浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初7854号 原告：方丽川，女，1976年12月15日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师，执业证号13302200810802853。 委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师，执业证号13302201210279857。 被告：慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道恒元商务广场1号楼〈17-2〉室。统一社会信用代码：91330282MA2918CH18。 法定代表人：刘小勇，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师，执业证号13205201110956644。 委托诉讼代理人：牟利净，江苏金砖律师事务所律师，执业证号13205201211963361。 原告方丽川与被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司（以下简称嘉年鸿迪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告方丽川的委托诉讼代理人陈迪，被告嘉年鸿迪公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加了第一、二次庭审，原告方丽川的委托诉讼代理人蒋天童到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告方丽川向本院提出并变更诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年1月18日起至2019年5月10日止（共计113天），按慈溪市悦城玖号花园7号楼201室所涉房屋已付房屋价款1605358元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金计36281.09元；2.判令被告支付原告自2019年1月18日起至2019年4月3日止（计76日）、以已付地下停车位价款188000元、储藏间价款148960元为基数、按日万分之一的标准计算的逾期交付地下停车位〈-2-755〉、储藏间〈-2-127〉违约金计2560.89元；3.判令解除原告与被告签订的合同编号为2018330282YS0172806的《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告已支付的地下停车位〈-2-755〉价款188000元及支付原告自2014年10月29日起至款项实际清偿日止按同期同档次中国人民银行贷款利率计算的利息；4.判令被告支付原告储藏间〈-2-127〉的面积误差价款计2160元；5.判令被告支付原告自2019年4月18日起至2019年4月23日止、以已付房价款（包括房屋价款1605358元、储藏间价款148960元）为基数、按日万分之一的标准计算的逾期交付权属证书违约金计1228.02元；6.判令被告按宽1200mm、高2400mm的标准履行案涉房屋大门的整改义务，若无法整改、则赔偿原告损失3000元；7.本案诉讼费用由被告承担。变更后的事实与理由：2018年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1.原告购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，位于悦城玖号花园7号楼201室，建筑面积为143.28㎡，实际成交总价为1605358元，原告按按揭贷款方式按期付款。2.被告应当在2019年1月17日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。3.商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，被告不得拒绝原告查验房屋，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。4.被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，被告承诺2019年4月17日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。同日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》二份，合同约定：1.原告购买的商品房为预售商品房，用途为车位、储藏间，位于悦城玖号花园〈-2-755〉地下停车位和〈-2-127〉储藏间，建筑面积分别为15.77㎡和18.62㎡、价格分别为188000元、148960元，原告以按揭贷款方式按期付款。