吉林省长春市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）吉01行初227号 原告王景兰，女，1955年08月20日出生，汉族，现住长春市南关区。 委托代理人丛谷华，长春市南关区常春法律服务所服务工作者。 委托代理人王晗，长春市南关区常春法律服务所法律服务工作者。 被告长春市南关区人民政府，住所地长春市自由大路3388号。 法定代表人杨大勇，区长。 委托代理人窦玉龙，系该单位工作人员。 委托代理人吕向明，吉林常春律师事务所律师。 原告王景兰不服被告长春市南关区人民政府（以下简称南关区政府）房屋征收补偿一案，于2019年9月19日向本院提起行政诉讼。本院立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭审理了本案。原告王景兰的委托代理人丛谷华，被告南关区政府的委托代理人窦玉龙、吕向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王景兰诉称，被告自2011年10月30日发布[2011]第13号房屋征收决定，原告的房屋在征收范围内。近八年来，被告未对原告的房屋进行过测绘、评估。只是在2018年4月、5月份才明确告知原告的房屋要拆迁。随后征收人委托吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司（该公司的估价资质有效期为2016年6月1日已过期）及吉林华信资产评估有限公司对原告的房屋、土地地上物以及机器设备的面积数量等进行了补步踏查，并未形成合法有效的测绘、评估报告，由于补步踏查遗漏了许多财产且数量也不对，遗漏了动力电等。2019年7月末，原告突然接到被告4月10日作出的《非住宅房屋征收补偿决定书》。该补偿决定的补偿事项不真实，也没有法律依据。征收人未委托评估公司对原告的财产进行评估，原告也没收到过合法有效的评估报告。原告没有看到过征收补偿方案及拆迁补偿协议。另外原告的房屋用于商业，被告给原告的补偿金额未按商业评估。产权调换方式也未标明调换的房屋位置、面积、朝向、楼层等，损害了原告的合法权益。综上，请求法院撤销被告作出的长南政南岭棚改征补字[2019]第12号非住宅房屋征收补偿决定，本案诉讼费由被告承担。 原告王景兰向本院递交如下证据：1.营业执照二份，用以证明房屋实际用途为商业用途，征收补偿决定书应按商业用途评估补偿；2.非住宅房屋征收补偿决定书一份，用以证明征收补偿决定书未按商业用途补偿，损害了原告的合法权益；3.房屋征收补偿决定书补正，用以证明吉林华信资产评估有限公司出具的固定资产及设备评估明细表只是初步的踏查表，没有将原告全部财产查清，据此所做出的评估报告及评估结果均不生效，不能作为拆迁补偿的依据；4.固定资产及机器设备评估明细表一份，用以证明该明细表只是初步踏查，不符合正式评估报告的形式，同时该表评估基准日为2018年5月3日，填表日期也为2018年5月3日，不能作为征收补偿的依据；5.房屋征收评估明细表，用以证明该表只是初估明细表，不是正规评估报告，另外吉林省华宇房地产土地评估咨询有限责任公司的评估资质有效期为2016年6月1日，评估公司在2018年7月10日已不具备评估资格，该评估明细表不具有任何法律效力，不能作征收补偿决定的依据。 被告南关区政府辩称：一、被告的征收主体合法，被告是得到长春市人民政府规范性文件的授权，取得了征收主体资格；二、被告的征收行为程序合法，被告严格按照相关法律规定以及规范文件的文件执行，程序没有瑕疵，被告作出的行政行为实体合法，被告已对原告的合法建筑物进行了评估，对其未登记建筑进行了认定，按照认定结果予以评估，并将评估结果送达给原告。综上，被告作出的征收行为程序合法，实体合法，被告的征收决定应予以支持。 被告南关区政府向本院递交如下证据、依据：1.长春市南关区人民政府征收公告；2.关于南岭棚户区改造项目范围内拟征收房屋调查登记的通知；3.百屹社区居委会证明材料一份；4.南关区南岭地块棚户区改造项目调查摸底情况公示；5.百屹社区居委会证明材料一份；6.长春市南关区住房和城乡建设局通知公告一份；7.南岭棚户区房屋征收补偿方案征求意见稿；8.百屹社区居委会证明材料一份；9.长春市南关区住房和城乡建设局通知公告一份；10.长春市南关区人民政府关于对南岭棚户区房屋征收的决定长南府发【2011】13号及附件1长春市南关区南岭棚户区房屋征收工作社会稳定风险预测评估化解报告；附件2南岭棚户区房屋征收补偿方案；11.百屹社区证明材料一份；12.征收经办中心通知一份；13.南岭街道办证明一份；14.南关区房屋征收经办中心通告两份；15.