河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0321民初3291号 原告：宋晓娟，女，1971年5月17日出生，满族，工人，住河北省青龙满族自治县。 委托代理人：徐真理，河北昊海律师事务所律师。 被告：青龙满族自治县三泰阳光房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130321055474297L。 地址：青龙满族自治县青龙镇三杈榆树村。 法定代表人：刘占一，该公司经理。 委托代理人：于得水，河北群言律师事务所律师。 委托代理人：刘友忠，男，1953年3月26日出生，满族，公司总经理，住河北省。 原告宋晓娟与被告青龙满族自治县三泰阳光房地产开发有限公司（以下简称三泰房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋晓娟及其委托代理人徐真理、被告三泰房地产公司的委托代理人于得水、刘友忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋晓娟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即给付原告房屋拆迁补偿款人民币1，062，000元；2、判令被告赔偿原告经济损失200，000元；3、判令被告给付拆迁租房补偿金72，823.68元；4、由被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2013年，被告拟对原告家所在的片区进行开发改造。同年4月11日，原、被告经协商签订了《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》，经双方会同拆迁小组根据乙方（原告）产权手续实地测量，原告的院落及经原告所在片区开会确权分配给原告的院前巷道面积252.90平方米，经原告所在片区开会确权分配给原告的公用道路面积7.40平方米，总计260.30平方米。经原、被告双方协商确认，按核定面积260.30平方米的95%置换返迁楼房的建筑面积，应给原告置换返迁楼房247.29平方米（260.300平方米×95%）。另外，原告在该地面拥有的产权房屋及其他所有附着物按第三方评估公司评估价值统一核算，价值超出平均值部分补偿18.936元，按3，400/平方米均价应置换楼房面积5.57平方米。所以，按均价总计应置换返迁楼房252.86平方米。原告选择了以房屋置换的方式安置。协议签订后，原告即将拆迁房屋及院落腾出交付给被告，同时也将相关证书原件交付给了被告。2016年10月份，被告通知原告办理返迁手续，原告根据被告提供的安置房屋选择了“阳光逸城”A9号3单元的402号（112㎡）、601号（115㎡）二套楼房和三间下房。原告对安置房屋均进行了装修（交付时为毛坯房），装修花费20余万元。之后，原告一直等待办理安置房屋的权属手续，被告也一直承诺说“快了”。结果，原告一等就是三年的时间，被告至今也未能办理返迁房屋的产权证书。2019年9月份，原告在向县土地规划的管理部门了解情况时得知，由被告开发建设的“阳光逸城”项目的建设用地现仍为“集体所有”，而非国有土地，被告用于拆迁安置的房屋实际为小产权房。被告根本无法履行安置房屋的完全交付义务，故被告存在欺诈行为。根据《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》第5条约定：“如果超过24个月因甲方主观原因不能交房，乙方可以要求甲方按均价3，400元/平方米标准给付乙方现金补偿，如果市场价高于3，400元，应随市场价”。根据以上事实、理由及我国法律的有关规定，原告提起诉讼，请求人民法院依法判决。 三泰房地产公司辩称，一、本案不存在因被告主观原因造成不能交房的情形。因我县丝绸厂、栲胶厂共62户住户房屋老旧，被县政府列为棚户区改造工程，该工程由被告承建。住户陆续与被告签订《丝绸厂（栲胶厂）家属院房屋买卖置换协议》。其中有八户不同意拆迁，因此被告无法办理后续手续，也一直无法进行置换返迁楼房的建设。