广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30909号原告：张旭兵，男，1973年10月24日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市，委托诉讼代理人：王彤彤，广东诚于信律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐炳雨，广东诚于信律师事务所实习人员。被告：黄国强，男，1990年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：温蕴知，广州金鹏律师事务所律师。被告：熊志昌，男，1968年7月14日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。原告张旭兵与被告黄国强、熊志昌合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张旭兵的委托诉讼代理人王彤彤，被告黄国强的委托诉讼代理人温蕴知，被告熊志昌的委托诉讼代理人钟世文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭兵向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《出租屋承包经营权转让协议》和《公寓转让协议》无效；2.请求判令被告熊志昌支付原告人民币696000元及利息（利息以被告应支付的金额为本金，按照银行同期贷款利率自2019年7月26日起计算至还款日止）；3.请求判令被告黄国强对被告熊志昌的上述债务承担连带责任。4.本案的诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告张旭兵变更其第二项诉讼请求为判令被告熊志昌支付原告人民币676000元及利息（利息以被告应支付的金额为本金，按照银行同期贷款利率自2019年7月26日起计算至还款日止）。事实与理由：2019年4月15日原告与被告熊志昌签订《公寓转让协议》协议约定被告熊志昌将富源公寓[位于广州市白云区均禾街平沙村松园南街三巷1号楼2-8楼（以下简称涉案房产）]转让给原告，原告支付转让费776000元。在签订《公寓转让协议》过程中，原告多次询问被告熊志昌涉案房产的业主是谁、涉案房产是否合法。被告熊志昌告知原告涉案房产的业主为黄国强，原告为了保险起见，找到被告黄国强多次询问涉案房产是否合法，被告黄国强确认涉案房产是合法建筑。于是原告与被告黄国强、被告熊志昌又签订了一份《出租屋承包经营权转让协议》，协议签订后原告开始经营。2019年7月18日，白云区人民政府均禾街道办事处出具了一份《关于均禾街道平沙村松园南街三巷1号当事人及租赁者限期搬离的通知》，通知载明涉案房产未经城乡规划行政主管部门批准擅自进行施工建成涉案房产，房屋当事人承租人及经营者必须于2019年7月25日18时前自行将房屋内—切财产搬离、人员撤离房屋。原告收到该通知后与原告的租客办理了终止租赁的手续，并在规定期限内搬离涉案房产，但是在原告与两被告协商赔偿事宜时两被告只有被告黄国强退还原告的押金80000元，以及后续又退还20000元。综上所述，两被告隐瞒涉案房产是违章建筑的事实，让原告承包经营了涉案房产的2-8楼，原告经营不到三个月就因涉案房产是违章建筑被强制搬离，两被告的上述行为给原告造成了重大损失（包括但不限于转让费损失和与租客终止合约时赔偿租客的损失等），因此两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定特向法院起诉两被告，请求法院依法判决。被告黄国强答辩称：黄国强并非是公寓转让的相对方，我方作为只是作为公寓的管理者，并非是公寓的所有者，只是负责管理公寓管理，转让协议是张旭兵和熊志昌签署的，是双方真实意思的表示，房屋转让费是张旭兵从熊志昌手中取得的承包权而支付的对价，黄国强作为公寓的管理者并未在实际上签字，房屋转让费也没有支付给黄国强，即使公寓转让协议被归类认定为无效，需要向张旭兵返还财产，依照合同相对性的原则，黄国强也无义务向张旭兵返还房屋转让费，而出租房承包经营权转让协议只是确认张旭兵替代熊志昌作为承租人在出租房承包转经营权，承包经营权转让协议中规定从资产购买的家具家电等设备以及张旭兵的房屋转让费等事宜均由熊志昌和张旭兵之间解决，与黄国强无关。三、黄国强已经退回所有押金，剩余房租和其他费用张旭兵已经支付给黄国强的押金10万元和剩余的房租和电梯费4000元，黄国强已经通过转账的方式退回给张旭兵，张旭兵在收条上签字上确认一点。