陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终898号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西权代酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区含光路北段邮电北巷22号。法定代表人：高佩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏丹，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西省邮政管理局，住所地西安市碑林区含光路邮电北巷22号。法定代表人：孙海伟，该局局长。委托诉讼代理人：李波浪，陕西泽秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严岳，男，1987年8月24日出生，汉族，该局干部，住西安市莲湖区。原审被告：上海汉庭酒店管理集团有限公司，住所地上海市徐汇区虹漕路461号57幢4楼。法定代表人：何晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王莉，陕西岚光律师事务所律师。上诉人陕西权代酒店管理有限公司（以下简称权代酒店）因与被上诉人陕西省邮政管理局（以下简称省邮政管理局）及原审被告上海汉庭酒店管理集团有限公司（以下简称汉庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。权代酒店上诉请求：1.撤销原判第四项，改判支持权代酒店的反诉请求即省邮政管理局支付权代酒店为其垫付的费用3146704元；2.一、二审诉讼费由省邮政管理局负担。事实和理由：权代酒店承接省邮政管理局员工餐厅为其提供就餐服务事宜为双方口头协议，省邮政管理局一审中对该事实予以认可。省邮政管理局一审中也认可其就餐全部由权代酒店提供，且未支付过任何费用。权代酒店从未承诺给省邮政管理局免费提供餐厅就餐服务。权代酒店提交餐厅产生费用的相关凭证并非单方记载的流水账，是其为省邮政管理局就餐实际支出的全部费用，有供货商开具的收据及发票，还有支付凭证等。根据《合同法》第十条、第六十二条规定，权代酒店要求省邮政管理局支付该餐厅费用有事实和法律依据。省邮政管理局对后院三层楼未在权代酒店承租范围内及权代酒店为该楼支付水电暖费用的事实认可。权代酒店一审举证的水电暖费用相关凭证及具体金额，仅为后院三楼的全部费用，并未包含权代酒店承租范围内房屋的水电暖费用。一审法院以权代酒店无法说明后院三层楼房水电暖费用的准确金额，证据不足，对权代酒店该项请求不予支持错误。省邮政管理局一审中对权代酒店支付总租金数额及未开具发票的事实没有异议。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案中，省邮政管理局应向权代酒店履行开具发票的义务，但其没有，应承担权代酒店相应的税费损失。省邮政管理局一直使用权代酒店的陕Ａ×××××车辆，未支付任何费用，省邮政管理局一审中对该事实无异议。权代酒店从未承诺将该车辆免费提供给省邮政管理局使用，故省邮政管理局应按市场租金向权代酒店支付使用费。省邮政管理局辩称，省邮政管理局与权代酒店的租赁关系早在2019年2月28日就已终止。省邮政管理局于租期届满前四个月书面通知权代酒店不再续租，权代酒店收到且在一审中对此确认。然而，权代酒店于租期届满后却非法占有省邮政管理局的房屋至今不还，严重侵害省邮政管理局的物权，持续影响全省邮政行政主管机关的正常办公秩序。一审判决权代酒店向省邮政管理局返还房屋并支付逾期占有使用费合理合法，且权代酒店上诉也未涉及上述判决内容，证明其对该部分判决内容认可。租赁关系存续的十余年间，权代酒店一直无任何异议。直至租期届满前省邮政管理局通知到期收回房屋时，权代酒店在要求续约未果后，竟向省邮政管理局提出高达800多万元毫无依据的费用支付请求。此后，权代酒店的反诉请求金额一变再变，反差竟达500万元，足以说明其反诉主张虚假不确定。随后，权代酒店又提起无法自圆其说的上诉请求。权代酒店借反诉及上诉继续非法占用省邮政管理局房屋的意图明显。本案本诉案由为房屋租赁合同纠纷，而权代酒店反诉请求却要求省邮政管理局支付所谓的垫付费用，显然反诉与本诉非相同法律关系。省邮政管理局与权代酒店无餐饮合同关系，也未向其授权。省邮政管理局更未与所谓餐厅人员签订过任何劳动合同，毫不知悉所谓餐厅设置运营、人员使用、相关费用等事宜。权代酒店所谓人员及费用情况混乱不实，所谓菜品及杂项的采购时间、采购主体、使用地、使用量、受众均不清楚，其所提交的资料属自说自话，漏洞百出。可见，权代酒店所谓垫付餐厅费用的请求不应支持。因租价低廉，协议约定由权代酒店承担省邮政管理局所在第五层的全部物业管理及水电气等费用的初衷，本意是权代酒店承担所有区划上述事务及费用，表述中遗漏后院三层楼而已。租赁十多年间从未提及，足以证明权代酒店认可并履行由其全部承担上述费用的约定。即使权代酒店向省邮政管理局主张所谓水电气等项垫付费用，但因权代酒店控制整个院子的水电气管路、设施及维护等事务，省邮政管理局毫不知情。所以，权代酒店应提供明确有效的证据。