四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18725号 上诉人（原审原告、案外人）：四川发展投资有限公司，住所地四川省成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附39号。 法定代表人：周兴云，董事长。 委托诉讼代理人：杨璐菡，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷勇，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：奥的斯电梯（中国）有限公司，住所地天津经济技术开发区第九大街71号。 法定代表人：曹立志，董事长。 委托诉讼代理人：龙凌辉，四川致高律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地四川省成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：肖凯，男，系公司员工。 上诉人四川发展投资有限公司（以下简称川发展公司）因与被上诉人奥的斯电梯（中国）有限公司（以下简称奥的斯公司）、原审第三人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称龙潭裕都公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人川发展公司上诉请求：一、撤销原判并依法改判支持川发展公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由奥的斯公司承担。事实与理由：1．龙潭裕都公司是案涉土地的合法使用权人，其在案涉工业用地上建设房屋的行为属于合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，龙潭裕都公司自案涉房屋建成时就享有法定物权，该物权不以行政登记为必要条件，一审法院关于龙潭裕都公司尚未获得案涉房屋物权的认定错误。2．川发展公司在人民法院查封前就签署合法有效的书面合同并占有该不动产，已按照合同约定支付房屋价款，且并非自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除强制执行，且根据房地一体原则，川发展公司对案涉房屋对应土地也享有足以排除执行的民事权益。 被上诉人奥的斯公司辩称，1．房屋产权应当以登记为生效要件，龙潭裕都公司尚未取得案涉房屋的产权证，川发展公司享有的权利属于合同请求权即债权的范围，不能排除强制执行。2．川发展公司与龙潭裕都公司未签订合法的书面合同，川发展公司未实际占有该不动产，也未按照约定支付相应的房屋价款，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3．案涉土地产权无法进行分割，若要解除案涉房屋的查封，将解除整个土地查封，会损害所有债权人的合法权益。 原审第三人龙潭裕都公司述称，同意川发展公司的上诉意见。1．川发展公司与龙潭裕都公司签订的合同合法有效，该房屋归属于川发展公司，且川发展公司已按合同约定支付了90%的购房款。2．龙潭裕都公司欠奥的斯公司100多万元工程款，但超债权额范围查封。3.龙潭裕都公司与区政府有合作项目，合作成功后，会及时履行债务并为川发展公司办理产权。 川发展公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108执异58号《执行裁定书》；2．请求判令对成都龙潭总部新城1号地块B区2-1（华盛路58号56幢）、B区2-2（华盛路58号29幢）办公用房所占范围土地停止执行，并解除查封。 一审法院认定事实：川发展公司与龙潭裕都公司于2011年1月28日签订《房屋买卖合同》约定，川发展公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的“成都龙潭总部新城”1号地块B区2-1（华盛路58号56幢）、B区2-2（华盛路58号29幢）栋办公用房，房屋总价人民币47409120元；双方签约后20个工作日，川发展公司向龙潭裕都公司支付10%的购房款4740912元，在2011年5月10日前，川发展公司向龙潭裕都支付80%的购房款37927296元，在川发展公司取得房屋所有权证书之日10个工作日内，川发展公司向龙潭裕都公司支付购房尾款4740912元。合同签订后，川发展公司已向龙潭裕都公司支付前两期购房款42668208元，尾款4740912元未支付。龙潭裕都公司已于2012年2月8日将案涉房屋交付川发展公司使用。 一审法院受理的（2016）川0108民初1223号奥的斯公司与龙潭裕都公司买卖合同纠纷一案，于2016年8月29日作出（2016）川0108民初1223号《民事裁定书》查封龙潭裕都公司位于成都市成华区龙潭街道办事处威灵社区，威灵社区集体（Ｃ宗）［成国用（2012）字第49号，地籍号：ＣＨ56-10-139］的工业用地，查封限额2185321元，期限为三年。后一审法院以（2016）川0108执保704号《协助执行通知书》对该裁定予以强制执行，该案已进入强制执行程序，执行案号为（2017）川0108执1109号。 2019年3月20日，川发展公司以书面形式提出执行异议，一审法院于2019年4月3日作出（2019）川0108执异58号《执行裁定书》驳回该公司的异议请求。 另查明，案涉房屋尚未办理房屋产权及房屋分户产权的条件，且案涉房屋仅有总的土地权属证书，尚未办理分户的土地权属证书。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条的规定，执行异议之诉的审理重点为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋尚未办理总产权及分户产权，故从物权意义上讲，龙潭裕都尚未获得案涉房屋的物权，故其与川发展公司签订的《房屋买卖合同》虽具备合同效力，却不具备发生物权变动的条件。因此，根据“地随房走”的原则，由于案涉土地上已经附着有建筑物，既然川发展公司因购买行为所享有的权利尚未获得房屋产权，则川发展公司享有的权利也不能及于房屋之下的土地。综上，川发展公司主张对案涉房屋享有的权利不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回川发展公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由川发展公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交证据。本院经二审查明事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为川发展公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据审理查明的事实，案涉房屋尚未办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”，目前川发展公司对案涉房屋所享有的民事权益并非所有权。川发展公司上诉主张根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”，龙潭裕都公司因合法建造案涉房屋，自该房屋自建成时就享有法定物权，该物权不以行政登记为必要条件，但本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”，即使案涉房屋系龙潭裕都公司合法建造，该不动产转让仍应当办理产权登记。 直至本案诉讼，案涉房屋所占土地的权利人仍为龙潭裕都公司，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的“地随房走”的原则，川发展公司有关排除强制执行的上诉主张，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于商品房买受人排除强制执行需具备四个条件的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。”，虽然川发展公司与龙潭裕都公司在人民法院查封案涉房屋所占土地之前已签订《房屋买卖合同》，龙潭裕都公司亦在人民法院查封该土地之前将案涉房屋交付川发展公司占有使用，但经本院反复释明并给予合理期限，川发展公司未明确表示愿将尚未支付的购房尾款交付执行，故对其排除强制执行的请求应当不予支持。 综上所述，上诉人川发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费607元，由上诉人川发展公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 陈丽华 审判员 邓凌志 二〇二〇年三月二十六日 书记员 王 慧