山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初678号原告：丁宽港，男，1986年8月15日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：姚秀丽、刘阳，山东丽成律师事务所律师。被告：山东鼎泰融资性担保有限公司，住所地聊城市东昌府区花园南路60-11号。法定代表人：周长云，总经理。委托诉讼代理人：田哲，山东同心达律师事务所律师。第三人：李维贵，男，1983年3月10日出生，汉族，住山东省冠县。第三人：王俊英，女，1984年10月7日出生，汉族，住山东省冠县，系李维贵之妻。委托诉讼代理人：李维贵，系王俊英之夫，基本情况同上。原告丁宽港与被告山东鼎泰融资性担保有限公司（以下简称山东鼎泰公司）、第三人李维贵、王俊英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁宽港委托诉讼代理人姚秀丽、刘阳，被告山东鼎泰公司委托诉讼代理人田哲，第三人李维贵，王俊英的委托诉讼代理人李维贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁宽港向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于冠县，1单元6的房产并解除查封措施；2.判决确认丁宽港与李维贵、王俊英签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告系案涉房屋的所有权人。3.判决被告承担案件受理费。事实与理由：2013年7月4日，贵院出具(2013)聊东商初字第381号协助执行通知书，查封了第三人李维贵、王俊英名下的房屋所有权证号为冠房权证冠县字第××、00××32号的房产。2013年10月14日，贵院出具(2013)聊东商初字第381号民事判决书，判决：一、限被告冠县海林商砼有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东鼎泰融资性担保有限公司垫付款1818445.41元及利息；二、被告冠县金冠钢材有限公司、冠县顺达福利轴承有限公司、李维贵、王俊英、杨庆林、高风莲、陈延光、刘小丽、陈庆尧、李书芹对上述款项承担连带责任。贵院于2013年12月16日立案执行，2018年11月28日案外人丁宽港对执行标的提出书面异议，贵院于2019年12月26日作出(2019)鲁1502执异67号执行裁定书，驳回案外人丁宽港的异议请求。2012年12月28日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，约定该房产所有权自2012年12月26日起归原告，且该合同已经公证，当日原告通过网银将40万的房款支付到第三人指定的账户上，第三人向原告出具收条并经公证证实，同时第三人将房屋的钥匙和产权证书交付原告。原告多次催促第三人尽快协助办理过户手续，但第三人以各种理由迟延履行过户义务。后来原告要求第三人退房款并承担违约责任，第三人才同意去房管局办理变更手续。但因涉诉房屋被法院查封导致无法办理过户，所以案涉房屋未办理过户登记非因原告自身原因造成。法院认为原告提交的证据不能证明在査封前己合法占有诉争房屋，但原告认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。原告认为房屋的合法占有应以实际控制为标准，况且第三人已将房屋钥匙和产权证书交付原告，原告对该房屋享有合法控制、支配、收益等权益，也就达到合法占有的标准。综上，贵院驳回原告执行异议请求的裁定缺乏事实与法律依据，损害了原告对诉争房产的权益。为了维护原告的合法权益起诉至贵院。被告山东鼎泰公司辩称：1.被答辩人所诉的内容不是事实。