权代酒店不顾其使用院中总面积90%、24小时营业、水电气耗费巨大的事实，却要求仅工作日上班、无动力电、很少用水、仅使用总面积10%的省邮政管理局承担水电气总费用的62%，毫无道理。可见，权代酒店主张所谓垫付水电气费用的请求不应支持。租赁协议约定，租赁期内发生的工商、税务、卫生、消防、治安等事项的责任和费用由权代酒店承担。该约定中明确包括税务。权代酒店在支付每笔租金时并未索要发票，也证明双方一直在依照合同该约定执行。何况，税款收款人应为税务部门而非权代酒店。可见，权代酒店所谓租金税费的主张有悖约定，且无法律依据，不应支持。涉案车辆的产权人并非权代酒店，且无省邮政管理局使用车辆的证据，更无使用期限、方式等证据。因此，权代酒店要求省邮政管理局支付汽车使用费的主张不能成立。权代酒店主张的所谓垫付项目费用，多为按月、按次垫付，故应以各月、各次的时间起算诉讼时效。时过多年后提出所谓垫付费用主张，因已超过诉讼时效而不应支持。涉案房屋租金标准每日每平方米仅0.3元，而附近写字楼为2元，即使以1元计算，权代酒店租期内少付省邮政管理局约1500万元。由此，才会约定由权代酒店承担水电暖气等费用及税费。同时，权代酒店还将一楼外侧房屋出租多年，获取不菲租金。权代酒店不顾所获巨大收益，既不如期返还省邮政管理局房屋，竟反诉要求所谓垫付费用，有违商业诚信。请求驳回上诉。汉庭酒店述称，本案与其无关，不发表意见。省邮政管理局向一审法院起诉请求：1.判令权代酒店、汉庭酒店将租赁合同期满后仍逾期占用的省邮政管理局房屋和场地腾空并退还省邮政管理局；2.判令权代酒店、汉庭酒店从2019年2月28日期满后至腾房之日，按照每年60万元租金支付占用费；3.诉讼费由权代酒店、汉庭酒店负担。权代酒店向一审法院反诉请求：1.判令省邮政管理局支付权代酒店垫付的费用3146704元；2.反诉费由省邮政管理局负担。一审法院认定事实：2006年12月31日，省邮政管理局与权代酒店签订了两份合同，第一份《陕西省邮政管理局房屋租赁合同》，约定省邮政管理局将位于西安市后院空地出租给权代酒店，租赁期限自2007年4月16日至2019年2月28日，租赁期满省邮政管理局有权收回房屋，权代酒店有意继续承租的，应提前100日向省邮政管理局提出，征得省邮政管理局同意后双方重新签订房屋租赁合同。双方关于租金支付方式约定：“第一阶段为酒店装修改造期（2007年4月16日—2009年2月28日），考虑到乙方（权代酒店）要对原方汇酒店的部分设施及锅炉等项目进行改造（包括对后楼家属楼每户安装挂壁式锅炉及暖气），并支付原方汇邮政酒店人员工资等各项费用。双方达成协议：由乙方共支付20万元租金并完成以上项目。第二阶段为2009年2月28日—2014年2月28日，租金为20万元/年，乙方同时支付原方汇邮政宾馆几位人员工资。（具体数额由甲方核定）。第三阶段为2014年2月28日—2019年2月28日，租金为25万元/年，乙方同时支付原方汇邮政宾馆几位人员工资。（具体数额由甲方核定）。租金支付时间：每年12月15日前预计下一年度租金。”第二份合同系省邮政管理局综合处与权代酒店签订的《房产租赁协议》，约定省邮政管理局将办公楼一层、二层、三层、四层、六层、七层出租给权代酒店，租赁期限为十年，自2007年4月16月至2017年4月15日止。双方关于租金及付款方式约定：“考虑到乙方（权代酒店）对原方汇酒店的前期改造投资为600万元，主要用于对酒店内设施的装修及锅炉改造。暂定租金支付方式为两个阶段：第一个阶段：自2007年4月16日至2012年4月15日止，年租金为55万元；第二阶段自2012年4月16日至2017年4月15日止，年租金为60万元，付款时间：租金支付为半年一付，由乙方在每半年期前15日预付下期租金。”双方在该租赁合同第八条租赁期间的酒店物业管理约定：“8.1本合同从签订之日起，酒店及五层办公场地的卫生、设备设施维护、保养、修理等物业管理事务及相关水、电、暖、气等各项费用由乙方承担（权代酒店）。8.2本合同履行期间，考虑到甲方办公需要，乙方应为甲方安排专职人员，负责甲方楼层的物业服务及安全保卫工作。”两份合同对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，省邮政管理局、权代酒店对两份租赁合同的效力均认可。双方一致认可租赁期限至2019年2月28日届满，权代酒店已按合同约定支付租赁期限内租金及方汇邮政酒店人员的工资。省邮政管理局与权代酒店均同意租赁期届满至实际返还之日按照每年600000元标准支付租赁房屋的占有使用费。诉讼中，权代酒店提出反诉，称其为省邮政管理局开办了员工餐厅，雇佣了餐厅工作人员，由此产生了餐厅人员工资、餐厅菜款、餐厅设备、煤、液化气的费用等共计1855088元；其垫付了后院三层省邮政管理局使用的办公室所产生的取暖费、水费、电费共计520615.525元；其支付房屋租金470万元，按照税率13%，其代省邮政管理局垫付了税费611000元；在租赁期间省邮政管理局使用其所有的汽车，应当向其支付使用费16万元，共计3146704元，上述费用应当由省邮政管理局向其支付。2015年年初权代酒店与华住酒店管理有限公司签订《特许经营合同》和《管理合同》，合同约定华住酒店管理有限公司授权权代酒店在西安市邮电北巷22号1层至6层的区域范围内非独占性使用“汉庭”品牌，特许经营期限自2015年1月10日至2025年1月9日。