中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12455号 原告：IMINGKOESNAIDI(曾用名：郭钰铭)，男，1950年9月24日出生，住印度尼西亚。 委托诉讼代理人：吴少珍，福建名仕律师事务所律师。 被告：邱朝春，男，汉族，1971年1月25日出生，住福建省松溪县。 被告：李妙文，男，汉族，1970年12月10日出生，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：彭红艳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟如，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 被告：陈玮，男，汉族，1970年6月8日出生，住福建省福清市。 被告：深圳云照纳米节能技术股份有限公司，住所地：深圳市宝安区石岩街道石龙社区恒昌荣工业园1、2、3、4栋厂房（1栋6楼B区）。 法定代表人：邱朝春。 原告郭钰铭诉被告邱朝春、李妙文、陈玮、深圳云照纳米节能技术股份有限公司（以下简称云照公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭钰铭委托诉讼代理人吴少珍、被告邱朝春，被告李妙文委托诉讼代理人彭红艳，被告陈玮及云照公司法定代表人邱朝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭钰铭向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告云照公司之间2011年5月签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》；2、判令四被告立即将座落于福州市鼓楼区华侨新村4号一层房、二层房合计419.31平方米房屋腾空、恢复原状并交还原告；3、判令被告云照公司立即向原告支付自2016年11月1日至2018年10月31日期间逾期支付租金违约金人民币60000元；4、判令被告云照公司立即向原告支付2017年11月1日至2018年11月1日期间应付未付租金人民币30000元及逾期支付该租金违约金人民币12600元（自2017年11月1日起算，以欠付租金30000元为基数，按每月2%计算，暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；5、判令被告云照公司立即向原告支付2018年11月1日至2019年11月1日期间应付未付租金人民币275000元及逾期支付该租金违约金人民币66000元（自2018年11月1日起，以欠付租金275000元为基数，按每月2%计算，暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；6、判令被告云照公司立即向原告支付自2019年11月1日至实际腾空交还租赁房屋期间的房屋占有使用费（占有使用费参照租赁合同约定房屋租金，即按每年租金300000元计算，自2019年11月1日起算，应计至被告实际腾空交还租赁房屋之日止）；7、依法判令邱朝春及李妙文对被告云照公司上述3、4、5、6项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；（截止起诉之日，上述诉请合计443600元）；8、判令四位被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2011年5月，原告与被告邱朝春及被告李妙文共同持股的深圳三一纳米节能技术股份有限公司（企业名称已被认定为不适宜，统一社会信用代码：914403005571825775）签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定原告将座落于福州市鼓楼区华侨新村4号一层房、二层房合计419.31平方米房屋现状出租给三一纳米公司使用，租赁合同书还就租金及租赁期限、付款方式、双方权责及违约责任等内容做详细约定。合同履行过程中，三一纳米公司自2016年11月1日起陆续逾期支付租金，自2017年11月1日起拖延支付应付第七年租期租金，其中30000元至今未付，第八年即2018年11月1日至2019年11月1日期间租金也至今未予支付。虽经原告多次催讨，三一纳米公司至今仍拒绝依约支付应付房屋租金，且拖延办理腾空退房相关手续。依据《房屋租赁合同》第九条违约责任约定，“乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之叁向乙方加收滞纳金。房屋拖欠超过7天，甲方有权收回房产，视乙方违约处理”，三一纳米公司逾期支付租金已构成根本违约，原告有权要求单方解除该租赁合同；要求三一纳米公司腾退租赁房屋、补足应付租金并承担逾期支付租金违约责任。2019年6月，原告向法院提起诉讼，诉请三一纳米公司立即腾退租赁房屋、支付应付租金并承担相应违约责任，后因案件被起诉人三一纳米公司企业名称已被认定为不适宜，工商登记信息也未显示该企业名称，贵院作出（2019）闽0102民初10484号民事裁定书，裁定不予受理原告的起诉。