广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初31859号原告（反诉被告）：广州市庆祥物业管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗西路40号自编之二。法定代表人：徐倩倩。委托诉讼代理人：许靖怡，广东金轮律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾强茂，男，1986年10月16日出生，汉族，住湖南省蓝山县，被告：广州市海珠区金邻湘味餐饮店，住所地广州市海珠区江南大道南跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二。经营者：黄梅（本案被告之一）。被告（反诉原告）：黄梅，女，1994年3月29日出生，汉族，住同上，被告曾强茂、黄梅的共同委托诉讼代理人：刘五刚、李仕成，均为广东合邦律师事务所律师。第三人：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：罗翠娟，该第三人职员。第三人：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道139号四楼3A01。法定代表人：张春燕，总经理。委托诉讼代理人：罗小雷，该第三人职员。原告广州市庆祥物业管理有限公司诉被告曾强茂、广州市海珠区金邻湘味餐饮店（以下简称“金邻湘味餐饮店”）、黄梅；第三人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称“房屋一所”）、广州市海珠资产经营有限公司（以下简称“海珠资产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许靖怡；被告曾强茂、黄梅（也是被告金邻湘味餐饮店的经营者）的共同委托诉讼代理人刘五刚、李仕成；第三人房屋一所的委托诉讼代理人罗翠娟；第三人海珠资产公司的委托诉讼代理人罗小雷，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告立即腾空并返还全部租赁场地（位于广州市海珠区江南大道跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二，以下简称“涉案场地”）；2、三被告按照《广州市房屋租赁合同》以及《调解协议》的租金标准，向原告支付租赁场地的占有费，该使用费自2019年8月1日起算，计至三被告实际清场腾空涉案场地之日止；3、三被告向原告支付涉案租赁场地的水电费，自2019年4月25日起算至实际清场之日（暂计至2019年7月25日，水费合计2783.5元；暂计至2019年10月31日，电费合计20092.91元）；4、三被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：第三人海珠资产公司从第三人房屋一所承租涉案场地后，将涉案场地转租给原告，租赁面积为200平方米。后原告又将上述场地转租给被告曾强茂作饮食商业用途。涉案场地由被告曾强茂、黄梅（夫妻关系）共同以被告金邻湘味餐饮店的名义经营使用。原告与第三人海珠资产公司、原告与三被告之间的《广州市房屋租赁合同》期满后，承租人继续租赁使用涉案场地，出租人也继续交租，故上述当事人之间均形成了不定期租赁关系。2019年7月8日，第三人海珠资产公司向原告发出《房屋收回通知书》，通知原告解除不定期租赁关系，并要求原告在2019年7月31日前腾空并返还涉案场地。原告接到通知后，也立刻向三被告要求解除转租关系，但三被告至今仍未配合腾空返还涉案场地，并自2019年8月1日起至今均未向原告交纳租金和水电费，无理占用涉案租赁场地。三被告辩称：1、原告主张被告腾空并支付场地占用费，无事实法律依据。第三人海珠资产公司出具了房屋收回通知书，则原、被告在2019年8月1日已经解除了租赁合同，原告获得占有使用利益的依据已经不存在。因此要求支付场地占用费用的权利从2019年8月1日开始属于第三人海珠资产公司。其次，第三人海珠资产公司通知原告解除合同后，原告并没有履行通知被告的义务，导致第三人海珠资产公司于2019年8月12日查封收回了涉案场地。即被告自2019年8月12日起已无法占有使用涉案场地。2、原告主张的涉案场地水电费与事实不符，依法应当予以调整，根据被告与原告于2019年6月21日签订的调解协议约定，水电费按照供电局自来水公司的单据缴纳，但是原告从未向被告提供水电费相关单据。另外，涉案场地查封之后产生的水电费与被告无关。第三人房屋一所陈述：两第三人于2015年2月1日至2017年1月30日签订租赁合同，承租人为第三人海珠资产公司，合同第七条约定“乙方不得将房屋转让转租并擅自交他人使用”。因此对第三人海珠资产公司将涉案场地转租转借给原、被告使用的情况不清楚。