江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初5961号 原告：江圣涛，男，1969年1月15日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 原告：吴志红，女，1968年1月19日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：华焘、华建清（受原告江圣涛、吴志红共同委托），无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。 被告：李德柱，男，1980年3月7日生，汉族，住广东省深圳市南山区。 原告江圣涛、吴志红与被告李德柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告江圣涛、吴志红及其委托诉讼代理人华焘到庭参加诉讼。被告李德柱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 江圣涛、吴志红向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月6日签订的房屋买卖合同；2、判令李德柱返还江圣涛、吴志红购房款530000元；3、判令李德柱赔偿江圣涛、吴志红实际损失400000元；4、判令江圣涛、吴志红有权就李德柱所有的无锡市金峻苑11-202房屋（不动产权证号苏（2017）无锡市不动产权第0130758号）采取拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5、本案诉讼费由李德柱承担。事实和理由：2018年6月6日，李德柱与江圣涛、吴志红签订房屋买卖合同，约定李德柱将其所有的无锡市新吴区金峻苑11-202房屋作价1200000元出售给江圣涛、吴志红。2018年6月7日，江圣涛、吴志红向李德柱支付定金30000元。2018年6月12日，江圣涛、吴志红向李德柱支付购房款500000元。同日，吴志红为保障首付款安全与李德柱签订了抵押借款协议，并办理了债权数额700000元的抵押权登记手续。2019年7月21日，李德柱向江圣涛、吴志红交付案涉房屋。后江圣涛、吴志红屡次要求李德柱协助办理案涉房屋的过户手续，但均遭李德柱拒绝推诿。 李德柱未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下： 无锡市金峻苑11-202房屋的登记所有权人系李德柱。2018年6月6日，李德柱与江圣涛、吴志红签订房屋买卖合同。该合同第一条房屋基本情况载明：1、甲方（李德柱）自愿将坐落在无锡市新吴区金峻苑11-202的房屋出售给乙方（江圣涛、吴志红）。乙方对该房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：钢混，所有权人：李德柱，产权证号：0130758，房型：3/1/1，总面积：89.37㎡，楼层：9，总层数：2，使用性质：住宅。乙方对甲方所售出的房屋情况已充分了解，并自愿购买上述房屋。第二条成交价格载明：甲、乙双方协商后的实际成交价格为（人民币）￥1200000元（小写）：壹佰贰拾万元整（大写）。第四.1条载明：（1）乙方于2018年6月6日交付定金（人民币）叁万元整（大写）。（2）乙方于2018.6.15前支付甲方伍拾万元整，并办理柒拾万元整的他项权证给乙方，甲乙双方约定于2019.7.30前完成过户。（3）房款柒拾伍万元整乙方委托丙方（福满家房地产经纪有限公司）代办30年期商业贷款。第五.4条载明：甲方承诺腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方，并于2019.5.30办理完毕户口迁移手续。第六.1条载明：甲方保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷，债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全部赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任。第六.4条载明：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且本合同约定交于丙方的信息服务费一律由违约方承担。2018年6月7日、2018年6月12日，江圣涛、吴志红分别向李德柱支付定金30000元、购房款500000元，合计530000元。 2018年6月12日，吴志红与李德柱签订了抵押借款协议，并办理了债权数额700000元的抵押权登记手续。庭审中，吴志红陈述签约时担心房价上涨，所以签订抵押借款协议及办理抵押权登记手续的目的是来保障交易安全。 2019年7月21日，李德柱与江圣涛签订补充协议，约定李德柱将案涉房屋交给江圣涛，并承担因不能顺利过户而产生的全部经济损失。当日，李德柱向江圣涛、吴志红交付了案涉房屋，但李德柱至今未协助江圣涛、吴志红办理案涉房屋的过户手续。 另查明，2016年5月27日，李德柱为兴业银行股份有限公司无锡分行办理了债权数额540000元的抵押权登记手续。2018年6月21日，苏州工业园区人民法院因（2018）苏0591民初1805号案件查封了案涉房屋。 庭审中，江圣涛、吴志红陈述房屋现值为19008元/平方米×89.37平方米=1698744.96元，故房屋的市值差额损失超过400000元。江圣涛、吴志红提供2019年10月8日的网页截屏对上述陈述予以证明。本院通过执行系统的阿里拍卖平台询价得截至2020年3月10日案涉房屋现值为1548335元，故本院认定房屋的市值差额损失为1548335元-1200000元=348335元。 以上事实，有当事人的陈述及江圣涛、吴志红提供的房屋买卖合同、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、个人结算业务申请书、不动产登记证明、抵押借款协议、补充协议、网页截屏等证据及在卷证实。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，江圣涛、吴志红与李德柱2018年6月6日签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，合同当事人均应全面、积极履行合同义务。本案中，李德柱未按约于2019年7月30日前协助江圣涛、吴志红办理过户手续，存在违约情形。现李德柱未对江圣涛、吴志红要求解除案涉合同提出反驳，故江圣涛、吴志红要求解除案涉合同，符合法律规定，本院予以支持。根据房屋买卖合同和补充协议的约定，李德柱在无法按约过户的情形下，应退还全部购房款并承担全部经济损失。经核算，案涉房屋的市值差额损失为348335元。江圣涛、吴志红所主张案涉房屋实际损失中的348335元，不违反法律规定，本院予以确认。江圣涛、吴志红同意案涉房屋买卖合同解除后将案涉房屋返还给房屋登记权利人李德柱，不违反法律规定，本院对此予以确认。关于抵押权，为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，吴志红陈述设立抵押权是担心房价上涨而保障交易安全的，李德柱未对该陈述予以反驳，故对于返还购房款及赔偿损失所构成的债权，吴志红有权就案涉房屋在700000元的范围内优先受偿。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下： 一、解除江圣涛、吴志红与李德柱2018年6月6日签订的房屋买卖合同。 二、李德柱于本判决发生法律效力之日起十日内返还江圣涛、吴志红购房款530000元。 三、李德柱于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿江圣涛、吴志红损失348335元。 四、江圣涛、吴志红于本判决发生法律效力之日起十日内返还李德柱无锡市金峻苑11-202房屋。 五、吴志红根据上述第二、三条判项确定的债务有权在700000元范围内就李德柱所有的无锡市金峻苑11-202房屋（不动产权证号苏（2017）无锡市不动产权第0130758号）拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。 六、驳回江圣涛、吴志红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元、财产保全费5000元、公告费560元，合计24760元（此款已由江圣涛、吴志红预交），由江圣涛、吴志红负担1375元，由李德柱负担23385元（江圣涛、吴志红同意其预交的诉讼费23385元由李德柱向其直接支付，本院不再退还，由李德柱在本判决发生法律效力之日起十日内向江圣涛、吴志红支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 戴 雷 人民陪审员 杨 玲 人民陪审员 廉 洁 二〇二〇年三月十三日 法官 助理 赵 蔚 书 记 员 范宇琛 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国物权法》： 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。