2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按以下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。3.被告应当在2019年1月17日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。4.商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，被告不得拒绝原告查验房屋，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。5.被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，被告承诺2019年4月17日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内、被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。原告已按约及时足额向被告付清了全部房价款合计1942318元。之后，被告未能按约在2019年1月17日前交付上列房屋及地下停车位，直至2019年4月3日才发函通知原告交房，且被告直至2019年4月24日才取得初始登记相关的房地产权属证书。原告在办理房屋验收过程中发现案涉小区燃气的实际通气时间为2019年5月10日，且该房屋及所在小区公共区域存在多处质量问题（原告就该些质量问题将另案向被告主张权利），故该房屋根本不具备合同约定的交房条件。至起诉之日，被告仍未就上列问题整改到位，故原告依法有权拒绝收房并有权要求被告按约支付逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金。原告又发现所购的〈-2-755〉地下停车位、〈-2-127〉储藏间的实测面积分别为15.17㎡、18.35㎡，均小于合同约定面积，且合同约定面积误差超过3%时，原告有权选择退房，故原告有权要求解除合同编号为2018330282YS0172806的《商品房买卖合同》，并要求退还〈-2-755〉地下停车位，另按合同约定的实际成交总价计算,储藏间单价为8000元/㎡，故储藏间缩水面积折合面积差价款为2160元。另，本案所涉《商品房转让合同》原系与恒元置业有限公司签订，其中对分户门的具体大小约定为宽1500mm、高2400mm，但被告未经与原告协商一致，擅自将分户门变更为宽1005mm、高2300mm，其行为显属违约，故应依法予以改正。原告认为，原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。 被告嘉年鸿迪公司答辩称：1.2013年1月7日，慈溪市土地勘测规划设计研究院有限公司接受原开发商恒元置业有限公司（以下简称恒元公司）的委托，出具悦城玖号花园《房屋建筑面积测绘成果书》，载明了案涉小区包括房屋和车位等在内的预测建筑面积。测绘成果将房屋建筑面积和车位建筑面积等分列。2014年5月23日，恒元公司、监理公司和施工单位共同签字盖章的工程联系单载明，对案涉工程1-7#楼入户门门洞尺寸进行调整，具体调整详见附图。附图7号楼标准层平面图显示入户门尺寸为宽1050mm，高2320mm，并说明入户门洞口尺寸为土建完成面尺寸。2014年10月29日，原告与恒元公司签订案涉房屋7-201、车位-2-755及储藏间-2-127的《商品房买卖合同》。该合同第五条计价方式与价款约定：房屋按建筑面积计价，单价为11204.34元/平方米，总价为1605358元。地下车位按只计价，按188000元/个计算，共1只，总价188000元。储藏间按间计价，按148960元/间计算，总价为148960元。合同总价为1942318元整。该合同第三条约定，除上述商品房买卖合同外，有出售车位或其他物业的，有关该物业买卖合同事项，双方另行约定于该合同附件三。该合同附件三约定：⑴地下室编号为-2-755小型汽车标准停车泊位1个，按188000元/个计算，金额（人民币）188000元整;⑵地下室编号为-2-127储藏室1间，建筑面积18.62平方米，价格按间计算，金额148960元;⑶上述物业的价格结算、交付及违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。该合同附件1房屋平面图上标注入户门尺寸为宽1200mm，高2400mm，但该图左下角文字部分注明入户门尺寸为宽1500mm，高2400mm，自相矛盾。11月19日，原告付清案涉房屋7-201、车位-2-755及储藏间-2-127合同总价1942318元后，恒元公司向方丽川出具金额分别为1000000元和942318元的预收款发票两张，该两张发票上载明的面积和单价均为案涉房屋面积和单价。恒元公司破产后，2017年6月16日，慈溪法院发布悦城玖号花园项日土地使用权和在建工程《竞买公告》。该公告第一点载明整体拍卖，按现状交付。第九点载明拍卖标的物的开发商恒元公司在进入破产程序之前，对部分商品房进行了预售，对于购房者（经管理人审核，涉及房屋150套，含9套回购房，面积22569.17㎡，车位105个，储藏间16个）。