贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初798号原告：汪红艳，女，1979年12月19日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日生，汉族，住贵阳市白云区，系白云区米兰春天居民委员会推荐的公民，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄朝林，男，1977年7月26日生，汉族，住陕西省平利县，系白云区米兰春天居民委员会推荐的公民，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告汪红艳诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪红艳的委托诉讼代理人周茂江、黄朝林，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪红艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2017年1月1日起至被告实际办理商品房转移登记文书之日止的违约金（以购房款40万元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2020年1月1日，共计1095天，违约金为43800元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区，总价款40万元。首付款17万元，余款23万元通过银行贷款方式支付给被告。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的文书交付给原告。逾期超过60日，被告应当按原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金等内容。被告已构成严重违约，原告多次要求被告支付违约金未果，故原告起诉至本院。被告合纵置业公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金累计最高不超过总房款的1%，总房款的1%足以覆盖原告的损失，原告也未举证证实逾期办证导致的损失。关于补充协议被告已经尽到告知义务，原、被告双方应遵守合同及协议的约定。二、原告主张的逾期办证违约金部分已超过诉讼时效，超出部分我方提出时效抗辩。本院经审理认定的事实如下：2012年1月1日，原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区商品房，总价款40万元。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。后被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。被告至今未取得涉案房屋的初始登记。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房预售合同备案登记表、个人住房借款抵押合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议内容作出了限制性约定，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款系格式条款，应为无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，对被告的该项辩解意见本院也不予采纳。原告自愿放弃2016年3月30日至2017年1月1日起的违约金，本院从其自愿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2020年1月20日提起本案诉讼，且未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2020年1月20日，原告应得到支持的违约金为：40万元×0.01%/天×365天/年×3年＝43800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告汪红艳支付逾期办理办理产权登记的违约金（截止2020年1月20日为43800元，2020年1月21日起继续以40元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际办理商品房转移登记文书之日止）；二、驳回原告汪红艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年三月十七日法官助理崔丹炜书记员罗次珍