三一纳米公司在深圳市市场监督管理局相关登记信息中[2012]第4084640号《变更（备案）通知书》及“国家企业信用信息公示系统”均显示截止原告提起诉讼之日，被告邱朝春持有三一纳米公司65%股权，认缴出资325万元；被告李妙文持有三一纳米公司20%股权，认缴出资100万元。因两被告作为三一纳米公司企业股东，在三一纳米公司企业名称被认定为不适宜后，未及时办理企业名称变更登记相关手续，导致原告提起租赁合同之诉被法院依法裁定为不予受理，依据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国公司法》规定，被告邱朝春及被告李妙文应为三一纳米公司应承担的义务承担责任。另据被告邱朝春陈述，被告陈玮自2018年中起也居住在租赁房屋内，因此被告陈玮也负有支付房屋租金和腾退租赁房屋之义务。在案件审理过程中，邱朝春及李妙文变更被告四的企业名称为深圳云照纳米节能技术股份有限公司，并追加云照公司为本案共同被告，原告要求三位被告共同承担腾退返还讼争房产之义务。另经查询国家企业信用信息公示系统，显示邱朝春系深圳云照公司企业股东，认缴深圳云照公司企业65%比例出资，认缴出资额325万元，认缴出资时间为2010年7月1日；李妙文亦系深圳云照公司企业股东，认缴深圳云照公司企业20%比例出资，认缴出资额100万元，认缴出资时间为2010年7月1日。然而深圳云照公司国家企业信用信息公示系统及企业2017年度报告显示，邱朝春及李妙文该两笔出资并未实缴。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第2款规定，邱朝春及李妙文应对云照公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上，原告认为，被告云照公司拖延支付房屋租金之行为已构成违约，邱朝春及李妙文作为深圳云照公司的企业股东应在其未处置范围内承担相应义务。被告陈玮基于实际居住，亦应承担相应义务。现为维护合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，向法院具状起诉，望判如所请。 被告邱朝春及被告云照公司共同辩称，不认同原告的诉请。被告房屋租金支付至2018年11月1日，同期被告已经提出不租房屋，并已经赔付原告违约金9万元（6万元违约金+3万租金），合同已经履行完毕。当时，被告邱朝春不在福州，以为房屋已经归还房东，被告方也都不住在里面。房租都是其缴纳，但交给被告的同学范晓莺打理。后来范晓莺在其不知情的情况下把房屋转租给被告陈玮。2018年11月1日原告已经叫亲戚过来拿钥匙。 被告李妙文辩称，涉案房屋租赁合同无效，是被告云照公司与原告之间的关系，与其无关，其已经全额缴纳注册资本且将股东转让给第三人，已不是被告云照公司的股东。房租是由范晓莺支付，并非本案公司的员工支付，实际使用人是范晓莺而非被告云照公司。 被告陈玮辩称，范晓莺于2016年11月将房屋转租给我。后2018年11月1日原告已经叫其亲戚过来拿钥匙，因为我的家具还在里面，所以自己留了一把钥匙。2018年11月开始，我就不住在里面。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于鼓楼区的所有权登记人为郭克安。案外人郭克安于1969年7月19日去世，原告IMINGKOESNAIDI继承了前述房产。2011年5月，原告（甲方）与深圳三一纳米节能技术股份有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定甲方将座落于福州市鼓楼区华侨新村4号一层房、二层房合计419.31平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限2011年11月1日至2020年10月31日，乙方付给甲方租房押金90000元；2011年11月1日起按年支付租金，第一年租金为135000元，第二年租金为150000元，第三年租金为165000元，第四年租金为180000元，第五年租金200000元，第六年租金225000元，第七年租金250000元，第八年租金275000元，第九年租金300000元。乙方逾期交付房租，每逾一日，按按月租金额的千分之三加收滞纳金；乙方拖欠租金超过七天，甲方有权收回房产；任何一方违约，责任方除应赔偿守约方直接经济损失外还必须赔偿90000元违约金。合同履行过程中，深圳三一纳米节能技术股份有限公司委托案外人范晓莺于2017年2月3日、2017年3月14日、2017年8月15日、2018年7月2日、2018年7月4日向原告转账100000元、50000元、75000元、100000元、120000元，上述款项用于支付2016年11月1日至2018年10月31日的租金，此后的房屋租金未予支付。2019年4月25日，邱朝春出具《情况说明》一份，内容载明：“1.已于2018年10月退出房子。2.剩余房屋九万元押金作为违约金处理。3.剩余家俱由我方处理。4.其余房子纠纷与房东无关，必须无条件退房。”2019年6月，原告向本院提起诉讼，诉请深圳三一纳米节能技术股份有限公司立即腾退租赁房屋、支付应付租金并承担相应违约责任，后因案件被起诉人三一纳米公司企业名称已被认定为不适宜，工商登记信息也未显示该企业名称，本院作出（2019）闽0102民初10484号民事裁定书，裁定不予受理原告的起诉。 