北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初20422号原告（反诉被告）：北京日月嘉兴砂浆有限公司。法定代表人：刘志平，董事长。委托诉讼代理人：肖淑英，女，1961年7月3日出生。被告（反诉原告）：林旭东，男，1963年6月19日出生。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。被告（反诉第三人）：徐建军，男，1970年1月8日出生。原告（反诉被告）北京日月嘉兴砂浆有限公司（以下简称：日月嘉兴公司）与被告林旭东（反诉原告）、徐建军（反诉第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，北京日月嘉兴砂浆有限公司法定代表人刘志平及委托诉讼代理人肖淑英、被告徐建军、被告林旭东之委托诉讼代理人王鸿吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。日月嘉兴公司向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的承包经营合同；2、判令林旭东支付原告2019年3月21日至2019年6月20日承包金14．5万元；3、判令林旭东支付原告2019年6月21日至承包合同解除之日承包金，按每年58万元计算；4、判令林旭东支付原告违约金15．95万元；5、判令徐建军对上述债务向原告承担连带支付义务；6、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2018年3月21日原告与林旭东、徐建军签订了承包经营合同，合同约定了林旭东承包经营原告企业、徐建军作为担保方。合同约定了承包金、承包期限、违约责任以及双方的权利、义务。合同签订后，原告履行了合同义务，林旭东在约定的时间即2019年3月21日前未向原告支付第二年的承包金，虽原告向被告催款，但被告未支付，并且告知原告其不再履行合同，要求解除合同。原告为维护合法权益，诉至法院。林旭东辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认为双方签订的合同涉及的房屋是违法建设，应该属于无效合同，按照无效合同的原则，原告应将我方未使用的租金返还给我方。徐建军辩称，不同意承担连带责任，答辩意见同林旭东。林旭东向本院提出反诉请求：1、请求确认原、被告签订的《承包经营合同》无效；2、请求法院判令日月嘉兴公司退还承包金20万元；3、请求法院判令日月嘉兴公司退还保证金10万元；4、本诉费和反诉费由日月嘉兴公司承担。事实与理由：2018年3月21日，被反诉人和反诉人签订了承包经营合同，合同约定反诉人租赁被反诉人的场地，以被反诉人的名义开展经营活动，合同签订后，3月22日反诉人依约交纳了58万元的承包费和10万元的保证金。2018年6月1日，反诉人接到周口店镇人民政府发出的限期拆除决定书，该决定书认定反诉人承租的场地上有违法建设的厂房，并要求限期拆除。反诉人随即找到被反诉人，要求被反诉人进行处理，但迟迟没有结果。反诉人认为，被反诉人将没有取得建设工程规划许可证、违反建设的房屋对外出租经营，其本身不具有合法性，因此双方签订的合同属于违反法律规定的额无效合同。日月嘉兴公司针对林旭东的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。要求按照合同走、按照合同执行。我们之间有合同。被告说不干了，需要有书面协议，但实际没有。我多次找过徐建军，徐建军不给写书面协议，书面协议指的是就双方之间的承包协议，如果林旭东不干了得有书面的协议。徐建军针对林旭东的反诉述称，对林旭东的反诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，日月嘉兴公司（甲方、发包方）与林旭东（乙方、承包方）、徐建军（丙方、担保方）签订承包经营合同，约定甲方将其拥有的北京日月嘉兴砂浆有限公司承包给乙方经营，具体包括厂房、场地及其他设施设备等资产，公司独立核算、依法纳税，自主经营，自负盈亏。财政、税收渠道不变。承包经营的期限为五年，自2018年3月21日起至2023年3月20日止。承包经营方式为甲方在承包经营期限内将公司的经营权提供给乙方。现经营场地（位于北京市房山区周口店镇×村×路西侧，约六亩地）以及场内所有设施设备由乙方使用。承包费为第一年承包费58万元，于2018年3月15日前乙方先给付甲方定金14万元，剩余承包费44万元于2018年3月25日之前付清。承包费一年一付，次年承包费提前十五日付清，即每年3月5日前交纳。自本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方支付保证金10万元，该笔保证金用于保障乙方使用厂房及固定设施设备期间，因使用不当等原因造成损毁时，计价赔偿。如乙方未给甲方造成任何经济损失，甲方在乙方退租后10个工作日内原数退回……乙方提前解除本合同，应赔偿甲方相等于三个月第五年承包费金额的违约金，甲方已经收取的承包费不退。本合同的担保方式为丙方承担连带责任的保证担保，丙方完全了解乙方的承包用途，为其提供连带责任的保证担保完全出于自愿，其在本合同项下的全部意思表示真实。该合同还就权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，林旭东向日月嘉兴公司交纳保证金10万元和2018年3月21日至2019年3月20日的租金58万元，日月嘉兴公司移交了厂房、场地及设备设施。后林旭东在涉案场地内进行经营。2019年10月8日，北京市房山区周口店镇人民政府出具房山区周口店镇人民政府关于推荐企业申请2019年一般制造业疏解退出奖励资金的函，该函中称日月嘉兴公司已经于2019年9月24日拆除全部生产设备，该企业已完成疏解退出工作，符合北京市“疏解整治促提升”一般制造业疏解退出工作相关要求。现日月嘉兴公司诉至本院。审理中，林旭东提出反诉，称涉案合同所涉及的厂房系违法建筑，要求确认双方之间的合同无效，并返还租金及保证金。林旭东提交2018年6月1日周口店镇人民政府出具的限期拆除决定书。2019年1月26日，日月嘉兴公司将涉案场地院落大门换锁，日月嘉兴公司称其已将换锁后大门钥匙交给林旭东所聘工作人员，林旭东对此不予认可，称己方未收到上述钥匙。林旭东称其2018年11月即撤出涉案场地并对日月嘉兴公司进行过电话告知。日月嘉兴公司不认可林旭东以上陈述，称其2019年3月20日才知道林旭东不经营了，曾多次要求与林旭东就合同解除事宜签订书面协议未果。上述事实,有双方当事人陈述，原告提交的承包经营合同、照片、营业执照、2009年8月27日证明、土地承包合同、质量管理体系认证证书、房山区周口店镇人民政府关于推荐企业申请2019年一般制造业疏解退出奖励资金的函、乡镇（街道）一般制造业退出申报汇总表，被告提交的周口店镇政府限期拆除决定书、收条等证据佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。日月嘉兴公司与林旭东之间的合同系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效。林旭东主张涉案合同无效，但未提供证据予以支持，故对其要求确认涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持。林旭东称其已经于2018年11月10日搬离涉案场地，日月嘉兴公司已于2019年1月26日将涉案场地大门换锁，视为其已经将涉案场地收回且双方均无继续履行涉案合同的意愿，该合同于2019年1月26日解除。日月嘉兴公司主张林旭东给付2019年3月21日之后租金的诉讼请求，本院不予支持。关于日月嘉兴公司主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。林旭东交纳保证金及未使用期间的租金，日月嘉兴公司应予退还，林旭东过高诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京日月嘉兴砂浆有限公司与林旭东之间2018年3月21日承包经营合同于2019年1月26日解除；二、北京日月嘉兴砂浆有限公司于本判决生效之日起七日内返还林旭东保证金、租金共计185808．21元；三、驳回北京日月嘉兴砂浆有限公司的其他诉讼请求；四、驳回林旭东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由北京日月嘉兴砂浆有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费2934元，由北京日月嘉兴砂浆有限公司负担2008元（于本判决生效之日起七日内交纳），由林旭东负担926元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇二〇年三月九日书记员  安 雪