北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7113号原告（反诉被告）：北京电子城有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：龚晓青，董事长。委托诉讼代理人：甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：车主邦（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：戴震，董事长。委托诉讼代理人：任若飞，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京电子城有限责任公司（以下简称电子城公司）与被告（反诉原告）车主邦（北京）科技有限公司（以下简称车主邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。电子城公司委托诉讼代理人甄铁军，车主邦公司委托诉讼代理人任若飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电子城公司向本院提出诉讼请求：1.车主邦公司支付我公司2018年8月1日至2018年9月17日期间的房屋租金损失762707.23元；2.车主邦公司以762707.23元为基数支付自2018年7月28日起按每日千分之0.5计算至实际给付之日的滞纳金；3.车主邦公司赔偿解约固定损害赔偿金和保证金共计2921006.4元；4.车主邦公司支付我公司因本案支付的律师费120000元。事实和理由：我公司与车主邦公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于“某某城·某某电子总部二期2号楼5层”的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2018年8月1日起至2023年10月31日，面积为2349.02平方米，每月租金为486834.4元。根据合同约定，车主邦公司应于2018年7月27日支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金973668.8元，应于签订合同后的五个工作日内即2018年8月3日前支付保证金1460503.2元，但其一直未支付上述款项，故已构成违约，根据合同约定，我公司有权解除合同。2018年9月13日，我公司通知车主邦公司，双方合同于9月18日解除。现因车主邦公司违约，导致双方合同解除，其应承当相应的违约责任，并赔偿给我公司造成的经济损失，故我公司诉至法院。车主邦公司辩称，不同意电子城公司的诉讼请求。截止双方的租赁合同解除时，租赁的物业仍然未达到合同约定的交付标准，我公司无法使用，故我公司未支付租金及保证金系履行合同的抗辩权，不构成违约。双方合同已于2018年9月14日解除，电子城公司要求我公司支付至2018年11月14日期间的房租损失及滞纳金无事实及法律依据，且即便在正常履行合同的情况下，其所主张的滞纳金标准亦过高。涉案合同于2018年8月6日签订，电子城公司向我公司发出的付款通知书注明最迟付款期限为8月15日，故其主张自2018年7月28日起计算滞纳金并无依据。我公司不应向电子城公司赔偿经济损失，且固定损害赔偿与保证金不应同时并用，其第三项诉讼请求金额存在重复计算。我公司行使法定解除权，不构成违约，不应承担原告的律师费。车主邦公司向本院提出反诉请求：1.电子城公司赔偿我公司装修设计损失187921.6元；2.电子城公司赔偿我公司的房屋租金差额损失273140.4元；3.电子城公司赔偿我公司的律师费损失95000元。事实和理由：电子城公司诉我公司房屋租赁合同纠纷一案中，我公司为实现办公目的，委托了北京某某建筑工程有限公司（以下简称华瑞元公司）对承租区域进行装修设计，但承租期限开始后，涉案房屋未达到租赁合同附件三约定的交付标准，电子城公司迟迟未按合同约定向我公司交付租赁房屋，导致我公司无法进场装修，租赁合同的根本目的无法实现。为避免损失进一步扩大，我公司于2018年9月15日向电子城公司发出《解约函》解除租赁合同。电子城公司的违约行为给我公司造成了委托装修设计的损失及多支出房屋租金的损失，该损失应由违约方承担。另，电子城公司还应向我公司支付本次诉讼的律师费。电子城公司辩称，车主邦公司的反诉请求没有事实和合同依据，双方对租赁物的交付条件进行了约定，租赁物的交付符合约定的条件，并已于2018年8月1日交付给车主邦公司。另，车主邦公司在房屋交付前已委托设计公司进行设计，其主张解除合同缺乏法律依据与合同依据。通过车主邦公司向我公司发出的函件也可以看出是因为其自身原因解约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，电子城公司作为甲方与车主邦公司作为乙方签订《某某城·某某总部二期租赁协议》（以下简称涉案合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积暂定为2349.02平方米，租赁期限为2018年8月1日至2023年10月31日，2018年11月1日至2018年12月31日的租金最迟支付日期为2018年7月27日；乙方未能按照协议约定向甲方支付租金，每延迟一日，乙方向甲方支付滞纳金，金额相当于其欠款总额的万分之五；乙方应在签署本协议后五个工作日内向甲方支付保证金，如果乙方未能在签署本协议后的五个工作日内向甲方支付保证金，甲方有权终止本协议，并要求乙方承担违约责任；如果一方因对方违反本协议而有必要采取法律行动或其它行动以保护其在本协议项下的利益或者执行本协议的任何条款，违约方应当对所有相关费用（包括但不限于法律程序的费用和全额的律师费）承担责任，并应当向守约方全额补偿上述相关费用；乙方未按照协议规定支付保证金或补足保证金的，拖欠租金、物业管理费或其它费用达到三十日的，甲方有权终止本协议，收回出租物业，同时甲方有权没收保证金，并要求乙方支付相当于三个月的月租金标准的固定损害赔偿金。