山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1526民初2928号 原告:王以海，男，1979年4月25日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：李含聪，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乙，山东舜天律师事务所实习律师。 被告:高唐赛石置业有限公司，住所地:山东省高唐县。 法定代表人:郭柏峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管，住山东省高唐县。 原告王以海与被告高唐赛石置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王以海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告自2018年5月1日起至2019年8月27日的逾期交房违约金17156.4元及自2019年8月27日至本判决生效之日止以总购房款710413元为基数，按照日万分之零点五的标准计算的违约金。2、请求法院判令被告赔偿原告自2018年7月30日至2019年8月27日的逾期办理房产证违约金49910.4元及自2019年8月27日至本判决生效之日的违约金。庭审中明确违约金的计算方式为按照一年期以下贷款基准利率4.35%的1.5倍计算。事实和理由：2016年10月21日，原被告双方签订《山东省新建商品房商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的赛石·公园壹号的房屋和储藏室各一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款710413元。根据合同约定，被告应于2018年5月1日之前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的房屋和储藏室交付原告使用，否则，被告按照原告已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付违约金。2018年5月1日，原被告双方办理了涉案房屋和储藏室的交付手续。根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付逾期交付涉案房屋、储藏室的违约金及逾期办理涉案房产证的违约金。 高唐赛石置业有限公司辩称：被告在合同约定的交房时间明确告知原告，其购买的5号楼于2018年4月10日竣工验收合格，但该小区尚未进行综合验收，如原告同意交房，可以办理入住手续，被告于2018年4月25日向原告发出了交房通知书，原告签字确认接收。合同明确约定原告在被告没有取得竣工综合验收条件时，有权拒绝接收涉案楼房。但原告自愿接收并入住，应视为合同双方对合同约定交房条件的协商一致的变更。原告要求被告赔偿逾期办证违约金，与《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》不符，也与双方的约定不符，原告从未申请办证，也未要求被告协助办证，不能办证的原因系其没有提起办证申请所致，故原告的诉讼请求应予驳回。另中国人民银行贷款基准利率已经取消，原告的计算方式错误。 本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，原被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“原告（买受人）购买被告（出卖人）承建的5#楼1单元302室，该商品房及附属房屋总房款合计为710413元，首付款510413元，余款200000元办理银行按揭贷款。合同第九条约定：“商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内的，自交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款，并自买受人付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的1%支付违约金支付出卖人”。第二十条：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理。即双方协商处理”。合同签订后，原告交纳首付款510413元，剩余200000元办理了按揭贷款。被告向原告出具了发票，载明总房款为708004元。被告于2018年4月25日向原告发出交房通知书，原告于2018年5月1日接受涉案房屋，并与被告签订了前期物业管理服务协议。 另查明：被告于2018年1月23日取得5#楼的高唐县房屋测量技术报告书;2018年5月1日取得5#楼的房屋竣工验收备案;2019年4月30日取得赛石·公园壹号5#楼的建设工程竣工验收备案证书;赛石·公园壹号一期于2019年7月3日《高唐县房地产开发项目竣工综合验收报告》予以批准。原被告均认可合同第九条第1项所约定的条件为《高唐县房地产开发项目竣工综合验收报告》。2019年8月19日赛石·公园壹号办理了房屋所有权的首次登记。2019年8月24日被告在其公众号上发布1#-8#楼现已具备办理不动产权证的条件，将于2019年9月1日起统一办理。 本院认为：原被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为： 1、关于被告是否构成逾期交房的问题。涉案5#楼已于2018年5月1日通过房屋竣工验收并交付原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，再根据双方合同“若被告在交房时未出示已经取得房地产开发项目综合验收备案证明文件，原告可以拒绝接收该房屋,原告拒绝接收房屋由此产生的逾期交付责任由被告承担”的约定，虽然被告在交付房屋时未取得房地产开发项目综合验收备案证明，但涉案房屋在交付时已经验收合格并在合同约定的时间交付了原告，原告也已经接收了涉案房屋，应视为涉案房屋交付完毕。合同约定的逾期交房违约金系在原告拒绝接收房屋的情形下，被告应当承担的违约责任。从该条的约定来看其本意也应为若被告未按期交房，原告因此而遭受的租房损失。本案中，原告已经实际占有涉案房屋，再主张逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。 2、关于本案中未按照约定期限办理房产证的原因问题。 根据双方合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”及《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。办理房产证应是原告的义务，被告仅为协助义务。根据上述已查明的事实,原告未提交证据证明其已经向不动产登记机构申请登记。另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十七条之规定，被告办理完初始登记后，原告尚能办理房屋所有权转移登记，但本案中被告至2019年8月19日办理完涉案房屋的初始登记，其迟延申请办理房屋初始登记的行为，也导致原告不能在规定期限内办理房屋所有权转移登记手续。本案中，原告及被告均未在约定期限内向不动产登记机构提出申请，应认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因是双方未共同提出申请。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应由双方各自承担相应的违约责任，本院酌定为按照50%的比例分担。 3、关于逾期违约金的计算数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。合同约定的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任为协商处理，但双方未能协商一致。因此本案参照上述规定计算违约金数额。涉案房屋于2019年9月1日才开始办理，已经逾期一年以上,原告主张按照年利率4.35%的1.5倍计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。在被告通知原告办理后，原告应积极办理，现涉案的房屋权属证书也已经在办理中，因此原告主张2019年9月1日之后的违约金，本院不应予以支持。其违约金应自2018年7月30日起（5月1日交房后90日）至2019年8月31日止（实际天数为398天），以原告已付房款708004元为基数，按年利率4.35%的1.5倍计算（708004元×0.0435×1.5÷365天×398天），被告应承担50%即25187元。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王以海逾期办理房屋产权证书违约金25187元。 二、驳回原告王以海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1478元，减半收取计739元，原告王以海负担524元，被告高唐赛石置业有限公司负担215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员 陈 洁 二〇二〇年三月三十一日 书记员 周梦娇