上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23701号原告：黄德香，女，1971年12月15日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：孙玉锋，上海市汇业(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利华，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海安盛房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈安刚，执行董事。委托诉讼代理人：沈洋，上海众华律师事务所律师。原告黄德香诉被告上海安盛房产开发有限公司(下简称安盛房产)定金合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙玉峰、被告的委托诉讼代理人沈洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄德香向本院提出诉讼请求判令：1、被告双倍返还原告已付定金人民币100万元；2、被告支付原告利息损失(以50万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月26日起计算至实际返还之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月24日，原被告签订《定金合同》，约定原告预定被告位于上海市沪青平公路XXX号《六合别墅》55幢房屋(下简称系争房屋)，签订定金合同时支付定金50万元，双方于2019年6月25日签订《上海市商品房预售合同》。2019年3月24日，原告支付被告定金50万元。但定金合同签订后，被告拒绝向原告提供预售合同样本，后在原告要求下，被告才于2019年6月23日向原告提供合同，后被告始终无理将支付35%首付款作为预售合同协商的前提，且拒绝对有关贷款等的违约责任条款进行修改，甚至在6月25日之前，被告未安排确定的业务员与原告进行面谈、沟通，并通过恶意认定原告违约、声称将没收定金等方式威胁原告签署条款极为苛刻、违约责任过重的预售合同。由于被告拒绝对预售合同相关条款进行协商和修改导致双方未能签署预售合同。根据定金合同第七条第一款的约定，“甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致，导致乙方拒绝签订房屋预售合同的，甲方应全额退还乙方已支付的定金”。2019年8月15日，被告单方提出解除定金合同并没收50万元，系违约，应根据定金罚则双倍返还原告定金并支付利息，故原告诉至法院，作如上诉请。被告安盛房产辩称：不同意原告全部诉请，被告应按定金罚则没收50万定金。定金合同约定付款方式是首付款比例是35%，协商签订预售合同时，原告违反约定，仅同意支付50万定金，剩余房款都用贷款支付，不符合定金合同约定，也不符合上海目前购房政策，所有银行贷款比例不可能高于65%，即使被告同意也不具备可操作性，系原告反悔不想买房。原告提出诸多修改意见，如买方逾期付款的违约责任远低于被告的逾期交房的违约责任，要求删除全部附件，违反诚实信用原则，原告要求双倍返还定金没有事实及法律依据。现系争房屋未另行出售，如原告能继续履行合同，被告同意，但首付35%不能变更，支付时间可以协商。经开庭审理查明：2019年3月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《定金合同》，约定乙方向甲方预定系争房屋，该房屋建筑面积为247.37平方米，定于2020年3月30日交付。第二条约定，该房屋总价为16,053,818元。第三条约定，乙方同意签订本合同时，支付定金伍拾万元，作为甲乙双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条约定，甲乙双方约定，乙方于2019年6月25日前到沪青平公路XXX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》。该条款下方，手写备注：“客户于2019年3月31日前支付总价20%房款，于2019年6月25日前支付总房款15%，其余按揭办理，可享受VIP优惠98%，￥15,732,742元。”第五条约定，甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施等状况作为商品房预售合同的附件，具体以预售合同约定或房屋现状为准。