贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初2627号原告：邓海，男，1981年12月29日出生，土家族，住贵州省德江县。原告：袁智红，女，1988年09月02日出生，土家族，住贵州省德江县。二原告委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：朱克纯，男，1949年10月10日出生，土家族，住贵州省德江县。被告：朱江涛，男，1986年03月29日出生，汉族，住贵州省德江县。二被告委托诉讼代理人：郑嵋，贵州博矩律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：杨敏，贵州博矩律师事务所实习律师。原告邓海、袁智红与被告朱克纯、朱江涛合同纠纷一案，本院于2019年11月04日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓海、袁智红及其委托诉讼代理人石红伟、李筑丹，被告朱克纯、朱江涛及其委托诉讼代理人郑嵋、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓海、袁智红向本院提出诉讼请求：1．判令解除二原告与被告朱克纯签订的《房屋转让合同》；2．判令二被告返还原告664140.00元及利息（利息以664140.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2018年02月09日起计算至款项返还之日止）；3．案件诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为判令确认二原告与被告朱克纯签订的《协议书》及《房屋转让合同》无效。事实和理由：2017年03月15日，原告邓海与被告朱克纯达成协议，约定将朱克纯自有的位于修文县房屋边土地一块约407平方米以81600.00元转让给邓海。后双方再次协商由二被告在该土地上自建房屋，房屋建成后再将房屋出卖给二原告。因二被告无力承担房屋修建费用，故双方协商由二原告先行垫付相关费用，待房屋建成后作为购房款抵扣。协商一致后，二被告开始建房，二原告陆续将垫付费用以现金、转账方式支付给二被告。但在房屋刚开始修建时，龙场镇镇政府就认定系违章建筑并通知了被告朱克纯，且在2018年01月25日，修文县综合执法分队向朱克纯下达了限期拆除通知书，但二被告未将上述情况告知二原告，仍然继续修建。被告朱克纯在明知涉案房屋系违章建筑，不可能履行房屋交付义务的情况下于2018年02月08日与二原告签订《房屋转让合同》，约定由二原告以528600.00元的价格购买涉案房屋。合同签订后，因二原告不知房屋已被认定为违章建筑，还分别于2018年02月09日、07月16日、08月18日向被告朱江涛转款共计111000.00元。2019年05月31日，在二原告不知情且不在场的情况下，涉案房屋被政府强制拆除。二原告是事后才知道上述情况。2019年07月17日，经二原告与被告朱克纯核算，二原告以现金、转账等方式已支付二被告土地款、购房款共计664140.00元。二被告违背诚实信用原则，在明知房屋将被拆除的情况下仍然与二原告签订《房屋转让合同》，现因房屋灭失，已无继续履行或采取补救措施的可能，应认定被告无法按约定履行合同，应当返还二原告支付的款项并承担违约责任，赔偿二原告的损失。原告为维护自己的合法权益，特根据民事诉讼法的相关规定，诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告朱克纯、朱江涛共同答辩称，1．原告要求确认其与被告签订的《协议书》无效，程序上违法，在一个诉讼中不能处理两个法律关系。双方当事人是分别签订《房屋转让合同》和《协议书》，虽然有关联但是是根本不同的两个法律关系，原告只能选择其一起诉，另一法律关系依法应当另案起诉。2．原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是原告委托被告修建房屋，原告支付的购房款实际是建房款。首先，在原告邓海与被告朱克纯签订的《协议书》中明确载明被告朱克纯将自有的位于修文县房屋边土地一块转让给邓海；其次，双方签署的《证明》载明工程款及各建筑材料的价格，且原告提供的转账凭证及收据也表明原告是向被告支付建房工程款，证明被告是承包方为原告修建房屋的事实；再次，原告所称被告先将土地转让给原告，再由被告将修建的房屋出卖给原告方的房屋买卖过程不符合交易习惯。3．原、被告之间并未发生房屋买卖行为，原告主张的购房款实质是被告承建房屋的工程材料款，被告已经履行承建房屋的义务，原告无权要求被告返还该款项。4．被告朱克纯在为原告修建房屋过程中并不存在过错，原告房屋被拆除的损失应由其自行承担。被告朱克纯完全是按照原告的要求进行房屋修建，并不知晓房屋是违章建筑，房屋是2017年04月开始修建，在修建过程中也未收到政府相关部门限期拆除的通知。被告已经按照约定完成了房屋的修建并交付原告使用，原告使用2年后，因其自身原因未能办理相应的审批手续，导致房屋被认定为违章建筑而被拆除，由此造成的损失应由原告自行承担。5．原、被告之间是土地转让和房屋承包修建关系，而非房屋转让关系，因双方签订的《房屋转让合同》系无效合同，故664140.00元不是购房款而是建房款，该款系被告合法取得，无需返还原告，当然也无需支付利息。本院经审理认定事实如下：2017年02月，原告邓海、袁智红夫妇到被告朱克纯家做客时，双方达成被告朱克纯将其在修文县程官村自家所建房屋旁边的一块土地转让给二原告修建房屋的合意。2017年03月15日，原告邓海作为乙方与被告朱克纯作为甲方签订《协议书》约定：甲方将修文县房屋边土地一块约407平方米以81600.00元转让给乙方。后二原告与被告朱克纯达成口头协议，约定由二原告出资，被告朱克纯组织人员在上述土地修建房屋后，再由朱克纯将房屋转让给二原告。随后，被告朱克纯便组织其子朱江涛、朱某、朱江波开始建房，2017年10月房屋主体工程修建完毕。2018年02月08日，被告朱克纯作为甲方与原告邓海、袁智红作为乙方签订《房屋转让合同》，该合同载明“甲方朱克纯自原（错别字，应为愿）将修方（错别字，应为文）县程官村木午组修好的房屋1栋共计三层，转让给乙方邓海，总价为伍拾贰万捌仟陆佰元整（528600元）（注：水电包括在内，房屋周围前抵公路边，后抵保坎，左抵朱克纯老房子基础），经甲乙双方议定，不得后悔。如政策有变与甲方无关，此合同双方各执一份”。2018年01月25日，修文县龙场镇人民政府对上述房屋进行调查，并向被告朱克纯、朱江涛留置送达违法建筑拆除处罚告知通知书。修文县龙场镇人民政府于2018年01月30日向二被告留置送达责令限期拆除决定书，于同年02月05日向二被告留置送达行政执法违法建筑限期拆除公告，于同年02月10日向二被告留置送达处罚催告书，并于同年02月15日作出违法建筑强制拆除决定书。2018年05月，涉案房屋被强制拆除。自2017年04月29日至2018年08月18日期间，二原告陆续通过向被告朱克纯、朱江涛以及朱克纯之子朱江波支付现金和转款的方式支付被告朱克纯土地转让款及房屋修建款共计462600.00元。经双方结算，二原告尚欠被告朱克纯77000.00元未支付，并向被告朱克纯出具了欠条。2019年07月17日，被告朱克纯向原告邓海出具一份证明，载明：邓海的位于修文县的房屋，房主于2017年03月15日将主体修建包工包料给朱克纯承建，房屋主体造价共420000.00元，包括：主体420000.00元，土地面积407平方米，修建面积三层1050平方米，每平方米400.00元；土地、地基费81600.00元；水电上户安装上户11300.00元；交村里修建房费20000.00元；村支书、村干部买烟6300.00元；外墙粉刷喷漆费26940.00元；卷闸门加内外窗子40000.00元，内粉墙干包3000.00元；房子内外地坪加四周边沟，堡坎干包15000.00元，三个化粪池干包5000.00元，基础开挖8000.00元，共计664140.00元。诉讼中，被告朱克纯称该证明是涉案房屋被拆除后，原告邓海要求其拟定的一份清单，与修建房屋过程中原告实际支付的资金数额不符。另查明，被告朱克纯转让给原告修建的涉案房屋的土地系被告朱克纯从当地村民陈明祥处受让所得的耕地。原告邓海、袁智红系夫妻关系。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告身份证、结婚证、《协议书》、《房屋转让合同》、德江县农村信用合作联社个人业务凭证2张及结算业务申请书3张、贵阳农商行凭证1张、收条1张（收款人朱克纯于2017年10月03日出具）《证明》1份，被告提交的被告身份证、《协议书》、证人朱某、张某的证言，经原告申请本院依职权调取的修文县龙场镇人民政府行政执法案件卷宗（修建龙字［2018］第13号）等证据予以证实，上述证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1．原告与被告是土地和房屋买卖合同关系，还是原告与被告买卖土地后由原告出资建房；2．原告提出确认二原告与被告朱克纯签订的《协议书》及《房屋转让合同》无效的诉讼请求有无事实和法律依据；3．二原告主张二被告返还664140.00元及利息的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点1，经查，本案基本事实是：二原告与被告朱克纯签订《协议书》买卖农村土地，并由二原告垫资，被告朱克纯组织人员在土地修建房屋后，再由朱克纯将房屋转让给二原告，双方实际是买卖土地后由买方出资建房，双方当事人实际并不存在房屋买卖合同关系。关于焦点2，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。二原告与被告朱克纯均不属于修文县的农村居民及当地集体经济组织成员，双方签订《协议书》由二原告向被告朱克纯购买位于修文县农村土地，违反法律法规的强制性规定，系无效合同；双方签订的《房屋转让合同》是双方当事人以虚假的意思表示签订，也属无效。故原告提出确认二原告与被告朱克纯签订的《房屋转让合同》及《协议书》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点3，合法民事权益才受法律保护。二原告主张二被告返还664140.00元及利息，实际是主张二被告返还土地买卖款及修建房屋所支出的费用。《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”二原告与被告朱克纯非法转让土地，未经批准擅自出资在非法转让的土地上建房，所建房屋被相关职能部门认定为违章建筑，二原告与被告朱克纯的行为均违反相关法律法规规定，违法所得应当由主管部门依法没收，因修建违章建筑支出的费用不应当受法律保护，故二原告主张二被告返还土地买卖款及修建房屋所支出费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告邓海与被告朱克纯于2017年03月15日签订的《协议书》以及原告邓海、袁智红与被告朱克纯于2018年02月08日签订的《房屋转让合同》无效；二、驳回原告邓海、袁智红的其余诉讼请求。案件受理费10442.00元，减半收取计5221.00元，由原告邓海、袁智红负担2611.00元，被告朱克纯负担2610.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  饶伏龙二〇二〇年三月三十一日法官助理张维书记员吴瑶