上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21611号原告：陈静，女，1978年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：颜丙仁，上海市中浩律师事务所律师。原告：**，男，1979年6月15日出生，汉族，住南京市。被告：上海凯旸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告陈静诉被告上海凯旸置业有限公司(以下简称凯旸公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加**作为原告参加诉讼。本案于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告陈静的委托诉讼代理人颜丙仁、原告**、被告凯旸公司委托诉讼代理人陆亮到庭参加诉讼。因审理需要，经本院院长批准延长审限一个月。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《崧泽华城融悦四季苑购房协议书》；2.判令被告返还向原告收取的定金人民币20万元。事实与理由：被告明知原告已有两套上海住房，不符合购房条件，仍然收取了原告定金20万元，并就崧泽华城融悦四季项目17号3层302室房屋(以下简称涉案房屋)与原告签订《崧泽华城融悦四季苑购房协议书》。2019年8月，被告向原告发送退房告知书，告知已将涉案房屋售予案外人且不返还原告定金。在涉案房屋买卖过程中，被告明知原告被限购，仍与原告签订购房协议书，故应承担因原告被限购而无法实际购买涉案房屋的责任，无权扣除20万元定金。望法院判如所请。被告辩称：同意双方解除合同，但不同意返还定金。2018年9月29日，两原告到被告售楼处认购系争房屋，并于当天签署了购房协议书和信息确认单。签约当日，原告并没有告知被告其名下在上海已经有两套房，只是说这是他们第二套房，所以双方在信息确认单上对房款的付款约定也是按照购第二套房的首付标准约定的，即首付70%、贷款30%。当日，两原告便向被告支付了涉案房屋首付款(含定金)907,804元。2018年9月30日，双方准备签订商品房预售合同时，被告才得知原告名下已有两套房，暂不符合上海市购房条件。所以当日被告虽打印出了商品房预售合同的样本，但双方并未实际签署，被告也明确拒绝签署。当日，两原告说他们名下有一套房正在交割中，交割完毕后即不再被限购。经双方反复沟通，被告同意将涉案房屋暂时保留，同时要求原告仍需按照约定的付款节点和金额支付房款。2018年10月28日，原告向被告支付了房款67万元。此后近一年的时间内，被告多次催款，原告仍未支付剩余房款。被告一方面因原告不符合上海购房条件，另一方面因原告未按约支付房款，于是在2019年8月8日向原告发出退房通知，没收系争房屋的购房定金20万，并将房款全部退还原告。故原告存在违约行为，被告无需退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：其一，对于证人叶某某的证人证言。原告申请证人叶某某出庭作证，叶某某当庭表示：2018年9月底，他在上海星颖房地产经纪有限公司从事房产经纪工作。原告通过网络向他咨询购买上海市徐泾镇房屋事宜。被告有给上海星颖房地产经纪有限公司宣传推广费，所以他才向原告推荐了系争房屋的楼盘，即华城融悦四季苑，并带原告去看了房。当时原告有明确告诉被告的销售人员其名下已有两套房，暂处在被限购状态，但有置换意向，置换后就能符合购房条件。被告销售人员姚澄明确说愿意等待原告置换。原被告签协议时他也在场，原被告一直没正式网签。原告没向他付中介费，要等正式成交后才能拿到钱。另，上海星颖房地产经纪有限公司并没有和被告签订推荐或宣传涉案楼盘的相关协议。原告认为：证人证言可以证明在购房过程中，原告已明确告知被告自己家庭在上海已经拥有两套住房，因限购政策目前不具备再买一套的资格。被告质证认为：1.证人身份存疑，不能证明其为系争房屋中介；2.证人提及原房产经纪公司代理系争房屋楼盘宣传和推荐工作，但该公司并未与被告签订相关代理协议。综上，证人证言的证明内容不可采信。本院认定：被告在庭审中已明确承认其在2018年9月30日已知原告已有两套上海住房，处于被限购状态，就该事实，本院予以确认，原告无需再举证证明。就证人证言中提及的其他内容，因证人系涉案房屋中介的身份难以明确且原告未提供其他相关证据予以佐证，本院不予采纳。其二，对于被告提供的《签约信息确认单》和《上海市商品房预售合同(样张)》。被告主张：在2018年9月29日签订的信息确认单中，原、被告就系争房屋的付款时间、金额作出了详细约定。2019年9月30日，被告将相关信息录入系统，形成预售合同样本，但因原告当时处于被限购状态，双方未在预售合同中签字。原告后续未按照信息确认单中明确的付款时间、金额支付涉案房屋第三笔及后续房款，且一直处于限购状态，故原告对协议的解除负有过错，被告有权没收定金。原告质证认为：其未在涉案房屋预售合同上签字，故对该证据真实性、关联性、合法性均不予认可。另认为信息确认单系在购房协议书签订前签订，内容应以购房协议书为准，且被告在签订信息确认单时未对原告名下房屋状态进行预审，也有过错。本院认为：当事人均未在《上海市商品房预售合同(样张)》上签字，且无其他证据予以佐证，故该证据的合法性、真实性和关联性均无法确认，本院不予采纳。原、被告于2018年9月29日签署的《购房协议书》和《签约信息确认单》，二者内容并无相悖之处，且未约定因购房协议书的签订而致信息确认单失效的情形，故本院对信息确认单的真实性予以确认。