四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初5090号 原告：熊鲁刚，男，1974年5月24日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴晓虹，四川承安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳国，四川承安律师事务所律师。 被告：廖安妮，女，1991年12月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 第三人：成都格兰西亚置业有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：成甦，董事长。 委托诉讼代理人：朱丹，女，该公司员工。 第三人：兴业银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区世纪城路936号。 负责人：叶向峰，行长。 委托诉讼代理人：何脱颖，男，该行员工。 委托诉讼代理人：杨治，四川全兴律师事务所律师。 原告熊鲁刚与被告廖安妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案，依法适用简易程序。原告熊鲁刚于2019年7月4日、10月8日分别变更诉讼请求，并请求追加成都格兰西亚置业有限公司（以下简称格兰西亚公司）、兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）为第三人，本院依法通知格兰西亚公司、兴业银行成都分行参加本案诉讼。根据原告熊鲁刚的保全申请，本院于2019年6月27日作出（2019）川0193民初5090号民事裁定，预查封第三人格兰西亚公司名下成都市高新区房屋。因被告廖安妮下落不明，本院于2019年9月3日作出（2019）川0193民初5090号之一民事裁定，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告熊鲁刚及其委托诉讼代理人吴晓虹、第三人格兰西亚公司的委托诉讼代理人朱丹、第三人兴业银行成都分行的委托诉讼代理人何脱颖、杨治到庭参加诉讼。被告廖安妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告熊鲁刚向本院提出诉讼请求：一、判令被告廖安妮为原告熊鲁刚就成都市高新区的房屋（网签号2647266）办理不动产权证书；二、本案诉讼费由被告廖安妮负担。事实与理由：2018年6月25日，原被告双方及成都佰城房地产营销策划有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于成都市高新区的房屋（网签号：2647266）转让给原告，合同总价款为200万元整，同时，合同还约定在签订之日原告向被告支付定金5万元整，办理完毕公证书当日支付首付款人民币85万元。原被告双方还约定，被告应当全力配合原告办理备案手续，将上述房屋备案至原告名下。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付定金5万元及首付款85万元，被告已经收到了原告支付的上述款项，并向原告出具了收款收据。现案涉房屋已经具备办理不动产权证书的情形，案涉房屋开发商多次通知被告办理不动产权证书，但被告现处于失联状态，一直未办理不动产权证书，迟迟不按照合同的约定将房屋备案至原告的名下。房屋买卖合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告居住，在原告居住期间经常被人敲门，经询问系向被告主张权利的各类权利人，原告的电话也经常被其他人拨打并索要款项。原告认为，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应当按照约定将位于成都市高新区的房屋备案至原告名下。现被告失联无法办理不动产权证书且涉及大量债务，严重损害原告的合法权益。特提起诉讼，请法院依法判决。2019年7月4日，原告熊鲁刚申请追加格兰西亚公司为第三人。2019年10月8日，原告熊鲁刚申请追加兴业银行成都分行为第三人，并增加诉讼请求为：确认原告熊鲁刚有权代被告廖安妮向第三人兴业银行成都分行偿还位于成都市高新区房屋的所有剩余贷款本金，第三人兴业银行成都分行协助申请人解除涉案房屋的抵押权注销登记手续。事实与理由：原告熊鲁刚与被告廖安妮房屋买卖合同纠纷案件，已提起诉讼。原告熊鲁刚与第三人兴业银行成都分行沟通案涉房屋的按揭贷款偿还事宜，第三人兴业银行成都分行明确告需经贵院出具法律文书后，熊鲁刚方可代被告廖安妮向第三人兴业银行成都分行偿还全部按揭贷款。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，请求代被告廖安妮清偿案涉房屋所有剩余贷款本息，并请求第三人协助原告解除涉案房屋的抵押权注销登记手续。 被告廖安妮未到庭发表答辩意见，也未提交书面意见。 