江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9423号原告：南昌恒信物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区抚生路万福寺19号，统一社会信用代码91360100723935010F。法定代表人：周炳文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201911079431。委托诉讼代理人：何小燕，江西恒红律师事务所律师，执业证号13601201511181774。被告：李某，女，汉族，住南昌市东湖区。被告：杨某某，男，汉族，住南昌市东湖区。原告南昌恒信物业管理有限公司与被告李某、杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌恒信物业管理有限公司的委托诉讼代理人何小燕到庭参加诉讼，被告李某、杨某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌恒信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付争议房屋的物业管理费7838元，违约金2351.4元，共计10189.4元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为争议房屋的业主，房屋建筑面积为113.1平方米。原告与南昌国金房地产开发有限公司于2012年7月签订了《国金˙印象前期物业管理服务合同》，约定原告为国金印象小区提供物业服务，高层住宅物业费单价为每月每平方米2.1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2015年10月1日起停止缴纳物业费，截至2018年6月30日欠费33个月，每月金额237.51元，共欠物业费7838元。同时按合同约定被告应承担欠费每日千分之三的违约金，基于被告违约行为，原告主张被告承担违约金2351.4元。综上，各项请求金额合计10189.4元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现诉至法院，望判如所请。被告李某、杨某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告南昌恒信物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李某、杨某某未到庭质证亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的国金˙印象前期物业管理服务合同及补充协议、入伙手续办理流程表、国金印象交房结算清单、南昌市不动产登记信息查询结果、国金印象小区物业服务收费公示栏照片、张贴律师函的照片等证据，本院认定事实如下：原告南昌恒信物业管理有限公司于2012年7月与南昌国金房地产开发有限公司签订《国金˙印象前期物业管理服务合同》一份，受托对南昌市东湖区董家窑路290号国金˙印象小区进行前期物业管理，合同约定如下：1.委托管理服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，管辖区内交通、车辆行驶及停泊等；2.合同期限自合同签订之日起至“国金˙印象”小区正式成立业主大会续签物业管理服务合同时止；3.受托方（即原告）依照法规政策、本合同和《业主公约》的规定对违反《业主公约》和物业管理法规政策的行为进行处理，包括向业主和物业使用人按期收取物业管理费，对无故不缴纳物业管理相关费用或拒不改正违章行为的责任人采取有效的催缴、催收措施，并按规定收缴每日3‰的滞纳金；4.管理服务费标准高层住宅为2.1元/月/㎡。上述合同签订后，原告为国金印象小区提供物业服务。被告李某、杨某某系争议房屋（房屋建筑面积为113.1平方米）业主，于2015年5月21日办理入伙手续并在当日交纳物业费713元，2015年11月16日向原告递交了装修申请，装修期为2015年11月16日至2016年2月16日。原告以被告未向其交纳2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费为由提起本案诉讼，案件审理过程中，原告陈述其按照业主与开发商签订的商品房买卖合同的约定从入伙之日起一年内对未装修、未入住、未使用的空置房按50%的比例收取物业费，业主递交装修申请后装修期内房屋视为空置房。原告以开发商系于2015年1月15日通知案涉房屋交房为由主张两被告应自2015年1月15日起交纳物业费。本院认为，被告李某、杨某某系争议房屋业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与小区开发商签订的《国金˙印象前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，两被告应按约向原告支付物业费。原告虽以案涉房屋通知交房时间系2015年1月15日为由主张两被告应自2015年1月15日起向其交纳物业费，但其未能举证证明开发商已于2015年1月15日前通知了两被告收房，故本院对其该项主张不予采纳。根据原告提交的入伙手续办理流程表上记载的时间结合原告关于从入伙之日起一年内对未装修、未入住、未使用的空置房按50%的比例收取物业费的陈述，两被告应自2015年5月21日起向原告交纳案涉房屋的物业费，2015年5月21日至2016年2月16日期间的物业费按50%的比例交纳。被告于2015年5月21日交纳的713元物业费已交清2015年5月21日至2015年11月20日期间的物业费（2.1元/月/㎡×113.1平方米×6个月×50%），故对原告要求两被告支付案涉房屋2015年10月1日至2015年11月20日期间物业费的诉请，本院不予支持。两被告应向原告支付案涉房屋2015年11月21日至2018年6月30日期间的物业费金额为7099元（包括2015年11月21日至2016年2月16日期间按50%比例收取的物业费342元，2016年2月17日至2018年6月30日期间的物业费6757元）。两被告未按约支付物业费，应承担逾期支付的违约责任，前期物业管理服务合同中约定的违约金计算标准过高，本院结合原告的诉请对违约金进行调整，酌定被告向原告支付违约金1297元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李某、杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌恒信物业管理有限公司争议房屋2015年11月21日至2018年6月30日期间的物业费7099元；二、被告李某、杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌恒信物业管理有限公司违约金1297元；三、驳回原告南昌恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已由原告南昌恒信物业管理有限公司预交），由被告李某、杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年三月二十七日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。