内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终72号 上诉人（原审被告、申请执行人）：内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：赵勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人:孙睿璇,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告、案外人）：张根存，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：贺宇，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师 被上诉人（原审第三人、被执行人）：尚利平，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司因与被上诉人张根存、尚利平案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院（2019）内0627民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人孙睿璇，被上诉人张根存的委托诉讼代理人贺宇，被上诉人尚利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司上诉请求：一、撤销伊金霍洛旗人民法院作出的（2019)内0627民初1739号《民事判决书》的第一项判决,并改判驳回被上诉人关于停止执行并解除查封登记在尚利平名下的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区房屋(产权证号:107718)的诉讼请求。二、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人张根存所称与尚利平、尚利刚之间的买房事宜与房屋买卖协议存在多处矛盾,与事实不符,明显属于伪造房屋买卖企图实现转移资产的不法目的。张根存在购房时既已和被上诉人尚利平、原审证人尚利刚之间明确了涉案房产系尚利刚所有,则其完全可以和被上诉人尚利平、原审证人尚利刚共同签订房屋买卖协议,或者明确尚利刚的身份以及价款向谁交付,而不必采用尚利平作为卖方、尚利刚作为见证人的方式。况且尚利刚既然是张根存认定的涉案房产实际所有人,那么作为利害关系人,尚利刚及其配偶也依法不符合见证人条件,其证人证言亦不能单独采信。二、被上诉人张根存未支付全部价款,也没有按照合同约定支付价款。张根存并没有向尚利平履行付款义务,而是向没有任何证据证明对涉案房产享有物权或者相关权利的原审证人尚利刚交付了现金和抵顶车辆。该等交付行为违背了交易习惯，其实际交付行为与书面证据不符,表明张根存是恶意的,原审证人尚利刚对涉案房产不享有物权,没有收受买卖价款的资格,依法不能等同于已向被上诉人尚利平支付价款。张根存在执行异议阶段称涉案房产是104万元购买所得,至执行异议之诉时又改称是93万元购买,房款组成是现金20万元、奥迪车抵价40万元、房贷33万元，但20万元的现金收条是虚假的，尚利平没有收到该20万元，尚利刚也没有全部收到，张根存及尚利平、尚利刚的陈述并不真实。最后，用于抵偿部分房款的奥迪车辆是否交付及交付时间也没有证据加以证明。三、张根存在人民法院查封前并没有实际占有使用涉案房产。社区采集的信息均来自于居住者的陈述,真实性无法考证。况且,上诉人至康巴什宁馨社区调查时发现,该社区并没有张根存在涉案房产的居住信息，人口系统内也显示涉案房产至2019年8月都无人居住。至于张根存提交的水、电、燃气、供暖的相关凭证,数量看起来繁多,却都是在人民法院查封之后形成的,仅仅只有一张无法查明缴费人的电费票据是2015年8月18日(缴费370元)形成的,因此可知张根存没有在人民法院查封前就入住涉案房屋。综上，一审法院认定事实不清,张根存证据不足，其一审诉讼请求均不应得到支持，依法不能排除强制执行。 张根存答辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，关于被上诉人与尚利平、尚利刚签订的买卖协议，合同主体如何列明、合同条款是否规范，并不影响合同对相应权利义务的变更。被上诉人出示的多组证据均能证实买卖关系存在，且在上诉人首次查封之前已实际履行完毕，上述证据之间相互印证，形成了完整的证据链，上诉人以合同条款不规范为由认定合同系伪造显然过于牵强。其次，关于房款支付方式及证据，被上诉人出示的证据能够清楚反映每一笔款项的支付方式，至于与听证笔录不一致，被上诉人只是记错其中一笔款项，并不存在伪造买卖协议、收据的情况，上诉人不能靠想象推定被上诉人伪造证据。最后，一审判决是综合了房屋使用过程中产生的费用的票据及社区证明等证据作出认定，而不是仅依据社区证明认定被上诉人实际占有使用涉案房屋，且上诉人未提供证据证明本案社区证明与实际情况不符，故不能以上诉人的主观判断作为定案依据。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。 尚利平答辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实理由，涉案房屋已经出售给张根存。 张根存向一审法院起诉请求：判决坐落于内蒙古鄂尔多斯市××区的房屋停止执行并解除查封、该房屋归原告所有；被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月16日尚利平、马莉（系夫妻）作为甲方与张根存、苏俊莲（系夫妻）作为乙方签订房屋买卖协议，约定甲方将坐落于内蒙古鄂尔多斯市××区的房屋以93万元出售给乙方，该房屋大约尚有33万元按揭贷款由乙方偿还，支付现金20万元，用奥迪小车一辆抵顶40万元，由尚利刚、张洁（系夫妻）见证，并承诺对尚利平在该合同中应承担的义务自愿承担保证责任。