北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26633号原告：北京摩尔非常时尚摄影有限公司，住所地北京市通州区通惠南路6-1号。法定代表人：王聪慧，总经理。委托诉讼代理人：王长江，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鸣，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京市农业机械研究所有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号院4号楼。法定代表人：王浚峰，总经理。委托诉讼代理人：董思勇，男，1963年2月8日出生，汉族，北京市农业机械研究所有限公司职工。委托诉讼代理人：张东山，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司（以下简称时尚摄影公司）诉被告北京市农业机械研究所有限公司（以下简称农业机械研究公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告时尚摄影公司委托诉讼代理人王长江、陈晓鸣，被告农业机械研究公司委托诉讼代理人董思勇、张东山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时尚摄影公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年11月30日签订的《厂房及设施租用合同》；2.请求判令被告农业机械研究公司返还原告时尚摄影公司已支付但未实际使用租期租金47500元并赔偿原告时尚摄影公司利息损失（利息计算方式，以47500元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年10月1日起计算至实际支付完毕之日止）；3.判令被告农业机械研究公司赔偿原告时尚摄影公司各项损失共计500000元（该数额系估算，主要包含装饰装修及相关设施设备、饰品等）；4.本案诉讼费由被告农业机械研究公司承担。原告时尚摄影公司陈述的事实和理由如下：2017年11月30日，原告时尚摄影公司与被告农业机械研究公司签订《厂房及设施租用合同》，约定原告时尚摄影公司租赁被告农业机械研究公司位于北京市通州区北京市农业机械研究所实验示范基地内的厂房及相关设施，用于婚纱摄影拍摄基地使用。具体租赁标的物为1栋钢结构彩钢板厂房，厂房总面积为1600平方米，附带照明、给水设施等，租赁期限自2017年11月30日至2018年11月29日止，共计一年，年租赁费为28.5万元。2018年，在涉案租赁合同尚未到期前，在原告时尚摄影公司未收到任何通知的情况下，涉案租赁标的物厂房及厂房内相关设施被完全拆除，造成原告时尚摄影公司租金损失、室内装饰装修损失、设施设备及装饰品损失等。为保护原告合法权利，故诉至法院，望法院判如所请。被告农业机械研究公司辩称：1、同意原告时尚摄影公司提出的解除原、被告双方所签订的涉案租赁合同的诉讼请求。2、涉案租赁合同所约定之标的物于2018年10月30日被拆除，综合整个合同履行情况、合同租赁期限等因素，被告农业机械研究公司同意返还原告时尚摄影公司一个月租金即23750元，原告时尚摄影公司主张的过高款项和利息损失没有事实基础及法律依据，被告农业机械研究公司不同意赔偿。3、关于原告时尚摄影公司的其他诉讼请求，被告农业机械研究公司不予认可，不同意赔偿原告时尚摄影公司主张的其他损失；原、被告双方签订的租赁合同第五条第2.1款明确约定，合同到期后涉案场地内的装饰装修等承租人所做添附均应当无偿交归出租人所有，任何形式的转租、转卖行为均属无效，故原告时尚摄影公司的相关要求没有事实依据。4、据了解，涉案标的物被政府部门认定为大棚房，根据相关政策、法规规定应予以拆除；在实施拆除之前，被告农业机械研究公司并未接到任何通知，对此亦不知情，故被告农业机械研究公司对此没有过错；相关拆除行为系政府组织实施，原、被告双方无法阻止、亦无法避免。5、事实上，在实施拆除之前，拆除施工人员已经将室内相关财产搬到室外，相关财产亦已经由原告时尚摄影公司搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告农业机械研究公司原名“北京市农业机械研究所”，2017年12月15日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，将名称变更为当前使用名称。2016年11月28日，被告农业机械研究公司（甲方、出租人）与原告时尚摄影公司（乙方、承租人）签订《厂房及设施租用合同》（以下简称2016年租赁合同）一份。2016年租赁合同约定主要内容如下：1、乙方自甲方处租用厂房设施，租赁标的物位于北京市通州区北京市农业机械研究所试验示范基地内，标的物具体情况为1栋钢结构彩钢板厂房、面积1600平方米，附带照明、给水设施等。2、租赁期限1年，自2016年11月30日起至2017年11月29日止。