福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初5433号 原告：陈维亮，男，1970年1月6日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何其其，福建泰岚律师事务所律师。 被告：福建金凤凰生态农业发展有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层212室316区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）。 法定代表人：苏其生。 委托诉讼代理人：陈惠琴、林启忠，福建伟峰律师事务所律师。 原告陈维亮与被告福建金凤凰生态农业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈维亮的委托诉讼代理人何其其与被告福建金凤凰生态农业发展有限公司的委托诉讼代理人陈惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈维亮向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告返还押金100000元及相应利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，自2014年10月15日起计至实际还清款项之日止，现暂计至2019年7月12日为22536元）；3.被告赔偿原告损失600000元；4.本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费）由被告承担。诉讼中，原告明确第二项、第四项诉讼请求分别为：2.被告向原告返还押金100000元及相应利息（利息以100000元为基数，按年利率4.75%计算，自2014年10月15日起计至实际还清款项之日止，现暂计至2019年7月12日为22536元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月1日，原、被告签订《租赁合同》约定，被告将位于福清市的三间木屋、烧烤场地及73-2号复式楼出租给原告，三间木屋及烧烤场地的租期为2014年10月1日至2024年10月1日，复式楼的租期为2014年10月1日至2020年10月1日。租金按原告每月营业额的12%抽取，于每月25日结账。原告应支付给被告100000元作为押金，若原告在经营中被告故意刁难或提前收回租赁物，被告应按原告所投资的金额600000元的2倍对原告进行赔偿。签订合同后，原告依约于2014年10月14日向被告支付100000元押金，并按月向被告支付租金。合同履行过程中，被告百般刁难并通过给复式楼建设围墙及设置路障等排挤、阻扰原告的正常经营，并于2016年收回复式楼。2019年2月23日，上迳镇人民政府发出《责令停止违法建设通知书》，以被告提供的木屋及烧烤场地违法改变土地用途、违法建设为由，要求对其进行拆除。至此原告才知上述三间木屋、烧烤场地和复式楼均未通过相关审批手续属于违章建筑，故上述《租赁合同》依法属于无效合同。上述场地被拆除整改后，原告已无法继续经营，而被告在原场地附近自行经营烧烤生意。原告多次与被告协商赔偿事宜未果，给原告造成了较大的经济损失。为维护自身合法权益，原告请求依法判如所请。诉讼中，原告陈述并未收到押金30000元，原告在2019年2月的经营时间不超过一周，期间生意不好没有收益等。 被告福建金凤凰生态农业发展有限公司辩称，原告是在充分了解后决定承租并签订合同，案涉三间木屋、烧烤场地及复式楼均已装修好并可直接使用，原告无需对其进行二次装修，原告并没有投入。上述三间木屋等是被告在经营过程中的附属设施，2019年2月相关部门对被告的三间木屋及烧烤场地进行拆除，拆除前原告已将自己添设的烧烤设备等全部搬走，并在拆除文件签字同意拆除，原告并没有损失。原告要求被告赔偿其损失600000元，于法无据。2014年原告将复式楼转租收取月租金3000元加营业额抽18%的行为，已构成违约，被告在2016年应原告的要求已退还押金30000元。经营过程中原告提出以每年三月至次年二月为一年、总租金为54000元，其每月仍按上报营业额的12%抽取租金，在次年二月计算一年的租金总额，不足54000元的予以全部补齐，之后双方即以该方式履行。2019年2月农历春节期间，原告一直在经营，期间人数很多，原告尚欠当月租金9258元、卫生费和垃圾费800元、电费600元。原告代替被告同意拆除木屋，给被告造成远超于100000元的损失，故原告要求被告返还押金100000元不应予支持。拆除至今，原告仍继续使用两间小卖部，并将东西放置在剩余两间房屋后锁住及将前往被告处的客户引至“君来笑”，造成被告损失巨大。若法院判决被告应退还押金，应扣除上述已退还押金30000元、2月租金9258元、卫生费和垃圾费800元及电费600元以及拆除至今的占有使用费31500元（4500元/月*7个月）共计42158元，被告只需返还押金27842元。原告请求被告支付押金的利息不应予支持。 经审理查明，被告系经营农业休闲观光、旅游资源开发和经营管理、中西餐制售等的有限责任公司。2014年10月1日，经协商原告（乙方）与被告（甲方）签订《租凭合同》，约定：就福建金凤凰生态农业发展有限公司内池塘旁边的三间木屋、烧烤场地以及树林村73-2复式楼签订承包经营合同，达成如下承包协议：房屋坐落地点：福清市。租凭期限：三间木屋及烧烤场地租期为2014年10月1日至2024年10月1日、复式楼2014年10月1日至2020年10月1日。经营时间：三间木屋及烧烤场地必须在签订合同时起两个月内营业，复式楼必须在签订合同时起三个月内营业。租金及缴纳时间：按每月营业额12%抽成，每个月25日结账，30日付清抽成（小卖部的饮料、香烟等没有包括在内，酒水除外）。乙方将100000元交付与甲方作为押金，在期满后甲方在三间木屋、烧烤场地及复式楼没有损坏的情况之下，且把所有水费、电费、宽带、闭路、租金等费用结清后，如数退还押金。