上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初19434号原告(反诉被告)：上海杨浦商业销售有限公司，住所地上海市。法定代表人：王霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：施家杰。被告(反诉原告)：上海天容机械有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆培康，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪灯，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海杨浦商业销售有限公司(以下简称“杨浦商业销售公司”)诉被告(反诉原告)上海天容机械有限公司(以下简称“天容公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨浦商业销售公司的委托诉讼代理人施家杰，被告天容公司的法定代表人陆培康、委托诉讼代理人李洪灯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨浦商业销售公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、搬离上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)并归还给原告；2、判令被告立即支付2019年7月1日起至实际腾空、搬离系争房屋之日止的房屋使用费，按每月33,250元计算。事实和理由：2014年12月29日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋约900平方米面积的房屋提供给被告(乙方)作厂房使用，租赁期限为肆年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止，被告保证按时向原告支付租金，第一年租金为39.9万元，第二年租金为39.9万元，第三、四年租金为418,950元，被告在租赁期间不得利用租赁房屋进行非法经营，不得转租、转借、转包及承包经营或移作其他违反法律法规之用，一经查实，原告有权提前收回出租的房屋，被告必须无条件服从。该租赁协议到期后，被告继续使用原租赁房屋，后经原告核实发现，被告未经原告许可，擅自将部分承租的房屋转租给案外人上海惠声工贸有限公司(以下简称“惠声公司”)，用于废旧物品回收之用。2019年4月8日，原告委托律师致函给被告，要求被告清退惠声公司并收回房屋。相关部门亦对该废品回收站扰民问题作出有关意见。被告至今未腾退房屋，故原告诉至法院。审理中，原告增加诉请要求判决原、被告之间就系争房屋的不定期租赁关系于2019年8月9日解除。被告天容公司辩称，不同意原告诉请，原告直到2019年11月27日才正式提出要求解除双方不定期租赁关系，故即使解除不定期租赁关系，解除时间应该是2019年11月27日，并应该给予被告合理的期限搬离。被告的租金支付到2019年6月底，2019年7月1日之后的租金确未支付，每次付租金都是原告要求后被告再支付的，被告的租金都是晚付的，最后一期租金是原告2019年7月份向被告提出的，被告于2019年8月2日向原告支付了2019年上半年的租金。2019年8月7日时原告在系争房屋设置保安禁止被告人员进入场地，导致被告经营行为被迫停止，无法使用系争房屋，2019年9月19日原告在系争房屋砌墙封门，且贴了封条，导致被告物品无法出入系争房屋，给被告造成损失，故2019年8月7日之后的租金不同意支付。被告认为，租赁协议到期后，被告继续使用系争房屋，原告没有提出异议并收取了相关租赁费用，双方原租赁协议继续有效，原告在租赁关系存续期间没有提供符合要求的租赁物，导致被告的经营活动被迫终止，原告的行为构成根本违约，故提出反诉诉请：1、要求原告(反诉被告)支付违约金20万元；2、要求原告(反诉被告)退还保证金6万元。原告(反诉被告)杨浦商业销售公司针对反诉诉请辩称，不同意支付违约金，被告(反诉原告)的主体不适格，原告(反诉被告)的行为如果导致惠声公司的损失，应由惠声公司主张，天容公司和惠声公司共同承租系争房屋没有事实依据。双方的租赁协议于2018年12月31日到期终止，同意退还保证金。本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区松花江路XXX号房屋产权人为上海市杨浦区粮食局，权属性质国有，用途厂房，建筑面积3,620.36平方米。2008年10月，经上海市杨浦区国有资产监督管理委员会确认，包括松花江路XXX号在内的原区粮食局的房产无偿划拨到上海杨浦粮油食品有限公司。1999年11月4日起，上海天润电容电器有限公司先后与上海市杨浦区粮食局、上海杨浦良友食品有限公司、上海长白工贸公司签订《房屋租赁协议书》，约定将松花江路XXX号房屋租借给上海天润电容电器有限公司使用，租赁期限自1999年12月5日起至2008年9月30日止。后上海天润电容电器有限公司将松花江路XXX号内底楼厂房、三楼办公房4间租借给天容公司。2006年1月10日，上海市杨浦区粮食局出具《证明》，证明松花江路XXX号属该局产权房，委托上海杨浦良友食品有限公司经营管理，并同意该公司对外出租。