贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初708号原告：杨桂香，女，1969年8月17日出生，苗族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，住凯里市。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：吴彬，系该公司员工。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：许翔，系该公司员工。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。原告杨桂香诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨桂香的委托诉讼代理人张启贵与被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬，金井公司的委托诉讼代理人许翔，金马公司的委托诉讼代理人龙继坤及阳光公司的委托诉讼代理人陆淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂香向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年7月31日委托经营收益（以下简称租金）25345.31元（281614.57元×9%）；2、判令被告向原告支付逾期租金违约金2970.78元（暂定），鉴于（2018）黔2601民初3137号判决书没有判定违约金，违约金从2018年9月1日起直至全部租金付清之日止；3、判令四被告共同承担一、二项连带保证责任；4、本案受理费由被告全部承担。事实与理由：2012年在商铺销售低迷的情况下，为促进商铺的销售，于当年12月2日，被告金马、金井、阳光三家公司为确保商铺的顺利售出，向原告出示了《保证函》，并作为销售商铺的一个保证条件。且制定了《认购书》、《商铺委托经营管理合同》并与商铺进行捆绑销售，被告金马、金井、阳光三家公司共同与购买人签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《商铺委托经营管理合同》，2013年1月1日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，确定原告购买2-45号商铺，原告当即付清了全部购房款项，次月被告世纪城公司按合同年限支付返租租金，2013—2015年世纪城公司均按合同约定支付租金，但自2017年1月起，却拒不向原告支付租金，在政府各方大力协调和督促下，被告金井公司于2017年7月向原告支付了2017年全年租金，而2018年2月26日，被告世纪城公司又向原告出具了一份《经营情况说明》，明确告知全体委托业主“已经不能实际履行《商铺委托经营管理合同》的约定”了，因此，被告世纪城公司的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告依法、依约有权要求被告支付2019年的租金，并承担违约金，根据《保证函》，被告金马公司、金井公司、阳光公司依约应当对世纪城公司逾期拒不支付租金的行为承担连带保证责任，共同向原告支付租金和违约金。综上所述，恳请法院支持原告的诉请。被告世纪城公司辩称：我们的答辩意见同去年审理的案子答辩意见一致。去年的答辩意见为：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告金井公司辩称：按去年意见为1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1.12亿元用于世纪城的经营。4、金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了租金。被告金马公司、阳光公司辩称：按去年意见为1、《商铺委托经营管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。5、违约金约定过高，请求人民法院调整。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年7月17日，杨桂香向金马公司购买了一间商铺（2-45）。同日，以杨桂香为甲方与以贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的2-45号商铺委托乙方经营管理，实付总价为281515元，委托期限自2013年8月1日至2022年12月31日止；委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期第7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。同时查明：在（2018）黔2601民初3137号案件中，原告只诉请被告支付欠付的2018年租金，没有诉请未按时支付2018年租金的违约金，在该案件判决中确认金井公司已于2018年8月7日向杨桂香支付2018年度三分之一租金7979元。2018年租金为23928.77元，扣除金井公司已支付租金7979元，世纪城公司仍需支付租金15949.77元。庭审中，原告变更计算2018年度违约金截止时间为2019年10月8日。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，杨桂香与世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺委托经营管理合同》的表述为杨桂香将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，杨桂香按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付杨桂香2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，第7—10年租金为商铺实付总价款的9%，2019年8月1日至2020年7月31日系合同履行的第七年，该期间的租金应为25336.35元（281515元×0.09/年），原告主张25345.31元，计算有误，其超过部分本院不予支持。关于违约金是否支付的问题。世纪城公司未按约定时间支付租金构成违约，是不争的事实。原告租金被拖欠支付，其损失通常表现为利息损失，《商铺委托经营管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约，于法有据，且原告在其提交的诉状中载明了其要求违约金的计算标准为年利率6%，本院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%作为计违标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故违约金应为：2018年9月1日至2019年10月8日的违约金以15949.77元为基数计算；2019年度的违约金应自2019年9月1日起以25336.35元为基数计算至付清租金时为止。原告诉请加倍支付2018年度的违约金，无依据，不予支持。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司租赁合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，本院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任。杨桂香诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨桂香2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金25336.35元及租金付清之日止的违约金（按年利率6%的标准计算，其中，2018年9月1日至2019年10月8日期间的违约金以15949.77元为基数计算；2019年9月1日至租金付清之日止的违约金以25336.35元为基数计算）。被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告杨桂香的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为240元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担，此款原告杨桂香已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二〇年三月十八日书记员  王 宇