山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初6521号原告：泰安银座商城有限公司，住所地泰安市东岳大街318号。法定代表人：胡鑫，执行董事。委托诉讼代理人：薛宝同，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔维峰，山东华林律师事务所律师。被告：宁磊，男，1972年出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：吕延美，女，1975年出生，汉族，住泰安市泰山区。两被告委托诉讼代理人：朱凤，山东泰润律师事务所律师。原告泰安银座商城有限公司与被告宁磊、吕延美租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安银座商城有限公司的委托诉讼代理人崔维峰，被告宁磊及两被告的委托诉讼代理人朱凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安银座商城有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告宁磊向原告支付场地占有使用费33550元、违约金100650元、物业管理费7026.25元和租赁铺位恢复原状费用2000元，合计143226.25元及利息损失（以143226.25元为本金，自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息全部付清之日止）；2.被告吕延美对上述债务承担连带付款责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月，被告宁磊和原告签订《租赁合同书》，约定由被告宁磊租赁原告泰安银座东岳店二层冰激凌铺位，租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日，租金为18300元/季，物业管理费为3832.5元/季，同时对铺位的交还、争议解决等进行了约定。合同到期后，经原告和被告宁磊同意租赁合同期限延续至2019年3月31日。期间，原告多次向被告宁磊表示合同履行期限届满不再进行合同续签，并要求被告按照合同约定撤柜并交还租赁物。但被告宁磊自2019年4月1日后并没有撤柜且继续占用租赁物，原告无奈于2019年6月15日发函，告知被告宁磊双方之间的租赁合同至2019年3月31日因期限届满而终止，要求被告撤柜并交还租赁物，恢复原状。但被告宁磊仍置若罔闻，继续占用租赁物。原告无奈于2019年9月17日再次给被告发函，但被告对此仍置之不理，并拒收邮件。原告在无奈之下于2019年9月21日对被告宁磊的物品进行了封箱处理并对租赁物进行了恢复原状。被告吕延美自愿对被告宁磊履行租赁合同的行为承担不可撤销的连带担保责任，故被告吕延美应当对被告宁磊的上述债务承担连带付款义务。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告宁磊、吕延美辩称，1、被告并不存在违约。当时原告是想让被告调整租赁位置，从二楼搬至五楼经营，且在租赁期间并没有通知被告缴纳租金，直到2019年9月原告仍在催促被告到五楼选地方，并同意被告如果及时搬至楼上可以减免部分租金。故被告根本不存在违约，原告主张的违约金不应得到支持。假设原告主张的违约金成立，其主张也过高，明显高于法律规定。依据法律规定，违约金不应高于损失的30%，原告提交的租赁合同中，对于违约金的约定违反法律规定，应为无效条款。2、原告提交邮寄的告知函，被告并没有收到，被告的居住地址并非原告邮寄公告函的地址。一直以来，租金的缴纳方式都是原告工作人员通过微信通知被告交纳，并在缴纳时抵扣未结货款。3、被告至今仍有15561.1元货款未结算，依据之前每次缴纳房款的方式，可以看出，每次到期缴纳房租时，原告都会将被告未结算的货款抵顶部分房租，被告只需补足剩余需交房租即可。本案抵顶房租后，被告仅欠17988.90元；假设计算违约金，也应当按17988.90元为损失基数进行计算。4、被告的物业费已缴纳到2019年9月，被告已不欠物业费，对于原告主张的物业费应当予以驳回。5、对于原告提交的2000元恢复费用，根本无法证实该单据是对被告的租赁场所进行恢复原状的费用。