甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8341号原告:高小青。委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所师。被告:兰州昊业房地产开发有限公司。法定代表人:兰雁,系公司总经理。委托诉讼代理人：张小娟，甘肃同心律师事务所师。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所师。原告高小青与被告兰州昊业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高小青的委托诉讼代理人田国平，被告兰州昊业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张小娟、杨燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高小青向本院提出诉讼请求：1、判本案争议的位于兰州市城关区房屋的房屋所有权归原告所有。2、判被告立即为原告办理兰州市城关区房屋所有权证（不动产登记证）。3、判被告承担本案的诉讼费、诉讼保全费、担保费及原告律师费144000元。事实与理由:2013年11月,原告到被告处咨询被告开发的伊河园小区购买房屋事宜,该公司售房部负责人表示,房屋每平米售价11600元,首次交费100万元,待签订合同办理房屋网签登记时交齐尾款。随后原告购买了兰州市城关区一单元11楼03房。2013年12月3日原告向被告交纳购房款100万元,随即办理了入住手续和物业服务手续以及水、电、气等手续,进行了房屋装修,于2014年5月入住至今。期间,原告多次与被告交涉签订合同、房屋网签以及尾款交纳事宜,但被告始终以开发手续不全、暂不能办理合同签订和网签手续等理由推辞。2019年后,被告向原告表示本案涉案房屋价格要按照2019年的市场价重新确定,原告表示反对,被告便采取要求物业对涉案房屋进行断水、断电、封堵单元门和住宅门,不让进行天然气维修等胁迫、恐吓的非法方式强迫原告腾房。被告的行为严重侵犯原告的合法权益,原告特向贵院提起诉讼，维护权利。被告兰州昊业房地产开发有限公司辩称：涉案房屋不是原告的，被告认为跟原告解除房屋买卖合同的条件成就，应当解除合同。涉案房屋的购买人代积文自2013年预交部分房款后，恶意拖延至今，给公司造成损失，在没有办理公司正规购买手续，伪造手续办理住户用电手续。原告高小青围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：第一组证据：原告支付房款100万元的银行凭据及被告出具的收据。证明目的：原告向被告支付了购房款，购买涉案房屋。第二组证据：入住通知、房屋交接书、住户缴付房款通知书。证明目的：原告实际入住涉案房屋，被告认可原告购买房屋的行为，并发通知要求支付剩余房款。第三组证据：住户资料、装修管理服务协议。证明目的：原告已经对房屋进行装修并长期居住的事实。第四组证据：装修押金交费收据、出入证交费收据、水费交费收据、天然气交费收据。证明目的：原告实际入住涉案房屋，并发生上述费用。第五组证据：通知及照片，证明目的：被告通知原告及其他业主办理产权证登记手续。第六组证据：不动产产权情况表，证明目的：涉案房屋已经登记在被告名下，且被冻结。第七组证据：代积文的证明、代积文出庭证人证言一份，证明目的：代积文明确表示，涉案房屋的实际购房人是原告，房屋的支付只是代积文的垫付行为。被告兰州昊业房地产开发有限公司质证：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，付款凭证上没有标明付款人是原告，收据是按照代积文的指示，不认可原告证明目的。对第二、三组证据的证明目的和关联性有异议，缴费凭据中的缴费主体应当是代积文，我们多次索要未果。住户资料的受益人应当是代积文。对第四组证据的关联性不予认可，不能证明原告主张。对第五组证据不予认可，通知是向全体业主告知的，原告不是业主。对第六组证据真实性无异议，但涉案房屋是股东三人的财产。对第七组证据不予认可。被告兰州昊业房地产开发有限公司当庭提交了以下证据：：证据一银行转账单、手机短信记录，证明目的：被告收到代积文的房款，与被告形成买卖关系的是代积文，并且因代积文未支付剩余房款，被告还发信息要求其支付房款。