第三人海珠资产公司陈述：不清楚原告转租的事实，转租是无效的。其他都是原告和被告之间的纠纷，与第三人海珠资产公司无关。被告曾强茂、黄梅向本院提出反诉请求：1、原告退还押金87000元；2、原告赔偿一个月经营损失合计47058.31元；3、原告赔偿一个月工人工资合计50985元；4、原告赔偿设备搬迁费18000元；5、本案的诉讼费用由被反诉人全部承担。反诉事实和理由：原告隐瞒两第三人之间的租赁合同的租赁面积和租赁期限，欺骗被告曾强茂、黄梅订立超出合法出租面积和期限的合同，存在严重过错，且原告没有在合理期限之前通知被告曾强茂、黄梅解除合同，致涉案场地被第三人海珠资产公司临时查封收回、被告曾强茂及黄梅未能及时寻找新的经营场地、搬迁相关设备和菜品、遣散相关员工等，给被告曾强茂、黄梅的经营造成了不可挽回的损失。原告反诉答辩称：反诉请求均缺乏事实依据法律依据。1、押金部分，按照原告和被告签订的合同第七条，被告已经违约，原告依据相关合同条约有权收回物业不退还保证金；2、经营损失，原告在收到第三人书面通知后，第一时间派公司员工到被告餐厅通知被告，在查封之前被告有足够时间腾空并且返还场地，被告所称的经营损失和工人工资均不存在事实依据。其次，被告所称的经营损失只提供了自行填写的纳税申报表，并没有过去一年的可信的经营所得相应证据。至于工人工资是被告经营所应该承担的支出，被告转稼到原告头上没有法律依据。3、至今为止，被告没有腾空清理，该搬迁费没有发生，而且原告和被告没有合同约定搬迁费，该搬迁费不应该由原告承担。两第三人对被告曾强茂、黄梅的反诉没有陈述意见。经审理查明：据房产登记号：统字55690号、55691号《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江南大道南跃进一巷7号建筑面积1140.39平方米；海珠区江南大道南跃进一巷9号建筑面积1010.4平方米；上述房屋所有权人均为广州市房地产管理局；产别：直管公房。第三人房屋一所（出租方、甲方）与第三人海珠资产公司（承租方、乙方）曾签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区江南大道南跃进一巷7-9号首层、假二层（产别：公产）出租给乙方，建筑面积501.88平方米；租赁期限自2015年2月1日至2017年1月31日；（第七条）乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；等。第三人海珠资产公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）曾签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区江南大道跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二出租给乙方，建筑面积200平方米；租赁期限自2015年10月1日至2017年1月31日；等。2015年9月24日，双方就上述场地签署《场地移交书》。2016年5月5日，原告出租收据：收到曾强茂海珠区江南大道跃进一巷7-9号铺贰个月押金58000元、水电按金29000元。2016年5月10日，原告（出租方、甲方）与被告曾强茂（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区江南大道跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二出租给乙方，建筑面积218平方米；租赁期限自2016年5月11日至2018年11月11日；月租金29000元；每年租金递增6%；乙方向甲方交纳58000元保证金，水电保证金29000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；（第八条）……5、该物业权属海珠区房管局，甲方与海珠区房管局合同期满后，如甲方与区房管局续签合同，同等条件下甲方可优先与乙方续签相同期限的合同；如甲方无法与区房管局续签合同，则合同期满自行解约，双方无需负任何经济、法律等责任；等。2019年6月21日，被告曾强茂、黄梅（均为甲方）与原告（乙方）签订《调解协议》，约定：2019年5月起，黄梅、曾强茂实际承租广州市海珠区江南道南跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二期间，黄梅、曾强茂向广州市庆祥物业管理有限公司每月缴纳租金26000元整；水电费按照供电局、自来水公司的单据缴纳；2016年9月至2019年4月之间的水电费纠纷就此了结；等。2019年7月8日，第三人海珠资产公司向原告发出《房屋收回通知书》，通知原告在2019年7月31日前腾空海珠区江南道南跃进一巷7-9号首层、假二层自编之二物业并按原状归还第三人海珠资产公司；等。