福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终83号 上诉人（原审原告、反诉被告）：方兰珍，女，1989年1月1日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：游海伟，莆田市城厢区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田新光房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区东圳路红星美凯龙2#楼帝源首座22层，统一社会信用代码91350300611253189K。 法定代表人：黄琼华，董事长。 委托诉讼代理人：姚春兰、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人方兰珍因与被上诉人莆田新光房地产开发有限公司（以下简称“新光房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方兰珍上诉请求：撤销一审判决，依法支持方兰珍的一审诉讼请求，驳回新光房地产公司的一审反诉请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由新光房地产公司承担。事实和理由：1.根据涉案《皇庭水岸商铺租赁合同》第四条第三款的约定，租赁关系终止后，负有退还水电押金的义务人是新光房地产公司，而不是前期物业公司。一审认定合同有效，却判决驳回方兰珍要求新光房地产公司退还水电押金3000元的诉求，明显错误。2.涉案商铺月租金只有5411.7元。方兰珍解除合同，新光房地产公司不但赚取了方兰珍近20万元巨资为其投入的装修收益，造成的直接损失也只是一个月5411.7元的租金。因此，一审以当年租金总额的30%判令方兰珍在补交租金的同时，又判令支付所谓当年租金总额30%的合同解除违约金，认定事实不当，应予纠正。3.方兰珍租赁涉案商铺后，已投入20万元进行装修。由于涉案房屋内排水管漏水，致新装修刚经营一年的地板损失。方兰珍多次向新光房地产公司反映，恳求修缮，一直无果，生意受影响惨淡。在请求依合同约定，愿将其中部分面积的房屋转让他人承租，以减少损失，也遭新光房地产公司无情拒绝。无奈，2019年5月，方兰珍向新光房地产公司工作人员声明，在本季度期届满时，双方提前解除合同，并由双方在6月30日前办理解除合同和退款事宜，但新光房地产公司现场负责人员以须向公司老总汇报，待答复后方可为由，一直不予答复，故意拖延。一审对争议事实怠于现场勘查，对能够确认的争议事实不予确认，却作出证据不足的认定，显属不当。4.方兰珍在涉案商铺发生漏水、地板损坏，请求部分房屋转租，直至2019年5月提前一个月要求解除合同等，都被新光房地产公司故意拖延。方兰珍在2019年6月30日搬离商铺时，欲将钥匙移交给商铺现场负责管理的物业人员时，也遭拒绝。自2019年7月1日起至2019年7月31日止的30日内，新光房地产公司明知方兰珍也搬离商铺，离开小区，涉案商铺一直没有开门营业，仍为了赚取租金等非法收益，故意拖延解除合同的时间。因此，本案租赁合同解除时间，应按涉案合同第十一条第二款第二项约定的30日计算，而不是一审认定的计算至2019年8月8日。5.方兰珍没有提前交纳下一季度租金，新光房地产公司明知且应在30日内作出解除合同，此时其损失只是一个月租金，该损失可由押金11000元及水电押金3000元直接扣减，并将余款依约按时退还方兰珍。但新光房地产公司在短短一年中，既获得了近20万元的装修收益，在方兰珍退租时，又获得了租金补交，在没有任何损失的情况下，要求方兰珍承担当年租金总额30%的解除合同违约金，又要求方兰珍承担2019年8月15日至2019年8月19日止的逾期交房违约金2164.68元，不仅存在重复计算违约金的情况，也于法无据。对此，应当予以撤销并纠正。 新光房地产公司辩称：1.根据涉案租赁合同第三条、第四条的约定，方兰珍在合同终止前妥善履行本合同的全部义务后，其缴纳的保证金和水电押金是可以抵扣尚欠的物业费等，不足的部分，方兰珍还负有补足的义务，但该条款是在合同正常终止的情况下才适用。方兰珍逾期支付租金，违约在先，导致新光房地产公司行使解除合同的权利。