山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终356号上诉人（原审被告）：王成芳，女，1955年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵翠春，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆华翔，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王学禄，男，1945年10月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：康健，山东灵岩律师事务所律师。原审被告：王培健，女，1977年9月3日出生，汉族，住济南市。原审被告：岳为社，男，1974年9月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵翠春，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆华翔，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人王成芳因与被上诉人王学禄、原审被告王培健、岳为社物权保护纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王成芳上诉请求：1.依法撤销长清区人民法院作出的(2019)鲁0113民初2344号民事判决书；2.依法改判驳回王学禄的所有诉讼请求或发回重审；3.依法判令一、二审诉讼费用由王学禄承担。事实与理由一、一审法院认定基本事实不清。王成芳与王学禄、王培健、岳为社因位于济南市的房屋占有问题发生纠纷，针对该问题，王成芳在一审中明确表明，涉案房屋系王成芳于2000年从王学禄处以9000元价格购得，并基于购买这一事实对涉案房屋进行了大规模的装修、改造，一直居住至今，王成芳购得涉案房屋后对其占有、使用完全合理合法；王学禄称涉案房屋系2000年至今借给王成芳使用，并未进行售卖。由此可以看出，认定王成芳是否对王学禄构成侵权，关键在于查清双方就涉案房屋是否发生过买卖关系。而一审法院对于涉案房屋是否发生买卖这一关键事实并未进行审查，属于认定基本事实不清。二、一审法院认定基本事实错误。1.一审法院认定“诉讼中，王成芳、王培健、岳为社主张1999年王学禄将上述房屋卖于王成芳、王培健、岳为社，并支付9000元购房款，但未提供相应证据证实其主张”这一事实错误。对于涉案房屋是否发生买卖这一事实，王成芳在一审中曾提交《房屋权属证书》、多位金庄村村民签字摁手印的《购房证明》以及刘兴胜出具的《证明》和王学法出具的《证明》，以证实当事人双方就涉案房屋曾发生过买卖关系，一审法院在王成芳已提交上述证据的前提下，直接以王成芳未提交任何证据为由拒绝采纳王成芳已购得涉案房屋的答辩意见实属错误。2.一审法院以涉案房屋登记在王学禄名下为由认定王成芳占有使用房屋侵权错误。涉案房屋的买卖发生在1999年，且涉案房屋位于农村，当时对于房屋的买卖，通行的做法并不是变更权属登记，而是通过乡规民约的方式进行流转，比如通过中间人作证、事实性交付房屋使用、交付房产证等，因此，对于涉案房屋是否发生买卖这一事实，应当结合当时的情况综合认定。通过王成芳提交的《房屋权属证明》、《购房证明》以及装修工人的证明，可以看出，涉案房屋当时正是以当年通俗的做法进行了流转，而非王学禄所称的普通的房屋借用关系。若涉案房屋单纯只是借用，王成芳不可能对他人的房屋进行大规模投资整修，王学禄更不可能允许王成芳在未支付任何经济补偿的前提条件下居住近20年之久。一审法院在未查明涉案房屋是否出售的情形下，仅以房屋登记在王学禄名下为由认定王成芳构成侵权，属于认定案件事实错误。三、一审法院适用法律不当。一审法院在认定事实不清、认定事实错误的基础上，适用法律不当。从以上的情况可见，一审法院没有对本案的事实充分的调查清楚，从而在此基础上错误的适用法律。一审法院应在查清本案事实的基础上正确适用法律，从而做出正确的判决。在一审庭审中，王学禄曾认可收到王成芳款项四千元，王学禄虽主张这笔款项为租赁费，但是与当时房租的价格、支付形式以及境况完全不符。在当时的农村，一次性就支付几千元（相当于半套房子）的租赁费是不可能发生的，王学禄收受款项的行为只能是出售房屋的行为。王学禄一审提交的所有材料来看，均为调取的复印件，而房产证原件却由王成芳持有，这本身就与常理不符，由此也可以看出，双方之间为买卖合同关系。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回王学禄对王成芳的诉讼请求，并判令一、二审诉讼费用由王学禄承担。