北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6379号原告：葛洁，女，1948年12月3日出生，汉族，河北省三河市文化局图书馆退休干部，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖文青（原告葛洁之女），女，1983年6月14日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：边文梅，女，1986年2月11日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张镜洛，北京安翔律师事务所实习律师。被告：董海峰，男，1965年10月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。第三人：窦小飞，男，1992年2月10日出生，汉族，无业，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：秦丹，北京市威正律师事务所律师。原告葛洁与被告边文梅、董海峰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。审理过程中，窦小飞申请作为第三人参与诉讼，本院予以准许。原告葛洁及其委托诉讼代理人肖文青、被告边文梅的委托诉讼代理人肖梅霞、第三人窦小飞及其委托诉讼代理人秦丹到庭参加了诉讼。被告董海峰经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告葛洁向本院提出诉讼请求：判决董海峰与边文梅在离婚协议中约定的无偿转让北京市昌平区沙阳路××号院××号楼××单元××号房产给边文梅的行为无效，并予以撤销离婚双方就该房产在二人之间分割的约定。事实与理由：董海峰于2015年3月13日与葛洁签订《房屋买卖协议》，将北京市昌平区沙阳路××号院××号楼××号房产卖给葛洁。葛洁于2015年4月30日付清全款600000元，并在此前对房屋进行了装修，居住至今。董海峰承诺在该经济适用住房满五年后为葛洁办理过户手续。2018年8月13日，贵院向葛洁送达（2018）京0114执行5744号裁定书称，由于董海峰欠他人款项，而董海峰通过离婚的方式将前述房产转让给边文梅减少了其偿债能力，所以查封了前述所售房屋。之后，葛洁得知，董海峰通过挂失补发房产证、结婚离婚等一系列行为，将已经卖给葛洁的房产又无偿转让给边文梅。严重损害了葛洁的利益。被告边文梅辩称，不同意葛洁的诉讼请求。边文梅通过结婚的形式依法取得涉案房产，边文梅没有故意损害葛洁权益的行为。边文梅对葛洁与董海峰之间的房屋买卖关系不知情，其也向董海峰支付了房款。葛洁不是适格的诉讼主体。合同法并不约束有关身份关系的协议，因此边文梅与董海峰之前的房产过户并不适用合同法关于合同无效的相关规定。不动产以登记为准，葛洁没有权利主张，房产是董海峰的。葛洁与董海峰之间是债务关系，房屋是否与葛洁有关，是否是葛洁的，还未确定。董海峰辩称，葛洁陈述的基本是事实。同意葛洁的诉讼请求，任何无效，同意撤销。第三人窦小飞称，不同意葛洁的诉讼请求。董海峰于边文梅之间并非是无偿转让房产，而是边文梅有偿购买。葛洁所依据的合同法不适用本案。葛洁主张的民法通则条文也不适用本案。边文梅在购买房产前，与葛洁并不相识。双方无恶意串通的行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月4日，董海峰签约购得坐落于北京市昌平区沙河镇沙阳路××号院××号楼××单元××号经济适用住房一套，建筑面积59.81平方米。2015年3月13日，董海峰（卖方，甲方）与葛洁（买方，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其坐落于北京市昌平区沙河镇沙阳路××号院××号楼××单元××号房屋一套作价600000元转卖给乙方，房屋价款一次性支付；甲方在当年4月底前将该房屋原始材料转交乙方；五年以后，甲方应尽快积极主动把房产完全过户给乙方，过户所需费用由乙方承担；房屋所有权证书由乙方保管。之后，葛洁依约向董海峰交付了全部购房款，并入住该房屋至今。董海峰亦将该房屋所有权证书交付葛洁保管。2017年9月25日，董海峰向相关行政部门申请称前述房屋所有权证书丢失，要求补办。其于当年11月27日领取了新的所有权证书。2018年1月10日，董海峰与边文梅签订离婚协议书称：双方于2018年1月4日登记结婚，婚后无子女；并约定，离婚后，董海峰名下坐落于北京市昌平区沙阳路××号院××号楼××单元××号房屋归边文梅所有。当日，双方在北京市办理了离婚登记，并向相关行政部门申请办理该房屋的所有权转移登记。之后，该房屋所有权转移登记至边文梅名下。2018年8月20日，边文梅与窦小飞签订离婚协议书称：双方于2018年8月17日登记结婚，婚后无子女；并约定，离婚后，边文梅名下坐落于北京市昌平区沙阳路××号院××号楼××单元××号房屋归窦小飞所有。当日，双方在山西省办理了离婚登记。当月24日，双方向相关行政部门申请办理该房屋的所有权转移登记。之后，该房屋所有权转移登记至窦小飞名下。