重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初26143号原告：刘天明，男，1963年12月26出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉欣，重庆海力律师事务所律师。被告：王子琦，男，1988年6月4日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：彭怡，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告刘天明与被告王子琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案。依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱林、冉欣，被告的委托诉讼代理人兀阳洋到庭参加了诉讼。于2020年3月11公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人冉欣，被告的委托诉讼代理人兀阳洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告清偿2016年8月1日至2017年2月28日欠付房屋租金961500元；2.请求依法判决被告向原告支付资金占用损失600563元(计算方式:以961500元为基数,月利率2%为标准,从2017年3月1日起计算至欠付租金清偿时止,暂计至2019年9月30日)；3.请求依法判决被告向原告支付2017年3月1日至2018年6月30日房屋占用损失314600元（71500元/月×4个月）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月10日，双方签订了《商业用房租赁合同》，约定原告将位于重庆市北部新区金童路x号xx号2-1的商业用房出租给被告用于网络培训，租期从2014年11月1日至2022年10月31日等。协议签订后，原告履行了自身义务，被告确长期拖欠租金，2017年2月28日原告书面通知解除合同，被告出具了承诺，但仍未按承诺支付费用。为维护权益，起诉来院。被告答辩称：1.双方的租赁合同于2016年3月7日解除，合同解除后双方一直保持事实租赁关系，故原告计算的资金占用损失、房屋占用损失不成立，且陈述的拖欠租金情况亦与事实不符；2.根据合同约定，及承诺书等证据，原告也具有减损义务，故对扩大损失其不应承担责任。请求依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括商业用房租赁合同、承诺书4份、关于解除《商业用房租赁合同》的通知、产权证、案件接报回执、解除租赁合同通知书、收条，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的2017年2月6日的承诺书，质证时被告其签字的真实性有异议，但未申请鉴定。因原告举示的乃是原件，被告如对真实性有异议应举示证据予以证明，现其未举证应承担举证不能的不利责任，本院依法认定该份证据的真实性，对其予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆北部新区金童路x号附xx号2-1号房屋系赵明琴、江仁琼、原告所有，三人于2012年9月13日取得了房产登记。2014年9月10日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）就案涉房屋签订《商业用房租赁合同》，第2.1条约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为网络培训用途。乙方应当按前述所约定的用途使用该房屋，并遵守国家和重庆市有关房屋使用、物业管理的有关规定；第3.1条约定：租期自2014年11月1日至2022年10月31日，装修期为2014年9月10日至2014年12月10日，免租金优惠期为2014年9月10日至2014年10月31日，免租期内免收乙方的租金，但乙方应承担水电、物业管理费等实际发生的费用；第4.1条约定：2014年11月1日至2016年10月31日租金为65000元/月，年租金780000元/年；2016年11月1日至2017年10月31日，租金为71500元/月，年租金为858000元；2017年11月1日至2018年10月31日，租金为78650元/月，年租金为943800元；2018年11月1日至2019年10月31日，租金为86515元/月，年租金1038180元；2019年11月1日至2020年10月31日，租金为95166.5元/月，年租金为1141998元；第4.2条约定：租金按季度支付。