山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1322民初6281号 原告：杨目民，男，1976年12月24日生，汉族，住郯城县。 委托诉讼代理人：马瑞远，山东沂河律师事务所律师。 被告：山东东方佳园房地产开发集团有限公司，住所地：兰陵县兰陵路与文峰路交汇处东方佳园商务中心。 法定代表人：刘云峰，董事长。 委托诉讼代理人：刘建义、李文彬，山东晨浩律师事务所律师。 原告杨目民与被告山东东方佳园房地产开发集团有限公司（以下简称东方佳园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨目民及其委托诉讼代理人马瑞远、被告东方佳园公司的委托诉讼代理人刘建义、李文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋渗水无法使用造成的房租损失、交通费、物业费等7万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月13日，原告与山东东方佳园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买其开发的郯城县东方御景小区11幢1单元1101室房屋，并按约定支付了房款。2016年4月1日交付房屋，原告在装修过程中发现房屋阁楼渗水严重，无法使用，经原告无数次要求维修，期间多次拨打市民热线反映，被告一直怠于维修。2017年5月山东东方佳园房地产开发有限公司变更为山东东方佳园房地产开发集团有限公司。2019年8月8日原告将该楼房转让给他人。自交房以来，原告按时交纳物业费，但因房屋渗水不能装修，更无法使用，在此期间给原告造成房租损失、交通费、物业费等损失共计7万元。为维护原告合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提出诉讼，请人民法院依法裁准。 被告东方佳园公司辩称，1.不同意原告的诉讼请求。郯城县东方御景小区是被告开发的小区属实，但案涉的11幢1单元1101室现在的产权人不是原告而是别人，故原告无诉讼主体资格。2.原告要求赔偿的项目无事实及法律依据。（1）原告作为小区业主，接收房屋后就应按照《物业服务合同》的约定按时向物业公司交付物业服务费，因此物业费不属于损失，但收取物业费的单位是物业服务公司，不是被告，故原告无权要求被告赔偿物业费。（2）原告在前期拒不配合被告为其检验和处理，一切不利后果均是原告自己造成的，其本人应负全部责任，但原告没有租房居住，故无租房损失，无交通费损失。（3）原告已将案涉楼房转让给他人，且转让时已经修好，因此原告提供的照片模糊不清也无法证明是案涉楼房，原告没有任何损失，被告无需赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告杨目民提交了以下证据： 证据1.商品房预售合同、房地产登记信息、不动产登记证明、消防安全责任书、不动产权证书，证明原告系涉案房产的购买人，在2019年8月8日前是该房产的合法所有人。 证据2.物业费、电梯防护费收费收据，证明原被告之间交房时间是2016年4月1日。 证据3.涉案楼房楼顶和侧墙渗水图片和录像，证明涉案房屋存在严重的渗水情况，不能正常装修使用。 证据4.临沂12345承办单9张，证明原告因房渗水问题，在多次向被告反映未得到解决后，持续不断向12345政府热线反映，要求开发商解决渗水问题。 证据5.住房租赁合同，证明东方御景小区6栋802号房屋三年租赁费6万元，每年租赁费2万元。 被告东方佳园公司经质证，对证据1的真实性无异议，原告的证明目的说明该房屋现在所有权已经不归原告所有，原告没有诉权。 对证据2证明所收费用是物业公司所收，不是本公司所收，与被告无关。 对证据3图片模糊不清，分辨不清是哪个房子。对于录像可以看出房子渗水、漏水，但是不能证明是争议的房屋。 对证据4该承办单的形成不能证明被告没有尽到自己应尽的责任，这之间没有必然联系。 对证据5与本案无关，不能起到证明原告在外面有租房的事实及形成了相应的损失，该房屋租赁合同不是原告所签的合同。 二、被告东方佳园公司提交一份上海迈视建筑防水工程有限公司临沂分公司工作人员闫献永的书面说明，证明原告提到的维修情况，开发公司领导很重视，有关部门和领导多次安排闫献永维修，原告设置障碍不予配合，造成维修时间拖延，但是最后维修效果还是很好。 原告经质证认为，该证言中所说的到郯城东方御景11-1-1101室进行维修的说法属实，该证言也能够与原告诉请所一致的事实相互印证，证明涉案房屋存在漏水、渗水问题，但该证言中说原告不配合维修，设置障碍导致维修时间拖延的说法与事实不符，原告作为房屋持有人所购房屋出现漏水问题，肯定是要积极配合开发商和维修人员对房屋进行维修，不会阻止维修行为，购买房屋就是为了居住或者租赁，不可能让房屋一直空闲，是涉案房屋存在质量问题导致房屋一直不能进行装修和居住，因此对该证言中陈述原告设置障碍拖延维修时间说法不予认可。 三、在本案审理中，原告申请对涉案房屋2016年7月1日至2019年8月1日期间的房租损失进行评估。本院委托临沂市东泰价格事务所有限公司予以评估，该公司出具临东泰价评报字（2019）第299号价格评估报告书，结论为2017年7月1日-2018年6月30日一般年租金额18000元，2018年7月1日-2019年8月1日评估租金额19500元。原告申请评估支出评估费1800元。经质证，被告经质证认为，对评估报告的三性均有异议，理由是1.程序违法，没有通知被告到现场参与勘验，被告虽然没有到场选择鉴定机构，但不等于放弃参与勘验。因此不具有合法性。报告中文字表述错误百出，如在报告第五页（二）评定估算部分第二行“对委托方”所有，此处在委托方显然指的是原告，而本案的委托方是法院。第六页最上面一行“也与委托人没有利害关系”中在委托人应理解为原告。基准日选取为2019年8月1日是错误的。从报告中可知，评估租赁费在时间区间是2016年7月1日至2019年8月1日。那么既然选取2019年8月1日为基准日，就只能评估基准日之后或基准日当时的损失，而不能评估之前的损失，这是评估业最基本的常识。