西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12990号原告:李维国，男，汉族，1949年3月16日出生，住西安市雁塔区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:穆杰，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人:张延发，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：高强，男，汉族，1974年5月17日出生，住西安市雁塔区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：高宁，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：李娜，女，汉族，1974年12月25日出生，住住址同被告高强地址一致，系被告高强之妻。原告李维国与被告高强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李维国及其委托诉讼代理人穆杰，被告高强的委托代理人李娜、高宁出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李维国提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告返还房屋（含钥匙、水电卡）并搬离全部可移动物品；二、依法判令被告向原告清偿2018年7月23日至2019年1月24日欠付租金30000元；三、依法判令被告向原告支付2019年1月25日至2019年4月25日因承租期限届满拒不搬离房屋给甲方造成的损失19717元，以及自2019年4月26日至实际返还房屋之日的损失（以每日216.67元计算）；四、依法判令被告向原告支付2018年1月23日至实际交房之日的水电费（以实际抄表为准；）五、本案案件受理费由被告承担；原告随后放弃第一项和第四项诉讼请求，第三项变更为依法判令被告向原告支付2019年1月25日至2019年7月5日因承租期满而拒不搬离房屋给甲方造成的损失35100元，以及自2019年7月5日至实际返还房屋的损失（以每日216.67元计算）。事实和理由：2018年1月23日，原告与被告签订《餐馆承包合同》，合同约定被告承包原告位于西安市XX路XX号10平方米的餐馆，承包费5000元/月，期限一年（期限2018年1月23日至2019年1月24日），并约定每半年的第一个月的前10日支付承包金。合同签订后，被告仅向原告支付了半年承包金，余下半年的承包金拖欠至今。因被告拖欠费用，原告在承包期限届满后不愿与被告续租，但被告不仅拒不归还房屋而且在持续经营的情况下未向原告支付任何费用，给原告造成经济损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告高强辩称，被告认为原告不享有转租权，无权收取租金，涉案房屋为陕西省科学技术情报研究院所有，李维国仅为承租人，其无权将房屋转租给被告，到现在为止陕西省科学技术情报研究院未同意其转租，所以我方认为李维国无转租权；即使原告有转租权，被告欠付租金的租期仅为2018年11月24日至2019年3月21日，欠付的租金共计19500元。经审理查明，2017年12月8日，原告李维国与陕西省科学技术情报研究所签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于西安市XX路XX段XX号南门面房屋三间，面积60平方米，用途办公，租赁期限自2017年9月30日至2018年9月29日。2018年11月18日，双方续约签署上述三间房屋的租赁合同，租赁期限自2018年9月10日起至2019年9月29日止，上述签署的两份租赁合同约定，李维国承租的房屋不得改变用途，只能用于办公，不得转租、若出现转租，出租人有权随时终止合同2018年1月23日，李维国与高强签署餐馆承包合同，承包的餐馆坐落于西安市雁塔什字北口99号，面积10平方米，另有两个楼梯下的小间，及后院洗菜用的水池部分，承包费每月五仟元整，押金伍仟元整，承包期限从2018年1月23日起至2019年1月24日止。承包期间，水电费等费用由高强承担，承包期满或者合同解除，高强必须按时搬出全部物件。承包期不得私自转让、转租餐馆与第三者经营，否则视为违约。上述合同签署后，高强向李维国交纳了六个月的承包费叁万元整（30000元）及押金伍仟元（5000元），当日，李维国向高强出具收款条，载明已收到上述半年房费及押金。此外，李维国在2018年1月23日，即李维国与高强签署合同当日书写如下文字“下欠费用高强先生应从五月到2018年10月23日为下半年的费用计叁万元正”，李维国，2018年元月23日”。另查明，高强在审理中提交转让合同、证人证言、证人身份证复印件用于证明其从证人处受让案涉房屋承租权，转让合同及证言中均载明了转让时包含三个月房租及其他物品，证人证言中也载明李维国同意其转让并承诺多交的三个月房租抵做高强承租后三个月的房租。