新疆维吾尔自治区福海县人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4323民初1091号      原告：魏殿成，男，1971年3月30日出生，汉族，个体从业者，住新疆维吾尔自治区北屯市。   被告：新疆太和天宇房地产开发有限公司，住所地：新疆福海县十一区建北路西。   法定代表人：杨金翠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵增强，新疆翔瑞律师事务所律师。   原告魏殿成与被告新疆太和天宇房地产开发有限公司（以下简称“太和天宇公司”）抵押合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告魏殿成，被告太和天宇公司的委托诉讼代理人管忠、赵增强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告魏殿成向本院提出诉讼请求：1.判令被告抵押在原告名下的××县、102、202、302、402、502、602室)与他人签订的房产买卖合同无效；2.判令原告对福海县光明路150号14幢一单元101、102、202、302、402、502、602室享有优先受偿权；3.判令被告支付违约金人民币150万元；4.被告承担本案的诉讼费、律师费及交通费。事实与理由：2015年1月13日，被告通过2次公证抵押的方式（公证文号：2015新北经证字第115号、2015新北经证字第1415号）向原告借款人民币160万元、60万元，2015年2月2日××县、102、202、302、402、502、602室）备案抵押登记在魏殿成名下。被告在借款还没有偿还的情况下，未经原告同意私自将抵押在原告名下的7套房产变卖。这7套房子已经卖给他人入住，变卖所得未偿还借款。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条，请求法院判令被告买卖无效。被告在签订抵押公证合同后又和原告签订了承诺书一份，承诺房子在抵押期间若出现变卖、租赁、再次抵押等行为，自愿接受300万元违约金，并承担一切法律责任。根据《合同法》第四条规定：承诺书是由原、被告之间自愿签订的合同，体现了双方自愿履行合同的意志表现，请求法院判令被告支付违约金150万元。   被告太和天宇公司辩称，原告的请求不能成立，请求依法驳回，理由如下：1.原告在本案所主张的抵押权证是基于借款抵押合同而在福海县房管局办理的抵押登记，双方之间的主合同是借款合同，抵押合同为从合同，被告认为主合同是无效合同，原告与被告之间所发生的借款属于原告涉嫌违法犯罪非法吸收公众存款而借给被告的钱，违反了合同法第五十二条规定，且损害公众利益，因为无效合同，按照合同法第五十六条规定无效的合同自始无效，按照担保法从合同是基于主合同签订的，主合同无效，担保合同无效，所以基于无效的担保合同而办理了抵押登记，应当依法解除无效的抵押登记手续；2.原告不享有优先受偿权，按照合同法第二百八十六条规定建设工程的施工人对建设工程价款有优先受偿权，并且约定优先受偿权期间是六个月，而本案中原、被告双方是借款合同法律关系，所以没有优先受偿权，所以原告请求不能成立；3.原告所主张的违约金也不能成立，双方的主合同和从合同是无效的，所以不存在违约金，被告出具给原告的承诺书也是受胁迫出具的，承诺书的内容也是原告事先拟定好的，不是被告的真实意思表示，且违反法律规定，所以该项请求不能成立；另外请求法院本案中止审理，原告因非法吸收公众存款，由北屯公安局立案侦查，且该案尚未开庭，而该案的判决结果与本案认定合同是否有效有直接关系，且按照先刑后民法律原则，以及本案需要另一案件的判决结果作为本案的判决依据或证据，所以申请法院中止审理。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人不认可的证据和事实，本院认定如下：原告魏殿成提供以下证据：1.《借款合同》复印件2份，《抵押合同》复印件2份，《担保合同》复印件1份，打款凭证复印件1份，被告太和天宇公司对证据的真实性、关联性认可，本院对证据的真实性、关联性予以确认；2.执行证书原件2份，被告对证据的真实性、关联性认可，本院对证据的真实性、关联性予以确认；3.福海县人民法院作出的（2018）新4323执异2号、3号执行裁定书原件2份，被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认；4.执行和解协议原件2份，被告对证据的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认；5.被告太和天宇公司股东会决议原件1份，被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认；6.