四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初2831号 原告（申请执行人）：何毅，男，1982年8月18日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：何荣钦（原告之父），男，1953年9月22日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：李德荣，岳池县坪滩法律服务所法律工作者。 被告（案外人）：杨金城，男，1971年12月25日出生，汉族,住四川省岳池县。 被告（被执行人）：四川华腾房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区新光路3号11幢1楼P1号，统一社会信用代码510000000147441。 法定代表人：邹拥军。 原告何毅与被告杨金城、四川华腾房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何毅及其委托诉讼代理人何荣钦、李德荣，被告杨金城到庭参加了诉讼。被告四川华腾房地产开发有限公司经公告传唤期限届满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告何毅向本院提出诉讼请求：准许执行岳池县人民法院（2017）川1621执1148-1号执行裁定书查封的岳池县镇龙乡义兴家园2栋2单元6楼1号房屋。事实和理由：原告与四川华腾房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，岳池县人民法院作出了（2017）川1621民初2598号民事判决。原告申请执行后，岳池县人民法院作出了（2017）川1621执1148-1号执行裁定。在执行过程中，杨金城提出执行异议，岳池县人民法院作出了（2019）川1621执异40号执行裁定。因杨金城与四川华腾房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是虚假的，是在法院查封后形成的；该房屋未取得建设部门的预售许可证，且没有预售登记，根据相关法律规定属无效合同；原告出卖诉争房屋是合法有效的，且购房人已实际占有使用；故原告不服该裁定向法院起诉，请求依法判决。 被告杨金城辩称，杨金城于2014年4月14日与四川华腾房地产开发有限公司邹拥军签订购买商品房合同并支付全额购房款购买了岳池县镇龙乡义兴家园2栋2单元6楼1号房屋。杨金城已完全履行了合同义务，享有该房屋所有权。杨金城购买房屋在先，原告不顾该房屋已出售的事实，向岳池县人民法院申请查封是违法行为。原告诉称杨金城与四川华腾房地产开发有限公司签订的合同是虚假的没有事实依据。四川华腾房地产开发有限公司对其在无预售许可证的情况下预售其开发的义兴家园房屋负有不可推卸的责任，杨金城在不知情的情况下购买该处房产，属受骗者、受害者。如果杨金城与四川华腾房地产开发有限公司签订的合同无效，义兴家园其他房屋买卖合同也应无效，原告申请查封该处房产也应无效。原告不具有建设工程施工资质，其修建的是岳池县镇裕丝绸家园，并非义兴家园，因此，原告对义兴家园房产没有优先受偿权。争议房屋已被杨金城实际占有。故杨金城与四川华腾房地产开发有限公司签订的合同是合法有效的；岳池县人民法院（2019）川1621执异40号裁定是正确的；应驳回原告的诉讼请求。 被告四川华腾房地产开发有限公司未提出答辩，也未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了岳池县人民法院（2019）川1621民初2598号《民事判决书》、（2017）川1621执1148-1号《执行裁定书》和《查封公告》、（2019）川1621执异40号《执行裁定书》，四川华腾房地产开发有限公司与四川省岳池县金德茧丝绸有限公司签订的《合伙入股投资开发镇龙茧站协议书》，四川华腾房地产开发有限公司与原告签订的《和解协议》，唐生华、邹拥军、何荣钦签订的《合伙开发镇龙、天平蚕茧协议》，《义兴家园销控表》，何荣钦写给唐生华、邹拥军的《申请书》，邹拥军写给唐生华、何荣钦的《关于解决白庙民兴家园占用镇裕丝绸家园资金的意见》，四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与何荣福签订的《岳池县义兴家园房屋认购协议》及《收款收据》，房屋照片及何荣福的《证明》，《土地登记资料公开查询结果证明》等证据。杨金城提交了四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》和中国工商银行《个人业务凭证（填单）》，岳池县人民法院（2019）川1621执异40号《执行裁定书》，“义兴家园”2栋2单元6楼1号房屋经杨金城装修后的照片等证据。为查明本案事实，本院收集了岳池县住房和城乡建设局出具的《关于查询“义兴家园”项目相关情况的复函》。