安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初19880号 原告：尹亚男，男，汉族，1993年12月16日生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：江明，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：杨永丹，女，汉族，1986年9月20日生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王晓娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：王任正，男，汉族，1988年9月15日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘永杰，安徽大祺律师事务所律师。 原告尹亚男诉被告杨永丹、王任正居间合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年12月18日、2010年1月6日分别公开开庭进行了审理。原告尹亚男及其委托代理人江明，被告杨永丹及其委托代理人王晓娟、吕娟，被告王任正及其委托诉讼代理人刘永杰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹亚男向本院提出诉讼请求：1.被告杨永丹、王任正共同向原告返还318906元及利息，并以318906元为基数自2018年8月27日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，之后按照同期全国银行间同业拆借同期公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止；2.本案全部诉讼费由两被告承担。 事实和理由：原告尹亚男与被告王任正系朋友关系，被告王任正的公司当时正负责合肥太平洋森活广场公寓部分的销售。因为王任正欠尹亚男业务提成，一直未付，王任正提出可以帮助原告购买价格便宜的房子，所以被告与原告进行协商要求原告支付差额款以便顺利购买太平洋森活广场房屋，并且介绍了被告杨永丹与原告直接联系，并且告知原告杨永丹是国购集团领导，后原告与被告进行沟通，被告承诺先与朗飞集团签订初步合同，待2018年10月与案涉房屋开发商签订正式的合同，其后，被告为了购买房屋，总共向杨永丹支付了差额款318906元，但是被告却一直未帮助原告与开发商签订房屋买卖合同，原告多次向被告要求退款，被告在2019年3月26日承诺如果在2019年4月底仍然不能帮助原告购买房屋那么同意退还差额款项。我们认为原告支付了被告318906元，但是被告却没能帮助购买房屋，并且其在与原告沟通过程中隐瞒了相关事实，故应当将收取的款项全部退回，并且支付利息。原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告杨永丹辩称：一、尹亚男并非本案适格原告。尹亚男陈述与实际情况不符，尹亚男并不是真正的购房人，其系房产中介人员，其支付的318906元非购房款。截止目前，杨永丹也没有看到尹亚男提交的相应购房合同及购房款支付凭证，所以本案尹亚男不是适格原告。尹亚男主张的上述返还金额系为帮他人购买五套房屋向答辩人支付的报酬总额，尹亚男非五套房屋的真实购买人，其提交的证据也证实了其是帮他人购买；二、案涉基础法律关系不适用不当得利；三、本案属于居间合同关系，被告系合法获得居间报酬。综上，请求依法驳回原告的起诉。 被告王任正辩称：一、原告起诉王任正属于主体不适格，本案为合同纠纷，我国合同法对合同主体有明确规定，且合同具有严格的相对性，本案原告与王任正之间并不存在法律上的利害关系，双方并无签订合同的意思表示，也无事实上的合同关系，合同的本意应该是合同双方真实意思达成一致的表示，所以原告起诉王任正属于主体错误；二、原告与王任正之间不存在法律上的利害关系，王任正与原告原系同事关系，原告欲购买房屋向王任正咨询售房信息，王任正出于好心提到案涉房源，便让原告联系杨永丹，之后王任正未曾过问原告购房之事。