濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初730号原告：海芳，女，汉族，1973年11月3日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李珂，河南哲维律师事务所律师。被告：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路东段枫林水岸。统一社会信用代码：91410900565129653Q。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。原告海芳与被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海芳委托诉讼代理人李珂、被告中瑞公司委托诉讼代理人张文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海芳提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金26518.85元；2、判令由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告在被告处购买商品房建筑面积共100.24平方米，总价款为488790元，付款方式为按揭贷款，被告应在2016年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式交纳了首付款、办理了贷款手续，但被告未按照合同约定交付房屋，直至2018年3月17日才交付房屋钥匙。被告逾期交房已构成违约，应按约定向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金26518.85元。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请依法判决。被告中瑞公司辩称，一、中瑞公司所售商品房于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，原告主张逾期交付时间没有事实和法律依据。首先，中瑞公司所售房屋在2017年5月26日已达到合同约定的验收合格条件。中瑞公司工作人员在2017年5月30日即以电话及微信方式向包括原告在内的全体业主通知可以前往售楼部办理入住手续，原告未能前往办理的责任应由原告自行承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条第2款规定，由于买受人原因，未能按期交付的，视同买受人已交接该商品房。故依合同约定，中瑞公司已于2017年5月30日向原告履行完毕交付手续。原告诉请的违约金数额没有事实和法律依据。二、按照合同约定，被告交房期限免责顺延期内不应承担违约责任，根据商品房买卖合同第六条及第八条第二款第1款约定，买受人应在合同签订之日起三十日内办理完毕贷款手续。如买受人逾期付款，出卖人交房期限可据实延期。原告于2015年7月15日签订商品房买卖合同，应于2015年8月14日办理贷款手续，实际上原告于2016年4月27日才办理完毕，逾期办理255天，该时段应视为被告免责顺延期。三、因政府蓝天治理增加施工工程量，造成工程延期或停工属不可抗力，依法应全部免除或者部分免除逾期交房的违约责任。首先，在中瑞公司与原告签订合同时，按照原工程量中瑞公司完全能在合同约定期限内交付房屋。但是在施工过程中，因国家和市环境质量治理政策变化，环境保护局濮环[2016]66号等文件，国家环保部对我市提出了更为严苛的环保要求，对施工单位提出增加环保措施，增加施工的工程量。中瑞公司为应对环保整改措施，不得不投入增加工量或停工整改，耽误工程建设工期。因此，中瑞公司因国家环保政策原因未能如期交房，应属不可抗力，依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故，对于因政府原因造成的中瑞公司停工应免除中瑞公司责任。其次，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项规定，因国家政策原因，出卖人可据实予以延期。原告主张中瑞公司违约期限应扣除中瑞公司因国家政策原因造成的停工期限，故原告主张没有事实和法律依据。综上，原告诉请逾期违约金没有事实根据和法律依据。请法院驳回被中瑞公司的全部诉讼请求。经审理查明，原、被告于2015年7月15日签订了《商品房买卖合同》一份，濮阳市房产局备案登记的备案号为00071109，主要约定：一、原告购买被告开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××房，商品房预售许可证号为2014-157号，单价4876.2元，建筑面积100.24平方米，房款总计488790元；付款方式为：买受人采用银行按揭付款方式，首付款198790元，贷款290000元，并保证自本合同签订日起三十日内办理完毕贷款手续；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格。该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房。该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。根据被告提供的工程综合验收意见表显示，金龙湾5号楼验收日期为2017年5月26日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，合格率为91.6%，评定为合格。2016年4月26日，被告中瑞公司金龙湾分公司向原告出具了房款为488790元的销售不动产发票。2018年3月13日，中瑞公司向原告发出“入住通知书”，原告签署该通知书并领取房屋的钥匙。另查明，2018年11月27日，河南宇达房地产评估有限公司对位于上述小区002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租金评估价格为15.06元/月.平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，被告中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向原告交付房屋，构成逾期，按照合同约定应承担违约责任。因双方未约定损失赔偿办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。原告要求按照前述河南宇达公司对同小区2号楼房屋租金标准的鉴定结论，作为对案涉房屋租金标准的参照，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称该鉴定结论的使用期限一年，现已超期，不能使用。对此，本院认为，本案原告立案时虽然该鉴定结论的使用期限已过，但该鉴定结论的使用期过期不足半年，综合现在的市场经济发展情况，使用该鉴定结论中的房屋租金标准，不影响被告的利益，故本院酌定使用该鉴定结论，被告该辩解意见，本院不予采信。原告海芳要求自该期限第二天起至2018年3月17日止计算被告中瑞公司逾期交房期限，被告辩称涉案的房屋在2017年5月26日经过综合验收后，达到了合同约定的交房条件，已经在2017年5月30日以电话及微信方式通知包括原告在内的全体业主办理交房入住手续，综合按照合同第十一条第一款的约定，被告应以书面形式通知买受人办理交付手续，被告提交的证据不足以证明其具体在什么时间，以什么方式通知原告海芳交接房屋，不能视作其履行了通知义务，故被告未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。即2018年3月13日原告海芳领取房屋钥匙的时间为被告承担违约逾期交房期限的终止日期，被告中瑞公司向海芳承担逾期交房的期限为2016年10月1日至2018年3月13日，应当赔偿海芳的逾期交房损失为26312.58元。（每月15.06元／平方米×100.24平米×17个月13天）。被告辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门要求原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，本院对被告的该项答辩意见，不予采信。被告辩称，原告迟延支付房款255天，按照合同的约定为中瑞公司延期交房的免责顺延期。关于免责顺延期问题，因除首付款外，其余房款原告是以按揭方式支付，中瑞公司没有证据证明原告办理按揭贷款的手续超过了合同约定的30日，中瑞公司将贷款到账日期作为逾期交款的日期，没有合同依据，其提出的贷款到账逾期255天，应为免责顺延期的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告海芳逾期交房损失26312.58元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年三月二十六日书记员  李扬