广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异238号 案外人：方春养，男，1983年3月22日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。 申请执行人：陈浩，男，1967年12月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。 委托代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。 被执行人：武朝晖，男，1970年10月5日出生，汉族，住上海市普陀区。 被执行人：广州市艾酷鞋业有限公司，住所地广州市荔湾区五眼桥涌尾坊80号之50。 法定代表人：宋海旦。 在本院执行申请执行人陈浩与被执行人武朝晖、广州市艾酷鞋业有限公司（以下简称艾酷公司）财产保全一案中，案外人方春养对本院裁定查封位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开举行听证。案外人方春养，申请执行人陈浩的委托代理人湛朝略等均到庭参加了听证；被执行人武朝晖、艾酷公司等经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人方春养称，2019年11月13日，关于申请执行人陈浩与被执行人武朝晖、艾酷公司民间借贷纠纷一案，白云区人民法院以〔2019〕粤0111执保2328号执行裁定查封了位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋。现案外人方春养对于上述查封措施提出执行异议。首先，涉案85号房屋早已出售给案外人方春养了，方春养在房屋被查封前已经付清全部购房款，更于2019年8月28日接收管理了涉案85号房屋，在当事人预约办理房屋过户手续的前一天涉案85号房屋才被法院查封，可见，案外人方春养才是涉案85号房屋的实际权利人，涉案85号房屋并不符合查封的条件。早在2019年4月12日，案外人方春养与被执行人武朝晖就涉案85号房屋的买卖事宜协商一致，双方并在广州市远见房地产代理有限公司（房屋中介方，以下简称远见公司）处签订了编号为A0000900的《房屋买卖合同》，约定由武朝晖将涉案85号房屋以900万元的价格出售给案外人方春养，购房定金为100万元，案外人方春养申请270万元的银行按揭贷款（20年期），并在银行审批同意后三个工作日支付首期楼款530万元；合同签订时，案外人方春养支付了定金30万元并于同月28日支付了定金余款70万元。后，在交易过程中，由于武朝晖提出急于出国和资金的需求，在与中介方远见公司三方协商后，当事人于2019年8月28日签订了《房屋买卖合同〔补充协议〕》，约定付款方式由“银行按揭付款”变更为“方春养垫资赎契并自筹资金支付剩余房款”的方式（经确认，当时武朝晖尚欠银行按揭贷款5690398.04元）；又鉴于武朝晖表示其不在广州，不便协助案外人方春养办理房屋交易手续，因此双方协商由武朝晖出具授权委托公证书给方春养，以便方春养能够顺利办理涉案85号房屋的交易手续；同日，双方在广州市南方公证处办理了武朝晖全权委托姚丹为代理人的委托公证书，方春养并通过银行转账方式向武朝晖名下账户转账支付了剩余房款2309601.96元。在案外人方春养代赎了武朝晖抵押在浦发银行的房产证之后，方春养曾多次联系武朝晖以便协助办理涉案85号房屋的银行提前还贷手续，但武朝晖均未有回复和出现且至今下落不明。2019年11月4日，在姚丹和浦发银行的协同下，案外人方春养向武朝晖的浦发银行专用还款账户转账支付了5609601.96元用以垫资赎契；至此，案外人方春养已经全部付清涉案85号房屋的转让款；当月8日，浦发银行为涉案85号房屋办理了原抵押涂销及交接房产证原件等手续，中介方远见公司更为当事人预约了在2019年11月14日办理房屋过户手续；但在房屋过户前，经查册突然得知涉案85号房屋于2019年11月13日已被白云区人民法院查封，导致房屋无法办理过户手续。另外，涉案85号房屋虽未办理过户登记手续，但案外人方春养已支付全部价款并实际占有，在整个交易中方春养并没有任何过错，故本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中人民法院不得查封的情形，法院应当对涉案85号房屋予以解除查封措施。综上，现请求法院解除〔2019〕粤0111执保2328号案对涉案85号房屋的查封措施。 申请执行人陈浩称，不同意案外人方春养的异议请求，请求法院驳回其异议请求。首先，案外人方春养与被执行人武朝晖之间存在恶意串通的情形，方春养与武朝晖签订的《房屋买卖合同》应认定无效。根据案外人方春养在异议申请书中的陈述“当时武朝晖尚欠银行按揭贷款5690398.04元”，方春养在整个房屋交易过程中均是知晓武朝晖对外欠付较多债务且正在变卖财产出逃境外的，而为方便武朝晖出逃境外案外人方春养还与武朝晖约定至公证处为武朝晖办理卖房的公证委托手续。故方春养与武朝晖存在恶意串通、协助变卖财产的行为，该行为严重损害了陈浩及其他债权人的合法权益，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，方春养与武朝晖签订的《房屋买卖合同》应认定无效。其次，案外人方春养并没有合法占有涉案85号房屋，根据《房屋买卖合同》的约定，方春养与武朝晖约定的房屋交付日期为房产交易过户当天而非2019年8月28日，现方春养与武朝晖并未完成房产过户登记，故武朝晖并未将涉案85号房屋交付给方春养，案外人方春养也未合法占有涉案85号房屋；方春养在异议申请书中也承认其至今只是在租用另外的房屋使用而并未合法占有涉案85号房屋；同时，方春养也没有提供任何证据材料证明其已合法占有涉案85号房屋，由此应承担举证不能的后果。再次，案外人方春养并没有付清全部的购房价款，且方春养实际隐藏了真正的买卖合同，其对剩余房屋价款也不同意交付法院执行。根据方春养提交的所有转账记录显示，方春养向武朝晖转账的款项总计为9072254.59元，而涉案《房屋买卖合同》中约定的房屋转让价款总价为900万元，即方春养转账给武朝晖的款项已经超过了该合同约定的价款，由此可见，方春养与武朝晖之间存在阴阳买卖合同的情形，武朝晖出售涉案85号房屋的总价应该不止900万元，而案外人方春养也并未付清全部价款，且方春养在本案中故意隐瞒真实的买卖合同未提交，其目的就是为了不将剩余价款交付法院执行。