山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初3479号   原告：晋XXX，住所地：山西省晋城市。   法定代表人：李某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周某，山西君宜（高平）律师事务所律师。   被告：郑某，男，1992年6月22日生，汉族，山西省阳城县人，现住山西省晋城市。   原告晋XXX与被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋XXX的委托诉讼代理人周某与被告郑某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告晋XXX向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑某向原告支付2017年10月31日至2019年10月30日期间的物业费3466元及违约金4809.08元（暂计算至2019年8月7日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告郑某为XX号楼X单元X室的业主，原告为XXXX小区的物业服务企业。XXXX物业服务费为1.7元/m2/月，每年预交一次。原告作为物业服务企业为XXXX小区提供了物业服务，被告作为XXXX业主应当按时交纳物业费。但是被告郑某自2017年10月31日开始至今未交纳物业费。被告郑某拖欠物业费的行为严重侵犯了原告公司的合法权益。故原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。   被告郑某答辩称：我与原告签订的业主合同，是交房时如果要拿钥匙的话就得签，是强制签的。在XXXX居住期间，被告的服务严重影响了我的生活。物业服务达不到所要求的标准，小区公共设施不完善，电梯有两部，但是只能用一部，而且时好时坏。物业的保安不作为，2017年9月物业保安放进去不是本小区的业主，这人进去之后与我父亲发生争执，并动手打了我的父亲，保安当时在场也没有理睬，最后是我叫来派出所解决的。单元楼的保洁只是偶尔打扫，一个月有一两次。小区地下停车场经常漏水。小区内停车每小时3元，但是从未见过物价局的文件批示。没有买车位的住户在小区内停放车辆，有的人可以不交停车费，有的人就必须交。小区业主忘带钥匙回家，保安永远是睡觉不开门，还得让家人下来开门。物业未解决我与楼上住户发生的纠纷，19楼发生漏水，物业和19楼户主相互推脱。本小区有一半以上的业主没有交物业费，普遍都认为原告物业服务达不到物业标准。综上所述，原告物业公司的服务影响到了业主的生活。   原告晋XXX针对诉请，提供以下证据：   1、2016年7月7日原、被告双方签订的业主手册（含前期物业管理服务协议、业主临时管理规约等），证明原告向被告收取物业费有合法依据，且业主手册中第10页第四条第一款明确约定物业费每年预交一次。   2、交房流转表、物品及资料签领表、业主资料登记表，证明X号楼X单元X室已于2016年7月交房，被告为该房屋的物业费交纳义务人。   3、缴费催款通知书、律师函及邮寄信息，证明原告已尽到通知交款义务，但被告拒不支付物业费。   被告郑某表示对以上证据的真实性均无异议。   被告郑某针对诉请，当庭出示以下证据：   1、XXXX邻居之家二姐便利店微信聊天群的聊天记录，证明小区保安不作为。聊天记录中显示“厉害啊，公园里的销售人员到小区挨家挨户卖房子呢”、“前面有个车不交停车费就出去了”。   2、我与两位业主的微信聊天记录，证明物业服务差，并且这两位业主也没有交物业费。我问其中一位业主交停车费和物业费了没有，对方回答到“物业就是垃圾，一有事就是房产公司的事”，我说物业把我起诉了，另外一位业主说“也不看看现在的服务是什么样”，以上聊天记录充分说明了原告的物业服务水准差。我经常出差，半夜回家忘带钥匙，保安也不给我开门。物业小区楼道也不打扫。   原告晋XXX质证称：销售人员进小区卖房的情况，在每个小区都是无法避免的，人家给业主打个电话就让进去了。被告与两位业主的微信聊天记录清楚记载这个业主交纳停车费13元，并告知不交停车费出不去，至于被告认为有车没有交纳就出去了，这可能是停车不到一小时的车辆。被告认为回家迟进不去，物业可能存在过错，但是出于安全，没有带门禁卡不让进去也是正常的。被告对其主张应当有充分的证据，服务质量不应是不交纳物业费的问题，而且根据合同的约定，物业费是预收的。   本院认为，原告晋XXXX所举证据以及被告郑某当庭出示证据的真实性符合事实和法律规定，本院予以确认。但被告郑某庭后未将微信聊天记录的截图提交法院。   经审理查明，原告晋XXX系XXXX小区的物业管理企业，被告郑某系该小区X号楼X单元X室房屋的业主，其房屋建筑面积84.93平方米。2016年7月7日，原、被告双方签订《物业合约手册》。《物业合约手册》中包括《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《消防安全协议书》、《宠物豢养管理协议》等内容。《物业合约手册》中约定由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业费收费标准为1.7元/m2/月，物业费自入户通知书上载明的入户日期起计，每年预交一次；如业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三的滞纳金。被告郑某按上述合同约定交纳物业费至2017年10月30日。自2017年10月31日至2019年10月30日的物业费，被告郑某未交纳。   本院认为：物业管理费，是物业公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，业主依据物业管理服务合同应当支付的费用。本案原告晋XXX作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，被告郑某作为涉案房屋的业主，均在《物业合约手册》上签字，应当确认该《物业合约手册》的约定系双方当事人真实意思表示，原、被告双方形成了物业服务合同关系。原告晋XXX依约向XXXX小区的业主提供了物业管理服务，被告郑某作为业主应当按协议约定的物业费收费标准（1.7元/m2/月）及时交纳物业管理费，因此，原告晋XXX要求被告郑某交纳2017年10月31日至2019年10月30日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，但数额应为3465元（84.93m2×1.7元/m2/月×24月=3465.14元）。   关于原告主张的违约金，《物业合约手册》中明确约定欠交物业费应当支付滞纳金，并约定了滞纳金的收取标准，该约定虽然表述为业主应交纳“滞纳金”，但其内容是对业主逾期交纳物业管理费应承担的违约责任所作的约定，具有违约金性质，应视为违约金。由于《物业合约手册》中约定的违约金收取标准过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，认定被告应当支付的违约金为1054元（1732.57元×24%÷365天×645天+1732.57元×24%÷365天×280天=1053.78元）（截至2019年8月7日）。   被告郑某辩称《物业合约手册》是交房时强制签的，本院认为，被告就强制签字的情况未提供确实充分的证据，且被告未于法定期限内请求对《物业合约手册》中的相关约定进行撤销，故被告郑某的上述辩称本院不予支持。被告郑某主张原告晋XXX的物业服务不达要求、严重影响其生活，并当庭出示小区业主的微信聊天记录，就此，原告晋XXX作为物业服务企业应当提高并完善物业服务质量，但被告郑某以此作为不交纳物业管理费的理由不能成立，故被告的此项主张本院不予支持。被告郑某主张的房屋漏水问题，被告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：   被告郑某于本判决生效后十日内支付原告晋XXX2017年10月31日至2019年10月30日的物业管理费3465元及截至2019年8月7日的违约金1054元。   如果未能按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付因迟延履行产生的债务利息。   案件受理费25元，由被告郑某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 金 洁     二0二0年三月六日   法官助理 张 娜   书 记 员 关晋媛