广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5843号上诉人（原审原告）：高聚瑞，女，1990年5月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审原告）：杨晓麒，男，1989年12月25日出生，汉族，住广东省中山市东区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张继涛，广东孚道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李健春，女，1970年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨银婷，广东一然律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路138号金悦华庭14卡之一，统一社会信用代码91442000MA4URLA34K。法定代表人：严雄波，该公司负责人。委托诉讼代理人：李亚楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：袁超平，男，该公司员工。上诉人高聚瑞、杨晓麒因与被上诉人李健春及原审第三人佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司（以下简称朴邻第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。高聚瑞、杨晓麒上诉请求：撤销一审判决第三项，并改判支持高聚瑞、杨晓麒的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以“现没有证据反映李健春明确作出涉案房屋系全国范围内‘满五唯一’的承诺或者其知晓只有符合全国范围内‘满五唯一’的住宅才能免征个人所得税，基于目前中山市的二手房交易的现实情况，不能认定李健春就涉案房屋‘满五唯一’存在不实陈述，高聚瑞、杨晓麒认为应由李健春承担个人所得税缺少事实依据”为由，认定合同未能继续履行的原因不能归责于任何一方，双方均不应承担违约责任有误。因为：第一，《关于缴纳房屋交易个人所得税以及办理房屋过户的告知函》证实李健春作出了涉案房屋系全国范围内“满五唯一”的承诺。第二，我国法律拟制所有人都知悉法规，但一审法院却推定李健春不知道税收的法规，这显然有误。并且，从磋商过程来看，李健春主动提出“税收优惠”“满五唯一”，显然李健春对房屋交易的税收法规是认识的。2018年3月1日双方就房屋买卖的价格进行磋商，根据微信聊天记录，是李健春主动提出房屋有税收优惠，可以少交税费。高聚瑞、杨晓麒认为提出“满五唯一”税收优惠的是李健春而非中介公司，由此可看出来李健春对相关的法规有透彻的认识，且是李健春提出享有税收优惠是一个独立的承诺，基于该承诺没有实现，按照房屋买卖的相关规定，多出的税费应由李健春承担。另外，李健春在深圳，但却在中山购置了多套房产，显然李健春是炒房的，其必然对相关税收法规十分了解，可见一审法院推定事实错误。第三，一审法院纠缠于“满五唯一”，但却对李健春应承担个税的根本原因—李健春承诺“税收优惠”视而不见。根据微信聊天、《关于缴纳房屋交易个人所得税以及办理房屋过户的告知函》等证据，李健春主动并多次提出“税收优惠”，这才是李健春应承担个税的根本原因，但一审法院对此视而不见。第四，一审法院以“目前中山市的二手房交易的现实情况”为前提，推论李健春无需承担个税，是违法。因为所谓的“目前中山市的二手房交易的现实情况”实质上是违法欺骗税务局，骗取税收优惠，即“目前中山市的二手房交易的现实情况”是违法的，应严厉打击。以违法的事项作为推论的大前提，结论不可能是合法的。据此，李健春无需承担个税的结论是违法的。二、一审判决不公。首先，从过错来看，退一万步讲，即使系因李健春认识错误，导致本案纠纷产生，但李健春对于结果的发生是存在过失的，反观高聚瑞、杨晓麒，自始至终，不存在任何过错。其次，从结果来看，根据一审判决，双方各自承担各自损失，就是说，高聚瑞、杨晓麒因李健春过失而蒙受的损失，应由无过错的高聚瑞、杨晓麒承担，违背民法公平原则。李健春辩称，全国范围内的“满五唯一”，这个全国范围是在双方纠纷发生以后，高聚瑞、杨晓麒强加给李健春的，从中介与双方的微信聊天记录可知，李健春从未承诺过涉案房屋是全国范围内“满五唯一”。经查询可知，涉案房屋是中山市范围内“满五唯一”房屋，可以享受税收优惠。