安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初3487号 原告（反诉被告）：孙怀奇，男，1949年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐杰杰，安徽淮信律师事务所律师。 被告(反诉原告)：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市孟山南路德城新天地大厦写字楼。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告孙怀奇与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。诉讼中，德城公司提起反诉，本院予以受理并合并审理。第一次庭审原告孙怀奇及其委托诉讼代理人赵后毛、被告德城公司的委托诉讼代理人任清华、袁梦玉到庭参加诉讼。第二次庭审，原告孙怀奇及其委托诉讼代理人徐杰杰、被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙怀奇向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年6月15日孙怀奇与德城公司签订的《商品房买卖合同》；2.德城公司退还购房款26万元及利息33800元（26万元＊5‰＊26个月＝33800元，2017年6月16日至2019年8月15日共26个月），以后的利息按年息6%计算至购房款全部还清之日止，并支付100%的赔偿金26万元，以上暂计55.38万元；3.德城公司赔偿该商品房正常评估市场价值减去26万元的差价以及装修费用（以评估价值为准）；4.德城公司承担本案的一切诉讼费、评估费、保全费等。诉讼中，经本院释明，孙怀奇变更诉讼请求为：1.请求确认双方签订的合同无效，德城公司退还购房款26万元及利息33800元（26万元＊5‰＊26个月），以后的利息按年利率6%计算至购房款全部还清之日止；2.德城公司赔偿孙怀奇装修损失以及该房产以合同约定为商品房的正常评估市场价值减去26万元房款的差价（以评估价值为准）；3.本案诉讼费用由德城公司负担。事实和理由：2017年6月15日，德城公司把位于淮北市相山区房屋出售给孙怀奇。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房建筑面积共109.48平方米，单价为每平方米2374.86元，总金额26万元，付款方式为买受人在签订合同当日支付1万元，余款25万元于合同签订后一个月内一次性全部支付。签合同当天，孙怀奇支付1万元房款。2017年7月13日，孙怀奇支付了剩余25万元房款，孙怀奇履行了全部付款义务，随后装修入住。2019年5月，孙怀奇发现涉案房屋为物业用房，产权归全体业主共同所有，不应被出售。德城公司明知涉案房产为物业用房，故意隐瞒出售给孙怀奇，导致孙怀奇购买房屋的合同目的不能实现，过错在德城公司。故诉至法院，请依法支持孙怀奇的诉讼请求。 德城公司辩称，1.孙怀奇与德城公司之间签订的《商品房买卖合同》处分了业主共有的物业服务及公共配套用房系无效合同，无效合同自始无效，不存在解除，愿意退还购房款；2.本案不存在欺诈，孙怀奇对于涉案房屋系物业用房是明知的，并且以明显低于市场价格一半以上的价格签订了《商品房买卖合同》，并且双方签订的合同第15条特别条款约定该合同不作为备案合同，且无法办理备案及产权登记，该情况孙怀奇也是明知的；双方在签订合同时均是明知该物业用房无法进行备案及出售，造成合同无效双方均有过错；3.关于购房款一倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定只有在开发商故意隐瞒的情形买受人才能够要求赔偿；关于孙怀奇要求以评估价格减去购房款的差价问题也没有法律依据，孙怀奇本身在购买涉案房屋的时候，涉案房屋单价远远低于市场价格是明知的，在本案中不存在真实客观的房屋差价损失，也不应得到支持；关于装修费，孙怀奇也是有过错的，其明知物业用房不能买卖而进行装修，损失应当由其自行承担，且德城公司只在签订买卖房屋合同时具有过错，对于孙怀奇装修不具有过错，装修残值对德城公司没有利用价值，既然合同无效，孙怀奇应将涉案房屋恢复原状；4.双方对于合同无效均有过错，孙怀奇也应当对合同无效承担相应的责任。 德城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求孙怀奇向德城公司支付房屋占有使用费5.4万元（2000元/月*27个月）；3.诉讼费由孙怀奇负担。诉讼中，经本院释明，德城公司变更反诉请求第1项：请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，判令孙怀奇向德城公司交还涉案房屋。事实和理由：2017年6月15日，德城公司与孙怀奇双方签订了《商品房买卖合同》，约定德城公司将“新天地广场”9幢XXX室房屋出售给孙怀奇，涉案房屋建筑面积共109.48平方米，双方约定房屋价款为每平方米2374.86元，总价款为26万元。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公用设施和物业服务用房，属于业主共有，德城公司与孙怀奇签订的《商品房买卖合同》处分了业主共有的物业服务及公共配套用房为无效合同。孙怀奇明知涉案房屋系物业服务用房，仍以明显低价与德城公司签订《商品房买卖合同》，孙怀奇应当向德城公司支付房屋占用期间使用费。