北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初575号原告：北京秋实工贸有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇火车站南50米。法定代表人：赵学敏，总经理。原告：廊坊京安专修学院，住所地廊坊经济开发区固安园区。法定代表人：赵学敏，校长。原告：赵学敏，男，1950年6月13日出生，汉族，住北京市丰台区。三原告共同委托诉讼代理人：刘路，北京大成律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：丁晅，北京轩元律师事务所律师。被告：北京黄埔大学，住所地北京市大兴区榆垡镇榆祥路9号。法定代表人：郝国印，校长。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艳萍，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京金鼎华盾人力资源管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇京开路西侧北京黄浦大学院内2号楼120房间。法定代表人：王燕，总经理。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹宁，北京市中闻律师事务所实习律师。原告北京秋实工贸有限公司（以下简称秋实工贸公司）、廊坊京安专修学院，赵学敏与被告北京黄埔大学（以下简称黄埔大学）、北京金鼎华盾人力资源管理有限公司（以下简称金鼎华盾公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秋实工贸有限公司、廊坊京安专修学院、赵学敏的共同委托诉讼代理人刘路、丁晅、被告黄埔大学的委托诉讼代理人郭新嵘、何艳萍、被告金鼎华盾公司的委托诉讼代理人郭新嵘、马丹宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秋实工贸公司、廊坊京安专修学院、赵学敏向本院提出诉讼请求：1、确认秋实工贸公司、廊坊京安专修学院、赵学敏与黄埔大学、金鼎华盾公司于2007年7月12日签订的《协议书》涉及转让大兴榆垡镇榆祥路9号院资产的协议第三、四条、第六条的第一、四款、第七条第二款“b、d”项无效及《关于2007.7.12三方协议书的补充协议书》无效；二、请求判令黄埔大学、金鼎华盾公司共同向秋实工贸公司、廊坊京安专修学院、赵学敏支付从签约之日起至起诉之日止期间的使用费6500万元。事实和理由：2001年，北京市政府对外招商引资，大兴区榆垡镇人民政府（以下简称镇政府）引进廊坊京安专修学院，希望该学院在此兴办大学，发展民办教育。2002年3月，镇政府与廊坊京安专修学院签订《土地租赁协议》，将榆垡镇榆祥路9号172.5亩土地出租给廊坊京安专修学院，用于兴建和经营民办学校。廊坊京安专修学院于2002年8月至2003年8月在租赁的土地上建设了校舍，房屋建筑面积42258平米。就该校舍的土地使用权与建筑物所有权，2007年7月12日，原告与被告签订《协议书》，原告积极履行了协议义务，但被告长期占有校舍后拒不履行合同义务，故双方于2010年4月21日又签订了《关于2007、7、12三方协议书的补充协议书》，至今已过十余年，被告仍未履行前述协议。该协议的校园土地一直是农民集体所有土地，规划为建设用地，在将廊坊京安专修学院招商来后，镇政府未依约办理农用地转为建设用地的手续、未办理建设校舍的其他审批手续，导致校舍的土地及建筑物至今未能取得合法手续。对于该土地与建筑物的合法性问题，经原告向北京市大兴区规划和国土部门请求处理，该部门告知榆垡镇榆祥路9号的土地和地上建筑物不合法。基于上述事实，由于校园的土地及建筑物不合法，违反了《城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条、第六十五条的规定，现请求法院确认双方2007、7、12签订的协议书相关条款及《补充协议》无效。因被告已长期占用转让的校舍等资产，实际已经巨额获利，依据公平原则，被告应支付占用期间的合理使用费。