湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘执复53号复议申请人（申请保全人）：湖南中大建设集团有限公司，住所地湖南省衡阳市华新开发区解放大道12号，组织机构代码185320691。法定代表人：封期军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志恒，湖南融厦律师事务所律师。委托诉讼代理人：施璇，湖南融厦律师事务所律师。异议人（被保全人）：长沙润怡城乡开发建设有限公司，住所地湖南省宁乡市经济技术开发区宁乡大道，组织机构代码05584549X。法定代表人：何春英，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。复议申请人湖南中大建设集团有限公司（以下简称中大公司）不服湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）（2019）湘01执异171号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。本院查明，中大公司与长沙润怡城乡开发建设有限公司（以下简称润怡公司）建设工程施工合同纠纷一案受理后，中大公司向长沙中院申请财产保全。2019年8月9日，长沙中院作出（2019）湘01民初3081号民事裁定：冻结被申请人润怡公司（社会统一信用代码：9143010005584549XT）银行存款玖仟伍佰万元（95000000元）或者查封、扣押其相等价值的其他财产。2019年8月28日，长沙中院向宁乡市住建局发出协助执行通知书：查封润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟-10（预售证号：2018-8035）室号为1606、2901及未来方舟-11（预售证号：2018-8036）室号为1706、208、3203、3206及未来方舟-12（预售证号：2018-8038）室号为207、208、3205及未来方舟-13（预售证号：2018-8037）室号为203、206、2301、301、305、3204、3206、3207及未来方舟-24（预售证号：2018-8050）室号为1001、1008、1101、1208、2001、2608、507、608、708、802、808及未来方舟-25（预售证号：2018-8051）室号为2904及未来方舟-C14（预售证号：2019-8032）室号为101、102、103、104、105、106、107及未来方舟-C15（预售证号：2019-8031）室号为101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116及未来方舟-C16（预售证号：2019-8030）室号为101、102、103、104、105、111及未来方舟-C17（预售证号：2019-8029）室号为106、107、108、109、110、111、112、113、114、11、116、117、118、119、120、121及未来方舟-C18（预售证号：2019-8028）室号为101、102、103、104、105及未来方舟-C19（预售证号：2019-8027）室号为101、102、103、104、105、106、107的房产，查封期限叁年（2019年8月28日至2022年8月27日）。上述房产在查封期间禁止网签、备案、过户、销售等转让行为，否则法院将依法追究相关人员的法律责任。被保全人润怡公司不服，向长沙中院提出书面异议称：中大公司申请财产保全后，长沙中院作出（2019）湘01民初3081号之一民事裁定：“冻结被申请人长沙润怡城乡开发建设有限公司（社会统一信用代码：9143010005584549XT）银行存款玖仟伍佰万元或者查封、扣押其相等价值的其他财产”。长沙中院依据上述裁定书对异议人润怡公司的房产采取了冻结、划拨措施，但查封房产价值超过了保全裁定所载金额，应当依法复核并及时解除对超标的额部分的财产的查封措施以及置换部分对企业生产运营影响较小的标的物，请求长沙中院变更（2019）湘01民初3081号之一民事裁定所做出的部分财产保全措施，即解除与置换部分超保全标的金额查封房产。长沙中院异议审查认为，依据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》（法〔2016〕401号），查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封”“活扣”措施的，尽量不“死封”“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益。按照宁乡市房地产市场信息管理服务中心的备案价格，该院于2019年8月28日查封的房屋总价为247044129.34元，考虑流拍，价值148226477.604元，已远远超过保全标的9500万元。故对润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟10栋1606、2901、11栋1706、208、2208、3203、3206、12栋207、208、3205、13栋203、206、2301、301、305、3204、3206、3207、24栋1001、1008、1101、1208、2001、2608、507、608、708、802、808、25栋2904号房屋及-C17室号为106、107、108、109、110、111、112，-C18室号为103、104、105，-C19室号为101、102、103、104、106、107号房屋予以解除查封。异议人润怡公司的异议理由部分成立。遂于2019年11月19日作出（2019）湘01执异171号执行裁定：一、解除对异议人润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟-10室号为1606、2901、-11室号为1706、208、2208、3203、3206、-12室号为207、208、3205、-13室号为203、206、2301、301、305、3204、3206、3207、-24室号为1001、1008、1101、1208、2001、2608、507、608、708、802、808、-25室号为2904号房屋的查封；三、驳回异议人润怡公司的其他异议。二、解除对异议人润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟-C17室号为106、107、108、109、110、111、112，-C18室号为103、104、105，-C19室号为101、102、103、104、106、107号房屋的查封。另查明，按照宁乡市房地产市场信息管理服务中心的备案价格，长沙中院于2019年8月28日查封的房屋总价为247044129.34元。润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟-10室号为1606、2901、-11室号为1706、208、2208、3203、3206、-12室号为207、208、3205、-13室号为203、206、2301、301、305、3204、3206、3207、-24室号为1001、1008、1101、1208、2001、2608、507、608、708、802、808、-25室号为2904号房屋已出售给案外人，这部分住宅总价值为27704739元。异议人润怡公司名下位于宁乡县城郊乡罗宦村未来方舟-C17室号为106、107、108、109、110、111、112，-C18室号为103、104、105，-C19室号为101、102、103、104、106、107号房屋总价值为60871300元。中大公司向本院申请复议称：1、润怡公司提供的价格备案表仅仅是其单方的申报价格，商铺的销售根本不存在所谓的备案价格，仅住宅的销售有要求申报价格的规定，但申报价格仅是完工、验收合格并达到交付标准时的参考价格，并不是真正的市场价格。长沙中院以单方申报价格为依据计算当前状态下的被保全人名下房产价值明显不合理、依据不足。2、执行法院查封的财产尚未完工，因被保全人一直未支付工程款，中大公司已无法施工，工程处于烂尾状态，主体结构、内外装饰、电梯、水电、验收均未完成，其住宅、商铺等财产价值已经严重贬损。3、润怡公司也未提供充分证据证明执行法院超标的查封，也未提供需要优先解除对住宅查封的证据，应承担举证不能的责任。4、申请保全人申请保全查封的均为自己垫资所建工程，根本不存在超额查封的问题，而且法院裁定解封的部分房产具有位置上的特殊性，剩余的查封房产不利于优先受偿权的实现。5、复议申请人请求法院责令润怡公司对查封房产进行价格评估，从而为是否超标的查封提供确定的依据；6、经复议后如需置换，法院能优先查封住宅、临街商铺等相对容易处置的财产，申请人同意以解除-24号楼、-25号楼部分房产的查封予以置换。综上，请求撤销长沙中院（2019）湘01执异171号执行裁定。本院认为，最高人民法院2019年12月16日下发的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）要求：“……4、严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。……需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施；……5、灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。……”本案中，按照宁乡市房地产市场信息管理服务中心的备案价格，长沙中院于2019年8月28日查封的房屋总价值为247044129.34元，在考虑流拍的情况下远超本案的保全标的9500万元。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定：“……可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外……”。现长沙中院异议裁定解封部分房产后，剩余部分的房产的价值在考虑流拍的情况下按照备案价格计算，也已超过保全标的。综上，复议申请人的复议理由均不能成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回湖南中大建设集团有限公司的复议申请，维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01执异171号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄腊妍审 判 员  周康康审 判 员  方湘平二〇二〇年三月十六日法官助理刘宇丹代理书记员  尹雅司