广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初222号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所：广西扶绥县新宁镇岜尧路101号。统一社会信用代码：91451421061737225W。 负责人：韩微，总经理。 委托诉讼代理人：王大刚，该公司工作人员。 被告：凌结，男，1982年12月24日出生，壮族，亿冠超市员工，住广西扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）与被告凌结物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司委托诉讼代理人王大刚、被告凌结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1．凌结支付2018年3月1日至2019年11月30日物业综合服务费1323.98元及违约金1191.58元、公共维修资金240.72元及违约金216.65元、电梯维护费315元及违约金283.5元；2．凌结2013年11月1日至2019年9月30日公摊电费495.14元及违约金1221.18元；3．凌结支付2017年11月1日至2019年9月30日公摊水费26.8元及违约金28.87元；4．物业综合服务费及违约金、公共维修资金及违约金、电梯维护费及违约金、生活垃圾处理费及违约金、凌结自用电费及违约金、自用水费及违约金、公摊电费及违约金、公摊水费及违约金、二次加压费及违约金，直至付清为止。事实和理由：凌结是绥园居小区1栋1单元201室所有权人，其所购买的房屋建筑面积为114.63平方米。天伦物业扶绥分公司与凌结签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅物业综合服务费按0.55元/月/平方米的标准收取（不含电梯运行、维修年检费用），生活用水增压耗电费据实分摊，电梯费按一楼免费、二三楼15元/月/户、三楼以上25元/月/户标准收取，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，所交费用于每月5日前付清。同时，协议还约定了逾期付款的违约责任，第九条违约责任第四点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。天伦物业扶绥分公司认为，其已依约履行了物业管理、服务义务，凌结拖欠物业费用、公共维修资金、电梯维护费及天伦物业扶绥分公司已垫付的水电费费用，已构成违约。 凌结辩称：1．因房子质量存在问题，请求判令减免2018年后的物业费和违约金；2．物业态度不好，房屋质量达不到交房的标准。 本院经审理认定事实如下：凌结系绥园居小区1号楼1单元201房的业主，其所购买的房屋建筑面积为114.63平方米。2017年11月6日，天伦物业扶绥分公司（甲方）与凌结（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务内容作出了约定，并约定物业费为0.55元/月/㎡；电梯费：一楼免费，二、三楼15元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金为每月0.1元/㎡；生活用水增压耗电费据实分摊。业主应于收房之日起全额交纳物业服务费、公共水电费，前期物业服务阶段在房屋交付时预交3个月服务费，以后按月缴纳，缴费时间为每月5日前。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取。物业服务管理费用不包括供水、供电、供气、环卫、电讯、广电等相关单位收取的各类费用，上述费用由业主自行承担；如甲方受功能单位委托代收能源使用费，则甲方向业主或使用人加收总表与每户分表之间的管网、线路损耗分摊，具体数额根据每月总表与分表之间的差额确定。关于代收代缴收费服务，受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第九条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。 另查明，2018年3月1日至2019年11月30日期间，涉案房屋未交纳物业服务费、维修基金、电梯费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。天伦物业扶绥分公司与凌结签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。天伦物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，凌结作为小区业主应按约定交纳相关费用，但经天伦物业扶绥分公司催告，凌结仍逾期未交纳，已构成违约，故对天伦物业扶绥分公司请求判令凌结支付2018年3月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及其违约金、维修基金及其违约金、电梯费及其违约金的请求，应予以支持。凌结以房屋质量问题抗辩，该事由不属本案处理范围，应由凌结与开发商另行处理。关于违约金的计算，该协议约定从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金的约定过高，应予调整，结合天伦物业扶绥分公司的物业服务情况，调整后的违约金参照中国人民银行同期贷款利率，上浮不超过30%为宜，本院酌情按年利率6%计算。 关于公摊水电费，双方协议并没有约定计费依据，且天伦物业扶绥分公司提供的《欠费明细》系单方制作，亦未列明读数及计算方式，提供的其他证据也不足以证明凌结应承担公摊水电费的计算方式，应由其承担举证不能的后果，对其请求凌结支付公摊水电费及违约金的请求，本院不予支持。关于天伦物业扶绥分公司的第4个诉讼请求，该诉讼请求不确定，本案不予处理。 综上所述，凌结应向天伦物业扶绥分公司支付2018年3月1日至2019年11月30日期间物业服务费0.55×114.63×21=1323.98元及违约金72.8元、维修基金0.1×114.63×21=240.72元及违约金13.24元、电梯费15×21=315元及违约金17.33元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、凌结于本判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2018年3月1日至2019年11月30日期间物业服务费1323.98元及违约金72.8元、维修基金240.72元及违约金13.24元、电梯费315元及违约金17.33元； 二、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由凌结负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 方品能 二〇二〇年三月三十日 法官助理 黄佩兴 书 记 员 马福立 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。