安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终389号上诉人（原审被告）：安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司。负责人：黄勇，经理。上诉人（原审被告）：安徽省麦屋房地产营销策划有限公司。法定代表人：黄勇，执行监事兼总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓飞。被上诉人（原审原告）：王娟。被上诉人（原审被告）：吴照东。委托诉讼代理人：吴晓玲。委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。上诉人安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司（以下简称麦屋芜湖分公司）、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司（以下简称麦屋公司）因与被上诉人邓飞、王娟、吴照东房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。麦屋芜湖分公司、麦屋公司共同上诉请求：1．撤销原判第一项，改判麦屋芜湖分公司及麦屋公司不承担邓飞、王娟违约金32071元；2．本案一、二审诉讼费由邓飞、王娟、吴照东承担。事实和理由：1．麦屋芜湖分公司未按合同约定承担垫资义务，系因吴照东及其担保人（吴照东父母）所致，其有不可推卸的责任。合同约定“乙方承诺征信报告无任何问题”，而吴照东的担保人（吴照东父母）违约，致使损失产生，因此吴照东有不可推卸的责任。2．吴照东的担保人明知有一笔信用贷款未还清，贷款不可能审批通过的情况下，未及时明确告知邓飞、王娟，亦未告知麦屋芜湖分公司归还贷款的时间及是否具备继续履约的能力，且在邓飞、王娟发出催告函后仍不采取必要行动，致使邓飞、王娟单方解除合同。故邓飞、王娟、吴照东自身也都存在过错，其对于损失部分应当各自承担相应责任。3．合同约定“若贷款额度不足，乙方则以现金方式补足”，吴照东的担保人在明知征信有问题，贷款无法发放的情况下，未按合同约定履行以现金方式补足的义务，其对于损失部分应由其承担。4．吴照东未在2018年8月15日前告知请求麦屋芜湖分公司履行垫资义务，在此过程中其本身存在过错，也应承担相应责任。5．因邓飞、王娟已于2018年9月17日向吴晓玲发出《关于终止合同告知函》，故违约金计算的起止时间应为2018年8月16日至2018年9月17日。王娟辩称，希望维持一审判决，尽快拿到房款补偿。吴照东辩称，1．麦屋芜湖分公司作为居间合同的一方当事人，其应当履行居间合同约定的相应垫资义务，其履行的是垫资义务而非购买房屋的出资义务。2．麦屋芜湖分公司作为房屋中介机构，其对房屋办理按揭贷款过程中存在的相关风险要比吴照东更加清楚明确，也就是说其已经预见到在房屋按揭贷款办理过程中可能会存在贷款不能及时办理的相关问题，因此才作出了贷款不能在45天内办理完成，要进行垫资义务的相关约定。在此情况下，我方认为麦屋芜湖分公司是清楚明确的。另，在合同履行过程中我方认为吴照东本人的征信是没有任何问题的。吴照东的父母其本身的征信亦没有问题，仅仅是因为有部分消费贷款没有还清，才导致贷款需要延迟办理，这并不符合居间合同中关于征信的相关约定。麦屋芜湖分公司考虑到垫资成本较大，因此迟迟不肯履行相应的垫资义务，最终导致房屋买卖合同无法正常履行。其行为给吴照东造成的损失，我方保留诉讼的权利。综上，我方认为麦屋芜湖分公司及麦屋公司的上诉事实与理由不成立，请求法院依法驳回诉请。邓飞未答辩，亦未提交书面答辩意见。邓飞、王娟向一审法院起诉请求：1．吴照东、麦屋芜湖分公司、麦屋公司支付逾期付款违约金232300元（以202万元为基数，按日0.05%的标准，自2018年8月16日起计算至2019年4月2日止，共230天）；2．吴照东、麦屋芜湖分公司、麦屋公司赔偿其（2018）皖0202民初7571号案件诉讼费、保全费合计11350元；3．本案诉讼费由吴照东、麦屋芜湖分公司、麦屋公司承担。在审理过程中，邓飞、王娟申请撤销第二项诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为吴照东、麦屋芜湖分公司、麦屋公司承担逾期付款违约金52530元（以未付房款117万元为基数，按银行同期贷款基准利率上浮50%计算，自2018年8月16日起计算至2019年4月2日止，共230天）。一审法院认定事实：2018年7月1日，吴照东（乙方）委托其母亲吴晓玲代为与邓飞、王娟（甲方）及麦屋芜湖分公司（丙房）签订《房地产居间合同》一份，约定乙方购买甲方位于芜湖市鸠江区幸福里2#1单元1101室房产，合同总价款为202万元（含房屋装修及车位费用），合同3.4条约定：“乙方应当于2018年7月16日前支付首付款85万元（含定金10万元），同时甲乙双方积极配合丙方办理贷款，待银行审核通过放款，三方同时到房产局托管中心，甲方领取余款”，合同4.1条约定：“甲乙双方约定于他项权证下放七日内带好过户相关资料前往房产局办理交易手续”，合同第8条约定，本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按照本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方面解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应当按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第14.6条约定：“丙方承诺自网签合同签订之日起贷款办理成功期限为45天，如未能办理成功，丙方负责垫资，所产生费用由丙方负责”。