陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终13382号上诉人（原审原告）：许林，女，1980年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：西安香江环球投资发展有限公司，住所地：西安市泾河工业园长庆路东段。法定代表人：薛科许，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。上诉人许林因与被上诉人西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。许林上诉请求：1、改判增加香江公司向其支付已付房款一倍773863元的赔偿责任；2、一、二审诉讼费由香江公司承担。事实与理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，香江公司作为出卖人，在2017年10月12日与其订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，香江公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、2017年10月12日，其在香江公司售楼工作人员提供的《商品房买卖合同》上签字后，合同由香江公司保管，当日，其按照合同约定向香江公司交付全部购房款773863元，并交纳了80元备案费，香江公司向其出具了收款收据，根据《合同法》第三十七条的规定，其与香江公司的《商品房买卖合同》于2017年10月12日签订。2、2017年10月12日，其与香江公司签订合同时，香江公司向其故意隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实，这一事实有其与香江公司工作人员的微信聊天记录为证，故香江公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。4、其与苏鹏结婚时间为2017年10月30日，其购买涉案房产的时间是2017年10月12日，涉案房产属于其的婚前财产，其事前未授权，事后也未追认，因此苏鹏与香江公司2017年11月1日签订的《商品房认购协议》不能作为香江公司免责的理由。香江公司辩称，1、双方虽然已形成事实上的商品房买卖合同关系，但是，其公司是在代为偿还了原购房人杨晓丰拖欠的银行按揭贷款后，在因客观原因未能及时办理解除原合同、注销登记手续的情况下将该房屋再次出售给许林，与一般意义上机法律规定中的“一房二卖”行为有根本性的差别，不应被认定为“一房二卖”的欺诈行为。2、即便认为其公司瑕疵履行告知义务的行为构成欺诈，因为涉案合同的目的可以实现，且合同不应被判定为无效或解除，故不能使用司法解释第九条的惩罚性赔偿。3、2017年9月10日许林及及其丈夫苏鹏是2017年11月1日由许林的丈夫苏鹏代签的《商品房认购协议》是合法有效的，苏鹏就与其公司争议问题的解决有权签署协议、进行处置，而无需取得许林的授权，且结果及于许林。许林向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订《商品房买卖合同》；2、判令香江公司返还其的购房定金2万元；3、判令香江公司返还其房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元，并承担已付房款一倍即773863元的赔偿责任，以上合计1578554元；4、判令香江公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年9月14日，许林与香江公司售楼部商议购房事宜，双方经过协商，香江公司愿将位于西安市高陵区泾渭分明生态半岛项目C组团玫瑰苑3号楼2单元1102室面积为138.51平方米房产，以每平方米45587.06元价格出售给许林，同年10月12日，许林在香江公司售楼工作人员提供的《商品房买卖合同》上签字后，该合同由香江公司保管，当日，许林按合同约定向香江公司公司交付了全部购房款773863元（包含已交的2万元定金），并交纳了80元备案费，香江公司向许林出具了加盖公司财务专用章的收款收据，房款收据上注明了所购房产与许林签字的购房合同约定的房产一致。2017年11月1日许林与香江公司签订了编号为0000001的《商品房认购协议书》，确认许林认购以上商品房。该协议书第一条第三款乙方明确知道该房屋系甲方出售他人房屋并办理了合同备案，但由于……进行房屋买卖合同；第二条第一款本物业预定总价为902596元……以甲方完整手续的《购房优惠》审批单为准；第十一条，本协议生效的条件。第三款，若甲方在一年内无法达成合同生效要件……甲方不支付利息。该协议书乙方署名为许林（苏鹏代）（夫妻），并且双方签字盖章。许林与苏鹏于2017年10月30日登记结婚。2016年3月17日香江公司与案外人杨晓丰就上述商品房签订了《商品房买卖合同》及补充协议，案外人杨晓丰与长安银行股份有限公司西安高陵区支行签订了《长安银行股份有限公司个人购房借款合同》，香江公司对该借款合同承担连带保证责任。案外人杨晓丰多次逾期向银行还按揭款。香江公司于2017年8月9日向长安银行西安高陵区支行全部结清案外人杨晓丰的房贷款449248.925元。2017年8月10日香江公司向案外人杨晓丰发出律师函，让其于2017年8月17日之前前往香江公司售楼部办理解除合同、办理过户手续等相关事宜。2018年7月11日该房屋处于无抵押、可销售状态。2018年5月香江公司向法院起诉杨晓丰要求解除合同，2019年3月21日一审法院依法判决解除了香江公司与杨晓丰签订的《商品房买卖合同》，杨晓丰协助办理注销合同备案登记手续。截止庭审前该涉案房屋已经办理完解除手续。另在庭审时，一审法院当庭向许林征求是否变更诉讼请求，许林在考虑后坚持原诉讼请求及事实理由。一审法院认为，本案争议焦点有二：一、许林与香江公司之间的商品房买卖合同是否成立。本案中，许林向法院提交了《商品房买卖合同》但没有香江公司公司的签字盖章，香江公司却按照合同的约定的面积及价款，全额收取了许林所交的房款，同时收取了备案登记费，由此予以证明许林、香江公司之间买卖合同关系成立。