北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26991号原告：北京正中方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园7号楼3单元202室。法定代表人：顾春河，总经理。委托诉讼代理人：吕立新，男，1980年5月12日出生，汉族，北京中正方物业管理有限责任公司副经理，住北京市朝阳区。委托诉代理人：彭兴国，男，1971年12月14日出生，满族，北京中正方物业管理有限责任公司项目经理，住北京市朝阳区东苇路9号院员工宿舍。被告：李霞，女，1977年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京正中方物业管理有限责任公司（以下称原告）与被告李霞（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕立新、彭兴国、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。正中方公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2007年12月23日至2017年12月23日期间的物业费12050元。事实和理由：被告是北京市朝阳区东苇路9号院鑫兆佳园34号楼XX室房屋（以下称涉案房屋）所有权人，原告是涉案房屋所在小区物业服务公司。2005年12月24日原被告双方就涉案房屋物业服务事宜签订《物业服务合同》。根据物业服务合同约定，被告每年12月23日前应支付下一年度的物业费1181元，若被告不按约定交纳，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天应交所欠费用的万分之三交纳违约金。《物业服务合同》签订后，原告积极为涉案房屋所在小区提供物业服务，但被告自2007年12月23日起一直未向原告支付物业管理服务费。虽经原告多次催缴，但被告置之不理、置若罔闻。现原告为维护合法权益不受侵犯，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告违反《鑫兆佳园塔楼物业服务合同》《物业管理条例》，没有完全履行合同，原告违约在先，造成我方经济损失，故不能足额收取物业费。涉案房屋在18层，楼栋顶层为退台设计，涉案房屋的卧室、阳台位于顶层，客厅上方为其它产权物业。我方楼上即1907有赠送露台，且私自进行搭建阳光房，原告对此不管不理，并以此为由称我方阳台漏水、渗水系19层搭建所致，与物业无关。19层搭建行为，原告应负责任。根据《鑫兆佳园塔楼物业服务合同》，原告应当确保雨水、污水管保持畅通，事实上我方阳台外部公共空间没有进行雨水排污，常年处于雨水、污水自然蒸发状态，尤其是雨季，致使我方阳台顶部出现发霉发臭现象，我方多次要求原告维修，原告置若罔闻、不理不睬，属于只收费，少服务。根据《鑫兆佳园塔楼物业服务合同》规定，如果原告违约，未达到服务质量约定的目标，我方有权要求对方限期改正，逾期未改正造成我方损失的，原告应当承担相应法律责任。因我方阳台及卧室属于楼栋顶层，自2008年雨季开始，发现家中阳台出现严重漏水，水沿着阳台保温墙两侧缝隙向家中卧室倒灌，导致卧室地板大面积在雨水中浸泡，至2017年，每年雨季均到物业报修。最初，物业只是派人看看，找不到阳台漏水原因，就此结束。后因阳台漏水严重，我方找到开发商北京城乡房屋建设开发有限公司，该公司以房屋已经正式移交物业公司为由不予理睬。由于雨季阳台长时间漏水，雨水长期浸泡卧室地板，造成卧室地板出现大面积裂缝。我方只能通过不缴纳物业费来要求物业公司修缮雨水渗漏，期间物业公司人员也催缴过物业费，但是由于漏水一直没有解决。2015年有位经验丰富的修理人员告诉原告阳台漏水原因是由于处于顶层，公共空间防水有问题导致阳台漏水直接倒灌入原告家中卧室。物业公司有悖合同承诺，不对公共区域进行维修，我方曾尝试提出解决方案，希望原告赔偿我方经济损失（地板相关费用），继续修缮阳台漏水，我方可缴纳物业费，但是原告只愿赔偿一千元，我方认为赔偿不合理。综上，原告违约在先，原告的诉讼请求和理由违背事实，如足额收取物业费和排污费有失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告系涉案房屋房主，房屋建筑面积57.89平方米。2.被告与原告于2005年12月24日签订了《鑫兆佳园塔楼物业服务合同》，约定原告为涉案房屋提供物业服务，未约定服务期限。物业费1.7元每平米每月。3.被告认可未缴纳诉争期间的物业费。4.原告提交（2015）朝民初字第59184号民事判决书、（2018）京03民终6939号裁定书，载明原告对涉案房屋所在小区内搭建违章建筑业主提起诉讼，对小区内类似违章建筑进行司法救济，并非被告所称的不作为。被告认可该证据真实性，但是认为漏水并非楼上违章建筑所致，是阳台墙壁防水没有做好导致的，即便将违章建筑拆除，原告家仍会漏水。5.被告提交照片证明家中漏水情况，照片中阳台顶部有漏水痕迹，楼上有阳光房、墙面有水渍；被告以此证明原告没有及时维修，导致被告家中渗水严重。原告认可该证据真实性，认为只能反映现状，不能说明具体原因。6.原告提交照片，证明楼上违建导致原告家中漏水。被告认可该证据真实性，但是不认可证明目的。本院认为，被告作为涉案房屋的房主，原告作为涉案房屋所属小区的物业服务企业，双方之间存在合同关系。正中方公司向被告提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费。关于涉案房屋楼上违章建筑问题，原告作为物业服务企业，对违章建筑没有执法权，只能劝阻；根据原告提交的判决书及裁定书，原告已经对小区内类似情况进行了起诉；另根据原告提交的照片，其也到涉案房屋楼上调查情况；故原告尽到了相应的义务。关于涉案房屋漏水是否能够成为被告拒交物业费的理由。根据被告所称，自2007年、2008年就开始漏水，被告2005年购买房屋，此时房屋应当在质保期，房屋有质量问题应当由开发商维修，被告答辩中亦称找过开发商，但未解决问题。另，楼上存在违章建筑，不能排除系违建导致漏水；被告称系原告未尽到维修义务导致漏水，但并未举证证明漏水原因，亦无法证明漏水系原告不尽维修义务所致。故对于被告该抗辩，本院不予采信。物业管理服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，而物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，若业主因物业公司某项工作不到位拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。原告今后更应严格履行合同义务，努力提高服务品质，为构建和谐、宜居的社区环境承担应有的责任。另，被告家中确实存在漏水情形，原告作为物业服务企业，应积极排查漏水原因，并协调各方为原告解决实际问题。另，经核算2007年12月23日至2017年12月23日期间物业费总计应当为11810元；原告主张公共区域照明费没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李霞于本判决生效后十日内向原告北京正中方物业管理有限责任公司支付二〇〇七年十二月二十三日至二〇一七年十二月二十三日期间的物业费一万一千八百一十元；二、驳回原告北京正中方物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由原告北京正中方物业管理有限责任公司负担25元（已交纳），由被告李霞负担76元（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费260元，由被告李霞负担（原告北京正中方物业管理有限责任公司已预交，被告李霞于本判决生效后七日内给付原告北京正中方物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  郝继忠人民陪审员  刘通海二〇二〇年三月十日书 记 员  马 赫