广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初12446号原告：罗文超，男，1993年3月13日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，原告：罗广文，女，1989年11月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，以上两原告的共同委托诉讼代理人：肖响华，广东广和（东莞）律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：莫仲豪，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司），住所地：东莞市东城区立新社区新源南路1号紫云龙庭1幢2楼，统一社会信用代码：91441900744496205G。法定代表人：卢成通，总经理。被告：东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城开发公司），住所地：东莞市东城街道市政综合楼二楼，统一社会信用代码：914419001980200739。法定代表人：叶勇，经理。以上两被告的共同委托诉讼代理人：康世为，广东赋诚律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：毛健琨，广东赋诚律师事务所律师助理。原告罗文超、罗广文诉被告东莞市光大房地产开发有限公司、东莞市东城房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，并公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人肖响华、莫仲豪，两被告的共同委托诉讼代理人康世为、毛健琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼，请求判令：一、被告东莞市光大房地产开发有限公司在三十日内将办理产权证应由出卖人提供的相关资料全部提交产权部门备案，并通知两原告申请办理产权证，履行完协助办理原告房屋产权权属证书的义务；二、被告东莞市光大房地产开发有限公司支付逾期办证违约金（以1936327元为本金，从2017年12月2日起，按每日万分之0.5的标准计算至办证之日止，暂计至2018年7月6日为20912.33元）；三、本案诉讼费由被告东莞市光大房地产开发有限公司承担。事实与理由：2015年8月1日，两原告与被告光大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，两原告购买被告光大公司开发建设的东莞市东城区鸿福东路303号天骄御峰花园4幢2单元601号商品房，总价款为1936327元，约定交房后360日内办理房屋所有权证书。被告光大公司于2016年12月7日交付了房屋，但至今一直未能完成大确权，导致两原告无法办理房屋权属证书。按照合同约定，被告光大公司逾期办证构成违约，应当履行协助两原告办理房屋权属证书的义务，并承担逾期办证的违约金。两原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。两原告于庭审中明确第二项诉讼请求的违约金计算至2019年3月29日止。另，被告东莞市光大房地产开发有限公司以东莞市东城房地产开发公司系共同出卖人为由，追加其作为本案被告。两原告要求被告东莞市东城房地产开发公司在本案中承担连带清偿责任。因诉请被告东莞市光大房地产开发有限公司提供相关资料协助办理两原告房屋产权权属证书的情形已消失，两原告于庭审中撤回了第一项诉讼请求。被告东莞市光大房地产开发有限公司辩称，案涉商品房逾期确权的原因主要有：1.商品房办证新政策导致办证确权的程序增多、耗时更久，新政在案涉合同签署之后实施，不可认定为系被告光大公司的原因。2.案涉商品房所在的土地证存在重证的问题。3.部分商品房存在阳台封窗的问题。上述原因均非被告光大公司所致，故两原告的诉求没有事实和法律依据。被告东莞市东城房地产开发公司的答辩意见与被告东莞市光大房地产开发有限公司一致。