黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民申4364号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：肇东市正阳房地产开发有限责任公司，住所地肇东市正阳3道街。法定代表人：姜兴起，该公司总经理。委托诉讼代理人：该公司副经理。委托诉讼代理人：石茹萍，黑龙江如平律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：仲波，男，1962年6月17日出生，汉族，住肇东市。委托诉讼代理人：高明，黑龙江东禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭峰，黑龙江东禹律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马全明，男，1962年2月10日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李丽，女，1961年6月7日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。再审申请人肇东市正阳房地产开发有限责任公司（以下简称正阳公司）因与被申请人仲波、马全明、李丽申请执行人执行异议之诉一案，肇东市人民法院（以下简称肇东法院）于2015年6月11日作出（2014）肇民初字第380号民事判决，仲波不服提出上诉。绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）于2015年11月23日作出（2015）绥中法民三民终字第19号民事判决，驳回仲波的上诉，维持原判。仲波不服向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2016年8月30日作出（2016）黑民申1465号民事裁定，指令绥化中院再审本案。绥化中院于2016年12月21日作出（2016）黑12民再43号民事裁定，撤销该院（2015）绥中法民三民终字第19号民事判决和肇东法院（2014）肇民初字第380号民事判决，将案件发回肇东法院重审。肇东法院于2017年6月19日作出（2017）黑1282民初791号民事判决，判后仲波、正阳公司、马全明、李丽均不服提出上诉，绥化中院于2017年11月3日作出（2017）黑12民终992号民事裁定，裁定撤销（2017）黑1282民初791号民事判决，再次发回肇东法院重审。肇东法院于2018年12月19日作出（2018）黑1282民初652号民事判决，仲波不服提出上诉，绥化中院于2019年6月19日作出（2019）黑12民终652号民事判决，正阳公司不服向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。正阳公司申请再审称：（一）原审判决认定的基本事实缺乏依据。1.原审法院因登记在仲志维和邹会文名下的房屋已过户至正阳公司名下而排除了执行，但阿春丽在2013年5月30日收到全部房款，登记在其名下的房屋已经办理了过户手续，仅是没有领取房产证，原审法院没有排除对该户房屋的执行。2.正阳公司2013年5月23日向中国信达资产管理有限公司黑龙江分公司（以下简称信达公司）汇款847,249.12元，代马全明偿还了个人住房借款，原审法院认定正阳公司2013年6月28日代为偿还该款，导致该款偿还时间在查封之后，未能排除相应房产的执行，判决结果错误。3.原审法院根据正阳公司2014年5月21日给马全明出具的332,842.88元欠据，认定马全明当日重新给正阳公司出具5份收据错误，5份收据是马全明重新出具的总据，原始票据上已标明2014年6月25日“重出据”，原审法院将2014年5月21日作为双方签订买卖协议的时间不当，确定查封前正阳公司是否全部支付了房款应以实际履行的证据为准，不能用约定代替实际履行。正阳公司与马全明在实际履行过程中存在众多变更合同约定的情况，2014年5月21日出具的《说明》并未实际履行，均应以实际履行行为为准。4.原审法院没有查清正阳公司所欠购房款的数额，仅凭正阳公司出具的332,842.88元欠据，就认为正阳公司以726,920元购买的四套房产均未全额缴纳购房款，并准许进行执行与法律规定不符。（二）正阳公司对登记在邹广顺、段宪丽、卜庆云、阿春丽四人名下房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因马全明不欠邹广顺、段宪丽、卜庆云款项，正阳公司代偿范围中不包含该三户房产，即332,842.88元的欠据不包含三人的款项，三人名下的房产属于已付清房款的范围。