江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终1号上诉人（原审原告）：崔春英，女，1977年11月25日出生，汉族，户籍所在地广州市番禺区，现居住地江西省上栗县。委托诉讼代理人：罗煜，江西博韬律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：萍乡宝鼎置业有限公司，住所地江西省上栗县上栗镇兴盛大道贸易广场，统一社会信用代码91360322716599362K。法定代表人：陈良友，董事长。委托诉讼代理人：欧阳裕，江西振武律师事务所律师。上诉人崔春英因与被上诉人萍乡市宝鼎置业有限公司（以下简称宝鼎置业公司）合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔春英的委托诉讼代理人罗煜及被上诉人宝鼎置业公司的委托诉讼代理人欧阳裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔春英上诉请求：1、请求依法撤销上栗县人民法院（2019）赣0322民初2274号民事判决书第二项、第三项，依法改判被上诉人宝鼎置业公司双倍返还上诉人崔春英定金20万元（即除去一审判决返还的10万元定金外，再返还10万元）；2、本案上诉费等费用由被上诉人宝鼎置业公司承担。事实与理由：一、被上诉人宝鼎置业公司具有设计变更的违约事实，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法查清后予以改判。（一）一审中，上诉人崔春英依法向法院提交了《城市花园内部认购协议书》、附件图纸及上栗县自然资源和规划局出具的城市花园设计变更后的图纸一份，该份证据足以证明被上诉人宝鼎置业公司存在设计变更，被上诉人宝鼎置业公司的代理人也当庭承认确系做出了变更。但是一审法院仅根据被上诉人宝鼎置业公司的单方陈述便做出如下认定：“......被上诉人在对该房屋建筑审批过程中，因根据消防部门的要求，对原有的楼层平面设计图进行了调整，将靠近原告认购的房屋的第二层建筑予以取消，重新调整为消防车登高操作场地，并将原7.8米的房屋间距扩大为14.5米……”系对事实认识错误。在庭审中，上述陈述仅仅是被上诉人宝鼎置业公司在无任何证据佐证的情况的单方说辞，上诉人崔春英当即进行了反驳并向法庭表示间距并不是扩大而是缩小，并且该间距缩小直接导致上诉人崔春英一侧房屋无任何采光，并请求法院进行现场勘查。但是一审法院在被上诉人宝鼎置业公司无任何证据且上诉人崔春英极力反驳的情况下却认定了该项事实，系对事实认识不清，依法应当予以纠正。（二）一审法院认定：“因原告对被上诉人根据消防部门要求对原告平面图进行调整后建房不能达成一致意见......应该认定为不可归责于双方的事由导致本约未能签订......”系对事实认识错误。首先，本案未能签订本约合同是由于被上诉人宝鼎置业公司违约所致，上诉人崔春英并无责任，上诉人崔春英与被上诉人宝鼎置业公司签订的《城市花园内部认购协议》是双方在平等、自愿的基础上达成的，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方均应遵照执行，被上诉人宝鼎置业公司应当按时向原告出售符合法定条件及合同约定条件的房屋。其次，被上诉人宝鼎置业公司在庭审中并未提交任何消防部门出具的相关说明，一审法院却凭空进行了认定并就该认定作出了判决。再者，退一步说，即使被上诉人宝鼎置业公司有相关证据，根据法律规定，开发商企业即被上诉人宝鼎置业公司不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更也应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本案中，被上诉人宝鼎置业公司未能提供证据证明其在对房屋进行设计变更后按规定书面通知原告，擅自对房屋进行设计变更，实际所拟交付给原告的房屋与《城市花园内部认购协议》所附平面图不符，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）、《中华人民共和国担保法》（以下简称“担保法”）之规定，被上诉人宝鼎置业公司违约后应双倍返还定金，一审法院适用法律错误，请求二审法院予以纠正。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《担保法》第八十九条之规定，由于房地产开发企业违约导致未能签订商品房买卖合同的，应当双倍返还原告定金。