河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1102民初21号原告：赵建利，男，1987年9月15日出生，汉族，住衡水市桃城区。原告：焦婵，女，1988年9月24日出生，汉族，住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：朱进库，金盾法律服务所法律工作者。被告：衡水隆盛房地产开发有限公司。住所地：衡水市京衡南大街918号。法定代表人：黄立志，执行董事。委托诉讼代理人：康玉凤，系被告员工。被告：河北盛辉伟业房地产营销策划有限公司。住所地：衡水市桃城区中华南大街761号乾源大厦B单元7层704室。法定代表人：杜先阅，经理。委托诉讼代理人：高玲玲，河北中衡诚信律师事务所律师。原告赵建利、焦婵与被告衡水隆盛房地产开发有限公司（以下简称为隆盛公司）、河北盛辉伟业房地产营销策划有限公司（以下简称盛辉伟业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建利、焦婵委托诉讼代理人朱进库，被告隆盛公司委托诉讼代理人康玉凤，被告盛辉伟业公司委托诉讼代理人高玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建利、焦婵向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告衡水隆盛房地产开发有限公司签订的商品房认购协议，判令被告衡水隆盛房地产开发有限公司退还房款154282元及利息（自2018年9月19日始，以154282元为基数，按中国人民银行基准利率计算至付清为止）；2、判令二被告连带返还购房款30000元及利息（以30000元为基数，按中国人民银行基准利率计算至付清为止）；3、由二被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月18日，原告与被告衡水隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）签订商品房认购协议，约定购买其开发的位于锦绣东城小区12栋1单元502室房屋，签订协议后，原告于当日将房款转账给隆盛公司（其中3万元转账给第二被告）。后原告得知被告开发的楼盘取得“五证”，属违规操作。隆盛公司在明知其没有预售许可的情况下委托第二被告销售房屋，存在过错，二被告应对原告交纳的3万元房款承担连带付款责任。该款经原告多次向被告催要，被告以种种理由推脱拒不退还，无奈之下，提起诉讼，望支持原告诉请。被告隆盛公司辩称，2018年9月河北盛辉伟业房地产营销策划有限公司将客户赵建利推荐给被告隆盛公司购买锦绣东城小区12栋1单元502室，2018年9月18日，原告赵建利将锦绣东城小区12栋1单元502室部分房款154282交于被告隆盛公司，并同时签订购房协议，现基于赵建利本人有退房的意愿，被告隆盛公司同意办理154282元房款退款手续，由于买卖双方协议中并没有涉及退房利息，所以被告隆盛公司同意支付房款部分，对赵建利交于被告河北盛辉伟业房地产营销策划有限公司的30000元渠道费，被告隆盛公司认为被告应与该公司协商解决。被告盛辉伟业辩称，1、被告盛辉伟业公司不是房屋预约合同的主体，对合同的解除及房款的返还应由原告与被告协商解决，应由被告协商退还房款。2、因被告与二被告之间签订有锦绣东城项目渠道服务合同，根据该服务合同被告盛辉伟业公司收取的30000元系被告隆盛房地产应向被告盛辉伟业公司支付的居间费用，且该合同明确约定被告盛辉伟业公司成交客户保险期为1个月即30天，30天内已交首付款客户退房，被告盛辉伟业公司应将居间费负责退还给客户，因被告隆盛房地产迟迟未动工的原因导致客户退房的一方不承担责任。因此对30000元费用被告盛辉伟业公司不承担责任，不应向原告返还，而是由被告隆盛房地产向原告返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据一、2018年9月18日商品房认购协议书一份。证据二2018年9月18日两份收款收据、转账回执2份。证据三、房屋主管部门通知一份。被告盛辉伟业公司提交的证据一、锦绣东城项目渠道服务合同。本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2018年9月18日，原告赵建利、焦婵与被告隆盛公司签订《商品房认购协议》约定：一、1.认购楼宇单位：锦绣东城南区第12栋1单元502室，房屋建筑面积约为97.6平方米，该商品房售价为（人民币）7902.48元/㎡，总金额为（人民币）771282元整。二、3.按揭贷款：乙方（即原告）于2018年9月18日支付首付款154282元，大写（壹拾伍万肆仟贰佰捌拾贰元），其余款项办理银行按揭。原告于当日按照协议约定向被告隆盛公司支付154282元，另向被告盛辉伟业公司支付30000元。2019年1月15日，衡水市住房和城乡建设局发布通告：衡水隆盛房地产开发有限公司开发的锦绣东城项目南区12#、13#、15#、16#商品房未取得《商品房预售许可证》，不具备商品房预售资格。另查明，被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司签订有《锦绣东城项目渠道服务合同》。