浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初1724号原告：张军，男，1997年12月2日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：张佳杰，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。被告：唐卫明，男，1969年12月13日出生，汉族，住平湖市。被告：唐卫良，男，1973年8月13日出生，汉族，住平湖市。二被告共同委托诉讼代理人：李华，浙江天卓律师事务所律师。第三人：蒋菊观，女，1946年5月3日出生，汉族，住平湖市。第三人：唐四荣，男，1945年12月29日出生，汉族，住平湖市。原告张军与被告唐卫明、唐卫良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理，依法由审判员汪佳铭适用简易程序进行审理。诉讼中，本院依职权追加了蒋菊观、唐四荣为本案第三人。后因案情复杂，本院于2019年7月3日组成合议庭，转换成普通程序进行审理，并于2019年9月9日、2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张佳杰，二被告委托诉讼代理人李华，第三人蒋菊观、唐四荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行2017年2月5日签订的《房屋转让合同》，并要求协助办理房产过户手续；二、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除原告与二被告签订的《房屋转让合同》；二、判令二被告赔偿原告经济损失，损失金额以评估结论为准。事实和理由：2017年2月5日，原告和二被告签订房屋转让合同一份，双方约定：二被告自愿将坐落于平湖市当湖街道文丰花苑16幢1单元101室的房屋转让给原告，该房屋面积约100平方米，转让价为688000元，付款方式为2017年2月5日支付定金50000元，2017年2月18日之前付房款200000元，余款在房产证出来后一个月付清。合同签订后，原告于2017年2月5日支付被告定金50000元，2月19日支付房款200000元，4月12日支付房款150000元。二被告于2017年4月12日将房屋钥匙交付给原告。后原告多次催促被告去办理房产证等相关手续时，被告提出要增加200000元房价。双方虽然多次协商未果。原告认为，民事活动应遵循诚实信用原则，合同一旦签订对双方均具有约束力。可见，被告的行为显属欠理。原告为保障自己的合法权益，故提出如上诉请。二被告答辩称，一、涉案房屋为拆迁安置房，系被告家庭共有财产，被告唐卫良签订合同时没有征得其他共有产权人的同意，其他共同有产权人对该合同不予认可。原告明知房屋是被告家庭共有财产，且明知被告唐卫明与被告唐卫良不是同一户人家，被告出卖房屋系无权处分，但仍与被告签订房屋买卖合同，存在侵犯他人财产的主观恶意。房屋未办理产权初始登记，根据法律规定该房屋不得转让，涉案房屋转让合同属于无效合同。二、其他共有权人不同意出卖房屋，合同履行存在障碍，原告要求继续履行合同的诉请没有事实法律依据。三、被告承担的法律责任应根据双方签订的房屋转让合同约定的条款及原、被告各方过错责任承担。房屋中介人对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。如房屋中介人违反忠实居间义务，也理应承担相应的损害赔偿责任。第三人唐四荣、蒋菊观答辩称，不同意原告的诉请，涉案房屋第三人要居住的。被告卖房子的时候，第三人完全不知情，第三人也没有在合同上签过字。针对自己的主张，原告提供了以下证据：证据一、房屋转让合同1份，证明2017年2月5日，原告和二被告签订房屋转让合同一份，双方就房屋的面积、价格、付款方式、违约责任等方面作了明确约定。证据二、收条3份，证明原告于2017年2月5日向被告支付定金50000元，于2017年2月19日向被告支付房款200000元，2017年4月12日向被告支付房款150000元。证据三、公寓房安置产权调换结算表、支付结算清单各1份，证明两被告因搬迁以产权调换的方式取得了涉案房屋。二被告及二第三人质证认为：对证据一，涉案房屋尚未办理产权初始登记，是否能办理产权证尚不明确，合同上原告的签名并非本人所签，而是当时原告母亲代签的。合同上甲方签字上明确是被告唐卫明代被告唐卫良签字的，涉案房屋有其他的共有产权人。当时的房屋中介即为原告母亲，明知涉案房屋有多个产权人，仍签订合同，故有侵权的主观恶意。对证据二，真实性无异议，但对收条记载的内容有异议。2017年2月15日的收条中50000元定金的支付时间并非收条出具当日，而是收条出具日后几日。2017年2月19日的收条中20万元是通过陆佩芬转账到被告唐卫明账上的，收条上显示是被告唐卫明代被告唐卫良收取的。2017年4月12日收条上的15万元是通过陆佩芬转账给被告唐卫明的，实际的到账数字为147000元，另外3000元作为中介费扣除了。收条上显示是唐卫明代唐卫良收取的。3份收条总计金额397000元，已经全部还给原告了。对证据三、真实性无异议，产权调换结算表及结算支付清单只是对拆迁安置费用的实际结算，不能作为判断安置房产权人的依据。原告的母亲是房产中介，对审查安置房产权人的情况负有较高的注意义务的。被告唐卫明不是房屋的产权人，且房屋有其他的共有产权人。该证据无法证明涉案房屋归被告唐卫明和唐卫良所有。