安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0406民初3351号 原告：杨选军，男，1969年11月7日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 被告：杨春，男，1968年6月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 杨选军向本院提出诉讼请求：1、判决解除杨选军与杨春之间签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》；2、判决杨春按照实际拆除的268平米房屋的同地段住宅房的市场价值赔偿杨选军250000元（以评估为准）；3、判决杨春给付杨选军至起诉时拖欠的租房费用17500元；4、判决起诉之后的租房费用，杨春按照每年5000元给付至赔偿款履行完毕为止；5、判决杨春按照杨选军总损失的50%给付违约金（包括评估后的房屋市场价值、拖欠的租房费）。 事实与理由：2012年11月22日，杨选军与杨春签订一份房屋拆迁还原补偿《协议书》。协议主要内容为：杨春对杨集社区八队进行拆迁改造，拆除杨选军的房屋，还原给杨杨选军330平米面积的房屋；施工期间，每年给付原告租房费5600元，若楼房没建成继续付杨选军租房费；协议自签订生效；如单方违约，违约方需赔偿对方总损失的百分之五十的违约金；如双方有争议，由当地人民法院裁决。 2012年12月6日，杨春拆除杨选军的房屋后，杨选军一直在外租房居住，但杨春一直未按照协议的约定兴建改造房屋,导致杨选军一家至今无房居住。杨选军就房屋拆迁一事多次找到杨春协商，杨春以拆迁还原项目系合伙投资开发的项目为由一直拖延。故起诉请求判如所请。 被告杨春未作答辩。 杨选军为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、杨选军的身份证1份。证明其诉讼主体资格。 2、杨选军与杨春签订的协议书一份。证明杨选军与杨春签订了协议书，杨春拆了杨选军的房子，杨春付杨选军三年的房租费即从2012年12月起计算。 3、潘集区田集街道杨集社区居民委员会出具的证明一份。证明杨春拆除了杨选军的住房，拆除的楼房面积为268平方米的事实。 4、房屋租赁合同一份。证明杨选军在外面租房子住的事实。 被告杨春未举证。 根据当事人的陈述及举证，本院确认证据如下： 杨选军提供的证据1，系国家相关机关颁发的证件，本院对其三性予以确认；证据2，系杨选军与杨春签订协议书，有双方当事人的签名，协议签订后，杨春付杨选军的三年房租费，本院对该证据的真实性予以确认；证据3，系潘集区田集街道杨集社区居民委员会出具的证明一份，证明杨春拆除了杨选军的住房，拆除的楼房面积为268平方米的事实。本院对该证据的真实性予以确认。证据4、证明杨春拆除了杨选军的住房，杨选军租房居住的事实，本院对该证据的真实性予以确认 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实： 杨选军与杨春系同一集体组织成员。2012年11月22日，以杨春为甲方，杨选军为乙方签订拆迁补偿《协议书》，协议约定，拆迁房屋还原方法以实际丈量为准,实际丈量原建筑楼房,实际还原面积330平方,按照还原总平米,折成现有大小套(110)(110)(110),78-110平方,大于少数平方1-3平方不算在内,大于3平方以上按造价给以付款；拆迁户在协议书签字后,应在几天内搬家,每户外出租房每户一年5000元,搬家费一次性每户600元,如果楼房没建好可继续付每户租房费,工期18个月完成；双方对还原楼层的选择,约定采取统一在一至六层抓阄的方式完成，如单方违约，违约方需赔偿对方总损失的百分之五十的违约金……。杨春在协议的甲方处签名捺指印，杨选军在协议的乙方处签名捺指印，协议的时间为2012年11月22日。此时杨春并未取得任何拆迁及准建等施工手续。协议签订后，杨选军将其房屋清空，交杨春拆迁，杨选军的房屋拆除面积为268平方米，期间杨春给付杨选军三年房租费（2013年、2014年、2015年）15000元及搬家费600元。后杨春未能实施还原楼房的工程建设。杨选军要求对已拆除的房屋的现市场价值进行评估，本院委托安徽新安房地产评估有限公司进行评估。安徽新安房地产评估有限公司经审查认为，拟评估对象实际已于2012年灭失，即实物已不存在，且委托方未能提供反映原实物状况的估价所需相关要求，故评估工作无法开展。因此本公司申请该委托事项按退函处理。 另查明，淮府（2013）38号淮南市人民政府文件，《淮南市人民政府关于印发淮南市征收集体土地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定，地上附着物补偿标准：框架楼房补偿标准为每平米780元。 根据原告的举证及陈述，本院归纳本案争议的焦点为：1、杨选军与杨春所签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》，是否合法有效及杨选军要求解除双方于与2012年12月6日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》，是否有事实与法律依据；2、杨选军要求杨春按照实际拆除的268平米房屋的同地段住宅房的市场价值赔偿杨选军250000元（以评估为准），是否有事实与法律依据；3、杨选军要求杨春给付（2016年1月至2019年6月）拖欠的租房费用17500元，是否有事实与法律依据；4、杨选军要求杨春按照总损失的50%给付违约金（包括评估后的房屋市场价值、拖欠的租房费），是否有事实与法律依据；5、杨选军要求杨春给付起诉之后的租房费用，按照每年5000元给付至赔偿款履行完毕为止，是否有事实与法律依据。 