云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初291号原告：严森耀，男，1977年1月19日出生，汉族，居民，住个旧市，现住蒙自市。委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨成玲，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘凤秀，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告严森耀与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严森耀的委托诉讼代理人刘永生、杨成玲、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人刘凤秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严森耀向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告自2017年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金99153.12元；2.判令被告支付原告自2017年10月1日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金31706.42元，合计130859.54元；3.判令被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以618387元的价款向被告购买弥勒市1号2幢6层04号房屋，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付购房款619707元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期三年（自2013年9月1日起至2016年8月31日止），年租金为房屋价款的8％，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算支付违约金。双方同时签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长三年至2019年8月31日。被告在支付了前四年即2013年9月1日至2017年8月31日的房屋租金后便未向原告支付租金。双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，被告拒绝支付租金的行为已构成违约，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，首先，原、被告约定的租金过高，按照同地区、同地段的市场价格，应当对租金进行调整降低，如继续按照原合同履行对被告不公平，且租金是由净租金和租赁税费组成，支付给原告的租金应是扣除税费后的净租金。其次，违约金的计算标准过高，原告主张的违约金已超过原告的实际损失，违约金应按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算支付，且原告主张的违约金计算错误。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.身份证复印件1份、国家企业信用信息公示系统查询单打印件1份,欲证实原、被告的基本情况及诉讼主体资格。2.《商品房购销合同》1份、云南省地方税务局通用机打发票3份，欲证实2013年8月14日，原告与与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告以618387元的价款向被告购买弥勒“湖泉湾一号”第2幢第6层04号房，后因房屋面积误差，原告实际支付的购房款为619707元。3.《房屋租赁合同》《补充协议》各1份，欲证实2013年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同和协议对房屋的租赁期限、租金的支付、违约责任的承担等均进行了详细约定。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证复印件1份、法人代表身份证明书1份，欲证实被告的诉讼主体资格。2.精装公寓租金收条、电子银行转账凭证复印件各1份，欲证实被告支付原告前四年的租金是扣除税费后的净租金。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；证据2，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据只能证明被告支付给原告前四年的租金是净租金，但税率每年都有调整，不能以当时的税率来计算现在的税费。本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。被告提交的证据，能够证实被告待证内容，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目第一期”的商品房中第2幢第6层04号房屋，房屋建筑面积为74.98平方米，每平方米价格为8247.36元，房屋总价为618387元，因房屋面积存在误差，原告实际支付购房款619707元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。双方同时签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2019年8月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年9月1日起至2017年8月31日止的租金被告已实际支付。因被告未按期支付原告剩余租金，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付自2017年9月1日起至2019年8月31日止房屋租金99153.12元（619707元×8%×2年），系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告租金99153.12元（含税）。原告主张由被告支付自2017年10月1日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金31706.42元，并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩解合同显失公平而主张调整租金及违约金的计算标准，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行四年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告房屋租金99153.12元、逾期付款违约金31706.42元，合计130859.54元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至全部款项付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2918元，减半收取计1459元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年三月十六日书记员 杨飞龙