广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终225号上诉人（原审原告）：中山市南朗镇物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇政府大院305室。法定代表人：林加明，该公司总经理。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁桂林，男，1973年10月12日出生，汉族，住广东省中山市××××××。委托诉讼代理人：欧谷山，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志勋，广东雅商律师事务所实习律师。上诉人中山市南朗镇物业管理有限公司（以下简称南朗物业公司）因与被上诉人梁桂林土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人南朗物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持南朗物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案南朗物业公司起诉占用费没有超过法定诉讼时效，一审判决基于诉讼时效驳回南朗物业公司部分诉讼请求是错误的。本案双方的租赁合同因民事判决解除后，梁桂林占用鱼塘构成侵权，并且侵权处于持续状态，该侵权行为在2019年4月期间因南朗物业公司清场收地终止，因此，南朗物业公司起诉主张的占用费没有超过诉讼时效。二、南朗物业公司主张的每日按照应收租金万分之五计算的损失应当获得支持，一审判决仅支持利息损失并不能弥补南朗物业公司的损失。1.损失的计算方法有合同依据。本案租赁合同第十一条约定梁桂林逾期交租的每日应按全年租金的万分之五支付违约金，南朗物业公司认为该约定在合同因另案判决解除后，梁桂林占用土地的过程中仍可适用，并以此作为计算南朗物业公司损失的依据。2.损失的计算标准并不过高。梁桂林在法院判决解除租赁合同后仍非法占用土地接近十年并从中获利，此期间土地租金价值不断上涨，并且南朗物业公司不断进行清场耗费大量人力物力，法院在计算梁桂林应当赔偿的损失时，应当结合案情与梁桂林的过错进行考量，仅赔偿利息远不足以弥补南朗物业公司的经济损失。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院支持南朗物业公司的上诉请求，依法改判。被上诉人梁桂林答辩称：一、南朗物业公司诉称双方的租赁合同因民事判决生效解除后，梁桂林占用鱼塘构成侵权，与事实不符。南朗物业公司在本案之前并没有起诉过梁桂林，更不存在生效民事判决。合同到期后，双方形成事实上的不定期租赁关系，并不是南朗物业公司诉称的侵权法律关系。因此本案为债权请求权，适用三年诉讼时效。二、南朗物业公司称每日按照应收租金万分之五计算损失无合同和法律依据。合同到期后双方形成事实上的不定期租赁关系，并无违约责任的约定。综上，南朗物业公司上诉请求与事实不符，于法无据，应依法予以驳回。南朗物业公司向一审法院起诉请求：一、梁桂林向南朗物业公司支付2010年1月1日起至2013年12月31日止的租金123710.40元及违约金（以欠款金额按日万分之五暂计至2019年4月9日）；二、梁桂林向南朗物业公司支付2014年1月1日至2019年4月9日土地占有使用费185988.07元及损失107068.08元（以欠款金额按日万分之五暂计至2019年4月9日）。一审法院认定事实：2010年1月1日，南朗物业公司（甲方）与梁桂林（乙方）签订承包合同，约定将中山市南朗镇桠洲围面积约87.12亩的围地租赁给乙方经营养殖业，约定承租期限为三年，自2010年1月1日至2013年12月31日止，承包期内前两年每年每亩租金305元人民币，合计每年租金26571.60元，最后一年租金每亩人民币405元，合计年租金35283.60元，第一年采取先交后租的方式，以后每年12月15日前付清下一年全年租金，如逾期交租，每日按全年租金万分之五支付违约金。合同签订后，南朗物业公司将合同约定的土地交由梁桂林使用。梁桂林称其已支付2010年、2011年租金，并提交了收据予以证明。因梁桂林未按约定交纳租金，南朗物业公司于2011年4月12日向一审法院提起诉讼，梁桂林提起反诉，后南朗物业公司、梁桂林分别向一审法院提出撤诉申请，一审法院予以准许并出具裁定书，该裁定书于2011年9月10日生效。涉案合同租赁期限届满后，梁桂林继续占有涉案土地，后由南朗物业公司于2019年4月9日收回，由于梁桂林欠缴土地租金及占有使用费，南朗物业公司遂于2019年6月20日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审又查，中山市南朗镇桠洲围土地使用权人为案外人中山市南朗镇资产经营有限公司（以下简称南朗资产公司）。该土地权属性质为国有，土地用途为商业住宅用地。2019年7月10日，南朗资产公司出具证明称：“贵院受理的案号为（2019）粤2071民初第16161-16170、16429、16430号租赁合同纠纷十二宗案件，被告占用的位于中山市南朗镇桠洲围土地，土地使用权属于中山市南朗镇资产经营有限公司，该土地在被告使用期间由本案原告中山市南朗镇物业管理有限公司管理、出租，以上案件的案款由原告中山市南朗镇物业管理有限公司主张并收取。”一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地的使用权人为南朗资产公司，南朗资产公司已经通过出具证明的方式授权南朗物业公司对包括梁桂林在内的12户签订的承包合同项下土地进行经营管理，故南朗物业公司具有本案诉讼主体资格。