导致双方合同未能履行的根本原因不是李健春所致的。一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。朴邻第一分公司述称，涉案房屋放盘时，双方在磋商价格时，李健春跟我方说涉案房屋是“满五唯一”可以享受税收优惠，所以涉案房屋的价格并没有降低。李健春说过三次涉案房屋是“满五唯一”，所以合同里并没有提及涉案房屋属于“满五唯一”，但合同中有约定，如果国家的税收政策有变化，则税费由买方承担。高聚瑞、杨晓麒于2018年6月5日向一审法院起诉请求：1.解除高聚瑞、杨晓麒与李健春在2018年3月8日签订的房屋买卖合同；2.李健春向高聚瑞、杨晓麒返还定金50000元；3.李健春向高聚瑞、杨晓麒赔偿房屋差价损失120840元、律师费33000元、房地产买卖代理费6375元；4.诉讼保函担保费由李健春承担。一审诉讼中，高聚瑞、李健春变更诉讼请求为：1.解除高聚瑞、杨晓麒、李健春及朴邻第一分公司在2018年3月8日签订的房屋买卖合同；2.李健春向高聚瑞、杨晓麒双倍返还定金100000元；3.李健春向高聚瑞、杨晓麒赔偿律师费33000元、房地产买卖代理费6375元；4.保函担保费500元由李健春承担。同时，因高聚瑞、杨晓麒主张李健春的违约行为包括虚构涉案房屋“满五唯一”的事实、逾期未配合办理过户手续，经一审法院释明，高聚瑞、杨晓麒明确表示对房屋买卖合同不行使撤销权而行使解除权。一审法院认定事实：1.2018年3月8日，高聚瑞、杨晓麒（买方）与李健春（卖方）、朴邻第一分公司（居间方）签订房屋买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山××城××科城市风景花园××房，建筑面积48.56平方米，总楼价款为550000元；因买方或卖方原因违反本合同约定，无故不履行合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任，若卖方违约则卖方需双倍返还定金，若买方违约则卖方没收定金；任何一方违约除须按合同约定支付违约金外，还要承担一切因违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费、鉴定费等）；基于经纪方为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方前述合同，买方应向经纪方支付房地产买卖代理费12375元；付款方式为按揭付款，买方应于2018年3月8日前支付卖方定金50000元，买方于递件成功并取得过户回执当天支付给卖方首期楼款150000元，买方应于2018年3月10日前去银行办理购房贷款申请所需资料及支付贷款所需费用。房屋买卖合同还约定了其他内容。2.杨晓麒于合同签订当天向李健春支付了购房定金50000元，于2018年4月12日取得银行贷款通知书。高聚瑞于2018年3月9日、20日向朴邻第一分公司通过微信、刷卡方式分别支付涉案房屋交易佣金3000元、3375元，合共6375元。3.2018年4月19日，高聚瑞、杨晓麒与李健春及朴邻第一分公司工作人员到有关部门办理缴税、过户手续，但因涉案房屋需缴纳约15000元的个人所得税，高聚瑞、杨晓麒与李健春就该个人所得税承担问题发生纠纷而未能办理有关手续。朴邻第一分公司称，中山市范围内的“满五唯一”住房是因中山市的有关系统只能查询到中山市范围内的住房情况，并依据该系统查询到的情况征收个人所得税；办理过户时，李健春在中山市范围内仅有一套已满五年的住房属于中山市范围内“满五唯一”，税务部门工作人员没有询问的情况下，李健春主动告知税务部门其在深圳有一套住房；过户缴税时，如李健春回答在中山市之外没有其他住房或者书面承诺没有其他房产，涉案房屋交易可以免征个人所得税，但因李健春表示其在深圳市有住房故无法按照“满五唯一”住房办理过户手续。李健春称，在税务部门缴纳税费时，因其住房证明中注明的婚姻关系与税务部门核实的情况不符，税务部门工作人员认为其不诚信，询问是否在中山市外的其他地方有无住房，其如实告知在深圳有住房，朴邻第一分公司此前未曾告知其应如何应对税务部门的询问。4.高聚瑞、杨晓麒认为李健春在涉案房屋交易前向朴邻第一分公司作出了该房屋属于全国范围内“满五唯一”住房的承诺，并提交了朴邻第一分公司员工李亚楠与李健春的微信聊天记录。该微信聊天记录反映：2018年3月1日，李健春表示“反正我是满五唯一的他就少交很多税”，李亚楠回复“哦，这样呀！满五唯一！