河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9588号原告（案外人）：康桂海，男，汉族，1962年10月9日出生，住址河南省方城县。委托诉讼代理人：潘广群、曾凡涛（实习），北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：魏万中，男，汉族，1968年6月27日出生，住址河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市梅溪国际大酒店16楼。统一社会信用代码91411300668872167B。法定代表人：汪文中，任该公司董事长。第三人（被执行人）：汪文中，男，汉族，1973年9月29日出生，住址河南省方城县二郎庙乡后林村刘和庄26号。公民身份号码412922197309294236。第三人（被执行人）:陈新红，女，汉族，1971年10月28日出生，住址河南省唐河县。原告康桂海与被告魏万中、第三人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛地产公司）、汪文中、陈新红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，原告康桂海于2020年1月13日提交书面申请，请求撤回对第三人汪文中、陈新红的起诉,本院依法准许。2020年3月27日，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告康桂海及其委托诉讼代理人潘广群、曾凡涛，被告魏万中的委托诉讼代理人申建国到庭参加诉讼，第三人中盛地产公司经本院合法传唤，无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告康桂海向本院提出诉讼请求：一、依法判决不得执行位于方城县××与××交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产；二、依法判决原告为位于方城县××与××交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产的权利人；三、诉讼费由被告承担。事实理由：2013年6月30日，原告康桂海与第三人中盛地产公司签订《君临天下认购书》，约定将位于方城县××与××交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产出卖给原告，房产面积133.34平方米，总房款448162.79元。原告按约定支付了全部房款（通过中盛地产公司其它商品房退房款抵偿和工程款抵偿等方式）。上述房屋买卖合同签订后，第三人中盛地产公司即将上述房屋实际交付原告，原告对该房屋进行了装修并入住至今。2018年12月20日，南阳市卧龙区人民法院（2017）豫1303执恢545号之四执行裁定书，查封了方城县××与××交叉口处东南角（时代广对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产。原告对该执行标的提出执行异议，南阳市卧龙区人民法院于2019年11月4日作出（2019）豫1303执异169号执行裁定书，驳回原告康桂海的异议请求，故依法提出执行异议之诉。原告认为，案涉房屋现虽登记在中盛地产公司名下，但原告在人民法院查封之前已就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同，且支付全部房款，并用于居住至今，因此原告为案涉房屋的权利人，且其享有的权利足以排除强制执行，请求依法充分支持原告的诉讼请求。被告魏万中辩称，原告的诉讼请求没有事实根据与法律依据；原告诉讼请求的情形不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定第28、29条规定的情形，其权利依法不能排除执行。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中盛地产公司未到庭、未答辩。原告康桂海为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、商品房预售许可证复印件1份（6#、7#、8#）。2、【君临天下】认购书复印件1份。证明事实：第三人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）所出卖的方城君临天下6号楼商品房取得了商品房预售许可，原告康桂海与第三人中盛公司之间于2013年6月30日所签订的方城君临天下6号楼1单元1603室的购房合同为合法有效的合同。第二组证据：1、中盛公司关于康乐购中盛公司南都领域项目房款的情况说明1份。2、康桂海中国建设银行活期个人存款明细查询1份。3、中盛公司出具关于房款273275元的收据3份(0368020/0129105/0129106)。4、中盛公司出具155000元车位款的收据（0347662）。5、中盛公司出具400000元房款的收据（0373824）。