江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初12839号原告：刘伯源，男，1974年11月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。被告：江苏广安置业发展有限公司，统一社会信用代码913213227573103187，住所地沭阳县沭城街道豪园小区综合楼。法定代表人：贾惠清，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。第三人：张华，男，1969年6月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告刘伯源与被告江苏广安置业发展有限公司（下简称“广安公司”）、第三人张华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法追加张华作为第三人参加诉讼，并组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告刘伯源及其委托诉讼代理人胡兰翠、被告广安公司委托诉讼代理人鲍瑞两次庭审均到庭参加诉讼，第三人张华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伯源向本院提出诉讼请求：1、判令被告广安公司返还原告刘伯源保证金500000元及利息（从起诉之日起，按年利率6%计算至实际付清之日止）；2、被告广安公司对原告刘伯源后添道路、护栏、椅子等支付折价款260000元，如果被告同意承担该笔费用，原告有权拆除。本案在审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2018年9月30日签订租赁合同，约定豪园农贸市场整体出租给原告经营，每年租金260万元，租赁期限自2019年7月1日至2029年7月1日。合同签订后，原告支付保证金500000元，并对市场的广场外部进行亮化，为合同履行预先创造良好的购物环境。后原告发生该农贸市场是豪园小区的配套用房，仅为小区居民提供服务，不具有商业经营行为。租赁合同约定如提前退租应提前两个月通知被告，违约方承担一万元违约金，合同解除后被告应当在30日内无条件退还500000元保证金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告广安公司辩称：原、被告之间签订的租赁合同合法有效，合同尚未解除。被告于2019年3、4月份就开始接手租赁房屋，进行外观改造，打折收取租金，导致被告租金损失115555元。目前合同尚在履行过程中，原告无权要求退还保证金。被告对原告后添置设施不知情，如果原告要拆除，必须对损坏部位恢复原状。为了支持其诉讼请求，原告向本院出示如下证据：证据1，2018年9月30日的房屋租赁合同，证明原、被告达成房屋租赁协议，并且合同第十一条赋予原告单方面解除合同的权利；证据2，2018年10月29日银行转账收据，证明原告向被告支付保证金500000元；证据3，农贸市场内外照片，证明解除合同前，农贸市场摊位多数都是空的，无人承租，原告在农贸市场外投资添置了栅栏、椅子、路灯等设施；证据4，农贸市场西侧外楼梯照片，证明目前二、三楼使用外楼梯，与一楼隔断，供教育培训机构使用；证据5，农贸市场的视频资料，证明解除合同签商场摊位是空的，没有人租用，三楼新起点教育机构和红杉树智能英语在7月1日就投入使用，在合同解除前，原告就对商场外墙进行亮化和广场的栅栏、椅子、路灯，花费260000元；证据6，2019年4月17日解除房屋租赁合同通知书、投递单、签收记录，证明原告向被告发出解除合同通知书，被告实际收取；证据7、2019年4月24日被告的回函，证明被告收到了原告的解除通知；证据8、2019年4月29日广安公司与案外人赵云签订三楼房屋租赁合同、沭阳县沭城新起点教育咨询服务中心个体工商户变更登记申请书，证明被告将案涉房屋的三楼另行对外出租，已经同意或者以其行为事实上同意解除与原告之间的租赁合同；证据9、案外人沭阳县成亿网络游戏公司公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明农贸市场在投入使用前应该进行消防安全检查，但至今未通过；证据10、2018年10月6日投资入股协议，证明原告刘伯源、张某、张华三方合伙投资沭阳豪园农贸市场承租经营项目，由刘伯源总负责，其他人无权对外从事合伙事务；证据11、2019年5月16日，原告与张华、张某微信对话记录，证明刘伯源未能授权张华收取2019年度的摊位租金，张华收取租金与原告没有任何关系。被告广安公司对原告出示证据质证意见如下：证据1、2真实性无异议，但合同第十一约定的是违约责任，并非合同解除的条件；证据3、4、5照片、视频与现状不符，与本案无关联性，无法分辨哪些是原有设施，哪些是后增加的栅栏，视频真实性无异议，但不能反映拍摄时间；三楼是原告与张华合伙办理培训机构；证据6、7真实性无异议，但被告并未同意解除合同；证据8真实性无异议，但被告与赵云签订合同属于代理行为，在原、被告租赁合同继续履行的情况下，被告收取租金属于代管行为；证据9与本案无关联性；证据10的真实性、合法性及关联性均无异议，证据11是豪园农贸市场股东群，成员包括刘伯源和张华，原告对张华收取租金是知情的，法律后果应该有合伙体承担。