河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终997号 上诉人（原审被告）：刘敬一，男，1990年6月10日出生，汉族，住河北省沧州渤海新区。 被上诉人（原审原告）：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑2号楼1单元103室。 法定代表人：于文涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金英，该公司经理。 上诉人刘敬一因与被上诉人沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘敬一上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在履行物业服务合同中存在严重瑕疵而非轻微瑕疵。一审法院违约责任划分错误。上诉人提交的证据显示，在被上诉人对海天雅居小区提供物业服务期间，上诉人所居住的海天雅居小区4号楼2单元存在以下问题：1、电梯问题：钢丝绳、夜音轮损坏，负一门生锈腐烂落地，开关损坏，报闸磨损，滑道不干净等。2、小区监控设施损坏严重，27个监控有5个无夜视，13个模湖不清，29部电梯内只有26个监控，并且其中9个不稳定，8个无夜视。3、排污设施和电力设施大部分损坏，二次加压水泵高压区低压区设备都有问题。4、绿地草坪共有2099.51平米死亡，固定设施多处井盖塌陷、车库顶棚损坏，电门损坏。既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此被上诉人视若无赌。在一审诉讼过程中，上诉人一方曾向一审法院阐述过相关事实理由，认为被上诉人种种违约行为严重违反了《住宅物业服务合同》，故上诉人对拒缴物业费有合理的抗辩权。但一审法院对此置之不理，认为被上诉人存在的种种违约行为仅仅是“轻微瑕疵”，故认定被上诉人仅承担百分之五的违约责任，判令上诉人按照《合同》约定的金额的百分之九十五支付相关费用。上诉人认为，一审法院将电梯钢丝绳、开关损坏，报闸磨损，滑道不干净、电力设施大部分损坏、监控设施损坏严重、井盖塌陷认定为“轻微瑕疵”是明显违反社会公众的正常认知的，故一审法院对双方责任比例是明显不当的。被上诉人未能按照《住宅物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务，上诉人有权以原告未履行合同约定义务、损害小区基础设施作为抗辩理由。根据《合同》明确写明甲方应负责对房屋共用部位的日常维护、共用设施设备的日常维修养护（包括共用照明、保安监控等）、附属建筑物，构筑物的维修养护（道路、系房等）、公共绿地景观的养护，而甲方实际上并未履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。正因如此，一审法院判决上诉人接近全额支付相关的物业管理费用明显不公正。一审法院判决认为上诉人长期无正当理由缴纳物业费，不仅严重影响到物业公司的正常经营，而且也是导致物业服务合同公益性目的无法完全实现的重要原因。该认定是枉顾事实的。根据被上诉人的诉求可知，在被上诉人第一年即2014年向海天雅居小区提供物业服务时，上诉人向被上诉人缴纳了2014年9月至2015年9月的物业费用。但由于被上诉人在第一年就存在种种严重违约行为，经小区众多业主多次反映仍没有改进迹象。包括上诉人在内的绝大多数业主缴纳了第一年的物业费，但被上诉人在第一年的服务未体现出物业服务的公益性，故众多业主才不缴纳物业费。同时，一审法院认为“被上诉人在物业服务期间存在损害海天雅居小区基础设施、与业主大会新选聘的物业公司未进行交接、未移交设计图纸及数据资料等情形，应由海天雅居业委会另行主张权利为宜”，上诉人认为一审法院属于认知错误，上诉人作为海天雅居小区的业主之一，被上诉人的种种行为侵犯的是上诉人的居住权、生命健康权等合法权益，需要注意的是，上诉人以此作为抗辩理由而并非作为将被上诉人告上法庭的诉讼理由。而一审法院的所谓“认为”，无疑是从法律层面将权利义务关系割裂开来，剥夺了上诉人的合法权利。证明物业管理瑕疵存在时间不长或得到显著改善的举证责任在被上诉人，如被上诉人不能承担举证责任，则应认定瑕疵一直存在。一审法院在判决中认为“被告提供的证据不能充分证实原告的服务瑕疵长期存在，亦不能证实物业管理瑕疵在通知原告后未能得到显著改善，故被告对此应承担举证不能的不利后果”，这一认定明显是违反法律规定的。在本案中，上诉人已经列举证据证明被上诉人在履行物业管理义务过程中存在严重瑕疵，根据上诉法律规定，反驳上诉人诉讼请求的事实依据，即服务瑕疵并非长期存在，亦或是证明侵犯上诉人合法权益的法律关系已变更，物业管理瑕疵在通知被上诉人后已得到显著改善的举证责任应当是由被上诉人承担，故被上诉人未能承担举证责任，则应认定瑕疵一直存在。一审法院对双方举证责任存在明显错误，被上诉人的严重瑕疵长期存在，在本案中应承担绝对责任。一审法院判决上诉人承担违约金没有事实依据、法律依据且违约金计算错误。双方合同未约定违约金，违约金不该缴纳。在一审诉讼过程中，被告提供的合同中违约金一项为空白，双方并未填写，而原告提交的合同中有了具体违约金数额。经法庭调查核实相关资料，一审法庭认可应以上诉人提供的合同为准，结合被上诉人盖章签订补充合同在前，注册成立公司在后，可知被上诉人存在伪造合同的行为，故应认为双方签订合同时未约定违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《合同法》第一百一十四条规定可知，违约金及其计算方法需要双方进行约定产生，并非天然存在。