山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4139号 原告：冯景刚，男。 委托诉讼代理人:刘志宏，郭仁浩，山东胜途律师事务所律师。 被告：山东星上置业有限公司，住所地邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码913708835537405863。 法定代表人：高亚利，董事长。 委托诉讼代理人:李伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。 原告冯景刚与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯景刚及其委托诉讼代理人郭仁浩，被告星上公司的委托诉讼代理人李伟、应捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯景刚向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金4852元；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4296元，被为原告办理房产证。三、诉讼费由被告承担；事实与理由：2013年10月28日原告与被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第x号住宅一套，建筑面积125.57平方米，单价平方米3420.9元，房款计429562.00元。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付房款429562.00元。商品房合同第8条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。现被告直至本案起诉，并未将符合合同约定条件的住房交付给原告，期间原告多次找被告协商，被告工作人员告知原告通过法院诉讼解决，为维护原告合法权益，依照《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼。 星上公司辩称，一、被告已按期向原告交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。被告出售给原告的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。被告在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知。原告在接到上房通知后未及时上房，责任在原告；二、被告与原告签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付条款。《商品房买卖合同》合同第九条约定，如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。三、原告诉讼请求已超过诉讼时效，合同约定在2014年12月31日前上房，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；四、原告请求被告支付逾期办证违约金违背合同约定。《商品房买卖合同》第十五条规定，逾期交房两年后，买受人有权选择退房，出卖人只支付房款1%的违约金，并未约定逾期办证违约金按逾期贷款利率计算。因被告所受让的土地，直到2017年政府才拆迁完毕，才可以办理综合验收手续。根据补充协议（附件四）第十条规定，被告应予免责。综上，原告的诉求无事实及法律依据，且已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月28日原、被告作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第x号住宅一套，房产面积为125.57平方米，房屋单价每平方米3420.9元，房款总计429562.00元。合同第八条对房屋交付时间、条件作出约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。在合同中同时对逾期交房违约责任进行约定：如超过合同交付期限180日，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按同期银行活期存款利率给付利息。双方并未对逾期交房双方继续履行合同，逾期违约金支付标准进行约定。在合同第十五条关于产权登记的约定条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按照第3项处理，即：买受人不退房，出卖人应尽力协助买受人办理房产证，逾期两年后买受人仍无法取得房产权属证书的，买受人有权选择退房，并要求出卖人按已付房款价款1%支付违约金……。原告向被告交清了房款，并于2015年5月领取了房屋钥匙，缴纳了房屋维修资金。 上述事实，主要由原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的工程质量验收报告等证据证实，经当事人当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的权利及义务。双方争议的焦点主要是：一、被告是否存在逾期交房的违约行为？原告主张的违约金应否支持？二、原告请求的逾期办证违约金如何确定？被告主张的免责事由是否成立？三、原告请求的债权是否超过法定的诉讼时效？ 关于第一个争议焦点问题。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)，国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项内容，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方当事人约定交房标准为“该商品房经验收合格”。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。本案所涉住宅楼的验收系经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2014年12月24日前共同验收，质量等级评定情况为合格。故原告主张被告未向其交付符合合同约定条件的房屋及支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理。原被告合同约定交房时间为2014年12月31日，办理产权证书的时间为交房后360日即2015年12月26日前，截止到目前为止，被告对该小区的房屋均未办理不动产权属证书，被告在办理不动产权权属证书方面存在逾期的事实。合同第十五条第3项约定，买受方不退房，逾期两年后仍无法取得房产权属证书的，有权要求出卖人按已付房款1%支付违约金，故被告应按该项约定向原告支付逾期办证违约金，共计4296元（429562元×1%），并应继续承担协助被告办理房屋权属证书的义务。被告辩称逾期办证系政府相关部门拆迁不利造成，并未提交证据予以证明，不应作为其免责事由。 关于第三个焦点问题，根据《中华人民共和国民法总则》及司法解释，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。从原、被告双方约定的交房时间2014年12月31日起算，至2016年12月31日，二年的诉讼时效已届满，原告未举证证明诉讼时效存在中断、中止情形，故原告于2018年6月19日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。逾期办证的诉讼时效从约定的交房使用后360日即2015年12月27日起算，并未超出法定的诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东星上置业有限公司于本判决生效十日内支付原告冯景刚逾期办理权属证书违约金4296元，并继续履行为原告冯景刚办理不动产权属证书的义务。 二、驳回原告冯景刚的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告山东星上置业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  陈曦 二〇二〇年三月二十六日 书记员  周雯