福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13537号 原告（反诉被告）：福建鼎邦置业投资管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区津泰路238号3号楼5层，统一社会信用代码：91350102754950299F。 法定代表人：林道水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福州市鼓楼区起点培训中心，住所地：福州市鼓楼区津泰路238号1号教学楼三层，统一社会信用代码：52350102775394463W。 法定代表人：郑星颜，该中心董事长。 委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司（以下简称“鼎邦公司”）与被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心（以下简称“起点培训中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人林明星、施艺龙，被告（反诉原告）委托诉讼代理人周爱芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年11月26日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告租金66976元(暂计至2019年6月28日，实际应计付至本案生效判决确认解除房屋租赁合同之日止)；3.判令被告向原告支付未付租金自2019年6月28日起暂计至2019年6月28日的滞纳金5626元（滞纳金以上述款项为基数，从合同约定应付之日起，按照每日千分之三标准，计付至本案判决确认解除房屋租赁合同之日为止）；4.依法判令被告支付免租期租金67275元；5.依法判令被告已缴纳的租赁押金70000元归原告所有；6.判令被告向原告赔偿违约金人民币215280元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方基于平等、自愿原则于2016年11月26日签订《租赁合同》及《物业管理服务协议》。《租赁合同》合同第一条、第三条、第四条约定，被告租用原告位于福州市鼓楼区，面积897平方米场地(含公摊面积)，租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日，租金第一年为每月人民币67275元，第二年为每月人民币67275元，第三年为每月人民币71760元，每2个月支付一次租金，应于每一个计租期届满前支付下一个租期的租金，水电费以实际使用为准。《租赁合同》第十三条约定，承租方迟延交付租金和水电费等费用的，每迟延一天，应按当期迟延交付金额的千分之三/天，向出租方支付逾期付款违约金，承租方违约后出租方有权没收押金，并要求承租方支相当于当年度叁个月的租金作为违约金。2019年6月起，被告不再向原告支付租金，拖欠原告商铺租金及水电费等费用，经原告多次催缴，被告仍未能及时足额缴纳。根据《租赁合同》第十三条第二款第二项的约定:“乙方有下列情形之一的，视为严重违约…………(4)乙方逾期15日未向甲方支付本合同项下租金，或者拖欠水电等其他各项费用超过60日；(5)乙方提前要求解除合同…………”，原告有权解除合同，没收押金并要求被告支付相当于当年度叁个月的租金作为违约金。此外，2019年6月20日，被告向原告发《说明函》，函件大致内容为:其要求提前解除双方的《租赁合同》。原告在收到该函后，于2019年6月28日复函就福建江夏学院官司及消防问题作出回复，明确回复福建江夏学院的官司及消防问题并不会影响被告的正常经营，并向被告主张提前解除合同及逾期支付租金的违约责任。综上所述，被告提前解除合同及拖欠租金的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望法院判如所请。 被告起点培训中心辩称，一、鼎邦公司自2016年7月18日起就不再享有案涉场地的经营管理权，其于2016年11月25日和起点培训中心签订的《租赁合同》无效，鼎邦公司基于无效的租赁合同向起点培训中心主张权利没有事实及法律依据，依法应予驳回。理由如下： 1、案涉租赁场所所有权为福建江夏学院（以下简称“江夏学院”）所有，鼎邦公司管理经营案涉租赁场所的权利来源于案外人福州意强服饰贸易有限公司（以下简称“意强公司”）、凌顶教育咨询管理有限公司（以下简称“凌顶公司”，该公司为黄强虚构的未注册公司，相应法律责任由黄强个人承担）的委托授权。而案外人意强公司、凌顶公司与江夏学院之间的租赁关系于2016年7月18日就已解除，在此之后，鼎邦公司经营管理案涉场所的权利来源已无，也无权再对案涉场所进行经营管理。鼎邦公司于2016年11月25日与起点培训中心签订的《租赁合同》自始无效。 