广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初855号原告：黄志勇，男，1992年9月25日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈庆林、刘嘉绮，广东来信律师事务所律师、实习律师。被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：陈天军、何梦诗，广东穗益律师事务所律师。第三人：刘湛枝，男，1937年9月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈铭波，男，1973年6月16日出生，汉族，住广州市增城区，系刘湛枝的女婿。第三人：洪秋妮，女，1983年4月19日出生，汉族，住广州市增城区。原告黄志勇诉被告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司），第三人刘湛枝、洪秋妮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄志勇的委托诉讼代理人陈庆林、刘嘉绮，被告保值公司的委托诉讼代理人陈天军、何梦诗，第三人刘湛枝的委托诉讼代理人陈铭波，第三人洪秋妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志勇向本院提起诉讼请求：一、被告、第三人洪秋妮连带支付购房款18万元；二、被告、第三人洪秋妮连带返还中介费3.3万元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方约定由被告代理出售原告单独所有的位于广州市增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑12座701-702房。被告指派工作人员洪秋妮跟进相关事宜。之后洪秋妮告知原告，刘湛枝愿意购买上述房屋，原告与刘湛枝签订买卖合同，并约定中介费3.3万元。原告先期支付了中介费1.65万元，另外1.65万元由被告从刘湛枝处收到的房款予以扣除。但是洪秋妮一直谎称未过户并不支付房款给原告。后经原告多次催收，保值公司工作人员洪秋妮将已收到房款中的88.35万元分批支付给原告。被告放任其工作人员的行为不管，仍欠18万元房款未付，为此，诉至法院，望判如所请。被告保值公司辩称：原告对被告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。一、本案与被告无关，洪秋妮的行为并不是履行作为被告员工的职务行为，被告也未对该行为进行追认，被告并不知道原告委托洪秋妮代收代付房屋转让款。二、房屋交易收取转让款原告应尽到审慎审查的义务，其将房屋转让款委托洪秋妮收取并未要求被告出具授权委托书，并未征得被告的同意。三、根据房地产买卖合同及公证的委托合同、公证部门的询问笔录可以证实被告并无受到原告的委托收取购房款，原告基于对洪秋妮的诚信委托洪秋妮个人代收房款，并自愿承担委托洪秋妮个人收款产生的全部法律责任。因此本案与被告无关。四、本案交易存在不合常理之处，时间跨度相当长，作为卖方的原告应当承担对其不利的法律后果，房屋买卖合同的签订时间是2016年4月29日，网签买卖合同时间是2016年8月10日，过户时间即新房产证出证时间是2016年9月7日，根据原告举证其第一笔款项是2016年11月8日，已经是在房屋过户之后，最后一笔收款是2018年2月14日，时间跨度近两年，存在原告、刘湛枝和洪秋妮串通或其他经济往来的可能性。五、原告仅仅提供了88.35万从洪秋妮转到原告账户的转账证明，其没有提供刘湛枝何时将房款转到哪个账号，也不能证明是否存在洪秋妮其他转账记录，因此本案应当追加洪秋妮为被告，应由其承担相应的法律责任。