上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初86972号原告：汪浩杰，男，1977年1月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邓建和，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：向志远，湖南玉锋律师事务所律师。被告：上海斑马惠购超市有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王雯。原告汪浩杰诉被告上海斑马惠购超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告汪浩杰的委托诉讼代理人邓建和到庭参加诉讼，被告上海斑马惠购超市有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪浩杰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及合同补充协议;二、判令被告支付原告房屋租赁违约金人民币(以下币种相同)120,000元、律师服务费5,000元、水费4.70元、电费437.48元，合计125,442.18元；三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年12月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，被告承租原告位于上海市浦东新区芳华路XXX号XXX层XXX室、XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋),用于开超市，名叫上海斑马惠购超市有限公司芳华路店。系争房屋建筑面积191.13平方米,租期自2018年12月16日至2023年12月15日;租金及支付：自2018年12月16日至2022年1月15日每月租金(含税)40,000元,自2022年1月16日至2022年1月15日每月租金(含税)42,400元：租金支付方式：以半年度为一个缴租期,其中2019年7月16日至2020年1月15日的租金于2019年7月6日前支付,此后,乙方应当在每个缴租期首月的10日前向甲方一次性足额支付下期租金。乙方支付甲方40,000元履约保证金。房屋装饰装修时间一个月免租金。乙方征得甲方书面同意可转租但不得用于餐饮、汽修、快递、娱乐行业。合同对双方的权利和义务和违约责任做出明确的约定。合同签订后,原告按约定交付房屋给被告,被告在2019年1月16日至2019年7月15日的租金支付就违约,没有按合同约定一次性支付租金,2019年7月16日至2020年1月15日的租金应在2019年7月6日前支付,但被告至今未付一分钱租金,并拖欠水电费用,且现已将超市内的物品搬离,也未将其所租系争房屋正式移交原告。原告根据合同第十三条违约责任第13.3第13.4之规定,诉至法院，望判如诉请。被告上海斑马惠购超市有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区芳华路XXX号XXX层房屋所有权人为上海鑫荣房地产综合开发有限公司(以下简称鑫荣公司)，房屋建筑面积为191.13平方米。汪浩杰、鑫荣公司于2013年10月8日就包含系争房屋在内的上海市浦东新区芳华路951.959号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年10月16日至2023年10月15日。次日，上述双方又签订《房屋租赁合同》补充协议，约定鑫荣公司同意汪浩杰转租，转租期限不得超过汪浩杰的原承租期限。2018年12月5日，原告(甲方出租方)与被告(乙方出租方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.1乙方承租甲方位于上海市浦东新区芳华路XXX号XXX层XXX室、XXX层XXX室(建筑面积共计191.13平方米)；2.1租期自2018年12月16日至2023年10月15日止；3.2以半年度为一个缴租期，第一期租金24万元，自2019年1月16日至2019年7月15日的租金，于本合同签订后5个工作日内支付；第二期租金自2019年7月16日至2020年1月15日的租金，于2019年7月6日前支付；3.3本合同签订后5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金4万元；合同到期或提前终止后，如乙方无违约情况，甲方应在30日内无息退还履约保证金，如乙方发生违约情况且需承担责任的，则上述履约保证金在扣除乙方应承担的违约金、赔偿金后如有剩余的，甲方应在30日内退还乙方。5.1本合同项下装修期为1个月，自2018年12月16日至2019年1月15日。乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与公寓经营相关的费用。违约责任：13.3乙方出现以下情形，视为根本违约，甲方有权提前解除本合同(c)乙方无故拖欠本合同项下租金超过15日，经甲方书面告知后仍不及时支付的；13.4甲方或乙方根据第13.2款或第13.3款解除本合同的，或任何一方单方面违约造成合同无法履行而提前终止，违约方应据实赔偿守约方经济损失(包括但不限于装修设计及装修施工投资、设备采购及维护投资、因房屋经营所需聘请人员的遣散费用、案件受理费、律师费及其他诉讼费用、评估费、鉴定费等)，除此以外，房屋租赁期内任何一方提前解除合同的，应提前三个月告知对方，违约方向守约方支付3个月租金的违约金，以补偿合同提前解除给守约方造成的损失。合同还对其他事项作出约定。2019年2月1日，上述双方又签订《合同补充协议》，将原合同3.2变更为：以半年度为一个缴租期，其中第一期租金分为两次支付，第一次支付租金12万元，即自2019年1月16日至2019年4月15日的租金，于本合同签订后五个工作日内支付……第二次支付租金即自2019年4月16日至2019年7月15日的租金，于2019年2月28日前支付，此后乙方应当在每个缴租期首月的10日前(遇法定节假日延后至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下期租金。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告分别于2018年12月29日支付履约保证金4万元、2019年1月15日支付12万元、3月6日支付12万元，被告支付租金至2019年7月15日。庭审中，原告提交与被告工作人员苗宏林的微信聊天记录及水、电费发票，表示因被告未按合同约定于2019年7月10日前支付下期租金且擅自搬离物品未通知原告办理交接手续，双方协商解约事宜未果，原告于2019年7月20日将系争房屋收回，并于9月另行出租。经结算，被告支付了截止2019年6月30日的水电费共计1,867.57元，尚有2019年7月水费4.70元及电费437.48元未结清。原告要求将被告已付履约保证金4万元先行抵扣未付费用。另查明，原告为本案诉讼聘请律师并支付律师服务费5,000元。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、原告汪浩杰与产权人的房屋租赁合同及补充协议、原告与被告房屋租赁合同及补充协议、微信聊天记录、招行历史交易明细、水电费发票、律师费发票等证据材料以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同签订后，原告如约提供系争房屋给被告承租使用，被告未按时向原告支付租金且在双方协商解约事宜未果的情况下擅自搬离租赁房屋，构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同，合法有据，本院应予支持，合同解除之日应为起诉状副本送达被告之日。根据合同13.4条违约责任的约定，加之原告已给予被告1个月装修免租期，现原告要求被告支付相当于3个月租金的提前解约违约金120,000元及律师服务费5,000元，符合合同约定，亦属合理，本院可予支持。原告要求被告支付租赁期间未结清的水电费，本院亦予支持。原告要求将被告已付履约保证金先行抵扣上述被告应付费用的意见，本院予以准许。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告汪浩杰、被告上海斑马惠购超市有限公司签订的《房屋租赁合同》及合同补充协议；二、被告上海斑马惠购超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪浩杰违约金120,000元、律师费5,000元、水费4.70元、电费437.48元，共计125,442.18元，履约保证金40,000元先行抵扣上述费用后，被告还应支付原告85,442.18元(房屋坐落于上海市浦东新区芳华路XXX号XXX层房屋)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,809元，由被告上海斑马惠购超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  丁国龙人民陪审员  徐征元二〇二〇年三月五日法官 助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。