吉林省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉执复30号 复议申请人（案外人）：徐艳凤，女，1963年1月23日出生，汉族，住长春市二道区。 被执行人：松原市深港房地产开发有限责任公司，住所地松原市经济技术开发区镜湖区。 被执行人：董坤，男，1961年9月26日出生，汉族，现在监狱服刑。 被执行人：周晶秋，男，1957年7月13日出生，汉族，现在监狱服刑。 复议申请人徐艳凤不服吉林省松原市中级人民法院（以下简称松原中院）（2019）吉07执异127号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年3月18日举行了听证，复议申请人徐艳凤参加了听证。现已审查终结。 松原中院查明，被执行人松原市深港房地产开发有限责任公司（以下简称深港地产公司）、董坤、周晶秋犯非法吸收公众存款罪，松原中院于2015年7月14日作出（2014）松刑重字第2号刑事判决。判决如下：一、被告单位深港地产公司犯合同诈骗罪，判处罚金100万元；犯非法吸收公众存款罪，判处罚金50万元，决定执行罚金150万元。二、被告人董坤犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币50万元，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。三、被告人周晶秋犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币50万元，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。四、责令被告单位松原市深港开发公司，被告人董坤、周晶秋对违法所得退赔被害人。董坤、周晶秋不服，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院于2016年7月8日作出（2015）吉刑经终字第34号刑事判决，判决如下：一、撤销松原中院（2014）松刑重初字第2号刑事判决。二、被告单位深港地产公司犯非法吸收公众存款罪，判决罚金人民币50万元。三、上诉人（原审被告人）董坤犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币50万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2011年9月28日起至2021年9月27日止。）四、上诉人（原审被告人）周晶秋犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币50万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2011年9月28日起至2021年9月27日止。）五、在案扣押的被告单位深港地产公司，上诉人董坤、周晶秋的财产依法退赔被害人，继续追缴被告单位深港地产公司，上诉人董坤、周晶秋的违法所得退赔被害人。 诉讼期间，松原中院于2015年10月8日作出（2014）松刑重初字第2号查封令，对深港地产公司开发建设的万事利小区71幢（1号楼）、72幢（2号楼）、73幢（3号楼）及万事利宾馆楼房全部予以查封。执行中，松原中院于2018年5月8日作出（2016）吉07执89号执行裁定，对上述房屋进行了续封。 案外人针对查封中的1号楼108号商企、2号楼1单元202室住宅、2号楼103室车库提出执行异议。为证实自己的主张，案外人向松原中院提交如下证据：1、收据三枚。深港地产公司于2009年10月21日收据内容为“收到荣树卿购深港房地产万事利家园2号楼一单元202室91.92平方米，开盘前办理购房手续，如不办理定金不返，此房另售他人，金额10,000元（定金）”；2009年10月23日收据内容为“收到徐艳凤购深港房地产万事利家园1号楼商企108室，开盘前办理购房手续，如不办理定金不返，此房另售他人，金额10,000元（定金）”；2009年11月5日收据内容为“收到杜传博购深港房地产万事利家园2号楼一单元左103室31.04㎡×3,500元=108,640元，开盘前办理购房手续，如不办理定金不返，此房另售他人，金额10,000元（定金）”。2、入库单、收据。3、周晶秋出具的欠据三枚共计30万元。 松原中院再查，松原经济技术开发区建设局根据松原中院和松原市房产大厅提供的万事利家园小区购房者相关材料，对购房信息进行了核实，1、2、3号楼共计住宅254户，商企28户，车库47户。