首先，淮北市住宅与房地产信息网（淮北市透明售房网）的公示信息中可以看出，案涉新天地广场9幢XXX室房屋的规划用途为“物业服务及公共配套用房”，该信息是公开面向大众的，孙怀奇对于涉案房屋的规划用途是明知的；其次，从淮北市住宅与房地产信息网公示信息中，2017年6月淮北市商品房住宅类的商品房均价为5462元/㎡，同时2017年德城公司开发的新天地广场住宅商品房销售均价为5500元/㎡左右，孙怀奇以低于平均市场价格近60%的价格购买涉案房屋；再次，德城公司与孙怀奇签订的《商品房买卖合同》中除格式条款外，双方在第十五条第三款特别约定“该合同不作为备案合同，甲方不能办理备案及产权登记，该信息乙方已知。如乙方能协调办理产权证，甲方协助提供相关资料，产生所有费用由乙方承担”，充分证明孙怀奇明知涉案房屋是无法办理备案登记和房产证的，德城公司在签订协议时也口头再三告知孙怀奇房屋实际情况，双方达成一致才签订了《商品房买卖合同》，自始至终孙怀奇对房屋的实际情况都是明知的。特向法院提出反诉，请求依法支持德城公司的反诉请求。 孙怀奇针对德城公司的反诉请求辩称，对合同无效无异议；涉案房产的所有权归全体业主所有，德城公司并非涉案房屋的所有权人，无权要求孙怀奇返还房屋，要求房屋占有使用费也没有依据；孙怀奇对涉案房产为物业用房是不知情的，签合同的时候德城公司并未告知孙怀奇涉案房屋是物业用房，德城公司明知该房产为物业用房仍在合同中写为商品房，2017年购买涉案房屋时，德城公司仅以涉案房屋采光不好，为了回笼资金才与孙怀奇商定了房屋购买价格并免除其三年的物业管理费；合同第十五条也是因为涉案小区从2013年开始建设，迟迟未办理总产权证双方才签的，并不是因为是物业用房才有了这个约定，德城公司承诺总产权证办下来之后就配合孙怀奇办理涉案房屋的产权证；德城公司相关人员也曾找孙怀奇协商，德城公司均也承认自己有过错，但双方未就赔偿数额达成一致意见。因此，导致合同无效过错在德城公司，应依法驳回德城公司的反诉请求，反诉费用由其自行承担。 本院组织当事人围绕诉讼请求进行了举证、质证，孙怀奇提交的《商品房买卖合同》、收据、银行流水记录及收据、淮北市住宅与房地产信息网关于涉案房产登记信息、评估报告，德城公司提交的《商品房买卖合同》、淮北市房地产信息中心网上公示信息、淮北市房地产信息中心网上公示信息、《商品房买卖合同》两份、淮北市房管局在淮北房产信息透明网发表的2017年与2019年商品房住宅的均价、软件截图，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；德城公司提交的工程业务联系单、工程量计算书，系德城公司单方制作，孙怀奇不予认可，也达不到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，孙怀奇与德城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2013037，房屋位于“新天地广场”9幢XXX室，经规划部门批准的该商品房的用途为住宅，建筑面积109.48平方米，为毛坯房，单价每平方米2374.86元，总价款26万元；在合同签订当日支付1万元，余款25万元于合同签订之日起一个月内付清；该合同不作为备案合同，出卖人不能办理备案及产权登记证，该信息买受人已知，如买受人能协调办理产权证，出卖人协助提供相关资料，产生的所有费用由买受人承担等内容。合同签订当日，孙怀奇向德城公司支付1万元，2017年7月13日转账付款德城公司25万元，德城公司将涉案房屋交付孙怀奇，孙怀奇装修后入住至今。根据淮北市住宅与房地产信息网公示的信息显示涉案房屋规划用途为物业服务及公共配套用房，房屋性质为物业用房，不可出售。现孙怀奇以德城公司在签订合同时未告知是物业用房，致使合同目的无法实现，多次与德城公司协商未果遂诉至本院。 根据孙怀奇的申请，本院于2019年12月11日委托安徽中信房地产土地价格评估有限公司对涉案房屋合同签订时的市场平均价值、鉴定当时的市场平均价值及涉案房屋的装修价值、装修残值进行鉴定。安徽中信房地产土地价格评估有限公司于2019年12月16日作出皖中信房估字（2019）F-255号、256号、257号评估报告，涉案房屋在2017年6月15日的市场价值为5216元/㎡，在2019年12月12日的市场价值为6213元/㎡，在鉴定时装修价值为74930.05元，装修残值为67437元。鉴定报告出具后，安徽中信房地产土地价格评估有限公司向本院出具《房地产估价技术报告》一份，对评估报告结果出具的计算过程及计算方法作出说明。孙怀奇支出鉴定费5000元。 本院认为，依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、行政法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。孙怀奇与德城公司签订的《商品房买卖合同》，德城公司违法出售了属于业主共有的建筑区划内的公用设施和物业服务用房，违反了强制性法律规定，应为无效合同。 关于购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方对于退还购房款无异议，孙怀奇要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。 关于利息。因利息属于购房款之孳息，孙怀奇请求德城公司支付占用购房款期间的利息损失，于法有据，本院予以支持，但其主张资金占用期间的利息按年息6%计算没有依据，其主张的自2017年6月16日至2017年7月12日的利息，应以1万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为31.42元；2017年7月13日至2019年8月15日，以26万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为26175.14元；2019年8月16日起至2019年8月19日，以26万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至购房款全部付清之日止的利息，应以26万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于装修损失。