北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37991号原告（反诉被告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：唐耀，总经理。委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，男，1986年5月29日出生0。被告（反诉原告）：北京振中新世纪文化发展有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座-168。法定代表人：弓振中，男，1971年8月2日出生。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。原告（反诉被告）同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司(以下简称：同昌盛业公司)与被告（反诉原告）北京振中新世纪文化发展有限公司（以下简称：振中新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同昌盛业公司的委托诉讼代理人汪学锋、张斌，被告（反诉原告）振中新世纪公司的法定代表人弓振中、委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）同昌盛业公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方租赁合同于2019年7月6日终止；2、判令被告（反诉原告）支付2019年7月1日至2019年7月6日期间的房屋租金11212.21元、管理服务费4042.02元、推广费579.94元、pos机租金98.64元；3、判令被告（反诉原告）按照合同约定，支付违约金463953.6元；4、判令被告（反诉原告）按照合同约定，支付律师费23200元；5、判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年11月15日签订《商铺租赁合同》，被告（反诉原告，乙方）租赁原告（反诉被告，甲方）“新荟城购物中心”××号商铺，租期4年，自2019年1月1日至2022年12月31日。第一个年度基本月租金为56822.6元，管理服务费为每月20503元，推广费每月2929元。上诉费用缴纳期限为：每月20日前，一同缴纳下个月费用。同时，合同还对保证金及违约责任进行了约定。被告于2019年6月20日起，开始拖欠当期应交的租金、管理服务费、推广费及pos机租金，合计80754.6元。经原告（反诉被告）书面催缴，被告（反诉原告）始终未予支付。2019年7月6日，在多次催讨无果情况下，原告（反诉被告）书面通知被告（反诉原告）即日起解除双方租赁合同。为维护原告权益，诉至法院。被告（反诉原告）振中新世纪公司辩称，双方约定2019年4月27日商场开业，但原告推迟到5月18日才部分开业，2019年9月21日主力店泰禾影城才开始营业。商场一直处于部分开业状态，客流不足，与整体开业相去甚远。2019年6月14日，我方向原告申请解除合同，双方协商同意我方可以随时离场，随即我方停止营业。停业后，我方一直要求搬离设备及用品，但直到7月6日原告才允许我方搬离。认可双方租赁合同于2019年7月6日解除，但原告违反合同约定，不同意原告的其他诉讼请求。被告（反诉原告）振中新世纪公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人返还租赁保证金268003.5元、装修押金20000元、pos机押金10000元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿因被反诉人违约造成的损失525000元（包含游乐设施装饰工程损失465000元、通风设备损失20000元、消防改造损失40000元）；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年11月15日签订《商铺租赁合同》，合同约定的整体开业时间为2019年4月27日，被反诉人一再推迟开业时间至5月18日才部分开业，至9月21日最具人气吸引力的泰禾影城才开始营业，一直维持部分开业的状态导致商场客流严重不足，与反诉人签订合同的预期相去甚远。6月14日反诉人向被反诉人提出申请解除合同，双方商定反诉人可以随时离场，反诉人随即停止营业。停止营业后，反诉人一直要求搬离营业用物品和设备，但被反诉人一直至7月6日才允许反诉人搬离。被反诉人推迟开业时间已经违反合同约定给反诉人造成了损失。请求法院判决驳回原告诉求，支持反诉人的请求。原告（反诉被告）同昌盛业公司辩称，不同意被告的反诉请求，本案事实清楚，导致双方合同解除的原因是被告拒付租金，原告没有责任。合同约定清楚了是4月18日或者原告通知日期为准，原告通知的开业时间就是5月18日。影城没有开业不等于整个商城没有开业，影城只是商城的一小部分，被告反诉没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，同昌盛业公司（甲方）与振中新世纪公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁意向书》，约定振中新世纪公司承租同昌盛业公司坐落在北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”××商铺，振中新世纪公司应在签署本意向书后五日内向同昌盛业公司支付相当于一个月租金、管理服务费和推广费之和的认租意向金80254.6元，在双方签署正式租赁合同后，该认租意向金将转作正式租赁合同项下乙方的首期租金。