山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初1014号原告：荣成市阳光房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710827478183105），住所荣成市沿河南街3号。法定代表人：董昭安，总经理。委托诉讼代理人：孔爱芝，山东东方未来律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司威海分行（统一社会信用代码91371000866696619W），住所威海市青岛北路2号。代表人：吴从勇，行长。委托诉讼代理人：国辉、刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。原告荣成市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）与被告中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信威海分行）用益物权纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光公司委托诉讼代理人孔爱芝、被告中信威海分行委托诉讼代理人国辉、刘玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光公司向本院提出诉讼请求：要求中信银行给付土地使用费900万元并自起诉之日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。事实和理由2017年9月，阳光公司通过拍卖竞买的方式取得威海经区青岛南路9号土地使用权（以下简称案涉土地），面积为7659㎡共11.48亩。中信威海分行使用了其中的5.74亩土地11年多，但一直未向阳光公司支付任何费用，故阳光公司多次催要，但中信威海分行一直以开会研究拖延。2016年1月8日，阳光公司向中信威海分行送达了《关于尽快解决青岛南路9号处土地使用权的函》，中信威海分行向阳光公司送达了《复函》，称房屋及项下土地系其合法拥有，不承担向阳光公司支付土地使用费的义务。后阳光公司多次向中信威海分行发函主张，但中信威海分行不予理睬，损害了阳光公司的合法权益。故起诉至法院，请求依法处理。中信威海分行辩称，1993年至1994年威海市蒿泊工贸总公司（以下简称工贸公司）取得青岛路东侧新都商城西侧综合楼建设项目批文、规划许可证及相应开工手续。1994年5月8日，中信威海分行与工贸公司签订《房产购销协议》，约定中信威海分行购买工贸公司建设的综合楼中的5887㎡用作营业办公，价款为775万元，综合楼交付时间为1995年6月1日。中信威海分行自1994年1月至1995年10月共计支付购房款752.27万元，并于1995年2月21日向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元。1995年8月30日，工程竣工验收。1997年6月2日，双方签订了补充协议，约定因工贸公司未能在房产交付之日起5个工作日内办理房产证，其应于1997年7月10日前将房产证办妥交付中信威海分行。2001年威海市政府出具的土地相对性证明表明中信威海分行对案涉土地7659平方米享有使用权，类型为转让，期限至2050年12月30日。2009年威海经区公安分局出具证明，证实中信威海分行拥有的案涉土地上的建筑物安全设施合格。2010年3月1日，中信威海分行对其购买取得的部分建筑物对外出租。根据《中华人民共和国物权法》规定，中信威海分行基于与工贸公司间的买卖关系对案涉土地上的建筑物拥有合法权利，依法对项下的案涉土地享有合法权利，该权利早于阳光公司于2007年获得的使用权，根据物权在先原则，阳光公司不得以其后获得的使用权对抗中信威海分行对案涉土地享有的权利。另外，阳光公司知道或者应当知道其在获得土地使用权前案涉土地上即附有建筑物，故中信威海分行不存在对阳光公司侵权的事实。综上，请求依法驳回阳光公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1993年2月4日，威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊村民委员会（以下简称蒿泊村委会）经经区管委批复同意建设综合楼，建筑面积9200平方米，1994年3月25日，工贸公司取得规划许可证，建筑面积12000平方米。1994年5月8日，中信威海分行与工贸公司签订了《房产购销协议》，约定中信银行购买工贸公司建设的位于青岛新都综合楼中的一部分，面积为5887平米，价格775万元，定于1995年6月1日前交付房屋，之后双方又签订了三份补充协议。中信威海分行于1994年1月至1995年10月共向包含荣成青鱼滩渔业公司、机床厂、中洋实业总公司、蒿泊村委会、工贸公司、蒿泊建筑公司、空调厂、装饰公司等支付了购房款2700余万元，其中综合楼建筑物752万余元（注：中信银行提供的收据、发票等备注栏显示的有借款、工程款、预付款、钢材款、征地款等）。1994年5月21日，综合楼被准予开工建设，1995年2月21日，中信威海分行向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元，1995年8月30日，综合楼竣工验收。1997年8月1日，经区土地管理局与蒿泊村委会签订了《征用土地协议书》，征用土地7554平方米给予补偿，2001年12月30日，威海市政府为中信威海分行出具土地权属证明，内容为：中信威海分行使用土地总面积7659平方米，权属来源“以资抵债协议”，该证明同时注明“仅适用于改制评估”，有效期3个月。