北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3125号原告：张树玲，女，1979年8月20日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：陈国助，北京智勇律师事务所律师。被告：北京鑫紫菲健身中心，经营场所北京市回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103。经营者：吴非飞，女，1981年10月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭明鑫（系吴非飞配偶），住北京市密云县。委托诉讼代理人：简燕英，北京市奥援律师事务所律师。原告张树玲与被告北京鑫紫菲健身中心（以下简称鑫紫菲中心）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张树玲及其委托诉讼代理人陈国柱，被告鑫紫菲中心的委托诉讼代理人简燕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树玲向本院提出诉讼请求:1.鑫紫菲中心向张树玲退还转让费107500元；2.鑫紫菲中心向张树玲支付违约金10万元；3.诉讼费由鑫紫菲中心承担。事实与理由：吴非飞在其租赁的北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103室兴办了鑫紫菲中心。2017年4月10日，鑫紫菲中心作为甲方、张树玲作为乙方签订《转让合同》一份，约定鑫紫菲中心将该健身中心连同所租赁的房屋一并转租给张树玲经营使用，租赁期限为三年，张树玲每年交纳租金，如一方违约需要赔付10万元违约金。合同签订后，张树玲及时向鑫紫菲中心支付了2017年4月6日至2017年12月31日的房租及该房内所有设备设施转让费用共计16万元。2017年底，张树玲又向鑫紫菲中心支付了2018年度的房租7万元。2018年12月底，张树玲正准备向鑫紫菲中心交纳2019年度的房租时，一个陌生人自称房东，与原承租人的租赁关系将于2018年12月31日到期，故口头通知张树玲在2019年1月1日前搬离。张树玲及时将情况向鑫紫菲中心通报，鑫紫菲中心称其会与房东沟通解决。但房东于2019年1月4日张贴一份告知书后将涉案房屋锁闭，将张树玲强制从该房屋中清退。张树玲当即报警，警方称这属于合同纠纷需通过诉讼解决。房东的清退行为给张树玲带来巨大的经济损失，张树玲遂要求鑫紫菲中心按照《转让合同》的约定承担相关责任，但鑫紫菲中心予以拒绝。被告鑫紫菲中心辩称：不同意张树玲的诉讼请求。鑫紫菲中心已经按照合同要求向张树玲交付了健身中心，张树玲已经使用一年八个多月，因此其要求鑫紫菲中心返还转让费没有依据。健身中心无法继续经营系因张树玲自身存在违法经营行为，涉嫌卖淫嫖娼被派出所查处，故房东才停止出租。不同意支付违约金。经审理查明：祁洪方系坐落于北京市昌平区昌平路380号院3号楼的房屋的所有权人。2013年12月29日，祁洪方作为出租方（甲方）、北京安凯汽车租赁有限公司（以下简称安凯公司）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁协议书》。该合同约定：甲方将位于昌平区昌平路380号院3号楼7单元103房上下两层有偿出租给乙方使用，租期5年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止；合同到期如需续签，乙方要提前一个月即2019年1月30日前提出；年租金为10万元；乙方不得随意把房子转租或借给第三方使用，否则甲方立即将房屋收回，且不退租金。该合同另约定有其他内容。该合同安凯公司的落款处联系人显示为李智。2015年12月11日，李智作为出租方（甲方）、吴非飞作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103号楼上二层含楼下玻璃门口及一层玻璃房屋；租赁期共48个月，自2016年1月1日起至2019年12月31日止；该房屋每年租金为7万元，租金总额为28万元；房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或者利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动等，甲方有权解除合同，收回出租房屋。该合同另约定有其他内容。2017年4月10日，鑫紫菲中心（经营者为吴非飞）作为甲方（转租方）、张树玲作为乙方（承租方）签订《转让合同》。