广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25464号上诉人（原审被告）：郑伟华，男，1976年5月31日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：陆良青，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟荻，上海段和段（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭锦谋，男，1972年3月4日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：蔡伟坚，广东恒港律师事务所律师。原审被告：胡文，男，1968年5月20日出生，汉族，住广东省博罗县，原审第三人：深圳市智慧谷产业园发展有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道新牛社区布龙路1010号智慧谷创新园106，统一社会信用代码91440300MA5DED0P4G。法定代表人：李晓俐。委托诉讼代理人：常忠海，广东江远律师事务所律师。上诉人郑伟华因与被上诉人彭锦谋、原审被告胡文、原审第三人深圳市智慧谷产业园发展有限公司（以下简称智慧谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑伟华上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二、第四、第五项，依法改判；二、变更原审判决第三项，变更为“郑伟华向彭锦谋支付的2018年4月份租金产生的滞纳金以240000元为基数，按0.02%/天自2018年4月11日起计算至2018年5月15日”；三、由彭锦谋承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以郑伟华拖欠彭锦谋的房租已超过两个月达到合同约定的解除条件为由，解除郑伟华与彭锦谋签订的《房屋租赁合同》，事实认定和法律适用错误。2016年12月30日，案外人王楚遂、胡婵卿与彭锦谋签订《房屋租赁合同》，租期自2017年11月10日至2023年11月30日止，2016年12月21日，彭锦谋与郑伟华签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给郑伟华，租期自2016年12月20日至2023年11月30日止；2017年7月24日，郑伟华与智慧谷公司签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年7月17日至2023年11月30日止。案外人王楚遂、胡婵卿与彭锦谋、彭锦谋与郑伟华、郑伟华与智慧谷公司之间对涉案房产连续转租，智慧谷公司向郑伟华支付租金，郑伟华再向彭锦谋支付租金，彭锦谋再向案外人支付租金，作为涉案房产实际占有人的智慧谷公司是否支付租金是多方经济关系正常运转的首要前提。2018年年初，智慧谷公司以办理消防验收需要涉案房屋产权证明为由，与郑伟华沟通，郑伟华遂与彭锦谋沟通，要求彭锦谋依据合同约定提供涉案房屋的产权证明，彭锦谋言辞拒绝“没有该项服务”。智慧谷公司以未取得涉案房屋的产权证明为由不再向郑伟华支付租金。智慧谷公司直至2018年5月7日、9日才向郑伟华支付了2018年2月及3月的部分租金，为了维系多方租赁关系，郑伟华早在2018年3月12日向彭锦谋支付了2018年2月的租金，2018年5月9日向彭锦谋支付了2018年3月的租金。2018年5月15日，智慧谷公司向彭锦谋支付了2018年4月和5月的租金，在电子银行回单用途栏，智慧谷公司明确备注转账的48万为“付龙岗大道1171厂房及宿舍2018年4至5月租金”。2018年4月至2019年3月，智慧谷公司一直按照郑伟华与彭锦谋之间约定的租金标准向彭锦谋支付租金，每月皆备注“付龙岗大道1171号厂房及宿舍2018年*月租金”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，智慧谷公司作为次承租人代郑伟华作为承租人直接向出租人（彭锦谋）支付的租金可以从次承租人从其应向郑伟华支付的租金中予以折抵，折抵后，彭锦谋足额得到了涉案房产对外出租的全部租金。