答辩人申请财产保全的时间是2013年7月4日，递交强制执行申请书的时间是2014年初，立案后强制执行过程中，因被执行人李维贵夫妇经多次传唤拒不到庭，2014年9月26日东昌府区人民法院执行人员到达冠县红旗北路东侧芳馨园住宅小区080101丘3幢1单元301，1单元6的房屋处向被执行人李维贵、王俊英送达《执行裁定书》，现场是李维贵在家居住，就该案执行问题执行法官向李维贵进行了详细的法律解答和执行告知，包括他两处房产被拍卖的法律后果，李维贵始终没有提到房产已经出卖的事情，而根据现场情况可确定该房屋由李维贵居住。被答辩人如果确实购买了案涉房产，并进行了实际占有，不可能出现始终由李维贵居住的情况，也不可能在房产被查封5年多后才发现。李维贵为抗拒执行，已经在2014年10月8日向东昌府区人民法院邮寄了以罗靖洲的名义提交的《执行异议书》，提出罗靖洲在2013年4月20日与李维贵夫妻就建安商贸城5-1幢A-10商业房签订了《房屋买卖合同》，并在次日付全部购房款95万元，后因李维贵不办理过户，诉至冠县法院。2015年3月30日作出(2013)冠民初字第1366号民事判决书，驳回了罗靖洲的诉讼请求。本案异议的理由与该案何其相似。2.被答辩人提交的证据材料不能排除执行。一是被答辩人提交的公证文书只是证明双方签订合同过程真实合法，但并不代表就产生物权变动的效力，该经过公证的《房屋买卖合同》买受人带来的法律后果是对卖方享有合同债权而非对不动产标的物享有物权。二是被答辩人提交的所谓转账清单，既没有银行签章，也不完整，看不到转账人名称，也不知道收款账户是谁，更不知道两者之间是否存在其他交易，从形式上来看不能作为有效证据使用。三是被答辩人从房屋买卖合同公证之日到涉案房产被查封之日，长达半年多时间，被答辩人无任何证据证明未办理过户是因出卖方的原因导致的。且案涉房屋在被査封时至执行过程中始终由李维贵居住，并未发生移交的事实，被答辩人未对该房屋实际占有，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条的规定，不能据此对抗执行。综上，被答辩人的异议之诉无论从事实还是从法律上均不能成立，应当依法予以驳回。庭审中，被告又补充辩称，原告的第二项请求为确认之诉，与本案非同一法律关系，法院在本案中应不予审理。第三人李维贵、王俊英辩称：原告购买我的房屋，当时鼎泰公司还没起诉执行，房屋还没有查封。原告支付房款后，由于我以前一直在该小区居住，孩子在附近上学，原告不居住此房屋，将房屋租给我。当时我让原告把40万房款转入罗靖海名下，通过银行转账转的，罗靖海的家属刘向平是我的亲戚，我在2012年3月18日和2012年4月1日分两笔每笔19万元向他们借款38万元，所以当时卖的房款直接偿还罗靖海的借款。和鼎泰公司的此案的执行，我作为多名担保人的其中一员，已将名下商贸城266平方商铺执行给鼎泰公司，每次执行庭通知我，我都积极配合，后来多次口头提出商铺已经执行，这个住宅我已卖了，希望解封，把房屋给原告过户。我递交了手续，后来一直没有结果，我同意原告的诉求。原告为证明自己的主张，向本庭提供了如下证据：1.（2012）冠证经字第737号公证书一份，拟证明原告与第三人于2012年12月28日签订的涉案房屋买卖合同真实有效。被告的质证意见为对该证据真实性无异议，但只能证明签订该合同的过程是真实合法的。第三人的质证意见同原告的证明意见。2.中国工商银行交易明细表、开户信息表、收到条各1份，拟证明原告已于2012年12月26日将案涉房款40万元支付于第三人，第三人向原告出具收到条，开户信息表证明两人开户信息及罗靖海的账户。被告的质证意见为对尾号1819的账户开户信息真实性无异议，对交易明细表真实性无异议，但从该交易明细表中看出原告1819账号转至7668账号40万元之前还显示一笔从罗靖海7668账户转至原告1819账户40万元的转账记录，由此可以说明转账双方就40万元房款的支付存在串通嫌疑。对公证的收条真实性无异议，但公证只是对签订收条的过程所证明，并不能证明收条的内容是真实的。第三人的质证意见同原告意见，没有异议。3.