北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50241号原告（反诉被告）：北京卓凯纳教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵美娟，总经理。委托诉讼代理人：张怡华，女，该公司行政人员。委托诉讼代理人：付晓玲，女，1978年3月1日出生，汉族，北京卓凯纳教育咨询有限公司推荐。被告（反诉原告）：北京玖玖港龙投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：齐某，执行董事。委托诉讼代理人：王套国，北京市柴傅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福刚，北京市柴傅律师事务所律师。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：曹元平，执行董事。委托诉讼代理人：霍金海，男，该公司员工。原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司（以下简称卓凯纳公司）诉被告（反诉原告）北京玖玖港龙投资管理有限公司（以下简称玖玖港龙公司）、被告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行审理。卓凯纳公司委托诉讼代理人张怡华、玖玖港龙公司委托诉讼代理人王套国、保利公司委托诉讼代理人霍金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓凯纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除卓凯纳公司与玖玖港龙公司于2016年5月10日签订的房屋租赁合同；2.判令玖玖港龙公司与保利公司支付卓凯纳公司的经济损失465143元。事实和理由：卓凯纳公司与玖玖港龙公司于2016年5月10日签署了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月10日至2026年5月9日，租赁房屋位于北京市朝阳区某某路26号院。在履行合同的过程中，卓凯纳公司按时交纳租金并诚信遵守合同的相关规定，无任何违规违约之处，后租赁房屋被保利公司接管，干扰卓凯纳公司正常使用租赁房屋，并将租赁房屋无故查封，此事无故给卓凯纳公司经济及精神均带来了巨大的损失和伤害，卓凯纳公司多次与玖玖港龙公司协商未果，为维护卓凯纳公司的合法权益，诉至法院，望判如所请。保利公司辩称，卓凯纳公司占用了公共区域；封条是业主委员会和租赁房屋所在的全楼业主贴的，卓凯纳公司现还拖欠电费及供暖费，故不同意卓凯纳公司的诉讼请求。玖玖港龙公司辩称，卓凯纳公司的起诉没有法律依据，是其先行违约解除的合同，卓凯纳公司现今尚欠我方自2018年5月10日至2019年3月1日的租金65.5万元，我方提起反诉。玖玖港龙公司提起反诉要求：1.判令卓凯纳公司支付玖玖港龙公司自2018年7月16日至2019年3月1日的租金65.5万元；2.判令卓凯纳公司支付玖玖港龙公司违约金以65.5万元为基数按日千分之五的标准计算自2019年3月1日至2019年9月10日的违约金。事实和理由：2016年5月10日，玖玖港龙公司与卓凯纳公司签订《房屋租赁合同》，约定卓凯纳公司租赁房屋，租赁期限为2016年5月10日至2026年5月9日，租金前两年为每年100万元，第三年起每年递增5%，租金支付形式为押一付三，合同第15.4条约定如卓凯纳公司逾期支付租金按照日千分之五的标准支付违约金；合同签订后，因卓凯纳公司经济状况出现问题屡次拖延支付涉案房屋租金且自2018年下半年起从未支付租金，直至2019年3月1日双方签订租赁合同自行终止，为维护玖玖港龙公司的合法权益，提起反诉，望判如所请。