上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初82163号原告：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。委托诉讼代理人：傅巍波，男。被告：陆利峰，男，1980年6月16日生，汉族，户籍所在地上海市崇明区。原告上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家经纪公司)与被告陆利峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员梅丽华、田有娣组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告我爱我家经纪公司的委托诉讼代理人傅巍波到庭参加诉讼。被告陆利峰经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告我爱我家经纪公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.要求被告陆利峰向原告我爱我家经纪公司返还上海市浦东新区峨山路XXX号(1)底层商铺(以下统称系争商铺)的租赁保证金人民币31,000元(以下币种相同)；3.要求被告陆利峰向原告我爱我家经纪公司支付违约金31,000元。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订租赁合同，约定由原告向被告承租系争商铺，租赁期限自2017年8月19日至2020年8月2日，双方还约定了租金标准及支付方式。原告依约支付了相关款项。通过已生效的(2018)沪0115民初75765号民事判决书，房屋的权利人与陆利峰间的租赁关系于2018年8月20日解除，致使原告不能继续履行与被告间的租赁合同，由此原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告陆利峰未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，由陆利峰作为出租方(甲方)与我爱我家经纪公司作为承租方(乙方)订立租赁合同，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面价为70平方米；合同租赁期限自2017年8月3日至2020年8月2日，其中2017年8月3日至2017年8月18日为免租期；2017年8月19日至2019年8月18日，商铺月租金为31,000元，2019年8月19日至2020年8月2日月租金为32,000元；甲方要求乙方每6个月支付一次租金，每期租金乙方于正常租期开始前30日直接支付甲方指定银行账户，……乙方逾期超过20天未支付房租，甲方有权单方面解除本协议；租赁保证金为31,000元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；……甲方将该房屋交付乙方后的期间内，……若因甲方之原因导致合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方须返还乙方保证金，赔偿乙方相当于保证金金额的违约金，同时补偿乙方该商铺的装修费用；……。租赁合同签署后，陆利峰将系争商铺交付我爱我家经纪公司，2017年8月3日，我爱我家经纪公司向陆利峰支付217,000元，在用途中记载“峨山路店房租、房租押金”。2018年1月19日，我爱我家经纪公司向陆利峰支付186,000元，在用途中记载“峨山路店房租”。2018年7月20日，我爱我家经纪公司向陆利峰支付186,000元，在用途中记载“峨山路店房租”。姚慧琳为其与陆利峰房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年10月9日立案受理，在案件审理期间，经姚慧琳申请，将我爱我家经纪公司作为第三人参加诉讼。根据法院审理查明：坐落于上海市浦东新区峨山路XXX号601(1)幢的房屋权利人为上海茂兴宽紧线厂。2010年12月25日，姚慧琳与案外人上海丽华针织工业有限公司就位于上海市浦东新区峨山路XXX号内的所有物业(含601(1)、601(2)、601(3)、601(4)共四幢物业的房屋、院落、现有设施设备等)签订《租赁合同书》，约定姚慧琳承租上述物业的期限自2011年8月16日至2026年9月30日。同日，姚慧琳(丙方)与上海茂兴宽紧线厂(甲方)、上海丽华针织工业有限公司(乙方)签订《确认书》，其中明确：甲方同意并确认乙方与丙方于2010年12月25日就峨山路XXX号的物业签署的《租赁合同书》；甲乙双方同意丙方依《租赁合同书》所约定的条款对该物业行使对外转租的权利与义务。又于同日，上海丽华针织工业有限公司就其同意姚慧琳对上述峨山路XXX号内的所有物业实施转租或分租出具《同意转租证明》。之后，由姚慧琳(甲方)与陆利峰(乙方)签订《租赁合同书》及相关补充协议，约定甲方将位于上海市浦东新区峨山路XXX号(1)号楼一楼部分、二楼整层及三楼整层建筑面积约480平方米出租给乙方作为经营场所使用，租赁期自2014年11月16日至2020年8月15日，双方相关权利义务进行了约定。因陆利峰没有依约支付租金，姚慧琳向其发送解除函件，函件于2018年8月20日送达陆利峰。2019年3月6日，姚慧琳与我爱我家经纪公司签订《店面租赁合同》，约定姚慧琳将系争商铺出租给我爱我家经纪公司，租赁期限自2019年2月16日至2020年8月15日。同时查明确认我爱我家经纪公司向陆利峰租金支付至2019年2月18日。本院根据上述审查认为，陆利峰逾期支付租金，姚慧琳依约有权解除合同，确认陆利峰收到姚慧琳寄送的《律师函》之日即2018年8月20日为合同解除日，并在结算后判令陆利峰支付2018年8月16日至2019年2月28日的房屋租金及使用费191,849.60元以及违约金。该案判决后已生效。以上事实有《商铺租赁合同》、转账凭证、(2018)沪0115民初75765号民事判决书等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。我爱我家经纪公司与陆利峰就系争商铺建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应予以恪守。在双方合同履行过程中，我爱我家经纪公司如约在2018年7月20日向陆利峰支付了半年租金至2019年2月18日，但陆利峰收到租金后，却未依照其与相对出租方支付2018年8月16日起的租金，因其逾期付租的行为导致其与出租方姚慧琳关于包含系争商铺在内的租赁合同于2018年8月20日解除，陆利峰因此丧失对系争商铺予以处分的合法权利，由此原告要求确认原、被告间的租赁合同予以解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，原告要求陆利峰返还租赁保证金31,000元，符合合同约定，本院予以支持。另外合同解除系出租方陆利峰导致，原告要求依约由被告承担违约金31,000元，符合合同约定，于法有据，本院亦予以支持。被告陆利峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海我爱我家房地产经纪有限公司与被告陆利峰签署的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告陆利峰应于本判决生效之日起十日内向原告上海我爱我家房地产经纪有限公司返还租赁保证金31,000元；三、被告陆利峰应于本判决生效之日起十日内向原告上海我爱我家房地产经纪有限公司支付违约金31,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,350元，由被告陆利峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年三月二十四日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。