贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔民申4082号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：巫芳若，女，1961年9月10日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐珍，贵州心海律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：崔宇，女，1978年6月13日出生，汉族，住贵阳市云岩区。再审申请人巫芳若因与被申请人崔宇房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终887号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。巫芳若申请再审称，二审判决崔宇应支付给巫芳若的房屋价款金额错误。双方约定68万元购买97.43平方米房屋仅固定房屋单价即6979元每平方米，最终价格要以房屋实际面积来确定。因此双方才约定“本价款不含房屋公摊面积、房内暖气设备、封阳台等费用，该部分另行计算”。双方约定“房屋公摊面积在购房单位通知交款时由乙方按实付款”，对此约定，双方理解有歧义，但结合房屋买卖之时面积尚不确定，房屋面积可能出现增减，只有在审计厅通知交款时才能确定，巫芳若的真实意思是按照房权证上的实际面积、实际金额来作为崔宇的补款依据，即实质系在最终确定房屋面积后，崔宇按实际面积、按已确定的每平方米6979元的单价向巫芳若支付相应价款。《房改房出售合同》约束的是巫芳若与审计厅，与崔宇无关。在崔宇未提出充分证据证明的情况下，二审法院不能突破合同相对性对于多出的房屋面积均以巫芳若向审计厅的补款作为崔宇向巫芳若补款的依据。案涉房屋实际建筑面积121.5平方米，套内面积106.31平方米，公摊面积15.19平方米。当事人双方的《二手房买卖合同》约定的合同面积97.43平方米、价款68万元并不包含公摊面积。该97.43平方米包含了7.79平方米的公摊面积，扣除这部分，本案所涉公摊面积是7.4平方米。崔宇如果要按照巫芳若向审计厅所补公摊面积作为补房屋公摊面积的依据，其权利范围也仅是在7.4平方米范围内享有。案涉房屋实际建筑面积121.5平方米，巫芳若与崔宇约定的合同面积为97.43平方米，房屋面积多出24.07平方米。崔宇仅在7.4平方米房屋面积享有以巫芳若向审计厅的补款作为其因房屋面积增加的补款权利，剩余16.67平方米其无权以巫芳若向审计厅的补款作为其向巫芳若补款的依据。崔宇至少应以6979元单价来计算该16.67平方米的价款即116339元。二审仅判决崔宇支付43976元，即该24.07平方米每平方米单价仅为1827元，违反了诚实信用和公平原则。因当事人双方对《二手房买卖合同》付款方式的理解发生歧义，故崔宇应提供证据证明其主张及所补公摊具体款项的依据，二审法院将本该由崔宇举证证明的事实由巫芳若承担，适用法律错误。据此，巫芳若依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。崔宇提交意见称，案涉《二手房买卖合同》中97.43平方米的描述是基于2009年该套房屋尚未办理产权证，只能依据巫芳若与其签订的《房改房出售合同》注明的面积。如果该二手房买卖是按平方米计价，签订《二手房买卖合同》时，为何不直接将每平方米单价以明确的文字进行表述？当事人双方签订《二手房买卖合同》时，双方已经对案涉房屋在将来进行权属登记时可能出现的所有情形进行了预见及约定。双方对公摊面积、暖气设备及封阳台等费用进行了明确约定，但并没有关于增减面积补差的约定。《二手房买卖合同》第三条“付款方式”明确约定“房屋公摊面积在购房单位通知交款时由乙方按实支付”，即后续部分价款（房屋公摊面积）是在巫芳若单位通知交款时由崔宇付出。二审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回巫芳若的再审申请。