广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1573号 原告：牟科富，男，1956年10月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：梁萍，女，1959年3月24日出生，住广西玉林市玉州区。 原告：牟凯臻，男，1985年9月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 以上三原告委托代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 被告：卢传标，男，1989年7月25日出生，汉族，住广西北流市。 原告牟科富、梁萍、牟凯臻诉被告卢传标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告牟科富及三原告的委托代理人李永秋到庭参加诉讼，被告卢传标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟科富、梁萍、牟凯臻向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年7月1日起至搬出现承租原告的房屋的合同约定租金给原告；2、判令被告支付租赁合同违约金给原告（违约金每月按所欠租金数额的2%计算）；3、判令解除被告与原告于2018年1月4日签订的房屋租赁合同，被告立即搬出所承租的玉林市玉州区一至五层房屋，将该房屋交还给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月4日，被告与原告签订一份租赁合同，约定由被告承租原告座落于玉林市玉州区一至五层房屋，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。合同约定租金第一年每月15000元，每三年按5%进行递增，第一、第二年按月支付租金，被告应按合同约定的时间当月5日内支付当月租金。合同第九条对违约责任进行了约定。合同签订后，原告已按约定将房屋交给被告承租使用，被告在租赁房屋经营其开办的玉林市玉州区丽皇月子中心，但被告在租赁期间并未按合同履行，从未按时交付应交的租金和水电费，2019年7月1日后的租金至今未交付。另外，被告还将原告的房屋擅自转租给他人经营使用，擅自在没有承重樑处加砌间墙，改变原告房屋结构，原告曾多次要求被告更正，恢复房屋原状，并按时交租金，但被告一直置之不理，侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告牟科富对其陈述的事实在起诉时（2020年3月2日）向本院提交证据有：1、《居民身份证》复印件三份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《不动产权证书》复印件一份，欲证明玉林市玉州区房屋为原告所有；3、《合同》复印件一份，欲证明原告与被告签订房屋租赁合同；4、《照片》复印件一份，欲证明被告将所承租原告的房屋擅自转租给他人经营使用；5、《催款及解除合同通知》复印件一份，欲证明因被告在租赁原告房屋期间一直存在违约行为，原告曾向被告发出催收租金、违约金及解除合同的通知。 被告卢传标在答辩期限内没有提交答辩状。 被告卢传标在法院指定的举证期限内没有提供证据。 经开庭审理，被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。原告提供的证据经审查核实，符合法律规定，本院予以确认，并作为定案的依据。 综合原告诉称的意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2018年1月4日，原告牟科富作为甲方与被告卢传标作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告承租原告的位于玉林市广场东路南侧、德兴花园西侧房子一、至五层建筑，用于商业；装修免租期为4个月，自2018年1月1日至2018年4月30日，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。租金计算：第一年从2018年5月1日至2019年4月31日止，租金额按每月15000元计算；第二年从2019年5月至2020年4月，租金额按每月15000元计算（各年租金详见附表），每三年按5%进行递增；第一、第二年按月支付租金，于合同约定的时间当月5日内开始支付租金等；其中《房屋租赁合同》第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第五条5.1约定：“……乙方拖欠租金达30天仍未支付租金时，甲方有权解除本合同和收回租赁物，并要求乙方承担违约责任”；第六条6.4约定：“乙方有权根据经营需要进行房屋装修、改造。如改变房屋主体结构需经甲方书面同意后方可动工……”；第九条9.1约定：“乙方应付的任何款项（包括但不限于租金、物业管理费、租赁押金）未能按时支付的，乙方除支付拖欠款项外，逾期每日应按其到期应付而未付款项总额3%向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方所交的租赁押金作为违约金支付给甲方，不予退还”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”；9.10约定：“乙方未经甲方同意擅自将物业转租、分租、与第三方合作经营或提供、容许给任何第三人使用的”。签订合同后，原告收取被告15000元租赁押金。2018年5月10日，案外人唐礼夏开办玉林市玉州区丽皇月子中心，被告让该月子中心在本案争议的承租房屋二至五楼内经营。2018年，被告将承租的房屋一楼分租给案外人卢振林经营玉林市玉州区万博电器经营部。 