广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37874号原告（反诉被告）：严子阳，男，1982年1月6日出生，汉族，住广东省阳春市。被告（反诉原告）：广州市天河区车陂是也非也书店，住所地广东省广州市天河区东，统一社会信用代码92440。经营者：郑杏金。被告（反诉原告）：郑杏金，男，1986年11月5日出生，住广西贵港市港南区八塘镇高新村郑屋屯7号。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：黄慧霞、周煜圳，分别系广东品安律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）严子阳诉被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店（以下简称“是非书店”）、郑杏金租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严子阳、被告（反诉原告）是非书店、郑杏金的共同委托诉讼代理人黄慧霞、周煜圳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）严子阳诉称：2019年5月1日，原告与被告就商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市天河区车陂是也非也书面一楼正对楼梯右手边的位置的商铺租赁给原告进行商业经营，约定租赁用途为销售糕点、小吃、饮料，租期自2019年5月1日至2023年5月1日。2019年4月16日，原告向被告支付押金10000元。原告预计于2019年5月6日进行开业，并一直积极为商铺开业进行装修、购买设备等准备工作。自2019年5月10日起，商铺所在商场逐渐限制商铺甜品、饮料、小吃类的经营，导致原告商铺无法正常运作，且店铺开业不到一个月，商场管理处就勒令原告停止经营小吃、饮料类食品。发生上述纠纷期间，原告依旧履行缴纳5月及6月租金的义务，且2019年7月19日通过微信要求与被告解除合同且退回押金，但被告一直不予回复。2019年7月23日，原告通过微信联系管理处招商部的经理，得知被告与商场的租赁合同中约定了被告没有转租权，且被告将店铺转租给原告也没有经过商场的同意，商场不认可原、被告签订的《商铺租赁合同》。2019年7月30日，原告再次电话联系该经理，该经理再次强调被告没有转租权。按照合同约定，被告交付给原告的商铺应当是能用于销售小吃、饮料类食品的，但被告没有转租权，并在没有经过出租人的同意下转租商铺，出租人不允许该店铺销售小吃、饮料类食品，被告也没有为原告提供实质的帮助，导致双方签订的《商铺租赁合同》目的不能实现，并造成损失，被告已构成根本违约。原告已向被告支付租金及押金，但不能按照合同约定实现目的，被告应向原告返还已支付的租金及押金。在合同签订后，原告积极筹备店铺的营业，包括装修、购买设备等，被告应赔偿其违约给原告造成的损失。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告返还原告已支付的租金10000元以及押金10000元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告赔偿购买的设备及原材料的支出共计17933.34元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）是非书店、郑杏金答辩并提起反诉称：原告请求被告返还已支付的租金及押金缺乏事实和法律依据。原告尚欠被告租金5000元、滞纳金7150元及电费1400.75元，减除被告已经收取的押金10000元，原告尚欠被告3550.75元。被告提出反诉，请求：1、原告向被告支付2019年7月1日至7月31日的租金5000元及迟延支付上述租金的违约金（以租金5000元为本金，按照每日1%的标准，从2019年7月8日计至实际支付之日止）；2、原告向被告支付电费1400.75元（从2019年5月1日至2019年8月1日期间的电费，每度1.3元，共1077.5度）；3、由原告承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）严子阳针对反诉答辩称：1、根据被告与案外人签订的东圃四季时尚荟租赁合同显示被告并无权就其承租的商铺进行转租或分租，所以被告将涉案商铺分租给原告是违约在先；2、对于电费的问题，原告已于2019年6月18日向被告提出要求撤场，并实际于2019年6月30日撤离涉案商铺，其后涉案商铺亦由他人在使用，被告并未举证证明电表度数的拍摄时间或者当时是由谁在使用涉案商铺，所以其要求原告支付相应的电费缺乏依据；3、关于租金的问题，原告在2019年6月30日就已经搬离涉案商铺，且被告也表示允许原告对涉案商铺进行转让，所以2019年7月涉案商铺并不是由原告在使用，原告也无需向被告支付租金。4、被告主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。