广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12321号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称“领荟翔公司”），住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码：91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：王辉，男，1964年1月19日出生，汉族，住广州市番禺区，现下落不明。原告领荟翔公司与被告王辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加诉讼，被告王辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司诉称：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居12幢之四404房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）提供，但被告自2012年11月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求如下：1、被告立即支付从2012年11月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费人民币4451.37元，及从2012年11月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币4451.37元），暂总计为人民币8902.74元；2、被告承担本案的诉讼费。被告王辉未答辩。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居12幢之四404房的登记在被告王辉名下，该房屋为住宅，建筑面积69.20平方米，系被告王辉向房地产开发商购买，发证日期为2001年4月20日。2011年12月29日，广州市番禺区洛溪新城洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理服务合同》还对其他事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年12月11日、2019年8月21日，洛城公司分别向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2019年8月23日由他人代收。洛城公司也曾于2016年、2017年分别向被告寄送过催讨《律师函》。庭审中，原告领荟翔公司称涉案物业每月缴纳的物业管理费应为65.69元（0.95元/月/平方米×69.15平方米，涉案房屋建筑面积为69.2平方米，但原告只主张按69.15平方米计算物业管理费），而被告王辉自2012年11月1日起至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费。本院认为：根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛湖居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理服务合同》于2014年1月19日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，在2014年1月19日之间，洛城公司与被告之间成立物业服务合同关系；在原《物业管理服务合同》到期后至洛城公司撤离涉案小区期间，洛城公司与被告之间成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告王辉有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。未续签物业管理服务合同期间，可比照之前签订的《物业管理服务合同》收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为69.20平方米，原告主张按建筑面积69.15平方米计算，这是原告对自己民事权利的处分行为，本院应当予以认可。涉案物业每月应交纳物业费为65.69元（0.95元/月/平方米×69.15平方米），自2012年11月1日至2018年6月23日，共计67个月零23天，合计应交纳物业管理服务费4451.59元，现原告在本案中主张物业管理服务仅为4451.37元，本院也应当予以认可，故被告王辉应向洛城公司支付上述期间拖欠的物业管理费4451.37元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由他人收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利，被告王辉负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。被告王辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告王辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2012年11月1日起至2018年6月23日期间的物业管理费4451.37元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担25元，由被告王辉负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  顾伟仪人民陪审员  何启文二〇二〇年三月三十日书 记 员  王雅佩