为了支持其抗辩理由，被告广安公司向本院出示如下证据：证据12、豪园·香醍（六期）1-9#楼及地下人防工程建设工程规划许可证、建筑红线图、建设江苏省建设工程档案接收证明书、建筑工程档案移交目录、豪园·香醍（六期）1#楼单位工程质量竣工验收记录、沭阳县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证，证明原告租赁的农贸市场为豪园·香醍（六期）1#楼，符合规划，通过建设工程消防验收，并于2018年12月3日取得竣工验收备案表；证据13、建设工程消防设计审核意见书（2019年9月24日）、建设工程消防验收意见书（2020年1月2日），证明豪园农贸市场及三楼建设工程消防验收合格；证据14、豪园农贸市场公示照片；证据15、第三人张华出具的预收21户摊位租户2019年度租金清单及中国银行国内支付业务收款回单，证明刘伯源、张华提前收取21户租户租金，金额为415024元，后张华于2019年5月15日将其中372336元汇入被告公司账户，并备注“刘伯源交豪园经营户摊位租用费”，余42688元用于支付广安公司其他债务；证据16、豪园农贸市场21户2017年商位租赁合同；证据14、15、16证明2018年豪园农贸市场21户租户的租金，产生差价86136元，由于张华在收取2019年度租金是采取大幅度优惠，导致被告2019年度租金收取显著减少，又因葛某、李某、王汉平、黄某、何某、杨某1商户增加了经营铺位面积，故被告实际赔偿租金损失115555元，如果双方租赁关系解除，考虑原告刘伯源将部分租户从二楼调整到一楼，租金在同一位置上存在较大差距，原告需赔偿被告租金损失372325元。本院对原、被告出示证据认证意见如下：证据1、2保证金收据真实性、合法性予以认定，能够证明原、被告之间成立房屋租赁合同关系，且被告实际收取原告保证金500000元；证据3、4、5真实性、合法性予以认定；证据6、7真实性予以认定，能够证明原告向被告要求解除租赁合同，被告予以拒绝；证据8真实性、合法性予以认定，能够证明被告于2019年4月29日与案外人赵云签订三楼房屋租赁合同，被告以其行为表示同意与原告解除三楼租赁合同；证据9与本案无关；证据10投资入股协议，被告对原告刘伯源与第三人张华之间合伙关系的事实不持异议，本院予以认定。证据11原告刘伯源与第三人张华及案外人张某微信对话记录，第三人张华未到庭质证，视为放弃质证的权利，本院对该对话记录的真实性予以认定；证据12、13真实性、合法性及关联性予以认定，能够证明豪园·香醍（六期）1#楼为被告开发建设经规划许可的合法建筑，通过建设工程消防验收，并于2018年12月3日取得竣工验收备案表；证据13真实性、合法性予以认定，能够证明豪园农贸市场内装工程消防设计于2019年9月24日通过沭阳县住建局审核，地下1层人防、1层农贸市场、2-3层为14周岁以上学生教育培训消防工程竣工验收消防备案合格；证据14真实性、合法性及关联性予以认定；证据15虽然原告刘伯源予以否认，但经本院与第三人张华核实，其对清单真实性予以认定，故本院对清单的真实性、合法性及关联性予以确认；证据16为2017年度的租赁合同，真实性不予认定，且与本案无关联性。通过上述有效证明，本院认定事实如下：2018年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告刘伯源向原告广安公司租赁沭阳县沭城街道珠海路豪园农贸市场-1楼至3楼及阁楼、广场（1-2楼装修完好）。房屋租赁用途为：农产品贸易、商业、餐饮等，一楼主体功能为农产品贸易。租赁期限自2019年7月1日至2029年7月1日，共计10年。第六条租金约定：租金标准，第一至第五年每年260万，第六至第十年每年280万；支付方式为分期支付，每年分4个季度支付，分别按全年租金的40%、25%、25%、10%予以支付，支付时间对应上述四个季度分别为7月1日前、10月1日前、1月1日前、4月1日前，如乙方（刘伯源）采取一次性支付年租金的方式，甲方（广安公司）按照低于当年租金30万元的金额收取。第七条房屋租赁保证金约定：乙方于2018年10月30日前向甲方支付房屋租赁保证金，金额为500000元，租赁期满或合同解除后，甲方应在30日内将房屋租赁保证金无条件如数返还乙方。第八条房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方（房屋及附属设施、以及经双方签字确认的配套设施及物品）经双方交验签字后视为交付完成。约定条件：1、房屋及附属设施、水电气、消防等经市政、消防等相关部门验收合格，手续齐全，可以正常使用。2、三楼至阁楼楼梯建设完成。3、甲方以沭阳豪园农贸市场管理有限公司名义签订的2019年7月1日前的租赁合同，合同到期后由甲方负责退还合同保证金，无任何纠纷或遗留问题等。4、甲方结清2019年7月1日前承担的费用。