而在本案中，根据一审法院认定的合同及被上诉人伪造合同的行为，应认定双方并未约定违约金，故一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金没有事实及法律依据。双方未约定违约金比例，一审法院认定违约金计算方式没有法律依据。本案中的物业服务合同应属于无名合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应由双方约定违约金数额或计算方式，而本案双方并未对违约金计算方式进行约定。本判决中一审法院认定按照同期同类贷款年利率的1.3倍支付违约金，应是按照《买卖合同法》中规定的未约定违约金按照银行利息罚息计算。首先，本案中的合同属于无名合同，应依照《中华人民共和国合同法》来认定，即应当由双方约定，双方未约定的应视为没有违约金。其次，一审判决中最后引用的法律条文也未提及该违约金计算方式依据的法律条文，故一审法院属于违法判决。违约金计算错误。一审法院的违约金计算方式重复计算了物业费。按照一审法院的计算方式，上诉人第一次物业费724元自2016年3月10日起至实际付清之日止，但法院又将上诉人第一次的物业费算到了第二次物业费724中又从2016年9月10日起至实际付清之日止，明显重复计算了第一次的物业费，导致上诉人在2016年9月10日起至实际付清之日止重复交纳第一次物业费724元的违约金。本案计算标准应为：724元自2016年3月10日、724元自2016年9月10日、724元自2017年3月10日、724元自2017年9月10日、724元自2018年3月10日、724元自2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。 沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司答辩称，电梯问题，上诉人捏造事实。按国家规定电梯使用寿命为十五年，磨损之后应由有关部门检修，使用过程中有磨损是正常的，但磨损程度到了没到该更换的时候，是要检修的，被上诉人是正常使用，没有漏检；2014年9月份小区里没有监控设备，摄像头损坏，控制室设备也没有，之后开发商答应安装44个探头，但没有恢复原貌，有29个是电梯的，2、5、8号楼没有探头。经多次沟通，也没有安装，经常用着用着就没有图像了，开发商联系不上，这些钱都是被上诉人所花；出小区的时候和进小区的探头数量不一致，进小区没有探头，出小区增加了57个探头；排污设施没有损坏，电力设施属于电力局管，还有一些弱电的通信部门，在小区都有安装线路，交织一起，不是物业的责任；二次打压水泵都要保持正常工作，水泵有问题，有关部门不管，被上诉人拿钱修，不是被上诉人的责任；草坪死亡是前面的物业弄的，不是被上诉人弄的，接手之后，又种了一些东西，不但没有毁掉，还增加了绿化面积；井盖没有塌陷，就是那么设计的；合同有效，是根据正规程序签订的；物业没有交接是捏造事实，是他们不交接，不是我们不交。 沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告给付原告物业费4573元、滞纳金8343元，合计12，916元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月16日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会（以下简海天雅居业委会）成立，案外人王玉新当选为海天雅居业委会主任。同年9月，案外人沧州民爱物业服务有限公司与海天雅居业委会签订物业服务合同，从事海天雅居小区的物业管理。2014年12月16日，图瑞物业公司依法设立，经图瑞物业公司与沧州民爱物业服务有限公司协商，并经海天雅居业委会同意，由图瑞物业公司接管海天雅居物业服务工作。2015年9月22日，海天雅居业委会与图瑞物业公司分别作为“甲方”、“乙方”补签了《沧州市住宅物业服务合同》，原告提供的合同主要内容为： “说明 …… 5、本合同文本中（）中选定内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择的内容，以划∨方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 6、双方当事人应当签订一式五份的本合同原件，并在签订合同时认真核对，以确定各份合同内容一致，其中一份交物业管理行政主管部门备案。 …… 第二章服务内容与质量 第三条在物业管理区域内，乙方（物业）提供的物业管理服务包括以下内容： 1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定服务员的各项制度。 2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。 3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用照明、保安监控系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等。 4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等。 5、公共绿地、景观的养护。 6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。 7、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。 8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。 