一审法院虽然在法院认为部分以《商品房买卖合同司法解释》第四条为依据，但存在了明显的法律适用错误，根据前述，被上诉人宝鼎置业公司存在明显的违约事实，根据该项规定就应当承担双倍返还定金的责任。综上所述，被上诉人宝鼎置业公司具有设计变更的违约事实，应承担相应的违约责任，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。请求二审法院依法撤销上栗县人民法院（2019）赣0322民初2274号民事判决书第二项、第三项，依法改判被上诉人宝鼎置业公司双倍返还上诉人崔春英定金20万元。被上诉人宝鼎置业公司辩称，本案争议的标的是被上诉人宝鼎置业公司建设的城市花园小区15栋三单元302室的户型，面积以及方位没有进行变更，被上诉人宝鼎置业公司不存在违约行为。上诉人崔春英的上诉理由不成立，被上诉人宝鼎置业公司根据消防部门的要求，实际扩大了房屋的间距，由7.8米扩大为14.5米，对上诉人崔春英的房屋的采光更有利。请求二审法院查明案件事实驳回上诉人崔春英的上诉。崔春英向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还原告定金人民币20万元；2、本案诉讼费由被告承担；庭审中增加诉讼请求，请求解除原、被告双方签订的《城市花园内部认购协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、原告提交的城市花园内部认购协议及发票，拟证明原、被告双方于2017年3月23日签订内部认购协议书，协议书明确该房屋定金10万元，不是诚意金。被告对真实性无异议，收取的是诚意金。经一审法院审查，对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；2、原告提交的平面设计图一份，照片二张，拟证明被告在签订内部认购协议后，对原告所购买的房屋进行了变更，原有的二层屋面建成了住户。被告对平面设计图的真实性无异议，但认为不能展示房屋的整体结构，对照片三性不予以认可，根据双方签订的协议，所附属的平面设计图，在房屋左边必须要建物业用房，图纸是平面的草纸，后进行了微调，但对购房业主没有影响。经一审法院审查，对该证据真实性、关联性予以认定，但不能达到原告的证明目的；3、被告提交的建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、不动产登记证，拟证明被告开发的项目合法，证照齐全。原告对真实性无异议，但认为建设规划许可证、预售许可证发证在后，与原告签订协议在前，不符合法律规定。经一审法院审查，对被告提交的上述证据真实性、合法性、关联性予以认定，原、被告签订的内部认购协议属商品房预约合同，并未违反相关法律规定。一审法院认定事实，2017年3月23日，原告与被告签订《城市花园内部认购协议书》（附件：楼层平面设计图），双方约定：原告认购被告开发城市花园15-3-302室房屋，面积约120平方米（实际面积经房屋所有权证为准），房屋类别为住宅。被告根据原告要求对该房屋进行预留，原告须遵守以下约定：1、出于房地产营销的口碑问题，被告对原告做出的房产预留方案，原告不可对外大肆宣传，造成社会影响由原告承担，定金不退还。2、一经签署此协议，原告即默认同意被告开盘该房屋对外销售价格。3、该房屋为预留单位，若原告违约，造成的一切损失由原告方承担，定金不予退还，原告在签署本合同时，向被告支付购房定金10万元，协议签订后，原告向被告支付定金10万元，被告出具收款收据，写明收款为诚意金。后被告在对该房屋建筑审批过程中，因根据消防部门的要求，对原有的楼层平面设计图进行了调整，将靠近原告认购的房屋（进门左边）的第二层建筑予以取消，重新调整为消防车登高操作场地，并将原7.8米的房屋间距扩大为14.5米，但原告认购的3-302室户型、面积未变更。该房屋建成后，原告认为与原来楼层平面设计图不一致，不同意与被告签订商品房买卖合同，要求被告双倍退还定金，未双方协商未果，原告向本院提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案双方未能签订本约合同是否属于不可归责于双方的事由成为解决本案争议的焦点。本案中，双方签订的城市花园内部认购协议书属商品房预约合同，原告按约交付的款项根据双方约定应认定为定金。由于预约合同内容不完备，本约合同须买卖双方秉持诚实信用原则进一步公平磋商敲定。