北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23328号原告：张伟，男，1979年3月9日出生，汉族，北京银河巴马生物技术股份有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张炎（张伟之妻），1978年4月25日出生，汉族，北京人民电器厂有限公司员工，住北京市大兴区。被告：杨磊，女，1982年4月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：王昱嵩，男，1983年2月1日出生，汉族，金元证券股份有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾小平，北京市常鸿律师事务所律师。原告张伟与被告杨磊、王昱嵩确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人张炎、被告杨磊、被告王昱嵩及其委托诉讼代理人顾小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、判令杨磊与王昱嵩于2019年2月14日签订的以北京市大兴区罗奇营路30号院8号楼3单元2层201室（以下简称涉案房屋）为担保抵押的《主债权及房屋抵押合同》中设立抵押的部分无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月23日，张伟与杨磊签订《房屋买卖合同》，杨磊将涉案房屋出售给张伟。张伟依约向杨磊支付了相应的款项后，杨磊于2012年7月20日将房屋交付给张伟。2018年7月23日，杨磊从张伟处将《拆迁安置用房购买协议》取走，要求办理产权登记，并承诺办好产权证后，配合张伟办理涉案房屋过户手续。杨磊于2018年12月26日办理完涉案房屋的产权证，但其未按补充协议配合原告办理房屋过户等相关手续。后张伟将杨磊诉至北京市大兴区人民法院，要求杨磊继续履行《房屋买卖合同》及补充协议，并申请查封了涉案房屋。在该案审理期间，杨磊与王昱嵩于2019年2月14日签订了《主债权及房屋抵押合同》，并在不动产中心办理了涉案房屋的抵押登记。张伟认为，杨磊与王昱嵩在涉案房屋上设立抵押登记的行为，严重损害原告的合法利益，对此，杨磊是恶意逃避履行房屋买卖合同义务；王昱嵩作为抵押权人即使不是恶意也存在重大过失行为，不能成为善意取得抵押权人。涉案房屋对于张伟的家庭是解决生存权问题，而对于王昱嵩是一种经营权，生存权是高于经营权的。综上，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十四条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条的规定，杨磊与王昱嵩签订的《主债权及房屋抵押合同》中设立抵押的部分无效。被告杨磊辩称，我不同意原告的诉讼请求。我于涉案房屋的产权证办下来后，明确告知原告，房屋我要收回不卖了，按照买卖合同的约定返还原告房款；张伟曾经起诉我，要求办理房屋过户，法院已经判决驳回他的诉讼请求。被告王昱嵩辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并没有采取通过预告登记、异议登记或是查封的方式来公示房屋有其他权利负担，在原告提起诉讼过程中有很多时间去办理公示。我们在签订抵押合同，在不动产权登记处进行了查询，涉案房屋没有任何权利负担，我方尽到了审慎义务，属于善意第三人，我认为抵押合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月23日，出卖人杨磊与买受人张伟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，杨磊将涉案房屋出售给张伟，房屋成交价格为53万元。2012年6月26日及2013年12月15日，杨磊（出卖人、甲方）与张伟（买受人、乙方）签订二份补充协议，其中约定：乙方于2012年7月20日前将首付款30万元支付给甲方，并于当日进行房屋及物业交接；甲方应在拿到房产证10个工作日内配合乙方进行贷款过户等相关事宜；根据双方《买卖合同》、《补充协议》等书面约定，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；甲方承诺此房屋无任何纠纷且可上市交易；乙方于2013年12月25日前再次支付甲方房款2万元。2012年6月23日至2015年11月21日，张伟按上述各次约定向杨磊支付购房款共计33.5万元。涉案房屋系杨磊所得拆迁安置用房。2018年7月23日，杨磊为办理涉案房屋不动产权属登记，将原已交付给张伟的《拆迁安置用房购买协议》取走，并承诺待不动产权登记完毕后通知、配合张伟办理过户手续。涉案房屋实际于2018年12月23日进行不动产登记，登记权利人为杨磊，产权证号为：京（2018）大不动产权第XXXX号。2019年1月17日，本院受理张伟与杨磊就涉案房屋买卖合同纠纷一案，张伟的主要诉讼请求为：杨磊继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋权属变更登记为张伟名下；杨磊自行解除抵押登记（注：此项为诉讼中增加）；杨磊给付违约金10.6万元。