山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2975号 原告：王荣鹏，男，1994年6月2日出生，住山东省东平县。 原告：马利，女，1993年12月19日出生，住山东省东平县。 两原告共同委托诉讼代理人：张瑞萍，东平县东平第二法律服务所法律工作者。 被告：李丽，女，1970年7月16日出生，住山东省东平县。 被告：陈军，男，1970年10月15日出生，住山东省东平县。 第三人：侯庆来，男，1984年9月5日出生，原籍山东省东平县，现住山东省东平县。 委托诉讼代理人：王太军，东平沙河站法律服务所法律工作者。 原告王荣鹏、马利与被告李丽、陈军，第三人侯庆来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王荣鹏及委托诉讼代理人张瑞萍，被告李丽、陈军，第三人侯庆来及委托代理人王太军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣鹏、马利向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告履行交房义务；2.判令第三人协助腾出原告购买的房屋；3.诉讼费用由二被告及第三人负担。事实与理由：2014年至2018年二被告因做生意资金紧张，分多次向二原告借款80余万元，因二被告无钱还款，故与二原告协商将其位于杭州花园桂花苑2栋东单元西户的房屋过户到二原告名下，以折抵借款40万元。另外，二原告又将该房产的房屋贷款15.6万元还清。余下的40万元借款和二原告为被告偿还的房贷共计55.6万元，以后二被告慢慢偿还。二原告和二被告于2019年6月5日将房屋过户到二原告名下，二原告取得了鲁（2019）东平县不动产0002392号不动产权证书。但是该房产现在由第三人占有，第三人以与二被告存在经济纠纷为由，拒绝腾出房屋，导致二被告无法将房屋交给二原告。 被告李丽、陈军辩称，2010年侯庆来需要还银行贷款借我50万元，当时说还完从银行借出来再给我，后来一直没借出来，2011年2月23日侯庆来把他名下房屋（涉案房屋）过户到李丽名下，当时说如果侯庆来还完钱再过户回去，李丽借的钱也没有能力偿还就把房屋过户给原告。 第三人侯庆来述称，应该驳回原告的起诉。2004年我购买了杭州花园桂花苑2栋1单元402室户的房屋一套，支付了首付款198,345元，余款在工商银行办理了分期付款手续且一直居住至今。2008年陈军、李丽夫妻二人说他们急需部分资金同我商议用涉案房产抵押贷款，当时为减少麻烦，他们夫妻二人要求过户到他们名下，我也没多考虑就过户给了李丽、陈军，此后他们用涉案房产在银行二次抵押贷款28万元。当时我们协议房子的所有权仍然归我，只是我每月支付房贷给李丽后李丽再向银行支付，贷出的28万元由李丽、陈军支配使用，等我将银行按揭贷款还清后李丽、陈军随时无条件将涉案的房产变更登记在我名下。2018年5月31日，李丽、陈军和我达成协议并确认涉案房产权属归我。根据物权法第十五条合同效力和物权效力的区分，当事人之间订立有关变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或另有约定的外，自合同成立时生效；根据合同的相对性，陈军、李丽和我的产权合同协议确认符合法律规定且具有法律效力。而本案中，陈军、李丽在未征得我同意且不知情的情况下，私自将涉案房屋所有权变更登记到原告名下，属于恶意串通损害我的利益。根据合同法的相关规定，原被告之间的买卖合同无效，变更登记行为无效，因此应当驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，提交以下证据：证据1、第一被告李丽的房屋产权证复印件一份、原告王荣鹏、马利的不动产权证一份，证明被告李丽、陈军欠二原告借款，因无法偿还，故将位于东平县（杭州花园桂花苑2幢东单元4层西户，122.78平方米、地下储藏室34.94平方米）的楼房及土地使用权一并转让给二原告抵账。