之后，窦小飞以房屋所有权人身份向居住于该房屋内的葛洁主张腾退。审理过程中，经本院向边文梅本人询问，其述称：董海峰找到她，要求其配合，通过结婚、离婚的方式将前述涉案房产所有权转移登记至窦小飞名下。董海峰认可三人通过此种方式转移涉案房屋所有权的事实，但否认是其找到边文梅办理的。边文梅同时认可，其在办理前述房屋所有权变更时，不具备北京市购房资质。本院认为，当事人应当依法行使其民事权利，不得损害国家、集体或者第三人利益，亦不得损害社会公共利益，否则应当认定为无效。对于董海峰与边文梅在离婚协议中以处理财产的方式转移涉案房屋所有权的行为是否有效，应从以下几点进行分析：1.董海峰与边文梅在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定应当适用我国《合同法》的规定。婚姻的缔结与解除是双方在其感情基础之上作出的民事法律行为。婚姻首先是一种身份关系，但是不可避免的涉及双方的子女抚养及财产归属等一系列法律关系。而我国《合同法》仅排除了婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议的适用。依据我国婚姻法的规定，男女双方自愿离婚的，必须到婚姻登记机关申请离婚，男女双方可以就孩子抚养问题、财产争议问题达成离婚协议。根据民政部2003年7月发布的《婚姻登记条例》的规定，婚姻登记部门在为婚姻关系当事人办理离婚手续时，仅审查其是否自愿离婚并是否已就财产或子女抚养问题作出了安排，而不对财产分割条款或协议作实质性审查，即男女双方在婚姻登记机关自愿离婚时达成的离婚协议的内容并非当然合法有效。离婚协议是关于夫妻离婚、子女抚养、财产分割、债权债务分担等综合性的一揽子约定，既有普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，也有婚姻、抚养等有关身份关系的协议。所以，离婚协议中关于婚姻、抚养等有关身份关系的协议内容不适用《合同法》，而是适用《婚姻法》的相关规定。而离婚协议有关财产分割、债权债务分担等约定则与普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议无异，应适用《合同法》的规定。如果该离婚协议违反了《合同法》关于效力的强制性规定，协议仍然无效。2.董海峰与边文梅在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定违反了《合同法》的强制性规定，应属无效。如果离婚协议中对财产的分割存在下列情形的，应属无效：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，边文梅主张其是由董海峰处购买涉案房屋，并支付了相应对价，双方之间既是买卖合同关系，又是婚姻关系。但边文梅与董海峰对于双方通过结婚的方式转移涉案房屋所有权的行为均予以认可。无论边文梅与董海峰之间是否存在房屋买卖合同关系，双方之间的房屋所有权变更并非依据买卖合同而为。在相关行政部门，双方是以夫妻离婚协议为依据变更了涉案房屋的所有权。此种所有权转移登记方式，首先，双方恶意串通，规避了正常房屋买卖交易应当承担的税费，造成了国家税收的流失；其次，边文梅在不符合购房资质的情况下，规避了北京市当时的房屋限购政策，不利于社会经济的宏观调控，损害了社会公共利益；同时，董海峰与边文梅转移登记期间，涉案房屋尚不符合经济适用住房入市的规定，也没有变更房屋性质而补交土地出让金，亦损害了国家利益和社会公共利益；最后，由边文梅本人的陈述可知，董海峰通过边文梅将涉案房屋转移登记至窦小飞名下是实现共谋的，边文梅及窦小飞称其进入过葛洁长期居住涉案房屋勘查过房屋亦与常理不符，且由三人当庭陈述，其后应有第三方操纵，因此，其恶意应当可以认定，而损害葛洁利益的事实显而易见。综上，董海峰与边文梅在双方离婚协议中就涉案房屋权属的约定违反了《合同法》关于效力的强制性规定，应属无效。合同无效是自始无效，无效合同无从谈及撤销。故对于葛洁的其他诉讼请求，本院不予支持。需要特别说明的是，婚姻是自由的，婚姻也是神圣的。本案当事人可以自由行使自己的民事权利，但并不是随意而为！当事人行使自己的权利，必须要在合法的，不侵害他人和公众利益的基础上作为或不作为。自由是相对的，如果人人都要绝对的自由，必然会妨碍他人的自由，那大家就更不自由了。在不影响他人、社会的情况下，每个人都尽享自由，才是真正能达到、持久的相对自由。切勿以“自由”之名，行污浊之事。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国婚姻法司法解释二》第八条之规定，判决如下：一、董海峰与边文梅于2018年1月10日签订的离婚协议书中就坐落于北京市昌平区沙阳路××号院××号楼××单元××号房屋所有权归边文梅所有的约定无效；二、驳回葛洁的其他诉讼请求。案件受理费21000元，由被告边文梅负担10500元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告董海峰负担10500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年三月十九日书 记 员  李峥艳