贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终268号上诉人（原审原告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地，贵州省遵义市红花岗区遵义大道100号。统一社会信用代码：915203020570660196。法定代表人：陈建杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊燚，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾有全，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：朱晓军，男，汉族，1981年12月4日出生，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：阳永林，贵州金瑞律师事务所律师。上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达商贸城）因与被上诉人朱晓军租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月5日进行了二审调查询问，上诉人思达商贸城的委托诉讼代理人曾有全，被上诉人朱晓军及其委托诉讼代理人阳永林到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。思达商贸城上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8727号民事判决第二项，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由朱晓军承担。事实和理由：1、截止一审开庭前，双方签署的《二区有期有偿使用协议书》仍在继续履行并未解除，涉案商铺2019年5月至7月仍有水电费产生，说明在此期间朱晓军仍在持续使用涉案商铺，期间差生的水电费用应由朱晓军承担；2、朱晓军一审庭审提交的录音证据中，思达商贸城并未明确向朱晓军单方声明承租合同解除，亦未体现该工作人员获得思达商贸城与朱晓军协商解除租赁合同的授权，因此不能证明其在2018年2月28日前通过口头告知思达商贸城不再续租的事实，一审判决认定事实错误；3、双方签订的《二区有期有偿使用协议书》仍在继续履行过程中，朱晓军欠缴商铺使用费的前提下，思达商贸城于2018年12月就向其发律师函催告其缴纳欠款，并未怠于行使权利；4、通过思达商贸城一审提交的照片显示，朱晓军尚有部分物品留存在商铺内，该商铺是否正在经营与其否应缴纳商铺使用费等并无关联，在双方尚未解除合同及交付涉案商铺的前提下，合同继续履行，朱晓军应承担截止2019年9月30日的商铺使用费、物业费等，综上，请求二审人民法院依法支持其上诉请求。朱晓军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回思达商贸城的上诉请求，维持原判。思达商贸城向一审法院起诉请求：1、判令解除思达商贸城与朱晓军双方签订的《二区有期有偿使用协议书》；2、判令朱晓军支付拖欠思达商贸城的商城雅苑B13（8号楼底商106）、B14（8号楼底商107）的商铺使用费95878元、物业费2523元、水费135元，合计98536元；3、判令朱晓军支付逾期缴纳商城雅苑B13（8号楼底商106）、B14（8号楼底商107）商铺使用协议费违约金5046元；4、判令朱晓军将涉案商铺内堆放物品及装饰装修物清理完毕后退还思达商贸城；5、本案诉讼费由朱晓军承担。一审法院认定事实：思达商贸城与朱晓军双方于2017年2月25日签订了租赁合同，约定租期为2020年2月28日截止，租金为151385元。朱晓军缴纳了30277元的租金，到2018年2月28日前，朱晓军因为所租商铺有不满意的地方，找到思达商贸城的工作人员交涉，要求解除合同，但双方未履行正式的交接手续。朱晓军陈述，截止2018年2月28日交租金的时候，其已搬离商铺，所遗留下的办公桌及沙发均属于废弃的物品，因约定的期限为3年，故在口头交涉解除合同后，没有要求思达商贸城退还10092元的押金，以此款项作为对思达商贸城的补偿。一审法院认为，双方约定第二次缴纳租金的时间是2018年2月28日，在该日期以前，朱晓军曾到思达商贸城办公室口头告知工作人员不再续租商铺，对该事实，朱晓军提供了录音资料予以证明，因此，朱晓军的该行为应理解为《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定的第（二）项的情形，即当事人明确表示不再履行主要债务，因此，思达商贸城据此情形应当尽快与朱晓军协商解除合同。