河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初1391号原告：新乡市星海物业服务有限公司，住所地新乡市。法定代表人：张玮，执行董事。委托代理人：尚涛，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托代理人：王红，公司员工。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行，住所地新乡市。负责人：马瑞国，单位党委书记、行长。委托代理人：毛光辉，河南乾川律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市百福健康管理有限公司，住所地新乡市。法定代表人：王文彬，公司经理。委托代理人：任东方，河南中原发汇律师事务所律师，特被授权。委托代理人：贺照莉，河南中原发汇律师事务所律师，特被授权。原告新乡市星海物业服务有限公司（下称原告）诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行（下称第一被告）、新乡市百福健康管理有限公司（下称第二被告）物业合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尚涛、王红，第一被告的委托代理人毛光辉、第二被告的委托代理人任东方、贺照莉均到庭参加了诉讼，现该案已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令两个被告给付所欠物业管理费等共计198984.1元及滞纳金55827.78元；2、本案诉讼费等费用由两个被告承担。原告诉称，2011年8月26日第一被告与原告签订了星海如意大厦1-2层南部各一半建筑面积为5882.18平方米的《商品房买卖合同》，成为涉案房屋的业主。2012年7月4日，第一被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向第一被告提供服务。按照该《前期物业服务协议》第四条第四项的约定：若业主出租物业，承租使用人为按期交纳物业管理费的，则业主向物业公司交纳物业费用并按约定交纳滞纳金。第二被告系第一被告的涉案房屋的承租人，自2015年11月1日起，二被告均未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费等各项费用，截止2018年6月30日，拖欠金额达198984.1元。原告期间多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳，原告无奈诉至法院。诉讼中原告增加诉讼请求要求被告支付物业费从2018年7月至2018年10月10日期间为40062.09元，滞纳金为96012.59元及电费512元。第一被告答辩称：一、原告诉状中所述的《前期物业服务合同》在两被告入住涉案房屋后，均与原告签订新的《物业服务合同》，根据《物业管理条例》规定，签订新的物业服务合同的《前期物业服务合同》应当终止。因此原告主张两被告承担滞纳金及让第一被告承担连带责任的主张没有依据。二、关于电费权利的主张，本案原告仅是电费的代缴人，业主或物业使用人不缴纳电费，物业公司无权起诉。本案中原告没有起诉电费的主体资格，应当驳回该部分的诉讼请求。三、因原告在诉状中没有明确物业费等各项费用计算的标准、期间，待开庭中原告明确后另行补充。第二被告辩称：原告起诉主体错误，被告与原告没有合同关系，不是合同相对方，根据合同相对性原则，应驳回原告对被告的起诉。原告及两个被告分别根据各自的主张和答辩意见向本院出示了相关证据，本院主持双方当事人对证据进行了质证，对当事人没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。对当事人人有异议的证据，结合已确认的证据和当事人陈述认定案件事实如下：2011年8月26日，河南星海置业有限公司与第一被告签订了商品房买卖合同，将位于新中大道与人民东路交叉口西北角星海.如意大厦1-2层南部各一半的房产出售给了第一被告，成为原告管理与服务的业主，该房产系复式结构，一层房号为101号，二层房号为102号。2012年7月4日原告与第一被告签订了前期物业服务协议，该协议为原告与第一被告签订的第一份物业协议，协议中约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴费服务、维修资金的管理与使用、保险等，在物业管理服务费用中约定甲方（第一被告）每年1月份缴纳当年物业管理费；物业管理费按每月每平方米建筑面积2.5元；在代收代缴收费服务中约定，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费执行政府规定，第一被告应按原告规定时间交纳。