广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1671号 原告：戴永裕，男，1946年2月3日出生，汉族。 原告：张秀梅，女，1955年12月10日出生，汉族。 被告：中国共产党灵山县委员会党校。 法定代表人：邓河。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 原告戴永裕、张秀梅与被告中国共产党灵山县委员会党校、第三人叶枝朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案，于2018年12月10日作出（2018）桂0721民初1013号民事判决。原告戴永裕、张秀梅不服，上诉至钦州市中级人民法院。钦州市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）桂07民终290号民事裁定：撤销灵山县人民法院（2018）桂0721民初1013号民事判决；本案发回重审。本院于2019年7月20日立案，依法适用普通程序审理。在诉讼中，原告向本院提出申请要求追加叶枝朋为本案被告，并要求叶枝朋赔偿因叶枝朋终止合同造成原告的损失50000元。经本院审查认为，原告这一申请与本案纠纷不属同一法律关系，对其的申请不予准许。且本案中，承租人为灵山县新圩镇华东学校，叶枝朋代表灵山县新圩镇华东学校签订合同，并将《房屋租赁合同》转让给梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅等人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十九条：合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人”的规定，叶枝朋作为第三人参加诉讼不当，本院于2020年2月15日作出通知：第三人叶枝朋退出本案诉讼。本院分别于2019年9月9日、2020年1月16日二次公开开庭进行了审理。原告戴永裕、张秀梅及被告中国共产党灵山县委员会党校的委托诉讼代理人陈业芸到庭参加诉讼。本院于2020年3月3日第三次公开开庭进行了审理。原告戴永裕、张秀梅到庭参加诉讼，被告中国共产党灵山县委员会党校及其委托诉讼代理人陈业芸、张成勇无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告戴永裕、张秀梅向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告办学损失230880元；二、本案诉讼费和相关费用由被告承担。在诉讼中，原告于2019年8月2日增加诉讼请求为：被告赔偿原告支付的二层楼图纸设计费3000元，饭堂维修费30000元、学生宿舍、教室、校园江边围栏不锈钢材料和人工费32138元，共65138元。2019年9月12日，原告撤回上述增加的诉讼请求。 事实和理由：2013年7月初，叶枝朋以在中国共产党灵山县委员会党校办学，招来合伙人梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人，叶枝朋投资5000元，梁来凯、戴永裕、张秀梅各投资70000元，蒙基和投资60000元。同年7月10日，叶枝朋将其股份转让给梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人，因校舍不够，被告口头同意梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人增建中国共产党灵山县委员会党校公路边二楼西楼8间学生宿舍共296平方米，并提供建设图纸。至当年9月1日开学前已建好并交付使用，承建人何善靖，用去建设费230880元。2013年11月25日，被告以梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人不是合同签订人为由，与叶枝朋一起终止办学合同。原告认为这是对原告的侵权，被告应赔偿原告办学损失230880元。 被告中国共产党灵山县委员会党校辩称，一、被告与两原告没有任何合同关系，也没有侵权事实，也不存在不当得利，原告要求被告赔偿损失没有任何事实及法律依据。二、本案的事实是被告于2013年6月将部分房屋租给灵山县新圩镇华东学校，灵山县新圩镇华东学校承租后，确实加建了楼房，因灵山县新圩镇华东学校办学没有取得教育局的许可，经过灵山县新圩镇华东学校及被告双方协商，终止了灵山县新圩镇华东学校与被告的承租合同，合同期间加建的房屋在合同终止后，已经交还给被告，双方互不追究合同违约责任。后来李淼娟认为其能取得办学许可，所以经与被告协商，双方签订合同由李淼娟租赁了被告的学校，但由于李淼娟同样没有办法取得办学许可，所以合同无法继续履行。