广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8783号原告：陈雨昆，男，1949年7月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：刘玉招，女，1954年2月2日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地：广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林，执行董事。被告：卢钊林，男，1972年10月6日出生，汉族，住广州市白云区。两被告的共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。原告陈雨昆、刘玉招与被告广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雨昆、刘玉招的共同委托诉讼代理人陈震，被告博贤公司、卢钊林的共同委托诉讼代理人王国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈雨昆、刘玉招向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告博贤公司于2018年7月26日签订的《房屋托管合同》；2.被告博贤公司、卢钊林连带向原告支付2018年8月至交还房屋之日止的租金（暂计至2019年7月的租金共计14300元）；3.被告博贤公司、卢钊林连带向原告支付违约金1950元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与博贤公司于2018年7月26日签订了《房屋托管合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院××号楼××房（以下简称涉讼房屋）出租给博贤公司使用，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。合同第四条约定2018年8月1日至2019年7月31日的月租金为1300元，2019年8月1日至2020年7月31日的月租金为1600元，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为1900元。签订合同当天，原告将涉讼房屋交付给博贤公司使用，但博贤公司未向原告支付租金，直到目前为止，博贤公司都从未支付租金给原告，经原告多次催讨，仍拒不支付。原告认为，原告与博贤公司之间形成租赁合同关系，原告已将涉讼房屋交付给博贤公司使用，博贤公司应及时向原告支付租金，现博贤公司长时间未支付租金，已构成违约，根据合同第九条之约定，原告有权要求解除合同，并要求博贤公司支付违约金。博贤公司为自然人独资的有限责任公司，卢钊林系博贤公司的唯一自然人股东，卢钊林应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。现双方协商不成，原告为维护合法权益，依法起诉至法院，请求法院依法判决。被告博贤公司、卢钊林共同辩称，1.原告与博贤公司所签订的《房屋托管合同》属于无效合同，因原告向博贤公司提供的涉讼房屋的建设工程规划许可证的规划用途是厂房，但被违法改建成了用于居住的公寓，违反城乡规划法的规定。依据相关法律规定，涉讼《房屋托管合同》应为无效合同，原告要求解除合同缺乏法律依据。2.广州市番禺区城市管理局已于2018年对涉讼房屋的违法改建的违法行为进行了查处，责令涉讼房屋不准出租，因此，博贤公司在2018年8月份已经退出了涉讼房屋的租赁经营。3.因涉案合同是无效合同，涉讼房屋也属于违法建设的建筑物，原告存在一定过错，原告不得主张租金收益，也不得要求支付违约金。4.原告要求卢钊林承担连带责任，没有法律依据。本案是租赁合同纠纷，合同的相对方是博贤公司，并非卢钊林。故卢钊林无需承担连带责任。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定本案事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院××号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2018年7月26日，陈雨昆、刘玉招作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将上述涉讼房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，第一年免租期为2018年8月1日至2018年8月31日，第二年为2019年8月1日至2019年8月31日，第三年为2020年8月1日至2020年8月31日；该房屋2018年8月1日至2019年7月31日止的月租金为1300元，自2019年8月1日至2020年7月31日止的月租金为1600元，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为1900元；乙方每月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；等等。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋为陈雨昆、刘玉招与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）签署《产权使用协议》承租而来。