广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初17423号原告：世纪绿洲业主委员会，住所地广东省广州市天河区。负责人：李玲，主任。委托代理人：熊灿明、涂宏望，均系广东谨然律师事务所律师。被告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区，统一社会信用代码。法定代表人：刘畅，董事。被告：广州昌跃物业管理有限公司世纪绿洲分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。负责人：蔻辉，项目经理。两被告的共同委托代理人：孟志斌，广东绅源律师事务所律师。第三人：深圳市金地物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码。法定代表人：闫智广，总经理。委托代理人：周锐、罗影萍，均系该司职员。原告世纪绿洲业主委员会（以下简称世纪绿洲业委会）诉被告广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃物管公司）、广州昌跃物业管理有限公司世纪绿洲分公司（以下简称昌跃物管世纪绿洲分公司），第三人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世纪绿洲业委会的委托代理人熊灿明、涂宏望，被告昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司的共同委托代理人孟志斌，第三人金地物管公司的委托代理人周锐、罗影萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪绿洲业委会诉称：被告是世纪绿洲小区的前期物业管理企业。2018年9月5日，原告组织召开了世纪绿洲第二次业主大会公开遴选物业管理企业，投票结果显示第三人为本次大会唯一取得双过半的候选企业。业主大会根据投票结果决定第三人为世纪绿洲小区新的物业管理企业。2019年1月9日，原告依法与第三人签订新的物业管理合同，该合同已经生效。本次业主大会决议等已经得广州市天河区人民政府龙洞街道办事处（以下简称龙洞街道办事处）备案确认。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《广东省物业管理条例》第五十条规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。被告理应及时退场，但其拒不按照法律法规退出物业管理区域，严重侵害了全体业主合法权益。另外，根据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条以及《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条以及《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定，被告需向原告移交相关资料以及其他财物，但被告拒绝办理移交手续。鉴于被告拒不退场以及拒不办理移交手续行为严重侵害了全体业主的合法权益，原告现提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即退出世纪绿洲小区物业管理区域；二、被告按照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条，《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定向原告移交资料以及财物（详见移交资料清单）；三、被告将物业管理区域移交给第三人；四、被告承担本案诉讼费用。被告昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司共同辩称：原告及其全体委员于2016年1月24日选举成立，任期至2019年1月23日。2018年9月5日至29日，原告召开业主大会，提议并作出以下决定：1.选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区物业管理企业，表决通过其物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；2.授权世纪绿洲业主委员会在不实质性背离服务方案的前提下开展物业服务合同签订前的磋商、谈判，并根据当选物业服务企业提交的服务方案以及磋商情况签订物业服务合同；3.修改《业主大会议事规则》(以下简称《议事规则》)第五章第十九条，将业主委员会每届任期变更为4年。2018年10月23日至2019年1月23日，原告并未按照规定召开业主大会组织换届选举。2019年1月9日，原告依据上述决定与第三人签订《物业服务委托合同》，并于2019年2月25日到龙洞街道办事处变更其任期备案为2016年1月24日起至2020年1月23日止。其后，原告于2019年4月17日向法院提起本次诉讼。被告认为，原告未取得全体业主合法授权，其提起本次诉讼的代表行为无效。具体理由如下：一、原告未按照规定取得业主大会的授权决定，提起本次诉讼的行为属无权代理，该代表行为依法无效。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粵高法发（2011）49号】第一条规定，“业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”业主委员会的职责及权利范围并不包括代表小区全体业主提起诉讼，如需诉讼，必须经全体业主的另行委托授权。原告并非物业服务合同的主体，其以物业纠纷提起诉讼应当取得全体业主的授权，其未经授权代表全体业主提起本次诉讼，属于无权代理，该代表行为无效。二、原告任期届满前未进行换届选举，却延长任期一年并更改备案，缺乏合法性与正当性，违反了到期选举的强制性规范。（一）住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定，“业主委员会任期届满前3个月，应当召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。”《议事规则》第二十一条规定，“业主委员会任期满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举”，据此可知，业委会任期届满前必须进行重新选举。然而原告并未依法组织换届选举，却通过修改《议事规则》规避换届选举，并变相延长任期一年的行为，明显违反前述到期必须换届选举的强制性规范。（二）《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定，“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”原告未在法定的时间内召幵业主大会进行换届选举，理应向全体业主说明理由，接受全体业主的监督，其隐瞒未组织换届选举的事实，缺乏正当性。（三）原告自动延长任期一年并更改备案系适用《议事规则》错误。