云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4684号原告：杨起凤，男，白族，1963年1月9日出生，身份证住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：周蔚，文士法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：马朝义，男，回族，1963年12月7日出生，身份证住址北京市朝阳区。被告：韩秀英，女，汉族，1981年10月4日出生，身份证住址河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：马朝义，身份信息同上，与韩秀英为夫妻关系，一般授权代理。第三人：匡云山，男，1980年10月10日出生，汉族，身份证住址云南省勐腊县。原告杨起凤诉被告朱春娅、马朝义、韩秀英、第三人匡云山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理。2020年1月2日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人周蔚，被告马朝义到庭参加诉讼，被告朱春娅、第三人匡云山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。朱春娅在庭后向我院申请要求再次开庭，考虑到是公告向朱春娅送达开庭传票，本院同意了朱春娅再次开庭的申请，拟于2020年2月18日第二次开庭。但朱春娅于2020年2月1日意外死亡，本院依法作出（2019）云2801民初4684号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案已恢复审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、确认三被告于2019年3月11日签订的“二手房买卖合同”无效。2、三被告协助原告将景洪市过户到原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月10日，原告向第三人购买了位于景洪市，该房产是第三人于2014年6月12日向第一被告朱春娅购买，因当时朱春娅涉及到民间借贷，失踪了很长的一段时间，第三人当时过户找不到朱春娅，便于2015年6月4日向景洪市人民法院起诉，请求判决朱春娅履行过户义务，景洪市人民法院于2016年5月3日作出景民二初字第997号民事判决书，判决朱春娅在判决书生效起的二十日内，将上述房产过户到第三人名下。之后，因朱春娅迟迟未按照判决书履行过户义务，第三人向景洪市人民法院申请了强制执行，景洪市人民法院执行局于2016年11月8日10时14分向景洪市不动产登记中心送达了997号民事判决书和协助执行通知书。之后原告以的方式向第三人购买该房产，也因第三人迟迟未履行过户义务，原告将第三人诉至景洪市人民法院，之后原告与第三人在法庭的调解下，达成一致意见，景洪市人民法院作出了〔2016〕云2801民初3269号民事调解书，在调解书生效后第三人未依法履行协助过户义务，于是原告向景洪市人民法院申请了强制执行，景洪市人民法院于2018年1月3日分别向被告、景洪市房地产交易所、景洪市国土资源局送达了3269号民事判决书和协助执行通知书。原告于2019年6月向被告申请过户办证时才发现，该房产已于2019年3月11日被过户到第二、第三被告马朝义、韩秀英的名下，原告得知该情况之后，多次找到相关部门了解情况之后，决定具状起诉。另原告认为，从调取的“二手房买卖合同”中约定的交易价格为50万元，但根据2019年评估机构对涉案房产所属片区的评估为120万元以上。现争议房产被低于市场价出售并过户到他人的名下，符合合同法第52条之第二款、第三款之规定，严重侵害了原告的合法权利，原告恳请贵院依法审理本案，确认三被告于2019年3月11日签订的“二手房买卖合同”无效，将涉案房产返还给原告。被告马朝义、韩秀英辩称：二被告于2019年2月27日在景洪市房地产经纪公司与该公司负责人麻晓娟、朱春娅签订了房屋转让合同，约定朱春娅将自己名下位于景洪市建筑面积为133.82的房屋及车位，以110万元的价格卖给了二被告。当时朱春娅承诺自己是房屋的的产权人且无任何产权纠纷，二被告与朱春娅及麻晓娟于2019年3月11日在景洪市房产办证中心依法办理了该房屋的所有权转让登记手续，依法缴纳了税款与相关费用。完成手续后，被告向朱春娅的指定账户内汇入了60万元。2019年3月15日合法取得了该房屋的不动产权证。2019年3月18日向朱春娅拽定的账户汇入房款50万元，转账二次的房款均由朱春娅亲笔写下了房款收条，被告还向美宜轩地产经纪公司支付了2.3万元的服务佣金。综上，二被告对朱春娅之前的房产纠纷一案不知情，二被告是该房产是合法产权人，请求驳回原告的诉讼请求。被告朱春娅未到庭，没有发表答辩意见。第三人匡云山未到庭，没有发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告与被告马朝义、韩秀英提交的证据材料来源合法，印鉴齐全，本院予以采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：本院(2015)景民二初字第997号民事判决书确认:2014年6月12日，匡云山（本案第三人）与朱春娅（本案已去世的被告）签订了《房屋转让合同》，主要约定朱春娅将其位于西双版纳滨江果园避寒度假山庄达江苑9幢303号房（以下简称达江苑9幢303房）转让给匡云山，匡云山为该房屋产权过户问题将朱春娅诉讼至本院。审理后，本院在该判决书中判决由朱春娅将案涉房屋过房于匡云山名下。该判决书生效后，经匡云山申请，本院执行局于2016年11月8日向景洪市不动产中心送达了判决书及协助执行通知书，要求景洪市不动产中心协助办理该房产过户手续。