因此，方兰珍要求退还押金没有依据。2.涉案租赁合同第七条明确约定方兰珍对涉案商铺进行装修，故在签订本合同前，方兰珍就已经知晓交付的是毛坯房。方兰珍主张其投入20万元进行装修是为新光房地产公司装修，不是事实。装修行为是为了履行合同和实现合同目的行为。本案合同解除是方兰珍违约在先，其称新光房地产公司解除合同是为了赚取其20万元装修利益不符合客观情况。涉案租赁合同是有效的，违约金条款的设置是为了让双方更好的履行合同，该条款应受法律保护。一审判决方兰珍支付合同解除违约金于法有据。3.涉案商铺并不存在室内排水漏水的问题，新光房地产公司也不存在故意拖延和不维修的问题。方兰珍的主张没有依据，也没有提供证据证实。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 方兰珍向一审法院起诉请求：1.新光房地产公司立即退还方兰珍租房保证金余款4540.91元、水电押金3000元（两项共计7540.91元），并承担该款自起诉之日起至实际退还之日止按年利率6%计算的利息；2.本案的诉讼费用由新光房地产公司承担。新光房地产公司向一审法院反诉请求：1.方兰珍立即支付给新光房地产公司自2019年7月1日起至2019年8月9日止拖欠的租金7035.21元（月5411.7元/30天×39天=7035.21元）；2.方兰珍立即支付给新光房地产公司自2019年6月25日起至付清之日止以应付款7035.21元为基数，按日1%计的逾期支付租金违约金；3.方兰珍立即支付给新光房地产公司因逾期超过30日未支付租金导致合同解除的违约金19482.12元（年租金64940元×30%=19482.12元）；4.方兰珍支付给新光房地产公司自2019年8月15日起至2019年8月19日止逾期交房违约金2164.68元（541.17元/天×4天=2164.68元）；5.方兰珍支付给新光房地产公司自2019年7月1日起至2019年8月19日止拖欠的物业费1262.73元（季度物业费2319.3元/90天×49天=1262.73元）；6.方兰珍立即支付给新光房地产公司自2019年6月25日起至付清之日止以应付款1262.73元为基数，按日1%计的逾期支付物业费违约金；7.方兰珍缴纳的保证金11000元及水电押金3000元扣除上述第1、2、3、4、5、6项后，剩余款项不予退还；8.本案反诉费由方兰珍承担。 一审法院认定事实：2018年4月1日，新光房地产公司（作为甲方）与方兰珍（作为乙方）签订《皇庭水岸商铺租赁合同》，约定：甲方愿意将位于莆田荔城区商铺）出租给乙方作为舞蹈培训、教育咨询、瑜伽等使用。乙方已对上述出租商铺的现状，包括但不限于对租赁物的结构、朝向、内部构造、水电、通讯、空调的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需，甲方没有为乙方增设任何设备、设施、室内装修、装饰的义务。交付条件为按现状交付。租赁期限3年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。第一年（2018年4月1日至2019年3月31日）每月租金单价26.25元/平方米，即自然月每月租金为4058.78元。第二年（2019年4月1日至2020年3月31日）每月租金单价35元/平方米，即每月租金为5411.7元。……租赁遵循先交租后使用的原则，……乙方之后租赁期间租金支付方式为每季度缴纳一次，即租赁期间第二年开始每年的3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前支付下一季度租金。上述合同第三条中另约定：甲方收取合同保证金金额11000元，乙方应于本合同签订之日起3日内付清。合同终止且妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，经甲方验收房屋（包括但不仅限于设备、外立面、公共区域装修等）合格且经双方签章确认后及收到乙方保证金收款收据后10个工作日内无息退还房屋租赁保证金。