广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2708号 原告（反诉被告）：赖永忠，男，1958年5月14日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄鸣，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许文敏，男，1975年4月27日出生，汉族，住广西昭平县。 被告（反诉原告）：叶桂来，男，1966年9月23日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告（反诉原告）：贝长征，男，1979年1月2日出生，汉族，住广西昭平县。 三被告共同委托诉讼代理人：瞿德战，广西瀛潘律师事务所律师。 原告（反诉被告）赖永忠与被告（反诉原告）许文敏、叶桂来、贝长征租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，被告许文敏、叶桂来、贝长征提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄鸣，被告贝长征、叶桂来及三被告的共同委托诉讼代理人瞿德战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告于2018年10月16日签订的《租赁合同》；2.三被告搬离贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地；3.三被告支付租金214750元；4.三被告支付商铺占用费【从2019年9月11日起至三被告搬离贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地，按每月25000元计付】；5.本案诉讼费用由三被告承担。 事实及理由：2013年4月1日，原告与被告许文敏签订《租赁合同》，合同约定：原告将其合法拥有的坐落于贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间集体土地一块约3.5亩及房屋设备700平方米租给被告许文敏用于商业或饭店经营；租赁期限：自2013年4月1日起至2023年3月31日止；租金：第一、二年为19000元/月，第三、四年为20000元/月，第五、六年为22000元/月，第七、八年为25000元/月。由于市场变化及被告经营不善，被告许文敏拖欠原告租金，并于2018年9月15日向原告出具《欠条》，《欠条》上载明：本人许文敏所欠赖永忠的桂江渔港饭店租金到2018年9月1日止，共欠款226000元……2018年10月16日被告许文敏仍想继续经营，便找来两位被告叶桂来、贝长征作为合伙人，三被告一起与原告签订《租赁合同》，合同约定：贺州市桂江渔港餐馆因经营发展需要，诚邀叶桂来、贝长征的餐饮管理团队参与经营管理团队参与经营……将甲乙双方于2013年4月1日所签订《租赁合同》在保证大方向不变的前提下，适当作出细微调整，使其更加完善；甲方将其合法拥有的坐落于贺州市八步区贺州大道厦良村152号的集体土地及房屋设备租给乙方使用商业或饭店经营……租赁期限自2018年10月16日起至2023年10月15日止；租金:2018年10月至2019年3月30日为每月人民币22000元，2019年4月1日到2021年3月30日为每月人民币25000元……签署上述文件后，三被告未按合同约定支付租金，截至2019年9月11日，共欠租金214750元,原告多次向三被告催促支付租金，三被告均以各种理由拒绝支付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告许文敏辩称:1.案涉租赁房屋没有建设工程规划许可证，也没有设计许可，因此，双方签订的租赁合同是无效的，不存在解除的问题；2.由于租赁的房屋塌方，被告所有物品都被压，无法搬离，原告应当赔偿损失；3.其分别于2018年7月5日、2018年9月30日、2018年10月16日、2018年10月23日、2018年9月30日支付了租金50000元、26500元、30000元、50000元，原告在许文敏处用餐签单15单共计10083元，此外，合同不能继续履行的原因是租赁的房屋倒塌，其之前交的押金50000元应当退回，以上共计216583元，其尚欠原告租金9417元；4.租赁物塌方后，被告并未经营，没有占有使用涉案房屋，原告诉请商铺占有使用费没有依据。 被告贝长征、叶桂来辩称:1.租赁房屋没有建设工程规划许可证，也没有设计许可，因此，双方签订的租赁合同是无效的，不存在解除的问题；2.其二人是2018年10月16日才加入经营的，并没有承诺对许文敏之间欠付的租金承担清偿责任；3.2019年6月19日下午租赁房屋塌方，塌方前的租金已交完，塌方之后双方多次协商，原告同意无须再交租金；4.