福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初168号 原告：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福州市五一中路132号民航广场1208房，统一社会信用代码91350100611324135A。 法定代表人：林麟，总经理。 委托诉讼代理人：李孟荻，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛乃诠，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：林朝强，男，1974年11月25日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈成梁，福建金欧律师事务所律师。 原告福建永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）与被告林朝强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原告永辉公司申请撤回对阿波罗（福州）大酒店有限公司（以下简称阿波罗酒店公司）的起诉，本院予以准许。另原告永辉公司申请对被告林朝强的财产采取保全措施，本院依法作出（2019）闽0111民初168号民事裁定，查封、扣押、冻结被告林朝强名下价值8275760元的财产。原告永辉公司的委托诉讼代理人陈建明、被告林朝强的委托诉讼代理人陈成梁到庭参加诉讼。本案公开开庭审理后，原告永辉公司将其委托诉讼代理人由陈建明更换为李孟荻、毛乃诠。本案现已审理终结。 原告永辉公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告与第三人签订的《租赁合同》于2013年终止；2.被告归还8275760元租金，并支付占用费（按年利率6%自起诉之日起计算至实际还清之日止）。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为被告归还7183560元租金，并支付占用费（按年利率6%自起诉之日起计算至实际还清之日止）。事实与理由：2013年，原告作为甲方、被告作为乙方、第三人作为丙方签订了《租赁合同》，约定原告将位于福州市晋安区，共计2141.3平方米的商住房出租给乙方使用，丙方提供履约担保；租期自2014年1月1日起至2028年12月31日止；第一阶段租金8250000元（自2014年1月1日起至2018年12月31日止）；第二阶段租金9250000元；第三阶段租金10500000元；定金500000元；第一期支付定金500000元，乙方应签订之日起5日内付清，第二期在2013年12月31日前一次性付清7750000元。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告将所承租的商住房分别转租给林大春等15人，原告应被告及转租人林大春等15人的要求，以原告的名义与转租人林大春等人签订了租赁合同，约定租期5年，租金及押金一次性收取，被告共向15户次承租人收取了9709760元。被告在收到15户次承租人支付的租金和押金后仅向原告支付了1934000元的定金和租金，之后原告多次要求被告支付剩余的租金，被告以各种理由推脱。2015年，原告因与租赁物所有权人租赁合同纠纷经法院判决由所有权人收回租赁物，次承租人林大春等8户起诉原告归还未到期的租金和押金，法院认为原、被告双方签订的租赁合同因补充协议约定而终止，并判决由原告承担归还给8户未到期的租金，原告认为被告应当向原告支付其所收取的15户次承租人的租金。 被告林朝强辩称，原告起诉的标的金额在长乐市人民法院的民事判决书中仅认可7303360元，请求驳回原告的诉讼请求。理由： 一、本案的诉讼请求时效早已经超过，证据确实充分 1.双方签订的《金银城广场补充协议》约定自动终止租赁合同的时间是2013年12月31日；2.被告代收并抵扣工程款的租金和押金基本上都在2013年底和2014年初，至今已经超过诉讼时效；3.（2015）榕民初字第999号民事判决书，证明2015年初原告已经知道租金和押金被被告收取没有交回原告公司账户，但原告始终没有向被告主张收回，诉讼时效在2015年就应该开始计算；4.原告于2013年将商铺出租给其他租户，从合同订立到商铺移交、物业管理，以及缴纳税费，证明原告早已在2013年就知道租金和押金被被告收取，收取时间及金额原告也是一清二楚，时隔五年后又提起诉讼，早已超过诉讼时效。 二、已生效的法院判决进一步证明被告无须退还原告租金和押金 2017年15户的租户中的8户向福州市晋安区人民法院起诉本案的原、被告，福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初1240号至1247号生效《民事判决书》判决被告无须退还原告涉案的房租和押金。 三、被告提供的《塑钢窗承包合同》、《水电安装工程施工合同》、《A4区托盘及车库水电施工合同》、《工程进度款项支付申请单》、《补充合同》等证据充分证明抵扣工程款是无可争议的事实。原告的关联企业，即陈道旺为实际控制人的家族企业湖南衡阳冠都、冠盛房地产公司开发的“现代城”工程拖欠被告施工的门窗、水电等项目工程款，在2013年至2014年初已经拖欠的工程款超过1500多万元，双方签订的《补充合同》已经约定被告收取的租金和押金抵扣部分的工程款。 