山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6791号 原告：济南市历城区机关事务服务中心，住所地历城区xx。统一社会信用代码xx。 法定代表人：田延平，主任。 委托诉讼代理人：魏茂娟，山东金钥匙律师事务所律师。 被告：徐忠，男，1951年10月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：翟峰，山东都君律师事务所律师。 原告济南市历城区机关事务服务中心（以下简称历城机关事务中心）与被告徐忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告历城机关事务中心的委托诉讼代理人魏茂娟，被告徐忠及其委托诉讼代理人翟峰到庭参加诉讼。经法庭释明，历城机关事务中心变更了诉讼请求，本院依法适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告历城机关事务中心的委托诉讼代理人魏茂娟，被告徐忠及其委托诉讼代理人翟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历城机关事务中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除历城机关事务中心与徐忠于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判决徐忠将租赁的历城区xx房屋返还历城机关事务中心；3.请求法院依法判决徐忠支付历城机关事务中心自2018年1月1日至2019年7月31日房屋租赁费47500元，并自2019年8月1日起按照每日83元标准支付至返还房屋之日止；4.请求法院依法判决徐忠支付历城机关事务中心违约金181200元；5.本案诉讼费用由被告承担。后经法庭释明，历城机关事务中心将诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认历城机关事务中心与徐忠于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院依法判决徐忠将租赁的历城区xx房屋返还历城机关事务中心；3.请求法院依法判决徐忠支付历城机关事务中心自2018年1月1日至2019年12月31日房屋占有使用费60000元；4.本案诉讼费用由徐忠承担。事实与理由：2017年1月1日，历城机关事务中心与徐忠签订《房屋租赁合同》一份，合同约定历城机关事务中心将位于济南市历城区xx建筑面积110平方米的房屋出租给徐忠，租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，年租金30000元，每半年缴纳一次，先交租金后使用，若徐忠不支付或者不按约定支付租金超过10日以上的，历城机关事务中心有权解除房屋租赁合同，但是徐忠自2018年1月至今一直未缴纳租金，并且徐忠违反合同的约定未经历城机关事务中心同意擅自将涉案房屋转租、分租，侵害历城机关事务中心的合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定，历城机关事务中心有权解除合同。现特提起诉讼，请求法院查清事实，判如所请。 徐忠辩称，历城机关事务中心的起诉属于恶意的单方解除合同，其理由与事实不符，本案不是徐忠不缴纳租金，而是历城机关事务中心拒收租金，徐忠随时可以缴纳房屋租赁费，徐忠转租是经过历城机关事务中心的同意，不存在违约情形，历城机关事务中心在单方解除合同中恶意的给徐忠停电、停水，防碍租赁户的正常经营，不但违反合同的约定，也违反有关法律的规定，违反国家政策的规定，本案所涉及的租赁合同以及徐忠的行为既不存在约定的解除理由也不存在法定的解除理由，请求法庭依法查明事实，驳回历城机关事务中心的诉讼请求。徐忠针对变更后的诉讼请求辩称，涉案租赁合同实质是补偿合同，而非租赁合同，合同有效，租赁合同的第一页序款载明“就济南市历城区洪楼镇经委与山东省中港技术开发有限公司租赁原洪楼镇政府院内办公楼，因合同纠纷，依据历城区机关行政事务管理局（以下简称历城机关事务局）同徐忠（山东省中港技术开发有限公司代理人）签订的历城区xx110平方米沿街房的相关协议”租赁合同第二条第二款载明“租赁合同期满后甲方与乙方自2000年6月因合同产生的一切合同义务终止”从上述内容可知本案当事人双方是以房屋租赁的形式补偿徐忠与历城机关事务中心因其他合同纠纷而产生的损失，所以合同是有效合同，不能解除。历城机关事务中心承诺涉案房屋已经由产权管理机构批准，且产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼，不属于违建，根据合同第一条第二款的约定，徐忠提交的证据三足以证明。