安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初224号 原告（反诉被告）：张志敏，男，1963年3月15日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：袁同元，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王怀安，男，1957年6月7日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告（反诉被告）张志敏与被告（反诉原告）王怀安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志敏当庭变更诉讼请求，被告（反诉原告）王怀安当庭提出反诉请求，双方当事人当庭均表示不需要新的举证期限，要求继续开庭审理本案。原告（反诉被告）张志敏及其委托诉讼代理人袁同元、被告王怀安（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志敏向本院提出诉讼请求：1．判令王怀安支付租金6个月零16天，计10800元；2.王怀安承担本案诉讼费用。2020年3月17日，张志敏当庭变更诉讼请求：1.判令王怀安支付房屋占有使用费6个月零16天，计10800元；2.王怀安承担本案诉讼费用。事实和理由：张志敏拥有坐落于淮南市田家庵区淮河社区原粮食局综合楼5号房一套。张志敏与董少路于2017年4月23日签订租赁合同，租赁期限一年，租金20000元／年。租赁期内董少路将该房屋转租给被告王怀安。承租期已到王怀安拒不交租金。2018年4月原告报警，经淮南市公安局新淮派出所调解达成协议：张志敏将房子继续租给王怀安。双方约定期限一年，租金20000元／年；租期2018年4月25日至2019年4月25日止。王怀安于2018年5月10日转入张志敏账户租金20000元。租期于2019年4月25日到期，王怀安以其经营未赢为由，拖欠租金至2019年11月11日才从承租房搬出去。租赁期间所欠房租6个月零16天，计10800元。经张志敏多次索要无果。现诉至法院，恳望判如所请。 王怀安辩称：（1）2017年8月30日，我从董少路手中承租张志敏门面房二层楼房一间。8月份我多次打电话给张志敏想见一面，重新签订合同，张志敏说工作忙没时间，只要和董少路交接清楚就行。搬入后张志敏也没有说转租不行；（2）2018年4月底，张志敏要求我搬走将房子转让给蒋兵，我提出不同意见。2018年5月10日张志敏来收房租时我通过网银将下一年度房租转给张志敏；（3）2019年4月25日租赁到期后至2019年11月11日搬出租赁房屋之间产生的费用该我承担的，我愿意承担。 王怀安当庭向张志敏提出反诉请求：1、给付广告使用费10000元［5000元／年＊2年（2017年11月至2019年11月）］；2、赔偿医疗费823元、误工费20000元（100元／天＊200天）、精神抚慰金1000元，共计21823元；3、赔偿装修费用大门防雨棚420元、两小间房子吊顶刷墙、做地平1300元、搬迁损失3000元，共计4720元；4、退还房屋押金2000元。综上共计38543元（10000＋21823＋4720＋2000＝38543元）。事实与理由：2017年8月张志敏开始装修靠北边的房子，说如果公司做大就收回我租的房子，我回答提前一些时间告知可以还他房子。10月下旬张志敏的店面招牌需要占用我租房的地方，我同意占用。2018年4月底，张志敏要求我搬走将房子转让给蒋兵，我提出不同意见。2018年5月10日张志敏来收房租，2018年5月11日我通过中国银行手机银行卡号（62×××72）的卡向张志敏卡号为（62×××30）的银行卡转入20000元租金（2018年4月26日至2019年4月25日），之后我当即要求张志敏将遮挡二楼窗户的无用广告牌拆除，我们发生激烈争论，张志敏报警，警察到后事态平息。从2017年11月至2019年11月，两年时间张志敏的广告牌影响了我承租房屋的正常使用。2019年5月初，张志敏来收下一年度房租，我提出将房租降到15000元／年，因为广告牌的遮挡我只使用了一层不能支付两层的房租。为此我们又发生了争执，张志敏报警，警察来后做了处理，我把身份证交给张志敏拍照，双方同意走法律程序。事后张志敏于6月份第一次起诉到淮南市田家庵区人民法院，7月份淮南市田家庵区人民法院进行了调解，我到淮南市田家庵区人民法院三次，一次也没有见到张志敏及其委托的律师，我表达了个人意见，在家等待法院处理。2019年9月26日上午11时左右，张志敏带着妻儿到我店里强行收房，过程中发生冲突导致我右手骨折。