云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0128民初1219号 原告：云南敞阔经贸有限公司，住所地：昆明市西山区西园路云南整体厨房用具批发市场3幢302号。统一社会信用代码：91530112077623994A。 法定代表人：汤秀梅，经理。 委托诉讼代理人：杨金权，云南精群律师事务所律师。特别授权代理。 被告：禄劝屏山镇通疗足浴中心，住所地：禄劝县城世纪中心5栋1-1号商铺，注册号：530128600205602。 经营者：胡菊梅，女，1974年7月5日生，汉族，住禄劝县，现住禄劝县。 被告：胡菊梅，身份情况同上。 委托诉讼代理人：张馨允，云南展耀律师事务所律师。特别授权代理。 原告云南敞阔经贸有限公司（以下简称敞阔公司）诉被告禄劝屏山镇通疗足浴中心（以下简称足浴中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，原告申请追加胡菊梅为共同被告，被告足浴中心申请追加昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司为共同被告，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告敞阔公司的委托诉讼代理人杨金，被告足浴中心的经营者暨被告胡菊梅，委托诉讼代理人张馨允到庭参加诉讼，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期限届满后未到庭参加诉讼。后被告足浴中心向本院申请撤回追加昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司为本案共同被告。本院作出（2019）云0128民初1219号民事裁定：准许被告禄劝屏山镇通疗足浴中心撤回追加昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司为本案共同被告的申请。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付租金699970元给原告（五年的租金）;2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年原告与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司签订了禄劝县“世纪中心”5幢1层、2层买卖合同，1层商铺建筑面积为1026.23平方米，2层商铺建筑面积为158.37平方米，2014年11月26日将该商铺办理在原告名下，原告享有该商铺的所有权。2013年8月27日,昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与胡菊梅签订了《商铺租赁合同》，合同约定将“世纪中心”5幢1层、2层的商铺建筑面积790平方米出租给被告胡菊梅，租期为8年，租金2014年11月1日至2015年10月30日的年租金为134400元；2015年11月1日至2016年10月30日的租金为134400元；2016年11月1日至2017年10月30日的租金为19470元；2017年11月1日至2018年10月30日租金为143481，各年租金不等。被告租赁商铺后一直使用该商铺，没有将租金支付给原告。综上所述，被告与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的租赁合同在先，原告签订的买卖合同在后，其签订的租赁合同对被告有效，故原告与被告之间系租赁合同关系，作为原告己向被告履行了自己的义务，而被告在原告履行义务后，没有全部履行自己的义务，被告依法应支付全部租赁款给原告。 被告足浴中心、胡菊梅辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、足浴中心使用的商铺实际为地上二层、三层，仅为其中的一部分面积，原告主张全部面积的租金无事实依据。2、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与胡菊梅签订《商铺租赁合同》后，因租赁房屋水电不通等问题，未能按合同约定的起租时间交付租赁物，故双方于2014年8月15日签订《商铺租赁合同补充协议》，将起租期限从原合同的2014年1月1日起变更为2014年8月1日起，免租期顺延至2015年5月30日止。故原告向胡菊梅主张租金的起算时间应从2015年5月30日起。3、按昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与胡菊梅签订的《商铺租赁合同》约定，胡菊梅应先支付首期租金94800元、履约保证金15800元。胡菊梅2013年9月6日按约向鸿乙分公司支付了上述费用，应在原告主张的合理租金中予以扣减。4、胡菊梅使用租赁物后，2015年6月出现屋面严重漏水，导致胡菊梅店内受损严重。胡菊梅2015年6月8日向物业服务中心反映，物业答复屋面防水还在保修期内，但因开发商、建筑商均无人负责世纪中心工程整改问题，物业无法联系相关单位维修，为不影响营业，先由租户自行维修，产生的费用在以后的租金中扣减。胡菊梅采纳物业的意见后自行委托装修公司进行修复，花费了176000元的修复费用。屋面防水应由业主负责，但因无人负责导致胡菊梅垫资修缮。故该费用应在租金中予以扣减。5、在原告未取得商铺所有权之前，胡菊梅已经向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司预付了5栋1-1号商铺租金60万元，原告向答辩人主张支付租金无事实和法律依据，而应向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司主张返还租金。另外，根据合同的相对性原则，足浴中心不是本案的适格主体，请求驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张举证如下：1、组织机构代码、证明、身份证复印件，证明原告信息及主体适格。2、个体工商户登记表，证明被告企业登记情况及营业时间。3、房屋所有权证及登记表、商品房购销合同，证明原告于2014年11月27日取得“世纪中心”5幢一层及二层房屋所有权，证号：禄劝字第20142206号、禄劝字第20142207号。