江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9号上诉人（原审被告）：吴雪华，男，1979年12月24日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所。被上诉人（原审原告）：张冬生，男，1967年5月5日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区）旗干浜12号。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。上诉人吴雪华因与被上诉人张冬生房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初11405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。吴雪华上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或请求二审查明事实，支持吴雪华在一审中的答辩意见，直接改判;2.本案上诉费用由张冬生承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不全，对事实认定有误。1.张冬生不是适格的主体。2.即使张冬生支付房屋使用费是代为向福鑫公司支付了吴雪华的房屋使用费，那是张冬生的单向行为。3.张冬生疑为生意投机，而一审法院支持这一做法。另当时吴雪华同意张冬生签合同时，张冬生答应会续租，这样吴雪华才同意张冬生签订合同。不然是不可能签订合同的。4.吴雪华在付租金时买断了装饰费用，而且又花费几十万进行了装修。对于这一事实一审法院视而不见，张冬生在福鑫公司却拿到了全部装修补偿费。二、一审判决主观武断，没有科学依据，显失公平。1.一审法院认定吴雪华租用的220平方米为1万元/月没有科学依据。2.合同期满，合同已作废，双方权利义务已经消失。一审法院不能以双方已过期不存在的权利义务的合同为依据作出认定。3.对已查明吴雪华的装修费用和由于搬迁造成吴雪华的各项损失均未在判决书上认定，有损公平正义原则与公平原则。张冬生答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.本案张冬生主体适格，首先，吴雪华与张冬生之间的租赁合同关系是合法有效的。其次，在另案福鑫公司与张冬生的判决已判定张冬生归还房屋及支付房屋使用费，那么张冬生有权按照转租合同的约定要求吴雪华搬离房屋。最后，在转租合同到期后，张冬生多次要求吴雪华搬离房屋，但吴雪华仍继续占有使用涉案房屋，这也导致了张冬生无法及时返还房屋及承担了迟延搬离房屋的占有使用费。而且本案已查明张冬生向案外人福鑫公司支付了到期后的包括上诉人承租范围的所有房屋的占有使用费，据此张冬生有权要求吴雪华支付继续占有期间的使用费。2.吴雪华提出的所谓花费几十万费用装修，是吴雪华单方陈述，没有证据证明，而且是其另外租赁房屋费用，吴雪华的经营风险应由其本人承担，与张冬生无关。另外，对本案涉案承租房，吴雪华已经在搬离时把能拆除的都拆除搬走了，所以吴雪华所提出的所谓装修费用是没有任何法律依据及事实根据的。二、一审判决适用法律正确。首先，本案张冬生从福鑫公司承租的是一到四楼的房屋，租金为其全部租赁部位综合评估后的价格，而吴雪华承租的部分位于一楼门面房，一楼商铺的租金远高于二、三、四楼，两者之间租金存在差异是合理的。其次，本案吴雪华在租赁合同到期后，迟延搬离房屋，也导致了张冬生增加了迟延搬离房屋的使用费，张冬生的损失应由吴雪华承担。最后，吴雪华在租赁合同到期后无理占用涉案房屋，却想低价支付使用费，吴雪华的违约行为不应被法院所支持。张冬生向一审法院起诉请求：1.判令吴雪华向张冬生按每天422元自2017年6月20元支付至2018年6月11日的房屋占有使用费为140232元(已扣除押金)；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月29日，案外人福鑫公司（甲方）与张冬生（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由张冬生向福鑫公司承租苏州工业园区普惠路99号的房屋，租赁面积为2335.2平方米，租赁期限自2011年6月20日起至2017年6月19日止。