北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24480号原告：张萍，女，1980年9月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王宇，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京中恒宝苑国际商业管理有限公司，住所地：北京市丰台区南苑路166号宝苑国际购物中心2号楼2层201号。法定代表人：陈建生，董事长。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。原告张萍与被告北京中恒宝苑国际商业管理有限公司（以下简称中恒宝苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张萍的委托诉讼代理人王宇、被告中恒宝苑公司的委托诉讼代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张萍向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的租赁合同；2、被告向原告返还缴纳的租金169560元、装修管理费26868.75元、质量保证金1万元并双倍返还履约保证金171915元；3、赔偿原告加盟费损失30万元；4、要求被告向原告赔偿装修损失656142元；5、诉讼费、评估费由被告负担。事实和理由：2015年6月4日原被告签订《租赁合同》，约定被告将宝苑国际购物中心三层B和C1-313、515号商铺出租给原告从事“黄记煌”餐饮经营使用，面积314平方米，合同期五年。同时约定第一个租约年的日租金标准为每平米4.5元；装修管理费按照房屋套内建筑面积计算，每平米每天1元；合同签订后3个工作日内，原告向被告支付履约保证金，原告在开业日到来到向被告支付1万元作为销售商品或提供服务的质量保证金。还约定了本合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金等内容。原告承租被告物业为了加盟经营“黄记煌”品牌，并缴纳了30万元的加盟费。合同签订后，原告依约向被告缴纳了装修管理费26868.75元，质量保证金10000元，履约保证金85957.5元，房屋租金169560元，并对承租的商铺进行了装饰装修，为正常经营，投入了大量的人力物力，原被告签订合同时，被告告知将在2015年6月6日宝苑国际中心正式对外经营，但被告于2015年6月8日又向原告发出《关于宝苑国际购物中心开业时间延期的通知》，将开业时间确定在2015年7月31日。由于被告的原因至今宝苑国际未开业经营，且处于停水停电无人管理的状态。鉴于以上事实，原告已无法使用涉案房屋进行经营，合同目的无法实现，故我诉至法院，要求依法解决。被告中恒宝苑公司辩称，同意解除合同，涉案宝苑国际中心已无法开业经营。对原告实际缴款情况认可。原告要求双倍返还履约保证金没有合同依据。原告要求赔偿加盟损失的诉讼请求不认可，该30万元系原告缴纳的加盟费用，即使本案诉争地点无法经营，原告也可另外选址经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2015年6月4日，甲方中恒宝苑公司与乙方张萍签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区宝苑国际购物中心3层B区C1-313、515号商铺出租给乙方作为餐饮使用。房屋套内建筑面积为314平方米。租期5年。同时约定装修管理费标准为每平方米1元人民币/天。同时约定了租金的支付方式及租金支付标准。同时约定乙方经营的品牌为黄记煌，履约保证金为85957.5元。质量保证金为1万元。合同另约定“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”2015年6月11日，张萍通过北京农商银行向中恒宝苑公司支付各项费用共292386.25元。2015年7月10日，北京申宏商贸有限公司与北京黄记煌餐饮管理有限公司签订《合伙协议》，约定合伙企业的名称为“北京黄记煌乙未餐厅（有限合伙）”，合伙企业经营场所为北京市丰台区南苑路166号宝苑国际购物中心三层B区和C1-313.515，合伙期限为5年。2015年8月21日，北京申宏商贸有限公司通过招商银行向北京黄记煌投资管理有限公司转账叁拾万元。张萍称其为北京申宏商贸有限公司的法定代表人，因此以该公司的名义支付的加盟费，签订的合伙协议。2019年3月1日，北京黄记煌餐饮管理有限公司出具《北京黄记煌宝苑国际店保证金不予退还证明》一份，载明：北京黄记煌乙未餐厅（有限合伙），申宏商贸有限公司（张萍）贵公司于2015年开设的位于北京南苑宝苑国际购物中心的北京黄记煌乙未餐厅（有限合伙）店面向北京黄记煌餐饮管理有限责任公司缴纳的30万保证金，由于商场方特殊原因关停导致店面无法经营，被动关停，贵公司缴纳的30万保证金不予退还，所造成您方损失由商场方负责承担。张萍以此要求中恒宝苑公司向其赔偿加盟损失30万元，中恒宝苑公司不予认可。北京申宏商贸有限公司的法定代表人为张萍。涉案中恒宝苑公司所在土地为北京市丰台区南苑村集体土地，宝苑国际购物中心经规划部门批准建设，建设单位为北京市丰台区南苑农工商联合公司，2008年12月22日，北京市丰台区南苑农工商联合公司名称变更为北京中恒金苑投资管理公司。2007年4月12日，北京市规划委员会颁发《建设用地规划许可证》，内容为：用地单位为北京市丰台区南苑农工商联合公司，用地项目名称为教育科研设计用地，用地位置为南苑村。2008年4月17日，北京市丰台区人民政府颁发《集体土地使用证》，内容为：土地所有权人为南苑村村集体，土地使用权人为北京市丰台区南苑农工商联合公司，地类（用途）为科教用地，坐落为南苑村。2008年4月30日，北京市规划委员会颁发《建设工程规划许可证》，内容为：建设单位为北京市丰台区南苑农工商联合公司，建设项目名称为科研办公，建设位置为南苑村。