故一审法院以郑伟华拖欠彭锦谋的房租超过2个月，满足合同约定的解除条件，判决解除双方房屋租赁合同的事实认定和法律适用错误，应当被依法纠正。二、彭锦谋足额得到涉案房产2018年4月份的全部租金。2018年5月15日，智慧谷公司向彭锦谋支付了2018年4月租金，在电子银行回单用途栏，智慧谷公司明确备注转账的48万为“付龙岗大道1171厂房及宿舍2018年4至5月租金”。彭锦谋对外出租房屋获利，在已经足额得到2018年4月份租金的情况下，原审法院仍判决郑伟华需向彭锦谋支付2018年4月份的租金，严重违反了《中华人民共和国民法总则》第六条之规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。故应依法被撤销。三、智慧谷公司代郑伟华向彭锦谋支付2018年4月份的租金比郑伟华与彭锦谋之间合同约定的时间晚了34天，依据郑伟华与彭锦谋之间的合同约定，支付滞纳金即可，以240000元为基数按0.02%／天自2018年4月11日至2018年5月15日。一审判决郑伟华应向彭锦谋支付4月份的租金，进而应支付拖欠4月份的滞纳金，从2018年4月11日支付至郑伟华付清之日止，该项判决忽略了彭锦谋已经于2019年5月15日收到了2018年4月份租金这一事实，故而请求二审法院对该项判决予以变更。四、郑伟华没有实际占有涉案房屋，不应履行交还房屋的义务。“交还”即“交回、归还”，郑伟华交还房屋依法应以占有为前提，在一审庭审中及（2018）粤0307民初14894号案件中，法庭均已查明，实际占有涉案房产的是智慧谷公司。谁占有，谁交还。一审法院判决郑伟华于判决生效之日起三日内向彭锦谋交还位于深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米的房屋于法无据，应依法被撤销。五、郑伟华是否应支付自2019年5月1日至交还房屋之日止的占有使用费，一审法院未基于案件整体事实作出考量，未查清案件事实。在郑伟华起诉智慧谷公司的（2018）粤0307民初14894号案件审理过程中，案件经过2018年11月23日和2018年12月21日两次公开开庭审理，智慧谷公司也是在开庭审理时才告知郑伟华，其已向彭锦谋支付租金，在该案一审结案时，智慧谷公司已经将租金支付至2019年3月，该案一审判决智慧谷公司自2019年4月1日起向郑伟华支付租金（占有使用费），虽然智慧谷公司已经上诉，但智慧谷公司是否在2019年3月后仍继续向彭锦谋支付租金，一审法院仍有义务查清相关事实，然一审法院忽略了该事实，故请求二审法院查明事实，撤销该项判决。此外，在郑伟华与智慧谷公司之间的房屋租赁合同早已明确约定，二次消防验收由智慧谷公司自行办理，智慧谷公司在一审庭审中以郑伟华未向其提供产权证明为由拒付租金，可是根据（2018）粤0307民初14894号案件查明的事实，申报消防验收无须提供产权证明。智慧谷公司虚构申报消防验收需要产权证明，拒绝向郑伟华支付租金，却直接将租金支付给了彭锦谋，双方有恶意串通之嫌。截止郑伟华上诉之日，智慧谷公司仍拖欠郑伟华2018年3月的租金20万元，然彭锦谋、智慧谷公司并无任何损失，在多方租赁关系中，唯一受损失的是郑伟华。被上诉人彭锦谋答辩称：一、郑伟华拒付房屋租金以及滞纳金构成根本违约，彭锦谋据此解除房屋租赁合同于法有据。首先，郑伟华存在以下的违约行为：1、没有支付彭锦谋2018年2月份的房屋租金、滞纳金。2、2018年3月份的租金及2018年4月份的房屋租金连续两个月的租金没有支付及滞纳金也没有支付。3、在2018年5月3日时郑伟华向彭锦谋发出了一份《关于您违反租赁合同约定的函》，其拒付各期房屋租金，根据双方房屋租赁合同的约定，郑伟华应当将每月的租金总额于单月10日之前交清，否则彭锦谋有权按每日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，如拖欠房租达到两个月未付，彭锦谋有权单方面终止协议，另，根据《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。