河北省乐亭县人民法院民事判决书（2019）冀0225民初3306号原告：吴丽辉，女，1966年7月31日出生，汉族，职工，现住唐山市。原告：赵河，男，1962年8月9日出生，汉族，职工，现住同上。原告赵河委托代理人：吴丽辉，系赵河妻子。二原告委托代理人：许卫，河北佳诚信和律师事务所律师。被告：田建民，男，1949年6月28日出生，汉族，农民，现住乐亭县。委托代理人：曹亚军，乐亭县方正法律服务所法律工作者。第三人：李保（宝）平，男，1956年10月14日出生，汉族，农民，现住乐亭县。第三人：李芳，女，1981年10月26日出生，汉族，农民，住乐亭县。第三人李芳委托代理人：曹健，男，1971年7月23日出生，汉族，居民，现住唐山市。原告吴丽辉、赵河与被告田建民、第三人李保（宝）平、李芳执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告吴丽辉及二原告的委托代理人许卫，被告田建民的委托代理人曹亚军，第三人李芳及其委托代理人曹健到庭参加诉讼。第三人李保（宝）平经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面陈述意见。本案现已审理终结。原告吴丽辉、赵河向本院提出诉讼请求，一、停止对坐落在乐亭县新寨镇二村二层门市楼房产的查封，房屋价值27万元；二、确认坐落在乐亭县新寨镇二村二层门市楼房属于二原告共同所有；三、被告承担全部案件诉讼费。二原告系夫妻关系，二原告人于2019年11月26日与第三人李芳签订房屋买卖合同。二被告依据（2018）冀0225民初2066号民事判决申请强制执行，唐山市中级人民法院下达（2019）冀02执7339号执行裁定书，将出售人即第三人李芳出售给二原告人位于乐亭县新寨镇二村门市楼房产证号：【冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号【冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号】予以查封。该查封的房产系二原告人善意取得，不存在拖欠第三人李芳购房款纠纷，该房产的所有权人系二原告人，二原告人与被告无债权债务纠纷，无权查封二原告人的财产。2019年11月29日，二原告向唐山市中级人民法院提出书面异议，二原告主张乐亭县新寨镇二村门市楼的房产所有权归二原告，要求解除查封，乐亭人民法院审查后作出(2019)冀0225执异28执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告不服查封裁定，向贵院提起诉，理由如下：人民法院查封二原告人的房屋是错误的，二原告人于2019年11月26日与第三人李芳签订房屋买卖合同将第三人李芳所有的坐落在××县，房屋建筑面积108.8平方米，产权证号:000147出售给二原告人，二原告人一次性将购楼款交于李芳。二原告人已将房屋交易契税缴纳完毕，并已在乐亭县房产管理所合同备案并盖章。实际该房产所有权人为二原告人，二原告人在办理过户确权过程中，唐山市中级人民法院下达(2019)冀02执7339号执行裁定书，将出售人即第三人李芳出售给二原告人位于乐亭县新寨镇二村门市楼房产证号：【冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号【冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号】予以查封。该查封的房产系二原告人善意取得，不存在拖欠第三人李芳购房款纠纷，该房产的所有权人系二原告人，二原告人与被告无债权债务纠纷，无权查封二原告人的财产，二原告与第三人李芳的房屋买卖合同已在乐亭县房管部门有备案，二原告主张的事实也有据可查，贵院依据被告的申请查封了属于二原告的财产，损害了二原告的物权，为此二原告依据《民事诉讼法》第119条、第227条之规定提起诉讼，望贵院查清事实，支持二原告之诉请，以保护二原告人的合法权益。被告田建民辩称，原告诉求没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。一、第三人为了逃避债务将房产进行转移，并将本案楼房以不合理的低价卖给原告(因为该楼房现市场价值大约50万元，双方的买卖价格只有27万元)，故原告与第三人李芳签订的买卖合同不具有真实性；二、第三人欠被告的钱，其作为被执行人在有楼房财产的情况下将楼房进行偷偷变卖，被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的，已构成拒不执行判决裁定罪；三、2019年11月26日之前第三人的楼房一直处于被查封状态，在此情况下原告与第三人签订买卖合同，第三人拒绝执行判决，被告认为双方均构成拒不执行判决裁定罪的共犯。原告明知道楼房有纠纷的情况下仍进行买卖，未办理过户是其自己的行为造成的。因为有合法判决书，申请法院对第三的楼房进行查封有法律依据，故查封事实合法。四、本案争议的楼房系商品楼门市，并不是用于居住。从起诉状中看原告在唐山市××镇有居住楼房，可见原告购买的楼房并不是用于居住。事实上该楼房第三人也没交付原告，原告至今也没有搬入居住，至今未合法占有该楼房。五、原告没有向第三人交足楼款，如果按楼房50万元的市场价格，原告没有交足楼款数额的50%；综上，根据最高法执行异议和复议案件司法解释第二十八条规定，原告对登记在被执行人名下的不动产提出异议，不符合法律规定。请求法院不予支持原告，驳回诉讼请求。第三人李芳述称，原告与李芳涉及的房产买卖，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，双方在唐山市中级人民法院下达(2019)冀02执7339号执行裁定书查封前一日签订，即2019年11月26日，且当时房产没有处于查封状态。在查封之前，原告与第三人之间对房产进行了交接，包括原房产证书、租赁合同等情况，证实了原告购买房产是真实的、合法的。2019年11月26日，第三人已经收到了双方约定的购房款。本案房产证已经于当日办理过户手续，之所以没有过户给原告是因为查封造成的。综上，买卖真实有效，应排除查封，原告诉请应予支持。第三人李保（宝）平未提供陈述。