江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1341号 原告：连云港市公路管理处，统一社会信用代码123207004680477791，住所地江苏省连云港市海州区苍梧路36-6号。 法定代表人：金立富，管理处主任。 委托诉讼代理人：刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：张某某，男，1964年5月15日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告连云港市公路管理处（以下简称公路管理处）与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公路管理处的委托诉讼代理人张军、被告张某某、证人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公路管理处向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还房屋、庭院；2、依法判决被告支付2005年1月1日至2015年1月1日租金60000元，2015年1月2日至今房屋占有使用费27000元（暂计算至2019年6月31日，之后按照6000元/年的标准计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年1月1日，原310国道朝阳收费站（因机构改制，相关权利义务由原告继受）与被告签订《租赁合同》，约定原老站房的平房及庭院租赁给被告看管及使用，租金每年6000元，租期为2005年1月1日至2015年1月1日。合同签订至今，被告未按照合同约定向公路管理处交纳租金，2015年1月1日合同到期后双方未就租赁一事重新签订租赁合同，被告也未返还房屋及庭院，仍然占用房屋和庭院，双方之间形成了不定期租赁的法律关系。2019年6月20日，原告通过律师函的形式告知被告解除不定期租赁关系，支付租金，并要求被告限期返还房屋。然而，被告至今未支付租金、返还房屋。据此，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告张某某辩称，其与原告公路管理处并非租赁合同关系，实际是原告欠其工程款，以房抵债，所以原告至今未向其收取租金。原告当时交付的房屋是猪圈，其加盖了几间房屋，并进行了装修，原告应当补偿装修款项。原告未按合同约定提供水电。另，原告的诉讼请求已过诉讼时效。 本院经审理查明，原告连云港市公路管理处由连云港市交通运输局举办，系事业单位法人，对辖区内公路收费站进行管理。2005年1月1日，原告辖区的310国道朝阳收费站（甲方）与被告张某某（乙方）签订租赁合同，内容为：“甲方为了原老站房的完整与整洁，将所有的平房及庭院租赁给乙方看管及使用，具体事宜如下：一、甲方在租赁期间要保证乙方使用中的供电、供水正常。二、乙方要保证对房屋的配套设施维护及保护。三、付款方式每年一次付清全部租金，租金为每年6000元，租期从2005年1月1日至2015年1月1日。”合同签订后，被告张某某占有使用租赁房屋及场地，并搭建了临时建筑。 2005年9月，310国道朝阳收费站停止收费并被撤销，收费站的资产及债务清算工作由连云港市公路管理处接管。涉案租赁合同期满后，被告张某某未返还租赁物，原告亦未要求收回租赁物。至2019年6月20日，原告委托律师向被告发函，要求被告于收到律师函后5个工作日内清空房屋及庭院内物品，将房屋、场地及配套设施返还给原告，并缴纳2005年1月1日至2015年1月1日的租金，以及2019年6月1日的房屋占有使用费。被告于2019年6月22日收到律师函，但至今仍未搬离场地和缴纳租金。 另经证人证实，被告张某某于2004年之前曾承接连云港市公路管理处多项道路工程项目。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的连云港市公路管理处办公室文办单、新墟公路收费站移址通知及更名批复、撤销310国道朝阳收费站的通知及批复、房屋租赁合同、律师函及快递回单，证人潘某的证言等证据予以证实，证据来源合法，并经双方当庭质证，本院予以认定。 本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，当事人未能提供证据证明其主张的，由负有举证责任一方承担不利后果。被告张某某辩称双方名为租赁，实为以房抵债合同关系，但未对以房抵债基本事实进行举证，待证事实不清、证据不足，本院对被告该辩解意见不予采纳。原告公路管理处提供房屋租赁合同足以证明双方租赁合同关系成立。被告于租赁期限届满后继续使用租赁物，原告未提出异议，双方形成不定期租赁，不定期租赁期间的租金继续沿用租赁合同约定。直至原告于2019年6月22日向被告送达解除合同的律师函，租赁合同得以解除。合同解除后，被告张某某应当腾退房屋、场地，并按照租金标准缴纳至腾退之日的租赁物占有使用费。 关于被告辩称租金给付请求已超出诉讼时效的辩解意见。本院认为，《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日起实施，《民法总则》施行前关于民事权利诉讼时效的保护适用《中华人民共和国民法通则》规定，即给付租金诉讼时效为一年。《民法总则》施行后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。现原告仅提供2019年6月22日向被告催缴租金的证据，未能证明在此之前的十余年期间曾向被告主张过权利，故人民法院仅能保护原告提出履行请求的前三年（2016年6月23日至2019年6月22日）租金计18000元，以及2019年6月23日以后的占有使用费。原告所主张的2016年6月22日之前租金已超过诉讼时效，本院不予保护。 对于被告张某某提出原告应当对其投入的装修及扩建费用进行补偿的意见。本院认为，原、被告双方在租赁合同中未对装饰装修及扩建房屋进行约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，被告张某某在不破坏房屋的情况下，对未形成附和的装饰装修物可自行拆除；对于已形成房屋符合的装饰装修物及扩建房屋，被告无法拆除的，原告不具有补偿义务。被告该辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效之日起十日内向原告连云港市公路管理处返还原310国道朝阳收费站所有的平房及庭院； 二、被告张某某于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年6月23日至2019年6月22日三年租金共计18000元，以及2019年6月23日以后的租赁物占有使用费（按年租金6000元的标准计算至实际搬离之日）； 三、驳回原告连云港市公路管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1976元，公告费400元，合计2376元，原告已预交1388元，由原告连云港市公路管理处负担1388元，由被告张某某负担988元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  王敏成 人民陪审员  金 全 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： 身体受到伤害要求赔偿； 出售质量不合格的商品未声明的； 延付或者拒付租金的； 寄付财务被丢失或者损毁的。 [二]、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 [三]、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或约者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 [四]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 [五]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。