上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16883号原告：上海万融房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人：杨兴华，总经理。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈美娇，上海华勤基信律师事务所律师。被告：张伟吟，男，1957年6月29日出生，汉族，住上海市。被告：虞燕萍，女，1963年5月19日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。原告上海万融房地产经纪事务所与被告张伟吟、虞燕萍居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈美娇、两被告及其共同委托诉讼代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海万融房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.要求两被告支付违约金131,400元；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告是一家房地产中介公司,被告是原告的客户。2018年5月24日双方签订《出售独家代理协议》,原告作为居间人独家代理被告寻找购买其上海市徐汇区太原路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的买受人,交易总价438万元,委托期限自2018年5月24日至卖掉为止。协议约定,原告提供出售独家委托专项的服务,包含重点推荐、专项推广、带看房屋等。被告在协议期限内,如未经原告同意而将委托房产自行出售构成违约,向原告支付相当于委托房价款的百分之三的违约金(合同第6.2条D款)。协议签订后,原告积极履行独家代理义务,全面大力开展了推荐、专项推广、实地看房、议价、谈判等工作,经过大量前期工作和谈判筛选,为被告找到了一些合适的有购买意向的买受人,然而正在洽谈买卖的过程中,被告突然将涉案房屋通过其他中介出售。《出售独家代理协议》真实有效,双方均应严格履行,被告自行出售的行为有违诚信,构成违约,应根据协议的约定承担违约责任。故原告提起上述诉请。张伟吟、虞燕萍辩称,不同意原告的诉请。2014年被告因出售其他房屋认识业务员刘某某，刘某某说自己在“住商不动产”工作。被告从来不知晓原告公司。2018年初被告打算出售系争房屋，心里预期成交价格400万元，但并未告知刘某某此价格。被告自行在网上发布销售信息，也向房屋周边的中介公司联系询问，所以大家都知道该房源出售信息。刘某某一直催促被告签协议，称是为了完成业绩、向公司交差，就是为了能挂上网尽快出售房屋。2018年5月24日在被告发车前，刘某某拿着一叠纸，从其中抽出两张让被告签字，被告很相信刘某某所以签了字，当时材料上并未填写内容。2018年6月、7月期间，原告带人看了5次房屋，当时房屋内有租客，原告看房时先联系被告，被告与租客沟通确定好时间后，原告再带人看房。2018年8月，原告仍未能谈成任何客户，也未再带人看房。被告遂决定恢复出租系争房屋、暂停出售，也将此消息告知刘某某。2018年9月9日至9月底期间，系争房屋空关，被告将房屋钥匙交予刘某某。2018年9月底，系争房屋再次出租，被告向刘某某索要钥匙，但刘某某并未归还，后租客重新更换了密码锁。2018年10月起原告未再联系被告，被告急于出售房屋，10月中旬被告自行挂牌出售房屋，后经中原物业公司居间，仅半个月被告即与案外人签署买卖合同出售了房屋。原告五个多月都没有居间成功，没有尽心尽责履行居间义务，被告有权选择其他中介公司。另外，《出售独家代理协议》并未生效，该协议是附生效条件的合同，协议第十二条约定，本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效。但是被告从未收到原告支付的任何保证金，所以协议所附生效条件尚未成就。即是协议部分生效，独家代理条款属于格式条款，单方限制被告的自由选择权，加重被告的责任，有失公平，独家代理条款、违约条款无效。委托期限的结束时间是“至卖掉为止”，等于被告签了一份没有限期的“卖身契”，而被告不可以解除合同否则即为违约，但原告却可以在无限的时间内不用负担任何违约责任，此对被告明显不公平。原告居间成功所获佣金为2%，被告违约应承担的违约金为3%，由此造成原告无需积极履行居间义务，只要等被告违约即可获得更高的金额。原告主张的违约金金额过高，应予调低。本院认定事实如下：系争上海市太原路XXX弄XXX号三层东南间、三层小间房屋为公有住房，原承租人为张伟吟。