经棚改办多次做工作，直到2018年7月才陆续完成《丝绸厂（栲胶厂）家属院房屋买卖置换协议》的签订工作。此间，已签合同的返迁户多次到市县上访，县领导多次协调，要求被告不论采取什么方案，必须解决返迁问题。为了解决已签协议户的返迁问题，2015年，业主代表召开被告和全体已签协议户参加的会议。会议上确定解决方案（《家属院翻建方案》）如下：由被告出资，在丝绸厂家属院原址当时可以利用的土地上，串空建返迁楼。因被告开发成本增大，将《丝绸厂（栲胶厂）家属院房屋买卖置换协议》约定的95%置换返迁楼的比例调整为75%，按照该方案建设返迁房，视为拆迁户自行翻建房屋，被告不承担办理房屋证照责任。如已签协议户不选择该方案，自愿等所有住户拆迁完毕后选择置换房屋。当时仅有七户不同意该方案，解决方案通过。2019年，上述不同意翻建方案的七户和此前不同意拆迁的八户一同选择了被告在建的房屋作为返迁楼。二、原告与三泰房地产公司按照《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》的约定已经实际履行完毕。被告按照《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》的约定，建设了A7（四加一）、A9（六层）两栋返迁楼。2016年10月份，原告选定了A9号楼3单元402、601两套返迁楼、两个车库和一个下房，合计面积为284.18平米。2018年3月4日，双方进行最终核算，原告应分房面积为：1、土地面积260.3平米×75%=195.23平米；2、评估面积18，936元÷2，310元=8.2平米；3、被告欠原告家返迁期间房屋租金折合7.16平米（10，740元÷1，500元）。上述合计应分房面积为210.59平米。按照《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》的约定，原告选择4楼，原告应补给被告面积为10.16平米；原告选择6楼，被告应补给原告面积为15.98平米；核算后被告补给原告面积为5.83平米。原告已选房屋面积超过应分房面积为：284.18平米－210.59平米－5.83平米=67.76平米，折合人民币144，559元。另外，原告还应交纳两套楼房的取暖费、物业费、太阳能、水电费、楼道电费、装修垃圾清运费、临时电费合计12，496元。综上，原告应向被告交付款项数额为人民币157，055元。经原告再三请求，被告免收款项57，055元，剩余款项100,000元由原告丈夫陈贺伍出具了借条。三、原告的诉讼请求均不能成立。首先，2016年10月份，原告按照《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》的约定选择了翻建房并进行了结算，说明原告已经同意被告不负责给办理产权证书。另外，原告已经将601号房屋出售给了陈子江，双方的合同已经不具有可逆性。其次，原告主张赔偿装修费200,000元没有事实依据。原告是在自愿接受《翻建协议》约定的情况下进行的房屋装修，被告不应承担任何义务。且原告该项诉讼请求不明确、不具体，不具有可判性。再次，原告主张被告给付拆迁租房补偿金也没有事实依据。原告先是领取了15，000元租房补偿金，在双方结算时已经将原告取得房屋前的租房补偿金折算成房屋平米对原告进行了补偿。原告取得房屋后所谓的租房补偿金更是无从谈起。综上所述，被告已经完全履行了合同义务，原告所述没有任何事实和法律依据。请人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求成立，向法庭出示如下证据： 证据1、原告被拆迁房屋的《房屋产权证书》复印件，证明目的：证明原告在拆迁以前的房屋及院落面积，占用土地性质为国有土地； 证据2、《房地产及附属物评估明细表》复印件1份,证明目的：证明原告在协商拆迁时经原、被告双方清点核算的数量明细及补偿标准、金额； 证据3、《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》1份,证明目的：证明2013年4月11日，原、被告经协商签订了房屋买卖置换协议。