双方于2019年6月5日办理了过户登记。二原告对涉案房屋拥有所有权，对土地拥有使用权，现该房屋二被告一直没有交付给二原告，至今被第三人占用。证据2、2011年1月17日第三人侯庆来和李丽签订的房地产买卖合同，该合同约定房屋价款为412,500元且双方同意2011年1月10日由侯庆来将涉案房产交付给李丽，但侯庆来没有按约定履行，只是办理过户手续没有交付房屋。证据3、2019年6月2日被告李丽与第三人侯庆来的通话录音光盘及整理的书面文字材料各一份，证明因第三人欠李丽和陈军50万元一直还不上，而李丽和陈军又欠原告钱还不上，李丽向侯庆来催问还款的事，侯庆来答应于2019年6月4日给原告商量还款的事，如果双方没有商量成，李丽和原告就用房子折抵欠款的事，第三人听从对方的安排，即同意房子过给原告。另侯庆来小名叫侯庆绪，所以通话录音中显示庆绪的名；证据4、房屋缴纳税款的凭证3张。被告李丽、陈军质证后认为，证据1两份房产证是真实的；证据2、合同属实；对证据3无异议；对证据4无异议。第三人侯庆来质证后认为，对证据1两份房产证的真实性无异议，但自从购买房屋之日起第三人至今一直对该房产占有使用和管理。对于王荣鹏的变更登记第三人有异议，侵犯了第三人利益。两被告和原告恶意串通，房价和市场价严重不符；证据2，合同属实，当时因为我征信不行又欠李丽、陈军钱，我向银行抵押贷款贷不出来，所以把涉案房屋过户到李丽名下，李丽在农行贷款280,000元分期一直由我偿还，我每月按分期款项分别打到李丽银行卡或支付宝、微信，李丽再支付给农行；对证据3真实性有异议，因谈话内容中根本没有明确涉案房产，侯庆来也没有表示让被告处理涉案房产。根据其证据来源也不符合客观事实，作为原告如果是真实购买了涉案房产也必须在购买涉案房产前对该房产权属以及该房产是否涉及经济纠纷全面调查清楚后再行购买。根据原告提供的录音另一方面印证了原被告双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重损害了第三人的利益。此购买行为属于无效的，登记无效；对证据4发票真实性无异议，纳税价格不能如实反应房屋价格。被告陈军为反驳原告主张，提交涉案房产从办理过户到偿还银行贷款按揭手续一宗。原告对上述证据无异议。第三人侯庆来的质证意见为从我名下过户到李丽名下是李丽花的钱，贷款28万元后扣除李丽花的钱。第三人侯庆来向本院提交以下证据：证据1、2018年5月31日对涉案房产确认书，由二被告和第三人共同签字，该证据证明尽管涉案房产变更登记在李丽名下但是双方约定第三人还清按揭贷款时二被告无条件再将涉案房产过户给第三人；证据2、李丽、陈军写的证明复印件，内容为此证明原侯庆来过户给李丽名下的房产，如归还50万后再无经济债务来往，原房子分期侯庆来还完后，李丽无条件配合侯庆来过户，如分期期间出现逾期问题由侯庆来负完全责任，落款日期2018年5月31日；证据3、2019年6月4日、2019年6月26日两份房屋买卖合同书，证明2019年杭州花园房产均价在5,900元以上，被告以第三人欠款为由强行出售第三人房产严重损害第三人利益。原告质证后认为，证据1确认书是无效的，根据物权法第九条、第十七条的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，因此该协议不能对抗不动产权证登记的内容，另外据原告向第一、二被告了解，该协议乙方签名不是二被告所为，该确认书是虚假的。因该证据系复印件无法证明其真实性，且至今为止侯庆来欠二被告的借款一直没有还清其无权主张任何权利；证据2证明系复印件，无法证明其真实性，且至今为止侯庆来欠二被告的借款一直没有还清，其无权主张任何权利；对证据3的真实性以及证明目的均有异议，该买卖合同书系复印件且卖方和买方均不清楚无法核实其真实性。