租赁物塌方后，被告并未经营，没有占有使用涉案房屋，原告诉请商铺占有使用费没有依据。 被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来提出反诉，反诉诉讼请求：1.确认2018年10月16日反诉原告与反诉被告签订的厦良村委点灯寨20组152号土地及房屋租赁合同无效；2.判令反诉被告返还反诉原告贝长征、叶桂来已收租金156000元；3.确认2018年9月15日许文敏写给反诉被告的《欠条》无效，并要求反诉被告返还已收的租金217583元（包含50000元押金）给许文敏；4.判令反诉被告承担本案本诉及反诉的一切诉讼费用。 事实和理由：反诉被告出租的房屋是违章违规搭建的，是即将要拆迁的危房，本案中2018年10月16日签订的《租赁合同》及2018年9月15日的《欠条》是无效的，反诉被告应当分别向反诉原告退还之前交纳的租金。反诉原告贝长征、叶桂来租赁房屋后，投入了大量资金进行装修，但是由于年久失修，2019年6月19日，租赁房屋发生垮塌，为了避免后续危险，反诉被告赖永忠立即将租赁房屋大门上锁。经协商，赖永忠开始同意清场并修复，但之后称房屋要被拆迁，不能再修复了，经过再次协商，赖永忠只承诺不收租金，但始终没有对租赁房屋进行修复，无法提供给反诉原告使用，反诉原告要求赖永忠赔偿损失未果，将另行向赖永忠主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2013年4月1日，赖永忠与许文敏签订《租赁合同》，约定赖永忠将贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间集体土地一块约3.5亩（2331平方米）及房屋设备（700平方米）租给许文敏用于商业或饭店经营。租赁期为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。签订合同之日，许文敏须付押金50000元。第一、二年为19000元/月，第三、四年为20000元/月，第五、六年为22000元/月，第七、八年为25000元/月，第九、十年为30000元/月。 2013年7月25日，贺州市八步区江南街道厦良村民委员会出具《证明》，证实该村村民赖永忠等三人于1980年在自己的自留地建有猪舍，面积约陆佰平方米，建有围墙，于2011年改建为饭店。 2018年9月15日，许文敏向赖永忠出具《欠条》，载明截至2018年9月1日，许文敏共欠赖永忠的桂江渔港饭店租金226000元，许文敏承诺于2018年9月21日前交清此欠款，如再违约，许文敏愿意将在桂江渔港所投资在饭店的一切物件，包括合同内的押金、变压器、电户、营业执照等，全部抵作拖欠赖永忠的租金，此债务两清，同时解除双方所签订的租赁合同。2018年9月30日，赖永忠出具收条，载明收到许文敏交来26500元；2018年10月23日，赖永忠出具收条，载明收到许文敏交来饭店租金50000元。赖永忠于2016年4月9日至2018年7月25日期间在桂江渔港饭店签单消费，尚欠餐费10083元，赖永忠同意抵扣租金。 2018年10月16日，赖永忠（甲方）与许文敏、贝长征、叶桂来（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地一块约3.5亩（2331平方米）及房屋设备（约1000平方米）租给乙方用于商业或饭店经营。租赁期为五年，自2018年10月16日起至2023年10月15日止。甲方给乙方一个月的装修免租期。2018年10月至2019年3月30日租金为每月22000元，2019年4月1日到2021年3月30日为25000元，2021年4月1日起为30000元。《租赁合同》签订后，贝长征向赖永忠支付了桂江渔港2018年11月16日至2019年5月31日的房租及宿舍租金共计156000元。2019年6月19日，桂江渔港餐厅大厅发生垮塌，之后赖永忠将大门上锁，贝长征、叶桂来等人多次与赖永忠协商租金及修复房屋问题，赖永忠表示房屋要被拆迁了，不修复了，以后的租金也不要了。 2019年7月4日，贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部向赖永忠发出通知，要求赖永忠于2019年7月12日前搬离案涉房屋。 本院认为,从贺州市八步区江南街道厦良村民委员会出具的《证明》来看，赖永忠建屋所使用的土地为农村集体土地，该房屋不属于城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效的规定。赖永忠2013年4月1日与许文敏签订的《租赁合同》以及2018年10月16日与许文敏、贝长征、叶桂来签订的《租赁合同》，系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。许文敏、贝长征、叶桂来反诉请求确认双方于2018年10月16日签订的《租赁合同》无效并返还已经支付的租金，本院不予支持。