四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1923民初177号 原告：郭兰，女，生于1978年11月12日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被告：平昌农科村镇银行有限责任公司。 住所地：四川省平昌县江口镇信义大道1号附6号。 法定代表人：李平，职务：行长。 委托诉讼代理人：兰泽洋，系公司员工。 委托诉讼代理人：巨东梅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：赵晓兰，女，生于1978年6月3日，汉族，住四川省达县。 第三人：杨华，男，生于1978年1月22日，汉族，住四川省达县。 原告郭兰与被告平昌农科村镇银行有限责任公司、第三人赵晓兰、杨华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭兰及委托诉讼代理人谭中华、被告平昌农科村镇银行有限责任公司委托诉讼代理人兰泽洋、巨东梅及第三人赵晓兰到庭参加诉讼。第三人杨华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理缺席终结。 郭兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告对达州市私权字第00081970号房权证项下的位于达州市通川区房屋享有含过户登记在自己名下在内的全部权益（其中对房屋权益中的305000元因提供自有资金解除抵押而享有优先权）；2、撤销平昌县人民法院作出的（2019）川1923执异42号执行裁定，排除对达州市私权字第00081970号房权证项下的位于达州市通川区房屋的查封；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：达州市私权字第00081970号房权证项下房屋，位于达州市通川区，建筑面积118.48平方米，房权证上登记所有人为第三人赵晓兰。经案外人周永红介绍，原告于2019年9月12日与赵晓兰签订《房屋买卖合同》：赵晓兰将涉案房屋卖给原告，转让价57万元，税费等由原告承担，2019年10月12日前办理产权过户（委托公证）。2019年9月12日，原告支付定金5万元（受赵晓兰指示转款给税华）。2015年12月22日，杨华、赵晓兰向吕忠借款25万元，用涉案房屋抵押担保登记并公证。2019年10月10日，原告受赵晓兰指示向吕忠转款（作为赵晓兰还款）30.5万元（含利息5.5万元），吕忠收款后当日就解除了涉案房屋的抵押登记。2019年10月11日，原告再受赵晓兰指示将尾款21.5万元转给税华。至此，原告分三次共支付57万元房款，赵晓兰随即交付了房屋。原告母亲熬学国因肺癌晚期，于2019年8月12日至2019年10月14日在渠县第二人民医院住院治疗，2019年10月19日去世。因护理病危母亲及后续处理母亲丧葬事宜，原告没有时间办理房屋产权过户。原告于2019年11月4日去达州市不动产登记中心办理产权过户时，发现房屋于2019年10月17日被平昌县人民法院依据被告诉前财产保全申请查封。原告于当月7日就提出书面执行异议。2019年11月21日，执行异议申请被平昌县人民法院作出的（2019）川1923执异42号执行裁定驳回异议请求。 平昌农科村镇银行有限责任公司辩称：一、不应当将房屋的相关权利确认给原告。1，原告和第三人的房屋买卖交易不真实。虽然原告提交了与第三人签订的《房屋买卖合同》，合同中约定付款、过户的时间及方式，但是没有证据表明双方有履行合同的行为。一方面，买卖房屋这种大宗商品，就一般的交易习惯，应当由买方直接将购房款支付卖方，而本案中，原告称其是受第三人口头委托，将57万元购房款分别支付了与本案无关联性的税华、吕忠，这样的特殊支付方式，既没有在合同中直接约定，也没有事前相应的书面委托，更没有有效证明税华、吕忠收款的合法性和合理性，甚至其款项是否为原告所付都无法查实，原告相关付款的说法无丝毫可信性。另一方面。原告在有公正委托有权办理过户的情况下，近一个月时间内未办理过户，其买卖合同没有实质履行。2、原告与第三人的关系实际为第三人委托原告销售房屋。根据在达州市通川区市场监督局及原告提交的第三人于2019年10月10日在达州市通川区公证处作出的《委托公证书》，原告系从事房屋中介业务的达州市富美家房地产经纪有限公司的股东，与第三人的真实关系为受第三人委托代为销售本案涉及的房屋。为此，即使在第三人自认的情况下，形式上原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，可能形式真实，但是实质不是其真实意思表示，第三人并未将房屋出售给原告，是虚假合同，不受法律保护，贵院不应当将房屋的相关权利确认给原告。 二、原告无排除被告对房屋的查封。