甲方有权从合同保证金中扣除相应乙方欠付的租金、物业费或水电费及乙方违约金、赔偿金，若不足扣除的，乙方应在7日内补足保证金；同时甲方扣除乙方欠付的租金、物业费或水电费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同第四条中约定：租赁期间发生的有关水费、物业费、电费……商铺内水、电能使用费……公共区域水、电使用费公摊等费用均由乙方自行缴纳支付。租赁期内乙方承租的商铺须向甲方委托的物业管理公司交纳物业管理费。乙方需在进场前向甲方指定的物业公司缴纳水电押金，水电押金为3000元，物业公司收到押金后应向乙方开具收款收据。在租赁关系终止后的第二个月月底前甲方收取的水电押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在收到乙方水电押金收款收据后10个工作日内无息退还乙方。由于乙方的装修行为而给承租房屋增加价值的，在租赁期满或合同解除后，未形成符合的装饰装修物可由乙方自行拆除、收回，已形成符合的装饰装修物，甲方有权对其中的部分或者全部采取如下任一措施：（1）予以保留，所有权归于甲方，但是甲方不支付任何赔偿或者补偿；（2）要求乙方恢复原状，在此过程中如有损坏，有权要求乙方赔偿。合同第八条中约定：承租房屋因甲方原因造成其相关设施设备、承租房屋公用区域及其设施出现损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后五日内进行维修或者委托乙方进行维修。因乙方使用不当造成以上设施出现损坏或故障时，由乙方负责维修或赔偿。租赁期间，乙方征得甲方书面同意后可以转租部分闲置的承租房屋。乙方应于房屋租赁期满或者合同解除之日起7日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，并经甲方签署交还确认书。合同第十一条第二款第（二）项中约定：乙方未按本合同约定的时间支付租金及其它相关费用的，应从约定付款之日起，每逾期付款壹日按当次应付未付金额的1%向甲方支付违约金。乙方交纳上述违约金并不免除乙方的付款责任。逾期超过30日（含）的甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付当年租金总额30%的违约金，并赔偿甲方的实际损失。第（三）项中约定：租赁期满，乙方不再续租的，或者合同解除的，乙方应按合同约定的期限交还房屋。乙方如逾期归还，每逾期一日，则每日应向甲方支付当年全年租金总额的10%作为违约金，如甲方因此遭受第三方索赔的（包括但不限于遭受第三方要求支付逾期交房违约金），还有权要求乙方赔偿甲方支出的赔偿金、违约金、律师费、差旅费、诉讼费等各项损失。第（四）项中约定：租赁期间，乙方若因经营环境变化等原因，需要解除合同的，应提前1个月与甲方协商并经甲方书面同意才能解除，乙方的合同保证金，以及当季度租金若尚有剩余，均作为乙方的违约赔偿金，不予退还。 合同签订后，新光房地产公司将租赁房屋交付方兰珍使用，方兰珍向新光房地产公司支付了店面租赁保证金11000元，向租赁房屋的物业公司支付了水电押金3000元。租赁期间，方兰珍向新光房地产公司支付了至2019年6月30日止的租金，但未支付自2019年7月1日起的租金，2019年8月6日新光房地产公司制作《皇庭水岸商铺租赁合同》（瑜伽）解除通知函，通知方兰珍：根据租赁合同的约定，方兰珍应于2019年6月25日前向其支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金，但是方兰珍至今没有支付，已构成严重违约。其现在解除双方所签订的《皇庭水岸商铺租赁合同》，请方兰珍在合同解除之日起7日内将租赁房屋返还给新光房地产公司，并催告方兰珍支付租金及违约金。方兰珍于2019年8月8日签收了上述邮件。庭审中，方兰珍与新光房地产公司均陈述，双方签订的《皇庭水岸商铺租赁合同》于2019年8月8日解除，新光房地产公司自认方兰珍应当支付至2019年8月8日止的租金。后方兰珍于2019年8月19日将租赁房屋交还新光房地产公司。