河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0684民初2835号 原告（反诉被告）赵雷，男，1989年8月25日出生，汉族，住。 委托代理人赵见路，河北达胜律师事务所律师。特别授权。 委托代理人臧桂菊，1965年8月20日出生，汉族，住。 系原告母亲。 被告（反诉原告）田元，男，1989年6月18日出生，汉族，住。 被告田丽，女，1983年10月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托代理人石俊成、石峰，河北汉级律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）赵雷与被告（反诉原告）田元、被告田丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵雷及其委托代理人赵见路、臧桂菊到庭参加诉讼，被告（反诉原告）田元到庭参加诉讼，被告田丽的委托代理人石俊成、石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵雷向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即进行腾房清场；2、要求被告修理营业期间损坏的电梯；3、要求被告支付拖欠的电费156517元、拖欠的两年房租28万元；4、要求支付合同到期后不予腾房，占用原告房屋产生的租金，即2018年、2019年房租333332元；5、要求被告支付上述所欠费用银行同期贷款利率1.5倍的损失给原告；6、要求被告支付该案诉讼费用。事实与理由：赵雷将位于白沟川骄院内房屋租给田元等人用于开办宾馆，租期为2014年12月1日至2017年12月1日。租金分别为15万、17万、18万。租赁期内，田元于2015年12月18日在此地注册个体经商户保定白沟新城富东宾馆，田元经营不下去后，田丽又于2017年8月24日在此地注册个体工商户保定白沟新城富东宾馆，经营至租赁期止。在租赁期内，两名被告一直以各种理由拖欠支付房租、电费。租赁期止，原告也未停止过向被告索要过欠款。截至目前为止，两被告仍拖欠房主两年房租28万元、电费156517元。上述费用二被告应当支付。另外，目前电梯不能正常使用，根据合同约定应由二被告对损坏的电梯予以修复。现在租期已满，二被告应腾房清场、交还房屋，并支付因拒不搬离造成的租金损失333332元。最后二被告还应支付所拖欠各项费用的利息损失。 被告田元辩称，租赁房屋时并不认识原告及其母亲，是与原告的父亲赵长录交涉的，原告与其母亲对当时租赁的好多细节问题并不清楚。对于腾房的诉请，是跟被告田丽交涉的，我听说要腾房的时候，原告的母亲阻拦不让搬东西；对于修理电梯的诉请，我接手时电梯就是坏的，当时赵长录跟我承诺电梯正常运转后由我维护；对于拖欠电费的诉请，我都是按时交纳电费的,电费交至2017年6月，不清楚原告是如何计算得出拖欠的电费的；关于拖欠房屋租金的诉请，是原告不让我腾房，我并未不腾房，更谈不上拖欠租金的事实，我只是拖欠2016年12月1日至2017年12月1日期间的租金11万元，原告所述拖欠2015年12月1日至2016年12月1日的租金，当时涉及到取暖问题，由热力供热，因热力接口费太贵，就给我安装了一个锅炉，用2015年12月至2016年12月的租金抵顶了，当时是赵长录同意的。关于欠付费用的利息损失属无理要求，不应采纳。 被告田丽辩称：涉案宾馆原为富祥宾馆，现在门头也悬挂着富祥宾馆的名称，租赁宾馆之初，是由田元、答辩人的丈夫刘洋同原告父亲赵长录进行的交涉，就连双方签订的租赁合同，也是赵长录代替原告签字的，租赁期间的相关事宜包括水电费收取都是赵长录负责的。答辩人并未参与其中，直至2017年7月赵长录、田元相继被刑事拘留，刘洋被网上通缉，答辩人担心宾馆无人照料才于2017年8月24日开始经营该宾馆，直至2017年12月1日合同期满。答辩人经营期间，因对以往房租的支付情况不知情，答辩人未按被答辩人的要求支付房租请求法院调查核实。2017年11月底，答辩人准备腾空房屋，被答辩人的母亲等人以房租未清为由，阻止答辩人搬出宾馆内物品，也拒绝在盘点单上签字，以至答辩人只能撤走人员，宾馆物品被扣留。后经了解，被答辩人的母亲使用扣留的屋内物品经营了该宾馆。对于修复电梯的问题，答辩人在经营宾馆的3个月期间，没有使用该电梯，不存在损坏电梯的说法。如果被答辩人主张电梯损坏应当举证证实。关于租赁期间的电费，答辩人一直按时缴纳，并持有交纳电费的收据。在经营之初，答辩人曾被要求补交2017年7月份电费，考虑到7月份赵长录、田元、刘洋均涉及刑事案件，确实存在欠缴电费的可能，答辩人按要求补交了2017年7月份的电费。如果此前拖欠电费达15万元之巨，被答辩人不可能在答辩人未补齐电费之前收取新产生的电费。因此其诉求不符合常理。对于被答辩人请求答辩人立即腾房清场并支付占用期间的租金问题，不符合事实，也没有法律根据，正是由于被答辩人阻拦答辩人清场，以欠付租金为由扣留宾馆内物品才导致了答辩人不能将宾馆内物品搬出。