辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终359号上诉人（原审被告）：周鹏飞，男，1961年12月2日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司。住所地：辽阳市白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人周鹏飞因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周鹏飞上诉请求：一、依法裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或依法改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定原、被告之间系物业公司和业主的关系，原、被告形成物业服务合同关系，与实际情况不符。根据《辽阳市物业管理办法》第三章第二十一条第二款规定：“业主委员会应代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；第十九条第四款规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定”。所以，物业公司只有同业主委员会签订合法有效的物业服务合同以后，其与小区业主之间才能形成物业服务合同关系。2014年，被上诉人在未经业主委员会及全体业主同意的情况下私下承接了上诉人所在小区的物业管理工作，没有履行相关手续，不符合法定程序。故原、被告之间不是物业公司和业主的关系，原、被告之间不形成物业服务合同关系。被上诉人收取物业费是没有合法依据的。二、原审认定周鹏飞付给富虹物业服务有限公司物业费9126.58元，认定事实不清，适用法律错误。根据上诉人与辽阳捷成物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，每平方米物业服务费为0.8元。假如被上诉人对之前物业公司的承接合法有效，则按照法律规定，原前期物业服务合同继续有效，对上诉人及被上诉人均具有约束力。物业服务费仍应按每平方米0.8元执行。被上诉人提出2016年开始物业服务费为每平方米1.2元，是没有合法依据的。根据国务院《物业管理条例》第七条第四款规定，物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。根据《物业服务管理条例》第三十五条规定，物业管理公司不得单方要求増加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如确有必要提高物业费，必须召开业主大会，征得业主同意后方能増加。根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第八条规定，住宅小区成立业主委员会的，物业管理企业应当到物价部门申报本小区的物业收费等级，物价部门根据住宅小区物业服务收费等级考核评定办法考核该小区的收费等级，并向物业管理企业和业主委员会通报考核情况。物业管理企业收费前必须与业主委员会签订协议，约定具体收费标准，并到物价部门办理价格认定手续。为了解决被上诉人擅自提高物业服务费价格问题，全体业主反映到业主委员会，业主委员会出具了相关证明，证明业主委员会没有与被上诉人签订任何物业服务费合同。被上诉人单方擅自提价行为，没有得到业主委员会的同意，是违法无效的。因此，一审法院将被上诉人单方提价的错误行为加以认定，纯属认定事实错误，必须纠正。物业费价格是合同的一部分，变更合同内容，必须由合同双方当事人同意，被上诉人单方擅自提高物业费价格，没有得到作为业主的上诉人及业主委员会的同意，对上诉人不具有任何的约束力，原审判决支持被上诉人的擅自提高物业费的行为，违背法律的規定，没有法律依据。三、原判决对被上诉人隐瞒小区内广告收入、拒绝向业主公开账目、擅自改变收费标准的行为表示认可，属适用法律错误。根据《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。因此，对在小区内道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房，是否设置广告、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，在小区公共场所改扩建停车位、公告设施上经营广告，应当经过相关业主、业主大会同意或授权，物业公司不得擅自改变公共区域用途、不得擅自引入广告。但被上诉人完全没有履行相应程序和手续。擅自将小区绿地改为停车场；并且，小区范围内经营广告所得，也应该归全体业主所有，业主有权监督，要求物业公司披露相关账目。但原审法院完全忽视相关法律法规，避重就轻，选择性采纳证据，并且未按最高人民法院相关司法解释规定，在事实及说理部分给出任何相应解释。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持”。被上诉人不按合同约定，擅自提高物业服务费标准，上诉人作为业主对被上诉人的违规收费行为提出抗辩，法律和事实依据充分。但原审判决违反上述司法解释的规定，属于适用法律错误。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请二审人民法院依法撤销原审判決，改判驳回被上诉人的诉讼请求。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间存在物业服务合同关系符合客观事实。二、被答辩人欠缴物业费9126.58元符合事实，一审法院判决正确。三、被答辩人关于广告收入、停车费收益账目公开的要求与答辩人追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。被答辩人的上诉请求既不合理，也不合法，望二审法院依裁判，维护答辩人的合法权益。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：请求法院判令被告缴纳所欠2014-2019年物业费9190.24元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告周鹏飞系富虹阳光尊邸二期58幢东1单元1-102房屋的业主，房屋面积124.68㎡。被告与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.80元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告富虹物业公司承接。后原告富虹物业公司因原有物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，故在为保证服务品质、园林绿化且每年还要增加投入的情况下，2015年9月2日，决定将物业费由原来的0.80元/平方米调整至1.20元/平方米，并在园区进行公示。公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告富虹物业公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.20元/平方米的费用标准收取。后辽阳市富虹园区业主委员会认为上述情况基本上符合客观事实。原告富虹物业主张被告周鹏飞给付2014年至2019年物业费9190.24元。一审法院认为，被告周鹏飞与辽阳捷诚物业管理有限公司双方系物业服务合同关系。2014年7月起，原告富虹物业承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告富虹物业为被告周鹏飞所在的园区提供物业服务且原告富虹物业是该园区唯一的物业服务企业，原、被告之间系物业公司和业主的关系，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。现被告周鹏飞拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。因原告富虹物业主张被告周鹏飞给付2014年1月1日起至2019年10月10日未缴纳的物业管理费，不违反法律规定，一审法院予以支持。被告主张原告服务不到位而拒绝缴纳物业费，缺乏依据，被告可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：被告周鹏飞给付原告辽阳富虹物业服务有限公司物业管理费9126.58元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，业主在接受物业管理服务后,应及时支付相应的物业管理费。上诉人周鹏飞与辽阳捷诚物业管理有限公司签订了前期物业服务合同后，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司于2014年开始承接了辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人交纳物业管理费。关于上诉人周鹏飞提出的被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元每平，其不应按该标准支付物业费的上诉理由，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认。综上所述，上诉人周鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年三月二十三日法官助理郝丽鑫书记员孔莹