辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初13581号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该行行长。委托代理人：金童，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被告：卜庆凤，女，1984年12月4日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。被告：周海龙，男，1985年3月16日出生，汉族，住址黑龙江省海伦市。被告：沈阳天恒置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区聚农路34号。法定代表人：符文章，该单位董事长。委托代理人：高思滨，该单位法律顾问。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告卜庆凤、被告周海龙、被告沈阳天恒置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告中信银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人金童，被告沈阳天恒置业有限公司的委托代理人高思滨到庭参加诉讼，被告卜庆凤、周海龙经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行诉称，2014年12月18日，原告与被告签订《中信银行个人借款合同》（以下简称“借款合同”），合同约定：被告卜庆凤、周海龙向原告借款32万元用于购买位于沈北新区，建筑面积115.31平方米房屋，借款期限自2014年12月25日至2029年11月25日，采用浮动利率，贷款初始年利率为6.15%，采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等提供抵押担保并办理登记。被告沈阳天恒置业有限公司提供连带责任保证，担保阶段为借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告卜庆凤、周海龙并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告卜庆凤、周海龙按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计238070.74元（截至2019年5月13日，拖欠本金234189.92元，利息3780.89元，罚息99.93元，自2019年5月14日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息）；被告沈阳天恒置业有限公司对前述欠款本金及利息承担连带给付责任；2、判令如被告不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的其他全部费用。被告卜庆凤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。被告周海龙未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。被告沈阳天恒置业有限公司辩称，1、答辩人对解除借款合同有异议。被告卜庆凤、周海龙具备继续偿还银行借款的意愿和能力，可以正常履行合同并实现合同目的，合同的解除条件未成就，故借款合同应继续履行，不同意解除。2、答辩人对原告起诉金额有异议。答辩人仅同意对已到期的债务人债务及逾期利息承担法律规定内的保证责任。对于起诉日以后的未到期债务不同意承担责任。3、答辩人对借款合同中的保证条款效力有异议。《个人借款合同》中的保证条款为格式条款，对该保证条款原告没有采取合理的方式提请答辩人注意，答辩人是在未充分知情的情况下同意承担连带保证，该保证责任条款应认定无效。答辩人与中信银行股份有限公司沈阳分行、卜庆凤、周海龙签订的《个人借款合同》中的“保证条款”是原告中信银行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。4、答辩人同意原告对借款人抵押房产行使抵押权并优先受偿，不足部分再由答辩人承担保证责任。因本案借款人卜庆凤、周海龙提供房屋作为抵押担保物，并办理了抵押权预告登记，同时答辩人又提供保证担保。根据《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”；《物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”，第一百七十六条：“被担保的债权，既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。5、答辩人不同意承担本案诉讼费及实现债权的其他费用。本案因借款人卜庆凤、周海龙逾期还贷引起，答辩人并不存在任何违约行为，故答辩人不同意承担诉讼费。借款合同中约定保证担保范围包括实现担保权的费用，但借款人因违约而承担的逾期利息和罚息足以弥补原告的实际损失，实现债权其他费用属于间接损失且并不必然发生，故答辩人不同意承担。综上，答辩人认为原告所诉请求缺乏充分的事实和法律根据，请求法院予以驳回。经审理查明，2014年12月18日，原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（抵押人、乙方）与被告卜庆凤、周海龙作为借款人（抵押权人、甲方）、被告沈阳天恒置业有限公司作为保证人（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币32万元，用于购买沈阳市沈北新区，建筑面积115.31平方米的房屋，采用浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策在基准利率执行，贷款初始利率为6.15%，借款期限为180个月，自2014年12月25日至2029年11月25日，还款方式为按月等额本金还款法，每月21日前偿还当期贷款本息。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，被告卜庆凤、周海龙以所购房产为上述借款提供抵押担保，丙方同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间，甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。如甲方在担保阶段未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段届满之日起两年。合同第17条约定，甲方未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息或相关费用的，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息并有权要求丙方履行保证责任……。2014年12月22日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。2014年12月25日，原告向被告发放借款32万元，但被告并未按借款合同约定归还本息，截至2019年5月13日被告卜庆凤、周海龙共欠贷款本金234189.92元，利息3780.89元，罚息99.93元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《中信银行个人购房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、借款借据、欠款明细等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告卜庆凤、周海龙、被告沈阳天恒置业有限公司订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告中信银行股份有限公司沈阳分行已履行发放贷款义务，被告卜庆凤、周海龙应依约按期偿还借款，二被告未按约定还款，应承担违约责任，原告宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息、罚息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告对沈阳市沈北新区房产是否享有优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳天恒置业有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定“自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间，甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保”。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告沈阳天恒置业有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法若干问题的解释＞》第十条的规定，被告提供阶段性连带保证的主合同为诉争贷款合同，现主合同虽被解除，在沈阳天恒置业有限公司与中信银行股份有限公司沈阳分行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人沈阳天恒置业有限公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。因此，沈阳天恒置业有限公司应对卜庆凤、周海龙因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用＜中华人民共和国担保法若干问题的解释＞》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卜庆凤、周海龙于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金234189.92元；二、被告卜庆凤、周海龙于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行利息3780.89元，罚息99.93元（截至2019年5月13日，从2019年5月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告沈阳天恒置业有限公司对上述第一、二项所确定的被告卜庆凤、周海龙的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4871元、保全费1710元，由被告卜庆凤、周海龙负担，被告沈阳天恒置业有限公司对该费用承担连带给付责任；公告费800元，由被告卜庆凤、周海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇二〇年三月二十四日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