四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终372号 上诉人（原审被告）：广安市房地产开发有限公司，住四川省广安市经济技术开发区奎阁大道石滨路1号。 法定代表人：龙承军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：夏吉平，男，1968年2月12日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审原告）：蒋洪莲，女，1972年1月7日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二被上诉人委托诉讼代理人：肖亚军，四川虹永律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 上诉人广安市房地产开发有限公司（以下简称广安房产公司）因与被上诉人夏吉平、蒋洪莲商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广安房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回夏吉平、蒋洪莲的诉讼请求。事实和理由：1.一审未对广安房产公司2016年9月19日取得《四川省建设工程竣工验收备案书》、2016年9月23日取得《建设工程档案移交书》的事实进行认定。熟知房地产开发流程的人都知道，前述备案和档案移交工作完成后，开发商除对房屋进行权属办证登记外，再无其他工作，广安房产公司在一审中提交的第十二号证据证实，广安房产公司未有任何违规违法进行建设行为。2.（广安区府函[2019]83号）文件中关于补交土地出让金的有关超容积率表述不专业。关于案涉房屋所在“安得.城市之都”项目核容有关的建筑面积如何计算，职能部门之间有一定分歧，最终规划计容面积与工程结束后整体核容采用的规范不同，造成计容与非计容建筑面积误差，导致案涉房屋产权证办理时间超出预期。一审认定广安房产公司超容积率修建房屋，过错责任系广安房产公司明显有失公平。3.一审法院认定“补充协议未经原告签字确认，补充协议无效”的认定不符合法律规定，应予纠正。4.夏吉平、蒋洪莲未提供逾期办证造成的实际损失及约定违约金过分低于损失的相关证据，一审法院未按照《商品房买卖合同》关于初始登记违约约定的按已付房款的0.05%判定违约金，而是随意酌定违约金不符合合同法相关规定。综上，逾期办证并非广安房产公司过错导致，一审判决存在故意遗漏部分事实和认定事实不当、适用法律明显错误。 夏吉平、蒋洪莲辩称，1.双方约定广安房产公司应于2017年8月10日前取得案涉楼栋的权属证明，但该公司实际于2019年9月2日才取得案涉楼栋的权属证明。因此，广安房产公司未在约定期限内完成办理房屋初始登记义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；2.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 夏吉平、蒋洪莲向一审法院起诉请求：1、判令广安房产公司向夏吉平、蒋洪莲支付未按合同约定办理房屋权属登记的违约金10,000元；2.诉讼费由广安房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月17日，夏吉平、蒋洪莲（买受人、乙方）与广安房产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：夏吉平、蒋洪莲购买广安房产公司开发的位于四川省广安市广安区XXX地块上的安得·城市之都项目5幢第21层1-21-2号住宅房屋，其建筑面积为111.93平方米，单位每平方米4802元，总价款537488元；关于产权登记主要约定，初始登记，出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。上述合同有夏吉平、蒋洪莲的亲笔签字，以及广安房产公司的委托代理人签字并加盖了广安房产公司的公章。同时该合同附件八有补充协议一份，关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“……出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述补充协议夏吉平、蒋洪莲未签字，广安房产公司也未加盖公章及签字。 合同签订后，夏吉平、蒋洪莲依约履行了交付购房款义务以及支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费等费用。2019年8月12日，广安市广安区人民政府作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，依据受理时政策规定，同意该项目竣工超容积率建筑面积1973.25平方米……补缴土地出让金240.93万元。广安房产公司按规定补缴了相应的出让金，2019年9月2日，广安房产公司办理了该商品房的初始登记。 一审法院认为，夏吉平、蒋洪莲、广安房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，夏吉平、蒋洪莲向广安房产公司支付了购房款，广安房产公司理应按照合同约定向夏吉平、蒋洪莲交付房屋，办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，广安房产公司应当在2017年8月10日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但广安房产公司于2019年9月2日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故广安房产公司未在约定期限内完成办理房屋初始登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对夏吉平、蒋洪莲要求广安房产公司支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。广安房产公司辩称其早就向相关部门交付办理产权手续的工作资料，但政府有关部门关于核容办证的工作时间长达2年零10个月，该期间不是广安房产公司造成的，广安房产公司不应承担逾期办证责任。虽然广安市广安区人民政府于2019年8月12日作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，确定了广安房产公司应补缴土地出让金金额，但补缴该土地出让金是因为广安房产公司自身超容积率修建房屋，其过错方仍是广安房产公司，故广安房产公司的该项辩称意见，不予采纳。 