安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终489号上诉人（原审原告）:芜湖益精电机有限公司。法定代表人：梅良琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱水岭，安徽耕天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羊，安徽耕天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖高新资产管理有限公司。法定代表人：许强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。上诉人芜湖益精电机有限公司（以下简称益精电机公司）因与被上诉人芜湖高新资产管理有限公司（以下简称高新资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。益精电机公司上诉请求：1、依法撤销（2019）皖0203民初3602号民事判决，改判高新资产公司将租赁的房屋腾空、恢复原状（按照设计图纸恢复）并交付给益精电机公司；2、改判高新资产公司支付自2018年8月1日起按每月107000元向益精电机公司支付厂房租赁费用至恢复房屋原状并交付合格房屋之日止（按一审诉请暂计算至2019年7月1日的租赁费为1177000元，扣减一审判决已支持的513600元，还应支付数额为663400元）；3、高新资产公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决未支持益精电机公司关于对租赁房屋“恢复原状”的诉讼请求，仅作出“被上诉人在三个月移除中小企业创业园14号厂房装潢设施”的判决，实属不当，应予纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。首先，涉案出租的房屋为厂房，高新资产公司承租房屋后，将其装修成员工宿舍，对房屋内部原有格局及水、电、照明、消防等设施作了较大改动，超出了益精电机公司允许高新资产公司装潢的预期。其次，双方虽在合同中有关于租赁期满后“移除装潢设备”的约定，但根据高新资产公司的装潢现状，其在移除装潢设施后，必然会对房屋造成一定的损坏。基于此，益精电机公司要求恢复原状，有法律依据。第三，在一审审理过程中，双方在法院组织下，就如何恢复达成一致意见，即按照14号厂房的原设计图纸进行恢复，为此，益精电机公司按照法院的要求，在相关部门调取并提供了设计图纸。2、一审判决仅判令高新资产公司给付6个月的租金，无事实和法律依据。（1）迟迟不能交还厂房的责任在于高新资产公司，益精电机公司对此没有过错。首先，在收到高新资产公司2018年8月8日解除合同的《通知函》后，益精电机公司分别于2018年8月9日、2018年9月30日向高新资产公司回函，要求高新资产公司按照法定程序解除合同，并尽快恢复厂房原有使用功能并履行交付义务。2019年6月10日再次发回《律师函》。益精电机公司始终都在积极维权而非消极等待，但高新资产公司迟迟不予理睬。其次，涉案租赁房屋至今仍然控制在高新资产公司手里，没有移交益精电机公司。基于此，益精电机公司至今无法对外出租或使用涉案厂房。（2）一审只支持6个月租金有失公允。自2018年8月8日至上诉之日，涉案厂房已空置达17个月，加上一审判决给予的3个月腾空、移除装潢设施的时间，在不考虑上诉的情况下，已经造成20个月不能使用该厂房。一审法院仅判决支持其中6个月房租损失，显失公平，高新资产公司应承担自2018年8月8日至涉案厂房实际交付之日止的全部租金损失。高新资产公司辩称，请求法院依法驳回益精电机公司的上诉请求，维持原判。1、益精电机公司同意高新资产公司对涉案厂房进行改造装修。首先，涉案厂房的改造，必然需要益精电机公司提供图纸。益精电机公司提供图纸不可能不知道高新资产公司的想法。其次，益精电机公司在长达6年的时间里从未对高新资产公司的装修改造提起异议，双方在2016年签订补充协议时,益精电机公司也没有就装潢提出任何异议,反而根据市场行情降低了租金。最后，高新资产公司并没有违反合同约定的用途。合同约定的用途是办公，也是按办公来改造的，只是在实际使用中将部分楼层办公设备搬出换成了床铺。2、益精电机公司要求返还的厂房必须恢复至租赁前的状态，必须具备厂房正常使用功能，该诉求既与合同约定不符，也缺乏法律依据。3、当事人双方并没有就按照“设计图纸恢复”达成一致意见，高新资产公司同意的是对因拆除造成的损害进行恢复。4、涉案厂房内的装饰装修租物一直未拆除、厂房无法使用的原因在于益精电机公司屡次提出不合同要求，由此造成的损失应当由益精电机公司自行承担。5、因没有积极采取减损措施造成的扩大损失应当由益精电机公司自行承担。6、涉案厂房位置较偏，除非由政府出面招商引资，否则业主基本不可能寻找到承租人。益精电机公司在租赁期间总收益近840万元，即使完全由其自行承担拆迁修复费用，对于益精电机公司而言仍然是受益的。