广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初520号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，分公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：李嗣珍，女，1991年11月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区************，公民身份号码421************105。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（以下简称美林基业清远分公司）与被告李嗣珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美林基业清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然到庭参加诉讼。被告李嗣珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林基业清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费6487.52元及滞纳金2316.06元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊381.08元及利息（利息以381.08元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2015年9月起至2020年2月期间的物业管理服务费7472.18元及滞纳金3068.05元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年2月29日）；2.请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊（暂计至2020年1月31日止）471.98元及利息（利息以471.98元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3.请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了美林湖国际社区内美汇半岛东区19栋1202房，建筑面积为78.32平方米，被告于2015年7月4日收楼使用至今。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第六款和第十条第四款约定，住宅按建筑面积1.8元/月·平方米计收（不含公共水电费分摊），被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费。若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。第六条约定，原告还向被告提供了代收水费等缴费服务。原告在基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告拖欠从2015年9月1日起至2020年2月29日止物业管理服务费7472.18元及至2020年1月31日止由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊471.98元。暂计至2020年2月29日被告拖欠的物业管理服务费产生的滞纳金为3068.05元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。原告认为，原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告李嗣珍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据进行反驳，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告主张的事实。另，经核算，被告每月应交的物业服务费为140.98元（78.32平方米×1.8元/平方米），被告拖欠的物业服务费（2015年9月1日至2020年2月29日止）为7471.45元。本院认为，原告美林基业清远分公司与被告李嗣珍签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽然在邮寄给本院的追加第三人申请书中陈述其因房屋质量问题至今无法正常收楼和使用，因此认为不应支付物业服务费，且应追加物业建设单位为第三人参加诉讼。对于该意见，原告提供有资料领取签收、单位钥匙签收表以证明被告已在2015年7月4日领取了房屋钥匙。在本案被告无提供任何证据的情况下，本院采信原告主张的被告已在2015年7月4日办理了收楼手续的事实，原告请求被告支付2015年9月1日起的物业服务费，不违反协议的约定。对于追加建设单位的申请，因本案为物业服务费纠纷，与房屋的建设单位无利害关系，本院不予追加。原告按照协议约定的义务提供了相关物业服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费、污水处理费、分摊电费以及原告代缴的水电费。但被告仍拖欠原告自2015年9月1日起至2020年2月29日止的费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费7471.45元以及污水处理费、分摊电费、代缴水电费471.98元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准过分高于原告的实际损失，原告自愿调整为按照每日万分之五的标准进行权利主张，本院予以支持。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年9月拖欠的物业服务费为0.02元、2015年10月拖欠的物业服务费为140.47元、2015年11月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为140.98元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2015年10月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2015年10月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付污水处理费、分摊电费以及代缴水电费的利息损失，原告请求自其起诉之日（2019年9月4日）起按照年利率6%的标准计算至被告付清该费用之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的律师费损失，由于双方的协议并无约定该费用应由被告承担，因此，原告请求该费用依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告李嗣珍于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2015年9月1日起至2020年2月29日止的物业服务费7471.45元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2015年9月拖欠的物业服务费为0.02元、2015年10月拖欠的物业服务费为140.47元、2015年11月至2020年2月止每月拖欠的物业服务费为140.98元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2015年10月1日起至2020年3月1日止的每月1日为逾期之日，含2015年10月1日及2020年3月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告李嗣珍于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付至2020年1月31日止的污水处理费、分摊电费及代缴水电费471.98元并赔偿利息损失，利息以471.98元为基数，按照年利率6%的标准自2019年9月4日起计算至被告付清该款之日止；三、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取计37元，由被告李嗣珍负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年三月二十五日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。