江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终843号上诉人（原审原告）：孙洁，男，1982年7月19日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：丁友伟，男，1981年11月6日生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人孙洁因与被上诉人丁友伟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初5678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙洁的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人丁友伟的诉讼请求,或者将本案发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、我方起诉时并未请求确认《苏州市存量房买卖合同》解除，原审判决主文的第一项超出当事人诉请的范围，违反了“不告不理”的原则，属于程序违法。2、被上诉人丁友伟和中介机构向房产交易中心提交虚假的材料，导致网签多次未能通过审核，办理资金托管手续的时间超过合同约定，而且被上诉人丁友伟对车位性质进行虚假陈述，导致我方陷入错误的意思表示，以及获得车位所有权的合同目的无法实现。我方有权依照法律规定和合同约定解除合同，被上诉人丁友伟应当返还定金并支付违约金。我方在2019年1月24日就向中介机构提交了网签所需的全部材料，但是被上诉人丁友伟因提供伪造的离婚证和错误的户口本，直到2019年3月7日才办理了新的房产证。双方约定于2019年3月15日前共同申请办理资金托管手续，如逾期超过10日的买受人有权退房，出卖人在收到退房通知书后10日内将房款退还，并支付房屋价款20%的违约金。双方的交易直到2019年3月28日才通过了网签审核，此后还需要10-15天的时间才可以办理资金托管手续。被上诉人丁友伟存在根本违约，我方当然享有合同解除权。涉案的车位是人防车位，被上诉人丁友伟无权进行出售和转让。双方签约前丁友伟声称车位是其出资购买，有正规发票，其诱使我方作出错误的意思表示，导致我方无法实现合同目的，我方同样有权解除合同。3、合同履行期间，苏州市的房价快速疯长，涉案房屋的价格也增长到了260万元-295万元左右。被上诉人丁友伟未如实披露车位性质，且提供虚假的离婚证和与事实不符的户口本，导致网签多次未能通过审核。我方基于丁友伟的严重违约甚至可能存在的犯罪行为，对于交易安全产生严重怀疑，才决定解除合同。原审法院的判决导致被上诉人丁友伟因违约而获得巨大的利益，我方的合法权益严重受损。丁友伟二审中未作答辩。孙洁向一审法院起诉请求：1.判令原审被告返还其定金30000元；2.判令原审被告支付违约金352000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：一、孙洁提交证据证明的事实1、提交登记日期2017年12月12日编号“苏（2017）吴江区不动产权第9088931号”《不动产权证书》（简称尾号8931号不动产权证）一份、登记日期2019年3月7日的编号“苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9010064号”《不动产权登记簿查询记录》（简称尾号0064号产权记录）一份，其中尾号8931号不动产权证已被不动产登记中心注销。该组证据证明涉案房产的基本信息，在双方交易过程中，丁友伟将尾号8931号不动产权证注销，变更为编号为9010064的不动产权证书，依此证明，交易过程中，因丁友伟原因迟延交付房产证，导致双方没有按期办理网签手续的事实。2、提交由出卖人的甲方丁友伟与买受人乙方的孙洁于2019年1月23日签订的“合同编号：100003132550”的《苏州市存量房买卖合同》原件一份（简称房屋买卖合同），证明双方存在房屋买卖法律关系，该合同约定：丁友伟将房屋所有权证编号9088931的位于苏州市吴江区的房屋出卖给孙洁；产权登记建筑面积123.06平方米；该房屋在本合同生效之前已设定抵押权。出卖人应于2019年5月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；合同还约定，“第三条：房屋价款。