《出售独家代理协议》(以下简称协议)记载：两被告(出售被代理方、甲方)、原告(出售代理方、乙方、刘某某)，甲方委托乙方独家代理出售房地产坐落：上海市徐汇区太原路XXX弄XXX号3层东南间及三层晒台。委托代理期限：自2018年5月24日至卖掉为止(上述期限不包含买卖双方签署买卖合同及交易过户的所需时间)。委托代理条件：交易总价：净到手价格为438万元；付款方式：首期房价款占交易总价的35%。甲方确认：在委托期限内,乙方为出售上述房地产的独家委托代理的受托方;若甲方自行或交由其他第三方居间,委托代理出售的(即未经乙方认可的其他第三方),甲方同意依照第4.10条约定的标准向乙方支付代理服务费。甲方在签署本协议的同时将该房地产的钥匙交由乙方保管,以供查看该房产之用,若未授权保管钥匙的,则甲方应积极配合带领潜在买受方查看该房地产(每周不少于3次)。4.10若甲方各付税费,在签订房地产买卖合同当日,甲方应向乙方支付服务费,数额为房地产实际成交总价的百分之二(若实际成交价低于本协议委托价格或其他交易条件有变更的,甲方同意仍依照本协议约定的服务费比例向乙方支付,本协议继续履行);若逾期支付的,逾期每日加收逾期违约金为服务费的千分之一。乙方提供如下出售独家委托专项的服务内容,若代理成功的,因此所产生的费用(若有),均由乙方承担：5.1对委托房地产进行高清照片的拍摄,积极,努力利用各种合法渠道尽快为甲方寻求够买房的信息;5.2将委托房地产加入乙方楼盘字典重点推荐,在乙方对外推荐楼盘时享有优先权;5.3经甲方的要求或该房地产实际情况,可以通过广告,展会、网站、媒体等形式对该房地产进行专项推广,并应随时依甲方之查询向甲方报告业务处理情况;5.4妥善保管甲方提供的房地产钥匙及各种证件、资料、并为甲方保守各项信息机密;5.5经甲方的要求,定期向甲方通报带看情况、市场情况;如实告知本市房地产市场调控政策、细则等;5.6经甲方的要求,可提供保洁服务;5.7代理甲方与潜在买受方协商交易、谈判、代为收取客户购房定金、并协助甲方签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本或类似效力的文本;5.8及时通知甲方潜在买受方的情况,并通知甲方签约或收款等;5.9乙方可以与其他第三方合作完成甲方的委托事项,包括收取、保管、转付款项,协助签署买卖合同等出售有关的事务：5.10乙方承诺：该房地产正常交易,乙方将协助甲方完成上述房地产交易过户,直至房地产交接完毕,且乙方在办理房地产出售事宜过程中,不得损害甲方利益。违约责任：6.1乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方的,或违反本协议约定未能完成委托事项的,不得收取服务费；【特别提示】6.2甲方有下列行为之一,则视为甲方违约,甲方应承担违约责任,即甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付的潜在买受方已支付的购房定金(若有),并同意向乙方支付相当于委托房价款的百分之三作为违约金：A：潜在买受方已同意本协议约定的交易条件并已支付购房款项,甲方未在乙方通知的期限内收取款项的;B：甲方违反本协议约定内容,或未按约定签订房地产买卖合同的或者经乙方书面通知后仍不签订房地产买卖合同的;C：本委托期限内甲方单方面提前终止或解除本协议中约定委托事项的;D：在委托期限内甲方未经乙方同意将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的……【特别提示】6.3甲方与乙方提供的潜在买受方私自达成交易,视为乙方已完成受托工作,甲方同意依照第4.10条约定的标准向乙方支付违约金。本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效,甲、乙双方各执一份,公证处(若有)留存一份,均具有同等法律效力。本协议部分条款的无效,并不影响其它协议条款的效力。协议另有其他约定。2018年11月1日，张伟吟(甲方、转让方)与案外人签署《上海市公有住房承租权转让合同》出售系争房屋，成交价格399万元。2019年3月，张伟吟置换出户。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有情况说明、出售独家代理协议、上海市公有住房承租权转让合同等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告为证明其已经积极履行居间义务，提交《看房单》8份，以证明原告积极寻找购房者，曾带周某等人看房。原告还提交巧房网网页记录一份，以证明原告在该网站挂出系争房屋信息推广系争房屋。