贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终266号 上诉人（原审原告）：吴小龙，男，汉族，1980年1月15日生，住贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人：周旋，贵州清雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县。 法定代表人：徐立生。 上诉人（原审被告）：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：王旭，系该公司董事长。 上诉人吴小龙、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）、贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案，三方均不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 吴小龙上诉请求：一、依法撤销(2019)黔2730民初1971号判决第四项,改判贵州双龙鲁一房地产开发有限公司赔偿吴小龙损失47724元；二、改判贵州美房多网络科技有限公司与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司承担连带责任;三、本案一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院酌定被上诉人鲁一公司向上诉人赔偿已付房款的24%,即11453.76元,系法律适用错误,被上诉人鲁一公司应赔偿上诉人一倍已付房款,即47724元。一审法院已认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中载明被上诉人承诺案涉房屋占用范围内的土地使用权及在建工程均未设立抵押的事实。同时,一审法院认定龙里县房地产管理局出具的说明的真实性,证实案涉房屋在2015年5月21日已被抵押。最后,一审法院认为因被上诉人鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实,致使双方解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:...(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;...”因此,上诉人主张已付购房款一倍的赔偿,即47724元,既有事实基础,又符合法律规定,应予支持。二、案涉房屋已抵押的情况下,被上诉人美房多公司仍代理被上诉人鲁一公司与上诉人签订《商品房买卖合同》,造成上诉人无法取得房屋,被上诉人美房多公司应与被上诉人鲁一公司承担连带赔偿责任。一审法院已查明被上诉人美房多公司系被上诉人鲁一公司委托的房屋销售公司,同时一审法院认定被上诉人鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实。根据《民法总则》第一百六十七条之规定:“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任。”两被上诉人的行为已违反法律规定,应承担连带赔偿责任,共同返还上诉人已付房款及利息、赔偿上诉人的损失。综上所述,被上诉人鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实,被上诉人美房多公司仍然代理被上诉人鲁一公司与上诉人签订房屋买卖合同,因被上诉人的过错,致使房屋买卖合同解除,被上诉人鲁一公司和美房多公司应共同返还上诉人已付房款及利息,并赔偿上诉人已付房款一倍的损失。上诉人恳请贵院依法查明相关事实,适用正确的法律,作出公正判决,支持上诉人上诉请求,以维护上诉人的合法权益为感! 贵州双龙鲁一房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销龙里县人民法院（2019)黔2730民初1971号民事判决,并依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由上诉人和被上诉人依据终审结果合理负担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》为贵州省商品房买卖合同的格式合同,但上诉人口头告知了被上诉人房屋存有在建工程抵押情形,但同时也告知被上诉人,在备案时上诉人会在解除“商品房在建工程抵押”后为被上诉人办理相关手续。事实上上诉人在以鲁一公司名义取得《商品房预售许可证》期间，以类同的方式为217名买受人办理了备案手续,目前无法备案,是因政策调整导致,且上诉人在政府的支持下在进行完善,目前已取得更换新的《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》,待更换新《商品房预售许可证》办理后即按约为被上诉人办理备案手续。2、再者，双方签署的《商品房买卖合同》“第五条”中明确约定:出卖人承诺:1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷;2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人;3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况;如因出卖人隐瞒上述情况,导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内,将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算)退还给买受人，并承担赔偿责任。现被上诉人提请解除《商品房买卖合同》,上诉人同意按合同约定退还已缴纳房款及按银行同期贷款利率支付利息，但按已付房款的24%再承担赔偿责任,上诉人认为没有合约约定且赔偿责任过大。综上所述,目前无法备案,是因政策调整导致,不是上诉人主观隐瞒行为导致且已口头告知,而原审判决上诉人重复承担赔偿责任且赔偿标准过大，应予纠正。请二审法院查清事实，正确适用法律,给本案一个公正的判决。 贵州美房多网络科技有限公司上诉请求：一、依法撤销龙里县人民法院（2019）黔27民初1971号民事判决第三项，在查清事实的基础上依法驳回被上诉人针对上诉人的第三项诉讼请求。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误导致错误判决,具体如下：一、上诉人与被上诉人之间是服务与被服务的合同关系。2018年5月19日上诉人与被上诉人签订《会员服务协议书》约定上诉人为被上诉人提供购房的专业服务,被上诉人在缴纳2万元的服务费之后成为会员,享受上诉人提供的专业购房信息和购房优惠。《会员服务协议书》就是双方的合同,该合同经双方当事人签字生效,法律形式完备且不违反法律禁止性的规定,依法应当得到法律的保护。但是,一审法院对此有可能影响案件定性的重要的基本事实没有依法确认,也没有说明为什么不能确认上诉人与被上诉人不是服务合同关系,这是严重的错误,二审法院应当予以纠正。