上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25311号原告(反诉被告)：崔俊，男，1973年7月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王文，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁佳，上海市华荣律师事务所律师。原告(反诉被告)崔俊与被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司(以下简称“殷兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)崔俊及其委托诉讼代理人王文，被告(反诉原告)殷兴公司的委托诉讼代理人张裕、袁佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔俊向本院提出诉讼请求：1、判令殷兴公司退还房屋押金人民币56,721元(以下币种均为人民币)；2、判令殷兴公司承担律师费5,000元。事实和理由：双方于2018年11月26日签订房屋租赁合同，由崔俊承租上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区内C2-1F-16号房屋(以下简称“系争房屋”)用于餐饮经营，崔俊支付押金56,721元，并于2019年5月开始经营，经营后发现系争房屋产权、园区运营等实际情况与殷兴公司招商之初陈述迥异，且相关承诺均未兑现，合同目的无法实现，整个C区商铺均面临亏损。2019年10月14日，崔俊与殷兴公司解除租赁关系，鉴于殷兴公司拒不退还押金，故提出诉请如上。殷兴公司反诉并辩称，收到过崔俊支付的押金56,721元。系争房屋所在园区是开放式的，殷兴公司也没有限制崔俊在签约前对园区进行实地考察。殷兴公司已交付房屋，不存在合同目的无法实现的情形，经营亏损应由承租方自行承担。根据合同10-5条，承租方擅自退租，应支付相当于月租金2倍的违约金，违约金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿，出租方可从租赁保证金中抵扣。崔俊擅自突然退租且拒绝注销营业执照，导致系争房屋至今未能招租成功，已空置4个月，合同约定的违约金不足以弥补殷兴公司因房屋空置产生的租金损失，故殷兴公司主张月租金两倍的违约金及一个月的租金损失，并要求以没收押金的形式抵扣上述违约金及租金损失。殷兴公司没有违约，不应承担律师费用。综上，不同意崔俊的全部诉讼请求，同时反诉要求：1、确认双方《房屋租赁合同》于2019年10月15日解除；2、判令崔俊支付免租期的租金37,814元(免租期为2019年2月19日至2019年4月19日)；3、判令崔俊支付物业管理费725元、水电费1,804.19元、推广费480元；4、判令崔俊支付律师费5,000元；5、判令崔俊注销或迁出登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照。崔俊针对反诉辩称，认可租赁合同于2019年10月15日解除，殷兴公司非法经营，出租没有产权证的房屋，租赁合同应为无效，免租期是殷兴公司按照商业习惯给予承租户的让利行为。合同约定免租期为2个月，补偿免租期租金可视为违约金的一部分，殷兴公司主张免租期租金的同时又要求没收押金，远超出违约金应承受的程度，且系争房屋至2019年4月下旬仍不能达到适租状态，主张免租金租金没有事实依据。水电费依据是殷兴公司自行制作的催款单及照片等资料，真实性难以确认，不认可该费用。崔俊没有违约解除合同，不同意承担律师费。关于注销相关证照的诉请不属于民事案件的审理范围。本院经审理认定事实如下：2018年11月26日，崔俊(乙方)与殷兴公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积103.6平方米；甲方于2019年1月4日前向乙方交付房屋，租赁期限自2018年11月26日至2020年11月25日，甲方给予乙方装修免租期为自2019年2月19日起至2019年4月19日，租金自2019年4月20日开始计算，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金；甲、乙双方约定，本合同所涉房屋租金为18,907元/月，房租支付方式：先付后用，按季度支付；租赁期间，乙方需每季度向甲方支付物业管理费4,662元；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为三个月的租金56,721元；双方确认，该房屋使用过程中产生的水、电费用由甲方统一向乙方收取，计算方法为电费每度1.7元，水费每吨6.5元，乙方需于收到甲方书面通知后6日内足额向甲方支付。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：(六)乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的。合同第10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同所示月租金的二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。上述合同签订后，殷兴公司于2019年1月4日交付房屋。崔俊向殷兴公司支付租房押金56,721元，支付租金至2019年10月19日，支付物业管理费至2019年10月3日。另查明，2019年10月14日，崔俊向殷兴公司寄送《通知》，主要内容为，园区内外相关配套不完善，不具备经营条件，殷兴公司通过不实宣传和误导，致使不明真实情况的经营餐饮类商铺入驻，商铺均亏损严重，鉴于此，双方租赁合同于今日解除，房屋亦清理完毕，殷兴公司应将押金返还。该通知于2019年10月15日被签收。2019年10月15日，殷兴公司向崔俊寄送《关于解约通知的回函》，主要内容为，虽然崔俊提前解约构成违约，但同意双方租赁合同于2019年10月15日解除，崔俊应在收到回函后三日内清腾房屋、注销登记在房屋内的相关证照、结清水电费、补足免租期租金。该函件于2019年10月18日签收。崔俊为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、微信聊天记录及照片，证明系争房屋截止至2019年4月下旬仍未达到适租状态；2、商铺业主书面异议、说明、园区卫星地图、案外人之间的微信聊天记录，证明园区招商不足，无客流，配套设施不完善，实际情况与殷兴公司招商时陈述不一致。殷兴公司针对上述证据发表质证意见如下：1、微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，照片无法确认拍摄时间，也无法证明系争房屋不符合出租条件；2、真实性不认可，材料中陈述的内容大部分不真实，园区现场情况是完全公开的，殷兴公司也未对营业状况作过任何承诺。