贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初364号 原告：陈燕菊，女，汉族，1985年2月9日出生，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。 原告：王德香，男，汉族，1980年10月19日出生，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈燕菊(特别授权代理)，与原告王德香系夫妻关系。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权代理),北京德恒律师事务所律师。 原告陈燕菊、王德香与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈燕菊、原告王德香的委托诉讼代理人陈燕菊、被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区商品房的不动产产权转移登记，并将转移登记的有关文书交付原告；2、判决被告以已付总房款333768元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准支付原告自2016年10月1日起至涉案商品房不动产转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金65151.05元；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年3月9日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的毕节市七星关区招商花园城第Ｅ1幢10层2号房，房屋总价款为333768元。双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋转移登记、违约责任等作了明确约定。按双方合同约定，被告应当在2016年9月30日前为原告办理不动产登记，并将不动产登记文书交付原告，但被告至今未履行该义务。被告行为构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 被告招商商置公司辩称，在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。因此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年1月6日起诉，从2017年1月6日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。 本院经审理查明：2015年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告修建的位于毕节市城市南部新区，房号为：Ｅ1-10-2，该商品房总价款为333768元。转移登记：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款333768元。2016年9月22日，被告收取了原告产权登记费80元。被告于2016年9月22日向原告交房。2018年7月12日，招商商置公司取得涉案房屋所属的毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城Ｅ1幢的《不动产权证书》（初始登记）。2018年8月23日，被告向原告邮寄办理产权证的告知书。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告已向原告交房，但还负有协助办理商品房转移登记的义务。虽双方签订的《商品房买卖合同》约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而招商商置公司收取原告交付的产权登记费并出具收据的行为，表明双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，具备办理转移登记的条件，故原告主张被告为其办理并交付涉案房屋不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对原告诉请的违约金，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案被告实际交房时间为2016年9月22日，故被告应在2016年12月22日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期则应承担违约责任。被告的违约责任属于单纯的债权性质请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日2020年1月6日回溯3年的违约金应予保护，即2017年1月6日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，2018年8月23日，被告以原告签订合同时提供的地址向原告邮寄办理产权证的告知书，被告的该通知方式可有效到达原告，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，违约金计算时间应截止于2018年8月23日。故被告应承担违约责任的期间为2017年1月6日至2018年8月23日。违约金应按照原告已付购房款333768元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款333768元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月6日计算至2018年8月23日。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告陈燕菊、王德香交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈燕菊、王德香支付逾期交付办理毕节市七星关区招商花园城第E1幢10层2号（房号：E1-10-2）商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款333768元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年1月6日起计算至2018年8月23日止）； 三、驳回原告陈燕菊、王德香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币714元（已减半收取），由原告陈燕菊、王德香承担395元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年三月十二日 书记员 朱流洋