江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终407号上诉人（原审被告）：苏州苏华置业有限公司。委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华欣。上诉人苏州苏华置业有限公司（以下简称苏华置业）因与被上诉人华欣商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏华置业上诉请求：发回重审或依法改判驳回华欣的诉讼请求；二审诉讼费由华欣承担。事实和理由：1.华欣无法证明在录音前征得相关谈话参与人员的同意进行录音，其录音是通过偷录方式取得，属非法证据，不能采信。依据《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用的问题的批复》规定，未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料不能作为证据使用。从录音反映的情况看，华欣采取诱导性语言，苏华置业未明确表示不签订补偿确认单就一定不能拿房。2.案涉尚品大厦因交付引起的纠纷属群体性事件，但购房人的情况不能一概而论。一审法院未对案涉每个人的具体情况进行详细的调查区分。本案中苏华置业已多次催促华欣来交房，也发过书面函件，但华欣未积极履行收房行为，其主张的2018年7月21日至2018年11月22日的逾期交房责任不在苏华置业。华欣未作答辩。华欣向一审法院起诉请求：1.苏华置业支付华欣按合同总价1148000元的日万分之三计算自2018年7月21日至2018年11月22日共计123天的逾期交房违约金42361.2元；2.苏华置业承担诉讼费用。一审法院认定事实：华欣曾因商品房销售合同纠纷向一审法院起诉苏华置业，一审法院于2018年8月1日立案。该案华欣的诉请为：1.苏华置业赔偿逾期交房违约金59925.6元(暂计至2018年7月20日)，2018年7月21日后的逾期交房违约金另行主张；2.苏华置业取消不合理的业主赔偿款16203元；3.诉讼费用苏华置业承担。一审法院于2019年2月1日就该案作出（2018）苏0591民初7072号民事判决书，查明如下事实：2016年3月2日，苏华置业（出卖人）与华欣（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买苏州工业园区北摆宴街1号尚品大厦1幢801室预售住宅商品房，建筑面积62.30平方米，总价款1148000元。合同第五条约定：买受人选择下列第3种付款方式，具体付款方式及付款期限见附件三：……3、贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人同意向出卖人指定银行申请贷款(出卖人指定银行为中国农业银行苏州娄葑支行)，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后5日内，以自有资金或其他方式支付(含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额)，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于5日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息(按中国人民银行同期同档存款基准利率计算)和定金退还买受人。第七条约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之3的违约金，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照本合同第五条或附件三约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十七条约定：出卖人定于2018年1月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。第十八条约定：出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。第二十条约定：出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。第四十二条约定：买卖双方因不可抗力原因延迟或不能履行合同的，不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供事故详情及延迟或不能履约的有效证明材料。合同补充条款第十一条‘关于合同正文第十七条的补充约定’第3款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力，且出卖方在发生之日起60日内告知买受方的。（2）为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖方自发生之日起60日内告知买受方，出卖方不承担由此产生的延期责任。（3）国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的，出卖方不承担由此产生的延期责任。补充条款第二十一条约定：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约时间所耗费资源(人力、财力)等综合抽象要素所造成的损失。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解任何上述原则的基础上，双方嗣后均不再以‘违约金过分高于损失’或‘违约金过分低于损失’等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。