北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25743号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告：吕新琼，女，1964年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地公司）与被告吕新琼物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华润置地公司的委托诉讼代理人杨顺义，吕新琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地公司向本院提出诉讼请求：1、吕新琼向华润置地公司支付拖欠的2002年1月1日至2003年12月31日，2011年至2015年部分，2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3483.35元；2、吕新琼向华润置地公司支付滞纳金3483.35元；3、吕新琼承担本案诉讼费用。事实和理由：吕新琼就北京市朝阳区管庄京通苑XXX房屋与华润置地公司签订物业服务合同，委托华润置地公司为该套房屋提供物业服务，且华润置地公司一直向其提供物业服务，但吕新琼未按照约定支付物业费。故华润置地公司诉至法院。被告吕新琼答辩称：一、华润置地公司主张的物业费缺乏依据。1、华润置地公司主体不适格，吕新琼和华润置地公司之间不存在物业服务合同关系。1998年4月17日，吕新琼和北京市京通新城物业管理有限责任公司（以下简称京通新城公司）签订了《京通新城小区物业管理委托协议》（以下简称《委托协议》）及其附件《入住公约》，吕新琼从未和华润置地公司签订过任何物业委托协议，双方之间不存在有效的合同法律关系。根据我国民事诉讼法第一百一十九条规定，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据物业管理条例第三十九条、第五十九条规定，物业服务企业不得将全部物业管理委托给他人，如果存在原物业公司在未经业主大会或半数以上业主知情并同意的情况下，而擅自委托华润置地公司管理全部物业工作，属于法律禁止性行为。因此，华润置地公司并非适格原告，起诉吕新琼主张物业费，无法律依据。2、关于2002年度物业费。首先，该笔费用已抵充物业公司给吕新琼造成的损失。2001年5月16日至2001年6月25日，吕新琼对涉案房屋进行装修，需要加装暖气片。物业公司禁止吕新琼自行找装修公司加装，而要求必须由其统一采购暖气片并进行安装。但物业公司工作人员2001年6月4日的安装因工作粗心大意而出现问题，导致2001年10月27日暖气试水时加装部分进水管的三通接头漏水，出水管的三通接头松脱，污水喷涌而出。在吕新琼多次紧急报修和催促三个多小时后，物业公司的工作人员才上门维修，致使吕新琼新装修的房屋部分地面和墙壁泡水，一些家具和物品被淹和污损，损失严重。该事件发生后，吕新琼多次找物业公司沟通协商解决此事，但物业公司不断推诿，始终不对该事进行解决。后吕新琼要求用2002年度物业费来抵充因物业公司安装失误给吕新琼造成的损失，物业公司未置可否，吕新琼认为物业公司默认了该方案，故未交纳2002年度的物业费，而物业公司也从未向吕新琼索要过该费用。因此，吕新琼认为双方已就此事达成一致，物业公司不应当再次主张该费用。其次，华润置地公司主张2002年度物业费诉讼时效已过。在吕新琼未交纳2002年度物业费，且此后一直按时交纳物业费的情况下，物业公司从未向吕新琼主张过2002年度的物业费，现华润置地公司主张该年度物业费诉讼时效已过。3、2003年度物业费从未欠缴。华润置地公司主张的2003年度物业费，吕新琼已经全额缴纳并有物业公司开具的发票证明，不存在欠费情况。4、物业公司拒绝接受2016年度和2017年度物业费。吕新琼在2016年和2017年均主动到物业公司缴纳物业费，但发现工作人员给出的交费金额存在错误，因此要求其列明物业费明细以便核查金额错误所在，但工作人员声称其金额没错，拒绝提供明细。于是，吕新琼请求先交纳没有疑问的2016年度和2017年度物业费，其他有问题的部分待查清后再交，但工作人员以“要么你全交，要么我们不收”为由数次拒绝了吕新琼的交纳请求。因此，2016年度和2017年度物业费未缴纳成功，责任完全不在吕新琼。吕新琼同意全额交纳2016年和2017年物业费。二、物业公司长期存在严重违约在先的行为。首先，吕新琼和物业公司签订的委托协议明确约定了物业管理主要内容，其中包括负责住宅区内各类房屋及附属设施、设备、公共场所、道路、绿化用地、建筑景点等的日常管理与维护。物业公司1999年4月《关于“物业管理内容及收费标准问题”致广大居民的一封信》以及公布于物业公司办公室墙上的《京通苑物业管理处管理服务标准》也对其服务管理内容做了详细具体的阐述。