北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11355号原告：中国船舶重工集团国际工程有限公司，住所地北京市朝阳区双桥中路北院1号。法定代表人：陈际春，董事长。委托诉讼代理人：王景伟，男，中国船舶重工集团国际工程有限公司员工。委托诉讼代理人：郜婧，女，中国船舶重工集团国际工程有限公司员工。被告：北京五粮居餐馆，住所地北京市朝阳区双桥中路北院1号15幢。经营者：程菊华，经理。委托诉讼代理人：魏新，北京市中海律师事务所律师。被告：李良枝，男，1969年12月7日出生，汉族，无业，户籍地四川省苍溪县。委托诉讼代理人：魏新，北京市中海律师事务所律师。原告（反诉被告）中国船舶重工集团国际工程有限公司（下称中船公司）与被告（反诉原告）北京五粮居餐馆（下称五粮居餐馆）、被告（反诉原告）李良枝（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。中船公司之诉讼代理人王景伟、郜婧，五粮居餐馆、李良枝之共同诉讼代理人魏新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中船公司向本院提出诉讼请求：1、判令五粮居餐馆、李良枝于7日内办理五粮居餐馆注册地地址工商变更登记手续；2、判令五粮居餐馆、李良枝向中船公司支付租赁期间拖欠的租金70000元、水费1744．2元及电费（自2017年3与10日起至2017年7月5日，按实际用量及政府指导收费价格计算，电费暂按前一交费期间日平均费用估算至2017年7月4日为11864元），并向中船公司支付违约金36000元；3、判令五粮居餐馆、李良枝向中船公司赔偿非法占用房屋期间给中船公司造成的租金损失（按市场价格每天每平方米5元，自2017年6月25日起，计算至第一项诉讼请求履行完成之日止，计算至2018年7月9日为435850元）。事实与理由：中船公司与五粮居餐馆于2014年11月25日签订了《房屋租赁合同》，约定五粮居餐馆承租位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋230平方米用于经营“五粮居”饭店，租期为一年，自2014年11月25日至2015年11月24日止。合同到期后，中船公司与五粮居餐馆于2015年11月20日续签《房屋租赁合同》，约定租期为一年半，自2015年11月25日至2017年6月24日止；租赁期满，甲方中船公司有权收回出租房屋，乙方五粮居餐馆应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，五粮居餐馆未支付全部租金，仍欠付租金、水费、电费。五粮居餐馆拖欠租金构成违约，在租期届满后既不通知中船公司续租，又拒不交还房屋，影响中船公司对房屋的合法使用，给原告造成了租金损失。故向法院提起诉讼，望法院判如所请。五粮居餐馆、李良枝辩称，不同意中船公司的全部诉讼请求。合同未履行完毕，我方不存在拖欠租金、违约情形，是中船公司违约。2017年4月以后，中船公司实际接管房屋，五粮居餐馆对房屋已经失去控制。五粮居餐馆向本院提出反诉请求：1、中船公司继续履行双方签订履行期限2016年11月25日至2018年6月24日止的合同，合同期限自2017年7月4日起至恢复正常履行开始之日内的期间自合同期间内扣除；2、要求中船公司赔偿五粮居餐馆2017年7月4日至合同恢复正常履行期间的经营损失（以53900元每月计算）；3、确认五粮居餐馆经中船公司同意在中船公司院内建设的房屋归五粮居餐馆占有使用。事实和理由：2010年5月，五粮居餐馆承租了中船公司位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋230平方米的房屋，2010年12月7日五粮居餐馆正式成立，五粮居餐馆因经营需要，陆续建造自建房屋，并对涉案房屋进行装修。双方租赁合同一直正常履行，中船公司领导经常在五粮居餐馆用餐，其用餐费用以记账方式在每年收租金时折抵到租金水电费、暖气费中，直到2017年7月，中船公司要求中断合同履行，对此五粮居餐馆表示不予同意，中船公司于2017年7月4日将涉案房屋停水停电，导致五粮居餐馆不能正常经营以及经营损失。双方虽然一直签订合同，但是合同履行比较宽松，五粮居餐馆承租涉案房屋以来从未因为租赁合同问题写过任何续租申请，因此不写续租申请是双方履行合同的惯例，同时中船公司房租已经收到了2018年6月24日，在此日期之前，不存在续租问题，因此中船公司停水停电、强迫我们解除合同，给我方造成重大损失，故我方提起反诉，请法院支持反诉请求。就五粮居餐馆提出的反诉请求，中船公司答辩称，一、中船公司从未有签订2016年11月25日至2018年6月24日止合同的意思表示，亦未有签订该合同的事实行为。五粮居餐馆所称租赁合同属凭空捏造，与事实不符。二、五粮居餐馆应当赔偿中船公司非法占用房屋期间的租金损失，双方签订合同已于2017年6月24日到期，五粮居餐馆丧失了对该房屋使用权，构成对该房屋的非法占有，更无权在该房屋处经营，五粮居餐馆主张经营损失于法无据。三、五粮居餐馆所建房屋系违法建筑，应当依法拆除。首先，该房屋系五粮居餐馆私自建造，并未征得中船公司同意；其次，中船公司土地性质为国有划拨土地，五粮居餐馆无权私自建房；再次，五粮居餐馆所建房屋系违建房屋。