广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初54号原告：肖捷，男，1971年2月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区********，公民身份号码：440************31X。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区****************。委托诉讼代理人：徐启航，广东众达成律师事务所律师。被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：广东省阳江市江城区********新乐苑小区E-12A房，统一社会信用代码：914***********660W。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区**************办公楼1701房广东德良（阳江）律师事务所。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告肖捷与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖捷及其委托诉讼代理人徐启航、被告京源公司的委托诉讼代理人陈文儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖捷向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还办证费18260元及利息给原告（利息以18260元为本金，从2018年11月20日起至退还剩余办证费之日止按年利率6%计算）给原告，计至十一月二十九日，利息900元；2、判决被告支付逾期办证违约金31000元给原告；3、判决本案诉讼费由被告承担。2020年3月6日，原告申请变更第二项诉讼请求为：判决被告支付逾期办证违约金51773.6元给原告。事实与理由：2013年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区********************，总价647170元，被告收取办证费47020元。合同第十五条约定，被告应自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。然而被告交付商品房后，却长期拖延着包括原告在内的德信华城小区15、16、19、20、21幢商品房不予办证，给业主造成了严重的困扰。2016年7月1日，在阳江市住房和城乡规划建设局有关部门的主持协调下，被告对德信华城小区15、16、19、20、21幢全体业主作出《关于德信华城业主办理房产证承诺书》，其中被告承诺于2018年2月28日前办好德信华城小区15、16、19、20、21幢业主的房产证，······逾期未能办理好房产证，则须每月向未办理好房产证的业主支付商品房总房款的1%作为违约金。此外，被告还承诺多收的办证费在办理出房产证后60日内全部退清给业主。逾期则每月按所交办证费的1%作为违约金赔付给业主。被告作出承诺后依然未能依约履行，再次违约，其直至2018年9月19日才为原告办出房产证，但至今仍未能退还多收的办证费。扣除维修基金、办证契税后，被告至今仍未能退还多收的办证费给原告，其一而再再而三地违约，没有任何契约精神可言。被告在2016年7月19日再次承诺确认在2017年12月31日前办理好房产证。被告在2016年7月19日在《关于办理德信华城房产证承诺书》第六条中承诺：在2017年12月31日前办好房产证给业主，如未能办理好房产证，则需按月向业主支付总购房款的1%作为违约金。被告直至2018年9月19日才为原告办出房产证，已逾期8个足月。违约金51773.6元（购房总价款647170×8%）。综上所述，原告未维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告京源公司辩称，一、关于原告提供的《关于德信华城业主办理房产证承诺书》的效力问题。从原告提供的《关于德信华城业主办理房产证承诺书》载明的内容来看，被告是该承诺的主要义务履行主体，德信华城15、16、19、20、21幢业主则是积极配合履行合同义务的主体，该承诺书实质上不是被告单方意思表示，本质上属于要约。该承诺书第三条第1款约定“按本承诺书同意签名表退费”、第四条第1款约定递送办理房产证手续的资料“以业主签名为准”，均说明该承诺书作出的对象明确是同意德信华城办房产证承诺的业主，但被告在该承诺书盖章之后，上述业主一直没有在该承诺书中签名予以确认同意，故上述承诺书尚未生效。因此，该承诺书不能作为本案原告主张逾期退还办证费的违约金及逾期办证的违约金的依据。二、关于原告请求被告退还办证费数额及利息问题。1、被告与原告双方签订商品房买卖合同后，原告于2013年4月11日支付了办证费47020元,双方约定被告收取该办证费后，由被告代为向第三方支付代理费及不动产登记机构应收取的相关办证费用，协助办理涉案商品房的不动产权属证书，该费用在办理好不动产权证书后多退少补。本案被告为原告办理不动产权证书共花去25197.4元，并已退还办证费7000元，则被告应退还的办证费金额为14822.6元。2、原告向被告支付办证费，由被告协助办证，被告收取办证费是基于双方的合意，而非被告违法占有原告的上述费用，双方没有约定退还办证费时被告需承担该部分利息。三、关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。1、只有商品房办理了工程竣工验收备案手续，才具备办理产权证条件，被告才能履行协助交付办证相关手续的义务。涉案商品房工程竣工验收时间是2018年8月8日，被告于2018年8月21日及时办理了建设工程竣工验收备案，并于2018年9月19日办理好不动产权证。因此，被告并没有怠于履行协助办证的义务。