涉案合同附件三载明出租物业交付标准为：租赁区域网络地板、白墙完成，提供吊顶材料，公共区域在乙方开始装修同时进行精装修。另涉案合同第4.1条载明，甲方应按照本协议附件三规定的交付标准向乙方交付涉案房屋，乙方应在交接日接收涉案房屋并签署关于涉案房屋的交接文件，交接程序为：甲方向乙方发出涉案房屋验收的书面通知五日内开始，且无论如何乙方应在十日内完成对涉案房屋进行的验收和同时签署《验收报告》，以确定涉案房屋是否已达到交付本协议附件三约定的交付标准。验收过程中如发现涉案房屋全部或部分不符合交付标准的，双方应就不符合部分的整改及相应整改期限进行协商。但双方无论如何应在完成签署《验收报告》后五日内就涉案房屋不符合交付标准的部分的整改及相应的整改期限达成一致并签署《整改意见》和签署涉案房屋的《移交确认书》。第4.2条载明，在办理涉案房屋的交接手续及签署《移交确认书》后五日内，乙方应付清根据本协议规定乙方应支付的所有款项。庭审中，电子城公司及车主邦公司明确涉案房屋的交付标准是上述附件三所载明的标准。另查，双方签订涉案合同后，车主邦公司未支付相应费用；车主邦公司于2018年8月28日完成工商登记注册将其住所地迁入至涉案房屋内。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.电子城公司主张其与车主邦公司于2018年6月开始协商，7月基本达成一致，此后其开始落实合同签订事宜，合同签订后其于2018年8月1日将涉案房屋交付于车主邦公司使用，交付时涉案房屋符合交付标准，因涉案房屋刚建成没多久，正处于装修期间，不存在交付钥匙的问题，双方未签署交接文件。车主邦公司主张电子城公司陈述的合同签订事宜属实，其在签订合同前于2018年7月查看过涉案房屋，当时涉案房屋正在装修，双方签订合同时电子城公司承诺涉案房屋能按照合同约定的交付标准予以交付，但因为电子城公司未按合同约定向其发出书面验收通知，所以涉案房屋一直未向其交付，而涉案房屋不符合交付条件的具体表现在于出租区域的部分地方没有网格地板，部分墙面存在小窟窿，且公共区域没有精装修的基础，电梯也没有安装，导致其无法进一步驻场装修。电子城公司认可其未向车主邦公司发送过书面的验收通知，但主张即使不发送验收通知也不影响车主邦公司进入涉案房屋，并称车主邦公司实际已经对涉案房屋准备装修，意味着其对于涉案房屋交付状况的了解和认可，且其从未就涉案房屋不符合交付条件提出过异议，根据合同约定乙方支付保证金是先履行义务，即车主邦公司应先支付保证金和租金，电子城公司再履行交接手续，如果车主邦公司迟延支付保证金和租金，其有权不履行交接手续。车主邦公司称其于2018年9月12日之前发现涉案房屋不符合交付标准，但此前未书面就此与电子城公司进行沟通，唯一一次进行的书面沟通系其于9月12日发给电子城公司的解约函。电子城公司就其主张提交：1.2018年9月14日发出的《解约告知函》、快递单及公证书，《解约告知函》载明其自2018年9月18日起解除合同；2.车主邦公司于2018年9月6日向电子城公司出具的说明函，载明其由于需将过往公司股权结构、财务情况等进行全面调整，导致其暂时不能执行涉案合同，另说明其工商注册已迁入涉案房屋，其已开展办公场地设计工作，为不影响涉案房屋向其他客户招租，其自行将工商注册及税务登记转至朝阳区其他办公场地，待其完成结构调整后，再另行洽谈租赁事宜；3.公证书及电子邮件往来，公证的邮件内容系电子城公司人员与车主邦公司人员的邮件往来，证明车主邦公司因自身需要融资一直拖欠租金，电子城公司进行了相应的催告，并于9月14日以电子邮件的方式向车主邦公司的工作人员发送《解约告知函》，而车主邦公司就涉案房屋的标准问题从未提过异议。车主邦公司对《解约告知函》的真实性予以认可，不认可证明目的，但称电子城公司没有合同解除权；对说明函的真实性予以认可，认可系其出具，不认可证明目的，主张合同未能履行系电子城公司的原因导致其无法进场装修，基于此其将工商注册登记转入涉案房屋后又于2018年9月13日迁出；对公证书及邮件往来的真实性予以认可，但主张电子城公司存在没有交付涉案房屋的事实，故其无权解除合同。车主邦公司就其主张的解除情况提交《解约函》及邮寄快递记录，其中《解约函》显示落款日期为2018年9月12日，内容为“考虑到2号楼的当前状况，任何第三方均无法进场装修和/或者入驻，且该等状况预期持续期限足够贵司以合理价格寻找新的合作方，故而我司在租赁协议存续期内并未给贵司造成实际损害，我司无义务向贵司支付解约金或者类似损害赔偿费用”。电子城公司对上述证据的真实性不予认可，主张其未收到《解约函》。电子城公司主张涉案房屋自2018年9月18日起由其控制。电子城公司称其因本案诉讼花费律师费120000元，并就其主张提交律师代理合同及发票，证明其因本案签订了民事委托代理合同及发票，其中委托代理合同载明一审阶段律师服务费为120000元，发票载明其已交纳律师服务费60000元。