殷兴公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、《关于高境和酒厂地块项目协调会会议纪要》、宝高府【2016】40号文件、建设工程规划许可证及附图等材料、房屋所有权证、产权人出具的情况说明，证明系争房屋所在园区系经过宝山相关行政主管部门共同批准，根据高境镇政府要求进行合法转型打造的项目，相关房屋是经过规划部门的许可进行改建的，并非违法建筑，殷兴公司经房屋产权人和管理人同意合法取得转租权；2、工商内档材料，证明崔俊办理工商登记时提供的房产证与证据1中的房产证一致；3、水电费缴费通知回执、银行电子回单、2019年9月水电费缴费通知回执单及寄送凭证、2019年10月应付水电费清单、显示日期为2019年10月17日的电表照片和水表照片，证明崔俊承租房屋后按照合同约定的支付方式签收水电费缴费通知并缴纳水电费，但尚欠2019年9月及10月的水电费未支付；4、推广费用缴费通知回执，证明崔俊欠付推广费480元；5、律师费发票，证明殷兴公司为维权支付律师费5,000元。崔俊针对上述证据，发表质证意见如下：1、会议纪要等材料属于政府内部信息，具有保密性，来源不明，真实性不认可，建设工程规划许可证真实性不认可，属于临时性许可，主体也与本案无关，所有权证记载的面积及建筑物数量与园区实际建筑物无法匹配，情况说明是利害关系人出具，三性不认可；2、三性不认可，不排除殷兴公司通过公关形式办理相关证照的事实；3、2019年9月的水电费缴费通知回执单虽然有崔俊签字，但签字只是表示收到该回执单，10月的水电费清单三性不认可；4、缴费通知是殷兴公司单方制作，真实性不认可；5、崔俊没有违约，不应承担律师费。审理中，崔俊表示系争房屋于2019年10月15日交付殷兴公司。殷兴公司表示，系争房屋于2019年10月17日收回。关于律师费，殷兴公司表示，根据合同约定，崔俊应于2019年9月24日前支付下一期物业管理费，崔俊未按约支付物业管理费且拖欠水电费，经殷兴公司多次催讨仍拒不支付，其行为符合合同第9-2条第(六)项的情形，故殷兴公司据此主张律师费。本院认为，崔俊与殷兴公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。殷兴公司已经提供了房屋所有权证、建设工程规划许可证及相关审批文件等证明系争房屋属于合法建筑。崔俊关于合同无效的主张，本院难以采信。崔俊未能提供证据证明殷兴公司在招商过程中存在虚假宣传和欺诈等行为，而经营亏损属于正常商业风险，崔俊以此为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据。鉴于殷兴公司认可双方租赁合同于收到崔俊寄送的解约通知当日解除(2019年10月15日)，本院对此予以确认。租赁合同约定，承租方中途退租，应按月租金的二倍向出租方支付违约金，违约金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿，出租方可从租赁保证金中抵扣。现租赁合同因崔俊擅自提前退租而解除，殷兴公司主张存在租金损失，并要求没收押金用以抵扣违约金及一个月的租金损失，相关主张并未超过上述约定的可请求范围，本院对此予以支持。崔俊要求殷兴公司退还押金及承担律师费，本院不予支持。根据合同约定，若承租方违约导致合同解除，应向出租方支付装修免租期的租金。殷兴公司据此要求崔俊支付装修免租期的租金37,814元，本院亦予以支持。关于水、电费，殷兴公司已经提供了崔俊此前签字确认的水电费缴费通知单回执及缴费凭证，而2019年9月、10月的缴费清单中上月读数与崔俊签字确认的前一期缴费通知单中的本月读数相吻合，清单中的本月读数也与殷兴公司提供的水、电表照片中的数值相一致，计算单价与合同约定的金额也相一致，且2019年10月17日前，崔俊仍继续使用系争房屋，必然会产生水、电费用。综上，殷兴公司要求崔俊支付2019年8月23日至2019年10月17日的水、电费用，可予支持，但缴费通知单中的公摊电费缺乏明确计算依据及合同依据，该公摊电费不应支持，故崔俊应付水、电费金额为1,484.9元。合同约定，崔俊需按每季度4,662元的标准向殷兴公司支付物业管理费。殷兴公司自认崔俊于2019年10月17日搬离，崔俊未能举证证明已支付2019年10月4日至2019年10月17日的物业管理费，故殷兴公司要求其支付上述期间的物业管理费725元，本院予以支持。殷兴公司主张推广费480元，缺乏充分证据佐证，本院难以支持。崔俊拒不支付物业管理费及水、电费等费用且擅自退租导致合同解除，殷兴公司依据合同第9-2条主张律师费，未超过该条约定的可请求范围，本院予以支持。殷兴公司要求崔俊注销或迁出登记在系争房屋内的营业执照及食品流通许可证等经营证照的请求，并非民事案件处理范围，本院对此无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)崔俊与被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司就上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区内C2-1F-16号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月15日解除；二、原告(反诉被告)崔俊于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司装修免租期内的租金37,814元；三、原告(反诉被告)崔俊于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司水电费1,484.9元、物业管理费725元；四、原告(反诉被告)崔俊于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司律师费5,000元；五、原告(反诉被告)崔俊支付的押金56,721元，由被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司没收，不再退还；六、驳回原告(反诉被告)崔俊的全部诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取671元，由原告(反诉被告)崔俊负担；反诉案件受理费473元，由原告(反诉被告)崔俊负担460元，被告(反诉原告)上海殷兴实业发展有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年三月十二日法官助理 张雨柏书 记 员 张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。