福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初263号 原告：陈志高，男，1962年9月6日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈力，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告：莆田金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”），住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道750号。统一社会信用代码：913503003374848217。 法定代表人：倪可铨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，1986年11月14日出生，汉族，住所地福建省尤溪县。 原告陈志高与被告金碧公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志高的委托诉讼代理人陈力和被告金碧公司的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志高向本院提出诉讼请求：依法判令金碧公司向陈志高支付自2018年6月1日起至坐落于福建省莆田市城厢区房屋满足《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件并由金碧公司向陈志高出示之日止以全部购房款为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金；依法判令坐落于福建省莆田市城厢区房屋自2018年6月1日起至金碧公司向陈志高交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋止的物业费由金碧公司承担；依法判令金碧公司对坐落于福建省莆田市城厢区房屋的室内电线线路不符合设计要求之处进行更换、整改，具体为：普通插座回路的线路设计线径为3×2.5ｍｍ，现状仅为3×1.5ｍｍ；厅空调插座回路的线路设计线径为3×4.0ｍｍ，现状仅为3×2.5ｍｍ；照明线路的设计线径为2.5ｍｍ，现状仅为1.5ｍｍ；普通插座接地导体在插座之间不得为串联连接；本案的案件诉讼费用等由金碧公司承担。事实与理由：2015年12月30日，金碧公司与陈志高签订了《商品房买卖合同》（预售），主要约定：陈志高向金碧公司购买位于莆田市城厢区“恒大·御景半岛”11号楼1903室房屋，单价为11574.95／平方米，总价款为1051121元。陈志高于合同签订当日向金碧公司支付了首付款，余款通过按揭贷款的方式支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条约定该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。合同签订后，陈志高已依约支付了全部购房款、但在合同约定的2018年5月31日，金碧公司仍未能向陈志高出示交付商品房所需的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，至今未向陈志高出示上述相关文件兵实际交付房屋，金碧公司应按照合同约定承担相应的违约责任。同时，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”。在金碧公司未向陈志高交付满足条件的房屋之前的物业费应由金碧公司承担。陈志高在对房屋的查验过程中发现金碧公司对于电线线路的施工存在偷工减料，与设计不符，违反了《商品房买卖合同》第十六条的约定及《建筑电气工程施工质量验收规范》（ＧＢ50303-2015）第3.2.12条第4项的规定（绝缘导线、电缆的标称截面积应符合设计要求）、第20.1.3条第3项的规定【保护接地导体（ＰＥ）在插座之间不得串联连接】，依法应予以更换整改。综上，望判如所请。 金碧公司辩称：一、金碧公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应向陈志高承担违约责任；二、退一步而言，即使认定金碧公司存在逾期交房，对于陈志高拒不接收商品房的情形，由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，逾期交房违约金仅应计算至金碧公司满足该合同第九条约定的交付条件之日止；三、陈志高要求金碧公司赔偿自合同约定交付时间次日起至案涉商品房满足交付条件之日止的物业费，没有事实和法律依据；四、合同第十一条约定，出卖人未通知的以合同约定的交房时间及房屋所在地办理房屋交接手续。在陈志高收楼前已取得相应的备案手续，符合收楼条件，陈志高未接收房屋的责任应由其自行承担，实际收楼行为应视为双方变更了收楼条件。 在本院审理过程中，陈志高在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：1、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公式报告一份，欲证明金碧公司诉讼主体资格的事实。2、《商品房买卖合同》一份及销售不动产统一发票两份，欲证明2015年12月30日，双方签订了《商品房买卖合同》（预售），主要约定：陈志高向金碧公司购买位于莆田市城厢区“恒大·御景半岛”11号楼1903室房屋，并约定了房屋买卖的相关事项及违约责任，陈志高已付清购房款的事实。 