上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16932号原告：张兆光，男，1978年3月22日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：沈薇，上海久利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清彤，上海久利律师事务所律师。被告：申开封，男，1974年9月2日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：陈青云，上海永松健律师事务所律师。原告张兆光与被告申开封房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈薇，被告的委托诉讼代理人陈青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告就位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺(下称“涉诉商铺”)签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令被告立即腾退并搬离涉诉商铺；3、判令被告支付拖欠的2019年2月1日至4月30日期间的租金人民币(以下币种同)90,000元；4、判令被告支付2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4,726.2元；5、判令被告支付逾期支付租金的违约金(以90,000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至实际支付之日止)；6、判令被告支付合同解除违约金180,000元；7、判令被告支付占用使用费(以2019年度日租金的2倍为标准,自2019年5月10日起计算至被告返还涉诉商铺之日止)。事实与理由：涉诉商铺为原告所有，被告系该商铺的承租人。2018年8月1日，因该商铺原租赁合同到期，原、被告就被告继续承租签订了《上海市居住房屋租赁合同》，其中约定：租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租赁用途为餐饮；月租金为30,000元，租金每半年支付一次，于每年的7月31日、1月31日提前一次性支付，若被告逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金千分之五支付违约金；租赁保证金60,000元；租赁期间，物业管理费、水、电、煤、通信、空调等费用均由被告承担；被告逾期支付租金累计或连续超过两个月的，则原告有权解除租赁合同，被告应支付相当于解除当月月租金6倍金额的违约金；租赁期限届满或提前终止的，被告应于租赁关系终止之日起十日内搬出该商铺，逾期返还的，应按届满当时日租金的2倍支付占用使用费。合同签署后，被告仅支付了租赁保证金20,000元，未按约支付2019年2月1日起至7月31日期间的租金，同时也未支付2018年7月至2019年4月期间的物业管理费4,726.2元。原告曾委托律师于2019年3月1日向被告发送《律师函》，要求被告支付拖欠租金，被告收函后仍未支付。2019年4月24日，原告又委托律师向被告发送律师函，告知被告双方间的租赁合同于2019年4月24日解除，同时要求被告支付拖欠租金并结清物业管理费等，另要求被告于2019年5月10日前清空并搬离该房屋。因被告拒收该律师函，故原告委托律师以短信方式向被告告知上述律师函内容，但被告收到短信后仍置之不理。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、除涉诉商铺，被告另承租了三间商铺，用于经营餐饮店。被告为经营该餐饮店，前后投入共计500余万元，但至今未能收回成本，故不同意解除租赁合同，亦不同意腾退和搬离。2、涉诉商铺与另外三间商铺互相连接，需统一使用。被告承租另外三间商铺后，原告即以此胁迫被告以另外三间商铺租金标准的双倍承租了涉诉商铺，明显有违公平原则。涉诉商铺与另外三间商铺处于同一地段，故租金标准亦应当与另外三间商铺相同。3、对原告主张的物业管理费用不持异议。4、原告自2018年3月起对涉诉商铺的楼上建筑进行装修，噪音巨大、尘土飞扬，且时有建筑垃圾从三楼掉下。装修过程中，原告还封锁路面，且拆除了被告安置在楼顶的广告牌。此外，原告还偷接被告的电力。以上种种，致使被告无法正常经营，被告因此无力向原告支付租金等。对此，原告负有重大过错，不应要求被告支付任何违约金。5、关于占用使用费，标准应同于另外三间商铺的租金标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉商铺的登记为张兆光所有，建筑面积157.54平方米。2018年8月1日，张兆光(甲方、出租方)与申开封(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉诉商铺出租给乙方使用，租赁期为1年，自2018年8月1日至2019年7月31日。租赁期满乙方应如期返还该房屋，乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后双方应重新签订租赁合同；租赁期内，月租金为30,000元，每6个月为一期支付，先付后用。乙方应于本协议签订之日起10日内支付首期租金180,000元，之后每期租金应于每年7月31日及1月31日前支付。每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付违约金。租金支付至张林昌的建设银行账户；乙方应于本协议签订之日起10日向甲方支付租赁保证金，租赁保证金相当于两个月房租60,000元，扣除原租赁保证金，乙方还需支付40,000元。