辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民初111号原告（案外人）：赵玉东，男，1970年2月6日出生，汉族，工人，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王晓梅（赵玉东的表妹），住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：于淼，河北沃法律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京富思特建设有限公司，住所地北京市通州区台湖镇兴光五街17号。法定代表人：刘爱彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，河北海立律师事务所律师。被告（被执行人）：绥中鑫宏房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县绥中滨海经济区25号2-18号。法定代表人：李春芳，该公司经理。委托诉讼代理人：李万玲，女，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：王斌，男，该公司法务部主任。原告赵玉东与被告北京富思特建设有限公司（以下简称富思特公司）、绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉东的委托诉讼代理人王晓梅、于淼，被告富思特公司的委托诉讼代理人刘洋，被告鑫宏公司的委托诉讼代理人李万玲、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉东向本院提出诉讼请求：请求中止本院（2019)辽14执异175号民事裁定的执行，对位于辽宁东戴河新区房屋解除查封；由北京富思特公司承担本案诉讼费用。事实与理由：辽宁东戴河新区鑫宏盛世小区5号楼5-2-1604房屋，是赵玉东于2016年3月9日向鑫宏公司购买的，是鑫宏公司以房屋抵顶给赵玉东的工程进度款，双方协议用该房屋抵顶赵玉东工程款512750元，有《工程量造价审计表》、《商品房抵顶工程款协议》，绥中海滨房地产开发管理办公室备案的《商品房合同书》为证。鑫宏公司于2016年4月6日已向赵玉东交付上述房屋，并由赵玉东一直占有。富思特公司于2016年6月12日保全查封以前，该房屋已经于2016年4月6日，到绥中建行办理了按揭贷款，并由赵玉东一直按月还贷款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，请求法院对案涉房屋予以解除查封。富思特公司答辩称，赵玉东的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。鑫宏公司辩称，赵玉东的诉讼请求属实，我方认可赵玉东的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：绥中县人民法院于2018年1月16日作出（2016）辽1421民初1356号民事判决，判决鑫宏公司于判决生效后给付富思特公司工程款9592519元及利息。该判决发生法律效力后，北京富思特公司申请执行。在诉讼过程中，绥中县人民法院于2016年6月12日采取保全措施，查封了鑫宏公司名下的部分房产，未查封案涉房产。2018年9月5日，本院作出（2018）执他102号执行裁定，裁定绥中县人民法院作出的（2016）辽1421民初1356号民事判决交由本院执行，执行案号为（2018）辽14执215号执行裁定。2019年2月18日，本院作出（2018）辽14执215号执行裁定，查封了鑫宏公司盛世小区5-2-1604号等21套房屋。本案在执行案涉房屋过程中，赵玉东提出执行异议，本院于2019年10月29日作出（2019）辽14执异175号执行裁定，裁定驳回赵玉东的异议请求。鑫宏公司与赵玉东于2016年3月9日签订《商品房买卖合同》，合同标号为2011103-5-2-1604。房号为绥中鑫宏盛世小区第5幢2单元1604号，面积102.55平方米，价款每平方米5000元，总金额为512750元。付款方式约定为：首付款为212750元，余款30万元，作为银行按揭贷款。2016年3月10日，鑫宏公司出具5-2-1604号房屋购房收据，金额为212750元。2016年4月6日，赵玉东在中国建设银行绥中和平支行贷款30万元，贷款期限为15年，截止2019年11月6日，赵玉东已偿还本金53082.41元，利息48259.22元。2016年3月10日该合同在绥中滨海房地产开发管理办公室备案。庭审中，赵玉东主张其所购房屋来源于案外人张建与鑫宏公司之间的顶账房，并向本院提供张建与赵玉东于2016年3月2日签订的《买卖房屋协议》，该协议中所涉的房屋即案涉房屋，价款数额与赵玉东和鑫宏公司签订的《商品房买卖合同》价款数额一致，同时亦约定了办理银行按揭贷款的有关事宜。并在合同中约定附件：鑫宏公司抵顶工程款协议。2018年7月11日，鑫宏公司为甲方与锦州经济技术开发区第二建筑公司第四项目部（任晓东）为乙方，双方签订《商品房抵顶工程款协议》，约定，为解决鑫宏公司给排水安装（张建）工程的工程款问题（根据2015.10.30工程承包协议），以商品房编号为5-2-1604，面积102.55平方米，单价每平方米5000元，总金额为512750元，计入张建工程赵卫东名下，工程决算时工程款多退少补。任晓东、张建均在合同的乙方处签名确认。鑫宏公司该处的赵卫东属于笔误，应为赵玉东。庭审中，赵玉东向本院提供鑫宏公司于2016年4月6日为其出具的《入住通知书》，同时还提供了辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司在2017年10月24日给其出具的装修保证金收据、物业费收据、装修施工申报审批表、装修许可证等及业主手册房屋验收交接表、前期物业管理服务协议，证明案涉房屋已办理入住手续并已装修。另查明，北京富思特建设有限公司原名称为北京富思特装饰有限责任公司，于2019年3月18日更名而来。以上事实，有原告赵玉东提供的本院（2019）辽14执异175号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、银行对账单及银行流水、《房屋买卖协议书》、入住通知书、《商品房抵顶工程款协议》、物业费收据及业主手册、装修保证金收据、绥中县人民法院协助执行通知书、装修申报审批表等及本院庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，赵玉东为购买鑫宏公司开发建设的鑫宏盛世小区5-2-1604号房屋与鑫宏公司于2016年3月9日签订《商品房买卖合同》，赵玉东交纳房款212750元，鑫宏公司于2016年3月10日为赵玉东出具了收款收据，余下30万元房款，赵玉东于2016年4月6日在中国建设银行绥中和平支行办理了银行贷款并逐期偿还银行借款。上述事实能够证明赵玉东于鑫宏公司之间存在真实的商品房买卖关系，且赵玉东已履行交纳全部房款的义务。赵玉东与鑫宏公司均主张案涉房屋来源于鑫宏公司抵顶给张建的抵债房，通过双方的房屋买卖合同及收据内容不影响张玉东与鑫宏公司之间的房屋买卖关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，我院于2019年2月18日查封案涉房屋，赵玉东于鑫宏公司在2016年3月9日已经签订《商品房买卖合同》；赵玉东在2016年4月6日之前已支付全部价款；2017年10月已合法占有该不动产；现阶段虽未办理过户登记，并非赵玉东自身原因。综上，赵玉东享有足以排除强制执行的民事权益即“物权期待权”，应判决不得执行案涉房屋。综上所述，赵玉东的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行绥中鑫宏房地产开发有限公司开发建设的鑫宏盛世小区第5幢2单元1604号房屋；案件受理费8928元，由北京富思特建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  陈瞳审判员  朱丹审判员  冯新二〇二〇年三月四日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”