本案庭审中，对于原告的诉讼请求，第三人房屋一所表示：其与第三人海珠资产公司已签订新的租赁合同，至于租金及房屋使用费问题，由其直接向第三人海珠资产公司收取。第三人海珠资产公司表示：同意原告诉请，由原告向第三人海珠资产公司交还房屋、场地占有费。对于涉案场地的范围，两第三人确认：在两第三人租赁的场地范围内。对于通知被告搬离涉案场地，原告表示：在（2019年）7月10日收到第三人发来的2019年7月8日的通知后，当天原告就派原告的法务给到被告金邻湘味餐饮店，但是三被告当时不愿意签收。三被告对原告的上述陈述不确认。对于经营损失，被告曾强茂、黄梅表示：是根据其纳税申报表平均出来的；没有总收入的证据。被告曾强茂、黄梅确认是夫妻关系。本案诉讼中，原告为证明其主张还提交了以下证据：1、电、水的使用时间、数量、单价、总额的表格，其中记载2019年4月25日-6月30日实用水405（吨）、金额1923.75元，2019年7月1日-7月25日实用水181吨、金额859.75元，单价均为4.75元。2、中国南方电网（广东电网广州供电局）的《电费清单》，其中记载2019年行度87215以及2019年5月至10月的电费总额18119.99元。三被告及两第三人均对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。被告曾强茂、黄梅为证明其主张还提交了以下证据：1、增值税纳税申报表；2、金邻湘味2019年8月份工资表，共11人（含史细妹）、实发工资2955元-7955元不等，共计50985元，其中黄梅7450元、曾强茂7955元；3、员工解除与被告金邻湘味的雇佣关系、于2019年8月22日收取工资和补偿的证明（含“吏细妹）”；4、员工身份证；5、员工健康证（含史细妹）。原告及两第三人均对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。2020年1月10日，本院到涉案场地查看，发现进出涉案场地的玻璃门上张贴了第三人海珠资产公司的封条，时间为2019年8月12日，玻璃门内外各有一把锁锁住玻璃门；电表读数：87215；水表读数：07790。2020年1月14日，本院又到现场查看，三被告表示：涉案房屋已全部清空，将涉案场地交还给原告；原告表示：发现配电箱内电表有损毁，无法接收。之后，原告向本院提交代理词，确认三被告已于2020年1月21日将涉案场地交还给原告。本院认为：第三人房屋一所将包括涉案场地在内的场地出租给第三人海珠资产公司，第三人海珠资产公司将上述场地中的一部分转租给原告，原告又将其中的涉案场地转租给被告曾强茂，则上述当事人之间分别建立了租赁关系。上述当事人之间就租赁事宜分别签订了《广州市房屋租赁合同》。本案中，部分当事人主张原、被告之间的《广州市房屋租赁合同》无效。本院对此的意见是：首先，两第三人之间的《广州市房屋租赁合同》约定了租赁期限，但租赁期满后第三人房屋一所并未收回房屋，且其在本案中也表示与第三人海珠资产公司已签订新的租赁合同，则应当认定两第三人之间在租赁期满后存在不定期的租赁关系。第三人海珠资产公司与原告之间的《广州市房屋租赁合同》亦是如此。虽然原告与被告曾强茂签订合同之时约定的部分租赁期限超出了两第三人、第三人海珠资产公司与原告的租赁期限，但超出部分已被前述“不定期”包含，故三被告关于原告“隐瞒租赁期限”的主张已不足以认定该租赁合同无效。其次，根据两第三人的确认，涉案场地均在两第三人租赁的场地范围内，即涉案场地属于“直管公房”。而对于“直管公房”，两第三人分别作为日常管理人、国有资产经营者，除享有出租人的权利外，更有管理的职责。原、被告之间的租赁关系已持续四年多的时间，且两第三人之间和第三人海珠资产公司与原告之间的租赁合同均早已期限届满。在此期间，两第三人既未及时完善书面租赁手续，也未实地查看涉案场地使用情况，显然怠于履行职责，应当自行承担不利后果，即可以推定两第三人均应当知道承租人转租事宜。两第三人应当知道转租，且六个月内均未提出异议，则其也无权主张转租无效。再次，虽然原告转租给被告曾强茂的房屋是218平方，超出了从第三人海珠资产公司处承租的200平方，但涉案场地是整体出租，约定的面积并不影响实际使用面积。而且，如被告曾强茂在承租涉案房屋时未查看原告持有的合同，则其应对未自行测量涉案场地承担不利后果；如其查看前述合同，则会发现200平方米与218平方米的差距，其“隐瞒租赁面积”的主张显然不成立。故三被告关于“隐瞒租赁面积”的主张也不足以认定该租赁合同无效。由上可见，两第三人之间、第三人与原告之间以及原告与被告曾强茂之间均是不定期租赁关系，且该租赁关系合法有效。因此，原告作为出租人，有权随时解除合同，但应给予必要的准备时间。本案中，原告主张已通知被告曾强茂解除合同、搬离涉案场地，但并未提交相应证据，且本案被告对该主张也予以否认，故本院不予采纳。