广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3393号原告：广东鹤山农村商业银行股份有限公司，住所地：鹤山市，。法定代表人：石学周。委托诉讼代理人：麦泽民，该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰，该公司员工。被告：鹤山市合邦物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：刘海林。原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司（以下简称“鹤山农商行”）与被告鹤山市合邦物业发展有限公司（以下简称“合邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤山农商行的委托诉讼代理人麦泽民、刘杰到庭参加诉讼。被告合邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理。现已审理终结。鹤山农商行向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2017年7月14日签订的《房屋认购合同》。二、判令被告支付延迟交楼违约金直至双方解除《房屋认购合同》为止[从2017年7月14日起计算，以购房款7600000元为基数按日万分之二计收，计算至双方解除合同之日止，暂计算至2019年9月30日为7600000×(2×365+31+31+17)×2/10000=1229680元]。三、被告双倍返还购房款合共5640000元。四、被告负担本案诉讼费用（含财产保全费）。事实和理由：2017年7月14日，被告合邦公司作为出售方与原告签订了《房屋认购合同》，双方约定原告向被告购买鹤山市XX镇XX市场商住楼商铺5、6、7、8、9、10、35（部分），房屋建筑面积为700平方米，套内面积589平方米，价格为7600000元。依认购合同“第四点A．第一期房款：￥2820000元（大写：贰佰捌拾贰万元整）在本认购合同生效并取得甲方开具的发票日起十天内付清；”的约定，被告于2017年7月9日向原告提供了发票，原告依约于2017年7月20日将第一期购房款2820000元划入被告指定的账户。依据认购合同“第五点甲方的鹤山市XX镇XX市场商住楼商铺5、6、7、8、9、10、35（部分）应在签订本认购合同后，一个月内交付乙方使用，交付要求：……”的规定，被告应于签订合同后的一个月内，即在2017年8月4日前依约向原告履行交付义务。但其后因被告涉诉，出售给原告的房产已被法院查封，被告没能办理不动产权证。截至起诉日，被告仍未将认购合同内的商铺交付原告使用，已违约多时，须承担相应的违约责任。根据认购合同“第八点违约责任，第（四）点在乙方无违约的情况下，若甲方未能将本合同约定的房产出售给乙方或拒绝与乙方签订正式购房合同，则甲方必须返还双倍购房款给乙方。”的约定，原告要求被告依约双倍返还购房款5640000元。根据认购合同第（六）点：“若甲方违反本合同第五条约定，在甲乙双方签订本认购合同后超过一个月且乙方已履行付款义务但相关房产未交付乙方使用的，甲方应向乙方支付违约金，以购房款为基数按日万分之二计收；若甲方交付不符合第五条约定，甲方负有无偿整改义务，直至符合乙方约定的要求为止，在整改期间甲方应向乙方支付违约金，以购房款为基数按日万分之二计收。”的约定，被告需承担迟延交付房屋的违约责任，被告支付延迟交楼违约金直至双方解除《房屋认购合同》为止[从2017年7月14日起计算，以购房款7600000元为基数按日万分之二计收，计算至双方解除合同之日止，暂计算至2019年9月30日为1229680元（7600000×(2×365+31+31+17)×2/10000）。由于被告已违反合同约定，构成违约，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。合邦公司没有答辩，在举证期限内无证据提交。经审理查明：2017年7月14日，被告合邦公司（合同甲方）与鹤山市农村信用合作联社（合同乙方）签订《房屋认购合同》，合同约定：“一、乙方向甲方预定购买鹤山市XX镇XX市场商住楼商铺5、6、7、8、9、10、35（部分）的房产。房屋建筑面积约700平方米，套内面积约589平方米，价格为760万元。……四、乙方分三期以银行转账方式付款，付款期限约定如下：第一期房款：￥2820000元（大写：贰佰捌拾贰万元整）在本认购合同生效并取得甲方开具的发票日起十天内付清；第二期房款：￥2820000元（大写：贰佰捌拾贰万元整）在商铺5、6、7、8、9、10号正式购房合同生效，甲方需提供甲方开具的发票、土地证等材料协助乙方办理不动产证，在取得鹤山市不动产登记中心出具的《不动产登记申请受理通知书》日起十天内付清……五、甲方的鹤山市XX镇XX市场商住楼商铺5、6、7、8、9、10、35（部分）应在签订本认购合同后，一个月内交付乙方使用……八、违约责任：……（三）若乙方选择解除本合同，甲方除向乙方如数返还购房款外，还须以购房款为基数向乙方支付违约金，违约金自乙方转出购房款当日起算，按每日万分之二计收。（四）在乙方无违约的情况下，若甲方未能将本合同约定的房产出售给乙方或拒绝与乙方签订正式购房合同，则甲方必须返还双倍购房款给乙方。……（六）若甲方违反本合同第五条约定，在甲乙双方签订本认购合同后超过一个月且乙方已履行付款义务但相关房产未交付乙方使用的，甲方应向乙方支付违约金，以购房款为基数按日万分之二计收；……”，合同还约定了其他内容。合同签订后，鹤山市农村信用合作联社于2017年7月20日向被告合邦公司支付了第一期房款282万元。另查明：2018年12月27日，“鹤山市农村信用合作联社”的企业名称经江门市工商行政管理局核准变更登记为广东鹤山农村商业银行股份有限公司即本案原告。再查明：因被告涉及其他诉讼案件，涉案的商铺被另案查封并进入执行拍卖程序。其中，2019年6月21日，本院作出（2019）粤0784执975号之六《执行裁定书》，裁定查封被告所有的坐落于鹤山市XX镇XX路21号之三至二十六及XX镇XX苑10、11、12、13、15号共29套房产；2019年10月15日，本院作出（2019）粤0784执975号之十四《执行裁定书》，裁定拍卖（或变卖）被告所有的坐落于鹤山市XX镇XX路21号之三至二十六及XX镇XX苑10、11、12、13、15号共29套房产。