贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终524号上诉人（原审被告）：付丽莎，女，1984年5月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：黄信，男，1991年7月10日出生，汉族，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：杨建东，男，1983年1月26日出生，汉族，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，贵州讼泰律师事务所律师。上诉人付丽莎因与被上诉人黄信、杨建东房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人付丽莎的上诉请求：一、请求撤销纳雍县人民法院作出的（2019）黔0525民初3792号《民事判决书》，并裁定发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效属于认定事实不清。首先，李焕荣等在将商铺出租给上诉人时明确认可上诉人将商铺用来招租的，只要不是全部转租，上诉人部分转租便是有效的。本案上诉人仅仅转租了部分，自留一部分。所以，上诉人的转租行为并无无效情形。其次，在上诉人对案涉商铺开招商会时李焕荣等三人也是参与的，其也默认上诉人可以转租。再次，上诉人将商铺转租给被上诉人时李焕荣等也是知情的，转租时也未提出任何异议，其行为也是默认可以转租。综上，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是合法有效的，原审法院认定上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》无效属于认定事实不清。二、原审法院程序违法。原审法院因认为上诉人无权转租而认定《租赁合同》无效，但如果原审法院通知李焕荣等人参加诉讼，查清的事实便会与原审法院认定的事实不同。且李焕荣等人与本案存在利害关系，李焕荣等人必须参加本案诉讼，但原审法院却未通知李焕荣等业主代表参加诉讼，导致本案认定事实与客观事实不符，也导致原审法院作出不公正的判决。根据有关法院规定，原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人属于程序严重错误。被上诉人黄信、杨建东未答辩。原审原告黄信、杨建东向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方2017年9月24日签订的《租赁合同》无效；2、判决被告立即返还原告租金70000元并赔偿损失138240元。一审法院认定事实：2016年11月18日，被告付丽莎作为乙方（承租方）与纳雍县雍熙街道办事处阳光星城4号楼负1层业主委员作为甲方（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将阳光星城4号楼负1层商铺1680平方米租赁给乙方使用，租期十年，即从2017年3月1日起至2027年2月28日止(合同写成2027年2月29日有误)，租金分十期付款，按年支付，前三年租金每期为362880元，第一期租金支付时间为2017年3月1日前，第二期租金的支付时间为2018年2月20日前，第三期租金的支付时间为2019年2月20日前。从第四年起，租金在前三年基础上逐年递增5%，每年租金均在次年到期前的2月20日前支付。该合同第八条第二款约定：租赁期间，乙方如将租赁房屋全部转租给第三方使用，必须书面向甲方申请，由甲方书面确认，取得甲方书面同意。第十一条合同的终止约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租方拖欠租金累计30天的，除滞纳金外并赔偿违约金10000元。合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定。合同签订后，被告付丽莎于2016年11月14日向阳光星城4号楼负1层业主委员会主任李焕荣交付保证金1万元，于同年11月16日向李焕荣交付租金5万元。被告付丽莎将其承租的大部分商铺装修拟开设纳雍县恒洁卫浴专卖店，并开展了相关招商引资宣传活动。2017年9月22日，原告黄信、杨建东欲租赁被告付丽莎承租的部分商铺合伙开设烙锅店与被告付丽莎协商达成一致意见，原告杨建东于同日向被告付丽莎支付了保证金1万元及租金7万元。同年9月24日，被告付丽莎为甲方与原告杨建东的合伙人黄信为乙方补签了《租赁合同》，该合同约定由被告付丽莎将其向阳光星城4号楼负1层业主委员会承租的商铺中部分商铺计320㎡转租给原告黄信二人经营烙锅店。该租赁合同约定每年租金是69120元，租期是5年。合同签订后，原告黄信、杨建东对涉案商铺320㎡进行了装修，在装修完毕开业营业之后，阳光星城4号楼负1层业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林三人称付丽莎无权转租商铺，不同意二原告使用该商铺并要求二原告交回房屋。经协商，阳光星城4号楼负1层业主委员会同意二原告继续使用涉案商铺开设烙锅店，但条件是必须另行签订租赁合同。2018年2月10日，以阳光星城4号楼负1层业主委员会为甲方与原告杨建东为乙方另行签订了《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将位于纳雍县阳光星城4号楼负1层习酒专卖店楼上部分320㎡（即被告付丽莎转租给二原告的商铺）出租给乙方使用，该商铺租期5年，从2017年11月1日起至2022年10月30日止，租金每年69120元，合同签订后二原告向业主委员会支付了第一年租金62190元及保证金1万元。该合同签订后，二原告得以继续在涉案商铺经营烙锅店。