昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4116号原告：董均霜，女，彝族，1968年8月20日生，住所地：昆明市。委托诉讼代理人：陈玉琴、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴。统一社会信用代码：915301217535843978。委托诉讼代理人：朱原熠、戴柠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告董均霜与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董均霜的委托诉讼代理人陈玉琴，被告浙商公司的委托诉讼代理人戴柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董均霜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将办理房屋产权证资料提交产权登记机关；2、请求法院判令被告支付原告违约办理房屋产权证的违约金（自2015年8月23日起至房屋产权证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币10520元；3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买房，位于呈贡新区。合同签订后，原告按合同约定履行了义务。但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙商公司辩称：1、因不满足办理案涉房产登记的法定前置条件，答辩人申请办证受法律规定限制而不能进行。答辩人代理原告提交办证资料的法定条件尚未满足，以及答辩人代理实施办证相关行为的法定条件尚未成就。2、项目整体竣工验收是双方约定的递交办理资料的条件，本案整体项目验收未完成，约定条件未成就，答辩人不构成违约。3、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由，依法也不应当承担违约责任。非基于开发商原因所致，所以开发商不应当承担违约责任。4、被告未约定也未承诺为原告办理不动产证，根据原、被告之间的约定，原告应递交的材料均是按照房管局要求制作签订的，但由于国家新政策的调整，房管局被撤并，按照房管局要求制作的材料向不动产登记机关递交存在客观不能，因此原告主张被告提供办理不动产权证资料没有依据。若认定被告办证义务是基于双方现有约定，因不动产登记暂行条例实施后，土地证和房产证双证合一，需要另行组织材料才能递交产权登记机关。本案中，原告委托被告办理的是房产证，而土地证的办理原告另行委托了第三方即讯飞科技有限公司，原告将办理不动产权证的责任完全归责于被告是没有事实依据的。讯飞科技有办理土地证的义务，在本案中也应承担相应的责任。故被告代办房产证在法律形式和主体障碍上都存在履行不能。即使是答辩人构成违约其违约金的计算截止点应当计算至2016年6月30日。5、违约责任的实质是损失赔偿。本案原告主张办证迟延，除非原告能够举证证明已造成的实际损失，否则不仅违约期间起算点难以确定，而且合同约定每天的10元钱的违约金过高，依法也应予以调整减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙商公司（甲方）与原告董均霜（乙方）于2014年8月23日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋，价款为845048元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2015年10月25日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙商公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年10月25日缴清了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2015年10月25日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年5月31日，截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。故对原告要求被告自2015年8月23日起计算违约金无事实及法律依据，本院不予支持。针对原告主张的被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告董均霜支付自2016年5月31日起至被告将办理房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告董均霜的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘姣姣二〇二〇年三月五日书记员  温玲娟