河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18134号原告：袁留庆，男，1970年6月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张鹏飞，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：南勤磊，河南针石律师事务所实习律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原告袁留庆与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日作出(2019)豫0104民初8668号民事判决。被告不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年11月15日作出(2019)豫01民终20338号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁留庆的委托诉讼代理人张鹏飞，被告威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁留庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金216139.28元（自2016年2月29日起，暂计算至2017年10月30日；后续损失计算至房屋具备实际交付使用条件之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记证书的违约金103115.71元（按照同期银行贷款利率的标准，自2016年4月29日起，暂计算至2019年5月5日；后续计算至实际办理产权证书之日止）；3.判令被告按照合同约定更换指定品牌的瓷砖；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的安泰银座商品房，该房屋坐落于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号，每平方米7067.78元，交房期限为2016年2月28日之前，交付条件为：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件（即取得《房地产开发经营项目交付使用许可证》）。2016年6月，被告向原告交付涉案房屋时，原告收到钥匙后发现该房屋的整体配套设施与被告当初销售时的承诺严重不符，且该房屋并未取得建筑工程竣工验收备案，也未取得房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证》，根本就不具备实际交付使用条件。被告向原告交付该房屋钥匙后，因该房屋未取得工程竣工验收备案，也未取得房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证》，所以一直不能给原告办理房屋权属登记证书。原告认为，被告不能按照合同约定及时办理竣工验收备案件并取得《房地产开发经营项目交付使用许可证》，导致其逾期交房及不能按照约定及时办理房屋权属登记证书，已构成违约，应当向原告承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告威利公司辩称：1.涉案小区业主要求被告进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少被告的逾期交房责任；2.案涉房屋经过原告验收无误后实际交付给原告使用，且原告已经装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，原告实际收房视为被告的交付义务完成；3.涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，而且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延；4.原告主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整；5.根据合同约定，被告仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故被告不应当承担逾期办理产权登记的违约责任；6.原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，威利公司（出卖人）与袁留庆（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共100.43平方米，总价款709817元，首付219817元，剩余的490000元办理商业贷款；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，袁留庆向威利公司支付房屋价款709817元，并于2016年9月10日接收了房屋。另查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼××单元××号。”关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9?3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月21日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应以房款709817元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准支付自2016年4月29日至房屋权属首次登记之日2019年8月21日期间的逾期办证违约金，原告主张过高部分，无法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年9月10日，逾期时间为195天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，应在逾期时间内予以扣除，故被告应以总房款709817元为基数，按照日万分之五的标准，计算37天的违约金，经计算为13131.61元（709817×0.0005×37）。原告主张过高部分，本院不予支持。被告辩称原告签订有《承诺书》，不应再主张逾期交房违约金，但该《承诺书》中并未对逾期交房违约金进行约定，故对被告的辩称意见，本院不予采信。关于原告主张被告按照合同约定更换指定品牌瓷砖的诉请，因合同中未约定，原告亦未提交其他相关证据予以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁留庆逾期办证违约金（以总房款709817元为基数，自2016年4月29日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁留庆逾期交房违约金13131.61元；三、驳回原告袁留庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6189元，由原告袁留庆负担5771元，被告郑州威利实业有限公司负担418元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  康月婷人民陪审员  王爱娟人民陪审员  张玉莉二〇二〇年三月十九日书 记 员  路 静