北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37628号原告：林广策，男，1980年6月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。被告：徐海浪，男，1972年8月14日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李宁，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金波，北京市德通律师事务所实习律师。被告：北京鼎革文化艺术发展有限公司，住所地北京市通州区轻纺服装服饰园区。法定代表人：张明。原告林广策与被告徐海浪、北京鼎革文化艺术发展有限公司（以下简称鼎革公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林广策的委托代理人徐剑锋，被告徐海浪的委托代理人李宁到庭参加诉讼，被告鼎革公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林广策向本院提出诉讼请求：1．确认二被告于2010年11月27日签订的《定金协议》无效；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年1月24日原告之父林殿家与第二被告签订《厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施使用合同书》，合同内容如下：1、甲方（林殿家）提供坐落在北京通州区张家湾里二泗村工业开发区内厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施交由乙方（被告）使用；２、使用期限自2005年１月１日至2009年12月31日；３、因不可抗力因素造成经济损失双方互不赔偿损失，经双方协商可解除合同。合同终止后，乙方在所使用的土地内新建的建筑物归甲方所有。合同还就其他事项进行约定（详见合同内容）。上述合同到期后，第二被告未与林殿家签订续签合同。后儿被告在林殿家及原告不知情的情况下，于2010年11月27日签订《定金协议》一份，协议内容如下：１、乙方（被告）将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村东x号的后建厂房、木工机械设备、办公家具、食堂设备及装修，卫生间设备及装修，所有暖气设备等一次性转让给甲方（原告）。转让费为80万元；２、乙方收取甲方转让定金费５万元。合同还就其他事项进行了约定（详见协议内容）。直至2016年10月23日，林殿家因病去世，二被告也未将上述转让事宜告知原告。2018年因涉诉场地面临腾退补偿，第一被告起诉原告要求分割补偿款。原告才知上述转让一事。因上述转让协议中约定的厂房属于原告的合法财产，二被告无权处分。故二被告的上述行为损害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告徐海浪辩称，一、林广策不具有原告主体资格。答辩人徐海浪与鼎革公司签订《定金协议》中转让的地上物及相关附属设备所有权属于鼎革公司，该事实也已经被原出租方林殿家所确认，所以林广策与该合同无法律上的利害关系，其不具有原告的主体资格。二、鼎革公司与徐海浪签订《定金协议》，并非无权处分。鼎革公司与林殿家签订的《厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施使用合同书》于2009年12月31日到期后，实际上二者协商延长了租赁期限。所以鼎革公司在租赁期内与徐海浪签订《定金协议》，其将北京市通州区张家湾里二泗村东x号院的租赁权转让给徐海浪，并将院内地上物及相关设施概括转移给徐海浪，因此徐海浪对上述地上物及相关设施享有所有权，为保障徐海浪的合法权利，林殿家后与徐海浪重新签订合同，确认了徐海浪对《定金协议》涉及地上物等所有权，间接证实鼎革公司并非无权处分。无权处分也不能影响《定金协议》的效力。三、现已有生效判决认定，徐海浪对该地上物享有相应权利，并将上述地上物获得的补偿判归徐海浪。鼎革公司与徐海浪签订的该《定金协议》，是承租权转让的同时，将地上物概括转移给徐海浪，该地上物自始至终并没有被认定为违规建筑且已获得了合法补偿，《定金协议》是鼎革公司与徐海浪双方真实意思表示，并无无效事由，且林广策与该协议没有任何法律上的利害关系，其恶意诉讼严重侵犯了徐海浪的合法权益，希望法律予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月1日，林殿家（林广策父亲）与北京市通州区张家湾镇里二泗村经济合作社签订《土地有偿使用协议书》，承租了涉案场地。2005年1月24日，林殿家（甲方）与鼎革公司（乙方）签订《厂房，宿舍，办公室，院坝等场地，配套设施使用合同书》，约定：甲方将里二泗村工业开发区内厂房，宿舍，办公室，院坝等场所，配套设施租赁给乙方，使用年限自2005年1月1日至2009年12月31日。该合同还约定了其他内容。2010年11月27日，徐海浪（甲方）与鼎革公司（乙方）签订《定金协议》，约定：１．乙方将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村东X号的后建厂房，木工机械设备、公办家具、食堂设备及装修，卫生间设备及装修，所有暖气设备等一次性转让给甲方，转让费80万元;2．乙方收取甲方转让费定金50000元；3．乙方收取甲方转让费定金5万元后，乙方负责甲方与原有房主的合同签约事宜；4．乙方需在2011年1月1日前负责把甲方与原有房主的合同签约事宜办好；5．