现因方兰珍主张新光房地产公司应当退还其剩余的租房保证金及水电押金，而新光房地产公司主张因方兰珍违约导致租赁合同解除，方兰珍应当承担相应违约责任，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 一审法院认为，方兰珍与新光房地产公司签订的《皇庭水岸商铺租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《皇庭水岸商铺租赁合同》已于2019年8月8日解除，方兰珍未按照合同的约定支付2019年7月1日至2019年8月8日期间的租金5411.7元＋5411.7元÷31天×8天=6808.27元，已构成违约，现新光房地产公司反诉请求方兰珍支付2019年7月1日至2019年8月9日的租金合理部分予以支持，不合理部分不予支持。根据合同约定：方兰珍未按合同约定的时间支付租金，逾期超过30日的，新光房地产公司有权单方解除合同，方兰珍应向新光房地产公司支付当年租金总额30%的违约金；现因方兰珍逾期未支付自2019年7月1日起的租金，新光房地产公司向方兰珍邮寄通知函，解除双方签订的《皇庭水岸商铺租赁合同》，故新光房地产公司主张因方兰珍未按合同支付租金，导致租赁合同解除，反诉请求方兰珍支付合同解除违约金5411.7元/月×12月×30%=19482.12元，具有事实和合同依据，予以支持。方兰珍主张因租赁房屋的建筑物内排水管漏水，其多次向新光房地产公司反映要求修缮，但新光房地产公司未予以修缮，导致其无法经营，但其未能提供证据证实租赁房屋存在漏水，亦或是租赁房屋漏水系新光房地产公司的责任而新光房地产公司未予以修缮；方兰珍主张其在2019年5月份已向新光房地产公司声明在本季度租期届满后，提前解除合同，并由双方在6月30日前办理解除合同事宜，但新光房地产公司拒不办理退房和交接手续；但方兰珍未能提供证据证实其向新光房地产公司提出过提前解除租赁合同，也未提供证据证实新光房地产公司拒不办理退房及房屋交接手续；故对于方兰珍的上述主张，不予采信。双方签订的租赁合同于2019年8月8日解除，根据合同约定，方兰珍应于房屋租赁合同解除之日起7日内，将承租房屋交还新光房地产公司，但方兰珍于2019年8月19日才将租赁房屋交还给新光房地产公司；根据合同约定，方兰珍如逾期归还租赁房屋，每逾期一日，则每日应向新光房地产公司支付当年全年租金总额的10%作为违约金；现新光房地产公司反诉请求方兰珍支付自2019年8月15日起至2019年8月19日止逾期交房违约金2164.68元（541.17元/天×4天），具有事实和合同依据，予以支持。新光房地产公司已经请求方兰珍支付因逾期未支付租金导致合同解除的违约金，其再主张方兰珍支付逾期支付租金的违约金，系重复计算违约金，于法无据，不予支持。根据合同约定，方兰珍应当向租赁房屋的物业公司交纳物业费，虽方兰珍尚未支付租赁房屋自2019年7月1日至2019年8月19日止的物业费，但新光房地产公司也未向租赁房屋的物业公司交纳上述期间的物业费，故新光房地产公司反诉请求方兰珍向其支付物业费及逾期支付物业费违约金没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，合同终止，新光房地产公司有权从合同保证金中扣除相应方兰珍欠付的租金、违约金，故新光房地产公司反诉请求方兰珍交纳的保证金11000元用于扣除上述租金及违约金，具有事实和合同依据，予以支持；因上述保证金在抵扣方兰珍尚欠的租金及应当支付的违约金后，并无剩余，故方兰珍诉讼请求新光房地产公司返还租房保证金，不予支持。对于方兰珍诉讼请求新光房地产公司返还水电押金3000元及新光房地产公司反诉请求水电押金用于抵扣租金及违约金后，剩余款项不予退还，因水电押金系交纳给租赁房屋的物业公司，并非交纳给新光房地产公司，故方兰珍的上述诉讼请求及新光房地产公司的上述反诉诉讼请求没有事实和合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回方兰珍的诉讼请求；二、方兰珍应在本判决生效之日起十日内支付给莆田新光房地产开发有限公司自2019年7月1日起至2019年8月8日止的租金6808.27元；三、方兰珍应在本判决生效之日起十日内支付给莆田新光房地产开发有限公司合同解除的违约金19482.12元；四、方兰珍应在本判决生效之日起十日内支付给莆田新光房地产开发有限公司自2019年8月15日起至2019年8月19日止的逾期交房违约金2164.68元；五、方兰珍交纳的租房保证金11000元用于抵扣上述第二、三、四项的款项；六、驳回莆田新光房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由方兰珍负担，反诉案件受理费522元，由方兰珍负担393元，莆田新光房地产开发有限公司负担129元。 