广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终403号 上诉人（原审被告）：农奋强，男，1972年4月5日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：广西枫凌物业服务有限公司。住所地钦州新澳花园小区11栋。统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 上诉人农奋强因与被上诉人广西枫凌物业服务有限公司（以下简称“枫凌物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2019)桂0602民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人农奋强上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，由枫凌物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、《前期物业管理服务合同》签字的双方代表人不具有法人资格。二、业主未授权给业主委员会杨怀军与枫凌物业公司签订合同，物业管理费和电梯维保费不公开，枫凌物业变更名称，上诉人未与枫凌公司的法定代表人方建斌签订物业合同。 被上诉人枫凌物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、枫凌物业公司与开发商、业委会签订的物业合同均是合同有效，对小区全体业主具有约束力。枫凌物业公司已按合同约定提供物业管理，农奋强享受了服务，应按时交纳物业费。二、枫凌物业公司有权按约定向农奋强收取物业管理费和电梯维保费。涉案合同明确约定了枫凌物业公司的收费标准，枫凌物业公司按照约定收取物业管理费，所收取费用用于支付管理人员工资、小区公共设施维护、清洁、绿化等。电梯维保费是小区电梯日常维护运行必然产生的费用，枫凌物业公司支出了大笔费用用于维护电梯。因此，农奋强应按合同约定交纳物业管理费和电梯维保费。三、被上诉人和上诉人提交的两份前期物业服务合同并不矛盾，有电梯维保费的约定是对没有电梯维保费约定的补充完善。四、被上诉人提交的前期物业服务合同已在住建局备案，物业服务的收费应以备案的物业合同为准。 枫凌物业公司向一审法院起诉请求：1.农奋强向枫凌物业公司支付物业费3339.82元、电梯维保费1380元、水电公摊费330.14元，合计5049.96元及滞纳金（以5049.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年5月1日起计至农奋强偿清之日止）；2、本案诉讼费用由农奋强承担。 一审法院认定事实：枫凌物业公司于2017年1月6日由广西钦州新澳物业管理有限公司变更为广西钦州枫凌物业服务有限公司，于2019年2月21日变更为现名广西枫凌物业服务有限公司。2014年11月1日，广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾˙桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡，电梯年检、维保费30元/月/户（电梯年检、维保费及专项维修资金属预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有拥有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况）。合同第七条第四款第一项约定甲方承诺业主免交物业管理服务费的，该费用由甲方承担。2017年4月27日，广西钦州枫凌物业服务有限公司防城港分公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，甲方聘请广西钦州枫凌物业服务有限公司（现物业服务公司）防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，电梯使用费（2楼及以上住宅住户）：20元/月/户。合同第二十三条第十项中关于滞纳金的约定，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金。 农奋强系东湾桃花苑小区2-1-305号房业主，房屋建筑面积为89.78㎡。枫凌物业公司起诉前业已免收农奋强2015年全年物业费（减方典公司赠送事项）。农奋强尚未交纳2014年11月、12月及2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业费3339.82元、电梯维保费1380元、水电公摊费330.14元。 2016年3月25日，农奋强与广西方典置业投资有限公司达成调解：广西方典置业投资有限公司同意免收农奋强2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费。 另，一审法院在与此案相同系列案件中已查明，枫凌物业公司于2019年5月1日退出东湾桃花苑小区的物业管理，服务期间存在电梯故障未能及时整改、杂物未及时清理等情况。 一审法院认为，枫凌物业公司是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其分别与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。农奋强辩称枫凌物业公司非法进驻小区，未经业主同意，未享受到物业服务，故不缴纳物业费用，该院不予采纳。农奋强作为业主，应当按合同约定缴纳物业管理费用，枫凌物业公司作为物业服务单位，应当按合同约定提供物业服务。农奋强辩称应扣除一年免交的物业费，根据枫凌物业公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合同》及调解中的约定，2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费应予以扣除。