根据该协议的约定，原告选择产权置换的安置方式，应给原告安置置换拆迁楼252.86平方米。合同还约定：如果超过24个月因甲方（被告）主观原因不能交房，乙方（原告）可以要求甲方按均价3，400元/平方米标准付给乙方现金补偿。如果市场价高于3，400元，应随市场价。 对于上述证据，被告发表如下质证意见： 对上述证据的真实性无异议，证据3的原件与复印件相符，对原告的证明目的有异议。原告提交的证据1能够证明该土地的性质为国有土地，原告在诉状中称该土地为集体所有是不属实的。在证据3中约定的是因被告主观原因不能交房，原告可要求被告按均价3，400元标准给付补偿标准等约定。事实情况是：有八户不同意拆迁，经过相关部门和被告持续做工作，一直到2018年7月份，才全部签订买卖置换协议。该原因不是被告的主观原因。 被告为支持其辩解理由成立，向法庭出示如下证据： 证据1、青龙满族自治县城市棚户区改造办公室文件，时间为2014年10月24日，用以证明：青龙满族自治县棚户区改造办公室将丝绸厂、栲胶厂、农业局家属院纳入2015年度棚户区改造规划，该项目是棚户区改造项目； 证据2、《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》以及结算表，是与原告同为丝绸厂家属院住户杨兴田与被告签订的，说明丝绸厂、栲胶厂共62户住户，因八户不同意拆迁，无法完成返迁楼建设。在此背景下，形成翻建方案和翻建协议。有七户不同意翻建协议，没有在2016年选房，包括原告在内的剩余47户均在2016年选择了A7、A9号房屋。用以证明：1、因部分住户未签订《房屋买卖置换协议》，不是因被告的主观原因导致合同无法完全履行。在此背景下，经充分协商形成的翻建协议和翻建方案；2、翻建协议第四条明确写明被告不承担办理房屋证照责任，原告以被告未能办证为由提起诉讼，没有事实依据； 证据3、原告房屋面积计算表和欠条，出具欠条的时间为2018年3月4日，原告丈夫陈贺伍为被告出具，用以证明：双方已经结算完毕。2018年3月4日，原、被告已经按照翻建协议的约定进行了结算，原告选房面积超过应置换面积，应向被告交付房屋差价款人民币157，055元，经协商被告免收57，055元，剩余差价款100，000元由原告方为被告出具了欠据； 证据4、《家属院房屋买卖置换协议》，系张艳芳、张春英、柴桂云、王玉莉、柴桂梅、李海平与被告签订的，上述协议签订的时间均在2018年，最晚一份协议签订时间是2018年7月14日。用以证明：经过相关部门和被告的不懈努力，截止到2018年7月14日，丝绸厂、栲胶厂的住户才全部签订买卖置换协议。同时证明原告不能取得产权证书不是被告的主观原因造成的，是存在客观情况的； 证据5、阳光逸城C区房屋售控表两页，该售控表显示不同意拆迁的八户和不同意翻建方案的七户均于2019年在C区5号楼、6号楼选房。从而证明：在2016年选择A7、A9号房屋的返迁户包括原告在内均是同意翻建方案和翻建协议的（因原告在2016年选房）； 证据6、阳光逸城A-9#住宅楼检测鉴定报告（2017年11月13日）和青龙满族自治县人民政府土地收购储备中心出具的证明（2019年12月4日）。该两份证据综合证明：虽然被告不负有办理产权证书的义务，但是一直为原告等户能够取得产权证书开展工作； 证据7、领款单，证明陈贺伍领取搬家安置费15，000元，该证据与证据3综合证明：2018年3月4日，原、被告已经就搬家安置费等全部费用结算完毕，原告主张搬家安置费没有事实依据。 对被告出示的上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1的三性无异议，但该证据并不能证实被告给原告提供的返迁房屋具备了相应的合法手续；对证据2的关联性有异议，这属于是案外人和被告签订的翻建协议，不能证明原、被告之间的关系，原告没有和被告签订过翻建协议，对杨兴田的结算表质证意见同翻建协议的质证意见；对证据3、真实性无异议，因当时没有完全结算，另外在被告承诺尽快给办理房屋相关产权证书的情况下，经被告的要求给出具的借条，但这份借条应该是成立在被告提供的返迁房屋符合约定和法律规定的前提下，才能发生法律效力；证据4、六份置换协议的真实性无异议，但是与本案没有关联性；对证据5、真实性无异议；对证据6、真实性无异议，但对被告主张的证明目的有异议，该份证据恰恰证明了安置房屋在交付使用以后，一直没有办理相关的房屋开发手续，返迁房屋现在仍然属于非法建筑，不具有合法性；证据7、真实性无异议，原告确实领取了搬家费用和18个月的房屋租赁费，但是原告在诉状中所主张的是超出18个月之后，2014年10月至交房之日2016年的10月期间的租房补助，根据置换协议第二条第五项的规定超过18个月的按照每平方米12元给租房补助。