江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初3593号原告：何乃潜。委托诉讼代理人：严俊清，江苏鼎途律师事务所律师。被告：徐州市鼓楼区住房和城乡建设局，住所地徐州市鼓楼区中山北路鼓楼区政府机关大楼825室。负责人：张占涛，该局局长。委托诉讼代理人：张红霞。委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。原告何乃潜诉被告徐州市鼓楼区住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用普通程序,并于2020年1月8日公开开庭进行审理。原告何乃潜及其委托诉讼代理人严俊清、被告徐州市鼓楼区住房和城乡建设局的委托诉讼代理人张红霞、丁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何乃潜向本院提出诉讼请求：1、因客观条件无法交付协议中约定的原安置补偿房屋，请求判令被告按照协议中载明的面积、现有的市场价值，支付房屋价款1175400元；2、要求被告支付过渡费用自2010年12月28日暂计至2020年1月，共217340元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月20日，原告与被告签订了《徐州市市区被拆迁人申购定销商品房审批表》、《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，约定被告对彭城广场东侧地块土地范围内原告所有的房屋进行拆迁，补偿安置方式为产权置换。根据审批表的约定，置换后补偿原告位于金色里程小区2号楼1单元2001室，价格327444元。但拆迁原告房屋后，被告一直未向原告履行上述协议。故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求如上。被告徐州市鼓楼区住房和城乡建设局辩称，原告诉请要求支付货币补偿不具备条件。首先，原被拆迁房屋的安置方式是产权调换。对于原客观上选择的房屋不能交付应该由双方协商，提供其他房源由原告选择，变更房源的选定过程属于双方意思自治的范畴。在产权调换方式不能履行的情况下，原告才能主张货币补偿。其次，金色里程安置小区尚存在产权调换的可能性，原告主张货币补偿的方式不具备条件。第三，对于原告主张的过渡费其计算标准没有异议，但是原告主张的数额没有事实依据。安置小区已经在2011年6月2日发布了缴费通知公告。要求被拆迁人持补偿协议等证件文件办理上房手续，对于产权调换过渡费应计算至公告要求的上房日期即2011年6月7日。若原告主张以货币补偿的方式进行安置，则改变了拆迁安置补偿的方式，变更为了货币补偿，按照徐州市人民政府的73号令货币补偿应一次性支付3个月过渡费，该费用在协议签订后已经由原告领取。原告因货币补偿重复向被告主张过渡费，没有事实和法律依据。第四，该协议签订于2009年，协议签订后被告及时在具备上房安置条件的时候登报通知了各被拆迁人应当及时办理上房手续。但原告起诉前一直怠于行使权利，从未向被告提出上房要求或者安置请求，造成目前原安置房屋无法安置的后果，原告对此也应存在一定过错和承担一定责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2009年12月25日，徐州市鼓楼区规划与建设局（甲方）与何乃潜（乙方）【何乃潜由张明伟代签】签订《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，内容载明“一、乙方被拆迁房屋情况。合法建筑面积为76.26㎡。二、乙方选择的补偿安置方式为：产权置换。1、乙方同意与甲方坐落在金色里程住宅小区2幢1单元22001室，建筑面积90.80㎡的房屋调换产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价。甲方提供的产权交换放必须符合国家质量安全标准。因产权调换涉及的有关事宜甲乙双方约定如下：（1）产权调换安置房屋面积的确定：按产权测绘部门确认面积为准，按实结算。（2）产权调换安置房屋的价格约定：符合国家质量标准。（3）产权调换安置房屋质量的约定：双方认可价格。……三、拆迁补偿安置款、搬家补助等及产权交换差价结算。1、甲方应根据徐州市政府第78号令及相关配套文件、评估价对乙方进行补偿安置结算，乙方应得拆迁补偿安置款为：68.74×4219.86+（76.26-68.74）×4219.86×0.8计315460元，大写：人民币叁拾壹万伍仟肆佰陆拾元。2、附属物及室内装饰装潢补偿费用：13727元。（补偿内容详见附属物及装饰装潢评估报告）3、乙方应的搬家补助等费用：①奖金：600元+10000+76.26㎡×2元×45天＝1746元，②搬家费：2次×76.26㎡×10元＝1525元，③误工费：200元，④过渡费：12月×76.26㎡×10元/㎡月＝9151元。合计”①+②+③+④＝28339元。乙方合计应得总补偿款为人民币357526元……4、甲方提供的产权交换房屋共房款为327444元，乙方拆迁补偿款应得款为357526元，产权交换后甲方应向乙方支付差价款30082元，支付时间为15支付方式现金。四、搬迁过渡方式、期限。乙方过渡方式为自行。甲、乙方约定过渡期为30个月。超过过渡期限甲方应向乙方按规定支付过渡费，直至上方定居。……七、需要约定其他事项：过渡期截止日期以上房公告为准，按合同法相关法条。……”。2009年12月20日，徐州市鼓楼区规划与建设局签字盖章，徐州市建设局城市房屋拆迁进行审核通过了《徐州市市区被拆迁人申购定销商品房审批表》，内容载明“姓名：何乃潜……代理人：张明伟……申购定销房项目名称：金色里程，拆迁总额357526元。定销房申购情况：房号为2号楼1单元22001室90.86㎡。房价合计327444元。定销商品房房款与拆迁补偿款总额的差额为30082元。”2009年12月30日，徐州市鼓楼区规划与建设局签字盖章，徐州市城市房屋拆迁管理办公室2010年1月4日审核批准了《徐州市城市房屋拆迁补偿安置款变现支付审批表》，内容载明，被拆迁人姓名何乃潜，旧房坐落在徐州市，建筑面积76.26㎡，拆迁货币结算款30082元。在庭审中，何乃潜陈述张明伟是其朋友公司的工作人员，认可其签订的协议。何乃潜于2010年1月4日收到房屋补偿款30082元（包括以现金方式支付的12个月过渡费9151元）。