6、在河南四建公司诉中盛公司建设工程施工合同纠纷案件中调取的关于工程款抵偿房款40万的情况说明1份、关于工程款抵偿房款40万的记账联收据(0373824)。证明事实：康乐在中盛公司南都领域项目购房款828275元已全部交付及款项交付的方式和过程。第三组证据:1、中盛公司关于康桂海、陈玉芝、康乐购方城君临天下项目房款的情况说明1份。2、农业银行的交易明细。3、君临天下出具的收据条复印件2份（0000669/0070454）。4、三方协议复印件1份、工程款抵偿房款的收据2份（4014518/4014519）。证明事实：原告康桂海在中盛公司方城君临天下项目购房款已全部交付及款项交付的方式和过程。第四组证据：1、装修采购木门合同2份。2、购装修材料的清单8份。3、证人荣某出庭作证。证明事实：2015年4月，中盛公司已将案涉房屋交付于原告，原告对房屋进行了装修。第五组证据:1、案涉房屋现状的照片。2、案涉房屋缴纳的物业费、水电费等收据。证明事实：证明案涉房屋一直由原告一家居住至今。被告魏万中对原告康桂海提交的证据质证意见如下：对原告提交证据的真实性不持异议，但对证明方向的异议。原告提交的证据不能支持其诉讼请求，不能排除法院对涉案房屋的执行。1、案涉三套房产房款来源有三个：（1）中盛南都领域退房产生的中盛公司与康乐的合同之债828275元，其中40万元是抵账；（2）2013年6月30日交15万元抵18万元；（3）2012年8月3日巨鑫和中盛、原告签订的协议，至2016年1月18日结算。也就是，原告实际支付的只有刷卡支付的15万元，其他房款要么是石子款、要么是从其他项目移植过来。被告认可15万元房款，但认为石子款不能作为房款。2012年8月3日是供货协议，是结算依据，不是抵账协议，结算时间是2016年1月18日，房子查封时间是2016年1月15日，用南都领域的退房款抵本案房款的时间也是这个时间。中盛公司与原告有两个合同之债，第一个是南都领域项目退房产生的合同之债，另一个是巨鑫公司、中盛公司与原告之间的石子款合同之债。2016年1月15日法院对案涉房屋查封后，任何有关该三套房子的买卖、处分均因违法而无效。2016年1月18日中盛公司对法院查封的房屋已经没有处分权，因此，用原来退房款和石子款两个合同之债冲抵房款的行为不合法。原告和中盛公司的两个合同之债没有履行，对案涉房屋被告仅认可原告缴纳了15万元冲抵18万元，原告对房款并没有足额交付。根据最高院的关于办理执行异议和复议的规定28、29条，原告对该房屋不具备排除执行的权利。第三人中盛地产公司未到庭举证、质证。对原被告所举证据，本院将结合双方陈述、质证等予以综合分析认定。结合各方当事人的陈述、举证、质证意见，本院确认本案事实如下：一、本案的由来事实。本院在审理魏万中诉中盛地产公司、汪文中、陈新红民间借贷纠纷一案中,于2015年11月14日作出(2015)宛龙民二初字第0597号民事裁定书,裁定:一、冻结中盛地产公司、汪文中、陈新红在银行的存款1700万元或查封、扣押其等值财产;二、查封南阳嘉合房地产开发有限公司为魏万中财产保全提供担保的位于南阳市××××路方园新区25号嘉合?嘉年华华成商业楼第三层房产(预售证号2011011,面积3128.64平方米)。2015年12月16日,本院作出(2015)宛龙民二初字第0597号协助执行通知书。2016年1月15日,方城县房管局协助本院查封了中盛地产公司位于方城县城关镇康达路南侧、解放路东侧君临天下楼盘包括涉案房产在内的多套房产(预售证号为××号),查封期限为三年。2016年6月21日,本院作出(2015)宛龙民二初字第0597号民事判决书,判决：一、自本判决生效之日起十五日内,中盛地产公司向魏万中偿还借款本金11439487.1元。其中4090350.26元借款本金自2015年5月7日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日止;另7349136.83元借款本金自2015年4月17日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日至。二、汪文中、陈新红承担连带清偿责任。三、驳回魏万中其他诉讼请求。魏万中不服该判决提出上诉,南阳市中级人民法院于2016年9月6日作出(2016)豫13民终3244号民事判决书,判决:一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院(2015)宛龙民二初字第0597号民事判决第(二)(三)项及诉讼费承担部分。二、变更河南省南阳市卧龙区人民法院(2015)宛龙民二初字第0597号民事判决第(一)项为:自本判决生效之日起十五日内,中盛地产公司向魏万中偿还借款本金11966478.6元。其中4559539.62元借款本金自2015年5月7日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日止;另7406938.96元借款本金自2015年4月17日起按年利率24%计付利息至欠款付清之日止。