湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初479号 原告：宋革成，男。 原告：邓菊香，女（系宋革成之妻）。 原告：宋吉芳，女（系宋革成之女）。 以上原告共同委托诉讼代理人：刘红喜，北湖区华塘法律服务所法律工作者。 被告：钟艳红，女。 委托诉讼代理人：刘小雄，男，系钟艳红之夫。 第三人：郴州亨利投资有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区劳动路3号新世纪花园15号5栋二楼202室，实际办公地址郴州市华天大酒店1202房。 法定代表人：雷小春，该公司负责人。 第三人：怀集县龙星矿业有限公司，住所地广东省怀集县连麦镇石坑村。 法定代表人：曹玉明，该公司负责人。 第三人：郴州市亨利矿业有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区劳动路3号新世纪花园15号5栋401室，实际办公地址：郴州市华天大酒店1202房。 法定代表人：雷小春，该公司负责人。 以上第三人共同委托诉讼代理人：曹华峰，系郴州亨利投资有限公司员工。 第三人：曹玉明，男，1964年11月3日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市苏仙区苏仙南路湘惠大楼2单元501房。 第三人：雷小春，女，1973年6月6日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市苏仙区苏仙南路湘惠大楼2单元501房（系曹玉明之妻）。 原告宋革成、邓菊香、宋吉芳与被告钟艳红、第三人曹玉明、雷小春、郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋革成、邓菊香、宋吉芳的委托诉讼代理人刘红喜，被告钟艳红及其委托诉讼代理人刘小雄，第三人郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司的委托诉讼代理人曹华峰到庭参加诉讼，第三人曹玉明、雷小春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋革成、邓菊香、宋吉芳向本院提出诉讼请求：1、请求解除对三原告购买的位于劳动路3号“新世纪花园”15栋101号门面的查封、冻结，终结强制执行措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1997年，三原告向郴州华厦房地产开发有限公司定购了其正在开发的劳动路3号“新世纪花园”项目15栋101号门面。1997年至2001年间，原告方分四次向华厦公司付清了全部门面款125306.64元。2003年12月3日，华厦公司收回其四张收据，向原告方开具一张125306.64元的完税发票；同日，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告方购买的101号门面，面积22.28平方米，每平方米的价格为5688元，总价款为125306元。2009年7月30日，华厦公司、市房产局向三原告发放《商品房现房销售登记卡》。该卡详细载明了三原告购买新世纪花园101号门面的基本情况。2009年7月22日，三原告交纳契税5012.27元，取得了土地房屋契证。同年10月22日，原告方还交纳了维修基金357元。同年12月4日，原告方提交了全部办证资料，正式办理房产证，但因小孩在校读书，无法三人同时到场签名，而没有取得房产证。2019年12月间，原告方专门腾出时间，从珠海来到郴州来办理101门面的不动产证，才得知101门面因被告钟艳红与曹玉明、雷小春、郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司的借款纠纷案件申请执行而被查封冻结。原告方购买在先，且付清了全部房款，并早已办出了契证，仅仅是因为身在外地而未办理房产证而已。现第三人曹玉明、雷小春夫妇了解查封冻结超范围后，特意出具证明，为原告澄清事实，还原事实真相，并同意进行变更登记。被告申请执行并查封冻结原告方门面的行为，明显违背法律规定，严重损害原告方的权益，为此特提出诉讼，请求法院依法维护原告方的权益，支持原告方的请求，及时判决。 被告钟艳红辩称：原告所提出的主张没有法律依据，因为按照物权法的规定，不动产实行公示公信原则，本案涉案的标的物登记在第三人名下，具有公信力，原告的主张没有任何法律依据，依法应予驳回。 第三人郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司陈述：因为第三人知道原告购买在前，第三人在办理房产证的时候是由北湖区畜牧水产局代办的，不清楚把当时原告方的房产代办了，所以原告讲的是事实，房产确定是原告自己的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告宋革成、邓菊香、宋吉芳提交了：1、《商品房买卖合同》、销售不动产发票；2、契税完税证、契证；3、《商品房现房销售登记卡》；4、物业维修资金缴款凭证；5、测绘图、交费发票；6、租赁合同；7、证明。 被告钟艳红及第三人曹玉明、雷小春、郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司未向本院提交证据。 