广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6129号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐柳君，女，1988年4月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟伟宏，男，1978年2月6日出生，汉族，住广东省五华县。被上诉人（原审被告）：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园乐苑3/4幢9卡。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，该公司员工。上诉人徐柳君因与被上诉人钟伟宏、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐柳君上诉请求：撤销一审判决第二项，改判钟伟宏立即向徐柳君返还定金50000及赔偿各项损失337640元。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，且显失公平，应予改判。1.根据一审判决认定的事实，钟伟宏在出售房屋时隐瞒了房屋尚未出证的事实，徐柳君也并不知道该房屋尚未出证，故一审判决在事实认定和判决时自相矛盾、混淆责任。2.城市房地产管理法第三十八条为管理性规定，而非效力性规定，合同依法有效，一方违反约定，应承担相应的违约责任。而本案合同无法继续履行的原因在于钟伟宏未依合同约定注销抵押登记及取得房屋的初始登记，过错完全在于钟伟宏。3.因钟伟宏的违约行为致使合同目的无法实现，而此期间房价迅速上涨，根据合同法第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，钟伟宏应赔偿徐柳君合同履行后可获得的利益，一审仅判令返还定金及利息属适用法律错误。4.本案为房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，世华公司并非必要共同诉讼当事人，徐柳君也未申请追加其为被告或要求其承担责任，故世华公司的诉讼地位应为第三人。世华公司辩称，1.一审判决适用法律错误，双方签订的房屋买卖合同及居间合同有效，合同法第五十二条第五项是指效力性强制规定，城市房地产管理法第38条不能作为认定合同效力的依据。2.至于何方违约，由法院依法裁判。3.世华公司应为第三人而非被告。钟伟宏二审期间未到庭答辩，亦未提交书面意见。徐柳君向一审法院起诉请求：1.解除徐柳君与钟伟宏签订的《房地产买卖及居间合同》；2.钟伟宏向徐柳君双倍返还定金100000元；3.钟伟宏向徐柳君赔偿中介费14880元；4.钟伟宏向徐柳君赔偿房屋差价312400元（涉案房屋现价值按932400元计算，实际以涉案房地产价格评估结果为准）。一审诉讼期间，徐柳君明确其诉讼请求为：解除合同，要求钟伟宏返还定金50000元和赔偿经济损失337640元（评估价942760元－620000元+14880元）。一审法院认定事实：2014年12月30日，钟伟宏向中山市华盛房地产开发有限公司购买涉案房屋[合同业务编号：HTN20**********6,预售许可证号：中建房（预）字第××号]，购房总价393680元，付款方式为银行按揭（贷款275000元，抵押权人：中国工商银行股份有限公司中山****支行），登记备案日期为2015年1月14日。2017年年初，钟伟宏委托世华公司出售涉案房屋。同年4月19日，徐柳君作为买方与钟伟宏作为卖方、世华公司作为经纪方签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定：买卖双方交易涉案房屋。成交总价为620000元。定金50000元，由买方在签署本合同当日向卖方支付定金50000元。房款支付方式，除定金外的房款570000元按银行按揭付款：1.首期房款150000元在递件过户当天支付；余款420000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。产权状态：无查封有抵押。卖方应在本合同签订之日起当日内将房地产权证原件托管于居间方作为转让过户之用。卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起10日内自行筹资赎楼办妥注销登记手续。违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过30日或有其他根本性违约行为，则卖方有权要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过30日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也有权解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如因买卖双方任何一方违约导致无法按合同约定完成物业过户手续的，则违约方以合同约定的居间服务费作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应连带支付合同约定的居间服务费用作为违约金给居间方。