南岭街道办证明一份；16.公证书一份及附件1南关区南岭棚户区评估机构抽取方案一份和附件2现场工作记录一份；17.长春市南关区“南岭棚户区改造”地块住宅凡物征收初步评估结果公示；18.关于长春市南关区“南岭棚户区改造”地块住宅房屋征收初步评估结果公示期结束的说明；19.南岭街道办事处证明；20.南关区房屋征收经办中心通告；21.南岭街道办事处证明材料一份；22.百屹社区说明；23.吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司房地产估价报告一份及附件1房屋征收估价合同一份和附件2长春市南关区人民政府征收公告，附件3：2018年南关区政府第一次常务会议纪要、附件4长春市南关区人民政府关于对南岭棚户区房屋征收的决定、附件5房屋权属登记信息查询结果证明、附件6国有土地使用权年检申请审批表、附件7长春市机床电器厂法人信息表3张、附件8房屋产权土地使用权出售协议书、附件9长春市机床分电器厂产权转让协议书、附件10南关区南岭浴池营业执照、附件11长春市机床电四厂房屋所有权证3张、附件12长春市南关区人民法院民事调解书（2006）南民初字第51号、附件13国有土地使用权证、附件14房屋征收评估明细表；24.固定资产及其设备评估明细表；25.送达回证；26.长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定告知书；27.南关区政府送达回证；28.长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定决定书；29.国有土地上未经登记建筑征收估价分户报告；30.送达回证；31.非住宅房屋征收补偿决定书；32.南关区政府送达回证；33.房屋征收补偿决定书补正；34.国有土地上征收估价分户报告（动力电）；35.光盘一份。以上证据用以证明征收程序合法。 经庭审质证，被告南关区政府对原告王景兰所举证据发表如下质证意见：对证据4和5根据相关行业具体要求，报告提出日期不做修改，只是对内容进行修改，另关于5月30日为评估基准日及填表日期，上述的评估报告内容均做过多次修改；对证据1真实性无异议，原告的房屋证载用途均为工业用途，被告只能按照工业用途进行评估，但在补偿决定书中停产停业损失是按原告经营执照的实际情况进行补偿，两份经营执照记载的经营者非本案原告，且为个体工商户，与本案无关；对证据2和3真实性无异议，该份证据充分证明被告按合法程序给予原告经济补偿。 原告王景兰对被告南关区政府提交的证据发表如下质证意见：对以上证据均有异议，送达回证除征收补偿决定书原告收到了，固定资产评估明细表、房屋征收评估明细表，及房屋征收补偿决定、补正决定都是由原告的妹妹接收的，不是原告本人接收的，在被告提供的所有证据中，被告没有依法作出征收补偿决定告知书，也没有依法对原告的房屋财产作出合法有效的评估报告，交给原告的明细表并不是评估报告，其明细表上没有评估人员的签字盖章，明细表也没有说明评估基准日，以及是否是初稿还是最终估价稿，明细表没有载明原告对评估明细不服可以进行重估或重新鉴定，被告在作出征收补偿评估明细以及送达过程中，程序违法，剥夺了原告合法权，不合法的征收补偿决定书应予以撤销。对于被告所举的视听光盘，原告没有看到原告在画面里，在画面中有两人不知是否有政府工作人员，也不知两人商谈的内容，但可以肯定无论是否交接文件，均与原告无关。本庭被告自认多次将所谓的评估表交给原告，并声称最后一次是在原告门外，日期为8月23日，但是代理人并未看到关于8月23日的相关证据，原告的确只收到了2018年5月30日，以及2018年7月11日的房屋评估明细表及固定资产设备评估明细表，原告申请复估的权利应由评估报告书面载明，而不是由被告口头告知，通过录像观察，能看出两次被告将单页的明细表出示给原告，没有将合法有效的正规的固定资产评估报告和房地产评估报告交给原告，由于被告程序违法剥夺了原告评估鉴定的权利，损害了原告的合法权益。 本院对上述证据认证如下：被告南关区政府提供的证据27送达回证不能证明其对国有土地上未经登记建筑征收估价分户报告进行依法送达，本院不予采纳，其提供的其他证据客观、真实，本院对真实性予以确认，但不能证明被告在征收补偿过程中已经保障了原告对安置补偿方式的选择权，以及对原告的货币补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格，故本院对该部分证据的证明问题不予采纳。原告王景兰提供的证据客观真实，能够证明其房屋用于商业经营，以及被告对其送达征收补偿决定及补正决定的事实，本院予以采纳。 