上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46199号原告(反诉被告)：刘强辉,男,1974年2月18日出生,汉族,户籍地湖南省绥宁县唐家坊镇崇阳村4组，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙茹莺，上海聚禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉华，上海聚禄律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海有昵商业管理有限公司,住所地上海市静安区恒丰北路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX室。法定代表人：**,总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。原告刘强辉与被告上海有昵商业管理有限公司(以下简称有昵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日组织双方进行证据交换。有昵公司在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并审理。于2019年12月17日公开开庭进行了审理。刘强辉及其委托诉讼代理人孙茹莺、刘玉华，有昵公司的委托诉讼代理人曹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2019年7月17日签订的《上膳美厨经营管理服务合同》；2、有昵公司退还刘强辉入场费30,000元、履约保证金17,000元、租金17,000元；3、判令有昵公司赔偿刘强辉设备损失费20,000元；4、判令有昵公司赔偿刘强辉中介费损失8,500元。诉讼过程中，刘强辉明确第一项诉请，要求合同解除日期为2019年8月27日解除；明确第三项诉请中的设备损失费包含四门冰箱3,203元、冷藏冰箱2,233元、单控炉灶2,699.03元、金属制品工作台446.6元、金属制品水槽466.02元、商用设备油烟灶873.79元、风机风扇776.7元、金属制品风管三米291.26元、金属制品油水分离器660.19元、安装费8,000元。增加两项诉请为：判令有昵公司赔偿刘强辉购买收银机费用2,699元、购买一次性餐具费用248元、购买印花餐具及其他餐饮用品费用5,306元；判令有昵公司赔偿刘强辉律师费7,000元。事实和理由：2019年7月17日，有昵公司(甲方)与刘强辉(乙方)签订《上膳美厨经营管理服务合同》，约定乙方承租上膳美厨A3商铺(以下简称系争商铺)，套内面积13.46平方米，经营范围：馄饨、煲仔饭，入场费30,000元、租金8,500元/月、物业管理费2,000元/月、履约保证金17,000元/月，租金支付方式按每2个月支付一次，现付后用。合同签订后，刘强辉按约向有昵公司支付了上述钱款共计72,500元。有昵公司原承诺2019年7月23日开业，但直到2019年9月1日才正式开业。2019年8月18日，有昵公司未经刘强辉同意，在系争商铺内开通了一条公用通道，3平方米左右，占系争商铺面积30%，致使刘强辉无法在系争商铺内安置煲仔饭设备，承租系争商铺的目的无法实现。2019年8月27日，刘强辉向有昵公司提出解除合同，并要求有昵公司赔偿因此产生的损失，但有昵公司却以各种理由推托，故刘强辉起诉要求判如所请。有昵公司辩称，不同意刘强辉全部诉请。认为，刘强辉并没有合同解除权。刘强辉一直营业到2019年9月底后才在未通知有昵公司的情况下，擅自停止营业。截止至第一次开庭日，刘强辉尚有租金未付清。故合同履行过程中一直是刘强辉在违约，有昵公司并未存在违约情形，刘强辉并不享有合同解除权。即使合同解除，按照双方合同约定，入场费、履约保证金亦不予退还。刘强辉的其余诉请均没有事实和法律依据，有昵公司均不同意。为此，有昵公司向本院提出反诉请求：1、判令双方的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月19日解除；2、判令刘强辉返还系争商铺给有昵公司；3、判令刘强辉支付有昵公司2019年11月1日至2019年11月19日的租金5,383元；4、判令刘强辉支付有昵公司房屋使用费，按照每月17,000元的标准支付自2019年11月20日至实际返还之日止；5、判令刘强辉支付有昵公司水费60.5元，2019年9月1日至2019年11月19日的物业管理费5,000元；6、判令刘强辉赔偿有昵公司违约金17,000元。反诉事实和理由：2019年7月17日，有昵公司(甲方)与刘强辉(乙方)签订《上膳美厨经营管理服务合同》，有昵公司于2019年7月15日将系争商铺交付刘强辉。2019年8月9日，系争商铺所在的美食广场具备开业条件。2019年9月1日，美食广场正式营业。开业后，刘强辉故意拖欠2019年9月1日起的物业管理费、2019年11月1日起的租金，且拒不营业，构成违约，故有昵公司反诉要求判如所请。刘强辉对有昵公司的反诉辩称，不同意有昵公司的诉讼请求。认为，合同解除时间应该是2019年8月27日，故不存在拖欠租金、房屋使用费、物业管理费等问题。刘强辉同意返还商铺给有昵公司，但双方合同约定有昵公司应当配合移出物品，现有昵公司拒不配合刘强辉移出物品。对于有昵公司提出的水费，有昵公司提供的证据不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月17日，有昵公司(甲方)与刘强辉(乙方)签订《上膳美厨经营管理服务合同》，约定乙方承租系争商铺，套内面积13.46平方米，经营范围：馄饨、煲仔饭，场地使用期限为2019年7月22日起至2021年7月21日止，费用起算日一般是场地调试期结束之次日，特殊如乙方在场地调试期间内开业的，以开业日为费用起算日。入场费30,000元、租金8,500元/月、物业管理费2,000元/月、履约保证金17,000元/月，租金支付方式按每2个月支付一次，先付后用，乙方应于前一期租金到期日前15日支付下一期租金。物业费支付方式按月支付，乙方应于每月20号缴纳当月物业费。入场费不予退还，履约保证金于合同期限届满后/合同终止后，在乙方支付全额应付款项并且搬离清退场手续后30个工作日内，甲方予以无息退还。水费、电费等相关物业费用由乙方依据国家规定的收费标准以实际使用而产生的额度按月缴纳。由甲方为乙方代缴，甲方有权向乙方主张因乙方实际使用而产生的水费、电费等费用。合同并约定，在合同期满而未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后5日内将经营场地及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁并且不影响甲方二次出租的状态交还于甲方。乙方逾期退场，每逾期一日，乙方应按照本合同约定的日租金(月租金/30日)的双倍金额支付占有使用费。合同终止后，乙方从经营场地撤离的设施设备等物品，须经过甲方的管理人员开具准许物品出场的证明，未出具此证明的，甲方有权利对该场地的物品进行保留。双方合同签订前，有昵公司已将系争商铺交付刘强辉。合同签订后，刘强辉按约向有昵公司支付入场费、首期租金及履约保证金。2019年7月底，有昵公司将包括系争商铺在内的一层部分商铺进行改造，在每一个商铺中用隔板隔离出一块粗加工区，多个商铺的粗加工区之间互相连通。2019年8月8日，有昵公司取得包括系争商铺在内的一层部分商铺的《食品经营许可证》。2019年8月27日，有昵公司张贴《开业公告》，载明：1、上膳美厨美食广场于2019年8月9日起部分商户已陆续开始营业，现上膳美食广场定于2019年9月1日正式开业。2、2019年9月1日至2019年10月31日为所有商户的免租期。3、美食广场正式开业后，所有商场管理按照合同约定履行，如有违反按照合同约定执行。同日，刘强辉向有昵公司提出协商解除合同。2019年9月1日，刘强辉在系争商铺开业。2019年9月底，有昵公司答复刘强辉不同意解除合同，并告知刘强辉，如有异议可起诉解决。2019年10月15日，刘强辉自行停止营业。现因双方协商未果，均起诉要求判如所请。另查，2019年7月15日，刘强辉接收系争商铺时，水表初始数字为2，现水表读数为13。本案诉状副本送达有昵公司的日期为2019年11月13日。再查，上膳美厨所在地址为上海市静安区恒丰北路XXX号一层(非整层)。系争商铺非居民用水(工商业)综合水价为4.73元/立方米。审理中，本院至系争商铺现场勘验，发现系争商铺内确有隔离板，将水池等粗加工区与销售区隔离，各商铺之间的粗加工区相互连通，系争商铺挡板隔离开的粗加工区占据整个商铺的1/4左右。本院认为，双方签订的《上膳美厨经营管理服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，有昵公司交付给刘强辉的系争商铺中并不存在隔断，但有昵公司在未征得刘强辉同意的前提下，擅自在系争商铺增加隔断，并将系争商铺的粗加工区与其他商铺连通，致使系争商铺独用部位面积减少1/4左右。有昵公司实际交付刘强辉使用的部位与合同约定面积不符，该行为构成根本性违约，刘强辉有权行使单方解除权，故刘强辉主张解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2019年8月27日，刘强辉仅就解除合同向有昵公司提出协商，并非其行使单方解除权。