黄埔大学、金鼎华盾公司辩称，本案争议的性质事实上涉及集体建设用地租赁权的转让，而不是土地使用权的转让，根据《土地租赁协议》，廊坊京安专修学院获得的是涉案土地的承租权，而不是土地的使用权。秋实工贸公司捐赠以及转让的资产为集体土地的承租权以及土地之上建筑物的使用权，而不是集体土地的使用权及地上建筑物的所有权。我国法律未禁止对集体土地的承租权及地上建筑物的使用权进行转让，因此原、被告三方于2007年7月12日签订的《协议书》及《关于2007.7.12三方协议书的补充协议书》并未违反我国法律的强制性规定，是合法有效。根据协议第四条第一款，在被告向原告支付1250万元偿债专款后，原告获得的承租权便已全部转移给被告，且2007年协议书签订后，一直是被告向镇政府缴纳土地使用租赁费，也证明原告不再享有土地租赁合同的权利义务。基于原告对于涉案土地的承租人资格已经丧失，因此，原告只能基于《协议书》所享有的合同权利变更为一般的债权债务纠纷，只能要求支付对价的违约金和损失，而无权主张土地使用权和承租权的收益。涉案土地租赁权的转让及地上建筑物并未被行政机关或者司法机关的正式法律文书认定为不合法，原告以土地及地上建筑物不合法为由请求确认《协议书》及《关于2007.7.12三方协议书的补充协议书》无效缺少法律依据和事实依据。根据（2015）二中民终字第05912号民事裁定书确认涉案土地属于集体建设用地，土地现状符合规划，只不过是没有完成农转用的建设规划审批手续。因此，本案涉及的集体建设用地的土地并不存在无效的问题，而只是属于手续待定和待完善。在三方《协议书》签订时，涉案建筑物拥有合法的房屋所有权证，该建筑物所在土地拥有合法的土地使用权证书，《协议书》签订后履行过程中，涉案土地的土地使用权证才被撤销，被告签订《协议书》时并不能预料土地使用权证会被撤销，被告作为善意第三人并不存在过错，并且在后的撤销行为并不能否定在先的合同效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：廊坊京安专修学院（乙方）于2002年3月18日与镇政府（甲方）签订《土地租赁协议》约定：土地租赁年限为50年，自2002年3月18日至2052年3月18日，土地座落于新榆垡中学西侧，总占地面积115006平方米，172.5亩，租金按年度上交款的方式；协议签定后，甲方应积极为乙方办理立项、规划、土地以及开工前的一切手续，使乙方能尽早开工建设。2002年8月至2003年8月，廊坊京安专修学院投资建设了榆垡镇榆祥路9号院，占地面积115025.97平方米，建筑面积42258平方米；租期满后，地上附着物产权属于乙方所有。2002年7月1日，廊坊京安专修学院的法定代表人赵学敏作为举办者，在上述地址成立北京市大兴区京安培训学校。赵学敏用其为法定代表人的秋实工贸公司与北京市黄埔军校同学会签订《关于北京秋实工贸有限公司资助北京市黄埔军校同学会办好北京黄埔大学的协议》（以下简称《资助协议》），约定北京秋实工贸有限公司将所属北京市大兴区京安培训学校校舍资助给北京市黄埔军校同学会办好北京黄埔大学，产权归北京黄埔大学所有，为期50年。原北京市大兴区京安培训学校建制注销，由北京秋实工贸有限公司承担北京黄埔大学后勤服务工作。2007年3月19日，北京市黄埔军校同学会与金鼎华盾公司签订《合作办学协议》，约定由金鼎华盾公司为黄埔军校注资，与北京市黄埔军校同学会共同成为黄埔大学的举办者，全权承担黄埔大学的日常经营和管理工作，并为解决秋实工贸公司因资助黄埔大学校产遗贸的债务及资产问题，双方配合收回秋实工贸公司依据《资助协议》所享有的后勤管理权。2007年7月12日，黄埔大学（以下称甲方）、廊坊京安专修学院、秋实工贸公司、赵学敏（以下统称乙方）与金鼎华盾公司（以下简称丙方）达成《协议书》，协议书第二条约定：关于2500万元彻底解决乙方资助校产的债务问题：2003年11月，秋实工贸公司与北京市黄埔军校同学会签订了《关于北京秋实工贸有限公司资助北京市黄埔军校同学会办好北京黄埔大学的协议》（以下简称资助协议），秋实工贸公司将建筑面积32216.4平方米（含土地使用面积97110.63平方米）资助给黄埔军校同学会用于办好黄埔大学，秋实工贸公司享有对校产的使用监督权及黄埔大学的后勤服务权。