2019年1月7日，黄信、杨建东以阳光星城4号楼负1层业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林及本案被告付丽莎为被告诉至本院，要求确认黄信与付丽莎于2017年9月24日签订的《租赁合同》有效并解除2018年2月10日杨建东与阳光星城4号楼负1层业主委员会签订的《商铺租赁合同》。本院于2019年2月25日作出（2019）黔0525民初81号民事判决，驳回黄信、杨建东的诉讼请求。该判决书经核实于2019年3月1日已分别送达给该案的当事人，双方当事人均未上诉，判决书已生效。该生效判决书认定付丽莎于2018年2月3日向黄信退回保证金1万元。该判决书说理部分认为付丽莎明知其不是涉案房屋的所有权人，无转租涉案房屋的权利，仍将其承租的房屋部分转租给黄信且未得到权利人的事后追认，认定黄信与付丽莎签订的《租赁合同》无效，故对黄信、杨建东请求确认黄信与付丽莎签订的《租赁合同》有效的主张不予支持。据此，原告黄信、杨建东以该生效判决书为据于2019年9月17日将被告付丽莎诉至本院，请求确认双方于2017年9月24日签订的《租赁合同》无效，并返还租金70000元及赔偿两年租金损失138240元。另查明，阳光星城4号楼负1层是该楼房的全体业主共同所有，业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林是阳光星城4号楼负1层全体业主于2016年10月16日开会选举产生的业主委员会成员，其中李焕荣为业主委员会选举产生的主任，张清明、涂志林为副主任，全体业主自愿将自己的商铺租赁权委托给李焕荣、张清明、涂志林三人处理。2017年12月8日至12月27日期间，阳光星城4号楼负1层业主委员会因被告付丽莎欠付第一期租金通知被告付丽莎解除双方于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》，被告付丽莎未对阳光星城4号楼负1层业主委员会通知解除合同的效力申请人民法院或仲裁机构进行确认。庭审中，双方认可被告付丽莎已经退回原告黄信保证金1万元，并对2017年9月24日签订的《租赁合同》不能履行及不能实现合同目的的事实予以认可。一审法院归纳本案的争议焦点：1、2017年9月24日签订的《租赁合同》是否已经生效判决确认无效；2、被告是否该返还租金；3、原告主张的损失138240元应否支持。一审法院认为，关于焦点1，一审法院（2019）黔0525民初81号民事判决书在说理部分认为2017年9月24日签订的《租赁合同》因付丽莎无权转租权利人的商铺且未得到权利人追认无效而驳回了黄信、杨建东的该项诉讼请求，因该案的原告黄信、杨建东及被告付丽莎同是本案的当事人，该判决书送达双方当事人后，在上诉期内，双方当事人均未提起上诉，判决书已生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案的被告付丽莎在庭审中抗辩称其将部分商铺转租给二原告时阳光星城4号楼负1层业主委员会的李焕荣等人知道并未反对，但其提供的证据不足以推翻生效裁判文书确认的事实，其应承担举证不能的不利后果，故（2019）黔0525民初81号民事判决生书在说理部分认为2017年9月24日签订的《租赁合同》无效应认定为该生效判决确认的事实，一审法院对该事实予以确认。由于该案判决主文是驳回黄信、杨建东请求确认其与付丽莎于2017年9月24日签订的《租赁合同》有效的诉讼主张，二原告在本案中再次请求确认《租赁合同》无效并无不当。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。”。本案中，二原告对被告付丽莎对涉案商铺有无转租权未尽到审查注意义务，被告付丽莎未征得业主委员会同意擅自将涉案商铺转租，双方均存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，二原告有权在未得到实际使用的时段内不支付租金，其因该合同获取经营的收益也无需返还。由于二原告未提供证据证明其未得到涉案商铺使用的具体时间，一审法院结合原、被告双方在两案中的陈述及二原告已实际得到涉案商铺开业经营一定时间的实际综合考虑，被告付丽莎退回租金的时间应从其返还原告黄信保证金1万元的2018年2月3日起算。经计算，被告付丽莎应退回二原告263天（365天-102天）的租金49804元及多收取的880元（70000元-69120元），共计50864元。二原告超过部分的主张一审法院不予支持。关于焦点3，原告主张的损失138240元是原告杨建东与案外人阳光星城4号楼负1层业主委员会另行签订的《商铺租赁合同》约定的第二、三年的两年租金，该租金是其与案外人协商产生，是其自愿行为，不是其与被告付丽莎签订的合同约定所产生的直接损失，对本案被告付丽莎无约束力，二原告也未提供证据证实该损失已实际发生且与被告有任何因果关系。故二原告的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，一审判决：一、确认原告黄信与被告付丽莎于2017年9月24日补签的《租赁合同》无效；二、被告付丽莎于本判决生效之日起三十日内返还原告杨建东交付的租金50864元；三、驳回原告黄信、杨建东的其他诉讼请求。案件受理费4424元，适用简易程序审理减半收取2212元由原告黄信、杨建东承担1612元，被告付丽莎负担600元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，上诉人付丽莎在本案一审庭审中陈述：（业主委员会）有权处分我承租的房屋。商铺属于阳光星城4号楼80多户业主共同出资购买的，这些业主委托李焕荣等三人作为业主委员会代表与我签订的合同。我承租的1680个平方每平方18元，每年交付一次租金，我交付了1年的租金，没有约定不交付租金解除合同。我与业主方签订合同后于2017年9月24日转租商铺给原告方，我转租时口头告知业主委员会的李焕荣，他是委员会的代表，李焕荣的商铺就在我商铺的对面，原告方要装修，需要李焕荣等开票才能拉装修材料。