河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1277号 上诉人（原审被告）：李颖，女，1976年11月5日出生，回族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：杨涛，河北东方伟业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋鲁立，女，1964年1月25日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：袁宏凯，系被上诉人宋鲁立之子。 被上诉人（原审原告）：梁宏，男，1962年11月18日出生，汉族，住沧州市新华区解放东路沧县。 上述二被上诉人的委托诉讼代理人：陈建英，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人李颖因与被上诉人宋鲁立、梁宏租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李颖的上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人不应支付租赁费用136000元及利息或发回重审；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.主体问题：上诉人认为，一审法院判决上诉人向二被上诉人支付租赁费136000元及利息错误。上诉人自始至终并未和二被上诉人签订过任何租赁合同，上诉人签订的租赁协议对方为沧州南川楼民族市场有限公司，从该协议上可以看出，二被上诉人并不具备本案的诉讼主体资格，一审法院判决上诉人向二被上诉人支付租赁费及利息没有事实及法律依据。2.违约问题：因沧州南川楼民族市场有限公司存在违约行为，致使合同无法履行，一审法院要求上诉人支付租赁费及利息没有事实及法律依据。上诉人与沧州南川楼民族市场有限公司于2011年3月21日签订了房屋租赁合同，合同第四条第一款约定能够看出沧州南川楼民族市场有限公司所出租的房屋应向上诉人配备齐全的消防设施，照明线路，应当保障乙方安全正常使用，但沧州南川楼民族市场有限公司未按照协议履行其义务，造成上诉人多次被沧州市运河区南湖街道办事处要求整改，因沧州南川楼民族市场有限公司未按约定配备齐全的消防设施造成运河区公安消防大队作出责令限期改正通知书，因上述问题沧州南川楼民族市场有限公司不给予解决，造成上诉人无法正常经营，也无法依法获得国家部门的相关手续，因此沧州市运河区民政局还下发了整改通知书，上诉人多次与公司协调，公司人员袁宏凯向上诉人承诺自2017年6月30日至2017年7月31日前将问题解决，并于2017年6月30日签订了承诺书，但至今沧州南川楼民族市场有限公司未能按照合同约定及承诺履行其义务，造成上诉人至今无法正常经营，上诉人认为沧州南民族市场有限公司存在严重违约，因上诉人无法正常使用，对于二被上诉人的租赁费用上诉人不应给予支付。 宋鲁立、梁宏辩称，一、主体问题，1.对涉案房屋有合法使用权的是二被上诉人，沧州南川楼民族市场有限公司对涉案房屋没有合法使用权，不是合法的出租人。涉案房屋是袁升与梁宏通过租赁方式取得使用权，具有出租权，袁升去世后，妻子宋鲁立与南川楼管理委员会变更原租赁协议，取得合法使用权，宋鲁立具有出租人资格。2.上诉人于2011年3月21日与宋鲁立丈夫袁升签订的房屋租赁协议，不是上诉状中陈述的沧州南川楼民族市场有限公司，宋鲁立丈夫袁升于2011年9月去世，宋鲁立变更为合法的出租人。3.上诉人在一审提交的答辩书中以及在一审庭审质证时，也承认与袁升签订协议的事实，并且在袁升去世后，与梁宏、宋鲁立及其子袁宏凯一直在履行租赁协议，支付过部分租金，并签订承诺书同意继续支付租金。本案不支付租金的理由只是被上诉人一方违约不修缮房屋。二被上诉人具有合法的诉讼主体资格。二、沧州南川楼市场有限公司与本案没有关系，二被上诉人也不存在违约行为，上诉人应当依法支付租金和利息。1.被上诉人一审提交了修缮房屋的水、电、消防等设施的收据和发货清单等证据，证明被上诉人已经尽到了修缮义务，上诉人所诉与事实不符。2.上诉人被消防、民政局、南湖街道办事处通知整改，没有相关证据。上诉人经营的是养老院，即使被整改，整改的内容也不是被上诉人作为出租人的义务，而是对上诉人经营养老院这个特殊行业的特殊要求。3.上诉人在一审并没有提起反诉，其主张的违约不是本案审理的内容，不能成为拒付租金的理由，如果认为违约给其造成损失，可另案起诉。综上所述，一审判决正确，应予维持。 