广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11522号原告（反诉被告）：阮少珍，女，1979年8月28日出生，汉族，住广东省中山市，原告（反诉被告）：李沛于，女，1972年6月12日出生，汉族，住广东省中山市，两原告共同委托诉讼代理人：梁卓轩，广东盈隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄荟瑾，女，1989年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：孔倩，广东一埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶佳健，广东朗迪律师事务所律师。被告：肖青，男，1965年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，第三人：中山市南朗镇左步村民委员会，住所地广东省中山市南朗镇左步村，统一社会信用代码5444209068865815XQ。法定代表人：林庆标。原告阮少珍、李沛于与被告黄荟瑾、肖青，第三人中山市南朗镇左步村民委员会（以下简称左步村委会）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，被告黄荟瑾在答辩期间提出管辖权异议，本院于2019年5月27日作出（2019）粤2071民初11522号之一民事裁定，驳回黄荟瑾对本案管辖权提出的异议。该民事裁定生效之后，黄荟瑾提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮少珍、李沛于委托诉讼代理人梁卓轩，被告黄荟瑾委托诉讼代理人孔倩、叶佳健到庭参加诉讼，被告肖青经本院公告传唤，公告期限届满没有到庭参加诉讼，第三人左步村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮少珍、李沛于向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告及第三人于2015年7月29日签订的合同转让协议中涉及转让建筑物部分无效；2.两被告立即返还合同转让协议所涉及的建筑物给原告，以便原告拆除恢复土地原状（即复绿）。诉讼中，原告增加诉讼请求：3.两被告支付涉案土地及建筑物占有使用费1334170.8元（占有使用费以29648.24元/月计算，实际使用45个月）。事实与理由：2012年2月28日，就承包中山市南朗镇左步村松柏下山农场的山地（以下简称案涉土地），原告阮少珍、李沛于与第三人签订承包合同，对承包期限（至2032年3月1日止）、承包款、山地用途等作了明确的约定。原告家人林志皇、林国慧在案涉土地上进行道路硬化，并自行建造了本案所涉的建筑物，该建筑物一直未依法履行规划、报建手续。2015年7月29日，原、被告与第三人就案涉土地的转租事宜达成协议，签订合同转让协议，转让总价590万元。黄荟瑾与肖青承继阮少珍、李沛于在上述承包合同的权利义务，阮少珍、李沛于退出承包合同，第三人亦作为合同一方在合同上盖章。双方于2015年8月1日就案涉土地及土地内的一切设施及物品作了交接。2017年2月，中山市森林公安部门以原告家人林志皇等在案涉土地进行道路硬化，违法建设建筑物，涉嫌非法占用农用地罪，要求原告进行拆除复绿。原告多次与被告协商拆除复绿事宜，但被告一直不予配合。无奈，林志皇、林国慧应公安机关的要求，于2019年5月开始对建筑物进行拆除并对土地进行复绿。原告认为，涉案土地用途是林地，且案涉土地上的建筑物未履行规划、报建手续，该建筑物涉违法犯罪行为，三方当事人之间签订的合同转让协议一则未经民主议定程序无效，二则因标的物违法而属无效（案涉建筑物涉嫌非法占用农用地罪，损害国家利益和社会公共利益）。作为无效的法律后果，被告理应将所涉建筑返还原告，以便原告拆除复绿。同时，被告对案涉土地及建筑物实际使用时间为2015年8月1日至2019年5月1日，共计45个月，依法应支付占有使用费1334170.8元（自2015年8月1日至2032年3月1日，案涉土地实际占有使用费平均为29648.24元/月）。至于双方间是否存在损失以及损失如何分担问题，可以协商解决。原告阮少珍、李沛于在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.承包合同及松柏下山示意图；2.律师见证书；3.合同转让协议；4.中山市公安局鉴定意见通知书。被告黄荟瑾答辩并提出反诉称，1.本案原告及其配偶林志皇因涉嫌非法占用林地罪被立案侦查，该刑事案件的结果影响本案合同的效力，并且影响被告承担占有使用费的问题，如果原告等人被认定为非法占用林地罪，则其诉求的占有使用费相当于原告因犯罪行为的获利，依法属于违法所得，则被告不应承担占有使用费。因此本案应当遵循先刑后民原则中止本案审理。2.