广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9773号原告：广州市萝岗区宇豪物业管理服务部，住所地广东省广州市萝岗区永和街贤江东荣街二巷8号201号。经营者：刘沛其，男，1961年6月5日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：上海广德物流有限公司，住所地上海市奉贤区金齐路868号4728室。法定代表人：任贤存，董事长。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部（以下简称宇豪服务部）诉被告上海广德物流有限公司（以下简称广德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年10月8日、2020年1月13日两次公开开庭进行审理。原告宇豪服务部的经营者刘沛其及其委托诉讼代理人谢小毅，被告广德公司的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇豪服务部向本院提出诉讼请求：1.判令广德公司向宇豪服务部支付2015年11月起至2016年9月30日止拖欠的租金共计941160元（85560元/月×11个月）以及违约金（违约金以941160元为基数，按年利率24%计算，从2016年10月1日起计算至广德公司实际付清之日止，暂计至2019年8月31日止为658812元），合计1599972元；2.判令本案诉讼费用由广德公司承担（迳付）。事实与理由：2014年12月5日,双方签订《仓储租赁合同》，约定由宇豪服务部向广德公司出租位于广州开发区永和经济区香荔路以西的物业，库区面积为16590平方米，混合结构办公室面积为2410平方米，简易棚面积为800平方米，共计面积19800平方米。仓储费按照31元/平方/月计算，合同计租日起三年内一期已建成租赁物面积17040平方米，仓储费（租金）每月528240元，二期待建租赁物面积2760平方米，仓储费（租金）每月85560元，租赁期限共计10年。2015年4月7日，宇豪服务部向广德公司移交一期仓库及配套设备，双方签署了移交确认书，并约定2015年4月6日至2015年6月5日为免租期，自2015年6月6日起计算租金。2015年5月31日，宇豪服务部向广德公司移交二期仓库及配套设备，双方签署了移交确认书，并约定2015年6月1日至2015年10月31日为免租期，自2015年11月1日起计算租金。2015年11月份开始，宇豪服务部每个月开具613800元仓储费发票交给广德公司，但广德公司每个月仅支付一期仓库租金528240元，二期仓库租金85560元未付，一直到2016年9月，广德公司11个月共计拖欠了941160元仓储费（租金）未付。2016年3月18日，宇豪服务部委托广东法穗律师事务所向广德公司发出催款律师函，再次通知广德公司支付所拖欠的二期租赁物四个半月仓储费385020元，但广德公司仍未支付，也没有任何回应，直到2016年9月5日，广德公司向宇豪服务部发函将二期租赁物退给宇豪服务部，宇豪服务部收回二期租赁物后将其出租给广州优尼物流有限公司使用至今。2016年10月24日，宇豪服务部再次向广德公司发出追讨拖欠租金的函，要求广德公司在2016年12月31日前付清所有欠款，否则宇豪服务部将通过法律途径进行解决。宇豪服务部向广德公司交付一期租赁物时，已经将相关建筑规划、消防等文件提供给广德公司，而二期租赁物只是整个库区的附属配套部分，不再单独办理规划、消防等验收手续，对此，《仓储租赁合同》中有约定，二期仓储如因甲方未能提供相关建筑规划、消防、防雷、环评验收等相关法律法规对开展仓储物流服务所要求的租赁物资质文件，而导致相关政府部门对二期仓储的罚款、整改由甲方承担。由此可见，双方对二期租赁物没有建筑规划等验收手续是在合同签订时已经达成共识的，广德公司也是知悉的，二期租赁物是一期的附属配套部分，与一期结合在一起是可以正常使用的。综上，广德公司已违反合同约定，根据《仓储租赁合同》第十条第3点规定，广德公司延期支付仓储费按欠付仓储费的每日0.5%向宇豪服务部支付违约金，考虑到双方的合作关系以及法律的相关规定，宇豪服务部按年利率24%向广德公司主张违约金，合情合法合理，请法院予以支持。