根据原、被告及第三人的举证、质证，对无异议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1997年，宋革成、邓菊香、宋吉芳向郴州华厦房地产开发有限公司定购了其正在开发的郴州市北湖区劳动路3号“新世纪花园”项目15栋101号门面。1997年至2001年期间，宋革成、邓菊香、宋吉芳分四次向郴州华厦房地产开发有限公司付清了全部门面款125306.64元（分别为61000元、44306.64元、10000元、10000元）。2013年12月3日郴州华厦房地产开发有限公司向宋革成、邓菊香、宋吉芳开具一张完税发票，金额为125306.64元，发票注明收回收据肆份。2003年12月8日，宋革成、邓菊香、宋吉芳（买受人）与郴州华厦房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：宋革成、邓菊香、宋吉芳购买了位于郴州市北湖区劳动路3号新世纪花园15栋101号门面，建筑面积22.28平方米，单价为5688元/平方米，总金额为125306元。2009年7月22日，宋革成、邓菊香、宋吉芳交纳契税5012.27元，取得了郴州市土地房屋契证。2009年7月30日，郴州华厦房地产开发有限公司清算组、郴州市房产交易与权属登记管理处向宋革成、邓菊香、宋吉芳发放《商品房现房销售登记卡》，2009年10月22日，宋革成、邓菊香、宋吉芳还交纳了郴州市物业维修资金357元。2001年，郴州华厦房地产开发有限公司将案涉门面交付宋革成、邓菊香、宋吉芳，其用于经销烟酒的“宋氏商行”，直至2019年10月13日，宋革成将店铺转让于案外人邓**经营。宋革成、邓菊香、宋吉芳诉称，其于2009年12月4日向房产交易与权属登记部门提交了全部办证资料，因小孩在校读书，无法三人同时到场签名，而没有取得房产证。2019年12月间，宋革成、邓菊香、宋吉芳专门腾出时间从珠海来到郴州办证，才得知案涉门面被本院查封。 另查明，本院依据已经发生法律效力的（2015）郴苏民初字第1143号民事调解书，依当事人的申请强制执行申请人钟艳红与被执行人曹玉明、雷小春、郴州亨利投资有限公司、怀集县龙星矿业有限公司、郴州市亨利矿业有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院经向郴州市不动产登记中心查询，位于郴州市北湖区劳动路新世纪花园15号101（产权证号为：71202****）的房屋权利人为雷小春。本院作出（2016）湘1003执40号、（2016）湘1003执恢380号执行裁定，于2018年7月17日续查封了登记房屋所有人为被执行人雷小春位于郴州市北湖区劳动路新世纪花园15号101的房屋，查封期限从2018年7月17日起至2021年7月17日止，宋革成、邓菊香、宋吉芳不服本院强制执行上述房屋，向本院提出书面异议，本院于2020年1月22日驳回了宋革成、邓菊香、宋吉芳的异议请求。 本院认为，本案争议的焦点是：宋革成、邓菊香、宋吉芳对案涉房屋标的是否享有足以阻止执行的实体权利。首先，从成立时间上看，宋革成等三人的该项请求权远早于钟艳红与曹玉明、雷小春等的借款合同纠纷所形成的金钱债权。在本院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》；其次，从内容上看，宋革成等三人的请求权系针对案涉门面的请求权，而钟艳红的债权为金钱债权，并非指向特定的财产，诉争门面只是作为曹玉明、雷小春等的责任财产成为钟艳红的债权的一般担保。在本院查封之前，宋革成等三人长期合法占有诉争门面的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求解除对案涉门面的查封以及不得执行该门面的请求权，也应当优先于钟艳红的金钱债权。再次，从合同履行上看，宋革成等三人购买案涉门面，按合同约定支付了全部房款，并交纳了契税，取得了土地房屋契证，同时还交纳了维修基金。最后，从办理过户登记上看，宋革成等三人依《商品房买卖合同》履行了全部义务，郴州华厦房地产清算组、郴州市房产交易与权属登记管理处向宋革成等三人发放了《商品房现房销售登记卡》，此卡是购房人在办理房屋所有权证登记的有效证件之一，无此卡权属登记机关不予办理，并非宋革成自身原因未有办理过户登记。综上所述，宋革成等三人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对案涉房产的执行，钟艳红未能提供证据证实宋革成等三人与曹玉明、雷小春等存在恶意串通，故宋革成等三人提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、解除对原告宋革成、邓菊香、宋吉芳购买的位于郴州市北湖区劳动路3号“新世纪花园”15栋101号门面的查封； 二、不得执行位于郴州市北湖区劳动路3号“新世纪花园”15栋101号门面。 本案案件受理费80元，由被告钟艳红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  肖毅新 人民陪审员  肖水平 人民陪审员  胡平武 二〇二〇年三月三十一日 法官 助理  胡 琪 书 记 员  李 斌 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。