沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初11100号原告（反诉被告）：刘春艳。委托代理人：邓卫卫。委托代理人：梁聪聪。被告（反诉原告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住址：沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，职务：执行董事。委托代理人：刘立影。原告刘春艳与被告沈阳世博置地房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓卫卫、梁聪聪,被告沈阳世博置地房产开发有限公司委托代理人刘立影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2009年11月21日与被告签署了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房套。原告于2009年7月7日交付定金2万元，于2009年7月20日交付首付款35101元，2009年12月14日在沈阳市房产局办理《商品房买卖合同》备案。《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房应于2010年6月30日前验收合格并交付原告使用，但由于被告原因导致至今未能交付房屋，经多次催告仍未交付，被告的行为构成了严重违约。现依据《合同法》一百零七条的规定，请求法院判决被告继续履行与原告于2009年11月21日签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉房屋，并办理房屋权属登记。依据该《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交付房屋的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，判决被告支付逾期交付房屋的违约金18117元。该《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得权属登记证书的，应支付违约金。由于该《商品房买卖合同》第九条约定的标准计算的违约金过低，难以弥补被告延期交付给原告所造成的损失，现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，请求法院将该项违约金计算标准调整，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金35917元。诉讼请求：1、请求判令被告继续履行于2009年11月21日与原告签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉房屋，并办理房星产权登记（如果被告履行交房义务，原告按照原价款交付剩余款项）；2、请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金18117元(按照已支付购房款的日万分之一计算，自2010年7月1日暂算至2019年7月1日，要求算至实际给付之日)；3、请求调整违约金的计算标准，判令被告支付逾期办理产权登记的违约金35917元(按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2011年1月1日暂算至2019年7月1日，要求算至实际给付之日)；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：同意解除合同，但原告应承担逾期支付房款的违约责任，2009年12月22日应支付11万元购房款。原告请求第三项在合同第九条有明确规定，世博公司按0.5%承担违约责任。对于诉争房产至今无法交付使用的原因是因省市两级法院生效刑事判决认定仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，该判决认定的违建事实是合同双方不能预见不能避免的，包括政府成立的工作组都无法解决的不可抗力事件，在刑事案件未纠正之前，按政府要求诉争房产需向国家补交土地出让金，约为2.8亿，因刑事生效判决导致的诉争房产成本增加，是合同双方不能处理的结果，只有恢复五证合法取得、剥离诉争房产上存在的高利贷，政府不要求被告公司补交土地出让金的情况下，合同才能有继续履行的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》27条、《中华人民共和国建筑法》61条、《城市房地产开发经营管理条例》17条规定，房屋没有经过验收,不能交付使用。被告（反诉原告）诉称：(2012)沈刑二初字16号刑事判决书、(2012)辽刑二终字第90号刑事裁定认定成诉争合同中的“五证”只有建设用地规划许可证是真证，其他证件均是假证，自此包括诉争房产在内的世博家园9栋楼1228套房产从合法建筑全部变成违建房产。世博家园项目因刑事案件导致的诉争房产价格变动属合同双方无法预见、无法预防无法避免和无法控制的事件。刘春艳是刑事案件认定的253个受害人之一，诉争合同、世博公司出具的发票及刘春艳证言被刑事判决认定为世博公司构成合同诈骗罪的证据，刑事判决未被撤销前，诉争房产属无证的违建房为客观事实。诉争房产须按政府要求补交土地出让金(注:2012年沈阳市政府要求世博公司补交土地出让金8000万元，到2018年11月升至2.8亿元)才具备政府重新补办“五证”的前提，世博公司巨额外债尚须政府兑现承诺剥离，无资产交土地出让金导致诉争房产至今违建，诉争合同应依法认定为无效合同。考虑到政府维稳需要，如果刘春艳同意按情势变更原则对诉争房产作价格调整是继续履行诉争合同的前提，如刘春艳不同意按重新价格履行诉争合同，世博公司针对刘春艳未在合同约定期限内支付剩余房款的违约行为要求解除诉争合同。