北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38326号原告（反诉被告）：周展，男，1982年3月18日出生，汉族，北京硬腕体育文化有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张云鹏，北京硕恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄3幢2号。法定代表人：郑黎明，总经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）周展与被告（反诉原告）北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周展及委托诉讼代理人张云鹏，被告（反诉原告）和义公司的委托诉讼代理人黄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周展向本院提出诉讼请求：1.请求判令周展与和义公司于2019年4月12日签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除；2.和义公司向周展退还房屋租赁保证金107439元；3.和义公司向周展退还房屋租金107439元；4.和义公司向周展退还装修押金、装修管理费、水费33445元；5.和义公司向周展赔偿损失847108元（其中泳池的土建费用425000元、地暖费用94000元、其他泳池相关的设施投资328108元）；6.和义公司向周展赔偿泳池教练工资80000元；7.诉讼费用由和义公司承担。事实和理由：2019年4月12日，周展与和义公司签订《租赁合同》，约定：和义公司将位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”内A座-1层南侧房屋有偿出租给周展作为游泳池使用，面积589平方米，年租金429970元，租赁期限63个月，同时约定周展应向和义公司交纳租赁保证金107439元。合同签订后，周展依约支付了租金及保证金，和义公司交付房屋后周展按照合同约定用途及和义公司要求将泳池装修方案交付和义公司，和义公司同意并收取装修管理费用后周展开始游泳池施工装修。在泳池装修刚刚完工、未投入使用之时，和义公司突然告知周展此场地不能作为游泳池使用建设，随后和义公司将租赁房屋及泳池相关场地进行了封闭处理。和义公司违背出租人的法定义务及合同的约定，致使周展无法按约定用途使用租赁房屋，租赁合同目的无法实现，该行为给周展造成巨大经济损失。周展于2019年8月8日向和义公司发函通知解除双方签订《租赁合同》，并要求其承担全部赔偿责任。双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，周展的合法权益依法应受到保护。周展在签订合同之前已承租了和义公司其他房屋用于健身房经营，正是出于健身房经营发展及和义公司承诺的租赁用途，周展才对该房屋进行承租并投入大量资金装修。和义公司将不符合游泳池使用的房屋出租给周展用于游泳池使用，该行为不仅违背诚信原则，同时严重违反《中华人民共和国合同法》第216条规定的出租人义务。和义公司作为房屋产权方及出租人，理应掌握其所出租房屋的合法用途与规划，保证租赁物符合约定的用途，由于其严重违反合同约定及法律规定的过错及违约行为，造成周展直接装修损失及健身房大量客户因游泳池无法使用而退卡、退费，故被告作为房屋的出租方应按合同约定及法律规定向周展承担全部损失的赔偿责任。和义公司辩称，周展的起诉与事实不符，本案系其违约造成，相关责任和损失应当由其承担，请求驳回周展的全部诉讼请求。一、和义公司向周展出租的场地原作为地下停车使用，已经施划有车位，在合同签订前周展已多次对该场地进行实地勘察，合同历经两个月后签订，故对于租赁场地的性质和现状，周展是清楚的，自愿并坚持承租。周展承诺自己可以办妥游泳池特殊批文，故双方在租赁合同专用条款第7条第四项中明确约定，“乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担”。因此，如因政府游泳池批文不能取得，由此产生的责任和损失应当由周展自行承担，与和义公司无关。二、租赁合同通用条款第5条约定，周展的装修方案需要报相关部门审批后才能进行装修，第8条又约定其装修方案应获得和义公司或者和义公司指定的物业公司书面同意才可以进行，但周展的装修活动既未事先获得政府相关部门批文亦未得到和义公司的书面同意，既擅自进行装修，因此属于周展违约，其应自行承担全部损失和责任。周展未按合同约定方法使用租赁场地，不仅违约，也违反《中华人民共和国合同法》第217、219条之规定，所有的责任和损失应当由其自担。三、2019年8月8日，周展在自己违约不纠正的情况下，又发函单方强行解除了双方租赁合同，亦属严重违约行为，应当承担违约责任和损失。