青海省海东市中级人民法院民事判决书（2019）青02民初66号原告（申请执行人）：刘某，海东海驿小额贷款有限公司执行董事，住青海省海东市。委托诉讼代理人：李某，青海德坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾某，青海德坤律师事务所律师。被告（案外人）：陈某，拉萨市福利石膏厂经营者，现住青海省海东市。委托诉讼代理人：星某。被告（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司。法定代表人：王某，该公司董事长。原告刘某与被告陈某、西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人李某、被告陈某及其委托诉讼代理人星某到庭参加诉讼。被告九海公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：准许执行九海公司名下位于青海省海东市××区房屋。事实与理由：2017年刘某与九海公司民间借贷纠纷一案，刘某于2017年8月14日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）青02财保02号民事裁定书，查封九海公司名下位于××区、103、104、105、106、107、204、205号商铺；2号楼104号商铺；住宅楼5号楼1114、1094、1034号和6号楼2164、2054号住宅并续封至今。2018年1月3日，本院作出（2017）青02民初49号民事判决书，九海公司不服上诉后，青海省高级人民法院于2018年4月25日作出（2018）青民终70号民事调解书，双方达成调解协议：1.由九海公司偿还刘某本金及利息23031000元，其中15000000元于2018年9月30日前支付，余额8031000元于2018年12月30日前一次性付清；2.如上述任何一笔款项未按期足额支付，则双方当事人按一审判决执行。因九海公司未履行调解书确定的义务，刘某向本院申请强制执行上述被查封房产，本院于2018年11月5日立案，案外人陈某于2019年10月10日对执行标的提出异议，本院于2019年10月31日作出（2019）青02执异11号执行裁定书，中止对被执行人九海公司名下位于××区房屋的执行。刘某不服中止执行裁定，认为其在2014年12月15日、12月18日通过转账、刷卡的方式向九海公司支付借款950000元和900000元，并就案涉景都乐苑5号楼1114号房屋已于2014年12月16日签订《商品房预售合同》，且办理了商品房预售合同备案登记。2017年依法申请人民法院查封了案涉标的，而陈某签订《“景都乐苑”楼盘认购协议书》（以下简称《认购协议》）系在商品房预售合同备案登记之后，迄今为止尚未签订正式的购房合同，而且也不可能签订正式的购房合同，更不可能办理房产登记手续。在执行异议听证时，陈某称其在签订《认购协议》后未再签订正式合同，也没有办理房产证，其去房管局询问说被法院查封了不能办理，但在此期间却未曾提出过任何权利主张。其原认购房号为1111而非1114，该房屋被法院查封后，陈某由认购的房号1111变成了1114，其中九海公司是否存在恶意变更房号逃避执行的情形，我方不得而知。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，陈某应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，陈某均不符合足以排除执行的条件。陈某辩称，1.本案的《商品房预售合同》是基于民间借贷关系，而非商品房买卖合同，签订的商品房预售合同是为了担保民间债务的履行，如果是办理的抵押登记，刘某与九海公司签订的该商品房预售合同应认定为非典型的担保方式。2.从陈某所持有的证据看，陈某就案涉房屋有签订的《认购协议》，且根据《认购协议》约定的房屋价款已足额支付，2016年4月19日九海公司将案涉1114号房屋交付陈某，因此该房屋目前系陈某已合法占有的财产。《认购协议》中1101指的是11层01号房屋，与本案中1114号是一致的（指××元房），仅房号不一样的问题，对此，九海公司出具了证明。（2019）青02执异11号案件的听证笔录中刘某并未提出对房号有异议。3.关于未签订房屋买卖合同及未办理房屋产权证的问题，是因为九海公司名下的房屋多次被查封，限定了该房屋办理商品房买卖合同。请求驳回刘某的诉讼请求。九海公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。刘某向本院提交以下证据：证据1.（2019）青02执异11号执行裁定书，证明：执行异议之诉的起诉依据；证据2.《商品房预售合同》合同编号YS00011294，房屋代码193212，证明：2014年12月15日刘某与九海公司就案涉景都乐苑5号楼1114号房屋签订了预售合同，并于次日在海东市乐都区房产管理局备案登记；证据3.