上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17360号原告：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆立红，执行董事。委托诉讼代理人：张文，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：包莹，上海君慈律师事务所律师。被告：上海隽麟教育科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王建平，总经理。委托诉讼代理人：鲍文艳，女。原告上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称“出口企服公司”)与被告上海隽麟教育科技有限公司(以下简称“隽麟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。经双方当事人申请并报本院院长批准，本院继续适用简易程序延长审理期限三个月。原告的委托诉讼代理人包莹、被告的委托诉讼代理人鲍文艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金360,254元(2019年2月1日至2019年10月31)日；2、判令被告向原告支付迟延付款滞纳金30,916元(按日万分之六标准，以欠付租金为本金，自2019年2月1日计至2019年10月31日)，并自2019年11月1日起以360,254元为本金，按日万分之六标准，向原告支付迟延付款的滞纳金至实际付款之日。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告搬离房屋并恢复原状返还原告；2、判令被告向原告支付租金427,560元(2019年2月1日至2019年12月5日)；3、判令被告向原告支付迟延付款滞纳金39,895元(按日万分之六标准，以欠付租金为本金，自2019年2月1日计算至2019年12月5日，其中2019年2月1日至2019年4月30日计算基数为13,418元，2019年5月1日至2019年7月31日计算基数为186,836元，2019年8月1日至2019年10月31日计算基数为360,254元)，并自2019年12月6日以427,560元为本金，按日万分之六标准，向原告支付迟延付款的滞纳金至实际付款之日；4、判令被告自2019年12月6日起按每日3,800元/天的标准向原告支付房屋使用费；5、判令被告向原告支付解除合同的违约金173，418元。其后，原告撤回了第1项诉请。事实与理由：2016年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于上海市松江区方塔北路XXX号XXX幢15F的房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日止，租金每月57,806元，以六个月为租金支付周期，后被告提出以季度为租金周期，故自2018年5月起按季度支付租金。然被告自2019年2月1日起拖欠租金未付，并明确表示不再履行合同，原告与之协商未果，遂涉诉。被告隽麟公司辩称，被告曾于2019年8月12日向物业公司提交退租申请，现已搬离系争房屋，如房屋内仍有物品，也同意原告处置。因被告早已申请退租，故同意将租金支付至2019年8月31日。双方一直在协商，故不应承担迟延滞纳金。因被告已搬离，故不同意支付原告主张期间的房屋占有使用费，且标准过高，应按照原租金标准计算。合同解除是因为办学资质未能审批通过，是系争房屋本身性质所致，并非被告单方原因，对违约金标准无异议。经审理查明，系争房屋所在大楼权利人为原告，房屋类型为厂房。2016年6月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，房屋面积为870平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日至，月租金为57,806元，实行先付后用，以六个月为租金的支付周期，在租赁期内，乙方应在每个支付周期首月首日之前的5个工作日前，向甲方指定银行账户缴纳下一支付周期的租金。如逾期支付，乙方应按应付款的每天千分之三的比例向甲方交纳滞纳金，合同签署当日，乙方向甲方支付租房保证金60,000元。合同第九条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……(7)拖欠房租累计1个月以上；……。合同第十条第4款约定，乙方租赁期满不再续租的、或租赁期间提前退租的或因其他原因提前解除本合同的，乙方应在租赁期终止日或提前解除日的次日返还房屋。未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日乙方应按合同日租金的双倍向甲方支付逾期返还期间的房屋使用费……。合同第十二条约定，乙方违反本合同第九条约定的，视为乙方根本性违约，届时甲方有权单方面解除合同，同时要求乙方应当支付相当于三个月租金的违约金……。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年6月27日，松江经济技术开发区管理委员会出具《证明》一份，载明系争房屋所在大楼原使用用途为厂房，现同意原告将该建筑作为商办使用，但土地性质不变。2017年8月28日，上海市松江区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》一份，载明经其现场抽查，系争房屋所在大楼改建商办楼工程消防验收综合评定为合格。2018年5月8日，被告向原告提交《申请书》一份，申请将系争房屋租金支付方式变更为按季度支付。2018年5月9日，原告由陆春花签字“租金同意按季度付，其他按物业公司相关规定缴纳”。2019年3月29日，被告向原告提交申请书，载明被告2018年11月1日至2019年4月30日共欠租金273,672元、物业费49,930.65元，在2019年4月20日之前付款200,000元，2019年4月30日之前全部付清。原告由陆春花签字注明“逾期支付按年化8%承担利息”。2019年4月16日，被告向原告支付50,000元。2019年5月16日，被告向原告支付40,000元。2019年5月20日，被告向原告支付20,254元。2019年8月5日，被告向原告支付100,000元。2019年8月12日，被告制作申请书一份，载明被告办理学校资质过程中，因系争房屋为工改商，无法得到批复，故作出退租决定，并使用至2019年8月31日结束。被告称其将上述申请书递交给了物业公司。2019年8月19日，被告向原告提交情况说明一份，载明就申办教学资质还在努力，如教育局审批通过，会继续履行合同，同时也会针对付款方式有份计划并作调整，如教育局审批未通过，也会把已使用的租金结清，希望原告能保障被告正常运营。同日，被告向原告支付50,000元。2019年9月16日，原告向被告发出律师函，催促被告及时支付拖欠的2019年2月1日至2019年10月31日期间的租金360,254元。本案审理过程中，本院组织原、被告于2019年12月5日来院就有关事实询问时，被告明确表示拒不履行合同。