内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终141号   上诉人(一审被告、反诉原告）：包头市马连道商贸有限公司。   法定代表人：王绍恩，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：崔科，内蒙古祥鹿律师事务所律师。   被上诉人（一审原告、反诉被告）：蔡秀锐，女，1962年10月10日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：王福荣，内蒙古琛琪律师事务所律师。   上诉人包头市马连道商贸有限公司（以下简称马连道公司）因与被上诉人蔡秀锐房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   马连道公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持其一审的反诉请求。本案一、二审诉讼费由蔡秀锐承担。其上诉主张的事实和理由是：   一、马连道公司与蔡秀锐于2013年7月18日签订《马连道茶城店铺租赁合同》（以下简称《店铺租赁合同》），合同约定租赁期限为3年（2013年9月1日至2016年8月31日），商铺租金第一年9万元，第二年租金总额为102973元，第三年租金总额为109400元。合同到期后双方没有签订新的合同，应按照无固定期租赁合同认定，租金总额为年109400元。该事实法院应予以认定，并按照合同执行。   二、双方在履行合同中严格按照合同执行，一审法院仅凭2016年3月1日至2016年8月31日出具的收据上写明按七折计算，就认定实际履行合同租金变更为63000元属于认定事实错误。该收据出现七折，主要是马连道公司在此期间为了鼓励茶商经营，半年期间做的短期活动，仅是此半年生效。其他时间还是按照合同履行，蔡秀锐也没有任何证据证明其他时间是按照此折扣履行合同。   三、2016年以后第二年每平米0.2元与第三年每平米0.3元的递增，一审法院并未认定。蔡秀锐也没有证据证明第二年、第三年没有递增租金的证据。如果按照初期鼓励营业人员的一张折扣收据就将整个4年的合同以及合同约定的递增数额和租金总金额否定，这对于马连道公司严重不公，也违反了双方签订合同的真实意思表示。   四、双方合同约定，蔡秀锐逾期7日内未支付租金或者水、电、暖、卫生费的，马连道公司有权单方面解除合同，并不予退还所收的预交租金及保证金。蔡秀锐每年交纳房租时间均晚于应交房租的7日，马连道公司有权按照合同不予退还预交租金及保证金。   蔡秀锐辩称：认可与马连道公司签订的《店铺租赁合同》的效力，双方存在租赁合同关系。虽然在该合同第3条约定了租金计算方式，但在合同履行过程中并未按照该约定履行，而是实际变更了合同约定，按照每年63000元的标准支付租金。马连道公司在一审期间主张按照合同约定计算，但未提供任何证据予以证明。且租金按照年度交纳，蔡秀锐在交纳下一年度租金时，马连道公司仍是按照变更后标准收取的租金，并未按照协议约定主张租金及涨幅的租金。此外，马连道公司按照双方租赁关系已经终止的情况下另行主张租金违背常情常理。   蔡秀锐向一审法院提起诉讼，请求判令：一、马连道公司返还蔡秀锐保证金1万元及房租1万元；二、本案诉讼费由马连道公司承担。   马连道公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、蔡秀锐向马连道公司支付所欠房租309970元及利息（2017年9月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本案诉讼费由蔡秀锐承担。   一审法院认定的事实：2013年7月18日，蔡秀锐与马连道公司签订了2份《店铺租赁合同》。合同约定，蔡秀锐向马连道公司租赁位于包头市××区、51号店铺，两间店铺面积均为88.86平方米，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日；年租金为45000元，第二年租金每天每平方米递增0.2元，第三年租金每天每平方米递增0.3元；每间店铺第一次租金交付时间为合同签订之日，付款金额为22500元，第二次租金交付时间为2014年2月1日前，付款金额为11250元，第三次租金交付时间为2014年5月1日前，付款金额为11250元；蔡秀锐逾期7日未支付租金或水、电、暖、卫生等费用的，马连道公司有权单方面解除合同，并且不退还所收的预交租金及保证金。   