广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终26403号上诉人（原审原告）：廖荣旭，男，1985年12月4日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郭挺，广东大晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锦诗，广东大晓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖章作，男，1984年6月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审第三人）：深圳市龙岗区鸿淞贸易商行，住所地深圳市龙岗区横岗街道康乐路康乐花园商住六区D2栋2楼，统一社会信用代码92440300MA5EN1KJXB。经营者：苏鸿淞，男，1982年10月30日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：谢盼，广东煜双律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽丽，广东煜双律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：方耀平，男，1978年3月5日出生，汉族，住福建省云霄县。上诉人廖荣旭因与被上诉人廖章作、深圳市龙岗区鸿淞贸易商行（以下简称鸿淞商行）、方耀平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。廖荣旭上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16967号民事判决，发回重审或改判支持廖荣旭全部诉讼请求；2.判令廖章作、鸿淞商行、方耀平承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决中依据2016年9月以来是鸿淞商行交租的事实认定廖荣旭同意自2016年9月始房屋租赁合同关系中承租人从廖章作变更为鸿淞商行，属于事实认定错误。1.廖荣旭与廖章作、鸿淞商行从未就变更涉案房屋租赁合同的承租人进行过沟通，三方均没有变更涉案房屋租赁合同承租人的合意，更谈不上廖荣旭同意变更承租人为鸿淞商行。且鸿淞商行的工商登记时间为2017年7月26日，其不可能自2016年9月成为本案房屋租赁合同关系中的承租人。廖荣旭与廖章作签订了涉案房屋租赁合同后，便按约定履行了适租义务，交付房屋；廖章作应按约定履行交租义务，向廖荣旭支付约定的租金。廖章作向廖荣旭声称其与案外人苏鸿淞是合伙关系，是由苏鸿淞代廖章作向廖荣旭交付租金。按约定收取租金是廖荣旭的合同权利，至于廖章作指定谁代为履行交租义务，廖荣旭无权过问更无权干涉。这一事实与廖荣旭同意变更涉案房屋租赁合同的承租人无涉。一审法院不能因廖荣旭接受苏鸿淞代廖章作履行支付租金义务，便认为廖荣旭同意将涉案房屋租赁合同的承租人变更成为“交付租金”之人，涉案房屋租赁合同的承租人仍应为廖章作。2.廖章作承租涉案房屋后一直以“金丰园”品牌进行茶庄经营，涉案房屋也未曾以鸿淞商行的名义对外进行经营，廖荣旭难以知悉涉案房屋已被转租的事实。涉案房屋未有鸿淞商行明显标识，对外也未以“鸿淞商行”进行经营。廖章作一直以“金丰园”对外经营，廖荣旭难以知悉房屋已经被转租给鸿淞商行。且廖章作或鸿淞商行从未口头或书面通知廖荣旭，鸿淞商行已擅自利用了涉案房屋地址办理了工商登记这一事实。因此，廖荣旭对鸿淞商行的存在一概不知。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋是禁止转租的，否则廖荣旭有权解除合同收回房屋。这是廖章作一直隐瞒廖荣旭已擅自将涉案房屋转租给鸿淞商行的重要原因。3.鸿淞商行擅自又将涉案房屋二次转租给方耀平。廖荣旭因方耀平要求廖荣旭协助办理租赁房屋装修手续后，前往涉案房屋现场发现张贴在房屋外墙的《零星工程安全管理备案登记表》上载明的业主姓名为方耀平。且根据方耀平与廖荣旭的短信聊天记录，方耀平已向鸿淞商行支付了40万元，且方耀平已存在对外以房屋业主自居，使用并擅自装修房屋的行为。以上事实均能印证鸿淞商行在实际占用涉案房屋的过程中，已擅自将涉案房屋转租给方耀平这一事实。二、一审法院未依法向廖荣旭释明且未告知廖荣旭可以变更诉讼请求，属程序错误。一审诉讼过程中，一审法院认定涉案房屋租赁合同的实际承租人应为鸿淞商行，且廖荣旭不承认其与鸿淞商行存在房屋租赁合同关系，一审法院认定的这一事实与廖荣旭主张的其与廖章作法律关系不一致，一审法院未依法向廖荣旭释明，亦未依法告知廖荣旭可以变更诉讼请求，直接判决驳回廖荣旭的全部诉讼请求属于程序错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，一审法院应依法向廖荣旭释明并应当告知其可以变更诉讼请求，而不是径而做出驳回廖荣旭全部诉讼请求的判决。