购房者在恒元公司进入破产程序前支付的房款仍由恒元公司享有，与买受人无涉。对于恒元公司破产前的购房者，买受人受让“悦城玖号花园”整体项目后，应重新和前述购房者签订商品房买卖合同，除只变更原合同的交房时间外，其余合同条款按原合同内容继续履行。如前述存在销售情形的房屋的购房者最终选择退房的，在恒元公司破产程序中依法申报债权，参与破产分配。买受人另行支付该分配款项等值价款给恒元公司后，该等选择退房的房产亦归买受人所有。8月11日，慈溪法院作出民事裁定书，裁定悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程归被告所有。被告通过司法拍卖，按现状受让案涉工程时，包括案涉房屋在内的7号楼2层到23层标准层的入户门门洞均已按照上述工程联系单施工完成，地下室也已建设完成。9月18日，案涉小区设计单位按照恒元公司已调整并土建完成的入户门门洞尺寸宽1050mm，高2320mm，出具设计修改通知单并报施工图审查中心审图通过。2018年10月29日，慈溪市政府专题会议议定：恒元公司己落实的与施工图不符的工程变更，由设计单位补充出具工程变更联系单后按现状进行验收。被告受让该项目资产后，进行预售合同网签备案时，按照政府主管部门要求，除了变更交房时间外，原购房者的其余合同条款均按原合同内容继续履行，不能修改。2018年12月11日当天，原、被告按照其与恒元公司签订的《商品房买卖合同》，分别签订了案涉房屋7-201、车位-2-755及储藏间-2-127的三份《商品房买卖合同》。案涉房屋《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，房屋单价为11204.34元/平方米，总价为1605358元。地下车位按188000元/个计算，共1只，总价188000元。储藏间总价为148960元，价格按间计算。合同总价为1942318元整。该合同第三条约定：除上述商品房买卖合同外，有出售车位或其他物业的，有关该物业买卖合同事项，双方另行约定于该合同附件三。该合同附件三约定，例⑴地下室编号-1-275小型汽车标准停车泊位1个，按200000元/个计算，金额200000元整。⑵地下室编号为-1-12储藏间1间，建筑面积28.91平方米，价格按间计算，金额173460元。⑶上述物业的价格结算、交付及违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。同日签订的案涉车位《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为188000元。同日签订的案涉储藏间《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为148960元。2019年1月23日，案涉小区燃气工程经宁波市特种设备检验研究院监督检验合格。3月29日，案涉小区停车泊位（含地面停车泊位和地下车库停车泊位）经慈溪市公安局交通警察大队会审验收合格。3月29日，案涉小区取得备案机关慈溪市住房和城乡建设局出具的《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。4月2日，案涉小区取得备案机关慈溪市住房和城乡建设局出具的《慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书》，案涉房屋、车位及储藏间等均达到法定和约定的交付使用条件。4月3日，被告发函通知方丽川办理案涉房屋、车位及储藏间交付手续。4月23日，案涉房屋、车位和储藏间取得初始登记相关房地产权属证书。原告拖延到5月8日，才来办理案涉房屋、车位及储藏间交付手续。2.原告对于案涉房屋逾期交付违约责任的主张不能成立。2019年4月2日案涉房屋达到法定和约定的交付使用条件后，4月3日，被告发函通知原告办理案涉房屋、车位及储藏间交付手续。据此，自2019年1月18日起至2019年4月3日止（合计76天），被告依约按日向原告支付已交付房款1605358元万分之一的违约金。关于案涉小区燃气点火通气问题，第一，现行有效的《慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法》规定房地产开发项目燃气、地下车位等各单项工程全部验收合格，并满足使用要求，经建设行政主管部门竣工交付备案后，才能交付使用。案涉小区燃气工程早在2019年1月23日已验收合格，并满足使用要求，以及案涉小区于2019年4月2日取得备案机关慈溪市住房和城乡建设局出具的《慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书》等事实，足以证明包括燃气在内的各单项工程全部验收合格，并满足使用要求。第二，被告于5月8日承诺收到发票后支付变更费用131881元后的两天内，5月10日就可以点火通气，也足以证明燃气工程早已验收合格，并满足使用要求。