吉林省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉执复39号 复议申请人（案外人）：白云兰，女，1968年9月14日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 申请执行人：松原市振原建设工程有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：周向春，该公司总经理。 被执行人：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 法定代表人：荀延华，该公司经理。 复议申请人白云兰不服吉林省松原市中级人民法院（以下简称松原中院）（2019）吉07执异31号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 松原中院查明，申请执行人松原市振原建设工程有限公司（以下简称振原公司）与被执行人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案，经吉林省高级人民法院作出（2013）吉民一终字第199号民事判决。在执行过程中，被执行人未能履行判决书确定的义务，松原中院对登记在其名下的五套房产进行拍卖，均已流拍，包括案外人主张的锦绣松苑小区205幢1504室。申请执行人同意以流拍价接收，抵偿部分工程款。松原中院于2018年8月13日作出（2015）松执字第26-36号执行裁定，将该房产的所有权及其相应土地的使用权自裁定送达给申请执行人时起转移。案外人白云兰为此向松原中院提出执行异议，白云兰为证实自己的主张向松原中院提交证据如下：三份《商品房买卖合同》（王玉连与华鑫公司于2009年10月28日签订的房屋买卖合同，白云兰与华鑫公司于2011年4月7日签订的合同，白云兰与王玉连于2019年3月13日签订的合同），交款收据、物业费收据、住宅维修基金收据等交款人均为白云兰。查档证明载明该房屋备案登记买受人为王玉连。 案外人白云兰向松原中院提出执行异议称，白云兰系前郭县医院职工，2009年度单位团购，案外人购买了华鑫公司开发的锦绣松苑小区11-3栋2单元15楼右门（执行裁定中205幢1504室），案外人交付了房款、住宅维修基金、缴纳了水、电费和入住等费用，领取了房屋钥匙，只是未去办理房照。2019年3月18日将该房出售给王玉连并到华鑫公司办理了更名手续。王玉连于2019年3月20日到房屋产权登记中心办理了网签备案手续。争议的房屋系白云兰全款购买，取得了房屋所有权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二项规定，消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先权不得对抗买受人。白云兰将房屋出售给王玉连合法有效。故法院执行错误，应当裁定对该房屋不予执行或执行回转。 申请执行人振原公司称，一、从产权机关登记可知，该涉诉房屋的权利人为华鑫公司，华鑫公司未履行生效法律文书确定的给付义务，执行法院有权对本案所涉房屋进行执行。二、案外人所述理由不能排除法院的执行行为。首先，案外人称与华鑫公司签订了房屋买卖合同，后转让给王玉连，对此案外人分别提供三份房屋买卖合同，2011年4月7日白云兰与华鑫公司签订了房屋买卖合同，2009年10月28日王玉连与华鑫公司签订了房屋买卖合同，2019年3月13日白云兰与王玉连签订了房屋买卖合同，对于案外人提交的三份合同，从签订时间看，王玉连与华鑫公司签订的合同在先，白云兰与华鑫公司签订的合同在后，与案外人所述自相矛盾，前述买卖合同显然不具有真实性；其次，从华鑫公司就本案所涉房屋出具两份房屋买卖合同看，作为欠付债务的被执行人，其随意出具不具有真实性的买卖合同的行为显然是为转移、隐匿财产，逃避法院执行，合同虚假，不具有真实性。另，案涉房屋查封、评估的现场勘查时处于闲置状态，没有任何人实际占有使用。综上，案外人所述理由不能证明其对本案所涉房屋享有的权利足以排除法院的执行行为，其请求依法不应得到支持。 被执行人华鑫公司称，案外人交付了全部房款并实际占有使用，不符合查封条件，应当解除查封。 松原中院认为，案外人虽然在松原中院对该争议房屋确权之前，与被执行人华鑫公司签订了房屋买卖合同，并且占有使用该房，但根据卷宗现有证据，该房现备案登记在王玉连名下，由王玉连占有使用，案外人不是案涉房屋的权利人，在本案不具有提出执行异议主体资格，不符合执行异议案件受理条件，应予驳回。松原中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十四条第一款第（一）项规定，于2019年7月4日作出（2019）吉07执异31号执行裁定，驳回案外人白云兰的申请。 白云兰向本院申请复议，请求：撤销松原中院（2015）松执字第26-36号民事裁定，撤销对锦绣松苑小区26幢1504号房屋的执行。事实与理由：1.本案执行时申请人已经买受该房屋并且缴纳了全部的价款，对于房屋享有排除执行的权利。