内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终285号上诉人（原审原告）：金树合，男，1970年7月12日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审原告）：李秀荣，女，1969年1月20日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。二上诉人委托诉讼代理人：梁百星，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。被上诉人（原审被告）：霍林郭勒市棚户区改造服务中心，统一社会信用代码：12150581558139669U，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：刘克胜，职务主任。委托诉讼代理人：薛继承，男，1979年4月3日出生，汉族，该单位副主任，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：赵明岩，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。上诉人金树合、李秀荣因与被上诉人霍林郭勒市棚户区改造服务中心（原霍林郭勒市房屋征收管理局，以下简称霍市棚改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院（2019）内0581民初2069号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金树合、李秀荣上诉请求：1、依法撤销霍林郭勒市人民法院(2019)内0581民初2069号民事判决,并依法改判并支持上诉人一审的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院并未适用《商品房买卖合同司法解释》第七条和第八条的规定,导致一审法院判决错误。1、《商品房买卖合同司法解释》第一条虽然确定了该司法解释的适用范围仅限于商品房,但该解释第七条却将拆迁补偿安置房也归于商品房调整的范围之内,故拆迁补偿安置房可以适用本解释的相关规定。由于该解释第七条的规定是以《城市房屋拆迁管理条例》为法律背景的,当其在2011年被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代之后,拆迁安置补偿也变为征收安置补偿,房屋征收局取代拆迁人,原被拆迁人现为被征收人。虽然城市房屋由被拆迁变成了被征收,但房屋所有权人的地位并没有发生变化,无论是在拆迁或征收过程中,他们的权利都应该得到法律的保护。并且一审法院在审理中也认为上诉人与被上诉人之间签订的《征收补偿安置协议》为民事协议,案由也定性为拆迁安置补偿合同纠纷非征收安置补偿合同纠纷,故双方在履行协议的过程中发生纠纷的应该适用《商品房买卖合同司法解释》第七条和第八条的规定,以保护被征收人即上诉人的权利。2、被上诉人将已安置给上诉人的房屋另行出售的行为是一种欺诈行为,不是普通的违约行为,故一审法院按照普通的违约行为判决被上诉人承担相应的法律责任是错误的。因一审法院未适用《商品房买卖合同司法解释》第七条和第八条和《消费者权益保护法》的相关规定属于适用法律错误,故判决中未支持被上诉人赔偿上诉人房屋折价款一倍的损失是错误的。3、一审法院判决被上诉人以中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算资金占用期间的利息是错误的,应该按照年利率6%计算。并且计算的开始时间为2016年5月也是错误的,应该以双方签订的征收补偿协议的日期即2014年10月开始计算利息。上诉人自2014年10月至今,上诉人因缺失此住房产生的损失远远大于原审法院认定的数额。4、一审法院认定征收补偿安置协议中交付给上诉人的回迁房具有补偿性质,如果当初上诉人没有选择回迁房这种补偿方式,也会得到与涉案争议房屋等价的补偿款144458.64元。上诉人认为一审法院认定的该事实是错误的。一审上诉人要求被上诉人返还房屋折价款144458.64元是基于《商品房买卖合同司法解释》第七条和第八条的规定,同时要求被上诉人赔偿损失144458.64元并支付利息。如果一审法院不适用该解释的规定,应该向双方当事人进行释明相应的法律后果。而一审法院既未释明又未适用该解释,导致因法律关系的变化而使上诉人的权利无法得到保障。在不判决被上诉人赔偿上诉人一倍损失的情况下,判决被上诉人仅返还房屋折价款144458.64元明显是错误的,又显示公平的。并且货币补偿与所有权调换即回迁是两种补偿方案,在被上诉人不能向上诉人交付回迁房的情况下,不能简单的认为回迁房的价值就等同于货币补偿的金额。第二、原审法院认为上诉人主张赔偿款的理由不能成立显失公平。理由如下:首先,在城市房屋拆迁过程中,被拆迁人显然处于弱者地位,房屋征收本质上是对于权利人的拆迁补偿。房屋是居民赖以生存的重要生活资料,房屋拆除会对居民的生活带来不便,允许被拆迁人根据自己的实际需要选择补偿形式,实质是保护了被拆迁人对自己财产的处置权利。被拆迁人为了国家利益离开自己原有的生活领域,即便给其回迁了相应的房产,但大多属于城市较偏远的地区,且被拆迁人对于住房具有更强的依赖性,如果没有此房,往往存在举全家之财购房的情形,所以抗风险能力更弱。