审理中，双方对已缴纳半年租金及押金数额无异议，原告要求被告承担自2018年7月23日至2019年7月5日期间的房租损失65100元，以及2019年7月5日至实际返还之日的损失，按日计算每天损失为216.67元。被告对此则表示，其于2019年3月21日搬离，其承租房屋后包含三个月房租，扣除押金后拖欠原告租金19500元，对于被告高强辩称的搬离时间及房屋交付，高强表示其发信息给李维国通知并交付了房屋，原告称未收到信息，自其代理人给高强打电话后才知道钥匙在房屋内。根据原告代理人穆杰律师于2019年7月5日与高强的录音记录显示，原告的代理律师表明身份后与高强谈话，并询问房屋交接问题，高强表示其早已与李维国交接房屋，并电话告知李维国房屋钥匙在房屋内，房屋卷闸门没有锁，可以自行将钥匙取走。上述事实，有房屋租赁合同、餐馆承包合同、收款条、转让合同、证人证言、证人身份证复印件、视频、录音记录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经法庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，原告与被告签署的餐馆承包合同名为承包实为租赁，原告从陕西省科学技术情报研究所处承租案涉房屋，其作为承租人将案涉房屋再次转租，虽违反其与出租人的合同约定，但被告高强作为次承租人，其与李维国签署租赁合同后，完全取得了租赁房屋的使用权，合同目的已经实现，在其使用承租房屋期间出租人并未提出异议，其使用房屋并未受到影响。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。根据上述规定及合同法立法本意可以看出，是否得到出租人同意，承租人转租房屋后，只要保证次承租人的承租使用权不受影响，那么，承租人与次承租人之间的合同效力亦不受影响，可以继续履行实现合同目的，亦符合鼓励交易的原则。本案李维国作为承租人转租房屋给被告高强，高强取得房屋使用权，从本案已查明的事实来看，签署合同，交纳租金及押金，取得承租房屋使用权始终，出租人未提出异议，高强的承租使用权始终未收到影响，故高强与李维国之间的租赁合同系双方真实意思表示，属于合法有效合同，本院予以确认。关于高强是否拖欠租金，实际将租金交纳至何时，承租时是否包含其辩称的三个月租金，法庭根据双方提交的证据以及陈述综合认证后认为：第一，李维国将案涉房屋层转租给第三人，第三人退出其与李维国之间的租赁合同关系，由李维国与高强重新签署租赁合同，签署后高强交纳了半年租金，包含从第三人处接手房屋时的三个月租金，自2018年1月23日起，高强实际上向李维国交纳了九个月的租金及押金5000元，也就是高强将租金交纳至2018年10月23日；第二、根据法律规定，承租人缴纳租金取得房屋使用权，但租赁合同解除或者不再继续履行时有法定的交付义务，即使违约解除也可在承担必要违约损失后交付给出租人，但高强在合同承租期限内未足额交纳租金，亦未通过适当的交付方式交付租赁房屋，直至原告代理人与其电话通话得知钥匙在房屋内，房屋卷闸门未锁止，李维国作为出租人在有义务防止损失扩大的情况下，应在得知钥匙在房屋内可以直接取走收回房屋，此时，可以依法作为认定房屋交接时间，即2019年7月5日。至今高强在审理中提出其发短信通知李维国交接，但李维国不予认可，高强又未提交其他证据证明其依法履行了法定的交接义务的情况下，对高强提出的短信交付意见，法庭依法不予采纳；综上述两点，高强拖欠租赁费至房屋实际交接，其未按期足额交纳租金已经构成违约，实际使用期间自2018年1月23日至2019年7月5日，高强仅交纳了9个月租金，交纳了押金5000元，扣除已缴纳租金及押金后，实际拖欠租金37000.04元（8个月12天，月租金5000元，日租金166.67元，即8*5000+12*166.67-5000=37000.04元）。为了保护双方当事人合法权益，弘扬诚实信用的交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告高强应于本判决生效后十日内支付原告李维国租金37000.04元。二、驳回李维国其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1428元，由被告承担856.8元，原告承担517.2元。因原告已垫付受理费，被告在履行本判决时将其承担的受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长     陈  红  联审  判  员     杨      阳审  判  员     李  晓  婷                           二〇二〇 年 三 月 十六 日                           书  记  员     李  大  正  打印：陈 红 联       校对：李 大 正     2020年  月  日送达1