安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初11851号 原告：安徽恒福建设有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区环城西路小学综合办公楼（现环城西路6号），统一社会信用代码9134020069411006XC（1-3）。 法定代表人：孙龙福，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：邹亚纬，男，1994年3月19日出生，汉族，公司职员，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：胡才贵，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：芜湖鼎业房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区张家山领秀城14号楼，统一社会信用代码91340200719903497E。 法定代表人：黄根平，董事长。 原告安徽恒福建设有限公司（以下简称恒福公司）诉被告邹亚纬、芜湖鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人刘健，被告邹亚纬及其委托诉讼代理人胡才贵到庭参加诉讼，被告鼎业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒福公司向本院提出诉讼请求：撤销芜湖市镜湖区法院（2019）皖0202民初4783号民事判决，依法驳回被告邹亚纬对被告鼎业公司的诉讼请求。事实和理由：2014年底，被告鼎业公司将其开发的张家山领秀城3#楼、4#楼、5#楼、6#楼及10#楼地下车库工程发包给原告。原告按照合同约定自筹资金承建了上述工程。2017年3月28日，上述工程竣工验收合格。但被告鼎业公司未按约定履竣工验收合格之日起30日支付工程总价款90%的合同义务。2017年9月19日，原告向芜湖市中级人民法院提起诉讼。经调解，原告与被告鼎业公司达成（2017）皖02民初158号民事调解书。该民事调解书约定：被告鼎业公司于2017年12月19日前支付原告工程款54310075.11元及利息4108586.89元；原告就其承建的上述工程折价或变卖、拍卖所得价款在上述工程价款范围内享有优先受偿权。因被告鼎业公司未按民事调解书约定履行支付工程款的义务，原告于2018年1月向芜湖市中级人民法院申请执行。执行期间，经芜湖市中级人民法院查询，发现登记在被告鼎业公司名下的张家山领秀城5#楼1单元607室已被芜湖市镜湖区人民法院查封。2019年7月，芜湖市中级人民法院以原告对镜湖区人民法院查封的上述房屋享有建设工程款优先受偿权为由，函告镜湖区人民法院将上述房屋的处置权移送芜湖市中级人民法院。2019年8月，镜湖区人民法院将上述房屋的处置权移送给芜湖市中级人民法院。2019年8月7日，镜湖区法院作出（2019）皖0202民4783号民事判决，判决被告鼎业公司将张家山领秀城5#楼1单元607室交付给被告邹亚纬并协助被告邹亚纬办理产权登记手续。2019年8月29日，被告邹亚纬以上述被查封房屋自2018年5月起归其所有为由，向芜湖市中级人民法院提出执行异议申请。 原告认为，原告自筹资金承建案涉工程5#楼，对5#楼1单元607室的建设工程款优先受偿权已经生效的（2017）皖02民初158号民事调解书确认，且该调解书正在执行中。被告邹亚纬于2018年5月以债权冲抵购房款的形式购买涉案5#楼1单元607室，在5#楼1单元607室未变更登记在被告邹亚纬名下之前，被告邹亚纬对5#楼1单元607室并不享有物权，且被告邹亚纬对该笔债权亦不享有优先权，故被告邹亚纬的普通债权不能对抗原告在先的法定优先受偿权。镜湖区法院作出的（2019）皖0202民初4783号民事判决错误，侵犯了原告的建设工程款法定优先受偿权。直到2019年8月，被告邹亚纬向芜湖市中级人民法院提出执行异议，原告才知道（2019）皖0202民初4783号民事判决的存在。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 原告恒福公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据予以证明： 1、民事调解书、商请移送函、移送执行函，证明原告的建设工程款优先受偿权由生效法律文书确认并已进行执行程序； 2、民事判决书、执行异议申请书，证明生效的民事判决书侵犯了原告的建设工程款优先受偿权。 被告邹亚纬对原告恒福公司所举证据的质证意见为： 证据1：真实性无异议，证明对象有异议； 证据2：真实性无异议，证明目的有异议。 被告鼎业公司未到庭，未对原告恒福公司所举证据发表质证意见。 被告邹亚纬辩称：1、原告与被告鼎业公司拖欠工程款问题与两被告的房屋买卖合同纠纷是两个不同的法律关系，无法律上的牵连性，镜湖区法院（2019）皖0202民初4783号判决并无不当。原告与被告鼎业公司拖欠工程款问题属债权法律关系，两被告之间房屋买卖合同纠纷属物权法律关系。镜湖区法院依法审理两被告之间的房屋买卖合同纠纷一案，查明了事实并在（2018）皖0202民初6716号判决书的基础上依法判决被告鼎业公司协助被告邹亚纬办理房屋过户手续，该判决认定事实清楚，现已生效，没有侵犯原告的建设工程优先受偿权，也没有损害的合法权益。2、原告的优先受偿权不能对抗房屋买受人（被告邹亚纬）。被告邹亚纬早在2016年就已付清全部房款，此时的物权已经归被告邹亚纬，2018年被告鼎业公司向被告邹亚纬开具发票也证实了房款已付清。