我与业主方签订合同时说了可以转租房屋，合同第八条第二项有约定，我们还在盛世国际大酒店举行了招商会，李焕荣等业主委员会代表还到场，我还到处张贴广告招商。2017年12月8日业主代表李焕荣等已锁了我的门面，因为我没有交付部分租金，业主告知我解除合同，我处理与原告方的纠纷，与业主方的纠纷还未处理，但转租给原告方时还在合同有效期内。我交付一年的租金还未全部付完，是打算装修时补齐，但装修时就被锁门。业主委员会于2017年12月8日至27日期间发了解除合同的信息给我，并未经过我的确认，是锁了我的门面才给我发的信息。另查明，黄信、杨建东诉李焕荣、张清明、涂志林、付丽莎房屋租赁合同纠纷一案，纳雍县人民法院于2019年2月25日作出（2019）黔0525民初81号民事判决书（已生效，以下简称“81号民事判决”），该判决认定事实部分载明：“2017年9月22日，原告杨建东、黄信为了合伙开烙锅店，向被告付丽莎支付涉案商铺租金7万元、保证金1万元（2018年2月3日，被告付丽莎向原告黄信退回1万元）。2017年9月24日，被告付丽莎作为出租方（甲方）与原告黄信作为承租方（乙方）补充签订《租赁合同》……由于三被告李焕荣、张清明、涂志林不同意二原告使用案涉商铺，2018年2月10日，原告杨建东作为承租方（乙方）与阳光新城4号楼负1层业主委员会作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，被告李焕荣、张清明、涂志林在出租方业主代表处签字捺印。合同签订后，二原告按约支付租金69120元，保证金10000元。现二原告已实际使用涉案商铺用于经营烙锅店。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本案二审争议的焦点是：1、2017年9月24日《租赁合同》的效力如何认定；2、一审未通知李焕荣等人参加诉讼程序是否违法。本院认为，关于焦点1，本案中，上诉人付丽莎与阳光新城3号楼负1层业主委员会（以下简称“业委会”）签订的《商铺租赁合同》第八条第二款约定：“承租方如欲将租赁房屋全部转租给第三方使用，必须事先书面向甲方书面申请，由第三方书面确认，征得出租房的书面同意。”虽然上述合同条款未对案涉商铺部分转租时是否应征得“业委会”的同意予以明确，但本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定可知，出租人将租赁物转租给第三人，应征得承租人同意；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国合同法及相关司法解释已明确规定承租人转租房屋应取得出租人的同意，在《商铺租赁合同》未对案涉商铺部分转租应否征得出租人同意予以约定的情况下，按照上述法律及司法解释的规定不应对“转租物”作出缩小解释，进而得出付丽莎转租部分商铺时毋需征得“业委会”同意的结论，故上诉人付丽莎将案涉部分商铺转租给被上诉人黄信、杨建东亦应按照合同约定征得“业委会”代表的书面同意，付丽莎认为只要不是全部转租，部分转租行为便属有效的主张于法无据，本院不予支持。同时，根据付丽莎在一审庭审中的陈述可知，因其欠付租金，“业委会”于2017年12月8日至27日期间向其发出解除合同的信息，且采取“锁门”措施。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“合同法定解除”及第九十六条“解除权的行使”之规定，因付丽莎未按约支付租金，“业委会”通知解除合同且付丽莎未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故付丽莎与“业委会”签订的《商铺租赁合同》已经解除，付丽莎作为承租人已经丧失租赁权，不能继续享有对案涉商铺的占有、使用等权益，案涉《租赁合同》（转租合同）也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。“业委会”嗣后于2018年2月10日与被上诉人杨建东签订《商铺租赁合同》当然可视为对之前（2017年9月24日）付丽莎转租行为的异议及否认，因“业委会”的异议未超过6个月除斥期间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决确认2017年9月24日《租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。上诉人付丽莎关于其将商铺转租给二被上诉人时，李焕荣等知情且未提异议，其行为已默认可以转租的上诉理由与本案客观事实不符，本院不予采纳。关于焦点2，根据“81号民事判决”查明的事实，在上诉人付丽莎向二被上诉人黄信、杨建东签订《租赁合同》后，李焕荣、张清明、涂志林并不同意黄信、杨建东使用案涉商铺，后才于2018年2月10日签订《商铺租赁合同》，黄信、杨建东亦按约向李焕荣、张清明、涂志林支付租金、保证金并实际使用案涉商铺。因“81号民事判决”已经生效，且付丽莎所举证据不足以推翻“81号民事判决”认定的事实，即“业委会”代表李焕荣、张清明、涂志林不同意付丽莎向黄信、杨建东转租案涉商铺，故一审法院未通知李焕荣等人参加诉讼并无不当。付丽莎认为只要通知李焕荣等人参加诉讼后查清的事实便会与原审法院认定的事实不同，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，对其该主张不予支持。综上所述，上诉人付丽莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人付丽莎负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年三月九日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳玲