四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12142号 原告：成都天晖房地产开发有限公司，住所地:成都市青羊区二环路西一段179号附9号1层。 法定代表人：徐樑，董事长。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川量力律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师，一般授权。 被告：**文，女，1986年11月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：王濒，男，1985年8月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘意识，四川凡高律师事务所律师。特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：廖潇，四川凡高律师事务所律师。一般授权。 原告成都天晖房地产开发有限公司（简称天晖公司）与被告**文、王濒商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天晖公司的委托诉讼代理人陈代勇和刘丽珍，被告**文、王濒的共同委托诉讼代理人刘意识和廖潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天晖公司向本院提出诉讼请求：1.**文、王濒向天晖公司支付位于成都市青羊区购房余款400000元；2.**文、王濒向天晖公司支付逾期付款资金占用利息（以340000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2016年10月22日起计算至付清止）；3.**文、王濒向天晖公司支付诉讼保全保险费1000元、律师费3000元；4.本案诉讼费用由**文、王濒承担。事实与理由：**文、王濒分别在2012年11月7日、2012年11月12日与天晖公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买天晖公司开发的位于成都市青羊区，约定总价款818858元，**文、王濒仅支付了418858元购房款，经多次催促**文、王濒拒不支付剩余购房款。天晖公司为维护自身的合法权益，诉至本院。 **文、王濒答辩称，1.**文、王濒支付首付款后，向开发商提供了办理贷款的资料，天晖公司应该在不能办理贷款手续时及时告知**文、王濒，直到被起诉**文、王濒才知道未办理贷款。天晖公司现在要求**文、王濒支付房款已过诉讼时效。2.**文、王濒不同意继续履行合同，案涉房屋2014年2月19日竣工备案，超过约定交付房屋时间90天。天晖公司未按合同约定交付房屋，**文、王濒有权退房解除合同。请求驳回天晖公司的全部诉请。 经审理认定以下事实：2012年9月7日，天晖公司取得位于青羊区，项目名称“天祥广场”商业房屋及地下室的成房预售中心城区字第9345号《商品房预售许可证》。**文、王濒欲购买该项目地下室多处商业用房。2012年9月29日，四川省天成亨贸易有限责任公司代**文、王濒向天晖公司转账1000000元，作为购买位于成都市青羊区共计13处商业用房的购房定金。2012年11月12日，天晖公司作为出卖人，**文、王濒作为买受人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定：一、**文、王濒购买“天祥广场”1幢1单元-1层140号商业用房，建筑面积37.45平方米，套内面积19.6平方米，套内面积单价为41778.47元，总价为818858元。二、付款方式为贷款支付，买受人首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向华夏银行股份有限公司成都金牛支行银行或住房公积金管理机构借款支付。三、逾期付款责任：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。四、交付时间：出卖人应当在2013年10月1日前向买受人交付该商品房。五：商品房质量、装饰、设备标准的约定；1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内，买受人有权退房。 同日，双方签订《补充协议》，该协议第三条对买卖合同中付款方式、期限及逾期付款责任进行补充约定。买受人如采用贷款方式购房，则按下列约定执行:1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解到个人住房按揭贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等均符合银行的办理条件。2、买受人应在买卖合同签订之日起7日内向出卖人或银行提供办理按揭贷款的全部资料（具体内容以银行确定为准），并按银行时间要求办妥贷款的所有事宜，包括但不限于签订（抵押）借款合同、银行要求办理的保险、公证或提供担保等所有事宜。3、买受人在办理贷款过程中，应根据银行的要求自行缴纳公证、担保、预告登记、抵押登记等费用。