四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初156号 原告：成都锦绣岷江城市建设开发有限公司，住所地四川省成都市新津县五津镇希望城。 法定代表人：邱米林，董事长。 委托诉讼代理人：胡毅，泰和泰律师事务所律师。 被告：罗大芬，女，1972年2月4日出生，汉族，住四川省高县。 原告成都锦绣岷江城市建设开发有限公司（以下简称锦绣岷江公司）与被告罗大芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣岷江公司的委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼，被告罗大芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 锦绣岷江公司向本院提出诉讼请求：1、解除锦绣岷江公司与罗大芬签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同签约备案号为：38422）；2、罗大芬向锦绣岷江公司支付全部代偿款项（包括贷款本息、罚息），共计2727280.55元，该款项由锦绣岷江公司直接从罗大芬已付房款中扣除，不足部分由罗大芬支付；3、请求判令罗大芬向锦绣岷江公司支付违约金985718.2元，该款项由锦绣岷江公司直接从罗大芬已付房款中扣除，不足部分由罗大芬支付；4、请求判令罗大芬协助锦绣岷江公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预售商品房预告登记注销手续；5、请求判令罗大芬赔偿锦绣岷江公司律师费140251元，该款项由锦绣岷江公司直接从罗大芬已付房款中扣除，不足部分由罗大芬支付；6、本案的诉讼费由罗大芬承担。事实与理由：2015年8月27日，罗大芬与锦绣岷江公司签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定罗大芬购买锦绣岷江公司开发的位于成都市新津县xx商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价款4928591元，罗大芬采用按揭付款方式支付以上购房款。合同签订后，罗大芬作为借款人向贷款人中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）贷款2950000元，用于向锦绣岷江公司支付购房款。同时，锦绣岷江公司作为连带保证人为罗大芬的按揭贷款提供了连带保证担保，并签订了《中信银行个人借款合同》，中信银行成都分行向罗大芬发放了贷款，将该贷款直接支付给了锦绣岷江公司。由于罗大芬未能按照贷款合同约定按时向中信银行成都分行偿还按揭贷款，导致锦绣岷江公司承担保证责任，代罗大芬偿还了贷款和其他应承担的费用。根据锦绣岷江公司与罗大芬签订的《商品房买卖合同》约定，锦绣岷江公司有权解除合同，收取罗大芬总房款20%的违约金，并要求罗大芬归还代偿的款项。综上，请求法院判如所请。 罗大芬未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，罗大芬作为买受人与锦绣岷江公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定罗大芬购买案涉房屋，总价款4928591元，买受人在签订合同时一次性向出卖人付清全部首付款1978591元，余款2950000元以按揭贷款方式支付。附件五第三条第2款约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人购房总价款20%的违约金”。2015年10月27日，罗大芬与锦绣岷江公司签订《商品房买卖合同》补充协议，第十五条第2款约定：“主合同及本补充协议解除的：……B2出卖人……将买受人已付房价款扣除……出卖人为签订及解除主合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）……后的余额（如有）无息返还买受人……”。2015年10月29日，罗大芬向锦绣岷江公司支付首付款1978591元。 同年，罗大芬、中信银行成都分行、锦绣岷江公司签订《中信银行个人借款合同》，约定中信银行成都分行为罗大芬提供2950000元个人房产按揭贷款。担保方式为抵押加阶段性保证，即罗大芬以案涉房屋为本贷款提供抵押担保，以及锦绣岷江公司对自本贷款发放之日起至罗大芬取得案涉房屋《房屋所有权证》并办妥以中信银行成都分行作为抵押权人的他项权证期间，向中信银行成都分行提供连带责任保证担保。2015年11月30日，中信银行成都分行向罗大芬发放贷款2950000元。之后，因罗大芬未按期偿还贷款，2019年8月7日，中信银行成都分行向锦绣岷江公司发送《贷款提前收回告知函（担保人）》，宣布贷款提前到期，要求锦绣岷江公司承担担保责任。锦绣岷江公司从2019年9月29日至2019年12月26日期间，共计代罗大芬向中信银行成都分行偿还2727280.55元。中信银行成都分行于2019年12月27日出具《个人贷款结清证明》，载明罗大芬的贷款已于2019年12月26日全部还清本息。罗大芬至今未归还锦绣岷江公司上述代偿款项。 