被告广德公司辩称，一、从双方签订《仓储租赁合同》开始至2016年11月广德公司发函退回二期厂房的租赁合同保证金为止，宇豪服务部未能按照双方合同的约定向广德公司进行二期厂房的交付，广德公司也从未掌控、从未使用过二期厂房。二期厂房至今未能获得规划等审批手续，不符合法定的出租条件，亦不符合约定的交房条件，广德公司也从未使用过二期厂房，故广德公司无需支付任何费用。广德公司在2015年时的客户主要为大型公司，均要求租用的仓库必须手续齐全才可以使用，故双方在签订合同时已对此有明确约定。广德公司多次和宇豪服务部沟通无果后，曾于2015年10月向其发出律师函，要求宇豪服务部按约交付二期厂房，并提交二期厂房的建筑规划等文件，但宇豪服务部一直未能交付。因宇豪服务部一直未能退回二期厂房押金，经多次沟通无效后，广德公司还于2016年11月向宇豪服务部发出律师函，认为二期厂房的租赁合同已经解除，并要求宇豪服务部退还二期厂房的租赁保证金。因宇豪服务部无法按约交付二期租赁物业，二期租赁物业一直空置。二、宇豪服务部所提供的2015年5月31日的设备移交确认书，并非从广德公司处获得，移交确认书中所提及的钥匙以及遥控器，宇豪服务部并未提供给广德公司，而是存放在宇豪服务部二期厂房的保安处。在2015年5月31日，广德公司及广德公司广州分公司在涉案项目上没有委派任何员工，不可能与宇豪服务部办理交接。根据《仓储租赁合同》，承租方为广德公司，交接对象也是广德公司，广德公司从未授权广德公司广州分公司，其无权代表广德公司签署任何协议，对于租赁物的交接以及租期的开始日期应以双方签订的《仓储租赁合同》为准。三、涉案发票的签收人员，并非广德公司的员工，广德公司的财务部门是依据合同约定支付租金，因为发票数量众多，广德公司的财务人员并未发现发票金额不对。宇豪服务部是恶意将发票提交给非广德公司的员工。发票不能改变宇豪服务部未能按约定交付二期厂房和广德公司未使用二期厂房的事实。四、涉案二期厂房至今未取得规划等手续，依法不能对外出租。宇豪服务部将没有规划的厂房出租给第三方，即使该事实是真的，第三方真的在使用二期厂房，但根据相关法律规定，没有规划审批等手续的房屋为违法建筑，双方关于出租二期厂房的约定无效。同时，法院在审核过程中发现违法行为或者违法建筑的，应依法提交相关部门处理。综上，请求法院驳回宇豪服务部的全部诉讼请求。经审理查明，2008年1月21日，广州市萝岗区永和街永岗社区宋屋经济合作社（以下简称宋屋经济合作社、甲方）与刘沛其、欧阳庆球（乙方）签订《土地租赁合同（一）》，约定：甲方将位于永和经济区香荔路段地块出租给乙方，出租年限为20年，从2008年3月1日至2008年9月30日为免租期，实际出租日期从2008年10月1日至2028年9月30日止，地块总面积为65.545亩（折合43698平方米）。2014年12月5日，宋屋经济合作社出具《证明》称：兹有该社位于广州开发区永和经济区香荔路以西的项目，工程名称为永和永岗村宋屋经济合作社工业产房、仓库工程，建筑工程施工许可证编号为穗开建施[2014]70号，此建筑物由宇豪服务部负责管理、出租及代收租金业务，并履行相关建筑物租赁合同的权利义务，有效期十年。同日，宇豪服务部（甲方、出租方）与广德公司（乙方、承租方）签订《仓储租赁合同》，宋屋经济合作社作为见证方予以确认。合同约定：甲方向乙方出租广州开发区永和经济区香荔路以西的物业（以下简称涉案物业），为钢结构仓储，库区面积为16590平方米；混合结构办公室面积为2410平方米，简易棚面积约定为800平方米（计租面积为简易棚面积的一半），共计19800平方米；租赁物内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，将双方共同清点后开具清单，并经双方签字确认，作为本合同有效附件。第二条约定：1.乙方承租的租赁物用途为乙方依法开展仓储、搬运、运输、停车等物流业务。第三条约定：1.自甲方将相关建筑规划、消防、防雷、环评验收、甲方签订的土地租赁合同首页及最后一页，相关法律法规对开展仓储物流服务所要求的租赁物资质文件，交予乙方且双方交接完租赁物日起，物业租赁期限共计10年。