卓凯纳公司对玖玖港龙公司的反诉辩称，房租已交至2018年9月9日，因为玖玖港龙公司当时出现问题，据不收取房租，并表示用押金85000元折抵房租；再有2018年10月开始租赁房屋无法正常经营，我方同意解除合同，但不同意支付玖玖港龙公司违约金，因为是玖玖港龙公司违约，如法院认为我方违约，我方认为违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，卓凯纳公司作为承租方（乙方），玖玖港龙公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定：卓凯纳公司租赁位于北京市朝阳区某某路26号院1号楼2层（A05、A06、A07、厨房、大厅、电梯前室、走廊）出租面积为600平方米及北车场西北角面积700平方米作为操场使用（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2016年5月10至2026年5月9日，其中2016年5月10日至6月9日为免租期；年租金100万元，前2年度租金不变，自第3年开始（即2018年5月10日），租金每年递增百分之五，即：第一、二年使用费为100万元，第三年使用费为105万元，第四年使用费为1102500元，第五年使用费为1157625元，依次类推至合同结束。合同第二条约定，该房屋实际用途为：由乙方经营培训学校使用，乙方保证：在租赁期内未征得甲方书面同意以及按照规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋用途。合同第7.4条约定，若因乙方责任造成合同终止，乙方应补缴免租期的房屋租金。合同第15.4条约定，乙方未能按本合同约定按时足额交付租金、房屋租赁保证金、中央空调费、水电等其所发生的费用，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，应支付未付金额千分之五的违约金。逾期超出15日的，甲方有权单方面终止本合同，收回房屋，并扣罚乙方已付的房租及房屋租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追缴。庭审中，卓凯纳公司与玖玖港龙公司均认可双方签订的《租赁合同》解除，但解除时间及解除原因主张各异，卓凯纳公司主张《租赁合同》于2018年12月底解除，解除原因为合同约定的涉案房屋中的部分房屋无法正常使用；2019年2月1日保利公司将涉案房屋粘贴封条，并提交照片。保利公司对此认可，保利公司对此表示封条系业主委员会和涉案房屋所在楼的全体业主委托保利公司粘贴的。玖玖港龙公司对此称不能证明就此造成的合同解除。玖玖港龙公司主张《租赁合同》应于2019年3月1日解除，因为卓凯纳公司于2019年3月1日从涉案房屋腾退，合同解除原因为卓凯纳公司自身原因造成的，且卓凯纳公司存在违约行为，尚拖欠房租，我方有权解除合同，并口头通知卓凯纳公司解除合同。就此未提交证据。经询，保利公司表示卓凯纳公司于2019年1月底从涉案房屋腾退；卓凯纳公司与玖玖港龙公司均表示就涉案房屋未办理交接手续；卓凯纳公司搬离后，涉案房屋由玖玖港龙公司控制。卓凯纳公司主张的玖玖港龙公司与保利公司赔偿其无法正常经营所产生的经济损失465143元，其中包括1、交通费3.6万元；2、21名学生学费153877元；3、搬家费1158元；4、63名学生减免学费163800元；5、临时租用场地费10308元；6、装修费10万元。卓凯纳公司提交相应票据及转账凭证、减免学费情况说明若干。玖玖港龙公司、保利公司对此均不认可。庭审中，玖玖港龙提起反诉要求卓凯纳公司支付2018年7月16日至2019年3月1日的涉案房屋租金65.5万元。卓凯纳公司对此不予认可，并称其房租交至2018年9月9日，当时因为玖玖港龙公司出现问题据不收取涉案房屋租金，并表示先行从卓凯纳公司支付8.5万元押金折抵房租；玖玖港龙公司对此不予认可，并表示向卓凯纳公司催要拖欠的房租，卓凯纳公司对此不予认可。卓凯纳公司、玖玖港龙公司均未能就各自主张提交证据。卓凯纳公司为证明租金交纳情况提交票据若干及转账凭证，其中票据显示：编号为NO.0194722于2016年5月卓凯纳公司支付租房保证金85000元；编号为NO.01947292016年6月10日卓凯纳公司支付25万元；编号为NO.01947302016年9月10日卓凯纳公司支付25万元；编号为NO.01947312016年12月10日卓凯纳公司支付25万元；编号为NO.01947322017年3月10日卓凯纳公司支付25万元；编号为NO.01947332017年6月10日卓凯纳公司支付25万元。转账凭证显示：2017年9月21日向齐某转账5万元；2017年11月4日向案外人齐某一转账10万元；2017年12月27日向齐某转账10万元；2018年2月12日向齐某转账15万元；2018年3月12日向齐某转账5万元；2018年4月9日向齐某转账10万元；2018年5月28日向齐某转账12万元；2018年6月20日向安某某转账3万元；2018年6月27日向安某某转账10万元；2018年9月5日向齐某转账20万元；2018年11月5日向齐某转账7万元，卓凯纳公司共计支付232万元。