上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14668号原告(反诉被告)：上海银酉航空技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：曾庆来，经理。委托诉讼代理人：冯玉军，上海本纪律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘观信，男，1951年5月19日生，汉族，户籍地河北省沧州市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：万龙腾，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁娜娜，上海恒杰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司(以下简称银酉公司)诉被告(反诉原告)刘观信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告(反诉被告)银酉公司的法定代表人曾庆来及其委托诉讼代理人冯玉军，被告(反诉原告)刘观信的委托诉讼代理人万龙腾到庭参加诉讼；第二次开庭，原告(反诉被告)银酉公司的委托诉讼代理人冯玉军，被告(反诉原告)刘观信的委托诉讼代理人万龙腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)银酉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年5月1日就上海市宝山区罗东路XXX号甲内100平方米房屋(以下简称系争厂房)签订的租赁协议；2、判令被告赔偿原告损失43万元(搬迁费167,494元、自建阁楼费用4万元、生产业务损失9万元、重新租赁房屋租金及水电费133,700元，合计431,194，其中1,194元放弃主张)。事实与理由：刘观信以承诺为银酉公司提供加工业务为回报，多次要求银酉公司承租系争厂房。2016年5月1日，双方签订了房屋租赁协议，租期为2016年5月1日至2025年1月1日，银酉公司正常交租，而刘观信却将业务交由他人，并在2018年7月无故强行逼迫银酉公司搬离，经村委会、派出所多次调解无果。银酉公司于2018年8月搬至太仓，损失较大。为维护银酉公司的合法权益，故向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)刘观信辩称，同意解除合同，不同意支付赔偿金。银酉公司法定代表人曾庆来自行搭建了阁楼，安全部门找过曾庆来并对其处罚，银酉公司没有做环评和消防，是村委会来贴封条的；银酉公司承租房屋是自主行为，刘观信没有承诺、引诱等行为，故刘观信不构成违约。刘观信并向本院提出反诉请求：判令银酉公司支付刘观信2019年5月2日至2019年11月8日的租金10,138元(日租金标准为54.8元)。原告(反诉被告)银酉公司针对反诉请求辩称，对租金的标准及计算方式无异议，但因刘观信强行让其搬走构成违约，房租损失是刘观信自身原因造成，银酉公司不同意支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，刘观信(出租方、甲方)与曾庆来(承租方、乙方)就系争厂房签订租赁协议，租期为2016年5月1日至2025年1月1日。合同约定，房屋租金单价为0.55元每平方米，面积100平方米，按年度计算，年租金2万元，自合同签订时乙方支付甲方1万元，以后每半年支付一次房租。合同第四条约定，在此期间，每3年房租递增一次，每次增加2,000元。任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。如果乙方搭建房子后不可拆除，到期后归甲方所有。合同第五条约定，在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。审理中，双方确认，银酉公司支付刘观信租金至2019年5月1日，2019年5月2日起的租金未支付过；银酉公司未支付过押金；刘观信于2019年11月8日收回系争厂房。审理中，为证明己方主张，银酉公司出示了以下证据：证据一、2019年6月拍摄的阁楼照片及微信支付凭证，试图证明经刘观信同意，银酉公司于2016年在系争厂房搭建阁楼，相关费用有微信转账记录24,220元，实则花费4万元；证据二、微信支付记录、收据，试图证明银酉公司于2018年6至9月搬迁至他处产生的费用；证据三、银酉公司与苏州好古科技发展有限公司2018年7月14日签订的租赁合同及银行转账凭证，显示租赁地点为太仓市浏河镇长江西路XXX号XXX号车间，面积715平方米，租期2018年7月15日至2023年7月14日，年租金为232,840元，银酉公司表示因刘观信强制解除合同，银酉公司租赁该地使用了半年，支付了租金116,420元、物业费8,580元，现其只能提供9.5万元的支付凭证，其余现金支付；证据四、2018年7月至9月在新租赁地水电费明细表，银酉公司表示该水电费用现金支付8,700元，无收据；证据五、曾庆来与张凯元签订的租房合同，显示租赁地点为太仓市浏河镇东仓村三组，租期2018年11月1日至2021年10月31日，面积约400平方米，年租金8万元，试图证明银酉公司还租了其他厂房，现还在使用；证据六、2019年3月14日接报回执单二张，试图证明系刘观信将车挡住在厂门口不让曾庆来进入；证据七、核验单、情况说明、协议书排放污染物基本信息申报表，试图证明银酉公司属于上海佩佛自动化控制设备有限公司，该公司有环保手续，故银酉公司环保是达标的。