广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初315号 原告：蒋灵姿，女，1986年9月29日生，汉族，居民，住广西全州县。 委托诉讼代理人：徐广平，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：桂林东舜置业有限公司，住所：全州县全州镇城北新区管理委员会大院内。 法定代表人：张伟林，总经理。 委托诉讼代理人：王万江，广西千里目律师事务所律师。 原告蒋灵姿与被告桂林东舜置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋灵姿的委托诉讼代理人徐广平、被告桂林东舜置业有限公司的委托诉讼代理人王万江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋灵姿向本院提出的诉讼请求有：1.判令被告与原告解除购房合同；2.判令被告返还原告购房款1041860元及承担违约金20068元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月21日，原告到被告公司看房子，当天共交纳了491860元购房款及维修资金等，被告为原告开具了桂林东舜置业有限公司收款收据4单。2019年1月28日，原告又将购房尾款550000元交付给被告，并于当天与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条约定，被告在2019年9月30日前交房。但到目前，被告还没有将房交给原告。同时，《商品房买卖合同》第九条规定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计缴纳款的2%向买受人支付违约金。原告多次与被告沟通退款事宜，被告总是找借口不退。2020年1月5日，原告委托广西剑化犁律师事务所向被告发出了解除合同的律师函，宣告正式解除《商品房买卖合同》，并要求被告三日内退还购房款，但被告仍不退款。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告桂林东舜置业有限公司辩称：1.原告提出解除合同，但没有提供解除合同的事实依据，属于擅自解除合同。2.原告诉请的违约金是建立在解除合同的基础上，本公司没有违约的事实，不同意解除合同。3.请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提供的3份证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。被告在举证期限内依法提交了11份[1.营业执照，证明被告主体适格。2.法定代表人身份证明，证明被告主体适格。3.商品房买卖合同（5-117商墅）及全州县预（销）售商品房买卖合同备案证明，证明商品房买卖合法有效，被告方没有违约。4.商品房买卖合同（5-217商墅）及全州县预（销）售商品房买卖合同备案证明，证明商品房买卖合法有效，被告方没有违约。5.《新都汇商铺确认单》及《签约缴款确认单》（5-117），证明已按返租标准打折，被告方已按合同约定履行了合同义务。6.《新都汇商铺确认单》及《签约缴款确认单》（5-217），证明已按返租标准打折，被告方已按合同约定履行了合同义务。7.《物业抵押及抵押物到期物业处理协议》及抵押权人《授权委托书》，证明（1）因为抵押房产物原告认为是被告处理，但实际上降价是买受人本身的降价行为，是造成本案纠纷产生的原因；（2）原告的房屋没有在该批抵押物中。8.《竣工验收备案表》，证明标的物于交付前已验收，被告方在2019年9月30日前已达到交房条件。9.我司员工卢格格与原告的微信聊天记录（当庭已播放，原、被告代理人已听清），证明（1）房屋租赁原来是委托公司租赁，后来因为其他原因卢格格要求原告自行租赁，原告自行对房屋进行了使用和管理；（2）谈及周边房屋降价，原告要求被告降价，不降价就退房；（3）原告起诉没有事实依据，是原告违反了诚实信用原则；(4)微信聊天语音记录是2019年10月30日。10.全州县人民法院收案登记表，证明2019年12月2日原告进行了一次诉前调解，目的就是不承认双方存在合同关系，要求退款，原告非常清楚地表述双方不存在合同关系，违反诚实信用原则。11.广西剑化犁律师事务所律师函及被告方回函，证明原告通过律师事务所给被告发的函没有事实依据，被告也不同意解除合同。]证据，但原告不予质证，本院根据被告提供的证据，以及庭审查明的事实，对被告提供的1-11份证据予以采信。 根据当事人的陈述和提供的证据，本院确认的法律事实：2018年11月21日，原告支付给被告购房款484313元、办理水、电开户费1800元、房屋维修费基金5747元，合计491860元。被告出具给原告的桂林东舜置业有限公司收款收据4单，共计币491860元。2019年1月28日，原告又支付了购房款550000元给被告，被告给原告出具了桂林东舜置业有限公司收款收据1单，计币550000元，原告共给付被告购房款等费用合计为1041860元（其中水、电开户费1800元、房屋维修基金5747元）。原告与被告于2019年1月28日签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号：QZ2019015062号和QZ2019015063号，其中QZ2019015062号的合同商品房成交金额为754799元，总层数3层，所在1层建筑面积为62.15㎡，套内面积61.01㎡。QZ2019015063号的合同商品房成交金额为279514元，总层数3层，所在层2层，建筑面积82.1㎡，套内面积61.01㎡。QZ2019015063号商品房只能从QZ2019015062号商品房内楼梯上去。两份合同中的第八条约定了交付期限为2019年9月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建筑局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》、（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）、（市住建局[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同中的第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任，①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同第十一条规定，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买卖人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签置房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人以报纸公告或者电话通知买受人，30天内买受人未到出卖人处办理交房手续的，视为交房，并于交房之日起计算物业服务费。2020年1月5日，原告委托广西剑化犁律师事务所向被告发出了解除《商品房买卖合同》事宜。2020年1月16日，被告向原告回函，不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告不同意解除合同的理由是，被告没有违约情况存在。 本院认为，原告蒋灵姿与被告桂林东舜置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同的规定全面履行合同义务，原告蒋灵姿按合同约定的期限将购房款向被告桂林东舜置业有限公司交付完毕，但被告桂林东舜置业有限公司未按合同规定的时间将涉案商品房交付给原告蒋灵姿，已构成违约。被告桂林东舜置业有限公司辩称，原告与被告员工的微信聊天记录中表述，原告可以出租已购买的房屋，应视为被告将原告购买的房屋交付给了原告使用。本院认为，从原告的微信聊天记录中，并没有原告明确表示已接收了原告在被告处购买的房屋，微信聊天记录只是反映原告在了解周围房子是否好租的情况，且被告微信聊天员工未出庭作证，被告也未按合同约定与原告书面办理商品房交付手续和提供交房给原告的任何证据。2020年3月10日，本院与被告公司员工肖荣华实地勘验了原告购买商品房现场，并现场拍照，从现场反映二楼原告购买的商品房墙体未建成，一楼和二楼墙体钢筋裸露在外，故被告桂林东舜置业有限公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告蒋灵姿有权依据合同第九条第②项的规定行使解除合同权，因此，原告请求解除购房合同理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付违约金20068元，因原告于2020年1月5日向被告发出了要求解除合同的律师函，根据合同第九条第②项的规定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，但原告于2020年1月21日已向本院提起诉讼。故原告诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下： 一、原告蒋灵姿与被告桂林东舜置业有限公司商品房买卖合同（合同编号QZ2019015062、QZ2019015063）于2020年1月5日解除； 二、被告桂林东舜置业有限公司返还原告蒋灵姿购房款1034313元； 三、被告桂林东舜置业有限公司协助原告蒋灵姿办理退还水、电开户费1800元，房屋维修基金5747元；被告桂林东舜置业有限公司如未将原告蒋灵姿所交的水、电开户费、房屋维修基金交相关部门，则由被告桂林东舜置业有限公司返还原告蒋灵姿所交的水、电开户费1800元、房屋维修基金5747元； 四、驳回原告蒋灵姿的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金额义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14358元（原告已预交7179元），本案适用简易程序减半收取7179元，原告蒋灵姿负担179元，被告桂林东舜置业有限公司负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14358元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  李安生 二〇二〇年三月十三日 书记员  何婷婷