证据的原件与复印件具有一致性。 本院经审理认定事实如下：1、对证据的认定：原、被告对证据的真实性均无异议，对证据的真实性予以认定。2、对事实的认定：青龙满族自治县棚户区改造办公室将丝绸厂、栲胶厂、农业局家属院纳入2015年度棚户区改造规划，该项目是棚户区改造项目；丝绸厂、栲胶厂原有62户住户，房屋老旧，青龙满族自治县人民政府将该片区列为棚户区改造工程，该工程由被告承建。原告与陈贺伍是夫妻关系，系62户住户之一。2013年4月11日，原告与被告签订《丝绸厂、栲胶厂家属院房屋买卖置换协议》，协议约定的主要内容：原告自愿置换被告开发建设的返迁楼房。经原、被告双方会同拆迁小组根据原告产权手续实地测量，原告院落及经原告所在片区开会确权分配给原告的院前巷道面积252.90平方米，经原告所在片区开会确权分配给原告的公共道路面积7.40平方米，总计260.30平方米，按该面积的95%置换返迁楼房的建筑面积，原告应置换返迁楼房247.29平方米。原告该地面拥有产权房屋及其他所有附着物按第三方评估公司评估价值统一核算，价值超出平均值部分补偿18,936.00元，按3，400元/平方米均价应置换楼房面积5.57平方米。按均价总计应置换返迁楼252.86平方米。2013年4月份，被告与完成与该棚户区大多数住户签订了《丝绸厂、栲胶厂家属院房屋买卖置换协议》，但因其他少数住户未签订置换协议，致使棚改工程未能如期建设。2015年10月份，在县政府的协调下，被告再次启动该项目，杨兴田、韩淑民等户与被告签订了《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》，协议约定的主要内容:由被告出资，供返迁户在丝绸厂家属院原址现在可利用土地上，串空分单元建设住宅楼，将原来的95%置换比例调整为75%，为返迁户先行提供一套返迁房，实现返迁。返迁房实际交付后，剩余原家属院土地归被告，返迁户应无条件配合被告办理土地招拍挂手续。宋晓娟、陈贺伍夫妻二人未在翻建协议上签字。2016年10月，宋晓娟、陈贺伍（武）夫妻二人按照翻建协议的内容，到被告处选定返迁房，返迁房为2套楼房和3个下房，楼房为A9号楼三单元402室（面积112.84平方米）、601室（面积114.15平方米）；402室下房面积25.94平方米；601室下房面积7.72平方米，另有1个下房，面积为23.53平方米，以上原告选定房屋面积合计为284.18平方米。按置换比例75%计算，被告应分楼房面积216.42平方米，超出67.76平方米，折楼房差价款144，559元。另外，原告收房时还应该交纳2套楼房的取暖费、物业费、太阳能、电费、水费、楼道电费、装修垃圾费、临时电费等被告应代收的费用12，496元，原告应向被告交付款项合计人民币157,055元（144，559元+12，496元）。2016年11月25日，A9号楼三单元402室交付；2018年3月4日，A9号楼三单元601室交付。经原告与被告协商，被告免收款项57,055元，原告还应付被告楼房差款100,000元，就欠付款项，原告丈夫陈贺伍（武）为被告出具借条。原告已经将房屋装修并实际使用，房屋所有权证书尚未办理。 另查明，2013年4月18日，被告给付原告搬家安置费15，000元，由其丈夫领取。 本院认为，本案系棚户区改造项目所引发的拆迁安置补偿协议纠纷，其不同于普通商品房开发项目，因其形成有其现实性、特定性以及政府公益性，在履行过程中，对于诚实信用原则的遵守更显重要，裁判既要保护当事人合法权益的，还要兼顾棚户区改造的成果以及维护社会的稳定性。