呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初587号原告（执行案外人）：朱占海，男，1950年11月20日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市九原区恒大华府2栋901号。委托诉讼代理人：朱树生(系朱占海之子)，男，1977年9月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市九原区恒大华府1-1002号。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华大街68号。责任人：王通，该行行长。委托诉讼代理人：刘洋，内蒙古星洋律师事务所律师。第三人（被执行人）：固阳县远近农副蔬菜有限公司，住所地内蒙古自治区固阳县金山镇原面粉厂院内。法定代表人：张忠美，该公司总经理。第三人（被执行人）：固阳宾馆，住所地内蒙古自治区包头市固阳县民主街县人民政府斜对面。法定代表人：张忠美，该公司总经理。第三人（被执行人）：张忠美，女，1984年12月21日出生，汉族，固阳县远近农副蔬菜有限公司法定代表人、固阳宾馆法定代表人，住内蒙古自治区包头市九原区沙河镇花园小区一区3栋3单元201号。第三人（被执行人）：张铜钢，男，1979年4月8日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市九原区沙河镇花园小区一区3栋3单元201号。原告朱占海诉被告中信银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称中信银行呼和浩特分行），第三人固阳县远近农副蔬菜有限公司（以下简称远近公司），固阳宾馆，张忠美，张铜钢执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱占海及其委托诉讼代理人朱树生，被告中信银行呼和浩特分行的委托诉讼代理人刘洋，第三人远近公司的法定代表人张忠美，第三人固阳宾馆的法定代表人张忠美，第三人张忠美等到庭参加诉讼。张铜钢经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱占海起诉请求：依法判决不得执行包头市九原区恒大华府1-1002房屋,解除对以上房屋的查封,停止评估、拍卖。事实及理由:被告中信银行股份有限公司呼和浩特分行与被告固阳县远近农副蔬菜有限公司、固阳宾馆、张忠美、张铜钢民间借贷纠纷一案己进入执行程序,在执行过程中法院依法查封张忠美名下的位于包头市××区号楼的位于包头市××区房一套,但该房屋因张忠美及张侯连借朱占海610万元无法归还,于2012年3月14日折价300万元抵给了朱占海,并由朱占海实际占有使用至今。该房屋在抵给朱占海后房屋贷款一直由朱占海的儿子朱树生偿还,因该房屋贷款未还清,故一直未办理房屋过户登记手续。2017年8月3日朱占海儿子朱树生将最后一笔贷款还清后联系张忠美办理房屋过户手续时,朱占海才知道该房被查封无法办理过户手续。而此案在执行过程中,朱占海亦提出了执行异议,认为该执行案查封有误,但法院驳回了朱占海提出的执行异议申请。综上,依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中朱占海对查封的房屋享有合法权利,中信银行呼和浩特分行无权予以申请查封。中信银行呼和浩特分行辩称，一、呼和浩特市中级人民法院对案涉执行标的采取查封等执行措施具有事实和法律依据。中信银行呼和浩特分行与远近公司、张忠美等金融借款合同纠纷一案，呼和浩特市中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）内01民初148号民事裁定书，裁定冻结或查封被申请人远近公司、张忠美等银行账户存款30844956.5元或以30844956.5元为限的其他等价值财产。2017年6月20日呼和浩特市中级人民法院依据该民事裁定书查封了。张忠美名下的案涉执行标的。2017年12月25日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民初148号民事判决，依据该民事判决书，固阳县远近农副蔬菜有限公司应偿付答辩人截至2017年4月17日的贷款本息及其他费用合计人民币30844957.16元。张忠美作为保证人对以上债务承担连带清偿责任，该民事判决书已于2018年1月17日生效。固阳县远近农副蔬菜有限公司、张忠美等被执行人至今仍未全部履行民事判决书确定的金钱给付义务。二、根据民事诉讼法第311条，案外人或执行申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，即在执行异议之诉中朱占海如果不能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利的，就应当承担相应的不利后果。三、呼和浩特市中级人民法院作出的（2019）内01执异262号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确。