河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初288号原告：新乡名都置业有限公司住所地：新乡市文岩路299号恒大雅苑综合楼401室。统一社会信用代码：91410700567262714E。法定代表人：贾飞，董事长。委托代理人：杜阳，该公司员工。被告：李宝中，男，汉族，1970年7月4日出生，住河南省。原告新乡名都置业有限公司诉被告李宝中房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新乡名都置业有限公司委托代理人杜阳、被告李宝中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡名都置业有限公司向本院提起诉讼请求：1、解除原被告签订的编号为2013-0400649的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。事实与理由：2013年4月，原被告双方签订了编号为2013-0400649的《商品房买卖合同》，合同对房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任、交房时间等做了详细的约定。根据合同约定首付款789896元，余款77万元办理银行按揭。合同签订后被告逾期未偿还银行贷款，导致原告向银行履行保证责任。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，被告应配合办理有关解除合同的手续。被告李宝中口头辩称：不同意解除合同，愿意还款。原告新乡名都置业有限公司向本院提交证据材料有：1、原被告双方于2013年4月签订2013-0400649的《商品房买卖合同》一份，以此证明原被告双方签订商品房买卖合同，并在合同附件四补充协议第三条（合同18、19页）约定合同解除条件；2、情况说明、新乡市红旗区人民法院判决书、通知书各一份、扣款回单两份，以此证明因被告逾期偿还银行贷款造成被告被扣划保证金；3、短信记录截图一份，以此证明原告多次催被告归还银行划扣的保证金。被告李宝中未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告李宝中对原告提交证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告交过五六十万房款，不同意解除合同。本院认为原告提交证据形式合法、真实有效，可以作为定案依据。依据上述有效证据及庭审，本院认定以下案件事实：2013年4月17日，原告新乡名都置业有限公司与被告李宝中签订了编号为2013-0400649的《商品房买卖合同》，购买原告开发位于新乡市××大雅××单元××156.89平方米商业营业房一套。依据合同约定，该购房款1559896元，被告应于2013年3月24日前支付首期房款789896元，余款770000元需在2013年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”另查明，2013年6月20日，中国银行股份有限公司新乡国贸支行（贷款人）与被告李宝中（借款人）、原告新乡名都置业有限公司（保证人）签订个人商业用房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商业用房购房款。借款人被告李宝中以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，原告作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，中国银行股份有限公司新乡国贸支行依据贷款发放方式约定向原告新乡名都置业有限公司划入被告李宝中770000元贷款作为购房款。被告李宝中于2016年3月开始逾期偿还贷款。中国银行股份有限公司新乡国贸支行依据合同约定扣除原告自2016年3月至2018年2月保证金200948.07元。中国银行股份有限公司新乡国贸支行于2018年5月22日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼。2018年7月17日新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702民初2506号民事判决书，判决如下：一、任美玲、被告李宝中偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金517332.53元、利息、罚息5131.78元（2018年2月2日之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日）；二、原告新乡名都置业有限公司对判决第一项承担连带责任保证，并有权在实际承担清偿责任的范围内向被告李宝中、任美玲追偿；三、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。原告新乡名都置业有限公司于2018年10月向中国银行股份有限公司新乡国贸支行履行了上述判决。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，就商品房买卖合同而言，原告新乡名都置业有限公司作为开发商合同目的是通过出售商品房取得购房款，被告李宝中作为商品房买受人合同目的是通过支付房款获得商品房。本案的争议焦点是涉案的房屋买卖合是否应当解除。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本院认为，就合同目的而言，被告李宝中的违约未达到解除合同的程度。具体理由如下：合同解除是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。解除合同是通过解除合同、损害赔偿等惩戒违约方、保护守约方的补救手段。合同法第九十三条第二款赋予了合同当事人约定解除权，合同法第九十四条规定了法定解除权的行使条件。解除权的行使一般以存在违约行为为前提，但并非所有的违约行为均发生解除权，原则上要考虑违约的严重程度。因此，无论是约定解除还是法定解除，其中违约情形均应是对合同主要义务的违反，并且该违约促使合同目的无法实现。当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，另一方才享有解除权。作为开发商原告新乡名都置业有限公司，商品房买卖合同的根本目的就是获得商品房的对价，即全额从买受人被告李宝中处获得购房款。虽然被告李宝中交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。原告诉称，在《房地产产权证》办理完毕之前，在被告李宝中未按期偿还贷款导致原告承担保证责任的情况下，原告有权解除合同。一方面，虽然该房屋尚未登记于被告李宝中名下，表面上来看商品房买卖合同尚未履行完毕，但房屋产权证的办理属于出卖人原告新乡名都置业有限公司所负的合同义务。原告以自己未办理产权证的违约为基础，进而以被告李宝中逾期还款导致保证金被扣划违约为由主张解除合同。另一方面，原告签订补充合同约束被告李宝中按时偿还银行贷款或者实现保证金的追偿的条款，并非商品房买卖合同的目的。由此，被告李宝中未及时偿还银行贷款的违约行为并不影响原告新乡名都置业有限公司已经取得房价款的合同目的，也就是说，被告李宝中该违约行为未达到解除合同的程度。另原被告虽有解除合同的约定但未约定回购价格。综合涉案商品房买卖合同签订于2013年且房屋已交付多年、案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及回购房屋价格基础不存在的情况，原告解除合同的诉讼请求，不符合民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：驳回原告新乡名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18839元，由原告新乡名都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状10份，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  吕慧芹审 判 员  王官震人民陪审员  李光文二〇二〇年三月二十七书记员牛晓峥