上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19393号原告：上海虹口商业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：濮正虎，董事长。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海翰虹文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郑天桥，执行董事。委托诉讼代理人：沈强，上海凯曼律师事务所律师。原告上海虹口商业(集团)有限公司与被告上海翰虹文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海虹口商业(集团)有限公司的委托诉讼代理人陈皓、被告上海翰虹文化创意有限公司的法定代表人郑天桥及委托诉讼代理人沈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹口商业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即携其物品迁出上海市新港路XXX号房屋，将该房屋交还原告；2、要求被告按照每月5万元标准支付自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；3、要求被告支付原告逾期付款违约金5万元。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告按照每月5万元标准支付自2019年11月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：2015年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将上海市新港路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租期自2016年8月1日起至2021年7月31日止，租金：2016年8月1日至2018年7月31日，租金为55万元，2018年8月1日起至2020年7月31日，租金为60万元，2020年8月1日至2021年7月31日，租金为65万元；被告应当预付租金，每6个月为一个支付期支付房屋租金；如被告逾期支付租金的，逾期超过60天，则承担违约责任，赔偿违约金5万元。被告未再支付2018年11月1日之后的房屋租金，本案诉讼过程中，被告于2019年11月补付了2019年10月31日的房屋租金，2019年11月1日起至今的房屋租金没有支付。故诉至本院，如上所请。被告上海翰虹文化创意有限公司辩称，首先，被告不存在逾期支付租金的行为，根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期内总租金为180万元，截至2019年11月被告已预付了租赁期间内的全部租金。其次，原告在履行《房屋租赁合同》过程中存在严重违约行为。原告按约应当交付符合消防规定的房屋，但系争房屋自交付之日起至今存在严重的消防隐患，不符合消防要求。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年原告经系争房屋产权人授权与被告签订《房屋租赁合同》，该合同第二条约定：被告承租系争房屋(底层建筑面积72平方米，三楼建筑总面积约922.93平方米)，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，免租期为合同签订之日至2016年7月30日3个月。第三条约定：2016年8月1日起至2018年7月31日止，租金为55万元，2018年8月起日至2020年7月31日止，租金为60万元，2020年8月1日起至2021年7月31日止，租金为65万元。第四条约定：被告预付租金，每6个月为一个支付期支付房屋租金，在每个支付期前15日前支付该期租金，在合同签订之后三日内，被告应支付首个支付期内租金13.75万元，出租人在收到租金后十个工作日内给承租人发票。第六条约定：租赁房屋用途为开设轻餐饮及教育培训或办公之用。第十一条第二款约定：出租人有下列情形之一的有权解除本合同、收回房屋：承租人不交付或者不按约定交付租金累计60天以上，……。第十三条第四款约定：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金计算标准为：滞纳金按万分之五/日支付，逾期超过60天则承担违约责任，赔偿违约金五万元。被告承租系争房屋后，于2016年5月25日交付原告5万元押金，先后于2016年5月25日、2016年11月7日、2017年1月13日、2017年5月4日、2017年8月2日、2017年11月22日、2018年3月1日、2018年5月29日分别交付原告13.75万元租金，共计110万元，2018年8月23日被告交付原告15万元租金，以上每次原告均开具发票并每次在发票的备注栏中备注为对应起止时间的三个月租金，以上发票上载明的全部租金对应的起止日期为2016年8月1日至2018年10月31日。现原告以被告逾期未支付租金为由诉至本院，要求判如所请。另查明，被告在本案诉讼过程中先后于2019年9月11日补付原告60万元租金，原告开具发票并在发票的备注栏中备注为2018年11月1日至2019年10月31日的租金。2019年11月13日被告给付原告15万元租金，原告开具发票并在发票的备注栏中备注为2019年11月1日至2020年1月31日的租金。审理中，双方均认可系争房屋存在消防问题，目前尚未完成整改。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩称意见，本案的争议焦点分述如下：一、双方约定的系争房屋租金的数额。原告主张按照《房屋租赁合同》第三条约定2016年8月1日至2018年7月31日期间的年租金为55万元，2018年8月1日至2020年7月31日期间的年租金为60万元，且被告亦实际按上述标准支付租金。被告辩称结合《房屋租赁合同》第三条和第四条可知，2016年8月1日至2018年7月31日期间两年租金为55万元，2018年8月1日至2020年7月31日期间两年租金为60万元，且被告已实际预付了租赁期间内的全部租金。本院认为，结合《房屋租赁合同》第四条的内容，合同第三条的“租金为55万元”、“租金为60万元”从文义上的确应当是按照被告主张的理解，即应将上述“租金”的内涵理解为两年租金，但是结合原、被告签订合同后长达两年多的租金给付情形，双方实际上按照每3个月为一个支付期，每个支付期13.75万元的形式在支付租金，被告在收到原告开具的备注有租金起止时间的发票时从未提出过异议，故应当以双方的实际履行行为来认定系争房屋的租金数额，而且年租金55万、60万元与《房屋租赁合同》中后续的2020年8月1日至2021年7月31日的租金65万元比较吻合，据此本院确定系争房屋2016年8月1日至2018年7月31日期间的年租金为55万元，2018年8月1日至2020年7月31日期间的年租金为60万元。故原告关于被告存在逾期支付租金的主张成立，被告关于其已预付了租赁期间内全部租金的意见本院依法不予采纳。第二，原告能否基于被告逾期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》。被告虽然自2018年11月起未支付房屋租金，但是基于对《房屋租赁合同》中租金条款的不同理解尚属事出有因，且系争房屋的确存在消防问题，同时在本案诉讼过程中被告如数补付，原告收取了被告补付的租金并开具发票，故被告已经不存在欠付租金的情形，原告要求解除合同的理由难以成立，本院对原告据此要求解除合同、补付租金的诉讼请求依法不予支持。第三，关于逾期付款违约金。《房屋租赁合同》中虽然约定了逾期交付租金的违约责任，但基于对《房屋租赁合同》中租金条款的不同理解，被告的行为尚属事出有因，且系争房屋的确存在消防问题，被告逾期付款尚有可原宥之处，故原告该项诉请本院依法难予支持。综上，原告要求解除合同的理由难以成立，原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。系争房屋存在消防问题，应当尽快完成整改予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海虹口商业(集团)有限公司的诉讼请求。本案受理费6,550元，由原告上海虹口商业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪 欢人民陪审员  刘若曼人民陪审员  王俊杰二〇二〇年三月十六日书 记 员  牛元宏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。