玖玖港龙公司对此认可。卓凯纳公司与玖玖港龙公司均认可卓凯纳公司于2018年6月20日、27日分别向安某某转账的3万元、10万元系空调费。关于8.5万元的保证金，卓凯纳公司要求折抵房租。玖玖港龙公司对此不予认可，并称卓凯纳公司单方解除合同，该保证金不予退还。玖玖港龙公司以卓凯纳公司未按时交纳房租为由，要求卓凯纳公司支付以65.5万元为基数按日千分之五的标准计算自2019年3月1日至2019年9月10日的违约金。卓凯纳公司对此不予认可，并称涉案房屋自2018年10月开始就无法正常经营，双方租赁合同的解除系玖玖港龙公司违约行为造成的，如判令我方支付违约金，我方认为违约金过高。本院认为，卓凯纳公司与玖玖港龙公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方应按照《租赁合同》的约定履行各自义务。当事人协商一致可以解除合同。本案中，卓凯纳公司与玖玖港龙公司均表示要求解除合同，本院对此不持异议，确认双方签订的《租赁合同》解除。卓凯纳公司及玖玖港龙公司均主张对方构成违约，并据此主张合同解除。故本案争议焦点有二，一是谁违约的问题，二是《租赁合同》的解除时间。关于争议焦点之一，即谁构成违约主体。本案合同履行过程中，卓凯纳公司存在延期支付租金的行为，且至2018年7月16日之后未再支付过租金，故卓凯纳公司构成违约。卓凯纳公司以玖玖港龙公司未按约定提供符合使用条件的房屋为由主张玖玖港龙公司违约，但卓凯纳公司在保利公司对涉案房屋采取措施前已从房屋搬离，且卓凯纳公司未举证证明其搬离前无法正常使用涉案房屋，故本院对卓凯纳公司主张玖玖港龙公司构成违约的意见不予采信。关于争议焦点之二，即《租赁合同》解除时间。根据庭审，卓凯纳公司主张其于2018年12月底从涉案房屋搬离，玖玖港龙公司及保利公司对此不予认可，且卓凯纳公司并未举证证明，故本院对卓凯纳该意见不予采纳。玖玖港龙公司主张卓凯纳公司于2019年3月1日从涉案房屋搬离，但保利公司称卓凯纳公司于2019年1月底从涉案房屋搬离，故本院对玖玖港龙公司该意见不予采纳。保利公司作为涉案房屋所在小区的物业公司，本院对保利公司的意见予以采纳，即卓凯纳公司于2019年1月底从涉案房屋搬离。如前所述，卓凯纳公司未能按约定支付涉案房屋租金，构成违约，但玖玖港龙公司未举证证明其向卓凯纳公司催要租金或在诉讼前已行使合同解除权，故卓凯纳公司延付租金行为不构成根本违约。综上，本院根据本案案情酌情确认卓凯纳公司与玖玖港龙公司签订的《租赁合同》于2019年2月1日解除。关于卓凯纳公司的各项本诉请求，对其要求玖玖港龙公司与保利公司共同承担责任的意见，于法无据，本院对此不予支持。对其主张的经济损失，玖玖港龙公司未违约，本院对此亦不予支持。关于玖玖港龙公司的各项反诉请求。对房屋租金，卓凯纳公司交纳租金至2018年7月15日，双方《租赁合同》于2019年2月1日解除，故卓凯纳公司应支付自2018年7月16日至2019年2月1日的房屋租金，即578219.18元。对违约金，玖玖港龙公司以卓凯纳公司延迟支付租金为由主张卓凯纳公司支付违约金。本案中，卓凯纳公司作为违约方，应支付违约金，本院根据本案案情等酌情判令卓凯纳公司已交纳的保证金8.5万元作为违约金，玖玖港龙公司不再向卓凯纳公司退还保证金8.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司与被告（反诉原告）北京玖玖港龙投资管理有限公司于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月1日解除；二、原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京玖玖港龙投资管理有限公司房屋租金共计578219.18元；三、驳回原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京玖玖港龙投资管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8277元，由原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费16412元，减半收取8206元，由原告（反诉被告）北京卓凯纳教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李延贵人民陪审员  玉淑英人民陪审员  孙 凌二〇二〇年三月三十一日书 记 员  张 硕