广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2887号原告：佛山市****地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914***********645F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：官伟权，男，1991年12月2日出生，汉族，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码440************417。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。原告佛山市****地产代理有限公司诉被告官伟权居间合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序审理于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付房产咨询及中介代理费53000元；二、被告向原告支付违约金（以53000元为本金，按年利率24%的标准自2018年9月5日起计付至实际清偿之日止，暂计至2019年12月27日为16658元）；三、被告向原告支付律师费7000元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告以律师费并未实际产生为由撤回第三项诉请。事实和理由：案外人黄晓峰的姐姐因购房需要，经向原告了解得知被告欲出售房屋。在原告的促成下，黄晓峰与被告约定于2017年10月20日签订合同，但由于黄晓峰的姐姐临时有工作安排，无法到达现场签订合同，故其姐姐委托黄晓峰与被告于2017年10月20日签订《房屋买卖合约》，约定被告将其所有的佛山市禅城区*************[粤（2017）佛禅不动产权证第0051506号]售予原告，总楼价为250万元。2017年10月17日，被告向原告出具《承诺书》，确认向原告支付房地产咨询及中介服务费53000元，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金至偿清之日止；若因被告行为导致合约无法履行的，被告愿意按总楼价的3%支付房地产咨询及中介服务费。涉案合约签订后，原告不断敦促被告履行合约，但被告一直拒绝履行，故黄晓峰向法院诉请解除合同，要求被告返还定金、支付违约金及其他损失。法院经审理作出（2018）粤0604民初9779号民事判决书，认定黄晓峰及被告对涉案合约不能继续履行均有过错，确认合约解除，无法继续履行。原告认为，原告向被告及黄晓峰提供居间服务，签署相关协议并履行了相关义务，被告也向原告出具了《承诺书》，被告应依约向原告支付房产咨询及中介代理费。现在由于被告与黄晓峰导致涉案合约无法履行，原告并无过错，被告应向原告支付房地产咨询及中介服务费并承担违约责任，因此产生的诉讼费、律师费损失也由被告承担。被告答辩称：涉案《承诺书》是一份已经作废的房屋买卖合同的附件，故《承诺书》已作废；《承诺书》约定在房屋过户且被告收到全部房款后才支付佣金，本案中，被告没有收到房款，原告也未办理过户；房屋中介工作包括协助办理贷款、房屋过户手续等，但原告并未完成上述工作，其与买方串通买房的目的是炒楼，而非想促成交易；原告诉请的违约金无依据；根据（2018）粤0604民初9779号民事判决书查明的事实，本案真正买主并未与被告签订房屋买卖合同，原告未促成房屋交易。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告人口信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。《房屋买卖合约》、《承诺书》。拟证明原告促成被告与案外人黄晓峰签订《房屋买卖合约》，被告亦出具《承诺书》，原告的居间服务已经履行完毕，被告须向原告支付房产咨询及中介代理费53000元，以及逾期支付的违约金。（2018）粤0604民初9779号民事判决书。拟证明已有生效判决认定涉案合约无法履行的原因在于买卖双方，与原告无关，但被告仍应向原告支付房产咨询及中介代理费。诉讼中，被告未提交证据。本院认证认为，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月17日，被告向原告出具《承诺书》：“佛山市****地产代理有限公司：本人官伟权是位于佛山市禅城区*************房产的业主，鉴于贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，贵司的居间服务义务已经履行完毕，故本人同意支付房地产咨询及中介代理费合共人民币53000元……其中上述费用中的90%即＿元应当于本合同签订买卖合同之日起＿日内支付完毕，作为贵司已经履行完毕信息咨询服务及居间行为的费用；余下的10%即＿元，本人承诺在房产过户当天付清，作为贵司协助办理完成其他手续等交易服务费用，本人确认办理其他手续并非贵司的居间服务义务，而是贵司的售后服务，属协助义务。若本人逾期支付上述约定费用的，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止……收齐楼款当天支付全部佣金。”