另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年11月16日办理了备案登记，合同签约备案号：3xxx2。2017年7月24日，罗大芬办理了案涉房屋的收房手续。案涉房屋于2017年8月29日办理了预告登记，但至今未取得不动产权证，也未办理以中信银行成都分行作为抵押权人的他项权证。因罗大芬的其他案件，案涉房屋于2019年6月13日被成都市武侯区人民法院裁定查封至今。 再查明，2019年12月，锦绣岷江公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，锦绣岷江公司委托泰和泰律师事务所处理与罗大芬的纠纷，并支付了律师费140251元。 庭审中，锦绣岷江公司明确请求将罗大芬已付的购房款在本案一并处理，同意在扣除全部代偿款、违约金、律师费后向罗大芬返还剩余款项。 上述事实，有锦绣岷江公司提交的本院予以采信的《商品房买卖合同》及补充协议、收据、商品房买卖合同摘要、《中信银行个人借款合同》、个人借款凭证、收房流程表、收楼书、转账凭证、《贷款提前收回告知函（担保人）》、《个人贷款结清证明》、房屋信息摘要、《委托代理合同》、律师费转账凭证、律师费发票以及庭审笔录在案为证。 本院认为，罗大芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其不能举证、质证和答辩的法律后果自行承担。锦绣岷江公司与罗大芬签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 一、关于解除《商品房买卖合同》及补充协议。锦绣岷江公司于2019年12月26日代罗大芬还清了剩余贷款本息，但罗大芬至今未归还锦绣岷江公司代偿款项，根据《商品房买卖合同》附件五第三条第2款的约定，锦绣岷江公司有权解除合同及补充协议，故本院对锦绣岷江公司要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。 二、关于代偿款。锦绣岷江公司于2019年12月26日代罗大芬还清了剩余贷款本息，根据《商品房买卖合同》附件五第三条第2款的约定，罗大芬应当在锦绣岷江公司承担担保责任之日起7日内归还锦绣岷江公司代还全部款项，但罗大芬至今未归还锦绣岷江公司代偿款项，故本院对锦绣岷江公司要求罗大芬支付代偿款项2727280.55元的诉讼请求予以支持。 三、关于违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人购房总价款20%的违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能，故本院以锦绣岷江公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、罗大芬的违约程度以及锦绣岷江公司的预期利益等因素，根据公平原则予以综合衡量，酌情确定违约金为550000元。 四、关于协助办理备案登记注销手续、预售商品房预告登记注销手续。案涉房屋目前被其他法院查封，客观上不能办理案涉房屋权属登记的相关事宜，故对锦绣岷江公司要求罗大芬协助办理案涉合同备案登记、预告登记注销手续的诉讼请求本案不作处理，锦绣岷江公司可待阻碍情形消除后另行主张。 五、关于律师费。双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了律师费的负担，锦绣岷江公司提交的证据证明已实际支付律师费140251元，故本院对锦绣岷江公司要求罗大芬支付律师费140251元的诉讼请求予以支持。 六、关于已付购房款的处理。因本案的《商品房买卖合同》及补充协议均应予解除，且锦绣岷江公司要求将罗大芬已付的购房款4928591元在本案一并处理，故应由锦绣岷江公司将罗大芬已付购房款扣除罗大芬应付代偿款、违约金、律师费后返还罗大芬。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除成都锦绣岷江城市建设开发有限公司与罗大芬于2015年8月27日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：3xxx2）及2015年10月27日签订的《商品房买卖合同》补充协议； 二、罗大芬在本判决生效后十日内支付成都锦绣岷江城市建设开发有限公司代偿款项2727280.55元、违约金550000元、律师费140251元；成都锦绣岷江城市建设开发有限公司在本判决生效后十日内返还罗大芬已付房屋价款4928591元。以上款项经品迭，确定由成都锦绣岷江城市建设开发有限公司在本判决生效后十日内向罗大芬返还购房款1511059.45元； 三、驳回成都锦绣岷江城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18813元（已减半），由罗大芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起至十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 黄林 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 何煜 书 记 员 陈桂