北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24069号原告：毛新伟，男，1973年12月6日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：王战辉，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟召红，山东睿扬（北京）律师事务所律师。被告：北京华育鸿莘教育咨询有限公司（统一社会信用代码91110105562089692X），住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼（北办公楼）2605。法定代表人：张丽萍，经理。委托诉讼代理人：周欢欢，男，1989年3月20日出生，北京华育鸿莘教育咨询有限公司公司员工。原告毛新伟与被告北京华育鸿莘教育咨询有限公司（以下简称华育公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛新伟及委托诉讼代理人王战辉，被告华育公司的委托诉讼代理人周欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛新伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告房屋押金10万元和办理营业执照押金3000元；2.请求判令被告向原告支付店内升级改造费用2万元；3.请求判令被告返还多收取的原告电费30634.58元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月10日，原被告签署了《合作经营协议》，约定被告将坐落于北京市丰台区东铁匠营顺三条8号院10号楼西侧交由原告经营，用于餐饮使用。原被告双方签署的协议名称虽为《合作经营协议》，但是被告不参与经营，亏损也由原告自行承担，其实质为租赁合同。在合同有效期内，原告一直积极履行合同，按时向被告支付固定收益（房租）。但是，原告承租的房屋在北京市丰台区东铁匠营街道“开墙打洞”整治工作领导小组整治范围内，原告承租的房屋被政府“开墙打洞”整治后，原告的合同目的将无法实现。因此，原告多次找被告就政府“开墙打洞”事宜进行协商，但是被告一直置之不理，原告不得不要求解除《合作经营协议》，并要求被告依据合同约定返还房租押金及办理营业执照押金。同时，根据原告与被告于2018年9月5日签署的《补充协议》，如在一年内因政府拆墙打洞原因导致原告不能经营租赁房屋，被告应赔付原告店内升级改造费用2万元。合同履行期限内，被告通过虚报电表数的方式向原告多收取28755元，原告有权要求被告返还多收取的电费30634.58元。故原告诉至法院。被告华育公司辩称：不同意毛新伟的诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。1、2019年1月24日至今，被告一直未支付房租，被告违约。当押金所担保的债务未履行时，出租人可以自行扣除。押金担保的债权包括：延迟交付租金及其利息；延迟交付的物管费、水电费及滞纳金；承租人因违反对租赁物的保管义务或损坏租赁房屋及其设备而产生的赔偿责任之债务。另，双方在合同签订合同时，口头也约定了，如果在履行合同过程中，承租人单方面终止《合作经营协议》，押金不退；2、北京建机资产经营有限公司是涉案房屋的合法产权人，并由北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产形式经营活动设计工商登记注册有关问题的意见中明确本案所涉房屋可以商业使用，不存在违规底商、开墙打洞的现象。虽然2018年6月22日，北京市政府、丰台区政府及东铁营街道办事处等相关部门近期开展的治理“开墙打洞”一事，也只是协管人员在涉案房屋周边张贴《治理‘开墙打洞’告知书》并没有执行，2019年3月被告还问原告的经营状况，原告告知现在已经好转。原告的餐饮业并没有收到任何影响，原告是因自己的原因不能继续经营租赁房屋，而不是因政府拆墙打洞原因造成的；3、原告所述虚报电表纯属无中生有，被告不存在多收电费的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，毛新伟（乙方）与华育公司（甲方）签订《合作经营协议》，约定：房屋位于北京市丰台区东铁营顺三条8号院10号楼西侧，房屋用途为餐饮；合作期限自2017年8月24日至2021年4月30日；甲方不得干预乙方任何经营，乙方具有完全独立的经营权，乙方的经营结果及债务利润等都与甲方无任何关系，甲方只享有每月固定收益，不得参与任何店面事情；甲方享有第一年固定收益为40万元，甲方享有第二