广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初966号原告：梁基练，女，1985年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县*******************，公民身份号码：441************521。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市************（联系人梁基练，电话186*****967）。委托诉讼代理人：任勉妹，女，住广东省阳江市江城区********，由阳西县*******民委员会推荐。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市*******1-6号商铺，统一社会信用代码：914**********058XB。法定代表人：张某1。原告梁基练与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁基练及其委托诉讼代理人任勉妹到庭参加了诉讼，被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梁基练向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告到阳江市*******办理阳江市伴湖豪庭4幢2单元408号房屋不动产权证书到原告的名下；2、判令被告返还办证费21780元、代办证费300元合共22080元及利息（利息从2015年3月24日起计至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；3、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金363元（按合同约定已付房款的0.1%支付违约金）；4、判令被告支付逾期交房违约金42035.4元（从2016年12月18日起暂计至2020年1月18日止，按日支付已交房价款万分之1的违约金）给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月23日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市伴湖豪庭4幢2单元408号房产，合同第四条约定，每平方米4745.72元，价款为363000元；原告按合同第六条约定分别向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理250000元银行按揭及支付首期款113000元、维修基金6904元、办证费21780元、代办证费300元、保险费300元给被告。放贷银行出具了《借款凭证》以及被告出具了购房款的收款收据给原告收执，但被告收到原告转账给其的银行贷款后，没有到不动产权登记中心办理预购抵押以预告登记，也没有到税务机关开商品房销售发票给原告，导致原告至今都不能领取购房发票，不能交纳契税等，不能办理不动产权证书到原告名下。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年12月17日前，交付商品房给买受人使用”，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理取得不动产权证书，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，则出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。但被告至今都没有协助原告办理取得不动产权证书，还挪用了原告的办证费用21780元。被告应向原告支付逾期后的违约金363元（即363000元×0.1%=363元），原告已全部付清了购房款给被告，原告每年向被告催收交房及办理房地产权证给原告，但至今均未果。因此，原告诉请被告从2016年12月18日起暂计至2020年1月18日原告起诉时止，被告尚未将商品房交付给原告使用已经逾期1158天，违约金为42035.4元（363000元×1158天×1%%=42035.4元）。原告多次向被告主张权利，但被告没有按合同的约定交付商品房及办理不定产权证给原告使用，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应分别承担逾期交房及没有办证的违约责任，并将办证费用21780元、代办证费300元共22080元以及占用该资金的利息一齐退还给原告（利息从交办证费的第二天即2015年3月24日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）。原告为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告锦绣名城房地产公司没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。经审理查明，2015年3月23日，原告梁基练（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015031664），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区***************商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014070号，建筑面积共91.44平方米，房屋总价款为363000元。买受人签订本合同时须支付购房首期款113000元，余款250000元向银行办理按揭手续。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年12月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了涉案商品房的代办证费300元、维修基金6904元、及办证费21780元给被告，并按照合同约定付清了全部购房款363000元给被告。诉讼中，原告称涉案商品房尚未竣工验收，亦未交付使用。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告请求被告支付逾期交房违约金。原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2016年12月17日前交付经验收合格的商品房给原告，但被告一直未能将涉案商品房交付给原告，至今逾期超过180天，已构成逾期交房，现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。故原告请求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。鉴于原告请求逾期交房违约金计至2020年1月18日止，因此被告应支付逾期交房违约金40910.1元（363000元×0.0001×1127天）【从2016年12月18日起计至2020年1月18日止共1127天，以363000元为本金，按日万分之一计算】给原告。关于原告请求被告办理不动产权证书及支付逾期办理不动产权证违约金。由于涉案商品房尚未竣工验收，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现原告请求丰怡公司协助办理不动产权证，属事实履行不能的情形，本院予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告须在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。鉴于涉案商品房尚未交付，现原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告可在涉案商品房交付使用后，如被告未能在约定的时间内办理产权登记时，另行提起诉讼。关于原告请求被告返还办证费及利息。由于被告逾期交房已构成违约，现原告请求被告退还已收取的办证费用21780元及代办证费300元，合共22080元，理据充分，本院予以支持。关于该款项的利息，从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2016年12月17日，即约定的90天办证期限为2016年12月18日至2017年3月17日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2017年3月18日起向原告支付占用该款项的利息。故被告应以22080元为基数，自2017年3月18日起至实际付清之日止按年利率6%计算利息给原告。被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金、返还办证费及利息，理由成立，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准；原告请求被告协助办理不动产权证书及支付逾期办理不动产权证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40910.1元给原告梁基练；二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的办证费22080元及利息（利息以22080元为基数，自2017年3月18日起至实际付清之日止按年利率6%计算）给原告梁基练；三、驳回原告梁基练的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费705元（已减半收取，原告已预交），由原告梁基练负担17元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月二十五日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。