北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94614号原告：侯蕾蕾，女，1968年1月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王艳明，河北华川律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，北京链家房地产经纪有限公司法务。第三人：侯志忠，男，1956年12月24日出生，汉族，住北京市西城区。原告侯蕾蕾与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人侯志忠财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。侯蕾蕾之委托诉讼代理人王艳明及链家公司委托诉讼代理人杨怡芳，到庭参加诉讼；侯志忠到庭参加了本案第一次庭审，未参加其他庭审。本案现已审理终结。侯蕾蕾向本院提出诉讼请求：链家公司赔偿我的房屋差价损失70万元、违约金25万元及前诉的诉讼费7.4725万元。事实和理由：我与侯志忠系夫妻关系。2015年6月，链家公司为招揽业务邀请侯志忠将我名下的位于北京市某某区某某园502号楼5层E单元0608号房屋（以下简称涉案房屋）出售。在得知侯志忠无法取得我的书面授权时，链家公司仍然表示有办法出售房屋。2015年6月17日，在链家公司的安排下，侯志忠、案外人李某及链家公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定将我名下的房屋出售给李某。链家公司为促成交易伪造了二手房交易环节中最重要的法律文件授权委托书。后李某将我及侯志忠诉至法院，要求配合办理过户并赔偿违约金25万元，该案经法院终审判决认定侯志忠的行为构成表见代理，并判决我协助李某过户并赔偿其违约金25万元，判决现已执行完毕。我认为链家公司作为专业的房地产经纪公司，在侯志忠无法提供我的书面授权原件的情况下，不应为侯志忠及案外人提供二手房买卖居间服务。但其为招揽业务却违背商业道德与法律，伪造授权委托书处分我的房产，其行为导致我失去了房屋所有权，给我造成了重大的经济损失和精神伤害，故我起诉至法院。链家公司辩称，不同意侯蕾蕾的全部诉讼请求。侯蕾蕾所述生效判决中已查明涉诉的房屋买卖合同合法有效，侯志忠具有代理权限。关于授权取得的方式，我公司曾在前述案件中进行陈述，侯蕾蕾与侯志忠并无异议，且在前述案件的一审、二审过程中，侯蕾蕾均主张案外人李某违约，并认可侯志忠的代理权限。前述案件中，侯蕾蕾反诉要求解除合同，并主张李某延迟付款，要求其承担违约责任，其在一审、二审过程中并未提出也未主张代理无效，侯蕾蕾突然在二审中主张其未签授权委托书，但始终没有其他证据证明，法院也未认可其主张。前述案件中，法院判决继续履行房屋买卖合同，并未违反出售房屋并获得尾款的合同本意，侯蕾蕾足额收取房款，并无损失，对于违约金的产生是因为其一房二卖，导致涉案房屋被限制交易，系侯蕾蕾自身的违约行为而产生的违约金与我公司无关。侯志忠辩称，同意侯蕾蕾的诉讼请求。链家公司没有被授权代理涉案房屋的买卖，我并未代理侯蕾蕾卖房，链家公司伪造了侯蕾蕾的授权委托书，该委托书也是链家公司提供的。涉案房屋是2015年6月11日签订的房屋买卖合同，但事实上在2015年2月24日已经存在其他网签，链家公司和案外人恶意串通给我设了圈套，退一步说链家公司也没有尽到约定的义务，其应对涉案房屋的权属情况进行审查，如果其审查发现存在其他网签，就不应再卖房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。侯蕾蕾与侯志忠系夫妻，二人于2002年10月8日登记结婚，截至2019年11月26日本院庭审时，双方婚姻关系处于存续状态；涉案房屋原登记在侯蕾蕾名下。2015年6月17日，侯蕾蕾（出卖人）与李某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由买受人购买出卖人出售的涉案房屋，房屋价款100万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价25万元，该合同落款出卖人处侯蕾蕾签名由侯志忠代写，委托代理人处有侯志忠签名。同日，侯蕾蕾（甲方，出卖方）、李某（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》，其中，《补充协议》第二条约定：乙方于2015年6月17日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于2015年9月1日前（含当日）将第一笔首付款人民币42万元（不包括前期支付全部定金2万元），以非建委资金监管的方式支付甲方。