济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6304号 原告：济南铭泉房地产策划服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李保泉，董事长。 委托诉讼代理人：王颖复，济南市中爱民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孟军，济南槐荫恒真法律服务所法律工作者。 被告：尹履健，男，1954年9月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：桂友德，山东海那律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钶悦，山东海那律师事务所实习律师。 被告：李苗，女，1983年4月30日出生，汉族，住济南市。 原告济南铭泉房地产策划服务有限公司（以下简称铭泉公司）与被告尹履健、被告李苗确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序。本院适用简易程序，分别依法于2019年12月12日、2020年1月8日两次公开开庭审理。原告铭泉公司的委托诉讼代理人王颖复、孟军，被告尹履健的委托诉讼代理人桂友德到庭参加诉讼，李苗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加上述。本案现已审理终结。 铭泉公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认两被告签订的《济南市存量房买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告负担。 事实与理由：第一被告与原告系房屋买卖关系，2005年11月10日原告与第一被告签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定原告将坐落在济南市槐荫区忠厚街5号楼1单元xxx号房屋出售给被告，每平方按3000元计价约计33万元，并约定：“以房产证面积结算”双方还约定被告“应保证2005年11月10日”将房款交付给原告26万元，余款“以核实面积为准，房款多退少补”2006年12月6日原告将施工完毕的房屋交付给了第一被告，后期原告为了配合被告办理产权证又将涉案房屋的所有契税交付完毕，在原告的配合下2007年7月30日济南市房产管理局也为第一被告颁发了《房屋所有权证》，双方约定“在尹履健未全部交付完房款时只能住不能卖，否则合同无效”。但第一被告以种种理由至今也不支付房款，原告准备起诉对该房进行保全时，发现第一被告又将该房低价卖给第二被告并将产权过户给了第二被告，第一被告在分文没有支付房款的情况下，该房有证但不属于第一被告，在未付房款的情况下第一被告无权处分该房，无奈原告诉至人民法院请求依法判决确认两被告房屋买卖无效。 尹履健辩称，原告与被告就本案之间并不存在债权债务关系，也没有原告所称的在尹履健未全部交付完房款时只能住不能卖，否则合同无效的约定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 李苗未参加庭审答辩，但在庭后向本院辩称，其与尹履健之间的交易是合法的。其是通过袁莉在房管局办理了过户手续。因为其认为事实比较清楚就没有到庭参加庭审。涉案房屋虽然登记在其名下，但实际系袁莉所有。因袁莉与尹履健、李保泉、李军及铭泉公司等之前的借贷纠纷，将涉案房屋抵偿给了袁莉，袁莉以其名义办理的房屋登记。 当事人围绕诉讼请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。