经审理查明，2015年8月1日，两原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：两原告向两被告购买位于东莞市××鸿福东路××天骄××花园××单元××商品房××套，建筑面积为157.08平方米，总价款1936327元；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因导致买受人在该商品房交付之日起360日内未能取得房地产权证书的，双方互不追究责任；因出卖人原因导致超过360日买受人仍然无法办理产权登记的，从第361日起，出卖人参照本合同迟延交付该商品房的违约责任标准（每日按全部房价款万分之0.5）支付违约金，买受人并有权提出解除合同，买受人解除合同的，出卖人按总房价款的1‰支付违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；案涉商品房有3个阳台，其中0个阳台为封闭式，3个阳台为非封闭式；等等。原、被告双方均确认案涉房屋实际交楼日期为2016年12月7日。在本案诉讼发生前，本院在同一小区的同类系列案的审理过程中，曾向东莞市东城房地产管理所发函调查核实被告光大公司向该所提交东莞市东城区鸿福东路303号天骄御峰花园4-10幢首次登记（确权）资料的交件时间、受理时间以及未能办理不动产首次登记（确权）的原因。2018年10月24日，东莞市东城房地产管理所函复本院称：我所于2017年11月中旬收到光大公司提交办理天骄御峰花园4、5、7-10幢商品房首次登记（确权）所需资料的复印件，申请办理商品房首次登记（确权）；我所人员于2017年11月21日到该楼盘现场实地查看，发现天骄御峰花园4、5、7-10幢现场每幢均有部分房间存在将规划报建图纸上的不封闭阳台部分违规加装窗户，将不封闭阳台改变成封闭空间，擅自改变规划用途及规划面积的情况，另外还发现4-10幢所在地块的国土证红线数据存在差异；之后，光大公司于11月下旬提交了商品房首次登记（确权）所需资料的原件，正式申请办理天骄御峰花园4、5、7-10幢的商品房首次登记（确权）；期间因4、5、7-10幢的权籍调查报告有问题需修改，待权籍调查报告修改完后我所于2018年1月中旬正式受理天骄御峰花园4、5、7-10幢的确权申请。后市不动产登记中心因为天骄御峰花园4、5、7-10幢存在建筑物与规划报建不相符，所处地块的国土证红线数据存在差异两个问题将天骄御峰花园4、5、7-10幢的确权申请退回我所，不同意为其办理不动产首次登记（确权）；我所将在天骄御峰花园4、5、7-10幢能满足办理商品房首次登记（确权）的条件后，再重新受理其首次登记（确权）业务。2018年11月30日，东莞市房产管理局函复本院称：关于天骄御峰花园4-10幢暂时无法办理首次登记的原因：（一）存在土地权属争议问题。经权籍调查，发现天骄御峰花园4-10幢所处地块的国土证[东府国用（2005）第特1074号]，其用地红线数据与相邻三户拆迁户所处地块的国土证用地红线数据存在异议。（二）存在建筑物与规划报建不相符情况。东城房管所工作人员进行现场勘查，发现该楼盘4-10幢均有部分房间存在与报建不相符的情况，具体表现为将规划报建图纸上原本为不封闭的阳台，加装窗户后变成封闭空间的情况，改变了规划用途及面积。在本案诉讼提起后，东莞市不动产登记中心于2019年5月14日再次函复本院称：因案涉土地[土地证号：东府国用（2005）第特1074号]与相邻宗地红线存在重证部分，导致无法进行不动产登记；为顺利办理不动产登记，土地使用权人办理了国有建设用地使用权变更登记（界址和面积变更），核发了不动产证号为粤（2018）第0444552号的不动产权证书，登记时间为2018年12月14日。本案中，本院再次向东莞市不动产登记中心调查核实关于不动产统一登记这项新政策实施后的相关情况。2019年12月13日，东莞市不动产登记中心所作东不动产函[2019]816号函复如下：1.东莞市自2016年6月30日开始实施不动产统一登记；与实施不动产统一登记前相比，在办理商品房首次登记业务前，由原来的土地、房屋分开调查，土地、房屋信息只进行证书证照关联调整为对房屋土地进行精准落宗落幢工作，核实土地范围与房屋基底占地范围。申请人需向房屋所属镇街不动产登记部门申请办理不动产所处宗地的权属调查并取得权籍调查成果报告。2.以产籍号为索引迁移楼盘表、按栋受理商品房首次登记业务，不是在2016年6月30日开始实施不动产统一登记后才出现的做法。3.对于申请办理商品房首次登记的楼栋中部分房间存在与规划不相符的情况，经原房产管理局局务会议讨论，明确可按户办理登记业务。