北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初44057号原告：邵云鹏，男，1985年4月4日出生，汉族，中国国际金融有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：游航（邵云鹏之妻），女，1987年11月27日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。被告：彭芾，女，1959年11月14日出生，汉族，湖南电视台退休职工，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘成喜，北京成越律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丹，北京成越律师事务所律师。原告邵云鹏与被告彭芾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵云鹏之委托诉讼代理人游航、李赞祥，被告彭芾之委托诉讼代理人刘成喜、余丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵云鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告户口保证金100000元；2、请求判令被告支付原告违约金，自2019年7月30日开始，按房屋总价格日万分之五即每日3000元的标准，计算至实际户口迁出之日；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买北京市宣武区xxx房屋。根据双方房屋买卖合同第十条第（四）款约定：“如出卖人未如实陈述户口登记情况、或擅自迁入户口、或未如期将户口迁出，出卖应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户口迁出的义务”。根据双方补充协议第六条第2项约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存壹拾万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下哪种方式支付：2、乙方应于过户前两个工作日以理房通支付的方式支付甲方。”因此，被告有将涉案房屋内户口迁出的义务。2019年6月27日，原、被告双方及中介公司工作人员姚磊一同来到北京市公安局西城分局天桥派出所调查涉案房屋内是否有他人户口登记，天桥派出所工作人员告知原、被告及姚磊，房屋内有他人户口，但相关具体信息天桥派出所工作人员拒绝告知。对此，被告当时在派出所向原告表示，一定会将房屋内户口迁出，当天又向原告发送微信语音表示，一定会将该户口迁出。原告为了协助被告迁出涉案房屋内他人户口，原告委托律师查询到涉案房屋内户口的具体信息，并将该信息告知了被告，希望被告及时将涉案房屋内他人户口迁出。2019年7月29日，原、被告及北京理房通支付科技有限公司签订电子协议《理房通资金支付服务协议》，该协议第6页《产品条款二》约定了户口迁出保证金的资金划转条件：被告迁出涉案房屋内全部户口后，原、被告签署《户口迁出确认书》，该约定进一步明确，被告承诺会将户口迁出。基于被告的承诺，原告将包括10万元户口迁出保证金在内的5860000元存入理财通资金存管专用账户，20000元作为物业交割保证金也已支付，原告已经全部支付5980000元购房款。至今，被告拒绝履行将涉案房屋内他人户口迁出的义务，故诉至法院。彭芾辩称，不同意邵云鹏的全部诉讼请求。双方在2019年6月21日签订的补充协议第六条约定，签约后一周内，甲方配合去交易房屋所属派出所查户口，若交易房屋内有户口，则三方无责任，无责解约。2019年6月27日，我们去核查户口时发现有一个90多岁老太太的户口，这个户口与被告没有关系。被告提出过解约并退还原告30000元定金，但原告方并没有作出任何明确表示，在知晓房屋内有第三方户口存在的前提下，仍然向被告支付了70000元定金。所以被告认为，原告以实际行为对合同条款和履约方式作出变更，原被告双方对此均无疑义，被告不存在违约行为。另外，原告主张的100000元的户口迁出保证金，被告至今并未获得，因此也不存在返还义务。本院经审理认定事实如下：2019年6月21日，彭芾（出卖人）与邵云鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售人所售房屋坐落于北京市西城区xxx，建筑面积51．73平方米，该房屋成交价格为1130000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4850000元。合同第十条户籍迁出约定：该房屋现有户籍情况为无户籍登记。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，彭芾（出卖方、甲方）、邵云鹏（买受方、乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为5980000元，乙方于2019年6月21日向甲方支付第一笔定金30000元，于6月29日前向甲方支付第一笔定金70000元，于过户前两个工作日通过理房通支付甲方购房款5760000元，于物业交割当日向甲方支付物业交割保证金20000元。双方同时约定从购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该保证金可抵扣与户口相关的违约金，于过户前两个工作日通过理房通支付甲方。双方在第五条违约责任中约定：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（7）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。双方另约定，签约后一周内甲方配合去交易房屋所属派出所查户口，若交易房屋内有户口，则三方无责解约。如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准。2019年7月29日，彭芾（出卖方、甲方）、邵云鹏（买受方、乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金支付服务协议》，约定不动产交易资金5760000元、户口迁出保证金100000元、物业交割保证金以理房通方式支付。三方共同确认乙方最迟应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将户口迁出保证金全部足额存入本交易项下的资金存管专用账户，存管期限最长不超过90个自然日，资金划转条件为：（1）甲方迁出该不动产全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》，且立即通过居间方向丙方提交前述文件原件、复印件或影印件；（2）甲乙双方已按通用条款第2．1款要求提供符合丙方要求的全部文件资料；（3）如甲乙双方中任何一方不配合签署《户口迁出确认书》，但经甲方或乙方申请，由丙方以及居间方核实该房屋户口已经迁出或未迁出的，丙方有权根据甲方或乙方的支付指令将户口迁出保证金退还乙方或划转至甲方。同日，邵云鹏将上述存管资金支付至资金存管专用账户。2019年7月30日，涉案房屋转移登记至邵云鹏名下。次日，不动产交易资金576000元划转至彭芾。庭审中，邵云鹏提交了常住人口信息查询打印表和微信聊天记录，证明案外人刘淑敏的户籍登记在涉案房屋所在地址和彭芾承诺将刘淑敏的户籍迁出。彭芾认可上述证据的真实性，但表示其在努力与刘淑敏取得联系，但并未向邵云鹏承诺迁出户口的具体时间，双方就此问题还有待进一步磋商，不能因此认定其构成违约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人之间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《理房通资金支付服务协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于户口迁出保证金，邵云鹏系依照《补充协议》及《理房通资金支付服务协议》的约定将户口迁出保证金支付至资金存管专用账户，现该笔资金并未划转至彭芾名下，邵云鹏要求彭芾予以返还，缺乏事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于违约金，因案外人刘淑敏户籍登记在涉案房屋地址上，而彭芾作为出卖人在合同签订前未详尽、确切地核实房屋现有户籍情况，导致其在涉案合同签订时未能如实披露房屋户口信息，且未能在合理期限内将案外人户籍迁出，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。关于违约金数额，诉讼过程中，彭芾主张邵云鹏在未有损失的情况下要求的违约金过高，请求法院予以调整。综合考虑彭芾已履行了出卖人的绝大部分合同义务，同时结合邵云鹏未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，本院认为邵云鹏主张的违约金明显过高，考虑到双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、邵云鹏的损失举证情况等因素，本院酌情确定数额，将违约金调整为彭芾一次性支付邵云鹏违约金20000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于判决生效之日起七日内，彭芾支付邵云鹏违约金20000元；二、驳回邵云鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由邵云鹏负担4327元（已交纳），由彭芾负担173元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年三月十六日法官助理 王志伟书 记 员 戴 琪