该房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）的价款为人民币1760000.00（大写：壹佰柒拾陆万元整）买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款）。第四条：房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列[2]……[2]贷款支付：买卖双方约定于2019年03月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最抵首付比例的首付款）打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年06月15日前直接支付至资金托管指定帐号。若因买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全）造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。第五条：买受人逾期付款违约责任。……[2]逾超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖出人支付违约金，合同继续履行。……第十条：关于房屋权属转移登记的约定。自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任……1.属于出卖人责任的，处理如下：⑴逾期在10日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行……2.属于买受人责任的，处理如下：⑴逾期在10日之内，……买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行……⑵逾期超过10日后，出卖人有权解除合同……”。合同最后约定，“此房成交价款176万元附带买断车位一个。在过户完成时交付车位。车位编号为：H056。”3、提交注明时间“2019-01-2323：27：00”的30000元招商银行手机截屏《转账记录查询》一页及“收款人”栏孙洁签名并注明“今收到孙洁购买苏州市吴江区海亮长桥府26幢101室（物业地址）房屋定金人民币（大写）叁万圆整。”的《定金收条》原件各一份，证明合同签订后，孙洁依约向丁友伟支付了定金30000元的事实。4、提交孙洁与中介机构人员李某的微信聊天记录截屏打印件，证明孙洁按照中介的要求于合同签订后的次日已向中介提交了办理网签的全部材料。5、提交孙洁与中介机构人员李某的微信聊天记录截图打印件22页、2019年4月9日中介机构向孙洁提交的称是与开发商签订的车位合同书中两页复印件（简称“与开发商的车位合同复印件”），车位合同复印件写明“甲方拟将该项目区划内指定车位的使用权转让给乙方，甲方不提供和不办理该车位的任何权证，如政府发布紧急命令，可统一集中管理，无偿征用，乙方对此已充分知晓并认可。”聊天记录显示：“李某1月24日下午13：08时：车位是业主买的，他自己也有票据。孙洁：别瞎说了，我问海亮那边了，非人防现在价格4.5左右，人防的都是买房送的。”“李某2月22日下午15：50时：业主今天已签好垫资协议，换好产证我们开始走流程。孙洁：知道了，知道了，反正不要出什么问题吧，反正买房子也不是小事情。”“李某2月26日下午17：29时：我这边已经垫资换证了，你下月十五号之前钱到位就可以了。孙洁：换什么证？新房产证发来看看呀，我这边随时可以托管。李某：（发更正后的尾号0064号产权证3页）产证都是一样的，就是提前把贷款结清。孙洁：是不是现在可以托管了？李某：现在还不可以。业主他项权证还没出来。”“孙洁3月14日晚上19：06时：还不能托管首付？李某：挂牌已经通过了，就等网签了。孙洁：什么意思？李某：业主那边也在催。挂牌网签是两个步骤。时间安排快一点3-22号资金托管，慢一点就要到25号。孙洁：要那么久？李某：吴江现在成交量大，周期相对年前要长一些。孙洁：到月底？李某：是的。孙洁：网签过后多长时间托管？李某：25号之前可以办理好资金托管。李某3月17日早上11：46时：孙哥，你那边资金准备好周一、周二就可以做资金托管了。需要准备的材料身份证、户口本、离婚证、离婚协议、工商银行卡（首付）。”“李某3月18日下午16：21时：资金托管需带材料：买方均本人到场并且携带本人：身份证、婚姻证明（离婚证、离婚协议），户籍证明、托管银行卡……注：以上所有证件均需原件，且身份证需在有效期内。另托管银行卡需与贷款银行一致，且为苏州大市范围内开户的一类卡！！！本人不能到场的需携带公证委托书原件。孙洁：哦，好的。