对陈志高提供的上述证据，金碧公司质证认为：对陈志高提供的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。违约金计算截止时间方面，金碧公司于2018年11月15日向陈志高寄送敦促交楼通知书，但其未配合办理，应当视为其已接收房屋。 本院经审查认为，金碧公司对业主提供的《商品房买卖合同》（预售）、销售不动产统一发票的真实性均无异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，金碧公司向本院提供：证据一、消防验收报告、业主档案、竣工验收报告各一份，欲证明涉案房屋已具备入住条件，陈志高已实际入住的事实。证据二、面积实测报告、竣工备案表各一份，欲证明涉案房屋已通过竣工备案及具备面积实测报告的事实。证据三、莆田市城厢区住房和城乡建设局关于加强2016年度高考期间建筑施工和装修管理的通知；莆田市城厢区住房和城乡建设局关于加强2017年中高考期间环境噪音污染监督管理的通知；莆田市城厢区住房和城乡建设局关于加强2018年中高考期间环境噪音污染监督管理的通知；关于做好建筑工地防御第13号台风“苏迪罗”工作的紧急通知；关于做好建筑工地防御第1号台风“尼伯特”工作的紧急通知；关于做好建筑工地防御第14号台风“莫兰蒂”工作的紧急通知；莆田市住房和城乡建设局关于做好建筑工地防御第17号台风“鲇鱼”工作的紧急通知；台风证明一组，欲证明案涉项目建设期间遭遇中高考（53天）及台风（57天）等恶劣天气等不可抗力原因导致工程延误，依法该期间的延误不可归责于合同双方，应对被告免责，受影响时间为110天的事实。证据四、降水论证报告一份，欲证明受暴雨大暴雨影响时间为23天的事实。证据五、督促交楼通知书送达信息表（顺丰）及面单、敦促交楼通知书各一份，欲证明陈志高于2018年11月16日已签收交楼通知书的事实。 对金碧公司提供的上述证据，陈志高质证认为：对业主档案的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。业主档案系案外人金碧物业有限公司莆田分公司制作的，与金碧公司不具有关联性，房屋交付应当有交接单证实，该证据不能证明其已实际入住，更不能证明已满足合同约定的交付房屋的条件。消防验收报告真实性、合法性没有异议，但不能证明金碧公司所要证明的对象，验收报告不能等同于金碧公司满足合同约定的的交付房屋的条件。敦促交楼通知快递单没有异议。对证据二，测绘报告的真实性、合法性没有异议，但不能证明金碧公司所要证明的对象，测绘报告中实际面积比合同约定的面积少且该测绘报告也不能证明金碧公司已满足合同约定的交付房屋的所有条件。骏工备案的真实性、合法性没有异议，但该证据反证了金碧公司在之前并不符合合同约定的交付房屋的条件。证据三中住建局管理的文件：真实性、合法性、关联性均有异议，金碧公司未能提供原件供法庭核实，真实性、合法性无法确认；其次，该文件所管制对象系高考考点周围的施工作业区，本案的房产不在文件中规定的考点周围，即本案房产施工时间不受住建局管控；最后被告作为开发商，在进行商品房而开发以及与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够遇见商品房进行建设与验收所需的大致时间，并充分考虑到高考、中考施工暂停因素，因此住建局的文件不能证明被告所要证明的对象且与本案没有关联性。住建局紧急通知真实性、合法性、关联性均有异议，对台风证明的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。涉案房产位于东南沿海，多台风，被告作为开发商，在进行商品房而开发以及与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够遇见商品房进行建设与验收所需的大致时间，并充分考虑到台风因素，并且被告也未提供任何证据证实其因台风造成实际停工。暴雨的材料的真实性由法庭依法核实，对关联性有异议。该证据系案外人莆田市新气象科技服务于限公司出具给被告，与第三人无关，首先被告也未提供证据证实案外人具备出具该报告的资质以及报告中内容的依据；其次报告没有得出任何降雨会影响本案房屋的建设工期的结论，最后被告与买受人签订合同约定交房时间时就应当充分考虑到影响工期的不利因素。 本院经审查认为，涉案房屋位于福建东南沿海，台风暴雨频发，金碧公司在与购房人签订合同约定交房时间时依常理即应考虑到此气候等因素，故其主张未能按期交房的理由系因台风等不可抗力造成的，缺乏依据，本院不予采信。金碧公司在取得房屋建筑工程竣工验收报告和建设工程消防验收意见书后，涉案房产已实际具备交付条件且可以使用，故违约金及物业费应计算至涉案房屋实际具备交付条件、可以使用且金碧公司书面通知业主办理收楼手续之日止。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月30日，陈志高与金碧公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：陈志高向金碧公司购买位于莆田市城厢区“恒大·御景半岛”11号楼1903室房屋，单价为11574.95／平方米，总价款为1051121元；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ、Ｘ项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、Ｘ；4、Ｘ……”；第十一条：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，陈志高向金碧公司付清购房款1051121元。