9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。 10、电梯的运行和日常维护。 11、负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维修养护方案并公示。 12、按照法律、法规、规章、《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或者物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的《装饰装修管理服务协议》，明确双方权利义务，收取垃圾清运费。 13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律法规规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。 14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。 15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。 …… 第四条综合管理服务、共用部位及设备维护服务、环境卫生服务、公共秩序维护服务质量标准均为三级标准。 …… 第三章服务期限和费用 第六条物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。 第七条物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：〔住宅〕：0.7元/平方米/月；〔别墅〕：0.7元/平方米/月；〔商业物业〕：1.0元/平方米/月。 第八条物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的80%缴纳物业费。 …… 第九条电梯运行维护费按照每户每年600元向受益业主、使用人收取。 …… 第十条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用 …… 2、物业区域内公用绿地的养护费用，保修期满前由开发建设单位承担，保修期满后由乙方承担；保修期满后的改造更新费用，由全体业主承担。 …… 第五章物业的经营与管理 第十四条公共服务项目收费 物业区域内，供水、供电、工期、供热、通讯、有线电视等市政公共事业服务单位应向最终用户收取使用费用。 第六章合同的解除和终止 第十七条期满终止或延续 本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。本合同期满，甲方尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。如乙方决定终止延续，应提前3个月通知甲方，告知全体业主，并向物业管理行政主管部门和所在地街道办事处书面报告。 …… 第十九条终止后处理 本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。 第七章违约责任 第二十条甲方违约责任 业主不及时交纳物业服务费，按每日4‰支付违约金。 第二十一条乙方违约责任 乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金；给业主或者物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。 ……” 开庭审理过程中，被告提供的由原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》中第八条的内容为：物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的60%缴纳物业费；第二十条的内容中无“4‰”字样。两份《沧州市住宅物业服务合同》的开始及最后“甲方”、“乙方”处均分别加盖有“沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会”、“沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司”的印章，并有“王玉新”、“王金英”的签名。 《沧州市住宅物业服务合同》签订后，原告按照合同约定进行电梯维护、小区内安保服务、车辆管理登记、日常巡查管理、公共照明巡查、消防巡查和卫生清运服务，并制定了《海天雅居小区火灾应急预案》、《汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》，但因海天雅居业委会未向原告交接消防设施，至今消防设施无法管理维护。在履行物业服务合同过程中，原告存在个别路灯照明未修复、小区个别角落存在杂物、垃圾、水管破裂等现象。2017年5月26日，原告海天雅居小区物业经理王金英在《给海天雅居的业主的一封信》中表示：海天雅居小区物业管理合同将于2017年9月到期，如果图瑞物业公司没有投标或没有中标，图瑞物业公司将退回蓝牙卡押金。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，原告继续为海天雅居小区提供物业服务至2018年9月9日。 另查明，在物业服务合同实际履行过程中，以每年的9月9日至次年的9月9日为一个物业服务年度，每半年收缴一次物业费。被告系海天雅居小区4号楼2单元501室（面积110.03平方米）的业主，未交纳2015年9月9日至2018年9月9日物业费4573元（含电梯运行费）。