广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初963号原告：陈秀羡，女，1983年9月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********，公民身份号码：441************349。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***********。原告：黄允初，男，1977年1月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********，公民身份号码：441************775。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***********。委托诉讼代理人：陈秀羡，女，住广东省阳江市江城区***********，与原告黄允初系夫妻关系。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市*******1-6号商铺，统一社会信用代码：914**********058XB。法定代表人：张某1。原告陈秀羡、黄允初与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀羡到庭参加了诉讼。被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈秀羡、黄允初向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办证的违约金419.54元给原告；2、请求判决被告退还办证费25172元、代办证费300元合共25472元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从被告逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给原告；3、请求判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，被告锦绣名城房地产公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区*********************给原告，成交总价为：人民币419540元；2014年5月1日支付定金：人民币20000元；2014年5月8日前支付首期款及购房费用：人民币338844元”等等。2014年5月8日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区********************商品房的建筑面积共90.49平方米，其中套内建筑面积74.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米；该商品房单价为每平方米人民币5656.46元，总金额人民币419540元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。原告按合约全部付清了购房款419540元、维修基金6832元、办证费25172元、代办证费300元等给被告。但合同规定的最后交房期限届满后，被告违约不能按合约交房给原告，更不能在约定的期限内即2015年7月28日前（约定交房期限2015年4月29日+90日）为原告商品房办理房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益。根据相关法律规定和双方的合同约定，被告应分别承担逾期交房和逾期办证的违约责任，并应将占用原告办证费、代办证费的资金本息退还给原告。在此之前，原告已就被告应支付的逾期交房违约金向贵院起诉，并贵院已作出（2019）粤1702民初2398号民事判决书，判决被告支付逾期交房违约金给原告。除此之外，被告还应支付逾期办证违约金419.54元（已付房价款419540×0.1%）给原告；并应退还办证费用25172元、代办证费300元合共25472元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从被告逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给原告。原告为维护自己的合法权益，持相关证据为凭，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告锦绣名城房地产公司没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。经审理查明，2014年5月8日，原告陈秀羡、黄允初（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014050537），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区****************商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.49平方米，房屋总价款为419540元。买受人签订本合同时须支付购房首期款306540元，余款113000元向银行办理按揭手续。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代办证费300元、办证费用25172元、房屋维修基金6832元给被告，并按照合同约定付清了全部购房款419540元。被告于2016年4月9日开具了419540元的购房发票给原告。在诉讼中，原告承认涉案商品房已于2019年4月23日交付使用。另查明，2019年3月22日，原告陈秀羡、黄允初向本院起诉被告锦绣名城房地产公司，请求：1、被告支付逾期交房的违约金59448.81元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2019年3月18日）及2019年3月19日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告；2、本案诉讼费用全部由被告承担。本院于2019年4月23日作出（2019）粤1702民初2398号民事判决：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金61001.12元（该违约金从2015年4月30日起计至2019年4月22日止）给原告陈秀羡、黄允初；二、驳回原告陈秀羡、黄允初的其他诉讼请求。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。本案中，涉案商品房已于2019年4月23日交付原告使用，被告应在商品房交付使用后的90天内（从2019年4月24日至2019年7月22日），即2019年7月22日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”被告未能提供证据证明其已在2019年7月22日前将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，且原告至今仍未取得涉案商品房的不动产权证书，故被告应承担举证不能的法律后果。本院认定被告未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。被告应按合同约定按已付房价款的0.1%向原告支付逾期办证违约金419.54元（419540元×0.1%）。关于原告请求被告退还办证费及利息。由于被告逾期办证，现原告主张被告退还已收取的办证费用25172元及代办证费300元，合共25472元，理据充分，本院予以支持。关于该款项的利息，从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2015年4月29日，即约定的90天办证期限为2015年4月30日至2015年7月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2015年7月29日起向原告支付占用该款项的利息。故被告应以25472元为基数，自2015年7月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金、退还办证费及利息理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金419.54元给原告陈秀羡、黄允初；二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费25472元及占用该资金的利息（利息以25472元为基数，自2015年7月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）给原告陈秀羡、黄允初。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月二十五日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。