六、不同意原告对其所收款项的事实进行变更，第一次庭审认可的是洪秋妮收取款项106.35万，第二次庭审又变更为洪秋妮收取的款项是108万，是对认可的事实的变更，是不诚信的诉讼请求，由此导致的不利后果应当由原告承担。第三人刘湛枝述称：房屋买卖合同的签订是刘湛枝的代理人陈铭波跟保值公司的经纪人洪秋妮签订的，最终成交价格是118万，按照合同约定的时间按时支付每笔款项，至于被告陈述房屋过户后还存在转账，房产证新证出了之后，刘湛枝作为买方没有再承担相关法律责任的义务。第三人洪秋妮述称：本案参与涉案房屋买卖的人员有黄志勇的父亲黄永强、黄永强的妻子谢益连、黄永强儿子黄金勇、刘湛枝、刘湛枝的女婿陈铭波、保值公司的经纪人陈乐华、江绍龙、洪秋妮。保值公司为居间方。事件经过：洪秋妮从事房地产代理工作，在2011年结识黄永强一家，2015年1月上旬，谢益连打电话给洪秋妮告知黄永强经保值公司促成将涉案房屋出售给第三方并收取定金10万元，但是涉案房屋为黄金勇名下，黄金勇在2013年已经死亡，黄永强虽然继承上述房屋但是没有告知买家涉案房屋的真实来源，而是声称黄金勇出国了，委托黄永强办理相应手续。之后，买家和陈乐华要求调取档案，黄永强担心承担违约责任，要求洪秋妮帮忙解决。洪秋妮约陈乐华及买家商谈，最终双方解除合同，互不追责。之后，2015年11月，黄永强将涉案房屋过户至黄志勇名下，2016年3月，黄永强再次叫洪秋妮出售涉案房屋，黄永强与保值公司签订独家销售协议，约定若促成买卖则黄永强支付总价款3%的中介服务费。之后黄永强担心再出现上一次的问题，所以公证委托洪秋妮代为出售涉案房屋，委托销售价格110万元整。之后经洪秋妮商谈，最终价格118万元，但之后取消了房屋买卖合同。之后，黄永强承诺将之前洪秋妮避免其承担违约金中的10万元作为谢礼让洪秋妮将涉案房屋出售，并约定了签订合同2年内过户。之后洪秋妮与陈铭波商谈，将涉案房屋成功出售，黄永强也将10万元汇入洪秋妮账户。但是陈铭波搬入涉案房屋后，其家庭发生一定变故，新的产权人刘湛枝家庭也发生事情，为此，洪秋妮将10万元返还给黄志勇。因此，黄志勇的诉讼请求不应得到支持。黄永强与黄志勇收取楼款的情况如下：2016年7月2日，陈铭波转给黄志勇10万元。2016年11月8日，洪秋妮转给黄志勇15万元。2017年1月24日，洪秋妮转给黄志勇10万元。2017年4月29日，洪秋妮转给黄志勇20万元。2017年12月18日，洪秋妮转给黄永强5万元。2017年12月20日，洪秋妮转给黄永强4万元。2018年1月12日，洪秋妮转给黄永强25万元。2018年2月14日，洪秋妮转给黄永强9.35万元。黄永强委托销售房屋售价人民币110万元，减去中介服务费3.3万元，再减去承诺给洪秋妮的10万元答谢金，实际应得楼款96.7万元，综合以上付款明细，黄永强和黄志勇共计收款98.35万元，已经收齐全部楼款。且还应支付人民币1.65万元中介服务费。因洪秋妮之后将10万元答谢金返还给黄志勇，因此黄志勇、黄永强合计收款108.35万元。2018年9月10日与2018年9月17日，洪秋妮借谢益连人民币合计13万元，而2018年10月5日洪秋妮转至黄志勇的10万元是返还的答谢金并非债务相抵。至于将房屋售予刘湛枝的成交价118万元，与委托价110万元的差价，是洪秋妮与黄永强之间委托与被委托风险托付承担的利润空间，与居间方没有关系。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。经审理查明：2016年4月19日，黄志勇、黄永强与洪秋妮到增城区公证处办理公证委托并签订《委托合同》，委托人黄志勇；受托人黄永强、洪秋妮；黄志勇委托黄永强、洪秋妮办理坐落在增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑12座701房及坐落在增城区××路××锦绣××品名××房如下手续：1.出售上述房产……签订房地产网签买卖合同及相关文件。