江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4071号原告：曹霞，女，1974年10月27日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。被告：杨毓楼，男，1943年11月11日生，住盐城市亭湖区。被告：杨青荷（杨毓楼之子），男，1964年8月2日生，住盐城市亭湖区。被告：杨青春（杨毓楼之女），女，1969年4月26日生，住盐城市亭湖区。第三人：孙凤翠(曹霞婆婆)，女，1951年3月24日生，住盐城市亭湖区。第三人：方海琴（孙凤翠之女），女，1973年9月8日生，住盐城市亭湖区。第三人：方海峰（孙凤翠之子），男，1978年8月14日生，住盐城市亭湖区。第三人：方凯（曹霞之子），男，1998年8月1日生，住盐城市亭湖区。上述第三人共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告曹霞与被告杨毓楼、杨青荷、杨青春、第三人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序由审判员郝燕独任审理，于同年8月5日公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序并组成合议庭于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告曹霞、被告杨青春、杨毓楼、第三人孙凤翠、原告与第三人的共同委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼，被告杨青荷经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹霞向本院提出诉讼请求：1、三被告共同协助原告办理盐城市亭湖区9幢101室的房屋过户手续；2、本案的诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：1992年1月31日，被告杨毓楼与原告的公公方成桂签订了一份《房屋买卖协议书》，约定被告杨毓楼将位于盐城市亭湖区㎡的房屋作价3.33万元出售给方成桂，方成桂于1991年春节前已付清全部购房款，因房产管理部门原因导致未能及时办理过户手续。方成桂购买该房产后，一直由方成桂及其妻子孙凤翠居住至今。2009年2月12日，方成桂因病去世，未留下遗嘱。方成桂与妻子孙凤翠共生有三个子女，长子方海林即原告曹霞的丈夫，二女方海琴，三子方海峰。2012年5月14日，方海林也因病去世，未留下遗嘱，原告与丈夫生前生有一子方凯。现孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯均一致同意放弃对方成桂位于9幢101室的房屋继承权，同意由原告一人继承。原告在办理过户手续时发现，被告杨青春向房产部门隐瞒房屋已出售的事实，通过挂失的手段将房屋变更登记到三被告名下，导致原告至今无法过户，原告与被告多次协商无果，被告甚至通过停电的手段逼迫原告婆婆孙凤翠搬离。原告公公婆婆购买该房屋已实际居住至今，相应房款也早已结清，原告通过继承的方式获得该房产，被告应当承担协助办理过户的义务。被告杨青春辩称：1、案涉房屋是我父亲一个人擅自租给原告家居住使用的，不是房屋买卖，连我母亲也不知道，我也一直不知道，直到我母亲去世后我才知道房子租给原告家居住的。2、我父亲未向盐城市先锋街道办事处出具过报告，不属于建新居委会，该报告上我父亲的年龄也不对房屋买卖协议上不是杨毓楼本人的签字，要求对杨毓楼的所有签字进行司法鉴定。房产证和土地证是原告用假报告去办理的，我父亲说从未办过这些证，如果这些证都是真的且在原告处，他们为何二十几年没有到法院起诉要求过户。3、我父亲也没有出具过收条；房子租给他们住，交水电费是应该的，所以水电费的缴费卡是他们的。4、2016年我去办理102室的房产过户手续，顺便问了下101室的房屋情况，房产部门的人员告知我101室的房子登记的杨毓楼名字，我父亲说他没有领取过房产证，我质疑在我父亲没有过户的情况下怎么有房产证的，要求做手脚的人承担法律责任，房产部门的人员告知我可以挂失重新补办，后我们就办理了挂失手续，经过公证、登报申明重新办理了房产证，现在新的房产证是我、杨青荷、杨毓楼三人共有，我和杨青荷是25%、杨毓楼是50%。