西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14792号  上诉人（原审原告）:陕西雅居置业有限公司（以下简称“陕西雅居公司”）.法定代表人:刘娟，总经理。委托诉讼代理人:刘静，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘子键，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:吴浩，男。上诉人陕西雅居置业有限公司因与被上诉人吴浩商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雅居置业公司上诉请求：1、依法撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2578号民事判决，发回重审或改判支持一审诉讼请求；2、本案一审及二审全部诉讼费用及律师费由吴浩负担。事实与理由：因吴浩未能履行完合同义务，导致其承担了贷款担保还款责任，合同解除条件成就，其要求解除合同并由吴浩承担违约责任的请求应予支持。吴浩经传唤未到庭应诉答辩。雅居置业公司向一审法院起诉请求:1.解除其与吴浩签订的合同备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》；2.吴浩协助其办理备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续及抵押登记撤销手续；3.吴浩向其支付违约金75532.2元、向其支付代偿的贷款利息、复利1564.38元。一审认定的事实：雅居置业公司于2017年6月17日取得涉案房产的《西安市商品房预售许可证》。雅居置业公司作为出卖人于2017年2月21日与作为买受人的吴浩签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于西安市灞桥区纺渭路灞河新区柴马村城中村改造项目腾业.国王镇X幢X单元XX层XXXX号房屋出售给买受人，总价款为377661元，贷款方式付款，买受人应当于2017年1月25日前支付首期房价款77661元，余款300000元，向银行申请贷款支付，买受人未按约定时间付款的，按逾期时间，逾期在90日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之0.1的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，双方发生争议向房屋所在地法院起诉。合同附件四的4.5条约定，买受人未能向贷款银行/公积金管理中心（包括但不限于逾期偿还贷款等）所产生的任何责任及后果均由买受人自行承担，与出卖人无关，因买受人以上行为导致出卖人承担了或可能承担担保责任的，买受人应在接到出卖人出卖通知之日起十日内除全额返还出卖人代付的及该代付款总额5%的违约金，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用，并按总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同附件四的4.6条约定，买受人逾期偿还贷款导致出卖人承担保证义务的，出卖人有权在买受人全额支付出卖人垫付的代付款、利息、违约金等费用前，不向买受人交付商品房，不予办理买受人的房地产权属证书，并无需承担违约责任。吴浩作为借款人及抵押人，与作为贷款人的长安银行股份有限公司（以下简称“长安银行公司”）， 以及作为保证人的雅居置业公司，于2017年3月7日签订《个人购房借款合同》，从贷款人处借款300000元用于向雅居置业公司支付购房款。因吴浩未能按约定偿还借款，“长安银行公司”于2018年10月19日作出《长安银行信贷业务逾期催收通知书》，通过EMS快递方式送达于吴浩，向吴浩催收贷款，西安市公证处作出（2018）西证民字第12609号《公证书》， 就邮件内容与《国内标准快递》作出公证。“长安银行公司”于2018年10月31日从保证人即雅居置业公司的保证金账户扣划款项，用作收回吴浩所欠到期借款本息，收回本金286238.6元，收回利息复利1564.38元，共收回本息287802.98元。雅居置业公司因此诉讼，请求判如所请。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案纠纷为商品房销售合同纠纷，吴浩作为买方，已通过交首付款和按揭贷款付款方式向雅居置业公司支付全额房价款，完全履行了《商品房买卖合同》约定的买方义务。在雅居置业公司作为买方已付清房款的情况下，雅居公司作为卖方，请求解除与吴浩签订的《商品房买卖合同》，要求吴浩协助办理备案登记的注销手续及抵押登记撤销手续，支付违约金75532.2元的诉讼请求，无法律依据，诉讼请求不成立，不予支持。雅居置业公司所诉为商品房销售合同纠纷，在本案中，雅居置业公司请求吴浩赔偿的借款合同利息，属于因承担保证担保责任产生的债务，属于担保合同纠纷，相应法律责任也应通过其它法律关系和其它正当方式进行救济，据此，应驳回雅居置业公司的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告陕西雅居置业有限公司解除与被告吴浩签订的合同备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告陕西雅居置业有限公司要求被告吴浩协助办理备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续及抵押登记撤销手续的诉讼请求；三、驳回原告陕西雅居置业有限公司要求被告吴浩支付违约金75532.2元、支付贷款利息复利1564.38元的诉讼请求。案件受理费8122元，原告已预缴,由原告负担。二审经审理查明，原审查明事实属实。另，二审中雅居公司提供邮政快递客户存根一份，及网上查询单一份；微信截图一份；律师代理费票据一张。以证明其向吴浩发送了要求解除合同的催告函及因双方纠纷产生律师费5000元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吴浩在与雅居置业公司签订商品房买卖合同后，未及时向银行偿还按揭贷款，导致雅居置业公司承担贷款担保责任。且经雅居置业公司向吴浩催告，要求吴浩向其支付由吴浩申贷银行扣划的贷款，吴浩未支付。吴浩的上述违约行为符合双方合同附件四4.5条关于合同解除的约定。雅居置业公司据上述事实要求解除合同并要求吴浩配合办理房屋预告登记撤销手续，理由正当，应予支持。吴浩仅支付了首付款并向银行办理了贷款，银行已放款属实，但房屋尚未交付，只是给吴浩办理了预告登记，应当认定吴浩的违约行为发生于合同的履行过程中，原审认定双方买卖行为已经完成，要求雅居置业以其他途径主张权益，欠妥。关于雅居置业公司要求吴浩协助其办理抵押撤销登记的问题。现案涉房屋并未办理抵押登记，无需办理抵押撤销登记。关于雅居置业公司要求吴浩支付违约金的问题。吴浩虽有违约，但雅居置业公司要求解除合同收回房屋，并不给雅居置业公司造成实际损失，故对雅居置业公司要求支付违约金的请求，不予支持。关于雅居置业公司要求吴浩承担律师费5000元的问题。该请求属于二审增加的诉讼请求，依法不属于本案的审理范围。至于吴浩已向贷款银行偿还的贷款及已支付的首付款，因吴浩未到庭应诉，不宜直接处理，吴浩可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕01民终14792号民事判决；二、本判决生效之日起陕西雅居置业有限公司与吴浩签订的备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》解除；二、本判决生效后三十日内吴浩协助陕西雅居置业有限公司办理备案号为Y17018320的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；三、本判决生效之日起三十日内吴浩支付陕西雅居置业有限公司复利息1564.38元；四、驳回陕西雅居置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8122元，由陕西雅居置业有限公司负担2122元，吴浩负担6000元；二审案件受理费6965元，由陕西雅居置业有限公司负担1965元，吴浩负担5000元。本判决为终审判决。审判长焦海林审判员张伟审判员朱利安二O二O年三月九日书记员李晓凡