我市第一宗按户办理的商品房首次登记业务审批时间是2017年4月19日。东城天骄御峰花园按户办理首次登记的第一宗业务受理时间是2019年3月19日，审批时间是2019年3月29日。2020年1月15日，东莞市自然资源局所作东自然资询[2020]31号函复如下：一、关于地块存在用地红线数据异议的问题：来函提及的红线数据异议的问题，存在与天骄御峰花园4-10幢所处的地块与其相邻三户拆迁户所处地块[已核发9个集体土地使用权证，证号分别为东府集建（1990）第1900021910674号、东府集建（1990）第1900021910614号、东府集建（1990）第1900021910684号、东府集建（1990）第1900021910599号、东府集建（1990）第1900021910698号、东府集建（1990）第1900021910649号、东府集建（1990）第1900021910680号、东府集建（1990）第1900021910647号、东府集建（1990）第1900021910687号]。该9宗地块及建筑物均于1982年建成，并于1990年6月8日核发集体土地使用证。在2018年12月14日办理不动产变更登记前，天骄御峰花园4-10幢所在地块的原土地使用权登记为土地证号为东府国用（2005）第特1074号，土地使用权人为东城区房地产开发公司，登记面积65402.05平方米，用途为商住。该宗地于2005年3月24日签订《国有土地使用权出让合同》，于2005年4月8日取得《关于东莞市东城区房地产开发公司受让国有土地使用权的批复》[东国土出让（市场）字(2005)21号]。因此，我局于2005年8月26日根据该批复对该宗地办理了国有土地使用证。由于当时技术手段落后，缺乏登记信息系统和有效的检查手段，因此难以及时发现国有土地使用证与集体土地使用证登记范围重叠的问题。二、关于发现用地红线数据异议到核放新的不动产权证耗时长的问题：由于该情况比较特殊，需完善用地、规划手续方能办理不动产登记，因此需经过大量的审批环节。2018年12月14日，核发了新的不动产权证。该过程经历了大量的情况调查、内部讨论、会议协商、请示汇报等工作，因此耗时较长。2019年3月13日，东莞市不动产登记中心在互联网上发布《关于东城天骄御峰花园4-10幢办理房屋所有权首次登记的公告》,根据《不动产登记暂行条例》第十八、十九条，经东城房管所现场查看，发现其中310户存在房屋现状与规划不相符的情况，由于违反相关规定，登记部门暂不予受理该310户的首次登记，待相关问题解决后才能办理登记手续，其余297户可正常办理登记手续，并公告了可受理的297户的房号。另查明，案涉商品房办理不动产产权登记的具体时间节点如下：1.2015年6月13日，被告光大公司与第三方签署实测测绘委托合同；2.2017年2月15日，被告光大公司委托的第三方进行现场实测；3.2017年6月6日，被告光大公司与第三方就办理权籍调查签署委托文件；4.2017年6月23日，案涉第4、5、8-10栋取得房管部门对实测报告的备案；5.2017年9月11日，案涉商品房进行房屋权籍调查；6.2017年9月20日，案涉商品房进行宗地权籍调查；7.2017年11月中旬，被告光大公司向房管部门提交商品房首次登记（确权）所需资料的复印件；8.2017年11月下旬，被告光大公司向房管部门提交商品房首次登记（确权）所需资料的原件；9.2018年1月3日，房管部门就案涉的商品房，出具《不动产权籍调查成果确认单》；10.2018年1月12日，房管部门正式受理案涉商品房的确权登记申请，并出具《不动产登记受理凭证》（该凭证中明确载明相关办理登记事项的办理时限）；11.2018年12月14日，案涉商品房所在的土地核发新的土地证[粤（2018）东莞不动产权第0444552号《不动产权证书》]；12.2018年12月17日，案涉商品房进行了第二次宗地权籍调查；13.2019年1月9日，房管部门就案涉的商品房，再次出具了《不动产权籍调查成果确认单》；14.2019年3月13日，东莞市不动产登记中心对于案涉商品房所有权首次登记事宜发布《公告》,称：对于存在违建的商品房，登记部门暂不予办理首次登记，待违建问题解决后才能办理登记手续；对于不存在违建的商品房，可以正常办理登记手续。案涉商品房在2019年3月13日前不存在违建；15.对于没有违建的商品房,已于2019年3月29日办理了商品房确权首次登记。