山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1498号上诉人（原审原告）：吴敏涛，男，1988年11月11日出生，汉族，住山东省新泰市。上诉人（原审原告）：刘雪娇，女，1992年8月2日出生，汉族，住山东省济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨德君，北京嘉善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东鲁能朱家峪开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郭广森，董事长。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司员工，住山东省济南市。上诉人吴敏涛、刘雪娇因与被上诉人山东鲁能朱家峪开发有限公司（以下简称为朱家峪公司）确认合同效力纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴敏涛、刘雪娇上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判确认《车位使用权买卖合同》无效；2.本案一审、二审诉讼费用由朱家峪公司承担。事实和理由：一、朱家峪公司以欺诈、胁迫的手段订立人防车位买卖合同。朱家峪公司拟定的格式合同，以绑定车位销售房屋的方式，将认筹金转为车位款。《车位意向登记书》第4条约定：交纳购车位意向金15万元，第5条约定：成功交纳意向金的意向登记人应当在开盘当日，参加选房活动...不得拒绝签订车位合同；《线上选房订单》告知“只选住房不选车位，那么住房也会作废的”；《线上选房订单详情》通知“转为定金的认筹金不予以退还”。同时，鲁建房函[2017]10号也禁止捆绑销售。上述体现车位销售过程的书面文件，明确无误体现了朱家峪公司利用优势地位，采取“不退认筹金”欺诈与胁迫方式，订立车位合同。二、原审判决认定买卖的车位属非人防车位，无事实依据。《地下车库平面图》载明“须经规划、施工图审查以及消防等主管部门批准后方可生效”、“须加盖本公司出图专用章，否则一律无效”；该设计图纸并非为生效的规划图纸，且是否与建筑工程施工现场相符，朱家峪公司未出示任何证据。经向房管局、规划建委询问，上述涉及的车位无法办理产权。三、退一步来说，即便销售的车位属于非人防车位，朱家峪公司未办理预售许可证，未提供产权证明，也属于合同无效事由。根据查询的鲁能公馆项目17个预售许可证显示，无任何销售车位、车库的登记。依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案车位买卖合同应当认定无效。朱家峪公司作为建设单位、销售单位，主张其有权出售车位，应当提出充分的证明文件。依据《山东省物业管理条例》（2018.09.21）第十五条规定“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主”之规定，本案诉讼过程中，除了朱家峪公司庭审中称“是产权车位，可以办证外”，没有提供任何的证明文件。且一审开庭后，吴敏涛、刘雪娇与其它业主到达售楼处询问相关事宜，朱家峪公司皆以负责人不在为由推托。本案起诉后有其他相关案件，根据实地勘察，勘察的8个车位宽度达不到国家强制要求。综上，朱家峪公司将人防设施改造为车位，违规高价销售，违反本地区相关法律法规，损害了国家人防工程的统一使用与管理。其采用预先缴纳大额认筹金绑定购买资格的方式，严重损害了吴敏涛、刘雪娇的利益。一审判决未能严格审查涉案合同签订的背景、条文，对于违规销售的合同行为未能依法予以裁判，请求二审法院依法改判，保障吴敏涛、刘雪娇合法权益。朱家峪公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求依法驳回吴敏涛、刘雪娇的上诉请求。在本案商品房销售中，并不存在欺诈手段，双方系自愿订立合同。朱家峪公司在一审中提供的相应图纸、报告及人防办的审查合格文件，均能证明涉案的车位非人防车位，所以吴敏涛、刘雪娇主张车位为人防车位没有任何证据材料或依据。针对涉案车位不符合标准的问题，在一审中法院组织双方当事人现场对车位进行了测量，根据相关车位设计规范，涉案车位完全符合规范，是吴敏涛、刘雪娇计算有误。针对车位未办理预售许可证的问题，这与现实情况相适应，全国其他省市（如章丘市）有很多对于车位一般是不办理预售许可证的。另外，本案双方签订的合同系车位使用权转让合同，并非产权转让合同，因此不适用办理上述有关产权销售的规定。且虽签订合同时未取得预售许可证，但在本案起诉前或判决之前涉案车位均已办理完毕所有竣工手续，相关验收证明可证明这点。预售许可证仅是针对预售行为的规范，现车位已达到现售的条件，具备法律效力。吴敏涛、刘雪娇向一审法院起诉请求：1.请求确认吴敏涛、刘雪娇与朱家峪公司签订的《车位使用权买卖合同》无效；2.本案诉讼费由朱家峪公司承担。