原告有无购买上述房屋等事项，王任正均未参与，也不知情，王任正仅提供涉案房屋可能在预售信息，也未从原告和杨永丹处收过好处，原告自称交付的房款并未直接或间接支付给王任正，王任正也没有任何签约行为，原告起诉王任正属于对法律的误解，也是对事实的歪解，事实上原告与王任正没有任何法律关系；三、结合原告提供的证据，也证明王任正与本案无关，原告与其他人签订房屋买卖合同，王任正不是当事人，所以原告提供的证据不能证明王任正需要承担法律责任。综上所述，原告和王任正没有任何法律关系，同时我们向法院声明，王任正保留对原告本次起诉导致的王任正损失的诉权。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年6月，原告尹亚男经被告王任正介绍认识被告杨永丹，并与杨永丹口头约定杨永丹帮助其购买合肥太平洋森活城房屋，尹亚男向杨永丹支付一定报酬。经杨永丹帮助，原告获得合肥太平洋森活城三期项目五套房屋的“购房资格”，其中9号楼1601室房屋由原告和其妻子范仁凤与代理销售单位合肥朗飞项目管理有限责任公司签订“住宅楼购买协议”，原告又将其余四套房屋分别通过孟俊杰介绍给纪玉婷（8号楼706室）、张杰（8号楼1502室）、孙晨（8号楼1704室）、姚丽琴（8号楼2504室），并分别由该4人与合肥朗飞项目管理有限责任公司签订“住宅楼购买协议”。在上述交易过程中，杨永丹收取尹亚男共计318906元，尹亚男、孟俊杰又分别收取实际购房人部分介绍费用。此后，因合肥太平洋森活城三期项目未能如期动工，相应楼栋房屋未能办理预售许可证，原告等人未能与太平洋（合肥）置业有限公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，并与合肥朗飞项目管理有限责任公司协商按照“住宅楼购买协议”约定办理退还购房款并按照年利率24%标准支付资金占用费等事宜。2019年3月，原告与杨永丹联系，要求杨永丹退还收取费用，杨永丹承诺如果到4月底没有结果，“那我们就去拿钱，拿到钱我把这钱退给你”。但此后双方就钱款退还事宜未能协商一致，杨永丹未予退还，致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明，2018年6月12日，杨永丹（乙方）与合肥朗飞项目管理有限责任公司（甲方）签订《太平洋森活城三期项目9号住宅楼购买协议》，约定：鉴于太平洋（合肥）置业有限公司委托甲方代理销售其开发建设的位于肥西县交口北侧太平洋森活城三期项目9号住宅楼。乙方拟购买太平洋森活城三期项目9号住宅楼中的部分房屋，且甲方已经向乙方完全充分地披露了太平洋森活城三期项目9号住宅楼的所有信息，乙方无任何异议，并愿意按照本协议的约定内容购买本协议项下的房屋。甲方同意将坐落于肥西县交口北侧太平洋森活城三期项目9号住宅楼第1602室住宅销售给乙方，建筑面积71.18平方米，购买单价10024元／平方米，该房总购买金额约人民币713508.32元。本协议签订后，乙方应于2018年6月12日前支付总房款50%即356754.16元，在太平洋森活城三期项目房产9号住宅楼取得预售许可证后一个月内支付剩余的50%购房款，逾期按每天万分之二向甲方支付违约金。其中第四条约定，甲方承诺于2018年7月1前取得太平洋森活城三期9号楼预售许可证（实际取得预售证时间迟于2018年7月1日的，以实际取得预售证时间为准）。太平洋森活城三期9号楼取得预售证后，乙方可以选择如下方案中的一个，甲方须于执行：方案一：乙方本人购房，取得预售证后，乙方应按照本协议第二条第2项约定的购买单价与太平洋（合肥）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，乙方所交纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费。方案二：乙方指定第三方购买，取得预售证后，乙方可指定第三方与太平洋（合肥）置业有限公司签订《商品房买卖合同》的，必须按照本协议第二条第2向约定的购买单价签约，《商品房买卖合同》中房屋总价之外的价款由乙方与第三方自行进行结算。乙方指定第三方购买的，乙方所缴纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费。