重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初15491号 原告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路36号1幢4-6，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵，总经理。 委托诉讼代理人：孙某，重庆伟豪律师事务所律师。 被告：王维鑫，男，汉族，1986年8月15日出生，住重庆市万盛区青年镇。 被告：张维亚，女，汉族，1986年11月16日出生，住重庆市彭水县。 委托诉讼代理人：王维鑫，与张维亚系夫妻关系。 原告重庆满励城房地产经纪有限责任公司与被告王维鑫、张维亚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称：“满励城公司”）的委托诉讼代理人孙某，被告张维亚的委托诉讼代理人即被告王维鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告满励城公司起诉请求判令：1.原告与被告签订的《物业管理委托合同》已于2018年5月23日解除；2.被告承担违约责任，并向原告支付违约金256166元；3.本案诉讼费等原告损失由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，原告与两被告经协商一致，签订了《物业管理委托合同》，被告将坐落于重庆市南岸区XX街道XX号海棠晓月XX号（房产证2013字第XXX号）房屋委托给原告方对外出租，原告代被告提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。原告代被告与承租人签署租赁合同并收取押全、租金等，原告从代收租金中支付被告固定租金回报及扣除代被告垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为原告的管理服务费。被告对此予以认可，合同委托期为五年零五个月，自2017年5月15日起至2022年10月止。合同约定，被告不得无故收回此房屋，如中途要求收回房屋，原告有权拒绝。如被告有特殊情况确需收回房屋，则视为违约，且应当提前两个月通知原告，并赔偿原告剩余合同期内剩余房租的双倍租金作为违约金。合同签订后，原告按照约定履行了相应的管理及租金回报义务。2018年5月23日，被告在未通知原告的情况下，对案涉房屋进行出售，并强行收回案涉房屋。被告的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，故原告起诉来院，望判如所请。 被告王维鑫、张维亚辩称，双方的合同尚未解除，被告没有违约行为，不应当支付违约金。 原告满励城公司为证明其诉讼请求，当庭举示了如下证据： 1.《物业管理委托合同》及附件，拟证明原、被告于2017年5月15日签订合同，约定了双方的权利义务、合同期限等； 2.房产证复印件，拟证明签订委托合同时，案涉房屋系被告所有，但被告于2018年5月23日将案涉房屋进行出售并予以收回，已构成违约； 3.委托书、承诺书，拟证明被告将案涉房屋全权委托给原告代为管理，并承诺该房屋权属无瑕疵，如因房屋权属瑕疵产生的任何纠纷，被告承担连带责任并赔偿原告因此产生的全部损失； 4.《物业委托代理租赁合同》及附件、身份证复印件，拟证明原告在与被告的合同期内，将案涉房屋转租给第三方，每年存在收益，因被告方行为导致不能和第三方续租或者形成租赁关系而产生损失； 5.收据和借资单，拟证明在租赁期间原告为案涉房屋装修配置的相关物品和产生的相应费用。 被告王维鑫、张维亚的质证意见如下：对证据1-3的真实性没有异议，但双方签订的是格式合同，违约金金额约定过高，且原告未按时向被告支付租金；对证据4-5的真实性不清楚。 经审理查明：2017年5月15日，原告满励城公司（乙方、管理方）与被告张维亚、王维鑫（甲方、委托方）签订了《物业管理委托合同》及附件，该合同约定：1.房屋位置：重庆市南岸区XX街道XX号。2.甲方自愿将以上房屋交于乙方管理。3.甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租。为便于房屋出租、乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出。乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方房屋主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担。4.委托期为五年零五个月，自2017年5月15日起至2022年10月15日止。5.甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，一年共计人民币29000元，在合同有效期内，房屋租金不予调整。6.代管理房屋租金，乙方汇入甲方指定账户，开户行招商银行，开户名王维鑫，账号XXXXXXXX。7.甲方于2017年5月11日前将房屋交付给乙方。8.在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。9.甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。10.甲方保证房屋没有产权纠纷，且甲方有权处置分配该房，否则产生的法律责任由甲方承担。11.甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费。12.双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除等。 前述合同签订后，被告向原告提供了106房地证XXX字第30517号房屋产权证，载明权利人张维亚、王维鑫，坐落南岸区XX街道XX号，以上房屋产权由两个权利人各占50%。两被告向原告出具了《委托书》，表明上述房屋的出租相关事宜均委托原告办理，并向原告出具《承诺书》，表明二人有权利处理案涉房屋，收取租金，该房屋权属无瑕疵，如因该房屋权属有瑕疵而产生的任何纠纷，致使原告产生损失，由两被告承担连带赔偿责任赔偿因此产生的全部损失。 被告在签订合同后将案涉房屋交付给原告，该房屋已装修完毕，可直接使用。原告向被告支付了第一年（2017年5月15日—2018年4月15日）的租金29000元。2017年5月24日，原告与案外人范京阳就案涉房屋签订了《物业委托代理租赁合同》，约定由范京阳承租使用该房屋，租期一年，即2017年5月24日至2018年5月23日，租金为3200元/月。2018年4月-5月间，该第三人与原告签订的房屋租赁合同到期时，承租人未续签租赁合同，房屋处于空置期，原告未向被告支付第二年的租金。 被告当庭陈述，由于其个人经济原因，为了偿还欠款，将案涉房屋于2018年7月出售给案外人并办理了过户登记。 另查明，被告王维新和张维亚系夫妻关系。 上述事实，有经当庭举证质证的《物业管理委托合同》及附件、房产证复印件、委托书、承诺书、《物业委托代理租赁合同》即附件、收据和借资单及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《物业管理委托合同》及附件，被告向原告出具的《承诺书》、《委托书》等系双方的真实意思表示，符合法律规定的程序，该合同自成立时生效，原、被告双方应当根据合同约定积极履行各自的义务。 本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为以及双方约定的违约金金额是否过高。 第一，原、被告签订的案涉合同虽名为《物业管理委托合同》，但其实质为原告将其所有的房屋出租给被告并同意被告转租的房屋租赁合同关系。原、被告在签订的案涉合同中约定了被告委托原告对案涉物业进行管理和出租的期限为五年零五个月，在此期间，被告不得以任何理由收回案涉物业。同时约定了被告每年给予原告30天时间用于寻找承租人，期间免收租金等费用。原、被告于2017年5月15日签订合同，原告向被告支付了一年的租金29000元。根据双方的约定，第二年的租金应当在2018年6月15日前支付，被告对此期限也予以认可，且未举示证据证明有向原告催收租金的行为。但被告至2018年4月起已欲将该房屋出售，也没有提前两个月告知原告。被告自认因其自身债务原因，将案涉房屋于2018年7月出售以偿还债务。根据原、被告协议中的相关约定，被告的行为已构成了违约。 第二，对于双方解除合同的时间。一方以自己的行为明确表示不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。在原告与第三人签订的房屋租赁合同到期后，被告亦将案涉房屋出售，原、被告签订的合同已无法实际履行，故对于原告提出原、被告签订的《物业管理委托合同》于2018年5月23日解除的请求予以支持。 第三，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉房屋被出售后，原告亦可采取与新的房屋所有权人协商继续履行原租赁协议，但原告未举示证据证明其采取了相应措施，因遭到拒绝而无法继续履行的情况。原告虽将案涉房屋出租给第三人，但租赁期限届满的时间与原告第一年从被告处租赁并使用该房屋的时间基本吻合，没有其他损失。原告所举示的与第三人签订的租赁合同，不能证明因被告销售案涉房屋对其直接已经产生的损失以及其所预期的将来必然会产生的损失。原告主张的违约金已明显超过其实际损失，本院酌情予以调整。根据原、被告《物业管理委托合同》中对租金的约定，月租金为2417元（29000元÷12个月），由被告向原告支付3个月的租金即7251元作为违约金为宜。原告举示的收据等不足以证明其陈述的其他损失，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆满励城房地产经纪有限责任公司与被告王维鑫、张维亚签订的《物业管理委托合同》于2018年5月23日解除； 二、被告王维鑫、张维亚于本判决生效之日起五日之内向原告重庆满励城房地产经纪有限责任公司支付违约金7251元； 三、驳回原告重庆满励城房地产经纪有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2611元，由被告王维鑫、张维亚负担（原告已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 邓 婷 二〇二〇年三月二十五日 书记员 李嘉仪