宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15430号 原告：高治鑫，男，1978年11月15日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 委托诉讼代理人：高林，宁夏塞北律师事务所律师。 被告：徐占亮，男，1971年10月12日出生，汉族，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区 委托诉讼代理人：李晓蓉，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：宁夏天裕房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：谢建龙，系公司经理。 原告高治鑫与被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高治鑫及其委托诉讼代理人高林，被告徐占亮委托诉讼代理人李晓蓉、宁夏天裕房地产经纪有限公司法定代表人谢建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告徐占亮签订的银川市存量房买卖合同及解除原被告三方签订的居间服务合同和补充协议；2.被告徐占亮向原告支付违约金95000元(475000×20%)；3.判令被告徐占亮承担律师代理费5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月27日，原告与被告徐占亮通过被告宁夏天裕房地产经纪有限公司居间将原告所有的位于银川市金凤区XXXX房屋出售，被告徐占亮自愿购买，三方签订居间服务合同。合同约定：房屋总价款为475000元，买方于2019年10月27日支付定金一万元，2019年11月15日办理产权过户登记手续同时支付一次性全部房款475000元，另约了违约责任等详细内容。合同签订后，被告徐占亮如约支付一万元定金，但产权过户的时间已到，被告徐占亮以各种理由拒绝购买房屋，不予办理过户手续也不支付购房款。原告多次与二被告协商未果。综上，被告徐占亮既不购买房屋也不解除合同，导致原告不能继续销售涉案房屋，其行为给原告造成了很大的经济损失，现原告根据我国《民事诉讼法》之规定，诉至法院，请求依法判如所请，并且不予退还被告徐占亮已交付的一万元定金。 被告徐占亮辩称，一、同意原、被告三方解除《居间服务合同》。2019年10月27日，原告高治鑫和被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，合同约定：原告高治鑫和被告徐占亮在被告宁夏天裕房地产经纪有限公司的居间服务下就座落于金凤区福州街三区知春园xx室的房屋达成买卖协议，由双方签订《银川市存量房屋买卖合同》，原告高治鑫和被告徐占亮各向被告宁夏天裕房地产经纪有限公司支付居间费用2375元。在涉案房产交易的过程中，因原告未如实告知涉案房产未接通天然气，也拒绝解决此问题，导致双方交易失败。因此，被告徐占亮同意解除三方签订的《居间服务合同》。二、同意解除《银川市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》。2019年10月27日原被告在天裕公司的居间介绍下，签订了《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定由被告徐占亮购买原告位于银川市金凤区XXXX房屋，房屋总价款475000元，《补充协议》中还约定被告徐占亮于2019年10月27日向原告支付定金一万元，于2019年11月15日双方共同前往办理权属过户手续，被告徐占亮以自行支付的方式支付原告购房全款475000元，被告徐占亮承诺自产权过户手续办理完毕当日支付给原告，原告同时出具同等金额的收到全款证明，依据以上约定，被告徐占亮向原告支付了购房定金一万元，被告徐占亮与原告于2019年11月14日共同前往市民大厅办理过户手续，在办理过程中，被告徐占亮得知涉案房产没有接通天然气，与合同约定的不符，并提出异议，原告未予解决，也没有继续为被告办理房屋过户手续，被告徐占亮认为双方未能继续交易，系原告违约在先造成，因此银川市存量房买卖合同和补充协议因原告的违约行为无法继续交易，应予以解除。三、原告主张被告徐占亮支付违约金95000元无事实依据，也无法律依据，应予驳回。原告明确表示定金10000元不予退还，其继续主张违约金无法律依据。根据《合同法》第116条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告已选择适用了定金条款，就不应当再适用违约金条款。合同中约定的违约金明显过高，和原告的实际损失严重不符。根据《合同法司法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案房产价格自2019年10月27日至今一直呈上升趋势，原告并没有因签订以上合同而产生任何经济损失，其依据格式合同条款的约定主张违约金明显与实际损失不符，应予以驳回。四、原告主张被告徐占亮承担律师代理费5000元不能成立，应予驳回。原告高治鑫和律师签订的委托合同系双方基于一定的法律服务和律师事务所之间形成的委托代理合同关系，该费用应当由原告自行承担，而不能转嫁给第三方。另外，涉案房产未能达成交易，系原告高治鑫的违约行为造成。因此，原告的律师代理费应当由其自行承担。综上所述，故请求法院驳回原告第二、三项诉讼请求，以维护被告的合法权益。 被告宁夏天裕房地产经纪有限公司辩称，针对原告对我公司的诉请，我公司同意解除三方签订的居间服务合同，同意解除三方签订的补充协议。 本院经审理认定事实如下： 原告高知鑫系案涉房屋金凤区福州街三区知春园xx室的产权人。