四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7558号 原告：成都龙河市场经营管理有限公司，住所地成都市新都区木兰镇农和社区。 法定代表人：覃中显，董事长。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：黄小辉，女，1967年11月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都龙河市场经营管理有限公司（以下简称“龙河市场管理公司”）与被告黄小辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月8日在本院泰兴人民法庭公开开庭进行了审理。原告龙河市场管理公司的委托诉讼代理人罗以权到庭参加诉讼，被告黄小辉经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员告知书等诉讼文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 龙河市场管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除龙河市场管理公司与黄小辉签订的《物业租赁合同》；2.黄小辉向龙河市场管理公司支付房屋租金和物业管理费25780元；3.黄小辉向龙河市场管理公司支付违约金5000元；4.本案的诉讼费用由黄小辉承担。事实与理由：龙河市场管理公司与黄小辉于2014年3月17日签订了《物业租赁合同》，双方在合同中明确约定了租赁物业的位置、面积、租赁期限、租金以及支付方式、租金优惠政策、物业收费标准、违约责任等，合同签订后黄小辉未按合同的约定向龙河市场管理公司支付租金和物业管理费，已属严重违约行为，经核算后黄小辉尚欠龙河市场管理公司租金和物业费共计25780元，经律师函催收后也拒不理睬，因此，龙河市场管理公司诉至人民法院。 黄小辉未到庭答辩。 龙河市场管理公司为证明其主张，向本院出示下列证据： 1.龙河市场管理公司的营业执照、黄小辉的身份证复印件，证明双方的诉讼主体资格； 2.《物业租赁合同》，证明双方对租赁的相关事宜进行了详细约定，双方存在租赁关系，合同第四条对履约保证金进行了约定，合同第八条对违约责任进行了约定； 3.《律师函》、EMS快递单，证明龙河市场管理公司向黄小辉发送律师函进行催款的相关情况； 4.收据（复印件），证明黄小辉向龙河市场管理公司缴费的情况； 5.授权书，证明涉案房屋的所有权人将其龙和国际茶城总面积16万平方米的房产授权给龙河市场管理公司进行租赁和市场运营管理； 6.房屋产权证（复印件），证明所出租的房屋具有权属证明。 黄小辉未到庭质证。 黄小辉未到庭出示证据。 本院认证：龙河市场管理公司所举证据具有真实性、合法性、关联性，本院对于上述证据的证明力予以确认。 经审理查明：2014年3月17日，龙河市场管理公司（甲方/出租方）与黄小辉（乙方/承租方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方“龙和国际茶城”物业的有关事宜，物业的位置为新都区木兰镇龙和国际茶城A栋2层109、110、111、112共4间，建筑面积为233.33平米（取得实测产权面积报告后的次月1日起，本物业的计算面积以实测建筑面积为准）。乙方承租物业经营范围为茶、茶具，非经甲方书面同意，乙方不得随意更改该物业的租赁用途及经营名称，否则，甲方有权按8.3.2条款约定处理。合同租期为自本合同签订之日起至2018年12月31日止。租赁均价为79.06元/平方米/月，乙方可以现金、银行转账或电汇的方式向甲方支付租金，租金到达甲方指定账户之日为乙方实际付款日。每次支付三个月租金，支付款金额为55340.4元。合同租赁期间乙方享受优惠政策如下：                            序号                       租金所属时间                       每次租金交纳时间                       备注                               1                       合同签订之日-2015/12/31                       签订本合同七日内（交3个月）                       2015年1月31日前，租金全免。2015年全年免租九个月                               2                       2016/1/1-2016/12/31                       2015/12/15前                       2016年全年免半年租金                               2016/3/15前                               3                       2017/1/1-2017/12/31                       2016/12/15前                       2017年全年免半年租金                               2017/3/15前                               4                       2018/1/1-2018/12/31                       2017/12/15前                       2018年全年免三个月租金                               2018/3/15前                               2018/6/15前                与本合同相关的所有税收及相关收费，按法律、法规的有关规定及合同约定，由双方各自承担。