请二审法院依法纠正，发回重审或依法改判。三、一审判决中认定鸿淞商行是实际承租人，驳回廖荣旭的全部诉讼请求属于适用法律错误。1.廖章作擅自转租涉案房屋后，并不当然退出房屋租赁关系，廖章作仍然系涉案房屋租赁合同的承租人，其应向廖荣旭支付租赁期间及房屋租赁合同解除后分别产生的租金及房屋占有使用费等费用。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十六条的规定，无论廖章作与鸿淞商行之间的转租合同效力如何，廖章作作为承租人并不退出房屋租赁合同关系，其仍应按房屋租赁合同的约定向廖荣旭支付租金及房屋租赁合同解除后产生的逾期腾房的占有使用费。2.廖荣旭解除涉案房屋租赁合同后，有权要求廖章作、鸿淞商行、方耀平腾空、返还房屋。廖荣旭已通知了廖章作、鸿淞商行、方耀平，因涉案房屋被擅自转租廖荣旭已单方解除涉案房屋租赁合同。根据合同法第二百二十四条第二款以及房屋租赁合同解释第十八条的规定，涉案房屋租赁合同解除后，负有腾房义务的廖章作、鸿淞商行、方耀平应向廖荣旭返还房屋。故一审法院适用合同法第十条、第七十七条、第八十八条驳回廖荣旭的全部诉讼请求是适用法律错误。综上所述，一审判决中存在事实认定错误、部分认定事实不清的情形，且法律适用亦有错误。为维护廖荣旭的合法权益，特提出上诉，望判如所请。鸿淞商行答辩称，一、鸿淞商行经营者苏鸿淞与廖章作、方耀平系合伙关系，为共同经营茶庄生意租赁涉案房屋进而成立商行，并不存在廖荣旭主张的转租行为，亦不存在其他违约行为。廖荣旭要求解除租赁合同等诉讼请求无事实依据和法律依据。二、一审法院认定鸿淞商行为涉案租赁房屋的实际承租人事实清楚，证据充足。廖荣旭对此主张一概不知，理由不成立。三、一审法院程序正当，适用法律正确。本案中，一审法院并无义务向廖荣旭释明并且告知可以更改诉讼请求。综上所述，廖荣旭的诉讼请求没有事实和法律依据，上诉理由不成立，廖荣旭出尔反尔违背诚实信用原则，恳请法院驳回上诉，维持原判。廖章作、方耀平未提交答辩意见。廖荣旭一审起诉请求：1.解除廖荣旭、廖章作于2014年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令廖章作及鸿淞商行、方耀平立即腾空位于深圳市龙岗区横岗街道的房屋，并返还廖荣旭；3.判令廖章作向廖荣旭支付违约金132000元；4.判令廖章作向廖荣旭支付房屋租金，按月租金11000元自2018年8月1日起计算至房屋返还廖荣旭之日止，暂计至2019年2月28日为77000元；5.判令廖章作向廖荣旭支付房屋管理费，按月管理费370元自2018年1月1日起计算至房屋返还廖荣旭之日止，暂计至2019年2月28日为5180元；6.判令廖章作向廖荣旭支付房屋电费，自2018年11月1日起计算至房屋返还廖荣旭之日止，暂计至2019年2月28日为82.11元；7.判令本案诉讼费由廖章作及鸿淞商行、方耀平承担。一审法院认定事实：2014年3月25日，廖章作通过鸿淞商行法定代表人苏鸿淞的介绍从案外人李某处接手涉案房屋，廖章作为此支付转让费49万元；廖章作与案外人李某签订转让协议，廖荣旭亦在协议上签字。同日，廖荣旭与廖章作签订《房屋租赁合同》，约定廖荣旭将涉案房屋即位于深圳市龙岗区横岗街道××栋的房屋出租给廖章作做茶庄使用，租期5年，从2014年4月1日起至2019年7月31日止；从2014年4月至2016年9月房屋租金每月9000元，从2016年10月至合同期满房屋租金每月11000元；廖章作应向廖荣旭缴纳30000元租金；廖章作在承租期间无权转租转让其承租房屋，否则廖荣旭有权回收出租物业及不退还押金并向廖章作索赔一年租金作为毁约金。合同签订后，廖荣旭按约将租赁物交付廖章作，廖章作按约向廖荣旭支付押金。2018年7月24日，廖荣旭向廖章作、鸿淞商行发出《律师函》以及在租赁房屋上张贴《清退通知书》，要求解除与廖章作的租赁合同并通知鸿淞商行于2018年7月30日前腾空租赁房屋，并要求廖章作支付违约金。另查明，涉案房屋登记在案外人廖某名下。廖某与廖荣旭为同胞兄弟。廖某委托廖荣旭代为管理和出租涉案房屋。一审法院认为，首先，关于涉案房屋的实际承租人问题，鸿淞商行自称廖章作系其前期合伙人、方耀平系其后期合伙人，因廖章作及方耀平均未到庭参加诉讼，法院对此无法查明。鸿淞商行称涉案房屋整栋楼均系其使用，廖荣旭则称仅知道廖章作在使用房屋；但鸿淞商行称廖章作通过其介绍才承租案涉房屋，廖荣旭对此事实予以承认。