河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初6850号原告：高桂梅，女，1961年10月12日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：张现足，河南濮兴律师事务所律师。被告：濮阳市宜家置业有限公司，住所地：濮阳县站南路中段。统一社会信用代码：91410928680791247C。法定代表人：高少杰，董事长。被告：王康耀，男，1982年9月30日出生，汉族，住河南省濮阳县。被告：赵光耀，男，1970年3月10日出生，汉族，住河南省濮阳县。以上三被告共同委托诉讼代理人：郭建华，李建猛（实习律师），河南长庚律师事务所律师。原告高桂梅与被告濮阳市宜家置业有限公司（以下简称：宜家公司）、赵光耀、王康耀房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）豫0928民初6240号民事裁定书，原告高桂梅不服提起上诉，濮阳市中级人民法院作出（2019）豫09民终1489号民事裁定书，撤销原裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高桂梅及委托诉讼代理人张现足、被告宜家公司、王康耀、赵光耀及共同委托诉讼代理人郭建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高桂梅向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年3月11日签订的房屋买卖合同；2、三被告返还原告购房款1529740元及赔偿原告损失1529740元；3、诉讼费和保全费由三被告承担。事实和理由：2014年3月20日，被告王康耀向原告借款600000元，赵光耀提供担保。被告向原告出具了借条，并约定借款期限2个月，利息3分。2014年3月7日赵光耀以宜家公司的名义收原告500000元房款，并向原告出具了借条，背面注明房款。2015年3月11日，被告宜家公司承接了王康耀借原告600000元的借款及利息，转成买房款，加上已支付的500000元房款，又支200000元，共计1529740元交清了首付房款。并签订商品房买卖合同，约定：被告宜家公司将位于濮阳县解放路北段西侧、铁丘路西段北侧宜家盛世佳苑1.2幢1单元102铺号房商业房产，建筑面积266.34平方米，每平方米11000元，共计2929740元卖给原告。付款方式为首付1529740元，剩余房款140万元办理银行贷款，其银行按揭资料合同签署七日内提供齐全，并约定了违约责任等事项。后在办理按揭贷款的过程中发现被告宜家公司于2014年12月16日，将该房屋备案到李永名下，致使原告不能办理房屋的按揭手续。后经原告多次要求被告返还原告购房款1529740元并赔偿原告损失或交付原告房屋，均无果，故诉至法院。被告宜家公司辩称：1、双方所签订的合同属实，但原告并没有支付首付款1529740元，也没有支付剩余房款1400000元，鉴于原告没有支付房款，宜家公司不同意返还并赔偿损失；2、同意原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，但该事实已经濮阳县人民法院（2018）豫0928民初4016号民事裁定书所确认并驳回原告起诉，原告未上诉，该裁定已经生效。按照一事不再理原则，人民法院应驳回原告起诉。被告赵光耀辩称：原告的诉讼请求和事实理由与被告赵光耀无关，请求依法驳回对其的诉讼请求。原告诉状所述2014年3月7日赵光耀与宜家公司收原告500000元房款不属实。这一笔款项是被告赵光耀向原告的借款，与原告和宜家公司签订的房屋买卖合同房款无关。被告王康耀向原告借款600000元，被告赵光耀已经过了保证期间，被告赵光耀对此不再承担保证责任。被告王康耀辩称：原告的诉讼请求和事实理由与被告王康耀无关，请求依法驳回对其的诉讼请求。2014年3月20日，被告王康耀向原告的借款与原告和宜家公司签订的房屋买卖合同无关，且当初借条上没有约定利息。