濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初13903号原告：孙磊，男，汉族，1999年2月18日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：杨国芳，河南优诚律师事务所律师。被告：史凤霞，女，汉族，1974年7月6日出生，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：魏守霞，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。原告孙磊与被告史凤霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙磊的委托代理人杨国芳，被告史凤霞的委托代理人魏守霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行房屋买卖合同、协助原告办理过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。在庭审前，原告申请变更诉讼请求如下：1、依法判令解除原、被告签订的《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告已支付的购房款149950元、居间服务费4280元、违约金85600元，共计239830元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月12日，原告通过远航地产经纪有限公司购买被告名下位于濮阳市××华府山水小区××楼××单元××号的房产，并签订了房屋买卖等合同，合同总价款428000元。原告按合同约定向被告支付了购房款10万元，被告如约将房屋交付给了原告，交付房屋后原告开始负担该房产的按揭贷款充抵购房尾款。合同约定于2018年8月13日前办理过户手续，剩余尾款于办理完过户手续后全额支付给被告。期限届至后，被告迟迟不配合办理过户手续，后双方协商延期至2019年1月30日前办理过户手续。到期后被告仍不履行合同义务，2019年3额13日被告出具书面声明定于2019年10月1日前协助被告办理过户手续，但期限届至后被告再次违约。原告多次找被告协商，但被告仍拒绝协助被告办理过户手续。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特具状起诉，望贵院判如所请。被告史凤霞辩称，一、原告依法解除原、被告于2017年9月12日签订的房屋买卖合同是没有法律、行政法规、地方性法规、规范性文件的规定。在调整民事法律关系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根据。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，原告当时是非常清楚标的物的实际情况而强烈要求购买，说明买卖双方的行为是真实意思表示。不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。无论是从合同的签订过程、或者从合同的签订内容来看都没有违背《中华人民共和国合同法》第52条第1款的(一)至(五)项中的任何一项规定，同时也没有违背《中华人民共和国合同法》第53条第1款的(一)(二)两项规定。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、原告起诉状的事实与理由部分所称“原被告达成购买协议并缴纳10万元的定金属实，涉案房屋总价款428000元。不是被告不诚信，而是原告违约，从合同内容第3条第二项原告也是将涉案房屋抵押贷款后，把余款328000元的房款给被告。但涉案房屋原告于2017年9月2日搬迁入住至今。原告购买涉案房屋余款328000元至今未支付给被告，原告给不了被告房款项，被告无法向银行解押，于是2018年原、被告协商后原告自愿偿还涉案房贷。与被告没有任何关系，原告买房贷款很正常，无非名字没有变更而已。被告按合同已履行完毕，是原告没有诚信，要求被告返还房款149950元，居间服务费4280、违约金85600元，被告方没有违约，违约金是在要补充对方的损失在产生的，现对方毫无损失，要求违约金并不合理。现涉案房屋原告居住多年，明显有敲诈的嫌疑，又以解除合同为由要求被告返还，明显弯曲事实，敬请法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。三、原告购买的房屋虽然未取得房屋产权证书，自2017年9月2日原告居住涉案房屋至今。是因原告不及时给被告房款造成的，原告没有任何的经济损失。实际损失人是被告，被告至今还未拿到全部房款。因此，原告的主张不能得到支持，请求法院理应驳回起无理要求。综上所述，被告认为，法官一定会维护社会诚信，不会支持狡诈，被告请求人民法院依法确认该合同有效，原告要求返还房款、违约金及居间服务费被告不应承担。经审理查明，2017年9月12日，史凤霞（出售人、甲方）与孙磊（购买人、乙方）在濮阳市远航地产经纪有限公司（居间人）签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，主要约定：一、孙磊购买史凤霞所有的位于濮阳市××××东路南华府山水3幢1单元1002号房屋，建筑面积65平方米，房产证号2016-××号，总价款428000元，定金100000元整，买卖合同签署时，该定金视为首付款的一部分。二、房屋有银行抵押贷款，出售人应在2019年1月30日前办理抵押注销手续。三、出售人应当在2017年9月20日前将该房屋交付给买受人。甲乙双方应在交房当天自行办理物业交割手续。四、乙方于2019年2月28日前将首付款100000元整支付甲方；剩余房款328000元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。五、双方同意，自本合同签订之日起至2019年1月30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。买受人未能在2019年2月28日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。