我也和客户讲了，说她可能少交很多税”；2018年3月5日，李健春表示去年是其他中介公司帮其卖掉房子，李亚楠询问“是哪里的？也是这套房子吗？您这套不是满五唯一吗”，李健春表示“就是中山的呀。去年卖掉一套，现在就是满五唯一的啦”；2018年4月5日，李亚楠告知李健春“因为过户的话，我们这边核税，今天我去搞了那个核税资料，但是发现你那边给我开的那个住房证明啊，因为您这边还有小孩，还有你家先生，要开要把哪些东西全部拿过来开家庭的，以家庭为单位的住房证明，但是你开了只有你一个人的，那就不行”，李健春表示户口上只有其一个人，后双方约定了办理过户的时间；2018年4月12日，李亚楠告知杨晓麒已取得同贷书；2018年4月25日，因涉案房屋交易个人所得税事宜产生纠纷，李亚楠告知“现在个税已经避免不了啦，就算您以后卖给别人这个房子也会产生个税，就因为您一句话，除非您可以提供深圳的无房证明，现在全地税都已经有记录了”以及“现在的问题是这个约1.5万的税费谁给。主要地税是工作人员都不会问这个您全国房产的事情的，我们都不知道您怎么会扯到深圳房产的事情上面去了，在和您沟通之前我们也把事情和买方说了，她说多出来的费用她不会承担”，李健春表示“我也不会承担，我从来的要求都是实收”，李亚楠称“主要这个事情是您弄出来的……”，李健春表示“你们要提供不实的资料，还这样说”以及“你们没有人告诉我这个情况……到了地税局，没有人告诉我需要做什么，不需要做什么”，李亚楠回复“你向开全国每一个省的住房都开一遍吗？”，后李健春要求李亚楠告知买方按合同约定交易，李亚楠表示“由于您这边一句话的问题，现在买家要多出一万多的个税，她接受不了，买家不同意出，您也不同意出，后面就没有办法进行”。后朴邻第一分公司通过微信向李健春发送了关于缴纳房屋交易个人所得税以及办理房屋过户的告知函，注明“买方明确表示其购买意向为符‘满五唯一’条件的房产，即已满五年且产权人全国唯一的合法房产，交易时可享受税费优惠政策，免征营业税和个税……我司通过微信和电话多次与您确认上述房产是否为‘满五唯一房’时，您均给出肯定回复……交易当天，您也当面作出承诺保证您所出售的上述房屋为‘满五唯一房’。2018年4月19日，我司陪同您与买方前往地税局办理缴税过户手续时，您向地税局工作人员表示您的房产并非‘满五唯一住房’，导致上述房产的交易无法享受税费优惠政策，需要增缴个人所得税约1.5万元”，要求李健春于收到该告知函之日起3个工作日内到地税局缴纳增收的个人所得税，并协助办理过户手续。李健春辩称，其不是房地产相关的从业人员，只是按自己的理解告知朴邻第一分公司涉案房屋在中山市范围内属于“满五唯一”住房，在交税前其到国土部门打印住房信息显示涉案房屋是中山市内“满五唯一”住房，高聚瑞、杨晓麒与朴邻第一分公司看到该住房信息材料后均未提出异议。高聚瑞、杨晓麒确认李健春在中山市内仅有一套住房即涉案房屋，但认为根据有关规定“满五唯一”住房是指全国范围内“满五唯一”，即便对“满五唯一”的认定存在争议，李健春也承诺会有税收优惠。朴邻第一分公司表示，在买卖双方交易前，其未问过李健春涉案房屋是全国范围内中山市范围内“满五唯一”，确认涉案房屋属于中山市内“满五唯一”。5.诉讼中，李健春向朴邻第一分公司员工陈秀媚以及其他房地产中介公司工作人员了解有关“满五唯一”住房的税费问题。李健春通过微信询问陈秀媚，其在中山只有一套住房但在深圳也有房产，交易中山市是否属于“满五唯一”，陈秀媚回复“现在还没有联网，只算中山范围，所以还是满五唯一”。其他房地产中介公司工作人员表示，如果在中山仅有一处房产但在深圳有其他房产，因国土、房管部门尚未联网，中山的房产暂时还算“满五唯一”住房。6.依据高聚瑞、杨晓麒的申请，一审法院依法委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司（以下简称国潼联公司）对涉案房屋即位于中山××城××科城市风景花园××房的价值进行评估。2018年12月18日，国潼联公司出具房地产估价报告，认定涉案房屋在起诉之日即2018年6月5日的评估价格为552856元。高聚瑞、杨晓麒收到前述房地产估价报告后申请撤回评估，一审法院未予准许。7.高聚瑞、杨晓麒为进行本案诉讼，已支出律师费33000元、诉讼财产保全保险费500元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同由卖方李健春与买方高聚瑞、杨晓麒及居间方朴邻第一分公司共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，审查的重点为房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系部分。