河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初9081号原告：济源市天坛街道办事处大驿居民委员会，住所地：济源市南环路与天坛南路交叉口西600米路北。法定代表人：杨红波，系居委会主任。委托诉讼代理人：孔志强，系河南艳阳天律师事务所律师。被告：芦永国，男，1959年8月19日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王建明，系河南愚公律师事务所律师。原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会与被告芦永国确认合同效力纠纷一案。本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会的法定代表人杨红波及其委托诉讼代理人孔志强,被告芦永国及其委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年6月1日，原、被告双方签订“大驿特色餐饮市场租赁合同”，原告将大驿餐饮市场整体出租给被告，期限三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日。年租金为2517800元，前期租金的交付时间为合同签字生效后三日内一次性付清，之后每年租金交纳时间为合同上年租期届满前三个月付清。除本合同约定的情形或双方协商一致之外，双方均不得提前解除本合同。否则，应向对方承担剩余租期租金总额50%的违约金。合同签订后原告将市场移交给被告经营，被告第一年租金账面上显示交纳了2190000元、押金200000元、剩余款项按招标前条款约定；第二年租金全部交纳，第三年租金未交纳。经原告催要被告仍未交纳租金。2019年9月11日被告单方书面通知原告解除租赁合同。原告认为，双方签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。在双方合同签订之后原告已全面履行了合同约定的义务，而被告不仅逾期支付租金还单方违约解除合同，存在违约行为。故提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告芦永国辩称:双方签订“大驿特色餐饮市场租赁合同”后，原告未按合同约定将30间房屋交付被告，致使被告不能实现签订合同的目的，原告的行为明显是迟延履行债务，构成违约，被告发出的解除合同通知书有效。关于第三年租金双方均同意待另一案租赁合同案件结束后再进行结算，故原告称被告逾期交纳租金存在违约行为没有事实根据。综上，被告通知原告解除合同有事实和法律依据，应予以支持。被告的请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会向本院提交的证据有：1、2017年6月1日，“大驿特色餐饮市场租赁合同”一份。证明双方签订的租赁合同期限为三年，年租金为2517800元。合同约定解除合同的三种情形：（1）政府征地、拆迁、富士康倒闭和不可抗力；（2）被告不能按期足额支付租金超过15日仍未足额支付的，原告有权解除合同；（3）未经原告同意被告转租，原告有权解除合同；2、2019年5月20日，被告向原告出具的两份书面意见书，以及河南省济源中级人民法院（2019）豫96民初1466号民事判决书。证明被告承租后市场财产未交接清，给其造成损失，并提起诉讼。并提出第三年租金待法院判决后再交。2019年12月16日，河南省济源中级人民法院作出（2019）豫96民初1466号民事判决书，判决维持济源市天坛街道办事处大驿居民委员会支付芦永国未交付房屋及土地的经济损失；3、2019年9月11日、10月18日被告向原告出具的两份解除合同通知书。证明双方在租赁合同诉讼期间，被告曾两次向原告出具书面解除合同通知，且双方之间的纠纷法院已作出了生效判决，因此不应当再成为被告解除合同的理由；4、2018年6月1日，被告与市场商户赵素芳、杨艳兵之间签订的房屋租赁合同及微信转账记录。证明2018年6月1日被告已与市场租赁户签订了第三年的租赁合同，因此双方之间第三年的合同仍在实际履行，双方之间的纠纷仅仅是第三年的租金被告未按约定交纳。被告芦永国对原告提供的证据1合同真实性无异议，但原告至今未完全履行合同约定的义务，交付房屋是原告在签订合同时就应当承担的，法院判决其承担之前因此给被告造成的损失，并不能免除原告交付房屋的义务；对证据2真实性无异议，但被告提交书面意见后，原告已经同意待判决生效后双方再协商第三年租金的问题，也能证明被告并不存在违约、不交付第三年租金的行为；对证据3真实性无异议，对其证明目的有异议，被告之前起诉原告的是赔偿经济损失，对交付房屋并未起诉，因此在诉讼期间因原告未交付房屋行使起诉权是正当合法的；对证据4真实性无异议，对其证明目的有异议，被告与个别商户签订合同是在行使合同中规定的减少损失的合同义务，在此期间双方并未就合同解除达成协议，被告为了减少给双方造成的损失，继续与个别商户签订合同，符合法律规定。被告向本院提交的证据有：1、2019年7月22日和2019年9月9日，原告法定代表人杨红波给被告出具的证明，可以证明原告同意等待之前双方的案件判决后再协商解决第三年的租金，因此，被告并未违约，不交纳第三年租金是经过原告同意的；2、特色餐饮市场平面分布图一份、被告与28户商户签订的合同及相应的收据，结合原告提供的一、二审判决，可以证实因原告的违约行为，导致被告每年损失821240.32元。原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会对被告提供的证据1无异议；对证据2有异议，认为该组证据以及损失计算方法，在被告之前提起的诉讼已经提出主张，法院并未支持，因此不应当成为其解除合同的理由。经庭审举证、质证，本院认为原、被告双方对对方提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据均予以确认。根据当事人陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：大驿特色餐饮市场原由案外人王建平承租，于2017年5月31日到期。2017年7月5日，原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会发出公告，告知各商户其已与原承包人解除租赁合同关系，要求市场的各商户于2017年7月15日前到市场清算小组办理手续。2017年8月，原告与被告芦永国签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，载明，原告将该市场在现有房屋现有场地的条件状况下整体出租给被告经营使用，租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。