浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5790号 原告：顾芬芬，女，1970年2月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：李慎辉，男，1968年7月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，系原告丈夫。 被告：嘉兴荣旺置业有限公司。住所地：嘉兴市华隆广场2幢北1409室，统一社会信用代码91330401MA28AXN25Q。 法定代表人：陈永。 委托诉讼代理人：滕义富、华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告顾芬芬因与被告嘉兴荣旺置业有限公司（以下简称荣旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年8月2日受理后，依法由审判员朱邵云独任审判，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李慎辉，被告委托诉讼代理人华伊宁到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。原告顾芬芬及委托诉讼代理人李慎辉、被告荣旺公司委托诉讼代理人滕义富、华伊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾芬芬起诉称，原告是嘉兴万科香樟国际（留香名苑）20幢103室业主，合同签订前，明示15幢到20幢之间没有休闲场所及其他场所，现在所建架子严重影响一楼的视线和光线及通风效果，前面的大树影响光照，因与被告就此事交流过多次并向政府12345投诉过多次，事情得不到解决，故提起诉讼，请求判令：一、被告立即拆除嘉兴万科香樟国际（留香名苑）20幢前面的铁架子及移除高大树木，预估拆除费用50000元；二、被告承担本案诉讼费用及原告所产生的差旅费及代理人误工费预计5000元左右。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、被告立即拆除嘉兴万科香樟国际（留香名苑）20幢前面的铁架子及移除高大树木；二、被告承担本案诉讼费用及原告所产生代理人的误工费预计5000元左右。庭审中原告明确要求移除的高大树木是指铁架子和案涉房屋之间的2棵银杏树及铁架子边上的1棵桂花树。 被告荣旺公司答辩称，1.被告在对外宣传以及制作的沙盘中已经对案涉廊架等作了充分的展示；2.被告已经在宣传资料中强调宣传资料属于要约邀请，而且在宣传资料中多次陈述相应标准以有权机关批准的为准，且被告有权在不通知原告情况下对局部进行相应的微调；3.房屋买卖合同附件八已经约定了被告有权作相应的调整；4.涉案廊架经合法审批建造，目前涉案小区已经竣工备案；5.目前原告仅为准业主，尚未办理拿房等手续。另外铁架子、高大树木不属于违章建筑，并不会对原告的采光、通风造成影响。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告顾芬芬提供了下列证据： 1.房屋买卖合同1份，证明原被告之间的合同关系以及被告从未告知在房前有休息区。 2.差异户型提示1份，证明被告告知原告在原告房前没有休憩空间。 3.照片2张，证明被告的宣传材料上，在原告房前没有休憩空间。 4.照片2张，证明被告在原告的房前建了铁架子。 5.视频1份，证明原告就案涉事宜找被告解决无果原告才提起诉讼。 6.置业指南1份，证明原告房前没有休闲场所。 7.阳光宣言1份，证明原告房前没有休息场所。 8.建筑红线图1份（打印件），证明嘉兴市城乡规划建设管理委员会提供的建筑红线图表明在原告房前没有休息场所。 被告对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，且合同附件八第八条约定了被告可以进行相应调整；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其中17点标明的休憩空间不能对应原告主张的构筑物即铁架，而且差异户型提示不是强制性法律法规，原告无权按照该差异提示要求被告拆除构筑物；对证据3真实性、合法性无异议，但仅为照片不是完整的宣传资料，而且宣传资料不构成要约；对证据4无异议，15幢和20幢之间存在该廊架；对证据5无异议，但不能证明待证事实；对证据6、证据7的真实性无异议，对待证事实有异议；对证据8三性均有异议，认为不能证明待证事实。 针对自己的抗辩，被告荣旺公司提供了下列证据： 1.日照分析报告1份，证明涉案廊架对原告的采光并无影响。 2.竣工图1份、竣工验收备案表1份，证明涉案小区内景观设计均已经过竣工验收、备案、审批。 原告对被告提供的证据1无异议；对证据2备案表真实性无异议，对竣工图有异议，看不出来是涉案的廊架。 本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据2被告对真实性无异议，能够证明双方合同约定，本院予以认定；原告提供的证据3系楼盘整体图，不能证明待证事实，本院不予认定；原告提供的证据4，被告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据5能够证明原告就楼前的铁架一事找被告反映解决的事实，本院予以认定；原告提供的证据6、证据7被告对真实性无异议，能够证明双方的约定，本院予以认定；原告提供的证据8系打印件，被告对真实性有异议，不能证明待证事实，本院不予认定。