四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初45号 原告：张冬，男，1969年11月13日出生，回族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张红英，女，1973年4月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。张冬之妻。 原告：张红英，女，1973年4月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：眉山市岷东新区管委会办公楼一楼312室。统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告张冬、张红英与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张冬、张红英、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司委托诉讼代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张冬、张红英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期办理不动产权属登记的违约金46658.05元；2.因推迟办证，给原告造成精神损失、误工等不良影响，请求被告赔偿原告精神损失费、误工费、医疗费等10000元；3.契税退还金额3658.23元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：由原告支付被告总房价款346900元，其中首付款106900元，余款240000元原告通过银行申请按揭贷款方式进行支付，购买被告开发于乐山市中心城区房屋。合同签订后，原告按照合同约定于2012年11月23日到2012年12月26日分3次给付被告106900元首付款和7074元代收办证税费，240000元按揭款由银行转账给被告。原告按照合同约定履行房款支付义务，而被告至今未按合同第二十条“产权登记”、“转移登记”、“在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”、“商品房交付使用后，买受人在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书”约定履行义务，按该条款违约处理方式被告需按日向原告支付房款万分之一的违约金（从2014年12月31日至2018年3月23日，共计1177天，1177×346900／10000＝40830.13元；8栋总证违约时间168天，168×346900／10000＝5827.92元；初始缴纳契税金额7074元，实际缴纳3415.77元，差额3658.23元，应退还金额共计50316.28元）。原告多次到被告办公地点要求被告履行合同约定，被告工作人员均以各种理由拒绝，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告也多次向相关部门（如房管局、国土资源局等）反映上述情况，都未得到解决。因为上述情况长时间未得到解决，导致原告张红英患上重度焦虑症、中度抑郁症。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求依法确定双方所签订合同的法律效力，判令被告履行合同约定，并赔偿违约金和精神损失费、误工费、医疗费共计60316.28元。诉讼中原告撤回因推迟办证，给原告造成精神损失、误工等不良影响，请求被告赔偿原告精神损失费、误工费、医疗费等10000元的诉讼请求。 被告四川仁寿三友房地产开发有限公司辩称：被告存在办证违约的情况，但造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间，初始登记违约已过诉讼时效，不应支持。原告第二项诉请精神损失费、误工费、医疗费不属于合同纠纷的赔偿范围，不应当得到支持；契税涉及税务部门，如公司存在多收的情况，该退就退。请人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2012年12月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的商品房，总价款346900元；原告委托被告代交契税，于2013年10月29日给付被告代办证税款7074元，实际缴纳3415.77元，差额3658.23元；《商品房买卖合同》第二十条产权登记中关于转移登记的约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等；同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定：出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告按约定支付了购房款346900元。被告于2013年10月29日向原告交房。于2015年6月17日办理了所购商品房所在楼栋的房屋所有权证，于2016年9月8日办理了所购商品房的房屋所有权证，2016年9月28日乐山市实施不动产权证登记，“双证合一”。被告于2018年3月23日办理了所购商品房的不动产权证书。 上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、《房屋所有权证》、《不动产权证书》及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示的有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告四川仁寿三友房地产开发有限公司主张造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间无事实依据和充分证据，本院不予采纳。另本案基于同一商品房买卖关系而约定的分期履行债务，诉讼时效应以最后一期债务的履行届满之日起计算，而最后一期债务的履行时间为：2016年9月8日取得房屋所有权证，次日起400个工作日（584个自然日）内即2018年4月15日，故初始登记违约的主张并未过诉讼时效。 合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该证于2015年6月17日办理，逾期168天，违约金为346900元×1／10000×168天=5827.92元。 在转移登记中约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，本案交房时间为2013年10月29日，按约定应在2015年5月2日前办理，而实际办理时间为2016年9月8日，逾期495天，违约金为346900元×1／10000×495天=17171.55元。 2016年9月8日取得房屋所有权证书，次日起400个工作日（584个自然日）内即2018年4月15日前应为原告方办理取得《国有土地使用证》，而在此期间的2016年9月28日乐山市实施不动产权登记，实现了“双证合一”，被告在2018年3月23日为原告办理取得的不动产权证书已包涵了《国有土地使用证》权属，此项义务在约定的期限内履行，并不构成违约，原告主张该期间的违约金不予支持。 原告给付被告代办证税款7074元，实际缴纳3415.77元，余额3658.23元，按约定应予退还。 原告撤回因推迟办证，给原告造成精神损失、误工等不良影响，请求被告赔偿原告精神损失费、误工费、医疗费等10000元的诉讼请求符合法律规定，本院准许。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张冬、张红英初始登记违约金5827.92元，转移登记违约金17171.55元，证税余款3658.23元，合计26657.70元； 二、驳回原告张冬、张红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取654元，由原告张冬、张红英负担365元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担289元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈志清 二〇二〇年三月二十日 书记员  汪文倩