江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终398号上诉人（原审被告）：苏州辉耀弘阳置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦584室。法定代表人：黄俊泉，董事长。被上诉人（原审原告）：熊福松，男，1982年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：沈营娣，女，1980年11月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人苏州辉耀弘阳置业有限公司（以下简称辉耀置业公司）因与被上诉人熊福松、沈营娣商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初6286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉耀置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回熊福松、沈营娣的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：辉耀置业公司与熊福松、沈营娣已通过“收据”、“微信聊天记录”等合法形式将定金金额变更为10万元，一审法院认定的“但双方并未针对定金金额是否改变作出明确的书面形式的约定”严重背离事实。熊福松、沈营娣作为证据提交的两张收据，收款事由中明确写明“润元名著23-103定金”字样，该收据已经直接、明确的证明定金的数额己变史为10万元。第二，辉耀置业公司提交的置业顾问与熊福松的微信聊天记录中，置业顾问已明确告知熊福松“已付定金100000元”、“若逾期，定金没收”，熊福松回复OK手势予以确认，进一步证实了10万元的定金性质。二、退一万步来讲，即便不考虑双方是否以书面形式变更定金数额，仅从定金合同作为实践性合同的角度来看，定金数额也依法发生了变更。定金合同并非诺成合同和要式合同，对于定金金额的变更，根本不需要当事人作出书面约定。熊福松、沈营娣于2019年8月7日支付两笔5万元款项时，案涉定金合同才依法生效，定金数额也依法变更为实际交付的数额。结合款项交付的实际情况，案涉定金为10万元也是无可辩驳的事实。熊福松、沈营娣未作述辩称。熊福松、沈营娣向一审法院起诉请求：1、辉耀置业公司返还多收的9万元费用，2、诉讼费由辉耀置业公司承担。一审法院认定事实：熊福松、沈营娣（共同作为乙方、买受人）与辉耀置业公司（作为甲方、出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定：“第一条房屋基本情况及购房总价乙方自愿购买甲方开发的位于苏州市相城区元和街道润元路北、老元和塘西【润元名著花园】项目23幢103室，建筑面积280.37平方米。根据乙方的付款方式，乙方所认购的商品房按建筑面积计算的购房款总价为￥6363522元（大写人民币陆佰叁拾陆万叁仟伍佰贰拾贰元整）。第二条定金乙方应在签订本协议时向甲方交付定金10000元整（大写人民币壹万元整）。第六条双方在签署本协议前，甲方已向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下，乙方自愿认购上述商品房并承诺不退房、不换房，如乙方不履行本协议，无权要求返还定金，甲方有权将上述商品房另行销售”。双方另对签订《商品房买卖合同》的期限、违约责任等作约定。辉耀置业公司在甲方处加盖销售合同专用章，熊福松、沈营娣在乙方处签名。辉耀置业公司于2018年8月7日、2019年8月8日分别开具收据两张均载明交款单位为熊福松，金额均为5000元，收款事由为“润元名著23-103定金”，收据中加盖了辉耀置业公司的财务专用章。一审审理中，熊福松、沈营娣明确表示不愿再购买案涉房屋，其另认为收据是对方的工作人员出具的，其并没有注意收据的具体内容；根据协议的约定，定金就是1万元，出具收据时对方也从未说明10万元都要作为定金。本案中，双方在一审庭审中均确认本案《商品房认购协议书》已经解除。以上事实，有身份证复印件、企业公示信息、《商品房认购协议书》、收据以及当事人陈述等附卷作证。一审审理中，辉耀置业公司为反驳熊福松、沈营娣的主张，举证：证据1、润源名筑花园认购签约须知复印件一份，主要证明其中第三条、第四条明确载明无论是全款还是按揭，购房款都要到正式签约时才收取。因此熊福松、沈营娣向辉耀置业公司支付的10万元应当是定金而非购房的预付款。证据2、收款通知书拍照打印件三份，证明我方出具的收到总共10万元定金的书面通知，并且该通知上有熊福松、沈营娣及付款人的亲笔签名确认。证据3、我方置业顾问与熊福松的微信聊天记录截屏打印件一组，其中2019年8月8日，职业顾问向熊福松连续发送如下两条微信消息：“尊敬的润元名著花园业主熊先生、沈女士：您好！恭喜您成功认购润元名著花园23幢103室，另根据认购协议，请于2019年8月14日前整理资金及签约所需资料赴售楼处办理签约手续，（首付资金：3181761.00元整，已付定金100000.00元，剩余1181761.00元整于2019.8.25前付清。另，2000000.00元整于2019.8.25号前由您办理商业贷款并在合同生效30日之内到账）距离约定签约时间还有6天，请提前整理资金及签约所需资料，若逾期，定金没收，房屋另售，不再另行通知且免于承担任何法律责任……”、“签约并办理贷款请准备如下资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、征信报告、定金及首付款pos单、收据、首付款麻烦集齐之后打在本人卡上再转到另外一张卡上来刷，保证自有资金，别人转过来钱请不要转到自己的工资卡上，请确保银行卡不限额，谢谢，以上资料请全部准备到位……”。