贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初633号原告：高宇，男，1984年10月20日生，汉族，住贵阳市白云区。被告：贵州园锦房地产开发有限公司，住所地：贵阳市白云区龙井路289号（艳山红镇政府5楼），统一社会信用代码：91520113666995921C。法定代表人：林卓群，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李琼，女，1980年6月6日生，苗族，住贵州省贵阳市观山湖区，该公司办公室主任。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：王娟，女，1984年1月21日生，汉族，住四川省中江县，该公司销售部总监。代理权限：特别代理。原告高宇诉被告贵州园锦房地产开发有限公司（以下简称园锦房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高宇、被告之委托诉讼代理人李琼、王娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2018年6月1日起至2018年11月14日止的逾期交房违约金9737元；2、判令被告收取原告的地下停车管理费按照合同约定执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市白云区云景世家二期3栋1单元16层2号房屋，合同对房屋的坐落、价款、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定履行了全部的购房款583060元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房”。但到2018年11月14日，涉案项目才取得贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具的《贵阳市商品房住房交付使用备案登记书》。合同第十三条约定：“出卖人逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。在交房使用后，被告未按照双方签订的合同第二十三条的规定收取地下停车管理费小车每月200元，而是按照机械车位上层每月300元，下层每月330元收取。被告逾期交房、未按照合同约定收取停车管理费已经严重违约，故诉至法院，诉请如前。庭审中，原告主动撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。被告辩称：一、在合同约定的交房时间，工期延误及《贵阳市商品住房交付使用备案证书》的延期取得并非被告的主观原因导致，其客观因素主要是：1、2017年6月20日，因白云区云环路、白云北路、龙井路道路改造施工占用半幅道路，致使涉案项目施工及绿化等受到严重影响，市政工程施工造成工期的延误而推迟取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》的时间。2、因“数博会”等重大活动，也不可避免的造成证书取得的延期，根据双方合同第十二条第（三）款第（3）项约定“若因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任”和附件十二补充协议第六条第2点约定“遵守配合政府的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的，出卖人可据实予以延期”，被告可据实予以延期。二、涉案房屋在合同约定的交房时间内已具备交房条件，被告在约定交房的期限之前已通过报纸公告、电话、短信等方式通知全体业主及时办理房屋交付手续，绝大部分的业主已办理了交房手续，但原告没有及时办理，其行为也对被告造成了损失。三、被告于2018年11月14日已取得涉案项目《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，并于2019年4月18日起正式通知业主办理产权证。原告已于2018年9月12日签收《客户交房通知书》，并于2018年9月25日完成了房屋交付使用，应视为原告同意接受和认可该房屋，不应再支持违约金。综上，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：2017年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的位于贵阳市白云区房屋，建筑面积为112.15平方米，房款总价583060元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该合同第十二条对城市基础设施、公共服务设施和商业配套设施进行了约定，其第（三）款“商业配套设施”约定，“……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：……（3）出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约金，若因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任”，另，该项目并未约定商业配套设施。该合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。该合同第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。该合同附件十二《补充协议》第六条关于交付条件（对合同第十一条的补充）第2点约定，“因自然灾害、公共突发事件、不可抗力的客观原因，以及遵守配合政府的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的，出卖人可据实予以延期”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年3月5日，涉案房屋项目取得贵州智强房地产测绘服务有限公司出具的《房产面积实测报告》。2018年3月25日，涉案房屋项目取得贵阳市住房和城乡建设局出具的《建筑工程竣工验收报告》。2018年5月29日，被告在《贵州都市报》刊登公告通知云景世家业主于2018年5月26日开始分批办理交房手续。2018年10月17日，涉案房屋项目通过贵阳市白云区建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2018年11月14日，涉案房屋项目取得贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。2018年9月12日，原告到被告处办理交房手续，签收了《客户交房通知书》，2018年9月15号，原告在被告处签收了《房屋及钥匙收取确认书》，查看了房屋并领取了房屋钥匙，但认为被告未能出示相关证明文件而未领取门禁卡。另查明，2017年6月20日起，涉案房屋项目所处的云环路等进行道路提升改造，占用半幅道路施工，另外半幅道路双向通行。上述事实，有原、被告的在庭陈述及原告提交的原告的身份证、被告的企业信息、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据，贵阳住房公积金贷款支付凭证、房屋移交检查记录、本院（2019）黔0113民初2970号民事判决书，被告提交的商品房买卖合同、建筑工程竣工验收报告，房屋面积实测报告、建设工程竣工验收备案表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，交房公告，客户交房通知书回执、房屋及钥匙收取确认书、贵州都市报公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定履行如期向原告交付房屋的义务，被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案中，合同约定的房屋交付时间是2018年5月31日前，被告虽在2018年5月29日，以报纸刊登公告的方式通知云景世家业主于2018年5月26日开始分批办理交房手续，但涉案项目于2018年10月17日才取得贵阳市白云区建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，于2018年11月14日才取得贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，故至2018年11月14日，涉案房屋才完全达到合同第十一条约定的交付条件，被告已构成违约，理应向原告支付逾期交房的违约金，而原告于2018年9月12日到被告处签收《客户交房通知书》并于同月15日在被告处签收《房屋及钥匙收取确认书》，其虽对房屋的是否有证明文件提出质疑，但其查看涉案房屋并领取了房屋钥匙，即完成交房手续，视为原告接受该房屋，逾期交房违约金的起算时间应自2018年6月1日起至2018年9月15日共107天，违约金金额为58.3060元／日×107日=6238.74元。对于原告主张收房后至2018年11月14日的逾期交房违约金本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第六条关于交付条件（对合同第十一条的补充）第2点约定，“因自然灾害、公共突发事件、不可抗力的客观原因，以及遵守配合政府的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的，出卖人可据实予以延期”，本案被告主张的云环路等提升改造施工影响其项目进展与前述补充协议约定的延期事由不符；双方签订的合同第十二条第（三）款第（三）项仅是对该项目配套商业设施建设逾期的免责约定，且该项目并无商业配套设施的约定，因此被告主张依据前述两项约定可以据实予以延期即不承担逾期交房违约金的辩解意见没有依据，本院不予采纳。对被告关于市政施工占用、损坏其绿化及大型活动，进而导致被告工程延期进而迟延通过竣工验收备案和取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》的辩解意见，本院认为，被告提供的证据不足以证明云环路道路提升改造施工导致其工程延期进而迟延取得相关证书与其有必然联系，故该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州园锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高宇支付逾期交房违约金6238.74元；二、驳回原告高宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由原告高宇承担10元，被告贵州园锦房地产开发有限公司承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马雪恒二〇二〇年三月三十一日法官助理祝清碧书记员罗次珍