本院经审理认定事实如下：2017年12月，原告泰安银座商城有限公司（甲方/出租方）与被告宁磊（乙方/承租方）签订《租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方东岳店二层冰激凌铺位，用于经营AIC品牌冰激凌项目，合同期限为2017年12月1日至2018年11月30日，计租日为2017年12月1日；租赁费计算周期为季，租赁费用支付方式为乙方以现金或支票的方式交付甲方；租金标准为固定租金+物业管理费，乙方同意先付租金后使用铺位，在计租日及下一年/半年/季度/月/单次开始前15日支付租金和物业管理费；自计租日至2018年11月30日，季单次租金标准为18300元，季物业管理费标准为3832.5元，此期间合计88530元；合同期限届满，乙方未按约定的时间、状态将该铺位返还甲方的，每逾期一日乙方应向甲方缴纳相当于届时每日固定租金（每日固定租金=月固定租金÷当月实际天数）三倍的违约金；合同到期或提前解除合同的，乙方未按时按约定交付返还租赁场地的，甲方有权自行委托施工单位进行租赁铺位恢复原状，费用由乙方承担。该合同附被告吕延美签订的担保承诺书一份，被告吕延美承诺自愿为宁磊履行该合同的行为承担不可撤销的连带担保责任，担保范围包括但不限于承租业户所欠的租金、物业管理费、违约金、赔偿金等。合同签订后，原告将铺位交付被告宁磊使用，被告宁磊按照约定向原告支付租金及物业管理费。合同到期后，经被告宁磊申请，原告同意将上述租赁合同延期至2019年3月31日。后原、被告双方未再续签合同。2019年6月15日，原告向被告在《租赁合同书》中预留的地址邮寄告知函一份，内容为：“宁磊（AIC冰激凌业主）：您在泰安银座商城有限公司一楼百货商城西侧位置经营的“AIC冰激凌”项目，租赁合同期限为2017年12月1日至2018年11月30日，后经您同意延续至2019年3月31日。期间我司已于2019年4月告知您不再进行合同续签，也与您进行过多次沟通，可您至今未按照要求时间撤柜。现合同已经到期，特告知您务必于2019年6月30日前按照合同第四条铺位返还条款4-1项之规定，将该铺位连同其原有的附属物、装置、附加物等，在与原状一致的状态下，交还我司。如您未能在2019年6月30日前将铺位归还，按照合同第四条铺位返还条款4-3项内容，每逾期一日我司将按照每日基本租金的三倍收取占用费。同时我司将于2019年7月1日起对您进行包括但不限于断水、断电、封门等强制撤柜措施，并按照合同第四条4-4项强行对该铺位恢复原状，由此产生的一切开支及费用由您承担，并要求您赔偿因此给我司造成的一切经济损失。特此函告。”原告提交EMS国际快递查询单，显示邮件于2019年6月18日由本人签收。被告宁磊称原告邮寄的地址系其身份证上的地址，其不在该地址居住，其并未实际收到该函件，可能邮件系由代收点代为签收。2019年9月17日，原告再次向被告宁磊的上述地址邮寄告知函，被告宁磊拒收。原告提交泰安市泰山区利信电力安装服务中心2019年12月12日向其开具的增值税普通发票一份，载明劳务拆除费用2000元。原告主张该费用系因被告拒不撤柜并交还租赁场地，原告于2019年9月21日委托他人对该铺位进行恢复原状处理，支付劳务费2000元，原告主张该费用应由被告支付。被告宁磊对原告主张的占有使用费数额33550元无异议，但其称，依照原、被告双方的交易习惯，其每次缴纳租金都是与其在原告处未结算的货款进行抵扣，截至2019年9月份，其尚有15561.1元货款原告未给予结算，该款项应当在租金数额中予以扣除，抵扣后，其尚欠原告租金数额为17988.90元。2020年3月4日，被告宁磊向原告转账17988.90元。针对被告主张租金与货款抵扣的陈述，原告称，因双方并未对被告的营业款进行对账，对被告主张的货款数额15561.1元不予认可，且合同约定是先付租金后使用铺位，被告应按季度预先缴纳租金，原告不同意被告主张的租金与货款相抵扣。原告主张被告应支付自2019年4月1日至2019年9月15日期间的物业管理费7026.25元。被告主张物业管理费已经付清，并提交原告收款收据两份，一份为2019年8月20日记载收取“物业管理费”150元，另一份为2019年9月5日记载收取“物业管理费、8月电费”125元，被告称该两份收据中记载的款项系其缴纳的物业管理费，但具体缴纳的什么期间的物业管理费，其表示不清楚。原告则称上述两份收据中的款项并非被告交纳的物业管理费，被告的物业管理费缴纳至2019年3月31日，之后的物业管理费未再缴纳，且根据合同约定，物业管理费每季度3832.5元，上述收据中收取的款项数额与物业管理费数额不符，收据中收取的款项实际系被告交纳的电费，收据中显示的“物业管理费”系因原告工作人员的疏忽，固定模板格式中的“物业管理费”字样没有删除，属于笔误。本院认为，原告与被告宁磊签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。合同到期后，原、被告双方协议延期至2019年3月31日。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，2019年6月15日，原告向被告宁磊通过邮寄的方式送达告知函，通知被告宁磊不再进行合同续签，并要求被告宁磊撤柜。被告宁磊虽辩称其并未实际收到该告知函，但根据原告提交的EMS回单显示，该告知函由被告宁磊本人签收，本院对于被告的上述辩称不予采信。