第一被告出租物业时应与承租使用人约定缴费细则，若承租使用人不按期交纳物业管理费，则第一被告应向原告交纳以上费用，并按约定交纳滞纳金等。在违约责任条款中约定，第一被告或其承租人、使用人违反协议，原告有权要求其限期改正，逾期未改正给原告或使用人造成损失的，第一被告或承租人、使用人须承担赔偿责任；第一被告或承租人、使用人违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求第一被告或承租人、使用人交纳并从逾期之日起按每天3‰计收违约金等。2017年8月12日，原告与第一被告签订了第二份物业管理服务协议，该协议与第一份协议内容大体一致，但一些条款进行了细化，约定物业名称为星海.如意大厦一层101房，对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量其他有偿服务费用、维修资金和管理与使用、保险等进行了约定，在物业管理服务费用中约定物业管理费按每月每平方米3.5元，面积为2765.59平方米，每月物业费为9679.57元，交纳物业费的时间为每年的8月12日，在代收代缴收费服务中约定，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行行政政府规定，第一被告应按原告规定时间交纳。违约责任中约定，第一被告或其承租人、使用人违反协议，原告有权要求其限期改正，使其未改正给原告或其他使用人造成损失的，第一被告或承租人、使用人须承担赔偿责任等。2018年10月10日，第一被告与原告签订第三份物业管理服协议，在该协议中其他内容均与第二份协议内容一致，不同的是物业名称及房号、面积、物业管理费、交纳时间进行了变更，该协议物业名称及房号为星海.如意大厦二层201房，面积为3116.59平方米，物业管理费按每月每平方米3.5元，于每年1月1日前缴纳下一期管理费。在原告与第一被告签订第二份物业合同之前，于2014年5月31日，第一被告与第二被告签订了《房屋租赁合同》，由第二被告承租第一被告二层201号房，该合同第九条约定水、电空调、物业费用承担情况由乙方（第二被告）承担，甲方（第一被告）负责协调解决水电等费用的发票事宜。租赁合同的到期日为2015年12月31日。该合同签订后，第二被告在2016年6月前尚能按租赁合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务，自2016年起开始拖欠物业费、水电等费用。2017年10月18日原告向第二被告送达了《催款函》，该《催款函》显示第二被告自2016年6月起拖欠原告物业费及其他费用为144327元，其中物业费为77914.75元，维修费为3344元，水费为993.8元，电费为62074.1元。第二被告工作人员张成利在该《催款函》上签字进行了认可。2017年10月19日第二被告向原告出具的《延期还款承诺书》中显示，第二被告自2016年6月起拖欠原告物业费及其他费用为144327元，并在承诺书中保证于2017年10月21日前缴清欠款20000元，于2017年10月31日前缴清剩余欠款124327元。再拖欠引用按日千分之三缴纳滞纳金。第二被告的工作人员张成利在《延期还款承诺书》上进行了签字。2017年11月30日第二被告向原告交纳了20000元，之后分文未付。在第二被告租赁201号房期间原告与业主即第一被告除2012年7月4日签订的前期物业服务协议处没有签订过新的物业合同。一被告针对201号房开始向原告交纳物业费等其他费用的时间为2018年10月12日。第一被告称从2018年10月之后将第二被告承租的201号房收回并由第一被告使用。对此第二被告称从2018年1月后就不再使用201号房，因为第二被告欠付第一被告的租赁费，第一被告将门锁更换，欲用第二被告的机器设备冲抵租金，但之后因其他案件被法院查封，并称休庭三日内向法院提交有关2018年1月不再使用201号房的相关证据，否则承担不利后果，但其并未向法院提交证据。另对第二被告的财产采取查封行为的有两个法院，一个是封丘县法院，一个是广州市黄埔区法院，封丘县法院下达查封财产裁定及查封清单的时间为2018年8月4日，在场人为第一被告的李庆春、物业公司的吕红兵，法院对查封物品指定的保管人两个，一个为申请人柴允胜，一个为张峰，李庆春落实的张峰为第二被告工作人员，第二被告称休庭三日内落实张峰是否系第二被告工作人员并告知法院，否则承担不利后果，但第二被告未能告知。