首期租金应于签订本合同之日起三日内与租赁保证金一同付清。以后乙方应于本季度期满10日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.1%向甲方支付违约金。如果第一个月不满一个季度，则乙方首期应支付不满一个季度加上下一季度的租金，具体支付租金时间如下：第一季度11月1日前，第二季度2月1日前，第三季度5月1日前，第四季度8月1日前；第5.1条约定：双方约定，乙方应于本合同签订之日起3天内向甲方支付租赁保证金200000元；第5.2条约定：租赁期届满或租赁关系提前终止时，甲方收取的保证金在抵充合同约定乙方欠下的各项费用（含违约金）且乙方按本合同约定返还房屋后，若有剩余，则剩余部分将在15个工作日内无息退还乙方；第5.5条约定：双方约定房屋转让金100000元，乙方应在2015年11月1日前支付甲方；第7.3条约定：乙方应在合同终止后5日内将自己的全部物品搬出甲方提供的经营场地，清扫场地并返还甲方，乙方投资购买的办公设备、空调、活动用品、可拆卸品在合同终止日可带走。逾期遗留在经营场地店铺内物品视为乙方放弃所有权，甲方有权处理，收益归甲方；第9.2条约定：乙方的权利及义务：（7）乙方在此声明，除非下列任何情形是因甲方的行为直接引起的，甲方不必对乙方或任何第三方承担责任：房屋主体结构的损坏，房屋内的任何部分因防火、保安设备或其他设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其他物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其他害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫等等，而对乙方或任何第三方造成的任何人身或财物上的损失；第10.2条约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同。违反合同的一方，应向对方支付当期月租金的双倍的违约金；如给对方造成损失的还应予以赔偿（5）乙方逾期不支付租金超过10日或累计超过20天的。合同附件4约定消防：甲方提供标准为按开发商原有消防设计并提供土建消防验收合格通知书给予乙方，乙方负责范围为二次消防由乙方自行报批，费用由乙方自行负责。2015年1月22日，被告出具承诺书称“在2015年7月31日前付清4月份租金65000元，在2015年8月31日前付清5、6月份的租金130000元，在2015年9月30日前付清7、8月份的租金130000元，在2015年10月31日前付清9、10月份的租金130000元，以后按照合同约定时间支付租金，到时无法支付该款项，全部由我自行承担一切责任和损失”。2015年11月1日，被告出具承诺书称“在2015年11月30日前付租金2015年7、8月租金130000元，在2015年12月31日前付租金2015年9、10月租金130000元，在2016年1月31日前付租金2015年11、12月租金130000元，到时无法支付，全部由我自行承担一切责任和损失”。2016年6月1日，被告出具承诺称“在6月3日前支付4、5、6三个月租金195000元，在6月15日前支付420000元，付清此款后，重新签订房屋租赁合同”。2017年2月6日，被告出具承诺书称“拖欠案涉房屋租金890000元（2016年8月1日至2017年1月31日止），承诺于2017年2月14日全部付清，否则租赁合同自行终止。且逾期次日起，以欠付金额为基数按每月2%的标准支付资金占用损失。合同终止后，出租人有权直接收回租赁房屋，一切损失由本人自行承担。租赁房屋内物品由出租人自行处置与本人无关，若有损失，由本人自行承担。出租人因实现租赁合同及本承诺书债权所产生的诉讼费、财产保全费、保全担保费、律师费等，均由本人承担，前述争议由渝北区人民法院管辖”。同日，被告承诺“鉴于本人多次违约，若在2017年2月14日没付清，保证金不退还”。2017年2月22日，被告出具承诺书称“1.同意房东发布转租转让信息，共同尽快的找到下家转让；2.在2月28日前，没转出去被告自动关门停业，在关门停业之前充值卡和物管费用、水电费用全部结清给物管；3.在门市经营过程中一切债权债务由被告全部负责，与该房租人无任何关系，与房东无任何关系；4.在关门停业被告可以找继续转让的下家并配合下家做好转让的一切手续，在28日之后关闭光纤费用；5.在关门停业中，被告找人照看门市和设备，并支付物管费用”。