福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初2333号 原告（反诉被告）：厦门市健体无极体育产业投资有限公司，住所地厦门市思明区洪文七里32号。 法定代表人：张军，总经理。 委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，福建建达（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门艺星辰教育科技有限公司，住所地厦门市思明区洪文七里32号101。 法定代表人：施晨，总经理。 委托诉讼代理人：黄州婷，福建联合信实律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市健体无极体育产业投资有限公司（以下简称健体无极公司）与被告（反诉原告）厦门艺星辰教育科技有限公司（以下简称艺星辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。健体无极公司的委托诉讼代理人赵东波、艺星辰公司委托诉讼代理人黄州婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 健体无极公司向本院提出诉讼请求：1.艺星辰公司向健体无极公司支付拖欠租金157500元（自2018年10月6日至2019年2月15日为157500元，自2019年2月16日后的租金按每月45000元计算）；2.支付截止2019年1月14日拖欠租金产生的违约金4723元，自2019年1月15日产生的违约金，应当以拖欠租金为157500元基数，按每日万分之五计算至上述租金实际支付之日止。以上合计162223元。事实和理由：2018年4月30日，健体无极公司（甲方）与艺星辰公司（乙方）签订一份《租赁合同》，第一条约定：本合同所指租赁物为厦门市思明区。经双方实地核对确认一、二层场地面积约为450平方米；合同第2页第一条、第二条约定：租赁期限为6年零2个月，从2018年5月1日起至2024年7月30日止。租赁物免租装修期为45天，自2008年5月1日计算至2008年6月15日止。免租期满后的次日，乙方开始向甲方支付租金。2018年6月16日至2018年12月31日止，租赁月数为6.5个月，每月租金4万元，合计26万元。2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁月数为12个月，每月租金为4.5万元，合计54万元。租金每二个月支付一次，乙方应于合同签订三日内向甲方交纳租赁物第一期租金（2018年6月16日至2018年8月15日止二个月的租金），此后的每期租金应提前10日向甲方支付。租赁物业交接：甲方同意在本合同生效后3日内按租赁物业的现状固定装修移交乙方使用，甲乙双方交接租赁物业应出具交接书，若有异议应在3天内提出，否则视为符合约定。乙方逾期交付租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按照到期应付费用总额的万分之五向乙方加收滞纳金。合同签订后，健体无极公司于2018年5月4日将讼争房产按时交付艺星辰公司使用，双方签订书面交接书一份并对租赁场地现状拍照确认。艺星辰公司在接收租赁场地后三天内没有对租赁场地及租赁合同提出任何异议。 2018年6月14日，艺星辰公司依约支付了第一期两个月的租金8万元（2018年6月16日起至2018年8月15日止），2018年8月6日，艺星辰公司依约支付了第二期两个月的租金8万元（2018年8月16日起至2018年10月15日止）；2018年12月12日，艺星辰公司支付1万元租金，之后没有支付租金。 2018年10月6日，艺星辰公司应支付第三期两个月的租金8万元（2018年10月16日至2018年12月15日），至健体无极公司起诉之日2019年1月14日，违约90天，产生违约金3600元（8万×90天×万分之五）；2018年12月6日，健体无极公司应支付第四期租金87500元（2018年12月16日至2018年12月31日期间租金2万元，2019年1月1日至2019年2月15日租金为67500元），而艺星辰公司仅于2018年12月12日支付1万元租金。至健体无极公司起诉之日，违约29天，产生违约金1123元（77500×29天×万分之五）。上述拖欠租金合计157500元，截止起诉之日的违约金合计4723元。 艺星辰公司辩称，一、讼争房屋的合法承租人是厦门市健体无极健身管理有限公司，并非健体无极公司。