广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1589号原告:舒兰，女，1983年5月14日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县，委托诉讼代理人：刘勇慧，广东莞恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，广东莞恒律师事务所实习律师。被告：广州晖腾纺织有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇岗贝村，统一社会信用代码914401837371882391。法定代表人：顾扬，董事长。委托诉讼代理人：胡新春，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘彩霞，广东莞信律师事务所律师。原告舒兰诉被告广州晖腾纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告广州晖腾纺织有限公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定驳回；被告不服管辖权异议的裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民辖终2102号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告舒兰及其委托诉讼代理人刘勇慧，被告广州晖腾纺织有限公司委托诉讼代理人胡新春、潘彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒兰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《租赁协议》已经解除；2.判令被告立即向原告退还押金、保证金合计人民币139639.8元；3.判令被告立即向原告支付违约金人民币500000元；4.判令被告立即向原告赔偿损失人民币402515.6元（损失为违约金不足以赔偿的部分）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告与被告签订《租赁协议》，协议约定，原告承租被告的厂房用于生产经营，租赁期限为2017年3月1日至2021年12月31日，由被告负责提供消防配套设施，提供清、污水设施设备，供应水、电、气等。按照要求，原告向被告支付了保证金和押金合计374980.8元，由于被告提供的污水设施设备不达标，经政府相关部门要求整改后仍不达标，而被告却要求原告停工、停产并断水、断电、断气，导致原告陆陆续续停工停产长达3个月之久，该行为导致原告与被告签订的租赁合同目的不能实现。由于被告根本违约，按照约定，被告应向原告支付违约金500000元并赔偿损失，同时经结算即扣除相关用水用电等费用后，被告应退还押金、保证金合计人民币139639.8元。为了保障原告的合法权益，故起诉至法院。被告广州晖腾纺织有限公司辩称，一是答辩人不存在违约行为，原告要求答辩人向其支付违约金、赔偿损失无事实及法律依据；二是本案因政府的企业转型升级与退出政策致《租赁协议》不能继续履行，答辩人无需向原告承担任何责任及赔偿；三是答辩人无需向原告退还押金及保证金，原告尚拖欠答辩人共计人民币315000元的开票手续费，相抵后原告仍应向答辩人支付175360.2元。原告舒兰提交证据：《国家企业信息公示系统截图》《租赁协议》《新德明染厂员工工资结算表、个人账户汇总信息清单》《搬厂费用明细》《增城区环保局2018年第三季度行政处罚情况截图》《增城区环保局2018年第四季度行政处罚情况截图》《微信聊天记录》等。被告广州晖腾纺织有限公司提交证据：《排污许可证》《检测报告》《广州市增城区石滩镇人民政府石滩镇重污染行业整治转型攻坚战工作方案》。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“新德明染厂”是原告舒兰个人设立的企业，其没有办理工商注册登记；“达利国际控股有限公司”是被告广州晖腾纺织有限公司的控股公司。2016年12月7日，出租方广州晖腾纺织有限公司（以下简称“甲方”）、出租方达利国际控股有限公司（以下简称“乙方”）和承租方新德明染厂（以下简称“丙方”）共同签订了《租赁协议》，协议的签署分为两部分，厂房（租赁）由乙方和丙方签署；管理费用及水、电、气等费生产费用由甲方和丙方签署。厂房位于新厂房A仓(增城区石滩镇岗贝村)，面积1041.4㎡，租赁期限从2017年3月1日到2021年12月31日止，前2年租金为24元/月/㎡。租赁押金为三个月的租金，共计74980.80元。丙方向甲方（含乙方）支付保证金300000元。关于协议终止：1.租赁期内，本协议任何一方如终止协议，须提前3个月通知其余两方。……。2.若因政府政策（如：征地、拆迁等）因素导致甲、乙双方不能继续履行出租责任及义务时，丙方需无条件搬出租赁场地，同时租赁协议自动解除三方租赁关系，甲、乙双方不须向丙方承担任何责任及赔偿。关于三方责任：甲、乙双方向丙方提供及完善租赁场地，提供公共消防配套设施，提供清、污水设施设备，供应水、电、气。关于违约责任：任何一方违反约定，除协议规定之款项以外，违约方应另赔偿500000元违约金给守约方，守约方有权解除协议，并依法要求违约方赔偿违约所造成的经济损失。该协议甲方签章栏有“广州晖腾纺织有限公司”印章及签字，丙方签章栏有“舒兰”签名字样，乙方并没有在协议上签字及盖章。协议落款日期为2016年12月7日。其后，原告组织人员及设备进场生产经营。