贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1586号上诉人（原审被告）：陈应志,男,1965年12月14日出生，汉族，住贵州省播州区。被上诉人（原审原告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区遵义大道100号。统一社会信用代码915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：曾有全，该公司员工。上诉人陈应志因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈应志上诉请求：发回重审或依法改判上诉人不承担租赁费支付责任。请求被上诉人依法补全应开具给上诉人应有的发票。事实和理由：1、上诉人交给被上诉人的保证金5000元并未在一审判决中体现。2、上诉人在2016年9月份已搬出该商场。3、被上诉人在遵义晚报中公告，承诺给予二期商户每户10000元的奖励。4、被上诉人承诺该商场在租赁户入住率达70%以上才计收租金。5、上诉人已交的租赁费和物业费等，被上诉人仅开具了收条并没有提供合法发票。6、上诉人交够物业管理费，但被上诉人并没有提供相对质量的物业服务。7、被上诉人未给予上诉人应有减免一半房租的优惠补贴。遵义思达商贸城置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。遵义思达商贸城置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令陈应志支付拖欠的24072、24073号商铺使用费18607元、物业费2481元、水电费247元；2.判令陈应志支付违约金1365元；3.本案诉讼费用由陈应志承担。一审法院认定事实：2014年8月20日，遵义思达商贸城置业有限公司与陈应志双方签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》。该协议书约定遵义思达商贸城置业有限公司（甲方）将遵义国际商贸城二区市场二楼24072.24073号二间商铺有期有偿提供给陈应志（乙方）使用，计费总面积为85.3平方米，商铺限经营墙纸软装类别商品，使用期自2014年8月20日起至2017年8月19日止，使用期内使用费合计为49134元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费8189元，后续缴纳方式为每6个月一缴，履约保证金5000元。物业管理费每月按计费面积2.5元每平方米，每半年缴纳一次。乙方应于2014年9月10日前完成装修并对外正式营业。使用物业及商铺由甲方管理并保证使用商铺的物业具备独立管理的条件，完善水、电、通信、保安、消防等市场物业配套设施。使用物业交付后乙方如出现无正当理由逾期未足额支付使用费或其他费用超过一个月等情形，甲方有权提前解除协议，还应赔偿甲方的实际损失，赔偿的损失额不得低于6个月使用费。甲方提前解除协议时，应书面通知乙方，亦可不选择解除协议，但有权要求乙方赔偿实际损失。在协议使用期间内，乙方如出现连续5天或一年内累计15天不正常经营，不正常经营包括但不限于不按时开门、不装修、装修不摆货或不营业……。甲方通知乙方整改，如不整改或整改达不到要求，甲方有权终止协议并无偿收回商铺使用权。同日，双方对商铺的费用进行了核算，租金分六期支付，每期8189元，第一期还应支付保证金5000元，陈应志在核算单上签字确认。关于“遵义国际商贸城”的开业时间，在贵州省遵义市中级人民法院审理相关案件中作出的（2018）黔03民终910号民事判决书中确认开业时间为2014年8月25日。但遵义思达商贸城置业有限公司实际从2016年1月1日起计算租金。至起诉之日，陈应志没有支付遵义思达商贸城置业有限公司租金18607元（2016年7月1日至2017年8月19日止）、物业费2481元、水电费247元。一审法院认为，遵义思达商贸城置业有限公司与陈应志双方于2014年8月20日签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，协议对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对遵义思达商贸城置业有限公司要求陈应志支付拖欠的租金18607元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于陈应志辩解2016年1月1日商场没有正式开业不具备收取租金的条件的意见，因该商场的开业时间生效的法律文书已经确认为2014年8月25日；关于陈应志辩解在租赁期未届满就搬离商铺，但没有提供证明向遵义思达商贸城置业有限公司提出不再承租商铺的证据。故对陈应志的上述辩解意见，原审法院不予采纳。关于本案物业费，遵义思达商贸城置业有限公司提供的物业服务不仅仅是清扫卫生，还应履行管理商场责任，故对遵义思达商贸城置业有限公司请求的物业费，原审法院酌定支持1240元。关于本案水电费，是商铺租赁期间产生的，原审法院予以支持。关于遵义思达商贸城置业有限公司主张的违约金，综合本案及相关案件的审理情况，客观上是商场经营困难，同时，商场管理也存在一定瑕疵。