陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 (2020)陕民申59号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：董高田。委托诉讼代理人：李菁钧，陕西恒浩律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：宝鸡市金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第五组。住所地：陕西省宝鸡市金台区冠森路安然之家四楼。负责人：黄天祥，联盟社区第五党支部副书记。再审申请人董高田因与被申请人宝鸡市金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第五组（以下简称联盟五组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宝鸡市中级人民法院（2019）陕03民终416号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。董高田申请再审请求：撤销宝鸡市中级人民法院(2019)陕03民终416号民事判决，再审本案，依法改判支持申请人的全部诉讼请求。事实和理由:一、原判决认定的基本事实严重缺乏证据。（一）原判决认定宝鸡市嘉隆房地产开发有限公司（以下简称嘉隆公司）通知的时间，即2016年11月26日视为领钥匙的时间，将该时间视为房屋可以交付使用的时间，并据此确定发放过渡费的截止时间，缺乏法定的经验收合格的前提条件证据。事实上，本案所涉安置房不具备交付使用的前提条件，经向宝鸡市建筑工程质量监督站查询，该安置房无已经验收合格准许使用的备案资料。被申请人口头说明已经验收合格，始终没有举出任何证据证明房屋已经验收合格可以交付使用，原审判决在无任何证据的情况下认定通知交房成立的事实错误。（二）原判决认定被申请人有权代表全体居民与嘉隆公司签订处分居民被拆迁权益的《补充协议》没有合法的证据。被申请人在《联合开发协议》和《房屋拆迁安置补偿协议》中的合同主体身份只有一个就是拆迁人和开发方，因为被拆迁房屋的所有权人是申请人而不是被申请人，所以被申请人作为拆迁人和开发方，没有任何证据证明申请人已授权委托被申请人处分申请人的权益。被申请人虽然具有居民自治组织的身份，但是在涉及居民个人合法财产权益的重大问题上必须严格依法行事，没有取得个人授权不能处分个人权利。因此，被申请人擅自与嘉隆公司达成补充协议，将给付过渡费的截止时间由原来的“开发建设完成交钥匙止”改变为“2016年11月30日止”，并未得到被拆迁房屋所有权人授权和认可，只是他们拆迁人和开发方内部按自己的意志确定的，没有约束申请人的任何效力。二、原判决适用法律明显有错误。（一）依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款 “建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第三款 “建设工程经验收合格的，方可交付使用” 之规定，案外人嘉隆公司完成开发建设只有经过验收合格后才能向被申请人交付使用，被申请人若真的可以代表居民，就应该审查房屋具备交付使用的法定条件后再通知居民接收房屋，显然被申请人并未尽职尽责，相反其还与嘉隆公司串通一气，擅自处分他人权利，充分暴露了其“联合开发”方的真实身份，其根本不可能代表居民利益去交接房屋。申请人主张房屋未经验收合格不得交付使用，即便被申请人通知交房交钥匙，即便申请人拒绝收房收钥匙，也不能证明嘉隆公司和被申请人两个联合开发方无过错履行了合同义务，不能仅仅因为其有通知交房的行为就免除其违法交房的责任。原判决在认定被申请人交付通知义务时，未考虑其合法性，适用法律明显错误。（二）被申请人无论在《联合开发协议》中还是在《房屋拆迁安置补偿协议》中均为拆迁人和开发方，其与被拆迁人一方的申请人存在利益相对的关系，没有申请人的特别授权根本不能以其他理由认为其可以取得代理或者代表申请人的权利，也不能断定其行为是为了申请人的利益，更不能认为其会为了申请人的利益而尽力。