2019年6月19日租赁房屋大厅发生垮塌，赖永忠表示不再修复出租房屋，2019年7月4日贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部发出通知要求限期搬离，租赁合同目的已无法实现，赖永忠诉请解除其与许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日签订的《租赁合同》，本院予以支持。 2018年9月15日，许文敏向赖永忠出具《欠条》，证实截止2018年9月1日，许文敏欠赖永忠桂江渔港饭店租金226000元，赖永忠认可许文敏分别于2018年9月30日、2018年10月23日向其支付了26500元、50000元租金，赖永忠于2016年4月9日至2018年7月25日期间在桂江渔港饭店签单消费，尚欠餐费10083元，赖永忠同意抵扣租金，那么，226000元-26500元-50000元-10083元=139417元。《欠条》中还约定，如果许文敏到2018年9月21日无法交清欠款，合同内的押金等全部抵作所欠赖永忠的租金，说明赖永忠已经同意用押金抵消拖欠的租金，故139417元-押金50000元=89417元，许文敏尚欠赖永忠2018年9月1日前的租金89417元。许文敏提供的2018年8月7日的《收条》以及2018年7月5日的《收据》均发生在双方结算截止日期2018年9月1日之前，故许文敏主张扣除该两笔款项，本院不予支持。因《欠条》中约定如果许文敏到2018年9月21日无法交清欠款，即解除双方所签订的租赁合同，而许文敏没有在2018年9月21日交清欠款，因此，许文敏、赖永忠于2013年4月1日签订的《租赁合同》当时已经协商解除，赖永忠也未提供证据证实许文敏2018年9月15日至2018年10月16日期间占有使用了涉案房屋，因此，赖永忠要求许文敏支付2018年9月15日至2018年10月16日期间的租金，本院不予支持。贝长征、叶桂来是2018年10月16日才与赖永忠签订《租赁合同》的，二人并未承诺对许文敏之前所欠租金承担清偿责任，故赖永忠要求贝长征、叶桂来共同偿还许文敏2018年9月1日前拖欠的租金，本院不予支持。许文敏反诉要求确认《欠条》无效，并要求赖永忠返还已收取的租金（含押金）217583元，本院不予支持。 许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日重新与赖永忠签订了《租赁合同》，除去一个月的装修免租期，贝长征已交清2018年11月16日至2019年5月31日的房屋租金。2019年6月19日出租房屋大厅塌方，之后赖永忠上锁，2019年7月4日，征地拆迁指挥部发出限期搬离的通知，赖永忠并未提供证据证实贝长征等人在2019年6月19日之后仍占有涉案房屋进行经营，故赖永忠要求许文敏、贝长征、叶桂来支付2019年6月20日之后的租金及商铺占用费，本院不予支持。许文敏、贝长征、叶桂来仅欠付赖永忠2019年6月1日至2019年6月19日的租金，即25000元/月÷30天×19天=15833元。因案涉房屋已被列入拆迁范围并被责令限期搬离，许文敏、贝长征、叶桂来应即时搬离案涉房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）赖永忠与被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）许文敏向原告（反诉被告）赖永忠支付截止2018年9月1日拖欠的租金89417元； 三、被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来共同向原告（反诉被告）赖永忠支付2019年6月1日至2019年6月19日拖欠的租金15833元； 四、被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来于本判决生效之日起十日内从贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号搬离； 五、驳回原告（反诉被告）赖永忠其他的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4513元（原告赖永忠已预交2257元），由原告赖永忠负担2257元，被告许文敏负担1884元、贝长征负担186元、叶桂来负担186元；反诉受理费3992元（许文敏已预交2282元，贝长征、叶桂来已预交1710元），由许文敏负担2282元，贝长征、叶桂来负担1710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  黄彬珍 人民陪审员  唐小红 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  杨 晓 书 记 员  何丽靓 岑欢