第三，被告己支付燃气工程费用2627494元，且燃气工程早在2019年1月23日已验收合格，如果燃气公司及时要求支付，被告早就支付该变更费用了。另外，退一步讲，案涉小区是毛坏交付，原告虽已交房，但尚未完成装修入住，燃气点火通气的迟延对原告在内的个体业主没有产生任何实际影响。3.如上所述，对于案涉车位及储藏间的逾期交付违约责任，自2019年1月18日起至2019年4月3日止（合计76天），被告依约按日向原告支付已交付车位款房款188000元及已交付储藏间款148960元万分之一的违约金。另外，慈溪市住房和城乡建设局出具的《慈溪市房地产开发项目浚工交付备案证明书》载明包括案涉房屋、车位及储藏间等均已达到交付使用条件，原告主张的案涉车位及储藏间逾期交房违约责任截止2019年4月3日，但主张的案涉房屋逾期交房违约责任却未按该期限计算，自相矛盾。4.原告请求解除案涉车位买卖合同不能成立。首先，根据原告分别与恒元公司、被告签订的两份案涉房屋买卖合同和案涉车位买卖合同，方丽川与恒元公司、被告分别签订车位买卖合同时，关于案涉车位计价方式及价款的真实意思表示均是车位按照188000元/个的固定价格计算。其次，案涉车位买卖合同第六条面积确认及面积差异处理根本不是双方真实意思，与双方车位按个计算固定价格的真实意思表示不符。第一，案涉《商品房买卖合同》是浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局针对商品房买卖而制定的示范文本（格式合同），其某些格式、内容与车位买卖涉及的事项不尽相同，因此，上述两份案涉房屋买卖合同正文第五条和第七条以及附件三和案涉车位买卖合同第五条的约定，应是双方自行针对车位买卖的特别约定，这也应是双方订立车位买卖合同时的本意，即车位按个计算固定价格。特别是附件三第3款关于车位价格结算未约定按照第六条面积确认及面积差异处理。第二，从案涉两份房屋买卖合同第六条第1款约定选择建筑面积计价，以及住建部《商品房销售管理办法》第二十条关于按套内建筑面积或者建筑面积计价的，才进行面积差异处理的规定来看，第六条第1款只适用于按套内建筑面积或者建筑面积计价，根本不适用于案涉车位按个计算固定价格。第三，案涉车位买卖合同第六条有两款，分别适用于按建筑面积计价和按套计价，应该只选其一，但实际上案涉车位买卖合同中两款都选了，该条本身约定就自相矛盾。第四，所有已签订买卖合同中均未约定车位平方米单价，也根本无法适用面积差异处理。最后，原告请求解除案涉车位买卖合同完全是因为案涉车位目前为150000元，比其向恒元公司购买的价格188000元，便宜了38000元。退一步讲，即使原告解除案涉车位合同成立，因其车位款是支付给恒元公司的，按照贵院《竞买公告》的规定，原告只能在恒元公司破产程序中依法申报债权，参与破产分配。被告另行支付该分配款项等值价款给恒元公司后，案涉车位亦归被告所有。另外，原告第2项诉讼请求主张案涉车位逾期交付违约责任，亦是按照188000元，再次证明其在起诉时仍认可案涉车位为按个计算的固定价格计价方式。5.原告请求支付储藏间面积误差价款不能成立。首先，根据原告分别与恒元公司、被告签订的两份案涉房屋买卖合同和案涉储藏间买卖合同，原告与恒元公司、被告分别签订储藏间买卖合同时，关于案涉储藏间计价方式及价款的真实意思表示均是储藏间按照148960元/间的固定价格计算。其次，案涉储藏间买卖合同第六条面积确认及面积差异处理依法依约适用于按建筑面积计价，根本不是双方真实意思，与双方储藏间按间计算固定价格的真实意思表示不符。第一，案涉《商品房买卖合同》是浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局针对商品房买卖而制定的示范文本（格式合同），其某些格式、内容与储藏间买卖涉及的事项不尽相同，因此，上述两份案涉房屋买卖合同正文第五条和第七条以及附件三和案涉储藏间买卖合同第五条的约定，应是双方自行针对储藏间买卖的特别约定，这也应是双方订立储藏间买卖合同时的本意，即储藏间按间计算固定价格。特别是附件三第3款关于储藏间价格结算未约定按照第六条面积确认及面积差异处理。第二，从案涉两份房屋买卖合同第六条第1款约定选择建筑面积计价，以及住建部《商品房销售管理办法》第二十条关于按套内建筑面积或者建筑面积计价的，才进行面积差异处理的规定来看，第六条第1款只适用于按套内建筑面积或者建筑面积计价，根本不适用于案涉储藏间按间计算固定价格。第三，案涉储藏间买卖合同第六条有两款，分别适用于按建筑面积计价和按套计价，应该只选其一，但实际上案涉储藏间买卖合同中两款都选了，该条本身约定就自相矛盾。第四，所有已签订买卖合同中均未约定储藏间平方米单价，也根本无法适用面积差异处理。最后，方丽川第2项诉讼请求主张案涉储藏间逾期交付违约责任，第5项诉讼请求主张储藏间逾期交付产证违约责任亦均是按照148960元，再次证明其在起诉时仍认可案涉车位为按个计算的固定价格计价方式。5.自2019年4月18日起至2019年4月23日止（合计6天），被告依约按原告己付房价款的每日万分之一承担逾期交付初始登记权属证书违约责任。6.原告主张案涉房屋入户门整改不能成立。