方案三：退房，2018年7月1日后，乙方可选择不与太平洋（合肥）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，也不指定第三方与太平洋（合肥）置业有限公司签订《商品房买卖合同》。乙方选择按照此方案履行的，乙方所交款项视为乙方对甲方借款，甲方按24%／年标准，以乙方款项实际交齐首付50%时间为奇点，计算并支付乙方资金占用费至甲方实际退款之日。第五条违约责任约定，本协议签订后，乙方应在约定时间内付款，逾期五日，则乙方每天按照应付购房款万分之二向甲方交纳违约金；乙方逾期超过二十日的，甲方有权终止本协议，乙方已付款项在扣除逾期付款违约金后无息返还。2018年7月1日前，太平洋（合肥）置业有限公司未取得9号楼的预售证的，乙方可选择退房，甲方按上述方案三支付乙方资金占用费。或者每延迟一天，按照乙方已交款的万分之二向乙方支付违约金并待预售证办理下来后办理购房手续。上述协议还对双方义务、协议的终止和变更等作出约定。 再查明，原告以及经其介绍的其他购房人与合肥朗飞项目管理有限责任公司签订的“住宅楼购买协议”的主要合同条款与上述杨永丹签订的《太平洋森活城三期项目9号住宅楼购买协议》除房屋信息等以外，内容基本一致。 上述事实，有双方当事人陈述、《住宅楼购买协议》、首付款付款收据、退房申请、聊天记录、支付凭证、情况说明等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点有二：一是原告尹亚男与被告杨永丹、王任正之间系何种法律关系；二是两被告是否应当退还原告支付的318906元并支付利息。 对于焦点一，原告尹亚男在本案起诉时以被告杨永丹、王任正不当得利为由，要求返还其已经支付给杨永丹的购房费用并支付利息，本案第一次庭审中，经举证质证等庭审程序查明相关事实后，原告当庭表示本案应当按照合同纠纷处理。杨永丹在庭前书面答辩状中辩称其与尹亚男之间系居间合同关系，杨永丹系合法获得居间报酬。杨永丹委托诉讼代理人在第一次庭审中又提出本案涉及两个合同法律关系：第一是原告与杨永丹之间就9号楼1601室房屋产生房屋买卖合同法律关系，但根据我国合同法第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而原告与杨永丹之间就9号楼1601室房屋约定杨永丹协助原告购买该房屋，并非杨永丹将该房屋直接出售给尹亚男，尹亚男支付给杨永丹的款项也非房屋价款；同时，双方达成协议时该房屋尚未建成，也未取得预售许可证，杨永丹仅与代理销售单位合肥朗飞项目管理有限责任公司签订了“购买协议”，并未与房地产开发单位太平洋（合肥）置业有限公司签订正式的商品房买卖合同，杨永丹更未取得该房屋所有权，故原告与杨永丹之间就购买9号楼1601室房屋约定并不构成房屋买卖合同关系，实质上杨永丹系为尹亚男提供与太平洋（合肥）置业有限公司订立该房屋买卖合同的媒介服务，故就该套房屋双方之间成立的系居间合同关系；第二是原告与杨永丹之间就其他四套房屋的约定产生居间合同关系，杨永丹为原告购买该四套房屋提供服务，根据我国合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，故原告与杨永丹之间就购买该四套房屋的约定也属于居间合同关系。综上所述，杨永丹与尹亚男之间通过电话、微信等方式约定，杨永丹为尹亚男提供订立上述五套房屋买卖合同的媒介服务，并向原告收取居间报酬共计318906元，双方之间成立居间合同关系。原告要求王任正承担合同责任，但原告举证不足以证明其与王任正之间存在居间合同关系或者其他合同关系，王任正并非本案合同一方当事人，故原告要求王任正承担相应的合同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于焦点二，杨永丹是否应当退还原告居间报酬318906元并支付利息。 首先，从双方合同约定和履行过程看。通过杨永丹介绍联系，尹亚男以及尹亚男又通过孟俊杰介绍其他人等与合肥朗飞项目管理有限责任公司签订5份“住宅楼购买协议”，在此过程中杨永丹收取尹亚男五套房屋居间报酬318906元，尹亚男、孟俊杰等又收取实际购房人居间报酬。