北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初21257号原告（反诉被告）：路雁和，男，1958年11月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛大为，北京市逸峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘然，女，1985年12月28日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵文英，北京涛泽律师事务所律师。原告（反诉被告）路雁和与被告（反诉原告）刘然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路雁和的委托诉讼代理人游志雄、牛大为，被告（反诉原告）刘然及其委托诉讼代理人赵文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路雁和向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2014年7月14日签订的关于北京市大兴区康宜家园2号楼6单元0701房屋买卖合同无效；2、刘然立即将房屋腾空交还我；3、刘然给付2015年11月28日至2019年11月12日的房屋使用费143201元，刘然按3447元/月标准给付房屋使用费（自2019年11月13日起至腾退交还之日止）；4、诉讼费、评估鉴定费（租金评估费）由刘然承担。事实与理由：北京市大兴区康宜家园2号楼6单元701室系我购买。2014年7月14日，我与刘然签订《房屋买卖合同》，约定：我将案涉房屋以530209元的价格出售给刘然。自2015年4月1日起，前述房屋由刘然使用、居住至今。我于2017年5月8日领取房产证；经询，上述房屋作为经济适用房不得买卖。北京中鼎联合房地产评估有限公司对案涉房屋租金标准已估定，但我认为该标准明显过低请求，请予核准。综上，我与刘然签订的《房屋买卖合同》因违反国家法律法规的强制性规定，有损社会公共利益，应属无效，即使该合同被认定为有效，亦因经济适用房管理规则和刘然不具购房资格而不应履行，刘然应将前述房屋腾空交还。刘然辩称：合同效力的问题，我还是希望继续履行，如果不能继续履行尊重法院的判决。房屋合同有效的话，我缴纳了房屋的对价款，我不同意腾退；如果法院确定合同无效，我请求法院判决路雁和给付我反诉请求的几项赔偿款后，再给我90天的合理时间，我同意腾退。房屋使用费用问题，该项请求没有事实及法律依据，涉案的房屋并不是商品房是经济适用房，我购买该房屋后一直居住，并没有出租也没有盈利，虽然鉴定机构出具了鉴定意见，但是鉴定的是租金并不是占用使用费，而且该鉴定机构依据的也是国有土地的出让和转让，不适用本案的划拨土地及房屋，所以路雁和要求房屋使用费没有法律依据，请求法院驳回，该起纠纷是由路雁和提起，当时也是路雁和找我出售案涉房屋，我在买房过程中没有过错，所以不应当承担诉讼费及租金鉴定费。刘然提起反诉请求：1、路雁和返还已支付的购房款530209元、契税4203.21元、公共维修基金13736元、登记费45元、预存物业费374.99元、有限电视初装费360元、房产证代办服务费700元、路雁和收取的代办房产证费10000元、物业收取的房屋装修管理费300元、垃圾清运费400元，以上共计560328.20元；2、路雁和赔偿房屋装修款148252.78元；3、路雁和赔偿房屋增值部分2104191元；4、路雁和将请求中第1、2、3、5项款项全部支付后90日内，将房屋腾退给路雁和；5、本反诉诉讼费用、房屋价值及装修价值评估费由路雁和承担。事实与理由：2014年7月14日，我与路雁和签订《房屋买卖合同》当日，我将全部房款支付给了路雁和，并同时缴纳了税费等其他相关费用。2015年11月28日，开发商将上述房屋交付给我，鉴于房屋系毛坯房，我为此投入了20余万元的费用进行装饰装修，全家一直在该房屋居住至今。现由于房价上涨，导致路雁和背信弃义，违反诚实信用原则，反悔将我诉至法院，要求返还房屋。案涉房屋系我全家唯一一套住房，现路雁和反悔并要求腾退房屋的行为，直接耽误了刘然当年历次购房的机会，并给我全家造成了物质和精神层面的损失，我当年的出资及增值部分应该得到赔偿。路雁和对反诉辩称：预存物业费、房屋管理费、垃圾清运费不同意返还，其他费用根据路雁和的票据金额，我同意返还。不同意给付装修款、房屋增值部分，刘然要求90天的腾退时间不认可。相比较而言，刘然对合同无效负有更大的过错。我具备经济适用房购买资格，因一时的经济压力违法出售经济适用房，对合同无效负有一定的责任。刘然声称自己不知晓案涉房屋系经济适用房，有违常理。房屋买卖是大宗交易，双方作为正常人，不可能不关注房屋性质。案涉房屋是经济适用房是公开的、无需查询即可明知，该事实无法隐瞒，我也未曾隐瞒；双方不可能不知晓购买经济适用房有严格的资格限制，刘然对合同无效应负主要责任。2008年以后，国家和北京市对经济适用房的购买、交易从严管控，双方不可能不知晓买卖经济适用房违背国家法律、法规的强制性规定。在这个层面，双方过错相当。但是，从交易限制上讲，法律和政策并不禁止我作为经济适用房的产权人出售经济适用房，只是禁止刘然这一类“未经区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人”、“未办理经济适用住房的购房资格审核手续”、不通过国家和地方政府的监管平台，私自购买经济适用房;也就是说，法律和政策禁止的并不是我出售房屋，而是刘然未经审核、批准，避开国家和地方政府的监管，私自买受经济适用房，享受其依据法律或者政策可能不允许享受的利益。从这个层面上讲，刘然的过错、责任远大于我。将相类区域商品房交易价格和案涉经济适用房购买原价之差作为刘然因签订、履行案涉合同而蒙受的损失，明显不当，既与客观事实不符，也无法律依据。鉴定意见指向的可以上市交易的商品房，案涉房屋是不可以上市交易的经济适用房，两者不具可比性。