浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初2100号原告：浙江警正安全科技有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市时代广场南区B1403-1室。统一社会信用代码：91330401MA28A2N206。负责人：吕泳伟，总经理。委托诉讼代理人：吕菲菲、王舒琪，浙江天鸿律师事务所律师。被告：嘉兴星洲物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道星洲东湖花苑1幢。统一社会信用代码：91330482751936555C。法定代表人：汤焕华，执行董事。委托诉讼代理人：高阳，浙江兴嘉律师事务所律师。第三人：星洲东湖花苑小区业主委员会。住所地：平湖市当湖街道星洲东湖花苑1幢。负责人：季海洲，主任。委托诉讼代理人：钟凯骏，浙江天卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雳，系业主委员会副主任。原告浙江警正安全科技有限公司嘉兴分公司与被告嘉兴星洲物业管理有限公司（以下简称星洲物业公司）承揽合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理，依法由审判员周冬梅适用简易程序进行审理，后案件承办人变更为审判员汪佳铭。诉讼中，被告星洲物业公司申请追加星洲东湖花苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）为本案第三人，本院经审查后予以准许。本案于2019年6月25日、12月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕菲菲，被告星洲物业公司委托诉讼代理人高阳，第三人业主委员会委托诉讼代理人钟凯骏、张雳到庭参加诉讼。庭审中，原、被告及第三人均申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告星洲物业公司立即支付原告星洲东湖花苑消防维修工程及40幢屋顶消防水箱更换工程款166031元，并支付逾期付款利息（逾期付款利息按同期贷款基准利率自起诉之日起计算至实际付款之日止）；二、诉讼费由被告星洲物业公司负担。事实和理由：2017年7月，原、被告签订关于星洲东湖花苑40幢屋顶消防水箱更换《合同书》以及《星洲东湖花苑消防设施维修合同》，约定由原告对上述工程进行施工，合同中对原、被告双方的权利义务做了明确的约定。后经嘉兴市千秋工程咨询有限公司对工程竣工结算进行计算审核，上述工程造价共计321031元，对此原、被告均予以确认。被告星洲物业公司己支付155000元，尚欠166031元至今未付。为维护自身的合法权益，故原告提出如上诉请。被告星洲物业公司答辩称，一、被告星洲物业公司虽然为涉案合同相对方，但实际建设单位及受益方为星洲东湖花苑全体业主，第三人业主委员会作为全体业主执行代表应为实际付款责任人。二、按照合同约定，剩余工程款应由物管处维修基金下拨后支付，涉案项目已经通过相关流程表决启动申请物业维修基金，待该申请被物管处审批通过即可从全体业主缴纳的物业维修基金中拨付，故涉案工程款支付条件未成就。本案涉及的支付条件尚未成就。三、被告星洲物业公司已为第三人业主委员会垫付了工程款155000元，被告星洲物业公司已另案提起诉讼进行追讨。第三人业主委员会答辩称，一、涉案工程的合同签订、工程验收等不符合支取房屋维修基金法定程序。若要动用房屋维修基金，应先由物业公司书面向社区或业委会提出申请，经书面同意后由物业公司制造预算并公示，在征求全体业主意见，经过三分之二业主且享有三分之二建筑面积的业主同意后，方可组织施工。工程验收需要业委会、专业人员参加，验收合格后申请决算，决算同意后向物管处申请支取。案涉工程施工前，被告星洲物业公司没有向业委会提交过书面申请，也没有预算公示，业主委员会也没有参加工程验收。二、40幢屋顶消防水箱原告并未更换，仅用环氧树脂、堵漏网进行了涂抹，若原告认为更换了水箱应当提供相应的证据证明。小区内大量的消防设施并未维修，部分维修过的消防工程仍存在质量问题，原告应举证证明其已完成的消防维修工程的施工内容及工程款的具体计算明细。三、案涉工程款支付的条件未成就，合同约定工程款需经竣工验收后支付，涉案工程尚未验收合格。合同亦约定剩余案涉工程款应在物业维修基金下拨后支付，但物管处尚未拨款，故付款条件不成就，不存在逾期付款的违约情形，原告诉请的利息部分不应当得到支持。四、业主委员会并非本案第三人，主体不适格。