陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民初43号 原告：于应成，男，1974年2月25日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：朱成荣，陕西宁康律师事务所律师。 被告：安康市亿发房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：王顺金，执行董事。 原告于应成与被告安康市亿发房地产开发有限公司（以下简称“亿发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于应成及其委托诉讼代理人朱成荣到庭参加诉讼，被告亿发公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于应成向本院提出诉讼请求：1.确认于应成与亿发公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》有效；2.继续履行于应成与亿发公司签订的《商品房买卖合同》，亿发公司向于应成交付位于原XX学院操场XX城XX酒店七至十四层的客房部分（9439平方米，计3585.82万元）及合同约定的其他相关义务；3.亿发公司承担违约金2803500元（2018年1月15日起至2019年9月30日，共623天，每天4500元）；4.亿发公司提供40个停车位（自2018年1月16日起至2019年9月15日止共20个月，每月两个车位）供于应成终生无偿使用；5.本案的诉讼费、保全费、担保费、律师代理费等由亿发公司承担。事实与理由：2016年12月15日，于应成与亿发公司签订《商品房买卖合同》。约定：一、出卖商品房的位置面积及使用功能：1.安康市XX路XX号（原XX学院操场），XX城XX酒店XX层XX房部分，建筑面积9439平方米（每层办一个产权），最终的产权面积以有资质测绘单位的实测面积为准，多返少补。2.该商品房的使用功能：酒店客房。二、出卖商品房的单价和总价。该商品房以建筑面积计算每平方米单价为3800元，总价3586.82万元。三、商品房质量标准：合格。四、付款方式：1.合同签订后买受人付首期购房款2700万元，第二期购房款在2017年4月1日前付300万元，剩余购房款在交房前的二个月付清。若买受方逾期付款超过一个月，则按逾期金额的日万分之一点五向出卖人支付违约金。五、交房时间：从买受人支付首期购房款之日起一年交付，其余的房屋也应同时竣工交付使用。若出卖人逾期交房超过一个月，除按已付房款日万分之一点五向买受人支付违约金外，从逾期交房之第31日起按每逾期一个月还要在XX国际城南区地下停车场提供两个车位供买受人终生无偿使用。六、交房标准：毛坯。1.7-14层客房的内分户隔墙按买受人的要求砌好。2.室内砖墙面水泥砂浆粉刷打底，天棚、砼墙面不刷粉。外墙粘贴外墙面砖或涂料。地面水泥砂浆找平。3.外窗用中空玻璃铝合金窗。除消防门外，其余的户内门用户自理。4.7-14层卫生间预留排水管道，给水主管道做到每个房间预留一个接口。热水管道用户自理。5.用电做到楼层总配电箱止，客房内线路等用户自理。6.电梯装好（上海三菱或通力电梯），一次消防工程做好。中央空调用户自理。七、其他约定（略）。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字、盖章及出卖人收到首期购房款后生效。 于应成按合同约定于2016年12月17日向亿发公司支付了2700万元，2017年3月29日向亿发公司支付了300万元。亿发公司在收到预付款后已逾期近两年未按合同约定交付房屋，其严重违约致使于应成的合法权益不能及时实现，经济利益受到损失，亿发公司应承担其违约造成的一切法律后果。 2019年9月4日，于应成向安康市中级人民法院提起诉前保全，安康市中级人民法院于2019年9月17日裁定保全并予以执行。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，于应成与亿发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应积极按合同约定的条款履行自己的义务。于应成按照合同约定按时向亿发公司支付了房屋预付款，亿发公司已逾期近两年未按合同约定交付房屋，其行为严重违约。请求依法支持于应成的诉讼请求。 本案诉讼过程中，于应成放弃要求亿发公司履行合同约定的其他相关义务及支付律师费的诉讼请求。 亿发公司向本院提交书面答辩意见称，一、因为于应成未按合同约定支付尾款586.82万元，亿发公司基于行使先履行抗辩权未向于应成交付房屋，于应成按照合同约定支付尾款后，亿发公司愿意将房屋交付于应成。二、因于应成未支付尾款，亿发公司基于行使先履行抗辩权造成逾期交房，且合同中约定违约金过高，请求人民法院依法予以调整。1.本案中，因于应成未支付合同尾款造成交房逾期，其明显具有过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应当予以调整。