文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初21768号原告（反诉被告）：重庆万达城投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路199号附556号，统一社会信用代码91500106MA5U6H344K。法定代表人：李景申，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方震，男，重庆万达城投资有限公司员工。被告（反诉原告）：焦建，女，1972年12月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蔡旺甫，重庆索通律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）与被告（反诉原告）焦建商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万达城公司的委托诉讼代理人方震，被告（反诉原告）焦建的委托诉讼代理人蔡旺甫到庭参加了庭审。本案现已审理终结。审理中，双方当事人申请和解，本案现已审理终结。原告万达城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的编号为CQ-104-02516083号的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告向原告支付解约违约金116056.1元以及逾期违约金（该违约金自2019年7月30日起以未付购房款690000元为基数按日万分之一的标准计算至本案判决生效之日止），上述违约金在被告已付款中直接扣除；3、请求判令被告协助原告办理商品房买卖合同网签联机备案注销手续及撤销合同备案等相关手续；4、判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉前财产保全费用、公告费、评估费等）。事实和理由：2019年4月24日，原被告双方签订了编号为CQ-104-02516×××号的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×房屋一套，付款方式为被告于签订商品房买卖合同当日向原告支付首付款470561元，余款690000元由被告向银行申请按揭贷款进行支付，截止目前，原告仅收到被告支付的首付款470561元，未收到余款690000元。原告多次催告被告履行付款义务，但被告置之不理，致使原告合同目的不能实现。为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告焦建辩称，被告对原告提出的第一项诉讼请求、第三项诉讼请求无异议。被告在原告处购买案涉房屋时，原告的置业顾问告知被告可以买两套房，并明确表示购买两套房屋可以随意办理银行按揭，基于对置业顾问的信任，被告购买了两套房屋，并一致积极配合办理按揭，原告作为专业的房地产开发商，在销售房屋的过程中，对银行放款条件是明知的，在此情景下仍然为被告承诺购买两套房屋可以在银行办理按揭，引导被告签订合同，是造成合同不能履行的一个因素，由于合同无法履行，并不单纯是被告造成的，不应当完全归责为被告，原告在其中存在过错，故解除合同时不能要求被告承担违约金，另外虽然被告存在违约行为，但其并非恶意违约，其主观恶性较小，且一直配合置业顾问办理银行按揭，在银行拒绝提供放贷后，一直与原告协商，协商付款，履行合同义务，基于以上原因，被告认为我方不应当承担违约责任；原告与被告签订的合同是由原告提供的格式合同，其中，买卖合同第十条的违约责任与补充协议第二条的违约责任存在两种不同的表述，补充协议第二条将被告逾期付款的违约金计算方式从按应付款的百分之一上升为房屋总价款的百分之十，大幅度增加了被告承担违约的风险，且未按照合同法的要求履行特别提示说明义务。在明知被告可能存在无法办理的情况下，仍然提供格式条款约定违约责任，是利用自身优势加重被告的责任承担，根据合同法第三十九条、第四十条规定，该条款应属于无效，被告不应承担违约金；即使被告需要支付违约金，也因原告提供的合同及补充协议中支付标准存在两种约定，加上为格式条款，根据合同法第四十一条的规定，对于格式条款有两种解释，应当作出不利于格式条款的解释，应按应付款的百分之一支付违约金，且原告也未举证证明其实际损失，要求的违约金过高，与被告的违约程度和主观恶性不符，请求予以调整。反诉原告焦建向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令反诉被告于合同解除之日起立即向反诉原告退还已支付的首付款470561元，并从合同解除之日起以首付款470561元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息，直至付清时止；2、请求依法判令诉讼费由反诉被告全部承担。事实与理由：2019年4月24日，反诉原告与反诉被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定由反诉原告购买反诉被告开发的位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×房屋一套，房屋总价为1160561元，付款方式为按揭贷款，合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付了首付款470561元，剩余购房款690000元由反诉原告向反诉被告指定的上海浦东发展银行渝北支行申请贷款进行支付，后反诉被告的工作人员告诉反诉原告因银行流水不够不能办理银行按揭贷款，需补交流水，反诉被告进行了补交，但银行依然拒绝贷款。