2012年9月20日，案外人意强公司、黄强、林光、凌顶公司（该公司为黄强虚构的未注册公司，相应法律责任由黄强个人承担）与江夏学院签订《联合办学协议》，承租经营江夏学院位于福州市场地。租赁期限自2012年10月1日至2016年3月31日。2013年2月2日，各案外人又与江夏学院签订《联合办学补充协议》，将租赁期限变更为自2013年7月1日至2019年12月31日。意强公司、凌顶公司于2013年6月25日出具《授权委托书》，授权鼎邦公司经营管理承租场所，鼎邦公司于2014年4月12日与起点培训中心签订《承包合同书》、《物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》将案涉场所出租给起点培训中心使用。租赁期限自2014年4月13日至2016年12月31日。起点培训中心为此缴纳了租赁押金70000元、装修押金6000元和水电周转押金1000元。合同到期前，鼎邦公司隐瞒其已违约于江夏学院并被江夏学院起诉的事实，又于2016年11月25日和起点培训中心续签《租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。起点培训中心之前缴纳的70000元租赁押金、6000元装修押金和1000元水电周转押金延续本期继续使用。因意强公司、黄强、林光未按约向江夏学院缴纳租金、水电等费用，江夏学院于2016年7月18日向福州市中级人民法院提起诉讼，请求解除其与意强公司、黄强、林光签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》，并要求意强公司、黄强、林光返还租赁场地、支付相应的租金、场地占用费、水电费、违约金及迟延履行滞纳金等。福州市中级人民法院和福建省高级人民法院经过审理分别于2018年9月26日、2019年7月10日作出（2018）闽01民初1132号民事判决和（2018）闽民终1456号民事判决，判决确认：意强公司、黄强、林光与江夏学院签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，意强公司、黄强、林光应于判决生效之日起三十日内向江夏学院返还津泰路238号津泰校区场地。该两份判决已于2019年7月12日发生法律效力，江夏学院也已于2019年7月20日向福州中院申请强制执行【案号：（2019）闽01执1247号】。福州市中级人民法院于2019年8月14日向意强公司、黄强、林光以及包括起点培训中心在内的所有使用（占用）人及物业管理人员发出腾退清场并将场地交还江夏学院的公告。鉴于此，鼎邦公司于2016年7月18日起便无权再经营管理案涉场所。但其仍然隐瞒其已违约于江夏学院并被江夏学院起诉的事实，仍于2016年11月25日再次与起点培训中心签订《租赁合同》，该合同自始没有法律效力。鼎邦公司在本案中基于无效合同的约定向起点培训中心主张免租期租金67275元、没收70000元押金及215280元违约金没有事实及法律依据，依法应予驳回。 再有，双方签订的《租赁合同》第十二条第3点明确约定：甲方（鼎邦公司）应确保享有场地使用权，且该场地适用于乙方（起点培训中心）承包经营活动用途。但在2016年11月25日双方再次签订《租赁合同》时，鼎邦公司显然已不再享有案涉场地的使用权，更无法保障起点培训中心的承包经营用途，属于违约在先的一方，即便要追究违约责任，亦应由起点培训中心向鼎邦公司追究违约责任。 2、福州中院已于2017年4月26日裁定提存起点培训中心应支付给鼎邦公司的租金，鼎邦公司自2017年4月26日起便无权再向起点培训中心收取租金，其在本案中向起点培训中心主张2019年6月的租金66976元（暂计至6月28日）及逾期支付滞纳金5626元亦没有事实及法律依据。福州中院在审理江夏学院与意强公司、黄强、林光之间的租赁合同纠纷案件中，根据江夏学院的申请于2017年4月26日作出（2016）闽01民初672号一《民事裁定书》，裁定如下：提存座落于福州市产［权证号：榕房权证Ｒ字第××号、闽国用（2015）第00180号］的所有承租人于本裁定作出之日起发生的租金至本院指定的银行账户。本裁定立即开始执行。该裁定作出后，福州中院分别于2017年5月3日、2017年5月15日两次向起点培训中心寄送《协助执行通知书》，责令起点培训中心将租金支付至法院指定专户。也就是说从2017年4月26日起，起点培训中心就应将案涉租金支付至福州中院指定的账户，无需再支付给鼎邦公司。况且，此时鼎邦公司与起点培训中心之间的租赁合同已属无效合同，亦不存在支付租金之说，更不存在支付滞纳金或违约金之说。因此，原告向被告主张2019年6月28日之前的租金及逾期支付滞纳金没有事实及法律依据，依法应予驳回。 二、鼎邦公司应当返还基于无效合同向起点培训中心收取的各项押金77000元，并赔偿因其违约在先行为给起点培训中心造成的损失。 鼎邦公司基于无效委托、无权处分于2016年11月25日和签订的租赁合同当属无效合同。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定。