安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终910号上诉人（原审被告）：芜湖手足医院（原芜湖手足外科医院）。法定代表人：汪怀树，该医院院长。委托诉讼代理人：陆在春，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：安徽国脉科技有限公司。法定代表人：陈明媚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈名帆，该公司员工。上诉人芜湖手足医院（以下简称手足医院）因与被上诉人安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。手足医院上诉请求：撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1925号民事判决第一项。事实与理由：一审判决认定手足医院应支付国脉公司租金系认定事实错误。国脉公司因与案外人鲍克霞等纠纷，导致手足医院租赁的位于芜湖经济技术开发区齐落山路1号的整栋楼六层权利主体变更为鲍克霞（1-3层）及国脉公司（4-6层）。鲍克霞取得案涉房屋1-3层产权后要求与手足医院重新签订合同，否则不再租赁，手足医院无奈与鲍克霞签订租金水平明显高于原租赁合同的新租赁合同。国脉公司在原始租赁合同第六条明确约定出租房屋若因产权、按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷造成手足医院损失的，由其承担相应后果。因而，手足医院因国脉公司的违约行为而多负担的租金应由国脉公司承担。依据原始租赁合同约定，自2010年8月至2019年1月，国脉公司应收房屋租金及综合管理费为15244038元；截至2019年1月，手足医院共计支付国脉公司房租及管理费10238828元，手足医院因国脉公司的违约行为实际另支付鲍克霞等租金5040317元，合计已经支付租金15279145元，比应支付的租金实际多支付35107元，故手足医院无需再向国脉公司支付任何租金。国脉公司辩称：手足医院的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立。法院在（2019）皖02民终1413号民事判决中已经对双方是否违约作出了终审认定，手足医院与鲍克霞签订租赁合同造成的损失与国脉公司无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。国脉公司向一审法院诉讼请求：1、手足医院支付2018年到2019年房租金与综合管理费共计1356190.38元；2、手足医院承担合同违约金135619元；3、手足医院承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年2月1日，国脉公司（甲方）与手足医院（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：第一条，房屋基本情况：甲方出租房屋位于水阳江路的房屋，建筑面积为11599平米，（具体面积以房产证上载明为准）……。第二，房屋租赁用途……第三条，租赁期限自2010年2月1日至2019年1月31日止，年综合租金与管理费从2010年8月1日开始计算；第四条，租金与管理费：第1-3年房租与管理费为每平米拾元，第4年起房租金与综合管理按百分之十递增，租赁期间，如遇市场变化，双方可协商调整租金与管理费；除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金与综合管理费……。第十二条，合同双方任何一方违约则应承担合同总标的10%的违约金。合同签订后，国脉公司将房屋交给手足医院使用。合同签订后，手足医院向国脉公司支付了80万元房屋租赁押金。一审另查明，手足医院应向国脉公司支付2010年8月至2019年1月房租及综合管理费为：2010年8月至2011年1月为695940元（11599×10×6），2011年2月至2012年1月、2012年2月至2013年1月均为1391880元（11599×10×12），2013年2月至2014年1月为1531068元（11599×10×12×1.1），2014年2月至2015年1月为1684175元（11599×10×12×1.1×1.1），2015年2月至2016年1月为1265713.23元（扣除支付给鲍克霞、杨金保的房屋租金1852593×63.83%×49.63%）。根据生效的安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2016）皖0291民初241号民事调解书，自2016年2月1日起，案涉房屋应按实际面积11515.11㎡计算租金。至于案涉房屋的房租中国脉公司所占比例，结合已生效的民事判决，该比例应为50.37%（1-49.63%）。因此，2016年2月至2017年1月的案涉房屋全部租金应为11515.11㎡×10元/㎡×12月×1.1×1.1×1.1×1.1=2023112.76元，国脉公司应得租金为1019042元（2023112.76×50.37%）。2017年2月至2018年1月国脉公司应得租金为应为1120946元（1019042元×1.1）。2018年2月至2019年1月国脉公司应得租金为应为1233040.6元（1120946元×1.1）。综合上述各项，自2010年8月至2019年1月，国脉公司应收房屋租金及综合管理费应为11333684.83元。一审再查明，根据已生效的（2019）皖02号民终1413号民事判决载明，截至2019年1月，手足医院共计已支付国脉公司房租及管理费10238828元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，2018年2月至2019年1月，国脉公司应得租金为应为1233040.6元（1120946元×1.1），另依据（2019）皖02号民终1413号案件查明的事实，截至2019年1月，手足医院共计已支付国脉公司房租及管理费10238828元，因此手足医院仍需支付国脉公司房租及管理费1094856.83元。关于手足医院是否需要承担违约责任。当事人双方在本案前已有多次诉讼，且部分案件在本案审理过程中仍在处理，导致手足医院客观上难以按照原合同支付房屋租金，故一审法院对国脉公司要求手足医院支付违约金的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，一审法院判决：一、手足医院于判决生效之日起十日内支付国脉公司房租及管理费1094856.83元；二、驳回国脉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18226元、保全费5000元，合计23226元，由国脉公司负担3226元，由手足医院负担20000元。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，人民法院审理二审案件，应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，手足医院认为其无需向国脉公司支付租金，原因系国脉公司向租赁期间将出租的部分房屋产权转移给鲍克霞等人，构成违约，该违约行为导致其重新与鲍克霞等人重新签订租赁合同，并因此在合同约定的租赁期间，除已支付国脉公司房租及管理费10238828元外，还另行支付了鲍克霞等人租金5040317元，超出了合同约定的应付租金数额。然在当事人双方于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》中，并没有关于租赁期间发生房屋产权变动构成违约的约定，只有因产权变动等因素导致手足医院“经济损失的”，国脉公司需承担赔偿责任的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据该规定，租赁期间的房屋所有权变动，原租赁合同仍应继续履行，并不会因所有权变动产生经济损失的法律后果。手足医院在租赁物所有权发生变动后，在原租赁期间内与房屋受让人鲍克霞等人重新签订租赁合同，系其自愿处分行为，因此而增加的租赁费用，与国脉公司转移租赁标的物所有权不具有法律上的因果关系，故手足医院就增加的租赁费用要求国脉公司承担的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。综上，手足医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14654元，由芜湖手足医院负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月三十日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。