江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1002民初2277号原告（反诉被告）：扬州市湾头农工商总公司，住所地在扬州市湾头迎宾路。法定代表人：刘新民，总经理。委托诉讼代理人：马丽，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘乃秀，男，汉族，1943年8月7日出生，住址在扬州市广陵区。委托诉讼代理人：杨青，江苏唯是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祥，男，汉族，1973年8月16日出生，住址在扬州市广陵区。扬州市湾头农工商总公司（以下简称湾头农工商公司）与刘乃秀租赁纠纷一案，本院于2019年4月10日立案，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的代理人马丽，被告及其代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告湾头农工商公司向本院提出诉讼请求：1、被告让出本市运河东路410号（原天马鞋厂、万鹏公司两厂）范围内的所有房屋、场地；2、被告按22000元每年的标准给付自2012年10月1日起至实际让出之日止的占用费。事实和理由：1999年11月16日，双方签订协议书，约定原告将原天马鞋厂、万鹏公司的房屋设备租赁给被告使用，租金每年8万元，租期自2000年1月1日至天马、万鹏两企业债务还清止，债务约75万元，年限约12年内还清。协议书还经公证处公证。租期至2011年年底届满后，被告未搬离，租金付至2012年9月，后经交涉拒绝迁让，故，依据上述协议提出如前诉请。本诉被告刘乃秀辩称：原、被告之间的协议书尚未到期，原天马、万鹏两企业的债务没有实际还清，被告按协议要求发放工人工资偿还企业外债。2012年10月之后，没有人要求被告搬离，被告还在发放工人工资。2016年下半年之后，涉案地块被纳入征地拆迁范围，被告配合拆迁评估并停止生产经营，原告收回场地房屋必须对被告的拆迁利益予以补偿。因涉及拆迁，申请追加当地湾头镇政府作为第三人参加诉讼。原告主张的占用费实为租金，已超过诉讼时效。因场地内的部分房屋是本人征得原告的同意建设，另对租赁房屋有改造装潢，上述财产对应的价值应归本人，故提起反诉，要求湾头农工商公司暂补偿100万元，实际价值待评估后再确定，另2016年后停产停业配合评估，湾头农工商公司还应按拆迁政策规定赔偿停业损失30万元及搬迁费用10万元。针对刘乃秀反诉请求，湾头农工商公司辩称：曾同意对方建设了现场平面图中的3号房，就此双方有协议，约定租期结束归本公司。其余建筑未同意任何人建设，因大院内有多家承租户，也不能确定是对方所建。即使其他建筑是对方建设，也没有合法手续，在租期届满后应自行拆除恢复原状并返还本公司场地，要求赔偿没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合有关证据，本院认定事实如下：1994年原扬州市郊区计划经济委员会批复新办扬州市天马鞋厂，性质为镇办企业，隶属湾头农工商公司领导。1995年，原扬州市土地管理局就天马鞋厂建设厂房补办用地手续予以批复。1999年11月16日，湾头农工商公司作为甲方，刘乃秀作为乙方，签订《协议书》一份，主要内容约定甲方将天马鞋厂、万鹏公司两厂所有房屋设备等资产除五楼外（详见清单）租赁给乙方生产经营使用，合同到期后完好交还，可转租；乙方接收资产后承担两厂湾头境内债权债务的收取偿还（详见两厂财务账为准）。同时从2000年元月起承担原服装四厂下岗及退休职工计40人的工资和退休金（详见原服装四厂在万鹏发放工资表为准）及原服装四厂17人的养老保险金（详见郊区劳动保险管理处交费单）；甲方负责主楼后空地规划开发，开发收入由甲方收取，乙方无涉；乙方每年上交租金8万元，按季上交，从2000年元月、4月、7月、10月各上交2万元（省商业贸易公司扬州分公司已与甲方签订一楼承租协议，期限3年，租金5.8万元由甲方收取，乙方按季支付剩余2.2万元给甲方）。三年期满后乙方按上述规定上交8万元；合同期限从2000年元月1日起至原则以归还天马、万鹏两厂债务还清为止。债务约75万元，年限约12年内还清（合同到期凭合法据结算）；合同签字并经公证后生效；违约方承担直接经济损失及违约金4万元等。1999年11月21日，双方在原扬州市郊区公证处办理了租赁协议书公证书。在1999年11月29日的一份谈话笔录中，刘乃秀表示申请办理房屋租赁公证，房屋使用权十年内属于自己，有权出租。另一被谈话人单永胜表示对合同没有异议，租期五年。2002年10月15日，双方又签订《建房协议》一份，约定湾头农工商公司出租天马后二楼西楼梯口空地一块43平方米给刘乃秀建二层楼使用；租期自2003年元月至2012年12月30日止（10年）。