上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初26278号原告：乐我仕投资发展(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：汪国娟，总经理。委托诉讼代理人：周晓雯，上海光盛大律师事务所律师。被告：朱为国，男，1970年7月17日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：王笛，上海诺维律师事务所律师。原告乐我仕投资发展(上海)有限公司与被告朱为国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日组织当事人进行证据交换，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告乐我仕投资发展(上海)有限公司的法定代表人汪国娟、委托诉讼代理人周晓雯，被告朱为国的委托诉讼代理人王笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐我仕投资发展(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还2018年5月14日至6月30日的租金25,227.10元(按每月15,960元计算)；2.被告返还租赁保证金33,600元；3.被告赔偿装修损失46,000元。事实和理由：2016年9月12日，原告与案外人夏景文就上海市长宁区延安西路XXX号XXX室签订房屋租赁合同，约定：租期为2016年11月1日至2019年10月31日，月租金16,800，租赁保证金33,600元。征得夏景文的同意，原告花费190,000元用于硬装软装及办公家具的配置。2017年11月，原告因经营调整，寻找新的合作伙伴，并将此事告知夏景文。夏景文得知此事后并未提出异议，并陆续收取原告长达半年的租金。2018年5月，原告才得知涉讼房屋所有权已经转让给被告。被告在没有事先通知原告的基础上，私自与使用人协商搬离事项，在未告知且未征得原告同意的情况下擅自将原告存放于涉讼房屋内的家具等办公用品搬离，并损坏拆除了涉讼房屋内的装饰装修。原告直至2018年5月21日到现场时隔着被锁的大门才发现涉讼房屋内的装饰装修被全部拆除，且没有留下任何可回收的物品。原告认为被告基于买卖取得涉讼房屋的所有权，则原租赁合同的相对方即原、被告。2020年1月7日，经原、被告协商一致，解除租赁合同，但被告未通知原告擅自与使用人商讨搬离事宜且在原告不知情的情况下擅自处理原告物品，事后又拒绝与原告结算房租的行为严重侵害原告的合法利益，故原告提起诉讼。被告朱为国辩称，同意返还原告2018年5月14日至6月30日的租金25,227.10元，但原告擅自将涉讼房屋转租给他人赚取租金差额，构成违约，故租赁合同在2018年5月被告至涉讼房屋提出异议时就已解除，原告支付的保证金应由被告没收。关于装修，是原告在租赁过程中的必要投入，合同中也没有约定出租人需在合同解除后赔偿装修损失，而原告对于房屋租赁合同的解除存在过错，故被告无需进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于《房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、《委托书》、《装修同意书》、《上海市装饰施工合同》、交通银行账户交易明细、收据、《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、(2018)沪0105民初14980号民事判决书、(2019)沪01民终7859号民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人原为夏景文，夏景文签署《委托书》，委托陈俏伟管理该房屋。2016年9月12日，原告(承租方、乙方)与夏景文(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将涉讼房屋出租给乙方。2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。3-1房屋租赁期自2016年11月1日起至2019年10月31日止。4-1月租金总计16,800元。5-1租赁合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即33,600元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分即时无息归还乙方。6-4除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。8-1除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……。合同签订后，原告法定代表人汪国娟向陈俏伟支付保证金33,600元。2016年9月12日，夏景文出具《装修同意书》，同意原告对涉讼房屋进行二次装修。2016年9月19日，原告与上海华家装饰设计有限公司签订《上海市装饰施工合同》，约定：原告委托该公司对涉讼房屋进行装修，装饰装修面积160㎡，开工日期2016年9月15日，竣工日期2016年10月8日，工程造价92,000元。原告已支付上述工程款。2017年11月8日，汪国娟(甲方)与案外人王某某(乙方)、上海创溶房地产咨询有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作办公使用。甲方于2017年11月15日前向乙方交付该房屋。房屋租期自2017年11月15日至2019年10月31日止，每月租金20,000元……。此后，汪国娟将涉讼房屋交付王某某使用，王某某向汪国娟支付截至2018年6月30日的租金。2018年3月27日，夏景文与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：夏景文将涉讼房屋出售给被告，转让价款共计5,020,000元。