3、年租赁费为27万元，乙方应当在合同签订后一次性支付年租金27万元，水、电费等费用（执行北京市用水标准及当地供电部门确定的收费标准）由乙方按照实际发生的费用于次月10日前交付甲方。4、甲方保证合同实施期间厂房及其配套设施能正常使用，保证正常供水、供电，非出租方原因造成的断水、断电故障，甲方不承担责任，保证一年内对乙方租用标的物不进行其他规划使用，但政府规划使用等除外。5、乙方根据厂房的配置增加的设施由乙方自行负责，乙方可对标的物进行装修改造，但乙方须事先向甲方提交改造方案并征得甲方同意；乙方对标的物进行装修、改造、扩建的新增设施，在合同终止或解除后，其产权归甲方所有；合同期满不再续租时，乙方应将标的物及配套设施等完好交与甲方，须恢复原状而不能（不愿）恢复的，乙方应向甲方支付恢复所需费用，费用标准由甲乙双方协商确定。6、乙方允许甲方带客户参观厂房和内部设施。7、2016年租赁合同还约定了其他内容。2016年合同签订后，甲方按照约定将涉案租赁标的物交由乙方实际控制、使用。在2016年租赁合同到期时，原、被告双方经协商于2017年11月30日，再次签订《厂房及设施租用合同》（以下简称2017年租赁合同）一份。经审查，2017年租赁合同与2016年租赁合同相比，存在以下变化：租赁期限变更为2017年11月30日起至2018年11月29日止，年租金标准上调至28.5万元，除此以外，两份租赁合同约定的其他内容基本一致。经核实，涉案租赁标的物由原告时尚摄影公司实际控制使用至2018年10月底，2018年10月30日，原、被告双方前述租赁合同约定标的物——厂房被拆除。在审理过程中，原告时尚摄影公司向本院提交标称为案外人北京非常时尚婚纱摄影中心与被告农业机械研究公司于2012年11月签订的《厂房及土地租用合同》（以下简称2012年租赁合同）一份。原告时尚摄影公司主张，1.本案涉案标的物最初系由案外人北京非常时尚婚纱摄影中心自被告农业机械研究公司处租赁使用，租期三年，自2012年11月30日起至2015年11月29日止；2.2014年，经被告农业机械研究公司同意，原告时尚摄影公司自案外人北京非常时尚婚纱摄影中心处取得标的物使用权宜，为此没有签订书面合同，但原告时尚摄影公司按照2012年租赁合同约定价格支付了相应租金，并一直持续使用；3.2014年，原告时尚摄影公司自案外人北京非常时尚婚纱摄影中心接收本案涉案标的物时，向案外人北京非常时尚婚纱摄影中心（法定代表人魏起祥）支付装饰装修折价补偿款130万元（同年，原告时尚摄影公司自魏起祥处共计接手三处物业）；4.2016年开始，原告时尚摄影公司与被告农业机械研究公司正式签订书面合同即前述2016年租赁合同，每份租赁合同约定租期为一年，一年一签，并持续、稳定租用标的物至2018年被拆除之日止。对此，被告农业机械研究公司认可2012年租赁合同的真实性，但是其否认原告时尚摄影公司有关130万元装饰装修折价款的真实性、关联性、证明目的；被告农业机械研究公司表示，无论是根据2012年租赁合同还是2016年租赁合同、2017年租赁合同，相关合同均明确约定承租人的相关装饰装修或其他添附在合同到期、终止、解除等情形下均无偿归出租人所有，任何转让、买卖均无效，原告时尚摄影公司在接收相关标的物时应当对此清楚知悉，其相关意见明显有悖于常理，不能令人信服；原告时尚摄影公司即使支付了其主张的相关款项亦与被告农业机械研究公司无关。经审查，2012年租赁合同约定之内容除主体（承租人为案外人北京非常时尚婚纱摄影中心）、租金（年租金为26万元）、租期（三年，自2012年11月30日至2015年11月29日止）与2016年租赁合同及2017年租赁合同约定存在差异以外，其他约定内容与后者基本一致。在审理过程中，被告农业机械研究公司主张，1.涉案租赁标的物位于北京市通州区宋庄镇双埠头村，土地性质为农业用地，标的物可能是由案外人“北京旭原农场”建设；2.据了解，相关拆除方实施人员于2018年10月29日下午开始进场（封锁区域、禁止人员出入），于次日拆除完毕，在拆除行为开始之前，被告农业机械研究公司没有接到任何通知；3.在拆除行为实施之前，拆除方已安排人员已经进入涉案标的物——厂房，将归属于原告时尚摄影公司所有的主要财产（可拆卸、可重复利用财产）搬运至厂房外空地，且最终交由原告时尚摄影公司搬离，故原告时尚摄影公司并未因该次拆除行为遭受重大财产损失；4.根据实际情况，原告时尚摄影公司确实因此次拆除遭受了一定损失，但是拆除行为并非由被告农业机械研究公司决定、实施，其相关损失不应由被告农业机械研究公司承担。对此，原告时尚摄影公司认可拆除方在实施拆除行为之前确实将部分室内物品搬离至室外空地，但拆除方仅属于象征性搬离物品，原告时尚摄影公司的主要财产均未得到妥善安置、处置，原告时尚摄影公司也没有得到任何有关标的物违法即将被拆除的通知，由此遭受重大财产损失。在审理过程中，本院就原告时尚摄影公司的承租区域及相关管理问题进行了询问。原告时尚摄影公司称，其承租区域为单体式独栋厂房建筑，位于一个大型场地院落内，该场地有院墙，与外界隔离、相对独立，设有大门供出入通行，进入场地需经过被告农业机械研究公司派员值守的大门，除其承租使用厂房以外，该场地内还存在其他厂房；原告时尚摄影公司承租的厂房有门、平时上锁，拍摄工作组需要使用时，由拍摄组工作人员自行开门使用。