铭泉公司向本院提交了《房屋买卖合同》、税收纳税证明、《济南市存量房屋房买卖合同》、房屋权属状况信息、（2019）鲁0104民初5968号民事裁定书及送达回证，尹履健向本院提交了收款收据，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下： 铭泉公司向本院提交签订时间为2005年11月10日的《房屋买卖合同》原件一份，该合同铭泉公司作为甲方，尹履健作为乙方，双方约定甲方将位于济南市新建楼二层南侧西户建筑面积110平方米的房屋一套，以单价3000元/平方米，总价33万元出卖给乙方。合同第三条约定乙方在2005年11月10日前支付26万元，余款在房屋入住时全部交清。该条款后手写“以核实面积为准，房款多退少补”。另合同原件第八条违约责任条款后手写“在尹履健未全部交付完房款时只能住不能卖，否则合同无效。”但尹履健提交的复印件无该内容，该合同还约定了其他内容。铭泉公司向本院提交的立案证据中，上述合同的复印件中有第三条后的手写内容但无第八条后的手写内容。 尹履健承认其签订了上述合同，但否认其签订上述合同时有第八条后面的手写内容。其并向本院提交了其所持有的上述合同复印件，其提交的复印件中第三条后有手写“以核实面积为准，房款多退少补”的内容，无第八条后的手写内容，其他条款与铭泉公司提交的合同原件内容相一致。 签订上述合同的当日，铭泉公司向尹履健出具收据一份，载明收到尹履健“纬十二路75号院内204（以此换发票）”26万元现金。2006年1月7日，铭泉公司又向尹履健出具收据一份，内容为收到尹履健“纬十二路75号院内xxx室（以此换发票）”7万元现金。 2007年7月28日，铭泉公司将槐荫区忠厚街5号楼1-xxx室（以下简称xxx室）房屋所有权转移登记至尹履健名下，产权取得方式记载为产权调换。 2019年8月8日。尹履健与李苗签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定尹履健将xxx室房屋以335000元的价格卖予李苗。该合同为济南市网签备案合同。签订该合同后，尹履健于2019年8月16日将该房屋的所有权转移登记至李苗名下。2019年9月3日，李苗为债权人刘树功以该房屋提供抵押担保，担保债权金额为200万元，担保债务履行期限为2019年9月3日至2020年9月2日，该抵押进行了登记。 当事人对以下证据和事实存有争议： 铭泉公司称，其与尹履健在2005年11月10日签订的房屋买卖合同即xxx室房屋的买卖合同。该合同约定的33万元购房款，即其公司所出具的两份收据中所记载的款项实际系借款，该款项已于2006年6月6日还清。正是因为其公司已经清偿了该债务，双方才另行协商由尹履健将xxx室房屋向其公司归还，但尹履健一直未能归还该房屋，还以335000元的极低价格卖予李苗。尹履健的行为构成无权处分，且其与李苗之间的交易系虚假交易，双方恶意串通损害了其权益，故其公司以此为由要求确认尹履健与李苗所签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。 为证明其上述主张，铭泉公司向本院提交如下证据： 证据1.2006年铭泉公司与尹履健签订的《房产变更证明》一份，内容为：“铭泉公司（以下简称甲方）与尹履健（以下简称乙方）就双方签订的房产转让协议作如下变更证明：甲方已于2006年6月6日还清乙方借款：乙方同意即日将原甲方转让给乙方的房产归还甲方。原双方签署的房产转让协议作废。”铭泉公司在该证明甲方落款处盖章并加盖李保泉的人名章；尹履健在乙方落款处签字。 铭泉公司称，其清偿了尹履健的33万元债务后，双方签订了该证明，在签订该证明后其公司财务人员在原《房屋买卖合同》第八条后手写添加了“在尹履健未全部交付完房款时只能住不能卖，否则合同无效”的内容。 证据2.税收完税证明复印件补打件一份，内容为其公司于2019年7月12日向税务部门缴纳了2019年4月1日至2019年6月30日期间的增值税、水利建设专项收入、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税共计17678.58元。其称其缴纳的上述税费即为了保证尹履健将涉案房屋的所有权回转至其公司名下，但其公司缴纳税费后，尹履健将该房屋转让给了李苗。 