福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初15117号 原告:廖惜芬，女，1971年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：洪宏波，福建金方正律师事务所律师。 被告：厦门金亿斯房地产营销发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路689号F1、F2单元。 法定代表人：叶明霞，该公司总经理。 原告廖惜芬与被告厦门金亿斯房地产营销发展有限公司（以下简称金亿斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖惜芬的委托诉讼代理人洪宏波到庭参加诉讼，被告金亿斯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖惜芬向本院提出诉讼请求：1.确认廖惜芬与金亿斯公司于2012年12月13日签订的《房屋使用权转让协议书》（编号为Ｂ510、Ｂ511）无效；2.金亿斯公司立即返还廖惜芬购房款450000元并支付资金占用期间的利息（按年利率6%自2012年12月13日起计算至款项付清之日止）。事实与理由：2012年12月13日，廖惜芬与金亿斯公司签订了两份《房屋使用权转让协议书》（编号为Ｂ510、Ｂ511，以下简称案涉合同），约定廖惜芬向金亿斯公司购买位于厦门市湖里区房屋（以下简称案涉房屋），房屋使用年限为70年，房屋用途为公寓，房屋交付时间为2013年12月30日前；同日，廖惜芬向金亿斯公司指定的张怀海账户转账支付450000元，金亿斯公司的法定代表人叶明霞向廖惜芬出具收据两份，一份注明收到马垅阳光Ｄ幢公寓第Ｂ510＃廖惜芬交来购房款及二次装修款20万元，另一份注明收到马垅阳光Ｄ幢公寓第Ｂ511＃廖惜芬交来购房款及二次装修款25万元，收款单位处由叶明霞签字。但金亿斯公司直到现在未将房屋交付给廖惜芬，经了解，本案所涉房屋未取得商品房预售许可证，不具备办理产权登记条件，无法转让，且本案房屋名为使用权转让，实为买卖，因此双方签订的《房屋使用权转让协议书》依法无效，廖惜芬已支付的450000元应当返还。且金亿斯公司作为专业的房地产营销公司在双方的使用权转让协议书有明显过错，在占用廖惜芬款项期间，应支付相应的资金占用费。 金亿斯公司书面辨称，案涉合同属于无名合同，本案应定为合同纠纷。案涉合同合法有效，金亿斯公司无需返还廖惜芬购房款。金亿斯公司通过正当合法合理的手续受让了案涉房屋的使用权，有权依法予以处置。金亿斯公司也将该事实向廖惜芬披露，廖惜芬是在明确清楚的情况下做出了真实意思表示。案涉合同既不违反法律强制性规定，也非欺诈胁迫下签署的，应当认定为合法有效的合同。合法有效合同，双方应诚信履行，现在双方的问题是交房问题，而非合同效力及退款问题。交房事宜因政策等客观原因推迟，非金亿斯公司主观过错造成。案涉合同是使用权的转让和交易，不属于城市房地产等管理法律法规调整的范畴，双方的交易不以是否需要取得预售许可证等为前提。综上，应当驳回廖惜芬的诉讼请求。 廖惜芬围绕诉讼请求提交了《房屋使用权转让协议书》、收据等证据。金亿斯公司未到庭参加诉讼，未提出质证意见，故本院对上述证据的真实性及证明内容予以确认，并据此认定事实如下：廖惜芬与金亿斯公司于2012年12月13日签订案涉合同，约定廖惜芬受让址于厦门市湖里区房屋；房屋建筑面积分别为25.85平方米、33.18平方米，房屋使用年限为70年；转让价款（含房屋统一二次装修费用）按建筑面积计算，该房屋使用权转让单价均为8000元／平方米，总价分别为206800元、265440元；转让款分期支付，签订合同当天支付首期款200000元、250000元，余款交房时支付；金亿斯公司应于2013年12月30日前将案涉房屋交付廖惜芬使用等。 廖惜芬向金亿斯公司支付了合计450000元，金亿斯公司于2012年12月13日出具一份金额为200000元的收据和一份金额为250000元的收据，确认收到上述款项。 金亿斯公司至今未就案涉房屋取得商品房预售许可证明，且至今未向廖惜芬交付上述房屋。 本院认为，金亿斯公司与廖惜芬之间签订的案涉合同约定的内容实际为房屋买卖，金亿斯公司与廖惜芬订立的案涉合同名为《房屋使用权转让协议书》，实为对案涉房屋进行预售的房屋买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。金亿斯公司作为出卖人未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故案涉合同依法应当认定无效。金亿斯公司基于无效房屋买卖合同收取的款项，应当予以返还。廖惜芬就案涉合同合计向金亿斯公司支付了450000元。廖惜芬要求金亿斯公司返还450000元，有事实和法律依据，应当予以支持。关于廖惜芬要求金亿斯公司支付利息的诉讼请求，本院认为，结合在案证据，廖惜芬在签订案涉合同时应当知道案涉房产的商品房预售许可证明，廖惜芬和金亿斯公司对案涉合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，故廖惜芬关于利息的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。金亿斯公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认廖惜芬与厦门金亿斯房地产营销发展有限公司于2012年12月13日签订的《房屋使用权转让协议书》（编号B510、B511）无效； 二、厦门金亿斯房地产营销发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还廖惜芬款项450000元; 三、驳回廖惜芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10493.9元，由厦门金亿斯房地产营销发展有限公司负担7054.5元，廖惜芬负担3439.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年三月三日 书记员  邹越 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。