依据《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(渝府办发[2013]77号)第四条规定，对于居民购买第三套房屋及以上暂停发放住房贷款，反诉原告在本市已有一套房屋且明确告知了反诉被告的工作人员，但反诉被告仍然向反诉原告表明第三套房可以办理银行按揭贷款，反诉原告基于此在反诉被告处购买了两套房屋，基于政策原因，反诉原告现无法履行付款义务，反诉被告作为专业的房地产开发商，对银行的放贷条件及政策是明知的，在此情况下仍向反诉原告表明购买第三套房可办理按揭贷款手续，诱导反诉原告签订购房合同，其对反诉原告被动违约的行为具有重大过错，不应要求反诉原告承担违约责任，应全额退还反诉原告支付的首付款并支付利息。反诉被告万达城公司辩称，反诉原告未能办理涉案房屋按揭贷款的原因属于其还款能力不足，不符合承办银行的信贷准入条件，反诉原告存在违约行为，应当承担违约责任，反诉被告同意在本诉原告向反诉被告缴纳的首付款中扣除反诉被告主张的违约金之外的其他部分款项在办理注销网签手续后60日无息退还给反诉原告。本院经审理认定事实如下：2019年4月21日，焦建向万达城公司支付了50000元，万达城公司向焦建出具了收款收据，该收款收据载明“客户姓名：焦建，房间代码：重庆文旅城-重庆万达七期-B10-T2-1-10-B10-T2-1×××，款项内容：定金，人民币：伍万元”。2019年4月24日，卖方万达城公司作为甲方、买方焦建作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516083号），合同约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×房屋以预售方式出售给乙方，《商品房预售许可证》号：渝住建委（2019）预字第（×）号。第五条“付款方式及期限”约定：“乙方按按揭付款的方式按期付款，本商品房总成交金额1160561元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付不低于总房款30%或按揭贷款银行对乙方核定的首付款比例的房价款作为首付房款，即470561元。其余房款690000元由乙方向甲方认可的按揭贷款银行申请按揭贷款方式支付。因乙方原因，导致乙方未能获得银行按揭贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。”第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（不作累加）：（1）逾期在30日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款项指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十二条“关于办理合同登记备案的约定”：“预售商品房自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应当互相配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”原被告双方于同日签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议约定本补充协议是重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×商品房的《重庆市商品房买卖合同》的补充协议。其中，第一条“甲方对乙方的提示”约定：“……4、本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，乙方已仔细阅读了本补充协议，且甲方已提请乙方特别注意有关双方权利义务的全部条款，对其中已采用加粗字体或加下划线等方式特别提醒乙方注意的条款，甲方进行了详尽地解释、说明，乙方对所有内容均能全面、准确理解并无异议。本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。”第二条“对商品房买卖合同第五条‘付款方式及期限’的补充约定”约定：“……3、乙方采取按揭贷款方式支付商品房总价款的，双方同意按如下约定进行：1）乙方选择向甲方推荐银行申请办理商品房抵押贷款的，乙方承诺在签订商品房买卖合同前己在相关银行充分了解办理按揭贷款购房的政策、规定，确认其符合按揭的条件、能够承担还款金额、利息等。否则，由此造成的一切损失及不利法律后果由乙方承担。2）乙方应于签订商品房买卖合同当日内办理按揭贷款手续，并配合银行的审查，向按揭贷款银行提供按揭贷款所需全部资料，并按银行或主管部门要求付清所需的各项费用（包括但不限于契税、物业专项维修基金等）。乙方逾期提供按揭贷款资料或办理按揭贷款手续的，每逾期一天则按商品房总价的万分之一向甲方支付违约金；如逾期达30日以上，甲方有权解除商品房买卖合同及本补充协议，同时要求乙方承担商品房总价款5%的违约金。甲方在扣除乙方应承担的违约金、其他代垫（偿）税费后，应将乙方已付房款的剩余部分无息退还乙方。3）乙方向银行申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以银行按照最新的信贷政策作出的审批为准。