沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初3519号原告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：萧德迎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘禹，辽宁超博律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄珊，辽宁循善律师事务所律师。被告：任崇，男，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区。负责人：李柏峰，系该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，男，1995年1月5日出生，满族，住沈阳市铁西区。原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司（以下简称鹰达卫华公司）与被告任崇、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鹰达卫华公司委托诉讼代理人黄珊到庭参加了诉讼，被告任崇、第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（编号：E1524045304）》；2.请求判令被告将位于沈阳经济技术开发区商品房退还给原告；3.请求依法撤销沈阳经济技术开发区商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用252.14元；4.请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等共计29,413.95元；5.请求判令被告向原告支付违约金5,882.79元(按房屋总价款29,413.95元的20%计算);6.请求判令被告和第三人办理撤销沈阳经济技术开发区商品房预抵押权登记手续;7.请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中,原告鹰达卫华公司变更诉讼请求第4项诉讼请求为:请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等，暂计算至2019年9月5日为47251.64元；第5项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付违约金，按照代偿款20%计算，暂计算至2019年9月5日为9450.33元。事实与理由：2015年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（编号：E1524045304）》,被告任崇购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房(阳光100高尔夫香墅S3-1-24-3，建筑面积70.04平方米,房屋总价款为356,185.00元，被告向原告交纳了首付款,其中24万元采用银行贷款方式支付,原告为被告办理了商品房买卖合同备案、预告登记手续。2015年5月15日，被告与第三人建设银行签订《个人住房借款合同》，原告作为该合同的保证人。按合同约定：第三人向被告发放了个人住房按揭贷款24万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区商品房并办理了预抵押登记手续。由于被告只偿还了一段时间的月供，于2017年3月开始断供，第三人要求原告承担保证责任代被告履行还款义务，原告自2017年3月28日起至今代被告还款共计29413.95元。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“在担保期内，如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付全部代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。”因此被告应承担相应的违约金并办理相关撤销登记手续。被告任崇未予答辩。第三人述称，本行对于原告所提供证据材料基本认可，若原告能够结清被告任崇贷款全部本息，本行同意其诉讼请求。本行与原告、被告于2015年5月5日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金24万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积70.04平方米,房屋总价款为356185元。借期30年，同时约定被告以其上述房产为上述借款提供抵押担保，并依法办理了房产抵押预告登记，原告于本行约定对上述借款承担连带保证责任。合同签订后，本行按照约定发放了贷款，被告未按合同约定的时间、数额履行偿还贷款本息义务，已构成违约，原告于2017年3月28日起履行连带保证义务，截至2019年11月28日，代替被告偿还月供33笔，共计273897.63元。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1524045304），约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，房屋总价款为356185元，首付款116185元，贷款240000元。附件四《补充协议》第三条第3款约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现该合同已备案。原告未将案涉房屋交付被告。2015年5月15日，原、被告与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向建设银行贷款240000元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任，同时以所购房屋进行抵押。合同签订后，因被告未按期偿还贷款，经第三人建设银行多次催款，原告替被告代还拖欠银行的贷款共计273897.63元。2019年11月28日，建设银行出具《结清证明》一份，载明：借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年11月28日结清，并手写“辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司代任崇”。以上事实的认定，有商品房买卖合同、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款结清证明及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同附件四第三条第3款约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现被告违反合同约定，逾期还款导致原告代偿。故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告任崇配合办理解除合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告任崇承担违约责任、返还房屋等诉讼请求，合同中虽约定了违约金，但被告任崇未到庭应诉，合同中的违约金条款是否应当适用，约定是否过高，是否需要调整均无法查明，且原告并未向被告交付房屋，合同解除后，被告任崇应承担的违约责任与原告应当返还的已付房款可能存在抵销，故对该项诉讼请求，本院不予处理，对于合同解除后的法律后果，双方当事人可另案诉讼解决。关于原告要求被告和第三人办理撤销案涉商品房预抵押权登记手续的主张，因该抵押权的设立、撤销均依据原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与本案不是同一法律关系，原告可另案主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司与被告任崇2015年5月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1524045304）；二、被告任崇于本判决生效后三十日内协助原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区房屋合同备案登记相关手续（费用由被告任崇负担）；三、驳回原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费7176元，公告费（以实际发生的公告费票据数额为准）由被告任崇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费7176元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王坤义人民陪审员  钱德锋人民陪审员  张红英二〇二〇年三月二日书 记 员  黄秀琦本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。