4、房屋租赁合同，证明开发商昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告于2013年8月27日签订了“世纪中心”5幢一层及二层商铺租赁合同，约定租赁建筑面积为790平方米，合同约定租赁期限为2014年1月1日至2021年12月30日；2014年1月1日至2014年10月30日免费；2014年11月1日至2015年10月30日租金189600元；2015年11月1日至2016年10月30日租金为189600元；2016年11月1日至2017年10月30日租金为195288元；2017年11月1日至2018年10月30日租金201144元；2018年10月30日至2019年11月1日租金为207185元。5、测绘报告，证明2016年5月3日经委托昆明天宇测绘有限责任公司（原世纪中心房屋测绘公司）测绘负一楼建筑面积为552.37平方米；负一楼建筑面积与一楼面积等同，二楼建筑面积为158.37平方米，加上楼梯面积一楼、二楼建筑面积为790平方米。6、（2018）云0128民初字440号、（2018）云01民终字7693号民事判决书及生效证明、注销登记决定书、合同权利转让协议，证明该房屋所有权存在争议，于2019年结束，故一直为主张租金。 被告足浴中心、胡菊梅对上列证据质证认为，对证据1、2三性无异议，对证据3原告不能出示原件，请法庭庭后与有关部门核实，对证据4原告不能按照3层来主张租金，对证据5三性不认可，对证据6因不是这些案子的当事人，不清楚这些案子的实际情况，无法发表质证意见。 被告足浴中心对其主张举证如下：1、《商铺租赁合同》、发票、收据，证明2013年8月27日，被告胡菊梅与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订了《商铺租赁合同》，将其名下的5栋1-1号商铺出租给胡菊梅、李萍，租期为2014年1月1日至2021年12月30日；该《商铺租赁合同》的承租方为胡菊梅、李萍，并非禄劝屏山镇通疗足浴中心；合同约定租金按建筑面积计算；合同约定签订合同后先支付首期租赁费94800元、履约保证金15800元；胡菊梅已按约向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司支付了首期租金94800元和履约保证金15800元，应当在原告主张的合理租金中予以扣减。2、补充协议，证明因昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司未能按约交付租赁物，双方于2014年8月15日签订补充协议，约定双方的租赁期限变更为自2014年8月1日至2015年5月30日，计租期应从2015年5月31日起算。3、房屋使用面积测量计算报告，证明被告用于经营的商铺实际位于地上二层和三层。4、企业基本情况登记表、收据，证明戴惠荣系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的法定代表人；胡菊梅于2014年10月11日向戴惠荣预付了商铺租金60万元，戴惠荣收到款项后出具收据给胡菊梅收执；被告已预先向出租方支付了租金60万元，原告再向被告主张支付租金无法律依据。5、证明、修缮工程合同、预算表、收款收据，证明胡菊梅使用租赁物后，2015年6月即出现屋面顶板严重漏水，导致店内受损严重；因开发商和建筑商均无人负责世纪中心工程整改问题，物业无法联系相关单位进行维修，被告只能自行找装修公司修缮，所支出的修缮费用应在原告主张的合理租金中予以扣减。6、2018云01民终1559号民事判决书，证明租赁房屋为地上的三层，共790平方米。7、补充协议、收据、视频资料，证明经与戴惠荣电话联系，其于2020年1月找人将加盖昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司印章的《收据》提供给胡菊梅，并补充约定至2021年12月30日的租金包干为60万元，保证金甲方不予退还。 原告质证认为，对证据1、2三性没有异议；证据3属于被告单方委托，正好能证实被告使用建筑面积已超过790平方米；对证据4企业基本情况登记表没有异议，对收据三性不认可，无法证实被告是否转款；证据5、7三性均不认可；证据6不能证明被告方的待证事实。 本院认为，对双方当事人陈述一致的事实及均无异议的证据，本院予以确认，对其余证据中能相互印证的部分，本院予以确认。对被告提交的证据4中的收据，落款时间为2014年10月11日、落款收款人为昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司负责人戴惠荣，内容为“今收到世纪中心5幢1-1号商铺（通疗足浴）胡菊梅预付房租款60万元”。被告提供的证据7中的收据，内容为：收到胡菊梅世纪中心5栋1-1号商铺预付租赁费60万元，加盖有昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司财务专用章，与被告的陈述及证据4中的收据能相互印证，故本院予以确认。对被告提供的证据7中的补充协议，因系涉案房屋已转让给原告以后才形成，未经实际权利人追认，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，甲方昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与乙方胡菊梅、李萍签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将“世纪中心”5幢1-1号商铺建筑面积共790平方米出租给乙方，租期为8年，自2014年1月1日至2021年12月30日，租金为：2014年1月1日至2014年10月30日0元；2014年11月1日至2015年10月30日的月租金15800元，年租金189600元；2015年11月1日至2016年10月30日的月租金15800元，年租金189600元；2016年11月1日至2017年10月30日的月租金16274元，年租金195288元；2017年11月1日至2018年10月30日月租金16762元，年租金201144元；2018年11月1日至2019年10月30日月租金17265元，年租金207185元；2019年11月1日至2020年10月30日月租金17783元，年租金213395元；2020年11月1日至2021年12月30日月租金18316元，年租金256424元。