北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初1677号原告：叶海鹏，男，1973年2月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：陈松彬，男，1983年12月22日出生，汉族，住址北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。被告：李德厂，男，1973年9月12日出生，汉族，住浙江省。被告：龚玉生，男，1960年9月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：韩佳益，北京兰普瑞那律师事务所律师。原告叶海鹏、陈松彬与被告李德厂、龚玉生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶海鹏，陈松彬及其委托诉讼代理人柯进忠，被告李德厂、被告龚玉生的委托诉讼代理人韩佳益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶海鹏、陈松彬向本院提出诉讼请求：1、判决原告与李德厂解除《房屋租赁协议》；2、判决被告李德厂向原告支付装修损失530000元、租金80000元、转让费60000元;3、判决二被告返还原告纯实木餐桌等物品、4、被告龚玉生对赔偿承担连带责任。2019年3月5日，叶海鹏、陈松彬撤回要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求。2019年10月11日，叶海鹏、陈松彬撤回原第三项，要求二被告返还物品的诉讼请求。2020年3月17日，叶海鹏、陈松彬的诉讼请求变更为：1、判决原告与李德厂签订的《房屋租赁协议》无效；2、判决被告李德厂向原告支付装修损失530000元、租金80000元、转让费60000元；3、被告龚玉生对赔偿承担连带责任。事实和理由：2015年5月1日,原告与被告李德厂签订书面《房屋租赁协议书》,该协议约定:甲方(李德厂)将位于北京市昌平区房屋出租给乙方（叶海鹏、陈松彬）做餐饮使用,租期3年,自2015年5月1日至2018年4月30日,房屋租金每年人民币8万元;按年结算,每年4月30日前乙方向甲方支付租金,乙方承租该房屋后,甲方保证该房屋无任何纠纷,且甲方必须保证乙方能正常经营,如因房屋原因导致乙方不能经营的,甲方应赔偿乙方装修费、转让费、房屋租金等损失。其他条款租赁协议均有约定。被告李德厂转租给原告的房屋是其从被告龚玉生处承租取得的。2016年12月4日原告与往常一样前往租赁房屋时,发现自己所承租的房屋已被夷为平地，房屋内的全部家具、餐厅设备、文玩字画、酒水饮料等贵重物品均踪影:所见到的是一片废墟,由于当时无法与出租人李德厂取得联系,遂立即找被告龚玉生了解具体情况以及原告的财产去向遭其拒绝。后原告为了解事实情况再次找到村委会寻求帮助,村委会给出的答复是镇政府已向房屋出租方赔偿了20余万元的装饰装修以及经营损失,至于原告屋内的财产去向表示不清楚;原告找到镇政府请求予以核实,镇政府的答复与村委会答复一致,镇政府已将20余万元赔偿支付给了房屋出租人。原告认为其与被告李德厂所签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示,未违反国家法律、法规的强制性规定,协议条款亦经双方共同协商确定,应属有效协议,理应受到法律的保护和支持。且被告已经根据双方签订的协议将房屋交付给原告使用,而原告也依照约定向被告人李德厂支付租金,原告承租被告李德厂的租赁房屋后,为了经营需要多方筹借资金对房屋进行了装饰装修改造以及购买经营用品;租赁房屋被拆前合同期未满,被拆后得知被告李德厂故意隐瞒合同真实情况,与原告签订超期《租赁协议》,其行为存在明显欺诈,违反了合法诚实信用原则,同时严重侵犯了原告的合法权益,目前已给原告造成了严重经济损失。