2、收取上述房产的买卖价款。……委托期限至办妥上述事项时止。……2016年4月29日，黄志勇（卖方）、刘湛枝（买方）、保值公司签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城市××路××锦绣××品名××房的买卖条件达成一致意见……成交价格买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰壹拾捌万元整……付款方式为签订合同时支付人民币壹拾万元作为定金。首期楼价款含定金贰拾万元应在2016年7月5日前支付。双方同意在2016年10月31日前到房管部门办理过户递件手续，剩余楼价款980000元应在当天支付。……”。该合同卖方处黄志勇签名捺印，买方处刘湛枝签名捺印。居间方处加盖保值公司合同专用章，并由洪秋妮签名。2016年8月10日，就位于增城区××路××锦绣××品名××、××房签订的《存量房买卖合同》，卖方代理人处由洪秋妮签名；买方代理人处由陈铭波签名。关于款项情况，查明如下：一、2016年7月2日，陈铭波汇入黄志勇账户100000元。2016年11月8日，洪秋妮汇入黄志勇账户150000元。2017年1月24日，洪秋妮汇入黄志勇账户100000元。2017年4月29日，洪秋妮汇入黄志勇账户200000元。2017年12月18日，洪秋妮汇款50000元至黄永强账户。2017年12月20日，洪秋妮汇款40000元至黄永强账户。2018年1月12日，洪秋妮汇款250000元至黄永强账户。2018年2月14日，洪秋妮汇款93500元至黄永强账户。二、2017年3月22日17时35分，温艳斐汇款给黄志勇50000元。2017年3月22日17时37分，温艳斐汇款给黄志勇50000元。2017年3月22日17时39分，温艳斐汇款给黄志勇5300元。上述转账汇款经本院调取银行开户信息，显示上述三笔汇款黄志勇的公民身份号码：；与本案原告黄志勇的公民身份号码不相符合。三、2018年9月10日，洪秋妮出具《收据》，载明“本人洪秋妮今收到谢益连现金人民币壹拾万元正，于办理锦绣三期12座701房、702房产权转移登记手续后三天内归还。备注：以银行转账入账为准。划款账号62×××98洪秋妮建行增城支行”。同日，黄志勇向上述《收据》载明的洪秋妮银行账号转款100000元。2018年10月5日，洪秋妮通过《收据》所载明的账号，汇款给黄志勇100000元。审理中，黄志勇陈述以下事实，1、黄志勇与保值公司口头约定中介服务费3.3万元，黄志勇在2016年4月29日签订房地产买卖合同时现金支付1.65万元，由洪秋妮收取。剩余1.65万元约定在被告支付的房款中直接予以扣减。2、黄志勇认可收取的款项为：2016年7月2日，陈铭波汇入黄志勇账户100000元。2016年11月8日，洪秋妮汇入黄志勇账户150000元。2017年1月24日，洪秋妮汇入黄志勇账户100000元。2017年4月29日，洪秋妮汇入黄志勇账户200000元。2017年12月18日，洪秋妮汇款50000元至黄永强账户。2017年12月20日，洪秋妮汇款40000元至黄永强账户。2018年1月12日，洪秋妮汇款250000元至黄永强账户。2018年2月14日，洪秋妮汇款93500元至黄永强账户。合计983500元。3、黄志勇委托黄永强到保值公司就涉案房屋放盘销售。4、黄志勇与洪秋妮、黄永强的委托手续，是在将涉案房屋在保值公司放盘后1、2天内签订的。5、根据公证书是委托洪秋妮个人收款，但实际上黄志勇信任洪秋妮是因为洪秋妮是保值公司的员工，因此实际上是委托保值公司收款。6、2018年10月5日的10万元是洪秋妮归还谢益连的借款，因为借据中没有约定洪秋妮还款后就要归还借据原件，所以洪秋妮还款后没有归还。7、洪秋妮欺骗黄志勇说涉案房屋没有过户。所以才签订借条约定过户后三天内返还借款。