福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初3181号 原告：涂占晟，男，1973年4月17日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：长汀县华龙房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇商业城新罗二栋22号店，统一社会信用代码91350821770668058N。 法定代表人：戴根水，总经理。 委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宗鑫，福建古进律师事务所律师。 原告涂占晟与被告长汀县华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂占晟及被告华龙房地产公司的委托诉讼代理人戴秉志、马宗鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂占晟向本院提出诉讼请求：1．判令解除涂占晟与华龙房地产公司签订的《华龙城市花园杂物间有偿使用合约》（以下简称《杂物间使用合约》）；2．判令华龙房地产公司返还涂占晟购买杂物间的款项33181元；3．判令华龙房地产公司支付违约金66362元。事实和理由：2009年7月，涂占晟决定购买由华龙房地产公司开发的位于长汀县杂物间，面积14.63平方米，总价款33181元。2009年7月31日，双方签订了总价为283552元的《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01Ｎｏ0116646）和《杂物间使用合约》，并向华龙房地产公司支付了20%的首付款57552元，剩余80%的房款226000元通过银行按揭贷款的形式支付。2017年4月26日，长汀县华龙城市花园业主委员会（以下简称华龙小区业委会）以侵占公共财产为由向涂占晟发函，要求涂占晟返还已购买的杂物间，并停止继续侵占公共财产。2017年9月9日，长汀县汀州镇中心坝社区居民委员会（以下简称中心坝社区）和华龙小区业委会以侵占公共财产为由联合发布告知函给涂占晟和华龙房地产公司，并张贴在小区显目位置，要求涂占晟于2017年9月30日前自行清退，逾期清退的，华龙小区业委会将通知长汀县综合执法局（以下简称执法局）进行强制清退。2017年10月12日，原长汀县住房和城乡规划建设局（以下简称长汀住建局）等部门联合拆除了涂占晟搭建的铁皮隔板和框架。综上所述，华龙房地产公司以欺骗的方式向涂占晟兜售本属于全体业主共有的公共空间，其行为侵犯了涂占晟的合法权益，应依法承担违约责任，请求支持涂占晟的诉请。 华龙房地产公司辩称，一、2009年7月，涂占晟在签订合同前对所购买的商品房和杂物间进行了实地看房和详细了解，并在仔细阅读和了解《商品房买卖合同》及《杂物间使用合约》内容后才签字的。其中《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款包含了×号房屋和×号杂物间的价款。合同签订后，涂占晟按合同约定支付了购房款，华龙房地产公司也随即向涂占晟交付了合同中约定的商品房和杂物间。两份合同不是独立的合同，且《商品房买卖合同》已经履行完毕，如果解除《杂物间使用合约》，则将严重影响《商品房买卖合同》目的的实现，《杂物间使用合约》不可单独解除。二、华龙小区于2009年10月竣工验收，于2014年7月进行项目初始总登记时，被长汀住建局告知该小区7、8幢负一层已被划定为架空层，并被要求登记在全体业主名下，不得出售。但在此之前，7、8幢负一层杂物间已全部销售完毕。三、华龙小区完成项目初始登记后，华龙房地产公司便开始与7、8幢负一层杂物间的业主协商，告知其原因，并提出可通过场地置换多还少补，或者解除合同退还购房款的方式解决。其中96%的业主选择了场地置换，3%的业主选择了解除合约，仅有2户即本案原告涂占晟和另案原告肖秀飞既不愿意置换场地，也不同意解除合同全额退款。为避免杂物间被销售完，华龙房地产公司至今保留了6幢负一层23号杂物间（面积为15.66平方米），用于置换涂占晟购买的杂物间。四、华龙房地产公司于2015年4月17日向该小区业主委员会移交了7、8幢杂物间（即架空层），但涂占晟等人仍恶意占用本应移交的架空层。