江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终848号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴文忠，男，1968年11月10日生，汉族，住黑龙江省鸡西市梨树区。委托诉讼代理人：吕飞，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州新康服饰有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇石中路98号。法定代表人：顾炳根，总经理。上诉人吴文忠因与被上诉人苏州新康服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文忠的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人苏州新康服饰有限公司的一审诉讼请求，并支持我方的一审反诉请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。1、涉案的租赁协议是我方与案外人顾炳根签订的，被上诉人苏州新康服饰有限公司并非出租方，而且案外人顾炳根也无权将不属于他的房屋对外出租。我方实际使用涉案的房屋，但是双方当事人之间没有签订过任何书面的租赁协议，因此双方之间属于不定期租赁关系。一审中我方要求确认双方法律关系的性质，原审法院以不定期租赁属于事实而非法律关系为由不予理睬，程序严重违法。2、被上诉人苏州新康服饰有限公司取得不动产权证的时间是2016年10月8日，在此之前其是享有所有权和是否有权收取租金，应予核实。3、我方只认可2009年顾炳根曾经代表苏州新康服饰有限公司签订租赁合同，对于之后的3份租赁合同不认可顾炳根是代表苏州新康服饰有限公司签订。我方虽然曾经向被上诉人苏州新康服饰有限公司支付租金，但是并不表示我方认可双方之间存在书面租赁合同关系。4、我方每年投入大量资金对房屋进行装修、维护，因涉案房屋即将拆迁，被上诉人苏州新康服饰有限公司才提出不在租赁，意图侵吞拆迁装修补偿金。本人患有严重疾病，且在涉案房屋中经营的浴场是本人唯一的经济来源，解除合同将严重损害我方合法权益。另开具发票是被上诉人苏州新康服饰有限公司的法定义务，其拒绝向我方开具发票，明显违反法律规定。苏州新康服饰有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州新康服饰有限公司向一审法院起诉请求：1、判令吴文忠腾空迁让并返还其位于苏州市吴中区的房屋，合计750平方米；2、判令吴文忠支付占用费30000元（自2019年6月1日起按合同约定年租金180000元标准暂算至2019年7月31日，并继续计算至实际返还之日）；3、判令吴文忠向其支付违约金45000元。本案诉讼费用由吴文忠承担。吴文忠向一审法院反诉请求：判令其与苏州新康服饰有限公司签订的租赁期间为2009年6月1日至2012年5月30日的租房协议继续有效，苏州新康服饰有限公司立即向其交付自2008年6月1日起至2019年5月30日租期内的租金发票。本案反诉费用由苏州新康服饰有限公司承担。原审法院经审理查明：坐落于苏州市吴中区不动产权登记在苏州新康服饰有限公司名下，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，土地面积为9468.17平方米，房屋建筑面积5133.26平方米。2009年，顾炳根与吴文忠签订租房协议一份，该协议抬头出租方/甲方为胥口苏州新康服饰公司、顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，约定乙方承租甲方涉案房屋，年租金头两年为90000元，第三年为100000元，该租金不含税价，依收据为凭证，租期自2009年6月1日至2012年5月30日止。落款处甲方处签名为顾炳根，乙方处签名为吴文忠。吴文忠表示，其认可该份协议系顾炳根代苏州新康服饰有限公司签订的，但不认可后续租赁协议系顾炳根代苏州新康服饰有限公司签订的。2012年，顾炳根与吴文忠签订租房协议一份，约定吴文忠承租顾炳根涉案房屋，共计租赁费315000元，该租金不含税价，依收据为凭证，如需开发票税金由乙方负担，租期自2012年6月1日至2015年5月30日止。2015年7月12日，顾炳根与吴文忠签订房屋租赁协议书一份，该协议抬头出租方/甲方为顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，约定乙方要求租赁甲方涉案房屋，租期自2015年6月1日至2016年5月31日止。