北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1191号原告：韩冰，女，1974年7月31日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。委托诉讼代理人：苏婷，北京市京师律师事务所律师。被告：北京中合信达投资管理咨询有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇菜园村116号。法定代表人：杨泉。原告韩冰（以下称姓名）与被告北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩冰的委托诉讼代理人苏婷到庭参加了诉讼，中合信达公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。韩冰向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告和被告签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》无效；2、被告返还原告投资款663646元；3、被告支付原告资金占用费164611元（以663466元为基数，按照同期中国人民银行5年定期存款利率年4.75%计算，自2014年7月4日计算至2019年9月23日）；4、被告支付原告资金占用费（以663466元为基数，按照中国人民银行同期存款利率自2019年9月24日起计算至实际给付之日）。事实与理由：2014年7月9日，原告和被告签订《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定原告支付被告联建投资款663646元，被告于2014年12月31日前将北京中合大厦西北角*房屋（以下称涉案房屋）交付给原告使用。原告如约交纳联建投资款后，被告至今未履行房屋交付义务。现原告得知中合大厦并未取得区县级人民政府相关部门核发的集体土地使用权证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续，因此原被告签订的合同应属无效，被告应当返还原告已支付的联建投资款，并支付相应的资金占用费。中合信达公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月,北京市高聚实业公司（以下称高聚实业公司，甲方）与北京东南海岸文化传播有限公司（以下称东南海岸公司，乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。高聚实业公司称其最初与东南海岸公司的关联公司即中合信达公司合作开发该“老北京民俗”项目，后中合信达公司将该项目转给了东南海岸公司。上述《合作协议书》签订后，东南海岸公司开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物。2014年7月9日，韩冰（乙方）和中合信达公司（甲方）签订《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定甲方与高聚实业公司联合开发北京市朝阳区北京中合大厦项目，由甲方负责本项目及相关设施的一切建设事宜。乙方自愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者；甲方同意本项目建成后，将涉案房屋分配给乙方使用，作为乙方联合投资建设的回报。乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。韩冰称其共向中合信达公司支付联建投资款663646元，并提交银行流水、收据等在案佐证。现“中合大厦”已建设完成，总建筑面积约6500平方米，房屋分为地上和地下，有部分业主已入住。此后，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施。2016年，高聚实业公司将东南海岸公司诉至法院，要求解除高聚实业公司与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》，并要求东南海岸公司返还商户支付的房款。本院作出（2016）京0105民初12290号民事判决书，判决高聚实业公司和东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效，驳回高聚实业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。为查明涉案房屋所在土地性质及土地审批情况，本院依法至朝阳区高碑店乡人民政府及朝阳区规划局了解情况。经查，涉案土地的所有权人为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村农民集体，土地性质为集体土地，在朝阳区规划局无相关规划审批记录。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，高聚实业公司和东南海岸公司签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，实际上系在集体土地进行非农建设。根据韩冰和中合信达公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，韩冰选定房屋，向中合信达公司支付相应价款，名为联合建设，实为房屋买卖关系。根据本院至相关部门调查的情况，中合大厦并未取得区县级人民政府相关部门核发的集体土地使用权证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续。故韩冰和中合信达公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》违反法律规定，应属无效合同。合同无效之后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故韩冰要求中合信达公司返还投资款的诉讼请求本院予以支持。韩冰要求中合信达公司支付利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。中合信达公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《实施条例》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩冰和被告北京中合信达投资管理咨询有限公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》无效；二、被告北京中合信达投资管理咨询有限公司于本判决生效后七日内返还原告韩冰投资款六十六万三千六百四十六元；三、被告北京中合信达投资管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩冰自二〇一四年七月四日至二〇一九年九月二十三日的利息十六万四千六百一十一元；四、被告北京中合信达投资管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩冰自二〇一九年九月二十四日至实际支付之日止的利息（以六十六万三千六百四十六元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元及公告费560元，由被告北京中合信达投资管理咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 娜审判员 马 潇审判员 尹 航二〇二〇年三月二十三日书记员 李丽花