广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初731号原告：梁电飞，男，1966年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区****************，公民身份号码：441************019。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********广东彖典律师事务所。原告：梁珍体，女，1966年5月9日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区****************之一，公民身份号码：440************729。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********广东彖典律师事务所。两原告的共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告梁电飞、梁珍体与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁电飞、梁珍体的共同委托诉讼代理人黎珊珊到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梁电飞、梁珍体向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还办证税费45303元及利息（利息从2013年9月7日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；2、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金3513.88元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年9月6日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为153.11m2，套内建筑面积为127.7m2，单价为5503.33元/平方米，按套内建筑面积计算，于当天支付办证税费45303元；原告已按约定付清了购房款702775元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将商品房交付原告使用。在该合同第九条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金。在该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即逾期办证违约金为3513.88元（702775元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，希判如所请。被告丰怡房地产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同由被告前任法定代表何诚忠与原告已故儿子梁万军于2013年9月6日签订，《个人消费借贷及担保合同》同样是梁万军与被告及第三方银行签订，并非与两原告直接签订。因此，根据合同相对性原则，涉案房屋不动产权人未办理及未变更至两原告名下之前，原告的诉讼主体资格是否适格，由法院依法审核。原告儿子离世后，被告为了协助两原告将其儿子名下购买的商品房依法变更为两原告名下，曾与两原告协商办理涉案房屋不动产权证登记事宜，但由于原告至今未能按照双方协议约定办理相关手续，致使涉案房屋不动产权目前仍未办理完善。二、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、如上所述，涉案商品房买卖合同由被告与梁万军签订，基于原告儿子客观原因，导致涉案商品房不动产权办证延误。因此，造成未办理本案商品房产权登记的责任不应该归咎于被告。现两原告要求被告支付逾期办证违约金，完全忽视了原告方客观上无法办证的原因及过错，有违公平公正。被告请求法院以客观事实为依据，驳回原告该项诉讼请求。2、同样，原告诉请被告退还办证费及利息，也不符合客观情况，而且，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。3、此外，被告已经为涉案房屋缴交了住房专项维修基金和其他相关费用。如果要求被告退还其缴交的办证费，应扣减相关费用。此后，由原告自行办理涉案房屋不动产权证。经审理查明，2013年9月6日，梁万军（买受人）与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给梁万军，合同约定建筑面积共153.11平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为702775元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即211775元（其中含已付定金5000元）作为首付房款，余款491000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。梁万军和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，梁万军支付了代收代缴办证税费共45303元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共702775元给被告。涉案房屋已于2014年12月31日前交付梁万军使用，已于2015年10月26日取得《商品房房屋产权权属证明书》（商房证字第NO.00032850产权人为丰怡房地产公司，已于2019年10月31日办理了不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0053335号】，权利人为梁万军（已故）。另查明，原告梁电飞、梁珍体因继承被继承人梁万军的遗产，于2019年11月25日向广东省阳江市恒丰公证处申请办理继承权公证，广东省阳江市恒丰公证处于2019年11月27日出具（2019）粤阳恒丰第335号公证书查明如下事实：一、被继承人梁万军于2016年9月16日在阳江市因病死亡；二、继承人梁电飞、梁珍体申请继承被继承人梁万军生前的个人合法财产：坐落在阳江市江城区********************商品房一套，持有粤（2019）阳江市不动产权第0053335号《不动产权证书》为凭……该公证书证明被继承人梁万军的遗产应由其父亲梁电飞、母亲梁珍体共同继承。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金11407元、初始登记费80元、银行抵押登记费80元及预售查档分摊费用10元，共11577元，原告对此无异议。本院认为，梁万军与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据广东省阳江市恒丰公证处于2019年11月27日出具的（2019）粤阳恒丰第335号公证书，原告梁电飞与梁珍体是梁万军遗产的合法继承人，是涉案商品房的合法继承人，故梁电飞与梁珍体是本案的适格原告。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共45303元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2014年12月31日，即约定的90天办证期限为2015年1月1日至2015年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2015年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的必要合理费用11577元，被告应返还剩余办证税费33726元（45303元-11577元）给原告，故被告应以33726元为基数，自2015年4月1日起至付清之日止按年利率6%计算利息给原告。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。涉案商品房已按合同约定于2014年12月31日前交付原告使用，被告应在商品房交付使用后的90天内，即2015年3月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”被告未能提供证据证明其已在2015年3月31日前将需由被告提供的资料报产权登记机关，且涉案商品房于2019年10月31日才办理不动产权证书，故被告应承担举证不能的法律后果。本院认定被告未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。被告应按合同约定按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金3513.88元（702775元×0.5%）。被告辩称逾期办证是由于原告儿子的客观原因造成办证延误，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告返还办证税费及利息、支付逾期办理不动产权证违约金，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费33726元及利息（利息以33726元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算）给原告梁电飞、梁珍体；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3513.88元给原告梁电飞、梁珍体；三、驳回原告梁电飞、梁珍体的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元（已减半收取，原告已预交），由原告梁电飞、梁珍体负担120元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月二十五日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。