辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1081民初56号原告：杨春来，男，1974年5月29日出生，汉族，个体业主，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：纪清君，辽宁帝法律师事务所律师。被告:张吉林，男，1949年10月8日出生，汉族，个体户，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：张月丹，女，1959年12月8日出生，汉族，退休干部，现住辽阳市白塔区，被告张吉林妹妹。被告：杜金珏，女，1966年4月6日出生，汉族，律师，住灯塔市。被告：**，男，1968年12月12日出生，汉族，公务员，住灯塔市。委托诉讼代理人：杜金珏，女，1966年4月6日出生，汉族，律师，住灯塔市，被告**妻子。第三人：辽阳市隆德房地产开发有限公司，注册号211022003036830，住所灯塔市光明南路南侧（缺席）。法定代表人：史宝岩，系该公司经理。原告杨春来为与被告张吉林、杜金珏、**、第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，原告于2019年1月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告杨春来的委托诉讼代理人纪清君、被告张吉林的委托诉讼代理人张月丹、被告杜金珏到庭参加诉讼。第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨春来向本院提出诉讼请求：1、请求确认辽阳市隆德房地产开发的位于灯塔市的“富圣园小镇”其中28套被法院查封的房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告杨春来于2018年6月4日购买了辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的位于灯塔市的“富圣园小镇”1号楼1-601、1-602、1-603、2-601、2-602、3-601、3-602、3-603、4-601、4-602、4-603、5-601、5-602、5-603、6-601、6-602、6-603、6-503、6-403、6-303二十户，2号楼的1-501、1-502、1-503、2-501、3-501、3-503、4-501、4-502、4-503、5-501、5-502、5-503、6-501、6-503、1-403、4-401、4-402、4-403、5-401、5-402、5-403、6-401、6-402、6-403、4-302、5-301、5-302、5-303、6-302、6-303、1-202、3-201、3-202、4-201、4-202、4-203、5-201、5-202、5-203、6-201、1-101、3-101、3-103、4-101、4-103、5-101、5-103、4-102四十八户，共68户房产总价272万元人民币。原告杨春来与隆德房地产开发有限公司网上签订购房合同并取得购房发票。原告杨春来在办理房照过程中得知自己的28套房屋被法院查封，此房屋产权归原告杨春来所有，与法院其他案件无关。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”故上述房屋已归原告所有。二、（2017）辽1081执1901号民事裁定书，认定事实不清，适用法律错误。被告张吉林因与第三人杜金珏、**民间借贷纠纷一案，灯塔市人民法院于2017年7月13日作出（2017）辽1081民初1031号民事判决书，该判决书发生法律效力后，被告张吉林申请执行，灯塔市人民法院于2018年6月8日作出（2017）辽1081执1901号执行裁定书，预查封被执行人杜金珏、**开发的位于灯塔市，中门5户1-5楼，西门5户1-5楼，5单元东门5户1-5楼，西门5户1-5楼，中间4户1-4楼，6单元东门1楼1户，中门2户3-4楼，西门2户3-4楼，查封期限三年，查封期间不得出售、抵押。并于同日向灯塔市不动产登记服务中心送达。在查封的34户楼房中有28户是属于原告的。2012年5月21日，**与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订协议，约定：**开发的灯塔市富圣园小镇挂户其名下，**向隆德公司交纳挂靠费用23.5万元。杨春来与王群于2018年6月1日签订顶账协议书，王群用富圣园小镇的68套房屋抵顶欠原告杨春来的272万元。