宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4525号 上诉人（原审原告）：罗某，个体户，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人罗某因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 罗某上诉请求：1.撤销（2019）宁0122民初4785号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院以因原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向法院提供证据证实逾期办证给原告造成实际损失为由，认定上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求无法无据，一审判决适用法律错误。一审庭审已查明2016年3月14日，上诉人、被上诉人签订了《商品房买卖合同》，付清了涉案房屋的全部购房款，合同约定交房日期为2016年10月13日，因被上诉人的原因延迟交房，于2017年7月1日房屋交付使用，被上诉人承担延期交房的违约责任，于交房之日以抵顶物业费的方式赔偿了上诉人的违约金，交房之后到上诉人起诉之日时，因被上诉人的原因，上诉人不能办理房屋产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约金，诉请有理有据，合乎法律规定，一审法院以《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金，上诉人也未提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，不予支持上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金，适用法律错误。二、一审法院对上诉人要求被上诉人补缴涉案房屋土地出让金，办理延长土地出让年限登记手续，以收取土地出让金、变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉为由，对此项诉请不予支持，处理错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 地德人和公司答辩称，一、被上诉人不存在违反诚实信用原则的行为，双方未约定违约金，上诉人的上诉请求不应得到支持。首先，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确写明涉案房屋所在土地已经设定抵押和抵押日期，被上诉人履行了相关告知义务，不存在隐瞒、欺诈行为；其次，违约金的作用为补偿无过错方所受损失，及惩罚违约方。本案《商品房买卖合同》系双方在自愿平等、协商一致的前提下签订。因涉案土地存在抵押，无法在交付90日内办理初始登记，此为上诉人签订合同前已知晓的事实，故双方约定违约金为万分之X，即不支付违约金。最后，涉案房屋已交付上诉人使用，上诉人如主张因逾期办证对其造成的损失，应负有举证责任，故其主张不应得到支持。二、一审法院认定事实清楚，上诉人不是有权要求被上诉人补缴土地出让金的适格主体。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 罗某向一审法院起诉请求：1.判令被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.判令被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.判令被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金（以日万分之三为准）170680元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：要求被告于2020年3月30日前补缴涉案房屋土地出让金，办理延长土地出让年限登记手续。将诉讼请求第三项变更为：按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条要求被告按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息日万分之1.8，自2017年11月1日暂计算至2019年7月30日的违约金为77713元（646319×668×日万分之1.8），要求被告按此标准继续支付违约金至房屋权属证书实际办理之日止。 一审法院认定事实，2016年3月14日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告罗某购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第9幢5层502号房，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告地德人和公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告地德人和公司责任造成不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告罗某不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向原告支付全部已付款万分之ⅹ的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行。后原、被告就涉案房屋签订了《补充协议》，确认涉案房屋因实际面积增加0.47平方米，房屋总价款实际为644319元。后原告罗某向被告地德人和公司支付了购房款，被告地德人和公司向原告罗某交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，2019年8月21日正式办理完土地解押手续。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求被告于2020年3月30日前补缴涉案房屋土地出让金，办理延长土地出让年限登记手续的诉请，因收取土地出让金、变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告要求被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书的诉请，庭审中原告明确该项诉请为要求被告协助原告办理房屋产权证书，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，土地解押手续已办理；同时，考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实，且原告庭审中亦明确同意被告于2019年12月31日前协助其办理涉案房屋权属证书，故一审法院予以支持由被告于2019年12月31日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第9幢5层502室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向本院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告承担逾期办证违约金77713元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月31日前协助原告罗某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第9幢5层502室房屋的权属证书；二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。