江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终440号上诉人（原审被告）：王定国，男，1970年1月18日出生，汉族，住江苏省射阳市经济开发区。委托诉讼代理人：江思佳，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖银川，男，1979年5月8日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（原审原告）：程叶子，女，1988年10月3日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：段婵，江苏鹿鼎律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：乐奕杉，江苏鹿鼎律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。原审第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地昆山市周市镇春晖路583-1号，统一社会信用代码91320583665778175Y。法定代表人：汤健，该公司经理。上诉人王定国因与被上诉人肖银川、程叶子，原审第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王定国上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回肖银川、程叶子的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由肖银川、程叶子承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案争议焦点是王定国是否违反合同约定以及当合同约定与本地实际招生政策不一致时，责任由谁承担。根据合同约定的具体内容可知，双方在2017年9月4日签订房屋买卖合同时对学区的理解与当时昆山教育局政策是不同的。双方2017年9月4日是在中介我爱我家房产公司介绍下第一次接触，当天签订合同。当时中介询问王定国孩子在哪里上学，王定国回答小女儿在同心小学；中介又问城北小学没上，王定国表示没有社保证明无法上城北小学。之后中介根据肖银川的要求增加了补充条款。而当时发布的招生政策中学位的认定标准并非针对特定的学校名额，而是按照房屋占用与否划分。肖银川购房时对学位政策了解不够，知道2019年报名碰壁才知道政策情况，责任在其自身。一审对本案事实缺乏了解，责任分配有误。二、一审法院程序违法。一审中本案主审法官发生变化，之后开庭的并非通知的主审法官，庭审很快结束，之后王定国未能联系上主审法官，未能提交书面材料，而一审法院在庭审后很快判决，落款中审判长是代开庭的法官。王定国搞不清楚本案承办法官究竟是谁，案件究竟由谁处理，谁对判决结果负责，根本无法保障当事人的合法权益。肖银川、程叶子辩称，首先，王定国反复强调签约时已经告知小女儿使用房产证上同心小学的情况，但并无任何证据证明。一审中中介我爱我家房产公司明确王定国签约时说过小女儿未使用房产证。我方购买该房屋是为了孩子上学，如果知道该房屋已经被使用上小学，我方不会购买，更不可能在合同中专门补充约定。其次，签约时王定国对“五年一学位”的政策是明知的。王定国的两个女儿先后在2015、2016年参加昆山市积分入学，而“五年一学位”政策早在2014年即已经出台，故王定国签约时对此明知，其清楚该房屋一旦被使用于上同心小学，五年内将不能再被使用于小学学区。王定国签约时承诺“城北小学学区未用”是想通过文字游戏蒙混过关。房屋能否作为入学使用是影响我方购房的重要参考因素，无论我方是否详细询问，卖方王定国都有义务如实披露、明确告知。现王定国没有如实告知，还虚假承诺，导致我方购房目的无法实现，构成违约。最后，一审程序合法并无不当。我爱我家房产公司未作陈述。肖银川、程叶子向一审法院起诉请求：1.王定国支付肖银川、程叶子违约金20万元；2.王定国赔偿肖银川、程叶子已支付的居间费用2万元；3.王定国支付肖银川、程叶子因诉讼产生的律师费1.5万元；4.本案诉讼费用由王定国承担。一审法院认定事实：2017年9月4日，肖银川（乙方）在我爱我家房产公司（丙方）居间下与王定国（甲方）签订《房屋买卖成交合同》，约定乙方向甲方购买位于昆山市车库，成交价格100万元整；该合同第六条约定“甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方。