山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初61号原告（反诉被告）：杨乐亮，男，1983年3月29日出生，汉族，住济南市济阳区。被告（反诉原告）：孟文，女，1988年6月18日出生，汉族，住济南市济阳区。原告杨乐亮与被告孟文房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案。在诉讼过程中，被告孟文向本院提起反诉。后本院依法适用简易程序，于2020年1月14日、2月19日两次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨乐亮、被告（反诉原告）孟文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨乐亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还保证金700元、退还剩余房租654元、赔偿损失500元，共计1854元；3.本案的一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月4日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同期限为6个月，自2019年10月4日至2020年4月4日，租金为700元/月，押一付一，无息保证金为700元。合同签订后，原告按合同约定按月支付租金，并向被告支付保证金。2019年11月4日，原告缴纳11月份房租后，被告强行要求原告缴纳取暖费，因原告白天不在家居住，无需取暖。被告便在11月4日晚上强行给原告断电，11月6日强行换锁，导致原告无法在租赁房屋内居住，为此原告曾两次报警，但仍未得到解决。原告的租赁合同的目的无法实现。现依据合同法相关规定提起诉讼，望判如所请。孟文辩称，合同确实是在2019年10月4日签订的，租期为半年，合同截止到2020年4月4日。11月4日，物业通知收取取暖费，其就通知原告需缴纳500元取暖费，原告表示白天不在家居住，晚上不缴纳，且本来只打算租住一个月，要求退房。其行使权利就锁了门。原告报警后，其告知钥匙在哪放着。原告于11月6日搬走是因为未缴纳暖气费，所以致使合同无法履行，且租赁合同第五条乙方单方解除合同，应向被告支付两个月的违约金，且剩余租金不退。孟文向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告支付全额租金2960元；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告合同违约金1400元、保洁费100元；3.本案的一切费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2019年10月4日将位于大明胜景6号楼1单元2502室的一个房间（主卧）租给反诉被告杨乐亮，房租700元，不包含物业、水电暖气费。反诉被告说长期租，与反诉原告签订了6个月的租赁合同，且以长期租赁为借口让反诉原告安装了全自动洗衣机，并更换了全套水龙头，致使反诉原告承受额外的经济负担。反诉原告于2019年11月4日通知反诉被告交暖气费500元，其表示不承担且不再续约。11月6日，反诉被告搬离房屋，使合同不能履约。现反诉原告提起诉讼，恳请依法判决。杨乐亮对孟文的反诉辩称，其没有要求更换洗衣机和水龙头。因为其是11月4日交了房租后，孟文强行换锁致使其无法居住，并且报警才搬走，并不是其自己想走的。其不承担孟文所说的房租2960元、违约金1400元、保洁费100元，共计4460元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年10月4日，孟文（即甲方）与杨乐亮（即乙方）经协商后签订《房屋租赁合同》。其中，双方约定：“一、甲方出租给乙方的房屋位于大明胜景6-1-2502，仅限居住1人租赁期共6个月，自2019年10月4日至2020年4月4日……二、该房屋租金为700元/月，月租金大写：柒佰元，本租金价格不含发票如需开具发票请提前告知。租金支付方式为：每季度支付一次每半年支付一次，每年支付一次其他（备注：如遇特殊情况乙方无法全额支付其选定的支付方式则在原月租金基础上上调50元∕月）。