经审理查明：2019年5月1日，是非书店（出租方，甲方）与严子阳（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方愿意将一楼（正对楼梯右手边位置，以下简称涉案场地，双方确认该场地具体地址为广州市东圃大马路*正对步行楼梯口右侧的开放区域）出租给乙方，租期自2019年5月1日至2023年5月1日；租赁用途为乙方只可糕点销售、小吃饮料，不得挪作其它用；承租方在合同期内，如经营状况不理想，可以向甲方申请店铺转让；租赁期间，乙方如欲将租赁商铺转让给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担原乙方的义务；（第三条第1点）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金50000元；（第三条第2点）若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50000元；月租金为5000元，乙方每月1日缴纳租金，乙方以微信或支付宝形式支付；乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；合同双方签字盖章后生效，一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金50000元等。《合同》末尾出租方盖章处显示加盖是非书店印章，法定代表人签字处显示郑杏金签名。严子阳就涉案场地的租赁事宜向是非书店支付押金10000元，是非书店开具相应收据，此后严子阳支付涉案场地的租金至2019年6月30日，但并未支付涉案场地的电费。关于严子阳经营涉案场地的情况，严子阳表示其从2019年6月30日停止营业就开始陆陆续续往外搬离物品，是非书店及郑杏金同意其自2019年7月开始转让涉案场地，但因为商场物管方不同意其在商铺附近张贴转让信息，是非书店及郑杏金也未按照合同约定为其提供转租便利，所以导致其迟延至2019年8月3日才将营业设备全部搬离涉案场地。是非书店及郑杏金则表示商场在2019年6月30日是不同意严子阳将涉案场地经营牛杂档，之后严子阳还在陆陆续续营业，直至2019年8月3日才搬离。关于承租涉案场地期间双方沟通情况，严子阳提交其与郑杏金的微信聊天记录予以证明，该记录显示如下内容：4月16日，严子阳发出“经营范围：小餐饮，散装食品（糕点，冷冻食品，热熟食品，小吃）预包装食品销售，饮料销售”，郑杏金回复“好的”；4月19日，严子阳发出“……接下来，我还要搞一些装饰，看起来高档一点”，5月10日，郑杏金回复“是的，整高档点可以”，严子阳表示“钱我舍得花，但最怕就是他们管理处给我们找麻烦，等我们把钱投下去了，又说不给做，搞得我畏手畏脚不敢放开来做”，郑杏金回复“我也担心管理处而已”，严子阳询问“管理处通知你们要撤掉牛杂吗？我店员刚跟我说，说你们下来通知牛杂明天要撤？”，郑杏金回复“前几天说啦，我就写申请上去啦”；5月22日，郑杏金发出“申请已经给龚经理啦”，严子阳表示“好的！麻烦您了！我这边心急，如果连你们以前合同约定的甜品饮料都不给做，那他们就是故意刁难你们，想收回下面的店面了。”；6月4日，严子阳询问“管理处那边给了答复吗？”，郑杏金回复“给答复啦，暂时不给上其他项目”，严子阳表示“既然这样，允许我转让吧！我觉得这已经不是项目的问题了”；其后，严子阳发出“郑总，你前脚叫我贴广告，后脚又撕掉广告，你到底想怎么样？”，郑杏金回复“郑总，你一楼那个位置现在什么情况啊？你叫他们别总是在外面贴张什么设备转让录求合作的纸在那里，首先商场是不给在门口随便贴纸张的，除了影响你本身形象还影响商场形象。另外合同就注明了你们是不能分租的，你这样明目张胆贴这样的内容是知法犯法，也对外说明我们包弊你们，你那个位置那么明显，公司高层随时都可以看得见的”，严子阳表示“你总要给个解决的办法吧？这个是你跟管理处协调的问题了，你不让我贴广告，你给我一年我也转不出去啊？”。对上述聊天记录的真实性，是非书店及郑杏金均无异议。现严子阳以因是非书店及郑杏金的违约行为导致其无法实现签订《合同》的根本目的为由提起本案诉讼，是非书店及郑杏金则以严子阳存在欠付租金及电费的行为为由提起反诉。本案审理过程中，严子阳为证明是非书店及郑杏金无权转租涉案场地，向本院提交其与案外人（严子阳称该人为涉案场地所在商场的管理处招商部龚经理）的微信聊天记录及通话录音。该聊天记录显示严子阳向对方发送《合同》的照片，并询问“我跟书店签的这份合同，你们那边认可吗？你们四季时尚荟招商部同意是也非也书店转租这个店面给我们使用吗？”，对方回复表示“没认可，是没经过我们同意的。”是非书店及郑杏金对上述证据的真实性无法确认，表示本案是转租合同，原出租方广州市殷逸亨物业管理发展有限公司在2019年7月23日就已经知道了其转租的事实，但并未在6个月内提出异议，也未要求与其解除租赁合同关系。