四、本案已经重复起诉，根据民事诉讼法规定的一事不再理的原则，请法院驳回原告诉请，15户承租户中已经有8户向福州市晋安区人民法院提起诉讼，要求被告退还租金和押金，两级法院生效判决已确定被告无须退还押金和租金。原告曾向长乐市人民法院提起诉讼，以不当得利为由要求被告返还租金和押金，后长乐市人民法院作出判决驳回起诉，二审法院维持原判驳回上诉。 综上，请求法院驳回原告的起诉或者诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。当事人对（2017）闽0111民初1242号《民事判决书》、《租赁合同》、《金银城广场补充协议》、（2018）闽0182民初792号《民事判决书》、（2018）闽01民终7796号《民事判决书》、《补充合同》等证据的真实性无异议，经审查均与原件核对无异，可以作为本案的定案依据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于庄玉琴汇入的571200元款项性质。原告永辉公司主张庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元系代丈夫刘用群缴纳的租金，并提供庄玉琴结婚证、身份证、《场地经营租赁合同》、个人结算业务申请书及转账普通个人汇兑等证据为凭；被告林朝强认为原告提供的该组证据的真实性无法确认。经核实，本院对原告举证的庄玉琴结婚证、《场地经营租赁合同》、转账普通个人汇兑等证据的真实性予以确认。该组证据载明，庄玉琴与承租人刘用群系夫妻关系；2013年12月20日永辉公司与刘用群签订《场地经营租赁合同》，约定永辉公司将坐落于福州市晋安区福飞北路80号金银城广场1号楼2#楼与3#楼之间01单元出租给刘用群，租期自2014年1月1日至2018年12月31日止，租金共计816000元，合同签订后刘用群应一次性支付571200元作为首付款，余款244800元应于2014年12月31日前全部付清。庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元（备注还款），于2014年12月19日汇入永辉公司账户244800元。本院认为，庄玉琴汇入林朝强账户的571200元，虽备注为还款，但庄玉琴系承租人刘用群的配偶，该款项的支付时间、金额均与《场地经营租赁合同》的约定相符，永辉公司已经初步完成举证责任。林朝强予以否认，但未提交相关证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元为代刘用群缴纳的租金。 根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 2017年3月9日，案外人陈作荣曾以永辉公司、林朝强为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼。2017年5月23日，本院作出（2017）闽0111民初1242号民事判决，该判决作了如下认定：2013年，永辉公司作为甲方、林朝强作为乙方及阿波罗酒店公司作为丙方签订的《租赁合同》成立且生效。该《租赁合同》约定甲方将坐落于福州市晋安区某广场1号楼底层、二层、三层半层及3#楼01、03#楼与4#楼之间01，2#楼与3#楼之间01，共计2141.3平方米的商住房出租给乙方使用，丙方提供履约担保。租期十五年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止；第一阶段自2014年1月1日起至2018年12月31日止租金8250000元，第二阶段自2019年1月1日起至2023年12月31日止租金9250000元，第三阶段自2024年1月1日起至2028年12月31日止租金10500000元；第一期即支付定金500000元，乙方应签订本合同之日起五日内付清等。2013年12月18日，被告林朝强分两次向永辉公司转账500000元（定金）、1434000元。同年，永辉公司作为甲方、林朝强作为乙方签订《金银城广场补充协议》，载明乙方未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止；双方同意解除阿波罗酒店公司作出的一切担保责任。合同生效后，林朝强并未按照《租赁合同》的约定向永辉公司足额缴纳租金，根据《金银城广场补充协议》中“乙方未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止”的约定，故《租赁合同》已自动终止。2013年底，签订《场地经营租赁合同》的双方是陈作荣与永辉公司，林朝强仅是指定收款人，并非合同相对方，应当由永辉公司退还陈作荣剩余的租金和押金。现（2017）闽0111民初1242号民事判决书已发生法律效力。 2018年4月2日，永辉公司以林朝强为被告向福建省长乐市人民法院提起不当得利之诉。2018年7月26日，福建省长乐市人民法院作出（2018）闽0182民初792号民事判决，驳回永辉公司的诉讼请求。但该判决作了如下认定：1.2013年11月至12月期间，永辉公司（出租方）与陈作荣、王文扬等人（承租方）分别签订了《场地经营租赁合同》，约定承租方租赁福州市晋安区福飞路80号金银城广场相关店面，租期、租金、付款方式等相关内容，永辉公司指定林朝强建设银行43×××37为租金收款账户。