江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3000号原告（反诉被告）：熊贵珊，男，1987年8月23日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱娜娜，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萱，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周伟霖，女，1957年11月15日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：钱周言，系周伟霖之子。委托诉讼代理人：莫燮麟，江苏景明律师事务所律师。原告（反诉被告）熊贵珊与被告（反诉原告）周伟霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊贵珊及其委托诉讼代理人朱娜娜、王萱，被告周伟霖及其委托诉讼代理人钱周言、莫燮麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊贵珊向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年7月14日签订的《房屋（出租）协议》；2.判令周伟霖返还熊贵珊租金3万元、押金1万元；3.判令周伟霖赔偿熊贵珊损失90600元；4.诉讼费由周伟霖承担。诉讼过程中，熊贵珊撤回第一项诉讼请求。事实和理由：双方于2018年4月15日、7月14日分别签订了两份《房屋（出租）协议》，约定周伟霖将无锡市南湖大道雅芦大酒店园子以及8个店铺（合同中的四个卷帘门，一拖二，共16间）租给熊贵珊。雅芦大酒店园子是熊贵珊自用，8个店铺（熊贵珊重新安装了5个卷帘门）经周伟霖同意后已转租给次承租人。熊贵珊承租的上述房屋在10月初，门口就被堆满砖头，熊贵珊才知道因拆迁事宜要砌围墙，围墙于11月初砌好。由于拆迁砌围墙事宜，导致熊贵珊以及次承租人根本无法正常使用上述租赁房屋，致使合同目的无法实现。次承租人多次找到熊贵珊要求赔偿，熊贵珊无奈之下将己收的租金共计82600元全部退还给次承租人作为赔偿。周伟霖在与熊贵珊签订上述两份租赁合同时，故意隐瞒了该房屋拆迁砌围墙事宜，应当赔偿熊贵珊损失并退还押金1万元、租金3万元。周伟霖对上述赔偿及退租事宜一直不予理会，故熊贵珊诉至法院，要求判如所请。周伟霖辩称，1.同意解除2018年7月14日签订的房屋出租协议，但熊贵珊仍应对依法未履行的合同义务承担相应责任；2.熊贵珊所租赁的房屋至今仍未返还给周伟霖，熊贵珊要求返还租金等于无偿使用租赁房屋；3.租赁期内如遇政府拆迁等情况本身是合同免责条款，熊贵珊也知晓是因为拆迁事宜要砌围墙，而不是周伟霖个人行为，也不存在周伟霖故意隐瞒之说。合同约定房屋用途就是仓库和店面，没有因为砌围墙而不能使用。且不论熊贵珊的转租是否得到周伟霖的同意，熊贵珊与周伟霖之间和熊贵珊与次承租人之间是两个法律关系，即使熊贵珊依约要向次承租人承担违约责任，也不会变成周伟霖依法应承担的违约责任。周伟霖向本院提出反诉诉讼请求：1．判令熊贵珊因房屋租期届满未支付房租解除合同；2.判令熊贵珊支付房屋租赁到期房租金和房屋占用使用费2018年10月15日至2019年1月15日64480元及水电费4665元；3.判令熊贵珊将租赁房屋返还周伟霖；4.熊贵珊承担反诉费用。诉讼过程中，周伟霖变更诉讼请求：1.判令熊贵珊支付拖欠租金90038元（计算至2019年6月9日，已扣除押金10000元）；2.要求熊贵珊支付全部租赁房屋使用期间的水电费6680元（仅计算至2019年6月9日，实际金额以租赁房屋返还时的数据为准）；3.要求熊贵珊返还2018年7月14日签订的房屋出租协议所涉的16间租赁店铺，并支付租赁房屋逾期返还期间的使用费（按每天328元，自2019年6月10日起计算至实际返还至日止）；4.要求熊贵珊承担反诉费用。事实和理由：双方分别于2018年4月15日和7月15日签订租赁协议，约定熊贵珊租赁无锡市南湖大道雅芦大酒店园子以及8个店铺，房屋用作仓库和店铺用作产品展览，但熊贵珊为了追求租赁房屋利益最大化，未经周伟霖同意，擅自在店铺安装卷帘门，并将店铺转租给他人，使得擅自对外转租的店铺经营造成道路交通拥堵影响他人，相关部门基于上述情况和对该处房屋拆迁管理需要进行了相应措施，并于2018年11月1日在店铺周围砌起围墙。