襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初1020号原告：上海尚瀚商业管理有限公司。法定代表人：孙忠萍，该公司经理。住所地：上海市奉贤区环城西路2200号第一幢A032室。委托代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北骏领网络科技有限公司。法定代表人：陈宗仁，该公司董事长。住所地：襄阳市高新区星泓天贸城一期7栋。委托代理人：郭盛辉，湖北东升律师事务所律师，特别授权代理。原告上海尚瀚商业管理有限公司（以下简称尚翰公司）与被告湖北骏领网络科技有限公司（以下简称骏领公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、陈小玲参加的合议庭，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告尚翰公司的委托代理人雷昆、被告骏领公司的委托代理人郭盛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚翰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退承租原告位于襄阳市绿地缤纷城内××楼××商铺（××、××、××、××、××、××号），并返还给原告；2、判令被告立即支付原告租金欠款420000元；3、判令被告立即支付商铺占有费，商铺占有费从2017年1月26日起至被告实际腾退交还商铺止按每月105000元计算，截止2017年11月25日为1050000元；4、判令被告支付空调费224333元；5、判令被告立即支付物业管理费315000元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月7日，原、被告签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，约定将绿地缤纷城内三层C01、C07、C11号商铺出租给被告作为经营家具建材体验馆使用。合同对租赁期限、履约保证金、租金标准及支付方式、双方的权利义务、合同的解除与终止等内容作出了约定。2016年5月6日，原被告签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁补充协议》，约定被告租赁面积5000平方米（多了C08、C09、C10商铺面积），租赁期限由八年变更为十年，及第九第十年的租金支付方式。《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将商铺交付给被告使用，但被告拒不按约定支付履约保证金、租金、物业费、空调费。根据《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》第九条第三款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回商铺，并不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿甲方所造成的损失：1、逾期支付租金达十五日以上的”的规定，原告有权解除与被告签订的租赁合同。2017年1月23日，原告向被告发出《解除租赁合同告知函》，要求被告腾退房屋，支付拖欠费用。被告于2017年1月25日收到解除函件。原被告之间签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》及《补充协议》于2017年1月25日解除。合同解除后，被告拒不腾退商铺，亦不交纳各项费用。原告为维护合法权益，特诉至法院，望依法裁判。被告骏领公司辩称，本案中，被告骏领公司与原告尚瀚公司于2016年4月7日签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，约定由原告将绿地缤纷城内三层C01、C07、C11、C08、C09、C10号商铺共计5000平米租赁给被告骏领公司。但原告将商铺交付被告后，在经营过程中，存在以下严重后果问题：一、商铺严重漏水。被告在经营过程中，发现楼顶天花板多处严重漏水，导致商铺无法正常经营。被告多次就该问题向原告反应均未得到回应，无人修缮导致损失。二、在被告与原告签订的合同中明确约定同业禁止条款，但原告仍将绿地缤纷城三楼部分商铺租赁给与被告经营同类行业的竞争者。违反了合同约定，构成违约。三、被告与原告签订的《合同》中，对被告租赁的面积进行了约定，共计5000平米。合同签订后，被告对租赁的场所投资巨额款项进行装修并投入经营。后被告在经营时发现原告将消防通道一并算在租赁的场地内。消防部门在进行消防检查时要求被告将消防通道附近的商铺及装修物清除并恢复原状，导致被告巨大经济损失。并且原告将消防通道约1000平方，另有30%公摊，合计1300平米算在租赁的场所内，坚持要求被告支付消防通道1000平米的租赁费用。被告认为消防通道不应计入租赁范围，应当从5000平米中进行扣减，不应出租。四、原告在诉状中要求被告支付物业费与法无据。被告与原告签订的租赁合同并未对物业费用进行任何约定，也未享受到物业服务。