本案案由是土地承包经营权转让合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。合同转让协议里并无涉及建筑物内容，只有关于土地承包经营权转让内容。被告认为因土地承包经营权的转让并未依法通过村集体民主程序决定，违反了《土地管理法》第十五条，《农村土地承包法》第十九条、第五十二条的强制性规定，该合同转让协议全部无效，而并非仅涉及建筑物的部分无效。3.本案有关联的合同实质上有两份，一份是2015年7月22日原告与被告签订的土地承包转让协议，该协议清楚载明了被告受让土地承包经营权及案涉土地上的设施，对价为590万元，其中设施包括案涉建筑物。另一份是2015年7月29日由原告、被告及第三人签订的合同转让协议。上述两份合同均与本案有直接关联,且两份合同均属无效，其原因为土地承包经营权的转让未通过村集体民主程序决定，违反法律强制性规定，且土地上的建筑物也未经合法报建手续，属于违章建筑，交易该房屋也违反法律强制性规定。因此以上两份合同应属无效。原告应返还被告因此所支付的合同对价590万元及资金占用利息，且现案涉土地上的建筑物已经被原告拆除，被告根本没有返还建筑物的可能性，且原告的拆除行为造成了被告的重大经济损失，原告更应予以赔偿。4.原告要求被告承担土地和建筑物的占有使用费，其应区分是土地还是建筑物的占有使用费。被告自受让土地承包经营权以来每年都足额向第三人缴纳了占有使用该土地的费用，因此土地部分被告无需再支付给原告。对于建筑物部分占有使用费的计算问题，原告未提供任何证据证明建筑物的基本信息如面积、层数等，且也未提供关于占有使用费标准的相关证据，应承担举证不能的不利后果。且原告更改了林地用途，损毁林地，其建造建筑物的行为已经涉嫌犯罪，其所诉求的占有使用费相当于其因犯罪行为获取的利益，属于违法所得，不应予以支持。综上所述，合同转让协议、土地承包转让协议无效，且黄荟瑾签订上述协议是基于对阮少珍、李沛于以及左步村委会的信任，不存在任何过错，据此，黄荟瑾向本院提出反诉请求：1.确认合同转让协议无效；2.确认土地承包转让协议无效；3.阮少珍、李沛于退还黄荟瑾所支付的对价5900000元并支付资金占用利息（以5900000为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年8月4日计算至实际付清之日止）。黄荟瑾就其辩解意见及反诉请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.合同转让协议；2.土地承包转让协议；3.证明；4.付款委托书；5.2015年转账凭证；6.2017-2019年租金转账凭证、收据。被告肖青没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩及证据。反诉被告阮少珍、李沛于对反诉辩称，1.对于合同转让协议及土地承包转让协议，由于建筑物部分因涉及违法问题，应属无效。至于土地经营权是否已经经过合法的民主议程以及是否有效，由法院依法查明。2.无论是合同转让协议或是土地承包转让协议，所指向的标的物是同一的，即本案涉及的土地经营权，及该山地上加建的建筑物。案涉建筑物是在阮少珍、李沛于与左步村委会签订承包合同后才加建的，但根据承包合同的约定，转让承包合同中权利义务又必须得到左步村委会同意，因此三方在签订合同转让协议时没有特别载明建筑物这一事项，但原被告双方关于转让的真实意思当然是包括案涉山地上的建筑物，且实际也按土地承包转让协议履行。3.若法院认定合同转让协议、土地承包转让协议全部无效，原告也不应按土地承包转让协议的总价款590万元全部返还。案涉山地及建筑物已经于2015年8月1日交付给两被告使用，截至2019年5月1日，两被告已经实际占有使用该建筑物45个月，依法应支付占有使用费1334170.8元。由于本诉与反诉请求均是基于同一标的物的支付对价，故法院若认定协议无效，原告认为可以将应支付的占有使用费及应返还的对价直接抵减。某一法律行为是否合法有效是人民法院基于法律规定对该法律行为所做出的评判。占有使用是一种事实状态，两者之间没有必然因果关系，本案中两被告占有使用山地及该建筑物长达45个月，是一个确定的事实。若法院认定该两份协议无效，无效所产生的效力是自始无效，即两被告占有使用该山地及建筑没有法律规定或约定。无论基于不当得利或是公平合理角度考虑，被告均应向原告支付相应的占有使用费。4.通常所说的违法建筑是指建造过程的违法，即没有经过合法的各种审批程序，不是指建筑物的建筑材料、建造费用的来源不合法。因此原告基于自己所有的建筑材料及建筑费用，转换成建筑物，是处分自己的所有物及创造新物，新创之物仍归属原告，自然产生所有权。原告基于所有权向被告请求占有使用费符合法律规定。关于合同转让协议及土地承包转让协议，原告不存在任何过错。土地承包转让协议第三条第一点说的是私法领域上的纠纷，原告确实对该建筑物为自主所有，并无任何债务纠纷。至于该建筑物是否违反公法上的义务，则不在该条约定范围。且原被告双方对该行为是否违法的认识水平应是一致的。