河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初3236号原告：谷纪霞，女，1986年11月5日出生，汉族，住封丘县。委托诉讼代理人：丁拥军，河南思远律师事务所律师。被告：延津县上宅置业有限公司，住所地：延津县新长南线北侧民生路东侧，统一社会信用代码：91410726060045534P。法定代表人：李志伟，任总经理职务。委托诉讼代理人：乔羽，男，1985年4月19日出生，汉族，住原阳县，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，1990年3月9日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。原告谷纪霞诉被告延津县上宅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷纪霞及其委托诉讼代理人丁拥军、被告延津县上宅置业有限公司委托诉讼代理人乔羽、曹梦娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谷纪霞向本院提出诉讼请求为：1、判令被告退还原告购房款215686元；2、判令被告支付原告涉案商铺租金33493元及违约金（自2016年10月1日起计算至2019年10月28日违约金为7522.53元，从2019年10月29日起至清偿之日止，以33493元为基数，按日万分之二支付违约金）；3、判令被告支付原告分红款19519.3元及违约金（自2016年2月1日起计算至2019年10月28日违约金为4856.4元，从2019年10月29日起至清偿之日止，以9759.65元为基数，按日万分之二支付违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。原告起诉时的事实和理由为：2014年10月1日，原告购买了被告河南省延津县上宅置业有限公司开发的位于延津县西安大道“延津上宅?国际万商城”第14号楼商铺，面积为43.14平方米，商铺总价格为385939元。原告分别于2014年2月13日、2月18日、4月4日分别向向被告支付购房款50000元、144173元、1000元，共计195173元，原被告于2014年10月14日补充签订了购房合同《万商城协议书》。2015年12月2日双方又签订了该商铺的《万商城补充协议》，协议约定“出卖人应当在2016年3月31日前”交付上述房产。原告与被告多次交涉，被告仍称无力履行该购房合同，承诺退还原告购房款，后仅退还购房款18000元便不再履行，至今被告拖欠原告购房款177173元。原告谷纪霞于2019年12月21日变更诉讼请求的事实与理由为：原告于2014年10月以按揭贷款的方式从被告处购买了总价款为418666元的商铺，该商铺由被告作为租金担保方委托给大商道商业运营管理有限公司经营管理。三方签订了《委托经营管理协议》，约定托管期限为五年，每年的年租金为33493元，每年10月1日前支付租金，第一年的租金直接冲抵购房款，原告直接支付购房款195193元，间接支付购房款33493元（原告应收取的商铺租金），实际共支付购房款228686元。2015年12月2日，原告与被告签订了《万商城补充协议》，承诺在2016年3月31日前交房，2016年7月1日开业，违约责任约定，逾期交房及开业，被告无条件受理申请人提出的退房申请，并于一个月内退还房款，且不能扣除已领取的返租及分红；逾期返租、分红的，被告按日向原告支付收益的万分之二的违约金。由于被告不能如期交房、开业、返租及分红，原告于2017年1月4日提出退房申请并要求被告返租、分红，被告退还13000元的购房款，余下215686元的购房款和应付的租金、分红及违约金，经原告催要，至今未予退还和支付，原告特诉至法院，望判如所请。被告延津县上宅置业有限公司辩称，请求追加新乡市瀛瑞置业有限公司为第三人，由其承担相关责任，原告请求与事实不符，无合同及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、被告请求追加新乡市瀛瑞置业有限公司为被告。被告与原告于2014年10月份签订的《万商城协议书》、《委托经营管理协议》、《万商城分红协议》，现被告已就万商城事宜于2017年11月2日与新乡市瀛瑞置业有限公司签订了《万商城项目转让合同》，将万商城项目整体转让给了瀛瑞置业，根据《万商城项目转让合同》第二条转让方案第二项约定“……如买受人或承租人不愿意继续购买或者租赁万商城商铺，与上宅公司终止合同，之前所交房款（除返租分红和已退房款之外的本金）或租赁保证金由瀛瑞置业支付给上宅后，上宅公司退款给买受人或承租人”，因此，上宅公司不应承担退款等事宜，而应追加瀛瑞置业为被告，由瀛瑞置业承担相应的退款等责任。