最后，涉案《房屋买卖合同》签订时案外人方春养实际并没有在本地的购房资格，其是在白云区人民法院作出涉案查封措施之后才取得购房资格的，即应系其自身原因导致未能办理房屋过户登记手续。根据涉案《房屋买卖合同》的约定“各方知悉买方需要出售名下现有房屋获取购房资格后方能履行本合同……”，方春养显然在与武朝晖签订涉案《房屋买卖合同》时是不具有在本地购房的资格，故其一直拖延至2019年11月14日才取得购房资格并申请预约过户，而陈浩在2019年11月1日就已向法院申请查封，白云区人民法院在2019年11月4日已作出查封裁定并于2019年11月13日落实完成正式查封措施，故本案中系因案外人方春养自身原因未办理有关房屋过户登记手续的。综上，案外人方春养提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，其异议不能排除执行。 被执行人武朝晖称，无述称。 被执行人广州市艾酷鞋业有限公司称，无述称。 本院查明，2019年11月1日，申请人陈浩（即本案申请执行人陈浩）向本院提出诉前财产保全申请，以其与被申请人武朝晖（即本案被执行人武朝晖）、艾酷公司（即本案被执行人艾酷公司）存在民间借贷纠纷，武朝晖、艾酷公司拖欠其借款本金500万元及相应利息等为由，申请冻结武朝晖、艾酷公司名下银行账户内的存款共500万元或查封其等值财产；本院经对该案审查后于2019年11月4日作出了〔2019〕粤0111财保421号民事裁定，裁定对武朝晖、艾酷公司的财产在价值5000000元以内予以查封、冻结；2019年11月5日，本院以〔2019〕粤0111执保2328号对上述诉前财产保全立案执行。执行过程中，本院于2019年11月13日首查封了被申请人武朝晖名下位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋。另，2019年11月26日，陈浩就其与武朝晖、艾酷公司、钱琴芳之间的民间借贷纠纷向本院递交民事起诉状，经诉前联调程序调解未果后，本院于2020年2月20日以〔2020〕粤0111民初4982号对该案立案受理，现该案仍在审理期间。 另查，据广州市番禺区国土资源和规划局于2019年12月4日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋的登记产权人为武朝晖，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为购买（交易日期为2016年12月6日），登记时间为2016年12月5日等。 听证期间，案外人方春养表示，其于2019年4月12日与武朝晖在远见公司的中介下签订《房屋买卖合同》以向武朝晖购买涉案85号房屋（房屋价款为900万元），方春养并按约定在当月28日前支付了定金款100万元（分两次给付）；后，各当事人于2019年8月28日签订了《房屋买卖合同〔补充协议〕》，将涉案85号房屋购房款的付款方式由银行按揭付款方式变更为由方春养垫资赎契并自筹资金支付剩余房款的方式（经确认武朝晖当时尚欠85号房屋原按揭银行浦发银行按揭贷款本息5690398.04元）；其后，方春养通过银行转账方式向武朝晖转账支付了部分购房款2309601.96元；因涉案85号房屋本是毛坯房也没有上锁（该房屋至今尚未办理供水供电手续），经武朝晖与物业管理方沟通后，从2019年9月1日，涉及85号房屋的物业管理费就一直由方春养以武朝晖的名义交纳，此后，方春养为该房屋加挂铁链及锁具并长期参与了对房屋的管理；2019年9月份，方春养在将自己名下原有住房出售以重新取得在广州市购房资格后，于2019年11月4日代武朝晖向浦发银行提前偿还了按揭贷款5683572.63元（含本金5662378.03元及利息21194.6元），赎回了抵押在浦发银行的涉案85号房屋之房产证（方春养还另负担了85号房屋在2019年9月份及10月份的按揭月供款各39540元）；至此，方春养为购买涉案85号房屋已实际支付了逾907万元购房款，全部结清了85号房屋的购房款；经预约，当事人本拟在2019年11月14日办理涉案85号房屋的所有权交易过户手续，但在办理房产变更过户手续前，涉案房屋于2019年11月13日就已被法院查封。为证实其异议请求，案外人方春养向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同〔补充协议〕》、公证委托书、收款收据、银行业务凭证、转账凭证、《广州分行提前还款申请审批表》、不动产权证、广州市不动产查册表、微信聊天截图照片、证人证言等材料。 本院认为，案外人方春养主张其对涉案位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人方春养认为其已于2019年4月12日就购买涉案85号房屋与武朝晖签订《房屋买卖合同》，方春养已依照该《房屋买卖合同》及当事人另行签订的《房屋买卖合同〔补充协议〕》之约定分期分批向武朝晖支付了涉案85号房屋的全部房屋价款逾907万元，并已长期实际管理涉案85号房屋，只是因武朝晖长期未能有效联系的原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案85号房屋的查封保全措施。但由于涉案85号房屋是登记在被执行人武朝晖名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，作为涉案85号房屋登记产权人的被执行人武朝晖，其对房屋产权的占有部分为全部，据此已可以认定被执行人武朝晖系涉案85号房屋的所有权人；由此，基于财产保全申请人陈浩提出的诉前财产保全申请，本院裁定对被执行人武朝晖（财产保全被申请人）名下涉案85号房屋采取查封的保全措施于法有据，并无不当。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人方春养的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人方春养就涉案85号房屋被采取财产保全查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人方春养的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  熊泽生 人民陪审员  刘健财 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  罗颖欣