广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终352号 上诉人（原审原告）：方芳，女，1990年9月8日出生，壮族，住广西壮族自治区宁明县海渊镇桐骨村弄灵屯19号，现住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：黄新凤，广西越桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：广西扶绥县城市开发投资有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇贤仕路89号，统一社会信用代码9145142177599918X4。 法定代表人：梁能强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所律师。 上诉人方芳因与被上诉人广西扶绥县城市开发投资有限公司（以下简称扶绥城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，于2020年2月18日组织双方进行询问，上诉人方芳的委托诉讼代理人黄新凤，被上诉人扶绥城投公司的委托诉讼代理人钟启苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判扶绥城投公司支付方芳逾期交房违约金117782.92元，逾期办证违约金6559.84元。2.判令被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定方芳起诉扶绥城投公司逾期交房已过诉讼时效没有事实和法律依据。一审法院认定扶绥城投公司于2016年1月1日至1月20日可交付使用涉案房屋，属于事实认定不清，证据不足。首先，扶绥城投公司在一审开庭时提交一张图片作为证据，欲证明其已在小区公告栏张贴通知交房时间，但该份图片未显示拍摄时间，也未能证明已在小区公示过，对该份图片证据三性均无法认定，但一审法院却作为本案认定事实的依据，实属错误。其次，根据双方签订的《商品房预售合同》附件十四补充协议第8点约定本合同中所涉及的通知方式为崇左市《左江日报》刊登通知、电话通知、手机短信、邮寄通知等方式通知，但方芳并未收到任何交房通知。2018年12月10日涉案房屋的物业公司（广西南宁安福物业服务有限公司）才通知方芳办理交接手续，方芳也于当日缴纳物业管理费，一审法院也认定扶绥城投公司交房通知并未通过书面方式告知业主，所以扶绥城投公司实际交房时间为物业公司通知交房时间即为2018年12月10日。最后，根据合同第十条、十一条约定交付条件，方芳对于交付商品房未达到合同约定的交付条件，有拒收商品房的权利，现扶绥城投公司不仅没有按照合同约定的通知方式通知方芳，甚至剥夺方芳对于不符合交房条件拒绝接收商品房的权利，严重损害方芳的合法权益。二、一审法院未释明方芳可以变更诉讼请求属于程序违法。方芳基于扶绥城投公司2018年12月10日物业公司通知交房为交房时间，遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定“由于出卖人的原因……（三）商品房买卖合同标的尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……逾期办理房屋产权证可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，所以方芳确定扶绥城投公司逾期办证时间从2019年3月10日暂计至2019年8月19日(即方芳起诉之日）。按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期办理产权证违约金。故逾期办证违约金为：296085.77元×(1+30%)×4.35%×143=6559.84元。但扶绥城投公司提出交房时间为2016年1月1日作为交房时间，一审法院有可能以此时间认定为交房时间，但并未释明方芳可以基于扶绥城投公司提出的交房时间作为逾期办证的起算时间，导致方芳不能变更诉讼请求，一审法院因而按照方芳起诉逾期办证时间为物业通知交房时间（2018年12月10日）判决扶绥城投公司支付逾期办证的时间从2019年3月10日暂计至2019年8月19日。因一审法院判决扶绥城投公司支付方芳逾期交房违约金为4796.5没有事实和法律依据，且程序违法未释明方芳可以因此变更诉讼请求，导致该判决显失公平且程序违法。 扶绥城投公司辩称，2012年12月19日，方芳与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，合同约定方芳购买扶绥城投公司开发的崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-701号房，房屋总价款为296085.77元；扶绥城投公司于2016年1月1日至2016年1月20日交付了扶绥上龙花园小区第8栋给业主使用。《商品房预售合同》第十二条约定按日万分之十五计算逾期交房违约金，大大超过了法律规定，应予调整，但方芳主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院该项判决正确。《商品房预售合同》中双方没有约定逾期办理房产证应承担的违约责任。依照房地产开发的相关规定，从交付房产使用之日起90天办理房产过户登记，扶绥城投公司应于2016年4月19日起才承担未办理房产证责任，但《商品房预售合同》双方没有约定逾期办理房产证需支付违约金及比例，属于约定不明，且一审法院没有扣除起诉时已超过诉讼时效的天数即2016年4月19日至2016年8月19日的天数。故请求二审法院在驳回方芳诉讼请求的同时改判扣减超过诉讼时效的天数。 方芳向一审法院起诉请求：1.扶绥城投公司向方芳支付逾期交房违约金117782.92元（以296085.77元为基数，从2013年7月1日起计至2018年12月10日，共1989天，按日0.02%计算，为117782.92元）；2.扶绥城投公司向方芳支付逾期办理不动产权证违约金6559.84元（以296085.77元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2019年3月10日起暂计至2019年7月12日，共143天，此后逾期办证违约金照此计算至扶绥城投公司办得不动产权证为止）。 一审法院认定事实：2012年12月19日，方芳与扶绥城投公司签订《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.方芳购买扶绥城投公司开发的位于崇左市园区西路东侧路（扶绥上龙花园小区）第8栋1-701号房，房屋总价款为296085.77元；2.扶绥城投公司应当于2013年6月30日前交付该商品房；3.逾期交房责任：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；4.