福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初2号 原告：陈锦慧，女，1982年3月21日出生，汉族，住福建省三明市。 被告：沙县民发房地产开发有限公司，住所地：沙县民发商业广场，统一社会信用代码：91350427705187688R。 法定代表人：罗发光，执行董事。 委托诉讼代理人：张乐平，福建三华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍逆思，福建三华律师事务所实习律师。 原告陈锦慧与被告沙县民发房地产开发有限公司(下称“民发公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦慧、被告民发公司的委托诉讼代理人张乐平、伍逆思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锦慧向本院提出诉讼请求：1、判令民发公司按《商品房买卖合同》约定支付陈锦慧违约金97170元（自2017年6月1日至2018年11月1日60000元，从2018年11月2日至2019年11月30日止37170元，此后延长交付时间另外计算）；2、本案诉讼费用由民发公司承担。事实和理由：2014年6月9日，原、被告经协商成交了福建省将乐县上河洲澜泊湾第13幢1层106号房，建筑面积25.26平方米，以每平方米18721.1元成交，合计472895元，并签订了《商品房买卖合同》和《商铺委托培育管理协议》，合同约定于2017年6月1日前交付。到了合同约定时间原告要求民发公司交付时，民发公司要求将原告购买的房屋委托培育机构管理，实际是民发公司开发的房屋未能经过有关部门验收。从2017年6月份后，原告从未接到民发公司的交付通知。根据合同约定，违约方必须按已付款的万分之二支付违约金。 民发公司辩称：一、陈锦慧要求民发公司支付逾期交付违约金没有事实和法律根据。2014年6月9日，双方签订了商品房买卖合同，合同约定交付期限为2014年12月31日。签订合同当日，除办理了房屋买卖合同备案手续外，还签订了一份《房屋委托培育管理协议》。协议约定，委托培育期限为三年，从2014年6月1日起计算至2017年6月1日止。该事实说明双方已对交付期限进行了协商变更。二、双方签订委培协议到期后，民发公司将房屋返还给陈锦慧，但陈锦慧以消防尚未验收为由拒绝交接。2018年11月14日，经双方协商达成了书面的备忘录，民发公司同意支付延期交付及办证违约金60000元，分三个月支付，具体协议书在2018年11月9日签订。后陈锦慧不签订具体协议书，拒收民发公司的交付通知书，要求解除合同，故违约责任在于陈锦慧。综上，请求驳回陈锦慧的诉讼请求。 经审理查明：将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼于2014年12月5日竣工验收，2017年8月18日消防验收，2019年7月26日工程竣工验收备案。2014年6月9日，民发公司与陈锦慧签订《商品房买卖合同》，约定民发公司将将乐县上河洲澜泊湾第13幢106号房，建筑面积25.26平方米按单价18721.1元计算，以总价472895元卖给陈锦慧。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交付由出卖人承担违约责任。第九条约定，出卖人逾期交付的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人不解除合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方另行签订了《房屋委托培育管理协议》，协议约定原告自愿全权委托被告培育管理将乐上河洲澜泊湾项目房屋，期限为三年，自2014年6月1日至2017年6月1日。同日，双方到将乐县房地产管理所进行了备案登记。2014年6月24日，陈锦慧支付的购房款472895元。 2018年11月4日，陈锦慧与民发公司的法定代表人罗发光签订备忘录一份，约定就延期交付及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，并约定分期付款，具体协议于2018年11月9日签订，后双方未履行该备忘录。 2019年9月16日，民发公司通知陈锦慧交房，并邮寄交付通知书给陈锦慧，但遭到拒绝。 2019年10月21日，陈锦慧向将乐县人民法院起诉，要求解除与民发公司签订的商品房买卖合同。2019年11月20日，将乐县人民法院做出（2019）闽0428民初1986号民事判决书，驳回了陈锦慧的诉讼请求。 上述事实，有陈锦慧提供的《商品房买卖合同》、《房屋委托培育管理协议》、销售不动产统一发票、照片、《答复函》，民发公司提供的《将乐县商品房买卖合同备案信息表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、商业优惠确认单、商铺认购协议书、上河洲澜泊湾交付通知书、本院调取的（2019）闽0428民初1986号民事判决书、庭审笔录及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，参照合同约定，建设工程竣工后，必须经过工程竣工验收、消防验收后，才能够交付使用。经本院查明，签订合同时，将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼尚未通过消防验收和工程竣工验收备案，并不具备交付条件。双方签订《房屋委托培育管理协议》中只约定了委托经营管理的期限、招租、续租、管理等内容，并未对房屋交付时间进行特殊约定。该协议期限届满后，双方未就是否续租进行约定，故可以认为双方已将房屋交付的期限由原来的2014年12月31日变更为2017年6月1日。根据合同第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，该条款表明，房屋交付必须符合两个条件，即要符合交付条件，又要以书面的方式通知买受人。而将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼是2017年8月18日通过消防验收，2019年7月26日工程竣工验收备案，书面通知陈锦慧办理交付手续是2019年9月16日，没有证据表明，房屋委托培育管理协议期限届满后，涉案房屋已具备交付条件和2019年9月16日前民发公司有书面通知陈锦慧办理交付手续的事实，故民发公司的行为已构成了违约，应承担违约责任。民发公司关于没有违约的辩解，没有事实依据，本院不予采纳。 涉案房屋达到交付条件后，民发公司于2019年9月16日通知交房，但陈锦拒绝接收，故违约金应算至2019年9月16日止，陈锦慧主张违约金从2017年6月2日起算至2019年11月30日，对超出部分的违约金，本院不予支持。参照合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人不解除合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。陈锦慧共向民发公司支付购房款472895元，民发公司应按已付款日万分之二支付陈锦慧从2017年6月2日起至2019年9月16日止的违约金计79162元（472895元×0.0002/日×837日=79162元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八第、第六十条、第一百零七第、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、沙县民发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈锦慧违约金79162元； 二、驳回陈锦慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2229元，减半收取1114.5元，由沙县民发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅建峰 二〇二〇年三月二十七日 书记员  姚丽卿 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。