孙怀奇对涉案房屋进行了装修并入住，返还房屋势必造成房屋装修的损失，孙怀奇要求德城公司赔偿其装修损失有事实依据，应予支持。德城公司提出在孙怀奇装修之前涉案房屋进行过简单装修，但德城公司提交的证据无法达到其证明目的，依法应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使装修存在，德城公司提交的证据也无法确定装修的价值。故，在孙怀奇未提交装修合同、装修支出等证据，德城公司举证不能的情况下，应以鉴定报告确定的装修费74930.05元为准。 关于孙怀奇主张的以该房产正常评估市场价值减去26万元房款的差价。房屋买卖是对买受人利益产生重大影响的交易行为，要遵守诚实信用的原则。如果合同有效履行，则买受人可以取得涉案房屋的所有权、居住使用权等权益，房屋买卖合同无效，对于买受人而言，这些权益将无法实现，再次购买房屋使得购房成本增加，故出卖人应当对买受人因此受到的损失予以赔偿。因房屋价值上涨孙怀奇造成的损失，应当以诉讼中进行的评估所得的结论为准。孙怀奇购买涉案房产时，26万元能够购买49.85㎡（26万元÷5216元/㎡），评估时购买49.85㎡需要309718.05元（49.85㎡*6213元/㎡），此49718.05元（309718.05元-26万元）应认定为孙怀奇的损失。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的返还房屋一倍差价的情形，故孙怀奇主张以该房产正常评估市场价值减去26万元房款的差价的诉讼请求，本院不予支持。 关于德城公司的反诉请求。涉案房屋在未向业主交付之前，德城公司有合法占有权，孙怀奇应当向德城公司退还房屋。德城公司要求孙怀奇支付房屋占有使用费5.4万元（2000元/月*27个月）。孙怀奇取得了合同约定的房屋使用权，孙怀奇在收房后占有使用涉案房屋至今，德城公司可以请求支付相应的占有使用费。但德城公司要求按每月2000元标准支付占有使用费没有依据，因合同上约定系毛坯房，德城公司交付孙怀奇房屋时有无装修无法确认，即使有装修也不能确定装修价值，故根据同时期、同地段房屋租金，本院酌定孙怀奇每月向德城公司支付占有使用费300元，共计8100元（300元/月*27个月）。 本案中，德城公司作为开发商，以商品房的名义向孙怀奇销售属于业主共有的物业服务及公共配套用房其有过错；合同第十五条有约定“该合同不作为备案合同，出卖人不能办理备案及产权登记证，该信息买受人已知，如买受人能协调办理产权证，出卖人协助提供相关资料，产生的所有费用由买受人承担”，合同中对涉案房屋的实际情况已经进行了约定，且孙怀奇以明显低于市场价购买了涉案房屋，其抗辩对涉案房屋的实际情况不知情理由不能让人信服。孙怀奇作为完全民事行为能力人，未尽到谨慎的审查义务，其对合同无效亦有过错。综合本案情况，德城公司与孙怀奇应各自承担70%、30%的过错责任。孙怀奇的损失为：利息26206.56元（2017年6月16日至2019年8月15日）、装修损失74930.05元、房屋价值损失49718.05元，德城公司的占有使用费8100元。根据责任承担，德城公司应向孙怀奇支付105598.26元〔（26206.56元+74930.05元+49718.05元）*70%〕，孙怀奇应向德城公司支付占有使用费2430元（8100元*30%），两项相互折抵后，德城公司尚应向孙怀奇支付103168.26元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认孙怀奇与安徽省德城投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同； 二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十五日内退还孙怀奇购房款26万元并支付资金占用期间的利息（自2019年8月16日起至2019年8月19日止，以26万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至购房款全部付清之日止，以26万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十五日内向孙怀奇支付利息损失、装修损失、房屋差价共103168.26元； 四、孙怀奇于本判决生效后十五日内向安徽省德城投资发展有限公司退还位于“新天地广场”9幢XXX室房屋；逾期不退还，按照每月300元标准向安徽省德城投资发展有限公司支付房屋占有使用费； 五、驳回孙怀奇的其他诉讼请求； 六、驳回安徽省德城投资发展有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9338元，因适用简易程序审理，减半收取4669元，由安徽省德城投资发展有限公司负担3300元，由孙怀奇承担1369元；反诉受理费575元，由安徽省德城投资发展有限公司负担400元，孙怀奇负担175元；鉴定费5000元，由安徽省德城投资发展有限公司负担3500元，孙怀奇负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年三月三日 书记员  徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。