恒元公司在与原告签订案涉房屋买卖合同前，己与监理公司和施工单位共同签字盖章将案涉房屋入户门尺寸调整为宽1050mm，高2320mm，并说明入户门洞口尺寸为土建完成面尺寸。被告通过司法拍卖，按现状受让案涉工程时，包括案涉房屋在内的7号楼2层到23层标准层的入户门门洞均已按照上述工程联系单施工完成，且案涉小区设计单位据此出具设计修改通知单并报施工图审查中心审图通过，并经慈溪市政府专题会议认可。另外，恒元公司与原告签订的案涉房屋买卖合同附件1房屋平面图上标注入户门尺寸为宽1200mm，高2400mm，但该图左下角文字部分注明入户门尺寸为宽1500mm，高2400mm，自相矛盾，亦与被告无关。 经庭审，原、被告举证、质证，本院认定本案事实如下： 2014年10月29日，原告与恒元公司签订编号为20141000773《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向恒元公司购买悦城玖号花园7号楼201室商品房、地下室〈-2-755〉（车位）、地下室〈-2-127〉（储藏间）。合同第五条中约定，主体房计价方式为建筑面积；储藏间和车位的计价方式分别为间和只。上述商品房房款合计2046720元。1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算。优惠后合同总价为1942318元整。同时在合同附件三中约定上述物业的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。原告按约向恒元公司支付了1942318元。2014年5月，恒元公司、监理单位、施工单位共同签署工程联系单，对悦城玖号花园工程1-7号楼入户门门洞进行调整，调整为宽1050mm，高2320mm。 2017年2月17日，本院裁定受理了恒元公司破产重整一案。本院在处置恒元公司破产财产过程中，对恒元公司开发的悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程委托淘宝网进行公开拍卖。2017年6月16日，慈溪市人民法院发布悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程竞买公告，公告载明整体拍卖，按现状交付。竞买公告另载明，购房者在恒元公司进入破产程序前支付的房款仍由恒元公司享有,与买受人无涉；买受人受让“悦城玖号花园”整体项目后，应重新和签署购房者签订商品房买卖合同，除只变更合同的交房时间外，其余合同条款按原合同内容继续履行；如签署存在销售情形的房屋的购房者最终选择退房的，在恒元公司破产程序中依法申报债权，参与破产分配。2017年7月17日，被告以12亿元的最高价竞得。2018年11月19日，慈溪市政府召开由相关部门参加的关于“悦城玖号”交付有关事宜的协调会议。其中会议议定事项包括：恒元公司已落实的与施工图不符的工程变更，由设计单位补充出具工程变更联系单后按现状进行验收；涉及规划方案调整的，不再补办变更手续，相关单位按现状验收。 2018年12月11日，原、被告签订编号为2018330282YS0172792《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，位于悦城玖号花园7号楼201室，合同约定建筑面积为143.28㎡，总价款为1605358元。合同第七条中约定，2014年10月29日之前，原告支付首付款773838元，余款以按揭方式支付831520元（其中公积金贷款300000元，商业贷款531520元）。1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算。优惠后合同总价为1942318元整。同时在附件三中约定上述物业的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。 同日，原、被告签订编号为2018330282YS0172806《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为车位，位于悦城玖号花园地下室〈-2-755〉，合同约定建筑面积为15.77㎡，其中套内建筑面积14.56㎡，应分摊的共有建筑面积1.21㎡。合同第五条中约定，出卖人与买受人约定按照下述第3种方式计算该商品房价款，即按套（单元）计算，该商品房总价款为188000元。合同第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【只】（本条款均简称面积）作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款利率给付利息。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按以下方式处理，即交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。 