广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申1043号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴志成，男，1959年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：骆玉群，女，1963年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上述两申请人共同委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区芦苞镇东海大道7号202。法定代表人：黄卫忠，总经理。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚萍，广东百浩律师事务所律师。再审申请人吴志成、骆玉群因与被申请人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司（以下简称芦苞镇投资公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终2104号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴志成、骆玉群申请再审称，芦苞镇投资公司明显故意毁约，两申请人应当享有主张涉案合同的效力、拒绝芦苞镇投资公司明显毁约和解除涉案合同的权利。从2008年签订涉案的《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》之日起至今，芦苞镇投资公司以各种理由一直未将涉案地块交付两申请人使用，两涉案地块通过招拍挂方式出让时，芦苞镇投资公司也未通知申请人。申请人已依约全面履行合同义务，因涉案土地不断大幅升值，芦苞镇投资公司作为政府的代表，一直以没有用地指标为由欺骗申请人，故意毁约，因此，申请人有权主张涉案合同的效力及有权拒绝芦苞镇投资公司的明显毁约和有权解除涉案合同。二、针对芦苞镇投资公司的明显毁约，在涉案合同生效之日起至芦苞镇投资公司收到涉案的应诉材料之日止，两申请人享有随时解除合同的权利。自合同签订之日，两申请人每年多次要求交付涉案土地，但均被要求等待安排，芦苞镇投资公司未催告过申请人解除涉案合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，申请人有权享有随时解除涉案合同的权利。三、涉案合同终止的时间应当是芦苞镇投资公司第一次收到本案应诉材料的时间。四、两申请人从知道芦苞镇投资公司明显毁约之日起，已采取适当措施防止损失的扩大。在案涉地块通过招拍挂方式出让后，芦苞镇投资公司未履行合同附属义务通知申请人，直到2017年12月到涉案现场才发现涉案土地已被他人使用，经上访部门指引及时到法院诉讼。因此，即便存在损失扩大，也是芦苞镇投资公司造成，申请人没有过错。五、涉案合同约定的届时市场租金价应是2018年6月11日的市场价格。六、届时市场价格应是243000元/年以上，最起码应以该价格作为租金价计算涉案违约金。一、二审判决以44400元/年作为项目届时市场租金价计算违约金错误。（一）一、二审法院实际把两申请人于2006年向芦苞镇投资公司购买涉案土地时的价格作为2016年、2017年的市场租金价，应属错误。（二）芦苞镇投资公司知道或应当知道涉案合同租期最长为20年，两申请人实际是按111000元/亩的标准向芦苞镇投资公司支付租金，故土地总租金价格是888000元。申请人已向芦苞镇投资公司支付了1279200元，芦苞镇投资公司还多收了391200元。届时租金不应当是届时两申请人向芦苞镇投资公司缴纳的租金价，两者不能等同。（三）芦苞镇投资公司是以2017年将涉案土地以40.5万元/亩的价格拍卖转让给第三方，涉案30亩土地总价格应为1215万元，若按50年使用计算，涉案土地每年使用费应为243000元。因此，2016年、2017年的市场租金价应为243000元/年。（四）一、二审法院不尊重双方关于违约金条款的约定，违反合同自由原则。（五）一、二审法院没有通过评估方式而主观将44400元/年的租金计算涉案违约金错误。七、一、二审判决适用法律错误。（一）一、二审法院无权主动调整涉案土地租金价。芦苞镇投资公司并未向一、二审法院提出调整违约金数额，因此，一、二审法院调整涉案的届时市场租金价格和违约金是错误适用相关法律规定。（二）一、二审法院调整的违约金数额并不足以弥补两申请人损失。两申请人的直接损失包括支付的购地款、税金、租金，因工厂未能设立造成的损失及追讨涉案土地所支出的误工费、交通费、律师费等。按芦苞镇投资公司的转让价格40.5万元/亩，若芦苞镇投资公司能履行涉案合同，申请人可获得的20年涉案土地权益最少为4860000元。