另查，深圳三一纳米节能技术股份有限公司现已更名为深圳云照纳米节能技术股份公司，邱朝春系深圳云照公司企业股东，认缴深圳云照公司企业65%比例出资，认缴出资额325万元，认缴出资时间为2010年7月1日；李妙文亦系深圳云照公司企业股东，认缴深圳云照公司企业20%比例出资，认缴出资额100万元，认缴出资时间为2010年7月1日。 再查明，被告陈玮于2016年11月起租住在案涉房屋。 本院认为，原告郭钰铭与三一纳米公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行。因深圳三一纳米节能技术股份有限公司未经工商登记，被告邱朝春和李妙文将其变更为被告云照公司，该合同项下的权利义务应由被告云照公司承受。合同履行过程中，被告云照公司迟延支付租金，且在租赁期内将讼争房屋交由案外人范晓莺擅自转租给被告陈玮，至今未及时与原告办理房屋交接手续，已经构成违约，故原告郭钰铭依据合同约定解除《房屋租赁合同》要求返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告邱朝春和被告云照公司抗辩讼争房屋已实际交房、讼争合同已履行完毕，但至今尚有部门设备物品未搬离案涉房屋，故其辩解于事实不符，本院不予采纳。被告陈玮未经原告郭钰铭同意，擅自与案外人范晓莺签订转租合同，侵害原告的合法权益，现其以与案外人的争议拒绝搬离案涉房屋，于法有悖，被告陈玮负有共同腾退讼争房屋之义务。另经查明，邱朝春、李妙文对云照公司已实际出资，故原告诉请判令邱朝春及李妙文对云照公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。被告云照公司作为承租人，交纳租金是其主要合同义务，被告云照公司理应向原告支付尚欠的2017年11月1日至2018年10月31日的租金30000元及至2019年10月31日的租金275000元。关于逾期付款违约金，根据《房屋租赁的合同》约定，承租人逾期交付房租，每逾一日，按月租金额的千分之三加收滞纳金，现原告主张按照月利率2%计算违约金，于法不悖，故被告云照公司应向原告支付2016年11月1日至2018年10月31日期间的逾期付款违约金100000元×2%×3个月零2天＋50000元×2%×4个月零13天＋75000元×2%×9个月零14天＋100000元×2%×8个月零1天＋120000元×2%×8个月零3天＝60273元，现原告诉请被告云照公司支付2016年11月1日至2018年10月31日期间的逾期支付租金的违约金60000元及按月利率2%计算未付的305000元租金的违约金，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。"的规定，原告诉请被告云照公司自2019年11月1日起至实际腾空之日起按照年租金300000元计付房屋占有使用费，有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、依法解除原告IMINGKOESNAIDI与被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司之间2011年5月签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》； 二、被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司、被告陈玮于本判决生效之日起十日内将座落于福州市鼓楼区华侨新村4号一层房、二层房腾空、恢复原状并交还原告IMINGKOESNAIDI； 三、被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告IMINGKOESNAIDI支付2016年11月1日至2018年10月31日期间的逾期支付租金违约金60000元； 四、被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告IMINGKOESNAIDI支付自2017年11月1日至2019年10月31日的租金305000元，并给付逾期付款违约金（其中，以30000元为基数，自2017年11月1日起按月利率2%计付至款项付清之日止；以275000元为基数，自2018年11月1日起按月利率2%计付至款项付清之日止）； 五、被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告IMINGKOESNAIDI支付自2019年11月1日起按照年租金300000元标准计算至实际腾空房屋之日止的房屋占用使用费； 六、驳回原告IMINGKOESNAIDI的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费38800元（已由原告预交），由被告深圳云照纳米节能技术股份有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 审 判 员  梁文鸿 人民陪审员  王建伟 二〇二〇年三月二十八日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 执行条款提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。