第四条约定：1.仓储费标准为：仓储费按照31元/平方/月计算，合同计租日起三年内一期已建成租赁物面积17040平方米，仓储费按照每月528240元计收，二期待建租赁物面积2760平方米，仓储费按照每月85560元计收，每三年在原仓储费单价基础上递增10%；2.支付方式：仓储费按每月支付一次，乙方以银行转账方式支付仓储费，具体支付时间为：甲方每月5日前向乙方提供当月仓储费发票，乙方收到发票后于每月15日前向甲方支付仓储费。若甲方未能按时提供发票或遇国家法定节假日，则乙方付款时间顺延。3.1：甲方出具符合乙方要求的代开增值税专用发票，仓储费代开增值税专用发票414000元，管理费发票199800元，每3年按合同递增10%，印花税由双方各自承担，甲方承担仓储产生的其他相关税金。3.2：二期租赁物交付前，一期租赁物仓储费代开增值税专用发票414000元、管理费发票114240元。第五条约定：1.乙方应当在本合同签订后3天内向甲方交付三个月的仓储费作为保证金，合计1841400元。2.乙方应当在本合同签订后7日内向甲方预交付一期已建成租赁物一个月的仓储费528240元。第六条约定：3.甲方应于租期开始日前将租赁物交付乙方使用，租赁物业交接包括但不限于：建筑规划、消防、防雷及环评等。双方在交接时对租赁物业（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署租赁物业移交书、交付租赁物钥匙等，交付标准以双方在本合同中确定的租赁物业状况为准。7.甲方二期仓储如因甲方未能提供相关建筑规划、消防、防雷、环评验收等，相关法律法规对开展仓储物流服务所要求的租赁物资质文件，而导致相关政府部门对二期仓储的罚款、整改由甲方承担。第七条约定：5.自双方验收一期物业并交接签收租赁物日起的两个月，作为乙方对一期已建成租赁物的装修免租期。6.自双方验收二期物业并交接签收租赁物日起的五个月，作为乙方对二期已建成租赁物的装修免租期。第十条约定：3.乙方延期支付仓储费，按欠付仓储费的每日0.5%向甲方支付违约金，延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，收回租赁物，乙方支付两个月的仓储费作为违约金。7.租期届满或因乙方原因提前终止，乙方均应在租期届满当日或租赁合同提前终止日后60日内将租赁物业及附属设施移交甲方，乙方照付仓储费，逾期移交按逾期天数对应的仓储费的双倍支付违约金。第十六条约定：5.本合同由双方签字盖章并在甲方收到租赁保证金后生效。合同签订后，广德公司向宇豪服务部支付了一期和二期物业的租赁保证金共计1841400元。2015年4月7日，双方就一期物业签订《宇豪服务部宋屋仓库及配套设备移交确认书》，载明：由甲方提供全新消防自动喷淋系统设备一套，三仓库内消防栓等配套设备，二仓库配套设备，建设工程竣工验收消防备案受理凭证等文件。2015年4月6日至2015年6月5日为免租期，自2015年6月6日起计算租金。双方均在该移交确认书上盖章确认并有参加移交和验收人员签名。宇豪服务部主张二期物业已于2015年5月31日交付广德公司，为此提交了落款日期为当日的《移交确认书》，载明：双方就租赁宋屋工业厂房仓库物流园自编四仓库项目配套设备移交事宜如下：1.由宇豪服务部提供全新消防自动喷淋系统设备1套；2.节能灯38盏；3.不锈钢安全门2套（附钥匙各5把共10把）；4.电动卷闸门1个（附遥控器1个）；5.自2015年6月1日至2015年10月31日为免租期，自2015年11月1日起计算租金。移交公司处有宇豪服务部的盖章及参加移交人员的签名，接收公司处有广德公司广州分公司的盖章，参加验收人员处为空白。宇豪服务部主张当时代表广德公司参加验收的人员是该司的何经理。广德公司在本院指定的期间内对广德公司广州分公司的印章真实性未明确发表意见，也未申请鉴定。2015年10月15日，广德公司委托律师向宇豪服务部邮寄《律师函》，要求宇豪服务部在收函五天内向广德公司进行厂房的完整交接，根据合同约定提供二期厂房的规划、消防、防雷、环评验收等材料。广德公司未提供该《律师函》的妥投情况，宇豪服务部主张其未收到该《律师函》。