广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂03民终3864号 上诉人（原审第三人）：柳州银行股份有限公司红光支行，住所地广西壮族自治区柳州市红光路91-1号。统一社会信用代码：91450200198594456T。 负责人：陈波，该行行长。 委托诉讼代理人：茹薏，广西至和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周美全，女，1953年5月3日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：林永吉，男，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。由广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路119号业主委员会推荐。 委托诉讼代理人：胡兴明，女，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。由广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路119号业主委员会推荐。 原审被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。统一社会信用代码：450300200057946。 张玲燕，桂林蒲风商贸有限公司管理人的负责人，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋圆，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳燕平，广西诚瑞律师事务所实习律师。 上诉人柳州银行股份有限公司红光支行（以下简称红光支行）因与被上诉人周美全、原审被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人红光支行的委托诉讼代理人茹薏，被上诉人周美全的委托诉讼代理人林永吉、胡兴明，原审被告桂林蒲风商贸有限公司管理人广西诚瑞律师事务所委托诉讼代理人李秋圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红光支行上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初831号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定被上诉人已经按照约定支付购房款这一事实错误。涉案的房屋为商品房买卖，被上诉人仅仅提供一个一审被告开具的收据，不能证明被上诉人已支付了购房款。其次，被上诉人一次性支付的购房款为312232元，该金额属于大额转账，不能仅凭借收据进行认定。被上诉人提供的证据载明是刷卡支付，但并未提供刷卡支付的交易记录，属举证不能，上诉人有理由相信被上诉人没有这一刷卡记录。2、一审认定案外人德高公司已进行交房验收这一事实错误。被上诉人并未提供其与案外人德高公司进行涉案房屋交付验收工作的证据，故被上诉人无法证明其已经实际占有、使用涉案房屋。其次，被上诉人提交的银行流水记录只显示了德高公司有向被上诉人转账的记录，无法证明其二者是在履行《委托运营合同》，一审法院对此不进行审查就认定该流水记录是德高公司在支付运营管理费，属事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。案涉房屋买卖明显不符合正常交易习惯，包括未对房屋买卖合同进行备案，未申请预告登记等，可见之被上诉人之行为应定性为投资行为，结合本案的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的签订及履行内容，本案房屋买卖关系符合非法集资或者非法吸收公众存款的特征，属以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。其次，确认物权以存在物权归属争议为前提，涉案房屋买卖合同尚未履行完毕，被上诉人请求确认其享有房屋所有权不属于物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。根据物权法第九条规定，被上诉人在未对案涉房产进行登记的情况下，一审确认被上诉人享有案涉房屋所有权属适用法律错误。上诉人取得了编号为桂林市房他证叠彩区字第××号房屋他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条规定，上诉人对位于桂林市叠彩区中山北路119号八层房产的抵押权已合法设立，因此已取得涉案房屋的抵押物权，依法应当受到保护。 周美全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于涉案房屋，是一审被告蒲风公司通过拍卖购得产权后，建成产权式酒店，通过电视、报刊等传播媒体向广大市民出售产权或使用权。涉案房产的第八层在恶意抵押欠已经全部卖完。二、涉案房屋抵押一审被告蒲风公司与上诉人红光支行及该抵押的债务人柳州市沙鸿贸易有限公司存在明显恶意串通的故意。一审被告蒲风公司用不属于自己的房产进行抵押，违反了法律禁止性规定，本抵押是一个骗局。三、柳州市城中区人民法院没有查封涉案讼争的房屋，上诉人执行不能，是恶意串通及经济犯罪所致。综上，上诉人违法取得的桂林市房他证叠彩区字第××号房屋他项权证正在行政撤销中，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳驳回上诉，维持原判。 周美全向一审法院起诉请求：1.判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢8层821号房屋(含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二)归原告所有；2.