保值公司陈述以下事实，1、保值公司已收取涉案房屋中介服务费35400元，但上述中介费是由洪秋妮支付，而非黄志勇支付。2、在签订涉案房屋买卖合同时，洪秋妮是被告的员工。3、不清楚黄志勇与黄永强、洪秋妮之间的委托关系，是保值公司在收到法院应诉材料、申请调查令后到公证处调取的。4、保值公司是作为中介方在涉案房屋买卖合同上盖章，但是没有收取任何购房款。洪秋妮在涉案房屋买卖合同上签字是中介行为，至于其他的行为不代表保值公司。5、根据银行调取的开户信息，保值公司核实确认庭审提交的温艳斐汇款105300元的黄志勇，不是本案原告黄志勇。刘湛枝陈述以下事实，1、刘湛枝去过保值公司就涉案房屋买卖商谈过两次，第一次没有出示公证委托书，第二次洽谈房屋买卖的细节，洪秋妮就出示了公证委托书，说是由公证部门公证且还代表保值公司，可以放心买卖。刘湛枝在签订合同之前没见过黄永强，也不认识公证委托书上的委托人和受托人。2、合同没有约定房款支付给谁，但是口头约定是支付给保值公司的洪秋妮，因为洪秋妮有委托合同，且是保值公司的持牌经纪人，所以刘湛枝将定金、首期款、尾款全部支付给洪秋妮。3、共支付了118万房款，定金10万元是在2016年4月28、29日支付给洪秋妮的，2016年7月2日支付10万元给黄志勇，2016年8月的98万元在过户当天支付给洪秋妮。过户当天只有洪秋妮在场，黄志勇不在场。洪秋妮陈述以下事实，1、洪秋妮收到刘湛枝支付的108万元房款。2016年4月29日两笔由陈铭波及其妻子各支付5万元给洪秋妮，该笔10万元是黄永强作为答谢金支付给洪秋妮的。从该笔10万元中划扣了15400元给保值公司作为中介费。2016年8月，刘湛枝将98万元房款转给洪秋妮。因为按照黄永强和洪秋妮的约定，要两年内支付全部楼价款及办理房屋权属转移手续。但是因为黄永强说急用钱，洪秋妮分八次转给黄永强和黄志勇，分别为：2016年11月8日转了15万，2017年1月24日转了10万，2017年4月29日转了20万，2017年12月18日转给黄永强账户5万，2017年12月20日转给黄永强账户4万，2018年1月12日转给黄永强账户25万，2018年2月14日转给黄永强账户93500元。2018年10月5日转到黄志勇账户10万，这原本是答谢费。黄永强委托的房屋销售价格是110万，所以中介费是3.3万，实际售价是118万，所以洪秋妮直接支付给保值公司的中介费是3.54万。如果按照原本减去的10万答谢金及3.3万中介费，实际上洪秋妮已经转回给黄志勇的价款是983500元。2、黄志勇在9月10日向洪秋妮转账的10万元是洪秋妮向谢益连的借款，谢益连通过其儿子黄志勇汇给洪秋妮。该10万元款项与本案没有关联。洪秋妮目前尚未偿还上述借款。3、双方只是口头约定8万元佣金的事宜，没有书面协议。4、与黄志勇办理公证委托手续的时候，洪秋妮是以个人身份接受委托的。5、洪秋妮没有向保值公司借款105300元。6、洪秋妮与黄志勇之间没有其他债权债务关系，与谢益连之间有13万元的债权债务关系。7、洪秋妮收取上述款项是基于与洪志勇之间的公证委托，而非是因为洪秋妮是保值公司的员工。因为保值公司作为中介方是不允许收取房款的。8、在（2019）粤0118刑初1431号案件的笔录中，是有相应显示原告同意支付洪秋妮8万元佣金的。本院认为：黄志勇与刘湛枝之间就位于广州市增城区荔城街御景路60号锦绣御品名苑12座701-702房的房屋买卖合同已经履行完毕。经查明，刘湛枝已经支付完毕购房款，涉案房屋业已过户登记至刘湛枝名下。现黄志勇认为其没有全部取得涉案房屋的购房款而提起本案诉讼，要求保值公司、洪秋妮承担给付购房款的责任，现本院对此分析如下。首先，关于本案承担责任主体问题。黄志勇与刘湛枝就涉案房屋签订买卖合同之前，即已办理公证委托手续，授权洪秋妮有权出售涉案房屋并收取涉案房屋的房款。