原告提供以下证据支持其诉求：1、2014年3月20日王康耀向原告高桂梅出具借据一份、银行转账记录四份；2、2014年3月7日赵光耀向原告高桂梅出具借条一份、银行取款和电汇凭证、支付凭证各一份；3、2015年3月11日高桂梅中国农业银行取款凭证一份及赵光耀房款收条一份；4、原告高桂梅与被告濮阳市宜家置业有限公司签订的房屋买卖合同书一份；5、2018年4月27日原告与被告濮阳市宜家置业有限公司补充协议一份；6、濮阳县人民法院向濮阳县房产局调取房屋信息证明一份；7、2017年6月29日原告高桂梅与濮阳市宜家置业有限公司刘会计、赵光耀通话录音各一份；8、2017年12月24日原告高桂梅与被告赵光耀通话录音一份；9、2018年1月18日、3月13日、3月27日高桂梅与赵光耀通话录音三份；10、2018年4月18日、2018年5月9日高桂梅与赵光耀通话录音两份；11、张新玲身份证复印件以及证人证言一份。被告宜家公司质证意见：对于证据1和证据2、证据3，都与宜家公司无关；对证据4房屋买卖合同无异议，但证明目的有异议，宜家公司并未收到原告所支付的购房款；对于证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，但只是一种销售策略，该房屋目前还没有销售；对证据7，并不能证明原告所主张的事实；对证据8、证据9、证据10真实性有异议，赵光耀并不知道录音的事实，录音所显示的内容并不完整；证据11张新玲的证言真实性不认可，根据法律规定，证人应当出庭作证，但张新玲未到庭。被告赵光耀质证意见：对于2014年3月7日的借据借到500000元真实性无异议，但上面没有书写利息，对于2015年3月11日收到条真实性无异议，但实际上是赵光耀与原告之间的民间借款，赵光耀同意偿还本金700000元；对于2014年3月20日王康耀所打借据的真实性无异议，但已过保证期限，赵光耀不再承担保证责任。补充：对于证据1，借据上的签名是真实的，但该笔借款已经超过保证期限，王康耀的实际借款数额应以原告提供的四份转账凭证所记载的金额为准，对于证据2真实性无异议，借款50万元无异议，但是没有约定利息，借条背面内容与本案无关，因为借款发生在2014年3月7日，后面写明的日期也是2014年3月7日，但原告与宜家公司签订的房屋买卖合同日期是2015年3月11日，所以该款项与买卖合同无关；对于证据3真实性无异议，当天签合同给了20万，但原告离开后，赵光耀多次要求原告支付剩余首付款，但原告一直没有支付剩余部分，赵光耀也没有把这20万元交给宜家公司；对证据4真实性无异议，但原告并没有支付合同所载明的首付款1529740元；对证据5、证据6无异议；对证据7、证据8、证据9、证据10，赵光耀并不知情，从原告所整理的录音书面笔录来看，内容不完整，并不能证明原告已经支付首付款或原告所主张的王康耀借款60万元、赵光耀借款50万元转为购房款的事实；对证据11真实性有异议，赵光耀不认识张新玲。被告王康耀质证意见：对于2014年3月20日的借据的真实性无异议，但借据上“约定利息三分”非王康耀书写，当时借据上没有书写利息，王康耀同意返还本金，对于提供的银行明细及转账凭证真实性无异议，但证明借条上写的和实际收到的不一致，应按实际收到的偿还，该借据显示借款日期是2014年3月20日，还款期限是2014年5月20日，已经超过诉讼时效。对证据1无异议，其他都与王康耀无关。根据原、被告陈述，双方举证、质证，本院认定以下事实：2014年3月20日，被告王康耀向原告出具借据一份，显示借款金额600000元，借款期限自2014年3月20日至2014年5月20日（注明约定利息3.5分）。并以案外人房屋锦绣花园9#楼6楼东户作为担保，被告赵光耀及案外人李宗雷以担保人身份在借据上签字。并注：2014年元、22号王康耀借款20万元（未还上）续借。2014年3月20号王康耀借款40万元（两笔共计60万元整）。但2014年1月22日，原告高桂梅实际向被告王康耀转账193000元。2014年3月20日，原告实际向被告王康耀转账379000元(279000元+100000元)，实际转款共计572000元。2014年3月7日，原告高桂梅分别向被告赵光耀转账312000元和188000元，同日，被告赵光耀向原告高桂梅出具借条一份，显示，今借到高桂梅现金伍拾万元整（500000元）。借条背面显示：“14、3、7号门市”。2015年3月11日，被告赵光耀向原告出具收到条一份，显示今收到高桂梅宜佳门市房款贰拾万元整。同日，原告高桂梅作为买受人，被告宜家公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份，显示将宜家公司位于濮阳县解放路北段西侧、铁丘路西段北侧宜家盛世佳苑1.2幢1单元102铺号房层高29商业房产，建筑面积266.34平方米，每平方米11000元，总金额2929740元出卖给原告；付款方式及期限：已付首付房款1529740元，剩余房款1400000元办理银行贷款；出卖人逾期交房的，买受人同意给予出卖人玖拾个自然日的延期，若逾期超过玖拾个自然日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，延期届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2018年4月27日，原告高桂梅与被告宜家公司签订补充协议，协议约定将原合同第十九条变更为“合同履行过程中发生争议通过濮阳县人民法院解决”。