辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初593号原告：刘凤枝，女，1965年4月10日出生，汉族，系农民，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：孟繁成，系辽宁大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。被告：王爱华，女，1974年3月13日出生，汉族，无职业，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：顾兆安，系大连市普兰店区民安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵瑾，系辽宁湛平律师事务所律师。原告刘凤枝与被告王爱华返还原物纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤枝及其委托诉讼代理人孟繁成、被告王爱华及其委托诉讼代理人顾兆安、赵瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤枝向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告腾退元台供销社1号楼1单元301室（面积94.86平方米）的房屋。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年5月28日，原告购买普兰店市元台镇供销社开发1号楼1单元301室，面积94.86平方米楼房。由于自家兄长无房居住，就借给其兄刘某暂住，此房其兄已不住，由本案被告占用，原告多次催促被告腾退该房，但被告不予理睬，一直占用至今，故诉至人民法院，判令被告腾退该房屋。被告王爱华辩称，不同意原告的诉讼请求，因为案涉房屋所有权没有经行政机关登记和确认产权，所以该房屋所有权处于待定状态，案涉房屋没有取得不动产权属证书，原告无物权证证明自己是案涉房屋的所有权人。案涉房屋于2015年10月10日出售给了刘某，刘某是被告前夫，刘某已经在签订协议时将10万元的购房款交给了原告，因原告刘凤枝与刘某是同胞兄妹，刘某没有让妹妹刘凤枝打收条，但在《房屋契约书》第三条已明确说明在签订合同时一次性付清房款10万元。原告收到购房款后立即将房屋交给被告和刘某，被告一直在案涉房屋内居住至今。刘某若没付款，原告也不可能将房屋交付给被告。被告居住的5年时间里，原告从没向被告主张过权利，说明原告心知肚明案涉房屋已经不是原告所有的事实。原告与刘某签订的《房屋契约书》第六条明确约定，原告必须积极配合刘某办理房屋过户手续，说明原告明知房屋是出卖了，否则不可能约定过户。另外，如果原告基于物权证起诉，被告将反诉原告请求确认《房屋契约书》有效，要求本案原告立即协助办理房屋过户手续。原告刘凤枝围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、集资购房协议书1份2页，载明甲方姜长清，乙方刘凤枝。甲方在原有供销社，由本社职工及地方农民集资翻建两栋商住一体的综合大楼。其中第四条载明“乙方所购房的层数1#楼一单元面积94.86平方米，总额人民币壹拾万元整”，用以证明原告购买了元台供销社集资开发的房屋，签订了购买协议书。被告对该证据的真实性没有异议。证据2、专用收款收据1份1页，载明交款人“刘凤枝”，收款单位“姜长清”，金额“壹拾万元整”，收款事由“购房款，供销社集资楼1号楼一单元301室，94.86平方米”，加盖“普兰店市元台供销合作社”圆形公章。用以证明原告与元台供销社达成协议，已经实际出资购买了房屋。被告对收款收据的真实性没有异议。本院依职权对原告提交的集资购房协议书和专用收款收据的真实性进行了调查。本院调取证据如下：证据1、本院对案涉房屋的同楼住户陶淑香、刘忠庆制作调查笔录各一份。