经审理查明，2011年10月13日，被告南关区政府作出长南府发[2011]13号关于对南岭棚户区房屋征收的决定，征收范围为东至规划路、西至亚泰大街、北起育工路、南至武威路。长春市机床电器厂名下的案涉房屋、土地在征收范围内。原告王景兰从长春市机床电器厂取得上述房屋所有权、土地使用权，但未办理过户登记。被告南关区政府将原告王景兰列为被征收人。在征收范围内共有产权房屋四处、土地使用权1124.7平方米、未登记房屋九处。原告上述房屋用于经营南关区南岭浴池。2018年5月7日，在吉林省长春市民众公证处的见证下，通过抽签选取吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司（以下简称为华宇公司）为评估机构。2018年7月11日，华宇公司针对王景兰的四处有证房屋及土地使用权出具了房地产估价报告，其中285平方米工业用房评估单价为3598元/平方米（含装饰装修）；39平方米工业用房评估单价为2958元/平方米；1022平方米工业用房评估单价为3725元/平方米（含装饰装修）；27平方米工业用房评估单价为3197元/平方米（含装饰装修）；土地使用权评估单价为1932元/平方米。2019年1月18日，被告南关区政府对原告未经登记房屋作出长征未认告南字[2019]南棚03号未经登记建筑认定告知书，对原告的九处未经登记房屋按长府办发（2013）19号文件第十一条第二款认定处理。2019年2月2日，被告南关区政府对原告未经登记房屋作出长征未认告南字[2019]南棚03号未经登记建筑认定决定书，对原告的九处未经登记房屋按长府办发（2013）19号文件第十一条第二款认定为给予适当补助或奖励认定处理。2019年2月15日，华宇公司出具了未经登记建筑征收估价分户报告，对原告的未经登记房屋评估总价为476,154元。2019年2月26日，南关区政府对王景兰作出未经登记建筑认定决定，决定对王景兰的九处未经登记建筑按长府发（2013）19号文件第十一条第二款认定为给予适当补助或奖励认定处理。2019年4月10日南关区政府对王景兰作出长南政南岭棚改征补字[2019]第12号非住宅房屋征收补偿决定。主要内容为：“被征收人在征收范围内有非住宅房屋参套，分别为:1.房屋所有权号1XXXX，建筑面积285平方米，房屋用途为工业用房，该房屋的评估单价为2965元/平方米;2.屋所有权号1019206,建筑面积39平方米,房屋用途为工业用房,该房屋的评估单价为2958元/平方米；3.屋所有权号1019211,建筑面积1022平方米，房屋用途为工业用房，该房屋的评估单价为2965元/平方米；4.屋所有权号1019208,建筑面积27平方米，房屋用途为工业用房，该房屋的评估单价为2719元/平方米。土地使用权南国用（97）字第0361号，土地面积1124.7平方米，被征收人为产权人。另被征收人在征收范围内有未经登记建筑十四处，面积分别为:27.03平方米、13.81平方米、12.9平方米、68.72平方米、350.42平方米、65.78平方米、74.57平方米、1.44平方米、0.93平方米、1.32平方米、1.10平方米、2.78平方米、35平方米、74.58平方米,经南关区国有土地上未经登记建筑联合工作组认定（长征未认决南字[2019]南棚03号）给予适当奖励和补助。被征收人在法定期限内，未对房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，且在征收补偿方案确定的签约期限内亦未签订补偿协议。现依据《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十条的相关规定，对被征收人做出补偿决定如下:一、被征收人选择货币补偿:1.房屋补偿金额6,236,950.00元;2．未经登记建筑给予适当奖励和补助476,154.00元;3．一次性停产停业补偿金额123,570.00元;4.设备补偿金（含搬家）276,489.00元；5.电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施设备迁移费0元(如被征收人提供相关入网证明及使用票据将给予补偿，补偿金额计算后计入补偿总价);6.室内装饰装修补偿970,031.00元;7.其他补偿0元;8.动力电补偿0元（如被征收人提供相应材料，将按照相应标准予以补偿，补偿金额计算后计入补偿总价)。以上补偿共计8,083,194.00元。二、被征收人如选择产权调换:1.产被征收房屋价值与产权调换房屋价值计算、结清差价（具体按照《暂行办法》第二十八条相关规定执行)，房屋位置为征收范围内;2．设备补偿金（含搬家）276,489.00元;3.