北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23018号原告：张玉志，男，1958年9月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李丰才，国浩律师（北京）事务所律师。被告：徐克红，女，1976年2月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：吕朝晖，男，1968年1月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：刘申，北京市易和律师事务所律师。原告张玉志与被告徐克红、吕朝晖农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉志及其委托代理人李丰才，被告徐克红及被告徐克红、吕朝晖的委托诉讼代理人刘申，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉志向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签署《四合院房屋买卖合同》无效；2、请求判令二被告共同返还原告购房款250万元；3、请求判令二被告共同赔偿原告利息损失（以250万元为本金，自2013年1月12日起至被告实际给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为准计算）。事实与理由：2013年1月12日，原、被告双方签订《四合院房屋买卖合同》，约定二被告将位于北京市大兴区庞各庄镇北曹各庄后街一条13号的四合院50%房屋使用权卖与原告，价款为250万元，原告付清250万元款项后入住涉案房屋，同时取得所购房屋的永久使用权。在涉案合同签署之前，被告已实际收到原告分两次支付的130万元款项。合同签署后，原告依约支付了剩余的120万元房款，但涉案房屋并未实际交付原告使用。后原告了解到涉案房屋系建在农村宅基地上，且原、被告双方均非该宅基地所在村集体经济组织成员，双方无权对涉案房屋进行交易，涉案房屋也不属于可以上市交易的商品房，被告也从未向原告出示过涉案房屋的权属证明。被告无权销售涉案房屋，原、被告双方签署的买卖合同应属无效，被告应向原告返还购房款。被告隐瞒实际情况向原告出售涉案房屋，主观上存在欺诈，被告应向原告支付相应的利息损失。为维护原告的合法权益，遂诉至贵院，望判如所请。被告徐克红、吕朝晖辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告双方于2013年1月12日签订的合同不存在违反法律和行政法规强制性规定，应认定为真实有效，双方应本着诚实信用和意思自治的原则继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。首先，被告徐克红系北京市大兴区庞各庄镇北曹各庄的村民，原告亦对此知晓。涉案房屋为被告徐克红所有，在涉案合同签订前，被告向原告出具涉案房屋翻建的批复，涉案房屋使用权可以作为合同标的物，不存在原告主张的合同无效的前提。其次，涉案合同的标的物是房屋使用权，基于被告徐克红对涉案房屋的所有权，其有权出售涉案标的使用权，只是双方没有约定使用权的截止时间。原告以永久使用权并非物权为由主张合同无效的主张不能成立。再次，被告徐克红出售涉案房屋50%使用权，并不违反相关法律规定。最后，被告早已向原告提供涉案房屋钥匙，不存在原告未交付涉案房屋的情况。原告主张涉案房屋权属不明的情况也不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形；2、原告张玉志并未向被告支付剩余120万元购房款,在不影响本合同继续履行的情况下，被告同意通过另诉的方式主张相关权利。经审理查明：2013年1月12日，吕朝晖、徐克红（甲方）与张玉志（乙方）签订《四合院房屋买卖合同》，该合同载明内容其中有：1、甲方夫妻二人于2009年投资500万元所建位于北京市大兴区庞各庄镇北曹各庄后街一条13号古建四合院一座，四合院内包含正房5五间等房屋及院子一个，宅基地东临…；2、经甲乙双方协商，甲方转让给乙方上述四合院中50%的房屋永久使用权，含地上物以及一切设施，乙方购买了上述四合院正房5间半中的两间半，东房三间半中的一间半，西房三间中的一间半，院子及车库共用。双方商定价格为250万元整。即甲方以250万元卖给乙方四合院中50%房屋的永久使用权；3、乙方已于2012年12月10日付定金30万元，于2013年1月1日付部分款100万元，两次合计130万元整，剩余尾款120万元在2013年12月31日前付清。乙方付清130万元时就可进住所买的部分四合院房屋中。待乙方全款250万元全部付清后，乙方入住其购买的房屋中，乙方同时取得所购房屋的永久使用权；4、四合院内所有共用设施全部归甲乙双方共同使用，维修费用双方共担。