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案，原告提交的《房屋买卖合同》约定的内容因系虚伪意思表示而属于无效合同，亦不能证明其确实支付了相应对价，且退一万步讲，假设原告购买了房屋，在取得有权自行过户的问题手续后，长达近一个月，原告既不是因为已经向房产部门提供了过户资料（一般提交资料只需半天时间）而因房管局原因没有过户，也不是因出卖人原因不能去过户等合理、客观原因，而是原告所谓的家里私事，不能构成法律上非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，根据庭审及相关各方提交的证据表明，原告与第三人系恶意串通，转移财产，损害被告利益。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人赵晓兰：原告所说的是事实，买卖合同是真实、自愿的，我们卖房子，是因为我们在平昌县投资兰兴农业发展有限公司，投资几百万，没有回收到款项，因为我们的钱大部分是借的，我们在外欠有债务，我们卖房子就是想把身边朋友的帐还一下。卖房子的57万元款中，30.5万元是我让原告帮我们偿还吕忠的借款25万元和利息5.5万元；给税华还款26.5万元，也是让原告帮我们给付的，其中签合同时给税华5万，我把房子交给原告后，原告又给的21.5万元尾款。我交房子时，将钥匙、水电卡一并交给原告的。 经审理查明，案涉房屋，位于达州市通川区，建筑面积118.48平方米，房屋所有权人：赵晓兰。2008年10月31日，赵晓兰取得达州市私权字第00081970号《房屋所有权证》，并于2010年8月18日取得《国有土地所有权证》达州市国用（2010）第04854号，土地分摊面积14.57平方米。2019年9月12日，以赵晓兰、杨华为买方（甲方）、郭兰为卖方（乙方），周永红为中介方（丙方），签订《房屋买卖合同》，约定由赵晓兰、杨华将案涉房屋及室内家用具出售给郭兰所有，价款570000元，2019年10月12日之前办理产权过户手续。同时约定，合同签订时，郭兰支付定金50000元。合同签订后，按照赵晓兰要求，郭兰用其在中国农业银行股份有限公司达州达川支行开设的62×××71账户，通过网上银行向赵晓兰指定的收款人（赵晓兰的债权人）税华62×××83的银行账户转款人民币50000元作为购房定金。并因该房屋于2015年12月22日，赵晓兰向案外人吕忠借款250000元而设置了抵押登记，遂口头约定由郭兰支付房款300000元给吕忠，以解除该不动产抵押登记。2019年10月10日，郭兰仍然通过62×××71账户，向赵晓兰指示的另一债权人吕忠通过网上银行转款305000元，吕忠收到该款后，与赵晓兰一同到达州市不动产登记中心申请解除了案涉房屋的抵押登记，同时，赵晓兰向郭兰出具了“收条，今收到郭兰购买通川区野茅溪御林苑Ｅ区Ｂ幢7单元4楼2号住房款叁拾万伍仟元（小写305000.00）收款账号62×××72，户名：吕忠，此款用于解除该房屋抵押，收款人：赵晓兰（指印）、杨华（指印），2019.10.10”。同日，杨华、赵晓兰到四川省达州市通川公证处进行委托公证：委托郭兰对案涉房屋以杨华、赵晓兰名义对外出售、与购房者签订《房屋买卖合同》（最低交易价格为肆拾贰万元整，指定收款账户：赵晓兰，卡号62×××90）、以杨华、赵晓兰名义协助购房者办理房地产过户的相关一切事宜、办理二手房按揭。四川省达州市通川公证处于2019年10月10日作出（2019）川达通证字第2834号《公证书》，对杨华、赵晓兰的委托予以公正。2020年3月12日，杨华、赵晓兰向达州市通川公证处申请撤销（2019）川达通证字第2834号《公证书》，其理由为：我们夫妇将自有的现位于达州市通川区房屋（建筑面积118.48平方米，房屋所有权证：达州市房权证私权证字第××号）出售给郭兰，我们在办理《委托书》时，却将郭兰设定为受委托人了，并且在郭兰未参与的情况下，办理了委托公证，现自愿申请撤销。达州市通川公证处于当日作出（2020）川达通证撤字第1号《撤销决定书》：同意撤销（2019）川达通证字第2834号《委托书》公证书。2019年10月11日，郭兰继续通过其网上银行向赵晓兰指定的收款人税华62317996750014269583的账户转款215000元，结付购房尾款，赵晓兰向郭兰出具“收条，今收到郭兰购买通川区野茅溪御林苑Ｅ区Ｂ幢7-4-2号住房尾款贰拾壹万伍仟元整（小写215000.00），备注：此房款已全部结清。该房屋已交结清楚，钥匙已经交给买方。收款人：赵晓兰（指印），2019.10.11”。同时，赵晓兰向郭兰交付了房屋钥匙及水电气卡。2019年10月13日，郭兰购买了部分装修材料，对案涉房屋进行简单装修，开支10880元费用。 同时查明，郭兰的母亲熬学国因患支气管和肺原位癌，于2019年8月12日至2019年10月14日期间在渠县第二人民医院住院治疗，2019年10月19日病逝。 郭兰、周永红、刘人鑫于2014年8月5日，经工商行政管理部门登记成立了“达州市福美家房地产经纪有限公司”，经营范围：房地产中介服务。 