湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初566号原告：曾艳，女，1983年2月4日出生，汉族，湖南省永兴县人,住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：周克芳，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。被告：谢丰江，男，1967年12月6日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市北湖区。被告：李淑琴，女，1974年3月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系谢丰江之妻。被告：陈春辉，男，1987年1月9日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。被告：田娟，女，1987年1月12日出生，汉族，湖南省桂阳县人，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县，系陈春辉之妻。四被告委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师。原告曾艳诉被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟返还原物纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，于2019年5月22日作出（2018）湘1002民初2775号民事判决书，判决：“一、被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾艳返还位于郴州市北湖区房屋［不动产权证号：湘（2017）北湖不动产权第××号］；二、被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾艳支付房屋占用期间的经济损失（从2017年6月2日起至返还房屋之日止，按5333元／月计算）；三、驳回原告曾艳的其他诉讼请求。”被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟不服判决提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）湘10民终2623号民事裁定书，裁定发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾艳及其委托诉讼代理人周克芳、廖柏旺，被告谢丰江、被告田娟及四被告委托诉讼代理人刘建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟返还原告位于湖南省郴州市北湖区（天鹰综合楼）203房给原告；2、判令被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟赔偿原告不动产从2015年6月22日起被非法占有期间的经济损失（8000元／月计算，截止2018年6月21日为：8000元×36个月＝288000元，2018年6月22日起至房产返还原告之日止按8000元／月计算）；3、本案案件受理费由四被告共同承担。被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟的答辩要点：1、已对争议的不动产登记提起了行政诉讼；2、原告诉请按每月8000元的标准计算非法占用期间的损失没有事实依据，要求从2015年6月22日赔偿损失至房屋实际返还之日起的依据也不成立。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证意见，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、2003年10月15日，曾艳与郴州天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰公司）签订了商品房买卖合同，约定曾艳购买天鹰公司开发的位于郴州市北湖区天鹰综合楼二楼的202、203号房，建筑面积分别为66.59㎡和266.36㎡。二、2003年12月30日，案外人陈英明与天鹰公司签订了商品房买卖合同，案外人陈英明购买了天鹰公司开发的位于郴州市北湖区天鹰综合楼102、103号门面（建筑面积分别为59.86㎡和239.42㎡），并办理了产权登记手续。2015年4月，案外人陈英明要求中介公司郴州市自信房地产经纪有限公司（下称自信经纪公司）出售其所有的郴州市北湖区天鹰综合楼一楼103号门面。2015年6月15日，自信经纪公司员工陈文峰与谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟就郴州市北湖区天鹰综合楼建筑面积为239.42平方米的103号房屋签订《房屋买卖合同》，自信经纪公司员工陈文峰在合同上书“注：就现状买一楼送二楼”的字样。2015年6月17日，案外人陈英明与谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟签订了《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，合同约定案外人陈英明将103号门面转让给谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟，谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟为103号门面办理了产权过户登记手续。谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟购买门面后，将一楼的103号房和二楼的203号房整体出租给他人，租金为每月16000元。2018年9月15日，就本院受理的曾艳诉谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟的（2018）湘1002民初2775号及曾艳诉李辛芽的（2018）湘1002民初2776号民事纠纷，本院向案外人陈英明调查询问郴州市北湖区天鹰综合楼102、103号门面及其他相关情况来看，谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟是依据与中介公司自信经纪公司的陈文峰签订的《房屋买卖合同》对涉案房屋进行管理和使用的，中介公司人员虽在《房屋买卖合同》上写了“注：就现状买一楼送二楼”，被谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟认为对涉案房屋具有所有权和使用权，但该合同并未得到房屋初始产权人开发商天鹰公司的确认，也未得到陈英明的确认。