该合同约定：甲方自愿将位于北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103的鑫紫菲中心转让给乙方经营使用；房租每年为7万元，乙方于2017年12月31日缴纳2018年全年房租:乙方一次性给付甲方房租（2017年4月6日至2017年12月31日）及该房内所有设备设施转让费用共计16万元；此合同甲方与房东签订的租期至2019年12月31日止；本合同自甲乙双方签订合同之日起，租赁期三年，乙方租赁期间房租为每年7万元，甲方不得以任何理由涨乙方房租，如有变动，视为甲方违约，多出房租范围的金额一律由甲方自行承担，与乙方无关；乙方租赁期间继续使用甲方营业执照，甲方需无条件配合乙方因营业执照所需一切事宜；乙方租赁期间自负盈亏，不得从事违法经营，否则后果自负；乙方经营期间，享有独立的经营权、收益权、支配权，所有收益、支出与甲方无关；乙方经营期间，如遇房东及相关部门任何疑问，均由甲方负责周旋调解，乙方负责配合甲方工作；合同履行期间，乙方享有转让权，甲方负责配合乙方转让事宜；合同履行期间，任何一方不得擅自违约，如遇一方违约，违约方需一次性赔付被违约方10万元。2018年11月8日，北京市公安局昌平分局作出京公昌行罚决字（2018）005403号、005404号《行政处罚决定书》。该两份《行政处罚决定书》载明：2018年11月6日22时许，王浩祥、王利宾在昌平区回龙观镇鑫紫菲足疗店内，与孙树芸进行卖淫嫖娼活动，被民警当场查获，并决定给予王浩祥、王利宾行政拘留5日的处罚。2018年12月14日，李智发送微信给吴非飞，主要内容为：“我正式通知你，刚刚回龙观派出所崔警官把我叫到派出所，正式给我最后通牒，我租给你的新龙城的房子涉嫌卖淫嫖娼，一旦再被人举报，就不是派出所拘你了，而是执法总队直接过来连同我和你都要被拘留。所以，我正式通知你我们的租房协议终止，因为协议里明文规定房子只可以做合法生意。”2018年12月20日，李智再次发送微信给吴非飞，主要内容为：“周日我早上到新龙城收回房屋。你安排一下吧。多给出一周时间足够你们办理了。”鑫紫菲中心称李智于2018年12月24日将一份书面通知贴在了涉案房屋，并提交了该份通知的图片。该通知图片显示的内容为：“鉴于吴非飞违反了2015年12月11日与李智签订的房屋租赁合同，特此说明如下：一、合同第六条规定，租赁期内未经甲方同意乙方不得转租转借承租房屋，但吴非飞擅自将所租房屋转租转借给王占军张树玲经营。二、合同第七条第五款规定，不得利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，但公安机关于今年查处张树玲等人利用所租房屋从事卖淫嫖娼等违法行为，回龙观派出所崔警官于2018年12月14日当面告诉了我情况。三、合同第三条规定，乙方应于2018年12月20日前缴纳2019年房租（人民币7万元整），每逾期一天，乙方需按应付租金的千分之十支付违约金（每天700元整），拖欠房租超过7天，甲方有权解除本合同，收回房屋，甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品视为乙方放弃，甲方有权处置。李智于2018年12元14日通过微信和电话联系，已经明确告知吴非飞本人，并给出腾退时间，已经做到仁至义尽。2018年12月20日李智再次微信电话通知吴非飞周日23日早上到新龙城收回房屋。2018年12月23日李智如约早上收房，可是吴非飞不接电话，也不出面，张树玲等三人拒不腾退房屋，无奈李智报警110，回龙观派出所刘警官（警号：050610）到达现场，对方同样拒不腾退房屋。综上所述，李智特此通知吴非飞如下：一、立刻终止房屋租赁合同并立即从所租房屋内搬出；二、每拖欠一天吴非飞需支付违约金700元整，从2018年12月14日通知吴非飞算起，已经拖欠10天，吴非飞必须支付给李智违约金人民币7000元整，并且以此类推；三、由于吴非飞违约给李智造成的一切损失和上海，李智有权依据合同通过法律手段来解决。特此通知。”鑫紫菲中心表示，该通知在涉案房屋门上张贴了一天左右，后被吴非飞的配偶撕下作为证据保存。张树玲则对此予以否认，称从未看到过该份通知，并表示李智自2018年11月开始经常去涉案房屋以其与祁洪方之间存在纠纷为由与张树玲协商赔款退房事宜，但张树玲未予同意。张树玲提交了录音一份，称系其、高枝与李智之间于2018年12月7日发生的谈话过程。该录音内容显示：李智称其与房主就房屋租期存在争议，房主存在缩短租期的违约行为，于是三人针对可能出现的祁洪方提前收房的情况等讨论了解决办法。鑫紫菲中心对该录音不予认可。2019年1月4日，祁洪方在涉案房屋上贴出《告知》，内容为：“由于我和原来租户的租赁关系已经于2018年12月31日到期，该租户在合同期外同其他第三方签订的任何协议都是无效的。据此特把楼上做足疗的大门锁上，以便促使其尽快撤离此房。”