2017年6月21日原告、被告的通话录音整理如下：原告：“2015年2、3月安消防楼梯60天免收租金……2016年过年时把门给你关了，2016年3月免了一个月租金……从16年8、9、10、11、12，你又欠了5个月就是32.5万了，还有个17年的1、2月没付，又是13万了……前面免了2个月，从2014年11月开始收钱……我收到你钱1080000元（保证金200000元和租金）是事实，第一季度2014年11月至2015年1月的租金是我借你的195000元给的，你现在还差我私人账70000元……2016年过年的时候是关了两个月门，因为你之前差租金……开发商拿得出手续，消防过了……只要是搞餐饮，都过得到，开网吧，要求要严些……不做网吧，百分之百，随便啥子都过得到……一般业主都不管你拿去做什么，只要你过得到消防……那个消防在5、6月份的时候，我就给你搞得规规矩矩的了，还给你免了2个月……那个解除协议签字又不起作用，你就是签了一个收到的那种条子嘛，实际是……2017年2月28日之后给你少成40000元一个月，喊你每个月付钱，你没付，你妈也不来签字……2017年3月5日打电话给你喊你把40000元付了，你不付，到3月8日，他们非要关你门……现在实事求是，你欠955000元，电脑大概150000元，那个保证金200000元扣出来，还有605000元，你还得想办法借个几十万，我就把你这个事了了……把200000元给你算作租金，你都还差605000元，这都还不够朋友啊，你如果乱扯，那个200000元的租金，没搞头了……你那个电脑还要早点处理，处理之后该怎么算就怎么算，现在压起之后，他们两个有意见……你尽量在这个星期把电脑卖了，然后怎么处理，三个房东和你一起坐下来商量……你现在处理撒，处理了把钱拿给我，我不是不给你开门……”。被告：“2016年过年关门两个月，2月7日关的门，4月5日才开业……2014年9月10日签合同，2015年12月10日才正式开业，如果从开始办证的话，从装修期办的话，最多的话就是耽误那两个月，然后可能3、4个月就可以了……办证我也是拖了很久，但主要是消防没过……2017年2月28日，你到店里来，你给我签的撒子东西，都是那个解除房屋合同，还有那个借条，你喊我啷个写就啷个写，好相信你，你当时说要关门，你叫我把这个签了你就不关门，当时你说租金给我少到4万一个月，叫我做起走……消防原因，你也很清楚，就是一个门，可能你从开发商手上买的门市，它本来是一个大门市，消防是过了的，它后来是把中间那个门市锁到了，开发商把中间那个门关了，然后把这边卖给你，把那边卖给五斗米的老板，所以两个门市的消防通道有点恼火，消防一直没过到……这个门市存在缺陷，主要是开发商卖给你们，大门市过得到消防，但是小门市，它中间隔断了，卖给两个房东，肯定就过不到了……2017年2月28日当天你来锁门，结果没锁，你说要我把字签了，找个抵押物给你，然后给我少到40000元一个月……”。审理时，被告陈述根据通话录音，可知2017年3月之后的租金为40000元/月。原告则陈述2017年3月之后的租金降为40000元/月系附条件的，现条件未成就，故应根据租赁合同标准计算。对于租赁合同的解除，2017年2月28日，原告出具《关于解除商业用房租赁合同的通知》称“2014年9月10日，与你签订了《商业用房租赁合同》，由你承租案涉房屋等。合同签订后，本人严格按照合同约定履行义务，但你无故拖欠租金，且多次承诺兑付但均未履行。2017年2月6日，你再次承诺于2017年2月14日付清2016年8月1日至2017年1月31日租金890000元，否则合同自行终止。但时至今日仍未付。本人认为双方签订的合同是真实意思表示，应受法律保护，你恶意拖欠租金的行为已构成根本违约，为此特书面通知解除双方于2014年9月10日签订的租赁合同，保证金不予退还，限你于2017年2月28日腾空物品返还房屋，并按合同约定付清违约金。若你不予理会，本人将依法强制搬出物品腾空房屋通过法律诉讼等途径追究你的违约责任，并按市场价格向你追索因逾期返还租赁房屋产生的房屋占用费及本人因此而蒙受的其他损失”。被告在通知书左下角签字并手写“此解除通知无异议”。庭审时，原告据此认为合同于2017年2月28日解除。被告则陈述当时只是签收，并未查看具体内容，且另行举示了解除租赁合同通知书以证明租赁合同解除时间为2016年3月7日，通知书系原告于2016年3月7日出具，载明“双方签订了租赁合同，租期从2014年11月1日至2022年10月31日，租金为65000元/月，每三个月支付一次租金，如逾期30日，则有权解除租赁合同。现已逾期10个月未支付租金共计650000元，多次催收仍未支付，现正式通知于2016年3月7日解除租赁合同，立即支付租金、腾空房屋，并保留追究违约责任的权利”。被告据此认为租赁合同于此时解除，之后双方未签订租赁合同，构成不定期租赁关系，且根据解除通知2014年11月1日至2022年10月31日租金为65000元/月。