江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1102号上诉人（原审被告）：苏州香山工坊置业有限公司。委托诉讼代理人：邓旭，上海睿道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄志杰。委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。上诉人苏州香山工坊置业有限公司（以下简称香山工坊公司）因与被上诉人黄志杰商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初5816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香山工坊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄志杰的诉讼请求。事实和理由：一、香山工坊公司与黄志杰均将（2016）苏0506民初6200号案卷宗作为证据，黄杰志还将（2016）苏0506民初6307号案卷作为证据，一审判决只提及了香山工坊公司提交的部分证据，遗漏证据。而且法院未对全部证据作出认定并说明理由。二、一审认定事实不清。1.一审法院未还原前案已查明事实。包括：黄志杰在形式上与香山工坊公司订立了包括本案商铺在内的33份商品房销售合同并支付3920万元。合同订立时黄志杰妻子秦茂玉担任香山工坊公司总经理并具体负责公司经营。黄志杰以219.99万元通过循环走账方式支付该3920万元。2.本案证据足以使人相信，黄志杰与秦茂玉及谢子敏恶意串通损害公司利益和第三人利益，具体表现为：（1）从交易背景看，谢子敏作为香山工坊股东之一欲退出公司，秦茂玉作为谢子敏的代理人与香山工坊投资建设发展有限公司（香山工坊公司另一股东）法定代表人冯晓东签署股权转让协议，并约定以房产作价方式返还。香山工坊公司当时陷入经营困难的境地。秦茂玉作为香山工坊公司总经理非常了解公司状况，其担心公司不能支付谢子敏股权款符合常理。（2）从合同签订时间看，黄志杰于2015年9月分5天签署了包括本案所涉房屋在内的33套商铺买卖合同并办理网签手续，客观上达到占有该33套商铺财产的目的。（3）从合同订立的行为主体看，黄志杰与秦茂玉为夫妻关系、秦茂玉与谢子敏为外甥女与舅舅关系，秦茂玉既作为谢子敏代理人又作为香山工坊公司总经理，对公司经营情况、财产状况、负债情况非常清楚，这是三人恶意串通的利益基础。（4）包括涉案房屋在内的33套商铺所在区域非中心城区或成熟商业区。黄志杰非苏州人，在苏州无其他投资或生意，5日内购买33套商铺明显不合常理。（5）从合同价格看，包括涉案房屋在内31套商铺均低于含税成本价。（6）从合同履行情况看，黄志杰支付购房款真实性难以认定。黄志杰通过循环走账方式付款，其付款未对应33套商铺的合同价款，且均为过账方式进出香山工坊公司账户，有悖商业常理，并非房屋买卖合同下的正常付款。（7）黄志杰、秦茂玉、谢子敏的行为客观上导致香山工坊公司无法清偿外部债务。三、涉案合同应为无效。1.黄志杰、秦茂玉、谢子敏恶意串通损害公司利益、第三人利益，涉案合同应属无效。2.黄志杰、秦茂玉、谢子敏的行为属于以合法形式掩盖侵占香山工坊公司财产的非法目的，应归无效。秦茂玉担心谢子敏的投资款、借款无法收回，利用职权以黄志杰名义低价与公司签订合同，并擅自用自己个人手机就香山工坊公司尾号为10604的账户向银行注册企业信息通知服务业务，以避免香山工坊公司法定代表人发现其通过网银转款的情况。黄志杰辩称，一、本案的诉请及证据材料与法院已作出生效判决案件除房号、面积、楼层和价格有所区别外，其余完全相同。一审基于生效法律文书认定的事实不再对证据逐一审查符合法律规定，不存在遗漏证据问题。二、关于合同效力、支付款项、秦茂玉的职务、是否存在恶意串通及损害公司利益等问题在前案中已多次审查，无需重复认定。请求驳回上诉，维持原判。黄志杰向一审法院起诉请求：1.判令香山工坊公司立即交付苏州市吴中区房屋；2.判令香山工坊公司支付延期交房违约金956276元（暂计算至2019年7月18日，请求自2015年9月18日起至实际交付之日止，每延迟一日，香山工坊公司支付已交付房款1040400元万分之6.57的违约金）；3.香山工坊公司交付价税合计总金额1040400元的售房统一发票；4.本案诉讼费由香山工坊公司承担。一审法院认定事实：2015年9月13日，出卖人香山工坊公司与买受人黄志杰签订的编号为苏房商吴中合同201509130115《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买苏州市吴中区胥口镇香山工坊2幢102号商品房，该商品房用途为非住宅全装修房，建筑面积104.04平方米，总价款1040400元，买受人付款方式：一次性付款；该商品房的租赁情况为：出卖人未将该商品房出租；出卖人定于2015年9月14日前将该商品房交付买受人；出卖人如未按约定时间交付商品房，逾期超过30日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款的万分之四的违约金；合同落款出卖人处盖有香山工坊公司合同专用章，法定代表人处盖有冯晓东印章，买受人处有黄志杰签名。合同附件一、附件二均盖有香山工坊公司合同专用章及黄志杰签名。