房屋所有权证明，拟证明第三人在签订合同当天已将房屋产权证书及房屋钥匙一并交付原告。被告的质证意见为该证由原告持有，并不能证明原告对涉案房屋实际控制。第三人对该证据没有异议。4.冠县甘官屯乡七姓屯村委会证明1份，拟证明原告在该村有一处住宅并长期居住，同时证明原告购买该涉案楼房。被告对该证据的质证意见为村委会证明原告购买涉案房屋，该事实并不为村委会所掌握，原告在该村有住宅与本案没有关系。第三人对该证据无异议。5.房屋租赁合同1份、租金支付凭证4份、冠县税务局证明1份，拟证明第三人将涉案房产转给原告后，原告于2012年12月26日与第三人签订租赁合同，年租金1万元。并证实原告系该房屋的合法占有人，将房屋对外出租的行为系对涉案房屋的控制与支配。被告对该部分证据的质证意见为对房屋租赁合同真实性有异议，无法证明该租赁合同的真实形成时间。原告提交的租金支付凭证所谓的租金支付均发生在2018年下半年至2019年，而李维贵夫妇在2013年查封房屋至执行过程中一直都在涉案房屋中居住，显然与租金支付凭证证据时间前后矛盾。对冠县税务局证明的真实性与关联性均有异议，内容真假也无法核实。第三人对这部分证据没有异议。被告山东鼎泰公司未向本庭递交证据。第三人李维贵、王俊英向本院递交了如下证据：1.个人2012年现金日记账2页，拟证明2012年3月18日与2012年4月1日罗靖海分两次借给其38万元。原告对第三人该证据无异议，被告对第三人记录证据真实性不认可，认为与本案无关。2.罗靖海发给第三人短信证明打印件，拟证明房款直接转账。原告对该证据无异议。被告质证意见为短信截图与本案无关。结合本案证据和当事人一致陈述，本院认定如下事实：2013年3月14日，本院立案受理原告山东鼎泰融资性担保有限公司诉被告冠县海林商砼有限公司、李维贵、王俊英、冠县海林轴承锻造有限公司、冠县金冠钢材有限公司、冠县顺达福利轴承有限公司、陈延光、刘小丽、陈庆尧、李书芹、杨庆林、高凤莲担保追偿权纠纷一案。在该案审理过程中，本院于2013年6月20日以（2013）聊东商初字第381-1号民事裁定书裁定冻结被告冠县海林商砼有限公司、冠县海林轴承锻造有限公司、冠县金冠钢材有限公司、冠县顺达福利轴承有限公司、李维贵、王俊英、杨庆林、高凤莲、陈延光、刘小丽、陈庆尧、李书芹银行存款180万元或查封其相应价值的财产。2013年7月4日本院以（2013）聊东商初字第381号协助执行通知书查封了该案被告李维贵、王俊英的房产证号为00××31、00××32的房产一套，即本案中争议的位于冠县080101丘3幢1单元301、1单元6的房产。该担保追偿权纠纷一案作出判决并生效后，本院于2013年12月16日对此案立案执行，之后，本院对涉案房屋进行了续行查封。在该案执行过程中，2018年12月3日原告丁宽港以案外人名义向本院提出执行异议申请，本院于2019年12月20日对该执行异议立案，并于2019年12月26日以（2019）鲁1502执异67号执行裁定书作出裁定，驳回案外人丁宽港的异议请求。2012年12月28日，山东冠县公证处出具了（2012）冠证经字第737号公证书，该公证书证明，山东冠县甘官屯乡前王二庄村331号的李维贵、王俊英（本案第三人）与山东冠县甘官屯乡七姓屯村的丁宽港（本案原告）于2012年12月28日签订了前面的《房屋买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签字、捺手印属实。2013年12月28日第三人李维贵、王俊英（甲方）与原告丁宽港（乙方）签订的《房屋买卖合同》约定：一、甲方自愿将位于冠县080101丘3幢1单元301、1单元6（房产证编号：冠房权证冠县字第××、00××32）上述房产自二0一二年十二月二十六日起归乙方所有。二、房款共计肆拾万元整，本合同签订之前，乙方已将肆拾万元房款一次性付清给了甲方，甲方为乙方出具了相应的收款凭证，甲方已将房屋的钥匙和房屋产权证书交给了乙方。四、本合同签订后。