福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5595号 原告：福建隽轩房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇宏二村。 法定代表人：吴体芳，董事长。 委托诉讼代理人：齐晖，福建闽榕建律师事务所执业律师。 被告：黄炎官，男，1971年6月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：甘翠香，女，1973年11月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告福建隽轩房地产开发有限公司与被告黄炎官、甘翠香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建隽轩房地产开发有限公司委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼，被告黄炎官、甘翠香经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建隽轩房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除福建隽轩房地产开发有限公司与黄炎官签订的《商品房买卖合同》（合同编号20xxxx50），福建隽轩房地产开发有限公司收回位于闽侯县xx单元商品房；2．判令黄炎官、甘翠香共同归还福建隽轩房地产开发有限公司代黄炎官、甘翠香偿还银行的贷款本息、诉讼费651725.96元和贷款本息之利息123940.8元（自银行扣款之日起至黄炎官、甘翠香还清欠款之日止，按银行同期贷款利率加倍计算，暂计至2019年6月28日），该款从黄炎官、甘翠香已付购房款中进行扣除；3．判令黄炎官、甘翠香协助福建隽轩房地产开发有限公司办理涉讼房产的商品房买卖合同备案注销和预购商品房预告登记注销的相关手续，并承担相关费用；4．判令黄炎官、甘翠香共同承担本案诉讼费用。 事实与理由：2014年7月13日，福建隽轩房地产开发有限公司与黄炎官签订一份《商品房买合同》（合同编号20xxxx50），黄炎官购买福建隽轩房地产开发有限公司开发建设的位于闽侯县xx单元商品房，该房建筑面积113.85㎡，其中套内建筑面积90.72㎡，公共部位共有分摊建筑面积23.13㎡，单价7683.13元／㎡，总金额874724元；黄炎官应于合同签订当日向福建隽轩房地产开发有限公司支付首付款264724元，余款610000元申请银行按揭贷款，贷款额度以银行审批为准。福建隽轩房地产开发有限公司收到购房款后，向黄炎官开具《销售不动产统一发票》。2016年11月15日，闽侯县人民法院就中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（下称农行闽侯支行）诉本案被告黄炎官、甘翠香、本案原告福建隽轩房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）闽0121民初2675号民事判决。法院查明，2014年8月28日，本案被告黄炎官与农行闽侯支行、本案原告福建隽轩房地产开发有限公司签订一份《个人购房担保借款合同》，向农行闽侯支行借款610000元用于购买本案涉讼房产，借款期限240个月，借款采用阶段性保证加抵押担保，由阶段性保证人本案原告福建隽轩房地产开发有限公司为借款人黄炎官提供连带责任保证。法院认定本案两被告黄炎官、甘翠香系夫妻关系，黄炎官的该笔债务应当按照夫妻共同债务处理，两被告黄炎官、甘翠香共同承担还款责任，判决本案两被告黄炎官、甘翠香应归还农行闽侯支行借款本息并承担诉讼费用，福建隽轩房地产开发有限公司承担连带偿还责任。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第5项之约定，因黄炎官未及时归还贷款本息而导致贷款银行向福建隽轩房地产开发有限公司扣收贷款本息及费用的，黄炎官应于福建隽轩房地产开发有限公司发出还款通知之日起3日内到福建隽轩房地产开发有限公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到归还之日期间的利息（按银行同期贷款利率计算）以及由此引起的相关责任，如超过3日应加倍支付利息。如福建隽轩房地产开发有限公司代黄炎官偿还的贷款本息累计金额超过贷款本金的5％的，福建隽轩房地产开发有限公司有权解除本合同，收回房产，追代偿款项，黄炎官所付购房款不予退还。福建隽轩房地产开发有限公司解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将黄炎官已付购房款扣除黄炎官、甘翠香应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后剩余款项用于偿还黄炎官尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给黄炎官、甘翠香；福建隽轩房地产开发有限公司为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由黄炎官承担。