贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初12号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告（案外人）：梁萍，女，汉族，1954年4月20日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：周世同，贵州诺义律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。统一社会信用代码：91520000622362057H。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被告梁萍、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安房开”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的委托诉讼代理人胡琼尹、被告梁萍及其委托诉讼代理人周世同、贵州利安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异125号执行裁定书。2、继续执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-11-1号房屋。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：首先，被告梁萍与利安房开签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》中未明确约定安置房屋的具体房号，其协议确定的房屋面积与涉案房屋不一致，不能认定双方在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，无法对抗原告享有的合法有效的抵押权。其次，被告梁萍占有涉案房屋在被查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另外，被告梁萍与利安房开于2012年4月25日就签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，早于涉案房屋被抵押的时间，其未在抵押前进行过户登记，被告梁萍对此存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本案被告梁萍不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的条件，不属于金钱债权的执行让位于房屋买受人物权期待权的情形。综上，原告对涉案房屋享有合法的抵押权和优先受偿权，被告梁萍的异议不足以排除执行。请求法院支持原告的诉讼请求。被告梁萍辩称：涉案房屋是拆迁安置房，是利安房开对被告的补偿，应当优先于债权。其中a栋11是户型，但2-11-1是房号，不存在矛盾。面积不一致是因为一个是套内面积，一个是建筑面积。被告对房屋没有过户不存在过错。第三人利安房开陈述：与被告意见一致。原告提交的证据：1、营业执照、金融许可证、准许变更登记通知书，拟证实原告的诉讼主体资格。2、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异125号执行裁定书，拟证实涉案房屋被安顺市中级人民法院裁定中止执行。3、送达回证，拟证实（2019）黔04执异125号执行裁定书的送达时间。4、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明；（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第92号民事判决书、安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04执417号之一续封裁定书，拟证实原告对涉案房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。涉案房屋已于2016年3月28日被法院查封，被告梁萍在法院查封之前并未合法占有该房屋。被告的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。第三人的质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。被告梁萍提交的证据：1、身份证，拟证实被告的诉讼主体资格。2、《房屋拆迁补偿安置协议》（下称《安置协议》）、《拆迁安置补充协议》（下称《补充协议》）、《拆迁其他补偿支付清单》、《A号楼2单元户型图》，拟证实涉案房屋来源。3、《接收楼宇领取钥匙书》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》；《收款收据》三份；《具结书》一份，拟证实涉案房屋已经交付给被告梁萍占有并实际使用。原告的质证意见：拆迁安置协议中，原告不是协议的当事人，真实性无法确认；但是协议中的户型图显示的是11-3号户型，被告的是2-11-a3，被告主张的是2-11-1号，户型和主张房号不一致，面积也存在差异，标的物没有特定，其他证据都是法院查封之后的文件，属于非法占有。第三人的质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2012年4月25日，梁萍与利安房开签订《安置协议》及《补充协议》，约定因拆迁涉及梁萍所有的大同路75号砖木结构住宅用途的房屋，利安房开以中环商业广场面积为122.82平方米A幢二单元11-A3户型住宅置换给梁萍。2016年9月25日，利安房开向梁萍交付房屋，房屋实际编号为中环商业广场A号楼2-11-1号，梁萍已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了涉案房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对涉案房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。本案的争议焦点是：原告要求继续执行涉案房屋的诉请能否得到支持。本院认为，原告在收到（2019）黔04执异125号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利优于房屋买受人。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，前述第二十九条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权，买受人在符合法律、司法解释的规定的相关条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。另外,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人。具体到本案，被告梁萍的物权在拆迁之前本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。另结合本案的被告梁萍与利安房开签订《拆迁补偿安置协议》系在涉案房屋查封之前的事实，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定被拆迁人（即本案被告梁萍）对补偿安置房屋（即涉案房屋）享有优先于担保物权人并排除执行的权利。原告诉称被告梁萍与利安房开签订《拆迁补偿安置协议》时并未约定明确的房号，且协议中约定的安置房面积与涉案房屋面积不同。经查，被告梁萍与利安房开虽未明确约定具体房号，但已经明确楼栋号和楼层号，且根据该栋楼户型图可知，每层楼的五套房均为不同户型，故在已明确楼栋号、楼层号及户型的情况下，足以认定安置房已经特定化，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”，如上所述，本案被告梁萍享有排除执行的权利。综上所述，原告的执行异议之诉的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  陈雯贞人民陪审员  何智勇二〇二〇年三月三十日法官助理周愿垚书记员熊心怡