经本院核查，其中，XX镇XX苑10号（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺5）、XX镇XX路21号之二十六（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺6）、XX镇XX路21号之二十五（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺7）、XX镇XX路21号之二十四（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺8）、XX镇XX路21号之二十三（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺9）、XX镇XX路21号之二十二（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺10）、XX镇XX苑16号（预售地址：XX镇XX市场商住楼商铺35），涉案商铺已大部分进入执行拍卖程序。现原告认为被告未能按照合同约定协助办理不动产权证及交付使用，构成违约，故诉至本院，形成本诉。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。鹤山市农村信用合作联社与被告合邦公司签订的涉案《房屋认购合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。后鹤山市农村信用合作联社的企业名称变更为广东鹤山农村商业银行股份有限公司即原告鹤山农商行，企业名称变更不影响上述合同的成立和履行，故原告与被告双方仍为上述合同的主体，应按约定履行各自义务。关于原告请求解除与被告于2017年7月14日签订的《房屋认购合同》的问题。经核实，上述《房屋认购合同》项下的房屋由于被告涉其他诉讼被本院依法查封并实施拍卖（或变卖），致使其未能按照约定协助原告办理所认购房屋的不动产证并交付原告使用，根据《房屋认购合同》第八条“违约责任：……（三）因甲方原因导致乙方未能办理房产证，乙方有权单方选择是否解除本合同。……”的约定，原告请求解除合同的事由符合上述约定的情形，应予以支持。至于该合同解除的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，原告向本院起诉被告要求解除合同，应认为是通知的一种方式，而本案诉状及应诉文书于2019年10月21日以公告方式送达，故合同解除的通知应于公告经过六十日期限届满之日即2019年12月20日视为到达被告，故原告与被告于2017年7月14日签订的《房屋认购合同》于2019年12月21日起解除。关于原告诉讼请求二、被告支付延迟交楼违约金直至双方解除《房屋认购合同》为止[从2017年7月14日起计算，以购房款7600000元为基数按日万分之二计收，计算至双方解除合同之日止，暂计算至2019年9月30日为7600000×(2×365+31+31+17)×2/10000=1229680元]及诉讼请求三、被告双倍返还购房款合共5640000元的问题。如前，《房屋认购合同》因被告未能按约定履行协助办理不动产证及交付房屋使用的义务而解除，被告应承担相应的违约责任，原告因此同时请求被告支付违约金及双倍返还购房款。虽然双方在该合同第八条中约定：“（三）若乙方选择解除本合同，甲方除向乙方如数返还购房款外，还须以购房款为基数向乙方支付违约金，违约金自乙方转出购房款当日起算，按每日万分之二计收。”及“（四）在乙方无违约的情况下，若甲方未能将本合同约定的房产出售给乙方或拒绝与乙方签订正式购房合同，则甲方必须返还双倍购房款给乙方。”等内容，原告的第二项及第三项诉讼请求，既主张违约金同时又请求双倍返还购房款，属于对被告的违约行为的双重惩罚赔偿请求，不宜重复适用，原告可择其一有利于自身的约定主张权利。对于原告的诉讼请求二，要求以购“购房款”即合同总额7600000元为基数进行计算违约金，但从该合同条款来看，存在一定歧义，“购房款”究竟是以应返还购房款2820000元还是以总购房款7600000元为基数计算违约金约定得并不明确，从有利于被告的角度来看，该条款约定应以返还购房款的金额2820000元为基数进行计算，而不是按原告主张的以总购房款7600000元为基数进行计算，原告对条款的理解有误，请求的标准过高。另外，考虑到该条中“（四）在乙方无违约的情况下，若甲方未能将本合同约定的房产出售给乙方或拒绝与乙方签订正式购房合同，则甲方必须返还双倍购房款给乙方。”的约定对原告更为有利，故可按该条确定被告的违约责任，前述原告的诉讼请求二要求支付的违约金不再进行计付。最后，对于该条约定的双倍返还购房款是否过高的问题？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，合同约定应于支付第一期款项后一个月内即2017年8月14日前交付房屋，但被告没有按合同约定的时间履行义务，距2020年3月已经有两年零六个多月的时间，银行作为金融机构，上述违约行为会造成原告的购房款利息损失，加上可能会产生涉案房产投入使用的其他营业收入损失，依据上述规定结合原告的损失情况，酌情应对双倍返还购房款的标准予以调整，除本金2820000元应予返还外，被告向原告承担的违约责任还应返还846000元（2820000元×30%）购房款为限较为适宜，折算成年利率大约为12%/年，即合共3666000元（2820000元＋846000元），原告请求的其余超出部分均不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司与被告鹤山市合邦物业发展有限公司于2017年7月14日签订的《房屋认购合同》于2019年12月21日解除。二、被告鹤山市合邦物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司返还购房款3666000元。三、驳回原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59887.76元，保全费5000元，合共64887.76（原告已预交），由被告鹤山市合邦物业发展有限公司负担。原告预交的诉讼费64887.76元，由本院予以退回；被告鹤山市合邦物业发展有限公司应向本院补缴一审案件诉讼费64887.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华人民陪审员  温远飞人民陪审员  杨翠婷二〇二〇年三月九日法官助理王青书记员李敏静