经当庭举证及本院认证，结合当事人陈述，本院查明事实如下：在案号为（2017）冀0225民初3496号原告乐亭县普实科技小额贷款有限公司与被告李芳、刘吉旺民间借贷纠纷一案中，本院于2017年12月26日作出（2017）冀0225民初3496号民事判决，判决如下：被告李芳于本判决生效后五日内偿还原告乐亭县普实科技小额贷款有限公司借款人民币76万元，并自2017年9月21日起按照年利率24%支付利息至本金还清之日止；被告刘吉旺对上述款项承担连带清偿责任。该判决书生效后在强制执行过程中，乐亭县普实科技小额贷款有限公司与被告李芳于2019年11月26日达成和解协议，双方约定李芳于2019年11月26日偿还乐亭县普实科技小额贷款有限公司22万元，乐亭县普实科技小额贷款有限公司解除对李芳名下位于乐亭县新寨镇二村门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号】的查封。同日，李芳借用案外人刘征账户向乐亭县普实科技小额贷款有限公司账户转款20万元，同时河北省唐山市中级人民法院于2019年11月26日作出（2018）冀02执7327号执行裁定书，裁定如下：将李芳名下位于乐亭县新寨镇二村门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号】依法解除查封。2019年11月26日，本案原告吴丽辉、赵河与本案第三人李芳在乐亭县房产管理所签署一份房地产买卖契约，约定原告购买第三人涉案房产，成交价格272200元，并于当日缴纳契税等税费。二原告当庭提交了2019年11月23日、2019年11月25日由吴丽辉账户向案外人刘征账户分别打款18万元、2万元的银行打款凭证以及李芳签字的249000元收条，用以证实其房产交易是合法有效的。本案审理过程中，二原告及第三人李芳均称系通过借用刘征银行账户进行交易，用以偿还李芳尚欠乐亭县普实科技小额贷款有限公司的债务，房屋总价款含税费实际25万元，被告田建民称第三人李芳为逃避债务将房产进行转移，原告与第三人的房产交易不具有真实性。另经查，在案号为（2018）冀0225民初2066号原告田建民与被告李芳、李保（宝）平民间借贷纠纷一案中，本院于2018年11月9日作出（2018）冀0225民初2066号民事判决，判决如下：一、被告李芳、李保（宝）平于本判决生效后三日内给付原告田建民借款人民币12万元，其中2万元自2017年7月23日、3万元自2017年12月10日、2万元自2018年1月27日、4万元自2018年3月17日、1万元自2018年4月30日起至借款本金偿清时止按年利率12%给付原告田建民借款利息；二、被告李芳、李保（宝）平对上述款项互负连带清偿责任。该判决书生效后，申请执行人田建民向河北省唐山市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，河北省唐山市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）冀02执7339号执行裁定书，裁定如下：将李芳名下位于乐亭县新寨镇二村门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第XXXX号】依法查封（份额10万元人民币）期限为三年，自2019年11月27日起至2022年11月26日止。案外人吴丽辉、赵河对河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执7339号执行裁定书不服，于2019年11月29日提出书面执行异议，请求依法撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02执7339号执行裁定书，终止该裁定书的执行。本院于2019年12月4日作出（2019）冀0225执异28号执行裁定书，裁定驳回案外人吴丽辉、赵河提出的异议申请。2019年12月10日，原告吴丽辉、赵河提起执行异议之诉，要求停止对坐落在乐亭县新寨镇二村二层门市楼房产的查封，房屋价值27万元；确认坐落在乐亭县新寨镇二村二层门市楼房属于二原告共同所有。以上事实经查证属实，有当事人陈述、证人证言及书证可证，本院予以确认。本院认为，不动产的转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力。双方当事人订立、履行合同，应当遵守法律，行政法规，遵循诚实信用原则，不得损害他人合法权益。虽然原告吴丽辉、赵河与第三人李芳签订有《房地产买卖契约》，但该合同是2019年11月26日双方为办理过户时由房管部门提供的，并非双方真正交易的时间和价格。从时间的节点看，原告吴丽辉向刘征账户打款的时间在前，而此时涉案房产还处于查封的状态，原告与第三人签订的《房地产买卖契约》时间在后，且双方交易房产的价格去除税费后已经低于李芳购房时的价款，以上不符合一般房产交易的常态。综上，根据相关法律规定，结合本案涉案房产交易发生的背景、交易过程、交易付款时间、付款方式以及本案实际情况，原告与第三人房产交易行为明显不符合一般房屋买卖合同成立及履行的常态，也不符合一般所共同认知、认可的交易方式和交易习惯。原告及第三人提交的证据不能证实双方交易的真实、合法、有效。原告在明知第三人李芳对外负有债务、涉案房产处于查封状态而与之交易，且款项未直接支付交易相对方即本案第三人李芳，对此后果系原告在购买房屋时应履行的合理的注意义务，应系归责于买受人自身原因无法办理过户登记，故原告就该房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。第三人李保（宝）平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是一种无视法律的错误行为。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告吴丽辉、赵河的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告吴丽辉、赵河负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 张克家人民陪审员 冯 磊人民陪审员 马青海 二〇二〇年三月十日书 记 员 谢冰洁