河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀09民终662号 上诉人（原审原告）：陈庆杰，男，1969年5月11日出生，汉族，住河北省泊头市。 委托诉讼代理人：孙琪正，河北理苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王建忠，男，1965年12月23日出生，汉族，住河北省青县。 委托诉讼代理人：安宝生，河北博海律师事务所律师。 上诉人陈庆杰因与被上诉人王建忠所有权确认纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2019）冀0981民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈庆杰的委托诉讼代理人孙琪正，被上诉人王建忠的委托诉讼代理人安宝生利用互联网方式参加庭询。本案现已审理终结。 上诉人陈庆杰的上诉请求：一、撤销泊头市人民法院(2019)冀0981民初1791号民事判决；二、请求二审法院判决支持陈庆杰的诉讼请求；三、本案诉讼费用由王建忠承担。 事实与理由：一审判决认定案件事实和适用法律均错误。一、案涉房屋，在陈庆杰与王建忠之间已发生买卖的事实，王建忠多名近亲属在房屋买卖协议上签字，已构成表见代理，陈庆杰有理由相信该房屋出卖系王建忠真实的意思表示。二、案涉房屋，陈庆杰已经善意取得。陈庆杰已付清购房款时间长达20年并对该房屋进行居住、管理和使用且进行了改造。在本案发生前，王建忠从未向陈庆杰主张房屋权利，也未主张房屋管理权和收益权，且在其与胡巨梅离婚时，并没有提到该房屋，表明其二人均认可房屋不属于其二人所有的事实。三、房屋未办理登记过户手续，不影响房屋买卖合同的效力。陈庆杰办理的房产、土地登记手续虽然被相关机构撤销，但撤销的理由均为办理程序错误，而并非以房屋买卖合同无效为由撤销。房产证和土地证的办证程序不合规不是陈庆杰的过错而系房产和土地部门的原因。综上所述，一审判决认定案件事实和适用法律均错误，请求二审法院查明并裁处。 被上诉人王建忠辩称，陈庆杰的上诉理由完全不成立。一、陈庆杰与王建忠没有发生买卖事实。王建忠自己没有将案涉不动产卖给陈庆杰，也没有委托他人将不动产卖给陈庆杰。二、陈庆杰的亲属在房屋买卖合同中的签字不构成表见代理。1、王建忠的哥哥王建新自认《房屋买卖合同》中其签字是其本人签字，只能证明王建新自己过往的行为。不证明王宝田、胡连银签字也是真实的。2、退一步讲，即使王建新、王宝田、胡连银的签字都是真实的，也不构成表见代理。①王建新、王宝田、胡连银等人没有持有王建忠的授权委托书，也没有在《房屋买卖合同中》标明作为王建忠的代理人，买卖合同中没有代理人的表述。②在该合同中签字的除了王建新、王宝田、胡连银的签字还有王宪柱等其他人，这些人的签名签在一起，都没有表明合同中的身份，可见从形式上王建新等人不是以王建忠代理人的身份签订买卖合同。③再退一步讲，即使王建新、王宝田、胡连银等人是以代理人的身份签署的名字，也不构成表见代理。王建忠作为已娶妻抱子的成年人，也没有任何精神疾病，属于完全民事行为能力人，不存在监护人、法定代理人一说。王建新三人虽是王建忠的亲属，但既不共同居住，也不是房屋的共有人。如果仅仅是亲属，就有权出卖他人财产，社会秩序必将混乱。④原一审开庭时，王宪柱出庭作证，想证明自己作为陈庆杰的代理人和王建新、王宝田、胡连银等人在房屋买卖合同上签字后，王宝田带王宪柱到青县找到了王建忠，让王建忠在买卖合同中签字。可见，陈庆杰也不认为王建新、王宝田、胡连银的签字代表王建忠，更没有认为王建新、王宝田、胡连银是王建忠的代理人，否则不需要再找王建忠签字。⑤正是王宪柱所称的，王宝田带王宪柱到青县找到王建忠签字，说明《房屋买卖合同》中，王建忠一方是没有代理人的，合同中王建新等人的签字属于无任何法律意义的签字。三、上诉人不构成善意取得。正如一审判决所论述，善意取得的前提条件是存在无权处分的情形。陈庆杰既主张表见代理，又主张善意取得显然是曲解了法律的规定。王建忠已经就王建新、王宝田、胡连银不构成表见代理作出了说明，下面要说的是王建新、王宝田、胡连银也不构成无权处分。1、三人没有处分王建忠的房产，按照陈庆杰和王宪柱等人的证言，《房屋买卖合同》是先和王建新、王宝田、胡连银等人共同在合同上签了字，陈庆杰后来也在合同上签字，王宝田带王宪柱到青县找到王建忠签字。可见，王建新、王宝田、胡连银没有以自己名义处分王建忠的财产，按照陈庆杰的陈述，陈庆杰属于被诈骗了，被王宝田以及假的王建忠诈骗了，被诈骗不构成善意取得。2、王建新、王宝田、胡连银没有将房屋当成自己的房屋出卖。《房屋买卖合同》明确出卖房屋一方是王建忠，也就是说在协议上签名的人都能确信，房产是王建忠的，而不是别人的，既然如此，陈庆杰当然应该知道没有王建忠的意思表示，其他人不能出卖，王建新等人没有以自己名义出卖房屋，即使在合同中签字也不是进行处分。3、陈庆杰办理房产证、土地证不是以购买的名义办理的过户登记。陈庆杰明知自己没有取得诉争不动产的产权，采取欺骗登记机关的办法，谎称自己原始取得土地使用权，谎称自己自建了住宅，在王建忠本来办理了房产登记的情况下，再次办理了土地使用证和房产证。