经查，在原告进场经营期间，被告处理废水过程中出现过环保不达标的情况：2018年6月10日，增城区环保局采样监测结果显示，被告在正常生产情况下，废水排水口的废水化学需氧量浓度为126毫克每升，超出该企业应执行的《广东省水污染物排放限值》（DB44/26-2001）规定最高允许排放浓度限值，其后相关部门对其作出责令停止违法行为，罚款人民币10万元的处理；2018年7月30日，广州市环境监测中心站对被告处理的废水进行监测结果显示，被告在正常生产情况下，处理后废水苯胺类浓度为1.14mg/L，超出《纺织染整工业水污染物排放标准》（GB4287-2012）表1现有企业水污染物排放浓度限值，其后相关部门对其作出责令停止超标排放污染物违法行为，罚款人民币10万元的处理。又查，广州市增城区石滩镇人民政府于2018年7月26日出台《石滩镇重污染行业整治转型攻坚战工作方案》，其中附表石滩镇重污染企业整治任务名单列明本案被告存在主要环境隐患的问题是“锅炉废气、固废管理与民居混杂聚集”。整治措施为“停产转型”，整治期限为2018年12月31日。由于涉案场地存在上述情况，《租赁协议》无法继续履行，原告遂于2019年1月开始搬离租赁场地。现双方因违约赔偿问题无法达成一致，原告遂起诉成讼。在庭审过程中，原告向本院提供了《搬厂费用明细》及收据，证明搬厂费用373641.1元，但其无法提供与搬家公司签订的合同，所提供的费用单据基本上只是收据，没有发票，收据上的日期从2018年12月26日至2019年3月11日不等，且大部分收据在时间上、用途上与搬迁事项并无关联，而原告在庭审中自认搬厂时间是从2019年1月底至2月26日止。以上事实，有原、被告提交的证据以及相关陈述附卷为据。本院认为：虽然《租赁协议》载明甲方（即被告）和乙方达利国际控股有限公司为出租方，新明德染厂为承租方，但在协议书中，甲方签章栏有被告签字盖章确认，丙方签章栏有原告签名确认，而乙方签章栏则为空白。为此，结合本案案情，本院依法认定《租赁协议》的出租人系被告，承租人系原告。双方签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方理应按协议的约定履行各自义务。现原告已搬离租赁场地，双方对所签订租赁协议的解除并无异议，故本院对原告主张确认《租赁协议》已经解除的诉请予以支持。由于《租赁协议》已不能继续履行，双方对造成停产停业的原因存在较大分歧：原告认为是被告提供的污水处理设施设备不达标和被告的断水、电、气行为导致协议无法履行，责任在被告。被告则认为协议无法继续履行是因政府的企业转型与升级政策所造成，被告不存在违约行为。本院认为，被告作为出租方，有责任按协议约定向原告提供适格的租赁场地（包括清、污水设施设备以及供应水、电、气）。现被告在2018年因废水排放物浓度超标问题，被增城区环保部门进行过两次行政处罚，其还因锅炉废气、固废管理与民居混杂聚集环境隐患问题被广州市增城区石滩镇人民政府要求停产转型，限制整治。由此可见，导致合同无法继续履行的原因并非不可抗力，而是被告自身生产设备无法达标及场地环境不宜生产经营所造成，故被告应承担相应的违约责任。关于有关款项的处理及责任的具体分担，本院归纳评析如下：关于押金、保证金的退还问题。现双方对协议已经解除的事实并无争议，如前所述，协议解除的过错方为被告，故被告理应将押金、保证金予以返还。原告主张扣除相关水电费用后，被告应退还139639.8元。被告则认为原告尚拖欠被告315000元的开票手续费，相抵后原告仍应向被告支付175360.2元（315000元-139639.8元=175360.2元）。由于被告未向本院提交关于开票手续费的相关证据，原告也没有对此确认，故本院对该辩解不予采信。为此，本院对原告主张被告退还押金、保证金139639.8元的诉请予以支持。二、关于被告应承担的违约责任问题。原、被告签订的《租赁协议》第十条约定，违约方应赔偿500000元违约金和经济损失。现原告主张被告支付违约金500000元和两项经济损失402515.6元（即停工期间的工资损失和搬厂费）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，结合本案实际情况，违约金500000元明显偏高，本院酌情确定被告应支付原告违约金150000元；至于原告在停工期间的工资损失则属于间接损失，对间接损失予以赔偿并无法律依据，本院对该主张不予支持;关于搬厂费用,原告未能提供与搬家公司签订的合同、且提供的大部分票据与搬迁事项并无关联，故难以真正反映实际支出,但考虑到提前解除租赁关系是因被告的违约行为所致，原告搬厂也确实需要一定的费用，故本院酌情确定被告支付原告搬厂费用10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告舒兰与被告广州晖腾纺织有限公司签订的《租赁协议》已经解除；二、被告广州晖腾纺织有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告舒兰退还押金、保证金139639.8元；三、被告广州晖腾纺织有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告舒兰支付搬厂费用10000元；四、被告广州晖腾纺织有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告舒兰支付违约金150000元；五、驳回原告舒兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14180元，由原告舒兰负担10103元,被告广州晖腾纺织有限公司负担4077元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘国恒人民陪审员  黄钧仲人民陪审员  梁金志二〇二〇年三月三日法官助理郑奋泽书记员周玲