北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39810号原告（执行案外人）：朱可，男，1980年6月30日出生，汉族，北京铁路局北京车辆段职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。被告（申请执行人）：董欣，女，1989年11月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张学，北京德恒律师事务所律师。被告（被执行人）：李影，女，1978年8月16日出生，汉族，住北京市通州区。被告（被执行人）：单传伟，男，1977年1月3日出生，汉族，住北京市通州区。原告朱可诉被告董欣、被告李影、被告单传伟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告朱可及其委托诉讼代理人周文、王绍伟到庭参加诉讼，被告董欣亦向本院陈述了答辩意见。被告李影、被告单传伟，经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告朱可向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决立即停止对原告购买的位于北京市通州区群芳一园x号楼xx单元xxx室[X京房权证通字第XXXX号]的强制执行，并解除对上述房屋的查封;2判决确认原告与被告李影于2016年6月30日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，并确认位于北京市通州区群芳一园x号楼x单元xxx室[X京房权证通字第XXXX号]归原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告通过满懿（北京）房地产咨询有限公司与被告李影签订房屋买卖合同。被告李影将位于北京市通州区群芳一园x号楼xx单元xxx室[X京房权证通字第XXXX号]以人民币568万元的价格出售给原告。被告李影必须协助原告办理产权过户登记手续。上述协议签订后，原告已支付购房款448万元。被告李影亦将房屋交付给原告居住和使用至今，因被告原因，房屋一直没有办理产权过户登记，但原告已依约支付价款并占有房屋至今。2017年10月9日，被告董欣向通州区人民法院申请强制执行，通州区人民法院查封上述房屋，原告知晓后申请执行异议。通州区人民法院于2018年10月17日作出《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错因此人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。另，《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回；案外人当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。”原告特此依法提起诉讼，望判如所请。被告董欣向本院陈述答辩意见称：不同意原告的诉讼请求。对方并不享有排除贵院对涉案房产的执行权利，并且在此前的执行异议过程中，原告的异议申请已被贵院裁定驳回。一、贵院对被执行人名下房产采取查封执行措施，符合法律规定。针对执行异议，贵院作出的驳回朱可执行异议的裁定，依据充分。根据我国《物权法》的规定，房产作为典型不动产，其权属的设立、变更、转让和消灭遵守依法登记的物权公示原则。本案中，李影作为被执行人，法院对其名下房产采取查封执行措施，完全符合法律规定。诚然，我国法律及相关司法解释也规定了案外人执行异议制度，但针对国家强制执行行为的异议制度，必须严格符合法律规定的条件，才能起到排除执行的效果。就本案而言，朱可提出执行异议，被裁定驳回后提起执行异议之诉，均不符合可以排除执行的规定。朱可未支付全部房屋价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其异议请求不符合法定条件。二、朱可作为执行的案外人，提出执行异议被法院驳回后，又提起执行异议之诉，无事实和法律依据，并不符合《民事诉讼法》及其司法解释以及最高人民法院关于《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的可以排除强制执行的条件。(一)原告并未就房屋买卖合同合法有效签订，尽到举证证明责任。当庭提交的“补充协议”明显系虚假，本次提交复制件不改变此事实。朱可在异议申请时提交的《房屋买卖合同》存在将标的房屋坐落错误书写的问题，显然不符合房屋买卖交易的常理。根据原告提供的《房屋买卖合同》复制件所示，约定定金10万元，合同总价款568万元，公积金贷款120万元，税费由购房人承担，但并未约定合同价款支付的期限等。根据第五条第（四）项第2点约定显示存在“补充协议”，原告执行异议申请时并未予以提供，显然有违常理。执行异议开庭时补充提交的“补充协议”，我方庭审听证当天收到的复制件未经双方签名和按指印，对方却提供有签名和按指印的“原件”。（本次庭审中提交复制件已不能改变此证据明显瑕疵的事实），显然不合常理：1、该份补充协议所示，系和《房屋买卖合同》同日即2016年6月30日签订，则在申请异议时应一并提供；2、“补充协议”复制件理应产生自“原件”，却没有“原件”所示的签名和按指印，此复制件已作为我方证据当庭提交。对方予以认可，且给出明显不符合常理的解释；3、“补充协议”与《房屋买卖合同》“同时”签订，但不是一人所写，且版本编号不能对应。