同时熊贵珊未按约定支付房租，故周伟霖诉至法院，要求判如所请。熊贵珊对周伟霖的反诉辩称，1.案涉房屋系违章建筑，故本案所涉的两份租赁合同无效；由于周伟霖故意隐瞒涉案房屋于2012年就已被列入拆迁范围的事实，导致租赁合同的目的无法实现，所以周伟霖要求熊贵珊支付房屋租金不合理，且无法律依据；2.由于店铺周围被砌围墙导致合同约定的租金与租赁物实际不符合明显高于房屋的使用价值，故租金不应在按照原标准计算；3.涉案房屋实际不是熊贵珊使用，故水电费不应由熊贵珊承担；4.由于砌围墙对园子的使用没有影响，且熊贵珊对周伟霖家中的阳台进行了装修，共计花费19547元，因此熊贵珊同意按照总租金40283元扣除已经支付的22500元，余款用阳台装修款与周伟霖结算；5.由于在征得周伟霖的同意下，熊贵珊将承租的8间店铺的其中7间转租给他人，由于拆迁砌围墙事宜，周伟霖曾跟次承租人进行沟通也向他们承诺若次承租人对承租房屋进行装修，周伟霖会进行相应补偿，故次承租人才没有搬离。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，出租方（以下简称甲方）周伟霖与承租方（以下简称乙方）熊贵珊签订《房屋（出租）协议》1份，约定：1、甲方将无锡市南湖大道雅卢大酒店园子（酒店与客房中间）出租给乙方，以作存放铝合金材料仓库带加工使用，合同期为半年，自2018年4月15日至2018年10月15日止；2.年租金为金额35000元（人民币），按贰次支付，为金额17500元（人民币）。以后每期房租款乙方必须提前壹个月向甲方交清。（以收条为凭），以上租金为甲方净收入，租金所涉发票，税金由乙方自行解决。3.甲方应保证（在一般情况下）对乙方在承租期内房子能正常使用。乙方在合同期满需续租。应提前一个月通知甲方，甲方应在条件允许情况之下，首先满足乙方的要求。并相应重新签订租房协议；4.甲方在承租期未满，如遇国家集体宏观调控，拆迁等情况，不能继续出租，乙方必须无条件服从，甲方在提前一个月通知乙方，除退还乙方未满付款的房租款外，其他所有拆迁方面的费用问题，包括在营业中的补偿费，与乙方无关，全部归甲方所有，并且乙方在租赁期内对房子的整修和装饰不得拆除，一并归甲方所有；5.乙方在交还甲方房屋及设施时，应保持完好状态，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；6.乙方承租甲方房屋，不得私自破坏房屋结构，不得将房屋转租，要爱护甲方室内设施设备，并预交押金金额5000元（人民币）退房时，甲方应将押金金额退给乙方，如发现室内设施设备损坏和短缺，应按质作价赔偿；7.乙方必须交付承租房所发生的各种消费性费用。如水、电、煤气，电话、有线电视费等，以及各项税费（所有交费与甲方无关），做到遵纪守法，争做文明居民，服从社区管理。在承租结束时，出现欠交情况应在押金中扣除（押金不够支付时，甲方可向乙方追讨或有权变卖乙方物品抵费）。上述《房屋（出租）协议》签订后，熊贵珊依约支付了租金17500元及押金5000元。2018年7月14日，出租方（以下简称甲方）周伟霖与承租方（以下简称乙方）熊贵珊签订《房屋（出租）协议》1份，约定：1.甲方将无锡市南湖大道雅芦大酒店原客房部壹层四个卷帘门南北共十六间出租给乙方，以作仓库或店面使用，合同期为半年，自2018年7月15日至2019年1月15日止；2.年租金为金额120000元（人民币），按每三个月支付，为金额30000元（人民币）。3.甲方应保证（在一般情况下）对乙方在承租期内房子能正常使用。乙方在合同期满需续租。应提前一个月通知甲方，甲方应在条件允许情况之下，首先满足乙方的要求。并相应重新签订租房协议；4.甲方在承租期未满，如遇国家集体宏观调控，拆迁等情况，不能继续出租，乙方必须无条件服从，甲方在提前一个月通知乙方，除退还乙方未满付款的房租款外，其他所有拆迁方面的费用问题，包括在营业中的补偿费，与乙方无关，全部归甲方所有，并且乙方在租赁期内对房子的整修和装饰不得拆除，一并归甲方所有；5.