广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27035号原告：林国财，男，1968年8月18日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。委托代理人：廖建勋、周艳兰，分别系广东保典律师事务所律师、实习律师。被告：广东粤瀛达法律服务有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号901（部位：自编901-A房），统一社会信用代码91440101MA59R0LQ8G。法定代表人：胡军，董事长。委托代理人：杨成诺、梁子恒，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。第三人：廖允湖，男，1948年5月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：廖坚生，男，1974年5月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系第三人廖允湖的儿子。原告林国财诉被告广东粤瀛达法律服务有限公司（下简称粤瀛达公司）、第三人廖允湖案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林国财及其委托代理人廖建勋、周艳兰，被告粤瀛达公司的委托代理人杨成诺、梁子恒，第三人廖允湖的委托代理人廖坚生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林国财诉称：在（2004）天法执字第1115号案的恢复执行过程中，广州市天河区人民法院于2018年4月23日查封了第三人位于广州市*路*号201、202房（原自编11号203、204房）两套房产。该两套房产是原告于2015年5月6日以市场价格向第三人购买，是原告的合法财产。原告于2018年6月1日，向广州市天河区人民法院提出执行异议。广州市天河区人民法院于2018年10月17日作出（2018）粤0106执异639号裁定，裁定驳回原告的异议请求。现原告依法提起执行异议之诉，事实和理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告购买上述两套房产符合上述规定的四项要求，对该两套房产享有的权利能够排除强制执行。（一）原告是在法院查封上述两套房产之前与第三人签订合法有效的《房屋买卖合同》。2015年5月6日，第三人与原告签订《房屋买卖合同》，约定第三人将广州市*路21号201、202房和23号201、202房四套房产出售给原告。由于当时广州市海珠区人民法院在（2005）海民执字第3522号案件的执行过程中要查封拍卖上述四套房产，而第三人认为拍卖价格太低，无法全部履行法院的判决义务，于是将该四套房产以单价14000元/平方米、总价5825503元的价格出售给原告，所得卖房款缴付法院的执行款。其后，广州市天河区人民法院于2018年4月23日才查封其中的两套房产，而原告在查封前就已经与第三人签订了合法有效的《房产买卖合同》。（二）原告在广州市天河区人民法院查封之前已合法占有该两套房产。原告与第三人签订《房屋买卖合同》后，第三人即陆续腾空房屋交付原告使用，因暂时未能办理过户登记，原告又不住附近，故原告委托第三人的儿子廖*代为出租其购买的四套房屋，每月收取的房屋租金都由廖坚生通过银行转账到原告妻子许**的中国农业银行账户。根据最高人民法院（2016）最高法民申2736号中关于“房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于房屋是否空置、是否实际入住则不是房屋占有的必要条件”的裁判观点，原告通过委托出租、收取租金等方式管理房产，属于已合法占有该两套房产。（三）原告已按照合同约定及口头约定，支付完毕全部房款。1.《房屋买卖合同》约定总价为5825503元，由于担心第三人没有钱支付过户税费，原告、第三人口头约定房屋价款为5000000元，由卖方支付双方办理四套房产过户的税费，费用从剩余的825503元中扣除，最后由买方多退少补。2.2015年5月7日，原告通过妻子许**在中国工商银行广东省分行营业部的银行账户向廖坚生在中国农业银行广州赤岗支行的银行账户分两次转账，共支付了2000000元购房款。同日，原告委托林瑞清向廖坚生的银行账户分两次转账，共支付了3000000元购房款，第三人出具了5000000元的购房款收据。3.2016年1月26日，原告向第三人交付现金房款140000元。