经该小区业委会向长汀住建局提出强制腾退请求，以住政府、中心坝社区、环卫处等部门于2017年10月12日对华龙小区进行了联合执法，拆除了涂占晟违法搭建的近80平方米的铁皮隔板和框架。五、华龙房地产公司没有将涂占晟购买的×号杂物间，重复销售给第三人，没有违反《杂物间使用合约》第七条的约定。华龙房地产公司出售给涂占晟的杂物间被定性为架空层，系合同履行过程中因相关建筑规范变化导致的不可出售，不是因故意或主观过错导致的违约。况且，杂物间的功能在于堆放杂物，与商品房的功能有着本质的区别，华龙公司同意用预留的杂物间与涂占晟购买的杂物间进行置换，并不影响其使用功能，也能实现《杂物间使用合约》的目的。况且，涂占晟一直在使用案涉8幢杂物间，期间并未产生任何损失，涂占晟主张违约金66362元没有事实和法律依据，也明显偏高。六、涂占晟在2015年1月13日长汀县住建局召开协调会时，便知道了案涉×幢杂物间要腾退的相关事宜，且其在2017年4月16日也收到了小区业委会的告知函，因此，合同解除权应从2015年1月13日始一年内行使。但涂占晟于2017年11月1日起诉后，又撤回起诉。本案则系2019年11月11日提起的诉讼，明显超过了法定期限，解除权已消灭。综上，华龙房地产公司已采取了积极的补救措施，与涂占晟进行协商解决，且至今仍保留了用于置换的杂物间，是涂占晟放弃自身权利，请求裁定驳回涂占晟的起诉。华龙公司同意继续履行合同，将涂占晟原购买的×号杂物间置换到×号的杂物间。 本院经审理认定事实如下：2009年7月31日，涂占晟与华龙房地产公司签订了编号为MF-2007-01No0116646的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及《杂物间使用合约》。《商品房买卖合同》约定，涂占晟向华龙房地产公司购买华龙城市花园小区×号房，建筑面积87.13平方米，共有分摊建筑面积11.77平方米，商品房按套计算总价款283,552元。《商品房买卖合同补充协议书》第五条约定，“建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、共有的走廊、楼梯、大门、屋顶、消防设备、电器设备、上下水设施、沟管、垃圾道、露天停车位、围墙属于业主共有；建筑区划内的幼儿园、社区用房、健身、娱乐用房、车库属于专有部分，由出卖人行使处分权；杂物间属于出卖人有权进行处分。”《杂物间使用合约》约定：1．涂占晟自愿购买由华龙房地产公司开发的位于华龙城市花园内×号商品房和×号杂物间。2．商品房建筑面积87.13平方米，单价2,873.53元/平方米，金额为250,371元；杂物间建筑面积14.63平方米，单价2,268元/平方米，金额为33,181元。商品房及杂物间共计283,552元，于2009年7月31日前一次性付清。……5．该杂物间仅作存放杂物使用，乙方使用期间不得擅自改变该杂物间的建筑主体结构、承重结构，也不得擅自改变其用途。6．该杂物间只有使用权，不能办理房地产登记及房屋所有权证，乙方对此无异议。7．甲方不得将此杂物间重复销售他人，否则须赔偿乙方所购付杂物间款两倍违约金。2009年7月31日，涂占晟向华龙房地产公司支付了20%的首付款57,552元，同年12月3日，涂占晟以银行按揭贷款的方式向华龙房地产公司支付了剩余的房款226,000元。2009年，华龙房地产公司收到全部购房款后向涂占晟交付了其购买的华龙城市花园×号房屋及×号杂物间。涂占晟将杂物间用于停车。 另查明，华龙房地产公司于2017年6月获得长汀住建局《关于茶园新村B号地块住宅小区规划总平方案的批复》，批复中明确“三、底层层高3.4米，可作为停车场用房或住房。二、三、四层3.0米。同意安排集中式全地下停车库，并且必须预留公用停车位。四、计入容积率的总建筑面积：包括住宅和商业面积、幼儿园面积、社区服务用房建筑面积400平方米（含服务站、居委会，且不得出让）。但地下车库、设备用房、人防设施、公众通道、垃圾中转站不计容积率。”2008年1月15日，华龙房地产公司获得案涉小区建设工程规划许可证。备案施工图显示，华龙小区7、8幢负一层规划设计为车库。车库所在地形部分为坡地，施工中被推平。 2009年11月，案涉小区7、8幢竣工验收。2012年12月5日，长汀住建局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》（编号2012057号），意见书将7、8幢负一层定性为“架空层”。