在办理房地产变更登记手续时，一切费用均由乙方承担，甲方应积极配合乙方并出具相关手续，等。中国工商银行冠县支行银行交易明细表载明，2012年12月26日，尾号为7668的持卡人为案外人罗靖海的银行卡网转给尾号为1819的持卡人为原告丁宽港的银行卡40万元，同时，尾号为1819的持卡人为丁宽港的银行卡网转给尾号7668的持卡人为案外人罗靖海的银行卡40万元。2012年12月26日，第三人李维贵、王俊英为原告丁宽港出具了“今收到丁宽港购房款肆拾万元整￥400000元一次性付清房款”的收到条一张。本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，原被告和第三人的争议焦点是原告丁宽港以房屋买卖合同合法有效且其系该涉案房屋所有权人为由请求不得执行涉案房屋是否成立。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从此规定可以看出，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并能够排除执行必须同时具备上述四个要件。本案中，原告丁宽港作为案外人提出执行异议，依法应当举出有效证据证明同时具备四个要件。首先，原告丁宽港提供了有效证据证明其与第三人李维贵、王俊英签订了《房屋买卖合同》并经过公证证明，具备了第一个构成要件。其次，对于在人民法院查封之前是否合法占有，依法应以实际控制为标准。本案中，第三人李维贵、王俊英与原告丁宽港在房屋买卖合同中约定且一致声称，在2012年12月28日之前已将该案房屋产权证书和房屋钥匙交给了原告丁宽港，但在执行异议卷宗2019年12月20日执行法官询问原告特别授权委托诉讼代理人时却称：“李维贵一直未把房产证给我方，房产证应该还在李维贵处。”还称：“2012年12月26日汇款的当日，应交付了钥匙，之后就居住了。”在庭审中原告又提供证据证明第三人将涉案房屋转给原告后，原告于2012年12月26日与第三人签订租赁合同，将房屋转给第三人，年租金10000元，而第三人李维贵对此也无异议。从上述原告目前提交的证据和其特别授权代理人之间的矛盾的陈述，依法不能认定原告提供了充分有效证据证明其已对涉案房屋实际控制和合法占有。再次，原告丁宽港主张已支付了全部价款，并提供了原告丁宽港向案外人罗靖海网转40万元的银行明细，且有罗靖海短信打印件说明因第三人李维贵欠其借款38万元而向其转款40万元的证明。但从银行交易明细来看，同日之前还有案外人罗靖海向原告丁宽港转账40万元的记载，转账40万元被告否认是支付房款，转账本身既有矛盾又无法有效证明转账的40万元是房款，故依法不应认定原告丁宽港提供了充分有效证据证明其已支付了涉案房屋的全部价款。从上述两个方面来看，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应认定原告丁宽港诉请不得执行的诉讼请求尚不具备能够排除执行本案争议房屋的四个构成要件，其该项诉讼请求依法不应支持。关于原告丁宽港在诉讼请求中诉请确认其与第三人李维贵、王俊英签订《房屋买卖合同》合法有效，本院认为，该《房屋买卖合同》内容不违反法律规定且经过公证机关证明，依法应当确认该《房屋买卖合同》合法有效，但该合同合法有效对于原告丁宽港仅是一种物权期待权，因其他法定构成要件不具备，不影响对其不得执行该房屋诉讼请求不成立的认定。关于原告丁宽港诉请确认其是涉案房屋所有权人的诉讼请求，在房屋确权依法属于行政权且行政机关已登记所有权人为第三人李维贵、王俊英的情况下，依法不应支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告丁宽港的诉讼请求。案件受理费300元，由原告丁宽港负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  李新英人民陪审员  赵金玉人民陪审员  杨 丽二〇二〇年三月二十三日法官助理孔艳书记员李茹欣