综上，自始自终，被告与两原告均没有合同的关系，两原告请求被告赔偿损失没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告及被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提供的证据《合同转让协议》、《收据》、《终止房屋租赁合同证明》、《转股协议》、《退股协议》、《2013年秋期合伙学核算协议》、《合伙办学协议》、《支出单据》,被告质证对其真实性无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，能够证明案件的事实，对其证明力本院予以确认并在卷佐证。原告提供的国正价桂估字【2019】892-727号《意见书》及《广西增值税普通发票》（№10507892），被告质证对该意见书无意见，但认为建设房屋的费用不应由其负担。本院认为，该报告是具有相应资质的机构作出的，能反映房屋的实际价值，本院对该报告的证明效力予以确认。原告提供的《收款凭证》、《图纸》、《工程质量保证书》、《照片》、《工程承包协议》，被告质证称对上述证据不予认可，但承认在原告或叶枝朋承包经营期间存在加建房屋，且没有支付过工程款的事实。本院认为，上述证据的真实性存疑，但被告承认在原告或叶枝朋承包经营期间存在加建房屋，且没有支付过工程款，且对加建房屋的造价已经鉴定机构进行鉴定、评估并作出了《意见书》，因而，本院确认被告承认在原告或叶枝朋承包经营期间存在加建房屋，且被告没有支付过工程款的事实。 对被告提供的证据《房屋租赁合同》、《终止房屋租赁合同证明》、《房屋租赁合同》、2014年5月7日灵山县教育局作出的“灵教职成[2014]20号”《关于对李淼娟申请举办灵山县六峰学校的答复》，符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，能够证明案件的事实，对其证明力本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，中国共产党灵山县委员会党校（甲方）与灵山县新圩镇华东学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将部分房屋租给乙方，租期从2013年7月10日至2028年7月10日，2013年9月5日前乙方付100000元给甲方作本年秋期租金，从2014年春期至2018年春期止每年租金200000元，从2018年秋期开始，每年按前一年的7%递增；党校临街铺面西边一楼顶给乙方出资修建二楼；租期到期后，乙方所建工程保持原貌无偿归甲方收回；合同履行期间，因学生少而不能继续办学等原因终止本合同，双方不算违约，对临街改造造成乙方建筑及设备损失的，甲方有责任协助乙方处理补偿事宜。被告中国共产党灵山县委员会党校的代表人邓河与灵山县新圩镇华东学校的代表人叶枝朋均在《房屋租赁合同》上签名并盖单位公章。2013年6月17日，叶枝朋与何善靖签订《工程承包协议》，约定：叶枝朋将党校临街铺面西边一楼顶二楼、三楼加层工程，以包工包料的形式承包给何善靖建造，以及其他事宜。 2013年7月10日，叶枝朋与原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人签订《合同转让协议》，合同约定：叶枝朋同意转让其和中国共产党灵山县委员会党校签订的《房屋租赁合同》给梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人。2013年7月12日，梁来凯、蒙基和、戴永裕、张秀梅四人签订《合伙办学协议》，约定：四人合伙在上述中国共产党灵山县委员会党校租赁的房屋开办灵山县培英学校（未取得办学许可）。原告戴永裕、张秀梅与梁来凯各投资70000元，蒙基和投资60000元。由何善靖承建了中国共产党灵山县委员会党校公路边二楼西楼8间学生宿舍、露天楼梯，至2013年9月1日开学前已建好并交付使用，原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人依《工程承包协议》的约定与何善靖结算并支付相应的工程款。2013年9月9日，被告中国共产党灵山县委员会党校收到培英学校交来的“办学保证金”100000元。 2013年11月5日，经过协商中国共产党灵山县委员会党校的代表人邓河及灵山县新圩镇华东学校的代表人叶枝朋签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”。至该秋季学期结束，原告戴永裕、张秀梅等人开办的培英学校已将包括上述所建的房屋在内的房屋交还给中国共产党灵山县委员会党校。 合伙办学期间，2013年11月10日，蒙基和将其股份以70000元转让给戴永裕；2013年11月25日，梁来凯将其股份以70000元转让给张秀梅；2013年12月25日，原告戴永裕将其股份以130000元转让给张秀梅。2018年6月3日，原告戴永裕与张秀梅签订《2013年秋期合伙学核算协议》，约定：在校产核算总额中，原告张秀梅先补给原告戴永裕16000元，然后二原告平均分割财产。 