云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初464号原告：熊某，男，壮族，1967年9月9日生，住文山市。原告：杨某某，男，汉族，1983年12月2日生，住文山市。以上两原告的委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。以上两原告的委托诉讼代理人：何薇，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告熊某、杨某某与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告熊某、杨某某的委托诉讼代理人陈宗华、何薇，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊某、杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年6月15日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170672）；2.判令被告返还原告购房款60000元；3.判令由被告支付原告按银行同期贷款月利率2%从2017年6月15日至购房款还清之日止的利息，本案暂算至2019年7月15日合计30000元；4.判令被告支付原告的本案律师代理费2000元；5.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，熊某、杨某某变更第1项诉讼请求为确认原、被告于2017年6月15日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170672）无效。事实和理由：被告系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，于2017年6月15日与原告签订了《商铺内部认购合同》(编号:20170672),约定:原告购买项目第3幢B排3-B213号房,建筑面积24㎡,单价5000元,总价120000元,并定于2018年6月30日之前交付给原告使用。原告于合同签订当天支付了房款60000元,约定余下房款于交房时付清，被告出具《收据》交给原告收执。被告于2019年4月13日与原告签订《退还购买商铺款协议书》，承诺于2019年5月20日前交付商铺，不能交付的，自愿支付购房款从交纳之日起至退还之日止月利率2%的利息；引起诉讼的，同时承担诉讼费、律师服务费等。被告未按照合同约定履行交房义务，致使合同目的不能实现，原告依法有权解除合同，且据被告现状也无法进行交房,故为维护自身的合法权益,原告提起诉讼，请依法判决如前述所请。金源公司辩称，原、被告签订的《商铺内部认购合同》(编号：20170672)是事实,但该合同属无效合同，只同意退还购房款本金60000元，不同意承担利息及律师代理费。熊某、杨某某针对其主张，提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》(编号：20170672),证明原、被告于2017年6月15日签订了《商铺内部认购合同》(编号:20170672)，约定原告购买项目第3幢B排3-B213号房,建筑面积24㎡,单价5000元,总价120000元,并定于2018年6月30日之前交付给原告使用的事实。2.房款收据,证明原告于合同签订当天支付了房款60000元,被告出具《收据》交给原告收执的事实。3.《退还购买商铺款协议书》《委托合同》、代理费发票，证明被告于2019年4月13日与原告签订《退还购买商铺款协议书》，承诺于2019年5月20日前交付商铺，不能交付的，自愿支付购房款从交纳之日起至退还之日止月利率2%的利息；引起诉讼的，同时承担诉讼费、律师服务费等。经质证，金源公司对熊某、杨某某提交第1组及第3组证据中的退款协议真实性、关联性均无异议,因属无效协议,且签订退款协议时被告受到原告胁迫,故第3组证据的约定无效,所以原告主张的利息及律师费不应当支付;第3组证据中的委托合同和代理费发票与被告无关，不予认可。对第2组证据三性无异议。金源公司未向本院提交证据。本院对熊某、杨某某提交的证据分析认证如下：熊某、杨某某提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，熊某、杨某某（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170672《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第3幢B排2层3-B213号房，该商铺建筑面积24平方米，单价5000元，商铺房款120000元，乙方在2017年6月15日付清房款的50%，计60000元，乙方在2018年6月30日之前付清剩余房款计60000元。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日熊某、杨某某向金源公司交付商铺房款60000元，金源公司并出据收据交熊某、杨某某收持。2019年4月13日，熊某、杨某某（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《退还购买商铺款协议书》，约定：“因2017年6月15日熊某、杨某某与文山市金源商贸有限公司签订的《商铺内部认购合同》约定甲方于2018年6月30前交付合同项下的商铺,交付商铺期限到期后,甲方不能按约定交付。据此经双方充分协商达成如下退款协议:一、甲方于2019年5月20前,将《商铺内部认购合同》约定的商铺交于乙方,并办理交付手续。如在2019年5月20日前不能交付合同项下的商铺,按下列条款执行。二、如在2019年5月20日前不能交付合同项下的商铺,甲方应在2019年5月31日前退还乙方购买商铺款60000元，与合同金额相符。三、若在2019年5月31日前不能退还购买商铺款,甲方应按月利率2%支付占用乙方的资金利息,利息起算时间从乙方交付给甲方购买商铺款时起至实际退款日止。同时从超期之日起按《商铺委托租赁合同》的约定支付相应租金。四、若因甲方原因引起的诉讼,甲方应承担相应的诉讼费、律师服务费以及必要的交通费等。”约定时间届满，金源公司未能按约定交房，案涉房屋处于停工状态，金源公司至熊某、杨某某起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。云南七乡律师事务所指派陈宗华、何薇律师担任熊某、杨某某起诉金源公司商品房预售合同纠纷一案的诉讼代理人，熊某、杨某某支付法律代理费2000元。本院认为，关于熊某、杨某某主张确认其与金源公司签订合同编号为20170672《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与熊某、杨某某签订合同编号为20170672《商铺内部认购合同》并收取熊某、杨某某支付的购房款60000元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。金源公司与熊某、杨某某于2019年4月13日签订《退还购买商铺款协议书》系对上述《商铺内部认购合同》的补充约定，《商铺内部认购合同》无效，《退还购买商铺款协议书》亦无效。关于熊某、杨某某主张金源公司返还房款及支付利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，故《退还购买商铺款协议书》中关于“金源公司退还商铺款60000元及在2019年5月31日前不能退还购买商铺款,金源公司应按月利率2%支付占用熊某、杨某某的资金利息,利息起算时间从熊某、杨某某交付给金源公司购买商铺款时起至实际退款日止；若因金源公司原因引起的诉讼,金源公司应承担相应的诉讼费、律师服务费以及必要的交通费”的约定仍有效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”金源公司在与熊某、杨某某订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，熊某、杨某某以此主张金源公司返还购房款60000元及支付按月利率2%计算自2017年6月15日起至还清购房款时止的利息损失、并支付律师代理费2000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、熊某、杨某某与文山金源商贸有限公司于2017年6月15日签订合同编号为20170672的《商铺内部认购合同》无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊某、杨某某购房款60000元及支付利息（按月利率2%计算自2017年6月15日起至还清购房款时止）、律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，减半收取计1050元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇二〇年三月十三日书记员  刘祖英