如乙方提出的贷款申请经银行审查未能通过或者未达到申请额度的，乙方应于甲方书面通知或口头通知之日起7日内补交资料或采取增信措施、提高首付比例进而通过银行审查或另行筹资付清剩余房款。非因甲方原因，自商品房买卖合同生效后90日内甲方未收到按揭贷款银行的按揭款项的，则甲方有权要求乙方在甲方单方面确定的时限内将付款方式即时变更为按一次性付清全部剩余购房款，若乙方未能在甲方通知时限内完成付款，则每逾期一天，乙方按未付购房款的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日，则甲方有权单方面解除商品房买卖合同及本补充协议，乙方应向甲方支付商品房总价款的10%作为违约金。甲方在扣除乙方应承担的违约金、其他代垫（偿）税费及乙方配合甲方办理注销商品房买卖合同网络联机备案手续等后60个工作日内将乙方己付房款的剩余部分无息退还乙方”（注：前述引号内“非因甲方原因……无息退还乙方”文字系以加黑粗体标注）……4、针对房地产市场的宏观调控，国务院和重庆市政府相继颁布实施了若干住房政策，对相关文件政策的详细内容，甲方与乙方在签署商品房买卖合同及本补充协议前均已知悉，乙方同意按照相关购房政策的规定或甲方的要求，向甲方提供真实、完整的相关文件、资料以证明其具备购房条件，和/或出具关于其符合相关购房条件的承诺书。因乙方未及时提供符合购房资格的证明文件、资料或承诺书，或提供虚假信息、隐瞒真实情况，造成其购买商品房的商品房预售登记或商品房权属转移登记无法办理或迟延办理的，不视为甲方违约，相关损失和后果均由乙方自行承担。若乙方提供虚假信息、隐瞒真实情况骗购商品房的，甲方有权随时解除合同，并要求乙方支付房价款总额百分之壹拾的违约金。”第十六条“通讯方式及送达的约定”：“1、乙方确认：乙方的通讯地址以商品房买卖合同起始部分的载明地址为准，甲方的通讯地址为商品房所在地的甲方的售楼中心。甲方或法院或仲裁机构等均可以商品房买卖合同起始部分载明地址向乙方寄出各类相关文件……乙方在商品房买卖合同中填写的通讯地址为商品房买卖合同所涉诉讼（仲裁）司法文书（包括但不限于起诉状、上诉状、传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书、限期履行通知书等）的送达地址，所有司法文书只要发送至乙方在商品房买卖合同中填写的通讯地址，即视为送达”（注：前述引号内文字系以加黑粗体标注）。该补充协议尾部“特别声明”载明：“在签署本商品房买卖合同及补充协议前，乙方已经认真阅读了本商品房买卖合同、附件及补充协议且对可能限制影响乙方权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容和加粗、黑体字及下划线部分，甲方已经提请乙方注意并充分说明。本补充协议不是格式条款，是买卖双方协商一致的结果，乙方明确理解本商品房买卖合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并无重大误解或显失公平之处”。上述合同及补充协议签订后，焦建于2019年4月24日向万达城公司支付了420561元，万达城公司向焦建出具了收款收据，该收款收据载明“客户姓名：焦建，房间代码：重庆文旅城-重庆万达七期-B10-T2-1-10-B10-T2-1×××，款项内容：首期，人民币：¥420561”。涉案房屋也于当日办理了网签和商品房预售合同登记备案（重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明编号为：BA-104-02516×××）。2019年5月10日，万达城公司通过EMS邮政特快专递向焦建邮寄《关于办理按揭贷款手续的催告函》，该函载明：“……截止目前，我司已多次催告您向按揭贷款银行提供按揭贷款所需全部资料，但您至今未履行合同义务。现我司特向您催告如下：1、请您在接到本函后7日内前往我司或银行指定地点办理向按揭贷款银行提供按揭贷款所需全部资料，并按《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向我司支付违约金。2、如您未按上述约定履行合同义务，一切责任和后果由您自行承担；且我司将保留根据《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定追究您违约责任的权利……”（该邮件收件人为焦建，地址为“河南省许昌市市辖区×路×号”，最终状态为“退回”，退回原因显示为“拒收”）。2019年7月23日，万达城公司通过EMS邮政特快专递向焦建邮寄《催款函》，该函载明：“……现因您流水不足收入无法覆盖负债等原因导致银行按揭贷款无法办理并放款。根据买卖合同的约定，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致您未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，您应在买卖合同约定的期限内向我司付清全部剩余购房款。鉴于此，我司特函告你，请您务必于2019年7月30日前到我司销售中心一次性交纳剩余购房款690000元，否则我司将根据买卖合同约定及法律规定追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应法律责任您需完全承担，由此造成的一起损失由您自行负责……”（该邮件收件人为焦建，地址为“河南省许昌市市辖区许由路2725号”，最终状态为“退回”，退回原因显示为“拒收”）。