上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1412号原告：查传涛，男，1989年8月10日生，汉族，住上海市宝山区。原告：刘琼，女，1991年4月4日生，汉族，住上海市宝山区。上列原告共同委托诉讼代理人：马义奎，上海市联合律师事务所律师。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。原告查传涛、刘琼与被告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业公司”)居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查传涛、刘琼及其共同委托诉讼代理人马义奎，被告中原物业公司的委托诉讼代理人张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。查传涛、刘琼向本院提出诉讼请求：1、判令中原物业公司向查传涛、刘琼返还佣金人民币40,000元(以下币种均为人民币)，并支付自起诉之日至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；2、判令中原物业公司赔偿查传涛、刘琼购房款损失200,000元，并支付自起诉之日至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。事实和理由：2019年5月1日，查传涛与中原物业公司签订《房地产买卖居间协议》，查传涛、刘琼先后支付中原物业公司佣金共计4万元。同日，中原物业公司在明知查传涛、刘琼不具备购房资质的前提下，介绍查传涛、刘琼与案外人施某某就上海市宝山区高境二村XXX号房屋签订《房屋买卖合同》。2019年5月28日，查传涛、刘琼与施某某办理网签手续。后续，查传涛、刘琼在办理房屋产权过户手续时，因不符合购房资质被拒，继而，查传涛、刘琼因未能办理过户手续承担违约金20万元。综上，中原物业公司明知查传涛、刘琼不具备购房资质，而介绍居间服务的行为违背诚实信用原则，故提出诉请如上。中原物业公司辩称，中原物业公司已促成查传涛、刘琼与案外人施某某签订房屋买卖合同及网签合同故居间完成，有权收取佣金4万元并已全部收到。查传涛、刘琼的房款损失是由于查传涛、刘琼违约而并非中原物业公司违约，所以不应该由中原物业公司进行赔偿。中原物业公司已告知查传涛、刘琼关于上海市的购房政策，查传涛、刘琼刻意隐瞒社保断缴、补缴行为。查传涛、刘琼之前提交的社保清单显示累计缴满59个月和60个月，并未显示补缴情况，查传涛、刘琼作为社保的缴纳方对自己所缴纳社保是清楚的，所以过错在于查传涛、刘琼而非中原物业公司。综上，不同意查传涛、刘琼的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2019年5月1日，施某某(出卖方、甲方)、查传涛(买受方、乙方)、中原物业公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，由乙方受让上海市宝山区高境二村XXX号603室(以下简称“系争房屋”)，总房价款317万元。《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定总房价款的2%支付丙方佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。同日，施某某(出卖方、甲方)与查传涛(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，总房价款317万元。当日，查传涛、刘琼与中原物业公司签订佣金确认书，确认查传涛、刘琼应付佣金4万元。2019年5月28日，施某某(卖售人、甲方)与刘琼(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(网签版)，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，总房价款为307万元整；合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；甲、乙双方确认，在2019年6月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。庭审过程中，查传涛、刘琼提供：1、刘琼的社保缴费材料(分别是2019年5月3日、2019年5月11日、2019年5月28日调取)，证明查传涛与中原物业公司签订《房地产买卖居间协议》时知晓查传涛、刘琼不具备购房资质；2、收款收据及转账凭证，证明查传涛、刘琼分三次向施某某支付房款共160万元；3、施某某与刘琼签订的《解约协议》及转账凭证，其中《解约协议》载明“现乙方不具备购房资格，达成解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(网签版)；乙方同意向甲方支付违约金20万元”，证明查传涛、刘琼因限购未能办理过户手续，承担违约金20万元；4、查传涛、刘琼与中原物业公司业务员的微信聊天记录。针对查传涛、刘琼提供的证据，中原物业公司的质证意见如下：1、真实性认可，但社保缴费单右侧补缴年月是空白，且缴费单显示已缴纳59个月，备注第四条载明查传涛、刘琼可自行去平台验证，中原物业公司也多次向查传涛、刘琼询问是否存在断缴、补缴情况，查传涛、刘琼都表示没有；2、无法确认真实性；3、真实性无法确定，也可以看出是查传涛、刘琼自身原因导致违约；4、真实性不予认可，该微信记录不完整，即使交谈对象是业务员，也没有违规的情况，且不能证明查传涛、刘琼的目的，其中在一段语音中查传涛、刘琼明确表示社保缴纳满59个月。中原物业公司提供一份《限购政策告知函》，载明：“自2016年3月25日起，能够提供自签约之日前在上海市连续缴纳满5年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，不能提供签约之日前连续缴纳5年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市购房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。购房人本人已知晓上述政策”，证明中原物业公司明确告知过查传涛、刘琼关于上海市的购房政策。查传涛、刘琼针对该份证据质证意见如下：限购政策告知函上“查传涛”是其本人签字，“刘琼”是查传涛代签的。庭审中，查传涛、刘琼表示，在过户之前并不知晓刘琼的社保存在补缴情况，直到2019年6月15日办理过户手续，交易中心告知社保存在补缴情况时才知晓，因社保存在补缴情况导致刘琼不具备购房资格，无法过户。本院认为，本案的争议焦点在于，中原物业公司在履行居间服务过程中是否存在过错，查传涛、刘琼是否有权向其主张赔偿。首先，查传涛、刘琼与中原物业公司签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中原物业公司已促成查传涛、刘琼与施某某就系争房屋签订《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》(网签版)，居间已经成功。其次，居间过程中，查传涛并代刘琼在《限购政策告知函》上签字确认，可证明其已知晓上海市购房政策。查传涛、刘琼提供刘琼本人的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，“补缴起止年月”一栏为空，且显示2019年4月累计缴费月数为60个月，根据该《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》材料无法确认刘琼是否存在断缴补缴社保情况，庭审中，查传涛、刘琼表示对社保是否存在断缴补缴情况，其自身直到2019年6月15日办理过户手续时才知晓，故其将刘琼是否存在补缴社保的情况作为中原物业公司的明知义务显然于法无据。最后，查传涛、刘琼提供的《解约协议》，已经明确交易无法继续履行是由于查传涛、刘琼不具备购房资质导致违约。综上，中原物业公司居间过程中并无过错，故查传涛、刘琼要求中原物业公司赔偿购房款损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。考虑到中原物业公司客观上未提供协助办理过户手续及交房手续服务，本院酌情确定将查传涛、刘琼应付佣金调整为2万元，由中原物业公司退还查传涛、刘琼佣金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告查传涛、刘琼佣金2万元；二、驳回原告查传涛、刘琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,450元，由原告查传涛、刘琼共同负担2,300元，被告上海中原物业顾问有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年三月三十日法官助理 张雨柏书 记 员 杨 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。