李某：我问好了，明天我们资金托管办完贷款也可以签完，然后等你钱到位直接打进房管局监管账户就可以了。孙洁：好。”“李某3月19日早上11：40时：今天下午无法资金托管，由于某种原因贝壳送审业主户口本错误，耽误了时间，需要从新送审。孙洁：麻烦尽量快点吧，已经逾期4天了。”该组证据证明，由于丁友伟拖延致双方未能在2019年3月15日前办理网签手续；另证明，丁友伟对出卖给孙洁的车位没有所有权，只有使用权利，且无权转让涉案车位，丁友伟的行为构成违约，且在房屋交易过程中丁友伟始终未向孙洁提交过完整的车位合同及丁友伟在本案诉讼中提交的《地下车位（人防）使用协议》；与李某聊天记录还证明，由于丁友伟拖延致双方未能在3月15日前办理网签手续。6、提交孙洁与丁友伟的微信聊天记录截屏打印件3页、2019年4月10日由孙洁委托律师向丁友伟发出《律师函》复印件一份及相应的邮寄凭证和网上查询2019年4月12日“本人收”的签收情况，证明孙洁于2019年3月30日以微信方式向丁友伟明确表示解除合同并要求丁友伟承担违约责任，写明：“丁先生您好：因为您逾期办理资金托管手续超过合同约定的期限，已经严重违约了，我正式通知您，根据合同相关条款，解除合同，要求按照合同赔偿我合同总价款的20%作为违约金，返还3万元定金，如您在5日内不履行上述义务，我将寻求司法途径解决纠纷。”“丁先生：我已经答复您了，您严重违反合同，并且隐瞒办理假结婚证，产权不清晰等事实，和中介签订抽屉协议等反常做法，严重伤害我的权益，破坏买卖双方的信任基础，鉴于以上，我会积极主张我个人权益。”孙洁称，诉状中手写部分“2019年3月28日通知丁友伟解除合同”有误，应以2019年3月30日为准。7、提交2017年12月6日不动产登记询问笔录原件、“苏（2017）吴江区不动产权第9088931号”《不动产权证书》原件各一份。证明丁友伟购买涉案房屋时，故意向不动产登记中心提交了虚假的离婚证，在不动产登记中心询问丁友伟申请登记的不动产是否有共有人时，其作了虚假陈述，笔录中写明：“2、申请登记的不动产是否有共有人？答：否，申请人丁友伟单独所有。”尾号8931号的不动产权证于2017年12月12日以单独所有人取得，而此时丁友伟与朱银霞并未离婚。8、提交丁友伟的离婚证及离婚协议，证明2007年10月11日，丁友伟与朱银霞登记结婚；2018年8月20日，丁友伟与朱银霞离婚。9、提交落款未注明日期的2019年《不动产登记询问记录》复印件一份、《不动产登记簿查询记录》原件一份（简称不动产查明记录，相应权证简称尾号0064号不动产权证）。其中，不动产查询记录载明：“登记日期：2019-03-07；坐落：松陵镇江陵西路1236号长桥雅苑26幢101；权证号：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9010064号；使用权人：丁友伟；共有权人：丁友伟；共有方式：单独所有”。证明因购买涉案房屋时丁友伟提交的离婚证与出售涉案房屋时提交的离婚证不一致，因此在网签审核资料时被房管部门发现，丁友伟与朱银霞重新提交了新的离婚证，因此直到2019年3月7日才办理了新的尾号0064号不动产权证，导致网签时间被拖延。10、提交孙洁与中介人员李某的通话录音光盘一张及相应文字整理书证一份，证明经中介人员李某确认，丁友伟购买涉案房屋时提交的离婚证与出售涉案房屋时提交的离婚证不一致，被房管部门发现后，要求重新换证。（以下为2019年7月12日简易程序庭审提交的证据）11、提交招商银行账户的历史交易明细，证明截止2019年3月18日，孙洁招商银行的资金余额为148176.24元。证明孙洁不仅按照合同的约定向中介提交了办理网签的全部材料，而且也在积极的准备首付款。12、提交国信证券股票明细对账单及加盖“淮安区漕运镇新河头居民委员会”章的证明一份，证明孙洁与孙洋（身份证号码）为亲兄弟关系，由于孙洁在其他方面有投资，孙洁担心2019年3月15日资金无法及时变现时拟向其哥哥借款支付购房首付款，所以其哥哥在其股票账户当中留存了现金497049.02元以备用。13、普通程序审理时补充提交，苏州市住房和城乡建设局苏住建规[2017]5号市住房城乡建设局关于修改苏州市市区《存量房买卖网上管理实施办法》的通知，证明存量房买卖的流程。庭审中孙洁进一步说明，按交易流程，在网签备案成功后才有支付首付款的义务，即网签备案是先履行义务。孙洁提供的证据并不是说已具有支付首付款的义务，而是证明孙洁一直在积极履行合同。关于上述证据12孙洁哥哥孙洋的股票明细对账单，对账的期限是2019年2月15日-2019年3月15日，资金余额为497049.02元，且此资金也是孙洁的备用资金，孙洁在其他地方也有资金，只是说在网签备案成功后其他备用资金无法使用时才会使用其哥哥国信账户的资金。