艺星辰公司曾多次发函要求健体无极公司出示租赁房屋的权属证明和出租依据，但健体无极公司均不予理睬。因健体无极公司未提供房屋的权属证明和出租依据，艺星辰公司的租赁权益得不到保障，有权拒付租金。艺星辰公司向健体无极公司承租房屋时，健体无极公司通过微信向艺星辰公司发送了租赁房屋的平面图，并对租赁面积进行测算，其中一楼56.65平方米，乘以1.43（含公摊43%），建筑面积81平方米；二楼259.8平方米，乘以1.43（含公摊43%），建筑面积371.5平方米，场地总面积452.5平方米，并明确告知二楼露台属于公摊部分。《租赁合同》明确约定了450平方米的租赁面积。艺星辰公司也依约支付了履约保证金和租金，但健体无极公司仅仅向艺星辰公司交付了其中一、二楼室内240平左右的面积，并未依照合同约定向艺星辰公司交付450平方米的租赁面积，属于违约在先。健体无极公司所主张的43%的公摊比例也与事实严重不符。二楼露台属于违章搭建，并非公摊面积。并且健体无极公司也将在2018年8月7日的回函中告知艺星辰公司二楼露台已出租给他人。已经严重侵害了艺星辰公司的租赁权益。2018年12月8日、2019年1月11日，艺星辰公司先后发函，要求健体无极公司赔偿未交付租赁物业造成的损失，并根据实际交付的面积，将租金调整为24000元/月。健体无极公司仍不予理睬。退一万步说，即便艺星辰公司逾期支付租金构成违约，健体无极公司主张根据应付租金按日万分之五支付违约金明显过高，应予按照银行同期同类贷款利率计算。 艺星辰公司提出如下反诉请求：1.确认健体无极公司与艺星辰公司于2018年4月30日签订的《租赁合同》涉及未经批准建设部分无效；2.健体无极公司向艺星辰公司交付合法承租面积的不足部分（合法承租面积的不足部分，根据原租赁面积450平方米，扣减未经批准建设部分的面积、实际公摊面积、已交付使用且经批准建设部分的面积，具体面积以实际测量结果为准）；3.《租赁合同》的租金变更为24000元/月（根据实际交付使用的面积×平均价格，暂按240平方米计）。4.健体无极公司赔偿因租赁面积不足等违约行为给艺星辰公司造成的损失47.8万元（损失自2018年6月16日起，计至原告实际全部租赁面积为准，包括人资、运营损失、品牌损失、租金损失）。事实与理由：艺星辰公司向健体无极公司承租位于厦门市思明区450平方米的房屋。合同签订后，艺星辰公司依约先后向健体无极公司支付了10万元履约保证金和6、7、8、9月份共16万元租金。但健体无极公司交付的1、2楼面积仅约为240平方米，与约定面积相差甚远。装修时更发现原先承诺的广告位无法使用、公摊造假、多次出租公摊面积，导致被告入住后，因租赁面积的问题矛盾不断，损失不断扩大。艺星辰公司曾多次发函沟通，要求健体无极公司提供房屋产权证明和租赁合同，确认转租权，交付约定的450平方米的租赁面积，但健体无极公司均不予理睬。 健体无极公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，不存在无效的部分。健体无极公司交付的面积已经十分明确，即双方按照套数而非面积计算租金，不存在少交付面积的情况。至于艺星辰公司主张的47.8万元的损失，缺乏证据证明。比如人资运营、品牌损失，均未提交证据。租金的情况如前述，双方是按照整套出租定的租金，而非按照面积计算，所以也不存在租金损失。 本院经审理认定事实如下：讼争房屋位于厦门市，建设单位为厦门洪文居住区开发有限公司，该项目经厦门市规划局批准取得建设工程规划许可证，于2008年7月7日竣工验收。2009年5月25日，委托出租方厦门洪文居住区开发有限公司与受委托出租方厦门市建坤诚兴物业有限公司，承租方厦门健体无极健身管理有限公司签订一份《瑞景中心公园会所及场地租赁合同》，约定厦门健体无极健身管理有限公司承租包括讼争房屋在内的公园会所用于经营。2016年8月1日，厦门健体无极健身管理有限公司将讼争房屋出租给健体无极公司。 