被告龚玉生在知晓的情况下默许被告李德厂与原告签订超期合同,且两被告在原告所租赁的房屋被拆前未依法向原告履行告知义务以及被拆迁地址、范围、面积、时间;导致给原告造成严重的经济损失;至今独自占有原告承租的被拆房屋的赔偿款及占有原告经营财产的行为对原告是一种严重的侵权行为,其两被告应依法向原告承担赔偿及财产返还责任。被告李德厂辩称，同意解除《房屋租赁协议书》，判令驳回被答辩人的其他诉讼请求。事实与理由一、答辩人不存在违约行为。1、答辩人在和被答辩人签订《房屋租赁协议书》时，其转租期限到期，龚玉生同意继续续租，该《房屋租赁协议书》约定的期限可以得到保障。所以，答辩人向被答辩人转租的期限虽然超过了原有租赁期限，但并不属于违约行为。2、答辩人向被答辩人转租的房屋是因政府征用而被拆迁的，在法律上应当视为不可抗力情形。所以，该房屋被拆迁不能视为答辩人违约。3、关于租赁房屋的拆迁，是在答辩人向被答辩人转租后一年半才被拆迁的。由此可见，答辩人事先也不知道房屋将要被拆迁的情况，不存在被答辩人所称的欺诈事实。二、房屋被拆迁的损失应当由被答辩人自己承担。1、被答辩人所称因拆迁造成的损失与事实不符。首先，房屋被拆迁之前，被答辩人已经接到通知，被答辩人在接到通知后，已经将房屋内主要设备拆卸完毕并拉走，有目击证人可以作证，并不存在政府在被答辩人不知情的情况下将房屋拆迁的事实，也不存在被答辩人财物丢失的事实。其次，房屋拆迁属于政府行为，被答辩人在接到通知后，有义务将房屋内财物转移走。从事实看，被答辩人已经将空调、设备等有价值的物品拉走。退一步讲，即使被答辩人房屋内有少部分遗留物品因拆迁被损坏，也是因为被答辩人自己不履行义务造成的，其应当自行承担责任。再次，再退一步讲，就算假设被答辩人的财物没有拉走，也没有提前接到拆迁通知，其因拆迁受到的损失，也是政府拆迁行为造成的，和答辩人向其转租房屋的行为没有因果关系，该责任也不应当由答辩人承担，而是应当根据政府拆迁行为的过错或者被答辩人的过错来划分责任。三、政府拆迁补偿款应当归龚玉生所有。1、政府拆迁补偿款是针对房屋搭建进行的补偿，而不是对房屋经营装修做出的补偿。该房屋是龚玉生所投资搭建，根据法律规定，该补偿款理应由龚玉生获得。2、答辩人和龚玉生签订的原租赁协议中明确约定，遇房屋拆迁时，房屋拆迁补偿款归龚玉生所有。答辩人向被答辩人转租，依法也受到原租赁协议的约束。据此，根据合同约定，该补偿款也应当由龚玉生获得。四、被答辨人要求退还房屋租赁费没有法律依据答辩人和被答辩人签订《房屋租赁协议书》后，被答辨认向答辨认交纳了一年的租金（80000元）,而被答辩人实际使用房屋的时间为一年半，已经超期使用了房屋，答辩人要求退还房屋租赁费没有法律依据。五、被答辨人要求退还房屋租赁转让费没有法律依据，答辩人在向被答辩人转租房屋时，所谓的转让费不是房屋的转让费，而是酒店内设备所有权的转让款，转让的设备包括所有的空调、冰箱、电视、音箱、监控、电脑、桌椅、餐具和厨具等酒店的一切内部设备。所以，该设备转让其实是一种设备的买卖行为，该设备已经交付，其使用、收益、处分的权利转归被答辩人。同时设备的损毁、维修、灭失等风险责任也转归被答辩人。在房屋拆迁时，被答辩人将受让的所有设备已经进行了处置，无论是拉走还是抛弃，还是被损毁，该责任都和答辩人无关，应当由被答辩人自行承担。六、答辩人不应当向被答辩人赔偿装修费用。首先，答辩人向被答辩人转租房屋时，是已经装修好的房屋，不存在被答辩人又花费53万元进行酒店装修的事实。因此，也不存在答辩人向被答辩人赔偿装修费用的问题。其次，房屋拆迁属于政府行为，属于不可抗力情形。