2016年1月28日，原告女儿与第三人办理了**路21号201、202房的过户手续，原告共缴纳了204433.37元税费，其中为第三人缴纳税费154147.28元、原告缴纳税费50286.09元。第三人出具了294147元代交税款、房款收据，日期按交付现金房款时的日期即2016年1月26日出具。4.2016年7月20日，原告通过妻子许**在中国工商银行的银行账户向廖**在中国工商银行的银行账户转账支付了50000元，廖**出具了收据。至此，原告一共支付了5394433.37元合同价款，剩余431069.63元价款按双方约定将用于支付剩余两套房产的过户税费。考虑前面两套房产在2016年所缴纳的税费总额是204433.37元，并根据当前房产交易满两年才能转让过户的政策，剩余两套房产过户时间至少要到2020年，故剩余431069.63元作为剩余两套房产的过户费用是适当的。因此，原告已按双方约定支付完毕5000000元购房款，剩余合同价款是用于支付双方过户税费，不属于购房款部分。（四）原告未与第三人办理房产权属过户登记的原因并非原告怠于办理。**路23号201、202房两套房产是第三人于1995年5月18日向广东长城建设集团有限公司（下简称长城公司）购买，因长城公司未缴清土地出让金而被房屋管理部门限制办理房产权属过户业务且被法院查封，上述原因导致第三人不能办理该两套房产的过户登记手续，上述事实在（2015）粤高法民一终字第94号民事判决中已予以查明认定。2016年1月28日，原告与第三人办理了**路21号201房、202房两套房产的过户登记，该事实说明原告在允许办理过户登记时即马上与第三人办理过户登记，并没有怠于办理，原告未能办理**路23号201、202房过户手续是第三人与长城公司等责任造成的，并非原告怠于办理所导致。二、如果法院认为原告未支付全部购房款，原告亦愿意将剩余款项按照法院的要求交付执行。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定，“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。《房屋买卖合同》约定总价款为5825503元，原告已经支付了购房款和过户费用共5394433.37元，实际上原告已支付了92.6%的合同价款，属于已支付绝大部分购房款的情形。原告也愿意将剩余的431069.63元中属于第三人部分按照法院指定的期限交付执行。（二）根据前面已过户两套房产缴纳的税费共204433.37元计算，原告承担的税费比例是24.6%。因此，应在剩余431069.63元里扣除原告需支付的税费部分，余下则属于第三人的款项，即325026.50元，该款项原告愿意交付至法院。三、原告已提交了相关的证据，证明林国财与林福财是同一人，并愿意配合公安机关注销林福财的户籍登记。在本案起诉后，第三人向国土部门申请办理了**路23号201房、202房的权属证书，现第三人已取得该两房的产权证书，因此，原告提起执行异议符合法律规定。综合以上事实和理由，原告对**路23号201房、202房享有的权利足以排除强制执行。现原告依法提起诉讼，请求法院判令：一、停止对原告所购买的广州市海珠区**路23号201、202房（原自编11号203、204房）的强制执行；二、本案诉讼费由被告承担。被告粤瀛达公司辩称：一、广州市**路23号201、202房目前登记在案外人长城公司名下，廖允湖为预购人，该事实已经由广东省高级人民法院于2017年9月26日作出的(2015)粤高法民一终字第94号民事判决予以查明认定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，法院对上述房屋采取查封措施依法有据。另一方面，原告提出的异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的适用前提。该条款是关于“买受人对登记在被执行人名下的不动产”提出异议的规定。然而，上述房屋并不是登记在第三人名下，登记权属人长城公司不是本案的被执行人。所以，原告无权依据该条款提出异议。二、原告提出异议所依据的事实也完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定所列的四项情形。（一）关于“签订合法有效的书面合同”问题。首先，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是约定购买4套房屋、总价高达5820000多元的合同，但形式上极其简陋，缺少应有的签字盖章确认，内容上也极为随意，缺少最基本的付款时间、交付时间、过户时间、违约责任等主要条款约定，与大宗商品房交易的习惯严重不符。