关于补充协议的问题。补充协议将原合同关于初始登记时间的约定变更为出卖人在此约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，由于补充协议上无夏吉平、蒋洪莲、广安房产公司双方的签字确认，补充协议实际并未生效，故对广安房产公司关于向产权登记机关提交办证资料就履行了补充协议约定的义务的辩称意见，不予采纳。 关于违约金金额的确定。根据合同约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。夏吉平、蒋洪莲认为该约定的违约金标准过低，夏吉平、蒋洪莲主张的违约金为10,000元。夏吉平、蒋洪莲、广安房产公司双方均未提供证据证明夏吉平、蒋洪莲因广安房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。综合全案实际情况，考虑广安房产公司已履行商品房交付、办理初始登记义务，夏吉平、蒋洪莲已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定广安房产公司向夏吉平、蒋洪莲支付逾期办理初始登记的违约金为3,225元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、限广安房产公司于本判决生效后十日内向夏吉平、蒋洪莲支付逾期办理房屋权属登记的违约金3,225元；二、驳回夏吉平、蒋洪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由夏吉平、蒋洪莲负担5元，广安房产公司负担20元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院申请调取了下列证据：1.广安市不动产登记中心《关于“安得.城市之都”项目4、5幢房屋办证情况说明》；2.《广安市广安区人民政府关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜的批复》（广安区府函[2019]83号）；3.《广安市广安区自然资源和规划局关于广安市房地产开发有限公司城市之都项目用地超容积率补缴出让金有关事宜的请示》（广安区自然资规[2019]108号）；4.广安市国土资源局广安区分局关于广安市房地产开发有限公司城市之都项目容积率核验有关事宜的请示》（广区国土资[2017]373号）；5.《广安市广安区规划局关于“安得.城市之都”项目土地分户相关事宜的复函》（广区规函[2017]2号）及附件；6.《广安市广安区城市管理行政执法局关于建议对“城市之都”项目工程1、2号楼规划验收的函》（广区城执函[2016]21号）；7.《广安市国土资源局广安区分局关于恳请提供安得城市之都项目计容意见的函》（广区国土资函[2017]1号）。 广安房产公司质证称，对该套证据的真实性无异议，证实了广安市房产公司2016年就在向相关部门申请核容、办证等程序，导致逾期办证的原因并非广安房产公司违法违规所致，系相关职能部门对是否超容积率有争议所致。 夏吉平、蒋洪莲质证称，1.对该套证据的真实性无异议，但无法达到广安房产公司的证明目的；2.广安房产公司超容积率，导致夏吉平、蒋洪莲不能按期办证，已构成违约，应承担相应责任。 本院对上述证据合法性、真实性予以确认，上述证据与本案虽有联系但无关联性，不能达到上诉人的证明目的,不能作为本案认定事实的依据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任；2.《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安房产公司免责条件；3.一审对案涉违约金的调整是否恰当。 一、关于逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任的问题。广安房产公司于2019年9月2日取得案涉房屋产权初始登记，其逾期取得初始登记是实，其违约亦是事实。《商品房买卖》合同签约主体系广安房产公司和相关业主，该合同约束主体亦系广安房产公司和相关业主，是否由于相关职能部门介入导致办证逾期，均不影响广安房产公司作为合同相对方而承担相应的违约责任。因相关行政单位不是《商品房买卖合同》的主体，其是否存在违法违规行为，导致逾期办证和本案没有关联性，故本院在本案中对相关行政单位的行为不予评价。 二、关于《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安房产公司免责条件。查《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定内容为“…出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因办理初始登记需国土部门核验容积率相关资料，而核验容积率相关资料系需由出卖人提供的资料范畴，广安房产公司自认因国土部门核验容积率拖延导致初始登记延迟，亦即其未在约定的时间内将办理权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案，故即使按照附件八补充协议约定，广安房产公司对于其合同相对方，仍应当承担相应的违约责任。 三、一审对案涉违约金的调整是否恰当的问题。确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定。因双方均未提供证据证明因广安房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，而案涉《商品房买卖合同》约定违约金按支付房款的0.05%计算明显过低，亦不利于惩戒相关违约行为，故一审综合全案实际情况，考虑广安房产公司已履行商品房交付、办理初始登记，业主已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定广安房产公司向夏吉平、蒋洪莲支付逾期办理首次登记的违约金为3,225元并无不当，本院予以维持。 综上所述，广安房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由广安市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年三月二十六日 法官助理  李竹琴 书 记 员  周甜甜