乙方在交还甲方房屋及设施时，应保持完好状态，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；6.乙方承租甲方房屋，不得私自破坏房屋结构，不得将房屋转租，要爱护甲方室内设施设备，并预交押金金额5000元（人民币）退房时，甲方应将押金金额退给乙方，如发现室内设施设备损坏和短缺，应按质作价赔偿；7.乙方必须交付承租房所发生的各种消费性费用。如水、电、煤气，电话、有线电视费等，以及各项税费（所有交费与甲方无关），做到遵纪守法，争做文明居民，服从社区管理。在承租结束时，出现欠交情况应在押金中扣除（押金不够支付时，甲方可向乙方追讨或有权变卖乙方物品抵费。）上述《房屋（出租）协议》签订后，熊贵珊依约支付了租金30000元及押金5000元。熊贵珊承租无锡市南湖大道雅芦大酒店原客房部壹层四个卷帘门南北共8件间店铺后将其中的7个店铺转租给刘吉龙等次承租人。承租房屋后，熊贵珊安装卷帘门5个。无锡昌盛卷帘门经营部出具的收款收据载明：卷帘门5个加敲门洞共计8000元。熊贵珊承租无锡市南湖大道雅芦大酒店原客房部壹层四个卷帘门南北共十六间房屋后，将店铺转租给潘海高、周洪宾、刘古龙、施凤阳、曹进华、姚云亚等次承租人，后因商铺门前砌起围墙，熊贵珊向上述次承租人退还部分租金。2018年12月3日，熊贵珊与周伟霖电话录音内容如下：熊贵珊：这是我找的，当时你也同意的，是不是？周伟霖：我同意是，我不认识那些人，我跟你说着都是你去找的啊。熊贵珊：是我找的，我转租你不知道吗。周伟霖：你转租我知道，但是。熊贵珊：就是啊。周伟霖：我跟你说不要找不好的租客，你找好的租客。熊贵珊：阿姨你说，你说哪个人不好哪个人好，你告诉我。周伟霖：当时你跟我说你要负责任的，你说当然会负责任。熊贵珊：我是负责任啊，我合同上有啊，拆迁啊，我一直跟你阿姨说的，是不是啊，拆迁我都列明在里面的，现在关键不是拆迁问题是不是啊，阿姨。周伟霖：那么你现在这么拖欠下怎么办呢。熊贵珊：我也不知道怎么办，我好歹跟他们商量，他们说跟你说啊。……2019年4月1日、7月3日，无锡市南方工业用布厂出具《收据》，载明：雅芦饭店支付2019年1月至3月水电费共计4665元、雅芦饭店支付2019年4月至6月水电费共计3191元。2019年4月9日，无锡市公安局梁溪分局扬名派出所出具《证明》，载明：2018年11月1日，我所接110指令，称：南湖大道芦庄一区雅芦大酒店门口邻居之间因造围墙有纠纷。无锡市扬名镇（现为扬名街道）芦村中南路西侧房屋（建筑面积729.04平方米）产权登记在钱周言名下。庭审中，钱周言对周伟霖签订的本案《房屋（出租）协议》表示认可。2019年5月5日，无锡市梁溪区扬名街道芦村社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有南方工业用布厂B块无锡市雅芦大酒店西侧客房部所使用的土地所有权为无锡市梁溪区社区居民委员会。2007年无锡市南方工业用布厂与无锡市雅芦大酒店周伟霖签订《协议》：约定无锡市南方工业用布厂将无锡市南方工业用布厂南面，雅芦大酒店西面的一块土地长期租赁给周伟霖，并同意建造。原无锡市南长区人民法院于2012年10月24日立案受理原告钱晶良、钱周言与被告吴萍房屋租赁合同纠纷一案，该案经审理查明：钱晶良系钱周言之父，周伟霖系钱周言之母，无锡市扬名镇（现为扬名街道）芦村中南路西侧房屋（建筑面积729.04平方米）。2009年5月15日，钱晶良、钱周言与吴萍签订租赁协议1份，约定将芦村中南路西侧房屋出租给吴萍使用，租赁期限3年，自2009年4月24日至2012年5月20日，若吴萍要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知钱晶良、钱周言，经钱晶良、钱周言同意后重新签订合同；租金为第一年16万元，第二年18万元，第三年19万元，按年结算，第一年于2009年4月24日交清，第二、三年于每年的3月20日前交清；租赁时钱晶良、钱周言收取押金2万元，租赁期满，结清水电费及各项税金、管理费、所有证照年审费等方能退回；吴萍将钱晶良、钱周言方物品盘点（具体附清单），在使用中有损坏或缺少应修复或赔偿；租赁期满，吴萍如不续租，则所有装饰物归钱晶良、钱周言所有，钱晶良、钱周言不支付任何费用；在租赁期间内，如遇国家建设规划需要，吴萍必须无条件服从，租赁期满一年，一切搬迁费、营业中的过渡费等所有一切费用全部归钱晶良、钱周言所有，与吴萍无关，钱晶良、钱周言不承担吴萍装饰费用和任何经济损失；在签订协议一年以上，装修补偿费等所有拆迁补偿费均归钱晶良、钱周言享有，与吴萍无关。