熊福松回复一个OK的手势，随后又发送了身份证照片。证明熊福松、沈营娣认可该10万元为定金。熊福松、沈营娣质证后认为，对以上证据真实性无异议，但是签约须知的内容当时没有仔细查看，没有注意对方代理人所说的签署正式合同前的支付的款项都为定金，也没有人提示我们这一点。收款通知单是我们第一次看到，“熊福松”的名字不是本人所签所签，沈营娣也不记得是否签过字。关于微信聊天记录，对于我方来说，注意力是集中在发的第二部分内容也就是需要办理贷款应准备的材料具体是哪些上面，而没有注意到上面一条微信中提及已付订金是10万元的这样一段描述。因为我们认为已经签订了认购协议书，其中已经明确约定定金是1万元。10万元分三笔支付，分别为1万、4万、5万。第二笔是在8月7日晚上6点支付的，刷了沈营娣的卡，但是对应的收款通知书中付款人的却是熊福松的名字，而且不是本人所签。熊福松、沈营娣另述称，签订认购协议之后，根据辉耀置业公司工作人员发送的微信中称需要在7天之内支付到50%，因为当时资金比较紧张，资金都在理财之内，我们就出来一笔付一笔，担心房屋被其他人抢掉，所以继续支付了9万元。对此，辉耀置业公司认为，不认可熊福松、沈营娣的陈述。其之所以追加支付9万元定金，从微信记录中也可以看出，熊福松、沈营娣对该房屋是非常满意的，担心被其他人看中想要追加支付定金，以保证其可以顺利购买到该房屋，因此后续追加的9万元是定金，而并非像熊福松、沈营娣所说的就是资金紧张有一点付一点房款。从整个房屋的价值来讲，房屋总价是六百余万元。那么这9万元针对整个房款来讲，份额是比较小的，因此，如果该九万元是付房款的话，不符合常理。辉耀置业公司另确认其对于定金金额变更没有与熊福松、沈营娣达成新的协议，但根据收据以及职业顾问已就10万元定金与熊福松进行了微信确认，可以视为双方变更了定金合同。一审法院认为，定金应当以书面形式约定。本案中，《商品房认购协议书》中已明确约定熊福松、沈营娣应在签订协议时向辉耀置业公司交付定金10000元，事实上在签订协议时熊福松也的确向辉耀置业公司支付了该10000元。虽然其后熊福松、沈营娣又陆续支付了90000元，但双方并未针对定金金额是否改变作出明确的书面形式的约定。辉耀置业公司辩称其出具的两份收据、收款通知单中均已载明“定金”字样，其工作人员发送的微信中也明确表示“已付定金100000元”。对此一审法院认为，无论是收据、收款通知单还是微信记录，均系辉耀置业公司工作人员出具或发送，并非熊福松、沈营娣主动确认，收款通知单中且不论熊福松、沈营娣的签名是否为其本人所签，该通知单应系辉耀置业公司自行留存的材料，“定金”字样也不排除事后添加的可能性。熊福松、沈营娣虽然在收到收据以及微信信息时未立刻提出异议，但是首先，追加支付的9万元，可以约定为定金性质，也可以约定为预付款性质。其次，熊福松、沈营娣仅系普通购房者，不一定具备区分定金与订金不同法律含义及后果的能力。辉耀置业公司作为专业的房地产开发企业，其对于相关文字的法定含义以及法律后果的理解及分辨能力远远高于熊福松、沈营娣，在订立相关协议时应被赋予更高的责任与义务。如辉耀置业公司认为追加款项应作为定金性质的，就应当与熊福松、沈营娣重新达成明确、清晰的定金协议，而不是简单通过收据、微信等方式告知购房人定金发生了变更。再次，微信告知的两条消息内容繁多、信息量较大，且后一条的内容涉及签约需准备的多项材料，相比前一条来说，后一条的内容对于当时的熊福松、沈营娣来说应该更为重要，熊福松、沈营娣对此解释为未注意到“定金100000元”字样也有一定合理性。现辉耀置业公司仅以该两条信息中几个关于定金的文字及数字主张定金数额变更，依据不足，不予采信。综上以上分析，一审法院认定现有证据尚不足以证明双方已对定金变更作出明确约定，按照《商品房认购协议书》的约定认定本案认购定金为1万元，熊福松、沈营娣另外支付的9万元非定金性质，应为预付房款。现双方均确认因熊福松、沈营娣不再购房导致《商品房认购协议书》解除，故本院认定辉耀置业公司对已付定金1万元不予退还，但应向熊福松、沈营娣退还剩余预付房款90000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：苏州辉耀弘阳置业有限公司于判决生效之日起退还熊福松、沈营娣购房款90000元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015081）。本案案件受理费减半收取为1025元，由苏州辉耀弘阳置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。辉耀置业公司认为双方对于涉案定金条款进行了变更，辉耀置业公司应当对该主张承担举证证明责任。根据双方签订的《商品房认购协议书》的约定，熊福松、沈营娣在签订协议时向辉耀置业公司交付定金10000元整。辉耀置业公司于2018年8月7日、2019年8月8日分别开具收据两张均载明交款单位为熊福松，金额均为5000元，收款事由为“润元名著23-103定金”。辉耀置业公司提供的“微信聊天记录”中辉耀置业公司人员虽提到熊福松、沈营娣支付“定金”字样，但据此尚不足以认定双方就定金数额的变更明确达成一致意见，一审法院未采信辉耀置业公司的主张并无不当，本院予以确认。辉耀置业公司另认为双方已经通过实际履行的方式对定金数额进行变更的主张，缺乏充分依据，本院难以采信。综上所述，苏州辉耀弘阳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由苏州辉耀弘阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年三月三十日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。