呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初478号原告：内蒙古崭立房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新春路商业3号楼8号。法定代表人：朴胜鑫，系该公司经理。被告：李换娥，女，住内蒙古乌兰察布市。委托代理人：张苏赫，慧聪律师事务所律师。原告内蒙古崭立房地产经纪有限公司与被告李换娥居间合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古崭立房地产经纪有限公司的法定代表人朴胜鑫、被告李换娥的委托代理人张苏赫到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告内蒙古崭立房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告给付代理服务费25100元;二、依法判令被告向原告给付违约金10542元(以25100元为基数,自2019年8月14日按每日千分之三暂计算至2020年1月1日,实际至服务费清偿为止),上述一、二项共计35642元;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年8月10日,原告(居间人)与被告(买方)、案外人王某(卖方)三方签订《房屋买卖居间合同》。合同约定王某将其所有的位于呼和浩特市新城区哈呼公路1.5公里处吉泰综合楼2层2单元2022号房屋(产权证号:蒙[2019]呼和浩特市不动产权第XXXX号)以价款465000元整售予被告;原告作为居间人提供居间服务并收取服务费,三方就原告服务项目收费标准及买卖双方交付代理服务费的时间进行详尽约定。合同签订后,原告按约提供居间服务,积极督促买卖双方履行《房屋买卖居间合同》中约定的义务。但被告无故拒绝履行给付原告交易房屋的产权过户服务费、房屋居间服务费、代办个人二手房按揭贷款服务费,共计25100元的合同义务。被告的行为已构成违约,经原告多次沟通无果。为此,原告为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条,依法向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告诉讼请求。被告李换娥辩称，一、案涉《房屋买卖居间合同》、《存量房屋买卖合同》并非被告本人签字，故均未成立。依照《合同法》关于居间合同的规定，原告的主张不成立。《房屋买卖居间合同》中的乙方签字为“白利文代李换娥”，并不是被告李换娥所签。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，因合同未成立故原告提出诉请代理服务费、违约金，均不应得到支持。二、白利文没有代理权，且未得到被告的追认。白利文虽系被告的儿子，但并非是法定代理人，被告也并未委托白利文，故白利文无权代表被告签订涉案《房屋买卖居间合同》及《存量房买卖合同》。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人并未表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。民法总则第一百七十一条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认，被代理人并未表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。三、《房屋买卖居间合同》中第一条第二款称“房屋权属性质为下列选项中的第A种，即商品房。”经查询，案涉房屋权属性质为选项B,即已购公有住房。商品房与已购公有住房的显著区别是,已购公有住房再转让时，有可能涉及土地出让金的补缴。《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。关于房屋权属性质的证据因受疫情影响，房屋产权登记部门暂不接待司法查询，房管局工作人员口头说明，该房屋再另行出售，则需要补缴土地出让金，原因是已购公房，而不是商品房。代理人认为关于房屋权属性质的证据，应当由原告承担举证责任，原告作为居间人，应当提供有关方房屋的重要事实。综上所述，案涉《房屋买卖居间合同》、《从量房屋买卖合同》均未成立，白利文无权代理被告本人签订合同，而原告作为居间人故意隐瞒房屋权属性质的重要事实，并提供虚假情况，故法院应依法驳回原告的诉讼请求。四、对原告提供的视频资料（2分41秒）真实性、关联性、合法性均不认可。1.该视频不完整，全长只有2分41秒，显然是经过原告剪辑过的，不能完全体现签约的全过程；2.视频中未显示签订的合同或者协议，是否为涉案协议；3.视频中也未体现被告本人授权或者同意他人代签的内容；4.既然原告在场，但原告本人未签而是他人代签，不符合常理；5.该证据恰能证明被告没有签字，也未授权他人签字，即使是直系亲属，若非监护人或法定代理人，也未经授权委托，均属无权代理，效力不及被代理人，故涉案合同未成立。五、由是剪辑过的视频资料，更能证明原告欺骗被告的行为存在。1.买房是不断磋商的过程，关于房屋位置、价格、权属关系等重要事项，都需仔细核实，中介应当如实告知；2.原告提供的格式合同只涉及商品房、已购公房、经济适用房和其他，原告是如何向被告解释这些区别，很有可能是被剪辑过的部分，原告故意隐瞒事实真相，妨碍审理；3案涉房屋的性质是划拨/商品房，原告提供的格式合同却无此项。通常情况下，房本只会出现“出让”、“划拨”，而不是“已购公房”，其性质就是“划拨/商品房”。原告以“商品房”代替“出让、划拨、五年外经济适用房”在内所有的“商品房”，显然是欺骗购房者的行为。六、关于房本，真实性认可，对证明的问题不予认可。房本中写明“划拨/商品房”，原告提供的格式合同中无此项，并且未如实告知被告，隐瞒了房屋权属性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据。依据原、被告提供的证据，本院认定如下事实：2019年8月10日被告作为乙方与原告作为丙方及王某作为甲方签订《房屋买卖居间合同》，约定王某将位于内蒙古呼和浩特市新城区呼哈公路1.5公里处吉泰综合楼二层二单元202的房屋出售给被告李换娥。合同第一条甲方声明第二项房屋权属性质选项为A即商品房而非B项已购公有住房。合同第六条规定了居间人即原告服务项目的收费标准。第二项约定乙方应承担的代理服务费：“1.代办上述房产的产权过户服务费合计人民币3000元；2.服务买卖居间服务费，按成交价11600元；3.代办个人二手按揭贷款服务费10500元；乙方同意支付的费用共计25100元。”合同第八条违约责任。第五项约定：“甲、乙双方未按合同约定支付居间服务费贷款服务费过户服务费等各种费用的，应当按日千分之3支付给丙方违约金至交纳之日止。”合同落款处，甲方王某，乙方白利文代李换娥签名，丙方加盖了公司印章。本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖居间合同》，是双方真实意思表示，双方应按合同全面履行自己的义务。被告辩称合同落款处非本人签字，是被告儿子白利文代其所签，白利文是无权代理人的抗辩理由本院不予采信。因合同签订时出售方王某夫妻，被告李换娥及其儿子白利文及原告方的工作人员均在现场，被告李换娥同意其儿子代其签订了合同，有原告提供的签订合同现场的照片为证。《房屋买卖居间合同》明确约定被告购买的是商品房而非公有住房，原告现提供的房屋性质非合同所约定商品房，原告提供的房产证房屋性质明确注明是划拨/商品房，是已购公房，造成合同目的未能实现，故原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定判决如下：驳回原告内蒙古崭立房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费346元，由原告内蒙古崭立房地产经纪有限公司全部负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 莉 二○二〇年三月十九日书记员 刘亚婧