第六条约定，在本合同第四条约定的预订期内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒接签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方退还已收取的定金。第七条约定，有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额退还乙方已支付的定金：1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方案等条款存在分歧，不能协商一致；……第八条约定，有下列情况之一的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；……。同日，原告支付被告定金500,000元，被告出具收据。2019年4月17日，被告向原告发催告信，载明：您已于2019年3月24日与我司签订了定金合同，根据约定，您应于2019年3月31日前支付20%房款3,146,548.40元(即总房价15,732,742元的20%)。但您至今仅支付了50万元定金，其余2,646,548.40元未按约定及时支付。请您尽快支付上述约定款项。同年6月5日，被告向原告发告知函，载明：根据定金合同约定，您应于2019年3月31日前支付20%房款3,146,548.40元。但您至今仅支付了50万元定金，其余2,646,548.40元未按约定及时支付。请您尽快根据定金合同约定的内容，安排支付上述款项，并请您于2019年6月25日前到售楼处办理房屋签约手续。另查明，定金合同签订后至2019年6月17日前，被告未向原告提供预售合同样本。2019年6月17日，原告前往被告处协商合同，原告看到预售合同样本，手写部分修改意见给被告接待人员，其中一条为：“若贷款无法批下，合同自动解除，甲方退回乙方已付所有款项，贷款批下来之前乙方不再付任何款项。”6月18日，原告通过微信告知被告工作人员陆某上述手写修改意见。2019年6月24日，原告对预售合同提出修改意见并微信发给陆某，其中针对附件一第三条第1款第1)项修改为：本合同签订之日，乙方支付购房款首付50万元(即已支付的定金转为购房款)；第三条第1款第2)项修改为：本合同签订之日起6个月内，乙方应以按揭方式付清剩余房款【】，即付清全款：如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方同意于7日内解除合同，合同解除后，双方互不承担违约责任。甲方应在合同解除后7个工作日内退还乙方支付的所有款项；第三条2项、第四条整条删除。附件五整体删除。等。同日，陆某微信原告：“付款方式必须按定金合同来，先要把35%房款付掉，这个是已经约定好，不能改，其他条款可合理协商。”原告回复：“你们现在就以先付35%房款为由不和我协商合同条款、不和我签订合同对吧？……”6月25日，陆某回复原告：“付款方式已经约定好，但你尚未按照约定期限支付35%房款，并且你对合同付款方式条款单方面提出无理修改意见，除了50万定金不愿支付任何首付款，对此我方不能接受，由此导致预售合同无法按时签定，责任在你方。”原告回复：“付款方式及违约责任当然要在正式销售合同中约定，这是不可分割的整体……”。6月28日，陆某微信原告：“对于预售合同条款提出的问题，除付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容不能更改之外，你方提出的其他预售合同修改意见，都可以本着公平合理、符合相关法规政策及交易习惯的原则，通过友好协商确定，请您尽快到我司售楼处协商。”2019年7月24日，被告针对原告6月24日修改意见逐条回复，其中针对原告提出附件一第三条第1款第1)项修改意见，被告回复该条与定金合同约定不符，不能接受，首付款是总房价35%，且已到付款期限，已违约延误。在该回复意见中被告表示，付款方式定金合同已经约定好的内容，但贵方未按照约定期限付清35%房款，并且贵方对于预售合同付款方式条款单方面涤除50万定金不再支付任何首付款，我司不能接受，对于其他预售合同修改意见，可本着公平合理、符合相关法规政策交易习惯的原则，通过友好协商确定。等。2019年7月30日，被告向原告发送通知函，内容为：关于预售合同条款双方已进行多次协商，但由于您违反了定金合同的约定，并提出不符合定金合同以及诸多不合情理的修改意见，导致预售合同至今未能签署。