昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初6486号 原告（反诉被告）：胡代彬，男，1989年8月26日生，汉族，住云南省昭通市水富县。 原告（反诉被告）：李富琴，女，1993年9月23日生，汉族，住云南省昭通市绥江县。 两原告的共同委托诉讼代理人：戴学良、王筱津，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南航空房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：915301007506864518，住所地：云南省昆明市七甸街道小哨箐呈贡工业园区管委会，法定代表人万能松。 委托诉讼代理人：马莉菱，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。 原告胡代彬、李富琴诉被告云南航空地产开发经营有限公司（以下简称：航空房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，被告航空房地产公司于2020年2月13日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件，本院依法予以受理。本院依法适用普通程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡代彬及其两原告的共同委托诉讼代理人戴学良、王筱津，被告（反诉原告）航空房地产公司的委托诉讼代理人马莉菱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡代彬、李富琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款229403元及自2018年11月16日起至被告退还原告购房款之日止的利息（按年利率4.75%计）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，胡代彬、李富琴向航空房地产公司购买航空艺术港B-18-501号住宅，并于当日支付30000元的购房款，2018年11月16日在昆明市呈贡区房管局进行备案登记，原告于当天支付剩余首付款199403元，剩余房款为银行按揭。后因银行按揭贷款不能办理，导致《商品房买卖合同》不能继续履行。为此，双方当事人协商一致同意解除合同，胡代彬、李富琴撤销房屋备案登记，航空房地产公司却迟迟不退购房款。为此，胡代彬、李富琴特为维护自己的利益，特向人民法院提起诉讼。 被告（反诉原告）航空房地产公司答辩并反诉称：一、对于胡代彬、李富琴主张退还购房款229403元的主张没有意见，航空房地产公司同意退还，但应当扣减航空房地产公司主张的违约金48970元，航空房地产公司只应退还胡代彬、李富琴180433元。二、胡代彬、李富琴主张的退还购房款所产生的利息没有实施和法律依据，请求法庭驳回该项诉请。二、2018年10月28日，胡代彬、李富琴与航空房地产公司签订《商品房买卖合同》，胡代彬、李富琴购买航空房地产开发的云南航空艺术港校区18幢5层501号房，房屋总价款979403元，胡代彬、李富琴应于2018年11月16日前支付首期房款199403元，余款780000元由胡代彬、李富琴向中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行申请贷款支付。2019年3月7日，中国工商银行股份有限公司北京路支行审查后，认为胡代彬提供的资料不符合银行相关贷款要求，未受理其贷款申请。由于无法贷款，胡代彬、李富琴不能支付剩余尾款，就与航空房地产公司协商解除《商品房买卖合同》。由于胡代彬、李富琴自身的原因不能办理银行按揭贷款导致合同解除，按照《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任。故航空房地产公司提起反诉：一、胡代彬、李富琴向航空房地产公司支付解除合同违约金48970元；二、反诉诉讼费由胡代彬、李富琴共同承担。 原告（反诉被告）胡代彬、李富琴针对反诉辩称：一、本案诉争的《商品房买卖合同》属于格式合同，航空房地产公司是提供格式合同的一方，在双方签订合同时，航空地产公司并未对该条款向胡代彬、李富琴作出释明，该条款应属于无效条款；二、本案双方是协议解除合同，合同不影响双方承担违约责任，双方在协商合同解除的过程中就已经对本案的违约作出了相应的处理，航空房地产公司不得对于双方已经约定清楚的处理方法再次反悔；三、即使该违约条款被法院认为有效，且认为双方在解除合同时未就违约责任作出新的认定的情况下，航天地产公司主张的违约金也明显过高，请法院依据合同法的相关规定，结合本案的违约行为来确定给航空地产公司造成的损失。 综合诉、辨双方的意见，本案的争议焦点为：1、胡代彬、李富琴主张的应退购房款产生的利息是否应当得到支持；2、本案中《商品房买卖合同》中涉及违约责任的条款是否无效；3、胡代彬、李富琴是否存在违约行为，若存在，航空房地产公司主张的违约金数额是否过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。 本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，胡代彬、李富琴与航空房地产公司签订《商品房买卖合同》，胡代彬、李富琴购买航空房地产公司开发建设的位于云南省昆明市呈贡区房屋，房屋总价为979403元。胡代彬、李富琴应当于2018年11月16日前支付房屋首付款199403元，余款780000元向中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行申请贷款支付。