云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终116号上诉人（原审被告）昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司。（以下简称泰鸿房产公司）住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。法定代表人马维明，该公司总经理。委托代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）赵付云，男，汉族，1988年2月17日生，云南省昭通市彝良县人，住云南省昭通市彝良县。被上诉人（原审原告）夏红丽，女，汉族，1990年4月20日生，住云南省昭通市彝良县。委托代理人杨发令、杨成儒（实习律师），云南悟同律师事务所律师（特别授权）。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司因与被上诉人赵付云、夏红丽商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4883号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理完毕。原审法院经审理确认的法律事实：2017年10月31日，赵付云、夏红丽与泰鸿房产公司签订《商品房购销合同》，赵付云、夏红丽购买泰鸿房产公司开发的位于昭阳区房屋，房屋价款为421854.00元。赵付云、夏红丽已于签订合同当日向泰鸿房产公司支付了首付款121854.00元，其余房款由赵浮云、夏红丽向银行贷款支付；泰鸿房产公司于2018年1月31日前交付房屋。如逾期，则自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30.00元支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，赵付云、夏红丽所购房屋在房管部门办理了登记备案手续。因泰鸿房产公司于2019年5月15日才通知接房，赵付云、夏红丽诉至法院，请求判令：泰鸿房产公司支付逾期交房违约金18646.00元（共计逾期468天，其中前90天为90天×30.00元／天＝2700.00元，剩余378天，按总价款421854.00元×378天×0.01%＝15946.00元）；本案诉讼费由泰鸿房产公司承担。原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。泰鸿房产公司未按合同约定如期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其提出涉案房屋被纳入政府规划拆迁范围，导致逾期，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提交证据予以证明，不予采信。泰鸿房产公司按合同约定应向赵付云、夏红丽支付逾期交房的违约金为：1.90天×30.00元/天=2700.00元；2.378天×421854.00元×0.01%=15946.00元。两项共计18646.00元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内，向赵付云、夏红丽支付逾期交房违约金18646.00元。案件诉讼费266.00元,由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。宣判后，泰鸿房产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审或依法改判；被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审遗漏本案涉案房屋所在区域已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划拆迁范围，政府已明确告知上诉人涉案房屋不能交付的关键事实。虽双方签订的涉案《商品房购销合同》第七条明确约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，合同第九条也明确了逾期交房的违约责任。但本案涉案房屋早已纳入规划拆迁范围，导致涉案项目的建设单位未组织最后的综合验收，上诉人也不能按照合同约定交付房屋。各大媒体也做过专题报道。属众所周知的事实，上诉人无需举证证明。一审法院遗漏关键事实判决，对上诉人有失公允。二、一审法院错误认定上诉人于2019年5月15日通知接房这一事实。三、一审法院将举证责任强加给上诉人，属适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，众所周知的事实无需举证。其次，本案中政府行为属于不可抗力，上诉人依法不应承担违约责任。1.上诉人未能如期交付房屋是因政府行为所致。根据《民法总则》第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款均规定属不可抗力。2.根据《民法总则》第一百八十条第一款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，上诉人依法不应承担违约责任。四、即便法院认定上诉人构成违约，违约金的计算截止时间应为2018年12月15曰，并非法院认定的2019年5月15日。应被上诉人要求上诉人于2018年12月15日将钥匙交付给被上诉人赵付云，被上诉人已实际控制该房屋。被上诉人赵付云、夏红丽未作二审答辩。针对二审中上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份，经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为证明不了上诉人的主张，房屋要经验收合格才能交付，该证据不能证明已交付房屋。本院认为，上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件只能证明交付钥匙的情况，不能证明交付房屋的事实，这与一审中上诉人陈述的未交付房屋相互矛盾，对该证据本院不予采信。二审中，泰鸿盛世公司对原判决认定的交房时间为2019年5月15日有异议。对原判决确认的其余法律事实双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案的争议焦点是：1.泰鸿盛世公司逾期交房的原因是否是不可抗力导致；2.原判决由泰鸿盛世公司向赵付云、夏红丽支付自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金15946.00元是否合法恰当？针对以上争议焦点，本院作如下评判：焦点1.关于泰鸿盛世公司逾期交房的原因是否是不可抗力导致的问题。泰鸿盛世公司认为其不能按照约定向业主交房的原因是政府行为所致的不可抗力所导致。本院认为，本案中，泰鸿盛世公司与赵付云、夏红丽在双方签订的《商品房购销合同》中约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同履行中，泰鸿盛世公司未能按照约定的交房时间向徐声美交付房屋。双方当事人明确约定的房屋交付时间是2018年1月31日前，泰鸿盛世公司在一审庭审中陈述其是2018年7月才被告知案涉房屋纳入拆迁范围，不能交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依照此规定，在泰鸿盛世公司主张的不可抗力事件发生之前，其已经逾期交房，因此，不能免除泰鸿盛世公司应当承担的违约责任。关于泰鸿盛世公司主张的不可抗力是否存在的问题，因泰鸿盛世公司在一审中未能向法院提交因政府将案涉房屋纳入拆除范围的证据，在本案二审中，本院通知泰鸿盛世公司提交案涉房屋所在区域被纳入政府规划拆除范围的相关证据或提供证据线索，但泰鸿盛世公司不能向本院提交相关证据，也未提供证据线索。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由泰鸿盛世公司承担举证不能的法律后果。泰鸿盛世公司主张逾期交房的原因是因不可抗力导致的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予确认。2.关于原判决由泰鸿盛世公司向徐声美支付自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金15946.00元是否合法恰当的问题。本院认为，泰鸿盛世公司未按照合同约定时间向赵付云、夏红丽交付房屋，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，泰鸿盛世公司与赵付云、夏红丽在《商品房购销合同》中对违约金的约定是：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30.00元支付逾期交房违约金；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于违约金计算的截止时间，泰鸿盛世公司上诉认为即便要其承担违约责任，违约金计算的截止时间应为2018年12月15日。本院认为，因泰鸿盛世公司不能向法院提交证据证明在2018年12月15日案涉房屋已具备交房条件，根据《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》及泰鸿盛世公司向昭阳区住房和城乡建设局出具的《昭通雅苑交房情况回复》，该两份证据证实了泰鸿盛世公司保证于2019年5月15日交房给业主的事实，且业主赵付云、夏红丽对此也予以认可，故本院确认违约金计算截止时间为2019年5月15日。原判决根据合同约定计算自2018年2月1日起至2019年5月15日止泰鸿盛世公司应向徐声美支付的违约金共计为15946.00元，计算时间和计算方法正确，本院应予维持。综上所述，本院认为，泰鸿盛世公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266.00元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘太永审判员  王宇波审判员  陈贵琼二〇二〇年三月十一日书记员  马 曌