北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26911号原告（反诉被告）：安某1，女，2016年11月30日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。法定代理人：安某2（安某1之母），1986年12月2日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：安某2，女，1986年12月2日出生，汉族，户籍所在地河南省许昌县，住北京市海淀区，公民身份号码×××。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李广文，北京市炜衡律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩彭，男，1982年3月2日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王凯旋，北京澜宁律师事务所律师。第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702，统一社会信用代码×××。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，1978年6月9日出生，满族，北京美联房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）安某2、安某1与被告（反诉原告）韩彭、第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安某2、安某1共同委托诉讼代理人李广文、任彦锦、被告（反诉原告）韩彭及其委托代理人王凯旋到庭参加诉讼。第三人美联公司委托诉讼代理人卞一璐到庭参加2019年11月25日庭审，未到庭参加2020年3月12日庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安某2、安某1向本院提出诉讼请求：1.请求判决韩彭向安某2、安某1退还已支付的购房款760万元；2.请求判决韩彭向安某2、安某1支付购房款的资金占用费33.06万元；3.请求判决韩彭按照房屋买卖合同约定向安某2、安某1支付违约赔偿金280万元；4.请求判决本案的诉讼费、保全费、保险费、中介费7万元等费用由韩彭承担。事实与理由：安某2、安某1与韩彭于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，根据合同约定韩彭将位于北京市顺义区×镇龙×号房屋卖给安某2、安某1，房屋总价款为人民币14000000元整，定金为人民币1400000元，剩余款项分期付款，韩彭应在2019年8月10日之前向安某2、安某1交付房屋并办理不动产转移登记手续。合同签订后，安某2、安某1积极履行合同，截止目前，已根据双方约定共计向韩彭支付了760万元购房款并已完成了网签登记手续，同时已准备好640万元的尾款随时准备支付。履约过程中，安某2、安某1存在部分款项略晚于约定时间支付的情形，但均不影响合同目的实现也未达到解除合同的条件，但韩彭持续以此向安某2、安某1索要巨额违约金导致交易停滞。同时，安某2、安某1发现，韩彭在签约时存在隐瞒房屋抵押状况等情形且未按照双方约定时间注销抵押登记，也未按照合同约定时间将房屋进行过户和交付。2019年8月12日，韩彭向安某2、安某1发出《解除购房合同通知书》，意欲单方违约解除合同且向安某2、安某1无端索要高额违约金，安某2、安某1多次沟通无果。安某2、安某1认为，房屋买卖双方应当诚实信用，依约履行双方签署的合同，韩彭单方违约解除合同的行为不仅浪费安某2、安某1巨大的精力、物力和时间，同时也严重损害了安某2、安某1的合法权益，已经给安某2、安某1带来了巨大的经济损失，安某2、安某1为维护自身合法权益，不得不提起诉讼，涉诉合同具备继续履行的条件且安某2、安某1愿意一次性向韩彭支付剩余全部购房款，故，安某2、安某1诉至法院。被告（反诉原告）韩彭辩称：安某2、安某1所述不符合事实，安某2、安某1延迟履行合同义务导致韩彭依照合同约定解除合同，安某2、安某1应当承担相应的违约责任，具体主张事实和请求同反诉状。不同意安某2、安某1的诉讼请求，本案是由安某2、安某1违约造成，其相关诉讼请求不成立，应驳回。就已收取的760万元，韩彭同意扣除违约金303.1万元后返还。第三人美联公司述称：服从法院判决。被告（反诉原告）韩彭反诉称：1.确认韩彭与安某2、安某1就北京市顺义区×镇×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件于2019年8月12日解除；2.安某2、安某1向韩彭支付违约金共计3031000元；3.安某2、安某1协助韩彭办理合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》的网签注销手续；4.反诉案件受理费由安某2、安某1负担。事实与理由：因欲为父母在房山区购房居住，韩彭委托美联房地产经纪有限公司出售个人所有的北京市顺义区×镇×房屋。