鼎邦公司应当返还起点培训中心缴纳的70000元租赁押金、6000元装修押金和1000元水电周转押金。对此，起点培训中心已在反诉中予以主张。对因原告的违约行为给被告造成的其他经济损失，起点培训中心保留另案追偿的权利。 反诉原告（被告）起点培训中心向本院提出诉讼请求：1.依法确认反诉原被告双方于2016年11月25日签订的租赁合同无效；2.依法判令反诉被告返还反诉原告支付的租赁押金70000元、装修押金6000元和水电周转金1000元；3.本案本、反诉案件受理费、财产保全费等费用均由反诉被告承担。事实与理由：2012年9月20日，案外人福州意强服饰贸易有限公司（以下简称“意强公司”）、黄强、林光、凌顶教育咨询管理有限公司（以下简称“凌顶公司”，该公司为黄强虚构的未注册公司，相应法律责任由黄强个人承担）与福建江夏学院（以下简称“江夏学院”）签订《联合办学协议》，承租经营江夏学院位于福州市场地。租赁期限自2012年10月1日至2016年3月31日。2013年2月2日，各案外人又签订《联合办学补充协议》，将租赁期限变更为自2013年7月1日至2019年12月31日。后因意强公司、黄强、林光未按约向江夏学院缴纳租金、水电等费用，江夏学院于2016年7月18日向福州市中级人民法院提起诉讼，请求解除其与意强公司、黄强、林光签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》，并要求意强公司、黄强、林光返还租赁场地、支付相应的租金、场地占用费、水电费、违约金及迟延履行滞纳金等。福州市中级人民法院和福建省高级人民法院经过审理分别于2018年9月26日、2019年7月10日作出（2018）闽01民初1132号民事判决和（2018）闽民终1456号民事判决，判决确认：意强公司、黄强、林光与江夏学院签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，意强公司、黄强、林光应于判决生效之日起三十日内向江夏学院返还津泰路238号津泰校区场地。该两份判决已于2019年7月12日发生法律效力，江夏学院也已于2019年7月20日向福州中院申请强制执行【案号：（2019）闽01执1247号】。福州市中级人民法院于2019年8月14日向意强公司、黄强、林光以及包括反诉原被告在内的所有使用（占用）人及物业管理人员发出腾退清场并将场地交还江夏学院的公告。2013年6月25日，反诉被告福建鼎邦置业投资管理有限公司（以下简称“鼎邦公司”）接受意强公司、凌顶公司的授权委托代为经营管理津泰路238号江夏学院津泰校区场地并于2014年4月12日和反诉原告福州市鼓楼区起点培训中心（以下简称“起点培训中心”）签订《承包合同书》、《物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》将校区内的1号楼6层（由3层搬至6层）出租给反诉原告使用。租赁期限自2014年4月13日至2016年12月31日。反诉原告为此缴纳了租赁押金70000元、装修押金6000元和水电周转押金1000元。合同到期前，反诉原被告双方又于2016年11月25日续签《租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。反诉原告起点培训中心之前缴纳的70000元租赁押金、6000元装修押金和1000元水电周转押金延续本期继续使用。后江夏学院在催收租金的过程中发现并在诉讼过程中经人民法院查实确认：凌顶公司为虚构的公司，并且至今没有注册登记，根本不具备委托鼎邦公司经营管理津泰校区场地的主体资格，凌顶公司委托鼎邦公司代管的行为为无效委托。意强公司、黄强、林光在履行与江夏学院的租赁合同时，存在重大违约行为，已经人民法院生效判决确认：双方之间的租赁关系已于2016年7月18日解除并限期返还场地给江夏学院。意强公司自2016年7月18日起已不再享有案涉场地的承租权，权利来源已无，其对鼎邦公司的委托亦属无权处分、属无效委托。因此，反诉被告鼎邦公司基于无权处分、无效委托与反诉原告签订的租赁合同当属无效合同。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定。反诉被告鼎邦公司应当返还反诉原告起点培训中心缴纳的70000元租赁押金、6000元装修押金和1000元水电周转押金。对因反诉被告的重大过错给反诉原告造成的其他经济损失，反诉原告保留另案追偿的权利。综上所述，反诉原告为维护自身利益，根据相关法律法规及双方约定，现具状法院，望判如所请。 反诉被告（原告）鼎邦公司辩称，一、案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，起点培训中心并无证据证明案涉房屋租赁合同系无效合同。