广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初219号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所：广西扶绥县新宁镇岜尧路101号。统一社会信用代码：91451421061737225W。 负责人：韩微，总经理。 委托诉讼代理人：王大刚，该公司工作人员。 被告：农庭学，男，1978年8月24日出生，壮族，住广西扶绥县。 被告：吴红娟，女，1977年2月18日出生，壮族，教师，住广西扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）与被告农庭学、吴红娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司的委托诉讼代理人王大刚、被告农庭学、吴红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1．农庭学、吴红娟支付2015年11月1日至2019年11月30日物业综合服务费3086.04元及违约金6665.86元；2．农庭学、吴红娟支付2013年10月1日至2019年11月30日公共维修资金847.37元及违约金2783.62元；3．农庭学、吴红娟支付2013年11月1日至2019年7月31日公摊电费595元及违约金1805.87元、公摊水费97.3元及违约金278.96元；4．物业综合服务费及违约金、公共维修资金及违约金、电梯维护费及违约金、生活垃圾处理费及违约金、农庭学、吴红娟自用电费及违约金、自用水费及违约金、公摊电费及违约金、公摊水费及违约金、二次加压费及违约金，直至付清为止；5．农庭学、吴红娟与天伦物业扶绥分公司补齐《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《业主资料卡》、《业主（住户）消防安全责任书》。事实和理由：农庭学、吴红娟是绥园居小区1栋1单元102室所有权人，其所购买的房屋建筑面积为114.51平方米。农庭学、吴红娟与广西盛城房地产开发有限公司（以下简称盛城公司）签订商品房买卖合同，其中约定广西天伦物业服务有限公司（以下简称天伦物业公司）对涉案房屋进行服务。依据《前期物业管理服务协议》约定：高层住宅物业综合服务费按0.6元/月/平方米的标准收取（不含电梯运行、维修年检费用），生活用水增压耗电费据实分摊，电梯费按一楼免费、二三楼15元/月/户、三楼以上25元/月/户标准收取，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，所交费用于每月5日前付清。同时，协议还约定了逾期付款的违约责任，第九条违约责任第四点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金。天伦物业扶绥分公司认为，其已依约履行了物业管理、服务义务，农庭学、吴红娟拖欠物业费用、公共维修资金、电梯维护费及天伦物业扶绥分公司已垫付的水电费费用，已构成违约。 农庭学、吴红娟辩称：1．房子验收至今，不同层面都有明显的倾斜度，物业口头答应对倾斜的墙面进行整改，但至今未整改房子。根据前期物业服务合同第二十条规定，物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由开发商全额交纳。故请求期间物业服务费由开发商承担；2．要求支付综合服务费、公共维修资金、电梯维护费的违约金没有事实和法理依据。合同文本上表述的是“滞纳金”，滞纳金不等于违约金，滞纳金具有法定性，个人、法人和其他组织都无权私自设立；3．要求支付自用电费、自用水费和公摊电费、公摊水费的违约金没有事实和法律依据。《物业管理条例》第四十五条的规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电损等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前期费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；4．要求支付垃圾处理费没有事实和法律依据。《前期物业服务合同》第十九条第二项约定：“物业服务费主要用于以下开支：．．．．．．（3）物业服务区域清洁卫生费用”，因此，业主缴纳的物业服务费已经包含生活垃圾处理费，要求生活垃圾处理费属重复收取；5．如果认定本案约定的滞纳金就是违约金，按日千分之三，每月30天来计算，年利率高达108%，约定的违约金过高，明显过分高于给天伦物业扶绥分公司造成的损失，请求人民法院予以调整。天伦物业扶绥分公司未举证证明其遭受的具体损失，因费用属金钱义务，给天伦物业扶绥分公司造成的也就是利息损失。物业服务不符合合同约定，我方拒交物业费有正当理由；6．公摊水电费存在重复收取，且没有尽到维护责任和管理义务，物业违约在先。 本院经审理认定事实如下：2013年5月7日，农庭学、吴红娟与盛城公司签订《商品房买卖合同》，购买绥园居小区1号楼1单元102房，房屋建筑面积为114.51平方米，并约定前期物业服务企业为天伦物业公司。2013年8月20日，盛城公司（甲方）与天伦物业扶绥分公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由天伦物业扶绥分公司管理涉案小区。