广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25129号上诉人（原审被告）：金焕丽，女，1976年12月2日出生，汉族，身份证住址江苏省宝应县。被上诉人（原审原告）：任海云，女，1977年1月28日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张若鸿，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。上诉人金焕丽因与被上诉人任海云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初14291号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金焕丽上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、确认原被告之间所签订房屋租赁合同为有效；3、驳回被上诉人要求返还押金32000元的诉讼请求。其事实与理由为：2017年，上诉人与罗湖区梧桐山茂某村XX号业主签订房屋租赁合同（合同已经提交一审法院），约定可以转租。2018年9月13日，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，当日交付房产被上诉人，被上诉人支付了32000元的租赁押金和半年租金。2019年3月20日，被上诉人在双方未达成一致的情况下，将钥匙丢下就离开，后起诉至罗湖区人民法院要求退还押金和租金。上诉人认为罗湖法院的一审判决以出租房屋“未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”为由，判决上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同为无效，适用法律错误应当依法改判。本合同的标的物为罗湖区梧桐山原住民自建房屋，是在城市规划法出台之前所建。属于历史遗留问题房屋，对该房屋的建设属性，深圳市政府已经做出了认定，认为属于“历史遗留问题房产”，因此，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定为无效。该房屋的产权明确，政府建设规划被追认，上诉人与房产业主签有租赁合同，并约定上诉人可以转租。因此，上诉人和被上诉人签订的诉争合同有效，被上诉人擅自解除合同，依法应当承担违约责任，上诉人无须返还租赁押金。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。任海云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。历史遗留违法建筑首先是违法建筑，未经政府有关部门确权、颁发不动产登记证书或以其他方式作出认定前，仍处于违法建筑的状态，一审认定诉争合同无效是正确的。金焕丽向一审法院起诉请求：1、撤销原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告偿还押金人民币32000元；3、判令被告向原告返还已支付的租金96000元；4、判令被告向原告支付逾期利息人民币33.14元（按年利率6%计算，暂计至2019年3月25日，主张计付至还款之日）；5、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案的租赁房产为位于深圳市罗湖区梧桐山茂某村XX号房产，原、被告双方均未提交涉案房产的房地产权属证书、报建报批手续、建设工程规划许可证等。原、被告陈述涉案物业是建在村集体土地上的私宅。2018年9月13日，原告任海云（承租方）与被告金焕丽（出租方）签订《租赁合同》，约定被告将涉案物业出租给原告经营，租赁期限为一年，自2018年9月23日至2019年9月23日，每月租金16000元，每半年一付，押金为两个月租金32000元，待原告不租或租期满并费用结清后，原告若无违约，则被告应将押金无息退还原告；如因政府政策、村政策及相关消防政策造成原告无法正常经营，则原、被告双方可以沟通协商并由被告退还原告剩余租金和押金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年9月11日，原告委托张淑清向被告现金支付租房定金1万元转为租金；2018年9月13日委托滕妍以银行转账的方式向被告支付人民币118000元，合计支付128000元（半年租金96000元、押金32000元）。被告于2018年9月23日向原告交付涉案房屋。2019年3月30日，原告委托滕妍将涉案物业的钥匙交还给被告。二、原告陈述涉案物业门前道路因城中村改造项目长时间施工，导致涉案物业无法正常经营。被告认可涉案物业门前道路由进行施工，但认为道路仍可通行，未影响涉案物业的正常经营。一审法院认为，根据双方的陈述：涉案物业是建在村集体土地上的私宅，且当事人双方均未提交涉案房产的报建报批手续、建设工程规划许可证等，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案的租赁合同为无效合同。原、被告之间的《租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，原告要求撤销涉案租赁合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于原告要求被告退还租赁押金32000元的诉讼请求，本院认为原、被告之间的《租赁合同》为无效合同，被告应向原告退还押金，对该项诉讼请求一审法院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的租金96000元的诉讼请求，一审法院认为租赁合同无效，原告作为承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中原告已实际占有使用涉案房产，被告有权要求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故原告要求被告返还已支付的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期利息人民币33.14元(按年利率6%计算，暂计至2019年3月25日，主张计付至还款之日）的诉讼请求，一审法院认为双方签订合同时对于涉案物业的产权状况均是清楚的，对于合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，原告要求被告支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告金焕丽应于判决生效之日起十日内向原告任海云返还租赁押金32000元；二、驳回原告任海云的其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1100元，由原告负担828元，由被告负担272元，原告已预交的人民币272元，由本院予以退回。被告应在判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币272元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、深圳市罗湖区东湖街道梧桐山社区居民委员会出具的《证明》，内容为“兹有我辖区梧桐山茂某村XX号房屋，是李某光（男，回乡证号H077XXXXXX）的自建房屋。”2、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执；3、《证明》，内容为李某芳（身份证号码：44030XXXXXXX717）与李某光（港澳居民往来内地通行证号H077XXXXXX）属于父子关系。4、土地使用费登记证；5、李某光和李某芳的身份证件。被上诉人认为以上证据即使属实，也不具有推翻原判决的证据效力。证据2仅说明该建筑作为历史遗留违法建筑进行申报，但主管部门并未作出房屋建设合法的决定，不具有确认建筑物所有权的效力，其他证据与本案均无关联性。一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为诉争租赁合同是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因诉争房产未取得建筑工程规划许可证，一审认定诉争租赁合同为无效合同，有事实和法律依据，应予确认。上诉人主张诉争房产属历史遗留问题房屋且已进行申报，并于二审期间提交相关证据，但该证据并不能证实涉案具有合法报建手续或已取得合法产权，故其主张诉争合同有效，理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人擅自解除合同，其无需退还押金32000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币600元，由上诉人金焕丽负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年三月三十日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。