辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初11115号原告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈哲元，该单位总经理。委托代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：包婉钰，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳奥林投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街226号23-03。法定代表人：李林。原告沈阳商业城股份有限公司与被告沈阳奥林投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长并主审，人民陪审员唐占刚和人民陪审员信欣参加评议的合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告沈阳商业城股份有限公司的委托代理人吴春伟、包婉钰到庭参加诉讼，被告沈阳奥林投资管理有限公司经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳商业城股份有限公司诉称，原、被告双方于2014年10月1日签订了《沈阳商业城股份有限公司租赁合同》（以下简称：合同），按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于奥林品牌冰上运动项目，租赁面积为1656平方米，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。此外，合同亦对租金标准、租金支付时间、合同解除条件、违约金等内容进行了约定。2016年1月1日双方签订了《补充协议》约定，2016年1月1日至2019年9月30日，被告独立经营，无论被告盈亏，每月20日前都应向原告缴纳经营管理费人民币35000元。被告自2015年10月1日起开始拖欠经营管理费，原告依据合同约定于2019年3月18日向被告送达《解除合同通知书》，解除了双方签订的《沈阳商业城股份有限公司租赁合同》及补充协议。截止2019年3月18日，被告已拖欠经营管理费656962.33元。因被告至今未搬离租赁场地，根据合同约定，被告应自2019年3月19日起按日租金标准的双倍向原告支付场地占用费直至被告搬离租赁场地。此外，被告还拖欠电话费6160.65元（自2016年1月1日暂计至2019年4月30日）。根据合同约定，被告应向原告支付逾期违约金及因被告违约导致原告单方解除合同的违约金，并在合同解除后将租赁场地恢复原状返还原告，此外，被告还应向原告返还完好的冰场设备及主机操作密码，逾期返还应支付违约金。但是，被告至今未履行上述合同义务，已给原告造成重大经济损失。综上，恳请法院依法维护原告合法权益，支持原告诉请。诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《沈阳商业城股份有限公司租赁合同》及补充协议于2019年3月18日解除；2、判令被告向原告支付经营管理费656962.33元（自2015年10月1日计至2019年3月18日）；3、判令被告向原告支付场地占用费169917.68元（自2019年3月19日暂计至2019年5月31日，实际计至被告搬离租赁场地之日止）；4、判令被告向原告支付电话费6160.65元（自2016年1月1日暂计至2019年4月30日，实际计至被告搬离租赁场地之日止）；5、判令被告向原告支付合同解除违约金210000.00元；6、判令被告向原告支付逾期付款违约金183492.77元（自2015年10月1日暂计至2019年5月31日，实际计至欠付经营管理费偿清之日止）；7、判令被告及时按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并将场地归还原告；8、判令被告及时将完好的全部冰场场地设备、资产及主机操作密码无偿交接给原告；9、被告逾期交还全部冰场设备及密码，请求法院判令被告按照三个月经营管理费的日万分之五的标准承担违约金3045.00元（自2019年3月19日暂计至2019年5月31日，请求判令被告支付至被告实际交还全部冰场设备及密码之日止）；10、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告沈阳奥林投资管理有限公司未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年，原告沈阳商业城股份有限公司作为甲方（出租方）与被告沈阳奥林投资管理有限公司作为乙方（承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于沈阳商业城商场五层经营面积为1656平方米的场地出租给乙方经营冰上运动，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日，甲方于2014年8月23日将租赁场地交付乙方，甲方所提供的店内原有基础设施设备，乙方以实际接收数量为准，如有损坏或丢失需按原价折旧赔偿。