补充条款第二十五条约定：双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖方可据实予以延期，并不承担违约责任：(1)自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；(2)因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；(3)法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的；(4)非出卖方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；(5)施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；(6)政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同附件三约定：买受人按以下方式按期付款：本合同签订之日，支付首付款20%，即238000元。剩余房款910000元于2016年3月16日前付清。（若买受人采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由买受人与按揭银行签署，买受人签约之日起7日内需提供完整银行贷款资料，如未能在规定时间内提供完整相关贷款资料，则视为乙方未按规定时间付款）合同还就其他事宜作了约定。2018年7月18日，苏华置业向华欣寄出信件一封，该信件于2018年7月19日到达收件网点，经投递未果后再投递成功，庭审中华欣自认于2018年7月20日左右收到。信件中有《交房通知书》一份，内容为：‘尊敬的尚品大厦业主：欢迎您入住尚品大厦1号楼801室!尚品大厦已顺利竣工并已具备房屋交付条件，本项目前期物业由苏州苏品物业服务有限公司，本公司定于2018年7月19日-22日(上午9：00-11：30，下午12：00-17：00)办理交付手续，请您本人携带以下文件及费用前来办理商品房的交付手续……业主逾期未能办理入住手续的，自本通知规定的交房日起即视同该商品房已按合同约定交付……’信件中另有《应交款项温馨提示》一份，内容为：尊敬的尚品大厦1幢801室业主，根据合同约定及本地相关政策规定，您办理收房时有如下类别款项需进行缴纳，请您知悉。……2、公司赔偿款46150元；3、业主赔偿款16203元……另查明，2015年3月26日，2015年第53届世乒赛组委会向苏州工业园区管委会发出《关于做好世乒赛测试赛和比赛期间建筑工地管理工作的通知》，其中第二条内容为：‘二、对于距离比赛场馆较近的几个建筑工地（如博览中心1、2号馆，新光天地，诚品书店等），要求其在4月25日至5月3日期间全面停工。’2015年11月6日，江苏金土木建设集团有限公司（以下简称金土木公司）就苏地2009-B-30地块建筑工程作出事由为‘关于因苏州举办中国-中东欧国家领导人‘16+1’会晤工地停工’的《工作联系单》，内容为：‘为切实保障‘国际能源变革论坛’和‘中国-中东欧国家领导人‘16+1’会晤’等两个重要国际性会议期间全市环境空气质量，根据市政府下达的相关通知，质监站朱工通知苏州工业园区所有在建项目停工，从2015年11月6日至2015年11月27日，为此本工程施工工期相应顺延。’2016年10月26日，江苏省电力公司苏州供电公司向金土木公司发出《停工通知书》，内容为：‘2016年10月28日至10月31日苏州将举办国际能源变革论坛。贵单位的施工地段内有涉及保电的输电线路穿过，线路名称220千伏2987葑宝线线(2988葑宝线)10号-12号，施工内容为线路保护区外侧建公寓楼施工。为保证国际能源变革论坛期间输电线路安全可靠供电，请贵单位在10月28日至10月31日，停止在线路保护区内的一切施工作业。’再查明，2018年11月16日，一审法院对与本案关联的其他部分购房人诉苏华置业案件公开开庭审理。休庭期间，吴琴芳、祁萍、华欣等购房人向一审法院说明：之前开庭结束后，苏华置业至今仍然不交房。其联系苏华置业，苏华置业表示必须同意苏华置业的赔偿方案或撤诉后才愿意交房。其现再次要求苏华置业尽快交房。此外，根据其他关联案件中作为华欣提起诉讼的购房人所作陈述及相关证据，已领取所购房屋者均签署了补偿确认单，其中部分购房者手书有‘签字为了拿房’之类的备注文字，部分购房者未签类似备注文字，但庭审中亦均表明署名系为顺利受领房屋而为苏华置业胁迫所为，不认可补偿确认单内容。另有部分购房者不愿在补偿确认单上签名，尚未领取房屋。”依据上述查明的事实及双方有关意见及陈述，该案判决认为：双方签订的《苏州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，苏华置业于2018年1月28日前交房，并至少提前十五日书面通知华欣办理交房手续，而华欣实际于2018年7月19日之后才收到苏华置业交房通知，现华欣主张2018年7月20日尚未交房，按合同约定的已交房价款1148000元的日万分之三计算，华欣本案主张苏华置业承担173天的逾期交房违约金59581.2元，经核无误，亦有事实和法律依据，一审法院予以支持。苏华置业主张三次不可抗力事件依次造成交房逾期9天、22天、4天，但诚如华欣所述，其中前两次事件发生于本案合同签订日2016年3月2日之前，第三次事件虽发生于合同签订后，但苏华置业也未按约及时通知华欣。如苏华置业认为发生于签合同前的事件影响了交房时间，有足够的理由和机会在签合同时将交房时间定在可以履行的时点。按照合同约定，苏华置业如欲将不可抗力事件作为逾期交房的免责事由，须及时通知华欣，否则不生免责之法律效果。更何况，苏华置业就三次不可抗力事件所举证据从内容上看，亦不足以证明其迟延交房系受该三次不可抗力事件影响所致。因此，苏华置业主张的三次不可抗力事件均不足以减轻或免除苏华置业逾期交房的违约责任，苏华置业相关抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。华欣提出否认苏华置业所主张的延期交房免责天数的意见，合法有据，一审法院予以采纳。苏华置业主张华欣应承担业主赔偿款即逾期付款违约金16203元，因其主张的违约金起算点误解合同条文含义，意见不足采信。综合合同条款及生活经验，华欣自认的金额9378元及计算方式尚属合理，一审法院予以采纳，故苏华置业应支付华欣的逾期交房违约金59581.2元中应扣减9378元，因此，苏华置业尚需支付华欣违约金50203.20元。据此，该案判决如下：一、苏华置业于判决生效之日起十五日内支付华欣违约金50203.20元；二、驳回华欣的其余诉讼请求。……上述判决已生效。另查明，2018年9月6日，苏华置业向华欣寄出《交房催告书》，内容为：尊敬的尚品大厦业主：欢迎您入住尚品大厦1号楼80l室!