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……第十一条违约责任（一）签约后、租赁期内，甲方不得以任何理由擅自收回房屋及附属设施、设备。（二）乙方需提前退租的，应提前2个月通知甲方，并支付甲方违约10000元。（三）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但没有达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，违约方应支付违约金10000元。（四）其他：1、甲方在与乙方签订合同且乙方支付房屋租赁保证金后至交付期间，应允许并配合乙方的改造、装修工作。2、乙方在甲方交房前可以对-1楼、2楼北侧平台、3楼及阁楼、广场进行改造、装修……。2018年10月29日，原告刘伯源向被告广安公司支付保证金500000元。2019年3、4月份，原告刘伯源开始对豪园农贸市场进行外观、购物环境亮化、改造。第三人张华为刘伯源承租沭阳县豪园农贸市场的合伙人之一。2019年4月1日，第三人张华以“豪园农贸市场管理办公室”名义向豪园农贸市场租户发出通知：根据市场现实情况，豪园农贸市场现进行经营布局调整：二楼现有商户于2019年5月28日前搬至一楼经营，凡在规定时间内到达一楼选定摊位经营的商户优惠600元每户。详情如下：一、本年度租赁期2019年7月1日至2020年6月30日，二、优惠方案：1、2018年度在豪园农贸市场商铺并且继续续租的，于2019年4月28日前签约的商户，按市场定价优惠25%。2、于2019年5月28日前签约的普外商户，按市场定价优惠15%，其余不再优惠……租赁负责人：杨主任、张主任，电话151××××8456（该号码为第三人张华使用）。豪园农贸市场管理办公室，2019年4月1日。后张华先后收取21户租户租金，共计415024元。2019年4月23日，原告刘伯源向被告广安公司邮寄解除房屋租赁合同函，内容为：“江苏广安置业发展有限公司、尊敬的杨某2：因主客观条件达不到，我决定不再租赁豪园农贸市场，解除与贵公司签订的房屋租赁合同，特此告知，望理解为盼！承租方刘伯源，2019年4月17日”。同年4月24日，被告广安公司委托江苏勤辉律师事务所向原告刘伯源复函，内容为：“一、《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿协商的基础上签订，真实、合法有效，截止2019年4月24日，未出现合同解除的法定事由。二、你方已收取部分摊位的租金，已经开始实际履行合同。三、你方提出的解除房屋租赁合同要求无事实与法律依据，你方需继续履行合同。”2019年4月29日，被告广安公司与案外人赵云签订豪园农贸市场三楼的《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，自2019年7月1日至2029年7月1日，租赁费用前五年每年280000元，后五年每年324000元。该份合同加盖被告广安公司印章。同年5月15日沭阳县新起点教育咨询服务中心（个体工商户）在沭阳县市场监督管理局将营业场所由沭阳县南苑小区10栋107室变更为豪园农贸市场三楼。2019年5月15日，在原告刘伯源向被告广安公司提出解除合同后，第三人张华将租金372336元（已扣除为被告广安公司支付的债务42688元）汇入被告广安公司账户，同时备注“刘伯源交豪园农贸市场经营户摊位租用费”。同年5月16日，原告刘伯源在名称为“豪园农贸市场股东群”发送通知，“张华，目前你所收取的豪园农贸市场商户的租金，如果你以江苏广安置业发展有限公司或杨某2员工名义收取，责令你于今日将款交于江苏广安置业发展有限公司或杨某2（杨明标，与广安公司法定代表人贾惠清为夫妻关系），该款与我们合作的豪园农贸市场的一切事宜毫无关系，如果你以我们合股的名义收取，责令你按照股东财务管理章程及股东决议，于今日将该款交于股东刘伯源处，否则造成的一切损失和后果由你个人承担，特此通告，2019年5月16日”。另查明，豪园·香醍（六期）1#楼即案涉租赁合同所称的豪园农贸市场-1至3楼，建设单位为广安公司，于2018年11月1日取得建设过程规划许可证，用途为农贸市场，于2018年11月19日进行建设工程竣工消防验收备案，于2018年12月3日取得工程竣工验收备案表，于2019年9月1日申报内装工程消防设计图纸及相关申请资料，9月24日消防设计经沭阳县住房和城乡建设局审核通过。2020年1月2日，沭阳县住房和城乡建设局评定沭阳县豪园·香醍（六期）1#楼人防工程及农贸市场工程竣工验收消防备案合格。本案的争议焦点为：房屋租赁合同第十一条第二款的约定是否为赋予原告刘伯源合同任意解除合同，即其2019年4月23日的解除合同通知书是否产生解除租赁合同的法律后果以及解除合同后，原、被告各自应如何承担责任。本院认为，原、被告之间的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。