贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1575号上诉人（原审被告）：唐小刚，男，1987年11月2日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：遵义保利置业有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，董事长。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。上诉人唐小刚因与被上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐小刚上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋已于2019年5月28日后由上诉人实际掌管、控制。上诉人一审提交证据证明案涉房屋由被上诉人锁住，上诉人自收到被上诉人解除通知后便未再利用案涉房屋经营。合同解除后，被上诉人对案涉房屋上锁，导致上诉人相关经营设施设备无法搬出，案涉房屋已于2019年6月1日起由被上诉人实际控制。上诉人多次联系被上诉人工作人员要求开门清点并书面确认腾房，但被上诉人以各种理由拒绝。上诉人不应承担2019年6月1日之后的租金。上诉人已预交的1万元租金保证金应用于抵扣相应租金。2、双方合同约定第四年的租金即2019年6月1日至2020年5月31日由双方另行协商，合同仅对增幅7%作了约定，但没有确定租金单价基数，被上诉人亦未在庭审中提交证据证明案涉房屋在2019年6月1日后的协商单价基数为28.62元/㎡，被上诉人主张的租金每日按345元计算亦无证据证明。一审法院在上诉人未明确确认或提出对应主张的情况下，应依法驳回诉讼请求，但一审法院酌情强加认定，超越审判权限。3、上诉人一审中提出反诉，但一审法院只给其半小时缴费时间，因上诉人经济困难无法立即缴纳，一审法院以此驳回上诉人反诉程序违法。保利公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。保利公司向一审法院起诉请求：1、依法确认保利公司与唐小刚于2016年9月12日签订的《租赁合同》已解除；2、判令唐小刚从2019年1月1日起按每日345元的标准向保利公司支付租金至实际返还租赁物止，并按应付租金总额的30%支付违约金；3、判令承担已支付给保利公司的1万元租赁保证金保利公司不予退还的违约责任；4、本案诉讼费用由唐小刚承担。一审法院认定事实：2016年9月12日，保利公司（出租方、甲方）与唐小刚（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同第1.1条约定：甲方将位于遵义县遵南大道中段西侧保利未来城市内A1地块31号楼3层5.6号铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。第1.2条约定：该物业建筑面积为300.6㎡（其中5号铺186.03㎡、6号铺114.57㎡），建筑面积以实际测量为准。第3条约定：本合同自双方签订之日起生效。该物业租赁期限共计4年，从2016年6月1日起至2020年5月31日止。第5.1条约定：乙方租赁该物业，租金按建筑面积计算……第三年，2018年6月1日-2019年5月31日，28.62元/㎡·月；第四年，2019年6月1日-2020年5月31日，另议。租金三年一议，前三年按照合同约定递增，第四年租金按照市场平均租金价格商定，且不得低于第三年已递增7%的增幅。每年11月1日、2月1日、5月1日、8月1日前交纳次三个月租金。第5.3.1条约定：乙方在本合同签订之日，须向甲方支付1万元租赁保证金。合同期满后，乙方确无任何违约行为，由甲方无息全额退回给乙方。第10.4条约定：乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额1%计付滞纳金；拖欠时间超过14天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达30天（含30天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金（按拖欠租金总额的30%计算），并无条件把该租赁物业连同原附属物交回甲方。第10.9条约定：凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出租赁物业。逾期不搬出的，视为乙方放弃物业内财物所有权，甲方有权处理物业内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还。乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。合同签订后，双方均按约履行，唐小刚向保利公司支付了1万元租赁保证金。因唐小刚未支付2019年1月1日起的租金，保利公司委托贵州新长征律师事务所于2019年5月13日向唐小刚发出《律师函》，限于收到律师函15日内补交租金。因唐小刚仍然未支付，保利公司于2019年5月28日向唐小刚发出《解除合同通知书》，载明：于即日解除你与我司于2016年9月12日签订的《租赁合同》。请于收悉《解除合同通知书》或《解除合同通知书》视为送达之日起5日内，到我司财务处办理支付租金、违约金及租赁物的返还事宜。