2、即使被告存在逾期办证的行为，但根据前述第一大点分析，上述承诺书不能作为原告主张权利的依据，如果法院认定《关于德信华城业主办理房产证承诺书》《关于代支德信华城三期业主物业管理费承诺书》成立并生效，则根据被告与阳江市京源物业服务有限公司2016年7月1日出具的《关于代支德信华城三期业主物业管理费承诺书》约定，被告承诺代原告支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的住宅物业管理费作为补偿，被告事实上已免除原告该期间的住宅物业管理费，原告已接受该条款，根据该承诺书第二条“在我公司按本承诺书履行完毕后，已办好房产证业主不再追究我司因预收办证费与逾期交房、逾期办理房产证的违约金”的约定，原告在涉案房产证已办好一年两个月都没有提出任何异议，现原告再追究被告逾期办证违约金缺乏合同依据。3、最后，原告按《关于德信华城业主办理房产证承诺书》主张的逾期办证违约金亦过高。首先，涉案商品房于2013年10月30日已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件,对原告使用该房屋并无实质性影响。其次，根据合同约定，双方约定涉案商品房价款采用银行按揭的方式付款，且该商品房实际已经办理按揭贷款，在此种情况下，涉案商品房所有权证办理后，也应存放在银行设定抵押担保，原告只有在还清按揭后才能持有该证书。况且，被告已为原告垫付涉案商品房住宅管理费至2019年6月，被告已对原告作了一定的补偿。根据《中华人民共和国》及其司法解释（二）的规定、结合《全国法院民商事审判工作会议会议纪要》（2019年7月30日最高人民法院）关于确定违约金是否过高的司法观点，当事人主张调整违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。且本案中原告没有任何证据证明因涉案商品房所有权证的迟延办理受到经济损失，因此原告主张的逾期办证违约金过高，法院对本案逾期办证违约金应予以降低。综上所述，被告应退还原告的办证费金额为14822.6元，原告同时主张退还办证费利息及违约金不合理。违约金的功能是对因违约行为造成守约方的损失的弥补，被告已经对原告进行一定的补偿，故原告主张的逾期办证违约金缺乏合同依据且过高。因此人民法院应在查清事实的基础上，根据公平原则综合考量本案后，驳回原告与事实、合同约定及法律规定不符的诉讼请求。本院经审理查明，2013年4月11日，原告肖捷（买受人）与被告京源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013040448），合同主要约定：被告京源公司将位于阳江市江城区********************出售给原告，建筑面积共155.29平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为647170元；付款方式为签订本合同时交付首期194170元，余款453000元，由银行提供按揭。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了办证费47020元给被告，其后按合同约定付清全部购房款647170元给被告。被告于2013年年底将涉案商品房交付原告使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2016年7月1日向德信华城15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于德信华城业主办理房产证承诺书》，承诺内容如下：……三、关于退还办证费用，在2016年10月30日开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；剩余多收的办证费在办理出房产证后60日内全部退清给各业主。……六、在2018年2月28日前办好15、16、19、20、21栋房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向德信华城15、16、19、20、21栋未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金。该承诺书有被告京源公司作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，业主代表收件人“陈映秀”的签名。2016年7月19日，被告京源公司又向德信华城15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于办理德信华城房产证承诺书》（编号2016071901），其中承诺：在2016年10月30日前开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；剩余多收的办证费办理出房产证后60日内全部退清给各业主。在2017年12月31日前完成德信华城15、16、19、20、21栋房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向15、16、19、20、21栋未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金。承诺免收德信华城15、16、19、20、21幢各业主3年住宅管理费作为补偿，并确保物业管理工作仍按以前规范正常工作（从2016年7月1日至2019年6月30日止，住宅管理费由京源公司负责支付）。京源公司按以上承诺条款一一履行完毕后，德信华城15、16、19、20、21幢各业主保证不以任何形式起诉或追究开发商延迟完善三期配套设施的责任和开发商预收办证费、逾期交房、逾期办理房产证违约的责任。本承诺书一式两份，由德信15、16、19、20、21幢签名业主与京源公司各执一份，原件与复印件具有同等法律效力。上述承诺书有被告京源公司作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，并有阳江市京源物业服务有限公司在物业公司代表处加盖的公章及物业代表陈夏丹加盖的个人印章。