修改后的《议事规则》理应没有溯及既往的效力，原告的延期行为没有任何的合法性依据。备案仅是一项程序要求与形式审查，其对业主委员会的合法性并不直接产生法律后果，更改后的备案并不能作为认定本案业委会委员有权代表全体业主的依据。（四）《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条第一款规定，“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权”，按照修改后的《议事规则》规定，现业委会即原告不经换届选举即可再延续四年，则其任期为七年，违反了法律关于业委会最长任期为五年的规定，故其任期应为无效。综上，原告及全体委员任期延长一年没有任何正当性与合法性依据。三、原告任期已届满，不再具备资格，也不得继续履行职责。原告及其全体委员任期已届满，已丧失资格，根据《广东省物业管理条例》第三十四条第三款以及《广州市物业管理暂行办法》第六十二条第四款关于“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”的规定，任期的延长并不意味着业主委员会委员即连任成功，《议事规则》也并未规定业委会委员任期届满即自动续任，业主委员会委员是否连任应召开业主大会重新表决。因此，原告及其委员资格任期届满即自行终止，不得继续履行职责，更不得擅自以世纪绿洲业委会的名义从事活动。四、原告在召开业主大会前没有按规定征求被告的意见,严重剥夺了被告作为业主的知情权；原告违法不组织换届选举，故意向被告隐瞒召开业主大会的事实，还向法院提起本案诉讼，目的是更换被告并逼迫退出物业管理区域，损害了被告的合法利益。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款规定，“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”。《广州市物业管理暂行办法》第四十条第二款规定，“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日”。《议事规则》第十四条规定，“业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送”。原告在召开业主大会前有义务将征求意见书送达给每位业主。然而，原告在召开公开遴选物业管理企业的业主大会过程中并没有按照规定将征求意见书送达给被告，剥夺了被告作为世纪绿洲商铺、办公用房和会所、车位等专有部分业主的知情权与选举权。根据《世纪绿洲前期物业服务合同》第三十八条第一款规定，“本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。”原告并未书面告知被告有关情况，损害了被告作为世纪绿洲小区前期物业管理企业的权益。综上所述，为维护被告的合法利益，请法院依法予以驳回原告全部诉讼请求。第三人金地物管公司述称：第三人是经过原告组织的遴选物业服务企业的合法程序并经全体业主投票表决选聘的物业管理服务企业，根据《物业管理条例》的规定，第三人通过合法的程序成为世纪绿洲小区的物业管理服务企业。经审理查明：昌跃物管公司原名为广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海物管公司），于2018年11月23日经工商行政管理部门核准变更为现名。利海物管公司为世纪绿洲小区的前期物业服务企业，其与广东利海集团有限公司（以下简称利海集团公司）签订了《世纪绿洲前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定利海集团公司选聘利海物管公司对世纪绿洲（君林天下）实施前期物业管理服务，座落位置为广州市天河××××路（华南植物园北侧），本合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给当地居委会代管等。2019年1月9日，世纪绿洲业主大会作出《关于世纪绿洲第二次业主大会会议决定的公告》，决定：一、选聘金地物管公司为本小区物业管理企业，表决通过其物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；二、授权世纪绿洲业委会在不实质性背离服务方案的前提下开展物业服务合同签订前的磋商、谈判，并根据当选物业服务企业提交的服务方案及磋商情况签订物业服务合同；三、修改《议事规则》第五章第十九条，将业主委员会每届任期变更为4年（原《议事规则》规定业委会每届任期为3年）。2019年1月9日，世纪绿洲业委会（委托方/甲方）与金地物管公司（受委托方/乙方）签订《物业服务委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定物业名称为世纪绿洲，坐落位置为广州市天河××××路东侧、华南植物园北侧（植物园地铁站A、B、C出口）；委托管理、服务期限为三年，自2019年1月9日起至2022年1月8日本合同终止；在城区街道办、派出所、居委会的指导、监督下，甲、乙双方（或甲方、乙方、原物业公司）进场对物业公共部位、公共设施设备进行查验交接；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；……4、物业管理区域划分资料、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图、业主资料和产权资料及物业管理所必须的其他资料；5、在终止或解除本合同时，上述资料乙方须完整、完好的向甲方交还等。现世纪绿洲业委会以昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司拒不退出世纪绿洲小区物业管理区域并移交相关资料及财物为由，提起本案诉讼。世纪绿洲业委会第二项诉讼请求主张昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司需向其移交的资料及财物为：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；（八）物业服务用房；（九）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（十）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（十一）物业承接查验备案申报表；（十二）前期物业服务合同备案回执；（十三）临时管理规约；（十四）物业承接查验协议；（十五）建设单位移交资料清单；（十六）查验记录；（十七）交接记录；（十八）业主共有的场地和设施设备；（十九）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（二十）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；（二十一）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（二十二）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（二十三）住宅装饰装修管理资料；（二十四）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；（二十五）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（二十六）业主房屋产权清册等相关资料；（二十七）其他应当移交的财物、资料。昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司确认未将世纪绿洲业委会的第二项诉讼请求的资料和财物移交给世纪绿洲业委会，并表示其不同意退出世纪绿洲小区的物业管理区域。昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司主张世纪绿洲业委会并未按规定召开业主大会选聘物业服务企业，并提交了《声明书》《房地产权证》（均为复印件）作为证据。世纪绿洲业委会对上述证据的真实性不予确认。针对昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司提出的世纪绿洲业委会召开业主大会并作出选聘金地物管公司作为世纪绿洲小区的物业服务企业的决定不合法的抗辩，世纪绿洲业委会提交了《关于召开业主大会会议的通知》《关于延长大会投票期的通知》、在广州日报刊登大会召开公告的报纸、告知业主投票的手机短信、在物业管理区域内以张贴广告和拉横幅方式告知全体业主大会召开的照片、《关于提交世纪绿洲遴选物业服务企业相关资料的通知》《关于世纪绿洲业主大会投票期限的指导意见》《关于表决结果的通知》及相关表决结果汇总统计表以及相关的张贴照片、《关于世纪绿洲第二次业主大会会议决定的公告》等各项证据，证明召开本次业主大会及进行表决的程序均是合法的，且由小区所在街道办事处的全程参与监督。世纪绿洲业委会提交了龙洞街道办事处作出的《行政复议答复书》（复印件）、广州市天河区人民政府作出的《行政复议决定书》，证明本次业主大会的召开一直在主管部门的监督与指导下进行、大会的程序合法，提交了《责令改正违法行为通知书》（复印件），证明广州市天河区住房建设和园林局基于利海物管公司拒绝腾退物业管理区域，于2019年4月19日作出行政处罚。另，昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司以部分业主对世纪绿洲业委会与金地物管公司签订的《物业委托合同》提起业主撤销权及确认合同无效之诉为由，申请中止审理本案。昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司又以本案涉及其与利海集团公司签订的《前期物业服务合同》为由，申请追加利海集团公司作为本案第三人参加诉讼。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，世纪绿洲业委会召开了业主大会并决定选聘金地物管公司作为世纪绿洲小区的物业服务企业，后其与金地物管公司签订《物业委托合同》，约定由金地物管公司为世纪绿洲小区提供物业管理服务。但由于原物业服务企业昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司拒绝退出世纪绿洲小区并移交相关资料和财物，由此导致本案讼争。现世纪绿洲业委会作为业主大会的执行机构，其基于业主大会决定选聘金地物管公司并与其签订《物业委托合同》，并在原物业服务企业拒绝退出世纪绿洲小区并移交相关资料及财物的情况下，作为原告提起本案诉讼，该行为是根据业主大会的决定而行使相应权利，是对选聘物业服务企业予以落实的职责延续，昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司以称世纪绿洲业委会提起本案诉讼未经业主大会的授权为由，主张世纪绿洲业委会无权提起本案诉讼，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。《前期物业服务合同》约定，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自行终止；物业服务企业退出时，昌跃物管公司应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会。《物业管理条例》第三十八条规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”现世纪绿洲小区已通过召开业主大会选聘金地物管公司作为小区的物业服务企业，并由世纪绿洲业委会与金地物管公司签订了《物业委托合同》，因此，无论是按照相关法律法规等规定，还是昌跃物管公司与世纪绿洲小区的开发商签订的《前期物业服务合同》的约定，《前期物业服务合同》已终止，昌跃物管公司应依法退出世纪绿洲小区物业管理区域，并移交相关物业服务资料及财物。因此，现世纪绿洲业委会要求昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司退出世纪绿洲小区物业管理区域，按照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条，《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定向世纪绿洲业委会移交资料和财物，并将物业管理区域移交给金地物管公司的诉讼请求均有事实及法律依据，本院予以支持。部分业主向法院提起诉讼要求撤销世纪绿洲业委会的决定，属于业主与业主委员会之间的关系，昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司以世纪绿洲业委会选聘新物业服务企业不合法为由予以抗辩，本院不予审查，其以此为由要求本案中止审理的意见亦不予采纳。另，《前期物业服务合同》依法依约已终止，昌跃物管公司、昌跃物管世纪绿洲分公司要求追加利海集团公司作为本案第三人参加诉讼，该申请缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州昌跃物业管理有限公司、广州昌跃物业管理有限公司世纪绿洲分公司退出世纪绿洲小区物业管理区域，并将上述物业管理区域移交给第三人深圳市金地物业管理有限公司：二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州昌跃物业管理有限公司、广州昌跃物业管理有限公司世纪绿洲分公司按照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条，《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定向原告世纪绿洲业主委员会移交资料以及财物。本案受理费100元，由被告广州昌跃物业管理有限公司、广州昌跃物业管理有限公司世纪绿洲分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  谢 明人民陪审员  金静洁二〇二〇年三月二十五日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