唐小刚收到该《解除合同通知书》后，未按期办理相关事宜。另查明，从2019年5月28日起，唐小刚便已经停业，且保利公司知晓唐小刚已经停业。一审法院认为，保利公司、唐小刚对双方2016年9月12日签订的《租赁合同》已于2019年5月28日解除的事实无异议，原审法院予以确认。唐小刚既拖欠租金又未返还租赁房屋，保利公司请求由唐小刚从2019年1月1日起按每日345元的标准向保利公司支付租金至实际返还租赁物止，并按应付租金总额的30%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，根据双方的约定，结合本案实际，原审法院综合考量由唐小刚从2019年1月1日起按28.62元/㎡·月向保利公司支付租金及其损失，至返还租赁房屋之日止。保利公司请求不予退还唐小刚所支付租赁保证金1万元，因符合《租赁合同》第10.4条和第10.9条的约定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认遵义保利置业有限公司与唐小刚于2016年9月12日签订的《租赁合同》已于2019年5月28日解除；二、由唐小刚从2019年1月1日起以300.6㎡按28.62元/㎡·月向遵义保利置业有限公司支付租赁房屋的租金及其损失，至返还租赁房屋之日止。限本判决生效后十日内履行；三、唐小刚向遵义保利置业有限公司支付的租赁保证金1万元，遵义保利置业有限公司不予退还；四、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1175元，由唐小刚负担。二审中，双方当事人认可保利公司于2019年5月28日向唐小刚发出《解除合同通知书》时便将案涉租赁房屋上锁封闭。另外，唐小刚表示租赁房屋内的物品都不要了，其需要的物品已经腾空。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、案涉房屋租金应计算到何时，以及租金标准如何认定；2、上诉人唐小刚支付的1万元租赁保证金是否应予抵扣租金；3一审法院审理程序是否违法。关于争点一，双方当事人均认可保利公司于2019年5月28日向唐小刚发出《解除合同通知书》时便将案涉租赁房屋上锁封闭。该项事实表明双方当事人在2019年5月28日事实上已解除了租赁合同，且保利公司已实际收回唐小刚承租房屋，唐小刚自2019年5月29日起未实际占有使用承租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人唐小刚应当支付从2019年1月1日起至2019年5月28日期间的租金。关于租金标准，根据双方签订的《租赁合同》第五条第1款关于“第三年，2018年6月1日-2019年5月31日，28.62元/㎡·月”的约定，本院认定租金标准为每月28.62元/㎡。即唐小刚应向保利公司支付诉所欠租金为42442.32元（28.62元/㎡×300.6㎡×4个月+28.62元/㎡×300.6㎡÷30天×28天）。关于争点二，根据双方签订的《租赁合同》第十条第4、第6款明确约定，乙方拖欠租金应承担违约责任，甲方有权通知解除合同，乙方所交租赁保证金不予退还。上诉人唐小刚未按合同约定按期交纳案涉房屋租金，已构成违约，保利公司有权不予退还租赁保证金，因此上诉人唐小刚所持其交纳的租赁保证金应予抵扣租金的上诉主张于法无据，本院对此不予支持。关于争点三。关于唐小刚所提一审法院程序违法的问题。经查，一审诉讼中，唐小刚提出反诉要求保利公司返还租赁房屋内的物品，因其未在一审法院确定的期限交纳反诉费，一审法院对该项反诉请求未合并审理，并明确唐小刚可另案主张。二审中，唐小刚表示租赁房屋内的物品都不要了，其需要的物品已经腾空。即视为唐小刚不再提出反诉请求。因此，一审法院未对唐小刚反诉请求合并审理并无不当。综上所述，唐小刚的上诉请求部分成立，予以采纳。一审判决认定事实不清，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8450号民事判决主文第一、三项，即维持：“一、确认遵义保利置业有限公司与唐小刚于2016年9月12日签订的《租赁合同》已于2019年5月28日解除；三、唐小刚向遵义保利置业有限公司支付的租赁保证金1万元，遵义保利置业有限公司不予退还；”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8450号民事判决主文第二、四项，即撤销：“二、由唐小刚从2019年1月1日起以300.6㎡按28.62元/㎡·月向遵义保利置业有限公司支付租赁房屋的租金及其损失，至返还租赁房屋之日止。限本判决生效后十日内履行；四、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。”；三、由上诉人唐小刚自本判决生效后十日内向被上诉人遵义保利置业有限公司支付租金42442.32元；四、驳回被上诉人遵义保利置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1175元，由唐小刚负担700元，由遵义保利置业有限公司负担475元。二审案件受理费2360元，由唐小刚负担1400元，由遵义保利置业有限公司负担960元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二〇年三月二十五日法官助理叶迪书记员霍燕