而且，租期届满，承租人不搬出物品也不符合常理。对于被答辩人要求支付欠付费用利息损失的诉求，其依据的是最高院关于买卖合同的司法解释，本案是租赁合同纠纷，不应适用该条款，其请求不应得到支持。 被告田元反诉诉讼请求：一、判令被反诉人向反诉人支付锅炉及安装费15万元，或判决冲抵相应数额的租金；二、被反诉人扣留的物品，按照登记清单及公平价格判归被反诉人，冲抵相应数额的房租；三、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人租用被反诉人宾馆期间，根据政府要求，于2015年11月29日由保定翔灿天然气销售有限公司对被反诉人宾馆内锅炉设施进行的煤改气升级改造花费燃气锅炉安装配套费15万元，有安装协议及翔灿公司出具的收据可证实。当时被反诉人父亲赵长录与反诉人田元、田丽丈夫刘洋达成口头协议，锅炉安装配置费与第二年租金相抵。反诉人认为，锅炉改造是煤改气政策要求下对被反诉人房屋设施的改造，最终受益人属于被反诉人，且与被反诉人房屋无法分割，即便赵长录不能到庭证实其与反诉人折抵房租的口头协议，根据公平、合理的原则，改造费用也应由被反诉人承担。被反诉人诉称需要腾清的物品，被反诉人扣留已有两年，既有使用寿命的损失，也有反诉人处理时机丧失的损失，折价判归被反诉人既能发挥物的效用，也可合理平衡反诉人的损失，特提出反诉，请一并审理，公正判决。 反诉被告赵雷辩称：关于第一项反诉请求，反诉人冲抵租金的说法不属实，双方之间没有该约定，而且该锅炉的安装和使用均发生在反诉人经营宾馆期间，由反诉人受益，租期届满后可拆除，无权要求折价归我方所有，而且按照反诉人的陈述，其租房前的锅炉系其从上家转让所得，也说明在我们双方签订租房协议时供暖设施并非我方提供的合同义务，因此其主张的一切锅炉安装费用是其正常经营成本，与我方无关。对于其提供的锅炉及安装费收据，因其不是正规发票，真实性及合法性均不认可。对于其提交的协议书，因无我方参与，对其真实性也不认可。对于宾馆转让协议，我方能确认反诉人是接手的富祥宾馆，然后与我方签订的租赁协议，但是该协议并不能证实其第一项反诉请求所主张的锅炉。对于臧桂菊7万元收条属实。事后我们也进行了了解，锅炉安装费用，被告实付75000元，而且田元还从政府领取了相关补助款项3万元。锅炉的实际安装费用仅4万余元，而一年的房租是17万元，我方同意以此抵顶明显违背常理。关于第二项反诉请求，在双方未协商一致的情况下强迫我方冲抵租金无事实和法律依据。并且根据录音证据可看出被告田元的妻子及田元的父亲认可折抵给下家租赁人的价格仅10万元，这与反诉人提交的转租协议列明的“一切动产10万元”的价格一致，其主张的应折抵576105元租金的说法没有任何依据，其应尽快搬离。 本诉被告田丽辩称：对于反诉人的折抵锅炉的事实我方是不知情的，但是我方认为锅炉已经添附在房屋上，租赁期满后最终受益方为被反诉人。拆除该锅炉将破坏其现有价值，不具有现实可行性，将其折抵租金符合公平原则。对于反诉人用宾馆内物品折抵租金的反诉请求，我方表示认可。 经审理查明，2014年12月1日被告田元、被告田丽的丈夫刘洋合伙租用原告所有的位于川骄院内房屋开宾馆，此房屋在之前曾由杨振辛租用经营，宾馆名称为富祥宾馆。2014年12月4日被告田元与杨振辛订立转让协议以10万元价格购买宾馆内所有装饰装修及设备。当日由田元作为承租方代表，原告赵雷的父亲赵长录作为出租方代表签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日，租金按年支付，租金分别为15万元、16万元、17万元。另外双方约定“甲方必须守法经营、缴纳税费、预防火灾等安全事故，确保电梯年检合格运行正常”合同签订后田元和刘洋将宾馆名称注册为“保定白沟新城富东宾馆”田元和刘洋共同经营宾馆至2017年8月24日，后因案外原因田元和刘洋不能直接经营宾馆由刘洋的妻子即被告田丽独自经营至租期届满，在此期间田丽将宾馆营业执照中经营者名字从田元变更为田丽。双方均认可2014年12月1日至2015年12月1日租金已经付清。2016年12月1日至2017年12月1日租金被告田元已经支付7万元。双方对2015年12月1日至2016年12月1日的租金有争议，被告田元称因宾馆内锅炉设施需进行煤改气升级改造，由田元支付改造费15万元，就此费用已与原告赵雷的父亲赵长录达成口头协议用于折抵了2015年12月至2016年12月的租金。原告不认可所谓的口头协议，并认为被告田元安装锅炉设备实际花费7万元，且锅炉补贴的费用3万元已由田元领取，该项花费用于折抵房租不公平。原告要求二被告修理电梯，提交了房屋租赁协议和保定荣凯电梯销售有限公司报价书，二被告均否认使用和损坏过电梯，对原告的诉请不予认可。原告要求二被告支付租期内拖欠的电费156517元，就此原告向法庭提供了结算用的便笺及从电力部门电脑拍摄的的缴费照片。便笺中只罗列了一些数据并无任何人的签字，二被告对原告的此项主张并不认可。