同时违约方承担全部的居间费用（即房屋总价的百分之二）。无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已支付，则可以向违约方追偿”；该合同第十三条约定“过户当日由乙方支付房屋总价2%的居间佣金”；该合同第十五条约定“甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应协商解决。协商解决不成的，双方均可向昆山市房产管理处申请调解，也可以直接向房屋所在地人民法院起诉。本协议任何违约一方都需支付守约方和中介方应诉讼发生的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等一切费用。在甲、乙双方争议解决之前，任何一方无权要求丙方办理退房或退款”；该合同第十六条约定“其他双方协商同意之补充条款：甲方承诺城北小学学区未用，若已用则为根本违约；甲方将房屋内的家具家电留下（个人私人用品除外）；甲方收取乙方定金20000元”。上述交易过程中由肖银川支付我爱我家房产公司居间费20000元。2017年11月肖银川、程叶子取得涉案房屋不动产权登记。肖银川与程叶子为夫妻关系，双方育有一女肖依涵，于2016年9月入读昆山市高新区清华学前儿童看护点。2019年春季，肖银川、程叶子在为肖依涵办理积分入学过程中，经查询得知涉案房屋在2015年已有昆山市玉山镇同心小学学生王欢欢用此坐落,而根据当年度的积分入学政策规定,因涉案房屋的小学学段已于2015年被王欢欢登记使用，故肖银川、程叶子女儿未能参与当年度的公办学校积分入学。肖银川、程叶子为此提起诉讼，并支付律师费15000元。一审法院在本案审理过程中通过政府门户网站查询由昆山市教育局发布的各年度招生工作意见,具体为：《昆山市2014年各级各类学校招生工作意见》（昆教[2014]62号）第四条第（四）款学区认定细则中的第（9）项规定“从2014年9月1日起，对起始年级入学时提供的合法固定住所予以登记，今后每5年可以认定一名学区生（同一家庭符合计划生育政策除外）”。该工作意见下发时间为2014年5月22日。次日的昆山市人民政府网站上对外发布《今年我市招生政策有所调整》，其中载明“调整学区房认定政策：有多处房产的，其中人均面积低于18平方米的住房不再作为确定施教区的依据；今年9月1日起，学区房每5年认定一名学生（一审笔误，应为学区生）（同一家庭符合计划生育政策除外）”。2014年6月4日的昆山市人民政府网站上对外发布《招生工作意见热点解读》，载明“5年认定一名学生（一审笔误，应为学区生）”教育部门解读为：这里的“学区”是指同一学段（小学或初中）的同一所学校的施教区；这里的“每5年可以认定一名学区生”是指自登记之年起的5年内，该固定住所只能作为认定一名学区生的依据，例如2014年一学生以某一固定住所为入学依据进入A校，则在2019年6月30日前该固定住所就不能作为另一名学校（一审笔误，应为学生）进入A校的入学依据。在《昆山市2015年各级各类学校招生工作意见》（昆教[2015]54号）中关于学区认定细则的第（8）项规定“学校应对服务对象提供的合法固定住所予以登记，合法固定住所自登记之日起5年内认定一名学区生（同一家庭符合计划生育政策除外）”。在《昆山市2016年幼儿园、义务教育阶段学校招生工作意见》（昆教[2016]62号）中施教区认定细则的第（6）项规定“学校应对服务对象提供的合法固定住所予以登记，合法固定住所自登记之日起5年内认定一名学区生（同一家庭多名孩子不受限制）”。此后的2017年度、2018年度的昆山市义务教育阶段学校招生工作意见中均采用相同的表述。2018年12月5日，昆山市教育局对外发布《关于调整2019年部分招生政策的通知》，其中关于“五年一学位”认定载明“2019年秋季入学起，同一合法固定住所每年（一审笔误，应为每五年）认定一个幼儿园及义务教育段学位（同一家庭符合计划生育政策除外），2015年至2018年登记使用过学位的房产，如在2019年3月1日前完成房屋产权变更的，2019年秋季可跨学段使用”。此次调整将“五年一学位”实现全覆盖，不再区分幼儿园和义务教育阶段。