（三）若按243000元/年作为项目用地届时市场租金计算违约金，违约金应为729万元。上述违约金数额也未过分高于两申请人损失。一、二审法院不应当调整。综上，请求：撤销一、二审判决，对本案重新审理。芦苞镇投资公司提交意见称，一、涉案土地未能交付是由于政策原因。涉案土地通过公开招拍挂方式出让给第三方，是政府行为，不是芦苞镇投资公司可以控制。芦苞镇投资公司在2013、2014年之前多次通知申请人办理退租手续并退还租金，芦苞镇投资公司没有违约故意。二、本案关于违约金标准的认定客观且公平合理。申请人在2013年、2014年已获知土地因政策原因无法交付，且2016年1月27日、2017年1月24日又明知土地已出让，合同无法履行、合同目的无法实现的情况下仍然不及时解除合同，由此造成的损失扩大，责任在申请人。在市场租金价格无从考究的情况下，一审判决根据案涉合同关于租金的递增，计算租金价格基数公平合理。三、一、二审判决的赔偿数额足以覆盖申请人损失。涉案土地因政策原因未能交付，申请人除已付款项外，未对土地进行任何投入，除已付款利息外，未有任何证据显示申请人有其他任何直接的经济损失。所谓租金差价损失，涉案合同明确约定土地交付时间为合同签订后三个月内，在近十年时间里，申请人既未主张过权利，也未采取适当措施防止损失扩大，甚至在芦苞镇投资公司多次要求其办理退款手续的情况下仍拒绝办理退，所谓租金差价完全是申请人恶意扩大损失造成。申请人的再审申请缺乏事实和法律依据。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人吴志成、骆玉群主张的再审事由进行审查。一、关于一、二审法院以2016年1月27日及2017年1月24日的市场租金价计算违约金是否妥当的问题。吴志成、骆玉群主张应以2018年6月11日的市场租金价计算违约金，但根据一审法院查明的事实，涉案土地经公开招拍挂的方式于2016年1月27日、2017年1月24日分别由佛山市三水区冠华通讯设备厂、广东领秀首美生物科技有限公司竞得，并办理了相关产权证明。此时，吴志成、骆玉群即应该知晓租赁涉案土地的合同目的已无法实现，但两人并未及时提起诉讼，而是迟至2018年6月才向一审法院起诉，故一审法院认为两人未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失主张赔偿，并无不当。根据涉案合同第二款的约定及涉案土地从未交付给吴志成、骆玉群使用的实际情况，作为违约金计算基础的“届时市场租金价”应为两申请人合同目的不能实现时的市场租金价，故一审法院以涉案土地被案外人竞得的2016年及2017年时涉案地块的市场租金价作为计算违约金的标准，有相应的合同依据。由于何时起诉取决于两申请人，故吴志成、骆玉群主张应以起诉之时的涉案土地市场租金价作为计算违约金标准缺乏理据。二、关于如何认定2016年及2017年涉案地块市场租金价的问题。一审法院已发函至相关部门咨询涉案土地在2016年及2017年时的租金指导价，但相关部门因涉案土地不属政府定价项目范围，故无法提供，而本案双方也未提供可供参考的依据。在此情况下，一审法院根据涉案租赁合同对租金及租期的约定，以及租金每十年递增10%的约定，认定2016年及2017年的租金为44400元，并以此作为“届时市场租金价”计算芦苞镇投资公司应支付的违约金，并无不当。吴志成、骆玉群对此不予确认，认为芦苞镇投资公司在签订合同时知道或应当知道涉案合同租期最长为20年，但该主张缺乏合理依据，故两人申请主张其实际是按每年111000元/30亩的标准支付租金缺乏理据。两申请人认为应按243000元/年的标准计算违约金也缺乏合同及事实依据。三、关于法律适用问题。吴志成、骆玉群认为在芦苞镇投资公司未提出申请的情况下，一、二审法院对双方约定的违约金标准予以调整不当，且调整后的违约金不足以弥补其损失。但一、二审法院在本案中是根据合同约定及本案实际情况确定“届时市场租金价”，并据此按双方合同约定的违约金计算方式计算违约金，并未对违约金的计算方式予以调整或变更，故吴志成、骆玉群的主张缺乏事实依据。由于芦苞镇投资公司已同意返还吴志成、骆玉群已支付的款项，而涉案土地在被案外人竞得前一直未交付给吴志成、骆玉群，吴志成、骆玉群也未提交充分的证据证明除已支付的款项外还有其他损失，故其主张一、二审法院认定的违约金金额不足以弥补其损失的意见缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。综上，吴志成、骆玉群的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吴志成、骆玉群的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月三十日法官助理罗伟恒书记员谢小琪