贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1689号上诉人（原审原告）：马孝敏，女，1982年8月17日生，汉族，贵州省正安县人，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1，统一社会信用代码9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人马孝敏因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司(以下简称恒丰房开公司)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月26日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。马孝敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误；2、一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当；3、上诉人请求被上诉人退还燃气安装费应予支持，涉案建设项目是否在2014年4月前立项与本案无关联，一审判决依据贵州省人民代表大会法制委员会的答复对本案作出裁判不当。遵义市恒丰房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。马孝敏向一审法院起诉请求：1.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司在30日内为马孝敏办理龙城悦都第4幢第14层14-7号商品房的产权登记，由马孝敏取得房屋的房产证;2.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司向马孝敏支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金47,537.94元;3.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向马孝敏支付已付房价款的万分之一点五的违约金；4.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司退还马孝敏天燃气开户费2700元；5.本案诉讼费由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年2月13日，马孝敏与遵义市恒丰房地产开发有限公司双方签订了商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、遵义市恒丰房地产开发有限公司将其开发的位于遵义市红花岗区商品房房屋出售给马孝敏；二、房屋价款为326049元，马孝敏以部分首付及余款贷款方式向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付了购房款；三、遵义市恒丰房地产开发有限公司于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、遵义市恒丰房地产开发有限公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、遵义市恒丰房地产开发有限公司应于2017年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给马孝敏，如遵义市恒丰房地产开发有限公司逾期不能办理，在逾期180日以内，每日按照已付房款的万分之一支付违约金，逾期180日以后，每日按照已付房款万分之一点五支付违约金；七、双方于商品房买卖合同（预售）备案之日起30内进行预告登记。马孝敏按约支付相应购房款后于2017年接房入住。因遵义市恒丰房地产开发有限公司无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给马孝敏办理房屋不动产登记证。另查明，遵义市恒丰房地产开发有限公司以出让方式取得龙城﹒悦都项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013Ｂ01145。后遵义市恒丰房地产开发有限公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天燃气安装费为2500元。马孝敏于2017年2月13日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付天燃气安装费2700元，遵义市恒丰房地产开发有限公司将2500元已支付给燃气公司，遵义市恒丰房地产开发有限公司认可并自愿退还马孝敏余下200元。现马孝敏接房入住并已开通燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，马孝敏诉称的房产证即不动产权证。马孝敏已经按照约定向遵义市恒丰房地产开发有限公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行为马孝敏办理房屋不动产登记证的义务，经过庭审查明，涉案房屋不具备办理房屋不动产登记证的条件，故对马孝敏要求遵义市恒丰房地产开发有限公司办理房屋不动产登记证的诉求，原审法院不予支持，马孝敏可在条件成就后再主张权利。关于遵义市恒丰房地产开发有限公司逾期办理不动产登记是否应当支付违约金的问题。办理不动产登记是遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行的义务，遵义市恒丰房地产开发有限公司辩称不能办证的原因系遵义市恒丰房地产开发有限公司的其它债务人未向其履行债务而至，但遵义市恒丰房地产开发有限公司的该辩解并不能作为遵义市恒丰房地产开发有限公司不能履行其义务的正当合法理由，对此辩解，原审法院不予采信。遵义市恒丰房地产开发有限公司认为马孝敏与遵义市恒丰房地产开发有限公司双方在合同中约定的违约金比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，马孝敏主张违约金标准过高，原审法院酌定违约金每日按照马孝敏已付房款万分之零点二的标准计算为宜。遵义市恒丰房地产开发有限公司在完成初始登记后，即可办理不动产产权证。马孝敏与遵义市恒丰房地产开发有限公司在合同中约定取得该商品房所有权初始登记为2017年2月29日前，因2017年2月最后一天为28日，故原审法院计算遵义市恒丰房地产开发有限公司支付违约金的时间起点确定为2017年3月1日起至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。马孝敏于2017年2月13日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年11月14日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于遵义市恒丰房地产开发有限公司提出马孝敏主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见原审法院不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的龙城﹒悦都建设项目立项时间在2013年，且遵义市恒丰房地产开发有限公司在建设之初并未设计安装燃气，后在商品房销售的过程中，为了马孝敏带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，龙城·悦都全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，遵义市恒丰房地产开发有限公司额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，马孝敏请求遵义市恒丰房地产开发有限公司返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、由遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向马孝敏支付逾期办证违约金（按日以购房款326,049元的万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、由遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向马孝敏支付人民币200元；二.驳回马孝敏的其他诉讼请求。案件受理费530元（已减半收取），由马孝敏承担430元，由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于恒丰房开公司是否应退还天然气开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目的不得再收取燃气开户费，而涉案项目于2013年立项，不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。上诉人所持恒丰房开公司应退还天然气开户费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人马孝敏负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年三月二十七日法官助理侯振伟书记员冯滢