陈庆杰明知无法通过合法途径办理不动产证件，采取欺骗手段进行办理证照，显然不是善意。而且陈庆杰恶意重新办理的土地证、房产证均已被人民法院撤销，撤销的判决书，一审王建忠已经提交。4、陈庆杰称已付清购房款，于法无据，不能成立。王建忠从未收取过陈庆杰任何款项，也未委托任何人售房、收款。陈庆杰也没有提交已付款的证据。陈庆杰即使付给别人也与王建忠无关。5、陈庆杰实际占用、使用、出租该房产，也是不当得利，对于陈庆杰的占用、收益等，王建忠保留追偿的的权利，但陈庆杰占用、使用、出租、收益绝不能成为取得不动产的理由。6、本案案发前，王建忠已经向陈庆杰就房屋主张权利。王建忠向法院起诉撤销了陈庆杰通过欺骗登记机关取得的房屋证照。王建忠确实多年未在泊头生活，确实因为牵涉刑事案件在外多年没有回家。现在王建忠已被泊头市公安局刑事拘留30多天后，被取保候审，但王建忠多年不在家，没向不动产非法占用者主张权利，不能造成房屋所有权的转移。7、王建忠与胡巨梅离婚时，调解书没有涉及本案案涉房产，是因为当时想逃避刑事案件，不想牵涉泊头，双方也认同将来把案涉房产留给孩子，所以调解书没有涉及。且根据最高法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十八条规定：“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。”也就是说，王建忠和胡巨梅如果认为有必要，如果对该共同财产的分割有争议，可以另行起诉。至于有没有纠纷，诉或者不诉，是王建忠和胡巨梅之间的事，与本案无关。但不会因为离婚时未处理，就变成了归陈庆杰所有。也得不出陈庆杰所称的认可房屋不属于王建忠二人的结论。另外，一审判决中一审法院关于不构成表见代理和善意取得的论述，除了“王宝田等人以王建忠的名义将涉案房屋卖给陈庆杰”不予认可，其他论述认为是对的。综上，一审判决虽然错误的认为是“王宝田等人以王建忠的名义将涉案房屋卖给陈庆杰”，但案件的处理结果是正确，请二审依法查明事实，正确适用法律，维持一审判决，驳回上诉请求。 陈庆杰向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认坐落于泊头市裕华路南侧，泊头农行对过的一处楼房所有权属于陈庆杰所有；2、本案诉讼费用由王建忠承担。 一审法院认定事实，一、本案诉争房屋坐落于泊头市，东至胡连银，西至胡同，北至裕华路，南至李树奎，为临街二层楼房，院内建有平房。1990年1月5日，原泊头市房产管理局就该房屋为王建忠颁发了第7288号房屋所有权证，产权来源为自建。二、1996年10月21日，王建忠父亲王宝田，哥哥王建新、岳父胡连银与陈庆杰岳父王宪柱等人签订涉案房屋买卖协议，将王建忠所有的涉案房屋以12.3万元价值卖于陈庆杰。签订协议时，王建忠、陈庆杰均不在现场，协议上陈庆杰的名字是由王宪柱所写，王建忠的签名经鉴定不是王建忠本人所写。三、1996年11月3日，泊头市政府为陈庆杰颁发了泊宅国用（1996）字第14331号国有土地使用权证，1997年1月9日，原泊头市房产管理局就涉案房屋为陈庆杰颁发了第14××20号房屋所有权证。四、王建忠于2015年7月2日以泊头市住房和城乡建设局为被告，陈庆杰为第三人向泊头市人民法院提起行政诉讼，要求撤销为陈庆杰颁发的第14××20号房屋所有权证，泊头市人民法院作出（2015）泊行初字第17号行政判决书，以同一处房屋重复为陈庆杰发证的行政行为主要证据不足为由撤销了泊头市住房和城乡建设局为陈庆杰颁发的第14××20号房产证。泊头市住房和城乡建设局及陈庆杰不服判决提起上诉，沧州市中级人民法院作出（2015）沧行终字第160号行政判决书，驳回上诉，维持原判。五、2016年9月，王建忠又以泊头市人民政府为被告、陈庆杰为第三人向沧州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销为陈庆杰颁发的泊宅国用（1996）字第14331号国有土地使用权证，沧州市中级人民法院作出（2016）冀09行初91号行政判决书，以行政登记行为主要证据不足为由撤销了泊头市人民政府为陈庆杰所作的土地行政登记行为。陈庆杰不服该判决向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院作出（2017）冀行终328号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的关键是如何认定“1996年10月21日，王建忠父亲王宝田，哥哥王建新、岳父胡连银与陈庆杰岳父王宪柱等人签订涉案房屋买卖协议，将王建忠所有的涉案房屋以12.3万元价值卖于陈庆杰”的行为的性质问题。即上述行为人实施的签订房屋买卖协议的行为是属于王建忠父亲王宝田，哥哥王建新等人的无权代理行为？还是无权处分行为？如果是无权代理，救济善意相对人的法律制度为表见代理制度，如果是无权处分，救济善意第三人的法律制度是善意取得制度。所谓无权代理，就是指行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，又以被代理人的名义实施相应的法律行为。