2018年6月5日，辽阳市隆德房地产开发有限公司与原告杨春来签订商品房买卖合同（预售），杨春来以共计112万元人民币购买位于.35平方米）、2-4-103（67.51平方米）、2-4-201（68.35平方米）、2-4-202（55.53平方米）、2-4-203(67.51平方米）、2-4-302(55.53平方米）、2-4-402(55.53平方米）、2-4-403(67.51平方米）、2-4-501(68.35平方米）、2-4-502(55.53平方米）、2-4-503(67.51平方米）、2-5-101(67.51平方米）、2-5-103(67.51平方米）、2-5-201(67.51平方米）、2-5-202(55.53平方米）、2-5-203(67.51平方米）、2-5-301(67.51平方米）、2-5-302(55.53平方米）、2-5-303(67.51平方米）、2-5-401(67.51平方米）、2-5-402(55_53平方米）、2-5-403(67.51平方米）、2-5-501(67.51平方米）、2-5-503(67.51平方米）、2-6-302(55.53平方米）、2-6-402(55.53平方米）、2-6-303(68.85平方米）、2-6-403(68.85平方米），隆德公司于同日为杨春来出具了28户的购房发票。原告己实际占有了抵债房屋。原告签定抵债协议在先。并已实际取得占有房屋，上述财产的所有权己合法归原告所有，被告无权申请查封。故在基本事实的认定上，法院执行裁定认定定有误，事实不清，适用法律错误。三、原告取得房屋证据确实充分，被告杜金珏所举证据不能否定王群顶账90套房屋事实。2015年1月29日，甲方王群，乙方**，丙方宋家海签订《协议书》载明：“截止到2014年12月30日，乙方总计欠甲方人民币壹仟万元整，乙方同意用其挂户在丙方名下的位于灯塔市富圣园小镇现有的待售楼房90套住宅，抵付欠甲方人民币壹仟万元正。协议签订五日内，将顶账楼房交付给甲方。”此协议证明王群拥有抵给原告楼房的所有权。2018年6月1日，甲方杨春来、乙方王群签订了《顶账协议书》载明:“甲乙双方共同确认，截至2018年6月1日乙方共欠甲方借款本金人民币280万元（贰佰捌拾万圆）。因乙方资金困难无力还款，经甲乙双方协商一致，乙方以抵债取得的坐落在灯塔市的由隆德房地产开发公司名义开发的“富圣园小镇”的68套房产（总面积4297.94平方米），抵债给甲方，抵债金额为272万元（贰佰柒拾贰万元整），抵债房产房号及面积详见抵债明细表。由乙方协调隆德房地产开发有限公司为甲方办理相关房产确权手续。所需各项费用由甲方承担。甲方取得上述68户房产确权手续后，甲乙双方账目结清，互不相欠。”证明原告以顶账方式取得了包括被法院查封的68套房产所有权。事实清楚，证据充分。被告杜金珏在审理执行异议听证中，出示了王群、夏德峰的抵债60套房屋的销控表及协议，其2014年8月7日《协议书》是对欠款800万元用60套房屋抵押，该《协议书》已被2015年1月29日《协议书》被告以90套房屋抵顶欠款1000万元的事实所取代。另所举证的证人王某《情况说明》，该《情况说明》不具有证明效力。同样2016年4月1日，**与夏德峰关于1#楼、2#楼57户住宅由夏德峰销售的约定只能说明57户由谁销售问题，也不能否定由第三人隆德公司宋家海参与并加盖公章的90套房屋顶账l000万元欠款给王群的事实。综上所述，原告对上述房产享有合法权利，并且足以排除被告对上述房产的申请执行。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张吉林辩称：抵顶90套房子不具有真实性，在庭审之前审判员找过他们做笔录了，是因为贷款签订的虚假协议，他们之间证明名不了有借贷的关系，证明不了是**抵给了王群，王群抵顶了杨春来。2015年1月29日的协议本身就没有效力，杜金珏、**已经否认了存在，**一个人来抵顶也是无效的。2014年的协议杜金珏说钱800万顶的60套房子。夏德峰又说是90套相互矛盾，2016年6月30日之前所有的协议全部作废，王某之前的协议全部都作废了，把之前的都取代了，是否有借贷关系都不能证明。2014年8月7日的协议，没有谁到底欠谁钱，没有体现出来，不具有客观真实性，不符合交易习惯生活常理，证明不了房子怎么抵顶的事实，明显具有虚假性。2018年，原告主张的欠款数额都非常矛盾，11月30日的笔录，认为欠款数额到底多少问题上，当时夏德峰说是90万，说22套房子顶账了。没有证据能够证明王群与夏德峰是否存在借贷关系，根据最高人民法院关于民间借贷第19条，第一个借款明显不具备借贷关系。杨春来这个房子房价3.8万元一个，明显不合理价格，我认为他们之间有恶意串通行为，所有的证据都能显示，王群、夏德峰都知道。开发商有一个挂靠的协议，除挂靠费外，与甲方没有任何关系，2018年6月8日是由杜金珏、**承建，我公司只是协助，没有任何的所有权。隆德公司明知道没有所有权，还来卖这个房子，所以说是虚假。拿别人的财产来抵顶都是没有效的，基础的无效，他的抵顶也不能取得所有权。法院在3月份就查封了，所有的房产已经交给了房产登记中心，在**名下的门市，还有没登记的，一直也不给查。