丁友伟质证称，对证据1，产证信息的真实性没有异议。但不能证明因丁友伟延误提交材料导致拖延办理手续的事实。2019年3月8日前丁友伟已解除了房屋抵押负担。合同约定的托管时间是2019年3月15日，经更正后的尾号0064号不动产权证提交的时间是3月7日，因此时间上完全来得及。对证据2《苏州市存量房买卖合同》的真实性无异议，另外，从该合同2019年1月23日签订的补充协议可看出，孙洁没有或者没有足够资金购买房屋，因此需将房屋价格做高以便多贷款额。对证据3的转账记录及定金收条无异议。对证据4的聊天记录，该记录不是与丁友伟发生的，真实性无法确认。对证据5孙洁与李某聊天记录打印件的真实性无异议，但记录中所描述的车位性质只是中介单方面表述，并不是丁友伟表述的内容。而且从这组证据可以看出，孙洁也向物业管理公司和开发商咨询了车位的相关情况，并要求查看车位协议，该车位的编号在买卖合同中也有注明，孙洁应当知晓车位的性质。在之后孙洁亦未提出异议，另外，该车位本身并未另行计算价格，如果是独立产权车位，肯定会另外计算价钱。关于车位使用权是否能够转让是开发商和物业公司的权利范围，之前也已咨询过物业公司，表示不妨碍使用。孙洁不能以该理由作为解除合同和要求丁友伟承担违约责任的依据。孙洁与李某的聊天记录不能达到孙洁的证明目的，从该组证据反而可证明：第一、在发现丁友伟材料瑕疵后，中介人员及时告知了孙洁并告知了之后的操作程序，对此孙洁已知晓，且未提出异议；第二、丁友伟发现问题后，积极配合办理了更正手续；第三、2019年3月8日更正后的材料也已进行了挂牌审核；第四、由于中介机构提交材料的错误，造成房屋交易部门重新审核。以上在这段证据中都有体现。对证据6原丁友伟之间的聊天记录的真实性无异议，但是孙洁实际上不享有解除权。对证据7、证据8、证据9的不动产登记询问笔录、离婚证和协议、2019年不动产登记询问笔录、尾号0064的不动产登记记录的真实性无异议，但不能证明孙洁的目的，反而从这组证据中可以确定更正后的尾号0064号不动产权证已于2019年3月7日准备完毕，并不会导致合同履行的拖延。对证据10孙洁与李某的通话录音及文字件的真实性无异议，但不能证明孙洁的证明目的，反而该录音可以体现丁友伟正在积极换证，以备履行合同，同时中介人员也将这个情况及时的告知了孙洁，并没有对孙洁隐瞒，孙洁也未表示异议。对证据11的真实性无异议，证实2019年3月15日，孙洁仅有资金不足70000元，至2019年3月18日的最终资金也仅140000多元，且期间仍在还贷款，证据中有还“支付宝花呗”的记录。即孙洁提供清单显示的钱的数额并不是固定，很有可能钱会花费掉。对证据12股票明细对账单及证明的真实性无异议，但是，第一、这不是孙洁本人的账户资金，孙洁提供别人的账户资金来证明其本人有购买力这本身就是很可笑的事；第二、该证据3月15日的资金余额也仅70000多元，而不是400000余万元，400000元是打印该对账单时的金额；第三、从合同约定2200000元房款来看，首付需要房款总额的30%，即660000元，再加上过户所需税费、中介费等，约在800000元左右。孙洁提供的资金证明远远不足以购买该房屋；第四、孙洁提供的微信聊天记录中显示，中介公司原本通知孙洁2019年3月19日下午办理资金托管，直到2019年3月19日中午的11:40才通知孙洁因为中介的审核错误，下午的资金托管无法办理。如果孙洁真有履行合同的能力，在2019年3月19日这一天孙洁应将过户需要首付款准备到位，但孙洁并未提供证据证明有该能力，孙洁提供的两份资金流水清单即使加上孙洋的资金记录也仅二十余万元，因此孙洁根本没有资金能力购买房屋。对普通程序提交的证据13质证认为，首先对文件的真实性没有异议；丁友伟从来没有否认过网签的程序，孙洁提交该证据不能达到证明目的。二、丁友伟提交证据证明的事实（一）证据一、提交户口薄原件及复印件1页，证明户口薄于2019年2月19日更正完毕并提交给中介机构。证据二、提交编号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9010064号的不动产权证原件及复印件1页，该证件中的权利人为丁友伟，共有情况为单独所有。该证据证明，不动产权证已于2019年3月7日更正完毕，由中介机构代为领取。证据三、提交丁友伟与中介机构人员的微信聊天记录打印件1页，时间是2019年1月24日，证明丁友伟如实向中介机构人员告知了车位的性质。聊天记录中显示，“李某1月24日下午13：34时：丁哥，你们房子车位是买的还是送的？