江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初426号原告：深圳市万厦居业有限公司丰城分公司。住所地：江西省丰城市新城区富州路639号。统一社会信用代码：9136098156382875XM。负责人：郭荣立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：易丽强，男，江西秦风律师事务所律师。执业证号码：136××××19949。委托诉讼代理人：邹甜甜，女，江西秦风律师事务所律师。执业证号码：136××××86705。被告：熊雪红，女，1979年12月29日出生，汉族，丰城市人。住所地：江西省丰城市。原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司（以下简称原告）与被告熊雪红（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人易丽强到庭参加诉讼。被告熊雪红经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费5700.48元及滞纳金1410.87元（滞纳金以未支付的物业费为基数按日利率万分之五计算，暂计算至2019年11月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月10日，被告购买了江西福泽房地产开发有限公司（以下简称“福泽房地产公司”）开发的福泽上城小区29A幢2单元1003室房产，房屋建筑面积为118.76平方米。2012年7月20日，深圳市万厦居业有限公司与福泽房地产公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》，约定由深圳市万厦居业有限公司为上述小区提供物业服务，物业费收取方式为：多层住宅为0.8元/平方米/月；5层及5层以下的高层住宅为1.3元/平方米/月；5层以上的高层住宅为1.5元/平方米/月。被告的物业费交费标准为1.5元/平方米/月，逾期交纳滞纳金按每日万分之五计算。后深圳市万厦居业有限公司根据合同约定指定深圳市万厦居业有限公司丰城分公司即原告为小区提供物业服务，并由原告与福泽房地产开发公司签订了《补充协议》。上述合同签订后，原告积极履行合同约定的权利和义务，对小区实行规范的物业管理，但被告自2017年4月1日起即未向原告支付物业费，期间原告通过不同方式多次向被告催缴未果。截止2019年11月30日，被告已欠交物业费5700.48元。原告多次向被告催要物业管理费未果。因此原告诉至法院，请法院依法判决。被告书面辩称，第一、房产证至今都没有得到，房子验收出现质量问题，房子外墙大面积漏水，原告没有按照物业服务合同履行相应的服务管理义务，在安全防范、卫生保洁、绿化、公共部位及公用设施设备日常维修养护等方面服务不到位，存在多处问题。以上诸多问题长期存在，均是原告不作为或工作不到位造成，没有按照物业服务合同履行相应的服务管理义务。因此，原告在履行服务质量存在诸多瑕疵，我方有权要求原告完善物业服务，将服务不到位地方整改到位，同时享有减免相应物业费的权利，达到维护我方合法权益的目的。第二、原告存在损害业主合法权益情况。原告进驻福泽上城至今，对全体业主车辆进入小区公共区域停放每月收取60元管理费不合法。2016年4月16日原告收取1224元押金及其他费用未退还。因此，我方请求将原告近年来收取的该项目费用返还业主，同时责令原告停止侵权行为；原告未经全体业主同意，擅自在小区公共区域设置广告获取收益，公共区域设置广告等设施收取的费用应归全体业主共有。因此，我方请求将原告近年来收取的该项目费用清算返还全体业主，同时责令原告停止侵权行为，将小区所有广告设施清场整改到位，在未获得全体业主同意之前，不得在小区公共区域投放广告。第三、原告起诉是5700.48元，实际4672.5元。原告没有收取滞纳金的权利，个人和企业团体无权私自设立，因此请求法庭撤销原告这一无理请求事项。第四、根据民法总则第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，我方未收到2017年4月16日所欠物业费催收电话及相应材料，只是在最近才收到我方欠费的催缴律师函，根据诉讼时效期间三年规定，我方可以拒绝缴纳2017年4月16日的物业费用。综上，答辩人的所有辩解及要求均合理合法、有理有据，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查认为证据来源合法，内容客观真实，且与本案关联。故本院确认上述证据具有证据效力并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年4月10日，被告购买了江西福泽房地产开发有限公司开发的福泽上城小区29A幢2单元1003室房产，房屋建筑面积为118.76平方米。2012年7月20日，深圳市万厦居业有限公司与江西福泽房地产开发有限公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》，合同对物业基础情况、委托管理事项、合同期限、双方权利和义务、物业服务质量、管理服务费用、违约责任等事项均作出详细约定。同时约定物业费收取方式为：多层住宅为0.8元/平方米/月；5层及5层以下的高层住宅为1.3元/平方米/月；5层以上的高层住宅为1.5元/平方米/月。被告的物业费交费标准为1.5元/平方米/月，逾期交纳滞纳金按每日万分之五计算。此后深圳市万厦居业有限公司根据合同约定指定深圳市万厦居业有限公司丰城分公司即原告为小区提供物业服务，并由原告与江西福泽房地产开发有限公司签订了《补充协议》。上述合同签订后，原告对小区实行了物业管理。被告自2017年4月1日起即未向原告支付物业费，截止2019年11月30日，被告已欠交物业费5700.48元。原告多次向被告催要物业管理费未果。因此原告诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及深圳市万厦居业有限公司与江西福泽房地产开发有限公司签订的《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，被告理应按期缴纳物业费。原告诉请被告支付自2017年4月1日至2019年11月30日物业费，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付滞纳金，考虑到原告作为物业服务企业的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，且原告未向本院提交证据证明被告拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意，故对于原告该诉请本院不予支持。被告辩称原告至今未为其办理房产证、房屋外墙漏水有质量问题，与本案物业服务非同一法律关系，被告可另行寻求解决方式。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。被告辩称原告存在损害业主合法权益情况，被告作为业主可通过合法途径向原告主张权利，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费进而侵害已交纳物业费业主的合法权益。被告辩称本案已过诉讼时效，本院经审查认为本案未超过三年的诉讼时效期间，故本院对被告该辩称意见亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告熊雪红于本判决生效后十日内给付原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司2017年4月1日至2019年11月30日的物业服务费5700.48元；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告熊雪红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  李建新人民陪审员  汪宾辉人民陪审员  丁 敏二〇二〇年三月九日书 记 员  吴亚旻附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。