上述事实，有《房屋买卖成交合同》、不动产权证、发票、查询结果以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，《房屋买卖成交合同》经双方当事人协议签订，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。一方未能全面诚信履行合同义务的，给对方造成损失的，将承担相应的违约责任。虽房屋的主要功能在于满足居住，但房屋所兼具的包括户籍迁移、子女入学等附加价值亦越来越多的成为市场交易的另一目的。根据肖银川与王定国之间约定“城北小学学区未用，若已用则视为根本违约”这一条款可知，涉案房屋所在的昆山城北小学学区能否继续登记使用是肖银川、程叶子购买该房屋的重要目的。昆山地区教育行政主管部门早在2014年通过门户网站向社会公众发布告知当年度的招生工作意见，其中包括学区房的认定标准，即“五年一学位”，此后的每年度都有相应的工作意见对外公布，至2018年度的招生工作意见中仍采用相同的“五年一学位”的认定标准。2018年12月5日，昆山市教育局对外发布《关于调整2019年部分招生政策的通知》，明确将“五年一学位”的认定标准覆盖至幼儿园入学段，义务教育阶段仍采用“五年一学位”的认定标准。肖银川与王定国之间的房屋买卖合同签订时间为2017年9月4日，根据当时的学区房认定标准，在义务教育阶段已采用“五年一学位”的认定标准，且并不在2019年度招生工作的调整内容之列，肖银川、程叶子主张“五年一学位”系教育部门发布的最新规定，与事实不符。房屋所在的学区是否能够继续登记使用成为双方房屋买卖交易的重要目的，肖银川、程叶子作为购房者，其有责任全面了解现行的招生入学政策以及房屋学区使用情况，尤其是“五年一学位”查询平台已向社会公众开放，必要的查询对其而言并非不可为之。王定国作为售房者，其亦有义务向购房者如实披露房屋作为学区房的登记使用情况，王定国向肖银川承诺“城北小学学区未使用过”，虽与客观事实不存在矛盾，但并未进一步告知曾使用登记该房屋入读同心小学的事实，王定国存在瑕疵履约行为，由此给肖银川、程叶子造成损失的，应该承担相应的违约责任。肖银川、程叶子根据合同第六条之约定向王定国主张违约金200000元，但肖银川、程叶子就其遭受的经济损失未能进行充分的举证，尤其是肖银川、程叶子在继续主张履行本合同的前提下要求200000元的违约金过高，一审法院根双方的过错程度以及肖银川、程叶子遭受违约损失的情况，酌情将违约金金额调整为总房款的10%，即100000元。关于肖银川、程叶子主张的居间费用20000元，因双方并未解除合同，肖银川、程叶子主张由王定国赔偿已支付的居间费用于法无据，一审法院对此不予支持。关于肖银川、程叶子主张的律师费15000元，一审法院根据双方合同约定以及肖银川、程叶子委托律师提起诉讼的实际情况，认定由王定国承担律师费6800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、王定国于判决生效之日起十日内支付肖银川、程叶子违约金100000元。二、王定国于判决生效之日起十日内支付肖银川、程叶子律师费6800元。三、驳回肖银川、程叶子的其他诉讼请求。案件受理费4826元，保全费1695元，合计6521元,由肖银川、程叶子负担2390元，王定国负担4131元。二审中，王定国向本院提供昆山市人民政府网站公布的《昆山市新市民子女公办学校积分入学实施细则（修订）》（网页显示时间为2017年1月10日）打印件一份，其中第十二条载明“其中提供的房屋产权证遵循每5年认定一名学区生的原则（不同学段、同一家庭多名子女不受限制）”。经本院核对，该打印件与昆山市人民政府网站公布信息一致。二审经审理查明，一审法院2019年5月16日开庭时宣布由审判员王丹妮适用简易程序进行审理，各方当事人均表示不申请回避。一审法院2019年9月23日开庭时宣布由审判员赵雅婷担任审判长，与人民陪审员倪琴、王敏组成合议庭，适用普通程序审理，各方当事人均表示不申请回避。二审另查明，一审法院2019年9月23日庭审中，肖银川、程叶子陈述：签约时询问王定国房子学区有没有用，王定国说其小女儿是花钱托关系进的同心小学，没有用房产证。王定国陈述：明确告知肖银川孩子在同心小学上学，没有社保用的房产证。我爱我家房产公司陈述：签约时王定国知道肖银川购房是为了孩子上学，当时王定国说过大女儿上学用过房产证，小女儿没用过。