张玉志表示，合同中约定的给付前两笔合计130万元款项，实际于合同签订前已算交付，是被告之前向原告的借款，在签订合同时就用该130万元借款冲抵原告应付前两笔购房款。徐克红、吕朝晖表示，认可签订上述合同之前原告已支付了涉案房屋130万元购房款，但130万元购房款是张玉志通过银行转账的方式分三笔支付的，分别于2012年12月4日转账30万元，2012年12月7日转账30万元，2012年12月31日转账70万元，而不是原告所述现金支付。张玉志提交银行转账记录及付款情况说明一份，转账记录显示张玉志向徐克红的账户中转款4次，分别是2013年1月25日转账20万元，2013年6月24日转账50万元，2013年8月20日转账30万元以及2013年12月12日20万元，以上总计120万元，其用以证明此120万元系支付涉案房屋剩余购房款。徐克红、吕朝晖对上述证据的质证意见为真实性认可，但证明目的不认可，上述4笔款项是原告用来向被告支付其他的购房款。被告徐克红、吕朝晖提交：证据一、被告徐克红的户口本，证明被告徐克红的户籍地为本案涉案房产使用权所在地庞各庄镇北曹各庄后街一条13号；证据二、北京市大兴区庞各庄镇北曹各庄村民委员会证明一份，证明徐克红是庞各庄镇北曹各庄村村民，徐克红在该村享有住房五间的所有权，不存在原告诉状中所称双方之间诉争合同属无效的基础；证据三、被告徐克红的翻建房屋的批复。以上证据证明徐克红有权出售涉案房屋使用权，并不违反法律规定。证据四、原告起诉被告委托合同纠纷的诉状，证明原告2013年9月9日转账的50万元是用于购买案外桂花胡同房产的部分购房款，而并非用于支付本案涉案房屋房款。张玉志对上述证据的质证意见为：对证据一真实性认可，证明目的不认可，农村宅基地买卖涉及对宅基地使用权的处分，被告是该村集体村民，并不等于有权处分约定的房产或宅基地；对证据二、真实性不认可，只能说明徐克红作为村民拥有房屋，但拥有产权不等于徐克红有权对房产向本村以外的村民进行处分；对证据三真实性由法院确认，关联性和证明目的不认可，不能证明被告有权向本村集体以外成员处分涉及宅基地农村房屋；对证据四，与给付本案涉案房款无关。另查明，张玉志的户籍登记地为河南省项城市丁集镇李楼村南队；张玉志与徐克红之间存在多所房屋买卖及其款项交付过程，张玉志以徐克红多收其上述房款为由，诉至本院，要求徐克红予以返还，该案尚在本院另行立案审理过程中。本院认为，根据我国土地管理法的规定，农村宅基地所有权归属集体，特定的宅基地使用权仅限于集体经济组织成员依法享有，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员不得通过买卖、转让，或以其他形式转让宅基地使用权。本案中，从双方签订的《四合院房屋买卖合同》的合同名称，以及该合同各项条款中多次出现的文字内容，均有购买宅基地上房屋的意思体现；被告虽主张原告购买的是院落内房屋永久使用权，但根据房地一体原则，双方依据该合同实质上必然涉及对农民宅基地使用权的永久处分。而原告不属于庞各庄镇北曹各庄村集体经济组织成员，其无权享有该村农村宅基地的使用权。故，双方签订的《四合院房屋买卖合同》虽系双方当事人的真实意思表示,但因违反法律强制性规定,该合同应属无效，张玉志确认该合同无效的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在确认张玉志与徐克红、吕朝晖签订的《四合院房屋买卖合同》无效后，徐克红、吕朝晖应向张玉志返还已支付的购房款。张玉志主张已支付的250万元款项数额，徐克红、吕朝晖认可已经收到其中130万元，本院予以确认，并应予返还；关于剩余120万元房款是否交付问题，张玉志表示剩余120万元已向被告转账支付，并提供相应转款凭证，被告提出此120万元系张玉志购买其他房屋款项，不是为履行本合同款项的抗辩意见，被告对此未能提交充分证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，张玉志请求徐克红、吕朝晖返还购房款250万元的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告双方对涉案合同的签订均存在过错，徐克红主张250万元购房款的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、张玉志与徐克红、吕朝晖签订的《四合院房屋买卖合同》无效；二、自本判决生效后十日内，吕朝晖、徐克红共同返还张玉志购房款2500000元；三、驳回张玉志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由被告徐克红、吕朝晖负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  巴德润人民陪审员  焦福银二〇二〇年三月三十一日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