广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初17827号原告：珠海市凯宏物业管理有限公司，住所地广东省珠海市拱北夏湾路178号凯宏酒店1楼，统一社会信用代码91440400736166564R。法定代表人：李越，职务经理。粟发职、冯兰花委托诉讼代理人：王炳利、刘晓爱，均系公司职员。被告:粟发职，男，1978年5月11日出生，汉族，住广西平南县，被告：冯兰，女，1978年4月26日出生，汉族，住广西平南县，原告珠海市凯宏物业管理有限公司（以下简称凯宏公司）诉被告粟发职、冯兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告凯宏公司委托诉讼代理人王炳利、刘晓爱到庭参加诉讼,被告粟发职、冯兰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯宏公司向本院提出诉讼请求：被告粟发职、冯兰向原告凯宏公司支付2017年4月至2019年1月15日期间共21.5个月的物业管理费2090.88元及违约金（以每月物业管理费97.25元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰利率计至清偿之日止,暂计至2019年1月15日为650.7元），合计2741.58元。事实和理由：2013年1月1日,原告凯宏公司与中山市国杰房地产开发有限公司（以下简称国杰公司）签订《物业服务合同》约定,国杰公司将其开发建设的“利华星座名苑”物业委托凯宏公司进行管理服务。合同约定收取物业服务于费时间为每月1日前，逾期交纳从逾期之日起按应交物业服务费用的3‰交纳滞纳金。被告为中山市××利××座××房业主，物业建筑面积为64.83平方米，管理费按照合同约定1.5元/月/平方米计算,被告每月应交物业管理费97.25元。被告从2017年4月1日起开始拖欠物业管理费，至2019年1月15日共拖欠21.5个月的物业管理费合计2090.88元，应付滞纳金650.7元，上述费用合计2741.58元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告凯宏公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房销售登记备案表；2.ENS快递单；3.律师函；4.物业管理费及相关费用明细表；5.物业服务合同；6.利华星座名苑物业服务协议；7.告知函。因被告粟发职、冯兰下落不明，本院依法于2019年10月21日公告通知被告应诉，公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，国杰公司作甲方、原告凯宏公司作乙方签订一份《物业服务合同》约定，甲方将利华星座名苑物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费高层住宅按建筑面积为每月每平方米1.8元收取；多层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；凯宏公司从2013年1月1日起实施物业服务共工作并计收物业服务费，服务期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。业主和非业主使用人逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。合同还约定了其他具体事项。原告称合同签订后，由原告委托珠海市凯宏物业管理有限公司中山市分公司(以下简称凯宏公司中山分公司)对利华星座名苑小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2014年9月27日，凯宏公司中山分公司作甲方、被告粟发职、冯兰作乙方签订《利华星座名苑物业服务协议》约定，被告将位于中山市××镇利××座××房物业，委托凯宏公司中山分公司提供物业管理服务，物业服务费标准高层住宅按建筑面积为每月每平方米1.5元收取；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；业主缴交物业服务费的时间为每年1月、4月、7月、10月，每季度10号前收取当季度的物业管理费，收楼时甲方向乙方预收三个月物业服务费；业主逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。凯宏公司中山分公司对该小区的物业管理服务期至2019年1月15日，2019年1月16日起移交给新物业公司（中山市百佳保全物业管理有限公司）接管。庭审时原告陈述,被告从2017年4月1日开始拖欠物业管理费,至2019年1月15日被告累计拖欠原告21.5个月的物业管理费合计2090.88元（1.5元/平方米/月×64.83平方米×21.5个月），计至2019年1月15日应付违约金650.7元，上述费用合计2741.58元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2016年1月1日至2019年1月15日期间的欠费明细表证明。2018年11月21日,原告委托广东广和（珠海）律师事务所向被告发律师函,催促被告于收到函件后10日内缴交物业管理费未果，后于2019年4月10日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年4月10日作预立案调解，调解不成于2019年7月5日正式立案。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，被告粟发职、冯兰的涉案物业位于中山市××利××座××房,建筑面积为64.83平方米，登记时间为2014年2月18日。按照《利华星座名苑物业服务协议》约定，物业管理费高层住宅按每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费97.25元（64.83平方米×1.5元/平方米）。诉讼过程中，凯宏公司中山分公司向本院出具《说明函》内容为：凯宏公司中山分公司是凯宏公司在中山市注册的分公司，凯宏公司中山分公司于2013年1月1日接受凯宏公司委托，对中山市板芙镇利华星座名苑小区进行物业管理服务。凯宏公司中山分公司与小区业主签订了《利华星座名苑物业服务协议》，并依据协议对小区进行物业管理服务，管理服务期间所有的权利、义务均由凯宏公司承担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托凯宏公司中山分公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。凯宏公司中山分公司与被告签订的《利华星座名苑物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。凯宏公司中山分公司对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向凯宏公司中山分公司支付相应费用。因凯宏公司与物业建设单位国杰公司签订了前期物业服务合同，凯宏公司中山分公司系原告凯宏公司的分公司，凯宏公司中山分公司已明确其管理服务期间的权利义务由凯宏公司承担，故原告凯宏公司享有向被告主张物业管理费的权利。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告主张被告支付从2017年4月1日起至2019年1月15日共21.5个月的物业管理费合计2090.88元予以支持;被告未按约定期限向原告支付相关费用，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠相关费用的违约金。凯宏公司中山分公司与被告签订的《利华星座名苑物业服务协议》中约定业主缴交物业服务费的时间为每年1月、4月、7月、10月，每季度10号前收取当季度的物业管理费，逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。原告认为约定的违约金标准过高，主张违约金以拖欠各月的物业管理费金额97.25元为基数，分别从次月1日起按每日1‰计算，此为原告对其权利的处分，本院予以准许。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告粟发职、冯兰于本判决生效之日起五日内向原告珠海市凯宏物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年1月15日期间的物业管理费2090.88元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额97.25元为基数，分别从次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告粟发职、冯兰负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  周武笔人民陪审员  梁志权二〇二〇年三月二日书 记 员  梁晓林林雷