重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终165号上诉人（原审被告）：重庆天江坤宸置业有限公司。法定代表人：高飞，董事长。被上诉人（原审原告）：许毅，男，汉族。委托诉讼代理人：朱万华，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）与被上诉人许毅商品房预售合同纠纷一案，双方不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初20580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案二审期间正值防疫阶段，本院经征得双方当事人同意，采用要素调查表的方式书面审理了本案。本案现已审理终结。天江坤宸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回许毅一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由许毅承担。事实和理由：一、许毅无权解除合同。一审查明天江坤宸公司在合同履行过程中并无违约行为，许毅一审陈述其购买案涉房屋因自身债务问题被法院拍卖，因此丧失业主资格。天江坤宸公司对此情况并不知晓，直至办理车位产权证的过程中才被不动产登记中心告知该情况。案涉车位产权证无法办理的原因系许毅造成，并非客观原因，许毅主张解除合同不符合合同约定及法律规定。二、许毅无权要求返还房款及利息。一审查明许毅购买案涉车位过程中，虽然天江坤宸公司为许毅开具了收据，但许毅并未实际支付购车位款项。许毅要求返还房款及利息，无事实及法律依据。三、许毅无权要求返还税费。因许毅无权要求解除合同，车位买卖合同仍继续有效，许毅无权要求天江坤宸公司返还车位款及交纳的相关税费。许毅在寄回本院的要素调查表中辩称，天江坤宸公司的上诉请求无证据支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。许毅向一审法院起诉请求：1.确认双方2018年9月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02059254）及其附件《合同补充协议》于2019年6月21日已解除。2.判决天江坤宸公司返还许毅车位购买款150000元及利息（以150000元为基数，按照人民银行同期商业贷款利息从2018年9月15日起计算至款项付清之日止），并支付违约金1500元；3.判决天江坤宸公司赔偿许毅支出的大修基金4245元、合同印花税75元、契税4500元、转移登记费550元，合计9370元；4.本案诉讼费由天江坤宸公司承担。一审法院认定事实：2018年9月15日，天江坤宸公司作为甲方与许毅作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＣＱ-201-02059254），约定“第一条本商品房项目名为：隆鑫•鸿府隆鑫鸿府一期二期车库，第二条甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。《房地产权证》号：渝（2018）渝北区不动产权第000359310号。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市渝北区宝圣湖街道宝环路3号负2号1-182。（四）本商品房建筑面积：53.06平方米，其中，套内建筑面积：11.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：41.62平方米。（六）本商品房用途为非住宅，属于停车用房。第四条购房条款（一）本商品房为清水房，总成交金额为150000元整（大写：壹拾伍万元整），建筑面积单价为2826.99元／平方米，套内建筑面积单价为13111.89元／平方米。第五条付款方式及期限（二）1、一次性付款：本商品房总成交金额为150000元整，乙方于2018年9月15日向甲方支付房款金额150000元，（含乙方已经支付转为本期购房款的定金）。（首付款金额：0元）；第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、属现售商品房的，甲方应在2017年10月15日前，将商品房交付乙方使用。第十三条关于办理产权登记的约定1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金…。”合同尾部有天江坤宸公司盖章以及许毅签字。合同首部载明的地址为：甲方（卖方）重庆天江坤宸置业有限公司，注册地址：重庆市渝北区，法定代表人：高飞，联系电话：8980×××0。附件二合同补充协议约定：甲乙双方于2018年9月15日就乙方购买“隆鑫鸿府”项目项下182#车位订立《商品房买卖合同》，现就合同中未尽事宜订立如下补充条款：二、付款方式、付款期限按第1项执行1、一次性付款乙方在签定本合同时交付总价款的100%，为150000元。三、因履行本合同而产生的有关税、费，由双方按国家及地方政府的规定各自承担。