即《房屋买卖合同》、“居间服务合同”都是“中介公司”提供带有编号的“2016第二版”，补充提交的“补充协议”没有编号，居然是“2016第一版”，这明显不合常理的证据材料问题，请审判长合议庭予以关注。对于网签合同对方提供的打印版本真实性无从核实提请法院核实。退一步讲，即使该网签合同系真实，由于网签合同制作门槛低，也不能证明存在真实的房屋买卖合同关系，更不能反证前述各合同系真实签订。（二）无证据证明原告支付全部购房款。在申请书中，原告主张其已支付大部分购房款，并据此提交落款日期分别为2016年6月30日，签有“李影”及朱可姓名的定金10万元收款证明，以及随后同年7月17日、8月16日和10月13日三份首付款收到证明，对应金额分别为50万元、60万元和328万元，金额总计448万元。但原告并未提供相应的银行流水证明。开庭时，对方提供了转账凭证复制件，但对方并未提供原件，真实性不予认可。并且单向的转账凭证，对对应的法律事实也无法确认。根据前述“补充协议”存在的明显问题，对该证据材料的关联性也不认可。再看款项收到证明拟证明其支付大部分购房款的事实。这些证据材料虽然当庭对方提供原件核对，但同样结合前述“补充协议”存在的问题，由于被执行人李影作为签字一方并未出庭，故是否为双方本人真实签订无法确认；即使系双方签署，但是否真实和又是何时签署同样无法确定。执行异议制度的确立，对于预防现实中经常见到的被执行人与他人共谋以影响法院执行的问题已给予关注。另外根据“司法解释”的规定，可能排除执行的必要条件之一系已支付全部价款。仅从形式上判断原告的诉请也不符合法定要求。在贵院执行异议承办法官当庭释明后，对方也未向法院交付其余房款。（三）对方是否在查封前合法占有使用房屋应作综合评价判断。原告当庭提交物业费发票及装修合同，该组证据与其拟证明目的还缺乏相应的辅助证据，提请关注。关于装修合同系包工包料，但对用料并未作任何约定，显然也不符合常理。款项支付情况也与合同约定明显不符。另外，假定物业费系原告朱可支付，假定原告执行标的房产签订装修合同（该打款时间还需要提供银行流水证明真实性和关联性），是否证明其符合法律规定的系查封前合法占有房屋还需要和其他事项综合判断，如果买卖合同签订存在问题，则其占有系基于何种法律关系就无法确定，是否符合法条法定该条的“合法占有”，也就存在问题。以上三点都是原告承担举证证明责任的事项，也是具体发生在原告与被申请执行人之间，申请执行人无从介入、无从知晓的事项。这一特点也是实践中普遍存在案外人和被申请执行人串通干扰正常执行的诱因，也是串通的方式和表现。就本案而言，原告主张购买房屋并支付大部分购房款，且已经合法占有执行标的房产，但购房合同尤其是包含实质内容的“补充协议”明显存在后期伪造嫌疑，这在前述已经列明了一点。假定双方之间存在购房合同关系，该“补充协议”也是不真实的。（四）前述三项之外，对于房屋至被执行查封时未办理过户登记，原告也存在明显过错。这种情况下，其与李影的合同纠纷不属于法定可排除强制执行的权益。原告所称未能过户系李影违约未履行“补充协议”约定解除抵押义务，故不属于归责于自己的原因。这是对相应司法解释的错误理解，不能成立。庭审中原告提供涉案房屋房产证复制件，显示2014年1月2日的建行按揭贷款抵押，2015年6月10日和同年9月6日另两个设立的抵押权，但“房屋买卖合同”仅载明三个抵押中一项，即建设银行按揭贷款抵押，对此明显有违常理做法，原告无法给出合理解释。原告作为自称的购房人，无视房本载明的三个抵押，应系其明显的过错。对于合同已载明的建行按揭贷款。抵押合同显示原告需要通过市属公积金贷款120万元，按照北京市二手房买卖交易流程看，交易房产存在抵押无法进行评估，更不能“贷款面签”，进而后续房屋交易流程，比如签订贷款合同、缴税、过户等，均不能开展（问题远超司法解释规定的未办理过户登记）。原告如为真实购房人，无资金监管直接分4笔支付数百万购房款，却不考虑是否要和解除抵押相挂钩，这显然也不符合交易常理。对最终有两个抵押存在，房屋不能办理过户登记，“交易”进展到其所述的阶段，且远未达到房屋办理过户的“登记时”，对此，原告则存在明显过错。按照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定，房屋未能贷款评估、未能贷款面签，更未能办理过户登记，显然系原告的过错。最高院关于该司法解释的理解与适用进一步明确，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，其中的一层即指“对他人权利障碍的忽略，例如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务。导致登记时，由于存在他人抵押权而无法登记”。本案中原告至少符合这种情况，也就是，即使暂抛开合同真实有效性、付款未尽到举证责任、占有是否系合法等因素不论，仍不影响原告作为购房人对未办理过户登记存在可归责的客观原因。三、网签合同不属于物权变动的公示方式，不具有物权性，因此也不产生对抗强制执行的效力。假定对方所提网签合同系真实，则仅能证明双方之间在网签时可能存在房屋买卖合同关系。实践中由于网签能够限制“一房二卖”，同时具有可撤销特点，故网签合同也不能证明买卖合同的真实性，更不产生物权登记的效力，并且从北京地区二手房交易流程看，网签仅关注购房人是否有购房资格，可以发生在真实交易早期的任何一个阶段，结合前述最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定看，网签不具有证明享有足以排除执行权益的证明作用。