陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1293号上诉人（原审被告）：西安市房地产经营二公司，住所地：西安市莲湖区南小巷29号羽源欣居商铺二层。法定代表人：董文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢禹冰，女，1978年7月14日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓文哲，女，1983年9月19日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：**，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西绮得置业有限公司，住所地：西安市碑林区白庙小区1栋301室。法定代表人：王红兵，该公司总经理。上诉人西安市房地产经营二公司（以下简称房地产经营二公司）因与被上诉人邓文哲、陕西绮得置业有限公司（以下简称绮得置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月29日，邓文哲与绮得置业公司签订《商品房买卖合同》，约定邓文哲购买位于西安市莲湖区房屋，建筑面积77.5平方米，每平方米6300元，总房款488250元。房款于2013年9月27日前支付总房款38%即188250元首付款，余款按揭支付。合同约定出卖人于2015年12月31日向邓文哲交付经建设、施工、监理、勘察、设计单位共同验收合格房屋，如逾期交房超过90日，邓文哲有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照累计已付款1%向买受人支付违约金。合同签订后，邓文哲按约定支付首付款。2014年8月27日，邓文哲以案涉房产五证不全向绮得置业公司提交“退房申请”。2014年4月2日绮得置业公司退还邓文哲购房款20000元、2014年11月14日退还50000元、2015年1月12日退还5000元，共计75000元，至今尚有房款113250元未退还。另查，绮得置业公司、房地产经营二公司因合作开发西安市莲湖区西稍门劳动路首秀二期发生纠纷，现在陕西省高级人民法院诉讼中。房地产经营二公司关于西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目，于2010年10月20日取得建设用地规划许可证，2018年4月20日取得国有土地使用证，2018年4月23日取得建设工程规划许可证，2018年5月29日取得建筑工程施工许可证，2019年1月9日取得西安市商品房预售许可证。邓文哲起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、解除邓文哲与绮得置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、判决绮得置业公司、房地产经营二公司连带返邓文哲购房款113250元，并承担违约金1132.5元及自2014年1月1日至款项清付之日利息（按2014年银行贷款利率6.55%计算，暂时算至2019年7月31日利息为41416.4688元）；3、本案诉讼费用由绮得置业公司、房地产经营二公司承担。事实与理由：2013年9月29日，邓文哲与绮得置业公司签订《商品房买卖合同》，购买绮得置业公司开发的位于西安市莲湖区住房一套，建筑面积77.5平方米，每平米售价6300元，房屋总价款488250元。按照约定2013年9月27日邓文哲支付了总价款38%的首付款即188250元，绮得置业公司向邓文哲出具了收款收据，但此后，绮得置业公司单方违约，未按合同履行相关义务。因为邓文哲购置房屋五证不全，2014年8月27日，邓文哲向绮得置业公司提出退房申请。2014年4月2日绮得置业公司退还邓文哲购房款20000元，2014年11月14日退还50000元，2015年1月12日退还5000元，共计退款75000元，至今仍欠房款113250元。邓文哲认为，双方买卖合同已经解除，原审被告应返还邓文哲剩余房款，承担违约责任。绮得置业公司辩称，1、同意解除双方合同。2014年8月27日收到邓文哲的退房申请，故从该日双方合同解除。2、邓文哲不能同时主张违约金和利息，另自2014年8月27日邓文哲申请退房至今已经5年，已经超出法定诉讼时效，故应依法驳回邓文哲诉讼请求。房地产经营二公司辩称，1、其公司没有收取邓文哲购房款，对邓文哲和绮得置业公司解除合同的合意也不知情。2、绮得置业公司支付邓文哲的违约损失已经作为绮得置业公司的损失在绮得置业公司、房地产经营二公司陕西省高院案件中提交，但是绮得置业公司没有退还邓文哲全部房款及违约金，在陕西省高院的案件审计中没有涉及。3、邓文哲主张利息损失只能一项，且计算有误，应该分段以同期银行贷款利息计算。原审法院认为，西安市莲湖区西稍门劳动路首秀二期项目，系绮得置业公司、房地产经营二公司合作开发项目，2019年1月9日取得商品房预售许可证，邓文哲与绮得置业公司签订《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，邓文哲依约支付首付款，2014年8月27日邓文哲向绮得置业公司提交“退房申请”。