北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初53827号原告（反诉被告）：王美娟。委托诉讼代理人：刘松鸿。委托诉讼代理人：王笑影。被告（反诉原告）：杜博。委托诉讼代理人：母澈昌。原告（反诉被告）王美娟（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杜博（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，王美娟及其委托诉讼代理人刘松鸿、王笑影，杜博之委托诉讼代理人母澈昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王美娟向本院提出诉讼请求：1.判令北京市朝阳区东方嘉园*号楼*单元*号房屋具备过户条件时，杜博协助王美娟将该房屋产权过户至王美娟名下；2.判令杜博给付王美娟房屋租金18900元。事实和理由：2009年4月19日，王美娟作为乙方、杜博作为甲方及居间方北京美联房地产经纪有限公司作为丙方，签订《房屋买卖居间合同》，约定杜博将位于北京市朝阳区东方嘉园*号楼*单元*号房屋出卖给王美娟，成交价为540000元，王美娟支付定金108000元，并于2009年6月18日前支付首付款192000元，尾款240000元由王美娟向银行申请贷款的方式支付。其中，备注栏约定双方可将上述房产出租，收入均分。2009年4月20日，王美娟、杜博又签订了《北京市房屋买卖合同》，约定杜博将位于北京市朝阳区东方嘉园*号楼*单元*号房屋出卖给王美娟，成交价为540000元，王美娟支付定金108000元。双方于丙方即居间方北京美联房地产经纪有限公司通知之日起3日内到房屋权属登记部门办理过户手续，杜博应于过户手续办理完毕后3日内向王美娟交付房屋。上述合同签订后，王美娟于2009年4月20日支付杜博定金20000元，于2009年4月25日支付杜博首付款180000元，于2009年6月4日支付杜博首付款100000元。现因该房屋已具备过户条件，但杜博至今没有为王美娟办理过户手续，且没有将该房屋的租金收入的一半给付王美娟，故提起诉讼。杜博辩称，不同意王美娟的全部诉讼请求。王美娟的第1项诉讼请求是不明确的诉讼请求，且房屋没有取得大产权证，不具备产权过户的前提条件；2.王美娟要求支付房屋租金的诉求没有事实基础，合同明确约定双方协商可以将房屋出租，但在双方发生纠纷后并没有将房屋出租。杜博提出反诉请求：判令解除王美娟、杜博于2009年4月20日签署的《北京市房屋买卖合同》。事实和理由：2009年4月19日，王美娟、杜博及北京美联房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖居间合同》，约定杜博将位于北京市朝阳区东方嘉园*号楼*单元*号房屋作价540000元出卖给王美娟。合同签署时，杜博尚未取得该房屋的产权证，王美娟对此情况明示知悉，且在合同“备注”中约定“卖方保证自合同签订起至2010年6月1日前将房产证办下来，否则卖方向买方退还已交的定金和首付款300000元整”。合同约定付款方式为贷款，首付款在2009年6月18日前支付，剩余尾款由乙方通过银行申请贷款240000元方式支付。合同签订后，王美娟向杜博支付了预付购房款300000元，尾款至今一直未能支付。同时，该房屋的房屋权属证书一直不能办理，后经杜博了解，因该房屋建设时所在楼幢未取得建设工程规划许可证，已被列为违法建筑，根据现有政策无法办理房屋产权手续。因此，双方签署的房屋买卖合同实际上已经无法继续履行。根据双方的合同约定，房产证在规定期限无法办理的，卖方可退还买方已付定金和首付款、解除合同。同时，因不可归责于卖方的因素导致房屋权属证书无法办理，双方的合同目的已经无法实现。对此，根据合同法的规定，双方签署的房屋买卖合同应予解除。王美娟针对反诉辩称，不同意杜博反诉请求。首先，王美娟没有任何违约行为，杜博请求解除合同缺乏事实及法律依据。其次，根据双方合同约定，剩余尾款由王美娟通过银行贷款的方式支付，因房屋目前没有取得产权证，故无法办理抵押贷款，并且双方对申请银行贷款日期没有约定，因此王美娟没有办理贷款不构成违约。再次，现王美娟已经具备支付全部购房款的能力，无需申请银行贷款，可以一次性付清余款。最后，王美娟已经将大部分购房款（300000元）支付给杜博，并且同意将剩余购房款240000元一次性付清，因此杜博的合同目的完全可以实现，故杜博以双方合同无法实现要求解除合同缺乏法律依据，其请求解除合同理由不能成立，法院应当依法予以驳回杜驳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月19日，杜博作为甲方（卖方）、王美娟作为乙方（买方）、案外人北京美联房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），签订《房屋买卖居间合同》，约定王美娟购买杜博所有、位于北京市朝阳区东方嘉园*号楼*单元*号房屋（以下简称涉案房屋）（无产权证、回迁房），成交价为540000元。涉案合同签订当日，乙方需向丙方交付购房意向金20000元；乙方同意于2009年4月27日前再向甲方支付定金88000元。