云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初128号原告昆明美宅物业管理有限公司。住所昆明市向化路博源小区5栋1单元101号。法定代表人李靖云，总经理。委托代理人倪德俊，男，彝族，1993年5月27日出生，身份证住址浙江省绍兴县，现住云南省昆明市官渡区，系该公司员工，特别授权代理。被告李菊芬，女，彝族，1968年12月14日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明美宅物业管理有限公司诉被告李菊芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪德俊、被告李菊芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明美宅物业管理有限公司诉称：原告与开发商自2005年9月27日签订《××小区前期物业管理委托服务合同》，约定由原告为××小区提供物业管理服务，合同中第二条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人（乙方与受益人的管理服务合同另行签订，但乙方物业管理收费标准做为本合同附件）；一直持续至2012年12月31日。2012年10月1日至2013年1月1日原告发出物业费涨价征询意见表，2/3业主同意涨价，并经官渡区发展和改革局审批报备，相关部门同意并从2013年1月1日开始执行；自2012年11月开始被告从未缴纳过物业费，在管理期间原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应承担相应的违约责任。合同履行至今，小区并没有成立业主委员会，原告按合同约定为被告所在的小区提供了相应的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。原告为维护自身合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告支付原告2012年11月27日至2019年11月27日期间房屋物业管理费1738元/年（包含：垃圾清运费60元/年、水池清洗费60元/年、二次加压费60元/年），7栋7号车库物业管理费242元/年，7年合计13,860元；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金4511.27元；3、被告承担本案诉讼费。被告李菊芬辩称：1、民事起诉状住所与被告李菊芬住所不一致，说明物管对服务对象、标的不精准，谈何服务；2、原告没有与业主签订过物业服务合同，没有法律上民事权利、义务的约定，没有收费依据，其与开发商签的合同，不能强加在业主身上；3、原告未直接为业主服务，而是以转包承包的方式进行管理，据被告所知，现已为第四轮承包方了。原告与开发商签订的合同中应有“不可以转包承包”的相应条款，最高人民法院有相应司法解释，第一、不能转包承包。第二、即使有转包承包，也视为无效合同；4、原告未依法办理备案登记，无偿占用业主公摊面积实施违法经营停车收费业务，收取业主停车费；5、原告向昆明市住建局房产管理科申请房屋维修基金，却不实施承担相应职责，致被告位官渡区号山墙渗透，损坏业主装修屋面长达近10年之久，被告多次告知原告，原告去现场踏勘，答应修复，但至今依然未修。因此，被告李菊芬主张：驳回原告全部诉讼请求。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、营业执照，欲证明法人主体资格；2、法人身份证复印件，欲证明法人身份证明；3、欠费清单，欲证明被告所欠费用明细；4、博源小区前期物业管理委托服务合同，欲证明原告与被告存在合同关系；5、官发改物业（2014）12号文件，欲证明2013年以后收费标准由0.4元每平方米涨价为0.7元每平方米；6、工作照片，欲证明原告维护小区的部分工作记录；7、催费单照片，欲证明在管理期间对业主进行过催费，诉讼时效未中断。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，但认为该证据没有加盖公司印章；对证据2不予认可，该证据是复印件，看不清楚内容；对证据3不予认可，对收费标准有异议，收费标准应当是0.4元每平方米，而且其他业主的物业费也统计在该表上；对证据4无异议，但该合同与被告无关，是原告与龙城房地产开发有限公司签订的，该合同是过期合同，是无效的；对证据5无异议，但是应该有相应的公示公告以及向业主征询的意见作为附件，才符合行政许可的规定；对证据6不予认可，因为被告并未见过原告的工作人员，被告家门口的楼道卫生很差，小区内停车管理混乱，小区的监控也不到位，被告的车被划了也找不到监控；对证据7有异议，原告贴催费单的位置不是被告家的门。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：1、民事起诉状，欲证明原告连服务对象都不清楚，原告没有尽到应尽的责任；2、退停车费通告，欲证明原告工作不专业、不规范；3、照片，欲证明原告每年都去申请房屋维修基金，但是却没有对被告的房子进行管理维修，不给被告解决问题。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为该通告不是原告公司发布的；对证据3的真实性予以认可，合法性不予认可，与本案无关，不是物业公司造成的墙面损坏。本院认为，原告提交的证据1、2形式、来源合法，本院予以采信；原告提交的证据3系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；原告提交的证据4、5形式、来源合法，能够形成证据链，本院予以采信；原告提交的证据6形式、来源合法，本院对其真实性予以确认；证据7无法确认与本案有关，本院不予采信。被告提交的证据1、3形式、来源合法，原告对真实性予以认可，本院对真实性予以确认；被告提交的证据2无法确认其来源及内容的真实性，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告李菊芬系昆明市官渡区××号房屋业主，该房屋面积206.87平方米。另，被告在该小区有一个车库，面积28.81平方米。××小区于2005年竣工后，原告应开发商委托对小区进行前期物业管理。双方约定期限暂定24个月。业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，委托服务合同自然终止。原告有权收取物业管理费和停车占用费。2013年1月1日前住宅、车库的物业服务收费标准为0.4元/平方米/月，后经昆明市官渡区发展和改革局批复同意，自2013年1月1日起将物业服务收费标准确定为0.7元/平方米/月。小区业主自有产权车库（位）的物业服务费按同区域物业服务收费标准收取。期限为两年，同时取消了对三费的收取。另，案涉小区至今尚未成立业主委员会。现原告以被告尚欠物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案中，原、被告之间形成事实上的物业服务合同法律关系。原告向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理服务费。被告尚欠原告自2012年11月27日起的物业管理服务费，2013年1月1日前物业服务收费标准为0.4元/平方米/月，故被告尚欠原告2012年的物业管理费109元。2013年1月1日起物业服务收费标准为0.7元/平方米/月，故2013年1月1日至2019年11月27日被告应缴纳的物业管理费为13,676.5元。故被告应向原告支付自2012年11月27日起至2019年11月27日止的物业管理费13,785.5元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原、被告未约定物业管理费的支付时间，且双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务有问题的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不能作为抗辩理由，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李菊芬于本判决生效之日起十日内支付原告昆明美宅物业管理有限公司截止2019年11月27日的物业服务费13,785.5元；二、原告昆明美宅物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，减半收取129.5元，由被告李菊芬承担，剩余129.5元退还原告昆明美宅物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年三月三十一日书记员  邓义缤