再查明，2019年10月11日，平昌农科村镇银行有限责任公司向本院申请诉前财产保全，请求对平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰的银行存款1280000元予以冻结。本院于当日出具（2019）川1923财保943号民事裁定书：准予冻结被申请人平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰的银行存款1280000元及等值的其它财产。本院于2019年10月16日立案执行该民事裁定，作出了（2019）川执保943号之一执行裁定书：对赵晓兰达州市通川区野毛溪林苑E区B幢7单元4楼2号房屋一套（建筑面积118.48平方米，权证号：00081970）予以查封，并于2019年10月17日向四川省达州市不动产登记中心送达了相关法律文书，对案涉房屋进行查封。 2019年10月23日，平昌农科村镇银行有限责任公司以杨华、赵晓兰、平昌县兰兴农业发展有限公司为被告，向本院提起金融借款合同诉讼。本院经审理查明：2016年10月至2017年10月，平昌农科村镇银行有限责任公司与李泽莲等37户签订《个人借款合同》，约定李泽莲等37户在平昌农科村镇银行有限责任公司贷款2万至5万不等（37户共计贷款128万元），并约定月利率、逾期利息、还款方式等事宜。杨华、赵晓兰、平昌县兰兴农业发展有限公司于签订合同当日与平昌农科村镇银行有限责任公司签订37份《保证担保合同》，为李泽莲等37户的借款承担连带责任保证。合同签订后，平昌农科村镇银行有限责任公司发放贷款共计128万元。借款到期后，李泽莲等37户无力偿还贷款本息，截止2019年9月26日，下差贷款本金1242458.44元，利息15223元。平昌农科村镇银行有限责任公司向本院提起诉讼，本院于2019年12月20日作出（2019）川1923民初3273号民事判决：限被告平昌县兰兴农业发展有限公司、杨华、赵晓兰在本判决生效后十五日内连带偿还原告平昌农科村镇银行有限责任公司贷款本金1242458.44元（利随本清）。 上述事实，有《房屋买卖合同》、网银转款单、收款收据、解除不动产抵押登记资料、公证书、民事裁定书、执行裁定书、住院病历、死亡证明、调查笔录、通话录音等相关证据予以佐证。 本院认为，本案争执的焦点是：人民法院对该房屋查封前，1、郭兰与赵晓兰、杨华间是否签订了合法有效的房屋买卖合同；2、郭兰是否已合法占有该房屋；3、郭兰是否已经购房了房屋的全部价款；4、郭兰是否存在未及时办理房屋权属转移的客观理由。根据庭审及当事人的举证，能够证明：郭兰与赵晓兰、杨华在人民法院对该房屋查封前，已经签订了《房屋买卖合同》，约定了案涉房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任等具体内容，该合同内容系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，其《房屋买卖合同》合法有效。合同签订后，郭兰按照赵晓兰指示，向赵晓兰的债务人税华、吕忠给付了570000元全部购房价款，赵晓兰出具购房款收条，并当庭对收取购房款57000元的行为予以认可。同时，赵晓兰向郭兰交付了案涉房屋后，郭兰亦实际占有该房屋并购置材料进行了装修。而且，因杨华经常在外做生意，在办理房屋权属过户手续时，不一定及时到场，双方约定由赵晓兰、杨华出具委托公证书，由郭兰自行办理相关过户手续等，后因该委托公证书内容有误，现已经被撤销。但能够证明，郭兰在积极主张权利，再则，郭兰因母亲病危，于2019年10月19日病逝，致郭兰没有按照合同约定期限及时办理过户登记，应属确有客观原因和正当理由的情形，而非郭兰自身原因未办理过户登记。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对郭兰要求确认其案涉房屋享有过户登记在自己名下的主张，依法应予支持，同时，郭兰就执行标的，即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；而平昌农科村镇银行有限责任公司辩称，郭兰与赵晓兰、杨华的房屋买卖不真实，实际系为赵晓兰、杨华销售房屋及郭兰无权排除对该房屋查封的理由不能成立，本院不予支持；赵晓兰认可与郭兰间的房屋买卖合同成立，并实际交付了房屋、收取了全部房屋价款，符合案件客观事实，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 一、对执行标的物（位于达州市通川区房屋）停止执行。 二、位于达州市通川区（建筑面积118.48平方米，原《房屋所有权证》达州市私权字第00081970号，原《国有土地所有权证》达州市国用（2010）第04854号）房屋归原告郭兰所有； 案件受理费100元，由被告平昌农科村镇银行有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  刘 琦 人民陪审员  陈明珍 人民陪审员  王心会 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  魏 成