朱占海就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。首先依据物权法第九条不动产权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力之规定，朱占海未进行房屋所有权变更登记，故不发生所有权变动的效力，案涉执行标的仍处于张忠美名下，朱占海并不享有单独所有权、共有权、他物权、优先权等其他法定效力优先于普通债权的实体权益，足以排除本案的强制执行。其次，朱占海在起诉状中陈述的内容及理由不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条的规定，乙方抵债协议是指债务人在无力清偿原债务时，债务人与债权人达成的以其所有的房屋抵偿所欠债务的合议。以房抵债协议即是当事人之间履行原债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议。据此以房抵债协议和房屋买卖合同在法律性质上明显不同。未结清房屋按揭贷款并不影响购买房屋办理所有权登记手续，案涉执行标的未办理过户登记系朱占海自身原因所导致。最后，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，主要适用于执行一类案件解决的是执行程序是否正确，并决定是否继继续执行，但并非是仅仅解决执行程序而设立的，主要审查案外人就执行标的是否享有实体权益，故法庭在审理案件时，主要依据的是物权法等实体法律。案外人依据该条主张民事权益依据不足。综上，中信银行呼和浩特分行认为，朱占海提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，望贵院查明案件事实依法裁判。远近蔬菜公司、固阳宾馆、张忠美述称，首先张忠美也是案件当事人，位于包头市××区这套房，事实确实如朱占海陈述在2012年就签署了抵债协议，与中信银行呼和分行是2017年之后才产生的民事纠纷，是这套房先抵给朱占海，后来在2017年6月20日中信银行呼和浩特分行查封了这套购房合同。希望中院以事实为根据，公平公正的审理本案。张铜钢未到庭，也未提交书面陈述意见。本院经审理查明，2012年3月14日,张忠美、张候连（甲方）与杨家峰（乙方）签订《抵帐协议》,主要内容为:鉴于张候连欠杨家峰、朱占海人民币610万元,现借款期限已过,张候连无力还款。张忠美自愿用其名下的一套房产抵账给杨家峰、朱占海,以折抵张候连所欠的部分欠款,抵帐房产位于包头市××区,建筑面积267.76平方米。该房屋系银行按揭贷款购买，现按揭款还有123.50万元没有还清。该房屋抵账价款为350万元，同时根据物权法第191条的规定：乙方为了该房屋产权能顺利变更到自己或自己指定的第三方名下，自愿还清上述房屋剩余的银行按揭款。上述房屋产权变更到乙方或乙方指定的第三方名下后，张候连所欠乙方债务减少350万元。本协议签订后，甲方将上述房屋交付给乙方，该房屋开始由乙方使用，房屋交付之前所产生的一切水费、电费、煤气费、暖气费等款项由甲方承担。交付后产生的一切水费、电费、煤气费、暖气费等款项由乙方负责。本协议签订后，甲方将该房屋所有手续交付给乙方,甲方未应积极无条件配合乙方办理上述房屋产权过户、更名等事宜,否则视为违约,应承担违约责任。本协议签订后,甲方不得再将上述房屋以任何名义、任何方式出售、抵押给其他人,否则应承担上述抵账房款总价二倍的赔偿金。上述房产的权属转移到乙方或乙方指定的第三方名下产生的各种税费由甲方承担。在本协议履行期间,各方应该按照本协议规定履行义务。如任何一方违反本协议约定时应赔偿因此给对方造成的损失,并应额外向对方支付抵账总金额两倍的违约金。丙方自愿为上述抵账协议的履行承担连带保证责任,无论发生任何原因(包括但不限于法律风险)致使上述房屋在本协议之日起两年内不能变更到乙方或乙方指定的第三方名下,丙方自愿就本协议项下甲方所承担的全部责任、义务对乙方承担连带清偿、赔偿责任。在上述协议落款甲方处张忠美、张候连签名并按捺手印，乙方处杨家峰签名并按捺手印，丙方处张候连签名并按捺手印。2019年1月6日，包头恒大华府物业服务中心出具《居住证明》，内容为：兹证明恒大华府小区1号楼1002户2012年4月12日至2019年1月6日期间实际居住人为朱树生。另查明，中信银行呼和分行作为原告向本院起诉被告远近蔬菜公司、固阳宾馆、张忠美、张铜钢金融借款合同纠纷一案，中信银行呼和分行向本院申请财产保全，本院于2017年5月16日作出(2017)内01民初148号民事裁定,裁定冻结或查封固阳县远近农副蔬菜有限公司、固阳宾馆、张忠美、张铜钢银行账户存款30844956.5元或以30844956.5元为限的其他等值财产;冻结银行存款期限为一年,查封动产期限为二年,查封不动产期限为三年,自采取保全措施之日起算。2017年6月20日,本院发出(2017)执保第48号协助执行通知书,查封张忠美所有的房屋,位于恒大华府1-1002。查封期为2017年6月20日至2020年6月19日止。