我司对您提出的关于预售合同的诸多修改意见非常重视，除了付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容不能在接受更改之外，部分修改意见我司已经明确表示接受，还有部分修改意见我司认为不合理，不符合交易习惯，存在明显不公平、不对等的情况，因此我司反馈意见中善意提出了一些修改意见，您在2019年7月29日回复我司，以预售合同条款无法协商一致作为借口，反而将预售合同未能签署的责任归咎于我司，单方面要求退回定金，我司无法接受。综上，您已经违反了定金合同的约定，预售合同未能签署的责任在贵方。对于预售合同的具体条款，还希望本着公平合理、诚实信用的原则遵守定金合同及相关法规政策、交易习惯的基础上，与我司进一步理性协商，如您仍坚持己见，将视为您拒绝签订预售合同，我司将解除定金合同并没收定金。2019年8月15日，被告向原告发出通知函，内容为：“由于您违反了定金合同的约定，并对预售合同条款提出不符合定金合同以及诸多不合情理的修改要求，导致预售合同迟迟未能签署。2019年7月29日您致函我司，仍不同意付款方式(首付35%)等定金合同已经约定好的内容，并以预售合同条款无法协商一致作为借口，单方面要求退回定金。我司随即予以回复，不予认可，并指出您已经违反定金合同的约定，预售合同未能签署的责任在贵方；同时，希望您本着公平合理、诚实信用的原则，在遵守定金合同及相关法规政策、交易习惯的基础上，与我司进一步理性协商，否则视为您拒绝签订预售合同，我司将解除定金合同并没收定金。在此后两周期间内，您仍未给予积极反馈和答复，我司现正式通知您解除定金合同，并没收您已经支付的定金。”原、被告至今未签订上海市商品房预售合同，因定金返还问题致讼。审理中，原被告一致确认：定金合同中的备注是优惠条款，未约定过如原告未按备注付款就要没收定金。以上查明的事实，由原、被告的陈述，定金合同、付款凭证、收据、催告信、告知函、商品房预售合同修改意见反馈、微信记录、通知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、定金是预售合同签订的担保，被告以定金合同约定的付款方式拒绝与原告协商并签订预售合同，存在违约。备注内容不是定金条款，不是确定首付款的付款方式。付款方式、违约责任是预售合同的主要条款，必须协商确定。被告在定金合同中将首付款的付款方式和金额确定化，多次要求原告按定金合同约定付款，以此作为协商其他条款的前提，否则不能签订预售合同，并没收定金。结合被告发函及微信聊天记录，被告多次提出原告未按定金合同付款系原告违约，未协商一致的责任在被告。2、原告有能力支付35%首付款，如有必要还可多付，但不知道贷款需支付35%首付款。原告无购房资格，签订定金合同时被告知道，原告儿子在国外读书，也不可能贷款，原告不具备1,000多万现金的支付能力，预售合同约定的贷款方式无法实现，但却约定无法贷款的责任在原告。原告是按揭付房款，贷款银行是被告推荐。被告曾承诺可以办出，如无法贷款双方互不担责，如被告当初不承诺，原告不会签定金合同。6月25前无法签订预售合同，被告应返还定金。3、原告未针对剩余首付款的付款时间比例提出意见，认为要三方协商后签订合同来确定，但未等到被告回复。7月30日收到被告通知函，考虑没有协商的可能性且过了签约时间，后被告发解除函，故定金合同已解除，原告也不同意再继续履行。为此，原告提供了：1、商品房预售合同样本，欲证明合同样本条款苛刻、违约责任过重。2、微信聊天记录、2019年7月24日被告修改意见反馈，欲证明磋商过程及未签约原因在被告。2019年6月17日至6月25日，接待原告的人员出差。6月17日原告到被告处协商，临时接待人员才给原告看了下合同样本原告拍照，提出未签订合同不再支付任何款项，6月23日被告将预售合同样本给原告。6月24日原告将修改意见发给被告，6月25日至被告处协商，被告以人员出差及原告未按定金合同约定先付款，未安排磋商和接待，且未对原告的修改意见回复，仍要求原告支付35%款项，否则不商谈和签订合同，并要没收定金。7月24日被告回复，原告是要将50万定金转化为首付款，被告表示首付款是35%，要按定金合同方式支付首付款，不能更改。3、网上出售系争房屋的情况，欲证明被告已经将房屋另行出售。被告对真实性均无异议，但不认可证明目的。被告未说过6月25日不签预售合同就没收定金，微信聊天也显示被告与原告积极沟通。6月25日被告表示付款方式按定金合同操作，除不同意“原告支付50万定金外不再支付任何款项”的意见，其余可协商。被告回复原告后，在7月29日后原告未再与被告联系。房屋目前是在售状态，未出售给他人，取得房屋预售许可后，应公示，即使签订定金合同，也会显示在售状态。