安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终344号上诉人（原审原告）：王纪涛。上诉人（原审原告）：宋钰华。被上诉人（原审被告）：汪宗福。被上诉人（原审被告）：辛雁凤。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：洪鸣，安徽方振律师事务所律师。上诉人王纪涛、宋钰华因与被上诉人汪宗福、辛雁凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区（2019）皖0202民初7304号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王纪涛、宋钰华上诉请求：撤销一审判决，改判汪宗福、辛雁凤支付违约金4万元。本案的诉讼费用由汪宗福、辛雁凤承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，一审法院仅以“汪宗福、辛雁凤未能将第三人户口迁出，显然不属于房屋买卖法律关系中的根本性违约”为据，而不以双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》条款中对当事人违约责任约定为据，实属有意偏袒。《补充协议》的签订是在《房屋买卖合同》没有依法全面履行的前提下签订的，是对房屋仍存在第三人户口这一问题，双方签订的具有同等法律效力的合同。《补充协议》约定了双方的责任、义务和违约赔偿，现汪宗福、辛雁凤至今未履行合同，在《补充协议》中对第三人户口的约定，汪宗福、辛雁凤已构成根本性违约。2.一审判决适用法律错误。王纪涛、宋钰华在一审提出的诉讼请求是基于合同约定的条款，并没有高于造成的损失，反而已降低了赔偿金额，一审法院不应一降再降，损害王纪涛、宋钰华合法权益。另，一审法院认为第三方户口未迁出未给王纪涛、宋钰华造成损失显系错误。第三方户口的存在对房屋的二次销售以及房屋未来拆迁等造成不可预见的损失。汪宗福、辛雁凤辩称，汪宗福、辛雁凤已配合王纪涛、宋钰华完成房屋过户手续，并按时将房屋交付给王纪涛、宋钰华，汪宗福、辛雁凤的主要义务已经履行完毕。对于该房屋上存在第三人的户口问题，是由于汪宗福、辛雁凤的家庭原因而履行不能，并非汪宗福、辛雁凤主观故意，也没有给王纪涛、宋钰华造成任何实际损失，该房屋过户完成，也不影响房屋所有权及其他成员的使用。王纪涛、宋钰华向一审法院请求：汪宗福、辛雁凤从2019年1月1日起，以72万元为本金，按照日千分之一连带支付违约金至起诉之日止（截止至起诉之日已发生96480元）。一审法院认定事实：2017年12月19日王纪涛、宋钰华（以下简称乙方）与汪宗福、辛雁凤（以下简称甲方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将座落于芜湖市东郊路94#1幢201室房屋，建筑面积80.20平方米，以72万元价格，出卖给乙方；甲方确定此房是空户；合同同时还约定，乙方如中途反悔，乙方不得向甲方索还定金；甲方如反悔，甲方应双倍返还定金给乙方。乙方如未能按本合同付款，或甲方未按本合同规定的期限将房屋交付乙方使用，每逾期一日，按房价款千分之壹付给对方违约金，合同继续履行。合同签订后，王纪涛、宋钰华依约向汪宗福、辛雁凤支付了全部购房款，汪宗福、辛雁凤依约与王纪涛、宋钰华办理了产权过户手续。在2018年4月11日，汪宗福、辛雁凤收取王纪涛、宋钰华尾款时，亦承诺“此房户口已全部迁出，此房无抵押，无担保”，但在王纪涛、宋钰华办理户籍迁入时，发现该房屋并非空户，根据户籍信息，公安机关登记的该户户主为案外人唐晓俐。王纪涛、宋钰华遂与汪宗福、辛雁凤协商，双方遂于2018年4月16日签订一份《补充协议》。