其次，合同约定购买4套房屋，但其中2套目前已经以更低的价格过户给了案外人林**，并且不管是签约时间、交易对价、付款时间、过户时间、违约责任都与原告提交的合同完全不一致，进一步证明《房屋买卖合同》是虚假的。再次，《房屋买卖合同》中对面积的约定与本案证据的比对，足以证明这是一份虚假的倒签合同。而且，经被告调查，林福财与林国财根本不是同一个自然人。综上，《房屋买卖合同》从形式到内容均异常简陋，原告主张的所谓“履行行为”大部分并未以该合同为依据，面积数据更暴露了合同倒签的事实，购买人的主体信息更出现令人匪夷所思的异常，种种的异常均显示《房屋买卖合同》就是原告为了对抗执行而制作的一份虚假合同。另外，《房屋买卖合同》签订日至今，第三人都不是上述房屋的登记权利人，所以第三人出售房屋的行为在法律上属于无权处分，合同的有关约定内容属效力待定状态，也不符合“签订合法有效的书面合同”的规定。（二）关于“占有”问题。原告以租赁合同和租金流水明细等证据证明其委托廖坚生出租上述房屋从而实施对房屋的占有。首先，原告提供的多份租赁合同和银行流水明细显示，廖坚生每月向许**所汇款项没有相应的备注，且汇款金额远远高于租赁合同约定的租金。其次，租赁合同的出租人均不是原告，承租人也并不是将租金直接支付给原告，如果原告真的已经实际占有房屋，不可能不以出租人的身份与租客签订租赁合同、不直接要求承租人支付租金给自己的银行账户。而且，原告主张的委托代租和代收行为没有任何的书面约定。因此，被告认为根据原告提交的租赁合同，反而证明房屋的实际占有人就是第三人。同时，广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一终字第94号民事判决中已对第三人已经实际占有上述房屋作出认定，也因此支持了第三人的执行异议申请。结合第三人在（2015）穗海法生民初字第566、567号案件在2015年8月7日的庭审笔录中所作的“本案涉案房屋作为我自己公司（广州市江城企业发展有限公司）的经营场所。23号202房是自住，21号201-203都用来做公司的经营场所”的陈述，广州市海珠区琶洲街磨碟沙北社区居民委员会于2018年1月9日出具的《证明》（证明“廖允湖自1995年5月购买203房、204房以来一直自住使用至今”“廖允湖及家属近20年来一直接受我委员会管辖管理，其上述房产也一直由廖允湖本人及家属居住使用至今”），广州长建物业管理有限公司江畔楼服务中心于2018年1月9日出具的《证明》（证明“我司自2003年入驻管理江畔楼以来，203房、204房的业主廖允湖一直接受我公司的物业管理，其上述房产也一直由廖允湖本人及家人居住使用至今”），以及部分由广州长建物业管理有限公司于2015年7月9日、2015年8月24日、2018年1月14日开具的上述房屋的物业管理费发票记载的缴费人均为第三人等事实，足以证明从2015年到2018年上述房屋均由第三人实际占有。（三）关于是否已经付款的问题。首先，合同中根本没有所谓税费缴纳的约定，原告主张余款未付完是用作预留作税费这种说法纯属无稽之谈。其次，原告提交的转账凭证和发票有多处不合常理之处。第一，5000000元转账记录的付款人不是林福财或者林国财，收款人也不是第三人而是廖坚生。第二，四张转账凭证均未在“用途”“附言”一栏作清晰备注。因此，原告提供的证据不足以证明这是原告付给第三人的房价款。而且，5000000元的两个支付方许**、林瑞清，都将本可以一次性完成的转账强行拆分成两次，与日常生活常理不符。此外，从原告提供的证据可发现，林瑞清转出的3000000元实际上是当天转入再转出的，原告对此并未进一步提供证据证明该款项的来源，被告认为十分可疑。再次，相应的收据也无法与原告支付房款的主张相互印证。综上，无论是银行流水还是收据，只能证明许**、林瑞清与廖坚生有经济往来，但无法证明原告向第三人支付了500余万元以及该款项性质上属于房价款，这些不明的经济往来和存在各种瑕疵的收据，反而证明原告存在为了对抗执行而故意制作虚假证据的行为。（四）关于无法过户的过错问题。根据原告提供的证据显示，原告从签订《房屋买卖合同》至今都不是广州市户籍且未显示其在广州有缴纳社保的材料，故根据《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字〔2011〕156号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），原告对自身缺乏购房资格导致无法过户的情形有着足够的认知和了解，其不顾限购政策仍一次性购买四套房屋，对于不能过户存在较大过错。