租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通信、空调、有限电视费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日起十日内返还该房屋，每逾期返还一日，乙方应按租期届满当时日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计或连续超过两个月的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同解除当月月租金金额的6倍向守约方支付违约金，该违约金与租赁押金互不相抵。2018年8月10日，申开封向张兆光支付租金180,000元。此后，申开封未再支付任何费用。2019年3月1日，张兆光委托律师向申开封发送《律师函》，函称申开封未按租赁合同约定支付剩余租赁保证金40,000元及2019年2月至7月期间的租金，构成违约，要求申开封付清拖欠款项并承担逾期付款的违约责任。收函后，申开封仍未支付任何费用。2019年4月29日，张兆光委托的律师向申开封发送短信，称租赁合同于2019年4月30日即告解除，请申开封于2019年4月30日前付清拖欠租金、违约金等，并于2019年5月10日前返还涉诉商铺。又查明，申开封为经营餐饮店，向章海彬承租了新源路XXX号房屋(建筑面积162.79平方米)，租赁期限至2021年底，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为177,000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为182,000元。申开封另向张家登承租了新源路XXX号房屋(建筑面积157.54平方米)，租赁期限至2021年底，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为170,000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为180,000元。申开封还向沈宏武承租了新源路XXX号房屋(建筑面积133.06平方米)，租赁期限至2021年7月31日，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为121,200元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为124,800元。本院认为，张兆光与申开封签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。申开封辩称该合同系受胁迫签订，要求按照涉诉商铺的相邻商铺之租金标准计算租金，但该租赁合同系双方协商一致的结果，申开封也未举证证明合同系其在胁迫或危困状态、缺乏判断能力等情形下签订，且申开封已按合同支付了第一期租金，故本院对该意见不予采纳。合同签订后，申开封逾期两个月未支付第二期房租，张兆光有权依据双方约定解除租赁合同，解除通知到达后双方合同于2019年4月30日即告解除。申开封不同意解除租赁合同并拒绝返还房屋的理由缺乏法律依据，本院无法采纳。截至2019年4月30日，申开封应按约定的租金标准支付拖欠租金，合计90,000元。关于逾期支付租金的违约金，正是因为申开封逾期支付租金达到一定严重程度，符合了合同约定的解除条件，张兆光才以此要求解约，解约后申开封将需依约承担解除合同的违约责任，故本院对该请求不予支持。关于合同解除的违约金，双方虽有合同约定，但申开封要求本院依法处理并予以调整，结合双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则，本院酌定申开封应支付违约金90,000元。申开封辩称张兆光自2018年3月起装修、存在偷电行为等影响其正常经营，因此无法支付租金且不构成违约，就此申开封未能提供充足的证据。此外，若按申开封所述，至2018年8月装修行为已进行数月，申开封在签订案涉租赁合同时已经能够判断对其经营活动的影响。在此情形下，申开封仍然签订了租赁合同并支付了第一期租金，故本院对该意见亦不予采纳。合同解除后，申开封应当返还涉诉商铺，且租赁期限早已届满，申开封显然没有占用涉诉商铺的合法依据。申开封至今仍占用涉诉商铺，应当支付占用使用费。关于占用使用费的标准，双方约定明显过高，而申开封另承租的与涉诉商铺相邻的其他商铺的价格则反映了市场价格，据此本院酌定申开封按照180,000元/年的标准计付。关于物业管理费，申开封不持异议，本院予以支持。为减少当事人诉累，租赁保证金本案一并处理，用以抵扣租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张兆光与被告申开封就位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告申开封应于本判决生效之日起三十日内立即腾退并搬离上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺；三、被告申开封应于本判决生效之日起三十日内向原告张兆光支付2019年2月1日至4月30日期间的租金70,000元(抵扣租赁保证金20,000元后)；四、被告申开封应于本判决生效之日起三十日内向原告张兆光支付占用使用费(按180,000元/年的标准，自2019年5月10日起计算至实际搬离之日止)；五、被告申开封应于本判决生效之日起三十日内向原告张兆光支付2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4,726.2元；六、被告申开封应于本判决生效之日起三十日内向原告张兆光支付合同解除违约金90,000元；七、原告张兆光的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,426元，减半收取3,213元，由原告张兆光负担846元，被告申开封负担2,367元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年三月二十五日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……