落款甲方法定代表人处签名顾炳根，并加盖了苏州新康服饰有限公司公章，乙方处签名为吴文忠、熊洁，并加盖了苏州市吴中区藏书湖滨休闲浴场章。吴文忠表示，该份协议书上苏州新康服饰有限公司的公章系后盖的，熊洁系其妻子，藏书湖滨休闲浴场系其经营的浴场，其系该份协议书中的承租方。2016年7月7日，顾炳根与吴文忠签订房屋租赁协议书一份，该协议书抬头出租方/甲方为顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，主要内容为：乙方要求租赁甲方位于胥口镇石中路29号门面房房屋，租赁房屋面积700平方米和后面锅炉间等辅房50平方，合计750平方；总租金为518000元，为确保合同履行，先付租金后使用，租期为三年，2016年6月1日至2019年5月31日止，第一年租金165000元，第二年租金173000元，第三年租金180000元，每半年一付，上半年租金支付日为每年的5月30日，下半年租金支付日为每年的11月30日，如乙方逾期十五天不交付房屋，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方损失自负；乙方应交甲方水电保证金和租方押金合计贰万伍仟元整，在本协议到期时，在乙方无任何拖欠水电费租金等费用后，一次性退还乙方；甲方所交付使用的房屋经乙方多次查看，确无安全隐患，水电齐全，门窗完好，屋面无渗漏；甲方允许乙方进行装修，但应考虑租赁期限进行实用装修，不得破坏房屋结构，一经装修所有装潢都归甲方所有，在租赁期满或提前退房都不得拆卸破坏，或者所有装潢全部清空，并恢复原样退房；本房屋租赁合同履行完毕后不再续签，乙方到期后无条件搬离，如拖延造成的甲方损失乙方承担赔偿责任；如乙方违反本合同约定，属于违约行为，乙方承担违约责任，乙方向甲方支付违约金三个月租金，甲方并有权解除合同。该协议书落款处顾炳根在甲方法定代表人处签名，吴文忠在乙方法定代表人处签名。苏州新康服饰有限公司与吴文忠一致确认，涉案租赁房屋属于上述苏州市吴中区不动产中南侧的一间700平方米厂房及旁边共计50平方米辅房，吴文忠已向苏州新康服饰有限公司支付押金25000元及截至2019年5月31日的租金。上述2016年7月7日签订的租赁协议书到期后，苏州新康服饰有限公司向吴文忠发出通知，内容为：“胥口湖宾浴场、吴文忠，你好，根据苏州新康服饰有限公司与你在2016年签订的叁年房租协议在2019年5月31日到期，协议约定注明到期后勿再续租，乙方到期无条件搬离，直至今日已是6月15日，但未见搬离绩象，现我方念在当年合作情宜，再放你壹半个月的搬离期，望请尽快搬离，在7月30日前将房屋归还甲方，否则甲方只能申请吴中法院进行强制执行。”2019年7月1日，苏州新康服饰有限公司委托律师向吴文忠发出律师函，表示租赁期限已届满，吴文忠应及时腾空租赁房屋并返还给苏州新康服饰有限公司，经苏州新康服饰有限公司多次催促未果，遂要求吴文忠务必于2019年7月30日前将租赁房屋腾空清洁后返还，否则苏州新康服饰有限公司将诉诸法律收回房屋并收取自租赁期限届满次日起至实际返还房屋之日止的占用费，同时追究违约责任。吴文忠在收到上述通知及律师函后，仍占用涉案租赁房屋至今。2019年9月26日，顾炳根出具情况说明一份，内容为：本人顾炳根为苏州新康服饰有限公司的法定代表人，吴文忠承租的苏州市胥口镇石中路29号的门面房及辅房的产权人为苏州新康服饰有限公司，本人作为法定代表人代表公司与吴文忠签署该房屋相关的所有租赁合同，并非以本人名义出租该房屋。审理中，苏州新康服饰有限公司称，顾炳根作为法定代表人代其签订租赁协议，吴文忠对此知晓认可；其尚未退还吴文忠押金25000元，同意抵扣；因吴文忠拒不归还房屋，影响其后续租赁，故其按照合同约定主张违约金即3个月租金45000元。吴文忠称，其向苏州新康服饰有限公司承租房屋，2016年7月7日的租赁合同并非苏州新康服饰有限公司签订，而是顾炳根签订，其不认可关联性；苏州新康服饰有限公司主张违约金没有依据，且违约金标准过高。上述事实，由苏州新康服饰有限公司提供的不动产权证、租赁协议书、情况说明、通知、律师函及邮寄凭证，吴文忠提供的租房协议、收据，以及原审法院庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为：本诉部分，关于租赁合同主体，因苏州新康服饰有限公司与吴文忠就涉案房屋存在长期租赁关系，吴文忠亦认可顾炳根曾代苏州新康服饰有限公司签订过租赁合同，结合租赁期间几次租赁合同的签订情况、吴文忠向苏州新康服饰有限公司支付租金的事实，且顾炳根亦表示其作为法定代表人与吴文忠签订了所有租赁合同，故可确认顾炳根签订涉案租赁合同的行为，均系代苏州新康服饰有限公司与吴文忠签订，即涉案租赁合同的双方均为苏州新康服饰有限公司与吴文忠。