协议载明：“王纪涛、宋钰华购买东郊路94#1－201室（原房屋所有权辛雁凤所有），现购房款共计柒拾贰万元整（￥720000.00）已全部付清，合同约定全款十日内交房，且确保此房无户口，现因此房仍存在户口问题，买方（王纪涛、宋钰华）与卖方（辛雁凤、汪宗福）协商一致，由卖方汪宗福出资壹万元整（￥10000.00）作为户口迁出保证金交于买方，且户口需在2018年12月31号之前迁出，逾期或户口未迁出保证金不予退还，归买方所有，且追究原合同违约责任。此协议代给壹万元（10000.00）收条，户口迁出当日给予卖方”。至今，案外人唐晓俐的户籍尚未迁出上述房屋，双方遂成讼。一审法院另查明：汪宗福、辛雁凤系夫妻关系，2017年10月9日，辛雁凤向汪宗福出具《授权委托书》，委托汪宗福办理位于东郊路94#1幢201室房屋的相关出售手续，认可委托人汪宗福在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托期限自本委托事宜处理完毕为止。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人依法可以委托代理人订立合同。汪宗福、辛雁凤系夫妻关系，辛雁凤向汪宗福出具委托书，委托汪宗福代为办理位于东郊路94#1幢201室房屋相关的出售手续，并认可汪宗福在办理该房屋过程中签署的一切有关文件，由此可见，汪宗福与王纪涛、宋钰华签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，对辛雁凤产生法律效力。房屋买卖合同签订后，王纪涛、宋钰华按合同约定支付了汪宗福、辛雁凤所有房款，汪宗福、辛雁凤也按合同的约定将房屋过户至王纪涛、宋钰华名下，房屋买卖合同的根本目的实现。房屋过户后，王纪涛、宋钰华与汪宗福、辛雁凤因案外人唐晓俐的户口未能迁出产生纠纷，双方遂达成一份《补充协议》，约定了逾期户口未迁出，保证金不予退还，且追究原合同违约责任。现在约定的期限内，汪宗福、辛雁凤仍未能将案外人唐晓俐的户口迁出，故对王纪涛、宋钰华要求汪宗福、辛雁凤承担违约责任，不违反法律规定。双方在协议中对于违约责任的表述为“追究原合同违约责任”，而在双方签订的《房屋买卖合同》中，仅针对王纪涛、宋钰华不按期支付购房款、汪宗福、辛雁凤不按期交付房屋约定了相应的违约责任，该违约责任实际针对的是双方在买卖过程中发生的根本性违约，而给对方造成的损失的一种赔偿，而汪宗福、辛雁凤未能将第三人户口迁出，显然不属于房屋买卖法律关系中的根本性违约，现王纪涛、宋钰华也无证据证明，汪宗福、辛雁凤未能将案外人唐晓俐的户口迁出给王纪涛、宋钰华实际所造成的损失，故王纪涛、宋钰华主张按照房价款的1‰，以逾期天数计算违约金，显然过高。一审法院对王纪涛、宋钰华主张的违约金酌情确定为2万元。根据定金、违约金二择一的法律规定，汪宗福、辛雁凤支付给王纪涛、宋钰华的10000元保证金应予以抵扣，现汪宗福、辛雁凤实际应支付10000元。据此，一审法院判决：汪宗福、辛雁凤于判决生效之日起十日内支付王纪涛、宋钰华违约金10000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王纪涛、宋钰华与汪宗福、辛雁凤签订的《房屋买卖合同》约定的权利义务已基本履行完毕。因涉案房屋存在案外人户口未迁出问题，双方当事人又达成《补充协议》，该协议约定“逾期户口未迁出，保证金不予退还，且追究原合同违约责任”。在双方签订的《房屋买卖合同》中约定的违约责任，仅是针对王纪涛、宋钰华不按期支付购房款或汪宗福、辛雁凤不按期交付房屋所应承担的违约责任，而汪宗福、辛雁凤未能将第三人户口迁出，显然不构成房屋买卖法律关系中的根本性违约，故一审判决认为王纪涛、宋钰华主张按照房价款的1‰以逾期天数计算违约金显然过高，遂对王纪涛、宋钰华主张的违约金酌情确定为2万元并无不当。综上所述，王纪涛、宋钰华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王纪涛、宋钰华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月十九日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。