合同签订后，吴照东当即支付了10万元定金，后于2018年7月15日支付首付款30万元，2018年7月16日支付首付款45万元，共计85万元，并于2018年7月17日支付中介费及贷款代办费37640元。上述费用支付完后，三方共同去银行办理贷款手续，然兴业银行在审批过程中发现吴照东的担保人（吴照东父母）征信报告中有一笔信用贷款显示未还清，贷款未能审批通过。吴照东担保人随即一方面筹措资金归还消费贷款，另一方面通知麦屋芜湖分公司按约履行垫资义务。麦屋芜湖分公司未履行垫资义务。邓飞、王娟在麦屋芜湖分公司未按约垫资的情况下，于2018年9月17日函告吴照东终止履行合同。吴照东担保人分别于2018年8月17日、2018年10月26日还清了其名下消费贷款，并随即于2018年11月3日再次书面通知邓飞、王娟要求继续履行合同。但此后三方一直协商无果，吴照东遂于2019年1月3日将邓飞、王娟、麦屋芜湖分公司诉至芜湖市鸠江区人民法院，诉请：1．确认吴照东与邓飞、王娟、麦屋芜湖分公司之间签订的《房地产居间合同》、《存量房买卖合同》合法有效；2．邓飞、王娟、麦屋芜湖分公司按照《房地产居间合同》第3.4条、4.1条约定协助吴照东办理抵押贷款审批及房屋产权过户手续；3．邓飞、王娟、麦屋芜湖分公司支付吴照东迟延履行违约金60600元（此违约金以202万元为基数，按日0.05%计算，从2018年10月27日至2018年12月27日，并顺延至实际履行之日止）；4．案件诉讼费用由邓飞、王娟、麦屋芜湖分公司共同承担。该案审理期间，吴照东于2019年4月2日将剩余购房款117万元汇入芜湖市鸠江区人民法院账户提存，同时申请撤回要求确认《存量房买卖合同》合法有效的诉讼请求。经芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初90号判决书判决：一、吴照东与邓飞、王娟、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司签订的《房地产居间合同》合法、有效；二、邓飞、王娟于本判决生效后十日内协助吴照东办理位于芜湖市鸠江区幸福里2#1单元1101室的产权过户手续，相关费用由吴照东承担；三、驳回吴照东的其他诉讼请求。上述判决已于2019年4月23日生效。一审法院认为，邓飞、王娟与吴照东、麦屋芜湖分公司签订的《房地产居间合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务，该合同效力已经芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初90号民事判决确认合法、有效。根据《房地产居间合同》的约定，麦屋芜湖分公司在吴照东办理贷款45日不成功的情况下负有为其垫资的义务，麦屋芜湖分公司在吴照东及邓飞、王娟催告下未履行该垫资义务，显然已构成违约。麦屋芜湖分公司未履行合同约定的垫资义务，致邓飞、王娟未及时收到剩余购房款，给邓飞、王娟造成一定损失，麦屋芜湖分公司依法应当承担相应赔偿责任。依据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。麦屋公司作为麦屋芜湖分公司的总公司，应当对分公司的债务承担连带责任。邓飞、王娟诉请麦屋芜湖分公司及麦屋公司向其支付违约金52530元，根据案件实际情况，法院核定麦屋芜湖分公司及麦屋公司以未付房款117万元为基数，按银行同期贷款基准利率计算支付邓飞、王娟自2018年8月16日起计算至2019年4月2日止，共230天的违约金32071元（1170000元×4.35%÷365天×230天），对邓飞、王娟诉请中超出部分不予支持。吴照东在涉案合同履行过程中并无过错，故对于邓飞、王娟要求吴照东向其支付违约金52530元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付邓飞、王娟违约金32071元；二、驳回邓飞和王娟的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邓飞、王娟与吴照东、麦屋芜湖分公司签订的《房地产居间合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约全面履行各自义务。吴照东作为《房地产居间合同》的乙方，其征信无任何问题，且芜湖市鸠江区人民法院作出的（2019）皖0207民初90号生效判决亦未认定吴照东的担保人（吴照东父母）征信存在问题。故对麦屋芜湖分公司、麦屋公司上诉称因吴照东及其担保人违约致使损失产生的主张，本院不予支持。麦屋芜湖分公司在收到吴照东的担保人要求其履行垫资义务时，未能依约及时履行垫资义务，显属违约，故由此产生的损失应由麦屋芜湖分公司承担。另，吴照东于2019年4月2日才将剩余房款117万元汇入芜湖市鸠江区人民法院账户提存，故违约金计算的起止时间应为2018年8月16日至2019年4月2日。综上所述，安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由安徽省麦屋房地产营销策划有限公司芜湖分公司、安徽省麦屋房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月二十七日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。