2018年3月15日，松原经济技术开发区管理委员会在报纸发出公告，内容如下：一、对资料齐全没有争议的购房者进行登报公示，有异议者请于公示之日起60天内向开发区管委会提出，逾期不予受理，公示期满后将所有资料交由松原中院，由其做出房产解封；二、对资料不全、有争议购房者，也一并将所有核实情况交由松原中院处理。公告期满后，松原中院针对公告所示的201户房屋解除了查封。现松原中院查封的万事利家园小区，经松原经济技术开发区管理委员会两次完善后，具备了交付条件，现解除查封的201户已实际入住。 徐艳凤向松原中院提出执行异议，称2009年6月份左右，深港地产公司的总经理周晶秋与案外人口头协商，案外人卖给深港地产公司沙子、河流石，用于万事利家园小区的工程建设，双方约定用深港地产公司开发建设的万事利家园的楼房抵顶沙子、河流石款。案外人从2009年7月份到2011年8月份共向深港地产公司提供价值39万元沙子、河流石。2008年12月26日、2009年1月1日和2009年3月5日，深港地产公司以周晶秋名义向案外人借款30万元。2009年，案外人为周晶秋哈达山工程拉土方，价款3万元，2004年至2007年为周晶秋出车（案外人私家带司机）每月6千，三年共计216,000元。2009年10月初，案外人与周晶秋再次协商，案外人用自己卖给深港地产公司的沙子、河流石的货款和借款30万元，用来购买深港地产公司正在开发建设的楼房，如果所购楼房的抵料款不够，案外人用现金支付剩余购楼款。如果案外人卖的沙子、河流石的款高于购楼款时，由深港地产公司付给案外人高出的剩余卖沙子、河流石款。双方商定后，深港地产公司分别于2009年10月21日、2009年10月23日和2009年11月5日，给案外人出具了三枚购楼房定金收据，收据写明了楼房具体位置及楼号，即万事利家园小区1号楼商企108室、2号楼1单元202室91.92平方米、2号楼103室31.04平方米车库。双方约定楼房价格每平1,800元，商企和车库价格每平3,500元，待楼房建成后交付案外人使用。双方商定后，案外人交付了3万元楼房的定金，现案外人已经占用案涉楼房及车库。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，因此松原中院对案涉房屋的查封违反了最高院的规定，是错误的。综上，请求依法解除查封。 松原中院认为，本案系案外人针对松原中院刑事裁判涉财产部分执行中，对执行标的主张实体权利，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的规定，应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。因当事人对于异议审查处理结果不能提起执行异议之诉，故松原中院按照执行异议之诉的标准进行了实质审查。根据卷宗现有证据看，被执行人深港地产公司给案外人出具收据上载明，1号楼108室商企及2号楼1单元202室住宅收取的1万元定金，对于房屋的单价、总价款没有注明，2号103号车库虽然标明了单价及总价款，但也是支付了定金，不是房屋的全款，三枚收据中均标注“开盘前办理购房手续，如不办理定金不返，此房另售他人”，上述证据，只能证明案外人有购房的意向，房屋开盘后并没有签订书面的商品房买卖合同，双方没有形成事实上的买卖关系。从案外人提交的入库单、送货单、结算单看，案外人与被执行人深港地产公司存在债权、债务关系，至于双方之间的往来款的金额不清，被执行人深港地产公司是否同意以物抵债，案外人没有提供证据支持。从案外人提交的周晶秋出具的借据看，只能证明案外人与周晶秋之间存在债权债务关系，不能认定周晶秋系职务行为。案外人称抵顶房款包括其外甥为被执行人提供服务的三年工资，没有证据支持。综上，案外人提供的证据不能充分证明其主张，松原中院不予支持。至于案外人提出案涉房屋已经实际占有，因松原中院查封时，该房屋的工程建设没有竣工，查封后即使案外人占有亦不是合法占有，不能以此为由阻却执行。综上，案外人的异议请求，松原中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、二十五条第一款第（五）项的规定，松原中院于2019年11月25日作出（2019）吉07执异127号执行裁定，驳回案外人徐艳凤的异议。 徐艳凤向本院申请复议，请求：一、撤销松原中院（2019）吉07执异127号执行裁定。二、撤销松原中院（2014）松刑重初字第2号查封令。三、撤销松原中院作出的（2016）吉07执89号执行裁定，解除对松原市万事利家园小区1号楼商企108室，2号楼1单元202室91.92平方米住宅，2号楼1单元左103室31.04平方米车库共3个楼房的查封。事实与理由：原审裁定不当。