合同约定的租金标准：第一年、第二年为364296元/年,第三年、第四年为420336元/年，第五年、第六年为476376元/年。合同第八条约定：……如乙方不能如期及时缴纳水、电费、租金等费用，甲方有权采取停水、停电措施。合同第五条约定：乙方需安装电梯一部，费用及相关审批手续由乙方自己负责，甲方给予配合；合同到期后，如乙方不续租的，则按照国家规定的电梯使用年限扣除折旧费用后，在保证电梯正常使用的情况下，由甲方买下。合同第九条第6项约定：租赁期满，如乙方需继续租赁的，在合同同等条件下有优先租赁权，但须提前二月重新签订租赁合同，租赁价格另议。合同第九条第10项约定：……租赁期满或合同解除日起7日，乙方必须搬出全部物件，7日后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理。因清理所发生的费用由乙方负责，从押金中扣除。乙方的附属于房屋的装修不得破坏，归甲方所有，甲方亦不作补偿。2014年9月30日，张冬生（甲方）、吴雪华（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲乙双方友好协商，甲方将坐落于车坊普惠路99号南澳东苑酒店一层分割一半出租给乙方，乙方愿意承租，租赁期限自2014年9月30日至2017年6月20日止；租金付款方式为：第一年租金为14万元；第二年租金为147000元；第三年租金为111000元，租金实行先付后用，每六个月付一次租金，一次性付清，甲方不承担租金税费，租赁期满后需续租必须在合同期满后一个月向甲方办理手续，如乙方续租与甲方和福鑫房产开发有限公司为准。租赁押金为1万元，于合同签订时支付。甲方财产转让，五匹空调、吊顶、灯具、吧台、地砖等合计5万元，一次性付清。2017年6月21日，福鑫公司起诉张冬生，要求判令张冬生立即迁出并归还福鑫公司的房并支付房屋使用费暂计63050元（计算方式：按63050元/月，自2017年6月20日起计算至被告归还房屋之日止）。一审法院立案受理，案号为（2018）苏0591民初11405号，该案审理过程中，张冬生提起反诉，要求：1.判令福鑫公司补偿张冬生店面装修损失136万元；2.判令福鑫公司支付张冬生断电损失8000元；3.判令福鑫公司补偿电梯损失52600元；4.判令福鑫公司返还押金10万元；5.判令福鑫公司开具正规电费发票。该案经审理查明后，于2017年11月3日作出判决，判决：一、张冬生于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区普惠路99号房屋返还给苏州市福鑫商品房开发有限公司；二、张冬生于本判决生效之日起十日内支付苏州市福鑫商品房开发有限公司房屋使用费（房屋使用费计算方式：按63050元/月，自2017年6月20日起计算至实际返还房屋之日止，并在该款项总额中扣除押金100000元及电梯折旧费52600元）；三、驳回张冬生的其他诉讼请求。张冬生不服一审判决，依法上诉至苏州市中级人民法院，苏州中院于2017年12月28日作出二审生效判决，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，福鑫公司申请强制执行。一审法院于2018年3月27日要求张冬生申报执行财产，于2018年3月27日要求张冬生搬离，其表示，不可能一下搬掉，并未有能力搬离，一审法院明确告知其法律风险，其明确表示“你们不用跟我说”。一审法院又于2018年4月3日，向其询问何时搬离，其表示，5月底搬出，租金付不出。一审法院于2018年5月11日向苏州工业园区清源华衍水务有限公司发送协助执行通知书，要求其对普惠路99号房屋停止供水，并同时向苏州大道西供电营业厅发送协助执行通知书，要求对该房屋停止供电。2018年6月11日，双方达成执行协议，约定：一、被执行人张冬生确认支付申请执行人苏州市福鑫商品房开发有限公司履行款11个月租金、占有使用费共计693550元，扣除民事判决书中确定的押金100000元及电梯折旧费52600元，剩余应支付540950元。二、被执行人张冬生遗留在苏州工业园区普惠路99号(南澳东苑酒店)租赁房屋的所有家具、家电、后院里的辅房、消防楼梯等均折价163050元从上述第一条中抵扣。三、上述第二条抵扣后余额剩余377900元，张冬生已付277900元，剩余10万元由张冬生支付苏州市福鑫商品房开发有限公司，该款由一审法院从张冬生的银行账户中扣划转付苏州市福鑫商品房开发有限公司。