该房屋买卖合同关系部分是李健春与高聚瑞、杨晓麒的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现李健春与高聚瑞、杨晓麒一致同意解除房屋买卖合同，故对解除房屋买卖合同关系的诉求，一审法院予以支持。但高聚瑞、杨晓麒、李健春基于该合同分别与朴邻第一分公司所形成的居间合同关系，因与本案分属不同的法律关系，一审法院对有关解除居间合同关系的诉求不予处理。由已查明的事实可知，房屋买卖合同签订时，买卖双方均认为涉案房屋符合“满五唯一”的标准而无须缴纳个人所得税，并在此基础上约定由高聚瑞、杨晓麒承担涉案房屋交易中产生的所有税费。除涉案房屋外，李健春在深圳市另有房产，涉案房屋仅符合中山市范围内“满五唯一”，但依照有关规定只有符合全国范围内“满五唯一”的住房才可以免征个人所得税，双方因该个人所得税的承担问题引发本案纠纷。高聚瑞、杨晓麒认为李健春承诺涉案房屋属于“满五唯一”但与实际不符，且李健春不愿缴纳该个人所得税构成违约；李健春则认为其仅承诺涉案房屋属于中山市内“满五唯一”，合同约定由高聚瑞、杨晓麒承担全部税费，高聚瑞、杨晓麒不愿承担该个人所得税构成违约。对此，一审法院分析如下：从中山市二手房的一般交易情况来看，由于目前中山市的房地产管理系统仅能查询到中山市范围内的住房情况，在所售房屋符合中山市范围内“满五唯一”标准的情况下，如出卖人单方承诺所售房屋系其唯一住宅，无论出卖人在中山市外是否存在其他住宅，出卖人均可在相当大程度上规避交易该中山市范围内“满五唯一”住宅产生的个人所得税。李健春与其他房地产中介公司就“满五唯一”住宅交易税费进行交涉的证据反映，基于前述情况，房地产中介公司通常会告知出卖人所售房屋符合中山市范围内“满五唯一”即可就该房屋交易适用免征个人所得税。朴邻第一分公司作为专业的房地产中介服务公司应当清楚二手房交易市场存在前述情况，而其员工李亚楠在微信中有关“就算您以后卖给别人这个房子也会产生个税，就因为您一句话”、“你向开全国每一个省的住房都开一遍吗”以及“主要是地税工作人员都不会问这个您全国房产的事情的，我们都不知道您怎么会扯到深圳房产的事情上面去了”的陈述，也表明朴邻第一分公司知晓前述二手房交易存在符合中山市范围内“满五唯一”而免征个人所得税的情况。但合同签订前，李健春表示涉案房屋“满五唯一”在税收上有优惠时，朴邻第一分公司并未向其解释“满五唯一”的条件或问及该房屋是否属于全国范围内的唯一房产。李健春在中山市有关税务部门如实陈述其在深圳市另有住房，亦不应认定为存在过错。现没有证据反映李健春明确作出涉案房屋系全国范围内“满五唯一”的承诺或其知晓只有符合全国范围内“满五唯一”的住宅才能免征个人所得税，基于目前中山市的二手房交易的现实情况，不能认定李健春就涉案房屋“满五唯一”存在不实陈述，高聚瑞、杨晓麒认为应由李健春承担个人所得税缺少事实依据。但因高聚瑞、杨晓麒基于认为涉案房屋系“满五唯一”无须缴纳个人所得税才作出由其承担全部税费的意思表示，亦不能依照该合同约定认定由高聚瑞、杨晓麒承担个人所得税。故一审法院认为因买卖双方对个人所得税的承担问题约定不明，而税费的缴纳涉及国家利益，本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于任何一方，双方均不应承担违约责任。房屋买卖合同关系解除后，由此造成买卖双方的损失应由双方当事人各自负担，故一审法院仅认定李健春应返还高聚瑞、杨晓麒已支付的购房定金50000元，高聚瑞、杨晓麒已支出的律师费、中介费、诉讼保全保险费等作为其已实际发生的损失由高聚瑞、杨晓麒自行负担。至于评估费，因评估结论对本案处理结果没有影响，应由高聚瑞、杨晓麒自行负担。综上所述，高聚瑞、杨晓麒诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除高聚瑞、杨晓麒与李健春于2018年3月8日签订的房屋买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；二、李健春于判决发生法律效力之日起七日内向高聚瑞、杨晓麒返还定金50000元；三、驳回高聚瑞、杨晓麒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3098元，诉讼保全费1220元，合共4318元（高聚瑞、杨晓麒已预交12622元，由一审法院退回高聚瑞、杨晓麒8304元），由高聚瑞、杨晓麒负担2774元，李健春负担1544元（李健春于判决生效之日起七日内迳付高聚瑞、杨晓麒）；评估费2792元（高聚瑞、杨晓麒已预交），由高聚瑞、杨晓麒负担。