2008年9月30日，上海市杨浦区粮食局出具《授权委托书》，内容为：本局松花江路XXX号网点已经租赁给上海杨浦商业销售有限公司，从2008年10月1日起该网点使用租赁均由上海杨浦商业销售有限公司负责处理。2008年9月30日起，原告(反诉被告)杨浦商业销售公司与上海天润电容电器有限公司先后签订《房屋租赁协议书》三份，约定由上海天润电容电器有限公司承租松花江路XXX号房屋作厂房使用，租期自2008年10月1日起至2011年12月31日止。同时，上海天润电容电器有限公司将松花江路XXX号房屋底层厂房、三楼部分办公房出租给天容公司，租期至2011年12月31日。2012年1月1日起，杨浦商业销售公司分别与上海天润电容电器有限公司、天容公司签订《房屋租赁协议书》，将松花江路XXX号房屋二楼出租给上海天润电容电器有限公司，租期至2018年9月30日止，将松花江路XXX号(西侧)底层房屋出租给天容公司。2014年12月29日，原告(反诉被告)杨浦商业销售公司(甲方)与被告(反诉原告)天容公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将杨浦区松花江路XXX号底层房屋约900平方米面积的房屋提供给乙方作厂房之用，租赁期限为肆年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止。乙方同意在协议生效之前，先缴陆万元保证金给甲方，乙方支付的保证金由甲方负责保管，在协议终止之后，如乙方没有违约，甲方应将保证金如数归还给乙方(保证金不计利息)。乙方保证按时向甲方支付租金，第一年租金为39.9万元，第二年租金为39.9万元，第三、四年租金为418,950元，租金按照“先付费，后使用”的原则进行交付，每年分四次付款，日期为1月1日，4月1日，7月1日，10月1日，每次付款金额为全年租金的四分之一。协议第四条约定乙方在租赁期间不得利用租赁房屋进行非法经营，不得转租、转借、转包及承包经营或移作其他违反法律法规之用，一经查实，甲方有权提前收回出租的房屋，乙方必须无条件服从。协议第七条约定本租赁协议履行期间，甲方由于经营上的需要不再续租的，甲方在合同到期前三个月书面通知乙方，乙方应予配合，及时做好腾空房屋的工作，以便合同到期时将腾空房屋完整无损地归回甲方。如到期后，乙方未按时将房屋归回甲方的，在此期间甲方有权采取封门、停电、停水等一切强制措施，乙方在该房屋内的财产，经甲方通知未搬出的，甲方也有权搬迁，乙方不得以财产有损或短缺等一切理由要求甲方赔偿，设计装潢和不可移动的财产按第六条约定处理，同时乙方应按月租金的三倍作为占有甲方房屋的使用费支付甲方。协议第十二条约定甲乙双方在租赁期间，任何一方不得违约，如发生违约，违约方则应承担违约责任，违约金20万元。协议第十三条约定乙方若续租，须在协议终止前三个月内书面向甲方提出续租意向书，并重新洽谈标的，在征得甲方同意后，方可续租。原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》到期后，双方未再续签租赁合同，天容公司继续使用系争房屋，并于2019年8月2日向杨浦商业销售公司支付了2019年上半年的租金，2019年7月1日后的租金天容公司未予支付。2019年1月8日，杨浦商业销售公司与上海杨浦粮油食品有限公司签订《房屋租赁合同》，继续承租松花江路XXX号房屋(土地)，建筑面积约3620.36平方米，部位全部园区，租期自2018年10月1日起至2023年9月30日。2019年4月8日，杨浦商业销售公司委托律师向天容公司发出《律师函》，经杨浦商业销售公司核查发现，天容公司未经许可，擅自将部分承租的房屋非法转租给惠声公司，主要用于废旧物品回收，多年来造成了周边环境的严重污染，且存在严重的安全隐患，影响极其恶劣。期间，虽经杨浦商业销售公司多次派员上门及电话联系被告处理上述事宜，但均未果，现杨浦商业销售公司接上级主管单位通知并责成杨浦商业销售公司要求天容公司务必于2019年4月30日前清退非法承租方惠声公司并办毕注销在杨浦区松花江路XXX号的工商企业登记手续，同时，由天容公司收回所涉非法转租的房屋，按约继续由天容公司使用。请天容公司务必于收到本律师函之日起五日内，及时与杨浦商业销售公司有关人员联系处理清退惠声公司并收回所涉房屋。2019年4月12日，街道办事处、杨浦商贸集团、街道社区管理办、市场监督管理所、城管长白中队、网格中心围绕松花江路XXX号违建，废品回收站合同到期后仍继续经营、同时存在车辆进出乱停靠、噪音扰民和乱堆杂物等问题进行协商讨论，最后形成以下意见：一、杨浦商贸集团不再与该废品回收站签订房屋租赁合同，下一步街道将配合杨浦商贸集团做好该废品回收站的清退工作；二、松花江路XXX号存在的四处经营性违建已被纳入街道2019年拆违计划，城管长白中队将对该四处违建发放整改通知单限期5月底前整改；三、废品回收站搬离前，由城管长白中队和网格中心加强日常巡查，若发现车辆乱停靠占用人行道和影响公共区域环境的情况将会依据相关法律法规对其处理。2019年8月，杨浦商业销售公司具状来院，要求天容公司立即腾空、返还系争房屋并支付2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，起诉状副本等诉讼材料于2019年8月16日送达天容公司，天容公司遂提起反诉。