蔡秀锐向马连道公司支付了合同保证金1万元。2014年7月24日，马连道公司向蔡秀锐出具租金收据一张，写明收到蔡秀锐2014年3月1日至8月31日的租金31500元。2014年11月26日，马连道公司向蔡秀锐出具租金收据一张，写明收到蔡秀锐2014年9月1日至2015年2月28日租金31500元。2016年10月26日，马连道公司向蔡秀锐出具租金收据一张，写明收到蔡秀锐51号底店2016年3月1日至2016年8月31日的租金31500元，并注明2016年3月1日至2016年8月31日按7折。合同到期后，蔡秀锐继续使用房屋，并向马连道公司支付了6万元，马连道公司于2016年12月29日和2017年1月21日分别向蔡秀锐出具了两张收据，数额共计6万元。   2016年10月，包头市人民防空办公室（以下简称市人防办）提起诉讼，一审法院于2016年12月30日判决解除市人防办与马连道公司的房屋租赁合同，并判决马连道公司将包头市昆都仑区少先路25号街坊文体活动中心D段33间商铺返还给市人防办。后马连道公司提起上诉，并在二审程序中申请撤诉，包头市中级人民法院作出（2017）内02民终867号民事裁定，准许撤回上诉。市人防办于2017年5月19日发出通知，该通知载明：鉴于马连道公司撤回上诉，（2016）内0203民初4967号民事判决书已发生法律效力，所以通知马连道公司与市人防办办理昆都仑区少先路25号街坊文体活动中心D段33间商铺的交接手续，并立即支付欠付的租金。   一审法院认为:本案的争议焦点是蔡秀锐向马连道公司租赁房屋期间，马连道公司是否多收了1万元租金，是否应当退还1万元保证金,蔡秀锐是否欠付租金。对于租金的计算方式，根据蔡秀锐所提交的收据可以看出，马连道公司按照每半年31500元的标准向蔡秀锐收取租金，每年租金63000元，2016年10月26日向蔡秀锐出具的收据上写明2016年3月1日至2016年8月31日按7折。双方签订的租赁合同约定第一年租金每间45000元，两间合计9万元，按7折计算，每年租金正好是63000元。通过上述情况，可以认定双方将两间店铺的年租金变更为63000元的事实。对于蔡秀锐的租金支付情况，因时间较长，无法要求双方保存所有票据，对此该院作如下分析：马连道公司在2016年10月26日的收据中对蔡秀锐欠付的租金按照7折予以计算，说明双方当时对蔡秀锐欠付租金的情况进行了协商，马连道公司出具的收据中未提及蔡秀锐欠付2016年8月31日之前的租金，且合同到期后，马连道公司允许蔡秀锐继续使用房屋，收取了蔡秀锐支付的2016年8月31日之后的租金。通过上述分析，可以认定蔡秀锐已经付清了2016年8月31日之前的租金。马连道公司关于蔡秀锐欠付2016年8月31日之前的租金的抗辩意见，与上述情况不符。且如果蔡秀锐欠付租金，马连道公司一直未主张，不符合常理，故该院对马连道公司的该抗辩意见不予采信。   对于双方租赁关系终止的时间，根据市人防办2017年5月19日出具的通知可以看出，在该日期之前，马连道公司已经丧失了对本案所涉房屋的占有使用权利，蔡秀锐认可马连道公司在2017年7月1日前退场，该院予以采信，该院认定双方的租赁合同关系于2017年6月30日终止。2016年9月1日之后的租金应当继续按照每年63000元计算，蔡秀锐向马连道公司支付了2016年9月1日之后的租金6万元，马连道公司应当退还7500元（60000－63000÷12×10）。双方曾就欠付租金情况进行协商，马连道公司曾同意蔡秀锐按照7折交纳部分租金，说明双方对合同约定的租金支付时间进行了变更，故马连道公司不能以蔡秀锐未按约定交付租金为由扣留保证金，其应当将蔡秀锐交纳的1万元保证金退还。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、马连道公司于本判决生效后十日内退还蔡秀锐租金7500元、保证金10000元，共计17500元；二、驳回蔡秀锐的其他诉讼请求；三、驳回马连道公司的反诉请求。本诉案件受理费300元，反诉案件受理费2975元，均由马连道公司负担。   在二审期间，蔡秀锐提交（2019）内0203民初2684号民事判决，欲证明马连道公司以相同的理由请求叶明峰支付租金，被昆区法院判决驳回其诉讼请求。该文书证明蔡秀锐是按照实际租金支付标准进行支付的且已经全额支付了租赁期内的租金。马连道公司质证称，对证据的真实性认可，证明目的不认可。叶明峰的合同与蔡秀锐的合同不一样，因特殊原因，蔡秀锐的合同约定租金比其他人的租金都便宜。本院认为，该民事判决与本案缺乏关联性，在本案中不予采信。   