江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6305号 原告（案外人）：顾祥圣，男，1982年12月15日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：**,泰州市姜堰区俞垛法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司,统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区姜堰大道128号。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁海月，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜勇，男，该公司员工。 被告（被执行人）：许真林，男，1971年9月29日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现在江苏省龙潭监狱服刑。 被告（被执行人）：沈海英，女，1974年5月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告顾祥圣与被告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、许真林、沈海英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、被告姜堰农商行委托诉讼代理人丁海月、姜勇、被告许真林到庭参加诉讼，被告沈海英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，2019年9月10日泰州市姜堰区人民法院作出的（2019）苏1204执异118号执行裁定书驳回原告提出的执行异议，没有事实和法律依据：1、原告对泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产享有租赁权。2015年12月1日，被告许真林、沈海英将执行标的（泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产）出租给唐德勤，双方约定租赁期限10年，并可顺延10年。2017年6月1日唐德勤在租赁合同约定的权利范围内将上述房产转租给原告,原告交纳租金12万元，并对房屋装修花费20万元后入住至今。唐德勤租赁房产后，对其享有的权利合法处理应受法律保护，转租给原告后，原告装修入住使用至今的事实己确定了原告合法租赁权，并且也是对出租人交付房产事实的进一步确认；2、在保护原告对执行标的租赁权的情况下带租拍卖。依据买卖不破租赁的原则，执行标的上的租赁关系并不因拍卖而消灭，抵押权并不与租赁权发生冲突，亦不会影响被告姜堰农商行在拍卖价款中的优先受偿权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。请求：1、立即停止对许真林、沈海英共有的泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室房地产的拍卖执行；2、准许保护原告租赁权的前提下带租拍卖上述房产；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃第2项诉讼请求。 被告姜堰农商行辩称，本案并不存在原告所称的租赁关系，原告对抵押房产无租赁权，原告及本案另外两个被告与唐德勤虚构两份房屋租赁合同，拖延了执行两被告房产的执行进程。请求驳回原告的诉讼请求。 被告许真林辩称，案涉房屋租给了唐德勤，具体时间记不清了，收了10万元的租金，不清楚唐德勤后来是否租给原告，也不认识原告。 被告沈海英未答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2017年5月25日,本院对姜堰农商行诉许真林、沈海英金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2644号民事判决：一、被告许真林、沈海英于本判决生效之日起十日内向原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司偿还借款本金100万元、支付期内利息22241.44元及逾期利息（自2017年1月11日起至实际清偿之日止按年利率10.92%计算）；二、如被告许真林、沈海英未按上述期限履行，则原告有权对座落于泰州市姜堰区锦都国际花园B-5-178号房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿。 2017年5月5日，本院根据姜堰农商行的申请，作出（2017）苏1204民初2644号民事裁定：冻结被申请人许真林、沈海英的银行存款102.1万元或查封其等额的其他财产。在该裁定执行过程中，本院于2017年6月2日作出（2017）苏1204执保227号协助执行通知书：查封被执行人许真林所有的产权证号为姜房权证姜堰字第××号及81017643、644、645号房产；查封期限三年，自2017年6月2日至2020年6月1日。 根据姜堰农商行的申请，本院于2017年8月16日立案强制执行，案号为（2017）苏1204执1999号。执行过程中，姜堰农商行于2018年6月29日向本院申请撤回执行，本院裁定终结执行。 2019年6月25日，姜堰农商行向本院申请恢复执行，本院立案强制执行，案号为（2019）苏1204执恢553号。执行过程中，本院于2019年7月3日作出（2019）苏1204执恢553号执行裁定：拍卖被执行人许真林、沈海英共有的位于泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产（所有权号为：姜房权证姜堰字第××号）。案外人顾祥圣对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月10日作出（2019）苏1204执异118号执行裁定，驳回顾祥圣的异议请求。顾祥圣不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：1、原告提交《房屋租赁合同》两份，其中，出租方为许真林与沈海英、承租方为唐德勤的合同约定，出租方将坐落于泰州市姜堰区锦都花园B5-178室的房屋按现状租赁给承租方，租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日，可顺延10年，第一年租金为3.6万元，其后每五年递增5%，租金每五年支付一次（以现金支付），租赁期限内承租方无需经出租方同意可将房屋转租他人，该合同出租方的签约日期为2015年12月31日，承租方的签约日期为2015年12月1日；出租方为唐德勤、承租方为顾祥圣的合同约定，出租方将坐落于泰州市姜堰区锦都花园B5-178号的房屋按现状租赁给承租方，租赁期限自2017年6月1日至2025年6月1日，可顺延8年，年租金为3万元，其后每4年递增5%，租金每4年支付一次（以现金支付），租赁期限内承租方无需经出租方同意可将房屋转租他人，该合同双方的签约日期为2017年6月1日。 2、2015年12月1日，许真林出具收条一份，载明，今收到唐德勤现金18万元（注房屋租金五年）。2017年6月1日，唐德勤出具收条一份，载明，今收到顾祥圣房屋租金（现金）12万元。 3、原告提交江苏省增值税电子普通发票六份，购买方名称为锦都房地产开发有限公司，地址为锦都国际花园B-5178，货物名称为供电、售电，销售方为国网江苏省电力有限公司泰州市姜堰区供电分公司。 4、原告提交泰州市姜堰区锦绣物业有限公司出具的收据一份，载明，入账日期2019年12月6日，交款单位B5-178，金额1600元，收款事由2019年物业费。 5、2019年9月2日，唐德勤向本院提出执行异议，请求撤销对许真林、沈海英共有的泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产采取的拍卖等强制措施，或保留现有的租赁合同关系进行拍卖。该异议请求被本院驳回。 6、据泰州市姜堰区房屋权属证明记载，锦都国际花园B-5-178房屋所有权人为许真林、沈海英，共有方式为共同共有，所有权号为姜房权证姜堰字第××号。该房屋于2016年1月15日抵押登记给姜堰农商行。 本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，案涉房屋的所有权人即被告许真林、沈海英在房屋抵押给被告姜堰农商行前，将房屋出租给唐德勤并收取租金，后唐德勤将房屋转租给原告，原告按租赁合同约定向唐德勤支付了租金并占有使用房屋，该转租虽未得到被告许真林的同意，但根据许真林与唐德勤签订的《房屋租赁合同》“租赁期限内承租方无需经出租方同意可将房屋转租他人”的约定，该转租应为合法、有效，则原告应享有对案涉房屋的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本院对案涉房屋的拍卖并不影响原告对该房屋享有的租赁权，该租赁权继续存在于案涉房屋上，故原告不得以对案涉房屋享有租赁权要求停止本案对该房屋进行的拍卖等处置行为。 综上，原告的异议理由不能成立，对其诉讼请求应予驳回。被告沈海英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了对原告的诉讼请求及证据进行抗辩和质证的权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告顾祥圣的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告顾祥圣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵东平 人民陪审员  周爱群 人民陪审员  刘 霆 二〇二〇年三月十七日 法官 助理  姜光宝 书 记 员  刘晨明 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 。 （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 。