甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终128号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃宁远房地产开发有限公司。住所地：兰州市城关区雁滩工业城南二区6号。法定代表人：张誉耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洺瑞，该公司职工。委托诉讼代理人：刘瑞，甘肃赤辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：代明龙，男，1988年9月4日出生，汉族，住甘肃省会宁县。上诉人甘肃宁远房地产开发有限公司（以下简称宁远公司）因与被上诉人代明龙房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2018）甘0402民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁远公司上诉请求：1.变更（2018）甘0402民初1281号判决第二项为：宁远公司不承担任何装修损失，驳回代明龙的诉讼请求；2.变更（2018）甘0402民初1281号判决第三项为：代明龙向宁远公司缴纳房屋租金73135元及违约金21878元，共计94806元，并承担自本案起诉之日至实际搬离房屋之日的租金及违约金。事实与理由：（一）一审认定事实部分不清。1.一审认定宁远公司向白银市文化广播影视新闻出版局申请办理新天地文化商业步行街三期文化经营许可证属认定错误。宁远公司与代明龙仅存在房屋租赁关系，没有参与代明龙的经营，仅出于善意协助代明龙办理相关证照，不是文化经营许可证的申请主体。白银市文化广播影视新闻出版局发出的责令整改通知可以印证代明龙是文化经营许可证的办理主体。2.一审认定涉案商铺约定的出租用途错误。《商铺租赁合同》约定的商铺用途为餐吧，一审认定为音乐简餐酒吧，代明龙向工商行政管理部门登记的白银区新芒果音乐简餐酒吧的经营范围为餐饮服务，不需要申请办理文化经营许可证。3.一审认定宁远公司于2018年3月16日采取断水断电的方式终止租赁合同属认定事实错误。断水断电是因为代明龙欠付水电费及物业费，代明龙至今仍占用商铺，应付欠宁远公司的租金。（二）一审适用法律错误。1.一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条不可抗力条款解除合同不当。事实是合同签订后代明龙从未办理相关营业证照，一直存在无证经营的客观事实，办理营业证照是房屋承租人的应尽义务，涉案合同不存在不可抗力调整的范围。代明龙作为投资人和经营者未尽到合理审慎义务，未按照国家行政部门的规定，提前如实申报经营范围，申请相关前置行政许可，为了盈利超范围经营，最终导致其经营活动被行政主管单位依法取缔。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定不当。《商铺租赁合同》约定若代明龙违约未能支付租金，宁远公司有权解除合同，代明龙不得向宁远公司主张商铺装修损失。代明龙长期拖欠租金、物业费、水电费等相关费用，存在违约行为，其无权主张装修损失。综上，请求支持上诉人的上诉请求。代明龙辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉人承诺办理文化经营许可证却未办理，应当维持原判。我交了5000元装修押金，由于票据丢失，上诉人不承认。我没钱上诉，现在服从一审判决。代明龙向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告交付的定金及租赁费76494.5元；3.判令被告承担原告的房屋装修损失及停业损失（以鉴定结论为主）；4.由被告承担本案的一切费用。宁远公司向一审法院反诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告缴纳欠付的租金72928元及违约金21878元，共计94806元，并判令被告承担自2018年2月至实际搬离房屋之日的租金及违约金；3.判令反诉被告立即搬离位于白银区兰州路108号14幢2层05号商铺；4.请求依法判令反诉被告承担案件的本诉及反诉的诉讼费用。在审理过程中，变更第二项反诉请求为判令反诉被告向反诉原告缴纳欠付的租金92242元及违约金27672.6元，共计119914.86元。一审法院认定案件事实：2015年6月6日，代明龙与宁远公司签订《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，约定：（1）宁远公司将其合法拥有的白银区兰州路108号综合楼14幢2层05号商铺（商铺建筑面积311.88平方米）出租给代明龙使用。