2019年4月28日，韩彭与安某2在美联房地产居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，合同约定安某2、安某1购买韩彭的诉争房屋，房款共计1400万元整，由买卖双方自行划转支付方式为分期付款，其中安某2、安某1应于2019年4月30日前支付定金140万元，2019年5月20日前支付首付款1金额为100万元，于2019年6月10日前支付首付款2金额260万元，于2019年7月10日前支付尾款1金额为750万元，2019年8月10日支付尾款2金额为150万元。韩彭应在2019年8月10日将房屋交付给安某2、安某1，违约责任约定为任何一方未按照合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过三十日的，守约方有权单方解除合同，违约方应按总价款1400万元的20%向守约方支付违约金。韩彭与安某2、安某1签约后，即就韩彭父母看好的北京市房山区×房屋，与所有权人杨宁签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，约定由韩彭购买杨宁所有的上述房屋，房价款为人民币1200万元整，支付方式为分期付款，定金为62.5万元分三笔支付，其中韩彭应于2019年4月30日前支付第一笔定金3.5万元，2019年5月5日前支付第二笔定金50万元，2019年5月20日前支付第三笔定金9万元。其余房款分四笔支付，其中2019年6月5日前支付第一笔200万元，2019年6月25日前支付第二笔200万元，2019年7月12日前支付第三笔600万元。2019年8月12日前支付第四笔137.5万元。杨宁应在2019年8月12日将房屋交付给韩彭。逾期付款违约责任合同有明确约定。韩彭与安某2、安某1签订合同后，依约履行了自己的义务，包括2019年5月27日按照美联公司的工作人员张祝福要求，把房屋抵押贷款信息的照片发送给张祝福，以及其他合同网签的事宜。2019年7月8日，按照张祝福的要求提供房屋产权证书、购房款等发票、完税证明、身份证等凭证，以办理预约缴税预审。在安某2再次安排装修设计人员看房、量房时，韩彭给予充分配合。安某2与韩彭签订合同后，安某2向韩彭分数次支付房价款共计760万元，具体支付情况为：2019年4月28日通过微信转账四笔，金额均为1万元，共计4万元；2019年4月29日通过建设银行转账两笔，金额共计65万元；2019年4月29日通过工商银行向韩彭转账一笔，金额为71万元；2019年5月19日通过工商银行转账两笔，金额为50万元；2019年6月10日通过微信转账五笔，金额均为1万元，共计5万元；2019年6月10日通过工商银行转账一笔，金额为10万元；2019年6月13日通过工商银行转账一笔，金额为160万元；2019年6月21日通过工商银行转账两笔金额为分别为35万元、50万元；2019年7月10日通过工商银行转账两笔，金额为50万元、10万元；2019年7月12日通过工商银行转账一笔，金额为100万元。因2019年6月10日前应付的260万元安某2已经出现逾期付款情况，2019年7月3日，韩彭与张祝福微信联系，要求张祝福提示安某2要及时于2019年7月10日前支付尾款的750万元，韩彭与张祝福沟通，张祝福表示其已经与安某2沟通说10号付款应该没有问题。但安某2并未按照合同约定在2019年7月10日前足额支付尾款1的750万元，只于2019年7月10日至15日分四笔支付了260万元，逾期付款金额高达490万元。此后韩彭多次催款，在电话通话时告知安某2，并通过张祝福转告安某2，韩彭购买杨宁房屋的合同情况，警示其违约将导致自己对杨宁违约，损失巨大。2019年7月18日，安某2表示付款资金出现问题，请求韩彭给予其向银行抵押申请贷款的时间，韩彭未同意。2019年7月26日，安某2表示听到美联公司张祝福转告了韩彭购买杨宁房屋的情况，以及因安某2违约导致韩彭遭受与杨宁合同的违约金损失。韩彭回复称因安某2几次说20号付款没问题，所以韩彭作出了相应安排，因安某2未及时付款，令韩彭遭受了难以承受的损失，要求安某2补偿。安某2提出给予韩彭5万元补偿，并将付款期限推迟至9月10日，韩彭明确予以拒绝。此后，经多次沟通，至2018年8月12日，安某2、安某1仍未付清应于2019年7月10日前向韩彭支付的房价款750万元，从而导致韩彭在履行与杨宁签订的房屋买卖合同的过程中逾期付款违约，杨宁于2019年8月12日通知甲方解除合同，同时向韩彭主张按照每日万分之五计算的逾期付款滞纳金18万元，以及按照房价总款的20%计算的解除合同违约金240万元，韩彭遂于2019年8月12日通过中介美联公司向安某2发送了解除购房合同通知书。基于上述事实，韩彭与安某2、安某1之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效。安某2未按合同约定付款已构成根本违约，根据合同约定，安某2应支付2019年7月10日至2019年8月11日期间的逾期付款违约金23.1万元。2019年8月12日，韩彭通知安某2解除合同后，安某2应支付总价款1400万元的20%的违约金280万元，以上共计3031400元。原告（反诉被告）安某2、安某1就反诉辩称：安某2、安某1同意解除诉争合同及补充协议，但解除日期应是由法院判决解除确定，不同意韩彭主张的解除日期。