北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初21347号原告：刘超鑫，男，1987年12月6日出生，汉族，军人,住北京市海淀区，现住北京市石景山区。被告：祁宝贵，男，1971年1月7日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。原告刘超鑫与被告祁宝贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘超鑫到庭参加诉讼，被告祁宝贵经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘超鑫向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同；2、被告支付2019年7月22日至合同解除期间房屋租金，按每月3100元计算，不满月按日110元支付；3、被告支付迟延交付房屋租金违约金9300元；4、被告交还房屋水、电、燃气卡及房屋钥匙；5、被告支付原告误工费1000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月21日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，双方约定原告将其位于北京市房山区xx房屋出租于被告，期限为2019年4月22日至2020年4月22日，月租金3100元。期间，被告需于2019年4月21日、2019年7月21日、2019年10月21日、2020年1月21日分别一次交纳3个月房租，最迟不得晚于15日。2019年7月20日，在原告提醒被告交纳房租时，被告称可能不继续租住，需要考虑一下，之后数天，双方进行数次电话沟通，原告提出按照合同提前30日通知对方的条款，希望双方于2019年8月20日进行房屋交接，以免因被告没有提前通知造成房屋空置带来的损失，被告称需要考虑一下；在之后，被告对于原告各类通知均未回复，所以，2019年8月20日进行房屋交接未达成共识。2019年8月8日，原告再次与被告联系时，发现被告已将原告微信和电话屏蔽，无法进一步取得联系，后再次添加微信好友后，被告称打完电话后第二天他们已经搬离，原告提出需要双方进行房屋交接、验收房屋、水电燃气等费用核对及解除协议，被告均无回复，后发现其再次屏蔽原告微信，拒绝沟通。在未达成任何新的协议及未解除合同前，双方签订的合同仍然有效，被告自称的搬离行为并不影响合同效力。被告以上行为已严重违反了基本契约精神，违反了合同法的相关条文，侵害了原告的合法权益，原告已尽到应有的提醒沟通等义务。综上所述，为维护合法权益，原告迫于无奈根据我国法律相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉讼请求。祁宝贵未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘超鑫提交房屋所有权证、房屋租赁合同、工商银行网页截图、微信聊天记录，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年4月21日，刘超鑫（出租人、甲方）与祁宝贵（承租人、乙方）签订北京市房屋租赁合同，第一条房屋基本情况约定：（一）刘超鑫将北京市房山区xx号房屋出租给祁宝贵，建筑面积85.84平方米。第三条租赁期限约定：（一）房屋租赁期自2019年4月22日至2020年4月22日，共计1年，甲方应于2019年4月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：每月3100元，租金总计37200元，支付方式银行汇款，押1付3，各期租金支付日期：2019.4.21，2019.7.21,2019.10.21,2020.1.21,（二）押金：3100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的，2.欠缴各项费用达3100元的。第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金……(四)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。合同签订后，刘超鑫将房屋交付给祁宝贵使用，祁宝贵于2019年4月21日支付刘超鑫3个月租金及1个月押金共计10400元，2019年7月20日刘超鑫和祁宝贵的微信聊天记录显示刘超鑫在催促房租时，祁宝贵表示“房租的事你得等待，这几个业务可能不想在那里住了，嫌远坐地铁不方便，等我落实一下，回复你”，后刘超鑫多次询问后续是否继续租住时，祁宝贵均未回复，并将刘超鑫微信删除，2019年8月8日祁宝贵重新通过刘超鑫的朋友验证申请，并表示“打完电话第二天，他们就已经搬走，房子早就给你腾出来了”，对此刘超鑫表示需要当面验收房屋，交接水电、钥匙，并签订解除协议，但祁宝贵均未回复。2019年10月刘超鑫因燃气改造事宜持自己掌管的钥匙去涉案房屋查看，发现房屋内遗留被告部分杂物。2019年12月3日，刘超鑫向本院表示祁宝贵已不在涉案房屋居住。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，祁宝贵未按照约定支付租金已逾15日，按照合同约定刘超鑫已经取得了合同解除权，现刘超鑫起诉要求解除合同，应认定法院将刘超鑫的起诉书及变更诉讼请求申请书送达至祁宝贵时合同解除，就本案实际送达情况，本院向祁宝贵公告送达起诉材料的时间为2020年2月16日，故双方之间的房屋租赁合同于2020年2月16日解除。关于房屋租金，虽然2019年8月8日时祁宝贵告知刘超鑫已经搬离，但并未向刘超鑫交纳房屋钥匙，亦未办理房屋交接，故刘超鑫要求其继续支付租金诉求合理，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。祁宝贵在2019年8月8日已告知刘超鑫房屋已经腾空，虽未给付钥匙、水电卡，但是刘超鑫应该及时止损，且收回房屋也并非超越刘超鑫的能力范围，故本案的房屋租金仅支持自2019年7月22日至房屋租赁合同解除之日即2020年2月16日，经核算租金数额为21286元。关于延迟交付房租违约金，刘超鑫主张适用合同第九条第（四）项，要求祁宝贵支付三次迟延交付房租违约金，然该条款约定的违约金为祁宝贵未按约定支付租金但未达到解除合同条件的情形，本案中祁宝贵逾期支付租金的情形已达到约定的解除合同条件，故刘超鑫适用该条款约定于法无据，本案应适用第九条第（一）项约定，即祁宝贵不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达3100元的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，且该条约定为一次性适用，并非累计叠加适用，由此本院认定祁宝贵应向刘超鑫支付违约金3100元，又因刘超鑫仍留有祁宝贵押金3100元，本着一次性处理纠纷的原则，该押金抵顶祁宝贵应当支付的违约金。关于刘超鑫返还入户门钥匙两把，水、电、燃气卡各一张的诉讼请求于法有据，本院予以支持；关于刘超鑫要求支付误工费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。祁宝贵经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘超鑫与祁宝贵于2019年4月21日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月16日解除；二、祁宝贵于本判决生效后三日内给付刘超鑫房屋租金21286元；三、祁宝贵于本判决生效后三日内返还刘超鑫北京市房山区xx号房屋入户门钥匙2把，水卡、电卡、燃气卡各1张；四、驳回刘超鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，由刘超鑫负担267元（已交纳），由祁宝贵负担411元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李亚丽审判员  肖海珅审判员  刘 宁二〇二〇年三月二十四日书记员  张 雪