2007年6月23日，威海市政府向威海市国土资源局发文批复，同意为威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司（以下简称金鑫公司）于1994年建设综合楼占用的土地办理用地手续，将案涉土地使用权出让给金鑫公司，作商业用地，期限27年。2007年8月4日，阳光公司通过拍卖竞买方式取得了金鑫公司建设的综合楼中的约6200平米，价款为1113万元，2007年8月25日，阳光公司、金鑫公司签订了一份《国有土地使用权转让合同书》，约定金鑫公司将其取得的案涉土地使用权转让给阳光公司，每平米1420元，共计1087.58万元一次性付清。2007年8月27日，阳光公司、金鑫公司向国土及政府部门申请土地变更登记，申请表中注明：该宗地地上建筑物8000平方米，设有房产确权手续，随土地一起转让。阳光公司于2007年9月4日取得了上述土地国有土地使用权证书，证号为“威经技区国用（2007）第Z-23号”。2008年12月10日阳光公司取得了综合楼中6726.43平方米的房权证，证号为“威房权证字第××号”。2010年中信威海分行将其取得的综合楼中的部分房屋对外出租。2019年4月12日，阳光公司将中信威海分行诉至本院，要求其支付土地占用费900万元及利息。本案审理过程中，中信威海分行于2019年8月23日提起行政诉讼，要求撤销行政部门为阳光公司颁发的青岛南路-9号-（北部）建筑物项下土地使用权证，在该案审理过程中本案中止诉讼，2020年2月20日，该行政案件被本院裁定驳回起诉。2019年10月23日，中信威海分行再次诉至本院，要求确认阳光公司与金鑫公司签订的土地转让合同无效，后于2020年2月26日撤回起诉，本院裁定准予撤诉。与此同时，中信威海分行申请在本案中追加金鑫公司作为第三人参加诉讼，本院经审查对其申请予以驳回。诉讼中，阳光公司申请对中信威海分行占用其土地的损失费用进行评估鉴定，本院依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行评估，该公司出具的评估报告书显示，2007年9月4日至2019年10月16日案涉土地5.74亩损失价值为420.6522万元。阳光公司对评估报告书真实性无异议，但认为评估数值太低，为尽快解决纠纷其认可该评估结果。中信威海分行认为鉴定程序违法，不发表质证意见。本案在审理后期，中信威海分行同意将其购买的涉案建筑物转让给阳光公司，但双方最终协商未果。另查，金鑫公司原隶属于工贸公司，工贸公司更名为威海经济技术开发区金鑫物资公司，该公司因未按规定参加年检被工商部门吊销营业执照，2006年7月19日，金鑫公司主管部门变更为蒿泊村委会。上述事实，《房产购销协议》、《征用土地协议书》、《国有土地使用权转让合同书》、付款凭证、鉴定报告、房权证、土地使用权证、竞买合同、拍卖成交确认书、本院调取的材料等证据及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权的取得和行使不得损害公共利益和他人合法权益。所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权，用益物权人行使权利不得损害所有权人的权益。本案中，阳光公司通过正当拍卖竞买方式取得了综合楼的部分建筑物，并与金鑫公司签订国有土地使用权转让合同书，办理了其取得的综合楼建筑物及项下土地的产权登记，已取得了案涉土地及地上建筑物的物权，系合法取得，本院依法予以认定。中信威海分行辩称与工贸公司签订《房产购销协议》实际占有综合楼中的部分建筑物，并于1995年向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元，但至本案法庭辩论终结前中信银行从未办理案涉土地使用权登记手续，亦未办理案涉综合楼部分建筑物的产权登记，即中信威海分行在法律意义上并未取得案涉土地及地上综合楼部分建筑物的物权。另外，根据相关法律规定，土地出让应当向行政部门交纳出让金，法律、行政法规并未规定国土开发公司可以代替行政部门收取土地出让金，且中信银行交付给国土开发公司的土地款并未注明款项性质系土地出让金，无法认定其交纳的款项与案涉土地有关，中信银行亦未与工贸公司或金鑫公司签订国有土地使用权转让合同，换言之其并未实际合法取得案涉土地使用权，故其辩称理由不当，本院依法不予支持。中信威海分行占有阳光公司合法取得的案涉部分土地进行经营并产生收益，其理应向阳光公司支付必要占用费用。虽中信威海分行对评估报告存有异议，但该评估报告系本院依阳光公司申请依法委托，评估过程中亦不存在程序违法等情形，其提出的异议于法无据，对此本院依法不予采信，该评估报告本院依法确认为有效证据。故阳光公司主张要求中信银行支付土地占用费理由正当，证据充分，本院依法予以支持，其数额应以评估报告为准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第一百一十七条规定，判决如下：中信银行股份有限公司威海分行于本判决生效后十日内给付荣成市阳光房地产开发有限公司土地占用费420.6522万元，并自起诉之日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取74800元，由荣成市阳光房地产开发有限公司负担24800元，中信银行股份有限公司威海分行负担50000元；评估费168000元，由中信银行股份有限公司威海分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 刘建军二〇二〇年三月四日法官助理 张 锋书 记 员 杜明晓