福建隽轩房地产开发有限公司代黄炎官偿还给农行闽侯支行贷款本息和诉讼费共计651725.96元（诉状上的651735.96元是笔误），包括2016年6月29日50192.46元、2016年12月27日30751.05元、2017年7月27日560923.45元和2017年8月1日诉讼费9859元。福建隽轩房地产开发有限公司于2016年7月15日向黄炎官发出《催款通知》，但黄炎官没有履行还款义务，福建隽轩房地产开发有限公司于2016年7月26日向黄炎官发出《解除合同通知》，通知其解除《商品房买卖同》，并按合同约定行使收回房产、追偿代偿款项等合同约定及法律规定的权利。福建隽轩房地产开发有限公司认为，黄炎官的行为已构成违约，应承担违约责任，黄炎官与甘翠香系夫妻关系，因涉讼房产纠纷产生的法律责任应由黄炎官、甘翠香共同承担，福建隽轩房地产开发有限公司有权解除《商品房买卖合同》收回涉讼房产，因涉讼房产已办理商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记，所以在涉讼《商品房买卖合同》解除的同时，商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记也应一并注销。 黄炎官、甘翠香未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月13日，福建隽轩房地产开发有限公司与黄炎官签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20xx50），黄炎官购买福建隽轩房地产开发有限公司开发建设的位于闽侯县xx单元商品房，该房建筑面积113.85㎡，其中套内建筑面积90.72㎡，公共部位共有分摊建筑面积23.13㎡，单价7683.13元／㎡，总金额874724元。《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第5项约定：买受人在获得贷款后，应按贷款合同约定归还贷款本息。因买受人未及时归还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息（按银行同期贷款利率计算）以及由此引起的相关责任，如超过3日应加倍支付利息。如出卖人代买受人偿还的贷款本息累计金额超过贷款本金的5%的，出卖人有权解除本合同，收回房产，追偿代偿款项，买受人所付购房款不予退还。出卖人解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将买受人已付购房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还买受人尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给买受人；出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。 合同签订后，黄炎官向福建隽轩房地产开发有限公司支付首付款264724元，余款610000元以向中国农业银行股份有限公司闽侯支行按揭贷款的方式向福建隽轩房地产开发有限公司支付。 后因黄炎官未依约偿还借款，中国农业银行股份有限公司闽侯支行以黄炎官、甘翠香、福建隽轩房地产开发有限公司为被告诉至本院。本院于2016年11月15日作出（2016）闽0121民初2675号《民事判决书》。判决：一、黄炎官、甘翠香应在本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司闽侯支行借款本金556624.93元及截止至2016年11月12日的利息（含罚息、复利）12549.54元，此后利息（含罚息、复利）从2016年11月13日起至还清欠款之日止，按35xxxx63号《个人购房担保借款合同》的约定计算支付；二、福建隽轩房地产开发有限公司对黄炎官、甘翠香的以上债务承担连带偿还责任。该判决已发生法律效力。 另查明，福建隽轩房地产开发有限公司于2016年7月15日向黄炎官发出《催款通知》。于2016年7月26日向黄炎官发出《解除合同通知书》，通知其解除《商品房买卖合同》。福建隽轩房地产开发有限公司分别于2016年6月29日代黄炎官、甘翠香向中国农业银行股份有限公司闽侯支行偿还贷款本息50192.46元，于2016年12月27日偿还30751.05元、于2017年7月27日偿还560923.45元，合计偿还中国农业银行股份有限公司闽侯支行贷款本息641866.96元。并于2017年8月1日向中国农业银行股份有限公司闽侯支行支付诉讼费9859元。 本院认为，福建隽轩房地产开发有限公司与黄炎官签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。 关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。