上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18610号原告(反诉被告)：上海港轧扁钢厂，住所地上海市金山区。投资人：严庆，总经理。委托诉讼代理人：何雨默，上海雨默律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟临。被告(反诉原告)：上海宝冶实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戎琤，执行董事。委托诉讼代理人：高云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨仁齐木格，上海捷铭律师事务所律师。原告(反诉被告)上海港轧扁钢厂(以下简称“港轧扁钢厂”)与被告(反诉原告)上海宝冶实业有限公司(以下简称“宝冶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。港轧扁钢厂的委托诉讼代理人何雨默、陈钟临，宝冶公司的委托诉讼代理人高云、萨仁齐木格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港轧扁钢厂向本院提出诉讼请求：1、判令宝冶公司返还租赁保证金人民币130,000元(以下币种均为人民币)；2、判令宝冶公司支付违约金175,000元；3、判令宝冶公司赔偿因未开具2014年3月1日至2014年11月30日的租金发票给港轧扁钢厂造成的损失84,375元。事实和理由：港轧扁钢厂自2008年3月起向宝冶公司承租位于上海市宝山区宝杨路XXX号的厂房(以下简称“系争房屋”)。2014年3月1日，双方续签租赁合同，租期自2014年3月1日至2017年2月28日。2014年12月3日，双方因房租、电费等问题发生争议，宝冶公司封堵厂门，阻挡港轧扁钢厂人员、物品进出。次日，宝冶公司派遣员工入驻门卫房并接管了厂房大门人员、货物进出的管理权。2014年12月6日，宝冶公司切断系争房屋用电。2014年12月25日，宝冶公司张贴通知，禁止港轧扁钢厂员工进出系争房屋，事实上造成了单方解除合同的后果。此后，港轧扁钢厂多次要求宝冶公司归还租赁保证金、支付水电费、赔偿经济损失、补开增值税发票，宝冶公司均置之不理，故涉讼。宝冶公司反诉并辩称，双方租赁关系于2014年12月25日解除，港轧扁钢厂相关请求的诉讼时效至2016年12月24日届满，现起诉已超过两年诉讼时效。保证金已用于抵扣其欠付的水费、电费及工作餐费，抵扣后并无尾款，故无需退还。港轧扁钢厂因自身债务纠纷导致相关设备、材料、配件被法院查封从而停产，并非宝冶公司违约解除合同。租金发票是港轧扁钢厂主动要求不开具的，其也不存在实际损失。港轧扁钢厂租赁期间，欠付2014年10月至2014年12月的电费99,468.46元【发票金额中已扣除案外人上海子立实业有限公司(以下简称“子立公司”)支付的2014年11月、12月电费24,539.64元】、2014年6月至2014年12月的水费19,154.60元以及截止至2014年12月的工作餐费54,369元，此外还欠付宝冶公司租金，故宝冶公司反诉要求其依据租赁合同第9-2条第(四)款的约定，支付违约金175,000元。港轧扁钢厂支付的保证金13万元并不足以抵扣其欠付的上述电费、水费及工作餐费。就未能抵扣部分，宝冶公司本案中不再主张，将在另案中主张以钢材款抵扣。港轧扁钢厂欠付的租金，也在另案中主张以钢材款抵扣，本案中不要求处理。港轧扁钢厂针对反诉辩称，2015年8月4日，双方针对租金、水电费进行最后一次协商，此后宝冶公司未再主张过权利，其反诉请求已超过诉讼时效。此外，合同系宝冶公司违约解除，港轧扁钢厂无需支付违约金，租金也已付清。关于电费，确实欠付2014年10月的电费尾款8,837.95元，2014年11月电费未支付，生产用电在2014年12月6日已被切断，此后仅有几间员工宿舍用电到12月底。宝冶公司主张抵扣的电费是宝冶公司、港轧扁钢厂、子立公司以及四五家门面房共用的电费，其中港轧扁钢厂用电量最大。此前的电费是港轧扁钢厂向其他承租人收齐后直接交给电力公司。宝冶公司提供的电费发票中还存在预交电费的可能。经估算，港轧扁钢厂应承担的电费在55,000元左右，但2014年3月到10月的电费均由港轧扁钢厂支付，宝冶公司该期间应承担的电费在8万元左右，相互抵扣后港轧扁钢厂并不欠付电费。关于水费，2014年6月起，水费由宝冶公司支付，但其主张抵扣的该部分水费是宝冶公司、港轧扁钢厂和门面房共用的水费，港轧扁钢厂向门面房收取水费到2014年9月。经估算，港轧扁钢厂应承担的水费在6,000元左右。工作餐费认可有凭证的16,322元，同意从保证金中扣除水费6,000元和工作餐费16,322元，剩余保证金107,678元要求返还。