安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初2767号原告:安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会，住所地安徽省滁州市紫薇南路678号，统一社会信用代码55341103MEA404733H。法定代表人：孙永刚，该单位党委书记。委托诉讼代理人：王尚斌，安徽上宾律师事务所律师。被告：黄桂英，女，1979年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。被告：童朝阳，男，1967年3月11日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。原告安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会(以下简称十三里店社区)与被告黄桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，经被告黄桂英申请，本院依法追加童朝阳为被告参与诉讼。原告十三里店社区的委托诉讼代理人王尚斌，被告黄桂英，被告童朝阳及其委托诉讼代理人杨道成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十三里店社区向本院提出诉讼请求：1、解除十三里店社区与黄桂英于2012年7月13日签订的关于滁州市凤阳北路379号农贸市场大楼《租赁合同》，黄桂英返还租赁的房屋及场地；2、黄桂英支付截止于2019年5月30日房屋及场地租金3341600元及利息553277.65元（按年利率6%计算），合计3894877.65元；3、黄桂英以欠付租金3341600元为基数，按年利率6%支付十三里店社区自2019年6月1日起至欠付租金支付之日止的利息；4、黄桂英按约租金81000元标准支付自2019年6月1日起至返还房屋及场地之日止的房屋及场地占用费；5、本案诉讼费用由黄桂英承担。事实和理由：2012年7月13日，经招标程序后，十三里店社区与黄桂英签订了《租赁合同》一份，由十三里店社区将自建的位于滁州市凤阳北路379号天乐农贸市场大楼及大楼四面场地和三楼平台租赁给黄桂英使用，合同约定租赁期限10年，自2012年至2022年10月30日止，每年租赁费为90万元，其中场地租赁费为45万元，大楼租赁费为45万元，租金从第七年按上年应交租金的8%逐年滚动递增，应当在合同签订后足额上缴当年租赁费，以后每半年提前付清下年租金的50%，一年两次直到期满不得拖欠，合同还对其他条款作了约定。《租赁合同》签订后，十三里店社区将房屋及场地交付给黄桂英使用，后因消防验收因素，经与黄桂英协商，将租赁合同起始时间推迟六个月，于2013年4月30日起算，自第二个租赁年度起，黄桂英开始拖欠租赁费用，直至2019年1月，黄桂英仅支付租赁费2139400元，其长期拖欠租金已严重违约。审理期间，十三里店社区增加诉讼请求，要求解除其与黄桂英于2012年10月29日签订的《天乐农贸市场租赁补充协议》，同时主张童朝阳对原有诉请与黄桂英承担共同责任。黄桂英辩称：1、本人与十三里店社区于2012年2月13日、2012年10月29日签订了租赁协议和补充协议并缴纳了租赁费用，履行了相关的义务；2、本人与童朝阳于2015年9月18日离婚，后该栋大楼的承租人转为童朝阳，十三里店社区自2015年9月份以来对上述转让行为采取了默认态度，对转让行为是不持异议的。依照法律规定，本人已将租赁合同等项下的权利义务一并转让给了童朝阳，缴纳租赁费的义务应由童朝阳承担。童朝阳辩称：1、十三里店社区的诉请应当由童朝阳承担责任，与黄桂英无关。虽然黄桂英与十三里店社区签订了租赁合同及补充协议，但是童朝阳是实际经营人，且在经营过程中所产生的法律责任理所当然由实际经营人承担；2、十三里店社区提出的解除租赁合同不具备法定的解除条件。十三里店社区与黄桂英签订租赁合同后，依照合同约定的内容，十三里店社区至今未能按照合同的约定及大楼的四面场地全部交付使用，导致合同不能实际履行，十三里店社区违约在先。同时，正是十三里店社区的违约行为，才导致童朝阳未能依据合同按期缴纳租金。