以上租金均不含物业管理费和其他费用。其他费用包含但不限于水、电、气、光纤、电话、网络等第三方收取的费用，下同。物业管理费按建筑面积每月每平方米5元，物业管理费收取方式为每季度收取，起始时间为市场开业时间。租金支付方式为乙方按以每季度为一结算周期向甲方支付一次租金，首期租金在本合同签订七日内支付，以后租金在各期满期前15日内支付（具体支付时间见上表）。若乙方享有优惠，按优惠政策结算租金。在本合同签订当日乙方须向甲方支付履约保证金7500元/间，共计￥30000元。乙方若在租赁期内拖欠甲方租金、物业管理费、其他费用等或违反8.3.2之条款，或乙方责任造成甲方或第三方的经济损失，甲方有权从履约保证金中抵扣相应的款项和费用，并可要求乙方在甲方抵扣后10天内补足经济损失不足部分和履约保证金。租赁期满后，若乙方无拖欠款项，或未给甲方和第三方造成损失，甲方将全额无息返还乙方履约保证金。甲方按物业的现状（即清水房标准）向乙方交付物业，若乙方有任何异议，应当在签约当日提出，否则，视为乙方对甲方交付标准的认可。若乙方逾期支付租金或物业管理费、能源等其他费用的，应每天按欠付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权无偿收回物业，且对乙方的履约保证金不予退还，对乙方的装修等投入不给予任何形式的赔偿及补偿；同时乙方还应按当年度年租金50%的金额向甲方支付违约金，如果造成甲方经济损失的，乙方还应对甲方承担赔偿责任。 黄小辉于2014年2月24日向龙河市场管理公司支付了保证金8000元、于2014年3月31日向龙河市场管理公司支付了保证金22000元、于2014年11月7日向龙河市场管理公司支付了三个月租金55340.4元。 2018年9月，龙河市场管理公司向黄小辉邮寄律师函，载明：2015年应收租金55340元，实收租金55340元；2015年应收物管费14000元，实收物管费0元，欠费14000元；2016年应收租金18447元，实收租金0元，欠费18447元；2016年应收物管费14000元，实收物管费0元，欠费14000元；2017年1-2月应收租金7000元，实收租金0元，欠费7000元；2017年1-2月应收物管费2333元，实收物管费0元，欠费2333元，上述欠费合计55780元。该邮件被退回。 龙河市场管理公司诉讼请求中所主张的房屋租金和物业管理费25780元是在律师函所载明的欠费55780元的基础上扣减30000元履约保证金的剩余金额。 另外，龙河市场管理公司陈述，黄小辉私自搬离了经营场所，未将物业交还龙河市场管理公司，其主张物业费截止至2017年2月28日，此后不再主张。 本院认为，龙河市场管理公司与黄小辉签订的《物业租赁合同》真实并有效，双方应按照约定全面履行各自义务。根据合同约定，黄小辉负有按约支付租金及物业管理费的义务，而现有的证据及龙河市场管理公司的陈述表明，在双方未协商一致解除合同的情况下，黄小辉仅支付了2015年的租金，未支付2016年、2017年1-2月的租金及物业管理费，那么黄小辉欠付行为构成违约，龙河市场管理公司享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，行使合同解除权应当经过法定通知程序，且通知应到达对方。现在未有证据证明龙河市场管理公司向黄小辉送达了解除合同通知，故而本院不能确认龙河市场管理公司已解除了《物业租赁合同》。事实上该合同所约定的租赁期限已于2018年12月31日到期，而黄小辉目前已搬离案涉租赁标的，双方合同关系已然终止，本院对已终止的合同不再予以解除。 龙河市场管理公司主张黄小辉应支付截至2017年2月28日所欠付的租金25447元及物业管理费30333元，扣减履约保证金30000元后，还应支付25780元，符合合同约定，本院予以支持。 有关违约金问题。根据《物业租赁合同》“8.3.3若乙方逾期支付租金或物业管理费、能源等其他费用的，应每天按欠付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权无偿收回物业，且对乙方的履约保证金不予退还，对乙方的装修等投入不给予任何形式的赔偿及补偿；同时乙方还应按当年度年租金50%的金额向甲方支付违约金，如果造成甲方经济损失的，乙方还应对甲方承担赔偿责任。”之约定，黄小辉未按时支付租金及物业管理费构成违约，龙河市场管理公司有权向黄小辉主张违约金，其主张违约金5000元于前述约定不悖，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、黄小辉应于本判决发生法律效力之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付租金及物业管理费共计25780元； 二、黄小辉应于本判决发生法律效力之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付违约金5000元； 三、驳回成都龙河市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费570元，公告费600元，共计1170元，由黄小辉负担（此款已由成都龙河市场经营管理有限公司全额预交，黄小辉应在本判决发生法律效力之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐 韵 人民陪审员  陈远东 人民陪审员  肖红玉 二〇二〇年三月五日 书 记 员  唐 倩