第三人海珠资产公司在2019年8月12日将涉案场地查封，则该场地实际已无法使用。虽然原告并未通知，但本案被告应在知道无法使用涉案场地后及时与原告办理交接手续，以防止损失扩大。被告曾强茂直至2020年1月21日才交还涉案场地，已经超过合理期限，则被告曾强茂应承担相应损失赔偿责任。综合涉案场地的面积以及经营情况，交还涉案场地的期限自查封之日起1个月为宜。故原告要求被告曾强茂按合同约定的租金标准支付2019年9月12日至2020年1月20日的使用费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告主张的超出部分的使用费，依据不足，本院不予支持。在《租赁合同》之后，原告与被告曾强茂通过《调解协议》对租金标准另行约定，则前述使用费应以此为准即每月26000元。需要说明的是：虽然三被告在2020年1月14日表示愿意交还涉案场地，但涉案场地内电表被破坏，则原告拒绝接收并无不当。三被告应对此承担不利后果，故涉案场地交还时间以原告主张的为准。根据原告与被告曾强茂、黄梅的《调解协议》，双方2019年4月及之前水电费已经结清，之后的按照供电局、自来水公司的单据缴纳。原告要求被告曾强茂支付2019年5月之后的电费，该主张有广东电网广州供电局的《电费清单》为证，且读数与涉案场地的电表的读数一致，但《电费清单》中记载的2019年5月之后电费金额为18119.99元，故本院对该金额予以支持；超出部分，不予支持。原告要求被告曾强茂支付水费，仅有自行制作的表格，不符合前述约定，但三被告表示“依法应当予以调整”，可见其使用涉案场地期间确实产生水费，且也想在本案中一并解决。故为避免当事人诉累，参照前述表格所列的单价、2019年7月的水表读数，结合交还涉案场地时的水表读数，本院对于原告主张的水费中的1368元予以支持；超出部分，不予支持。被告曾强茂承租涉案场地用于经营金邻湘味餐饮店，且是以被告黄梅名义登记，被告黄梅与曾强茂又是夫妻关系，故被告曾强茂的上述债务，应由被告金邻湘味餐饮店、黄梅共同承担连带责任。原告未及时通知被告曾强茂搬离涉案场地，则其也应对在前述合理期限内的损失承担赔偿责任。被告曾强茂、黄梅主张损失中包含了工人工资、营业损失、搬迁费用。根据三被告的实际经营的面积、性质以及解除劳动关系需要的时间，上述工人工资具有合理性，但被告曾强茂、黄梅本身是经营者，其在本案中又主张经营损失，两者有重合部分，且从“吏细妹”领取史细妹的情况看，工人工资未必全部可信。另外，合理期间本应是搬离涉案场地的期间，则实际经营应会受影响。搬迁费用属必要支出，应由被告曾强茂、黄梅自行负担，其要求原告赔偿，依据不足。基于上述考虑，本院对被告曾强茂、黄梅主张的损失中的50000元予以支持；超出部分，不予支持。涉案场地已交还给原告，原告与被告曾强茂之间的租赁关系实际上已经解除，且原告对于本案被告未及时返还涉案场地也存在一定过错，则原告无权没收保证金，故被告曾强茂、黄梅要求原告退还保证金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；原告要求返还场地的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾强茂、广州市海珠区金邻湘味餐饮店、黄梅在本判决发生法律效力之日起10日内按每月26000元的标准向原告广州市庆祥物业管理有限公司支付2019年9月12日至2020年1月20日的使用费；二、被告曾强茂、广州市海珠区金邻湘味餐饮店、黄梅在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市庆祥物业管理有限公司支付电费18119.99元、水费1368元；三、原告广州市庆祥物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向被告曾强茂、黄梅退还保证金87000元；四、原告广州市庆祥物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向被告曾强茂、黄梅赔偿50000元；五、驳回原告广州市庆祥物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告曾强茂、黄梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1235元，由三被告负担1185元、原告负担50元；反诉受理费617.5元，由原告负担412元，被告曾强茂、黄梅负担205.5元。上述受理费已由原、被告预交，原、被告同意对方在履行判决时将其应负担的部分直接支付给己方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  林艳红人民陪审员  刘卫宁二〇二〇年三月十二日书 记 员  李美琦吴越鸣