2019年12月30日，上海浦东发展银行股份有限公司重庆渝北支行出具情况说明一份，该情况说明载明：“现有客户焦建就其所购买的位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×商品房向我行申请办理按揭贷款，在审查其提交的贷款资料时发现，该客户还款能力不足，不符合我行信贷准入，无法在我行办理按揭贷款。”另查明，2018年4月24日，万达城公司、焦建还签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516432号），协议约定万达城公司以预售方式的将位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×号房屋，总成交金额为1705629元，合同还约定焦建在合同签订当日向万达城公司支付首期房款515629元，其余房款1190000元由焦建向万达城公司认可的按揭贷款银行申请按揭贷款方式支付。2019年7月23日，万达城公司与焦建就重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×号房屋签订《合同补充协议》一份，协议约定焦建自愿增加首付款400000元，即焦建向万达城公司支付的首付款为915629元，余款790000元仍以银行按揭贷款方式支付，增加的首付款由焦建于该协议签署之日一次性向万达城公司支付。上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行作为贷款人、焦建作为借款人、万达城公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》一份，协议约定焦建为购买位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×号房屋，贷款金额为790000元。还查明，2019年5月16日，万达城公司的置业顾问李圆圆向焦建发送微信聊天信息：“焦姐！不好意思打扰到您！我这边收到浦发银行的人给我信息说需要你这边提供流水”，“您看您这边什么时候方便补过去！现在公司法务也在问我！”焦建微信回复：“当时不是提供过了吗？”李圆圆微信回复：“因为你贷的金额比较大！银行需要你近两年的流水！”、“因为两套又是一家银行贷款”。2019年6月4日，李圆圆向焦建发送微信信息：“焦姐，这边浦发银行说你的件只能贷一套，还是需要你回来重签”、“给你协调签中信银行！”、“并且还要给浦发打招呼不要放款，不然的话你的负债会更高”、“你的流水达不到”。2019年9月4日，焦建向万达城公司的置业顾问蔡秋平发送微信信息：“小蔡：你给我申请把高层退房或更名事情了吗？”蔡秋平微信回复：“姐姐，高层这边我问了的，确实是不得行。”审理中，经焦建申请，重庆钟瑜置业顾问有限责任公司的工作人员胡耕耘出庭作证，证人胡耕耘陈述：重庆钟瑜置业顾问有限责任公司与万达城公司系合作关系，重庆钟瑜置业顾问有限责任公司负责带客户去看房，其系重庆钟瑜置业顾问有限责任公司的工作人员，其负责带焦建去万达城公司看房。焦建问置业顾问可不可以通过银行贷款同时买两套，当时置业顾问说要落实，后来置业顾问落实后回复说应该可以，以银行为准，然后就让焦建去渝北的浦发银行面签，客户经理审核所有资料后说可以贷款两套，并出具了回执单，焦建拿到回执单后去办理的网签，然后签订的合同，支付了首付款，网签后，银行又让被告再提供资料，后面的被告是否贷款了我不知道。焦建举示了房屋产权证复印机一份，拟证明焦建有位于沙坪坝区芳草地10-2-2-1号一套，该房涉及的贷款已经还清，焦建在万达城公司处拟买两套房屋,根据《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》[渝府办发（2013）77号]第四项规定，第三套房停止发放贷款，故本案系因政策原因，停止发放第三套住房的贷款，导致不能成功办理银行按揭。经庭审质证，万达城公司对该证据的真实性及证明目的不予认可，万达城公司认为，根据《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》[渝府办发(2018）88号]，只对已经拥有两套住房、且两套住房购房贷款均未还清的居民暂停发放个人贷款，并未对居民第三套住房按揭贷款一律禁止，并且从上海浦东发展银行出具的情况说明中也可以看出，焦建未能成功办理按揭贷款的原因在于其还贷能力不足，不符合其信贷准入条件。上述事实，有万达城公司提供的重庆市商品房买卖合同及补充协议、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、收款收据、催告函、快递单、重庆文旅城银行按揭回执单、上海浦东发展银行股份有限公司重庆渝北支行出具的情况说明，焦建提供的微信聊天记录以及双方当事人的陈述、证人胡耕耘的证言等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，万达城公司与焦建就位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516083号）及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同当事人应当按照合同约定全面履行。关于案涉补充协议是否有效的问题。