2018年8月18日，原告曾在小区内张贴了《催缴物业费通知》，通知被告交纳2015年9月至2018年9月的物业费4573元。 又查，2012年11月28日，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局联合下发《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》（沧价经费字〔2012〕27号），该通知规定二级物业服务收费标准为0.70元/月.平方米，三级物业服务收费标准为0.45元/月.平方米；电梯运行费应当由业主或物业使用人支付，主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。单栋(单元)楼房最高12层及以下的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层以上的每月每平方米不得超过0.27元。2014年9月1日施行的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。为贯彻执行《河北省物业服务收费管理实施办法》，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局于2014年8月28日下发了《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》，该通知第3条规定：“业主大会成立之后的普通住宅小区，物业服务等级标准及等级基准价、电梯运行费实行市场调节，其他管理规定仍按沧价经费字〔2012〕27号和28号文件执行”。 再查，为查明案件事实，一审法院依法到沧州渤海新区城市规划建设局和沧州渤海新区港城街道办事处中兴社区居民委员会（以下简称中兴社区居委会）调查取证。沧州渤海新区城市规划建设局工作人员证实海天雅居小区业委会成立于2014年8月16日，当时图瑞物业公司与海天雅居小区业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》未备案，但图瑞公司在物业企业资质申请时提交过一份物业合同。经一审法院调取后核实，该合同内容与原告提交的合同内容一致。一审法院到中兴社区居委会调取的物业服务合同内容亦与原告提交的合同内容一致，但该居委会工作人员证实在其处存放的合同系复印件（原件已于2018年6月28日被时任海天雅居小区业委会主任周璇取回）。上述事实有《沧州市住宅物业服务合同》、《报修记录》、《电梯责任保险保险单》、《电梯配件维修换件记录》、《电梯卡登记单》、防汛工作记录表、物业运行日志、《领蓝牙卡记录单》、《考勤表》、《检验检测报告》、《海天雅居小区关于车辆管理的实施办法》、《海天雅居小区车辆登记表》、《日常巡查记录表》、《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》、《河北省物业服务收费管理实施办法》、《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》、《催缴物业费通知》、海天雅居小区业委会2018年6月28日出具的《证明》、《询问笔录》、《质证笔录》、民事判决书及当事人陈述等在案佐证。 一审法院认为，首先，关于原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由此可见，原告于2015年9月22日和海天雅居业委会在平等自愿基础上补签的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对海天雅居小区全体业主具有约束力。案件审理过程中，原被告各自提供的合同原件内容并不完全一致，由于原告与海天雅居业委会在合同订立后未备案登记，加之原告在订立合同时对合同内容未认真核对，从而导致原告与海天雅居业委会分别持有的合同内容不完全一致的情形出现。因此，两份合同中内容不一致的地方应以被告提供的合同为准。其次，关于物业费收取的时间及收费的标准问题。原告与沧州民爱物业服务有限公司签订的物业变更协议经海天雅居业委会同意，应视为合同权利义务的概括转移。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限自2014年9月7日至2017年8月7日，服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，根据双方的合同约定，原告可继续为海天雅居小区提供物业服务，而原告最后的物业服务期限至2018年9月9日，所以，原告有权收取自2014年9月9日起至2018年9月9日止的相关物业费。海天雅居业委会与原告系在海天雅居业主大会成立之后才订立的《沧州市住宅物业服务合同》，原告主张合同收费实行的是市场调节价而非政府指导价，这也符合《河北省物业服务收费管理实施办法》及沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局制定的相关文件规定，对此予以确认。最后，被告辩称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，人民法院对物业服务企业请求业主支付物业费给予支持的前提条件是必须经过书面催交，被告并未收到原告任何书面形式的催交通知，同时也并不是无正当理由拒绝交纳。本案中，原告提交了其在小区张贴的《催缴物业费通知》，无论被告知情与否，原告已经尽到合理的催交提示义务。退一步讲，既使被告不知情抑或原告当时未进行书面催交，在被告收到一审法院依法送达的本案民事起诉状之时即应视为收到了原告的书面催交通知。