涉及的房屋买卖合同是虚假合同，对方未产生实际真正损失。提出反诉过程中，韩彭存在违约行为，未如期将诉争房屋解押，未按照合同约定在2017年7月31日之前将涉诉标的房屋解除抵押。第三人美联公司就反诉述称：服从法院判决。本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，出卖人韩彭与买受人安某2、安某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：第一条房屋基本情况：“（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×镇×号。第二条房屋权属情况及使用情况：（四）该房屋的抵押情况为：2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为韩彭。双方同意出卖人应于2019年7月31日前办理抵押权注销登记。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币14000000元。签订本合同后，买受人已向出卖人支付定金人民币1400000元。（二）买受人采取下列第2种的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。2.分期付款：买受人应当于2019年8月10日前分4期向出卖人支付全部房价款。首期：买受人应当于2019年5月20日前向出卖人支付房价款人民币1000000元；第二期：买受人应当于2019年6月10日前向出卖人支付房价款人民币2600000元；第三期：买受人应当于2019年7月10日前向出卖人支付房价款人民币7500000元；第四期：买受人应当于2019年8月10日前向买受人支付房价款人民币1500000元。第六条房屋交付：出卖人应当在2019年8月10日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：7.1甲乙双方任何一方未按本合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；7.2逾期超过三十日的，守约方有权单方解除本合同，如甲方为守约方，则乙方应当自解除合同通知送达15日内按总房款1400万元的20%向卖方支付违约金，同时，由甲方退还乙方全部已付款；如乙方为守约方，则甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按总房款1400万元的20%向乙方支付违约金。第九条不动产登记：（二）转移登记：1.出卖人和买受人同意自本合同签订之日起，于2019年8月10日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2.因出卖人的原因，买受人未能在办理完不动产转移登记手续后十个工作日（约定时间或约定条件）内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人总房款1400万元的20%向买受人支付违约金。（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。3.因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担违约责任。”诉争房屋于2019年6月3日办理网签，网签合同编号为×××。合同签订后，安某2、安某1的付款情况如下：2019年4月28日付款40000元；2019年4月29日付款1360000元；2019年5月19日付款1000000元；2019年6月10日付款150000元；2019年6月13日付款1600000元；2019年6月21日付款850000元；2019年7月10日付款600000元；2019年7月12日付款1000000元；2019年7月15日付款1000000元，共计付款7600000元。2019年4月28日，甲方韩彭与乙方安某2、安某1签订《补充协议》，约定：1.甲乙双方约定交易房产总成交价为人民币：壹仟肆佰万元整（小写：￥14000000.00），经甲乙双方自行协商，双方本次交易按照陆佰壹拾万元，￥6100000.00万元地区指导价格办理交税。2.房屋交易时涉及的全部税费由乙方承担，房屋约定成交价为甲方获得的净得价及全部价款。诉争房屋于2017年5月18日由包商银行股份有限公司北京分行设立数额为980万元的最高额抵押权登记。2019年8月12日向安某2发送《解除购房合同通知书》，内容为：本人韩彭（身份证号码：×××）与安某2女士作为双方当事人于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某2女士作为房屋买受人应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，但经再三沟通，截至2019年8月12日，安某2女士仍不能支付合同约定之款项，故依据本合同第七条之约定，安某2女士已构成违约，需承担违约责任，现本人韩彭正式函告安某2女士：“1、本人与安某2女士于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自接到此函之日起解除；2、依据合同第七条第1项之约定，安某2女士自2019年7月10日开始须按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向守约方韩彭先生支付违约金；3、依据合同第七条第2项之约定，安某2女士应当自解除购房合同通知书送达15日内按总房款壹仟肆佰万元的20%共计人民币2800000元向出卖方韩彭先生支付违约金，届时韩彭先生退还安某2女士所有已付款项。