第九十四条的规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同，即在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务，因此，郑伟华的上述行为已经构成了根本违约，彭锦谋于2018年5月4日解除双方房屋租赁合同的行为符合合同的约定以及合同法的相关规定。其次，在彭锦谋向郑伟华发出了解除房屋租赁合同通知书后郑伟华才于2018年5月9日向彭锦谋转帐了24万元，但并没有付清其他所拖欠的租金及滞纳金，直至彭锦谋起诉至龙岗区人民法院，乃至一审法院作出判决后郑伟华也未曾向彭锦谋支付过任何费用。二、智慧谷公司实际占用了涉案房屋，其向彭锦谋支付的款项是属于房屋的占用费，由于郑伟华不按合同约定向彭锦谋支付租金以及滞纳金，彭锦谋的租金收益无法得到保障，而在2018年5月1日郑伟华以智慧谷公司拖欠租金为由发出了解除房屋租赁合同的通知书，解除了郑伟华与智慧谷公司之间的房屋租赁合同，而智慧谷公司此时又实际占用了涉案房屋，故智慧谷公司向彭锦谋支付的房屋占用费，但智慧谷公司从来没有表明其有代郑伟华交纳租金以及滞纳金的意思表示。三、胡文属于涉案租赁房屋的当事人之一，其属于涉案房屋的承租人，因为郑伟华与彭锦谋之间签订的租赁合同中胡文作为承租人在合同的乙方落款处签名并按手印，平时关于涉案房屋的租赁事宜彭锦谋与胡文之间也经常同过手机微信等方式进行沟通处理，在2018年5月3日郑伟华向彭锦谋发出《关于您违反租赁合同约定的函》落款的签名处显示的姓名也是郑伟华以及胡文两个人的名字，另，据胡文在一审陈述其与郑伟华之间是合作伙伴关系，综上，可以看出胡文是涉案房屋的承租人。四、郑伟华属于涉案房屋的承租人，根据合同的约定及法律的规定，郑伟华负有在合同终止后将涉案房屋交还给出租人的义务。请求依法驳回郑伟华的上诉请求。原审第三人智慧谷公司答辩称：在彭锦谋通知郑伟华解除租赁合同同时通知智慧谷公司搬迁房屋的情况下，智慧谷公司为了避免损失与彭锦谋口头商议在现有纠纷解决之前智慧谷公司占用和使用涉案房屋，并向彭锦谋支付占用使用费，因此，智慧谷公司支付给彭锦谋的费用为房屋占用使用费，并非是代替郑伟华向彭锦谋交付的房租。其次，郑伟华与彭锦谋之间的租赁合同纠纷是约束郑伟华和彭锦谋权利义务关系的合同，对第三人并没有约束力，第三人与郑伟华之间的租赁合同所产生的纠纷也不影响郑伟华与彭锦谋之间的租赁合同的效力和其他的法律事实，因此智慧谷公司认为原审判决的解除郑伟华与彭锦谋之间的租赁合同判决事实清楚，是正确的。被上诉人彭锦谋原审起诉请求：一、确认彭锦谋与郑伟华、胡文于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月4日解除；二、郑伟华、胡文向彭锦谋支付自2018年4月租金24万元及2018年2月份拖欠租金的滞纳金14400元、2018年3月份拖欠租金的滞纳金28800元、2018年4月份拖欠租金的滞纳金（自2018年4月11日起计算至郑伟华、胡文付清租金之日止，暂计至2018年5月15日为16800元）；三、郑伟华、胡文立即从深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房及宿舍物业搬离，并将深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房及宿舍物业交还彭锦谋；四、郑伟华、胡文向彭锦谋支付深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房及宿舍的房屋占有使用费（按双方租赁合同约定的租金标准自2018年5月1日计算至被告完全搬离及交还房屋之日止）；五、本案诉讼费由郑伟华、胡文承担。上诉人郑伟华原审反诉请求：一、郑伟华与彭锦谋之间的《房屋租赁合同》有效，双方应当继续履行合同；二、彭锦谋赔偿郑伟华的租金损失156万元；三、本案诉讼费由彭锦谋承担。一审法院审理查明，本案所涉房屋系深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋，于1991年由横岗镇保安村经济发展公司（后更名为深圳市横岗保安股份合作公司）与香港德发实业公司合建，双方签有《提供土地办厂协议书》。2009年7月30日，香港德发实业公司委托蔡裕报与案外人王楚遂、胡婵卿签订《房地产转让协议书》，约定香港德发实业公司将其拥有的案涉房屋的所有权利以及其在《提供土地办厂协议书》中的所有权利转让给案外人王楚遂、胡婵卿；深圳市横岗保安股份合作公司在《房地产转让协议书》上盖章确认同意。后案外人王楚遂、胡婵卿为案涉房屋申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，案涉房屋具有相应的建设工程规划许可证。2016年12月21日，彭锦谋与郑伟华签订《房屋租赁合同》，约定彭锦谋将案涉房屋出租给郑伟华使用，租期自2016年12月20日起至2023年11月30日止，月租金24万元，租期内租金递增，郑伟华应将每月租金于当月10日前付清，否则彭锦谋有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；如拖欠房租达到两个月（60天）不付，彭锦谋有权单方终止租赁协议，无需支付郑伟华任何赔偿，有权重新出租或管理该物业；合同签订时郑伟华需向彭锦谋支付120万租赁保证金，合同期满郑伟华交清其费用后彭锦谋将该保证金退还；如郑伟华无故提前解除合同、超过2个月（或60天）未付房屋租金的或未按合同约定履行合同条约，彭锦谋不予返还保证金；租赁期间，郑伟华如欲将租赁房屋转租给第三方使用，合同不可超过本合同的使用日期及用途；在合同日期不变的情况下，郑伟华可以直接与第三方签订租赁合同。郑伟华、胡文亦在该合同末尾“乙方”处签字按手印。合同签订后，彭锦谋依约向郑伟华交付案涉房屋及宿舍；郑伟华向彭锦谋支付租赁保证金120万元。2016年12月30日，彭锦谋与案外人王楚遂、胡婵卿签订《房屋租赁合同》，约定案外人王楚遂、胡婵卿将案涉房屋出租给彭锦谋使用，租期自2017年11月10日起至2023年11月30日止，月租金23万元，租期内租金递增，彭锦谋应将每月租金于当月20日前付清，否则有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；租赁期间，彭锦谋如欲将租赁房屋转租给第三方使用，合同不可超过本合同的使用日期及用途；在合同日期不变的情况下，彭锦谋可以直接与第三方签订租赁合同。2017年7月24日，郑伟华与第三人智慧谷公司签订《房屋租赁合同》，约定郑伟华将上述案涉房屋出租给第三人智慧谷公司使用，租期自2017年7月17日起至2023年11月30日止，月租金34万元，租期内租金递增，第三人智慧谷公司应将每月租金于当月10日前付清，否则郑伟华有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；如第三人拖欠房租达到2个月（60天）不付，郑伟华有权单方终止租赁协议，保证金不退，无需支付第三人任何赔偿，重新出租或管理该物业。2018年2月底前，郑伟华均按合同约定向彭锦谋交付租金。2018年3月12日，郑伟华向彭锦谋支付2018年2月份的租金。2018年5月1日，彭锦谋向郑伟华、胡文发送《解除通知书》。2018年5月1日，郑伟华向第三人发送《解除通知书》。2018年5月9日，郑伟华向彭锦谋支付2018年3月份的租金。2018年5月12日，彭锦谋向第三人发送《腾出并返还厂房、宿舍通知书》。2018年5月14日，郑伟华向第三人发送《解除房屋租赁合同并返还厂房、宿舍通知书》。2018年5月15日，第三人智慧谷公司通过北京银行向彭锦谋转账48万元，用途为“付龙岗大道1171厂房及宿舍2018年4月至5月租金”。2018年6月至2019年3月，第三人按照彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》约定的租金标准向彭锦谋支付款项。目前，案涉房屋由第三人占有使用。另查明，郑伟华在本案彭锦谋起诉后于2018年8月30日向法院另案起诉本案第三人智慧谷公司，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、第三人支付其拖欠的租金292万元以及滞纳金、第三人腾房并交还其房屋等。2019年4月1日，法院作出（2018）粤0307民初14894号民事判决书，判决：1.解除郑伟华与第三人于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2.第三人腾退房屋并交还给郑伟华；3.第三人支付郑伟华拖欠租金1432703.87元及滞纳金；4.郑伟华不予返还第三人已缴纳的保证金204万元……。