起点中心于2019年6月20日就致函鼎邦公司就单方要求提前解除案涉房屋租赁合同，而福建省高级人民法院《民事判决书》（2018）闽民终1456号即上诉人林光、福建隆禾贸易有限公司与被上诉人福建江夏学院、一审被告黄强、福州意强服饰贸易有限公司、一审第三人海峡拍卖行有限公司房屋租赁合同纠纷一案于2019年7月12日才判决生效（详见起点中心本诉证据6），实际上，该判决内容与本案并无关联，单纯从其解约与判决时间上来看，起点中心完全是在另案判决尚未生效之前，也就是另案判决尚未确定讼争的《联合办学协议》、《联合办学补充协议》解除之前，就单方提前提出解除合同，故起点中心明显违约在先。 更何况，福建省高级人民法院《民事判决书》（2018）闽民终1456号并不造成案涉房屋租赁合同无效。首先，该判决确认《联合办学协议》、《联合办学补充协议》合法、有效，可见，案涉房屋租赁合同的主合同已被另案生效判决确认为有效合同，故案涉房屋租赁合同亦为有效合同。 其次，该判决经过审理虽查明凌顶公司系尚未注册的公司，但并不影响其授权鼎邦公司出租的法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条关于“法人或其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，应以行为人作为当事人”之规定，林光、黄强以及意强公司以虚构的凌顶公司名义，参与竞拍并共同签约，均应作为合同当事人，并对其行为承担相应的法律责任（详见民事判决书》（2018）闽民终1456号—P41），及“6.意强公司是凌顶公司作为讼争租赁场地联合办学权益拍卖活动竞买人的保证担保承诺人，也是《联合办学协议》和《联合办学补充协议》的签约主体。”，结合凌顶公司、意强公司共同出具给鼎邦公司的《授权委托书》（详见鼎邦公司证据4）、《联合办学补充协议》将合作期限延长三年（即自2013年7月1日至2019年12月31日）的事实，鼎邦公司完全有权出租案涉房屋，案涉房屋租赁合同并不因另案生效判决而导致无效。 最后，正如起点中心在《民事反诉状》（P2）中所述，其于2013年之前，也就是鼎邦公司受托入驻管理之前，就租赁在案涉场地经营至今。根据甲方鼎邦公司与乙方起点中心签署案涉《租赁合同》第六条特别约定“1.在签订本合同时，甲方已明确告知租赁房的权利状况，乙方对于租赁房的产权及租赁现状已作了充分的了解，自愿同意承租上述租赁房。”可见，起点中心对案涉房屋的产权及现状有着充分的了解。 综上，起点中心完全是在鼎邦公司起诉后，为拖延诉讼、试图逃避法律责任，而临近开庭前两天提出反诉。 二、鼎邦公司仅收到起点中心支付的租赁押金70000元，并未收取装修押金6000元、水电押金1000元，况且，鉴于起点中心违反《租赁合同》第十三条违约责任有关规定，鼎邦公司依约有权予以没收，起点中心违约在先，无权要求返还租赁押金。2019年6月起，起点中心不再向鼎邦公司支付租金，拖欠起点中心商铺租金及水电费等费用，经鼎邦公司多次催缴，起点中心仍未能及时足额缴纳。根据《租赁合同》第十三条第二款第二项的约定：“乙方有下列情形之一的，视为严重违约……（4）乙方逾期15日未向甲方支付本合同项下租金，或者拖欠水电等其他各项费用超过60日；（5）乙方提前要求解除合同……”，鼎邦公司有权解除合同，没收押金并要求起点中心支付相当于当年度叁个月的租金作为违约金。据此，鼎邦公司基于起点中心的违约行为，已经率先向贵院起诉，故起点中心主张返还租金押金，明显不能成立。 综上所述，起点中心反诉诉请没有事实与法律依据，恳请贵院依法驳回起点中心的反诉诉请，支持鼎邦公司的本诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月20日，甲方福建江夏学院，乙方福州意强服饰贸易有限公司、凌顶教育咨询管理有限公司（未经工商登记）签订《联合办学协议》，双方就联合办学事宜达成如下主要协议：一、联合办学点设在福州市鼓楼区东街街道津泰路238号（原福建财会管理干部学院校区，现为福建江夏学院津泰校区），由甲方按现状提供联合办学点的教学楼、学生宿舍楼、办公、后勤等场地。乙方向甲方支付联合办学期间的固定收益，取得甲方提供的楼房、场地及所属设备等3年零6个月的使用权，并负责联合办学点的管理及经营。二、联合办学期限自2012年10月1日至2016年3月31日止……2013年2月2日，甲方福建江夏学院，乙方福州意强服饰贸易有限公司、凌顶教育咨询管理有限公司再次签订《联合办学补充协议》，确认合作期限届满后再延长三年，即自2013年7月1日至2019年12月31日止。2013年6月25日，福州意强服饰贸易有限公司与凌顶教育咨询管理有限公司出具《委托书》，委托福州鼎邦物业管理有限公司根据《联合办学补充协议》使用福州市鼓楼区东街街道津泰路238号“福建江夏学院津泰校区”1、3、4、7号楼及其他零星楼房，包括但不限于根据协议要求对外签订租赁合同、承包合同；代为对场地进行日常的经验管理；代为收取租金、承包金；代为进行物业管理并收取物业管理费用；代为处理与政府相关政府、福建江夏学院、商家之间的食物纠纷等；代为进行诉讼、非诉讼行为；委托期限以租赁合同约定期限为准。