4、买受人逾期提交符合要求的申请贷款所需全部资料、费用、委托手续的，应按下列方式承担违约责任：（1）逾期提交在10日内（含第10日）的，应每日按贷款申请额的万分之二向出卖人支付违约金；（2）逾期提交超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的5%向出卖人支付惩罚性解约违约金；买受人愿意继续办理贷款的，经出卖人同意后可继续履行合同，但买受人需自逾期之日起，至其提交符合按揭银行要求的全部资料、费用、委托手续之日止，每日向出卖人支付贷款申请额万分之三的违约金。…6.如买受人的贷款申请未能获准，买受人应在出卖人通知之日起七日内到出卖人售楼处与出卖人协商购房余款的支付事宜。如双方未能协商一致，则出卖人有权解除合同。第七条，对逾期交房补充约定：买受人未按照买卖合同及补充协议约定付清总房款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房。第十九条关于通知的补充约定：依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，且须挂号邮寄（含特快专递），在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为已传达另一方（以寄出的邮戳为准）；如采用直接送达方式的，另一方签收则视为已送达。该条款下载明**文、王濒的通讯地址及联系电话。 2012年12月3日，**文通过其尾数为“2311”的账户向天晖公司尾数为“0101”的银行账户转账6660000元，用于支付“天祥广场”地下一层132、133、135、136、137、138、139、140、141、142、143、145、146号商业用房的购房首付款。2012年12月13日，天晖公司出具案涉140号商铺编号为2845879的收据，载明：付款人**文、王濒；收款方式转账；收款数额418858元；事由“收天祥广场地下商业街1-1-140#首付款”。后，**文、王濒委托天晖公司向华夏银行股份有限公司成都金牛支行提交办理按揭贷款的相关资料，因其他原因按揭贷款办理未果。 2013年7月10日，天晖公司取得案涉商铺所在项目“天祥广场”的《建设工程规划合格证》。2014年6月9日，天晖公司取得“天祥广场”项目商业用房的初始登记（成房权证监证字第××号）。 2016年10月14日，天晖公司经四川省成都市国力公正 处公证按合同约定地址给**文、王濒邮寄了催告函。载明：**文、王濒购买了天晖公司开发的位于成都市青羊区物业（以下简称该房屋），购房总款152200000元，首付款7660000元，剩余房款7560000元以按揭贷款方式支付。根据双方于2012年11月12日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，**文、王濒应在买卖合同签订之日起7日内向天晖公司或银行按揭贷款的全部资料（具体内容以银行为准）并按银行时间要求办妥贷款的所有事宜，如贷款申请未能获准，应在通知之日起七日内到天晖公司售楼处协商购房余款支付事宜，虽多次催促，**文、王濒至今仍未获准按揭贷款。请**文、王濒于2016年10月21日之前到天晖公司售楼处协商购房款支付事宜。2016年12月10日，天晖公司在华西都市报刊登《通知》载明以上内容，并要求**文、王濒于公告之日起七日内到天晖公司协商购房余款支付事宜。2018年11月14日，天晖公司在成都市蜀都公证处公证下按照《商品房买卖合同》约定的地址向**文、王濒寄送通知，载明：**文、王濒，根据双方签订的成都市青羊区物业《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，如贵方贷款申请未能获准应在我司通知7日内到我司售楼处与我司商议购房余款支付事宜。经我司多次催促，贵方至今未到我司售楼处与我司商议购房余款支付事宜，请于通知之日起七日内向我司支付购房余款756万元。 2018年11月30日，天晖公司在再次在华西都市报刊登通知载明：**文、王濒，根据贵我双方签订的成都市青羊区物业《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，贵方采用按揭贷款方式购房，如贵方贷款申请未能获准应在我司通知7日内到我司售楼处与我司商议购房余款支付事宜。虽经我司多次催促，贵方至今未到我司售楼处与我司协商购房余款支付事宜，请于通知之日起七日内向我司支付购房余款756万元。通知载明联系人、联系方式及地址。 另查明，天晖公司委托四川量力律师事务所就本案提起诉讼支付律师费3000元，案件审理中因申请诉讼保全支付保全保险费1000元。以上合计4000元。 以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、公证催告函、房屋明细清单、通知、报纸通知及庭审笔录在卷佐证。 庭审中，天晖公司提交了以下证据：1.冯晓兵等其他8位业主与天晖公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.冯晓兵等其他10位业主房屋所有权证；3.