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，宝冶公司(甲方)与港轧扁钢厂(乙方)签订《厂房场地及办公生活设施续租合同》，约定，甲方出租给乙方系争房屋，面积3,680平方米；乙方租赁该房屋用途为扁钢等生产加工及其他非危险品的仓储及居住乙方工作人员等；租赁期自2014年3月1日至2017年2月28日，年租金105万元；乙方已于2008年支付保证金13万元，续租后逐季以支票方式支付甲方，甲方收到租金后开具房屋租赁发票给乙方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期内，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同第10-4条约定，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按相当于该房屋2个月租金向乙方支付违约金。上述合同签订后，宝冶公司按约交付房屋，港轧扁钢厂支付保证金13万元及2014年3月1日至2014年11月30日的租金。另查明，2014年12月起，港轧扁钢厂因多起诉讼纠纷，导致在系争房屋内的钢材、设备及配件被法院查封。2014年12月25日，宝冶公司在系争房屋张贴通知，主要内容为，属扁钢厂职工及车辆从2014年12月25日起不得随意进入本厂。再查明，2019年9月3日，港轧扁钢厂向本院起诉宝冶公司【2019沪0113民初19381号】，要求宝冶公司赔偿2014年12月4日至2015年6月17日法院查封期间，看护港轧扁钢厂被查封资产时，因疏忽和不作为等原因造成的损失1,899,199.7元以及擅自廉价变卖港轧扁钢厂设备、钢材造成的损失643,428.4元。目前该案正在审理中。该案中，宝冶公司主张售卖旧钢材的价款是由其全部收取，之所以未支付给港轧扁钢厂，原因之一是港轧扁钢厂尚欠租金、水电费等费用。审理中，港轧扁钢厂为证明己方主张，向本院提供：1、视频及录音光盘，视频证明宝冶公司于2014年12月4日控制系争房屋大门，阻止港轧扁钢厂货物进出，录音内容证明2015年8月4日，双方就宝冶公司应返还的钢材款及港轧扁钢厂欠付的水电费、租金、工作餐费等费用结算问题进行磋商，达到诉讼时效中断的效果；2、2015年3月30日金山法院执行笔录，证明2014年12月4日，宝冶公司控制系争厂房大门进出，单方终止租赁合同；3、索赔函及EMS快递回执、挂号信邮寄凭证、报纸，证明2017年7月27日港轧扁钢厂向宝冶公司发过索赔函，要求其归还钢材款、补开增值税发票或赔偿损失、补交水电费、归还押金、赔偿停产停业损失；4、银行付款凭证，证明港轧扁钢厂支付了2013年9月1日至11月30日的租金以及2014年3月1日至11月30日的租金；5、厂房延租协议、借款给邹宇辉的银行付款凭证及邹宇辉还款的银行凭证，证明2013年12月1日至2014年2月28日的应付租金为225,737元，以邹宇辉向港轧扁钢厂的借款未偿还部分及利息1万元抵扣；6、宝冶公司出具给宝山法院的情况说明、宝山法院代管款处理通知单，证明宝山法院从拍卖港轧扁钢厂的钢材款中发放60万元给宝冶公司作为2014年12月1日至2015年5月30日的租金及违约金、滞纳金损失补偿款；7、税收完税证明，证明港轧扁钢厂缴纳增值税情况。宝冶公司针对上述证据发表质证意见如下：1、关于视频录像，无法证明宝冶公司存在封堵大门的事实，关于录音，确实是当时的谈话内容，但港轧扁钢厂并未提出索要保证金、违约金及赔偿未开发票损失等主张，无法达到诉讼时效中断的效果；2、真实性无异议，2014年12月4日，宝冶公司只是出于安全保障限制无关人员进出场地，并非单方解除合同；3、真实性认可，但挂号信显示的签收人与宝冶公司无关，EMS签收情况无法证明宝冶公司收到过，登报是在送达对象下落不明的情况下才能适用；4、真实性无异议；5、真实性无异议，2013年12月1日至2014年2月28日的租金确以邹宇辉的借款抵扣；6、真实性无异议；7、真实性无法核实，关联性不认可，无法证明此系宝冶公司未开发票导致的损失。宝冶公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、建设工程规划许可证、宝山区杨行镇西街村村民委员会证明，证明系争房屋为合法建筑；2、2014年10月至12月的电费发票，证明宝冶公司替港轧扁钢厂付清了电费124,008.1元；3、2014年6月至12月的水费发票，证明宝冶公司替港轧扁钢厂付清了水费19,154.6元；4、就餐券、点菜单、汇总表，证明港轧扁钢厂欠付工作餐费54,369元，其中有凭证的金额为16,322元。港轧扁钢厂针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无法确认；2-3、系争房屋内水、电表是多家共用的；4、工作餐费认可16,322元。