2013年11月18日至2015年11月2日，承租人谢明姜、罗小霞、张作荣、王文扬、江礼意、刘伦优、刘文颐、李明钦、郑祥林、叶达德、林大春、张德巧、石钦通过自己或他人账户向林朝强上述账户汇入租金共计8737360元。2.永辉公司主张的押金154200元、刘用群租金571200元（银行流水载明庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户，备注还款）、江礼意租金109000元（银行流水载明江礼意于2013年11月20日汇入林朝强账户，备注还款）等款项，因林朝强否认，永辉公司又未提供证据证明，未予认定；另永辉公司主张林朝强收取租金138000元（9555560元-9417560元），因其没有提供证据证明，亦未予认定。该案宣判后，永辉公司不服判决向福州市中级人民法院提起了上诉。2018年11月10日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终7796号民事判决，驳回上诉，维持原判决。但该判决作了如下认定：1.关于庄玉琴汇入的571200元款项性质。因永辉公司未提交证据证明庄玉琴与刘用群身份关系证明及该款项性质，故永辉公司关于该笔款项为租金的主张不能成立。2.江礼意于2014年5月30日向林朝强账户汇入的109000元款项性质应认定为租金。即2013年11月18日至2015年11月2日期间，承租人谢明姜等人共向林朝强汇入租金8846360元。3.林朝强收取租金期间系因与永辉公司存在租赁合同关系导致永辉公司指定其为租金收取人。现（2018）闽0182民初792号民事判决、（2018）闽01民终7796号民事判决均已发生法律效力。 另查，2014年4月15日，永辉公司（甲方）与林朝强（乙方）签订《补充合同》，主要内容为乙方应向甲方缴纳租金8250000元，已实际缴纳租金2234000元，另外严阳波同意以店面租金、押金一次性冲抵陈娟（陈道旺）所欠债务2522800元，因此乙方尚欠甲方3493200元；乙方与甲方关联企业在衡阳尚有未结铝合金与水电工程款，乙方同意将其中的工程款以尚欠甲方3493200元充抵，在本补充合同生效后，视为甲方已付乙方衡阳铝合金工程款3493200元等。 现原、被告双方确认被告林朝强已实际向原告永辉公司缴纳租金2234000元，但双方对于是否要退还剩余租金产生争议，以致成讼。 本院认为，业已发生法律效力的（2017）闽0111民初1242号民事判决已认定《租赁合同》成立且生效,并于2013年自动终止，原告无须诉请对该事实再予以确认。 原、被告双方于2014年4月15日《补充合同》明确约定除林朝强已缴纳的2234000元，余款6016000元则分别冲抵陈娟（陈道旺）欠款和衡阳铝合金工程款，也即原、被告双方对被告原应支付给原告的剩余租金6016000元做出了安排和处分，原告自愿为他人所负被告的债务以自己对被告所持有的债权进行互相抵消，被告亦同意以自己对他人所持债权与对原告所负债务进行抵消，该抵消权为形成权，双方意思表示一经作出即发生法律效力。原、被告所签的《补充合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。现原告主张被告归还该部分剩余租金6016000元，与《补充合同》约定不符，本院不予支持。至于原、被告双方争议的剩余租金6016000元租金是否实际已冲抵陈娟（陈道旺）欠款和衡阳铝合金工程款，属于原告与他人之间如何求偿的法律关系，不是本案的审理范围，本院不予处理。 据本院已查明和认定的事实，2013年11月18日至2015年11月2日期间，原告指定被告收取谢明姜、刘用群等承租人租金共计9417560元，现扣除双方《补充合同》约定的8250000元，余款1167560元，被告理应当将该余款归还原告。现被告抗辩原告的该部分权利已过诉讼时效，因原告永辉公司未能举证证明林朝强在2015年11月2日最后一次收取租金之日起至原告永辉公司于2018年4月2日向福建省长乐市人民法院提起不当得利之诉之前其有向被告林朝强主张过权利，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告的该部分权利已超过诉讼时效。原告的该部分权利在《中华人民共和国民法总则》施行前已过诉讼时效，故原告的该部分权利不能适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。故原告的该部分诉讼请求业已超过诉讼时效，本院不予保护。 被告称原告提起的本案诉讼构成重复起诉，但本案的案由为房屋租赁合同纠纷，与此前永辉公司提起的不当得利之诉系两种不同的法律关系，且诉讼请求及所依据的事实和理由均不同，故原告永辉公司提起本案诉讼，不构成重复起诉。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告福建永辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费62085元，由原告福建永辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  林明正 人民陪审员  闫 军 二〇二〇年三月四日 法官助理林楠 书记员陈新建 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。