广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3393号 原告：黄秀荣，女，1980年12月17日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：陈荣国，男，1976年6月3日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 被告：沈小葛，男，1983年9月9日出生，汉族，住贺州市平桂区。 原告黄秀荣与被告陈荣国、沈小葛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄秀荣的委托诉讼代理人杨桦、杨强及被告陈荣国的委托诉讼代理人欧海燕、叶绿尖到庭参加诉讼。被告沈小葛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄秀荣向本院提出诉讼请求：1、确认原告黄秀荣与被告沈小葛于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、确认位于贺州市八步区归原告黄秀荣所有。3、判令被告沈小葛协助原告黄秀荣办理位于贺州市八步区过户手续。4、判决终止对贺州市八步区的执行，解除对该房的查封。5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告沈小葛（被执行人）原为贺州市八步区业主。2017年11月16日，原告与被告沈小葛签订《购房定金协议》。2017年11月29日，原告与被告沈小葛签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方（被告沈小葛）将位于贺州市八步区转让给乙方（原告）；二、该房地产转让价格为338000元；三、甲、乙双方同意按分批（分四次）付款方式付款，具体方式如下：第一笔款项：本合同签订当天，乙方向甲方支付定金40000元，该款项同时抵充甲方购房款；第二笔款项：2017年11月30日前乙方向甲方支付购房款114863元；第三笔款项：银行还有按揭贷款183137元，乙方按甲方原来的月供（1570.73元/月）每月支付给甲方贷款账户直到可以正常过户起15天内甲方把剩余贷款解押还清，乙方以二手房形式把所欠甲方房款由银行一次性支付给甲方；四、甲方同意在收到乙方第二笔购房款后，于2017年11月30日前将交易的房地产正式全部交付乙方装修使用；五、甲、乙双方约定，在甲方取得该房产的不动产权之日起10日内，甲、乙双方正式办理产权过户手续，甲方需积极配合乙方办理过户手续，在同等条件下过户对象由乙方指定到符合条件的合法人名下，且不得以任何理由要求乙方支付劳务费用等。签订上述合同后，2017年11月16日，原告按照《购房定金协议》支付购房定金10000元给被告沈小葛。2017年11月29日，原告按照《房屋买卖合同》支付涉案交易房屋首付款30000元，2017年11月30日，原告按照《房屋买卖合同》支付涉案交易房屋第二笔购房款114863元，剩余购房款由原告丈夫陈庆师按照《房屋买卖合同》的约定从2017年12月起每月清偿房屋贷款1570.73元至今，被告沈小葛收到涉案交易购房款后出具收条交原告收执。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，原告在2017年11月30日支付被告沈小葛第二笔购房款后，被告沈小葛将涉案交易房屋及钥匙交付给原告使用并装修入住至今。2019年8月2日，被告沈小葛依法取得涉案交易房屋不动产权证书，原告随即要求被告沈小葛协助办理上述房屋的过户手续，到不动产登记中心办理过户时才发现涉案交易房屋因两被告的经济纠纷而被八步区人民法院查封。原告认为原告与被告沈小葛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告按照合同约定支付了相应的购房款并装修入住至今，实际占有涉案交易房屋享有交易房屋的物权，根据上述法律规定，涉案交易房屋的物权已实际转移至原告名下，被告沈小葛应按照合同约定履行过户义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，法院因被告沈小葛的债务纠纷而查封涉案房屋并进行执行损害了原告对涉案房屋取得的物权。为此，原告诉至本院。 被告陈荣国辩称：一、涉案房产设定按揭抵押，转让应经抵押权人同意，否则不得转让。据原告陈述，涉案房产至今仍在银行设定按揭抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，涉案房产如果转让，需经抵押权人银行同意，否则不得转让，至于买卖合同效力由法院认定。二、原告请求确认涉案房产所有权归原告所有以及协助办理房屋过户没有事实和法律依据。