2016年3月18日，宇豪服务部委托律师向广德公司发出《律师函》，要求广德公司支付拖欠的二期租赁物四个半月的仓储费共计385020元。2016年3月22日，梁媚英签收该份《律师函》。广德公司确认梁媚英为该司广州分公司的工作人员。2016年9月5日，广德公司向宇豪服务部发出《关于二期仓库出租权的函》，载明：二期仓库自完工之后，由于缺乏规划、消防等必须的验收材料，该司一直未曾使用，因此宇豪服务部可自行出租该部分仓库，无需该司同意。宇豪服务部主张其于2016年9月8日收到广德公司邮寄的该份函件。广德公司确认其通过邮寄方式寄送该份函件给宇豪服务部，但已忘记具体签收时间。2016年9月21日，宇豪服务部（甲方、出租方）与案外人广州优尼物流有限公司（乙方、承租方）签订《仓储租赁合同》，约定：甲方将位于广州开发区永和经济区香荔路以西宋屋物流园内东面尾库2760平方米出租给乙方，租赁物用途为仓储、搬运、运输、停车等物流业务，租赁期限由2016年9月21日至2019年5月31日止，仓储费按照24元/平方/月计算。同日，双方办理了移交。2016年10月24日，宇豪服务部向广德公司发函追讨二期租赁物2015年11月至2016年9月共计11个月的租金，梁媚英予以签收。2016年11月6日，广德公司委托律师向宇豪服务部邮寄《律师函》，告知宇豪服务部经广德公司多次催促要求宇豪服务部按约交付合格二期厂房，并提供二期厂房的规划、消防、防雷、环评验收等材料，但宇豪服务部至今无法提供，正式函告宇豪服务部终止二期厂房的租赁合同，要求双倍返还租赁保证金等。广德公司未提供该《律师函》的妥投情况，宇豪服务部主张其未收到该《律师函》。2015年10月至2016年9月期间，宇豪服务部每月均向广德公司开具总金额为613800元的仓储费或租金或管理费发票。其中，发票的抬头为广德公司广州分公司，双方确认发票抬头是广德公司提供，广德公司广州分公司的工作人员梁媚英签收了上述发票。广德公司抗辩称由于签收发票为该司广州分公司，支付主体是广德公司总公司，广德公司虽对发票办理了抵扣，但对发票的金额并不知情。另查，位于广州开发区永和区香荔路以西的宋屋经济合作社自留地于2013年8月26日取得《建设用地规划许可证》，用地性质为一类工业用地，兼容一类物流仓储用地，用地面积为39121平方米。该地块上的工业厂房、仓库建设项目于2013年11月12日通过报建审核，取得《建设工程规划许可证》，于2014年6月11日取得《建设工程施工许可证》，于2015年1月9日通过建设工程竣工验收消防备案，于2015年3月18日取得《建设工程规划验收合格证》，建设单位为宋屋经济合作社，建设规模为一号车间（1幢1层、建筑面积4519平方米），一号仓库（1幢1层，建筑面积3560平方米），二号仓库（1幢1层，建筑面积5992平方米），三号仓库[1幢，地上1层（局部3层），地下1层，建筑面积11147平方米]，总建筑面积25218平方米。该工程于2015年3月31日通过环保验收，于2015年4月9日取得《防雷装置验收意见书》。双方确认上述一期租赁物包含二号仓库和三号仓库，上述验收文件均是一期租赁物的验收文件。宇豪服务部确认二期租赁物未办理报建手续。经本院释明，宇豪服务部坚持认为涉及二期租赁物的租赁合同有效，若法院认定的合同效力与其主张的不一致，其诉讼请求将租金变更为房屋占用费，具体金额不变，违约金不变。宇豪服务部不同意在本案中处理二期的租赁保证金，广德公司在庭审中明确表示二期的租赁保证金其另行主张权利。上述事实，有《土地租赁合同（一）》《证明》《仓储租赁合同》《移交确认书》《关于二期仓库出租权的函》《律师函》、快递单、发票、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、环保验收批复、《报建审核意见书》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划验收合格证》《防雷装置验收意见书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，由于双方仅对涉案二期物业存有争议，故本案只对涉案二期物业进行审查。由于涉案二期物业并未办理报建手续，故双方签订的《仓储租赁合同》涉及二期物业部分的合同为无效合同。