北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26207号原告：北京实力展览有限公司，住所地北京市通州区新华南路39号XX幢XX号。法定代表人：郭丽莎，执行董事。委托诉讼代理人：纪伟滨，系单位总经理，男，1976年11月7日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。被告：李广明，男，1964年6月9日出生，汉族，其他信息不详。原告北京实力展览有限公司（以下简称为实力公司）与被告李广明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告北京实力展览有限公司的委托诉讼代理人纪伟滨到庭参加诉讼，被告李广明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告实力公司提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告退还房屋租金28.6万元及逾期利息（以28.6万元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日起算至实际给付之日止）；2、请求法院判决被告向原告退还电费、燃气费、热水费共计4303元；3、请求法院判决被告向原告支付违约金93600元、律师费30000元；4、诉讼费、公告费用由被告承担。原告诉称的事实与理由：2016年1月10日，原告与周雪培（原业主）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定周雪培将坐落于北京市通州区龙湖华盛香醍小区4号楼X单元XXX室出租给原告，租赁期为3年，自2016年2月1日至2019年2月1日，合同履行到第三年时，原告与周雪培于2018年3月11日续签了租赁合同，续签合同约定：房屋租赁期为2年，自2019年2月1日至2021年2月1日，月租金为人民币13000元，年租金为156000元，双方协商一致一次性缴纳2年的房屋租金。违约责任约定：2年租赁期内出租方提前收回房屋的，应当提前3个月通知原告，并支付原告已支付租金的200%向乙方支付因出租方违约的违约金，出租方还应退还提前退租相应的租金。合同签订后，原告指定公司总经理纪伟滨向周雪培汇款，纪伟滨于2018年3月11日向周雪培转账312000元，并附言龙湖3XX-X-XXX房租（2019年2月至2021年2月）。另外，周雪培在原告不知情的情况下将房屋出售给被告李广明，并于2018年9月3日完成不动产变更登记。2019年2月，被告找到原告称其是业主，并出示了不动产登记证书，其要求原告腾房，原告当即表示拒绝，后被告多次要求原告腾房并找到物业将房屋门禁进行了更换，导致原告无法正常办公，原告无奈，后与被告协商，并于2019年3月31日前腾房，被告于2019年3月5日向原告出具《退房租欠条》载明：被告于2019年5月1日前一次性退还原告房租286000元，逾期不退还愿承担一切给原告造成的损失以及因诉讼产生的诉讼费、律师费等费用。随后，原告于2019年3月31日与被告的代理人办理了房屋交接手续，腾空了房屋。但是被告却未按照约定退还原告房屋租金，已经构成了违约。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定履行租赁合同，提前收回了房屋已经构成了违约，并且其也没有按照欠条约定时间向原告退还房屋租金，亦构成违约，故原告为维护原告的合法权益，诉至法院。被告李广明未答辩。经审理查明：案外人周雪培原系北京市通州区京洲园3XX号楼X至X层X单元XXX室房屋（即北京市通州区龙湖华盛香醍小区4号楼X单元XXX室）（以下简称为301房屋）的业主，2016年1月10日，原告与案外人周雪培签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称为原合同），合同约定案外人周雪培将301房屋出租给原告，租赁期为3年，自2016年2月1日至2019年2月1日。2018年3月11日，原告与案外人周雪培又签订了一份《北京市房屋租赁合同》（以下简称为续租合同），合同约定案外人周雪培将301房屋出租给原告，租赁期为2年，自2019年2月1日至2021年2月1日，月租金13000元，双方协商一致一次性缴纳2年的房屋租金。2018年3月11日，原告实力公司经理纪伟滨向周雪培通过工商银行向案外人周雪培汇款312000元，附言“龙湖3XX-X-XXX房租（2019年2月至2021年2月）”。后，案外人周雪培将案涉房屋出售给被告李广明，并于2018年9月3日完成不动产变更登记。2019年3月5日，被告李广明向原告出具《退房租欠条》载明：“本人李广明（身份证号×××）系通州区京洲园3XX号楼X至X层X单元XXX室业主，本人承诺与承租人北京实力展览有限公司解除房屋租赁合同后，本人应于2019年5月1日前一次性退还承租人提前预交的2019年4月1日至2021年21日全部房租款286000元（大写人民币贰拾捌万陆仟元整），逾期不退本人愿承担一切给承租人造成的经济损失以及因诉讼产生的诉讼费，律师费等费用。”