租期自2015年6月8日起至2020年8月7日止，其中2015年6月8日起至2016年8月7日止为免租装修期；（2）租金标准为免租期结束后该商铺第一年租金：35元／月／平方米，租金总金额共计130989元，租赁期内租金前四年（含免租期）保持不变，第五年租金涨浮房租的5%。租金支付方式为免租期结束后第一年租金为130989元。乙方在七日内，向甲方支付免租期后半年租金及保证金，预付租金到期前一个月支付下半年租金，并在一年租期内付清当年租金；（3）乙方在支付本年度租金的同时，向甲方缴纳装修保证金及信誉保证金5000元，如乙方出现拖欠租金、违规经营或出售质量问题的产品，影响甲方声誉的，甲方有权扣除保证金，并由乙方承担由此造成的一切法律责任，赔偿经济损失。合同签订后，代明龙先后向宁远公司交纳房屋租赁费71494.5元（租赁费交至2017年2月24日）；宁远公司依约将涉案商铺交付代明龙，代明龙对商铺进行装修并用于经营白银区新芒果音乐简餐酒吧。2015年6月29日，白银市文化广播影视新闻出版局与宁远公司签订《新天地文化商业街改造项目合作协议》，拟对新天地文化商业街进行整体改造，三期段改造为大型餐饮娱乐区块。2017年1月4日，宁远公司曾向白银市文化广播影视新闻出版局申请办理新天地文化商业步行街三期商户的文化经营许可证，其中包括白银区新芒果音乐简餐酒吧，但未获许可。因原告经营的白银区新芒果音乐简餐酒吧无《娱乐经营许可证》，2017年11月21日，白银市文化广播影视新闻出版局连续向原告发出责令改正通知书，责令立即停止无证经营的违规经营行为。2018年2月13日，宁远公司作出决定，由于商业街在前期招商工作中，三期消防验收报告延期审批，造成芒果音乐餐吧前期装修拖延三个月，决定免除芒果音乐餐吧6个月房租。2018年3月16日，宁远公司向甘肃宁远物业管理有限公司发出《通知》，因其委托天耀公司代为租赁的包括代明龙承租的涉案商铺，代明龙等经营者长时间拖欠租金，经催缴仍未补缴房租，根据合同约定决定终止商铺租赁，并通知停止对涉案商铺的水电供应。当日便对原告经营的白银区新芒果音乐简餐酒吧停止供应水电，原告停止营业。截止2018年3月16日，原告尚欠被告自2017年8月25日至2018年3月15日的租金73135元。另查明，应代明龙申请，一审法院委托甘肃三公价格评估有限责任公司对代明龙经营的白银区新芒果音乐简餐酒吧装修残值损失进行了评估，评估价格为251000元。代明龙支付了评估费5000元。一审法院认为，代明龙与宁远公司签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，双方签订的商铺租赁合同约定，商铺用途为经营餐饮娱乐，该商铺与白银市育才学校距离不足规定范围，无法办理文化经营许可证，致使双方签订的商铺租赁合同目的无法实现，现代明龙与宁远公司均要求解除双方签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》签订后，代明龙实际经营白银区新芒果音乐简餐酒吧至2018年3月16日，故其要求宁远公司返还租赁费71494.5元的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。而原告代明龙要求返还保证金5000元的请求，因被告宁远公司辩称并未向其交纳，原告也未提供证据证明，故不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。甘肃三公价格评估有限责任公司对白银区新芒果音乐简餐酒吧装修损失评估为251000元，因娱乐经营许可证无法办理属不可归责于双方当事人的事由，依公平原则一审法院酌定代明龙及宁远公司各承担装修损失50%的责任即125500元（251000元×50%）。故代明龙要求宁远公司支付房屋装修损失的合理部分，一审法院予以支持。关于宁远公司反诉要求代明龙支付2017年8月7日至2018年5月7日的租金92242.2元的请求，因2018年3月16日，代明龙经营的白银区新芒果音乐简餐酒吧被停止供应水电，白银区新芒果音乐简餐酒吧停止营业，故代明龙应当支付宁远公司的租金截止到2018年3月15日。除原告已经支付的租金和被告之后又对原告免除6个月租金之外，代明龙实际欠宁远公司2017年8月25日至2018年3月15日的租金73135元，故对宁远公司反诉要求代明龙支付租金的合理要求，一审法院予以支持。关于宁远公司反诉要求代明龙支付违约金27672.6元及要求支付实际搬离商铺之日的房租及违约金的请求，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,“当事人互负债务，有先后顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，宁远公司对新天地文化商业街进行整体改造，三期段改造为大型餐饮娱乐区块，其在为白银区新芒果音乐简餐酒吧等商户申请办理娱乐经营许可证时未获批准，履行不符合约定，致使白银区新芒果音乐简餐酒吧无《娱乐经营许可证》，不能正常营业，宁远公司又于2018年3月16日采取断水断电的方式终止商铺租赁,致使白银区新芒果音乐简餐酒吧停止营业，合同目的也无法实现，因此代明龙以宁远公司存在违约行为为由行使后履行抗辩权，认为其不应支付违约金及支付实际搬离商铺之日的房租和违约金的抗辩理由，于法有据，予以采纳。