江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2071号原告：袁英武，男，1982年1月1日生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：王飞，江苏中盟(苏州)律师事务所律师。被告：苏州恒相房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区金砖路与聚茂街交叉口水漾花城花苑41幢501-B-1室。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：马莎莎、张文吉，该公司员工。原告袁英武与被告苏州恒相房地产开发有限公司（以下简称恒相公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理，依法由审判员孙墨琪适用简易程序独任审理，于2019年5月24日公开开庭进行审理，原告袁英武及其委托诉讼代理人王飞，被告恒相公司的委托诉讼代理人马莎莎、王也浩（后被告恒相公司撤销对其委托）到庭参加诉讼。因案情复杂，本案组成由审判员乔宁宁担任审判长、审判员孙墨琪主审、人民陪审员周福林参加评议的合议庭，适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告袁英武及其委托诉讼代理人王飞，被告恒相公司的委托诉讼代理人马莎莎、张文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁英武向本院提出诉讼请求：1、判令被告在水漾花城花苑四期小区内种植桂花树120棵、广玉兰21棵、银杏30棵、石榴树20棵、榉树10棵、香樟150棵、栾树20棵、朴树40棵、红枫树20棵、樱花树150棵、黄杨230棵、合欢40棵、茶梅40棵、小叶栀子400棵、丰花月季40棵、毛娟1200棵、青竹700棵、红叶石楠800棵、龟甲冬青200棵、乐昌含笑50棵，如不种植赔偿5万元。2、判令被告在水漾花城花苑四期东区建设儿童游乐场一座，四期建设架空层泛会所、为每栋一楼大堂配备与宣传照片相近似的水晶灯和沙发，如不建设，赔偿5万元。3、判令被告按照施工规范要求对水漾花城花苑四期每栋大楼的智能报警系统、外墙、地下车库进行重作、安装外墙红外防盗报警系统，对水漾花城花苑四期电梯进行降噪，如不履行，赔偿5万元。4、判令被告赔偿原告违约损失100000元。5、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告承担公证费用2000元。事实和理由：2015年，原告在被告销售人员的介绍下，通过被告发放的宣传册及其他媒体形式对被告开发的水漾花城花苑商品房进行了解，于2015年7月17日与被告签订编号为苏房商相城合同201507170281号的《苏州市商品房买卖合同》，原告出资1171000元购买被告销售的相城区元和街道水漾花城花苑38幢1901室住宅一套，原告履行全部合同义务后于2017年5月24日领取了不动产登记证书。原告在实际入住之后发现被告销售给原告的房屋与其销售时承诺的房屋共有设施及周边情况存在巨大差距，部分建设存在严重的质量问题，被告的行为构成重大违约。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，在与被告通过多种方式沟通未果的情况下，为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判如所请。被告恒相公司辩称，1、原告的诉讼主体不适格，袁英武以其个人名义提起商品房销售合同纠纷诉讼，但诉讼请求涉及小区内其他业主的利益，应该由小区全体业主或者业主大会委托的业主委员会依法主张权利。2、即使原告的主体资格被认定为适格，被告对原告的各项诉请也不予认可，原告关于绿植以及公用设施的诉请没有合同依据和法律依据，双方签署的商品房买卖合同第二条约定，建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，按房屋所在地规划部门批准的图纸为准；补充条款第九条第二款约定，除本合同另有约定外，出卖人所作的销售广告、宣传资料样板房模型等售楼资料均根据销售时规划设计而制作，仅为要约邀请，若该等事项双方未在合同及补充条款中明确约定，则不应视为本合同组成，不得作为确定双方权利义务的依据；补充条款第八条第三款约定，对小区内的公用设施、设备包括但不限于绿化等，出卖人将根据政府相关部门审批进行合理设置。