原告与被告沈小葛虽然签订了《房屋买卖合同》，但双方并未办理产权变更登记手续，未完成房屋的物权变动，涉案房屋被八步区人民法院强制执行时仍登记在被告沈小葛名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条的规定，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人才能取得包括所有权在内的不动产物权，原告没有取得涉案房产的权属证书，故请求确认涉案房产所有权归原告所有没有事实和法律依据。三、原告没有充分证据足以排除或阻止执行涉案房产。只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人的主张才可以得到支持。本案中，原告并没有提供充分证据证明其享有排除或者阻止执行。1、原告并没有向被告支付完毕全部购房款。根据原告与被告沈小葛签订的《房屋买卖合同》的约定，在签订合同之后，原告已经向沈小葛支付的购房款为154863元，从2017年12月份分21次共支付该房屋银行按揭贷款31629元。因此，原告尚欠沈小葛购房款151508元。2、本案开庭前，原告也没有将剩余购房款交付法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在原告还拖欠沈小葛购房款的情形下，原告应将剩余价款交付法院执行才能阻止执行，否则原告无权阻止执行。3、本案中，原告明知争议房屋系按揭房屋且剩余贷款没有支付，其仍与被告沈小葛签订《房屋买卖合同》，也没有征得抵押权人银行的同意，故原告对于买卖的不动产上设定了抵押权，交易存在风险是可以预见的，房屋至今未办理过户登记，原告自身存在过错。综上，法院执行查封涉案房屋时，尚欠银行贷款，购房款未付清，原告的主张不符合可以排除执行的情形，请求驳回原告的诉讼请求。 被告沈小葛未作书面答辩，亦未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：陈荣国与沈小葛民间借贷纠纷一案，人民法院作出（2018）桂11民终508号民事判决书，判决沈小葛偿还陈荣国借款40000元及利息。该案执行过程中，本院于2019年5月17日作出（2019）桂1102执291号执行裁定：查封被执行人沈小葛名下位于贺州市八步区（不动产权证号：00015471号）。后原告提出执行异议，认为位于贺州市八步区归原告所有，请求停止执行该房产。本院于2019年9月29日作出（2019）桂1102执异77号执行裁定书，裁定驳回黄秀荣的执行异议申请。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。 另查明，涉案房屋即贺州市八步区存在按揭贷款，抵押权人为银行，至今未还清贷款。原告黄秀荣与被告沈小葛于2017年11月16日签订《购房定金协议》，约定转让总价338000元，原告当天支付沈小葛定金10000元。原告黄秀荣与被告沈小葛于2017年11月29日签订《房屋买卖合同》，原告又向沈小葛支付首付款30000元、购房款114863元。从2017年12月14日起，原告每月按沈小葛原来的月供1570元支付到沈小葛账户，截止至2019年11月14日，还贷24个月共计37920元。2019年8月2日，涉案房屋办理了不动产权登记，权利人为沈小葛。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案原告与被告沈小葛在人民法院查封涉案房屋之前签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。且原告已按照合同约定支付部分价款并由原告按时将银行按揭贷款支付给被告沈小葛，原告已实际占有使用该房屋。其未能办理过户的原因不在于原告黄荣秀的自身原因，是由于房屋尚处于按揭抵押贷款期间，贷款尚未还清，无法办理房屋产权变更登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行位于贺州市八步区。 本案为案外人执行异议之诉，只审理当事人是否有足以阻却执行标的变更，并要求停止执行的权利。执行异议之诉与不动产合同效力之诉分属不同的法律关系，产生的法律后果也不同。原告要求在本案中确认合同效力及房屋所有权归属，并要求被告协助办理变更登记的主张，不属于执行异议之诉案件审理的范畴，本案不作处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于贺州市八步区（不动产权证号：00015471号）。 案件受理费100元，由被告陈荣国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  唐小红 人民陪审员  李运党 二〇二〇年三月九日 法官 助理  莫艳学 书 记 员  黎 洁