山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终737号 上诉人（原审原告）：张店东华大酒店，住所地：山东省淄博市张店区西五路植物园东。统一社会信用代码:92370303MA3F2HN26L。 经营者：孙翠，总经理。 委托诉讼代理人：魏晓青，山东格睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鄢成德，男，1964年11月28日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：山东中凯置业有限公司，住所地：山东省淄博市张店区华光路272号B座四层。统一社会信用代码:913703037741794623。 法定代表人：孙凯，总经理。 委托诉讼代理人：杨敬卫，男，1981年11月2日出生，汉族，山东中凯置业有限公司职工，住山东省淄博市张店区。 上诉人张店东华大酒店因与被上诉人鄢成德、山东中凯置业有限公司确认合同有效纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张店东华大酒店上诉请求：1.依法撤销山东省淄博市张店区人民法院作出的（2019）鲁0303民初2857号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）、涉案2005年1月、2014年3月10日《房屋租赁合同》的签订者都是原告经营者孙翠，孙栋在青州市人民法院做调查笔录时不清楚，事后与经营者孙翠核实，才知晓张店东华大酒店与山东中凯置业有限公司之间已签订过《房屋租赁合同》，因时隔多年且不知情的情况下，孙栋才作出如此陈述，一审法院因此作为定案事实，认定错误。对此张店东华大酒店所提供的证据的证明力明显大于鄢成德所提交的证据。（二）、无法鉴定的过错方不在于张店东华大酒店，张店东华大酒店被要求提供2014年1-6月份每月份的鉴定样本，因张店东华大酒店极少对外签署盖章，根本无法提供全面，由此无法鉴定。（三）、自2005年开始，张店东华大酒店就一直承租山东中凯置业有限公司的房屋至今，山东中凯置业有限公司因多次欠付张店东华大酒店饭费，以及张店东华大酒店加盖宴会厅，因此双方达成抵顶协议，该抵顶协议作为涉案租赁合同的一部分，根据买卖不破租赁原则，应继续履行。二、一审法院判决错误。张店东华大酒店自开业起便一直承租山东中凯置业有限公司的房产，在山东中凯置业有限公司的房产被查封前就已经租赁。鄢成德并没有证据证明涉案租赁合同系伪造的情况下，一审法院仅以不合常理为由，驳回张店东华大酒店的诉讼请求，判决错误。 被上诉人鄢成德辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。 被上诉人山东中凯置业有限公司未作答辩。 原审原告张店东华大酒店向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，并要求被告继续履行；2.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告在诉讼中提交如下证据，1.房屋租赁合同两份，证明原告分别于2005年1月1日、2014年3月10日与被告中凯公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2005年开始截止至2034年3月10日。2.证明一份，证明截止至2013年1月7日，原告与被告中凯公司进行对账，被告中凯公司共欠付原告餐费1727452元。3.协议书一份，证明原告与被告中凯公司于2014年5月10日进行对账，双方达成以餐费及建造宴会厅的费用抵顶原告应支付租金的约定，截止至2014年5月10日，被告中凯公司所欠餐费可抵顶原告租赁费至2027年5月10日。4.用餐单据326张，证明自2013年1月1日至2017年10月，被告中凯公司在此期间共欠付原告餐费351198元，在扣除证据3中2014年5月10日之前双方已进行对账抵扣的数额，剩余189707元餐费仍应继续按照双方达成的抵顶约定进行抵顶。5.山东省青州市法院(2017)鲁0781执恢655-2号执行裁定书一份，证明2018年7月13日，原告所租赁的房产部分变更所有权人为被告鄢成德，被告鄢成德以原告未缴纳租金为由要求原告搬离。 被告鄢成德的质证意见是，对证据1有异议，本案原告经营者孙翠的哥哥孙栋在青州市人民法院对涉案房屋进行执行时的笔录中承认从2004年起双方签订的合同期限是八年，但以后未再签订书面合同，与原告提交的租赁合同相矛盾。因青州市人民法院在依法执行山东中凯置业有限公司一案中对山东中凯置业有限公司及本案原告的负责人进行了执行调查，双方均认为其之间并未订立书面租赁合同，因此被告鄢成德有足够的理由怀疑2014年3月10日的租赁合同系本案原告与被告中凯公司恶意串通，在青州市人民法院依法查封涉案房产后补签的这份房屋租赁合同。证据2与本案无关联性。对证据3有异议，从该证据原件及纸张可以看出非常新，而2014年至今已经五年的时间，该证据有伪造之嫌。对证据4有异议，该300余份餐费单据年度跨度非常大，从单据的字迹来看，是一人书写，在如此长的时间内作为一个经营额比较大的饭店不可能出现这种情况，被告鄢成德认为这些单据系伪造。对证据5无异议。 被告中凯公司对上述证据均无异议。 