同年5月18日，周伟霖代表钱周言与吴萍签订补充协议1份，对2010年房屋租金进行了补充约定，每3个月支付一期，每期45000元。合同签订后，钱晶良、钱周言按约交付了房屋，吴萍利用该房屋从事字号为“雅芦大酒店”的经营活动，吴萍至今亦已支付了到2012年5月20日的房租金。2012年5月21日，钱晶良、钱周言一方即表示不愿再续租，要求吴萍迁出租赁房屋，双方发生纠纷并报警。同年7月13日，双方再次因房屋租赁事宜发生纠纷并报警处理。此后，钱晶良、钱周言又分别于7月26日和8月15日向吴萍发出解除通知书，要求吴萍搬迁出租赁房屋，吴萍至今未搬离上述房屋，钱晶良、钱周言遂诉讼来院。又，2012年5月24日，无锡市人民政府拆迁管理办公室（以下简称市拆办）发布公告，明确将雅芦大酒店列入拆迁补偿安置范围。同年8月28日，市拆办发布更正公告，明确上述公告中的拆迁范围内“雅芦大酒店”更正为“扬名镇芦村中南路西侧商业用房”。另，吴萍向本院提供了无锡市南长区扬名街道芦村社区居民委员会于2012年4月1日出具的店面房列入拆迁范围、要求搬迁交房的通知、无锡市规划局2010年8月9日发布的工业用布厂地块建造征地拆迁安置房项目选址公示以及该项目建设用地规划许可证批前公示、锡政拆通（2012）第8号通知，证明租赁房屋在租赁期限届满前已经被列入拆迁范围，其应按拆迁政策享受相关补偿。审理中，双方一致确认：熊贵珊于2019年6月9日将无锡市南湖大道雅芦大酒店园子交还给周伟霖。审理中，熊贵珊陈述：熊贵珊要求返还的租金30000元是2018年7月15日至2018年10月15日店铺的租金，要求赔偿的90600元中的8000元是安装5扇卷帘门产生的费用，82600元是赔偿给次承租人的租金，包括：1.退还曹进华半年租金24000元；2.退还施凤阳租金9000元（实际收取10000元，熊贵珊给施凤阳店铺做门头1000元）；3.退还刘古龙租金9000元（实际收取租金8400元、押金2000元，熊贵珊给刘古龙店铺做门头1000元、水电费400元）；4.退还周洪宾租金9000元（3个月）；5.退还潘海高租金12000元（实际收取半年租金14400元，熊贵珊给潘海高店铺做门头1000元、装移门1300元、水电费100元）；6.退还麻将馆陈老板4600元（未签合同，收取10000元租金，熊贵珊给其装修5400元）；7.退还姚云亚15000元（收取租金16800元，熊贵珊给其装修1800元）。审理中，周伟霖陈述：雅芦大酒店的园子是登记在周伟霖儿子钱周言名下。店铺是周伟霖向南方工业用布厂租的土地，周伟霖在土地上建造了平面房（即店铺），出租给熊贵珊，建造的平面房系无证建筑，该部分已被相关行政部门罚款。审理中，周伟霖明确主张的第一项诉讼请求中的90490元，应为90038元（计算至2019年6月9日），包括两个部分，其中园子的租金：2018年10月16日至2019年6月9日共计236天，按照每天95.89元（35000元/365天）标准计算为22630元。另一部分为店铺的租金：2018年10月16日至2019年6月9日共计236天，按照每天328元标准计算为77408元。上述两项扣除押金10000元为90038元。审理中，经双方核对：2018年4月15日至2018年12月30日园子和店铺的水电费均已结清。2019年1月1日至2019年6月9日，园子产生的水费为76元、电费为674元，店铺产生的水费为540元、电费为5484元。周伟霖向店铺的次承租户收取了2019年1月1日之后的水电费共计9193元。本院认为，熊贵珊与周伟霖于2018年4月15日签订的关于无锡市南湖大道雅芦大酒店园子的《房屋（出租）协议》是双方的真实意思表示，该合同成立，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由于《房屋（出租）协议》已经明确约定租期自2018年4月15日至2018年10月15日止，但熊贵珊实际于2019年6月9日将才无锡市南湖大道雅芦大酒店园子交还给周伟霖，现周伟霖要求熊贵珊支付2018年10月16日至2019年6月9日的房屋使用费及水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。