此外张旭兵也未举证对房屋有关的任何装修或维修方面的支出，故黄国强已经履行完成退款义务，无需再向张旭兵支付额外费用。请求法庭驳回张旭兵要求黄国强承担连带责任的诉讼请求。被告熊志昌答辩称：被告熊志昌不同意原告本案起诉的全部诉讼请求。原告与被告签订的出租屋承包经营权转让协议和公寓转让协议合法有效，没有违反法律规定。公寓转让协议约定将公寓转让给原告，而非公寓的所有权。仅在转让经营公寓的押金、隔音玻璃，包括36间房子的所有家电及家具等等。双方在签订合同及交付后，原告与熊志昌的合同义务已经履行完毕。投资经营有风险，原告不能因为其与黄国强的租赁合同无法履行要求熊志昌退还所有的财产转让款项。其次，双方签订的公寓转让协议虽为776000元，但由于签订转让协议后，原告没有时间来广州打理公寓，需要延迟一个月后才能接手公寓，实际交付公寓的时间为2019年4月底，故转让款变更为74万元，而并非原告所起诉的款项，原告要求退还776000元没有任何事实依据。再次，案涉的公寓并没有经过生效的法律文书认定为违章建筑，原告仅仅依据在白云区均禾街道办事处所出具的通知，认定为案涉公寓为违章建筑，没有相应的法律依据。最后，案涉公寓的业主是黄国强，熊志昌是通过黄国强与案外人刘德菊共同签订公寓转让协议后转让所得，转让款73万元也由刘德菊收取。刘德菊与本案的诉讼具有直接上的法律利害关系，追加刘德菊作为本案的被告，更有利于法法庭查明事实，彻底解决纠纷，故我方在庭审前已经提交了追加被告的申请书，希望法庭予以采纳。综上所述，原告的起诉没有任何事实与法律依据，请求法院予以驳回。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的《出租屋承包经营权转让协议》、《公寓转让协议》、借记卡账户历史明细清单、《关于均禾街平沙村松园南街三巷1号当事人及租赁者限期搬离的通知》、微信聊天记录、《租赁合同》、收款收据、收据六份，对被告黄国强提交的收条、银行流水予以确认并在卷佐证。被告熊志昌提交银行流水拟证明涉案公寓是其通过与黄国强、刘德菊签订公寓转让协议所得，转让款73万元由刘德菊收取。本院认为该证据系熊志昌与案外人刘德菊之间的资金往来，与本案没有关联，故本院对该证据不予确认。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2017年9月5日，黄国强（出租方、甲方）与郭建新（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼二楼至八楼以及一楼接待室（以下简称涉案房产）有偿出租给乙方作公寓住宅使用；租赁期限为10年，自2017年9月1日至2027年8月31日止；甲方房屋建造期间，乙方无偿出资100000元作为装隔音玻璃的费用，并且费用前期已经支付完毕；2017年9月1日至2020年8月31日租金按照每月32000元收取；乙方缴纳押金100000元，押金在合同期满后乙方交清所有租金、水电以及其他属于乙方负责费用后的20个工作日内无息退还给乙方。等等。诉讼中各方当事人确认，黄国强与郭建新签订了上述《租赁合同》后，郭建新向黄国强缴纳了100000元押金。本案审理过程中，黄国强主张广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼的实际建设者是其父亲和叔叔，该房屋无宅基地证，也无规划报建手续。该房屋的建设和装修全部由其父亲和叔叔完成，第一手承租人郭建新购买了家电家具等。此后，郭建新将其在《租赁合同》中的权利、义务，以及家电家具等概括转移给案外人陈小军，陈小军转移给案外人刘德菊，刘德菊转移给熊志昌，并且均约定前一手承租人的押金转让给下一手的承租人。陈小军、刘德菊、熊志昌均未重新与黄国强签订《租赁合同》，各方均按照黄国强与郭建新于2017年9月5日签订的《租赁合同》履行。2019年4月15日，熊志昌（甲方）与张旭兵（乙方）签订《公寓转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方将富源公寓转让给乙方，整体转让价776000元。甲方负责三清，交楼日期为2019年4月1日（因乙方于月中接手，甲方将4月1日所收的房租水电退回乙方）。乙方付给甲方管理费5000元作为补偿。现乙方预缴订金80000元给甲方，待甲方与房东将合同改为乙方的名字后，甲方和乙方将账目算清后，乙方一次性付清余款给甲方。等等。该协议尾部有备注“所有欠款结清，熊志昌”。