本案中，焦建辩称其与万达城公司签订的商品房买卖合同及附件系万达城提供的格式合同，其中，买卖合同第十条的违约责任与补充协议第二条的违约责任存在两种不同的表述，补充协议第二条将被告逾期付款的违约金计算方式从买卖合同第十条约定的按应付款的百分之一计算上升为房屋总价款的百分之十计算，大幅度增加了被告承担违约的风险，且未按照合同法的要求履行特别提示说明义务。根据合同法第三十九条、第四十条规定，该条款应属于无效，被告不应承担违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，从万达城公司举示的双方签订的案涉补充协议的内容来看，万达城公司在与焦建签订案涉合同及补充协议前向焦建明示了含所有附件及补充协议的《重庆市商品房买卖合同》的示范文本且已经采取通过对违约责任等相关内容以黑体加粗字等合理的方式提请焦建注意其中免除或者限制其责任的条款，并按焦建要求，对这些条款予以充分说明，尤其是在案涉补充协议尾部焦建签字处上方，案涉补充协议特别用黑体加粗的形式写明“特别声明”，由此可以认定焦建系经充分斟酌后认可并接受补充协议的内容，故本院认为，案涉合同及补充协议系经当事人充分协商后拟定的合同条款，体现了当事人对自身合同权利义务的处分和约定，体现了当事人的意思自治，案涉补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。焦建的上述辩称，于法无据，本院不予支持。关于焦建是否违约，万达城公司是否享有解除权的问题。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，除首付款之外的剩余购房款690000元由焦建通过按揭贷款方式支付万达城公司，否则万达城公司有权单方面指定付款日期要求焦建一次性付清全部剩余购房款，若焦建未能在万达城公司指定的期限内完成付款，逾期超过30日的，万达城公司有权解除商品房买卖合同及补充协议。经万达城公司催告，被告焦建至今仍未支付剩余购房款690000元，根据案涉补充协议的约定，被告万达城公司有权解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516083号）及《商品房买卖合同补充协议》，焦建于2019年10月16日收到万达城公司的起诉状副本，故万达城公司与焦建于2019年4月24日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516083号）及商品房买卖合同补充协议》于2019年10月16日解除。另外，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于涉案房屋买卖交易已经在房地产交易主管机关办理了网上签约及合同登记备案手续，现万达城公司要求焦建协助万达城公司办理涉案房屋网签联机备案注销手续及撤销合同备案手续，符合法律规定，焦建在庭审中也予以认可，本院依法予以支持。关于违约金标准，根据案涉重庆市商品房买卖合同及补充协议的约定，焦建未在双方约定的时间内付款，应当向万达城公司支付违约金。其中，根据案涉商品房买卖合同第十条的约定，逾期在30日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，焦建按日向万达城公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，万达城公司解除合同的，焦建按应付款的百分之一向甲方支付违约金，然而，根据案涉补充协议第二条的约定，若焦建未能在万达城公司通知时限内完成付款，则每逾期一天，乙方按未付购房款的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日，则万达城公司有权单方面解除商品房买卖合同及本补充协议，焦建应向万达城公司支付商品房总价款的10%作为违约金。本案中，万达城公司要求焦建支付解约违约金116056.1元以及逾期违约金（该违约金自2019年7月30日起以未付购房款690000元为基数按日万分之一的标准计算至本案判决生效之日止），焦建就违约金过高提出抗辩，要求本院予以调整。本院认为，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，但是鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，双方当事人签订的合同及补充协议均对同样违约情形下，违约金的计算方式分别进行了明确约定，但二者相差巨大，万达城公司作为守约方亦未提供相应的证据证明案涉补充协议对违约金的约定合理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院依据上述规定，根据本案的实际情况，酌情将焦建应支付万达城公司的违约金确定为50000元，对万达城公司诉请的超出该部分的违约金，本院不予支持。焦建在本案中主张，依据《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(渝府办发[2013]77号)第四条规定，对于居民购买第三套房屋及以上暂停发放住房贷款，焦建在重庆市已有一套房屋且明确告知了万达城公司的工作人员，但万达城公司的工作人员仍然向焦建表明第三套房可以办理银行按揭贷款，焦建基于此在万达城公司处购买了两套房屋，基于政策原因，焦建现无法履行付款义务，万达城公司作为专业的房地产开发商，对银行的放贷条件及政策是明知的，在此情况下仍向焦建表明购买第三套房可办理按揭贷款手续，诱导焦建签订购房合同，其对焦建违约的行为具有重大过错，不应要求焦建承担违约责任。