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。民法总则第一百七十二条对表见代理制度也作出了相应的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。所谓无权处分，是指行为人没有财产处分权，而以自己的名义处分了他人的财产。对此，《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后又取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分行为又进一步作出了明确规定。另外，《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了一般性的规定，而善意取得制度适用的前提条件就是存在无权处分的情形。本案中，王建忠的父亲王宝田等人以王建忠的名义，将王建忠所有的涉案房屋卖于陈庆杰，该出卖房屋的行为，陈庆杰没有任何证据证明是王建忠事前同意出卖，也没有证据证明王建忠事后追认，根据上述法律规定，王建忠的父亲王宝田等人以王建忠的名义，将王建忠所有的涉案房屋卖于陈庆杰的行为，属于无权代理行为。该行为既然属于无权代理行为，不属于无权处分行为，根据上述法律规定，本案也就不存在善意取得的问题，因此，对于陈庆杰主张的善意取得案涉房产的主张，不予采信。本案陈庆杰是否构成表见代理。本案中陈庆杰方代表人作为一个熟人社会的邻居，明知案涉房产归王建忠所有，也明知没有王建忠的授权，客观上不存在使人相信王建忠的父亲等人有代理权的情况，在此种情形下，仍与王建忠的父亲等人签订房屋买卖合同，其也没有尽到作为一个理性交易人的谨慎注意义务，主观上有重大过失，因此，陈庆杰与王建忠的父亲等人签订房屋买卖协议的行为也不构成表见代理。综上，王建忠的父亲王宝田等人以王建忠的名义，将王建忠所有的涉案房屋卖于陈庆杰，该出卖房屋的行为事前无授权，事后无追认，属于无权代理行为，该无权代理行为又不构成表见代理，故对王建忠不发生效力，由此产生的后果，应当由相应的行为人承担责任。根据查明的事实，并根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的有关规定，本案案涉房产，自王建忠建造案涉房产的事实行为完成时，就已经原始取得了案涉房产；本案陈庆杰，没有通过实施有效的法律行为，继受取得案涉房产。综上所述，陈庆杰的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，判决：驳回陈庆杰诉讼请求。案件受理费100元，鉴定费11300元由陈庆杰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，涉案《协议书》中载明卖主为“王建忠”且该名字上加盖手印，结合王建忠自认其当时确因为牵涉刑事案件在外多年，同时，作为合同当事人的胡连银、王宝田、王建新当时分别为王建忠的岳父、父亲、胞兄，另根据当时的交易习惯、法治环境、社会关系等各项因素，作为买主的陈庆杰有理由相信系王建忠授权其近亲属出卖房屋，结合证人证言，可以知悉陈庆杰方确实尽到了向王建忠方进行了追认的审慎义务。同时，涉案房屋买卖协议书签订时间为1996年10月21日，王建忠与胡巨梅达成离婚调解的时间为2007年12月24日，而涉案房屋坐落与胡巨梅父亲胡连银相邻，王建忠主张其对涉案房屋出卖交付他人不知悉的理由不符合常理。根据王建忠1996年7月8号的电报“今欠刘宝栋叁万柒仟伍佰元正”和2003年4月5号“王建忠同意从2003年4月5号以上帐全部清，立字为证”的字条，结合王建忠胞兄王建新出庭证言等证据均可以证实，陈庆杰确实有理由相信王建忠出卖房屋系其本人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日期施行，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日期施行，另，结合《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，且王建忠均未在法律规定的撤销权时限内对涉案房屋买卖合同主张撤销、涉案房屋主张返还，根据一审中陈庆杰提交的证据，可以证实陈庆杰已经支付了合同对价，故，陈庆杰自接收房屋时始，完全有理由相信王建忠出卖房屋意思表示真实，根据公平原则，陈庆杰已经取得涉案房屋的所有权。综上，上诉人的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、一百七十一条、一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省泊头市人民法院（2019）冀0981民初1791号民事判决； 二、陈庆杰对本案争议房屋具有所有权。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由王建忠负担；鉴定费11300元，由王建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年三月二十日 书记员  张军莉