5、房屋买卖协议上约定是全款一次性付清，但原告未提供证据，自古以来不签字还需要按手印，但是上面没有手印。如果一次性房款付清，办理房产证时为何不办成原告方的名字，13年后才办理的土地证还是杨毓楼的名字。即便是房屋买卖，也已经过了20年的有效期。6、案涉101室房产是杨青荷的拆迁安置房，因为房产证是杨毓楼一个人的名字，才由我们继承。6、102室原登记在我父亲杨毓楼的名下，现过户给我女儿。被告杨毓楼辩称：1、房产买卖协议、三份收条上的签字不是我本人写的，案涉房屋是租赁不是卖的，不同意过户。2、我没有领取过房产证和土地证，也没有送给方成桂夫妻，我不知道怎么在别人手里的。3、102室的房产我不知道原登记在谁的名下，我记不得是我的名字还是杨青荷的名字，现在是杨青春女儿的名字。4、同意杨青春的答辩意见。被告杨青荷未答辩。本院经审理认定事实如下：第三人孙凤翠与方成桂（已病逝）系夫妻，2009年2月12日，方成桂因病去世。1990年，被告杨毓楼（杨青荷）原位于的房产拆迁，安置了两套位于盐城市亭湖区的房产，分别是9幢101室、102室。1991年6月21日，被告杨毓楼向所在居委会出具一份请求将房屋卖给方成桂的报告，内容为：“本人因原房拆迁，于91年6月份安置卖给我两套中套私有房，房址在九楼101和102室，由于家庭原因，经全家人商定愿将101室卖给我亲戚方成桂，102室留家居住，特具报告，请求上级部门照顾批准为盼。”原盐城市城区先锋街道办事处建新居民委员会（现盐城市亭湖区区先锋街道办事处建新社区居民委员会）在该报告上盖章，并载明：“该户反映情况属实，同意101室卖给方成桂居住。”1991年6月17日、6月21日、9月9日，杨毓楼分别向方成桂出具收条，收到方成桂房款2万元、1万元、1000元，合计31000元。1992年1月31日，被告杨毓楼（卖主）与方成桂（买主）签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“卖房人杨毓楼因原房拆迁，于一九九一年六月安置在，砖混结构，中套住房建筑面积为67.41平方米，此房属私人产权，因家庭原因，故将此房卖出，现由买主方成桂买下。经双方协商，订总房价为33300.00元整。双方愿卖愿买以（已）达成协议，为了严肃私房终身权利，使个人财产受到法律保护，以使今后永不悔改，双方特定立协约如下：1、卖买此房出于双方自愿，双方协定总房价为33300.00元，此房款在协议鉴（签）字起，买方将房款全款一次付清给卖方。房款结清后，今后房价如有上升和下降，双方都没有任何理由悔改或倒算。2、在卖买此房期间，由于房产部门公章未能及时起用，房产证书未能及时发放，过户手续也未能按时办理，今后在办理过户手续时，卖方应主动帮助买方一起办理，以完最后过户手续，千万不能刁难。3.房款以（已）从一九九一年春节前全部结清，双方没有任何拖欠款，此房所有权，永属买房，卖方再无权干涉，卖买双方任何时候、任何情况下，都不得反悔。谁借故反悔，谁罚款壹万元。”杨毓楼、方成桂作为卖买双方在该协议书上签字，并加盖了杨毓楼的私章。该协议书上记载的日期为“一九九二年元月卅一古历十二月二十七日晚”。被告杨毓楼收到拆迁安置房产后，将其中的101室交给方成桂夫妇居住。1992年6月30日案涉9栋101室房产登记至被告杨毓楼名下，面积为67.41平方米。2005年9月15日，该房产的土地证登记至被告杨毓楼名下。上述房产证、土地证原件现由孙凤翠持有。孙翠凤陈述买房经过如下：1、1991年，杨毓楼原的房子拆迁，分了两套房子在，杨毓楼的舅老爷（妻子的兄弟）在小海路上卖油条，与我租赁的房子靠一起，他跟方成桂说他姐姐家有现成的房子准备卖一个，方成桂回去跟我说了这个事，我说现在没有钱，方成桂说回去将老家的房子卖掉，杨毓楼和他老婆天天到我门市去，后我打电话给我妹妹看看老家的房子有没有人要，我妹妹说沈队长要的，如果有现钱就卖掉，沈队长问我妹妹卖多少钱，我说卖15000元，沈队长还价1000元，给了14000元给我，我回去又凑了些钱，在1991年6月份给杨毓楼2万元，过了几天又给了1万元，几天后杨毓楼跟我说有事急用钱，我又给了1000元给他，后来在房产证交付给我时我又给了他2360元，因为房产证和钥匙给我了，我就没有要求他打条子给我。2、杨毓楼原来居住的地方就是建新居委会，必须去他的居委会打报告才能卖房子，居委会的报告给我后，他说还有点尾账7.95元，本来他说不要了的，后来我给了他10元钱，多给了2元给他。