广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终218号上诉人（原审原告）：殷金德，男，1975年10月11日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市恒创建业房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水爱民路钱江花园2幢2层。法定代表人：张建光。委托诉讼代理人：陈留明，系惠州市恒创建业房地产开发有限公司的法律顾问。委托诉讼代理人：张靖，系惠州市恒创建业房地产开发有限公司的经理。上诉人殷金德因与被上诉人惠州市恒创建业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷金德上诉请求:1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4127号判决；依法改判或重判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。第一，合同是否符合解除条件未查实。合同约定被上诉人于2018年6月30日之前交房，但被上诉人在约定时间未能履行合同主要义务，逾期长达半年之久才向上诉人发出交房通知。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。被上诉人逾期交房，致使上诉人未能在预期时间内收房，违背签订合同时上诉人所想达到的合同目的。且被上诉人以自身原因逾期交房未向上诉人作出合理解释。而在2018年9月30日向上诉人书面通知无法按期交房时上诉人便已表示让被上诉人早日交房，因此符合合同解除的条件，而原审法院判令合同不予解除是错误的。其次原审法院对逾期交房违约金的金额认定显失公平。基于原审的法庭调查及事实认定，被上诉人即原审被告逾期交付房屋并非不可抗力而是因被上诉人主观原因无法交房，己构成违约。在《补充协议》第四条“关于交付期限的约定"之第一款：“买受人同意当出卖人延迟交楼不超过三个月时，不视为出卖人违约，延迟交楼超过三个月时，扣除三个月免赔期，按照买受人己付购房款银行活期存款利息计付违约金给买受人。”原审法院判令被上诉人至判决生效之日向上诉人支付逾期交房违约金，以己付房款1026667元为基数，按照银行同期活期存款利率自2018年10月1日起计至2019年1月3日止)，而此笔违约金赔付金额过低，显失公平，不足以赔偿上诉人在未交房期间的经济损失。根据《民事诉讼法》第153条的规定：上诉人认为原裁判认定事实错误，或者原裁判认定事实不清，证据不足。所谓认定事实错误，是指原裁判对案件事实作出了与实际情况截然相反的认定：所谓认定事实不清，则指原裁判对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，所得结论含混不清，与实际情况出入较大。上诉人认为本案原判决认定事实不清，原判决对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，所得结论含混不清，与实际情况出入较大，严重影响了原判决的公正性。原审法院未查清案件基本事实便做出判决，损害了上诉人的合法权益。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人惠州市恒创建业房地产开发有限公司答辩称，第一，双方的合同是合法真实有效的，应共同遵守执行。第二，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。而且惠州市中院对同类型的案件已经通过了二审判决，也是驳回上诉，维持原判。本案跟（2019）粤13民终7092、7094、7097、7099、7104、7108、7110、7115号案件一样，请求本法庭予以驳回上诉，维持原判。殷金德向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同，返还房款1026667元，违约金215600元，合计1242267元。（违约金暂计至2019年2月01日，具体金额计算至实际给付完毕之日止）。2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于惠州市惠阳区***********************商品房，总价款1026667元。原告应当在2017年4月13日前支付商品房全部价款。被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照本合同附件十一补充协议第四条方式处理”。附件十一补充协议第四条关于交付期限的约定：“1.由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人延期交楼不超过三个月时，不视为出卖人违约，延迟交楼超过三个月时，扣除三个月免赔期，按照买受人已付购房款银行同期活期存款利率计付违约金给买受人……3.原合同第十二条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，对因不可抗力发生的延期交房或者违反原合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任”。合同签订后，原告按约向被告付清案涉购房款，但被告未能按约定时间交付案涉房屋。2018年12月26日左右，被告向原告邮寄《建业华府入伙通知书》，载明建业华府将于2018年12月31日至2019年1月3日入伙，并通知原告于2018年12月31日在建业华府管理处办理入伙手续。2018年12月28日，案涉商品房取得《竣工验收备案表》。另查，2018年11月16日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出《关于惠州市恒创建业房地产开发有限公司“建业华府”建设工程设计调整方案的批复》，载明惠州市恒创建业房地产开发有限公司提出“建业华府”项目主体已完工，因规划道路标高原因，向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局申请局部调整。该项目于2013年10月初按当时控规道路标高进行设计，因规划道路当时还未实施，导致西侧现状道路与小区标高相差0.5米，为保证小区内的人行主入口出入方便，拟按现状道路标高予以完善；因为施工面局限，对无动力化粪池位置进行调整，并优化主出入口及园林绿化。综上原因在不影响建筑使用功能的情况下，被告申请局部调整。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局经规划评审小组会议讨论后进行公示，未收到相关异议，同意被告该项目建设工程设计调整方案。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点有：关于案涉合同是否达到解除条件，是否应当解除的问题。从原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容来看，双方当事人并未就被告逾期交房时是否解除合同进行约定。按照合同法的原则，无约定从法定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，被告向原告发出了《建业华府入伙通知书》，以自己的行为明确表明案涉商品房达成交付条件时向原告交付，不符合当事人明确表示不履行主要债务的情形。被告逾期交付案涉商品房，原告未提供证据证明其已经向被告进行了催告，不符合被告经催告后在合理期限仍未履行主要债务的情形。从案涉合同目的和双方当事人主要义务来看，被告出售房产的目的是收取房款，负有的主要义务是交付房产和办证，而原告购买房产的目的是取得房产的所有权，负有的主要义务是支付房款。本案中，原告已通过银行贷款方式支付了案涉商品房总价款，被告出售房产的目的已经实现。