2019年4月26日华住酒店管理有限公司与权代酒店签订关于《特许经营合同》等有关协议之终止协议书，约定双方签订的《特许经营合同》和《管理合同》于2019年4月18日终止。一审法院认为，省邮政管理局自愿将其所有的位于西安市后院空地出租给权代酒店，租赁期限自2007年4月16日至2019年2月28日，省邮政管理局向权代酒店交付了租赁房屋，权代酒店向省邮政管理局支付了租赁期间的租金，现租赁期间届满，双方就续租事宜未能达成一致意见，省邮政管理局有权收回租赁房屋。租赁期间届满，权代酒店继续占有使用省邮政管理局房屋，应当向省邮政管理局支付占有使用费，省邮政管理局与权代酒店均同意按照每年600000元标准支付占有使用费，予以认定。对于权代酒店提出的反诉请求要求省邮政管理局支付其垫付的费用，关于其为省邮政管理局开办员工餐厅产生的费用，权代酒店提供的费用票据属自己流水记账，不符合证据认定标准且双方在租赁合同中对此无相关约定，权代酒店现要求省邮政管理局支付无合同依据，不予支持；对于权代酒店要求省邮政管理局支付其垫付租赁房屋后院三楼省邮政管理局使用的办公室产生的暖气费、水费、电费，其提供的证据系其全部承租范围内产生的水费、电费，权代酒店无法说明省邮政管理局使用的办公室产生的暖气费、水费、电费准确金额，属证据不足，不予支持；对于权代酒店要求省邮政管理局支付税费、汽车使用费，证据不足，不予支持。汉庭酒店与省邮政管理局无合同关系亦未实际占用涉案租赁房屋，故省邮政管理局要求汉庭酒店返还租赁房屋及支付占用费，于法无据，不予支持。综上，对省邮政管理局要求权代酒店将位于西安市后院空地返还给其并按照每年60万元标准支付逾期占有使用费，予以支持。对权代酒店要求省邮政管理局支付垫付费用3146704元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条规定，判决：一、被告陕西权代酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于西安市后院空地返还给原告陕西省邮政管理局；二、被告陕西权代酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西省邮政管理局支付自2019年3月1日至实际腾房之日按照每年600000元标准计算的房屋占有使用费；三、驳回原告陕西省邮政管理局其他诉讼请求；四、驳回被告陕西权代酒店管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4605元，反诉案件受理费15987元，由陕西权代酒店管理有限公司负担。（本诉案件受理费4605元陕西省邮政管理局已预交，陕西权代酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付陕西省邮政管理局）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，省邮政管理局与权代酒店签订《陕西省邮政管理局房屋租赁合同》、《房产租赁协议》后，省邮政管理局向权代酒店交付了租赁房屋及场地，权代酒店向省邮政管理局支付了租金。上述合同于2019年2月28日届满终止。合同终止后，省邮政管理局要求权代酒店返还租赁房屋及场地并支付至腾房之日的占有使用费，于法有据，应予支持。权代酒店反诉要求省邮政管理局支付其垫付费用3146704元，包括餐厅相关费用、后院三楼水电暖费用、房租税费、汽车使用费。权代酒店称，就餐厅相关费用、后院三楼水电暖费用、汽车使用费，其与省邮政管理局另有口头协议，口头协议不包括在租赁合同内，但因租赁关系引起，与租赁关系相关。本案系房屋租赁合同法律关系，权代酒店主张的餐厅相关费用、后院三楼水电暖费用、汽车使用费，系与省邮政管理局之间其他的法律关系，与本案并非同一法律关系，本案应不予处理。关于权代酒店主张的房租税费，双方之间签订的上述《房产租赁协议》第9.2.3条约定：“租赁期内所有发生的工商、税务、卫生、消防、治安及影响周边居民正常生活等事项由乙方自行解决，因此产生的责任及费用由乙方自行承担”，就税务责任及费用，双方已明确约定由权代酒店承担，且从租赁合同签订至合同期限届满十余年间，权代酒店并未向省邮政管理局主张过房租发票及税费，以实际行为遵照上述约定履行，故权代酒店要求省邮政管理局支付房租税费611000元的反诉请求，理由不能成立，应不予支持。综上所述，权代酒店的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7460号民事判决第一、二、三项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7460号民事判决第四项；三、驳回陕西权代酒店管理有限公司要求陕西省邮政管理局支付房租税费的反诉请求。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费31974元，由陕西权代酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年三月十三日书记员  张 佩