针对自己的抗辩，二被告提供了以下证据：证据一、平湖县农村私人建房用地申请表2份、户籍资料1份（8页），证明拆迁安置之前老房子的审批建造情况及拆迁安置当时唐卫良户户籍人员情况。证据二、《独山港区（独山港镇）房屋搬迁安置补偿协议书》、《被搬迁户（公寓房安置）产权调换结算表》及《独山港区（镇）公寓房过渡费结算支付清单》、《平湖市土地征用人员安置协议书》各1份（共13页），证明涉案房屋系被告唐卫良与其父母等的老房子通过产权调换的方式所取得，除唐卫良外，安置房屋存在其他共有产权人；同时原告对唐卫明、唐卫良无权处分房产权利是明知的，原告在受让涉案房屋时存在主观恶意和重大过错。证据三、不动产登记信息查询记录1份（1页），证明被告唐卫良，第三人唐四荣、蒋菊观名下无房产，当事人对涉案房屋实际上尚不享有所有权。证据四、个体户登记基本情况1份、户籍信息证明2份，证明原告购房代理人陆佩华（原告母亲）系平湖市当湖街道新世纪房产中介所经营者，专业从事房产中介工作。证据五、庭审笔录2份，证明二第三人对涉案房屋买卖不清楚，原告当时承认397000元的购房款原告已经收到；二第三人对被告唐卫良并非住在一起；原告在第一次的诉讼案件开庭时曾陈述，如合同不能履行，评估基准日应为2017年8月。原告对二被告提供的证据的质证意见：对证据的真实性均无异议。原告不存在主观恶意，恰恰能证明被告与第三人是亲戚关系，房屋未办理初始登记不影响房屋的买卖。第三人对房屋买卖不知情不是事实，原告的确收到了被告退回的购房款。原告在第一次庭审时同意房屋市场价的评估基准日为2017年8月是有前提条件的，即原、被告的纠纷能马上解决。二第三人对二被告提供的证据均无异议。二第三人未提供证据。经原告申请，本院委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司就涉案房屋在2019年11月4日时的市场价值进行了评估，原告预交了评估费4000元。2020年3月18日，浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具评估报告一份。原告对评估报告无异议。二被告及二第三人质证认为，对评估报告的真实性无异议，但评估报告对涉案房屋的估值过高。评估报告选取的基准日错误，原告在第一次的诉讼案件开庭时曾陈述，如合同不能履行，评估基准日应为2017年8月，且二被告在2017年6月就将收取的房款归还给了原告，故评估基准日应为房款归还之日。本院对原告及二被告提供的证据及浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具的评估报告的真实性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月5日，被告唐卫明与原告张军母亲陆佩华签订《房屋转让合同》一份，合同约定：房屋转让人为被告唐卫良、唐卫明，房屋承让人为原告张军。转让房屋及配套车库位于平湖市，房屋建筑面积约100平方米，产权证及土地证待做。房屋转让价为688000元，付款方式为2017年2月5日支付定金50000元，2017年2月18日之前付200000元，余款在房产证出来后一个月内付清。合同还就违约责任及其他权利义务进行了约定。合同上买受人原告张军的签名由其母亲代签，被告唐卫良的签名由被告唐卫明代签。合同签订后几日，被告唐卫良收取了定金50000元，并在上述房屋买卖合同上补签了自己签名。2017年2月19日、4月12日，被告唐卫良分别收取了购房款200000元、147000元。被告唐卫良收取房款后，将涉案房屋的钥匙交付给了原告母亲陆佩华。后因合同履行发生争议，被告唐卫明将收取的房款397000元退还给了原告。庭审中，第三人蒋菊观自认因其在得知涉案房屋被出卖后不同意二被告出售房屋，故将涉案房屋的门锁进行了更换。涉案房屋现实际由二被告及二第三人控制占有。2017年9月13日，原告将二被告诉至本院要求二被告继续履行合同并协助履行过户手续。后因起诉状上签名非原告张军本人所签，本院于2018年9月13日裁定驳回了原告起诉。后原告又于2019年4月17日将二被告诉至本院。在多次协商未果后，原告于2019年11月4日，将本案诉讼请求变更为：确认房屋买卖合同解除；要求二被告赔偿损失。同日，原告申请就涉案房屋的市场价值进行评估，评估基准日为2019年11月4日。本院经审查后予以准许，并委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司就涉案房屋进行了价值评估。2020年3月18日，浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具评估报告一份，确定涉案房屋在2019年11月4日这一价值时点的市场价值为1052000元，其中住宅单价为9971元/平方米，附属房（车库）单价为2500元/平方米。评估费4000元由原告张军预交。另查明，第三人唐四荣、蒋菊观系被告唐卫良、唐卫明父母。涉案房屋系位于虎啸桥村南中荡87-1号农房搬迁置换所得。上述农房拆迁时登记的户主为被告唐卫良，农房建造时宅基地的申请人为二被告、二第三人及案外人顾杏宝。2010年8月19日，唐卫良户与平湖市独山港区开发建设管理委员会签订搬迁安置补偿协议一份，约定用上述农房置换包含涉案房屋在内的安置房两套。涉案房屋的现产权人为平湖市农村安居开发有限公司。二被告及二第三人尚未将涉案房屋过户至其名下。