乙方在经营当中，甲方不能故意刁难或提前收回三间木屋和复式楼及空地（周围绿化乙方自己负责），如违约乙方按所投资的金额600000元计算，甲方应赔偿乙方所投资的金额2倍计算。若乙方在两年内终止合同，甲方不退还押金。在经营当中乙方是以金凤凰的公司在经营、甲方必须提供营业执照及相关所需要证件给乙方，做到乙方可以正常营业（乙方独立项目应自行解决），且乙方经营的内容中烧烤类项目不能重复。乙方使用的范围内，水电、闭路、宽带以及卫生费等由乙方承担。国家若征地，到时乙方无法经营下去，房屋装饰方面的国家的补偿款归乙方所有。经甲乙双方签字、盖章后生效等内容。合同签订后，原告于2014年10月15日向被告交纳押金100000元，原告入场并以被告的名义对外经营至2019年2月间。原告已按月向被告交纳至2019年1月期间的相应抽成费、电费、卫生费和垃圾费。 2019年2月23日，福清市上迳镇人民政府作出《责令停止违法建设通知书》，其中记载：金凤凰烧烤吧，经查：你单位未领取（未按照）《建设许可证》私自在树林村进行违法建设，违反了《福建省村镇建设管理条例》第16、17条规定，现根据《福建省村镇建设管理条例》第三十条，责令你单位立即限期自行拆除，并在3日内恢复原状。诉讼中，原、被告均确认上述三间木屋已被拆除，但烧烤场地和复式楼还在。 另查明，2016年5月12日，被告（承包方、乙方）与案外人福清市民委员会（发包方、甲方）签订《土地承包合同》，约定：甲方将位于福清市，面积208.458亩的土地（含地面所属建筑物）承包给乙方。用途为经营果蔬种植、销售，农业休闲旅游观光，旅游资源开发与经营，提供宾客住宿服务，中西餐制售，为老年人提供照料、养护、关爱服务，工艺品、预包装食品、散装食品的批发。承包经营期限自2014年2月17日至2028年12月31日止。承包金为每亩／每年200元等内容。 以上事实，有在案的被告企业信用信息、《租凭合同》、《收款收据》、《责令停止违法建设通知书》、《收款收据》、通知、《土地承包合同》等证据以及原、被告在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。原告提供的照片、视频光盘及案外人苏武丁、苏其伟的到庭询问笔录，经被告质证均有异议等，因其均不足以证实原告关于装修投入的主张，本院对其证明力均不予采信。被告申请的证人苏某的证言经被告质证无异议，经原告质证对其三性均有异议，认为该证人证言内容存在矛盾，且其与被告存在利害关系等；鉴于该证人受雇于被告公司，与被告存在利害关系，且其证言内容经原告质证有异议，本院对其证言内容不予采信。被告提交的照片、批复复印件，因对其真实性无法确认，本院均不予采信。 本院认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，经审理查明案由应确定为合同纠纷。案涉《租凭合同》系原、被告双方的真实意思表示，从合同中关于“就福建金凤凰生态农业发展有限公司内池塘旁边的三间木屋、烧烤场地以及树林村73-2复式楼签订承包经营合同，达成如下承包协议”，“经营时间：三间木屋及烧烤场地必须在签订合同时起两个月内营业，复式楼必须在签订合同时起三个月内营业。”以及“在经营当中乙方是以金凤凰的公司在经营、甲方必须提供营业执照及相关所需要证件给乙方，做到乙方可以正常营业（乙方独立项目应自行解决）”等有关约定内容看，该合同所约定的权利义务关系的主要内容为：原告使用约定的上述三间木屋、烧烤场地及复式楼，以被告的名义对外经营，因此负有向被告交纳押金100000元及“租金”即“按每月营业额12%抽成”、电费、卫生费和垃圾费的义务等，故该合同实为“承包协议”，本院认定原、被告双方之间为承包关系。上述承包行为不违反有关法律规定，“承包协议”对原、被告双方具有法律约束力，其双方均应按约全面履行各自的义务。故原告请求确认上述《租凭合同》无效，本院不予支持，原告以上述《租凭合同》无效为由等请求被告赔偿其损失600000元，缺乏依据，本院亦不予支持。原告实际经营至2019年2月间，据此可认定原、被告之间的承包关系已实际结束，原告依约有权要求被告退还上述合同押金。合同中约定“且把所有水费、电费、宽带、闭路、租金等费用结清后，如数退还押金”，被告抗辩其于2016年已向原告退还押金30000元及应在押金100000元中相应扣除，原告对此予以否认，现根据在案有效证据不足以证实被告已于2016年退还押金30000元，故本院对被告的该抗辩内容不予采纳。被告抗辩因在经营过程中双方已按每年三月至次年二月为一年、年租金为54000元履行，每月仍按营业额的12%抽取租金，在次年二月计算一年的租金总额，不足54000元的予以补齐，故原告应交纳2019年2月的租金为9258元等，原告对此予以否认，而被告亦未提供证据予以佐证，故本院不予采纳。鉴于诉讼中原告确认其在2019年2月的营业额为20000元及当月租金为2400元（20000元×12%），本院对被告抗辩从押金100000元中扣除租金（抽成）2400元部分予以采纳。在案有效的《收款收据》中体现每月卫生费和垃圾费为800元，被告据此抗辩从押金100000元中相应扣除2019年2月的卫生费和垃圾费800元，本院予以采纳。被告抗辩从押金100000元中扣除2019年2月的电费600元及原告在拆除后的七个月占有使用费31500元（4500元/月×7个月），因无证据予以佐证，本院均不予采纳。故原告请求被告退还押金96800元部分，本院予以支持。原告请求被告支付押金的相应利息，缺乏依据，本院不予支持。原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建金凤凰生态农业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈维亮退还押金96800元； 二、驳回原告陈维亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11026元，由原告陈维亮负担8806元（已交纳），被告福建金凤凰生态农业发展有限公司负担2220元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  高 剑 人民陪审员  王世华 二〇二〇年三月六日 书 记 员  陈玉婷