无锡市南湖大道雅芦大酒店园子系无锡市扬名街道芦村中南路西侧房屋的一部分，该房屋产权登记在钱周言名下。庭审中，钱周言对周伟霖签订的本案《房屋（出租）协议》表示认可，故熊贵珊认为该《房屋（出租）协议》无效的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。熊贵珊提出在承担的租金中扣除装修款19547元，因该装修款实际产生于周伟霖家中，而非本案所涉出租园子之内，因此与本案并非同一法律关系，且周伟霖对装修款的实际金额仍有异议，故不应在租金中予以抵扣，熊贵珊可另案处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中店铺是周伟霖向南方工业用布厂租的土地，周伟霖在土地上建造了店铺，周伟霖确认店铺系无证建筑，故双方于2018年7月14日签订的涉及店铺的《房屋（出租）协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故熊贵珊应当支付拖欠的房屋占有使用费及水电费，熊贵珊提出退还30000元租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。熊贵珊提出店铺的实际使用人并非熊贵珊，应由次承租人承担，虽然从熊贵珊提供的聊天记录可以认定周伟霖同意熊贵珊进行转租，但周伟霖选择要求熊贵珊承担上述费用，并未违反法律规定，上述费用仍应由熊贵珊承担。房屋租赁合同无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋，故周伟霖有权要求熊贵珊从店铺中迁出。造成合同无效，双方均有过错，由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任。因周伟霖将未取得建设工程规划许可证且将已经被列入拆迁范围的店铺出租给熊贵珊，存在过错，应承担相应的过错责任。熊贵珊在租赁店铺时也未能审查店铺是否具备租赁的条件及店铺已经被公告列入拆迁范围的情况下，仍签订租赁协议，故自身也应存在一定的责任。本院依据当事人在合同中的履行情况、双方违约情形、熊贵珊提供的损失的相关证据等因素，本着公平、诚实信用的原则，酌定周伟霖赔偿熊贵珊30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、熊贵珊应于本判决发生法律效力之日起十日内自南湖大道雅芦大酒店店铺内迁出并将店铺交还周伟霖；二、熊贵珊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付周伟霖2018年10月16日至2019年6月9日园子的占有使用费22630元、水费76元、电费674元，扣除押金5000元，合计为23380元；三、熊贵珊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付周伟霖2018年10月16日至2019年6月9日实际交还店铺之日止按每日328元的标准计算的房屋占有使用费及实际产生的水电费，扣除押金5000元、已经收取的水电费9193元；四、周伟霖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付熊贵珊赔偿金30000元；五、驳回熊贵珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元（熊贵珊已预交2912元，周伟霖已预交1528元），由熊贵珊负担3772元、周伟霖负担668元，熊贵珊应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向周伟霖支付860元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年三月十六日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。