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的和本院收集的证据，本院认定本案事实如下： 2011年4月8日，四川华腾房地产开发有限公司与四川省岳池县金德茧丝绸有限公司签订《合伙入股投资开发镇龙茧站协议书》，约定由四川省岳池县金德茧丝绸有限公司出土地，四川华腾房地产开发有限公司出资金，利润按3：7分配。2011年4月24日，唐生华、邹拥军、何荣钦签订《合伙开发镇龙、天平蚕茧协议》，约定合伙购买、开发四川省岳池县金德茧丝绸有限公司所属蚕茧站。 四川省岳池县金德茧丝绸有限公司所属镇龙蚕茧站坐落于岳池县，其享有土地使用权面积1964平方米［土地证书编号为岳国用（2005）第1216号，土地用途为综合用地，权属性质为国有土地，使用权类型为出让］，四川华腾房地产开发有限公司对上述土地进行房地产开发建设后，修建了“义兴家园”房屋2栋3个单元，有住宅和门市若干，并进行了销售。四川华腾房地产开发有限公司开发建设的“义兴家园”项目至今未办理施工许可证，未进行建设工程综合竣工验收，未办理商品房预售许可证，其土地使用权至今仍登记在四川省岳池县金德茧丝绸有限公司名下。 修建过程中，邹拥军以四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部名义与杨金城签订了《商品房买卖合同》，标的物为“义兴家园”2栋2单元6楼1号住宅，价款为20万元。杨金城于2014年4月14日向邹拥军转账支付了20万元。 原告承建四川华腾房地产开发有限公司镇裕丝绸家园项目，四川华腾房地产开发有限公司欠付原告工程款，原告向岳池县人民法院提起了诉讼。岳池县人民法院于2017年9月21日以（2017）川1621民初2598号民事判决书，判决四川华腾房地产开发有限公司支付原告工程款435,699元及利息。该判决生效后，原告申请了执行。岳池县人民法院于2017年11月15日以（2017）川1621执1148-1号执行裁定书，裁定查封了“义兴家园”2栋2单元6楼1号等住宅并在“义兴家园”张贴了《查封公告》。 杨金城得知后，以“义兴家园”2栋2单元6楼1号房屋系其于2014年4月14日与四川华腾房地产开发有限公司镇龙义兴家园项目部签订《商品房买卖合同》并支付全额购房款后购买，买卖合同已履行完毕，房屋所有权属其所有为由向岳池县人民法院提出执行异议。经岳池县人民法院审查后，以（2019）川1621执异40号执行裁定书，裁定中止对“义兴家园”2栋2单元6楼1号房屋的执行。 原告不服中止执行裁定，于收到裁定书十五日内向本院提起了诉讼。 本院认为，本案争议的焦点问题有：1、四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、杨金城是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。建设部《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》所涉标的物修建完毕后，至今未经建设行政主管部门组织验收，因此，有关该建筑物内的房屋买卖合同属商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四川华腾房地产开发有限公司至今未取得“义兴家园”项目商品房预售许可证，因此，有关“义兴家园”项目的房屋买卖合同均属无效合同。四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》也是无效合同。杨金城辩称其与四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，其享有诉争房屋的所有权，没有事实依据和法律根据，本院不予认定。 关于杨金城是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。由于四川华腾房地产开发有限公司义兴家园项目部与杨金城签订的《商品房买卖合同》是无效合同，杨金城就不能依据该合同就“义兴家园”2栋2单元6楼1号住宅取得合法的，足以排除人民法院强制执行的民事权益。杨金城提出的执行异议不能成立。 综上所述，原告诉请判令准许执行岳池县人民法院（2017）川1621执1148-1号执行裁定书查封岳池县镇龙乡“义兴家园”2栋2单元6楼1号房屋，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行岳池县人民法院（2017）川1621执1148-1号执行裁定书查封岳池县镇龙乡“义兴家园”2栋2单元6楼1号房屋。 案件受理费4,300元，由被告杨金城负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本院（2019）川1621执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄 轲 人民陪审员  李冠军 人民陪审员  尹瑞生 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  李 盼