上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初10856号原告：上海裕鸿企业发展集团有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：耿斌，总经理。委托诉讼代理人：裴全斌。被告：孟怀还，男，1989年8月13日生，汉族，住江苏省。原告上海裕鸿企业发展集团有限公司(以下简称“裕鸿公司”)与被告孟怀还房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告裕鸿公司的委托诉讼代理人裴全斌、被告孟怀还到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕鸿公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的房屋租金50,140元，及以50,140元为基数计算的自2019年4月1日起至今的相应银行利息；2、案件受理费由被告负担。审理中，原告申请变更第1项诉讼请求为要求被告支付拖欠原告的租金25,070元。事实和理由：原、被告于2017年3月14日签订房屋租赁合同，租赁标的为坐落于崇明区陈家镇裕洲路XXX号、XXX号建筑面积为137.37平方米的门面房，用于经营建筑材料生意，租期自2017年4月1日至2020年3月31日，租金每年50,140元于每年3月31日之前一次性付清，约定先付后做。但直至2019年4月1日，被告仍无故不支付2019年度房租，并不和原告进行合理的商量和沟通，原告多次联系被告协商，被告也置若罔闻，故原告涉讼。原告裕鸿公司为证明其诉称意见，向本院提供了如下证据材料：原、被告之间房屋租赁合同，案外人孟某某出具的承诺书(2019年4月17日)，企业名称变更预先核准通知书，准予设立登记通知书，原告与出租人上海东滩建设集团资产经营管理有限公司之间的房屋租赁合同。被告孟怀还辩称：被告实际交租至2019年3月31日，此后未再支付租金。被告于2019年4月15日收到原告发出的合同终止通知书，原告以被告没有交租金为由要求终止合同，原告单方面终止合同后，被告就不再支付租金了。此外，开发商于2019年1月通知被告房租不要再交给原告，这也是被告未交房租的原因之一。被告在承租房屋时交付押金25,070元，原告以终止合同为由不再退还押金，也未要求被告限期搬出，被告实际到2019年9月30日才从承租房屋内搬走。被告认为其不存在违约，曾与原告沟通过要宽限几天交租，且押金正好用于抵扣搬离前的房屋占用费，故不同意原告的诉讼请求。被告孟怀还为证明其辩称意见，向本院提供了合同终止通知书、案外人孟某某出具的承诺书(2019年9月30日)。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的案外人孟某某出具的承诺书(2019年4月17日)，被告表示该承诺书是由其父亲签的，其本人不清楚，并未委托父亲处理该事宜，故不认可该承诺书。本院认为，涉案房屋的承租人为被告，原告并未提供充分证据证明孟某某出具该承诺书系经被告授权，现被告对该承诺书亦不予追认，故本院认定，该承诺书对被告不具有法律约束力。经审理查明，2017年3月14日，原告裕鸿公司(甲方)与被告孟怀还(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市崇明区陈家镇裕洲路XXX号、XXX号建筑面积为137.37平方米的房屋，租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年50,140元，采取先付后用的原则，第一年的租金于合同签订日付清，第二年、第三年的租金分别于当年3月31日之前支付，租赁房屋用途为瓷砖经营。合同约定该合同签署时，乙方向甲方缴纳履约保证金25,070元，用以保证合同的严格履行，保证金待合同完全履约到期后返还给乙方。该合同还约定，在本合同期限内，甲、乙双方不得随意终止本合同，任何一方因客观或其他原因需要终止本合同的，必须提前2个月书面通知对方，在承担相应的违约责任并取得对方同意后方可终止本合同。乙方无正当理由逾期支付租金满三十日的，甲方有权终止本合同，收回租赁房屋并追究乙方的违约责任。关于违约责任，约定违约方应当向守约方支付违约金25,070元，守约方有权终止本合同的履行，如违约造成的实际损失超过违约金的，守约方有权追索。乙方违约的，无权要求甲方返还保证金。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金25,070元，并占有上述房屋进行经营。合同履行中，因被告逾期未支付第三年度的租金，被告于2019年4月15日收悉原告发出的合同终止通知书，载明：“商户孟怀还，针对你租用商铺的第三年租金在2019年3月31日已到期，本公司对你已经进行多次书面催缴，你一直拖欠未交，如我公司在2019年4月15日中午12点之前还未收到商铺租金，将视为你自动放弃此商铺的承租权(保证金不予退还)，我公司有权收回商铺，合同自动终止。”此后，被告仍未支付上述房屋租金。2019年4月17日，案外人孟某某(系被告父亲)向原告出具承诺书，载明：“裕洲路XXX-XXX号门面租金伍万零壹佰肆拾元整，承诺于2019年6月1日前全款交清。付期间利息贰仟元整。到期如不付清全款，合同终止。保证金不予退还。”2019年9月30日，被告委托其父亲孟某某与原告办理房屋腾退手续，将房屋交还给原告，并出具了承诺书。因被告至今未向原告结清房屋租金，故原告涉讼。另查明，原告系向案外人上海东滩建设集团资产经营管理有限公司租赁上述房屋，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日。审理中，原告表示因被告违反合同的约定，逾期支付房屋租金，故保证金作为违约金来没收，被告应当支付自2019年4月1日起至2019年9月30日止的房屋租金25,070元，发给被告的合同终止通知书目的是催款，不是终止合同。被告认为原告于2019年4月15日发出合同终止通知书，此后被告则不应当支付房屋租金，保证金作为违约金没收金额过高，该款应当作为退房前的占用费补偿给原告，不同意承担违约金。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，被告于2019年9月30日腾退承租房屋，且原、被告一致认可涉案房屋租赁合同于当日解除，此系双方真实意思表示，符合相关法律规定，本院予以确认。被告作为承租人，应当结清至合同解除之日止的房屋租金，现被告尚欠原告自2019年4月1日起至同年9月30日止的房屋租金计25,070元，故被告依法应当履行向原告支付该租金的义务。本案的争议焦点为被告的违约责任承担问题。原告认为被告逾期支付租金，依约保证金作为违约金不予退还；被告则认为原告发出了合同终止通知书后不付租金，不应当承担违约金，保证金作为房屋的占用费作抵扣。本院认为，综观本案，导致涉案房屋租赁合同提前解除的根本原因，系被告存在逾期支付租金的违约行为。虽然原告为此向被告发出合同终止通知书，但该单方终止合同的意思表示，并不符合双方合同约定或法律规定的行使合同解除权的条件，同时，被告在收到该通知书后未将房屋腾退归还原告，仍继续占有使用，直至2019年9月30日双方才解除租赁关系，说明双方未根据该通知书的内容实际终止合同的履行。综合本案实际，被告逾期支付租金的事实客观存在，依据双方合同约定，被告应当承担相应的违约责任。至于被告提出开发商告知其不再向原告交付租金才未交租的辩称意见，其未提供相关证据予以佐证，且与被告订立租赁合同关系的相对方系原告，此辩称意见有违合同的相对性原则，故本院对此不予采信。现被告辩称合同约定的违约金过高，不同意承担。本院认为，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，故本院综合双方的违约行为、过错程度及原告的实际损失等情况，酌情认定被告应当承担违约金15,000元。综上，根据原、被告的陈述，双方一致认可将保证金与被告应付款作抵扣，予以一并处理，故将被告应承担的租金、违约金与其已付保证金相抵扣，被告还应给付原告15,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告孟怀还于本判决生效之日起十五日内给付原告上海裕鸿企业发展集团有限公司15,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元(已减半收取)，由原告上海裕鸿企业发展集团有限公司负担127元、被告孟怀还负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  贺宇红二〇二〇年三月二日书记员  杨喆俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……