沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初15688号原告：沈阳中体房地产开发有限公司。法定代表人：丛永晔。委托诉讼代理人：富鹏。委托诉讼代理人：李晶。被告：辽宁民生物业管理有限公司。法定代表人：陆信来。委托诉讼代理人：吴玲。委托诉讼代理人：王聪。原告沈阳中体房地产开发有限公司（以下简称“中体房地产公司”）诉被告辽宁民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日作出（2017）辽0104民初4055号民事判决，中体房地产公司上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终10078号民事裁定，撤销本院做作出的（2017）辽0104民初4055号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中体房地产公司的委托诉讼代理人富鹏、李晶以及被告民生物业公司的委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1判令被告给付2012年12月至2014年7月电费132759.41元、2016年7、8月电费3048元，合计135807.41元；2、判令被告给付电话费500元、水费2700元；3、判令被告给付园区道路维修费用295792.24元；4、判令被告给付更换园区内损坏及丢失的设备合计137317元（更换54号楼1单元电梯呼叫盒1800元、11号楼网点电梯门机变频器一台维修费1500元、人防EPS应急电源50900元、13号楼地下车库丢失道闸电机及变速箱损失2300元、监控维修材料费50000元、一期-五期园区庭院灯路灯维修费30817元）；5、判令被告赔偿五期商业网点丢失散热器109404.65元；6、判令被告赔偿水泵丢失15台、损坏19台，共计56100元；7、判令被告赔偿10号楼、13号楼、50号楼、51号楼、56号楼、58号楼、59号楼丢失水带31条，费用3100元；水枪215只，费用3870元，合计6970元；8、判令被告给付单元门维修费7423元；9、判令被告赔偿二期社区用房、六期空置房钥匙丢失、开锁及更换费用1800元、三期小库房钥匙5500元；10、判令被告给付2012年12月1日至2016年8月18日车位费合计1125865.36元；11、判令被告返还撤场超收业主的物业费与车位费合计638925.10元（案件审理中，原告撤回该项诉讼请求）；12、判令被告退还五期业主逾期办证违约金抵物业费超付部分33784.3元；13、判令被告返还业主纸质与电子档案，及电脑等办公用品、物业工具、小区大门、单元门、电梯等门禁卡、物业费停车位费台账、明细账、收据存根等资料，如不能返还应照价赔偿；14、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月1日签订《前期物业服务合同》，合同项目所在地大东区东望北街117号，2016年8月19日被告撤场，合同解除，被告怠于履行合同义务，对园区管理混乱，园区道路及设施破损严重，且不进行维修与更换，被告存在着重大疏漏与重大过错。屡屡发生重大失窃事件，丢失消防带31条、水枪215支、散热器1735片。被告违反双方约定，未向原告支付2012年12月至2014年7月电费132759.41元，2016年7月、8月电费3048元，电费是因为被告进场的时候与原告共用会所的办公区，共用电表，电表的名头是原告的。2012年12月份到2014年7月份期间的电费都是原告付的，原告主张的132759.41元是被告应当支付的电费。2016年7、8月份的3148元电费是园区的公共照明电费，公共照明用电设施的名头是原告，在被告于2016年9月撤场之前的7.8月份电费没有交，按合同约定应该是被告交。未付水费2700元、电话费500元。被告未按合同第十八条第2款约定，向原告给付车位费用共计112363.36元。(2012年12月1日至2013年9月一期至三期小区固定车位182个，被告应给付原告停车位费91000元；2013年10月1日至2016年8月18日一期至三期固定停车位467个，被告应给付原告停车位费807433.66元；2013年7月1日小区五期固定停车位47个，被告应给付原告停车费88312.06元；2014年9月1日至2016年8月18日小区六期118个，被告应给付原告停车位费139119.64元。)被告在撤场时，带走了被告进场时原告交付物业使用的电脑、餐饮用具、割草机等工具、办公用品以及业主纸质与电子档案，及2016年8月24日合同解除之后物业费、车位费、小区大门、单元门、电梯等门禁卡、停车位费台账、明细账、收据存根等资料，致使新接手的物业公司与原告的工作进展艰难，原告要求被告返还以上全部资料与物品，如果不能返还应照价赔偿。