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，于应成因本合同遭受的损失应当参照同地段同类房屋租金标准确定。涉案标的物租金大致为12元/平方米，涉案标的物面积9439平方米，每月租金为113268元，依据法律规定可支持的违约金为113268×1.3=147248.4元。涉案合同约定逾期交房按照已付房款日万分之五支付违约金，同时每逾期一个月向买受人提供XX国际城南区两个车位（两个车位价值30万元），即违约金每月335000元，远超法院可支持的违约金范围，故申请法院予以调整。三、双方所签合同未就律师费的承担作出约定，律师费也非因当事人违约所造成的直接损失，法律法规也未就商品房预售合同纠纷案件中律师费的承担作出规定，于应成亦未提供证据证实其实际支付了50000元律师费，故该项费用不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，于应成提交的《商品房买卖合同》、中国工商银行汇款凭证两张、亿发公司收款收据两张、保全费票据、诉讼财产保全责任保险单、保单保函、保险费发票与本案具有关联性，本院依法予以采信。 亿发公司庭审后提交的商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地所有权证，经质证于应成无异议，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，于应成与亿发公司签订的《商品房买卖合同》。约定：一、出卖商品房的位置面积及使用功能：1.安康市XX路XX号（原XX学院操场），XX城XX酒店XX层XX房部分，建筑面积9439平方米（每层办一个产权），最终的产权面积以有资质测绘单位的实测面积为准，多返少补。2.该商品房的使用功能：酒店客房。二、出卖商品房的单价和总价。该商品房以建筑面积计算每平方米单价为3800元，总价3586.82万元。三、商品房质量标准：合格。四、付款方式：1.合同签订后买受人付首期购房款2700万元，第二期购房款在2017年4月1日前付300万元（该次付款的前提是出卖人的项目工程在正常施工中），剩余购房款在交房前的二个月付清。若买受方逾期付款超过一个月，则按逾期金额的日万分之一点五向出卖人支付违约金。五、交房时间：从买受人支付首期购房款之日起一年交付，其余的房屋也应同时竣工交付使用。若出卖人逾期交房超过一个月，除按已付房款日万分之一点五向买受人支付违约金外，从逾期交房之第31日起按每逾期一个月还要在XX国际城南区地下停车场提供两个车位供买受人终生无偿使用。五、交房标准：毛坯。1.7-14层客房的内分户隔墙按买受人的要求砌好。2.室内砖墙面水泥砂浆粉刷打底，天棚、砼墙面不刷粉。外墙粘贴外墙面砖或涂料。地面水泥砂浆找平。3.外窗用中空玻璃铝合金窗。除消防门外，其余的户内门用户自理。4.7-14层卫生间预留排水管道，给水主管道做到每个房间预留一个接口。热水管道用户自理。5.用电做到楼层总配电箱止，客房内线路等用户自理。6.电梯装好（上海三菱或通力电梯），一次消防工程做好。中央空调用户自理。六、其他约定（略）。七、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字、盖章及出卖人收到首期购房款后生效。后附：1.楼层平面图2.一层大堂装饰范围红线图。林某某在出卖人处签字并加盖亿发公司合同专用章及法定代表人王顺金私章，于应成在买受人处签字。 2016年12月17日，于应成向亿发公司法定代表人王顺金账户汇款2700万元。同日，亿发公司向于应成出具2700万元酒店7-14层客房首期购房款收款收据。2017年3月29日，于应成向亿发公司汇款300万元。同日，亿发公司向于应成出具300万元收款收据。 本案诉讼前，于应成向本院申请诉前保全，本院于2019年9月17日作出（2019）陕09财保1号裁定书，查封亿发公司名下所有的位于安康市XX路（原XX学院操场）XX城XX酒店XX层，合计9439平方米毛坯房屋（房屋价值约3000万元人民币），期限为三年。于应成购买了诉讼财产保全责任保险，支付5000保险费45000元，保全费5000元。 另查明，XX城XX酒店工程目前尚未施工完毕，亦没有竣工验收。 本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》是否有效；2.亿发公司是否应向于应成交付酒店7-14层房屋；3.亿发公司应否支付于应成违约金2803500元，并提供40个车位供于应成终生无偿使用；4.亿发公司是否应承担本案保全费、诉讼财产保全责任保险费。 关于焦点1.2，于应成与亿发公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第五条约定的交房时间为买受人支付首期购房款之日起一年交付。