交接手续：买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。同日，方芳与扶绥城投公司签订《补充协议》，约定：买受人向出卖人购买的房屋由出卖人负责办理房屋产权证。签订合同后，方芳依约支付了购房款，但扶绥城投公司未能按时交付房屋。扶绥城投公司告知上龙花园小区7、8号楼于2016年1月1日至2016年1月20日交付房屋。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同约定涉案商品房的交房时间为2013年6月30日，扶绥城投公司未能如期交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。一、关于方芳诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》的一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”，扶绥城投公司主张涉案房屋于2016年1月1日至1月20日已交付使用，一审法院予以确认。根据《商品房预售合同》第十三条的约定，买受人应在收到书面通知后15日内办理商品房的交接手续。考虑到交房通知并未通过书面方式告知业主，结合涉案小区的房屋交付实际情况，给予60日的收房宽限期较为合理。故本院确认涉案房屋的交付时间为2016年3月20日。结合扶绥城投公司认为方芳主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效的答辩意见，方芳在扶绥城投公司向其交付房屋之时应当知道其权利已被侵犯，故方芳请求逾期交房违约金的诉讼时效自2016年3月21日起计至2019年3月21日。方芳于2019年8月19日才向人民法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效，且在诉讼过程中未提供任何诉讼时效中止或中断的证据，故方芳要求扶绥城投公司支付逾期交房违约金的诉请不能成立，一审法院不予支持。二、关于方芳要求扶绥城投公司支付逾期办理不动产权证违约金是否应予支持的问题。扶绥城投公司主张《商品房预售合同》中未约定房产证应由谁办理，也没有约定逾期办理房产证的相关条款，属于约定不明，其不存在逾期办理房产证违的违约事实，且方芳的该项诉请也超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，扶绥城投公司至今尚未协助办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，仍处于持续侵权的状态，方芳关于逾期办证的诉讼权利未超过诉讼时效，一审法院对扶绥城投公司的此项辩称不予支持。本案中，双方签订的《补充协议》第7点约定，买受人向出卖人购买的房屋由出卖人负责办理房屋产权证，结合《商品房预售合同》约定的内容，双方未对逾期办理房屋产权证的违约责任进行明确约定，属约定不明。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定及方芳主张逾期办理不动产权证违约金的诉请，一审法院确定逾期办证违约金从2019年3月10日起计算至起诉之日即2019年8月19日，调整违约金为4796.5元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内向方芳支付逾期办证违约金4796.5元；二、驳回方芳的其他诉讼请求。案件受理费1393元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担。 本院二审中，双方无新的证据提交。对二审中当事人争议的事实，本院认定如下：方芳主张一审法院认定扶绥城投公司告知上龙花园小区7、8号楼于2016年1月1日至2016年1月20日交付房屋错误，扶绥城投公司通知方芳交房的时间为2018年2月10日。经查，双方签订的《商品房预售合同》附件十四《补充协议》第8条约定，本合同中所涉及的通知方式包括但不限于以下几种方式：崇左市《左江日报》刊登通知、电话通知、手机短信、邮寄通知等任何一种方式都具有同等法律效力，故扶绥城投公司在小区公示栏张贴公告告示上龙花园小区7、8号楼于2016年1月1日至2016年1月20日交付房屋符合双方约定的通知交房的方式，一审法院认定认定扶绥城投公司告知上龙花园小区7、8号楼于2016年1月1日至2016年1月20日交付房屋正确。 另查明，方芳与扶绥城投公司签订的《商品房预售合同》附件十四（补充协议）第7条约定，买受人向出卖人购买的房屋由出卖人负责办理房屋产权证。但未约定出卖人逾期办理房屋产权证的违约责任。 本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同的约定严格履行各自义务。一、关于涉案房屋交房日期如何确定的问题。扶绥城投公司已告知上龙花园小区7、8号楼于2016年1月1日至2016年1月20日交付房屋。一审法院结合涉案小区的房屋交付实际情况，给予60日的收房宽限期，从而确定涉案房屋的交付时间为2016年3月20日并无不妥，予以确认。方芳上诉主张扶绥城投公司未在扶绥上龙花园小区张贴交房公告，扶绥城投公司提交该份证据亦未显示拍摄时间，也不符合《商品房预预售合同》（补充协议）第8条约定的通知方式不以采信。方芳与扶绥城投公司签订的《商品房预预售合同》（补充协议）第8条约定，本合同中所涉及的通知方式包括但不限于以下几种方式：崇左市《左江日报》刊登通知、电话通知、手机短信、邮寄通知等任何一种方式都具有同等法律效力，因此，张贴公告通知也属于双方约定交房通知方式之一，是合法有效；虽然扶绥城投公司提交的交房公告没有显示拍摄时间，但拍摄的公告交房时间符合扶绥上龙花园小区的交房时段，故方芳该项上诉主张不予支持。二、扶绥城投公司逾期办证违约金数额应如何确定的问题。因双方未对逾期办理房屋产权证的违约责任进行约定。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定及方芳主张逾期办理不动产权证违约金的诉请，一审法院确定逾期办证违约金从2019年3月10日起计算至起诉之日即2019年8月19日共162天，按照已付购房款296085.77元，酌情确定违约金按日万分之一计算，违约金为4796.5元正确，应予维持。至于方芳向本院申请调取扶绥上龙花园小区第8栋1-701号房《建筑工程竣工验收备案证书》及消防许可证材料，因8栋1-701号房方芳已接收并已入住，故涉案商品房是否具备《建筑工程竣工验收备案证书》及消防许可证与本案处理结果没有直接关系，故不予准许。 综上所述，方芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2691元，由方芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二〇年三月四日 法官助理 农碧霞 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。