广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终682号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李新飞，女，1990年3月19日出生，汉族，住湖南省湘乡市*********民组。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人李新飞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李新飞的诉讼请求。事实和理由：一、根据《中山市商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，建设发展公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但书条款约定：“因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。”根据该约定，被上诉人应在办证期限届满前将办证所需资料提供给上诉人。上诉人在2017年9月11日发出《关于办理房产证通知书》，催促被上诉人在2017年9月30日前递交相关办证资料，因被上诉人迟延提交办证资料，上诉人依照约定无需承担逾期办证的违约责任。二、《中山市商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的条款合法、有效，不存在任何无效或可撤销的情形，应依法适用。一审法院支持被上诉人按照银行同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。被上诉人没有证据证明其实际损失高于合同约定的违约金标准，应承担举证不能的不利法律后果。涉案《中山市商品房买卖合同》第十四条约定的：“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，该约定真实有效，在买受人没有证据证明其实际损失高于违约金的情况下，该条款应当作为本案审判依据。李新飞辩称：一、提交办证资料的问题。2017年9月30日，涉案商品房才取得竣工验收备案登记证。2018年1月8日后，开发商才取得初始登记的房屋权属证书,俗称“大产权证”，才具备办理业主房屋权属转移登记的“小产权证”的办证条件。根据诚实信用原则，开发商附有在该商品房符合办证条件的时间点即2018年1月8日通知业主办证的附随义务。而开发商提供的证据表明通知时间是2017年9月11日或2017年8月29日，即开发商通知的时间尚不具备交付以及办证的条件，该通知应属于无效通知。因此，业主并不存在迟延提交办证资料的行为，业主的主张应予以支持。二、违约金数额问题。关于逾期办证的违约金，合同约定的每日万分之0.1的违约金明显过低，不足以弥补业主方因为逾期办证造成的损失。业主方在一审阶段已经请求法院将违约金增加至按年利率的6%进行计算，符合合同法的相关规定，并无不当。李新飞于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期办证违约金31868.3元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日后790个工作日即2016年8月31日起至出证日2018年3月7日止，共553天，按年利率6%计算）；2.判令建设发展公司支付逾期交房违约金（以购房款为基数，从2013年7月1日至实际交付李新飞之日止,按每日万分之一计算,暂计至2019年1月9日止为69810.55元）。一审庭审中，李新飞明确逾期交房违约金计算至2019年1月3日。一审法院认定事实：2012年10月12日，李新飞(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定李新飞向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼22幢602房的预售商品房，购房总价345768元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出场人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋的风险转移于买受人承担，并开始起计算房屋物业管理费及质量保修期；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金，因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。2012年10月12日，李新飞(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2013年9月25日前支付；如到房屋交付日期，买受人银行贷款已放款可办理入伙手续，但办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2017年9月11日，建设发展公司向李新飞记载于中山市商品房买卖合同中的地址及电话邮寄了《关于办理房产证通知书》，2017年10月19日，建设发展公司按前述地址和电话向李新飞邮寄了《润和花园22幢602房催收楼通知书》。2018年3月27日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区*****************。一审庭审中，李新飞确认其于2019年1月5日办理了收楼手续。李新飞、建设发展公司均确认，李新飞在涉案房产办出房产证后，已将该房产转让给案外人。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系李新飞与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。至于李新飞与案外人之间存在房屋买卖合同关系以及涉案房地产现已转让给案外人,不影响建设发展公司根据涉案商品房买卖合同的约定应向李新飞承担的相应义务。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程已于2017年9月30日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，建设发展公司于2017年10月19日按前述地址和电话向李新飞邮寄了《润和花园22幢602房催收楼通知书》，此时涉案商品房符合法定交楼条件，李新飞应在建设发展公司指定的收楼期限内办理收楼相关手续，否则视为李新飞已收楼。建设发展公司未举证证明其指定的收楼期限，一审法院根据日常交易习惯酌定为于建设发展公司通知办理收楼手续之日起15日内收楼，即李新飞于2017年11月3日视为收楼，建设发展公司交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，李新飞于2019年1月29日起诉，则上述债权中，2016年1月29日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，李新飞的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月29日至2017年11月3日，李新飞已付房价款为345768元，故建设发展公司应付违约金金额为22267元（345768元×0.0001×644天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后790个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致李新飞不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，李新飞不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。李新飞、建设发展公司在分期付款协议中约定购房款最后一期需在2013年9月25日前支付，李新飞同意自付清购房款之日起计办证时间。由于李新飞未提交证据证明其提前付清了购房款，故一审法院确认建设发展公司主张，认定付清日为2013年9月25日。因此，建设发展公司应于2013年9月25日起算790个工作日，即2016年12月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房产证于2018年3月27日办出，扣减办证部门合理的办证时间，一审法院酌定建设发展公司于2018年3月20日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李新飞诉称逾期办证时间计至出证日2018年3月7日止，应属笔误，一审法院予以纠正。至于建设发展公司主张其于2017年9月11日向李新飞邮寄了《关于办理房产证通知书》,不应承担逾期办证的违约责任,一审法院认为,首先，建设发展公司通知李新飞办证时已超过合同约定的办证期限,其次，李新飞迟延提交办证资料的时间，可以在建设发展公司的逾期办证期间内予以扣除，但建设发展公司仅举证证明其通知李新飞提交办证资料，未能证明李新飞迟延履行提交办证资料的期间,故一审法院对其辩解不予采纳。故建设发展公司逾期办证的期间为2016年12月1日至2018年3月20日。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对李新飞造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建设发展公司的违约情况、李新飞的损失情况，李新飞主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，建设发展公司逾期办证应向李新飞支付逾期办证违约金26941元[计算方式：以345768元为基数，按年利率6%计算，从2016年12月1日起计至2018年3月20日止，共474天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向李新飞支付逾期交房违约金22267元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向李新飞支付逾期办证违约金26941元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，减半收取为1614元（该款李新飞已预付），由李新飞负担1099元；由建设发展公司负担515元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李新飞）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.建设发展公司提交的关于办理房产证通知书的快递底单显示，投递时间为2017年9月11日，收件人为李新飞，收件地址为中山市火炬开发区天紫雅庭1幢1401房，邮件内容为《关于办理房产证通知书》。该快递单未显示签收情况。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是李新飞是否存在逾期提交办证资料导致建设发展公司未能及时为涉案房产办理房产证的违约行为；二是一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，建设发展公司对于其逾期办证的事实并无异议，但其上诉主张买受人李新飞经其催促，逾期向其提交办证所需申请资料，致使其未能及时为涉案房产办理房产证，故应免除或相应减轻其应承担的逾期办证的责任。为此，建设发展公司在本案中提交了邮政快递单佐证其上述主张。但该快递单亦未显示邮件的投递、签收的情况及快递单载明的《关于办理房产证通知书》的具体内容（包括要求递交资料的期限）。同时，建设发展公司亦未举证证明李新飞实际向其提交办证资料的时间。所以在本案中，建设发展公司所提交的上述证据显然不足以证明其主张的上述事实，故一审法院对于建设发展公司的该抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人李新飞不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补李新飞作为守约方的经济损失。在作为守约方的李新飞要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年三月二十四日书记员  韦健淳