年固定收益为40万元，甲方享有第三年固定收益为424000元，甲方享有第四年固定收益为457920元；合作期满或协议解除后，合作押金除扣除应由乙方承担的费用、甲方收益、以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方第一次缴纳，第二次开始每半年支付给甲方一次固定收益，以后缴纳给甲方的固定收益需提前一个月缴纳；乙方应在办理营业执照时，向甲方支付办理营业执照押金3000元，待乙方退出合作并将营业执照注销时，甲方将该项押金退给乙方，若乙方两个月未将营业执照迁出或注销则该押金作为违约金处理；甲方交付的房屋严重影响乙方使用，乙方有权单方解除协议；乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日，甲方有权单方面解除协议，收回该房屋等。上述协议签订后，华育公司依约向毛新伟交付房屋，毛新伟向华育公司员工周欢欢个人账户转入20万元，由“北京东方同光投资有限公司”（该公司法定代表人为周欢欢）向毛新伟出具了收据，载明其中10万元为房屋押金、另10万元为租金，此后毛新伟陆续交付了截至2019年1月24日的房屋租金。2018年9月5日，华育公司与北京翠叶餐饮管理有限责任公司（以下简称翠叶公司）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、乙方安装的厨房排烟设备费用5万元整，乙方此次店内升级改造费用2万元，如在一年内因政府拆墙打洞原因导致乙方不能经营，甲方更赔付乙方设备费和店内改造费用共计7万元，同时甲方应给与乙方15天的时间来处理库存，乙方需支付15天的房屋租金，此协议书有效期截止到2019年9月1日，此后作废不再具备法律效力；2、此协议书一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。2019年3月4日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处张贴《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》，为进一步加大东铁匠营辖区环境综合整治工作力度，消除各类公共安全隐患，维护正常的环境秩序，按照市、区相关工作精神，东铁匠营街道将针对辖区内的“无证无照”、“开墙打洞”、私搭乱建、违规悬挂广告牌匾、违规店外经营、乱堆物堆料等违法违规行为进行综合治理，将对严重影响危害社会公共安全、人民生命和财产安全的违法行为人依法进行严肃处理。请存在上述问题的居民和商户于2019年3月7日前，对已存在的违法违规行为自行整改，逾期未整改的，东铁匠营街道办事处将组织有关执法部门进行综合整治，并依法对违法行为人进行高限处罚，对擅自“开墙打洞”依法进行封堵，由此引起的一切损失和法律责任由违法违规居民、商户自行承担。对拒绝、阻碍行政执法部门依法履行职责的由公安部门依法处理；构成犯罪的依法追究刑事责任。2019年3月13日，毛新伟与华育公司员工周欢欢电话联系涉案交纳房屋租金相关问题，在谈话中，毛新伟表示目前还在经营，三月份有点好转，但是前面有点亏钱，周欢欢表示毛新伟经济紧张，上个月底已经说了，缓到3月初，周欢欢也说没问题。同年3月27日，毛新伟将涉案房屋与华育公司员工刘张利进行交接后退出房屋。此后，双方因押金退还等问题发生争议，故毛新伟诉至法院。后，华育公司亦另诉至法院，要求毛新伟支付2019年1月24日之后房屋租金及违约金。另查，翠叶公司法定代表人为毛新伟，住所地为北京市丰台区东铁营顺三条8号10幢西侧，该公司原名称为北京铭扬餐饮管理有限公司，后更为现名称。经本院询问，翠叶公司认可由毛新伟以其个人名义主张涉案租赁合同中该公司的相关权益。另查，丰台区顺三条8号10幢等12幢房屋所有权人为北京建机资产经营有限公司。2014年7月1日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产从事商业、办公用途的对外出租经营活动。后，北京建机资产经营有限公司将北京市丰台区东铁匠营顺三条8号出租给华育公司。审理中，毛新伟提交了2016年6月14日“北京铭扬餐饮管理有限公司”向北京建机资产经营有限公司瀛海分公司交纳的办照押金收据一张，要求华育公司向其返还该押金3000元。华育公司认为该证据与本案无关。此外，毛新伟还提交了其与华育公司员工之间的微信聊天记录，用以证明华育公司存在多收水电费的问题，华育公司对此不予认可，经本院询问，毛新伟不能说明具体如何多收的情况。此外，关于毛新伟主张的升级改造费用，经本院询问，毛新伟表示所谓的升级改造是指收银系统，其亦无法提供房屋装修、房屋附着物的相关票据。