庭审时，原告对该证据无异议，但陈述该份解除通知实际没有发生效力，当时仅是为了催款，之后双方继续履行合同，且根据合同约定租金从2016年11月1日才开始递增，至于解除通知上的890000元构成则是根据2016年6月1日的承诺，2016年6月1日前欠付租金为420000元，2016年6月1日至2017年1月31日的租金按合同标准计算，两者相加即为890000元。对于费用的缴纳情况，被告举示了收条两份以证明其共计向原告支付了1080000元租金、200000元保证金。收条均系原告出具，其中1.2017年3月1日的收条称“收到被告支付的200000元保证金2014年9月，195000元租金2014年11月至2015年1月3个月，195000元租金2015年4月至6月3个月，200000元租金2015年3月25日，195000元租金2016年4月至6月3个月，55000元租金2016年7月，40000元租金2017年3月，合计1080000元”。2.2017年6月26日的收条称“收到被告租金200000元”。原告对收条的真实性无异议，但陈述其收到了被告支付的200000元保证金，880000元租金，150000元电脑设备款，认可150000元电脑设备款冲抵租金，该150000元即2017年6月26日的收条所记载款项，因原被告当时协商一致，只要被告支付完毕所欠款项，原告即豁免50000元债务，故原告出具了金额为200000元的收条。被告认可2017年6月26日的收条虽载明收款金额为200000元，但其实际仅支付了150000元，因出具收条时双方协商一致，被告无条件豁免50000元债务。对于消防问题，被告举示了重庆北部新区公安消防支队建设工程消防验收意见书以证明消防系2015年7月17日才审核通过，消防验收意见书记载“对重庆市七亿电子竞技体育赛事策划有限公司报送的室内装饰（工程位于北部新区金童路x号叠彩城H2栋2楼，网吧）依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经审查该工程消防验收合格”。被告陈述重庆市七亿电子竞技体育赛事策划有限公司即其在案涉房屋开设的网吧，根据合同附件4消防问题的约定，原告应提供土建消防验收合格通知书，但原告未提供，且承租房屋前案涉房屋即存在消防缺陷（消防缺陷具体是指据规划，案涉房屋与隔壁门市原系大门市，消防是一起过的，但其承租时案涉房屋消防通道只有一个，后系其自费开辟另一个消防通道才过了消防验收），其也告知了原告系用于网吧经营，但原告故意隐瞒消防缺陷事实致使消防验收至2015年7月17日才通过，故之前的租金其不应承担。质证时，原告称消防验收意见书系复印件，对真实性不予认可，另陈述根据被告自行举示的通话录音可知被告知晓案涉房屋消防已过。对于案涉房屋的返还情况，被告陈述2017年4月8日原告即锁住了案涉房屋的大门，此时其还有物品在案涉房屋内，2017年6月26日被告处理了物品，原告出具了收条后，被告即离开了。为此，其举示了报警回执证明，报警回执系金山派出所于2017年4月10日出具，其上称“被告于2017年4月10日报警称2017年4月8日，原告在未告知的情况下，让物管对柒芝亿网吧进行断电，且将正在营业的网吧上锁”。原告对该证据无异议，认为反而能证明此时被告仍在占用经营案涉房屋，与其陈述租赁合同于2016年3月7日解除矛盾，至于房屋双方并未办理交接，只是在2017年6月26日其出具了收条之后几天，被告才处理物品，清空了房屋，2017年6月底返还了房屋。庭审结束后，被告申请我院向消防部门调查案涉房屋消防情况。本院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。现就本案分析如下：第一、租赁合同的解除时间，根据2017年2月6日被告出具的承诺书“如未在2月14日付清全部欠款，则租赁合同自行终止”，现被告未按承诺付清欠款，则租赁合同于2017年2月14日则自动终止。原告称租赁合同2017年2月28日解除无事实依据，本院不予采纳；被告辩称租赁合同已于2016年3月7日合同，本院认为当日被告虽收到了解除通知，但之后仍继续使用房屋，双方也未重新签订租赁合同，结合被告2017年2月6日出具的承诺书，载明“租赁合同自行终止”，可知2016年3月7日此后双方仍在继续履行原租赁合同。故本院对此项意见不予采纳。第二、租赁合同解除前被告占有房屋应当支付租金，租赁合同解除后被告占有房屋应当参照租金标准支付房屋占有使用费，租金及房屋占有使用费均系使用房屋的对价。现据庭审查明，租赁合同于2017年2月14日解除，原告于2017年4月8日关闭案涉房屋大门，此后被告即无法正常使用案涉房屋，故之后的房屋占有使用费被告不应当支付。另根据被告举示的通话录音，原告表示2015年2月、3月因加装楼梯免租2月，2016年3月因关店免租1月。