香江公司则辩称香江公司未在《商品房买卖合同》上签字盖章，依据法律法规的相关规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，否则出卖人与买受人的商品房买卖合同并不成立，也不形成事实上的商品房买卖合同。一审法院认为，许林作为买受人，其已经在香江公司提供的《商品房买卖合同》上签字并按印，且履行了合同上所规定的交款义务，同时香江公司收取了备案登记费，香江公司虽未在《商品房买卖合同》上签字盖章，但该合同经许林签字后送至香江公司单位签字盖章，香江公司未签字盖章是阻止合同成立的行为，故可以认定许林、香江公司之间商品房买卖合同关系成立，双方存在事实上的商品房买卖合同。第二，香江公司的行为是否是欺诈行为。许林认为香江公司在与其订立商品房买卖合同之前，香江公司已将该涉案房产出售给他人并办理了银行抵押按揭贷款，香江公司的行为属于“一房二卖”的欺诈行为，应当按照合同法违约责任的购房款一倍的价格给予赔偿；香江公司认为案外人杨晓丰与香江公司签订了商品房买卖合同并且办理了银行按揭46万元是事实，但是由于杨晓丰违约拒还银行按揭款，导致香江公司作为连带担保责任代为偿还了原购房人杨晓丰的银行按揭款476132.76元。且基于合同的约定香江公司委托律师向杨晓丰发出律师函要求其办理解除合同及房屋过户手续。2017年11月1日许林、香江公司双方在签订认购书时约定香江公司一年内达成合同生效要件，2018年7月11日该房产已处于无抵押、可销售状态，不存在恶意欺诈的行为的辩护意见。一审法院经审理香江公司因杨晓丰未按期偿还银行贷款而承担了保证责任代为清偿了杨晓丰的贷款余额。后香江公司已经向杨晓丰发律师函要求解除合同，杨晓丰也未诉至法院提出异议，香江公司基于上述事实再将涉案房屋出售给许林，其主观上并非为了将涉案房屋“一房二卖”，获取两份购房款，而是要与杨晓丰解除合同，实际履行与许林之间的房屋买卖合同。且香江公司于2017年11月1日与许林的丈夫苏鹏签订了《商品房认购协议》告知了涉案房屋出售并且合同还未解除的事实，故一审法院认为香江公司的行为存在违约但不存在欺诈的行为。对于许林提出的解除许林、香江公司所签订《商品房买卖合同》，香江公司当庭也同意解除购房合同，故对该项诉讼请求予以支持；对于香江公司返还许林的购房定金2万元的诉讼请求，香江公司辩称许林支付定金为1万元而非2万元。经查在原、香江公司签订的《商品房认购协议》中明确约定交定金为1万元，许林在交付购房款时已经把定金包含在购房款中，签订合同的义务已经完成，故对许林要求香江公司返还2万元的购房定金不予支持；对于香江公司返还许林房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元诉讼请求，因香江公司的违约行为造成了许林的损失应当予以赔偿，故对该费用一审法院予以支持；对于许林要求承担已付房款一倍即773863元的赔偿责任，香江公司并非为了将涉案房屋“一房二卖”，获取两份购房款，且许林在购买该房产时已经知道该房产的具体情况，香江公司并无隐瞒行为，故不构成欺诈,故对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第四十五条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（二）之规定，判决如下：一、许林与香江公司之间的房屋买卖合同予以解除；二、香江公司在本判决生效后三十日内返还许林房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元；三、驳回许林的其他诉讼请求。当事人如未在上诉期间内履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。本案案件受理费19100元，许林承担9100元，香江公司承担10000元，本案保全费5000元，由香江公司西安香江环球投资发展有限公司承担，香江公司在履行判决时一并支付许林。二审经审理查明，2017年11月1日香江公司通知许林，许林让苏鹏代她去香江公司，当天苏鹏代许林与香江公司签订了《商品房认购协议书》，一审法院查明的其余事实属实。本院认为，许林与香江公司就涉案房屋买卖的合同条款达成一致，香江公司虽未在合同上签字盖章，但许林基于合同的约定实际履行了支付购房款的主要合同义务，香江公司也接受了许林的付款，故根据《合同法》第三十七条的规定，双方的买卖合同在许林履行付款义务即2017年10月12日时就已经成立。香江公司在与许林的买卖合同成立前曾将涉案房屋出售给案外人杨晓丰，并与杨晓丰签订《商品房买卖合同》，后因杨晓丰未按期偿还银行贷款，导致香江公司承担了连带保证责任，香江公司于2017年8月10日根据合同约定向杨晓丰发函要求解除合同，香江公司发函通知杨晓丰解除合同，已明确的作出了其公司不再履行与杨晓丰之间买卖合同的意思表示，但因解除合同的法律程序原因，双方的合同在2017年10月12日后才被法院判令解除，香江公司主观上并不具有“一房二卖”的情形。且在合同成立后，2017年11月1日苏鹏代许林与香江公司签订的《商品房认购协议书》第十一条中约定“本协议自甲方（香江公司）与原买房人解除原《商品房买卖合同》或者解除原房屋备案登记合同时生效，达成生效条件后，甲方应当于3日内通知乙方（许林）”，此时许林已明确知晓涉案房屋曾出售给其他人的事实，但许林对此并未提出异议，双方仍继续履行合同。综上，一审法院认定香江公司不存在欺诈行为是正确的。许林在本案中上诉称苏鹏在2017年11月1日《商品房认购协议书》上的签字未获得其授权，故该《商品房认购协议书》的内容对其无约束力。但事实上苏鹏当天前往香江公司就是许林指派的，苏鹏与许林当时虽未办理结婚登记，但两人已共同生活且许林已怀孕，基于该事实，有理由相信苏鹏已取得许林的授权，苏鹏代许林所签的《商品房认购协议书》对许林具有约束力，许林的该上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11539元，许林已预交，由许林承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年三月十二日书记员 袁 萱