但实际上物业公司长期怠于履行义务，楼道共用门窗、扶手及墙体一直无人管理和维护以致肮脏破败，楼梯间到处贴满小广告，楼前垃圾杂物乱堆乱放，任由少数居民在绿化带和共用场地私搭乱建而不予制止，不仅违背了委托协议第七条第1-7款，入住合约第八条的约定，同时也违背了物业管理条例第三十五条、第四十五条，我国合同法第一百零七条、第一百一十二条，民法通则第八十八条之规定。其次，物业公司无节制的过度开发小区内停车资源以获取最大利润，将小区内百分之八十的人行道划线为收费停车场或租赁给摊贩，但却疏于引导和管理，给小区消防、急救和突发情况下的救援带来极大的安全隐患，违反了我国消防法第二十八条、第二十九条，物业管理条例第四十九条、第五十条和我国物权法第七十三条、第七十四条之规定。最后，自2002年开始，吕新琼多次以电话、上门口头表达方式、书信方式请求和敦促物业公司履行其义务，均被推诿或不做反馈。物业公司的工作人员将吕新琼投诉内容和个人信息泄露给被投诉的私搭乱建的邻居，导致吕新琼很长一段时间内遭受被投诉邻居的谩骂，至今关系未能缓和，使吕新琼身心都遭受极大的负面影响，其处理投诉的方式不仅与其公布的客户投诉处理流程相悖，同时也未能尽到保护投诉人权益的基本责任。正是因为物业公司长期严重违约在先，未能满足委托协议、入住合约约定的起码服务标准，导致吕新琼的居住环境长期处于恶劣状态，使吕新琼的生活质量严重下降，无法安居乐业，吕新琼才因此没有交纳2011-2015年间物业公司未提供实际服务的部分不合理物业费合计1186.71元。三、对滞纳金不予认可。首先，吕新琼和华润置地公司之间不存在物业服务合同关系，华润置地公司主张滞纳金，缺乏合同和法律依据。其次，吕新琼未缴纳物业公司没有提供实际服务的部分物业费既非吕新琼的初衷和主观意愿，更非吕新琼的目的，而是对物业公司长期违约和在收费金额存疑的情况下、其工作人员又不予以说明并且拒绝接受吕新琼缴纳物业费请求的无奈之举，其责任完全不在吕新琼，因此吕新琼对滞纳金不予认可。最后，京通新城公司是由开发商指定的物业服务企业而非业主选择，如果不签署委托协议和入住合约，吕新琼则拿不到自己所购房屋的钥匙。因此，该委托协议实则是在特殊环境下和特定时期内被迫签署的显失公平的合同，其所约定的滞纳金每日10%严重超出其实际损失，滞纳金约定标准过高。综上，吕新琼不同意华润置地公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吕新琼为北京市朝阳区管庄京通苑XXX室房屋（以下简称涉案房屋）业主，房屋建筑面积为75.52平方米。1998年4月17日，甲方吕新琼和乙方京通新城公司签订《委托协议》，约定：甲方将自有房屋委托乙方管理，房屋委托管理费用与维修费用十项，每年管理费1341.96元，协议签订则当年管理费一次性支付给乙方，后续各年度管理费用按年度交纳，收费项目及标准详见附件一。甲方应按协议规定标准在规定期限付给乙方物业管理费用；乙方应依法履行《物业托管协议（合同）》；如甲方拖欠乙方本协议规定的托管费，每拖欠一天，乙方收取甲方所拖欠费用10%的滞纳金；如乙方未能完成履行本协议规定之义务及管理内容，并给甲方造成损失，乙方应在履行规定之义务及管理内容的同时，根据实际情况给甲方以响应赔偿。乙方物业管理主要内容：1、负责住宅区内各类房屋及其附属设施、设备的日常管理，对改变住房用途和改拆装修住房进行监督管理，保证房屋整体结构不受损坏，保证住宅区内整体功能的发挥；2、负责住宅区内房屋及水、电、气等设备的日常保养和维护，保证各类房屋的正常使用及设施、设备的正常运行，编制房屋及其附属设施、设备的中、大修方案，报物业管理委员会审议后组织设施；3、负责社区内公共场所、道路、绿化用地、建筑景点等的管理与维护；4、根据住（用）户要求，提供各类专项服务和特约服务；5、负责住宅区内住户的安全工作，组织日常治安巡视、协助住户处理各种突发事件；6、在国家规定范围内利用小区内商业、服务业设施，开展多种经营；7、小修于24小时内修缮，大中修依实际情况协商确定。北京市朝阳区京通新城物业管理委员会（甲方）与北京市华远物业管理有限责任公司（乙方，于2002年5月10日更名为华润置地公司）签订了《京通新城小区物业委托管理合同》，约定甲方将对京通新城小区京通苑1-9、16-20、20-24、30、35、38、39、46、48号楼委托乙方进行专业化、一体化的物业管理，并向业主和物业使用人收取物业管理费、供暖费、代收水电天然气等费用。后华润置地公司一直对该小区进行物业管理至今。北京市朝阳区管庄乡京通苑社区第一居委会于2004年9月20日出具证明一份：华润置地公司于2001年1月1日起对朝阳区管庄京通苑小区进行物业管理至今。华润置地公司称其2011年（不含2011年）之前按照585.98元/年，2011年至2013年期间按照561.98元/年，2014年之后按照561.96元/年标准向吕新琼收取物业费。华润置地公司称吕新琼欠付物业费3483.35元组成为：2002年和2003年2年欠付的物业费1171.96元；2011年欠付物业费144.89元；2012年欠付物业费144.07元；2013年欠付物业费193.91元；2014年欠付物业费442.32元；2015年欠付物业费262.28元。