在本案中,上诉人期待着即将迎来的住房,却被告知涉案房屋已经被被上诉人转售给他人、任由他人居住,上诉人在此法律关系中显然已经失去其应有的权利。其次,即便上诉人没有立即去领取房屋钥匙,也不能认定上诉人存在过错。《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》一旦签订,即具有约束双方的法律效力,且未及时领取钥匙并不构成放弃权利的表现。被上诉人在上诉人择房且签订协议后没有完全履行自身的义务,将涉案房屋出售给第三人,上诉人在协议签订后积极履行、并不存在过错。综上,请求二审法院依法查明事实,撤销原审判决,支持上诉人的一审诉讼请求,以维护上诉人的合法权益。霍林郭勒市棚户区改造服务中心答辩称，一审认定事实正确适用法律正确，本案涉及的具有政策性公租楼征收行为，并不是商业开发，不适用商品房买卖司法解释的相关规定，商品房买卖司法解释中，第7条和第8条所指的拆迁补偿是指具有商业开发性质的拆迁行为，并不是本案当中涉及的政策性征收。金树合、李秀荣向一审法院起诉请求：1、依法判令解除金树合、李秀荣与原霍林郭勒市房屋征收管理局于2014年10月4日签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》第四条关于原霍市征管局回迁给金树合、李秀荣的某小区某室1房屋的条款;2、依法判令霍市棚改办立即返还金树合、李秀荣房屋折价款144458.64元、支付资金占用期间利息43337.59元,并赔偿金树合、李秀荣损失144458.64元,合计332254.87元;3、依法判令霍市棚改办承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月4日，金树合、李秀荣与原霍市征管局所签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，协议约定原霍市征管局征收金树合、李秀荣所有的位于某区院落编号为B2-5，主房建筑面积为118.8平方米、附房建筑面积为167.46平方米的房屋。金树合、李秀荣选择回迁并附加补偿的方式回迁了位于某大街某小区的两套房屋，第一套为某1室，建筑面积74.31平方米，楼房价值144458.64元；第二套为某2室，建筑面积73.94平方米，楼房价值162224.36元。原霍市征管局于2015年2月16日前再向金树合、李秀荣支付156954.17元补偿款。协议签订后，金树合、李秀荣依约履行了合同义务，但原霍市征管局只向金树合、李秀荣交付了某2室房屋以及支付了156954.17元补偿款，协议中约定的另一套房屋某1室被原霍市征管局另行交付给他人。此外，霍林郭勒市房屋征收管理局已撤并，其相关职能由霍林郭勒市棚户区改造服务中心继续履行。另查明，协议签订后，金树合、李秀荣并没有当场领取两套房屋的钥匙。再查明，金树合、李秀荣曾就该案向扎鲁特旗人民法院提起过行政诉讼，扎鲁特旗人民法院认为该案不属于行政诉讼受案范围，作出了（2019）内0526行初7号行政裁定书，裁定不予立案。一审法院认为，金树合、李秀荣与原霍市征管局在协商一致、意思表示真实的情况下签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”双方签订的协议合法有效。双方应按协议约定履行各自义务。金树合、李秀荣已经按照协议约定将被征收房屋腾空，但是原霍市征管局却将协议中约定的某1室另行交付给他人。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原霍市征管局未按约定全面履行义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于金树合、李秀荣主张解除《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》第四条原霍市征管局回迁给金树合、李秀荣的某小区某1室房屋的条款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原霍市征管局已将协议约定的某小区某1室房屋另行交付他人的行为，致使金树合、李秀荣取得该套房屋所有权的合同目的无法实现，现该房屋已归他人所有，《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》第四条关于某小区某1室房屋的条款无法继续履行，应该予以解除。关于金树合、李秀荣主张返还房屋折价款144458.64元的问题。协议中约定的交付给金树合、李秀荣的回迁房具有补偿性质，如果当初金树合、李秀荣没有选择回迁房这种补偿方式，也会得到与某小区某1室房屋等价的补偿款144458.64元。现因原霍市征管局已无法向金树合、李秀荣交付房屋，所以金树合、李秀荣索要房屋折价款144458.64元的主张，法院予以支持。关于金树合、李秀荣主张资金占用利息的问题。在庭审过程中，霍市棚改办承认于2016年5月将某小区某1室房屋交付给他人，但截止到目前为止，霍市棚改办及原霍市征管局一直未向金树合、李秀荣支付房屋折价款，其违约行为给金树合、李秀荣造成了经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”应向金树合、李秀荣赔偿损失。