江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初2843号 原告：南京浦宇商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城157-163幢2001室。 法定代表人：吕嘉国，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉雪，江苏巨楷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左蕾，江苏巨楷律师事务所律师。 被告：南京黄亮餐饮管理有限公司，住所地在南京市浦口区宁六路1号浦东花园01幢-104商铺。 法定代表人：黄亮，执行董事。 被告：黄亮，男，1971年11月27日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：曹晓燕，女，1985年9月12日生，汉族，住南京市浦口区。 原告南京浦宇商业管理有限公司（以下简称浦宇公司）诉被告南京黄亮餐饮管理有限公司（以下简称黄亮餐饮公司）、黄亮、曹晓燕房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月26日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浦宇公司的委托诉讼代理人左蕾到庭参加诉讼。被告黄亮餐饮公司、黄亮、曹晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告浦宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄亮餐饮公司退还租金63296元、保证金60000元；2、判令被告黄亮餐饮公司支付违约金170067元；3、判令被告黄亮餐饮公司赔偿损失211904元；4、判令被告黄亮、曹晓燕对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月1日，原告与被告黄亮餐饮公司签订《租赁合同》，约定黄亮餐饮公司将其承租的位于南京市浦口区明发滨江新城157-163栋1001、1401、1402、2001、2112号商铺出租给原告使用，租赁期限自2016年10月1日至2023年9月30日，原告有权整体或部分转租给第三方。2018年6月5日，黄亮餐饮公司与上述房产的权利人明发集团南京房地产开发有限公司产生纠纷，导致原告与第三方租赁合同无法履行，造成巨大损失。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告黄亮餐饮公司、黄亮、曹晓燕未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年，被告黄亮餐饮公司、黄亮分别作为承租人与案外人明发集团南京房地产开发有限公司签订明发滨江外滩广场项目租赁合同，约定明发集团南京房地产开发有限公司将位于南京市浦口区明发滨江新城157-163栋1001、1401、1402号、2001、2112号商铺出租给黄亮、黄亮餐饮公司使用，其中1001、1401、1402号商铺的承租人为黄亮，租赁店铺建筑面积1174.94㎡，租赁期限自2015年8月16日起至2023年8月15日止；2001、2112号商铺的承租人为黄亮餐饮公司，租赁店铺建筑面积1093.62㎡，租赁期限自2015年8月16日起至2023年8月15日止。上述合同同时约定，承租期内黄亮及黄亮餐饮公司不得私自将承租的店铺转包、转租、转借给第三方。 2016年10月1日，原告浦宇公司（承租人，乙方）与被告黄亮餐饮公司（出租人，甲方）签订租赁合同，约定黄亮餐饮公司将位于南京市浦口区明发滨江新城157-163栋1001、1401、1402号、2001、2112号商铺出租给浦宇公司用于商业运营，租赁商铺建筑面积2130㎡，租赁期限自2016年10月1日起至2023年9月30日止。该合同同时约定：乙方有权将租赁场所使用权整体或部分转租给第三方，乙方作为承租人继续履行本合同的所有义务与权利，甲方无权干涉，但需配合甲方的后期招商工作；免租期共6个月，前3年每年给予免除2个月租金的优惠政策；店铺租金按建筑面积计人民币1元/㎡/天，自租赁期的第2租赁年为基础每年递增5%，2016年10月1日至2017年9月30日租金为560275元，2017年10月1日至2018年9月30日租金680268元，2018年10月1日至2019年9月30日租金714281元，2019年10月1日至2020年9月30日租金899995元，2020年10月1日至2021年9月30日租金944995元，2021年10月1日至2022年9月30日租金992245元，2022年10月1日至2023年9月30日租金1041857元；租金先支付后使用，乙方按季度支付租金，乙方在2016年10月1日前支付首次租金100000元后使用该商铺，以后在当个交租期限届满15日内交纳下期的租金；乙方在签订合同时应向甲方交纳履约保证金60000元，甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补，乙方合同到期后甲方需无息退还乙方履约保证金；合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金；甲方协调与明发集团南京房地产开发有限公司原合同中的不得转让及经营范围的调整，如因此事造成乙方的无法正常经营，一切损失由甲方承担；甲方与明发集团南京房地产开发有限公司合同及原有菜场合同内的一切债权债务及法律纠纷与乙方无关，如因此事造成乙方无法正常经营的一切损失由甲方全权承担。2016年9月30日，被告黄亮及黄亮餐饮公司出具收条，收到浦宇公司合同保证金60000元。 庭审中原告陈述：根据原告与被告黄亮餐饮公司所签租赁合同约定，原告有权将涉案房屋转租给第三方。因此在原、被告签订租赁合同后，原告又将涉案房屋转租给了七人，并分别签订了转租合同。原告已实际向被告支付租金410000元，并按照黄亮及黄亮餐饮公司要求打入曹晓燕个人帐户。