宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4427号 上诉人（原审原告）：马立，男，住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：吴迪，北京市景运（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：白云程，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾金贵，男，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：宁夏宁阳房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：贾金贵，该公司经理。 上诉人马立因与被上诉人宁夏建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称建投公司）、被上诉人宁夏宁阳房地产开发有限公司（以下简称宁阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马立上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人行使解除权既符合合同约定，亦符合法律规定。一审法院以有违诚信原则为由认定合同解除权消灭，缺乏法律依据。被上诉人建投公司交付涉案房屋的时间为2017年10月26日，取得宁阳文化商业广场K1号楼初始登记的时间却为2019年3月22日，上诉人就涉案房屋享有解除权的条件成就，在取得初始登记之前上诉人是不能取得涉案房屋所有权的，合同目的不能实现，应支持上诉人的诉讼请求。因被上诉人超出合同约定的交付日期，于2018年6月14日向上诉人以“赔付”为由，免除不交房屋面积差价及物业专项维修基金的义务。但截至上诉人起诉之日，被上诉人仍不能履行合同义务。请求二审法院查明事实后判如所请。 建投公司和宁阳公司辩称，上诉人在上诉期间对涉案房屋二次装修至今在营业，证明上诉人在享有合同解除权情况下未行使合同解除权，继续履约，另一方面接受了被上诉人建投公司继续履行合同的事实，在上诉过程中，再次行使合同解除权的有违诚信原则，解除权已消灭。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 马立向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告返还购房款487661元及利息46327元（487661×6%/12×19个月），合计533988元；（以购房款为基数，按照中国银行贷款利率6%计算自付款之日2017年1月15日起暂计算至2018年8月15日，请判至实际履行之日）；3.请求法院依法判决被告返还专项基金1043元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月15日，原告与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定原告购买被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司承建的宁阳文化宫商业广场G区-1层*室，预测建筑面积共20.64平方米，其中套内建筑面积8.37平方米，分摊共有建筑面积12.27平方米，房屋单价为每平米23389元，房屋总价款为482749元，原告应当于2017年1月15日前支付房屋全部价款；被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司应当于2017年9月30日前将符合约定的商品房交付给原告使用；非住宅交付条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件、2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补。合同同时约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约于2016年12月10日向被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司交纳购房款2万元，于2017年1月15日向被告宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳购房款462749元。2017年10月26日，被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告，并办理了提前装修验收交接手续，原告随即对涉案房屋进行了装修，并自主经营。2018年4月3日，被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司取得宁阳文化商业广场《测量报告书》，原告购买的宁阳文化宫商业广场G区-1层*室经实际测量房屋套内面积为8.64平方米，公摊面积12.21平方米，建筑面积20.85平方米。2018年5月14日被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司取得宁阳文化商业广场《工程竣工验收备案表》。被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于2018年6月14日以信件告知原告交纳相关费用，办理交房手续。并于2018年6月15日在银川晚报发布文化宫广场交房公告。2018年6月14日原告向被告宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳房屋面积差额款4912元、物业专项维修基金1043元。2019年，原告将涉案房屋租赁给他人经营使用，至今仍在营业。 一审法院另查明，2017年9月5日，宁夏建工集团房地产开发有限公司经宁夏回族自治区工商行政管理局核准变更名称为宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应依据合同的约定全面履行自己的义务。本案中,双方在合同中明确约定出卖人应在2017年9月30日前向买受人交付商品房,双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。可见,出卖人承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任,应当自商品房交付之日起开始计算,该商品房交付之日应当为实际交付之日而非约定交付之日,如出卖人未能按照约定日期交付商品房的,承担的是合同规定的逾期交房的违约责任而非合同规定的逾期办理房屋所有权证的违约责任。具体至本案,被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于2017年10月26日将涉案房屋交付给原告，并办理了提前装修验收交接手续,故涉案房屋的实际交付日期应为2017年10月26日。根据上述约定,原告因出卖人的原因未能在该商品房交付之日起90日内取得涉诉房屋所有权证书,原告有权解除合同。因此自2018年1月24日起，原告有权解除合同。原告自2017年10月26日收房后，将房屋进行装修用于自主经营，后于2019年将房屋出租给他人经营至今，且原告于2018年6月14日还依照被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的通知向其交纳了房屋面积差额款4912元、物业专项维修基金1043元。原告在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，一方面以自己的履行行为继续履约，另一方面接受了被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司继续履行合同的事实，在诉讼中再行使合同解除权的，有违诚信原则，解除权消灭。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告马立的诉讼请求。案件受理费9150元，由原告马立负担。 本院二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：证据一、收据1份，欲证明2018年6月14日，因被上诉人严重违约，其主动要求向上诉人以支付违约金为由免除上诉人房屋差价及物业专项维修基金，该情形不能视为上诉人以自己的行为继续履约，被上诉人主动承担违约责任不能等同于继续履行合同主要义务，其履行违约责任不影响解除权的行使。截止至上诉人起诉之日，被上诉人仍未取得涉案房屋初始登记，合同约定的解除权成就。经质证，二被上诉人对该证据真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，认为该证据是涉案房屋支付的逾期办证违约金，与本案无关。证据二，声明1份、照片1张（拍摄于2019年底），欲证明2019年10月30日，涉案房屋租赁期限届满、闲置至今。经质证，二被上诉人对该证据不予认可，认为涉案房屋的房号在照片中未体现，申明与本案无关。被上诉人未向法庭提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不属于二审中的新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理过程中，双方均认可涉案房屋现已具备办理房屋所有权证书的条件。二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人建投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方应依约全面履行。被上诉人建投公司在合同履行过程中，未依照合同约定的时间及时向上诉人交付房屋且因被上诉人原因，未能在房屋交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书，被上诉人建投公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，上诉人已于2017年10月26日办理了提前装修验收交接手续，在接收房屋后将房屋进行装修并自主经营和出租他人经营，合同目的部分已实现，被上诉人虽在合同约定的时间内因自身原因致使上诉人未能办理房屋所有权证书，但现在已具备办证条件，合同目的可以实现。为了保护市场交易的稳定性，双方应继续履行合同，一审法院对上诉人的上诉请求未予支持并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9150元，由上诉人马立负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。