广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1508号原告（反诉被告）：广州市天河永达装饰工程有限公司，住所地广东省广州市天河区沙和路26号107铺之一。法定代表人：莫家贵，该公司经理。委托诉讼代理人：莫仁权，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘金成，男，1948年9月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：莫传晶，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方琪琦，广东金桥百信（黄埔）律师事务所实习人员。原告广州市天河永达装饰工程有限公司（以下简称永达公司）诉被告潘金成、被告潘金成反诉原告永达公司借款合同纠纷案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理，永达公司的法定代表人莫家贵及委托诉讼代理人梁庆才、莫仁权，潘金成的委托诉讼代理人莫传晶到庭参加诉讼。在审理过程中，永达公司于2020年1月3日向本院申请撤回本诉，本院经审查后，作出民事裁定对永达公司的撤诉申请予以准许，并就潘金成所提反诉继续审理。本案现已审理终结。永达公司向本院提出本诉诉讼请求：1.永达公司退还借款236160元给潘金成；2.潘金成返还黄埔区红山街红山阁第二区2号商铺给永达公司；3.潘金成支付自2000年4月2日起至其返还房屋之日止的占有使用费（房屋面积29.52㎡，按每月58元/㎡计，暂计至2019年7月31日止共232个月占用费为397221元）；4.潘金成承担本案诉讼费用。事实与理由：2000年4月2日，永达公司法定代表人莫家贵与潘金成口头协商，约定由永达公司向潘金成借款，双方签订《内部认购商品铺合同书》，借款金额为合同约定的购铺款金额，2号商铺交付潘金成作借款抵押物。上述《内部认购商品铺合同书》经法院一审、二审法院判决确认无效。但一审、二审法院以双方的借款未结清、永达公司在一审时明确表示对于合同无效的其他法律后果未要求一并处理为由，未判决潘金成返还2号商铺。永达公司认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，潘金成应当返还2号商铺并支付自占用房屋至实际返还房屋期间的占有使用费给永达公司，永达公司也应支付占用资金期间的利息，但2号商铺占用费远远高于占用资金的利息，如潘金成不主张利息，永达公司愿意放弃占有使用费。对于借款本金，永达公司愿意返还给潘金成。潘金成就本诉答辩、并向本院提出反诉诉讼请求：潘金成向本院提出反诉诉讼请求：1.永达公司补偿黄埔区红山街红山阁第二区2号商铺的装修款10394元给潘金成；2.永达公司向潘金成返还借款本金85222.22元（按照借款总额767000元平均分配到九个案件）；3.永达公司向潘金成支付借款利息（按年利率24%以227000元为本金从1999年8月11日开始、以540000元为本金从1999年11月3日开始，暂计至2019年6月2日，平均分配到九个案件为407711.89元）；4.永达公司承担诉讼费用。事实和理由：永达公司的法定代表人莫家贵与潘金成口头协商，约定永达公司向潘金成借款，利息为三分。后潘金成先后用支票于1999年8月11日、1999年11月3日支付借款227000元、540000元，共计767000元。2000年4月3日，双方签订《协议书》，约定潘金成认购红山花苑B1802、B2802、B2302、B2301、A2802、A3703、A1601号商品房，2号商铺，用于抵偿借款716750元。实际上永达公司仅提供了B1802、B2802、B2301号商品房和2号商铺作抵押。2001年1月3日，双方签订《双方约定》，就第二笔540000元借款利息进行结算，永达公司欠本金540000元及利息114000元未偿还，以红山阁B3302房、B3303房、B4302房作抵押。永达公司一直未还借款本息，2001年6月27日，永达公司出具书面的《说明》，约定2001年10月底还清潘金成欠款，如不还清的，由潘金成收物业，物业抵押如下：2#商铺、B1802、B2301、B2802、B3302、B3303、B4302、B4603、B5601。2001年10月25日，永达公司再次出具《说明》，说明永达公司到2001年10月30日仍未偿还欠款。至今，永达公司一直未还过借款本金767000元和利息。由于双方约定的利息为三分，潘金成自愿按年利率24%计算利息。案涉房屋为毛坯房，潘金成投入了费用进行了装修，永达公司应偿还装修费用。案涉房屋装修发生于2015年10月8日至2016年，实际花费10394元，鉴于装修款利息与折旧大体相当，潘金成已予以冲抵。而且案涉房屋坐落地段不佳，难以出租，租金较低，每间房屋租金在400-500元/月，利息收入远大于租金收入。