北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初48668号原告（反诉被告）：北京亿城山水房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李媛媛，执行董事。委托诉讼代理人：李丽，北京建诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京健佳美体育发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：牛佳美，总经理。委托诉讼代理人：赵日录，北京市大瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城山水公司）与被告（反诉原告）北京健佳美体育发展有限公司（以下简称健佳美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿城山水公司之委托诉讼代理人李丽,被告健佳美公司之委托诉讼代理人赵日录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿城山水公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与健佳美公司签订的《北京西山华府会所租赁合同》；2．判令健佳美公司支付违约金600000元；3.判令健佳美公司按每月20000元的标准支付自2018年5月22日起至实际腾退房屋时止的房屋使用费；4．判令健佳美公司立即按照合同约定腾退租赁房屋；5.本案的全部诉讼费用由健佳美公司承担。事实及理由：2014年11月25日，我公司与健佳美公司签订了《北京西山华府会所租赁合同》（以下简称租赁合同），约定我公司将位于北京市海淀区马连洼北路亿城西山华府会所×层西北角部分门厅及地下×层（以下称涉诉房屋）出租给健佳美公司用于经营。租赁期限为8年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止。租赁期内免租金。租赁合同第七条第二款第6项约定“在租赁期内乙方不得将该租赁物业转租给其他单位或个人。未经甲方书面同意乙方擅自转租的，甲方有权终止本合同，并追究乙方责任”。第七条第二款第5项约定“租赁期满或本合同终止时，如果乙方未能将该会所按合同约定归还甲方，甲方有权按每月20000元的费用向乙方计收房屋使用费，乙方对此无异议”。涉诉房屋正常交付使用后，健佳美公司依合同约定使用涉诉房屋用于经营健身房，2018年3月份，我公司员工到涉诉房屋欲申办健身卡时发现健佳美公司未经我公司同意已擅自将涉诉房屋转租给嘉运健身公司使用。在得知健佳美公司的违约转租行为后，我公司立即于2018年3月29日委托北京市海诚公证处对涉诉房屋的现状进行了保全证据的公证，并于2018年4月8日及2018年4月16日依合同约定两次向健佳美公司致函，通知其公司租赁合同终止，要求其公司向我公司支付转租租金及违约金，并责令其公司在一个月内让嘉运健身公司搬离涉诉房屋。健佳美公司收到上述函件后，至今仍纵容嘉运健身公司继续违法占用租赁房屋，亦未向我公司支付转租租金及违约金。健佳美公司的违约行为致使我公司的合同目的无法实现，为维护我公司的合法权益，故我公司提起本案诉讼。健佳美公司辩称，我公司要求法院驳回亿城山水公司的全部诉讼请求。我公司不存在违约行为，也不同意解除租赁合同，更不能腾退涉诉房屋，因为我公司在涉诉房屋内投资巨大。健佳美公司向本院提出反诉请求：1.判令亿城山水公司返还保证金50000元；2.亿城山水公司承担本诉及反诉费用。事实和理由：亿城山水公司违反诚信原则，一而再再而三地要求与我公司解除房屋租赁合同，可是我公司没有任何违约行为，对于亿城山水公司的本诉请求不予认可。相反，亿城山水公司违反双方2014年11月25日签订的房屋租赁合同的约定，单方擅自提前终止合同，按约定应当返还5万元的租赁保证金。亿城山水公司对健佳美公司的反诉辩称，我公司不是擅自单方解除合同，因为健佳美公司违约在先，擅自转租，我公司才依据合同约定解除，且因为其公司的违约行为导致我公司的合同目的无法实现，所以合同应当解除。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，甲方：亿城山水公司与乙方：健佳美公司签订《北京西山华府会所租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定亿城山水公司将涉诉房屋出租给健佳美公司用于经营，涉诉房屋建筑面积双方约定为1661平方米；乙方在品牌宣传中须标准使用“悦动会所”名称。第二条租赁期限：一、乙方租赁期限（即承租期，包含免租期）为期8年整，自2015年1月1日至2022年12月31日，租赁期满本合同终止，同等租赁条件下，乙方享有优先续租权。第三条租金及其他费用：一、租金：乙方在租赁期内免租金使用该租赁物业。二、公用事业费：自涉诉房屋交付日起至租赁结束，乙方按照本合同约定面积缴纳电费、水费、燃气、采暖费、空调费、电话费等公用事业费用，乙方对此无异议。具体费用价格由乙方与物业管理公司约定。