北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13910号原告（反诉被告）：彭晓芳，女，1978年8月6日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人：赵立君（彭晓芳之夫），男，1977年4月28日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。被告：万玲，女，1971年6月9日，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：赵文志，男，1970年6月27日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）彭晓芳与被告万玲、被告（反诉原告）赵文志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭晓芳之委托诉讼代理人赵立君，被告万玲、被告（反诉原告）赵文志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭晓芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金26000元；2.判令被告退还原告于2017年至2018年多交的12000万元；3.判令被告赔偿原告耽误出租房屋损失2万元（包含2019年3月1日至2019年7月15日多交的租金被告要退还）；4.判令被告赔偿装修损失8万元。事实和理由：原告彭晓芳与被告万玲于2015年7月15日签订租赁合同，约定租金26000元∕年，直至房屋拆迁。自签订之日起至今，原告如期如数支付房租给被告，但自2019年2月起，被告万玲丈夫赵文志多次以停水停电威胁租户，还主使社会人员在本房屋周围骚扰租户，造成原告无法正常使用房屋，同时还造成租户退组等直接经济损失。原告已将租金支付至2019年7月15日，被告多次骚扰，已造成本合同无法正常履行。现依法提出起诉，望法院判如所请。被告赵文志辩称，我没有违约，不同意给违约金。原告屡次拖欠房租以及原告在租赁期间私自拆除房屋设施没有尽到安全义务，给被告造成了经济损失，被告才提出终止合同。离婚后我当初说过房屋要重新租，房租要涨，当初原告也同意重新签合同涨房租，但是原告一直在延庆不回来签合同，但是原告也交房租。双方本着公平自愿的原则于2017年7月经过协商重新达成了协议，并履行至2019年1月。由于原告一直不露面所以没有落实到书面，并且在租赁期间原告又一次提出涨房租被告没有同意，并不是原告所说的被迫涨房租。损失2万元不同意赔偿，原告之前把我门窗弄坏了、丢了，我发现门窗丢了就说不租给他，原告不走，我3月初和原告的三个租户说如果继续租可以和我签订合同，让原告退租金，我给了三个租户15天的时间协商。租户找不到原告，但现在还在住。现在我把房子租给案外人马某，这几个租户和马某签订了合同。原告在未向被告交纳租金的情况下提前收取其他租户的租金，所造成的损失应由原告自己承担。装修是原告的自愿行为，且被告也以50天的租金作出了补偿，即2015年5月26日签订的合同，同年7月15才开始计算租金。被告万玲辩称，我和赵文志已经离婚，我什么都不知道，原告都是和赵文志沟通房租的事情，我觉得不应该由我赔偿。案件审理过程中，赵文志提出反诉请求：1、要求彭晓芳赔偿在租赁期间拆卸并丢失的涉案房屋的塑钢门窗共计78000元；2、要求彭晓芳将拆除的围墙恢复原状；3.要求彭晓芳赔偿丢失的家具18000元；4.要求彭晓芳恢复拆走的暖气片。事实和理由：彭晓芳在租用期间，将四层安装的塑钢门窗都拆了下来，弄丢了，该塑钢门窗每平米260元，四层有300平方米，共计78000元。彭晓芳将我的家具都搬走了，每间屋子1000元，共18间，合计18000元。彭晓芳将我安装的暖气片也拆走了，要求恢复原状。彭晓芳将院内的围墙拆除部分，要求恢复原状。案件审理过程中，赵文志放弃第三、四项反诉请求。万玲对赵文志的反诉请求没有异议。彭晓芳对赵文志的反诉请求的答辩意见：拆门窗时赵文志是同意的，拆完了就放在那里丢失了，我报过警，警察说我不是所有权人，我让赵文志去报警，他也不去。不知道是丢了还是赵文志挪走了。围墙是经过赵文志同意拆除的，不同意恢复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，万玲（出租方、甲方）与彭晓芳（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市昌平区沙河镇西城角16号院上的五层楼房（以下称涉案房屋）租赁给乙方。租期自2015年7月15日至该房屋拆迁为止，年租金为26000元。