安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初443号 原告：高凤龙，男，1982年10月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区，现居住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：李海生，安徽礼乐律师事务所律师。 被告：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宜学，该公司经理。 第三人：朱丹飞，男，1967年5月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告高凤龙与被告钱劲、第三人淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）、朱丹飞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高凤龙的委托诉讼代理人李海生，被告钱劲，第三人海通公司的委托诉讼代理人孙宜学、第三人朱丹飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高凤龙向本院提出诉讼请求：1.依法判决对位于解除查封，并立即停止对510室、1110室房产的执行。2.依法判决原告与淮北海通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效,并确认对位于归原告、朱丹飞共同共有。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告与淮北海通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，濉溪县人民法院作出（2017）皖0621民初952号、（2017）皖0621民初954号民事判决书。被告依据上述判决向法院申请执行,濉溪县人民法院作出（2018）皖0621执687号之六、（2018）皖0621执689号之四执行裁定书,查封了淮北海通房地产开发有限公司开发的位于。原告得知后提出执行异议申请,贵院作出（2019）皖0621执异77号执行裁定驳回了原告的异议。原告不服（2019）皖0621执异77号执行裁定,今向贵院提出执行异议民事诉讼,理由如下:一、原告与淮北海通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。2014年5月4日原告与淮北海通房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同。合同编号分别为510、1110。其中编号510合同第三条约定:买受人所购商品房的基本情况，第一幢5层10号房，合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3500元，总金额人民币贰拾陆万壹仟玖佰零伍元整；编号1110合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况,第一幢11层10号房，合同第四条约定：按建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米3500元，总金额人民币贰拾陆万壹仟玖佰零伍元整。原告认为原告与淮北海通房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，并不违反我国法律强制性规定，应认定合法有效。且该两份合同在法院查封前已签订。二、原告与淮北海通房地产开发有限公司签订的两份商品合同已实际履行。合同签订后，原告履行了合同全部义务，特别是全额交付了购房款（通过银行转账）。而淮北海通房地产开发有限公司履行了向原告交付房屋的合同义务。原告曾多次要求淮北海通房地产开发有限公司全面履行合同义务特别是办理房屋产权登记这一义务，但一直无果。虽然淮北海通房地产开发有限公司没有履行办理房屋产权登记这一义务，但不能否认合同已实际履行的事实。三、原告以合法占有案涉房屋且居住。原告购买案涉房屋后已对房屋进行了装修并入住多年，先后开通办理电、气、水、有线电视等日常生活中必备设施，缴纳物业费用。这些事实有发票、收据为凭。四、案涉房屋的物权依法归原告、朱丹飞共同共有。原告与淮北海通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效且实际履行，虽然没有办理产权登记，系淮北海通房地产开发有限公司的原因，原告对此无任何过错。依据合同法25条，物权法15条，最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的司法解释规定，足以排除对案涉房产执行，足以确认原告和朱丹飞享有案涉房产对物权。综上，原告和朱丹飞对涉案房产享有合法的物权，应当解除对510室、1110室房产的查封及执行。为此，提起执行异议诉讼，希判如所请。 高凤龙为支持其诉讼主张，举证：1、原告身份证复印件；证明高凤龙的身份信息及具有相应的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同两份原件；证明高凤龙与海通公司签订商品房买卖合同，购买两套商品房的事实。3、淮北海通房地产开发有限公司收据两份原件；4、银行资金流水两份复印件（原件在执行异议案件中）；证据3-4证明高凤龙全额支付购房款的事实。5、电费、燃气费、网络费、物业费票据一组；证明高凤龙已经实际占有涉案房屋。6、不动产登记证明一份；证明高凤龙名下无登记房产。7、企业查询信息一份。证明海通公司现经营状况为吊销状态。8、商品房买卖合同2份（林军、蒋恩兴分别与海通公司签订）；证明林军、蒋恩兴分别购买涉案510、1110号房屋。9、购房款收据2份（林军、蒋恩兴）；证明林军、蒋恩兴分别交付购房款261905元。10、物业费收据2份（510、1110室）；证明林军、蒋恩兴于2014年3月24日分别向淮北汉唐物业服务有限公司交付2013年12月1日至2914年11月30日期间的物业费898元。11、售房委托书（2014年5月1日）；证明林军委托蒋恩兴帮忙出售涉案510室房屋。12、银行交易明细（林军）；证明林军从银行取款25万元用于支付购房款的事实。 钱劲辩称，原告所诉事实含糊不清，不予认可。1、原告说与海通公司签订买卖合同无效，买卖合同没有房管局合同备案章，合法性存在异议；2、原告说是实际买房人，没有银行转账凭证；3、原告诉请1110号与张文侠发生冲突，该房屋预告登记在张文侠名下，原告应作出解释。 钱劲为支持其抗辩事实和理由，举证：商品房买卖合同（张文侠与海通公司）及海通公司收据。证明张文侠与海通公司于2012年7月7日签订商品房买卖合同后收取购房款并办理备案登记。 第三人朱丹飞述称，1.合同应该是在海通公司签的,没什么虚假,是真实的。2.高风龙、朱丹飞交付购房款都有转账记录。3.海通公司为什么把涉案房屋出卖给第三人后，又备案登记在张文侠名下，第三人不清楚细节。朱丹飞与高风龙是同一天把钱打到海通公司同一个账户上，此有银行转账流水为凭。 第三人海通公司既未答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱劲对高凤龙所举证据1、2、3、7的真实性无异议，但对证据2的合法性有异议，对证据8-10有异议，认为都是伪证；第三人朱丹飞、海通公司对原告所举证据无异议。 经审理查明：一、钱劲与海通公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月作出（2017）皖0621民初952号、954号民事判决书，分别判决海通公司于判决生效之日起十五日内偿还钱劲借款本金30万元及相应利息、42万元及相应利息，判决生效后，海通公司未履行生效判决，钱劲向本院申请强制执行，本院于2019年4月10日作出（2018）皖0621执687号之六、（2018）皖0621执689号之四裁定书，查封了海通公司名下的位于安徽省濉溪县。后高凤龙向本院提出执行异议，本院作出（2019）皖0621执异77号裁定，驳回高凤龙的异议请求，高凤龙不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。 二、2013年11月30日，林军与海通公司签订商品房买卖合同，根据该合同约定，林军购买涉案房屋510室，同日向海通公司交付购房款261905元，海通公司出具收据，载明：“交款单位林林，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”林军先后于2013年11月17日取款10万元、11月29日分三次取款5万元用于支付购房款。