租金按每半年支付一次。首付租赁费94800元，乙方向甲方支付履约保证金15800元，租赁合同终止时用以充抵乙方应承担的费用等。以后每期租赁费用到期前一个月支付下一期的租赁费用，先付后用。胡菊梅2013年9月6日按约向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司支付了上述两项费用。因水电不通等问题，2014年8月15日，甲方昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与乙方胡菊梅、李萍签订《商铺租赁合同补充协议》，将起租期限从原合同的2014年1月1日起变更为2014年8月1日起，免租期顺延至2015年5月30日止。后李萍退出，胡菊梅对租赁房屋进行使用，于2014年办理个体工商户营业执照，在世纪中心5幢1-1号商铺经营足浴中心。2014年10月11日，昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司负责人戴惠荣，向胡菊梅出具《收据》，载明：“今收到世纪中心5幢1-1号商铺（通疗足浴）胡菊梅预付房租款60万元”。本案审理中，胡菊梅提供了日期为2014年10月27日，加盖有昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司财务专用章的《收据》，内容为：收到胡菊梅世纪中心5栋1-1号商铺预付租赁费60万元。 2015年6月，租赁房屋屋面漏水，导致胡菊梅店内受损。胡菊梅向物业服务中心反映，但因开发商、建筑商均无人负责世纪中心工程整改问题，胡菊梅委托禄劝佳艺装饰建筑工程有限公司进行修缮，支付了修缮费176000元。 2014年11月26日，原告与鸿乙公司签订《商品房购销合同》，将禄劝县“世纪中心”5幢1层、2层的房屋出卖给原告。当天，原告取得了“世纪中心”5幢1层商铺、2层商铺的所有权证书。2018年3月8日,案外人昆明二建建设（集团）有限公司诉至本院，请求确认原告与鸿乙公司签订的《商品房购销合同》无效，本院作出《（2018）云0128民初440号民事判决书》，判决：驳回昆明二建建设（集团）有限公司的诉讼请求。昆明二建建设（集团）有限公司上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出《（2018）云01民终7693号民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判，该判决于2019年4月15日生效。 庭审中，原告明确表示，要求被告支付至2020年3月止的租金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。第二百二十一条规定：出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，足浴中心的经营者胡菊梅与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的租赁合同在先，原告签订的买卖合同在后，租赁物在租赁期间所有权人变动为原告，租赁合同的效力转移为原告与足浴中心的经营者胡菊梅之间的租赁合同关系。因作为自然人的胡菊梅与作为个体工商户的足浴中心并非同一主体，本案租赁合同的承租人系胡菊梅，而不是被告足浴中心。根据合同的相对性原则，被告足浴中心不是本案的适格主体，原告向被告足浴中心主张履行支付租金义务于法无据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。胡菊梅系租赁合同关系的承租人及租赁房屋的实际使用人，应依约向出租人支付租赁费用。按双方约定，免租期顺延至2015年5月30日止，至2015年10月30日的月租金15800元×5个月=79000元；2015年11月1日至2016年10月30日年租金189600元；2016年11月1日至2017年10月30日的年租金195288元；2017年11月1日至2018年10月30日年租金201144元；2018年11月1日至2019年10月30日年租金207185元；2019年11月1日至2020年3月31日月租金17783元×5个月=88915元。即自2015年5月31日至2020年3月31日应付租金为：79000元+189600元+195288元+201144元+207185元+88915元=961132元。胡菊梅支付的履约保证金15800元，因双方约定，该款在租赁合同终止时用以充抵乙方应承担的费用等。现该合同尚未终止，故不应在租金中扣除。修缮出租房屋是出租人的义务，故对于胡菊梅支付的首付租赁费94800元，修缮费176000元，应在租金中扣除。对于胡菊梅支付戴惠荣的60万元，因发生在租赁物发生所有权变动之前，戴惠荣是出租方的负责人，胡菊梅提供的《收据》加盖有昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司财务专用章，该款应当作为胡菊梅已支付的租金予以计算。至于该款已包括租赁物发生所有权变动之后的租金问题，原告可另案予以主张，故本案中不予调整。综上，胡菊梅实际应支付原告至2020年3月31日的租金为961132元-600000元-176000元-94800元=90332元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告胡菊梅于本判决生效之日起10日内，给付原告云南敞阔经贸有限公司租金90332元； 二、驳回原告云南敞阔经贸有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回原告云南敞阔经贸有限公司对被告禄劝屏山镇通疗足浴中心的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由原告云南敞阔经贸有限公司负担8600元，由被告胡菊梅负担2200。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  张永川 人民陪审员  王光献 人民陪审员  杨建华 二〇二〇年三月四日 书 记 员  保 岛