湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初66号 原告：熊达明。 委托诉讼代理人：廖敏，湖南协平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：宋远航，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：李萍。 委托诉讼代理人：鲍明勇，系李萍之夫，代理权限为特别授权。 被告：鲍学华。 二被告共同委托诉讼代理人：周桂莲，湖南广慈律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告熊达明与被告李萍、鲍学华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告熊达明及委托诉讼代理人廖敏、宋远航、被告李萍委托诉讼代理人鲍明勇、李萍、鲍学华共同委托诉讼代理人周桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊达明请求本院判令：1.李萍、鲍学华向熊达明退还已付的租金5150.73元；2.李萍、鲍学华向熊达明支付装修的拆迁补偿款73200元；3.李萍、鲍学华向熊达明支付拆迁的经营损失补偿款26840元；4.本案的诉讼费由李萍、鲍学华承担。 李萍、鲍学华共同答辩要点：1.房屋征收之后装饰装修的补偿费以及经营损失补偿费，根据相关法律规定，均是对被征收人进行补偿，而不是给予承租人的，故熊达明的诉请没有法律依据；2.熊达明没有证据证明对案涉房屋进行了装饰装修，虽双方有合同约定，但合同中的约定是对熊达明装修的部分进行补偿，而不是将全部的补偿费都给予熊达明；3.熊达明至今仍在使用房屋，故租金应按使用的时间继续计算，故房屋租金不应返还。综上，请求驳回熊达明的全部诉请。 根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实： 2018年4月21日，鲍学华、李萍分别作为甲方（出租方）与熊达明作为乙方（承租方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，合同内容为：经双方协商一致，甲方将坐落于常德市朗州路**街**号房屋出租给熊达明使用。一、租房从2018年4月21日起至2020年4月20日止。二、年租金为40000元，缴租为20000元一次，半年交租。三、约定事项：……；4.甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，甲方需将已交租金按未满天数退还以及熊达明装修的拆迁补偿款补偿给熊达明。合同签订后，双方按照约定交付使用。2018年5月22日，熊达明向常德市工商行政管理局武陵分局申请设立武陵区鑫辉五金建材商行并取得了营业执照，经营者为熊达明，经营范围为五金、水暖、卫生洁具及瓷砖零售。 2019年10月12日，案涉房屋被依法拆迁，常德市武陵区征地拆迁所与鲍学华达成拆迁补偿协议，确定补偿鲍学华所有的案涉房屋出租费20000元、经营补偿费167993元、货物转运费6000元、室外设施补偿费20000元、搬家费3700元、过渡费9600元；砖木室内设施补偿：266319元（443.865㎡×600元/㎡）、67628元（135.255㎡×500元/㎡）、44450元（88.9㎡×500元/㎡）。 2019年11月25日，常德市武陵区人民政府芷兰街道办事处下达《关于对荷花三组棚改项目被拆迁户进行限期腾房的通知》，要求已签约被拆迁户应积极履行义务，配合倒房工作，世居户务必在房屋补偿款和货币安置款到账后5日内交钥匙腾房，房屋拆迁款已到账的非世居户务必在2019年12月5日前交钥匙腾房。熊达明直至提起诉讼之日并未腾房。 另查明，李萍系鲍学华的儿媳，案涉房屋的所有权人为鲍学华。 关于熊达明主张对案涉房屋进行了大部分装修的事实，熊达明提供了装修前后的照片、视频予以证明。李萍、鲍学华对此不予认可，认为案涉房屋在出租前已经进行了装修，故案涉房屋并非由熊达明全部装修。本院认为，根据熊达明提交的证据，客观上熊达明对承租房屋进行了包括墙体粉刷、吊顶、铺设部分地面砖等装修，主观上熊达明租赁涉案房屋是进行经营活动，对房屋进行装修实属自然，故本院对熊达明主张的上述事实予以采信。 关于熊达明主张的承租的案涉房屋面积为122㎡的事实，李萍、鲍学华对此不予认可，认为《房屋租赁合同》中对房屋的面积没有约定。本院认为，《房屋租赁合同》中对熊达明承租的房屋面积虽没有约定，但根据熊达明提交的常德市武陵区征地拆迁所出具的《补偿明细表》，熊达明承租一楼房屋面积为135.255㎡和88.9㎡，熊达明的承租房屋使用面积已经超过122㎡，熊达明主张承租的案涉房屋面积为122㎡符合实际情况，本院予以采信。 上述事实有《房屋租赁合同》、《补偿明细表》、《建（构）筑物及其他设施补偿清交单》、《征地补偿安置方案公告》、《关于对荷花三组棚改项目被拆迁户进行限期腾房的通知》、租赁房屋装修前后的照片、装修视频等证据材料在卷佐证。 本院认为：李萍虽与熊达明签订了一份《房屋租赁合同》，但因李萍并非涉案房屋所有人，且鲍学华亦与熊达明签订一份内容一致的《房屋租赁合同》，应视为鲍学华与熊达明之间就涉案房屋发生租赁法律关系。鲍学华与熊达明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性的规定，应认定合同合法有效。鲍学华、熊达明均应按合同履行义务并享受权利。 关于熊达明主张的鲍学华应返还其租金的问题，因熊达明缴纳租金至2020年1月20日，虽双方签订的《房屋租赁合同》中有“如遇拆迁，甲方需将已交租金按未满天数退还熊达明”的约定，但根据《关于对荷花三组棚改项目被拆迁户进行先期腾房的通知》规定，案涉房屋应在2019年12月5日腾房，但熊达明至今仍在使用案涉房屋并未腾房，因此熊达明并没有租金的损失，故本院对熊达明要求鲍学华返还租金的诉请不予支持。 关于熊达明要求鲍学华给付装饰装修补偿款73200元的问题，根据庭审查明的事实，熊达明对案涉房屋在原有基础上进行了大部分再次装修，且《房屋租赁合同》中亦约定了“如遇拆迁，甲方需将乙方装修的拆迁补偿款补偿给乙方"。现案涉房屋被征收，且就该部分残值损失获得拆迁补偿，熊达明并非主张涉租房屋全部砖木室内设施补偿款，仅主张按500元/㎡补偿标准主张补偿面积122㎡的装饰装修补偿费并无不妥，故本院对熊达明主张的装饰装修补偿款73200元予以支持。 关于熊达明要求鲍学华给付经营损失补偿款26840元的问题，本院认为，该项补偿款的目的主要是对房屋使用人因房屋被拆迁后造成的停产停业损失的补偿。就本案而言，熊达明利用租赁房屋从事经营活动因房屋拆迁造成其经营损失，应当获得补偿。且案涉房屋的经营损失补偿费总额为167993元，熊达明仅按照自己的实际情况主张按220元/㎡标准补偿122㎡的经营损失未超出补偿标准，对此本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、鲍学华于本判决书生效之日起7日内支付熊达明装饰装修补偿款73200元、经营损失补偿款26840元； 二、驳回熊达明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2404元，减半收取1202元，由鲍学华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  莫晓晞 二〇二〇年三月二十五日 法官 助理  白 璐 代理书记员  许 娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。