并且最高院也在具体判决中明确否认网签具有物权公示属性。综上，我们认为，原告未能就买卖合同、首付款支付的真实性以及其系合法占有等尽到举证责任，其不享有足以排除执行的权益。对所提供合同文本存在如约定前后多笔并周期长达近3个月支付首付款，交易周期长达一年，复制件与“原件”不一致，无视房产本明确登记抵押等等不合常理和交易基本规范的问题，作出合理解释。如此均表明原告明显不属于真实购房人。并且，原告此前异议申请被贵院依法裁定驳回。另外，抛开上述所有问题不论，原告对于其自己主张购买的房产未能过户，也存在着司法解释规定且最高院释义中明确列明的过错情形。据此恳请驳回其各项诉讼请求，维护董欣作为申请执行人的合法权益，维护法院强制执行的正常秩序。被告李影、单传伟经本院合法传唤未到庭亦未答辩。经审理查明：2016年6月30日，经满懿（北京）房地产咨询有限公司（意见简称满懿公司）居间服务，原告朱可（买受人）与被告李影（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定朱可购买李影名下的位于北京市通州区群芳一园x号楼xx单元xxx号房屋（以下简称xxx室），房屋面积149．33平方米，房屋性质为住宅。抵押情况为已设定抵押，抵押权人为建设银行。房屋成交价格为2320000元。室内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价3360000元。买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1200000元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后270工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人收齐全部首付款后3个工作日内将房屋交付给买受人。同日，原告朱可（乙方，买受人）、被告李影（甲方，出卖人）及满懿公司（丙方，居间人）签订了《补充协议》一份，关于交易细节进一步约定：甲乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和室内家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币5680000元；乙方于2016年6月30日向甲方支付定金人民币10万元整；甲方应于公积金面签前3个工作日办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于房本抵押解除后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年7月15日前将除贷款外的第一笔购房款人民币50万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于网签成立后3个工作日内将除贷款外的第二笔购房款人民币60万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年8月25日前将除贷款外的第三笔购房款人民币150万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年9月10日前将除贷款外的第四笔首付款即人民币150万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋交付当日将除贷款外的第五笔首付款即人民币28万元以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方应于公积金批贷后3个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；双方于全部首付款交接完毕后3个工作日内自行办理物业交割手续。上述买卖合同及补充协议签订后，原告朱可于2016年6月30日向被告李影支付定金10万元，于2016年7月17日向李影支付第一笔首付款50万元，于2016年8月16日向李影支付第二笔首付款60万元，于2016年10月13日向李影支付剩余第三、四、五笔首付款共计328万元，至此原告已将除贷款120万元外的购房款448万元全部支付。2016年8月23日，双方完成房屋买卖合同网签备案。被告李影收到上述购房款后，未办理建设银行购房按揭贷款的提前还款解除抵押手续，原告朱可的公积金贷款申请手续亦无法进行，合同履行遇阻。庭审中，原告朱可称2017年2月，被告将xxx室交付。其装修后于2017年10月左右入住至今。为证明其主张，原告提交了其交纳xxx室2017年度物业费的发票、xxx室的装饰装修施工合同在案佐证。另查，被告李影及单传伟系夫妻关系。2017年6月20日，李影、单传伟作为借款人与出借人董欣（本案被告）签订《借款合同》，约定：借款人向出借人申请借款700万元，借款期限6个月，自2017年6月20日至2017年12月19日，利息按月利率1．8%计算，并约定借款人如果未按期偿还借款的，应同时承担未还款金额每日万分之五的违约金，还约定借款人名下的财产被司法部门予以查封的，出借人有权要求借款人提前偿还全部借款本金和利息。借款双方于当日前往北京市中信公证处就上述借款合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证，公证书编号为（2017）京中信内民证字75804号。2017年6月20日，董欣以银行转账方式向李影支付借款650万元。