根据被告肖青向公安机关所做的笔录显示，肖青在原被告双方签订协议时已经前往案涉山地现场确认过，打算把该山地用作乡村旅游项目。作为原告，当时已经把场地充分展示给被告，被告作为正常理性的人，应能有所判断该土地承包经营权及建筑物的转让行为是否合法。且鉴于其打算对山地进行项目开发的目的，赋予其更高的注意义务。不能现在反过来说对该建筑物的违法性没有认识，把责任、过错全部归到原告或第三人一方。5.对于被告主张资金占用利息，没有任何事实及法律依据。利息在本案中属于损失范畴，应按过错进行分担，如前述，原告不存在任何过错，过错在于被告自身，被告反诉请求资金占用利息没任何依据。其次自2017年肖青接受公安机关询问后，原告认为其对山地及建筑物应当是具有确定的违法性认识。但2017年至本案起诉期间，被告一直未与原告积极沟通，也未积极处理此事宜，是对自身权益的放弃。因此若法院认定由原告支付资金占用利息，也应当截止至2017年12月4日（即肖青首次接受公安机关询问之日）。第三人左步村委会没有到庭应诉，亦未提交任何书面材料及证据。本院经审理认定事实如下：2012年2月28日，阮少珍、李沛于（乙方）与左步村委会签订承包合同，约定：甲方将中山市南朗镇左步村松柏下山的山地，面积180亩经两委通过投标，同意将该山地发包给乙方作发展种养业使用，承包期限自2012年3月1日至2032年3月1日止，共20年；自2012年3月至2027年3月，承包租金每年合计27000元，自2027年3月至2032年3月，承包租金每年合计36000元，租金每年10月份前缴纳；承包期间，乙方转包或转承包山地的，必须征得甲方书面同意；合同还约定了其他内容。合同签订后，阮少珍丈夫林志皇、李沛于丈夫林国慧在未依法履行规划、报建手续的情况下，在案涉土地上修建了平房、篮球场、水泥路面等。2015年7月22日，阮少珍、李沛于（甲方）与黄荟瑾、肖青（乙方）签订土地承包转让协议，约定：甲方将从左步村委会承包的位于松柏下山的山地一块，面积为180亩的承包权转让给乙方，位于该地块内的一切设施及物品一并转让给乙方，转让价格为5900000元。同月29日，左步村委会（甲方）、阮少珍、李沛于（乙方）与黄荟瑾、肖青（丙方）签订合同转让协议，约定：乙方将其与甲方于2012年2月28日签订的承包合同的权利义务全部转让予丙方，由丙方作为承包合同一方享有权利，并履行义务，甲方同意该转让。上述合同签订后，黄荟瑾及黄玉珍（黄荟瑾委托付款）分别于2017年7月22日、7月23日、7月30日、2015年8月3日向阮少珍、李沛于支付转让款20万元、275万元、290万元、5万元，共590万元，双方并于2015年8月1日就案涉土地及土地上的一切设施及物品作了交接。黄荟瑾、肖青接收上述土地及设施后，没有进行加建、扩建。黄荟瑾、肖青向左步村委会付清了至2019年的承包租金。2017年2月，中山市森林公安部门以林志皇等人在案涉土地进行道路硬化，违法建设建筑物，涉嫌非法占用农用地罪，要求阮少珍、李沛于进行拆除复绿。2019年2月21日，中山市公安局的鉴定意见通知书载明：林志皇：我局聘请有关人员对南朗镇左步村松柏下山农场涉案地块进行林地面积、林种、毁坏程度鉴定，鉴定意见是涉案总面积为55.7332亩，其中非林地9.1726亩，土地利用现状地类为有林地；林地面积46.5606亩，为防护林；其中林地有15.9818亩已改变林地用途，林业种植条件严重毁坏，其余30.5788亩林地未被毁坏，林地用途未被改变。2019年4月19日，阮少珍、李沛于诉至本院，主张前述实体权利。另查，2019年5月开始至5月22日，林志皇、林国慧对案涉土地上的建筑物进行拆除并对硬化土地进行了复绿。2020年1月20日，中山市第一人民法院作出（2020）粤2071刑初121号刑事判决，认定林志皇犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年五个月，缓刑二年，并判处罚金100000元。该刑事判决已发生法律效力。诉讼中，黄荟瑾以阮少珍、林志皇等人涉嫌非法占用农用地罪以及涉嫌诈骗罪为由，申请中止本案审理。诉讼中，黄荟瑾称原打算将涉案土地用作旅游开发的，但接收后一直闲置，只是派了保安看管；肖青是其父亲公司的员工。本院认为，本案系土地承包经营权转让合同纠纷。关于本案应否中止审理问题。林志皇涉嫌非法占用农用地罪已经本院判决且生效，现没有证据显示阮少珍、林志皇等人涉嫌诈骗罪，黄荟瑾申请中止本案审理，理据不足，本院不予采纳。关于阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的土地承包转让协议，以及左步村委会、阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的合同转让协议的效力问题。阮少珍、李沛于与左步村委会签订的承包合同，约定将左步村委会的180亩山地发包给阮少珍、李沛于经营20年，此为涉及村民集体利益的重大事项，须经民主议定程序决定。