审理中，毛新伟提交北京三顺居餐饮有限公司、北京海朋汇都餐饮管理有限公司、翠叶公司于2018年7月21日向华育公司发出通知并张贴在物业门口，内容为：由于出租方一直未提供出租方的账户信息，并且未就北京市政府、丰台区政府及东铁匠营街道办事处等相关部门近期开展的治理“开墙打洞”、恢复房屋原状一事做出明确的书面说明，导致承租方正常经营受到严重威胁，现已暂停营业。现通知出租方为保障承租方合法权益，在未收到出租方提供的公司账号及关于治理“开墙打洞”一事做出明确书面说明之前，承租方暂停缴纳后续房租及其他费用。请出租方协调产权方及东铁匠营街道办事处有关领导于收到本通知3日内答复此通知相关问题。华育公司对此三份通知不予认可，称没看见通知。审理中，毛新伟提交录音证据一份，该证据显示案外人张翰奎于2018年8月1日拨打12345北京市非紧急救助服务中心热线及2018年8月13日热线回访录音，张翰奎询问丰台区东铁营顺三条8号9-1商户涉及的“拆墙打洞”及处理时间问题，得到的回复是此位置已列入整治范围，下一步将设立围挡并进行封堵。华育公司对上述录音不认可。审理中，毛新伟表示，翠叶公司同意以该公司名义签署的合同项下的权利由毛新伟个人主张。审理中，华育公司提交了涉案公司的房屋所有权证及《北京金隅股份有限公司关于北京建机资产经营有限公司出租丰台东铁营顺三条8号房屋的批复》、《证明》，用以证明涉案房屋不存在拆墙打洞问题，系合法出租的房产。毛新伟对上述证据真实性认可，但不认可其证明目的。在本案审理过程中，本院就案件事实电话询问东铁匠营街道办事处城市管理办公室工作人员，工作人员回复：《东铁匠营街道关于对“无证无照”、“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》及《治理“开墙打洞”告知书》是其单位张贴的，涉案房屋即顺三条8号在整治范围内，但目前暂时没有整治，下一步按照整治计划进行整治，具体时间根据工作要求。本院认为：毛新伟与华育公司签订的《合作经营协议》，其内容实为房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。本案中，虽然华育公司提交了房本及相关材料，用以证明其房屋符合相关法律法规规定，不存在违约行为，但根据本案事实，由于该房屋确实多次被张贴了“开墙打洞”治理通知，且出租人华育公司并未及时作出阻却或补救行为减少或降低不良影响，致使承租人及社会公众对该房屋的合法性产生合理怀疑，故本院认为华育公司作为承租人在合同履行中仍存在瑕疵。本案中，毛新伟自2019年1月24日后未及时交付房租，其行为已构成违约。鉴于双方在合同履行中均存在一定违约及瑕疵行为，故应当各自承担相应法律后果。后，毛新伟交还了涉案房屋，双方协议已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，毛新伟因履行该合同而交付的押金10万元应当予以返还，虽然华育公司主张该押金应当扣除因毛新伟逾期未交纳租金导致其遭受损失后予以返还，但鉴于华育公司已另案起诉要求毛新伟支付2019年1月24日之后的房租，故本案中对于毛新伟拖欠的房租不予抵扣，故毛新伟要求退还押金10万元的诉讼请求，本院予以支持。关于办照押金3000元，本院认为毛新伟主张的该笔款项所发生的时间与本案所涉合同的签订主体及履行时间均不相符，按照合同约定“待乙方退出合作并将营业执照注销时，甲方将该项押金退给乙方，若乙方两个月未将营业执照迁出或注销该押金作为违约金处理”，毛新伟要求华育公司退还北京建机资产经营有限公司瀛海分公司收取的上述款项，于法无据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于毛新伟要求华育公司支付店内升级改造费用2万元的诉讼请求，因毛新伟当庭陈述升级改造费用不构成房屋添附，且毛新伟在合同履行过程中存在拖欠房租等违约行为的情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于毛新伟要求华育公司返还多收水费的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告毛新伟押金10万元；二、驳回原告毛新伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3373元，由原告毛新伟负担1177元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担2196元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  金 滢人民陪审员  郭建东人民陪审员  王春华二〇二〇年三月三十日书 记 员  姚晓蕾