经审理查明：2018年9月29日，原告陈静(乙方、认购方)与被告凯旸公司(甲方、卖方)签订《购房协议书》。协议约定原告认购系争房屋，房屋总价4,532,804元、定金20万元。协议其他约定一栏中还约定：1.乙方应于2018年9月30日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售系争房屋，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金……4.基于上海市限购、限贷等政策已实施较长时间，乙方已充分知悉上海市有关最新的限购、限贷等政策，并确认本人具有购房及贷款资格，若乙方由于上述原因导致无法购买该房屋或无法办理贷款，则1)限购：乙方应承担违约责任，甲方有权没收定金并将该房屋销售给第三方，该定金数额不足以弥补甲方损失的，乙方还需补齐；2)限贷(或银行贷款政策发生变化)：乙方仍应继续履行本协议，签订《上海市商品房预售合同》及其附件，并自行支付房款(或按新政策办理贷款)……同日，两原告签署《签约信息确认单》，明确涉案房屋价表总价为4,532,804元，优惠后的签约总价为4,507,804元，付款方式为纯商业贷款。具体为：2018年9月29日支付首付款907,804元；2018年10月28日支付第二笔房款67万元；2018年12月15日支付第三笔房款158万元；2019年1月15日以贷款方式支付135万元。另，信息确认单中存有被告置业顾问姚澄的签名。当天，两原告向被告支付涉案房屋首付款(含定金)907,804元。2018年10月27日，两原告向被告支付涉案房屋第二笔房款67万元。此后，两原告未向被告支付涉案房屋剩余购房款。2019年5月8日，被告向两原告寄发《催款函》。明确两原告已支付涉案房屋购房款1,577,804元，尚欠余款2,930,000元未付。两原告应于该函发出后的5个工作日内办理按揭手续或支付上述余款及相应违约金。2019年5月16日，原告陈静本人签收上述《催款函》。同年8月8日，被告向两原告发出《退房告知书》。明确根据《中华人民共和国合同法》的规定以及《购房协议书》的约定，两原告的行为已构成违约，被告有权将系争房屋销售给第三方并没收定金20万元，剩余房款1,377,804元将退还至原告陈静账户(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；开户行：交通银行上海市分行)。同年8月21日，原告收到被告退还的1,377,804元房款。原告当庭表示其名下日前在上海市仍有两套商品房，且拒绝继续履行购房协议书。以上事实，有原告提供的购房协议书、收据、退房告知书，被告提供的购房协议书、催款函及快递凭证、退房告知书、信息确认单以及原、被告的陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原告是否存在违约行为，以及被告是否有权没收20万元定金。原告认为：在涉案房屋买卖过程中，被告明知原告被限购，故应承担因原告被限购而无法实际完成涉案房屋买卖的责任，无权按购房协议书约定扣除20万元定金。被告认为：其与原告解除协议的缘由一方面系原告始终处于被限购状态，另一方面为原告未按信息确认单的约定支付剩余房款，故责任应由原告承担，被告有权没没收定金。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照信息确认单的约定支付完涉案房屋首付款(含定金)及第二笔房款后，未继续履行第三笔及后续房款的支付义务。经被告催款后，直至2019年8月8日，原告仍未履行涉案房屋剩余房款的付款义务且始终处于被限购状态。在被告宽限原告近一年的时间以便支付涉案房屋剩余房款并消除限购状态的情况下，原告始终未予支付且当庭明确表示拒绝继续履行，故原告显属违约，应依法承担相应违约责任。综上所述，虽然购房协议书中仅有陈静一人签名，但涉案房屋的看房、咨询以及信息确认单的签署均系陈静、**二人共同进行，故本院同意陈静申请，依法追加**作为本案原告参加诉讼。购房协议书和信息确认单系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照购房协议书和信息确认单的约定以及法律规定全面履行各自的义务。被告已于2019年8月8日向原告发出《退房告知书》，并将除定金外的房款退还原告。原告未明确收到该告知书的确切日期，但明确收到日期系2019年8月8日至同年同月21日之间，且于同年8月21日收到相关退款。故本院确认双方当事人签订的购房协议书于2019年8月21日解除。同时，因信息确认单中关于付款时间和金额等的约定，实质上应为购房协议书的组成部分，故本院确认该信息确认单一并于2019年8月21日解除。原告未能继续履行涉案房屋后续款项的付款义务且未消除限购状态，显属违约，无权要求返还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈静与被告上海凯旸置业有限公司于2018年9月29日签订的《购房协议书》(含信息确认单)于2019年8月21日解除；二、驳回原告陈静、**的其余诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告陈静、**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年三月二日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。