证据二房屋入住表、通知一份。证明目的：根据公司流程只有交清房款才能入住，因代积文与被告公司法人是朋友关系才先行允许入住，后要求支付剩余房款一直不交，经多次催收后，被告有权解除合同关系。高小青庭审质证：对证据一的真实性无异议，被告将首款收据出具给原告，认可双方的买卖关系。短信内容不真实，不予认可。对证据二不认可，被告公司的流程不能约束原告。原、被告之间的买卖合同关系是真实的。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：2013年12月3日,原告通过案外人代积文的银行卡向被告现场刷卡100万元用于购买兰州市城关区房屋。被告向原告出具收款收据。2013年12月27日，被告向原告发出入住通知书、缴纳费用通知、房屋交接书、住户交付房款通知书，为原告办理了入住手续，并通知原告支付剩余房款。原告收房后，又与兰州勤力物业服务有限公司签订物业服务合同及装修管理服务协议，并对房屋进行装修后于2014年5月入住。由于原告未能支付剩余房款255600元，导致被告要求与原告解除房屋买卖合同关系，双方发生矛盾，酿成纠纷。另查明，被告已经将案涉位于兰州市城关区房屋的登记在其名下，房屋状态为保全查封冻结。本院认为，本案中原告高小青与被告兰州昊业房地产开发有限公司因房屋买卖而产生的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？2、涉案房屋是否归原告所有，被告是否应配合办理产权变更手续？关于原、被告之间是否存在事实上的房屋买卖合同关系的问题，原告起诉时向本院提交了付款凭证及被告向原告发出的入住通知书、缴纳费用通知、房屋交接书、住户交付房款通知书等证据，用以证明原告已经向被告发出购买房屋的意思表示，且支付大部分房款。另被告向原告发送通知等文件也说明被告将购买房屋后续对接工作指向原告。被告辩称原告不是房款的实际支付人，房款由案外人支付，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。现实生活中，房屋的买受人与房款的支付人不是同一主体是常态。房屋买卖合同关系成立的前提是买受人与出卖人之间存在房屋买卖的合意，如房款支付人没有购买房屋的真实意思表示，虽然其实际支付房款，但仍然不能认定其为房屋的买受人。经庭审调查，案外人代积文明确表示自己没有购买涉案房屋的意思表示，其支付房款的行为只是代原告支付。故本院对被告辩称原告不是房屋的买受人，案外人代积文才是涉案房屋的买受人的观点不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。由于原告存在购买房屋的意思表示，且支付大部分房款，被告为原告办理购房手续及入住，并通知原告支付剩余房款等证据的证明力较高。故本院确认原、被告之间形成事实上的房屋买卖合同法律关系，并合法有效。关于原告请求确认涉案房屋所有权归原告所有的问题，根据《物权法》的规定，买卖行为是引起物权取得的民事法律行为，物权取得的前提是买卖合同法律关系合法成立且有效。基于原、被告之间已经形成了有效的房屋买卖合同关系，且原告实际装修入住至今，故原告请求确认涉案房屋归其所有的请求本院予以支持。关于原告请求被告为其办理涉案房屋产权的问题。根据《物权法》的规定，物权变动的行为受到原因行为影响，在完成物权登记后才能发生物权变动的效力。案涉位于兰州市城关区房屋已经登记在被告名下，原告应当请求被告进行变更登记。另外原告于2013年12月27日接收房屋后，被告已经发通知要求其支付剩余房款和维修基金，但截止本案开庭辩论终结前原告仍没有将上述款项支付完毕，且原告逾期不支付剩余房款没有合法理由，被告在未收到剩余房款及维修基金前有权拒绝向原告办理房屋登记，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高小青与被告兰州昊业房地产开发有限公司之间存在房屋买卖法律关系。位于甘肃省兰州市城关区房屋归原告高小青所有；二、驳回原告高小青的其他诉讼请求。案件受理费1590元，保全费5000元，由原告高小青负担6000元，被告兰州昊业房地产开发有限公司承担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未交纳的按自动撤回上诉处理。审判员  黄劲松二〇二〇年三月十九日书记员施璞琰