上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初39906号原告：凯德龙城(上海)商用置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林建瑞，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海申诗体育健身有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐晓锦，执行董事。被告：上海申诗文化科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李望秋，执行董事。被告：长沙大隐体育文化有限公司，住所地湖南省长沙市。法定代表人：李望秋，执行董事。三被告共同委托诉讼代理人：魏骅，上海秉文律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：林希，上海秉文律师事务所律师。原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司(以下简称凯德龙城)与被告上海申诗体育健身有限公司(以下简称申诗体育公司)、上海申诗文化科技有限公司(以下简称申诗文化公司)、长沙大隐体育文化有限公司(以下简称大隐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪滢、沈丹荔，三被告共同委托诉讼代理人魏骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告申诗体育公司签订的房屋租赁合同于2019年5月15日解除；2、被告申诗体育公司支付原告2019年2月的部分租金及自2019年3月1日至2019年5月15日的租金142,898.42元(人民币，下同)，并偿付自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年7月31日的违约金为19,061.49元)；3、被告申诗体育公司支付2019年2月1日至2019年5月15日的物业管理费65,813.18元，并偿付自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年7月31日的违约金为9,352.78元)；4、被告申诗体育公司支付自2019年2月1日至2019年5月15日的市场推广费10,817.42元，并偿付自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照当月应付市场推广费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年7月31日的违约金为1,537.28元)；5、被告申诗体育公司支付自2019年2月至5月的水费1,239.51元，并偿付自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照当月应付水费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年7月31日的违约金为95.44元)；6、被告申诗体育公司支付自2019年2月至5月的电费21,383.76元，并偿付自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照当月应付电费的0.1%计算的逾期付款违约金(暂算至2019年7月31日的违约金为1,646.55元)；7、被告申诗体育公司支付装修期内的租金、物业管理费及市场推广费277,343.01元；8、被告申诗体育公司已经支付的租赁保证金269,613.36元不予返还；9、被告申诗体育公司支付提前解除租赁合同违约金450,920.52元；10、被告申诗体育公司支付自2019年5月15日起，按照每日8,861.67元的标准计算的房屋占用费(暂算至2019年6月4日的占用费为177,233.40元)；11、被告申诗体育公司偿付自2019年6月15日起按照每日8,861.67元标准计算的逾期注销工商登记或变更登记的违约金，暂算至2019年7月5日的违约金为177,233.40元；12、被告申诗文化公司、大隐公司就被告申诗体育公司上述第1项至第11项的付款义务承担连带责任。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求没收被告申诗体育公司已付的公共事业保证金37,260元。事实与理由：原告与被告申诗文化公司于2017年12月1日签订了《凯德XX购物广场房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，申诗文化公司向原告承租凯德XX购物广场04层01D号房屋(以下简称涉案房屋)。此后，原告与被告申诗体育公司、申诗文化公司于2018年9月1日签订《三方转让协议》，约定由被告申诗体育公司作为承租人；承继租赁合同中承租人的全部权利义务。被告申诗文化公司承担连带保证责任；租期截止至2023年4月30日；此后，原告按约履行合同。然被告申诗体育公司自2019年2月起拖欠租金、物业管理费、推广费、水电费等。原告于2019年4月26日发出律师函要求申诗体育公司支付欠款。申诗体育公司仍未能付款。原告于2019年5月14日通知申诗体育公司于2019年5月15日解除合同。被告申诗体育公司是一人公司,大隐公司是其唯一股东,应当对申诗体育公司的债务承担连带责任。现为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。三被告共同辩称：同意解除租赁合同，但合同并非因违约解除而是协商解除。对于原告主张的租金、物业管理费、推广费、水费、电费的金额无异议，对于逾期付款违约金的约定过高，应当按照银行同业拆借利率计算。原告主张的装修期内的租金、物业管理费、市场推广费，没收保证金，并主张解除合同违约金的请求，系原告重复主张违约责任。而且原告主张的解除合同违约金为六个月的租金、物业管理费、推广费的总和，即使被告存在违约责任，违约金金额也过高，应当调低。原告主张的房屋占用费计算标准为14.27元/日/平方米，而合同约定的租金标准为2.85元/日/平方米，显然占用费的计算过高。关于未注销或变更工商登记的违约责任，由于工商管理部门不办理而非被告不愿办理工商变更登记，因此被告不应承担此项违约责任。申诗文化公司愿意承担连带责任。但被告大隐公司是独立法人，拥有自己独立的办公场所、工作人员、财务管理，因此不应承担连带责任。被告申诗体育公司于2019年6月初已搬离涉案房屋，虽然未与原告办理交接手续，但已向原告发出了清场通知，原告明知被告已清场。