……五、关于租赁保证金的约定：1、乙方于本合同签署生效之日起15日内，向甲方支付租赁保证金计人民币5万元整，如保证金支付完毕，甲方可要求乙方续交保证金。第六条会员配合招募：一、甲方同意于正式签署本合同后，配合乙方进行会员招募。乙方在承租期内，本着互惠互利原则，应在甲乙方协商确定的范围内，积极配合甲方进行甲方项目的品牌宣传工作，营造、扩大甲方开发或拟开发项目的品牌、口碑效应。二、业主入会优惠方案：按照乙方市场价格，西山华府业主享受8折优惠（业主须出示房产证，每户限2名）。业主直系亲属享受9折优惠（每户限2名）。第七条甲乙双方的权利、义务：一、甲方的权利和义务1、甲方保证合法拥有该租赁物业的使用受益权和乙方履行本合同的使用目的。在承租期内乙方不得将该租赁物业转租给其他单位或个人。如果该租赁物业主体结构及装修需要维护或因房屋维护保养产生任何问题乙方通知甲方，该租赁物业主体结构及装修的维修费用及设备设施于保修期内由甲方承担，除此之外的其他维护、维修给用由乙方承担。……二、乙方的权利和义务1、在合同有效期内，乙方应按合同规定交付相关费用。……5、租赁期届满或本合同终止时，乙方对自费安装在该租赁物业内的一切设备和设施保留所有权，乙方返还该租赁物业时应当符合该租赁物业正常使用时的状态，无需恢复原状。返还时，应经甲方验收认可后，相互结清各自应当承担的费用。如果乙方未能将该会所按合同约定归还甲方，甲方有权按每月20000元的费用向乙方计收房屋使用费，乙方对此无异议。6、在租赁期内乙方不得将该租赁物业转租给其他单位或个人。未经甲方书面同意乙方擅自转租的，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任。第九条合同之终止、甲、乙双方的违约责任：一、除本合同另有约定外，任一方均不得在租赁期届满前提前终止本合同。……三、甲、乙双方的违约责任：1、除因不可抗力、相关法令或本合同另有约定外，乙方擅自提前单方面终止本合同的，即构成乙方的严重违约，在此情况下甲方有权扣除乙方租赁保证金，并要求乙方就所发生的损失要求乙方赔偿，该等损失包括甲方为该租赁物业运营所投入的可移动设备设施所支付的全部费用（需扣除相应折旧）。乙方就上述损失支付相关赔偿金后，这些相关的设施，设备的所有权应归乙方所有。乙方擅自提前单方面终止本合同的，应当按照每月50000元的租金标准补交12个月即壹年的租金，2、除因不可抗力，相关法令或本合同另有约定外，甲方擅自提前单方面终止本合同的，或甲方未能履行本合同义务并经乙方通知后合理期限未作改善的，即构成甲方的严重违约，届时甲方除应向乙方返还乙方已经预付的租赁保证金（扣除乙方根据本合同应付未付的任何费用），甲方还应就乙方因此发生的损失支付违约金，包括但不限于拆迁费、另取得相关审批费用等实际损失费用，以及另行租赁经营场所的租金与本合同约定租金的差额等。3、乙方违反本合同之约定，经甲方以书面通知限于三十个工作日内改善而未改善者，甲方根据约定直接享有提前终止本合同的权利，乙方应根据第九条第三款第1项的约定承担违约责任。……第十一条转让：一、本合同之任何一方非经对方书面同意，不得将本合同转让于任何第三人。甲方将本租赁物业所有权让与第三人时，又将租赁保证金转予该第三人，且该第三人以书面同意继续提供给乙方与本合同约定内容相同之权力者，不在此限。惟该第三人亦须继续负担依本合同约定甲方所应负担之义务。就租赁期内免租金一节，经询问，亿城山水公司称因日期久远，当时工作人员已离职许久，且相关部门工作人员已更换多次，因此核实不到当时的原因。健佳美公司称双方之间有个大合同，其公司投入资金装修，花了600多万元。后亿城山水公司要求解除大合同，双方协商一年半，就签订了本案《租赁合同》，约定了8年免租期。亿城山水公司分别于2018年4月8日、4月16日向健佳美公司邮寄送达《关于终止的函》，内容为：致：健佳美公司：2014年11月25日，贵司与我司签订了《租赁合同》，合同租赁期为8年整，……现根据现场经营实际状况表明，北京西山华府会所实际经营方为嘉运健身公司，我公司据此做如下通知：1.我司和贵司签订的《租赁合同》终止；2.请贵司将自违约之日起至今所取得的转租收入及违约金于五个工作日内支付我公司；3.请贵司通知实际经营第三方嘉运健身公司自今日起一个月内完成撤出、会员清理等工作，并对现场未经甲方书面同意的拆改、破坏部分恢复原状。如贵司在收到本函后未在规定时间内履行上述义务，我公司将保留通过法律手段维护合法权益的权利。本函不减损我司在《租赁合同》项下的任何权利和利益。2018年4月24日，健佳美公司向亿城山水公司回复《关于终止函的回复》，内容为：致：亿城山水公司：贵司发来的《关于终止的函》已收到，对于贵司的通知我司做如下回复：1.我司不存在转租行为，故我司不同意终止贵我双方签订的《租赁合同》；2.嘉运健身公司为我司独立核算的实地经营公司，双方不存在租赁关系，因此我司未违反合同第七条的约定，不能构成解约条件。望贵司本着双方和协共赢的态度加强沟通，如我方有不到之处望多加指教。庭审中，亿城山水公司就其诉讼主张另向本院提交如下证据：1.（2018）京海诚内民证字第03501号公证书，内容为：兹证明与本公证书相粘连的照片（打印件共9页）系本公证员于2018年3月29日下午在北京市海淀区马连洼北路竹园×号楼西山华府会所地下一层现场所拍，照片内容与现场情况相符。