陶淑香称其是本案被告王爱华现住房屋的邻居，住该楼二单元201室，现住房屋是其购买的二手房，没有正规房照，只有一个小产权证，在其儿子处放着，陶淑香让其儿子把持有的“房屋所有权证”拍照发给被告王爱华，王爱华通过微信发给承办法官。该“房屋所有权证”登记的“所有权人葛彦廷”，房屋坐落“普兰店市元台镇供销社集资楼”，建筑面积“柒拾叁点叁柒”平方米，填发时间2006年5月16日，加盖“普兰店市村镇建设办公室”印鉴。刘忠庆称其是本案被告王爱华现住房屋的邻居，住该楼一单元502室，现住房屋是其父亲以前办理的购买手续，现在其父已去世。元台供销社当时给开了一张收据，刘忠庆向法院出示了专用收款收据原件，本院调查人员当场拍照，该收据填写的收款时间“2003年7月14日”，付款单位“刘世彬”，收款单位“姜长清”，金额“陆万叁仟贰佰元整”，收款事由“供销社集资1号楼502室款，81.06平”，加盖“普兰店市元台供销合作社”圆形公章。证据2、本院依职权到瓦房店市不动产登记中心调取案涉房屋同栋楼已办理登记的葛彦廷、杨丽荣、迟庆波、王元军共四户房屋档案材料。这四户房屋档案中留存的集资购房协议书的内容均与原告提交的集资购房协议书载明的内容形式一致，甲方均为姜长清。专用收款收据也是三联收据，记载的内容与原告提交的收据形式基本一致，收款人均为姜长清，加盖“普兰店市元台供销合作社财务专用章”椭圆形印鉴。原、被告对瓦房店市人民法院上述调查笔录、调取的证据均没有异议。本院为核实原告提交原告提交的案涉房屋的集资购房协议书和专用收款收据的真实性，依法对案涉房屋同栋楼其他住户陶淑香、刘忠庆进行调查，陶淑香陈述并提交房屋相关信息，经本院到瓦房店市不动产登记中心调取案涉房屋同栋楼已办理登记的部分其他房屋档案，可以说明案涉房屋同栋楼其他房屋原始凭据也有集资购房协议书和专用收款收据。不动产登记中心档案留存的案涉房屋同栋楼其他部分房屋的集资购房协议书与原告提交的集资购房协议书形式、内容均一致。档案留存的案涉房屋同栋楼其他部分房屋的收款收据加盖的印章与原告提交的专用收款收据加盖的印章有所不同，但收据上加盖印章的单位名称一致，而且原告提交的专用收款收据与该楼一单元502室住户刘忠庆提交的专用收款收据上加盖的印章相同。被告对原告提交的两份证据及本院调取的证据、制作的笔录均无异议，亦无其他证据可以否定原告的两份证据的真实性。本院认为原告提交的两份证据及本院调取的上述证据来源具有合法性，内容具有真实性、与原告的主张具有关联性，应予采信。原告申请证人刘某出庭作证，刘某与原告刘凤枝系兄妹关系。证人刘某出庭作证称：2015年和被告王爱华一起入住妹妹刘凤枝的元台供销社集资楼1单元301室，因去南方做农业技术方面的工作，2016年10月份离开家，离家时王爱华在里面居住。住的是我妹妹刘凤枝的房屋，我没有买，也不是租。原打算买这个房屋，所以我和我妹刘凤枝写了一份房屋契约书，但是没有钱，房款没有交付，协议未实际履行，就跟我妹妹说暂时住在房里。之前我在莲山买了一处房屋，莲山的房屋当时不能供暖，暂时不能住，就想把莲山的房屋退了再买我妹妹的房屋，但是没有退成，所以我就没有钱买我妹的房屋，就暂时借住在我妹妹元台供销社集资的房屋。我当庭看过第一次庭审被告王爱华向法庭提交的离婚协议书，上面的内容我都不知情。2015年左右，被告与我关系不合的时候，我同意离婚，我曾给被告在一张空白纸上签过字，说如果我不在瓦房店时被告想离婚，可以拿着我签的字去办理离婚。婚姻自由，离婚自由，我签字的目的是同意离婚。我是2013年认识王爱华的，2014年4月30日购买了普兰店莲山街道的房屋，在那居住一年左右。2015年搬到案涉房屋，搬过去的时候已经装修好了，我就贴了墙壁纸。我2019年7月18日到元台供销社集资楼去找过王爱华，我自己有一个公司，我公司账和相关手续都在王爱华手里保管着，离婚之后这些东西仍旧在案涉房屋放着，我的东西在哪哪就是我家。我是2018年从南方回来的，找过王爱华要东西，王爱华的哥哥说王爱华的父亲有病，不让我找王爱华。离婚之后我才找王爱华，让她搬出去，并为此发生了争执，所以发生了报警的事。王爱华手中持有的第一次庭审质证的房屋契约书我当庭看过，不是原件。