吴频频在举证期限内提交了2015年10月、11月与原告刘志远136××××9627手机的要求房产转户信息截图、吴频频农业银行95×××14帐户于2008年1月至2009年6月间活期帐户明细清单，证明原告多次逾期偿还贷款的事实；上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初25570号《应诉通知书》和原告刘志远、金秀红与被告吴频频房屋买卖合同纠纷一案的民事诉状一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，各方当事人对对方提交的证据三性无异议，对原告及被告吴频频提交的证据本院予以确认并存卷佐证。本院确认的事实如下： 本院在执行申请执行人温州银行股份有限公司文成支行与被执行人吴频频信用卡纠纷一案中，于2019年5月22日作出（2019）浙0328执430号执行裁定书，查封了登记在被告吴频频名下的坐落于上海市闵行区的房产（房地产权证号：闵20××08）。二原告向本院提起案外人执行异议申请，本院于2019年8月6日作出（2019）浙0328执异15号执行裁定书，裁定驳回二原告的执行异议，并于2019年8月7日送达异议人。该裁定确认的事实是：“2003年4月19日，被执行人吴频频购买坐落于上海市闵行区不动产，并向中国农业银行上海市闵行支行抵押按揭贷款41万元，截至2019年4月2日尚有借款本金263614.28元未偿还。该不动产于2005年5月13日办理了房地产权证，证号为闵20××08，权利人为吴频频。2003年11月19日，异议人刘志远与被执行人吴频频签订买卖协议书一份，约定被执行人吴频频将坐落于上海市闵行区不动产出售给异议人，总价款为63万元（净到手），签约当日异议人支付235278元，同时所有贷款金额全部转让给异议人偿还。2003年11月20日异议人向中国农业银行帐户95×××17存现35270元。异议人持有钟友余（被执行人吴频频之丈夫）出具的收条一份，记载“今收到刘志远房款贰拾万元正2003.11.19”。2003年11月20日，上海市闵行区公证处出具委托书公证书一份，主要内容为被执行人吴频频委托案外人金秀红作为代理人全权负责坐落于上海市闵行区不动产的交接、过户及出售、办理还贷或转按揭、领取房地产权证等手续。2009年12月17日，异议人刘志远、金秀红与被执行人吴频频又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定执行异议人刘志远、金秀红向被执行人吴频频购买坐落于上海市闵行区不动产，建筑面积100.13平方米，总价款977000元正，并约定双方在2010年3月1日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。2009年12月19日，异议人缴纳了契税。2019年5月22日本院查封登记在被执行人吴频频名下坐落于上海市闵行区不动产（房地产权证号：闵20××08）。异议人刘志远、金秀红对登记在被执行人吴频频名下坐落于上海市闵行区不动产提起执行异议，认为涉案房产被执行人吴频频已出售给异议人，异议人支付首付款235278元，且偿还贷款至今，异议人一直居住在涉案房产中，因吴频频不协助办理过户登记，异议人已向上海市闵行区人民法院提起诉讼，故要求停止对涉案房产的执行。”该执行异议裁定认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，坐落于上海市闵行区不动产仍登记在被执行人吴频频名下，异议人刘志远、金秀红至今也未就购买涉案房产支付全部价款，涉案房产在2005年办理房地产权证后，在此期间，异议人完全可以要求吴频频协助办理过户手续，异议人未及时要求被告吴频频办理过户手续，存在一定过错。故执行异议人要求对涉案房产停止执行，不符合上述法律的规定，执行异议人的异议理由不予支持，裁定驳回执行异议人刘志远、金秀红的异议。 另查明，2019年9月29日，上海市闵行区人民法院作出的（2019）沪0112民初25570号民事判决书，对原告刘志远、金秀红与被告吴频频房屋买卖合同纠纷一案作出判决，认定被告刘志远、金秀红与原告吴频频就涉案房屋签订的《买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。但涉案房产尚有抵押登记未涤除和另案司法查封，故判决驳回原告刘志远、金秀红的全部诉讼请求，上海市第一中级人民法院作出的（2019）沪01民终14673号民事判决，维持一审判决。本案根据上述采信的证据，所认定的事实基本与上述执行裁定认定的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有某种民事权益，以及该民事权益能否对抗申请执行人执行债权发生的基础权利的诉讼。二原告刘志远、金秀红作为案外人提起异议之诉，在本案的主要争议焦点是二原告刘志远、金秀红作为涉案房屋的买受人，至今未办理过户登记是否属于自身的原因问题。被告吴频频认为是二原告自身拖延办理过户手续和未全部清还按揭贷款的原因；而二原告认为是被告吴频频不配合和未办理提前偿还按揭贷款的原因；被告温州银行股份有限公司文成支行对二原告提出的异议理由未陈述意见。根据上述认定的事实，二原告与被告吴频频在本院查封涉案房屋前已经签订合法有效的房屋买卖协议，且已实际上占有该房屋。虽然涉案房屋至今尚未还清按揭贷款和未办理房产过户手续，但二原告根据《房屋买卖协议书》的约定支付给被告吴频频购房款和按期支付按揭贷款本息，应视为已按约支付房款；至今未办理房产过户手续是受到房屋抵押银行办理按揭贷款未到期的原因造成的，该原因不构成购房人的过错，应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。被告吴频频认为原告已经办理涉案房产转户委托公证手续，对涉案房产至今未办理过户手续不存在过错。被告吴频频提出二原告多次逾期偿还按揭贷款对其造成损害可另行主张赔偿。 综上所述，二原告刘志远、金秀红提起的执行异议之诉，对涉案标的具有物权期待权，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其理由足以排除强制执行，应判决不得执行涉案标的。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、三百一十四条规定，判决如下： 对登记在吴频频名下坐落于上海市闵行区不动产不得强制执行。 案件受理费10100元，由被告温州银行股份有限公司文成支行负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0328执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  朱 勇 人民陪审员  刘超超 人民陪审员  叶进国 二〇二〇年三月九日 代书 记员  陈怡惠