判决被告提供桂林市叠彩区楼房1幢8层楼的房产证、土地证、营业执照等资料，协助原告办理位于桂林市叠彩区中山北路119号楼房1幢8层821号房屋的产权证；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月16日，于善检与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件。《房屋买卖合同》约定于善检购买被告所有的位于桂林市名为宜必思房屋的第1幢8层821号商业用途房屋，总价款为312231元，在合同签订时一次性付款；约定被告应当在2014年3月31日前将房屋交付原告使用；合同第十条约定被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(详见合同附件二)的标准；合同第十一条约定：被告应当在房屋交付使用后280个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关，并办理房屋产权证；同时，合同还对双方违约责任、办证费用等进行了约定。双方签订的《补充协议》第四条约定：原告将所购买房屋委托德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时于善检委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，于善检与德高公司于当日签订《委托运营管理合同》，约定：于善检授权德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定运营管理期限为20年，即2014年4月1日至2034年3月31日，2013年11月16日支付第一季度的房屋运营管理费，此后每季度支付一次，应于前一季度到期日前10天将下一周期的运营管理费付至原告指定账户。上述合同签订后，2013年11月16日，原告按约定支付购房款，被告向原告出具了收据一张，该收据载明原告刷卡支付8-821房屋购房款312232元。2014年3月31日被告蒲风公司将涉案房屋交付德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。 2015年10月16日，被告蒲风公司与第三人红光支行到桂林市房屋登记管理中心申请用叠彩区中山北路119号八层办公房为案外人柳州市沙鸿贸易有限公司的债务设立抵押，并办理了他项权证（桂林市房他证叠彩区字第××号）。 2018年10月6日，柳州市城中区人民法院对柳州银行股份有限公司诉蒲风公司、柳州市沙鸿贸易有限公司等民间借贷纠纷案件作出（2016）桂0202民初1303号《民事判决书》，判决被告柳州市沙鸿贸易有限公司不履行债务时，原告柳州银行股份有限公司有权对蒲风公司名下的位于桂林市叠彩区中山北路119号八层的房产的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 另查明，于善检与原告周美全系夫妻关系，二人于1979年9月12日生育一子于峰，于善检于2015年3月16日去世。2015年12月21日经公证处公证于善检遗产由继承人原告周美全及其儿子于峰共同平均继承。2019年3月24日于峰声明放弃对涉案房屋的继承权。2019年6月13日，原告周美全申请撤回于峰作为本案第三人参加诉讼。庭审中，第三人红光支行经核对原告举证的公证书、死亡注销单及于峰放弃涉案房屋的继承权声明后，第三人红光支行对原告周美全参加诉讼无意见，原告主体是否适格不再作为争议焦点进行讨论。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、于善检与被告签订的《房屋买卖合同》、补充协议及附件是否合法有效；二、原告是否享有涉案房屋及房屋内部装饰、装饰设施的所有权；三、涉案房屋是否存在办证履行不能的情况。 关于争议焦点一。第三人红光支行认为涉案《房屋买卖合同》无效，应当驳回起诉，理由是合同的签订及履行涉嫌非法集资。本院认为，合同标的物（涉案房屋）真实存在，于善检向被告购买房屋委托德高公司经营管理的行为与《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的“售后包租、约定回购、销售房产份额”特征不符，且第三人红光支行未能举证证明被告不以房产销售为主要目的，故涉案《房屋买卖合同》的签订及履行内容未违反法律法规的禁止性规定。该《房屋买卖合同》、补充协议及附件均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，原告据此提起诉讼，符合法律规定，对于红光支行的上述意见该院不予采纳。 关于争议焦点二。涉案《房屋买卖合同》、补充协议及附件均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，原告主张在《房屋买卖合同》、补充协议及附件签订后，于善检按约定支付了购房款，上述主张与被告向于善检出具的收据、合同约定一致，已形成证据链，即于善检已全额支付购房款给被告。原告主张被告于2014年3月31日将涉案房屋交付德高公司，该主张与《房屋买卖合同》约定一致，且有德高公司一段期间内连续向于善检支付运营管理费的记录，涉案房屋于2014年3月31日已交付德高公司，即于善检于此时已实际占有、使用涉案房屋。 又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据于善检与被告蒲风公司签订的房屋买卖合同内容，明确双方订立该合同的目的即为于善检最终取得涉案房屋及房屋内装饰设备所有权，对此于善检与被告蒲风公司亦达成了一致意见。且在合同签订后，于善检依据合同约定已付清全部购房款，并于第三人红光支行在办理涉案房屋抵押权之前实际占有使用该房产，原告所提供的证据足以证明原告为本案涉案房产的真实权利人。另根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”。