经审查上述公证委托合同记载的内容无法合理得出洪秋妮是以保值公司员工的身份接受委托，黄志勇也没有证据证明上述公证委托手续是授权给保值公司、洪秋妮是作为保值公司的代表在上述公证委托书上签名确认。故本院认定洪秋妮是以个人身份接受委托。保值公司并非上述公证委托书的受托人。其次，刘湛枝与黄志勇之间的《房地产买卖合同》由黄志勇、刘湛枝签名确认。洪秋妮作为中介方员工签名且加盖保值公司的公章，因此，保值公司在涉案合同中只是中介公司，洪秋妮提供涉案房屋买卖合同的中介行为所产生的法律后果，当然及于保值公司。但是在本案中，黄志勇已经授权洪秋妮个人收取房款的权利。在黄志勇没有证据证明保值公司为实际受托人，也没有证据证明保值公司与洪秋妮之间串通收取涉案房款的情况下，洪秋妮基于黄志勇的授权而收取涉案房屋的房款后，拒不返还给黄志勇，则产生的后果当然不能归责于保值公司。应为黄志勇与洪秋妮之间就委托关系而产生的争议。综上，本院认定上述归还款项的义务人为洪秋妮而非保值公司。故黄志勇要求保值公司与洪秋妮承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。基于上述公证委托合同，刘湛枝向洪秋妮支付了涉案房屋的购房款，合计108万元整。根据黄志勇与刘湛枝之间的《房地产买卖合同》约定房价款也为118万元。洪秋妮认为黄志勇实际委托其销售价格为110万，实际销售高出的8万元作为佣金的抗辩理由，并无证据予以支撑，本院不予采信，至于洪秋妮所陈述的（2019）粤0118刑初1431号案中笔录有8万元佣金的记录，但本院调取上述笔录后，其内容无法完整合理地佐证洪秋妮的陈述，故本院不予采信。至于洪秋妮陈述黄志勇答应10万元作为答谢金的理由，亦无证据予以佐证，本院不予采纳。故洪秋妮应当将收取的108万元款项返还给黄志勇。至于应当返还的金额，根据黄志勇陈述，其自认已经收到983500元，抵减中介服务费16500元，合计1000000元。尚余180000元。现争议为2018年10月5日，洪秋妮汇款给黄志勇100000元，是涉案房屋的房款还是洪秋妮偿还谢益连的借款。根据双方提供的证据显示不出洪秋妮支付上述10万元款项的性质，但是在庭审中，洪秋妮陈述其向谢益连借款10万元并未偿还，而上述借款收据也仍然保留在黄志勇处，若为洪秋妮偿还借款，则洪秋妮理应会收回上述收据。同时根据收据中的还款时间，也无法与洪秋妮汇款10万元的时间对应一致。故本院认定上述10万元为归还本案涉案房屋房款。至于黄志勇或者谢益连是否与洪秋妮存在民间借贷法律关系，可另循途径解决。综上，洪秋妮尚需返还黄志勇8万元购房款。至于黄志勇要求保值公司返还3.3万元中介服务费，如上文论述，保值公司不应是本案房款的返还主体，黄志勇也没有证据证明保值公司与洪秋妮之间存在恶意串通。故保值公司不应在买卖合同法律关系中承担责任。黄志勇在本案中要求保值公司承担责任的法律基础依据不足。至于保值公司作为本案房屋买卖合同提供中介服务的一方，是否在提供居间服务中存在过错、能否足额收取中介服务费等问题，属于居间合同法律关系，因此，黄志勇与保值公司的居间合同法律关系，应另案起诉。本院在此不予处理。至于洪秋妮应否返还中介服务费的问题，因中介服务费的收取方为保值公司，且洪秋妮是作为保值公司的员工履行职能。故黄志勇要求洪秋妮支付中介服务费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人洪秋妮在本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款80000元给原告黄志勇；二、驳回原告黄志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由原告黄志勇负担2807元，由第三人洪秋妮负担1688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇二〇年三月十一日书 记 员  赖蓝婷