阮少珍、李沛于以及黄荟瑾于诉讼中均主张左步村委会未经民主议定程序而将案涉土地发包，左步村委会经本院合法传唤，未到庭应诉，未对阮少珍、李沛于以及黄荟瑾的上述主张提出异议，亦未提供任何证据证实其已经民主议定程序决定将案涉土地发包给阮少珍、李沛于，故对阮少珍、李沛于以及黄荟瑾主张左步村委会未经民主议定程序而将案涉土地发包的事实，本院予以认定。左步村委会未经民主议定程序将案涉土地发包给阮少珍、李沛于而签订的承包合同因违反法律强制性规定而无效。阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的土地承包转让协议，以及左步村委会、阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的合同转让协议均是基于左步村委会与阮少珍、李沛于签订的承包合同而签订，将涉案发包给阮少珍、李沛于的山地转包给黄荟瑾、肖青承包，且阮少珍、李沛于承包案涉土地后，未经规划报建手续而建造建筑物、进行道路硬化等属违建。故基于同理，之后阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的土地承包转让协议，以及左步村委会、阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的合同转让协议均因左步村委会违反民主议定程序发包涉案山地以及建筑物属违建而无效。关于黄荟瑾、肖青应否支付占用使用费问题。阮少珍、李沛于与黄荟瑾、肖青签订的土地承包转让协议主要是涉及阮少珍、李沛于投入的建筑物及其附属设施的使用权，由黄荟瑾、肖青向阮少珍、李沛于支付使用费590万元，而三方签订的合同转让协议主要涉及的是阮少珍、李沛于将左步村委会的土地承包经营权转让给黄荟瑾、肖青，由黄荟瑾、肖青支付每年承包金给左步村委会。上述合同因违反民主议定程序及建筑物属违建无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。阮少珍、李沛于以及黄荟瑾、肖青从左步村委会处承包（转包）案涉土地，均未尽注意义务审查左步村委会是否经民主议定程序作出发包决定，阮少珍、李沛于未经规划报建构建筑物，黄荟瑾、肖青未尽注意义务审查所承接建筑物的合法性，阮少珍、李沛于以及黄荟瑾、肖青对造成上述土地承包转让协议、合同转让协议无效，均有过错，应当各自承担相应的责任。此外，阮少珍、李沛于从2015年7月至今（2020年3月），占有黄荟瑾、肖青支付的590万元近5年，即使按年利率6%计算，利息亦近170万元，亦可弥补其投入土地及建筑物的资金损失。因此，考虑阮少珍、李沛于对造成合同无效的过错以及占有转让费的时间，阮少珍、李沛于主张涉案土地及建筑物占有使用费的诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。同理，关于黄荟瑾反诉请求590万元的资金占用利息问题，因黄荟瑾、肖青对造成合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。此外，从2015年8月至今（2020年3月），其亦占有使用涉案建筑物及相关设施近5年，如果按双方合同约定的使用年限折算使用费（平均每月29797.98元），占有使用费亦近170万元。因此，综合上述因素考虑，黄荟瑾反诉请求590万元的资金占用利息的诉求，理据亦不足，本院亦不予采纳。至于黄荟瑾反诉请求返还590万元，因合同无效，其要求返还符合法律规定，本院予以支持。涉案建筑物已拆除，土地已复绿，阮少珍、李沛于要求返还建筑物以便拆除复绿的诉求已实现，已无判决之必要。肖青不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告阮少珍、李沛于与被告黄荟瑾、肖青于2015年7月22日签订的土地承包转让协议无效；二、确认原告阮少珍、李沛于与被告黄荟瑾、肖青，第三人中山市南朗镇左步村民委员会于2015年7月29日签订的合同转让协议无效；三、反诉被告阮少珍、李沛于于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄荟瑾返还转让款5900000元；四、驳回原告阮少珍、李沛于的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄荟瑾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16908元（原告阮少珍、李沛于已预交），由原告阮少珍、李沛于负担；反诉案件受理费26963元（反诉原告黄荟瑾已预交），由反诉原告黄荟瑾负担413元，反诉被告阮少珍、李沛于负担26550元（阮少珍、李沛于于本判决发生法律效力之日起七日内迳付黄荟瑾）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  林 双人民陪审员  张洁星二〇二〇年三月二十六日书 记 员  苏凤英孙永辉