江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3785号原告：许武军。原告：华英。共同委托诉讼代理人：浦智华，上海市汇业律师事务所律师。被告：冯春梅。被告：冯美琴。被告：陈祖洪。第三人：无锡农村商业银行股份有限公司，住所地无锡市金融二街9号。法定代表人：邵辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：浦添添，上海精诚申衡（无锡）律师事务所律师。原告许武军、华英（以下简称许武军一方）与被告冯春梅、冯美琴、陈祖洪，第三人无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告许武军及其与华英的共同委托诉讼代理人浦智华，被告陈祖洪到庭参加诉讼。被告冯春梅、冯美琴，第三人无锡农商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告许武军一方向本院提出诉讼请求：1、判令冯春梅继续履行房屋买卖合同，协助许武军一方将位于无锡市锡山区房屋（以下简称某号房屋）过户至许武军一方名下；2、判令冯春梅向许武军一方支付违约金（以100万元为本金自2016年8月1日起按照月利率2%计算至实际过户之日止，目前暂计算至2019年6月1日为68万元）；3、判令冯美琴、陈祖洪对上述第二项诉请承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由各被告共同负担。事实和理由：许武军一方与冯春梅于2016年8月1日订立房屋买卖合同，约定冯春梅将122号房屋出卖给许武军一方；许武军一方依约支付100万元，剩余55万元房款待122号房屋过户至许武军一方名下后支付；现许武军一方已经实际占有居住在某号房屋，但冯春梅至今未予办理相关过户手续。冯美琴、陈祖洪作为房屋买卖合同中冯春梅的担保人，理应承担相应的连带保证责任。故许武军一方诉至法院。被告陈祖洪辩称，根据买卖合同约定，自2018年8月1日起的四个月内许武军一方并未要求被告协助办理过户登记手续，故应属许武军一方违约；既然许武军一方违约，目前房屋价值与房屋买卖合同订立时的价值已经翻倍，故应由许武军一方赔偿被告的经济损失。被告冯春梅未作出答辩。被告冯美琴未作出答辩。第三人无锡农商行未到庭参加诉讼，其提供书面意见述称，在冯春梅结欠无锡农商行的房屋抵押贷款未全额清偿之前，无锡农商行不同意许武军一方要求继续履行房屋买卖合同及某号房屋过户的诉讼请求。经审理查明，许武军一方与冯春梅于2016年8月1日订立房屋买卖合同，约定许武军一方向冯春梅购买某号房屋；该房屋设有抵押权90万元，抵押权人为无锡农商行；房屋成交价格155万元；合同签订后，许武军一方向冯春梅支付首付购房款100万元，剩余55万元购房款待冯春梅协助许武军一方办理房屋产权过户后立即支付；双方一致同意冯春梅于本合同签订之日两年即于2018年8月1日后再行由冯春梅协助许武军一方办理房产证更名过户手续并应当在四个月之内过户完毕，冯春梅不得以任何理由推脱，若冯春梅逾期未履行过户义务，许武军一方有权退房，并要求冯春梅承担许武军一方全部损失和房屋总价款支付之日起每月2%的利息；鉴于冯春梅所售房屋是办理的银行贷款，首付为60万元，银行贷款90万元，银行享有对该房屋90万元的抵押权，冯春梅必须保证所售房屋在合同签订后两年内将银行贷款全部还清并顺利协助许武军一方办理房产过户，否则许武军一方有权解除合同，并要求冯春梅承担许武军一方全部损失和房屋总价款支付之日起每月2%的利息；买卖双方一致承诺，该房屋成交价为155万元，不论两年后过户时房屋价值是涨是跌，都以本合同成交价为准，任何一方不得反悔，否则违约方需赔偿守约方的损失并承担本合同总价款20%的违约责任；合同履行中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，其中该房屋的契税由冯春梅承担1万元，其余由许武军一方承担；为了保证本合同的实际履行，冯美琴、陈祖洪自愿作为冯春梅的保证人，冯美琴、陈祖洪承诺，若冯春梅违反本合同约定给许武军一方造成了损失，冯美琴、陈祖洪愿意与冯春梅一起承担连带赔偿责任，保证责任期间为两年，保证责任范围包括但不限于合同项下的返还购房款、违约金、利息、以及有可能产生的诉讼费、保全费、律师费等。合同另对其他相关事宜分别作出了约定。上述合同订立后，许武军一方即向冯春梅支付购房首付款100万元，并支付税、费22500元（其中含合同约定应由冯春梅承担的契税1万元）。又查明，冯春梅于2015年9月16日向无锡农商行贷款90万元，并就某号房屋设置90万元的抵押，权利人为无锡农商行，债务履行期间自2015年9月16日起至2045年9月15日止。至今冯春梅尚欠无锡农商行贷款本金856595.94元。某号房屋于2017年1月22日登记于冯春梅名下，冯春梅应许武军一方要求，将房屋产权证原件交由许武军一方持有。2017年11月冯春梅将某号房屋交由许武军一方，许武军一方对房屋进行装修后居住使用。2018年7月18日，冯春梅以遗失补证为由向不动产登记部门申请冻结办理产权变更手续。2019年1月起许武军一方向陈祖洪催促房屋过户事宜，但未果。审理中，经本院释明，陈祖洪认为合同约定的违约金计算方法过高。