本案中，在第三人红光支行办理抵押权之前，于善检与被告蒲风公司已签订合同且全额支付购房款并由其占有使用，且未将讼争房屋登记于于善检名下的过错在于被告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告周美全作为于善检的遗产继承人要求享有涉案房屋及房屋内装饰设备所有权的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。 关于争议焦点三。本案中，于善检依据合同约定已付清全部购房款并取得了涉案房产的使用权，第三人红光支行在取得涉案房产抵押权之前该房产已交付给于善检并由于善检实际占有使用，而未将涉案房产登记于于善检名下的过错在于蒲风公司。依据双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件的约定，被告蒲风公司有义务于房屋交付使用后280个工作日内协助办理房屋产权证。但因目前涉案房产上设立了抵押权且抵押权人已对涉案房产行使抵押权，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属证书过户的诉请由于存在办证履行不能的情况，该院不予支持，待该履行不能的情形消灭后，可再行主张该项诉请。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国继承法》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条，《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认被告桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市叠彩区楼房第1幢8层821号房屋及房屋内装饰设备(详见判决书附件)归原告周美全所有；二、驳回原告周美全其他诉讼请求。案件受理费5983元（原告周美全已预交），适用简易程序审理减半收取2991.5元，由被告桂林蒲风商贸有限公司负担，另2991.5元由该院退回原告周美全。 本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人周美全提交了八组新证据：证据一：广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行裁定书（2017）桂0202执1398号。证明柳州市城中区人民法院不违法根本就没有查封该涉案讼争的房屋；证据二：莫际晖行政案件受理通知书。证明上诉人的抵押正在撤销中；证据三：蒲风公司的公示信息。证明涉案政府招商引资项目至少有11综抵押在工商行政管理机关国家企业信用信息公示系统中，显示不动产抵押为0；证据四：各类房屋抵押权设立登记申请书。证明上诉人与一审被告用不属于被告的房屋进行抵押，骗取房屋他项权证；证据五：桂林市不动产登记局提供的委托书。证明该委托书是在2015年10月8日该公司所有老板及高管都是逃跑后开出的，并无该公司法人代表签字授权办理抵押一事；证据六：119号楼所有业主投资额统计表。证明桂林市叠彩区政府招商引资的项目全体业主们所投入的资金；证据七：骗子抵押骗贷明细表。证明骗子们诈骗放贷债权人，一审被告注册资本200万元，抵押担保5000多万元，违反了《企业法人登记管理条例》。要求刑事立案，网上追逃，所有的诈骗与业主们的投资无关。证据八：光盘。证明蒲风大股东、法人代表高琦称自己只是个受害人。违反《公司法》第十六条，涉案抵押无效；证据九：收据两份。证明上诉人上诉称被上诉人没有交钱与事实不符，我方已经通过刷卡的方式交过了。上诉人红光支行经质证认为：对证据一的执行裁定书，柳州市城中区人民法院仅是正常的进行了程序，并不能体现被上诉人说的对涉案房屋进行查封，该房屋在2016年5月25已经被柳州市城中区法院裁定查封，时间为三年；对证据二的行政案件受理通知书真实性无异议，该案件被法院受理不能证明上诉人的抵押权就应该被撤销，该案件并未裁决；对证据三的公示信息不予认可，上诉人认为与本案无关，涉案上诉人的抵押已经进行抵押登记；对证据四登记申请书的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，该登记申请书证明了上诉人对涉案房屋的抵押已经进行合法登记，因此对涉案房屋享有登记权；证据五委托书并没有原件，对真实性不予认可，且该份证据不能作为本案涉案依据；证据六投资额统计表出具的主体是业委会，对证明力有异议。其次，这些明细表恰好证明本案涉案的购房合同以及销售模式都涉及非法集资，所有合同应该属于无效合同；证据七的质证意见同证据六一致；原审被告蒲风公司经质证认为：对证据一、二、三、四没有意见，对证据五、六、七以法院认定为准。本院认为：被上诉人提供的证据与本案有一定的关联，本院在审理时仅酌情参考。 另查明：二〇一八年十二月五日，广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303破3号民事裁定书裁定受理桂林蒲风商贸有限公司的破产清算申请。二〇一八年十二月十二日，该院（2018）桂0303破3号决定书指定广西诚瑞律师事务所为桂林蒲风商贸有限公司管理人。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定。本案中,红光支行系无独立请求权的第三人,由一审法院通知参加诉讼,一审并未判决其承担民事责任,因此红光支行不是依法享有上诉权的主体，无权提起上诉，故对其上诉，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第八十二条、第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回上诉人柳州银行股份有限公司红光支行的上诉。 二审案件受理费5983元，由本院退还给上诉人柳州银行股份有限公司红光支行。 本裁定为终审裁定。 审判长  王治斌 审判员  陈海涛 审判员  王 凯 二〇二〇年一月九日 书记员  朱银燕