证实了5月28日已经给房产局下手续了，房产局没给查，3.8万元可以看出是恶意串通，我们可以认定为是虚假的，并不在查封之前，手续上显示是6月8日查的，查封的过程他们都应该知道，买卖手续来进行网上签合同都是无效的，还应该归权利人杜金珏。被告杜金珏、**辩称：2012年开发的小镇，因为资金不够，从外面借的，包括夏德峰的钱，当时是3分利息，年底房子开卖，到日期就给3分利息，2014年房子就开始不好卖，夏德峰来找我，利息给不上了，后来用房子抵顶了，就协议一下，算账到14年8月7日，王某当时是我们双方认可的中间人，本和利息剩800万，当时是算了57套房子，销控表是卖给谁了有名字，按照2，000元一平，正好是57套房子。过户得交60万元的税，后来再给他3套房子，税是我拿的。2015年1月找**，房子不好卖，抵押贷款说利息1.2分利息，用什么手续就提供什么手续，确认之诉的商品房买卖协议，都是为了贷款给小额贷款公司用的，因为是自己的妹妹和妹夫当时没有防范，3、4个月贷款也没有下来。有一天下午没有事，我问柳河子的赵书记，问有没有人去小额贷款公司贷款了，说没有这个事，到现在手续都没有给我拿回来。我给王群打过多次电话，这个条也要不回来，2016年6月30日找过王某，都是通过王某，房子也给他了。2014年8月，90套房子还给我22套房子没有过这件事，靳忠波的利息给不上后来也作价16套房子，当时是法院给处理的这件事，是2，600元顶的，没有一个月就过户了，之后做的银行贷款。关于协议当时是想贷款。28套房子是我和**的，28套房子已经卖出去了几套，卖出去的几套房子都已经办了房照，我们当时选定了挂靠隆德公司，交了23.5万元挂靠费，房子的所有权是我的，隆德公司没有权处理，我们严格按照挂靠手续。从顶账协议来看不具有合法性、真实性，我现在柳条的房子是3，050元。房子顶给杨春来是假的，我们不认，合法不合法，有没有真实性，都是虚假的，谁能把20多万的房子3.8万元顶出去，本身的顶账协议就不具备真实、合法性。2018年6月8日的协助执行通知，房子属于清水状态，挂靠在隆德公司，3月、4月提出查封，2015年送这个手续了，没给签回执的单，后来又去了，还是没有签回执，过程中为了把房子签成他的名字，我把房子卖出去才会变成别人的名，头两次都是清水房，后来变成了杨春来的名字，现在我们有争议，用虚假的方法，要求确认房子归杨春来，提供的顶账协议是虚假的。请求我们认为28套房屋所有权是我的，他没有权利。杨春来与王群是否存在基础的借款事实，如果存在基础的借款事实，按照规定应该向法院申请诉讼。杨春来与王群有虚假的顶账协议，存不存在基础的借款事实，没有经过法院确认。没有基础借款事实存在，如果有基础事实应该向法院申请诉讼，我们官司都打这么长时间了，协议本身是虚假的，作为这个案件的证据，缺乏真实性、合法性，不能作为证据来使用。第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司未作答辩。经本院审理查明，张吉林与杜金珏、**民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2017）辽1081民初1031号民事判决，判决：一、被告杜金珏、**于本判决生效后十五日内偿还原告张吉林借款本金1,300,000元，并从2015年4月17日起至欠款付清日止，按月利率2分给付利息。二、被告杜金珏、**于本判决生效后十五日内偿还原告张吉林借款本金200,000元，并从2015年6月1日起至付清日止，按月利率2分给付利息。三、驳回原告的其它诉讼请求。该判决发生法律效力后，张吉林向本院申请执行。本院于2018年6月8日作出（2017）辽1081执1901号执行裁定书，预查封被执行人杜金珏、**开发的位于灯塔市，中门5户1-5楼，西门5户1-5楼，5单元东门5户1-5楼，西门5户1-5楼，中间4户1-4楼，6单元东门1楼1户，中门2户3-4楼，西门2户3-4楼，查封期限为三年，查封期间不得出售、抵押。并于同日向灯塔市不动产登记服务中心送达。2012年5月12日，**与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订协议，约定**开发的灯塔市富圣园小镇挂户在其名下，**向隆德公司交纳挂靠费用235，000元。杨春来与王群于2018年6月1日签订顶账协议书，王群用富圣园小镇的68套房屋抵顶欠杨春来的272万元。