杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初2822号原告：浙江宏源商业地产管理有限公司，住所地杭州市滨盛路4400号彩虹城综合楼。法定代表人：沈建声，董事长。委托诉讼代理人：李槟，浙江高名律师事务所律师。被告：枫盛汽车科技集团有限公司（曾用名：康迪电动汽车集团有限公司），住所地杭州市西湖区西溪路550号3幢。法定代表人：杨全凯。委托诉讼代理人：彭菊，女，系该公司员工。第三人：杭州辰建建筑工程有限公司，住所地杭州市西湖区益乐路223号八层818室。法定代表人：应俊杰。委托诉讼代理人：徐斌，男，系该公司员工。原告浙江宏源商业地产管理有限公司与被告枫盛汽车科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月29日，被告申请追加杭州辰建建筑工程有限公司为第三人，本院经审查予以准许。2019年5月30日，本案公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年11月13日第二次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李槟、被告的委托诉讼代理人彭菊、第三人的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年6月30日签订的《西溪新座房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2018年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金；3.被告向原告支付免租期房屋租金1708981元；4.被告向原告支付合同解除违约金1413114元；5.被告按日千分之一标准向原告赔偿前三期逾期缴租资金占用损失981813元；6.被告承担原告为实现本案债权而支出的律师费100000元；7.本案的诉讼费用、保全费由被告承担。审理中，原告庭变更其第2项诉讼请求为：被告支付原告自2019年2月11日起至合同解除之日止的房屋租金；被告及第三人共同向原告腾退房屋并支付合同解除次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按租赁合同约定最后一期租金标准计算）。事实和理由：原告系经房屋产权人杭州钱江西源房地产开发有限公司授权，对本案房屋拥有独立、完整租赁经营权的房屋出租方。原、被告于2014年6月30日签订《西溪新座房屋租赁合同》，约定：原告将位于杭州市西湖区房屋（建筑面积3809.14平方米）出租给被告，租赁期限自2014年7月10日至2020年11月9日。后双方于2015年1月10日签订《房屋使用交接书》，重新确认房屋租赁期限为2014年8月1日至2020年11月30日，据此双方确认：免租期为2014年8月1日至2014年11月30日，2014年12月1日开始正式计租。租赁合同约定租金每半年一付，先付后用，被告应于每个租期开始日30日前支付租金。同时，租赁合同对被告逾期支付租金、物业费等相关费用的违约责任进行了明确约定。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，然被告从2017年5月起开始拖欠租金，每一期租金（含物业费）均逾期支付。其应于2017年5月2日付清的2017年6月1日至2017年11月30日该期租金逾期420天；应于2017年11月1日付清的2017年12月1日至2018年5月31日该期租金逾期243天；应于2018年5月2日付清的2018年6月1日至2018年11月30日该期租金逾期121天。现2018年12月1日至2019年5月31日的当期租金被告本应于2018年11月1日支付，但经原告书面通知催缴，至本案起诉时被告仍拖欠未付。原告认为，被告从2017年5月起至今每期租金均未按约支付，其逾期缴租的违约行为已给原告造成重大资金占用损失，原告为此曾向被告提出要求赔偿逾期缴租资金占用损失费，未果。鉴于被告长期、屡次拖欠租金，且最近一期租金仍未按约支付，已构成合同根本违约，故原告诉至法院。被告辩称，一、原告未曾明确告知架空层的规划设计用途，也未告知没有产权证，给被告、第三人造成巨大经济损失，存在过错。原告允许被告自行转租架空层（租赁合同14.2条款），但未明确告知该架空层的规划设计用途，也未告知没有产权证。被告将架空层转租出去后，实际承租使用人杭州膳缘餐饮管理有限公司（以下简称膳缘公司）因架空层没有产权证而无法办理餐饮许可证。膳缘公司认为该架空层没有产权证，导致架空层的租赁合同无法履行，属于根本违约，起诉至法院，要求被告、第三人赔偿其损失，该案判决目前已生效。二、“免租期内不免租”的约定显失公平，应不予支持；违约金数额明显过高，应予减少。免租期是出租人为吸引承租人签订租赁合同而给出的优惠措施。因免租期属于装修期，承租人在此期间无法正常使用租赁房屋，所以不收取租金，这属于行业惯例。虽然双方在租赁合同第3.2条中约定“因乙方原因导致租赁合同提前终止或解除的，免租期内不免租”，但这是原告利用自己的优势地位和被告的经验缺乏，签订了明显对原告有利而对被告不利的合同条款，属于格式条款，显失公平。不管原因如何，被告迟延支付租金的行为出现，应承担相应的违约责任，但租赁合同第16.2条已经明确了被告迟延支付租金的违约责任，而“免租期内不免租”的条款明显也属于违约金性质，根据原告的诉讼请求，原告要求被告支付的违约金明显过高。