江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初18899号原告：刘坤，男，1988年6月14日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：叶焱，男，1970年5月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山花桥国际商务城置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥经济开发区兆丰路8号，统一社会信用代码913205836617642278。法定代表人：蒋春明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。第三人：昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇顺扬村十一组，统一社会信用代码91320583762827055L。法定代表人：戴惠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。原告刘坤诉被告叶焱、第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理，依法适用简易程序由审判员叶翌晨独任审判，于2019年12月11日公开开庭进行了审理,原告刘坤、第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司到庭参加诉讼，后原告申请追加第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司参与诉讼，第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司放弃庭审权利但在本院发表质证意见及辩论意见，现本案现已审理终结。原告刘坤向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告叶焱继续履行2017年4月24日原、被告就昆山市花桥镇周XX期XX室及阁楼、XX期XX号自行车库、X号楼汽车库(公安编号：花桥镇XX园XX室房屋及阁楼、XX园XX号自行车库、X号汽车库)房屋买卖合同，判令被告及第三人配合办理涉案房屋产权过户至原告名下；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2015年10月，被告叶焱所有的房屋被拆迁，以产权置换方式获得系争安置房屋。2017年4月18日，经昆山宜好家房产经纪有限公司居间，原被告就系争房产签订《动迁安置商品房屋转让居间协议》。约定系争房屋含车库、阁楼，总计价款120万元。付款时间：2017年4月18日付定金20万元、2017年4月25日前付至107万元，尾款13元至过户时付清。交房日期为除尾款13万外其余购房款(107万元)付清当日为交房之日。2017年4月24日，被告委托昆山市花桥法律服务所就系争房屋转让事宜签订买卖协议书事宜进行见证。买卖协议书约定：系争房产转让总价款为人民币120万元，2017年4月18日付定金20万元，2017年4月21日付购房款87万元，2017年即签订买卖合同当日交房，余款13万元待被告将系争房屋过户给原告后，原告一次性支付完毕。原告为此向昆山市花桥法律服务所支付见证费用5000元。根据原被告所签订的《动迁安置商品房屋转让居间协议》、房屋买卖《协议书》，2017年4月18日原告向被告支付定金20万元，被告于当日向原告出具20万元定金收据，2017年4月21日，原告以转账方式支付被告房款87万元(其中60万元通过原告建设银行尾号5244卡号转账给被告建设银行尾号0454账号，27万元按照被告指示支付给拆迁公司以冲抵安置房差价款)，当日被告向原告出具收到87万元房款收据。2017年4月21日，被告将系争房产交付给原告，由原告装修并使用。2017年6月，系争房屋已满足过户交易条件，被告予以隐瞒，2017年12月，后原告获悉，多次联系被告办理系争房屋过户以及支付房屋尾款事宜，被告拒绝配合，并以各种理由推脱。2018年5月9日在居间人的协商下，原被告签订补充协议，约定系争房屋过户日期最迟为2018年6月15日前，如届时被告违约的，系争房屋尾款13万元作为被告违约金赔偿给原告且不能过户的法律责任全部由被告承担。协议一式三份，原被告各执一份，居间人一份。因多次协商未果，无奈原告起诉至贵院。2018年8月1日，由贵院立案受理(2018)苏0583民初15289号房屋买卖纠纷一案，后被告前妻周某以系争房屋为夫妻共有财产为由在昆山市巴城人民法庭提起离婚后财产分割之诉(2018)苏0583民初18680号。故15289号房屋买卖纠纷案件2018年11月12日开庭审理后因案情复杂(需等待18680号离婚后财产分割纠纷结果以确定被告叶焱前妻周某是否为15289独立请求权人)。