租赁合同中约定租赁期未满，合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定系对合同履约中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。案涉合同第十一条第二款“乙方需提前退租的，应提前2个月通知甲方，并支付甲方违约10000元”，但并未进一步明确约定在被告广安公司无根本性违约行为的情况下，原告刘伯源可以任意提前退租，即无须经被告广安公司认可或同意即产生法律效力。因此，租赁合同第十一条第二款并非赋予原告刘伯源任意合同解除权，且被告广安公司回函要求继续履行合同，2019年4月23日的解除合同通知书并不产生解除合同的法律后果。当事人协商一致，可以解除合同。在原告刘伯源于2019年4月23日提出解除合同后，虽然广安公司回函称不同意解除合同，但于2019年4月29日与案外人赵云签订豪园农贸市场三楼的《房屋租赁合同》，已经对租赁标的物另行处分，其与原告刘伯源关于农贸市场三楼的租赁合同目的无法实现，据此可以推断被告广安公司已经同意解除双方关于豪园农贸市场三楼的租赁合同，因此，原、被告之间关于豪园农贸市场三楼的租赁合同于2019年4月29日已视为经协商一致解除。被告广安公司辩解其与案外人赵云签署租赁合同是代理行为，但并未提供证据证明其与原告刘伯源之间成立委托合同关系，本院依法不予采信。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。即房屋所有权人出租的房屋属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程的,房屋所有权人负有保障出租房屋符合消防设施要求的安全责任,其应当取得房屋消防安全许可方可将房屋出租给承租人使用。歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用或者开业。案涉房屋规划用途为农贸市场，属于公众聚集场所，依法应当经消防安全检查合格后方可投入使用，但案涉农贸市场在未取得消防设计、验收手续的情况下已经对外营业。原、被告之间租赁合同未改变农贸市场原经营范围、用途，租赁合同第八条关于房屋的交付条件明确约定消防申报义务人为被告广安公司，即被告广安公司应在租赁期限开始前履行全部的消防申报义务，但广安公司直至2019年9月1日才申报建设工程消防设计审核，至今未申报公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，已然构成根本性违约，原告刘伯源有权依照相关法律规定行使法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告广安公司收取原告刘伯源的保证金500000元应予以退还。关于第三人张华收取租金行为属于履行广安公司的职务行为还是执行合伙事务。本院认为，第三人张华是在执行合伙事务。首先，第三人张华是原告刘伯源经营豪园农贸市场项目的合伙人之一，目前并无证据证明第三人张华与被告广安公司之间存在劳动合同关系或者委托关系；其次，从2019年5月15日的转账单的备注内容可以看出，第三人张华亦认可该款项系原告刘伯源退还被告广安公司的租金。如上所述，第三人张华在合同履行期限未开始前收取租金的行为应为合伙体的行为，由此产生的法律后果应由合伙体共同承担。具体到本案中，由于原告刘伯源为租赁合同的相对方，合伙体的违约行为给出租方造成的损失应由原告刘伯源承担，其后刘伯源可以依据合伙协议向合伙人另行清算。被告广安公司要求原告刘伯源赔偿提前打折收取租金部分损失372325元，本院认为，原告刘伯源在租赁期限未届满前收取按市场定价优惠25%、15%收取租金，客观会减少被告广安公司2019年度的租金收益，但考虑到原、被告均存在违约行为、原告刘伯源也是出于提高农贸市场经营效益角度而做出的决策、2019年度的租金收益也并非固定收益，且被告广安公司出示的证明并不能充分证明其实际损失，本院参考已收取的21户摊位2019年度租金数额，酌定原告刘伯源赔偿被告广安公司租金损失69000元（包括原告刘伯源诉讼请求中自愿支付的违约金10000元）。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原、被告之间关于沭阳县豪园农贸市场-1楼至3楼及阁楼、广场的租赁合同；二、被告江苏广安置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘伯源保证金431000元；三、驳回原告刘伯源的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费8800元。审 判 长  于在会人民陪审员  金 涛人民陪审员  徐维明二〇二〇年三月二十六日书 记 员  孙千千书 记 员  孙嘉璐附录一，履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××13（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。附录二，法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。