云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终234号上诉人（原审被告）昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：91530600579808075L。住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。法定代表人马维明，该公司总经理。委托代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）孟明伟，男，汉族，1983年6月15日出生，云南省昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。被上诉人（原审原告）金德琼，女，汉族，1986年1月3日出生,云南省昭通市昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨发令、杨成儒，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司因与被上诉人孟明伟、金德琼商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：孟明伟、金德琼于2017年8月29日向昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司购买了位于昭阳区，总价款为498888元。双方于2017年9月1日签订了《商品房购销合同》，合同约定：昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司于2018年1月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给孟明伟、金德琼；如未按约定交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。孟明伟、金德琼向昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司缴纳购房款首付198888元（其中按揭30万元）。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司未按合同约定时间交房，孟明伟、金德琼于2019年5月15日到昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司拿了房屋钥匙。现孟明伟、金德琼起诉要求判令昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司支付逾期交房违约金21557元（共计逾期468天，其中前90天为90天×30元／天＝2700元，剩余378天按总价款378天×498888×0.01%＝18857元）。原审法院经审理认为，孟明伟、金德琼与昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，且孟明伟、金德琼已按合同约定交付房款，该合同依法成立并生效。合同中约定交房时间是2018年1月31日前，而孟明伟、金德琼拿到房屋钥匙是2019年5月15日，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司超过约定期限交房构成违约，应当按照双方签订的合同约定支付违约金，即2018年1月31日后90天，按每天30元的标准计；此后的按每天乙方已付房款的0.01%的标准计至2019年5月15日，故孟明伟、金德琼要求支付违约金21557元，符合法律规定，原审法院予以支持。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司认为因涉案房屋所在区域已被政府纳入规划拆迁范围，是不可抗力导致其未能如期交房的，2018年7月街道办事处党委书记通知不能交房，其依法不应当承担违约责任，但未提交证据证实其主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司向孟明伟、金德琼支付逾期交房违约金21557元（给付时间：本判决生效之日起15日内）。案件受理费339元,减半收取169.50元，由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。宣判后，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：请求撤销原判，发回重审或者查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了本案涉案房屋所在区域已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划拆迁范围，政府已明确告知上诉人涉案房屋不能交付的关键事实。虽然上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房购销合同》第七条、第九条明确约定了商品房交付时间和违约责任，但本案涉案房屋位于凤凰山脚，昭阳区为打造昭通凤凰山温泉全域旅游小镇，早已将该区域纳入规划拆迁范围，政府多次告知上诉人涉案房屋不能交付，由此导致建设单位未组织最后的综合验收，上诉人也不能按照合同约定交付房屋。涉案房屋纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，各大媒体也纷纷作过专题报道，这是众所周知的事实，上诉人无需举证证明。二、一审法院将举证责任强加给上诉人，从而以举证不能判决上诉人承担支付违约金的责任，属于典型的适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实。本案涉案房屋已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，将面临拆迁，上诉人不能按照合同约定交付房屋是因政府行为所致，这一事实无需举证。本案中政府行为属于不可抗力，因不可抗力导致上诉人不能按时交房，上诉人不应承担违约责任。根据《民法总则》第二条、第一百八十条第一款和《合同法》第一百一十七条的规定，依法应当免除上诉人的违约责任。三、即便法院认定上诉人构成违约需要承担逾期交房的违约责任，违约金的计算截止时间应为2018年12月1日，并非法院认定的2019年5月15日，本案被上诉人实际控制该房屋的时间为2018年12月1日，上诉人应被上诉人的要求已于2018年12月1日将钥匙交付给被上诉人金德琼。同时提供了《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份，证明业主金德琼已于2018年12月1日领到1-1004配套钥匙1把。被上诉人孟明伟、金德琼未作答辩。针对二审中上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份，经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为证明不了上诉人的主张，房屋要经验收合格才能交付，该证据不能证明已交付房屋。本院认为，上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件只能证明交付钥匙的情况，不能证明交付房屋的事实，这与一审中上诉人陈述的未交付房屋相互矛盾，对该证据本院不予采信。在二审中，上诉人对原判决认定的“孟明伟、金德琼于2019年5月15日到昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司拿了房屋钥匙”提出异议。对原判决确定的其余法律事实双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致；原判决由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司支付孟明伟、金德琼自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金21557元是否合法恰当。针对以上争议，本院评判如下:焦点一:关于昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致的问题。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司认为其不能按照约定向业主交房的原因是因为政府行为不可抗力所致。本院认为，本案中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司与孟明伟、金德琼在双方签订的《商品房购销合同》中约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同履行中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司未能按照约定的交房时间向孟明伟、金德琼交付房屋，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司在一审庭审中陈述其是2018年7月才得知涉案房屋纳入拆迁范围，不能交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依照此规定，在昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张的不可抗力事件发生之前，其已经逾期交房，因此，不能免除昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司应当承担的违约责任。关于昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张的不可抗力是否存在的问题，因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司在一审中未能向法院提交因政府将涉案房屋纳入拆除范围的证据，在本案二审中，本院通知昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司提交涉案房屋所在区域被纳入政府规划拆除范围的相关证据或提供证据线索，但昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不能向本院提交相关证据，也未提供证据线索。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司提出涉案房屋被纳入政府规划拆除范围不属于众所周知的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司承担举证不能的法律后果。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张逾期交房的原因是因不可抗力导致的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予支持。焦点二：关于原判决由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司支付孟明伟、金德琼自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金21557元是否合法恰当的问题。本院认为，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司未按照合同约定时间向孟明伟、金德琼交付房屋，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司与孟明伟、金德琼在《商品房购销合同》中对违约金的约定是：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于违约金计算的截止时间，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司上诉认为即便要其承担违约责任，违约金计算的截止时间应为2018年12月1日。本院认为，因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不能向法院提交证据证明在2018年12月1日案涉房屋已具备交房条件，根据《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》及昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司向昭阳区住房和城乡建设局出具的《昭通雅苑交房情况回复》，该两份证据证实了昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司保证于2019年5月15日交房给业主的事实，且业主孟明伟、金德琼对此也予以认可，故本院确认违约金计算截止时间为2019年5月15日。原判决根据合同约定计算自2018年2月1日起至2019年5月15日止昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司应向孟明伟、金德琼支付的违约金共计为21557元，计算时间和计算方法正确，本院应予维持。综上所述，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 王正云二〇二〇年三月十八日书记员 刘苗苗