吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0203民初18号原告：陈庆岩，男，1965年9月5日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：山佳，吉林公申律师事务所律师。被告：张景峰，男，1956年8月31日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被告：尹艳国，男，1956年10月17日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。被告：毕金英，女，1975年9月21日生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。被告尹桂国、毕金英共同委托诉讼代理人：姜丽颖，吉林金风律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林省吉林市船营区解放中路170-3号（青岛街北大街33-1号）。主要负责人：宋伟，该银行行长。委托诉讼代理人：李明浩，男，该公司职员。原告陈庆岩诉被告张景峰、尹艳国、毕金英、第三人中国民生银行股份有限公司吉林分行（以下简称民生银行吉林分行）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈庆岩及其委托诉讼代理人山佳、被告张景峰、被告尹艳国、毕金英及被告尹艳国与毕金英的共同委托诉讼代理人姜丽颖到庭参加诉讼。第三人民生银行吉林分行经本院依法送达开庭传票，无正当未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。陈庆岩向本院提出诉讼请求：1.确认2015年3月21日陈庆岩与张景峰签订的《抹房（顶账）协议书》和2015年7月10日陈庆岩与尹艳国签订的《承诺书》有效；2.判令由陈庆岩向民生银行吉林分行代为清偿龙潭区尚欠的最高额抵押贷款本息，民生银行吉林分行提供协助，并在接收全部款项后注销抵押登记；3.判令尹艳国与毕金英在民生银行吉林分行注销抵押登记后，将龙潭区过户至陈庆岩名下，房子估值45万元整；4.判令尹艳国与毕金英按照《承诺书》约定承担违约责任人民币45万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：陈庆岩系张景峰名下企业员工，尹艳国与毕金英系夫妻关系，张景峰与尹艳国存在长期的商业往来。陈庆岩有酒水供应渠道，张景峰于2012年至2014年使用其酒水。2014年9月26日，双方对账：张景峰欠陈庆岩酒水钱人民币333,960元，欠顶账海马轿车一辆价值人民币110,000元，共计人民币443,960元。2015年3月21日，陈庆岩与张景峰签订《抹房（顶账）协议书》，张景峰将龙潭区房产作价人民币450,000元，抵顶给陈庆岩，差额人民币6,040元陈庆岩后已补齐，张景峰将房产证、土地证和房屋钥匙交由陈庆岩。因房产登记在毕金英名下，且有他项物权，需2015年7月到期解除后再办理过户。2015年7月10日，张景峰与尹艳国一起找到陈庆岩，表示尹艳国需再用此房办理抵押，陈庆岩碍于情面，只好答应，与尹艳国签订了《承诺书》。承诺书约定：2015年10月底尹艳国解除抵押，无条件为陈庆岩办理过户登记，如违约愿意按房价的双倍补偿。而后陈庆岩将房产证、土地证交由尹艳国，其办理完抵押登记后将证件归还陈庆岩。从2015年10月底开始，陈庆岩多次找到尹艳国，要求办理过户登记，尹艳国以种种理由推诿，构成根本违约，且尹艳国、毕金英欠民生银行吉林分行的35万元最高额抵押贷款至今也未偿还，以致酿成今日之诉。陈庆岩自2015年初即举家迁入诉争房产，重新装修好后，居住至今已有5年，物业、水、电、气、供热费都是陈庆岩缴纳，现因尹艳国违约导致房屋产权不稳定，寻找他处购买房产又遇到近几年吉林市房价大涨，陈庆岩无力承担。现向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。张景峰辩称，希望实事求是，把定好的事情办理了，陈庆岩所述属实。尹艳国辩称，陈庆岩与张景峰之间存在的债权债务事实尹艳国不清楚，且张景峰和陈庆岩无权处置毕金英的个人财产。尹艳国是背着毕金英将案涉房屋借给张景峰使用，因为毕金英一直在用该房屋进行资金周转，办理贷款时才得知房产证在陈庆岩处，尹艳国因着急用房照才签署的承诺书，不是本人真实意思表示，应属无效合同。陈庆岩的诉讼请求超过诉讼时效，应依法驳回。毕金英辩称，陈庆岩所述毕金英不知情，陈庆岩与张景峰之间是否存在真实的债权债务关系毕金英亦不知情，且张景峰与尹艳国无权处置属于毕金英的房屋。毕金英不知道尹艳国出具承诺书一事，在此之前尹艳国告知该房屋借给张景峰使用，该房屋属于毕金英个人婚前财产，尹艳国无权处分，是无效承诺。陈庆岩的诉请超过诉讼时效，应依法驳回。民生银行吉林分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，陈庆岩与张景峰签订《抹房[(顶帐（账）]协议书》，张景峰将其占有的坐落于龙潭区、建筑面积为114.08平方米的房屋抵给陈庆岩，房屋顶账价格为450,000元。