安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初491号 原告：朱先圣，男，汉族，1972年5月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙林，安徽正申律师事务所律师。 被告：合肥富华置业有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路800号合肥创新产业园B2楼302-1室，统一社会信用代码913401000597083968（1-1）。 法定代表人：林金兰，董事长。 委托诉讼代理人：黄国华，公司法务。 原告朱先圣与被告合肥富华置业有限公司（以下简称富华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱先圣及其委托诉讼代理人孙林，被告富华公司的委托诉讼代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱先圣向本院提出诉讼请求：1、富华公司拆除朱先圣所购的合肥市高新区房屋的厨房外入户花园已安装的门窗，恢复原状，同时在入户花园到客厅的位置安装钢质入户门；2、富华公司返还朱先圣多结算的阳台面积5.655平方米购房款73684.31元（5.655平方米×13029.94元／平方米）；3、富华公司自2019年4月1日起按日向朱先圣支付已支付房款万分之二的逾期交房违约金，暂计算至2019年7月10日违约金为21361.37元（1514991元×0.0002元／天×101天-1514991元×0.0001元／天×61天）；4、富华公司支付朱先圣延期办理房屋产权登记产生的违约金7574.96元（1514991元×0.5%）；5、富华公司延长案涉房屋的保修期；6、案件诉讼费由富华公司负担。诉讼中，朱先圣变更第三项诉讼请求，富华公司自2019年4月1日起按日向朱先圣支付已支付房款万分之二的逾期交房违约金，暂计算至2019年7月10日违约金为18331.39元（1514991元×0.0002元／天×101天-1514991元×0.0001元／天×81天）。 事实与理由：2018年4月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的坐落在合肥市高新区房屋,建筑面积为116.27平方米（套内建筑面积93.17平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.10平方米）；单价为每平方米13029.94元,总金额为1514991元；被告应在2019年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备取得《建设工程规划许可证》正本并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的,按逾期时间分别处理:……（2）逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 然而,直至原告起诉之前,被告仍未按照合同约定向原告交付符合国家和地方人民政府有关规定的房屋。根据《中华人民共和国合同法》等法律法规及双方合同约定,被告构成违约。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告富华公司辩称：案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。被告已按合同约定和法律规定履行自身全部义务，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。具体理由如下，1、入户花园（即北阳台）安装门窗予以全封闭，是依据《合肥市控制性详细规划通则》第5.4.4条规定（18层以上高层住宅的阳台应全部封闭）。被告向政府主管部门提交的开发报建图纸，北阳台即为全封闭。且案涉商品房买卖合同第三条也约定阳台是封闭式，合同附件平面图显示也是全封闭。因此，原告要求拆除入户花园门窗，于法无据。原告要求在入户花园到客厅的位置安装钢质入户门，按照合同约定，此门属于业主自行承担部分。且被告已按合同约定为原告安装了钢制入户门。2、入户花园（即北阳台）的房产测绘面积是依据《房产测量规范》《合肥市房屋建筑面积计算规则》第3.1.6规定计算，即挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。根据测绘机构的《房产面积实测报告书》显示，案涉房屋面积为116.27平方米，符合合同约定。因此，原告主**台面积多计算了，不符合客观事实。规划部门的阳台面积计算与房产部门的房屋面积测绘使用的是不同标准，规划部门是按照阳台半面积核准，测绘部门是按照阳台全面积计算。3、被告系于2019年6月19日取得合同约定的建设工程规划许可证正本，即已具备交付条件，且已通过手机短信通知原告在2019年6月21至2019年6月23日期间办理收房手续。但是，原告因其自身原因未有办理收房手续。因此，被告的逾期交房违约责任仅应计至2019年6月20日。也就是说，被告只愿按照合同约定的已交房款万分之一标准，承担自2019年4月1日至2019年6月20日期间的逾期交房违约金。本案诉前，原告已实际领取2019年4月1日至2019年6月20日期间的逾期交房违约金。