云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4176号原告：杨宝义，男，1969年6月29日出生，汉族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘晓凤，云南云岭律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房，统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓，统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，职务总经理。被告：刘兴明，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：刘杜榕，男，1997年4月25日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：王雪峰，男，1974年1月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，女，1995年6月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，女，1954年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：陈建生，男，1962年12月26日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。八被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。八被告共同委托诉讼代理人：陈智景，云南迈征律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区，统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告杨宝义与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝义及委托诉讼代理人虞怀兴，被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生的共同委托诉讼代理人潘克，被告云南东融公司的委托诉讼代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宝义向本院提出诉讼请求：1.判令原告在2018年6月12日与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》无效、判令原告在2018年6月12日与被告云南海虹公司签订的《委托经营管理合同》无效。2.判令九被告共同退还认购款320317元并支付该款项自2018年6月13日至退还之日止按月利率1%计算的经济损失。3.判令九被告共同赔偿认购款320317元自2019年8月23日起至退还之日止按1%／天计算的违约金。4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由九被告承担。事实和理由：2018年6月12日，杨宝义与广东中森公司签订《商铺认购合同》，杨宝义认购广东中森公司和云南东融公司开发的位于大理经济开发区南侧“洱海国际时代广场”项目中的1层018号商铺，建筑面积37.54平方米，单价为10663.75元／平方米，总金额为400317元，约定2018年6月12日向被告支付320317元，2020年6月1日向被告广东中森公司支付剩余房款80000元。还约定被告在2020年6月1日前将经建设单位组织验收合格的商铺交付给原告。同时原告与被告云南海虹公司签订了《委托经营管理合同》，将购买的商铺返租给被告云南海虹公司。两份合同签订后，原告于2018年6月12日将320317元认购款支付给云南海虹公司，云南海虹公司以广东中森公司的名义在2018年6月12日向原告出具了“商铺1-18认购款80%，320317元”的收据1份。2019年1月，原告发现工程处于停工状态，经了解得知被告广东中森公司和云南东融公司因合作扯皮停工，该工程规划许可、施工许可、预售许可等均未获取，原告和广东中森公司、云南海虹公司之间签订的合同均属无效合同。原告要求退款，各被告相互推诿。2019年8月22日，杨宝义以及其他购房业主与广东中森公司签订《退款协议》，但协议签订后，被告广东中森公司和刘兴明至今未按约返还原告认购款、利息及违约金。被告云南东融公司与广东中森公司在未取得行政许可的情况下将商铺销售给原告，导致合同无效，两被告应连带退还原告支付的购房款，并承担给原告造成的损失，被告云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取原告的房款，应承担连带清偿责任。被告刘兴明和广东中森公司应依法按《退款协议》的约定承担相应的法律责任。被告刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，被告杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东，没有按照公司章程缴纳认缴股金，刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华依法应当在未出资范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。在审理过程中，陈建生受让了刘杜榕在广东中森公司的股份，并担任该公司的法定代表人，但陈建生并没有实际出资，根据公司法第二十条及公司法解释三第十三条第二款规定，陈建生应与公司承担连带责任。被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生辩称，本案原告与广东中森公司签订的《商铺认购合同》应为有效合同，现因不可抗力不能继续履行应当依法予以解除。原告主张的经济损失和违约金不应由中森公司承担。刘兴明的行为是职务行为，法律后果应由广东中森公司承担。公司实行认缴制，认缴时间未届满，公司股东不应承担补充清偿责任。被告云南东融公司辩称，1.案涉《商铺认购合同》违反了最高院的相关司法解释，为无效合同。2.我方不是本案适格被告，原告与我公司没有任何关系。3.广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，违反《合作协议》约定，才导致纠纷产生，我方不应承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证、产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月12日，广东中森公司与杨宝义签订《商铺认购合同》，约定杨宝义所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的1层018号商铺；该商铺总价款为400,317元；杨宝义于2018年6月12日向广东中森公司支付购房款320,317元，余款80,000元于2020年6月1日前支付给广东中森公司；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给杨宝义。合同签订当日，杨宝义向云南海虹公司支付购房款320,317元，广东中森公司向杨宝义出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到杨宝义商铺1-18认购款80%，320,317元”。2018年6月12日，杨宝义与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定杨宝义委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月12日，止于2023年6月11日；第一、二年（2018年6月12日至2020年6月11日）的固定收益49,476元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。杨宝义等购房户与广东中森公司签订《退款协议》，广东中森公司承诺在2019年8月22日当天必须把购房业主购房款项全部退清，如果广东中森公司到时未按照约定退款，需按照房款金额按日息1%的违约金支付给购房业主；无论是否涉及银行贷款，广东中森公司按照购房款的1%月息来计算（业主支付房款当天到广东中森公司退款当天）来补偿各位业主的经济损失。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。刘兴明为广东中森公司具体业务办理人，刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，认缴出资分别为1065.9万元、1024.1万元，认缴出资时间为2066年12月31日。杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东。2019年12月9日，广东中森公司办理了股东变更登记，变更后的股东为王雪峰、陈建生，法定代表人亦由刘杜榕变更为陈建生。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与杨宝义签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款320,317元，应当予以返还，对杨宝义的该项诉请，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，杨宝义与广东中森公司签订《退款协议》，该协议为当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行。但协议中同时约定利息（从付款当日至退款当日以月息1%计算）及违约金（日息1%），原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司、杨颖、杨敏华，云南海虹公司与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，杨颖、杨敏华作为云南海虹公司的股东亦无需承担责任，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于云南东融公司，其与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告主张刘兴明作为公司实际控制人，应承担责任，于法无据，本院亦不予支持。对于刘杜榕、王雪峰，二人为广东中森公司的股东，认缴出资时间未到。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，现原告请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。陈建生受让了刘杜榕在广东中森公司的股份，原告要求其对公司债务承担连带责任，亦于法无据，本院不予支持。关于保全保险费，原告购买保险系自愿行为，且该笔费用不属于原告在维权过程中必然产生的费用，应由原告自己承担，对原告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告杨宝义和被告广东中森鸿基置业有限公司于2018年6月12日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告杨宝义认购款320,317元，并承担该款自2018年6月12日起至实际返还认购款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告杨宝义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,105元、财产保全费2,506元，两项合计8,611元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  赵建城审判员  董 琼审判员  龚 文二〇二〇年三月十七日书记员  李成成