济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6581号 原告：济南市汽车修理厂有限公司，住所地济南市。 法定代表人：徐玉坤，总经理。 委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：马洪胜，男，1968年2月15日出生，汉族，住济南市。 被告：济南槐荫千宝服装店，住所地济南市。 经营者：张宝。 原告济南市汽车修理厂有限公司（以下简称汽车修理厂）与被告马洪胜、济南槐荫千宝服装店（以下简称千宝服装店）合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告汽车修理厂的委托诉讼代理人张雅萌、被告马洪胜、被告千宝服装店经营者张宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汽车修理厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即腾退并返还济南市经二路448号（建筑面积288.52平方米）房屋；2.请求判令马洪胜、千宝服装店支付自2019年10月16日至实际返还房屋之日的房屋占用费暂计1万元（占用费按照30万元/年标准计算，计算至实际返还之日止）。事实与理由：汽车修理厂与马洪胜于2004年10月15日签订《房屋使用权买断协议》，约定将坐落于济南市经二路448号楼房两层四间，建筑面积288.52平方米的房屋使用权租赁给马洪胜使用，协议期限从2004年10月15日起，总买断期限15年，买断价格为60万元。上述合同签订后，马洪胜将租赁房屋整体转租给千宝服装店经营使用。现汽车修理厂与马洪胜的租赁期限届满，汽车修理厂有权收回涉案房屋，但现该房屋实际由千宝服装店占用，汽车修理厂多次催要返还未果。综上所述，马洪胜、千宝服装店的行为严重地损害了其合法利益，汽车修理厂特起诉至法院，望判如所请。 马洪胜辩称，答辩人之所以认为合同未到期，合同上有明确约定，合同本身约定从2007年11月15日开始乙方的使用期，使用期是十五年，正常的合同期到2022年11月15日。合同中约定乙方垫资对房屋进行修缮等相关费用均可以计入合同协议金，按4万元每年比例延长使用期。综上，答辩人认为合同没有到期，所以无法返还，更不应支付占有使用费。 千宝服装店辩称，答辩人的经营者系张宝，张宝和马洪胜签订《房屋租赁合同》，合同租赁期为2018年4月24日起至2022年11月15日止，马洪胜提供的所有手续答辩人认为是有效的，房屋是可以租赁至2022年11月15日，现在合同未到期，所以无法腾出房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于涉案房屋使用期是否届满。汽车修理厂陈述涉案房屋使用期已于2019年10月14日届满，虽然买断协议上约定买断期限以其向马洪胜交付该房使用的书面交接时间为准，但是补充协议实际变更了合同履行方式，马洪胜已实际接收房屋收益款，故租赁期限应从2004年10月15日起计算。马洪胜、千宝服装店则辩称买断协议有明确约定买断使用期为15年，起算时间以书面交接时间为准，使用期届满日为2022年11月15日，其收取的每年8万元的款项是汽车修理厂占用其60万元使用金而支付的补偿款，相当于利息。 经审查，《房屋使用权买断补充协议》（以下简称补充协议）是对《房屋使用权买断协议》（以下简称买断协议）中未尽事宜进行约定。其中就在买断协议签订后至2007年9月15日前汽车修理厂仍需使用涉案房屋事宜，约定汽车修理厂向马洪胜支付补偿费，该补偿费是对马洪胜无法使用涉案房屋的补偿，而不是马洪胜所辩称的占用其60万元使用金的补偿。至于马洪胜辩称的关于利息的辩解意见也不能成立。首先，因为双方当事人之间非为借贷法律关系，也未约定利息的相关内容。其次，马洪胜出具的《收条》中载明“利息”字样，其也实际收取了“利息”。如补偿费是利息，则会出现利息产生利息的情况，即复利，而复利是借贷关系所涉内容，与本案当事人之间的法律关系明显不符。