河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1125民初115号原告：李飞，男，1981年5月4日出生，汉族，安平县大何庄乡南满子村二区32号，住安平县。委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。原告：李会荣，女，1982年8月12日出生，汉族，安平县育才北路70号德政新区C栋1单元301室，住安平县。与原告李飞系夫妻关系。委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。被告：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑龙，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。原告李飞、李会荣与被告河北友林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告李飞及原告李飞、李会荣委托诉讼代理人苑涛，被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑龙、苑兰虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李飞、李会荣向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室房产，并自2016年1月1日起以房款579131元为基数，按照每日53元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止，违约金暂计8万元整；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告，原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年11月10日，被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室全款579131元。2015年11月10日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室，建筑面积为156.1平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款579131元整，第九条约定出卖人（本案被告）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告的诉讼请求。河北友林房地产开发有限公司未提交答辩状，当庭口头辩称：本案表面上法律关系是房屋买卖合同关系，但实质是民间借贷关系，友林公司在其中的角色是担保。本案应依法按照民间借贷关系进行审理，如被答辩人不同意变更诉讼请求，应依法驳回起诉。一、本案的法律关系的实质是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。又根据最高人民法院的司法观点，不签订书面的借款合同，只签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。首先，本案的客观事实与上述观点中阐述的借贷方式相符合，即答辩人友林公司以签订《商品房买卖合同》并在安平县住建局备案的方式，作为扬扬与闫建钗等人民间借贷的担保，而购房户吕晓轻、本案的被答辩人均是杨扬找来的指定第三方。其次，以上事实也有被答辩人在起诉状中的自认权利来源是扬扬的债权转让，而扬扬与友林公司之间的法律关系实质也为民间借贷。关于这一事实，法院已经在相关生效判决书中采纳的《友林国际城认购书》予以证实民间借贷关系的存在。二、合同的效力是法律问题而非事实问题。被答辩人在诉讼中自认没有通过银行转账或者现金直接向友林公司支付购房款，而是通过杨扬与友林公司的债权转让而来，在此前提下，建议法院依法主动审查杨扬债权转让合同的效力问题。因为杨扬与友林的债权债务并不当然合法有效，被答辩人在未实际支付分文购房款的情形下，其诉讼请求应予以驳回。对债权转让合同行为的效力应依法主动审查，最高人民法院认为，合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，尽管双方均认为合同有效，法院亦可认定合同无效，这并不违反法定程序。在原告起诉状中自认权利来源是基于与杨扬的“债权转让合同”的情形下，法院应依法审查债权转让合同的效力问题，以免杨扬和被答辩人恶意串通，致民间借贷本息在无银行流水及其他任何有效证据的情况下，披着“买卖合同”的外衣，规避法律的审查。三、鉴于本案涉案标的额巨大，可能涉及68套房屋，且争议较大，为节约审判司法资源，同时为双方当事人免遭一、二审及再审程序的讼累，答辩人依法请求贵院中止审理本案。答辩人诉被答辩人“房屋买卖合同”纠纷一案，由于本案的案由究竟是按照房屋买卖合同纠纷还是民间借贷进行审理等方面存在巨大争议，且被答辩人主张涉案房产是为杨扬与他人的民间借贷提供的担保财产，而签订的《房屋买卖合同》及出具的收款收据实为该民间借贷的担保履行方式。该案与贵院已经做出的逯子龙、纪素银等房屋买卖合同纠纷案的案情是一样的，以上案件目前答辩人均已经向河北省高级人民法院申请再审。省高院正在审查之中，省高院的审查结果对本案的审理具有直接的影响。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”本案与逯子龙、纪素银等人纠纷案，案由缘于同一合同，且交易模式均是源自于杨扬的民间借贷，因此本案的审理必须以河北省高级人民法院的再审审理结果为依据。为维护答辩人合法权益，答辩人特依法向贵院提出中止审理申请，请依法作出中止审理的裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的房屋认购协议书、商品房买卖合同、商品房登记备案证明及收据。被告对证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原、被告双方均没有购房的真实意思表示，被告出具以上证据的真实意思表示是为杨扬的民间借贷提供担保，房屋买卖合同和财务收据仅仅起到借款的担保作用，并不是真正的履行和支付购房款，并不产生真正的购房的性质，原告也承认实际没有给付购房款。因原告提交的上述证据均有双方的签字和盖章，被告亦未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。2、对于原告提交的杨扬给李飞出具的借条原件一份、中国银行历史交易明细清单一份和中国银行支付系统收付款通知书两份。被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。经审查，上述证据相互关联和印证，能够证明原告李飞向杨扬转款100万元，并由杨扬向原告出具借条的事实，被告未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。3、被告提交的河北友林房地产开发有限公司作为甲方、吕晓轻作为乙方、杨扬、佟旭英作为丙方签订的友林国际城认购书一份，用以证明本案的法律关系是民间借贷担保而非房屋买卖。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因认购书有三方的盖章和签字，故对该证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李飞与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年10月15日，杨扬向原告李飞借款100万元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系。经原告与杨扬、被告三方协商一致，由被告按一套房屋的价值代替杨扬履行对原告李飞所负债务。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年11月10日向原告出具收据一份，注明收到原告交纳的位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室全款579131元。2015年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人交清总房款579131元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易行为。该交易行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。本案中既是杨扬对被告享有的部分债权转让给原告，同时又是杨扬将对原告负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶。该转让行为系三方真实意思表示，无论杨扬对被告债权是否合法，均不影响被告对原告负有清偿义务的效力。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告购买被告房屋的目的是以物抵债实现债权，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室一套交付原告李飞、李会荣，并协助办理房屋产权登记手续。二、驳回原告李飞、李会荣的其他诉讼请求。案件受理费10392元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张占峰人民陪审员  王 猛人民陪审员  何振远二〇二〇年三月二十六日书 记 员  李 丹