四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （××0××0）川110××民初44号 原告：郑建君，女，196××年5月4日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区西坝镇大河街××号。 委托诉讼代理人：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 被告：乐山城市房地产开发有限公司（原乐山国昇房地产开发有限公司），住所地乐山市市中区嘉州大道××58号，统一社会信用代码：91511100786661117Ｈ。 法定代表人：宋刚。 委托诉讼代理人：王瑗，女，1976年1××月31日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市市中区川主寺巷43号5楼××号。 原告郑建君与被告乐山城市房地产开发有限公司（以下简称城市房开司）商品房销售合同纠纷一案，本院于××0××0年1月16日立案后，依法适用简易程序，于××0××0年3月10日公开开庭进行了审理。原告郑建君的委托诉讼代理人程新江、陈伟，被告城市房开司委托诉讼代理人王瑗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑建君向本院提出诉讼请求：1．判令被告按认购书相关约定与原告就乐天家园‘江鳞御景’××号楼3单元6层1号房屋签订书面商品房买卖合同并办理登记备案；××．判令被告为原告办理乐天家园‘江鳞御景’××号楼3单元6层1号的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（不动产登记证）。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：××017年9月7日原告与乐山国升房地产开发有限公司（××017年10月31日名称变更为乐山城市房地产开发有限公司）签订《乐天家园“江鳞御景”认购协议》，以××8万元人民币认购江鳞御景××号楼3单元6层1号的住宅，建筑面积91.06平方米。原告于××017年9月6日、××017年9月7日分两次支付××8万元房款。××018年1月31日原告进场对房屋进行装修，装修完毕后一直居住该房屋至今。经原告多次催促，被告至今仍未与原告签订书面房屋买卖合同及办理登记备案，也未替原告办理国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记证，严重侵害原告合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。审理中，原告认为《认购协议》具备商品房买卖合同的内容并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第十条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，不动产买卖合同依法应该备案的，申请人应该提交买卖合同，这是办理不动产登记的一个必要条件，故依据该规定提出第一项诉讼请求。 被告城市房开司辩称，在原告购买这套房屋的时候，该房已经正式销售出去了，签订了正规的商品房买卖协议，出售给了赵志伟，并且在房管部门按照规定备案。现在已经与赵志伟签订商品房买卖合同并备案，所以不能与原告签订合同并备案。对于原告第二项诉讼请求，因为办理不动产转移登记的前提是必须办理商品房买卖协议备案，没有备案就不能办理转移登记。原告出具的认购协议不是《商品房买卖合同》，请求法院查明合同真相，驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：××017年9月7日，郑建君签订的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》约定：出售方为乐山国升房地产开发有限公司，认购方为郑建君；认购住宅：××号楼3单元6楼1号；认购住宅建筑面积约91.06平方米；认购住宅单价：3074.90元／平方米；认购住宅总价××80000元；付款方式为一次性；认购金缴纳情况：认购金贰万元正（小写××0000.00元整）（认购协议上“××0000.00元整”被横线涂抹，后面手写××80000.00）；本认购协议所列明之建筑面积最终以测绘部门测绘并报房管部门核定的产权登记面积为准。补充约定：经马总特批××80000元，郑建君于××017年9月6日交付1××0000元，于××017年9月7日交付160000元，经双方协商××017年9月30日签订商品房买卖合同后甲方交房与乙方。该认购协议出售方处有乐山国升房地产开发有限公司加盖的公司印章。乐山国升房地产开发有限公司于××017年10月31日变更公司名称为乐山城市房地产开发有限公司。 原告就房款支付情况向本院提交时间为××017年9月6日、9月7日二份收款收据，上面盖有“乐山国升房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据两份，金额分别为1××0000元和160000元，均备注为现金。对于款项支付情况，原告陈述××017年9月7日付款人任尊向国升公司财务祝瑜霞的银行个人账户转款100000元，并提供汇款明细。收款收据载明其余金额为现金支付，分别为××017年9月6日李文梅帮原告在售楼部财务室预交1××0000现金，交给了国升房产的财务，开了收款收据，××017年9月7日李文梅还交了60000元现金给了财务。被告对此证据认为收据上公章是公司公章，但经受人不是公司员工。对原告陈述的160000元现金支付存疑，另外100000元转给了祝瑜霞私人账户，祝瑜霞是马靖善请的财务。 ××018年1月31日，原告就认购房屋××号楼3单元6楼1号向四川元安物业服务有限公司缴纳物业服务费、装修清建渣清运费。