2019年3月31日，被告李广明出具《委托书》，载明：“本人李广明，全权委托胡宝（身份证号×××）与租户纪伟滨，交接通州区京洲园3XX号楼X至X层X单元XXX室（龙湖华盛香醍）。”后，原告实力公司经理纪伟滨于2019年3月31日与案外人胡宝办理了房屋腾退交接手续，房屋交接清单中载明应退电费、燃气费、热水费共计4303元。后，被告李广明逾期未按《退房租欠条》的约定退还房屋款。此外，原告称，被告李广明于2019年2月找到原告，要求原告腾房，原告当即表示拒绝，后被告多次要求原告腾房并找到物业将房屋门禁进行了更换，导致原告无法正常办公，原告无奈，才与被告协商，由被告出具了上述《退房租欠条》，并腾退了案涉房屋。另查，原告实力公司为解决本案争议，于2019年7月8日与北京昂宇律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费总金额为叁万元，自本合同签订之日起3日内支付壹万元，剩余尾款待本案判决结案后三日内付清。原告已于2019年7月29日支付法律服务费10000元。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》两份、《退房租欠条》、不动产权证书、付款凭证、《委托书》、《交接清单》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告实力公司分别于2016年1月10日、2018年3月11日与案外人周雪培签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。另，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，2018年9月3日，案涉房屋产权由案外人周雪培变更为被告李广明，2018年3月11日签订的续租合同依然有效，在原告实力公司与被告李广明之间产生约束力，被告李广明享有相应权利、承受相应义务。此外，当事人协商一致，可以解除合同。2019年3月5日，被告李广明向原告出具《退房租欠条》，2019年3月31日，原告与被告代理人办理了房屋腾退交接手续，本院认为，双方的上述行为表明其双方已达成解除案涉合同的一致意见，被告李广明应按《退房租欠条》约定的内容，履行相应义务。本案中，被告请求原告退还其房屋租金28.6万元及逾期付款利息的诉讼请求，符合《退房租欠条》约定的内容，本院予以支持，但2019年8月19日之前应按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，本院予以调整。关于被告请求原告退还电费、燃气费、热水费共计4303元的诉讼请求，符合双方在房屋交接清单中的记载，本院予以支持。关于被告请求原告退还支付违约金93600元的诉讼请求，本院认为，双方已通过协商一致的方式解除了租赁合同，虽原告称其是因被告更换案涉房屋门禁导致其无法办公，其基于无奈才与被告协商解除合同，但原告并未提交相关证据予以证明，且《退房租欠条》并未约定被告给付原告违约金93600元，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告请求原告支付律师费30000元的诉讼请求，本院认为，《退房租欠条》中明确约定，被告逾期未退还租金则承担律师费，对此本院不持异议，故予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告李广明退还原告北京实力展览有限公司房屋租金286000元，于本判决书生效之日起七日内执行清；二、被告李广明于本判决书生效之日起七日内支付原告北京实力展览有限公司自2019年5月2日至其实际偿还286000元本金之日止的利息（以本金286000元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、被告李广明退还原告北京实力展览有限公司房屋电费、燃气费、热水费共计4303元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、被告李广明退还支付原告北京实力展览有限公司律师费30000元，于本判决书生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京实力展览有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7508元，由原告北京实力展览有限公司负担1403元（已交纳），由被告李广明负担6105元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费260元，由被告李广明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。后续判决书的公告费（具体数额以正规公告费票据为准），由被告李广明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛 兵人民陪审员 肖 萌人民陪审员 田苗苗二〇二〇年三月二十八日法官 助理 李春雨书 记 员 孙嘉慧