被告已按约履行合同义务，在绿化和公用设施进行了合理设置，小区绿化、公用设施也都符合政府部门的审批要求，不存在违约。原告提交的公证材料里关于绿植、架空层泛会所、大堂配备的宣传，并没有涉及到规格、尺寸、标准等具体内容，并非具体明确的约定，购房人在购买房屋时主要关注房屋的户型、空间、面积、尺寸、朝向等主要因素，绿植、架空层泛会所、大堂配备对双方是否订立购房合同以及房屋的价格确定并无重大影响。故原告提交的公证材料中的内容不应当视为要约，对双方并无约束力。对于原告提及的自带商业体，因为不属于规划范围内的说明和允诺，不应构成合同组成部分，对双方无约束力。原告关于公证费的诉请无事实和法律依据，原告仅提供发票，我方无法确认该发票系用于该案的公证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月17日，被告恒相公司在其名为“恒基旭辉水漾花城”的微信公众号发布了题为《东邪西毒购房刚需首选中神通》的文章，介绍了恒基水漾花城小区的诸多优势，包含“自带60万方商业生活体”。2015年3月16日，被告恒相公司在上述微信公众号发布题为《[红黑榜]细数“品质楼盘”几宗罪》的文章，载有“入户大堂作为高品质住宅的第一张名片……”，并配有装饰有灯饰、沙发的大堂照片。2015年3月18日，被告恒相公司在上述微信公众号发布了题为《苏州树本植物吸霾力TOP10》的文章，其中介绍了吸霾能力强的十种树本植物以及水漾花城四期所种植的对应种类树本植物的数量：桂花树约120棵、广玉兰约21棵、银杏约30棵、石榴树约20棵、榉树约10棵、香樟约150棵、栾树约20棵、朴树约40棵、红枫约20棵、樱花树约150棵。同日，被告恒相公司还在上述微信公众号发布了题为《苏州草本植物吸霾力TOP10》的文章，介绍了吸霾能力强的十种草本植物以及水漾花城四期所种植的对应种类草本植物的数量：黄杨约230棵、合欢约40棵、茶梅约40棵、小叶栀子约400棵、丰花月季约40棵、毛娟约1200棵、青竹约700棵、红叶石楠约800棵、龟甲冬青约200棵、乐昌含笑约50棵。2015年6月22日，被告恒相公司在上述公众号发布题为《选择水漾花城的八大理由》的文章，列举了水漾花城小区的诸多优点，其中包含“架空层泛会所”。经袁英武申请，苏州市相城公证处就上述微信公证号的内容进行了证据保全公证，原告袁英武为此支出公证费2000元。另查明，2015年7月17日，原告袁英武作为买受人，被告恒相公司作为出卖人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201507170281）一份，约定买受人自出卖人处购买位于苏州市相城区元和街道水漾花城花苑38幢1901室的商品房，房屋建筑面积115.94平方米，总金额为1171000元。合同第二条约定，本建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，按房屋所在地的规划部门批准的图纸为准。合同第十条约定，出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。合同第十四条约定，该商品房地基基础和主体结构质量经有权机构检测不合格的，买受方有权单方面书面通知出卖人解除本合同……；除该商品房主体结构外的其他质量缺陷，经过更换、修理，仍然严重影响买受人正常居住使用的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除本合同。合同第十七条约定，出卖人定于2016年12月31日前将该商品房交付给买受人。合同第二十七条约定，出卖人确认在签署本合同前有出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同补充条款第八条第三款约定，对小区内的公用设施及公用设备（包括但不限于绿化、围墙、路灯、窨井、电话、燃气管道……），出卖人将根据政府相关部分审批，进行合理设置，买受人不得因此拒收该商品房。合同附件七（装修及设施设备标准）载明：交通设施：地面车位个，地下车位个；安保设施：小区安装安保控制中心、监视系统、防盗报警系统、可视对讲、公共广播系统、停车场管理系统；电梯：品牌日立……又查明，案涉房屋现登记在原告袁英武与案外人金晓雷二人名下，共同共有。庭审中，原告陈述，案涉房屋于2016年12月31日交付；被告称于2016年12月27日交付。