另外，双方约定交租时间为2018年2月28日，在得知朱晓军不续租的情况下，即便双方未正式行使解除权，思达商贸城也应当及时查验商铺的使用情况，如确实存在朱晓军已搬离不再使用的情况，应当即时行使解除权，由朱晓军承担解除合同的违约责任，而不是怠于行使自己应当履行的义务，直到一年多后要求朱晓军支付租金。况且，双方约定朱晓军超过一个月未缴纳租金时思达商贸城可以解除合同，因此，思达商贸城作为商铺的管理者，在得知朱晓军明确告知不租赁商铺时，应及时收缴租金或提出解除合同，以减少双方的损失。而朱晓军在此过程中，也存在一定的过错，即双方签订的书面合同，即便不再续租商铺，也应当通过协商解除合同或者通过诉讼解除合同，而不应在未妥善处理好合同关系的情况下擅自离开。对朱晓军是否搬离商铺的情形的认定，思达商贸城提供了照片，朱晓军也对照片的现场予以认可，并认为沙发搬不出来，其余物品均属废弃物，并不影响其搬走的事实。而思达商贸城提供的朱晓军使用水电的情况及商铺内的现状来看，该商铺显然不是正在经营的场所，故朱晓军陈述的于2018年2月28日前搬离商铺更符合客观事实。综上所述，朱晓军对解除合同的行使未按法律规定的程序或双方协商的方式进行，导致思达商贸城对商铺的使用现状处于不确定的状态。按正常的逻辑，朱晓军不再使用商铺时，应在合理的期限提出解除合同办妥相关手续再搬离场所，才不会影响和加剧思达商贸城的损失。而双方对违约行为作了约定，即因朱晓军的行为导致合同解除的，由朱晓军承担不低于6个月的租金损失。本案中，截止2018年2月28日交租金前，朱晓军已明示不再租用商铺，而不是延交租金或拒交租金的情形，实际情况是未使用该商铺，因此，由朱晓军承担6个月的租金损失明显超过了朱晓军应承担的义务，而朱晓军同意扣除其所交的押金10092元作为违约金，相当于两个月的租金，在两个月的期限内，思达商贸城足以将商铺再行租赁，以此弥补朱晓军不再续租产生的损失。同理，物业管理费也不应由朱晓军承担。未缴纳的水费135元应当由朱晓军承担。鉴于朱晓军未完整地履行解除合同的相关手续，本案诉讼费由朱晓军承担。对朱晓军认为本案已过诉讼时效的主张，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、朱晓军支付给遵义思达商贸城置业有限公司的押金10092元作为违约金，不再由遵义思达商贸城置业有限公司返还，由朱晓军立即支付水费135元给遵义思达商贸城置业有限公司；二、驳回遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元，已减半收取，由朱晓军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：朱晓军应否向思达商贸城支付涉案商铺使用费、物业费等费用。思达商贸城与朱晓军签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。在合同履行过程中，朱晓军到思达商贸城办公室口头告知不再租赁涉案商铺，其在未与思达商贸城协商解除合同或通过诉讼解除合同的情形下，朱晓军擅自离开商铺，构成违约，应当承担违约责任。但朱晓军于2018年2月即不再租赁涉案商铺，亦不再向思达商贸城支付商铺使用费、物业费，思达商贸城在此情况下，既未要求朱晓军支付租金，亦未积极行使合同权利，其于2019年8月才提起本案诉讼，故一审法院结合涉案商铺现状、思达商贸城提供的水电使用情况等客观事实，以及朱晓军的违约过错程度，酌情以朱晓军交纳的押金10092元作为违约金，不再由思达商贸城返还，并无不当，本院予以维持。对思达商贸城关于朱晓军一审庭审提交的录音证据中，思达商贸城并未明确向朱晓军单方声明承租合同解除，亦未体现该工作人员获得思达商贸城与朱晓军协商解除租赁合同的授权的上诉理由，与此后涉案商铺的水电使用情况，思达商贸城未积极行使权利等客观事实不相符，且思达商贸城亦未提供证据证明其于2018年12月就向朱晓军发律师函且已被朱晓军确认收悉的事实，故本院对思达商贸城的上诉理由不予采信，予以驳回。由于朱晓军于2018年2月即不再继续使用涉案商铺，故朱晓军不应再向思达商贸城支付商铺使用费、物业费等费用。关于水电费135元的问题，一审判决已认定由朱晓军支付给思达商贸城，朱晓军对此未提起上诉，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年三月二十五日书记员  覃 烨