福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终145号 上诉人（原审原告）：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村10组100号，统一社会信用代码91350304553220046N。 法定代表人：周金楦，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：李丽丽，女，1988年9月2日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。 上诉人莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称神舟物业公司）因与被上诉人李丽丽物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 神舟物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由李丽丽向神舟物业公司支付2017年10月1日至2019年3月28日的物业服务费共计7042.46元及该款从起诉之日起按7042.46元为基数按年利率6%计算至还清之日的利息。3.本案一、二审诉讼费用由李丽丽负担。事实和理由：一、一审认定《物业服务委托合同》对全体业主不具有约束力属于事实认定和理解错误。依据《合同法》《物权法》《物业管理条例》规定，以及根据李丽丽与福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）签订的商铺租赁合同约定，该合同对旷远公司具有约束力，从而李丽丽应当受该合同的约束。二、一审驳回神舟物业公司的诉讼请求认定事实错误，应当撤销一审判决，改判支持神舟物业公司的全部诉讼请求。在一审审理过程中李丽丽提供已经交纳2017年10月1日之前的物业费的收据用于证明关于神舟物业公司的物业费计算方式，该收据显示李丽丽曾经向神舟物业公司交纳物业管理费，由此可见李丽丽本人已经追认了神舟物业公司的物业服务。 李丽丽答辩称：1.2017年10月1日之前的物业费李丽丽一直都有交纳，但因为水管爆裂，导致李丽丽的店面受损，损失严重，神舟物业公司一直拖延不予解决，所以才没有交纳物业费。2.李丽丽在整理收据时发现神舟物业公司存在重复收取物业费的行为，神舟物业公司也不予退还。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 神舟物业公司向一审法院起诉请求：1.李丽丽立即向神舟物业公司支付从2017年10月1日起至2019年7月31日止的物业服务管理费17214.91元及逾期利息（从起诉之日起以物业服务管理费17214.91元为基数按年利率6%计算至款项还清之日止)；2.本案诉讼费、公告费等由李丽丽承担。一审诉讼过程中，神舟物业公司变更第1项诉讼请求为：李丽丽立即向神舟物业公司支付从2017年10月1日至2019年3月28日止的物业服务管理费（以每平方米2.2元计算，面积按照355.68平方米除以2计算）及逾期利息（从起诉之日起以物业服务管理费为基数按年利率6%计算至款项还清之日止)。 一审法院认定事实如下：李丽丽与旷远公司于2017年10月1日签订《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》一份，约定：李丽丽向旷远房地产公司租赁位于莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城1号楼165、166、167、188、189号商铺（建筑面积355.68平方米），租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由李丽丽负担，必须严格遵守该物业的各项管理规定以及旷远房地产公司指定的物业管理公司或机构制定的相关物业服务规定，物业管理费按每平方米2元（一托二商铺物业管理费按：底层面积×1.2×2元计算）。李丽丽与旷远公司于2018年9月30日签订《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》一份，约定：李丽丽向旷远公司租赁位于莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城1号楼165、166、177、188、189号商铺（建筑面积355.68平方米），租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由李丽丽负担，必须严格遵守该物业的各项管理规定以及旷远公司指定的物业管理公司或机构制定的相关物业服务规定，物业管理费按每平方米2元（一托二商铺物业管理费按：底层面积×1.2×2元计算）。2019年3月28日李丽丽与旷远公司签订《解除（终止）租赁合同协议书》，约定：自2019年3月29日起，解除（终止）《租赁合同》的履行，双方均可不继续履行《租赁合同》项下的合同内容与权利、义务。 2015年6月24日，案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定自2015年7月1日起至业主委员会正式成立再重新签订物业管理委托合同后止，神舟物业公司为旷远东方银座商住小区提供物业服务。物业管理服务费标准执行甲乙双方约定的收费标准向业主（住户）收取，即商铺2.2元/月.㎡，物业服务费实行半年一缴付的方式，业主、物业使用人应及时履行交纳义务。另合同就双方的权利、义务及物业服务内容、物业管理服务质量等作了约定。上述合同落款处，罗立秋于甲方委托代理人处签字，神舟物业公司法定代表人周金楦于乙方处签字并盖公章，旷远公司于见证人处盖章。神舟物业公司按照租赁店面面积355.68平方米除以2的面积作为物业费的计算基数、每平方米物业费2.2元向李丽丽收取了2016年1月至2016年12月的物业管理费。