贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终553号上诉人（原审原告）：遵义市龙鼎物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中段东侧侨龙财智国际C栋二层，统一社会信用代码915203035609460994。法定代表人：陈成，总经理。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：田学美，女，汉族，1977年3月15日出生，贵州省仁怀市人，户籍住所地贵州省仁怀市，现住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐书贵，播州区苟江镇法律服务所法律工作者。原审被告：遵义市侨龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区上海路49号，统一社会信用代码：91520300795278486L。法定代表人：陈明全，董事长。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所实习律师。上诉人遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎物业公司）因与被上诉人田学美、原审被告遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房地产公司）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙鼎物业公司上诉请求：1.撤销（2019）黔0321民初5142号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》已解除；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》性质为委托合同而非租赁合同，上诉人仅代理被上诉人对外招租与管理，并不直接对房屋占有、使用和收益，上诉人有权行使单方解除权。二、上诉人已经在2019年6月向被上诉人邮寄送达了《合同解除函》，被上诉人收悉且未在异议期内向法院起诉要求确认无效，故应认定双方之间的《房屋委托管理协议》已经解除。三、双方在签订《房屋委托管理协议》时，案涉物业所在地属于南部新区，招商环境好，但后因新区撤销，招商环境发生重大变化，若继续履行合同会造成上诉人不可估量的损失。因此，一审判决内容未能客观、公正，结果有失偏颇。田学美辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。侨龙房地产公司对上诉人的上诉请求及理由无异议。龙鼎物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除龙鼎物业公司与田学美、侨龙房地产公司签订的《房屋委托管理协议》。2.本案的诉讼费用由田学美、侨龙房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年6月15日，田学美与侨龙房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于遵义交汇处的侨龙财智国际项目第Ａ座7层18号、19号（房号1-7-18、1-7-19）房屋，建筑面积98.56平方米。随即龙鼎物业公司与田学美、侨龙房地产公司签订了《房屋委托管理协议》，约定由田学美将其购买的侨龙财智国际项目第Ａ座7层18号、19号（房号1-7-18、1-7-19）房屋，建筑面积98.56平方米，委托给龙鼎物业公司代为出租并负责管理，协议中第二条约定委托期限为陆拾个自然月，自将房屋交付给龙鼎物业公司（即田学美接房第二日）之日起连续计算，田学美接房的第二日起叁个月为装修免租期（此叁个月含在龙鼎物业公司的陆拾个月招租管理期限内）；协议第三条约定龙鼎物业公司在受托管理期间保障田学美获得固定标准50元／平方米／月的租金收益，若经龙鼎物业公司谈判承租人支付的租金高于50元／平方米／月的，超出部分租金收益归龙鼎物业公司所有，低于50元／平方米／月的，由龙鼎物业公司负责补足差额部分，租金支付方式为半年一付。协议签订后，龙鼎物业公司按照协议履行了租金支付义务。现龙鼎物业公司认为营商环境发生重大变化，给龙鼎物业公司对外招租造成了严重影响。导致再按照协议履行将会给龙鼎物业公司带来不可估量的经济损失。为此，请求解除与田学美签订的《房屋委托管理协议》。田学美不同意解除《房屋委托管理协议》。一审法院认为，龙鼎物业公司与田学美、侨龙房地产公司双方签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，龙鼎物业公司与田学美、侨龙房地产公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。龙鼎物业公司请求解除《房屋委托管理协议》，既无法律上规定的解除条件，也不符合租赁合同中的相关约定，故对龙鼎物业公司的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回遵义市龙鼎物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由遵义市龙鼎物业服务有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交其与案外人的租赁合同，拟证明政府规划改变，营商环境恶化，构成情势变更，依法应解除合同。被上诉人质证称该组证据系复印件且与本案无关。被上诉人提交了贵州省人口和计划生育家庭档案卡、企业信息查询单、广告宣传单2张，证明龙鼎物业公司与侨龙房地产公司系关联公司，双方之间系转租合同关系而非委托关系，上诉人对其真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人及被上诉人所提证据与本案并无关联性，本院均不予采纳。本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审争议焦点为：一、《房屋委托管理协议》的性质如何认定；二、《房屋委托管理协议》是否解除。关于争议焦点一,上诉人龙鼎物业公司与被上诉人田学美及原审被告侨龙房地产公司三方当事人签订的《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同，理由如下：（1）根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”、第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，委托合同的主要权利义务在于由受托人处理委托人事务，委托人向受托人支付报酬。而本案《房屋委托管理协议》的核心内容系田学美将从侨龙房地产公司购买的商铺提供给龙鼎物业公司对外出租经营，由龙鼎物业公司将收取的租金交给田学美。该项约定不能反映田学美向龙鼎物业公司支付报酬的意思表示，反而体现了龙鼎物业公司按期固定向田学美支付租金的内容。因此，《房屋委托管理协议》的内容更加符合租赁合同的特征。（2）《房屋委托管理协议》约定如龙鼎物业公司与承租人谈判后的租金低于50元/平米/月的标准，差额部分由龙鼎物业公司补足。这一事实更加说明龙鼎物业公司负有直接向田学美支付租金的义务。这一约定明显与委托合同的特征不符。综上，涉案《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同而非委托合同。关于争议焦点二,由于《房屋委托管理协议》不属于委托合同，龙鼎物业公司不能依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定单方解除合同。据此，龙鼎物业公司关于合同已经解除的主张不能成立。综上所述，龙鼎物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  李成波二〇二〇年三月三十日法官助理朱桃书记员田林