益精电机公司向一审法院诉讼请求：1、判令高新资产公司将租赁的房屋腾空、恢复原状并交付给益精电机公司；2、判令高新资产公司支付自2018年8月1日起按每月107000元向益精电机公司支付厂房租赁费用至恢复房屋原状并交付合格房屋给益精电机公司之日止；3、判令高新资产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月8日，益精电机公司（甲方）与高新资产公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于高新区南区中小企业创业园14号厂房交由乙方租赁使用，租赁总面积为10700㎡，合同暂定租赁期限为5年，自2012年6月8日至2017年6月7日。前三年租金为每月10元/㎡，后二年租金根据市场情况另行商定。关于双方权利义务，《租赁合同》约定：甲方对移交给乙方租赁经营管理的所有房产、设施、设备等物资资产享有法定所有权，并享有使用时的监督权。乙方可根据产业规划，将厂房有序分割或整体租赁给招商入住的企业并进行符合办公要求的装潢。租赁期限满后，如乙方不继续续租，乙方将移除装潢设备。乙方应于租赁期满或者在合同被解除、终止后三十日内，将所使用的厂房、设施、设备等固定资产实物交还出租方，双方及时办理物资清点，并以书面形式办理交接手续，如发现甲方原移交物品有丟失或人为损坏的，乙方负赔偿责任。乙方在30日内将由乙方添购的设备和物资腾出厂房。关于违约责任，合同约定：甲方无特殊原因不得提前终止合同。甲方因特殊原因提前收回厂房时，应提前45天书面通知乙方，同时对乙方造成的损失进行补偿。乙方提前终止合同的，应提前45天书面通知甲方。合同签订后，双方于2012年9月28日办理移交手续，移交表显示：厂房存在东面外墙漏水、卫生间漏水、窗台漏水。2016年8月31日，双方签订《补充合同》，将租金由原每月10元/㎡（含税）调整为8元/㎡（含税），自2016年9月1日至2017年6月7日止。2018年1月7日，双方再次签订《补充合同》，对上述房屋续租至2017年12月31日，租金仍为8元/㎡（含税）。2018年8月8日，高新资产公司向益精电机公司发函告知：自2018年8月1日起，高新资产公司终止与益精电机公司第14号房屋的租赁，该房屋后续租赁使用及支付租金等相关事宜由益精电机公司自行与案外人天弋能源科技有限公司对接洽谈。2018年8月9日，益精电机公司函告高新资产公司，对2018年8月8日函回复以下意见：1、益精电机公司与高新资产公司签订租赁合同，未经益精电机公司同意变更合同主体的前提下，只认可高新资产公司，双方应严格履行合同约定；2、依据合同约定，在益精电机公司与案外人天弋能源科技有限公司未达成协议的情况下，高新资产公司应依据合同履行后方可解除合同、停止支付租金；3、通知函说明自2018年8月1日起终止租赁，违反了合同中约定的提前45天书面通知。2018年9月30日，益精电机公司再次函告高新资产公司：目前为止，未收到高新资产公司任何书面回复，现14号厂房已闲置，但在租赁期间因装潢造成与原有使用功能完全不符，要求高新资产公司依据合同约定尽快恢复原有使用功能交付（可参照原施工图纸或现有12号厂房执行恢复）。2019年6月10日，益精电机公司委托安徽耕天律师事务所向高新资产公司出具律师意见函：1、双方应根据《租赁合同》、《补充合同》的约定，严格依法、依约、诚实守信地履行合同义务；2、高新资产公司仍未能按照租赁合同的约定恢复房屋原状，也未能将房屋腾空并交付给益精电机公司，房屋内的装潢及其他添置物、搁置物等设施仍存在，房屋脏乱差，益精电机公司无法处置房屋内设施，该房屋至今无法对外出租，给益精电机公司造成很大损失；3、高新资产公司应在接到律师函后五日内腾空并交还合格的房屋并支付自2018年8月1日起至实际付清之日按原合同约定的10元/㎡的租金，逾期将提起诉讼。一审法院另查明,双方曾就如何恢复厂房功能问题多次接触，但并未达成一致意见。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方《租赁合同》及《补充合同》的约定，租赁期间至2017年12月31日届满，此后双方未再签订书面合同，但被告仍继续租赁涉案房屋，原告亦未提出异议，故双方租赁关系转为不定期租赁，此时被告可随时解除合同。2018年8月8日被告向原告发函告知终止租赁关系，其解除方式符合法律规定，合同自通知到达对方时解除。原告虽不认可，但亦未在规定期限内就解除的效力向人民法院或仲裁机构请求确认，故自2018年8月8日起双方的租赁合同已解除。合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《租赁合同》的约定，租赁期限满后，高新资产公司应移除装潢设备，并在合同被解除、终止后30日内，将所使用的厂房、设施、设备等固定资产实物交还出租方，双方及时办理物资清点，并以书面形式办理交接手续。