文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初21154号原告:王骜。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。被告:杜兴华。委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美沁，重庆渝宏律师事务所律师。第三人：罗天飞。委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美沁，重庆渝宏律师事务所律师。原告王骜与被告杜兴华、第三人罗天飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王骜委托诉讼代理人唐坤，被告杜兴华及其委托诉讼代理人周宇彤、李美沁及第三人罗天飞委托诉讼代理人周宇彤、李美沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王骜向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告王骜与被告杜兴华签订的关于王骜名下位于重庆市经开区丹龙路**房屋的房屋买卖合同；2.判决被告杜兴华支付原告王骜违约金67000元；3.判决被告支付诉讼费用。事实和理由：被告杜兴华系第三人罗天飞的母亲原告王骜的父母与第三人罗天飞的父亲认识且较为信任，于2010年7月14日原告的母亲与被告签订房屋买卖居间合同，因罗天飞表示希望由母亲杜兴华代为签订，考虑到朋友关系，原告未予拒绝，故被告作为购房方在合同上签字。合同中约定于2012年10月前完成过户。双方于2010年7月19日重庆市公证处办理关于王骜名下位于重庆市经开区丹龙路**房屋买卖的委托代理事宜。由王骜委托罗天飞代为处理涉案房屋的买卖及过户等事宜，被告应当并可以独立完成过户，但是被告至今未过户。同时约定过户之时被告还清贷款，还清贷款事实上是房款的组成部分，即至今被告未支付大部分房款，而该部分房款应该在2012年10月前付清。被告至今未办理过户也未付清房款，因该房贷款存在也未过户，导致原告申请廉租房失败，若购买其他房首付款和按揭利息均上浮，也不能使用公积金。多次协商未果，故起诉来院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于原告的诉讼请求和事实理由无事实和法律依据。首先，被告已支付了50多万的房贷，与原告所说的未支付大部分房款与事实不符。其次，关于原告购买新房的首付款按揭利息及公积金与本案无直接的因果关系，同时公积金是首房售贷，原告不具备使用公积金的条件，其余部分理由我方将在举证质证阶段及法庭辩论阶段详细阐述。第三人述称，根据房屋买卖合同约定，在第二次付款的同时办理公证手续，该公证书公证了原告向第三人总体的概括性的授权，即第三人有委托书上的七项权利，但在条件不具备的情况下不一定要立即行使这几项权利，针对本案即不提前办理还款过户，正如委托书中也有签订出售上述房屋的买卖合同，并代为收取售房款，该房并没有必要签订出售合同和代收房款一样，不需要时就没必要行使授权委托书的上的权利。经审理查明，坐落于重庆市经开区丹龙路**的涉案房屋系原告2010年5月20日从案外人严陈智手中购得。原告于2010年5月27日取得产权证书。2010年5月31日，原告就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行按揭贷款50万元。被告夫妻与原告父母交好，2010年7月14日，原告与被告签订房屋买卖（居间）合同，原告将其按揭的房屋卖给被告。成交价为67万元整。原告商定被告首先支付定金2万元，首付款15万元，共计人民币17万元给原告。此后，被告向原告实际支付了定金及房款共计17万元。2010年7月19日，原告王骜作为委托人向受托人罗天飞签署了委托书一份，载明就涉案房屋全权委托第三人罗天飞办理提前还贷、解押、收取售房款、办理过户、协助买方办理按揭贷款、以及办理物管及水、电、气等的过户手续。2010年7月20日，重庆市公证处出具公证书一份，载明确系王骜本人在前述委托书上签名。2018年11月13日，原告向第三人罗天飞邮寄了解除委托关系通知书一份，告知罗天飞就涉案房屋解除所有委托事项。另查明，被告从2017年7月份起持原告王骜银行卡就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行偿还按揭贷款至2019年3月原告挂失银行卡。上述房屋买卖合同，第七条第1款约定“本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款，应及时书面通知对方，征得对方同意后在约定的期限内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得对方同意，则视为按原合同约定条款履行；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。”第十一条用手写作了如下补充约定：“1、此房无遗产税。营业税由甲方支付，并择日过户（如房交会期间，政策优惠期间。）需双方商定意见一致后方可过户，但不超过2012年10月。2、公证当天交房并结清水、电、气、电视闭路、物管等费用，并交卡。3、于公证当日交贷款银行卡，并且由乙方支付每月的按揭费用。过户之时，由乙方还清银行贷款。”以上事实，有房产证、房屋买卖合同、公证书及委托书、解除委托关系通知书及邮政快递单、抵押合同及借款合同、还款计划表、收条，存折，邮政银行存款单及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、双方约定的尾款的支付方式及最后的过户时间。二、原告是否对合同有解除权。本院认为，原告与被告签订房屋买卖（居间）合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。签订上述买卖合同后，双方均应严格按照合同约定履行各自合同义务。从双方上述买卖合同第十一条补充约定的文义来看，双方就涉案房屋约定的最后过户时间为2012年10月，且过户时被告杜兴华应还清银行贷款。另从上述买卖合同第七条第1款对变更合同条款需要书面通知并征得对方同意的约定来看，被告主张的其后续按月向银行还款行为应默认为双方对合同约定的变更不成立。故按照合同约定，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。现被告未能如期还清贷款，迟延履行了其付款的主要合同义务，违反了双方合同关于付款时限的约定。依据合同法第九十四条之规定，原告享有法定的合同解除权，并可依据合同第八条向被告主张违约责任。本院认为，解除权系形成权，受除斥期间的制约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。自2012年11月1日起，因被告迟延支付购房款，原告即享有合同解除权。其至迟应于2013年11月1日前行使合同解除权。现原告未能举证证明其在该期间内向被告送达了解除原被告之间房屋买卖合同的意思表示，故其解除权消灭。因此，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金的请求权系债权请求权，受诉讼时效约束。本案中，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。自2012年11月1日起，因被告迟延支付购房款，原告即可向被告追究违约责任。追究违约责任的诉讼时效为2年，即原告应在2014年11月1日前向被告追究违约责任，逾期丧失胜诉权。现被告抗辩诉讼时效已过，原告也未能举证证明其在该期间内向被告发出了要求原告承担违约责任的意思表示，故原告的该项请求权亦消灭，本院对其相应诉请不予支持。值得注意的是，因存在被告从2017年7月份起即持原告王骜银行卡就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行偿还按揭贷款至2019年3月原告挂失银行卡时止的事实，故原告要求被告支付房屋尾款的请求权因被告的连续履行行为并未超过诉讼时效。原告仍可要求被告在合理时间内一次性支付剩余房屋尾款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告王骜的诉讼请求。案件受理费减半收取5283.50元，由原告王骜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  朱 波二〇二〇年三月二十日法官助理  李京任书 记 员  余 艺