广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终94号 上诉人（原审被告）：广西防城港逢时房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区行政中心区迎宾路与金花茶大道交汇处。统一社会信用代码：91450600682102636U。 法定代表人：钟修松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周平，男，1964年5月11日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵子杰，男，1986年1月28日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：张一旻，广西志明律师事务所律师。 上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司（以下简称逢时公司）因与被上诉人周平、赵子杰商品房销售合同纠纷一案,不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达，被上诉人周平的委托诉讼代理人王倩倩，被上诉人赵子杰的委托诉讼代理人张一旻到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人逢时公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周平的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决解除双方签订的合同没有依据。上诉人已交付房屋给周平使用，因周平未交完购房款，涉案房屋尚未办理房产证。周平陈述其交完所有房款后一直催促逢时公司办理产权过户手续没有依据。二、一审法院适用法律错误导致判决错误。1、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认定防城港拓海房地产投资有限公司（以下简称拓海公司）构成表见代理，适用法律错误。周平非善意相对人，其在已多次缴纳房款给逢时公司之后向拓海公司支付款项，应知道或预见到付款给拓海公司的风险。周平没有证据证明其有理由相信拓海公司具有向其收取房款的授权。2、本案纠纷系因房款是否支付完毕引起，涉案房屋存在抵押并不导致商品房买卖合同目的不能实现。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，以涉案房屋有抵押为由认定逢时公司恶意违约，有违公平。三、周平的起诉已超过法定的诉讼时效，一审法院认定没有超过诉讼时效没有依据。四、拓海公司以收取房款为由，骗取周平的财物，其行为已涉嫌犯罪，本案应移送公安机关处理。 被上诉人周平辩称，本案属于人民法院受案范围。周平的起诉并未超过诉讼时效。拓海公司认可其收取房款的行为是接受逢时公司的委托。即使拓海公司无权收取房款，其收取房款行为也符合表见代理的构成要件。周平在支付完最后一笔房款时，逢时公司交付涉案房屋给周平，表示逢时公司对拓海公司代收房款的追认。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人赵子杰辩称，本案案由是商品房买卖合同纠纷，本案适格当事人为周平和逢时公司，赵子杰不是适格被告。拓海公司是依法设立的有限责任公司，在其代理期间已向当地房管局备案且涉案房屋产权明晰，没有抵押及查封等欺诈情形，拓海公司不符合合同诈骗罪的构成要件。拓海公司在代理期间没有违法经营，其与逢时公司在同一地址办公，所有行为均有逢时公司授权。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 周平向一审法院起诉请求：一、解除周平与逢时公司签订的《商品房买卖合同》；二、逢时公司与赵子杰连带返还购房款192000元及利息35379元（192000×4.7%×1431天÷365天=35379元，以192000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月29日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2019年5月30日止）；三、逢时公司与赵子杰连带赔偿一倍购房款192000元及房屋装修款39600元；四、本案诉讼费用由逢时公司、赵子杰承担。 一审法院认定事实：2015年10月3日，周平与逢时公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定周平向逢时公司购买位于防城港市中心区，面积87.88平方米，每平方米3642元，总价为320000元。2015年9月23日，逢时公司向周平出具了一张收据，载明：“兹收到周平交来逢时商业大厦1单元1108号房款2000元”。2015年10月3日，逢时公司向周平出具了一张收据，载明：“兹收到周平交来逢时商业大厦1单元1108号房房款33000元”。2015年10月30日，拓海公司向周平出具了一张收据，载明：“兹收到周平购逢时商业大厦1108号房交来购房款157000元”。之后，逢时公司一直未为周平办理涉案房屋的产权过户。2019年7月19日，防城港市住房保障中心出具了《关于律师调查函的复函》，该复函表明截至2019年7月16日16时42分，信息记录在逢时公司名下的防城港市港口区迎宾街28号逢时商业大厦1单元9层908号房，此房已办理房屋权属登记，证号为防港房权证港口直字第××号，无查封；于2017年11月16日在上思县农村信用合作联社设定抵押，登记证号为桂（2017）防城港市不动产证明第0016997号，以上抵押至今尚未注销。 另查明，2015年8月10日，拓海公司与逢时公司签订了一份《商品房代理销售合同》，该合同约定逢时公司将位于防城港市中心区的商品房委托拓海公司销售，拓海公司不得以逢时公司的名义向客户收取任何费用或者开具任何收据证明，一经发现，立即解除合同，并且追究拓海公司的法律责任，该合同的有效期限，自合同签订之日起至2015年12月10日止。 