广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初174号 原告：中国建设银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成中路72号，统一社会信用代码：91450881MA5KA23030。 负责人：梁桂龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金铭，广西仁宽律师事务所律师。 被告：谢能强，男，1979年4月26日出生，壮族，住桂平市。 被告：于梅，女，1981年12月17日出生，汉族，住桂平市。 被告：桂平市金晟房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路尾（华润大厦2楼），统一社会信用代码：91450881765818365E。 法定代表人：黎焕森，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司桂平支行（以下简称建行桂平支行）与被告谢能强、于梅、桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后,依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告建行桂平支行的委托诉讼代理人蒙剑到庭参加诉讼，被告谢能强、于梅、金晟公司的委托诉讼代理人。本案现已审理终结。 原告建行桂平支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告谢能强、于梅于2011年8月5日签订的个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：450231300-011-2011000328）；二、被告谢能强、于梅返还尚欠借款本金156836.80元以及支付利息（利息计算方法：截止至2019年10月12日的利息为5636.41元，自2019年10月13日起的利息按照合同约定另行计算）给原告；三、判决被告谢能强、于梅支付律师费7811元给原告；四、判决被告金晟公司对被告谢能强、于梅的上述借款承担连带保证责任；五、依法确认原告对折价或者拍卖、变卖被告谢能强、于梅名下用以抵押的坐落于桂平市西山镇世纪名门B区6栋A单元101号房（以下简称101房）所得的价款享有优先受偿权。事实和理由：2010年10月28日，金晟公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定：金晟公司对因购买其开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权和担保权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；如借款人不按约定还贷，原告有权在保证期限内直接从金晟公司的账户中扣划款项，用于偿还借款人拖欠的借款本息。谢能强、于梅因购买金晟公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2011年8月5日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450231300-011-2011000328，以下简称《借款合同》），约定：原告向谢能强、于梅贷款202000元，期限为240个月，即自2011年8月5日至2031年8月5日止。谢能强、于梅以其购买的101号房为上述借款作抵押担保，并于2011年9月7日依法办理了房屋预告登记（证明号：浔房预字第2011-2232号）。谢能强、于梅借款后，多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，截止至2019年10月12日，已累计拖欠到期本息8期。虽经原告多次催讨，但被告仍不按约定足额偿还借款本息。原告认为，谢能强、于梅的行为已构成违约，原告除有权解除合同，要求其提前清偿借款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费外，对上述抵押物还享有优先受偿权。金晟公司对谢能强、于梅的义务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告谢能强、于梅、金晟公司既未作出答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2010年10月28日，金晟公司与原告签订《保证合同》，约定：金晟公司对因购买其开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权和担保权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；保证期间为该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如借款人不按约定还贷，原告有权在保证期限内直接从金晟公司的账户中扣划款项，用于偿还借款人拖欠的借款本息。 谢能强、于梅因购买金晟公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2011年8月5日签订了《借款合同》，约定：原告向谢能强、于梅贷款202000元，期限为240个月，即自2011年8月5日至2031年8月5日止；本合同执行浮动利率：即在基准利率水平上上浮0%。该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，于每年的1月1日调整一次。还款方法为等额本息，每月归还本息1684.25元。若借款逾期的，罚息利率为本合同所约定借款利率的水平上上浮50%，贷款方式为贷款人在借款人同意提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的金晟公司账户；借款人以贷款所购商品房提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……。谢能强、于梅以101号房为上述借款作抵押担保，并于2011年9月7日依法办理了房屋预告抵押登记（登记证证号：浔房预字第2011-2232号）。2011年10月12日，原告将贷款202000元汇至金晟公司账户，并确定实际借款期限为2011年10月12至2031年10月12日。谢能强、于梅借款后，多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，截止至2019年10月12日，已累计拖欠到期本息8期，至今尚欠原告借款本金156836.80元，利息5636.41元。 另查明，2019年4月25日，原告与广西仁宽律师事务所（以下简称仁宽律所）签订《委托代理合同》，约定仁宽律所指派罗敏、蒙剑、关丽霞等律师作为原告与个人类贷款拖欠户之间的系列案件催收、诉讼一审、二审、执行程序的代理人。原告应以现金或者转账方式向仁宽律所计算支付个案律师代理费，个案的律师代理费按同时期《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条第（二）项收费标准规定：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例，争议标的10万元以下的（含10万元）费率为5%。根据上述约定，原告应为本案支付律师代理费7811元给仁宽律所。目前，原告尚未支付本案委托诉讼代理律师服务费。 本院认为，原告与谢能强、于梅签订的借款合同、与金晟公司签订的保证合同系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，谢能强、于梅违反合同约定未按期偿还贷款本息，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据上述合同约定，谢能强、于梅未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失等，故原告诉请解除双方签订的贷款合同、由谢能强、于梅偿还尚欠的借款156836.80元及利息（截止至2019年10月12日日的利息为5636.41元；自2019年10月13日起至款项付清之日止的利息，按合同约定另行计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依据原告与谢能强、于梅签订的借合同约定，谢能强、于梅违约应赔偿给原告造成的损失。原告为保证其权利的顺利实现，与仁宽律所签订《委托代理合同》，约定原告委托仁宽律所代理本案诉讼，并按《广西壮族自治区律师服务收费标准》计付代理费用。委托合同为诺成性合同，合同双方签订时即发生法律效力。虽然原告目前尚未向仁宽律所实际缴纳委托代理费用，但仁宽律所已经委派律师履行了代理职责，根据合同的约定，原告必然要向仁宽律所支付相应的代理费。该费用因谢能强、于梅未按履行义务引发诉讼而产生，属原告维护其合法权益的必要支出，故原告主张谢能强、于梅支付其支出的委托代理费7811元，于法有据，本院依法予以支持。 金晟公司作为担保人，承诺为谢能强、于梅的上述借款提供连带责任保证，依法应对该债务承担连带清偿责任。金晟公司承担清偿责任后，可以向谢能强、于梅追偿。 《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”谢能强、于梅用于抵押的房屋办理的是抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，并没有对涉案房产享有现实的抵押权。同时，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。而原告未能提供证据证明进行抵押权预告登记后，已经办理了房屋抵押权登记。综上，原告主张对谢能强、于梅名下用以抵押的101号房折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有法律依据，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂平支行与被告谢能强、于梅于2011年8月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450231300-011-2011000328）； 二、被告谢能强、于梅应共同返还借款156836.80元及支付利息（截止至2019年10月12日的利息为5636.41元；自2019年10月13日起至款项付清之日止的利息，按合同约定另行计算）给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 三、被告谢能强、于梅应支付律师代理费7811元给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 四、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应对被告谢能强、于梅的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告桂平市金晟房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告谢能强、于梅追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 本案受理费1852元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告谢能强、于梅、桂平市金晟房地产开发有限公司共同负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3704元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇二〇年三月三十日 代书记员 曾格婷