一审法院认定事实：2018年1月22日，吴敏涛、刘雪娇与山东鲁能朱家峪开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》。《车位使用权买卖合同》约定车位编号为西区1396号，价格238000元。吴敏涛、刘雪娇已将车位款项交清。庭审中，双方均认可人防车位与非人防车位依据《建设工程规划许可证》附带的《地下车库平面图》标注区域来区分。山东鲁能朱家峪开发有限公司提交《地下车库平面图》及《房屋分层分户平面图（预测）》各一份，证明涉案车位系非人防车位。吴敏涛、刘雪娇逾期提交书面质证意见认为，平面图不符合设计图纸的生效要件，缺少核验印章。一审法院经审查后认为,山东鲁能朱家峪开发有限公司提交的平面图均为原件,并加盖出图专用章、联审单位印章及房屋测绘专用章,对上述证据的真实性予以确认。一审法院认为，对于案涉车位是否为人防车位，应以地下车位的实际情形认定。根据《地下车库平面图》及《房屋分层分户平面图（预测）》，案涉西区1396号车位在防护单元（人员掩蔽部）标注区域外，吴敏涛、刘雪娇主张案涉车位系人防车位，与事实不符，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。市场上可供购买的商品房并不局限于朱家峪公司所开发的涉案小区,吴敏涛、刘雪娇对于是否购买涉案商品房具有自主选择权,吴敏涛、刘雪娇无证据证明系受欺诈、胁迫而签订合同,且损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。吴敏涛、刘雪娇以价格显失公平为由主张合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回吴敏涛、刘雪娇的诉讼请求。案件受理费100元,由吴敏涛、刘雪娇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴敏涛、刘雪娇提交涉案房屋预售许可证信息，该查询信息显示涉案小区的车库、车位销售情况均为零，拟证明朱家峪公司无权处置和销售涉案车位。经质证，朱家峪公司称：对证据真实性没有异议，但根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房销售管理办法》第二条、第七条，商品房销售分为现售和预售，商品房虽在签订合同时没有预售许可证，但根据综合验收备案单，涉案商品房在一审庭审终结前已经取得了现售条件，车位所在小区已经综合验收合格。朱家峪公司提交《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，拟证明车位所在小区已经综合验收合格，涉案车位在一审庭审终结前已经满足现售条件。经质证，吴敏涛、刘雪娇称，该证据不属于新证据，且即使该证据能证明朱家峪公司能销售车位，也是在一审判决之后，故车位在一审时仍不能销售。且房屋的预售和现售是两个销售体系，涉案车位最开始是预售，不可能变为现售。且根据2018年9月21日生效的《山东省物业管理条例》第15条，作为建设单位出售车位的应提供产权归其所有的证明文件，截止目前朱家峪公司并未证明涉案车位归其所有并可以出售。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《车位使用权买卖合同》的效力问题。本院认为合同有效，理由如下：首先，根据朱家峪公司提交的《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《防空地下室建设许可证》，能证明朱家峪公司对涉案小区所在土地享有国有建设用地使用权，因此作为投资建设单位，涉案车位相应的权益归朱家峪公司所有。其次，根据《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，能证明包括涉案车位在内的整体工程已经综合验收合格，符合可销售条件。另外，对于涉案车位是否为人防车位的问题，应以地下车位的实际情形认定。第一，根据《建设工程规划许可证》附带的《地下车库平面图》及《房屋分层分户平面图（预测）》显示，涉案车位在人防工程标注区域外；第二，根据章丘市房屋测绘中心出具的《房屋（幢）分层面积对照表》，显示本案车位包含在面积区域以内，人防面积为零，说明涉案地下车位中并不包含人防车位；第三，该涉案车位并未在章丘人防办予以登记。据此，涉案车位并非人防车位。综上，涉案车位并非人防车位，故朱家峪公司将涉案车位的使用权转让给吴敏涛、刘雪娇，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，吴敏涛、刘雪娇主张《车位使用权买卖合同》无效的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴敏涛、刘雪娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴敏涛、刘雪娇负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年三月五日书记员  丁 爽