或双方协商一致并确认安某2女士银行账户后，韩彭先生在扣除违约金后将安某2女士所付所有款项剩余金额退还至安某2女士账户内。如任何一方未按约定执行则违约方继续按总房款每日万分之五向守约方支付违约金；4、安某2女士应当自解除购房合同通知书送达15日内与韩彭先生及双方委托方北京美联房地产经纪有限公司共同前往顺义房地局进行撤销网签事宜，逾期按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向韩彭先生支付违约金。”2019年8月12日，韩彭通过中介公司工作人员以微信方式向安某2发送《解除合同通知书》，内容为：“本人韩彭（身份证号码：×××）与安某2、安某1作为买卖双方于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某2、安某1应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，经再三沟通，截至2019年8月12日，安某2女士仍未能支付合同约定之款项。固依据本合同第七条之约定，安某2女士已构成违约，需承担违约责任，现本人韩彭正式函告安某2女士：1.本人与安某2女士于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自接到此函之日起解除；2.依据合同第七条第1项之约定，安某2女士自2019年7月10日开始须按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向守约方韩彭先生支付违约金；3.依据合同第七条第2项之约定，安某2女士应当自解除购房合同通知书送达15日内按总房款壹仟肆佰万元的20%共计人民币￥2800000元向出卖方韩彭先生支付违约金，届时韩彭先生退还安某2女士所有已付款项。或双方协商一致并确认安某2女士银行账户后，韩彭先生在扣除违约金后将安某2女士所付所有款项剩余金额退还至安某2女士账户内。如任何一方未按约定执行则违约方继续按总房款的每日万分之五向守约方支付违约金；4.安某2女士应当自解除购房合同通知书送达15日内与韩彭先生及双方委托方北京美联房地产经纪有限公司共同前往顺义区房地局进行撤销网签事宜，逾期按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向韩彭先生支付违约金。特此通知。”2019年8月24日，安某2与韩彭就履行合同协商，安某2表示可以给付韩彭150万元滞纳金并要求继续履行合同。韩彭称其与卖房人沟通无果，确有实际损失。双方未达成一致意见。2019年8月26日向安某2发送《解除购房合同通知书》，内容为：“本人韩彭（身份证号码：×××）与安某2、安某1作为买卖双方于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某2、安某1应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，但安某2、安某1并未按期全额履行付款义务。经再三沟通，截至2019年8月12日，安某2、安某1仍未足额支付合同约定之款项，故韩彭于2019年8月12日通过中介北京美联房地产经纪有限公司向安某2发送了解除购房合同通知书。2019年8月13日三方在北京美联房地产经纪有限公司会谈无果，2019年8月21日韩彭通过微信再次向安某2和北京美联房地产经纪有限公司发送解除购房合同通知并要求办理后续事宜。2019年8月24日三方在北京美联房地产经纪有限公司会谈取得一定共识，但次日安某2即反悔。安某2、安某1至今仍未按照合同约定足额付款，已经构成根本违约。现本人韩彭正式函告安某2女士、安某1女士：1、韩彭与安某2、安某1于2019年4月28日签订的关于顺义区×镇×号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件正式解除。2、依据合同第七条7.1条款之约定，安某2、安某1应自2019年7月10日开始每日按合同第三条约定的房价总款的万分之五向韩彭支付逾期付款违约金，至2019年8月11日共计23.1万元。3、依据合同第七条7.2条款之约定，违约方安某2、安某1应按总房款1400万元的20%向守约方韩彭支付解除合同违约金，共计280万元。4、安某2、安某1应当按照合同约定配合韩彭和中介公司共同办理撤销网签事宜，逾期韩彭将按本合同约定另外主张相应的违约金。5、鉴于安某2对此前韩彭解除合同的通知表示以法律手段解决，韩彭等待双方诉讼结果，依照人民法院判决的时间和金额退还相应的购房款项。”安某2于2019年8月31日收到该通知。