二、上诉人已经按照合同(《会员服务协议书》)的约定履行了合同义务。上诉人与被上诉人在签订服务合同之后,上诉人如实履行了自己的合同义务,在上诉人提供的专业服务的帮助之下,被上诉人于2018年5月23日与一审被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,并且享受到房价打折等等优惠。这些都证明上诉人已经如实履行了自己的合同义务,所收取的1万元为被上诉人接受服务支付的合同对价,一审法院认定该服务费为购房款没有事实依据和法律依据,二审法院应当依法纠正。综上所述,一审判决对案件中的基本事实作出了错误的认定最终导致了错误的判决。上诉人依照合同收取服务费并提供了相关服务,被上诉人也接受了相关服务与一审被告签订了《商品房买卖合同》,至于之后由于被上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中与合同相对人产生了纠纷最终导致合同解除,这与上诉人没有任何关系,不能因此导致上诉人与被上诉人之间服务合同关系发生变化。一审法院没有梳理清楚前后二个合同关系造成了判决的严重错误,敬请二审人民法院依法纠正,判令如前之上诉请求。 吴小龙向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告与被告双龙鲁一公司于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、依法判决被告双龙鲁一公司立即返还原告支付的47724元房款、维修资金715元、银行抵押登记费550元、预告登记费550元，总计49539元，并按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止；三、判令被告双龙鲁一公司赔偿原告损失47724元；四、被告美房多公司对第二三项诉请承担连带责任；五、本案诉讼费保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：吴小龙与唐某（案外人）系夫妻关系。双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）为贵州双龙现代贸易有限公司与双龙鲁一公司联合开发。2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）出具《商品房屋预售许可证》［（2015）商房预字第01-01号］。吴小龙拟向双龙鲁一公司购买其开发的上述房屋，于2018年5月19日经双龙鲁一公司委托的房屋销售公司——美房多公司介绍，并向美房多公司交纳1万元，以其后期购房时享受交1万元抵2万元的优惠。2018年5月23日，原告与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买双龙鲁一公司位于龙里县（建筑面积23.83平方米）；房屋单价4468.12元／平方米，总价款73724元，采取贷款方式付款，首期房款37724元，余款36000元以银行按揭支付…因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；该合同第四条载明：与该商品房有关的抵押情况为1（该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押）。第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺…3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。合同签订当日，原告向双龙鲁一公司交纳购房款37724元、预告登记费550元、抵押登记费550元、维修资金715元。另查明：《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日起施行，根据该实施细则第二条：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地海域一并登记，保持权利主体一致。因龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）存在土地与房屋权利主体不统一情况，后期部分业主无法办理备案登记，进而无法办理按揭贷款。2017年4月12日，龙里县城乡规划局出具地字第520000201716577号《建设用地规划许可证》，用地单位：贵州双龙现代贸易有限公司；并在附图及附件名称处说明：用地单位由双龙鲁一公司变更为贵州双龙现代贸易有限公司，用地面积为158203平方米变更为161870.86平方米，原用地规划许可证地字第520000201423360号作废。2017年11月24日，龙里县城乡规划局出具建字第520000201718477号《建设工程规划许可证》，其中建设单位为：贵州双龙现代贸易有限公司。原告等因购买双龙鲁一公司公寓无法办理网签，向相关部门反映，龙里县住房和城乡建设局2019年9月19日出具龙住信访处字［2019］13号文件进行答复：…2014年，双龙贸易公司以出让方式取得“双龙物流商贸城”一期项目用地，2015年，双龙贸易公司与鲁一房开公司（双龙鲁一公司）联合开发“双龙物流商贸城”一期项目，并于2015年取得商品房预售相关证件，开始房屋销售等业务，并同时为购房业主办理商品房销售备案登记的前期准备工作，备案登记前期办理工作较为顺利，之后由于《不动产登记暂行条例》颁布并开始实行不动产统一登记新政策，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。因鲁一房开公司开发建设的“双龙物流商贸城”一期项目土地与房屋权利主体不一致，致使备案登记工作未能如期进行。为保障购房业主合法权利，正常办理购房备案登记，我局多次要求开发商尽快完善相关手续，为业主办理相关产权登记提供依据。目前，鲁一房开公司已对项目土地与房屋权利主体不一致等相关问题进行完善，现已取得《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等，正在办理《建筑工程施工许可证》，待《建筑工程施工许可证》办理后，按程序即可办理《商品房预售许可证》，相关证件办理后即可为广大业主办理网签。经我局协商，因鲁一房开公司对上述换证及资金等问题正在进行协商处理，对于确实需要退房退款的业主，原则上鲁一房开公司同意退房退款，同时也做了相应的登记，待筹集资金后会及时为需要的业主办理退房退款。同时，经调查了解，部分业主已依法向龙里县人民法院提起诉讼，目前正等待法院判决。因商品房买卖属于合同关系，如不服本处理意见，建议依法通过司法诉讼途径解决。2019年10月28日，龙里县房地产管理局出具说明，载明：经查询坐落于贵州双龙物流商贸城（一期）第6888幢1单元5层4号房，于2015年5月21日办理抵押登记，于2018年12月7日、2019年6月10日、2019年7月5日、2019年7月18日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院查封。原告现以双龙鲁一公司隐瞒其所购商品房已被抵押，后期还被法院查封存在根本违约为由诉至本院，请求判如所请。