有票据吗？丁友伟：没有票据，只有协议。李某：协议发给我一下吧。丁友伟：我不在家。李某：你们是买的还是租的。丁友伟：买房时送的。买断车位。证据四、提交与上述孙洁证据5“与开发商的车位合同复印件”相印证的2016年5月15日丁友伟与苏州市吴江海亮房地产有限公司签订的《〈商品房买卖合同〉之补充协议》（简称“车位补充协议”）、《地下车位（人防）使用协议》原件各一份（简称“车位人防使用协议”），证明案涉房屋包含了一个使用权买断的车位，车位价格包含在房价里。其中车位补充协议中写明，“二、车位使用权转让价格：本协议所涉车位的使用权转让价款已包含在甲乙双方签订的《商品房买卖合同》房屋总价之中，乙方无需就该车位的使用权再支付费用……”。证据五、提交落款时间2019年4月15日由丁友伟向孙洁发送的《通知书》一份、EMS邮寄单3张及邮政速递短信申请单3张，证明向孙洁及代理律师、中介机构寄送的信件已于2019年4月16日签收，再次强调并最后通知孙洁“办理托管”过户手续，如孙洁仍不配合的，合同解除。《通知书》中写明，在2019年3月7日前已将有瑕疵材料予以更正并具备了办理过户手续的条件；关于是否有权转让车位问题，涉案房屋买卖合同附带了一个使用权买断车位的内容，车位没有产权证，属人防车位附随房屋使用，且经通知物业管理公司即可变更车位使用权人。《通知书》表明丁友伟未违约。证据六、当庭出示手机中的丁友伟与中介人员李某的微信聊天记录供法庭质证，证明丁友伟将包括更正后需要过户的证件即身份证、婚姻关系证件、户口簿、发票、房产证等材料以拍照的形式上传给中介人员李某，记录显示，交给中介人员所需证件最晚提交日期是2019年3月7日。证据七、提交通过网签送审后拿号办理资金托管手续时的手机视频和拍照打印件。普通程序审理时提交之证据八，提交从吴江区房产交易管理中心松陵镇分中心（简称房管中心）调取的房屋买卖审核流程记录单（简称房产交易流程单）。证明：向房管中心提交材料的是“苏州家联房地产经纪有限公司”；涉及的房屋产权人是丁友伟，产权证号“20199010064”；由经纪公司经办人第一次提交所有交易材料于2019年3月18日14：18：28时已注明“审核通过”；后由于中介的失误又于2019年3月25日18：10：08时进行了重新“出售挂牌”提交；2019年3月26日12：32：15时，因房管中心电脑系统的问题被“自动撤销”，又重新进行了“出售挂牌”；2019年3月27日13：22：10时“交易审核”状态为“审核通过”；2019年3月28日15：22：03时“购房资格审核”为“审核通过”。其中2019年3月26日12：32：15时注明被“自动撤销”一栏没有“操作时间”，由此亦可证明是由于电脑系统问题造成的结果。据此说明，拖延时间的过错不在丁友伟，丁友伟已将准确全面的材料提交给了中介机构，因为中介机构的工作失误及房管中心电脑系统的原因才导致拖延，不应归责于丁友伟。孙洁质证称，对证据一户口簿、证据二的尾号0064不动产权证的真实性无异议。也说明导致网签一直被拖延的原因在于丁友伟常住人口登记卡中婚姻一栏及户主与非户主关系栏的登记与实际不符；并且证明，由于离婚证与出售的涉房屋提交的离婚证不一致，被房管局发现后要求更正而耽误了网签时间。对证据三丁友伟与李某的聊天记录打印件的真实性予以认可。在签订合同之前，丁友伟明确承诺涉案车库为其购买并非人防车位，而是买断车位，有合同，有发票，孙洁才愿意以1760000购买案涉房屋和车库。孙洁提交证据中2019年1月24号下午1：08时李某说“车位是业主买的。他自己也有票据，我让业主票据发给我。我发给你看。”李某于2019年1月24日下午13:15时说，“车位业主昨晚是当我们的面说的，她花钱买的是吧。不是我瞎说的。”这些都是发生在丁友伟提供的此证据之前，进一步说明，丁友伟在签订合同之前给孙洁的承诺是涉案车库是其购买的非人防车位，有合同和发票。对证据四“车位补充协议”的真实性无法确认。在房屋买卖合同签订之后，孙洁多次向中介人员催要涉案车库的购买协议和发票，中介也多次向丁友伟催要购买车库的协议和发票，但丁友伟均未提供。在丁友伟提供签订合同第二天与李某微信聊天中，李某就开始催要协议了，但丁友伟始终没有提供，2019年4月9日中介向孙洁提供了没有抬头并且是不完整的一份协议，即孙洁提供的证据5“与开发商的车位合同复印件”。并且此车位补充协议涉及的并非涉案房屋的车位，而是22幢1单元101号房屋的车位，而涉案房屋是26幢一单元101。并且此合同第二条约定，所“本协议所涉车位的使用权转让价款已包含在甲乙双方签订的《商品房买卖合同》房屋总价之中，乙方无需就该车位的使用权再支付费用。”