内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3332号原告：内蒙古鑫行达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林南路山丹小区综合楼。法定代表人：马忠孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋小春，该公司法律顾问。被告：王三毛，女，住呼和浩特市。原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司（以下简称鑫达行公司）与被告王三毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋小春到庭参加诉讼，被告王三毛经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告鑫达行公司向本院提出诉讼请求：第一、请求人民法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告立即向原告返还呼和浩特市金川开发区丰林路南侧公元仰山小区11幢2单元602号房屋并将房屋恢复原状（房屋价值313662元）。第二、请求人民法院判决被告向原告偿还因被告逾期还贷产生的利息及滞纳金共计人民币6949.94元。第三、请求人民法院判决被告承担律师费3000元，交通费300元。第四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月10日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于呼和浩特市××区商品房一套，房屋面积86.10平方米，单价3643元/平方米，房款总金额313662元。被告向原告首付人民币103662元，剩余房款210000元以所购房屋为抵押物向中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行贷款支付。2014年11月13日，原、被告及中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定因被告购买原告房屋向中国银行贷款，贷款金额210000元，贷款期限为96个月，原告承担连带保证责任。原、被告签订的《房屋买卖合同》成立后，原告如约向被告交付房屋，同时如期为被告办理了房屋按揭付款手续，充分履行了合同义务。自2018年开始至2019年4月份，被告未按约向银行还贷，原告及银行多次催促被告还款，被告始终未还。截止到2019年4月4日，中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行从原告银行保证金中划拨被告欠款本金131168.65元，利息及罚息（滞纳金）合计6949.94元，本息共计人民币138118.59元。原告认为，被告拒不履行还贷义务的行为直接导致了原告银行保证金存款被划拨，致使原告遭受经济及信誉损失，原告代被告偿还银行剩余房贷后，有权按照合同约定解除与被告的房屋买卖合同。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国担保法》第31条等相关法律规定，依法诉至贵院，请求贵院在查清事实的基础上支持原告诉求。被告王三毛经人民法院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，未作书面答辩，也未向本院提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日,原告鑫达行公司与被告王三毛签定编号为QYYS-0495的《商品房买卖合同》。合同约定被告向原告购买位于呼和浩特市××区商品房一套，房屋面积86.10平方米，单价3643元/平方米，房屋总金额313662元。被告向原告首付人民币103662元，剩余房款210000元以所购房屋为抵押物向中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行贷款支付。2014年11月13日，原、被告及中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定因被告购买原告房屋向中国银行贷款，贷款金额为210000元，贷款期限为96个月，原告承担连带保证责任。2014年11月13日，上述合同在内蒙古自治区公证处进行了公证。原、被告签订的《房屋买卖合同》成立后，被告向原告支付了首付款103662元，银行按揭贷款210000元一次性划入原告账户，原告如约向被告交付了房屋。自2018年开始至2019年4月份，被告未按约定向银行还贷，原告及银行多次催促被告还款，被告始终未还。2019年4月4日，中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行从原告银行保证金中划拨被告欠款本金131168.65元，利息及罚息6949.94元，本息共计人民币138118.59元，已将王三毛所欠贷款本息结清。《商品房买卖合同》附件五第一条第2款第4项约定：“在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担保证责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担保证责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之一向出卖人支付违约金。”第5项约定“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接和间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。”2019年7月20日，鑫行达公司（甲方）与内蒙古盛乐律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，约定鑫行达公司与王三毛房屋买卖合同纠纷案，委托乙方指派的宋小春师为本案委托诉讼代理人，代理费3000元。因本案诉讼，原告支出交通费300元。以上事实，有原告鑫行达公司所举证据商品房买卖合同、贷款还款回单及还清凭证、委托代理合同及发票、加油发票及过路费发票等证据予以证明。本院认为，原告鑫行达公司与被告王三毛签定的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。对鑫行达公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，因王三毛逾期偿还银行贷款本息，导致鑫行达公司承担保证责任，且鑫行达公司已将王三毛所欠贷款本息全部结清，鑫行达公司有权选择解除合同，本院对原告鑫行达公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。对鑫行达公司主张被告立即返还呼和浩特市金川开发区丰林路南侧公元仰山小区11幢2单元602号房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，鑫行达公司应向王三毛退还首付款103662元，王三毛应向鑫行达公司返还房屋。故对鑫行达公司的该诉讼请求，本院予以支持。对于鑫行达公司主张被告王三毛偿还逾期还贷产生的利息及滞纳金共计6949.94元的诉讼请求，因王三毛逾期偿还银行贷款本息，致使中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行在鑫行达公司保证金中划扣王三毛贷款本金131168.65元、贷款利息及罚息6949.94元，故王三毛应当向鑫行达公司支付其代偿的贷款利息及罚息6949.94元。鑫行达公司代王三毛向中国银行股份有限公司呼和浩特市中山支行偿还上述款项后，已将王三毛所欠贷款本息全部还清，《个人住房借款合同》已履行完毕，故合同及附件解除后，鑫行达公司应将已收贷款78831.35元（210000元-131168.65元）退还王三毛。为避免诉累，核减王三毛应当支付的贷款利息及罚息6949.94元后，鑫行达公司应向王三毛支付已收贷款71881.41元。对于鑫行达公司主张王三毛支付律师费3000元、交通费300元的诉讼请求，因由鑫行达公司提供的《委托代理合同》、增值税发票、通行费发票等能够证实该费用已经发生，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件五第一条第2款第5项约定，应当由被告王三毛承担。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》解除后，鑫行达公司应向王三毛返还首付款103662元，还应向王三毛支付已收贷款78831.35元，核算后鑫行达公司应向王三毛返还购房款175543.41元。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司与被告王三毛于2014年10月10日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、被告王三毛于本判决生效之日起三十日内向原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司返还呼和浩特市金川开发区公园仰山小区11幢2单元602号的房屋；三、原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向王三毛返还购房款175543.41元。四、被告王三毛于判决生效后十日内向原告内蒙古鑫行达房地产开发有限公司支付律师费、交通费共计3300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6159元，由被告王三毛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二〇二〇年三月三日书 记 员 李佳欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。