另，严子阳为证明其于2019年4月1日至2019年6月30日期间店铺的装修费、设备费、店铺日常开销共计17933.34元，向本院提交淘宝订单截图，其同时明确主张是非书店及郑杏金赔偿购买的设备及原材料支出17933.34元中购买的设备均为可移动设备，原材料除营业过程中已实际使用外，其余原材料已实际搬走，证据即为上述淘宝订单截图。经质证，是非书店及郑杏金对上述截图的真实性不予确认，认为严子阳并非必然产生实际损失。是非书店及郑杏金为证明其取得涉案场地租赁权的情况，向本院提交如下证据：1、房地产登记簿查册表（复印件，查册时间为2013年3月19日），载明天河区东圃大马路4号的登记权属人为案外人广州市运输有限公司；2、显示由广州市运输有限公司于2010年4月2日出具的《证明》（复印件），载明该公司同意将位于天河区东圃大马路4号场地及建筑物，提供给广州市殷逸亨物业管理发展有限公司使用，并允许其进行分租和管理，使用期限为二十年；3、显示由广州市殷逸亨物业管理发展有限公司（出租方，甲方）与郑杏金（承租方，乙方）于2017年5月9日签订的《东圃四季时尚荟租债合同》（原件），载明甲方将东圃四季时尚荟第一、二层第B区、D区号铺位出租给乙方使用，甲方同意乙方租赁商铺作为书城及饮品产品服务之经营场所，乙方进入甲方东圃四季时尚荟租赁商铺营销之产品，除非征得甲方书面同意，否则仅限经营书城及饮品，本合同租赁期限自2017年6月20日起至2023年6月19日止，未经甲方书面许可，乙方不得将租赁商铺全部或部分转让、转租给第三者，不得与任何第三者共同使用，因此而产生的一切后果由乙方全部承担等。经质证，严子阳对上述证据1的真实性无法确认，表示不清楚相关情况；对证据2、3的真实性没有异议。另，是非书店、郑杏金为证明严子阳欠付电费情况及其已向管理处缴纳2019年5月至8月期间电费，向本院提交如下证据：1、显示拍摄时间为2019年8月4日的电表照片（电表读数为1035.3kW-h）；2、显示由东圃四季时尚荟管理处向D110郑杏金发出的缴费通知书四份（原件/复印件），载明5月电费为3166元、5月广告位电费为300元、6月电费为3250元、6月广告位电费为300元、7月电费为2634元、7月广告位电费为300元、8月电费为2740元、8月广告位电费为300元，各月电费单价均为1.3元/度；3、显示由四季时尚荟财务部开具的收款收据四份（原件/复印件），载明客户名称均为D110书店、郑杏金，付款项目包括5月电费3466元、6月电费3550元、7月电费2934元、8月电费3040元。经质证，严子阳对上述证据的真实性无异议，但相关电表读数未经其确认，且是非书店及郑杏金在其提起本案诉讼之前从未要求其支付涉案场地的电费或发出缴费通知，其亦无法确认是非书店及郑杏金所向东圃四季时尚荟管理处支付的电费中有无包括涉案场地的电费。双方亦就本案相关问题发表如下意见：1、关于合同相对方的问题，严子阳认为涉案场地是由是非书店及郑杏金共同向其出租，是非书店及郑杏金则表示出租方应为是非书店，郑杏金作为经营者共同在《合同》上签字确认。2、关于《合同》的现状问题，双方均确认《合同》已解除。3、关于严子阳要求是非书店及郑杏金支付违约金的依据，严子阳表示根据《合同》约定涉案场地用于经营糕点销售及小吃饮料，但因商场管理方表示是非书店没有分租的权利，也不可在商场内经营糕点、小吃饮料，所以是非书店及郑杏金提供的涉案场地不符合合同约定的使用用途，且严子阳在租赁期内营业状况不理想，可向是非书店及郑杏金申请场地转让，在其转让场地期间，是非书店及郑杏金并未按照约定提供转让便利，故根据《合同》第三条第1、2点的约定是非书店及郑杏金应向其支付违约金50000元；对此，是非书店及郑杏金抗辩表示商场管理方仅是不让严子阳经营牛杂档，其他营业的东西并未禁止其销售，关于转让的问题，严子阳于2019年6月向其表示营业状况不理想，想要转让涉案场地，是非书店及郑杏金表示同意，但《合同》并未约定其需要帮助严子阳进行转让，其并未拒绝严子阳要求转让场地的要求，严子阳的相关主张不符合上述合同约定，且严子阳所主张的50000元违约金远高于其产生的实际损失，请求法院予以调低。4、关于涉案场地的电费计算问题，是非书店及郑杏金表示涉案场地与书店共用一个电表，但其为了方便计费又为涉案场地安装了独立电表，其按照涉案场地与书店的总电费情况支付电费，再根据涉案场地独立电表的读数向严子阳收取电费。5、关于是非书店及郑杏金主张严子阳按照每日1%的标准向其支付迟延支付租金的违约金的依据，或其所主张的因严子阳违约行为给其造成的具体损失问题，是非书店及郑杏金表示主要是根据双方《合同》的约定，没有其他证据予以证明，其所遭受的损失是严子阳既未向其支付2019年7月1日开始的场地租金，又未搬离场地，导致其无法另行出租获益而产生的损失；严子阳主张上述标准过高，但无法提供证据予以佐证，且表示其在相关期间内并未使用涉案场地。本院认为：关于《合同》所约束的双方当事人的问题，根据《合同》的签订情况，其中约定的出租方应为是非书店，郑杏金仅作为是非书店的法定代表人于《合同》末尾进行签章，其本人并非该《合同》的当事人，故《合同》应直接约束出租人是非书店及承租人严子阳。故严子阳起诉要求郑杏金承担相应的法律责任及郑杏金提起本案反诉均缺乏依据，本院予以驳回。