第三人格兰西亚公司陈述意见称，一、案涉房屋有按揭款，还没有清偿，格兰西亚公司作为开发商在兴业银行成都分行处进行了担保，故原告必须将按揭款予以清偿，格兰西亚公司方可同意予以协助；二、格兰西亚公司通知了被告案涉房屋已具备房屋过户办理条件，但是缺少被告本人的一些配合，主要是一些申请表格的签字，及涉案房屋的税金缴纳，故没有达到办理产权证的客观条件；三、根据房管局的要求，由于案涉房屋涉及到抵押和按揭款，如果不能提交廖安妮本人相应资料，格兰西亚公司没有办法独立办理产权，除非有法院介入或者强制执行。 第三人兴业银行成都分行陈述意见称，由于被告廖安妮本人在兴业银行成都分行办理了按揭贷款，在结清按揭款或结清相应诉讼费用之后，兴业银行成都分行愿意配合相应手续，其余不在本行职责范围内的，无法配合。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织各方进行了举证质证。本院认定本案事实如下：2016年10月7日，格兰西亚公司与廖安妮签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定格兰西亚公司将坐落于高新区房屋预售给廖安妮，总价1626433元，付款方式为商业贷款，首付416433元，贷款121万元，向兴业银行成都分行申请支付，期限30年。2017年12月31日前交付商品房，双方同意自该商品房交付使用起550个工作日内取得所有权证书。2016年12月12日，兴业银行成都分行与被告廖安妮、格兰西亚公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定，兴业银行成都分行为债务人廖安妮提供住房贷款121万元，贷款期限为30年，自2016年12月12日至2046年12月12日，执行央行人民币贷款利率（5年以上档次）。廖安妮将33号1幢3单元23层3号房屋（88.75平方米。购房合同编号2647266）作为抵押物提供抵押担保。格兰西亚公司为上述住房贷款提供保证。2017年1月6日兴业银行成都分行发放了上述贷款121万元。上述贷款于2019年6月出现逾期。截至2019年11月28日，廖安妮共欠本金1160315元，利息26449.21元、罚息506.78元。 2018年6月25日，被告廖安妮（甲方）与原告熊鲁刚（乙方）在成都佰城房地产营销策划有限责任公司居间下签订《房产买卖合同》，主要约定，被告廖安妮将成都市高新区（用途为公寓，合同备案号2647266，面积88.76平方米，以产权证面积为准）的房屋出售给熊鲁刚。该房屋已设定抵押，尚未取得产权证，廖安妮承诺于2019年6月30日前办理房屋他项权证的注销，承诺于2019年6月30日前取得房屋所有权证，因此产生的一切费用由甲方自行承担。该房屋总价200万元，甲方负担乙方过户的全部费用。该合同签订之日乙方支付定金5万元；乙方支付首付款85万元，在2018年6月29日前前往公证机构办理成功当天一次性支付。其余款项110万元，在三方共同前往房管局过户成功当天通过银行转账一次性支付。关于税费，甲方承担：（1）维修基金、（2）营业税及附加、（3）契税、（4）个人所得税、（5）交易手续费、（7）转移登记费、（8）书证费、（11）印花税。2018年6月29日，成都市蜀都公证处出具（2018）川成蜀证内民字第35910号《公证书》，载明廖安妮与熊鲁刚于2018年6月25日到该处签订《预约合同》，《预约合同》主要约定甲方廖安妮将位于高新区33号1栋3单元23楼3号房产（合同备案号2647266）出售给乙方熊鲁刚。乙方知悉甲方拟转让房屋的情况。甲方承诺取得房屋产权证后，将房屋转让给乙方或指定第三人，双方按本预约合同内容签订正式房屋转让合同。 2018年6月25日，熊鲁刚向廖安妮转账支付5万元，2018年6月28日，熊鲁刚向廖安妮转账支付85万元。 案涉房屋即高新区33号1栋3单元23楼3号房屋，网签备案号2647266，于2016年12月8日进行网签备案，买受人廖安妮。公安派出所出具证明《门（楼）牌号变更证明》，证明“南部新区总部商务区中国华商金融中心地址”变更为高新区33号，原高新区33号1栋3单元23楼3号房屋变更门牌号为高新区33号1栋3单元23楼2306号。第三人格兰西亚公司于2019年3月22日取得上述房屋不动产权，建筑面积88.37㎡，套内面积62.6㎡，房地坐落为高新区33号1栋3单元23层2306号。2019年11月1日打印的《网签合同信息查询记录》显示，上述案涉房屋为高新区33号1栋3单元23楼2306号，出卖人为第三人格兰西亚公司，付款类型为商业贷款，贷款银行为第三人兴业银行成都分行，贷款期限30年。本院于2019年6月25日作出（2019）川0193民初5090号民事裁定，对上述房屋进行预查封，2019年7月15日因本院预查封而限制登记。 兴业银行成都分行以廖安妮、格兰西亚公司为被告，向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，本院于2019年12月31日以（2019）川0193民初12712号案件予以受理。兴业银行成都分行已预交案件受理费8287元。 