经审理查明，2017年12月1日，原告作为出租方(甲方)，被告申诗文化公司作为承租方(乙方)，双方签订一份《凯德XX购物广场房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XXX号凯德XX购物广场X层X号房屋，该房屋用于计算租金、物业管理费、推广费及其他费用的租用面积为621平方米；租期自甲方同意的装修期届满次日起5年，即2018年5月1日至2023年4月30日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起117天的装修期，即自2018年1月4日至2018年4月30日；房屋交付日为2018年1月4日；乙方按保底租金的标准向甲方预付每个月的租金。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；物业管理费和市场推广费，由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；第一个租金计收年度的含税月保底金额为每平方米79元，月保底租金为49,059元；第二个租金计收年度的含税月保底金额为每平方米85.60元，月保底租金为53,157.60元；第三个租金计收年度的含税月保底金额为每平方米92.80元，月保底租金为57,628.80元……;乙方应于本合同签订之日或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金269,613.36元、公共事业保证金37,260元；甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月30.42元核算，每月含税物业管理费为18,890.82元；乙方应于租赁期满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米14.27元的标准支付房屋占用费。同时乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切其他费用；甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月5元计算，每月推广费为3,105元；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米14.27元的违约金。乙方逾期支付租金或其他各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的1‰向甲方支付违约金；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金、物业管理费、市场推广费之和作为违约金：……乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，原告凯德龙城、被告申诗文化公司按约履行合同。2018年9月1日，原告凯德龙城作为甲方、被告申诗文化公司作为乙方、被告申诗体育公司作为丙方，三方签订一份《三方转让协议》，约定：甲方同意乙方将其在《凯德XX购物广场房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自2018年9月1日起丙方作为租赁合同的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；甲方同意丙方继续经营乙方经营的品牌；甲、乙双方同意，将乙方根据租赁合同已支付的租赁保证金269,613.36元及公共事业费保证金37,260元转为丙方的名下；乙方在租赁合同中的权利义务转让给丙方后，该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期之后应付款项由丙方承担；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及租赁合同承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的一年止。此后，被告申诗体育公司按上述协议之约定作为承租人履行《凯德XX购物广场房屋租赁合同》。然而，自2019年2月起，被告申诗体育公司未能按约支付到期租金、物业管理费、市场推广费。2019年4月26日，原告向被告申诗体育公司发出律师函，要求支付所欠的租金、物业管理费、市场推广费。被告申诗体育公司收到此函件后，仍未能向原告支付所欠款项。原告遂于2019年5月14日向申诗体育公司发出律师函，通知被告于2019年5月15日解除租赁合同，要求申诗体育公司支付欠款、违约金等费用。此函件于2019年5月15日送达被告。2019年6月初，被告申诗体育公司搬离涉案房屋。同月26日，原告自行收回了涉案房屋。现原告以诉称理由诉至本院。另查，被告申诗体育公司的注册地为涉案房屋。被告申诗体育公司是法人独资的有限责任公司，被告大隐公司是其唯一股东。庭审中，被告申诗体育公司确认原告主张的第2项请求中关于租金的金额，第3项请求中关于物业管理费的金额，第4项请求中关于市场推广费的金额，第5项请求中关于水费的金额，第6项请求中关于电费的金额。原告表示，涉案房屋于2019年6月26日收回，但主张的占有使用费177,233.40元金额不变；关于第5、6项诉讼请求中违约金的起算日期调整为2019年6月1日。以上事实，由原告提供的《凯德XX购物广场房屋租赁合同》、《三方转让协议》、律师函、被告申诗体育公司的工商信息，以及双方当事人陈述所证实。本院认为,原告与被告申诗文化公司签订的房屋租赁合同对双方的权利义务、违约责任、解约条件等均作了详细明确的约定。被告申诗体育公司承继该合同的承租人资格后，理应严格按照合同约定履行承租人的相关义务。作为承租人，按时足额支付到期租金、物业管理费等相关费用，是承租人的主要义务。但是，被告自2019年2月起即开始欠付租金等费用，经原告催告后仍未能支付，显然被告已构成根本性违约，原告据此享有合同解除权。原告的解除合同通知于2018年5月15日到达被告申诗体育公司，故租赁合同于该日解除。合同解除后，被告申诗体育公司理应及时退还涉案房屋，但事实上申诗体育公司未能主动退房，而是由原告自行主动收回了房屋，因此被告申诗体育公司理应支付自2019年2月至2019年5月15日的租金142,898.42元，以及自2019年5月16日至2019年6月26日的房屋占有使用费。房屋占有使用费的本质是被告申诗体育公司占用涉案房屋导致原告无法使用而产生的收益损失，因此租金损失应参照原告与被告申诗体育公司约定的租金标准计算。但原告要求按每日8,861.67元标准计算，此计算标准是合同约定的租金标准的数倍，在原告已主张了其他违约金的情况下，原告以每日8,861.67元的标准计算使用费，显然不公平，也不合理，因此本院参照双方合同约定的租金标准每日1,771.90元计算占有使用费。关于被告申诗体育公司拖欠的物业管理费、市场推广费、水费、电费，被告申诗体育公司应当支付给原告。