上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46320号原告：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：上海缘一实业有限公司。法定代表人：刘冰，执行董事。委托诉讼代理人：曾剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）与被告上海缘一实业有限公司（以下简称缘一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告莘盛公司的委托诉讼代理人陈愔，被告缘一公司的委托诉讼代理人曾剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莘盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同自2019年6月27日起解除；2.判令被告支付原告2019年5月1日至2019年6月27日期间的租金105,377.80元（人民币，下同），2019年5月1日至2019年6月27日期间物业管理费12,397.50元，2019年3月7日至2019年6月6日期间的电费3,164.40元；3.判令被告支付原告截止至2019年10月31日的租金滞纳金6,190.79元，物业管理费滞纳金728.33元，电费滞纳金178.59元，实际计算至被告支付之日止；4.判令被告支付原告违约金166,386元；5.判令被告支付原告商铺清理、拆除、还原施工费19,270.76元；6.判令被告向原告支付2019年6月28日暂计至2019年8月27日的延误归还物业的违约金218,627.63元。事实和理由：2018年6月29日，原、被告签署了《房屋租赁合同》，合同约定：由被告租赁原告名下位于上海市闵行区商铺，计租的建筑面积为107.26平方米，从事以某乙为品牌的商业经营，租赁期为2年，租金按固定租金和提成租金两者取高计算。被告应于当月的5日前支付租金及物业费；如被告延迟支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金；被告归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为被告放弃物业内所有财物的所有权。原告可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应当由被告承担；被告应就其违约行为所导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍。合同签订后初期，被告尚能履行合同主要义务，但自2019年5月1日起，被告开始拖欠相关费用。原告多次向被告催讨，均无果。2019年6月19日，原告书面向被告提出于2019年6月27日解除上述房屋租赁合同并要求被告对商铺进行复原，但被告却迟迟未履行上述义务，为此原告要求被告将商铺进行复原。原告为维护自身利益，提起诉讼。被告缘一公司辩称，不同意原告主张双方的合同于2019年6月27日解除，被告在2019年5月23日就已经离场，原告的经理曾在2019年5月24日询问过被告为何没有开业，被告告知原告已经离场并就解约事宜进行磋商，但双方未磋商成功。同意支付2019年5月的租金及物业管理费，同意赔偿部分的租金损失，但原告主张的违约金有重合，请求法庭调低。关于滞纳金，银行贷款基准利率已经取消，2019年8月20日之后的滞纳金不同意按照合同约定计取。被告向原告支付过履约押金和装修押金，要求在本案中就应付款先行抵扣。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，原告莘盛公司（出租方、甲方）与被告缘一公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：租赁物业：本合同租赁物业位于“某甲商城”的具体商铺编号以及计租面积，双方当事人在本合同“专用条款”中进行约定。履约押金：自本合同双方签订之日起5个工作日内，乙方应当按照“专用条款”约定的数额向甲方支付“履约押金”及首期租金、物业管理费，若乙方未履行支付义务的，甲方有权以通知方式解除本合同。前述押金为乙方履行本合同的担保。前述押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的（如有）、撤销天然气原登记（如有），若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。……。租金的支付：1.上述“固定租金”每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期“固定租金”应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历月天数的比例支付当月“固定租金”。……。物业管理费、广告推广费：乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付“物业管理费”。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付。……。水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付。经甲方同意，供气单位根据申请为乙方“租赁物业”设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方“租赁物业”设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票；无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证。乙方可以在租赁物业“配套设施”预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费。租赁物业的归还。本合同效力终止时，乙方应当向甲方返还所租赁物业。无论合同终止基于何种原因以及此间双方当事人的责任权利状态如何，乙方均应依照本条款约定返还租赁物业。返还租赁物业前，乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原。但，建筑物以及相关设备本身经正常使用所应有的状态除外。乙方进行拆除还原工程的施工方应当具备相应的施工资质，并且在还原施工期间，乙方以及乙方委托的施工方应当服从本合同相关的约定以及甲方及其委托管理方的管理。租赁期限届满或协商一致提前终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程并承担相应的费用。除此之外，还原工程不得超过30日，还原期内，乙方仍须支付本合同约定的包括租金、物业管理费、水电公用事业费在内的所有费用。违约责任：1.任何一方当事人违反本合同约定，违约方应当承担相应违约责任及赔偿责任；2.乙方违反本合同约定的情况下，甲方为避免或减少前述违约行为给甲方或其他任何第三人的权益造成损失的，有权“代位履行”。甲方代位履行所产生的费用、实际损失应当由乙方承担。3.一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.1乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费（若有）以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；……3.3乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；……3.6任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。