由乙方承担的有关税费，按合同签订时的现行标准在签订合同时由甲方代为收取。具体的税费为：1、车位：182#，契税4500元；专项维修基金4245元；转移登记费550元；合同印花税75元；以上代收费用以向相关部门办理各项手续时，相关部门最终收费标准为准，在交房时多退少补，其他相关费用按政府及相关部门的政策调整标准进行调整。二十三、双方按合同所列地址、电话进行联络，若有变更，应提前7天书面通知对方新的联系方式。双方应保证所提供的通讯地址、联系电话准确无误且能有效联系。否则，由责任方承担相应责任。本合同约定书面通知方式包括：公告、媒体广告、传真、电话、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第三天为收讫，公告、媒体广告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。2018年9月15日，天江坤宸公司向许毅开具隆鑫地产售房专用收据两张，载明收到“隆鑫•鸿府一期车位，第2幢-第负1层182楼款150000元”、“隆鑫•鸿府一期车位，第2幢-第负1层182代收费用大修基金4245；合同印花税75；契税4500；转移登记费550。”双方均明确许毅曾在隆鑫•鸿府购买住宅，2018年4月27日被司法拍卖，车位未实际交付，也没有办理房屋产权证。为证实自己的主张，许毅另向一审法院举示如下证据：1、律师函及邮寄单、ＥＭＳ查询截图。拟证明许毅于2019年6月17日通过ＥＭＳ方式发函解除《重庆市商品房买卖合同》，天江坤宸公司于2019年6月20日收到。内容为“因许毅原购买的商品房住房（重庆市渝北区号房屋）因对外债务被重庆第一中级人民法院进行司法拍卖并于2018年4月27日成交。许毅购买车位合同并网签后，多次要求你司办证未果。因你司拒绝办理产权证的行为已构成根本违约，导致合同目的不能实现，故许毅依法有权解除购买车位所签订《重庆市商品房买卖合同》及相关附件（包括《合同补充协议》），并返还车位购买款150000元，赔偿许毅大修基金及税费9370元。”该邮件于2019年6月17日寄出，以天江坤宸公司为收件人，以重庆市渝北区为收件地址，联系电话为：8980×××0（高飞，法定代表人）。后该邮件被退回。2019年6月20日，许毅再次以重庆市江北区江北嘴金融城2号Ｔ1栋18楼为收件地址邮寄，该邮件显示投递并签收，签收人：单位收发章。天江坤宸公司对上述证据经质证后认为，对证据1真实性、合法性、关联性不予认可，天江坤宸公司称没有收到该份函件。该院认为，许毅以合同约定的地址、方式发出文件，根据《重庆市商品房买卖合同》第二十三条约定及邮件回单，应认定天江坤宸公司收到该份函件。对证据1该院予以采信。许毅认可其并未实际支付购房款150000元，但契税及大修基金等其余费用是实际支付了的。未实际支付购房款的原因是由于其购买的房屋与天江坤宸公司发生纠纷，双方协商由天江坤宸公司以车位赔偿其损失。赔偿双方没有签订书面的协议。一审庭审过程中，许毅明确其解除合同的理由是被告逾期交付车位及逾期办理产权证。天江坤宸公司在庭审中称，开具收据是为了办理网签和办证，实际并未收到款项。房屋质量问题双方是进行过协商，但未达成一致意见。签订车位的买卖合同是销售人员为了处理质量问题而签订的，没有得到公司同意。根据重庆市国土房管局关于房地产开发项目车库销售有关问题的通知（渝国土房管发【2011】217号）文件中“车库首先满足小区业主的需要，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位。对不满足《重庆市物业管理条例》和市国土房管局《关于贯彻落实若干问题的实施意见》的相关规定的出售和购买行为（司法裁决除外），不予办理合同登记备案和权属登记”的规定，合同无法履行原因系许毅自身原因造成，许毅房屋被拍卖不具备业主资格，故不具备购买车位资格，天江坤宸公司实际向不动产登记中心提交办理车位产权证资料，因许毅原因无法办理。车位交付时间，明显早于合同签订时间，不符合逻辑，是无效的，许毅自己应主动办理接车位手续，并不是天江坤宸公司不交付车位给许毅。因天江坤宸公司不存在交付违约的责任，且未收取车位款项，故其无权要求返还车位款及其他损失。现双方的合同应当继续履行，许毅可通过其他途径找不动产产权登记中心办理，天江坤宸公司配合提交相关的资料。一审法院认为，许毅与天江坤宸公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。从2019年6月17日许毅向天江坤宸公司发出的《律师函》来看，其主要的解除理由是天江坤宸公司未为其办理房屋产权证，并未提及逾期交付车位的问题，且其第一项诉讼请求是要求确认双方的合同于2019年6月17日已解除，故其在庭审中才提出的逾期交付车位的解除理由不能成立。对于逾期办证的解除理由，从《律师函》来看，天江坤宸公司给许毅的不能办证的理由是由于产权登记机构按渝国土房管发【2011】217号文件不予办证。也即表明天江坤宸公司已实际履行了办证的义务，现由于客观原因不能办理房屋产权证，故不能认定天江坤宸公司存在逾期办证的违约行为。