因原告自愿免除2015年2、3月的租金系对其自身权利的处分，本院予以认可，至于2016年原告关闭了案涉房屋大门，关闭时间为2016年2月7日至2016年4月5日，该期间被告因未正常使用案涉房屋而不应缴纳租金。据此，2015年2月、3月，2016年2月7日至2016年4月5日不应计收租金，2017年4月8日之后不应计收房屋占有使用费。2014年11月1日至2017年2月14日的租金为1527500元（65000元/月×27.5个月-65000元/月×4个月），根据证据及庭审陈述，原告已豁免了被告50000元租金债务，虽原告表示豁免系附条件，但未举示证据证明，本院不予采纳。故2014年11月1日至2017年2月14日原告应收租金为1477500元（1527500元-50000元），现被告总计支付了1030000元租金，其中有40000元系2017年3月的租金，故2014年11月1日至2017年2月14日欠付租金为407500元（1477500元-1030000元-40000元），本院对此项诉讼请求予以支持。2017年2月15日至2017年4月8日的房屋占有使用费为119167元（65000元/月+65000元/月×25天÷30天），被告支付了2017年3月的费用40000元，故2017年2月15日至2017年4月8日欠付的房屋占有使用费为79167元，本院对此项诉讼请求予以支持。被告称1.2016年3月7日至2017年2月28日租金标准为65000元/月，虽租赁合同约定租金递增，但通话录音中原告表示“从16年8、9、10、11、12，你又欠了5个月就是32.5万了，还有个17年的1、2月没付，又是13万了”，该录音中原告计租标准亦是按照65000元/月计算，故本院依法采信被告陈述，租金标准为65000元/月；2.2017年3月之后租金为40000元/月，与通话录音中原告附条件调低租金不符，故本院对此陈述不予采纳；3.2015年7月17日消防验收通过，应从此计收租金。根据租赁合同约定二次消防由被告自行负责，因案涉房屋已于2012年获得产权证，现亦无其他证据证明案涉房屋存在消防瑕疵。即使如被告所述案涉房屋如用于经营网吧则缺少一个消防通道，也系被告自行装修的范畴，另根据通话录音被告也自认办理相关手续时存在延迟的情况，故消防于2015年7月17日才通过不能归咎于原告，且本案中原告也因加装消防楼梯免除了2个月租金，亦平衡了被告的利益，故本院对此项意见不予采纳；4.保证金应抵扣租金。虽租赁合同约定保证金在抵扣费用后剩余部分无息退还，但被告亦出具承诺书表示“因多次违约，如未在限期内付清欠款，则保证金不退还”，此时保证金即转化为了违约金的性质，不予退还也不予抵扣。至于通话录音中，原告虽此前提到保证金200000元抵扣租金，但之后亦表示“再扯，200000元抵做租金没搞头了”，可知双方此时处于协商过程，并未就保证金抵扣租金达成一致意见，故本院对此项意见亦不予采纳。第三、逾期支付租金的资金占用损失。被告逾期支付租金给原告造成了损失，应当赔偿损失，现原告自愿将资金占用损失的起算点定为2017年3月1日系对其自身权利的处分，本院予以认可。根据法律规定，对于违约金，当事人可以约定一定数额，也可约定损失赔偿额的计算方法，但损失赔偿范围均应当与损失相符。故虽承诺书记载资金占用损失计算标准为月利率2%，但该标准过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。故计算方式为：以407500元为基数，从2017年3月1日起算至付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。被告申请我院前往消防部门调取案涉房屋消防缺陷的证据，因该申请系庭后提出，超过了举证期限，且调取内容与本案无关，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、被告王子琦于本判决生效之日起立即支付原告刘天明2014年11月1日至2017年2月14日欠付租金407500元；二、被告王子琦于本判决生效之日起立即支付原告刘天明2017年2月15日至2017年4月8日的房屋占有使用费为79167元；三、被告王子琦于本判决生效之日起立即支付原告刘天明资金占用损失，计算方式为：以407500元为基数，从2017年3月1日起算至付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍；四、驳回原告刘天明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21754元，减半计收10877元，由原告刘天明负担6526元，被告王子琦负担4351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年三月十八日书记员  符 爽