沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初5345号原告：沈阳龙湖新北置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：刘兴伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾晓东，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：刘长安，男，1962年1月16日出生，住址大连市中山区天池街21号4-1。被告：王淑梅，女，1956年8月21日出生，汉住址大连市中山区。原告沈阳龙湖新北置业有限公司与被告刘长安、王淑梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳龙湖新北置业有限公司的委托诉讼代理人贾晓东到庭参加诉讼。被告刘长安、王淑梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》、《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》、《龙湖.香缇漫步前期物业服务协议》；2、请求法院判令二被告将上述房屋返还原告；3、请求判令撤销沈阳市房产局对位于沈阳市沈北新区的商品房预告抵押登记和房屋买卖合同备案登记；4、请求判令二被告向原告支付房屋总价款20%的违约金，即105，233元；5、请求判令二被告承担原告因诉讼而产生的律师费用53，989元；6、请求判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。庭审中，原告撤回诉讼请求第二项，将诉讼请求第一项变更为请求法院判令依法解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》、《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》，将诉讼请求第三项变更为撤销商品房预告抵押登记和房屋买卖合同备案登记等相关手续。事实与理由：2013年11月14日，两被告因购买房屋，同中国银行股份有限公司沈阳中山支行签订了《个人一手住房贷款合同》，合同中约定两被告向中国银行股份有限公司沈阳中山支行借款人民币360，000元，期限13年，并约定了利息及罚息。2012年8月1日，原告与中国银行股份有限公司沈阳中山支行签订了《个人房屋贷款合作协议》，约定原告沈阳龙湖新北置业有限公司为购买其开发的龙湖.香缇漫步并在中国银行股份有限公司沈阳中山支行处贷款的两被告提供全额的不可撤销的连带保证责任，且约定了保证的期限与保证的范围。二被告未按合同约定支付贷款本金和利息，中国银行股份有限公司沈阳中山支行将两被告诉至沈阳市和平区人民法院，沈阳市和平区人民法院作出（2018）辽0102民初10196号民事判决书判决内容为：一、解除与二被告签订《个人房屋贷款合作协议》；二、二被告向中国银行股份有限公司沈阳中山支行偿还欠款本金、利息及罚息共计325，888.81元。三、原告对上述欠款本金、利息、罚息承担连带保证责任。2019年5月28日，沈阳市沈河区人民法院在二被告未偿还上述款项的情况下，在原告的账户扣划355，597.67元。原告承担了保证责任后多次向两被告追偿，但均未果。为此，原告为维护自身合法权益，根据《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》第四条第二款、第三款的约定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告刘长安、王淑梅未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，原告与二被告签订编号为E1220123049的《商品房买卖合同》，约定由二被告购买原告开发的位于沈阳市沈北新区房屋一处，建筑面积142.98平方米，总房款526，167元，付款方式为买受人于2012年11月13日前付清全部房价款的30%，计166，167元，余款360，000元应于2012年12月13日前到达出卖人指定账户中。《商品房买卖合同》附件四《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》（以下简称“《补充协议》”）第四条中第二款约定：出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任；买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房款20%的违约金。《补充协议》第四条第三款约定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解除条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。2013年11月14日，二被告与中国银行股份有限公司沈阳中山支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告刘长安、王淑梅向中国银行股份有限公司沈阳中山支行借款36万元。2018年12月5日，沈阳市和平区人民法院作出（2018)辽0102民初10196号民事判决书，判令被告刘长安、王淑梅偿还中国银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金304，559.16元，利息及罚息21，329.65元，共计325，888.81元（以上本金及利息、罚息截止2018年6月6日），并从2018年6月7日起，按合同约定的计息标准，给付中国银行股份有限公司沈阳中山支行逾期利息、罚息至判决实际偿还之日止；原告对上述款项承担连带责任。又经2019辽0102执3134号案件强制执行，原告代二被告向中国银行股份有限公司沈阳中山支行偿还共计355597.67元。涉案房屋二被告已支付全部购房款526167元，未办理入住，现备案在二被告名下，房屋存在商品房抵押权预告登记。另查，原告与其委托诉讼代理人于2019年11月12日签订委托代理合同，约定收取基础服务费20，000元；法院判决解除原告与刘长安、王淑梅签订的商品房买卖合同，再收取总房款1，000，860元的5%作为风险代理费，即50，043。原告已支付律师费20，000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘长安、王淑梅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告陈述及提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告刘长安、王淑梅签订的《商品房买卖合同》、《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告未按照约定偿还贷款构成根本违约，原告有权要求解除合同及相关附属协议，故涉案《商品房买卖合同》、《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》应予解除。合同解除后，被告应协助原告办理撤销房屋抵押登记及撤销合同备案事宜。关于原告要求被告支付违约金105，233元的诉讼请求，合同约定为房款总额的20%，违约金约定过高，结合双方履约情况、违约程度、原告的实际损失，对违约金酌定调整为5%，即26，308.35元（526，167元×5%）。关于原告要求二被告承担原告因诉讼而产生的律师费用53，989元的诉讼请求，根据《补充协议》第四条第三款约定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解除条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，又鉴于原告实际支付的律师费金额为20，000元，故20，000元律师费应由二被告承担。因合同解除，原告应向被告返还已经收到的房屋总价款与原告代被告向中国银行股份有限公司沈阳中山支行代偿的金额及违约金、律师费的差额，但二被告下落不明，未到庭参加诉讼，故关于原告应向二被告返还购房款的问题，本院不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳龙湖新北置业有限公司与被告刘长安、王淑梅于2012年11月13日签订的编号为E1220123049的《商品房买卖合同》及《适用于道义一期四组团洋房、商业；道义一期一组团商业补充协议》；二、被告王淑梅、刘长安于本判决生效后三十日内，协助原告办理沈阳市沈北新区房屋的商品房抵押权预告登记注销；三、被告刘长安、王淑梅于本判决第二项下预告登记注销完成后十日内协助原告沈阳龙湖新北置业有限公司办理撤销沈阳市沈北新区房屋的商品房合同备案等相关手续；四、被告刘长安、王淑梅于本判决发生法律效力后十日内向原告沈阳龙湖新北置业有限公司支付违约金26，308.35元；五、被告刘长安、王淑梅于本判决生效后十日内向原告沈阳龙湖新北置业有限公司支付律师费20，000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，654元，由原告沈阳龙湖新北置业有限公司承担1755元，被告刘长安、王淑梅承担8899元；保全费3151元，公告费560元，均由被告刘长安、王淑梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郑力山审 判 员  肖鲁峰人民陪审员  卞新娜二〇二〇年三月九日书 记 员  徐 波本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本判决中权利人申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。