故对遵义思达商贸城置业有限公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于陈应志陈述交纳的履约保证金可以抵扣，因陈应志没有提供收据，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、由被告陈应志于本判决生效之日起十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司租金18607元、物业费1240元、水电费247元；二、驳回原告遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元（已减半收取），由被告陈应志负担。二审查明，案涉《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》第11项约定：“在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将其所有物品搬离，将使用商铺交回甲方······”。二审中，上诉人提交一份《遵义国际商贸城缴款通知单》以及一张短信截图，证明被上诉人工作人员对于上诉人租金、物业费减半处理。上诉人另提供一份《收款收据》，证明已交纳保证金5000元，应由被上诉人退还。经被上诉人质证，认为本案中不应退还保证金，对于上诉人所欠费用，不应减半。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、本案上诉人应支付的租金等费用如何认定。2、上诉人关于被上诉人应给予10000元奖励、退还保证金、未开具发票等辩解是否成立。关于争点一。首先，关于计租时间问题，上诉人主张被上诉人承诺该商场在租赁户入住率达70%以上才计收租金。对于该项主张，上诉人未提供证据证明，本院不予采信。其次，上诉人提交了一份认为是被上诉人工作人员发出的交租短信，以此证明被上诉人已认可对上诉人2017年度租金减半收取。被上诉人对此不予认可。本院认为，该项问题涉及计租截止时间问题。根据双方签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》，租期从2014年8月20日至2017年8月19日。即租金按照合同约定应计算至2017年8月19日。但上诉人认为在2016年9月份已搬出该商场，被上诉人对此不予认可。但是，依据被上诉人提交的《2015年3月-2016年9月电费明细表》，表明上诉人承租的商铺在2016年12月以后未产生水电费，再结合上诉人提交的短信内容，本院认定上诉人在2017年1月起未实际租赁经营商铺。又根据双方合同第11项约定，“在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将其所有物品搬离，将使用商铺交回甲方······”即合同如果提前终止，双方应办理交接，由上诉人将商铺交回被上诉人。由于上诉人在合同期内搬离商铺并未与出租人办理交接，自身负有一定过错。而被上诉人也没有及时与上诉人办理交接，自身也存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对于2017年1月起产生的剩余租赁期的租金损失，不能全部由上诉人承担，考虑本案实际情况，本院确定由上诉人承担被上诉人2017年1月份租金损失。关于物业费，上诉人差欠的从2016年9月1日至2017年8月19日的物业费合计2481元，一审法院酌定为1240元，符合本案实际，本院予以维持。再次，对于被上诉人主张的相关费用认定如下：从2016年7月至止2017年1月的租金，按照16元/平方/月的标准，总计租金为9553.6元（85.3平方×16×7个月），加上物业费1240元、水电费247元，上诉人共计应向被上诉人支付11040.6元。关于争点二。（1）上诉人提出的保证金问题，双方在《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》中约定了履约保证金用于抵扣陈应志在使用商铺违反法律规定或本协议约定应承担赔偿等法律责任，并且约定了履约保证金的退还条件，加之本案中上诉人陈应志未提出反诉。故对于陈应志所交纳的保证金在本案中不予审理，当事人可另行协商或另案依法诉讼解决。（2）关于上诉人提出被上诉人应给予每户10000元奖励、被上诉人没有提供相对质量的物业服务问以及被上诉人未给上诉人减免一半房租优惠补贴的问题，因上诉人不能举证证明被上诉人负有提供奖励、减免房租优惠的义务，也没有说明被上诉人提供物业服务存在的违约情形，因此，对上诉人该项辩解不予采纳。（3）关于开具发票问题，因上诉人在本案中未提出反诉请求，对此项问题不在本案中审理，当事人可另行协商或另案依法诉讼解决。综上所述，陈应志的部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实不清，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10944号民事判决；二、由上诉人陈应志于本判决生效之日起十日内支付被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司租金9553.6元、物业费1240元、水电费247元，共计11040.6元；三、驳回被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元（已减半收取），由陈应志负担100元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担100元。二审案件受理费400元，由陈应志负担200元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇二〇年三月二十七日法官助理叶迪书记员霍燕