宋鲁立、梁宏向一审法院起诉请求：依法判决解除双方的房屋租赁协议；判决李颖搬离租赁场地，并恢复场地原貌；被告给付原告方2019年5月1日前的租金136000元（暂定金额，实际结算至李颖搬离租赁场地，并恢复场地原貌之日止）；被告按照年利率6%的利息标准赔偿原告方经济损失（以136000元为基数，自应给付之日起至实际给付之日止）；由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年5月份，沧州市运河区南川楼小区管理委员会（甲方）与袁升、梁宏（乙方）签订《场地租用合同》一份，约定乙方占用甲方（南川楼小区东侧，南湖社区南侧-原南湖学校）场地一处，占用项目包括办公楼、车间、仓库等，租用期限自2009年8月1日至2029年7月31日，租金一年90000元。2012年3月2日，沧州市运河区南川楼小区管理委员会与梁宏、宋鲁立（袁升之妻）签订《场地租用合同承租人变更协议》，主要内容为因袁升去世，现将原南川楼小区管委会与袁升、梁宏签订的“场地租用合同”的承租人变更为梁宏、宋鲁立。 2011年3月21日，袁升（甲方）与被告李颖（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将自有的坐落在沧州市南湖小区西侧民族市场院内北侧二层楼一栋及楼后平房数间、楼东侧八间房屋出租给乙方作为经营场所。租赁期限自2011年5月1日起至2021年5月1日共10年。甲乙双方议定第一年年租金五万元，第二、三年年租金六万元，第四年以后年租金七万元，由乙方在每年到期后一个月内缴纳下一年度的租金。甲方对出租房屋及其消防等设施设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）以保障乙方安全正常使用。被告李颖承租房屋后开办了敬老院。后因在房屋租赁协议履行过程中双方产生矛盾，2017年6月30日，在南川楼村委会主持下宋鲁立之子袁洪凯代宋鲁立、梁宏与李颖签订《承诺协议》，主要内容为李颖同意自2017年6月30日至2017年7月6日七天内给付袁宏凯租金70000元，其余所欠租金在2017年8月31日前全部付清。李颖所提出的电的问题、消防栓通水、房屋漏水、消防通道畅通、灭火器，袁宏凯同意自2017年6月30日至2017年7月31日前全部完成维修、更换到位。2017年7月6日，李颖向袁宏凯交纳了房租70000元，截至2019年5月1日，李颖尚欠二原告房屋租金136000元。 李颖经营的沧州市伊颖养老服务有限公司于2016年10月21成立，2019年8月21日通过审批核准，经营范围为养老服务。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告宋鲁立、梁宏与被告李颖对双方之间存在房屋租赁关系的事实无异议，予以确认。双方之间的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。关于双方签订的租赁合同是否应该解除，二原告主张解除合同的理由是被告未按约给付租金且系无证经营，违反合同约定，造成合同目的不能实现。被告则主张合同应继续履行，不按时支付租金的原因是原告未按合同约定保障所租房屋的正常使用。对此一审法院认为，首先，关于二原告主张的被告系无证经营，被告已当庭提交了营业执照证实其开办的养老院已经过审批，二原告无异议，故原告的该项解除合同理由不能成立。其次，案涉租赁合同的租赁期限至2021年5月1日，目前尚未到期。被告虽未按约给付租金，但其未按约支付租金与二原告未完全履行对案涉房屋的修缮义务有关。二原告虽然提交了一系列清单、票据，但这些证据不能证明其已就被告承租的房屋存在的问题进行了全部维修。综合考虑本案实际情况，被告租赁房屋用来开办养老院，其已经投入了大量资金和心血，虽然其有迟延履行协议约定义务的行为，但该违约行为给原告造成的损害后果较小，也不影响二原告在订立合同时所预期的经济目的的实现，被告拖欠租金的行为不符合根本违约的情形。当然，虽然被告主张原告未提供足以保障其正常使用的房屋，但其又愿意继续履行合同，那么不支付租金显然不是正确的解决问题的方法，双方应通过友好协商的方式来解决，从而共同保障合同目的的实现。综上，从公平、维护交易稳定性的原则出发，本案房屋租赁协议不宜解除。被告认可欠二原告截至2019年5月1日的租金136000元，予以确认，被告应予支付。关于二原告主张的经济损失，其并未提交证据证实其主张的计算标准的合理性，但被告拖欠租金是事实，一审法院酌定自被告拖欠租金之日起至实际支付欠付租金之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，即其中66000元的租金损失自2018年6月1日起，剩余70000元租金损失自2019年6月1日起支付。