贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终207号上诉人（原审被告）：王筑鲜，女，1967年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张王帝，男，1992年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，王筑鲜之子。被上诉人（原审原告）：贵州水晶房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑小区B1、B2栋1-5号。法定代表人：刘昌富，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建，贵州达德律师事务所律师，执业证号：15201201910084590。上诉人王筑鲜因与被上诉人贵州水晶房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王筑鲜上诉请求：1．撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定《游泳池场地租赁合同》于2018年11月15日自动终止，无法律和事实依据；二、上诉人既无侵权故意，也无侵权行为，水晶公司没有损失，上诉人不应当承担赔偿责任；三、一审适用法律不当，一审诉讼费负担分配不当。被上诉人贵州水晶房地产开发有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州水晶房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．被告立即搬离其承租原告所有的位于贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑小区的游泳池及其附属设施；2．被告赔偿占用租赁物期间给原告造成的经济损失74999.97元（按照场地月租金8333.33元，从2018年12月27日起暂计算至2019年8月26日止），直至被告搬离泳池及其附属设施之日止；3．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年11月10日，原告水晶房开公司（出租方、甲方）与被告王筑鲜（承租方、乙方）续签订《游泳池场地租赁合同》，合同主要约定如下一、甲方自愿将位于贵阳市“水晶苑”游泳池场地及附属设施租赁给乙方。乙方自愿租赁该游泳池场地及附属设施，租赁时间从2015年11月16日起至2018年11月15日止；二、租赁金额为每年10000元。乙方每次缴款一年租金后方可使用该游泳池场地及附属设施，同时，在第一次付款时须缴纳租赁该游泳池场地及附属设施保证金10000元，上述款项需在2016年2月28日前交清。乙方每次缴纳租金须提前30日内完成；三、在租赁期间，该游泳池场地及附属设施发生的各种维修费、维护费用（不含房屋维修费用）由乙方负责；四、经甲方同意，乙方自愿对该游泳池增加一个洗澡大池进行改造，所花费用甲方不予负责；同时合同到期时，乙方也不准以对该游泳池场地及附属设施已投入为由拒交还房屋；五、本合同自签订之日起生效，合同期满待各类费用结清后，退还乙方保证金。合同到期按同等价格优先保证乙方租赁。本合同签订之前，根据双方之前签订的租赁合同水晶房开公司在2014年12月8日出具收款收据，载明收到王筑鲜交来租游泳池保证金10000元。自2017年11月16日起，王筑鲜未支付租金。庭审中，水晶房开公司自认已将王筑鲜交纳的保证金10000元抵扣王筑鲜欠付的自2017年11月16日起至2018年11月15日止的租金10000元。截至庭审结束之日，案涉租赁泳池及附属设施仍由王筑鲜占有使用经营“碧泉泳池”。2018年6月18日，王筑鲜向水晶房开公司出具《报告》，向水晶房开公司反映泳池漏水问题。次日，王筑鲜向水晶房开公司行政人员黄梅通过微信发送该报告，6月21日，黄梅回复“王姐，我给你往上面说了，公司不同意给你家检测，也不同意减免费用”、“公司意思是，如果有疑问就提前终止合同”、“因为我昨天往上面报，上面意见就是，如果你觉得有疑问，公司就收回，老板说的，七月一号如果你不做，或者是因为有安全隐患，就不承包了，因为也欠着承包费”。2018年12月16日，水晶房开公司（甲方）与案外人梁应洪（乙方）签订《游泳池场地及附属设施租赁合同》，合同就案涉泳池及附属设施租赁相关事宜进行了约定，其中租赁时间从2018年12月28日起至2019年12月27日止，年租金100000元。2019年3月12日，水晶房开公司与贵州水晶兴业物业管理有限公司共同出具《告知书》，载明水晶苑游泳池与乙方签订的承包合同于2018年11月到期，现该泳池已于2018年12月承包给他人，特通告3日内搬离。该告知书张贴于案涉租赁物玻璃门上。上述事实，有原、被告当庭陈述、游泳池场地租赁合同、游泳池场地及附属设施租赁合同、告知书、报告、照片、微信聊天记录、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告水晶房开公司与被告王筑鲜签订的《游泳池场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。案涉合同于2018年11月15日期限届满后，原告水晶房开公司主张合同已自动解除，被告王筑鲜辩称原合同转化为不定期租赁合同。