乙方在租赁期间第1年免租金，收取物业费，即2014年10月1日至2014年12月31日每月交纳5000元，2015年1月1日至2015年9月30日每月交纳13750元；第2-3年，即2015年10月1日至2017年9月30日租金每月13750元，物业费每月13750元；第4-5年租金，即2017年10月1日至2019年9月30日，以保底租金加抽成两者取其高的方式，保底租金每月13750元，抽成率为15%，物业费每月13750元。乙方在每个租赁季度开始前10个工作日向甲方支付季度租金即物业费。乙方未按本约定支付租金即物业费，每延期一天，乙方向甲方支付应交租金及物业费1‰的违约金，乙方逾期超过30日，且在甲方以书面通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同且不承担任何经济及法律责任，乙方应立即缴清所欠房租及延迟的违约金物业费，保证金不予退还。该租赁合同3.9约定，乙方拖欠租金（场地租赁费）、水电气费及其它费用等合同约定中任何一项，拖欠天数超过十天或者总费用超过1万元，甲方有权停止包括水电气、空调及电话等在内的一切服务项目，因此造成的任何损失由乙方自行承担。同时甲方有权按照合同其他条款约定追究乙方违约责任。合同第6.3条约定，租赁期满或在本合同被提前终止时，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还。否则每逾期一天，乙方须向甲方交纳占用费为相当于两倍的日租金及营运管理费。合同第九条约定，9.1租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，乙方应在十日内将专柜或商铺返还给甲方，并与甲方共同验收该承租单元及附属设施，双方签署《商场房屋接收现状确认表》，并履行完毕如下义务：9.1.1结清应付的租金及其他费用；9.1.2自行负担费用将该商铺内的属于乙方的所有动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识（附属设施设备除外）撤除、清理、清扫，回复交接时原状或确保商铺使用验收交接状态；乙方应将经手人签字盖章的全部返货清单交于甲方一份作为存查凭证；9.1.3乙方交还的商铺应符合正常使用后的状态，除自然磨损外，商铺及附属设施设备毁损的，乙方须恢复原状或就毁损部分向甲方赔偿。9.3若乙方延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，乙方还应自本合同终止之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方按租期届满或提前解除前一个月的日租金标准的双倍向甲方支付占用期间的占用费。9.4若乙方欠款逃场或撤柜时拖欠甲方有关款项的，不得将其物品撤离甲方。另外，对乙方留存、滞留、遗弃在甲方的物品，如占用营业场地的，甲方按日租金标准的双倍收取场地占用费；如占用仓库的，甲方每日按50元/㎡收取占仓费。合同10.1约定，如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，乙方须在甲方指定期限内撤出租赁场地，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需缴纳，并向甲方支付当年租赁年度六个月租金作为违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方保留进一步向乙方追究法律责任的权利。A拖欠租金、租赁保证金或其他应缴款项20日以上（含20日）的；b拖欠水、电、燃气等费用20日以上（含20日）的……。其后，原、被告签订补充协议，约定：1．自2016年1月1日起至2019年9月30日止，乙方独立经营，无论乙方盈亏，每月20日前都应向甲方交纳经营管理费3.5万元人民币（此费用为净价，乙方不再缴纳任何费用）。如乙方逾期缴纳，每逾期一日按所欠费用日万分之五缴纳违约金。2．乙方欠付两个月经营管理费时，甲方有权单方与乙方解除合同，并保留向乙方通过法律手段追索的权利……6．由于甲方原因造成冰场停业，损失由甲方负责补偿，由乙方原因造成冰场停业，甲方的损失由乙方承担……8．合同到期后或因双方、单方提前终止合同，乙方应在合同解除终止后10日内将完好的全部冰场设备及主机操作密码无偿交接予甲方。如乙方逾期交接，每逾期一日按三个月经营管理费日万分之五缴纳违约金……。根据租赁协议所附图纸，租赁面积1655.89平方米，滑冰场冰面987平方米。2014年8月25日，原、被告进行冰场设备移交并签署冰场设备移交备忘并附设备清单及设备情况。因被告未按时向原告交纳租金及物业费，原告于2019年3月17日向被告在沈阳商业城商场的经营场所邮寄解除合同通知单，被告于3月18日实际签收。该通知书内容为：……截至2019年3月10日，贵方已拖欠我司租金费用合计人民币671250元……我司郑重函告如下：根据合同第十条第1款约定……贵方已违约，我方有权单方解除本合同，并有权要求贵方承担违约、赔偿等法律责任。