以上事实有原告方举证的身份信息、《苏州市商品房买卖合同》、不动产权证书、《公证书》、公证费发票复印件及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。原告袁英武为证明其主张，另举证：1、图片15张及视频光盘1份，证明地下工程的建设质量差，存在大面积裂缝、积水、空鼓，由于墙壁渗水太过严重，被告找了机构在墙壁上打孔排水；另证明小区平面图照片显示小区中应设有儿童游乐场。2、诉讼费一览表复印件一份，证明本案虽系商品房买卖合同纠纷无需其他业主同意，但是袁英武集合了大多数业主的意见，达到了90%以上的比例，其可以作为业主代表来表达业主共同的诉求，原告的诉请是得到业主支持、有益于业主的。对袁英武提交的上述证据，被告恒相公司发表如下质证意见：1、原告提交视频内容仅为片段，未全面显示被告对地下车库漏水维修的全过程。被告维保人员发现墙体有渗水痕迹后便对该区间进行问题查找和维修，维修方案为在墙面进行微小开洞查找渗漏店，开洞位置为砌筑墙体（非承重墙），后将积水进行引流，引流后对该处进行封堵和防水处理，且在排水沟下方（地坪低点位置）疏通及增设引流管，后期该区域的积水可直接排放至地库排水沟内，由集水井进行统一排放，目前已维修完成并进行墙体恢复，无再渗漏迹象。对小区平面图真实性和关联性均不予认可，政府部门最终审批的规划图纸及合同附图中并无儿童游乐场。2、对诉讼费一览表真实性不予认可，该组证据中没有签署日期，也没有签署人的身份信息，被告根据原告提供的清单核对了小区业主收房时的业主签字，初步核实大概有49户是明显与收房时业主签字时笔迹不一致，因此有理由怀疑存在假冒业主签字的情况；原告未经相关机关批准，私自向业主收取资金，可能涉嫌犯罪；该证据名称为水漾花城四期诉讼费，从形式上是一份统计表格，并非授权委托书，同时签字人数也没有达到物权法规定的建筑面积及人数均超2/3的标准。被告恒相公司为反驳原告袁英武的诉讼请求，另举证：1、商品房买卖合同复印件一份（与原告提交的基本一致，区别在于附件一建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图），证明政府相关部门审批的规划许可里不含儿童游乐场，被告按照图纸进行建设，对小区内的绿化公用设施进行合理设置，符合合同约定。2、小区绿化的照片九份，证明小区内的绿植经过两年的生长，已呈现非常良好的绿化状态，植株茂密，长势良好，没有重新调整的必要，且没有再另行种植其他植物的生长空间。3、被告展示在小区公示范围内的房屋质量工程保修期届满告知书一份，证明被告曾于2018年10月到12月在小区内公示房屋质量工程保修期届满告知书，通知小区全体业主保修期将在两年以内的保修项目于2018年12月30日前届满，提醒业主若有维修及报修事项报至房屋保修中心，公示后除地库外未收到业主报修，视为质保范围内事宜均已予质保期限届满前完成维修，被告已履行，履行完毕质保义务。需要说明的是地库内在保修期届满前已报修的事项，被告仍在维修中。4、49户业主房屋交接单及清单明细一组，证明被告提交的诉讼费明细表中的业主签字有49户与收房时签字笔迹不一致。5、原告收房时验房问题记录单及之后的三份维修接报单，证明原告家里存在的包括门窗封闭条破损，窗户滴水等问题，我方已经积极维修，且原告已经签字认可。6、水漾花城4期景观数量核对清单及情况说明一份，证明被告在四期种植的树木数量远超于公众号宣传的数量。7、视频光盘一份，视频系被告员工于2019年9月3日经原告同意后至原告家里拍摄，是原告父亲开门的，证明原告家中的可视对讲系统可正常使用。经质证，原告袁英武对被告恒相公司发表如下质证意见：1、认可商品房买卖合同真实性、关联性、合法性，但不认可被告的证明目的，被告未举证证明按照规划进行建设，只是说合同书里规划情况如何，同时该合同书当中有关排除原告合法权利增加原告义务负担的格式条款应当无效。2、对于绿化照片真实性、合法性关联性均不认可，系被告单方制作，我方无法判断拍摄时间地点，且被告的这组照片未就其承诺的植被种类、数量尽到举证责任。3、对房屋质量工程保修期届满告知书的真实性、合法性、关联性均不认可，这是一张图片，没有送达签收的证据。4、业主房屋交接单及清单明细无法达到被告的证明目的，每户收房时可以家人代签，被告列出的49人中就包含原告代理人的名字，代理人认可本案诉讼及承担诉讼费，被告没有向名单上的业主求证。5、对验房问题记录单、维修接报单真实性认可，关联性不认可，我方主张的是关于诉请中列举的违约责任的承担问题，但是被告提供的证据是安徽三乐对房间问题的处理，与本案诉请无关。