同年9月16日，黄志杰向香山工坊公司支付了房款1040400元。2015年9月17日，甲方香山工坊公司与乙方黄志杰签订的《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号为香山工坊2幢101#-116#（16套）、3幢102#……7幢101#……，33套合计总价为44798460元；双方就上述商品房付款及甲方出具发票、办理产证之事达成补充协议如下：因甲方公司原因，乙方须在2015年9月30日前支付房款3920万元给甲方，甲方暂出具3920万元收款收据给乙方；甲方承诺在2016年1月30日前出具购房发票给乙方，乙方再付清剩余房款5598460元给甲方；本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有黄志杰签名捺印。同日，甲方香山工坊公司与乙方黄志杰签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）一份，该补充协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号香山工坊2幢101#-116#（16套）、3幢102#……7幢101#……，33套合计总价为44798460元；双方就上述商品房交房、租赁之事达成补充协议如下：因上述房屋是现房商铺，甲方出售给乙方之前，已将部分商铺出租给第三方；甲方承诺在2015年10月1日前将甲方及甲方委托方与第三方签订的《房屋租赁协议》的出租人所有责权利转交给乙方，将承租方已交租赁押金、商业管理费押金等属于出租方应收的费用结算交给乙方；其他未出租商品房，甲方按照双方签订的《苏州市商品房买卖合同》的交房约定时间交房给乙方，如有逾期，逾期90天之内，甲方须按日计算向乙方支付已交房价款千分之二的违约金；逾期超过90天，乙方有权单方面解除上述《苏州市商品房买卖合同》，甲方除应退回乙方已交房款以外，甲方还须按《商品房买卖合同》总价的50%向乙方支付违约金；本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有黄志杰签名捺印。2016年6月12日、7月13日，黄志杰向香山工坊公司分别发出催告函，要求香山工坊公司出具发票及交付房屋。黄志杰、香山工坊公司双方一致确认，本案房屋目前为空置房，具备交付条件。另查明，一审法院于2016年9月2日、9月7日受理了黄志杰分别诉香山工坊公司商品房预售合同纠纷二案[（2016）苏0506民初6200号、6307号]，黄志杰分别要求香山工坊公司立即交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102室房屋及7幢101室房屋，并按已付房款每日万分之四的标准支付逾期交房违约金，以及交付售房统一发票。上述案件中，香山工坊公司均辩称：黄志杰与秦茂玉恶意串通，以签订买卖合同的方式侵占公司财产，房屋买卖并非其真实意思表示，请求驳回黄志杰的诉请。一审法院经审理认为，上述二案《苏州市商品房买卖合同》及两份补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效；因黄志杰购买房屋前，上述二案房屋已出租他方，补充协议（二）中对已出租房屋的权利继受问题也作出了约定，故对黄志杰要求交付房屋并支付迟延交房违约金的请求不予支持。一审法院遂就上述二案于2017年10月30日均判决香山工坊公司向黄志杰交付上述两套房屋的销售发票，驳回黄志杰的其他诉讼请求。香山工坊公司均不服提起上诉，后苏州市中级人民法院均判决驳回上诉、维持原判。再查明，涉案苏州市吴中区不动产已于2016年6月15日登记于香山工坊公司名下。以上事实，有黄志杰提供的《苏州市商品房买卖合同》、银行流水、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》补充协议（二）、催告函、民事判决书、不动产登记簿查询记录及一审法院开庭笔录在卷佐证。审理中，为证明其抗辩，香山工坊公司向一审法院提供了以下证据：1、苏州吴城税务师事务所有限公司于2015年6月1日出具的香山工坊公司企业所得税年度纳税申报审核报告一份，反映苏州吴城税务师事务所有限公司接受香山工坊公司委托，对香山工坊公司2014年度的企业所得纳税申报事项进行审核，并出具审核报告。香山工坊公司称，该报告描述涉案小区房屋含税单价为每平方米10054.3元，而本案房屋买卖合同约定的单价为每平方米10000元，低于税收成本价，证明黄志杰与人恶意串通损害其利益的事实。2、香山工坊公司出具的关于香山工坊房屋开发成本及销售保本价的计算说明复印件及其制作的已签约不明确产权房源表格各一份，证明房屋成本价和销售保本价征询过苏州市吴中区胥口镇政府意见，作为今后政府回购房产的计价依据，表格系成本价与签约价的对比，证明黄志杰与其妻子恶意串通以远低于成本价出售房屋。经质证，证据1，黄志杰对形式上真实性无异议，但对内容有异议，认为报告系香山工坊公司单方委托作出，用途是对2014年度企业所得纳税进行审核，而本案房屋买卖合同在2015年9月签订，香山工坊公司所述销售成本与审核报告无关，且审核报告的真实性取决于委托人提供的材料是否全面、客观真实，成本价与销售价不能等同。证据2，黄志杰不予认可，认为系香山工坊公司单方制作。关于违约金。黄志杰称，合同约定的违约金超过年利率24%，故其调整为每日万分之6.57。