湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初662号原告：李树峰，男，1974年3月14日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄文武，郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。被告：邓小莉，女，1964年6月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告李树峰与被告邓小莉租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树峰及其委托诉讼代理人黄文武，被告邓小莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树峰向本院请求判令：一、解除原告与被告之间签订的《门面出租合同》；二、被告向原告退还剩余门面租金3848元（从2019年2月3日起算至2019年3月12日，共计37天。租金38000/年÷365天=104元/天×37天=3848元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告邓小莉答辩要点：一、本人与原告之间的合同因双方不可抗力的因素导致合同不能继续履行而自然终止，双方互不追究，损失各自承担。二、原告因自愿放弃而终止合同：原告已自愿接受并领取郴州市北湖市场服务中心发放的6000元，此款是以北湖市场二楼388号门面停止经营和北湖市场一期整体封门让经营者（此门面原始承租人和现经营户）及时搬迁货物和停止营业为前提条件。所以原告提出退还3848元租金理由不能成立。三、本案诉讼费及相关费用由原告承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2017年11月21日，被告邓小莉（承担方，乙方）与郴州市市场服务中心（出租方，甲方）签订一份《门面（摊位）租赁合同》，合同约定：被告邓小莉租用郴州市市场服务中心位于郴州市门面（摊位）壹间；租赁期限共壹年，从2018年1月1日至2018年12月31日止；承租门面（摊位）用于经营服装；市场设施租赁费标准为6517元／年；未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让租赁门面（摊位），擅自转租、转让行为无效，甲方有权终止合同，收回租赁门面（摊位），押金及设施租赁服务费不予退还，同时取消乙方下一轮优先续签资格。二、2018年3月12日，被告邓小莉向原告李树峰出具《收条》一张，内容为：“今收到李树峰交来北湖市场二楼388号门面租金38000元整，租期2018.3.12-2019.3.12日，押金1000元（原押金）邓小莉。”三、由于郴州市北湖市场始建于上世纪九十年代初，受当时设计、建设条件限制，市场存在重大消防隐患和安全风险。为此，郴州市市场服务中心于2018年12月28日向北湖市场一期各租赁户、经营户送达并张贴了《关于对北湖市场一期实施关停的通知》，通知事项如下：（一）、市市场服务中心将于2018年12月31日对北湖市场一期启动关停，至2019年2月3日全面关停。请北湖市场一期各经营户从即日起将各自的门面（摊位）清空并交还市市场服务中心，逾期不完成清空腾退者，所造成的法律责任、财产损失由各经营户自行承担。（二）、2019年2月3日以后，市市场服务中心对北湖市场一期不再提供水电、安保等市场服务和物业管理服务。2019年春节后，北湖市场一期将不再开市。基于上述原因，被告邓小莉转租给原告李树峰的位于郴州市门面，原告李树峰实际经营至2019年2月3日，由郴州市市场服务中心终止并收回该门面（摊位）的出租。为此，原告李树峰多次要求被告邓小莉退还合同未到期的租金及门面押金，但被告邓小莉仅退还了押金，租金却一直未退。故原告诉至本院，请求判如所请。四、2018年11月20日，郴州市市场服务中心（甲方）与原告李树峰（乙方）签订一份《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》，协议约定的主要内容有：1.甲方依法终止二楼388号、389号门面（摊位）出租，并收回该门面（摊位），乙方对此无异议；对拒不履行本协议的，甲方有权采取腾空门面（摊位）的措施，乙方对此无异议；乙方应在规定的时间内完成门面腾退搬迁，具体时间期限为2018年11月25日前；乙方承诺在2018年11月25日前完成搬迁腾退，可领取“以奖代补”搬迁安置经费6000元。该《门面搬迁腾退协议书》签订后，原告李树峰从郴州市市场服务中心领取了“以奖代补”搬迁安置经费6000元。判决的理由与结果本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，作为租赁物的位于郴州市门面，系被告邓小莉从郴州市市场服务中心承租过来后，再转租给原告李树峰用于经营服装生意。被告邓小莉与郴州市市场服务中心签订的《门面（摊位）租赁合同》，对租赁期限明确约定为壹年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止，在转租时，被告邓小莉向原告李树峰所出具的《收条》，载明双方约定的租赁期限为一年，从2018年3月12日起至2019年3月12日止。被告邓小莉与原告李树峰约定的租期终止日期超过了被告邓小莉与郴州市市场服务中心签订的租赁合同约定的终止日期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限越过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，在郴州市市场服务中心与被告邓小莉并无特别约定的情况下，对于被告邓小莉超过剩余租赁期限与原告李树峰约定的租期部分是无效的，郴州市市场服务中心有权在《门面（摊位）租赁合同》约定的租赁期限届满即2018年12月31日之后，要求原告李树峰腾空门面。由于被告邓小莉转租期限超过了原租赁期限，导致原告李树峰无法实现合同目的，经营得不到保障而提前终止合同，其过错责任在于被告邓小莉。虽然原告李树峰与郴州市市场服务中心经协商签订了《门面搬迁腾退协议书》，并领取了“以奖代补”搬迁安置经费6000元，但这并不能因此而免除被告邓小莉应当承担损失赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告邓小莉理应向原告李树峰返还2019年2月4日起至2019年3月12日期间已支付的租金。至于原告李树峰诉请解除双方之间租赁合同关系，因双方约定有效部分的租赁期限，双方已履行完毕，其权利义务已经终止，不需要再行使合同解除权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告邓小莉于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李树峰门面租金3848元（计算方式:租金38000元/年÷365天×37天=3848元）。二、驳回原告李树峰其他的诉讼请求。如果被告邓小莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告邓小莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年三月十一日法官助理郑敏书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是依照合同约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债务人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。