原告发现涉案房产已于2014年12月16日登记在案外人李永名下，提起诉讼。本院认为，原告高桂梅与被告宜家公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方争议的焦点问题是原告是否向被告宜家公司支付房屋首付款。根据双方当事人的陈述和相关证据，可以证明在签订商品房买卖合同之前，被告王康耀、赵光耀欠原告高桂梅款项共计1100000元（600000元+500000元），另被告赵光耀认可在签订商品房买卖合同时其在宜家公司负责该项目，是其安排公司工作人员与原告高桂梅签订了涉案房屋买卖合同。被告赵光耀安排宜家公司的工作人员与原告签订商品房买卖合同，应认定为宜家公司的行为。宜家公司对双方签订的商品房买卖合同予以认可，其虽否认原告交付首付款的情况，但商品房买卖合同上注明“已付房款1529740元，剩余房款140万元办理银行贷款”，据此，应认定被告对已付房款数额予以了确认。另按照原告主张，被告王康耀借款600000元，月息三分计算利息为222800元左右，加上被告赵光耀借款500000元，再加上签订商品房买卖合同的当日原告向被告赵光耀交付的200000元房款，共计1522800元，与原告主张的购房首付款项由来能够相互印证，能够认定借款本息已转化为涉案商品房买卖合同首付购房款。关于被告赵光耀辩称的对于王康耀的借款已经超过担保期限，其不应再承担担保责任的主张，被告赵光耀安排将借款本息转化为涉案商品房买卖合同首付购房款时，并未对其应承担的担保责任提出异议，其主张不构成对本案房屋买卖合同的抗辩理由。原告以涉案房产已登记在案外人名下，要求解除与被告宜家公司签订的商品房买卖合同，被告宜家公司同意，故对原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告宜家公司应当返还原告已经支付的购房款。关于原告支付购房款的数额，本案商品房买卖合同约定中，虽显示房屋买受人已支付购房首付款1529740元，但原告高桂梅实际向王康耀出借572000元，按照约定的月息三分计算利息为212538元（转账193000元自2014年1月22日-2015年3月11日，按照月息3分计算利息为79130元；转账379000元自2014年3月20日-2015年3月11日，按照月息3分计算利息为133408元），加上赵光耀的两笔款项500000元、200000元，实际支付房款应认定为1484538元（572000元＋212538元＋500000元＋200000元）。故返还购房款数额应认定为1484538元。关于原告要求被告赔偿购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告的该项诉求符合法律规定。结合本案情况，原告高桂梅与被告宜家公司订立商品房买卖合同之前，被告已将涉案房产备案登记在案外人李永名下。被告宜家公司存在故意隐瞒房屋出售事实，存在明显过错。鉴于原告购房款被占用时间较长，本院酌定被告宜家公司赔偿原告的数额按照原告实际缴纳房款1484538元的80%即1187630.4元承担为宜。案经本院调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告高桂梅与被告濮阳市宜家置业有限公司于2015年3月11日签订的房屋买卖合同；二、被告濮阳市宜家置业有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告高桂梅购房款1484538元并赔偿原告1187630.4元；三、驳回原告高桂梅对被告王康耀、赵光耀的诉讼请求；四、驳回原告高桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费31276元，保全费5000元，原告承担3960元，被告濮阳市宜家置业有限公司承担32316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  娄建华审判员  房善增审判员  张慧艳二〇二〇年三月二十七日书记员  翟梦琦