北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23620号原告：杨淑会，女，1941年3月10日出生。原告：赵青海，男，1959年10月19日出生。原告：赵清龙，男，1964年8月16日出生。原告：赵青莲，女，1972年7月31日出生。四原告委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。四原告委托诉讼代理人：付春美，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被告：宗新安，男，1940年2月15日出生。委托诉讼代理人：刘德诸，北京市太行律师事务所律师。被告兼被告宗新安委托诉讼代理人：宗铁成，男，1967年7月15日出生。被告：沈建华，女，1982年9月26日出生。原告杨淑会、赵青海、赵清龙、赵青莲与被告宗新安、宗铁成、沈建华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵青海及原告杨淑会、赵青海、赵清龙、赵青莲共同委托诉讼代理人付春美，被告宗新安委托诉讼代理人刘德诸，被告兼被告宗新安委托诉讼代理人宗铁成，被告沈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑会、赵青海、赵清龙、赵青莲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令赵长山与被告宗新安于1997年1月1日签订的房产买卖协议无效。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告又申请增加诉讼请求：请求法院依法确认宗铁成与沈建华于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效。事实及理由：赵长山（2013年4月29日去世）与杨淑会系夫妻关系，生育三子一女，长子赵青海、次子赵清江（1962年2月17日去世）、三子赵青龙、长女赵青莲。1997年1月1日赵长山私自与宗新安签订《房产买卖协议》，约定将位于北京市房山区x镇x村x街供销社东院内的北房四间卖给被告宗新安。因宗新安不是本村集体经济组织成员，该协议违反法律、行政法规的强制性规定。因此诉至法院，请依法裁决。被告宗新安辩称，我方与原告订立的合同有效，并不违反法律规定，相关会议纪要也没有确定这一类合同都无效，我认为原告的诉讼请求不应该予以支持。因为原告和我方订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，在这份合同中明确约定任何人不得干涉，现在原告方干涉是属于不讲诚信的行为，对于不讲诚信的行为应该予以制裁，从最高法院的角度也不可以订立合同后反悔。而且我方来北京几十年了，老家及其他地方均没有住所，如果合同确认无效并返还的话,我方一家人就无家可归了。我方认为沈建华和宗铁成订立的合同也不违反法律规定，我方认为也是有效的。四原告中有二个原告是居民户，户口已经迁出，已经不是本村村民，将房屋返还给他们是没有道理的，另外二位原告也都有住宅土地，根据一户一宅的规定再将宅基地返还给原告也是不妥的，综上原告的起诉是没有道理的，应该驳回。被告宗铁成辩称，我和我父亲的意见一致，不同意原告的诉讼请求。被告沈建华辩称，我和宗铁成的买卖合同是有效的，我出钱了而且我是本村村民，我认为这个合同是合法的对方无权说无效。本院经审理认定事实如下：杨淑会与赵长山系夫妻关系，在北京市房山区x镇x村x街供销社东院有宅院一处，二人育有子女4人，即长子赵青海、次子赵清江、三子赵青龙、长女赵青莲。赵清江于1984年11月7日去世，赵长山于2013年4月29日去世。1997年1月1日，赵长山与宗新安签订《房产买卖协议书》，内容为：“子草坞村赵长山（卖主）愿将房产肆间卖给河南宗修印（买主），房产定价：贰万柒仟元整（27000），一次付清：已付清。此房产位于中大建材北墙外，原供销社东墙外，四间北房，院内以原有尺寸为准，房后滴水50公分，自1997年1月1日起此房产归新房主宗修印所有，他人不得干涉。双方不得反悔。”卖房主赵长山，买房主宗修印，及证人王某均在该协议上签字确认。协议签订后，宗新安交付了购房款，赵长山即将上述房产交由宗新安使用至今。此后，宗新安一家陆续在涉案宅院内增建房屋若干，2018年宗铁成一家在原有房屋基础上加建二层十余间房屋。审理中，宗新安及其子宗铁成称已将诉争宅院的房屋卖予同村村民沈建华。原告又申请追加宗铁成、沈建华为本案被告参加诉讼。宗铁成、沈建华在法庭审理中提交了《房屋买卖协议书》一份，协议书载明：甲方（卖方）为宗铁成，乙方（买方）为沈建华。主要内容为：甲方将其1996年购买的赵长山的房屋卖给乙方，经双方协商同意就相关事宜达成协议如下：一、房屋位置在x村中大建材北，面积宅基地平方米，精装修，家电齐全。二、房屋转让价款为360万元，乙方现在资金分期向甲方支付。三、双方约定乙方未支付完全部房款之前，房屋仍由甲方进行管理和居住。四、如遇拆迁双方可协商解决。该协议还约定了其他内容。宗铁成、沈建华及见证人宗修印、金华均在协议上签字并按手印。协议落款日期为2017年10月23日。沈建华还提供了2017年10月28日，宗铁成出具收款条1份，载明：今收到沈建华房款现金200万元整。原告对《房屋买卖协议书》及收条的真实性均不予认可。宗新安、宗铁成称：与沈建华达成协议后，房屋目前没有交付沈建华，仍为自己一家居住使用并称因为沈建华未交清购房款，自己才于2018年又加建房屋的。另，宗新安、宗铁成及其家庭成员均非北京市户籍；沈建华于2010年1月18日将户口迁入北京市房山区x镇x村。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《房产买卖协议书》、派出所证明、火化证明；被告沈建华提供的《房屋买卖协议书》、收条、户口本、村委会证明等相关证据在案佐证。本院认为：当事人所签订的合同，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宗新安并非北京市房山区x镇x村集体经济组织成员，不享有对北京市房山区x镇x村宅基地使用的权利。因此，赵长山与宗新安达成的有关买卖位于北京市房山区x镇x村农村宅基地上房屋的房产买卖协议，违反了相关法律的强制性规定，合同应属无效。关于宗铁成与沈建华签订的房屋买卖协议书是否有效一节，首先，该协议书约定的房屋转让价款为360万元，远远高于本地农村房屋的一般买卖价格，而且房屋买卖协议达成后房屋宅院至今未完成交付。其次，宗铁成与沈建华均称已经支付200万元购房款，双方称为现金交易，但双方均不能提供资金往来的银行相应交易记录佐证，除了2017年10月23日的《房屋买卖协议书》本身及收条以外，宗铁成、宗新安和沈建华均未提供房屋转卖实际发生的其他证据。而且在宗铁成将诉争房屋卖给沈建华后，宗新安一家仍在诉争宅院住房内居住生活并又于2018年加建房屋，该行为又与通常的农村房屋交易表现相悖离。结合上述分析，宗铁成、宗新安和沈建华主张宗铁成将房屋转卖沈建华的事实，证据不足，本院不认可2017年10月23日宗铁成与沈建华签订的《买卖房屋协议书》的效力，双方签订的《买卖房屋协议书》不是双方的真实意思表示，应为无效协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵长山与被告宗新安于1997年1月1日签订的《房产买卖协议书》无效。二、被告宗铁成与被告沈建华于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费35元，由原告杨淑会、赵青海、赵清龙、赵青莲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇二〇年三月二十日书记员 李文秀