北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24622号原告：王晓东，男，1967年12月23日出生。原告：盘仲莹，女，1971年3月13日出生。原告：刘鹰，女，1975年10月9日出生。三原告共同委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。被告：均豪居用（北京）物业管理有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：梅永乐，男，1983年11月19日出生。委托诉讼代理人：狄艳齐，男，1989年6月30日出生。被告：北京市朝阳区嘉林花园业主委员会，住所地北京市朝阳区嘉林路甲一号。负责人：隆重伟，主任。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。原告王晓东、盘仲莹、刘鹰（以下一并提及时称三原告）与被告均豪居用（北京）物业管理有限公司（以下简称均豪居用公司）、北京市朝阳区嘉林花园业主委员会（以下简称嘉林花园业委会）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东、盘仲莹、刘鹰的委托诉讼代理人潘巍、谢斌，被告均豪居用公司的委托诉讼代理人梅永乐、狄艳齐，被告嘉林花园业委会的委托诉讼代理人戚世雷、赵玉峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：要求确认均豪居用公司与嘉林花园业委会于2016年签订的《北京市物业服务合同》无效。事实和理由：三原告系北京市朝阳区嘉林花园小区业主，该小区原来的物业服务企业为某1公司（以下简称某1公司），2016年均豪居用公司与嘉林花园业委会签订关于嘉林花园小区的《北京市物业服务合同》，服务主体变更为均豪居用公司，某1公司与均豪居用公司均具有法人资格，系分别独立的法律主体。三原告认为，按照法律规定，物业公司发生变更应当召开业主大会征询全体业主意见，嘉林花园业委会在未经过法定程序进行表决的情况下，直接与均豪居用公司签订物业服务合同，违反了《物权法》第76条和《合同法》第52条的规定，所签订的物业服务合同属于无效合同，故诉至本院。均豪居用公司辩称：不同意三原告的诉讼请求。三原告没有起诉我方的主体资格，我公司并非与三原告签订的合同，三原告的请求不符合合同法第52条的规定的无效条件，且该合同已经履行完毕。嘉林花园业委会辩称：不同意三原告的诉讼请求。首先，2014年嘉林花园业委会选聘某1公司作为涉诉小区的物业公司，2016年某1公司因内部改革更名为均豪居用公司，经张贴和咨询业主意见，继续由更名后的均豪居用公司为嘉林花园小区提供服务,小区的管理团队和管理人员并未发生变化。其次，2016年签订物业服务合同已经履行完毕，合同是真实有效的，双方权利义务已经终结，不存在无效的基础。再次，关于三原告的主体资格，三原告并不能代表全体业主或大部分业主的权益，并且三原告也不是合同的相对方，其作为原告起诉，主体不适格。最后，均豪居用公司与嘉林花园业委会签订的物业服务合同并未侵犯第三人和其他业主的权益，也没有违反强制性法律规定，不应当认定为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王晓东为朝阳区某2房屋的所有权人，盘仲莹为朝阳区某3房屋的所有权人，刘鹰为某4房屋的所有权人，三人均为嘉林花园小区业主。2014年，嘉林花园业委会与某1公司签订物业服务协议，约定由某1公司为嘉林花园小区提供物业服务。2016年，嘉林花园业委会作为甲方与均豪居用公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》，约定由均豪居用公司为嘉林花园提供物业服务。物业名称：嘉林花园，类型：别墅、公寓，坐落位置：某5号。物业服务期限为一年零四个月，自2016年3月1日至2017年6月30日。2016年3月24日，嘉林花园业委会与均豪物业嘉林花园项目部共同向业主发出《关于均豪物业企业更名重新签订物服务合同的意见征询》（以下简称《意见征询》），载明：2014年6月，某1公司竞标成功，于2014年7月1日签订了嘉林花园物业服务协议…….