历城机关事务中心起诉解除合同的理由以及合同无效的理由不正当，作为行政机关任意的违约、任意的解除合同是属于政府失信的表现，历城机关事务中心第一次起诉以及本次起诉的理由是徐忠违约，后又变更为合同无效，上述行为及理由明显是滥用职权的表现，政府失信的表现，违反了法释（2019）17号最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定第九条、第十条、第十一条的规定，所以本案涉案合同是具有行政意义的补偿合同，如果历城机关事务中心执意要解除本合同，那么在赔偿历城机关事务中心与徐忠在2000年的合同纠纷的损失以后，以及在赔偿因本次解除合同给徐忠造成的损失以后，徐忠同意解除，综上历城机关事务中心起诉主张合同无效，以及要求返还房屋和支付占用费的诉求既不符合法律规定也没有合同约定，请法庭查明事实，依法驳回历城机关事务中心的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，历城机关事务局（甲方）与徐忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，相关内容为：就济南市历城区洪楼镇经委与山东省中港技术开发有限公司租赁原洪楼镇政府院内办公楼，因合同纠纷，依据历城区机关行政事务管理局同徐忠（山东省中港技术开发有限公司代理人）签订的历城区辛祝路44号1楼110平方米沿街房的相关协议，经过充分协商达成协议如下：租赁房屋位于历城区xx，房屋为砖混结构，建筑面积110平方米，甲方承诺出租该房屋的行为已经有产权管理机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼；房屋租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，租期6年，租赁合同期满后甲方与乙方自2000年6月因合同产生的一切权力与义务终止，乙方应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋，甲方如需继续出租，按公开招租程序同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同；年度租金总额为人民币3万元整，每半年支付一次租金，按照先交租金后使用的原则，本合同签订5日内，乙方向甲方支付首期租金，以后，乙方须于每个支付期前5日内将下一期租金交于甲方，或汇入甲方指定账户，并向乙方开具合法票据；乙方承租该房屋用途为办公、餐饮、客房和其他合法经营项目，乙方在租赁期内转租或分租给第三方，须征得甲方书面同意，并向甲方报备转租合同，在租赁期内，因乙方房屋转租而造成的甲方资产损失，乙方承担赔偿责任；本合同生效后5日内，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金1万元，租赁期满后合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿金等，剩余部分如数返还乙方，房屋租赁保证金不计利息。合同签订后，历城机关事务局将房屋交付徐忠使用，徐忠正常支付租赁费用至2017年12月31日。历城机关事务局曾于2018年8月28日以徐忠为被告诉至本院，历城机关事务局的诉讼请求：1.确认历城机关事务局与徐忠签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令徐忠将占用的房屋返还历城机关事务局；3.判令徐忠支付占有使用费2万元，支付损失费870元；4.本案诉讼费用由徐忠承担。济南市历城区人民法院于2019年1月31日作出（2018）鲁0112民初8328号民事裁定书，裁定：准许原告济南市历城区机关事务管理局撤回起诉。后历城机关事务中心诉至法院。为此，形成诉讼。 另查明，历城机关事务中心未提交涉案房屋的建设工程规划许可证及主管部门批准建设手续。2019年3月23日，济南市历城区机关事务管理局依据中共济南市历城区委机构编制委员会办公室济历城编办发[2019]4号文关于事业单位调整有关事项的通知调整为济南市历城区机关事务服务中心。2019年7月，济南市历城区人民政府出具情况说明一份，载明：辛祝路44号（辛祝路东侧）有沿街房屋一排，建筑面积110平方米，该处房屋的原产权管理机构为济南市历城区洪楼镇人民政府，原产权管理机构自2001年3月撤镇设办后将上述房屋交历城区政府，经区政府安排，房屋的出租管理权交由济南市历城区机关事务服务中心（原济南市历城区机关行政事务管理局）行使，由济南市历城区机关事务服务中心负责处理与该房屋出租有关的全部事宜，特此说明，说明人：济南市历城区人民政府。2017年12月25日，历城机关事务局曾通知徐忠要求终止合同关系。2018年3月22日，济南市历城区城市管理局向辛祝路44号相关商户发出通知一份，相关内容为：辛祝路44号相关商户：区政府已经决定对历城区辛祝路44号的沿街房屋予以征收，收回自用办公，按照房屋租赁合同的约定，区机关行政事务管理局已经提前两个月书面通知承租人徐忠解除合同，要求徐忠于2018年2月26日前将房屋腾空并办理交接手续，合同自然解除，根据区政府要求，现通知你们于2018年3月29日前搬离全部物品，清空房屋，逾期不搬离的，将对该处房屋不再给予供水、供电，由此造成的损失自负，特此通知，济南市历城区城市管理局，2018年3月22日。结合当事人双方提交的证据及2018年10月22日、2019年9月11日及2020年1月16日庭审双方当事人的陈述，对该通知的内容，本院予以采信。历城机关事务中心主张涉案房屋由徐忠分租转租的人进行使用，徐忠主张原租赁户一直无法使用涉案房屋，历城机关事务中心停水、停电、拆除牌子，现在实际是空置状态，双方均未提交相关证据证实其主张。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于徐忠主张涉案租赁合同为补偿合同的事实。徐忠主张涉案租赁合同实质是补偿合同，而非租赁合同，从租赁合同的内容可知双方是以房屋租赁的形式补偿徐忠与历城机关事务中心因其他合同纠纷而产生的损失，本案涉案合同是具有行政意义的补偿合同，合同是有效的，徐忠提交如下证据证实其主张，证据一：2000年4月26日的《租赁合同》一份，该合同的乙方处为空白，合同乙方处无签字盖章（或捺印）行为，相关内容为：济南市历城区洪楼镇经委（甲方）将座落在济南市历城区洪楼镇辛祝路中段，原洪楼镇政府院内办公楼（西楼二楼及大门南北两侧门头房于2001年5月30日前甲方腾出后，再提供给乙方使用）、锅炉房及附属设施，提供给乙方使用，租赁期限自2000年5月1日至2012年4月30日，租赁期限为12年，合同到期后，乙方如延期使用，在同等条件下享有优先租用权利，租赁费另议，合同对租金等内容进行了约定，该证据证明徐忠与济南市历城区洪楼镇经委签订的租赁合同，合同约定镇经委将坐落于洪楼镇辛祝路中段原洪楼镇政府办公楼出租给徐忠，合同签订后徐忠对该院落进行了大规模的装修，装修完毕以后由于种种原因，因历城机关事务中心要收回占用该院落，造成徐忠无法履行该合同，经双方协商形成了本案涉案的房屋租赁合同，用于弥补徐忠的损失，该证据充分证明涉案租赁合同是补偿合同；证据二：2006年3月31日历城机关事务局（出租方）与徐忠（承租方）签订的《租赁合同》一份，相关内容为：房屋座落历城区辛祝路44号一楼门头房，间数5间，使用面积110平方米，租赁期共2年，出租方从2006年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2008年4月1日收回，月租金1320元，其他约定事项考虑区执法局成立时办公楼及办公院由执法局全部使用，承租方前期整租办公院内办公楼时损失太大，在房租上出租方予以照顾，以后签合同也予以照顾，因政策及规划原因造成的损失，出租方不予赔偿，该证据证明历城机关事务中心在涉案合同之前已经签订过租赁合同，合同明确载明是因历城机关事务中心赔偿徐忠的相关损失而签订的租赁合同；证据三：关于单方面解除租赁合同经济补偿的请示一份，内容略，证实涉案合同的实质是补偿合同而非租赁合同；证据四：关于历城区xx门头房租赁情况的反映一份，内容略，证实涉案合同的实质是补偿合同而非租赁合同。历城机关事务中心认为证据一该租赁合同并未成立，只有甲方在最后一页处进行盖章，乙方并没有相关的签字或是盖章，不能证明徐忠所主张的证明目的；历城机关事务中心对证据二真实性不能确定，即便是真实的该证据与本案也无关联性，并且该证据也不能证明徐忠所主张的证明内容和目的；历城机关事务中心认为证据三中申请人处并无签字，证据三、四均系单方个人陈述，并未得到历城机关事务中心的认可，该证据不能证明徐忠所辩解的事实，本案涉案合同无效，徐忠的上述证据并不能证明涉案合同是有效的。本院认为，2000年4月26日的《租赁合同》无合同相对方，亦无合同相对方的签字盖章，无法证实济南市历城区洪楼镇经委与何方建立租赁关系，对徐忠提交的该份证据本院不予采信。徐忠提交的关于单方面解除租赁合同经济补偿的请示，历城机关事务中心不认可，该请示无申请人的签字，亦无日期，无法确定该请示的形成时间，亦无法确定该请示已经上报给历城机关事务中心，对徐忠提交的该份证据本院不予采信。根据当事人提交的证据，结合当事人陈述，可以证实历城机关事务局与徐忠之间存在租赁关系，无法证实历城机关事务局与徐忠之间的租赁合同为补偿合同，对徐忠辩称涉案租赁合同为补偿合同的理由，本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，历城机关事务中心与徐忠签订的房屋租赁合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。历城机关事务中心请求确认2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效并要求徐忠返还历城区辛祝路44号房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《房屋租赁合同》无效，历城机关事务中心主张按合同约定的租金标准支付自2018年1月1日至2019年12月31日止的房屋占用使用费，考虑历城机关事务中心通知下达后，徐忠或商户使用涉案房屋受到一定的影响，结合本案的实际情况，酌情确定2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋使用费为30000元，对历城机关事务中心要求徐忠支付房屋使用费30000元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。徐忠主张与历城机关事务中心存在其他合同纠纷及历城机关事务中心的行为给其造成了巨大经济损失，并未提起反诉，本院不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告济南市历城区机关事务服务中心与被告徐忠于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、限被告徐忠于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区xx房屋（建筑面积110平方米）返还原告济南市历城区机关事务服务中心。 三、限被告徐忠于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区机关事务服务中心自2018年1月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费30000元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由原告济南市历城区机关事务服务中心负担650元，被告徐忠负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高立学 人民陪审员  纪宝山 人民陪审员  卢洪娴 二〇二〇年三月三日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