结合鸿淞商行提交的房租交付记录以及其与廖荣旭的微信聊天记录和廖荣旭与方耀平的微信聊天记录等证据，可以得出涉案房屋租金自2016年9月以来一直是鸿淞商行向廖荣旭交付，廖荣旭明知且未提出异议的事实。廖荣旭自称方耀平要求其协助办理房屋装修的手续时才知悉廖章作将租赁物转租，并不属实。虽然廖荣旭、廖章作签订《房屋租赁合同》，但鸿淞商行自2016年9月以来履行承租人的合同义务，廖荣旭知晓并未提出异议，故应视为廖荣旭同意自2016年9月始租赁合同关系中承租人从廖章作变更为鸿淞商行。其次，关于是否涉及转租，如上分析，自2016年9月始涉案房屋租赁合同的实际承租人为鸿淞商行，涉案房屋租金自2016年9月始一直由鸿淞商行交纳。廖荣旭称鸿淞商行将房屋转租给方耀平，未提供证据证明存在该事实。故对于廖荣旭关于转租的主张，法院不予采信。最后，关于廖荣旭的诉讼请求，因目前涉案房屋租赁合同的实际承租人为鸿淞商行，廖荣旭主张廖章作承担承租人的合同义务，法院不予支持。廖荣旭主张鸿淞商行退还租赁房屋，在租赁合同未到期情况下，应首先主张解除合同。因廖荣旭并不承认其与鸿淞商行存在房屋租赁合同关系，故廖荣旭的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回廖荣旭全部诉讼请求。案件受理费2940元，由廖荣旭承担。本院二审期间，廖荣旭向本院提供了下列证据：1.廖章作与廖荣旭之间的微信聊天记录，以证明廖章作以承租人的身份要求与廖荣旭协商涉案房屋租赁合同解除事宜。2.廖某于2019年7月23日向廖章作、苏鸿淞、鸿淞商行、方耀平发出的《房屋腾退通知书》及相关邮寄回单、公告复印件，以证明涉案房屋业主廖某通知廖章作、苏鸿淞、鸿淞商行、方耀平腾退涉案房屋并要求清偿租金、管理费、电费、违约金等款项。廖章作、鸿淞商行、方耀平没有在本院指定期限内提交质证意见。对此，本院认为，廖荣旭提交的证据1无法显示微信聊天人员的主体身份，其真实性无法核实；且即使该微信聊天记录为真，其内容也显示廖荣旭称其“帮你两个达成共识”，无法证明廖章作认可其仍然是涉案房屋的承租人。故本院对该证据不予采信。证据2系涉案房屋租赁合同到期后是否应腾退房屋的问题，与本案并非同一法律事实，故该证据与本案审理并无直接关联，本院对该证据亦不予采纳。经本院审理查明，一审期间，鸿淞商行提交的苏鸿淞银行账户信息及苏鸿淞与廖荣旭的微信聊天记录显示，自2016年9月开始，涉案房屋的租金由苏鸿淞通过其个人银行账户及微信支付的方式向廖荣旭支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于2016年9月之后涉案房产租赁关系情况。据苏鸿淞的银行流水清单及其与廖荣旭的微信聊天记录显示，自2016年9月起，涉案房产的租金由苏鸿淞向廖荣旭支付。廖荣旭对此是明知的，并未提出异议。廖荣旭主张苏鸿淞系代廖章作支付涉案房产的租金，但未提供证据证明廖章作曾表示其委托苏鸿淞或鸿淞商行代为支付涉案房产租金，苏鸿淞和鸿淞商行也不认可其是代廖章作支付涉案房产的租金。故本院对廖荣旭该项主张不予采信。廖荣旭明知涉案房产租金支付主体发生了变更，其一直未提出异议。由此可以推定，廖荣旭对于涉案房产承租人的改变是清楚且认可的。因此，本院认为，廖荣旭与廖章作之间就涉案房产所签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日实际解除，无需再次判决解除。无论此后实际承租涉案房产的是苏鸿淞个人还是其经营的鸿淞商行，此后有关支付租金、管理费、电费等承租人的相关法律责任均与廖章作无关。廖荣旭在本案中要求廖章作支付2016年9月之后的租金、管理费、电费等费用，理由不成立，本院不予支持。因廖章作在2016年9月之后已未再使用涉案房产，廖荣旭对此也是明知且认可的，廖荣旭现再要求廖章作返还涉案房产并支付违约金，没有事实依据，本院亦不予支持。因本院已认定廖荣旭与廖章作之间的《房屋租赁合同》在2016年9月已解除，此后涉案房屋的租赁关系主体已发生了变更。廖荣旭在本案中系基于其与廖章作之间的房屋租赁关系要求鸿淞商行和方耀平交还涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。就涉案房屋租赁关系主体在2016年9月变更后，各方当事人权利义务的确定与本案并非同一法律关系，本案不予处理，各方可另循法律途径解决。综上，廖荣旭的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5880元，由上诉人廖荣旭承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月二十七日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。