本案中，枫凌物业公司提供物业服务到2019年4月30日止，则农奋强应向枫凌物业公司缴纳2014年11月、12月，2016年1月至2016年3月，2017年4月至2019年4月30日期间的物业费，鉴于枫凌物业公司服务期间对小区内的电梯维护、卫生保洁等方面的服务存在瑕疵，该院酌情予以扣减15%，故农奋强应向枫凌物业公司支付物业费1923.10元（2262.46元*85%）、水电公摊费330.14元。关于枫凌物业公司主张的电梯维保费1380元（含电梯年检、维保费和电梯使用费），在《前期物业管理服务合同》中约定电梯年检、维保费30元/月/户为预收款、专款专用，枫凌物业公司未能提供证据证明费用收支公示情况，结合其在该期间向业主实际提供了电梯维护服务，该院酌情支持该服务期间的费用同《物业管理服务合同》电梯使用费20元/月/户标准计算，故农奋强应向枫凌物业公司支付2014年11月1日至2019年4月30日期间的电梯维保费共计1080元（20元*54个月）。关于滞纳金，合同中约定的参照国标3‰并不明确，且枫凌物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故枫凌物业公司主张按照中国人民银行同期贷款基准利率从2019年5月1日起计算滞纳金的诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、农奋强于本判决生效后十日内向广西枫凌物业服务有限公司支付物业费 1923.10元、电梯维保费1080元、水电公摊费330.14元，共计3333.24元；二、驳回广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由农奋强负担。 二审中，双方当事人均无证据向本院提交。本院依职权向防城港市港口区住房和城乡建设局调取了一份证据《前期物业管理备案表》，证明被上诉人在涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月；无电梯住宅0.7元/㎡/月。上诉人质证认为该证据具有合法性、真实性和关联性；被上诉人质证认为，该证据仅能证明物业费的收费标准，不能证明整个物业服务的唯一收费标准。 上诉人对一审判决第三页倒数第十、十一行查明的事实中“电梯年检、维保费30元”有异议，认为并无此约定。本院对上诉人认为有异议的事实予以采纳，具体理由见本院再查明的事实。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人2020年3月28日作出的《对前期物业管理备案表的质证意见》中承认上诉人提交的《前期物业管理服务合同》是广西方典置业投资有限公司与被上诉人另行补签的合同。 再查明，本院在与此案相同系列案件中已查明，2014年11月1日，广西方典置业投资有限公司与广西钦州新澳物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中无电梯年检、维保费的约定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本院再查明的同类系列案件中《前期物业管理服务合同》和涉案《物业管理服务合同》分别是枫凌物业公司与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会订立的合法有效合同，对全体业主均具有约束力。一审认定《物业管理服务合同》为合法有效正确，本院予以确认。 同类系列案件中《前期物业管理服务合同》上甲方有广西方典置业投资有限公司和乙方广西钦州新澳物业管理有限公司的盖章确认，具有法律效力。2017年4月27日签订的《物业管理服务合同》上甲方有防城港市东湾桃花苑小区业主委员会和乙方广西钦州枫凌物业服务有限公司防城港分公司的盖章确认，具有法律效力。被上诉人枫凌物业公司系依法成立的具有民事权利能力和民事行为能力，能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织。被上诉人更名行为并不影响其在本案合同中的权利义务。上诉人称被上诉人不具备起诉主体资格的理由不能成立。一审法院认定被上诉人具有独立法人资格并无不当，本院予以维持。 上诉人对本案物业费、水电公摊费的计算标准未提出异议，本院予以确认。根据本院调取的《前期物业管理备案表》中涉案楼盘的住宅物业服务收费标准和同类系列案件《前期物业管理服务合同》第七条约定的物业服务费用标准中并无电梯年检、维保费的约定，一审法院计算上诉人应向被上诉人支付2014年11月1日至2017年4月30日的电梯维保费600元有误，本院予以纠正。一审法院根据《物业管理服务合同》约定的标准计算2017年5月1日至2019年4月30日的电梯维保费正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人农奋强的上诉请求部分成立，应予部分支持；由于在二审中出现了新证据，导致一审判决认定事实有误，实体处理有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2863号判决的第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2863号判决的第一项为：上诉人农奋强向被上诉人广西枫凌物业服务有限公司支付物业费1923.10元、电梯维保费480元、水电公摊费330.14元，共计2733.24元； 三、驳回被上诉人广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元（上诉人农奋强已预交），均由上诉人农奋强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