福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终72号 上诉人（原审原告）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：王冬梅，女，1982年5月17日出生，汉族，住莆田市仙游县。 被上诉人（原审被告）：郑中文（系王冬梅丈夫，亦是王冬梅委托诉讼代理人），男，1980年2月3日出生，汉族，住莆田市仙游县。 上诉人福建省安特房地产开发有限公司（以下简称为“安特房地产公司”）因与被上诉人郑中文、王冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安特房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持安特房地产公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由郑中文、王冬梅承担。事实和理由：《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异处理。面积误差应当由双方进行结算，并且面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。上述约定对面积差价款的支付约定了条件，即需要经过双方结算，并且面积差超过3%时，购房者可以选择退房，未退房的，方才需要结算面积差价款。面积差应当经双方结算后方才视为支付条件达成，诉讼时效起算点方才起算。面积差未结算，支付条件未达成。涉案房屋面积差比例为3.43%，郑中文、王冬梅从未明确向安特房地产公司表示继续履行合同，双方也未对面积差进行结算，因此诉讼时效应当从安特房地产公司起诉之日起算。一审判决认定诉讼时效起算点错误。 被上诉人郑中文、王冬梅辩称：1.安特房地产公司主张权利已超过法定的诉讼时效。一审法院判决驳回其诉讼请求合法合理，安特房地产公司于2014年7月21日委托测绘公司测量安特豪景园15栋104号商品房的房屋面积，并向有关机构申请办理房屋产权证，在此期间安特房地产公司已与郑中文、王冬梅进行结算，且当时已经要求郑中文、王冬梅支付购房面积差价款，而郑中文、王冬梅当时明确表明测绘公司测量面积有误，因此拒绝支付所谓的面积差异款，安特房地产公司却不置可否，仍然为郑中文、王冬梅办理了房屋的产权证，由此可知，安特房地产公司在为房屋办理产权登记时就已经知道产权登记面积超出合同约定面积。本案诉讼时效的起算点应为房屋办理产权登记时间即2014年10月30日，至今已有近五年时间。根据民法总则第188条之规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期限为三年，法律另有规定的，依照其规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故此即便安特公司诉求的房屋面积有差异，安特公司对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，且安特公司也未举证证明其主张权利的诉讼时效中断过，故该主张已超过法定的诉讼时效。2.郑中文、王冬梅讼争房屋的建筑面积为134.94平方米，套内面积为14.23平方米，并不存在房屋实际面积大于商品房买卖合同中房屋面积的情况，退一万步来说，安特房地产公司诉求的房屋面积差异是因其所聘请的仙游县精广测绘有限公司将房屋所带的两个非封闭式阳台按照全封闭式阳台面积计算，计入套内面积所导致的。根据仙游县规划局原始施工图，讼争房屋阳台为非封闭式阳台。2013年9月该房交付使用时，亦为非封闭式阳台，与原始施工图一致。依据国家标准，房产测量规范，GB/T17986.1-2000.3.2.2条规定，未封闭的阳台挑廊按其维护结构外围水平投影面积的一半计算，故本案中房屋实际面积与商品房买卖合同中房屋面积是一致的，并不存在面积差异。综上所述，安特公司的行为系违法的，请求法院驳回上诉，维持原判。 安特房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令郑中文、王冬梅立即向安特房地产公司支付购房面积差异款15739.41元及利息，利息以上述款项为基数自起诉之日起至实际还清之日止按年利率6%计算；2.本案的诉讼费用由郑中文、王冬梅承担。 一审法院认定事实：安特房地产公司以出让方式取得位于仙游县城内社区地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2009第QY520号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“安特·豪景园”。讼争房屋已由仙游县建设局批准预售，预售许可证号为（2011）莆房许字第0823号。2012年11月10日，郑中文、王冬梅（买受人）与安特房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号201202386。与本案有关的合同主要内容：1.郑中文、王冬梅向安特房地产公司购买“安特·豪景园”第15幢104号房，该商品房建筑面积共134.94平方米，其中，套内建筑面积114.23平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.71平方米。2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3888元，总金额524647元。3.面积确认及面积差异处理。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：①建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。《附件六：合同补充协议》第四条第1款约定：出卖人应在商品房交付使用720天内办理商品房房产权属初始预登记，需由出卖人提供的材料报送仙游县产权登记机关后，双方将根据仙游县产权登记机关的要求，共同办理该商品房产权登记相关手续。若买受人未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时提供材料，出卖人有权顺延办理权属登记手续期限。2014年7月21日，安特房地产公司委托仙游县精广测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋建筑面积为139.57平方米，套内面积为118.42平方米。2014年10月29日，涉案商品房在仙游县房地产管理中心办理权属登记，确认涉案套房建筑面积为139.57㎡，套内建筑面积为118.42㎡。涉案房屋交付使用时间约为2013年9月。房屋产权证交付的时间：安特房地产公司陈述是2015年7月20日，郑中文、王冬梅陈述不清楚。安特房地产公司认为，涉案商品房建筑面积已多出了4.63平方米，面积差异绝对值为3.43%，而郑中文、王冬梅已入住涉案房屋，未提出退房，应补足购房面积差异款15739.41元，遂于2019年7月2日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，郑中文、王冬梅在本案审理过程中，对诉讼时效提出抗辩，本院应予审查。安特房地产公司与郑中文、王冬梅签订商品房买卖合同及附件，系双方真实意思表示，合法有效，可以证实双方形成买卖合同关系。安特房地产公司请求郑中文、王冬梅支付房屋面积差异款，属于债权请求权，应适用诉讼时效普通规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积发生差异处理问题进行了约定，而涉案房屋的产权证系安特房地产公司向有关机构申请办理的，故在安特房地产公司在办理涉案房屋产权登记时就知道或者应当知道涉案房屋的产权登记面积超出合同约定面积，其权利受到损失，故本案诉讼时效的起算点应为涉案房屋办理产权登记时间即2014年10月30日，而安特房地产公司于2019年7月2日才提起诉讼向郑中文、王冬梅主张权利，超过3年的诉讼时效期间。退一步，即使按安特房地产公司主张交付房屋产权证时间为诉讼时效起算点，也超过3年的诉讼时效期间。故郑中文、王冬梅提出诉讼时效抗辩事由成立，应驳回安特房地产公司的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决：驳回福建省安特房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费193元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，安特房地产公司与郑中文、王冬梅对一审法院认定事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，安特房地产公司与郑中文、王冬梅签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。安特房地产公司请求郑中文、王冬梅支付房屋面积差价款，属于债权请求权，应适用诉讼时效普通规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉案房屋的产权证系安特房地产公司向有关机构申请办理的，故安特公司应在产权登记时间即2014年10月29日就知道或者应当知道涉案房屋的产权登记面积超出合同约定面积，其权利受到损失，诉讼时效起算点应自该日起算。而安特房地产公司于2019年7月2日才提起诉讼向郑中文、王冬梅主张权利，已经超过诉讼时效期间，故一审法院驳回安特房地产公司的诉讼请求是正确的。《商品房买卖合同》第五条并未约定面积差价应当经双方结算后方才视为支付条件达成，安特房地产公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，安特房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费193元，由福建省安特房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年三月二十三日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。