2019年9月27日新淮派出所进行了调解。2019年9月10日张志敏第二次起诉到法院，以自己开公司为由收回房子。10月8日淮南市田家庵区人民法院打电话给我通知10月9日上午到法院处理与张志敏房屋租赁一事。事已至此，我决定搬迁，10月10日我就从别人手中花8000元租下了我现在用于经营的房子。张志敏以谎言收回房子，自己不用，继续出租给别人，侵犯了我的优先租赁权，应赔偿我为房屋支出的装修费用，同时退还租房押金。 针对反诉张志敏辩称，王怀安所提出的反诉请求不符合事实，首先关于赔偿医疗费、精神损害抚慰金等与本案无关应当另案处理，且之前经过调解已经解决了；其次装修费用的产生是承租人自己的事情与出租方无关；再次出租方的广告牌在租赁给王怀安之前就已经存在，与王怀安无关；最后房屋押金我是从董少路处收取的，与王怀安无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张志敏提交的身份证复印件、房地产权证复印件、房屋租赁协议1张，银行交易清单1张、微信信息截图1张，照片7张，收条1张等证据（以上证据均为复印件），王怀安无异议，经本院审查予以确认。 王怀安向法庭提交下列证据（均为复印件）： 一、治安调解书1份，证明张志敏带着老婆孩子到我店里强行收房并发生冲突导致我右手第二掌骨远端骨折的事实。张志敏质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，双方已经调解过了，与本案无关。本院认证意见：该治安调解书系公安机关出具，经审查本院依法予以确认。 二、王怀安的医药费发票，证明医药费支出。张志敏质证意见：有异议，该证据不能证明系王怀安因与张志敏发生的肢体冲突而产生的费用。本院认证意见：该证据涉及王怀安与张志敏之间因纠纷发生的损害赔偿事宜，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，非本案的审理范畴，在本案中不宜予以认证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月23日出租方（甲方）张志敏与承租方（乙方）董少路签订房屋租赁协议一份，约定“一、甲方同意将位于田家庵区淮舜北路原粮食局门面房5#的房屋租给乙方使用，租期壹年，自2017年4月26日起至2018年4月25日止。二、租金人民大写贰万元/年（￥20000），每年一次性支付一次，应于租期开始前一个月内付清。三、乙方根据自己的经营需要可以对房屋进行装修，但不得损坏房屋的主体结构。四、租赁期届满时如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方有优先租赁权，但甲方收回房屋供自己经营使用的情况除外。乙方在承租期内不得私自对外转租他人。五……六、租期届满乙方撤出时，除乙方购置的电气设备可以带走外，对屋顶、地面、墙面、楼道的装修应保持原件，不得破坏，该装修残值归甲方所有，如乙方故意损坏应承担赔偿责任。七、乙方在本协议第2条规定的时间内支付租金，如逾期支付经甲方催款后仍拒绝支付的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应承担逾期付款部分每日万分之五的逾期付款违约责任。八……九、本协议签订后，乙方应支付首期租金贰万元，并支付房屋保证金贰仟元，保证金待协议期满时，房屋无破坏、所有费用结清且甲方验收合格后退还乙方房屋保证金。十……” 张志敏于2017年4月18日出具收条一张“今收到（租房人）董少路（门面房壹间）（小吃），押金贰仟元整，在4月23日双方签订租房合同（不可违约）收款人：房东张志敏187××××2111，租房人：董少路159××××9068，备注：退房时再退押金。” 在房屋租赁期内董少路将房屋转租给王怀安。2018年4月25日租赁期间届满后，经新淮派出所调解，张志敏与王怀安达成口头协议，张志敏同意将涉案房屋租赁给王怀安一年自2018年4月26日起至2019年4月25日。2018年5月11日王怀安通过中国银行手机银行卡号（62×××72）的卡向张志敏卡号为（62×××30）的银行卡转入20000元租金（2018年4月26日至2019年4月25日）。 2019年4月25日租赁期间届满后，张志敏与王怀安因续租事宜发生纠纷。新淮派出所进行调解，并于2019年9月27日出具淮田公（治）调字第［2019］第0927号治安调解书一份“简要案情：2019年9月26日11时许，张志敏、陈梅君和张立忠与王怀安、宗翠华因房租纠纷在田家庵区东城市场东门斜对面宗翠日杂商店内发生口角并引发肢体冲突，冲突中造成王怀安右手手背肿胀，其他人无明显伤。