广西壮族自治区南宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂01执复7号 复议申请人（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林道军。 委托代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。 委托代理人：马夏静，广西国海律师事务所实习律师。 被执行人：秦一萍，女，1987年3月4日出生，住广西博白县。 异议人:秦冬兰，女，1988年6月4日出生，住南宁市。 复议申请人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行不服南宁市西乡塘区人民法院作出的（2019）桂0107执异131号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 南宁市西乡塘区人民法院查明，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行诉秦一萍借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日作出（2018）桂0107民初8087号民事判决书，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于8月15日向本院申请强制执行，本院立执行案件案号为（2019）桂0107执2976号。执行中本院于2019年9月3日以（2019）桂0107执2976号执行裁定书裁定查封被执行人秦一萍名下所有的位于南宁市××乡××区××路××·骊都××小区××单元××房，同年10月10日以（2019）桂0107执2976号之一执行裁定书裁定拍卖上述房产。异议人秦冬兰于10月21日向本院提出执行异议并递交房屋租赁合同及其装修上述房屋的各项装修付款收据，请求继续使用上述房屋。另查明异议人秦冬兰与被执行人秦一萍于2017年9月1日签订了一份房屋租赁合同，合同约定被执行人秦一萍将上述房屋出租给异议人秦冬兰使用，租赁期自2017年9月1日至2037年8月30日，每月租金为2100元，异议人秦冬兰出资装修上述房屋，装修款用以抵作房屋租金。异议人秦冬兰目前装修该房屋一共花费102878元，装修后一直居住至今。以上事实有秦冬兰提供的租赁合同、装修付款收据等证据在案佐证。 南宁市西乡塘区人民法院认为，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行申请执行秦一萍借款合同纠纷一案，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院依法裁定查封、拍卖被执行人秦一萍名下所有的位于南宁市××乡××区××路××·骊都××小区××单元××房，合法有效。依据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现因异议人秦冬兰于2017年9月1日与被执行人秦一萍签订房屋租赁合同，本院于2019年9月3日才查封该房产，租赁合同于本院查封之前签订，并且异议人一直居住使用至今，因此异议人申请继续使用该房屋符合法律规定，本院予以支持。对该房产公开拍卖时异议人秦冬兰作为承租人对该房享有同等条件下优先购买的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条、第十七条、第二十五条、第二十八条、第三十一条之规定，裁定撤销本院对南宁市××乡××区××路××·骊都××小区××单元××房屋居住使用者限期迁出的决定，异议人秦冬兰可以继续使用上述房屋。 复议申请人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向本院申请复议称，请求撤销南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107执异131号执行裁定书。理由如下：一、西乡塘区人民法院认为被申请人的承租权可以对抗申请人的抵押权明显适用法律错误。本案中，被执行人因购买房产向申请人贷款，用涉案房产做抵押担保，并于2017年5月15日办理了抵押登记，申请人的抵押权己设立，即使被申请人确实承租了涉案房产，其与秦一萍签订租赁合同的时间，在抵押登记办理之后。依据法律规定，也不能对抗申请人的抵押权，裁定书适用法律错误，应予以纠正。二、裁定书认定被申请人有合法的承租权证据不足。1、被申请人未提交使用涉案房屋的物业费缴费、水电费等凭证证明其己实际占有使用涉案房产；2、被申请人提交的证据第3、4页《收据》是伪造的，从出具收据的时间上看，一份收据2017年10月24日，一份收据是2018年3月8日，时间间隔近半年，但收据编号确是连号，完全不符合常理，该收据应是为了异议了伪造的证据，不应作为本案定案依据；3、被申请人提交的装修费付款收据无法证明与涉案房屋有关联性，不能证明其支付了装修费用。综上所述，(2019）桂0107执异131号《执行裁定书》认定事实错误，适用法律错误，侵犯了申请人的合法权益，请予以更正。 被执行人秦一萍未向本院陈述答辩意见。 案外人秦冬兰未向本院陈述答辩意见。 本院查明事实与南宁市西乡塘区人民法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第八条的规定，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权等程序性权利的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议，如执行行为不仅是侵犯其优先购买权等程序性权利，还涉及产生优先购买权的实体权利的，相关异议人则依法应当以案外人身份提出阻却执行的实体权利异议。本案中，异议人秦冬兰主张执行行为异议是基于实体权利提出的排除执行异议，其不仅涉及程序性权利，还涉及否定租赁关系的实体权利，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。南宁市西乡塘区人民法院错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销南宁市西乡塘区人民法院作出的（2019）桂0107执异131号执行裁定； 二、发回南宁市西乡塘区人民法院重新作出审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 茹 审判员 刘助建 审判员 孟 英 二〇二〇年三月十八日 书记员 陆恒君 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。