后第三人不服该判决，提起上诉；该上诉案件尚在审理中。一审法院认为，首先，关于胡文是否系《房屋租赁合同》的当事人。虽然胡文在该合同末尾“乙方”处签名按手印，但从案涉房屋租金的交付情况以及郑伟华的转租等行为来看，胡文自称其并非合同一方当事人、其仅为郑伟华的合作伙伴，符合事实，法院予以采信。故胡文非租赁合同关系当事人，无需就案涉房屋租赁合同承担任何责任。其次，关于彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》的法律效力。案涉房屋具有相应的建设工程规划许可证，彭锦谋从房屋所有权人处承租后，依照合同约定有权转租，故彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》合法有效。再次，关于彭锦谋是否有权于2018年5月4日单方解除其与郑伟华签订的《房屋租赁合同》。彭锦谋于2018年5月4日向郑伟华发送的《解除通知书》中所称“贵方应将每月租金总额于当月10号前交清，否则我方有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，如拖欠房租达到2个月不付，我方有权单方面终止租赁协议，没收租赁保证金（押金），无需支付贵方任何赔偿，重新出租或管理该物业。”；根据法院查明的租金交付情况，2018年2月份的租金由郑伟华在2018年3月12日交纳，延迟交付30天，2018年3月份的租金由郑伟华在2018年5月9日交纳，延迟交付59天，郑伟华迟延交付2018年2月和3月的租金属实，但并未达到《解除通知书》中所称的“拖欠房租达到2个月不付”条件，亦不构成彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》第十条第7款所约定的“如拖欠房租达到2个月（60天）不付”情形；故彭锦谋于2018年5月4日单方解除租赁合同不符合合同约定，该通知书不具备法律效力，彭锦谋无权于2018年5月4日单方解除《房屋租赁合同》。关于如何认定第三人于2018年5月15日向彭锦谋转账48万元以及2018年6月至2019年3月按彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》约定的租金标准向彭锦谋转账的行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”，本案中，第三人向彭锦谋转账备注用途里填写的是“租金”，第三人支付该“租金”的目的在于继续使用房屋，具有抗辩彭锦谋合同解除权的意愿；但是，第三人只有将郑伟华拖欠的全部租金和违约金清偿完毕后才可以达到抗辩的效果，而第三人向彭锦谋支付的款项并不包含郑伟华拖欠租金应当承担的违约金，彭锦谋的租金收益并未完全得到保障；故第三人的上述付款行为不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，第三人向彭锦谋转款的行为依法只能认定为其向彭锦谋支付房屋占有使用费。关于彭锦谋与郑伟华所签《房屋租赁合同》是否解除，郑伟华自2018年4月份之后的租金未向彭锦谋支付；又因第三人向彭锦谋转账的行为不能认定为代郑伟华支付租金；至彭锦谋起诉之时，郑伟华拖欠彭锦谋的房租已超过2个月，合同约定的解除条件已满足，故法院解除彭锦谋与郑伟华签订的《房屋租赁合同》；同时，依照该《房租租赁合同》第六条的约定，郑伟华支付的租赁保证金120万元，彭锦谋无需返还。最后，关于彭锦谋主张的2018年4月份租金，郑伟华应当按照双方签订的房屋租赁合同向彭锦谋支付。彭锦谋的该项诉讼请求，法院予以支持。关于彭锦谋主张其未按时收到2018年2月、3月、4月份租金产生的滞纳金，应当由郑伟华依照合同约定给付；关于滞纳金计算标准，合同约定为日千分之二，约定过高，法院酌情调整为日万分之二；故郑伟华应向彭锦谋支付2018年2月份拖欠租金产生的滞纳金1440元（240000元×30天×0.02%/天）、2018年3月份拖欠租金产生的滞纳金2832元（240000元×59天×0.02%/天）、2018年4月份拖欠租金产生的滞纳金（以240000元为基数按0.02%/天自2018年4月11日起计算至郑伟华付清之日止）。因租赁合同解除，郑伟华应将案涉房屋交还彭锦谋。因郑伟华未实际占用房屋，故彭锦谋要求其搬离的诉讼请求，没有事实依据。