在审理过程中，本院就合同有关“承租人对标的物进行装修、改造、扩建的新增设施，在合同终止后，归出租人所有”约定内容的理解事宜，向原、被告双方进行了询问。原告时尚摄影公司表示，在本案条件下，该条款约定仅属于一种假设，如果涉案租赁合同能正常履行至该条件的，原告时尚摄影公司将按照合同约定履行。被告农业机械研究公司表示，根据该条款约定，承租人对标的物进行的装饰装修及相关添附均应无偿归属于被告农业机械研究公司所有。在审理过程中，为证明因该次拆除遭受的部分损失，原告时尚摄影公司向本院提交支出凭单等材料一组，主张其自2016年8月开始至2018年7月共计购买各类装饰用品81544.7元，用于涉案租赁标的物的装饰，以便婚纱摄影拍摄。被告农业机械研究公司对此表示，相关材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，相关单据上没有收款人签章，在形式上即不合法，且原告时尚摄影公司并未举证证明其主张的相关装饰、装修得到了被告农业机械研究公司的同意，而且未证明其主张的相关物品全部被用于涉案租赁标的物的装饰（根据原告时尚摄影公司的意见，其存在多个摄影拍摄点，根据原告时尚摄影公司的逻辑可知相关拍摄地点据需要进行布景、装饰）。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合本案查明事实，本院认为本案存在以下焦点问题。第一、涉案租赁合同的效力问题。根据查明的事实，原、被告双方就原告时尚摄影公司自被告农业机械研究公司处租赁使用涉案厂房及相关设施、设备达成一致意见，签订书面租赁合同，双方事实上亦按照合同约定履行了一定的合同义务。根据法律、法规规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，应当依职权主动审查合同效力，确定合同状态。本案中，根据现有查明、认定的事实，结合双方当事人之意见，可以确定涉案租赁标的物为一单体式厂房，且达到1600平方米，所占用土地为农业用地，出租人被告农业机械研究公司及涉案租赁标的物实际权益人（如果存在）至今仍未就该标的物取得相关规划审批手续，故，租赁合同约定的标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方就诉争标的物所订立的租赁合同应属无效。第二、原、被告双方对于合同无效的过错及责任分担。国家鼓励、保障各类主体依法开展市场经营活动，活跃市场经济，对相关主体的合法权益依法予以保护。但是，各类主体在参与市场经营活动时亦应当遵守法律法规的规定，并应当尽到审慎义务。根据法律规定，出租人应当对租赁标的物的瑕疵承担责任，确保标的物符合法律法规的强制性要求，本案中，出租人清楚的知悉涉案标的物系占用农业用地兴建，没有取得相关规划审批手续，不符合相关规定，但仍旧对外出租牟利，最终导致标的物在租赁使用过程中被强制拆除，故被告农业机械研究公司对于涉案合同无效及由此导致的相关损失负有过错，并应当就此承担相应的责任。原告时尚摄影公司作为市场经营主体，租赁标的物做商业用途，在租赁标的物时亦应当审查租赁标的物的合法性，但从原、被告双方最终签订涉案租赁合同并实质履行的客观情况而言，原告时尚摄影公司显然没有尽到合理义务，并由此导致损失，故其对此亦负有过错。根据法律规定，人民法院应依法主动对合同效力进行审查，并确认合同状态，明确合同当事人过错，划定合同双方责任，处理由此导致的损失。实务中，司法门对合同效力的审查尤其是人民法院在案件审理过程中的审查均属于事后审查，故人民法院在依法确定合同效力、状态后，在处理对应后果时，应当充分考虑双方当事人订立合同的时间节点、过错程度、合同履行程度、履行期限、当事人当初的合意等诸多因素综合进行评判。尤其是在合同无效且合同双方当事人对于合同无效均存在过错的情况下，为平衡双方当事人利益，同时为打击违反法律法规强制性规定订立合同的不良现象，应当就合同当事人遭受的损失，在合同当事人之间依法进行适当分配。当然，人民法院在确定相关责任、分配相关损失时，需要特别注意合同当事人当初的合意，避免利益失衡，避免合同一方当事人由此滥用权利，尤其需要杜绝一方当事人在恶意诉讼、违背诚实信用原则的情况下反而获利的情况发生。故，本院认为双方当事人对诉争标的物的实际情况应当明确知悉，对于由此导致的风险亦应当有较为清楚的预判，对此导致的后果至少抱有侥幸心理，故各方均应对由此导致的损失承担相应的责任。本院综合本案实际，酌情确定原、被告双方就此各承担50%的责任。第三、原告时尚摄影公司的损失数额的确定问题。根据原告时尚摄影公司的意见，其主张的损失主要包括装饰装修及用于拍摄的相关设施、设备和饰品等。根据被告农业机械研究公司的意见，其认可原告时尚摄影公司因此次拆除行为确实遭受了损失；同时，结合合同约定用途，原告时尚摄影公司投入资金进行相应改造、装饰的意见符合常理，据此可以认定原告时尚摄影公司存在相应的损失，综合前述分析，相关损失应当进行处理、分担。（一）根据查明的情况，涉案标的物厂房已经被全部拆除，本案并无相关证据证明原告时尚摄影公司损失的具体数额，原告时尚摄影公司亦无法就此进行进一步举证，故相关损失由本院酌情予以确定。