河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初682号 原告（案外人）：娄士保，男，1965年4月19日生，汉族，住河北省遵化市。 被告（申请执行人）：于庆水，男，1973年6月29日生，汉族，住遵化市。 委托诉讼代理人：袁松，天津君辉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区北新西道21号玫瑰庄园。 法定代表人：董庆喜，该公司总经理。 第三人（被执行人）：梅子杰，男，1958年1月23日生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：刘海凤，河北德硕律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李桂莲，女，1961年12月21日生，汉族，住河北省唐山市路北区。 原告娄士保与被告于庆水第三人唐山凤辉房地产开发有限公司、梅子杰、李桂莲执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告娄士保、被告于庆水的委托诉讼代理人袁松、第三人梅子杰委托诉讼代理人刘海凤到庭参加诉讼。第三人唐山凤辉房地产开发有限公司、李桂莲经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 娄士保向本院提出诉讼请求：1.依法撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异887号执行裁定书，立即中止执行（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，对遵化市玫瑰园小区二区5-3-1001、5-2-1001两套房产予以解封，合计885478元。2.本案所需诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2019年7月2日，因被告唐山凤辉房地产开发有限公司与被告人于庆水的债权纠纷，法院作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产公司名下位于遵化市包括本案涉案5-3-1001、5-2-1001房产在内的12套房产。在执行过程中，原告娄士保向唐山市中级人民法院提出执行异议申请，唐山市中级人民法院作出了（2019）冀02执异887号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉。2.2014年2月25日，原告娄士保与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订了玫瑰园1区人防（地下车库）顶广场、花池、绿化地内的鹅卵石人行小道、地上车位等工程，完工后在唐山凤辉预算部做了工程预算，总工程款为1800000元。为了给工人开工资，避免工人去政府告状造成不良影响，经与唐山凤辉房地产开发有限公司总经理梅子杰协商，双方达成了楼房抵顶工程款协议，以玫瑰园3区5-3-1001、5-2-1001两套楼房抵顶全部工程款，并做了买卖合同，当场在售楼处写在娄士保名下，楼房合同日期是由售楼处当时为了以后办理备案方便统一一个日期。并有相关的房款、地下室款、维修基金收据及相关手续，玫瑰园三区楼房的装修费、改造费、燃气施工费、水暖施工费系全部个人自筹资金有交纳记录票据，原告已经实际占有入住案涉房产。3.原告与唐山凤辉房地产开发有限公司签订的买卖合同、收据合法有效，原告交纳了房款、维修基金、地下室款，提供了全部购房款收据，合同签订、房款支付均发生在裁定查封之前。案涉房产系烂尾楼，在2018年7月自筹建楼。未能办理房产过户登记系因开发商未向税务局缴纳税款，无法办理房产登记备案，并非原告原因。原告对该房产拥有所有权，足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告所购买楼房的事实符合上述法律规定，恳请贵院撤销（2019）冀02执异887号执行裁定书，维护原告的合法权益。 于庆水辩称，原告证据并未显示其已经足额支付了房款，其只是以未经确认的所谓工程款来抵顶房款，工程款及抵顶合意的真实性都无法核实，因此原告对本案涉案房屋不享有排除强制执行的权利。 梅子杰述称，该案件与梅子杰本人均无关，请法院依法判决。 第三人唐山凤辉房地产开发有限公司、李桂莲未答辩。 娄士保为了证实自己的主张提交了三组证据，证据一提交买卖合同两份，票据六份，证明目的：2014年房子就已经是我的。证据二施工承包协议、玫瑰园工程尾款协议，证明目的：证明娄士保与凤辉地产以房抵债的事实。证据三提交玫瑰园售楼处经理赵娜的证明一份和玫瑰园项目会计赵晓锁证人证言一份，证明目的是涉案的两套房产抵工程款的方式给了娄士保。 于庆水质证称，对娄士保证据一的质证意见对于商品房买卖合同真实性无法核实，收据上显示的名称是唐山凤辉地产开发集团，被告不清楚该集团与凤辉地产公司的关系，从商品房买卖合同看签订合同时原告明知涉案房产没有预售许可证，且并未完成施工，因此，其对于涉案房产未办理过户登记是存在认知和错误的，未见付款记录。证据二的真实性无法核实，实际施工的工程量价款、工程款支付情况在该证据中均未能体现，不能单纯以该证据证明其已经付清了涉案两套房屋的工程款。