法院查封清单中记载有清单一式三份，一份交由原告星海物业，一份交由第一被告邮储银行，原件附卷，向第二被告送达查封裁定和查封清单的时间为2018年8月10日，送达方式为邮寄，从上述封丘县法院查封情况可以证明第二被告在2018年8月4日的时候仍在占用涉案201号房；广州市黄埔区法院向第一被告下达的协助执行通知书落款时间为2018年11月6日，通知书中主要内容为要求第一被告配合将第二被告的一批医疗设备交付申请人，从广州黄埔区法院向第一被告送达协助执行通知书的可以证明第二被告在2018年11月6日的时候还在占用涉案201号房。原告于2018年7月9日向第一被告送达了关于星海.如意大厦201室租户拖欠星海物业公司物业费、电费等费用情况说明（下称说明），该说明原告通过邮寄方式送达给了第一被告，第一被告签收人为李庆春。对此第一被告庭审中称需要休庭后落实，并称两日后将落实情况书面提交法院，否则承担不利后果，但其未能向法院提交书面材料。该说明中载明涉案201号房从2017年7月26日至2018年6月30日拖欠物业费金额为124062元，滞纳金为55827.78元、维修费从2015年11月至2016年6月21日拖欠金额为3344元、电费从2016年至2017年底累计为71578.1元，合计金额为198984.1元。本院认为：涉案所争议焦点为1、案涉物业费交纳主体应为201号房业主即第一被告还是201号房承租方即第二被告；2、欠交物业费的截止时间如何确定及欠交物业费的数额应确定为多少；3、原告主张的除物业费用外其他相关费用是否应予支持。针对焦点1，第一被告于2011年8月26日向河南星海有限公司购得涉案星海.如意大厦1-2层南部各一半房产后，于2012年7月4日双方签订了第一份前期物业管理服务协议，该协议约定：甲方为第一被告，乙方为原告，并约定了原告与第一被告的权利和义务关系、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、违约金等条款，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故双方当事人均按协议履行各自的义务。该前期物业管理服务协议中的相对方分别为第一被告与原告，故履行协议的双方当事人也应为原告与被告，该协议第四条第四项约定“甲方（第一被告）出租物业时与承租使用人约定缴费细则，若承租使用人不按期交纳物业管理费，则甲方应向乙方（原告）交纳以上费用，并按约定交纳滞纳金”。因此案涉物业费的交纳对象应为201号房业主第一被告。焦点2，欠交物业费的截止时间如何确定及数额应确定为多少的问题，第一被告庭审中称，从2018年10月之后将第二被告承租的201号房收回并由第一被告使用，原告对此也称第一被告开始向其交纳201号房物业费的时间为2018年10月12日，对此第二被告反驳称于2018年1月不再租用201号房，并称休庭三日内提供相关证据，否则承担不利后果，但其未能提供任何证据。另外从广州市黄埔区法院给第一被告送达的协助执行通知书的内容和时间来看，第二被告的设备在2018年11月6日时仍在第一被告处存放，因此可以证明第二被告在2018年10月期间仍存在占用201号房的情形，由于第一被告针对201号房向原告交纳物业费的时间为2018年10月12日，原告向被告主张截止日期为2018年10月10日，故综合考虑，认定201号房欠缴物业费的截止时间为2018年10月10日。关于欠缴物业费的数额问题，经合议认为，原告于2018年7月9日最后一次向第一被告送达了关于星海.如意大厦201室租户拖欠星海物业公司物业费、电费等费用情况说明，第一被告的工作人员收到情况说明后，没有向原告提出任何书面异议，庭审中第一被告称对情况说明需要庭后落实，并称休庭三日后以书面形式将落实情况告知法院，否则承担不利后果，但第一被告未能提供情况说明的书面材料，故本院以原告提供的情况说明中记载数额为准。201号房从2017年7月26日至2018年6月30日拖欠物业费金额为124062元，维修费从2015年11月至2016年6月21日拖欠金额为3344元、电费从2016年至2017年底累计为71578.1元，合计金额为198984.1元，滞纳金为55827.78元。原告与第一被告共签订了三份物业协议，但在第二被告租赁201号房期间，所涉及的物业协议只有2012年7月4日所签订，因此第九条第三项约定“甲方或其承租人、使用人违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方或承租人、使用人交纳并从逾期之日起按每天千分之三计收违约金”。