庭审中，绮得置业公司认可收到退房申请，当庭表示同意解除合同，故双方《商品房买卖合同》解除。双方合同解除，原审被告应退还邓文哲支付的房款，现尚有房款113250元未退还邓文哲与法相悖，邓文哲主张退还下欠房款，原审法院依法予以支持。邓文哲在购置案涉房屋时已知该项目五证不全，但是仍与绮得置业公司签订《商品房买卖合同》，支付首付款，之后邓文哲以该理由请求退房退款，亦应承担一定责任。邓文哲主张原审被告支付违约金原审法院依法不予支持。原审被告收取邓文哲购房款，在邓文哲申请退房后，应及时全额退还邓文哲交纳房款，其未按时退款应向邓文哲承担资金占用期间利息损失。案涉项目于2019年1月9日取得预售许可证，而双方合同基于该预售证取得有效，亦以因此具备解除条件，绮得置业公司同意合同解除，但辩称邓文哲诉讼请求退房款超过诉讼时效一节，原审法院依法不予采信。邓文哲虽是与绮得置业公司签订《房屋买卖合同》，但是绮得置业公司、房地产经营二公司系合作开发关系，合作中发生纠纷，现绮得置业公司、房地产经营二公司纠纷正在陕西省高级人民法院审理中，双方就本项目合作问题在该案中清理结算，故房地产经营二公司应对邓文哲主张承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三、第一百一十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除邓文哲与陕西绮得置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、陕西绮得置业有限公司于本判决生效后十日内返还邓文哲购房款113250元，并按照中国人民银行同期贷款利率向邓文哲资金占用期间利息损失（该损失分段计算为：以168250元为基数，自2014年8月27日算至2014年11月14日；以118250元为基数，自2014年11月15日算至2015年1月12日；以113250元为基数，自2015年1月13日算至款项付清日止）；三、西安市房地产经营二公司对陕西绮得置业有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回邓文哲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，由陕西绮得置业有限公司、西安市房地产经营二公司承担（邓文哲已预交，原审被告在履行本判决义务时支付邓文哲）。宣判后，房地产经营二公司不服，向本院提起上诉称，一、邓文哲与绮得置业公司签订的商品房买卖合同应属自始无效合同。双方于2014年8月27日达成退房退款一致意见后，形成新的返还之诉。原审法院认定事实有误，案由认定不正确。原审法院以房地产经营二公司于2019年1月9日取得涉案项目房屋预售证为由，认定邓文哲与绮得置业公司签订的商品房买卖合同有效，显然与事实不符。绮得置业公司与房地产经营二公司于2016年4月就已在陕西省高级人民法院诉讼，双方就合作关系的解除已达成一致意见。绮得置业公司退出首秀项目建设后，房地产经营二公司负责接手项目的后续建设，并陆续办理了相关证件。因此，不能因房地产经营二公司取得预售证而认定邓文哲与绮得置业公司签订的商品房买卖合同有效。二、原审法院判令房地产经营二公司对绮得置业公司应返还的房款及损失赔偿承担连带清偿责任无法律依据，且显失公平。绮得置业公司与房地产经营二公司虽系合作开发房地产合同法律关系，但在合作过程中，绮得置业公司独立负责项目的开发经营，销售房屋所得款项由绮得置业公司独自收取。且在陕西省高级人民法院绮得置业公司与房地产经营二公司的合作开发纠纷审理中，绮得置业公司向陕西省高级人民法院提供的已收房款名单中并不包含邓文哲账户。即邓文哲的房款不在绮得置业公司与房地产经营二公司的财务清算中。另外，陕西省高级人民法院的诉讼，系房地产经营二公司要求绮得置业公司返还已收取房款及支付其他费用。房地产经营二公司并未收取房款，原审法院判决房地产经营二公司对绮得置业公司已收的房款承担连带清偿责任，显然属认定事实不清。绮得置业公司迟延返还邓文哲剩余购房款造成的资金占用损失，应由绮得置业公司独自承担。根据陕西省高级人民法院审计结果显示，绮得置业公司收取的购房款数额远远大于其项目支出数额，其有能力及时支付，合作开发关系不应成为绮得置业公司逃避自己责任的借口和理由。另，绮得置业公司已被纳入失信被执行人名单，本案债务最终只能由绮得置业公司承担。三、原审法院裁判缺乏明确的法律依据。本案的责任主体是邓文哲与绮得置业公司。绮得置业公司与房地产经营二公司之间的合作开发纠纷已在陕西省高级人民法院进行审理，应属另案解决的问题。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务，共同投资，共同利润、共担风险是指合作各方的内部关系，而不是指对外关系。同时，《民法通则》第五十二条、第五十三条之规定，房地产经营二公司均没有对绮得置业公司的违约行为承担连带付款的义务。