本案双方争议的主要焦点是原告是否有权选择货币安置方式并由被告向其支付安置补偿款1，062，000元。根据原告诉求，其认为自己按照《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》选定返迁房屋，现该返迁房所占土地系集体所有不能办理房屋产权证书，属于被告不能按照上述置换协议的约定完全交付，故其变更房屋置换方式，选择货币置换。依此，原告接受房屋安置方式后选择安置房并实际入住的情况下，其是否有权再行选择货币安置方式，成为本案的关键问题。首先，原、被告对案涉协议实际履行情况的认定。原告宋晓娟与被告签订《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》后，原告向被告交付房屋和产权证书。此后，因未完成既定片区内所有被拆迁户的工作，致使返迁房屋没有如期开工建设。后被告又与多数返迁户签订《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》，变更原置换协议的部分内容，其中包括原置换协议中的房屋置换比例，即由95%变更为75%。该翻建协议原告未签字，但其认可被告按照翻建协议的内容计算的面积、价款（有原告丈夫陈贺伍出具的欠条为据）以及其选择返迁房并入住的行为，足以认定原被告双方对上述两份协议均作出不同程度的履行以及双方达成合意对协议主要内容作出了变更，其中包括对房屋置换面积和交付时间（2013年4月，签订拆迁协议，约定24个月交房；2015年10月，确定翻建方案、签订翻建协议；2016年10月，原告选定安置房屋；2016年11月25日，第一套返迁房交付，交付过程中原告没有异议）等主要条款内容的变更。其次，案涉原告选定返迁房所占用土地性质是否为集体所有问题的认定。原告主张返迁楼房所占土地为集体土地，据其自己提交的原被拆迁房屋的权属证明和青龙满族自治县人民政府土地收购储备中心出具的证明，均不能证实涉案土地权属为集体土地、涉案房屋为小产权房无法办理产权证书的事实成立。第三，原告能否以被告没有办理权属证书为由变更安置方式为货币安置问题的认定。原告主张变更为货币补偿的依据即《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》第5条“如果超过24个月因甲方主观原因不能交房，乙方可以要求甲方按均价3，400元/平方米标准给付乙方现金补偿，如果市场价高于3，400元，应随市场价”，如前所述，在协议的实际履行过程中，原、被告对协议主要内容的变更达成合意并已实际履行，原告选房并入住的行为表明双方对该条款的内容已经做出了变更，同时，按照通常理解，被告已经交付房屋，原告亦已接收房屋。不论是在原、被告双方签订的《丝绸厂家属院房屋买卖置换协议》还是实际履行的《丝绸厂、栲胶厂家属院翻建协议》中，均未约定交付房屋时即完成房屋权属证书的办理（拆迁安置补偿协议没有约定；翻建协议约定不办理房屋产权证书），故“因甲方主观原因不能交房，乙方可以要求现金补偿”这一约定条件没有成就，原告无权依此变更拆迁安置方式为货币方式。综上，依据现有证据，原告选择变更安置方式没有事实和法律依据，其主张被告向其支付货币安置补偿金的诉求理据不足，本院无法予以支持。同时，原告主张被告赔偿其装修费用的诉求系基于其选择货币补偿方式而发生，亦于法无据，本院不予支持。对于原告主张给付2014年10月至交房之日2016年的10月期间的拆迁租房补偿金，被告不予认可，考虑在具体计算房屋置换面积时对该项目款项已经用平米进行了折算，现原告没有证据证明折算款项不包括此间租房补偿金，故原告主张的该项诉讼请求，理据亦不足，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 驳回原告宋晓娟的诉讼请求。 案件受理费16，813元，由原告宋晓娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  周智敏 审 判 员  李宝壮 人民陪审员  朱茗明 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  佟玉姣