车主邦公司对上述证据的真实性予以认可，但主张电子城公司仅提供了60000元的发票，对于电子城公司尚未支付的律师费其认为并非实际发生的损失。车主邦公司主张其与案外公司签订装饰工程合同后，只履行了第一笔装修费用131545.12元，剩余的部分因双方解约也就没有实际履行，另因电子城公司的违约行为导致其现租赁房屋时多承担至少一个半月的房屋租金差额损失，且因本次诉讼委托律师共支出95000元的律师费。车主邦公司就其反诉请求提交装饰工程设计合同、设计费发票、合作协议、补充协议、房租发票、委托代理合同及补充协议、律师费发票等证据。电子城公司对装饰工程设计合同、设计费发票的真实性认可，不认可证明目的，并称该合同可以证明车主邦公司认可涉案房屋的现状，否则不可能就涉案房屋进行设计；对合作协议、补充协议、房租发票的真实性无法核实，证明目的不予认可；对委托代理合同及补充协议、律师费发票的真实性认可，不认可证明目的，没有证据证明实际支出。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，电子城公司主张车主邦公司未及时支付租金及保证金从而构成违约，并以此为由解除涉案合同，车主邦公司主张电子城公司未按涉案合同附件三约定的交付标准将涉案房屋交付于其，故本案争议焦点为电子城公司是否履行了相应的交付义务。庭审中，车主邦公司主张涉案房屋不符合交付标准，并称电子城公司未按合同约定向其发出书面验收通知，故其有权利不支付保证金及租金。但根据已查明的事实，双方签订合同前，车主邦公司现场查看过涉案房屋，了解涉案房屋的状态，其在签订涉案合同后即与装修公司签订装饰装修合同并委托装修公司对涉案房屋进行设计，故本院对电子城公司关于车主邦公司系在现有状态下对涉案房屋进行装饰装修设计的主张予以采信。从电子城公司与车主邦公司的沟通往来看，电子城公司催促车主邦公司付款，但车主邦公司并未提出涉案房屋不符合交付标准，其未就涉案房屋不符合交付标准的问题与电子城公司进行协商。根据合同约定，电子城公司未发送验收通知并非车主邦公司不继续履行合同或解除合同的理由，其若认为涉案房屋不符合验收标准可以就此与电子城公司进行协商，但其并未就此举证，且亦未举证证明因电子城公司未发送验收通知导致其无法进场装修施工。结合其向电子城公司发送的情况说明，其系因自身原因未按时付款，且亦曾将工商登记的住所地迁入涉案房屋处。综上，本院认为，车主邦公司对房屋进行了实际使用，其未向电子城公司支付租金，应属违约，电子城公司可以此为由解除涉案合同。但根据涉案合同4.1条的约定，涉案房屋的交接流程中电子城公司确实应向车主邦公司发送书面的验收通知，而电子城公司却未发送验收通知，故电子城公司在履行合同时亦存在瑕疵。涉案合同虽然约定2018年8月1日至10月31日期间为免租期，但该免租期系电子城公司基于合同正常履行而给予车主邦公司的一种优惠措施，现涉案合同因车主邦公司的违约行为导致电子城公司解除合同，其有权向车主邦公司主张租金损失。电子城公司主张涉案房屋自2018年9月18日起由其控制，故其要求车主邦公司支付2018年8月1日至9月17日期间租金损失的请求于法有据，本院予以支持，但因电子城公司履行合同时亦存在瑕疵，故本院将对此数额酌情予以调整。关于解约固定损害赔偿金、保证金及律师费，本院认为涉案合同对此进行了约定，相关条款均属违约条款，因本院已认定车主邦公司存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。现电子城公司履行合同时亦存在瑕疵，且考虑到涉案合同的履行情况及电子城公司的实际损失，故本院将对此数额酌情予以调整。关于电子城公司主张的逾期支付房租滞纳金，因本院已判决车主邦公司赔偿电子城公司因其违约造成的损失，故本院对电子城公司关于支付滞纳金的请求不予支持。关于车主邦公司主张的反诉请求，因其存在违约而导致涉案合同解除，故本院对其反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、车主邦（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京电子城有限责任公司2018年8月1日至2018年9月17日租金600000元；二、车主邦（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京电子城有限责任公司解约的损害赔偿金和保证金共计200000元；三、车主邦（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京电子城有限责任公司律师费50000元；四、驳回北京电子城有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回车主邦（北京）科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37230元，由北京电子城有限责任公司负担7230元（已交纳），由车主邦（北京）科技有限公司负担30000元（自本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费4680元，由车主邦（北京）科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇二〇年三月二十三日书记员  丁 楠李思佳