甲、乙双方应于2015年8月15日前（含当日）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲、乙双方同意在2015年10月16日前（含当日）应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲、乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲、乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲、乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第四条约定：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔偿乙方。该协议甲方（出卖方）落款处侯蕾蕾签名由侯志忠代写，乙方（买受方）处有李某签名，丙方（居间方）处有链家公司盖章，经办人处有宁某签名。上述合同签订当日，侯志忠代侯蕾蕾收取了李某的定金2万元。同年7月29日，链家公司核验网签时，发现涉案房屋于同年5月24日通过北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）出售，并已向北京市某某区住房和城乡建设委员会（以下简称某某建委）网站提交完成网签合同。李某于2015年8月10日以侯志忠、侯蕾蕾作为被告，链家公司、某某公司作为第三人，诉至北京市通州区人民法院（以下简称通州法院），请求判令侯志忠、侯蕾蕾继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议项下的协助办理贷款申请手续、房屋权属移转登记手续的合同义务，并支付自2015年8月15日至该案生效判决作出之日的违约金。该案中，侯志忠系侯蕾蕾的委托诉讼代理人。侯志忠、侯蕾蕾提起反诉，请求法院判令解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求李某支付违约金。2015年9月14日上午10时，通州法院组织李某与侯志忠进行谈话。关于侯志忠向李某出售涉案房屋侯蕾蕾是否知情的问题，侯志忠称：“知道，她同意”。该案庭审中，李某提交了：1.侯蕾蕾于2015年6月17日作出的声明，内容为侯蕾蕾系涉案房屋的合法产权人，享有完整的处分权，现拟委托链家公司居间销售，如因其不实承诺导致涉案房屋在交易过程中产生的一切后果，由其本人自行承担；2.侯志忠于2015年6月17日作出的承诺书，内容为其承诺自己受侯蕾蕾的合法委托，代侯蕾蕾出售涉案房屋，并签署相关合同文本，其郑重承诺其代理出售涉案房屋并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因其本人违反上述承诺，导致合同无效或无法履行的，其本人同意承担相关法律责任，落款处有侯志忠签名；3.2015年6月23日作出的授权委托书，委托人为侯蕾蕾，受委托人为侯志忠，内容为侯蕾蕾欲通过居间人将涉案房屋出售，侯蕾蕾特授权委托侯志忠代其办理本授权委托书约定的事宜，落款委托人处有侯蕾蕾签名，并写有：“本人（受托人）侯志忠（侯志忠签名）确认并承诺本《授权委托书》由我提交给相关方且本《授权委托书》由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效。”4.2015年7月16日同意出售证明，声明人为侯志忠的配偶（共有权人），内容为侯志忠系房屋出售人侯蕾蕾的配偶（或共有权人），本人同意房屋出售人出售上述房屋，落款处有侯志忠签名，并写有：“房屋出售人侯蕾蕾（侯蕾蕾签名由侯志忠代为签写）确认并承诺本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。”侯志忠对授权委托书的真实性不予认可，认为该授权委托书并非原件，签名不是侯蕾蕾本人所签，对其余证据的真实性予以认可。该案庭审中，李某申请证人宁某出庭，宁某称李某与侯志忠签订了合同，侯志忠这边后来就联系不上了，存在其他网签，侯志忠在和链家公司签订合同之前就和其他公司签订合同了，后期链家公司一直询问侯志忠是否有侯蕾蕾的授权委托书，侯志忠说有，是通过侯蕾蕾的邮箱发给了其，但后来就联系不上了。宁某另称授权委托书没有原件，就是邮箱中的那份，而侯志忠也有其他违约行为，在其通知侯志忠走后续手续的时候，其打电话说要和李某解除合同。侯志忠主张证人与李某是利益共同体，且在授权委托书和联系不上其的问题上说法不统一，请法院不采纳该证言。通州法院经审理后作出（2015）通民初字第17659号民事判决书，判决：1.李某给付侯蕾蕾购房款125万元，扣除其已支付的2万元定金，再给付123万元；2.侯蕾蕾、侯志忠协助李某办理涉案房屋的过户手续；3.侯蕾蕾、侯志忠赔偿李某违约金25万元；4.驳回李某的其他诉讼请求；5.驳回侯蕾蕾、侯志忠的反诉请求。侯蕾蕾、侯志忠不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），三中院作出（2017）京03民终11934号民事判决书，本院认为部分载明“综合以上证据，结合证人宁某的证言，侯志忠一审中关于向李某出售房屋侯蕾蕾知情的陈述，以及侯志忠本人签名的代理人关于代理权的承诺书的内容，一审法院认定李某作为合同相对人有理由相信侯志忠具有代理权，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议为有效合同，处理正确……本案中，李某在2015年8月既已得知涉案房屋已进行网签、合同已无法继续履行的情况下向法院提起诉讼，其行为并不构成违约。