北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5484号原告：**，男，1963年1月19日出生。委托诉讼代理人：万欣，女，1963年8月10日出生。被告：北京三明房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰台科学城恒富中街2号院1号楼5层5118室。法定代表人：王一兵，经理。原告**与被告北京三明房地产经纪有限公司（以下简称三明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**委托诉讼代理人万欣，被告三明公司的法定代表人王一兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、依据双方共同签署的《北京市房屋出租委托合同》补充协议中的约定，三明公司赔偿**1300元的违约金；2、依据合同第三条和补充协议，三明公司应交给**半个月房租7150元；3、三明公司应交给**其居住期间使用的水费255元（水表底数3695-3746）；4、三明公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：三明公司在2017年11月4日与**签署了《北京市房屋出租委托合同》，合同中约定租赁期限为3年，租期第1年房租为13000元/月，且为10%/年递增。2019年5月7日，三明公司应交**半年房租85800元（14300元/月），但其一直拖欠不交，经多次催款未果，根据合同第八条违约责任3）中的约定“乙方未按照约定划转租金5日以上的”，即三明公司已构成违约，合同补充协议中约定违约金为1个月房租，本年度房租为14300元/月，三明公司交给原告的租房押金为13000元，因三明公司违约已自动转化为违约补偿金，因此三明公司还需赔偿**1300元违约金。三明公司于2019年5月21日与**办理了房屋交接手续，三明公司需交给**5月7日至21日半个月的房租7150元。三明公司应交给**租房期间（3月30日至5月21日）使用的51吨水费，共计255元（水表底数3695-3746，5元/吨）。**要求三明公司赔付数额共计8705元。被告三明公司辩称，我公司是5月21日交房，认可已经违约，但原告处有我13000的押金，押金就抵了5月7日至5月21日期间的房租，违约金也应从押金中扣除，而且合同第八条第一款写明违约金是20天房租；认可原告关于水费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；**向本院提交《北京市房屋出租委托合同》、附件房屋租赁交验清单、水费结清证明、水表照片等证据材料；三明公司对上述证据材料中《北京市房屋出租委托合同》中的手写《补充协议》部分有异议，其他证据无异议；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，**（委托方、甲方）与三明公司（受托方、乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》约定，甲方委托乙方全权代理出租之房屋，位于北京市丰台科学城帝京路×号，委托期限共计36个月，自2017年11月7日至2020年11月6日。乙方应按租金标准支付租金。房屋租金为13000元/月，首次付款日期为：本合同起租日起30天后的3个工作日内；二次付款日期为：2018年2月7日，余不列举。在委托期内，该房屋内的水、电、煤气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收。第八条违约责任一项中约定，甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为20天房租。……乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由乙方赔偿：乙方未按照约定划转租金5日以上的。第十条：本合同之附件房屋租赁交验清单为本合同不可分割的一部分，本合同及其附件一式两份，本合同条款不得增减，任何口头承诺均无效。若签订补充协议，需经甲方签字乙方盖章后生效。备注：经甲乙双方协商如因政府政策改变，严打拆墙打洞需要恢复所需费用与乙方无关。附件房屋租赁交验清单中载明冷水表为3289立方米。上述合同下方有手写的《补充协议》部分，经双方协商：1、延长期为1个月；2、本合同期满3个工作日内清算相关费用及押金；3、押金为一个月房租；4、违约金为一个月房租；5、与物业维修无关的范围由乙方（代理方）负责；6、付款方式，第一年为季度付；7、第二、三年为半年付，房租为10%递增；8、首次付款为2017年11月7日。另，**提交北京茂云房地产咨询有限公司的水费结清证明，载明：居住在丰台区帝京路×号业主水费截止至2019年3月30日结清，水表底数为3695，特此证明。庭审中，**与三明公司确认租金支付至2019年5月6日，后2019年5月21日双方解除合同交还房屋；**称2019年五一期间一直催被告，5月7日前，被告应该交纳后半年的房租，但是对方一直不交；根据双方约定对方迟交租金5天就违约，但对方延迟十多天都没有交纳，就让对方搬走，双方约定5月21日交接房屋。三明公司认可自己逾期交纳房租，但称系不可抗力，社区称房屋是群租房，必须要退房，对此**不认可，且未提交证据佐证。另双方确认5月7日至5月21日期间的房租没有支付；三明公司辩称，不认可上述手写部分的补充内容，但认可房租每年上涨10%，双方解除合同前按照14300元/月的标准支付房租；《北京市房屋出租委托合同》中手写部分有三明公司的盖章。另双方确认**处有三明公司支付的13000元押金，三明公司称押金足以抵扣房租及违约金。另，三明公司对水费结清证明等证据认可。本院认为，**与三明公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，双方确认三明公司于2019年5月21日腾退涉案房屋，视为双方解除租赁合同关系。本案的争议焦点为三明公司是否存在**所述的违约情形以及三明公司的违约责任后果。关于**所述三明公司存在延付租金的违约情形，根据双方约定：“甲方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由乙方赔偿：乙方未按照约定划转租金5日以上的。”三明公司认可违约行为，辩称系社区称房屋是群租房，必须要退房，对此，三明公司未提交证据佐证，故本院对该答辩意见不予采纳。双方确认三明公司未支付5月7日至5月21日期间的房租，故**要求该期间的租金7150元，本院予以支持。因双方确认水费欠付金额，故**要求支付水费255元，本院予以支持。关于违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在违约责任一项中约定：“甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为20天房租。”另，手写部分的补充协议中载明：“3、押金为一个月房租；4、违约金为一个月房租”。实际履行中，**收取三明公司押金13000元，本院结合本案事实以及三明公司的违约情形，三明公司确认押金用于抵扣违约金，且**已收取三明公司押金13000元，故本院不再另行支持**要求违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京三明房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**房屋租金7150元；二、被告北京三明房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告**水费255元；三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京三明房地产经纪有限公司负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年三月二十七日书记员 李京文