二审中，王定国认为根据2014年6月4日昆山市人民政府网站发布的《招生工作意见热点解读》中教育部门对“5年认定一名学区生”的解读，在签约当时，王定国小女儿使用涉案房屋上同心小学对肖银川、程叶子使用涉案房屋让女儿上城北小学没有影响，该政策到2018年才发生变化，导致肖银川、程叶子之女上小学产生障碍；如果按照肖银川、程叶子对政策的解读，在王定国大女儿已经使用涉案房屋上中学的情况下也会对肖银川、程叶子之女上学产生影响，肖银川、程叶子就不会选择购买该房屋。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：王定国与肖银川、程叶子签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中特别补充约定“甲方承诺城北小学学区未用，若已用则为根本违约”，结合肖银川、程叶子当时有上幼儿园的孩子，以后有上小学的需求来看，涉案房屋能否作为小学学段入学的依据对肖银川、程叶子是否购房有很大影响。肖银川、程叶子2019年为孩子办理积分入学时发现涉案房屋不符合相关政策，孩子无法入学，双方因此产生纠纷。二审中，双方当事人主要争议焦点在于：一、王定国在签约时是否披露其女儿使用涉案房屋上同心小学的情况；二、根据签约时昆山市的招生政策，上述情况是否会对肖银川、程叶子的孩子后续使用涉案房屋上小学产生影响；三、双方的过错责任如何认定。对于争议焦点一，肖银川、程叶子认为王定国签约时说过其小女儿进入同心小学，但没有告知系使用涉案房屋登记的情况；王定国则认为其签约时已经明确告知。双方对此各执一词，鉴于中介我爱我家房产公司一审庭审中认可肖银川、程叶子一方的陈述，而王定国未能提供证据证明其主张，本院认为相比之下肖银川、程叶子的陈述可信度更高。对于争议焦点二，根据一审法院查明的事实，昆山市自2014年就开始实施合法固定住所每五年可以认定一名学区生的招生管理政策。根据王定国提供的2017年发布的《昆山市新市民子女公办学校积分入学实施细则（修订）》，仍然为每5年认定一名学区生的政策，不同学段、同一家庭多名子女不受限制。故王定国认为其小女儿使用涉案房屋上同心小学对肖银川、程叶子使用涉案房屋让女儿上城北小学没有影响，并不符合上述招生政策。至于2014年6月4日昆山市人民政府网站发布的《招生工作意见热点解读》对“每5年可以认定一名学区生”的解读中举例称2014年一学生以某一固定住所为入学依据进入A校，则在2019年6月30日前该固定住所就不能作为另一名学生进入A校的入学依据，该解读并未明确五年内其他学生可以使用该固定住所进入A校之外其他学校。且昆山市自2014年开始实施上述招生管理政策后，并没有针对学区的认定作出可以跨学校的解读或修改，2018年12月5日的政策调整也只是涉及跨学段的取消，王定国认为签约时使用涉案房屋上同心小学的情况不影响肖银川、程叶子后续使用入学，只是2018年后政策调整导致肖银川、程叶子女儿现在无法入学的主张缺乏依据，本院不予支持。对于争议焦点三，肖银川、程叶子购房有作为入学依据使用的需要，故其在签订购房合同时更应关注相应的招生政策以及购买房屋的实际情况，在昆山市“五年一学位”查询平台已向社会公众开放，肖银川、程叶子对涉案房屋是否用于入学的情况可以进行查询的情况下，其未能查询了解具体情况，对于现在无法达到购房目的具有过错。如前所述，肖银川、程叶子在购房时询问了王定国案涉房屋用于入学的情况，故王定国应当知道肖银川、程叶子由购房用于女儿上学的目的。虽然王定国承诺“城北小学学区未使用过”与客观事实不矛盾，但其并未进一步告知曾使用登记该房屋入读同心小学的事实，导致肖银川、程叶子对于房屋后续是否符合政策未能做出合理判断，也有一定过错。鉴于双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，肖银川、程叶子并未主张解除合同，结合双方当事人的过错情况，一审法院酌情认定王定国承担10万元的赔偿责任，在合理范围内。此外，对于王定国上诉主张的一审法院程序问题，经核实，一审法院两次开庭时均宣布了审判人员组成情况、审理程序并询问当事人是否需要回避，王定国并未提出异议或申请回避，应视为对本案审理组织的认可，现上诉主张程序违法缺乏依据，不予支持。综上，上诉人王定国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826元，由上诉人王定国负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年三月三十一日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。