因金树合、李秀荣未向法院提供造成损失的相关证据，故本院认为，应按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率4.75%计算经济损失为宜，即应向金树合、李秀荣支付资金占用期间的利息24016.25元（2016年5月至2019年11月，144458.64元×4.75%÷12个月×42个月）。关于金树合、李秀荣主张赔偿款的问题。由于原霍市征管局征收金树合、李秀荣房屋的行为属于政策性征收而并非商业开发，涉案房屋某小区某1室房屋是回迁房，具有安置补偿性质，并非是商品房，原霍市征管局在征收安置过程中不存在盈利行为，所以本案不适用商品房买卖的相关规定。对金树合、李秀荣主张赔偿其损失144458.64元的理由不能成立，本院不予支持。由于霍市征管局已撤并，其相关职能由霍市棚管办继续履行，所以应由霍市棚管办承担相关民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原霍林郭勒市房屋征收管理局与金树合、李秀荣签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》第四条中关于回迁某小区某1室房屋作为补偿的条款；二、霍林郭勒市棚户区改造服务中心自判决生效之日起十日内向金树合、李秀荣支付房屋折价款144458.64元、资金占用期间的利息24016.25元，合计168474.89元；三、驳回金树合、李秀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6284元，减半收取3142元（原告金树合、李秀荣已预交），由原告金树合、李秀荣负担1571元、被告负担1571元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。霍林郭勒市棚户区改造服务中心二审新出示两份证据：证据一，2014年4月29日中共霍林郭勒市委办公室霍林郭勒市人民政府办公室联合下发的霍党办字（XXXX）XX号《中共霍林郭勒市委办公室霍林郭勒市人民政府办公室关于印发〈霍林郭勒市2014年度棚户区改造房屋征收工作实施方案〉的通知》。证据二，某街道某社区某片区棚户区改造房屋征收补偿公告知及补偿方案。以上两份证据拟共同证明回迁房屋是政策性补偿，属于行政征收性质，非商业开发。金树合、李秀荣质证认为这两份文件都属于复印件，上诉人对这两份文件的真实性合法性和关联性都有异议，并且被上诉人在征收上诉人的房屋之前以及与上诉人签订国有土地上房屋征收补偿安置协议时未明确告知其征收行为属于政策性征收非商业开发，上诉人对此不知情。本院经审查认为，该两份证据虽然是复印件，但经霍林郭勒市棚户区改造服务中心盖章确认与原件一致，故对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。二审新查明，霍林郭勒市房屋征收管理局委托某街道具体实施某街道某社区某片区房屋征收工作，征收补偿执行《某街道某社区某片区棚户区改造房屋征收补偿方案》，补偿方式包括产权调换或货币补偿。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确了商品房买卖合同的出卖人指房地产开发企业，故该解释第七条中的“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”的出卖主体即为房地产开发企业。涉案房屋征收补偿工作，系棚户区改造工程，区别于房地产开发企业的商品房买卖行为，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，原审法院按照一般违约行为对本案予以认定，不存在适用法律错误，上诉人的上诉理由不成立。上诉人金树合、李秀荣认可2016年4-5月领取了一套回迁房屋的钥匙，被上诉人霍林郭勒市棚户区改造服务中心认可2016年5月将应交付给上诉人的另一套房屋交付给其他回迁户，基于涉案回迁补偿属于棚户区改造性质，原审法院采用中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的计息标准，从2016年5月起计算房屋折价款占用期间利息并无不当，本院予以确认。涉案房屋征收补偿的补偿方式包括产权调换或货币补偿两种，两种方案对被拆迁人在补偿价值上应该具有同等性，根据双方签订的国有土地上房屋征收与补偿安置协议，涉案某小区某1室的楼房价值为144458.64元，原审法院表述货币补偿和产权调换具有等价性并无不当。因涉案房屋已无法向上诉人金树合、李秀荣交付，原审法院判令被上诉人霍林郭勒市棚户区改造服务中心向上诉人支付房屋折价款及资金占用期间利息，符合房屋拆迁安置补偿的本意，不存在显失公平。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6284元，由上诉人金树合、李秀荣负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 刘景国审判员 朱秀峰 二○二○年三月二十三日书记员 金 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