四、根据租赁合同通用条款第10条10.3约定，本合同期内因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消，因此本案在周展违约的情况下，其免租期待遇已经取消，周展所支付的一个季度租金已经不足以支付其占用场地期间应付的五个月租金，故无权要求租金退还，相反对不足部分应当予以补足。五、根据租赁合同通用条款第3条3.1约定，乙方违反本合同约定的，甲方有权没收保证金，故周展无权要求退还租赁保证金。因此，无论是基于法律规定，或是周展的一系列违约行为，以及双方合同约定，周展的诉讼请求均不能成立，相反其应当赔偿和义公司的损失。另外，根据合同约定，“本合同期满或因故提前终止，乙方需及时将租赁单元恢复原状交还给甲方，对乙方的装修装饰甲方不进行任何补偿”。所以，依据这一约定，周展也无权要求和义公司赔偿装修装饰损失。诉讼请求第一项同意，认可实际解除，日期也同意，但是属于周展违约解除。和义公司向本院提出反诉请求：1.周展支付游泳池拆除恢复原状费用130000元；2.周展继续支付场地占用期间租金71662元；3.周展赔偿和义公司待租损失71662元；4.反诉费由周展负担。事实和理由：2019年4月12日，双方签订了《租赁合同》。承租前，周展对房屋进行了实地勘查，对租赁场地的性质和现状做了充分的了解，并承诺自行办理游泳池政府特殊批文，自行承担因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失。合同签订后，和义公司依约将租赁场地交付给周展，周展亦向和义公司支付了第一期租金及租赁保证金各107439元。但场地交付后，周展未按照合同约定使用场地，在未取得政府游泳池特殊批文及和义公司书面同意其装修方案的情况下，擅自对场地进行装修改造。和义公司得知后，予以制止，并于2019年7月27日向周展发函，要求其从速处理违法建设事宜，依法合规使用租赁场地。但周展不仅不纠正自己的违法违约行为，反而于2019年8月8日向和义公司发函，单方强行解除双方所签订的《租赁合同》，但其未按合同约定将场地恢复原状。无奈，和义公司委托物业公司于2019年9月5日至7日拆除了周展违法建设的游泳池，将场地恢复原状。双方签订的合同是双方真实意思表示，受法律保护。周展的一系列行为均已构成严重违约，其应当承担全部损失和责任。周展对和义公司的反诉辩称，和义公司所述明显歪曲事实，更无法律依据。请求驳回其反诉请求。关于拆除游泳池费用，我方认为应当由和义公司自行承担。首先和义公司明知房屋不能作为泳池而出租，明显存在严重过错。其次，周展按照约定用途建设泳池，和义公司明确知晓并收取相关装修费用，从未告知房屋不能作为泳池，再次，和义公司未通知周展，更未经过周展同意，在没有政府限期拆除法定文件情况下，私自破坏并拆除，后进行现场封闭。和义公司急于拆除泳池，明显恶意是毁灭证据。关于租金的反诉请求。和义公司在明知不能出租的情况下恶意出租，在周展无法按约定使用情况下，和义公司无权主张租金。泳池交付后，周展依约装修，刚刚装修完成，和义公司即断水、断电，并将泳池封闭，后在周展起诉后强行拆除，该泳池一直由和义公司控制和占用，故要求周展支付租金无事实及法律依据。关于待租金的损失。和义公司提出该主张明显是在其过错和违约情况下的狡辩和无理主张，没有法律依据。鉴于其过错，反诉费用应由其自担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月12日，周展（承租人、乙方）与和义公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”内A座-1层南侧房屋（合同中简称单元）有偿出租给乙方作为游泳池使用。该单元建筑面积为589平方米，年租金为429970元。乙方承租期为63个月，自2019年4月10日至2014年7月9日止，其中含免租期3个月，自2019年4月10日至2019年7月9日止。甲方应于2019年4月10日将该单元交付给乙方使用。乙方按季度向甲方支付租金，首期租金乙方应于本合同签订后三日内向甲方足额支付。首期租金为107493元，租期时段为2019年7月10日至2019年10月9日。乙方需在本合同签订后三日内，另行向甲方交纳107439元作为租赁保证金。乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担。乙方交齐首期租金及保证金后方可进场装修。此外，双方对其他事项亦进行了约定。签订合同后，周展向和义公司交纳了装修水费500元、装修管理费2945元、装修押金30000元、租金107493元、租赁押金107493元，和义公司交付了涉案场地，周展开始装修。2019年7月22日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局向和义街道办事处、区城管执法局、区住建委、区公安消防支队、区房管局、区城管委、区水务局发出《关于丰台区和义街道和义产业园路1号未按规划用途使用情况的告知函》（京规自丰函﹝2019﹞538号），内容：和义产业园路1号A座位于丰台区和义西里，建设单位为北京市农工商联合总公司职工大学。2003年1月，该建设单位取得《建筑工程规划许可证》，许可批准项目为农工商联合总公司职工大学改扩建。