山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初382号 原告：潘杰（案外人），男，住济南市。 委托诉讼代理人：刘斌，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周忠海，山东圣义律师事务所律师。 被告：刘宗慧（申请执行人），女，住济南市。 第三人：济南天建房地产开发有限公司（被执行人），住所地济南市。 法定代表人：石玮华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张炜，男，住济南市。 原告潘杰诉被告刘宗慧、第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告潘杰及其委托诉讼代理人刘斌，被告刘宗慧到庭参加诉讼。第三人天建公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令不予执行位于济南市天桥区无影山中路X号X、X室的房屋，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告、第三人执行异议一案，2019年12月6日，原告收到济南市天桥区人民法院于2019年12月6日，原告收到济南市天桥区人民法院于2019年12月6日作出的（2019）鲁0105执异311号执行裁定书，该裁定书裁定：驳回原告潘杰的异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。原告与第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）分别于2012年3月、2012年4月签订《房屋买卖合同》，分别约定原告以总金额20万元、243191.5元的价格购买由天建房地产公司开发的位于济南市天桥区无影山中路X号X、X室房屋一套（以下简称涉案房产）；合同签订后，原告已支付全部房款，天建房地产公司收到全部购房款后为原告开具了购房发票。并向原告交付了涉案房产，目前涉案房产仍处于原告占有状态。原告购买房屋后，曾多次催告第三人办理房屋过户手续，第三人以各种理由不予办理。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告符合上述全部条件，享有足以排除强制执行的权益。对于济南市天桥区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条认定的本案被告依法享有对抗本案原告的担保物权等优先受偿权，因没有适用该依据的除外情形-《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16）之规定，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权及抵押权人的抵押权，故属于适用法律不当。本案中，在涉案房屋查封前，原告已与天建房地产公司签订房屋买卖合同，并支付了全部购房款，已实际占有使用涉案房屋。被告刘宗慧在受让了原债权人刘超的债权后，虽对涉案房屋享有抵押权等优先受偿权，但原告作为房屋买受人的权利优先于被告的抵押权等优先受偿权。因此原告提出的执行异议应予以支持。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告刘宗慧辩称，第一，原告潘杰引用“最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002）16号”不适用本案执行的情形。该批复是最高法院对建筑工程价款所做的受偿顺序做的安排，被告刘宗慧既不是建设工程承包人、也不是建设工程发包人。因此，该批复不使用本案争议的解决。第二，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中没有原告潘杰所称的：“房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。”上述规定完全是解决建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权和其他债权冲突时的受偿顺序，本案原告不是建筑工程的承包人，该批复不适用本案。第三，从发文实施的时间上看《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是2015年5月5日，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的时间是2002年。无论从规格还是时间上，前文优于后文。综上所述，本案无法律依据支持本案原告潘杰的主张，而原告潘杰也无足以排除强制执行的事实证据，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定驳回原告潘杰作为案外人提出的执行异议合理合法，请依法驳回原告潘杰的诉讼请求。 第三人天建公司未到庭亦未提交答辩意见及证据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人刘超与第三人天建公司因民间借贷关系产生纠纷，本院于2014年4月18日作出（2012）天民一初字第842号民事调解书，调解协议如下：“一、被告济南天建房地产开发有限公司所欠原告刘超借款本金2176554元，以及截止2014年4月18日的利息583446元，共计276万元，于2014年7月17日前向原告刘超偿还完毕。二、如被告济南天建房地产开发有限公司预期未能按时履行上述还款义务，原告刘超对位于济南市天桥区无影山中路X号的X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号的房产折价或以拍卖、变卖该宗房产所得的价款享有优先受偿权。三、如被告济南天建房地产开发有限公司逾期未能履行第一项还款义务，则被告济南天建房地产开发有限公司另向原告刘超支付违约金（该违约金的计取方式为：以320万元为基数，自2014年7月18日始至付清借款本息之日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。四、原告刘超于2014年7月17日前协助被告济南天建房地产开发有限公司办理位于济南市天桥区无影山中路X号的X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号的房产的解除抵押手续。”因第三人天建公司未履行付款义务，刘超向本院申请执行，本院立案执行。2019年7月4日，因本案债权转让，本院作出（2014）天执字第1300号之一执行裁定书，将申请执行人刘超变更为本案被告刘宗慧。2019年9月17日，本院作出（2019）鲁0105执恢648号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人天建公司名下的位于济南市天桥区无影山中路X号X、X室房屋（以下简称涉案房屋）。 另查明，涉案房屋所有权人为第三人天建公司，房产证号为：天19XXXX(X室)、天11XXXX（X室）。2011年8月11日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为刘超。2012年3月6日，原告潘杰与第三人天建公司基于涉案房屋签订了两份房屋买卖合同，合同约定原告潘杰为买受人，潘杰支付购房款20万元和首付款10万元，剩余房款以业务款冲抵方式支付。2012年8月21日、2013年4月25日，第三人天建公司向原告潘杰出具销售不动产统一发票各一份。现涉案房屋由原告潘杰实际控制。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告潘杰作为涉案房屋的买受人，其提交的房屋买卖合同及销售不动产统一发票均载明购房时间晚于第三人天建公司为涉案房屋办理抵押权登记的时间2011年8月11日。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，虽被告刘宗慧系因债权转让变更为申请执行人，但涉案房屋的抵押权作为从属权利，已一并转让给被告刘宗慧。因本案申请执行人的抵押权依法设立在先，而第三人天建公司将涉案房屋转让在后，故即使原告潘杰支付了购房款，并占有使用了涉案房屋，被告刘宗慧亦依法享有对抗原告潘杰的抵押权优先受偿权，故原告潘杰提出的排除执行的异议，本院不予以支持。 综上，原告潘杰要求不得执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告潘杰的诉讼请求。 案件受理费9917元，由原告潘杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  王秀英 人民陪审员  苏 博 二〇二〇年三月十日 书 记 员  郝慧明