北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68214号原告：郝朱燕，男，1955年2月14日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张弘昊，北京卓纬律师事务所律师。被告：李淼，女，1982年7月9日出生，汉族，北京商界智诚商贸有限公司员工，住北京市朝阳区.委托诉讼代理人：马建军，男，1993年2月25日出生，汉族，北京商界智诚商贸有限公司员工。被告：孙海龙，男，1977年7月1日出生，蒙古族，北京商界智诚商贸有限公司员工，住北京市朝阳区。原告郝朱燕（以下简称姓名）与被告孙海龙、李淼（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。郝朱燕之委托诉讼代理人张弘昊，孙海龙，李淼之委托诉讼代理人马建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与李淼订立的《北京市存量商品房买卖合同》；2.判令李淼向我双倍返还已支付的定金340万元；3.判令李淼向我支付违约金171万元；4.判令李淼赔偿我律师费损失10万元；5.判令孙海龙就第二、三、四项诉请与李淼承担连带责任。事实与理由：坐落于北京市朝阳区十里堡甲x号院x号楼x层x号房屋系李淼所有。我于2019年4月23日与李淼签订《买卖房屋定金协议》，于2019年4月24日与李淼签订《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》，依前述协议，我以855万元的价格购买涉案房屋，并应在2019年4月29日前支付定金，定金总计170万元，李淼应在合同订立之日起160日内完成房屋所有权变更登记。2019年4月23日、24日、28日，我依照前述协议约定，分数笔向李淼支付了购房定金170万元。2019年6月，李淼告知我，因涉案房屋已在另一诉讼程序中被查封，其无法履行合同。为此，我于7月5日与李淼订立补充协议，李淼自愿承担违约金17万元，赔偿中介费损失8万元，并承诺若未能按期退还定金、违约金及赔款，则应依原合同约定支付违约金，补充协议签订后，李淼已退还30万元定金。我认为，我与李淼签订的合同均合法有效，对当事人均有约束力。李淼应依约按期办理房屋过户手续。现因李淼原因，致涉案房屋被查封，确定无法交付，其已构成根本违约，我有权解除合同，并要求李淼按照合同约定承担违约责任171万元。依据担保法的规定，收受定金的一方不履行合同义务，应双倍返还定金。我累计向李淼支付定金170万元。合同无法履行，故李淼应向我双倍返还定金340万元。孙海龙与李淼系夫妻，上述债务为夫妻共同债务，孙海龙应承担连带赔偿责任。李淼辩称：我与郝朱燕签订过房屋买卖合同，并签订过解约协议，郝朱燕于2019年8月1日已经违反了2019年7月5日签订的补充协议的约定，向法院提起诉讼。我在签订补充协议后，一直在与郝朱燕女儿沟通，但是郝朱燕女儿删除了我的微信，导致我无法再与郝朱燕沟通，之后我们联系到郝朱燕女婿，没想到谎称郝朱燕女婿的人竟然是郝朱燕现在的律师，律师一直在拖延时间，目的是为了让本案进入庭审程序。我同意解除合同，同意返还定金并支付17万元违约金，不同意郝朱燕的其他诉讼请求。郝朱燕主张的违约金过高，应当予以酌减。孙海龙辩称：李淼涉及的债务是个人债务，郝朱燕与李淼签订合同时我不在场，我当时在丰台看守所服刑，李淼出售房屋，我并不知情，我也不同意。我与李淼于2019年10月离婚，如此天价的房屋买卖超出了夫妻共同债务的范畴，郝朱燕与李淼签订合同的时候，没有了解房屋是否满五唯一，是否为夫妻共同财产，这些都违反常理。郝朱燕也是明知房屋价格过低的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区十里堡甲x号院x号楼x层x号房屋登记于李淼名下。2019年4月23日，李淼作为出卖人与郝朱燕作为买受人签订《买卖房屋定金协议》。2019年4月24日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李淼将涉案房屋出售，房屋成交价格为855万元，买受人向出卖人支付定金170万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还约定了办理过户登记及交付时间等。同日，双方还签订了《补充协议》，约定买方2019年4月23日支付给卖方5万元，2019年4月24日支付给卖方100万元，2019年4月29日前支付给卖方65万元，共计定金170万元，郝朱燕资质审核通过后，在出网签之前，支付卖方300万元，用于银行资金解押。买方全款购房，网签价265万元，剩余购房款385万元于过户前一日或当天通过光大银行进行资金托管380万元，过户后李淼收到尾款380万元后一个工作日内交房办理物业交割，剩余5万元办理完过户后物业交割李淼结清物业费供暖费及各项费用后当天结清。