因廊坊京安专修学院为建设校园至今仍存在2500万债务不能偿还，出于对学校管理和教学的考虑，北京黄埔大学董事会决定引进金鼎华盾公司的资金和管理团队，以解决廊坊京安专修学院资助榆祥路9号院校舍的债务问题及未资助校产的购买，在甲、丙方拨付第一笔款项（150万元）后乙方即放弃其所依据原《资助协议》所享有的后勤服务券、校产使用监督权等全部权利。作为对价甲、丙方支付2500万元用于解决乙方建设榆垡镇榆祥路9号院所欠债务。如遗留债务及利息超出2500万，由乙方自行解决。。协议第三条关于资助协议以外的资产问题约定：经协商，资助协议以外的资产建筑面积10959平方米，土地17915.37平方米及相关附属工程、设施设备、动产采用下列方式处理。1、甲、丙方同意从2009年起分2年支付给乙方2500万元人民币，每年的9月20日前支付1250万元。用于购买乙方在现黄埔大学校园内《资助协议》以外所有的未捐赠资产；2、该资产所包括的范围依据北京中佳誉会计师事务所出具的（2005）第1-001号黄埔大学资产评估报告书及其附件中记载的《资助协议》以外的原乙方资产范围确定；3、在甲、丙方未付清2500万元转让款之前，与未支付款项相对应的资产产权归乙方所有。在甲、丙方支付最后一笔款项前，由乙方出具给甲、丙方转让手续和全部相关资料的原件。在甲、丙付清2500万元转让款之后，榆垡镇榆祥路9号院内的所有房产及设施全部归甲、丙方所有。协议第四条关于土地租赁、实际使用、证书手续等问题约定：1、乙方应在甲、丙方支付完1250万元偿债专款后即将土地租赁合同等文件中承租人的权利和义务转让给甲、丙方；2、乙方应积极协助甲、丙方对《资助协议》中所捐赠资产及本协议所转让的其他所有资产补齐相关正规手续，取得所有相关证书、材料，所发生费用由甲、丙方承担；3、本协议签订后，为了便于甲、丙方使用资产，乙方在15日内将施工图纸及竣工资料的复印件交给甲、丙方。如需办理相关手续，乙方应无条件的借给甲、丙方；4、本协议签订后10日内，乙方撤出其相关人员。协议第六条关于转让期间的权利及保证条款约定：1、本协议签署后，所转让资产即由甲、丙方使用、支配、收益，乙方对所涉及的转让资产不得进行另卖、出租、抵押、质押、管理、使用和处分等。即使法院等机构裁判由乙方保管榆祥路9号院及其院内任何资产，乙方亦应将此项权利转由甲、丙方行使。廊坊京安专修学院以其校产对本条作出担保；4、如甲、丙方如期履行其义务并及时交纳土地租金，乙方还需保证榆垡镇榆祥路9号院内土地及房产不被政府或村委会因三边工程原因收回、没收、拆除等。协议第七条解决争议的方法的条款约定：2、根据所发生争议的具体情况不同，分别按以下具体方法解决：b、若十年内因《资助协议》和本协议效力问题而影响到甲、丙方对榆垡镇榆祥路9号院内土地、房产及其它校产的正常使用，则甲、丙方有权要求乙方按照已收取的转让款及偿债专款总数的双倍返还，以赔偿甲、丙方资金可得收益损失，其他损失则按实际发生的赔偿。如未影响到甲、丙方对榆垡镇榆祥路9号院内土地、房产及其他校产的正常使用，甲、丙方不因工程为“三边工程”或《资助协议》和本协议效力而拒绝支付转让款；d、乙方不得因校园工程为“三边工程”或《资助协议》和本协议效力问题获得利益。2007年7月12日协议签订后，黄埔大学与金鼎华盾公司支付廊坊京安专修学院协议约定款项，双方均认可的金额为2800万；另黄埔大学与金鼎华盾公司称通过与廊坊京安专修学院、秋实工贸公司、赵学敏之间债务抵销的方式支付了2462096.87元，对此，廊坊京安专修学院、秋实工贸公司、赵学敏不予认可。后因黄埔大学与金鼎华盾公司未能于2009年9月20日前支付购买黄埔大学部分校园资产的1250万价款，故黄埔大学、廊坊京安专修学院与金鼎华盾公司达成《关于2007.7.12三方协议书的补充协议书》，针对2009年9月20日到期债权债务达成偿还协议。另查，廊坊京安专修学院、秋实工贸公司及赵学敏于2013年在大兴区人民法院起诉黄埔大学、金鼎华盾公司，要求：“解除与黄埔大学、金鼎华盾公司于2007年7月12日签订的《协议书》及2010年4月21日签订的补充协议”，后大兴法院驳回廊坊京安专修学院、秋实工贸公司及赵学敏的起诉。廊坊京安专修学院、秋实工贸公司及赵学敏不服提起上诉，本院二审审查后认为“榆垡镇榆祥路9号的土地性质一直为农民集体所有土地，在土地行政主管部门登记的用地规划原为农用地后变更为建设用地，现实际作为建设用地使用，但上述集体土地的规划用途变更并未在土地行政主管部门办理审批手续。