综上，应驳回五粮居餐馆全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月，出租方中船公司（甲方）与承租方五粮居餐馆（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋出租给乙方。合同期限自2014年11月25日至2015年11月24日。房屋租金每年10万元。李良枝与五粮居餐馆经营者程菊华系夫妻关系，两人共同经营该餐馆。中船公司提交《房屋租赁合同》一份，证明2015年11月20日，出租方中船公司（甲方）与五粮居餐馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋出租给乙方，其中约定乙方拖欠房租一个月以上的，应向甲方支付合同总租金20%的违约金。合同期限自2015年11月25日至2017年6月24日。五粮居餐馆、李良枝对该证据真实性不认可。认为合同中第一页与第二页装订不一致，系中船公司对该合同页进行了更换。为此，五粮居餐馆、李良枝申请对该合同中三页是否形成于同一时间进行鉴定。本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对该申请进行鉴定，鉴定结果为无法确定检材是否为一次性打印形成。中船公司、五粮居餐馆、李良枝对该鉴定报告真实性均予以认可。中船公司还提交了《房屋租赁合同》一份，证明2015年11月20日，出租方中船公司（甲方）与五粮居餐馆（乙方）签订了另外一份订立《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋出租给乙方，其中约定乙方拖欠房租一个月以上的，应向甲方支付合同总租金20%的违约金。合同期限自2015年11月25日至2016年11月24日。五粮居餐馆、李良枝对该证据真实性不认可，并称该合同实际形成于2017年3月，当时中船公司拿着两份合同去盖章，合同第一页中船公司也进行了更改。经询，中船公司称因公司领导变更，交接不清，致使签订了两份合同，一份期限一年，一份期限一年半。实际履行的是租赁期限一年半的合同，即租赁期限自2015年11月25日至2017年6月24日的合同。五粮居餐馆、李良枝提交《房屋租赁合同》一份，证明2015年11月10日出租方中船公司（甲方）与五粮居餐馆（乙方）订立《房屋租赁合同》，合同均约定甲方将位于北京市朝阳区双桥中路北院X号办公区临街房屋出租给乙方，其中约定乙方拖欠房租一个月以上的，应向甲方支付合同总租金20%的违约金。合同期限自2015年11月25日至2016年11月24日。中船公司对该证据真实性不认可，但对落款处中船公司公章予以认可。庭审中，中船公司提交《承诺书》，记载内容为北京五粮居餐馆系个体工商户，其经营者为程菊华，李良枝系程菊华配偶，李良枝与中船公司签订了两份房屋租赁合同，租赁期间分别为：自2014年11月25日起至2015年11月24日止；自2015年11月25日起至2017年6月24日止。北京五粮居餐馆承租中船公司位于北京市朝阳区双桥中路北院X号X幢房屋用于饭店经营，双方签订的租赁合同已于2017年6月24日到期，该饭店不再经营，承诺书落款有程菊华、李良枝签名及手印，落款时间为2019年1月17日。经承办人释明后，五粮居餐馆、李良枝对该证据不予质证。2017年6月26日，中船公司向五粮居餐馆、李良枝下发通知书。通知载明因合同到期，给予五粮居餐馆、李良枝10日宽限期，2017年7月4日中船公司将收回出租房屋。五粮居餐馆、李良枝对该证据不认可，称并未收到该通知。庭审中，中船公司提交对账单、欠条，证明李良枝曾开具欠条，内容为今欠中船公司2016年11月26日至2017年5月25日房租费6万元，于5月25日之前补清，落款时间2017年3月29日，落款处有见证办公室李晖字样，该落款中李晖为繁体字书写。五粮居餐馆、李良枝对对账单真实性不认可，对欠条真实性认可，证明目的不认可。中船公司称除该笔6万租金，五粮居餐馆、李良枝另欠2017年5月25日至2017年6月24日的1万元租金，故五粮居餐馆、李良枝共欠其租金7万元。五粮居餐馆、李良枝主张出具欠条后，双方又进行了结算，扣除了中船公司领导吃饭记账出具的签单，最终欠付中船公司17806元，为证明该事实，五粮居餐馆、李良枝提交收条。收条内容为今收到五粮居签单收据42194元，落款人处有李晖签名，该收条李晖签名为繁体字书写，落款时间2017年4月17日，中船公司对该收条真实性不予认可。五粮居餐馆、李良枝还出具收据，证明李晖曾于2017年3月15日就收到餐票共计22800元向李良枝出具收据，落款人办公室李晖，该落款李晖签名为简体字书写。经核实，李晖系中船公司工作人员，中船公司称该收据确为李晖所签，但收条并非李晖所签。庭审中，承办人拨通李晖电话，李晖称收到2万多元收据确实为他所写，但收到4万多元收条并非其书写，但其承认平时书写习惯中简体字、繁体字都会使用。中船公司提交照片，证明五粮居餐馆、李良枝欠交水费的事实。五粮居餐馆、李良枝对该证据不认可，认为不能证明该水表系五粮居餐馆水表。五粮居餐馆、李良枝称2017年7月4日，中船公司给餐馆停水、停电，致使餐馆无法经营，中船公司对停水、停电事实予以认可。双方认可房屋已腾空返还中船公司，中船公司主张2018年9月28日双方进行了交接，并出具了物品清点表，证明李良枝于2019年1月17日接受了清点物品，五粮居餐馆、李良枝对该证据不予质证。