案件受理费1857元(已减半收取)，由原告罗某负担。 本院二审期间，上诉人罗某提交证据一贺兰县人民政府贺政函[2019]108号《贺兰县人民政府关于宁夏地德人和房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复》，欲证明依被上诉人申请，贺兰县人民政府同意被上诉人将本案涉案住宅用地终止日期变更为2076年11月22日；本案涉案住宅用地出让年限由40年延长至70年，拟补缴土地出让金1854万元，但被上诉人至今拒不履行缴纳上述费用的合同义务，导致无法变更年限。证据二宁夏地德人和物业服务有限公司收据，欲证明上诉人自2017年7月1日开始缴纳君临天下小区物业费，即被上诉人自2017年6月30日将涉案房屋交付给上诉人的事实。证据三贺兰县自然资源局《关于宁夏地德人和房地产开发有限公司办理“君临世家花园”项目延长土地出让年限情况说明》，证明贺兰县自然资源局根据贺兰县人民政府贺政函108文件，多次向被上诉人催缴土地出让金的事实，延长土地使用年限已经不存在行政障碍。 被上诉人地德人和公司质证称，证据一真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，该证据可证明被上诉人曾申请过变更土地年限，不存在欺骗行为，且该事项属于行政机关的行政职权，不属于上诉人在民事诉讼中可主张的范围。证据二三性认可，证明目的不认可，该证据可证明地德人和公司已履行了房屋买卖合同的主要义务即交付。证据三的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，同证据一质证意见。 被上诉人地德人和公司未提交证据。 经审查，上诉人罗某二审中提交的证据属一审中已提交的证据，不属于新证据，且上诉人罗某二审提交的证据一、证据三均不能达到证明办理延长土地出让年限登记手续属人民法院受理民事案件的范围，不予采信；上诉人罗某二审提交的证据二可以证明被上诉人地德人和公司实际交房时间，对此，一审中，被上诉人对上诉人关于交房时间的陈述未提异议。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另二审查明，上诉人罗某与被上诉人地德人和公司签订的《银川市商品房买卖合同》中明确载明出卖人以出让方式取得位于贺兰县德胜商住区编号为24－141－5－1的地块的土地使用权。该地块国有土地使用证号为贺国用2010第0626号，该地块土地面积为10000平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2010年－04－09至2046－11－22。该合同附件六补充条款约定，关于本合同第一条的补充约定：项目土地使用年限40年，自2010年4月9日至2046年11月22日，我司已向政府相关部门提交土地产权年限的变更申请，将土地使用年限变更为正常商住产权年限70年，若政府未予以变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让使用的相关费用由出卖人承担，与买受人无关。同时合同载明上诉人购买的房屋建筑面积140.89平方米，总金额为642177元。双方签订的合同对关于产权登记的约定中未做明确约定。此后，上诉人罗某与被上诉人地德人和公司签订的《补充协议》中约定涉案房屋经银川市房管局测绘中心实地测绘，产权登记面积已核实，特签订本补充协议：一、该商品房合同约定建筑面积140.89平方米，产权登记建筑面积141.36平方米，按实际产权建筑面积计算销售总价应为644319元，该套房屋需补交购房款2142元。上诉人罗某共计向被上诉人地德人和公司支付购房款644319元。上诉人罗某二审提交宁夏地德人和物业服务有限公司收款收据中载明上诉人罗某自2017年7月1日起开始缴纳物业费，本案审理中，罗某自认被上诉人地德人和公司于2017年6月30日将涉案房屋交付其使用。 本院认为，本案争议焦点为一审法院对上诉人主张由被上诉人补缴涉案房屋土地出让金并办理土地出让年限登记手续不予支持处理是否妥当及被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院民事案件调整范围。故一审法院对上诉人的此项主张不予支持处理正确。关于被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人罗某与被上诉人地德人和公司签订的合同中对逾期办理房屋产权证并未做特别约定，双方签订的合同中只是在违约金的标准中存在空白，属于没有约定违约金的情形。上诉人主张由被上诉人承担违约金，但上诉人未提交证据证明其实际损失情况，其主张违约金按已付房款总金额的日万分之一点八计算，也无明确的合同约定和法律依据；法律规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。但结合本案被上诉人地德人和公司在同小区与其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定为按已付购房款每日万分之零点一的标准，为兼顾与被上诉人地德人和公司已在合同中约定逾期办证违约金为日万分之零点一的同小区其他购房人的利益，确保同类案件同类评判标准，本院确定被上诉人地德人和公司应以上诉人已付购房款总额每日万分之零点一的标准向上诉人支付违约金；上诉人自认被上诉人地德人和公司于2017年6月30日交房，其主张自交房后90日起计算违约金，违约金应自2017年10月1日起计算，故被上诉人应支付上诉人自2017年10月1日至一审法院2019年10月23日作出判决之日逾期办证违约金，被上诉人地德人和公司应承担违约金为4845.28元（644319元×日万分之零点一×752天），违约金计算至被上诉人地德人和公司实际能够办理涉案房屋产权证书之日止。综上，上诉人罗某的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求不成立的部分予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4785号民事判决第一项，即“一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月31日前协助原告罗某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第9幢5层502室房屋的权属证书；” 二、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4785号民事判决第二项，即“二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。” 三、被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人罗某自2017年10月1日起至2019年10月23日期间的逾期办证违约金4845.28元，并支付2019年10月24日至实际能够办理涉案房屋产权证书之日止的违约金（违约金以644319元为基数，按照“日万分之零点一”的标准计算）； 四、驳回上诉人罗某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1857元(一审法院已减半收取)，由上诉人罗某负担1741元，被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司负担116元；二审案件受理费1743元，由上诉人罗某负担1634元，被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司负担109元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月二十七日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。