故十三里店社区依租赁合同行使的合同解除权的实质条件不能成立；3、对于十三里店社区要求黄桂英、童朝阳给付租赁费及场地占用费，缺乏事实和法律依据。在童朝阳实际经营过程中，由于十三里店社区的过错行为导致童朝阳无法正常经营，同时也使得外来的投资者拒绝与童朝阳合作。因此，实际产生的租赁费应当予以扣减；4、在承租期间，因十三里店社区的过错行为导致在搭建钢结构房屋时向第三方租赁的拆除费用约25万元，应由十三里店社区支付。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：黄桂英与童朝阳原系夫妻关系，2015年9月18日登记离婚。2012年7月13日，十三里店社区（甲方）与黄桂英（乙方）签订《租赁合同》一份，黄桂英承租十三里店社区名下位于凤阳北路379号农贸市场大楼四周场地和三楼平台（其中一层北面一半约2000平方和三层北面房间约700平方甲方自用），合同约定：1、租赁期限为10年，自2012年10月30日起至2022年10月30日止，租金从第七年按上年应交租金的8%逐年滚动递增；2、每年租赁费为90万元，其中场地租赁费45万元，大楼租赁费45万元，乙方应在签字后足额上交给甲方每年租赁费，以后每半年提前付清下年租金的50%，一年两次直到期满不得拖欠。否则视为乙方违约，甲方有权终止合同并无偿收回租赁物；3、乙方对租赁物进行室内外装修，不得改变建筑物的主体结构，装修等一切费用由乙方承担。租赁期满后，乙方增设的不可移动的固定设施，无条件交给甲方，甲方不予任何补偿；4、如乙方未能按时足额缴纳租金的，甲方可以解除合同，甲方对乙方的投入不予补偿。2012年10月29日，十三里店社区（甲方）与黄桂英（乙方）另签订《天乐农贸市场租赁补充协议》一份，载明：1、甲方同意将其房屋除一层的一半面积约2200平方米（天乐农贸市场）及北三楼办公室自己留用，其余部分租赁给乙方经营使用。为了方便乙方经营，甲方同意乙方将其同等面积的钢构房交于甲方使用，用于置换北三楼使用权；2、甲方承诺在2012年11月30日前，将该房屋消防合格证交于乙方，并因前期消防合格证未通过给乙方造成的损失给予补偿35万元。自消防合格证交于乙方起，免收乙方三个月的房租作为装修期（即2012年12月1日至2013年2月28日止，从2013年2月28日开始计算租赁费），租赁年限按原合同顺延，自交消防合格证之日起，水电费由乙方自行承担；3、若甲方在2012年11月30日前未能将该房屋的消防合格证交于乙方，乙方有权将该房屋整体退还给甲方，解除原合同，因其给乙方造成的一切损失你由甲方承担；4、在承租期间，甲方同意乙方将该房屋整体或部分转租，但要安全合法经营；5、甲方承诺乙方在凤阳路入口处建造门楼时，给予乙方补助25万元，等合同到期门楼产权归属甲方，并在该房屋内免费为其安装一部电梯，同时将天然气管道接至楼下。合同签订后，十三里店社区按约将案涉房屋及场地交付黄桂英用于经营金色港湾会所及飞扬酒店等。2015年9月18日，黄桂英（甲方）与童朝阳（乙方）签订《农贸市场转让协议》一份，载明：1、根据离婚协议约定，乙方分得滁州市金色港湾会所及滁州市飞扬酒店即甲方2012年7月承租的位于滁州市凤阳北路379号天乐农贸市场大楼及附属物。根据甲方与十三里店社区达成的天乐农贸市场租赁补充协议第四条规定，甲方现将《租赁合同》以及《补充协议》中的权利义务转让给乙方，由乙方直接向十三里店社区履行原属于甲方的权利、义务；2、甲方已征得十三里店社区的同意，就承租的位于滁州市凤阳北路379号天乐农贸市场大楼全部转让给乙方经营、管理，由乙方直接向十三里店社区履行甲方的权利、义务，包括不限于按期缴纳房租、承担安全义务；3、转让期限、租金同甲方租用十三里店社区房屋期限；4、违约责任如乙方拖欠租金等情形发生，不与甲方相干。合同签订后，黄桂英将上述酒店交付童朝阳实际经营，十三里店社区收取童朝阳支付的租金。截止目前，黄桂英与童朝阳累计支付十三里店社区租金共计2139400元，案涉租赁房屋及场地由童朝阳经营使用至今。本院认为：本案争议焦点是黄桂英与童朝阳之间签订的转让协议是否有效?黄桂英自与十三里店社区签订《租赁合同》及《补充协议》后，即合法享有对案涉房屋及场地的承租权。