另查，旷远东方银座小区至今未成立业主委员会。因李丽丽未支付自2017年10月1日起的租赁期间的商铺物业费，神舟物业公司通过向李丽丽邮寄律师函及发送手机短信的方式催讨，但李丽丽仍未向神舟物业公司支付物业服务费，致讼。案经审理，因李丽丽不同意调解，致一审法院无法组织调解。 一审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，第十二条规定“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。而涉案《物业服务委托合同》系案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订，神舟物业公司作为物业服务企业，其未举证证明案外人罗立秋签订《物业服务委托合同》的行为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或追认，应承担举证不能的法律后果。神舟物业公司提供莆田市旷远东方银座小区物业管理证明一份，主张《物业服务委托合同》事实上系建设单位与其签订，但证明系神舟物业公司自行出具，虽加盖拱辰社区居民委员会印章但该居委会负责人并未签名，且无相关证据予以佐证，一审法院对该主张不予采纳。故案外人罗立秋与神舟物业公司签订的《物业服务委托合同》对该小区业主不具有法律约束力，且神舟物业公司也未提供证据证实客观上其具体提供了哪些项目的服务，故其依据《物业服务委托合同》约定而主张李丽丽支付物业服务费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回莆田市神舟物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担。 本院二审期间，神舟物业公司向本院补充提供由拱辰街道拱辰社区居委会主任陈志华签字的物业管理证明。李丽丽质证认为，对陈志华签字的真实性有异议，且该签名也是补签的，不能予以认定。李丽丽向本院提交收款收据用于证实神舟物业公司向其重复收取一笔2661元的费用。神舟物业公司质证认为，对票据的真实性没有异议，但无法证明系重复收取，该收据注明是2016年的费用，而本案系主张2017年10月之后的物业费，该收据与本案无关。 本院经审查认为，李丽丽认可其有在2017年10月1日之前向神舟物业公司交纳物业管理费，现神舟物业公司在物业管理证明上补充了社区居委会人员的签名，对该证明的真实性、合法性予以确认，该证明能与神舟物业公司事实上有为旷远东方银座小区提供物业管理服务相印证，予以采信。李丽丽提供的收款收据加盖了神舟物业公司的印章，真实性、合法性可以确认，该收款收据可以体现神舟物业公司重复收取2016年物业管理费2661元的事实，予以确认。 经审理查明，神舟物业公司与李丽丽对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案中，李丽丽系向旷远公司租赁位于莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城1号楼商铺的承租人，其在与旷远公司签订的租赁合同中明确约定租赁期间的物业服务管理费由李丽丽负担。神舟物业公司是与旷远·东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人罗立秋的名义签订的《物业服务委托合同》的，该《物业服务委托合同》能否对小区的其他业主具有约束力在本案中无法认定。但作为小区业主之一的旷远公司在该合同中作为见证人盖章见证，故该《物业服务委托合同》对业主旷远公司及旷远公司的承租人李丽丽具有约束力。并且从李丽丽认可其有向神舟物业公司交纳物业服务管理费至2017年9月30日的情况看，李丽丽也认同神舟物业公司作为小区的物业管理公司，故也可以认定神舟物业公司事实上有为该李丽丽租赁的商铺提供了物业管理服务。根据李丽丽在一审中提供的垃圾堆放、监控房监控画面大部分黑屏及夜间公共部分照明设施多处无法正常照明的照片，可以认定神舟物业公司在物业管理过程中未尽到《物业服务委托合同》约定的职责，故应对合同约定的物业服务管理费予以适当降低。本院对神舟物业公司要求按每平方米1.1元的标准交纳物业服务管理费予以调整为每平方米1元的标准计算，据此认定李丽丽拖欠的2017年10月1日起至2019年3月28日止的物业服务管理费为6402元，扣除神舟物业公司多收取的物业服务管理费2661元，李丽丽应再支付3741元给神舟物业公司。因神舟物业公司在物业服务管理中确有存在不到位的情况，故对其主张支付拖欠物业服务管理费的利息，不予支持。神舟物业公司作为本市多个小区的物业服务企业，近年来发生许多因其物业服务不到位导致业主拒交物业服务管理费的情况，可见该公司物业服务管理服务方面确实一直存在需要改正的地方，其应当就存在的问题予以改正,不断提高服务水平，方能减少物业服务费交纳方面的诉讼纠纷。综上所述，神舟物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初4485号民事判决； 二、李丽丽应在本判决生效之日起十日内向莆田市神舟物业服务管理有限公司支付自2017年10月1日起至2019年3月28日止的物业服务管理费3741元； 三、驳回莆田市神舟物业管理有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担12.5元，由李丽丽负担12.5元；二审案件受理费50元，莆田市神舟物业管理有限公司负担25元，由李丽丽负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月二十六日 书记员  黄慧萍 附注：一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。