北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42642号原告：王燕清，男，1955年9月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩效亮，北京市联拓律师事务所律师。被告：金福华，女，1972年5月24日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。法定代理人：马宇鹏（被告金福华之夫），男，1968年3月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁胜利，北京市易行律师事务所律师。原告王燕清（以下简称姓名）与被告金福华（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。王燕清及其委托诉讼代理人韩效亮、金福华之法定代理人马宇鹏及委托诉讼代理人梁胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕清向本院提出诉讼请求：1．确认王燕清、金福华于1999年8月11日签订的关于转让宅基地的《协议》无效；2．判令金福华返还王燕清购买宅基地的款项1．5万元；3．判令金福华赔偿王燕清建房款22万元；4．判令金福华赔偿王燕清因合同无效造成的损失6898542．41元。事实和理由：金福华是北京市朝阳区十八里店乡十八里店村村民，1999年3月17日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）给金福华下发社员施工许可证。由于金福华无钱建房，其分得的宅基地施工许可证即将过期，王燕清与金福华遂于1999年8月11日达成《协议》（以下简称1999年协议），金福华以1．5万元的价格将宅基地转让给王燕清，并约定如国家占地，金福华负责理赔。1999年9月，王燕清出资22万元在上述宅基地上建设房屋，并一直在此居住。2011年上述房屋因绿化隔离带占地拆迁，金福华以名义上的被腾退人与十八里店乡政府签订了《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》（以下简称安置协议），并取得安置房两套，分别为位于北京市朝阳区周庄嘉园三期X区X号楼X单元X层XXX号房屋和周庄嘉园三期X区X号楼X单元X层XXX号房屋（以下分别简称XXX号房屋、XXX号房屋），及腾退安置差价款246644．8元。因被拆迁房屋系王燕清出资所建，拆迁利益的大部分应归王燕清所有，经双方协商，王燕清作出让步，均分了拆迁利益，并于2012年7月签订《协议》（以下简称2012年协议），约定XXX号房屋归王燕清所有。2012年协议签订后，双方相安无事，王燕清于2015年入住XXX号房屋，可金福华之夫马宇鹏、继子马某在2015年向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，以王燕清、金福华为被告，声称王燕清和金福华恶意串通，背着马宇鹏、马某擅自处分共同共有的房屋，要求法院确认2012年协议无效，后被法院驳回诉讼请求。2016年，马宇鹏向法院提起确认金福华为限制民事行为能力人的特别程序，北京市朝阳区人民法院经审理，于2016年10月19日作出（XXX）京0105民特XXX号民事判决书，宣告金福华为限制民事行为能力人。2017年，金福华向法院起诉，以其为限制民事行为能力人为由，认为自己与王燕清签订的2012年协议超过了自己的认知和行为能力，要求确认2012年协议无效。后北京市朝阳区人民法院于2017年12月14日作出（XXX）京0105民初XXX号民事判决书，确认2012年协议无效。后王燕清上诉至北京市第三中级人民法院，该院以（XXX）京03民终XXX号民事判决书驳回王燕清的上诉，维持原判。后金福华再次向法院提起诉讼，要求王燕清腾退XXX号房屋。金福华为了独占拆迁利益，提起上述若干诉讼，其行为明显违背诚实信用原则，应对1999年协议的无效承担主要责任，并赔偿王燕清的信赖利益损失。