广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异37号 案外人：李顺本，男，1965年9月14日出生，汉族，住广州市白云区。 申请执行人：黄齐，男，1964年5月15日出生，汉族，住广东省电白县。 被执行人：广州市景达房地产开发有限公司，住所地为广州市白云区景泰街金钟横路95号101房。 法定代表人：丁小英。 在本院执行申请执行人黄齐与被执行人广州市景达房地产开发有限公司（以下简称为景达公司）财产保全纠纷一案中，案外人李顺本对本院查封位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人李顺本称，执行申请人黄齐与被执行人景达公司因建设工程合同产生纠纷，黄齐于2018年1月4日向法院提出财产保全申请（案号：〔2018〕粤0111财保4号），要求对被执行人景达公司的财产价值19158331.62元以内予以查封，其中包括对位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房（停车位）的查封；后，白云区人民法院以〔2018〕粤0111执保40号执行裁定查封位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房（停车位）。但实际上，上述133房（停车位）为异议申请人李顺本的财产。2016年11月28日，异议申请人李顺本与景达公司签署了《景富明珠阁楼宇认购书》以购买了前述133号停车位，并支付24万元；该认购书注明办理房产证的时间为签署认购书之日起一年半内（即2018年5月28日前）；而涉案133号停车位于2016年11月28日就已交付管理费及开始使用；由于景达公司故意拖延，故没有与申请人李顺本办理涉案133号停车位的房产证。在2019年4月22日，法院立案受理李顺本诉景达公司的房屋买卖合同纠纷一案（案号：〔2019〕粤0111民初9401号），后，法院裁定应循案外人执行异议途径解决纠纷。综上，现请求法院解除〔2018〕粤0111执保40号案对涉案133号停车位的查封措施。 本院查明，2018年1月5日，申请人黄齐（即本案申请执行人黄齐）向本院提出诉前财产保全申请，以其与被申请人景达公司（即本案被执行人景达公司）存在建筑工程合同纠纷，景达公司拖欠其工程款15158331.62元及相应利息约400万元等为由，申请查封景达公司价值19158331.62元的财产；本院经对该案审查后于2018年1月5日作出了〔2018〕粤0111财保4号民事裁定，裁定对景达公司的财产在价值19158331.62元以内予以查封；2018年1月8日，本院以〔2018〕粤0111执保40号对上述诉前财产保全立案执行。执行过程中，本院于2018年1月18日轮候查封了被申请人景达公司名下位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房。另，2018年1月22日，黄齐就其与景达公司、贺开盛、深圳市建筑工程股份有限公司（以下简称深圳建工公司）、周佑良间的建筑工程合同纠纷向本院递交民事起诉状，本院以〔2018〕粤0111民初1288号对该案立案受理；经审理后，本院于2018年12月7日作出〔2018〕粤0111民初1288号民事判决，判令景达公司向黄齐支付工程款10865387.62元及利息（以10865387.62元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2009年8月11日起计至清偿之日止）以及鉴定费367216.64元，并驳回黄齐的其他诉讼请求；黄齐及景达公司均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2019〕粤01民终5628号）；2019年9月16日，广州市中级人民法院对该案作出〔2019〕粤01民终5628号民事裁定，以“一审判决认定事实不清，程序不当”为由，裁定撤销〔2018〕粤0111民初1288号民事判决，并将案件发回本院重审；2019年9月26日，本院对上述黄齐与景达公司、贺开盛、深圳建工公司、周佑良建筑工程合同纠纷案以〔2019〕粤0111民初31988号立案重审，现该案仍在审理期间。 经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房的登记产权人为广州市景达房地产开发有限公司，占有部分为全部，房屋性质为商品房（使用性质为非居住用房），规划用途为车位，房屋所有权取得方式为新建，登记时间为2009年9月27日等；该房屋司法查封情况为：2015年12月31日房屋被广州市白云区人民法院以〔2015〕穗云法民四初字第1582－1号民事裁定书及协助执行通知书首查封（2018年7月19日，广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111执保1096号、〔2015〕穗云法民四初字第1582－3号协助执行通知书及民事裁定书解封该业），2018年1月18日房屋被广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111执保40号协助执行通知书、〔2018〕粤0111财保4号民事裁定书轮候查封，涉案133房现有效查封为广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111执保40号协助执行通知书、〔2018〕粤0111财保4号民事裁定书所进行的查封。 案外人李顺本为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《景富明珠阁楼宇认购书》（该认购书的“甲方〔签章〕”处加盖有“广州市景达房地产开发有限公司”字样的印章，“乙方代表：”处则有“李顺本”字样的签名并签有“2016年11月28日”字样，认购书的内容涉及乙方认购甲方销售的位于广州市白云区云龙路与金钟横路交汇处景富明珠阁项目57单元负一层33号房〔价款为27万元〕等事宜）、收款收据、银行业务收费回单、〔2019〕粤0111民初9401号民事裁定书（裁判结果为裁定驳回原告李顺本的起诉，该案立案时间为2019年4月22日，原告李顺本在该案的诉讼请求为要求景达公司为其办理位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房〔即57单元负一层33号停车位〕的房产证）等材料。 本院认为，案外人李顺本主张其对涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房（该物业规划用途为车位）享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人李顺本认为其已于2016年11月28日就购买涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房与景达公司签订《景富明珠阁楼宇认购书》，李顺本已依照该《景富明珠阁楼宇认购书》之约定向景达公司支付了涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房的首期房屋价款24万元，并已长期实际管理使用涉案133房（车位），只是因景达公司故意拖延才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房的查封保全措施。但由于涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房是登记在被执行人景达公司名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，被执行人景达公司对房屋产权的占有部分为全部，据此已可以认定被执行人景达公司系涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房的所有权人；由此，基于财产保全申请人黄齐提出的诉前财产保全申请，本院裁定（诉前财产保全案号为〔2018〕粤0111财保4号，该诉前财产保全的执行案号为〔2018〕粤0111执保40号）对被执行人景达公司（财产保全被申请人）名下涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房采取查封的保全措施于法有据，并无不当；甚至是，涉案133房从2015年12月31日起就一直处于人民法院司法查封状态，只是因广州市白云区人民法院〔2015〕穗云法民四初字第1582号案对该不动产的首查封被依法解封后，本院以〔2018〕粤0111执保40号协助执行通知书、〔2018〕粤0111财保4号民事裁定书对133房进行的查封才从“轮候查封”变更为“有效查封”。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人李顺本的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形，因此，案外人李顺本就涉案位于广州市白云区云龙路57号地下一层133房被采取财产保全查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人李顺本的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  叶晓敏 人民陪审员  刘艳柳 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  罗颖欣