松原中院（2019）吉07执异31号执行裁定查明，申请人与华鑫公司于2011年已经签订房屋买卖合同，完全交纳了房款的同时已经实际占有该房屋。以上事实有房屋交易凭证以及水电供暖的凭证予以证明。申请人是该房屋的买受人并且实际占有该房屋。该房屋不能办理过户和相关手续是房地产开发商的原因。所以申请人是实际买受人也是权利人。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，申请人完全有权利申请停止执行。2.本案中申请人没有及时行使异议权利责任不在申请人，申请人不应该承担因此造成的损失。申请人购买该房屋后，已经进行了占有和管护。松原中院对于本案的执行申请人完全不清楚也不知情。作为实际买受人和权利人，申请人没收到任何执行通知，也没有看到任何查封扣押裁定和公告，房地产开发商也没有将房屋被查封和拍卖的事情告知申请人。申请人在将房屋卖给王玉连时开发商也没有告知该情况。另外王玉连去房产备案的过程中也没得到开发商和不动产登记中心的告知，并且顺利办理了登记手续。导致以上事实的原因是信息没有及时传递。传递该信息的应该是作出每一个行为的主体。因为该信息的不同让申请人承担如此大的损失明显违反了公平原则。3.申请人是本案的实际权利人，已经履行了所有义务。让申请人承担损失违反公平原则。申请人已经完全交纳了房屋价款并且实际占有该房屋。虽然后续与王玉连签订买卖合同，但是该合同的签订不等于物权的转移，该合同签订仅仅表明申请人和王玉连之间存在一个债的给付义务，并不能直接说明王玉连是该房屋的权利人。申请人已经履行了全部的买受义务，已经是该房屋的实际权利人。如前陈述是因为开发商的原因导致该房屋不能及时过户，但不能因为该原因去限制申请人的权利。换个角度讲，王玉连是房屋的权利人，如果王玉连提出异议，会因为执行行为时王玉连不是所有权人而再次被驳回异议申请。导致以上权利错位的原因不在于申请人也不在于王玉连，不应该由两个人对开发商和建筑商之间的行为买单，如果该行为不能及时纠正，申请人将会因此造成不可估量的损失。 本院查明，振原公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院二审的案号应为（2014）吉民一终字第199号，而非（2013）吉民一终字第199号。本院对松原中院查明的其他事实予以确认。 本院另查明，原告振原公司与被告华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，松原中院于2014年8月28日作出（2012）松民二重初字第15号民事判决：一、华鑫公司于判决生效后给付振原公司工程款18231825.10元，并从2012年1月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至判决生效之日止。二、驳回振原公司的其他诉讼请求。三、驳回华鑫公司的反诉请求。本院于2014年12月24日作出（2014）吉民一终字第199号民事判决：一、维持松原中院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第二项、第三项；二、变更松原中院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第一项为华鑫公司于判决生效后给付振原公司工程款13771953.10元及利息（利息从2012年1月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。 本院再查明，松原市房屋产权交易管理中心于2019年6月12日出具的《查档证明》记载：案涉房屋预售登记权利人为王玉连。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”本案中，白云兰主张其为案涉房屋的买受人，请求法院排除执行，但其向松原中院提交的三份《商品房买卖合同》，分别是王玉连与华鑫公司于2009年10月28日签订的房屋买卖合同，白云兰与华鑫公司于2011年4月7日签订的房屋买卖合同，白云兰与王玉连于2019年3月13日签订的房屋买卖合同，所买卖的房屋均为本案执行的案涉房屋，上述三份合同之间自相矛盾，不能证明白云兰为案涉房屋的权利人，且松原市房屋产权交易管理中心出具的《查档证明》载明该房屋预售登记权利人为王玉连，故白云兰无权对案涉房屋执行提出异议，松原中院驳回其异议申请正确。白云兰的复议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回白云兰的复议申请，维持吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07执异31号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭清华 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 李 成 书 记 员 何天龙