本案中，被告未支付的租金为1778111元（计算至2019年5月9日），被告向原告支付过80万元的租赁保证金，故暂定原告的实际损失为1778111元，被告应承担的违约金不超过损失的百分之三十即533433元才合理。三、原告要求支付资金占用损失、律师费的诉讼请求无合法依据，应予驳回。租赁合同未曾约定被告迟延支付租金时，应按日千分之一的标准向原告支付逾期缴租资金占用损失。况且，被告前几次迟延付款时与原告进行了友好协商，被告将租金补上，事情即已解决，故原告要求资金占用损失于法无据，应予驳回。四、原告的租金、损失应由第三人承担。由于被告从原告承租的西溪新座3号楼房屋已交由第三人实际占有并使用，第三人才是实际承租人，负有腾退义务。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。根据第三人于2018年7月16日出具的《承诺函》，承诺在未按时支付租金导致被告无法向原告按约定支付租金时应承担因此造成的所有损失，包括但不仅限于原告起诉被告的所有诉讼请求。因此，应该由第三人代替被告向原告支付租金、房屋占有使用费，并承担损失赔偿责任。房屋由第三人占用，也应由第三人腾退。综上，请求法院判决驳回原告对被告的诉讼请求，由第三人承担责任。第三人陈述：第三人和本案诉讼无关，第三人与被告的租金会单独协商。本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，位于杭州市西湖区的产权人杭州钱江西源房地产开发有限公司出具《授权书》，将西溪新座3号楼授权由原告租赁经营，由原告以其名义签订并履行相关房屋租赁合同，因租赁该物业所产生的权利义务由原告享有和承担。同日，原、被告签订《西溪新座房屋租赁合同》，约定：原告将西溪新座3号楼房屋（预测建筑面积3809.14平方米，最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测面积为准，租金按最终实测建筑面积据实结算）出租给被告，另赠送架空层面积873平方米（以实测面积为准）、3号楼和4号楼连廊屋面60%面积使用，由原告设置隔断；房屋用途为综合办公、展览展示、餐饮用途；租赁期限自2014年7月10日至2020年11月9日，其中2014年7月10日至2014年11月9日为免租期，供被告装修和试营业，免租期内被告无需承担租金，但需要承担物业费、公共能耗费等；如果因被告原因导致租赁合同提前终止或解除的，免租期内不免租，被告应在合同提前终止或解除之日补足免租期内免缴的租金；月租金：租金单价×租赁面积×365天÷12月；收租期内前三年租金单价均为3.688元/日·㎡，后三年单价分别为3.872元/日·㎡、4.066元/日·㎡、4.269元/日·㎡，年租金（包含物业服务费）分别为5426600元、5351686元、5351686元、5608033元、5877198元、6159821元；租金每半年一付，先付后用，首期租金于合同签订生效后7个工作日内支付，后续各期租金应于该租期开始日30日前支付；合同签订生效后7个工作日内，被告向原告支付80万元租赁保证金；租赁期限届满或合同因任何原因提前终止时，在被告清偿所有应付款项且按合同约定向原告交还租赁房屋，完成所有合同义务后10日内，原告将租赁保证金余额无息退还给被告；守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约造成的损失（包括采取法律行动及保护合法权益而支出诉讼仲裁费用、律师费用）进行赔偿；被告逾期支付租金及其他费用连续超过30天的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并要求被告按三个月的当前租金金额向原告支付违约金。2015年1月10日，原、被告签订《房屋使用交接书》，确认：西溪新座3号楼房屋现状符合2014年6月30日《西溪新座房屋租赁合同》中约定的交付条件，至此，原告的交付责任已完全履行，被告同意接收该房屋，并确认西溪新座3号楼1-6层的交付日为2014年8月1日，租赁期限自2014年8月1日至2020年11月30日，免租期起算日为2014年8月1日；西溪新座3号楼架空层交付日为2014年12月31日，租赁期限自2014年12月31日至2021年4月30日，免租期起算日为2014年12月31日。审理中，原、被告均明确物业费为224742元/年，即2014年12月1日至2017年11月30日三年的年租金（不含物业费）均为5126944元，2017年12月1日至2020年11月30日三年的年租金（不含物业费）分别为5383291元、5652456元、5935079元。2016年12月8日，被告与第三人签订房屋租赁合同，将西溪新座3号楼转租给第三人，租赁期限自2016年12月5日至2020年11月9日。被告随即将西溪新座3号楼交付第三人占有使用。第三人后又将西溪新座3号楼房屋分开转租给多家。自2017年5月起，被告每一期租金（含物业费）均逾期支付原告。2019年3月8日，被告向原告支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的部分租金（不含物业费）1160488元，其余租金均未支付。2018年7月16日，第三人向被告出具《承诺函》，其上载明：自即日起10个工作日内，我司将按租赁合同约定向贵司支付我司拖欠的全部租金；此后，我司将按照合同约定及时足额支付贵司租金；否则，我司将承担因此给贵司造成的所有损失（包括但不限于原告因西溪新座租金起诉贵司的所有诉讼请求等）。