广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终399号 上诉人(一审原告)：黄石发，男，1954年11月1日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所实习人员。 被上诉人（一审被告）：北海中安富宁房地产开发有限公司，住所：北海市贵州路17号中安大厦321室。统一社会信用代码：9145050078213466X2。 法定代表人：孙钢宏，执行董事。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴怡，广西万益（北海）律师事务所实习人员。 上诉人黄石发因与被上诉人北海中安富宁房地产开发有限公司（以下简称中安富宁公司）租赁合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄石发上诉请求：依法撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1857号民事判决，改判中安富宁公司赔偿因解除租赁合同给黄石发造成的经济损失1000000元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2014年12月19日，案件双方经协商签订《土地租赁合同》，约定中安富宁公司将其名下位于北海市工程约177.866亩土地租赁给黄石发作足球训练场地使用，租期不固定，直至中安富宁公司开发使用土地前一个月，租金为2000元/亩，用于平整租赁场地土地的费用由黄石发负责。合同签订后，中安富宁公司于2015年4月20日将租赁地大门钥匙交给黄石发，黄石发遂清理地上建筑垃圾、平整土地、修建围墙，直至2015年11月，平整大约40余亩。至2015年8月30日，经测量的实际面积为142亩，按2000元/亩计，一年租金为294000元，黄石发实际使用两年四个月，合计租金应为586000元，黄石发共交付了840000元，多交的254000元应退还给黄石发。自2016年3月份，黄石发依约支付租金，2016年年底，土地基本平整完毕，全部投入完毕。黄石发为经营足球场需要，先后投入共计5000000余元。中安富宁公司于租赁期间安排其他人员在租赁场地放牛，并承诺届时将对黄石发的租金进行减免。2018年1月1日，中安富宁公司在未与黄石发协商，双方合同尚未解除的情况下，以黄石发拖欠租金为由，强行派人进驻足球场，接手经营场地，收取经营款140000余元，阻止黄石发经营。中安富宁公司该违约行为导致黄石发合法权益严重受损，请求法院查明事实，改判支持黄石发的全部诉请。 被上诉人中安富宁公司辩称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，超出本案审理的法律关系和上诉人的诉讼主张范围，请求发回重审。一、一审判决认定基本事实不清，一是认定2018年1、2月期间，中安富宁公司与黄石发之间存在合作关系或合伙关系错误；二是中安富宁公司于2018年4月份收回租赁土地至同年7月（经判决确认合同解除）期间，未对涉案足球训练场地进行使用及收益；三是一审判决将涉案土地上的地上附着物均认定为黄石发租赁期间增设资产错误。二、黄石发在签订涉案租赁合同时，已充分预见投资建设足球场后经营期不确定的风险，是双方约定的不定期租赁关系必然产生的商业风险，该风险应由黄石发自行承担，中安富宁公司无论何时何地因何种原因行使解除权，均未降低黄石发经营期间的预期，不应承担其投资建设的商业风险。三、黄石发因违约导致中安富宁公司解除合同，其无权要求中安富宁公司进行赔偿。四、黄石发以中安富宁公司违约为由要求公司承担违约赔偿款，而一审判决基于非本案所涉土地租赁关系及非中安富宁公司违约事实，而判决中安富宁公司赔偿补偿款，判非所请，超出本案审理的法律关系及黄石发的诉请范围。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，超出本案审理的法律关系及黄石发一审的诉讼主张范围，请求一审法院发回重审。 黄石发向一审法院起诉请求：中安富宁公司赔偿黄石发解除土地租赁合同给黄石发造成的经济损失人民币1000000元。 一审法院审理查明：2014年12月19日，黄石发与中安富宁公司签订《土地租赁合同》，约定：黄石发向中安富宁公司租赁坐落于北海市工程，；租赁期限：租赁期限不固定，但中安富宁公司开发使用该土地时提前一个月时间通知黄石发退场，黄石发应无理由服从，合同解除；租金：2000元/亩/年，即一年租金为355732元；租金支付方式：黄石发应于每年12月31日前按照年度交纳租期内各年的租金；租赁用途：由黄石发用于足球训练场地使用；黄石发的权利和义务：租赁期间，该地块的管理和使用权归黄石发所有，土地的平整、期间产生的费用等相关问题由黄石发负责。