陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2021号原告（执行案外人）：翟心亮，男，1982年4月18日出生，汉族，西部机场集团地勤公司职工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘晶，陕西学高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董颖，陕西学高律师事务所律师。原告（执行案外人）：熊湘竹，女，1981年12月3日出生，汉族，自由职业者，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘晶，陕西学高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董颖，陕西学高律师事务所律师。被告（申请执行人）：李爱华，女，1956年3月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地西安经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。法定代表人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍，女，1973年5月15日出生，汉族，行政副总，住。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，行政主管，住。原告翟心亮、熊湘竹与被告李爱华、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通公司西安分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟心亮、熊湘竹及其委托诉讼代理人刘晶、董颖，被告李爱华的委托诉讼代理人杨过，第三人汇通公司西安分公司的委托诉讼代理人杨萍、牟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟心亮、熊湘竹向本院提出诉讼请求：1.不得执行西安市经济技术开发区房屋；2.确认位于西安市经济技术开发区房屋为原告翟心亮、熊湘竹所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月19日，翟心亮、熊湘竹与汇通公司西安分公司签订《商品房认购书》，约定翟心亮、熊湘竹购买西安市汇通・太古城3-13101号房屋，该房屋面积为136.91平方米，房屋总价为1152994元。付款方式为银行按揭付款，买受人于2017年9月30日之前付清不低于总房价的40％首付款(含定金)。余款以银行按揭贷款的方式付清。该认购书签订当日，翟心亮、熊湘竹即支付购房定金20000元，随后按照认购书的约定于2017年9月29日支付482994元(共计人民币502994元)作为购房首付款。该认购书签订后，翟心亮、熊湘竹遂要求汇通公司西安分公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签，但汇通公司西安分公司称因该房屋尚处于抵押状态，需撤押后方可办理网签。2018年8月24日，双方办理了房屋交接手续，翟心亮、熊湘竹于2019年2月对房屋进行了装修并现已经入住。翟心亮、熊湘竹认为该房屋虽未办理网签，但并非翟心亮、熊湘竹自身原因导致，而是因汇通公司西安分公司未及时办理撤押手续导致。翟心亮、熊湘竹已按照约定向汇通公司西安分公司支付了部分房款，剩余房款未交亦因汇通公司西安分公司原因造成，且翟心亮、熊湘竹现已合法占有入住该房屋。翟心亮、熊湘竹与李爱华之间并无任何纠纷，李爱华与汇通公司西安分公司之间的纠纷也与翟心亮、熊湘竹无关，且二者纠纷发生的时间也晚于翟心亮、熊湘竹与汇通公司西安分公司购房的时间，故该房屋的所有权理应归翟心亮、熊湘竹所有。综上，请求法院支持翟心亮、熊湘竹诉讼请求。被告李爱华辩称，西安市中级人民法院查封汇通公司西安分公司名下位于西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通国际三江苑小区三套房产（其中两套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米；第三套房产预售证号为2010060，房号及建筑面积为3-13101、130平方米）执行并无任何不当，于法有据，且程序合法，理应依法驳回翟心亮、熊湘竹的异议。1.翟心亮、熊湘竹并未与汇通公司西安分公司签订合法有效的书面买卖合同。根据翟心亮、熊湘竹递交的执行异议申请书中载明和事由及相关证据可以看出，翟心亮、熊湘竹与汇通公司西安分公司签订的仅系《商品房认购书》，且该认购书内容较为简单，亦不符合商品房买卖合同的合同要件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，翟心亮、熊湘竹并不具备法定的排除执行要件，其异议申请理应予以驳回。2.翟心亮、熊湘竹支付的价款亦未达到法定排除执行标准，且翟心亮、熊湘竹并未举证证明涉案查封房屋系其唯一住房，同样缺乏法定证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，翟心亮、熊湘竹提供的证据均不能证明其支付的购房款已经过半，且该房屋系其各方唯一住房，结合上述观点，翟心亮、熊湘竹目前情况不满足排除执行的任何条件，故翟心亮、熊湘竹的主张并无相关事实和法律依据。3.翟心亮、熊湘竹并未举证证明其实际占有涉案房屋。根据翟心亮、熊湘竹提交的证据中，同样无法确认涉案房屋系由其实际占有，因此，李爱华有合理理由怀疑此执行异议系汇通公司西安分公司恶意规避执行的违法行为，请求依法查明并予以惩戒。4.翟心亮、熊湘竹至今未办理涉案房屋的正式合同签订、过户手续明显自相矛盾，涉案房屋分别已于2009年、2010年即已取得《商品房预售许可证》，而翟心亮、熊湘竹主张的与汇通公司西安分公司签订认购书的时间均为2017年，根据商品房交易流程，其在2017年本完全可以与汇通公司西安分公司签订网签备案合同，且距离查封涉案房屋近一年之久，翟心亮、熊湘竹仍均未与汇通公司西安分公司办理正式网签备案合同。综上，翟心亮、熊湘竹提出的执行异议无事实法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。第三人汇通公司西安分公司述称，其与翟心亮、熊湘竹所签订的购房协议属实。