年租金2517800元，前期租金的交付时间为合同签字生效后叁日内一次性付清，之后每年租金交纳时间为合同上年租期届满前三个月付清；被告在合同签订之日向原告交纳合同履约保证金200000元；合同生效后三日内，双方完成出租市场的交接手续，自交接之日起，被告自行对市场进行经营，自负盈亏。租赁期间，在现有房屋、现有场地情况下，被告自行承担市场内各类建筑物、设施的维修、维护费用。原告保证市场水、电、路三通，分表盘以上电路归原告负责。在合同履行过程中，双方如违反本合同条款约定的，应承担相应的违约责任。租赁期间若遇下列情形：（1）政府征地、拆迁、富士康倒闭和不可抗力；（2）被告不能按期足额支付租金超过15日仍未足额支付的；（3）未经原告同意被告转租，原告有权解除合同。除合同约定的情形或双方协商一致外，双方均不得提前解除合同，否则应向对方承担剩余租期租金总额50%的违约金。合同载明的签订日期为2017年6月1日。该市场内共有房屋164间，一块约60平方米的空地，北边还有一块约为66*9即594平方米的空地。合同签订后被告第一年租金交纳了2190000元，押金200000元；第二年租金全部交纳，第三年租金未交纳。原告也将市场交给被告经营，但案外人牛志刚、李秀兰使用的4栋15号、16号，8栋21号、22号4间房屋于2017年9月30日才交付给被告；案外人张鹏使用的1栋4号、王建平使用的4栋1号、李秀兰使用的1栋1号、2号，李冬梅、李小涛使用的1栋3号及另外的25间房（仍由原承租人锁着）共30间房及北边66*9即594平方米的空地中有约8*9即72平方米的空地未交给被告。被告接收市场时，市场内有部分设施不能使用和部分水电路不畅通，被告共花去维修费用48288元，其中用于维修水电路的费用为23365元。2018年被告分别以张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛为被告，以本案原告为第三人起诉，要求赔偿房屋租金等损失，本院经审理后，认为，被告与原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，被告取得了该市场的经营管理权，但张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛依据此前王建平与原告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，取得了房屋的租赁权，原告在没有将房屋收回的情况下，就将整个市场重新租赁，张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛对被告不构成侵权。被告要求张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛承担责任，被告没有诉权，裁定驳回了被告的起诉，其中被告起诉李冬梅、李小涛及济源市天坛街道办事处大驿居民委员会一案，提起了上诉，河南省济源中级人民法院，维持了原裁定。另查：2017年6、7月份的电费、卫生费被告未收取，也未交纳。2019年4月4日，被告向本院起诉称由于原告在合同签订后未按合同约定将全部租赁物交付，且原告交付给其的部分房屋无法正常出租，部分设施无法正常使用，后其多次要求原告解决，均未予解决。要求：1.判令济源市天坛街道办事处大驿居民委员会赔偿其“餐饮特色市场”部分房屋未交付的租金损失（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止，截止2019年3月31日，损失为1808698.34元）；2.判令赔偿2017年6月、7月的电费、卫生费盈利21914.91元；3.判令赔偿其因“餐饮特色市场”部分设施设备不合格给其造成的损失48823元；4.判令赔偿未交付的空地损失（自2017年6月1日起至实际交付之日止，按每月每平方米700元计算）。本院认为，原、被告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，被告按合同约定交纳了租金，原告就应按合同约定将租赁物交付被告，原告未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给被告，属于违约。所以，被告要求原告承担违约责任，赔偿因违约给其造成的损失，事实清楚，证据充分，本院予以支持。本院于2019年7月9日作出（2019）豫9001民初2974号民事判决书，判决，一、济源市天坛街道办事处大驿居民委员会支付芦永国未交付房屋的损失（自2017年6月1日至2017年9月30日，按34间房；自2017年10月1日至实际交付房屋之日止，按30间房；每间房每天均按37.89元计算）；二、济源市天坛街道办事处大驿居民委员会在本判决生效后十日内支付芦永国未交付的8*9平方米空地的损失（自2017年6月1日至实际交付之日止，每天按75.6元计算）；三、济源市天坛街道办事处大驿居民委员会支付芦永国2017年6月、7月的水电费盈利损失20000元；四、济源市天坛街道办事处大驿居民委员会支付原告维修水电路的费用23365元。后原告不服提起上诉。2019年12月16日，河南省济源中级人民法院作出（2019）豫96民初1466号民事判决书，判决维持原判决。2019年5月20日，被告向原告提交两份书面意见书，称因原告未按合同约定交接市场，给其造成损失，为此起诉至济源市人民法院，关于第三年的租金待法院判决后再交纳，原告也予同意。2019年9月11日，被告向原告发出解除合同通知书。同年10月18日，被告再次向原告发出解除合同通知书，称因原告未按合同履行义务，全面交接财产，给其造成损失，其曾向原告发出解除合同通知，原告未予答复。现再次要求解除合同，并要求原告五日内给予答复，逾期未答复的视为合同已解除。同时原告应指派人员对该市场进行交接。本院认为，原、被告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，被告按合同约定交纳了租金，原告就应按合同约定将租赁物交付被告，原告未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给被告，属于违约。被告多次要求原告交接财产，原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，至今未履行全面交接租赁义务，为此被告要求解除租赁合同，并已通知原告，合同自通知到达对方时解除，该解除合同有效。关于第三年的租金原告同意待法院判决后再予交纳，被告对此不构成违约。原告请求确认被告单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员 郭 峰二〇二〇年三月二十五日书记员 王莹莹