转为普通程序，2019年3月28日再次开庭，2019年5月5日贵院作出(2018)苏0583民初15289号裁定书。根据裁定书查明，系争房屋为叶焱个人婚前财产，案外人周某对系争房屋不享有独立请求权，但鉴于系争房屋因被告叶焱与案外人有债权债务关系被执行查封未支持原告诉请，并释明原告应通过执行异议之诉等解除系争房屋查封后满足过户条件后另行起诉。后原告向贵院就系争房屋上案外人的查封提出执行异议之诉，2019年7月30日，贵院对原告的执行异议之诉立案受理(2019)苏0583执异107号。2019年8月13日，贵院作出(2019)苏0583执异107号执行裁定书，认为原告就系争房屋上查封提出的执行异议成立，并裁定支持原告的执行异议，撤销对系争房屋上的查封事项，现107号执行裁定业已生效。原告认为，原被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，其有效性、购房款结清情况、是否存在其它独立请求权人等情况在贵院(2018)苏0583民初15289号民事裁定中已经查明；且贵院(2019)苏0583执异107号执行裁定书对系争房屋上的权利限制已经解除，故系争房屋现已不存在权利限制，满足过户条件，因被告拒不配合，故再次起诉至贵院，请求依法裁判。被告叶焱未到庭未作答辩。第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司辩称，因原、被告双方买卖合同与我方无关，但本案的初始登记先登记在我方名下，我方愿意在法律允许的范围内协助过户。第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司辩称，涉案房屋是由被告位于花桥镇XX村X组房屋拆迁所得已结算完毕，由原告代为结清动迁款项，且目前已初始登记在第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司1名下，具备办证条件，若法院判决，我方愿意配合办证。但产证因办理在叶焱名下后再行过户。经审理查明，2017年4月18日，原告刘坤（乙方）与被告叶焱（甲方）签订书面《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定由原告刘坤购买被告叶焱的动迁房，约定，甲方拟将其座落在昆山市花桥镇XX期小区XX室的动迁安置商品房产权转让给乙方，但因目前甲方还未取得该房的房屋所有权证和国有土地使证，所以不能办理产权过户给乙方的登记手续，因此甲乙双方通过丙方签订《动迁安置商品房转让居间协议》，对乙方预先付款，甲方接受付款以及其他事项进行见证，以兹共同遵守。甲方向乙方和丙方承诺：保证出售的房地产权属清楚，且房屋财产的共有人对出售此房屋无协议。若发生产权纠纷由甲方负责解决，解决不了导致交易无法进行的甲方承担违约责任。房屋面积115平方米，阁楼面积约60平方米左右，房款金额1000000元，阁楼金额100000元，车库X号汽车库+XX号自行车库,面积27.12平方米+7.27平方米,金额100000元,该房屋累计金额为1200000元。上述所有标的面积最后以动迁安量房核定单面积为准，以后正式办理产权过户手续登记时结算不多退少补，该房屋面积为一次性买断。乙方于2017年4月18日预付给甲方定金人民币200000元。乙方于2017年4月25日前领取该房屋钥匙之日支付给甲方1070000元，剩余130000元作为房屋尾款于甲方将产权证、土地证过户到乙方名下十天内付清。房屋交付后，甲方应该在集体统一办理完自己名下的产权证后，应在六十天内办理完过户给乙方的登记手续。如甲方拒绝办理产权过户手续，应书面通知乙方和丙方，在十天内除退还乙方所付购房款外，并按该房总价的两倍进行赔偿，在补偿房屋差价部分给乙方。(违约时房屋的市场价格减去签约时合同的成交价格)。如该房已装潢，则甲方赔偿乙方所有装潢费用。2018年5月9日，原告刘坤与被告叶焱以及中的协商之下，双方同意刘坤购买叶焱花桥镇XX园XX室及X号车库和XX号车库，现甲方叶焱郑重承诺关于以上房屋办理产证的最后截止期为2018年6月15日之前把产证过户给乙方（注：如2018年6月15日叶焱产证在交易中心办理当晚几天不算叶焱违约）。但如以上规定日子叶焱产证不在办理当中或办理好产证不过户给刘坤属叶焱违约，追加违约金为该房余款130000元整。注：以上违约金由甲方叶焱自己承诺。关于该房叶焱和前妻周某之间的事情自行解决，与乙方无关。该协议是补充协议与2017年4月24日甲乙双方签订有的买卖协议同样具有法律效应。”2017年4月24日，原被告双方就双方签订的商品房转让居间协议在花桥法律服务所签订了《见证书》。