再查明，拓海公司为2015年10月15日设立的有限责任公司（自然人独资），其唯一自然人股东为赵子杰，注册资本为100万元，现已经注销。 一审法院认为，周平与逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人自愿签订，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，各方当事人应当予以遵守。 对于周平是否已经向逢时公司支付完全部房款的问题。根据周平提供的3张收据，周平分2次向逢时公司共支付了35000元，向拓海公司支付了157000元，虽然收据上载明的是1108号房，但是周平最后签订合同时实际购买的为908号房。逢时公司辩称其未委托拓海公司代收房款，周平并没有支付全部房款。一审法院认为周平作为普通的购房者，基于市场交易信息的不平等性，要求周平明晰逢时公司与拓海公司之间的代理权限及具体内容十分困难，在此权利外观下拓海公司收取周平的购房款，在出具的《收据》上亦明确表明系收取的商品房购房款，且在拓海公司收取周平费用之前，逢时公司也收取过原告的钱款，之后也与周平签订了商品房买卖合同，周平有理由相信拓海公司具有代逢时公司收取涉案购房款的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，拓海公司与逢时公司已经构成表见代理，其收款行为由逢时公司承担，故周平已向逢时公司支付完全部房款。 对于周平要求解除与逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，返回购房款及利息并赔偿一倍购房款及房屋装修款的问题。周平已经与逢时公司签订了《商品房买卖合同（现售）》并支付了全部房款，但逢时公司一直未为周平办理涉案房屋的产权过户，并于2017年11月16日在上思县农村信用合作联社设定两笔抵押登记证号为桂（2017）防城港市不动产证明第0016997号抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，逢时公司在出卖涉案房屋给周平后，未告知周平又将涉案房屋抵押给上思县农村信用合作联社。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在逢时公司不履行其义务时，抵押权人可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而周平因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担，逢时公司的行为会导致周平无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了周平的合法权益，属于恶意违约。对于逢时公司诉讼时效的抗辩，周平直到2019年才知道涉案房屋被另行抵押，起诉时间未超过诉讼时效。综上，周平要求解除与逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，予以支持。解除合同后，逢时公司应向周平返还已付的购房款192000元（33000元+2000元+157000元）及利息（利息的计算以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月23日起计至2015年10月2日；以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月3日起计至2015年10月29日；以192000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计至实际清偿之日止），现周平要求以192000元为基数从2015年6月29日开始计算利息，已经超出实际的利息范围，一审法院仅在上述计算的利息范围内予以支持。逢时公司恶意违约，导致合同解除，因此，周平可以请求逢时公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,结合周平的实际损失及预期利益等情况，确定由逢时公司承担周平已付购房款的30%的赔偿责任，即逢时公司应赔偿给周平57600元，超出部分不予支持。对于周平要求赔偿房屋装修款39600元的请求，由于周平收据仅有“防城港市港口区洁雅鑫装饰服务部”的盖章，收据上也没有写明该笔费用的用途，亦没有其他转账记录作为佐证，故对于该诉讼请求不予支持。 对于赵子杰是否应对上述钱款承担连带责任的问题。在本案中逢时公司将涉案房屋抵押的行为发生在2017年，此时拓海公司的代理行为已经完成，且代理人产生的法律后果应由被代理人承担法律责任，逢时公司因承担该代理行为所产生的责任后，可以向赵子杰追偿因拓海公司无权代理行为对逢时公司所造成的损失，现拓海公司已经注销，故周平要求赵子杰承担连带责任不符合法律规定，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除周平与逢时公司于2015年10月3日签订的《商品房买卖合同（现售）》；二、逢时公司在本判决生效之日起十日内返还周平购房款192000元及利息（利息的计算以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月23日起计至2015年10月2日；以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月3日起计至2015年10月29日；以192000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计至实际清偿之日止）；三、逢时公司在本判决生效之日起十日内赔偿周平损失57600元；四、驳回周平的其他诉讼请求。案件受理费8184.68元，由周平负担3102.83元，逢时公司负担5081.85元。 本案二审期间，逢时公司提交证据《立案告知书》，证明赵子杰在办理中介事务过程中涉嫌合同诈骗，已被立案侦查的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。