西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14034号 上诉人（原审原告）易秀莲，女。上诉人（原审原告）申艳红，女。上诉人（原审原告）王军胜，男。上诉人（原审原告）王军娥，女。上诉人（原审原告）王蒙，女。上诉人（原审原告）王金芫，男。上诉人（原审原告）李保，男。上诉人（原审原告）李德军，男。共同委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安星火地产开发有限公司。法定代表人：袁瑞生，总经理。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会。负责人：王卫星，该社区主任。被上诉人（原审第三人）西安经济技术开发区管理委员会统筹城乡建设办公室，。负责人：王凡，该单位主任。委托诉讼代理人：杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任莹，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军因与被上诉人西安星火房地产开发有限公司、西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会、西安经济技术开发区管理委员会统筹城乡建设办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易秀莲易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军上诉请求：１、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持上诉人诉讼请求。２、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：依据双方的协议和相关证据可以确定安置房的位置，并非一审认定的不能确定。依据双方在本案中的陈述，西安市未央区XX园XX号楼XX单元，4-25层为安置房，每层21套，已经安置到21层2号，原三九村其他村民均已安置完毕，三九村尚余包括其在内的15户共计55套房尚未安置，剩余房屋足够安置剩余户数，且各户仅要求按顺序依次安置，故房屋安置位置是清楚明确的，一审以安置卡未明确位置而驳回其诉请属于认定事实不清。原审中其已举证证明涉案安置楼已经安置到21层2号，星火公司对此不认可，但其作为安置主体并未提出任何证据证明，故应由其承担不利后果，而非由其承担。原三九村村委会及党支部无权在未召开村民代表大会的情况下处置村集体财产，更无权决定村民个人的XX房XX村集体经营并由星火公司对外统一出租。综上，星火公司应立即向其交付安置房屋。星火公司、经开区管委员会统筹城乡建设办公室均辩称要求维持原审判决。三九社区居委会经本院传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩状。易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军向一审法院起诉，请求：1、判令西安星火房地产开发有限公司立即按规定给其安置3套33㎡住房。2、判令西安星火房地产开发有限公司赔偿2015年1月1日至2015年12月31日期间原告迟延安置住房租金损失23760元，及2018年1月1日之后的房屋租金损失（要求计算至实际安置房屋之日）。3、本案诉讼费由星火公司负担。一审认定的事实如下:2008年3月25日，星火公司与西安市汉城街道办事处三九村村民委员会（后更名为三九社区,以下简称三九村村委会）、中共未央区汉城街道三九村支部委员会（以下简称三九村支委会）签订《三九村城中村改造合作协议》，该协议第二条第十一项约定：对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营，根据村上村民实际在册人口每人商业用房应为10平方米，用村民二层以下被拆房屋进行产权置换。2008年6月1日，易秀莲作为被拆迁户主与星火公司签订《西安XX城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，该协议第一条约定由星火公司向易秀莲等安置135平方米住宅两套、90平方米住宅三套、65平方米住宅两套、商业用房80平方米。2009年6月10日，星火公司与三九村村委会、三九村支委会签订《关于安置楼设计方案及有关问题确认意见的补充协议》，该协议第三条第三款约定将8号楼按每套31-33左右设计为公寓楼，该方案经过村两委会及村民代表讨论后确认，并经征求村民意见后同意该调整设计方案；第三款约定因调整安置户型面积造成村民安置协议中安置户型和数量都发生变化，村两委会及代表负责对每户需求调换的面积及数量予以确认，如有差异，村两委会负责在村民应安置房屋面积内协调解决，保证安置顺利进行。同年，在第三人有关人员的协调下，易秀莲等同意将其原来预安置面积为90平方米的住宅置换成3套33平方米的商住房，星火公司向易秀莲出具了3套33平方米商住房的安置卡。2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订《安置商业房租赁委托书》，该《委托书》第一条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）不再分配到每家每户；第二条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）和1-3层门面房全部委托星火公司统一租赁；第三条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）的租金为每月每平方20元（税后），每三年递增一次，递增幅度为百分之七；第五条约定：2014年村民33平方米小户型和8号楼1-3层门面房仍按照原过渡费标准支付；第六条约定：本次委托期限为20年，从2015年1月1日起算。