如果乙方在2011年1月1日前未把甲方与原有房主的合同签约事宜办好，乙方应把转让定金5万元人民币退还给甲方；6．乙方在办理甲方与原有房主合同签约事宜期间，甲方如有取消转让或其他变化，乙方有权不退还转让费定金5万元给甲方；7．乙方在2011年1月1日前把甲方与原有房主的合同签约事宜办好后，甲方应一次性把剩余款项付给乙方，剩余款项金额为75万元；8．乙方不提供任何发票给甲方等。2010年12月1日，林殿家（甲方）与徐海浪（乙方）签订《厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施使用合同书》（以下简称《合同书》）约定：甲方向乙方提供里二泗村工业开发区X号的厂房、宿舍、办公室、院坝等场地、生产、生活用水、通讯、道路交通等配套设施；房屋结构为砖混，建筑面积1117平方米，该房屋平面图见合同附件一，该房屋附属设施见附件二；使用期限自2011年1月1日至2040年12月31日。乙方在不动产使用期内，遇合法征用或拆迁，合同自行终止，征用或拆迁补偿按下列约定办理。（1）对企业的赔偿和补偿归乙方所有，（2）对甲方土地及原有建筑物的赔偿和补偿归甲方所有，（3）对乙方所兴建的建筑物赔偿和补偿应归乙方享有。因不可抗力因素造成的经济损失，双方互不赔偿损失，经双方协商可解除合同。合同终止后，乙方在所使用的土地内新建的建筑物归乙方。（乙方新建的建筑物，乙方有权转让和出租第三方的权利）。该合同还对租金、付款方式等其他事项进行了约定。该合同有名称为《2005年原有厂区实际情况平面图》、《2010年乙方扩建后厂区实际情况平面图》的两份附件，上述平面图中标明了原有厂房、原有宿舍、乙方后建厂房等的面积，并有林殿家的签字。2016年12月29日，林殿家之子林广策（出租方、甲方）与徐海浪（承租方、乙方）签订《厂房、院落租赁合同》，约定：鉴于甲方父亲林殿家与乙方签订《合同书》，因甲方父亲林殿家去世，甲方承继原有厂房及院落相关权利义务，现双方就厂房后续租赁事宜签订补充租赁合同；租赁物基本情况：1、甲方厂房、宿舍及院落位于中国北京市通州区张家湾镇里二泗村工业开发区内X号共6亩集体土地，房屋结构为砖混，建筑面积为1117平方米，该房屋所占土地使用权由甲方以出租方式取得，该房屋承租前平面图及附属物见本合同附件一，该房屋现平面图及附属设施见本合同附件二，乙方自2011年1月1日起，新建房屋平面图及附属设施清单见附件三。使用期限自2011年1月1日至2040年12月31日止；年租金为165000元，每三年递增一次，递增比例为10%；乙方在合同生效之日向甲方支付租金，租金按年付，乙方应在每年1月15日支付；租赁期内，该房屋及院落如遇各种形式征用或拆迁，合同自行终止，征用或拆迁补偿款按如下约定办理：对乙方企业的赔偿和补偿归乙方所有；对甲方土地及原有建筑物的赔偿和补偿归甲方所有；乙方在甲方原有一层的房屋上加盖的房屋补偿和赔偿，甲方占20%，乙方占80%；乙方新建厂房及附属设施的赔偿和补偿归乙方所有。此外该合同还约定其他内容。另查，2019年，徐海浪以租赁合同纠纷为由起诉林广策，要求林广策退还剩余租金及支付涉案场地建筑物的腾退补偿款，本院经审理后作出（2018）京0112民初35376号民事判决：一、被告林广策退还徐海浪租金68750元；二、被告林广策在收到补偿款七日内向原告徐海浪支付补偿款2826924．64元。在该判决中认定，因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故徐海浪与林殿家签订的《合同书》、徐海浪与林广策签订的《厂房、院落租赁合同》无效。判决作出后，林广策不服提起上诉，二审维持原判。上述事实，有《定金协议》、《厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施使用合同书》2份、《厂房、院落租赁合同》、《土地有偿使用协议书》、（2018）京0112民初35376号民事判决书、（2019）京03民终12589号民事判决书等及双方当事人法庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，徐海浪与鼎革公司签订《定金协议》中所涉及的转让的标的物系无建设工程规划许可证的建筑物，该标的物具有违法性，因此《定金协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告要求确认《定金协议》无效的诉求，本院予以支持。关于原告主张《定金协议》存在无权处分一节，根据处分原则，当事人对标的物无处分权，不影响因此签订的合同的效力，且在2010年12月1日林殿家（甲方）与徐海浪（乙方）签订的《厂房、宿舍、办公室、院坝等场地，配套设施使用合同书》的附图中，林殿家对标注有“原告宿舍”、“原有厂房”、“乙方后建……”字样的平面图签字进行了确认。由此可知，林殿家在签署上述合同时，对已有地上物的建设情况是明知的，且通过签字方式对合同乙方所涉及的房屋权利进行了一种确认。故原告关于《定金协议》存在无权处分的主张，本院不予采信。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告徐海浪与被告北京鼎革文化艺术发展有限公司于二〇一〇年十一月二十七日签订的《定金协议》无效。公告费（以公告费发票为准），由被告徐海浪、被告北京鼎革文化艺术发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费11800元，由被告徐海浪、被告北京鼎革文化艺术发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  杨 刚人民陪审员  王立香二〇二〇年三月三十一日书 记 员  张媛媛