夏景文于2018年5月31日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接。被告应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同附件二为随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理，在设备、装饰栏均为空白。2018年4月27日，汪国娟向陈俏伟支付涉讼房屋租金31,920元。2018年5月5日，涉讼房屋的权利人变更为被告。2018年5月8日，被告至涉讼房屋，要求使用人王某某搬离。王某某联系汪国娟，汪国娟称其与王某某之间有租约，其与夏景文的租赁合同也在租期内，要求王某某继续承租，其会与被告沟通。当日，汪国娟与被告沟通未果。2018年5月9日，被告再次至涉讼房屋，向王某某发送搬家通知。被告称：被告与夏景文交易过程中，夏景文提供了与汪国娟的租赁协议书、事先告知汪国娟其出售涉讼房屋的聊天记录，也介绍了当前新租客的相关情况。目前汪国娟已属违约转租。为了维护各方利益，要求新租客三天内腾空交房，否则将通过法律途径维权。新租客的后续事宜，请联系汪国娟维权。2018年5月13日，王某某搬离涉讼房屋。2018年5月21日，原告至涉讼房屋，发现房屋已经空置并上锁，所有物品已经搬离，原有装修已经被拆除。2018年7月24日，本院受理王某某、上海欧韵网络科技有限公司与汪国娟、上海创溶房地产咨询有限公司、朱为国房屋租赁合同纠纷一案。本院经审理认为，根据汪国娟与夏景文的租赁合同约定，汪国娟转租需书面征得夏景文同意。该案中汪国娟并未得到夏景文的同意，即与王某某签订租赁合同，因此，汪国娟与王某某就涉讼房屋签订的租赁合同应属无效。2019年2月1日，本院作出(2018)沪0105民初14980号民事判决：一、王某某与汪国娟签订的《房屋租赁合同》无效；二、汪国娟应于该判决生效之日起十日内向王某某返还租赁保证金40,000元；三、汪国娟应于该判决生效之日起十日内向王某某返还房屋租金30,668.20元；四、王某某应于该判决生效之日起十日内向汪国娟返还涉讼房屋中留存的家具物品(物品以合同附件清单为准，如实际存在清单外物品也应一并返还)，朱为国应予以协助配合；五、驳回王某某的其余本诉请求；六、驳回汪国娟的其余反诉请求。王某某不服该判决，提出上诉。因其收到缴纳上诉费用通知后仍不予缴纳，故上海市第一中级人民法院于2019年7月18日作出(2019)沪01民终7859号民事裁定：该案按上诉人王某某自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。审理中，原告确认，原告知晓汪国娟与王某某就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》。被告确认，其已于2018年4月28日收到陈俏伟转交的涉讼房屋2018年5月1日至6月30日的租金31,920元，于2018年5月18日收到陈俏伟转交的原告支付的涉讼房屋租赁保证金33,600元。因其收回涉讼房屋后需自用，故拆除了原有装修。本院认为，原告与夏景文就涉讼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在合同履行期间，夏景文将涉讼房屋出售给被告，故《上海市房屋租赁合同》由原告与被告继续履行。原告法定代表人汪国娟在合同履行期间，未经夏景文同意即与王某某签订租赁合同，将涉讼房屋转租给王某某，而原告明知上述行为却予以认可，并将涉讼房屋交给王某某使用，故原告已构成违约。在被告成为涉讼房屋的权利人后，上述违约情形仍未消除，故被告作为出租人根据有权根据合同约定行使解除权。原告关于该合同于2020年1月7日经双方协商解除的主张与事实不符，更缺乏依据，本院不予采纳。《上海市房屋租赁合同》约定：原告擅自转租涉讼房屋的，应向被告按月租金的贰倍支付违约金。另约定：租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分即时无息归还原告。因原告构成违约，故其应根据合同约定向被告支付违约金33,600元。被告抗辩称应没收租赁保证金33,600元，其实质为以该租赁保证金抵充违约金，该意见符合合同约定，本院予以采纳，原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求本院不予支持。原告另主张被告赔偿装修损失46,000元，被告则不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。因《上海市房屋租赁合同》中对原告违约、被告解除该合同后装修如何处理未作约定，而被告在收回涉讼房屋后已经拆除原告所作装修，以实际行为表示不同意再次利用该装修，故原告作为违约方，要求被告对装修残值予以补偿的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原告还要求被告返还2018年5月14日至6月30日的租金，原告的该项诉讼请求于法不悖，被告亦予认可，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、被告朱为国应于本判决生效之日起十日内返还原告乐我仕投资发展(上海)有限公司2018年5月14日至2018年6月30日的租金25,227.10元；二、驳回原告乐我仕投资发展(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,396.54元，因适用简易程序减半收取计1,198.27元，由原告乐我仕投资发展(上海)有限公司负担982.93元，被告朱为国负担215.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年三月十一日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。