高新资产公司并未按约移除装潢设备，高新资产公司提交的移交清单系芜湖天弋能源科技有限公司与高新资产公司之间的移交清单，不能证明高新资产公司已按约与益精电机公司之间完成了移交，故高新资产公司应承担移除装潢设施并交付房屋的责任，由此致益精电机公司无法正常使用涉案房屋造成的损失，高新资产公司也应承担相应违约责任。益精电机公司要求恢复原状，不符双方合同约定，对恢复原状诉请本院不予支持。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同解除后，30日内高新资产公司未完成厂房移交，益精电机公司即可通过起诉寻求司法救济或通过其他救济手段以促使涉案房屋后续问题的解决，但其直至2019年7月才诉至法院，对损失的扩大其自身具有一定的过错。在双方均有过错的情况下，本院酌定高新资产公司赔偿益精电机公司6个月的房租，超出6个月之外的损失部分，由益精电机公司自行承担。关于房租标准，双方《补充合同》已将租金调整为8元/㎡，该调整系双方根据当地租赁市场状况而作出的真实意思表示，且该租金标准自2016年9月即已开始执行，直至双方终止租赁关系，根据庭审查明的情况，益精电机公司同一位置的另一栋厂房至今空置，可见该地块租赁市场供需状况并未发生较大改变，租金上涨基础缺乏，益精电机公司要求上调租金标准并无事实基础，因此高新资产公司赔付租金仍应按8元/㎡计算为宜，6个月租金共计513600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、高新资产公司于判决生效之日起三个月内移除中小企业创业园14号厂房装潢设施并腾空、交付给益精电机公司；二、高新资产公司于判决生效之日起十日内向益精电机公司支付赔偿金513600元；三、驳回益精电机公司其余诉讼请求。一审案件受理费15473元，由益精电机公司负担8676元，高新资产公司负担6797元。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院多次组织双方就租赁厂房的恢复程度、范围以及损失赔偿数额进行调解，但未能达成一致意见。本院认为，综合当事人双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、益精电机公司主张涉案房屋按原设计图纸恢复原状是否有事实和法律依据；2、益精电机公司主张损失按107000元/月自2018年8月1日计算至涉案房屋恢复原状并实际交付之日止是否有事实和法律依据。对此，分析如下：（一）关于涉案房屋恢复程度的认定。根据双方于2012年6月8日签订的《租赁合同》第四条第7款的约定，高新资产公司将涉案部分厂房改造为职工宿舍，并不符合“进行符合办公要求的装潢”的约定。但高新资产公司的该改造行为，益精电机公司在长达6年多的时间里并未提出异议，且双方在此期间还就租金调整签订了《补充合同》，对此应推定为其知晓且认可，益精电机公司主张高新资产公司应按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定对租赁厂房恢复原状，并无事实依据，本院不予支持。一审判决要求高新资产公司限期移除装潢设施，符合涉案《租赁合同》第四条第9款的约定，本院予以支持。（二）关于损失赔偿数额的确定。涉案租赁合同关系于2018年8月8日解除后，双方就租赁物的恢复程度及范围未能达成一致意见，高新资产公司也未向益精电机公司移交涉案厂房，一审法院据此认定高新资产公司应承担相应违约责任，本院予以支持。但至一审法院于2019年12月13日作出判决之日，高新资产公司的违约行为已持续达16个月，再加上一审判决确定的移除设施并腾空的3个月时间，一审酌定赔偿益精电机公司6个月的租金利益损失，有失公允，本院认定该损失赔偿的期限以10个月为宜。损失的赔偿标准，一审法院参照当事人双方于2016年8月31日签订的《补充合同》所约定的租金标准计算并无不当，故高新资产公司应赔偿益精电机公司的损失数额应为856000元。综上，益精电机公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3602号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3602号民事判决第二、三项；三、芜湖高新资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向芜湖益精电机有限公司支付损失赔偿金856000元；四、驳回芜湖益精电机有限公司其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费10514元，芜湖益精电机有限公司负担5000元，芜湖高新资产管理有限公司负担5514元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月九日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。