甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初120号 原告：文飞，男,1989年8月28日出生，庆阳市西峰区人。 委托诉讼代理人：文小刚，男，1986年10月24日出生，庆阳市西峰区人。 被告：庆阳市威龙房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省庆阳市。 法定代表人：王生伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马成祯，甘肃北斗律师事务所律师。 原告文飞与被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭应诉，本案现已审理终结。 原告文飞诉称：被告系庆阳市西峰区“帛樾幸福小镇”的开发企业。2018年3月25日，我与被告协商一致，签订两份《帛樾幸福小镇认购书》，约定原告购买被告1号楼1层6户30.77平方米（每平方米价格26876.70元）、1号楼1层5户65.1平方米（每平方米价格23661.41元）商铺两间，两间商铺共计价格2367679元。我在签订《认购书》当日，交纳了全部房款。2019年10月，被告通知我签订正式房屋买卖合同时，我才知道，我认购的30.77平方米商铺建筑面积变为32.25平方米，认购的65.1平方米商铺建筑面积变为45.33平方米，实际面积均超过合理误差范围，我提出解除合同的要求，并与被告进行协商，但被告没有任何解决问题的诚意，我只好诉至法院。我与被告签订的《认购书》对商品房的位置、价格、付款方式等基本内容均有明确约定，且我已经按认购书交纳全部房款，应认定为我们双方已经签订正式的《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。被告应当双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。我现在要求法院判令：1、解除我与被告签订的“帛樾幸福小镇”1幢019号、1幢007号商铺的两份《帛樾幸福小镇认购书》；2、被告返还我已交纳购房款2367679元，并按银行同期贷款利率标准支付自2018年3月25日至实际返还之日止的利息（至2019年11月25日为171656元）；3、被告返还我1幢019号商铺小于认购面积3%部分的双倍价格843328元；4、案件受理费由被告承担。 原告为证明其主张的事实，向法庭提交了下列证据： 第1组：2份《帛樾幸福小镇认购书》原件2页； 第2组：庆阳市威龙房地产开发有限责任公司收款收据原件4页（含4张刷卡小票）； 第3组：关于限期缴纳购房款及签订《商品房买卖合同》催告函原件2份； 第4组：关于解除《帛樾幸福小镇认购书》的通知书原件2份； 以上证据均用以证明其主张的事实和理由。 经质证，被告对原告提交的4组证据，真实性均无异议。 被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司辩称：《帛樾幸福小镇认购书》合法有效，权利义务关系明确，《帛樾幸福小镇认购书》中第四条关于面积确认有明确约定，不存在约定不明、重大误解。认购面积与实际面积有误差是每个购房人应明确知晓的情形。在诉讼、审理本案前期对合同条款双方都没有争议，故合同约定合法有效，权利义务明确。原告的诉讼请求于法无据，法律明确规定有约定从约定，无约定从法条，本案中双方有明确约定，故不存在原告主张的情形。如果原告要求解除合同应由其承担违约责任，关于定金退还定金收据有明确约定，定金不退。如果我们双方不能协商解决，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。 被告为证明其主张的事实，向法庭提交了《房产测绘成果报告书》复印件一份，用以证明其主张的事实。 经质证，原告对被告提交的证据无异议，予以认定。 经审理查明：被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司系“帛樾幸福小镇”开发企业。2018年1月21日，原告向被告交纳定金共计100000元。2018年3月25日，原、被告双方分别签订了帛樾幸福小镇1号楼1层5户认购书、1号楼1层6户认购书，认购房屋面积分别为65.1平方米、30.77平方米。《帛樾幸福小镇认购书》签订当日，原告文飞向被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司通过银行转账付清全部购房款，共计2367679元（含100000元定金）。后原、被告双方签订正式购房合同时，被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司告知原告文飞其认购的“帛樾幸福小镇”1号楼1层5户的实际面积为45.33平方米，1号楼1层6户的实际面积为32.25平方米。原告文飞随即向被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司主张解除合同，并由其承担违约责任，后双方协商未果。2019年11月30日，被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司向原告文飞发出了关于“帛樾幸福小镇”1号楼1层5户、1号楼1层6户“关于限期交纳房款及签订《商品房买卖合同》催告函”以及“关于解除《帛樾幸福小镇认购书》的通知书”。原告文飞于2020年1月6日向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，原、被告分别签订了帛樾幸福小镇1号楼1层5户认购书、1号楼1层6户认购书，认购房屋面积分别为65.1平方米、30.77平方米。签订《帛樾幸福小镇认购书》系原、被告自由协商，意思表示真实，符合法律规定，系合法有效合同。原告文飞向被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司通过银行转账付清全部购房款，共计2367679元（含100000元定金）。双方在签订正式房屋买卖合同时，原告文飞得知其预购的“帛樾幸福小镇”1号楼1层5户的实际面积为45.33平方米、1号楼1层6户的实际面积为32.25平方米，上述两套房屋的面积误差已经超过3%，其以不能实现合同目的为由，拒绝签订房屋买卖合同。被告遂向原告送达了“关于限期缴纳购房款及签订《商品房买卖合同》催告函”、“关于解除《帛樾幸福小镇认购书》的通知书”，原告对解除《帛樾幸福小镇认购书》的通知书无异议，双方关于违约责任承担协商不一致，原告遂诉请人民法院解决纠纷，故对解除《帛樾幸福小镇认购书》的诉求人民法院予以支持。本案的争议焦点在于违约责任如何承担。被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司辩称，其公司与原告文飞签订的《帛樾幸福小镇认购书》中关于认购商铺面积误差有明确约定，应该适用约定，以实际测量面积为准；且重大误解解除合同除斥期间为一年，本案已经超过除斥期间，故原告文飞要求解除认购书的请求于法无据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案原、被告双方签订的《帛樾幸福小镇认购书》，其中虽然对房屋面积误差有约定，但该《帛樾幸福小镇认购书》系被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司提供，认购书中通过格式条款规定了有面积误差，以实际测量为准，却对误差范围未加限制，从而增加了原告文飞履行合同的风险，故该条款应视为约定不明，双方协商不一致时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项的规定，应对原告文飞要求解除其与被告签订的帛樾幸福小镇1号楼1层5户认购书、1号楼1层6户认购书、返还购房款、支付利息的请求予以支持。 原告主张认购面积误差比绝对值超出3%部分购房款双倍返还的请求，是以继续履行合同为前提，故合同解除后对该项请求不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、解除原告文飞与被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司签订的帛樾幸福小镇1号楼1层5户认购书、1号楼1层6户认购书。 二、被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司返还原告文飞购房款2367679元，并按照年利率4.35%支付自2018年3月25日至实际返还之日止的利息。 三、驳回原告文飞的其它诉讼请求。 上述给付内容，限判决生效后三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33861元，由原告文飞负担3861元，被告庆阳市威龙房地产开发有限责任公司负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  马延年 二〇二〇年三月二十三日 书记员  郭 蕾