4、原告一直未有办理收房手续、未有缴纳契税和维修基金、未有提交办证资料，不具备办理案涉房屋产权证条件。因此，原告主张延期办理房屋产权登记违约金，缺乏事实依据。5、房屋保修期系由国家规范强制规定，原告主张延长案涉房屋保修期，于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月18日，朱先圣（买受人）与富华公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定朱先圣购买富华公司开发的位于合肥市高新区角汇景中心商品房屋。合同主要内容有：3、朱先圣购买的商品房为汇景中心x幢xx室，该商品房用途为住宅；建筑层数地上32层，地下3层；该商品房阳台是封闭式；该商品房合同约定建筑面积共116.27平方米（其中，套内建筑面积93.17平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.10平方米）；4、单价为每平方米13029.94元,总金额为1514991元；8、交付期限，出卖人应当在2019年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；9、出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；10、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，（1）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；11、关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，视为该商品房于合同约定交房之次日已交付给买受人，出卖人的交房责任履行完毕，该商品房的保修期限亦由此日起计算；15、关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 合同附件三（装饰、设备标准）载明：户内部分，4、入户门，钢质入户门；5、阳台门，南阳台铝合金门、北阳台无门。 合同附件四（补充协议）载明：3，关于本合同第五条面积确认及面积差异处理的补充约定，（1）如买受人对出卖人提供的房地产测绘机构的测绘面积有异议，应由买受人向有权进行测量的相关部门申请进行复核并支付相关费用。如果复核的结果与原测绘面积有异，以复核的结果按照本合同第五条约定处理；（2）无论面积复核的结果如何，买受人不得以此为由主张出卖人延期交房；8、关于本合同第十五条产权登记的补充约定，（2）买受人采用按揭贷款方式付款的，买受人应在接收该商品房时将办证税费（包括但不限于契税、物业维修基金、登记费、印花税、工本费等）及所有办证资料（包括需银行配合提交的资料）交付给出卖人，并同时签署委托出卖人代办产权证的委托书。因办理产权证需买卖双方配合，故出卖人办理产权证的前提条件为，买受人向出卖人交清全部房款、结清面积差异款、买受人已实际收房（是指买受人办理商品房收楼手续并领取该商品房钥匙）、提交税费缴纳凭证以及前述办证所需相关材料，出卖人未按期履行办证义务的，按照本合同及法律规定承担办证责任，但因买受人的原因导致延期取得产权证的责任以及由此产生的相关损失由买受人自行承担。出卖人应在买受人接收该商品房（以实际签收房屋钥匙为准）、缴纳办证税费和提交所有办证资料后60天内办妥该商品房的大确权手续，并在大确权手续办妥后将办理该商品房产权证的所有资料提交给不动产登记中心。14、关于买受人信息及送达方式的补充约定，（1）买受人同意并确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等信息均为准确有效。如因合同中买受人通信地址或者电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，视为出卖人已履行通知义务并已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任。 合同签订后，朱先圣向富华公司支付了购房款1514991元。2019年6月15日，汇景中心1#住宅楼工程经过竣工验收合格。2019年6月19日，富华公司取得了汇景中心1#住宅楼的《建设工程规划许可证》正本。2019年6月20日，富华公司销售部人员向朱先圣发送了手机短信一则，内容为：“尊敬的朱先圣业主您好，感谢您购买我司住宅。现通知您于2019年6月21日前往物业服务中心办理收楼手续。感谢您的理解与支持。”朱先圣收到该短信通知后，于2019年6月23日前往物业服务中心签到，但未办理收房手续，也未领取案涉房屋钥匙。2019年6月24日，富华公司按照朱先圣在《商品房买卖合同》中填写的地址向其邮寄了《敦促收楼通知书》一份。2019年6月26日该邮件被投递至丰巢智能柜，朱先圣已收取。但是，朱先圣仍未前往办理收房手续，也未领取案涉房屋钥匙。之后，朱先圣未向富华公司提交税费缴纳凭证及办理房屋产权证所需材料。 本案起诉之前，朱先圣接富华公司通知，已实际领取2019年4月1日至2019年6月20日期间的逾期交房违约金 富华公司实际已为案涉房屋安装了钢制入户门。 另查明，2019年6月19日，汇景中心1#住宅楼《建设工程规划许可证》载明：阳台建筑面积为1379.05平方米，阳台建筑面积按水平投影面积一半计算。 