关于房屋占有使用费，郑伟华承担交还彭锦谋房屋的责任，故郑伟华应当向彭锦谋支付案涉房屋的占有使用费；又因第三人已向彭锦谋支付2018年4月至2019年3月的房屋占有使用费，彭锦谋已向郑伟华主张2018年4月份租金，故彭锦谋取得占有使用费应从2019年4月往后顺延一个月，即郑伟华应当从2019年5月1日起按合同约定租金标准向彭锦谋支付房屋占有使用费至其交还房屋之日止。郑伟华反诉主张继续履行合同，因其拒付租金的行为导致合同解除，故法院不予支持。郑伟华称彭锦谋提供的房屋不符合租赁合同约定的用途，其没有证据证明存在该事实，故其反诉主张彭锦谋赔偿其租金损失，没有事实依据，法院不予支持。一审判决：一、解除彭锦谋与郑伟华于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、郑伟华于判决生效之日起三日内向彭锦谋支付2018年4月租金240000元；三、郑伟华于判决生效之日起三日内向彭锦谋支付拖欠2018年2月租金产生的滞纳金1440元、拖欠2018年3月份租金产生的滞纳金2832元、拖欠2018年4月份租金产生的滞纳金（以240000元为基数按0.02%/天自2018年4月11日起计算至郑伟华付清之日止）；四、郑伟华于判决生效之日起三日内向彭锦谋交还位于深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋；五、郑伟华于判决生效之日起三日内向彭锦谋支付案涉房屋的占用使用费（从2019年5月1日起计算至郑伟华交还房屋之日止，2019年5月1日至2020年12月20日为264000元/月，2020年12月21日至2023年11月30日为295680元/月）；六、驳回彭锦谋其他诉讼请求；七、驳回郑伟华全部反诉请求。案件受理费5492元（彭锦谋已预缴）及反诉费18840元（郑伟华已预缴），彭锦谋承担660元，郑伟华承担23672元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，彭锦谋于2018年5月4日向郑伟华、胡文发送《解除通知书》。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：彭锦谋解除与郑伟华签订的《房屋租赁合同》是否合法。根据双方均提交的微信聊天记录，郑伟华、胡文于2018年5月3日向彭锦谋发送了《关于您违反约定的函》，明确表示要求彭锦谋协助办理二次消防验收，取得租赁房屋产权证明，其拒绝支付租金。彭锦谋遂在2018年5月4日发出了解除合同的通知。因彭锦谋已经将涉案房产交付给了郑伟华，涉案房产并不存在不能使用的情形，郑伟华亦已将涉案房产转租给了智慧谷公司，并收取了租金。合同中并未约定在彭锦谋不能提供工程规划许可证明文件的情况下，郑伟华可以拒付租金。而且，另案中已经查明，办理主体建筑消防设计审核（备案）时，无需提交工程规划许可证明文件，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队并未受理第三人智慧谷公司递交的申报二次消防验收材料。因此，郑伟华应当履行其与彭锦谋签订的合同中的主要义务，即支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。因此，郑伟华、胡文在2018年5月3日明确表示拒付租金后，彭锦谋有权解除双方签订的租赁合同。智慧谷公司作为本案中的次承租人，在收到郑伟华、胡文转发送的《解除通知书》后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，可以在支付郑伟华欠付的租金和违约金后，取得对彭锦谋解除权的抗辩权。但是智慧谷公司仅支付了租金，未能支付违约金，不符合上述司法解释第十七条的规定，因此，智慧谷公司支付租金的行为不能抗辩彭锦谋的解除权。彭锦谋与郑伟华之间的合同于2018年5月4日解除。智慧谷公司在2018年5月15日向彭锦谋转账48万元，其中包括了涉案房产2018年4月的租金，虽然智慧谷公司并不认可其系代郑伟华支付的租金，但智慧谷公司并未与彭锦谋签订合同，在彭锦谋与郑伟华之间的租赁合同有效期间，智慧谷公司并无向彭锦谋支付租金的合同义务。