重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2000号原告（案外人）：周恋，女，1990年10月6日出生，汉族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彤，重庆含宪律师事务所律师。被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区。法定代表人：杨文，行长。委托诉讼代理人：潘攀，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊明星，重庆依斯特律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山县中和镇站前新区7号楼，统一社会信用代码91500241739813704F。法定代表人：伍秀军，总经理。委托诉讼代理人：杨羲，该公司员工。第三人（被执行人）：伍秀军，男，1957年3月19日出生，汉族，住重庆市秀山县。第三人（被执行人）：吴郁君，女，1987年7月9日出生，侗族，住重庆市秀山县。第三人（被执行人）：伍金辉，男，1988年11月25日出生，苗族，住重庆市秀山县。原告周恋与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称“恒丰银行”），第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称“五岳公司”）、伍秀军、吴郁君、伍金辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周恋的委托诉讼代理人黄鹏，被告恒丰银行的委托诉讼代理人潘攀，第三人五岳公司的委托诉讼代理人杨羲到庭参加诉讼。第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周恋向本院提出诉讼请求：判令不得执行重庆市秀山县中和街道白沙大道3号2层9、10、11号房屋（约168万元）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告已尽到充分注意义务，案涉房屋原告租赁在先、买受在后，系连续占有使用；五岳公司带租抵押，被告与五岳公司于2015年7月10日设定抵押后，被告、五岳公司均未对原告进行权利限制告知；五岳公司公开出售案涉房屋等商铺时，告知原告抵押权人同意出售案涉房屋，并询问原告是否行使优先购买权，在此情况下，原告行使优先购买权是合理的；案涉房屋原告用于自身经营，关乎生计，不执行不必然导致被告的债权不能实现，但继续执行则会危及原告生计。被告恒丰银行辩称，一、周恋在签订房屋买卖合同前，已知晓涉案房屋设立了抵押。二、周恋在明知涉案房屋存在抵押、存在交易风险的情况下，依然签订合同，支付购房款，应对自己的选择承担法律责任。三、周恋作为成年人，一直仅听信五岳公司一面之词，在知晓涉案房屋存在抵押且明确知晓抵押权人是谁的情况下，从未与抵押权人恒丰银行进行沟通，了解抵押权人是否确实同意解除抵押，以及解除抵押是否存在前提条件等。现涉案房屋因存有抵押无法办理过户，周恋自身存在重大过错。四、周恋签订房屋买卖合同时，涉案房屋已是现房，可以办理产权过户登记手续，但周恋与五岳公司却约定半年后才办理过户，亦存在不合常理之处。五、涉案房屋系商铺，不是住房，更不涉及唯一住房。即便是唯一住房，按照法律规定扣除一定期限的租金，也不影响涉案房屋的执行。因此，原告以影响生计为由企图对抗被告的抵押权，一是无法律依据，二是该理由成立，将会导致抵押人想方设法与第三人恶意串通，损害抵押权人的合法利益，致使抵押权人的优先受偿权形同虚设，并将对社会经济带来的不利影响。除此之外，若涉案房屋因原告的过错，而使无过错的抵押权人丧失其优先受偿权，确实有失公允。第三人五岳公司陈述，五岳公司在出售涉案房屋的时候，和恒丰银行达成了初步意见，同意五岳公司一边出售一边解押，出售案涉房屋以后，恒丰银行一直不同意解押，所以至今仍未办理下来产权。第三人伍秀军、吴郁君、伍金辉未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，恒丰银行与五岳公司签订《固定资产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为自2015年7月10日至2023年6月21日……首次还款期限为2015年9月21日等；同日，双方签订《抵押合同》，约定五岳公司以含案涉房屋在内的多套房屋提供抵押，向恒丰银行借款，并于2015年7月10日办理了抵押登记。2015年7月13日，五岳公司向恒丰银行提交贷款资金提款申请书，恒丰银行向五岳公司发放该贷款13000万元。五岳公司自2016年6月起开始发生欠本欠息的情况，恒丰银行遂向本院提起诉讼。本院在审理恒丰银行与五岳公司金融借款合同纠纷一案中，恒丰银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。2018年12月26日，本院作出（2017）渝05民初1041号民事判决，主要判决内容为：重庆秀山五岳房地产开发有限公司在判决后效后十五日内向恒丰银行股份有限公司重庆分行归还借款117266644.74元及利息；恒丰银行股份有限公司重庆分行对重庆秀山五岳房地产开发有限公司提供的抵押物（含本案案涉房屋）行使优先受偿权。该判决后效后，因五岳公司未如期履行判决书确定的义务，恒丰银行向本院申请执行。2014年9月1日，五岳公司（出租方）与周恋（承租方）签订房屋租赁合同，约定五岳公司将秀山县五岳广场南区二层9号建筑面积为98.2平方米的商铺面出租给周恋。2017年6月7日，五岳公司（甲方）与周恋（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市秀山县五岳广场南区二楼（编号为9、10、11，现门头为恋妆容及家逸居）房屋，建筑面积286.38平方米，全部包含在317房地证2013字第×号中。双方商定该房屋转让价格为人民币5866.33元/平方米，暂定总价为人民币1680000元整，大写人民币壹佰陆拾捌万元整，待办妥产权证后根据实际面积多退少补。签订本协议时乙方向甲方支付人民币壹佰叁拾万元整；办理该房屋产权登记时，乙方支付尾款人民币叁拾捌万元整及办证费用。转让协议还约定，乙方知晓该房屋已作抵押。同日，周恋通过重庆农村商业银行秀山支行中和分理处向重庆辉岳贸易有限公司支付130万元。另查明，周恋于2017年7月26日在重庆市秀山土家族苗族自治县工商行政管理局办理了营业执照，经营场所为重庆市秀册县中和街道五岳广场南区二层9号商铺。再查明，重庆市秀山县中和街道白沙大道3号二层9、10、11号门面房屋与五岳广场南区（编号为9、10、11）房屋系同一标的物。本院认为，本案争议焦点为周恋作为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院结合本案事实对此评判如下：一、关于周恋与五岳公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。经恒丰银行申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定书，于2017年9月11日依法查封了五岳公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。周恋于2017年6月7日与五岳公司签订了《房屋转让合同》，早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，应当认定其在人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同。二、关于周恋是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。周恋于2017年7月26日在重庆市秀山土家族苗族自治县工商行政管理局办理了营业执照，经营场所为重庆市秀册县中和街道五岳广场南区二层9号商铺，应当认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、关于周恋是否已按合同约定支付全部价款的问题。根据周恋举示的证据，可以证明周恋已按合同约定支付了大部分房款，五岳公司当庭也予以认可，故可以认定周恋已按约定支付全部价款。四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因周恋自身原因的问题。周恋与五岳公司签订《房屋转让协议》时，周恋知晓案涉房屋处于抵押状态，其对不能办理过户手续明显存在过错。因此，应当认定本案不符合《执行异议规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上所述，周恋就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，判决如下：驳回原告周恋的诉讼请求。一审案件受理费19920元，由原告周恋负担9960元，由第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司负担9960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  樊 群审 判 员  周海燕人民陪审员  丁庆生二〇二〇年三月二十四日法官 助理  陈园媛书 记 员  陈鹏锋