本项目已于2008年9月完成规划验收工作，验收时与许可批准内容相一致。经现场踏勘核实，和义产业园路1号A座B1层地下室占用汽车车位修建泳池行为，未经规划审批。依据城乡规划法律法规的相关规定，修建的游泳池已构成违法建设，我局将违法建设线索移送城管执法部门。同时占用车位用作游泳池改变了规划使用用途，目前我局已介入调查。……现将有关情况函告各相关部门，请依据各自职责开展工作。2019年7月27日，和义公司向周展发出《告知函》：北京市规划和自然资源委员会丰台分局于2019年7月22日发布的京规自丰函﹝2019﹞538号文件，你在和义文化产业园A座地下一层建设的游泳池未依法取得建设许可，并给我园区造成了不良影响。根据《租赁合同》“乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担”的约定，请于2019年7月31日前从速处理违法建设的相关事宜，依法合规使用租赁场地。庭审中，周展称，2019年8月6日，游泳池被物业公司封闭了。和义公司称，2019年8月7日，物业公司放了几块板子阻拦一下，为了阻挡闲人，避免安全隐患。2019年8月8日，周展向和义公司发出《告知函》：2019年4月12日，和义公司将涉案场地有偿出租给我方作为“游泳池”使用，并约定我方如擅自改变租赁用途将视为违约。合同签订后，我向和义公司支付了租金、保证金及装修期间费用。后我方开始进行装修，现刚刚完工，我方总计投入装修装饰费用共计663820元，“游泳池”尚未投入使用。2019年7月23日，我方突然接到和义公司电话称“游泳池”需要拆除。和义公司并函告我方称“游泳池”未依法取得建设许可，并要求从速处理非法建设，依法合规使用租赁场地。综上所述，双方签订的《租赁合同》应是合法、有效的，对双方应具有法律约束力。租赁合同约定和义公司将房屋有偿出租给我方作为“游泳池”使用，现和义公司却称“游泳池”未依法取得建设许可，要求我方合规使用租赁场地，显然和义公司的行为将使租赁合同的合同目的无法实现。和义公司作为产权方应掌握房屋的合法用途和规划，将不能作为“游泳池”使用的房屋出租给我方作为“游泳池”使用，给我方造成巨大损失，贵公司应承担全部赔偿责任。现我方向和义公司函告如下：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、请和义公司在收到本告知函三日内返还租金107493元、保证金107493元、装修期间费用33445元，合计：248431元；三、请和义公司在收到本告知函三日内赔偿我方投入装修装饰费用共计663820元，如和义公司单方拆除“游泳池”而造成损失无法计算，将视为和义公司认可我方在本函提出的装修装饰费用共计663820元。庭审中，和义公司认可于2019年8月8日收到《告知函》，认可当日合同实际解除，但认为属于周展违约解除。2019年9月5日至7日，和义公司将游泳池拆除。庭审中，周展提交北京市建设工程施工合同、设备及安装合同、周展的中国建设银行个人活期账户交易明细、装修后照片，拟证明其存在装修损失847108元（其中泳池的土建费用425000元、地暖费用94000元、其他泳池相关的设施投资328108元）及泳池教练工资损失80000元。和义公司对银行交易明细的真实性认可，对两份合同的真实性、关联性、合法性及银行交易明细的关联性均不予认可，认为根据交易明细核算，和泳池相关的可能只有37.4万元，但属于周展单方装修行为，损失应自担。对照片不认可。庭审中，和义公司提交委托拆除协议书、拆除协议书、支付拆除费用收据，拟证明和义公司委托北京和义物业管理有限公司拆除及恢复原状费用为130000元，北京和义物业管理有限公司委托王泽超拆除及恢复原状费用为107493元。周展对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为和义公司与北京和义物业管理有限公司属于关联企业，之间存在利害关系，和义公司收取租金和装修费用都是按要求打入同一账户，开具和义公司的收据，故对物业公司的票据不予认可。且和义公司在周展诉讼后强行将泳池拆除，双方纠纷未解决和损失未查明，行政部门未发拆除文件，和义公司单方毁损泳池应自行承担拆除责任。和义公司又提交游泳池漏水照片和周展违法使用泳池照片，拟证明游泳池存在安全隐患，周展擅自使用游泳池。周展对照片的质证意见是，是现场的照片，但是不是泳池漏水，是水泵有一次呲水，很快就修好了，泳池一直没有使用过，里面的人不是周展一方的人。另查，北京市农工商联合总公司职工大学委托和义公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。庭审中，双方均认可：本案租赁标的物为场地，周展在涉案场地楼上经营健身房，周展进场时场地为停车位。以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、关于丰台区和义街道和义产业园路1号未按规划用途使用情况的告知函等证据在案佐证。本院认为：周展虽以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，但双方实为场地租赁合同关系。