按照合同约定，梁桂林理应于合同约定期间继续支付土地租金并于合同到期后向南朗物业公司返还涉案土地，但梁桂林在租赁期届满后仍占有涉案土地，且未及时交纳租金，涉案土地由南朗物业公司于2019年4月9日收回，南朗物业公司主张2019年4月9日之前的租金及土地占有使用费理据充分。关于本案的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的规定，本案为债权请求权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。南朗物业公司于2019年6月20日向一审法院起诉，故南朗物业公司主张的2016年6月20日至2019年4月9日期间的土地占有使用费予以支持，南朗物业公司主张的2016年6月19日之前的租金、违约金及土地占有使用费诉讼时效期间已经经过，不予支持。虽然南朗物业公司曾于2011年4月12日向一审法院提起诉讼主张梁桂林支付租金，产生了诉讼时效的中断，但该案于2011年9月10日已经生效，案件生效后应重新开始计算诉讼时效。故梁桂林应向南朗物业公司支付的土地占有使用费为98892.09元（35283.60元/年÷12个月×33个月+35283.60元/年÷12个月÷30天×19天），关于南朗物业公司主张的损失计算方法（以欠款金额按日万分之五的标准计算）无合同依据及法律依据，应不予支持，计算方法为自起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、梁桂林于本判决发生法律效力之日起七日内向南朗物业公司支付土地占有使用费98892.09元及利息损失（以98892.09元为基数，从2019年6月20日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回南朗物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9690元，由南朗物业公司负担8063元，梁桂林负担1627元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《承包合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同已于2013年12月31日到期，到期后梁桂林一直未返还承包的土地，持续使用至2019年4月9日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方应当按照原租赁合同即《承包合同》约定的权利义务履行。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一、诉讼时效问题；二、逾期支付租金的违约金问题。对于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中南朗物业公司于2019年6月20日就租金问题提起诉讼，现一审判决认定2016年6月20日至2019年4月9日期间的租金未超过诉讼时效，租金共计98892.09元，梁桂林对此并无异议，本院予以维持。对于2016年6月19日之前的租金是否已超过诉讼时效的问题，《承包合同》中约定的租金支付方式为先交租后使用，按年计租，每年12月15日前付清下一年全年租金。梁桂林自认从2012年起未再支付租金，南朗物业公司对于2016年6月19日之前的租金未交纳事实应在2015年12月15日起知悉。故其在2019年6月20日就该部分租金提起诉讼已经超过诉讼时效，一审法院不予支持正确。南朗物业公司上诉称其主张的租金因侵权行为一直持续，不受诉讼时效限制，缺乏理据，本院不予支持。对于争议焦点二，如前所述，双方当事人形成不定期租赁关系，原《承包合同》继续有效。《承包合同》约定“如逾期交租，每日按全年租金万分之五支付违约金”，现梁桂林未按期支付租金，南朗物业公司主张按照应收租金每日万分之五的标准支付违约金不违反约定，也符合法律规定。南朗物业公司的该项上诉请求于法有据，本院予以支持，即违约金计算以应缴未缴日起的欠款金额分段计算。综上所述，南朗物业公司的上诉理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16429号民事判决；二、梁桂林于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市南朗镇物业管理有限公司支付租金98892.09元及逾期付款违约金（违约金采取分段计算，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，具体为：2016年6月20日至2016年12月31日的违约金以19602元为基数，自2015年12月15日起算；2017年的违约金以35283.6元为基数，自2016年12月15日起算；2018年的违约金以35283.6元为基数，自2017年12月15日起算，2019年1月至2019年4月9日的违约金以8722.89元为基数，自2018年12月15日起算）；三、驳回中山市南朗镇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9690元，中山市南朗镇物业管理有限公司负担7268元，梁桂林负担2422元；二审案件受理费9690元，中山市南朗镇物业管理有限公司负担7268元，梁桂林负担2422元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年三月二十三日书记员  陈静文梁洛希