天祥广场业主交付资料拟证明案涉商铺竣工验收合格具备交付及使用的条件，案涉项目商铺已实际交付且其他业主已于2014年9月取得所有权证。经庭审质证，**文、王濒对上述证据真实性、合法性无异议，但不认可天晖公司证明目的，主张上述证据与本案无关联性。**文、王濒向本院提交成都市中级人民法院（2018）川01民终10781号民事判决书，该判决载明案涉房屋竣工时间为2014年2月19日，超过合同载明的交房时间90天，**文、王濒有权退房解除合同。经庭审质证，天晖公司对上述证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性。主张在2013年7月10日之前案涉项目经竣工验收合格已取得《建设工程规划许可证》，房屋未交付的原因系**文、王濒未付清房款且从未向天晖公司主张交房。天晖公司不存在违约事实。本院对上述证据的真实性合法性予以确认，能够证实案涉商业用房所在“天祥广场”项目2014年初已交付并在2014年9月开始办理房屋所有权证。 本院认为，天晖公司与**文、王濒签订的《商品房买卖合同》及《天祥广场商品房买卖合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方争议焦点作如下评判： 一、天晖公司要求**文、王濒支付剩余房款是否已过诉讼时效。天晖公司与**文、王濒在《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，贷款没有审核通过，**文、王濒应在收到通知后七日之内到天晖公司协商购房余款支付事宜。**文、王濒贷款未果，天晖公司按照合同约定地址自2016年至2018年期间多次发送通知函以及通过报纸刊登通知的各种方式要求**文、王濒就剩余房款的支付方式及时间进行协商，均未果。2018年11月30日，天晖公司再次刊登通知明确要求**文、王濒支付剩余款项。天晖公司通过合同约定通讯地址主张权利未果的情况下，再次通过成都本地有影响媒体刊登具有主张权利内容的通知，至此产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效应重新计算。故**文、王濒抗辩称天晖公司要求支付剩余房款已过诉讼时效没有事实及法律依据，不予采信。 二、**文、王濒是否可以解除合同要求退房。**文、王濒主张按照合同约定交房时间为2013年10月1日，案涉房屋2014年2月19日竣工备案，超过约定交付房屋时间90天，天晖公司交房不能存在违约行为，**文、王濒有权退房解除合同。双方在合同中明确约定买受人可以解除合同的情形包括以下两种：1.逾期交房超过90日；2.房屋质量经检查不合格、房屋室内空气质量经检测不符合国家标准的。同时，双方在《补充协议》中明确约定“买受人未按照买卖合同补充约定付清总房款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房”。经庭审查明，即在双方约定的交房时间2013年10月1日前**文、王濒尚未付清房款，按照《补充协议》约定，天晖公司有权不予交房。故**文、王濒未能按照约定及时支付剩余房款情况下，不能以逾期未交房要求解除合同。故天晖公司要求**文、王濒按照合同约定支付剩余房款400000元的诉请予以支持。关于资金占用利息的诉请。本院认为，双方在合同约定按照约定地址通过邮件发送书面通知视为送达。2018年11月30日，天晖公司最后一次在本地媒体刊登公告的方式向**文、王濒发出通知，明确载明了付清剩余房款在公告之日起七日内。**文、王濒并未提出异议，应当视为送达。故该通知载明的付款时间届满后，**文、王濒应当支付逾期付款的资金占用利息。即**文、王濒应当向天晖公司支付剩余房款400000元并自2018年12月6日起支付逾期付款的资金占用利息，利息计算标准本院酌定分段按照银行贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故天晖公司诉请本院部分予以支持。 三、天晖公司要求**文、王濒支付诉讼及保全产生的费用4000元。双方并未对纠纷产生后相关费用的约定，故对天晖公司的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、**文、王濒于本判决发生法律效力之日起十日内向成都天晖房地产开发有限公司支付位于成都市青羊区购房余款400000元及资金占用利息（利息计算方法：以400000元为基数，按银行贷款基准利率计算自2018年12月6日起至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回成都天晖房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8379元、保全费2959元，合计11338元（已由成都天晖房地产开发有限公司垫付）由**文、王濒履行上述义务时一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭 政 人民陪审员  吴洪林 人民陪审员  李高林 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  唐丽萍