重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0241民初25号原告:重庆上奥置业有限公司，住所地重庆市秀山县中和街道丹凤路，统一社会信用代码915002416786591919。法定代表人：张莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩，重庆驰源律师事务所（实习）律师。被告：重庆九仙子医药有限公司，住所地重庆市秀山县武陵现代物流园区（武陵）三C批发市场三楼，统一社会信用代码915002410598924969。法定代表人：陈鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈煦锋，重庆恩杜律师事务所律师。原告重庆上奥置业有限公司（以下简称上奥置业公司）与被告重庆九仙子医药有限公司（以下简称九仙子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上奥置业公司委托诉讼代理人田万平、杨浩，被告九仙子公司法定代表人陈鑫及其委托诉讼代理人陈煦锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上奥置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金276840元及利息（利息以月租金15830元为基数，按月息2%从每月欠付租金之日起计算至本息结清之日止）；2、被告向原告支付违约金10000元；3、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2014年7月24日签订商铺租赁合同，双方约定将原告所有的位于秀山县中和镇X号建筑面积904.74平方米的商铺出租给被告，租赁期限为6个月，从2014年8月1日至2015年1月31日，月租金为15380元，每月支付一次，违约方需支付违约金10000元。上述租赁合同履行期间，被告并未按照合同约定支付租金，也未在合同到期后搬离该商铺。被告在没有支付租金的情况下继续占用该商铺至2016年1月30日。占用商铺的时间从2014年8月1日至2016年1月30日共计18个月，按照前后合同约定，共计产生租金276840元。2016年1月30日被告在搬离商铺时向原告出具了一份保证书，保证在2016年12月31日前一次性支付租金，如未支付或未结清，从每月欠付租金之日起按照月息2%计算租金利息至本息结清之日止。被告并未按照保证书上载明的时间点履行支付义务，截止2018年11月共产生利息240850元。原告认为，被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告九仙子公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，应依法予以驳回。理由是，被告现在的股东毛更及法定代表人陈鑫一直都不知道被告与原告之间签有商铺租赁合同及被告拖欠了原告租金的事情。事后，被告查阅了公司的档案，也没有这份租赁合同。同时，从原告提交的《租赁合同》与《房屋租金欠款保证书》来看是超过了诉讼时效的，也没有原告通过电话向被告催收过房租的事实。被告不应当向原告支付租金，我们不认可2014年租赁合同是对2012年租赁协议的变更，2012年的房屋租赁协议对租金、租期都进行了约定，2014年的合同租金比2012年的租金上涨了3.8倍，明显不合常理，不真实。2014年的租赁合同中没有提及对2012年租赁协议的变更，其事实是，双方对合同租金从来没有履行过。且本案超过诉讼时效，不应当予以支持。本院审理查明,2014年7月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将位于秀山县中和镇X号建筑面积904.74平方米的商铺出租给乙方。租期6个月，2014年8月1日至2015年1月31日，租金每月交一次，先交后使用，每月租金提前3日交付，月租金15380元。在合同期间，甲乙双方应自觉遵守本合同约定，如有违约，则违约方向守约方赔偿违约金10000元，并承担相关的法律和经济责任。该《商铺租赁合同》中加盖了原、被告双方印章。2016年1月30日被告向原告出具了《房屋租金欠款支付保证书》载明，因被告公司经营场所新选址未能按计划落实，实际租赁期限为18个月，即2014年8月1日至2016年1月30日，现实际欠付原告租金276840元。因被告公司经营周转资金紧张，特向原告承诺所欠租金276840元在2016年12月31日前一次性支付结清。若到期未能支付或结清，被告公司承诺所欠租金按月息2%支付利息。该份《保证书》盖有被告公司印章，法定代表人处有毛更签字。2019年1月2日原告原告将本案诉至法院。被告向本院提交了一份生成时间为2012年4月28日的《门面出租协议》载明，原告将其商铺出租给被告，年租金为60000元，租期从2012年5月1日起至2017年4月30日止。本院认为，本案争议焦点一是本案是否超过诉讼时效；二是如何认定本案房屋租金的实际履行情况。针对上述焦点，评述如下：焦点一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，本案系租赁合同纠纷，当事人在《房屋租金欠款支付保证书》中约定，被告需在2016年12月31日前一次性付清房屋租金。虽然《民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，即原告应当在2017年12月31日前起诉被告支付租金，但《民法总则》施行时间是2017年10月1日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告在《民法总则》施行时诉讼时效期间未满一年，故原告有权主张本案以三年诉讼时效期间计算，即在2016年12月31日至2019年12月31日期间，原告均有权向法院起诉。原告于2019年1月2日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效期间。焦点二、原、被告双方均出示关于房屋租金的书面协议，本院对该两份证据的真实性均予以认可。但原告出具的《门面租赁合同书》及《房屋租金欠款支付保证书》成立时间在被告提交《门面出租协议》时间之后，故认定原告提交的证据证明力大于被告提交的证据证明效力，同时原告诉称双方对房屋租赁事宜进行过协议变更，符合社会生活经验，且被告对涉案房屋也进行了实际的使用。被告方抗辩双方之间未对支付租金进行约定的理由，两份合同关于房屋租金及租赁期限的约定差异过大，违反一般社会生活经验，但其未提交证据予以佐证，本院碍难认可。综上，本院认定双方的之间的租赁事实成立，被告应按照合同约定向原告支付租金。关于原告要求被告支付的违约金问题，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定违约一方应支付10000元的违约金，但在之后的《房屋租金欠款支付保证书》中，双方对被告欠付租金的情况又进行约定了利息。本院认为，被告不能因同一违约行为进行遭受两次惩罚，且原告方已经主张被告支付利息，其再要求被告支付违约金，本院不予支持。对于原告主张的保险费，该笔费用不属于本案诉讼产生的必要费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，之规定，判决如下：被告重庆九仙子医药有限公司在本判决书生效后十日内支付原告重庆上奥置业有限公司房屋租金276840元及利息（以月租金15830元为基数，按月息2%，从2017年1月1日起计算至实际付清之日为止）；驳回原告重庆上奥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5602元，诉前财产保全费3170元，由被告重庆九仙子医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  廖宗林审 判 员  何 晶人民陪审员  文菊连二〇二〇年三月四日书 记 员  张 路