广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终183号上诉人（原审被告）：东莞合益置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗社区东海城堡一区3栋商铺108号。统一社会信用代码为91441900MA4UL4QQ5K。法定代表人：陈子良，总经理。上诉人（原审被告）：陈子良，男，1986年5月24日出生，汉族，住广东省云浮市云安区都杨镇珠川村委珠川村92号，公民身份号码为445302198605241811。两上诉人共同委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：杨丽丽，女，1980年4月16日出生，汉族，住安徽省凤阳县板桥镇杨湾村八队48号，公民身份号码为341126198004166345。委托诉讼代理人：金波，广东国亮律师事务所律师。原审被告：莫亚米，男，1982年12月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区羊角镇共同塘仔尾村69号，公民身份号码为440923198212184115。上诉人东莞合益置业有限公司（以下简称合益公司）、陈子良因与被上诉人杨丽丽，原审被告莫亚米合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨丽丽向一审法院提起诉讼，请求：1.确认莫亚米、合益公司和杨丽丽于2018年9月2日签订的编号为0001576号的房地产买卖合同已于2018年11月28日解除；2.莫亚米立即向杨丽丽返还定金210000元；3.莫亚米立即向杨丽丽支付违约金622000元；4.合益公司立即向杨丽丽返还中介费用15000元；5.莫亚米立即向杨丽丽支付实现债权的费用律师费20000元；6.合益公司、陈子良与莫亚米承担连带责任；7.一审诉讼费用由莫亚米、合益公司、陈子良承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认杨丽丽与莫亚米、合益公司于2018年9月2日签订的《房地产买卖合同》于2018年11月28日解除；二、限莫亚米在判决发生法律效力之日起三日内向杨丽丽返还定金210000元；三、限莫亚米在判决发生法律效力之日起三日内向杨丽丽支付违约金622000元；四、限合益公司于判决发生法律效力之日起三日内向杨丽丽退还中介费15000元；五、合益公司于判决发生法律效力之日起三日内对莫亚米退还定金不足部分在105000元内承担补充清偿责任；六、陈子良对上述第四、五判项中确定的合益公司的债务承担连带责任。七、驳回杨丽丽的其他诉讼请求。一审案件受理费31680元、保全费4780元，合计32160元（杨丽丽已预交），由莫亚米承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初23号民事判决。合益公司、陈子良不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决认定合益公司退返定金并承担补充清偿责任没有法律依据。根据合同相对性原则，合益公司并不是案涉房屋买卖合同的主体，不应承担合同责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，杨丽丽要求合益公司承担赔偿责任的前提是杨丽丽举证证明合益公司对本次交易存在故意隐瞒或提供虚假的情况，证明合益公司主观恶意。该举证责任在于杨丽丽，而不是合益公司。一审过程中，杨丽丽并未提供任何相关证据予以证明合益公司存在上述情况，其应承担举证不能的不利后果。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，合益公司作为居间方，已经促成杨丽丽和莫亚米签订了房屋买卖合同，应当收取中介费用。（二）从市场经济的流通性和案件事实等情况看，一审判决合益公司承担责任没有事实依据。案涉房屋买卖合同的建立是合同交易双方的自愿选择，不应将交易行为本身隐含的风险强行归责于居间方。在签订案涉合同时，莫亚米已经明确承诺案涉房产的真实性和可交易性，以及明确约定了违约责任条款。杨丽丽作为完全民事行为能力的主体，完全能够意识到可能存在的法律风险。在签订案涉合同后，合益公司多次强烈要求莫亚米及时履行房产查档义务，但莫亚米均以各种理由予以推脱，拒不配合。因此，案涉房屋买卖合同履行不能的根本原因在于莫米亚恶意欺骗合益公司和杨丽丽，合益公司已经竭尽所能履行自身义务，并无过错可言。（三）在合益公司无需承担责任的情形下，陈子良亦无需承担连带责任。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六项；2.改判合益公司无需退还杨丽丽中介费15000元；3.改判合益公司无需向杨丽丽承担莫亚米退还订金不足部分在105000元范围内的补充清偿责任；4.改判陈子良无需承担责任；5.本案二审诉讼费用由杨丽丽负担。杨丽丽答辩称，合益公司仅通过微信方式向杨丽丽发送案涉房屋的房产证照片，上面显示案涉房屋的抵押权人仅有中国建设银行股份有限公司东莞分行，杨丽丽在一审立案后向房管部门查询后才得知案涉房屋在合同签订前已被抵押查封多次。此情况合益公司并未告知杨丽丽。合益公司作为专业的房地产中介机构，其在提供房源及促成买卖双方签订房屋买卖合同时，应当尽到必要的、审慎的审查核实义务。合益公司不仅未履行如实报告义务，还向杨丽丽提供了虚假情况，给杨丽丽造成损失，应返还中介费及赔偿损失。另，依据《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，陈子良作为合益公司的唯一股东，应当对合益公司的债务承担连带责任。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人合益公司、陈子良上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:合益公司、陈子良应否承担案涉清偿责任。案涉《房地产买卖合同》是房屋买卖双方及中介方三方签订的合同，包括买卖及居间两部分，合法有效，对三方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”具体到本案，合益公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，既未尽到审慎审查、如实报告的义务，亦未采取合理方式提醒买方注意亟待查实的房屋登记资料，在订立合同过程中未尽基本注意义务，存在重大过错。一审判决合益公司返还中介费，并对定金承担部分补充清偿责任，并无不当，本院予以维持。另，陈子良作为一人有限公司的唯一股东，未能举证公司财产独立于股东自己的财产，陈子良上诉主张无需对合益公司债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人合益公司、陈子良的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由东莞合益置业有限公司、陈子良负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年三月二十五日书记员  郭惠球王垚丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。