2019年4月18日，黄国强（甲方）、熊志昌（乙方）、张旭兵（丙方）三方签订《出租屋承包经营权转让协议》，约定：为维护甲、乙、丙三方权益，就平沙村松园南三巷一号楼出租屋的承包经营权转让问题达成如下协议：1.乙方在经得甲方同意前提下，将位于平沙村松园××楼××楼××楼，以及一楼接待室场地的承包经营权转让给丙方使用；2.丙方在取得承包经营权后，必须执行甲方与乙方在2017年9月5日所签订的《租赁合同》相关条款，同时承担相应的管理义务、缴纳租金水电费等相关费用和享受经营所得的权益；3.乙方与现有租客之间的房租水电事宜及押金单的交接。前期支付给甲方的押金10万元，和自费购置的家具家电设备，在转让承包经营权给丙方的过程中，丙方需确认无误。并且转让费用乙方、丙方自行沟通，与甲方无关。在合同期满后的退还问题按照2017年9月5日签订的《租赁合同》条款执行。4.甲方在房屋建造期间，乙方无偿出资10万元作为安装隔音玻璃的费用，并且前期已经支付完毕，在租赁期满后不作退还。5.本协议作为甲方与乙方于2017年9月5日签订的《租赁合同》的补充，与原《租赁合同》的相关条款具有同等法律效力。等等。上述协议签订后，张旭兵于2019年4月期间通过银行转账向熊志昌支付了转让款740000元，张旭兵称另外36000元通过其他方式支付，但因时间久远，无法提供相关支付记录。熊志昌对此不予认可，其称虽然《公寓转让协议》约定转让款为776000元，但实际转让款为740000。熊志昌主张张旭兵于2019年4月底接手公寓，张旭兵则主张其于2019年5月10日开始接手公寓，并自2019年5月11日开始向黄国强按照每月32000元的标准支付2019年5月至7月的租金。张旭兵和熊志昌对于《公寓转让协议》转让标的无争议部分为：富源公寓的经营权和承租权、押金100000元、家私、家具、家电。双方有争议的在于：1.熊志昌主张空调56台、56张床和112个床头柜，电视机、冰箱、衣柜、热水器、洗衣机、沙发和茶几均为36台（个）。张旭兵主张上述家私家电中，床头柜实际只有56个，冰箱只有28个，且上述家私家电实际上都是二手的，已经非常破旧。2.对于价值100000元的隔音玻璃，张旭兵主张隔音玻璃系熊志昌自愿赠与给黄国强，不应包含在双方转让协议之内。熊志昌主张《公寓转让协议》属于整体打包转让，应包含隔音玻璃。张旭兵另提交《收据》六份，拟证明其2019年8月13至8月17日将家私家电等出售共计46100元。熊志昌表示张旭兵所出售的家具、家电价值应在300000元以上。2019年4月18日，黄国强向张旭兵出具《收款收据》，载明：收到张旭兵交来平沙松园南三巷一号（富源公馆）押金100000元。备注：原合同于2019年4月18日转让使用权于张旭兵，连合同押金一并转让使用。2019年8月19日，张旭兵签字确认收到黄国强退还的押金100000元、退还预缴电梯费2000元、退还剩余租金2000元。2019年7月18日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队向广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼当事人及租赁者发出通知，主要内容为政府部门将对均禾街平沙村松园南三巷一号地块违法建设进行清拆，相关当事人及承租人须于2019年7月25日前搬离。张旭兵于2019年7月25日开始清理涉案物业内的物品，2019年8月20日全部搬出。上述建筑物现已被拆除。本院认为：经本案查明的事实，涉案房产由郭建新向黄国强承租所得，郭建新将其在《租赁合同》中的权利、义务，以及其购置的家私家具等财产概括转移给案外人陈小军，陈小军将其取得的合同权利、义务和家私家具等财产转移给案外人刘德菊，刘德菊又转移给熊志昌。熊志昌通过《公寓转让协议》将其在《租赁合同》中的权利、义务，及公寓内的家私家电等财产概括转移给张旭兵。黄国强与熊志昌、张旭兵签署《出租屋承包经营权转让协议》，该行为仅是黄国强作为出租方，同意熊志昌将其在《租赁合同》中的权利义务概括转移给张旭兵。本案中《租赁合同》中的权利、义务概括转移、以及家私家电等财产概括转移协议的合同相对方为熊志昌和张旭兵，黄国强并非本案争议法律关系的合同当事方，故张旭兵在本案中要求黄国强承担责任缺乏合同依据，本院不予支持。由于公寓的经营需要以涉案房产的使用作为基础和条件，公寓内的家私家电亦需要以公寓持续经营为条件才能充分发挥其价值，故《公寓转让协议》、《出租屋承包经营权转让协议》的主要特征为《租赁合同》权利义务的概括转移。涉案房产属于未办理规划报建的违法建设，故就涉案房产所签署的租赁合同属于无效合同，相应地就《租赁合同》权利义务概括转移所签署的协议亦属于无效协议。