二审经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。   另查明：2013年7月22日，蔡秀锐向马连道公司支付两个店铺的半年租金各22500元，该数额与双方合同约定的租金标准一致。蔡秀锐分别于2015年5月25日、2016年1月6日向马连道公司支付2015年3月1日至2016年2月28日的租金，两笔共计72000元。该事实有马连道公司为蔡秀锐出具的收据及当事人陈述在案佐证。   2016年10月10日，马连道公司向昆区人民法院提起诉讼，请求依法判令蔡秀锐返还马连道公司承租房屋以及向马连道公司支付2016年9月1日至蔡秀锐归还房屋之日止的相应房屋使用费（按每店铺/平米/天3.07元计算）。该案审理过程中，马连道公司以双方当事人已经达成庭外和解协议为由申请撤回该案件起诉。昆区人民法院于2017年1月20日作出（2016）内0203民初4689号之三民事裁定，准许马连道公司撤诉。该事实有（2016）内0203民初4689号卷宗材料在案佐证。   本院认为：双方当事人之间的房屋租赁合同是有效合同，双方对此无争议，本院予以确认。本案的争议焦点是：蔡秀锐是否欠付马连道公司的租金。对此，本院从以下几点分析判断：   首先，马连道公司主张蔡秀锐尚欠2016年8月31日之前即租赁合同约定期限内的租金，并曾于2016年就该问题向一审法院提起诉讼，这与马连道公司在2016年10月10日起诉的（2016）内0203民初4689号案件中的诉讼主张不符。马连道公司在该案中的诉讼请求是要求蔡秀锐退还房屋，支付2016年9月1日之后的房屋使用费。如果蔡秀锐当时确实欠付租期内的租金，马连道公司在该案中不主张欠付租金，却时隔两年多在本案中反诉主张，明显不符合常情常理。马连道公司在二审期间亦未对此问题作出合理解释。据此能够认定，2016年租期届满时双方当事人之间并不存在因欠付租金而发生的争议。马连道公司提出的蔡秀锐仍欠付2016年8月31日之前租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。   其次，双方当事人订立的书面房屋租赁合同到期后，蔡秀锐继续使用案涉房屋，但双方未重新签订书面租赁合同，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间形成口头不定期租赁合同。对于该口头合同约定的租金，双方均应承担举证证明责任。蔡秀锐提供的支付租金的收据证明其已经支付了2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金6万元，马连道公司未向法庭提供证据证明此期间双方约定租金的标准，结合蔡秀锐截至2017年1月21日已支付了该6万元的事实，本院认定蔡秀锐支付的6万元即为2016年9月1日至2017年8月31日期间的全部租金。马连道公司提出的应当按照市场价3.3元/平米/日的标准计算2016年9月1日之后租金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。   另，从双方当事人提交的蔡秀锐支付租金的收据可以看出，双方当事人在租赁期间并未完全履行约定的租金。现有证据也不能证明蔡秀锐是按照固定的租金比例来支付每一年度的租金。一审判决推定双方当事人在实际履行过程中按照原合同约定租金标准的七折确定租金标准没有事实依据，确属不当，本院予以纠正。马连道公司于2017年7月1日前退出案涉房屋，其应当退还蔡秀锐2017年7月1日至2017年8月31日的租金1万元（6万元-6万元÷12个月×10个月），一审判决认定马连道公司应当退还蔡秀锐租金7500元不当。但蔡秀锐对此并未提起上诉，视为其对一审判决服判，本院对该项内容予以维持。   综上所述，马连道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对马连道公司返还租金的金额认定有误，但因蔡秀锐未对此提起上诉，本院对一审判决结果予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3275元，由上诉人包头市马连道商贸有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 董婷婷     二Ο二Ο年三月三十日   法官助理 贺 颖   书 记 员 段鹧庭   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。