业主委员会并未委托被告星洲物业公司与原告签订涉案的两份合同。被告星洲物业公司也未按照物业维修的相关规定向业主委员会报告并取得业主授权，导致后期申请维修基金的困难。原告只起诉了合同相对人，并未向第三人业主委会提出任何诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的证据：证据一、《合同书》1份，证明原、被告签订消防水箱更换合同书，由原告承揽星洲东湖花苑40幢屋顶消防水箱更换工程。被告星洲物业公司质证认为，真实性无异议，该《合同书》第8条对付款条件进行了约定，剩余工程款待物管处拨款后支付，因此案涉工程款支付时间还未到，被告星洲物业公司不应承担逾期付款的违约赔偿责任。第三人业主委员会质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同签订前没有经过第三人同意。其余质证意见同被告星洲物业公司相同。本院认为，该合同书由原、被告盖章确认，应当推定系双方真实意思表示，且内容也不违反法律法规强制性规定，故本院对该证据予以认定。证据二、工程造价咨询报告书、工程造价审定单、结算单各1份，证明经嘉兴市千秋工程咨询有限公司对星洲东湖花苑40幢屋顶消防水箱更换工程竣工结算进行计算审核，工程造价计42000元，原、被告对该结果予以确认。被告星洲物业公司对该组证据无异议。第三人业主委员会质证认为，对该组证据有异议，消防水箱实际并未更换，业主委员会并未在工程造价审定单上签字确认，对该造价不予认可。本院对该组证据的真实性予以认定。证据三、《星洲东湖花苑消防设施维修合同》1份，证明原、被告签订消防设施维修合同，由原告承揽星洲东湖花苑的消防设施维修工程。被告星洲物业公司对该组证据无异议。第三人业主委员会质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同签订前并未征得业主委员会同意。合同载明工程量见报价文件，但该文件业主委员会从未看到过。本院对该组证据予以认定，理由同原告提供的证据一的认证意见相同。证据四、工程造价咨询报告书、工程造价审定单各1份，证明经嘉兴市千秋工程咨询有限公司对星洲东湖花苑的消防设施维修工程竣工结算进行计算审核，工程造价279031元，原、被告对该结果予以确认。被告星洲物业公司对该组证据无异议。第三人业主委员会对该组证据的质证意见与原告提供的证据二的质证意见相同。本院对该组证据的真实性予以认定。证据五、星洲东湖花苑交接情况说明1份，证明原告己完成合同中约定的工程项目，被告以及星洲东湖花苑业委会对维修内容进行验收，对工程造价予以确认。被告星洲物业公司质证认为，的确收到了该情况说明，但其中的内容应当以实际为准。上一任业委会在2018年5月辞职，到2019年1月才成立了新的业委会，在此期间业委会的职责是由东湖社区居委会来承担的，对于其中的交接被告不清楚。被告与东湖花苑小区的物业服务合同于2018年5月31日到期，应东湖社区居委会的要求，为小区服务至新的业委会成立，所以对一些具体事务被告不清楚。第三人业主委员会质证认为，对真实性有异议。上一届业委会于2018年5月辞职，被告的物业合同也在2018年5月到期，故不存在2018年6月综合验收时业委会、物业公司均参加的情况。情况说明是单方说明，与事实不符，被告星洲物业公司的盖章只是代表收到了情况说明。本案所涉工程没有经过综合验收。合同中更换的设施免费保修一年，目前为止保修期还没过。本院对该证据的真实性予以认定。证据六、维修资金工程竣工验收报告（复印件）1份，证明经过原、被告及第三人三方确认，涉案工程已经竣工验收。被告星洲物业公司质证认为，被告处并无该证据的原件，真实性无法确认，但涉案工程的确组织过验收，验收结论是合格。第三人业主委员会质证认为，对证据的真实性、关联性均有异议，证据为复印件且不符合正式的验收报告的要件，如没有竣工验收人员名单，所有的盖章都无时间记载，该报告也没有载明最终验收意见。因该证据为复印件，不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予认定。证据七、平湖星洲东湖花苑消防维修内容（复印件）1份，证明原告对星洲东湖花苑的维修内容。被告星洲物业公司质证认为，维修内容是原告单方出具的，实际维修内容应该以竣工验收为准。第三人业主委员会质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，是原告单方出具的说明。更换物业公司后，第三人对消防设施进行了排查，原告维修过的消防设施问题很多。40号楼顶水箱也并未更换。本院对该组证据不予认定。证据八、《产品购销合同》、中国建设银行转账凭证各1份，证明原告购买了消防水箱并安装在40号楼顶。