在租赁合同关系存续期间，黄桂英与童朝阳签订了《农贸市场转让协议》一份，从该合同内容来看主要涉及两部分，一部分是农贸市场内所有附属物所有权的转让；另一部分是农贸市场内房屋及场地承租权的转让。从本院查明的事实看，黄桂英与童朝阳已实际履行了上述转让协议，所涉房屋及场地及附属物已实际由童朝阳经营管理至今；十三里店社区作为出租方知晓也应当知晓上述事实，且实际接受了童朝阳给付的后续租金；十三里店社区虽未在该转让协议上盖章确认，但在童朝阳经营超四年期间自始未提出过异议或进行民事诉讼，应视为其对黄桂英与童朝阳所签转让协议的认可。基于上述事实，本院认为，黄桂英与童朝阳签订的《农贸市场转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。十三里店社区现以未经其同意为由主张该转让协议无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。转让协议签订后，黄桂英已然退出案涉租赁合同关系，童朝阳作为受让人既享有了案涉房屋及场地经营所带来的收益权，又承担了按期足额支付租金的合同义务。因童朝阳未能按期足额给付租金，显已构成严重违约，依法、按约应当由其承担相应的民事责任。现出租方即十三里店社区以拖欠租金为由解除与黄桂英所签租赁合同及补充协议，并要求返还案涉房屋及场地的诉请，合法有据，本院均予支持。关于十三里店社区主张的欠付租金的数额问题，本院认为，依据当事人彼此之间所签合同之约定，截止至2020年2月29日，童朝阳应付租金共计6372000元{90万元/年×6年＋90万元/年×（1＋8%）}，扣除已付租金2139400元，童朝阳还应支付租金4232600元。至于十三里店社区主张后续实际使用费按照81000元/月{90万元/年×（1＋8%）÷12个月}的标准计付，并无不当，本院亦予支持。关于十三里店社区主张的利息损失的问题，本院认为，双方所签租赁合同中并未就逾期付款违约金或计算方式进行约定，十三里店社区亦未举证证明其曾向黄桂英或童朝阳催缴过所欠租金，但考虑到童朝阳欠付十三里店社区租金事实存在，其行为必然造成十三里店社区一定的经济损失，本院酌定童朝阳自十三里店社区起诉之日即2019年6月10日起，以4232600元为基数，按照年利率6%计付逾期付款利息。对十三里店社区主张的超出部分，本院予以驳回。童朝阳现以十三里店社区未按约交付全部场地构成违约进行抗辩，但未能提供有效证据予以佐证，十三里店社区亦不认可，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会与黄桂英签订的《租赁合同》及《天乐农贸市场租赁补充协议》；二、童朝阳于本判决生效后十五日内搬离位于凤阳北路379号天乐农贸市场大楼及四周场地，并将占用的租赁房屋及场地返还安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会；三、童朝阳于本判决生效后十五日内支付安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会自2013年3月1日起至2020年2月29日期间拖欠租金4232600元及逾期付款利息（自2019年6月10日起，按照年利率6%计付至钱款实际付清之日止）；四、童朝阳于实际付款时继续按照81000元/月的标准向安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会支付自2020年3月1日起至实际返还租赁房屋及场地之日止的实际使用费；五、驳回安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38119元，由安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会负担1119元，童朝阳负担37000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  唐 伟人民陪审员  朱开芳人民陪审员  张 龙二〇二〇年三月十日书 记 员  王丽蓉附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。