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，原告的优先受权不能对抗房屋买受人即被告邹亚纬。3、从诉争房屋先后查封、保全、先后解封的事实，证明承包人工程款优先受偿权不能对抗买受人。诉争房屋自2018年6月至今先后有南陵县法院、镜湖区法院、芜湖市中级人民法院进行查封、解除查封，其中南陵县人民法院、镜湖区法院先后解除查封，足以证明诉争房屋的产权归属被告邹亚纬。2019年9月，因被告邹亚纬向芜湖市中级人民法院提出执行异议申请，芜湖市中级人民法院依法受理并召开了听证会（注：镜湖区法院执行该房事宜已移交芜湖市中级人民法院，现由芜湖市中级人民法院一家合并强制执行，芜湖市中级人民法院将诉争房屋原先安排拍卖，现已撤下不予拍卖），再次表明承包人的工程价款优先受偿权不是绝对的，而是相对的，是有前提的，即承包人工程款优先权不得对抗买受人。4、原告工程价款优先受偿权的条件不成立，不能享有工程价款优先受偿权。退一步说，即使原告对其承建的工程折价或变卖、拍卖所得价款在工程价款范围内享有优先受偿权。诉争房屋虽在执行和保全中，但并没有折价，也没有变卖和拍卖，原告主张的工程价款优先受偿权的条件没成立。综上所述，被告邹亚纬认为镜湖区法院（2019）皖0202民初4783号民事判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，并未侵犯原告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告邹亚纬为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据予以证明： 1、被告邹亚纬的身份证复印件，证明被告邹亚纬的诉讼主体资格； 2、商品房认购协议、购房增值税发票一张、民事判决书两份，证明芜湖市房屋产权归被告邹亚纬所有，原告的工程款优先权不能对抗买受人； 3、执行裁定书一份、民事裁定书两份，证明芜湖市房屋所有权归被告邹亚纬所有，原告的工程款优先权不能对抗买受人； 4、产权登记信息十份，证明被告邹亚纬所有的芜湖市房屋先后被查封、解除查封的事实，原告的工程款优先权不能对抗买受人。 原告恒福公司对被告邹亚纬所举证据的质证意见为： 证据1：无异议； 证据2：达不到证明目的，不能证明涉案房屋系被告邹亚纬所有，该判决书是镜湖区法院对工程款的优先受偿权不知情的情况下作出的，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼； 证据3：关联性有异议，与本案无关，达不到被告邹亚纬的证明目的； 证据4：真实性无异议，恰恰证明了涉案房屋所有权人为被告鼎业公司，而非被告邹亚纬。 被告鼎业公司未到庭，未对被告邹亚纬所举证据发表质证意见。 被告鼎业公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 经当事人举证、质证，本院认证如下： 对原告恒福公司所举证据1、2和被告邹亚纬所举证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均能成立，本院予以采信。 依据认证的证据和当事人陈述，经审理查明：被告鼎业公司将其开发的张家山领秀城小区鼎湖1876广场项目等供电配套土建工程发包给芜湖市湾里建筑安装有限责任公司莲塘分公司。2015年5月，芜湖市湾里建筑安装有限责任公司莲塘分公司与被告鼎业公司协议约定，张家山领秀城5＃楼607室房款以工程款冲抵，被告邹亚纬是芜湖市湾里建筑安装有限责任公司莲塘分公司指定购买人。2015年6月8日，被告鼎业公司（出卖人）与被告邹亚纬（认购人）签订商品房认购协议，约定：一、被告邹亚纬认购被告鼎业公司开发的张家山领秀城项目5＃楼607室住房，建筑面积123.2平方米，单价6334元／平方米，总价款780349元。二、认购人应当自签订认购协议之日起10日内，与出卖人协商《商品房买卖合同》的相关条款，并签订正式《商品房买卖合同》。认购人未在签订认购协议之日起10日内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，自期限届满之次日起，本认购协议将自动解除。三、认购人以工程款抵定金作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，定金转为房价款等内容。被告邹亚纬与被告鼎业公司签订商品房认购协议后10日内，双方未签订商品房买卖合同。2018年5月30日，被告鼎业公司向被告邹亚纬出具发票，载明收取被告邹亚纬购张家山领秀城5＃楼607室房款780349元。2018年8月14日，被告邹亚纬诉至本院，要求确认被告邹亚纬与被告鼎业公司签订的《商品房认购协议》、商品房买卖合同合法有效，被告鼎业公司为被告邹亚纬办理房屋所有权登记手续，并将芜湖市镜湖区张家山领秀城5号楼607室房屋交付给被告邹亚纬。案件审理过程中，被告邹亚纬变更上述诉请为确认被告邹亚纬与被告鼎业公司的商品房买卖关系成立。2018年10月29日，本院作出（2018）皖0202民初6716号民事判决书，判决被告邹亚纬与被告鼎业公司关于芜湖市张家山领秀城5＃楼607室商品房买卖关系成立。该判决生效后，被告邹亚纬于2019年4月11日再次诉至本院，要求被告鼎业公司将芜湖市镜湖区张家山领秀城5＃楼607室房屋交付给被告邹亚纬并协助被告邹亚纬办理该房屋的产权登记手续。2019年8月7日，本院作出（2019）皖0202民初4783号民事判决书，判决被告鼎业公司将芜湖市房屋交付给被告邹亚纬并协助被告邹亚纬办理该房屋的产权登记手续。