后，刘强辉于2019年10月15日向本院提起诉讼，诉请主张解除合同，则诉状副本送达之日即为该意思表示送达之日。现本案诉状副本送达日为2019年11月13日，故本院确认双方签订的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月13日解除。合同解除后，刘强辉理应交还系争商铺，然刘强辉至今未交还，故对有昵公司要求刘强辉返还系争商铺的诉请，本院一并予以支持。对于刘强辉主张有昵公司返还其已预付的租金17,000元、有昵公司主张刘强辉支付2019年11月1日至2019年11月19日的租金5,383元的诉请。虽双方合同约定起租日为2019年7月22日，且有昵公司已早于合同约定日期交付系争商铺，但根据本案查明的事实，有昵公司正式开业为2019年9月1日，开业日为费用起算日，则租金起算日应是2019年9月1日。现有昵公司承诺免除2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金，虽有昵公司辩称，因刘强辉违约擅自停业，故不再给予免租。但《开业公告》系有昵公司单方承诺，并未附条件，该承诺已送达刘强辉，对双方均具有约束力，故对有昵公司的辩称，本院不予采纳。刘强辉2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金已被免除，刘强辉的租金起算日应为2019年11月1日。现双方合同已确认于2019年11月13日解除，则2019年11月1日至2019年11月13日期间的租金，刘强辉理应支付。因双方合同约定日租金为月租金/30日，则刘强辉应支付的2019年11月1日至2019年11月13日期间租金为8,500元/30日*13日=3,683.33元。现刘强辉已预交两个月的租金17,000元，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即有昵公司在扣除应付租金后应退还刘强辉租金13,316.67元。对于刘强辉主张有昵公司退还入场费30,000元，根据相关法律规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽双方合同约定入场费不予退还，但有昵公司并未提供证据证明收取该入场费的费用依据。本案中，因有昵公司违约导致合同解除，故刘强辉的该项诉请，于法有据，本院予以支持。对于刘强辉主张有昵公司退还履约保证金17,000元的诉请，根据双方合同约定，履约保证金于合同期限届满后/合同终止后，在刘强辉支付全额应付款项并且搬离清退场手续后30个工作日内，有昵公司予以无息退还。现双方之间的合同已经解除，相应的保证金应在满足合同约定的条件后退还。对于刘强辉主张有昵公司赔偿设备损失费四门冰箱3,203元、冷藏冰箱2,233元、单控炉灶2,699.03元、金属制品工作台446.6元、金属制品水槽466.02元、商用设备油烟灶873.79元、风机风扇776.7元、金属制品风管三米291.26元、金属制品油水分离器660.19元、安装费8,000元、收银机2,699元、一次性餐具248元、印花餐具及其他餐饮用品5,306元的诉请。根据相关法律法规规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。现刘强辉主张的四门冰箱、冷藏冰箱、单控炉灶、金属制品工作台、金属制品水槽、商用设备油烟灶、金属制品油水分离器、收银机、一次性餐具、印花餐具及其他餐饮用品，经本院现场查勘，均为未形成附合的装饰装修物或消耗品，应由刘强辉自行拆除搬离。对于风机风扇、金属制品风管三米及安装费，刘强辉提供了收据一张，但该收据并非正式发票，上面记载的内容也未见与本案有关，本院对该证据难以采信。故刘强辉的该项诉请，无证据佐证，本院不予支持。对于刘强辉主张有昵公司赔偿中介费损失8,500元的诉请，在费用在租赁合同中未见约定，刘强辉并未提供发票等有效凭证予以证明，亦未提供其他证据予以佐证，故刘强辉的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于刘强辉主张有昵公司赔偿律师费损失7,000元的诉请，双方合同中并未对此作出约定，亦未提供其他证据证明该项费用应由有昵公司承担，故刘强辉的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于有昵公司主张刘强辉支付占有使用费的诉请，根据双方合同约定，刘强辉逾期退场，每逾期一日，刘强辉应按照合同约定的日租金(月租金/30日)的双倍金额支付占有使用费。本案中，刘强辉主张双方合同于2019年8月27日解除，但其仍开张营业至2019年10月15日，停止营业后，亦未曾向有昵公司提出要求将有关物品搬离系争商铺的申请，现双方合同已确认于2019年11月13日解除，合同解除后，刘强辉理应将其物品搬离并返还房屋。