四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川民申5号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱锡兰，女，汉族，1958年8月15日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王万君（系朱锡兰之夫），汉族，1958年10月2日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马惠兰，女，汉族，1955年6月4日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨苏杭，男，汉族，2000年3月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 原审第三人：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华，董事长。 再审申请人朱锡兰因与被申请人马惠兰、杨苏杭、原审第三人宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院(2019)川15民终1927号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 朱锡兰申请再审称，一、原审判决认定的事实缺乏证据证明。1.原审判决将案涉《“龙润国际”房屋认购书》认定为合法有效的商品房买卖合同有误。本案中，马慧兰、杨苏杭投资案涉项目，其目的仅为收取高额利息，马慧兰、杨苏杭与怡安龙润公司之间并无房屋买卖的合意，后为了阻扰人民法院执行及为融资欠款提供保证等，双方遂串通签订了《“龙润国际”房屋认购书》及《房屋装饰装修管理服务协议》《前期物业服务协议》等。同时，《“龙润国际”房屋认购书》本身仅为一种预约合同，且认购书与房屋买卖合同在本质上存在较大区别，本案的《“龙润国际”房屋认购书》亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的将认购书视为商品房买卖合同的条件，怡安龙润公司也没有按约定收受购房款。根据《“龙润国际”房屋认购书》第三条、第八条的约定，马慧兰、杨苏杭已经自认案涉《“龙润国际”房屋认购书》不是合法有效的商品房买卖合同，且案涉房屋出卖人是怡安龙润公司和宜宾寅吾房地产有限责任公司(以下简称寅吾公司)，而《“龙润国际”房屋认购书》仅由怡安龙润公司与马慧兰、杨苏杭签订，未经另一出卖人寅吾公司同意，同时《“龙润国际”房屋认购书》也违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定。因此，《“龙润国际”房屋认购书》应属无效协议。况且相同类案中并未将《“龙润国际”房屋认购书》认定为合法有效的商品房买卖合同。综上，原审判决将《“龙润国际”房屋认购书》认定为合法有效的商品房买卖合同有误。2.原审判决对马慧兰、杨苏杭向法庭提交的占有案涉房屋的证据采信有误。本案中，马慧兰、杨苏杭与怡安龙润公司之间并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，其无权占有案涉房屋。现案涉房屋出卖人是怡安龙润公司、寅吾公司，而马慧兰、杨苏杭提供的占有案涉房屋的证据仅是怡安龙润公司出具，没有得到寅吾公司认可，故马慧兰、杨苏杭提供的占有证据不能作为本案的定案依据。另，案涉房屋至今也未通过竣工验收和消防验收，即使马慧兰、杨苏杭占有案涉房屋也是非法占有。3.原审判决认定马慧兰、杨苏杭己按《“龙润国际”房屋认购书》约定支付了全部购房款系认定事实错误。本案中，马慧兰、杨苏杭向原审法院提供的《收款收据》不是怡安龙润公司、寅吾公司共同出具，故该《收款收据》无证明力。同时，怡安龙润公司与马慧兰、杨苏杭均没有提供与案涉《收款收据》相匹配的银行资金流向证明，且马慧兰、杨苏杭在一审庭审中对付款方式的陈述也前后矛盾，显然该《收款收据》与本案不具有关联性。4.原审判决未认定案涉房屋不能办理过户登记系马慧兰、杨苏杭存在重大过错有误。本案中，马慧兰、杨苏杭与怡安龙润公司在《“龙润国际”房屋认购书》第三条、第八条明确约定《“龙润国际”房屋认购书》不是《商品房买卖合同》，并且马慧兰、杨苏杭也明知案涉房屋已抵押。同时，马慧兰、杨苏杭没有有效证据证明所谓的购房款已转入卖房人(怡安龙润公司和寅吾公司)账户，更没有转入银行监管账户，卖房人也不能出示有效证据证明收到购房款。因此，马慧兰、杨苏杭对案涉房屋不能进行备案登记及无法办理过户登记主观上存在重大过错，应当承担过错责任。另，因案涉房屋的房价为619,840元，即使原审判决认定马慧兰、杨苏杭支付了35万元，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。二、原判决认定事实的主要证据未经质证。本案中，原审判决认定马慧兰、杨苏杭分别于2014年2月14日及同年7月9日、7月22日向怡安龙润公司交纳房款15万元、10万元、10万元的《收款收据》和对应的《取款凭证》均没有进行质证。特别是马慧兰、杨苏杭向案外人张新购买25万元债权充当房款的事实不符合常理，相关证据亦未进行质证。原审法院对不利于马慧兰、杨苏杭的证据，均未说明不采纳的理由，而有利于马慧兰、杨苏杭的证据，即使是无关联的、虚假的、违法的也全部采纳。三、原审判决遗漏诉讼请求。