即非为丁友伟购买而是开发商赠送的车位。第五条第1款明确约定，未经开发商“书面同意不能进行转让、出租车位使用权给第三人。”截止目前，丁友伟也没有向孙洁提供开发商同意转让的书面文件。对“车位人防使用协议”的真实性无法确认。双方在房屋买卖合同过程中，丁友伟从未向孙洁说过存在过这么一个协议，该协议中明确，使用年限为车位交付之日起三年，之后可否使用受到政府部门的影响。这与双方签订合同之前，丁友伟的陈述不符；且未证明车位已由开发商向其交付。对证据五向孙洁发送的《通知书》的真实性予以认可。《通知书》已于2019年4月16日收到，但对其内容部分不认可，具体理由参照孙洁的诉状。对证据六当庭出示手机中的聊天记录的真实性无异议。其最晚提交时间是2019年3月7日，即由于丁友伟的原因才导致了双方网签时间的延迟，且即使如丁友伟答辩状中所描述由于中介人员将未更正的户口本以及新旧户口本掺杂上传，也是由于丁友伟向中介提交了两份不一致的户口薄导致，原因也应归于丁友伟。对证据七的拿号视频和拍照打印件的真实性无异议，该证据显示至2019年4月3日才去领号，而孙洁已于4月3日前的3月28日和3月30日通知丁友伟解除房屋买卖合同，因此4月3日孙洁没有义务去配合办理资金托管手续。孙洁对于普通程序审理过程中丁友伟提交的证据八质证称，对该份证据的真实性无异议，但不认可证明目的。第一、该份证据明确显示2019年3月19日合同签订“撤销”；3月19日出售挂牌“撤销”，而“出售挂牌撤销”应为丁友伟原因导致。第二、3月26日再次提交时，其已过合同约定的3月25日，即使3月26日是由于房管中心电脑系统的原因造成撤销，其时间已超过了3月25日，孙洁已经具备了解除本合同的权利。（二）丁友伟申请传唤的证人李某出庭作证证明的事实证人李某，男，1991年2月15日生，居民身份证号码，汉族，住四川省巴中市恩阳区观音井镇元包岭村135号，联系方式：137××××2003。李某自称且双方均确认其是涉案房屋买卖中介机构的经办人，是全程跟踪服务的人员。证人当庭陈述称：1、至2019年3月8日止，购房人丁友伟为房屋买卖过户所需应提供的材料已经提供齐全。2、自2019年3月8日起如办理资金托管手续需10-15天时间。3、所谓“挂牌”是指在房产交易机构成功挂牌登记出售。4、涉案房屋至3月底才进行资金托管的原因是，第一次2019年3月8日提交，2019年3月8日前送房管交易机构已审核通过，可挂牌交易。第一次送审审查的内容是买卖双方符合政策要求，有资格买卖房屋，并且各自提供了关于自己一方的材料，在形式上都没有问题。实际工作中，房屋买卖过程中存在多次送审的先例，本案也经过3次送审，最后一次是在2019年3月27日。2019年3月19日约定买卖双方做资金托管手续，当进行资金托管手续时中介机构工作人员发现提交的丁友伟材料错误，该错误是由于中介公司人员工作过程中失误造成的，即发现丁友伟婚姻登记情况记载中老户口薄与新户口薄夫妻关系记载不一致。中介公司认为该错误可能会导致无法进一步办理资金托管手续，需要重新送审。因此在发现问题后，由送审材料的中介机构经办人主动向行政部门提出更正并“申请撤销”，进而启动了第二次送审，但第二次送审后又出现因行政部门的电脑系统故障而被驳回的情况，最后才进行2019年3月26日的第三次送审，并于2019年3月27日通过了网签登记手续。2019年3月28日通知买卖双方到吴江房管局进行资金托管，后孙洁就说丁友伟违约了，就不愿意继续购买涉案房屋。5、孙洁不愿意购买涉案房屋后由中介机构约双方协商，但未成功。6、第三次送审通过后才允许取号办理资金托管手续。7、涉案房屋买卖合同未约定首付款数额，首付款比例通常最低限度是房屋总价款的30%，一般是资金托管当天支付首付款。送审过程中网签的备案价以合同约定的1760000元进行备案。三、另查明1、庭审中孙洁称，对“挂牌”、“网签”这些概念不清楚；大概在2019年3月8日中介人员通知孙洁涉案房屋交易已挂牌，但是没有通过，2019年3月19日中介人员通知其作资金托管手续；2019年3月26日孙洁向本案证人即涉案房屋买卖的中介机构经办人李某表达了不想购买的意愿，于3月28日在中介机构向李某再次表达了不愿购买的意思，3月29日晚七点半在中介公司与丁友伟和李某面谈时又明确表达了不愿意购买的意思，于3月30日以手机短信的方式向丁友伟明确表示解除合同的意思，孙洁认为涉案房屋买卖合同于2019年3月30日解除。丁友伟确认上述过程，在2019年3月30日收到孙洁解除合同的明确表示，但认为孙洁没有合同解除权，在丁友伟同意解除或有明确的解除表示前合同仍有效，丁友伟认为合同应于4月15日向孙洁发送书面通知要求收到通知后三日内继续履行合同未果后的2019年4月20日解除。