五期业主以原告逾期办证的违约金抵物业费超付款33784.3元。被告民生物业公司辩称：关于电费、电话费、水费的金额与实际不符，道路维修费用发生在2013年，金额是257226元，为开发单位出于售楼等其他原因自行维修，与物业公司无关，且在保修期内，已超诉讼时效。2016年发生的道路维修费38566.24元为我单位在管期间，原告未通知被告整修，我单位认为不在整修范围内，无法确认应当由我单位承担，与我单位无关。诉求第四项无证据证明所有发生费用因我公司管理原因造成，无证据证明更换用于该园区，被告不予认可。第五项是属刑事案件，与物业公司无关。第六、七项并未实际更换，未发生实际损失。第八项无实际证据证明该维修时因为物业公司管理人员造成及具体的维修对象。第九项及十三项，所有钥匙、档案、物品等都已经移交，不存在损失。诉求第十项与事实不符，第十二项无证据证明我单位应返还，综上被告认为在核实诉求第一、二、十项实际费用后我方同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法院提供了物业管理合同、电费签证单、电费收据、电话费收据、水费通知签证单、合同、审核报告、维修合同、情况说明、分部分项工程量清单计价表、单位工程造价费用汇总表、电梯呼叫合发票复印件、确认单、门机变频器发票、确认单、EPS维修报价单、确认单、监控系统维修合同、发票、签证单、路灯维修材料费、三方签证、照片、发票、关于丢失散热器双方往来函复印件、结算书复印件、造价表、发票、水泵情况统计、发票联、关于尽快恢复排水设施函、督促函、工作联系函、会议纪要、工作交接单、排水系统维修协议、补充协议、收款收据、投标总价及明细、专用收款收据、水枪、水带确认单、发票、证人证言、单元门购买发票复印件、情况说明、业主车位租赁证明汇总表、中体奥林匹克新城园区车位租赁及缴费证明和收款收据、催款函、复函、车位电脑管理系统、沈阳房产经理有限责任公司提供的情况说明及车位图、卫星图、收款收据、未交接物品明细、进场时接收单、撤场交接单、购买新水泵专用收款收据等证据，被告向法院提供了物业服务合同、交接单14页、车位费收据复印件等证据佐证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告中体房地产公司与被告民生物业公司于2012年签订了一份《中体·花园新城前期物业服务合同》，合同约定原告委托被告对中体·花园新城项目实行物业服务，委托服务内容包括物业共用设备、设施、附属建筑物及其运行的维护与管理，物业区域内车辆的出入、行驶、停放的管理服务等。合同期限自2012年12月1日起至业主委员会成立后，依法聘请新的物业服务企业为止。合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料、预收物业费、维修及投诉处理资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立时，移交给原告暂时代管。地上车位管理费用由被告向车位使用人收取，被告制定园区车辆管理办法，园区车辆实行刷卡进入，没有车位和车库的车辆不得进入小区，由被告按年向车位使用人收取，收取的管理费用按50%：50%建设方与管理方进行分成。物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用在保修期满后，由被告承担，保修期间由原告承担。物业共用部位、共用设备设施大修、中修和更新改造费用，保修期内由原告承担，保修期满后，应当通过原告或业主大会审批使用房屋专项维修资金。合同终止时，被告必须在合同终止之日起15日内向原告移交原告提供的全部经营性商业用房、设备、设施及办公设备和用品、管理用房及物业管理的全部档案资料。合同签订后，被告民生物业公司进场实际为中体·花园新城住宅小区提供物业服务，后于2016年8月19日撤场。经原被告双方核对电能表读数确认，被告民生物业公司应承担2012年12月1日至2014年7月15日期间的电费共计139959.41元，原告自认被告已经给付电费7200元，尚欠132759.41元未给付。被告民生物业公司撤场后，原告中体房地产公司于2016年8月31日代被告民生物业公司补缴了已于2016年8月11日、12日抄表确认的所欠电费共计3048.14元。2016年8月26日，原告代被告缴纳了其提供物业服务期间的电话费共计500元。经原被告核算，被告尚欠原告从2013年10月起至2014年7月止的水费共计2700元。2016年8月19日，原被告核实确认被告撤场时54号楼一单元9楼、10楼门机外控制器丢失；11号楼网点西侧电梯门板主板丢失；监控室监控屏共四台，第一台显示七个画面其它无显示，第二台显示三个画面其它无显示，第三台显示一十三个画面其它无显示，第四台坏屏黑屏，并注明六期监控系统不在统计之内；庭院灯及路灯的灯头损坏17个、灯具损坏13个、灯罩损坏100个、线路损坏921.2米、射灯丢失2个；消防水带丢失31套、消防水枪丢失215支。