解除条款：……2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。……。专用条款：交付标准为：甲方暂定于2018年8月1日向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准。本合同租赁物业位于地上商铺，计租的建筑面积为107.26平方米。乙方应当在租赁物业从事以某乙为品牌的商业经营。乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期为贰年。乙方应当支付履约押金185,961元；乙方应当支付首期租金55,462元；首期物业管理费6,525元。双方商定的租金方式为：固定租金：第一年：55,462元/月，第二年：58,725元/月。乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为6,525元。乙方应当按照每月2,000元现金券向甲方支付广告推广费。本合同免租期为30日。2018年7月24日，被告缘一公司支付合同押金185,961元。2018年10月31日，原告莘盛公司（甲方）与被告缘一公司（乙方）签订补充协议，对合同营业额收银方式进行补充。2019年6月19日，原告莘盛公司向被告缘一公司发出解约函，载明：……贵司自2018年8月1日起租，自2019年5月起未按《房屋租赁合同》约定向我司支付上述应付款项，经我司及我司所委托的管理公司多次催缴，均无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，贵司的行为已构成严重违约。为此，现我司书面通知贵司，双方的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年6月27日解除。望贵司自本函寄出日起七日内付清所有应付款项以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，并办理商铺内属于贵司物品的搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记（若有）。贵司未在七日时间内完成上述事项的，不影响双方签订的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定的解除。贵司未在七日时间内完成上述事项的，根据《房屋租赁合同》，我司可将商铺恢复原状，且贵司遗留在商铺内的物品视为贵司的遗弃物，我司有权处理而不承担任何责任，且由此产生的后果以及一切费用（包括但不限于保管费、恢复原状的费用）均由贵司承担。贵司未在七日时间内完成上述事项的，我司将保留包括法律手段在内的一切方法维护我司的合法权益。根据原告制作的清单显示，在抄表周期2019年3月6日至2019年6月6日期间，用电量为2,637度，电费按每度1.20元计算，合计为3164.40元。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、补充协议、解约函，被告提供的收据等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的商铺拆除工程施工合同的签订时间晚于施工工期，被告对原告提供的该组包括合同、委托书、付款凭证等的真实性、关联性均存有异议，原告未就证据的关联性进一步举证，本院对此组证据亦不予采信。原告对被告提供的微信截屏的真实性有异议，被告未进一步进行举证，本院对该组证据不予采信。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。被告承租原告的房屋，被告应当按照约定使用房屋并支付租金，然被告在履行合同过程中不按约定支付各项费用并擅自离场，系被告违约，应承担相应的法律责任。被告同意解除合同，但抗辩其已于2019年5月23日离场，原告方也已知悉该情况，故双方合同应为2019年5月23日解除。对此，本院认为，根据法律规定，被告作为违约方并无单方解除合同的权利，合同也没有约定被告可以无故提前终止合同，在未经得原告同意的情况下，被告的离场并不必然导致合同解除。原告根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，结合解除权的内容，原告要求确认双方合同于2019年6月27日解除的诉讼请求本院予以支持。被告确认并同意支付2019年5月的租金及物业管理费，亦同意赔偿原告的部分租金损失，本院结合本案的已经查明的事实，就原告主张2019年5月1日至2019年6月27日期间的租金及物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告对原告主张的电费提出了异议，认为其无法进行核对，但本院注意到，该期间被告正常经营，也发生了相应电费，现被告对原告主张的电表读数存在异议，但未能提出相应的依据，故本院对被告的抗辩不予采信，被告应当支付相应的电费。本案所涉《房屋租赁合同》的解除的原因在于被告，原告根据合同约定向被告主张相当于三个月租金的违约金，该主张符合法律规定，本院予以支持。原告于2019年6月19日向被告发送解约函并限期搬离，并告知若被告未能限期搬离则原告自行处理等。然原告发送该解约函后并未及时收回商铺，导致一定的损失，故原告应分担一定的损失，本院酌定被告支付原告未及时归还商铺的违约金55,462元。关于原告主张的逾期付款的滞纳金，无相应合同约定，本院根据原告的实际损失及原告已经主张违约金的实际情况，酌定被告支付原告利息损失2,500元。原告主张其收回商铺后进行清理、拆除、还原施工等，花费一定费用，然原告提供的证据材料发生时间与原告陈述不能匹配，被告亦对证据的关联性存有异议，原告未能进一步举证，故本院对原告主张19,270.76元的恢复费用的诉讼请求本院不予支持。至于被告支付的合同押金，被告未提起反诉，原告亦不同意在本案中一并处理，故本院在本案中不作处理，由被告另案提起诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、确认原告上海莘盛发展有限公司与被告上海缘一实业有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；二、被告上海缘一实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海莘盛发展有限公司截止至2019年6月27日的租金105,377.80元、物业管理费12,397.50元；三、被告上海缘一实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海莘盛发展有限公司截止至2019年6月6日的电费3,164.40元；四、被告上海缘一实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海莘盛发展有限公司租金、物业管理费、电费的利息损失2,500元；五、被告上海缘一实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海莘盛发展有限公司解约违约金166,386元；六、被告上海缘一实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海莘盛发展有限公司延误归还物业的违约金55,462元；七、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收4,597.10元，由原告上海莘盛发展有限公司负担1,654.45元，被告上海缘一实业有限公司负担2,942.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年三月二日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。