上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初14526号原告：薛某某，男，1989年2月1日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：张某，上海某律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某某，上海某律师事务所律师。被告：上某某，住所地上海市金山区。法定代表人：纪某某，董事长。委托诉讼代理人：朱某，上海某律师事务所律师。被告：无某某，企业注册地江苏省。法定代表人：吴某某，董事长。委托诉讼代理人：吕某某，江苏某律师事务所律师。原告薛某某与被告上某某(以下简称第一被告)服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告薛某某及其委托诉讼代理人张某、朱某某，第一被告委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。庭审中，原告申请追加无某某(以下简称第二被告)作为本案共同被告。庭审后，本院经审查依法予以准许，并于2020年1月20日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张某，第一被告委托诉讼代理人朱某及第二被告委托诉讼代理人吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告返还原告100,000元；2、判令第一被告向原告支付自2017年6月17日起至实际清偿之日止按100,000元为基数的银行同期贷款利率计算的利息；3、第一被告承担诉讼费；4、第二被告对前述三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2017年11月26日，原告与第一被告签订了一份关于堰湾沃橙府3-17-2601室房屋的《商品房买卖合同(预售)》，涉案房屋建筑面积105.15平方米，总价款1111,612元。但在签订买卖合同之前，第一被告却在总房价款之外另向原告无理由收取额外费用100,000元，第一被告收取的费用与原告间未达成合意，也未签署过协议，缺乏合同依据。涉案房屋的备案价为1149,087元，而合同成交价为1111,612元，因第一被告的虚构行为，造成原告共支付1211,612元才获得讼争房屋。第一被告收取费用后，非但没有让原告享受到购房优惠，还造成原告重大经济损失，第一被告的行为已构成欺诈。且第一被告收取费用的行为与其提交的证据自相矛盾。因两被告间存在分销合同关系，第二被告还收取了第一被告的保证金，故存在利害关系，需对第一被告的违法收费承担连带赔偿责任。故诉至法院请求判令如前所述。第一被告在庭审中辩称，原告与第一被告间属居间合同关系，第一被告在原告购买讼争房屋过程中提供了两项居间服务，其一是提供房源信息带现场看房等，其二是帮助原告与开发商进行价格协商，争取优惠。第一被告在收取服务费时，履行了告知义务，收据也明确记载了收费项目，原告明知支付的是服务费，在付款后的两年多时间内从未提出过异议。第一被告的行为促成了买卖合同的成立，现原告不要求解除房屋买卖合同的前提下，无权要求第一被告退还居间服务费。第二被告在庭审中辩称，本案原告主张服务合同纠纷，第二被告非服务合同当事人，不应承担责任。从本案事实来看，第一被告为双方当事人提供居间服务，居间服务主要是为双方提供订立合同的机会，原告仅以价格优惠多少试图证明自己的损失是偷换概念，如原告确实认为遭受经济损失，第二被告同意原告退房。本院经审理认定本案如下事实：2017年5月16日，两被告签订一份渠道分销服务合同，约定由第二被告开发建设项目堰湾长堤(备案名：堰湾沃橙府)委托第一被告提供项目可售商品房渠道推广分销服务。合作时间为2017年5月1日至2017年12月31日。由第二被告委托第一被告在上海、苏州、无锡区域为第二被告提供该项目可售房源拓客之渠道推广分销服务；第一被告依约开展客户拓展活动，宣传甲方项目，促成客户购买第二被告项目可售房源；第一被告自行组建并管理渠道推广分销团队；第一被告的分销服务活动，可组织第三方分销机构与个人进行客户拓展。第一被告应按照第二被告制订的房屋价格进行销售，第一被告不得私自降低房屋价格，如发生此情况，给第二被告造成的所有损失均由第一被告承担。2017年6月27日，两被告再次签订分销保证金协议，约定第二被告委托第一被告就第二被告开展经营的堰湾长堤项目可售商品房源渠道推广分销服务，第一被告向第二被告缴纳保证金事宜达成如下协议：1、在销售过程中，客户认筹成功，分销公司会员费收取后，第一被告按每套10,000元向第二被告提交保证金，承诺分销服务尽职尽责；2、客户购房合同完成网签，10个工作日内第二被告按每套10,000元退还第一被告。后两被告再次就堰湾长堤项目达成渠道分销代理服务合同，约定合作期限为2017年10月1日至2017年12月31日。由第一被告按第二被告商品房的物价备案价格进行销售，最低不得低于备案价的99折；第一被告不能接触无锡本地中介公司及本地客户，如有无锡本地中介及无锡本地客户成交第二被告均一律视为无效客户，第一被告主要以拓展上海、南京、苏州、江阴、宜兴区域为主，以身体证、户口本界定。第二被告向第一被告依约提供的服务按100,000元每套住宅支付费用。2017年6月23日及2017年7月4日，第一被告分别向第二被告支付保证金500,000元及150,000元。第一被告取得渠道分销服务资格后，分别与多家房产经纪公司、网络科技有限公司签订堰湾城项目分销合作合同，约定由房产经纪等公司负责发展有效客户，并负责带客户上门等事宜，第一被告对分销公司完成的销售房源成交的，支付一定比例的佣金，其中客户身体证显示为非无锡信息，分销完成认购50,000元/套。