广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初566号原告：张少元，女，1953年10月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：赖仕生，男，1950年11月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：赖斯艺，女，汉族，1980年3月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。三原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告张少元、赖仕生、赖斯艺诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告张少元、赖仕生、赖斯艺的共同委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张少元、赖仕生、赖斯艺向本院提出诉讼请求：一、判令被告澳美公司立即向原告张少元、赖仕生、赖斯艺支付自2001年4月14日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以己付购房款总额235377元为基数，按年利率6%的标准计算，暂计至2019年12月31日为235377元）；二、本案诉讼费由被告澳美公司承担。事实和理由：1997年12月20日，澳美公司与张少元、赖仕生、赖斯艺签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA023-302的房地产出售给张少元、赖仕生、赖斯艺，总房价款为249842元，付款方式为十八年免息分期付款。合同约定，澳美公司应于1999年12月20日将该房地产正式交付给张少元、赖仕生、赖斯艺，澳美公司在实际交付使用后九十天内，协调张少元、赖仕生、赖斯艺办理房地产登记手续。1999年9月5日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，该协议约定将原十八年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，即乙方每月应缴银行月供款855元中，其中乙方承担的月供款597元不变，其于款项由甲方负责承担，由甲方划入乙方的供款账户以保证银行扣收本金和利息。但澳美公司违约直到2001年1月13日才将未符合交楼标准的房屋交付给张少元、赖仕生、赖斯艺。张少元、赖仕生、赖斯艺按合同约定于2000年10月23日前全部支付完购房款235377元，全部履行完合同义务。但澳美公司却不能按合同约定，拖延交房、交付的房屋未通过综合验收，且至今未能给张少元、赖仕生、赖斯艺办理产权证。张少元、赖仕生、赖斯艺多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金，均无果。鉴此，张少元、赖仕生、赖斯艺特根据有关规定，诉诸法院，请求法院依法支持张少元、赖仕生、赖斯艺的诉讼请求。被告澳美公司辩称，（一）关于张少元、赖仕生、赖斯艺诉讼请求中诉讼时效的意见。1.三年诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持。根据张少元、赖仕生、赖斯艺起诉状显示，该案件起诉时间为2020年1月14日，在这之前张少元、赖仕生、赖斯艺并未就违约金向澳美公司主张过权利，按照民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，若认定澳美公司违约行为成立，张少元、赖仕生、赖斯艺也因诉讼请求已过诉讼时效而应被依法驳回。2.若澳美公司违约行为成立，则只应支持近三年所产生违约金。若法院最终认定澳美公司违约行为成立，澳美公司延迟交楼及延迟办证的违约行为都应该被视为是持续的，而目前也没有证据证明张少元、赖仕生、赖斯艺有向澳美公司主张违约责任而中断诉讼时效的证据，故只计算在起诉时三年内的违约金至实际交房之日，总数不超过房款。3.违约金请求应以已付房款为限。张少元、赖仕生、赖斯艺诉请澳美公司支付违约金342592元，该请求明显超出法律保护的合理范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，若澳美公司违约行为成立，则违约金最高不应超过已付购房款。（二）其他案件的审理结果不应成为本案的判案依据。1.本系列案件不形成集团诉讼。本案审理前，不少业主在为山庄的重建积极维权，他们的诉求大多都是向政府有关部门信访和举报投诉，与本案中业主的诉讼请求并没有直接的关联性，并不能构成法律上的集团诉讼，更不能成为张少元、赖仕生、赖斯艺向澳美公司主张权利的依据。2.按照我国法律体系，判例不属于法律渊源。黄埔法院曾受理了不少类似案件，但我国并非判例法国家，其他案件的审理结果不能直接作为本案的判案依据，而应由法官根据个案事实和法律依据依法进行裁判。（三）澳美公司正在积极推动山庄重建，望法院进行综合考虑。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时该系列案件判决要求澳美公司承担较高的违约责任，无疑将会给澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。综合上述理由，张少元、赖仕生、赖斯艺不合理或不合法的诉讼请求不应得到支持，请法院依法公正判决。经审理查明，1997年12月20日，澳美公司（卖方、甲方）与张少元、赖仕生、赖斯艺（买方、乙方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA023-302的房地产（房屋建筑面积为61平方米）出售给乙方，上述房地产成交价为249842元。双方同意于1999年12月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。2-5约定，甲方应于1999年12月20日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期40096元于1997年12月20日支付，分期付款每期应缴587元。1999年9月5日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，乙方月供款额维持不变。1999年9月10日，澳美公司出具《证明》，载明在办妥有关银行按揭手续后，送水电建设费10000元给张少元、赖仕生、赖斯艺，业主房屋由十八年免息分期付款转为十五年银行按揭后，除已付的购房款外，乙方只需供满十五年供楼款项，余款由澳美公司负担。2001年1月13日，张少元、赖仕生、赖斯艺办理了涉案房产的收楼手续，接收了涉案房屋。同日，澳美公司（甲方）与赖仕生（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意减免乙方电视天线安装费1000元、代办费200元及免物业管理费三年（即从2004年1月起计物业管理费）。乙方同意放弃追究原购房合同中延迟交楼条款的责任。张少元、赖仕生、赖斯艺主张共向澳美公司支付购房款235377元，为此，其提交澳美公司于1997年12月20日、1998年1月11日、2月8日、3月7日、4月9日、5月9日、6月7日、7月10日、8月9日、1999年9月30日、2000年10月23日出具的收款收据，证实收到购房款共135377元以及中国工商银行广州市第三支行于1999年10月21日出具的《中国工商银行个人住房贷款凭证》，载明该行发放了100000元的购房贷款。澳美公司对上述证据予以确认。庭审中，张少元、赖仕生、赖斯艺称双方签订的合同中未约定迟延办证的违约金，其诉请的违约金实为澳美公司迟延办证给其造成的损失。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《补充协议》、收款收据、《中国工商银行个人住房贷款凭证》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与张少元、赖仕生、赖斯艺签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。涉案房屋于2001年1月13日交付使用，故澳美公司最迟应于2001年4月13日为张少元、赖仕生、赖斯艺办理房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向张少元、赖仕生、赖斯艺赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，张少元、赖仕生、赖斯艺主张按年利率6%的标准计算损失未超出上述法律规定的范围，本院予以支持。故澳美公司应按年利率6%的标准向张少元、赖仕生、赖斯艺支付从2001年4月14日起至实际办证之日止的损失，逾期办证损失的总金额以235377元为限。张少元、赖仕生、赖斯艺主张的损失暂计至起诉之日已超过已付房款总额235377元，本院对超出部分不予支持。关于逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房者在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就张少元、赖仕生、赖斯艺主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张少元、赖仕生、赖斯艺支付逾期办证的损失（损失以235377元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2001年4月14日计至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款235377元为限）;二、驳回原告张少元、赖仕生、赖斯艺的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4831元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦审 判 员  张淳淳人民陪审员  丁树祥二〇二〇年三月二十五日书 记 员  张 敏张园