本院经审理认为，杨磊在与张伟签订房屋买卖合同后对涉案房屋设立抵押，现未履行消灭抵押的义务，致使无法办理房屋所有权转移登记，经本院向张伟释明后，张伟仍坚持其诉讼请求不变更，故对张伟的诉讼请求，不予支持。本院于2019年3月6日作出（2019）京0115民初3463号民事判决书，判决驳回张伟的全部诉讼请求。另，本院根据张伟的财产保全申请，于2019年3月6日作出（2019）京0115民初3463号之一《民事裁定书》，裁定查封杨磊名下的涉案房屋，期限为三年。因张伟不服本院上述判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院认为一审法院查明事实不清，缺乏必要参加诉讼的第三人（即房屋抵押权人王昱嵩），于2019年8月20日作出（2019）京02民终9724号民事裁定：撤销一审判决，发回重审。现该案由本院正在审理中。庭审中，张伟向本院提交了在不动产登记机构备案的杨磊与王昱嵩于2019年2月14日签订的《主债权及房屋抵押合同》及抵押登记信息表，其中显示：抵押人及债务人杨磊，抵押权人王昱嵩，被担保主债权金额80万元，债务履行期限为2019年2月14日至2019年8月13日，抵押房屋坐落即为涉案房屋，抵押登记时间为2019年2月15日，不动产抵押登记证明号为京（2019）大不动产证明第0002218号。杨磊、王昱嵩对以上证据不持异议。王昱嵩向本院提交如下证据：王昱嵩与杨磊于2019年2月14日签订的《借款担保合同》，中国工商银行转账凭证，大兴区不动产登记事务中心于2019年2月14日针对涉案房屋出具的查询结果以及不动产登记证明。用以证明其经查询得知涉案房屋为杨磊所有且无权利负担，按照借款担保合同约定将80万元转付杨磊，并以杨磊的涉案房屋办理抵押登记。张伟对此未提出明确异议。本院认为，张伟与杨磊就涉案房屋签订买卖合同后，各自履行了部分相应义务，但杨磊未按买卖合同约定在取得涉案房屋权属登记后，及时通知并配合张伟办理该房过户登记，故张伟对杨磊享有要求其继续履行房屋买卖合同义务的债权请求权。杨磊于2018年12月23日取得了涉案房屋不动产登记，即时依法取得涉案房屋所有权，此后，杨磊与王昱嵩签订的《主债权及房屋抵押合同》、《借款担保合同》，根据合同约定，杨磊向王昱嵩借款80万元，杨磊以其名下的涉案房屋设定抵押担保，并办理了不动产抵押登记。杨磊没有依照买卖合同约定配合张伟办理涉案房屋过户登记，更将该房作为借款抵押担保物设立抵押，妨碍了房屋买卖合同的继续履行，违反诚实信用原则，对此杨磊存在明显恶意。根据张伟的诉讼请求，本院应以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定作为判断张伟请求权能否得到支持的基础法律规范。本案中，王昱嵩在与杨磊办理借款和设立抵押及抵押登记前，查明了涉案房屋权属以及没有其他权利负担，正是利用不动产登记公示具有的公信效力，履行了应尽的注意义务；张伟以王昱嵩在借款及办理房屋抵押前，没有对涉案房屋存在诉讼争议、杨磊的借款用途、还款能力进行考察，没有实地勘查涉案房屋占有情况，对此存在重大过失甚或恶意，故不能成为善意取得抵押权人，张伟的上述主张及其结论，没有法律依据支持；本院根据杨磊与王昱嵩签订的《主债权及房屋抵押合同》、《借款担保合同》、工商银行转账凭证以及当事人有关陈述，无法认定杨磊、王昱嵩之间关于借款涉及的主合同并以涉案房屋设立抵押担保的从合同存在无效的法定事实和理由。张伟关于其购买涉案房屋已符合《执行规定》第二十八条的规定，其享有的物权期待权能够对抗王昱嵩的抵押权的意见。对此，本院认为，《执行规定》第二十八条的要义是，法院针对被执行人名下特定不动产执行时，在该不动产上存在两方（种）权利：一方是普通金钱债权申请执行人的申请执行权；另一方是无过错买受人依据买卖合同享有的权利，当上述两方权利发生冲突时，优先保护买受人的合同权利，即物权期待权。本案中，即便张伟购买涉案房屋符合本条规定的四项情形，其对涉案房屋享有的债权请求权已上升为物权的期待权，该权利排除的是申请执行人对被执行人名下不动产的申请执行权，但并不能得出其享有的物权期待权能够对抗抵押权的结论，根据《执行规定》第二十七条的规定内容，也反向说明了这一问题。另外，抵押担保物权是物权的一种，如果买受人物权期待权有对抗抵押担保物权的功能，在不能依法确定抵押担保无效前提下，担保权利人却丧失了对担保物所享有优先受偿的权利，显然与法律规定相悖。综上，《执行规定》第二十八条在本案中并不能成为张伟请求权所依据的法律规范。综上所述，张伟要求确认杨磊与王昱嵩签订的《主债权及房屋抵押合同》中设立抵押的部分无效的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回张伟的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由张伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李继伟人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二〇年三月三日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