其次，原告应当知道上述房屋尚未登记在第三人名下，且存在抵押、查封等重大权利瑕疵，也应当知道第三人存在大量经生效法律文书所确认的债务并欠缺履约能力。上述房屋的抵押和查封何时才能解除、房屋究竟能不能过户、何时才能过户，均存在极大的不确定性，然而原告依然选择签订《房屋买卖合同》，即意味着其愿意承担由此而产生的一切不利后果。三、其他疑点问题。首先，在广东省高级人民法院审理的执行异议二审程序中，第三人的代理人与本案原告的代理人是同一人，该代理人在执行异议二审程序中主张第三人对4套房屋享有实体权利并获得法院支持，而仅仅八个多月后，该代理人却代理原告提出执行异议，主张原告对4套房屋享有实体权利并足以排除法院采取的执行措施。本案中，第三人作为当事人之一，与原告是利益相对方，而在这前后时间相隔不远的两个案件中，同一代理人分别代表第三人和原告对同一事实作出了相互矛盾的陈述，该代理人在本案的代理行为存在重大利益冲突，其代表原告所发表的意见不具备任何参考价值。其次，关于林**的身份，原告企图用所谓的父女关系来混淆其与林**分别实施的民事行为，进而对第三人转让**路21号201房、202房给林**的行为作出看似合理的解释。然而，无论原告与林**是否存在亲属关系，两人都是独立的民事主体，基于合同关系和法律行为的相对独立性，两人与第三人就同一标的物发生的购房交易不可能存在交叉，林**已经受让该2套房屋且相应的购房合同已经备案的事实，足以证明原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是虚假的。而且，原告提交的结婚证明显示其与许**的结婚日期是1997年10月14日，但林**的出生日期是1991年4月13日，两个时间相差超过6年。林**的出生证明中父亲姓名、年龄、接生单位盖章等栏目，均存在先盖章后手写文字的情况，与正常的书写、用章顺序不符。林**的出生证明中父亲姓名、年龄栏目加盖的是校对章，但除了在该校对章上手写的最新文字外，并未发现任何需要甄别的原书写文字，校对章加盖之处也未发现相应的错误之处。若无进一步材料加以佐证，现有证据不能证明原告与林**之间的父女关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人廖允湖述称：同意原告的诉讼请求及陈述的事实理由。经审理查明：根据粤（2019）广州市不动产权第00204974、00204924号《不动产权证书》显示，广州市海珠区**路23号201房（下简称23号201房）、广州市海珠区**路23号202房（下简称23号202房）的产权人均为廖允湖，面积分别为90.43平方米、117.63平方米。申请执行人广州市商业银行天河支行申请执行被执行人广州市康乐美贸易有限公司、广州市晋安置业公司、广州市耀鸿实业有限公司、廖允湖、颜**、吴**、吕**、何**、鲜**借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2001）穗中法经终字第1562号民事判决已经发生法律效力，根据上述判决，一、广州市康乐美贸易有限公司于判决发生法律效力之日起10日内偿付广州市商业银行天河支行借款550万元及利息；二、广州市商业银行天河支行对吴**、吕**、何**、鲜**提供本案的抵押物具有优先受偿权，并由该四被告对不足清偿部分承担连带清偿责任；三、广州市晋安置业公司、廖允湖、颜**以其所提供本案的抵押物清偿广州市康乐美贸易有限公司的上述债务，并对不足清偿部分承担连带清偿责任；四、广州市耀鸿实业有限公司对广州市康乐美贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。因上述被执行人未履行判决确定的义务，广州市商业银行天河支行向本院申请执行，本院以（2004）天法执字第1115号立案执行。在执行过程中，因债权转让，本院于2018年7月17日作出（2018）粤0106执异342号执行裁定，变更粤瀛达公司为（2004）天法执字第1115号案的申请执行人。2018年4月20日，本院作出（2004）天法执字第1115号执行裁定，查封了廖允湖所有的广州市**路21号203房（原自编：11号203房）、24号204房（原自编：11号204房）。后林国财向本院提起执行异议，要求中止对上述房产的强制执行，解除对上述房产的查封。本院经审查后于2018年10月17日作出（2018）粤0106执异639号执行裁定，裁定驳回林国财的异议。现林国财不服（2018）粤0106执异639号执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼过程中，林国财主张林国财和林福财的身份证为同一人，并经本人确认，林国财是其正确使用的身份。