北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34110号原告：付爽宁，男，1986年2月7日出生。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。被告：刘纪明，男，1982年5月8日出生。被告：王巧连，女，1962年2月5日出生。委托诉讼代理人：杨轶，北京市民博律师事务所律师。原告付爽宁与被告刘纪明、被告王巧连房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告付爽宁及其委托诉讼代理人游乐、韩冰，被告刘纪明，被告王巧连及其委托诉讼代理人杨轶分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付爽宁向本院提出诉讼请求：1.要求确认付爽宁与刘纪明于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除；2、要求刘纪明和王巧连将北京市朝阳区某某号房屋腾空并交还付爽宁；3、判令刘纪明和王巧连共同按照每日333.33元的标准向付爽宁支付自2018年12月22日起至实际腾空之日的房屋使用费；4、判令刘纪明支付滞纳金6000元；5、判令刘纪明支付逾期支付房屋使用费的滞纳金（以拖欠的房屋使用费数额为基数，按照日百分之一的标准自2018年12月22日起计算至实际支付之日止）。6、判令刘纪明向付爽宁支付违约金10000元（刘纪明向付爽宁支付的押金10000元抵扣上述违约金）。事实和理由：2018年10月17日，付爽宁和刘纪明签订《北京市房屋租赁合同》，约定由刘纪明承租付爽宁名下位于北京市朝阳区左家庄某某号房屋（以下简称某某号房屋），租赁期限为三年，每月租金10000元，租金每三个月支付一次，合同还约定刘纪明未按期支付租金的，每逾期一天应按照拖欠租金金额的百分之一支付滞纳金，刘纪明拖欠租金达15日或三次（包括三次）以上的，付爽宁有权终止合同，刘纪明还应按月租金的100%支付违约金。合同签订后，付爽宁将房屋交付刘纪明使用。刘纪明承租房屋后，一直拖欠租金，付爽宁多次催促，刘纪明仍未付清，故付爽宁于2018年12月13日通过登报形式通知刘纪明解除合同。另，付爽宁得知刘纪明承租涉案房屋后，又将房屋转租给王巧连实际占有使用，付爽宁多次通知王巧连解除合同，但王巧连均不予配合，经多次沟通未果，故付爽宁诉至本院。刘纪明辩称：同意解除合同，我本人现在不在涉诉房屋内居住，我本人无法腾房，王巧连是否能够腾房，我方不清楚；对于房屋使用费，同意支付至房屋实际腾空之日止，我方之前支付过押金10000元，应当将我方支付的押金抵扣房屋使用费，王巧连是否同意支付房屋使用费与我方无关；对于6000元的滞纳金，同意支付，对于逾期支付房屋使用费的滞纳金不同意支付，因为我方是被限制了人身自由，并非恶意欠费。我对涉案房屋进行了装修，对于我装修花费的费用，应当从我支付的房屋使用费中扣除。王巧连辩称：不同意付爽宁的诉讼请求，第一，王巧连并非本案适格被告，付爽宁与刘纪明之间存在租赁合同，但是付爽宁与王巧连之间并未签订租赁合同，王巧连并非本案适格被告，付爽宁不应当向王巧连提出诉讼请求；第二，付爽宁要求确认合同解除这是确认之诉，要求腾房是给付之诉，这是两个法律关系，付爽宁要求和其没有合同关系的王巧连腾房，没有法律依据；第三，刘纪明的转租行为，付爽宁是知情并同意的，转租行为合法有效，应当受法律保护。付爽宁对于刘纪明不按期支付租金的行为应当有所遇预见，并自行承担相应的法律后果，刘纪明和付爽宁之间的纠纷不应当影响王巧连的合法权益，否则市场交易的稳定性无法保障，请求驳回付爽宁的全部诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月17日，付爽宁作为出租人（甲方）与刘纪明作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区某某号，建筑面积104平方米，房屋所有权人付爽宁。租赁用途居住。租赁期限自2018年10月22日至2021年10月21日，共3年，甲方应于2018年10月22日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准为10000元每月，租金总计叁拾陆万元（360000元），支付方式押一付三，各期租金支付时间：2018.10.22、2019.1.22、2019.4.22、2019.7.22……以此类推。押金为壹万元（10000元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按约定支付租金达15日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。