租金按照乙方选定支付方式的每个周期届满前15天支付下次租金，乙方须按合同规定期限按时交纳房租，不得逾期或滞纳，逾期费每天20元，如超过七天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并扣除乙方之前所交的保证金作为违约金。乙方如发生本条违约行为，自愿委托甲方自行收回房屋使用权，并将乙方存放在租赁房屋内的物品清理丢弃！三、乙方应于本合同签订之日向甲方支付该房屋无息保证金人民币700元/月，合同期满乙方无违约行为，房屋打扫干净（如打扫不干净扣除保洁费100元），甲方在合同期届满后10日内将保证金无息退还乙方。保证金的用途：保证金即是保证本房屋设施安全的押金，如有损坏或遗失，则从该笔保证金里面扣除，如损坏程度或遗失物品价值超过保证金金额，则乙方必须补交甲方物品差价。保证金的另一用途就是当乙方违反违约责任中的条款时，充作相应违约金。保证金在任何情况下均不能转为租金。四、租赁期间水电费、燃气费、采暖费等相关费用由乙方自行承担（水电费各户均摊，冬季采暖费为两个月房租）。物业费30元∕月……水费10元∕月，合同期内退房者水电押金不予结算，不予退还。五、在合同期间内，乙方单方解除合同，乙方应按本合同两个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失，且剩余租金不退；冬季采暖期间退房者所缴纳的取暖费不退……九、首次付租签合同当日当面结清，合同期内交房租请直接将房租打入指定交租账户！……十一、本合同自签订之日起即时生效，在合同履行过程中发生争议由双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向合同签订当地人民法院起诉……”。合同签订后，杨乐亮向孟文支付了一个月的租金700元、押金700元、物业费30元、水费10元。2019年10月31日，杨乐亮向孟文支付第二个月的租金700元。因小区物业通知缴纳取暖费，孟文于2019年11月4日通知杨乐亮缴纳取暖费500元，杨乐亮表示白天不在涉案房间内，再租一个月就不租了，拒绝缴纳取暖费。为此，孟文于2019年11月6日更换了杨乐亮的房间门锁。同年11月7日凌晨，杨乐亮回到租房处发现房间门锁被换，无法进入该房间，遂报警寻求处理。公安机关出警后，孟文通过民警告诉杨乐亮房间钥匙放在了门口消防栓上，杨乐亮遂打开房门进入涉案房间。当天下午，杨乐亮收拾自有物品搬离涉案房间，仅对涉案房间做了简单打扫。后孟文雇佣保洁人员进行打扫。同年12月1日左右，孟文将涉案房间另行出租给他人。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人对以下事实存在争议：１.房屋租赁合同解除的时间；2.孟文应否返还杨乐亮保证金700元、退还剩余房租654元及赔偿损失500元；3.杨乐亮应否支付孟文全额租金2960元、违约金1400元、保洁费100元。关于争议焦点１。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《房屋租赁合同》第四条约定：“租赁期间水电费、燃气费、采暖费等相关费用由乙方自行承担（水电费各户均摊，冬季采暖费为两个月房租）。物业费30元∕月……水费10元∕月，合同期内退房者水电押金不予结算，不予退还。”就杨乐亮的行为而言，涉案合同明确约定由杨乐亮承担采暖费，而杨乐亮以其白天不在涉案房间内居住、无需取暖为由，拒不缴纳取暖费，且合同约定租期六个月，杨乐亮在租住一个月后明确表示仅再租住一个月，杨乐亮的上述行为已构成违约。就孟文的行为而言，在杨乐亮不按照合同约定缴纳取暖费并表示一个月后将不再继续租赁该房间的情况下，孟文曾经通过微信聊天明确告知杨乐亮不缴取暖费是违约，并于2019年11月5日责令杨乐亮搬走，可见，孟文亦有解除合同的意思表示。既然合同双方均有解除合同的意思表示，那么双方应当就如何解除合同的具体事宜进行协商，以减少合同双方的损失，但是孟文未经协商和告知，在2019年11月6日擅自将杨乐亮所承租房间的门锁换掉，导致杨乐亮无法在涉案房间内居住即无法实现合同目的，孟文强行换锁的行为，不符合合同约定，也不符合法律规定，属于根本违约。后经派出所协调，孟文始告知涉案房间钥匙的放置地点，杨乐亮取得钥匙后仍未缴纳取暖费，于2019年11月7日下午搬离涉案房间。杨乐亮搬离涉案房间的行为，应视为双方就解除租赁合同协商一致并已实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述法律规定，涉案房屋租赁合同已因双方协商一致而解除，解除时间为2019年11月7日。