现已查明，于应成在2016年12月17日向亿发公司支付了2700万元首付款，亿发公司则应于2017年12月17日交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用。于应成当庭陈述，XX城XX酒店工程目前尚未施工完毕。根据上述法律规定，涉案房屋目前不具备法律规定的交付条件。且按照双方签订的《商品房买卖合同》第四条的约定，于应成应在交房前的二个月内付清剩余购房款，方某某进行房屋交接。而于应成只支付了首期及第二期购房款，剩余房款并未付清。故于应成起诉要求亿发公司交付7-14层酒店的诉讼请求不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。亿发公司辩称，在未收到于应成支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务。现已查明，于应成已向亿发公司支付了3000万购房款，其已付房款达到全部房款的80%以上。而鉴于涉案工程尚未施工完毕的事实，即使于应成向亿发公司支付了剩余房款，亿发公司仍然无法履行房屋交付义务，即亿发公司逾期交房与于应成逾期支付房屋尾款之间无必然联系。故亿发公司主张行使先履行抗辩权不能成立，其逾期交房已构成违约，于应成要求亿发公司承担相应的违约责任符合合同约定和法律规定。于应成要求亿发公司按照《商品房买卖合同》第五条的约定承担违约责任，亿发公司则认为合同约定的违约金过高，要求按照安康市XX段同类型房屋租金标准确定违约金，并申请法院向安康市房产管理局调取涉案房屋附近酒店客房租金均价。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交房可参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。本案中，因《商品房买卖合同》第五条约定了逾期交房违约金的计算方法，故亿发公司要求按照安康市XX段同类型房屋租金标准确定违约金不符合上述法律规定，其请求法院调取相应租金标准的申请亦不予准许。按照《商品房买卖合同》第四条的约定，于应成应在交房前的二个月内付清剩余购房款，方某某进行房屋交接。于应成主张，亿发公司应提前两个月通知其交房，同时于应成交清房款，而亿发公司并未通知于应成交房付款，故于应成未支付剩余房款。但双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定亿发公司须在交房前两个月通知于应成交房付款，故于应成该主张没有合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即法院在双方违约确认各方责任时，需要平衡双方的利益损失。《商品房买卖合同》第四条约定逾期付款按未付房款的日万分之一点五支付违约金，第五条约定逾期交房按已付房款的日万分之一点五支付违约金。鉴于于应成有逾期付款的行为，故将于应成逾期支付的房款金额从已付房款金额中扣除，并以此作为计算亿发公司逾期交房违约金的基数，即亿发公司应从2018年1月18日起，以24131800元（30000000元-5868200元）为基数，按照日万分之一点五的标准向于应成支付违约金至2019年9月30日止。因上述违约金足以弥补亿发公司违约给于应成造成的损失，故于应成要求亿发公司给其提供车位的诉讼请求本院不予支持。 关于焦点4，于应成申请诉讼保全，是为了确保其要求交付房屋、支付违约金的诉讼请求被法院支持后能够得以执行。如前所述，虽然目前房屋不具备交付条件，亿发公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任，故于应成因本案诉讼支出的保全费应由亿发公司承担。对于于应成要求亿发公司承担诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求，因双方当事人在合同中并无约定，且该费用也并非实现债权所必须支付的必要费用，故对于应成该诉讼请求不予支持。综上，于应成的部分诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、于应成与安康市亿发房地产开发有限公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、安康市亿发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付于应成逾期付款违约金（违约金以24131800元为基数，按照日万分之一点五的标准从2018年1月18日计算至2019年9月30日止）； 三、驳回于应成的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费235358元，由于应成负担200000元，由安康市亿发房地产开发有限公司负担35358元；保全费5000元，由安康市亿发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年三月二十三日 书记员 温贤威 1