王燕清诉至法院，望判如所请。金福华辩称，同意确认1999年协议无效，1999年协议系因违法而无效，而不是金福华要求确认无效，金福华无过错。关于王燕清要求返还购买宅基地款项的请求，诉争宅基地系因拆迁腾退导致房屋灭失，不是金福华反悔，所以该项请求应予驳回。关于王燕清要求赔偿建房款的请求，诉争宅基地上的房屋确实由王燕清出资所建，但其所花钱数，金福华不清楚，具体应以安置协议中的房屋重置价和区位补偿价综合确定。关于王燕清要求赔偿损失的请求，王燕清户籍地为北京市西城区宣武门XXX号，不属于十八里店村村民，其与限制民事行为能力的金福华签订1999年协议买卖农村宅基地，其应承担1999年协议无效的全部责任，所以不存在金福华赔偿其损失的问题。根据（XXX）京0105民初XXX号民事判决书查明的事实，金福华为轻度精神发育迟滞，根据该疾病性质和病程特征，金福华在签订1999年协议时就是限制行为能力人，因1999年协议与金福华的智力、精神健康状况不相适应，金福华主观上不存在任何过错。根据《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置工作宣传指南》的规定，安置的房屋系根据本村村民的户口，每个户口安置50平方米，户口越多安置房屋越多，安置的对象是特定的，和宅基地上房屋无关。金福华一家三口人，安置了两套房屋，王燕清不可能成为被安置人，更不应该享有安置利益。《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退补偿安置事实细则》第三条第4项规定：“原购买村集体出售房屋的，无本乡户口，无《集体土地建设用地使用证》和乡规划办公室批复的《社员建设施工许可证》的被腾退人，不享受村民上楼待遇”。金福华及马宇鹏数次诉讼的目的是为了维护自身合法权益。金福华作为限制行为能力人，对于1999年协议的无效不存在过错，王燕清明知购买农村宅基地违法而为之，应承担全部过错责任。关于王燕清主张的信赖利益损失，金福华是诉争宅基地使用权人，属于被拆迁人，理应享有全部拆迁利益，王燕清虽购买过被拆迁宅基地，但因违反法律规定而不能取得房屋所有权和宅基地使用权，不能成为被拆迁人进而获取拆迁利益，故不存在其所主张的信赖利益损失。王燕清购买涉案宅基地时花费1．5万元，然后建房。2011年腾退时十八里店乡政府已经对房屋及宅基地进行了评估，房屋及地上物补偿款为308021元，区位价补偿款为358800元。其中房屋及地上物补偿款金福华同意给王燕清，区位价补偿款针对的是宅基地的使用权人金福华，与王燕清无关。此外，签订安置协议时王燕清已从金福华处拿走了15万元，应当抵扣。王燕清自述建房花费22万元（经金福华及家人了解对比其他村民，其花费应在10万元左右），购买宅基地花费1．5万元，共计花费23．5万元，但其居住使用房屋10余年，XXX号房屋自交付使用以来也一直由其使用，该部分的居住使用费也应当抵扣。所以金福华最多应当支付王燕清8．5万元。现王燕清主张700万元损失，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年3月17日，金福华取得十八里店乡政府颁发的《社员建筑施工许可证》，同意其在面积为156平方米的土地上新建房屋4间。《社员建筑施工许可证》下方“注意事项”载明：“本许可证有效期六个月过期无效；该建筑不得出租、买卖，否则按违法处理”。1999年8月11日下午，王燕清与金福华签订1999年协议，约定：金福华将其房基地（13m*13m）转给王燕清无其（期）使用，转让金壹万伍仟元正，双方不得反悔，如那（哪）方反悔负责赔对方肆拾万元，如国家占地，金福华负责理赔。高某作为保人在1999年协议上签字。1999年协议签订后，王燕清在上述宅基地上建设房屋并实际居住。2007年12月14日，金福华与马宇鹏登记结婚。马某系马宇鹏与前妻所生之子。2011年11月23日，金福华（乙方）与十八里店乡政府（甲方）签订安置协议，约定甲方对乙方进行腾退定向安置，乙方在腾退范围内居住的正式房屋4间，建筑面积156平方米，实际安置人口1+2人，分别为产权人金福华，之夫马宇鹏（引进）、之子马某（引进）；安置房屋为2804号（建筑面积93．