王学禄辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。一审法院认定本案涉案房屋登记在王学禄名下，应为王学禄的个人合法财产，王学禄依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这一认定事实符合案件事实，王成芳及王培健、岳为社长期霸占涉案房屋拒不搬离的行为严重侵犯了王学禄的利益，一审法院判决王成芳、王培健、岳为社停止侵权，搬离房屋于法有据。二、王成芳上诉状中所述与事实严重不符，二审法院应当依法驳回上诉请求。王成芳在上诉状中反复陈述涉案房屋系其在王学禄处以9000元价格购买所得，基于这一事实，王成芳一家在涉案房屋中居住至今。但王成芳在一审庭审过程中仅申请证人李继茂出庭作证。在证人质询环节，王学禄代理人询问证人双方是否是买卖关系，过程你是否参与，证人回答仅知道交钱的过程，是否是买卖关系并不清楚。除此之外，王成芳未再向一审法院提交任何证据证实其上述主张。案件的真实情况为：王学禄为王成芳的大伯哥，王培健为王成芳之女，2000年，王培健与岳为社结婚，因王培健没有地方出嫁及婚后暂时没有生活居住的地方，王成芳便托人找到王学禄，希望他能帮忙，让女儿王培健婚后有落脚之处，也方便王成芳照顾女儿，王学禄基于亲戚之间互帮互助的心理同意王成芳的请求，将涉案房屋腾出来供王培健夫妻二人居住，后王成芳配偶去世后，亦搬进涉案房屋，与女儿女婿共同生活至今。若如王成芳所述，涉案房屋已经卖于王成芳，那么办理涉案房屋产权手续在买卖房屋之后，王成芳作为完全民事行为能力人肯定不会同意将房产所有权人登记在王学禄名下。王学禄向一审法院起诉请求：1.要求王成芳、王培健、岳为社停止侵权，并立即搬离王学禄所有的位于长清区张夏街道办事处金家庄村一区XX号房屋；2.判令王成芳、王培健、岳为社赔偿王学禄自2000年3月至今房屋占用期间的损失（待鉴定后确认）；3.本案受理费、鉴定费等一切费用由王成芳、王培健、岳为社承担。一审法院认定事实：涉案房产位于济南市长清区位于长清区张夏街道办事处金庄村一区。根据长房权证张私字第00XXX号房产证记载，该房产登记于王学禄名下。诉讼中，王成芳、王培健、岳为社主张1999年王学禄将上述房屋卖于王成芳、王培健、岳为社，并支付9000元购房款，但未提供相应证据证实其主张，其异议一审法院不予采信。王学禄主张王成芳、王培健、岳为社应当支付其使用涉案房屋期间的占用费用，但诉讼期间经一审法院释明，王学禄未提出司法鉴定。一审法院认为，涉案房屋登记在王学禄名下，应为王学禄个人合法财产，王学禄享有占有、使用、收益和处分的权利。王成芳、王培健、岳为社继续使用涉案房屋，侵害了王学禄的合法权益，故王学禄要求王成芳、王培健、岳为社停止侵权，搬离涉案房屋的请求，一审法院予以支持。王学禄要求王成芳、王培健、岳为社支付房屋占用费，一方面，王学禄未在本院释明期限内申请司法鉴定，一审法院无法确认房屋占用费标准；另一方面，王成芳、王培健、岳为社最初使用涉案房屋，得到了王学禄准许，双方之间应为借用关系，并非租赁关系。故王学禄该项请求，一审法院不予支持。王成芳、王培健、岳为社主张投入装修费用，但其未提起反诉，双方当事人因此发生纠纷可另行主张权利。综上所述，本案经调解未果。为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王成芳、王培健、岳为社停止侵权，于本判决生效之日起60日内搬离王学禄所有的位于济南市长清区张夏街道办事处金庄村一区XX号房屋（房产证号：长房权证张私字第00XXX号）；二、驳回王学禄的其他诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元，由王成芳、王培健、岳为社负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审时王学禄提供的涉案房产登记资料中，1998年12月25日张夏镇金庄村民委员会出具的证明载明“镇房管所：为办理全国统一新的“房屋产权证”，我村居民王学禄宅基地属于继承，至今未办理规划手续，经村两委会研究决定，该宅基地仍由该人继续使用，特此证明，请上级主管部门审核。”再查明，一审庭审时，法庭将原告王学禄当庭提交的涉案房屋登记档案材料，交给被告王成芳发表质证意见，王成芳当庭陈述：“对于房屋登记档案的真实性无异议，但是所有权的权属不是原告的，因为1999年原告已经卖给被告了。买的时候没有房产证，买卖完成之后才办的房产证，2000年二三月份左右村委会发放房产证时，由原告妻子领取，在回家的路上交付给了被告王成芳，提交房产证原件一份，证实上述陈述。”本院认为，根据我国法律规定，不动产的权利归属，依据不动产登记的权利人确定。