2019年9月21日，原告强行将被告的货柜撤离，原告主张自2019年4月1日至2019年9月15日被告应向其支付占有使用费33550元。被告宁磊对原告主张的上述占有使用费数额予以认可，但其主张应当与其在原告处未结算的货款进行抵扣。因原告不同意被告主张的租金与货款相抵扣，故本院对于被告宁磊的上述主张不予采纳，被告宁磊仍应按照33550元向原告支付占有使用费。被告已于2020年3月4日向原告支付17988.90元，尚欠15561.10元未支付，因此，被告宁磊还应向原告支付占有使用费15561.10元。对于被告宁磊主张的其在原告处未结算的货款，因与本案不属于同一法律关系，本院对此不予处理，被告可另案主张权利。对于原告主张的违约金，在租赁期限届满后，被告宁磊未及时向原告交还铺位，在原告向其发送告知函后仍未交还，被告宁磊的行为已构成了违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，“合同期限届满，乙方未按约定的时间、状态将该铺位返还甲方的，每逾期一日乙方应向甲方缴纳相当于届时每日固定租金三倍的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告宁磊主张违约金过高，本院认为，双方在合同中约定的违约金明显过高，被告提出应予减少，本院依法对违约金予以调整，以原告的实际损失为基础，结合双方合同的履行情况，当事人的过错程度，本院将违约金调整为欠付租金的20%，即6710元（33550元×20%）。对于原告主张的自2019年4月1日至2019年9月15日期间的物业管理费7026.25元，被告宁磊主张其已付清，原告对此不予认可，根据被告宁磊提交的关于“物业管理费”的两份收据，收据中虽有“物业管理费”的字样，但其中一份也有电费的字样，根据双方合同约定的物业管理费系按季度缴纳，每季度为3832.5元，物业管理费的数额也与该收据中记载的数额相差甚远，且被告宁磊亦称该收据中的款项具体缴纳的什么期间的物业管理费其也不清楚，故该两份收据收取的款项应并非系物业管理费。对于物业管理费的交纳，被告宁磊未提交其他的证据予以证实，因此，对于原告要求被告支付自2019年4月1日至2019年9月15日期间的物业管理费7026.25元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的恢复原状费用2000元，根据合同约定，租赁期限届满后，因被告宁磊逾期返还铺位导致原告支付的恢复原状的费用应由被告宁磊承担。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，不违反法律的规定，本院予以支持。关于计算基数，占有使用费的利息，自2019年12月5日至2020年3月4日止，以33550元为基数计算，自2020年3月5日起至实际付款之日止，以15561.10元为基数计算；物业管理费的利息，自2019年12月5日至实际付款之日止，以7026.25元为基数计算。对于原告要求被告以其主张的违约金及恢复原状费用数额为基数计算利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告吕延美签署担保承诺书，承诺自愿为宁磊履行涉案合同的行为承担不可撤销的连带担保责任，该担保亦合法、有效，因此，被告吕延美应当对被告宁磊的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告宁磊于本判决生效之日起十日内支付原告泰安银座商城有限公司占有使用费15561.10元及利息损失（以33550元为基数，自2019年12月5日至2020年3月4日止；以15561.10元为基数，自2020年3月5日起至实际付款之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）二、被告宁磊于本判决生效之日起十日内支付原告泰安银座商城有限公司物业管理费7026.25元及利息损失（以7026.25元为基数，自2019年12月5日至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、被告宁磊于本判决生效之日起十日内支付原告泰安银座商城有限公司违约金6710元；四、被告宁磊于本判决生效之日起十日内支付原告泰安银座商城有限公司恢复原状费用2000元；五、被告吕延美对上述（一）—（四）项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告泰安银座商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582.26元，由原告泰安银座商城有限公司负担982.26元，被告宁磊、吕延美共同负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇二〇年三月十三日法官助理楚金敏书记员孙芹