关于水、电表情况，宝冶公司表示，厂区内除了子立公司，其他人共用一个水表，宝冶公司提供的水费发票包括自用部分、港轧扁钢厂使用部分及门面房用水。电费发票包括自用部分、港轧扁钢厂、子立公司以及门面房的用电，港轧扁钢厂用电量占80%左右。子立公司向宝冶公司支付了2014年11月和12月的电费共计24,539.64元，主张抵扣保证金的电费中已扣除该部分电费。审理中，关于双方租赁合同的解除情况，双方均认可租赁合同于2014年12月解除。港轧扁钢厂认为具体解除时间为2014年12月4日宝冶公司控制厂区大门，禁止货物进出当日。宝冶公司认为解除时间为2014年12月25日张贴通知要求扁钢厂职工及车辆不得随意进入当日。本院认为，双方租赁合同约定，甲方擅自解除合同，应按相当于该房屋2个月租金向乙方支付违约金。港轧扁钢厂主张宝冶公司擅自单方解除合同构成违约，要求其承担月租金两倍的违约金，同时认可合同解除时间为2014年12月，则该违约金的诉讼时效应自合同解除之日起算，并适用两年的诉讼时效。港轧扁钢厂提供的2015年8月4日的谈话录音及2017年7月27日的索赔函中，均未有向宝冶公司主张擅自解除合同违约金的内容。港轧扁钢厂现在本案中主张该违约金，显然已超过诉讼生效，故对于该项诉请，本院不予支持。港轧扁钢厂主张宝冶公司未开具租金发票，导致其发生多交增值税损失84,375元，则应自知道或应当知道其权利被侵害之日起两年内向宝冶公司主张。本案中港轧扁钢厂提供的税收完税证明显示的缴退税期间均为2014年11月以前，其主张未开发票的租金期间也为2014年3月1日至2014年11月30日，其基于未开发票要求赔偿损失的诉讼时效应自2014年12月1日起算，至2016年11月30日诉讼时效已届满，而其提供的2015年8月4日的谈话录音中也未有向宝冶公司主张增值税损失的内容，无法发生诉讼时效中断的效果，故对于该项诉请，本院亦不予支持。关于保证金，租赁合同约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。宝冶公司主张保证金已抵扣港轧扁钢厂欠付的水电费及工作餐费，但从2015年8月4日的谈话录音来看，双方就港轧扁钢厂欠付水电费问题一直有进行协商，但并未达成一致。因双方就保证金可抵扣的水电费及工作餐金额存在争议，保证金的返还时间无法确定，而港轧扁钢厂在2017年7月的索赔函中也主张过返还保证金，故其在本案中主张返还保证金，并未超过诉讼时效。关于保证金抵充水电费及工作餐费情况，首先工作餐费，宝冶公司提供凭证的金额仅为16,322元，港轧扁钢厂认可该金额并同意抵扣，与法不悖，本院予以支持。关于水费，港轧扁钢厂认可2014年6月起水费由宝冶公司支付，并认可其向门面房用户收取水费至2014年9月，故本院结合双方关于水表使用情况的陈述及宝冶公司提供的发票金额，酌情确定由港轧扁钢厂承担9,600元。关于电费，港轧扁钢厂认可2014年11月、12月的电费未支付，2014年10月的电费欠付尾款8,837.95元。其主张宝冶公司欠付其2014年3月至2014年10月的电费8万余元，未能提供任何证据证明，本院对此不予采信。本院综合考虑双方关于厂房内电表使用情况的陈述、宝冶公司提供的电费发票、子立公司已付电费金额以及港轧扁钢厂自认的2014年10月至12月未付电费金额等因素，酌情确定由港轧扁钢厂承担该期间的电费65,000元。综上，港轧扁钢厂支付的保证金13万元，抵充上述应付水费、电费及工作餐费后，宝冶公司还应返还余款39,078元。宝冶公司反诉要求港轧扁钢厂承担因欠付租金导致合同解除的违约金，并认可双方租赁合同于2014年12月解除，故该违约金应适用两年的诉讼时效，并自合同解除时起算。庭审中，宝冶公司表示无法提供2014年12月25日后诉讼时效中断的证据材料，现其在本案中主张该违约金，显然已过诉讼时效，本院对该反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海宝冶实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海港轧扁钢厂剩余保证金39,078元；二、驳回原告(反诉被告)上海港轧扁钢厂的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海宝冶实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,570元，由原告(反诉被告)上海港轧扁钢厂负担3,182元，被告(反诉原告)上海宝冶实业有限公司负担388元；反诉案件受理费1,900元，由被告(反诉原告)上海宝冶实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年三月十一日法官助理 张雨柏书 记 员 张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。