被告认为，不应支付物业费。五、被告在进场经营后，经原告许可花费巨资安装广告招牌，但其后原告在未征得被告同意时将该招牌进行强行拆除，造成了被告经济损失。六、被告租赁场地后，投入千万元对租赁场所进行装修投入，如果解除合同，会造成被告巨大经济损失，不符合公平原则。综上，原告将租赁物交付被告后所暴露出的种种问题，被告有权拒绝支付相关不合理的费用，以上问题并未达到解除租赁合同的条件。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求人民法院在查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月18日，尚翰公司与襄阳绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）签订《租赁合同》，绿地公司将位于襄阳的襄阳绿地缤纷城第1层到第3层合计租赁面积21160.04平方米的物业出租给尚翰公司，租赁期限为一楼（6781.52㎡）7个租约年，二楼至三楼（14378.52㎡）12个租约年，自计租日开始计算。即一楼自2016年5月1日起至2023年4月30日止，二楼至三楼自2016年5月1日起至2028年4月30日止。2016年4月7日，原告尚翰公司（甲方）与被告骏领公司（乙方）签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》1份，主要内容为：甲方将位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城三层C01、C07、C11号商铺出租给乙方作为经营家具建材体验馆使用，面积共计4192平方米（以实际测量面积为准）；乙方经营的品牌为齐家网，乙方保证拥有此品牌的合法使用权；租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期限八年；本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金￥178510元整，大写人民币壹拾柒万捌仟伍佰壹拾元整。（为第一年月租金标准的两个月租金）。在乙方无任何违约情形下，甲方于租赁期结束后七个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；租金标准为人民币0.7元/㎡/日，每月租金人民币￥89255元，大写人民币捌万玖仟贰佰伍拾伍元整，付款方式押二付四（签订合同之日乙方须支付两个月商铺租金作为履约保证金及两个月商铺租金，二零一六年十二月一日前再支付两个月商铺租金），免租期30个月；商铺租金从第三年起每两年递增百分之五；支付方式：签订合同之日乙方须支付两个月商铺租金作为履约保证金及两个月商铺租金，租金标准为人民币￥0.7元/㎡/日，每月租金￥89255元。合计人民币￥357020元，大写人民币叁拾伍万柒仟零贰拾元整。2016年12月1日前再支付两个月租金￥178510元，大写人民币壹拾柒万捌仟伍佰壹拾元整。免租期八个月。第二年租金标准为人民币￥0.7元/㎡/日，每月租金￥89255元整。乙方应在第一个履约月度5日内向甲方支付四个月租金，合计人民币￥357020元整，大写人民币叁拾伍万柒仟零贰拾元整，免租期八个月。第三年租金标准为人民币￥0.735元/㎡/日，每月租金￥93717元整。乙方应在第一个履约月度5日内向甲方支付四个月租金，合计人民币￥374868元整，大写人民币叁拾柒万肆仟捌佰陆拾捌元整，免租期八个月。第四年租金标准为人民币￥0.735元/㎡/日，每月租金￥93717元整。乙方应在履约月度5日内向甲方支付六个月租金（免租半年后，租金按季度分两次支付），支付合计人民币￥562302元整，大写人民币伍拾陆万贰仟叁佰零贰元整，免租期6个月。第五年租金标准为人民币￥0.77175元/㎡/日，每月租金￥98403元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1180836元整，大写人民币壹佰壹拾捌万零捌佰叁拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第六年租金标准为人民币￥0.77175元/㎡/日，每月租金￥98403元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1180836元，大写人民币壹佰壹拾捌万零捌佰叁拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第七年租金标准为人民币￥0.8103375元/㎡/日，每月租金￥103323元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1239876元整，大写人民币壹佰贰拾叁万玖仟捌佰柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第八年租金标准为人民币￥0.8103375元/㎡/日，每月租金￥103323元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1239876元整，大写人民币壹佰贰拾叁万玖仟捌佰柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金；乙方逾期支付租金达十五日以上的，甲方有权单方面解除合同收回商铺，并不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿给甲方所造成的损失；违约责任：一、租赁期间，因甲方原因导致乙方不能正常使用该商铺的，应及时解决并保证乙方使用，以不能正常使用天数，每日按半年租金的万分之五承担违约责任。