被告虽未能在约定时间交付案涉商品房，但诉讼过程中被告于2018年12月28日已取得验收合格备案，具备交付条件，原告购买房产的目的亦能实现，不符合被告迟延履行交付行为致使不能实现合同目的的情形。综上，被告逾期交付案涉商品房的行为，构成违约，但不足以致使案涉合同目的不能实现，案涉合同不符合法定的解除条件，案涉合同应当继续履行。关于被告逾期交房的问题。被告未按合同约定在2018年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，违反合同约定，确实存在逾期交房行为。案涉房屋在2018年12月28日经验收合格并具备交付的条件，被告通知原告办理入伙时间时案涉房屋已具备交房条件(办理入伙时间2018年12月31日至2019年1月3日)，且原告未提交有效证据证明其拒绝收房有正当理由，故案涉房屋的交付时间应认定为被告通知原告办理入伙的届满之日即2019年1月3日。被告辩称其系因大到暴雨、台风、政府部门要求整改等不可抗力导致延期交房，交付时间应予以顺延，但从案涉惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出的《关于惠州市恒创建业房地产开发有限公司“建业华府”建设工程设计调整方案的批复》载明内容来看，整改行为是由于被告的主观原因而非因政府原因导致，不应认定为不可抗力。被告未能提供其他证据证明其存在双方合同补充协议第十二条约定的不可抗力情形，应承担举证不能的后果，故被告辩称因政府原因等不可抗力导致延期交房，一审法院不予采信。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。一审法院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。案涉逾期交房违约金应按案涉合同附件十一补充协议第四条约定计算，理由如下：关于案涉合同附件十一补充协议第四条约定应否认定为无效条款的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，无效的格式条款应存在免除提供格式条款一方的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利的情形。本案中，案涉合同附件十一补充协议第四条仅对原告不因案涉商品房延迟交付三个月而要求被告承担违约责任进行了实质性约定，并未体现出该条款在免除被告责任和加重原告的责任；同时，作为不动产的房屋，其为产权人设定的是占有、使用、收益和处分的权利，原告认可被告延迟交付商品房后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题，且被告在扣除三个月的免赔期后，亦应向原告承担违约金的违约责任，故一审法院对原告以该补充协议第四条的约定为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利而无效的理由不予采纳。合同中违约条款属于合同的主要内容，原告在订立合同过程中应充分履行注意义务，该条款系当事人自愿订立，系当事人真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应对其行为后果承担责任。综上，一审法院认为案涉合同附件十一补充协议第四条的约定合法有效。原告主张案涉逾期交房违约金按日千分之一的利息标准计算，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，涉案合同未达到解除的条件，应当继续履行。被告存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。案涉合同约定被告应在2018年6月30日前向原告交付案涉房产，扣除三个月免赔期，故被告应自2018年10月1日起计至实际交房之日2019年1月3日止以已付购房款1026667元为基数，按照银行同期活期存款利率支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告殷金德支付逾期交房违约金（以已付购房款1026667元为基数，按照银行同期活期存款利率自2018年10月1日起计至2019年1月3日止）。二、驳回原告殷金德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7990元（原告已预交），由被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司承担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院经审理作如下认定：关于诉争的《商品房买卖合同》是否应解除，由于双方签订本案的《商品房买卖合同》并未约定被上诉人逾期交房可以解除合同，被上诉人虽未能在约定时间交付案涉商品房，但在诉讼过程中被上诉人已于2018年12月28日已取得验收合格备案，具备了交付条件，上诉人购买房产的目的亦能实现，不符合被上诉人迟延履行交付行为致使不能实现合同目的的情形，一审认定案涉合同不符合法定的解除条件有事实和法律依据，本院予以维持。关于双方签订的补充协议第四条关于逾期交房违约金条款的约定是否有效的问题。上诉人主张该条款为格式条款，排除及限制了被上诉人逾期交房违约责任，应为无效条款。对此，本院认为，在《商品房买卖合同》的正式文本中逾期交房的违约责任没有任何的约定，而是在相关条款的部分直接载明“详见补充协议第四条”。也就是说，主合同正式文本所指向的补充协议第四条是买卖双方对逾期交房违约责任的唯一约定，并非是在主合同已有约定之外再进行的变更。在此种情况下，并不存在主合同的约定误导买受人而忽视补充协议的可能，应能够足以引起购房者的注意。此外，该条款并不是免除开发企业逾期交房的违约责任，也不属于限制其责任的内容，而是针对逾期交房的违约责任进行明确。至于“扣除三个月的免赔期”的约定，说明出卖人作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受多种因素影响，而可能导致房屋迟延交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时，在其预留的交房时间之外，还有额外要求买受人再给于其三个月的缓冲期，买受人基于互谅原则给予了出卖人三个月的宽限期，体现了双方签署该协议的诚意，是双方真实意思的表示，因此，一审法院关于该条款合法有效的认定并无不当，本院予以维持。关于案涉房屋逾期交房违约金计付标准是否过低的问题。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求违约金调整的前提条件是存在“损失”，对此上诉人应承担举证责任，但上诉人没有提交充分的证据证明其损失是多少；其次，案涉合同签订时，上诉人没有证据予以证实被上诉人利用自己的优势地位或强迫、利诱等要求上诉人与其签订合同。在惠州地区其他开发企业与买受人签署的《商品房买卖合同》中，关于逾期交房违约责任的约定，高于本案约定的并不鲜见。这一事实说明，在房地产开发企业与买受人之间就逾期交房的违约金问题是存在协商余地的。而本案诉讼中，买受人没有提供充分的证据予以证实自己曾经就该条款提出过协商而被拒绝的证据，故而目前尚不能以逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任相比对而认定公平与否。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15980元，由上诉人殷金德承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年三月三十一日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。