上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初466号原告：王映球，男，1926年3月23日出生。被告：上海永城房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁曙，董事长。委托诉讼代理人：唐文华，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶煕，上海市嘉华律师事务所律师。原告王映球诉被告上海永城房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年2月26日第一次公开开庭进行审理，原告王映球、被告委托诉讼代理人唐文华到庭参加诉讼。在审理中，原告申请对案涉房屋的租金市场价格进行评估。本案于2019年12月23日第二次公开开庭进行审理，原告王映球、被告委托诉讼代理人唐文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王映球向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复房屋原貌；2、判令被告赔偿原告因房屋无法居住所造成的租金费用人民币(以下币种均为人民币)624万元。在审理中，明确诉讼请求为判令被告赔偿因房屋无法居住造成原告租金损失(按照评估报告)。事实与理由：2005年1月29日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区沪青平公路XXX号上海国际华城B01号房屋，房屋总价2,361,680元。原告已经按照约定向被告支付了房款，等待办理过户手续。由于被告的原因，一直拖着没有将产权过户至原告名下，致使原告长期无法入住。为此，原告不得不在外租房居住，从2006年1月开始至今，给原告带来额外开支。期间，原告通过诉讼，直至2018年6月29日原告取得案涉房屋的不动产权证。由于案涉房屋长期无人打理，现在根本不具备居住条件，被告理应将案涉房屋恢复原貌，修复到可居住状态。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海永城房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。合同总价为2,361,680元，原告当时支付1,771,260元及50万元，至今未支付房款90,420元。根据合同约定需支付全部房款后才可以办理房屋交接，因为考虑到原告的年龄及其他特殊性，认可房屋权属为原告，并将房屋交付原告使用。之后，原告提起诉讼，2018年已经取得不动产权证。案涉房屋曾经交付原告，由于该房屋涉及所有权纠纷，原告也没有付清全部房款，故将该房屋内所有人全部赶走。2010年后考虑到原告的特殊身份，为解决房屋的历史遗留问题，被告就让原告居住案涉房屋，原告可能担心房屋权属问题，没有对房屋进行装修，也没有经常居住在内，但案涉房屋原告已经实际掌控。当时案涉房屋按现状交付，房屋质量符合标准，现在评估公司能对案涉房屋进行评估，说明案涉房屋可以居住使用。经开庭审理查明：2005年1月29日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《上海市商品房出售合同》一份。合同约定，由乙方向甲方购买位于上海市青浦区沪青平公路XXX号B01幢房屋，房屋建筑面积为295.21平方米，房屋总房价款为2,361,680元。合同第五条约定乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，甲方有权单方面解除本合同。合同第七条约定甲方收到乙方全部房价款，甲方向乙方交付房屋。合同第九条约定乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为双方签署房屋交接书，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。合同签订后，原告于2005年2月6日向被告支付购房款50万元及1,771,260元。同日，被告出具承诺书，言明：本公司暂收国际华城B01客户王建和首付购房款50万元，到本公司有能力为客户办理有关登记过户手续时，本公司再向客户收取剩余房款，本公司承诺在收取首付款之后至有能力办理登记过户手续之前，客户无违约责任。2006年，被告将案涉房屋交付原告，原告刚装修入住时，由于被告的原因导致案涉房屋发生归属纷争，被告将案涉房屋内的人均赶离出去。2018年2月6日，原告向本院提起诉讼，认为其已按照约定向被告支付了房款，案涉房屋已经可以办理过户手续，故要求被告协助原告将案涉房屋产权过户登记至其名下。审理中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、上海永城房地产有限公司于2018年3月22日之前协助王映球办理上海市青浦区沪青平公路XXX号上海国际华城B01房屋的过户手续；二、双方无其他争议；三、案件受理费80元，减半收取40元，由王映球负担。2018年3月12日，本院制作(2018)沪0118民初2970号民事调解书。2018年6月29日，原告取得案涉房屋不动产权证书。审理中，本院根据原告之申请，依法对位于上海市青浦区沪青平公路XXX号B01幢涉案房屋的市场租赁价格通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估，评估结果：在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产于价值时点2005年1月1日-2019年10月31日的市场租金总价488,620元，出租面积为295.21平方米，平均月租金2,745元。原告预付评估费用12,150元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房出售合同、收据、承诺书、不动产权证书、(2018)沪0118民初2970号民事调解书、房地产估价报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同内容。案涉房屋具备交房条件，虽被告将案涉房屋曾交付原告，但之后却应自身原因又将原告赶离案涉房屋，致使原告无法居住使用案涉房屋，对此被告存有过错，应该承担相应民事责任。然而被告称其已又于2010年将案涉房屋交付原告，原告虽予以否认，但原告在2018年提起诉讼，要求被告协助办理房屋产权过户登记手续时也未提及未交房事宜，现才提起诉讼主张其权利，显然与常理不符，原告怠于行使权利，导致损失扩大，对此原告也存有相应过错责任。原、被告双方对案涉房屋居住房地产市场租金评估报告均无异议，本院对该报告内容予以采信。本院依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、当事人的过错程度、行使权利时间、合同的预期利益等因素，结合原告确实存在一段时间无法居住使用案涉房屋，在外借住房屋使用的情况，酌情确定被告应赔偿原告房屋空置费损失10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：被告上海永城房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王映球房屋空置费损失人民币10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,629.30元，由原告王映球负担人民币6,329.30元，被告上海永城房地产有限公司负担人民币2,300元；评估费人民币12,150元，由被告上海永城房地产有限公司负担。如不服本判决，原告王映球可在判决书送达之日起三十日内，被告上海永城房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  曹爱珍人民陪审员  李小弟二〇二〇年三月三十一日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。