上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20699号原告：上海勋盈实业有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：周妍艳,经理。委托诉讼代理人：杜名清，男。被告：庄振新，男，1976年12月7日生，汉族，住福建省。被告：吴昌珠，男，1972年2月11日生，汉族，住福建省南平市。被告：张晔，男，1986年4月17日生，汉族，住上海市松江区。三被告共同的委托诉讼代理人：马寒晖，上海全程律师事务所律师。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)与被告庄振新、吴昌珠、张晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杜名清，三被告的共同委托诉讼代理人马寒晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年2月2日签订的关于上海市松江区玉树路XXX号、XXX号XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房屋租赁合同》；2.被告向原告支付截至2018年7月31日拖欠的房屋租金33,345元；3.被告向原告支付违约金42,241元；4.被告向原告支付代缴物业费2,167.20元。事实与理由：2018年2月2日，原告与上海新鸿文化传播有限公司(以下简称“新鸿公司”，现已注销)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案房屋出租给新鸿公司经营使某，租赁期限三年，自2018年2月10日起至2021年2月9日止，第一年每三月租金为42,241元、按季支付租金，租赁保证金21,000元，经营保证金5,000元，物业费2.58元/平方米/月由原告代收代缴；租赁期间提前终止合同需提前一个月通知对方并支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告于合同签订之日依约将涉案房屋交付给新鸿公司，新鸿公司向原告交付三个月租金42,241元、补交租赁保证金3,400元。2018年5月1日，被告庄振新将涉案房屋转租，收取租金32,000元。此后因新鸿公司经营管理不善，于2018年5月25日口头提出终止履行合同，同日新鸿公司股东张建新作出承诺：“本人承诺所有余款结清后，再搬离健身器材”。2018年6月28日，原告向新鸿公司发送通知，限新鸿公司自通知之日起七日内前来原告处办理解除合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在出租屋内的部分动产，如逾期未办理，视为同意解除合同，遗留在出租屋内的财产原告公司将视为废弃物予以处理。截至2018年7月31日，被告共结欠房屋租金33,345元，原告为被告代交期间物业费2,167.20元。新鸿公司于2019年5月26日经股东会决议同意解散，并于2019年8月23日办理注销登记，相关的法律责任应由作为股东的三被告承担，故请求法院支持原告的诉讼请求。三被告共同辩称，1.同意解除租赁合同，因为被告方提出提前终止租赁合同，在原告发出通知后，租赁合同已经在2018年7月5日解除，被告方承担的租金、物业费也应该付至2018年7月5日。2.原告主张的违约金过高，一方面，涉案房屋中的部分房屋一直由被告方转租给案外人从事面店经营，且直到现在还在租赁该部分房屋，被告方已收取截止2018年8月13日的租金，原告可以继续收取此后的租金；另一方面，涉案房屋的另一部分用作通过二楼的门洞区域，原告已经将该部分随另案争议的房屋一并出租给案外人使某，故原告因为被告方的提前解约导致的租金损失远远低于其依据合同主张的违约金数额，应当予以调整。3.原告方已经实际收取的房屋租赁保证金21,000元、经营保证金5,000元，原告应予返还给被告，并在被告应付原告费用中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：一、房屋权属及合同签订情况涉案房屋的权利人为案外人杜某某。2015年12月26日，原告自杜某某承租涉案房屋，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止，于2013年6月5日取得杜某某同意转租的许可并变更涉案房屋租赁期限为2013年6月10日至2021年2月9日。2018年2月2日，原告(甲方)和新鸿公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，载明甲方将涉案房屋租赁给乙方用于电子游艺经营使某，租赁期限自2018年2月10日起至2021年2月9日止，乙方属续租，本租赁合同签订时即向乙方交付涉案房屋；租赁期限第一年(2018年2月10日至2019年2月9日)的租金标准为三个月42,241元，支付租金日期分别为2018年2月3日、5月1日、8月1日以及11月1日，其后按年递增；租金的支付方式为先付后用，按每3个月为一期支付，乙方应提前10日内支付每期租金，首期租金签订当日内付清；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金21,000元、经营保证金5,000元，保证金不计息；乙方承担物业费，物业费2.58元/平方米/月按115.73平方米由甲方代收代缴；租赁期限内，乙方逾期不支付租金、物业管理费或水电费等费用经甲方或物业公司书面催收，催收之日起逾期超过15日仍未缴纳的，甲方有权经书面通知乙方解除合同，并有权通知物业部门停止物业服务，采取停电、停水、关闭大门等措施收回房屋，并有权要求乙方支付违约金且不予返还租赁保证金；租赁期间内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金，等。二、款项支付情况原、被告确认，租赁合同签订后，新鸿公司向原告支付2018年2月10日至2018年5月9日期间租金42,241元；补交房屋租赁保证金3,400元，原告于2018年2月2日开具相应收据。新鸿公司实际支付经营保证金5,000元、房屋租赁保证金合计21,000元。审理中，原告和三被告均确认本案所涉租赁合同起始期限(2018年2月10日)之前关于涉案房屋除物业费以外的相关权利义务均已结清。