内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书  （2020）内05民终73号 上诉人（原审被告）：赵万忠，男，1951年8月26日出生，汉族，农民，户籍所在地内蒙古自治区开鲁县，现住辽宁省盘锦市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：吴春刚，内蒙古辉东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘示威，男，1969年12月15日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区开鲁县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王丽，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：赵福军，男，1968年4月13日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区开鲁县，现住开鲁县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：李涛，内蒙古典鉴律师事务所律师。 原审第三人：赵林龙，男，1970年12月4日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区开鲁县，公民身份号码：×××。 原审第三人：肖东杰，女，1968年2月13日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区开鲁县，公民身份号码：×××。 上诉人赵万忠与被上诉人刘示威、赵福军、原审第三人赵林龙、肖东杰案外人执行异议一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院（2018）内0523民初3721号民事判决书，上诉至本院，本院于2019年2月12日作出（2019）内05民终41号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。原审法院于2019年7月23日作出（2019）内0523民初1899号民事判决，赵万忠不服向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。 赵万忠上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘示威在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为，第三人赵林龙、肖东杰在合同上签署了“同意转让”，证明赵林龙、肖东杰以房抵债给赵福军，应当视为于2017年3月12日已经支付全部款项，赵福军与赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系消灭，以房抵债行为己经完成。上诉人认为，一审判决上述认为是错误的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在赵林龙名下，因此，从物权公示的角度来看，赵林龙是案涉房产的所有权人。虽然赵林龙在合同上签署了“同意转让”，并将房屋交付给刘示威，且刘示威实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定刘示威取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过确认案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，排除人民法院对执行标的的强制执行。正如一审判决认为的，案涉合同性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭赵福军对赵林龙、肖东杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，在此种情形下，债权人只有债权请求权，而非物权。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议尚未履行完成，并不形成优先于其他债权的利益，故依据以房抵债协议不能产生物权期待权及物权，与其他债权均应平等受偿。在未完成房屋变更登记之前，一审判决认为以房抵债行为己经完成属于认定事实错误。赵林龙、肖东杰以房抵债给赵福军，在未完成房屋变更登记之前，赵福军取得的只是债权，故赵福军与刘示威的买卖合同即使有效，因赵福军不是该房屋的物权人，刘示威依据该买卖合同取得的也是普通债权，不产生足以排除强制执行的物权期待权及物权。2、一审判决还认为，签订宅基地买卖合同距法院下达保全裁定只有18天，属于客观上不能办理过户，故认定被上诉人对于未办理过户登记不存在过错。上诉人认为，一审判决上述认为是错误的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的当事人对办理房屋过户手续无过错，是指未办理过户登记手续是由于当事人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。赵福军与刘示威的买卖合同于2017年3月12日签订，开鲁县人民法院于2017年3月30日下达保全裁定，期间为18天，虽然法律、行政法规没有对房屋办理过户登记期限有强制性规定，但当事人在房屋买卖达成协议后，应及时申请办理房屋过户登记，18天时间己经足以完成房屋过户登记。根据本案各方当事人的陈述，上诉人认为，未能在18天完成房屋过户登记的原因不是当事人由于当事人主观意志以外的原因造成的，而是当事人主观意志的原因造成的。