本院认为，焦建的上述主张不成立，理由如下：第一，根据上海浦东发展银行股份有限公司重庆渝北支行出具的情况说明，焦建系因还款能力不足，不符合该行信贷准入，无法在该行办理按揭贷款。根据焦建提供的其与万达城公司的置业顾问李圆圆的微信聊天记录，李圆圆也在该聊天记录中称因焦建的贷款金额较大，银行要求其补交流水；第二，虽然焦建在本案中称其在万达城公司购买两套商品房前，其在重庆市已有一套商品房，且还清贷款，但是焦建仅举示了该套房屋的产权证复印件，本院对其陈述的内容的真实性无法确认；第三，焦建在本案中称依据《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(渝府办发[2013]77号)第四条规定，对于居民购买第三套房屋及以上暂停发放住房贷款。万达城公司的工作人员明知该规定仍诱导其购买两套商品房，其是基于政策原因，无法办理贷款，然而根据万达城公司陈述的《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》[渝府办发(2018）88号]的规定，只对已经拥有两套住房且两套住房购房贷款均未还清的居民暂停发放个人贷款。在焦建与万达城公司签订购房合同时，并无政策规定对居民第三套住房按揭贷款一律禁止。即使焦建在万达城公司购买两套房屋前，其在重庆确已有一套房屋且其确将此信息告知了万达城公司的工作人员，万达城公司的工作人员也确实告知其可以对购买的第三套房屋申请贷款，但在其自认该已有住房已还清按揭贷款的情形下，依据《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》[渝府办发(2018）88号]的规定，万达城公司告知其可以申请第三套房屋贷款也无任何过错；第四，虽然焦建在本案中称其先通过了贷款银行的面签，开发商告知其银行面签过了就没有问题，所以其签订了房屋买卖合同并支付了首期款，但是焦建未提供证据证明万达城公司的工作人员曾明确告知其只要有关银行面签过了，其申请的贷款就没有问题。根据焦建申请的证人胡耕耘的证言，万达城公司的工作人员曾告知其两套房屋的按揭贷款能否申请成功最终“以银行为准”的回复。另外，案涉补充协议也明确规定购房人向银行申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以银行按照最新的信贷政策作出的审批为准；第五，案涉补充协议明确规定若非因万达城公司的原因，万达城公司在规定的期限内未收到银行的贷款，万达城公司有权要求焦建一次性付清全部剩余房款，本案并无证据证明系万达城公司的原因导致其未获得银行按揭贷款，故万达城公司有权要求焦建一次性付清全部剩余购房款，焦建至今未向万达城公司支付剩余购房款，构成违约。关于焦建要求万达城公司退还已付购房款及资金占用利息的问题。本案中，案涉补充协议明确规定：“甲方在扣除乙方应承担的违约金、其他代垫（偿）税费及乙方配合甲方办理注销商品房买卖合同网络联机备案手续等后60个工作日内将乙方己付房款的剩余部分无息退还乙方”。依据该规定，焦建就购买位于重庆市沙坪坝区文广大道×号×幢×号房屋已向万达城公司支付首期款共计470561元，在合同解除后，万达城公司本应向焦建退还470561元，但因在本案中，焦建应向万达城公司支付违约金50000元，扣除焦建应向万达城公司支付的违约金50000元后，万达城公司尚应退还焦建购房款420561元。因双方明确约定已付房款的剩余部分系无息退还，故焦建要求万达城公司支付已付房款的资金占用利息，与双方的约定相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司与被告（反诉原告）焦建于2019年4月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-02516083号）及《商品房买卖合同补充协议》于2019年10月16日解除；二、被告（反诉原告）焦建于本判决发生法律效力后立即协助原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司办理双方签订的《重庆市商品房买卖合同》网签联机备案注销及合同备案注销手续。三、原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司向被告（反诉原告）焦建退还首期款470561元，被告（反诉原告）焦建向原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司支付违约金50000元，上述两项支付内容抵扣后，由原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司向被告（反诉原告）焦建支付420561元，限于本判决生效后六十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）焦建的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15246元,减半交纳7623元（重庆万达城投资有限公司已预交），由原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司负担775元，被告（反诉原告）焦建负担6848元。反诉案件受理费8360元，减半交纳4180元（焦建已预交），由被告（反诉原告）焦建负担3405元，原告（反诉被告）重庆万达城投资有限公司负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 灿二〇二〇年三月二日书记员 唐诗怡