关于被告主张的损失，因其在本案中并未提出反诉，本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条的规定，遂判决：一、被告李颖于本判决生效之日起十日内向原告梁宏、宋鲁立支付截至2019年5月1日前的租金136000元及赔偿因逾期交付租金给二原告造成的损失，其中66000元的租金损失自2018年6月1日起，剩余70000元租金损失自2019年6月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至履行完毕之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费1510元，由被告李颖负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据： 1.房屋租赁合同，该合同是2011年3月21日上诉人与沧州市南川楼民族市场有限公司袁升签订，加盖了该公司印章，由袁升签字，拟证明南川楼民族市场有限公司是合同主体，并非二被上诉人个人； 2.沧州市运河区行政审批局出具的内资企业登记基本情况表，拟证明南川楼民族市场有限公司存在，法定代表人是袁升，经营范围是市场筹建，拟证明合同主体是公司而非个人，并且从企业登记信息、经营范围内容中体现出未取得消防验收之前不能经营的字幕； 3.安全生产日常监督检查意见书和承诺书，拟证明上诉人与沧州南川楼民族市场有限公司签订合同后，该公司没有向上诉人提供安全保障的房屋，承诺书明确写明存在消防安全隐患问题、电的问题、房屋漏水等问题，袁宏凯承诺都能改正，当时有南川楼的书记也在场； 4.2019年1月24日沧州市运河区民政局出具的整改通知书，拟证明袁宏凯作出承诺后至今仍未按照合同约定履行整改义务，2019年5月9日，沧州市运河区南湖街道办事处出具的安全生产日常监督检查意见书，仍然存在安全隐患问题； 5.2019年12月25日，南湖街道办事处出具的安全生产日常监督检查意见书，拟证明至今仍未按约定履行义务，造成上诉人至今无法正常经营； 6.沧州市南川楼民族市场有限公司出具的2011年5月5日的房租收据一张，金额50000元，拟证明上诉人与南川楼民族市场有限公司对接。 被上诉人的质证意见：一、房屋租赁合同，1.不认可该证据的真实性、合法性和关联性，该协议是复印件，合同签日期有更改，并且沧州南川楼民族市场有限公司对涉案房屋没有合法使用权，没有出租权，即使有盖章，也不具有法律效力，协议也不能实际履行。2.袁升是以个人名义，与梁宏二人从南川楼小区管理委员会租赁取得的涉案房屋的使用权，袁升去世后，被上诉人梁宏、宋鲁立与南川楼管理委员会已经变更了租赁协议，宋鲁立与梁宏是涉案房屋的合法使用权人，有合法的出租权。3.二被上诉人一审提交了李颖与袁升的房屋租赁协议书，李颖认可二被上诉人提交的房屋租赁协议书的真实性，对证据没有异议。这与李颖提交的这份房屋租赁协议书相矛盾。并且李颖在本案中提交的证据3的证明目的中，也明确表述是二被上诉人出租给李颖的房屋，而不是沧州南川楼民族市场有限公司。4.李颖一直在履行与二被上诉人的租赁协议，2017年7月6日还向二被上诉人交纳租金7万元，这也与二审提交的这份房屋租赁协议相矛盾，既然是与沧州南川楼民族市场有限公司签订的租赁协议，却把租金交付给二被上诉人，不能自圆其说。所以上诉人提交的这份房屋租赁协议是假的。二、沧州市运河区行政审批局出具的内资企业登记基本情况表，认可真实性，但该证据与本案不具有关联性。情况表记载的是沧州南川楼民族市场有限公司法定代表人袁升2011年9月已去世，企业状态为已吊销，经营范围一栏，记载是筹建状态，袁升去世至今近十年时间，从未变更过法人，事实上公司只有注册登记，没有实际运营，公司不具有履行合同的能力，即使李颖提交的房屋租赁协议书上有该公司的盖章，也没有实际履行合同的能力，因为没有房屋使用权无法交付房屋，也不能实际收取租金。涉案房屋租赁协议是李颖与袁升个人签订的，与公司无关，李颖在袁升死后，一直是向二被上诉人交付租金，向二被上诉人主张房屋修缮权利，而不是向公司主张。该企业信息与本案不具有关联性。证据3安全生产日常监督检查意见书和承诺书，不认可2016年7月5日的意见书真实性，是复印件，监管人员签字不确定是本人所签。这属于2017年6月30日承诺书签订之前存在的问题，承诺书签订后，被上诉人已经修缮到位，该意见书不能成为上诉人拒付租金的理由。认可承诺书真实性，该承诺书证明李颖是与二被上诉人之间的租赁关系，出租人不是沧州南川楼民族市场有限公司。