阿春丽名下房产已办理完全部过户手续，故四人名下房产的房款已全部付清。（三）正阳公司原审中已提供证据证实332,842.88元的欠据系误出。该款项是为偿还14户没有过户房产所有人的欠款而预留，在过户时代马全明偿还欠房产所有人的款项，并非欠付马全明的房款。且双方在此后对账中发现此前结算时遗漏了付给宋祝国的7万元、马全明在信达公司办理还贷事宜时借款5.4万元、代马全明支付66,274元（给仲志维、邹会文、阿春丽）、代马全明偿还王力国5万元、马全明借款2.5万元等款项忘记冲减。（四）正阳公司购买马全明33套房屋之初，该房屋就是烂尾楼，上下层楼板已塌陷，各房间之间界限不清，无法区分，案涉六套房屋已灭失，法院丧失查封标的。（五）肇东法院判决马全明偿还仲波欠款407,020元，执行过程中已查封马全明2152平方米的两栋厂房、10084平方米的土地使用权，又查封了本案争议的六套房产，属违反法律规定的超标的查封，原审法院对此未予评判，遗漏了审理内容。本院经审查认为，正阳公司2011年7月13日与马全明签订协议书，向马全明购买35套楼房，建筑面积3300㎡，每平方米单价2000元，合计660万元，双方签字时给付360万元，余款300万元待房产过户至正阳公司之后分批按比例给付。后双方又协商变更为购买33套房屋，对于首付后的余款亦未按协议约定的“待房产过户至正阳公司之后分批按比例给付”方式履行，而是采用代马全明向信达公司偿还贷款、向房产登记权利人（马全明原企业黑龙江四海特钢有限责任公司的职工）偿还欠款等方式支付的购房款。正阳公司代马全明偿还欠款后，职工配合正阳公司办理更名手续。在办理了27套房产更名手续后，仲波因马全明夫妇拒不偿还欠款，申请执行马全明所有的房产与正阳公司发生争议，双方之间产生申请执行人执行异议之诉，历经多次审理，诉讼过程中正阳公司又办理完两套房产的更名手续。本案争议的焦点问题是正阳公司对剩余的四套房产是否享有足以排除仲波申请强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，需符合以下四方面条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原审法院关于正阳公司与马全明于2011年7月13日就案涉争议房屋签订了协议书、并于同日办理了交接手续实际占有购买的房产、正阳公司对未能办理过户行为不具有过错三项条件的认定正确。本案的关键是解决正阳公司是否已支付全部价款，正阳公司主张已实际支付了全部价款，仲波对此不予认可，并举示了正阳公司于2014年5月21日出具欠马全明332,842.88元的欠据。原审法院并未查清正阳公司实际支付购房款的数额，仅是根据正阳公司与马全明签订的协议书约定“余款300万元待过户之后分批按比例给付”及正阳公司于2014年5月21日出具了332,842.88元的欠据即认定正阳公司未足额支付购房款。但从正阳公司诉讼中提供的证据看其一直在以代马全明偿还各种债务的方式支付购房款，并非按合同约定的方式履行付款义务，即合同履行过程中双方变更了合同约定的付款时间和方式。同时，正阳公司于2014年5月21日出具的332,842.88元欠据载明“尚有14户没过户，待过户时发生马全明欠14户的款在此款中支付”该款亦是代马全明偿还债务的方式履行付款义务，并非向马全明付款。且正阳公司同日出具的说明载明“二〇一四年五月二十一日马全明签的协议书及收据都做为正阳公司去法院解除仲波所扣6户用，解扣后此协议和收据作废，财务收回原据”，故首先应依法确定案涉协议及相关收款收据反映付款行为是否真实，再确认证据反映的事实。即便2014年5月21日出具332,842.88元欠据的债权债务关系真实，正阳公司据此仅欠购房款332,842.88元，并非案涉四套房屋的价款均未付清，但原审法院准许对购买时价款七十余万元的四套房屋进行执行，属于基本事实不清。本案中，应查清正阳公司实际的付款数额，及其中符合法定条件的付款数额；正阳公司已付款项与其购买的33套房产是否存在具体的一一对应关系，还是按总价款整体计算。进而确定正阳公司是否履行了全部的付款义务，如未足额支付，法院应要求其将剩余价款交付执行。如正阳公司拒绝交付，则应根据实际的欠款数额确定对哪些房产不享有排他的权利，在查清上述事实的基础上据实进行裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令绥化市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 王 尧审判员 付向成审判员 刘丽佳二〇二〇年三月十九日此件与原本核对无异法官助理安伟亮书记员陈秀玲