本院认为，本案争议焦点有三：一是二第三人是否知晓并同意二被告出卖涉案房屋；二是涉案的房屋买卖合同是否有效；三是二被告应否承担损失赔偿责任及损失范围如何确定。关于争议焦点一：原告认为，二被告与二第三人存在家庭关系，故应当推定二被告在出卖涉案房屋前征得了二第三人的同意。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同载明的出卖人仅为二被告，合同上也仅有二被告的签名。且原告自认，签订合同时二第三人并未在场，合同签订前原告与二被告也均未通过电话等方式与二第三人取得联系；原告也未审查二被告出卖房屋是否取得了二第三人的授权委托。加之，二第三人也未曾收取过任何房款；原告在取得涉案房屋钥匙后也未通过装修、居住等方式对涉案房屋进行长时间的实际占有，故在原告未举证证明二第三人知晓二被告出卖房屋的情况下，不能仅凭二被告与二第三人存在家庭关系就推定二第三人同意二被告出卖房屋。关于争议焦点二：涉案房屋系基于唐卫良户原先家庭共有的农村住房拆迁置换而来，因涉案房屋至今仍未办理产权转移登记手续，故涉案房屋亦应当认定为唐卫良户家庭共同共有。现二被告以出卖涉案房屋未经其他共有权人同意，系无权处分为由，主张涉案房屋买卖合同无效。对此，本院认为，二被告擅自出卖共有房屋，构成无权处分，但并不影响其与原告签订的房屋转让合同的效力，理由有二：一是《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”上述规定明确了债权合同与物权变动的区分原则，即未经共有人同意转让房产的买卖合同有效，但物权变动尚需经其他共有人同意。二是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。房屋买卖合同亦属于买卖合同范畴，故亦应适用该规定。此外，被告唐卫良、唐卫明均系完全民事行为能力人，涉案房屋转让合同的内容又系双方真实意思表示，内容也不违反法律法规强制性效力性规定或侵害社会公共利益，二被告亦未提供充分证据证明二被告签订的房屋转让合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故二被告与原告之间签订的房屋转让合同有效。关于争议焦点三：《中华人民共和国物权法》第九十条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，二被告未征得其他共有权人的同意，擅自出卖房屋，在其他共有权人未追认的情况下，涉案房屋难以发生物权变动，故涉案房屋买卖合同已构成法律上的履行不能，故原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。本案中，原告已收到了二被告退回的房款，涉案房屋也有二第三人占有，故可以视为原告和二被告均已履行了各自的返还义务。至于违约损害赔偿责任，二被告明知涉案房屋产权并非系其单独所有，在未取得共有权人同意的情况下，隐瞒相关情况，仍与原告签订房屋买卖合同，其擅自处分的行为违反了诚实信用原则，应当对涉案房屋买卖合同不能履行承担主要责任。原告在签订合同时，未全面审查涉案房屋的产权情况，未尽到相应的审慎注意义务，对房屋买卖合同不能履行亦应承担一定责任。同时，考虑到原告仅支付了部分房款，未付清全部房款，从公平角度出发，可适当减少二被告的违约责任。由上，综合原告和二被告的过错程度及涉案合同的实际履行情况，本院酌定二被告承担60%的损害赔偿责任。就损失赔偿的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故原告主张损失赔偿范围为涉案房屋的合同成交价与现有涉案房屋的市场价值之间的差价，具有相关法律依据，本院予以支持。二被告抗辩称，因二被告早在2017年6月就把涉案房款归还给了原告，故应将被告返还房款之日作为确定涉案房屋市场价时的价值时点。对此，本院认为，二被告在签订房屋买卖合同后，在未征得原告同意的情况下，就将购房款退还给原告，该行为正是二被告拒绝继续履行合同违约行为的具体表现。违约人不能因为其违约行为而获益。如将被告返还房款之日确定为价值时点，则涉案房屋现有的市场增值的大部分将归属于二被告，如此二被告反而因自己的违约行为而获益，这显然会导致原、被告间的利益失衡，有违合同法最核心的诚实信用和公平原则，故二被告的上述抗辩意见本院不予采纳。本院将原告主张合同解除之日作为确定涉案房屋市场价值的价值时点，即2019年11月4日。故涉案房屋的增值部分为364000元（1052000元-688000元）。二被告应承担的损失赔偿金额为218400元（364000元*60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张军与被告唐卫良、唐卫明于2017年2月5日签订的《房屋转让》合同于2019年11月4日解除；二、被告唐卫良、唐卫明于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告损失218400元；三、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，由原告张军负担2704元，被告唐卫良、唐卫明负担4056元，评估费4000元（已由原告张军预交），原告张军负担1600元、被告唐卫良、唐卫明负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  张 慧审 判 员  汪佳铭人民陪审员  蒋幼琤二〇二〇年三月三十一日法官助理朱骏健书记员周婧