上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19803号原告：钟育军，男，1970年7月27日生，汉族，住上海市松江区。被告：计强，男，1954年1月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘银珠(系被告配偶)，1955年10月4日生，汉族，住同被告。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。第三人：刘廷祥，男，1950年10月13日生，汉族，住上海市松江区。原告钟育军与被告计强及第三人刘延祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告钟育军、被告计强及其委托诉讼代理人刘银珠、朱松年以及第三人刘廷祥到庭参加诉讼。本案审理过程中，中止诉讼一个月。本案现已审理终结。原告钟育军向本院提出诉讼请求：判令被告将位于上海市松江区方塔西村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)过户给原告。事实与理由：原告与第三人系同事兼朋友关系，被告是第三人的妹夫。大约在2004年底，原告与第三人协商，第三人将其购置的位于松江区大涨泾地区面积约80平方米的房屋(以下简称“大涨泾房屋”)以12万元的价格出让给原告。被告听闻第三人欲将大涨泾房屋出售给原告后，向第三人提出因涉案房屋面积仅39平方米，其家人众多居住不便，欲以涉案房屋与第三人的大涨泾房屋进行置换，第三人故与原告协商此事，后三方达成共识：被告将名下涉案房屋出售给原告，房款由第三人收取，第三人将其大涨泾房屋换给被告。三方达成口头协议后，第三人将大涨泾房屋交付给被告使用至今，被告将涉案房屋及相应的房产证交付给原告，原告占有使用涉案房屋至今。因经济困难，原告分三次支付购房款，在房款付清后，原告要求被告办理房屋过户手续遭到拒绝。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：驳回原告诉请：1.原告所述不实，2019年6月因涉案房屋纠纷，原告与被告在派出所见面时，双方互不相识，原告当时的陈述是第三人将涉案房屋出售给原告。2.被告从未将涉案房屋出售给原告，因被告岳父身体不好需要照顾，且第三人所有的大涨泾房屋条件较好，故被告夫妇为照顾岳父全家搬入大涨泾房屋，其后第三人提出其朋友要使用涉案房屋，故被告才将涉案房屋提供给第三人朋友使用，而被告之所以提供房产证系因为第三人提出其朋友子女上学需要房产证办理居住证；此后被告向第三人要求归还房产证，但第三人陈述房产证已遗失，则被告补办了房产证。3.后续第三人一直陈述涉案房屋由其朋友使用，直到2018至2019年间，被告回到涉案房屋处，邻居告知其涉案房屋已经出售并对外出租，故被告要求涉案房屋租客通知房东但未果后报警，原告在派出所告知是第三人将涉案房屋出售给原告的。4.第三人和原告均从事法律行业工作，应明知购买房屋需书面协议，但事实是既没有书面协议也没有经三方协商同意，2007至2009年间原告付款都是现金支付而不是转账，也存在一定的不合理性，故原、被告之间买卖不成立，本案可能是虚假诉讼。第三人述称：1.原告所述基本属实，涉案房屋非其所有，其无权决定涉案房屋过户事宜。2.原告是其朋友，被告系其妹夫，被告陈述照顾岳父的事实不存在，当时被告家一共5口人居住在涉案房屋内比较困难；原告当时提出第三人出让大涨泾房屋，其表示同意，12万元为成本价，但被告提出第三人将大涨泾房屋让给被告，涉案房屋交由第三人处理，因第三人购买大涨泾房屋系用于投资并非居住使用，故基于朋友和亲戚关系，第三人让原告购买涉案房屋，则大涨泾房屋交付给被告居住。3.第三人父亲在2005年去世，原告在2007年才付清房款，付清房款后要办理涉案房屋过户，其和原告去大涨泾房屋找被告，但被告表示不办理过户手续。4.被告在2005年补办涉案房屋的房产证也交给了原告，当时第三人父亲已去世，不存在照顾父亲的借口。经审理查明：涉案房屋现登记于被告名下。被告配偶刘银珠与第三人刘廷祥系兄妹关系。关于涉案房屋的房产证持有情况。原告持有的涉案房屋上海市房地产权证，登记日期为2005年3月15日，编号为沪房地松字(2005)第007015号。被告持有的涉案房屋上海市房地产权证，登记日期为2009年8月16日，编号为沪房地松字(2009)第023297号。关于房屋买卖合意的形成。被告称其从未与原告达成就涉案房屋的买卖合意，其仅同意第三人将涉案房屋交给朋友居住，因为其也使用了第三人的大涨泾房屋，故没有收费，其后要求第三人返还涉案房屋遭到拒绝，但因为工作、生病等原因未向第三人及时行使权利。