但因原告对被告根据消防部门要求对原有平面图进行调整后建房不能达成一致意见，本约合同显然不能按照一方的意见强制对方签订，此时应该认定为不可归责于双方的事由导致本约未能签订，故原、被告双方签订的内部认购协议书应予以解除，原告所交付的定金应予以退还，原告要求被告双倍返还定金无法律依据，一审法院依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告崔春英与被告萍乡宝鼎置业有限公司签订的《城市花园内部认购协议书》。二、被告萍乡宝鼎置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告崔春英定金10万元。三、驳回原告崔春英其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告崔春英负担2150元，被告萍乡宝鼎置业有限公司2150元。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人对于2017年3月23日签订《城市花园内部认购协议书》以及上诉人崔春英向被上诉人宝鼎置业公司支付定金10万元的事实无争议。本案二审的争议焦点是：上诉人崔春英请求被上诉人宝鼎置业公司双倍返还定金是否有事实依据和法律依据。上诉人崔春英虽与被上诉人宝鼎置业公司签订了《城市花园内部认购协议书》，但是未能订立商品房买卖合同。上诉人崔春英认为建成的房屋与原来楼层平面设计图不一致，不同意与被上诉人宝鼎置业公司签订商品房买卖合同，《城市花园内部认购协议书》应当属于预约合同。从双方当事人签订的《城市花园内部认购协议书》审查，主要约定的是被上诉人宝鼎置业公司对城市花园15-3-302室房源进行预留，并附所涉房屋的平面设计图。由于双方当事人认购的房屋是期房，上诉人崔春英主张建成的房屋与约定的平面设计图不一致，而其提供的上栗县自然资源和规划局关于案涉房屋平面图（三层平面图大样），与《城市花园内部认购协议书》所附房屋平面设计图室内设计并无变更。至于上诉人崔春英提出“双方认购时约定案涉房屋外留有平台、现在没有”的理由，因双方当事人签订的《城市花园内部认购协议书》只约定案涉房屋的位置，双方当事人并未对案涉房屋外的建筑以及相关设施作出说明和允诺，预约合同中并没有就“案涉房屋外留有平台”的条款进行约定，属于未决条款，双方当事人没有达成正式合意。因此，对于认购协议书以外内容本院依法不予审查。双方当事人签订的《城市花园内部认购协议书》的主要内容不具备商品房买卖合同的要件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，上诉人崔春英提供的证据不能证明案涉房屋是因被上诉人宝鼎置业公司的一方原因而未能订立商品房买卖合同，据此不能按照法律规定关于定金的规定处理，上诉人崔春英应当承担举证不能的法律后果。一审判决认定商品房买卖合同未能签订的情形属于不可归责于当事人双方的事由，其认定并无不当。由于不能签订本约合同是不可归责于当事人双方的事由所致，但客观上上诉人崔春英交付定金后，被上诉人宝鼎置业公司实际上占用了该资金，不能签订商品房买卖合同后，也没有及时支付给上诉人崔春英，虽然不能适用定金罚则，但从公平原则出发，兼顾预约合同与本约合同的差异，本案应当酌情考虑上诉人崔春英交付的资金占用损失。上诉人崔春英主张的定金罚则诉讼请求，实际上是包括了赔偿损失的诉讼请求，故本院参照资金占用损失酌情确定上诉人崔春英的损失为50000元，由被上诉人宝鼎置业公司支付给上诉人崔春英。综上，上诉人崔春英关于“被上诉人具有设计变更的违约事实、本案未能签订本约合同是由于被上诉人违约所致，上诉人并无责任”的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但处理欠妥当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初2274号民事判决书第一项、第二项；二、撤销江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初2274号民事判决书第三项；三、被上诉人萍乡宝鼎置业有限公司支付上诉人崔春英资金占用损失50000元；四、驳回上诉人崔春英的其他诉讼请求。上述款项应于本判决书生效后三日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计8600元，由上诉人崔春英承担3000，被上诉人萍乡宝鼎置业公司承担5600元。本判决为终审判决。审判长 阳 涛审判员 聂奇能审判员 周金颉二〇二〇年三月十二日法官助理童嘉琪书记员杨安琪