该案法律文书生效，进入执行程序后，2018年12月20日,本院作出(2017)豫1303执恢545号之四执行裁定书,续行查封了涉案房产。在执行过程中，案外人康桂海以位于河南省××与××交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产已出卖，归其所有为由，提出执行异议，本院审查后于2019年11月4日作出（2019）豫1303执异169号执行裁定书，驳回康桂海的异议请求。现康桂海对该执行裁定书不服，依法提出执行异议之诉。二、案涉房产的购买和房款支付事实。2013年6月30日，中盛地产公司位于河南省君临天下项目开盘，康桂海、康乐（康桂海儿子）、陈玉芝（康桂海妻子）分别与中盛地产公司签订《君临天下认购书》购买三套房屋，房号分别为6号楼1单元1603、1602、1601号，开盘活动当天交5万当6万，康桂海以刷卡的方式向中盛地产公司股东陈新红账户支付15万元。当日中盛地产公司出具三份收据，每份收款金额6万元，三份收据金额合计18万元。另查明，2012年8月，康桂海以其儿子康乐的名义，在中盛地产公司开发的位于中盛南都领域项目购买房屋一套，分别于2012年8月1日缴纳房款25万元、2014年12月19日交纳房款23275元、车位费155000元、2015年2月5日工程款抵房款40万元，康乐累计在中盛南都领域项目缴纳房款、车位款合计828275元。2015年7月，康乐将中盛公司南都领域项目的房屋退房，经中盛公司同意，将退房款828275元转为抵偿中盛公司君临天下6号楼1单元1603、1602、1601三套房屋房款。再查明，2012年8月3日，中盛地产公司、河南巨鑫商品混凝土有限公司、康桂海三方签订三方协议，协议约定康桂海向河南巨鑫商品混凝土有限公司供应商品混凝土所用的合格石子，对应所供的石子货款由康桂海直接对准中盛地产公司结算，中盛地产公司所欠河南巨鑫商品混凝土有限公司的商品混凝土货款由康桂海持巨鑫公司出具的结算单或欠条凭据与中盛地产公司办理冲抵手续。中盛地产公司若不能按时支付康桂海石子货款时，需用君临天下项目内的房子抵押或支付。2016年1月18日，以石子款212702元抵作君临天下三套房屋的房款。至此，君临天下6号楼1单元1603、1602、1601三套房屋总房款1220976.64元全部支付完毕。三、案涉房产的交付占有和办证事实。2015年4月，中盛地产公司将君临天下6号楼1单元1603、1602、1601三套房屋交付，康桂海、康乐、陈玉芝对房屋进行装修并居住至今。2013年7月24日，中盛地产公司君临天下项目6#、7#、8#取得商品房预售许可证，现该小区均未办理不动产权证。上述事实，有当事人陈述、认购书、收据、转款凭证、情况说明、装修材料清单、证人证言等证明，并经庭审质证记录在卷。本院认为,本案的争议焦点为,案外人康桂海对案涉房产的交易是否合法、真实？其对案涉房产享有的民事权益是否足以排除魏万中的执行?对此,本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查以下内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,康桂海以案涉房产已归其所有为由,主张对案涉房产排除查封、执行,应当就其对执行标的(案涉房产)享有足以排除强制执行的所有权承担举证证明责任。2013年6月30日，康桂海与中盛地产公司签订《君临天下认购书》购买房屋一套，该认购书系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，认购书对房屋的位置、面积、价款、付款方式、违约责任等作出了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，且案涉房屋于2013年7月24日已取得了商品房预售许可证以及康桂海已支付了购房定金，同时该认购书签订于人民法院查封之前，对该房屋买卖认购书的真实、合法性应予以认定。康桂海对认购房屋的房款支付存在转账、退房款抵偿、工程款抵偿等多种方式，其所提供证据之间能够相互印证，已形成证据链条，同时房款支付和抵偿行为均发生在人民法院查封之前，且被告对房款支付的真实性也不持异议。现康桂海对案涉房屋在人民法院查封前已进行了装修入住并处于持续的实际占有状态，享有足以排除强制执行的权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，判决如下：一、不得执行原告康桂海购买的位于河南省方城县康达路与解放路交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6号楼1单元1603号房产；二、确认原告康桂海为上述房产的权利人。案件受理费8022元，由被告魏万中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。本院（2019）豫1303执异169号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘红艳人民陪审员  王邦全人民陪审员  张俊国二〇二〇年三月三十日书 记 员  张芳芳