另，吕新琼向华润置地公司支付物业费情况如下：2003年度应付物业费585.98元，已付585.98元；2011年度应付561.98元，已付417.89元，未支付小区公用设施维修费75.22元和房屋公共部分小修费68.87元，未付金额合计144.09元；2012年度应付561.98元，已付417.89元，未支付小区公用设施维修费75.22元和房屋公共部分小修费68.87元，未付金额合计144.09元；2013年度应付561.98元，已付368.05元，未支付小区公用设施维修费75.22元、绿化费49.84元和房屋公共部分小修费68.87元，未付金额合计193.93元；2014年度应付物业费561.96元，已付119.64元，未支付保安费60元、房屋公共部分小修费68.88元、管理费181.2元、管委会经费7.2元、绿化费49.8元和小区公用设施维修费75.24元，未付金额合计442.32元；2015年度应付物业费561.96元，已付299.68元，未支付保安费60元、房屋公共部分小修费68.88元、小区公用设施维修费75.24元、绿化费49.8元等，未付金额合计262.28元。华润置地公司针对吕新琼已付款，为其开具了发票。审理中，华润置地公司称其主张的滞纳金，按照合同约定计算已超过欠付本金，故其仅主张滞纳金3483.35元。诉讼过程中，吕新琼称物业公司长期不履行合同义务，具体为：京通苑3号楼3单元公共楼梯间共用扶手、共用窗户及纱窗长期破损，物业公司至今未进行维修；自入住至今，物业公司无人清理、维修和粉刷3号楼3单元墙体，楼梯间贴（印）满小广告，墙皮剥落破败，扶手积满灰尘；物业公司未能及时清理楼前垃圾，该情况自2016年起好转，吕新琼自2016年起主动提出交纳全额物业费，被物业公司拒收；楼前楼后长期被人私搭乱建，导致树木死亡，此种情况迄今依旧存在；京通苑外环绝大多数人行道、共用空地都被物业公司划为收费临停车位，剩下不多的人行道和共用空地又因为缺乏管理和引导而被违停车辆或者小贩占据，致使道路狭窄，即使只有车辆单向通行（单行道），行人也不得不避让于两车夹缝中间，车辆才能安全通过，轮椅和婴儿推车等在小区绝大多数路段都无法正常通行，小区居民每天都穿行于危险之中，同时也给消防、急救和突发情况的救援造成极大安全隐患；仅存单边人行道，常被车辆、摊贩或垃圾杂物占用。吕新琼为证明上述所述，提交了照片、邻居证明、示意图，华润置地公司对其真实性不予认可。本院认为：京通新城公司和吕新琼签订的《委托协议》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本院查明的事实，华润置地公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，与吕新琼之间形成了物业服务合同关系，吕新琼作为房屋所有权人应当履行交纳物业费的义务，且从吕新琼提交的发票看，其实际亦系向华润置地公司缴纳物业费，现吕新琼抗辩称华润置地公司作为原告主体不适格，于法无据，本院对其该抗辩意见不予采信。关于华润置地公司主张的2002年度物业费，本院认为其主张已经超过诉讼时效，不予支持。关于华润置地公司主张的2003年度物业费，吕新琼已经于2003年交纳，本院对华润置地公司该主张不予支持。关于吕新琼2011年至2015年度未付物业费金额，华润置地公司计算有误，应为1186.71元，关于吕新琼就该期间物业费提出的诉讼时效的抗辩，本院认为，吕新琼系2011年开始连续多年未依约交纳物业费，而物业服务具有连续性，故其关于诉讼时效的抗辩本院不予采信。对于物业服务每个人均会有不同的评判标准，在有限的空间内提供更舒适合格的物业服务是物业管理单位的责任与义务，现有证据并不足以证明华润置地公司提供服务项目和质量与合同约定标准差距明显，吕新琼提出小区存在的问题并不能认定华润置地公司未履行物业服务义务或履行义务不符合合同的约定，吕新琼以此抗辩拒绝支付全部物业费依据不足，本院无法支持，故吕新琼应向华润置地公司支付2011年至2015年未付的物业费1186.71元。关于华润置地公司主张的2016年、2017年度物业费，合法有据，且吕新琼同意支付，本院予以支持。综上，吕新琼应向华润置地公司支付2011年至2015年物业费，2016年和2017年物业费，合计为2310.63元。但需要指出的是，根据吕新琼提交的照片显示的内容，华润置地公司在卫生保洁等方面存在一定的瑕疵，本院对其主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告吕新琼于本判决生效之日起七日内给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司2011年至2017年期间欠付物业费合计2310.63元；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担25元（已交纳），由被告吕新琼负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李巧霞人民陪审员  宋 怡人民陪审员  杨文荣二〇二〇年三月十六日书 记 员  白婉蓉