2018年11月15日，同昌盛业公司（甲方）与振中新世纪公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），振中新世纪公司租赁同昌盛业公司位于北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”××商铺，用于经营“神奇的卡希尔”品牌。商铺的租赁面积为292.9平方米。《商铺租赁合同》第4.1条约定，租赁期限为4个租赁年度，具体为2019年1月1日至2022年12月31日。第4.2条约定，第1个租赁年度，基本租金标准为194元/月/平方米，月基本租金为56822.6元/月；第2个租赁年度204元/月/平方米，月基本租金为59751.6元/月；第3个租赁年度214元/月/平方米，月基本租金为62680.6元/月；第4个租赁年度225元/月/平方米，月基本租金为65902.5元/月，上述租金并不包括管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用。乙方应自租金起算日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金。第4.4条约定，自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费，每月共20503元。首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月20日前支付下月管理服务费。首月管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以日管理服务费（即月管理服务费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日管理服务费计算。第4.5条约定，自租金起算日起，乙方应交纳推广费。推广费为人民币10元／月／平方米。除首月推广费于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月推广费。首月推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以每日推广费（月推广费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日推广费计算。第4.6条约定，乙方需交纳POS机押金10000元/台，乙方应于每月20日前与月基本租金一并向甲方支付下月月使用费500元/台。第5.1条约定，该商铺的交付日期为2019年1月1日。乙方应派代表与甲方共同对该商铺移交进行交接。第8.3条约定，乙方应于2019年4月27日或甲方书面认可的其他时间开业。第14.2.7条约定，甲方将尽最大努力及采取一切合理的措施保障乙方经营活动的顺利进行。第16.1条约定“乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理”。第16.10条约定“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下的其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支”。第17.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。…17.2.7未经甲方书面同意乙方擅自退租的。”经查，涉案商铺于2019年1月1日交付，2019年5月18日涉案商场正式开业，开业后开始起算租金。振中新世纪公司已支付2019年5月18日至2019年6月30日止的商铺租金、管理服务费、推广费、POS机使用费37176.57元（此金额为已经折抵了意向金80754.6元后的剩余金额），并交纳装修押金20000元、装修管理费41006元、POS机押金10000元、租赁保证金268003.5元。2019年6月26日，同昌盛业公司向振中新世纪公司发出《催款通知函》及签收单，要求振中新世纪公司于2019年7月1日前向其支付2019年7月1日至7月31日期间的租金、管理服务费、推广费及POS机使用费，合计80754.6元，若振中新世纪公司未能在7月5日前交纳上述欠缴费用及滞纳金，其有权向振中新世纪公司索赔或者单方解除合同并按合同17.2款要求振中新世纪公司承担违约责任。2019年6月28日，振中新世纪签收了《催款通知函》。2019年7月6日，同昌盛业公司向振中新世纪公司发出《关于之解除通知函》，载明：根据原合同的约定，贵方应于2019年6月20日前向我司交纳2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、管理服务费、推广费及POS机使用费合计人民币80754.6元。我司于2019年6月26日向贵司发送了催款通知函，敦促贵司于2019年7月1日前向我司支付欠缴费用及滞纳金，但截至本函出具之日，贵司仍未支付上述应付费用且无任何书面回应。……鉴此，我司特函告贵司：1、本函出具之日，我司与贵司签署的《新荟城购物中心商铺租赁合同》即行终止。2、贵司交纳的租赁保证金人民币268003.5元、装修押金人民币20000元、POS机押金10000元不予退还，同时贵司还须向我司支付六个月的租金和六个月的管理服务费之和的违约金人民币463953.6元。3、请贵司于2019年7月12日前将承租商铺按照原合同第13.l条约定以毛坯状态交还于我司，如贵司于2019年7月19日前仍未交还的，我司将根据原合同第13.2条约定执行。4、我司将保留追究贵司违约行为的法律权利。振中新世纪公司认可收到了上述解除函。庭审中，同昌盛业公司提交了委托代理协议及发票，证明支出律师费合计23200元。振中新世纪公司对此予以认可。另查，2019年6月14日，振中新世纪公司向同昌盛业公司发送《申请函》，载明：“我司（北京振中新世纪文化发展有限公司）为贵商场二层神奇卡希尔合作租户，目前开业至今临近一月左右，由于商场客流以及有影响力品牌主力店没开业等原因，间接导致我店销售提不上去和不理想，实际销售额与承担租金数额相差太大，根本无法无力承担起，一直在亏损状态经营，长此以往我司不可能也接受不了这个状态，故提出以下几条申请，望贵司领导依据实际情况商榷给予批复！