我司于2018年07月18日以挂号信的方式邮寄“交房通知书”给您，约您于2018年07月19日至2018年07月22日前来办理交付手续，但您未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续。现根据《商品房买卖合同》约定，我司向您发出本催告书一次，催告内容如下：再次提醒您尽快于收到通知后，与本司联系，办理交付手续，同时请提供相关资料和缴纳相关费用。按双方签订的商品房买卖合同自交房书面通知规定的交房日起即视同交付，从该日起您须承担由此所引致的相关费用，该房屋的风险责任由您承担。如您未按期办理该房屋的交接手续，可能会给您带来不便，敬请谅解!特此催告!2018年11月22日，苏华置业将房屋交付给了华欣。当天，苏华置业出具一份《通知单》，内容为：“苏州苏品物业服务有限公司：尚品大厦1幢801室业主已与苏州苏华置业有限公司结清所有房款及费用，请贵处给予办理物业入住相关手续。交房日期2018年7月22日。”华欣在《通知单》上签名备注：“对交付时间不认可，实际交付时间为2018、11、22日”。诉讼中，华欣认可收到苏华置业2018年9月6日寄出的《交房催告书》，但说明：《交房催告书》内容与当时实际情况不相符，实际情况是苏华置业不向其交付房屋，坚持要求其同意苏华置业赔偿条件才肯交付房屋。苏华置业不认可华欣的陈述，否认单方强迫华欣按其要求履行合同。为证明苏华置业坚持自己的交房条件的事实，华欣提交2018年11月1日10:47开始的长达4分27秒的通话录音，反映接电话的苏华置业女士明确表示，华欣没有接受苏华置业的赔偿条件，已向法院起讼，尚未判决，在华欣不接受条件前无法解决问题，也就是无法受领房屋。苏华置业质证表示：接线员是其员工，但综合录音内容，接线员对房屋交接事项及双方违约款项金额并不能拿主意，也多次谈到双方要再协商，达到双方满意的条件后再行交房。华欣在谈话时采用诱导性语言方式，比如说“是不是一定要满足你们所要缴纳的款项才可以交房”，接线员并未直接回答“是”，但如回答“不是”的话，也会丧失与华欣协商的基础，所以接线员一直在强调进一步协商。可见交房需双方配合、协调，并非其逼迫华欣就能进行，也非华欣在多次接收到其邮寄的交房催告后，拒绝与华欣协商就可无止境拖延。苏华置业另陈述，2018年9月6日后其未再向华欣发出过催告通知。华欣另陈述：2018年11月22日，购房业主群里有人说当天苏华置业人员有可能从总部常熟到尚品大厦现场办理交房手续，原因是苏华置业委托的销售代理商为了尽快完成销售，处理剩余房产，便督促苏华置业尽快交房给已购房尚未交房的业主们，否则业主们因为纠纷到现场闹事，会影响继续销售。当天有几个业主，其中包括部分像其一样已在法院起诉苏华置业等待判决的业主，就去尚品大厦售楼处，终于与苏华置业人员办理了交房手续。当时，应苏华置业要求，其应该是在若干交房手续单据上签了字，且其应该也写明了“签字为了拿房”、“实际交房时间为2018年11月22日”之类的备注文字，以表明其不认可苏华置业赔偿条件的意见，但相关材料都在苏华置业处。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、交房通知书、应交款项温馨提示、交房催告书、通知单、（2018）苏0591民初7072号民事判决书等及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，华欣与苏华置业签订的《苏州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏华置业迟延交房的违约责任，就2018年7月20日之前的部分已由生效判决予以处理，生效判决也已认定苏华置业迟延交房构成违约，承担违约责任。因实际交房时间为2018年11月22日，现华欣主张自2018年7月21日至2018年11月22日期间123天的逾期交房违约金，有事实和法律依据。正如生效判决所述，此间包括华欣在内的若干购房人因迟延交房而对苏华置业提起诉讼，包括华欣在内的相关购房人也反映苏华置业在此期间对拒签《苏州苏华置业有限公司补偿确认单》、《客户逾期付款补偿确认单》的购房人继续保持拒交房屋的态度，华欣提交的录音能够反映此事实，苏华置业的《通知单》也能够印证此事实。苏华置业发出的《交房催告书》与其行为所体现的交房意愿并不完全吻合，不能否定其对交房条件的坚持。因此，123天迟延交房的责任在于苏华置业。按合同约定的已交房价款1148000元的日万分之三计算，现华欣诉请苏华置业支付逾期交房违约金42361.2元，有事实和法律依据，经核无误，一审法院予以支持。综上，华欣的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：苏州苏华置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付华欣违约金42361.20元。案件受理费减半收取430元，由苏州苏华置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：华欣主张苏华置业虽然发了《交房催告书》，但实际对拒签《苏州苏华置业有限公司补偿确认单》、《客户逾期付款补偿确认单》的购房人保持拒交房屋的态度，提交了其本人与苏华置业工作人员的通话录音为证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”。华欣公司提交的录音证据系其与苏华置业工作人员的电话通话录音，并非以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得，该录音证据可以作为认定本案事实的依据。从录音内容看，苏华置业仍表示华欣与苏华置业仍有诉讼，双方未就赔偿条件达成一致不能办理交房，足以证明导致123天迟延交房的责任在于苏华置业。一审法院判决苏华置业承担逾期交房违约金合法有据，应予维持。综上，苏华置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由上诉人苏州苏华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年三月三十日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。