云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8275号上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91530121083274022P。住所：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邓立明，男，汉族，1976年6月24日出生，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：**，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称“博鼎公司”）因与被上诉人邓立明商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请延长审限，并获得批准。本案现已审理终结。宣判后，上诉人博鼎公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定房屋交付标准错误。本案中，根据《商品房购销合同》约定，涉案房屋已在交付期限内由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，且验收结果为合格，而在住建部门办理的是《竣工验收备案证明书》，该证明书只使用于行政备案，并不是竣工验收合格的审批，非房屋竣工验收的必要条件，且双方约定的交付标准并未违反国家法律法规强制性规定，故上诉人无违约行为，不应当承担违约责任。第二，即便按照以竣工备案为交付标准，一审法院认定的违约金数额亦过高。按照一审判决认定违约金标准计算，涉案房屋违约金数额已达房屋总价款的15%，且被上诉人亦实际接房并装修使用，取得相应经济效益，未因验收备案而造成经济损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人邓立明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、依法判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期向原告交房的迟延交付违约金26274.91元（2017年1月1日至2018年10月23日）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认事实如下：2016年8月10日，原告邓立明（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块I”第6幢12层1214号房，套内建筑面积21.45平方米，房屋总价176861元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。原告向被告支付了176861元购房款。2016年12月26日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月10日办理A1-2地块6幢的接房手续，于2017年2月11日办理A1-2地块7幢的接房手续。该公告同时载明“因交房数量较大，为不耽误您宝贵时间，有序交付，自2016年12月31日起，我们将按下表时间段集中办理有关楼栋交接手续。当然，如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付，但可能导致交付时的过程延误及手续办理不及时，敬请谅解！”。2018年10月23日，涉案A1-2地块在行政主管部门办理了竣工验收备案手续。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二条款规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。为规范房屋建筑工程的竣工验收，保证工程质量，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。上述法律、规章的规定体现了对购房人合法权益的保护和对社会公共利益的维护，当事人不得以合同约定排除其适用。博鼎公司发出《交房公告》时涉案房屋尚未依法依规完成竣工验收，不能视为已经履行了交房义务。对于博鼎公司提出的其已经于2016年12月30日取得了竣工验收合格证明书完成涉案A1-2地块所涉楼盘的竣工验收，并按合同约定期限履行了交房义务的主张不符合法律的规定，一审法院不予支持。直至2018年10月23日，博鼎公司依法依规完成涉案A1-2地块所涉楼盘的竣工验收及备案，涉案房屋符合交房条件，才能视为博鼎公司向原告邓立明交付了符合合同约定的房屋。博鼎公司逾期交房构成违约。关于原告主张的违约金数额，被告应当根据《商品房购销合同》第九条的约定，以购房总款176861元为基数，支付原告2017年1月1日至2018年10月23日期间共计661天的违约金25320元（30天×100元+631天×176861元×0.0002）。对于被告提出的调整违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其提交的证据不能证明原、被告双方约定的违约金过分高于造成的损失。故，对被告主张调整违约金请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓立明支付自2017年1月1日至2018年10月23日期间逾期交房违约金25320元。二审期间，上诉人博鼎公司向本院提交《昆明市建设工程竣工验收备案表》复印件一份，备案中载明的竣工验收日期为：2018年10月18日。被上诉人对此质证认为：该证据的真实性无异议，但认为竣工验收合格时间应当以备案时间为准。因双方对该证据的真实性无异议，本院对博鼎公司提交的《昆明市建设工程竣工验收备案表》的真实性予以确认，至于该备案表的证明效力，本院将在说理部分结合在案其他证据予以阐述。二审中，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院依法予以确认。二审补充确认：被上诉人于2017年1月3日办理了接房手续。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋竣工验收的时间应如何确定；2、上诉人博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。关于涉案房屋竣工验收的时间应如何确定。本院认为：（一）上诉人博鼎公司与被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方自愿的真实意思的表示，合同内容不违反国家法律法规，故该合同合法有效，双方当事人均应按约定诚信履行合同义务。(二)在诉讼中，上诉人博鼎公司认为涉案房屋已于2016年12月30日经五方验收合格，并提交了该房屋的《竣工验收证明书》一份，被上诉人认为此验收证明书系假的。本院经审查，该证明书中参与验收的五方单位虽有签名和盖章，但均未注明验收时间，故本院要求上诉人提交2016年12月30日验收记录、竣工验收报告等表明进行验收的相关证据材料，上诉人提交了《昆明市建设工程质量竣工验收备案表》一份，其中五方单位载明的竣工验收时间为2018年10月18日，检测单位载明的时间也为2018年10月18日。上诉人诉讼中明确表示，提交不了2016年12月30日竣工验收的其他相关证据，在此情况下，上诉人提交的于2016年12月30日经五方验收合格《竣工验收证明书》与住建部建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中的竣工验收规定不符，故仅有该证据不能证明其在此期间进行了竣工验收并合格的工作。一审法院确认的竣工验收时间为2018年10月23日，但此时间为昆明市呈贡区建设工程竣工验收备案证明书出具的时间，故本院确认上诉人组织竣工验收合格的时间应为2018年10月18日。关于上诉人博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。本院认为：（一）根据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议明确约定上诉人博鼎公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人，此约定并不违反法律规定，应为有效。（二）如前所述，上诉人提交证据仅能证明其2018年10月18日对房屋进行了竣工验收，故其在此前交付的房屋，不符合双方的合同约定，显属违约。根据审理确认的事实，本案房屋于2017年1月3日，已经由被上诉人实际接收，可以表明上诉人在此时间之前未按约定在“2016年12月31日前”交房也显属违约。（三）如前所述，上诉人未按照约定的交房条件和期限交付房屋，虽被上诉人在2017年1月3日接收了房屋，但其房屋不符合合同约定的交付标准即组织验收合格，2018年10月18日组织验收合格之日，才是符合合同约定交房的日期，一审法院认定2018年10月23日验收备案的时间为房屋符合交付条件之日有误。（四）如前所述，上诉人逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金的内容，现上诉人认为违约金过高，请求法院予以降低。本院认为，被上诉人于2017年1月3日即接收了房屋，并实际占有,已经实现了购房的根本目的，同时被上诉人也未提交逾期交房给其造成实际损失的证据，在此情况下，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。综上，上诉人博鼎公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1159号民事判决；二、由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人邓立明支付3000元；三、驳回被上诉人邓立明的其他诉讼请求；四、驳回上诉人云南博鼎房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费456元，二审案件受理费456元，共计912元，由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司负担800元，由被上诉人邓立明负担112元。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年三月三十一日法官助理李德江书记员王希辰