2013年4月9日，进行竣工验收备案。 2013年12月19日，住房和城乡建设部发布第269号公告，批准编号为GB/T50353-2013的《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，自2014年7月1日起实施，原GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》同时废止。 2014年7月，华龙房地产公司办理案涉小区初始登记时，被长汀住建局告知7、8幢负一层应属全体业主所有。华龙房地产公司遂于同月15日向长汀住建局出具书面承诺，承诺华龙城市花园7、8幢架空层作为小区业主共同所有和使用，不再出售。2014年7月24日，该小区7、8幢负一层被登记为“建筑物区分所有业主共有部分”。 2015年1月13日，原长汀县住建局召开“关于落实华龙城市花园小区历史遗留问题”的协调会议，该会由华龙城市花园部分业主代表、工商局、执法局、住建局、中心坝社区、华龙房地产公司、第一建筑公司等单位参加，并议定如下：“三、一建公司及部分业主搭建占用7、8幢架空及停车位属违章行为，华龙房地产公司应处理好占用7、8幢架空层及公共停车位住户的经济纠纷，并于2015年4月底前将被占用的架空层及公共停车位清退，完整移交业主委员会”。 2017年4月26日，华龙小区业委会向涂占晟发函，要求其返还8幢1单元的架空层，并停止继续侵占公共财产。2017年9月9日，中心坝社区居民委员会和小区业委会在小区公告栏发布告知函，针对7、8幢架空层及公共停车位移交问题，要求华龙房地产公司于2017年9月30日前自觉清退并完整移交给业委会，逾期未进行移交的，业委会将委托执法局进行强制清退。2017年10月12日，长汀住建局组成多部门联合执法，拆除了涂占晟等人搭建的隔板和框架。但之后，拆除的隔板又被围建。 2017年11月1日，涂占晟向本院提起诉讼，请求解除其与华龙房地产公司签订的《杂物间使用合约》，返还购房款33,181元及支付违约金66,362元。本院于同年11月7日依法向华龙房地产公司送达了起诉状副本。同年11月10日，涂占晟以纠纷已另行解决、暂无诉讼必要为由申请撤诉，本院依法裁定准许涂占晟撤诉。但撤诉后，双方的纠纷并未彻底解决，涂占晟因此提起了本案诉讼。双方在诉讼中申请了庭外和解，但和解未果。 本案诉讼中，本院对案涉小区8幢负一层进行了现场勘查，案涉28号“杂物间”其中一边被隔板围建，并喷上了“私人车位”字样。 认定上述事实的证据有涂占晟提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《杂物间使用合约》、销售不动产统一发票、税收完税证明、个人一手住房购置贷款打印凭证、房屋所有权证、承诺书、房屋登记簿、建设工程竣工规划条件核实意见书、华龙城市花园汇总面积表、长汀县住房和城乡规划建设局关于落实华龙城市花园小区历史遗留问题的协调会议纪要、华龙小区业委会及中心坝社区发布的告知函、华龙小区业委会发布的通知函、（2017）闽0821民初2457号民事裁定书，华龙房地产公司提交的（2008）公建001号建设工程规划许可证、编号2012057号建设工程竣工规划核实意见书、长汀县华龙城市花园7和8幢楼规划施工图、现场照片、案涉小区7和8幢楼分摊面积计算表，本院调取的汀建规［2007］58号《关于茶园新村B号地块住宅小区规划总平方案的批复》、华龙城市花园7和8幢楼竣工验收及备案材料、本院对华龙城市花园业委会的调查询问笔录、现场勘查照片及当事人的陈述。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涂占晟是否享有合同解除权；二、涂占晟行使解除权是否已过法定时效；三、涂占晟主张的违约金能否支持？ 一、涂占晟是否享有合同解除权问题。本院审理认为，案涉杂物间初始规划为车库，并非公共场所，且该部分面积未在全体业主中进行分摊，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，车库属于开发商专有部分，可以转让。虽然案涉7、8幢负一层施工超过规划设计的高度，但违反的系管理性规定，并非禁止性规定，该问题可以通过补缴土地出让金等方式予以解决，并不会导致7、8幢负一层性质的变化。