三、租赁合同的解除2018年5月25日，新鸿公司向原告口头提出要求提前终止合同，并由其工作人员张建新出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺所有余款结清后，再搬健身器材。”2018年6月28日，原告向新鸿公司、张建新、庄后廷发送《通知》一份，称新鸿公司于2018年5月25日在合同未解除的情况下已搬离室内相关动产，所拖欠的房租、物业费、水电费未缴纳，已构成违约，限其至本通知之日起七日内，前来本公司办理解除租赁合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在涉案房屋内的部分动产，如逾期未办理视为同意解除合同，遗留在涉案房屋内的财产将视为废弃物予以处理，原告有权将涉案房屋重新招租。四、涉案房屋的返还原告于2018年6月28日向新鸿公司、张建新、庄后廷发送《通知》后，新鸿公司并未与原告办理房屋的交接、费用的结算等。原告自述于2018年7月中下旬自行清理涉案房屋内的物品并收回涉案房屋，故原告自认于2018年7月31日收回涉案房屋。五、物业费情况2018年8月3日，原告向涉案房屋的物业公司支付了自2016年2月起至2018年7月止的物业费2,167.20元。三被告对于原告支付的上述物业费的起算日期、单价、面积均无异议，但是认为三被告仅应承担截至2018年7月5日的物业费。六、新鸿公司的注销情况2019年5月26日，三被告作为新鸿公司的股东共同召开股东会，并做出同意新鸿公司解散的决议。2019年8月19日，三被告向工商行政管理部门提交《注销清算报告》，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2019年8月23日，新鸿公司被核准注销。七、其他1.审理中，三被告提供了案外人上海付序娱乐有限公司(以下简称“付序公司”)的企业信息，该公司于2018年8月30日核准工商登记，注册地为上海市松江区玉树路XXX号XXX层-2。三被告称付序公司的注册地原也系新鸿公司向原告承租，所涉纠纷现也在本院诉讼过程中。原告将该注册地所在房屋与本案涉案房屋中用作门洞的部分(即面店使某范围以外的部分)一并出租给付序公司使某，可以反映出原告已经及时将涉案房屋出租获得了租金收益，故客观上因为被告方的违约行为导致的损失远低于原告主张的违约金数额。原告认可被告所述的出租事宜，但是主张一则违约金有合同约定，二则原告重新出租涉案房屋会给予承租方至少三个月的装修免租期，原告存在免租期的租金损失，三则原告并未向被告转租的面店收取租金。2.原、被告在审理中确认，对于被告方(新鸿公司)已经实际向案外次承租人收取的租金，双方另案处理。以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、银行交易明细、收据、《承诺书》、《通知》、发票、工商登记资料、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。鉴于新鸿公司已注销，合同相关的权利义务由三被告继受。在合同履行过程中，新鸿公司因自身原因主动提出提前解除合同，理应承担相应的违约责任。在新鸿公司提出解除合同后，原告于2018年6月28日发送《通知》要求新鸿公司于七日内前来办理解除合同的手续，故本院认定原告与新鸿公司之间签订的合同于2018年6月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的拖欠房屋租金。鉴于原告在通知中声明七日内可以自行处分新鸿公司遗留在涉案房屋内的物品，新鸿公司对此未作反对，并表示愿意支付2018年7月5日前的租金或房屋使某费，故本院对此予以支持。新鸿公司已支付2018年2月10日至5月9日期间的租金42,241元，则还需支付的租金及使某费款项为26,171元；对于2018年7月6日至7月31日止的相关房屋使某费，系原告自行扩大之损失，本院对此不予支持。对于原告主张的违约金42,241元，有合同依据，本院一并予以支持。三被告主张违约金标准过高，然租赁合同的解除系三被告提出提前终止合同，原告再次出租涉案房屋必然产生房屋空置等损失，原告按照合同约定以三个月租金为标准主张的违约金并无不当，本院对被告的抗辩意见不予采信。对于原告主张的物业费2,167.20元，基于上文分析，三被告主张愿意承担截止2018年7月5日的物业费，于合同有据，本院予以支持，经核算，物业费应为2,106.61元。对于三被告在原告处的租赁保证金21,000元、经营保证金5,000元，合计保证金26,000元，原告主张予以没收租赁保证金、退还经营保证金，但是根据租赁合同约定，其所援引的合同条款不适用于本案之情形，原告系基于新鸿公司要求提前解除租赁合同而提出解约主张，租赁合同对此情形下各方应承担的违约责任有明确约定，故本院对原告不予返还租赁保证金的意见不予支持，上述两笔保证金应用于抵扣三被告欠付的相应款项。为计算便利，该两笔保证金26,000元，本案在三被告应承担的违约金中抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海勋盈实业有限公司与上海新鸿文化传播有限公司于2018年2月2日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；二、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付欠付的租金和房屋使某费26,171元；三、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付违约金16,241元(被告庄振新、吴昌珠、张晔向原告上海勋盈实业有限公司交纳的保证金26,000元已在此项中予以抵扣)；四、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付代缴的物业费2,106.61元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,744元，减半收取计872元，由原告上海勋盈实业有限公司负担415.50元(已付)，由被告庄振新、吴昌珠、张晔负担456.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年三月十六日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……