原告除诉状中已经陈述的事实外，另在庭审中陈述，原告通过第三人购得涉案房屋，其和第三人达成三方交易的共识，但不清楚第三人与被告之间如何协商，交易时原告见过被告配偶刘银珠，也取得了涉案房屋钥匙和房产证，曾在2007年前往大涨泾房屋处要求被告配合办理涉案房屋过户遭拒。关于购房款的支付。原告称通过现金方式分三次向第三人支付共计12万元购房款，分别为50,000元(无收据)、40,000元、30,000元，并提供了由有第三人提供的落款时间为2006年1月27日、2007年12月28日的收据两张，内容分别为“今收到钟育军付来购房款人民币肆万元整”及“今收到钟育军付来购房款人民币叁万元整。购房款已结清”。被告不认可收据的真实性与关联性，并表示收据没有显示出为购买涉案房屋，其从未收取过购房款。关于涉案房屋的交付及占有使用。原告称，自三方达成协议后，原告于2004年底在涉案房屋内自第三人处取得房屋钥匙后占有使用涉案房屋至今，交付钥匙时涉案房屋除空调外已经搬空，其后有人自行进入涉案房屋取走空调，涉案房屋自此之后的水电费及物业费均由原告或实际使用人支付。被告则称其并未将涉案房屋出售给原告，被告一家于2005年1月3日自涉案房屋搬离，并和被告的岳父即第三人的父亲一同搬至大涨泾房屋居住，搬离后因第三人陈述说有朋友借用涉案房屋而被告予以了同意，其后未搬回涉案房屋，而之所以提供房产证是第三人称其朋友子女读书需要办理居住证，而非由被告将房产证交付给原告，此后被告向第三人要求返还房产证遭到拒绝，故被告在2009年重新补办了房产证。被告又称在岳父去世后，被告向第三人要求换回房屋，第三人不同意。另查明，2019年10月10日，被告报警称在涉案房屋内与钟星宇之间发生争吵。被告称，其在2019年前往同小区的哥哥家中方被告知，有人说被告将涉案房屋出售他人，但是被告表示不知情。关于大涨泾房屋的情况。被告称，其于2011年搬离大涨泾房屋后入住女儿家中，被告已经将搬离的事实告知第三人，第三人在2015年告知被告大涨泾房屋将拆迁。第三人称，大涨泾房屋在2017年至2018年间因属于违章建筑而被拆除，是否签订补偿协议不清楚，但是被告始终占有大涨泾房屋，被告也曾将大涨泾房屋作为仓库使用。以上事实，主要有上海市房地产权证、收据、接报回执单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，则本案的争议焦点在于，原告与被告之间就涉案房屋是否存在买卖的合意。在认定本案的房屋买卖合同关系上，本案将分别在合意的成立、房屋交付及占有、房款的支付、所有权转移等方面进行综合认定。第一，原告未能提供其与被告之间就买卖涉案房屋已达成合意的书面或者口头协议的证据，房屋买卖特别是被告名下唯一住房的买卖对于原、被告以及有关的第三人而言都是一项慎重的交易，而除第三人的陈述外，在案没有任何其他证据可以显示原告与被告之间达成了买卖合意，有违常理。第二，关于涉案房屋购房款的支付，一则原告提供的收据仅仅有第三人的签收，且未注明为何笔购房款，二则该购房款按照原告所述应为向被告支付的涉案房屋购房款，在双方没有签订书面合同的情况下，原告不将房款支付给涉案房屋产权人且没有被告作出任何确认的做法，亦不符合常理。第三，原告确实占有涉案房屋及持有房屋产权证，但是被告对此作出解释，虽则被告的解释存在一定的矛盾之处，如为何多年不以诉讼或者其他合法方式向第三人主张返还涉案房屋，但是一则被告持有的房地产权证系在2009年即已补办，二则考虑到被告及其配偶与第三人之间存在亲属关系，被告客观上亦认可占有使用大涨泾房屋，而根据原告自述在2007年即已得知被告拒绝过户的事宜，其亦未在合理期限内向被告主张权利亦不符合常理。故原告提供的证据不足以证明其基于房屋买卖合同关系占有涉案房屋。综上，原告提供的证据不足以证明其与被告之间就涉案房屋存在买卖的合意，原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告基于房屋买卖合同关系要求被告配合办理涉案房屋过户的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告钟育军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告钟育军负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年三月六日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。