在建工程抵押登记证明原件2份，被告对证据的真实性、关联性认可，本院对证据的真实性、关联性予以确认；7.承诺书原件1份，被告对证据的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认；被告太和天宇公司提供以下证据：1.复议申请书复印件2份，原告对证据的真实性不认可，经本院进行核实，对复议申请书的真实性予以确认；2.商品房买卖合同原件1份，阳光花园小区的认购书原件6份，原告对证据的真实性、关联性认可，本院对证据的真实性、关联性予以确认；3.与原告魏殿成相关的判决书复印件6份，原告对证据的真实性、合法性认可，本院对证据的真实性、合法性予以确认；4.马玉银、马川相关的借款协议书复印件2份，原告对证据的真实性、合法性、关联性不认可，因被告未提供证据原件，本院对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；5.公证书复印件1份，原告对证据的真实性、合法性、关联性不认可，因被告未提供证据原件，本院对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；6.《借款合同》、《抵押合同》、公证文书、借据和抵押清单复印件共五份，原告对证据的真实性、合法性、关联性不认可，因被告未提供证据原件，本院对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；7.农业银行交易流水9份，原告对证据的真实性、合法性认可，本院对证据的真实性、合法性予以确认；8.北屯市垦区人民法院作出的（2019）兵1001执异9号执行裁定书1份，原告对证据的真实性、合法性认可，本院对证据的真实性、合法性予以确认；9.北屯市金信银通投资理财咨询有限公司企业信息单复印件2份，原告对证据的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认；10.（2017）最高法民终647号民事判决书复印件1份，原告对证据的真实性不认可，本院对证据的真实性不予确认。本院依职权调取并出示以下证据：1.（2018）新4323执148号、149号执行裁定书复印件2份，原告对证据认可，被告对证据的真实性、合法性认可，因该裁定书内容与本案有关联，本院对证据予以确认；2.强制执行申请书复印件2份，原告对证据认可，被告对证据的真实性认可，因该证据与本案有关联，本院对证据予以确认；3.房屋登记表复印件1份，原告对证据认可，被告对证据的真实性认可，因该证据与本案有关联，本院对证据予以确认；4.谈话笔录复印件2份，原告对证据认可，被告对证据的真实性、合法性认可，因该证据与本案有关联，本院对证据予以确认；   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年1月12日，被告太和天宇公司以抵押其位于××县、102室、202室、302室、402室的房屋作抵押，向原告魏殿成借款160万元，同时由杨金翠、刘海燕、魏勇等人为借款提供连带责任保证，被告太和天宇公司及法定代表人杨金翠及魏勇、刘海燕等人出具承诺书，承诺抵押的房屋如出现一房两卖或者未经原告同意给他人使用或抵押贷款，自愿承担违约金300万元，并承担一切法律责任；同日，在新疆维吾尔自治区北屯公证处办理公证，该公证处作出（2015）新北经证字24号具有强制执行效力的债权文书公证书；2015年1月13日，双方在福海县房产管理所对以上抵押房屋办理抵押登记；2015年1月30日，被告太和天宇公司以抵押其位于××县、602室的房屋作抵押，向原告魏殿成借款60万元，同时由杨金翠、刘海燕、魏勇等人为借款提供连带责任保证，同日在新疆维吾尔自治区北屯公证处办理公证，该公证处作出（2015）新北经证字115号具有强制执行效力的债权文书公证书，2015年2月2日，双方在福海县房产管理所对以上抵押房屋办理抵押登记；2017年9月25日，原、被告双方对借款160万元截止2017年9月12日的尚欠借款本息进行确认，借款利息按照月利率3%计算，同时对借款60万元截止2017年9月13日的尚欠本息进行确认，借款利息按照月利率3%计算，双方签订《新疆太和天宇房地产开发有限公司欠款还息明细对账单》，后于2017年10月13日，原、被告双方在北屯市公证处根据2份对账单办理公证，该公证处作出（2017）新北证执字第75号、76号执行证书2份，确定被告太和天宇公司应偿还债务分别为499071.34元和2068392元；2018年4月28日，原告魏殿成向福海县人民法院提出强制执行申请，要求执行（2017）新北证执字第75号、76号执行证书；2018年8月2日，被告太和天宇公司对福海县人民法院执行北屯市公证处作出（2017）新北证执字第75号、76号执行证书提出书面异议，2018年8月3日，福海县人民法院作出（2018）新4323执异2、3号执行裁定书，驳回被告太和天宇的异议请求；2018年8月13日，被告太和天宇公司向阿勒泰地区中级人民法院提出复议申请；2018年8月17日，原告魏殿成与被告太和天宇公司的法定代表人、担保人魏勇、刘海燕达成执行和解协议，约定被告太和天宇公司于2018年9月17日前将499071.34元及利息、2018年10月17日前将2068392元及利息向原告魏殿成支付完毕，后原告魏殿成撤回执行申请，该案终结执行；2019年9月29日原告魏殿成再次向福海县人民法院申请恢复强制执行北屯市公证处作出的（2017）新北证执字第75号、76号执行证书，目前，福海县人民法院已立案受理并正在执行。   