之后，黄石发对租赁土地进行平整、改造，并增加建设了铁管理房、铁栏杆、水池、足球门框、休息亭、围墙以及各类树木等，将涉案土地改造成足球训练场并投入使用。2018年1月22日至2月期间，中安富宁公司以与黄石发存在合作为由收取黄石发支付的学员费用合计146500元。2018年4月左右，黄石发将上述足球训练场返还中安富宁公司。 一审法院另查明，2018年7月16日，一审法院作出《广西壮族自治区北海市银海区人民法院民事判决书》[（2018）桂0503民初647号]，该判决书确定事实如下：2014年12月19日，黄石发与中安富宁公司签订上述《土地租赁合同》。合同签订的当天，中安富宁公司已依约将涉案租赁土地交付给黄石发使用。黄石发分别于2016年3月11日、3月14日、9月22日、12月6日通过中国建设银行向中安富宁公司转账120000元、30000元、150000元和现金交款300000元用于支付土地租金，四笔租金共计600000元。2017年12月15日，中安富宁公司向黄石发发出《解除告知函》，内容为：截止2017年12月15日，黄石发已欠中安富宁公司租金累计超400000元，经中安富宁公司多方催收未果，限黄石发于2017年12月19日前支付已到期未付租金，自该告知函送达之日起3日内黄石发自行退场，黄石发与中安富宁公司解除双方于2014年12月19日签订的《土地租赁合同》。该判决书判决内容如下：一、解除黄石发与中安富宁公司于2014年12月19日签订的《土地租赁合同》；二、黄石发将座落于北海市工程的土地返还中安富宁公司；三、黄石发向中安富宁公司支付至2017年12月31日止的租金467196元；四、驳回中安富宁公司的其他诉讼请求。该案判决后，双方均未提出上诉，该案现已生效。之后，黄石发不服一审法院作出的上述（2018）桂0503民初647号民事判决，向北海市中级人民法院申请再审。2018年12月7日，北海市中级人民法院作出《广西壮族自治区北海市中级人民法院民事裁定书》[（2018）桂05民申89号]，裁定如下：驳回黄石发的再审申请。 一审法院再查明，2018年10月16日，黄石发向一审法院申请委托司法鉴定机构对涉案土地进行改造的费用及现有的地上附着物价值进行物价评估司法鉴定。2019年6月27日，广西同泽工程项目管理股份有限公司出具《关于北海市（2019）桂0503委鉴字7号对涉案土地进行改造的费用进行鉴定的退回函》，写明：本公司受委托对涉案土地改造的费用进行鉴定，黄石发提供的证据清单仅是围墙照片，照片仅能反映现场情况，无法反映改造前现场各种鉴定所需要的数据以及现场改造的做法，若仅能提供照片，本公司无法进行鉴定工作。同年7月3日，广西公立天辰工程造价咨询有限公司出具《关于“（2019）桂0503委鉴定7号”委托评估项目说明函》，写明：鉴定项目为基建工程鉴定，涉及到平整土地、修建围墙、垃圾清运等分部分项工程，黄石发提供的证据清单仅是有照片，仅能反映现场情况，没有工程设计图纸、工程结算清单等工程造价所需要的基本材料，对工程改造前的各种鉴定所需要的数据及工程工艺无法确定，若仅提供照片，本公司没能力完成该项目的评估工作等。同年7月12日，北海诚信资产评估事务所出具《资产评估报告书》[北诚信评报字（2019）第A013号]，写明：对涉案位于北海市工程177.866亩土地地上附着物的市场价值，主要为管理房、卫生间、水池等以2019年4月2日为评估基准日进行评估后，评估结论为576911元。 一审法院认为，黄石发与中安富宁公司于2014年12月19日所签订的《土地租赁合同》已被生效的民事判决书判决解除，并判决黄石发将涉案租赁土地返还中安富宁公司，双方的合同权利义务已终止。黄石发主张中安富宁公司赔偿因解除合同所造成的经济损失即土地改造费和地上附属物价值100万元，中安富宁公司抗辩称上述租赁合同被判决解除是因黄石发严重违约造成，且涉案土地在交付给黄石发使用时就是平地，不存在需要平整的问题。一审法院认为，针对黄石发主张的涉案土地改造费用问题。首先，双方在租赁合同中明确约定租赁期间涉案土地的平整及期间产生费用等相关问题均由黄石发负责；其次，黄石发申请对涉案土地的改造费用进行鉴定，但因黄石发无法提供充足证据作为鉴定材料，故鉴定公司无法作出鉴定结论。因此，黄石发主张土地改造费用没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。