违反了我国土地管理法的上述规定。双方现就《协议书》及《补充协议》的履行存在争议，但上述协议所涉土地的使用权及地上建筑物的合法性亦是涉案合同效力判决的基础及审查前提。上述土地的使用权及地上建筑物的合法性问题，应由行政机关先行处理为宜。故此，本院裁定：驳回上诉，维持原判。北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局于2018年11月22日向廊坊京安专修学院出具《答复告知书》，针对廊坊京安专修学院的三个申请分别答复如下：一、关于“请求确认我单位建设大兴区榆垡镇榆祥路9号建筑物的行为合法”的问题：经调查，贵单位建设大兴区榆垡镇榆祥路9号建筑物未取得规划等相关行政审批手续。故贵单位建设大兴区榆垡镇榆祥路9号建筑物的行为不符合法律规定，贵单位“请求确认我单位建设大兴区榆垡镇榆祥路9号建筑的行为合法”的请求不能得到支持。二、关于“请求确认大兴区榆垡镇榆祥路9号地上建筑的所有权属于申请人”的问题：由于贵单位建设大兴区榆垡镇榆祥路9号建筑物的行为不符合法律规定，且没有提交证明地上建筑物权属的有效证明材料，故贵单位“请求确认大兴区榆垡镇榆祥路9号地上建筑物的所有权属于申请人”的请求不能得到支持。三、关于“请求确认申请人对大兴区榆垡镇榆祥路9号的土地使用权拥有合法使用的权利”的问题：《北京市确认农村土地所有权和集体建设用地使用权办法（试行）》（京政办函〔2010〕7号）（以下简称《确权办法》）第四条规定：“依照本办法确认国有土地所有权、集体土地所有权或集体建设用地使用权，当事人应当向市或区县国土资源管理部门提出申请，并提供有关土地权属证明材料”。由于《确权办法》没有对土地权属证明材料进行明确规定，故参照《北京市不动产登记工作规范（试行）》（市规划国土发〔2016〕100号）的规定，由贵单位持相关材料（详见附件）前往北京市大兴区不动产登记中心提出申请，我分局将依法办理。另查，北京黄埔大学于2003年3月27日取得97110.63平方米的国有土地使用证（编号为京兴国用（2003划）字第015号），后于2008年11月14日被撤销，2003年4月9日北京黄埔大学取得大兴区榆垡镇京开路西侧32216.4平方米的编号为（京房权证兴私字第XXXX号）房屋所有权证，产别为私企房产，经大兴法院于2014年5月21日与大兴区住建委核实上述房产情况，大兴区住建委表示没有私企房产这种产别，房屋信息查询系统中并没有上述证书的编号，也没有上述编号的房产档案。本院认为，本案争议焦点为原告主张的2007年7月12日签订的《协议书》（以下简称《协议书》）中涉及转让《资助协议》以外的大兴区榆垡镇榆祥路9号院资产的相关条款及《补充协议书》因违反法律、法规的强制性规定而无效的理由是否成立。第一、判断合同条款的效力，应明确原告主张无效条款的真实意思表示以及该意思表示是否合法。首先，从《协议书》第三条约定的文字表述进行理解，当中约定由被告支付2500万元购买原告在《资助协议》以外所有的未捐赠资产，亦约定在被告付清2500万元转让款后，榆垡镇榆祥路9号院内的所有房产及设施全部归被告所有，鉴于条款中存在“购买”，“转让”、“归被告所有”的文字表述，应是原、被告双方对于《资助协议》以外的建筑物、设施设备等进行有价转让，在符合一定条件时所有权进行转移的意思表示。其次，原告主张的《协议书》中无效的部分条款系协议中的一部分，与协议的其他部分是有联系的，判断该部分条款的意思表示，亦应当与合同的其他部分结合起来进行分析。《协议书》第二条是引述2003年《资助协议》中约定的将榆垡镇榆祥路9号院部分建筑物资助给北京市黄埔军校同学会。《协议书》第三条是约定被告出资2500万元购买《资助协议》外的建筑物所有权的约定。原、被告在《协议书》中将榆垡镇榆祥路9号院所有建筑物分为两部分，即《资助协议》资助的部分与《资助协议》外转让的部分。而被告同意出资购买《资助协议》外的建筑物系因该部分与资助部分是一个整体，均系榆垡镇榆祥路9号院内的建筑物，具有整体不可分性；而且被告在2003年已取得《资助协议》所涉及建筑物的房屋所有权证及国有土地使用权证，在被告于2003年取得《资助协议》所涉建筑物的房屋所有权证的情形下，被告有理由相信出资购买剩余建筑物，且有原告承诺的情形下，亦能够取得转让《资助协议》外的建筑物的房屋所有权证。