永达公司就反诉答辩称，双方签订的九份《内部认购商品房合同书》，“购房”总金额为698568.72元，该款项为永达公司欠潘金成的借款本息总额。如潘金成主张购房款占用期间的利息，只能按银行存款利息计算。2001年1月3日经潘金成确认，永达公司实际已归还了部分本息，共欠540000元。至2001年4月1日永达公司共欠本金517600元，就是说现在永达公司愿意退回潘金成购房金额为698569.72元，远超2001年4月1日双方结算尚欠永达公司共欠517600元。潘金成主张的借款及利息已超过诉讼时效。关联案件（2013）穗黄法民三初字第180号一审《民事判决书》、（2015）穗中法金民终字第788号二审《民事判决书》，对房屋占有使用费和借款利息判决互相抵消。关于装修款，《装修合同》与《装修工程验收结算书》同一天签署，明显造假。《装修工程验收结算书》没有结算金额，也没有承包方签名，潘金成没有支付装修款及材料款的支出依据。抵押期间使用房屋一方如果装修，在未经另一方同意的情况下，装修费用应由其自行承担。装修使用至今，应当折旧。经审理查明：2016年10月25日，永达公司向本院提出诉讼请求：确认永达公司与潘金成签订的《内部认购商品铺合同书》无效；潘金成退回房屋给永达公司。2018年1月10日，本院依法作出（2016）粤0112民初5516号《民事判决书》。该案查明：2000年4月2日，永达公司与潘金成签订《内部认购商品铺合同书》，载明：出售方（甲方）为“广州市黄埔房地产开发总公司”、认购方（乙方）为潘金成，甲方将红山花苑第二区2号商品铺（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋面积29.52平方米，售价每平方米8000元，共计236160元，付款方式为一次性付清。第六条、双方责任，1.甲方负责与购房者签订《预售商品房契约》及办理《房地产证》；2.楼宇于2000年3月30日交付使用，提前或推迟三个月属正常范围；5.交钥匙时每个套间乙方另付的费用：供电负荷费1500元…。《内部认购商品铺合同书》下方载明的甲方为“广州市黄埔房地产开发总公司红山花苑售楼部”，并盖有永达公司私刻之“红山花苑售楼部专用章”，另盖有永达公司印章及“莫家贵”签名字样；乙方认购房业主处有潘金成签字。签署《内部认购商品铺合同书》后，永达公司将案涉房屋交付给潘金成使用。永达公司另提交日期为2000年4月2日的《收据》，载明“今收到潘金成交来认购红山花苑二区2号铺铺位款236160元”。永达公司提交落款时间为2001年6月27日的《说明》，载明：“欠潘金成的款，抵押物到2001年10月底止还清，如不还清的，由潘金成收物业。物业抵押如下：2#铺、29.52㎡；B1802#、84.16㎡；B2301#、66.09㎡；B2802#、84.16㎡”；下另深色字迹写有“B3302#、37.39㎡；303#、38.27㎡；B4302#、37.39㎡；B4603#、64.78㎡；B5601#、64.78㎡”，欠款人处有“莫家贵”签名字样，另有潘金成的签字。其中永达公司确认《说明》上载明的“303#、38.27㎡”是其自行添加上去的。潘金成主张其与永达公司签订认购书的时候，永达公司并没有说需要签订抵押借款的说明，过了一年多的时间，永达公司说要用于公司内部的冲账使用，与我方买卖合同没有关系，所以让我签订了该说明，永达公司多次要求我方签署相关的文件；潘金成另认为B3302#、303#、B4302#、B4603#、B5601#笔迹与上文的笔迹不一样，是后面添加的。永达公司还提交落款时间为2001年10月25日的《说明》，载明：“由于莫家贵欠潘金成的款236160元，到2001年10月30日无法偿还，原先莫家贵、李中平同意交黄埔红山阁二区二号铺位给潘金成作抵押，到2001年10月底已到期，从2001年11月1日开始该物业应归潘金成所有。现经三方协商同意延期到2001年12月31日止，在此之前如莫家贵付清款给潘金成可赎回此间铺位，如超期不付清款给潘金成的，该铺位永属潘金成所有，三方不得有异。”落款处有莫家贵、潘金成、李中平的签名。永达公司陈述，双方没有签订书面的借款协议，只是口头约定。庭审时，永达公司为证明双方是借贷关系，当庭补充提交以下证据：一、《协议书》，载明：“莫家贵借潘金成的716750元本金，现双方同意潘金成认购红山花苑B1802、B2802、302、301、A2802、A3703、A1601号商品房，2号商铺，总价值716750元。如莫家贵在半年内还不清以上款项给潘金成的，以上房产归潘金成所有，不得违反。欠款人：莫家贵，2000.4.3日。潘金成，2000.4.3日”。潘金成陈述该协议书是原告当时说用于冲账使用，协议书上载明的部分房屋与潘金成无任何关系，印证了潘金成的说法，71万多的本金潘金成根本不知道情况，是永达公司单方面要其签订，整套材料是永达公司单方制作。二、《说明》，载明：“经与潘金成结清利息到2000年7月底止，还欠潘金成利息款贰万零壹佰元正（20100元），欠款人：莫家贵，2000.7.8日，同意：潘金成”。