周展与和义公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方签订合同时，均明知涉案场地为停车位，却约定租赁用途为游泳池，改变了规划使用用途，导致合同履行不能，双方签订的合同应当予以解除。对于合同的解除，双方均有过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方过错导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。针对周展的诉讼请求。一、周展请求判令双方于2019年4月12日签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除。和义公司对此表示同意，认可合同于当日实际解除。因双方合同履行不能，本应予以解除，现双方对解除合同事宜达成一致，本院不持异议。二、周展要求和义公司向其退还房屋租赁保证金107439元。该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。三、周展要求和义公司向其退还房屋租金107439元。因首期租金为107493元，租期时段为2019年7月10日至2019年10月9日，和义公司认可涉案场地于2019年8月7日被封挡，即周展于8月7日失去对涉案场地的控制，故和义公司应将自2019年8月7日至2019年10月9日的租金74778元退还给周展。超出部分，本院不予支持。四、周展要求和义公司向其退还装修押金、装修管理费、水费33445元。因装修水费500元、装修管理费2945元两项费用已在装修过程中消耗，故本院仅对装修押金30000元予以支持，超出部分，不予支持。五、周展要求和义公司向其赔偿损失847108元（其中泳池的土建费用425000元、地暖费用94000元、其他泳池相关的设施投资328108元）。首先，周展提交北京市建设工程施工合同、设备及安装合同、周展的中国建设银行个人活期账户交易明细、装修后照片等证据证明其损失，因其部分银行交易明细无法充分反映出其支出项目，其自述的支出项目亦未提供合同及发票，和义公司对其主张的数额亦不予认可，故本院对于周展主张的847108元损失数额无法认定。但根据双方庭审中均提交的现场照片可见，周展对涉案场地的确进行了游泳池装修工程及相应设备安装工程。其次，2019年8月8日，周展向和义公司发出《告知函》，《告知函》中周展自认其总计投入装修装饰费用共计663820元。第三，和义公司收到《告知函》，在明知周展所述的损失数额后，未对现场进行保存，仍单方将场地封挡最终拆除，导致法院无法对装饰装修费用进行评估。故本院结合周展提交的支出证据情况、实际装修状态及和义公司单方拆除现场的行为，本着就低不就高原则，认定周展的装修装饰损失为663820元。该损失由双方过错导致，应由双方平摊。六、周展要求和义公司向其赔偿泳池教练工资80000元，因证据不足，本院不予支持。针对和义公司的反诉请求。一、和义公司要求周展支付游泳池拆除恢复原状费用130000元。一方面，和义公司提交的拆除费用证据不足，另一方面，和义公司在纠纷尚未解决的情况下单方拆除涉案游泳池及设备，应对其自身行为负责。其要求周展承担该部分费用，本院不予支持。二、和义公司要求周展继续支付场地占用期间租金71662元，无事实及法律依据，本院不予支持。三、和义公司要求周展赔偿待租损失71662元，亦无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、周展与北京和义文化产业有限公司于2019年4月12日签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除；二、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展房屋租赁保证金107439元；三、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展房屋租金74778元；四、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展装修押金30000元；五、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿周展损失共计331910元；六、驳回周展的其他诉讼请求。七、驳回北京和义文化产业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12423元，由周展负担6211.5元（已交纳），由北京和义文化产业有限公司负担6211.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费2700元，由北京和义文化产业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二〇年三月三十日书记员  高云鹏