本院经审查认为，本案的争议焦点是：案涉房屋买卖是否按面积计算价格？首先，从合同内容看，双方对案涉房屋的交易价格并无按面积计价的约定，只有房屋公摊面积等费用另行计算、房屋公摊面积在购房单位通知交款时由乙方（崔宇）按实付款的约定，亦无如果所购房屋面积最终大于合同面积，买受人应向出卖人补缴多出面积价款的约定。其次，巫芳若主张，案涉房屋实际建筑面积121.5平方米，套内面积106.31平方米，则公摊面积为15.19平方米；《二手房买卖合同》所载面积97.43平方米包含了7.79平方米的公摊面积，实际公摊面积15.19平方米扣除7.79平方米，本案所涉公摊面积是7.4平方米；案涉房屋实际建筑面积121.5平方米，比《二手房买卖合同》所载房屋面积97.43平方米多出24.07平方米；对于多出的24.07平方米，崔宇仅在7.4平方米房屋面积享有以巫芳若向审计厅的补款作为其因房屋面积增加的补款权利，24.07平方米减去7.4平方米，剩余16.67平方米非公摊面积至少应以6979元单价来计算价款共116339元。经查，巫芳若（甲方）与崔宇（乙方）签订的《二手房买卖合同》第一条“合同标的”约定“乙方同意购买甲方拥有的座落在贵阳市云岩区的房产（审计厅房改经济适用房），二单元17层4号房一套，房屋面积约为97.43平方米（详见土地房屋权证第……号，实际面积以房产证面积为准）。”第二条“合同价款”约定“双方协商价款为甲方购买合同面积97.43平方米，人民币陆拾捌（680000.00）万元整。本价款不含房屋公摊面积、房内暖气设备，封阳台等费用，该部分另行计算。”第三条“付款方式”第一款约定“甲乙双方同意人民币陆拾捌（680000.00）万元分三期进行付款。房屋公摊面积在购房单位通知交款时由乙方按实付款、房内暖气设备在乙方装修开工10日内付款，封阳台等费用甲方提供缴款凭据时付款。”从合同第二条前半部分“双方协商价款为甲方购买合同面积97.43平方米，人民币陆拾捌（680000.00）万元整”来看，双方约定的是崔宇购买97.43平方米房屋，支付价款68万元。根据2014年颁发的《房屋所有权证》记载，案涉房屋建筑面积121.5平方米，套内建筑面积106平方米，即案涉房屋实际面积大于《二手房买卖合同》约定的97.43平方米，对于高出97.43平方米的部分，崔宇是否应支付对价？支付多少？从合同第二条后半部分“本价款不含房屋公摊面积、房内暖气设备，封阳台等费用，该部分另行计算”来看，双方是以列举加概括式约定的方式，对不包含在68万元内的其他价款进行约定。双方列举的不包含在68万元内的款项有房屋公摊面积费用、暖气设备费用、封阳台费用，对于超出97.43平方米的非公摊面积费用并未约定。再结合《二手房买卖合同》第三条“房屋公摊面积在购房单位通知交款时由乙方按实付款”的约定，以及《房改房出售合同》关于案涉房屋“控制标准内面积……单价2162元／平方米……超标部分面积……单价2378元／平方米”的约定等证据的基础上，可以认定向购房单位补缴支付的房屋公摊面积费用远低于案涉房屋按面积计算的二手房买卖交易价格。因此，合同第二条对房屋公摊面积等费用较低的项目，双方都进行了约定，如果是按面积计算则多出的非公摊面积会严重影响双方的交易价格，但双方均未在合同中对可能多出的非公摊面积进行列举式约定，应认为较低价格的项目双方都进行了约定，对较高价格的项目没有约定是因为双方无争议，故双方对可能多出的非公摊面积包含在68万元中并无异议。最后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的”之规定，本案并无适用法律错误的情形。综上，巫芳若认为《二手房买卖合同》系按面积计算价格缺乏充分的证据予以证实，巫芳若的申请再审理由不能成立，本院不予采纳。综上，巫芳若的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回巫芳若的再审申请。审判长  舒宇亮审判员  刘 晖审判员  刘珊涌二〇二〇年三月二十三日法官助理李锋书记员罗文琴