根据我国《合同法》规定，因不可抗力情形造成的合同无法履行或者损失，双方互不承担责任。所以，就算被答辩人对酒店进行了装修，存在装修费用的问题，也应当由其自行承担。综上所述，答辩人在向被答辩人转租房屋过程中不存在欺诈行为，不存在违约行为。房屋租赁合同无法履行完毕是因为政府拆迁行为造成的，属于不可抗力情形，双方互不承担责任。被答辩人交纳一年租金，实际使用房屋已经长达一年半。另外其所称物品丢失和装修花费均为虚构事实，且其提前接到房屋被拆迁的通知，就算有物品丢失，也是自身过错原因造成的。因此，被答辩人要求退还房租、转让费（设备转让价款）、赔偿装修费、返还丢失物品等等均无法律依据和约定依据，依法应当予以驳回。现特请求法院查清事实，依法判令解除双方《房屋租赁协议书》，驳回被答辩人其他的一切诉讼请求。另外，答辩人保留向被答辩人追索拖欠的半年租赁费和水电费的权利。被告龚玉生辩称，一、答辩人龚玉生不应列为本案被告。依据被答辩人起诉书所述，被答辩人向答辩人主张权利基于答辩人为出租人并且默许承租人向次承租人转租事宜。经查本案中所涉房屋租赁合同的基本事实：诉争关键物房屋属于北京创新兰天花木科技有限公司所有，并且以该公司作为出租人将该处房屋租赁给承租人李德厂。按照我国公司法相关规定：北京创新兰天花木科技有限公司具有独立法人资格，应独立承担法律责任。答辩人虽为该公司经理但所履行的是职务行为，不应个人承担责任。综上所述：将答辩人列为被告的主体不适格。二、请求判决驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人认为当事人的诉权有两种，一种是起诉权，一种是胜诉权。起诉权是程序上的权利，胜诉权是实体上的权利。本案中，被告是明确具体的，法院不能剥夺原告的起诉权利，具体到案件中，原告是否告对被告，被告主体适格属于原告自身的问题。对于其诉讼请求是否能够获得支持，能否胜诉属于实体上的问题，只有经过审理查明才能确定，本案中，因原告告错了被告，被告主体不适格，应当从实体上予以判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，甲方（出租方）李德厂与乙方（承租方）叶海鹏、陈松彬签订《房屋租赁协议》，双方约定“：甲乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议：一、甲方将房屋出租给乙方做餐饮使用，租赁期叁年，自2015年5月1日至2018年4月30日，共计36个月；二、本房屋租金为每年人民币捌万元，按年结算，每年4月30日前乙方向甲方支付；三、乙方租赁该房屋后，甲方保证该房屋无纠纷，且甲方必须保证乙方能正常经营，如因房屋原因而导致乙方不能正常经营的，甲方应赔偿乙方装修费，转让费，房屋租金等损失；四、本协议履行期满，乙方有优先续租权；五、乙方租赁期间应保证房屋的消防安全，如发生消防安全事故，乙方承担责任。……”签订协议后，叶海鹏、陈松彬交纳房屋租金80000元及转让费60000元。关于转让费的性质，李德厂陈述为转让空调、餐具等设备设施的费用。叶海鹏、陈松彬否认房屋内有此设备设施，陈述转让费为“盘店”的钱。案涉承租房屋未取得建设规划审批手续，2016年10月27日,北京建正合生房地产评估有限公司曾出具《北京市房屋腾退估价结果通知单》，案涉砖房估价结果为900元/㎡，该价款含屋内所有水电、暖及装修。2016年12月左右，案涉房屋被腾退。本案庭审中，李德厂称，在2016年4月30日前曾打电话要求原告支付租金，五月中旬贴通知要拆迁后就未再主张过租金，且将涉拆迁情况已告知叶海鹏、陈松彬。叶海鹏、陈松彬称，虽然李德厂告知承租房屋涉拆迁，但并未出示过相关批文，因合同尚在履行期，故其继续占有使用承租房屋。关于承租房屋面积，叶海鹏、陈松彬陈述为逾三百平方米，李德厂陈述为三百平方米左右。