47平方米）、XXX号房屋（建筑面积92．92平方米）；甲方应支付乙方各项补偿款合计761047．64元，其中区位价补偿款358800元、房屋及地上物补偿款308021元，搬家补助费3120元，提前搬家奖5000元，电话移机费235元，空调拆装费1600元，有线电视补助费360元，定向安置奖1万元，工程配合奖1．5万元，物业奖励费6000元，购房款10%优惠52911．64元；乙方应支付甲方安置用房款合计529116．36元；甲方应在本协议签订之日起10日内向乙方支付腾退安置差价款231931．28元。《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退补偿安置实施细则》规定：房屋腾退采取定向安置，以认定的被腾退人现有实际人口为安置面积的计算基数，人均安置面积50平方米；被腾退人原住房面积小于人均50平方米，实际安置面积大于原居住面积的，安置房面积等于原住房面积部分按安置价格计算，在人均50平方米之内的实际购房面积与原住房面积的差额部分按每人给予最多10平方米优惠价格计算，超出人均50平方米部分按市场价格计算；原购买村集体出售房屋的，无本乡户口，无《集体土地建设用地使用证》和乡规划办公室批复的《社员建筑施工许可证》的被腾退人，不享受村民上楼待遇；安置房优惠价2000元/平方米，安置价2800元/平方米，市场价3900元/平方米；被腾退房屋中认定人口为三人的，可选择一套85平方米的二居室和一套90平方米的二居室或者选择一套一居室和一套三居室；搬家补助费按照20元/平方米计算，提前搬家奖每院5000元，定向安置奖每户籍人口1万元（只限本村村民），工程配合奖每人5000元，物业奖励费每院6000元（只限本村村民）。2012年7月，王燕清与金福华签订2012年协议，约定：十八里店乡十八里店村六队村民：金福华（985），原宅基地上建筑为王燕清投资所建。经二人商议，金福华同意把XXX号房屋（建筑面积91平方米）产权归王燕清所有，并待回迁时为其办理一切手续，所发生费用由王燕清承担。经询，王燕清称其于2014年底办理了XXX号房屋的入住手续。庭审中，王燕清与金福华均表示，2012年协议签订后，金福华曾另给付王燕清补偿款15万元。2015年，马宇鹏、马某以确认合同无效纠纷为由，将金福华、王燕清诉至我院，称王燕清、金福华恶意串通，损害了马宇鹏、马某的利益，故要求确认2012年协议无效。在该案的审理中，王燕清曾提交一份下方有王某签字的2012年协议，但马宇鹏、马某对王某的签字不认可，并提交一份没有王某签字的2012年协议的复印件，但无法提交该份证据的原件。另，我院在该案的审理中曾询问十八里店乡拆迁办主任闫某，闫某称拆迁时王燕清、金福华因拆迁一事请求拆迁办协调，因王燕清称被拆迁的房屋是其出资所建，里面有他的物品，需要给王燕清相应补偿才让搬出，闫某答复称只有王燕清、金福华协调好才行，后来听说二人协调好了，至于二人间达成的具体协议内容闫某表示不清楚；闫某另称王某是当时拆迁公司的负责人，应当为王燕清、金福华的和解出过力，且金福华未在被拆迁房内居住，拆迁时因宅基地是金福华的才找到金福华；高某当时是村里工作人员，帮着王燕清、金福华协调过，高某也因拆迁的事情找到闫某，让闫某给协调过。后我院在该案审理中又对高某进行询问，高某称1999年给金福华批地，因金福华没钱，金福华就把地卖给了王燕清，双方还签有协议，由高某作为保人签字，后来王燕清当场把钱给了金福华，金福华就走了，后王燕清在宅基地上盖房；拆迁时王燕清、金福华找到高某，高某让二人协商，为此还让拆迁办的闫某帮忙协商，后来王燕清、金福华间达成什么协议高某不清楚；高某称王某系拆迁公司的人。后我院经审理认为马宇鹏、马某的主张不能成立，故以（XXX）朝民初字第XXX号民事判决书驳回了其二人的诉讼请求。2016年，马宇鹏向我院申请确认金福华为限制民事行为能力人。