关于原告主张的装修期内租金、物业管理费、推广费的诉讼请求，合同约定原告免收装修期内的租金、物业管理费、推广费，虽然在租赁合同中未约定如被告违约导致合同解除，被告需要承担支付装修期内租金、物业管理费、推广费的责任，但是，原告提供长达4个月的装修免租期，是希望双方就5年期的租赁合同能顺利履行并因此获得出租收益。然而在原告提供了免租期后，合同仅履行了一年时间即因被告申诗体育公司的违约行为导致解除，客观上导致原告提供的长达4个月的装修免租期不能获得收益，因此现原告主张免租期内的租金、物业管理费、推广费的请求，于法有据。但同时也需要考虑租赁合同履行了一年时间，且原告另行主张的违约金，因此原告现主张免租金内的租金、物业管理费、推广费，不应全额支持，本院酌情确定由被告申诗体育公司支付15万元。根据合同约定，在被告申诗体育公司违约导致合同解除，原告有权不退还租赁保证金、公共事业保证金。现原告主张没收该两项保证金的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张要求被告申诗体育公司支付解除合同违约金，根据合同约定，申诗体育公司违约导致合同解除，应当承担违约金，因此原告此项诉讼请求，符合合同约定。但解除合同违约金金额相当于六个月的租金、物业管理费、市场推广费的总和，达450,920.52元，在被告承担了解除合同的其他相关责任后，再承担45万余元的解除合同违约金，确实过高。被告关于违约金过高要求予以调低的意见，本院予以采纳。本院酌情确定被告申诗体育公司承担30万元的解除合同违约金。关于原告主张要求被告申诗体育公司承担逾期注销或变更工商登记的违约金，根据合同约定被告申诗体育公司确应承担此项违约责任。原告参照了其主张的房屋使用费标准计算，但原告并未就因申诗体育公司逾期注销或变更工商登记而造成原告的损失进行举证，如果要求被告按照每日8,861.67元标准计算违约金，违约金畸高，被告申诗体育公司对此提出异议并要求调整的请求，本院予以采纳。本院酌情按每日500元计算。原告现主张的此项违约金暂计算至2019年7月5日，对此本院予以支持。关于原告主张各款项的逾期付款违约金，按每日1‰计算，年化达36%，该计算方式过高，被告要求予以调整的意见，本院予以采纳，本院酌情按照0.5‰计算。《三方转让协议》中明确约定被告申诗文化公司对申诗体育公司因租赁合同而产生的债务承担连带保证责任，因此现原告要求申诗文化公司承担连带保证责任的要求，符合约定也符合法律规定，本院予以支持。被告申诗体育公司是一人有限责任公司，被告大隐公司是其唯一股东，但在本案中，大隐公司未能向本院提供其财务与申诗体育公司相互独立的基础证据，因此原告要求大隐公司就申诗体育公司承担连带责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司与被告上海申诗体育健身有限公司就上海市闵行区XX路XXX号凯德XX购物广场X层X号房屋签订的《凯德XX购物广场房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年2月起至2019年5月15日为止的租金142,898.42元、物业管理费65,813.18元、市场推广费10,817.42元；三、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年2月至5月的水费1,239.51元、电费21,383.76元；四、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司以49,059元为本金，自2019年3月2日起至实际付款之日为止、以49,059元为本金，自2019年4月2日起至实际付款之日为止、以53,157.60元为本金，自2019年5月6日起至实际付款之日为止，均按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；五、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司以水电费总额22,623.27元为本金，自2019年6月1日起至实际付款之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；六、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司以每月物业管理费与推广费合计21,995.82元为本金，自2019年2月2日起至实际付款之日为止、以21,995.82元为本金，自2019年3月2日起至实际付款之日为止、以21,995.82元为本金，自2019年4月2日起至实际付款之日为止、以21,995.82元为本金，自2019年5月6日起至实际付款之日为止，均按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；七、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司装修期内的租金、物业管理费、推广费合计15万元；八、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司解除合同违约金30万元；九、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年5月16日起至6月26日为止的房屋占有使用费74,419.80元；十、被告上海申诗体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年6月15日起至2019年7月5日的逾期办理工商注销或变更的违约金10,500元；十一、被告上海申诗体育健身有限公司已支付的租赁保证金269,613.36元、公共事业保证金37,260元由原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司予以没收；十二、被告上海申诗文化科技有限公司对于被告上海申诗体育健身有限公司的上述债务承担连带保证责任。被告上海申诗文化科技有限公司在承担了连带保证责任后有权向被告上海申诗体育健身有限公司追偿；十三、被告长沙大隐体育文化有限公司对于被告上海申诗体育健身有限公司的上述债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,717.86元，由原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司负担3,206.89元，被告上海申诗体育健身有限公司、被告上海申诗文化科技有限公司、被告长沙大隐体育文化有限公司负担6,510.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年三月十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。