严子阳与是非书店签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《合同》的约定，严子阳承租涉案场地的经营项目包括糕点销售、小吃饮料，而根据查明的事实可知，该经营项目已超过郑杏金从案外人处承租东圃四季时尚荟第一、二层第B区、D区号铺的经营范围，且在严子阳实际使用涉案场地进行经营的过程中，亦有管理方表示不允许严子阳将涉案场地经营牛杂档，故严子阳承租涉案场地的合同目的无法完全实现，在《合同》已实际解除的情况下，严子阳诉请要求是非书店返还其已支付的租赁押金10000元并无不当，本院予以支持。至于严子阳已支付的租金，因该租金是其实际使用涉案场地所支付的对价，在其已于相应期间内实际占有使用涉案场地的情况下，其诉请要求是非书店予以返还租金10000元缺乏依据本院不予支持。同理，严子阳实际于2019年8月3日搬离涉案场地，而其仅支付租金至2019年6月30日，故是非书店诉请要求其支付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金5000元具有事实及合同依据，本院予以支持。至于迟延支付上述期间租金的违约金，根据《合同》约定，严子阳应于当月1日支付当月租金，其迟至是非书店提起本案反诉时仍未支付上述期间租金，应承担相应的法律责任。是非书店表示其因严子阳上述迟延支付租金的行为所遭受的损失是严子阳既未向其支付相应期间的租金，又未交还场地，导致其无法另行出租获益而产生的损失，就此本院认为，本院已判令严子阳向是非书店支付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金，足以弥补是非书店所主张的上述损失，另结合双方《合同》约定及实际履行情况，是非书店主张按照每日1%的标准计付违约金确有过高之嫌，且从公平原则出发，违约金总额应以不超过本金为限。综合本案案情，严子阳应向是非书店支付迟延支付2019年7月1日至2019年7月31日期间租金的违约金（以5000元为本金，自2019年7月8日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准上浮30%计付，违约金总额以不超过本金为限），对于是非书店超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于严子阳的其他诉讼请求：1、《合同》第三条第1点系约定是非书店在严子阳未违反合同约定的情况下提前解除合同或租给他人的，视为违约且须赔偿违约金50000元，而本案事实并不符合该条款的约定，故严子阳基于该约定要求是非书店支付违约金50000元缺乏合同依据，本院不予支持。2、关于严子阳主张的购买设备及原材料的支出问题，其明确该支出中购买的设备均为可移动设备，原材料除营业过程中已实际使用外，其余原材料已实际搬走，结合严子阳已于2019年8月3日搬离涉案场地的事实，在其已于经营过程中消耗部分原材料并于搬离时搬走所购买设备及剩余原材料的情况下，其再行诉请要求是非书店向其支付上述支出费用缺乏依据，本院不予支持。至于是非书店要求严子阳支付电费的反诉请求，在《合同》履行过程中双方均未对涉案场地的电表读数进行共同确认，严子阳也未向是非书店支付过涉案场地的电费，且未有证据显示在上述期间内是非书店曾向严子阳发出过电费催缴通知，而在本案诉讼过程中，严子阳亦对是非书店提交的相关证据不予确认，故是非书店要求严子阳支付涉案场地电费的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）严子阳返还租赁押金10000元；二、原告（反诉被告）严子阳于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店支付2019年7月1日至2019年7月31日期间租金5000元及迟延支付上述租金的违约金（以5000元为本金，自2019年7月8日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准上浮30%计付，违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回原告（反诉被告）严子阳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店和被告（反诉原告）郑杏金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2000元，由原告（反诉被告）严子阳负担1770元，被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店负担230元；反诉受理费70元，由原告（反诉被告）严子阳负担50元，被告（反诉原告）广州市天河区车陂是也非也书店负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  刘桂梅二〇二〇年三月六日书 记 员  谢丽军陈丹云