针对上述争议焦点，本院评判如下： 一、杨选军与杨春所签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》是否合法有效，及杨选军要求解除双方于与2012年11月22日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》，是否有事实与法律依据。本案中，杨选军与杨春系同一集体组织成员，双方所签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。杨春在拆迁补偿《协议书》签订后，将杨选军的房屋拆除。后杨春未能实施还原楼房的工程建设。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……第（四）项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由此可见，杨春的违约行为致使杨选军不能实现合同目的，故对杨选军要求解除其与杨春于2012年11月22日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》的主张，本院予以支持。 二、杨选军要求杨春按照实际拆除的268平米房屋的同地段住宅房的市场价值赔偿杨选军250000元（以评估为准），是否有事实与法律依据。 本案中，由于评估对象已灭失，不能进行评估，应比照淮府（2013）38号淮南市人民政府文件，《淮南市人民政府关于印发淮南市征收集体土地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定，地上附着物补偿标准：框架楼房补偿标准为每平米780元。杨选军的房屋拆除面积为268平方米，拆迁安置补偿费为209040元（268平方米×780元／平方米＝209040元），杨选军的损失为209040元。杨选军该诉请的合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。 三、杨选军要求杨春给付（2016年1月至2019年6月）拖欠的租房费用17500元，以及要求杨春给付起诉之后的租房费用，按照每年5000元给付至赔偿款履行完毕为止，是否有事实与法律依据。 本案中，杨选军与杨春签订的《协议书》，内容合法有效，协议中双方约定，如果楼房没建好可继续付每户租房费,故对杨选军要求杨春给付（2016年1月至2019年6月）拖欠的租房费用17500元的诉请，本院予以支持。对杨选军要求杨春给付起诉之后的租房费用，按照每年5000元给付至赔偿款履行完毕为止的诉请，本院认为，杨春应支付杨选军房租费的时间应为本判决确定之日止。故对该诉请，合理部分予以支持，不合理部分不予支持。 四、杨选军要求杨春按照总损失的50%给付违约金（包括评估后的房屋市场价值、拖欠的租房费），是否有事实与法律依据。 本案中，双方在《协议书》约定，如单方违约，违约方需赔偿对方总损失的百分之五十的违约金。现杨春违约，应对杨选军房屋损失的50%给付违约金。杨选军的房屋损失为209040元，违约金为104520元（209040元×50%＝104520元），杨选军要求杨春按照房屋损失的50%给付违约金，符合合同约定和法律规定的，本院予以支持。房租费不能作为损失要求杨春给付50%的违约金，应由杨春另行支付。故对杨选军的该诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，拟判决如下： 一、解除杨选军与杨春于2012年11月22日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》； 二、杨春赔偿杨选军房屋损失费209040元，于判决生效后十日内付清； 三、杨春给付杨选军至起诉时（2016年1月至2019年6月）的租房费用17500元，于判决生效后十日内付清。2019年6月以后，杨春应支付杨选军房租费的时间应为本判决确定之日止； 四、杨春赔偿杨选军违约金104520元，于判决生效后十日内付清； 五、驳回杨选军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7812.5元，由杨选军负担917.5元，杨春负 担6895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  倪龙军 人民陪审员  王 珏 人民陪审员  孔令志 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  邱方旭 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条【赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。