浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1884号 原告潘立，男，1976年6月25日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 原告代小勤，女，1979年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 两原告共同委托代理人赵晓兰（特别授权代理），北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心1、3幢101室-501。 法定代表人曾浩，总经理。 委托代理人吴玉金（特别授权代理），员工。 委托代理人陈蔚（特别授权代理），北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告潘立、代小勤为与被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年2月25日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告潘立、代小勤的委托代理人赵晓兰、被告高地公司的委托代理人吴玉金、陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘立、代小勤依据其与高地公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，以高地公司逾期交房、逾期交付土地、房屋权属证书为由，诉至本院，请求判令：一、高地公司支付逾期交房违约金246700元（以4663515元为基数，从2017年7月1日至2018年12月12日，共529天，以日息万分之一计算）。二、高地公司交付高德置地中心的商品房所有权初始登记的土地、房屋权属证书用于办理商品房转移登记。三、高地公司支付从2017年10月1日起至实际交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金（以4663515元为基数，暂计算至2018年12月12日，共442天，为206127元，以日息万分之一计算）。四、高地公司支付实际损失361564元。 被告高地公司辩称，一、案涉房屋已于2018年4月29日交付给潘立、代小勤。2018年4月24日，案涉房屋所在楼盘获得主管部门的竣工验收备案，通过消防、规划等部门验收，通水、通电达到了合同约定的交付条件。高地公司已向潘立、代小勤发出《交付通知书》，通知其于2018年4月29日至2018年5月31日前来办理交房入住手续。潘立、代小勤无正当理由，未办理验收交接手续，视为房屋已交付，交付时间应为2018年4月29日。二、涉案房屋交付迟延属实，但事出有因。G20峰会期间杭州市政府发文要求所有在建工程停工，文件规定虽只有十几天，但实际对重大工程施工造成影响约60天，该期间应当予以扣减。高地公司作为开发商在开发过程中遇到诸多意想不到的困难，因总包、分包的原因导致工程整体及局部出现延误，高地公司也是实属无奈，应根据《房屋买卖合同》第九条约定特殊原因据实延期。交付权属证书的时间，也应当相应顺延。三、潘立、代小勤以按揭贷款方式支付购房款，已变更了高地公司直接向潘立、代小勤交付办证资料的约定。高地公司已将房屋初始登记材料交付给银行指定的中介机构，中介机构工作人员已联系潘立、代小勤办证，因潘立、代小勤推脱，未能办理。高地公司取回资料后，亦发函通知潘立、代小勤领取办证资料，但潘立、代小勤仍未予以配合。潘立、代小勤至今未办理不动产转移登记，责任在其自身。即使高地公司仍负有直接向潘立、代小勤交付办证资料的义务，因潘立、代小勤未及时缴纳专项维修基金和物业费，高地公司也有权根据合同约定行使先履行抗辩权。潘立、代小勤于2018年12月12日支付款项，此前高地公司有权拒绝向潘立、代小勤交付房屋办证资料。合同还约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则出卖人承诺取得土地房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。因此，高地公司无需承担逾期交付办证资料的违约责任。四、潘立、代小勤主张的实际损失无事实和法律依据。合同约定了逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任，并未约定高地公司还应承担其他损失。潘立、代小勤提供的租赁合同，承租方为案外人，经高地公司实地考察，承租的房屋用于服装批发、零售，与房屋买卖合同约定的办公用途不一致，无法证明潘立、代小勤的实际损失。潘立、代小勤在两个案件中基于同样的租赁合同主张实际损失，系重复计算。五、潘立、代小勤负有及时止损的义务，即使双方在次要问题上有分歧，潘立、代小勤也应当在2018年4月29日接收房屋，防止损失扩大，故该日期之后产生的损失应由其自行承担。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2016年4月14日，高地公司（出卖人）与潘立、代小勤（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1348771）一份，约定，买受人购买的商品房为杭州市江干区高德置地中心×号楼××××室。商品房的设计用途为办公，建筑面积185.23平方米，商品房单价25176.89元，总价款4663515元。