六、双方同意，本次交易所涉及的税费全部由乙方承担；在房屋买卖合同履行过程中，因政策调整导致的新增税费由乙方承担。七、若甲方逾期履行还款解押义务超过十五日的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间人收取的所有费用不予退还，由违约方直接赔偿给乙方。若乙方逾期履行支付房款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付费全部款项冲抵违约金，多退少补。八、乙方以2017年10月起承担月供还款，经甲乙双方指定月供还款金额从甲方总房款中扣除。另查明，2017年9月12日，孙磊向史凤霞支付定金80000元，史凤霞出具收条一份。2017年9月14日，孙磊向史凤霞支付房款20000元，史凤霞出具收条一份。2017年9月12日，孙磊向濮阳市远航地产经纪有限公司交纳买卖服务费4280元。2017年9月20日前，史凤霞将涉案房屋交付孙磊，至本案诉讼时，孙磊一直居住、使用该房屋。又查明，2019年3月13日，史凤霞出具“声明”一份，表明原约定2019年1月30日办理房产证过户抵押手续，因原业主暂时无能力还清原该房屋贷款，特声明2019年10月1号办理过户手续。还查明，自2017年10月至2019年11月，孙磊每月向史凤霞在中国银行濮阳开州路支行开户的账户转款1850元，用于偿还涉案房屋上史凤霞的抵押贷款，共向史凤霞转款27笔金额共计为49950元。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》能否解除；如解除原、被告双方房屋买卖合同及补充协议，合同解除的责任应如何划分、承担。首先，关于原、被告之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》能否解除的问题。原、被告之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，是双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。原、被告在房屋交易前明知该房屋已办理抵押登记，办理产权过户手续存在障碍，故双方在房屋买卖合同及补充协议中对抵押登记的解除、办理产权过户手续的期限均作出了明确的约定。但在约定期限届满后，被告没有按照约定解除抵押登记，在其出具“声明”后的延展期间内，被告仍未能按约定解除抵押登记，致使原告无法办理产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告可以解除合同，故原告诉请解除原、被告签订的《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。其次，关于解除原、被告双方房屋买卖合同及补充协议的责任应如何划分、承担的问题。原、被告双方签订完《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》后，原告按约定向被告支付了100000元房款，被告也按约定将房屋交付给原告居住、使用，但被告没有按照约定解除抵押登记，致使原告无法办理产权过户手续，无法实现合同目的，故原、被告双方合同解除是被告违约导致的后果，被告应承担违约责任。再次，关于原告要求被告返还原告已支付的购房款149950元、居间服务费4280元、违约金85600元的诉请，应否支持的问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在原、被告之间的房屋买卖合同解除后，被告应退还原告已支付的房款100000元，以及原告支付给被告用于偿还贷款的49950元。二、原、被告在补充协议中明确约定，居间服务费由违约方赔偿给守约方，故被告应赔偿原告支出的居间服务费4280元。三、原告要求被告支付违约金85600元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量。虽然双方在合同的补充协议中约定被告应在2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，如被告逾期履行超过十五日则是根本违约，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，至2019年1月30日期限届满被告没有履行上述义务，违反了合同约定，后在其出具“声明”的延展期届满后，被告仍未履行上述义务，应按合同中的约定支付违约金，但结合本案的实际情况，在房屋买卖合同签订后，原告向被告支付100000元后就一直实际居住、使用该房屋，没有产生实际损失，诉讼中也没有举证证明其有其他实际损失的情况下，该合同中约定以房屋总价款的20%计算违约金的计算标准过高，应予调整，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算较宜，即违约金以149950元为基数，自2019年1月31日起至实际付清之日按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。综上，被告应退还原告房款149950元，赔偿原告居间服务费4280元，并向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告孙磊与被告史凤霞于2017年9月12日签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告史凤霞返还原告孙磊购房款149950元，并支付原告孙磊违约金（自2019年1月31日起至实际付清之日止，以房款149950元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）于本判决生效后十日内付清。三、被告史凤霞赔偿原告孙磊居间服务费4280元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告孙磊的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2549元，由原告孙磊负担910元，由被告史凤霞负担1639元；案件保全费1720元，由被告史凤霞负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年三月二十日书记员  李扬