三九村支委会在委托方三九村党支部处加盖中共未央区汉城街道三九村支部委员会印章，委托方三九村村民委员会处未加盖印章，签字处有时任三九村支委会的书记王福禄、时任三九村村委会主任的王某某以及五名两委会委员签名和七名村民代表签名。庭审质证过程中，易秀莲认为该委托书未加盖三九村村委会印章，而三九村支委会作为党的机构不能代表村民处置财产，且签名的村民代表并非代表。2014年5月6日，三九村支委会、三九村村委会出具公告板的《安置商业房租赁委托书》，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖印章，星火公司在受托方处加盖印章。后星火公司与案外人西安华雅酒店管理有限公司签订了《租赁合同》，将涉案房屋作为酒店住房所用，并按照《安置商业房租赁委托书》第三条约定的租金数额汇入易秀莲账户。本案受理后，星火公司于2018年5月10日再次向易秀莲账户汇入款项23760元，易秀莲称该笔数额系过渡费，星火公司称该笔款项系易秀莲主张的2015年1月1日至12月31日的租金。另查明，第三人三九社区在星火公司拆迁安置时共涉及安置住户214户，其中绝大部分已经同意将所安置的33平方米房屋交由被告星火公司统一租赁，剩余15户不同意由星火公司统一租赁，易秀莲等人为此曾经向有关部门反映，后因双方分歧较大形成诉讼。诉讼中，经向易秀莲释明，易秀莲明确要求星火公司在旭景花园8号楼东单元按照顺序安置具体房屋。一审法院认为，易秀莲代表其与申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军与星火公司于2008年6月1日签订的《西安市XX城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2009年，经第三人三九社区派员做工作，易秀莲同意将未给其安置的一套90㎡置换成3套33㎡的房屋。同年，星火公司向易秀莲发放了三九村城中村改造房屋置换安置卡，易秀莲亦接受了该安置卡，该行为应视为双方当事人对《西安市XX城中村改造拆迁安置（货币）协议书》履行方式的部分变更。但该变更并未对星火公司应该给原告安置的3套33㎡房屋的具体位置作出明确约定。故易秀莲要求星火公司给其在XX园XX号楼XX单元按照顺序安置3套33平方米具体商住房的依据不足，对其诉请依法不予支持。对于易秀莲主张的2015年的租金损失23760元，星火公司已于2018年5月10日向其支付23760元，易秀莲表示该笔款项系星火公司给其的过渡费但未提供有效证据予以证明，故应视为星火公司已向其支付了该笔款项；对于易秀莲主张的2018年的租金损失（按照每月每平方米20元计算，2018年递增7%），星火公司亦无异议，予以支持；对于易秀莲主张的2019年以后的租金损失，因该损失尚未产生，依法不予支持。另外，城改办称其并非本案适格主体，因易秀莲并未主张其承担责任，故第三人城改办主体不适格不影响本案实体处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条之规定，判决：一、驳回原告易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军要求被告西安星火地产开发有限公司在西安市未央区XX路XX小区XX号楼XX单元按照顺序向其安置3套33平方米具体商住房的诉讼请求；二、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军2018年的租金损失25423.2元（99平方米×21.4元／月、平方米×12个月）；三、驳回原告易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元（原告已预交），由原告易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军负担2000元；被告西安星火地产开发有限公司负担755元，于本判决生效后十五日内支付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为：依据查明的事实，易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军要求安置的房屋系由原三九村村委会与星火公司签订协议统一对外经营出租。现易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军上诉称该行为系三九村村委会及党支部未召开村民代表大会的情况下违法处置村民的私有资产并要求将房屋安置给其，缺乏事实依据，本院不予采信。关于易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军依协议享有的3套33平方米房屋的权利实现问题。双方对案涉合同的真实情并无异议，但依据协议易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军对其合同权利（房屋产权）实现应由其所在村委会即现三九社区居委会按相应的程序在尚未安置的房屋中给其确定，原审在相应证据不足的情况下，考虑到尚有其他未安置户安置的事实，对易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军的请求予以驳回，对其要求支付租金的请求予以支持，符合本案实际。至于产权实现问题可由双方可以采取自愿协商的方法予以解决，条件具备时可以另诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由易秀莲、申艳红、王军胜、王军娥、王蒙、王金芫、李保、李德军负担。本判决为终审判决。      审判长  焦海林    审判员  张伟审判员  朱利安二〇二〇年二月二十七日（院印）书 记 员 李晓凡