江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1733号 原告：徐健，男，1974年8月2日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李路路，江苏同安宁律师事务所实习律师。 被告：陈炼宜，男，1981年11月18日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：翟知良，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：南京宜养堂中医诊所有限公司，住所地南京市建邺区汉中门大街151号428室（一部分）。 法定代表人：陈炼宜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟知良，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告徐健与被告陈炼宜、南京宜养堂中医诊所有限公司（以下简称宜养堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐健及其委托诉讼代理人黄林奎、李路路，被告陈炼宜、宜养堂公司共同委托诉讼代理人翟知良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐健向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈炼宜、宜养堂公司赔偿损失149061.6元；2.判令陈炼宜、宜养堂承担案件受理费。审理中，原告徐健变更诉讼请求，要求陈炼宜、宜养堂公司支付违约金149061.6元。事实与理由：2018年5月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市江宁区商业用房出租给被告用于中医馆经营。合同租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，合同的第四条约定了租金及支付方式。2019年6月30日，被告提前终止合同。被告的行为已构成根本违约，依法应当承担违约责任。2019年7月21日，原告与第三方签订房屋租赁合同，租期为五年，自2019年8月21日起至2024年8月20日止，每年的租金少于原被告租赁合同约定的租金金额。故被告理应赔偿原告2019年7月1日至2019年8月20日期间的租金损失53794.5元(385000元÷365×51)，及此后租金差额的损失95267.1元，合计149061.6元。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告陈炼宜、宜养堂公司共同辩称，1.原告徐健起诉被告陈炼宜系主体错误，涉案合同的主体为徐健和被告宜养堂公司，陈炼宜在合同上签字系履行作为宜养堂公司法定代表人的职务行为,承租的房屋也实际用于宜养堂公司经营。2.被告宜养堂公司因经营不善等原因，于2019年5月1日通过微信向徐健提出不再租赁涉案房屋，徐健也于当日答复知道了，确认解除双方的租赁合同，徐健之后带人看房并将房屋对外出租，没有影响徐健对外出租房屋。3.徐健主张的租金差额损失，没有事实和法律依据。4.徐健至今未退保证金2万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，原告徐健（出租方、甲方）与被告宜养堂公司、陈炼宜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定甲方将南京市江宁区商业用房出租给乙方用于中医馆经营，租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一年租金为37万元，2018年6月1日付18.5万元，2018年12月1日付18.5万元，第二年、第三年租金38.5万元，第四年、第五年租金40.5万元；甲方于合同签约时另收取人民币2万元作为租赁保证金，房屋保证金不计利息，为房屋装潢，附属设施及乙方承担相关费用的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施损坏，水电设施完好，水电相关费用结清，且不违约，按时退房，押金将如数退还给乙方，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；租赁期内，任何一方违反本合同规定，包括提前终止合同，必须提前向对方支付5万元违约金作为赔偿；乙方未按时向甲方缴纳房屋租金的，每天按1000元付滞纳金，如逾期一周没付清租金，甲方有权停止向乙方出租，乙方除缴清所欠租金外，还需另向甲方承担3个月租金作为补偿。陈炼宜在合同落款承租方（乙方）处签字，并加盖宜养堂公司公章。 合同签订后，陈炼宜、宜养堂公司支付2万元租赁保证金，徐健于2018年5月26日将涉案房屋交付陈炼宜、宜养堂公司。陈炼宜、宜养堂公司于2018年6月1日支付租金50000元，2018年6月11日支付租金135000元，2018年12月1日支付租金75000元，2018年12月19日支付租金20000元，2019年1月6日支付租金20000元，2019年1月20日支付租金16000元，2019年2月1日支付租金14000元，2019年2月11日支付租金16000元、20000元。 