2016年11月26日，福建鼎邦置业投资管理有限公司（甲方）与福州市鼓楼区起点培训中心（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租位于福州市，租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日，第一、二年租金67275元/月，第三年租金71760元/月；其中装修免租期自2017年1月1日起至2017年1月31日，租赁期间若乙方违约导致提前终止本协议，则甲方有权向乙方追缴装修免租期的租金67275元；合同签订次日内，乙方向甲方支付70000元作为租赁押金；甲方确保享有场地使用权，且该场地适用于乙方承包经营活动用途；乙方迟延交付租金和水电费等费用的，每迟延一天，应按当期迟延交付金额的0.3%/天向甲方支付逾期付款违约金；乙方提前要求解除合同，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，没收押金，并要求乙方支付相当于当年度三个月的租金作为违约金。2019年6月20日，福州市鼓楼区起点培训中心向福州鼎邦物业管理有限公司发出《说明函》，内容为：因收到福州市中级人民法院的发函，未能有效进行消防验收，影响正常合法经营，现于2019年7月1日将津泰路238号1A6层的场所交付福州鼎邦物业管理有限公司，场所内属于起点的设施由鼎邦物业酌情处理。2019年6月28日，鼎邦公司回函：福建江夏学院等人房屋租赁合同纠纷一案及消防问题并不会影响被告的正常经营，并向被告主张提前解除合同及逾期支付租金的违约责任。 另查明，福州市中级人民法院于2017年4月26日作出申请人福建江夏学院与被申请人福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司租赁合同纠纷一案（2016）闽01民初672号一《民事裁定书》，裁定：提存座落于福州市产[权证号：榕房权证Ｒ字第××号、闽国用（2015）第00180号]的所有承租人于本裁定书作出之日起发生的租金至本院制定的银行账户，并于2017年5月15日向起点培训中心发出（2017）闽01执保129号《协助执行通知书》。福建江夏学院与被告福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司，第三人海峡拍卖行有限公司租赁合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）闽01民初1132号民事判决书，判决：一、确认案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于判决发生法律效力之日解除；二、案涉履约保证金200万元归福建江夏学院所有；三、福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光应于判决生效之日起十日内向福建江夏学院返还《联合办学协议》、《联合办学补充协议》项下的租赁场所……林光、福建隆禾贸易有限公司不服上诉判决，提起上诉，福建省高级人民法院于2019年7月10日作出（2018）闽民终1456号《民事判决书》，判决：……三、确认讼争的《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除；四、福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光于判决生效之日起十日内向福建江夏学院返还《联合办学协议》、《联合办学补充协议》项下的租赁场地……（2018）闽民终1456号《民事判决书》于2019年7月12日发生法律效力。2019年8月14日，福州市中级人民法院执行局发出（2019）01执1247号公告，通知使用（占有）福州市鼓楼区东街街道津泰路238号房屋的单位（个人）及物业管理人员立即自行腾退清场，并交由福建江夏学院进行管理。 再查明，2016年4月8日，福州鼎邦物业管理有限公司变更为福建鼎邦置业投资管理有限公司。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从当事人提交的证据及法院调查的情况来看，涉诉房屋的产权人为福建江夏学院，福州意强服饰贸易有限公司与凌顶教育咨询管理有限公司因与福建江夏学院签订的《联合办学协议》、《联合办学补充协议》而占有使用涉诉房屋，并授权委托鼎邦公司管理涉诉房屋。起点培训中心与鼎邦公司签订了《租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，未有证据显示存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效，各方均应当予以遵守。