被告邹亚纬以该判决向芜湖市中级人民法院提出执行异议申请，引发了本案诉讼。 另查明：1、2018年11月19日，芜湖市中级人民法院作出（2017）皖02民初158号民事调解书，该民事调解书确认：原告恒福公司与被告鼎业公司确认原告恒福公司施工的张家山领秀城鼎湖1876国际文化旅游广场3#、4#、5#、6#楼、中庭环廊及10#地下车库工程款总额为185391413.11元，被告鼎业公司已经支付131081338元，尚欠原告恒福公司工程款54310075.11元及利息4108586.89元，被告鼎业公司于2018年12月19日之前付清上述工程欠款及利息；原告恒福公司就其承建的工程折价或变卖、拍卖所得价款在上述工程价款范围内享有优先受偿权。因被告鼎业公司未按民事调解书履行付款义务，原告恒福公司向芜湖市中级人民法院申请强制执行。2019年7月2日，芜湖市中级人民法院向本院致商请移送函，查明原告恒福公司对被鼎业公司名下张家山领秀城5#楼1单元606、607室房屋享有工程款优先受偿权，而上述房产由镜湖区人民法院首轮查封，商请将上述房产的处置权移送芜湖市中级人民法院。2019年8月20日，本院致函芜湖市中级人民法院，将芜湖市张家山领秀城5#楼1单元606、607室房屋移送芜湖市中级人民法院执行。2、芜湖市镜湖区张家山领秀城5#楼1单元607室房屋已办理房屋初始登记，登记所有权人为被告鼎业公司。该房屋仍处于查封状态。 本院认为：一、原告恒福公司对其承建的芜湖市张家山领秀城5#楼等工程折价或变卖、拍卖所得价款享有工程款优先受偿权，已经芜湖市中级人民法院（2017）皖02民初158号民事调解书所确认，且已进入执行阶段，本院对原告恒福公司享有工程款优先受偿权予以确认。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条款设置的目的是保护消费者的基本居住权利，因此对消费者不应作扩大理解。此处的消费者应当符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条对消费者的定义，即为生活消费需要而购买商品房的消费者。本案中，被告邹亚纬与被告鼎业公司签订商品房认购协议，由被告邹亚纬认购被告鼎业公司开发的芜湖市镜湖区张家山领秀城5#楼1单元607室房屋，房款用被告鼎业公司欠芜湖市湾里建筑安装有限责任公司莲塘分公司的工程款冲抵。由此可见，被告邹亚纬与被告鼎业公司签订认购协议实质为以房抵债协议，目的是清偿被告鼎业公司欠芜湖市湾里建筑安装有限责任公司莲塘分公司的工程款，而非生活消费需要购买商品房，并无物权属性，其债权并没有类似消费者一样需要特别保护的法益，不应产生优于建设工程优先受偿权的效力。本院生效的（2018）皖0202民初6716号民事判决书认定，被告邹亚纬与被告鼎业公司之间的商品房买卖关系成立，双方形成的是房屋买卖合同之债，交付商品房并协助办理产权登记手续是以物抵债协议的实际履行方式，在完成不动产登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。本案讼争的芜湖市镜湖区张家山领秀城5#楼1单元607室房屋现登记在被告鼎业公司名下，尚未交付给被告邹亚纬，亦未发生所有权转移，原告恒福公司对此依法享有优先受偿权。综上所述，本院认为虽被告邹亚纬与被告鼎业公司之间的商品房买卖关系成立，但侵犯了原告恒福公司的工程款优先受偿权，被告邹亚纬不能取得芜湖市镜湖区张家山领秀城5#楼1单元607室房屋的所有权，本院（2019）皖0202民初4783号民事判决书存在错误，依法应予撤销，被告邹亚纬诉请被告鼎业公司交付房屋并办理产权登记的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第三款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条、第三百条之规定，判决如下： 撤销本院（2019）皖0202民初4783号民事判决，驳回被告邹亚纬要求被告芜湖鼎业房地产开发有限公司交付位于芜湖市房屋并协助办理产权登记的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告邹亚纬、芜湖鼎业房地产开发有限公司共同负担（案件受理费原告安徽恒福建设有限公司已预交，被告邹亚纬、芜湖鼎业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告安徽恒福建设有限公司100元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  秦山成 人民陪审员  王 静 人民陪审员  陈烨烽 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  石 冉 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百九十六条民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。 第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理： （一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （三）请求不成立的，驳回诉讼请求。 对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。 原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。