安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终497号上诉人（原审被告）：苏继发，男，1954年11月24日出生，汉族，住巢湖市。委托诉讼代理人：汤红琼，安徽百协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任鹏翔，男，1964年6月1日出生，汉族，住巢湖市。委托诉讼代理人：张肖云，安徽唯才律师事务所律师。上诉人苏继发与被上诉人任鹏翔占有物返还纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏继发上诉请求：1.改判驳回任鹏翔的诉讼请求；2.一二审诉讼费用由任鹏翔承担。事实与理由:一、任鹏翔的房屋买卖行为严重违法，拍卖确认书无效。1、涉案拍卖标的依法不具备交易条件，涉案房产不具备房产证及土地使用权证，依法不具备交易条件，任鹏翔与出卖方的房产买卖合同无效。涉案房屋占用的土地性质为分路埠村集体土地，其使用权依法禁止转让，任鹏翔的交易行为因违反法律强制性规定当然无效。2、任鹏翔没有购买涉案土地、房产的主体资格。《土地管理法》及国务院相关条例和通知精神均明令禁止农村土地上的房屋向城市居民流转，农村集体土地上的房屋不得进入交易市场，只能在集体经济组织成员内部进行交易。任鹏翔作为城镇居民，依法不具备购买涉案房产土地的主体资格，任鹏翔的交易行为因违反法律强制性规定无效。3、拍卖行为不能掩盖或改变交易本身的违法性和无效性。二、拍卖程序严重违法。拍卖标的物具有不可转让性，买受人主体不适格，委托拍卖标的物产权不清、四界不明。拍卖单价远低于建造成本。三、即使拍卖确认书有效，任鹏翔并未取得涉案房产的所有权，一审以拍卖确认书认定任鹏翔对涉案房屋享有所有权错误。四、任鹏翔未提供任何证据证明其购买的房产含苏继发居住的六间房屋，应承担举证不能的法律后果。任鹏翔二审辩称：任鹏翔通过合法拍卖程序购买了原板桥乡人民政府办公楼房地产，成交价为55万元，房产标的总建筑面积约2659.64m2，总占地面积约2160m2，任鹏翔实际支付了全部的成交价及佣金，原板桥乡人民政府将以上房产移交给任鹏翔，任鹏翔是该房产的实际所有人、占有人。任鹏翔因身体欠佳等原因一直没有去管理房屋，并不代表苏继发肆意占有任鹏翔购买的房屋。二、苏继发购买的房屋，任鹏翔并未向其主张。苏继发购买的案涉办公楼其中两间门面，金额19000元，是案涉原板桥乡人民政府办公楼一楼东数第八、九两间，该两间房屋任鹏翔没有主张，苏继发随时可以居住。但另外强占的办公楼一楼东数第六、第十两间的房屋及二楼东楼梯口左边两间房屋，苏继发应当让出。任鹏翔向一审法院提出诉讼请求：1、判令苏继发立即将占有任鹏翔的房屋让出，并支付租金21600元（自2010年1月暂计算至2019年1月，租金按每月200元计算）。后变更为要求苏继发将占有任鹏翔的房屋（原板桥乡人民政府办公楼一楼东数第六、第十两间，二楼楼梯口左右各两间）让出，将院内的种菜铲除，并支付租金21600元（自2010年1月暂计算至2019年1月，租金按每月200元计算）；2、苏继发承担本案的诉讼费用。一审经审理查明：2009年5月16日，任鹏翔通过安徽开泰拍卖有限公司竞买得到“板桥乡政府房地产”，成交价格为550000元。根据拍品清单，该房产标的总建筑面积约2659.64㎡，总占地面积约2160㎡。2009年5月22日，任鹏翔向安徽开泰拍卖有限公司交付了成交价款550000元及佣金。2009年6月12日，安徽开泰拍卖有限公司将该房产移交给任鹏翔。2019年6月，任鹏翔起诉至法院，要求苏继发让出占有任鹏翔的房屋（原板桥乡人民政府办公楼一楼东数第六、第十两间，二楼楼梯口左右各两间），将院内的种菜铲除，并支付租金21600元。一审另查明：2004年4月27日，苏继发向原巢湖市居巢区板桥乡人民政府购得案涉办公楼其中两间门面，金额为19000元。苏继发现居住的人民政府办公楼一楼东数第六、第八、第九、第十间的房屋以及二楼楼梯口左边两间房屋。一审法院认为：公民的合法财产受法律保护，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，禁止任何组织或者个人侵占。本案任鹏翔通过拍卖取得原板桥乡政府房地产的所有权，即对其享有占有、使用、收益和处分的权利。结合苏继发提供的收款收据等证据，苏继发仅购买了两间门面，即一楼东数第八、第九两间房屋。苏继发在庭审时称，二楼楼梯口左边两间房屋系政府承诺补偿所得，但未提供证据证明，不予采信。对苏继发所占的一楼东数第六间房屋，苏继发在庭审时称系2005年柘皋镇板桥乡工委允许其居住，但未提供证据加以证明，不予采信。对苏继发所占的一楼东数第十间房屋，苏继发在庭审时称系2017年由其家人将门打开居住，由此可以看出，苏继发现居住的二楼楼梯口左边两间、一楼东数第六间和第十间房屋均没有合法根据，故任鹏翔现诉请要求苏继发让出所占的案涉办公楼一楼东数第六、第十，二楼楼梯口左边两间共四间房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。对任鹏翔要求苏继发让出案涉办公楼二楼楼梯口右边两间房屋的诉请，因苏继发称并未居住在该两间房屋中，且任鹏翔亦未提供证据证据苏继发占有了该两间房屋，本院不予支持。对任鹏翔要求苏继发将院内的种菜铲除并支付租金21600元的诉请，因未提供相关的证据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、苏继发应于本判决生效之日起十日内让出位于柘皋镇原板桥乡政府办公楼一楼东数第六、第十，二楼楼梯口左边两间共四间房屋；二、驳回任鹏翔的其他诉讼请求。案件受理费340元，由任鹏翔承担170元，苏继发承担170元。二审中双方均未提供新证据。一审就本案查明的且双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系苏继发是否应向任鹏翔返还其占有的柘皋镇原板桥乡政府办公楼一楼东数第六、第十，二楼东楼梯口左边两间，共四间房屋。首先《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。任鹏翔通过拍卖购买柘皋镇原板桥乡政府房地产，虽支付相应价款但并未办理产权登记，故其未取得诉争房产的所有权，即任鹏翔无权以涉案房产的所有权人的身份主张苏继发返还房屋。其次《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。根据该条规定，占有物返还请求权的行使，应具备下列条件：一、请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人，原占有人应在侵占发生前对物享有事实上的控制和支配；二、须有侵占行为或事实；三、侵占行为具有违法性。本案中任鹏翔提起占有物返还纠纷应举证证明其为案涉房屋的原占有人。任鹏翔于2009年购买柘皋镇原板桥乡政府房地产，2009年6月12日，巢湖市居巢区柘皋镇、安徽开泰拍卖有限公司、任鹏翔共同签字确认《标的实物及权利移交记录》，该《标的实物及权利移交记录》出具时苏继发已占有使用案涉三间房屋，任鹏翔亦陈述其购买房屋后要求苏继发搬走，苏继发未搬走，后因身体欠佳，一直未予管理房屋，故其并未取得对案涉房屋事实上的控制与支配即并未实际占有案涉房屋，其主张占有物返还，要求苏继发返还案涉房产依据不足。综上一审判决苏继发返还案涉房屋错误，本院予以纠正。综上，苏继发的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3984号民事判决；二、驳回任鹏翔的诉讼请求。二审案件受理费340元，由任鹏翔负担。本判决为终审判决。审判长 程 镜审判员 于海波审判员 王养俊二〇二〇年三月二十五日法官助理马惠琳书记员彭瑜琳附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。