2、庭审中孙洁进一步明确，主张解除合同的依据是涉案房屋买卖合同第四条第[2]款约定的“买卖双方约定于2019年3月15日前共同申请办理资金托管手续”，需要在上述约定的时间内办理资金托管手续，若由于任何一方的责任导致无法如期办理资金托管手续的，则按第十条约定的违约责任承担违约责任，而办理资金托管手续的前提是通过网签备案，因此，诉讼状中已明确丁友伟行为构成根本违约，故解除合同。丁友伟进一步明确，涉案房屋买卖丁友伟方所应提交材料已于2019年3月7日前提交完毕，后未能在约定期限办理相应手续的责任在中介机构提交材料的错误以及房管交易机构电脑系统故障，责任不在丁友伟。3、关于房屋买卖合同第四条第[2]款约定的是买卖双方约定于2019年3月15日前共同申请“办理资金托管手续”，而孙洁强调的是丁友伟迟延至2019年3月27日“办理网签登记程序”致构成根本违约。而“办理资金托管手续”与“办理网签登记程序”是不同的工作步骤，对关联性的提问孙洁称，“办理资金托管”的前提是成功完成网签登记。4、因履行涉案房屋买卖合同，孙洁已向丁友伟支付购房定金30000元。5、双方未提交证据证明已对涉案所称“网签”、“挂牌”、“买断”等概念双方一致的理解和解释。上述事实，有《存量房交易资金托管协议》、《不动产权证书》、《转账记录查询》、聊天记录、《不动产登记询问记录》、房屋买卖审核流程记录单、证人李某的证言等证据及庭审笔录证实。原审法院认为：首先，孙洁与丁友伟于2019年1月23日签订的“合同编号：100003132550”《苏州市存量房买卖合同》，在未提交反证情况下，系买卖双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约全面适当履行各自的合同义务。第二，本案已查明，为履行上述涉案房屋买卖合同，孙洁作为买受人已向出卖人的丁友伟支付了购房定金30000元。第三，依双方均确认的涉案房屋买卖交易中介机构经办人李某的证人证言，结合丁友伟提交并经孙洁确认其真实性从房管中心调取的“房屋买卖审核流程记录单”及双方均提交的与李某微信聊天记录、庭审笔录等证据印证可证实：①孙洁已知2019年3月7日前中介人员将买卖所需材料提交房管中心审核，“房屋买卖审核流程记录单”已注明，2019年3月15日交易审核即“审核通过”，孙洁认为“审核通过”是完成“资金托管”等进一步工作的前提。该记录单另注明，2019年3月18日注明“购房资格审核”结果为“审核通过”，后因中介机构人员错误提交了材料，为使后续工作顺利进行，中介人员于2019年3月19日主动向房管中心申请“出售挂牌撤销”，并于2019年3月25日进行重新“出售挂牌提交”；2019年3月26日“出售挂牌审核通过”和“挂牌审核通过”并备案，后于2019年3月26日未注明操作时间有了“出售挂牌自动撤销”的记录；2019年3月27日记录为“交易审核审核通过”，并于第二日2019年3月28日“购房资格审核通过”。据此，涉案房屋买卖审核流程中有了2019年3月18日和同年3月26日及同年3月28日均“审核通过”的记录。结合李某的证人证言且未提交反证可证实，在2019年3月18日购房资格审核已通过后，由于中介机构工作的错误致涉案房屋买卖于2019年3月25日向房管中心作了第二次的购房交易资格审核；并且，在未举证证实属非归咎于孙洁或丁友伟情况下，已“出售挂牌审核通过”的记录于2019年3月26日被“自动撤销”。该过程与孙洁提交的和李某聊天记录中的磋商过程印证，进一步证实孙洁对所称“审核通过”过程和步骤的明知。至此，房管中心“房屋买卖审核流程记录单”记录的未于2019年3月15日前完成“审核通过”的原因已查明；②并且，双方争议的房管中心“交易购房资格审核”的“网签手续”是否通过，亦非孙洁主张的丁友伟违反了涉案房屋买卖合同第四条第[2]项于2019年3月15日前未完成“办理资金托管手续”，而孙洁提交的本人资金余额凭证不能证明在约定的2019年3月15日前已具备了双方均确认以约定购房总款1760000元的30%计算购房首付款并汇入资金托管账户的条件。综上，孙洁的由于丁友伟行为导致未于2019年3月25日前完成合同约定的“共同申请办理资金托管手续”，因而丁友伟构成违约的主张无事实依据，该理由不成立，相应主张原审法院不予支持。第四，涉案房屋买卖合同的标的是对不动产房屋的买卖，基于上述已查明事实及理由且孙洁亦确认，自2019年3月27日后涉案房屋买卖仍具备继续履行的条件，另孙洁亦未提交足以证明本案存在不能实现合同目的的情形，因此，因无事实根据，原审法院对孙洁解除涉案房屋买卖合同的理由和主张均不予采纳和支持。