五粮居餐馆、李良枝还提交短信记录、微信记录，证明2017年7月后五粮居餐馆、李良枝积极与中船公司及案外意向承租人就将涉案房屋整体转租进行沟通磋商。其中，中船公司由工作人员王丹与程菊华进行联系。中船公司对该证据真实性、证明目的均不认可，但认可王丹系其公司人员。本院认为：营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，五粮居餐馆登记的经营者为程菊华，但程菊华、李良枝系夫妻关系，且五粮居餐馆由程菊华与李良枝共同经营，故李良枝与五粮居餐馆应对外承担连带责任。中船公司要求判令五粮居餐馆、李良枝办理五粮居餐馆注册地地址工商变更登记手续的诉讼请求，因工商变更登记手续属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受理范围，故本院对其该项诉讼请求不予支持。依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。中船公司与五粮居餐馆签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行相应权利义务。结合现有证据及双方当庭陈述，可以认定双方签订的合同约定的期限应为2015年11月25日起至2017年6月24日。依据李良枝出具的借条，可以认定五粮居餐馆欠付中船公司2016年11月26日至2017年5月25日房租费6万元。李良枝还出具了收条，因欠条和收条中都有李晖的繁体签字，可以认定该收条系李晖出具，其中内容为收到五粮居签单收据42194元。故五粮居餐馆、李良枝欠付中船公司的房租费应扣除该42194元。现有证据无法证明五粮居餐馆支付了2017年5月25日至2017年6月24日的租金，故中船公司主张的该1万元租金，本院予以支持，据此，五粮居餐馆、李良枝应支付中船公司租金27806元。关于水费、电费。中船公司未提交充足证据证明五粮居餐馆实际的水、电使用量，该诉讼请求本院不予支持。关于违约金。双方在合同中约定了违约责任，五粮居餐馆、李良枝拖欠租金一月以上，符合合同约定的违约情形，双方约定的违约金标准亦无不当，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于租金损失。2017年6月26日，中船公司向五粮居餐馆、李良枝下发通知书，载明因合同到期，给予五粮居餐馆、李良枝10日宽限期，2017年7月4日中船公司将收回出租房屋。故2017年6月25日至2017年7月4日的租金损失，本院不予支持。2017年7月4日，中船公司对五粮居餐馆停水、停电，五粮居餐馆已无法实际经营。现有证据无法证明五粮居餐馆于2017年7月4日之后仍占有使用涉案场地，故中船公司主张2017年7月4日之后租金损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，五粮居餐馆、李良枝主张合同期限自2016年11月25日至2018年6月24日，但并未提交有效证据予以佐证，其要求中船公司继续履行双方签订的合同的诉讼请求，本院不予支持。合同期满后，五粮居餐馆、李良枝并未及时返还房屋直至2017年7月4日被停水、停电，其要求中船公司赔偿2017年7月4日至合同恢复正常履行期间经营损失的诉讼请求，亦没有事实和法律基础，本院不予支持。关于确认五粮居餐馆经中船公司同意在中船公司内建设的房屋归五粮居餐馆占有使用的诉讼请求，首先，其并未提交证据证明该建筑由其建设，亦无证据证明该房屋所有权归其所有。其次，现有证据无法证明该房屋经过相关报备审批，亦无法证明该房屋系合法建筑。故该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京五粮居餐馆、被告李良枝于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中国船舶重工集团国际工程有限公司租金27806元；二、被告（反诉原告）北京五粮居餐馆、被告李良枝于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中国船舶重工集团国际工程有限公司违约金36000元；三、驳回原告（反诉被告）中国船舶重工集团国际工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京五粮居餐馆的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9355元，由原告（反诉被告）中国船舶重工集团国际工程有限公司负担7960元（已交纳），由被告（反诉原告）北京五粮居餐馆、被告李良枝负担1395元（中国船舶重工集团国际工程有限公司已预交，北京五粮居餐馆、被告李良枝于本判决生效之日起七日内支付中国船舶重工集团国际工程有限公司）。反诉案件受理费4595元，由被告（反诉原告）北京五粮居餐馆、被告李良枝负担4595元（已交纳）。鉴定费用2452元，由被告（反诉原告）北京五粮居餐馆、李良枝负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇二〇年三月十七日法官 助理  秦 彬书 记 员  沙京泽