四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终122号 上诉人（原审被告）：南江县同创房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市南江县红光镇南京桥街36号，统一社会信用代码91511922073988654K。 法定代表人：谭耀东，董事长。 委托诉讼代理人：李宪，女，1971年9月2日出生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司经理。 被上诉人（原审原告）：侯伟，男，1979年9月17日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：侯军，男，1972年4月2日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人侯伟的胞兄。 上诉人南江县同创房地产开发有限公司（以下简称“同创公司”）因与被上诉人侯伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2256号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告侯伟的诉讼请求：1.判令被告与原告解除《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016001325）；2.判令被告与原告解除《河滨国际村平街一层23号、46号、70号投资定金协议》；3.判令被告双倍返还原告支付的定金293654.4元人民币及利息；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告侯伟撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定的事实：2014年1月10日，同创公司（甲方）和侯伟（乙方）签订《河滨国际城投资房屋定金协议》3份，协议约定：侯伟对同创公司开发建设的正直河滨国际村项目投资分房，房屋位于南江县正直镇枫情大道河滨国际村平街1层23号、46号、70号；房屋面积以房管局测量的建筑面积为准；每平方米造价11888元，每平方米优惠3888元，实际单价每平方米8000元；乙方在签订定金协议的同时交付定金3万元；项目进度付款及要求：房屋基础完工付总投资额的40%，房屋两层商业完工住宅付至总投资额的60%，非住宅付至总投资额的80%，房屋封顶断水付至总投资额的95%，余款在甲方交付房产证时全部付清；乙方在签订本协议后七日内累计缴纳暂定投资总额的，视为一次性付款；乙方在交付定金之后一个月内，即2014年2月10日前带上定金协议到咨询部签订房屋认购协议，逾期视为放弃，甲方有权另行销售；待政府办理完相关手续后，认购协议转换为商品房购房协议，除房屋大的维修金和按国家规定该乙方缴纳的税费外，不增加任何乙方的费用；房屋移交给乙方时，产权归乙方所有，并由甲方全权负责办理完善商品房的房地产权证给乙方；本协议签订后，双方均不得擅自变更或撤销；乙方如违反约定的期限延期缴付投资房屋款，应向甲方缴纳违约金，违约金每日按投资总额的2‰累加计算；甲方如违反约定的期限迟延移交房屋（交房期限以《商品房买卖合同》为准），应向乙方缴纳违约金，违约金每日按乙方投资总价的2‰累加计算。 协议签订后，侯伟于2014年1月10日交款共计9万元，每个门市各交款3万元；于2014年11月11日交款共计165177.6元，其中46号门市交款77520元，70号门市交款87657.6元；于2016年1月27日为23号门市交款38476.8元。侯伟向同创公司交纳款项共计293654.4元，同创公司向侯伟出具收据7张。 在协议履行过程中，双方约定另行网签商品房预售合同，重新开具购房发票，原协议和收据作废。但是，双方因故未能订立商品房买卖合同。2016年9月28日，同创公司向侯伟发出《通知》一份，以侯伟未按约定补交房款为由，要求解除双方签订的定金协议。 另查明，南江县同创房地产开发有限公司原名南江县同光投资有限公司，该公司于2014年11月19日将公司名称变更为南江县同创房地产开发有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。侯伟与同创公司于2014年1月10日所签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议虽然名为定金协议，但结合协议的内容及交款的实际情况可以看出，双方签订的协议并非单纯的定金协议，侯伟交纳的293654.4元的款项也并非全部都是定金。根据协议的内容并结合交款的实际情况，一审法院认定侯伟在签订协议当天交纳的9万元款项（每份协议各3万元）属于定金，其余款项系房屋价款。 当事人协商一致，可以解除合同。双方在履行协议的过程中，虽然约定另行网签商品房预售合同，重新开具购房发票，原协议和收据作废，但是双方至今未能签订商品房预售合同，亦没有证据证明双方签订的定金协议已经解除，故一审法院认定双方签订的定金协议尚未解除。同创公司于2016年9月28日就向侯伟发出通知，要求解除双方签订的定金协议，现侯伟亦提起诉讼，要求解除双方签订的定金协议，表明双方当事人均希望解除该定金协议，故双方签订的定金协议应当予以解除。 双方签订定金协议后，因故未能订立商品房买卖合同。根据双方当事人提供的现有证据，无法确认当事人双方未能订立商品房买卖合同的原因。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”依据上述法律规定，结合当事人双方未能订立商品房买卖合同，且违约方不明确等实际情况，本案不宜适用定金罚则。因此，同创公司应当将定金和购房款全部返还侯伟，但无需双倍返还定金。双方因故未能订立商品房买卖合同，同创公司长期占用侯伟交纳的购房款，应当向侯伟支付资金利息。至于利息计付标准，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率进行计算较为合理。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利。侯伟在本案审理过程中撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。据此，一审法院判决：一、解除南江县同创房地产开发有限公司与侯伟于2014年1月10日签订的3份《河滨国际城投资房屋定金协议》；二、南江县同创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向侯伟返还定金及购买款共计293654.4元，并支付资金利息（利息计算方式：9万元自2014年1月10日起，165177.6元自2014年11月11日起，38476.8元自2016年1月27日起，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回侯伟的其他诉讼请求。案件受理费5705元，减半收取2852.5元，由南江县同创房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，定金是指合同当事人一方为担保债务的履行而预先给付对方一定数额金钱的担保方式，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。本案中，基于双方定金协议的约定，上诉人应当在被上诉人支付定金后一个月内与被上诉人签订房屋认购协议，但上诉人在约定的期限届满后并未与被上诉人签订认购协议，上诉人存在违约行为，而被上诉人亦未按定金协议的约定足额支付项目进度款，亦存在违约，故在双方均存在违约行为的情形下，原审确定不适用定金罚责的规定，并无不当。在定金协议解除后，上诉人应当返还已收取的定金及购房款。对上诉人主张不应返还的理由，本院不予支持。 上诉人主张未签订认购协议系因被上诉人未到上诉人公司签订，但上诉人就此未提供证据证实，且与上诉人二审陈述此时段被上诉人在上诉人公司工作的事实相悖。至于定金数额的问题，因双方协议对定金数额作出了明确的约定，故原审据此确定定金数额为9万元，并无不当。虽上诉人在收取被上诉人款项的条据上将全部款项书写为定金，但与定金协议约定的内容不符，故对超出的款项应当认定为购房款。对上诉人主张被上诉人所缴纳的全部款项均为定金的理由，不予支持。 综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，实体处理正确，但原审以违约责任不明而确定不适用定金罚责的理由不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5705元，由上诉人南江县同创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 毅 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年三月二十三日 法官助理  易阳梅 书 记 员  何西悦