智慧谷公司作为合同外的第三人，向彭锦谋支付租金，彭锦谋未拒绝，郑伟华亦不否认，智慧谷公司的上述行为应当视为合同外第三人代为支付。彭锦谋已经获取了其2018年4月的租金收益，现再向郑伟华主张2018年4月期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。智慧谷公司代为支付的租金，应当从其应向郑伟华支付的租金中予以扣除。郑伟华未能按期向彭锦谋支付租金，应当按照合同约定支付滞纳金。原审酌情调整了滞纳金的标准，彭锦谋并未提起上诉，本院对此予以确认。因此郑伟华应当向彭锦谋支付2018年2月份拖欠租金产生的滞纳金1440元、2018年3月拖欠租金产生的滞纳金2832元、2018年4月拖欠租金产生的滞纳金1680元（240000元×35天×0.02%）。租赁合同解除后，郑伟华作为承租人应当将租赁物返还给出租人彭锦谋，根据合同相对性原则，即使郑伟华不实际占有使用涉案房屋，亦不影响郑伟华作为承租人应负的返还义务。彭锦谋基于合同权利，要求郑伟华返还涉案房屋，符合法律规定。考虑到郑伟华将涉案房产转租给了第三人智慧谷公司，基于第三人智慧谷公司的实际经营状况及规模，搬迁厂房需要一定时间，本院酌定给予郑伟华六十日的搬迁期。智慧谷公司在二审中认可其直至二审调查时（2019年11月）仍在向彭锦谋支付涉案房屋的占有使用费，因此郑伟华应支付彭锦谋自2019年12月至涉案房屋交还彭锦谋止的占有使用费。综上，郑伟华的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第二项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第一项为：被上诉人彭锦谋与上诉人郑伟华于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月4日解除；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第三项为：上诉人郑伟华应于本判决生效之日起三日内向被上诉人彭锦谋支付拖欠2018年2月租金产生的滞纳金1440元、拖欠2018年3月份租金产生的滞纳金2832元、拖欠2018年4月份租金产生的滞纳金1680元；五、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第四项为：上诉人郑伟华应于本决生效之日起六十日内向被上诉人彭锦谋交还位于深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道1171号整体厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋；六、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11854号民事判决第五项为：上诉人郑伟华应于本判决生效之日起三日内判决生效之日起三日内向被上诉人彭锦谋支付案涉房屋的占用使用费（从2019年12月1日起计算至上诉人郑伟华交还房屋之日止，2019年12月1日至2020年12月20日为264000元/月，2020年12月21日至2023年11月30日为295680元/月）；七、驳回上诉人彭锦谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2492元（被上诉人彭锦谋已预缴）及反诉费18840元（上诉人郑伟华已预缴），由上诉人郑伟华负担20000元，由被上诉人彭锦谋负担1332元，上诉人郑伟华应在本判决生效之日起三日内向深圳市龙岗区人民法院缴纳案件受理费1160元，被上诉人彭锦谋已预缴的1160元，由深圳市龙岗区人民法院予以退回；二审案件受理费4942元，上诉人郑伟华已预缴，由上诉人郑伟华负担3000元，由被上诉人彭锦谋负担1942元，上诉人郑伟华已预缴的1942元，由本院予以退回，被上诉人彭锦谋应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费1942元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年三月二十日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……