本合同与99年11月16日签订的公证合同书同步终止结束；每年土地租金300元；租期结束后房屋归湾头农工商公司所有，按房屋造价扣除国家标准折旧费后的资金补偿刘乃秀；合同期内遇市政规划与不可抗力刘乃秀自行解决，损失与湾头农工商公司无关。2016年7月，扬州市广陵区人民政府发布《关于大桥食品城B地块（田庄村一队城中村改造项目）国有土地上房屋征收补偿方案公告》，房屋征收范围包括本市秦邮路以东、人民路以西、运河东路以北、锦华路以南。有关部门就涉案场地内的房屋及装潢、定附着物等价值进行了评估，其中涉双方《协议书》中的建筑被标注为1号房、10号房，涉双方《建房协议》中的建筑被标注为3号房。3号房的测量面积126平方米，估价92791元，其定附着物估价5727元，装修估价31824元，合计130342元。另，被标注为13号房的建筑为湾头农工商公司起建，出租给案外人使用。除此之外，刘乃秀还主张被标注为4、6、7、8、9、11、12号房的建筑为其起建，2、5号房由其在使用，1-12号房的装修改造及定附着物由其出资建设，大院内的水电通讯、道路等由也其出资建设，但湾头农工商公司不予认可。2016年9月底，应当地政府评估拆迁的需要，刘乃秀停止生产经营。双方对于刘乃秀已经交纳费用至2012年9月，2012年10月1日后按《协议书》每年22000元的交费标准没有异议，刘乃秀认为是租期内的租金且超诉讼时效，湾头农工商公司认为是租期届满后的占用费。诉讼中，刘乃秀申请对其自建房及装潢改造等的价值进行评估，经本院委托，评估单位在会同各方现场查勘后出具“情况说明”，表示发现部分附属物及装修已经灭失，部分改造的价值和隐蔽设施等无法具体量化，无法予以评估。湾头农工商公司同意以130342元对双方《建房协议》中约定的刘乃秀建设的3号房建筑予以补偿，并明确其主张的迁让范围是原天马鞋厂大院范围内的房屋、场地，包括租赁房和私建房。本院认为：双方经公证生效的《协议书》对合同期满的时间有原则约定，即还清天马、万鹏两厂约75万元的债务为止，年限约12年内。据此，该协议期满终止的时间原则上应在2011年12月31日之前。另，双方后签订的《建房协议》的期满时间为2012年12月30日，还载明与前《协议书》同步终止。可见，双方对两份协议的终止时间点有共识，即2012年12月30日，并非刘乃秀辩称的未还清账目即未到期，亦不是原告诉称的2011年12月31日。刘乃秀在庭审中陈述未偿还的账目是明细表中欠其本人的部分，该陈述也不合常理，本院不予采信。双方的两份协议书均在2012年12月30日因期满而终止，此前刘乃秀已不再交纳费用给湾头农工商公司，后者也未再收取其费用。故，刘乃秀继续使用租赁物及场地已没有合同依据，湾头农工商公司要求其迁让，应予支持。2016年9月后应当地政府评估拆迁的要求，刘乃秀已经停止生产经营，无需再向湾头农工商公司支付此后的费用。此前应交纳的租金和使用费，因超出诉讼时效，也不应再获得支持。双方的租赁关系在当地政府征地拆迁之前已经期满终止，刘乃秀诉请湾头农工商公司按照拆迁政策支付其有关费用缺乏事实依据，本院不予支持。另，本案处理的是双方合同纠纷，权利义务关系限于双方，与当地湾头镇政府没有关联，没有法定理由追加其为案件的第三人参与诉讼。在使用租赁物和场地期间，刘乃秀经湾头农工商公司同意建设的标注为3号房的建筑，按《建房协议》的约定在租期届满终止后应归湾头农工商公司，并由后者扣除折旧给予刘乃秀补偿。湾头农工商公司同意按照之前有关单位评估的130342元予以补偿，考虑到目前已无法按照刘乃秀的申请予以评估，湾头农工商公司的补偿意见具有合理性且也未损害到刘乃秀的协议利益，本院照准。刘乃秀主张还有其他建筑、装潢及改造也是其经由湾头农工商公司同意而建设，遭后者否认，刘乃秀也未能提供充足证据证实其主张，故，其要求湾头农工商公司予以补偿，本院不予支持。如果今后刘乃秀有证据证实该部分建筑确系其出资砌建同时又被作为他人的财产予以拆迁获利，可以依法再提起拆迁利益的分配诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、刘乃秀在本判决生效后十日内让出其占用的原天马鞋厂大院范围内的房屋、场地（包括租赁房和私建房），交湾头农工商公司执管。届时湾头农工商公司给付刘乃秀补偿款130342元；二、驳回双方的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分减半收取1470元，由湾头农工商公司负担1420元，刘乃秀负担50元；反诉部分减半收取8700元，由湾头农工商公司负担1453元，刘乃秀负担7247元。（湾头农工商公司已预交1470元，刘乃秀已预交8700元，湾头农工商公司还需在本判决生效后十日内给付刘乃秀1403元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按规定预交上诉费,上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  潘 刚人民陪审员  冒鲁朝人民陪审员  张光宇二〇二〇年三月十一日法官 助理  张慧慧书 记 员  徐文婷