广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3277号 原告：柳州市恒基房地产中介有限公司，住所地：柳州市航二路10号三星园二区1-3，统一社会信用代码：91450200MA5KCX3B97。 法定代表人：黄安才，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚宇，广西典哲律师事务所实习律师。 被告：方敏，女，1975年10月23日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 第三人：彭小玉，女，1990年7月24日出生，汉族，住柳州市，户籍所在地：四川省隆昌市。 原告柳州市恒基房地产中介有限公司（以下简称柳州恒基房地产中介公司）与被告方敏、第三人彭小玉居间合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，并于2020年1月16日公开开庭进行审理。原告柳州恒基房地产中介公司的委托代理人覃玉件、赵亚宇，被告方敏的委托代理人项光艺到庭参加诉讼，第三人彭小玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州恒基房地产中介公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还销售定金10000元；2.判令被告向原告支付违约金71000元；3.判令被告承担律师代理费4000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年8月10日签订《速销房服务委托书》，约定被告委托原告独家代理销售位于柳州市房屋，销售价款为170万元，委托期限为2019年8月11日起至2019年10月11日止，被告应于接到原告销售确认通知之日起10日内与原告指定客户签订《房屋买卖合同》，否则构成违约，并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，于合同签订当日向被告支付销售定金10000元，并于2019年8月24日与第三人签订《房屋买卖委托认购协议》，第三人承诺以170万元的价款购买上述房屋。原告多次通知被告签订房屋买卖合同、配合办理过户手续，但被告均拒绝办理，构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院提出上述诉请。 被告方敏辩称，一、原、被告双方签订的《速销房服务委托书》是原告制作的格式合同，其中第4.2条及第7.4条约定了很重的违约责任，上述约定在双方签订合同时，原告并未采取合理方式提请被告注意，显失公平，原告利用其从事职业房地产中介的优势，欺诈被告签订该份协议，根据合同法第四十条的规定，该加重被告责任的条款是无效条款；二、被告没有违约情形，原告也没有履行约定的居间合同义务，原告与被告签订合同后，原告为了谋取不当利益，恶意抬高房屋出售价格，并未真实履行被告委托的事务，被告为了尽快将房屋出售，已经在2019年8月12日电话通知了原告要求中止委托，并且已经将房屋出售给其他人的事实告知原告，原告作为居间方，并未促成居间合同，在得知被告已将房屋出售的事实后，为谋取不当利益，与第三人恶意串通，签订虚假的合同；三、原告主张违约金没有事实和法律依据，如前所述，被告在本案中没有违约行为，而且原告制定的合同属于格式条款，其中对违约金的约定条款无法律效力，同时原告没有证据证明其有广告费等费用支出，根据合同法一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过高的，人民法院应当予以调整。综上所述，请法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人彭小玉未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为第三人彭小玉放弃答辩、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了速销房服务委托书、收条、房屋所有权证、销售广告、房屋买卖委托认购协议、销售收款收据、短信通知、收条、委托代理合同、发票、查档结果证明书、记账凭证两张、借记卡账户历史明细清单、情况说明（韦姣凤）、韦姣凤身份证复印件、劳动合同（韦姣凤）等证据，被告对原告提交的速销房服务委托书、收条、房屋所有权证、销售广告、委托代理合同、发票、查档结果证明书、借记卡账户历史明细清单的真实性没有异议。被告没有向法庭提交证据。对真实性没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的房屋买卖委托认购协议、销售收款收据、短信通知、收条、情况说明（韦姣凤）、劳动合同（韦姣凤），原告已提交原件供本院核实，故对原告提交的上述证据的真实性予以采信。对原告提交的记账凭证两张，依照相关财务制度以及账簿特性，记账凭证应处在完整的记账凭证簿中，按时间先后顺序连续记载，但原告未提交完整的账簿供本院核实，该证据缺乏完整性，故本院对该证据不予采信。对其他证据的证明目的有异议的证据需综合案件事实予以评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月10日，原告柳州恒基房地产中介公司与被告方敏签订《速销房服务委托书》一份，约定被告方敏自愿委托位于的房屋，被告委托原告以不低于1700000元出售，该合同有效期于2019年8月11日起2019年10月11日止。经协商原告在签订该合同当日支付10000元给被告作为销售定金。在委托期间，原告在符合被告条件下交易时，被告不得借故终止合同，被告不得自行销售、不得与原告的客户直接交易或通过其他经济公司交易该房，被告应在得到原告销售确认通知后10日内与原告指定的客户签订《房屋买卖合同》，反之被告属于违约。被告违约需赔偿原告违约金20000元给予原告作为各种广告费补贴，并应如数退还原告已支付给被告的租金以及代理销售定金（以收条为凭据），被告并须按委托出售总价的3%支付给原告作为各种广告费补贴和中介服务费，违约方并须承担因守约方诉讼法院所产生的律师费、执行费、诉讼费。原告可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯方式向被告发送通知、文件、资料。同日，原告员工韦姣凤代原告向被告银行账户转款10000元，被告方敏出具收条一份，载明已收到原告交来的上述房屋的销售定金10000元。 2019年8月24日，第三人彭小玉与原告签订《房屋买卖委托认购协议》一份，约定第三人彭小玉愿意以1700000元购买上述房屋，并向原告支付咨询及中介服务费25500元，于签订房屋买卖合同当日付清；第三人向原告支付30000元作为购买认购金。当日，原告出具销售收款收据一份，载明收到第三人彭小玉认购上述房屋的诚意金30000元。2019年9月8日，第三人彭小玉出具收条一份，载明收到原告退回该房屋的认购金30000元，自愿终止2019年8月24日签订的《房屋买卖委托认购协议》。 另查，原登记在被告方敏名下的位于的不动产于2019年9月24日已转移至他人名下，被告称其已将该房屋自行出售。 再查，原告为实现本案债权，为此支出律师代理费4000元。 本院认为，原告与被告签订的《速销房服务委托书》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。按照合同约定，在委托期限内被告不得自行销售委托房屋，反之属于违约，应当退回原告已支付的代理销售定金。被告辩称此前已电话通知原告终止合同，且已取得原告方业务员的同意，但未提交证据予以证实，本院不予采信。被告在委托期限内自行出售房屋的行为已构成违约，故原告诉请被告退还销售定金10000元的诉请，合法有据，本院予以支持。 关于违约金的问题，按照双方签订的《速销房服务委托书》的约定，被告违约需赔偿违约金20000元给予原告作为各种广告费补贴，被告并须按委托出售总价的3%支付给原告作为各种广告费补贴和中介服务费，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告主张双方签订的是原告提供的格式合同，且违约金过高，原告对因被告违约造成的实际损失未能提供充分的证据予以证实，鉴于双方从签订合同到履行合同的期间较短，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20000元计。 关于律师代理费，按照原、被告签订的《速销房服务委托书》的约定，违约方须承担因守约方诉讼法院所产生的律师费等，原告已提交证据证实本案律师代理费的实际发生，故原告诉请被告方敏支付律师代理费4000元的诉请合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告方敏向原告柳州市恒基房地产中介有限公司退还代理销售定金10000元； 被告方敏向原告柳州市恒基房地产中介有限公司支付违约金20000元； 被告方敏向原告柳州市恒基房地产中介有限公司支付律师代理费4000元； 驳回原告柳州市恒基房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1926元，保全费870元，共计2796元（原告已预交），由原告柳州市恒基房地产中介有限公司负担1156元，被告方敏负担1640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  唐晓穗 人民陪审员  黄景平 人民陪审员  刘汉红 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  唐艺燕