按商品房市场价格类推、估定经济适用房的市场价格，没有法律和政策依据，明显不具合理性。即使具备交易条件，经济适用房的买受对象也受法律和政策的严格限制，只能原价出售，交易价格远低于商品房，比照商品房的交易价格，估定经济适用房的增值空间，显失公平。法律保护信赖利益目的是使他恢复到与允诺作出前一样的处境，使其重新获得财产利益或者机会利益。法律保护信赖利益，是将善意允诺人消耗掉的订立契约、履行成本重新返还给他，使其处境重新恢复到订约前的状态，信赖允诺人必须是善意和无过失的。本案中，刘然显然不是善意、无过失的，无权主张“消极的损害”赔偿。刘然可能的利益损失，也仅仅是2014年7月她本可以用53万余元购买相当价值的商品房，她可能因为案涉合同的签订、履行丧失了这么一个交易机会。2014年7月用53万余元购买的商品房到现在的增值空间，或可作为刘然蒙受的缔约损失;以此为基础，结合双方的过错大小合理分配，或许接近缔约过失赔偿规则。刘然支付的案涉房款根本就不能在相同区位购买面积为68.68平方米的商品房，公平合理的计算刘然的损失，要么按其房款可购买的商品房面积乘以相同面积在2014年7月至2020年3月的增值空间，要么比照银行存款或者货款利率计算。如果将商品房现价和经济适用房购买价之差额，认定为刘然的损失，就意味着刘然可以因其违法行为，获得远高于合法交易的经济利益。经网上查询，2014年7月大兴区商品房均价为25754元，2020年3月商品房均价为42009元。2014年，我给付刘然购房款530209元，当年可在大兴区购买商品房20.59平方米;如果刘然2014年7月购买了20.59平方米的房屋，至2020年3月其可能的增值空间为334690.45元。对前述损失，考虑双方的过错大小，按三七比例分配，由我负担其中的10万元或具合理性。如果在53万元仅能购买20.59平方米的商品房，而相应的商品房在将近六年的时间内仅能增值33万余元的情况下，允许刘然获得68.58平方米商品房现值与2014年7月经济适用房原始购买价之差的损失赔偿，就意味着刘然在短短5年多的时间内获得将近5倍的利益，远超53万元自2014年7月13日至2020年7月13日的四倍货款利率。刘然严重违法，却可以获得超过年24%的高额利息回报，刘然违法程度还要轻一些，且违背了“当事人不得因为违法行为而获益”的基本原则。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月14日，路雁和（卖方、甲方）与刘然（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋，建筑面积为68.68平方米。上述房产的交易价格为：单价7720元/平方米，总价530209元。第三条付款时间与办法。1、甲乙双方同意以全款方式付款。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日付款530209元给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用。第五条税费分担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担。第六条违约责任。甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付款的双倍返还给乙方。第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效益。第十一条双方约定的其他事项：双方同意在签订本合同后，在房产能过户之日起办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。另查，2014年7月18日，路雁和作为购买人与北京市大兴区城镇建设综合开发集团有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，路雁和以420321元购买合同地址为大兴区黄村镇2号经济适用房（康宜家园2号楼）7层6单元-701房屋，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该经济适用住房。其中，合同第二十六条经济适用房再上市交易的承诺。购买经济适用房不满5年的，不得上市交易，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价回购。购买经济适用房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关规定执行，政府可优先回购。2014年7月14日，刘然向北京市大兴区城镇建设综合开发集团有限公司支付案涉房屋房款420321元。2015年4月12日，刘然给付路雁和代办产权证费用10000元。2015年11月26日，刘然按照《经济适用房交用结算交款单》中记载的房屋交用收费明细代路雁和交纳18719.2元，其中：包括购房契税（代收）4203.21元、专项维修基金（代收）13736元、登记费及印花税（代收）45元、预存物业费（代收3个月）374.99元、有限电视初装费（开发商已垫付）360元。2015年11月28日，刘然接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用至今。2017年3月17日，案涉房屋取得完税证明。2017年5月8日，路雁和取得案涉房屋的不动产权证书，登记地址为北京市大兴区XX9号院5号楼6单元701，房屋，权利性质：划拨/经济适用房。案件审理过程中，因案涉房屋不具备上市条件，刘然申请对与案涉房屋同地段、同朝向、可以上市交易的房屋市场价格及案涉房屋装修现值进行评估。路雁和申请与案涉房屋同地段同朝向可以上市交易房屋自2015年4月1日至评估之日的房屋租金进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定由北京中鼎联合房地产评估有限公司就案涉房屋同地段同朝向可以上市交易房屋的市场价格、与案涉房屋同地段同朝向可以上市交易房屋自2015年4月1日至评估之日的房屋租金开展评估工作。经双方协商确定由北京建基业工程管理有限公司就案涉房屋装修现值进行评估。2019年11月21日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具（京）中鼎（2019）房估法字第058号《房地产估价报告》估价对象范围为案涉房屋及其分摊的出让国有建设用地使用权在2019年11月12日的房地产市场价值：单价为38358元/平方米，总价为2634400元。刘然为此支付评估费9100元。2019年11月21日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具（京）中鼎（2019）房估法字第059号《房地产估价报告》估价对象为案涉房屋自2015年4月1日至2019年11月12日的房屋租金总计161287元，其中，2019年11月的租金标准为3447元/月。路雁和为此支付评估费9100元。2019年12月5日，北京建基业工程管理有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，房屋装修造价金额：148252.78元。房屋装修造价现值（折旧后）：127126.76元。刘然为此支付评估费10040元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。损害社会公共利益的合同无效。本案中，路雁和与刘然签订的房屋买卖合同涉及的房屋性质为经济适用住房。经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。根据本案查明的事实，路雁和与刘然就涉案房屋签订买卖合同后的标的物属于转让受限的状态。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格群众的利益，直接导致社会公共利益受损，故路雁和与刘然签订的房屋买卖合同，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，路雁和与刘然明知经济适用住房交易存在限制性规定仍达成买卖合同，双方对此均存在过错，但路雁和作为出卖人因就此承担主要责任。合同无效后，刘然应将案涉房屋腾空返还路雁和。考虑本案合同无效后，路雁和返还房款、给付损失与刘然腾退房屋的行为有先后顺序更利于解决双方之间纠纷，但时间间隔不宜过长，故本院将返还房屋时间确定为本判决生效后30日内。通过审核双方提交的证据，路雁和在案件审理过程中曾自认实际收取刘然房款金额为530209元，故刘然已给付路雁和的房款530209元、代办产权证费10000元，代为交纳的房屋契税4203.21元、代为交纳的公共维修基金13736元、代为交纳的登记费45元、代为交纳的有限电视初装费360元、代为交纳的房产证代办服务费700元，路雁和应予以返还；刘然主张的预存物业费374.99元、房屋装修管理费300元、垃圾清运费400元，上述费用系刘然实际占有使用案涉房屋或因使用案涉房屋已经发生的费用，应由刘然自行负担，故对于刘然上述诉讼请求，本院不予支持。关于刘然主张的装修款，该部分属于不可拆除的房屋添付，因刘然已经实际占有使用案涉房屋达3年多之久，本院结合鉴定机构就刘然的装修支出折算的装修现值及实际使用时间，酌情确定为120000元。关于刘然要求路雁和赔偿购买房屋的增值损失一节，根据路雁和签订的《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》的约定，购买经济适用房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关规定执行，政府可优先回购。虽刘然申请就案涉房屋同地段同朝向可以上市交易房屋的市场价格进行了评估，但北京中鼎联合房地产评估有限公司评估报告也提示估价对象系能够在市场上自由交易为假设前提，并按照案涉房屋分摊的出让国有建设用地使用权作为评估对象之一，该因素应当在确定刘然损失数额时予以考量。本院综合考虑双方的履约情况、过错责任、刘然实际占有使用房屋的情形及已经单独处理其装修损失等因素，从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，本院酌情确定损失为800000元。关于路雁和主张的房屋占用使用费，因在考虑刘然损失时，已经将刘然实际占用案涉房屋情形考虑在内，故关于路雁和主张占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、路雁和与刘然于2014年7月14日签订的《房屋买卖合同》无效；二、本判决生效后十五日内，路雁和返还刘然房款530209元及代办产权证费10000元；三、本判决生效后十五日内，路雁和给付刘然房屋契税4203.21元、公共维修基金13736元、登记费45元、有限电视初装费360元、房产证代办服务费700元、装修款120000元及损失800000元；四、本判决生效后三十日内，刘然将位于北京市大兴区圣和巷9号院5号楼6单元701房屋返还路雁和；五、驳回路雁和的其他诉讼请求；六、驳回刘然的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9102元，由路雁和负担5462元（已交纳），由刘然负担3640元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费23634元，由刘然负担11000元（已交纳），由路雁和负担12634元（于本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费28240元，由路雁和负担14120元（其中9100元已交纳鉴定机构，剩余5020元于本判决生效后七日内直接给付刘然），由刘然负担14120元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇二〇年三月三十一日书 记 员  刘雪飞-12--1-