祁洪方于2019年6月5日出具书面《证明》，内容为：“我名叫祁洪方……位于北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103号房屋是我的房产，我将其出租给李智时约定的租赁期限是五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。在签订协议时误把2018年写成了2019年。第二天我和李智通了电话，双方确认写错了，有通话录音为证。到期时因为我欲提高租金未能与李智达成一致，我把房子租给了其他人。楼上足疗房客是在李智手里租的，超出了我租给李智的期限，所以他们之间的协议是无效的。于是2019年1月4日我张贴了告示，把楼上做足疗的大门锁上了，促使其尽快腾退房屋。特此证明！”2019年4月2日，高枝出具书面《证明》一份，内容为：“本人高枝……于2019年4月2日从祁洪方处承租了昌平区回龙观镇昌平路380号院3号楼7单元103号房屋，故通知原承租人张树玲腾退房屋。张树玲于2019年4月2日已将房屋腾退，并在本人的见证下将室内的设备处理转让给了他人，转让价款为人民币3000元。特此证明！”高枝出庭作证称：高枝之前从李智处承租了房屋的一层，后祁洪方到店内告知其李智的租期到2018年底为止，让其不要再向李智交付租金；后高枝从祁洪方处承租了涉案房屋，自2019年1月1日起租期五年，涨了租金；其看着张树玲于2019年4月2日腾房并帮忙，也看到张树玲把房里的东西卖了3000元。张树玲曾向吴非飞发送微信，内容为：“我们搬出来了，你去把东西拿走，给人家腾房子。”吴非飞则回复：“店转给你了，东西也都归你，你想怎么处理就怎么处理吧。”庭审中，双方均认可《转让合同》的内容包括房屋的转租和设备所有权的转让。张树玲明确：其向鑫紫菲中心支付的租金至2018年12月31日，其第一年支付的16万元中包含2017年4月6日至2017年12月31日的房租52500元，剩余107500元系设备费用；设备中包括4台空调、4台电视、1个热水器、2台按摩床和4台普通床，现已被其以3000元价款处理完毕；店中经营足疗按摩业务，有3名员工，并不存在违法经营问题；因租赁合同已经无法履行故基于解除合同提出本案的诉讼主张，被清退后所遭受的损失包括设备转让款、人工成本及预期经营利益损失等。上述事实，有《转让合同》、《房屋租赁合同》、《告知》、《证明》、房产证、微信、录音、《行政处罚决定书》、图片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：鑫紫菲中心与张树玲签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《转让合同》实际包含经营房屋的转租、设备设施的所有权转让等内容。在张树玲向鑫紫菲中心支付16万元并接手店面及店内设施设备后，设备设施的所有权转让部分已经履行完毕，张树玲成为该部分设备设施的所有权人。经营房屋的转租部分，合同约定的租期至2019年12月31日，但在履行过程中，因产生纠纷，张树玲未能持续租赁至约定日期，自2019年1月1日起未再支付租金，并于2019年4月2日搬出店面，即房屋转租部分已实际停止履行。鑫紫菲中心对房屋转租部分停止履行即该部分合同内容解除的事实并不持异议，双方存在争议的是导致合同解除的原因及何方需要为此后果承担责任。本案中，张树玲经营的涉案店面经公安机关确认于2018年11月8日存在卖淫嫖娼活动。李智与吴非飞签订的《房屋租赁合同》中明确约定，若在涉案房屋内进行违法活动，李智有权解除合同并收回房屋。2018年12月14日，李智以涉案房屋内存在卖淫嫖娼活动为由向吴非飞发送了解除合同通知，行使了合同约定的解除权，李智与吴非飞签订的《房屋租赁合同》实际已于2018年12月14日解除。该合同的解除必会导致鑫紫菲中心与张树玲签订的《转让合同》中的房屋转租部分不能继续履行。《转让合同》中亦明确约定，张树玲租赁期间不得从事违法经营，否则后果自负。而2019年1月，因李智与房主祁洪方存在房屋租赁纠纷，张树玲亦被祁洪方要求腾退所租赁的房屋，并于4月最终搬走。也即上述两种情形均会产生《转让合同》中的房屋转租部分无法继续履行的后果，而张树玲和鑫紫菲中心应分别对此承担责任。在此情形下，因张树玲自身存在严重违约行为，且其已将受让的设备设施自行处理，故其要求鑫紫菲中心退还转让费并支付违约金，缺乏合理合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张树玲的全部诉讼请求。案件受理费4413元，由原告张树玲负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高 笛人民陪审员  李桂云人民陪审员  张 峰二〇二〇年三月二十六日法官 助理  程新淼书 记 员  赵金秋