2017年10月20日，被告（卖方）、黄晓峰（买方）与原告（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买卖双方经原告介绍、协助磋商后，黄晓峰同意购买被告名下佛山市禅城区*************，买卖双方约定房屋总价、支付方式、支付期间及违约责任等合同必备条款；各方约定基于原告提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，相关具体约定详见《承诺书》；各方约定涉案房屋交易过程中，黄晓峰可用其他人名字过户及办理所有手续，被告同意并配合，如需要转名则另签补充协议合同，转名机会只得一次，本次交易卖方实收，不支付任何税费，故本次交易因落名人个人原因不能贷款又不能以现金补足，被告有权取消合同，没收定金……本次买卖条件按本合同为准，之前所签署买卖合同（0003380）作废。另查明：黄晓峰诉官伟权房屋买卖合同纠纷一案，佛山市****地产代理有限公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤0604民初9779号，该案认定涉案《房屋买卖合约》系各方真实意思表示，合法有效，受法律保护；该合约于2018年6月11日解除，黄晓峰与官伟权对于涉案合约无法继续履行均有过错，且双方举证均不足以证明对方违约程度严重足以解除合同，故应视为买卖双方均不再履行涉案合约，符合法定解除条件。该判决于2018年9月10日生效。双方在诉讼中确认：关于《承诺书》的签订背景，2017年10月17日，被告与黄晓峰签订编号为0003380的房屋买卖合同与涉案《承诺书》，后各方协商将编号为0003380的房屋买卖合同内容进行变更，并于2017年10月20日重新签订涉案《房屋买卖合约》，主要对转名、贷款方式及还款方式进行约定，其他无变化。原告在诉讼中称：关于违约金，《承诺书》中约定的违约金标准，原告将其调低至年利率24%，违约金自（2018）粤0604民初9779号判决生效之日起算。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告与被告签订的《承诺书》，原、被告与黄晓峰签订的《房屋买卖合约》均系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定善意全面的履行各自承担的义务。原告在诉讼中撤回律师费诉请，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告诉请房产咨询及中介代理费。首先，涉案《房屋买卖合约》显示被告与黄晓峰在原告提供的居间服务下就涉案房屋签订房屋买卖合同，即原告已向被告提供订立合同的居间服务，被告辩称涉案居间服务还应包括办理贷款、房屋过户手续，原告不予确认，被告亦无证据证明，且《承诺书》明确约定房屋过户等其他手续并非原告的居间服务义务，而是售后服务属协助义务，故本院对上述抗辩不予采纳。其次，涉案《承诺书》显示“本人官伟权是位于佛山市禅城区*************房产的业主，鉴于贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，贵司的居间服务义务已经履行完毕，故本人同意支付房地产咨询及中介代理费合共人民币53000元。”即被告已确认涉案房地产咨询及中介代理费金额。被告辩称涉案《承诺书》是已失效的编号为0003380的房屋买卖合同附件，已无效；即便有效，《承诺书》约定“收齐楼款当天支付全部佣金”；且真正买主并未与被告签订房屋买卖合同。对此，第一，房屋买卖合同与居间合同属于两种独立的法律关系，房屋买卖合同失效并不必然导致《承诺书》失效；第二，被告与黄晓峰在签订编号为0003380的房屋买卖合同后签订了《承诺书》，因买卖双方对转名、贷款方式及还款方式进行重新约定，故双方就涉案房屋以同样房价重新签订了合法有效的《房屋买卖合约》；第三，（2018）粤0604民初9779号案已认定涉案《房屋买卖合约》于2018年6月11日解除，且未能履行的过错在买卖双方而非本案原告。故此，本院对被告上述抗辩均不予采纳，被告自上述判决生效之日起知道或者应该知道涉案房地产咨询及中介代理费的支付条件已成就，被告应向原告支付房地产咨询及中介代理费53000元。关于原告诉请违约金问题。涉案《承诺书》约定，被告应在收齐楼款当天支付全部房地产咨询及中介代理费，若被告逾期支付的，原告有权主张违约金。如上所述，被告应于（2018）粤0604民初9779号案生效之日即2018年9月10日向原告支付房地产咨询及中介代理费，其逾期未支付的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金金额，原告主张按年利率24%的标准计付违约金合理有据，本院予以支持，综上，被告应以53000元为本金，自2018年9月11日起按年利率24%的标准向原告计付违约金至被告实际支付完毕之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告官伟权应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市****地产代理有限公司支付房地产咨询及中介代理费53000元并支付违约金（以53000元为本金，自2018年9月11日起按年利率24%的标准计付至被告官伟权实际支付完毕之日止）；二、驳回原告佛山市****地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告官伟权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取858元，由原告佛山市****地产代理有限公司负担79元，被告官伟权负担779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年三月二十六日书记员 余柔敏