对证人证言由于本人没有出庭，真实性、证明目的均不认可。以上三组证据均不能证明原告实际占有使用该房屋。 梅子杰质证称，对原告提交的证据没有异议，请法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月20日，本院作出（2015）唐民初字第459号民事判决书，判令凤辉房地产偿还中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司本金2450万元及利息，梅子杰、李桂莲对上述本息承担连带偿还责任，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司对凤辉房地产提供的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2016年9月18日，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向本院申请强制执行。2019年6月11日，本院作出（2019）冀02执异542号执行裁定书，变更申请执行人为于庆水。本院于2019年7月2日作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产名下位于遵化市包括本案涉案5-3-1001、5-2-1001房产在内的12套房产。原告娄士保对此裁定不服，向本院提出案外人异议，本院于2019年9月11日作出了（2019）冀02执异887号执行裁定书，裁定驳回娄士保的异议请求，2019年11月26日娄士保向本院递交起诉材料提起案外人异议之诉，形成本案。 另查明，2014年3月5日，甲方凤辉房地产与乙方遵化市娄士保施工队签订施工承包协议，承包玫瑰园1区人防（地下车库）顶广场、花池、绿化地内的鹅卵石人行小道、地上车位等硬化工程。甲方盖有唐山凤辉房地产开发有限公司合同专用章的印章，乙方有娄士保签名按指印。2014年8月14日，凤辉房地产与娄士保签订《关于结算遵化玫瑰园工程尾款的协议》，双方约定：一、结算额度。一律按工程款总额的95%结算，余5%作为质量保证金；保证金按国家相关规定日期无息返还。二、楼房价格。1、玫瑰园一区的楼房（外形板式楼）以每平米：4300元等价抵顶尚且的工程款。2、玫瑰园一区的楼房（外形花式楼）以每平米：3900元等价抵顶尚且的工程款。3、玫瑰园其它区域的在建楼房以每平米：4200元起价；每层每平米加价（上浮30元）等价抵顶尚欠的工程款。4、商业用建筑以每平米9000元等价抵顶尚欠的工程款。5、签署本协议的同时办理房产的相关手续。……甲方盖有凤辉房地产公司印章，乙方有娄士保签名按指印。 又查明，凤辉房地产与娄士保签订两份《商品房买卖合同》，将涉案遵化市5-2-1001房产商品房主体部分以每平米4300元，总金额415638元；附属用房以每平米2000元，总金额21120元出售给娄士保。将案涉遵化市5-3-1001房产商品房主体部分以每平米4300元，总金额415638元；附属用房以每平米2000元，总金额15720元出售给娄士保。两份《商品房买卖合同》中盖有凤辉房地产公司公司印章和法定代表人梅子杰印章，娄士保签字按手印，未载明合同签订日期。2014年9月24日，凤辉房地产向娄士保就案涉房产出具收据六张，两套房产的房款收据金额均为415638元，地下室金额分别为21120元和15720元，维修基金的金额分别为8735元和8627元。收据盖有“唐山凤辉房地产开发有限公司（1）售楼处”印章。案涉两套房产并未实际交付原告娄士保，娄士保亦未入住案涉房产。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人娄士保对登记在被执行人名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，即娄士保应就其对案涉房产是否系权利人、该权利是否合法、真实、以及该权利能否排除执行承担充分的举证证明责任。关于娄士保主张与凤辉房地产以涉案房产抵顶工程款。娄士保提交的《关于结算遵化玫瑰园工程尾款的协议》，仅是约束凤辉房地产与娄士保双方的以物抵债协议，实质是用以物抵债的形式改变了债务的履行方式，不必然产生物权变动的效力，娄士保仅享有债权请求权；而对于双方签订的《商品房买卖合同》，则是娄士保与凤辉公司是以商品房买卖的形式达成以房抵债的目的，而非单纯的房屋买卖，该《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条规定的情形，故不能认定娄士保与凤辉房地产就涉案房产已经签订合法有效的买卖合同并支付全部购房款，亦不能认定娄士保系涉案房产的实际权利人，且案涉两套房产并未实际交付娄士保，娄士保也未占有使用案涉房产。综上所述，原告娄士保对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告娄士保的诉讼请求。 案件受理费12654.78元，由原告娄士保承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  樊玲玲 审判员  李宝峰 审判员  孙 丰 二〇二〇年三月十六日 书记员  赵艳华