广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27896号原告：劳仕昌，男，1969年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************717。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。被告：佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇广三高速原穆院旧收费站广场站房（自编1号室），统一社会信用代码91440605MA4UW2Y675。法定代表人：陈某1。被告：广东猪兼强互联网科技有限公司，住所地：广州市天河区********************，统一社会信用代码914***********617A。法定代表人：陈某1。原告劳仕昌与被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司（以下简称佛山猪兼强公司）、广东猪兼强互联网科技有限公司（以下简称广东猪兼强公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告劳仕昌向本院提出诉讼请求:1.被告佛山猪兼强公司向原告赔偿违约金1000000元；2.被告佛山猪兼强公司立即向原告支付拖欠的场地租金133350元（2019年8、9、10月三个月租金）及违约金9534元（按拖欠租金金额日利息0.05%计算，暂计至10月31日实际应计算至还清款项之日止）；3.被告广东猪兼强公司对上述请求承担连带责任；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月29日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将佛山市南海区*****敏西一股份合作经济社，土名为“范边岗”土地出租给被告佛山猪兼强公司做驾驶培训场地使用，租赁土地面积15.24亩，月租金44450元，租赁期限从2019年1月1日起至2036年12月31日止。合同约定被告佛山猪兼强公司应于每月最后一天前向原告缴纳次月租金，逾期未交的，需按日万分之五支付逾期违约金，逾期超过31天的，原告有权单方解除合同并没收保证金，违约方应向守约方支付1000000元违约金。合同还约定了被告广东猪兼强公司对被告佛山猪兼强公司在合同中的付款义务承担保证责任。2018年3月13日，原、被告又签订了《租赁合同》补充协议，将原合同第二条“租金及保证金支付方式”中的第3点约定修改为：保证金总额为533400元，被告佛山猪兼强公司于2019年3月13日向原告支付现金保证金133350元，并向原告开具金额为400050元，承兑日为2019年8月10日的支票作为保证金。如该支票到期不能承兑的，则视为被告佛山猪兼强公司违约。上述合同签订后，被告佛山猪兼强公司正常使用原告提供的租赁土地，但从2019年7月底起，就未能按照合同约定支付次月租金，至今拖欠2019年8、9、10月的租金，已属严重违约，原告有权解除合同、没收保证金及要求被告支付违约金。另外，在补充协议的履行方面，实际由被告广东猪兼强公司向被告佛山猪兼强公司出具了保证金400050元的支票，再通过背书的方式转给原告指定账户（原告委托佛山市南海区穗联混凝土有限公司代为收款），出票日期为2019年7月20日，但原告委托的收款公司去银行办理入账时却被银行告知出票人已销户。被告再次违约。综上所述，被告拖欠租金，拖欠合同保证金的行为已严重违反租赁合同及补充协议中的约定，严重损害了原告的合法权益，故原告特提起本诉讼，请法院依法支持原告的全部诉请。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.劳仕昌身份证复印件1份。2.企业信用信息公示报告打印件2份。证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.租赁合同原件1份。4.土地租赁合同书原件1份。5.土地租赁合同书-补充协议原件1份。6.狮北租地面积计算图（B地块）原件1份。7.租用土地证明书原件1份。8.通知书复印件1份。9.营业执照（副本）复印件1份。证据3-9，用以证明原告与两被告之间存在租赁合同关系。10.《租赁合同》补充协议原件1份，用以证明原告与被告变更合同保证金为533400元，并约定了支付方式。11.中国农业银行支票、广州区域票据交换退票理由书原件各1份，用以证明被告广东猪兼强公司以被告佛山猪兼强公司作为收款人出具了支票，通过背书的方式转给原告指定的收款方，实际承兑时因出票人销户导致退票。12.委托书原件1份，用以证明原告委托佛山市南海区穗联混凝土有限公司代为收款。13.关于请求理顺狮山村敏西一、敏西二村小组用地问题的申请原件1份，用以证明涉讼土地的性质为建设用地。14.百度地图打印件2页，用以证明涉讼土地的位置。15.交易详情打印件2份，用以证明被告佛山猪兼强公司已向原告支付2019年1-4月的租金以及部分押金。16.承诺书原件1份，用以证明两被告承诺最迟于2019年11月15日之前清偿拖欠2019年8-11月的租金以及支付拖欠的押金400050元，如违约，承担支付100万元违约金的违约责任。