关于使用期能否顺延的问题，补充协议中明确约定如汽车修理厂逾期在2007年11月15日前未交接则协议使用日期向后顺延，而双方在《经二路448号房屋交接单》中明确交付期为2007年11月15日，故根据该项约定，协议使用期也无需向后顺延。另外，马洪胜买断涉案房屋使用权的用途为经营，通过补充协议约定内容可以印证。未使用涉案房屋的三年期间，马洪胜每年取得的补偿费为8万元，系其向汽车修理厂支付年租金4万元的两倍，可以弥补马洪胜未使用涉案房屋而产生的相应损失，且双方也自愿约定了该补偿数额。综上，为平衡双方当事人的利益，本着损失填平原则，本院确认使用权买断期自2004年10月15日起计算。 至于涉案房屋使用权到期日，补充协议中明确约定垫付费用可计入房屋协议金中，按4万元每年的比例延长使用期。马洪胜提交图片、收款收据、收条、房屋漏雨检修报告佐证，用于证明截止到2018年止已垫付38090元，应按照每年4万元租金比例延长使用期。千宝服装店辩称情况不清楚，不发表意见。汽车修理厂陈述对检修报告的真实性没有异议，对其他证据不予认可，马洪胜的该项请求也已超过诉讼时效。 经审查，关于垫付费用折抵使用期的约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。在约定使用期到期后出现导致使用期延长的情况下，马洪胜按照补充协议约定可行使延长使用期的权利，根据买断协议使用期截止至2019年10月14日，马洪胜在本案中主张该项权利未超过诉讼时效，故汽车修理厂关于马洪胜请求延长使用期的请求已超诉讼时效的请求，本院不予支持。马洪胜提交的《房屋漏雨检修报告》载明其已垫付800元，汽车修理厂对此也予以认可，按照约定的年使用金4万元的比例计算应延长使用期8天，即使用期届满日应为2019年10月22日。另外，按照买断协议约定房屋修缮由汽车修理厂负责协同开发公司修理，在开发公司无力修缮的情况下，马洪胜才可修缮，但马洪胜未提交证据证实其告知汽车修理厂与开发公司关于涉案房屋需要修缮或汽车修理厂与开发公司对房屋无力修缮，其提交的图片、收款收据、收条等证据材料不足以证明其对涉案房屋进行修缮而支出费用的事实，汽车修理厂对此也不予认可，依照相关法律规定，马洪胜应承担举证不能的不利后果。 综上，本院认定涉案房屋使用期已届满，届满日为2019年10月22日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汽车修理厂与马洪胜于2004年10月15日签订买断协议，载明“房屋使用权买断协议甲方：汽车修理厂地址：济南市道德北街239号电话：****法定代表人：周仰申职务：董事长乙方：马洪胜电话：*****住所：济南市纬六路66＃为明确双方权利义务关系，经甲、乙双方共同协商一致，签订本协议。第一条、该房屋坐落在济南市经二路448号楼房两层四间，建筑面积288.52平方米。第二条、协议期限从2004年10月15日起至总买断期限为15年，以甲方正式向乙方交付该房使用的书面交接时间为准，向后顺延为乙方使用期。第三条、乙方利用该房屋进行非法活动，损害公共利益的；甲方可以终止合同，收回房屋。第四条、协议金额：协议金支付期限与方式：乙方一次性买断该房屋15年的使用权，协议金额合计60万元整。第五条、协议有效期间房屋修缮及水、电使用的规定：1、房顶漏雨及房屋质量问题由甲方负责协同开发公司修理，乙方要积极不得阻挠施工，如开发公司确实无力修缮，乙方可自己修缮，费用冲抵使用金，延长使用期限。2、甲方负责提供水、电源，屋内接通照明线路及安好水、电表。损坏后，乙方自己负责购买或修理，甲方可以协助。如乙方需用三相电时，其所有设备及安装费用由乙方承担，甲方同开发公司协商安装。3、门窗及卷帘门是完好设施交付乙方使用，乙方要妥善使用，如有损坏及时负责维修，协议期满要完好交付甲方。第六条、甲方与乙方的变更及约定事项1、如果甲方将房产所有权转移给第三方时，必须提前三十日通知乙方，协议对新的所有者继续有效（拆迁不在此列）。2、乙方可根据经营需要进行室内装饰，但不得破坏承重主体和梁柱，由于装修造成的责任事故由乙方负全部责任，乙方装修所需费用自己承担，协议期满要完整无损的交给甲方，如有损坏按装修价值计算赔偿，乙方自购设备可以由乙方带走。3、乙方在协议届满前三十天内通知甲方是否继续使用，在同等条件下乙方享有优先权。