2019年5月1日，陈炼宜发信息给徐健，内容为：“房子可能不租了，节后确定”，徐健回复：“知道了”。期间，徐健带人看房。2019年6月30日，徐健发微信给陈炼宜，内容为：“今天是房租到期日，你到现在还没有办理交接手续，违约责任我只有通过法律途径解决”、“你签了五年的合同，租了一年就不租了，给我造成这么大的损失就没有说法吗”，陈炼宜回复：“提前二月告知了，公司都做不下去了，还要怎么说”。2019年6月30日，陈炼宜、宜养堂公司将涉案房屋交还给徐健。 另查明：2018年12月，徐健向陈炼宜催要房租。2018年12月30日，陈炼宜发信息给徐健，内容为：“徐哥，房租我月底真是钱没有回上来，6号我这边有一笔钱到账，我只能到6号才能支付您这个钱，不好意思”。2019年1月7日，徐健发微信消息给陈炼宜，内容为：“我不知道你这个是在付我的房租呢，还是在付违约金，如果你要是这样子，明天早上我就把你门封起来”。 审理中，原告徐健与被告陈炼宜、宜养堂公司一致认可涉案房屋租赁合同于2019年6月30日解除，陈炼宜、宜养堂公司于当日将房屋交还给徐健。徐健与陈炼宜、宜养堂公司一致认可截止2019年6月30日，房屋租金尚欠4000元。徐健认为扣除租金欠款4000元及逾期支付房租滞纳金10000元，应退租赁保证金6000元。关于逾期支付房租的滞纳金10000元，除上述微信聊天记录外，徐健未提供证据。陈炼宜、宜养堂公司不认可逾期支付租金的滞纳金。 关于违约金，徐健陈述：陈炼宜、宜养堂公司违约给其造成的损失为2019年7月1日至2019年8月30日租金的损失53794.5元（38.5万元/年÷365天×51天）及2019年8月21日至2023年6月30日的租金差额95267.1元；合同约定的违约金为50000元，明显低于损失，故其增加违约金，要求陈炼宜、宜养堂公司支付149061.6元。徐健提供其与第三方的房屋租赁合同，并陈述因陈炼宜、宜养堂公司提前终止合同，其只能将房屋对外出租，并于2019年7月21日与第三方签订合同，租期为五年，自2019年8月21日至2024年8月20日，其中2019年7月21日至同年8月21日为免租期，租金自2019年8月21日起算，第一年租金标准为35万元，第二年租金360500元，第三年租金378500元，第四年租金397500元，第五年租金417500元。陈炼宜、宜养堂公司对租赁合同真实性不予认可，认为其已于5月1日提出协商解除合同，徐健通过行为和意思表示确认解除合同，且徐健此后多次带人到涉案房屋处看房，其提前解除合同对徐健房屋出租不存在任何影响。 上述事实，有《房屋租赁合同》、银行转账、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于被告陈炼宜是否系房屋租赁合同相对方的问题，陈炼宜在房屋租赁合同首部承租方（乙方）处签字，并在合同落款承租方（乙方）处签字，均未表明其系作为宜养堂公司的法定代表人在合同中签字，故其系涉案合同的当事人。原告徐健与被告陈炼宜、宜养堂公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行合同权利和义务。徐健和陈炼宜、宜养堂公司一致认可租赁合同于2019年6月30日解除，本院予以确认。房屋租赁合同约定租赁期至2023年6月30日，现陈炼宜、宜养堂公司提前解除合同，应承担违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合合同约定的违约金，陈炼宜、宜养堂公司提出退租的时间以及涉案房屋的出租情况，本院确认双方合同约定的违约金未低于造成的损失，故陈炼宜、宜养堂公司应支付徐健违约金50000元。徐健主张租金差额的损失，没有法律依据，本院不予采信。 关于租赁保证金，由于租赁保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。陈炼宜、宜养堂公司确认欠付徐健房屋租金4000元，且双方均同意从押金中抵扣，本院予以确认。现涉案合同已解除，陈炼宜、宜养堂公司已交还房屋，故徐健应将扣除租金4000元后的剩余租赁保证金16000元退还给陈炼宜、宜养堂公司。徐健关于双方协商确定了陈炼宜、宜养堂公司逾期支付2019年1月至同年6月租金的滞纳金为10000元，证据不足，本院不予采信。扣除租赁保证金16000元后，陈炼宜、宜养堂公司应支付徐健违约金34000元。综上，本院对于徐健的诉讼请求，部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈炼宜、南京宜养堂中医诊所有限公司支付原告徐健违约金34000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回原告徐健的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1641元，由原告徐健负担1267元。 被告陈炼宜、宜养堂公司负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  樊琴亚 二〇二〇年三月九日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  连 敏