重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2001号原告（案外人）：吴健鲲，男，1986年11月17日出生，苗族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：冯秀清，系吴健鲲母亲。委托诉讼代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路278号，统一社会信用代码91500103691245487F。法定代表人：杨文，行长。委托诉讼代理人：潘攀，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊明星，重庆依斯特律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山县中和镇站前新区7号楼，统一社会信用代码91500241739813704F。法定代表人：伍秀军，总经理。委托诉讼代理人：杨羲，该公司员工。第三人（被执行人）：伍秀军，男，1957年3月19日出生，汉族，住重庆市秀山县。第三人（被执行人）：吴郁君，女，1987年7月9日出生，侗族，住重庆市秀山县。第三人（被执行人）：伍金辉，男，1988年11月25日出生，苗族，住重庆市秀山县。原告吴健鲲与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称“恒丰银行”），第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称“五岳公司”）、伍秀军、吴郁君、伍金辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴健鲲的委托诉讼代理人冯秀清、黄鹏，被告恒丰银行的委托诉讼代理人潘攀，第三人五岳公司的委托诉讼代理人杨羲到庭参加诉讼。第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴健鲲向本院提出诉讼请求：判令不得执行重庆市秀山县中和街道白沙大道北段5号N5N6一层4号房屋（约100万元）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：签订房屋买卖合同时，五岳公司保证房屋拥有处分权、不涉及第三方权利，并出示了无权利限制记载的房产证；案涉房屋系带租出售，原告买受后租赁合同继续履行，这强化了原告的合理信赖，且承租人亦不知悉案涉房屋有抵押；根据当时政策制度设计，原告买房时不可能查询到案涉房屋的权属登记信息，原告已尽到充分注意义务，案涉房屋非原告自身原因未办理过户登记。被告恒丰银行辩称，一、吴健鲲在未看到涉案房屋产权证原件的情况下，仅凭重庆秀山五岳房地产开发有限公司单方的口头承诺，以及无法确认真假的房产证复印件便签订了合同，未尽到普通人进行房产交易时，应当具有的合理审查及注意义务。二、根据当时政策制度，吴健鲲能以利害关系人身份查询涉案房屋的抵押情况，原告对《房屋权属登记信息查询暂行办法》的解读，系错误理解法律法规、片面引用法律法规来混淆法庭的判断。三、吴健鲲签订房屋买卖合同时，涉案房屋已是现房，可以办理产权过户登记手续，但吴健鲲与秀山五岳公司却约定一年多后才办理过户，亦存在不合常理之处。第三人五岳公司陈述，五岳公司在出售涉案房屋的时候，和恒丰银行达成了初步意见，同意五岳公司一边出售一边解押，出售案涉房屋以后，恒丰银行一直不同意解押，吴健鲲多次和五岳公司进行协商，办理产权，但由于恒丰银行不同意，所以至今仍未办理下来产权。第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，恒丰银行与五岳公司签订《固定资产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为自2015年7月10日至2023年6月21日……首次还款期限为2015年9月21日等；同日，双方签订《抵押合同》，约定五岳公司以含案涉房屋在内的多套房屋提供抵押，向恒丰银行借款，并于2015年7月10日办理了抵押登记。2015年7月13日，五岳公司向恒丰银行提交贷款资金提款申请书，恒丰银行向五岳公司发放该贷款13000万元。五岳公司自2016年6月起开始发生欠本欠息的情况，恒丰银行遂向本院提起诉讼。本院在审理恒丰银行与五岳公司金融借款合同纠纷一案中，恒丰银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。2018年12月26日，本院作出（2017）渝05民初1041号民事判决，主要判决内容为：重庆秀山五岳房地产开发有限公司在判决后效后十五日内向恒丰银行股份有限公司重庆分行归还借款117266644.74元及利息；恒丰银行股份有限公司重庆分行对重庆秀山五岳房地产开发有限公司提供的抵押物（含本案案涉房屋）行使优先受偿权。该判决后效后，因五岳公司未如期履行判决书确定的义务，恒丰银行向本院申请执行。2016年12月20日，五岳公司（甲方）与吴健鲲（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市秀山县五岳广场北区（编号为N5、N6-4）房屋，建筑面积100.01平方米，总价100万元。签订协议时支付90万元，预留10万元办理房产证时支付。2016年12月21日，冯秀清通过重庆农村商业银行秀山支行向吴郁君转款50万元，五岳公司同日出具收据一张，载明，兹收到购门面款N5N6-4号门面，交来刷卡374500元，现金515000元，抵扣原房屋租赁保证金10500元，总计人民币900000元。2016年12月24日，五岳公司向重庆辉岳物业管理有限公司出具通知，载明：吴健鲲（身份证号码：500×）分别于2016年11月29日、2016年12月20日购买位于五岳广场北区N1N2-N3门面、N5N6-4门面，该两间门面购房款已全部缴清，请物管公司屡其办理接房手续。2019年5月13日，重庆辉岳物业管理有限公司出具证明，载明：兹证明吴健鲲（身份证号码：500×）于2016年12月24日到我司五岳广场项目办理完五岳广场北区N5N6-4门面接房手续，正式交付使用。2017年9月20日，五岳公司作为甲方与冯秀清作为乙方签订《协议书》，约定五岳公司将门面（N5N6-4）承租于（品牌：贝蓓爱）三年，三年内不涨门面租金等。2019年6月13日，重庆辉岳物业管理有限公司再次出具证明，载明：兹证明“贝蓓爱”商铺的水电费、垃圾费收据（2016年12月至2017年9月）原件已由我公司财务存档管理，我司所提供的复印件与原件一致，若有疑问可到我司查看原件。另查明，重庆市秀山县中和街道白沙大道北段5号N5N6一层4号门面房屋与五岳广场北区（编号为N5、N6-4）房屋系同一标的物。再查明，冯秀清系吴健鲲之母。本院认为，本案争议焦点为吴健鲲作为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院结合本案事实对此评判如下：关于吴健鲲与五岳公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。经恒丰银行申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定书，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。吴健鲲于2016年12月20日与五岳公司签订了《房屋买卖合同》，早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，应当认定其在人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同。关于吴健鲲是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。根据吴健鲲举示的证据，重庆辉岳物业管理有限公司于2016年12月24日将案涉房屋交付给吴健鲲使用，可以认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。关于吴健鲲是否已按合同约定支付全部价款的问题。虽然吴健鲲举示的证据系其母亲冯秀清通过银行转账的方式向吴郁君转款50万元，但根据五岳公司出具的证明吴健鲲已按合同约定交清案涉房屋的全部购房款，可以认定吴健鲲已按约定支付全部价款。关于案涉房屋未办理过户登记是否系因吴健鲲自身原因的问题。吴健鲲与五岳公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋处于抵押状态，吴健鲲对此未尽到审慎的注意义务，未到有关部门查询案涉房屋的抵押等情况，也未要求五岳公司出具完整有效的房屋产权证明，其对不能办理过户手续明显存在过错。因此，应当认定本案不符合《执行异议规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上所述，吴健鲲就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回，依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，判决如下：驳回原告吴健鲲的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由原告吴健鲲负担6900元，由第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  樊 群审 判 员  周海燕人民陪审员  丁庆生二〇二〇年三月二十四日法官 助理  陈园媛书 记 员  陈鹏锋