北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59380号原告：北京巴蜀印象餐饮有限公司，住所地北京市海淀区青龙桥槐树居甲2号院综合服务楼东侧第二层C01号。法定代表人：白秋雨，执行董事。委托诉讼代理人：吴承志，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪蕊，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京西林金阳科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路3号院17号楼1单元201-A055号。法定代表人：吴忠国，执行董事。委托诉讼代理人：秦凤伟，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘航，女，该公司员工。原告北京巴蜀印象餐饮有限公司（以下简称巴蜀印象公司）与被告北京西林金阳科技有限公司(以下简称西林金阳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴蜀印象公司的委托诉讼代理人吴承志、刘雪蕊及西林金阳公司的委托诉讼代理人秦凤伟、刘航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。巴蜀印象公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除；2、请求判令西林金阳公司向巴蜀印象公司退还房屋押金100000元及按年利率24%标准支付自合同解除日起至退还日止的押金占用利息；3、请求判令西林金阳公司向巴蜀印象公司赔偿损失587860元；4、本案诉讼费用由西林金阳公司承担。事实与理由：巴蜀印象公司主张，2016年巴蜀印象公司与西林金阳公司签订了《房屋租赁合同》，西林金阳公司将房屋出租给巴蜀印象公司，租赁单价为2.75元/天/建筑平米，租赁期限自2016年7月11日起至2021年8月20日止。2019年1月18日，巴蜀印象公司收到北京天诚懋元商贸有限责任公司（以下简称天诚懋元公司）《通知函》，巴蜀印象公司才得知西林金阳公司向其公司出租的房屋系该公司向天诚懋元公司承租后转租。天诚懋元公司要求巴蜀印象公司于2019年7月21日前腾退房屋。在此情形下，巴蜀印象公司向西林金阳公司发函要求尽快解决房屋租期问题，西林金阳公司怠于解决。后巴蜀印象公司自行与房东于2019年7月23日重新签订了《房屋租赁合同》，租赁单价为4元/日/建筑平米。西林金阳公司的行为给巴蜀印象公司造成了损失。西林金阳公司辩称，不同意巴蜀印象公司的诉讼请求，因巴蜀印象公司存在违约行为，未按照约定及时支付租金且存在欠付租金行为。巴蜀印象公司违反保密义务将涉案房屋租赁合同提供给第三方，导致我方与第三方租赁协议到期后未能通过行使优先续租权承租涉案房屋。巴蜀印象公司存在根本违约，其越过西林金阳公司与第三人恶意串通于2019年5月5日就房屋租赁达成合意并向第三人支付定金200000元，此合同属于无效合同，其主张的赔偿金587860元无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2007年5月21日西林金阳公司与天诚懋元公司签订《租赁协议书》，租赁标的为北京市海淀区青龙桥槐树居甲x号院x层楼房东半部第x层，约1860平方米，租赁期自2007年7月22日至2013年7月22日。该合同约定，未经天诚懋元公司同意，西林金阳公司将租赁房屋转让、转租的，天诚懋元公司有权单方面提前解除合同，收回租赁物等。合同10.2约定,合同期满后，如天诚懋元公司继续出租，同等条件下西林金阳公司享有优先承租权。后双方于2011年10月21日签订《继续租赁补充协议书》，约定将上述《租赁合同》的租赁期限在到期后继续租赁6年整，至2019年7月22日收回。2016年7月8日巴蜀印象公司与西林金阳公司签订《房屋租赁合同》，约定西林金阳公司将北京市海淀区青龙桥槐树居甲x号院东侧x层办公楼x层商业办公用房618.8平米（以下简称涉诉房屋）出租给巴蜀印象公司，租赁单价为2.75元/天/建筑平米，租赁期限为2016年7月11日至2021年8月20日，房屋押金为100000元，半年租金为310560.25元，房租半年支付，租赁期内租金递增，租赁期内每二年分别递增10%，付款时间为：下期租金在上期租金到期前10天支付。合同5.2.1约定，租用期内，巴蜀印象公司有逾期不交纳租金和其他费用的，则所交押金不予退还。2019年1月18日，天诚懋元公司向巴蜀印象公司发出《通知函》，告知巴蜀印象公司，其公司与西林金阳公司之间的租赁合同将于2019年7月21日合同期满，合同终止不再续租。并要求巴蜀印象公司于2019年7月21日前腾退房屋。2019年1月29日，巴蜀印象公司向西林金阳公司发送《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题的函》，要求西林金阳公司及时与天诚懋元公司签订补充协议，解决租赁期限不一致的问题，并告知西林金阳公司如在2019年2月10日前未能延长与天诚懋元公司的租赁合同，则巴蜀印象公司有理由认定西林金阳公司构成根本违约，并暂停支付当期应付租金，如西林金阳公司未在收到本函件后三日内书面回复，则视为西林金阳公司同意巴蜀印象公司暂停支付当期租金。