同日尚利平、马莉给张根存出具20万元的收条，并注明奥迪小车过户给尚利刚，同日张根存用户名为赵建平的工商银行账户转入户名为尚利平的工商银行（上述房屋的按揭贷款还款账号）账户12900元，并在赵建平的银行账户中取款49900元，同日为上述房屋代尚利平给内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司偿还该公司代还的按揭贷款44582.85元。之后张根存多次为上述房屋偿还按揭贷款，并为上述房屋交纳电费、天然气费、供热费等。2017年5月19日张根存为户名为尚利平的上述房屋的按揭贷款还款账号最后一次还款，同日银行出具个人贷款结清证明。 另查明，一审法院在审理内蒙古伊金霍洛旗农村商业银行股份有限公司与尚利平等人金融借款合同纠纷一案中，于2015年8月18日作出（2015）伊民初字第3634-3号民事裁定书，裁定对户名为尚利平所有的本案诉争房屋予以轮候查封，在此之前的2015年7月21日神木县法院对此房屋予以查封。上述金融借款合同纠纷案件进入执行程序后，张根存向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）内0627执异35号执行裁定书，驳回张根存的异议请求，张根存不服该裁定，依法向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点：原告张根存与第三人尚利平及尚利刚之间是否存在真实的房屋买卖关系，张根存是否按照协议约定支付了价款，张根存对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在买卖合同签订的当日，原告的证据能够证实已经就买卖案涉房产支付价款并直接付至原房产所有人尚利平应当清偿贷款的账号或部门，与当事人陈述及证人证言等相吻合；其二，原告提供持续的水、电、暖等交费凭据、偿还银行按揭贷款的还款凭证及银行交易流水等能够证实原告交纳所有或使用案涉房产所必需费用及履行买卖协议偿还银行贷款的事实，结合社区证明等，证据之间能够形成证据链，证实张根存与尚利平签订房屋买卖合同的真实性及与尚利平、尚利刚买房的事实，被告以张根存在执行异议听证会与此次开庭陈述不完全一致及付款与协议不完全一致等怀疑房屋买卖协议真实性的答辩主张不予采纳。至于买卖当时未办理过户登记，因案涉房产系银行按揭贷款房，当时贷款未还清未办理过户手续，对此买卖双方没有过错。综合双方当事人陈述及证据，案涉房产在法院查封前张根存与尚利平、尚利刚达成买卖协议并实际履行的事实予以确认，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人权利可排除强制执行的规定，故对原告张根存请求判令停止执行的诉讼请求予以支持。不动产物权的转让未经登记，不发生物权变动的效力，买受人可以根据合法有效的买卖合同依法办理物权登记。张根存虽与尚利平签订合法有效的房屋买卖协议，但尚未办理所有权转移登记，故张根存请求判决案涉房产归其所有的诉讼请求不予支持，张根存享有对案涉房产要求办理过户登记的请求权。伊旗农商行依登记户名申请保全，对本案纠纷的产生无过错，故本案的诉讼费用由原告负担较为合理。依照《中华人民共和国物权法》第九条一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：一、在内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司与尚利平等人（2015）伊民初字第3634号金融借款合同纠纷一案的执行中，不得执行登记在尚利平名下的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区房屋（产权证号：107718）；二、驳回原告的其他诉讼请求。 二审期间，内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司向法庭提交了一组证据：听证会笔录一份、增值税票据一份，拟证明房屋价款和票据记载的与协议中的价格不符，被上诉人双方签订的协议是虚假的。被上诉人张根存对证据的真实性认可，对要证明的问题不认可，房款支付情况被上诉人已举证证明，房屋实际交易价格是由买卖双方协商确定的，纳税金额是由不动产登记部门办理产权证时核算的，因此不能以此证明张根存与尚利平之间的房屋买卖协议是虚假的。被上诉人尚利平对证据的真实性认可，对要证明的问题不认可，认为房屋交易是真实有效的。 经庭审质证，本院认为上诉人提供的证据具有真实性，但不能证明其所要证明的问题，本院不予采纳。 二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 另查明，二审中，双方当事人均认可内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司是涉案房屋现首次查封人。 本院认为，本案中，因尚利平系涉案房屋的登记人，2015年7月16日，张根存与尚利平签订《房屋买卖协议》，尚利刚及其配偶张洁也在合同中签字并标明：“我对甲方尚利平本合同应承担的义务自愿承担保证责任”。后张根存根据尚利平及尚利刚的要求支付了部分房款、至房地产公司代还保证金、偿还房屋按揭贷款等，张根存作为买方履行了支付义务，该行为也得到尚利平及尚利刚的认可，故张根存按合同履行了自己的义务，其享有合同中的权利。2015年8月起，张根存开始为涉案房屋缴纳水费等各项费用，上诉人对社区证明存疑并不影响张根存已经对涉案房屋享有事实上的管理和支配权，是否实际居住并不是“占有”的必需条件。张根存作为涉案房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人权利可排除强制执行的规定。综上所述，内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13100元，由内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇二〇年三月三十日 法官助理 张   雯 书 记 员 付 悦 辰