又根据合同第九条约定……我司决定行使单方解约权，贵我双方的合同及补充协议自本通知书送达至贵方之日起解除，并请贵方于收到本通知书之日起十五日内交清所有欠款及费用，并将场地回复原状后交于我司。如贵方未在上述期限内交还场地，视为贵方放弃场地内物品、设备、装修附属物等的所有权，我司有权自行处理，并不承担任何赔偿及补偿责任……。被告收到上述解除合同通知后，未在三个月向法院提起异议诉讼并继续经营。原告于2019年6月25日通过溶解冰面的方式收回冰面场地，被告工作人员在此后陆续撤场，但未向原告腾空并交还办公室、交接设施设备及主机密码等。原告因租金给付、合同解除及解除后果等问题，于2019年8月6日诉至我院。上述事实，有当事人陈述、租赁合同及补充协议、冰场设备移交备忘及附件、合同解除通知函、EMS邮寄单及快递跟踪记录、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于租赁合同是否解除及解除时间问题。因被告自2015年10月1日起即开始欠付租金并始终未能给付，原告于2019年3月17日向被告发出解除合同通知，以补充协议约定的“乙方欠付两个月经营管理费时，甲方有权单方与乙方解除合同”为依据主张解除合同，该解除通知于2019年3月18日到达被告处。原告主张的解除事由符合合同约定，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同法司法解释二第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告未在收到解除通知之日起三个月内向法院就解除合同问题提起诉讼，该合同已于被告收到解除通知之日即2019年3月18日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告给付2015年10月1日至2019年3月18日的经营管理费656962.33元的问题。原、被告的租赁合同于2019年3月18日解除，双方租赁合同约定“2015年10月1日至2017年9月30日租金每月13750元，物业费每月13750元”，其后的补充协议约定“自2016年1月1日起至2019年9月30日止，乙方独立经营，无论乙方盈亏，每月20日前都应向甲方交纳经营管理费3.5万元人民币”，被告应按合同约定的标准向原告支付合同解除前的经营管理费。双方的租赁合同履行至2019年3月18日，被告应向原告给付合同解除前的租金，根据原告的财务记载，被告拖欠2015年3个月租金、2016年1个月经营管理费、2017年2个月经营管理费、2018年1月至2019年3月18日的经营管理费未付，故本院对原告主张被告支付经营管理费656572元（13750元×3个月＋35000元×17个月＋35000元÷31天×18天）。关于原告主张的场地占用费问题。被告接到解除合同通知书后，未于通知书指定的十五日内向原告腾退场地，而是继续占有场地并实际经营，原告于2019年6月25日通过溶解冰面的方式迫使被告停止营业，本院认定原告已经于此时通过实际行为收回冰面987平方米的经营面积，此部分的占有使用费计算至2019年6月25日。余下租赁面积668.89平方米因需要被告配合腾退，而被告直至庭审结束之日未向原告腾退，故被告应向原告继续支付占有使用费。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方租赁合同9.4约定“若乙方欠款逃场或撤柜时拖欠甲方有关款项的，不得将其物品撤离甲方。另外，对乙方留存、滞留、遗弃在甲方的物品，如占用营业场地的，甲方按日租金标准的双倍收取场地占用费”，合同第6.3条约定“租赁期满或在本合同被提前终止时，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还。否则每逾期一天，乙方须向甲方交纳占用费为相当于两倍的日租金及营运管理费。”故被告应自2019年4月3日起按合同约定租金的二倍向原告交纳场地占有使用费，其中，至2019年6月25日的占有使用费为193667元（35000÷30×2×83天），自2019年6月26日以后每日的占有使用费为942.54元（35000×（1655.89平方米-987平方米）÷1655.89平方米÷30×2）。关于电话费问题。被告在原告处经营所使用两部座机（号码分别为2484×××7和24843388）的电话费由原告代缴，原告已向电信部门缴纳电话费，被告应承担给付义务，故对原告妖气被告给付电话费6160.65元（2016年1月1日至2019年4月30日），本院予以支持。关于解除合同违约金问题。原、被告租赁合同10.1约定“拖欠租金、租赁保证金或其他应缴款项20日以上（含20日）的，甲方有权单方面解除合同，乙方须在甲方指定期限内撤出租赁场地，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需缴纳，并向甲方支付当年租赁年度六个月租金作为违约金……”，被告逾期未交租金导致合同解除，原告有权向被告主张解除合同违约金，具体数额为六个月的租金即210000元（35000元×6个月）。关于逾期付款违约金问题。