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。买受人按银行按揭方式按期付款，2016年1月12日前支付房款定金500000元，2016年4月20日前再支付房款1833515元，余款2330000元办理银行按揭手续。出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、县、区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等的规定，采取的某项行政措施或市政配套的批准与施工延误导致开发建设期延长，或项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目不具备竣工交付条件的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况，地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱；大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规颁布或修改、政策出台或调整、政府行为或原因等；4、商品房达到交付条件时，买受人应支付给出卖人任何款项（包括但不限于房款、税费、违约金、物业管理费及专项维修基金等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，不承担由此造成的逾期交房的违约责任，并有权按照本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任；如出卖人同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，或逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房符合本合同第九条约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条约定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，或约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。 合同附件八《补充协议内容》约定，买受人以贷款方式付款的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任的保证担保，买受人应在房屋交付使用前，按产权登记机关规定的标准向出卖人、贷款银行或其委托的单位或出卖人提供办理产权转移登记、不动产抵押登记的全部资料（包括委托办理权属登记和抵押登记的授权委托书）并支付相关的税费，否则出卖人有权拒绝向买受人实际交付房屋，买受人应承担的义务、责任与风险与延期收房的义务、责任与风险相同。买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项；买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任；等等。 浙江省住房和城乡建设厅建建发〔2016〕186号文件《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》载明，杭州市江干区位于G20峰会保障区域核心区，根据《G20峰会浙江省环境保障工作方案》要求，停工时间确定为2016年8月26日至2016年9月6日。 2018年4月24日，杭政储出[2007]68号B-08地块办公商业金融用房项目，即高德置地中心项目，完成竣工验收备案。此前，该项目已通水、通电，并陆续通过规划、公安消防、环保等部门出具的验收通过文件。 2018年4月24日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《交付通知书》，通知高德置地中心×号楼××××室房屋已通过竣工验收，并达到约定的交付条件，请潘立、代小勤于2018年4月29日至2018年5月31日9时至17时前往办理入住手续；若未能在该规定时间内完成收楼手续，将视为已于2018年4月29日交付房屋，物业服务公司将从交付之日开始计收物业服务费；等等。随信所附的《入住须知》载明了办理入住所需缴纳的房屋面积补差款、代收代缴费用、物业管理费和公共能耗费计算标准。潘立、代小勤于次日签收了该通知。 2018年8月28日，案涉房屋完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于当日出具的《不动产登记结果告知单》载明，上述不动产权利已登记于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。 2018年11月15日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《关于A楼北塔收楼的温馨提示》，建议业主积极响应收楼行动，高地公司将在2018年11月16日至2018年11月23日用7天时间以超值的礼包为双方一起尽快止损；等等。 2018年12月12日，潘立、代小勤与高地公司办理了收房手续。 因案涉房屋办理有银行按揭贷款，高地公司已将《不动产登记结果告知单》等办证材料交付给中介机构。中介机构工作人员于2019年4月11日短信通知潘立、代小勤办理产权转移登记事宜。 