就上述借款合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）内01民初148号民事判决，判决：一、被告固阳县远近农副蔬菜有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行借款本金900万元，及截至2017年4月17日的欠息509795元，并按年利率7.59%支付自2017年4月18日起至本息全部付清之日止的罚息；二、被告固阳县远近农副蔬菜有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行借款本金2000万元，及截至2017年4月17日的欠息985137.5元，并按年利率8.4975%支付自2017年4月18日起至本息全部付清之日止的罚息；三、被告固阳县远近农副蔬菜有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行为实现债权支出的律师费15万元；四、在被告固阳县远近农副蔬菜有限公司不履行本判决上述第二、三项给付义务时，原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行享有对固阳县远近农副蔬菜有限公司所有的房屋所有权证号分别为呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号的房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利；不足以实现债权的部分，中信银行股份有限公司呼和浩特分行享有对固阳宾馆所有的房屋所有权证号分别为蒙房权证内蒙古自治区第186031301003、蒙房权证内蒙古自治区第186031301004、蒙房权证内蒙古自治区第186031301005的房屋，以及权属证号为固国用（2012）第80号国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利；五、在被告固阳县远近农副蔬菜有限公司不履行本判决上述第一、三项给付义务时，原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行享有对固阳宾馆所有的房屋所有权证号分别为蒙房权证内蒙古自治区第186031301003、蒙房权证内蒙古自治区第186031301004、蒙房权证内蒙古自治区第186031301005的房屋，以及权属证号为固国用（2012）第80号国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利；六、被告张忠美、张铜钢对固阳县远近农副蔬菜有限公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿的保证责任；七、驳回中信银行股份有限公司呼和浩特分行的其他诉讼请求。案件受理费195024.66元、保全费5000元由被告固阳县远近农副蔬菜有限公司、被告固阳宾馆、被告张忠美、被告张铜钢共同负担。该判决已经发生法律效力。2019年7月9日，本院作出（2019）内01执异262号执行裁定,裁定驳回朱占海的异议请求。本院认为，本案争议焦点是：朱占海是否享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，本案中，因张侯连向杨家峰、朱占海借款到期后无力偿还，故协商一致同意由张忠美将涉案房屋抵账给杨家峰、朱占海，并签订《抵账协议》，该《抵账协议》是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应属有效。该《抵账协议》签订时间为2012年3月14日，而法院查封涉案房屋时间为2017年6月20日，故可以认定朱占海在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。依据朱占海提交的证人证言、物业服务公司证明、水、电、取暖费的缴纳凭据等相关证据可以证明，涉案房屋已由朱占海的儿子朱树生在2012年4月居住使用，即在人民法院查封之前朱占海已合法占有该不动产。关于房屋价款问题，因张侯连欠付杨家峰、朱占海610万元无力偿还，故以涉案房屋抵顶借款，并约定涉案房屋抵顶价款为350万元。综上，可以认定朱占海已支付全部房屋价款。涉案房屋不能办理过户的原因，因涉案房屋系银行按揭贷款购买的房屋，故办理过户手续需还清银行贷款，在还清贷款后，涉案房屋已被法院查封，故朱占海认为非因其自身原因未办理过户登记的理由成立。综上所述，朱占海的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：不得执行包头市九原区恒大华府1-1002号房屋。案件受理费34800元（朱占海已预交），由中信银行股份有限公司呼和浩特分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2019）内01执异262号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 马国民审 判 员 李婷婷审 判 员 张蒙江 二〇二〇年三月十日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