黄炎官作为买受人未按期偿还银行本息，福建隽轩房地产开发有限公司代垫偿还银行本息后，黄炎官未在福建隽轩房地产开发有限公司发出还款通知之日起3日内偿还代垫款项及其利息，且福建隽轩房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息累计金额已经超过贷款本金的5%，故福建隽轩房地产开发有限公司主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。福建隽轩房地产开发有限公司要求黄炎官协助办理《商品房买卖合同》备案注销及房屋预告登记证明的注销相关手续及诉争房屋归还福建隽轩房地产开发有限公司，本院亦予以支持。 关于代垫的本息问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因黄炎官逾期偿还银行贷款，导致福建隽轩房地产开发有限公司承担保证责任，向中国农业银行股份有限公司闽侯支行支付了贷款本息641866.96元及诉讼费9859元，该债务系黄炎官、甘翠香夫妻共同债务，故有权向黄炎官、甘翠香追偿代偿款本息641866.96元及诉讼费9859元。现福建隽轩房地产开发有限公司主张黄炎官、甘翠香向其支付自银行扣款之日起按银行同期贷款利率加倍计算的利息至还清欠款之日止，因购房款已在福建隽轩房地产开发有限公司处，且福建隽轩房地产开发有限公司主张本案利息系违约金，综合本案双方对黄炎官逾期归还银行贷款本息违约责任的约定以及诉争《商品房买卖合同》解除后需进行备案注销手续的考量，本院认定本案利息计算至《商品房买卖合同》解除之日止。福建隽轩房地产开发有限公司依据合同附件六合同补充协议第四条利息计算标准的约定主张违约金，故违约金分三部分计算：第一部分，按中国人民银行同期贷款利率为标准，分别以本金50192.46元为基数，自2016年6月29日计算至2016年7月1日止；以本金30751.05元为基数，自2016年12月27日计算至2016年12月29日止；以本金560923.45元为基数，自2017年7月27日计算至2017年7月29日。第二部分，以中国人民银行同期贷款利率双倍为标准，分别自2016年7月2日起以本金50192.46元为基数，自2016年12月30日起以本金30751.05元为基数，自2017年7月30日起以本金560923.45元为基数，计算至2019年8月19日。第三部分，以本金641866.96元为基数，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍标准计算至本案《商品房买卖合同》解除之日。 福建隽轩房地产开发有限公司在扣减黄炎官应付的代垫款本息641866.96元、违约金、代垫的诉讼费9859元以及本案的案件受理费、公告费后，应将剩余的购房款退还给黄炎官。 黄炎官、甘翠香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建隽轩房地产开发有限公司与黄炎官签署的闽侯县xx单元《商品房买卖合同》（合同编号20xx50）； 二、黄炎官、甘翠香应于判决生效之日起共同向福建隽轩房地产开发有限公司支付代偿款641866.96元及违约金（违约金分三部分计算：第一部分，按中国人民银行同期贷款利率为标准，分别以本金50192.46元为基数，自2016年6月29日计算至2016年7月1日止；以本金30751.05元为基数，自2016年12月27日计算至2016年12月29日止；以本金560923.45元为基数，自2017年7月27日计算至2017年7月29日。第二部分，以中国人民银行同期贷款利率双倍为标准，分别自2016年7月2日起以本金50192.46元为基数，自2016年12月30日起以本金30751.05元为基数，自2017年7月30日起以本金560923.45元为基数，计算至2019年8月19日。第三部分，以本金641866.96元为基数，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍标准计算至本案《商品房买卖合同》解除之日），并支付福建隽轩房地产开发有限公司代垫的诉讼费用9859元，该款在黄炎官已付购房款中予以扣除； 三、黄炎官、甘翠香应于判决生效之日起十日协助福建隽轩房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销及房屋预告登记证明的注销相关手续并将诉争房屋归还福建隽轩房地产开发有限公司； 四、驳回福建隽轩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12547元，公告费560元，由黄炎官、甘翠香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  邱继莲 人民陪审员  何雅林 人民陪审员  黄轩绯 二〇二〇年三月三十一日 法官助理邱胜利 书记员郑香鸿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。