4、水、电费按水、电表实际用量，价格按开发公司定价和市有关规定为准由开发公司直接计算收取，协议到期或终止如未结清水电费，期间使用金照常交纳。第七条、安全责任乙方在协议期限内要承担全部安全责任，保证国家财产及人民的生命财产安全。第八条、免责条件房屋因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任。第九条、如遇拆迁，将按剩余年限乘以每年租金4万元，返还给乙方，并一次性以现金形式结清，双方终止协议，如有拖延将按每日5%乘返还的总金额计算罚息。第十条、争议的解决方式：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，双方可向人民法院起诉，未尽事宜见补充协议。本协议一式肆份，双方各持贰份。” 同日，汽车修理厂与马洪胜又签订补充协议，载明“房屋使用权买断补充协议甲方：汽车修理厂地址：济南市道德北街239号电话：****法定代表人：周仰申职务：董事长乙方：马洪胜电话：*****住所：济南市纬六路66号现经双方同意在房屋使用权买断补充协议中体现。一、甲方承诺该房屋产权无纠纷，且在该房屋及土地范围内未进行抵押、质押及对外担保等纠纷，如有责任由甲方负全责。二、在甲乙双方协议期间，甲方不得干涉乙方对此房的经营方式（含自营、合伙经营、转让经营、对外经营、出借等）。三、因此房从目前到2007年9月15日前甲方还需使用此房，在此期间每年的10月20日和4月20日由甲方每次汇肆万元到乙方指定帐号，作为甲方对乙方的补偿费。如逾期未付，将按每日4万元乘以2%的罚息。四、甲方应在向乙方交接前负责办理完毕此房的所有产权及相关手续并结清水电费。使用权归乙方，如逾期在2007年11月15日前未交接，协议使用日期正常向后顺延，并加收每日按4万元乘以2%计算罚息，2007年12月1日前仍未交接给乙方，除协议试用期向后顺延外，每日的罚息提高到4万元乘以5%，并且乙方有权单方终止协议，违约责任由甲方全部承担，除返还全部协议金额外，并以每年10万元为基数，每年按10%的增长，乘违约年限乘2倍并处罚金，返还的协议金额和罚金都以现款方式一次性支付给乙方。五、如遇拆迁，经营性补偿费、装修补偿费归乙方，拆迁补偿费归甲方。六、此协议及补充协议中所指罚息，和乙方垫付的其它费用，如甲方未按期支付，乙方均可计入该房屋协议金中，按4万元每年的比例延长使用期。七、此协议双方签字生效后，中途不得违约，甲方违约按协议条款处罚，乙方违约，协议金额不予返还。” 上述协议及补充协议签订后，马洪胜向汽车修理厂支付了使用金60万元，汽车修理厂向马洪胜出具了收款单。另外，汽车修理厂按照补充协议约定的补偿费数额向马洪胜支付了三年的补偿费。其中，马洪胜于2006年1月12日出具《收条》一份，载明“今收到汽车修理厂房租肆万元整，利息壹仟伍佰元整，共肆万壹仟伍佰元整。”；于2006年10月20日出具《收条》一份，载明“今收到汽车修理厂经二路448号房租肆万贰仟元整（含贰仟元利息）。 另查明，汽车修理厂与马洪胜于2007年11月15日签订《经二路448号房屋交接单》，载明“经二路448号房屋交接单根据甲乙双方2004年10月15日，签定的房屋使用权买断协议第二条，甲方正式向乙方交付位于经二路448号楼两层四间（建筑面积：288.52平方米），交付期为2007年11月15日，以后为乙方使用期，原承租户所使用的水、电费已结清（见交费收据复印件）详细内容见《房屋使用权买断协议》和《房屋使用权买断补充协议》。该交接单一式两份，甲、乙双方各执一份。水表：1043电表：59565电动门钥匙两把交房人：汽车修理厂经办人：孔祥君接房人：马洪胜2007年11月15日”。 另，马洪胜与张宝于2018年4月24日签订《房屋租赁合同》，约定马洪胜将涉案房屋租赁给张宝，转租权的权利凭证为“房屋使用权买断协议”，租赁期限自2018年4月24日至2022年11月15日止，租金为第一、二年租金为25万元/年，第三、四、五年租金为26万元/年。合同还约定了其他内容。张宝已交纳租金至2020年3月。 