`成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0115民初2684号 原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市温江区涌泉。 法定代表人：唐宇，总经理 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都市锦食汇餐饮管理有限公司。住所地：成都市武侯区群众路。 法定代表人：秦强，总经理。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司（以下简称珠江公司）诉被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司（以下简称锦食汇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江公司委托诉讼代理人李成军、被告锦食汇公司委托诉讼代理人邓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《物业管理服务协议》于2016年10月25日解除；2.判令被告立即向原告支付物业管理服务费263160.54元，以及逾期支付物业管理服务费的违约金37621.54元（以应付未付物业管理服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日）；3.判令被告立即向原告支付电费97332.77元，以及逾期支付电费的违约金9533.40元（以应付未付电费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日；4.判令被告立即向原告支付水费3978.80元，以及逾期支付水费的违约金350.53元（以应付未付水费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日）；5.判令被告立即向原告支付装修期管理费10000.00元，以及逾期支付装修期管理费的违约金1659.00元（以应付未付装修期管理费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日）；6.判令被告立即向原告支付燃气费10553.40元，以及逾期支付燃气费的违约金913.92元（以应付未付燃气费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日）；7、判令被告立即向原告支付合同解约赔偿金117120.00元；8、判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告与成都珠江创展投资有限公司（业主方）就位于成都市温江区签订有《商铺租赁合同》，原告接受业主方委托向包含被告在内的珠江广场所有租户提供物业管理服务据此与被告签订有《物业管理服务协议》及相关补充协议等。原告严格按照合同约定向被告提供了各项物业管理服务，但被告持续拖欠多笔合同应付款项，包括物业费、水费、电费、装修管理费及其他应由被告承担的合同款项，原告多次通过账单、催款函、电话等形式催缴，被告至今仍未缴清合同欠款，严重违反合同约定并侵犯原告的合同利益。 被告锦食汇公司辩称，同意双方所签订的物业管理服务协议》于2016年10月25日解除，对拖欠物业费金额和时间有异议。2015年7月、8月，2016年10月25日的管理费金额是45847.87元。对于原告要求主张的水电费及燃气费不认可，原告的缴费单没有被告的签字认可，也超出了实际规定费用。原告要求的装修期管理费，合同约定装修之前支付，超出了诉讼期限。原告主张的赔偿金过高，请求法院适当调减并依法裁决。 经审理查明，2013年10月30日，锦食汇公司与成都珠江创展投资有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于成都珠江新城国际购物中心自编号为（L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423）号商铺。合同中约定：“锦食汇公司在进场前须向管理房交纳装修保证金及有关费用”。2014年9月11日，锦食汇公司与成都珠江创展投资有限公司签订《商铺租赁合同》补充协议（二），协议约定：“锦食汇公司在进场前须向管理方缴纳装修保证金人民币30000元，装修期管理费人民币10000元。”2014年9月11日，锦食汇公司（乙方）与广东康景物业服务有限公司成都分公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定广东康景物业服务有限公司成都分公司为被告承租的自编号为（L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423）号商铺提供物业管理服务，物业服务费为每月39040元。自该场地根据租赁合同约定的起算日起，应缴纳物业管理服务费。物业管理服务费采用“先付后用”原则，除租赁合同约定起算日所在的第一个日历月的物业管理服务费应于该起算日当日支付外，其后应于每个日历月开始的第一日前足额支付下个日历月的物业管理服务费。乙方应按本协议规定或者公用事业单位制定的期限和方式，缴纳燃气费、电讯费、电话费等公共事业费，因乙方迟延缴纳该公用事业费用而引起的任何罚款及责任由乙方承担。如甲方已向有关部门代付相关费用（含违约金等），乙方应根据甲方的要求在规定期限内偿还甲方。购物中心的水电费由甲方统一代收并代为向市政部门支付。乙方按甲方发出的缴费通知交付水费。乙方应至甲方处办理插卡用电的手续，并确保电卡中的余额足够支付乙方正常经营过程中的用电需求。如因乙方电卡内余额不足导致乙方无法正常营业的责任应由乙方自行承担。于本协议签署时，购物中心内的用电单价为1.3元/度，用水单价为4.9元/吨。乙方逾期支付或逾期补足物业服务费的，应按应付未付金额每天千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过15天或累计超过30天（无论甲方（无论甲方是否正式追索），甲方有权通报业主方并要求乙方支付相当于三个月物业管理服务费总额的违约金。本协议以乙方签订租赁合同为前提。如任何一方违反、解除或终止本协议或《租赁合同》及相关文件中的任何一份，则视为该方同时违反、解除或终止本协议、《租赁合同》及相关文件。若本协议经甲乙双方协商一致解除或因任何原因提前终止或因租赁合同到期而终止的，本协议项下的物业管理费、水费、电费等费用仍应计至乙方实际交还该商铺之日，此外，不论是否另有约定，甲方于本协议项下的管理权可行使至乙方实际交还该商铺之日。本协议解除或终止的，营运服务费等该商铺的相关费用仍计至乙方交还该商铺之日，甲方管理权的行使亦同。“ 2015年12月31日，成都珠江创展投资有限公司（甲方）、锦食汇公司（乙方）、广东康景物业服务有限公司成都分公司（丙方）、广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司（丁方）、珠江公司（戊方）签订《补充协议》，协议约定：“现甲方将位于成都市温江区物业管理委托给戊方，丙方须将其在物业协议项下的权利义务概括转让给戊方，由乙方、戊方作为协议双方继续履行物业协议。自2016年1月1日起，丙方在物业协议项下的权利义务概括转让给戊方，乙方在物业协议项下的权利一些不变；变更日之前，丙方已向乙方之履行视同戊方已向乙方履行，乙方已向丙方之履行视同乙方已向戊方履行；变更日之后，乙方、戊方各自按照物业协议之约定继续履行尚未履行的内容，丙方则不再就物业协议承担和享有任何义务和权利。