山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初752号 原告:（反诉被告）：陈某某，男，1990年07月28日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:房孟秋，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾姗姗，山东力维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某，女，1987年10月10日生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。 原告陈某某与被告陈某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托诉讼代理人房孟秋、曾姗姗，被告陈某的委托诉讼代理人刘建鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令或调解解除原被告签订的商铺租赁合同,被告承担违约金67000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月8日,原、被告签订商铺租赁合同,合同约定被告租赁原告位于临沂市兰山区，商铺面积88.19平方米。租赁期限自2018年11月9日至2023年11月30日止，共5年。第一期自2018年11月9日至2019年11月30日,租金为5万元。合同第四条2付款方式:乙方应提前一个月向甲方缴纳该商铺下一周期的租金。合同第七条：1.如承租方不再使用出租的房屋后,承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。现被告未按照合同约定缴纳下一期租金,且擅自拆除破坏已装修固定的设施及房屋构架。被告的行为已经构成了违约。应该承担违约责任。为维护原告的合法权益,依据合同法及民事诉讼法相关规定特向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告的诉讼请求。 陈某辩称，1、首先原告主张的解除原、被告之间签订的商铺租赁合同,在原告向贵院主张权利时,该合同已经经过双方合意解除,因此,原告依据已经解除的合同向贵院请求解除租赁合同,缺少事实及法律依据。2、即使双方合意不能通过举证的方式证明,就本案而言原告于2019年11月7日向贵院提出解除合同的,该时间点原告系在租赁合同约定的第一期租赁期间内提出的,对于第一租赁期间内,我方已支付租赁费,我方同意解除该租赁合同,根据相关法律规定,该租赁合同在2019年11月7日就应视为解除了。对于该日期之后被告方交纳的租金根据合同法第22条及相关司法解释,租赁合同被解除后,租赁期间尚未届满的,合同终止履行,承租人返还租赁物,出租人应当偿还承租人剩余租金。2、对于原告所主张的违约金67000元,既没有双方约定也没有法律依据,原、被告所签订的商铺租赁合同第十条中并未约定违约金的比例及数额,根据相关法律规定,在社会经济民法领域应根据当事人意思自治的原则,有约定的按照约定,没有约定的按照法律规定,根据法律规定,违约金的实质意义,是对于守约方的补偿,根本目的在于补偿给守约方造成的损失,本案导致合同无法继续履行的责任在于原告,系因原告把租赁物更换锁具导致被告无法经营,在原告更换锁具后,被告曾于2019年10月29日晚上六七点左右报警过,该证据系存在于第三方,被告无法获得的证据,法院可以调查落实。其次,原告在合同履行期间内曾多次在58同城网发布招租信息,这种种行为足以证明系原告违约在先,因此,原告无权要求违约金。3、原告申请解除合同的时间点系在第一期租赁合同期间,并未给原告造成实质性的损失,因此原告主张的违约金既没有双方约定,也没有实际性的损失,因此,原告主张的违约金没有事实及法律依据。3、原告所依据的合同第七条第1款之约定,系约定不明,根据合同法第223条及司法解释等相关规定,承租人所增设的装饰、装修曾在物业部门交纳相关装修押金,在相关部门的验收下并未影响租赁物的主体架构,被告所增设的装饰及装修物品在没有对架构造成影响的情况下,没有形成添附的独立物的物权人是被告,被告是可以拆除的,在拆除后并不影响租赁物原状,这里的原状应理解为租赁物之前的原状。因此,原告依据该条主张违约责任,显然不能得到法律的保护。综上,请求法院依法查明案件事实,结合相关法律规定,驳回原告的诉讼请求。 陈某向本院提出反诉请求：1、依法判令或调解反诉被告陈某某返还反诉原告交纳的租房押金3000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月8日，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，反诉原告交给反诉被告租赁押金3000元，现因合同双方合意解除，为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 陈某某针对陈某的反诉请求辩称，我方不同意退回押金。合同第4条第3款付款方式里规定：合同终止,乙方不在续租,并清算所有相关费用后,甲方无息全额退还乙方。现反诉原告违约，我方无需退还押金。且通过反诉原告的答辩状中第二条可以看出，双方对于解除合同是有争议的，合同并未达成合意解除。 