2018年12月18日，原告与浙江高名律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并支付了律师代理费10万元。以上事实有房产证、授权书、《西溪新座房屋租赁合同》、《房屋使用交接书》、支付凭证、《承诺函》、《委托代理合同》、律师费发票等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，根据合同约定，被告逾期支付租金及其他费用连续超过30天的，原告有权单方解除合同，收回房屋，故原告主张解除《西溪新座房屋租赁合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告支付欠付租金并归还租赁房屋。自2018年12月1日起，被告仅支付租金1160488元，相当于已支付租金至2019年2月13日，故被告应支付原告自2019年2月14日起至合同解除之日止的房屋租金。第三人基于与被告的转租关系而实际占有涉案房屋，故原告要求第三人腾退涉案房屋的诉请，本院亦予支持。被告、第三人若未能按期将房屋腾空，则应当自逾期交房之日起支付原告逾期腾房占有使用费，本院参照涉案房屋的当前年租金数额，确定按5935079元/年的标准计收逾期腾房占有使用费。合同约定，如果因被告原因导致原告解除合同，被告应补足免租期内免缴的租金，并按三个月的当前租金金额向原告支付违约金。该免租期租金补缴及违约金支付实质均系针对被告违约致使合同解除的同一行为所约定的违约责任。综合免租期约定、合同已履行时间、当事人的过错程度及因被告违约给原告造成的损失情况等因素，本院认为该约定的违约金数额过分高于损失,故酌情调整为由被告支付给原告免租期租金1708981元，无需另行支付解除合同违约金。合同还约定，违约方应赔偿就其违约造成守约方的损失，包括律师费用。故原告主张被告承担律师费的诉讼请求，具有事实依据，本院亦予以支持。被告辩称原告未曾明确告知架空层的规划设计用途，也未告知没有产权证，给被告、第三人造成巨大经济损失，存在过错。本案中，架空层属于赠送使用面积，不收取租金，原告也未曾声称该架空层享有产权。根据“架空层”的通常概念及赠送使用之情形，被告应当对其功能及权利状态有清楚认知，故被告关于原告亦存在过错的抗辩，本院不予采信。被告还辩称第三人出具了《承诺函》，一切损失均由第三人承担。该《承诺函》系被告与第三人之间的内部约定，对原告不具有约束力。2017年6月1日至2018年11月30日三期的租金，被告确实存在逾期支付情形，故原告有权主张被告赔偿资金占用损失，但其按照日千分之一的标准计算，该标准太高，本院酌情按中国人民银行同期同档次贷款年利率4.35%计算，经计算资金占用损失数额为108322元。被告已付原告租赁保证金800000元。合同约定，原告在被告完成所有合同义务后10日内退还该款。为避免讼累，该保证金直接与被告应付款项进行抵扣为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、浙江宏源商业地产管理有限公司与枫盛汽车科技集团有限公司于2014年6月30日签订的《西溪新座房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、枫盛汽车科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江宏源商业地产管理有限公司自2019年2月14日起至合同解除之日止的房屋租金（自2019年2月14日至2019年11月30日的租金按年租金5652456元的标准、自2019年12月1日至合同解除之日止的租金按年租金5935079元的标准计算支付）；三、枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司于本判决生效之日将位于杭州市西湖区房屋（含架空层）腾空并返还给浙江宏源商业地产管理有限公司；若枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司未能按期腾空，则自逾期腾空之日起至实际腾空房屋之日止，按5935079元／年的标准支付浙江宏源商业地产管理有限公司逾期腾房占有使用费；四、枫盛汽车科技集团有限公司支付浙江宏源商业地产管理有限公司免租期租金1708981元、律师费100000元，赔偿逾期缴租资金占用损失108322元，合计1917303元；抵扣已付租赁保证金800000元后，枫盛汽车科技集团有限公司还需支付浙江宏源商业地产管理有限公司人民币1117303元，该款于本判决生效之日起十日内支付；五、驳回浙江宏源商业地产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80862元，财产保全申请费5000元，合计85862元，由浙江宏源商业地产管理有限公司负担46702元，枫盛汽车科技集团有限公司负担39160元。浙江宏源商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；枫盛汽车科技集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  赵玲玲人民陪审员  王文仙人民陪审员  邱 音二〇二〇年三月十三日书 记 员  程菁菁