2009年6月份，深港地产公司总经理周晶秋与申请人徐艳凤口头达成协议，让申请人出售给该公司建楼工程用的建筑材料用楼房抵顶（就是抵料楼），卷宗有相关票据证实，申请人自2009年7月份到2011年8月间，共向该公司提供价值39万元沙子、河流石。2008年12月26日、2009年1月1日和2009年3月5日，该公司经理周晶秋先后三次向申请人徐艳凤共借款30万元人民币，并出具了30万元的书证。2004-2007年申请人外甥杜传博为周晶秋出车（私家车带司机），双方约定每月公司6000.00元，三年共216000.00元，该公司经理周晶秋同意用松原中院查封的住宅楼抵顶。此间，申请人还为该公司周晶秋在哈达山工程运送3万元土方，该公司也同意用住宅楼抵顶。双方同意后，2009年10月21日、2009年10月23日和2009年11月5日，给申请人徐艳凤出具了三张购楼定金收据。同时申请人向深港地产公司交付三个楼房定金共3万元，3张购楼定金写明了楼房具体位置及楼号，即万事利家园小区1号楼商企108室、2号楼1单元202室91.92平方米住宅楼和2号楼1单元左103室31.04平方米车库，当时双方约定住宅楼价格每平方米1800元，商企楼和车库价格每平方米3500元，待楼房建成后向申请人交付楼房。松原中院（2014）松刑重初字第2号查封令、（2016）吉执89号执行裁定查封上述房屋，严重侵害了案外人的合法权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中申请人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但申请人对此无任何过错。因此松原中院对案涉房屋的查封违反了最高法院的规定，是错误的。综上所述，松原中院（2019）吉07执异127号执行裁定适用法律不当，裁定错误，侵害了案外人的利益，目前二套房屋、一个车库均在申请人手中，故要求法院解除对案涉房屋的查封。 本院对松原中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题有两个：一是案外人徐艳凤是否系案涉房屋的权利人？二是案外人徐艳凤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。” 本案中，案外人徐艳凤对案涉万事利家园小区1号楼商企108室、2号楼1单元202室91.92平方米住宅和2号楼1单元左103室车库主张权利，要求法院解除查封。但从徐艳凤向法院提供购房收据看，只有1号楼商企108室购房定金交款人为徐艳凤。另两个房屋即2号楼1单元202室91.92平方米住宅和2号楼1单元左103室车库购房定金交款人分别为荣树卿和杜传博。从现有证据上，无法证明徐艳凤是2号楼1单元202室91.92平方米住宅和2号楼1单元左103室车库的实际权利人，故徐艳凤对这两套房屋主张权利本院不予支持。 关于第二个焦点问题，案外人对1号楼商企108室是否享有足以排除强制执行的权益。 本案系徐艳凤针对松原中院刑事裁判涉财产部分执行中，对执行标的提起的案外人异议，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定，此类案件应当依照民诉法第二百二十五条规定进行审理。复议审查应按照执行异议之诉的标准进行实体审查。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” 从案外人徐艳凤提交的深港地产公司于2009年10月23日出具的收据看，该收据证明了徐艳凤有购买万事利家园1号楼商企108室的意向，并交付了1万元定金的事实，但该收据明确写明：“开盘前办理购房手续，如不办理定金不返，此房另售他人。”徐艳凤并没有举出开盘后双方签订了商品房购房合同的证据，故法院无法认定双方后续购买房屋是否成立的事实。徐艳凤虽主张剩余房款由建筑材料款项抵顶并提交了入库单、收据、借据等，但这些只能证明双方存在债权债务关系，无法证明深港地产公司欠款的具体数额和同意以房抵债的事实。 综上，徐艳凤没有举出对1号楼商企108室享有足以排除强制执行的民事权利的证据，其应当承担举证不能的不利后果。徐艳凤的复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回徐艳凤的复议申请，维持吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07执异127号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  周 艳 审 判 员  孙百凤 审 判 员  郭清华 二〇二〇年三月二十日 法官助理  李雅楠 书 记 员  宫柯岚