2014年5月1日，林军委托蒋恩兴将其购买的涉案510室房屋出售，并出具“售房委托书”，载明：“现委托人林军将自己向淮北海通房地产开发有限公司购买的位于濉溪县委托受托人蒋恩兴出售并收款，价格由受托人蒋恩兴根据市场价确定”。2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订“商品房买卖合同”，合同约定：高凤龙购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢5层10号房，建筑面积74.83平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款261905元；付款方式一次性付清。2014年5月5日，高凤龙通过银行向蒋恩兴转账（收款账号62×××18）245000元。2014年5月4日，海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，载明“交款单位高凤龙，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”并在2013年11月30日向林军出具的收据右上角写明“作废”。高凤龙于2019年2月18日交付安徽广电信息网络服务有限公司网络使用费300元，2019年6月25日向濉溪县海通财富广场业主委员会交付（510室）2019-2020年全年物业费898元，交付2018年12月8日-2019年7月1日期间电费705.48元。 三、2013年11月30日，蒋恩兴与海通公司签订商品房买卖合同，根据该合同约定，蒋恩兴购买涉案房屋1110室，同日，海通公司出具收据，载明：“交款单位蒋恩兴，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”收据左上角注明“蒋恩兴抵张世正账，钱未进公司”。2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订“商品房买卖合同”，合同约定：高凤龙购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢11层10号房，建筑面积74.83平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款261905元；付款方式一次性付清。2014年5月5日，朱丹飞通过银行向蒋恩兴转账（收款账号62×××18）420000元。海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，载明“交款单位高凤龙，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。1110、74.83平方米”，该收据无收款时间。 四、2012年7月7日，张文侠与海通公司签订商品房买卖合同，合同约定张文侠购买涉案1110房屋，套内建筑面积56.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.93平方米，单价2231.2元，总金额166961元，同时在房管部门办理备案登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。高凤龙在本案中主张其和海通公司之间的商品房买卖合同而形成的执行标的具有排他性的民事权益，对高凤龙的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据高凤龙在本案诉讼中提供证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与海通公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法有效占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记予以认定，具体分析如下：（一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。涉案510房屋在2013年11月30日即由林军购买且已付清购房款，经海通公司同意，2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订一份《商品房买卖合同》约定购买涉案510房屋，同时约定了房屋单价和总价及付款方式，并变更收款收据，因此该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。涉案510房屋在2013年1月由林军购买，林军的取款记录及海通公司出具的收条能够证明林军支付购房款的事实，2014年5月4日高凤龙在与海通公司签订合同后的次日通过银行向蒋恩兴（接受林军委托收取售房款）转账245000元，为此海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，同时在2013年11月30日向林军出具的收据右上角写明“作废”，说明高凤龙按照合同约定支付了全部购房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。高凤龙在依据《商品房买卖合同》取得房屋后，对房屋进行合法占有使用，从其提交的安广网络信息费、电费、物业费票据，可以认定案涉房屋在人民法院查封（2019年4月10日）之前已被高凤龙实际控制的事实。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。现因海通公司在进行房地产开发时经营不善，导致涉案房屋所在整体楼盘至今均未能办理产权登记，故在人民法院查封之前未办理过户登记并非高凤龙自身原因，高凤龙对此没有过错。综上，根据现有在案证据，应当认定高凤龙就执行标的510房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且高凤龙作为涉案房屋买受人享有物权期待权，本院对高凤龙要求停止对涉案510房屋停止执行的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本案中不予处理。 关于涉案1110房屋问题。首先关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。现有证据证明涉案1110房屋在2012年7月7日即已备案登记在张文侠名下，2013年11月30日，蒋恩兴就购买涉案1110房屋与海通公司签订商品房买卖合同，同日海通公司出具收款收据，但该收据左上角注明“蒋恩兴抵张世正账，钱未进公司”，因此该商品房买卖合同不能认定已实际履行，且张世正与海通公司存在什么法律关系不清楚。在此种情况下，2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订涉案1110房屋《商品房买卖合同》并约定一次性付清房款261905元后，由第三人朱丹飞通过银行向蒋恩兴转账420000元，既不符合常理，也不符合法律规定，因此该房屋买卖合同非双方真实意思表示，且违反法律规定，应认定合同无效。因此，高凤龙就执行标的1110房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对高凤龙要求停止对涉案1110房屋停止执行的诉讼请求不予支持。钱劲的部分辩称与本院查明的事实基本一致的理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告高凤龙对濉溪县房屋拥有物权期待权； 二、不得执行位于濉溪县房屋； 三、驳回原告高凤龙的其他诉讼请求。 案件受理费9000元，由原告高凤龙负担4500元，被告钱劲负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁淑敏 人民陪审员  仲媛媛 人民陪审员  何晓莉 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  李 威 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干规定的解释》第十五条 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的尸体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。