另即使该合同书是真实的也不能代表东平县平均房价的数字，原告已经向法庭提交了争议房产是从被告名字上过户给原告的，房屋产权以产权登记证为准。涉案房屋过户给原告之前登记的名字是被告，与第三人无任何关系。因此被告将房屋卖给原告并过户的行为没有侵害第三人利益，相反第三人现在强行居住在涉案房屋中严重侵害了原告合法权益。被告陈军对证据1的质证意见为：2004年我还不认识侯庆来，该房产登记李丽名下是虚假的，我也没有签过字；证据2证明复印件是我和李丽签的字，侯庆来说签个协议去拿钱，不然钱拿不来，协议签完后侯庆来没给钱，“陈军”不是我签的；对证据3有异议。 对原告提交的所有权人为李丽的房产证、所有权人为原告王荣鹏、马利的房产证、第三人侯庆来和李丽签订的房地产买卖合同、原告缴纳房屋税款的凭证3张，被告陈军提交的涉案房产从办理过户到偿还银行贷款按揭手续一宗，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3、被告李丽与第三人侯庆来的通话录音及书面文字材料，记录的事项不明确，无法看出与原告及涉案房产的关联性，不能证明原告的证明目的。 第三人侯庆来提交的证据1确认书记载的内容与侯庆来、李丽之间的房地产买卖合同及李丽房产证载明的信息相互矛盾，且另一签字方陈军、李丽对该确认书亦不认可，本院不予采信；证据2证明虽系复印件，但被告李丽、陈军并不否认其真实性，根据证明内容来看，第三人侯庆来认可涉案房产过户给被告李丽，再重新过户给侯庆来须满足还清借款50万元及房贷，因侯庆来一直未还清欠款，重新过户房产的条件未成就，因此该证明不能成为第三人侯庆来主张房屋权利的依据；证据3两份房屋买卖合同均系复印件，合同内容主要信息缺失且与本案无关联性，本院不予认可。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月17日，第三人侯庆来作为出卖人与被告李丽签订房地产买卖合同一份，约定将坐落于杭州花园2幢1单元402室的房地产出售给李丽，成交价格为412,500元，双方同意于2011年1月10日由侯庆来将上述房地产正式交付给李丽。东平县房地产管理局为李丽颁发东房权证城区字第××号产权证书，确认李丽为涉案房屋所有权人。 因被告陈军、李丽与原告王荣鹏之父王恒明有债务纠纷，双方同意以房屋买卖的形式将涉案房产抵债。2019年6月5日，被告李丽将涉案房产过户到原告王荣鹏、马利名下，两原告为此缴纳了过户的相关税费，取得鲁（2019）东平县不动产权第0002392号产权证书。现涉案房产仍然由第三人侯庆来占有。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三人侯庆来因欠被告陈军、李丽债务，自愿将涉案房产过户到李丽名下并签订了房地产买卖合同，并约定如侯庆来还清欠款及房贷之后，被告李丽无条件将涉案房产过户给侯庆来，但侯庆来至今未还清欠款。同时被告李丽、陈军欠原告王荣鹏之父王恒明债务未还，双方同意以房屋买卖的形式将涉案房产抵债，被告李丽即将涉案房产过户到原告王荣鹏、马利名下。上述两次过户均系当事人在自愿状态下对自己财产权利的处分，不违反相关法律的规定，亦没有侵犯第三人的利益，合法有效。作为涉案房屋的所有权人，原告王荣鹏、马利有权要求被告陈军、李丽交付房屋，第三人侯庆来应当予以协助。综上所述，原告的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈军、李丽于本判决生效后十日内将位于东平县不动产权第0002392号的房屋交付给原告王荣鹏、马利； 二、第三人侯庆来在上述房屋交付期限届满前腾空房屋。 案件受理费7300元，由被告陈军、李丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李彦勇 人民陪审员  郑洪鲁 人民陪审员  尹新宇 二〇二〇年三月五日 书 记 员  孙艳丽