如一审法院对赵林龙的询问笔录中赵林龙称“2017年3月12日签订《宅基地买卖合同》后并未马上过户，等大约2018年5月份的事后刘示威找我过户”、本案发回重审前2019年1月23日通辽市中级人民法院二审询问笔录中刘示威称“一拖再加上我们也忙过户费用也贵就耽误了”，可见，即使在2017年3月30日人民法院不查封该房屋，被上诉人也一直到2018年5月份才想要办理过户登记，与18天根本没有关系。故本案中房屋未能过户登记不存在18天不能完成过户登记等阻碍登记的客观因素，应属买受人自身原因未及时办理过户登记，与司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”不符，被上诉人怠于行使权力，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果，一审判决属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决解除开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事裁定书对房权证开房字第XXXX号房屋所有权证上所载房屋的查封超出了执行异议之诉的审理范围。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条一款（一）项的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，并没有规定可以同时判决解除原保全裁定，故一审判决超出了执行异议之诉的审理范围。2、一审判决同时还判决该房屋归被上诉人刘示威所有，违反法律适用规则。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条二款虽然规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，但本案涉及的房屋属于不动产，不动产确权原则只有登记和依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”即只有分割共有不动产的法律文书及执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书才产生物权变动的效力。本案中，赵福军与刘示威的买卖合同在未完成房屋变更登记之前，产生的是债权，而不是物权，人民法院对于买卖合同中的不动产，不能直接依据买卖合同确认物权归属。故一审依据买卖合同判决该房屋归被上诉人刘示威所有，违反了上述法律及司法解释的规定。综上所述，被上诉人刘示威对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，一审判决认定事实及适用法律错误，故向法院提起上诉，依法判决。 刘示威辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉请求。 赵福军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查清事实，维持一审判决。 赵林龙、肖东杰未提交陈述意见。 刘示威向一审法院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的的位××县的商品房（房产编号为0119-XXXX）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求判决确认位于××县的商品房（房产编号为0119-XXXX）归原告所有。 一审法院查明，房权证开房字第01190261号房屋所有权证上所载的557.00㎡平房坐落于开国用（2013）第105XXXX号国有土地使用证所载的1,050.00㎡的的土地（位××县）上，两证所载的权利人均为本案第三人赵林龙，本案第三人赵林龙与肖东杰系夫妻关系。截止2015年8月20日，第三人赵林龙与肖东杰欠第三人赵福军327,000万元未还。2015年8月20日，赵福军、赵林龙、肖东杰之间形成了两份协议书，一份是《房屋买卖协议书》，一份是《协议书》。《房屋买卖协议书》的内容为甲方赵林龙、肖东杰将涉案房屋以327,000元的价格卖给乙方赵福军；《协议书》的内容为甲方赵林龙、肖东杰自愿将房子以327,000元的价格卖给赵福军，但如果赵林龙、肖东杰在18个月内将房款327,000元以及利息（按月利率15‰计算利息）还给乙方赵福军，则赵福军愿意退还此涉案房屋，如果到期未如数还款，则甲方帮助乙方办理过户手续。以上两份协议到期后，赵林龙、肖东杰未能偿还其借款。2017年3月12日，原告刘示威、第三人赵福军、第三人赵林龙和肖东杰在赵林龙家签订了《宅基地买卖合同》，出卖人为赵福军、买受人为刘示威，将本案涉案房屋及院落以400,000元出售给刘示威，赵林龙和肖东杰在该合同见证人处签署“同意转让”并签名，当日将房屋交付给刘示威，刘示威向赵福军支付200,000.00元房款，2018年1月23日，刘示威向赵福军交付余下200,000.00元房款。交付房屋后，刘示威对房屋进行了装修，至2017年3月25日左右装修结束。 2017年3月29日-2017年6月1日开鲁县人民法院审理（2017）内0523民初1925号赵万忠（本案被告）诉赵林龙、肖东杰（本案第三人）买卖合同纠纷一案时（此案调解结案，民事调解书确认赵林龙与肖东杰于2018年3月20日偿还赵万忠欠款670,000.00元），依赵万忠申请，本院于2017年3月30日作出了（2017）内0523民初1925号民事裁定书，将涉案房屋进行了查封（对房屋档案进行查封）。2018年3月20日赵林龙、肖东杰未能如约偿还赵万忠相应款项，赵万忠申请强制执行涉案房屋。刘示威向开鲁县人民法院提出执行异议，认为开鲁县法院查封错误。理由是赵福军已以400,000元出售给我并交付，我已实际占有房屋且进行了装修，2018年4月我与赵林龙、肖东杰在房产局办理过户登记时，房屋已被法院保全。本院查明：2017年4月24日，本院在审理赵万忠诉赵林龙、肖东杰买卖合同纠纷一案时，调解笔录显示赵林龙称其将涉案房屋卖给了刘示威，但是房屋还没有交付。