二、乙方逾期支付租金未达十五日的，以逾期未缴天数，每日按半年租金总额的万分之五承担违约金。三、如乙方违反本合同第八条第二款第三、四项，造成的一切后果及损失，由乙方承担全部赔偿责任。四、甲乙双方租约期内均不得终止合同。五年内若甲乙任何一方提前终止合同，如若甲方提前终止合同的，应赔付乙方商铺装修的百分之八十（赔付金额以提出解除租约时期专业评估机构评估价值为准），并给予乙方双倍押金的返还；如若乙方提前终止的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，同时一次性补齐免租期的全额租金以及相关费用并应按合同约定缴清物业管理费、水电费。五、若乙方在本合同签订三日内还未交清履约保证金的，视为乙方放弃承租该商铺，甲方有权将该商铺出租给第三方，乙方已交付的部分履约保证金或定金不予退还。2016年5月6日，原告尚翰公司（甲方）与被告骏领公司（乙方）签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》1份，主要内容为：应承租方根据齐家网上海总部及樊城区招商局要求，就所租赁襄阳绿地缤纷城三楼整体商铺5000㎡，租赁期限由原合同的2016年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期限八年，更改为租赁期限2016年8月1日起至2026年7月31日止，租赁期限十年。第九年租金标准为人民币￥0.851元/㎡/日，每月租金￥129423元整，面积5000㎡，乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1553076元整，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟零柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第十年租金标准为人民币￥0.851元/㎡/日，每月租金￥129423元整，面积5000㎡，乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币￥1553076元整，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟零柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。合同签订后，尚翰公司将襄阳绿地缤纷城三楼整体商铺5000㎡交给骏领公司。2017年9月7日至2018年3月25日，骏领公司支付尚翰公司租金6笔计26万元，具体为：2017年9月7日支付5万元，2017年9月23日支付5万元，2017年10月31日支付5万元，2017年12月5日支付5万元，2018年1月17日支付5万元，2018年3月25日支付1万元。此后，被告骏领公司再未交纳租金。原告尚翰公司多次催要租金无果，遂于2018年2月诉至法院提出上述请求，本院于2018年4月22日将民事诉状送达被告骏领公司。另查明，2017年1月23日，尚翰公司给骏领公司邮寄《解除租赁合同告知函》，主要内容为：一、自贵司收到此通知之日，我司与贵司于2016年4月7日签订的《襄阳绿地缤纷城租赁合同》解除；二、请贵司收到此通知之日起15个工作日内腾退房屋，并向我司支付租金350720元及占用商铺期间的租金损失86018元；结清使用商铺期间产生的物业管理费、水电费、公共能耗费、中央空调能耗费等费用。逾期腾退并未支付的，我司有权强制收回商铺，并有权对贵司留置在商铺内的物品行使留置权，就变卖所得价款优先受偿。2017年1月25日，骏领公司收到《解除租赁合同告知函》，但不同意解除合同。2017年4月7日，骏领公司给尚翰公司送达《报告》1份，内容为“结合我公司目前的实际情况，齐家整装租用的绿地缤纷城三楼，至今经营尚未盈利，目前股东们资金都比较紧张，特向绿地缤纷城领导请示能否给予一些时间，放缓延期分批给付房租押金。稍后等资金好转时一定一分不少的补齐，目前应交租金押金40万元左右，2017年4月份我司首次先交12万元，5月份交6万元，6月份交6万元，7月份交6万元，8月份交6万元，9月份交6万元，望公司领导体谅并给予支持！另绿地缤纷城三楼剩余面积我司也可以全部一并租用，整体操作对外招商。但目前资金不宽裕，能否把剩余面积先给我司免租期先用，等免租期到后在交租金押金。补充租用面积和补充协议租赁期可定为8年，免租期可减掉原合同已过时间段。