周平和赵子杰均对该份证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，逢时公司二审提交的证据不能证明其主张，不予采纳。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，逢时公司和周平均认可逢时公司已将逢时商业大厦1单元908号房交付周平使用。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围；二、周平的起诉是否超过诉讼时效；三、一审判决解除涉案合同有无事实和法律依据；四、一审判决逢时公司返还周平购房款并支付利息、赔偿损失有无事实和法律依据。 本院认为，周平与逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以确认。一审判决对周平主张装修款损失及赵子杰在本案承担连带责任的诉讼请求不予支持后，各方当事人均未对此提出上诉，本院予以维持。 一、关于本案是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。本案各方当事人就商品房买卖合同发生纠纷，周平向一审法院起诉请求解除合同，逢时公司和赵子杰连带返还购房款并支付利息、赔偿损失，依法属于人民法院审理民事案件受理范围。逢时公司上诉主张拓海公司以收取房款为由骗取周平财物，涉嫌刑事犯罪，要求移交公安机关处理。因逢时公司提供的证据不足以证明其该项主张，本院对其将本案移送公安机关处理的要求不予支持。 二、关于周平的起诉是否超过诉讼时效的问题。涉案房屋于2017年11月16日被逢时公司办理抵押登记，周平此时知道其权利被侵害，基于2019年6月起诉未超过诉讼时效。逢时公司的该项上诉主张理由不能成立，本院不予支持。 三、关于一审判决解除涉案合同有无事实和法律依据的问题。逢时公司上诉称其出卖涉案房屋给周平后将涉案房屋抵押并不导致买卖合同目的不能实现。有效成立的合同对逢时公司和周平具有约束力，合同确定的权利义务受法律保护，任何一方未按合同约定履行义务，应承担违约责任。逢时公司将涉案房屋进行抵押，导致该房屋之上同时设立存在周平的债权和信用社的抵押权，而抵押权作为担保物权可对该抵押房屋的折价、变卖价款优先受偿，周平享有的债权请求权没有对抗第三人的效力，此时周平的债权处于一种极为不稳定的地位，导致周平合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”的规定，周平将本案诉至法院至今，逢时公司仍未对涉案房屋解除抵押，故一审判决解除周平与逢时公司签订的涉案买卖合同并无不当，本院予以维持。逢时公司的该项上诉主张理由亦不能成立，本院不予支持。 四、关于一审判决逢时公司返还周平购房款并支付利息、赔偿损失有无事实和法律依据的问题。根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，因涉案《商品房买卖合同》解除，周平主张逢时公司返还已付购房款、支付利息并赔偿损失于法有据，应予支持。关于应返还购房款数额的问题。虽然周平提交的3张收据上均载明的房号为1108号非周平实际购房的908号房，但逢时公司不能合理解释其在2015年10月3日与周平签订《商品房买卖合同》明确实际购买房屋是908号房时却出具收据载明房号是1108号，逢时公司、拓海公司亦不能举证证明收取周平的款项用于1108号房，又因逢时公司和拓海公司均未举证证明其已将双方之间的代理权限等明确告知周平，故一审认定周平已向逢时公司支付购房款192000元正确，本院予以确认。一审判决逢时公司返还周平购房款192000元并赔偿损失57600元并无不当，本院予以维持。此外，逢时公司还应向周平支付购房款的利息，但因周平起诉时仅主张利息计算至生效判决确定履行期限最后一日止，故一审判决将利息计算至债务清偿之日止错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人逢时公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1860号民事判决第一项、第三项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1860号民事判决第四项； 三、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1860号民事判决第二项为：上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司返还被上诉人周平购房款192000元及利息（利息的计算方法：以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月23日起计至2015年10月2日；以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月3日起计至2015年10月29日；以192000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计至2019年8月19日；以192000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）； 四、驳回被上诉人周平的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费8184.68元（被上诉人周平已预交），由上诉人广西防城港市逢时房地产开发有限公司负担5081.85元、被上诉人周平负担3102.83元。二审案件受理费5574.68元（上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司已预交8184.68元），由上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司负担。本院多收的二审案件受理费2610元退回给上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员 李启宁 二〇二〇年三月三十日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。