被告田元向法庭提供了原告父亲赵长录于2016年5月、7月、12月，2017年3月、4月、5月收取田元部分电费的收据，被告田丽向法庭提交了原告方管理人员赵长亮收取2017年7月、8月、9月、10月电费的收据及收取2017年11月电费的微信聊天记录。2017年11月23日，双方的租赁合同租期将至，被告田丽组织人员对宾馆内物品进行清点，原告的母亲称“所有的小东西都是你的，把正常的搁下就得了”“以前有的这些都应该给我们搁下，都不用说了”原告方另一人员称，“马桶、脸盆、热水器都留下，其他的该清走清走……”。租期到期后原告的母亲曾多次找被告田元的妻子、父亲、母亲、被告田元、被告田丽等人沟通要求他们将宾馆内物品搬走，由于被告方不配合至今仍未搬出。被告田元提出用宾馆内物品折抵房租576105元。原告认为双方未协商一致，不能强行冲抵租金，上述物品应由被告尽快搬离，腾空房屋。 上述事实有宾馆租房协议书、保定翔灿天然气销售有限公司收据一张、刘洋与翔灿公司签订的天然气入网和安装协议书一份、臧桂菊出具的7万元房租款收条、电费收条、交电费微信凭证、王建东证言、孙楚惠证言、录音、开庭笔录在卷证实。 本院认为，原、被告签订的宾馆租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自合同义务。被告方先由被告田元与被告田丽的丈夫刘洋合伙经营宾馆后由于案外原因田元与刘洋不能实际经营该宾馆，转由被告田丽继续经营，因此田元与田丽之间构成实际合伙关系，对合同义务承担连带责任。原、被告对2014年12月1日至2015年12月1日租金无异议，已经付清。对2016年12月1日至2017年12月1日租金，被告田元已经支付7万元，尚欠11万元。对于2015年12月1日至2016年12月1日房租，双方存在争议，原告认为二被告未支付房租，理应支付当年17万元房租，被告田元称已经和原告的父亲赵长录达成口头协议由改造锅炉的费用15万元折抵。虽然被告田元未提供存在“口头协议”的相关证据，但该锅炉已安装到原告的房屋内，是房屋必要的配套设施，使原告方受益，且拆除该锅炉会大大降低其现有价值，因此不宜拆除。结合被告田元提供的安装锅炉的合同及收据，本院认为可以折抵2015年12月1日至2016年12月1日租金15万元，剩余的租金2万元二被告仍须支付。原告请求的租赁期间的电费，由于原告提交的4张电费的结算便笺中无任何人的签字确认且从电力部门的电脑系统里拍照的图片10张，也无法显示二被告租用期间的电费未支付，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求二被告维修电梯，被告田元称从接手时起电梯一直是坏的，曾和原告父亲赵长录约好电梯能正常运转后由其负责年检，对该主张被告田元未向法庭提交任何证据加以证明。原、被告双方签订的宾馆租赁协议第二条明确写明“甲方确保电梯年检合格，运行维护正常”，协议中未有电梯属损害状态的任何表述，因此本院对被告的说法不予采信，对原告方的电梯应予修复。原告房屋内留有的被告田元、田丽经营宾馆所需物品，因双方合同期限已经届满，原告不同意用该物品折抵房租，理应由二被告搬走，原告予以配合。从被告田丽提供的清点宾馆内物品时与原告母亲及其他人的录音及原告母亲与被告田丽、田元妻子、田元母亲、田元父亲、田元本人的谈话录音可知原告方确有阻拦被告方搬离物品的行为，后原告方一直催促二被告搬离，二被告不腾空房屋的行为也确实给原告造成一定的租金损失，对此损失的发生原、被告均有一定的过错，因此对原告租金损失的诉求，本院酌情支持15万元。另外被告方延付租金理应支付利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告田元、田丽于本判决生效后七日内清空所有留存在原告房屋内属于其二人经营宾馆所用物品。 二、被告田元经营宾馆期间安装的锅炉留归原告所有折抵2015年12月2日至2016年12月1日租金15万元；被告田元、田丽于本判决生效后七日内支付原告赵雷2015年12月2日至2016年12月1日剩余房屋租金2万元及2016年12月2日至2017年12月1日租金11万元，合计13万元。 三、被告田元、田丽于本判决生效后7日内支付原告租赁协议到期日至本判决指定搬离日租金损失15万元。 四、被告田元、田丽从2017年12月2日起至房屋租金付清之日止支付原告利息损失，利息以本金13万元为基数，按银行同期贷款利率计算。 五、驳回原告赵雷其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告田元其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11498元，由原告赵雷承担7316元，由被告田元、田丽承担4182元；反诉费用5531元，由反诉人田元承担4389元，被反诉人赵雷承担1142元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  贾建东 人民陪审员  刘素静 人民陪审员  王 腾 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  张宾宾