我院受理该案后委托鉴定机构对金福华的行为能力进行了鉴定，鉴定结论为金福华诊断为轻度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力人。我院遂于2016年10月19日作出（XXX）京0105民特XXX号民事判决书，宣告金福华为限制民事行为能力人。2017年，金福华（以马宇鹏作为法定代理人）以确认合同无效纠纷为由起诉王燕清，认为2012年协议远远超过了作为限制行为能力人金福华的认知和行为能力，现其法定代理人对2012年协议不予追认，故要求确认2012年协议无效。我院在该案的审理中曾函询上述曾对金福华的行为能力进行鉴定的鉴定机构能否推定金福华在2012年的行为能力状态，该鉴定机构回函称，精神发育迟滞是一组精神发育不全或受阻的综合征，特征是智力低下和社会适应困难，起病于发育成熟以前，根据精神发育迟滞的疾病性质和病程特征，如果2012年前后没有导致金福华智力损害的致病因素存在，可推定其2012年同样诊断为轻度精神发育迟滞，为限制民事行为能力人。后我院根据庭审查明的事实于2017年12月14日作出（XXX）京0105民初XXX号民事判决书，确认2012年协议无效。王燕清上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年4月9日作出（XXX）京03民终XXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案的审理中，金福华一方还申请了六名证人（为金福华的街坊、朋友、亲属等）出庭作证，拟证明金福华自幼智力发育差。金福华在本案的审理中提交上述案件中证人出庭作证的庭审笔录，并据此主张在签订1999年协议时金福华亦为限制行为能力人。2018年，金福华、马宇鹏、马某以返还原物纠纷为由将王燕清诉至我院，要求王燕清返还XXX号房屋，并支付房屋使用费25万元。我院于2019年6月21日作出（XXX）京0105民初XXX号民事判决书，判令王燕清向金福华、马宇鹏、马某返还XXX号房屋，但考虑到王燕清与金福华之间存在宅基地使用权的买卖协议，王燕清在宅基地上建设房屋，后被拆迁，虽2012年协议被法院认定为无效，但双方尚未对拆迁利益进行分割处理，故王燕清占有使用XXX号房屋事出有因，故对金福华、马宇鹏、马某主张的占有使用费不予支持。后王燕清上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年8月26日作出（XXX）京03民终XXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，王燕清提交周庄嘉园小区房价走势查询结果网页打印件，拟证明XXX号房屋和XXX号房屋的市场价格为每平方米5万余元。庭审中，金福华另称（XXX）京03民终XXX号民事判决书作出后其已申请强制执行，但王燕清尚未腾退房屋。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据已查明的事实，王燕清并非北京市朝阳区十八里店乡十八里店村集体经济组织成员，而诉争院落的宅基地使用权最早审批由金福华使用，根据十八里店乡政府与金福华签订涉案院落安置协议的事实可知，现村集体经济组织仍认可金福华为宅基地使用权人，因此，王燕清与金福华签订的1999年协议违反了我国现行土地管理法律、法规之规定，应认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案虽系王燕清起诉要求确认1999年协议无效，但王燕清之所以提起本案诉讼，系因金福华一方先行起诉要求确认2012年协议无效并获得了法院支持，导致本已在双方之间分配完毕的拆迁利益均归属于金福华一方，造成了利益失衡的结果，故本院认为，不能仅因王燕清提起本案诉讼而认定其对1999年协议的无效承担主要责任。根据相关鉴定意见以及（XXX）京0105民特XXX号民事判决书，金福华为限制民事行为能力人。