被告星洲物业公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但该组证据无法充分证明待证事实，不具有关联性。第三人业主委员会质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明原告实际进行了消防水箱的更换。本院对该组证据予以认定。二、被告星洲物业公司提供的证据证据一、《物业管理委托合同》1份，证明合同第五条第2款明确约定，本案工程款项应当从业主委员会代表的全体业主缴纳的房屋维修基金中实际支付，实际支付人与义务人应是代表全体业主的业主委员会。原告质证认为，真实性无异议，但对合同本身的内容原告并不知情。第三人业主委员会质证认为，真实性无异议，物业服务合同截止期限为2018年5月31日。本院对该组证据予以认定。证据二、东湖社区居民委员会公告1份，证明原业委会在5年未到期的情况下提出集体辞职，在新一届业委会未产生期间，小区日常事务暂由东湖社区居委会代管。在新一届业委会产生前，小区事务仍由被告负责管理。原告质证认为，真实性无异议，但对内容原告并不知情。第三人业主委员会质证认为，真实性无异议。小区由社区代管，也应当履行法定程序。本院对该证据的真实性予以认定。证据三、物业维修资料申报材料一份，证明被告星洲物业公司已向平湖市物管处申报了维修基金。原告质证认为，对该证据无异议，该证据能证明消防维修工程已验收合格并已确认了工程造价。第三人业主委员会质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该材料系打印件，没有业主委员会盖章。且该申请也已被退回。本院对该证据的真实性予以认定。三、第三人提供的证据证据一、照片5份，证明40幢屋顶水箱并未更换；消防设施部分未进行维修。原告质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系第三人单方制作，照片内容也不能证明系原告维修合同范围内的内容。被告质证认为，对照片的真实性无法确认。本院对该组证据的真实性予以认定，关联性不予认定。证据二、消防报警系统维修清单2份，证明新的物业公司对小区消防设施进行了排查，问题很多；原告对小区的消防设施部分没有维修，部分没有维修到位。原告质证认为，系第三人单方制作，与本案待证事实无关。被告质证认为，该证据与本案无关联性。本案的维修在2017、2018年左右，该份证据是2019年1月9日由新物业公司出具的，真实性无法确认。本院依职权就案涉维修基金的申请情况至平湖市建设局物管处进行了调查并制作了询问笔录一份，原告对该证据的真实性无异议，被告星洲物业公司与第三人业主委员会就维修事项尚未协商一致，致使维修基金未能拨付，该事由不能作为被告星洲物业公司拒付工程款的理由。被告星洲物业公司质证认为，对笔录形式上的真实性、合法性没有异议。但对李木平的部分陈述有异议，被告未收到退回的审批材料，材料是否退回或者退给了谁，被告不知情，且该陈述不能推翻三方前期达成的一致意见。第三人业主委员会质证认为，对笔录的真实性、合法性无异议。但对李木平的陈述有异议，维修基金未能拨付是因为申请资料违反法定程序，不符合维修基金支付条件。如跑票不到法定人数、电话征求业主意见没有录音。李木平的陈述也能证明消防维修工程确实存在维修不到位和质量问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，原、被告签订《星洲东湖花苑消防设施维修合同》一份，合同约定被告将星洲东湖花苑1幢、9幢、11幢、15幢、40幢、41幢及地下车库消防维修工程发包给原告施工，合同工期为2017年7月18日开工，2017年9月18日完工。工程造价为268091元（含3%增值税专业发票），工程款支付方式为合同签订进场施工一个星期内支付50%工程款，余款待建设局物管处将维修基金下拨后支付。后，原告与被告星洲物业公司又签订《合同书》一份，合同约定，被告星洲物业公司将星洲东湖花苑40幢屋顶消防水箱更换工程发包给原告施工，工程造价为42000元（含3%增值税专业发票），工程款支付方式为合同签订进场施工一个星期内支付50%工程款，余款待建设局物管处将维修基金下拨后支付。上述两份合同签订后，原告按约完成了施工。2018年8月，被告星洲物业公司委托嘉兴市千秋工程咨询有限公司就上述两项工程的造价进行了审计。后嘉兴市千秋工程咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，核定星洲东湖花苑消防设施维修工程造价为279031元、星洲东湖花苑40幢屋顶消防水箱更换工程造价为42000元。