2014年1月22日，中国共产党灵山县委员会党校与李淼娟代表的灵山县六峰学校经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告中国共产党灵山县委员会党校将上述房屋租给灵山县六峰学校办学，以及其他事宜。2014年5月7日，灵山县教育局作出《关于对李淼娟申请举办灵山县六峰学校的答复》，认为：李淼娟申请举办的灵山县六峰学校达不到设置小学、初中的办学标准及办学要求，不同意办学。灵山县六峰学校已交还上述房屋给中国共产党灵山县委员会党校。 2018年6月19日，原告戴永裕、张秀梅认为中国共产党灵山县委员会党校及灵山县新圩镇华东学校签订《终止房屋租赁合同证明》，已对原告构成侵权，故诉至本院。 在诉讼中，根据原告的申请，本院委托正意价格评估集团有限公司对位于灵山县三海街道六峰路中国共产党灵山县委员会党校临街铺面西边二楼八间房屋、露天楼梯建设所需要的费用进行评估。2019年11月18日，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字【2019】892-727号《意见书》，评估意见为：位于灵山县三海街道六峰路中国共产党灵山县委员会党校临街铺面西边二楼八间房屋、露天楼梯建设所需要的费用为219133元。为此，二原告支付了评估费5000元。 本院认为，本案争议焦点如下： 1、原告是否是《房屋租赁合同》权利义务承受者？其能否主张权利？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案是房屋租赁合同纠纷，中国共产党灵山县委员会党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》，中国共产党灵山县委员会党校与灵山县新圩镇华东学校是该合同的权利义务承受者，后叶枝朋以个人名义与原告戴永裕、张秀梅与梁来凯、蒙基和四人签订《合同转让协议》，由叶枝朋将中国共产党灵山县委员会党校与灵山县新圩镇华东学校签订《房屋租赁合同》转让给原告戴永裕、张秀梅等四人用于开办培英学校，被告中国共产党灵山县委员会党校收取了培英学校交来的办学保证金，2013年11月5日，中国共产党灵山县委员会党校及灵山县新圩镇华东学校签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”。至该秋季学期结束，培英学校已交还上述房屋给中国共产党灵山县委员会党校。从上述情况可知道，被告对叶枝朋转让《房屋租赁合同》的权利和义务给原告举办的培英学校是知情的，也无异议，因此，本案原告戴永裕、张秀梅作为转租方，与出租人及承租人构成租赁合同关系，都是《房屋租赁合同》权利义务承受者，因而，在履行《房屋租赁合同》过程中发生纠纷，二原告有权利提出其主张。 2、关于建造房屋所需的费用赔偿问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，原告戴永裕、张秀梅等四人是根据《房屋租赁合同》的约定投资增建二楼宿舍、露天楼梯，并已建好交付使用，原告戴永裕、张秀梅等四人并非是依据《合同转让协议》约定，对租赁物进行改善或增设他物。被告中国共产党灵山县委员会党校与灵山县新圩镇华东学校签订了《终止房屋租赁合同证明》，约定：“由于灵山县教育局反对乙方在甲方内办学（属于办学政策有变，符合合同终止条款），房屋租赁合同终止，双方互不算违约”，至2018年起诉本案已达四年多，原告戴永裕、张秀梅对《终止房屋租赁合同证明》没有向有权机关要求确认无效，而是至该秋季学期结束，原告戴永裕、张秀梅等人所举办的培英学校已将上述房屋交还给中国共产党灵山县委员会党校，应视为原告戴永裕、张秀梅同意解除《房屋租赁合同》，并认可《终止房屋租赁合同证明》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，《房屋租赁合同》约定的租期从2013年7月10日至2028年7月10日，期满后所建设的房屋归返给被告，原告租赁房屋用于举办学校，其实际为春季、秋季学期利用租赁房屋，共30学期；而2013年7月10日至2013年秋季学期结束，即原告只使用了一学期，根据公平原则，没有使用的租赁期间部分价值即对增设房屋所支出的费用219133元的三十分之二十九（211828.57元），应由被告中国共产党灵山县委员会党校返还给二原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告中国共产党灵山县委员会党校返还原告戴永裕、张秀梅工程款人民币211828.57元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4763元，评估费5000元，共9763元，由原告戴永裕、张秀梅共同负担363元，被告中国共产党灵山县委员会党校负担9400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  李智东 人民陪审员  刘昭婷 人民陪审员  黄仁妃 二〇二〇年三月三日 法官 助理  张权耀 书 记 员  梁 旋