见证书中所附协议书中载明“甲方叶焱、乙方刘坤，甲、乙双方就甲方所有的位于昆山市XX期XX室房屋和阁楼及XX期XX号自行车库、X号汽车库(公安编号：黄城花园XX室房屋及阁楼和XX园XX号自行车库、X号汽车库)房屋转让事宜，经双方协商一致达成如下协议：一、甲方同意将其所有的位于XX期XX室房屋面积为11.5平方米、阁楼约6.5平方米及XX期XX自行车库面积为7.27平方米、X号汽车库面积为27.12平方米(公安编号：XX园XX室房屋及阁楼和XX园XX号自行车库、X号汽车库)房屋转让给乙方。转让总金额为人民币1200000元(一次性买断)。二、上述转让金分三期支付，第一期乙方已于2017年4月18日支付给甲方人民币200000元定金，第二期乙方已于2017年4月21日支付给甲方购房款人民币870000元，甲方于2017年4月24日将该房屋钥匙交付给乙方，余款130000元在甲方将该房屋所有权证过户至乙方名下后，由乙方一次性支付给甲方。三、双方约定：上述转让房屋的房产证如一次性办在乙方名下，乙方将支付全部的办证费用。如办在甲方名下，甲方的办证费用由甲方自行承担。甲方应在一个月之内将房产证交给乙方，由乙方办理过户手续，甲方协助，过户所产生的税、费全部由乙方承担。四、双方宜信守本协议，如有违约，违约方应当支付守约方房屋市场总价款的30%的违约金。实际损失超过违约金的部分，守约方仍可向违约方追索。原告已依约支付1070000元购房款，剩余130000元购房款因被告叶焱在(2018)苏0583民初15289号案件中认可支付违约金，两项相抵，原告已付清了全部购房款。涉案房屋由被告2017年4月25日交付原告使用至今。2015年7月6日江苏省苏州市中级人民法院(2015)苏中民终字第1546号民事判决书中载明维持了2014年9月24日(2014)昆花民初字第0157号民事判决书的判决内容。该0157号判决书确认了本案被告叶焱对位于昆山市花桥镇XX村X组(现XX村XX组)的五下四上楼房一幢(建筑面积344平方米)的村镇房屋所有权证登记的所有权人为叶文荣的房屋享有50%的份额。而本案的涉案房屋涉案房屋位于昆山市车库系由该老房屋拆迁所得。另查明，(2018)苏0583民初18680号民事判决书中载明“原被告双方原系夫妻关系，于2007年03月30日在昆山市民政局办理结婚登记手续。2018年01月24日，双方在昆山市民政局办理离婚登记手续……叶焱对其父母在1987年建造的房屋，该房屋位于昆山市（产证记载位置：花桥镇新庙村五组）面积为344平方米房屋，叶焱对此享有50%的份额，该事实已经被江苏省苏州市中级人民法院2015年07月06日出具的（2015）苏中民终字第1546号民事判决书所确认。叶焱享有的50%份额的房产属被告叶焱婚前财产无异。由此，被告叶焱与当地动迁办签订动迁协议，以产权置换的方式进行动迁，其所得房屋产权依旧属于被告叶焱婚前财产。”另查明，涉案房屋位于昆山市车库。再查明，原告刘坤向昆山市人民法院提出执行异议，昆山市人民法院作出(2019)苏0583执异107号民事裁定书，明确刘坤执行异议申请成立，并对涉案房屋予以解封。现涉案房屋具备过户条件。上述事实有《动迁安置商品房屋转让居间协议》、《见证书》、动迁房安置核定单、房屋拆迁协议书、动迁安置户结算清单、离婚证、离婚协议书、付款证明、不动产登记信息、生效判决书、生效裁定书等证据予以证实。本院认为，2017年4月18日，原告刘坤与被告叶焱签订的《动迁安置商品房转让居间协议》以及双方于2018年5月9日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，双方本应依据合同约定各自履行相应义务。原告依约支付了购房款，被告也应配合将涉案房屋过户给原告。被告未能依据补充协议约定将房屋过户给原告，且认可需承担违约金130000元，与剩余购房尾款一致，应视为原告已履行了全部支付义务。涉案房屋系被告婚前个人财产，由其父母老宅拆迁所得，经生效判决确定了其有权将涉案房屋出售，其出售与案外人周某无关。原告主张对涉案房屋进行过户，涉案房屋目前已具备过户条件，故对原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘坤与被告叶焱继续履行2017年4月24日原、被告就昆山市花桥镇XX期XX室及阁楼、XX期XX号自行车库、X号楼汽车库(公安编号：花桥镇XX园XX室房屋及阁楼、XX园XX号自行车库、X号汽车库)房屋买卖合同；二、第三人昆山花桥国际商务城置业有限公司、第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司于本判决生效后十日内将位于昆山市车库不动产证办理至被告叶焱名下，被告叶焱于本判决生效后十日内将涉案房屋配合过户至原告刘坤名下，办理至叶焱名下的税费由叶焱承担，过户至原告刘坤名下的税费由原告承担。案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇二〇年三月十一日书记员  孟 伟