镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初1851号原告：南京万科物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111593906552P，住所地江苏省镇江市魅力之城52幢101至112室。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢红梅，该公司员工。被告：许艳萍，女，1975年1月14日出生，汉族，住江苏省。原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司（以下简称万科物业镇江分公司）与被告许艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业镇江分公司委托诉讼代理人关美琪、卢红梅、被告许艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年6月1日起至2019年12月31日欠缴的物业费22680.79元，汽车停放费1550元，合计24230.79元。2、判令被告支付未及时支付上述费用产生的违约金4576元（计算至2019年9月30日），以上费用共计28806.79元。2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系山林名墅小区的物业服务公司，被告为该小区46-101业主，房屋面积为276.09平方米。根据《前期物业服务合同》约定，物业费标准为2.65元/月/平方米（含公共能耗费0.10元/月/平方米），原告提供物业服务，业主应当缴纳物业费。被告拒绝交纳上述期间的物业服务费，根据合同约定应当承担逾期付款违约金，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告许艳萍辩称：我不同意原告的全部诉请。第一，南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）与镇江上铁房地产开发有限公司（以下简称上铁公司）签订的前期物业服务合同无效。被告与上铁公司签订商品房买卖合同是同意并按照南京尧聚物业管理有限公司（以下简称尧聚物业公司）已与上铁公司签订的前期物业服务合同中约定的物业服务费标注支付物业服务费的，后尧聚物业公司遭到上铁公司的解聘，上铁公司在未履行公开招标手续等法定程序情况下擅自与万科物业公司签订前期物业服务合同，且从未公示。被告前往镇江市润州区住建局了解到，上铁公司与万科物业公司签订前期物业服务合同并未履行相应的备案手续。上铁公司在整个小区房屋出售大半，未征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的情况下，擅自选聘前期物业服务机构，并签订前期物业服务合同，故该前期服务合同无效。第二，被告不缴纳物业费是因为原告服务存在重大瑕疵。被告曾与原告沟通处理物业费的事情，但是由于原告的原因导致双方迟迟没有就物业费事宜达成一致。原告的服务不到位，被告曾多次要求原告维修门窗但是截至到现在均未提供服务，原告公司员工曾于2017年9月5日趁被告长期不居住在此，房屋空置的情况下盗取被告家中水电，被告向原告反映此事，但是截止至今原告从来没有一个答复或者道歉，关于水电被盗，派出所有相关的报警记录。第三，原告的物业费、停车费计算有误。原告计算的被告房屋面积有误，我方房产证尚未办理，产权证的建筑面积尚未确定，被告与上铁公司签订的房屋买卖合同中约定建筑面积为170.88平方米，附属用房面积为106.36平方米，按照镇江市物业服务收费管理实施办法第15条规定，附属用房不作为计费面积。被告长期不居住，按照规定物业费应当减免，被告家中至今尚未安装燃气，可以证明我的房屋空置，被告也已经向前物业公司进行备案，按照相关法律规定及镇江市区物业收费管理实施办法第17条，物业服务费应当按照合同约定标准的70%缴纳。根据尧聚物业公司张贴公示的收费标准，并没有标明要缴付停车费。被告与上铁公司签订的商品房买卖合同中也并未约定停车费，上铁公司与原告擅自在前期物业中增加收费项目，既未取得全体业主同意，也从未将新的收费标准公示，故该费用原告不应当向被告主张。镇江市区物业收费管理实施办法第10条规定，被告已缴纳的物业费、装修保证金应当予以扣减。被告在2016年3月10日已缴纳物业费10069元，应当按照空置物业的物业费标准计算，被告已缴至2017年11月的物业费。原告已经收缴被告的保证金收据2100元，也应当在被告应当缴纳的物业费中扣减。经审理查明：2017年6月7日，万科物业公司与上铁公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、“专有或共有车位”物业服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳，低层住宅物业费为2.55元/平方米/月，公共能耗费为0.10元/平方米/月。物业费按季交纳，于每季最后一个月25日前交纳下期的物业费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。上述合同补充协议约定：将原合同第五十条“向乙方所在地人民法院提起诉讼”改为“向项目所在地人民法院提起诉讼”。除本协议明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。对于业主专有车位物业服务按镇价服（2014）125号文件按月收费，单价每月每个50元。另查明，被告系镇江市润州区竹林路8号山林名墅46幢101室房屋的业主，其房屋建筑面积为170.05平方米，附属用房面积为106.04平方米，合计276.09平方米。被告未交纳2017年6月1日至2019年12月31日期间物业服务费、公共能耗费及汽车停放费，经原告催要未果。本院认为：万科物业公司与上铁公司签订的《前期物业服务合同》依法成立，对业主具有约束力。万科物业公司成立镇江分公司实际提供该小区的物业服务，并出具情况说明同意分公司主张物业服务合同的权利，符合法律规定，原告万科物业镇江分公司有权作为原告主张合同权利。原、被告均应按照物业服务合同的约定享受权利和承担义务。2017年6月1日至2019年12月31日期间，合同约定低层住宅物业服务费标准为2.55元/月/平方米，公共能耗费为0.10元/月/平方米，专有车位物业服务费为50元/个/月，则被告应交纳的物业服务费按照合同约定计算为21824.91元（2.55元/月/平方米×31个月×276.09平方米），公共能耗费为855.88元（0.10元/月/平方米×31个月×276.09平方米），汽车停放费1550元（50元/个/月×31个月），合计24230.79元。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系被告的主要义务，被告拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。原告收取专有车位服务费有物价部门的批复，符合法律规定。考虑到原告未提供证据证明业主经书面催缴物业服务费明确拒绝交纳的事实，故对原告主张的违约金部分，本院不予支持。关于被告认为上铁公司未经公开招标违反法定程序与万科物业公司签订前期物业服务合同，且未经公示，也未经法定人数业主同意，故该合同无效，对业主不具有约束力的辩称意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告对其辩称意见未提供证据予以证明，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。原告收取专有车位服务费有物价部门的批复，符合法律规定，故对于被告辩称汽车停放费收费无合法依据、原告不应收取该费用的辩称意见，本院亦不予采信。被告所辩称的原告服务存在瑕疵的抗辩主张，不能证明原告构成根本性违约从而可以不缴纳物业服务费。关于被告认为已交纳的物业费、装修保证金应在本案中扣减的辩称意见，本院认为，被告现有证据不足以证明其于本案涉案期间曾向原告交纳过物业费，故其认为已交纳的物业费应在本案中扣减的辩称意见，本院不予采信，被告于2016年3月10日交纳的相关费用可向有关单位和个人另行主张其权利；关于被告所提到的装修保证金合计2100元，原告同意在本案中冲抵物业费，故被告要求在本案中扣减，本院予以支持。关于被告认为本案涉案房屋面积计算有误且应按空置房收费的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告许艳萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司物业服务费19724.91元、公共能耗费855.88元、车辆停放费1550元，合计22130.79元（收费期间为自2017年6月1日起至2019年12月31日止）。二、驳回原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告许艳萍负担400元，原告负担120元。（此款原告已全部预交本院，原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告许艳萍应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的诉讼费用支付给原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  陈丽丽人民陪审员  熊雪芳二〇二〇年三月十八日法官 助理  吴军瑛书 记 员  张 玉