关于争议焦点2。杨乐亮与孟文在合同履行过程中均存在过错与违约行为，所签订的《房屋租赁合同》解除后，孟文应当退还杨乐亮保证金700元及剩余房租。根据合同约定，房租每月700元，杨乐亮于2019年11月7日搬离承租房间，因此，孟文应当退还杨乐亮的房租数额为653元[700元-（700元／月÷30天×2天）]。杨乐亮主张其因无法回房间居住在宾馆住了两天，孟文应向其赔偿住宾馆的损失500元，但杨乐亮并未向本院提交证据证明其存在住宿费的损失以及损失的数额，本院对杨乐亮的500元损失主张不予支持。关于争议焦点3。关于支付全额租金问题。《房屋租赁合同》第二条约定：“该房屋租金为700元/月，月租金大写：柒佰元，本租金价格不含发票如需开具发票请提前告知。租金支付方式为：每季度支付一次每半年支付一次，每年支付一次其他（备注：如遇特殊情况乙方无法全额支付其选定的支付方式则在原月租金基础上上调50元∕月）。租金按照乙方选定支付方式的每个周期届满前15天支付下次租金，乙方须按合同规定期限按时交纳房租，不得逾期或滞纳，逾期费每天20元，如超过七天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并扣除乙方之前所交的保证金作为违约金。乙方如发生本条违约行为，自愿委托甲方自行收回房屋使用权，并将乙方存放在租赁房屋内的物品清理丢弃！”可见，双方对缴纳房租并无明确的书面约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月7日解除，因此，孟文要求杨乐亮支付剩余四个月的房租2960元（含物业费、水费），缺乏法律依据，本院不予支持。关于赔偿违约金问题。《房屋租赁合同》第五条约定：“在合同期间内，乙方单方解除合同，乙方应按本合同两个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失，且剩余租金不退；冬季采暖期间退房者所缴纳的取暖费不退。”通过审理查明，涉案合同的解除系因双方协商一致，而非杨乐亮单方解除，因此，孟文要求杨乐亮赔偿违约金1400元的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于保洁费问题。《房屋租赁合同》第三条曾约定：“乙方应于本合同签订之日向甲方支付该房屋无息保证金700元/月，合同期满乙方无违约行为，房间打扫干净（如打扫不干净扣除保洁费100元），甲方在合同期届满后10日内将保证金无息退还乙方…”。杨乐亮认可其在搬离房间时只是简单打扫了房间，孟文雇佣保洁人员进行打扫，因此，杨乐亮应当按照合同约定，向孟文支付保洁费100元。综上，本院认为，孟文与杨乐亮签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方应遵循诚实信用原则，严格按照约定行使各自的合同权利、履行各自的合同义务，以实现合同目的。杨乐亮在孟文催缴取暖费时明确表示不缴纳取暖费，构成部分违约，孟文擅自更换涉案房间的门锁，构成了根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《房屋租赁合同》解除后，双方应根据自己的过错承担相应的违约责任，孟文应退还杨乐亮保证金及剩余房租，杨乐亮应按照合同约定赔偿孟文保洁费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，本院基于事实和法律对双方的诉讼请求酌情予以认定和支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨乐亮与被告孟文签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告孟文于本判决生效之日起十日内返还原告杨乐亮保证金700元；三、被告孟文于本判决生效之日起十日内退还原告杨乐亮房租653元；四、反诉被告杨乐亮于本判决生效之日起十日内向反诉原告孟文支付保洁费100元；五、驳回原告杨乐亮的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告杨乐亮负担7元，由被告孟文负担18元；反诉案件受理费25元，由反诉原告孟文负担24元，由反诉被告杨乐亮负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘 刚二〇二〇年三月十一日书记员 宗金月