退一步讲，即使被定性为架空层，也不必然应归属于全体业主所有，因为当时的法律并未直接规定“架空层”的权利归属。案涉7、8幢负一层性质和权属的变更主要是合同履行过程中，相关建筑面积计算规范发生了变更所致。况且，合同签订当时，8幢负一层尚未被确定归全体业主所有，因此，涂占晟与华龙房地产公司签订的《杂物间使用合约》依法有效。但鉴于案涉8幢负一层28号已被建筑主管部门认定为全体业主所有，导致涂占晟事实上无法排他的占有和使用，其合同目的不能实现，涂占晟依法享有合同解除权。对于华龙公司抗辩《杂物间使用合约》可否单独解除问题，本院认为，虽然“杂物间”的款项被合并到商品房的价款中，但这只是房款支付方式的约定，《商品房买卖合同》和《杂物间使用合约》系分别针对商品房和“杂物间”签订的合同，权利义务也相对独立，《杂物间使用合约》的解除并不会影响《商品房买卖合同》目的的实现及权利义务的履行，故华龙房地产公司认为《杂物间使用合约》不可单独解除的抗辩，缺乏依据，不予采纳。华龙房地产公司提出可以置换杂物间，也只是解决问题的方式之一，不能因此否认涂占晟享有的合同解除权。 二、涂占晟行使合同解除权是否已过法定时效。从查明的事实看，虽然建筑主管部门针对案涉7幢和8幢负一层的处理于2015年召开了协调会，但该次会议仅是部分业主参与，涂占晟并未参加，不能当然的认定涂占晟知道和应当知道其权利受到了侵害。但涂占晟自认其于2017年4月26日收到该小区业委会要求返还“杂物间”的函件时，便意味着涂占晟知道其权利受到了侵害，其享有的合同解除权应自该日起一年内行使。涂占晟于2017年11月1日向本院提起诉讼，请求解除与华龙房地产公司签订的《杂物间使用合约》，本院依法向华龙房地产公司送达了起诉状副本，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，起诉状副本送达给华龙房地产公司时，可视为解除合同的通知已送达，未超过法定期限。华龙房地产公司若有异议，应在三个月内通过诉讼或仲裁的方式确认解除合同的效力，但华龙房地产公司并未在法定期限内提出异议。因此，双方签订的《杂物间使用合约》在2017年11月7日送达起诉状副本时已实际解除。涂占晟再次起诉主张解除合同，实属没有必要。 三、涂占晟主张返还的款项和支付违约金问题。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并要求赔偿损失。现双方的合同已解除，涂占晟要求返还“杂物间”款项33,181元，应予以支持。对涂占晟主张的违约金问题，该违约金66,362元系依据《杂物间使用合约》第七条“重复销售情形”的约定计算，但本案并不符合该情形，该违约金计算方式不予支持。涂占晟虽陈述其存在诸多损失，但经本院多次释明后，其仍坚持依据《杂物间使用合约》第七条约定计算损失，且拒不列明损失的名称和金额及提交相应证据，故对其主张的损失，无法认定。华龙小区8幢负一层28号被确定为所有业主共有及长汀住建局召开协调会后，华龙房地产公司与涂占晟虽有进行协调解决，但一直未果。涂占晟于2017年提起解除合同诉讼的行为，表明双方无法达成一致的解决意见。合同解除后，华龙房地产公司应及时将购房款退还给涂占晟。但华龙房地产公司至今未退还购房款，的确会造成涂占晟的利息损失，本院酌定华龙公司按年利率6%向涂占晟支付自合同解除之日即2017年11月7日起款项被占用期间的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下： 一、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向涂占晟返还杂物间款项33,181元，并支付该款自2017年11月7日起至返还款项之日止按年利率6%计算的利息损失； 二、驳回涂占晟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,289元，减半收取计1,144.5元，由涂占晟负担709.5元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担435元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  段小华 二〇二〇年三月九日 法官助理曾昭辉 书记员胡晓莉 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。