山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初570号 原告：郝建，男，1993年10月9日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：宋方圆，山东新亮律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王猛，男，1986年10月12日出生，汉族，住济南市。 被告：戚琳，女，1984年12月02日出生，汉族，住济南市。 原告郝建与被告王猛、戚琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月18日公开开庭进行了审理。原告郝建的委托诉讼代理人宋方圆，被告王猛到庭参加诉讼；被告戚琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝建向本院提出诉讼请求：1.判令解除郝建、王猛之间于2019年5月27日签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2.判令二被告归还郝建已经支付的购房款55万元，同时判令二被告向郝建赔偿上述款项自支付之日起至被告偿还之日止，按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失；3.判令二被告支付郝建违约金3万元；4.判令二被告赔偿郝建居间费用18500元、保障服务费7500元以及评估费500元；5.判令诉讼费、保全费、保全保险费以及律师费等相关的一切费用都由二被告承担。事实和理由：郝建与王猛于2019年5月27日在济南合辉地产经纪有限公司提供居间服务的情况下签署《济南市存量房屋买卖合同》，戚琳于同日签署关于配偶同意出售的承诺书。按照合同约定，因涉案房屋已经设定抵押，二被告在郝建按照合同缴纳首付款后，应最迟于2019年7月25日前办理完抵押登记注销手续。现郝建已经将约定的首付款都支付给二被告，但是二被告并没有将房款用于解押，导致涉案房屋现在仍处于抵押状态，无法将房屋过户至郝建名下。郝建就此事多次和被告协商，但是被告都不实质性的解决问题，一拖再拖，因被告多次违背诚信原则，现起诉要求解除合同。 王猛辩称，涉案房屋买卖是通过中介处理的，并未直接与郝建接触，其所支付的首付款用于偿还高息贷款，郝建是清楚的。我方按合同约定于2019年10月10日将房屋交付郝建并办理了网签登记手续，不存在违约行为。 戚琳（缺席）未答辩。 经审查本院认定如下事实：2019年5月27日，郝建作为买受方与王猛作为出售方签订《济南市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，合同中约定：第一条房屋状况（一）房屋基本状况1.出售方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为济南市历城区敬德街555号恒大明都X号住宅楼XXX……（四）该房屋的抵押情况及解押约定1.该房屋的抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为王猛，抵押金额为人民币（小写）1060000.00元，（大写）壹佰零陆万元整。2.该房屋已经设定抵押的，出售方应于收到买受方第二笔首付款三日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年7月25日前办理完毕抵押登记注销手续。3.出售方解押款来源：出售方自筹人民币（小写）530000.00元（大写）伍拾叁万元整和购买方第一、二笔购房款共同还款解押……出售方不得将购买方已支付的该笔购房款挪作他用，否则出售方未在约定期限内办理完毕抵押登记注销手续的，出售方应按照本合同第九条约定之标准承担违约责任。第二条成交方式出售方与购买方通过济南合辉地产经纪有限公司居间介绍成交……第三条成交价格及房款支付约定(一)成交价格出售方和购买方协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币（小写）1500000.00元……（三）房款支付时间（或条件）1.定金：购买方于2019年5月27日向出售方支付定金人民币（小写）30000.00元，（大写）叁万元整。2.购房款：购买方应当在2019年5月27日支付将第一笔购房款人民币（小写）100000元。3.购房款：购买方应于2019年7年7日前将第二笔购房款人民币400000元支付给出售方……第九条违约责任……（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权依书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金。……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。戚琳同时签订了《关于配偶同意出售的承诺书》。房屋买卖合同签订当日，郝建通过支付宝向戚琳转账3万元，王猛出具收据一张，载明，其收到郝建交纳定金3万元；同日，郝建通过招商银行分两次向郝建转账共计10万元；2019年6月28日，郝建通过支付宝向戚琳转账1万元；2019年7月1日，郝建通过华夏银行手机转账方式向王猛转账41万元。以上共计支付房款55万元。王猛称，上述款项用于偿还了高息借款。 房屋买卖合同签订后，因王猛未履行房屋解除抵押手续，王猛、戚琳作为甲方，郝建作为乙方，济南合辉地产经纪有限公司第一分公司作为见证方于2019年10月1日签订补充协议一份，协议约定：1.……成交价格及房款支付的约定3购房款乙方按照合同2019年7月7日前支付于甲方伍拾肆万元整.后期支付宝支付于甲方壹万元整共计首付款伍拾伍万元整.2.……在签署完毕济南市存量房屋买卖合同至今甲方未能办理完毕房屋解押手续，3.经甲乙双方协商一致甲方同意2019年10月10日之前将本房产房屋交割到乙方名下，乙方有装修入住使用权。