2019年11月16日，被告撤场。17.场地收回公示打印件1份，用以证明原告已通过在涉讼场地现场张贴公示决定2019年12月23日收回涉讼场地。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。为查清本案事实，本院依法调取以下证据：1.佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初27896、27900号函的复函原件1份。经质证、辩证，原、被告对本院调取证据的真实性无异议。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年1月28日，佛山市南海区******敏西一股份合作经济社、佛山市南海区******敏西二股份合作经济社、麦锦棠、佛山市南海区******民委员会出具《租用土地证明书》，载明：现承租方即原告与出租方袁兴，承租一块约25亩岗地，岗地地址为佛山市南海区******敏西一、敏西二经济合作社岗地（土名为范边岗），出租期限为22年10个月，即从2013年3月1日至2036年12月31日（已签合同生效），兴办一所南海区机动车驾驶员培训中心狮山镇分教点；该岗地来源，经南海区狮山****敏西一、敏西二经济合作社村民于2006年4月28日晚召开户主会议，共59户户主签名同意通过，占总户数95.16%，签名愿意将该村岗地（土名：范边岗）96.8亩出租给第一承租方麦锦棠，身份证号码：440********303118，出租期限30年，即从2007年1月1日至2036年12月31日止（已签合同生效），并于2006年2月2日第一承租方麦锦棠将该岗地（范边岗）96.8亩转租给第二承租方袁兴，出租期限30年，即从2007年1月1日至2036年10月底止（已签合同生效），又并于2013年1月28日，第二承租方袁兴将其中25亩岗位转租给第三承租方即原告。2018年11月29日，原告（甲方，出租方）与被告佛山猪兼强公司（乙方，承租方）、被告广东猪兼强公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区******敏西一股份合作经济社土名“范边岗”（以下简称涉案租赁地）使用权出租给乙方做驾校培训场地使用，租赁土地面积共计15.24亩包含原办公室（自编1-3号）面积120平方；租赁期限从2019年1月1日起至2036年12月31日止；乙方已知悉上述土地及上盖没有办理土地使用权证及房产证，若因甲方没有上述土地的使用权证及房产证导致乙方不能办理营业执照等责任由乙方自行承担；双方约定租赁土地租金每年每亩35000元，租赁期内，每满三年递增10%的租金，2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金44450元；租金按每个月支付，先租后用，乙方应于每月的最后一天前向甲方缴交次月租金，逾期未缴的，则乙方需按日利息0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过31天，除支付违约金外，甲方有权单方解除合同，没收保证金；于2019年4月30日之前，乙方向甲方缴纳133350元作为保证金；甲乙双方均应全面履行本协议和各项约定，双方若有违约的，违约方除应赔偿守约方因此造成的损失外，还应赔偿100万元违约金给守约方；广东猪兼强公司为佛山猪兼强公司在本合同中应当履行的付款义务自愿承担保证责任，保证责任从本合同生效之日起至被告佛山猪兼强公司履行本合同的付款义务完毕日。原告作为甲方及乙方法人代表在合同上签名。2019年3月13日，原告（甲方，出租方）与被告佛山猪兼强公司（乙方，承租方）、被告广东猪兼强公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：三方经协商一致，将《租赁合同》第二条“租金及保证金支付方式”进行修改，保证金总额为533400元，乙方于2019年3月13日向甲方支付现金保证金133350元，并于2019年3月13日向甲方开具金额为400050元、承兑日为2019年8月10日的支票作为保证金，如该支票在2019年8月10日不能承兑的，则视为乙方违约。2019年9月25日，两被告向原告出具《承诺书》，载明：鉴于原告与被告佛山猪兼强公司就涉案租赁物于2018年11月29日签订《租赁合同》，被告佛山猪兼强公司至今未交付2019年8月份租金44450元、2019年9月份租金44450元，后佛山猪兼强公司与原告就涉案租赁物于2019年3月13日签订《租赁合同补充协议》，因广东猪兼强公司持有佛山猪兼强公司75%股权，是佛山猪兼强公司控股公司，广东猪兼强公司出具租地押金金额400050元支票给原告，原告在支票承兑的期限内去承兑，该支票不能承兑，银行回复不能承兑原因是出票人已销户，综合上述两点，佛山猪兼强公司已属违约，因广东猪兼强公司是佛山猪兼强公司的控股公司及租地担保单位，所以广东猪兼强公司承诺如下，一、为佛山猪兼强公司承担连带责任保证，广东猪兼强公司承诺2019年8月、9月、10月、11月份租金金额177800元及租金逾期违约金按日利息0.5‰支付，于2019年11月15日前，广东猪兼强公司一次性支付该款项给原告，本承诺