辽宁省辽阳市宏伟区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽1004执异15号异议人（申请执行人）：刘丽,女，汉族，1973年4月14日出生，住辽宁省大连市旅顺口区。委托代理人：徐宁，辽宁德远律师事务所律师。被执行人:吴春杰,女,汉族，1962年4月30日出生,住辽阳市文圣区。被执行人:辽阳金轮贸易有限公司，住所地：辽宁省辽阳县首山镇前进街。法定代表人：于广仁，系董事长。在本院执行刘丽与吴春杰、辽阳金轮贸易有限公司金融不良债权转让合同纠纷一案中,异议人刘丽对本院于2019年10月28日作出的撤回拍卖被执行人吴春杰1756.98平方米房产的执行行为不服,向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人刘丽称，1、撒销辽阳丽宏伟区人民法院于2019年10月28日作出的终止(中止)拍卖异议被申请人吴春杰1756.98平方米房产的执行行为(即恢复按起拍价142万元对吴春杰抵押房产的司法拍卖)；2、确认异议被申请人于2019年10月28日向辽阳市宏伟区人民法院提交的《房屋出租协议》无效；3、确认辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2019年10月28日作出的《情况说明》(该《情况说明》以《房屋出租协议》为依据认定房屋出租,进而影响正在拍卖的抵押房产评估价格为由,收回了作为本次拍卖参考价格的《评估报告》)无效,辽华房估报字(2019)第0419号估价报告有效。事实与理由：异议申请人申请辽阳市宏伟区人民法院(以下简称贵院)执行拍卖异议被申请人吴春杰名下的已被贵院查封的1756.98平方米抵押房产,贵院以辽华房估报字(2019)第0419号估价报告的评估值作为拍卖参考价,于2019年9月27日在京东网拍平台上公开拍卖查封的房产,拍卖日期定于2019年10月29日,拍卖底价142万元。但在2019年10月28日上午贵院提出以辽阳县房产计税价作为本次拍卖的参考价,将《评估报告》作废,异议申请人未同意并强调本次评估是双方当事人共同确定的方式,贵院复查执行笔录后取消了以房产计税价作为参考价,将《评估报告》作废的错误做法。2019年10月28日下午,贵院又通知异议申请人称异议被申请人提供了《房屋出租协议》,辽宁华阳资产房产土地评估有限公司以存在《房屋出租协议》为由收回了《评估报告》,并称要取消明天的拍卖。异议申请人不服,并要求査阅《房屋出租协议》及评估公司《情况说明》。贵院于当日下午2点,在一楼接待室接待异议申请人,但异议申请人并未见到《房屋出租协议》,只收到评估公司《情况说明》,贵院相关人员告知其也未看到《房屋出租协议》,正要求异议被申请人送过来,异议被申请人过来后出示了《房屋出租协议》,异议申请人看过后当即表示《房屋出租协议》出租日期为2019年3月1日至2020年3月1日,而拍卖房产于2018年10月便被贵院予以查封,此《房屋出租协议》无效,以此为据的评估公司的《情况说明》亦无效。辽华房估报字(2019)第0419号评估报告有效,拍卖应当正常进行。贵院相关执行人员对此未予明确回复。2019年10月28日下午5点34分,执行法官来电告知异议申请人,明天拍卖取消。(这是第二次干拍卖前一日取消拍卖,第一次原定于2019年8月5日在京东网拍平台上拍卖,通知取消拍卖时间为2019年8月4日,原因至今不详)。异议申请人认为,被执行人出示的《房屋出租协议》是无效的；评估公司出具的《情况说明》是无效的,辽华房估报字(2019)第0419号估价报告是有效的,贵院在未对相关证据予以核实、未经执行异议听证程序即终止拍卖的执行行为是错误的。依据《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”现异议申请人提出异议申请,具体违法事实和理由如下：一、《房屋出租协议》无效；异议被申请人无权以《房屋出租协议》为由对辽华房估报字(2019)第0419号估价报告提出异议;评估公司出具的《情况说明》无效;辽华房估报字(2019)第0419号估价报告有效,应恢复拍卖。1、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的行为,不得对抗申请执行人。”显然,异议被申请人在未经异议申请人和人民法院同意的情况下,将查封的房产出租是违法的,《房屋出租协议》无效，不应作为本案停止拍卖的事由。另,异议被申请人的这种出租已查封房产的行为符合《刑法》第314条和《民事诉讼法》第111条第3款的情形,法院应移交公安机关办理。2、依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第22条的规定,异议被申请人应于收到评估报告5日内提出异议,而被执行人于拍卖前一日10月28日下午才提出房屋出租一事显然已过期,其已无权对辽华房估报字(2019)第0419号估价报告提任何异议。综上,《房屋出租协议》不应被贵院和辽宁华阳资产房产土地评估有限公司采信,更不应将其作为收回辽华房估报字(2019)第0419号估价报告和终止(中止)拍卖的理由。辽华房估报字(2019)第0419号估价报告有效,贵院应按起拍价142万元,恢复拍卖异议被申请人吴春杰1756.98平方米查封抵押的房产。二、贵院未经审核就将《房屋出租协议》转交评估公司,或允许异议被申请人将《房屋出租协议》交给评估公司,促使评估公司出具《情况说明》收回《评估报告》的执行行为是错误的;贵院以评估公司的《情况说明》为由终止(中止)拍卖的执行行为错误,应尽快恢复拍卖。1、《房屋出租协议》本身是无效的且异议被申请人无权对此提异议,贵院不应采信《房屋出租协议》,更不应转交评估公司。2、贵院不应允许异议被申请人将《房屋出租协议》直接交由评估公司,而应由法院审查后方可交付。本次评估是贵院作为委托人委托评估公司评估,一切评估资料均应由法院审查并转交评估公司,依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第17条“人民法院应当将查明的财产及相关材料一并移交给评估机构”,可见评估资料应由法院审核移交。综上,贵院未经审核就将《房屋出租协议》转交评估公司,或允许异议被申请人将《房屋出租协议》交给评估公司,促使评估公司出具《情况说明》收回《评估报告》,贵院进而撒销拍卖的执行行为是错误的,给异议申请人造成重大损失,应尽快恢复拍卖。本案执行的房产已经抵押并在宏伟法院查封期间出租,依据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押杈的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”,又依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的行为,不得对抗申请执行人。”