一、申请贵公司在租金方面减半或免租三个月以维持正常运营，营业额上去后正常恢复原租金缴纳。二、申请提前解除合同，退还押金或部分押金。以上申请贵请领导商榷后有意支持同意，就有关具体内容可进一步磋商，达成协议，推动工作。”同昌盛业公司认可收到了上述申请函，但称系振中新世纪公司单方意向，同昌盛业公司没有同意。庭审中，振中新世纪公司认可在租赁合同未到期时提前撤店，撤店时间为2019年7月6日，并称因商场没有整体开业，没有客流，无法维持营业，并提出同昌盛业公司主张的违约金过高。同昌盛业公司称依据合同约定，其通知的开业时间就是5月18日，影城没有开业不等于整个商城没有开业。由于振中新世纪公司的违约行为对其自身造成的损失应由其自行承担，给我方造成的损失主要为四年租金的可期待利益损失，远超过我方主张的违约金数额，故我方主张的违约金数额不高。振中新世纪公司称撤店时已将设备全部搬离，只剩下了拆不走的灯、改造的空调及部分硬装。振中新世纪提交了装饰工程合同、通风空调安装合同和招商银行交易明细，以证明其设备及装饰损失465000元、通风设备损失20000元，消防改造损失40000元。同昌盛业公司对上述证据不予认可，认可振中新世纪公司做过部分装修，但称商场有统一的通风机安装空调和消防改造工程，振中新世纪公司无需个人安装，且不同意利用上述剩余改造工程。本案审理中，本院前往涉案商铺所在地进行现场勘验，涉案商铺所在2层为儿童主题乐园，大部分店铺均在营业，客流较少。同昌盛业公司称振中新世纪公司所经营的卡希尔品牌开业一个月就撤了，且其家油漆味大，设备也有棱角，碰到过几个孩子。振中新世纪公司称关键是没有客流。本院认为，同昌盛业公司与振中新世纪公司所签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方合同约定，振中新世纪公司应于2019年6月20日前向同昌盛业公司支付下期租金，但其未依约支付租金且于2019年7月6日搬离涉案商铺，已构成违约，同昌盛业公司依据双方合同约定有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。同昌盛业公司于2019年7月6日向振中新世纪公司发送解除函，振中新世纪公司亦收到解除函，双方均同意租赁合同于2019年7月6日解除，本院对此予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现同昌盛业公司要求振中新世纪公司支付2019年7月1日至2019年7月6日的租金、管理服务费、推广费及POS机租金，于法有据，本院对此予以支持，具体数额由本院根据双方合同约定进行核算。根据双方合同约定，振中新世纪公司中途擅自退租，其已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还。同昌盛业公司要求振中新世纪公司支付相当于当年六个月租金和六个月管理服务费之和的金额作为违约金，鉴于振中新世纪公司向同昌盛业公司所交纳的租赁保证金、装修押金、POS机押金等费用均不予退还，即其已对其违约行为承担了相应的违约责任，且上述金额共计已近六个月租金，故对同昌盛业公司主张的违约金数额本院酌情予以调整。同昌盛业公司要求振中新世纪公司支付律师费，符合法律规定及双方约定，本院对此予以支持。就反诉，因振中新世纪公司中途退租的违约行为导致双方合同解除，根据双方合同约定，其已支付的租赁保证金和其他费用均不予退还。故振中新世纪公司要求同昌盛业公司返还租赁保证金、装修押金、POS机押金的诉求，于法无据，本院不予支持。因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿装饰装修损失的，不予支持，同昌盛业公司亦不同意利用其剩余的装饰装修等工程设施，故振中新世纪公司要求同昌盛业公司赔偿其装饰工程损失、通风设备损失和消防改造损失，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七之规定，判决如下：一、确认同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与北京振中新世纪文化发展有限公司所签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》于2019年7月6日解除。二、北京振中新世纪文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付2019年7月1日至2019年7月6日期间的房屋租金11208.84元、管理服务费4042.02元、推广费577.78元、POS机租金98.63元。三、北京振中新世纪文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付违约金165950.1元。四、北京振中新世纪文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付律师费23200元。五、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司其他的诉讼请求。六、驳回北京振中新世纪文化发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8830元，由北京振中新世纪文化发展有限公司负担（于本判决生效之日起7日内支付给原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司）；反诉案件受理费6015元，由北京振中新世纪文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  孙宇杉人民陪审员  张晓煜人民陪审员  冯志军二〇二〇年三月三十日书 记 员  柳艾青