2018年4月30日，健体无极公司（出租方，甲方）与艺星辰公司（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定“租赁物业”坐落于厦门市思明区经双方实地核对确认一、二层场地面积约为450平方米的房屋（详见附件1《乙方租赁范围红线图》）；租赁期限为6年零2个月（包括免租期），即自2018年05月01日起至2024年07月30日止，租金的计算从免租期满后的次日起算；租赁物免租装修期为45天，自2018年05月01日起至2018年06月15日止，免租期满后的次日，乙方开始向甲方支付租金；2018年6月16日至2018年12月31日止，租赁月数为6.5个月，每月租金4万元，合计26万元；2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁月数为12个月，每月租金为4.5万元，合计54万元；2020年1月1日至2020年12月31日止，租赁月数为12个月，每月租金为5万元，合计60万元；租金每二个月支付一次，乙方应于合同签定三日内向甲方缴纳租赁物业的第一期租金（即从2018年06月16日起至2018年08月15日止二个月的租金），此后的每期租金应提前10日向甲方支付第一期租金（每二个月为一期），乙方均应照此类推提前10日向甲方支付；乙方应于本合同签订之日起3日内缴纳租赁物业的履约保证金10万元，作为乙方履行本合同项下义务的担保；如乙方拖欠甲方租金款项或因拖欠与租赁物业有关费用而可能导致甲方承担责任的，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣上述款项或违约金等以弥补损失，履约保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿；本合同提前解除或期满终止时，该保证金除可用于充抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金等款项外，剩余部分在乙方按约返还租赁物业后十日内，甲方无息返还给乙方；乙方逾期交付租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的万分之五点向乙方加收滞纳金;逾期超过7日的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的万分之五向乙方加收滞纳金;逾期超过30日的，甲方有权解除合同并按本合同第十二条第2款的约定追究乙方的违约责任；租赁期间，甲方将无偿提供原早教大门口现有的门口招牌广告位及现有的尺寸免费给乙方在合同内使用，乙方根据甲方所提供的场地情况制作并设置广告及招牌，相关设计方案应征得甲方的书面同意方可施工，广告、招牌的制作等费用由乙方自行承担，甲方积极协助；租赁期间，乙方需改变广告位置的，应征得甲方书面同意，并承担相关费用等。该合同后附讼争房屋图纸二张。 合同签订后，艺星辰公司于2018年6月7日向健体无极公司支付履约保证金10万元；支付2018年6月16日至2018年10月15日租金16万元。2018年12月12日支付1万元租金。 另查明，艺星辰公司法定代表人施晨与健体无极公司工作人员张明于2018年3-10月间通过微信聊天方式就讼争房屋租赁事宜进行过协商内容包括： 3月14日，张明应施晨要求发了讼争房屋一、二层平面图（未标记具体面积）。施晨于3月19日回复，张总，我们今天测量，一楼在40平，二楼到玻璃隔断，不到200平，所以合计在250平。我们初步测量。我让他们做下cad图，再发给你看看。 3月27日，张明发给施晨讼争房屋的两**面图，载明一层面积为56.65×1.43（公摊面积）=81，二层面积为259.8×1.43=371.5，一层＋二层=452.5平。 3月27日，张明还告知施晨，我让测算了实际的面积，一楼是56点多平方米，将近57平方米，二楼是260多平，一二楼的实际面积是300多，加上我们乘以公摊是450多这个面积。施晨回复内容包括，我们那天测，一楼是40几平，二楼是240平左右，但我们没有测量红黄蓝后面，后面好像还有一个储藏空间，我们没有算到那一块。如果那一块也是属于我们的话，其实我们更为方整，也挺好的。因为假如按照现在，您说的按照图纸，加上公摊，会在450多平，就是楼下50几平，楼上260，也就是我的使用面积到310多了嘛，那我的教室可以做得更大。但这个面积没关系，我们可以在后期，或者这两天叫人家来测量一下。那如果你有工程队的话，他也可以，实际测，我们都想再看一下。 此外，7月21日，张明曾回复施晨，关于二楼阳台的草皮，我司一直没有停止与他们交涉，并停止安装当初置换广告牌的使用。10月16日，张明回复施晨，露台（二楼阳台）的使用现在可以使用了等。 2018年8月至2019年1月间，双方曾就合同履行过程中涉及的广告牌设置、二楼露台使用以及公摊面积等问题进行过函件和律师函往来。 审理中，经艺星辰公司申请，本院依法委托厦门闽矿测绘院对讼争房屋一、二层面积进行测绘，该机构出具的《房屋现状测量成果报告书》载明的测量结果为一层建筑面积为46.229㎡，二层建筑面积为197.610㎡，合计243.839㎡。 