安某2、安某1提交不动产登记信息查询结果告知单及微信截屏，拟证明涉诉房屋存在抵押且尚未注销，抵押权人为包商银行股份有限公司北京分行，与涉诉合同记载不一致。韩彭、美联公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。主张安某2、安某1表示韩彭隐瞒抵押情况与事实不符，房屋抵押情况在合同内明确记载，抵押权人写为韩彭是中介公司的疏忽导致，不是有意隐瞒。2019年5月27日，韩彭应美联公司工作人员要求，将抵押的相关信息通过微信发送给了张祝福，张祝福应已经转告安某2、安某1，发送的抵押信息包括抵押权人是招商银行北京分行，登记日期是2017年6月18日。安某2、安某1提交其与韩彭、美联公司的微信沟通记录，拟证明安某2、安某1与韩彭一直在协商款项支付时间，且韩彭曾给予十几日的付款周期，在安某2、安某1准备好向韩彭付款时，韩彭拒绝继续履行合同。韩彭不认可该证据的证明目的。微信聊天记录是在韩彭宣布解除合同后，出于善意与安某2、安某1协商，韩彭是依照合同约定及法律规定解除合同。美联公司主张该记录是张祝福与双方协商的过程，双方在协商过程中未达成一致意见。安某2、安某1提交诉争房屋目前市场价格公示，拟证明诉争房屋目前仍在安居客网站挂牌销售，报价1430万元，安某2、安某1与韩彭确定购买价格1400万元非但为市场公允价格，更为双方真实意思表示。韩彭在自身未能履行合同约定的解除抵押及过户义务的情况下，不但提出要求安某2、安某1支付高达数百万元的巨额违约金，实际上为变相抬高房屋价格，以期达到获取非法收益的目的。韩彭、美联公司不认可该证据的证明目的。网上消息是乱发的，不是韩彭本人发的，跟很多中介说不卖，安居客信息不是韩彭发的，不能反映房屋市场价格，不能证明韩彭要求涨价。安某2、安某1提交韩彭提出其购买案外人杨宁位于房山区建邦华庭小区房屋目前的市场价格公示，拟证明韩彭声称其购买的房屋总价1200万元不具有合理性，不符合市场价值相等的基本交易规律，韩彭声称其购买的目前该小区同类型房屋市场价格分别报价为390万元、420万元、469万元，韩彭提交的另购房屋相关证据不具有真实性，应为与案外人串通捏造。韩彭、美联公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。安某2、安某1举出的证据不能证明市场价格，房屋面积基本接近，价格差距80万元，故该价格不准确。安居客不是权威价格鉴定部门，韩彭购买的杨宁的房屋具有特殊性，合同记载房屋本身价值时500万元，房屋附属设施是700万元。安某2、安某1提交不动产登记信息查询结果告知单，拟证明韩彭购买案外人杨宁位于房山区的房屋目前仍存在抵押与韩彭提供的买卖合同约定不一致，进一步证明韩彭提交的另购房屋相关证据不具有真实性，是与案外人串通捏造的。韩彭、美联公司认可该证据的真实性。不认可证明目的。韩彭与杨宁买卖合同没有写抵押情况是因为杨宁与韩彭自行成交，韩彭对抵押情况有所了解，双方不写不代表不存在，不代表合同是虚假的，不是串通捏造。韩彭提交2019年8月24日安某2与韩彭在美联公司办公室进行会谈的录音，拟证明当时韩彭与安某2及美联公司的雷鸣、杨盛在美联公司会议室会谈的情况。安某2、安某1认可该录音的真实性及证明目的。美联公司认可该证据的真实性，主张是协商过程，双方未达成一致意见。韩彭提交其与案外人杨宁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、房款转账凭证、杨宁向韩彭发送的解除通知、杨宁向韩彭退款的转账凭证，拟证明韩彭因安某2、安某1违约遭受的损失。安某2、安某1不认可《北京市存量房屋买卖合同》及其附件的真实性、关联性、合法性及证明目的。韩彭在未取得涉诉房屋价款和转移产权证的情况下与案外人签署买卖合同，应预见到相关风险，且韩彭购房时候不具有购房资质，韩彭名下有房子，合同目的不能履行。双方签署的涉诉合同约定的房屋过户时间是2019年8月10日，韩彭与杨宁的过户时间是2019年8月12日，不可能腾出购房资质让韩彭办理过户，韩彭与杨宁早就认识是朋友，提供的转款记录不能认定为是购买房屋的购房款，交易记录备注未明确是购房款。韩彭与杨宁约定的购房合同支付方式不合理，合同约定了7次支付款项，每次付款不是以合同比例为基础，看不出与合同总价款之间的关系。合同对如何办理交付、交税、解押未进行约定，不符合交易常理，韩彭与杨宁合同最后一笔付款时间是2019年8月12日，合同约定逾期付款超过30日，杨宁有单方解除权，8月12日当天，未逾期的情况下，杨宁向韩彭发出提前解除通知，韩彭认可直接扣除20%违约金的扣款行为不符合交易常理。杨宁2019年8月12日提出解除合同并扣除违约金，韩彭向安某2同时发出第一次解除合同通知，存在关联性和常理不符，2019年8月9日，韩彭向杨宁支付100万元，发出解除通知不符合常理。韩彭对转账凭证的真实性认可，关联性、证明目的不认可。主张仅证明韩彭与杨宁之间有资金往来，不能认定为购房款。韩彭不认可解除通知及退款凭证的真实性及证明目的。美联公司主张与杨宁有关的合同是否真实美联公司不评价，涉诉房屋买卖合同签署时，双方都未提过此事，安某2、安某1签署买卖合同的时候，对该损失是无法预见的，美联公司也不知道此事。