苏州新康服饰有限公司与吴文忠签订的最后一份租赁合同期限为自2016年6月1日至2019年5月31日止，该合同合法有效，双方应受合同约束。该合同约定，本房屋租赁合同履行完毕后不再续签，吴文忠到期后无条件搬离。现租赁期限届满，吴文忠仍占用涉案租赁房屋至今，苏州新康服饰有限公司要求吴文忠腾空迁让并返还租赁房屋的诉讼请求，合法有据，应予支持。吴文忠已付截至2019年5月31日的租金，但未履行腾房义务，且经苏州新康服饰有限公司催告后仍未腾房，故苏州新康服饰有限公司要求其支付自2019年6月1日起按约定年租金180000元的标准计算至实际返还之日止的占有使用费的诉讼请求，合法有据，亦予支持。另，合同约定，如吴文忠违约，应支付违约金三个月租金。苏州新康服饰有限公司要求吴文忠支付违约金45000元的诉讼请求，符合约定且不违反法律规定，应予支持。吴文忠抗辩违约金过高，缺乏依据，原审法院不予采纳。因吴文忠已付押金25000元，且苏州新康服饰有限公司同意抵扣，故原审法院将上述违约金与苏州新康服饰有限公司应返还的押金相抵，吴文忠还需支付苏州新康服饰有限公司违约金20000元。反诉部分，基于上述理由，吴文忠反诉要求确认租赁期间为2009年6月1日至2012年5月30日的租房协议继续有效的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。因租赁合同约定，租金不含税价，依收据为凭证，且苏州新康服饰有限公司已向吴文忠出具了租金收据，现吴文忠反诉要求苏州新康服饰有限公司交付租金发票的请求，缺乏依据，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、吴文忠于本判决生效之日起十日内腾空、迁让位于苏州市吴中区中南侧的共计750平方米房屋，并返还苏州新康服饰有限公司。二、吴文忠于本判决生效之日起十日内支付苏州新康服饰有限公司自2019年6月1日起按年租金人民币180000元的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。三、吴文忠于本判决生效之日起十日内支付苏州新康服饰有限公司违约金人民币20000元。四、驳回吴文忠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取838元，反诉案件受理费减半收取40元，合计人民币878元，由吴文忠负担。吴文忠负担的本诉案件受理费已由苏州新康服饰有限公司预交，吴文忠于本判决生效之日起十日内直接支付苏州新康服饰有限公司，苏州新康服饰有限公司预交的诉讼费用原审法院不再退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人于2016年7月7日签订的房屋租赁协议书是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。前述房屋租赁协议书虽然是由顾炳根和吴文忠出面签订，但是顾炳根本身是被上诉人苏州新康服饰有限公司的法定代表人，且上诉人吴文忠在诉讼中对于顾炳根曾经在2009年代表苏州新康服饰有限公司和其签订租赁合同的事实表示认可，另外其租金也是向苏州新康服饰有限公司交纳，故顾炳根在案涉房屋租赁协议书上签字系履行职务的行为足以认定。因案涉房屋租赁协议书对于租赁期间有明确的约定，故上诉人吴文忠主张双方之间系不定期租赁关系，并无事实和法律依据。原审法院根据查明的事实，对于双方之间的关系进行认定，并据此作出裁判并无不当，吴文忠二审主张原审审理程序违法同样不能成立。双方之间的房屋租赁协议书已经于2019年5月31日因到期而自然终止，被上诉人苏州新康服饰有限公司也发送书面通知进行了告知，上诉人吴文忠仍然占有使用涉案房屋拒绝交还，并无法律依据，原审法院判决其承担交还义务，赔偿被上诉人苏州新康服饰有限公司占有使用费损失，并支付合同约定的违约金符合法律规定。另本案属于民事诉讼，房屋租赁协议书中对于出租人开具租金发票的义务并无明确约定，故本院对于上诉人吴文忠要求开具发票的诉请不予支持，当事人可以通过其他救济途径予以解决。吴文忠的上诉请求于法无据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1756元，由上诉人吴文忠负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年三月十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。