现徐州市鼓楼区规划与建设局与何乃潜签订的《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，除涉案房屋以及其他过渡费之外其他的内容已经全部履行。另查明，2011年1月8日，徐州日报第二版面上刊登“缴款通知涉及鼓楼区苏宁商务广场、彭城壹号、环城路西延及原二轻机械厂等四个项目拆迁安置在金色里程住宅小区的拆迁人，请于2011年1月8日至12日携拆迁补偿协议、定销商品审批表、本人身份证到铜沛路金色里程小区北侧营业房（第四监狱对面）办理缴款事宜。（涉及2#楼的住户请与我局联系）联系电话：6667088087636824徐州市鼓楼区规划与建设局2011年1月7日”。2011年6月1日，徐州市建设局出具《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书徐建住【2011】通字第9号》，内容载明“徐州市宏宇房地产开发有限公司：你公司承建的金色里程居住小区1-7号住宅，建筑面积85390平方米，已于2011年6月1日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。徐州市建设局2011年6月1日”。2011年6月4日，徐州日报第三版版面上刊登“缴款通知金色里程住宅小区已于2011年6月1日通过验收，徐州市城乡建设局以徐建住【2011】通字第9号下发《徐州市房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》同意交付使用。请安置在该小区的被拆迁居民（涉及苏宁商务广场、彭城一号、环城路西延及原二轻机械厂等项目）于2011年6月7日至17日携拆迁补偿协议、定销商品房审批表、本人身份证到同沛路金色里程小区北侧营业房缴纳余款。逾期不交款者，责任自负。联系电话：8573×××1徐州市鼓楼区住房和建设局2011年6月2日”。在诉讼过程中，本院委托徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司对徐州市金色里程小区2#-1-22001室住宅房地产进行评估，评估对象是建筑面积为90.80平方米的房屋所有权和所分摊的土地面的国有建设用地使用权在剩余使用年期的使用权价值。价值时点为2019年12月10日，评估结论为：房地产单价为12945元/㎡，房地产总价117.54万元。何乃潜预付鉴定费用11727元。经质证，徐州市鼓楼区住房和城乡建设局对其真实性没有异议，但认为被评估房屋单价12945元价值过高。另查明，徐州市鼓楼区住房和城乡建设局原称徐州市鼓楼区规划与建设局。现徐州市金色里程小区2#-1-22001室房屋已有物权人实际占有、使用，不再具备交付条件。经本院主持调解，原、被告争议较大，调解未果。本院认为，民事行为应遵循诚实信用原则，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。就本案而言，拆迁房屋为原告名下所有，原、被告约定拆迁补偿安置方式为产权调换，房屋产权置换的房屋为本市金色里程住宅小区2幢1单元22001房屋，被告支付拆迁补偿款30082元。原告已依据原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议将房屋交由被告拆除，被告亦应按照协议约定向原告交付房屋补偿款30082元，而涉案房屋金色里程住宅小区2幢1单元22001房屋在客观情况上已不具备给付原告条件。无论原因如何，基于物权保护原则，被告仍应履行合同或者按相应的市场价值给付原告对价。关于置换房屋是否可以变更问题。原、被告在《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》中明确约定了置换产权的房屋为本市金色里程住宅小区2幢1单元22001房屋，原告基于涉案房屋现已无法交付而要求按照协议中载明的面积、现有的市场价值计算房屋价款的主张，被告虽持有异议，认为可以调换该小区内其他房源，但原告并未同意而达成新的合意，原、被告双方之间仍应按照《徐州城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》履行，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋客观上已无法交付给原告使用，本院委托徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司对徐州市金色里程小区2#-1-22001室住宅房地产进行评估，评估对象是建筑面积为90.80平方米的房屋所有权和所分摊的土地面的国有建设用地使用权在剩余使用年期的使用权价值，价值时点为2019年12月10日，评估结论为：房地产单价为12945元/㎡，房地产总价117.54万元。被告虽对鉴定涉案房屋单价持有异议，但未向本院提供证据予以证明其主张，故对于被告该抗辩意见，本院不予采信。被告需向原告支付房屋价款1175400元。关于原告要求被告支付过渡费用问题。1、过渡期截止时间问题。首先，原、被告双方约定过渡期为30个月，超过过渡期限被告应向原告按规定支付过渡费，直至上方定居……还约定，过渡期截止日期以上房公告为准，按合同法相关法条。其次，2011年6月4日，徐州日报第三版版面上刊登相关公告涉案小区拆迁人员于2011年6月7日至17日到指定地点进行办理。结合双方约定、以及公告发布情况，本院确认过渡期截至2011年6月17日。原告虽持有异议，但未向本院提供证据予以证明其主张。2、过渡期计算标准及问题。原、被告双方约定的过渡费标准为每月10元/㎡，以及原、被告方约定过渡期为30个月。超过过渡期限被告应向原告按规定支付过渡费，直至上方定居。结合实际上房时间，过渡期未超过30个月，故过渡费按照每月10元/㎡的标准予以计算。原告主张自2010年12月28日开始计算过渡费，被告未持有异议，本院予以确认。经核算，被告应支付原告过渡费为5084元（76.26×6×10+76.26×10/30×20）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐州市鼓楼区住房和城乡建设局于本判决生效后十日内给付原告何乃潜房屋价款1175400元，并给付房屋过渡费5084元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元（原告已预交），由被告徐州市鼓楼区住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  任正辉审 判 员  朱恒胜人民陪审员  范庆成二〇二〇年三月十日书 记 员  张沥丹