宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2953号 上诉人（原审被告）：李海霞，女，1990年6月9日出生，现住陕西省延安市。 委托诉讼代理人：李梅，女，1976年2月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市，系上诉人亲属。 被上诉人（原审原告）：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园140#办公楼。 法定代表人：李攀峰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王志玲、朱晓霞，宁夏辅德律师事务所律师。 原审被告：李梅，女，1976年2月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人李海霞因与被上诉人宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达房地产公司）、原审被告李梅商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 李海霞上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，判决《商品房买卖合同》、《借款合同》、《附送海南房协议》无效；二、被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.被上诉人无法履行《附送海南房协议》构成违约；2.被上诉人发布的广告内容应当认定为合同内容；3.《商品房买卖合同》应认定为无效合同。 海利达房地产公司辩称，1.《借款协议》的主要内容是海利达公司同意李海霞分期支付房屋首付款，以及逾期付款应承担的违约责任，李海霞应当偿还欠款100000元，并承担支付利息的违约责任；2.一审法院严格围绕海利达公司的本诉诉请审理案件，一审判决适用法律正确；3.《商品房买卖合同》及《附送海南房协议》真实合法有效，广告宣传属要约邀请，李海霞所述无合同约定和事实根据。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，海利达公司请求法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 原审被告李梅述称，同意上诉人李海霞的上诉意见。 海利达房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2015年11月4日签订的《借款协议》；2．判令被告向原告偿还欠款100000元；3．判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月22日止的逾期付款利息25425．7元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付欠款100000元自2018年10月23日起至欠款付清之日止的利息；4．判令被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元。以上合计130425．7元；5．本案诉讼费用、保全费用由被告负担。 李海霞向一审法院提出反诉请求：1．认定《商品房买卖合同》、《附送海南房协议》和《借款协议》无效；2．案件受理费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2015年11月4日，原告与被告签订《借款协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）之补充协议》、《附送海南房协议》各一份；被告向原告出具《说明》一份及《借款借据》一张。《借款协议》约定：甲方为宁夏海利达房地产开发有限公司，乙方为李海霞，丙方为李梅。乙方认购的××府房，房屋售价￥335000元，由于资金周转问题向甲方借款，经双方协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币壹拾万元整（￥100000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。还款方式为所有借款二年均分的方式进行还款。乙方须在2016年11月30日前向甲方归还所借款项伍万元整（即￥50000元）；在2017年11月30日前向甲方归还所借款项伍万元整（即￥50000元）。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，如逾期还款超过5个工作日的，从上述约定的逾期还款之日起除归还本期全部剩余借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息，乙方如逾期还款超过30天，甲方有权终止本借款协议，并要求乙方在5个工作日内归还剩余所有借款，并承担中国人民银行同期贷款四倍利息。因乙方、丙方的违约而造成的各项诉讼、律师费等均由乙方承担。丙方对乙方上述借款本金及利息、违约金、还款期限、因诉讼产生的全部费用及律师代理费等承担连带保证责任。保证期限为主债务履行届满之日起两年。《说明》载明：本人购买贵公司开发的××府房，面积39．55㎡，单价8470．3元，房屋总价为人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000元）。本人于2015年11月4日已交房款68000元，剩余房款中167000元需办理银行按揭贷款，100000元由于本人资金周转问题特向公司借款。现因办理银行按揭贷款，需向贵公司借款人民币壹拾万元整（￥100000元），并开具相应的购房收据或发票。此购房收据或发票实为贵公司借款，不作为本人实际交付款项的凭证，待办理完银行按揭贷款手续后，将购房收据或发票在三日内送还贵公司，本人并严格按照借款协议中的约定还款。《借款借据》明确借款人：李海霞，借款原因：兴庆华府14-1323房款，借款金额：壹拾万元整，￥100000元。《银川市商品房买卖合同（预售）》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：李海霞，约定：“甲方将位于银川市××区（39．55平方米）房屋出售给乙方，房产性质：商品房，规划用途：办公，总价款335000元，层高：4.8米。甲方应在2015年12月31日前向乙方交付房屋，乙方应当于2015年11月13日前支付首期房价款168000元，余款167000元向银行申请贷款支付”。《商品房买卖合同（预售）之补充协议》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：李海霞，约定：“甲、乙双方于2015年11月4日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的××府房（以下简称商品房）。乙方确定采取分期方式支付该合同第五条约定的商品房价款；买受人于签署《商品房买卖合同》后，即2015年12月31日前付清房屋余款167000元；乙方构成违约的按以下约定承担责任：逾期时间在二十日之内的，每日按应交房款同期贷款利率4倍计算违约金；逾期时间超过二十日的，甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20％的违约金后将已交房款退还给乙方（不计利息），甲方可将房屋另行出售”。《附送海南房协议》约定：甲方为海利达房地产开发有限公司，乙方为李海霞，业主通过购买海利达集团兴庆华府公寓项目获得海南度假房终身使用权益（具体使用权益以第二条约定为准），获得该权益的业主为兴庆华府公寓项目中商品房买卖合同签字的业主，该权益可转让、可继承、可授权直系亲属使用。双方确认：双方建立的非为房屋租赁关系，业主不享有法定的承租人所享有的相关权益。第二条：业主享有每年3月1日至10月31日免费入住海南度假房的权益，只需承担物业管理费、水电费等（单次入住少于15日按照会员服务指南相关规定收取费用）；每年11月1日至次年2月28日享受会员房价入住。附送权益：三亚、琼海五星级酒店，五年内4月1日至9月31日逢周一、周四免房费；五年内10月1日至次年3月31日逢周三免房费，平日官网直销价五折，其他消费一律七折。