委托合同对物业管理服务事项作出了约定，并约定物业费为0.6元/月/㎡；电梯费：一楼免费，二、三楼15元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金为0.1元/月/㎡；生活、商业用水增压耗电费据实分摊；业主应于交房公告见报之日起全额交纳物业服务费、公共水电费，前期物业服务阶段在房屋交付时预交3个月服务费，以后按月缴纳，缴费时间为每月5日前。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取；物业服务费用不包括供水、供电、供气、环卫、电讯、广电等相关单位收取的各类费用，上述费用由业主自行承担；如甲方受功能单位委托代收能源使用费，则甲方向业主或使用人加收总表与每户分表之间的管网、线路损耗分摊，具体数额根据每月总表与分表之间的差额确定；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应按时履行交纳义务。合同第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按延迟金额每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。2013年9月26日，盛城公司向农庭学、吴红娟发出《绥园居入伙通知书》，通知其于2013年10月18日办理入伙手续。 另查明，2015年11月1日至2019年11月30日期间，涉案房屋未交纳物业服务费、维修基金、电梯费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉案合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。盛城公司依法与天伦物业扶绥分公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。天伦物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，农庭学、吴红娟在接到开发商的入伙通知书后，作为小区业主应按约定交纳相关费用，但经天伦物业扶绥分公司催告，农庭学、吴红娟仍逾期未交纳，已构成违约；故对天伦物业扶绥分公司请求农庭学、吴红娟支付2015年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及其违约金、2013年10月18日至2019年11月30日期间维修基金及其违约金，应予以支持。农庭学、吴红娟以房屋质量问题，认为物业服务费由开发商承担，不属本案处理范围，应由农庭学、吴红娟与开发商另行处理。关于物业服务费的计算，天伦物业扶绥分公司主张物业服务费按0.55元/月/㎡标准交纳，系当事人对自己权利的处分，本院不予干涉，予以支持。关于违约金的计算，合同约定从逾期之日按每天交纳3‰的滞纳金，滞纳金属行政处罚范畴，不是严格意义上民事责任承担方式，但结合生活实际以及当事人的表述习惯，约定滞纳金主要是为了约定违约后对损失的补偿，因此应认定已约定违约责任，但按每日3‰的标准约定过高，应予调整，结合天伦物业扶绥分公司的物业服务情况，调整后的违约金参照中国人民银行同期贷款利率，上浮不超过30%为宜，本院酌情按年利率6%计算。 关于公摊水电费，双方协议并没有约定计费依据，且天伦物业扶绥分公司提供的《欠费明细》系单方制作，亦未列明读数及计算方式，提供的其他证据也不足以证明农庭学、吴红娟应承担公摊水电费的计算方式，应由其承担举证不能的后果，对其请求农庭学、吴红娟支付公摊水电费及违约金的请求，本院不予支持。关于天伦物业扶绥分公司的第5个诉讼请求，是否签订《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《业主资料卡》《业主（住户）消防安全责任书》属当事人的权利，本院不予干预。 综上所述，农庭学、吴红娟应向天伦物业扶绥分公司支付2015年11月1日至2019年11月30日期间物业服务费0.55×114.51×49=3086.04元及违约金385.76元；支付2013年10月18日至2019年11月30日期间维修基金0.1×114.51×73.45=841.08元及违约金156.55元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、农庭学、吴红娟于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2015年11月1日至2019年11月30日期间物业服务费3086.04元及违约金385.76元； 二、农庭学、吴红娟于本案判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付2013年10月18日至2019年11月30日期间维修基金841.08元及违约金156.55元； 三、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费259元，减半收取计130元，由农庭学、吴红娟负担25元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担105元。 本判决为终审判决。 审 判 员 方品能 二〇二〇年三月三十日 法官助理 黄佩兴 书 记 员 马福立 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。