该函件显示于2019年1月30日投递至西林金阳公司。2019年7月14日，巴蜀印象公司向西林金阳公司发送《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题再一次致函》，就上述租赁合同期限不一致问题继续要求西林金阳公司答复。该函件于2019年7月17日投递至西林金阳公司。2019年7月19日，巴蜀印象公司拟定《解除合同协议书》，协商与西林金阳公司之间的租赁合同，说明因西林金阳公司出租与巴蜀印象公司的房屋是从天诚懋元公司租赁而来，天诚懋元公司与西林金阳公司的租赁合同至2019年7月22日截止，故协商与西林金阳公司的租赁合同于2019年7月18日解除、要求西林金阳公司退还房屋押金、补偿房屋租金等。该邮件于2019年7月20日投递至西林金阳公司。2019年7月23日，巴蜀印象公司与王文生签订《房屋租赁合同》，王文生将北京市海淀区青龙桥槐树居甲x号综合楼贰层西侧房屋面积915平方米租与巴蜀印象公司，租赁期限自2019年7月23日至2024年7月22日止，房租为4元/天/建筑平米，该合同无递增。巴蜀印象公司于2019年5月5日向王文生转账支付200000元租房定金，于2019年7月24日转账支付押金100000元、于2019年7月26日转账支付半年房租余款450000元、于2019年8月1日转账支付半年房租余款17950元。巴蜀印象公司主张，因租赁期限不一致导致其公司与天诚懋元公司重新订立的租赁合同金额高于其公司与西林金阳公司的租赁合同金额，故西林金阳公司应当赔偿自2019年7月23日至2021年8月20日止的损失。另查，巴蜀印象公司实际于2019年2月20日向西林金阳公司支付2019年2月21日至7月10日房租及停车费270500.15元，西林金阳公司主张巴蜀印象公司应当于2019年2月10日支付2019年2月21日至2019年8月20日期间的租金，巴蜀印象公司构成逾期、未足额支付租金的违约情形。巴蜀印象公司对此不予认可，主张其公司在得知租赁期限问题存在不一致且西林金阳公司未予以答复的情况下，享有不安抗辩权；且租金交至2019年7月10日系经西林金阳公司认可的行为。巴蜀印象公司提交了其公司法定代表人白秋雨与西林金阳公司的委托诉讼代理人刘航的微信聊天记录以佐证。西林金阳公司认可该证据的真实性，但主张其公司仅同意将租金暂时支付至2019年7月10日，未同意不支付2019年7月11日至8月20日的租金，且该部分租金至今未支付，构成违约。西林金阳公司另主张，巴蜀印象公司在同其公司之间的租赁合同尚未到期之时即将合同内容告知了天诚懋元公司，导致天诚懋元公司知晓了两份租赁合同租赁期限不一致的情况，巴蜀印象公司的行为构成与案外人恶意串通，侵害了其公司行使优先承租权。本院认为：西林金阳公司将其自天诚懋元公司租赁的房屋转租给巴蜀印象公司，原租赁合同于2019年7月22日到期，到期后双方未续签租赁合同。在此情形下，西林金阳公司与巴蜀印象公司之间的租赁合同已无法实现合同目的，故巴蜀印象公司要求确认与西林金阳公司的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持。巴蜀印象公司实际于2019年2月20日向西林金阳公司支付2019年2月21日至7月10日房租。但在2019年1月29日的函件中，巴蜀印象公司明确告知三日内未回复函件，视为西林金阳公司同意暂停支付租金，且对于租金仅缴纳至2019年7月10日一节系经过西林金阳公司准许的行为，故，西林金阳公司主张巴蜀印象公司违反约定，故而无需返还押金的抗辩于法无据，西林金阳公司应当向巴蜀印象公司返还房屋租赁押金100000元，巴蜀印象公司主张按年利率24%标准支付自合同解除日起至退还日止的押金占用利息，没有事实及法律依据本院不予支持。因西林金阳公司行为导致西林金阳公司与巴蜀印象公司之间的租赁合同解除，巴蜀印象公司另行与天诚懋元公司重新签订了新的租赁合同，新订立的租赁合同租赁标的与原租赁标的、租赁期限并未完全重合，且该租赁合同的房租于租期内无递增情形，同时，考虑到巴蜀印象公司于2019年5月5日即向天诚懋元公司支付了租房定金，则其新订立的租赁合同的磋商行为系在其公司与西林金阳公司的租赁合同期限内，故巴蜀印象公司对于重新订立租赁合同可能产生的租金的损益系明知的、基于其自由意志的选择结果，故巴蜀印象公司要求西林金阳公司向其赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京巴蜀印象餐饮有限公司与北京西林金阳科技有限公司的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十二日解除；二、北京西林金阳科技有限公司于本判决生效后七日内一次性返还北京巴蜀印象餐饮有限公司押金100000元；三、驳回北京巴蜀印象餐饮有限公司其他诉讼请求。如北京西林金阳科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5339元，由北京西林金阳科技有限公司负担776元，北京巴蜀印象餐饮有限公司负担4563元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杨文君二〇二〇年三月三十日书记员  赵文渊