2019年8月27日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《关于要求限期领取办理不动产权证资料的告知函》，载明，潘立、代小勤于2018年12月12日完成所购房屋物业维修资金的支付，高地公司工作人员已与潘立、代小勤沟通了办理不动产权证资料的领取事宜，因所购房屋为按揭贷款形式购买，不动产权证需由银行一同办理，故当日未领取相关资料；高地公司与银行委托的中介公司工作人员与潘立、代小勤沟通办证事宜，但潘立、代小勤未予配合。告知潘立、代小勤接到函件后至高地公司项目部领取不动产权证的相关资料并与银行沟通及时办理不动产权证。 另查明，2018年9月26日，潘立、代小勤至高德置地中心拍摄的照片显示，面向解放东路的出入口广场处堆放有大量建筑材料，楼宇部分出入口仍搭设有脚手架，部分地下出入口仍有工人施工。 上述事实，有原告潘立、代小勤提交的《浙江省商品房买卖合同》、《关于A楼北塔收楼的温馨提示》、《交付物品清单》、照片，被告高地公司提交的建建发〔2016〕186号文件、竣工验收备案表、二期环保验收意见、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实确认书、供电证明、水费支付凭证、《交付通知书》及邮寄凭证、资料签收表、个人房屋贷款借款（抵押）合同、手机短信截图及公证书、领取权证告知函及邮寄凭证、不动产登记结果告知单、本案庭审记录证实。原告潘立、代小勤提交的租房合同，与本案没有关联性，本院不予确认。 本院认为，潘立、代小勤与高地公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 根据合同约定，高地公司应于2017年6月30日前将房屋交付潘立、代小勤。根据本案查明的事实，高地公司确未在合同约定的时间交付房屋，已构成违约。双方争议焦点在于逾期交房的时间认定。 就此，本院认为，高地公司虽于2018年4月24日发函通知潘立、代小勤收房，但潘立、代小勤拍摄的照片显示，直至2018年9月26日高德置地中心面向解放东路的出入口广场还在施工中。案涉房屋作为办公用房，房屋所在楼宇的道路畅通也应当是正常使用的基本条件之一。高地公司并未提供证据证明其发函通知交房时，房屋确已具备了正常使用的基本条件。因此，高地公司辩称房屋交付日期应当确定为2018年4月29日，本院不予采信。此后，高地公司虽向潘立、代小勤寄送了《关于A楼北塔收楼的温馨提示》，但从内容来看，系以给予收房业主一定的补偿（超值礼包）的方式促成房屋交付，因此，不足以认定房屋已经具备了交付条件。故，本院认为应以潘立、代小勤实际收房日期2018年12月12日为准确定房屋交付日期，逾期交房日期为2017年7月1日至2018年12月12日期间，共计529日。因双方合同约定，主管部门行政措施导致开发建设期延长的，交房日期可以据实延期。G20峰会期间政府文件要求停工10日，应当在逾期期限内予以扣除。因此，高地公司逾期交房共计519天，违约金为242036元（4663515元×0.0001×519天）。高地公司辩称因G20峰会导致的开发建设期限延长时间为60日，与政策文件不符，本院不予采纳。 杭州市国土资源局出具《不动产登记结果告知单》已载明不再另行颁发不动产权证书。因不动产权初始登记证书实际已不再发放，潘立、代小勤诉请高地公司交付上述证书，本院不予支持。但高地公司仍负有告知潘立、代小勤房屋初始登记的信息，交付办理转移登记手续所需其他材料的义务。双方合同约定，高地公司逾期交付的，承诺取得权属证书时间相应顺延。因此，高地公司交付转移登记手续材料应被确定为2019年3月12日，高地公司无需承担该日前的逾期办证违约责任。高地公司辩称其实际已于2018年12月12日交房时与潘立、代小勤沟通了领取办证资料事宜，但并无证据予以证明。而其所提交的证据中能够证明已通知潘立、代小勤办证的，仅为中介机构于2019年4月11日发生的短信通知。根据双方合同约定，潘立、代小勤以房屋作为抵押进行按揭贷款，负有配合提供办理产权转移登记、不动产抵押登记资料的义务。因此，潘立、代小勤无正当理由未予以配合的，该日之后未能办理产权转移登记的责任，应当由其自行承担。高地公司逾期办证时间应计算至2019年4月11日止。经计算，该期间的逾期办证损失为13991元（4663515元×0.0001×30天）。 潘立、代小勤在逾期交房期间的租房租金，不属于高地公司订立合同时预见到或者应当预见的损失，潘立、代小勤已依据合同约定主张了逾期交房及办证违约金，本院对于潘立、代小勤关于实际损失部分的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告潘立、代小勤支付逾期交房违约金人民币242036元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告潘立、代小勤支付逾期办证违约金人民币13991元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告潘立、代小勤的其他诉讼请求。 案件受理费人民币11944元，减半收取人民币5972元，财产保全申请费人民币3520元，合计人民币9492元，由原告潘立、代小勤负担人民币6508元，由被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担人民币2984元。原告潘立、代小勤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告高地（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇二〇年三月三日 书记员  娄移华