审理过程中，马洪胜提交《房屋漏雨检修报告》一份，载明“汽车修理厂：依据马洪胜与贵公司签订的济南市经二路448号房的‘房屋使用权买断协议’中第五条第一款：屋顶漏雨及房屋质量问题由贵公司负责，在贵公司无力修缮时马洪胜可自行修缮，费用转为贵公司的房屋租金，同时延长马洪胜对该房屋的使用期限之规定。现在该房屋屋顶出现大面积漏雨，马洪胜经过和贵公司房屋管理者孔祥君及公司领导沟通，证实漏雨现象属此房屋的陈年旧迹，应由贵公司负责修缮，但贵公司自认现在无力修缮。为了不影响房屋使用者的正常使用，马洪胜已经在征得贵公司的同意后垫资人民币800元（捌佰元整）对屋顶进行修理。因该屋顶补漏活小、价钱低，无正规公司愿意干，请的都是农民工，因此无正规发票，特以此检修报告予以证实。马洪胜2009年5月18日”，汽车修理厂在上述报告上加盖印章，公司员工吕俊祥于2009年6月3日签名并书写“同意”。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，汽车修理厂提交涉案房屋的不动产权证书可以证实其系房屋所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，汽车修理厂作为房屋所有权人与马洪胜签订《房屋使用权买断协议》、《房屋使用权买断补充协议》，约定了相应的权利、义务，上述行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。汽车修理厂主张按照租赁合同关系处理纠纷事宜，马洪胜不予认可。因双方签订的买断协议及补充协议的标的均为涉案房屋的使用权，故双方当事人之间应系就房屋使用权而产生的纠纷，而非租赁合同纠纷。 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，汽车修理厂与马洪胜就涉案房屋约定的使用期限已于2019年10月22日届满，汽车修理厂作为涉案房屋所有权人请求判令马洪胜（房屋出租人）、千宝服装店（实际使用人）腾退、返还涉案房屋合法有据，本院予以支持。 汽车修理厂请求判令马洪胜、千宝服装店支付自2019年10月16日至实际返还租赁房屋之日的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照30万元/年标准计算，两被告对此不予认可。经审查，马洪胜就涉案房屋的合法使用期截止至2019年10月22日，故汽车修理厂主张2019年10月16日至2019年10月22日的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。自2019年10月23日起，马洪胜、千宝服装店就涉案房屋处于无权占有状态，但马洪胜却将涉案房屋出租，收取租金，而千宝服装店实际使用涉案房屋，即两被告的上述行为侵害了房屋所有权人汽车修理厂的合法权益。汽车修理厂陈述按照马洪胜与千宝服装店约定的租金标准主张房屋占有使用费，该项诉求未损害两被告的合法权益，且主张计算至实际返还之日也合法有据，本院予以支持，马洪胜、千宝服装店应予支付。至于马洪胜、千宝服装店按照其双方签订的《房屋租赁合同》约定内容已履行部分，双方可另行处理，不能以此对抗汽车修理厂。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下： 一、被告马洪胜、济南槐荫千宝服装店于本判决生效之日起三十日内将坐落于本市槐荫区经二路448号、不动产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第0086628号房屋腾交给原告济南市汽车修理厂有限公司; 二、被告马洪胜、济南槐荫千宝服装店于本判决生效之日起十日内向原告济南市汽车修理厂有限公司支付房屋占有使用费（以年占有使用费25万元为基数，自2019年10月23日起，计算至实际腾交房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2482元，减半收取1241元，由被告马洪胜、济南槐荫千宝服装店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇二〇年三月十九日 法官助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