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，根据现行法律的规定，我国对于不动产实行物权登记效力，依法登记的物权具有法律效力。本案中，尽管双方对涉案房产的归属存在较大争议，但涉案房产至今始终登记在王学禄名下，该房产产权证书从未被登记机关撤销或变更。因此，一审认定王学禄对涉案房产享有物权权利，并有权请求王成芳等人搬离涉案房屋，符合法律规定。现王成芳主张，1999年王学禄已经将涉案房屋以9000元的价格卖给王成芳，双方买卖时涉案房屋还没有办证。2000年2、3月份左右，王学禄妻子在领取涉案房屋权属证书时，将涉案房屋《房屋权属证书》交付给了王成芳，现涉案房屋权属证书一直由王成芳持有，故王学禄对涉案房屋不再具有所有权属。对此，本院认为：首先，从不动产权利的法律规定来看。持有登记在他人名下的房产并不能当然取得房产的所有权利，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，现涉案房屋至今仍登记在王学禄名下，因此，即使王成芳一直持有涉案房屋所有权证，但是，在涉案房屋所有权人没有变更至王成芳名下时，王成芳对涉案房屋并不当然享有所有权权利。其次，从民事诉讼证据举证的法律规定及交易习惯来看。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王成芳主张双方具有买卖房屋关系，并主张交付了9000元房款，依法应对上述主张承担举证责任。根据房屋买卖的正常交易习惯，交易双方一般应有交易合同、收款收据等书面凭证，即使在农村普通村民之间进行财物交易活动中，针对房屋等重大财产的交易处置，即使出于碍于情面省略书面交易合同手续，但要求收款人对数额较大的钱款支付出具收款数据，应属于不可省略的一般房屋交易习惯，否则视为交款人一方自愿承担交易风险。本案中，王成芳主张双方具有买卖房屋关系，并主张交付了9000元房款，但既无双方书面契约，又无王学禄书写的收款收据，显然不符合上述法律的规定及正常的房屋交易习惯。一审时，王成芳虽然提交了相关村民出具的《证明》以及证人李继茂出庭作证陈述，但上述证据均属于证人证言范畴，并无其他书面证据等予以佐证，故一审法院对其主张未予采信，并无不当。再次，从日常经验习惯法则来讲。根据王成芳一审时关于“买的时候没有房产证，买卖完成之后才办的房产证，2000年二三月份左右村委会发放房产证时，由原告妻子领取，在回家的路上交付给了被告王成芳”的陈述，其陈述是涉案房屋发证时，即从王学禄妻子手中取得该房产证，其此时应已经知晓涉案房产仍登记在王学禄的名下并未登记在其本人名下的事实，根据日常经验，如王成芳坚持认为涉案房产先前已经出售归其所有，其当时在2000年刚拿到房产证原件时，发现该房产仍登记在王学禄名下，就应当立即提出异议，要求变更房产证书权利人，并在合理期限内协商将涉案房屋过户至其名下，如双方协商不成，其可以采取主张合同履行、解除双方买卖合同、退还房款或通过诉讼方式解决，此为正常解决方式。但是，自2000年至本次诉讼发生前的近20年内，涉案房产仍登记在王学禄名下，王成芳既未通过主张合同履行变更登记或解除双方买卖合同、主张退还房款，亦未通过提起诉讼等方式解决，不符合正常生活经验习惯法则。最后，从上诉人王成芳抗辩的权利性质分析。农村集体土地上的房屋交易，不仅涉及到房产本身的交易，还涉及宅基地使用权人的变更，根据涉案房产登记资料中1998年12月25日张夏镇金庄村民委员会出具的证明可知，现涉案房产宅基地权利人仍是王学禄，因此，即使双方对涉案房屋存在买卖关系，因涉及到涉案房屋的集体土地使用权人的变更，如买受人王成芳要取得涉案房产的权利人资格，必须办理土地使用权人的变更手续，需要重新申请涉案土地的使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地的申请使用，要经乡（镇）人民政府审核批准，乡镇人民政府要审核土地使用申请人是否符合批准的条件等。即使双方对涉案房屋存在买卖关系，该买卖合同关系的履行，既要有双方的配合，亦要符合土地管理法关于宅基地使用权人变更的法律规定，因此，王成芳以双方存在房屋买卖合同关系对涉案房屋主张抗辩权利，该抗辩权利性质仅属于债权权利性质，不能对抗王学禄现拥有的物权登记权利。综上，无论是从《中华人民共和国物权法》第十四条关于不动产登记即具有物权效力的法律规定，还是从举证责任的法律规定以及农村房产交易习惯的角度衡量，一审法院对于上诉人抗辩主张未予支持，并无不当。综上所述，上诉人王成芳上诉请求依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王成芳负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇二〇年三月十二日书记员  韩 雪