法院认为，在本院作出（2017）内0523民初1925号民事裁定书对涉案房屋予以保全时，该房屋未交付给刘示威，刘示威未对该房屋实际占有，故案外人刘示威异议请求不能成立，本院不予支持，于2018年6月8日以（2018）内0523执异7号执行裁定书，驳回原告刘示威的异议请求，刘示威向本院提起了本案诉讼。赵林龙、肖东杰对原告刘示威提出的执行异议未明确表示同意或者反对。 一审法院认为，第三人赵福军与第三人赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系在2015年8月20日之前即存在，且第三人赵林龙、肖东杰无力偿还，所以与赵福军签订了《房屋买卖协议书》和《协议书》，综合两份证据的内容以及赵林龙、肖东杰向赵福军出具的收到房款327,000万元的收据，双方虽有以房抵债的意思，但《协议书》又约定了赵林龙、肖东杰还款的宽限期，因此，认定赵林龙、肖东杰系将房屋抵押给赵福军。2017年3月12日，在赵林龙、肖东杰没有偿还欠款的情况下，赵福军和刘示威签订了《宅基地买卖合同》，赵林龙和肖东杰在合同上签署了“同意转让”，该合同证明赵林龙、肖东杰同意以房抵欠赵福军之债务，同时也证明赵福军将此房卖与刘示威并交付，应当视为于2017年3月12日已经支付全部款项，赵福军与赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系消灭，以房抵债行为已完成。以上行为系债务到期后，对以房抵债的重新约定，不属于2015年8月20日《协议书》的流质条款；且以上行为既是三方真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效的民事法律行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。涉案房屋在被告赵万忠申请法院强制执行前，已以物抵债的方式转让给了赵福军，赵福军又卖给刘示威并且由刘示威实际占有，法院于2017年3月30日即下达了保全裁定，客观上不能办理过户登记，此时距2017年3月12日签订《宅基地买卖合同》只有18天，本案当事人对过户时间没有约定，法律、行政法规亦没有对房屋办理过户登记期限有强制性的规定，所以，原告刘示威对于未办理过户登记不存在过错。综上，在本院采取保全措施前，涉案房屋已由赵林龙夫妻抵债给赵福军，合同合法有效，赵福军又转卖给刘示威，由刘示威占有，未能办理房屋过户登记刘示威无过错，因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘示威对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：不得基于开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事调解书执行房权证开房字第XXXX号房屋所有权证上所载房屋。解除开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事裁定书对房权证开房字第XXXX号房屋所有权证上所载房屋的查封。该房屋归原告刘示威所有。案件受理费7,300元，由被告赵万忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，赵福军与赵林龙、肖东杰之间在2015年8月20日之前即存在债权债务关系，赵林龙、肖东杰在无力偿还的情形下与赵福军签订了《房屋买卖协议书》和《协议书》，综合两份协议的内容以及赵林龙、肖东杰向赵福军出具的收到房款327,000元的收据，双方虽有以房抵债的意思，但《协议书》又约定了赵林龙、肖东杰还款的宽限期，因此认定赵林龙、肖东杰系将房屋抵押给赵福军。2017年3月12日，在赵林龙、肖东杰没有偿还欠款的情况下，赵福军和刘示威签订了《宅基地买卖合同》，赵林龙和肖东杰在合同上签署了“同意转让”，该合同证明赵林龙、肖东杰同意以房抵欠赵福军之债务，并同意赵福军转让给刘示威，该合同签订后，赵福军与赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系消灭，以房抵债行为已完成。以上行为系债务到期后，对还款方式的重新约定，不属于2015年8月20日《协议书》的流质条款；且以上行为既是三方真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效的民事法律行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。涉案房屋在赵万忠申请法院强制执行前，已以物抵债的方式转让给了赵福军，赵福军在赵林龙、肖东杰同意又卖给刘示威并且由刘示威实际占有。上诉人赵万忠主张刘示威依据该买卖合同取得的也是普通债权，不产生足以排除强制执行的理由不能成立，不予采纳。由于法院2017年3月30日即下达了保全裁定，客观上不能办理过户登记，法律、行政法规亦没有对房屋办理过户登记期限有强制性的规定，本案当事人对过户时间没有约定，所以，上诉人赵万忠主张刘示威对于未办理过户登记存在过错的理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于涉案房屋没有进行产权变更登记，原审判决涉案房产归刘示威所有不当，本院予以纠正。上诉人赵万忠的该项上诉理由成立，予以采纳。 综上所述，赵万忠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、变更内蒙古自治区开鲁县人民法院（2019）内0523民初1899号民事判决判项为：不得基于开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事调解书执行房权证开房字第XXXX号房屋所有权证上所载房屋。 二、驳回被上诉人刘示威的其他诉讼请求。 一审案件受理费7,300元，二审案件受理费7,300元，合计14,600元，由上诉人赵万忠负担。 审判长 刘 景 国 审判员 包 永 春 审判员 朱 秀 峰   二〇二〇年三月二日 书记员 阿拉德日吐