6、该份证据是被告自行制作的表格，对其真实性、关联性、合法性均不予认可，原被告可共同实地清点树木数量，多种植品种的不能取代没有种植的品种。7、对视频光盘真实性、关联性、合法性均不予认可，原告不清楚拍摄时间、地点、人物，至今原告家中该设备不能使用，2019年9月3日被告工作人员没有到原告家里。审理中，本院于2019年7月5日组织双方对水漾花城花苑四期小区中的绿化、地下车库、电梯及案涉房屋中的门禁智能系统等进行勘验，结果可归纳为以下几方面：1、小区绿化整体尚好，植物种类、数量较多，生长状态尚好，但与恒相公司在公众号中宣传的植物种类、数量有差别；2、地下车库地面确有维修痕迹，但勘验当天未见渗漏现象；3、电梯可正常使用，噪音音量无明显异常；4、案涉房屋中的入户门禁智能系统已安装，但勘验当天未能正常使用。关于原告要求被告根据微信公众号宣传内容种植树木、建设架空层泛会所、配备与宣传照片中类似的水晶灯和沙发，并支付原告因此支出的公证费的诉讼请求。本院认为，双方关于该些诉请的争议焦点在于被告在公众号中所作宣传是否应认定为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。商品房的首要功能是居住，因此，商品房本身的位置、户型、面积、价格才是购房者的关切所在；其余只是参考因素。绿化项目中的草木品种及数量对于商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定并不产生实质性的重大影响。况且根据现场勘验情况，被告虽未如公众号所宣传种植相应数量的植物，但在案涉小区种植了大片植物且植物生长状态尚好，并未产生大的反差，故该宣传并不足以构成要约。关于“架空层泛会所”，被告在公众号中作出该表述，庭审中双方当事人均不能明确该场所的定义、功能，可见被告对于该“架空层泛会所”的宣传并不具体、明确；关于小区入户大厅的宣传，被告在公众号中虽发布了图片，但并未明确表示其交付给业主的入户大厅也具有如图所示的沙发、灯具，亦未明确沙发、灯具的品牌、型号，故被告关于入户大厅的宣传亦不具体、明确。综上，被告的上述公众号宣传资料均不构成要约，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。关于原告要求被告在水漾花城四期东区建设儿童游乐场的诉讼请求。本院认为，根据原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》附件一建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图，其中并无儿童游乐场，而原告提交的平面图系照片打印件、不足以证明被告在售房前作出了在该区域建设儿童游乐场的承诺，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告要求被告按照施工规范要求对水漾花城四期每栋大楼的智能报警系统重作、安装外墙红外防盗报警系统的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同附件七，被告确应交付防盗报警系统、可视对讲系统。原告陈述案涉房屋已安装智能报警系统，小区外墙上有“黑盒子”，但均不能正常使用；被告则认为入户智能报警系统和小区外墙红外报警系统均能正常使用。根据勘验结果及双方当事人陈述，原告所述智能报警系统（可视对讲系统）、防盗报警系统的设备大都具备。而之所以部分用户端、设备不能正常使用，不排除系线路故障、设备维护不良等原因所致，并非没有智能报警系统、防盗报警系统的问题。故对于原告要求被告重作智能报警系统、防盗报警系统的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告对外墙、地下车库进行重作，对水漾花城四期电梯进行降噪的诉讼请求。本院认为，因原告未提交案涉建筑物的外墙、地下车库主体结构存在质量问题的初步证据，本院现场勘验地下车库未见渗漏现象，电梯噪音无明显异常，故对原告的上述诉讼请求亦不予支持。对于原告要求被告赔偿其损失10万元的诉讼请求。本院认为，如前文所述，原告的各项主张均无事实和法律依据，故对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告袁英武的全部诉讼请求。本案案件受理费5050元，由原告袁英武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  乔宁宁审 判 员  孙墨琪人民陪审员  周福林二〇二〇年三月十六日书 记 员  沈 雯