庭审中，尹履健代理人称尹履健本人对证据1中尹履健的签字的真实性无法确认，因尹履健曾向铭泉公司出具过空白的签字材料，也没有申请笔迹鉴定的义务，有可能是尹履健的签字。在本院限期其明确对该签字的真实性予以回复后，其未向本院回复。另尹履健称即使证据1中其本人的签字系真实的，该证据的内容也不真实。铭泉公司并未在该证明签订时清偿对其的债务。在该证明日期之后，铭泉公司仍在向其还款，且将涉案房屋的所有权转移登记至其名下，故该证明书并未实际履行。其对证据2的真实性认可，但是该税费系由其实际缴纳，相关完税证明的原始原件由其持有，而缴纳税费的目的就是为了能够向李苗转让涉案房屋，铭泉公司对其向李苗转让涉案房屋的事情系明知并认可的，并不存在其与李苗恶意串通损害铭泉公司权益的事实。 尹履健称，其与铭泉公司法定代表人李保泉的妻子尹履慧系堂姐弟关系，铭泉公司由李保泉与尹履慧共同经营。李保泉及尹履慧代表铭泉公司自2003年起多次向其借款，但无法偿还，因铭泉公司正开发建设房屋，故铭泉公司将xxx室房屋过户至其名下，算是以房抵债，其与铭泉公司就xxx室房屋的债权债务关系已没有争议。2009年，铭泉公司以其名义向案外人袁莉借款44万元，后铭泉公司无力偿还，袁莉将其诉至济南市历下区人民法院。因其签订的借款合同，其被迫在铭泉公司同意的情况下与袁莉达成了调解，并由历下区人民法院出具了调解书。在该诉讼过程中，其委托诉讼代理人系由李保泉选定的。调解后，铭泉公司未能按照调解书的内容履行，袁莉申请了强制执行。执行中，其与袁莉签订协议书一份，约定以xxx室房屋抵偿调解书所确定的54万元债务，其也将该房屋于2009年交付给了袁莉。但因该房屋涉及刑事案件，一直处于被查封状态，未能完成所有权转移手续。2019年其发现其一直被列入失信被执行人名单中，而此时该房屋已经具备所有权转移登记的条件，故其与铭泉公司协商后，经袁莉指定，将该房屋转移登记至李苗名下。 为证明其主张，尹履健向本院提交如下证据： 证据1.2003年5月9日借条一份，内容为“今借到尹履见先生人民币伍万元（50000）正，年利息12%，借期半年，到期本息一次还清。”借款人落款为“李宝泉”。该借条后附2009年1月21日“履慧”书写的“还款伍仟元正”。 证据2.2004年6月11日李保泉、尹履慧共同出具的借条一份，内容为“尹履见现金柒万元正（70000），月息1%，使用期限壹年半自2003年3月31日至2004年玖月30日止。到期本息一次还清。”该借条后附2009年12月8日尹履慧书写“09.12.8还壹万伍仟元正。” 证据3.2009年3月20日，尹履慧出具的还款计划一份，内容为“自2003年借的款，资金周转困难，现打算今年分期分配的还，争取在6月份能还1/3。其余在年底再还一部分。以借款借条为准。” 尹履健称李保泉与尹履慧为夫妻关系，上述借条显示在2009年李保泉夫妇尚未还清自2003年向其的借款，故《房产变更证明》所称的借款已还清并不属实。 证据4.2009年7月3日济南市历下区人民法院作出的（2009）历商初字第1488号《民事调解书》一份，该案案由为民间借贷，原告为袁莉，被告为尹履健及赵燕，尹履健及赵燕的委托代理人为于青运。调解书记载的调解协议为尹履健、赵燕于2009年7月15日前还清袁莉借款本金、违约金及律师费共计54万元；案件受理费4130元、财产保全费3720元，均由袁莉负担。 证据5.2009年8月7日袁莉作为甲方，尹履健、赵燕作为乙方双方签订的《协议书》复印件一份，主要内容为履行（2009）历商初字第1488号《民事调解书》，乙方自愿将xxx室房屋于2009年8月10日前交付甲方，甲方有权将该房屋过户至自己名下或进行出售。乙方将房屋交付甲方并配合甲方过户后，视为乙方还清了所欠甲方全部款项。该协议乙方落款由尹履健签字，并由于青运作为证明人签字。 证据6.济南市历下区人民法院出具的《情况说明》一份，内容为（2011）历执字第666号，袁莉与尹履健、赵燕民间借贷一案，袁莉于2019年8月28日向该院出具被执行人已履行完毕的证明材料，该院同日对两被执行人的失信予以屏蔽。 铭泉公司对上述证据质证认为：证据1-证据3与铭泉公司无关，即使属实也是李保泉、尹履慧与尹履健之间的借贷纠纷。