另查明，原告于2018年9月19日取得涉案商品房的不动产权证书。诉讼中，被告提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用收据和相关票据发票，拟证明其代原告缴交了房屋维修资金11414元、代办费300元（编号4186398），初始登记费80元（缴费人：肖捷，编号CJ44683119），初始登记费80元（缴费人：肖捷，编号CJ44749607）,不动产登记费80元（缴费人：肖捷，CK18403456），档案证明费300元，房屋买卖契税12943.4元，并已退还原告办证费7000元，上述费用共32197.4元。原告对其中的三张80元的票据、代办费300元有异议，并认为契税12943.4元应由被告承担。原被告均确认被告已履行2016年7月19日《关于办理德信华城房产证承诺书》中约定的免收原告2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。本院认为，原告肖捷与被告京源公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行。本案的争议焦点是：一、被告京源公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；二、被告京源公司应退还多少办证费用，应否支付办证费的利息给原告。关于争议焦点一，被告京源公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算。本案中，被告京源公司未能按《商品房买卖合同》第十五条的约定为原告办理房产证，被告分别在2016年7月1日、2016年7月19日向该小区15、16、19、20、21幢全体业主作出办理房产证的承诺书，其中2016年7月19日的《关于办理德信华城房产证承诺书》对2016年7月1日的《关于德信华城业主办理房产证承诺书》内容作了部分更改，并有被告加盖的公章及法定代表人的签名确认，原告亦没有提出异议，故应以2016年7月19日作出的《关于办理德信华城房产证承诺书》为准。从承诺书的条款内容来看，承诺书并未约定业主签名或盖章为承诺书生效要件，且该承诺书主要是为被告单方设定义务的，被告加盖公章确认时承诺书即生效，原告作为单纯权利的享有者，不签字并不影响承诺的效力。同时，被告作出承诺后，积极履行其义务，也免收了作为涉案小区业主的原告从2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。因此，该承诺书是各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，该承诺书对德信华城小区15、16、19、20、21栋的全体业主与被告京源公司均具有约束力。被告京源公司未能按承诺书约定期限在2017年12月31日前为原告办好涉案商品房的房产证，已构成违约，应依法承担违约责任。被告辩称上述承诺书不能作为原告主张的依据、被告没有怠于履行协助办证义务、原告追究被告逾期办证违约金缺乏合同依据等，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告请求被告按承诺书约定每月按已付房价款的1%支付逾期办证违约金，被告主张逾期办证违约金过高，原告又未提交证据证明逾期办证造成的损失，同时考虑房屋已实际交付及被告已减免物业费作补偿等情况，本案逾期办证的违约金应调整为按年利率6%计算。涉案房屋于2018年9月19日取得不动产权证书，故逾期办证违约金应从2018年1月1日起计至2018年9月19日止共262天，被告京源公司应支付逾期办证违约金27872.64元（647170元×6%/365天×262天)给原告。关于争议焦点二，被告京源公司应退还多少办证费用，应否支付办证费的利息给原告。被告于2016年7月19日作出的《关于办理德信华城房产证承诺书》约定，被告承诺在办理出房产证后60日内全部退还办证费。涉案房屋于2018年9月19日取得不动产权证书，现原告请求被告退还剩余办证费用，本院予以支持。被告主张在办证过程中为原告支出了办证费用及已退还的办证费共32197.4元应予扣除。原告对其中的三张80元的票据、代办费300元有异议，并认为契税12943.4元应由被告承担。关于代办费300元双方没有约定，亦非办证必须支出的费用，被告主张扣减本院不予准许；此外其他的办证费用为涉案商品房办证产生的合理费用，且是被告为原告的利益而代原告支付的，被告主张在收取原告的办证费中予以扣减，本院予以准许。本案扣减被告已代原告支付的合理费用及已退还的办证费后，被告应退还办证费15122.6元（47020-32197.4＋300）给原告。对于该款的利息问题，由于被告在办出房产证后60日内未退还办证费，其继续占有该款项没有合法依据，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告应从2018年11月20日起至退还剩余办证费之日止，以15122.6元为本金按年利率6%计算利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金27872.64元给原告肖捷；二、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还多收的办证费用15122.6元，并支付该款的利息（以15122.6元为本金，从2018年11月20日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）给原告肖捷；三、驳回原告肖捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费787元（原告已预交），由原告肖捷负担120元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月十六日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。