依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第九条之规定，经调解，双方自愿达成如下协议：1、甲（王怀安）乙（张志敏）双方自愿达成和解。2、双方均不再要求公安机关追究对方的任何治安违法责任。3、双方因此可能发生的民事纠纷，可自行协商，也可向法院提请民事诉讼。” 2019年11月11日，王怀安将租赁房屋返还给张志敏。张志敏给王怀安出具收条一份，内容为：“王怀安租赁我的房屋上下楼一套，屋内物品已腾空，收到房屋钥匙壹把。水电费未结清。本收条一式两份，每人各一份。移交人：王怀安2019.11.11接收人：张志敏2019.11.11”。 本院认为，关于张志敏的本诉请求，本案中张志敏与董少路签订房屋租赁协议后,合同履行期内承租人董少路将涉案房屋转租给次承租人王怀安，虽然现无证据证实董少路转租时已取得出租人张志敏的同意,但张志敏之后与王怀安口头约定房屋租赁合同期满后再延展租期1年的行为,应视为对转租行为的追认,王怀安占有使用涉诉房屋的行为可视为原合同的变更和延续,合同期限确定为1年，合同的相对人变更为张志敏与王怀安。2019年4月25日，房屋租赁协议到期后，张志敏要求收回涉案房屋，王怀安至2019年11月11日才返还该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故张志敏诉请王怀安给付2019年4月26日至同年11月11日的房屋占有使用费10,800元，符合法律规定。庭审中，王怀安对张志敏的该诉讼请求不持异议，且经本院核算该诉讼请求未超出涉案合同约定的房屋租金的计算标准，故张志敏的该诉讼请求本院依法予以支持。 关于王怀安反诉张志敏给付广告使用费10,000元，因涉案房屋租赁合同未有相关约定，且王怀安未向本院提交相关证据佐证其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故该反诉请求本院不予支持。关于王怀安反诉张志敏给付医疗费、误工费及精神损害抚慰金的主张，因该反诉请求系侵权纠纷与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，且王怀安已表示其将另行主张，故该反诉请求本院不予受理。关于王怀安反诉张志敏赔偿防雨棚、吊顶、刷墙及做地坪等费用，因案涉房屋租赁协议中已约定：“六、租期届满乙方撤出时，除乙方购置的电气设备可以带走外，对屋顶、地面、墙面、楼道的装修应保持原件，不得破坏，该装修残值归甲方所有，如乙方故意损坏应承担赔偿责任。”故王怀安的该反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持；关于王怀安反诉张志敏退还房屋押金2,000元，因涉案房屋租赁协议在履行过程中，董少路将租赁房屋转租给王怀安，张志敏以延展合同履行期的行为对转租行为予以了追认，故涉案合同的相对方已变更为张志敏与王怀安。虽然庭审中张志敏辩称押金系董少路交纳，应退还给董少路。但是合同履行过程中，合同的相对人已发生变化，董少路不再是涉案合同的相对人，根据涉案合同第九条的约定：“本协议签订后，乙方应支付首期租金贰万元，并支付房屋保证金贰仟元，保证金待协议期满时，房屋无破坏、所有费用结清且甲方验收合格后退还乙方房屋保证金。”现房屋租赁合同履行期已满，且王怀安已将涉案房屋返还给张志敏，加之张志敏未提出证据证明涉案房屋现阶段存在破坏或相关费用仍未结清的情形，故王怀安的该反诉请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王怀安于本判决生效之日起十日内一次性向原告张志敏支付房屋占有使用费合计10,800元； 二、反诉被告张志敏于本判决生效之日起十日内一次性返还反诉原告王怀安房屋押金2,000元； 以上一、二两项相抵合计8,800元，由被告（反诉原告）王怀安于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张志敏支付； 三、驳回反诉原告王怀安其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费70元（张志敏已预交），依法减半收取计35元，由被告王怀安负担；反诉案件受理费218元，依法减半收取计109元（王怀安已预交），由反诉原告王怀安负担96元，反诉被告张志敏负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 刘 艳 二〇二〇年三月三十日 书记员 金奇猷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。