2016年期间，杨起凤（本案原告）向本院提起诉讼，诉称向匡云山购买了本案所涉的达江苑9幢303房，诉请要求匡云山协助办理过户手续。经本院主持调解，杨起凤与匡云山达成调解协议，（2016）云2801民初3269号调解书确认：被告匡云山于2017年2月20日前协助原告杨起凤将涉案房产过户至杨起凤名下。该调解书生效后，经杨起凤申请，本院执行局于2018年1月3日向景洪市不动产登记中心送达了调解书及协助执行通知书，要求景洪市不动产登记中心协助办理该房产过户手续。2019年2月27日，被告马朝义作为买受人（合同乙方），朱春娅作为出卖人（合同甲方）、景洪美宜轩房地产经纪有限公司作为居间人（合同丙方）签订《房产买卖经纪合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方中介出售及购买位于达江苑9幢303房，建筑面积为133.82平方米，成交价款110万元，此成交价包括装修及车位。甲乙双方签订《二手房买卖合同》网签及不动产转移手续当日由乙方支付房款50万元打入中介方指定账户（中介工作人员的招行某账户），取得不动产当日由乙方付清剩余房款打入甲方指定账户（张秋云的某账户）。除上述约定外，双方在合同中还约定了其他事项。2019年3月11日，被告马朝义、韩秀英作为共同买受人与朱春娅出卖人签订《二手房买卖合同》（该合同为云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局共同制定的格式合同范本），主要约定：所出售房屋登记坐落于景洪市建筑面积共133.82平方米，证号00124081；房屋成交价款为50万元，相关税费由买方承担。买卖双方定于2019年3月11日正式交付房屋，出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。自本合同签订之日起30日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起30日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房产所有权转移登记手续。除上述约定外，双方在合同中还约定了其他事项。同一天，被告马朝义与朱春娅还签订了1份《地下车位转让协议书》，主要约定将朱春娅将一地下车位以6万元的价格转给马朝义。合同签订后，2019年3月13日，马朝义、韩秀英、朱春娅按税务部门确定的、以房产交易价格741095元得出的相应金额交纳了税款。2019年3月15日，马朝义、韩秀英取得了涉案达江苑9幢303房的不动产权证。马朝义、韩秀英于2019年3月11日向张秋云（朱春娅在合同中指定的账户）汇入款项60万元、于2019年3月18日汇入款项50万元，朱春娅则于上述汇款的同一天向马朝义出具了金额为60万元、50万元、注明是房款与车位款的2份收条。同时，马朝义、韩秀英于2019年3月18日汇给景洪美宜轩房地产经纪有限公司工作人员2.3万元中介服务费。另，在案件审理过程中，朱春娅意外死亡。朱春娅第一顺序继承人，即朱春娅父亲朱本有、母亲陈柏春、女儿张怡欣均表示放弃权继承朱春娅遗产，不愿意承担承担朱春娅的债务，不愿意参加本案诉讼。朱春娅与张秋云于2011年6月13日登记离婚。本院认为，本案的主要争议焦点是原告根据生效（2016）云2801民初3269号调解书要求过户达江苑9幢303号房产的诉请能否得到支持。虽然本院生效裁判文书确认原告有权要求第三人匡云山协助办理该房产的过户手续，但在原告未能取得房屋产权证之前，马朝义、韩秀英已经在房屋产权部门完成了该房产的产权过户登记，取得了相应的房屋产权证。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据上述法律规定，被告马朝义、韩秀英已经取得了该房产的所有权。物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。现本院根据上述法律规定的“善意取得”认定应达到的要件结合本案实际案情进行分析评判如下：1、根据马朝义、韩秀英提交的证据材料《房产买卖经纪合同》、二人交付房产交易中介费的转账单据可以确认，马朝义、韩秀英与朱春娅是经房产中介公司居间介绍而达成的房产买卖合同，据此可以推断交易双方应该不存在恶意串通的可能性，马朝义依据房屋所有权证来认定朱春娅对房屋拥有处分权符合房产交易习惯，马朝义的购买行为符合上述法律规定的“善意”。2、原告主张买卖双方约定的交易价格50万元明显低于市场价，但根据被告马朝义、韩秀英提供的证据材料及庭审查明的案件事实，可以确认案涉房屋成交价款应是马朝义与朱春娅于2019年2月27日签订的《房产买卖经纪合同》中约定的110万元，而不是《二手房买卖合同》约定的50万元，并且马朝义、韩秀英向朱春娅在《房产买卖经纪合同》指定的银行账户转入了110万元，根据景洪市当地的二手房交易价格，该房屋的成交价款在合理范围内。3、马朝义、韩秀英已经取得了涉案达江苑9幢303房的不动产权证。综上所述，马朝义、韩秀英作为善意第三人实际已经全面履行完毕与朱春娅签订的《二手房买卖合同》，本院对原告要求确认该合同无效、要求过户该房产的诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨起凤的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告杨起凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式八份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  付桂珍人民陪审员  徐扣如二〇二〇年三月六日书 记 员  黎子翔