因被告廖安妮下落不明，原告熊鲁刚庭审中同意垫付办理本案案涉房屋产权证书的全部税费。原告熊鲁刚庭审中同意代廖安妮清偿兴业银行成都分行的住房贷款本息及实现债权的费用后，涂销相关登记。 以上事实，有本案当事人庭审陈述、《商品房买卖合同（预售）》《个人购房抵押（保证）借款合同》《房产买卖合同》《公证书》及《预约合同》、银行流水清单、《交易房屋信息核实记录》《网签合同信息查询记录》、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《门（楼）牌号变更证明》、（2019）川0193民初12712号案件信息等在卷为证。 本院认为，熊鲁刚与廖安妮签订的《房产买卖合同》及其在公证机构办理的《公证书》及《预约合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同履行各自义务。《房产买卖合同》中约定廖安妮应当在2019年6月30日前结清贷款、取得不动产权，并办理房屋过户手续。熊鲁刚已经按照合同约定向廖安妮支付了购房定金和首付款合计90万元。廖安妮应按照合同约定配合开发商办理房屋产权，并为熊鲁刚办理过户手续。廖安妮根据与格兰西亚公司之间的《商品房买卖合同（预售）》，未来有权取得案涉房屋不动产权。现廖安妮以消极方式拒不行使其对格兰西亚的合同债权，以取得案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋产权，造成《房产买卖合同》难以履行。 《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”第二款规定：“代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”根据债的相对性，格兰西亚公司与熊鲁刚之间不存在合同关系，熊鲁刚本来无权向格兰西亚主张权利。但是，本案原告熊鲁刚起诉廖安妮继续履行合同，需要格兰西亚公司配合。其真实意思是代替廖安妮的法律地位向格兰西亚公司主张权利。因被告廖安妮下落不明，怠于行使到期债权，依照上述规定，原告熊鲁刚有权以自己名义行使廖安妮在《商品房买卖合同（预售）》中享有的对格兰西亚公司的权利。庭审中，熊鲁刚自述同意垫付本案案涉房屋办理产权的相关税费，未损害国家利益，因此对其要求将房屋协助过户到熊鲁刚名下的请求予以支持。其承担费用后，可根据与廖安妮的约定，另行向廖安妮主张。 案涉房屋因办理了住房贷款，债权人为兴业银行，廖安妮与兴业银行订立合同约定将案涉房屋作为抵押物。但由于案涉房屋当时尚未完成不动产初始登记，本案无证据证明该房屋完成了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”该法第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”因此本案案涉房屋抵押权未成功设立。法律和司法解释规定的涤除权适用于抵押权设立的情况。本案不适用于涤除权的相关规定。但熊鲁刚代廖安妮请求格兰西亚公司交付案涉房屋，该房屋是格兰西亚公司承担案涉房屋贷款债权担保义务的保障。熊鲁刚与廖安妮签订《房产买卖合同》，虽未通知格兰西亚公司或兴业银行成都分行，但熊鲁刚现同意代廖安妮偿还未清偿的贷款本息和实现债权的费用，以消灭廖安妮负担的兴业银行成都分行的债权及格兰西亚公司可能行使的追偿权，可予以支持。兴业银行成都分行、格兰西亚公司对案涉房屋的正当利益获得保障后，应当配合熊鲁刚取得廖安妮在《商品房买卖合同（预售）》中的权利。熊鲁刚代廖安妮清偿债务、垫付有关费用后，可根据有关规定向廖安妮追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告熊鲁刚于本判决生效之日起二十日内代被告廖安妮偿还对第三人兴业银行股份有限公司成都分行的住房贷款本金、利息、罚息（截至2019年11月28日，廖安妮共欠本金1160315元，利息26449.21元、罚息506.78元，具体以第三人兴业银行股份有限公司成都分行提供的清偿时债务数额为准），以及向第三人兴业银行股份有限公司成都分行垫付本院（2019）川0193民初12712号案件受理费8287元（如本院退还该案案件受理费，由第三人兴业银行股份有限公司成都分行向原告熊鲁刚退还该费用）； 二、原告熊鲁刚履行本判决第一项义务之后二十日内，第三人成都格兰西亚置业有限公司、第三人兴业银行股份有限公司成都分行协助办理成都市高新区33号1栋3单元23楼2306号（原1栋3单元23楼3号，合同备案号2647266）的不动产权登记，过户到熊鲁刚名下。依照相关规定办理不动产权登记所需的全部税收和费用，由原告熊鲁刚垫付。 三、驳回原告熊鲁刚的其他诉讼请求。 案件受理费100元，保全费5000元，由被告廖安妮负担。原告熊鲁刚预交的公告费560元，由原告熊鲁刚负担。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 人民陪审员  吴 敏 人民陪审员  王爱华 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  曾 卓