原告称，系争房屋内有租客，租客对于原告带看房屋比较配合，其中有一个月左右的时间，因为带看量非常大，被告将房屋钥匙交予原告，后来有新的租客入住系争房屋，但是原告带看房屋并未受很大影响。双方签约仅四个多月时间，原告投入大量人力、财力大力推广系争房屋，有购买意向强烈的客户，但尚未等到客户支付意向金，被告已经违约另行出售房屋。被告对此不予认可，《看房单》仅有签名，无身份信息、无电话信息，无法核实，巧房网网页记录不能显示原告挂牌房源信息的时间。本院认为，本案中，《出售独家代理协议》约定“本协议经双方签章并甲方收取限时出售保证金后即为生效”，但协议中并未就限时出售保证金的含义、金额、支付情况、责任等进行任何明确的约定，亦无证据显示在签署合同、后续履行过程中双方曾就此协商达成一致意见，也无证据显示被告曾就此向原告提出异议。被告现称因原告未支付限时出售保证金导致合同未生效的意见，依据不足，本院不予采信。协议约定，在委托期限内,原告方为出售房地产的独家委托代理的受托方；若被告自行或交由其他第三方居间,委托代理出售的(即未经原告认可的其他第三方),被告同意依照实际成交总价的2%标准向原告支付代理服务费；委托期限内被告单方面提前终止或解除本协议中约定的委托事项的，在委托期限内被告未经原告同意将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的，均视为被告违约,被告应承担违约责任，向原告支付相当于委托房价款的3%作为违约金。被告辩称，协议中上述条款系格式条款，免除了原告的责任，限制了被告的权利，应属无效。对此本院认为，协议名称为“出售独家代理协议”，协议中相应条款均明确显示了被告委托原告出售系争房屋系独家委托，被告作为完全民事行为能力人，其在签名前理应对合同名称及内容作必要了解，签订该合同即代表其对相应内容的认可。被告在一般委托与独家委托之间，自由选择了独家委托的方式。协议记载的“委托代理期限”系手工填写的具体日期，被告在签约时可以清晰注意到该条款。协议4.5独家委托条款、6.2、6.3违约条款等已加粗字体，且标明“【特别提示】”。故上述条款不符合法定的格式条款无效的情形，被告该辩称意见，本院不予采信。双方签署的协议系双方真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，双方均应依此全面履行自己的义务。被告在独家委托期间，未通过原告出售系争房屋，应属违约，应承担相应的违约责任。但是，当事人之间采用独家委托居间的交易模式，就意味着委托方将丧失一定期间内的委托选择权，将交易成功的机会完全寄托于独家受托方。因此，根据合同法的诚实信用原则，居间方应当相对应地全面履行自身义务，以高于非独家委托的标准，更积极、主动、优质地提供居间服务。本案中，原告作为居间方，有责任在独家委托期间内使被告享受到特别的优质服务，以积极作为的态度，尽快在独家委托期间内促成涉案系争房屋交易。但根据原告提供的《看房单》、被告自认可知，原告在2018年6月、7月期间五次带客户看房,而至2018年11月1日被告与案外人签某某让合同、2019年3月被告置换出户的较长时间内，原告并未完成协议约定的委托事项。故原告履行居间义务亦存在不足之处。关于违约金的金额。协议约定被告违约时应承担房价款金额3%的违约金，而原告居间成功的佣金仅为房价款的2%。假设被告并无违约，原告在约定的委托期限内完成了委托事项，依据协议原告可获得的佣金报酬为87,600元，如因被告违约，原告反而可获得131,400元的违约赔偿，显然合同约定的违约金过分高于因违约所造成的损失，亦超出了被告在订立合同时可以或应当预见的损失范围。被告主张违约金过高、要求法院予以调低的意见，具有事实与法律依据，本院予以采信。结合被告的违约行为及其过错程度、原告履行协议的情况、被告违约给原告所造成的实际损失、协议约定的房价款金额等因素，也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以15,000元计。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：张伟吟、虞燕萍于本判决生效之日起十日内支付上海万融房地产经纪事务所违约金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，由上海万融房地产经纪事务所负担2594元，由张伟吟、虞燕萍负担334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 理人民陪审员  石顺芳人民陪审员  陆海峰二〇二〇年三月九日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。