还查明，2018年3月22日，骏领公司给尚翰公司送达《工作联系函》1份，内容为：你方出租给我方的绿地缤纷城三楼多处漏水，我方作为高端设计装修的办公场所室使用，从2017年4月以后多次电话微信和你方联系，至2018年3月22日一直未维修好，吊顶部位已完全损坏，造成大面积无法使用。我方作为装修企业，自己的办公场所都修不好，怎么去开展装修业务，严重有损我方形象，致业务经营困难，责任由尚翰公司负责。后骏领公司对漏水部分进行了维修，共计花费5740元。本案审理过程中，原、被告对消防通道面积产生争议，2018年6月19日的询问笔录，原告认可消防通道有500平方米。2018年7月24日的询问笔录，原告认可消防通道有750平方米，被告认为是1085平方米。2019年5月20日的询问笔录，原告认可被告提出的消防通道有1085平方米，不算入计租面积。被告于2018年8月搬走，但没有向原告办理交接手续。原告主张租金、占用费计算至2018年7月31日，放弃要求被告支付空调费的诉讼请求。本院认为，原告尚翰公司与被告骏领公司在协商一致的基础上签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，骏领公司未按合同交纳租金，已构成违约。原告要求被告腾退承租原告位于襄阳绿地缤纷城内三层的商铺（C01、C07、C08、C09、C10、C11号），并返还给原告。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年1月23日，尚翰公司给骏领公司邮寄《解除租赁合同告知函》，2017年1月25日，骏领公司收到《解除租赁合同告知函》，应视为解除合同通知已到达，故尚翰公司与骏领公司签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》应于1月25日解除，被告骏领公司应腾退承租原告位于襄阳绿地缤纷城内三层的商铺并返还给原告尚翰公司。原告尚翰公司要求被告骏领公司支付“2016年8月1日至2017年1月25日拖欠的租金420000元〔（5000㎡×0.7元×30天）×4个月〕”、“2017年1月26日至2017年11月25日商铺占用费1050000元〔（5000㎡×0.7元×30天）×10个月〕，并从2017年3月22日起至实际腾退交还商铺止按每月105000元计算占用费”。原、被告签订的租赁合同约定“第一年（2016年8月1日至2017年7月31日）租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金89255元，支付四个月租金，合计人民币357020元整，免租期八个月；第二年（2017年8月1日至2018年7月31日）租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金89255元，支付四个月租金，合计人民币357020元整，免租期八个月……”。本案2016年8月1日至2017年7月31日支付4个月租金，应扣除消防通道面积1085平方米后再计算租金，即按〔（5000㎡-1085㎡）×0.7元×30天×4个月〕计算得出租金为328860元。本案被告被告骏领公司于2018年8月搬走，原告主张租金、占用费计算至2018年7月31日。2017年8月1日至2018年7月31日支付4个月占用费，应扣除消防通道面积1085平方米后再计算占用费，即按〔（5000㎡-1085㎡）×0.7元×30天×4个月〕计算得出占用费为328860元。骏领公司于2017年9月7日至2018年3月25日交纳租金6笔计26万元，尚欠尚翰公司租金68860元、占用费328860元。原告尚翰公司要求被告骏领公司支付物业管理费315000元，因双方在租赁合同及租赁合同补充协议中未约定物业管理费，原告尚翰公司该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告骏领公司辩称部分理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告湖北骏领网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于襄阳绿地缤纷城内三楼的商铺（C01、C07、C08、C09、C10、C11号），并返还给原告上海尚瀚商业管理有限公司；二、被告湖北骏领网络科技有限公司支付原告上海尚瀚商业管理有限公司租金68860元（2016年8月1日至2017年7月31日拖欠的租金；被告湖北骏领网络科技有限公司2017年9月7日至2018年3月25日交纳租金26万元已抵扣租金）；三、被告湖北骏领网络科技有限公司支付原告上海尚瀚商业管理有限公司占用费328860元（2017年8月1日至2018年7月31日期间的占用费）：四、驳回原告上海尚瀚商业管理有限公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，财产保全费5000元，合计14050元，原告上海尚瀚商业管理有限公司负担1780元，被告湖北骏领网络科技有限公司负担12270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民审判员  柴辉凌人民陪审员  陈小玲二〇二〇年三月二十日书 记 员  李 晶