北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24203号原告：刘世伟，男，1973年5月27日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：王鑫，男，1983年9月12日出生，汉族，户籍地山西省太原市小店区。原告刘世伟诉被告王鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘世伟到庭参加诉讼，被告王鑫经本院公告送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘世伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告刘世伟与被告王鑫的租赁关系；2、请求判令被告王鑫支付拖欠的2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金5万元；3、请求判令被告王鑫支付拖欠的2017年3月1日至2018年3月31日期间的租金15.83万元；4、请求判令被告王鑫按年22万元的标准向原告刘世伟支付其拖欠的自2018年4月1日至被告王鑫腾退房屋之日止的房屋占用费；5、本案诉讼费由被告王鑫承担。事实与理由：2014年1月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将承租的位于北京市通州区门面房转租给被告作为商业经营使用，房屋租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日，租金标准为15.5万元每年，支付方式为年付（上交）。还约定，如被告未能按时交付租金延期超过10天以上，原告有权通知被告解除合同并收回房屋。2017年2月28日合同到期后，被告在欠付原告5万元租金的情况下要求继续承租房屋，原告口头同意，但要求房租涨到22万元，被告同意并支付了8万元房租，尚欠大部分房租。2018年8月13日，北京市通州区人民法院判决原告、被告等腾退涉案房屋，并判决原告继续向北京市通州区永顺镇杨庄村村民委员会交付房屋占用费，但被告拒绝履行生效判决。故起诉至贵院，请求依法判决。被告王鑫未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月10日，北京市通州区永顺镇杨庄村村民委员会（以下简称杨庄村委会）与北京市复兴里物业管理中心（以下简称复兴里物业）签订《委托书》，约定杨庄村委会所有的村集体产权房屋，全权委托复兴里物业代为出租、代为订立租赁合同、代为收取租金、代为管理。2014年4月1日，复兴里物业（出租方、甲方）与刘世伟（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（为方便区分，以下简称《租赁合同一》），约定：甲方将坐落于通州区门面房租赁给乙方，作商业经营使用。租期9年。租期自2014年4月1日起至2023年3月31日止。年租金80000元，乙方应于每年1月1日前，一次性向甲方交清。2014年1月6日，刘世伟（出租方、甲方）与王鑫（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（为方便区分，以下简称《租赁合同二》），约定甲方将位于北京市通州区门面房（以下简称涉案房屋）租赁给乙方。合同第二条约定：“租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日。房屋租金为（人民币大写）壹拾伍万伍仟元/年。租金按年结算，乙方应提前30日内将租金交给甲方。另需向甲方缴纳卫生费每年叁仟陆佰元正。”合同第三条约定：“乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取5%违约金。”合同第九条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（6）预期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计10天以上。”合同还对双方其他权利义务等做出了约定。2018年1月16日，杨庄村委会与复兴里物业将刘世伟诉至本院，王鑫、北京华鑫缘超市有限公司（法定代表人王鑫）及周光（案外人）作为第三人参加诉讼。杨庄村委会与复兴里物业要求确认复兴里物业与刘世伟签订的《租赁合同一》于2017年11月28日解除；刘世伟支付杨庄村委会自2018年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；刘世伟、王鑫、北京华鑫缘超市有限公司、周光共同腾退坐落于北京市通州区门面房，并共同赔偿杨庄村委会、复兴里物业房屋修复费3万元。2018年8月13日，本院做出（2018）京0112民初2117号民事判决书，判决复兴里物业与刘世伟于2014年4月1日签订的《租赁合同一》于2018年3月31日解除；刘世伟、王鑫、北京华鑫缘超市有限公司、周光于判决生效之日起十五日内腾退坐落于北京市通州区门面房；刘世伟支付杨庄村委会自2018年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（以年租金80000为计算标准）。王鑫对判决不服提起上诉，后北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12315号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审过程中，关于房租缴纳情况，刘世伟称王鑫在2016年3月1日至2017年2月28日的租赁期内只给付了10.5万元，尚欠房屋租金5万元。关于涉案房屋租赁情况，刘世伟称2017年2月28日《租赁合同二》到期后，双方再未签过书面合同，但口头约定王鑫以每年22万元继续租用涉案房屋，口头合同未约定合同时长，后王鑫给付了8万元。王鑫在（2018）京0112民初2117号案件庭审中陈述称房租缴纳至2017年10月31日，刘世伟对此表示认可，认为如果按照王鑫已缴纳的8万元计算，2017年3月1日至2018年3月31日期间的房租是交至2017年10月。关于涉案房屋占用情况，刘世伟称其与杨庄村委会、复兴里物业的合同已经解除，钱款已付清，其与王鑫协商过房屋腾退事宜但始终无果，现已无法联系到王鑫。关于转租是否经过复兴里物业的同意，刘世伟称涉案房屋转租这么长时间，复兴里物业一直没有提出异议。上述事实，有《租赁合同二》、（2018）京0112民初2117号民事判决书、（2018）京03民终12315号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行举证质证的权利，本案被告王鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。根据本案查明的事实，原告刘世伟与被告王鑫就北京市通州区门面房签订的《租赁合同二》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。合同到期后，被告王鑫继续占有使用涉案房屋，原告刘世伟对此并未提出异议，应视为原《租赁合同二》继续有效，被告王鑫应当按照《租赁合同二》约定的标准支付租金。该合同转化为不定期租赁，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，对于原告刘世伟称其与被告王鑫已达成新的口头租赁合同的主张，由于其未提供证据，本院对此不予采信，故原告刘世伟所提要求解除与被告王鑫之间租赁关系的主张，于法有据，本院对此予以支持。对于原告刘世伟主张被告王鑫支付2016年3月1日至2017年2月28日期间拖欠租金5万元的诉讼请求，原告刘世伟未能提交证据证明被告王鑫在该期间的付款情况及欠款事实，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告刘世伟主张被告王鑫支付2017年3月1日至2018年3月31日期间拖欠租金15.83万元，原告刘世伟亦未能提交证据证明双方口头协议约定租金由每年15.5万元增长至每年22万元的事实，故结合原被告签订的《租赁合同二》及被告王鑫在（2018）京0112民初2117号案件庭审中的陈述，本院认定被告王鑫实际欠付租金为87916元，对于原告刘世伟的主张过高部分，依据不足，本院不予支持。对于原告刘世伟主张被告王鑫支付自2018年4月1日至腾退房屋之日止房屋占用费的请求，由于被告王鑫未实际腾退房屋，故原告刘世伟的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但具体的参照标准应按照《租赁合同二》的标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘世伟与被告王鑫之间的不定期租赁合同关系；二、被告王鑫给付原告刘世伟2017年3月1日至2018年3月31日期间拖欠的房屋租金87916元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告王鑫给付原告刘世伟自2018年4月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每年15.5万元的标准计算，于实际腾退之日起三日内执行清；四、驳回原告刘世伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费发票为准），由被告王鑫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费4424元，由被告王鑫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  梁 华人民陪审员  孙淑深二〇二〇年三月三十一日法官 助理  李熹明书 记 员  陈坤钰