另根据金福华提交的（XXX）京0105民初XXX号案件庭审笔录中证人的陈述，以及我院经函询鉴定机构对金福华2012年行为能力状态的认定，本院认为根据金福华所患疾病的特点，其在签订1999年协议时，行为能力亦存在瑕疵，王燕清在彼时对此应当有所认知。但根据金福华与马宇鹏完成结婚登记、亲自与十八里店乡政府签订安置协议等事实，本院认为金福华具备一定的认识和判断能力，且在家人的照顾下基本能够正常生活。另结合王燕清在与金福华签订1999年协议以及2012年协议时均有十八里店村或十八里店乡拆迁办、拆迁公司工作人员居中协调的事实，本院认为，仅因金福华的行为能力存在瑕疵，就令王燕清对1999年协议的无效承担全部或主要责任有失公允。退一步讲，无论金福华是否具备完全的民事行为能力，涉案1999年协议都会因违反我国现行土地管理法律、法规之规定而归属无效，且金福华是否具备完全的民事行为能力，对于王燕清在涉案宅基地上建设房屋以及涉案院落及房屋被拆迁腾退并根据拆迁安置政策取得拆迁利益的事实均不会产生影响。金福华的法定代理人在涉案宅基地拆迁后，先是以其本人名义提起诉讼，称王燕清、金福华恶意串通，损害了其利益，要求确认2012年协议无效；在其请求被法院依法驳回后，其又向法院申请宣告金福华为限制行为能力人，并在此后以金福华的行为能力存在缺陷为由要求确认2012年协议无效，其主张存在前后矛盾之处，其行为有违诚实信用原则。综上，本院认为，1999年协议被确认无效后，应当在王燕清、金福华之间就涉案宅基地上房屋的拆迁利益公平进行分割，以免造成利益明显失衡的结果。针对王燕清的各项诉讼请求，其中要求金福华返还王燕清在购买宅基地时所支付的1．5万元价款的请求，符合法律规定，本院予以支持。现涉案宅基地已经拆迁，针对土地的补偿款已由金福华实际取得，故王燕清无需向金福华支付无法返还宅基地的补偿款，相反，金福华应当对其取得的针对宅基地的补偿款中超出1．5万元的部分与王燕清进行合理分割。本院结合本案具体情况，酌定金福华另应给付王燕清土地补偿款17万元。关于王燕清主张的建房款，因被拆迁房屋均系其出资所建，现房屋拆迁的补偿款均由金福华取得，故金福华应当将相应款项给付王燕清。扣除金福华已经给付的15万元后，金福华另应给付王燕清158021元，该笔款项亦应归入王燕清主张的信赖利益损失中。除前述金福华另应给付王燕清土地补偿款和建房款外，对于王燕清所主张的其他信赖利益损失，本院认为金额过高，具体原因如下：首先，被拆迁房屋虽均系王燕清出资所建，但由于其并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，故不能被认定为房屋产权人，只能取得相应的经济补偿，且两套回迁安置房屋系按照金福华、马宇鹏、马某三名实际腾退人口每人50平方米的标准安置，其中包含了马宇鹏、马某的利益，对该部分利益，王燕清无权提出主张；其次，腾退补偿款中的提前搬家奖、定向安置奖、工程配合奖、物业奖励费等项目，均系根据实际腾退人口的身份取得，王燕清无权对此提出主张。本院将综合考虑上述因素，并结合金福华因土地、房屋拆迁所获利益，以及王燕清出资建设房屋后因拆迁腾退所受损失、相关安置房屋的购房款系从腾退补偿款中直接扣除、相关安置房屋的归属以及相关安置房屋当前市场价格、十八里店乡相关拆迁补偿安置政策等多方面因素酌情确定金福华应赔偿王燕清的信赖利益损失数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定一、原告王燕清与被告金福华于一九九九年八月十一日签订的《协议》无效；二、被告金福华于本判决生效之日起七日内返还原告王燕清购买宅基地的价款15000元；三、被告金福华赔偿原告王燕清信赖利益损失1800000元（含土地及房屋补偿款）；四、驳回原告王燕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61735元，由原告王燕清负担30867元（已交纳）、被告金福华负担30868元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 靓人民陪审员 张 纬人民陪审员 李小波二〇二〇年三月十九日法官 助理 于 洋