刘观信对以上证据发表质证意见如下：对于证据一，无法确认拍摄时间，阁楼是曾庆来自行搭建，没有经过刘观信允许，且是危房，还被镇上相关部门进行过处罚，微信支付凭证的真实性、关联性都不认可，日期也不对；对于证据二，真实性不认可，无法说明用途是搬迁，备注的是吃饭、红包，无法证明与本案有关；对于证据三，真实性不认可，是银酉公司自主搬到另一个地方，想要租更好的地方，支付凭证真实性无法确认；对于证据四，真实性不予认可；对于证据五，真实性无法确认，该份租赁合同与苏州好古科技发展有限公司的租赁合同存在重合，无法证明银酉公司的证明目的；对于证据六，真实性无异议，日期是2019年3月14日，银酉公司在2018年7月已经自行搬到太仓，因太仓房租贵，银酉公司负担不起，想回系争厂房处生产，系争厂房可以做仓储，但不能生产，故双方发生争执；对于证据七，协议书的真实性无异议，其他真实性不认可，上海佩佛自动化控制设备有限公司本来要给银酉公司做环评的担保，但后来没谈拢，所以可以证明银酉公司本身环保是不合格的。审理中，刘观信表示系争厂房没有产权证及建设工程规划许可证。审理中，银酉公司表示，因刘观信出租给另一家与银酉公司经营类似的租户，想把银酉公司赶走，故在2018年6月1日将厂房大门上锁不让银酉公司生产经营，后厂房没有上锁，阁楼的锁是曾庆来锁的；刘观信表示，因银酉公司自行搭建阁楼，安全部门找银酉公司谈话并处罚，银酉公司没有做环评和消防，村委会贴过封条，刘观信没有锁过厂房，系争厂房能做仓储使用，但不能做生产。审理中，本院向光明村村民委员会委员朱佳琦了解情况，其表示其主要负责光明村企业安全环保事宜，系争厂房系光明村村委会出租给莫须明，莫须明再转租给刘观信，土地是建设用地，房屋是集体建设许可证，但莫须明承租后又重新改建。曾庆来承租系争厂房后从事生产加工，刚开始，刘观信写过情况说明，表示曾庆来是刘观信给其配活，因刘观信申办过环保手续，故村里对曾庆来做生产加工予以认可。但2018年下半年，刘观信向村里表示曾庆来与刘观信不是一车间的，曾庆来需补相关环保手续，因曾庆来无相关环保手续，故村里向曾庆来发出告知书，告知其不能经营生产加工业，只能做仓库。因曾庆来不在系争厂房，故村里将告知书贴在车间门上，并在车间门上贴了封条。银酉公司对朱佳琦的陈述不予认可，表示是刘观信阻碍银酉公司进入厂区；刘观信认可朱佳琦所述。本院认为，银酉公司与刘观信签订的《租赁协议》因所涉房屋不具备合法建造手续、未取得权利证书，应认定为无效合同。租赁合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。租赁合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。审理中，双方确认刘观信于2019年11月8日正式收回系争厂房，故刘观信主张2019年5月2日至2019年11月8日的使用费10,138元，于法有据，本院予以支持；银酉公司关于刘观信在2018年6月将厂房上锁并强制将其赶走的主张，根据其提供的现有证据难以证实，故本院不予采信。关于银酉公司主张的损失，刘观信作为出租方，在未对租赁物是否具备合法建造手续、是否取得权利证书做充分了解的情况下对外出租，应当承担合同无效的主要责任；银酉公司未仔细审查系争厂房权属状况即承租房屋用于生产经营，应承担合同无效的次要责任。关于阁楼部分，双方确认阁楼系银酉公司搭建，本院认为阁楼系固定添附，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于阁楼的造价，银酉公司主张搭建费用为4万元，但其只提供了24,220元的微信转账，且该转账无明确指向性，本院结合银酉公司提供的照片再结合银酉公司实际使用情况及租赁双方各自过错程度，酌情确定刘观信赔偿银酉公司阁楼损失9,800元。至于银酉公司主张的搬迁费、生产业务损失费、另行租赁房屋租金及水电费，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司与被告(反诉原告)刘观信于2016年5月1日就上海市宝山区罗东路XXX号甲内100平方米房屋签署的《租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)刘观信于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司搭建阁楼损失9,800元；三、原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘观信2019年5月2日至2019年11月8日的占有使用费10,138元；四、驳回原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,875元，由原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司负担3,850元、由被告(反诉原告)刘观信负担25元；反诉案件受理费减半收取27元，由原告(反诉被告)上海银酉航空技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇二〇年三月十六日书记员  陈宇季附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。