同日，原、被告签订编号为2018330282YS0172840《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为储藏间，位于悦城玖号花园地下室〈-2-127〉，合同约定建筑面积为18.62㎡，其中套内建筑面积13.283㎡，应分摊的共有建筑面积5.34㎡。合同第五条中约定，出卖人与买受人约定按照下述第3种方式计算该商品房价款，即按套（单元）计算，该商品房总价款为148960元。合同第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【间】（本条款均简称面积）作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款利率给付利息。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按以下方式处理，即交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。 前述三份合同第九条均约定，出卖人应当在2019年1月17日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.商品房经竣工交付备案，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。前述三份合同第十条均约定，除合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。前述三份合同第十二条均约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。 慈溪市建设局发布的慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定：市建设局为房地产开发项目竣工交付备案机关。交付备案的房地产开发项目，应按国土、计划、规划、建设主管部门批准的方案已全部建成，各单项工程全部验收合格，并满足使用要求。开发建设单位应在房地产开发项目竣工后，自行组织有关部门或单位进行单项竣工验收。开发建设单位认为符合竣工交付条件的开发项目，应在各单项工程全部验收合格，整理了完整的备案资料后，在交付十个工作日前报市建设局备案。备案资料的所有单项工程质量验评材料包括供电、供水、燃气、供热、通信、广电、邮政、绿化、人防、环卫、地下车位、消防、排污排水的合格意见或证明。开发建设单位向市建设局提交完整的备案资料，建设局受理备案申请后，组织人员进行资料审查，必要时现场踏勘。提供资料符合要求、施工现场工完场清的，在十个工作日内出具竣工交付备案证明。开发建设单位据此向市房地产管理中心办理房屋产权登记。未经建设行政主管部门竣工交付备案的开发建设项目，不得交付使用；市房地产管理中心不得办理房产确权手续。 2019年1月23日，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程经验收合格。2019年4月2日，恒元玖号花园取得了慈溪市住房和城乡建设局颁发的房地产开发项目竣工交付备案证明书。2019年4月3日，被告通知原告办理案涉房屋、车位、储藏间的交付手续。交付储藏间和地下车位的实际面积分别为18.35平方米和15.17平方米。 2019年5月8日，被告向慈溪华润燃气有限公司致函，称项目已实现整体竣工交付，因住户入住需开通燃气，请慈溪华润燃气有限公司予以支持，并表示项目工程合同款项2627494元截至2018年5月28日已付清，后续发生的变更费用131881元，被告承诺在收到慈溪华润燃气有限公司相应发票后付清。2019年5月10日，慈溪华润燃气有限公司以被告悦城玖号花园项目已拨交，该项目合同款已付清，后续签订的工程签证单费用131881元被告承诺在本月付清，对被告的点火通气申请予以准许，并于同日对悦城花园玖号燃气设施进行通气调试完毕。 以上事实由原告提交的商品房买卖合同四份、宁波市增值税普通发票二份、现场视频、录音资料各一份、照片三份、悦城玖号花园项目燃气开通联系函、华润燃气公司OA系统通气点火申请记录各一份，被告提交的《房屋建筑面积测绘成果书》、《竞买公告》、《民事裁定书》、《工程联系单》及附图、《设计修改通知单》及入户门现状照片、《专题会议纪要》、《压力管道安装安全质量监督检验报告》、《慈溪市公安局交通警察大队工程建设项目会审验收意见书》、《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法》、《慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书》、房屋移交单各一份，及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立有效，双方均应按约履行。本案双方的争议焦点为：1.案涉房屋何时具备交付条件；2.地下车位、储藏间的面积是否适用差异处理条款；3.被告对大门门洞尺寸的变更是否应承担整改义务，如不整改，原告主张损失3000元是否合理。就争议焦点1，原告认为车位、储藏间的交付时间为2019年4月3日，悦城花园7号楼201室房屋于2019年5月10日才具备通气条件，故被告交付悦城花园7号楼201室房屋的时间应为2019年5月10日。