原、被告租赁合同2.2约定“乙方未按本约定支付租金即物业费，每延期一天，乙方向甲方支付应交租金及物业费1‰的违约金”，故2015年10月至12月期间逾期付款的违约金按日1‰计算。原、被告补充协议第一条约定，自2016年1月1日起至2019年9月30日止，乙方独立经营，无论乙方盈亏，每月20日前都应向甲方交纳经营管理费3.5万元人民币（此费用为净价，乙方不再缴纳任何费用）。如乙方逾期缴纳，每逾期一日按所欠费用日万分之五缴纳违约金。故2016年12月及2017年11月以后的逾期付款违约金计算标准为日万分之五。关于原告要求被告恢复场地原状并归还的诉讼请求。双方租赁合同第九条约定“9.1租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，乙方应在十日内将专柜或商铺返还给甲方，并与甲方共同验收该承租单元及附属设施，双方签署《商场房屋接收现状确认表》……9.1.2自行负担费用将该商铺内的属于乙方的所有动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识（附属设施设备除外）撤除、清理、清扫，回复交接时原状或确保商铺使用验收交接状态；乙方应将经手人签字盖章的全部返货清单交于甲方一份作为存查凭证；9.1.3乙方交还的商铺应符合正常使用后的状态，除自然磨损外，商铺及附属设施设备毁损的，乙方须恢复原状或就毁损部分向甲方赔偿……”据此，被告有义务将租赁场地恢复交接时原状并交付给原告，如被告未能履行恢复原状的义务，原告可自行恢复或委托第三方恢复，因恢复所发生的费用由被告承担。关于原告要求被告将冰场场地设备、资产及主体操作密码交接给原告的诉讼请求。双方补充协议约定“8．合同到期后或因双方、单方提前终止合同，乙方应在合同解除终止后10日内将完好的全部冰场设备及主机操作密码无偿交接予甲方……”，据此，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期交还冰场设备及密码违约金的问题。双方补充协议约定“8．合同到期后或因双方、单方提前终止合同，乙方应在合同解除终止后10日内将完好的全部冰场设备及主机操作密码无偿交接予甲方。如乙方逾期交接，每逾期一日按三个月经营管理费日万分之五缴纳违约金……”，据此，被告应在2019年3月28日前向原告交还冰场设备及密码，逾期则应按每日52.5元（35000元×3个月×日万分之五）向原告支付逾期交付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳商业城股份有限公司与被告沈阳奥林投资管理有限公司签订的《沈阳商业城股份有限公司租赁合同》及补充协议于2019年3月18日解除；二、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司经营管理费656572元（自2015年10月1日计至2019年3月18日）三、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司场地占用费，自2019年4月3日至2019年6月25日的占有使用费为193667元，自2019年6月26日起按每日942.54元支付占有使用费；四、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司电话费6160.65元；五、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司合同解除违约金210000.00元；六、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司支付逾期付款违约金，其中2015年10月至2015年12月以每月租金13750元为基数按日1‰标准支付，2016年12月、2017年11月至2019年3月18日期间的逾期付款违约金以每月经营管理费35000元为基数按日万分之五标准支付；七、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内将租赁场地恢复交付时状态（自然磨损不计）并向原告沈阳商业城股份有限公司交还租赁场地；八、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内返还原告沈阳商业城股份有限公司冰场设备及主机操作密码；九、被告沈阳奥林投资管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳商业城股份有限公司逾期交还冰场设备及密码的违约金，按每日52.5元标准，自2019年3月29日计算至实际交付之日。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35944元、公告费800元，由被告沈阳奥林投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  信 欣二〇二〇年三月二日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