2019年6月22日，广东省地质测绘研究院安徽分院出具《房产面积实测报告书》第6页显示，汇景中心1#住宅楼阳台面积总计为2673.53平方米；第9页显示，汇景中心1#住宅楼1205室房屋的建筑面积为116.27平方米（套内面积93.17平方米，分摊面积23.10平方米，阳台面积11.31平方米）。 2019年，汇景中心业主向合肥市12345政府服务直通车投诉称，汇景中心厨房窗户对着密闭的入户花园，燃气泄露消防隐患极大。2019年4月30日，合肥燃气集团回复内容为：前期燃气集团已告知开发单位入户花园不得封闭，且施工蓝图上明确标识厨房外阳台（入户花园）不得封闭，该项目符合《城镇燃气技术规范》相关要求。2018年12月20日，汇景中心2#楼燃气工程通过验收。验收时厨房有窗户，满足规范要求。 2019年，汇景中心业主向合肥市12345政府服务直通车投诉称：1、汇景中心交房前发现整个厨房只有一个窗户，无安全可靠的自然通风，存在巨大安全隐患；2、燃气验收是在什么情况下进行的验收，“阳台”封闭前还是封闭后；如果是封闭前，那现在封闭了是否需要重新进行验收，开发商是否存在欺骗嫌疑；3、入户花园窗户设计，窗户开开就没办法正常通行。2019年7月12日，合肥高新区回复内容为：经区建设发展局调查，该项目目前还在建设中，尚未办理规划核实和竣工手续，将会督促各方责任主体进行持续排查和整改，并在竣工验收环节严格监督。 2019年，汇景中心业主向合肥市12345政府服务直通车投诉称，汇景中心开发商存在超建行为，并将超建的阳台部分作为套内面积卖给业主。2019年7月25日，合肥市自然资源和规划局回复内容为：经房产局了解，规划阳台面积计算与房屋面积测绘使用不同的测绘标准，计算面积不同。经市自然资源和规划局了解，根据汇景中心项目2#楼建设工程规划许可证及施工图校核报告书（编号为：G-2016-026），该栋楼阳台建筑面积按水平投影面积一半计算。 本案庭审中，朱先圣陈述其要求富华公司拆除案涉房屋的厨房外入户花园已安装的门窗，恢复原状，同时在入户花园到客厅的位置安装钢质入户门的理由是：入户花园（北阳台）被封闭后，既与燃气验收时的状态不一致，也不符合合肥燃气集团天然气管道设计及施工要求，同时违背了《城镇燃气设计规范》等国家强制性规范要求及精神。1、厨房外阳台封闭不符合汇景中心天然气管道工程施工图、户内安装图要求，该两套图纸均明确要求北阳台“不得封闭”。2、燃气验收时厨房外阳台没有封闭，燃气公司亦要求不得封闭。而富华公司在2019年6月下旬要求交付房屋的现状是，厨房外阳台是封闭式，交付现状与燃气验收时的状态不一致，业主有充分理由担心燃气使用存在安全隐患。3、厨房外阳台封闭不符合《城镇燃气设计规范》等国家强制性规范要求及精神。4、厨房外阳台封闭亦不符合前期样板房宣传时的状态。开发单位样板房实景图照片显示，入户花园在该楼盘的宣传推介过程中，亦是以非封闭状态呈现给众多业主，这对双方商品房买卖合同的订立有重大影响，应视为合同内容的组成部分。5、即使合同约定阳台是封闭式，但约定不能违反国家关于安全等方面的强制性规定，否则应为无效。6、富华公司先通过燃气验收再封闭入户花园的行为，不符合合同约定，却未按照合同第十条约定履行书面通知义务。 朱先圣陈述其要求富华公司返还多结算的阳台面积5.655平方米购房款73684.31元（5.655平方米×13029.94元/平方米）的理由是：1、根据汇景中心1#住宅楼建设工程规划许可证附件内容，该住宅楼总建筑面积27730.03平方米，其中地上建筑面积26881.05平方米（含阳台建筑面积1379.05平方米，阳台建筑面积按水平投影面积一半计算）。2、合肥燃气集团公司提供的“汇景中心（1#、2#）天然气管道工程户内安装图”、“汇景中心（1#、2#）天然气管道工程施工图”，阳台处标注“不得封闭”。即，南阳台、北阳台均不得封闭。3、双方虽然约定“商品房阳台是封闭式”，但因违反《城镇燃气技术规范》等国家强制性规范要求应为无效。因此，阳台应按非封闭状态核算房产面积。根据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》第3.2.2规定，阳台部分应计算一半的建筑面积。4、根据广东省地质测绘研究院安徽分院出具的《房产面积实测报告书》，案涉房屋建筑面积116.27平方米中包含阳台面积11.31平方米，该11.31平方米是南阳台和厨房外阳台（入户花园）两者面积之和。目前，被告已按阳台面积为11.31平方米收取了原告购房款，理应退还一半阳台面积（即5.655平方米）的购房款73684.31元。 上述事实，有商品房买卖合同一份、建设工程规划许可证一份、竣工验收备案表一份、房产面积实测报告书一份、建筑设计总说明一张、天然气管道工程安装图一份、天然气管道工程施工图一份、交房短信通知一则、敦促收楼通知书邮寄底单一份、业主签到表一份、网上物流信息查询单一份、合肥市12345政府服务直通车信件详细信息网上截图三份、样板房入户花园照片一张、入户门现场照片一张及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：原告朱先圣与被告富华公司于2018年4月18日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。 