原、被告对上述审核价都予以盖章确认。截至诉前，被告星洲物业公司已支付原告工程款155000元。另查明，第三人业主委员会与被告星洲物业公司曾签订《物业管理委托合同》一份，委托被告星洲物业公司对星洲东湖花苑小区进行物业管理。合同期限为2017年6月1日至2018年5月31日止。2019年1月起，被告星洲物业公司从星洲东湖花苑小区撤场，不再提供物业管理服务。还查明，2019年1月，被告星洲物业公司向平湖市物业管理处申请消防维修工程工程款在维修基金中拨付。但该申请至今未获准许。本院认为，本案争议焦点有二：一是涉案工程款应由谁支付；二是涉案工程款支付条件是否已成就。一、涉案工程款付款主体问题被告星洲物业公司抗辩认为，涉案两份合同系第三人业主委员会委托其与原告签订，涉案合同的实际发包人及受益方为星洲东湖花苑小区全体业主，因此，第三人业主委员会应为案涉工程款直接付款责任人。第三人业主委员会则认为，其不是案涉合同的相对人，也未委托被告星洲物业公司与原告签订案涉合同，故不应承担付款责任。对此，本院认为，首先，案涉两份合同的发包人均为被告星洲物业公司，案涉两份合同也均是以被告星洲物业公司的名义签订，合同上也只有被告星洲物业公司的落款，因此案涉合同的相对人为被告星洲物业公司而非第三人业主委员会。根据合同相对性原则，被告星洲物业公司应为工程款付款义务的履行主体。其次，被告星洲物业公司与第三人业主委员会在物业管理服务合同约定小区公共部分的维修费用由业主自行承担，该约定系被告星洲物业公司与第三人业主委员会之间的内部约定，不能对抗物业管理服务合同外的第三人，被告星洲物业公司不能以第三人业主委员会未付工程款为由向原告拒付工程款。最后，退一步讲，即使被告星洲物业公司是受第三人业主委员会委托与原告签订了涉案合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，经本院释明后，原告明确选择被告星洲物业公司承担付款义务。综上，涉案工程款的支付主体应为被告星洲物业公司。二、工程款支付条件是否已成就的问题被告星洲物业公司辩称，案涉两份合同均约定50%的工程款待建设局物管处将维修基金下拨后支付，现维修基金尚未下拨，故剩余的50%的工程款支付条件未成就。对此，本院认为，原、被告的上述约定实质上是对发包人的付款义务设定了条件，属于附条件的民事法律行为，基于意思自治原则，该约定合法有效。但被告星洲物业公司在行使该项抗辩权时亦应受到一定限制。《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”根据上述法律规定，如被告星洲物业公司存在怠于行使申请维修基金权利等情形的，可以推定其恶意促成付款条件不成就，视为付款条件已成就。基于此，被告星洲物业公司在行使该项抗辩权时，应举证证明其已采取了必要的、积极的措施申请维修基金且其对物业维修基金尚未拨付没有过错。本案中，被告星洲物业公司虽已向相关部门申请了维修基金，但该申请未获准许，被告星洲物业公司既未举证证明其采取了其他措施进一步推动维修基金的成功申领，也未举证证明其采取了必要救济途径以消除维修基金未能拨付后的不利后果，且案涉工程已竣工一年有余，被告星洲物业公司至今仍未成功申领物业维修基金，由此可认定被告星洲物业公司怠于行使申领维修基金的权利，此其一。其二，由于被告星洲物业公司和第三人业主委员会对涉案消防维修工程存在争议，致使维修基金未能成功受理，而原告对维修基金未能拨付不存在任何过错。假使被告星洲物业公司的上述抗辩意见成立，就会将被告星洲物业公司与第三人业主委员会产生纠纷的不利后果转嫁给原告，这显然违背民法的公平原则。由上，被告星洲物业公司关于工程款支付条件未成就的抗辩意见，本院不予采纳。就涉案工程造价，原告与被告星洲物业公司已通过审计进行了结算，本院予以确认，为321031元，扣除被告星洲物业公司已支付的155000元，尚欠工程款166031元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴星洲物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江警正安全科技有限公司嘉兴分公司支付工程款166031元；二、驳回原告浙江警正安全科技有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取1922元，由被告嘉兴星洲物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  汪佳铭二〇二〇年三月三十一日法官助理朱骏健书记员周婧