三、《借条》，手写载明的以下内容已被划线删除：“今借到潘金成支票陆拾万元正，借期三个月，从99年11月3日至2000年2月2日止。若到期还不清的，潘金成可收红山花苑二区一号、二号、六号之一三间铺位作为陆拾万元款抵押还清。借款人：莫家贵，99.11.3日。”该书证上还有手写“李中平，99.11.3日”字样，下方手写写明“本原件作废，潘金成，2001.10.25”。潘金成庭审时陈述，永达公司当时想向我借款，但我不同意，后来我方夫妻协商以后，同意买房，但不同意借款。还查明，永达公司提交《商品房买卖合同》显示，广州市黄埔房地产开发总公司于2003年6月16日将红山阁首层2号商铺出让给邝建祺。永达公司提交2003年10月27日的《广州市预售房地产转让登记记录》显示，房产座落于红山阁首层02号铺，转让人为邝建祺，受让人为李志明。永达公司提交2003年12月24日的《广州市预售房地产转让登记记录》显示，房产座落于红山阁首层02号铺，转让人为李志明，受让人为黄彤。永达公司还提交一份《声明》，载明“本人黄彤，现就红山阁项目转让一事，郑重作出以下声明：一、本人系位于广州市黄埔区红山街道的红山阁首层1、2、48、5、6、7A、7B、28号房名义上的业主，上述房屋的实际所有人是广州市天河永达装饰工程有限公司。”该案中，本院认为永达公司与潘金成虽于2000年4月2日签订涉案的《内部认购商品铺合同书》，约定由潘金成向永达公司购买案涉房屋，永达公司当天开具收据证明收取房屋款项并将房屋交付潘金成使用。但是，根据永达公司提交的双方在《内部认购商品铺合同书》之后签订的两份《说明》，载明永达公司以案涉房屋为抵押物，向潘金成借款，及还款日期、逾期还款则抵押的房产归属潘金成所有等内容，而潘金成承认《说明》中其签名的真实性，只是抗辩称永达公司当时说要用于公司内部的冲账使用，与其买卖合同无关，故多次要求其签订了上述相关文件，但潘金成的该抗辩不符常理，且其并未确实、充分的举证证明。另一方面，根据双方在庭审中的陈述，永达公司在签订《内部认购商品铺合同书》后即将案涉房屋交付给潘金成，与《说明》中载明的收取房屋的时间明显不符，若双方是真实的房屋买卖关系，无需再作上述《说明》及《双方约定》的约定。综上，永达公司关于双方真实关系为抵押借款关系而非房屋买卖关系的理据成立，涉案《内部认购商品铺合同书》并非当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，永达公司诉请其与潘金成签订的涉案《内部认购商品铺合同书》无效，本院予以支持。但是，在双方未对借款关系结算清理之前，本院对永达公司诉请返还案涉房屋不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决确认《内部认购商品铺合同书》无效。永达公司、潘金成均不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）粤01民终2874号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。本案中，另查明永达公司确认其是按照《内部认购商品铺合同书》约定的房款来主张返还的借款金额。潘金成主张其向永达公司出借了767000元，向本院提交了时间分别为1999年8月11日、1999年11月3日的支票存根两张，支票金额分别为227000元、540000元，收款人为“莫家贵”、用途为“借款”。永达公司主张其已经还了一部分本息，实际欠款本金为510600元，有关事实在2001年1月3日的《双方约定》有相应的记载。本院另查明《双方约定》下面手写载明：到2001年3月31日止已计清利息，从4月1日起计息基数应是517600元，如还清14000元，计息基数应为510600元。从4月1日起计14000元一半的7000元利息计到还清14000元为止。潘金成称该约定是针对54万元欠款的，永达公司根本没有还过钱，潘金成以为签了这个，房子就归他，所以就签了。潘金成主张双方口头约定了3分息，并提交了永达公司在（2016）粤0112民初5507号案中提交的《民事上诉状》，其中关于借款金额及利率等问题载“至于利息双方口头约定为三分，一个月结算一次，但无书面约定”。永达公司称，借款时确实有约定3分利息，包括5分息都有，但在2001年1月3日双方重新结算签订《双方约定》之后就没有再约定利息了。庭审中双方确认案涉房屋于《内部认购商品铺合同书》签订之日交由潘金成使用，永达公司称其自行解决案涉房屋的腾退问题，只要求潘金成退场。永达公司主张参考2005年5月25日法院委托评估公司评估红山阁7A号铺的市场租金参考价，占有使用费按照58元/平方米·月计算。潘金成称，案涉房屋地段欠佳、难以出租，其提交《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同》，主张房产的月租金水平在200元至500元之间。