健体无极公司因本案财产保全支付保全费1332元。 本院认为，讼争房屋为行政主管机关批准建设的合法建筑，健体无极公司与艺星辰公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同。本案的争议焦点在于双方对租赁范围和面积的确定。双方在《租赁合同》中明确租赁标的物为一、二层场地，面积约为450平方米。结合上述微信聊天内容分析，双方在合同签订前已根据图纸对讼争房屋进行过查看、测量，对房屋的基本状况应当有了充分的了解。上述合同及相关证据内容并未涉及到一、二层讼争房屋以外的其他标的物，故可以认定，艺星辰公司承租标的物的范围即为本案讼争房屋。艺星辰公司提出的上述违章搭建等问题不在本案处理范围。 《租赁合同》中虽然未明确租赁面积是否含公摊面积，但从双方微信聊天记录内容分析，可以认定合同签订前对租赁面积含43%公摊面积的事实双方均明知或认可，但考虑到艺星辰公司应负担的租金面积（450㎡）与实际面积与上述测量面积（243.839㎡）确实存在较大差异，从公平角度出发，对艺星辰公司提出租金计价面积可予以适当变更。鉴于讼争房屋尚未办理产权证亦查无其他计量测绘资料，而且我国法律、行政法规亦未对非住宅用房的公共分摊面积比例的上限作出具体要求的实际情况，综合考量艺星辰公司在合同签订前已知晓讼争房屋的现状，其亦应当清楚讼争房屋的相关面积及公摊面积的计数并非正式的房地产测量数据，而且对健体无极公司提出的43%的公摊面积艺星辰公司并未对此提出过异议的事实，本院酌定根据上述测量面积和43%的公摊面积确定艺星辰公司承租的计价面积为348.69㎡（243.839㎡×1.43）。根据《租赁合同》约定，2018年6月16日至2018年12月31日的单价为88.89元/㎡/月，该段租金（取整数）为201468元（88.89元/㎡/月×348.69㎡×6.5个月）；2019年1月1日至2019年2月15日的单价为100元/㎡/月，该段租金（取整数）为52304元（100元/㎡×348.69㎡×1.5个月），以上合计253772元，扣除艺星辰公司已支付该期间的租金17万元，艺星辰公司还应支付租金83772元。鉴于健体无极公司提供的讼争房屋面积与《租赁合同》约定的面积确实存在较大差异，故对其提出的违约金等主张不予支持。艺星辰公司提出的承租面积差异方面的抗辩可以成立，本院予以采纳，其要求减少租金的请求可以成立，本院予以支持。艺星辰公司提出的健体无极公司补足差额面积的请求与本案明显事实明显相悖，其要求健体无极公司赔偿包括人资、运营损失等请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于艺星辰公司提出的租金变更请求，可按本院确定的计价面积履行，双方涉及合同后续履行的问题可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门艺星辰教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付厦门市健体无极体育产业投资有限公司2018年6月16日至2019年2月15日的租金差额83772元； 二、驳回厦门市健体无极体育产业投资有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回厦门艺星辰教育科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费为1772元，由厦门市健体无极体育产业投资有限公司负担857元，厦门艺星辰教育科技有限公司负担915元；反诉受理费4235元，由厦门艺星辰教育科技有限公司负担3282元，厦门市健体无极体育产业投资有限公司负担953元；财产保全申请费1332元，由厦门市健体无极体育产业投资有限公司负担644元，厦门艺星辰教育科技有限公司负担688元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。测量费5000元，由厦门市健体无极体育产业投资有限公司和厦门艺星辰教育科技有限公司各负担2500元（该款项艺星辰公司已代垫，健体无极公司于本判决生效后七日内将其应承担的部分返还艺星辰公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年三月十七日 书记员 王 雪  附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。