博贤公司主张其司与悠托彼邦公司有一定的合作关系，陈雨昆、刘玉招承租后再将涉讼房屋返租给悠托彼邦公司，其司负责招揽租客，租赁经营，收取租客租金，再依据与陈雨昆、刘玉招签订的《房屋托管合同》向陈雨昆、刘玉招支付租金；并称与陈雨昆、刘玉招签订合同时不清楚房屋产权情况，也没有查阅过房产证，签订合同后因相关部门于2018年8月对涉讼房屋进行检查，得知涉讼房屋不得用于居住，故其司没有对涉讼房屋进行出租，也没有向陈雨昆、刘玉招缴纳租金，其司已于2018年8月将涉讼房屋房卡交还给涉讼房屋所在管理处，该管理处可能是开发商聘请的，同时电话通知了陈雨昆、刘玉招。博贤公司就上述主张未提供证据。陈雨昆、刘玉招否认博贤公司通知交还涉讼房屋，并表示其方在本案起诉前曾到涉讼房屋查看，发现涉讼房屋有租客居住，租客称是与博贤公司签订租赁合同；博贤公司与刘小平、劳凯东以及悠托彼邦公司是合作关系，当时刘小平、劳凯东以及悠托彼邦公司宣传说购买涉讼房屋可以免费帮其方承租、出租，可以收取租金，博贤公司对这种合作方式和房屋的产权情况是清楚的，当时三方均在现场，博贤公司甚至比其方还要清楚。另外，陈雨昆、刘玉招称已于签订《房屋托管合同》当天将涉讼房屋交付给博贤公司使用，因此博贤公司工作人员在《房屋托管合同》博贤公司公章落款处写上“已收两张房卡”内容确认，对此博贤公司持有的《房屋托管合同》原件上亦有该手写内容。博贤公司不予认可，认为其司是从管理处接收涉讼房屋，并非从陈雨昆、刘玉招处接收房屋，具体接收时间不清楚。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇已核发房屋产权证，涉讼房屋是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉讼房屋租赁合同无效。另需要明确的是，本院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，陈雨昆、刘玉招与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，本院不予支持。对于陈雨昆、刘玉招交付涉讼房屋给博贤公司的时间，博贤公司虽然否认其司于2018年7月26日接收涉讼房屋，但未能提交其司持有的《房屋托管合同》予以反驳，结合博贤公司在庭审中陈述其司在2018年8月份即将涉讼房屋房卡交至管理处的意思表示，博贤公司接收涉讼房屋的时间应在该日期之前，故本院合理采纳陈雨昆、刘玉招的主张，即涉讼房屋已在签订《房屋托管合同》当天交付博贤公司使用。博贤公司主张于2018年8月得知房屋不能用于居住而通知陈雨昆、刘玉招退出租赁并于2018年8月将房屋交还给悠托彼邦公司，但未能提供证据证明，陈雨昆、刘玉招也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果，对其该项主张本院不予采纳。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，陈雨昆、刘玉招有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年8月起未支付租金，陈雨昆、刘玉招因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，本院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故陈雨昆、刘玉招主张博贤公司支付45天租金1950元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。博贤公司主张已于2018年8月份交还涉讼房屋房卡至管理处，但未能予以举证证实，即使属实，亦未能举证证实该管理处经陈雨昆、刘玉招授权接收房屋。博贤公司未能提交相关证据证实已将涉讼房屋交还给陈雨昆、刘玉招，也无法举证证实已通知陈雨昆、刘玉招交还涉讼房屋钥匙的事情，理应承担举证不能的不利后果。鉴于博贤公司在2020年3月11日的庭审中表达其交还钥匙且确认其没有对涉讼房屋进行出租的意思表示，陈雨昆、刘玉招应当及时收回房屋以减少空置损失，结合本案实际情况，本院酌情支持陈雨昆、刘玉招应于2020年3月11日收回涉讼房屋，则博贤公司应支付租金自2018年8月1日起至2020年3月11日止。根据合同约定的租金标准及免租情况，博贤公司应支付租金共24468元[1300元/月×11个月+1600元/月×（6个月+11天/31天）]。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈雨昆、刘玉招与被告广州博贤物业管理有限公司于2018年7月26日签订的《房屋托管合同》及相应的房屋租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈雨昆、刘玉招支付2018年8月1日至2020年3月11日的租金24468元；三、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈雨昆、刘玉招支付违约金1950元；四、被告卢钊林对被告广州博贤物业管理有限公司上述第二项、第三项判项中所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陈雨昆、刘玉招的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由被告广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈少萍人民陪审员  李明宗二〇二〇年三月十二日书 记 员  罗嘉敏