本案的争议焦点为涉案二期物业是否已经交付。首先，虽然广德公司对二期《移交确认书》上广州分公司的印章真实性未明确发表意见，但其在本院指定的期间内未予以否认，也未对该公章真实性提出鉴定申请，故本院根据证据规则认定该《移交确认书》上广德公司广州分公司印章的真实性。其次，结合双方往来的函件，广德公司向宇豪服务部发出的函件中亦从未提及未实际交付涉案二期物业，而只是对涉案二期物业未取得报建等审批手续提出异议，若广德公司抗辩从未交付属实，则广德公司发函的内容不符合常理。再次，虽然广德公司广州分公司并未取得明确的接收场地的授权，但根据双方的实际履行情况，广德公司广州分公司接收了租金的发票以及宇豪服务部发出的函件，表明广德公司广州分公司在合同履行过程中实际代表广德公司履行租赁合同的相关权利义务，故广德公司广州分公司与宇豪服务部办理交接符合常理。最后，宇豪服务部在免租期结束后向广德公司开具了一期和二期的租金发票，广德公司均予以抵扣，若双方从未办理交接，广德公司应在此期间提出异议，广德公司从未对此提出异议而是将发票予以抵扣的做法不符合常理。综上，本院采信宇豪服务部的主张，认定涉案二期物业已于2015年5月31日交付。关于广德公司提出涉案二期物业至今未取得报建手续等审批文件、导致无法交付、无法使用亦从未使用的抗辩意见，本院认为，虽然涉案二期物业至今未取得报建手续等审批文件，广德公司可以据此拒绝交付，但广德公司并未因此拒绝交付。在广德公司接收涉案物业后，如因涉案物业未能取得审批手续导致其无法使用，可以要求提前终止或解除合同，将涉案二期物业交还给宇豪服务部，广德公司实际亦未交还二期物业。广德公司应向宇豪服务部支付其接收涉案二期物业后实际占有期间的占有使用费。宇豪服务部要求参照合同约定的标准即85560元/月计算占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于计算占有使用费的具体期间。宇豪服务部要求计算至案外人广州优尼物流有限公司租赁期限开始后的2016年9月30日，无事实依据，本院不予支持。本院认为，广德公司已于2016年9月5日发函告知宇豪服务部可自行出租涉案二期物业，宇豪服务部主张于2016年9月8日签收该函件，广德公司表示不清楚签收时间，本院以宇豪服务部自认的签收时间2016年9月8日为收到的时间。宇豪服务部在收到该函件后即开展与案外人广州优尼物流有限公司的租赁事宜，表明双方对归还涉案二期物业达成一致意见。故本院核算涉案二期物业的占有使用费计算至2016年9月8日，本院据此计算广德公司应向宇豪服务部支付的物业占有使用费共计878416元（85560元/月×10个月+85560元/月÷30天×8天）。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。此外，因广德公司在本案庭审中明确表示二期租赁保证金无需在本案中处理，故本案对二期租赁保证金不予处理，广德公司可另行主张权利。宇豪服务部还主张房屋占用费的违约金。由于涉案《仓储租赁合同》涉及二期物业部分的合同为无效合同，故双方关于违约金条款的约定亦为无效，宇豪服务部主张房屋占用费的违约金没有合同和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海广德物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部支付房屋占用费共计878416元；二、驳回原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部负担8659元，被告上海广德物流有限公司负担10541元。上述案件受理费原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部已预缴，被告上海广德物流有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费10541元迳付原告广州市萝岗区宇豪物业管理服务部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  饶记平人民陪审员  许文峰二〇二〇年三月五日法官助理彭逸婷书记员王汝欣