其中，第三条约定：目前现优惠方式3万抵5万，乙方（以下均为盛辉伟业公司）以电商服务费的形式向客户收取，并签订团购协议。第一款约定：乙方向客户收取电商服务费（3万元/套为乙方渠道推广费用）后方可交首付签订购房认购协议或者买卖合同。第四款约定：乙方成交客户保险期为1个月即30天，30天内已交首付款客户退房，乙方应积极将电商服务费负责退还客户并将退款凭证交于甲方（即隆盛公司）。因甲方迟迟未能动工的原因导致客户退房的乙方不承担责任。以上事实有原告提供的有效证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，商品房预约合同的目的是为了在将来订立商品房买卖合同，在《商品房认购协议》中第二条第三款中约定：乙方（即原告方）接到甲方（即被告隆盛公司）通知后10日内签订商品房买卖合同并办理贷款手续。根据此款可以认定，该《商品房认购协议》是为了订立商品房买卖合同的预约合同，商品房买卖合同为本约。原告诉请解除《商品房认购协议》，被告隆盛公司在庭审中同意解除《商品房认购协议》并办理154282元房款退款手续，因被告隆盛公司承认原告解除《商品房认购协议》的诉讼请求，被告隆盛公司应当返还原告购房款154282元，本院对此予以支持。关于原告诉请的利息损失，依据2019年1月15日，衡水市住房和城乡建设局发布的通告：衡水隆盛房地产开发有限公司开发的锦绣东城项目南区12#、13#、15#、16#商品房未取得《商品房预售许可证》，不具备商品房预售资格。并且，在本案起诉前被告隆盛公司并未提供出商品房预售许可证的证据予以证明，违反《商品房销售管理办法》第六条“商品房预售实行预售许可制度”，被告隆盛公司因未取得商品房预售许可证而导致无法签订商品房买卖合同，因该违约行为导致《商品房认购协议》约定的签订商品房买卖合同的目的不能实现，应当承担预约合同的违约责任并对原告进行损害赔偿。《中华人民共和国合同法》第113条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。故，被告隆盛公司应当赔偿原告的利息损失：以本金154282为基数，自2018年9月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止。关于原告诉请的二被告连带返还购房款30000元及利息。根据《锦绣东城项目渠道服务合同》第三条约定：目前现优惠方式3万抵5万，乙方（即盛辉伟业公司）以电商服务费的形式向客户收取，并签订团购协议。在庭审中，被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司均认可30000元为购房款冲抵50000元的优惠方式。该购房款30000元由被告在《商品房认购协议》签订当日交付于被告盛辉伟业公司，因，被告隆盛公司并未取得商品房预售许可证，使《商品房认购协议》的目的不能实现，导致交付该30000元购房款的法律基础丧失。故，被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司都负有将该30000元购房款返还于原告的义务，二者应当承担连带责任。对于利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。故，被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司应当赔偿原告的利息损失：以本金30000元为基数，自2018年9月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止。对于被告盛辉伟业公司辩称此30000元为被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司之间基于《锦绣东城项目渠道服务合同》约定的居间费用，该约定为被告隆盛公司与被告盛辉伟业公司之间的纠纷，可另行解决，本院对此辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告赵建利、焦婵与被告衡水隆盛房地产开发有限公司签订的锦绣东城商品房认购协议书于2018年9月18日解除；二、被告衡水隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告赵建利、焦婵已付购房款154282元并支付利息（以本金154282为基数，自2018年9月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止）；三、被告衡水隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告30000元并支付利息（以本金30000元为基数，自2018年9月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止）；四、被告河北盛辉伟业房地产营销策划有限公司对上述第三项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费简易程序减半收取计1993元，由被告衡水隆盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  朱志猛二〇二〇年三月十七日书记员  石博远