承诺书约定的修缮义务，二被上诉人一审提交的第三组证据，已经证明按承诺书的约定履行了房屋修缮义务。所以上诉人提交的上述两份证据不能达到其证明目的。对证据4，2019年1月24日沧州市运河区民政局出具的整改通知书，不认可该证据的真实性，该通知没有签字，没有日期。根据双方签订的房屋租赁协议第四条，被上诉人的义务就是定期检查，保证房屋不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），该通知书内容上只写无任何手续，不具备安全条件，无手续说明上诉人是非法营业，不具备安全条件，并不是说租赁房屋本身存在安全隐患，只能说明上诉人不符合经营老年公寓这个特殊行业的特殊要求。所以这份通知与本案没有关联性。2019年5月9日，沧州市运河区南湖街道办事处出具的安全生产日常监督检查意见书，该证据不具有真实性，意见书明显是两联，内容应该填完整，横线上边一联交李颖个人，横线下边一联由监管部门留存，而这份协议只填了上边一部分，监管部门根本没有留档。对证据5，2019年12月25日安全生产日常监督检查意见书。（1）该证据不具有真实性，意见书明显是两联，内容应该填完整，横线上边一联交李颖个人，横线下边一联由监管部门留存，而这份协议只填了上边一部分，监管部门根本没有留档。（2）该证据出具日期是2019年12月25日，是在本案一审判决送达后出具,不能成为一审起诉前李颖拒付租金的理由。（3）意见书的整改意见是室外消防栓2个无水，不能证明消防栓无水的原因，不能证明消防设施存在隐患，不能证明二被上诉人未尽到修缮义务。对证据6，不认可真实性，不是正式发票，没有交款人姓名，不能显示交款的性质是房屋租赁费，不能显示与本案租赁房屋有关，即使是上诉人向该公司交过款项，也不能证明是本案租金，与本案没有关联性。 经本院审理查明，一审时，二被上诉人宋鲁丽、梁宏提交宋鲁丽之夫袁升（已去世）、梁宏与南川楼小区管理委员会于2009年8月签订的场地租用合同、二被上诉人与南川楼小区管理委员会于2012年3月2日签订场地租用合同承租人变更协议，拟证明二被上诉人对案涉房屋及场地有合法使用权，上诉人对上述证据无异议，且对案涉拖欠的租金136000元没有异议，但不认可支付。由一审开庭笔录为证。 另查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。 本案中，关于二被上诉人是否系适格的主体问题，被上诉人梁宏及被上诉人宋鲁丽之夫袁升（已去世）与南川楼小区管理委员会于2009年8月签订的场地租用合同、二被上诉人与南川楼小区管理委员会于2012年3月2日签订场地租用合同承租人变更协议，上诉人对此无异议，本院予以认定。上述证据可以证实二被上诉人对案涉房屋在租赁期限内依法享有使用权。结合宋鲁丽与袁升系夫妻关系，袁升生前与上诉人签订的房屋租赁协议，在袁升去世后，上诉人亦向被上诉人交纳租金及协商问题等，可以证实双方实际履行租赁合同的事实。上诉人提交的2011年3月21日其袁升签订的房屋租赁协议，虽加盖了沧州市南川楼民族市场有限公司印章，但不足以抗辩上述事实，故二被上诉人是本案适格的主体。上诉人主张二被上诉人并不具备本案主体资格不能成立，本院不予支持。上诉人提交的沧州南川楼民族市场有限公司企业信息及50000元的收据，与本案没有关联性，本案不予涉及。 关于上诉人主张“存在违约行为，致使合同无法履行”的问题。上诉人提交的案涉承诺协议，被上诉人在一审及本院审理中对此无异议，本院予以采信。结合该承诺协议，被上诉人应依约定兑现其承诺。一审时，被上诉人提交了系列清单、票据，用于证明其履行了修缮义务。关于上诉人提供的2016年7月5日安全生产日常监督检查意见书存在的问题，发生在被上诉人承诺之前，故与被上诉人承诺之后实施的行为没有关联性。关于上诉人提交的2019年5月9日的安全生产日常监督检查意见书载明“一楼西头插座损坏”“一楼西头接水处地滑”，2019年1月24日整改通知书存在问题载明“无任何手续，不具备安全条件”，上述问题存在不能证明属于被上诉人的义务范围所致。关于上诉人提供的2019年12月25日的安全生产日常监督检查意见书载明“室外消防栓2个无水”是否属于被上诉人未尽到约定义务所致，因该存在问题发生在被上诉人主张的案涉租金之后，不足以抗辩被上诉人的主张。综上，上诉人提供的证据不足以证实其主张。 综上所述，李颖的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3020元，由上诉人李颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  范秉华 审判员  潘艳辉 二〇二〇年三月十九日 书记员  李 静