宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4804号 上诉人（原审原告）：王建霞，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：蒋小华，男，系王建霞丈夫。 委托诉讼代理人：罗罡，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：李志海，该公司董事长。 委托代理人：王倩茹，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人王建霞因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 王建霞上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人履行《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第三条约定的义务，及时补缴土地出让经，积极配合办理涉案房屋的土地使用年限变更为七十年；被上诉人承担违约金66319.2元（参照逾期贷款利率按照日万分之1.2计算）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以收取土地出让金、变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉为由，对此项诉请不予支持，处理错误。二、一审法院以因原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向法院提供证据证实逾期办证给原告造成实际损失为由，认定上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，系适用法律错误。一审已查明2015年9月21日，上诉人、被上诉人签订了《商品房买卖合同》，付清了涉案房屋的全部购房款，交房之后截止到上诉人起诉之日时，因涉案房屋所属土地由被上诉人拿去抵押，上诉人不能办理房屋产权证书。《最高人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约金有理有据，合乎法律规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 地德人和公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人不能作为要求补缴土地出让金的适格原告，请求延长土地使用年限；涉案《商品房买卖合同》中明确表示相关土地使用权的抵押情况，被上诉人不存在隐瞒重要事实以及反复抵押的情况，不存在违反诚信原则的情形。一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 王建霞向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在2019年12月30日前将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金165798元（以日万分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月21日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告王建霞购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第*幢*层*号房，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋。第十七条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之ⅹ的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告王建霞实际向被告地德人和公司支付了购房款631068元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，该院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，该院不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，该院考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，该院予以支持由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第*幢*层*室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向该院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉讼请求不能成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告王建霞办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第*幢*层*号房的权属证书；二、驳回原告王建霞的其他诉讼请求。案件受理费1806元(已减半收取)，由原告王建霞负担1756元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：证据一、贺兰县人民政府贺政函【2019】108号《贺兰县人民政府关于宁夏地德人和房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复》一份，欲证明政府同意将涉房屋住宅用地使用年限变更为70年，被上诉人应补缴土地出让金1854万元，但被上诉人拒不缴纳，未履行与上诉人约定的义务。证据二、君临世家花园违约金赔付协议一份，欲证明双方约定本案涉案房屋实际交房的时间为2017年6月30日。证据三、人民网《贺兰县自然资源局对君临世家花园房产证土地年限等问题的答复》打印件一份，欲证明贺兰县自然资源局已多次联系被上诉人督促其尽快缴纳土地出让金，但被上诉人以资金紧张为由一直不予配合办理，导致君临世家花园住宅项目延长年限无法办理。 经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一不认可，认为土地使用权出让合同在性质上属于民事合同，被上诉人作为相对方，若无法按照合同约定履行合同内容，应当视为是对该合同的违约，但其仍属于民事行为范畴，贺兰县人民政府做出的该份批复，虽告知补缴土地出让金，但并非强制性规定，被上诉人公司也需要按照相关规定与贺兰县国土部分重新签订国有土地出让合同，涉及相关行政事项，需逐步完成，无法一蹴而就，土地出让金并非小数额，需逐步进行缴纳；对证据二无异议；对证据三不认可，认为该证据为打印件，无任何相关部门签章，无法核实真实性。 本院经审查，上诉人提交证据一、证据三不属于二审新证据，且对本案事实认定及处理结果无实质影响，本院不予采信。上诉人提交的证据二，被上诉人对真实性认可，可以证明涉案房屋的实际交付时间，本院予以采信。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，二审对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，上诉人王建霞与被上诉人地德人和公司签订的《银川市商品房买卖合同》中约定涉案房屋价款为625890元，后因实际建筑面积大于合同约定面积，上诉人补交房屋差价款5719元，上诉人王建霞共计向被上诉人地德人和公司支付购房款631068元。根据上诉人二审提交的《君临世家花园违约金赔付协议》记载，被上诉人地德人和公司于2017年6月30日将涉案房屋交付上诉人使用。 本院认为，本案争议焦点为一审法院对上诉人主张由被上诉人补缴涉案房屋土地出让金并办理土地出让年限登记手续不予支持处理是否妥当及被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充条款中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院审理民事案件调整范围。故一审法院对上诉人的此项主张不予支持处理正确。关于被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人王建霞与被上诉人地德人和公司签订的合同中对逾期办理房屋产权证并未做特别约定，双方签订的合同中只是在违约金的标准中存在空白，属于没有约定违约金的情形。上诉人主张由被上诉人承担违约金，但上诉人未提交证据证明其实际损失情况，其主张违约金按已付房款总金额的日万分之一点二计算，也无明确的合同约定和法律依据。法律规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。本案结合被上诉人地德人和公司在同小区与其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定为按已付购房款每日万分之零点一的标准，兼顾与被上诉人地德人和公司已在合同中约定逾期办证违约金为日万分之零点一的同小区其他购房人的利益，本院酌定被上诉人地德人和公司以上诉人已付购房款总额每日万分之零点一的标准向上诉人支付违约金。被上诉人地德人和公司于2017年6月30日交房，故被上诉人应支付上诉人逾期办证违约金应自2017年9月29日至被上诉人地德人和公司实际能够办理涉案房屋产权证书之日止，暂计算至一审法院2019年10月28日作出判决时的逾期办证违约金为4789.81元（631068元×日万分之零点一×759天）。 综上，上诉人王建霞的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求不成立的部分予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5594号民事判决第一项，即“一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告王建霞办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第21幢14层1401室房屋的权属证书；” 二、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5594号民事判决第二项，即“二、驳回原告王建霞的其他诉讼请求。” 三、被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王建霞自2017年9月29日起至2019年10月28日期间的逾期办证违约金4789.81元，并支付2019年10月29日至实际能够办理涉案房屋产权证书之日止的违约金（违约金以631068元为基数，按照“日万分之零点一”的标准计算）； 四、驳回上诉人王建霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1806元(一审法院已减半收取)，由上诉人王建霞负担1751元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担55元；二审案件受理费1458元，由上诉人王建霞负担1339元，被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司负担119元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年三月三十日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。