被告认为至2019年4月2日，案涉房屋及车位、储藏间均已具备交付条件，且被告于次日通知原告收房，故被告交付原告房屋及车位的时间为2019年4月3日。对此，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告将符合合同第九条条件的房屋交付原告即完成交房义务。虽合同第九条规定4个条件为并列条件，但根据慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定，颁发房地产开发项目竣工交付备案证明书的前提条件之一为房地产项目各单项工程已全部验收合格。而根据查明事实，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日已验收合格，故被告取得房地产开发项目竣工交付备案证明书表明案涉房地产项目的用气、用电等设施已验收合格，具备商品房正常使用的基本条件。被告于2019年4月3日发函通知了原告收房，故原告以燃气未点火通气为由未予收房的后果应由原告承担。故本院对原告就2019年1月18日至2019年4月3日逾期交付的损失予以支持；对原告要求被告支付2019年4月4日起的逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于争议焦点2，原告认为双方签订商品房买卖合同中载明车位建筑面积为15.77平方米，实际面积为15.17平方米；储藏间建筑面积18.62平方米，实际面积18.35平方米，应当适用合同第六条关于面积差异的约定解除合同和支付差额。被告辩称车位以个为计价单位、储藏间按间为计价单位，第六条面积补差条款不适用车位和储藏间。本院认为，虽合同中载明了车位和储藏间的建筑面积，但根据编号为2018330282YS0172792的《商品房买卖合同》中载明，“1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算”，能够看出主体房以面积计价、车位以个计价、储藏间以间计价。同时编号为20141000773和2018330282YS0172792合同在附件三中均约定双方就车位、储藏间的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行，表明双方对车位、储藏间的约定不适用第六条条款。另，在编号为2018330282YS0172806、2018330282YS0172840的《商品房买卖合同》中，再次明确车位、储藏间按套（单元）计算，而非按照建筑面积计算。故原告以车位和储藏间实际面积与合同约定的建筑面积存在差异为由，要求解除与被告之间签订的车位买卖合同及支付面积误差价款的诉请，本院均不予支持。就争议焦点3，原告认为原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附件中载明大门的尺寸为1500*2400mm，现大门实际尺寸变更为1005*2320，故被告应承担整改义务，若不能整改，应赔偿原告损失3000元。被告认为被告通过司法拍卖按现状受让案涉工程，受让时包括案涉房屋在内的入户门门洞均已施工完成，被告不应承担整改大门的义务，同时，原告主张损失3000元依据不足。本院认为，根据原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附图载明，双方对门洞尺寸作了约定。虽被告按现状收房，但根据协调会议，可以确定除交付条件外，其余条款不变，附图也应为合同条款之一，虽原、被告的合同中没有注明尺寸为原尺寸，但也未明确告知原告变更后的尺寸，故原合同对门洞尺寸的约定对被告有约束力。现交付房屋门洞尺寸与约定不符，应当由被告承担违约责任。案涉入户门洞尺寸的变更未经变更审批手续，但房屋已整体竣工验收，原告也已经收房。根据本案的实际情况，本院认为，案涉大门门洞尺寸不宜整改。原告诉请如果不能整改，要求被告赔偿损失3000元，该3000元也比较合理，可以予以支持。综上，被告应当支付原告逾期交房的违约金为14761.62元（1942318元×1?/日×76日）、逾期交付权属证书的违约金为1052.59元（1754318元×1?/日×6日）、损失3000元，合计18814.21元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告方丽川18814.21元； 二、驳回原告方丽川的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3053元，由原告方丽川负担2636元，被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司负担417元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  孙群美 人民陪审员  潘海涛 人民陪审员  厉科红 二〇二〇年三月六日 法官助理张景华 代书 记员  潘玲燕