北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25657号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：蔡华康，男，1994年8月5日出生，汉族，该公司秩序主管。委托诉讼代理人：王佩勋，男，1992年7月6日出生，汉族，该公司工程主管。被告：张营，男，1982年10月28日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告张营物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人蔡华康、王佩勋，被告张营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：要求判令张营支付物业服务费1906.8元，并由张营承担诉讼费用。事实和理由：张营所有的世茂维拉小区×号楼×单元×××室房屋（建筑面积为79.47平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向张营收取2元／月·平方米的物业服务费。现张营拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1906.8元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。张营辩称，物业公司服务管理不到位，造成我方经济损失，经多次沟通仍未得到解决。2015年7月交房后，物业公司组织施工人员对电梯内部进行施工，造成本人住房的小卧室墙面开裂，经与物业沟通，物业同意赔偿500元，但本人的赔偿至今未解决。2017年2月15日，本人住房厨房顶部发生漏水，室内冰箱被泡，物业工作人员打开吊顶检查并排除楼上业主漏水可能后，至今未给出合理解释，物业公司应当赔偿本人物品损失3000元。物业公司服务管理不到位，未达到服务标准，小区未建围墙及隔离设施，安保人员未履职，电梯井异味严重，停车位出租等信息未及时公示，地下车库与两限房之间无法直接通行，电梯及单元内加装广告未公示收益及使用情况，物业公司收费内容及服务标准至今未明码公示。本人与物业管家在2018年12月29日电话沟通，物业管家同意对本人所提相关赔偿事宜上报公司，并申请减免物业费，但目前仍未落实。鉴于物业公司管理服务不到位，物业公司首先应对本人造成的经济损失进行赔偿；其次对于已经发生的物业相关服务，因服务不完善未达标减免百分之五十的2018年度物业费；最后物业公司应对于所有业主反映的共性问题高度重视，及时整改，达标服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、张营与开发商签订的房屋预售合同；2、企业信息变更表；3、前期物业服务合同；4、物业备案表；5、物业服务费用评估报告摘要；6、物业服务照片。张营对世茂公司提交的证据1、3、4均予以认可，本院不持异议。张营对世茂公司提交的证据2、4的真实性不清楚；对证据6的真实性存有异议，主张并非涉案楼栋。庭审中，张营提交照片证明家中厨房顶部漏水、电梯内有异味、18号楼前边没有围墙、外卖一直在穿行。世茂公司对照片的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年6月8日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与张营、赵素舫签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测评测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街××号院××号楼×单元×××室房屋系张营与其妻赵素舫共有，该房屋建筑面积为79.47平方米，尚未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。张营在庭审过程中表示，愿意基于共有产权人之一的身份，独立承担涉案物业服务管理费用。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：1、涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房。2、关于小区非封闭的情况：小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧距地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3号楼、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。3、关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对张营具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于张营与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。世茂公司已经向张营居住的小区提供物业服务，并提交了相关照片予以佐证，现要求张营按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未交纳期间予以核算。关于张营所反映的墙面开裂、厨房漏水、冰箱被泡等问题造成的经济损失，可另行起诉，本案不做处理。张营反映的开放式小区问题，不属于前期物业服务合同约定的物业服务范围，故对张营的该项辩称本院不予采纳。张营反映的物业服务在公共设施维修、环境卫生、安保等方面不达标的主张，鉴于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，张营提交的照片并不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，不足以成为其拒绝交纳物业费的理由。和谐宜居的社区环境需要物业公司和业主互相理解、彼此配合、共同努力、携手共创，物业公司作为物业服务提供方，应当严格履行物业管理义务，完善和提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求；业主应当协助物业公司共同维护社区环境，通过正当途径督促物业公司履行职责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，判决如下：张营于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费1906.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张营负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 姜 婕二〇二〇年三月二十三日书记员 杨雅晴