虽然（2018）闽民终1456号《民事判决书》认定案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，鼎邦公司向原告出租案涉房屋未得到福建江夏学院的追认，存在处分权瑕疵，但无权处分也不是主张合同无效的法定事由，不影响案涉租赁合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。根据当然解释、举重以明轻的原则，起点培训中心以鼎邦公司没有处分权为由要求确认《租赁合同》无效的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 关于合同的解除问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然福建江夏学院与福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司，第三人海峡拍卖行有限公司租赁合同纠纷一案的审理结果对诉争租赁合同的履行存在影响，但在前述案件尚未判决生效的情况下，被告起点培训中心签订房屋租赁合同的合同目的依然能够实现，鼎邦公司尚不构成根本违约，不足以导致被告单方提出解除合同，双方完全可以通过协商的方式解决争议。但起点培训中心未与鼎邦公司积极协商，提前要求解除合同，存在违约。另外，现案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，申请执行人福建江夏学院与被执行福建意强服饰贸易有限公司、黄强、林光房屋租赁合同纠纷（2019）闽01执1247号一案已进入强制执行，诉争租赁合同目的已无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据案涉租赁合同第十三条违约责任，本院确认该合同于2019年6月28日解除。现原告要求起点培训中心支付截止至2019年6月28日的租金71760元/月÷30天/月×28天＝66976元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告以被告违约为由要求被告按日千分之三支付逾期滞纳金5626元、解除合同的违约金215280元及没收租赁押金70000元，并支付免租期租金67275元的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以用预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。合同虽对滞纳金、违约金及租赁押金均有约定，但因一种违约行为不应当招致多重的重复处罚，否则会加重合同当事人的责任。另外，根据诉争租赁合同约定，鼎邦公司应确保享有场地使用权，然而关于案涉房屋的租赁合同纠纷于2016年7月20日即产生，鼎邦公司出租涉案房屋处于权利瑕疵状态。且2019年7月12日起，鼎邦公司亦无法取得对系争房屋的合法占有，诉争租赁合同事实上已无法继续履行，故对于合同的解除，原、被告均负有过错，因解除合同造成的损失双方均应承担相应责任。现综合考量双方合同约定及实际履行情况、损失的合理性、双方过错比例等因素，本院酌定起点培训中心按照月利率2%向鼎邦公司支付滞纳金66976元×2%/30×28天＝1250元，原告应向起点培训中心返还租赁押金70000元。另，被告起点培训中心主张原告返还装修押金6000元及水电周转金1000元，但未提供相应证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司与被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心于2016年11月26日签订的《租赁合同》解除； 二、被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司支付租金66976元； 三、被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司支付未付租金滞纳金1250元； 四、原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心返还租赁押金70000元。 五、驳回原告（反诉被告）福建鼎邦置业投资管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）福州市鼓楼区起点培训中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序减半收取4412元（已由原告福建鼎邦置业投资管理有限公司预交8823元），由原告福建鼎邦置业投资管理有限公司承担2900元，由被告福州市鼓楼区起点培训中心承担1512元。反诉费862.5元（已由反诉原告福州市鼓楼区起点培训中心预交），由反诉被告福建鼎邦置业投资管理有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇二〇年三月二十六日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。