福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终136号 上诉人（原审原告）：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区延寿路东侧东城1号，统一社会信用代码91350300691917298P。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：林金美，女，1963年7月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：施高攀、彭晓红，福建理策律师事务所执业律师。 上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）因与被上诉人林金美物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人昆仑物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判林金美偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费14352元以及该款自2019年5月30日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失（不服一审判决的金额为4532.19元）；2.本案一、二审诉讼费用由林金美承担。事实和理由：1.一审判决认定2016年1月份至2016年6月份的物业服务费已超过3年诉讼时效，进而判决林金美仅承担2016年7月1日起至2017年7月31日的物业费是错误的。《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用每一年缴费一次，在费用到期后7个工作日内交纳，每逾期一日，须缴纳欠费总额千分之三作为滞纳金。该约定说明物业费是按年收取而不是按月收取，一审判决按月计算诉讼时效违背事实。2016年度的物业费用在2017年1月7日到期后昆仑物业公司才能知道权利受到侵害，诉讼时效应当从2017年1月7日开始计算三年，为2020年1月6日，昆仑物业公司在2019年9月起诉，并未超过诉讼时效。物业公司的经济来源就是向广大业主收取物业费，按照常理，林金美居住在小区内且拖欠物业费，昆仑物业公司不可能没有向林金美催讨。每年物业费是一个合同项下整体的债务，诉讼时效应从未缴纳的最后一期起算。2.昆仑物业公司从2019年5月30日就已经起诉到法院，逾期缴费占用资金利息损失应从2019年5月30日起算。3.案件受理费的判决不公平。 被上诉人林金美答辩称：1.一审认定2016年1月份至6月份的物业服务费已超过诉讼时效具有事实和法律依据，应当予以维持。物业服务费属于每月定期产生的定期给付之债，而非分期履行之债，均是独立债务，其诉讼时效应从每月债务履行期限届满之日起算。昆仑物业公司在起诉状中明确表示，物业费是按每月计算，每半年预先缴纳该半年周期的物业费。且根据昆仑物业公司一审提供的其单方制作的所谓付费通知单，也明确将物业服务费分割为半年一结的独立债务。现昆仑物业公司又主张以其与开发商签订的格式条款，认为物业费是按年收取的，陈述明显前后矛盾，且严重损害林金美的合法权益，依法应属无效。因此一审认定2016年1月至6月的物业服务费已超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据。2.昆仑物业公司上诉状中确认于2019年9月起诉，又认为2019年5月30日起诉至法院，明显前后矛盾，应以法院立案时间为准，故利息应自2019年9月6日起算。3.根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条规定，当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核，而不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故案件受理费并非昆仑物业公司上诉的理由，应当予以驳回。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 昆仑物业公司向一审法院起诉请求判令：1.林金美偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费14352元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由林金美承担。 一审法院认定事实如下：2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村（具体以民政局编排为准）的东城1号1、2、3期小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业公司提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准收取）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收取）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收取）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，每逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，林金美于2010年12月21日购买坐落于莆田市荔城区商品房（均位于“东城1号”小区内），所有权于2011年3月16日转移登记在林金美名下，建筑面积分别为78.14平方米、221.08平方米、77.9平方米、43.92平方米、82.54平方米；上述商品房建筑面积共503.58平方米。2019年5月28日，昆仑物业公司通过在上述商品房门口张贴付费通知单方式向林金美催收物业服务费等费用。因昆仑物业公司主张未收到上述商品房自2016年1月份起至2017年7月份止的物业服务费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。昆仑物业公司为“东城1号”小区提供了物业管理服务，林金美逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求林金美支付其拖欠的物业服务费，符合合同约定，一审法院予以支持。昆仑物业公司主张曾与林金美口头协商以案外人彭炳华对昆仑物业公司的债权抵扣其物业服务费，但未提供相应证据证明，一审法院不予采信；且昆仑物业公司提供的证据仅可证实其于2019年5月28日向林金美催讨自2016年1月起的物业服务费，故林金美辩称2016年1月份至2016年6月份的物业服务费已超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据，一审法院予以采纳。经核算，林金美应支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的物业服务费：9819.81元（503.58平方米×1.5元／平方米·每月×13个月）。林金美辩称张贴通知单图片内的房屋并非林金美所有，但未提供证据证实其上述主张，故对其上述辩解意见一审法院不予采信。昆仑物业公司要求林金美支付逾期缴费资金按月利率0.5%计算的逾期交费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林金美应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区商品房自2016年7月起至2017年7月止的物业服务费9819.81元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费9819.81元为基数自2019年9月6日起至付清该款之日止按月利率0.5%计算的逾期交费资金占用利息损失；二、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费159元，减半收取计79.5元，由林金美负担25元，昆仑（莆田）物业管理有限公司负担54.5元。 本院二审期间，林金美没有提交新证据。昆仑物业公司向本院提交彭炳华起诉昆仑物业公司的判决书，其中林金美等人都是彭炳华的亲戚，彭炳华同意用自己的债权抵扣林金美等十位亲戚的物业费，欠条中注明2014年至2015年的物业费以抵扣债权，实际抵扣时间至2016年1月，林金美在一审中也自述其认为物业费是债权抵扣的，故没有欠钱。林金美质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，但借贷关系与本案物业服务合同的法律关系不同，他人对部分的债务的抵扣不构成诉讼时效中断的理由，也不能成为昆仑物业公司拒不履行告知、催告物业费义务的理由。本院经审查认为，该判决书系生效法律文书，真实性、合法性可以确认，与本案物业费亦有一定关联性，本院予以采信。 经审理查明，昆仑物业公司对一审法院认定的事实没有异议。林金美对一审法院认定的事实中“2019年5月28日，……催收物业服务费等费用”有异议，认为昆仑物业公司并未将付费通知单张贴到商品房门口，林金美也从未收到付费通知；林金美对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，予以确认。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力，故林金美、昆仑物业公司均应全面履行合同义务。林金美逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求林金美支付其拖欠的物业服务费，符合合同约定。物业服务合同属于双务合同，支付物业服务费的债务是在合同履行过程中不断产生，每期债务履行期限届满后均为独立债务，其诉讼时效应从每期债务履行期限届满之日起算。该《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费每一年缴费一次，在费用到期后7个工作日内交纳，每逾期一日，须缴纳欠费总额千分之三作为滞纳金。可以确定本案物业服务费是按年收取，故2016年度的物业服务费应当在2017年1月1日起的7个工作日之前缴纳，其诉讼时效应从2017年1月1日起7个工作日的次日开始计算，本案并未超过诉讼时效，因此昆仑物业公司起诉林金美要求偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费14352元，于法有据，应予支持。一审法院受理本案的时间为2019年9月6日，故一审法院以该日起算利息并无不当。一审判决认定部分超过诉讼时效认定事实错误，应予纠正。综上所述，上诉人昆仑物业公司的上诉请求部分有理，予以支持；对一审判决不当之处，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4354号民事判决； 二、林金美应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区商品房自2016年1月起至2017年7月止的物业服务费14352元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费14352元为基数自2019年9月6日起至付清该款之日止按月利率0.5%计算的利息； 三、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司一审的其他诉讼请求； 四、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费159元，减半收取计79.5元，由林金美负担；二审案件受理费50元，由林金美负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月二十日 书记员  黄慧萍 附注：一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。