原判决认为被申请人可以代表申请人与嘉隆公司签订合同随意处分申请人的权利，违反了法律对代理行为以及居民自治组织权限的明文规定，显然适用法律错误。（三）被申请人的负责人不是黄天祥，黄天祥代表被申请人进行诉讼的行为无效，一审没有按缺席审判的判决完全错误，二审维持原判错误。中共陈仓镇联盟社区委员会任命黄天祥负责被申请人行政事务的决定，并不是证明黄天祥是被申请人负责人的合法证据，原判决认为党组织的决定就是确定居民自治组织负责人的证据，缺乏法律依据，也与《居民委员会自治法》之规定相悖。三、本案依法应该由人民法院通知嘉隆公司参加本案诉讼活动，但是一、二审法院均忽视了这一对本案有着重大影响的问题，遗漏了重要的当事人。虽然《联合开发协议书》没有也不需要申请人授权被申请人签订，但是《联合开发协议书》中第二条第4项、第五条第6项约定的内容，均与《房屋拆迁补偿安置协议》中的第五条内容一致，申请人可以认可该部分内容对申请人的效力，同时该部分内容对嘉隆公司也具有约束力。虽然申请人的诉讼请求是针对被申请人提出的，可是嘉隆公司有明确的承担义务，所以嘉隆公司应该作为本案的共同被告或者第三人参加诉讼，但是一、二审法院均明知此情却均未依法作出参加诉讼的通知，遗漏了这个非常重要的当事人，最终使本案未能正确处理。本院经审查认为，一、关于过渡费支付问题。过渡费系被拆迁人在过渡期可能发生费用的补助。根据本案查明的事实，案涉房屋已于2016年11月26日将准备交付，而由于居民因安置房屋面积赠送、补差价等问题导致交房工作暂缓。董高田主张案涉房屋未经验收合格，并不具备交付的条件，但董高田并未提供相应的证据证明其曾以该主张为由拒绝收房，亦未提出房屋质量不合格的主张以及相应证据。据此，董高田没有合理理由拒不接收房屋，则其在此期间所造成的损失并不能归责于联盟五组，故董高田主张2017年1月之后的过渡费缺乏事实依据，其关于案涉房屋未经验收的申请再审理由不能成立。二、关于联盟五组是否有权代表全体居民与嘉隆公司签订《补充协议》的问题。从本案查明的事实看，2013年8月7日，联盟五组与嘉隆公司就联合开发联盟五组旧宅基地达成协议。2013年9月8日，联盟五组召开全体居民户长参加的旧庄基改造专题会议，会议一致同意由嘉隆公司进行拆迁改造、安置。2013年10月24日，董高田与联盟五组签订《房屋拆迁补偿安置协议》。据此，董高田作为联盟五组居民已经同意由嘉隆公司对旧宅基进行拆迁改造、安置，并由联盟五组与嘉隆公司签订协议。后，嘉隆公司通知联盟五组2016年11月26日交房，联盟五组就返迁楼分房细则等事宜先后召开数次党员及居民代表大会，因居民内部因安置房屋面积赠送、补差价、分配等问题意见分歧较大，未达成一致。联盟五组居民提出和开发商谈妥相应条件后再选房分房，故从本案拆迁补偿安置协议的签订及履行情况看，联盟五组有权代表村民签订《补充协议》。三、关于黄天祥能否作为联盟五组负责人参加本案诉讼的问题。经查，2017年12月12日，宝鸡市金台区陈仓镇人民政府基于联盟社区部分村民上访要求罢免联盟五组组委会干部等实情，建议中共陈仓镇联盟社区委员会召开会议，研究决定联盟五组组委会干部暂停行政事务。同日，联盟社区委员会研究同意镇工作组的意见暂停联盟五组组委会干部的行政事务工作。2018年1月21日，联盟社区委员会陈联发（2018）03号文件任命黄天祥为第五党支部副书记，负责主抓组上一切日常行政事务。故黄天祥作为联盟五组负责人参加本案诉讼并无不妥。四、关于原审法院是否应当通知嘉隆公司参加本案诉讼活动的问题。再审申请人董高田作为原审原告，未对嘉隆公司提起诉讼，且在诉讼中亦未申请人民法院追加嘉隆公司参加诉讼。嘉隆公司并非本案必须参加诉讼的当事人，故原审法院未通知嘉隆公司参加诉讼，程序并无不当。综上，董高田的再审申请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回董高田的再审申请。  审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟 审 判 员   赵艳华  二○二○年三月十日  法官助理   吕  剑书 记 员   刘  敏 1