对此，乙方、丙方、戊方特别确认，乙方须向戊方继续履行的部分包括乙方于变更日前的对丙方的欠缴科学不再享有任何权利。上述协议签订后，锦食汇公司接收租赁场地。广东康景物业服务有限公司成都分公司、珠江公司如约履行了协议义务，为锦食汇公司承租场地提供了物业管理服务。 另查明，锦食汇公司与成都珠江创展投资有限公司签订《商铺租赁合同》已于2016年10月25日解除。锦食汇公司尚欠珠江公司物业服务费263160.54元（其中：2014年11月1日应付22122.67元，2014年12月1日应付39040元，2015年1月1日应付39040元，2015年2月1日应付39040元，2015年3月1日应付39040元，2015年7月1日应付14354元，2015年8月1日应付39040元，2016年10月1日应付31483.87元）。锦食汇公司在租赁场地期间尚欠珠江公司电费97332.77元(其中:2016年3月1日应付10713.35元，2016年4月1日应付17264元，2016年7月1日应付14560元，2016年9月1日应付15807.9元，2016年10月1日应付16432元，2016年11月1日应付22555.52),欠付水费3978.8元(应付时间为2016年11月1日)。2016年11月16日，珠江公司代锦食汇公司向成都市温江区兴能天然气有限责任公司缴纳燃气费10553.4元。 以上事实有原告的当庭陈述、原、被告身份信息、商铺租赁合同、《商铺租赁合同》补充协议（二）、物业管理服务协议、补充协议、天然气缴费发票、网上银行电子回单、电费发票、水费发票、（2019）川01民终3563号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，锦食汇公司与珠江公司签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。因锦食汇公司与成都珠江创展投资有限公司签订《商铺租赁合同》已于2016年10月25日解除，根据《物业管理服务协议》约定，《物业管理服务协议》也应同时解除，因此，对珠江公司主张确认双方签订的《物业管理服务协议》于2016年10月25日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。珠江公司如约履行了协议义务，为锦食汇公司承租场地提供了物业管理服务，但锦食汇公司却未按协议约定向珠江公司支付物业服务费及珠江公司代为缴纳的电费、水费、燃气费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。庭审查明被告共计欠原告物业服务费263160.54元、电费97332.77元、水费3978.8元、燃气费10553.4元。故对于珠江公司主张被告支付欠付物业服务费、电费、水费、燃气费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，因双方约定违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益等综合因素。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金标准调整为年息6%。《物业管理服务协议》约定锦食汇公司逾期支付营运服务费超过15天或累计超过30天应支付珠江公司相当于三个月物业服务费总额的违约金符合法律规定，对珠江公司主张锦食汇公司支付合同解约违约金117120元的诉讼请求，本院依法予以支持。 珠江公司主张锦食汇公司支付10000元的装修管理费，因该债权产生于2014年9月，珠江公司提交的证据不足以证明其在诉讼时效期间向锦食汇公司主张过权利，故对珠江公司的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司与被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司签订的《物业管理服务协议》于2016年10月25日解除。 二、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司支付物业服务费263160.54元及违约金（违约金的计算方式：以所欠物业服务费金额为基数，从应付之日起按年息6%的标准计算至实际付清之日止。其中2014年11月所欠物业服务费22122.67元之违约金从2014年11月1日起计算；2014年12月所欠物业服务费39040元之违约金从2014年12月1日起计算；2015年1月所欠物业服务费39040元之违约金从2015年1月1日起计算；2015年2月所欠物业服务费39040元之违约金从2015年2月1日起计算，2015年3月所欠物业服务费39040元之违约金从2015年3月1日起计算；2015年7月所欠物业服务费14354元之违约金从2015年7月1日起计算；2015年8月所欠物业服务费39040元之违约金从2015年8月1日起计算；2016年10月所欠物业服务费31483.87元之违约金从2016年10月1日起计算）； 三、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司支付电费97332.77元及违约金（违约金的计算方式：以所欠电费金额为基数，从应付之日起按年息6%的标准计算至实际付清之日止。其中2016年3月所欠电费10713.35元之违约金从2016年3月1日起计算；2016年4月所欠电费17264元之违约金从2014年12月1日起计算；2015年1月所欠电费39040元之违约金从2015年1月1日起计算；2015年2月所欠电费39040元之违约金从2015年2月1日起计算，2015年3月所欠电费39040元之违约金从2015年3月1日起计算；2015年7月所欠电费14354元之违约金从2015年7月1日起计算；2015年8月所欠电费39040元之违约金从2015年8月1日起计算；2016年10月所欠电费31483.87元之违约金从2016年10月1日起计算）； 四、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司支付水费3978.8元及违约金（违约金的计算方式：以所欠水费金额为基数，从2016年11月16日起按年息6%的标准计算至实际付清之日止。）； 五、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司支付燃气费10553.4元及违约金（违约金的计算方式：以所欠水费金额为基数，从2016年11月1日起按年息6%的标准计算至实际付清之日止。）； 六、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司支付解约违约金117120元； 七、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9322元由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司负担322元，被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  鲜 明 人民陪审员  刘昌贵 人民陪审员  廖 琼 二〇二〇年三月十日 书 记 员  陈丽玉