被告鄢成德在诉讼中提交青州市人民法院关于山东中凯置业有限公司位于张店区角房地产一处(变卖)的公告，证明涉案房屋在青州市人民法院进行拍卖时并未表明处于租赁状态。 原告对被告鄢成德提交证据的质证意见是，对证据的真实性无异议，但该证据已写明标的物以实物现状为准，原告自2005年一直租赁涉案房产至今是不争的事实，至于法院是否进行查明并提醒竞拍者，是否存在疏忽原告无从知晓。 被告中凯公司的质证意见是，对证据的真实性无异议，公告内容明确说明该房是商业用房，且特别提醒标的物以实物现状为准，竞买人对标的实物现状的确认，被告鄢成德是否确认被告中凯公司并不清楚，因此被告鄢成德应承担其对竞买物现状不清楚的责任。该公告也并未明确载明该房是空房。 经被告鄢成德申请，一审法院调取青州市人民法院(2017)鲁0781执恢655-2号调查笔录和执行笔录。 原告的质证意见是，对笔录的真实性无异议，但该酒店是由原告经营者孙翠与孙栋共同经营，青州人民法院对孙栋所调查的笔录的内容孙栋因事隔多年，在调查时并未完全想起及知晓，后与孙翠核实才找到两份租赁协议。且该份调查笔录中孙栋也提及原告与被告中凯公司之间一直存在租赁关系，且租赁费交付方式是由饭费及装修建造等费用进行抵顶。 鄢成德的质证意见是，青州市人民法院对孙栋于2017年7月31日所做的执行笔录来看，孙栋自认自2004年起租赁被告中凯公司的涉案房屋，而刚才原告举证的房屋租赁合同起止时间是2005年1月份，二者是相互矛盾的，且从原告向法院提交的起诉状的内容也可看出，起止时间2005年的“5”有涂改的迹象，如此一来更加印证了被告鄢成德对其合理性的怀疑。即原告提交的两份租赁合同存在伪造之嫌。 被告中凯公司的质证意见是，对此调查笔录的真实性无异议，但原告与被告中凯公司之间一直存在着租赁关系。 根据一审法院采纳的证据，结合当事人的陈述，一审法院确认如下事实：原告于2005年开始租赁被告中凯公司的房屋至今，之后被告中凯公司与他人纠纷致使原告租赁的部分房产被法院拍卖，由被告鄢成德拍卖取得所有权，被告鄢成德以其为所有权人为由要求原告搬离，原告以买卖不破租赁理由予以拒绝，原告诉至法院，遂引发此案。另查明，原告与被告中凯公司于2005年1月份签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2005年1月1日至2012年12月31日，原告于庭审后补充提交了2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2014年3月10日至2034年3月10日，对该合同被告鄢成德不予认可，认为该份合同系原告与被告中凯公司伪造，并申请对合同的形成时间进行司法鉴定，因未提交足够的比对材料，鉴定机构无法出具检验意见。 一审法院认为，原告与被告中凯公司于2005年1月订立《房屋租赁合同》，约定房屋的租赁期限为2005年1月1日至2012年12月31日，该份合同原、被告双方均无异议，且有原告实际控制人孙栋在青州市人民法院调查笔录中的陈述予以证实，但该调查笔录中孙栋亦明确表示2005年1月订立《房屋租赁合同》之后双方并未继续再签订合同，原告在第一次庭审之后再次提交2014年3月10日签订的租赁合同原件，且在被告鄢成德申请对该合同的形成时间进行鉴定时，又不提交相应的比对材料，致使鉴定机构无法出具检验意见，明显有悖常理。原告出具的与被告中凯公司于2014年3月10日签订的租赁合同中约定年租金为16万元，租赁场地面积为1791.57平方米，一审法院认为该租金明显过低，且双方的租金交付及餐费抵顶租金的履行方式存在诸多不合常理之处，原告虽至今仍然租赁该房屋，而被告鄢成德作为善意第三人购买该房屋并已进行所有权转移登记，对租赁房屋的占有、使用、收益和处分权应受法律保护，故对原告要求被告继续履行租赁合同的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张店东华大酒店的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张店东华大酒店负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人张店东华大酒店主张其与被上诉人山东中凯置业有限公司于2014年签订租赁合同，但在青州市人民法院的调查笔录中，其公司经营者孙栋自认未签订书面合同，且在后续对该合同的真实性进行鉴定时，上诉人未提交相应对比材料，导致鉴定机构无法出具鉴定意见。上诉人主张的2014年租赁合同与其在青州法院的自认无书面租赁合同相矛盾，且在被上诉人鄢成德对该书面合同的真实性提出异议情况下，其未提交相应对比材料，导致无法鉴定，责任在上诉人。上诉人张店东华大酒店要求确认合同有效并继续履行租赁合同，一审法院不予支持并无不当。上诉人张店东华大酒店称孙栋在青州市人民法院做调查笔录时对2014年的书面合同不知情，其公司极少对外签署盖章，无法提供全面鉴定样本，导致不能鉴定的过错方不在于上诉人的上述上诉主张，不符合常理，本院不予采信。上诉人张店东华大酒店要求继续履行租赁合同的上诉主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人张店东华大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人张店东华大酒店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 张德忠 书 记 员 荆惠苒