本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，陈某与陈某某协商租赁了陈某某位于临沂市兰山区一处，双方并签订商铺租赁合同一份，约定：一、商铺坐落地址：，面积88.19平方米；三、租赁期限：2019年11月9日至2023年11月30日，共5年，其中2018年11月9日至2018年11月30日为该商铺装修期。四、租金和支付方式及租金交纳期限：1、第一期自2018年11月9日至2019年11月30日，租金为50000元（大写伍万元整）；第二期自2019年12月1日至2020年11月30日，租金为55000元（大写伍万伍仟元整）；第三期自2020年12月1日至2021年11月30日，租金为60000元（大写陆万元整）；第四期自2021年12月1日至2022年11月30日，租金为60000元（大写陆万元整）；第五期自2022年12月1日至3年11月30日，租金为60000元（大写陆万元整）；2、付款方式：1）甲乙双方自签订本合同之日，乙方需在叁日内向甲方支付该商铺壹年租金；2）乙方应提前一个月向甲方缴纳该商铺下一周期的租金。3、押金：乙方向甲方缴纳房租租赁押金3000元（叁仟元），合同终止，乙方不在续租，并清算所有相关费用后，甲方无息全额退还乙方。六：房屋的附属设施及费用的承担：3）租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。七、租赁期间房屋修缮：1、出租方房屋交给承租方后,承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后,承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。十、违约责任和合同终止的赔偿措施：1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时,双方互不承担责任,合同终止。2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。合同还对其他事项作了约定。双方均在合同上签字予以确认。同日，陈某向陈某某交纳押金3000元及第一期租金50000元，陈某某分别给陈某出具了押金条及收到条各一份，押金条载明：今收到陈某支付房租押金（大成郡15号楼103）3000元（叁仟元整）陈某某2018年11月8日；收到条载明：今收到陈某支付房租（大成郡15号楼103商铺）50000元（伍万元整）陈某2018年11月8日。陈某某将商铺交给陈某后，陈某对商铺进行了装修并使用。第二期租金支付到期前，陈某告知陈某某不再继续租赁商铺，陈某某在58同城挂出出租广告。后陈某自行撤离商铺，并将其安装的空调等装修设施拆走，改变了商铺原状。2020年1月9日，陈某某诉至本院，主张陈某违约，要求解除双方的租赁合同，并由陈某支付违约金47000元（剩余未交房租235000元＊20%），以及破坏的装修损失20000元。庭审中，陈某提出反诉，要求陈某某退还房屋押金3000元。对于原告主张的损失，经本院释明，原告明确表示不申请评估。 本院认为，当事人之间可以协商解除合同。合同解除是双方意思表示一致的结果，应有双方的合意。本案中，被告陈某未按合同约定交纳第二年房租，且自行搬离已租赁的商铺，其无证据证实该行为得到了原告陈某某的允诺，双方就合同解除达成了合意。原告陈某某于第二年租金到期前在58同城网上挂出出租广告，应当视为其因被提前告知解约而采取的避免损失的自救措施，不能推定为其同意被告解除合同的请求。因此，被告主张双方之间的合同已合意解除，缺乏事实依据，本院不予采信。被告未在双方合意解除合同的情形下，搬离出租商铺，以自己的行为不履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，合同应当解除。解除的时间应以原告向本院起诉的时间为准，即2020年1月9日。关于原告主张的违约金及赔偿损失问题。违约金系当事人在合同中约定一方违约时给对方造成损失所支付的金钱数额或计算方法，双方的合同中并未约定违约金条款，原告要求被告按剩余未交房租的20%支付违约金，应当理解为赔偿预期收益损失。对于该损失，若商铺能够出租出去，则不存在损失。考虑到被告提前解约，给原告预期收益造成一定的损害，原告对外出租商铺尚需一定的合理时间，本院酌定该时间为三个月，三个月内的房租损失，应由被告赔偿。关于原告主张的破坏房屋损失。从原告提交的照片来看，被告拆除装饰装修物，一定程度上改变了房屋原有状况，给原告造成了一定的损害，其应当予以赔偿，但经本院释明后，原告不申请对其损失评估，本院无法确定具体的损失数额，责任在于原告，本院对此不予支持。关于被告反诉支付押金问题。商铺租赁合同明确约定，合同终止，被告不再续租并清算所有相关费用后，由原告全额退还。本案因被告违约提前解除合同，且被告未能与原告协商处理好合同解除后的善后事宜，拆除房屋装修物时改变了原告房屋的原有状况，在未恢复或赔偿之前，其要求原告支付该押金，理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告陈某某与被告陈某签订的商铺租赁合同于2020年1月9日解除。 二、被告陈某于本判决生效后十日内赔偿原告陈某某因解除合同所受损失13750元。 三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1476元，减半收取738元，由被告负担150元，由原告负担588元；反诉费50元，由反诉原告陈某负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘晓光