昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异7号异议人：邓耀明，男，1985年10月2日生，汉族，住云南省昆明市经开区。被异议人（申请执行人）：昆明通泰置业有限公司，住所云南省昆明经开区信息产业基地林溪路188号。法定代表人：徐宇光。统一社会信用代码：91530100690858097H。被异议人（被执行人）：何思远，男，1981年10月5日出生，汉族，广西壮族自治区来宾市人，居民身份证住址广西来宾市兴宾区。被异议人（被执行人）：钟朝菊，女，1986年10月16日出生，彝族，云南省大姚县人，居民身份证住址云南省楚雄彝族自治州大姚县。在本院执行昆明有限公司与何思远、钟朝菊商品房销售合同纠纷一案中，异议人邓耀明对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人邓耀明称：1、请求终止昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114执123号案件中对昆明市经开区房屋的执行；2、请求解除对昆明市经开区房屋的查封。事实和理由与执行异议申请书一致。本院查明:被执行人何思远、钟朝菊（买受人）与昆明通泰置业有限公司（出卖人）于2016年8月26日签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（合同编号：建工新城建礼家园7-26-506号），约定由被执行人向申请执行人购买昆明市经开区房屋，房屋总价款为人民币570538元，被执行人支付了首付款人民币120538元，剩余款项人民币450000元由被执行人与广发银行股份有限公司昆明分行签订《个人房屋按揭贷款合同》（编号：132169005540）进行贷款支付，申请执行人为该笔贷款在抵押权未设立之前承担阶段性连带保证责任。合同签订后，申请执行人为被执行人办理了房屋备案登记，备案登记号为：ＫＭ2016082751504。由于被执行人逾期偿还上述贷款，广发银行股份有限公司昆明分行于2018年7月12日向西山区人民法院提起金融借款诉讼，经过审理，判决：一、何思远、钟朝菊于本判决生效之日起十日内共同偿还广发银行股份有限公司昆明分行截止至2018年10月22日尚欠的本金390000元、利息1527.72元、罚息0.92元、复利0.53元，并共同支付自2018年10月23日起至全部款项付清之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复利；二、何思远、钟朝菊于本判决生效之日起十日内共同支付广发银行股份有限公司昆明分行为实现债权产生的律师费3000元；三、昆明通泰置业有限公司对上述第一、二项判决承担连带清偿责任，昆明通泰置业有限公司就承担连带责任后应所承担的责任部分，有权向何思远、钟朝菊追偿。案件受理费7560元、保全费2607元（前款原告广发银行股份有限公司昆明分行均已预交），由何思远、钟朝菊、昆明通泰置业有限公司共同承担。判决生效后，因何思远、钟朝菊仍未履行贷款偿还义务，昆明通泰置业有限公司于2019年3月8日向广发银行股份有限公司昆明分行履行了担保责任，并向广发银行支付人民币407226.75元（包含贷款本金、利息、罚息、复利等各项费用）。为追偿上述代偿费用，昆明通泰置业有限公司向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼［案号（2019）云0114民初3826号］，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告何思远、钟朝菊与原告昆明通泰置业有限公司于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议继续履行。（备案登记号：ＫＭ2016082751504）。二、由被告何思远、钟朝菊于2019年11月10日之前一次性向原告昆明通泰置业有限公司支付代偿贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、律师费、诉讼费共计420000元整。三、如被告何思远、钟朝菊未按上述第二项约定的时间及金额支付相应款项，则原被告于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议于2019年11月11日自动解除，且被告何思远、钟朝菊应于2019年11月20日前配合原告昆明通泰置业有限公司到有关国家机关办理商品房买卖合同（备案登记号：ＫＭ2016082751504）的登记备案注销手续并将房屋腾还给原告。四、如合同解除情况下，则被告何思远、钟朝菊应支付给原告昆明通泰置业有限公司的420000元及以407226.75元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年3月8日起至商品房买卖合同登记备案注销手续办理完毕之日止的资金占用费可与被告何思远、钟朝菊支付给原告昆明通泰置业有限公司的购房款570538元进行抵扣。五、原告昆明通泰置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求。六、双方就本案产生的民事纠纷就此了结。案件受理费减半收取4029元，保全费2773元。共计6802元由被告何思远、钟朝菊负担。（已包含在被告应支付给原告的调解协议第二项的金额里，不再另行支付）。诉讼中，应原告申请，本院依法对被告何思远所有、钟朝菊共有的位于昆明市经开区的房屋［合同登记号（ＫＭ2016082751504）］进行预查封，查封期限为三年。调解书生效后，被执行人何思远、钟朝菊拒不履行生效法律文书义务，昆明通泰置业有限公司于2020年1月15日向昆明市呈贡区人民法院申请执行，本院于同日立案。执行中，本院于2020年2月27日在案涉房屋上粘贴执行公告，要求何思远、钟朝菊及其房屋相关权利人在2020年3月27日前将上述房屋腾空并移交本院处置。异议人邓耀明于2020年3月16日向本院提出执行异议，要求排除本院的执行。另查明：2017年12月异议人邓耀明与被执行人何思远、钟朝菊签订了一份《房屋转让预约协议》，协议约定：甲方（何思远、钟朝菊）将位于昆明市经开区房屋转让给乙方（受让人）邓耀明，转让价格为700000元。随后双方对该转让协议进行了公证。2017年12月18日何思远收取了邓耀明支付的房款50000元。2018年3月16日异议人邓耀明与昆明苏通木艺装饰工程有限公司签订装修业工程施工合同，合同约定由昆明苏通木艺装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修。工期自2018年3月20日至2018年7月20日，工程造价为180000元。2019年1月22日异议人邓耀明就案涉房屋向燃气公司申请燃气供应。案涉房屋的物业公司深圳市彩生活物业管理有限公司昆明分公司建礼家园物业服务中心提供的物管费住户一栏登记为异议人邓耀明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，按照已经发生法律效力的（2019）云0114民初3826号民事调解书，何思远、钟朝菊于2019年11月10日前未履行支付款项义务的，则何思远、钟朝菊与昆明通泰置业有限公司于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议于2019年11月11日自动解除，且何思远、钟朝菊应于2019年11月20日前配合原告昆明通泰置业有限公司到有关国家机关办理商品房买卖合同（备案登记号：KM2016082751504)的登记备案注销手续并将房屋腾还给原告。调解生效后，何思远、钟朝菊并未按期支付款项，故昆明通泰置业有限公司向本院申请执行，执行事项主要为撤销商品房买卖合同的合同登记备案，并要求何思远、钟朝菊支付相应款项。从昆明通泰置业有限公司的申请可以看出，何思远、钟朝菊对案涉房屋已经丧失了占有、使用、处分等权利，何思远、钟朝菊对案涉房屋并非权利人，故何思远、钟朝菊与异议人签订的房屋转让协议因基础房屋购销合同的解除而无法实现合同目的，因此，异议人对案涉房屋亦非合法的权利人。此外，异议人向法院提供的证据不足以证明异议人已对案涉房屋进行了实际合法占有，而且异议人未提交任何证据证明案涉房屋至今未办理过户登记的原因系非自身原因造成的。综上，异议人提出的执行异议并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人邓耀明提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李世民审判员  司马衍审判员  雷保华二〇二〇年三月三十日书记员  段学升