2018年6月5日，涉案房屋的产权人明发集团房地产开发公司以黄亮餐饮公司长期不能按房屋租赁合同约定交纳房屋租金为由发函要求解除与黄亮餐饮公司签订的房屋租赁合同，并于2018年6月15日强制收回涉案房屋。原告与第三方所签七份租赁合同被迫强制终止，致使原告遭受了租金损失，目前尚无向第三方支付租金损失的相关证据。为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：1、告知函，证明2018年6月5日明发集团南京房地产开发有限公司以被告黄亮餐饮公司长期不能按房屋租赁合同约定交纳房屋租金为由，告知各承租户已解除与黄亮餐饮公司所签房屋租赁合同，并要求各承租户搬离涉案房屋；2、收条10份，证明被告黄亮收到原告支付的2017年10月1日前的全部租金以及2017年10月2日至2018年10月1日租金410000元；3、说明1份，证明黄亮餐饮公司要求原告将租金打入曹晓燕个人帐户，曹晓燕与黄亮餐饮公司存在财产混同；4、企业登记资料查询表，证明黄亮、曹晓燕均为黄亮餐饮公司股东；5、转租合同7份，证明原告分别将涉案房屋转租给七人，七份转租合同2017年10月2日至2018年10月1日年度租金合计1104076元，扣除原、被告所签租赁合同约定的当年度租金680268元，差额为423808元，原告主张的损失211904元即是其中半年租金的差额。 上述事实，有原告提供的租赁合同、告知函、收条、说明、企业登记资料查询表、转租合同以及原告的当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为，被告黄亮餐饮公司对涉案明发滨江新城157-163栋1001、1401、1402、2001、2112号商铺不享有物权，其对上述商铺的占有、使用系基于与明发集团南京房地产开发有限公司之间的租赁合同关系。根据双方合同约定，黄亮及黄亮餐饮公司不得私自将承租的店铺转包、转租、转借给第三方，否则明发集团南京房地产开发有限公司有权单方终止合同。而根据原告提交的2018年6月5日明发集团南京房地产开发有限公司出具的告知函中载明的内容看，明发集团南京房地产开发有限公司曾于2018年5月25日向黄亮发函要求解除合同，解除理由系基于黄亮餐饮公司长期不按合同约定交纳房租的行为，而非转租行为。由此本院推定明发集团南京房地产开发有限公司对黄亮餐饮公司转租涉案房屋的行为未提出异议，亦未以此为由行使合同解除权，应当视为认可。故本案原告浦宇公司与被告黄亮餐饮公司关于涉案房屋所签转租合同应属有效。 关于原告的诉讼请求：1、判令被告黄亮餐饮公司退还租金63296元、保证金60000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告浦宇公司系涉案房屋的次承租人，在涉案房屋的权利人明发集团南京房地产开发有限公司与被告黄亮餐饮公司解除租赁关系后，原告与被告黄亮餐饮公司所签转租合同因合同目的无法实现而随之解除。根据原、被告所签租赁合同约定，2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金为680268元，免租期为2个月。截止2018年6月5日明发集团南京房地产开发有限公司发函要求各租户清理腾空房屋时止，原告应当向被告支付租金348521元[680268元÷365天×（248天-61天）]，庭审中原告已提交证据证明实际支付租金410000元，故被告应当退还原告租金61479元（410000元-348521元）。关于履约保证金60000元，双方合同的解除非因原告所致，故原告主张被告退还符合合同约定，本院予以支持。 2、判令被告黄亮餐饮公司支付违约金170067元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间关于涉案房屋的转租合同因被告黄亮餐饮有限公司未按约向涉案房屋的权利人明发集团南京房产开发有限公司交纳房租而被迫解除，被告黄亮餐饮公司已构成违约，原告主张其支付违约金符合合同约定，本院予以支持。根据双方合同约定，违约金应为当个租赁年度3个月的租金，即170067元（680268元/年÷12个月×3个月）。 3、判令被告黄亮餐饮公司赔偿损失211904元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张被告赔偿损失，但未提供证据证明该损失已实际发生，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 4、判令被告黄亮、曹晓燕对上述债务承担连带清偿责任。本院认为，涉案租赁合同系原告与黄亮餐饮公司所签，原告所交合同保证金60000元及已付租金410000元的收条上均盖有黄亮餐饮公司公章，上述费用应认定为黄亮餐饮公司收取。被告黄亮、曹晓燕为黄亮餐饮公司的股东，原告以黄亮要求将租金转到曹晓燕帐上等为由主张黄亮、曹晓燕对公司债务承担连带责任并无合同及法律依据，亦未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。 被告黄亮餐饮公司、黄亮、曹晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告提供的证据未予反驳，亦未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告南京黄亮餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告南京浦宇商业管理有限公司租金61479元、保证金60000元； 被告南京黄亮餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告南京浦宇商业管理有限公司违约金170067元； 驳回原告南京浦宇商业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8852元，由原告南京浦宇商业管理有限公司负担3717元，被告南京黄亮餐饮管理有限公司负担5135元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8852元。 审 判 长  王 芹 人民陪审员  姚维青 人民陪审员  葛 梅 二〇二〇年三月九日 书 记 员  许莉莉