所以这个房子肯定是买的，如果不是买的，我出门被车撞死。3、1991年底前房款全给掉了，1992年开始装潢，钥匙是在拿房产证的时候拿到的，装潢后我和方成桂就住进去了，后来给大儿子结婚住的，我们也一直住在里面的，方成桂去世后直到现在都是我一个人居住的。4、当时不懂房子要过户，只知道房产证和钥匙拿到手就行了。被告杨青春对案涉房屋的陈述如下：1、2016年之前案涉房屋的居住情况我不是很了解，2016年我问我父亲时，我父亲说跟方成桂家要了很长时间房子都要不回来，过去的房子也不需要装潢，直接可以居住。2、拿到案涉房子后就出租给方成桂家了，我们家没有住过，我父母和杨青荷居住在案涉房屋隔壁102室，我1989年结婚，没有在102室居住过。3、过去租房子没有人家签租赁合同，我不知道租金如何支付，什么标准，听我父亲说收过租金的，具体收多少我不清楚。另查明：孙凤翠与方成桂育有三个子女，长子方海林、女儿方海琴、次子方海峰，原告曹霞系方海林之妻，第三人方凯系方海林、曹霞之子。长子方海林与原告曹霞结婚后共同居住在101室，2012年5月14日，方海林因病去世。案涉房屋的水电费缴费户名均为方成桂。盐城市公安局文峰派出所出具的《常住人口信息采集表》显示，1991年2月9日，方成桂、孙凤翠、方海琴、方海峰的户口登记至，方成桂是户主。2012年5月15日，经盐城市公安局先锋派出所登记的户口簿显示，孙凤翠、曹霞、方凯的住址为亭湖区，孙凤翠为户主（原告称是派出所将房号弄错，101室登记为108室,108室登记为101室）。被告杨青春、杨青荷系被告杨毓楼与沈海莲的女儿及儿子，沈海莲于2004年12月份病逝。2009年8月20日，经盐城市残疾人联合会批准给杨青荷发放残疾证，精神贰级残疾，监护人为杨毓楼。2016年5月4日，杨青荷与杨青春的女儿彭杨柏楠签订一份《盐城市存量房自行交易合同》，约定杨青荷将9幢107室（该107室即上述102室）58.75平方米的房屋以20万元的价格转让给彭杨柏楠，房款自行交割，2016年5月29日前办理更名手续，后该房产过户至彭杨柏楠名下。2016年6月3日，经杨青荷、杨青春申请并提交案涉101室房屋产权档案，盐城市盐都区公证处出具公证书，证明案涉101室房屋（建筑面积67.41平方米，产权证号：III-D9-9-101）属于沈海莲与杨毓楼夫妻共有财产，其中的一半为被继承人沈海莲的遗产，应由其配偶杨毓楼、父母亲、儿子杨青荷、女儿杨青春共同继承，因被继承人的父母亲均先于被继承人去世，杨毓楼表示自愿放弃上述被继承人沈海莲的遗产，故被继承人的上述遗产由杨青荷、杨青春继承。2016年6月7日，杨毓楼、杨青荷、杨青春向盐城市不动产登记中心申请挂失101室房产的原房产证、土地证，补正后办理新的房产证，三人的份额分别为50%、25%、25%，并申请新房产证由杨青春单独持有，现案涉101室房产登记在三人名下。2016年12月28日，杨毓楼、杨青荷、杨青春作为共同原告向本院提起诉讼，诉讼请求为：曹霞搬出案涉房屋。提交法院的民事诉状中事实与理由部分陈述如下：“原告（杨毓楼、杨青荷、杨青春）原居住地在盐城市，1991年因城市规划需要拆迁，分得一套安置房，位置在盐城市亭湖区。同年6月，原告一（杨毓楼）与被告丈夫方正贵（应为孙凤翠丈夫方成桂）签订《安置房买卖协议》，约定安置房总价款为3.3万元，先付2.8万元，拿到房屋钥匙后再给付5000元，但直至2007年被告丈夫方正贵去世都未给付剩余款项，至今被告仍未给付并实际占据原告安置房多年，因时间跨度较大、物价飞涨等因素，双方对剩余房款协商不成，故房屋产权仍在三原告名下。按照相关法律规定，安置房五年内不得买卖，原、被告双方签订的协议是无效协议，故原告特具诉状，恳请人民法院依法判决。”该案立案前当事人申请交诉讼调解中心调解，调解过程中杨毓楼、杨青荷、杨青春撤诉。2018年6月，被告杨青荷持现有房产证至供电部门要求停止了101室房产的供电，致孙凤翠无法居住。2018年8月6日，曹霞、孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同向本院提起诉讼，案号为（2018）苏0902民初4807号，要求确认案涉9幢101室的房屋归曹霞所有，杨毓楼、杨青荷、杨青春共同协助办理过户。在该案2019年1月16日的庭审中，杨青春认可上述2016年12月28日的诉状，但认为内容系代理人所写。在本案审理过程中杨青春否认曾向本院提出过上述诉讼，表示不清楚该诉状情况。