上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初11371号原告：王张杰，男，1969年12月25日出生，汉族。原告：陈浩，男，1975年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：施伟，上海市环中律师事务所律师。被告：上海水云湾宾馆有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李晓强，执行董事。原告王张杰、陈浩与被告上海水云湾宾馆有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，适用简易程序，由审判员罗有敏独任审判公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人施伟及被告原法定代表人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王张杰、陈浩向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除两原告与被告所签的《水云湾宾馆转让协议》；2、被告返还两原告人民币(以下币种相同)10万元，并支付违约金10万元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月24日，两原告与被告签订一份《水云湾宾馆转让协议》(以下或简称《水云湾协议》)，约定被告以总价40万元将位于宝山区菊联路XXX号XXX楼的水云湾宾馆转让给两原告，签约当天两原告支付首期款10万元。签约当天，两原告各向被告支付了5万元。后两原告应被告安排去和菊联路XXX号XXX楼的业主签订租赁合同时，发现对方是二房东。后两原告多次与被告协商，要求按约与菊联路XXX号XXX楼的业主签订租赁协议，被告于2019年5月1日明确表示不能。2019年5月9日，两原告向被告发出解除合同律师函。两原告认为，被告未能履行主要债务，已违反合同约定及合同法的规定，故诉至本院。被告上海水云湾宾馆有限公司辩称：首先，《水云湾协议》第六条明确约定租赁协议沿用原协议，水云湾宾馆租赁协议的甲方是业主的委托授权人，作为租赁合同的一部分，应属沿用的范围，被告在与两原告接洽的过程中也多次明确告知水云湾宾馆租赁协议的甲方为业主的授权委托人，两原告也从未有不与二房东签订租赁合同的意思表示。其次，在履行《水云湾协议》过程中，被告始终没有任何变更宾馆租赁合同的主体条款，并未对两原告接手水云湾宾馆有任何损害其权利的地方，在约定的2019年5月1日交接日前被告多次联系两原告办理交接，但两原告以多种借口拖延，违约在先。最后，两原告在《水云湾协议》中提出的所有五条附加条款被告均一一作出努力，并支付了费用，故不能接受退还首期款的要求。综上，不同意两原告的诉请请求，《水云湾协议》应继续履行。经审理，本院查明以下法律事实：1、2019年4月23日晚8时13分，在微信中被告法定代表人李阳说：我把电子版发给你。原告陈浩答：嗯，谢谢。随后李阳发送文件名为“水云湾转让合同修改”的文件。2019年4月24日凌晨0时37分，微信中陈浩说：请把你们和物业签的合同拍个照片发给我。李阳答：等下，我手机里有收藏。接着李阳发送一张《租赁合同》的照片，该合同载明的出租方为胡自飞，承租方为李阳、姜华与王少明，合同约定的房屋坐落在菊联路XXX号XXX楼，建筑面积1,763平方米，用途经营宾馆，租赁期共7年9月；未经出租方书面同意，承租方不得全部转租、部分转租、变相转租该物业或其任何权益给任何第三人，否则出租方可以终止合同、收回房屋；等等。陈浩问：出租方不是公司是私人？李阳说：甲方是公司，签字的胡自飞是公司的法人代表。陈浩问：怎么没盖公章，那出租方有没有和这房子的产权人签承租合同？李阳答：我们当时这个合同是补签的，所有没有要求盖章，和你们重新签的时候，甲方会盖公章。李阳接着说：有房地产开发公司的委托书。之后陈浩起草协议，并与李阳就付款方式及违约责任等条款进行了多轮协商。最后陈浩发送文件名为“水云湾转让协议2”的文件，接着发送5万元的转账截图。