本院二审期间，方兰珍与新光房地产公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，方兰珍对“合同签订后……3000元”有异议，认为方兰珍是将该3000元水电押金支付给新光房地产公司，但不清楚新光房地产公司有没有将该押金转交给物业公司；方兰珍对一审法院认定的其他事实没有异议。另外，方兰珍认为一审法院遗漏认定以下事实：方兰珍在收到解除通知函之前和之后，曾多次要求移交商铺，但是新光房地产公司一直拒绝接收。新光房地产公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的方兰珍、新光房地产公司双方均无异议的事实，本院予以确认。对方兰珍有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 本院认为，涉案《皇庭水岸商铺租赁合同》系由方兰珍与新光房地产公司自愿签订，内容客观、真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。方兰珍未按约定在2019年6月25日前支付2019年第三季度的租金，构成违约。方兰珍主张涉案房屋存在漏水，但其没有提供充分证据予以证实，且经本院在二审期间现场查看，并未发现漏水现象，故对其该主张，本院不予采信。新光房地产公司根据合同约定向方兰珍发出解除通知函，要求解除合同。双方一审中均认可涉案租赁合同于2019年8月8日解除，一审对此予以认定，并无不当。涉案租赁合同解除系因方兰珍违约导致，故应由方兰珍承担解除合同的违约责任。根据涉案租赁合同第十一条第二款第二项的约定，一审判决由方兰珍支付相应的违约金，是正确的。方兰珍主张新光房地产公司的损失只是一个月的租金，一审判决支付年租金30%的违约金过高，但在方兰珍违约导致合同提前解除的情况下，新光房地产公司的损失是因合同未能严格、全面履行后而丧失的后续可预期的租金损失，故方兰珍的该主张与事实不符，本院不予采信。新光房地产公司在获得方兰珍违约解除合同的违约金后，其要求对2019年8月15日起至2019年8月19日止的逾期交房违约金按照年租金10%计算，存在双重计算违约责任，一审判决予以全部支持新光房地产公司的该部分反诉请求，明显不当。方兰珍请求对此予以更正，于法有据，本院予以支持。对于该期间的逾期交房违约金，新光房地产公司自愿请求按照4天计算，系其自行处分权利，本院予以确认。综合本案实际情况，本院对该期间的逾期交房违约金调整为按照租金标准计算，即721.56元（5411.7元/月÷30天×4天）。根据新光房地产公司一审提供的发票，可以证实水电押金系支付给物业公司。在方兰珍未与物业公司结清物业费、水电费的情况下，方兰珍请求由新光房地产公司直接抵扣该押金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，方兰珍上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4000号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 二、变更福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4000号民事判决第四项为：方兰珍应在本判决生效之日起十日内支付给莆田新光房地产开发有限公司自2019年8月15日起至2019年8月19日止的逾期交房违约金721.56元； 三、驳回方兰珍的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费50元，减半收取计25元，由方兰珍负担，反诉案件受理费522元，由方兰珍负担390元，莆田新光房地产开发有限公司负担132元；二审案件受理费440元，由方兰珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年三月十七日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。