二、被告提供的证据1，原告无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；被告提供的证据2竣工图、竣工验收备案表仅能够证明案涉小区15幢和20幢的竣工备案情况，本院予以认定，对其他待证事实，本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下：2018年3月10日原被告签订签号为2018330401YS0031730的商品房买卖合同，原告向被告购买被告建设的留香名苑20幢103室，套内建筑面积113.41平方米，总金额1265424元。合同第十一条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。（2）无。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内将买受人已付款还给买受人，并按买受人购房贷款利率给付利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议按设计变更后的状况为基础协商签订，如买受人在接到出卖人通知30日内不退房也未与出卖人另行签订补充协议的，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同。合同附件八中第八点对合同第十一条补充约定：买受人所购买商品房的建筑用材和色彩、庭院营造等均由出卖人根据整体规划审批文件的要求具体确定。出卖人可以根据项目实际情况对小区景观、水系、绿化布置方案等作出适当调整。本合同项下商品房所属建筑区划为分期开发建设的，各期规划设计方案以政府最终审定方案为准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整，无须征得本期买受人同意。非出卖人原因导致的建筑区划及该商品房规划设计变更，不适用本条规定，买受人不承担违约责任。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，出卖人不承担违约责任。 在签订合同时被告向原告出具香樟国际项目（20幢）差异户型提示，该提示在其他产品信息提示部分载明：1）出卖人对原规划设计方案（房屋、构筑或景观）作出局部的调整，可不通知买受人，具体以实际交付为准；17）1幢和6幢之间、3幢和7幢之间、6幢和12幢之间、7幢和13幢之间、12幢和17幢之间、13幢和18幢之间设有休憩空间，可能会对部分住宅产生影响；18）2幢和10幢之间、17幢和22幢之间、18幢和23幢之间，设有儿童活动场所，可能会对部分住宅产生影响。在提示书尾部载明：本项目推广名“荣安万科·香樟国际”，核准地名“留香名苑”，对项目周边环境、交通、教育及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺，本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订的《房屋买卖合同》及附件等协议为准。 置业指南第8页特别提示载明：本《认购须知》旨在协助您了解购房的相关步骤和过程，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，请以最新公示的信息为准。另，被告向原告出具的置业指南、阳光宣言、均未有告知在15幢和20幢之间设有廊架等休息区。后被告在房屋交付前在15幢和20幢之间建造廊架等休息区，并布置小区绿化种植树木（包括原告要求移除的2棵银杏树、1棵桂花树）。原告认为被告的建造行为及种植违反了双方的合同约定，基于房屋买卖合同关系起诉。截至庭审结束，原被告尚未办理房屋交接手续。 本院认为，本案原告基于房屋买卖合同提起诉讼。本案原被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告是否有权要求被告拆除在15幢和20幢之间的铁架子并移除房前高大树木。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告向原告出具的差异户型提示、置业指南、阳光宣言符合上述规定，构成双方合同约定的内容。在差异户型提示、置业指南、阳关宣言中均未有案涉廊架的明确标注和说明。但是差异户型提示在其他产品信息提示1）载明，出卖人对原规划设计方案（房屋、构筑或景观）可作出局部的调整。双方签署的商品房买卖合同附件八中亦补充约定：买受人所购买商品房的建筑用材和色彩、庭院营造等均由出卖人根据整体规划审批文件的要求具体确定。出卖人可以根据项目实际情况对小区景观、水系、绿化布置方案等作出适当调整。《中华人民共和国合同法》第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。楼盘小区开发具有复杂性的特点，而案涉上述条款的约定，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。且案涉15幢、20幢已竣工备案，原告基于房屋买卖合同，诉请要求拆除缺乏依据。另，截止庭审结束，案涉商品房尚未完成交付，原告亦未提供证据佐证原告要求拆除的铁架子和移除的树木存在侵害原告权益依法应予拆除和移除的情形。综上，原告要求拆除铁架子并移除树木的请求，因缺乏合同及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告顾芬芬的全部诉讼请求。 案件受理费1176元，由原告顾芬芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  朱邵云 人民陪审员  金银茹 人民陪审员  陶信宝 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  蔡春婷 附页 1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。