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判驳回邓文哲对房地产经营二公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。邓文哲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案项目已于2019年1月取得预售许可证，因此，邓文哲与绮得置业公司签订的商品房买卖合同应认定为有效合同。二、房地产经营二公司上诉称邓文哲与绮得置业公司于2014年8月27日达成退房退款一致意见，没有事实依据。邓文哲虽于2014年8月27日按照绮得置业公司的要求写过退房申请，但绮得置业公司对于《商品房买卖合同》是否解除、谁应该退钱、退多钱、什么时候退，均未回复，至今邓文哲的购房款也未全额退回。三、邓文哲提供的证据能够证明房地产经营二公司和绮得置业公司就涉案项目是合作投资开发关系，二者之间共同投资、共担风险、共享利润，故其法律责任应承担连带责任。另外，房地产经营二公司于2019年1月9日取得预售许可证，将与绮得置业公司合作开发建设的房屋全部登记在自己公司名下，且至今未与绮得置业公司之间就该项目投资和收入完成清算，双方在该项目中尚处于资产混同状态。故对邓文哲的债务，应由房地产经营二公司和绮得置业公司承担连带责任。绮得置业公司经传票传唤未到庭，提交书面答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，房地产经营二公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、本案应属合同纠纷，房地产经营二公司主张的返还之诉实质为合同纠纷的具体诉讼请求，并非独立案由。因当事人就合同解除已达成一致，按照合同法的规定，合同解除后应恢复原状，因此本案并非返还之诉。二、原审法院适用法律正确。房地产经营二公司认可其与绮得置业公司之间存在合作开发房地产的法律关系，该法律关系存在“共担风险”的特征，且房地产经营二公司认可案涉合同于2014年解除，此时，房地产经营二公司与绮得置业公司之间合作开发房地产事宜正在履行过程中，因此，原审判决房地产经营二公司承担连带责任正确。三、房地产经营二公司其他上诉理由与本案事实和法律规定无关，绮得置业公司不予回应。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，本案中，邓文哲于2014年申请退房后，绮得置业公司开始向邓文哲退还购房款的行为表明绮得置业公司同意了邓文哲的退房申请，也即在2014年时双方已就终止《商品房买卖合同》达成了一致意见，《商品房买卖合同》已经在2014年终止，不存在再次解除的问题，故邓文哲不能在本案中起诉要求解除其和绮得置业公司签订的《商品房买卖合同》。因此，原审判决解除邓文哲与绮得置业公司签订的《商品房买卖合同》错误，应予撤销。关于房地产经营二公司应否就绮得置业公司向邓文哲退还购房款及赔偿损失承担连带责任问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产经营二公司与绮得置业公司为合作开发房地产法律关系，邓文哲与绮得置业公司签订商品房买卖合同并交付购房款时，房地产经营二公司与绮得置业公司仍处于合作开发期间，故房地产经营二公司与绮得置业公司应共担风险，因此，房地产经营二公司应对绮得置业公司退还邓文哲的购房款和利息损失承担连带责任。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原审判决绮得置业公司向邓文哲支付的资金占用期间利息损失计算应予变更。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4374号民事判决第三项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4374号民事判决第一项、第四项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4374号民事判决第二项为：陕西绮得置业有限公司于本判决生效后十日内返还邓文哲购房款113250元，并按照中国人民银行同期贷款利率（以168250元为基数，自2014年8月27日算至2014年11月14日；以118250元为基数，自2014年11月15日算至2015年1月12日；以113250元为基数，自2015年1月13日算至2019年8月20日）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以113250元为基数，自2019年8月21日起算至款项付清日止）向邓文哲支付资金占用期间利息损失；四、驳回邓文哲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3167元，西安市房地产经营二公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年三月二十六日书记员 杨洁珊