后张景峰将案涉房屋产权证交与陈庆岩，案涉房屋的所有权人为毕金英。现陈庆岩在案涉房屋居住。2015年7月10日，尹艳国为继续办理在民生银行吉林分行处的抵押贷款，向陈庆岩取回张景峰交给其的产权证，并应陈庆岩要求，尹艳国向陈庆岩出具了承诺书。承诺书载明，因尹艳国资金周转紧张，尹艳国用龙潭区房贷款两个月，即到2015年10月底将抵押贷款还完，保证无条件为陈庆岩更名过户，如违约，陈庆岩可追赔此房价的双倍补偿。同日，尹艳国取回在陈庆岩处的产权证。2015年7月29日，毕金英将案涉房屋抵押给民生银行吉林分行，抵押期间为2015年7月29日起至2020年7月29日止。2014年10月22日，尹艳国的司机郭彭将吉林市龙潭区房屋的所有权证及国有土地使用证、吉林银行电费存折交到张景峰的会计史丽颖处。另查明，2002年8月27日，毕金英购买了吉化东方房地产开发公司开发的坐落于龙潭区房屋。2003年5月14日，毕金英与尹艳国登记结婚。2019年7月4日，吉林市龙潭区人民法院对该房屋进行查封。认定上述事实的证据有，陈庆岩提供的婚姻登记信息、房屋产权证、国有土地使用证、吉林市房屋产权服务中心查档、收条、抹房[(顶帐（账）]协议书、承诺书、供热费票据、物业费票据、电费票据、尹艳国提供的证人证言、毕金英提供的商品房买卖合同、民生银行吉林分行提供的综合授信合同、最高额担保合同及当事人陈述。对于陈庆岩提供的张景峰用酒车明细单、亲属关系证明、结婚证、户口本、营业执照、食品经营许可证、酒类流通备案登记表及抵车协议，该证据与本案无关，本院不予采信。对于其提供的视频录像，在该段视频中，陈庆岩并未明确表明其身份，双方是在陈景峰的办公室，毕金英在此种环境下出的意思表示不能直接认定是对陈庆岩做出，故本院对该组证据不予采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。关于《抹房（顶账）协议书》《承诺书》效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法在登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋的所有权人为毕金英，张景峰对该房屋不享有处分权。但张景峰与陈庆岩签订《抹房（顶账）协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽该房屋未办理物权登记，但不影响合同的效力，故张景峰与陈庆岩签订的《抹房（顶账）协议书》有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，尹艳国主张承诺书无效，其出具的承诺并非其真实意思表示。因其未提供充分的证据予以证明，对尹艳国的该项主张，本院不予支持。尹艳国出具的承诺书，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于尹艳国和毕金英是否应将案涉房屋过户至陈庆岩名下的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，案涉房屋为毕金英所有，尹艳国不享有处分案涉房屋的权利。另毕金英并非是《抹房（顶账）协议书》《承诺书》的相对人，且双方之间不存在其他合法有效的合同关系，陈庆岩无权要求毕金英履行房屋过户更名的义务。故陈庆岩要求尹艳国和毕金英将案涉房屋过户至陈庆岩名下的诉讼请求，无相关的事实和法律依据，本院不予支持。关于尹艳国与毕金英是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《承诺书》约定，尹艳国于2015年10月底办理更名过户，如尹艳国违约，陈庆岩可追赔案涉房屋的双倍补偿。尹艳国逾期未为陈庆岩办理更名过户，应承担相应的违约责任，但陈庆岩主张权利已超过三年的诉讼时效，陈庆岩亦未提供证据证明诉讼时效有中止、中断、延长的法定事由，对陈庆岩要求尹艳国承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。毕金英非《承诺书》的相对人，该《承诺书》对其不具有法律约束力，故对陈庆岩要求毕金英承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于陈庆岩要求其向民生银行吉林分行代为清偿龙潭区尚欠的最高额抵押贷款本息，民生银行吉林分行提供协助，并在接收全部款项后注销抵押登记的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈庆岩对其主张负有举证责任，但其未向本院提供有证明力的证据证明其主张，陈庆岩应承担不利的后果，故对其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈庆岩与张景峰签订的《抹房（顶账）协议书》有效；二、尹艳国出具的《承诺书》有效；三、驳回陈庆岩的其他诉讼请求。案件受理费6,500元，由陈庆岩负担6,400元，由张景峰负担50元，由尹艳国负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  徐蕾二〇二〇年三月三十一日代理书记员  张雪