江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5851号原告：盐城市联鑫实业有限公司，统一社会信用代码913209827732134708，住所地在江苏省盐城市大丰区大丰港经济区临港工业园。法定代表人：林东，该公司总经理。委托诉讼代理人：田霞，该公司经理。委托诉讼代理人：冯文祥，该公司法务。被告：江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司，统一社会信用代码91320900573811396Q，住所地在江苏省盐城市迎宾南路100号国飞尚城G区联鑫购物广场4001室。法定代表人：王宽干，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。原告盐城市联鑫实业有限公司（下称联鑫公司）与被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司（下称波比玛索公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同年12月20日公开开庭进行了审理，原告联鑫公司的委托诉讼代理人林东、田霞，被告波比玛索公司法定代表人王宽干及委托诉讼代理人孙学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联鑫公司向本院提出诉讼请求1、请求法院判令解除原、被告签订的租赁经营合同；2、判令被告将盐城市尚城国际购物中心的四层01、08-09号商铺恢复原状，并返还给原告；3、判令被告立即支付自2016年5月1日至2019年8月31日期间的租金2257840元（实际请求至交房之日）；4、判令被告支付违约金541881.6元（暂算至2019年8月31日），及到实际交房之日的违约金（以实欠租金总额为准，年利率24%）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年3月1日，原、被告签订一份《租赁经营合同书》，约定原告将位于盐城市尚城国际购物中心的四层01、08-09号商铺出租给被告经营酒吧使用。租赁面积1550平方米，租赁期限10年，第1-2年租金40300元/月，第3-5年租金46345元/月，第6-10年租金52390元/月。租金结算周期为六个月，采用预付制，于当期首日起五日内支付。同日，双方又签订了一份关于《租赁合同经营书》的补充协议，约定在原租赁面积的基础上增加120平方米，增加部分的租金为第1-2年租金3120元/月，第3-5年租金3588元/月，第6-10年租金4056元/月，租赁期限、支付方式与1550平方米的部分相同。合同签订后，原告依约将合计1670平方米的商铺交付给被告使用至今。然而被告仅支付租金至2016年4月30日，截至2019年8月31日欠付租金2257840元。原告为维护自身合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告波比玛索公司辩称，被告承租原告房屋属实，被告公司经营期间，原法定代表人王宽干负责经营管理，后于2016年2月份王宽干股权全部转让给实际控制人钟栋梁后，公司经营管理全部由钟栋梁负责。经营期间的租金也由钟栋梁向原告缴纳，此后公司经营的行为原法定代表人王宽干不知情，故原告诉称的租金欠付日期及金额均无法核对。原告主张违约金按年利率24%计算过高，请求法院予以调整。原告怠于向被告主张权利，有主观上故意扩大租金损失的情形，扩大部分的损失应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2011年3月1日，联鑫公司（出租方，甲方）与亭湖区玛索酒吧（承租方，乙方）签订一份《租赁经营合同书》。与本案有关的约定有：1、租赁区域位于盐城市尚城国际购中心四层01、08-09号商铺，计租面积约1550平方米，东、西两面至现有门面，南至前院车库和门面南墙，北至主楼北后墙；2、租赁用途：乙方承租该房屋用于经营酒吧，品牌为玛索（暂定）；3、租赁期限为十年。自该商铺交付日或视为交付日次日起算。免租期为240天，此期间乙方无需支付租金。4、商铺交付。甲方应在2011年3月1日前将商铺交付乙方；5、保证金：乙方需在本租赁合同签署的同时,一次性支付甲方保证金人民币十万元(¥100000元)；如因乙方未履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用,甲方均可在保证金中扣除,保证金不足抵偿甲方所受损失时乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足差额。否则,每逾期一日,乙方应向甲方支付应补交金额5%的滞纳金,直至全部补齐为止。在本合同有效期内,因乙方违约而导致甲方解除本合同的,则甲方有权不予返还保证金。6、租金及其支付方式：甲方自装修免租期届满次日(以下简称“计租日”)起向乙方计收租金，具体租金支付金额如下：第1-2年（2011年3月1日-2013年2月28日）基本租金40300元/月，第3-5年（2013年3月1日-2016年2月29日）基本租金46345元/月，第6-10年（2016年3月1日-2020年2月29日）租金52390元/月。上述计租方式的结算周期为六个日历月,采用预付制。乙方应于免租期结束之向甲方支付第一个结算周期的基本租金,首期租金支付日为计租日。各期租金应于当期首日起五日内支付。否则,每逾期一日,乙方应向甲方支付应缴金额5‰的滞纳金,直至补齐为止。7、合同终止有关事宜：乙方在合同期限届满或提前终止时迁出商铺的,应在当天营业时间结束后进行,并按照甲方交付乙方时原状交还甲方。8、合同的解除：在本合同有效期内,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任:乙方行使解除权(即决定单方提前终止本合同)的情形:法律、行政法规规定的乙方可解除本合同的情形。但乙方无权以经营亏损为由要求解除合同。甲方行使解除权(即决定单方提前终止本合同)的情形：……乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、有关费用及滞纳金(任一)持续超15日的……9、乙方的违约责任:乙方有本合同第14条第2.2款规定的情形之一的,应赔偿甲方因前述情形而遭受的租金、管理费等所有经济损失。如果甲方因前述情形而解除本合同的,甲方有权不予返还保证金,且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月基本租金或保底租金和3个月管理费总额的违约金:如果前述违约金不足以弥补甲方依据本合同可获得的利益之损失的,则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。上述合同签订后，联鑫公司（甲方）与波比玛索公司（乙方）签订《玛索酒吧合同补充协议》，约定玛索酒吧经营面积在原有基础上增加120平方米，甲乙双方在原合同基础上增加合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、协议内容增加部分为：1、乙方经营面积在原有基础上增加120平方米，即计租总面积为1670平方米。