二审期间，各方当事人无新证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审另查明：关于李健春向朴邻第一分公司放盘时是否明确告知朴邻第一分公司或向高聚瑞、杨晓麒明确表示过，涉案房屋满足全国范围内的“满五唯一”，可以享受税收优惠的条件？李健春称其已告诉了朴邻第一分公司在深圳有其他房产。朴邻第一分公司则称，不清楚李健春在深圳还有房产，如果整个交易中当事人一开始告知是“满五唯一”，就不会多次询问确认。高聚瑞、杨晓麒则称，李健春没有说过其房屋是中山市范围内还是全国范围内的“满五唯一”，但有说过涉案房屋可以享受税收优惠，中介公司有告知涉案房屋是“满五唯一”，有税收优惠，中介公司作为专业公司，其相信接楼时，肯定是确认过房屋的相关情况。本院认为，涉案房屋买卖合同内容包含了卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案为房屋买卖合同纠纷，审查的法律关系为房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系部分。涉案房屋买卖合同是李健春与高聚瑞、杨晓麒的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照诚实信用原则，履行合同义务。本案二审争议焦点为：李健春在履行合同过程中是否存在刻意隐瞒了房屋重要信息，对导致双方解除合同是否具有过错。经听取本案各方当事人的陈述及综合全案证据，本院评判如下：首先，从朴邻第一分公司的陈述来看，李健春虽然称其房屋是“满五唯一”的房屋，但鉴于目前中山市的房地产管理系统仅能查询到中山市范围内的住房情况，故朴邻第一分公司未进一步核实涉案房屋是否满足全国范围内还是中山市范围内的“满五唯一”。朴邻第一分公司作为专业的房地产中介公司，理应进一步核实清楚房屋的实际情况，并明确告知买卖双方二手房交易政策的具体条件，但朴邻第一分公司仅听取了李健春说是“满五唯一”后，就没有进一步调查询问。其次，高聚瑞、杨晓麒亦未举证证明李健春明确表示过涉案房屋是全国范围内“满五唯一”。再次，若李健春熟悉二手房交易政策，明知税收优惠的政策条件是全国范围内的“满五唯一”、且目前房地产管理系统未能全国联网仅查询到中山市范围的前提下，其没有必要冒着违约风险，向税务局人员说出自己在深圳另有房产。最后，从李健春与朴邻第一分公司的员工微信聊天“主要是地税工作人员都不会问这个您全国房产的事情的，我们都不知道您怎么会扯到深圳房产的事情上面去了”“第一：你们没有人告诉我这个情况；第二：我不会撒谎；第三：到了地税局，没有人告诉我需要做什么，不需要做什么”的内容来看，李健春称其已告知朴邻第一分公司其房屋是中山市范围内的“满五唯一”的陈述具有更高的可信性。综上，本案没有充分确凿的证据证明李健春明确作出涉案房屋系全国范围内“满五唯一”的承诺或存在刻意隐瞒房屋重要信息的行为。如实陈述、依法缴纳税费是每个公民应尽的义务，李健春在税务局人员的询问下如实陈述其住房实际情况不应认定为有过错。另外，对于因涉案房屋不符合全国范围内的“满五唯一”税收优惠条件，导致产生的个人所得税费用双方在合同磋商过程中未有合意，事后双方又未能协商一致意见，故一审法院认为因双方对个人所得税的承担问题约定不明，本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于任何一方，双方均不应承担违约责任并无不当，本院予以维持。房屋买卖合同关系解除后，由此造成的损失应由双方当事人各自负担。高聚瑞、杨晓麒主张李健春双倍返还购房定金、支付律师费、中介费及诉讼保全保险费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高聚瑞、杨晓麒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3504元（高聚瑞、杨晓麒已预交3504元），由上诉人高聚瑞、杨晓麒负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  吴合波二〇二〇年三月二十日书记员  严贝贝