四、张冬生于2018年6月11日将苏州工业园区普惠路99号（南澳东苑酒店）租赁房屋钥匙交付福鑫公司。2018年7月25日，一审法院出具结案通知书，确认（2018）苏0591执807号案件已执行完毕。张冬生、吴雪华双方共同确认吴雪华已支付张冬生截止到合同到期日即2017年6月20日的租金，双方租赁合同约定的第三年租期自2016年10月1日至2017年6月20日。张冬生收到吴雪华已付押金1万元未退还。张冬生、吴雪华双方共同确认吴雪华承租的系位于1楼的房屋，承租面积为220平方。另，吴雪华表示，除支付了1万元押金外，张冬生在我们搬走后，张冬生表示没钱吃饭还向吴雪华父亲拿了2000元现金，当时没打收条。张冬生表示，未收到该2000元。以上事实，由张冬生提交的房屋租赁协议、（2018）苏0591执807号执行卷宗材料、（2018）苏0591民初5244号卷宗材料、民事判决书及当事人庭审陈述予以证实。吴雪华针对其答辩意见，向一审法院提交证据，张冬生质证如下：证据1，与他人签订的房屋租赁合同，证明由于张冬生不能续租导致吴雪华另外找了房屋进行租赁并进行装修给吴雪华造成很大的损失。证据2，2018年12月8日的苏州工业园区市场监督管理局责令改正通知书，证明由于张冬生不能履行继续租赁的口头约定，导成吴雪华异地经营被相关部门责令整改。证据3，苏州园区法院履行通知书复印件，证明吴雪华于2018年3月12日就搬离涉案房屋。证据4，照片打印件，证明既然张冬生已跟案外人的履行协议上谈了履行费用，包含了吴雪华的装修等情况。张冬生对证据1房屋租赁合同的真实性没有异议，但关联性不予认可。吴雪华实际应该于2018年6月11日搬离涉案房屋，其另行租赁商铺并不影响其实际占有涉案房屋的行为，其装修损失也不应该向张冬生来进行主张。对证据2的真实性没有异议，关联性不予认可。市场监督管理局对其处罚完全是其个人行为导致，与张冬生无关。对证据3的真实性没有异议，但2018年3月7日是案外人公司申请执行的日期，并不是一个张贴通知的日期，实际上本来张冬生可以于2018年5月就进行搬离，完全是因为吴雪华不搬离涉案房屋而延迟了一个多月为此张冬生还增加了一个占有使用费的支出。对证据4照片打印件，真实性没有异议，部分是吴雪华擅自搭建的违章建筑，而且搭建的地方也不是张冬生承租的房屋范围内，该部分房屋与张冬生无关，而且吴雪华并未对其承租的涉案房屋进行过装修，而是在一开始承租的时候，从张冬生处转让来的，从双方签订的房屋租赁协议第五条中有详细描述，而且从照片中可以看出吴雪华已经对房屋内的部分东西进行了拆除，张冬生不同意支付所谓的装修费用。就双方租赁合同的履行情况，吴雪华表示，其从张冬生处承租房屋时，知晓涉案房屋产权人是福鑫公司，张冬生当时承诺吴雪华可以续租的，因为张冬生也要续租的，张冬生投资了三百多万，吴雪华投资了二十多万，张冬生说让我放心，我们在合同上写明若续租，就以与福鑫公司的续租标准一致，我当时就说现在张冬生肯定能从我这儿赚五、六万一年。如果不续租，我就不会跟张冬生签订合同了。张冬生表示，其从未向吴雪华口头承诺过可以续租，只是说如果张冬生与案外人续租的话，可以考虑与吴雪华续租，吴雪华在实际签订租赁合同时已考虑到这个租期情况了，对可能无法续租的情况应该是知晓的。就租期届满后，房屋搬离交付情况，张冬生表示，其在与福鑫公司的判决生效后，口头通知吴雪华搬离。吴雪华表示，其是在2018年3月份搬离的，未与张冬生办理交接手续，当时搬离时有张贴公告的，法院通知了吴雪华，吴雪华在此情况下进行了搬离，到了2018年4月20日正式全部搬离涉案房屋。一审法院认为，就张冬生诉讼主体资格问题，吴雪华抗辩称，张冬生与福鑫公司的租赁合同已到期，其无权就以出租人的身份向吴雪华主张房屋占有使用费，一审法院认为，张冬生、吴雪华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审调查，张冬生与福鑫公司的租赁合同到期后，本案张冬生继续使用其承租的房屋，福鑫公司向一审法院提起诉讼，（2018）苏0591民初5244号民事判决书生效后，福鑫公司申请执行，张冬生在执行过程中，针对判决认定的租赁期届满后的房屋的占有使用费双方达成执行调解，并已执行终结。根据庭审查明，吴雪华从张冬生处转租的房屋系张冬生从福鑫公司承租的房屋的一楼的一部分，面积为220平方，张冬生已向福鑫公司支付了到期后的所有房屋占有使用费，张冬生有权向实际占用使用人即吴雪华主张损失即相应的房屋占有使用费。