上述事实有原被告当庭陈述及举证加以证实，并附卷佐证。 一审法院认为：原告要求解除与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，双龙鲁一公司同意解除，本院予以尊重并准许。合同解除后，对于已付购房款47724元、预告登记费550元、维修资金715元、银行抵押登记费550元的退还；双龙鲁一公司收取的购房款37724元、预告登记费550元、维修资金715元、银行抵押登记费550元，应由双龙鲁一公司退还；美房多公司收取的10000元系购房定金，在吴小龙与双龙鲁一公司商品房买卖合同基础合同解除的情况，也应向吴小龙予以退还。吴小龙主张购房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费的利息损失，按吴小龙与双龙鲁一公司签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，本院予以支持；双龙鲁一公司应向吴小龙支付其收取的上述费用（39539元）从2018年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息；美房多公司收取的10000元亦支持从2018年5月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算到应退款项退清之日为止的资金占用利息。因双龙鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，使吴小龙在违背真实意思的情况与其签订合同，现双方解除合同，双龙鲁一公司应对吴小龙进行赔偿，酌定为已付房款的24%，即11453.76元（47724元×24%），超出部分不予支持。原告主张美房多公司与双龙鲁一公司承担连带责任，因引起缔约过失的责任在于双龙鲁一公司，故本院不支持美房多公司承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除吴小龙与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费共计39539元，并以39539元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月23日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息；三、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙10000元，并以10000元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月19日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息；四、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴小龙损失11453.76元；五、驳回吴小龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1115元，由吴小龙负担515元，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担568元，贵州美房多网络科技有限公司负担32元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：一、是否支付赔偿金及支付比例；二、美房多公司是否承担连带责任；三、支付给美房多公司的费用是否退还。 本院认为：关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，双龙鲁一公司故意隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，使吴小龙在违背真实意思的情况与其签订合同，。现双方解除合同，吴小龙有权请求双龙鲁一公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据案件事实酌定赔偿金为已付购房款的24%符合法律规定。 关于争议焦点二，根据《民法总则》第一百六十七条:“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，吴小龙主张美房多公司对双龙鲁一公司返还已付房款、支付利息及赔偿金承担连带责任应予支持，一审法院适用法律不当，应予纠正。 关于争议焦点三，吴小龙向美房多公司支付1万元是为后期向双龙鲁一公司购房时享受交1万元抵2万元的优惠，一审法院认定该款项为购房定金并无不当。在吴小龙与双龙鲁一公司商品房买卖合同解除的情况下，美房多公司应向吴小龙予以退还。 综上所述，上诉人吴小龙的部分上诉理由成立，本院予以支持，其他理由不成立，应予驳回；上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司、贵州美房多网络科技有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省龙里县人民法院所作的（2019）黔2730民初1971号民事判决； 二、解除吴小龙与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 三、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙房款、预告登记费、维修资金、银行抵押登记费共计39539元，并以39539元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月23日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息； 四、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴小龙10000元，并以10000元为基数按同期人民银行贷款利率自2018年5月19日起至实际支付之日止向原告支付资金占用利息； 五、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴小龙损失11453.76元； 六、贵州美房多网络科技有限公司对上述第三项和第五项判决所确定的付款义务承担连带责任； 七、驳回上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司、贵州美房多网络科技有限公司上诉请求； 八、驳回吴小龙其他上诉请求。 二审案件受理费1832元，由吴小龙负担357元，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1250元，贵州美房多网络科技有限公司负担225元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月二十七日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