被告表示：1、定金合同对预售合同的主要条款进行确定，是确认的定金合同，有预约担保性质。除优惠政策可浮动外，合同价款及付款方式均已明确。签订定金合同时，原告未要求被告出具预售合同样本。签订定金合同到签订预售合同有三个月，应明确主要条款。签订定金合同时不是确定首付款的支付时间，而是确定首付35%、按揭65%的付款方式，不按备注付款是不享受优惠。被告发函是提醒原告付款享受优惠，未提出不支付35%房款就没收定金，定金合同也未约定过。原告在6月17日提出不合理的修改意见，表示未办出贷款不再支付任何款项。根据购房常理，在签订预售合同前要准备35%首付款才能贷款，但原告提出仅支付首付款50万。一般顺序是签约当日或短期内支付最低比例首付款，才能办理贷款。因原告不同意支付35%首付款，双方无机会协商35%房款的付款时间，原告也未说过剩余首付款如何支付。两次修改意见都是要降低首付比例，被告表示不能更改。修改意见中双方关于逾期交房和逾期付款责任不对等，要求修改和删除内容不合理，原告系恶意磋商。2、被告不清楚原告是否具备购房资格，但原告陈述是帮其儿子购房，原告应自行对其购房资格和购房能力负责。在原告及家人具备购房资格的情况下，被告同意配合办理贷款，但未承诺过原告一定能贷款成功，无法贷款的原因很多，不能完全归责于被告。为此，被告提供了：1、2016年6月17日原告对预售合同的修改意见，欲证明原告要求贷款无法审批被告退还所有款项，是恶意磋商；2、2016年上海市住建委关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知，欲证明购买房屋首付款的比例不能低于35%。原告对真实性均无异议，6月24日已将正式意见给被告，证据1已无意义；对证据2关联性不认可，被告一直以35%的付款时间及方式拒绝与原告沟通。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案《定金合同》作为原被告签订正式预售合同的担保，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约在《定金合同》确定内容的基础上继续磋商并签署正式预售合同。然，定金合同虽对房屋位置、面积、总价、交付时间进行明确，原告也支付定金，但签订时被告并未向原告出示过预售合同样本，双方并未就付款时间、违约责任等主要内容进行约定，双方也确认未按备注付款是原告不享受优惠，故双方在预售合同签订前仍有进行磋商的权利。定金合同虽约定在6月25日签订预售合同，在此前原告至被告处协商未成，且之后双方亦进行磋商，应视为双方合意变更了签约时间。双方对预售合同无法签订的责任存在争议，原告表示被告要求原告支付35%首付款才签订合同，但并未对此提供证据，对于上述意见本院不予采信。被告表示双方已经确定首付款比例为35%的付款方式，但未举证证明在签订定金合同时对首付款的付款时间、违约责任等主要条款进行过特别提示或充分说明，也未举证证明在2019年6月25日或签订预售合同前原告必须支付35%首付款。然根据在案证据，被告曾要求原告按定金合同时间付款，也表示原告已违反定金合同的约定、存在逾期付款，被告行为违反合同的缔约和履行顺序，存在不合理之处。但后续被告仍积极与原告沟通，但就35%首付款的具体付款时间，一次性支付或分期支付，未与原告充分协商；反观原告，其作为完全行为能力人的购房人，定金合同已约定按揭的付款方式，理应知晓目前按揭贷款的相关政策和具体操作。在原告已经看到预售合同样本后，其提出的关于贷款和首付款的意见，实际为降低目前政策中首付款的最低比例，均不符合目前购房按揭政策，属不合理要求。且在原告表示有能力支付35%首付款的情况下，并未就何时支付首付款、支付比例与被告沟通磋商。现双方因未能对主要条款达成一致而未能订立预售合同，任何一方均不应视为违约，被告应将50万元定金返还给原告，对于原告要求被告承担定金罚则并主张利息损失，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海安盛房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告黄德香定金50万元；二、原告黄德香的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由原告负担3,450元，被告负担3,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年三月二十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。