基准日的错误，必然导致计算方式、方法、依据错误，且涉案房屋租赁费的数额与客观事实不符。没有评估人员的亲笔签名，而根据《资产评估法》第27条规定，评估报告至少两名承办该业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章，加盖评估人员的资格章是错误的，因此该报告不具有任何真实性。租赁费损失与本案没有任何关联性，本案审理的是商品房预售合同纠纷，对此合同没有约定。对评估费收据三性均有异议，根据法律根据，评估费应开具正式的增值税发票，因此不具有合法性，同时与被告没有关系。原告认为价格评估报告是经法院委托的，由价格鉴定资质机构按照法定程序所出具的价格评估结论，并不因报告书中的个别瑕疵导致价格评估结论无效，原告在评估中支付评估费1800元，也是事实，请法院以该报告评估书作为认定原告损失的依据。 根据当事人的陈述、举证及质证意见，本院经审理认定事实如下：原告杨目民于2014年12月24日与山东东方佳园房地产开发有限公司签订商品房预售合同，合同编号为YS021231号，购买其开发建设的位于郯城县城区的商品房，房屋总价款为502632元。《住宅质量保证书》第三项第9条约定，本《住宅质量保证书》在住宅交付业主时提供，并作为住宅合同的附件，与合同具有同等效力。根据其记载的日期，可以确认该房屋的交付时间为2017年2月19日。被告主张该房屋于2017年8月21日办理装修手续，原告杨目民未提异议，本院予以确认。根据原告提交的九份临沂12345承办单，可以确认原告因房屋渗水问题，多次向临沂12345政务服务热线反映，根据记载的办结时限分别为2017年11月7日、2018年5月24日、2018年7月27日、2018年10月8日、2018年9月11日、2018年11月2日、2019年1月17日、2019年1月23日、2019年3月20日，结合被告东方佳园公司提交的上海迈视建筑防水工程有限公司闫献永的维修情况说明，可以证实涉案房屋存在渗水的情况，经原告多次反映，被告东方佳园公司给予维修的事实。原告提交的山东东方佳园物业服务有限公司郯城分公司的收款收据，可以确认原告于2017年2月19日缴纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业费及电梯防护费共计1698元，2017年8月21日缴纳2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业费639.24元。2019年8月8日，原告将房屋转让给史思红并办理了过户登记。山东东方佳园房地产开发有限公司于2017年5月份变更名称为山东东方佳园房地产开发集团有限公司。原告提起诉讼并主张诉讼构成为房屋租金每年2万元，三年共计6万元，三年的物业费8000元，原告因房屋质量问题造成的交通损失2000元，共计70000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.杨目民是否具有原告的主体资格。2.本案房屋存在的渗水问题是否给杨目民造成了损失、被告是否应予以赔偿。关于争议焦点1，杨目民与被告东方佳园公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，涉案房屋已经交付，并办理了不动产权登记证书。杨目民于2019年8月8日将房屋转让给他人并办理了过户登记，根据杨目民的诉讼请求，系转让之前因房屋存在渗水问题造成的损失。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，杨目民与本案有直接利害关系，系适格的原告。关于争议焦点2，按照双方签订的合同第十六条保修责任部分的约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由出卖人承担。根据审理确认的事实，可以确认本案房屋存在渗水问题。根据商品房预售合同及住宅质量保证书的约定，屋面防水及外墙面防渗漏、厨房卫生间地面，保修年限为5年。被告虽经协调对涉案房屋进行了维修，但时间长达一年多，已经超过了合理的期限，导致原告办理了交房和装修手续后缴纳了物业费等费用，但因渗水问题不能及时装修和入住，给原告造成了一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。被告东方佳园公司在向原告交付商品房后，因房屋渗水，原告多次通过12345政务服务热线反映，并经协调办理，被告对房屋予以维修。但未在合理期限内维修完毕，导致维修时间过长，被告虽提交了闫献永的书面说明，但该言词证据没有其他证据予以佐证，并不足以证明维修时间过长系原告的原因所造成。因此，被告应依法承担违约责任，对原告的经济损失予以赔偿。关于原告主张的损失范围，原告在房屋交付后缴纳了物业费等共计2337.24元，因房屋渗水未能及时装修和入住，该费用应系原告的直接经济损失，本院依法予以确认。原告申请对其房屋的租金损失予以评估，但其未提交证据证明其因不能入住该房屋而支出了房屋租金的直接经济损失，因此原告主张的该项损失，并非直接经济损失，依法不予确认。关于原告主张的交通费损失，其未提交证据予以证明，本院依法不予确认。 综上所述，原告杨目民诉讼请求，对其有事实及其法律依据的直接经济损失部分，本院依法予以支持。对其他部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、被告山东东方佳园房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨目民2337.24元。 二、驳回原告杨目民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，由原告杨目民负担775元，由被告山东东方佳园地产开发集团有限公司负担775元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  田学栋 审 判 员  颜世敬 人民陪审员  陆佃平 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  张冰心