2019年10月27日，原告与被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》一份，约定原告与被告徐占亮在被告宁夏天裕房地产经纪有限公司的居间服务下就案涉房屋金凤区XXXX室原告与被告徐占亮签订《银川市存量房屋买卖合同》，原告与被告徐占亮签订《银川市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，原告与被告徐占亮应于本合同签订当日各向被告宁夏天裕房地产经纪有限公司支付2375元的居间代理费。同日，原告与被告徐占亮签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定原告将其所有的案涉房屋金凤区XXXX室出售给被告徐占亮；房屋成交价格为475000元，被告徐占亮在签订本合同的同时支付定金1万元，由被告宁夏天裕房地产经纪有限公司代为保管；原告与被告徐占亮同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同还对房屋交付、逾期交房及逾期付款等违约责任进行了明确约定。原告与被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司同时签订了《补充协议》一份，约定于2019年11月15日双方共同前往办理权属过户手续，被告以自行支付的方式支付原告购房全款475000元，被告承诺自产权过户手续办理完毕当日支付给原告，原告同时出具同等金额的收到全款证明；被告徐占亮若出现下列情形之一的，被告徐占亮构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的，被告徐占亮出现上述根本违约情形之一的，被告徐占亮应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；原被告还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告徐占亮向原告支付定金1万元，原告向被告徐占亮出具定金收条一份载明上述事实。被告宁夏天裕房地产经纪有限公司亦出具保管条一份，载明：“今收到出卖方高治鑫交来坐落在金凤区XXXX室的房产证复印件壹份，证号银房权证金凤区字第xx号；同时收到买受方徐占亮交给出卖方高治鑫用于购买坐落在金凤区福州街三区知春园xx室的房屋定金1万元，暂由宁夏天裕房地产经纪有限公司保管。”2019年11月14日，原、被告前往市民大厅办理案涉房屋过户手续，后因被告徐占亮以案涉房屋未接通天然气提出异议双方协商未果，致使房屋过户手续未完成，故原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原与被告徐占亮签订的《银川市存量房屋买卖合同》及原告与二被告签订的《居间服务合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应依约享有权利，履行义务。原告主张解除与被告徐占亮签订的《银川市存量房屋买卖合同》及原被告三方签订的《居间服务合同》、《补充协议》，现被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司对此主张予以认可，均同意解除上述合同，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告徐占亮抗辩因案涉房屋未接通天然气为由拒绝购买案涉房屋，本院认为，原告与被告徐占亮在签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中均未对案涉房屋须接通天然气作特别约定，且被告徐占亮已在宁夏天裕房地产经纪有限公司居间服务下实地查看案涉房屋，其应是在对案涉房屋情况充分了解的基础上遵循自愿、公平、诚实信用的原则与原告达成购房合意并签订了《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，且房屋未能接通天然气并不必然导致合同无法继续履行，故被告拒绝购买案涉房屋，构成违约，应承担相应违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告与被告徐占亮在《银川市存量房屋买卖合同》中约定被告徐占亮在签订本合同的同时支付定金1万元，后被告徐占亮依约向原告支付定金1万元。依据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，被告徐占亮不履行购买案涉房屋的义务，被告徐占亮无权要求返还定金，原告陈述不予退还被告徐占亮已交付的1万元定金，这表明原告已选择适用定金条款。故被告徐占亮违约，原告在适用违约定金条款后又主张违约金，不符合法律规定，且该1万元已足以弥补被告徐占亮违约造成的损失，对原告主张被告徐占亮支付违约金95000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告徐占亮支付律师代理费5000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、解除原告高治鑫与被告徐占亮之间的《银川市存量房屋买卖合同》及原告高治鑫与被告徐占亮、宁夏天裕房地产经纪有限公司之间的《居间服务合同》、《补充协议》； 二、驳回原告高治鑫的其他诉讼请求。 案件受理费1150元，由原告高治鑫负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇二〇年三月三十日 书记员  于哲 本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 2.《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。