房屋契约书确实签过，我当时想买这个房屋，我妹妹说如果买就得把我母亲接来一起居住，后来没有钱房屋就没有买成，协议也没有履行，母亲也没有接过来。我手里没有原件，我只拿了一个复印件回家。和王爱华2019年7月11日正式办理离婚，就是想买这个房屋那个时候左右感情破裂，我说把房屋买了将我母亲接过来一起居住，王爱华不同意，我们感情就一点点疏远了。本院认真听取了证人刘某的证言，认为其陈述的事实与本案原告针对案涉房屋提出的主张没有矛盾冲突之处，也不能印证被告王爱华提交证据的真实性，其证言与本案审理的法律关系并无直接关联性，不予采信。被告为证明其主张，提交如下证据：证据1、房屋契约书1份2页，载明甲方刘凤枝，乙方刘某，约定甲方自愿将坐落在，建筑面积94.86平方米，总价款100000.00元，乙方在签订本合同时，一次性付清房屋全款壹拾万元整。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金，一方如不能按规定交付房屋或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约，如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。自双方签字之日生效。用以证明涉案房屋原告于2015年10月10日卖给了被告的前夫刘某，刘某买房的时候与被告存在夫妻关系，刘某与原告是兄妹关系，他俩在签订房屋买卖契约时刘某已付清了购房款，结合被告提供的其他证据一并可以证明该房屋被告具有使用权。原告对该证据有异议，被告当庭提供的证据原件实际是复印件，这份房屋契约书实际未交付购房款，并未履行，是无效的，没有法律效力。刘某和原告之间签过协议书，内容属实，但是刘某没有履行交付购房款的义务，不能证明刘某交付房款了，并且刘某本人也承认没有交付过房款，所以即使这份协议书有原件，也不能证明交付了房款。证据2、王爱华和刘某手写的离婚协议书复印件1份1页，载明甲方刘某、乙方王爱华，双方于2014年4月1日登记结婚，婚后无子女，经双方协商，签订离婚协议约定双方自愿离婚，2014年4月30日购买的坐落普兰店区建筑面积74.74平方米的房屋一套归女方王爱华所有。2015年10月10日购买刘凤枝的坐落瓦房店市建筑面积94.86平方米的房屋一套所有权归女方王爱华所有。如果以后此房屋需要办房证或者其他需要签字，刘某得全力协助等内容。用以证明案外人刘某因与被告王爱华于2016年12月22日签订离婚协议，在该协议中刘某将涉案房屋承诺归被告所有。原告对该证据有异议，认为该协议书刘某签字和王爱华签字不是一次性形成的，刘某曾在一张空白纸上签字，协议内容是离婚之后被告自己单方面形成的。刘某没有权利处理原告的房屋，因为刘某没有交付房款，所以无权处理涉案房屋。关于莲山街道109号2单元3层020号，建筑面积74.74平方米的房屋与本案无关，本案是原告起诉王爱华的，这套房屋与本案无关。证据3、（2019）辽0281民初4363号民事调解书，载明王爱华与刘某自愿离婚。用以证明案外人刘某与被告是2014年4月1日结婚，2019年7月11日离婚，同时证明涉案房屋的购买经归属权的约定均在二人的婚姻关系存续期间，再结合之前提供的两份证据，证明案涉房屋应该由被告使用。原告对民事调解书的真实性没有异议，对证明的事实有异议。被告提交的离婚协议书时间是2016年，而民事调解书上的离婚时间是2019年，相差3年，在法律文书中没有确认案涉房屋归谁使用，所以被告提交的离婚协议书不产生法律效力。证据4、瓦房店市公安局受案回执复印件1份1页，载明王爱华于2019年7月18日报警称2019年7月18日王爱华被殴打案已受理。用以证明2019年7月18日刘某的女婿向被告索要案涉房屋，称案涉房屋归他所有，在被告没有同意的情况下，刘某的女婿将被告殴打致伤，被告当时就报警了，7月20日瓦房店市公安局向本案被告出具了涉案回执，通过这件事说明本案房屋的使用权是被告的。原告及刘某或他的家人都没有权利争抢这处房屋。被告申请法院调取公安机关的调查笔录。本院依被告王爱华申请由瓦房店市人民法院调取的瓦房店市公安局元台派出所对刘某、姜世伟、王爱华制作的询问笔录各一份。