（2017）青02财保02号民事裁定书、（2017）青02财保02号之一民事裁定书，证明：2017年8月14日刘某向本院申请诉前财产保全，查封案涉房屋并续封至今，期间陈某均未提出任何异议；证据4.案件受理通知书，证明：2018年11月5日刘某依法申请强制执行，案件进入执行程序。证据5.《不动产登记信息查询结果》，证明：案涉房屋现状为查封状态。陈某质证认为，对上述5份证据真实性、关联性、合法性均无异议，但《商品房预售合同》虽然有表象的买卖关系，其实质仍然是刘某与九海公司之间民间借贷关系中的非典型担保关系，对此陈某并不知情；（2017）青02财保02号、（2017）青02财保02号之一民事裁定书中，法院依据刘某的申请查封后并未通知陈某，陈某对查封的事实亦不知情；对证据4、5，陈某得知自己的权利受损是在法院发布执行公告2019年9月25日才知道，后依法向本院提出案外人执行异议申请。陈某向本院提交以下证据：证据1.《认购协议》1份、《收据》《银行转账凭证》各2份，证明：陈某作为购买人就案涉房屋于2015年2月6日与九海公司签订了《认购协议》；双方约定价款为580000元，陈某通过转账等方式已足额支付购房款。证据2.《证明》2份、《居民用户供用气合同》，证明：陈某购买的××苑与《认购协议》中的房号是一致的。证据3.《景都乐苑交房收费明细表》《收据》，证明：2016年4月19日陈某交纳物业费、装修押金，并对该房屋合法占有。刘某质证认为，对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，《认购协议》中载明的房号1101与房管局对其预售合同登记备案的房号1114明显不一致，并且载明的总房款与单价、面积计算后也不一致；对银行凭证的收款人王龙，且系复印件及收据其不知情；《证明》中出现的3个房号无法证明是同一个房屋；供气合同与《认购协议》的1101房号不一致，对明细表及物业费是否交付不知情。九海公司未提交证据亦未出庭质证。本院认为，陈某对刘某提交的5份证据真实性、关联性、合法性均无异议，该证据能够证明本案待证事实，应作为有效证据使用；对陈某提交的证据，虽刘某持有异议，但《认购协议》《收据》《银行转账凭证》能够证明陈某与九海公司之间存在房屋认购及付款的事实，《居民用户供用气合同》及装修押金、物业费的《收据》证明陈某已实际占有和使用该房屋，应作为本案证据采纳；《景都乐苑交房收费明细表》中所盖的收费专用章与其他证据中的财务专用章不一致，是否经备案无法确认，故，对其真实性不予采信；九海公司出具的《证明》所证明的房号，因系其在该房屋被查封后而变更《认购协议》中原约定的房号，故，对其真实性无法采信。对当事人无异议的证据，即本院作出的（2017）青02财保02号及（2017）青02财保02号之一民事裁定书、（2019）青02执异11号执行裁定书、案件受理通知书及《商品房预售合同》《不动产登记信息查询结果》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年12月15日，出卖人九海公司与买受人刘某签订《商品房预售合同》，合同编号YS00011294，房屋代码193212，次日九海公司就该合同在海东市乐都区房产管理局进行备案登记，合同第三条买受人所购商品房的××苑房，预测建筑面积共143.93平方米；第四条计价方式与价款为单价每平方米1987元，总金额285989元；第八条交付期限为2014年11月30日前。2017年8月14日经刘某申请诉前财产保全，本院于当日作出（2017）青02财保02号民事裁定书，裁定：查封被申请人九海公司名下以《商品房屋买卖合同（预售）》方式为申请人提供担保的××区、103、104、105、106、107、204、205号商铺；2号楼104号商铺；住宅楼5号楼1114、1094、1034号和6号楼2164、2054号住宅。2018年8月8日申请人刘某申请续保，本院于同年8月13日作出（2017）青02财保02号之一民事裁定书，对上述房屋继续查封一年。期间，刘某诉九海公司民间借贷纠纷一案经本院一审，后九海公司不服，提起上诉，青海省高级人民法院于2018年4月25日作出（2018）青民终70号民事调解书，双方达成调解协议：一、九海公司偿还刘某借款本金及利息23031000元，其中15000000元于2018年9月30日前支付，余款8031000元于2018年12月30日之前一次性付清；二、如上述任何一笔款项未按期足额支付，则双方当事人按一审判决执行；三、九海公司偿还刘某借款每达到1000000元以上，刘某协助解封相应价值的房产。因九海公司未履行该民事调解书确定的义务，申请执行人刘某于同年11月5日向本院申请强制执行上述被查封的财产。