2016年12月15日，原告购买该呼梯盒支出1800元。法庭审理中，被告对该笔费用无异议，同意给付。案件审理过程中，原告向本院提出审计申请，要求对从2012年12月1日起至2016年8月18日止，即被告为中体·花园新城小区提供物业服务期间收取车位费金额进行审计。本院依法通过沈阳市中级人民法院技术处随机选定大信会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所对原告提出的申请事项进行审计。审计机构要求被告提供关于中体·花园新城小区的财务账册、记账凭证等相关凭证。被告在法庭限定期限内未提供审计机构进行审计所需的账务账册、记账凭证等材料。2019年9月26日，大信会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所因无法实施审计程序，以不具备审计条件为由，出具了退卷说明。本院认为，原告中体房地产公司与被告民生物业公司签订的《中体·花园新城前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告均应依据协议约定履行各自的义务。关于电费的问题，原告提供了电能表读书确认单及电费单等证据，证明双方针对从2012年12月1日起至2014年7月15日止产生的电费进行了核算，合计产生电费金额为139959.41元；原告提供抄表日期为2016年8月11日、12日的电费通知单及收据联等缴费凭证，证明原告主张的电费系被告撤场前产生的欠费，合计金额为3048.14元。被告民生物业公司的为中体·花园新城小区提供物业服务期间产生的电费应由其自行承担，原告自述被告已经给付电费7200元，被告应当给付原告电费135807.55元（139959.41元+3048.14元-7200元），原告要求被告给付135807.41元，符合法律规定，本院予以支持。关于电话费的问题，因原告提供了被告提供物业服务期间使用的两部电话缴费发票，故对于原告要求被告给付电话费500元的诉讼请求本院予以支持。关于水费的问题，因原被告双方已经核算确认从2013年10月起至2014年7月止的水费共计欠费2700元，故对于原告的该项诉讼请求本法院予以支持。关于被告提出原告主张电费、电话费金额与实际不符的抗辩，因其未提供证据证明其主张，本院不予采信。关于原告要求被告给付园区道路维修费用295792.24元的问题。原被告在双方签订的《中体·花园新城前期物业服务合同》中第二十条明确约定，“物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用在保修期满后，由乙方（被告）承担，保修期间由甲方（原告）承担。物业共用部位、共用设备设施大修、中修和更新改造费用，保修期内由甲方承担，保修期满后，应当通过甲方或业主大会审批使用房屋专项维修资金。”原告主张的园区道路维修费用由两部分组成，第一部分为2013年原告对于一期园区道路的维修（包括沥青路面维修2870平方米、调井103个及调整边石350个），第二部分为2016年道路维修（包括六期绿化、道路维修、一期至六期路面维修工程、消防井、消防稳压设备改造、零星土建维修），从实施维修的规模及种类来看，其已经超出合同约定的小修、维护的范围，按照合同约定，上述维修在保修期内的应由原告负责，超出保修期的应按照法定程序启动房屋专项维修资金，原告要求被告承担上述费用于法无据，本院不予支持。关于更换园区内损坏及丢失设备的问题。一、电梯呼叫盒的问题，原告提供的确认单能够证明被告撤场时54号楼一单元门机外控制器丢损，且原告已经重新购买，被告对原告该项主张亦同意给付，故对于原告要求被告给付购买电梯呼叫盒1800元的诉讼请求，本院予以支持；二、电梯门机变频器的问题，原被告之间签订的撤场确认单中记载11号楼网点西侧电梯门板主板丢损，但原告于2016年10月21日支出的1500元项目名称为门机变频器维修，其两项名称不一致，并非同一部件，且维修发生在被告撤场之后，不足以证明维修费用的发生系被告责任，故对此主张本院不予支持；三、人防EPS应急电源和13号楼地下车库丢失道闸电机及变速箱损失的问题，因该两项费用尚未实际发生，故本院不予支持；四、监控维修材料费的问题，被告撤场时，双方签订了关于监控设备情况的确认单，存在一面监控屏损坏，三面监控屏显示画面不完全的情况，并在确认单中载明六期监控系统不在统计之内，而原告提供的合同工程内容包括一期至六期的监控恢复维修，且除购买2台显示器外均为其他设备的更换费用，对于具体维修事项未予详细记载，发票中亦未载明更换一期监控屏的具体价格，原告主张的5万元包括六期园区监控恢复维修费用，而被告撤场时六期监控系统是否存在需要更换或维修的情况不明，但双方交接时确实存在监控屏损坏的情况，本院酌情确定由被告给付原告监控维修材料费1万元；五、一期至五期园区庭院灯、路灯维修费的问题，原被告之间签订的针对庭院灯及路灯的交接确认单中明确，被告撤场时灯头损坏17个、灯具损坏13个、灯罩损坏100个、线路损坏921.2米、射灯丢失2个，结合原告提供的维修材料费明细和购买的品名，本院在原告实际花费范围内认定由被告给付庭院灯及路灯费用5547.5元（路灯即灯具2个计560元、路灯头17个计2210元、灯罩95个计567.5元、线路400米计2210元）。