上宅公司与瀛瑞置业在原万商城项目售楼部、万商城遗留问题工作组，上宅公司售楼部等多处共同张贴《公告》，说明瀛瑞置业系涉案房屋权利义务的承担方，被告将项目整体转让给瀛瑞置业，无权再处理相关事项，也不应再由被告承担相应退款等事宜。二、即使被告应承担退款责任，但原告诉求金额与实际不符。根据《最高人民法院》第二条、建设部《商品房销售管理办法》第九条、第十一条规定，被告与原告签订的《万商城协议书》、《万商城分红协议》、《万商城委托租赁协议》均为无效合同，因为原被告签合同时未取得商品房预售许可证，截止目前仍未取得，故原被告双方之间所签定的均为无效合同，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，根据被告财务出示的收据，被告实际收到款项为195173元，且原告承认被告已退房款18000元，故剩余房款是177173元，根据《合同法》相关规定，无效合同不再履行，已履行的部分应恢复原状，故原告应退还被告已支付给原告的分红、返租款等相关款项共计53011元，扣除上述款项，被告需退还原告购房款金额为124162元。三、原告要求支付的租金、分红和违约金无任何事实、合同及法律依据。合同无效或者被撤销后，不应再继续履行，已经履行的应恢复原状，因该合同取得的财产应予返还，原告诉请被告支付返租、分红理由不成立，合同无效后该违约金也无合同依据，且政府行为引起的不可抗力导致协议不能履行。符合不可抗力免责的相关规定。原告谷纪霞向本院提交的证据为：委托经营管理协议、万商城补充协议、万商城协议书、万商城分红协议、工商行汇款单三张、收据三张、分红告知函，上述证据证明被告应当向原告退回购房款等诉讼请求。被告延津县上宅置业有限公司质证意见为：对上述证据真实性无异议，但该涉案项目已整体转让给新乡市瀛瑞置业有限公司，被告已无权处理相关事宜，不应再由被告承担退款等责任，即便应当承担原告所诉房款177173元的退款责任，应以扣除相应款项后的具体金额为准。被告延津县上宅置业有限公司提交的证据为：1、万商城项目转让合同一份，公告一份，证明被告已将涉案项目整体转让给新乡市瀛瑞置业有限公司，约定了具体权利和义务，被告不应承担退款责任，应当追加新乡市瀛瑞置业有限公司为被告；2、转让凭证及原告确认的收据八页，证明截止目前被告已经支付的分红、返租款总计53011元；3、两份收条和工行汇款单，证明退给原告购房款18000元中的13000元。原告谷纪霞的质证意见为：1、分红是原告在诉状中称的退还的房款18000元，原告不知道转让合同，没见过该公告；2、对收据无异议；3、对两份收到条无异议，被告实际退还原告是13000元，不是18000元。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定。被告提交的转让合同及公告与本案不存在关联性，不能作为本案的定案依据；被告提供的收据、银行转账凭证及收到条之间相互印证，收据及收条上有原告的签名和指纹，本院对该证据真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月8日，原告谷纪霞与郑州大商道商业运营管理有限公司及被告延津县上宅置业有限公司签订《委托经营管理协议》，约定：原告购买延津县西安大道的“延津上宅?国际万商城”14号楼1层09号商铺，由郑州大商道公司管理，被告作为标的物租金担保方，共5年为托管期（2014年10月1日起至2019年9月30日）。计租日从2014年10月1日开始计算，每年年租金为返租基价33493元，郑州大商道公司保证在每年10月1日前，将年租金返给原告，每年一返，第一年年租金直接冲抵购房款。大商道公司违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成原告和其他守约方的直接经济损失。本协议经各方签署并与该房屋之销售、预售合同同时生效，若该房屋之销售、预售合同终止的，则本协议同时终止。2014年10月14日，原告与被告签订《万商城协议书》，购买被告开发的位于延津县××道“××商城”××楼××号商铺，商铺建筑面积为53.14平方米，总价格为418666元，扣除第一年返租金33493元，原告向被告支付首付购房款195173元。签合同时被告并未取得预售许可证明。原被告双方又于2015年1月19日签订了《万商城分红协议》，协议约定：1.案涉商铺分红周期：2015年2月1日至2023年1月31日，共8年；2.分红时间节点：每年两次，分别为1月31日和9月30日；3.分红基数：截止到12月25日和8月25日买受人所购买商铺实际到账金额；4.分红金额：每次分红金额为分红基数的5%，每年两次，共计10%。