2018年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，2018年7月16日，取得涉案房产的建设工程消防验收意见书。2018年5月30日，金碧公司另取得工程竣工验收备案表。后陈志高以金碧公司未支付逾期交房违约金为由于2020年1月7日向本院提起诉讼。庭审时，陈志高向本院撤回其第三项诉讼请求，同时明确要求计算违约金及物业费至2019年11月29日。 对于双方存在争议的下列问题，本院予以分析认定如下： 一、关于陈志高主张的逾期交房违约金能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，陈志高与金碧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X；4、X……”；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金…”。2018年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，2018年7月16日，取得涉案房产的建设工程消防验收意见书。2018年5月30日，金碧公司另取得工程竣工验收备案表。金碧公司于2018年7月16日取得建设工程消防验收意见书后，涉案房产已实际具备交付条件且可以使用，而金碧公司发函通知陈志高于2018年11月17日前办理房屋交接手续，该通知陈志高也已收到，故金碧公司应向陈志高支付以购房款1051121元为基数自2018年7月1日起至2018年11月17日止按日万分之一计算的逾期交房违约金。经计算，违约金总额为1051121元×0.01%×140天=14715.69元。陈志高要求计算违约金至2019年11月29日，缺乏依据，本院依法不予支持。金碧公司主张未能按期交房的理由系因台风等不可抗力造成的，因其在与购房人签订合同约定交付时间时应考虑到台风等气候因素，故其该抗辩也缺乏依据，本院不予采纳。 二、关于陈志高要求金碧公司赔偿自2018年7月1日起至涉案房屋满足《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件并由金碧公司向陈志高出示之日止的物业费（每月每平方米2.6元）能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，2018年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，2018年7月16日，取得涉案房产的建设工程消防验收意见书。2018年5月30日，金碧公司另取得工程竣工验收备案表。金碧公司于2018年7月16日取得建设工程消防验收意见书后，涉案房产已实际具备交付条件且可以使用，而金碧公司发函通知陈志高于2018年11月17日前办理房屋交接手续，该通知陈志高也已收到，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，金碧公司应向陈志高支付自2018年7月1日起至2018年11月17日的物业费。陈志高要求金碧公司承担至2019年11月29日止的物业费，缺乏依据，本院不予支持。金碧公司主张上列物业费均应由陈志高承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，陈志高与金碧公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。金碧公司作为商品房的开发商，在商品房出售给陈志高后，应当按照合同约定及承诺向陈志高交付涉案房产，但其却未能在约定的期限内将符合合同约定的房产移交给陈志高，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，金碧公司应向陈志高支付自2018年7月1日起至2018年11月17日止以人民币1051121元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金共计14715.69元，并向陈志高支付自2018年7月1日起至2018年11月17日的物业费。金碧公司辩称陈志高诉求中主张的所有物业费应由陈志高承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田金碧置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给陈志高自2018年7月1日起至2018年11月17日止以人民币1051121元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金人民币14715.69元； 二、莆田金碧置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给陈志高自2018年7月1日起至2018年11月17日止的物业费; 三、驳回陈志高的其他诉讼请求。 案件受理费人民币337.5元，减半收取为168.75元，由陈志高负担53.25元，莆田金碧置业有限公司负担115.5元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇二〇年三月二十三日 书记员  **锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。