为予证明，林国财提交了汕尾市公安局城区分局出具的《复函》、林国财的《声明书》（均为复印件）予以证明。粤瀛达公司、廖允湖对上述证据的真实性均予以确认。根据广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一终字第94号民事判决，查明以下事实：1995年5月18日，廖允湖与长城公司签订四份《房地产预售契约》的地址为**路新编号码9号201、202房，11号203、204房；原自编11号203房预售登记地址为21号203房，原自编11号204房预售登记地址为24号204房；1996年4月经过琶洲派出所列编，原**路自编9号201、202房变更为现21号201、202房，原自编11号203、204房变更为现23号201、202房；穗国土规划协查【2017】98号复函附件3《江畔楼第二层地址、权属情况列表》载明长城公司开发的**路江畔楼并无21号203、24号204房，故认定廖允湖购买的**路原自编11号203、204房与23号201房、23号202房为同一房产。林国财主张其与廖允湖的大儿子廖**是朋友，廖**告知其因拖欠银行款项，廖允湖所有的广州市海珠区**路21号201房（下简称21号201房）、广州市海珠区**路21号202房（下简称21号202房）及23号201房、23号202房共4套房屋均被法院查封并准备拍卖，为避免房屋被低价拍卖，廖**请林国财帮忙购买房屋；林国财于2015年5月6日与廖允湖签订合同，购买了上述4套房屋，并约定房款总价为5825503元；林国财于次日分别通过许**、林瑞清的银行账户向廖坚生的银行账户转账支付了房款2000000元和3000000元，于2016年1月26日以现金方式支付了房款140000元，于2016年1月28日缴纳税费294147元（其中林国财应缴纳的税费金额为50286.09元，廖允湖应缴纳的税费金额为154147.28元），于2016年7月20日通过许**的银行账户向廖**的银行账户转账支付了房款50000元；剩余未支付的房款为431069.63元，双方约定用于支付23号201房、23号202房的过户税费；廖允湖在收到其支付的5000000元购房款后即委托廖坚生向法院交纳了（2015）海民执字第3522号案的执行款5033419.47元，并缴纳了执行费52212元，该案执行终结，法院解除了对上述4套房屋的查封；2016年1月28日，廖允湖与林国财的女儿林**签订《广州市存量房买卖合同》，将21号201房、21号202房过户到林**名下。为予证明，林国财提交了《房屋买卖合同》（复印件，显示由廖允湖与林国财于2015年5月6日签订，约定廖允湖将21号201房、21号202房、23号201房、23号202房出售给林国财，交易价为每平方米14000元，总价为5825503元；上述房屋的商品房预售契约号为94000848、94000849、94000850、94000851；委托人银行户名为廖坚生；出卖人应在商品房交付使用后30日内，办理交易过户手续等）、《委托书》（显示由廖允湖于2015年5月出具，委托廖坚生负责收取21号201房、21号202房、23号201房、23号202房的房款）、中国工商银行电子银行回单2张（显示许**于2015年5月7日向廖坚生转账支付了两笔款项，每笔均为1000000元）、中国农业银行业务凭证及转账交易记录（显示林瑞清于2015年5月7日向廖坚生转账支付了两笔款项，金额分别为2000000元、1000000元）、《情况说明》【显示由林瑞清于2018年9月18日出具，表示林瑞清受林福财（又名林国财）委托于2015年5月7日向廖坚生分两笔共转账3000000元】、林福财与许**的结婚证、林**的出生证、《收据》（确认收到4套房屋房款5000000元）、《广州市存量房买卖合同》（两份，均显示由廖允湖与林**于2016年1月28日签订，分别约定廖允湖将21号201房以1293880元的价格出售给林**、将21号202房以994708元出售给林**）、《收款收据》（复印件，确认收到林国财代交税款、房款294147元）、2016年1月28日林**办理过户时缴纳税费刷卡小票（4张，金额分别为87035.78元、67111.50元、30505.23元、19780.86元）及税费发票（8张，其中纳税人为廖允湖的发票6张，金额分别为6593.62元、87035.78元、67111.50元、80442.16元、5084.20元、62027.30元，纳税人为林**的发票2张，金额分别为19780.86元、30505.23元）、《收据》（复印件，确认收到林国财支付的房款50000元）及《中国工商银行电子银行回单》（显示许**于2016年7月20日向廖**转账支付了50000元）、《中国农业银行扣款客户回单》（显示廖坚生于2015年5月12日向广州市海珠区人民法院办案专户支付了5033419.47元）、《广东省人民法院案款收据》【显示由广州市海珠区人民法院于2015年5月13日出具，案号为（2005）海民执字第3522号，金额为5033419.47元】、（2005）海民执字第3522-6号执行裁定书等证据。