付款方式为半年支付租金，先交订金5000元，装修房子要一个月，到2015年7月15日乙方将剩余8000元交给甲方。双方约定一层二层所有有窗户的房子要装修改造成有厨房、卫生间的格局，但材料人工费由乙方承担。租赁期间，双方须按协议信守约定，任何一方违反本协议的规定，按一年的租金作为违约金支付对方。合同签订后，双方均按约定履行合同。彭晓芳将房屋又转租给其他租户。庭审中，彭晓芳称2017年下半年开始赵文志要求涨房租为每年32000元，故自2017年7月15日开始半年交纳16000元。赵文志对此予以认可。彭晓芳称其于2018年11月28日给付赵文志1万元现金，于2019年1月23日转账给赵文志6000元，该两笔款项系2019年1月16日至2019年7月15日的租金。赵文志认为彭晓芳交付的1万元现金并非给付的租金，而是偿还其欠款，但其并未提供证据证明二人有其他的债务往来，亦未合理说明该笔款项用途。双方均认可2019年1月15日前的租金已结清，并无争议。彭晓芳称赵文志单方终止租赁合同，将涉案房屋又出租给案外人，并采取断水断电、骚扰租户的行为迫使其搬离。彭晓芳提交与租户签订的《租赁合同》并申请证人丰某出庭作证，证明赵文志骚扰租户迫使租户离开涉案房屋，彭晓芳不得不将收取的租户租金予以退还，彭晓芳存在损失。赵文志对证人证言不予认可，但认可确实于2019年3月1日将涉案房屋租赁给案外人马某。庭审中，彭晓芳称其对涉案房屋进行了装修，并提交收据和明细单证明装修的实际损失。赵文志、万玲对彭晓芳提交的证据的真实性不予认可。赵文志对彭晓芳进行部分添附予以认可，但认为签订合同时已经少收了一个半月的房租作为对彭晓芳的补偿，故不应该赔偿装修损失。案件审理过程中，本院至涉案房屋进行现场勘验，经勘验，涉案房屋外观整体系五层楼房，赵文志称一至三层楼房系2007年建造，砖混结构，紧邻其西侧系其母亲和妹妹的宅基地，与其母亲和妹妹所建的三层楼房形成一体（外观看像一栋楼，实则系单独分开），2009年在整体三层楼的基础上加建钢架结构第四、五层（第四、五层为通长，未分割开来）。彭晓芳称房屋的线路老化，其改造了水、电线路。8个房间安装了坐便器和空调，配备了床，两个卫生间安装了隔断、蹲便器，热水器和洗衣机。安装了两个门禁器和网线，推平了院外的空地作为停车场。进三楼处，彭晓芳安装了铁栅栏门。双方一致认可空调现只有位于三层楼的一台，坐便器安装8个、蹲便器2个、洗衣机2个、热水器2个、门禁器2个。赵文志认为房屋出租给彭晓芳时水电线路均没有问题，而且有床，彭晓芳改水、电线路、换床系为自己转租牟利用，费用应由彭晓芳自己负担。赵文志称彭晓芳安装的空调、坐便器、热水器、洗衣机、门禁器可以拆走。经现场勘验，涉案房屋第五层上安装了大量塑钢门窗（未安装玻璃），第四层（约300平方米）处未见塑钢门窗。赵文志称原来四层安装的塑钢门窗与五层一样，后被彭晓芳弄丢。彭晓芳称因保安训练要使用四层，赵文志同意将四层的塑钢门窗拆卸，拆卸后放到角落，丢失后已经报警。另，院内围墙有部分被拆除，并用建筑垃圾遮挡。彭晓芳称因为围墙影响一楼用户的采光，在得到赵文志许可后拆除部分围墙。赵文志对其陈述不予认可。案件审理过程中，应赵文志申请，本院调取公安机关关于涉案房屋内塑钢门窗丢失的报警记录。公安机关于2019年3月21日对赵文志的询问笔录中记载：“问：你今天来所反映什么事？答：我的塑钢门窗被盗了。问：什么时候发现的？答：2018年12月中旬。问：在什么地点发现的？答：北京市昌平区沙河镇西二村西城角16号。问：说一下事情的具体经过？答：2017年6月份，我把我位于北京市昌平区沙河镇西二村西城角16号租给了赵立君，然后就一直没来这个房屋处，当时我那个是三层自建楼，然后把楼顶又盖了2层彩钢房，就把门窗安装上了塑钢门窗，屋里面没有家具，后来赵立君把我的塑钢门窗都拆下来放楼顶上了，直到2018年12月中旬，我发现拆下来的塑钢门窗都丢失了，之后一直找赵立君，要求其赔偿，所以今天才来报警，这就是事情经过，问：说一下你丢失物品的情况？答：白色塑钢门窗，大约300平米左右，200元左右一平米，2007年花5万元左右装上的。”另查，涉案房屋所占用土地为宅基地，该房屋建设未取得建设工程规划许可证。万玲与赵文志原系夫妻关系，二人于2018年5月28日离婚。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故万玲与彭晓芳签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《房屋租赁协议》虽然系万玲与彭晓芳签订，但是合同的履行、洽商变更等均由赵文志主导，且赵文志和万玲对涉案房屋均享有相关权益，故赵文志亦应作为合同一方的主体，享有和承担该合同产生的权利义务。