广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23627号原告：天虹商场股份有限公司，住所地深圳市南山区中心路（深圳湾段）3019号天虹大厦9-14楼、17-20楼，统一社会信用代码91440300748863754R。法定代表人：高书林。委托代理人：王曲，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：吴泽杰，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市老坛味道餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6007号安徽大厦创展中心1904-1905，统一社会信用代码91440300MA5EWBXG4E。法定代表人：尹章勇。原告天虹商场股份有限公司诉被告深圳市老坛味道餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王曲，被告法定代表人尹章勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月6日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将沙井天虹商场五层5107号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给被告用于经营餐厅，涉案商铺面积为464㎡，合同期限自2018年5月6日至2022年4月30日。合同约定，每月收取费用包括：租金收取固定租金及浮动租金中最高的一项，平台服务费30元，水费、电费通过独立仪表按被告实际使用量收取。如被告未在每月10号前支付应付款，应当每日按逾期支付金额的千分之五承担迟延履行违约金；如逾期支付应付款超过30日的，原告有权单方面书面通知被告解除合同，租赁保证金不予退还，被告应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。被告应当在合同提前终止之日起3日内结清所有应付款，撤出经营场地，将涉案商铺恢复至商铺首次交付时的状态。如被告逾期不交还涉案商铺，原告有权要求被告按照合同租期内最高的日租金、管理费与推广费之和的三倍支付场地使用费。合同签订后，原告实际交付了场地，被告于2018年7月12日营业。自2019年1月，被告开始拖欠应付款，经原告多次催缴无效，被告于2019年3月26日未经原告同意私自停止营业，其拖欠应缴款的行为已构成根本违约。2019年6月2日，原告向被告正式发出《解约撤场知会函》，依据《房屋租赁合同》第12.6条的约定，单方面通知被告解除合同，并要求被告在2019年6月30日之前缴清欠款并支付违约金，将涉案商铺恢复至毛坯状态。截至起诉之日，被告既未缴清应付款，也未将涉案商铺交换给原告，故被告除向原告支付欠缴费用，还应承担相应的违约责任。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还商铺并限时令其恢复原状至交付状态；2、被告向原告支付欠缴租金、水电费、平台服务费、场地占用费、滞纳金、违约金等合计1365001.66元，最终各项应付费用计至被告实际退场之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。被告答辩称，1、签合同的时候是以“老坛味道餐饮公司”名义签订的，但这个公司实际没有经营，后来实际在沙井天虹5楼是经营的2个店，一个是“老坛味道”，一个是“厨子印象”，费用都是这两个店承担，分别交租的。后来因为两个店铺无法缴纳租金，天虹商场要求停水停电，两个门店停业后，商场将招牌都拆除了，天虹商场也占用这两个店作为仓库。2、原告主张的滞纳金过高，愿意将之前欠的租金让两个门店承担。3、停业时间是2019年3月26日。经审理查明，2018年5月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将沙井天虹商场5层5107铺租给乙方，租赁面积464㎡，租期自2018年5月6日至2022年4月40日。租金的收取方式为固定租金及浮动租金取其高，2018年5月6日至2020年4月30日的固定租金为51040元/月，浮动租金按乙方当月营业额的9%计算，平台服务费30元/月。关于违约责任，乙方未依约如期支付应付款项，应当每日按逾期支付金额的千分之五承担违约金。同时，甲方书面通知后五日内仍未补足的，甲方有权采取相应的包括但不限于停止一切能源供应的强制性措施，并且不承担任何责任和后果。甲方实施强制性措施期间，乙方应如约支付租金等各项费用。乙方逾期支付租金、管理费等约定的其他款项超过30日的，甲方可单方面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。2019年3月21日，原告向被告发出《欠款知会函》，催促被告支付2018年12月-2019年2月期间应付款项合计200285元，告知被告接到通知后7日内全额缴清，若逾期不缴纳，原告有权采取系相应的但不限于停止一切能源供应的强制性措施。该函由被告员工曾荣于同日签收。2019年11月10日，原告对涉案商铺进行拆除，于12月3日竣工。再查，2019年1月-3月涉案场地累计产生水电费34297元。庭审中，原告确认收到被告缴交的租赁保证金105600元。另被告主张其停业时间为2019年3月26日。以上事实，有《房屋租赁合同》、《欠款知会函》、水费通知单、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于原告并未提交关于涉案房屋房产产权证或建设工程规划许可证的证明，因此，本院依法确认原告与被告于2018年5月6日签订的《房屋租赁合同》无效。关于水电费，被告对2019年1月-3月累计产生水电费34297元无异议，本院予以确认，对于原告请求被告支付水电费34297元，本院予以支持。关于欠缴租金、平台服务费、场地占用费、滞纳金、违约金。被告对2019年1月至3月未缴租金无异议，但原告催促被告返还涉案场地后，被告应向原告返还涉案场地，被告应就其何时已向原告返还涉案租赁场地承担举证责任，由于被告未举证证明其已向原告返还涉案场地，应承担举证不能的不利后果。对于原告主张场地占用费计算至2019年12月3日，本院认为，原告自认其在2019年11月10日已对涉案场地进行拆除，即说明其于2019年11月10日对涉案租赁房屋实际控制，故场地占用费应计至11月9日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，本院酌定场地占用费按租金标准计算。故被告应按涉案租赁合同约定的租金标准，即以51040元/月向原告支付房屋占有使用费，平台服务费及房屋占有使用费为34666.44元+30元/月*5+51040元/月*9+51040元/月÷30天*9天=509488.44元。由于涉案《房屋租赁合同》为无效合同，合同规定的违约条款亦为无效条款，因此，原告请求被告支付违约金及滞纳金，依法无据，本院不予支持。同时，原告应将涉案租赁合同项下押金105600元返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告深圳市老坛味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日支付原告天虹商场股份有限公司涉案场地平台服务费、占有使用费人民币509488.44元；二、被告深圳市老坛味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日支付原告天虹商场股份有限公司水电费人民币34297元；三、原告天虹商场股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告深圳市老坛味道餐饮管理有限公司涉案租赁合同项下押金105600元；四、驳回原告天虹商场股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17086元（原告已预缴25629元，其中8543元以“天虹商场股份合作有限公司”名义预缴，准予退还8543元），由原告天虹商场股份有限公司承担10279元，被告深圳市老坛味道餐饮管理有限公司承担6807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 王    辉人民陪审员 张  辉  云人民陪审员 曾  建  成二〇二〇年三月十三日书 记 员 薛晓媚（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。