乙方应在2009年6月18日前，直接支付给甲方首期价款192000元，剩余240000元，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，乙方依照银行规定提供担保，甲、乙双方亲自或委托北京美联房地产经纪有限公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为乙方支付。备注栏载明手写内容：签订此合同时，买方知晓卖方产权证未办理下来，买方自愿购买；卖方同意将购房合同和购房相关资料交于丙方保管；买方保证在2009年6月18日前向卖方支付定金和首付款300000元；卖方保证自签订此合同至2010年6月1日前将房产证办理下来，否则卖方向买方退还已交的定金和首付款300000元；买方保证在2009年4月26日向卖方支付定金和首付款共计200000元；自签订此合同后至过户前物业费和供暖费及有线收视费、卫生费等各付一半；卖方同意当房产证下发后交由丙方保管；卖方和买方协商可以将房产出租，收入各半。2009年4月20日，杜博作为甲方（卖方）、王美娟作为乙方（买方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定乙方购买涉案房屋，价款为540000元。备注栏载明：见编号为0003143的美联房地产经纪有限公司的居间合同补充条款。2009年4月20日，王美娟给付杜博定金20000元。2009年4月25日，王美娟给付杜博定金、首付款共计180000元。2009年6月4日，王美娟给付杜博首付款100000元。涉案合同签订后，杜博将涉案房屋出租，王美娟与杜博平分房屋租金直至2016年。本案审理中，本院依职权函询北京市规划和自然资源委员会涉案房屋所在楼（世纪东方嘉园*号楼）是否具备建设工程规划许可证。北京市规划和自然资源委员会函复我院称涉案房屋所在楼对应建设工程规划许可证文号为2018规土（朝）建字0063号。后，我院依职权向北京市朝阳区不动产登记事务中心调查了涉案房屋的产权登记情况。北京市朝阳区不动产登记事务中心答复我院称，经查询北京市不动产登记信息系统，未查询到涉案房屋的登记及档案信息。经询，王美娟、杜博亦表示涉案房屋现未办理房屋产权登记。审理中，王美娟提交涉案房屋租赁合同复印件一份，欲证明涉案房屋于2017年7月1日至2018年3月30日期间出租，每月租金为4200元，共计37800元。经本院与该房屋租赁合同之承租人电话联系，承租人表示在此期间确实承租涉案房屋。杜博认可在此期间曾将涉案房屋出租，但是已与王美娟结清相关费用。另查，相关政府部门多次向案涉小区业主通报*号楼产权证办理进展情况，各政府部门亦积极推进相关工作。本院认为，王美娟、杜博双方签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于双方主张，本院分项论述如下：关于合同应否解除一节，本院认为，买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的。虽然涉案房屋目前尚未进行产权登记，考虑到王美娟已支付大部分购房款，且王美娟、杜博未就尾款支付期限予以约定，加之相关部门目前正在积极办理涉案房屋产权登记事宜，故本院认定杜博签订合同之目的并非不能实现，其以此为由要求解除双方房屋买卖合同关系，于法依约无据，本院不予支持。关于合同如何履行一节，本院认为，因涉案房屋目前尚未取得不动产权登记证，嗣后能否办理、何时办理均不确定，故对于王美娟要求待涉案房屋具备过户条件时，杜博协助其将涉案房屋过户至王美娟名下之诉讼请求，本院暂无法支持。王美娟可待涉案房屋具备办理产权证的条件时，就此另行主张。关于房屋租金分割一节，一方面，涉案房屋租赁合同所载之承租人表示其曾于王美娟主张期间承租涉案房屋，杜博对此亦予认可；另一方面，杜博虽然主张其已给付王美娟房屋租金，但未就此提交相关证据。本院据此有理由相信杜博在王美娟主张期间出租涉案房屋，但未按合同约定向王美娟支付相应款项，故对于王美娟要求杜博按照合同约定给付其租金之诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜博于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王美娟房屋租金一万八千九百元；二、驳回原告（反诉被告）王美娟的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杜博的反诉请求。受理费136元，由被告（反诉原告）杜博负担【原告（反诉被告）王美娟已预交，被告（反诉原告）杜博于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王美娟】。反诉费4600元，由被告（反诉原告）杜博负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 磊人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  李家麟二〇二〇年三月十八日书 记 员  胡琪汶