均豪物业也得到了园区业主的普遍认可，并于2015年7月1日续签了两年的服务合同……根据均豪企业的战略规划，企业近期在公司体制上作出调整，均豪物业住宅类项目将全部划转到“均豪居用（北京）物业管理有限公司”旗下，公司名称变更后，为建委备案使用，需要以新企业名称重新签订嘉林花园物业服务合同，就上述事宜，征询全体业主意见。请持反对意见的业主于2014年4月10日前至嘉林花园业主委员会办公室提交意见。2016年4月15日，嘉林花园业委会作出《北京市朝阳区嘉林花园小区业主大会决议》，载明：嘉林花园业委会于2016年3月25日-2016年4月10日采用书面征求意见方式组织召开业主大会，就与均豪居用（北京）物业管理有限公司签订新的物业服务合同事项进行表决······。嘉林花园小区共176户，业主176人，其中同意签订新的物业服务合同的业主人数176人，不同意的业主人数0人，园区总建筑面积35000平方米，其中同意签订新的物业服务合同业户面积35000平方米，不同意的业户面积为0平方米。经此次书面业主大会表决，同意签订新的物业服务合同的业主人数、业主面积均超过园区总业主人数、园区总面积的1/2，依法产生决议事项如下：同意与均豪居用（北京）物业管理有限公司签订新的物业服务合同。庭审中，三原告表示某1公司变更为均豪居用公司并非简单的名称变更，两公司均具有独立的法人资格，是两个独立的公司，嘉林花园业委会与均豪居用公司重新签订合同属于物业公司的解聘和重新选聘，按照法律规定，物业公司的更换应当召开业主大会征询业主意见，上述函件的发出并不符合召开业主大会的法定形式，实际上并未召开正式的业主大会，也未询问业主的意见，业主表决方式也并非不提出异议就视为认可，且意见征询函件发出的时间晚于签订《北京市物业服务合同》的时间，相当于先签订合同再征询意见，上述行为明显不符合法律的规定。嘉林花园业委会表示将《意见征询》进行了公示，并表示函件中明确载明业主如有异议向业委会办公室提交意见，但至截止时间并未有业主提出异议，故视为业主对于物业公司变更的认可。经询，嘉林花园业委会表示《意见征询》的函件仅在公示栏进行了公示，并未向每个业主发放，并表示某1公司和均豪居用公司系母子公司关系，二者系关联公司，上述公司的主体变更并非物业公司的解聘和重新选聘。均豪居用公司表示虽然物业公司主体发生了变化，但是仅仅是公司内部的体制改革，均豪居用公司系某1公司的子公司，变更后的物业管理团队和管理人员以及服务内容均未发生变化。业主接受了服务且大部分未提出异议，且2016年的合同已经履行完毕，不存在无效的情形。另查，某1公司成立于1996年，均豪居用公司成立于2002年，两公司均具有独立的法人资格。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。但是，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据三原告提交的工商登记信息可知，均豪居用公司与某1公司均具有独立的法人资格，二者并非同一法律主体。故嘉林花园业委会与均豪居用公司在2016年签订《北京市物业服务合同》的行为系选聘新的物业服务企业的行为，应当召开业主大会征询业主意见。根据本院查明的事实可知，嘉林花园业委会仅在公示栏公示了《意见征询》，并未明确告知业主召开业主大会，且统计业主意见的方式为业主未提出异议即视为同意，上述意见征询的方式并不符合召开业主大会的法定形式，故本院认为物业公司的变更未经法定程序，违反了《中华人民共和国物权法》的规定，应属无效。三原告作为小区的业主，具有提起诉讼的主体资格，现三原告主张确认均豪居用公司及嘉林花园业委会于2016年签订的《北京市物业服务合同》无效，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告均豪居用（北京）物业管理有限公司与被告北京市朝阳区嘉林花园业主委员会于2016年签订的《北京市物业服务合同》无效。案件受理费70元，由被告均豪居用（北京）物业管理有限公司、被告北京市朝阳区嘉林花园业主委员会负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年三月三十日书记员  张 晨