2008年12月22日，北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》，内容为：建设单位为北京市丰台区南苑农工商联合公司，工程名称为科研办公，建设地址为南苑村。以上四证，为本案宝苑国际购物中心相关证件。2008年12月22日，北京市丰台区南苑农工商联合公司名称变更为北京中恒金苑投资管理公司。2014年8月25日，北京中恒金苑投资管理公司出具《委托经营管理书》，内容为：北京宝苑科技交流中心（即宝苑国际购物中心）产权归北京中恒金苑投资管理公司所有，现授权宝苑公司负责进行全面商业运营，包括对宝苑国际购物中心的商业规划、商业招商、商业租赁、商业推广、商业物业服务等相关联的商业经营活动。经营期为十年，在此期间宝苑公司与第三方的所有法律文件，应根据法律规定独立承担相应法律责任。2014年12月10日，北京中恒金苑投资管理公司出具《委托物业管理证明》，内容为：我单位同意将我单位所属位于丰台区南苑路88号约12万平方米的房屋委托宝苑公司从事物业管理，期限自2014年12月10日至2034年12月9日。在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。2015年5月18日，北京中恒金苑投资管理公司出具情况说明：宝苑国际购物中心产权属于北京中恒金苑投资管理公司，原地址：北京市丰台区南苑路88号（为临时门牌），现门牌正式变更为：北京市丰台区南苑路166号宝苑国际购物中心。又查，2014年3月9日，北京市公安局消防局向北京中恒金苑投资管理公司出具《建设工程消防验收意见书》：我局对你单位申报的宝苑科技交流中心工程（……地点：丰台区南苑乡南苑村；建筑面积：125327平方米；……使用性质：科研办公楼；……），综合评定消防验收结论：合格。2014年4月25日，北京市环境保护局向北京中恒金苑投资管理公司作出京环验[2014]92号《北京市环境保护局关于北京宝苑科技交流中心报告书项目竣工环保验收的批复》：一、北京宝苑科技交流中心项目位于丰台区南苑乡南苑村，用于办公，……同意该项目竣工环境保护验收。二、项目验收后需加强环境保护设施的运行管理，确保各项污染物稳定达标排放。2014年4月29日，北京市规划监察大队向丰台区建设工程质量监督站发出市规执函[2014]8号《北京市规划监察大队关于办理丰台区南苑农工商联合公司科研办公楼工程竣工验收备案手续的函》，内容为：北京市丰台区南苑农工商联合公司在丰台区南苑乡南苑村建设的科研办公楼工程，经市规划委2008规建字0114号《建设工程规划许可证》批准建设，目前已竣工。该工程主体符合批准内容，但其周边环境尚未达到规划验收要求，为保证该工程按期投入使用，特商贵单位先行办理工程竣工验收备案手续。2015年6月8日，北京市丰台区人民政府印发了《关于宝苑国际项目有关情况的会议纪要》，内容为：2015年5月28日上午，在宝苑国际二层会议室，区委常委、副区长钟百利同志主持召开宝苑国际中心项目现场协调会，会议议定了如下事项。（一）宝苑国际项目符合首都市民生活服务业创新示范区的发展方向，区环保局、商务委、工商分局、消防支队等相关部门应予以支持，积极协调推进相关审批手续的办理。（二）区环境办、商务委、南苑乡、和义街道共同做好项目周边环境整治工作，规范户外广告牌匾、外立面装饰，提升周边环境面貌。（三）宝苑国际要加快各项行政审批手续的办理，尽快完善手续。进一步加大招商、宣传力度，带动该区域商业项目向服务于首都市民的现代生活服务业方向发展，同时严格按照安全生产有关规定，做好开业前后的安全生产工作。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托北京国融兴华资产评估有限责任公司对涉案租赁房屋的装修工程价值进行了评估。上述评估机构于2019年11月1日出具评估报告载明：截止评估基准日2019年9月12日评估范围内的装修工程评估价值为65.61万元。本院认为，依法成立的合同对合同双方有约束力，双方均应依约履行。涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，现原告已依约交纳了租金，被告未依约向原告交付房屋，导致原告合同目的无法实现，已构成违约，故原告要求解除合同主张并要求退还租金169560元，装修管理费26868.75元、质量保证金10000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，按照合同约定“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的装修损失，因被告未向原告交付房屋导致原告无法经营，原告向其主张装修损失并无不当，本院予以支持，关于原告主张的加盟费用，其现有证据尚不足以证明其该项损失，故本院对原告主张的加盟费损失30万元暂不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、张萍与北京中恒宝苑国际商业管理公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、北京中恒宝苑国际商业管理公司于本判决生效之日起十五日内向张萍退还租金169560元、装修管理费26868.75元、质量保证金10000元；三、北京中恒宝苑国际商业管理公司于本判决生效之日起十五日内向张萍双倍返还履约保证金共171915元；四、北京中恒宝苑国际商业管理公司于本判决生效之日起十五日内向张萍赔偿装修价值656100元；五、驳回张萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16801元，由张萍负担3500元（已交纳），由北京中恒宝苑国际商业管理公司负担13301元（于本判决生效之日起十日内交纳）；评估费12000元，由北京中恒宝苑国际商业管理公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  牛瑾婧人民陪审员  洪啟国人民陪审员  李东启二〇二〇年三月十九日书 记 员  肖秋然