照片显示：前台摆放的营业执照（副本）为北京嘉运健身有限公司（以下简称嘉运健身公司）。2.北京增值税普通发票1张，显示：开票日期2018年6月16日，销售方名称为嘉运健身公司，地址、电话：北京市海淀区马连洼竹园×号楼×层×室135XXXXXXXX。以上证据1、2证明健佳美公司未经其公司书面同意将涉诉房屋转租给案外人嘉运健身公司使用。经质证，健佳美公司对证据1、2的真实性认可，无异议，但证明目的不予认可并另向本院提交如下证据：1.2018年5月10日《证明》一份，内容为：致亿城山水公司：我公司嘉运健身公司为健佳美公司在亿城西山华府会所的项目经营公司，使用健佳美公司所属的悦动健身俱乐部品牌和管理体系，服从健佳美公司业务管理和技术指导，非房屋租赁关系。特此证明。落款处有嘉运健身公司及健佳美公司的公章。上述证据证明其公司没有擅自转租，不同意终止租赁合同。2.2016年8月25日《委托书》一份，内容为：现委托王麟玺代健佳美公司持有嘉运健身公司的股份19.3%，并且委托王麟玺作为嘉运健身公司的法人，嘉运健身公司王麟玺持有的股份属于健佳美公司所有。委托单位处有健佳美公司的公章，受托人处有王麟玺的签名字样及嘉运健身公司的公章。上述证据用以证明嘉运健身公司法定代表人王麟玺代表健佳美公司持有的股份属于代持股份。3.嘉运健身公司工商信息打印件，显示：嘉运健身公司成立日为2016年9月9日，王麟玺持股比例19.3%。证明股东持股情况与委托书一致。经质证，亿城山水公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可，这是健佳美公司的单方陈述；对证据2的真实性不认可，该份委托书上盖有嘉运健身公司的公章，无法分辨委托的是公司还是公司法定代表人，这是两个概念；嘉运健身公司成立的时间为2016年9月9日，但是委托书的时间为2016年8月25日。如果是代持股份，应当有代持股份协议，因此对于证明目的不予认可。关联公司的认定应当是直接或间接持有25%股权以上，本案中不能认定为关联公司。对证据3的真实性认可，证明目的不予认可。诉讼中，健佳美公司曾向本院邮寄《管辖权异议申请书》，认为其公司与亿城山水公司房屋租赁合同纠纷一案，双方在合作期间曾经对争议的解决方式口头做过约定，约定双方在履行合同过程中有争议的，共同协商，协商不成双方任何一方均有权向北京仲裁委员会提起仲裁，故申请本院依法将本案移送有管辖权的仲裁机构审理。经询问，亿城山水公司对健佳美公司所述的口头约定不予认可，认为双方书面合同约定的是法院管辖。经审查，健佳美公司所提申请并非管辖权异议申请，而属于本案诉讼是否属于民事诉讼主管范围的异议。因健佳美公司就其所述异议内容未向本院提交证据，在亿城山水公司不予认可的情况下，本案应属于民事诉讼主管范围。另经核实，嘉运健身公司现有股东3人，分别为石刻、张文波及健佳美公司，变更记录显示：2018年8月8日之前，投资人为石刻、王麟玺，于2018年8月8日变更为石刻、张文波（新增）、王麟玺，于2019年7月1日变更为石刻、张文波及健佳美公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，亿城山水公司与健佳美公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于亿城山水公司要求解除合同的理由是否成立。对此，本院认为：一、亿城山水公司主张解除合同的第一条依据为《租赁合同》第七条，根据该条约定，健佳美公司是否存在擅自转租行为系本案审查的重点。亿城山水公司主张健佳美公司将涉诉房屋转租给嘉运健身公司并向本院提交了相应证据，但经审查，其提交的证据只能证明嘉运健身公司在涉诉房屋内存在经营行为，但不足以证明嘉运健身公司与健佳美公司就涉诉房屋存在租赁关系。而根据健佳美公司提交的证据，嘉运健身公司使用涉诉房屋的行为系公司内部经营行为，而非房屋租赁关系。二、亿城山水公司主张其合同目的无法实现系其有权解除合同第二条理由。经审查，根据亿城山水公司提交的证据，无法证明其公司存在无法实现合同目的的情形。因此，亿城山水公司要求解除合同之依据及理由不能成立。综上，亿城山水公司的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方之间的《租赁合同》应当继续履行，因此健佳美公司的反诉请求，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定判决如下：一、驳回北京亿城山水房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、驳回北京健佳美体育发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费9800元，由北京亿城山水房地产开发有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费525元，由北京健佳美体育发展有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  于景艳人民陪审员  唐福来二〇二〇年三月二十三日书 记 员  沙雪妮