安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初545号原告：徐从娟，女，1948年12月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。被告：孙思含，女，1986年2月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：刘明峰，男，1974年6月9日出生，蒙古族，户籍地内蒙古赤峰市，经常居住地江苏省徐州市云龙区。原告徐从娟与被告孙思含、第三人刘明峰房屋租赁合同纠纷，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告徐从娟的委托诉讼代理人赵后毛、被告孙思含、第三人刘明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐从娟向本院提出诉讼请求：1、判令孙思含腾退淮北市相山区友谊巷一村B2-5幢（即一号二栋）103室房前的西门面房并交付；2、判令孙思含承担占有使用期间产生的水电、物业费，并支付自2019年11月1日至腾退房屋交还之日止按每月1600元支付房屋使用费；3、本案发生的诉讼费等由孙思含承担。事实与理由：2017年10月29日，徐从娟把坐落于淮北市相山区友谊巷一村B2-5幢（一号二栋）103室房前的西门面房出租给孙思含。徐从娟授权委托刘明峰和孙思含签署了房屋租赁合同，合同期为一年，即2017年11月1日至2018年10月31日。合同期满后，双方口头协议续租一年。两年的合同已经履行完毕。徐从娟因为需要，不再出租该房。徐从娟于2019年8月16日、9月16日、10月16日三次书面通知孙思含合同到期，但孙思含不愿搬离，双方协商未果。徐从娟按合同约定有权收回房屋并要求孙思含支付相关费用，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至法院，请求依法支持诉讼请求。孙思含辩称，一、租赁合同第二条约定孙思含享有优先租赁权，孙思含愿意继续交纳租金，继续租赁该房屋，不同意搬出该房屋。二、徐从娟与刘明峰租赁给孙思含的房屋其中南侧沿街的房屋约10平方米是私自搭建的房屋，属于违章建筑，其产权并不属于徐从娟，徐从娟无权租赁给孙思含，更无权要求孙思含搬出该违建房屋。从徐从娟提交的房产证可以看出，该房屋南侧私自搭建约20平方米的房屋，应当予以拆除。徐从娟不能证明其对该私自搭建的房屋享有所有权，对该违章建筑更无权租赁，也无权要求孙思含搬出该违章建筑。即使徐从娟要求孙思含搬出，也只能要求搬出房产证上那一室，不能要求搬出私自搭建的房屋。三、孙思含租赁涉案房屋是支付给他人6.2万元的转让费，徐从娟与刘明峰对此均知情，并在租赁合同上约定如孙思含转让该房屋，转让费不得高于3.8万元。当时徐从娟与刘明峰承诺，如果孙思含不租赁该房屋或收回房屋，他们愿意支付上述该3.8万元转让费，让该房屋免于转让。上述始终秉承最大的善意，愿与徐从娟达成调解，因为该房屋有商业用途，徐从娟要出售该房屋，与孙思含继续租赁该房屋不存在直接利益冲突。如果徐从娟在明知会对孙思含造成巨大损失的情况下要求孙思含搬出，不仅给孙思含造成转让费6.2万元的损失，还有装修费1万元、三个月不能经营的损失3万元。如徐从娟要求孙思含搬出该房屋，需支付上述损失10.2万元。四、对于徐从娟私自搭建的10平方米房屋，徐从娟无权要求孙思含支付占有期间的租金。孙思含之前支付的租金，徐从娟与刘明峰应当返还。刘明峰述称，我原来在矿工医院工作，徐从娟在徐州居住，所以房租由我收取，我收取后再交给徐从娟。关于转让费，我没有和孙思含口头约定关于转让费的事情。徐从娟与孙思含围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院依法组织了质证。徐从娟提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、照片四张及孙思含提交的照片四张、房屋租赁合同四份均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定并在卷佐证。孙思含还提交了转让声明、收条、房屋平面图，转让声明、收条与本案无关联性，房屋平面图是孙思含在房屋所有权证所附房地产平面图基础上制作的图纸，是对涉案房屋位置的说明，不属于证据。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院经审理查明：徐从娟是位于相山区友谊巷一村B2-5幢103室（房屋所有权证号：房权证房改私产字第××号）的所有权人。2007年之前，徐从娟在该房屋南侧进行扩建，扩建的房屋从中隔开，分别与两间卧室相通。