原告朱先圣要求被告富华公司拆除其所购的合肥市高新区房屋的厨房外入户花园已安装的门窗，恢复原状，由于双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定了“该商品房阳台是封闭式”，被告向政府主管部门提交的开发报建图纸也显示北阳台为全封闭，故原告的该项诉请没有事实与法律依据，本院依法不予支持。原告朱先圣要求被告富华公司在入户花园到客厅的位置安装钢质入户门，由于合同附件三（装饰、设备标准）载明“北阳台无门”，且被告实际已为案涉房屋安装了钢制入户门，故原告的该项诉请没有合同依据，本院依法不予支持。 原告朱先圣诉称厨房外阳台封闭不符合汇景中心天然气管道工程施工图、户内安装图要求，由于该两份图纸是适用于案涉房屋的天然气安装工程，而《商品房买卖合同》内容则是原、被告双方权利义务的直接约定，故原告的该项诉称理由并不充分，本院依法不予采信。原告朱先圣诉称被告富华公司交付房屋现状与燃气验收时的状态不一致，业主有充分理由担心燃气使用存在安全隐患，由于燃气安全预防问题属于政府燃气管理部门职能范围，本院对此难以确认。原告朱先圣诉称厨房外阳台封闭不符合《城镇燃气设计规范》等国家强制性规范要求及精神，由于厨房外阳台封闭并不代表阳台窗户不能打开，从而必然影响自然通风与给排气条件，故原告的该项诉称理由不能成立，本院依法不予采信。原告朱先圣诉称厨房外阳台封闭亦不符合前期样板房宣传时的状态，但却未能提供证据证明被告富华公司在宣传介绍该商品房时对此特定事项有过声明、陈述，且双方在此之后签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定了“该商品房阳台是封闭式”，故原告的该项诉称理由不能成立，本院依法不予采信。原告朱先圣诉称即使合同约定阳台是封闭式，但约定不能违反国家关于安全等方面的强制性规定，否则应为无效，由于原告未能提供充分证据证明案涉合同条款系为无效，故其该项诉称理由不能成立，本院依法不予采信。原告朱先圣诉称被告富华公司先通过燃气验收再封闭入户花园的行为没有按照合同第十条约定履行书面通知义务，由于被告封闭入户花园的行为并不属于合同第十条“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”中的情形之一，依约并不负有通知义务，故原告的该项诉称理由不能成立，本院依法亦不采信。 原告朱先圣诉称案涉房屋阳台面积应按非封闭状态核算，即仅应计算一半阳台面积作为建筑面积，要求被告富华公司返还多结算的阳台面积5.655平方米购房款73684.31元（5.655平方米×13029.94元/平方米），由于案涉房屋阳台在合同中约定为封闭式，事实上也是封闭式状态，因此原告的该项诉请没有事实依据，本院依法不予支持。 原告朱先圣要求被告富华公司自2019年4月1日起按日支付已支付房款万分之二的逾期交房违约金，暂计算至2019年7月10日违约金为18331.39元（1514991元×0.0002元/天×101天-1514991元×0.0001元/天×81天），由于双方合同第八条约定了“出卖人应当在2019年3月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，而被告在2019年6月19日取得汇景中心1#住宅楼《建设工程规划许可证》正本后，即于2019年6月20日通过手机短信通知原告前往物业服务中心办理收房手续，原告收悉短信后亦于2019年6月23日前往现场签到，后被告又于2019年6月24日向原告邮寄了《敦促收楼通知书》，故被告依约仅应支付原告2019年4月1日至2019年6月23日期间的逾期交房违约金。本案中，原告朱先圣在起诉之前已经实际领取了2019年4月1日到2019年6月20日期间的逾期交房违约金，故被告富华公司现在仅应支付原告2019年6月21至6月23日期间的逾期交房违约金454.50元（1514991元×0.0001×3天）。 原告朱先圣要求被告富华公司支付延期办理房屋产权登记产生的违约金7574.96元（1514991元×0.5%），由于合同附件四第八条约定了“出卖人办理产权证的前提条件为，买受人向出卖人交清全部房款、结清面积异款、买受人已实际收房（是指买受人办理商品房收楼手续并领取该商品房钥匙）、提交税费缴纳凭证以及前述办证所需相关材料；因买受人的原因导致延期取得产权证的责任以及由此产生的相关损失由买受人自行承担”，而本案中原告至今也未按照被告通知要求办理收房手续，也未领取案涉房屋钥匙，更未提交税费缴纳凭证和办证所需相关材料，故原告的该项诉请没有事实依据，本院依法不予支持。 原告朱先圣要求被告富华公司延长案涉房屋的保修期，但却当庭表示其无任何合同依据，也未提供充分法律依据，本院依法亦不支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥富华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱先圣支付逾期交房违约金454.50元； 二、驳回原告朱先圣的其他诉讼请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2352元，由原告朱先圣负担2300元，被告合肥富华置业有限公司负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年三月十日 法官助理徐萧砚 书记员孟琦 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。