李阳说：收到了，谢谢，中午等你们过来签合同。2、2019年4月24日，两原告与被告签订一份《水云湾协议》，协议包括以下主要约定、：甲方(暨出让方，即被告)与乙方(暨受让方，即两原告)就整体转让水云湾宾馆达成本协议；水云湾宾馆位于菊联路XXX号XXX楼，房屋总面积1,763平方米，双方同意按宾馆现状进行转让及移交(附宾馆设备设施明细表)；(第二条)双方同意甲方以总价40万元转让给乙方，签约当日两原告支付10万元，甲方负责安排乙方与该房屋产权人签订完成租赁协议当天由乙方支付10万元，乙方在协助甲方办理完所有必须证照过户后，由乙方向甲方支付20万元；(第六条)甲方确保乙方与宾馆房屋业主的租赁协议在沿用甲方与宾馆房屋业主的租赁协议基础上增加以下条款：1、确保房屋业主同意乙方在宾馆所在楼宇的一楼电梯口设置吧台；2、确保房屋业主同意乙方对两台电梯、一楼台阶、一楼台阶处外墙进行修补及装饰；3、确保房屋业主同意乙方对一楼外地面4个停车位拥有独立使用权；4、协助乙方对广告牌的设置；5、确保房屋业主同意乙方使用五楼屋顶平台安放宾馆水箱、电视信号接收器、空调机组等。如甲方违约，需退还乙方已支付的所有费用，并赔偿乙方10万元；如乙方违约，前期乙方支付的10万元不予退款。3、2019年4月25日上午9时，微信中李阳说：今天下午去和房东碰面，初步定在下午3点。李阳又发送名为“房屋租赁合同最终版”的文件，接着说：房东公司发过来的正式合同。原告陈浩说：收到。李阳说：初定明天上午9时30分，地址在沪太路1555-3。原告王张杰问：这里是房产公司所在地吗？李阳答：不是房产公司，是房产公司下面委托的公司。王张杰说：有房产公司(房东)委托授权也可以，产权证原件必须出示。李阳答：有委托授权，产权证复印件也有的，加盖了房产公司的公章，原件不可能的吧，放心，整栋楼都是这套材料。王张杰说：也可。李阳说：好的，如有需要明天签完后可以直接带你去趟物业。王张杰说：有些材料需要提供给我们保存。李阳问：什么材料？王张杰答：授权委托书我需复印一份，房产产权信息我也需要的。李阳说：房产证复印件和委托书原件都可以给你。2019年4月30日，李阳说：合同就是我之前发你的那个，增加的内容就是你们提出的5条要求，其他我们这里没什么了。陈浩说：烦请把更改后与邱总这要签的具体合同文本发过来，我们审核好没问题约个时间签合同，避免上次因你们与邱总之间问题。李阳说：就是这个合同，很早就发给你了，条款也是原样的条款。李阳接着发送名为“房屋租赁合同最终版”的文件。陈浩说：我们是要你们与邱总原有合同上注明要添加的条款，然后一定要经邱总确认，然后发过来我们审核，免得我们白跑，已经发生过类似情况了，我们看完确认没问题了就回复你签协议时间。李阳说：你这个说法我听不太明白。陈浩说：你看看我们的转让合同第六条。李阳说；陈浩，我看了，你的意思就是用我们原来签好的合同，另外再加你们要求的五条？陈浩说：我们要求是按转让合同执行就行。4、2019年5月1日，李阳和原告王张杰见面。王张杰说：陈浩意思是按协议我们不和房屋转租人签合同的。李阳说：我们的转让合同上写的很清楚，就是沿用原来合同，然后包括我们见面时邱总和产权人是什么关系也说过，我之前也跟你们说过他们是有授权委托书的，不是房产开发公司的本人签合同。5、审理中被告提交一份上海捷茂房地产开发有限公司(以下简称捷茂公司)出具的一份情况说明，内容为捷茂公司全权委托上海特巴思贸易有限公司(以下简称特巴思公司)负责捷茂公司名下位于菊联路XXX号XXX-XXX层商场的日常管理工作，包括但不仅限于经营、租赁、转租等。被告还提交一份特巴思公司出具的《补充协议》，内容为本协议为特巴思公司出租给上海旭熠资产管理有限公司(以下简称旭熠公司，胡自飞系该公司的股东之一，并于2017年4月起担任公司法定代表人)坐落于宝山区菊联路XXX号XXX-XXX层商场的租赁合同的补充，经协商，特巴思公司同意旭熠公司将该房屋部分或全部转租给他人，同时承诺转租部分不得改变房屋的用途。6、2019年5月9日，两原告向李阳寄送一份律师函，函中两原告认为，2019年5月1日被告已经明确表示不能安排两原告与菊联路XXX号XXX楼业主签订租赁合同，已违反《水云湾协议》第二条、第六条的约定，根据合同法第九十四条的规定，两原告解除与被告签订的《水云湾协议》，被告应向两原告支付违约金10万元。