山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0303民初482号原告：王爱红，女，1978年10月10日出生，汉族，住淄博市张店区。被告：高凤雏，男，1970年1月20日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：初洛军，山东致公律师事务所律师。原告王爱红与被告高凤雏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱红，被告高凤雏及其委托诉讼代理人初洛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告营业房搬迁各种补偿补助费74853.5元；2.判令被告退还原告租房押金500元；3.判令被告承担本案诉讼费；4.判令被告承担本案财产保全费；5.判令被告支付原告从判决生效之日起到实际支付期间的利息，按银行同期贷款利率计算。事实与理由：原告自2007年7月26日起租赁高亮位于营业房从事美容美发服务及美容美发用品销售。后高亮去世，由其子高凤雏接替租赁业务。租赁期间双方使用口头合同形式，原告向被告及其父交纳租金，一楼每月1000元，二楼每月300元，租赁期间经被告同意，我方先后对一楼二楼进行两次装修，第二次在2017年3月份装修，价值57390元。2018年4月4日华泰社区党委、居委会公示《华泰社区城中村改造项目征迁方案征求意见反馈稿》，152号营业房属征迁房屋。我方得知征迁方案后，即向被告索要相应补偿后搬迁，被告以尚未取得政府补偿拒绝给付我方。由于政府对华泰街开始拆除，街面阻塞混乱，已不能营业，没有任何收入，我方只是等待补偿后搬迁。以往被告都是在交租金前一两天准时电话提醒我方交租金(先交租金，后用房)。2018年8月我未收到被告提醒，便主动联系被告，被告一直不回话，我方认为被告放弃收取租金。此后不久，被告趁我方不在店内的机会，撬开卷帘门锁，砸坏玻璃门，被别人发现后逃走，我赶到后更换了门锁。后被告给我发信息索要租金，却不谈补偿费，我未予理会。2018年10月29日被告趁我不在店里破锁砸门，把我店内的物品抛至店外。2018年11月19日被告签字从拆迁办领取152号房征迁各项补偿补助费97334元，但拒不支付我应得部分费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。在诉讼过程中，原告放弃诉讼请求第五项。被告高凤雏辩称，一、原告所诉与事实不符，不能成立。原告与被告在租赁期间一直是采用口头合同形式，先交租金后使用。合同法规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，该合同为不定期的房屋租赁合同。原告一楼租金交至2018年7月27日，二楼租金交至2018年8月8日，至今再未缴纳。后经被告催要，原告亦未在合理期限缴纳，此时被告有权解除租赁合同。根据合同法规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。原告也在2018年6月自行搬离到别处开业经营。因此，无论是基于不定期租赁合同，还是经催要仍未在合理期限缴纳房租，双方的房屋租赁合同已于2018年8月底终止，已不存在租赁合同关系。二、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告不应承担任何赔偿责任，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，租赁合同在履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定进行处理。合同对此未约定的，承租人无权主张分割补偿款项。在遇有政府拆迁事宜时，原告故意刁难，拒不腾房，致使被告无法在规定期限内签订拆迁补偿协议，也影响了拆迁过程中政府对拆迁房屋的评估，严重损害了被告作为被拆迁人在拆迁过程中应当享有的拆迁利益。1、原告主张的装饰装修损失无事实和法律依据，依法不应当支持。该费用是政府补偿被征收人的名目之一，是定型化补偿，不以实际装修装饰的价值为标准。因此，该费用并非针对承租人。原告租赁经营时，房屋已由被告装修完毕，被告从未收到过原告的装修申请，也从未同意过原告进行装修。因此原告主张的装修损失无任何依据，不能成立。2、原告主张的附属设施动迁安装补偿费、一次性搬迁补助费、一次性搬迁补偿费、临时安置补偿费无事实和法律依据，依法不应当支持。