山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终327号 上诉人（原审原告）：山东金建物流有限公司，住所地淄博市张店区洪沟路26号。 法定代表人：董志平，总经理。 委托诉讼代理人：南晓琛，男，1983年7月26日出生，汉族，山东金建物流有限公司职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：苟洪标，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东正尧体育文化传媒有限公司，住所地淄博市张店区商场西街143号。 法定代表人：郑飞，经理。 委托诉讼代理人：胡隽，淄博张店新正法律服务所法律工作者。 原审第三人：张开明，男，1969年10月5日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人山东金建物流有限公司因与上诉人山东正尧体育文化传媒有限公司、原审第三人张开明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东金建物流有限公司上诉请求：1.依法改判解除山东金建物流有限公司与山东正尧体育文化传媒有限公司签订的《房产租赁合同》；2.判令上诉费由山东正尧体育文化传媒有限公司承担；事实和理由：双方合同实际上已经解除，请求解除合同有事实和法律依据。 山东正尧体育文化传媒有限公司上诉请求：1.撤销、改判、发回重审（2019）鲁0303民初2879号民事判决书。（金额303,115.59元）；2.一审、二审诉讼费用由山东金建物流有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误1、合同约定租金计算日期为2016年7月1日，2016年2月6日仅是合同签订日期，是双方确定了租赁事实，并非合同的实际履行期限，合同的履行期限是从计费期限2016年7月1日起算。认定上的错误，导致计算差额为62,663.61元。2、一审法院认定欠交租金37,321.11元错误。3、合同第十三条约定，租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳当年度租金的10%作为违约金。一审法院适用法律错误、判决超出诉讼请求。 原审原告向一审法院起诉请求：１.判令解除双方签订的《房产租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告截止2019年3月25日租赁费1505486.39元、违约金202719.88元，共计1708206.27元；3.判令本次诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月6日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，合同约定案涉房产租赁期限自2016年2月6日至2020年7月31日，年租金574700.00元，自第二年起按2.5%递增，自签订合同之日起至2016年6月30日，原告免收被告租赁费用，自2016年7月1日开始，每半年支付一次租赁费用，支付期限为每半年中第一个月的10日之前支付。合同第十一条约定如拖欠租金或应承担的费用累计达1个月，原告可终止合同并收回房产，造成损失的，由被告赔偿；第十三条违约责任约定，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳当年度租金的10%作为违约金，正尧公司逾期未交付租金的，每逾期一日，金建公司有权按月租金的0.05%向正尧公司加收滞纳金。同年11月15日，双方签订《房产租赁合同补充协议》一份，约定减免正尧公司第一年租赁费用共计130000.00元，须在2016年11月11日前支付第一年上半年租金共计157350.00元。《房产租赁合同》及补充协议还对双方其他权利义务、维修养护责任、合同终止、争议解决等事项进行了明确约定。合同履行过程中，正尧公司长期拖欠金建公司租金，经多次催要未付，截止2019年8月5日，累计拖欠原告租金1505486.39元、违约金202719.88元。2019年5月28日，被告通过银行转账方式支付租金120000.00元，原告认可，同意在诉求中扣减。 一审法院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其双方均应遵照履行。正尧公司拖欠原告金建公司租金1385486.39元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。被告抗辩称，原告诉称的欠款金额和租金缴纳起始时间不准确，依据主合同第四条付款方式约定，应缴纳租金的起始时间应为2016年7月1日，2016年2月6日至6月30日不交租金。对此，一审法院不予认可，双方合同明确约定的是减免租金的期限，并不等同于租金起算时间的变更，故关于租金缴纳周期的起止时间应当按照双方合同约定的租赁期间即2016年2月6日至2020年7月31日的范围计算，而不应当按照减免租金后的周期计算。正尧公司称合同履行过程中，产生了应予扣减租金的诸多情况，应抵扣租金，并未提交证据予以证实，一审法院不予认可。《房产租赁合同》第十三条违约责任约定，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳当年度租金的10%作为违约金，原告依据该条诉求被告需支付违约金共计202719.88元，有事实和合同依据，予以支持。 关于原告第一项要求解除双方《房产租赁合同》的诉讼请求，虽有合同依据，但是案涉房产经金建公司出租于正尧公司后，正尧公司已转租给十几户次承租人，包括培训学校、月子中心、园林局及零星散户。对于正尧公司转租的事实，金建公司明知并认可，其中亦包括对与正尧公司租赁期限内正尧公司与次承租人转租期间的同意。经慎重考量，现原、被告之间《房产租赁合同》已不足一年时间，如若现在解除该合同，势必影响诸多次承租人权利义务，造成不稳定因素和巨大浪费，故现在解除合同明显不妥，可在次承租人合同到期后，再行决定。故，原告第一项诉讼请求，一审法院现不予支持。综上，对原告的部分诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告山东正尧体育文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东金建物流有限公司租赁费1385486.39元、违约金202719.88元（截止2019年8月5日）；二、驳回原告山东金建物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20174.00元减半收取计10087.00元，保全申请费5000.00元，由被告山东正尧体育文化传媒有限公司负担。 本院二审认定事实与一审法院认定一致。 本院认为，1、案涉租赁合同系二上诉人签订，交纳租赁费的主体系上诉人正尧公司。正尧公司主张其应当扣除一部分税款，但其未提交与上诉人金建公司有此约定，故其主张不成立，一审认定欠交租赁费数额并无不当。从2016年至2019年，上诉人正尧公司均未按时交纳租赁费，一审判决上诉人金建公司按合同约定租赁费10%的违约金，事实清楚，并无不当。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。现上诉人金建公司明知有次承租人的情况下，未提交证据就本案已进行了通知。另外，合同履行中贯彻当事人意思自由原则，但亦应尽量减少社会成本。至2020年7月31日合同到期只有几个月时间，为了维护市场交易的安全性和稳定性，对能够继续履行的合同一般要尽量保护其效力。故一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，山东金建物流有限公司、山东正尧体育文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人山东金建物流有限公司负担100元，山东正尧体育文化传媒有限公司负担5747元。 本判决为终审判决。 审判长  倪玲玲 审判员  孟庆红 审判员  边存鑫 二〇二〇年三月十日 书记员  王 婧