三份笔录记录了上述三人对2019年7月18日刘某和女婿姜世伟到王爱华居住的元台供销社集资楼一单元301室要求王爱华搬走，王爱华不同意引起争执的陈述。三份笔录中记载王爱华住在元台供销社集资楼一单元301室房屋，因该房屋归属有争议而发生争执报警。原告对该证据真实性没有异议，但是对被告证明的内容有异议，对被告所称的刘某女婿殴打被告是为了争抢房屋不认可，因为受案通知书不能证明被告的主张。被告对三份笔录真实性没有异议，从笔录内容中可以证实案涉房屋是因为夫妻离婚时未处理而产生争议，在对刘某的询问笔录第4页已经明确陈述，我们对房屋的归属有争议，所以刘某的询问笔录能够证实案涉房屋属于夫妻共有。对姜世伟的询问笔录也无异议，笔录第2页也能够证实案涉房屋属于夫妻共有，姜世伟明确阐明刘某与王爱华离婚后对房屋有争议，房屋没有产权证。证据5、借条复印件一张，证明被告向原告购买房屋时曾向王某借款10万元。证据原件在王某手里。原告有异议，对该借条不认可。因为刘某在本案原告起诉被告腾退房屋时是案外人。该借条书写人是被告的父亲，被告的父亲已经不在了，但是这借条的字迹不是被告父亲的，因为被告父亲曾经写过一张契约，该借条上的字迹与契约上的字迹不符。该借条上的没有写明借款用途，与本案无关，出借人与被告是兄妹关系，不应采信。被告王爱华申请证人王某出庭作证，王某与被告是兄妹关系。王某出庭作证称：2015年10月份刘某、王爱华购买刘凤枝元台房屋的款项出自我手。2015年10月8日刘某来找我，说要买房没有钱，在我手里拿了10万元，借款当时说三、四个月就给我，但一直没有给我。后来借我钱正好一年我才找刘某给我打了借条。我是拿的现金给刘某，我自己开食杂店，有流动资金。我是我父亲的儿子，刘某是我父亲的女婿。我让我父亲写借条内容是为了公正，刘某打的借条原件我今天也带来了，现在向法庭出示。原告对证人王某提交的借条核对后，认为借条原件和借条复印件一致。该借条不能证明该借款是用于购买原告的房屋，不能证明刘某购买了原告房屋，真实情况让刘某自己说明。证人刘某再次到庭核对证人王某提交的借条，称从来没有借过这笔钱，上面刘某的签字很像是我写的，但是我没有跟王某借过钱，也没有打过借条。针对被告提交的上述证据及被告申请的证人提交的证据和陈述，本院综合分析如下：被告提交的房屋契约书，是案外人刘某和原告刘凤枝之间签订的合同，虽然在该契约书中载明“乙方在签订本合同时，一次性付清房屋全款壹拾万元整”，但该契约书的甲乙双方刘凤枝和刘某仅承认签订过该契约书，均称刘某未向刘凤枝交房款，均称未实际履行，刘某系借住案涉房屋。被告王爱华提交他人之间签订的房屋买卖合同欲证明该合同内容已实际履行，却被签订该合同的双方否认，仅凭契约书中的“乙方在签订本合同时，一次性付清房屋全款壹拾万元整”条款不能说明案涉房屋房款交付与否，被告有义务提交更充分的证据加以证明，但被告王爱华未举证证明其与刘某婚姻关系存续期间已向原告交纳案涉房屋购房款，也未持有案涉房屋相关凭据，不能充分证明被告王爱华对元台镇供销社集资楼1单元301室享有权利。对被告提交的房屋契约书不予采信。刘某、王爱华均未证明对案涉房屋享有合法的占有权，不能对抗持有案涉房屋相关凭据的原告享有的占有权，被告和案外人签订离婚协议载明的内容是处分原告持有权利凭据的案涉房屋，未经依法确认，不产生相应的法律后果，不能据此证明被告获得案涉房屋的权利。且刘某否认该离婚协议的内容，并自认未向原告交付房款，原告和案外人刘某均承认不履行曾经签订的房屋契约书，他们之间的房屋买卖就不了了之，自消自灭。被告提交的离婚协议书的合法性、真实性不能确定，关联性亦不能确定，本院不予采信。被告提交的（2019）辽0281民初4346号民事调解书载明王爱华与刘某结婚时间，感情破裂，自愿离婚。落款时间2019年7月11日。该民事调解书证明被告王爱华与案外人刘某于2014年4月1日登记结婚，2019年7月11日经人民法院调解离婚，与本案诉争的房屋由谁占有使用具有关联性，本院予以采信。被告提交公安机关受案回执并申请调取公安机关制作的三份笔录，只证明案外人刘某、姜世伟因案涉房屋由被告王爱华居住而与被告王爱华发生冲突报警处理，并未认定案涉房屋的权利人。