证据4-证据6与铭泉公司也与本案无关，尹履健陈述的相关案件事实也与李保泉无关。 庭后，袁莉到庭接受本院调查，其对证据4-证据6的真实性均认可，并称该宗证据涉及的借贷纠纷，系因李保泉的儿子李军向齐鲁银行贷款到期无力偿还，而银行贷款是以尹履健的名义进行的贷款并将xxx室房屋向银行进行了抵押。李军无力偿还后，就找其借款40万元左右，称用款十天左右，李军偿还银行贷款后即再行贷款偿还袁莉的借款。因xxx室房屋在尹履健名下，就以尹履健的名义向其进行的借款。后来发生诉讼，也是李保泉、李军实际与其进行协商沟通，于青运是李保泉为尹履健找的代理人。达成以房抵债协议也是李保泉与其进行的协商。xxx室房屋在2009年签订协议后，就已经向其进行了交付，为了节省税费没有立即过户。在可以享受过户税费优惠时，其发现该房屋因铭泉公司开发该小区时存在违规，该小区的房屋在房管部门限制交易，导致一直未能办理过户手续。2019年李保泉找到其，说涉案房屋可以办理过户了，但是要交部分手续费。因其名下已经有两套房屋，无法办理过户，就将该房屋过户至其朋友李苗名下。整个过程都是李保泉与其联系，尹履健未与其联系过。相关房屋的税费36000元是其转给李苗后，由李苗转给了李保泉的对象尹履慧。转款后，李保泉又说还要七八万元的税费，如不交则不给其办理过户。其没有同意，要求退还原转给尹履慧的款项，李保泉拒绝，双方一直僵持。2019年，尹履健因仍被列入失信被执行人名单，影响了其生活，尹履健找的李保泉，要求李保泉为其办理xxx室房屋的过户手续，李保泉就联系其办理过户手续。此次，李保泉同意与尹履健及其一同去办理过户手续，但所需税费均由其进行实际交纳，交纳了9000元。之后，李保泉又到其单位向其索要十几万元费用，并称此系铭泉公司应交的税费，其没有同意，也一直没有过户。后来尹履健又找到其，问为什么还没有过户，其才知道是李保泉从中作梗，是李保泉向尹履健称其不同意过户。在此情况下，尹履健又找到尹履慧拿着铭泉公司的材料陪同其一起办理了过户手续。在这个过程中，尹履慧又向尹履健索要了1万元，才最终配合办理完毕了过户手续。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”此即“谁主张，谁举证”的具体举证责任原则。现铭泉公司主张尹履健与李苗之间恶意串通损害了其合法权益，故其要求确认尹履健与李苗之间所签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效，对于其该主张，其负有举证证明尹履健与李苗之间存在恶意串通以及损害其利益事实的举证责任。所谓恶意串通，是指法律关系的双方均明知双方之行为会损害国家、集体或第三人的利益，而故意为之。铭泉公司称，尹履健与其达成协议同意将涉案房屋向其返还，但尹履健拒不返还且将该房屋以低价卖予李苗，故双方存在恶意串通。但其所称的低价转让仅是尹履健与李苗之间为缴纳房屋转让税费所签订的网签备案合同，该合同所约定的价格并不应作为认定涉案房屋是否属于低价转让的事实。另，即使尹履健无权在未经铭泉公司许可的情况下转让涉案房屋，铭泉公司还应证明李苗存在主观的恶意。即其应当证明李苗对其公司与尹履健之间的纠纷存在明知，且该明知足以定性至尹履健转让涉案房屋将会损害铭泉公司的合法的权益。但铭泉公司仅就其与尹履健之间的纠纷进行了部分举证，并未能就李苗存在主观恶意进行充分举证，其所提交的证据也难以推定李苗主观恶意的存在。因此，铭泉公司所称的尹履健与李苗之间存在恶意串通的主张，证据不足，未能形成有效证据链，本院对其要求以此确认尹履健与李苗之间所签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回济南铭泉房地产策划服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由济南铭泉房地产策划服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇二〇年三月十八日 书记员 裴立红