本院遂就合同解除向双方进行释明，鉴于此，原告申请变更相应诉请。当日，原告称，被告并未将系争房屋钥匙等返还，屋内尚有被告物品未搬离。被告则称，其将退租申请递交给物业公司，但因认为物业处有系争房屋钥匙，故未将系争房屋钥匙及门禁一并返还。为避免双方损失扩大，本院责令原、被告尽快就系争房屋进行交接。庭审时，原、被告双方一致确认，2019年4月30日前的租金被告尚有13,418元未支付，自2019年5月1日起被告再未支付过租金。被告已付保证金60,000元，双方均同意在被告未付租金中抵扣。原告表示，2019年7月底方才得知被告要开设教育机构，但从未承诺系争房屋能获得办学资质。被告则称，签订合同时，已知晓系争房屋为工改商，承租系争房屋后做教育培训，并不需要办理办学资质。直至2019年6、7月时，被告想在系争房屋内开设教育机构，才发现工改商导致不能获批相应资质，原告未承诺可办出相应资质。对于2019年3月29日申请书中原告所写“逾期支付按年化8%承担利息”是何意，被告称即为双方约定如逾期付款按年利率8%承担责任，原告则称，此为双方约定在合同基础上再增加年利率8%，现已自行调整为按每日万分之六主张逾期付款违约金。原告另提交照片一组显示，截至2019年12月24日，系争房屋内仍有被告少量装饰物品未搬离，被告当庭表示，放弃相应物品权利。鉴于此，本院遂要求原告于2020年1月15日前就系争房屋进行收回。2020年2月19日，原告向本院寄送书面材料确认系争房屋已于2020年1月17日收回。以上事实，有房屋租赁合同、证明、建设工程消防验收意见书、2018年5月8日申请书、2019年3月29日申请书、汇款凭证、2019年8月12日申请书、情况说明、律师函、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告对于解除房屋租赁合同无异议，但对于导致合同解除的违约责任负担存在分歧。根据合同约定，被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同。被告对其拖欠租金早已超过一个月并无异议，但辩称因系争房屋工改商，导致无法获批办学资质，故合同解除的责任不应均由被告承担。然双方合同约定的租赁目的为办公，此后长达3年的时间里，被告均正常使用。直至2019年6、7月，被告在拖欠租金长达数月，并单方决定变更系争房屋用途为办学后，又因申办相应资质未果为由要求退租，故房屋租赁合同解除实系被告逾期支付租金并拒绝继续履行所致。关于合同解除时间，因原告未在本案诉讼前向被告发出过解除通知，而2019年12月5日本院组织谈话及释明时，原、被告均对合同解除无异议，故本院依法确定该日期为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的租金，原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需支付原告相应租金及房屋占有使用费。现双方对于租金标准无异议，但被告仅同意将租金付至2019年8月31日。然根据本院查明的事实，被告此前并未向原告返还系争房屋钥匙等，直至本案诉讼中，仍尚有部分物品未搬离，故被告需支付原告截至2019年12月5日止的剩余租金，以及相应期间的房屋占有使用费。对于前述期间租金，原告现自愿按照427,560元主张，系其对自身权益的处分，本院予以准许。又因双方均同意被告已付保证金60,000元用以抵扣未付租金，故抵扣之后，被告尚需支付原告截至2019年12月5日的剩余租金367,560元。对于房屋占有使用费，现就标准双方存在争议，然本案中，原告系以起诉方式主张解除合同，在本案诉讼之前，原告并未主张解除合同，被告不存在合同解除后逾期搬离的违约行为，故难以依照十条第4款的约定确定被告在合同解除后应付的房屋占有使用费标准。本院依法确认被告仍需按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，且原告在本院指定期间后方才收回系争房屋的行为，应视为自行扩大损失。鉴于此，被告需支付原告自2019年12月6日起至2020年1月15日止的房屋占有使用费共计77,919.32元。对于原告主张的迟延付款滞纳金，现原告主张按照未付租金的日万分之六计算，然双方在2019年3月29日申请书中亦确定由年利率8%之标准，原告称此为叠加适用显然有悖常理，故本院依法确定被告需按照年利率8%之标准，向原告支付迟延付款滞纳金，而合同解除后，若再继续计算滞纳金，显然与解约违约金弥补损失存在重复，故本院认定上述滞纳金的计算期间至2019年12月5日止，再结合双方约定的付款时间，具体计算方式及金额为：以13,418元为基数，按照年利率8%计算，自2019年2月1日起至2019年4月30日止，合计261.74元；以186,836元为基数，按照年利率8%计算，自2019年5月1日起至2019年7月31日止，合计3,767.43元；以360,254元为基数，按照年利率8%计算，自2019年8月1日起至2019年10月31日止，合计7,264.30元；以427,560元为基数，按照年利率8%计算，自2019年11月1日起至2019年12月5日止，合计3,279.91元。上述迟延付款滞纳金总计14,573.38元。对于原告主张的违约金，实系合同约定的解约违约金，且合同约定的标准亦无不当，故原告该项诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第(二)款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海隽麟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江出口加工区企业服务有限公司截至2019年12月5日的剩余房屋租金367,560元(已抵扣被告上海隽麟教育科技有限公司的已付保证金60,000元)；二、被告上海隽麟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江出口加工区企业服务有限公司自2019年12月6日起至2020年1月15日止的房屋占有使用费77,919.32元；三、被告上海隽麟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江出口加工区企业服务有限公司迟延付款滞纳金14,573.38元；四、被告上海隽麟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江出口加工区企业服务有限公司违约金173,418元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,209元，减半收取5,104.50元，由原告上海松江出口加工区企业服务有限公司负担37.50元(已付)，由被告上海隽麟教育科技有限公司负担5,067元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年三月十日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……