室内装饰装修补偿970,031.00元;4.电话、有线电视、互联网等配套设施设备补偿0元（如被征收人提供相关入网证明及使用票据将给予补偿,补偿金额计算后计入补偿总价);5.停产停业损失补偿（具体按照《暂行办法》第三十一条相关规定执行);6.未经登记建筑给予适当奖励和补助476,154.00元;7.其他补偿0元；8.过渡期限24月。三、限被征收人自本决定送达之日起15日内到南关区房屋征收经办中心书面选择补偿方式，并完成搬迁，交付被征收房屋，逾期不选，视为选择货币补偿安置方式。”2019年8月1日，被告南关区政府作出长南政南岭棚改征补字[2019]第12号—1房屋征收补偿决定书补正，增加了动力电补偿38,500.00元，计入补偿总价。原告王景兰对被告南关区政府作出的补偿决定不服，提起本案诉讼。 本院认为：一、依据本案中“估价结果报告”确定被征收房屋价值，不能得出“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的结论。第一，由于被告未能提供未经登记建筑估价分户报告已进行有效送达的足够证据，应视为估价分户报告未向被征收人送达。未转交（送达）分户报告除了不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。”第十七条第一款“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”规定外，而且影响了被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”申请复核和申请鉴定，因此,未经登记建筑征收估价分户报告不具有证明力，结果导致征收补偿决定对未登记房屋的补偿部分缺乏依据。第二，征收补偿条例“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”的条件限制，是公平补偿原则的具体体现。目的是保障住宅房屋被征收人的居住条件有改善，保障非住宅房屋被征收人能够另行选址建设或者购买到满足继续经营条件的非住宅房屋。“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，不等于房屋征收部门在作出补偿决定时对估价报告无权审核、必须采纳。相反，房屋征收部门在确定被征收房屋补偿价值的时候，应当根据掌握的客观情况，对估价报告是否满足“不低于”类似房地产的市场价格的条件进行判断，对明显低于类似房地产价格的，应选择成本法、市场比较法、收益法等评估方法中更为有利于体现房地产市场价值的方法重新进行评估。本案中，案涉地块为长春市较为繁华地段，且原告已多年用于商业经营。按通常认知，这些客观因素能够直接影响房屋的市场价值。而被告递交的房屋估价报告中，评估机构未对评估方法进行适用性分析，直接选择了成本法（以测算重置成本、测算折旧，计算成本价值）进行评估，无法据此得出符合不低于类似房地产价格的结论。综上，被诉征收补偿决定属主要证据不足，应予撤销。 二、被告南关区政府作出的征收补偿决定未保障原告对补偿安置方式的选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款规定被征收人可自主选择房屋产权调换的补偿方式，立法目的在于保障被征收人可以依自己的意愿而保持生产、生活的连贯性和便利性，不因征收而受到过度影响。征收人在作出征收补偿决定时，在补偿安置方式上应尽可能满足被征收人的合理要求，兼顾社会公共利益与私人利益。本案中，在原告未明确选择货币补偿，放弃产权调换的补偿方式情况下，被告南关区政府在补偿决定中仅表明了产权调换原则及大概位置，未表明产权调换房屋面积等具体信息。被征收人无法对需要返还多少差价进行测算，无法对能否满足其商业用途作出判断，补偿决定中的产权调换内容形同虚设，应视为对被征收人补偿方式选择权未予保障，违反行政法规规定，应予撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项的规定，判决如下： 撤销长春市南关区人民政府于2019年4月10日作出的长南政南岭棚改征补字[2019]第12号非住宅房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由长春市南关区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  姜楠 审 判 员  厉丽 人民陪审员  姚锟 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  张博