另查，2019年9月19日，上海杨浦商贸(集团)有限公司在系争房屋对惠声公司使用部位进行封门并张贴封条，双方发生纠纷，为此报警。2019年12月14日，上海杨浦粮油食品有限公司、杨浦商业销售公司在系争房屋张贴《告知书》，告知松花江路XXX号房屋各使用户如下：上海杨浦粮油食品有限公司是上海市杨浦区松花江路XXX号房屋及场地的权利人，粮油公司与杨浦商业销售公司曾就该房屋签订了《房屋租赁合同》，现双方的租赁合同已于2019年11月30日终止。杨浦商业销售公司分别与各使用户签订的租赁合同均于2018年12月31日前到期。目前各使用户占有、使用房屋无合同依据和法律依据。鉴于此情况，为了安全需要，自公告之日起，粮油公司和杨浦商业销售公司将派员加强现场房屋及水、电、煤等的管理，禁止无关人员、车辆进入该房屋。同时要求各使用户于2020年1月15日前，结清房屋的水、电、煤、房屋使用等费用，腾空房屋并返还给粮油公司和杨浦商业销售公司。否则，由此引起的后果自负。审理中，双方一致确认天容公司向杨浦商业销售公司支付租金至2019年6月30日，后租金未再支付，关于系争房屋的使用情况，天容公司实际使用面积为790.98平方米，案外人惠声公司使用面积为106.86平方米，惠声公司每年向天容公司支付租金54,000元。杨浦商业销售公司认可收取天容公司押金6万元，同意于天容公司搬离系争房屋同时予以返还，并同意放弃一个月租金作为给予天容公司搬离的合理期限。本院认为，杨浦商业销售公司与天容公司就系争房屋签订的《租赁房屋协议书》已于2018年12月31日到期，此后双方并未签订新的租赁合同，天容公司继续使用系争房屋，杨浦商业销售公司也未提出异议，并收取2019年上半年的租金，应视为双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时要求解除，现杨浦商业销售公司诉请要求解除不定期租赁关系，并无不当，本院应予准许。根据双方提供的证据，杨浦商业销售公司起诉前从未向天容公司作出要求搬离系争房屋的意思表示，故本院以起诉状副本等诉讼材料送达天容公司之日2019年8月16日为解除双方不定期租赁关系之日。租赁关系解除后，天容公司负有腾空、搬离系争房屋的义务，继续占用的应支付占用期间的使用费，因此，杨浦商业销售公司要求天容公司腾空、搬离系争房屋并支付租金、使用费的诉请，合理有据，本院予以支持。至于房屋租金、使用费的支付标准，鉴于庭审中杨浦商业销售公司确认于2019年9月19日对案外人惠声公司使用系争房屋部位采取砌墙、封门并张贴封条等强制措施，故该日期前的租金、使用费应参照原租赁协议标准支付，此后的使用费本院根据天容公司实际使用房屋面积的比例酌定标准支付至实际搬离之日止。至于天容公司认为杨浦商业销售公司在租赁关系解除前擅自对系争房屋采取强制措施，反诉要求杨浦商业销售公司支付违约金20万元，本院认为，租赁协议到期后，天容公司仅支付了2019年上半年的租金，杨浦商业销售公司起诉要求天容公司搬离系争房屋，在此情况下，杨浦商业销售公司对案外人惠声公司使用部位采取封门等强制措施，不违反原租赁协议的相关约定，且天容公司所述的相关损失为案外人惠声公司的损失，与天容公司无关，故对该反诉诉请，本院不予支持。审理中，杨浦商业销售公司同意返还天容公司押金60,000元，并放弃主张一个月租金作为给予天容公司搬离系争房屋的合理期限，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海杨浦商业销售有限公司与被告(反诉原告)上海天容机械有限公司之间就上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋的不定期租赁关系于2019年8月16日解除；二、被告(反诉原告)上海天容机械有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋；三、被告(反诉原告)上海天容机械有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)上海杨浦商业销售有限公司支付租金、使用费，该款项按33,250元/月标准计算自2019年8月1日起至2019年9月18日止，按28,750元/月标准计算自2019年9月19日起至被告(反诉原告)上海天容机械有限公司实际腾空、搬离上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋之日止；四、原告(反诉被告)上海杨浦商业销售有限公司应于被告(反诉原告)腾空、搬离上海市杨浦区松花江路XXX号底层房屋之日返还押金60,000元；五、被告(反诉原告)上海天容机械有限公司要求原告(反诉被告)上海杨浦商业销售有限公司支付违约金200,000元的反诉诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,625元，减半收取计1,812.5元，由被告(反诉原告)上海天容机械有限公司负担，反诉受理费2,600元，由被告(反诉原告)上海天容机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  陆 青二〇二〇年三月六日法官助理  蒋杨锋书 记 员  高沈波附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。