2015年12月2日签订了《万商城补充协议》，协议约定：二、原告购买的万商城第14号楼1层09号商铺被告应当在2016年3月31日前交房，并于2016年7月1日开业；四、被告逾期交房及开业的违约责任：出卖人逾期交房及开业，买受人想退房的，可提出退房申请，出卖人无条件受理买受人提出的退房申请。自受理退房之日起，根据所签相关协议，1个月之内退还房款（不能扣除买受人根据相关协议已经领取的返租及分红）。五、关于本次逾期返租、分红的补充：逾期返租、分红的，根据所签相关协议，出卖人按日向买受人支付收益的万分之二的违约金。被告分别于2015年1月28日、2015年12月2日、2016年2月2日、2016年2月23日通过中国工商银行转账方式向原告支付分红款及返租款9759元、33493元、1500元、8259元，共计53011元。被告于2017年1月4日、2017年7月28日通过中国工商银行转账方式向原告分别退还购房款10000元和3000元，原告诉状中自认被告向其给付共计18000元，庭审时予以否认。2017年11月2日被告与新乡市瀛瑞置业有限公司签订了《万商城项目转让合同》，将万商城项目整体转让给了瀛瑞置业。该合同附表中显示已退还原告房款13000元。经查明，被告至今仍未取得商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告谷纪霞与被告延津县上宅置业有限公司签订万商城协议书时，被告未取得该涉案商品房预售许可证明，且被告至今仍未取得。根据上述法律规定，原被告签订的该商品房买卖合同为无效合同。原被告签订的《万商城分红协议》、《万商城补充协议》及原告与郑州大商道公司、被告签订《委托经营管理协议》是以原被告商品房买卖协议有效为前提的，现原被告签订的买卖合同无效，故依赖于买卖合同（主合同）而存在的《万商城分红协议》、《委托经营管理协议》、《万商城补充协议》（从合同）也是无效合同，该分红协议及委托经营管理协议约定的内容自始没有法律效力，故原告依据该分红协议、补充协议及委托经营管理协议提出的要求被告支付案涉商铺的租金、分红款的诉讼请求，本院不予支持，但被告已经返还给原告的部分除外。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据该法条，虽然原被告签订的房屋买卖合同无效，但并不影响协议中双方约定的解决争议的条款，该合同的争议条款约定被告逾期交房及开业，原告享有退房的权利，被告应当向原告退还购房款，且不能扣除买受人根据相关协议已经领取的返租及分红。该条款合法有效，故该分红款及返租款53011元被告不应退还被告，也不能折抵被告应该返还的购房款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在被告没有取得预售许可证的情况下与被告签订房屋买卖合同，存在一定的过错；被告在未取得预售房屋许可证的情况下与原告签订房屋买卖合同，存在重大过错，应该适当赔偿原告的经济损失，原告已经收到了被告给付的房租和分红款，予以折抵。本案中，因该购房协议书无效，故被告应当将收受原告的购房款返还原告。购房协议中约定的扣除第一年返租金33493元，因该买卖协议无效，且原告并未实际支付该33493元购房款，故不能将这33493元认定为原告支付的购房款，原告向被告实际支付了195173元购房款。关于被告退还原告的房款数额，原告诉状中称是18000元，庭审中称是13000元，18000元中还包括其他款项，被告提供的两张转款收据显示是已退房款13000元，被告与新乡市瀛瑞置业有限公司签订的《万商城项目转让合同》附表中显示已退还原告房款也是13000元，故本院确认被告已经退还原告的购房款为13000元而非18000元。故被告应当退还原告的购房款为182173元（195173-13000）。被告与新乡市瀛瑞置业有限公司签订了《万商城项目转让合同》，该合同对原告没有法律约束力，根据合同的相对性，被告承担相关责任后可以向新乡市瀛瑞置业有限公司主张相关权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告延津县上宅置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告谷纪霞购房款182173元；二、驳回原告谷纪霞的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，由被告河南省延津县上宅置业有限公司负担3739元，原告谷纪霞负担1777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张瑞鹏人民陪审员  薛 巍人民陪审员  马霄云二〇二〇年三月二十六日书 记 员  高继恒