关于人工费的问题，因原告未提供证据证明其另行雇佣工人进行了上述维修工作，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿丢失的五期商业网点散热器的问题。因散热器的丢失属于刑事案件范畴，且散热器所在位置不属于公共区域，故对于原告此项主张本院不予支持。关于原告要求被告赔偿丢失、损坏的水泵的问题，因水泵的丢失属于刑事案件范畴，故对于此诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿丢失的水带、水枪的问题，原告向法庭提交的了消防器材的交接单，交接单中分别有卞思俊和一名年姓工作人员的签字，被告称卞思俊系其单位工作人员，认可由卞思俊签字确认的交接单中水带、水枪丢失数量。虽被告对于由年姓员工签字的交接单不予认可，但承认年姓员工系其单位员工，只是交接后离开，故其在交接单上的签字能够代表被告。原告因购买丢失的水带、水枪花费6970元，该费用应由被告承担。关于原告要求被告给付单元门维修费的问题，因原告提供的证据不足以证明系单元门的损坏发生在被告提供物业服务期间，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿二期社区用房、六期空置房钥匙丢失、开锁及更换费用、三期小库房钥匙费用，返还业主纸质与电子档案，及电脑等办公用品、物业工具、小区大门、单元门、电梯等门禁卡、物业费停车位费台账、明细账、收据存根等资料的问题，因原告未提供证据证明，故本院不予支持。关于原告要求被告给付2012年12月1日至2016年8月18日车位费1125865.36元的问题。双方在合同中约定收取的管理费按50%：50%的比例由建设方与管理方进行分成。原告提供的卫星图、车位图等证据能够证明园区内车位数量，证人朱某的证言能够证明园区内车位使用较满及车位费收费标准。原告主张的车位费金额与卫星图中车位数量核算后金额基本相符。被告抗辩称原告的主张与事实不符。本院认为，被告作为为小区提供物业服务的公司，负责物业区域内车辆的出入、行驶、停放的管理及车位管理费的收取，其直接掌握物业区域内车位费的收取情况，对车位费收取的具体金额负有举证责任。在原告向法院提出审计申请后，本院依法确定了委托的审计机构，并被告释明其对车位费的收取金额负有举证责任，但被告在法庭限定的期限届满前未提供审计所需的相关材料，致使审计机构因无法实施审计程序而退卷，被告应承担举证不能的法律后果，故对于被告的抗辩本院不予采信。对于原告要求被告给付车位费1125865.36元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告退还五期业主逾期办证违约金抵物业费超付部分的问题，因违约金系原告应赔偿给五期业主的费用，由原、被告及业主协商将该违约金抵顶物业费，并已实际履行，故超出部分亦应属于业主所有，原告不具备该诉求的诉讼主体资格，对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司电费135807.41元；二、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司电话费500元；三、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司水费2700元；四、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司更换设备费用17347.5元（包括电梯呼叫盒费用1800元、监控维修材料费10000元、庭院灯及路灯维修费5547.5元）；五、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司购买丢失的水带、水枪费用6970元；六、被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳中体房地产开发有限公司从2012年12月1日起至2016年8月18日止的车位费1125865.36元；七、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27158元，由原告沈阳中体房地产开发有限公司负担13470元，由被告辽宁民生物业管理有限公司负担13688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  吴金凤审判员  王智宇审判员  陈 爽二〇二〇年三月二十四日书记员  王晓思