但由于产权登记机构不予办理房屋产权证，许毅作为购房者，其签订合同的目的是为了取得车位及产权，其取得产权的合同目的不能实现的情况下，有权解除合同。许毅于2019年6月17日发出的《律师函》于2019年6月21日到达天江坤宸公司，故应认定双方的合同于2019年6月21日解除。因双方合同已于2019年6月21日解除，天江坤宸公司应当退还房款150000元及利息（按银行同期贷款利率计算）。同理，天江坤宸公司代收费9370元，也应当一并返还。对于违约金，由于不能认定天江坤宸公司的违约行为，该院不予支持。天江坤宸公司的抗辩理由不成立，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告许毅与被告重庆天江坤宸置业有限公司于2018年9月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02059254）及其附件补充协议已于2019年6月21日解除；二、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后立即退还原告许毅购房款150000元；三、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后立即支付原告购房款利息，计算方式如下：以150000元为基数，从2018年9月15日起按中国人民银行贷款利率计算至付清之日止；四、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后立即退还原告许毅大修基金4245元、合同印花税75元、契税4500元、转移登记费550元，合计9370元；五、驳回原告许毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3520元，因适用简易程序审理减半收取1760元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交新的证据。许毅二审中向本院提交《申明》，认为本案资金占用利息应从合同解除的次日即2019年6月22日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：1.案涉合同应否解除；2.天江坤宸公司应否向许毅返还房款、税费等费用。一、关于案涉合同应否解除许毅所购买的位于重庆市渝北区的房屋已于2018年4月27日被法院依法拍卖，许毅因此丧失了上述房屋所在小区的业主资格。2018年9月15日，在许毅已丧失小区业主资格的情况下，天江坤宸公司与许毅签订商品房买卖合同及其补充协议，约定将案涉车位售予许毅。一审中，天江坤宸公司认可，根据重庆市国土房管局《关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发（2011）217号）的规定，因许毅已丧失小区业主资格，故无法为其办理案涉车位产权证。许毅作为购房者，其签订合同的目的是为了取得车位及产权，在买卖合同无法继续履行，其签订合同的目的无法实现时，一审认定许毅有权解除合同，并无不当。二、关于天江坤宸公司应否返还房款及税费等费用《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，许毅为履行合同而支付的房款及由天江坤宸公司代收的税费等依法应予返还。许毅认为，因双方购买房屋时发生纠纷，故协商以车位抵房款，契税及大修基金等费用已实际支付并由天江坤宸公司代收，为此举示了《隆鑫地产售房专用收据》两份，两份收据上加盖有天江坤宸公司财务专用章。天江坤宸公司虽否认上述收据的真实性，但未举示相反证据予以证明，因此，其主张不应返还房款及代收的税费等费用的上诉理由不能成立。许毅二审中认为，本案资金占用利息应从合同解除的次日，即2019年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对一审诉讼主张的其余部分利息予以放弃，本院对此予以尊重。综上所述，一审认定事实清楚，本院基于许毅二审中的陈述，予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初20580号民事判决第一、二、四项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初20580号民事判决第五项；三、变更重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初20580号民事判决第三项为由重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后立即支付许毅购房款利息，计算方法为：以15万元为基数，自2019年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、驳回许毅其的其他诉讼请求。一审案件受理费1760元，二审案件受理费3520元，均由重庆天江坤宸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 刘 毅审判员 吴学文二〇二〇年三月二十五日书记员 董昫顗