就房屋占用使用费的计算期限如何认定，张冬生主张吴雪华实际于2018年6月11日才将房屋交付给张冬生，吴雪华表示，其于2018年4月20日即正式全部搬离，一审法院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据，张冬生主张吴雪华于6月11日才向张冬生交付房屋，其就吴雪华认可的搬离时间至6月11日期间，吴雪华仍在占有经营使用未提供相应的证据；且（2018）苏0591民初5244号民事判决书生效后，张冬生应当按照判决内容履行其交付义务，但在福鑫公司向法院申请强制执行后，根据（2018）苏0591执807号多次执行笔录记载，且在明知其履行上述义务需通知次承租人即吴雪华予以配合的情况下，多次拒绝履行搬迁义务也未有证据证实其及时通知吴雪华搬离；一审法院于2018年5月11日发送协助执行通知，对涉案房屋进行了断水断电；另，根据其与福鑫公司达成的执行协议，最终其支付的了合计11个月的房屋占有使用费，根据（2018）苏0591民初5244号民事判决书认定的事实，一审法院依法核算其实际向福鑫公司支付的房屋占有使用费的截止日期为2018年5月20日，并非2018年6月11日。综上，一审法院认为，张冬生就其主张吴雪华于2018年6月11日才搬离的抗辩一审法院依法不予采信，结合现有庭审调查及双方确认的吴雪华租金支付情况，依法认定吴雪华应当支付自2017年6月21日起至2018年4月20日止的房屋占有使用费。就房屋占有使用费的计算标准，吴雪华主张应当根据福鑫公司向张冬生收取的费用标准予以核算，一审法院认为，张冬生基于其已向福鑫公司支付了该部分的租金，向实际占有使用人主张吴雪华占有使用部分的房屋占有使用费，应与张冬生实际产生的损失相适应，但张冬生向福鑫公司支付的房屋占用使用费系基于张冬生与福鑫公司的合同，其使用费标准未对一、二、三层楼予以区分，吴雪华承租使用的房屋系张冬生从福鑫公司承租的房屋的一楼的一部分，作为商业用房，一楼租金按市场行情应高于二、三楼租金，一审法院参照张冬生实际损失、当地租赁市场行情及张冬生、吴雪华之间的租赁合同约定、张冬生与福鑫公司的租赁合同的约定，酌情认定吴雪华按照1万元每月标准支付自2017年6月21日起至2018年4月20日的房屋占有使用费合计10万元，扣除吴雪华已付押金1万元，吴雪华另支付张冬生房屋占有使用费9万元。就吴雪华称张冬生曾口头承诺过续租的事实，张冬生对此未予认可，且未有证据证实，一审法院对其抗辩不予采信。另就吴雪华主张另付的2000元，未有证据证实与本案有关，对其主张已付的2000元不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴雪华于本判决生效之日起十日内支付原告张冬生房屋占有使用费9万元；二、驳回原告张冬生的其余诉讼请求。案件受理费3104元，由原告张冬生负担1054元，由被告吴雪华负担2050元，被告应负担费用已由原告预交，由被告吴雪华于履行本判决时一并支付原告。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张冬生从福鑫公司租赁房屋后，将其中部分房屋转租与吴雪华。在福鑫公司与张冬生租赁纠纷中，福鑫公司并未向次承租人吴雪华主张权利。张冬生已向福鑫公司支付租赁房屋使用费，其有权要求按照其与吴雪华之间的租赁合同关系向吴雪华主张租赁房屋使用费。吴雪华认为张冬生无权就以出租人的身份向其主张房屋占有使用费的上诉理由不能成立。关于租赁房屋使用费的计算标准，吴雪华在其与张冬生租赁合同期满后未搬离。一审参照张冬生、吴雪华之间的租赁合同约定、张冬生与福鑫公司的租赁合同的约定、张冬生实际损失、当地租赁市场行情，酌情认定吴雪华按照1万元每月标准支付，并无不当，吴雪华就此所提上诉理由不能成立。关于吴雪华上诉主张的装饰装修费用。吴雪华在一审称其二次换房、装修，损失巨大，保留向张冬生追究损失的权利。其并在一审中未就装饰装修费用提出主张。一审判决对此不予理涉并无不当。吴雪华就此所提上诉理由不能成立。综上所述，吴雪华的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3104元，由上诉人吴雪华负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月三十一日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。