湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12398号原告：唐建新，男，1979年11月30日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告：唐小华，女，1982年4月28日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告：雷学海，男，1977年9月16日出生，瑶族，住湖南省新宁县。三原告共同委托诉讼代理人：周春，湖南君安达律师事务所律师。被告：张革，男，1967年12月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：刘淑媛，女，1969年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：唐光明，湖南金州律师事务所律师。原告唐建新、唐小华、雷学海诉被告张革、刘淑媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告唐建新、唐小华、雷学海的委托诉讼代理人周春、被告张革、刘淑媛及其委托诉讼代理人唐光明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建新、唐小华、雷学海向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告支付涉案承租房屋补偿款人民币105000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张革、刘淑媛辩称，一、原告唐小华、雷学海并非案涉房屋租赁合同的签订主体，根据合同的相对性原则，该二人不具备本案的诉讼主体资格，请求驳回该两位原告的起诉；二、被告张革、刘淑媛确认双方签订的《房屋租赁合同》已因为原告唐建新的单方违约行为而解除。对于原告唐建新的违约行为及法律责任，被告拟向法院另案起诉；三、被告与政府机构所达成的补偿协议，与原告并无关联性；四、案涉房屋系违章建筑，原告在承租房屋时已经得知；五、原告无任何证据证明其在租赁期间对被告房屋进行了增减或添附。经审理查明：被告张革、刘淑媛系夫妻关系。2014年8月20日，原告唐小华、雷学海（甲方）与原告唐建新（乙方）签订《合伙协议书》，约定：甲方于2014年8月20日开始建造长沙市天心区江语庭院食府，由于甲方发展需求并应乙方要求，甲方同意乙方入股，甲方投资1800000元，占90%的股份比例，乙方投资200000元，占10%的股份比例，乙方享有股东相应权益和分红，承担相应义务，乙方参与甲方管理工作，并享有相应岗位工资和福利。2014年9月8日，被告刘淑媛（甲方）与原告唐建新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落在长沙市九峰张家老屋组建筑面积120平方米、使用面积120平方米民房，租赁期限为8年，从2014年9月28日至2022年12月7日，房屋租金50000元／年，房屋租金2年后每年递增10%，第六年不递增，其他按10%递增；合同签订进场之日起，甲方给予乙方70天的免费装修时间；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补。合同签订后，被告刘淑媛向原告唐建新交付了租赁物，三原告以该租赁物用于经营“长沙市天心区江语庭院食府”。2015年4月9日，被告刘淑媛（甲方）与原告唐建新（乙方）又签订《租房合同》，约定：甲方将位于长沙市天心区张家老屋二期整栋房屋租赁于乙方，租赁时间：一年（2015年4月11日-2016年4月10日），租赁为15000元／月。合同签订后，被告刘淑媛又向原告唐建新交付了租赁物，三原告以该租赁物用于长沙市天心区江语庭院食府的员工宿舍。但上述两份合同所涉租赁物（以下简称案涉租赁物）均无产权证。庭审中，原、被告双方陈述该租赁合同中的房屋建筑面积、使用面积均系随意填写，并未实际测量。2014年11月11日，原告唐小华以其名义向工商行政管理部门注册登记了“长沙市天心区江语庭院食府”，经营场所位于长沙市天心区，即案涉房屋。2019年5月14日，长沙市国土资源局天心区分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于的回复》，载明：张清凯、张革、张振球分别在1997年、2000年、1990年申请原基改建，改建后的房屋已于2009年在石竹路二期项目中拆迁安置，故张清凯、张革、张振球现有老宅基地及周边搭建的房屋属违法用地。2019年5月15日，长沙市城乡规划局天心分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于请求出具新昌学校项目张清凯、张革、张振球户房屋违章认定的回复意见》，陈述其经核实内档，张清凯、张革、张振球户房屋未在该单位办理《建设工程规划许可证》，系违法建筑。2019年5月23日，长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与被告张革签订《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，约定：根据长沙市天心区黑石铺街道九峰集资办新昌学校项目征地范围内的临建过渡房屋的情况，黑石铺街道项目拆迁指挥部争取政府对临建过渡房屋给予适当建设成本补助，补助标准为：临建过渡房屋按500元/平方米，活动板房、钢架棚按300元/平方米进行补助，即被告张革的临建过渡房屋补助金额为：840平方米×500元/平方米=420000元，并约定被告张革于2019年5月30日以前全部完成财务转移和房屋拆除。2019年5月25日，长沙市天心区黑石铺街道办事处与被告张革签订《新昌学校项目房屋交接文书》，载明项目拆迁指挥部于2019年5月25日11时20分正式接收被告张革的被征收房屋，并按照相关要求统一拆除。2019年9月12日，被告张革领取了补偿款420000元。现三原告以被告张革能获得420000元的补偿款，系建立在三原告对案涉房屋扩建、翻新、装饰装修的基础上，故要求被告支付其承租用于经营“长沙市天心区江语庭院食府”部分的补偿款105000元，因原、被告协商不成，遂诉至本院。另查明，庭审中，被告张革、刘淑媛陈述，《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中所指的临建过渡房屋就是出租给原告唐建新的房屋，并无其他临建过渡房屋。上述事实，有原告提交的《合伙协议书》、营业执照、《房屋租赁合同》、《租房合同》、《关于的回复》、《关于请求出具新昌学校项目张清凯、张革、张振球户房屋违章认定的回复意见》、《新昌学校临建过渡房屋补助协议》、《新昌学校项目房屋交接文书》、领款单、当事人陈述等证据，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据原告唐小华、雷学海与原告唐建新签订的《合同协议书》、“长沙市天心区江语庭院食府”的营业执照以及原告唐建新与被告刘淑媛签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》，足以证实原告唐小华、雷学海、唐建新系合伙经营“长沙市天心区江语庭院食府”，并由原告唐建新代表三原告与被告张革、刘淑媛签订租赁合同的事实，故三原告对“长沙市天心区江语庭院食府”享有实际的权利，其以被告张革、刘淑媛获得的补偿款中包含“长沙市天心区江语庭院食府”的装修价值为由向被告张革、刘淑媛主张权利，诉讼主体适格。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现案涉房屋经长沙市国土资源局天心分局、长沙市城乡规划局天心分局认定为违法建筑物，且长沙市天心区黑石铺街道办事处项目拆迁指挥部也系以临建过渡房屋与被告张革签订补助协议，故被告刘淑媛与原告唐建新签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》均属于无效合同。对三原告主张的补偿款105000元，根据长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与被告张革签订的《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，该协议系按照临建过渡房屋给予适当建设成本的标准给予补助500元/平方米，该标准系固定的，无论房屋装修价值如何，均不会影响该补助标准的变动，故该补偿款中实际并未包含案涉房屋的装修价值，三原告认为被告张革、刘淑媛获得补助款420000元，包含其对案涉房屋的扩建、翻新、装修等价值，并要求被告张革、刘淑媛向其支付相应的补助款，没有事实依据，本院不予支持。如三原告认为其因房屋租赁合同无效产生了损失，其可另行向被告主张缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告唐建新与被告刘淑媛分别于2014年8月20日、2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》无效；二、驳回原告唐建新、唐小华、雷学海的其他诉讼请求。本案受理费2400元，减半收取1200元，由原告唐建新、唐小华、雷学海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年三月十七日法官助理祝铭辰代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。