但刘强辉至今未返还系争商铺，故有昵公司的该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于占有使用费的标准，考虑到本案合同解除系有昵公司所致，本院酌定占有使用费标准为每日350元，即刘强辉应按每日350元的标准向有昵公司支付2019年11月14日至实际搬离之日的占有使用费。对于有昵公司主张刘强辉支付水费的诉请，根据双方合同约定，水费、电费等相关物业费用由刘强辉依据国家规定的收费标准以实际使用而产生的额度按月缴纳。由有昵公司为刘强辉代缴，有昵公司有权向刘强辉主张因刘强辉实际使用而产生的水费、电费等费用。故有昵公司该项诉请，有事实依据，本院予以支持。对于缴费金额，根据本案查明的事实，系争商铺原始读数为2，有昵公司提交的最终水表读数为13，按4.73元/立方米的标准计算，则刘强辉应支付有昵公司水费为52.03元。对于有昵公司主张刘强辉支付物业管理费的诉请，根据双方合同约定，物业管理费应由刘强辉承担，故有昵公司该项诉请，有事实依据，本院予以支持。对于刘强辉应承担的物业管理费金额及期间，根据双方合同约定，物业管理费为每月2,000元，现双方合同于2019年11月13日解除，而有昵公司在《开业公告》中单方承诺的免除仅指租金，并不包含物业管理费，且刘强辉亦实际占有使用系争商铺，故刘强辉理应支付2019年年9月1日至2019年11月13日期间的物业管理费4,866.67元。对于有昵公司主张刘强辉支付违约金17,000元的诉请，因本案合同解除系有昵公司所致，故有昵公司该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第二十六条第一款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘强辉与被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司签订的《上膳美厨经营管理服务合同》于2019年11月13日解除；二、被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘强辉退还租金13,316.67元(2019年11月1日至2019年11月13日的租金3,683.33元已扣除)、入场费30,000元；三、原告(反诉被告)刘强辉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司返还上海市静安区恒丰北路XXX号一层A3商铺；四、原告(反诉被告)刘强辉应于本判决生效之日起十日内按每日350元的标准向被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司支付2019年11月14日至实际返还上述A3商铺之日止的占有使用费；五、原告(反诉被告)刘强辉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司支付水费52.03元；六、原告(反诉被告)刘强辉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司支付物业管理费4,866.67元；七、被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司应于原告(反诉被告)刘强辉付清上述款项并返还上海市静安区恒丰北路XXX号一层A3商铺之日起30个工作日内将保证金17,000元退还原告(反诉被告)刘强辉；八、对原告(反诉被告)刘强辉的其余诉讼请求，不予支持；九、对被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,455.06元，减半收取计1,227.53元，由原告(反诉被告)刘强辉负担613.53元，被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司负担614元。反诉案件受理费1,274.4元，由原告(反诉被告)刘强辉负担637.2元，被告(反诉原告)上海有昵商业管理有限公司负担637.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二〇年三月二十五日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》……第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》……第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……