胡代彬、李富琴未按约定时间付款的，逾期在60日之内，胡代彬、李富琴按日计算向航空房地产公司支付逾期应付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第一款第（3）项约定：“关于合同第八条【逾期付款的责任】的补充约定……3、由于买受人自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，应在贷款银行确定不能为买受人提供按揭贷款之日起60日内付清全部剩余未付款项，并承担应付款项万分之一的违约金。超过60日后出卖人有权解除合同，买受人需向出卖人支付本合同房价款5%的违约金。”胡代彬在该补充协议最后自己用笔书写：“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”2018年11月16日，胡代彬、李富琴向航空房地产公司支付了首付款199403元，双方就该房屋办理了备案登记。此外，胡代彬、李富琴于2018年10月28日还向航空房地产公司支付了服务费30000元。胡代彬、李富琴总计向航空房地产公司支付购房款229403元。之后，胡代彬、李富琴向中国工商银行昆明北京路支行就所买受的房屋申请办理个人住房贷款80万元，2019年3月7日，中国工商银行昆明北京路支行出具未受理情况说明，载明胡代彬2018年11月16日因购买云南航空房地产开发经营有限公司开发的航空艺术港18幢501号住房，向中国工商银行昆明北京路支行申请个人住房贷款80万元，因胡代彬提供的资料不符合相关贷款要求，故未受理胡代彬的贷款申请。2019年3月19日，航空房地产公司与胡代彬、李富琴共同向昆明市呈贡区房地产交易中心出具注销申请（退房），表明因银行拒贷，双方协调一致，同意注销原网签备案合同。航空房地产公司在2019年3月19日出具《退房公示》。同时双方还出具《承诺书》，承诺双方买卖坐落于航空艺术港项目Ｂ-18栋501号房，曾于2018年11月16日签订《商品房购销合同》，该合同于2018年11月16日在昆明市呈贡区房产信息网上进行了备案。现经双方协商一致，同意办理该合同的注销。航空房地产公司当天对外出具了《退房公示》。2019年3月19日，胡代彬还向航空房地产公司出具退款申请。公示期满，2019年4月22日，航空房地产公司向昆明市呈贡区房屋产权管理处出具《情况说明》，表示本案涉及的房屋公示期已满，航空房地产公司没有收到任何投诉及异议，现向昆明市呈贡区房屋产权管理处申请撤销备案。该房屋已经撤销了对胡代彬、李富琴的备案，但航空房地产公司未退还胡代彬、李富琴所支付全部购房款229403元。 本院认为：针对本案第一个争议焦点，胡代彬、李富琴与航空房地产公司已就航空艺术港小区（住宅A）18幢5层501号房屋撤销登记备案，被告航空房地产公司理应退还胡代彬、李富琴所交纳的购房款229403元，时至今日，航空房地产公司仍未退还胡代彬、李富琴该款项，航空房地产公司占用该款项必然造成胡代彬、李富琴的一定损失，故胡代彬、李富琴要求航空房地产公司支付自交款之日即2018年11月16日起至航空房地产公司退还胡代彬、李富琴全部购房款之日止，按年利率4.75%计算利息的主张，本院予以支持。针对本案第二个争议焦点，本院认为，虽然本案中涉及的《商品房购销合同》及补充协议《商品房买卖合同（预售）》补充协议系航空房地产公司打印制作，但整个合同文本的结构和内容均是符合国家相关行业的规范，双方当事人均在合同上签字，合同合法有效，且胡代彬本人在补充协议最后，自己亲笔用手书写认可对合同及补充协议中免除或者限制出卖人责任的条款，出卖人作出了特别提示，买受人已充分理解并同意全部内容。由此可见，航空房地产公司对整个房屋买卖合同的内容已经尽到了相应的提示义务，胡代彬、李富琴是认可该合同的，故《商品房购销合同》中对争议处理的约定应对双方当事人均由约束力，并不存在无效情形。针对本案第三个争议焦点，本院认为，胡代彬、李富琴是由于所提交的资料不符合银行相关贷款要求，银行不同意办理贷款。在银行不同意办理贷款后，胡代彬、李富琴理应向航空房地产公司补足剩余应付款项，但胡代彬、李富琴是向航空房地产公司申请退房，虽然双方就退房事宜达成了合意，并办理了房屋撤销登记备案的手续，但究其原因，仍然是胡代彬、李富琴在履行商品房买卖合同的过程中未按时履行付款义务，存在违约行为，故应当承当违约责任，但航空房地产公司主张的违约金数额过高，本院酌情支持15000元。由于胡代彬、李富琴与航空房地产公司之间的房屋买卖合同已解除，航空房地产公司应退还胡代彬、李富琴所交纳的购房款229403元。据此，依照《中华人民共和国合同法》、第三十九条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）云南航空房地产开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）胡代彬、李富琴购房款人民币229403元，及支付自2018年11月16日起至款清之日止的利息（按未付款本金为基数，按年率4.75%计）。 二、原告（反诉被告）胡代彬、李富琴于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南航空房地产开发经营有限公司违约金15000元。 三、驳回被告（反诉原告）云南航空房地产开发经营有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币4900元，由被告（反诉原告）云南航空房地产开发经营有限公司承担；反诉案件受理费512元，按败诉比例，由原告（反诉被告）胡代彬、李富琴承担30%，即154元，由被告（反诉原告）云南航空房地产开发经营有限公司承担70%，即358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  刘春浩 人民陪审员  董继荣 人民陪审员  李燕萍 二〇二〇年三月十五日 书 记 员  李 丹