原告主张的上述费用均是依据被告与政府签订的拆迁补偿协议补偿给被告的费用。原告与被告已解除租赁合同，所以，原告无权主张补偿费。3、原告主张的停产停业损失补偿费无事实和法律依据，依法不应当支持。根据征迁补偿协议，补偿被告6个月的停产停业损失补偿费，该费用是对拆迁后经营损失的赔付，期限为2018年10月27日至2019年4月26日(征迁补偿协议的签订日期为2018年10月26日)，而根据租赁期间双方一直采用口头合同形式，该合同为不定期房屋租赁合同，在原告不支付租金，经催要仍未缴纳的情况下，双方之间的合同实际已经终止，原告也实际搬出租赁房屋在另外地点开业经营。因此，该6个月的停产停业损失与原告无关，原告无权主张。4、原告主张押金的返还无事实和法律依据，依法不应当支持。根据口头约定及原告交纳的租金，租赁到期后，原告不违反合同约定，被告才退还押金。原告不支付租金，经催要仍未在合理期限内缴纳，已严重违反合同约定，构成违约。因此，原告无权要求返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月26日，原告王爱红开始租赁被告高凤雏位于张店区营业房用于美容美发经营，被告方收取王爱红押金500元，并收取2007年7月28日至2007年10月28日期间租金2000元，双方口头约定按季度交纳租金，先交租金后使用。后双方协商变更每月租金为1300元。原告王爱红缴纳租金至2018年7月。2017年3月27日，原告办理个体工商户营业执照。2018年10月26日，被告高凤雏与张店区人民政府车站街道办事处、华泰社区居委会签订《淄博火车站南广场片区集体土地（非住宅）征迁补偿协议》，原告租赁被告的华泰街152号营业房亦在征迁范围内。涉案营业房房屋建筑面积133.82平方米，储藏室建筑面积63.06平方米，补偿总金额1344629元。具体明细如下：1.营业房补偿费1265009元；其中房屋评估价值1058115元、装饰装修价值17714元、储藏室补偿价值189180元；2.一次性搬迁补偿费2810元；3.六个月临时安置补偿费34513元；4.六个月停产停业损失补偿费33537元；5.附属设施迁移安装补偿费1500元；6.一次性搬迁补助费7260元。上述款项被告高凤雏2018年11月19日领取。涉案房屋于2018年11月14日拆除。以上事实，有原告提供的营业执照、房租收据、搬迁补偿费明细表，被告提供的征迁补偿协议以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案案由虽为房屋租赁合同纠纷，但争议实质属于租赁房屋因政府征收而获取的拆迁补偿款在房屋产权人与承租人之间的分配问题。承租人是租赁房屋的实际使用或经营者，与租赁房屋具有密切联系，租赁房屋的拆迁必然影响到其租赁权益，依法应获取一定的补偿。因涉案房屋已经拆除，房屋装修情况无法再现，也无法区分双方进行装修的具体情况，故装饰装修价值，依据公平原则，产权人、承租人应按50%予以分割。华泰街152号共取得装饰装修价值17714元，原告可分得8857元。涉案房屋由原告具体经营，并办理了营业执照，故其有权分割停产停业损失补偿费，但应扣除补偿期限期间的租金损失。华泰街152号营业房停产停业损失补偿费为33537元，扣除六个月停业补偿期间的租赁费7800元，原告应分得停业损失补偿费25737元。因涉案房屋已经拆除，房屋内需搬迁安装的设置设施、物件均无法再现，设立、添加主体亦无法具体详细区分，但搬迁需要产权人、承租人两方共同配合，共同努力方能完成，故一次性搬迁补偿费，依据公平原则，产权人、承租人应按50%予以分割，原告应分得1405元。附属设施迁动安装费1500元，原告应分得1100元。对于一次性搬迁补助费，临时安置补偿费应归被告所有，原告要求分配于法无据，本院不予支持。综上，原告应分得各项搬迁补偿款共计37099元。原涉案房屋已经拆除，双方租赁合同亦无法继续履行，被告应退还原告押金500元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高凤雏于本判决生效后十日内支付原告王爱红搬迁补偿款37099元；二、被告高凤雏于本判决生效后十日内支付原告王爱红押金500元；三、驳回原告王爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元，减半收取842元，由原告王爱红负担478元，被告高凤雏负担364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  张成军二〇二〇年三月十六日书记员  刘云云