其后，董欣发现李影的房产因涉及其他诉讼而被法院查封，宣布借款全部提前到期，于2017年9月22日向中信公证处申请出具了（2017）京中信执字01278号《执行证书》，确认执行标的为本金550万元及利息、违约金。2017年9月28日，董欣以上述《执行证书》作为执行依据，向本院申请强制执行。本院于2017年10月9日立案执行，执行案号为（2017）京0112执6360号。在该案执行过程中，本院于2017年10月25日对登记在被告李影名下的801室采取了查封措施。后朱可作为执行案外人向本院提出执行异议，本院经审查后于2018年10月17日做出（2018）京0112执异252号《执行裁定书》，驳回异议人朱可的执行异议。在异议审查中，本院责令朱可于2018年9月19日的两周内将剩余房款处理完毕，截止2018年10月11日，其仍未处理完毕。该裁定书认为，异议人朱可未支付全部房屋价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其异议请求本院依法不予支持。朱可收到前述执行裁定书后，于2018年11月2日向本院提起案外人执行异议之诉，是为本案。在本案审理同时，原告朱可以房屋买卖合同纠纷为案由将被告李影诉至本院，要求继续履行双方之间签订的买卖合同，由被告李影将801室过户至朱可名下。xxx室的抵押权人中国建设银行股份有限公司北京市分行作为第三人参加诉讼（以下简称建行北京分行）。建行北京分行表示截止2020年1月22日，李影尚欠该行贷款本金余额1503829．71元。原告朱可表示可代李影将剩余贷款本金、利息、罚息等向建行北京分行支付以解除抵押登记，多出未支付购房款120万之外的部分，由朱可向李影另行追偿。第三人建行北京分行对此无异议。在本案审理过程中，原告朱可称自己系“卖旧买新”，通过中介出卖了自己位于通州区玉桥西里y号yy号楼yyy室（以下简称yyy室）的房屋筹措资金后购买了李影名下的xxx室。此前与李影、单传伟并不认识。为此原告朱可提交了其于2016年6月16日与案外人张健签订的出售yyy室的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。为进一步核实原告朱可与被告李影之间房屋买卖交易的真实性，本院要求原告朱可提交了其名下银行卡自2016年1月1日起至2017年12月31日止的交易流水。朱可提交了其名下中国工商银行卡号×××、×××、×××三张银行卡的交易流水，显示2016年案外人张健向其打款，以及其向李影付款的记录，与前述付款情形相符。另，在上述银行流水中，未发现原告朱可与被告李影或单传伟存在其他资金往来。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、首付款收到证明、房屋所有权证、装修合同、银行卡交易流水及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，第一，原告朱可提交的其与被告李影之间签订的买卖合同及补充协议、网签备案、定金收据、首付款收到证明、银行卡交易流水等在案证据，可以形成完整证据链条，证明朱可在本院查封xxx室之前与李影之间形成了真实的房屋买卖合同关系，朱可提交的出售原yyy室的买卖合同亦可从侧面佐证其向李影购买xxx室的真实性。在朱可提交的银行卡交易流水中，并未发现其与李影或单传伟之间存在其他资金往来，无证据支持朱可与李影、单传伟恶意串通、虚构债务以逃避执行。故，本院对原告朱可与被告李影之间的房屋买卖合同的真实性予以确认。被告董欣仅根据原告朱可在执行异议审查期间提交的一份未签字盖章的补充协议复印件，从而否认该交易的真实性，依据并不充分，本院对此不予采信。第二，依据原告提交的物业费发票、装修合同等证据，可以认定在本院查封xxx室之前，被告李影已将xxx室交付给了原告朱可。第三，定金收据、首付款收到证明及银行卡交易流水可以相互印证，在本院查封801室之前，原告朱可已将全部购房款568万中的448万元支付给被告李影。剩余120万元未支付系因被告李影违反合同约定，收取了首付款后未办理抵押贷款的提前清偿，导致朱可的公积金贷款手续未能办理，房屋买卖合同履行陷入停滞，并非因朱可自身原因导致未能将801室过户登记。最后，原告朱可已表示可以将剩余购房款一次性支付。综上，可以认定原告朱可对xxx室享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对该房屋的强制执行。本院对原告朱可的此项诉讼请求予以支持。至于朱可要求确认其与李影签订的房屋买卖合同合法有效，且确认xxx室归其所有的诉讼请求，因朱可已另案起诉要求李影继续履行合同，本院对此不便处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对原告朱可购买的位于北京市通州区群芳一园x号楼a层xx单元xxx室[X京房权证通字第XXXX号]的强制执行，解除对该房屋的查封；二、驳回原告朱可的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告朱可负担35元（已交纳），由被告董欣负担35元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费由被告李影、单传伟负担（具体金额以公告费发票为准），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 兵人民陪审员  郝凤水人民陪审员  张立红二〇二〇年三月三十日书 记 员  李 杰