此后，因太平洋（合肥）置业有限公司未能如期动工太平洋森活城三期项目，相应楼栋房屋未能办理预售许可证，原告等人未能与太平洋（合肥）置业有限公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，尹亚男以及其他实际购房人等与合肥朗飞项目管理有限责任公司协商解除“住宅楼购买协议”，并要求合肥朗飞项目管理有限责任公司按照“住宅楼购买协议”约定退还购房款并按照年利率24%支付利息。此后，双方经过协商，尹亚男、范仁凤（9号楼1601室）、纪玉婷（8号楼706室）、张杰（8号楼1502室）办理了退款手续，孙晨（8号楼1704室）、姚丽琴（8号楼2504室）也提出退款申请，但尚未办理完毕退款手续。此外，2019年3月，原告与杨永丹联系购房事宜，杨永丹承诺如于2019年4月底没有结果，“那我们就去拿钱，拿到钱我把这钱退给你”。从双方上述履行合同过程看，杨永丹同意在房屋无法实际购买时，退还收取的全部报酬318906元，现经杨永丹介绍联系的全部房屋均未能与太平洋（合肥）置业有限公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，无法实际购买，并已办理退款手续，故杨永丹应该按照约定向原告退还全部报酬318906元。杨永丹在第一次庭审中质证意见及辩称2019年3月双方确实有过交流，但真实意思是“如果原告无法购房，或者已经实际退房，再扣除原告在朗飞公司拿到利息补偿之后，如果还有损失的话，被告愿意补足差价”，但从原告提交的录音材料、整理文字内容以及案涉合同履行情况看，并非杨永丹辩称的真实意思，杨永丹该质证和辩论意见，与上述事实不符，本院不予采信； 其次，从居间合同的法律规定看。尹亚男为购买案涉五套房屋，与杨永丹约定，由杨永丹为尹亚男报告订立该五套房屋合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并向杨永丹支付报酬共计318906元。经过杨永丹的居间服务，尹亚男等人虽与案涉房屋的代理销售单位合肥朗飞项目管理有限责任公司签订了“住宅楼购买协议”，但该协议并非房屋买卖合同，尹亚男等人并未与开发商太平洋（合肥）置业有限公司签订案涉房屋正式的《商品房买卖合同》，故杨永丹并未促成案涉房屋买卖合同成立，根据我国合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故根据该法律规定，杨永丹应当退还全部居间报酬318906元。 综上所述，尹亚男与杨永丹之间就购买案涉五套房屋成立居间合同关系，原告要求杨永丹退还全部购房居间报酬318906元，符合双方约定以及居间合同的法律规定，本院予以支持。但杨永丹可以要求尹亚男支付从事上述五套房屋购买活动期间支出的必要费用，杨永丹虽未举证该费用的具体数额，但结合本案合同履行的实际情况，应当予以考虑。同时，本院结合本案实际情况，尹亚男于2018年6月起陆续支付杨永丹居间费用共计318906元，杨永丹已实际占有使用至今，足以抵偿尹亚男应当支付的居间费用。故两者抵销后，原告在本案中要求杨永丹支付利息，本院不再支持。 被告杨永丹辩称原告不是本案适格主体，应当驳回起诉，但本案中，尹亚男与杨永丹之间系居间合同关系，原告根据该居间合同关系在本案中要求杨永丹承担相应的合同责任，符合法律规定，故杨永丹该辩称，本院不予支持。被告杨永丹辩称原告应该在实际购房人实际损失发生后再主张，但本案处理尹亚男与杨永丹之间的居间合同关系纠纷，与案外其他实际购房人并无直接关联性。尹亚男与案外其他实际购房人之间的合同纠纷，与本案并非同一法律关系，也不影响本案的审理，故杨永丹该辩称，本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杨永丹于本判决生效之日立即退还原告尹亚男购房居间报酬318906元； 二、驳回原告尹亚男其他的诉讼请求。 案件受理费减半收取3170元，由被告杨永丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇二〇年三月三十日 书记员  许 枫 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。