诉讼中，原、被告双方对两被告是否应承担逾期办证的责任各持己见。两原告主张导致逾期办理产权登记的原因有土地证重证问题、违建问题，其中土地证重证问题是不能办理产权登记的根本原因，所有证据均没有显示存在新政的原因。两原告认为：首先，土地证重证问题不能归责于两原告，两被告作为开发商、权属争议的一方毫无疑问是责任方。根据举证责任的分配原则，两被告主张责任不在两被告，需就此承担举证责任，举证不能或证据不足，应当依法认定土地证重证问题全部责任归责于两被告。其次，两被告对于部分业主的封窗行为负有不可推卸的责任，存在明显过错。被告光大公司的法定代表人卢成通承认对于推迟办证的责任部分是被告光大公司的问题、承认展示房有封窗、承认东莞市光大物业管理有限公司（以下简称光大物业公司）与被告光大公司是同一部门，且封窗的费用汇入光大物业公司的股东及实际控制人陈润光的账户，被告光大公司是明知的。被告光大公司交付的展示房本身就是封窗的，非展示房有封窗的都经过光大物业公司的审核，并且退还了全部押金，表明被告光大公司是同意的。工商资料显示该光大公司及光大物业公司都是光大集团的子公司，实际控制人为同一人，故应当认为光大物业公司的行为是被告光大公司的行为。再次，新政的问题并不影响两被告在约定的时间办理产权证。本案不能办理产权证的根本原因是土地权属争议问题没有解决，在新政、旧证的情况下，土地权属争议问题没有解决都是不可以办证的，因此不能办证的原因与新政无关，就算不存在土地权属争议问题，360日的时间也足以办证。两被告主张导致逾期办理产权登记的原因有土地证重证问题、违建问题、新政问题，但均不能认定为两被告的原因。两被告认为：首先，根据东莞市自然资源局的复函可知，土地证重证问题的原因不在两被告。其次，两原告是基于违约而提起本案诉求，对于封窗的发生并非合同约定的两被告应履行的义务，合同对于交付的标准是有明确约定的。在装修过程中，光大物业公司是有发出相应的整改通知书。封窗行为是业主的行为，不能认定是光大物业公司默认，更不能认为是被告光大公司默认。商品房的违建问题对办证的影响与土地证重证问题的解决存在一定时期的重合。即使不存在土地证重证问题，封窗也会因非两被告的原因导致逾期办证。再次，两被告签署案涉《商品房买卖合同（预售）》之时，无法预估新政实施时间和新政内容。新政增加了“不动产权籍调查报告备案”和“打印首次登记的不动产权证”两个程序，导致延迟办理产权登记，也不应认定为两被告的原因。以上事实，有两原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《物业交接书》、关于“东城区鸿福东路303号天骄御峰花园三期房产不动产证未能如期办理完成”信访事项的处理意见书、关于天骄御峰花园4-10栋洋房确权事宜的回复、铝合金门、窗订单合同、收据、施工图纸、白蚁预防协议、收款收据、物业管理收费专用收款凭证、储蓄对账单、企业信用信息公示报告、样板房打印照片、东不动产函[2019]46号回复、（2018）粤1971民初26611号民事判决书、（2019）粤19民终9763号民事调解书、（2018）粤1971民初26662号民事判决书、（2019）粤19民终9809号民事调解书、致天骄御峰4-10栋业主的告知、GF-2014-0171《商品房买卖合同（预售）》、关于不动产权证事宜通知、业主代表推荐书、录音资料整理文字稿、短信截图、GF-2014-0171《商品房买卖合同（预售）》、东房函[2018]928号回复、房屋装饰装修协议书、保证金收款单、关于东城天骄御峰花园4-10幢办理房屋所有权首次登记的公告、室内设计装修工程协议书、建安集团有限公司收款收据、企业信用信息公示报告等；被告东莞市光大房地产开发有限公司提交的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案证书、不动产登记受理凭证、规划报建图纸、违建图纸标示、违建图片、整改通知单、商品房产权权属证明书（1-3栋）、商品房产权权属证明书（11、12栋）、不动产权证书（21栋）、关于东莞市实施不动产统一登记的公告、东莞市房产面积测绘合同（实测）、实测报告书（4、5、8-10栋）、东莞市权籍调查业务委托书、不动产权籍调查表（土地）及不动产权籍调查表（房屋调查）、不动产权籍调查成果确认单（2018年1月3日）、不动产登记受理凭证（6份）、不动产权证（粤2018东莞不动产权第0444552号）、不动产权籍调查表（2018年12