针对黄石发主张的地上附属物价值问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”的规定以及双方签订的租赁合同约定，黄石发对涉案土地进行改善是经过中安富宁公司同意的，黄石发在涉案土地上增设了铁管理房、铁栏杆、水池、足球门框、休息亭、围墙以及各类树木等，增设物品也是符合用于足球训练场的用途，且中安富宁公司以双方存在合作为由于2018年1、2月期间还收取过涉案足球训练场学员费用146500元，之后于2018年4月份中安富宁公司收回租赁土地至同年7月份法院判决解除租赁合同期间，中安富宁公司也对该足球训练场继续进行了使用，故中安富宁公司应当对黄石发增设的地上附属物进行适当补偿。根据涉案租赁合同的履行情况以及黄石发的过错程度，一审法院认为，中安富宁公司应当对涉案土地上的地上附属物价值576911元的40%即230764.4元向黄石发进行补偿，黄石发主张超过部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中安富宁公司向黄石发支付补偿款230764.4元；二、驳回黄石发的其他诉讼请求。 二审期间，中安富宁公司提交现场施工视频一份，拟证明中安富宁公司已将涉案土地用于“东投银滩海玥台”项目的开发建设。黄石发对该份证据的合法性、关联性及真实性均无异议。因双方对该证据的三性均无异议，本院采纳作为认定本案事实的证据。 黄石发未向二审法院提交新的证据。 二审查明，中安富宁公司与黄石发确认中安富宁公司于2018年1、2月份期间收取了黄石发的学员费用146500元，但对在此期间双方是否存在合伙关系，双方各执一词。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，黄石发与中安富宁公司达成的《土地租赁合同》合法有效，后因黄石发逾期未支付租金构成违约而致该合同解除，此为法院生效判决所认定，本院于此不再赘述,现黄石发诉请要求中安富宁公司赔偿其因解除合同而产生的经济损失1000000元，本院对此分析如下：首先，关于中安富宁公司是否应对黄石发的损失进行适当补偿的问题，本院认为，一方面，双方约定该租赁土地系用于足球训练场地使用，表明中安富宁公司明知且同意黄石发对租赁物进行相应改造，但纵观合同全文，双方未就合同终止后地上添附物如何处理作明确约定，且于事后亦未就此达成一致意见；另一方面，中安富宁公司于2017年12月15日向黄石发发出解除合同函件，又于2018年年初以每位学员15元的标准向黄石发收取学员费用，亦表明其在发出解除意思后仍有利用地上添附物以获取利益之行为。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，基于黄石发系经中安富宁公司同意后方对租赁物进行改造，双方未曾就合同终止后添附物的处理作明确约定，而中安富宁公司在法院判决解除《土地租赁合同》前曾利用改造后的租赁物以获利等情节，衡酌公平原则，中安富宁公司应对黄石发予以适当补偿。其次，关于补偿数额如何确定的问题，一审法院已委托司法鉴定机构对涉案土地地上附着物的市场价值进行评估，双方无据推翻该司法鉴定机构作出的《资产评估报告》，应采纳作为认定本案事实的参考依据，黄石发主张损失为1000000元，缺乏依据，本院不予采信。一审法院以报告书确定的评估结果为基础，综合双方履约情况及中安富宁公司对地上附着物获利情况，酌情判定中安富宁公司应按地上附属物价值576911元的40%向黄石发进行补偿，妥适合理，本院予以支持。黄石发同时上诉主张中安富宁公司系于2015年4月才将租赁土地大门钥匙交付给他，故对照其实际使用租赁物的时间，中安富宁公司应返还多收的租金254000元，本院认为，因生效裁判文书中已认定中安富宁公司于合同签订当日即已将涉案租赁土地交付其使用，黄石发对此事实认定并未提出异议，故对黄石发该项上诉请求，亦不予支持。此外，中安富宁公司主张一审判决超出本案法律关系及黄石发诉请范围，本院对此认为，本案系承租人黄石发因租赁合同解除后对其投入损失补偿问题与出租人中安富宁公司发生的纠纷，一审法院基于双方租赁合同关系审查双方履约情况及黄石发的投入情况，根据公平原则，判定中安富宁公司适当补偿黄石发损失，并未超出本案的法律关系和黄石发的诉请范围，本院对中安富宁公司的该项抗辩主张不予支持。而对中安富宁公司提出的有关不服一审判决的其他抗辩理由，因该司未提起上诉，视为对一审判决无异议，故本院对相关抗辩理由不予审查。 综据上述，黄石发的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人黄石发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年三月××日 法官助理 方 嫄 书 记 员 龙财新