为证明其装修损失，叶海鹏、陈松彬向本院提交与北京中亚利装饰有限公司签订的《合同书》，合同书中载明的包含门脸区、室内、后院、综合大项改造预算总计533000元。本案庭审中，本院向各方当事人释明，《房屋租赁协议》如被认定为无效合同，各方当事人意见是否有变化。叶海鹏、陈松彬称即使合同无效，仍应按照其诉讼请求赔偿相应款项。李德厂称关于合同效力由法院认定，其他答辩意见无变化，对于赔偿的诉讼请求均不同意。龚玉生答辩意见无变化，主张《房屋租赁协议》与其无关。另查，2014年5月7日，甲方北京创新兰天花木科技有限公司（以下简称兰天花木公司）与乙方李德厂签订《承包协议》，甲方同意将本公司院内房屋及土地门脸共计10间房屋承包给乙方，承包期限为2014年7月1日至2016年7月1日。2016年8月18日，兰天花木公司与李德厂经北京市昌平区人民法院调解，出具（2016）京0114民初10984号民事调解书，双方达成调解协议：李德厂于二〇一六年八月二十五日前将其占有的双方于二〇一四年五月七日签订的《承包协议》中所涉房屋十间返还原告北京创新兰天花木科技有限公司。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得规划审批手续，故李德厂与叶海鹏、陈松彬签订《房屋租赁协议》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于房屋未经过规划审批手续，叶海鹏、陈松彬与李德厂在合同履行过程中应当是明知的，故双方对于合同无效的后果各承担50%的责任。因叶海鹏、陈松彬作为承租人对涉案房屋进行了改造、装饰装修，由此产生损失。但涉案房屋现已经拆除，原告提交的装修合同所列总预算不仅包含案涉房屋的装修改造、亦包含承租范围外的装修改造费用，且叶海鹏、陈松彬仅提交合同而未提交发票及实际支付的相应证据，原告提交的证据不足以证明其主张的装修费数额。考虑到原告的装修损失确实存在，本院根据合同约定的租赁期、案涉承租房屋面积及之前现场照片酌情确认装修现值为120000元，李德厂应向叶海鹏、陈松彬赔偿装修损失60000元。李德厂辩称叶海鹏、陈松彬并未对房屋进行装修，但在《房屋租赁协议》中，双方对装修费用的处理问题曾作出约定，据此可判断双方在签订协议时均已知晓承租人欲装修房屋，李德厂的该项辩称本院不予采信。关于转让费的性质，李德厂虽主张转让费为空调等设备设施的转让费用，但其并未提供交付设备设施的相应证据，本院对其该项辩称不予采信。叶海鹏、陈松彬与李德厂虽未在合同中约定转让费的具体内容，但结合庭审调查判断，该笔60000元转让费主要还是承租人预期的商业经营利益。考虑到合同约定的租赁期限，承租人对房屋的使用时间，本院酌定李德厂退还叶海鹏、陈松彬转让费15000元。叶海鹏、陈松彬要求退还租金80000元，但其已实际占有使用房屋，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。叶海鹏、陈松彬要求龚玉生承担连带责任，但龚玉生并非合同当事人，原告的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认叶海鹏、陈松彬与李德厂签订的《房屋租赁协议》无效；二、李德厂于本判决生效之日起七日内赔偿叶海鹏、陈松彬装修费60000元、转让费15000元，以上共计75000元。三、驳回叶海鹏、陈松彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由叶海鹏、陈松彬负担8825元（已交纳），由李德厂负担1675元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年三月三十一日书 记 员  王婵娟