同日，钟伟宏与徐柳君、世华公司还签订《资金托管协议》，约定将定金50000元交世华公司无息托管，若查档房屋无查封无欠款，可解除托管将定金50000元支付给钟伟宏。钟伟宏与徐柳君又签订《垫资赎楼协议书》，因涉案房屋仍抵押在工商银行，尚欠贷款约250000元，徐柳君自愿为钟伟宏提供垫资200000元赎楼。钟伟宏请求徐柳君为其垫款赎楼，须向徐柳君提供以下资料：1.贷款合同；2.钟伟宏的个人信用报告；3.钟伟宏的联系电话、工作单位、家庭住址；4.房产证复印件。若钟伟宏未能将上述资料全部交予徐柳君，徐柳君有权拒绝履行该协议，由此所产生的一切责任由钟伟宏承担。徐柳君代为垫款后，钟伟宏应积极协助办理赎楼、按揭贷款、过户手续，不得单方停止赎楼，不得单方撤销交易。为保证交易顺利进行，双方约定自本协议签订之日起90日内，钟伟宏应协助徐柳君办理完毕过户手续。中介费12400元约定由徐柳君在涉案房屋过户前支付。签订上述合同及协议后，徐柳君即时转账定金50000元给世华公司。次日，世华公司向中山市土地房产产权档案馆打印涉案房屋的登记备案证明信息，相关信息显示涉案房屋向工商银行抵押贷款275000元。同年4月25日，世华公司转账定金50000元给钟伟宏。2018年2月9日，钟伟宏委托律师向徐柳君发出律师函，要求徐柳君于收到本律师函5日内支付购房首期款150000元，否则，其将解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》。同年3月6日，徐柳君向钟伟宏致履约催告函，称因钟伟宏原因致涉案房屋未出证，导致其无法办理按揭手续，钟伟宏亦未能办妥注销抵押手续。要求钟伟宏及时联系开发商领取房产证并配合其办理银行按揭手续。否则，钟伟宏应承担由此引起的法律后果。诉讼过程中，根据徐柳君的申请，一审法院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众联行评估公司）对涉案房屋的市场价值进行评估。2018年11月5日，国众联行评估公司作出房地产估价报告，涉案房屋于价值时点2018年11月1日的评估市场价值为942760元。徐柳君预付鉴定费4714元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。经世华公司向徐柳君与钟伟宏提供涉案房屋买卖的服务，三方签订《房地产买卖及居间合同》及相关协议，由徐柳君出资620000元向钟伟宏购买涉案房屋，双方约定自签订协议之日起90日内办理完毕过户手续。在合同履行过程中，徐柳君依约支付定金50000元。由于涉案房屋一直未能办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，导致合同不能履行。徐柳君、钟伟宏均要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，钟伟宏应当返还定金50000元及按年利率6%支付占用资金期间的利息。合同当事人明知涉案房屋未取得权属证书不符合转让条件仍然签订合同，均存在过错，导致合同目的不能实现，为此，徐柳君要求钟伟宏赔偿经济损失和钟伟宏要求徐柳君支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐柳君、钟伟宏、世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》；二、钟伟宏于判决生效之日起三日内向徐柳君返还定金50000元及利息（从2017年4月25日起至清偿之日止，按年利率6%计算）；三、驳回徐柳君其他的诉讼请求；四、驳回钟伟宏其他的诉讼请求。本诉案件受理费7710元和财产保全费2620元，由徐柳君负担8760元，钟伟宏负担1570元；反诉诉讼费用1390元和财产保全费1020元，由钟伟宏负担；鉴定费4714元，由徐柳君负担（本诉案件受理费7710元和财产保全费2620元由徐柳君预交，钟伟宏于判决生效之日起三日内迳付1570元给徐柳君）。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，涉案《房地产买卖及居间合同》约定，卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销登记手续。除上述事实外，本院对一审查明的其他基本事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，对于一审判决解除涉案《房地产买卖及居间合同》、钟伟宏向徐柳君返还定金50000元及驳回钟伟宏其他诉讼请求的判决内容，各方当事人均无异议，当事人亦未针对上述判决内容提起上诉，故本院对此予以维持。围绕徐柳君的上诉请求，本案二审审查的焦点问题为钟伟宏是否应向徐柳君赔偿房屋差价损失。本案中，根据钟伟宏与徐柳君及世华公司于2017年4月19日签订的《房地产买卖及居间合同》约定，钟伟宏应于签署合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销登记手续。