因与本案诉争的问题没有直接关联性，本院不予采信。被告提交的案外人刘某与王某之间产生的借条，欲证明刘某借此款用来向原告刘凤枝交付购房款，未得到刘某的认可，证人王某也未提交其他证据佐证该借条记载的内容与本案房屋争议有直接关联性，本院不予采信。经审理查明，2005年5月28日，原告刘凤枝以十万元的总价款购买原普兰店市元台供销合作社集资楼一单元301室，原告刘凤枝持有该房的集资购房协议书和专用收款收据。2015年，原告刘凤枝将原普兰店市元台供销合作社集资楼一单元301室借给案外人刘某居住，刘某系原告刘凤枝的哥哥，刘某与被告王爱华于2014年4月1日登记结婚，于2019年7月11日经瓦房店市人民法院调解离婚。另查，普兰店市元台供销合作社集资楼一单元502室住户持有的专用收款收据与原告刘凤枝持有的普兰店市元台供销合作社集资楼一单元301室收款收据填写的收款单位及加盖的公章一致。普兰店市元台供销合作社集资楼二单元201室住户持有绿色封皮的“房屋所有权证”，登记的“所有权人葛彦廷”，房屋坐落“普兰店市元台镇供销社集资楼”，建筑面积“柒拾叁点叁柒”平方米，填发时间2006年5月16日，加盖“普兰店市村镇建设办公室”印鉴。再查，瓦房店市不动产登记中心出具的普兰店市元台供销合作社集资楼中葛彦廷、杨丽荣、迟清波、王元军四户房屋档案中的集资购房协议书与原告刘凤枝持有的集资购房协议书内容形式一致。还查，被告王爱华对原告刘凤枝诉争的房屋指向未提出异议，双方确认是同一处房屋。按葛彦廷房屋所有权证载明的房屋坐落地址及瓦房店市不动产登记中心档案记载的内容，原告刘凤枝起诉所称的本案诉争房屋“元台供销社1号楼1单元面积94.86平方米”确定为“原普兰店市元台镇供销社集资楼1单元301室”。本院认为，本案的案涉房屋非商品房，是集资性质的房屋。同栋楼中的部分房屋于2006年前后在原普兰店市村镇建设管理办公室办理登记，说明此类房屋受国家法律限制未办理不动产权属登记。案涉房屋未办理不动产登记，不能表明所有权人，但原告刘凤枝提交的证据结合本院调取核实的相关情况，可以说明案涉房屋由原告刘凤枝购买，原告是案涉房屋的初始取得者，原告对该房屋有权占有。原告并非基于对案涉房屋的所有权起诉被告返还，而是基于对案涉房屋的合法占有权要求被告返还，故本案的案由应变更为占有物返还纠纷。经庭审已查明，被告王爱华与原告刘凤枝的哥哥即案外人刘某原系夫妻关系，与案外人刘某婚姻关系存续期间借住刘凤枝购买的案涉房屋，但被告王爱华和案外人刘某于2019年7月11日依法离婚，借住案涉房屋的刘某要求被告王爱华搬离此房遭到拒绝，本院对王爱华提交的证据进行分析论证时已阐明不予采信的理由，王爱华没有合法事由仍旧居住在原告刘凤枝购买的案涉房屋，侵犯原告刘凤枝对案涉房屋的占有，妨碍了原告刘凤枝对案涉房屋的管理使用。原告刘凤枝作为合法占有人于2020年1月13日持集资购房协议书和专用收款收据起诉被告王爱华返还案涉房屋，且在案涉房屋被王爱华侵占起一年之内及时行使了占有物返还的请求权，符合法律规定，原告刘凤枝要求被告王爱华腾退由原告刘凤枝购买的普兰店市元台镇供销社集资楼1单元301室（面积94.86平方米）房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告王爱华与案外人刘某之间针对案涉房屋存在争议，不影响原告对案涉房屋主张占有物返还，若被告与案外人刘某之间存在争议，不属本案审理的范围，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王爱华于本判决生效之日起三十日内将占用原告刘凤枝购买的坐落于瓦房店市元台镇即原普兰店市元台镇供销社集资楼1单元301室（面积94.86平方米）房屋返还给原告刘凤枝。案件受理费100元，由被告王爱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  孙志宏人民陪审员  马丽芬人民陪审员  姜 华二〇二〇年三月二十七日书 记 员  李江红