本案中，马慧兰、杨苏杭与怡安龙润公司的恶意串通行为已给朱锡兰造成了经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条及《中华人民共和国侵权责任法》对过错责任原则的规定，朱锡兰在起诉书中提出了3000元经济损失的诉讼请求，但原一、二审法院均未予审理，亦未说明理由，显然违反法律规定。综上所述，朱锡兰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项、第十一项的规定，请求依法再审本案。 马慧兰、杨苏杭提交意见称，一、案涉房屋在被人民法院查封前，马慧兰、杨苏杭已与怡安龙润公司签订《“龙润国际”房屋认购书》，根据双方实际履行情况，可以认定双方之间建立了事实上的买卖合同关系。二、马慧兰、杨苏杭在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并已向怡安龙润公司支付全部购房款。三、案涉房屋至今未能办理过户登记并非马慧兰、杨苏杭的自身原因。综上，马慧兰、杨苏杭享有足以排除强制执行的民事权益，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱锡兰的再审申请。 怡安龙润公司未提交书面意见。 本院经审查认为，朱锡兰因与怡安龙润公司民间借贷纠纷向人民法院提起诉讼，人民法院作出怡安龙润公司向朱锡兰还款105万元及利息的判决，朱锡兰享有普通债权，即向人民法院申请执行。马惠兰、杨苏杭以系案涉房屋所有人为由向人民法院提出执行异议，导致本案。本案系执行异议之诉，争议的焦点为：马惠兰、杨苏杭对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院认为，马惠兰、杨苏杭在本案中就案涉房屋享有排除执行的权利，具体评析如下： 1.双方在人民法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，马惠兰、杨苏杭于2015年7月8日与怡安龙润公司签订了《“龙润国际”房屋认购书》，并支付了相应的购房款。此时双方已达成了房屋买卖的合意，《“龙润国际”房屋认购书》的性质实为房屋买卖合同，同时，因案涉房屋于2018年7月24日才被人民法院依法查封，故原审判决认定马惠兰、杨苏杭与怡安龙润公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同并无不当。 2.马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产。即使怡安龙润公司、寅吾公司系合伙关系,怡安龙润公司的行为亦是执行合伙事务,其向马惠兰、杨苏杭出具的相关占有的证据能够代表合伙人共同意思表示,且寅吾公司对此并未提出异议。本案案涉的房屋虽属在建工程且至今尚未办理竣工验收，但法律上的实际占有，并非限定于案涉房屋竣工验收并交付投入实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。从马惠兰、杨苏杭提供的《房屋装饰装修管理服务协议》《前期物业服务协议》及交纳物管费、垃圾处理费、房屋水电气缴费的《收据》来看，能够反映马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前已经实际管控了案涉房屋，也就是说马惠兰、杨苏杭在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。 3.从房款的支付情况看，马惠兰、杨苏杭提交了收款收据4张，其中3张加盖有怡安龙润公司财务专用章，该3张收款收据的时间分别为2014年2月14日、及同年7月9日、7月22日。其中2014年2月14日的款项系通过银行转账支付，有银行转账凭证予以印证；2014年7月的2笔均为现金交易，该2笔的取款时间和金额虽与怡安龙润公司出具收款收据的时间和金额有一定出入，但不能因此否认马惠兰、杨苏杭已向怡安龙润公司支付房款的事实。对于2015年7月8日的收款收据，因交款人为郭昌平且无收款单位印章，同时，张新与怡安龙润公司之间是否存在借款关系并无证据予以证明，现马惠兰仅凭其向张新转款的银行转款凭证证明其与张新之间存在债权转让关系的证据并不充分。因此，即便马惠兰与张新之间的债权转让不能确认，其前述3笔交款共计缴款35万元，也已超过合同约定总价款的百分之五十（619,840元*50%=309,920元）。 4.案涉房屋是否非因马惠兰、杨苏杭自身原因未办理过户登记。由于案涉房屋属于在建工程，至今没有竣工验收。未能办理过户登记系因怡安龙润公司造成，并非马惠兰、杨苏杭自身原因所致，对此马惠兰、杨苏杭并无过错。 另，因朱锡兰请求马惠兰、杨苏杭及怡安龙润公司赔偿因恶意串通、妨碍人民法院执行而造成的损失3000元于法无据，故原审法院未予支持并无不当。 综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。朱锡兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项、第十一项的规定，对其主张本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回朱锡兰的再审申请。 审 判 长 张碧芳 审 判 员 漆光碧 审 判 员 邓 军 二〇二〇年三月十九日 法官助理 刘士龙 书 记 员 陈 莹