虽然钟伟宏与徐柳君于同日签订的《垫资赎楼协议书》约定徐柳君自愿为钟伟宏提供垫款200000元赎楼，但该协议内容并未免除钟伟宏的赎楼义务，且根据协议约定，钟伟宏请求徐柳君为其垫款赎楼时须提供贷款合同、个人信用报告、房产证复印件等资料，但钟伟宏未能举证证明已将上述资料全部交予徐柳君，而在涉案房屋尚未出证的情况下，钟伟宏客观上也不可能提供房产证复印件，因此，徐柳君依协议约定有权拒绝履行上述垫款义务，其并不构成违约。相反，钟伟宏仍应根据双方合同约定履行赎楼义务，办妥注销房屋抵押登记的手续，而钟伟宏并未依约履行该合同义务，其行为显然已构成违约。另外，徐柳君主张钟伟宏在转让房屋时隐瞒了房屋尚未出证的事实，钟伟宏则称徐柳君明知房屋未出证仍签订合同。本院认为，钟伟宏在转让尚未取得权属证书的房屋时理应将该产权状态明确告知买受人，但本案并无证据显示钟伟宏已履行该告知义务，也没有证据显示徐柳君在签订合同时已知悉该房的产权状态，而且双方在涉案《房地产买卖及居间合同》的“产权状态”中明确约定钟伟宏应在合同签订当日将房地产权证原件托管于居间方作为转让过户之用，在《垫资赎楼协议书》中又约定钟伟宏须向徐柳君提供房产证复印件等资料，可见，徐柳君主张钟宏伟在转让房屋时隐瞒了房屋尚未出证的事实理据充分，本院予以采信。一审认定徐柳君明知涉案房屋未取得权属证书仍签订合同不当，应予纠正。根据前述认定，钟伟宏在转让涉案房屋时并未告知徐柳君房屋尚未出证的情况，在合同签订后又未依约履行其应负的赎楼义务，导致徐柳君的合同目的无法实现，钟伟宏的行为已构成根本违约，徐柳君除有权解除合同及要求返还定金外，还有权要求钟伟宏承担相应的违约责任。关于违约责任问题，虽然涉案合同约定守约方可选择适用定金罚则或要求违约方按合同成交价20%承担违约责任，但根据违约金以补偿性为主兼具惩罚性的性质，在约定的违约金低于造成的损失的，当事人也可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求人民法院或者仲裁机构予以增加，且《中华人民共和国合同法》第一百零七条也明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，基于损失填补原则，徐柳君因钟伟宏违约而在本案中直接要求钟伟宏赔偿损失符合法律规定，应予支持。关于赔偿的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”徐柳君在本案中主张的房屋差价损失，属于合同正常履行后徐柳君可以获得的利益，而且因房价上涨，徐柳君已难以再以同样的价格购买取得相同地段、相同房型的房屋，因此，徐柳君的该房屋差价损失属于因钟伟宏违约而造成的损失，钟伟宏理应承担相应的赔偿责任。对于房屋差价损失的数额，一审法院根据徐柳君的申请，依法委托了国众联行评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该评估机构及评估人员具备相关鉴定资格，评估程序合法，所选取的估价时点合理，徐柳君、钟伟宏双方对该评估报告亦未提出异议，因此，该房地产估价报告依法应予采信。根据评估报告的估价结果，涉案房产于估价时点的评估市场价值为942760元，与双方合同约定的转让价格620000元相比，房屋差价为322760元，故钟伟宏应向徐柳君赔偿房屋差价损失322760元。至于徐柳君主张的中介费损失，因徐柳君确认该费用尚未实际支付，本院不予支持。而关于定金50000元的利息，徐柳君一审中并未提出该项诉求，一审判决钟伟宏向徐柳君支付该利息超出当事人诉求范围，本院予以纠正。此外，关于世华公司的诉讼地位问题，因徐柳君一审诉求解除涉案《房地产买卖及居间合同》，而世华公司系该合同的签订主体之一，故一审判决列世华公司为被告亦并无不当。综上所述，徐柳君的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决认定事实部分有误，导致处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5168号民事判决第一项和第四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5168号民事判决第二项和第三项；三、被上诉人钟伟宏于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人徐柳君返还定金50000元及赔偿损失322760元；四、驳回上诉人徐柳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7710元、财产保全费2620元，由徐柳君负担1343元，钟伟宏负担8987元；反诉案件受理费1390元和财产保全费1020元，由钟伟宏负担；鉴定费4714元，由钟伟宏负担（本诉案件受理费7710元、财产保全费2620元及鉴定费4714元已由徐柳君预交，钟伟宏应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付13701元给徐柳君，法院不另收退）。二审案件受理费6365元，由徐柳君负担827元（徐柳君已预交7710元），钟伟宏负担5538元（钟伟宏应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳5538元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年三月十八日书记员  杨俊彦