其他约定事项手写载明：甲乙双方友好协商第三年房租租金根据当时市场价格浮动而定（涨幅在月租金的10%以内），未按期支付房租的情况按每日1%未缴金额乙方向甲方支付滞纳金。如出现三次（含三次）以上乙方未按期支付房租，甲方有权终止合同，乙方需支付违约金。庭审中，刘纪明表示其于2018年10月26日向付爽宁支付了押金10000元，房屋租金10000元，于2018年11月24日又向付爽宁支付了房屋租金10000元。付爽宁认可收到上述款项，但表示按照合同约定租金支付方式为押一付三，刘纪明仅支付了2018年10月22日至2018年12月21日期间的房屋租金，后续租金没有支付，故其要求刘纪明在2018年11月24日书写了《欠条》，该欠条载明：今刘纪明欠付付爽宁人民币壹万陆仟元整（房租），定于2018年12月1日付清，如果没有按时交纳，租赁合同终止，并赔偿10000元（大写壹万元）违约金。经询，刘纪明认可该欠条为其本人书写。2018年10月19日，刘纪明作为出租人（甲方）与王巧连作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区某某号，建筑面积104平方米。租赁用途居住。租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，共3年，甲方应于2018年11月1日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准为8500元每月，租金总计叁拾万陆仟元（306000元），支付方式为付二十四个月。乙方不按约定支付租金达7日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。后付爽宁、王巧连、刘纪明共同签署声明，载明：本人知晓并同意房子转租给王巧连，一次性付两年房租（租期三年）。庭审中，王巧连表示其在合同签订后陆续向刘纪明支付了某某号房屋的租金，并于2018年11月15日之前付清了两年的房屋租金204000元，现王巧连仍居住于涉案房屋内。经询，刘纪明认可收到上述租金。庭审中，付爽宁表示刘纪明书写了《欠条》后仍未按照欠条中约定的时间支付租金，且后续的租金至今均未支付，其行为构成了违约，因后来无法联系到刘纪明，故其按照合同约定行使单方解除权，于2018年12月13日在《中国改革报》上向刘纪明刊登通知，要求解除合同，通知载明“……自本公告发布之日起解除本人与您签订的《北京市房屋租赁合同》，请在公告之日起三日内搬离并清空所有物品，否则我方按无主处理，上述合同解除自公告之日起生效”。庭审中，刘纪明表示其本人因涉嫌诈骗罪，于2018年11月底被公安机关限制人身自由，故后续的租金无法支付。经询，刘纪明同意解除合同，同意支付房屋使用费至房屋腾退之日、并同意支付滞纳金6000元，对于押金，其表示应当抵扣房屋使用费。另，刘纪明表示其对涉诉房屋进行了装修，如果腾退房屋，其进行装修的费用应当从使用费中予以扣除。经询，付爽宁对此不予认可，表示涉诉房屋租赁合同的解除系刘纪明违约导致，其已经支付的押金10000元不应当抵扣房屋使用费，而应当作为刘纪明应当支付的违约金由其收取，不再退还。对于房屋的装修，不同意继续利用，故不同意扣除装修费用。关于房屋使用费，经询，王巧连表示因刘纪明已经向其收取了两年的房屋租金，故其不应当再向付爽宁支付房屋使用费。庭审中，付爽宁坚持认为因当时无法联系刘纪明，只能采取登报的方式发出解除合同的通知，故双方的合同应当自登报之日起解除。经询，付爽宁表示如果法院认定的合同解除时间与其主张的不一致，关于其主张的房屋使用费的性质以及逾期支付房屋使用费的滞纳金的基数金额和基数的性质，由法院根据案情认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。付爽宁和刘纪明签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。付爽宁按照合同约定交付了房屋，刘纪明应当按照合同约定时间支付房屋租金，现刘纪明违反合同约定支付租金，且至今仍未支付租金，其行为构成违约，按照合同约定，付爽宁有权解除合同，现付爽宁按照合同约定行使解除合同权，符合法律规定。关于合同解除的时间，虽然付爽宁主张其将通知刊登报纸之日即2018年12月13日解除，但是其并未提供证据证明刘纪明收到了上述通知，但是在付爽宁提起诉讼后，本院向刘纪明送达了载有解除合同的意思的起诉状和相应的证据，刘纪明于2019年11月15日收到了上述材料，故本院依法认定双方的租赁合同于2019年11月15日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之后，刘纪明应当将某某号房屋交付给付爽宁，故本院对于付爽宁要求刘纪明腾退并交付某某号房屋的诉讼请求予以支持。