业主需提前20天联系公司营销部确认入住信息，必须业主本人预定，如有更改请提前七天联系公司营销部办理变更事宜。第三条：甲方应及时公布海南度假房及俱乐部的实时信息，方便业主享受权益消费；……无论由于何种原因，甲方与业主签订的有关兴庆华府公寓项目商品房买卖合同出现终止、解除、无效的情形时，自该等情形发生时本协议自动终止……。2015年11月11日，海利达房地产公司出具发票收到李海霞购房款68000元及招商银行发放银行贷款167000元。现被告尚欠原告100000元（房屋总价335000元-被告已付购房款68000元-被告申请银行贷款167000元）。 另查明，2015年12月16日，被告李梅办理了涉案房屋的入住手续。2017年7月19日，涉案兴庆华府14号楼1323室办理了不动产登记，房屋所有权人为李海霞。 一审法院认为，原、被告签订的“借款协议”，名为借款，实际原告并未向被告出借款项，双方之间并不存在借款的合意。该协议的主要内容是原告同意被告分期支付房屋首付款，以及被告逾期付款应承担的违约责任。故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。现协议约定的付款期限届满，被告未向原告支付款项，已构成违约。按照协议约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除该协议，由被告提前付款并承担违约责任。故对原告关于解除双方于2015年11月4日签订的“借款协议”的诉讼请求，一审法院予以支持，同时被告应按照合同约定向原告支付欠款100000元。双方还约定被告逾期还款超过30天，应承担中国人民银行同期贷款四倍利息，该利息实际是被告违约给原告造成的经济损失。原告主张被告支付2016年12月1日至2018年10月22日的利息25425.7元，该主张未超过法律规定及合同约定，一审法院予以支持，同时被告应按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付100000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张的律师代理费5000元，因该费用不属于必然产生的费用，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告李梅在2015年11月4日的《借款合同》中作为保证人签字确认，被告李梅应对被告李海霞的上述欠款本息向原告承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告李海霞追偿。 关于反诉原告李海霞的反诉请求，合同法第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现李海霞提交的证据不能证明该《借款协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《附送海南房协议》存在合同法规定的合同无效的情形，故对反诉原告要求确认其与反诉被告签订的《借款协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《附送海南房协议》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告李海霞于2015年1月25日签订的《借款协议》；二、被告李海霞于判决生效之日起七日内支付原告宁夏海利达房地产开发有限公司欠款100000元及利息25425．7元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付100000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息；三、被告李梅对上述欠款本息向原告宁夏海利达房地产开发有限公司承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告李海霞追偿；四、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李海霞的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2908元，公告费300元，合计3208元，由原告宁夏海利达房地产开发有限公司承担100元，被告李海霞、李梅承担3108元；反诉案件受理费50元，由反诉原告李海霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，其中上诉人提交公证书一份（原件），证明当时上诉人是基于被上诉人宣传过程中涉案房屋会附送海南房才购买的。且被上诉人公司与天来泉公司只是签了3年的合约，我们也未收到任何会员卡，而且天来泉公司也已经与被上诉人公司解约。 经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议。关联性有异议，申请公证的人是王艳芳，公证内容是百度上一篇博客文章。文章内容仅是博主个人观点，第三方会员和天来泉公司之间的纠纷与被上诉人海利达公司无关。上诉人与海利达公司之间的使用权益以《附送海南房协议》约定为准。原审被告李梅对证据无异议。 经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《借款协议》主要内容是上诉人分期支付房屋首付款，现涉案房屋已经登记在上诉人名下，因双方之间不存在真实的借贷关系，一审法院将本案基础法律关系定为商品房买卖合同并无不当。上诉人未按照涉案协议约定的期限支付款项，构成违约。依据协议约定，被上诉人有权解除协议并要求上诉人提前支付款项。一审法院判令解除双方签订的《借款协议》，并判决上诉人支付购房款并无不当。 对于利息，本案案由为商品房买卖合同纠纷，被上诉人一审主张同期银行贷款利率四倍的利息没有法律依据，不应予以支持。因被上诉人逾期支付首付款，给上诉人造成利息损失，本院以同期银行贷款基准利率，即年息4.75%，计算自2016年12月1日至判决确定之日止的逾期利息。 关于上诉人要求确认《商品房买卖合同》、《附送海南房协议》和《借款协议》无效的诉讼请求。因上诉人未提交确实充分的证据证实上述协议存在合同法规定的合同无效的情形，故对上诉人的该项诉求，本院不予支持。综上，本案予以部分改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12960号民事判决第一、三、四、五项；即“一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告李海霞于2015年1月25日签订的《借款协议》；三、被告李梅对上述欠款本息向原告宁夏海利达房地产开发有限公司承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告李海霞追偿；四、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李海霞的诉讼请求。” 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12960号民事判决第二项； 三、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12960号民事判决第二项为：李海霞于判决生效之日起七日内支付宁夏海利达房地产开发有限公司100000元及利息（利息计算方法：100000元为基数，自2016年12月1日计算至判决确定之日止，利率为年息4.75%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2908元，公告费300元，合计3208元，由宁夏海利达房地产开发有限公司承担223元，李海霞、李梅承担2985元；反诉案件受理费50元，由李海霞负担。二审案件受理费50元，由李海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年三月十二日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。