原告还向本院提交载明为××号楼3单元6楼1号房屋的《消防安全责任书》《装修施工承诺书》。 另查明：××011年1××月9日，乐山国升房地产开发有限公司与法定代表人为马靖善的乐山广厦房地产开发有限公司就“乐天家园”项目的开发建设签定了《“乐天家园”小区合作开发协议》，约定由乐山广厦房地产开发有限公司以乐山国升房地产开发有限公司的名义组建开发建设项目部，授权委托乐山广厦房地产开发有限公司负责该项目的一切经营管理，项目负责人为马靖善，项目经营管理包括方案设计调整、规划报建、招投标、银行按揭、产权登记等手续。××01××年10月1××日，原乐山国升房地产开发有限公司与赵志伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：08344××）和补充合同，约定乐山国升房地产开发有限公司将乐天家园××幢××单元6层1号房屋出卖给赵志伟。买卖合同约定：房屋建筑面积90.80，单价3××11.50，房屋总价××50790元；付款方式为贷款方式，首付总价款30%，其余价款可以向资金监管银行借款支付；出卖人应当在××014年4月17日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合交付条件。转移登记为商品房交付之日起7××0日内取得；出卖人依法选聘的物业管理企业为乐山广信物业管理有限公司；合同履行过程中发生争议，协商不成按照提交乐山仲裁委员会仲裁的方式解决。补充合同约定：买受人选择按揭贷款付款的，应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人一次性首期支付80790元，其余170000元由买受人采取向乐山市住房公积金管理中心申请按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》（合同编号：08344××）已于××01××年11月××9日办理商品房买卖合同登记备案。××015年1月××6日，乐山国升房地产开发有限公司就赵志伟购买的位于市中区乐高东路86号××幢楼整体办理了商品房初始登记，初始登记住宅为88套，分别为××至3单元1至11楼1至4号，××幢楼有××单元和3单元。《单位、小区房屋的分户门牌号码表》记载：小区名称乐天家园原门牌号码××幢××单元6楼1号业主姓名赵志伟，新编大门、幢、单元、楼层、户牌号码为乐高东路86号××幢3单元6楼1号。被告向本院提交的《分户图示》记载：坐落乐山市高新区乐高东路86号××幢3单元6楼1号房屋产权建筑面积为91.06㎡，产权人处有赵志伟签名捺印，时间为××014年3月1××日。被告陈述赵志伟是乐电天威公司员工，购买的房屋是一期员工房，赵志伟是一次性付款，并没有按揭，当时交房是办理了交房手续，分户图就能显示。 上述事实有《乐天家园“江鳞御景”认购协议》《收款收据》《普通发票》《消防安全责任书》《装修施工承诺书》《“乐天家园”小区合作开发协议》《准予变更登记通知书》《商品房买卖合同》《补充合同》《房屋所有权证》《单位、小区房屋的分户门牌号码表》《分户图示》双方当事人陈述予以证实。 本院认为,原告提交甲方为乐山国升房地产开发有限公司的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》有乐山国升房地产开发有限公司加盖的公司印章。另外，原告还提交加盖有“乐山国升房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据。在无其它相反证据出示的情况下，上述两份证据能够证明原告与乐山国升房地产开发有限公司之间形式上成立商品房买卖合同关系。认购协议对所售房屋基本情况、面积、价款、付款方式等合同主要条款有明确约定，原告提交的收款收据载明的金额与认购住宅总价××80000元一致。另外，认购协议对房屋交付进行了约定，载明的房屋门牌号和面积与记载业主和产权人为赵志伟的《单位、小区房屋的分户门牌号码表》以及《分户图示》载明的门牌号码和面积一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本院确认《乐天家园“江鳞御景”认购协议》具备本约内容。 本案查明原告认购房屋与被告同赵志伟签订的《商品房买卖合同》所涉商品房同一，且该合同已于××01××年10月1××日签订后在××01××年11月××9日办理了商品房买卖合同登记备案。合同约定商品房交付时间为××014年4月17日前，买受人取得不动产权证书时间为交付之日起7××0日内，均早于原告所持《乐天家园“江鳞御景”认购协议》订立时间。原告认为根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同，这是办理不动产登记的一个必要条件。对此意见，本院予以认可。由于本案所涉房屋已经与他人签订商品房买卖合同，并按规定在管理部门登记备案。故目前被告无法就同一房屋与原告签订书面商品房买卖合同后重复办理登记备案，对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。同理，如原告所述经备案的买卖合同是办理不动产转移登记的一个必要条件，在原告第一项诉讼请求无法得到支持的情况下，对于原告进而要求被告为原告办理乐天家园××号楼3单元6层1号房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记至原告名下，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下： 驳回原告郑建君的诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由原告郑建君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  马涛 二〇二〇年三月十三日 书记员  向虹