贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初10号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告（案外人）：程基才，男，汉族，1974年1月1日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：程云凌、师国康，贵州巨人律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。统一社会信用代码：91520000622362057H。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被告程基才、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安房开”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的委托诉讼代理人胡琼尹、被告程基才及其委托诉讼代理人程云凌、师国康、贵州利安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异126号执行裁定书。2、继续执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-12-3号房屋。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：首先，被告程基才与利安房开公司未经抵押权人同意签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，不能认定双方在涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，无法对抗原告享有的合法有效的抵押权。被告程基才向利安房开公司法定代表人个人账户中转款20万元不能认定为购房款，原告有理由认为该笔款项系程基才与利安房开公司或利安房开公司法人之间的民间借贷关系。基于上述20万元购房款真实性存疑，不能认定程基才已经支付了购房款总价的百分之五十以上，不能排除执行。另外，被告程基才占有涉案房屋是在涉案房屋被查封之后，属于非法占有。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和第126条之规定，被告不享有优于抵押权的物权期待权，不能排除执行。综上，被告的异议不足以排除法院执行，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告程基才辩称：原告与第三人之间是金钱债权的关系，被告于2015年6月1日与第三人签订房屋买卖合同，早于涉案房屋被查封的时间，涉案房屋用于被告居住，被告名下无其他住房，且被告支付的房屋价款已经超过了房屋总价的百分之五十，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人利安房开陈述：与被告的答辩意见一致。原告提交的证据：1、营业执照、金融许可证、准许变更登记通知书，拟证实原告的诉讼主体资格。2、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异126号执行裁定书，拟证实涉案房屋被安顺市中级人民法院裁定中止执行。3、送达回证，拟证实（2019）黔04执异126号执行裁定书的送达时间。4、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明；（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第92号民事判决书、安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04执417号之一续封裁定书，拟证实原告对涉案房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。涉案房屋已于2016年3月28日被法院查封，被告程基才在法院查封之前并未合法占有该房屋。被告的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。被告在房屋被查封之后才知道这些信息。第三人的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。被告程基才提交的证据：1、身份证，拟证实被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，拟证实被告与利安房开签订买卖合同。3、银行转账凭证，拟证实被告程基才支付了房屋价款。4、《接收楼宇领取钥匙书》、《装修申请表》、《中环商业广场A＃楼装修协议》、《中环商业广场A＃楼临时管理规约》、《商品房住宅质量保证书》、《装修许可证》、《区域防火责任书》及物业费收款收据、水费收款收据，拟证实涉案房屋交付被告程基才的时间以及程基才已对涉案房屋进行装修并实际使用。5、《个人不动产登记信息情况证明》，拟证实被告程基才无其他住宅。原告的质证意见：对身份证的三性予以认可；房屋买卖合同的真实性有异议，原告不是合同的当事人，无法判断真实性；转账凭证真实性无异议，但证明目的不予认可，被告转给第三人的20万元款项没有写明是购房款，并未转入其合同约定的监管账户内，不符合常理，不能证实房款支付的真实性；被告提供的票据等都证实被告在房屋被查封之后才占有房屋，属于非法占有；《个人不动产登记信息情况证明》不能证实被告在安顺只有一套房屋。第三人的质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年6月1日，被告程基才与利安房开签订《商品房买卖合同》，约定利安房开将其开发的中环商业广场A幢2单元12层3号商品房出售给被告程基才，约定该商品房预售建筑面积为94.01平方米，每平方米单价为4488元，购房总价为421955元，被告程基才需于签订合同当日预付房款200000元，余款221955元待办理产权证时再支付。双方另约定房产交付实测后，对实测面积与预售建筑面积出现的差异部分，买受人和出卖人以4488元的单价据实结算，多退少补。当日，被告程基才通过中国工商银行向利安房开法定代表人何波转账200000元，利安房开认可该款项是被告程基才交付的购房款。2016年12月5日，利安房开向被告程基才交付房屋，房屋编号为中环商业广场A号楼2-12-3号，被告程基才随即装修使用该房产。截至2019年12月5日，经安顺市自然资源局查询，被告程基才及其家庭成员在安顺西秀区范围内并无其他房产。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了涉案房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场Ａ号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日，该裁定书中载明案涉房产实际建筑面积为85.8平方米。本案的争议焦点：原告要求继续执行涉案房屋的诉请能否得到支持。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，被告程基才作为商品房消费者在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益,以上三个条件必须同时具备。本案中，程基才与利安房开公司于2015年6月1日（早于人民法院查封涉案房屋的时间）已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋面积为85.8平方米，按照4488元的单价计算，涉案房屋总价款应为385070.4元，程基才已经支付的房屋价款200000元，已超过房屋总价款的百分之五十。原告诉称程基才支付的该笔200000元款项未注明购房款，怀疑程基才与利安房开法人之间是民间借贷关系，但其并未提供任何证据加以证实，本院对其该诉称不予采信。另外，根据现有证据能证实程基才在安顺市西秀区名下无其他房产，且程基才购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要，系在满足生存权的合理消费范畴之内，综合上述情况，本院认定程基才基于对涉案房屋享有的物权期待利益能够排除强制执行。另外，关于原告提出其于2012年12月12日、16日分别对中环商业广场项目的国有土地使用权及该项目办理了土地使用权抵押权证、在建工程抵押登记，其已对涉案的房产依法享有抵押权，且其基于抵押权享有的优先受偿权已经生效判决确定的诉称。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使原告对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗本案中已经支付大部分房屋价款的被告，因此原告的该诉称不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，原告的执行异议之诉的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  陈雯贞人民陪审员  何智勇二〇二〇年三月三十日法官助理周愿垚书记员熊心怡