陈英明在本院调查时明确表示其出售门面时只出售了房产证上登记的面积，不存在对谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟承诺买一楼送一楼的问题，陈英明能使用涉案房屋，是因为与开发商天鹰公司有朋友情分，陈英明将其所有的103门面房屋出售后，涉案房屋203房是售是租都是开发商天鹰公司的事。三、2016年6月13日，曾艳持其与天鹰公司于2003年10月15日签订的商品房买卖合同，向郴州市房产局提出申请办理了天鹰综合楼203号门面的郴房权证北湖字第××号房屋所有权证。后因国家政策变化改为办理不动产登记，曾艳向郴州市国土资源局提出申请，于2017年2月13日办理了郴州市北湖区门面的湘（2017）北湖不动产权第××号不动产权证书（产权面积：266.36平方米）。四、2017年6月2日，曾艳、谢丰江因郴州市北湖区天鹰综合楼二楼203号门面权属发生争议，申请郴州市北湖区联合人民调解委员会调解，约定就燕泉路65号二楼门面“通过协商或合法途径解决”，后双方未协商达成一致。五、本案在一审诉讼过程中，谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟曾以郴州市自然资源和规划局为被告，曾艳为第三人，向湖南省桂阳县人民法院提起涉及本案争议房产登记的行政诉讼。一审判决后，该案第三人（即本案原告）曾艳提起上诉，2019年3月26日，湖南省郴州市中级人民法院二审对该行政诉讼作出（2019）湘10行终17号行政裁定书，以“本院已向谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟释明应对该民事争议提起民事诉讼，本案需以民事诉讼的裁判为依据”为由，中止了案件的诉讼。六、本案涉案房屋位于郴州市北湖区房屋，该房屋邻近位置的202号房屋因曾艳与案外人李辛芽发生类似争议，曾艳2018年7月将案外人李辛芽诉至本院，要求李辛芽返还原物并赔偿占有房屋期间的损失。2018年10月16日，本院作出（2018）湘1002民初2776号民事判决书，判决李辛芽将诉争房屋返还给曾艳，并赔偿因侵占202号房屋给房屋权利人曾艳造成的损失，按照一楼的102号和二楼的202号房整体出租月租金的三分之一计算赔偿数额。李辛芽不服一审判决，提起上诉。2019年2月26日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终48号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。判决的理由与结果本院认为，本案系返还原物纠纷。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。从案件已审理查明的情况来看，被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟是依据与中介公司自信经纪公司的陈文峰签订的《房屋买卖合同》对案涉房屋进行管理和使用的。中介公司人员虽在该《房屋买卖合同》上书写了“注：就现状买一楼送二楼”，被四被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟以此认为自己对案涉房屋具有所有权和使用权，但该合同并未得到房屋初始产权人即开发商天鹰公司的确认，也未得到出卖人陈英明的确认。出卖人陈英明在接受本院调查时，明确表示出售门面时只出售了房产证上登记的面积，不存在对四被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟承诺买一楼送一楼。本院认为，本案争议焦点是：一、诉争房屋是否应当返还给原告曾艳？二、四被告是否应当赔偿因侵占房屋而造成的损失？一、诉争房屋是否应当返还给原告曾艳。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依照该规定，房屋所有权以产权登记为准。现涉案房产登记在原告曾艳名下，根据前述事实、证据可认定，该房产属曾艳所有，四被告占有该房产并将其出租给他人没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依照该规定，被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟应将涉案房产返还给原告曾艳，对于原告曾艳关于返还原物的诉讼请求，本院予以支持。二、四被告是否应当赔偿因侵占房屋给原告曾艳造成的损失以及如何计算具体的损失数额。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”依照该规定，被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟应当赔偿因侵占房屋给原告曾艳造成的损失。关于损失数额的计算，参照本院（2018）湘1002民初2776号、湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终48号民事判决书中确认的对同地段门面租金计算的情况，本院确认，本案中按照一楼、二楼门面整体出租月租金16000元的三分之一即5333元/月核定。因现有证据能证明原告曾艳向四被告主张权利的日期为2017年6月2日，故原告曾艳所有的不动产被占用期间的损失应从2017年6月2日开始计算，原告曾艳诉请中超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾艳返还位于郴州市北湖区房屋［不动产权证号：湘（2017）北湖不动产权第××号］。二、被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾艳支付房屋占用期间的经济损失181322元（计算方式：5333元/月×34个月=181322元，从2017年6月2日起至2020年4月2日止，之后经济损失按5333元/月计算至返还房屋之日止）。三、驳回原告曾艳的其他诉讼请求。本案案件受理费5700元，由原告曾艳负担2110元，被告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟负担3590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈建国人民陪审员  侯水平人民陪审员  黄仁志二〇二〇年三月二十七日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。