2012年2月23日，刘明峰（乙方）受徐从娟委托，与孙思含（甲方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租借甲方坐落于友谊巷一号二栋103室房前的西门面房屋；租赁期限一年，自2012年5月1日至2013年5月1日，在此期间乙方若将房屋转租给他人需征得甲方同意，且转让费不得高于3.8万元；合同期满后，乙方有优先租赁权，但甲方有权终止合同并收回房屋；每月租金1200元，自2012年8月起每月1300元；付款方式为按季度预先支付；甲方提供乙方水、电、暖气等设施，费用由乙方承担；乙方支付甲方押金1000元，合同结束后，如甲方对第五、六两点无异议，应退回乙方押金；双方如有特殊情况不租借房屋，应提前一个月通知对方等。合同第五点约定：房屋租赁期满后，乙方的装修费用甲方概不承担，乙方必须保持门前的清洁卫生，如有违反卫生部门的有关条例构成惩罚时，由乙方承担。合同第六点规定：乙方在租房合同期内应注意爱护房屋及内部其他设施，如有损坏照价赔偿。合同签订后，徐从娟支付保押金1000元，将103室西南部位的卧室及与其相通的扩建房屋交付孙思含使用。上述房屋租赁合同到期后，双方先后于2015年11月14日、2016年11月5日、2017年10月29日续订房屋租赁合同，内容仅合同起止日期、租金不同于2012年2月23日的合同，租赁期限均为一年。2017年10月29日签订的房屋租赁合同约定租金每月1600元，租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日。2018年10月31日，房屋租赁合同到期后，双方未续订合同，孙思含仍然按每月1600元的标准支付租金至2019年10月31日。2019年8月16日、9月16日、10月16日，徐从娟先后三次委托家人在涉案房屋的门上张贴内容相同的通知书，载明：“孙思含，你所缴的房屋租金将于2019年10月31日到期，该房屋租赁期限也于2019年10月31日到期，届时该房屋将收回自用，请你于2019年11月5日前清空货物搬离。特此通知。”徐从娟在三份通知书的落款“业主”处署名。孙思含至今未返还房屋，已付清截至2019年10月31日的房租。本院认为，刘明峰受徐从娟的委托，以自己的名义数次与孙思含签订房屋租赁合同。孙思含自2012年即知道刘明峰与徐从娟的委托关系，故刘明峰与孙思含签订的数份房屋租赁合同直接约束徐从娟、孙思含。案涉“友谊巷一号二栋103室房前的西门面房屋”包括103室西南部位的卧室及相通的扩建房屋。孙思含辩称，扩建房屋是违章建筑，徐从娟不享有产权，无权出租，无权要求其搬出。孙思含认可扩建房屋在其承租之前即存在，其亦未举证证明扩建房屋系他人出资建造，结合房屋位置进行考虑，本院认定扩建房屋系徐从娟出资建造。扩建房屋是否属于违章建筑，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。徐从娟未经批准、未取得建设工程规划许可证扩建房屋，并将扩建房屋出租给孙思含，房屋租赁合同中关于扩建房屋的部分无效，关于103室的部分有效。刘明峰与孙思含于2017年2月23日签订的房屋租赁合同于2018年10月31日到期，之后双方未续订合同。徐从娟主张双方口头约定租赁期限一年，孙思含不予认可，称没有约定租赁期限。自2012年至2017年，双方数次签订房屋租赁合同，每次均约定租赁期限为一年。根据双方的交易习惯，结合徐从娟张贴的三份通知书内容，本院认定2017年2月23日签订的房屋租赁合同到期后，双方口头约定租赁合同延期一年的事实。房屋租赁合同关于扩建房屋的部分无效，孙思含应当将扩建房屋返还给徐从娟。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，孙思含在占用扩建房屋期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。孙思含承租103室西南部位的卧室已经到期，徐从娟要求孙思含返还，理由充分，本院予以支持。孙思含逾期返还房屋，应参照租金标准支付占有使用费。徐从娟未举证证明其代孙思含支付水费、电费、物业费的数额，故本院对徐从娟该项诉讼请求不予支持。孙思含至今仍占用房屋，目前无法判断其在返还房屋之前是否存在违反合同第五、六点的行为。双方可在房屋返还后，自行协商押金退回之事或另行诉讼。孙思含要求徐从娟赔偿其转让费损失6.2万元、装修损失1万元、3个月不能经营的损失，但未提起反诉，故本院对其上述主张不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十一条、第二百三十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、孙思含在本判决生效后十五日内将位于相山区友谊巷一村B2-5幢103室西南部位的卧室及与其相通的扩建房屋腾空，并返还给徐从娟；二、孙思含于在本判决生效后十五日内支付徐从娟房屋占有使用费（按每月1600元，从2019年11月1日计算至房屋返还之日）；三、驳回徐从娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序，减半收取25元，由孙思含负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孟秀芳二〇二〇年三月十六日书记员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。