辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初646号原告：大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司，住所地营口市站前区中心街,统一社会信用代码91210800072182173E。负责人：徐鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。被告：吴恩明，男，1964年9月19日出生，汉族，现住址营口市站前区。委托诉讼代理人：杨惠艳（系被告妻子），女，1969年2月8日出生，汉族，现住营口市站前区。原告大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司与被告吴恩明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人哈杰、被告吴恩明及委托诉讼代理人杨惠艳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告立即支付原告的物业费、入住费合计6983元；二、请求被告承担拖延所欠上述费用的滞纳金，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告所属宜君佳和物业管理处，自2016年开始为宜君佳和小区提供物业服务。被告是该小区业主，其于2016年10月17日、18日向营口盛景房地产开发有限公司在宜君佳和小区购买两处房屋。一处为A4#-1-102室面积67.72平方米，于2016年10月17日办理入住手续，自2018年10月17日拖欠物业费，至2020年10月17日，两年共计拖欠物业费1788元。另一处A4#-1-202，面积114.22平方米，已装修使用至今，但被告一直未办理入住手续，不仅应向原告缴纳的入住费用2179元未缴纳，居住使用的物业费也未交。自2018年10月18日至2020年10月18日两年共欠物业费3016元。原告作为物业服务企业，一直在履行服务合同义务，被告作为小区业主，理应自觉履行交费义务，被告不履行交费义务，应承担违约责任，故依据《中华人民共和国物业法》和《物业管理条例》的相关规定，向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴恩明辩称：起诉状所述，被告不按时缴纳物业费，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，物业工作失职，已造成违约。原告所述与事实不符，本人并不欠宜君佳和物业2016年10月18日至2018年10月18日两年物业费，2018年后因车位与物业发生纠纷，在我家院门前设立泊车位，阻挡我正常出行，找到物业没有履责导致我停交物业费。2018年7月A2号楼违建六楼接七楼严重影响遮挡我家采光。当时我找到物业，物业不管反而支持违法者打开消防通道让违法者的50吨大吊车开进园区进行违建。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主和物业矛盾激化，从未调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题。我国《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利。七、监督物业服务企业履行物业服务合同。八、对物业共有部位，共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。第11条规定：“下列事项由业主共同决定，（六）改建、重建建筑物及其附属设施，（七）有关共有和共同管理的权利的其他重大事项。辽宁省《物业管理条例》第68条规定：任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路，或者其他共有场地用于停放车辆，确需占用的应当经业主大会同意。物业公司没有按照上述规定取得业主授权进行车位规划，系违反法律规定。退一步讲，即便是经业主授权，也应当首先保证被告人的正常出行权利，在保证其他业主的泊车。况且物业公司收取泊车位的收入未向业主公示，业主缴纳物业费，原告只开收据不给开发票。违反发票管理法和税收征收管理法，涉嫌偷税漏税。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业管理费。泊车位案件在高院处理结果出来后，被告在缴纳所欠费用，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日原告与营口盛景房地产开发有限公司签订《物业前期委托合同》。合同约定原告为宜君佳和小区业主、物业使用人提供物业服务。主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务，保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务。物业服务费标准按住宅面积每月每平方米（1.1元)收取。合同第十八条约定委托管理期限至业主委员会成立，由业主委员会与乙方（即原告）签订《物业管理服务合同》后，本协议自行终止。另查：被告吴恩明2016年10月购买上述小区内两处住房，一处面积114.22平方米。一处为67.72平方米。经过庭审质证，原、被告双方对这一事实一致认可，本院予以确认。另查明：被告吴恩明妻子杨惠艳于2016年10月19日与原告签订《宜君佳和业主入户手册之临时管理规约》约定物业服务费1.1元每平米，装修垃圾清运费5元每平米，预存电费100元每户。本院认为：根据原告与营口盛景房地产开发有限公司签订的《物业前期委托合同》原告应依约为宜君佳和小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。被告居住在宜君佳和小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，故原告主张被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。关于被告主张的泊车位纠纷，与本案物业合同纠纷无关且原、被告的泊车位纠纷已经由生效的法律文书予以解决，故本院不予审查。关于被告主张A2号楼案外人违建严重影响遮挡原告房屋采光问题，被告可向侵权主体另行主张权利，关于被告主张原告涉嫌偷税漏税的行为，与本案物业服务合同无关，被告可向物业公司或税务主管部门反映投诉，故被告抗辩理由不成立，本院不予支持，被告应当承担给付其所拖欠物业费的责任。关于被告拖欠的物业费金额，原、被告一致认可被告从2018年10月18日起拖欠物业费，本院予以采信，因原告未提交证据证明其与被告有约定由被告预交物业费的约定，故本院调整为被告给付原告2018年10月18日至2020年3月17日物业费。故被告应当给付原告的物业费为3402.27元（1.1元每平米*67.72平方米*17个月=1266.36元；1.1元每平米*114.22平方米*17个月=2135.91元）。关于原告主张的被告所有的114.22平方米房屋未办理入住，要求被告缴纳入住费的主张，被告在庭审中提交的第四组证据两张进户通知单，虽然是复制件，但原告对该证据的真实性予以认可，故本院予以采信，两份《进户通知单》均载明，请建设单位见此通知单后准许进户发给钥匙，此外以一般消费者购买房产以及消费者取得房屋钥匙的惯例来看，只有在消费者缴纳入住费用之后，建设或者销售单位才能发给入户通知单，消费者以入户通知单领取钥匙，故本院认为被告的第四组证据足以证明被告的两处房屋已经缴纳入住费方才领取到钥匙，故原告依据合同法律关系主张的被告所有的114.22平方米房屋未办理入住，要求被告缴纳入住费的主张，本院不予支持。如果原告因预先缴纳的费用与被告形成不当得利法律关系，可另案起诉向被告追偿。关于原告主张的滞纳金，被告延迟给付物业管理费，应当承担延迟给付责任，但原告未主张被告给付滞纳金的起止期限以及计算标准，故本院酌定被告给付原告从原告起诉之日起即2019年11月22日的滞纳金至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率予以计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴恩明给付原告大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司从2018年10月18日开始至2020年3月17日的物业费1266.36元（A4#-1-102面积67.72平方米）。二、被告吴恩明给付原告大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司从2018年10月18日开始至2020年3月17日的物业费2135.91元（A4#-1-202面积114.22平方米）。三、被告吴恩明给付原告大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司3402.27元的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2019年11月22日起计算至被告给付之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，其中原告自行承担24元，由被告承担26元。原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  李品人民陪审员  倪艳人民陪审员  齐静二〇二〇年三月二十七日法官助理胡彦彬书记员王珊珊