故对宁远公司的上述反诉请求，一审法院不予支持。宁远公司反诉要求代明龙立即搬离位于白银区兰州路108号14幢2层05号商铺的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、第二百一十二条、第二百二十六条、第六十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除代明龙与甘肃宁远房地产开发有限公司签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》；二、甘肃宁远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付代明龙装修损失125500元；三、代明龙于本判决生效之日起十日内支付甘肃宁远房地产开发有限公司租金73135元；上述二、三项折抵后，甘肃宁远房地产开发有限公司支付代明龙装修损失52365元，于本判决生效之日起十日内支付。四、代明龙于本判决生效后十日内搬离白银区兰州路108号14幢2层05号商铺；四、驳回代明龙的其他诉讼请求；五、驳回甘肃宁远房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3106元，鉴定费5000元，代明龙负担4053元，甘肃宁远房地产开发有限公司负担4053元；反诉案件受理费减半收取1085元，甘肃宁远房地产开发有限公司负担249.5元，代明龙负担835.5元。二审中，当事人均无新证据提交。本院对一审认定的事实亦予认定。本院认为，本案的争议焦点为：宁远公司应否向代明龙承担部分房屋装修残值损失以及代明龙应否向宁远公司支付违约金和后续房屋租金。关于装修残值损失的承担。宁远公司主张其并非文化经营许可证的申办主体，代明龙与其签订的租赁合同约定商铺用途为“餐吧”，而非一审认定的“餐饮娱乐”。对此，虽然双方租赁合同约定商铺用途为餐吧，但根据甘肃三公价格评估有限责任公司出具的评估报告记载，代明龙对案涉商铺以经营简餐酒吧KTV为用途进行装修。根据双方租赁合同第9.5条约定，应当推定代明龙的装修方案征得了宁远公司的同意。结合宁远公司2017年1月4日向白银市文广新局申请协调商户办理文化经营许可证的事实，应当认定宁远公司对代明龙实际从事娱乐经营活动的行为是认可和支持的。宁远公司另主张其公司制作散发的招商广告宣传单仅为要约邀请，并非要约，对其公司没有约束力。对此，本院认为，宣传单虽未载明租金、租期等租赁合同主要内容，但却对招商范围进行了详细罗列，其中包括酒吧、KTV等娱乐项目。现因商铺位于学校周边，不符合申办娱乐文化经营许可的条件，代明龙擅自从事娱乐活动的行为亦被行政机关责令改正。一审认定该情形为不可抗力不妥，因为不能申获娱乐文化经营许可并非不可预见，该商铺地处学校周边是宁远公司开发相关项目以及代明龙承租商铺之前就存在的客观事实。宁远公司和代明龙应当预见却未能预见，对此均存在过错，对相关损失应当根据过错程度分担。现双方已不愿继续履行租赁合同，要求解除合同，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，有损失方可要求赔偿损失。一审认定宁远公司负担代明龙装修残值损失50%较为公平合理，本院亦予认定。关于违约金及后续房屋租金。宁远公司主张代明龙构成违约，应当依照约定承担违约金。对此，由于宁远公司在合同履行伊始就因消防手续问题导致代明龙受损，另其招商娱乐项目，商户却未能申获相关行政许可，以上情形构成违约。代明龙迟延支付租金亦属违约。在双方违约的情况下，对于一方要求对方支付违约金的诉请不予支持。宁远公司另主张代明龙支付自2018年3月16日起至今的租金。经审理查明，2018年3月16日，宁远公司下发通知，以拖欠房租为由，决定中止租赁，要求宁远房物业管理有限公司断水断电。本院认为，其一，在断水断电的情况下，代明龙未能实际经营，要求代明龙如约支付租金显失公平；其二，宁远公司在通知中明确主张“中止租赁”，在租赁合同中止的情况下，租金应以停付为宜。故，宁远公司要求代明龙支付后续租金的主张不能成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律虽然有误，但处理得当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2195元，由上诉人甘肃宁远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张霞明审 判 员 高登云审 判 员 王承林二〇二〇年三月二十四日法官助理 王杏花书 记 员 刘彦彤