2017年6月11日和同月17日，原告向第一被告工作人员及第一被告支付共计100,000元，第一被告收取全部款项后向原告开具收据一份，记载兹收到薛某某购堰湾长堤3-17-2601(原总价1,281,612)，交来VIP费，可享受开盘购房优惠，金额为100,000元，收据上盖有第一被告印章。2017年6月28日，第二被告向当地价格主管部门上报堰湾沃橙府商品住房价格，讼争房屋的备案价显示为1149,087元。2017年11月26日，原告与第二被告签订一份商品房买卖合同，约定由原告向第二被告购买位于无锡市惠山区堰湾沃橙府3幢17单元2601室商品房，该房预测建筑面积共105.15平方米，单价每平方米10,571.68元，总价款为1111,612元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人于2017年11月26日前支付首期房价款333,612元，余款778,000元向招商银行申请贷款支付。第二被告于2019年7月23日向原告开具两份江苏增值税发票，记载购买方原告购买不动产堰湾沃橙府3-17-2601的费用共计为1111,612元。以上事实，由原告提供的支付宝转帐记录、银行账户交易明细、收据、商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、售楼说明书和第一被告提供的渠道分销服务合同、分销保证金协议、收款收据、分销合作合同等证据及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，本案争议焦点之一，第一被告收取原告的100,000元费用是否缺乏合同依据？第一被告是第二被告委托对外销售案涉堰湾沃橙府房产的分销服务商之一，其在对外销售过程中向原告等人各收取100,000元，收据记载该费用为VIP费，可享受开盘购房优惠。原告薛某某作为具有完全民事行为能力的当事人，其分两次向第一被告交付该笔费用，第一被告收款后开具收据记载收费内容并加盖公章，故原告对于该笔费用的收取对象和收取目的是知晓的，当时亦同意支付该费用。且原告与第二被告的商品房买卖合同已于2017年11月26日签订，买卖合同约定的购房款中并未包括向第一被告支付的费用，原告在支付各项费用和订立合同是明知的，原告在支付全部费用后近二年多时间内从未提出异议，现原告以与第一被告未达成合意，无理由收取约定房价款之外的费用，属与客观事实不符，本院无法认同原告陈述事由。本案争议焦点之二，第一被告在收据上记载原价超出讼争房屋备案价，是否构成欺诈行为？首先，“备案价”与“原价”是两个不同的概念。根据相关部门规章规定，“原价”指经营者在本次降价前7日内在本交易场所所成交的有交易票据的最低交易价格，如前7日内没有交易价格，则以本次降价前最后一次交易价格作为原价。商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同价格的，所以有可比较的“原价”。而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格，没有一模一样的商品房，因此商品房销售中不存在“原价”的概念，一房一价也不鲜见。商品房销售中的“备案价”则是政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此“备案价”属于政府指导价格，与商品的原价不同。其次，商品房买卖是一个市场行为，商品房的价格由开发商自主决定。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。而房屋买卖系重大交易，原告在决定购买房屋前就房屋的价格进行过充分考量，原告完成全额支付房款的行为发生在支付本案讼争的100,000元服务费的五个月后，更应该是经过深思熟虑，而第二被告向职能部门对讼争开发项目的备案价报备时间为2017年6月28日，均在原告向第一被告支付讼争服务费后。本院还注意到第一被告在服务收据上记载的原价并非整数，且后四位金额系与商品房买卖合同成交价的金额完全相同，按常理该原价不太可能是第一被告凭空或故意设定高价，最有可能的是第二被告提供的参考价或是两被告商议后设定的参考价，该价格的设定即便高于之后的备案价，亦是在备案价出台之前由开发商自主决定的价格。在整个签约过程中，原告既享受了第一被告提供的居间服务，购买了讼争的房屋，亦享受了低于备案价的优惠，原告对于房屋的价款及服务费的数额、性质和收取对象不存在认识上的错误，现原告仅以备案价出台前第一被告出具的收据上记载的“原价”高于“备案价”为由，认为两被告存在欺诈行为，本院难以认同。再次，原告认为基于两被告的恶意串通、虚构买卖成交原价或故意隐瞒真实情况，使原告作出了错误意思表示的行为，原告向两被告共支付了高于备案价的价款取得讼争房屋，那么作为受欺诈方原告有权行使合同的撤销权，合同的撤销权既包括服务合同，也包括商品房买卖合同，在第二被告明确表示同意解除合同的情况下，原告均未行使合同的撤销权。综上，原告认为两被告存在欺诈行为的陈述事由，本院不予采信。本案争议焦点之三，第二被告是否需要承担连带赔偿责任？本案原告诉请的是服务合同，而服务费收取的对象是本案的第一被告，原告既未提供证据证明两被告间存在人格混同等情形，也未提供证据证明第一被告受第二被告委托代为收取服务费。就本案而言，第二被告与原告间仅存在商品房买卖合同关系，更无证据证明第二被告的行为构成欺诈，故原告要求第二被告承担连带赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依法驳回原告的全部诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告薛某某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1269元，由原告薛某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年三月十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。