关于彭晓芳要求被告返还2017年至2018年多交的12000万元一节，彭晓芳称自2017年7月15日开始，赵文志将房租涨至32000元/年，以至其多交纳12000元的租金，本院认为，虽双方签订的租赁合同无效，但彭晓芳应给付赵文志、万玲涉案房屋的占有使用费，该占有使用费的标准可参照合同约定租金标准确定，因双方在履行合同过程中，洽商变更了租金的标准，彭晓芳未提异议且已按照变更后的租金标准实际履行，故其主张退还已交纳的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于彭晓芳实际交纳租金的情况，双方均认可2019年1月15日前的租金已经结清，彭晓芳称其于2018年11月28日给付赵文志1万元现金，于2019年1月23日转账给赵文志6000元，该两笔款项系2019年上半年（即2019年1月16日至2019年7月15日）的租金。赵文志认为彭晓芳交付的1万元现金并非给付的租金，而是偿还其欠款，但其并未提供证据证明二人有其他的债务往来，亦未合理说明该笔款项用途，故本院认定该笔款项系彭晓芳支付2019年上半年的占有使用费。因赵文志于2019年3月1日将涉案房屋租赁给案外人，虽与彭晓芳未办理交接手续，但自2019年3月1日，彭晓芳确已不能正常使用涉案房屋，故彭晓芳主张被告退还2019年3月1日至2019年7月15日的占有使用费，合法有据，本院予以支持。彭晓芳主张被告赔偿退给租户的租金损失，于法无据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，彭晓芳主张被告赔偿违约金缺乏法律依据，本院不予支持。关于彭晓芳主张被告赔偿装修损失一节，本院认为，赵文志、万玲作为出租方，将无建设规划审批手续的房屋对外出租，彭晓芳在未审查涉案房屋建设规划情况的前提下，承租该房屋并对外转租，用于经营并获取利润，双方对签订该无效合同均存在过错，应承担同等责任。彭晓芳将涉案房屋内原有的电路进行改造，将原有的床进行更换，均为了对外转租获取更多利益，结合电路改造情况、更换床的质量、彭晓芳使用期限及收益等，该部分损失可不予赔偿。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于彭晓芳装修的卫生间隔断、蹲便器、水路改造等形成附合的装修，赵文志不同意继续利用，因彭晓芳未提供充分有效的证据证明该部分的损失，本院结合该部分装修的情况、实际使用情况酌情确定损失金额为2000元，并由双方分担该损失。关于可拆除移走的空调、热水器、洗衣机、坐便器及门禁器，因赵文志不同意利用，彭晓芳可自行拆走并恢复原状，但不能造成房屋毁损。关于彭晓芳主张被告赔偿推平停车场产生的损失一节，本院认为彭晓芳平整土地系为自己使用方便，并非属于对租赁标的物的装饰装修，且彭晓芳亦未提交证据证明产生的实际损失，故本院对其该项主张不予支持。关于赵文志要求彭晓芳赔偿丢失塑钢门窗一节，因丢失门窗位于涉案房屋的第四层，虽双方合同约定第四、五层不收取租金，但是明确约定第四层和第五层由彭晓芳使用，结合涉案房屋的设计格局，只能通过彭晓芳承租的三层进入第四、五层，故彭晓芳在使用的同时应负有保管义务，彭晓芳将第四层原有的塑钢门窗拆卸下来后未及时恢复原状，亦未妥善保管，导致塑钢门窗丢失，彭晓芳应当承担赔偿责任。因赵文志未提交充分的证据证明丢失门窗的价值，本院结合现场勘验情况、赵文志在公安机关的陈述、塑钢门窗的品牌、型号及折旧情况，酌情确定丢失塑钢门窗的价值为10000元。关于赵文志要求彭晓芳恢复拆除的围墙一节，彭晓芳称拆除部分围墙系得到赵文志的许可，赵文志虽不认可彭晓芳拆除部分围墙系得到其同意，但在彭晓芳拆除围墙后亦未提出异议，直到本案诉讼，故赵文志要求彭晓芳恢复围墙原状的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、万玲与彭晓芳于2015年5月26日签订的《房屋租赁协议》无效；二、赵文志、万玲于本判决生效后七日内退还彭晓芳房屋占有使用费12011元；三、赵文志、万玲于本判决生效后七日内赔偿彭晓芳装修损失1000元；四、彭晓芳于本判决生效后七日内赔偿赵文志丢失塑钢门窗的损失10000元。五、驳回彭晓芳的其他诉讼请求。六、驳回赵文志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3060元，由彭晓芳负担2935元（已交纳），由万玲、赵文志负担125元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费875元，由赵文志负担850元（已交纳），由彭晓芳负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  陈建元人民陪审员  刘志刚二〇二〇年三月二十六日书 记 员  崔 琪书 记 员  余 淼