福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终527号 上诉人（原审原告）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：黄梅清（又系黄宇、黄某的法定代理人），女，1977年5月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审被告）：黄宇，男，2001年10月20日出生，汉族，学生，住福建省仙游县。 被上诉人（原审被告）：黄某，男，2003年4月17日出生，汉族，学生，住福建省仙游县。 上诉人福建省安特房地产开发有限公司（以下简称“安特公司”）因与被上诉人黄梅清、黄宇、黄某商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安特公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持安特公司一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由黄梅清、黄某、黄宇承担。事实和理由：一审法院认定安特公司的主张超过诉讼时效系认定事实错误。案涉《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异的具体处理方式，面积误差应当由双方进行结算，并且面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。上述约定对面积差价款的支付约定了条件，即需要经过双方结算，并且面积差超过3%时，购房者可以选择退房，未退房的，方才需要结算面积差价款。面积差应当经双方结算后方才视为支付条件达成，诉讼时效起算点方才起算。面积差未结算，支付条件未达成。安特公司与黄梅清、黄某、黄宇未对面积差进行结算，因此，该诉讼时效应当从安特公司起诉之日起计算，一审判决对诉讼时效起算点的认定错误。 黄梅清、黄宇、黄某答辩称：一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案中安特公司对黄梅清、黄某、黄宇所主张的权利已超过法定的诉讼时效，一审法院判决驳回其诉讼请求合法、合理。2.黄梅清、黄某、黄宇名下的安特豪景园15幢105号商品房实际建筑面积为137.18㎡，套内面积为116.13㎡，并不存在该房屋实际面积大于商品房买卖合同中房屋面积的情况。 安特公司向一审法院起诉请求：1.判令黄梅清、黄宇、黄某立即向安特公司支付购房面积差异款16288.74元及利息，利息以上述款项为基数自起诉之日起至实际还清之日止按年利率6%计算；2.本案的诉讼费用由黄梅清、黄宇、黄某承担。 一审法院认定事实：安特公司以出让方式取得位于仙游县城内社区地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2009）第ＱＹ520号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“安特•豪景园”，仙游县建设局批准其预售，预售许可证号为（2011）莆房许字第××号。2012年11月18日，黄梅清、黄宇、黄某（买受人）与安特公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号201202503号。与本案有关的合同主要内容：1.黄梅清、黄宇、黄某向安特公司购买“安特•豪景园”第15幢105号房，该商品房建筑面积共137.18平方米，其中，套内建筑面积116.13平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.05平方米。2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3958元，总金额542958元。3.面积确认及面积差异处理。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：①建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。2014年7月21日，安特公司委托仙游县精广测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋建筑面积为143.6平方米，套内面积为121.84平方米。2014年10月29日，涉案商品房在仙游县房地产管理中心办理权属登记，确认涉案套房建筑面积为143.6㎡，套内建筑面积为121.84㎡。安特公司认为，涉案商品房建筑面积已多出了6.42平方米，面积差异绝对值为4.68%，而黄梅清、黄宇、黄某已入住涉案房屋，未提出退房，应补足购房面积差异款16288.74元，并于2019年7月2日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，黄梅清、黄宇、黄某在本案审理过程中，对诉讼时效提出抗辩，应予审查。安特公司与黄梅清、黄宇、黄某签订商品房买卖合同及附件，系双方真实意思表示，合法有效，可以证实双方形成买卖合同关系。安特公司请求黄梅清、黄宇、黄某支付房屋面积差异款，属于债权请求权，应适用诉讼时效普通规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积发生差异处理问题进行了约定，而涉案房屋的产权证系安特公司向有关机构申请办理的，故在安特公司在办理涉案房屋产权登记时就知道或者应当知道涉案房屋的产权登记面积超出合同约定面积，其权利受到损失，故本案诉讼时效的起算点应为涉案房屋办理产权登记日（2014年10月29日）之后的次日，而安特公司于2019年7月2日才提起诉讼向黄梅清、黄宇、黄某主张权利，超过3年的诉讼时效期间，且该期间内并无证据证实诉讼时效中断、中止情形。黄梅清、黄宇、黄某提出安特公司对本案的主张已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，故安特公司的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决：驳回福建省安特房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费207元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，安特公司与黄梅清、黄宇、黄某均没有提交新的证据。 经审理查明，安特公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏认定了安特公司与黄梅清、黄宇、黄某双方就涉案房屋建筑面积自始至终存在争议，双方未对面积差金额进行结算，面积差不存在诉讼时效起点问题。黄梅清、黄宇、黄某对一审查明的事实没有异议。因本案双方对一审查明的事实均无异议，故对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，安特公司与黄梅清、黄宇、黄某在案涉《商品房买卖合同》中明确约定了合同约定面积与产权登记面积差异时的处理方式。案涉房屋在2014年10月29日办理了产权登记，安特公司主张面积差异款的诉讼时效应当从产权登记日的次日即2014年10月30日起计算。安特公司直到2019年7月2日才向一审法院起诉主张权利，已经超过3年诉讼时效，且黄梅清、黄宇、黄某也提出了诉讼时效抗辩。安特公司未能举证证明该期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，应承担举证不能的不利后果。一审法院判决驳回安特公司的诉讼请求是正确的，应予维持。安特公司的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，安特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费207元，由上诉人福建省安特房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月三十一日 法官助理黄周翔 书记员翁丽芬 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。