香山工坊公司称，黄志杰要求继续交房，其主张的违约金与合同约定不符，即使违约金可以支持，违约金也过高。一审法院认为，黄志杰、香山工坊公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效。因现有证据不能证明存在黄志杰与他人恶意串通损害香山工坊公司利益的情形，且先前生效判决亦未采纳香山工坊公司同样的抗辩意见，故一审法院对香山工坊公司关于合同无效的抗辩不予采纳。合同及补充协议（二）约定，香山工坊公司定于2015年9月14日前将该商品房交付黄志杰；如有逾期，香山工坊公司须按日计算向黄志杰支付已交房价款千分之二的违约金。香山工坊公司未能按期交付涉案房屋，且双方确认目前涉案房屋已具备交付条件，故黄志杰要求香山工坊公司立即交付涉案房屋，并支付自2015年9月18日起至实际交付之日止逾期交房违约金，合法有据，应予支持。鉴于香山工坊公司认为双方约定的违约金过高，黄志杰亦未就其因香山工坊公司违约造成的实际损失情况举证证明，故一审法院确认应按房屋总价1040400元每日万分之三计算延期交房违约金。关于开具购房发票问题，根据补充协议约定，香山工坊公司应于2016年1月30日前出具购房发票给黄志杰。现黄志杰诉请香山工坊公司交付购房发票，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决：一、苏州香山工坊置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区交付黄志杰，并支付黄志杰逾期交房违约金（以1040400元为基数自2015年9月18日起按每日万分之三计算至实际交付之日止）。二、苏州香山工坊置业有限公司于判决生效之日起十日内向黄志杰交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊2幢102号房屋销售发票，发票金额1040400元。案件受理费减半收取为人民币7082元，由黄志杰负担2982元，苏州香山工坊置业有限公司负担4100元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，2015年9月9日股东会决议中载明公司将开发的项目香山工坊的2号楼（101-116）16套……的沿街朝外1F/2F商铺按单价10000元/㎡、朝内商铺1F/2F按单价8000元/㎡销售给黄志杰。本院认为：本案二审争议焦点在于黄志杰与香山工坊公司就苏州市吴中区房屋签订的《商品房买卖合同》的效力。首先，2015年9月9日股东会决议已载明香山工坊公司股东一致同意将公司开发的香山工坊项目33套房屋（含本案所涉房屋在内）出售给黄志杰，并明确了房屋单价及黄志杰付款方式。2015年9月10日，双方签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，尾部出卖人一栏盖有香山工坊公司合同专用章及公司法定代表人冯晓东的私人印章。该合同内容与2015年9月9日股东会决议相印证，证明将涉案房屋出卖给黄志杰是香山工坊公司的真实意思表示。其次，香山工坊公司主张黄志杰与香山工坊公司签订的《商品房买卖合同》存在黄志杰与秦茂玉、谢子敏恶意串通损害香山工坊公司利益和第三人利益的情形。但是香山工坊公司主张涉案商品房买卖合同系秦茂玉利用其担任香山工坊公司总经理职务之便，私自加盖公司印章签订而成，依据不足。《商品房买卖合同》约定的单价10000元/㎡与股东会决议相符，香山工坊公司以合同约定的单价低于企业所得税年度纳税审核报告中所载的小区房屋含税单价每平方米10054.3元为由主张黄志杰与他人恶意串通不能成立。黄志杰主张香山工坊公司是通过出售33套房屋以归还结欠谢子敏的债务，资金在黄志杰与案外人之间循环流转不能证明黄志杰必然是与他人恶意串通虚构支付房款。再次，香山工坊公司主张黄志杰等人存在侵占香山工坊公司财产的非法目的也没有依据。本院就黄志杰与香山工坊公司之间类似房屋买卖合同所作的生效判决亦未采取香山工坊公司同样的抗辩意见。香山工坊公司主张合同无效的上诉理由本院不予采信。香山工坊公司在一审中确认房屋处于空置状态，具备交付条件。二审中香山工坊公司主张因承租涉案房屋经营饭店的承租人拖欠员工工资及租金物业费，法院出具裁定书查封了饭店所有的空调、冰箱、蒸箱、酒柜、餐桌、餐椅等财产，房屋门口张贴了一审法院的封条。黄志杰对此表示同意按照房屋现状从香山工坊公司处接收房屋。因此一审法院判决香山工坊公司交付房屋也无不当。关于证据的认定问题，香山工坊公司在一审中举证了（2016）苏0506民初6200号案件开庭笔录、询问笔录及判决书、（2016）苏0506民初6307号案件判决书、纳税申报审核报告、房屋开发成本及销售保本价计算说明复印件及已签约房源表格。对判决书内容一审法院已予以查明；其他证据均无法证明香山工坊公司的证明目的，香山工坊公司据此主张合同无效本院不予采信。综上，香山工坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14164元，由上诉人苏州香山工坊置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年三月三十日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。