甲方保证2019年11月30号之前将本房产过户到乙方名下……4.如因以上条款有一项逾期视为甲方违约乙方有权按照前述的房屋买卖合同中的违约条款来追究甲方的违约责任.甲方所收乙方的定金和购房款伍拾伍万元整保证合同解除后10个工作日内转到乙方指定银行账户内。补充协议签订后，郝建于2019年10月10日入住涉案房屋，但王猛仍未按照合同约定办理房屋解押手续，涉案房屋现仍在王猛名下。王猛未履行合同约定，郝建与其协商未果，为此引起诉讼。 另查明，1.郝建作为购买方、王猛作为出卖方、济南合辉地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订居间服务合同一份，合同对居间代理费作出约定：由郝建承担该费用共计18500元。同时该合同约定，若一方有违约行为导致丙方不能继续履行义务，该费用丙方不予退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。 2.郝建作为买受人、王猛作为出卖人、济南合辉地产经纪有限公司作为丙方（服务方）签订房屋交易保障服务合同一份，合同对相关费用作出约定：由郝建承担保障服务费7500元、评估费500元。同时该合同约定，若一方有违约行为导致丙方不能继续履行义务，该费用丙方不予退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。 3.入住涉案房屋后，郝建于2019年10月13日于永兴家具城购置家具共花费7650元。 4.为进行本次诉讼，郝建支出诉讼费10620元，保全费5000元，保全保险费1900元。 5.为进行本次诉讼，郝建与山东新亮律师事务所签订委托代理合同一份，约定律师费为54000元，郝建已支付律师代理费2万元。王猛辩称，该费用应以实际支出而不是以合同约定为准。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。郝建与王猛签订的房屋买卖合同及郝建与王猛、戚琳签订的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。王猛未按照房屋买卖合同及补充协议的约定办理涉案房屋的解押手续及转移房屋所有权，未履行合同义务，应对纠纷的发生承担全部责任。根据房屋买卖合同及补充协议的约定，王猛不得将郝建支付的购房款挪作他用，且应于2019年11月30日前将涉案房屋过户到郝建名下，王猛未按约定履行合同义务构成根本违约，应按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。故对于郝建要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，王猛应按照补充协议约定返还郝建支付的购房款，郝建应将涉案房屋返还王猛。故对于郝建要求王猛返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。郝建支付购房款后，王猛未将该款项用于解除涉案房屋抵押手续，致使郝建无法获得该房屋所有权，郝建支付的购房款被王猛个人使用，王猛应支付资金占用期间的利息损失。故对于郝建要求支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对于郝建主张的违约金，虽合同约定违约金标准为房屋总价款的20%，但该违约金标准过高，且郝建未提交充分有效证据证明其所受有的实际损失，故对于违约金数额，本院予以调整。因本案纠纷系王猛违约行为引起，郝建在购买涉案房屋时具有取得完整物权的期待利益，加之其已经入住该房屋并对房屋进行购置家具等装饰装修行为，合同解除返还房屋后还会产生搬迁、重新选房、买房等行为，耗费一定的时间、精力，故对于郝建要求支付违约金的诉讼请求，本院酌定违约金15万元。对于郝建主张的居间服务费、保障服务费、评估费均在居间服务合同及房屋交易保障合同中有明确约定由郝建支付，但可向违约方追偿。由于王猛违约行为使房屋买卖交易无法正常完成，郝建有权就该费用向王猛追偿。故对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于郝建主张的保全保险费，系郝建为维护自身权益所采取的合理支出，故对于该费用，本院予以支持。对于郝建主张的律师费，虽然委托代理合同中约定代理费，但该费用应以实际支出为准，故对于律师费的诉讼请求，本院按照发票数额予以支持。戚琳作为王猛配偶，其签署了《关于配偶同意出售的承诺书》，且亦有接收房款等行为，其应当对上述款项承当共同还款责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 郝建与王猛于2019年5月27日签订《济南市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除； 限王猛、戚琳于本判决生效之日起十日内返还郝建购房款55万元及利息（以13万元为基数，自2019年5月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以42万元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 限王猛、戚琳于本判决生效之日起十日内支付郝建违约金15万元； 限王猛、戚琳于本判决生效之日起十日内支付郝建居间代理费18500元、保障服务费7500元、评估费500元； 限王猛、戚琳于本判决生效之日起十日内支付郝建保全保险费1900元、律师费2万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 驳回郝建的其他诉讼请求。 案件受理费10620元，由郝建负担745元，王猛、戚琳负担9875元；财产保全费5000元，由王猛、戚琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李裕辉 二〇二〇年三月六日 书记员  和树蓉