根据上述协议条款物业管理服务内容原告与第一被告针对201号房没有签订新的物业合同，故应遵循2012年7月4日签订的前期管理服务协议条款进行，相关金额应以第一被告收到情况说明中所显示时间及费用为准，因第一被告在收到原告送达的情况说明后，没有提出异议，庭审时称休庭后将落实情况以书面形式告知法院，否则承担不利后果，但第一被告并没有履行当庭承诺，故应以第一被告收到的情况说明中载明金额为准。即201号房从2017年7月26日至2018年6月30日拖欠各项费用总金额为198984.1元，滞纳金为55827.78元，其中物业费为124062元，维修费为3344元、累计电费为71578.1元。由于原告与业主即第一被告针对201号在第二被告租用期间除了2012年7月4日签订的前期物业服务协议外，没有签订新的物业合同，2018年10月10日，原告与第一被告签订物业管理服务协议时第二被告已不在正常租赁。故201号房的相关费用收取应遵循前期物业管理服务协议进行。由于原告在2018年7月9日向第一被告送达了关于201号房欠缴物业费等其他费用的情况说明，在该说明中明确了201号从2017年7月26日至2018年6月30日欠缴物业费的数额为124062元，该124062元第一被告已经认可，不再论述，从2018年7月1日起至2018年10月10日止为3个月零10天，该3个月零10天的物业费计算标准应按2012年7月4日前期物业服务协议中约定标准计算即每月每平方米建筑面积2.5元，故应为3116.59平方米×2.5元/月×3个月零10天（零10天为每天259.72元×10天即2597.2元）=25971.625元，故总欠缴物业费数额为150033.625元。关于滞纳金，截止2018年6月30日的滞纳金55827.78元因在情况说明中进行了确定，故截止2018年6月30日的滞纳金确定为55827.78元。由于原告与第一被告在前期物业服务协议中，约定的滞纳金计算标准日千分之三明显过高，故经合议，2018年7月1日之后的滞纳金至2019年8月19日止，以欠缴物业费150033.625元为基数，按中国人民银行同期贷款利息利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，以150033.625元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。维修费3344元、累计电费71578.1元，该两项费用同在情况说明中予以确认，维修费根据前期物业服务协议第七条的约定，关于维修资金的管理与使用应依据《物业管理条例》等相关法律规定，根据《物业管理条例》第二十二条的规定，对于有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行义务，故该维修费应由第一被告予以支付。电费，前期物业服务协议第六条约定，乙方（原告）可提供水费、电费等代收代缴收费服务，甲方（第一被告）应按乙方规定时间交纳，原告对于整个楼宇的电费已向供电公司交纳，故原告有权向第一被告主张电费71578.1元。至于第一被告辩称物业费等其他费用应由第二被告承担的意见，经合议认为第一被告与第二被告系租赁合同关系，本案系物业合同纠纷，不属同一法律关系，第一被告与第二被告在租赁合同中的约定不能约束和对抗物业合同约定条款，第二被告也不能涉案物业合同的相对人。第一被告与第二被告的纠纷可通过另案进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十二条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告新乡市星海物业服务有限公司物业费150033.625元及截止至2018年6月30日的滞纳金55827.78元，2018年7月1日之后的滞纳金至2019年8月19日止，以欠缴物业费150033.625元为基数，按中国人民银行同期贷款利息利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，以150033.625元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行本判决生效之日起十日内，一次性支付原告新乡市星海物业服务有限公司维修费3344元、累计电费71578.1；三、驳回原告新乡市星海物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5122元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  王文卡人民陪审员  杨秋会二〇二〇年三月二十九日书 记 员  胡浩然