另查明，被告太和天宇公司向原告魏殿成抵押担保的××路、102、202、302、402、502、602室）已向外出售并已交付使用。   本案的争议焦点为：原告魏殿成的诉请能否予以支持。   本院认为，关于涉案房屋是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款系管理性强制性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，被告太和天宇公司与他人就涉案房屋签订的买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，因此涉案房屋买卖合同合法有效，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。   关于原告魏殿成是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。本案中，被告太和天宇公司向原告魏殿成借款，主观上系基于借贷的真实意思表示，借贷关系不存在违反法律、法规的强制性规定或以合法形式掩盖非法目的情况，且原告魏殿成犯非法吸收群众存款罪发生在2017年之后，并不影响借款合同的效力。   被告太和天宇公司为借款提供抵押担保，抵押的房产亦经登记，作为该借款合同从合同的抵押合同应属有效，本案涉案房屋已办理抵押登记，原告魏殿成依法获取了涉案房屋的抵押物权。被告太和天宇公司与第三人签订房屋买卖合同，但未办理任何登记也未获取该房屋任何手续，第三人未取得本案诉争房屋的所有权，即第三人与被告太和天宇公司之间形成债权。债权不具有对抗抵押物权的效力，虽然被告太和天宇公司与第三人签订的房屋买卖合同有效，但依然不能拥有涉案房屋物权上的效力，因此原告魏殿成对涉案房屋享有优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。   关于原告魏殿成主张的违约金能否支持的问题。抵押权是被担保债权的从权利，抵押权的设定是为了担保债权的实现。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，即有债权才有抵押权、无债权则无抵押权。在原、被告之间的借贷关系中，被告太和天宇公司未按时履行还款义务，且将抵押房屋转让他人，导致原告实现债权受到影响，被告太和天宇存在违约行为，但原告魏殿成就本债权已向福海县人民法院申请强制执行，执行标的中包含借款本金及利息，利息的计算方式为月利率3%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人即约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”，因此，原告魏殿成已向法院执行月利率3%的借款利息后，再向被告太和天宇公司主张违约金，已超出限额，本院不予支持。   关于原告魏殿成主张的律师费、交通费，因未提供相应证据予以佐证，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。   被告太和天宇公司在本案审理过程中未提交证实原告魏殿成存在涉嫌违法行为的有力证据，且在原告魏殿成向本院申请执行主债权的案件中，被告太和天宇公司就还款事宜已经与原告魏殿成达成了执行和解协议，故本案不存在必须以另一尚未审结的案件的审理结果为依据的中止审理的情形，对于被告提出本案应当中止审理的抗辩意见，本院不予采信。   综上所述，原告魏殿成的诉讼请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：   一、原告魏殿成对福海县光明路150号14幢一单元101、102、202、302、402、502、602室房屋享有优先受偿权；   二、驳回原告魏殿成的其他诉讼请求。   本案案件受理费18300元，减半收取9150元，由原告魏殿成自行负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。         审  判  员   阿热艾·巴合特别克         二 〇 二 〇 年 三 月 十 三 日     书  记  员   哈迪古丽 ·叶尔肯