粤瀛达公司认为林福财与许**的结婚证、林**的出生证的真实性由法院核实；对2016年1月28日林**办理过户时缴纳税费刷卡小票及税费发票、《中国工商银行电子银行回单》《中国农业银行扣款客户回单》《广东省人民法院案款收据》及（2005）海民执字第3522-6号执行裁定书的真实性均予以确认；对其他证据的真实性均不予确认。廖允湖对上述证据的真实性均予以确认。林国财主张其向廖允湖购买上述4套房屋后，廖允湖即陆续将房屋腾空交付其使用，因房屋暂未办理过户登记，其又不住附近，故其委托廖允湖的儿子廖坚生代为出租该4套房屋，每月收取的租金由廖坚生转账到其妻子许**的账户；廖允湖将21号201房分隔成201A房和201B房进行出租，林国财于2015年7月收取了该房的出租押金；廖允湖将23号201房分隔成201房和201B房，并将201B房与21号202房打通用作广州市江城企业发展有限公司的办公场所，201房由廖允湖自住，23号202房由廖坚生居住；林国财应廖**的要求同意给予几个月时间给廖允湖、廖坚生找其他地方居住，廖允湖、廖坚生在2015年年底前将23号201房（间隔后）、23号202房交付给林国财；林国财于2015年年底收取了21号202房（包括23号201B房）、23号201房（间隔后）、23号202房的出租押金。为予证明，林国财提交了房屋租赁合同多份、许**中国农业银行自2016年1月至2018年4月27日个人明细对账单、2016年1月前的租金签收表、房屋结构面积与租金情况说明、租金转账电子银行回单4张等证据。粤瀛达公司对租金转账电子银行回单4张的真实性予以确认，对其他证据的真实性均不予确认。廖允湖对上述证据的真实性均予以确认。粤瀛达公司主张林国财与廖允湖签订的《房屋买卖合同》，房屋总价高达5825503元，但合同没有关于房款支付、房屋交付、过户及违约责任等必要条款的约定，完全不符合交易常理；合同的出卖人是廖允湖，购买人是林国财，但付款人是许**、林瑞清，收款人是廖坚生，上述人员均不是合同的出卖人或买受人，且付款凭证上也没有任何关于款项性质、用途的备注，仅能证明许**、林瑞清与廖坚生之间存在其他的经济往来，不能证明该款的性质为购房款；5000000元的《收据》中只有指印、没有签名，无法确认与廖允湖有关；294147元的《收款收据》中，林国财主张其中的140000元为现金支付，但没有流水证明，也没有合同依据；廖允湖与长城公司签订的4份预售契约计算出房屋总面积为411.706平方米，《房屋买卖合同》在第一条引用了4份预售契约的情况下，约定房屋总面积为416.1074平方米，明显存在矛盾，且416.1074平方米的数据源于广州市国土规划委员于2017年3月22日向广东省高级人民法院出具的复函中《查账原图》的附件，可见《房屋买卖合同》签订的日期不可能是2015年5月6日，而是廖允湖与林国财为阻挠执行而倒签制作的虚假文件。粤瀛达公司主张林国财在诉状中称与廖允湖约定的合同总价5825503元包含办理过户手续时应缴纳的所有税费，但在统计已付购房款时却扣除了林**支付的税款50286.37元；林**与廖允湖签订的关于21号201房、21号202房的《广州市存量房买卖合同》第6条均约定，买卖双按政府规定各付各税以及如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分的税费买卖双方各自负担，可见林**与廖允湖关于税费承担的约定非常明确，与林国财主张的口头约定完全不一致；即便林**是林国财的女儿，但林**作为独立的具有民事行为能力的自然人，其与廖允湖之间的房屋买卖关系也是独立的，与林国财没有任何关系，廖允湖将房屋过户给林**的事实不能认定为林国财与廖允湖之间合同的实际履行；林**缴纳税费的时间是2016年1月28日，而收据出具的日期却是2016年1月26日，且收据上廖允湖的签名与其在其他案件开庭笔录中的签名明显不是同一人所签，收据上还有广州市江城企业发展有限公司盖章和廖**的签名，可见与本案无关。粤瀛达公司主张林国财并未实际占有使用购买的4套房屋，上述房屋仍由廖允湖占有使用，并提交了（2015）穗海法生民初字第564-567号案开庭笔录、（2015）粤高法民一终字第94号民事判决书、广州市海珠区琶洲街磨碟沙北社区居民委员会出具的《证明》、广州长建物业管理有限公司出具的《证明》、物业管理费发票等证据证明。