2、增加部分的面积租赁单价和递增率以及支付方式与原合同的一致，增加的120平方米经营面积租金金额如下：第1-2年（2011年3月1日-2013年2月28日），基本租金3120元/月。第3-5年（2013年3月1日-2016年2月29日）基本租金3588元/月，第6-10年（2016年3月1日-2020年2月29日）租金4056元/月。上述租金与原合同上的租金共同构成乙方应缴租金总额。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。上述两份合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告支付租金至2016年4月30日，2016年5月1日之后的租金未付，至2019年8月31日，被告欠原告租金2257840元。为此，原告遂诉至本院。另查明，盐城市亭湖区玛索酒吧于2007年4月16日成立，经营者为王宽干，该酒吧于2011年4月16日注销。波比玛索公司于2011年5月6日在盐城市工商行政管理局登记设立，王宽干为波比玛索公司工商注册登记的法定代表人。再查明，2015年12月27日，王宽干（转让方、甲方）与钟栋梁（受让方、乙方）签订一份股权转让协议书，该协议书约定：甲方持有波比玛索公司的40.5%股份，甲方将其中20%的股份作价130万元转让给乙方；乙方于2015年12月30日支付甲方50万元，2016年2月6日前支付甲方40万元，2016年4月30日前支付甲方40万元；乙方不参与波比玛索公司的经营管理，乙方从甲方转让所得20%股份，仍由甲方为乙方代持经营。2016年2月29日，王宽干（转让方、甲方）与钟栋梁（受让方、乙方）签订一份股权转让协议书，协议约定：甲方持有波比玛索公司40.5%股份，甲方于2015年12月27日已转让20%的股份给乙方，现甲方自愿将尚有20.5%的股份转让给乙方；甲、乙双方一致确认本次转让的20.5%的股份，作价折合130万元，此款于协议签订之日起付清；乙方于本协议签订之日享有波比玛索酒吧40.5%的股份；甲方协助乙方办理股权转让登记手续，具体办理时间由乙方通知甲方。同日，王宽干（甲方）与钟栋梁（乙方）签订一份协议书，协议约定：波比玛索公司原由甲方负责经营，截止2016年2月29日前，甲方负责经营期间对外如有债权债务均由甲方承担，与乙方无涉；2016年2月29日后，甲方将波比玛索公司的经营权交给乙方，由乙方负责公司的经营活动，乙方经营期间产生的利润或对外产生的债权债务，由乙方承担。截至目前，王宽干仍是波比玛索公司的法定代表人。2016年6月21日，本院受理了钟栋梁诉被告王宽干股权转让纠纷一案，后钟栋梁撤回起诉。在该案审理过程中查明，波比玛索公司于2016年7月15日关门停止经营。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法裁定对被告波比玛索公司价值330万元的财产予以查封。以上事实，有租赁合同、补充协议及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。本院认为：原告联鑫公司与盐城市亭湖区玛索酒吧签订的《租赁经营合同书》及原告与被告波比玛索公司签订的《玛索酒吧合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于本案义务承担方问题。亭湖区玛索酒吧已注销，案涉房屋由被告波比玛索公司实际使用并支付租金，被告应按约定履行合同义务。本案的债务发生在原告与被告波比玛索公司之间，公司新旧股东之间内部对公司债务处置的约定，只在公司股东内部具有法律约束力，不影响公司对外承担责任，故被告波比玛索公司应对外承担债务。（二）关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，被告波比玛索公司在庭审中同意解除合同，故对原告要求解除合同及返还房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。（三）关于被告租金承担问题。双方合同中约定了“2016年3月1日-2020年2月29日的租金52390元/月，另外120平方米2016年3月1日-2020年2月29日的租金4056元/月，上述计租方式的结算周期为六个日历月,采用预付制，各期租金应于当期首日起五日内支付。否则,每逾期一日,乙方应向甲方支付应缴金额5‰的滞纳金,直至补齐为止。”本案中，被告仅交纳租金至2016年4月30日，对2016年5月1日之后的租金未能按期支付，构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付2016年5月1日至实际交清之日止，按每月56446元（52390元+4056元）标准计算租金及占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。（四）关于被告违约责任的承担问题。本案中，双方合同约定的违约金标准过高，被告请求调整。考虑到本案被告于2016年7月15日即停止经营，原告在明知被告未按合同约定支付租金，且停止经营后长期拖欠租金的情况下，未及时采取措施止损，存在过错，故对原告主张的违约金标准，本院予以调整，本院酌情调整为自2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市联鑫实业有限公司与被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司签订的《租赁经营合同书》及《玛索酒吧合同补充协议》；二、被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于盐城市尚城国际购中心四层01、08-09号商铺及《玛索酒吧合同补充协议》中增加的120平方米返还给原告盐城市联鑫实业有限公司；三、被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市联鑫实业有限公司支付2016年5月1日至2019年8月31日的房租2257840元及至返还房屋之日的房屋占有使用费（计算期间及标准：从2019年9月1日开始计算至房屋返还之日止，按月租金56446元的租金标准支付）；四、被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市联鑫实业有限公司违约金（计算期间及标准：以判决主文第三项房租2257840元及占有使用费为基数，自2019年9月1日起至房屋返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告盐城市联鑫实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29760元，由原告盐城市联鑫实业有限公司负担6254元，由被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司负担23506元，案件保全费5000元，由被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆 娟人民陪审员  朱艳华人民陪审员  孙东荣二〇二〇年三月十九日法官 助理  孙志杰书 记 员  乔白钰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。