（二）装饰装修损失部分，根据前述分析，纵览前后多份涉案租赁合同，可以确定双方当事人在合同中均明确约定合同到期后承租人所进行的装饰装修及其他添附均无偿归出租人所有，在合同无效，双方均由过错的情况下，本院就该项损失结合租赁标的物面积、租赁期限、多份租赁合同及双方最初的合意等因素予以酌情确定。另，结合原告时尚摄影公司提交的相关证据材料来看，在相关证据即使属实的情况下，原告时尚摄影公司从2016年下半年至标的物被拆除之日，其相关饰品投入金额与其主张的2014年曾支付130万元装修折价补偿款的金额比例明显较低，不符合常理，故关于原告时尚摄影公司有关其支付相关折价款的意见，依据不足、于法无据，本院不予采纳。（三）婚纱摄影用设施、设备及相关饰品，根据原告时尚摄影公司意见该部分应当属于可移动、可拆卸、可重复使用的物品，以便与常见的装饰装修加以区分。根据查明的事实，可以确定涉案租赁标的物所在场院内存在其他厂房、其他实际使用人，即存在其他人员出入，结合原告时尚摄影公司的意见，可以确认其并未派员驻守涉案标的物，对标的物实施24小时看护，可以反推得知原告时尚摄影公司在涉案场地内留存的相关物品的价值应该不高。在原告时尚摄影公司存在多个拍摄基地的情况下，即使原告时尚摄影公司提交的相关收据、凭单属实，被告农业机械研究公司有关原告时尚摄影公司并未举证证明其将全部饰品用于涉案诉争标的物装饰的意见亦存在合理性。此外，结合原告时尚摄影公司提交的支出凭单对应时间及实际情况，对于该部分财产的估价还应当考虑其使用时长、使用频率以及折旧率。故，本院对该部分财产亦酌情予以确定。故，关于原告时尚摄影公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，在涉案租赁合同无效的情况下，不存在合同解除事宜。关于原告时尚摄影公司要求被告农业机械研究公司退还未使用租期租金的诉讼请求，在合同无效的情况下，该笔款项的性质应当为未使用期间的已付占有使用费，本院参照合同约定的数额并结合标的物拆除时间酌情予以确定，对于其主张的过高部分不予支持。关于原告时尚摄影公司要求被告农业机械研究公司赔偿利息损失的请求，结合原告时尚摄影公司的使用情况，其该项主张于法有据，计算基数以本院核准的数额为准，起算时间以本院核准时间为准。利息计算标准事宜，原告时尚摄影公司要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率为计算标准；根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》内容，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），自该时间节点起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自该时间点起，就相关利息的标准本院亦确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；在前述时间节点之前的利息标准，按照原告时尚摄影公司主张标准计算。关原告时尚摄影公司要求被告农业机械研究公司赔偿财产损失（包括装饰装修、设施设备、饰品等）的诉讼请求，其并未就此提交充足证据予以证明其主张的数额，本院根据本案实际情况并综合双方当事人意见，结合前述分析，酌情予以支持，原告时尚摄影公司主张的过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京市农业机械研究所有限公司返还原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司已经支付但未实际使用期间的占有使用费23750元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京市农业机械研究所有限公司赔偿原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司利息损失，分段计算，第一笔以23750元本金为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年10月30日起计算至2019年8月19日止，第二笔以23750元本金为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至实际清偿完毕之日止，均于本判决第一项内容执行完毕之日同时执行清；三、被告北京市农业机械研究所有限公司赔偿原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司各项损失共计40000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4663元，由原告北京摩尔非常时尚摄影有限公司负担4000元（已交纳），被告北京市农业机械研究所有限公司负担663元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年三月十九日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