文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13112—13168号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：左嘉辉等74人。（详细身份见附表）再审申请人广州市富基房地产开发有限公司因与被申请人左嘉辉等74人商品房预售合同纠纷57案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终7801-7857号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。广州市富基房地产开发有限公司申请再审称：（一）富基广场属于旧城改造项目，在开发建设过程中，要按照政府的要求将部分用地借给地铁公司施工使用，地铁公司要在地块上建设临时风亭，并将风亭的建设和搬迁以及地铁通道的建设都纳入B1、B2栋的规划和建设之中。在永久风亭搬迁完成后需要对原有的临时风亭进行拆除，拆除完毕需要对永久风亭的设备和排风进行全面测试和验收，之后才能进行规划验收。富基广场B1、B2栋楼从2009年9月16日取得施工许可证之日起至2014年9月18日工程竣工验收之日止深受地铁施工影响，根据双方当事人在合同中的约定，富基公司可以顺延交楼并免责。1.B1、B2栋的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》明确要求富基广场项目中包含地铁风亭和设备用房。2.富基公司在2013年7月18日前完成涉案楼宇的主体结构施工，但是因为风亭及冷水机组的迁移问题迟至2014年9月18日才竣工验收。3.涉案楼宇竣工验收通过后，富基公司即申请规划验收，但是广州市规划局回复称“本项目涉及公建配套及地铁风井的调整，应取得接收部门的意见后方可规划验收”。因地铁公司迟延搬迁风亭导致涉案楼宇无法进行规划验收是客观事实且是富基公司无法控制的。（二）双方当事人在涉案合同中明确将“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因”约定为迟延交楼的免责事由，二审判决否定该约定没有事实和法律依据。（三）二审判决将违约金标准从万分之零点五调高至万分之二，明显错误。1.买方从未提供证据证实其实际损失高于合同约定的违约金。2.法院未实际审查合同双方的权利义务，单纯以数字不一致为标准判定违约标准不对等错误。3.法院调高违约金标准导致一批业主恶意不收楼。4.合同约定的违约金标准足以弥补买方的损失。（四）一、二审法院将《建设工程竣工验收备案表》确定为交付房屋的法定条件错误。1.我国法律没有将备案表作为交付房屋的法定条件。2.广东省或广州市地方政府也没有做出相应的地方立法。3.即便要适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，也应从2017年10月11日之后起诉的案件中适用。本系列案的买方均是在此后提起诉讼的，不应适用上述指导意见。4.市国土资源和房屋管理局制定的合同也没有规定开发商取得竣工验收备案表作为交付条件。5.双方当事人签订的《补充协议》合法有效，该补充协议约定的交付条件中也没有取得备案表的要求。（五）对同一楼盘的房子法院作出不同判决严重影响法院判决的公信力。（六）因市政工程的原因造成富基公司巨大损失，有失公平。据此，富基公司提出再审申请。本院经审查认为,本系列案是商品房预售合同纠纷。根据富基公司的再审申请，本系列案需审查的问题是：地铁施工能否成为富基公司迟延交房的免责事由；涉案房屋的交付标准是否需满足取得竣工验收备案表的条件；迟延交房违约金的计算标准问题。关于地铁施工能否成为富基公司迟延交房的免责事由的问题。虽然涉案合同第十四条第2款约定，因地铁公司施工地铁通道和风亭等原因，富基公司交房时间可以相应顺延且互不追究责任。但根据本案证据显示，富基公司早在项目规划、设计阶段即已明知涉案项目涉及地铁通道和风亭的施工，且富基公司与左嘉辉等买家签订涉案合同时，相关地铁工程已经在建设之中。因此，二审法院根据本系列案的具体情况，认定地铁施工给涉案项目造成的影响对富基公司来说并非不可预见，富基公司作为专业房地产开发公司对地铁施工造成的影响预期不足，由此造成迟延交房应自行承担责任。富基公司不能因地铁施工影响而免责，符合公平和诚实信用原则。富基公司申请再审主张其因地铁施工而免于承担延迟交房的违约责任，依据不足。关于涉案房屋的交付标准是否需满足取得竣工验收备案表的条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条、《住房和城乡建设部房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用。可见，取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件。虽然富基公司与左嘉辉等买家在涉案补充协议中约定了房屋交付条件，但该约定条件明显低于上述法定标准，故交房条件必须具备上述法定条件。富基公司申请再审主张涉案房屋的交付标准不应以取得工程验收备案表为条件，不能成立。关于迟延交房违约金的计算标准问题。经查，本系列案中大部分小业主曾因富基公司迟延交房问题多次向一审法院起诉，双方在诉讼中对违约金标准亦存在争议，而生效判决均已认定富基公司迟延交房违约金的标准为已付房款的日万分之二。二审法院根据已经生效的判决和富基公司违约造成左嘉辉等小业主损失的情况，认定本系列案中富基公司仍应按照已付房款的日万分之二计付违约金，并无不当。富基公司申请再审主张二审判决调整违约金标准错误，依据不足。综上，富基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回广州市富基房地产开发有限公司的再审申请。审判长  文建平审判员  王红英审判员  张扬云二〇二〇年三月十六日法官助理张丽书记员张苗苗附：被申请人身份信息列表            申请再审案号              二审案号              被申请人基本情况                  （2019）粤民申13112号              （2019）粤01民终7801号              左嘉辉，男，1990年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13113号              （2019）粤01民终7802号                                                                                                                                                张晖，女，1968年出生，汉族，住广东省广州市东山区。                  （2019）粤民申13114号              （2019）粤01民终7803号              刘至能，男，1991年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13115号              （2019）粤01民终7804号              吴仕美，女，1978年出生，汉族，住广东省广州市天河区。      张飚，男，1971年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13116号              （2019）粤01民终7805号              李雪红，女，1985年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13117号              （2019）粤01民终7806号              李啟斌，男，1988年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13118号              （2019）粤01民终7807号              黄嘉铭，男，1991年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13119号              （2019）粤01民终7808号              周晓云，女，1989年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13120号              （2019）粤01民终7809号              罗嘉敏，女，1984年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13121号              （2019）粤01民终7810号              胡璇玲，女，1982年出生，汉族，住广东省广州市白云区。                  （2019）粤民申13122号              （2019）粤01民终7811号              高莉萍，女，1985年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13123号              （2019）粤01民终7812号              傅迪佳，男，1987年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13124号              （2019）粤01民终7813号              赵嵘，女，1987年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13125号              （2019）粤01民终7814号              蒋新华，男，1983年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13126号              （2019）粤01民终7815号              巫惠玲，女，1970年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13127号              （2019）粤01民终7816号              陈乐，男，1982年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      潘潇悦，女，1982年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13128号              （2019）粤01民终7817号              毕伟雄，男，1972年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      刘建齐，女，1979年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13129号              （2019）粤01民终7818号              张志雄，男，1969年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      程湘妮，女，1972年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13130号              （2019）粤01民终7819号              邱敏，男，1980年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      曾艳，女，1980年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13131号              （2019）粤01民终7820号              蔡锦仪，女，1985年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      冼少霞，女，1956年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13132号              （2019）粤01民终7821号              刘悦旻，男，1982年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      江淑仪，女，1983年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13133号              （2019）粤01民终7822号              **荣，男，1970年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      李美华，女，1973年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13134号              （2019）粤01民终7823号              陈子豪，男，1988年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      何秀娥，女，1955年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13135号              （2019）粤01民终7824号              蔡耀华，男，1969年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。      胡颖华，女，1976年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。                  （2019）粤民申13136号              （2019）粤01民终7825号              胡继业，男，1977年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      杜小燕，女，1985年出生，汉族，住四川省阆中市。                  （2019）粤民申13137号              （2019）粤01民终7826号              吴生齐，男，1985年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13138号              （2019）粤01民终7827号              梁映茜，女，1973年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13139号              （2019）粤01民终7828号              杨智迪，男，1987年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。                       （2019）粤民申13140号              （2019）粤01民终7829号              何锦婷，女，1966年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13141号              （2019）粤01民终7830号              容慧仪，女，1971年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。                  （2019）粤民申13142号              （2019）粤01民终7831号              陈燕贤，女，1987年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13143号              （2019）粤01民终7832号              冼慧，女，1980年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13144号              （2019）粤01民终7833号              苏倩敏，女，1990年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13145号              （2019）粤01民终7834号              谢奥敏，女，1984年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13146号              （2019）粤01民终7835号              孔凤仪，女，1982年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13147号              （2019）粤01民终7836号              袁俊明，男，1985年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13148号              （2019）粤01民终7837号              黄斌，男，1979年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13149号              （2019）粤01民终7838号              林仲阳，男，1990年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13150号              （2019）粤01民终7839号              吴斯茗，女，1986年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13151号              （2019）粤01民终7840号              赵小娴，女，1970年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13152号              （2019）粤01民终7841号              柯穗霞，女，1972年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13153号              （2019）粤01民终7842号              柯文静，女，1968年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13154号              （2019）粤01民终7843号              欧荣仓，男，1970年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13155号              （2019）粤01民终7844号              焦鹏程，男，1995年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13156号              （2019）粤01民终7845号              李思恩，女，1981年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13157号              （2019）粤01民终7846号              颜秉谋，男，1991年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13158号              （2019）粤01民终7847号              陈飞扬，男，1990年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13159号              （2019）粤01民终7848号              马皓彬，男，1989年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13160号              （2019）粤01民终7849号              吴进华，男，1973年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      林海容，女，1972年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13161号              （2019）粤01民终7850号              黎嘉欣，女，1991年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13162号              （2019）粤01民终7851号              陶禹传，男，1986年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      姚文慧，女，1985年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13163号              （2019）粤01民终7852号              邝莹，女，1987年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13164号              （2019）粤01民终7853号              麦健豪，男，1994年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13165号              （2019）粤01民终7854号              汤镇波，男，1957年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      李小燕，女，1979年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13166号              （2019）粤01民终7855号              江嘉伟，男，1990年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      黄诗韵，女，1989年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13167号              （2019）粤01民终7856号              任柳娟，女，1986年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。      徐志丹，男，1982年出生，汉族，住广西柳州市柳南区。                  （2019）粤民申13168号              （2019）粤01民终7857号              洪涛，男，1982年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。      李嫦，女，1982年出生，汉族，住广东省广州市天河区。