月17日）、不动产权籍调查成果确认单（2019年1月9日）、关于东城天骄御峰花园4-10栋办理房屋所有权首次登记的公告（2019年3月13日）、《关于（2018）粤1971民初28042号案件的复函》（松国土资复[2018]673号）、《回复的函》（东房复[2018]73号）、（2019）粤19民终963号民事判决书、（2019）粤19民终9872号民事判决书、（2018）粤1971民初35025号民事判决书、（2019）粤19民终9961号民事判决书、已经办理首次确权登记的部分不动产权证书等；东莞市不动产登记中心所作东不动产函[2019]816号复函、东莞市自然资源局所作东自然资询[2020]31号复函；以及本院的质证笔录、质证及问话笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方的真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应根据合同的约定享有权利、履行义务。本案的争议焦点在于是否系两被告的原因导致逾期办理产权登记。根据东莞市房产管理局回复及原、被告双方的意见，逾期办理产权登记的原因包括土地证重证、违建及新政的实施。首先，关于土地证重证的问题。从东莞市自然资源局所作东自然资询[2020]31号复函可知，案涉土地于2005年3月24日签订《国有土地使用权出让合同》，于2005年4月8日取得《关于东莞市东城区房地产开发公司受让国有土地使用权的批复》[东国土出让（市场）字(2005)21号]。2005年8月26日,东莞市自然资源局已为案涉土地办理了国有土地使用证。由于当时技术手段落后，缺乏登记信息系统和有效的检查手段，因此难以及时发现国有土地使用证与集体土地使用证登记范围重叠的问题。两被告从取得案涉土地使用证后，到办理建筑工程施工许可、建设用地规划许可、建设工程规划许、竣工验收备案，均是依法依规进行。直至办理不动产权籍调查，没有证据显示案涉土地证重证问题系两被告原因造成，故因土地重证问题导致不能办证的不利后果不能归责于两被告。其次，关于案涉商品房部分业主违建的问题。一方面，在签订案涉合同时，业主或两被告均无法预见违建影响办理产权登记的风险。另一方面，案涉合同约定商品房阳台均为非封闭式，案涉商品房交付时阳台也是非封闭状态，两被告已按照合同约定交付案涉商品房，业主在签订合同和交付时对此均未持异议。案涉商品房交付给业主后，阳台是否封窗皆由业主掌控，阳台封窗是业主自愿实施的，并非两被告所为。退一步讲，土地证重证问题解决前，案涉商品房阳台即使未封窗也不能办理产权登记。土地证重证问题解决后，未封窗的业主已可按户办证，有封窗的业主也已知晓不能办理产权登记的原因包括阳台封窗，但其仍未及时排除该办证阻碍，故由此导致的不利后果不能归责于两被告。最后，关于新政的问题。根据东莞市不动产登记中心东不动产函[2019]816号复函可知，新政增加了不动产权籍调查的环节。从案涉商品房办理产权登记的过程来看，被告光大公司在交楼前早于2015年6月13日便与第三方签署实测测绘委托合同，为办理产权登记手续做准备，直至2017年6月23日，第4、5、8-10栋房屋已取得房管部门对实测报告的备案，随后进行不动产权籍调查和办理产权登记。一方面，增加不动产权籍调查环节在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化问题，若由被告光大公司承担因权籍调查而增加的办证时间的违约后果，显失公平。另一方面，被告光大公司在办理产权登记的整个过程中一直在逐步推进，并没有怠于办理的情形。综上，上述原因均非两被告导致。两原告要求两被告支付逾期办理产权登记的违约金不符合《商品房买卖合同（预售）》中“因出卖人的原因导致超过360日买受人仍然无法办理产权登记的”的约定。因此，两原告要求两被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告罗文超、罗广文的诉讼请求。本案案件受理费322.8元（已由两原告预交），由原告罗文超、罗广文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  吴抒航审判员  曹 单审判员  周敬棠二〇二〇年三月十八日书记员  杨晓琳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。