租地押金400050元及押金逾期违约金按日利息0.5‰支付，于2019年11月15日前，广东猪兼强公司一次性支付该款项给原告；二、若上述逾期租地租金、押金，广东猪兼强公司不能按上述期限内一次性支付的，广东猪兼强公司在2019年11月16日无条件按2018年11月29日佛山猪兼强公司与原告签订土地《租赁合同》第五点“甲乙双方均应全面履行本协议和各项约定，双方若有违约的，违约方除应赔偿守约方因此造成的损失外，还应赔偿100万元违约金给守约方”支付相关违约金给原告；广东猪兼强公司在2019年11月16日无条件支付上述承诺支付逾期租金、押金及违约金给原告；三、若上述逾期租地租金、押金，广东猪兼强公司不能按上述期限内一次性支付的，原告有权单方解除《租赁合同》，广东猪兼强公司承诺2019年11月16日撤场，如不撤场的，视为佛山猪兼强公司放弃该场地上所有物品，在2019年11月19日出租方自行清理，收回场地并继续追索原告损失，广东猪兼强公司并按2019年3月13日与原告签订《关于佛山南海狮山“原穆院旧收费站”及“范边岗”地块租赁及分红的补充协议（二）》的内容第七条的第1.2点条款支付相关款项给出租方；四、鉴于2019年3月13日，原告将佛山猪兼强公司的25%股权低价90万元卖给广东猪兼强公司的条件“1.佛山猪兼强公司必须按2018年11月29日，与原告签订土地《租赁合同》执行不能违约；2.佛山猪兼强公司必须交付一年租地租金作为租地押金；3.出租方承诺在佛山市南海区狮山镇原穆院旧收费站地块上不能开设机动车驾驶员培训有限公司”。若上述逾期租地租金、押金不能按期限内一次性支付的，广东猪兼强公司承担相关法律责任并赔偿原告损失。备注，广东猪兼强公司承诺书条款佛山猪兼强公司同意并按该条款执行。2019年11月12日，原告提起本案诉讼。本院为查清涉案房屋情况，依法致函佛山市自然资源局南海分局。佛山市自然资源局南海分局函复本院：经狮山镇不动产登记中心核查及查询佛山市不动产登记管理系统，涉案地块在所有权证号为粤（2018）佛南不动产权第0302992号的范围内，所有权利人为佛山市南海区******敏西一股份合作经济社农民集体，涉案地块无土地使用权登记，未办理用地报批手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，首先需确认合同的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款的规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”现涉案土地无土地使用权登记，未办理用地报批手续，涉案土地上盖建筑物，亦未提交相应规划报建材料，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《租赁合同》及补充协议依法无效，两被告在《承诺书》中承诺按《租赁合同》的约定赔偿违约金100万元的条款亦无约束力，原告请求被告佛山猪兼强公司支付违约金100万元，本院不予支持。虽然原、被告签订的《租赁合同》及补充协议无效，但被告佛山猪兼强公司实际使用涉案租赁物，根据公平原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的使用费予原告。原告主张被告佛山猪兼强公司支付2019年8、9、10月的占有使用费133350元，本院予以支持。原告主张的违约金9534元，实为原告向被告佛山猪兼强公司主张的逾期付款责任，被告佛山猪兼强公司应参照合同约定于每月的最后一天前向缴交次月占有使用费，被告佛山猪兼强公司逾期支付占有使用费给原告造成了资金占用损失，本院酌定按年利率4.35%计算逾期支付占有使用费的利息。原告请求超出本院核定部分，不予支持。原告请求被告广东猪兼强公司对上述债务承担连带清偿责任，符合双方的约定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费133350元及各以44450元为本金从2019年8月1日、9月1日、10月1日起，均至实际付清欠款之日止按年利率4.35%计算的利息予原告劳仕昌；二、被告广东猪兼强互联网科技有限公司对被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告劳仕昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7542.98元（原告劳仕昌已预交），由原告劳仕昌负担6040元，被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司负担1502.98元，被告广东猪兼强互联网科技有限公司对被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司负担部分承担连带清偿责任。被告佛山猪兼强机动车驾驶员培训有限公司负担的1502.98元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告劳仕昌多预交的案件受理费1502.98元，在本判决生效后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年三月十六日书记员  刘冬花