张旭兵请求确认《公寓转让协议》、《出租屋承包经营权转让协议》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，熊志昌和张旭兵应对涉案房产的合法性及产权状态进行详细了解，涉案房产属于未办理规划报建的违法建设，故熊志昌和张旭兵对于双方合同无效均有过错，应当由双方各承担50%的责任。本案中关于张旭兵实际接手涉案公寓的时间，因黄国强陈述张旭兵自2019年5月开始向其缴纳租金，故本院认定张旭兵实际接手涉案公寓的时间为2019年5月1日。关于张旭兵实际经营涉案公寓的时间，由于根据广州市白云区城市管理和综合执法局于2019年7月18日发出的通知，张旭兵应当于2019年7月25日前搬离，故2019年7月25日后涉案公寓已无法正当经营，故本院确认张旭兵实际经营涉案公寓至2019年7月25日。关于张旭兵支付给熊志昌的转让款的金额是776000元还是74万元，由于张旭兵现提供的转账凭证仅显示其向熊志昌转账了74万元，张旭兵称另外36000元通过其他方式支付，由于其未能提供相关支付记录，其应就此承担举证不能的不利后果，故本院仅确认张旭兵向熊志昌支付了74万元的转让款。关于上述74万元转让款具体构成。各方当事人确认上述74万元转让款包含10万元的押金，本院对此予以确认。对于74万元转让款是否包含隔音玻璃的价值的问题。由于《租赁合同》明确约定承租方无偿出资10万元作为装隔音玻璃的费用，并且费用前期已经支付完毕，因此装隔音玻璃的费用应当视为承租方对涉案房产的装修投入，张旭兵受让该《租赁合同》中的权利和义务，故装隔音玻璃的费用亦属于熊志昌与张旭兵双方转让的标的。据此，本院认为转让款74万元的构成包括《租赁合同》中的权利和义务概括转移的对价（含押金10万元）、安装隔音玻璃的费用、家私家电的转让款。其中安装隔音玻璃（全新）的费用为10万元，该费用可按照《租赁合同》约定的租赁期10年进行分摊，自2017年9月1日至张旭兵接手公寓时的2019年5月1日，剩余价值为8.33万元，即74万元转让款中包含隔音玻璃的转让费8.33万元。上述款项中10万元的押金已由黄国强退还给张旭兵。隔音玻璃的转让费8.33万元，张旭兵在接手涉案公寓后实际经营了2个月25天，故本院酌情认定上述隔音玻璃损失（即装修费损失）为81000元，上述损失应当由张旭兵和熊志昌各承担50%即40500元。熊志昌和张旭兵之间的转让协议无效后，张旭兵应当将受让的全部家私家电返还给熊志昌，现张旭兵主张其已经将家私家电全部予以出售，即张旭兵已经无法将受让家私家电返还给熊志昌，张旭兵将家私家电款项折价补偿给熊志昌，相关款项应当在熊志昌应当返还的转让款中予以抵扣。张旭兵提供的出售家私家电的收款收据缺乏其他证据予以佐证，且收据所载的转让款46100元与36间房内的空调、冰箱、电视机、热水器、洗衣机、沙发和茶几、床等家私家电的价值相比明显偏低。鉴于张旭兵和熊志昌对于《租赁合同》权利义务概括转让的对价，以及家私家电的转让对价并未予以明确区分及进行约定，本院根据本案的其他事实、证据，本院酌情认定家私家电的转让款为20万元，再结合张旭兵在接手涉案公寓后实际经营了2个月25天，本院酌定在抵扣家私家电折价补偿款后，熊志昌应向张旭兵返还转让费340000元，另加装修费损失40500元，合计380500元。张旭兵主张的超出部分本院不予支持。对于张旭兵主张的利息，因张旭兵对于合同无效亦存在过错，故本院仅支持自张旭兵向本院递交诉状，提起本案诉讼之日即自2019年8月30日起的利息，利息以380500元为本金，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张旭兵与被告熊志昌签订的《公寓转让协议》、原告张旭兵与被告熊志昌、黄国强签订《出租屋承包经营权转让协议》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告熊志昌向原告张旭兵退还转让款380500元及利息（利息以380500元为本金，从2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；三、驳回原告张旭兵的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10810元，由原告张旭兵负担3802.50元，被告熊志昌负担7007.50元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王素灶人民陪审员  徐 炜二〇二〇年三月二日书 记 员  林嘉仪