侯志忠、侯蕾蕾主张李某未按合同约定期限支付首付款构成违约，本院不予采纳……本案中，侯志忠、侯蕾蕾明确拒绝继续履行合同，要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据补充协议第四条确定违约金虽有不当，但是根据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及李某存在实际损失等综合因素予以衡量，一审法院确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。侯志忠称系由于第三人某某的原因导致的网签，其对合同无法履行没有过错……亦不能免除其向李某承担的违约责任。”并判决：驳回上诉，维持原判。现（2015）通民初字第17659号民事判决已执行完毕，涉案房屋于2017年11月22日过户至李某名下，违约金直接通过银行账户进行了划扣，购房款已支付于侯蕾蕾的银行账户。对有争议的证据和事实，本院认定如下：侯蕾蕾主张其与侯志忠虽为夫妻关系，但夫妻一方对重要财产作出处理决定仍需要经过另外一方协商一致，侯蕾蕾对于出售房屋并不知情，链家公司作为专业的房地产经纪公司，教唆帮助侯志忠伪造授权委托书出售房屋，最终导致通州法院在前述案件中认定侯志忠与李某签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，导致涉案房屋出售给其造成了损失，故其有权要求链家公司赔偿差价损失。另，授权委托书系链家公司伪造，链家公司存在过错，故本案应综合计算其损失数额。房地产经纪公司应当对缔约事项和缔约能力据实调查并积极报告，在侯志忠出售房屋前，链家公司应当发现却未能发现涉案房屋已存在网签，从而导致李某起诉起并导致其支付违约金，故链家公司存在过错，应当赔偿其相关损失。链家公司主张通州法院判决房屋买卖合同履行及侯蕾蕾承担违约责任与其并无关联，通州法院判决合同履行是因为认定侯蕾蕾授权同意出售房屋，侯蕾蕾并未产生损失。法院判决其承担违约责任是由于其明确表示拒绝履行合同，并提出解除合同的诉讼请求，从而导致其构成根本违约从而承担违约责任，与本案中其所述链家公司没有留存授权委托书的原件并无因果关系，其要求我公司承担损失并无依据。本案庭审中，侯蕾蕾申请对涉案房屋2017年11月22日时的市场价值进行评估鉴定，经北京市高级人民法院随机确定本案评估机构为北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司，该公司作出房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2017年11月22日时的市场价值为292.68万元。双方对估价报告的真实性均予以认可。侯蕾蕾称涉案房屋出售给李某的价格为125万元，但过户的时候涉案房屋的房价上涨到292.68万元，房屋的差价损失为167.68万元，其认为链家公司与侯志忠应各自承担50%的责任。链家公司主张房屋买卖合同签订时的房屋价格是侯志忠与李某协商一致所确定，符合当时的市场价格。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，侯蕾蕾主张链家公司存在两方面过错，一是没有收取授权委托书的原件，并教唆帮助侯志忠伪造授权委托书，二是没有尽到审核义务发现涉案房屋存在网签，导致其在前述案件中被法院认定为违约。侯蕾蕾虽称链家公司教唆、帮助侯志忠伪造授权委托书，但其并未提交任何证据证明链家公司存在上述行为，其未完成相应的举证责任，故本院对其相关主张不予采信。前述案件中，法院根据李某提交的侯志忠在合同签订时所提供的声明、承诺书等材料、侯志忠关于侯蕾蕾对出售涉案房屋知情的陈述及宁某的证言，认定李某作为合同相对人有理由相信侯志忠具有代理权，从而确认本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，链家公司虽为专业的房地产经纪公司，但基于侯志忠与侯蕾蕾存在的特殊关系及前述案件中的各类证据，其作为居间人亦有理由相信侯志忠具有代理权，且侯蕾蕾亦未举证《北京市存量房屋买卖合同》所约定的房屋价格显著低于合同签订时的市场价格。综上，侯蕾蕾要求链家公司按照涉案房屋过户时的价格赔偿其差价损失并无依据，本院不予支持。关于侯蕾蕾主张的违约金损失，法院生效判决认定系因侯志忠明确拒绝履行合同并要求解除合同，从而构成违约，并判决侯蕾蕾、侯志忠支付违约金，故导致该违约金产生的原因系侯志忠的违约行为，与链家公司并无关联，故侯蕾蕾要求链家公司赔偿其违约金损失亦无依据，本院不予支持。另，侯蕾蕾关于链家公司赔偿其前述案件诉讼费损失的请求，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯蕾蕾的全部诉讼请求。本案受理费14023元，由原告侯蕾蕾负担（已交纳）。鉴定费9817元，由原告侯蕾蕾负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇二〇年三月二十三日书记员  丁 楠