综合以上两点，原、被告双方对于《协议书》第三条的约定的真实意思表示是有价转让《资助协议》外建筑物的所有权。再次，原告与镇政府在2002年签订《土地租赁合同》时，约定由镇政府积极为原告办理立项、规划、土地以及开工前的一切手续，原告在租赁土地上建设房屋正是基于镇政府的承诺。且原告与北京市黄埔军校同学会在2003年签订《资助协议》后，被告取得了《国有土地使用权证》及《资助协议》中涉及的房屋所有权证，因此，被告有理由相信原告资助的建筑物符合法律规定并能够取得所有权证书。基于此，被告在2007年7月12日签订协议时，双方在《协议书》第四条第2项约定了原告应积极协助被告对《资助协议》中所捐赠资产及本协议所转让的其他所有资产补齐相关正规手续，取得所有相关证书、材料，表明双方对于被告购买的《资助协议》以外的建筑物应当具备相关正规手续及取得所有相关证书与原告明确约定，原告对此亦承诺可以由原告取得合法的手续及相关证书。综上，从原告主张无效的条款的真实意思表示判断，由原告完成建筑物的相关审批手续，使被告出资购买的建筑物具备所有权的转移条件进行了明确约定，双方并无转移不符合法律规定的建筑物的主观意思表示。据此，原告主张的无效条款并没有违反法律、法规强制性规定的意思表示。第二、原告主张《协议书》中无效条款是否因违反了《城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条、第六十五条的规定而无效。本院认为，原告提出的上述条款是针对建设房屋需先取得规划许可的行政管理性质的条款；原告所列条款当中也包括对未取得建设工程规划许可证进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正的规定。因此，从原告主张的法律依据来看，上述条款并非影响转移建筑物所有权合同的效力性强制性规定的条款；而且尚未取得建设工程规划许可证的房屋尚存在采取改正措施消除对规划实施的影响的可能。因此，对于原告主张的《协议书》中的无效条款违反上述法律、法规的强制性规定的理由，不符合法律规定，本院不予采纳。第三、案涉建筑物是否为非法建筑。北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局于2018年11月22日向原告出具的《答复告知书》中所提及的问题进行了答复，无法支持原告的请求是因为原告建设的建筑物尚未取得规划等相关行政审批手续。而且该局对原告申请确认对大兴区榆垡镇榆祥路9号的土地使用权拥有合法使用的权利的答复也是应持相关材料前往北京市大兴区不动产登记中心提出申请。从上述答复的内容可以明确土地、建筑物的相关手续尚未办理，但原告所持依据《答复告知书》即可认定本案诉争建筑物为非法建筑的理由并不充分。综上所述，原告主张案涉条款违反法律、法规强制性规定的理由并不成立，其主张上述条款无效的诉讼请求并无事实和法律依据，本院对此不予支持。结合原、被告《协议书》中的约定，现涉案建筑物未能取得相关手续及所有权证书系因原告未能履行完毕合同义务造成，原告应基于双方合同约定，妥善解决双方之间纠纷。原、被告双方签订的《补充协议书》系针对《协议书》当中被告未能按约定时间履行给付2500万元时，如何继续履行给付义务的补充约定。原告主张《协议书》部分条款无效的理由不成立，《补充协议书》亦无无效的事实与理由。因此，对于原告要求《补充协议书》无效的诉讼请求，本院亦不予支持。因原告主张的《协议书》部分条款无效的理由不成立，因此不产生合同条款无效后的法律后果。原告与被告仍应继续按协议约定履行。因此，原告要求被告给付使用费的诉讼请求并无事实依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下：驳回北京秋实工贸有限公司、廊坊京安专修学院、赵学敏的全部诉讼请求。案件受理费366800元，由北京秋实工贸有限公司、廊坊京安专修学院、赵学敏共同负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨志东审 判 员 王金龙审 判 员 霍翠玲二〇二〇年三月二十五日法官助理 高 磊书 记 员 孙辰姝