其一，根据双方租赁合同的约定，租金支付方式为先交租金后使用，王筑鲜应提前30日支付下一年度租金，但其至今未支付2017年11月16日起至2018年11月15日的房租10000元。在合同期限届满后，王筑鲜虽继续使用租赁物，但自2017年11月以来未支付租金，其作为承租人，客观上未履行租赁合同的根本义务，王筑鲜提交的证据不足以证明其有续租的意思表示。其二，合同到期前，王筑鲜因漏水问题与水晶房开公司交涉，水晶房开公司明确可提前终止合同。2018年11月15日合同到期，12月16日，水晶房开公司即与案外人梁应洪签订新的租赁合同。水晶房开公司以实际行为表示合同到期后，不与王筑鲜延续合同的履行，不符合不定期租赁合同“出租人没有提出异议”这一要件。综上，王筑鲜对于原合同转化为不定期租赁合同的答辩意见，一审法院不予采纳，原告水晶房开公司与被告王筑鲜于2015年11月10日签订的《游泳池场地租赁合同》已在2018年11月15日期限届满后自动终止履行。原告水晶房开公司诉请被告王筑鲜搬离租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，且符合双方租赁合同中关于“合同到期，王筑鲜不准以对该游泳池场地及附属设施已投入为由拒交还房屋”的约定。对原告该诉请，一审法院予以支持。原告诉请被告赔偿占用租赁物期间造成的经济损失，按照场地月租金8333.33元，从2018年12月27日起计算至被告搬离泳池及其附属设施之日止。王筑鲜未支付2017年11月起的房租10000元，在原租赁合同期满后，亦未返还租赁物，构成根本违约。同时，其拒不返还行为既不符“合同到期，王筑鲜不准以对该游泳池场地及附属设施已投入为由拒交还房屋”的约定，客观上也对水晶房开公司造成了可期待的租金利益损失。对该部分经济损失，王筑鲜应予赔偿。水晶房开公司要求按照与案外人梁应洪签订的合同租金标准计算该损失，但仅依据租赁合同不足以证实水晶房开公司实际损失情况。双方租赁合同未对违约责任进行约定，结合本案双方合同履行情况、违约情形等因素，一审法院以原、被告双方原租赁合同租金标准10000元/年的2倍计算租金损失，即每月为10000元/年÷12月×2倍=1667元，依原告诉请自2018年12月27日起计算至王筑鲜搬离游泳池及其附属设施之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王筑鲜于本判决生效之日起十日内搬离原告贵州水晶房地产开发有限公司位于贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑小区的游泳池及其附属设施；二、被告王筑鲜于本判决生效之日起十日内向原告贵州水晶房地产开发有限公司赔偿经济损失，按照1667元/月的标准，自2018年12月27日起计算至被告王筑鲜搬离游泳池及其附属设施之日止；三、驳回原告贵州水晶房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，减半收取计923元，保全费1020元，合计1943元由被告王筑鲜负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉《游泳场地租赁合同》约定的租赁期间届满后，承租人王筑鲜继续使用租赁物，水晶公司没有提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。水晶公司主张其已提出异议，但其不能证明其将《通知书》送达给了王筑鲜，或者通过其他方式提出了异议，应承担举证不能的责任。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。水晶公司起诉要求返还租赁物，具有通知的效力，故一审判决返还租赁物并无不当。合同解除后，承租人继续占用租赁物的应当支付房屋占用费，费用的计算应当按照合同约定计算，也即按照833.3元/月计算。水晶公司与案外人签订的租赁合同与王筑鲜无关，不应参照该合同计算王筑鲜应承担的责任。综上所述，上诉人王筑鲜的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。一审适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初8607号民事判决第一项，即：被告王筑鲜于本判决生效之日起十日内搬离原告贵州水晶房地产开发有限公司位于贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑小区的游泳池及其附属设施；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初8607号民事判决第三项，即：驳回原告贵州水晶房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初8607号民事判决第二项为：王筑鲜于本判决生效之日起十日内向贵州水晶房地产开发有限公司支付租金及占用费，按照833.3元/月的标准，自2018年12月27日起计算至王筑鲜搬离游泳池及其附属设施之日止。一审案件受理费1846元，减半收取计923元，保全费1020元，合计1943元,由王筑鲜负担200元，由贵州水晶房地产开发有限公司负担1743元。二审案件受理费1846元，由王筑鲜负担200元，由贵州水晶房地产开发有限公司负担1646元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年三月十九日书记员  李萌