许武军一方表示代冯春梅垫付的契税1万元应抵充剩余未付房屋价款中的相应金额；同时，许武军一方明确表示，鉴于某号房屋目前存在抵押权，考虑到继续履行房屋买卖合同，房屋产权过户存在权利负担，故许武军一方愿意代冯春梅代偿结欠无锡农商行的贷款本息以涤除抵押权。本院认为，许武军一方与冯春梅于2016年8月1日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。合同签订后，许武军一方已依约支付冯春梅首付款100万元，故冯春梅应根据合同约定在合同签订后两年内将其结欠无锡农商行的贷款全部还清并于2018年8月1日起的四个月内顺利协助许武军一方办理房屋产权过户。但冯春梅至今未能将其结欠无锡农商行的贷款全部还清；相应的协助许武军一方办理某号房屋的产权变更登记义务当然亦无法履行，显属违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，许武军一方现诉请冯春梅继续履行合同并办理某号房屋的产权变更登记手续，符合上述法律规定；且考虑到上述房屋现已由许武军一方实际占有使用，故本院认定由冯春梅承担继续履行合同的违约责任更为适宜。涉及到具体的履行，考虑到该房屋目前设置了抵押权，径行办理房屋产权变更手续存在障碍，根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十七条规定：取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿；结合审理中许武军一方的真实意思表示，本院现认定由许武军一方代替冯春梅清偿其结欠无锡农商行的贷款本息以便于无锡农商行涤除抵押权。本院注意到合同约定许武军一方待冯春梅办理房屋产权过户后尚应支付冯春梅剩余55万元购房款；因此前的合同履行过程中许武军一方已代冯春梅垫付房屋契税1万元，该款可直接抵充上述购房款，故许武军一方尚需支付购房款54万元。考虑到该金额低于许武军一方需代替冯春梅清偿结欠无锡农商行的债务总金额，故相应54万元亦可直接抵充，许武军一方无需再行实际支付给冯春梅。至于许武军一方代冯春梅清偿无锡农商行债务超过该54万元的金额部分，许武军一方可另行向冯春梅主张权利，本案不予一并理涉。涉及许武军一方主张冯春梅承担违约金并要求陈祖洪、冯美琴承担连带清偿责任的诉请，本院注意到，许武军一方与冯春梅所订合同中关于违约责任的约定为：若冯春梅逾期未履行过户义务，许武军一方有权退房，并要求冯春梅承担许武军一方全部损失和房屋总价款支付之日起每月2%的利息；......冯春梅必须保证所售房屋在合同签订后两年内将银行贷款全部还清并顺利协助许武军一方办理房产过户，否则许武军一方有权解除合同，并要求冯春梅承担许武军一方全部损失和房屋总价款支付之日起每月2%的利息。上述约定的文意理解为针对冯春梅未履行过户义务的违约行为，则许武军一方可解除合同、退还某号房屋并可要求冯春梅承担自房屋总价款支付之日起每月2%的利息。亦即冯春梅需要承担该金钱给付义务的违约责任之情形应在许武军一方选择解除合同、退还房屋的前提条件下方可适用。现许武军一方已然明确要求冯春梅承担继续履行的违约责任，且合同中另就相关违约责任作出如下约定：买卖双方一致承诺，该房屋成交价为155万元，不论两年后过户时房屋价值是涨是跌，都以本合同成交价为准，任何一方不得反悔，否则违约方需赔偿守约方的损失并承担本合同总价款20%的违约责任。故结合本案的实际情况，本院现认定由冯春梅承担合同总价款155万元的20%即31万元之违约责任更为适宜。本院注意到合同约定陈祖洪、冯美琴为冯春梅的保证人，同时约定了保证期间、保证范围等，现许武军一方主张权利，符合法律规定及合同约定；本院认定陈祖洪、冯美琴应对冯春梅上述付款义务承担连带清偿责任。冯春梅、冯美琴经本院合法传唤，未就许武军一方之诉请到庭抗辩，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、许武军、华英于本判决生效后10日内代冯春梅清偿其结欠无锡农村商业银行股份有限公司截止2020年3月15日的借款本金856595.94元及相应孳息。无锡农村商业银行股份有限公司在收到上述全部款项后10日内涤除本案所涉无锡市锡山区房屋的抵押权。二、冯春梅于本判决第一项所述抵押权消灭后10日内协助许武军、华英将坐落于无锡市锡山区房屋的产权变更登记至许武军、华英名下（相关过户费用由许武军、华英负担）。三、冯春梅于本判决生效后10日内给付许武军、华英违约金31万元。四、冯美琴、陈祖洪对冯春梅上述付款义务承担连带清偿责任。冯美琴、陈祖洪承担保证责任后，有权向冯春梅进行追偿。五、驳回许武军、华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元、财产保全申请费5000元，合计诉讼费用20870元由许武军一方负担3870元，冯春梅、冯美琴、陈祖洪共同负担17000元（许武军一方同意其预交的案件诉讼费由被告直接给付，本院不再退回。应负担的案件诉讼费于本判决生效后10日内支付许武军一方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  华 伟人民陪审员  蔡桂芳人民陪审员  殷洪元二〇二〇年三月十九日书 记 员  孙紫蕾