租赁期间，因被告多次拖欠租金，原告牟科富于2019年6月5日向被告发出书面的《催款及解除合同通知》，告知被告方违反租赁合同第五条5.1、第六条6.4、第九条9.10的约定，要求被告方及时交纳租金及违约金并改正，否则原告按合同约定三个月后解除租赁合同。事后，经原告多次催促，被告仍存在拖欠租金的情况，向原告缴交租金至2019年6月份，之后再没有向原告缴交租金。至今，被告转租的案外人一直在涉案的承租房屋内经营生意。 另查明，原告牟科富与梁萍系夫妻关系，原告牟凯臻系原告牟科富与梁萍的婚生儿子。2018年8月27日，原告牟科富、梁萍、牟凯臻为本案争议房屋向玉林市不动产登记局申请办理了《不动产权证书》（证号：桂[2018]玉林市不动产权第0025605号，权利人：牟科富、梁萍、牟凯臻，坐落：玉林市玉州区）。 本院认为，原告牟科富与被告卢传标之间所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、原告牟科富与被告卢传标于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，被告已违反了《房屋租赁合同》的第五条5.1、第九条9.10约定，原告有权解除合同，并且已向被告发出书面的《催款及解除合同通知》，因此，本案的《房屋租赁合同》符合解除的条件，原告要求解除原告与被告于2018年1月4日签订的房屋租赁合同，及被告腾退位于玉林市玉州区（《不动产权证书》证号：桂[2018]玉林市不动产权第0025605号）一至五层的房屋的主张，合理合法，证据充分，本院予以支持。 二、《房屋租赁合同》终止后如何处理合同双方的利益的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》的约定，因被告的违约，原告要求解除合同、被告搬离物品及返还房屋的主张，合理合法，本院予以支持。自原告书面告知被告催款及解除合同后至今，被告方一直占用原告方的房屋转给案外人经营生意，没有搬走存放在该房屋的物品，期间仅支付房屋租金至2019年6月份，确实影响原告继续使用或出租房屋，造成了一定的经济损失，因此，原告要求被告按照租赁合同约定的月租金15000元标准计算，支付自2019年7月1日起至被告腾退承租房屋之日止的租金，合情合理，没有违反法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。被告逾期（合同约定的时间为当月5日内开始支付租金）拖欠房屋租金是事实，原告要求被告支付违约金的主张，符合双方签订的《房屋租赁合同》约定；被告支付至2019年6月份的租金，时间不明确，原告亦没有提供证据证明，因此，本案违约金的计算起始时间为2019年7月6日。被告提出异议认为违约金约定过高，主张违约金的数额不应超过所欠租金总额的30%，符合上述法律的规定；本案审理的纠纷是房屋租赁合同纠纷，并不是民间借贷纠纷，因此，原告要求违约金每月按所欠租金数额的2%计算不妥，依法应调整违约金的计算为：每月以所欠租金（2019年7月1日起至被告卢传标腾退承租房屋之日止，每月租金为15000元标准计）为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额的30%。 三、本案租赁押金15000元如何处理的问题。 押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权。原告与被告签订的《房屋租赁合同》对租赁押金的约定详见第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”，现被告违约造成合同解除，被告已交纳给原告的租赁押金15000元应予抵付房屋租金。 五、原告梁萍、牟凯臻在本案中是否与原告牟科富享有连带债权的问题。 《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，原告牟科富与被告签订房屋租赁合同的时间是2018年1月4日，原告牟科富出租的房屋尚未取得《不动产权证书》；2018年8月27日，原告牟科富、梁萍、牟凯臻为本案争议房屋向玉林市不动产登记局申请办理了《不动产权证书》，为此，原告梁萍、牟凯臻对涉案的房屋享有所有权，与原告牟科富作为共同共有人，因共有的不动产即涉案房屋产生的债权债务，在对外关系上享有连带债权、承担连带债务。综上，原告梁萍、牟凯臻在本案中与原告牟科富享有连带的债权。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第一百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告牟科富与被告卢传标于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告卢传标腾退位于玉林市玉州区[《不动产权证书》证号：桂（2018）玉林市不动产权第0025605号]一至五层的房屋给原告牟科富、梁萍、牟凯臻； 三、被告卢传标支付房屋租金给原告牟科富、梁萍、牟凯臻（租金的计算：自2019年7月1日起至被告卢传标腾退承租房屋之日止，按月租金15000元标准计算）；被告卢传标已交纳给原告的租赁押金15000元应予从中抵付房屋租金； 四、被告卢传标支付违约金给原告牟科富、梁萍、牟凯臻（计算方法：每月以所欠租金[2019年7月1日起至被告卢传标腾退承租房屋之日止，每月租金为15000元标准计]为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额的30%）。 本案受理费2162元，减半收取为1081元，由被告卢传标负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年三月二十七日 书记员  吕玉凤