贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1455号原告：葛登祥，男，汉族，1964年9月6日生，住贵州省黎平县。委托代理人（特别授权）：杨菊，系葛登祥妻子。原告：杨菊，女，苗族，1979年1月10日生，住贵州省凯里市。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。原告葛登祥、杨菊诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称：丰球房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨菊、被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十二条第一项及附件十二第四条无效；2、请求判令被告退还原告电表安装材料费520元、燃气管道开通费2400元、有线电视开通费880元，合计3800元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于凯里市丰球黔城二期住宅房屋一套出售给原告，在交房时被告要求原告交“交房费”才能交房，“交房费”包含有燃气初装费2400元，有线电视开通费880元，电表安装材料费520元，合计3800元整。不交钱不能交房，为了尽快入住，原告在本人不情愿的情况下交了钱拿到了房子钥匙。按照国家相关文件指示和《商品房销售管理办法》等相关规定，燃气初装费和高清电视初装费早已取消。因此，被告违规收取燃气初装费和高清电视初装费、电表安装材料费的行为给原告造成了经济损失，为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告丰球房地产公司辩称，答辩人向被答辩人收取涉案的燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费等符合双方约定，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，被答辩人要求退还上述费用，于法无据。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，被答辩人不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定否定合同及补充协议关于涉案费用承担的约定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局制定并适用于全省范围内示范文本条款约定合法，该合同附件十二补充协议第四条约定，燃气管道开通费2,400元由出卖人先行垫付，买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2,400元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。由此可见，涉案燃气管道开通费、电表开户费，有线电视开通费等双方约定是由被答辩人承担。上述约定不违反法律和行政法规的规定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。另外，被答辩人交纳上述费用均是按合同办理，是双方协商一致的结果，并不存在被答辩人所说的不交费用就不交房的情况。其次，《凯里市人民政府关于研究城市管道燃气管理工作事宜的专题会议纪要》（凯府专议[2010]7号）第六条规定，城市管道燃气建设维护费可列入房屋建设成本，由受益的单位和个人承担。这里受益的单位和个人指的是房屋买受人，因为开发商只是出售房屋并不使用该房屋，故买受人为房屋所有权人及燃气管道的受益人。故此，依据凯里市人民政府上述会议纪要规定，燃气管道开户费也应当由被答辩人承担。答辩人向被答辩人收取的燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费是经相关单位委托而收取，该费用并非由答辩人最终占有使用，答辩人只是代收人，且在代收后已全部支付给了相关单位，被答辩人要求答辩人退还该费用没有事实依据。答辩人代相关部门向被答辩人收取的费用是燃气管道开通费、电表开户费或电表工装费，并不是被答辩人主张的燃气初装费和电表安装材料费，因此，被答辩人主张上述费用，于法无据，应当予以驳回。原告方若不能提交涉案费用收款收据原件，被告对其缴费的真实性不予认可。被告代收的有线电视880元，包括了265元的开户安装费和615元的高清机顶盒、一年高清节目互动费用和一年宽带费用。此外，被答辩人的起诉超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第四条已约定了涉案商品房的总房款，而被答辩人在2016年9月支付燃气管道开通费、有线电视开通费、测绘费等费用时，是明知支付以上费用后，购房支出款总额超过了总房款，此时其知道或应当知道权利已受到侵害，而且，法律具有公开性，被答辩人在缴纳涉案费用之日即应当知道或者应当知道权利受到损害。根据《民法总则》规定，诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算3年，但被答辩人在支付涉案费用后至起诉之日已经过3年诉讼时效的保护期间，显然已超过了诉讼时效，其已丧失了胜诉权利，故依法应当驳回其诉请。另外，电表开户费、有线电视开通费等并未约定在合同之中，不管涉案合同条款有效还是无效，均应当超过诉讼时效。综上所述，被答辩人的起诉显然依据不足，依法应当驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，以原告葛登祥、杨菊为买受人，被告贵州丰球房地产开发有限公司为出卖人，双方就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号为2015012416），合同对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十二条第（一）项城市基础设施约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：×年×月×日达到×；4、燃气×年×月×日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第十四条第四项“双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用”约定：“本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、×、5、×项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）燃气安装费……”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。在附件十二“补充协议”第四条约定：“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发[2007]43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2,400元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位。本合同经房地产管理部门备案登记之日起十日内，买受人须将2,400元付给出卖人，出卖人收到该款后即通知管道燃气特许经营单位开发票给买受人，并为买受人开通管道燃气。买受人不按时足额支付出卖人为其垫付的2,400元，须向出卖人承担违约责任”。合同签订后，被告于2016年10月8日向原告收取燃气管道开通费2,400元、有线电视开通费880元、电表安装材料费520元，并向原告出具了《收据》。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还。另查明，在房屋建设过程中，被告与凯里市新能燃气有限公司于2014年11月10日签订《凯里市城市管道燃气安装协议》，约定由凯里市新能燃气有限公司为被告开发的“丰球黔城二期”项目108户居民的小区管道燃气（庭院管、户内管、燃气表）工程进行设计、施工、验收、通气等工作，被告按2,400元每户向凯里市新能燃气有限公司交纳管道建设维护费，费用总计259,200元。2015年8月13日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》，约定由贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司为被告开发的丰球黔城2期小区进行有线电视网络及配套设施的设计、调试、开通及维护管理工作，被告按每户880元的标准支付108户1、开户安装；2、高清互动多彩云机顶盒一台；3、高清节目、互动收视一年；4、广电宽带一年的广播电视入网高清业务费用。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十二条、第十四条第四项第二点中的（5）及附件十二补充协议第四条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名向原告收取前述规定中已明确计入商品房销售价格的相关费用，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告返还相关费用，本院予以部分支持。被告收取的有线电视开通费880元，从本院调取的笔录及被告提交的广电网络代收协议来看，广电网络公司实际收取的费用为880元，包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程和高清节目费用，该两项费用分别为265元和615元，而高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故有线电视开通费本院支持265元。2016年10月8日，原告向被告交纳燃气管道开通费2,400元、有线电视开通费880元、电表安装材料费520元，是为了交房入住后正常使用燃气、电和电视交纳的相应费用，实质就是燃气管道开通费、电表开户费和电表工装费，应当包含在商品房价当中。被告辩称二者属于不同范畴于理不合，本院不予采纳。对于被告提出原告诉求已超过诉讼时效的问题，本院认为“三通费”属房开商应承担的建设成本，购房人作为普通消费者，无从广泛知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，本案权利主张的时效理应从购房人知道权利受侵害之日起计算，且根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本院认为本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，并未超过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告葛登祥、杨菊与被告贵州丰球房地产开发有限公司于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件十二补充协议第四条中，约定由买受人承担配套设施建设安装费用的内容无效；二、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告葛登祥、杨菊电表材料安装费520元、燃气管道开通费2,400元、有线电视开通费265元，共计3,185元；三、驳回原告葛登祥、杨菊的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年三月二十六日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