还查明：2018年7月20日，第三人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同出具《放弃继承权声明书》，声明自愿放弃江苏省盐城市亭湖区9幢101室房产的继承权，由原告曹霞一人继承。本案审理过程中，原告申请查封案涉房产，本院依法作出裁定，查封了9幢101室的房产。本院认为：本案的争议焦点为：杨毓楼与方成桂之间就案涉的9幢101室房屋是买卖关系还是租赁关系。1、杨毓楼、杨青荷、杨青春曾于2016年12月28日向本院提起诉讼，以案涉房产在三人名下，方成桂未付清房款为由，要求曹霞腾让房屋，可见三人自认案涉房屋系方成桂购买，并签订了买卖协议，本案诉讼中，杨毓楼、杨青春虽否认该事实，但未能提供相反的证据证实亦未作出合理的说明，根据“禁反言原则”，对其辩称《房屋买卖协议书》不是杨毓楼签订的意见不予采信，其申请笔迹鉴定亦无必要。2、1991年6月21日，杨毓楼请求卖房的报告加盖了原盐城市城区先锋街道办事处建新居民委员会的章印，杨毓楼取得9幢101室房屋后，即交付方成桂夫妇居住使用，方成桂夫妇及其子女的户口随后迁入案涉房屋，且案涉房屋由孙凤翠及其家人使用至今。3、方成桂的家人持有案涉房屋的房产证及土地证原件，杨毓楼、杨青春辩称杨毓楼没有领过产权证书，系房产部门人员造假的意见未提供证据证实，且有违常理，对其辩称意见不予采信。4、9幢102室房屋原在杨青荷名下，现过户至杨青春之女彭杨柏楠名下，但杨青春却陈述案涉的101室房屋系杨青荷所有，102室系杨毓楼所有，明显是虚假陈述。5、杨毓楼、杨青春虽辩称案涉房屋系租赁给方成桂，但未能提供相应证据证实双方之间存在租赁合同，且对租金的标准和收取未作出合理说明，对该辩称意见亦不予采信。综上，原告及第三人持有卖房报告、房屋买卖协议、房款收条、产权证书原件，孙凤翠对卖房过程的陈述清晰合理，且其家人居住在案涉房屋二十几年，户口登记在该地址，以方成桂的名义缴纳水电费用，足以认定方成桂及其家人是作为案涉房屋的房主行使居住权，而杨毓楼、杨青春辩称案涉房屋系出租给方成桂，未能提供相应的证据予以证实，对相关事实的陈述语焉不详，足以确认案涉房屋系方成桂向杨毓楼购买。方成桂与杨毓楼签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行约定的义务。《房屋买卖协议书》明确记载了购房款已经全部结清，原告亦提交了三份收据予以证实，收据的总金额虽与房款的金额有部分出入，但案涉房屋及产权证书原件已交付给方成桂夫妇，且杨毓楼多年未提出过尚欠房款，孙凤翠对余款的支付亦作出了合理的说明，可以认定购房款已经付清，杨毓楼应根据约定协助办理过户手续。方成桂在夫妻关系存续期间购买的房屋，应属方成桂、孙凤翠共有，方成桂去世后未留下遗嘱，案涉房产中属方成桂的遗产应由其继承人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同继承，现各继承人均同意放弃继承，房屋归原告曹霞所有，孙凤翠作为第三人参加诉讼，也同意将案涉房屋过户至曹霞名下，现案涉房产登记为被告杨毓楼、杨青荷、杨青春共同共有，故原告要求三人协助办理过户手续的诉讼请求应予支持。关于被告杨青春辩称原告诉请超出诉讼时效的意见。出卖人已经将房屋交付买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院的解释》第九十二条、第一百零五条之规定，判决如下：被告杨毓楼、杨青荷、杨青春于本判决生效之日起十日内协助原告曹霞将盐城市亭湖区9幢101室房屋的产权过户至原告曹霞名下(过户费用由原告曹霞负担)。案件受理费633元，由被告杨毓楼、杨青荷、杨青春负担（被告应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，原告预交的案件受理费由本院退回）；财产保全费1020元，由被告杨毓楼、杨青荷、杨青春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  朱艳华人民陪审员  张 瑜二〇二〇年三月四日法官 助理  刘 敏书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定:（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。