2019年10月10日陈某对该案件的执行标的提出异议，本院于同年10月31日作出（2019）青02执异11号执行裁定书，裁定：中止对被执行人九海公司名下位于××区房屋的执行。刘某遂提起本案执行异议之诉。另查，被执行人九海公司作为出卖人与认购人陈某在2015年2月6日签订一份《认购协议》，该协议第一条认购物业和第二条认购价格约定认购房号为5幢1单元1101室，面积143.93平方米，单价为4394元/平方米；第三条认购定金为580000元。当日九海公司向陈某出具2份收据，共收取580000元预订房款，并在收据中注明为××楼。目前案涉房屋由陈某占有和使用。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：应否准许执行被告九海公司名下的××苑房屋。一、关于本案所涉《商品房预售合同》及《认购协议》的性质及效力问题。首先，2014年12月15日刘某与九海公司签订的《商品房预售合同》，虽明确约定了购房价款及交房时间，但刘某并未提交其支付房款的证据，且合同中约定的交房时间系在双方签订此合同之前近半个月时间，即2014年11月30日。该合同签订后进行了备案登记，但九海公司却一直未向刘某交付合同约定的1114号房屋，刘某亦未提交其向九海公司主张过交房的事实证据，且称该合同是债的担保，依此能够认定刘某与九海公司的真实意思并非买卖房屋，而是为借款所担保的意思表示，案涉《商品房预售合同》系借款人九海公司为保证其履行还款义务而与出借人刘某签署的具有担保性质的买卖合同，但该合同不违反法律、法规禁止性规定，应属有效合同。其次，九海公司与陈某于2015年2月6日签订的《认购协议》，其内容仅约定了认购物业的房号、房屋面积、单价、定金及付款方式，未约定房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式及办理产权登记有关事宜等主要内容，应属于商品房买卖合同的预约合同而非商品房买卖合同之本约合同，其不违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。二、关于案外人陈某能否阻却对案涉标的的执行以及刘某之主张应否得到支持的问题。第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，陈某作为案外人能否阻却对案涉标的的执行，应承担举证责任。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈某亦应对其是否符合上述情形的事实承担举证责任。第二，根据前述法律规定，首先，九海公司与陈某签订的《认购协议》系在案涉《商品房预售合同》备案登记之后，也即九海公司已经向房产管理机构提供楼宇、楼层及具体房号排序表的情况下，与陈某在《认购协议》中约定了认购的房号为５幢１单元1101室，而非1114室（该楼宇的楼号排序第10层分别为：1101、1102、1103、1104号；第11层为1111、1112、1113、1114号，总层数16层）。其次，九海公司在其尚未归还借款，且明知法院对该房屋已进行查封的情况下，仍就其与陈某约定的原1101号房屋在刘某申请强制执行后向案外人陈某出具《证明》，证明1101号房与1114号房系同一套房屋，对此，九海公司在本案审理期间经本院合法传唤无正当理由拒不到庭证明该房号变更的合理理由，应视为其放弃行使抗辩权，同时，不排除九海公司存在将案涉房号搅浑，逃避人民法院的执行行为，但其并不影响《认购协议》的效力。案外人陈某作为认购人对其所认购的房号先后多次变更及长期未能签订合法有效的书面买卖合同以及未能办理过户登记的问题未提交证据证明其是否曾依法主张过权利，其在本案审理中所提交的证据无法证明其抗辩事实，故，无法确认其是否合法占用该1114号房屋的事实。第三，根据《认购协议》约定的房屋单价4394元及面积143.93平方米，该房屋的总价款应为632428.42元，而陈某仅支付房款580000元，并未完全支付房款，亦未提供案涉房屋是否系其名下唯一用于居住的房屋事实。据此，案外人陈某应承担举证不利后果，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，本院认为，原告刘某的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定，判决如下：准许执行被告西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区房屋。案件受理费5590元，由被告陈某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2019）青02执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长刘静审判员田亚萍审判员仙艳荣 二〇二〇年三月二十日（法官     助理 刘拯琳书记员李玲玲