因汇通公司西安分公司资金链出现问题，尚欠李爱华执行案件款一直未履行，致李爱华申请查封了翟心亮、熊湘竹所购买的汇通太古城汇通三江苑3-13101房屋。目前，李爱华本人已于2019年9月7日通过法院从汇通公司西安分公司开户的齐商银行划走款项1670393.98元，与李爱华本人的执行款项基本划完;而李爱华所查封的涉案房屋也已经远远超出了其执行范围。待汇通公司西安分公司年底资金问题解决之后，将结清李爱华执行案件余款，并将上诉涉案房屋解封，后续的遗留问题一并解决。综上，汇通公司西安分公司同意翟心亮、熊湘竹的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，李爱华与汇通公司西安分公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决已发生法律效力。后因汇通公司西安分公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，李爱华向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年5月18日，本院作出（2018）陕01执921号之一执行裁定：查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通国际三江苑小区三套房产(其中两套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米)，第三套房产预售证号为2010060、房号及建筑面积为3-13101、130平方米;上述房产查封期限为三年，房产查封期间不得办理移转过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。翟心亮、熊湘竹作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-13101号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异797号执行裁定：驳回翟心亮、熊湘竹的执行异议申请。翟心亮、熊湘竹遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2017年9月19日，汇通公司西安分公司（出卖人）与翟心亮、熊湘竹（认购人）签订《汇通太古城商品房认购书》，约定翟心亮、熊湘竹认购陕西省西安市[汇通·太古城]4组团3号楼1单元31层13101号房，预测面积为136.91平方米，单价为8421.55元/平方米，总价1152994元。付款方式为银行按揭付款,于2017年8月30日前付清不低于总房价40%首付款（含定金）。余款以银行按揭贷款的方式付清。合同签订后，熊湘竹于2017年9月29日向汇通公司西安分公司转账452994元；2017年10月12日，汇通公司西安分公司向翟心亮、熊湘竹出具《收据》（NO.8036500）显示：兹收到翟心亮、熊湘竹交来4-3-13101房款人民币为502994元。2018年8月24日，翟心亮、熊湘竹与陕西大美汇通物业管理投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》及相关收费票据；2019年2月18日，翟心亮、熊湘竹装修房屋相关手续。又查，2017年10月30日，汇通公司西安分公司内部《工作联系单》显示：主题为信达抵押已售需撤押房源明细，其中有涉案3-13101号房屋,在信达审核意见栏有签字。2019年9月17日，本院依据（2018）陕01执字第921号执行裁定，分别扣划汇通公司西安分公司名下齐商银行股份有限公司西安西大街支行（账户为80×××49）金额：1660456.61元、9937.37元。2019年9月24日，齐商银行股份有限公司西安分行向本院提出执行异议申请。2019年11月25日，西安市不动产登记服务中心出具关于涉案3-13101号房屋的《西安市不动产登记簿》显示：涉案房屋于2016年8月12日被抵押给案外人南洋商业银行（中国）有限公司上海分行，被担保主债权56.76万元。上述事实，有（2019）陕01执异797号执行裁定书、《商品房认购协议》、银行交易明细、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为翟心亮、熊湘竹就位于西安市经济技术开发区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，翟心亮、熊湘竹与汇通公司西安分公司于2017年9月19日签订《商品房认购协议》，明确约定翟心亮、熊湘竹认购陕西省西安市[汇通·太古城]4组团3号楼1单元31层13101号房，预测面积为136.91平方米，单价为8421.55元/平方米，总价1152994元。付款方式为银行按揭付款,于2017年8月30日前付清不低于总房价40%首付款（含定金）。余款以银行按揭贷款的方式付清。合同签订后，熊湘竹于2017年9月29日向汇通公司西安分公司转账452994元，汇通公司西安分公司予以认可。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且翟心亮、熊湘竹已经按照认购协议的约定交付部分款项，该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定为商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。庭审中，翟心亮、熊湘竹并未进一步举证证明涉案商品房系其唯一住房，其二人虽举证证明已按合同约定向汇通公司西安分公司支付了总房款的40%，汇通公司西安分公司认可收到该房款，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，翟心亮、熊湘竹就涉案商品房提出的异议，不完全符合上述法律规定之情形，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，翟心亮、熊湘竹主张停止执行涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实及依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告翟心亮、熊湘竹的诉讼请求。案件受理费15177元，由原告翟心亮、熊湘竹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月十一日书记员  孙婉侠