2018年6月5日，辽阳市隆德房地产开发有限公司与案外人杨春来签订商品房买卖合同（预售），杨春来以共计人民币112万元购买位于.35平方米）、2-4-103（67.51平方米）、2-4-201（68.35平方米）、2-4-202（55.53平方米）、2-4-203（67.51平方米）、2-4-302（55.53平方米）、2-4-402（55.53平方米）、2-4-403（67.51平方米）、2-4-501（68.35平方米）、2-4-502（55.53平方米）、2-4-503（67.51平方米）、2-5-101（67.51平方米）、2-5-103（67.51平方米）、2-5-201（67.51平方米）、2-5-202（55.53平方米）、2-5-203（67.51平方米）、2-5-301（67.51平方米）、2-5-302（55.53平方米）、2-5-303（67.51平方米）、2-5-401（67.51平方米）、2-5-402（55.53平方米）、2-5-403（67.51平方米）、2-5-501（67.51平方米）、2-5-503（67.51平方米）、2-6-302（55.53平方米）、2-6-402（55.53平方米）、2-6-303（68.85平方米）、2-6-403（68.85平方米），隆德公司于同日为杨春来出具了28户的购房发票。以上事实，有当事人陈述、民事裁定书、商品房买卖合、购房发票等证据在卷作证，并经当庭质证，可以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，依据隆德房公司在本院所作的询问笔录，可以表明富圣园小镇实际上属于被告杜金珏、**财产，并同意本院执行。故本院可以查封案涉房屋。原告杨春来与第三人隆德公司签订了房屋买卖合同，而依据第三人隆德公司在在本院所作的询问笔录，可以表明富圣园小镇实际上属于被执行人杜金珏、**财产。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告杨春来已经签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封前占有该不动产、交付全部价款，且已经办理了网签手续，符合能够排除执行的条件。故原告诉讼请求，合理合法，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行辽阳市隆德房地产开发的位于灯塔市的“富圣园小镇”2-4-101（68.35平方米）、2-4-103（67.51平方米）、2-4-201（68.35平方米）、2-4-202（55.53平方米）、2-4-203(67.51平方米）、2-4-302(55.53平方米）、2-4-402(55.53平方米）、2-4-403(67.51平方米）、2-4-501(68.35平方米）、2-4-502(55.53平方米）、2-4-503(67.51平方米）、2-5-101(67.51平方米）、2-5-103(67.51平方米）、2-5-201(67.51平方米）、2-5-202(55.53平方米）、2-5-203(67.51平方米）、2-5-301(67.51平方米）、2-5-302(55.53平方米）、2-5-303(67.51平方米）、2-5-401(67.51平方米）、2-5-402(55_53平方米）、2-5-403(67.51平方米）、2-5-501(67.51平方米）、2-5-503(67.51平方米）、2-6-302(55.53平方米）、2-6-402(55.53平方米）、2-6-303(68.85平方米）、2-6-403(68.85平方米）号房屋；二、辽阳市隆德房地产开发的位于灯塔市的“富圣园小镇”2-4-101（68.35平方米）、2-4-103（67.51平方米）、2-4-201（68.35平方米）、2-4-202（55.53平方米）、2-4-203(67.51平方米）、2-4-302(55.53平方米）、2-4-402(55.53平方米）、2-4-403(67.51平方米）、2-4-501(68.35平方米）、2-4-502(55.53平方米）、2-4-503(67.51平方米）、2-5-101(67.51平方米）、2-5-103(67.51平方米）、2-5-201(67.51平方米）、2-5-202(55.53平方米）、2-5-203(67.51平方米）、2-5-301(67.51平方米）、2-5-302(55.53平方米）、2-5-303(67.51平方米）、2-5-401(67.51平方米）、2-5-402(55_53平方米）、2-5-403(67.51平方米）、2-5-501(67.51平方米）、2-5-503(67.51平方米）、2-6-302(55.53平方米）、2-6-402(55.53平方米）、2-6-303(68.85平方米）、2-6-403(68.85平方米）号房屋归原告杨春来所有。案件受理费14,880元，由被告杜金珏、**负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判长 安 军审判员 曹 凯审判员 刘珍秀二〇二〇年三月二十日书记员 李媛媛附：本案所涉及的法律以及司法解释一、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：对案外人提起的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；、案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。