潘金成为证明其装修损失提交了落款时间为2015年10月8日，其与李辉签署的《装修合同》，约定李辉为红山花苑B2802房进行装修，装修价暂定为10万元。其另提交了落款时间为2015年10月8日的《装修工程验收结算书》（无承包方签名、结算金额处空白），以及《工程结算表》（仅有各项目单价，无相关人员签名）。潘金成称《装修合同》是2015年装修完工后签的，装修款也是现金结账，装修时间过去较长，结算依据也找不到了。再查明，永达公司就“红山阁”B2301、B2802、B5601、B3302、B4603、B4302、B1802、B3303房的抵押借款纠纷向本院提起了诉讼[案号分别为（2019）粤0112民初1509、1510、1511、1512、1513、1514、1515、1516号]，潘金成在上述案件中均提出了反诉，双方的本、反诉诉讼请求及事实理由与本案基本一致。永达公司于2020年1月3日向本院申请撤回上述全部案件的本诉，本院经审查予以准许，并继续审理潘金成提出的反诉。以上事实，有《内部认购商品铺合同书》、（2016）粤0112民初5516号《民事判决书》、（2018）粤01民终2874号《民事判决书》《双方约定》《说明》、支票存根等书证及当事人陈述予以佐证。本院认为，生效判决已经确认永达公司与潘金成签订的《内部认购商品铺合同书》无效，双方真实意思为抵押借款关系，故本案案由为借款合同纠纷。现潘金成诉请永达公司偿还借款及利息合理合法，本院予以支持。关于借款的本金，永达公司辩称已偿还部分本金，但未提交已还款的证据予以证明，同时永达公司在反诉答辩中对已还本金放弃相关的权利，故本院确认潘金成实际向永达公司出借款项总计767000元。永达公司主张按照《内部认购商品铺合同书》约定的“购铺款”予以返还，因该“购铺款”并非实际支付的本金，潘金成主张将本金平均分配至九件系列案件中，即本案中永达公司应向潘金成返还本金85222.22元，本院予以准许。关于潘金成主张的利息，其主张双方本来约定的是3分息，但其自愿调整为年利率24%；永达公司称之前双方有约定了3分息、5分息，但在双方签订《双方约定》之后就没有再约定利息了。本院认为，根据《说明》《双方协议》，双方有将借款本金及利息与案涉房屋的所有权冲抵的意思表示，只是因该约定不符合法律规定而不能得到保护。因《内部认购商品铺合同书》无效，潘金成与永达公司之间的借款合同关系继续履行，双方在《双方约定》之后未再约定借款利息是基于永达公司将案涉房屋冲抵了借款本金及利息，现《内部认购商品铺合同书》已被确认无效，故关于借款的利息仍应遵循《内部认购商品铺合同书》签订前的约定，即3分息（年利率为36%）。潘金成自愿将利率调整为每年24%符合法律的规定，本院予以准许。故永达公司应向潘金成支付从1999年8月11日开始以25222.22元为本金、从1999年11月3日开始以60000元为本金的利息，利息按年利率24%的标准计算至实际付清之日止。关于潘金成主张的房屋装修损失，本院认为根据潘金成的陈述，其装修时间为2015年期间，该装修已使用较长时间。同时潘金成仅提交了《装修合同》，无相应的装修款支付凭证等相佐证。故对于其主张的房屋装修损失本院不予支持。关于永达公司提出的诉讼时效抗辩。如前所述，双方就案涉房屋签订《内部认购商品铺合同书》系为永达公司向潘金成履行归还借款本息义务提供担保，双方事实上已达成将借款本息与房屋使用权益进行冲抵的意思表示并一直履行，双方就借款本息及房屋使用费的权利主张因此而产生中断诉讼时效的效果，而在另案生效判决确认《内部认购商品铺合同书》无效之后，前述意思表示无法再实际履行，相应地，双方就借款本息及房屋使用费提出相应权利主张的诉讼时效应重新起算。据此，潘金成在本案中反诉请求永达公司返还借款本金并支付相应利息，并未超过法定的诉讼时效。对永达公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市天河永达装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）潘金成清偿借款85222.22元及利息（其中25222.22元本金的利息从1999年8月11日起算、60000元本金的利息从1999年11月3日起算，均按年利率24%的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回被告（反诉原告）潘金成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉受理费4417元，由原告（反诉被告）广州市天河永达装饰工程有限公司承担4326元，被告（反诉原告）潘金成承担91元。上述费用已由被告（反诉原告）潘金成预交，其同意由原告（反诉被告）广州市天河永达装饰工程有限公司在履行本判决时向其迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  麦国华人民陪审员  臧玉林二〇二〇年三月五日法官助理钟陈书记员姚春华