另，本诉存在遗漏诉讼主体的错误，应追加李世宏参加诉讼。原告对被告反诉辩称：一、商品房买卖合同合法有效。本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法52条规定的合同无效的情形。合同签订后，答辩人按照合同约定缴纳了房屋定金和首付款，合同部分履行，公司或法定代表人郭军涉嫌犯罪，不影响双方合同的效力，故本案《商品房买卖合同》合法有效。二、被告以刑事判决否认合同效力无事实和法律依据。刑事判决认定郭军有伪造、虚构案涉项目手续行为，最多只能说明在协议签订时原告未取得房屋预售许可证。现案涉建筑已被政府相关部门接管并进行施工，政府部门就此已成立专门工作组，且现已有法院生效判决认定《商品房买卖合同》有效，判令被答辩人协助购房人办理房屋所有权证书，而且政府已协调相关部门切实为42户居民办理房产证，所以，被答辩人认为合同无效理由不能成立。三、被答辩人要求答辩人承担违约责任无事实依据。合同签订后，答辩人按约缴纳房屋定金和首付款，因被答辩人及其法定代表人郭军涉嫌犯罪，售楼处被砸、关门停业，楼盘停建，导致商业贷款未能办理，答辩人也无法继续交付余款。所以，答辩人未能及时支付剩余款项即贷款未能及时办理完全是被答辩人的原因造成的，不存在任何违约，而被答辩人违法犯罪未能按时履行交房以及办理房屋产权证的义务，就此应当承担违约责任。四、本案不存在不可抗力和情势变更适用情形。被答辩人提及的不可抗力根本不成立，也完全不符合情势变更适用的条件，本案合同未能及时履行完全是被答辩人的过错导致而成，根本不能适用情势变更，且情势变更也有一定的期限及程序要求，所以本案继续履行理应按照原价格履行，被答辩人要求答辩人按照重新核定的房款继续履行无任何事实和法律依据。五、如果案涉合同因“五证”虚假被认定为无效，答辩人要求被答辩人承担惩罚性赔偿的法律责任。如因为“五证”虚假导致《商品房买卖合同》无效，那么被答辩人就构成了“故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明与答辩人签订《商品房买卖合同》”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被答辩人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担承担不超过已付购房一倍的赔偿责任。基于以上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求并支持答辩人本诉的全部请求。经审理查明：原告、李世宏系夫妻关系，李世宏书面认可以原告一人名义主张权利。二人与被告于2009年11月21日签订商品房买卖合同一份，该合同约定：二人购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为165101元，于2009年7月7日付定金2万元，7月20日付首付款35101元，余款贷款11万元于2009年12月22日前办理完毕；出卖人应在2010年6月30日前交付房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；第十五条约定：出卖人应在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告交纳购房款55101元，现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，原告夫妻二人办理了商品房产权预告登记。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。上述事实，有商品房买卖合同、收据、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于商品房买卖合同的效力及应否解除问题。原告夫妻与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，现原告丈夫李世宏同意以原告一人名义主张权利，应当认定为有效。关于被告提出讼争房产属无“五证”的违建房产，合同应按无效合同处理，并要求如确认有效原告应按新价格履行合同，否则应解除合同的主张。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效及重新定价，否则解除合同，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告的反诉请求，本院不予支持。二、关于商品房买卖合同的履行问题。关于原告要求被告交付房屋及办理产权登记的请求。因讼争房屋配套工程尚未启动，不具备交付条件，故本院对原告该请求无法支持。如判决生效后配套工程启动，房屋达到合同约定或国家规定的交付标准，原告可另行诉讼主张权利。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，案涉房屋交易已不同于普通平等主体之间的商品房买卖，原告的该请求应由政府部门统一协调处理，故本院在本次诉讼中不予处理。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。因合同约定被告在房屋交付后180日内将相关资料报产权登记机关备案，现房屋尚未交付，故本院对原告的该请求不予支持。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、四十四条、第六十八条之规定，判决如下：一、驳回原告刘春艳的诉讼请求；二、驳回被告沈阳世博置地房产开发有限公司的反诉请求。案件受理费4587元，由原告负担；反诉费1802元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 贾雪艳审判员 雷 凯二〇二〇年三月十八日书记员 白 璐