原告提供了履行物业管理义务的充足证据，尽管在履行物业服务合同过程中存在轻微瑕疵，但并不导致物业服务合同目的不能实现，且被告提供的证据不能充分证实原告的服务瑕疵长期存在，亦不能证实物业管理瑕疵在通知原告后未能得到显著改善，故被告对此应承担举证不能的不利后果。被告长期无正当理由拒绝交纳物业费，不仅严重影响到物业公司的正常经营，而且也是导致物业服务合同公益性目的无法完全实现的重要原因。因此，被告的上述抗辩主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，物业服务合同订立后，原告按照合同约定较为全面地履行了合同义务，被告未依约交纳2015年9月9日至2018年9月9日的物业费4573元（0.7元/月.平方米×110.03平方米×36月+600元/年×3年），其行为违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于原告在履行合同过程中存在轻微瑕疵，一审法院对物业费予以酌减5%，即被告再给付原告物业费4344元（4573元×95%）。由于双方就违约金计算比例未作约定，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍支付逾期付款违约金。被告主张原告未退还蓝牙卡押金，因其仅有本人陈述而未能提供蓝牙卡押金交纳及蓝牙卡已退还的证据，故被告可待取得证据后另行主张权利。如原告在物业服务期间存在损害海天雅居小区基础设施、与业主大会新选聘的物业公司未进行交接、未移交设计图纸及数据资料等情形，应由海天雅居业委会另行主张权利为宜。故一审法院遂判决：被告刘敬一于本判决生效之日起三日内支付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费4344元，并按照年利率6.175%的标准分别支付724元自2016年3月10日、1448元自2016年9月10日、2172元自2017年3月10日、2896元自2017年9月10日、3620元自2018年3月10日、4344元自2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。本案受理费61元，由原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司承担36元（已交纳），被告刘敬一承担25元。（限本判决生效之日起三日内交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2015年9月22日，海天雅居业委会与图瑞物业公司分别作为“甲方”、“乙方”补签了《沧州市住宅物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，若上诉人认为海天雅居业委会与图瑞物业公司签订物业服务合同损害其利益，其有权请求撤销，但至今上诉人并未提起诉讼要求撤销。且被上诉人已为沧州渤海新区海天雅居小区提供了基本的物业服务，包括上诉人在内的该小区业主已接受了被上诉人的物业服务，即使案涉物业服务合同在签订时存有一定的瑕疵，因双方形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人也应支付被上诉人物业费。关于上诉人支付物业费数额，被上诉人在履行合同中存在瑕疵，原审对物业费数额酌减5%并无不当。关于违约金，上诉人到期未向被上诉人支付物业费，上诉人存在违约行为，双方就违约金计算比例未作约定，原审按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍判令上诉人支付逾期付款违约金符合法律规定。关于违约金计算基数，原审判令“按照年利率6.175%的标准分别支付724元自2016年3月10日、1448元自2016年9月10日、2172元自2017年3月10日、2896元自2017年9月10日、3620元自2018年3月10日、4344元自2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金”，原审关于违约金计算基数认定有误，本院予以纠正，应为“按照年利率6.175%的标准分别支付以724元为基数自2016年3月10日、2016年9月10日、2017年3月10日、2017年9月10日、2018年3月10日、2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金”。综上所述，刘敬一的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初3251号民事判决； 二、刘敬一于本判决生效之日起三日内支付沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费4344元，并按照年利率6.175%的标准分别支付以724元为基数自2016年3月10日、自2016年9月10日、自2017年3月10日、自2017年9月10日、自2018年3月10日、自2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费61元，由沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司承担41元，刘敬一承担20元。二审案件受理费122元，由沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司承担50元，刘敬一承担72元。 本判决为终审判决。 审判长  常秀良 审判员  李 霞 审判员  付 毅 二〇二〇年三月三日 法官助理槐倩颖 书记员郭洪宇