韩彭提交其与包商银行刘勇的微信聊天记录，拟证明韩彭与包商银行刘勇商议办理提前还款房屋解押的情况。安某2、安某1不认可该证据的关联性。美联公司主张对该证据的真实性无法核实。韩彭提交其与杨宁买卖合同附属设施清单包含的古董鉴定证书，韩彭购买杨宁房屋市价500万元左右，附属设施价格700万元。安某2、安某1、美联公司不认可该证据的合法性、关联性及证明目的。韩彭提交照片11张，拟证明房屋附属物价值700万元，房屋价值500万元，共1200万元。安某2、安某1、美联公司不认可该证据的关联性及证明目的。上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、网签合同、付款凭证、微信聊天记录、录音、《解除合同通知书》、申请书、不动产权利及其他事项登记信息等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人美联公司经本院合法传唤，无正当理由未参加2020年3月12日庭审，视为其放弃了于该次庭审中答辩和质证的权利。安某2、安某1与韩彭于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点之一为《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是否于2019年8月12日解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。诉争合同约定逾期超过三十日的，守约方有权单方解除本合同。《北京市存量房屋买卖合同》约定安某2、安某1应于2019年7月10日前向韩彭支付购房款共计12500000元。截止2019年7月15日安某2、安某1共计向韩彭支付购房款7600000元，此后未再向韩彭支付购房款。即安某2、安某1逾期付款超过三十日，韩彭有权依约解除合同。2019年8月12日，韩彭函告安某2解除合同。本院据此确认诉争合同及补充协议于2019年8月12日解除。因诉争合同解除，韩彭要求安某2、安某1配合办理注销网签于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点之二为韩彭未于2019年7月31日前办理抵押权注销登记，是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据该法律规定，韩彭在安某2、安某1未于2019年7月10日履行其全部付款义务前，有权拒绝其履行要求。故本院难以认定韩彭违约。因韩彭未违约，就安某2、安某1主张韩彭给付其资金占有使用费、违约金、保险费、中介费等诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。就韩彭要求安某2、安某1支付违约金的诉讼请求，经审查韩彭系据合同解除作为其请求权解除提起本案诉讼。而日万分之五的违约金标准系合同继续履行时的计算方式，就该部分违约金，韩彭要求安某2、安某1支付于法无据，本院不予支持。就韩彭主张的合同解除后，按总房款20%计算的违约金标准，本院考虑到安某2、安某1亦按该标准提出诉讼请求。故本院据此标准确定违约金数额。就安某2、安某1未违约的答辩意见，于法无据，本院不予支持。据诉争合同约定，韩彭应于收到安某2、安某1给付的违约金当日，将购房款7600000元返还安某2、安某1。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）安某2、安某1与被告（反诉原告）韩彭于二〇一九年四月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于二〇一九年八月十二日解除；二、原告（反诉被告）安某2、安某1于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）韩彭办理合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》的网签注销；三、原告（反诉被告）安某2、安某1于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）韩彭违约金二百八十万元；被告（反诉原告）韩彭于原告（反诉被告）安某2、安某1给付该违约金当日，返还原告（反诉被告）安某2、安某1购房款七百六十万元；四、驳回原告（反诉被告）安某2、安某1的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩彭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八万六千二百一十六元，由原告（反诉被告）安某2、安某1负担（已交纳）。反诉案件受理费六万一千九百九十三元，由被告（反诉原告）韩彭负担六百九十三元（已交纳）；由原告（反诉被告）安某2、安某1负担六万一千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由原告（反诉被告）安某2、安某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨秀芝审判员  王竞隆审判员  张鹏飞二〇二〇年三月十六日书记员  常 怡