包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5256号原告：包头市鑫大成房地产开发有限责任公司。法定代表人：王羊焕。委托诉讼代理人：张静，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，内蒙古字仁律师事务所律师。被告：王建英,男,1975年10月15日出生。原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司与被告王建英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司（以下简称鑫大成公司）的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。被告王建英经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告鑫大成公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原被告签订的《包头市商品房买卖合同》;2、请求贵院依法判令被告办理买卖合同网签登记备案注销手续;3、请求贵院依法判令被告支付原告违约金15194.55元、赔偿损失税金26887元、物业费6992元,以上共计49073.55元。4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于包头市××区房屋。被告采取首付加按揭贷款的方式支付房款，包头市茂源担保有限责任公司为该笔按揭贷款提供阶段性保证。原告包头市茂源担保有限责任公司签订担保协议，就该笔贷款提供连带保证。合同签订后，被告从中国建设银行贷款190000元，后被告不按贷款合同约定连续三个月未履行还款义务，依照补充合同第一条第5款第（2）项，原告有权解除买卖合同。故原告诉至本院，望判如所请。被告王建英未到庭，未进行答辩。本院经审理认定事实如下：2011年1月28日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为291297元，其中首付款为101297元，剩余190000元办理银行按揭贷款，执行本合同附件五第一条付款方式及期限的约定。双方在《附件五：补充合同》中第一条第5款约定，鉴于在买受人未将所购置房产办理抵押登记手续之前，出卖人将为买受人返还贷款提供担保责任，故在担保期内，买受人应承担以下责任:（1）买受人应按贷款合同要求履行还款义务，如未按合同要求履行，导致出卖人被银行要求履行担保责任，则出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称“代偿款”，包括但不限于贷款合同本金利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费）应由买受人承担，买受人应自出卖人通知其返还该代偿款之日起七日内将前述代偿款一次性全部偿还。如买受人违反前述约定，应就逾期未偿还部分金额按日万分之贰向出卖人支付违约金。（2）如买受人连续三个月不能偿还银行贷款，出卖人有权解除买卖合同，将买受人所购房屋另售他人。无须另行通知买受人，由此产生的一切法律及经济责任均由买受人承担。买受人已经支付的房价款在出卖人扣除为买受人垫付的代偿款、其他费用和总房价款百分之十五的违约金后无息返还买受人，如有不足，买受人应在出卖人向其发出书面通知之日起七日内一次性补齐。合同签订后，被告依约向原告交付了首付款101297元。被告王建英、案外人周某与建设银行办理银行按揭贷款，由包头市茂源担保有限责任公司为二人的借款承担连带保证责任。原告鑫大成公司与包头市茂源担保有限责任公司签订住房商业用房贷款担保协议书，约定原告鑫大成公司为包头市茂源担保有限责任公司提供的保证为连带责任保证。此后，被告王建英未按期足额履行还款义务，建设银行分别于2015年2月28日、11月17日、2016年3月22日、12月13日、2017年4月7日从包头市茂源担保有限责任公司保证金账户扣划共计189446.07元用于偿还逾期贷款本息。后包头市茂源担保有限责任公司于2017年6月将王建英、周某、鑫大成公司诉至本院，要求偿还代偿款及利息、律师费，本院审理后作出（2017）内0203民初2829号民事判决书，判决王建英、周某给付包头市茂源担保有限责任公司代垫款189446.07元及利息；王建英、周某给付包头市茂源担保有限责任公司律师代理费10000元；鑫大成公司对上述款项承担连带偿还责任。原告在庭审时表示被告一直未领取钥匙，案涉房屋未交付。本院于2017年6月作出(2017)内0203民初2829号民事裁定书，本案案涉房屋已被预查封。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应依约履行。被告连续三个月不能偿还银行贷款，原告有权依据合同约定解除合同。关于案涉房屋已被预查封的问题，我国不动产物权采取登记生效的原则，故当事人以房屋买卖合同方式转移物权，被告在所有权转移登记手续完成后，才能取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，双方尚未完成标的物的转移登记的，双方之间存在的是债的法律关系。本案中，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，尚未办理所有权登记，虽进行了合同网签备案，但网签备案是国家对房地产行业采取的一种行政管理措施，其公示的是债权，并不是物权，不具备所有权公示的效力。涉案房屋尚未办理不动产权属登记，其网签合同虽然已被预查封，但双方当事人签订网签合同，并不因此发生物权变动的效力，原告作为涉案房屋的开发商，按照双方当事人约定行使合同解除权的行为符合法律规定，应当受到法律保护。故原告主张解除《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告应协助原告办理注销网签合同备案手续。因被告的违约行为导致合同解除，故被告应承担违约责任；关于违约金的计算，原告按照已付房款的15%，即15194.55元请求违约金，该主张低于合同约定的违约金，且被告也未对此提出抗辩，故对于原告的该项主张本院予以支持。关于税金、物业费的主张，原告未向法庭提供充分证据予以证明，故对于原告的该主张不予支持。合同解除后，原告应当向被告退还被告已支付的首付款101297元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司与被告王建英签订的《包头市商品房买卖合同》；二、被告王建英于本判决生效后三十日内协助原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司办理注销网签合同备案手续；三、被告王建英向原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司支付违约金15194.55元；四、原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司退还被告王建英首付款101297元；上述三、四项折抵后，原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还被告王建英86102.45元。五、驳回原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6406（原告已预交），由原告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司负担641元，由被告王建英负担5765元。公告费560元（原告已预交），由被告王建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 钱亚莹人民陪审员 张乃钰人民陪审员 王小钢 二〇二〇年三月十日书 记 员 刘 钰附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。