李淼、郝朱燕与北京名居嘉业房地产经纪有限公司还签订了《居间服务合同》，约定居间服务费10万元，由郝朱燕负担。签订上述合同后，郝朱燕于2019年4月23日支付定金5万元，2019年4月24日支付定金100万元，2019年4月28日支付定金65万元，合计支付定金170万元。后，涉案房屋被法院查封，买卖合同无法继续履行，2019年7月5日，李淼与郝朱燕签订《买卖合同解约协议》，约定李淼因在卖房期间导致房屋被查封无法履行合同，通过和郝朱燕协商，李淼自愿承担全部违约责任，自愿承担违约金17万元，及买方支付中介费8万元，共计人民币25万元。同日，李淼退还郝朱燕定金30万元，双方又签订《买卖补充协议》，约定如果2019年9月5日前，郝朱燕收到李淼所支付的买房定金及卖方赔偿买房的违约金及中介费共计165万元，双方所签买卖合同自动解除。如果2019年9月5日之前，李淼未付清郝朱燕所支付的买房定金及卖方赔偿买方的违约金和中介费，李淼应按买卖合同违约责任赔偿买方郝朱燕违约金。庭审中，孙海龙主张涉案房屋系其与李淼的夫妻共同财产，李淼在处置房产期间其正于看守所服刑，并不知晓李淼出售夫妻共同财产一事，且其二人已于2019年10月离婚。郝朱燕则主张其在签订合同时并不知晓涉案房屋为夫妻共同财产。诉讼过程中，李淼、孙海龙提起反诉，但在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交本案的反诉案件受理费。另，郝朱燕在本案申请查封、冻结李淼、孙海龙名下345万元的财产，并提供了保单保函作为担保，后，本院作出裁定，查封李淼、孙海龙名下价值345万元的财产。本院认为，李淼、孙海龙未交纳反诉案件受理费，本案按李淼、孙海龙撤回反诉处理。李淼与郝朱燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。关于涉案合同解除的后果，2019年7月5日，李淼与郝朱燕签订《买卖合同解约协议》，双方已对合同解除不持异议，现郝朱燕要求解除其与李淼签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本院不持异议。双方对于李淼尚有140万元定金未予返还，亦无异议，本院对于郝朱燕要求李淼返还定金140万元的部分予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当酌减。本案中，涉案房屋买卖合同因李淼违约而导致解除，且李淼并未按照《买卖合同解约协议》及《买卖补充协议》的约定向郝朱燕返还已付定金、支付违约金和中介损失。虽然李淼、孙海龙主张其未如期返还上述款项系因郝朱燕原因导致，但对于上述款项的给付郝朱燕并无先履行义务，郝朱燕先行起诉等行为不能成为李淼履行抗辩权、不按照《买卖补充协议》约定继续履行给付义务的理由，李淼应按照双方所签《买卖补充协议》约定的付款时间完成给付义务。根据《买卖补充协议》的约定，在李淼未能如期返还定金、给付违约金和中介费的情况下，李淼应按买卖合同违约责任赔偿郝朱燕违约金，该条款亦能看出在李淼违约时，郝朱燕已选择李淼以承担违约金的方式来承担违约责任，故现郝朱燕要求双倍返还定金，本院不予支持。现李淼要求酌减违约金，本院结合郝朱燕已付购房款的时间、房价波动情况、已付中介费、因纠纷聘请律师等因素，酌情衡量郝朱燕所受损失情况，并结合双方约定的违约责任对于违约金数额酌情予以确定。郝朱燕另主张李淼赔偿律师损失，因在判定违约金数额时已酌情考虑律师费用，本院对于郝朱燕主张的律师费不再予以支持。关于孙海龙是否应当承担赔偿责任，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，郝朱燕庭审中称其在购买涉案时并不知晓涉案房屋为夫妻共同财产，而其亦未举证证明李淼出售涉案房屋系用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思，故本院对于郝朱燕主张孙海龙承担连带责任的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告郝朱燕与被告李淼于二〇一九年四月二十三日签订的《北京市存量商品房买卖合同》于二〇一九年七月五日解除；二、被告李淼于本判决生效之日起七日内返还原告郝朱燕购房定金一百四十万元；三、被告李淼于本判决生效之日起七日内向原告郝朱燕支付违约金四十二万元；四、驳回原告郝朱燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告李淼负担（原告郝朱燕已交纳，被告李淼于本判决生效后七日内给付原告郝朱燕）。案件受理费46080元，由被告李淼负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 潇审判员 孙 赫审判员 尹 航二〇二〇年三月三十一日书记员 祁文然