林国财对上述证据的真实性均予以确认，但认为（2015）穗海法生民初字第564-567号案开庭笔录与本案无关，林国财与廖允湖于2015年5月6日签订《房屋买卖合同》后，为将4套房屋交付给林国财，廖允湖因此提起诉讼；关于（2015）粤高法民一终字第94号民事判决书，23号201房、23号202房是在2015年6月25日被法院查封，林国财与廖允湖签订合同的时间是2015年5月6日，合同签订后，廖允湖才陆续腾退房屋并交付林国财使用，上述房屋被查封前一直由廖允湖使用，该判决中主张的“长城公司将四套房产交付给廖允湖入住使用至今”是指在房屋被查封前一直由廖允湖使用，与事实并不矛盾，且因房屋未办理过户登记，一直由廖允湖代林国财进行出租管理，属于形式上的使用，而林国财对房屋有实际控制占有，二者并不矛盾；两份《证明》及物业管理费发票与本案无关，林国财因住得离4套房屋较远，不方便管理，基于朋友间的相互信任，委托廖允湖一家管理出租房屋，一直由廖允湖代为缴纳管理费用，因此登记在居委会和物业管理公司的信息没有变更，物业公司和居委会基于表面登记信息出具相关证明是合理的。廖允湖对上述证据的真实性均予以确认，意见与林国财一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，林国财对23号201房、23号202房提出执行异议，本院审查后作出了（2018）粤0106执异639号执行裁定，裁定驳回林国财的异议。林国财对本院（2018）粤0106执异639号执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，林国财主张23号201房、23号202房由其购买并支付了全部购房款，要求停止对上述房屋的强制执行，其应就其对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。为予证明，林国财提交了《房屋买卖合同》以证明其以5825503元的价格向廖允湖购买了21号201房、21号202房、23号201房、23号202房，提交了其配偶许**、其委托人林瑞清的银行回单等证据证明其支付了购房款5000000元，提交了其女儿林**与廖允湖签订的《广州市存量房买卖合同》等证据证明廖允湖将林国财购买的21号201房、21号202房过户到林**名下，提交了《房屋租赁合同》、许**的银行账户个人明细对账单等证据证明23号201房、23号202房实际上由林国财占有使用。而对于剩余购房款825503元，林国财主张其与廖允湖口头协议约定预留用于抵扣廖允湖应承担的过户税费，并提交了林**支付21号201房、21号202房的过户税费的刷卡付款回单及税费发票等证据予以证明。粤瀛达公司提出《房屋买卖合同》约定过于简单，付款人和收款人均不是《房屋买卖合同》的当事人，林国财、廖允湖关于税费的口头约定与林**、廖允湖签订的《广州市存量房买卖合同》约定相矛盾，林国财并未实际占有使用23号201房、23号202房等异议，并认为林国财与廖允湖之间的《房屋买卖合同》是为逃避法院执行而恶意串通订立的虚假合同。对于上述异议，林国财亦作出合理解释并提交了相关证据。粤瀛达公司对上述解释及证据虽仍有异议但并未提供充分证据予以反驳，也未提供证据证明许**、林瑞清转账的款项是其他性质的款项。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合本案案情，本院对于林国财主张其在法院查封前向廖允湖购买包括23号201房、23号202房在内的4套房屋并支付了大部分购房款的事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上规定，林国财要求停止对23号201房、23号202房的强制执行，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：不得执行广州市海珠区**路23号201房、202房（原自编11号203、204房）。本案受理费100元，由被告广东粤瀛达法律服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异639号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王伟雄审 判 员  周玺舜人民陪审员  伍建红二〇二〇年三月十日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