但是，在2019年3月27日后涉案房屋买卖仍具备继续履行条件的情况下，丁友伟向孙洁发出继续履行合同否则解除合同的催告《通知书》后，孙洁于2019年4月16日收到该《通知书》，至本案庭审时，虽有不同理由，但孙洁已依其行为表明不愿意继续履行合同，至此，房屋买卖合同的目的根本不能实现。《通知书》注明了收到后三日为宽限期，因此该孙洁收到催告《通知书》的2019年4月16日的后三日即4月20日应为涉案房屋买卖合同的解除日期。第五，关于孙洁提出“丁友伟也无权转让车位”因而构成违约的主张。因涉案房屋买卖合同中未对车位性质和价格进行约定，仅在合同末尾写明“此房成交价款176万元附带买断车位一个。在过户完成时交付车位。车位编号为：H056”，结合孙洁举证中提交的中介人员在买卖过程中向其出示的车位“车位补充协议”部分页可证实；以及庭审中孙洁确认在合同签订第二天看到了房屋产权证，而产权证中没有关于车位的说明，据此亦证明，对车位的情况已向买受人的孙洁作了说明且买受人应明知。车位非为涉案房屋买卖合同主标的物，故合同中关于车位的约定非为解除合同的前提和条件；又因关于车位孙洁未举证证明丁友伟有违合同约定，且由于孙洁明确表示不继续履行合同致车位的履行交付亦不可能，故也无法证明车位最后的处理结果，因此，对孙洁相应的主张原审法院亦不予支持。综上，涉案房屋买卖合同于2019年4月20日解除；孙洁主张丁友伟违约的事实不成立，对孙洁的相应诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙洁与丁友伟于2019年1月23日签订“合同编号：100003132550”的《苏州市存量房买卖合同》于2019年4月20日解除。二、驳回孙洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7030元，由孙洁负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《苏州市存量房买卖合同》第四条约定买卖双方在2019年3月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。截至本案诉讼上诉人孙洁并未履行支付首付款的义务，双方未能按时办理资金托管手续的原因，一方面是中介机构存在工作失误，导致其撤销了出售挂牌并重新提交申请，另一方面则是房产交易系统电脑故障导致的操作错误，前述引起资金托管时间迟延的因素，均不可归责于被上诉人丁友伟，中介人员李某在和双方当事人沟通时也进行了如实告知。上诉人孙洁主张被上诉人丁友伟存在严重的违约行为，但是被上诉人丁友伟在之前购买涉案房屋时，虽然存在婚姻信息填报错误的情形，但是其重新办理房屋产权登记是在2019年3月7日，早于2019年3月15日，且该情形的存在对于办理资金托管和权属变更登记并无影响，不会妨碍《苏州市存量房买卖合同》的正常履行。《苏州市存量房买卖合同》中虽然有当事人办理资金托管手续逾期超过10日的，另一方可以据此主张解除合同的条款，但这是指因一方当事人违约所引起的情形，本案中被上诉人丁友伟早在2019年3月8日即已经向中介机构提供了办理资金托管和产权变更的全部材料，不存在迟延履行的行为，被上诉人丁友伟不存在违约行为，故上诉人孙洁以此为由主张解除合同依据尚不充分，对其上诉请求本院碍难支持。双方当事人在《苏州市存量房买卖合同》中仅约定了车位的编号，对于车位的取得方式并无特别的约定，且车位的取得方式对于买受人的占有使用权益并无直接影响。上诉人孙洁主张被上诉人丁友伟对其构成欺诈，并无事实和法律依据，本院同样不予支持。上诉人孙洁在涉案房屋的出售挂牌、网签和资格审查均已经通过的情况下，单方通知解除合同，并在被上诉人丁友伟发送《通知书》催促其办理托管手续的情况下，明确表示拒绝继续履行合同义务，导致双方订立《苏州市存量房买卖合同》的目的不能实现，故原审法院判决确认双方之间的合同解除应属正确。孙洁在一审起诉时主张丁友伟返还其定金30000元并支付违约金352000元，其诉请建立在双方合同解除的前提下，被上诉人丁友伟在诉讼中也主张双方之间的合同已经解除，故原审判决对于合同解除予以确认应属正确，程序上亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人孙洁负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年三月十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。