2019年5月12日，前述邮件被签收。7、2019年10月，被告法定代表人由李阳变更为李晓强。以上事实，可由《水云湾协议》、微信聊天记录、对话录音、律师函、企业信息等书面证据，以及各方陈述等予以证实。本院认为：两原告与被告于2019年4月24日签订系争《水云湾协议》，协议约定：被告向两原告整体转让位于菊联路XXX号XXX楼的水云湾宾馆，并按宾馆现状进行转让及移交；第二条约定，被告负责安排两原告与房屋产权人签订完成租赁协议当天由两原告支付10万元；第六条约定，被告确保两原告与宾馆房屋业主的租赁协议在沿用被告与宾馆房屋业主的租赁协议基础上增加包括在宾馆所在楼宇的一楼电梯口设置吧台在内的五个条款。两原告于2019年5月9日向被告寄送解约的律师函，认为被告已经明确表示不能安排两原告与菊联路XXX号XXX楼业主签订租赁合同，违反前述第二条、第六条的约定；该函于2019年5月12日被签收。从查明的签约过程来看，2019年4月23日晚8时13分被告法定代表人李阳在微信中将《水云湾协议》初稿电子版发给原告陈浩，次日凌晨李阳应陈浩要求将《租赁合同》的照片发送给陈浩，该合同载明的出租方为胡自飞，合同约定未经出租方书面同意，承租方不得全部转租、部分转租、变相转租该物业或其任何权益给任何第三人，否则出租方可以终止合同、收回房屋。当时陈浩问：出租方不是公司是私人？李阳回答：出租方是公司，签字的胡自飞是公司的法人代表；陈浩又问：出租方有没有和房屋产权人签承租合同？李阳答：有房地产开发公司的委托书，手续都是齐全的，整栋楼都是他们的。之后陈浩起草协议，并与李阳就付款方式及违约责任等条款进行了多轮协商，最终就《水云湾协议》的文本内容达成一致。4月24日两原告与被告在书面的《水云湾协议》上签字。从前述签约前双方的沟通来看，被告已将其与胡自飞签订的《租赁合同》发送给原告，并介绍了出租方的情况，即出租方有房地产开发公司的委托书，签字的胡自飞是出租方的法人代表，从捷茂公司出具的情况说明、特巴思公司出具的《补充协议》及旭熠公司的企业信息来看，被告对水云湾宾馆所在房屋享有承租权，而转让水云湾宾馆则应取得胡自飞的书面同意，对此原告既未提出异议，也未向被告提出在签约前要向出租方进一步核实相关情况。2019年4月25日李阳与两原告约定次日一起去签订房屋租赁合同，李阳称签约地点不是房产公司，而是房产公司委托的公司，原告王张杰表示有房产公司(房东)委托授权也可以，产权证原件必须出示。李阳回答说有委托授权，产权证复印件也有。王张杰表示也可以，但要复印一份授权委托书，还需要房产产权信息。可以看出，两原告在签约后也表示与经房产公司(房东)委托授权的出租方签订租赁合同也可以接受，只是要求提供产权证复印件。综合前述事实，本院认为《水云湾协议》中并未明确与两原告签订租赁合同的具体出租方，最终导致两原告与被告在之后的履行中发生争议，且无法通过协商解决争议，对此双方均存在过错。鉴于两原告已经发函要求解除《水云湾协议》，争议发生后水云湾宾馆也未实际完成移交，继续履行还很可能产生其他争议，造成不必要的损失，故对两原告关于解除《水云湾协议》的主张应予准许，并酌情由被告向两原告退还首期款5万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王张杰、陈浩与被告上海水云湾宾馆有限公司签订的《水云湾宾馆转让协议》与本判决生效之日解除；二、被告上海水云湾宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王张杰、陈浩5万元；三、驳回原告王张杰、陈浩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2,150元(原告已预缴)，由两原告共同负担1,625元，被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  罗有敏二〇二〇年三月三十日书记员  杨士群附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。