。故,房屋出租不能对抗和影响法院执行评估、拍卖房产的执行行为,法院应当依法严格审查《租房协议》,不应将《租房协议》转交或默认异议被申请人交给评估公司,造成评估公司出具《情况说明》收回《评估报告》,不应终止(中止)房屋公开拍卖。特此说明并申请:1、撤销辽阳市宏伟区人民法院于2019年10月28日作出的终止(中止)拍卖异议被申请人吴春杰1756.98平方米房产的执行行为(即恢复按起拍价142万元对吴春杰抵押房产的司法拍卖);2、确认异议被申请人于2019年10月28日向辽阳市宏伟区人民法院提交的《房屋出租协议》不能对抗宏伟法院执行评估、拍卖房产的执行行为；3、确认辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2019年10月28日作出的《情况说明》(该《情况说明》以《房屋出租协议》为依据认定房屋出租,进而影响正在拍卖的抵押房产评估价格为由,收回了作为本次拍卖参考价格的《评估报告》)无效,辽华房估报字(2019)第0419号估价报告有效。被执行人吴春杰、辽阳金轮贸易有限公司未提出意见。本院查明，本院于2018年2月5日作出(2017)辽1004民初763号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽阳金轮贸易有限公司向原告刘丽偿还借款281万元,于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；二、如被告辽阳金轮贸易有限公司不能履行上述第一项债务,原告刘丽有权以被告吴春杰抵押的位于辽阳县××××号建筑面积1756.98平方米房屋((辽宏)农银高抵字(2001)第□□05号《最高额抵押合同》)折价或拍卖、变卖所得价款对第一项债务在最高债权余额150万元范围内优先受偿,不足部分仍由被告辽阳金轮贸易有限公司清偿。被告吴春杰在承担担保责任后,有权向被告辽阳金轮贸易有限公司追偿。”。判决生效后，刘丽向本院申请执行，本院于2018年8月24日立案，案号为(2018)辽1004执312号，2019年2月26日，本院作出(2018)辽1004执312号执行裁定书，裁定如下：终结本案执行。2019年5月5日，本院立案恢复执行，案号为(2019)辽1004执恢5号。本院执行过程中，双方同意对抵押房屋进行评估拍卖，2019年1月3日，本院委托辽阳市中级人民法院技术处开展对吴春杰的抵押房屋进行价值评估工作。2019年7月5日，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司作出辽华房估报[2019]第0419号房地产估价报告，抵押房屋估价结果为:满足各项假设限制条件下的市场价值为(大写)贰百零壹万肆仟捌佰玖拾贰元整(2,014,892.00元)。”。2019年7月26日，本院于作出(2019)辽1004执恢5号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人吴春杰位于辽阳县首山××、××、××、87-5（建筑面积共1756.98平方米）的四处房屋”。2019年8月5日，本院在京东网发布拍卖公告，拟定于2019年9月10日10时至2019年9月11日10时止拍卖吴春杰所有的位于辽阳县首山××、××、××、87-5（建筑面积共1756.98平方米）的四处房屋，起拍价（保留价）：142万元。后本院发现未将房地产估价报告送达给吴春杰，于2019年9月5日撤回拍卖。2019年9月6日，本院将房地产估价报告送达吴春杰。2019年9月27日，本院再次在京东网发布拍卖吴春杰所有的上述经评估房屋的拍卖公告，拟定于2019年10月29日10时至2019年10月30日10时止拍卖，起拍价（保留价）：142万元。2019年10月28日，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于向辽阳市中级人民法院技术处提交一份“情况说明”，称被申请人重新提供了新的资料信息，该信息说明本次评估对象存在租赁情况，该情况对估价结果产生了影响，原估价结果已不能真实反映出评估对象的市场价值，估价报告失效。申请收回辽华房估报字【2019】第0419号房地产估价报告。2019年10月28日，本院再次撤回拍卖。本院认为，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定。本案中，本院已委托专业机构对拟拍卖的被执行人吴春杰的房屋进行了价格评估，评估机构在评估报告作出后认为其未考虑上述房屋存在租赁情况，作出的估价结果失真，估价报告失效，评估机构撤回估价报告理由充分，故本院予以认可。鉴于评估机构已撤回评估报告，本院暂无确定案涉标的物网拍起拍价的依据，且2019年10月28日拍卖尚未开始，故本院于当日撤回拍卖的行为符合法律规定。异议人刘丽申请撤销本院上述执行行为的请求，无法律依据，本院不予支持。关于异议人申请确认异议被申请人提交的《房屋出租协议》无效的请求，最高人民法院在（2009）执他字第7号答复山东省高级人民法院的请示中已明确说明，被执行人与第三人签订的租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，因此异议人的这一主张于法无据。至于异议人申请确认辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2019年10月28日作出的《情况说明》及收回《评估报告》无效的请求,因不属于执行异议审查范围，本院不予处理。综上，异议人刘丽提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款、第二十条第一款第七项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回刘丽的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省辽阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐作英人民陪审员  史 悦人民陪审员  荣乃让二〇二〇年三月十三日书 记 员  张瑞云本案裁定所依据的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。第二十条第一款第七项：在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；