关于付爽宁要求刘纪明支付房屋使用费一节，经询，付爽宁同意上述款项的性质由法院根据案情进行认定。本院认为，在2019年11月15日双方的租赁合同解除之前，刘纪明应当向付爽宁支付的款项的性质为租金，因刘纪明仅支付了2018年10月22日至2018年12月21日期间的租金，经本院核算，自2018年12月22日至2019年11月15日期间的租金数额为108000元，上述款项刘纪明至今仍未支付，应当承担继续支付的义务。在双方的租赁合同解除之后，因刘纪明至今未交付涉案房屋，其应当支付的款项的性质为房屋使用费，现付爽宁要求刘纪明支付房屋使用费直至实际腾退之日，不违反法律规定，关于房屋使用费的标准，付爽宁表示参照合同期内的租金标准，该标准亦属合理，故刘纪明应当向付爽宁支付上述费用。关于付爽宁要求王巧连腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，虽然王巧连抗辩与付爽宁不存在直接的房屋租赁合同关系、并非本案适格主体、其与刘纪明之间的合同仍然在有效期之内且已经支付了两年的租金，但是现付爽宁和刘纪明之间的合同已经解除，在此情况下，刘纪明和王巧连的租赁合同亦无法继续履行，故王巧连应当将涉诉房屋腾退并交付给付爽宁，付爽宁要求王巧连腾退房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费一节，在付爽宁与刘纪明的房屋租赁合同解除之前，应当由刘纪明向付爽宁支付房屋租金，王巧连并非付爽宁和刘纪明所签租赁合同的当事人，不负有向付爽宁支付租金的义务。但是在付爽宁和刘纪明的租赁合同解除之后，王巧连继续占有房屋没有法律依据，且其至今亦未腾退房屋，应当向付爽宁支付房屋使用费，根据本院认定，付爽宁和刘纪明的租赁合同于2019年11月15日解除，故王巧连应当向付爽宁支付2019年11月15日之后的房屋使用费直至实际腾空并交付房屋，关于房屋使用费标准，亦参照付爽宁和刘纪明的租赁合同约定的租金标准确定。关于王巧连已经向刘纪明支付的房屋租金，双方可另行解决。关于刘纪明要求在房屋使用费中抵扣其装修费用的抗辩意见，因合同系因刘纪明违约导致，且付爽宁亦表示对于装修不同意利用，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于付爽宁要求刘纪明支付滞纳金6000元的诉讼请求，经询，刘纪明表示同意支付，本院不持异议。关于付爽宁要求刘纪明支付违约金10000元的诉讼请求，因刘纪明未按照合同约定的时间支付房屋租金构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，现付爽宁要求刘纪明承担10000元的违约金，并以刘纪明向其交付的押金10000元予以抵扣，不违反合同约定和法律规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于付爽宁要求刘纪明支付逾期支付房屋使用费的滞纳金的诉讼请求，因刘纪明系被限制人身自由，并非恶意拖欠，且本院在支持付爽宁要求刘纪明支付违约金的诉讼请求时对该笔费用亦进行了考虑，故对付爽宁的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告付爽宁与被告刘纪明于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告刘纪明、被告王巧连于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区某某号房屋腾空并交付原告付爽宁；三、被告刘纪明于本判决生效之日起七日内向原告付爽宁支付房屋租金108000元；四、被告刘纪明、被告王巧连自本判决生效之日起七日内共同向原告付爽宁支付房屋使用费（自2019年11月16日开始计算至实际腾退之日止，按照每日333.33元的标准支付）；五、被告刘纪明于本判决生效之日起七日内向原告付爽宁支付滞纳金6000元；六、被告刘纪明向原告付爽宁支付违约金10000元（被告刘纪明向原告付爽宁支付的押金10000元抵扣上述违约金）；七、驳回原告付爽宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告刘纪明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年三月三十一日书记员  张 晨