河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33991号原告崔某某被告徐某被告郑州某某房地产营销策划有限公司被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司被告郑州某某营销策划有限公司原告崔智威诉被告徐某、郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司、郑州某某营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔智威及其委托诉讼代理人贾真，被告徐某，被告郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司共同委托诉讼代理人胡方瑞、**阳，被告郑州某某营销策划有限公司委托诉讼代理人芦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月11日，原告经被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司居间，与其和被告徐某签订《房屋买卖合同》，购买位于房屋。并于当日向被告徐某支付购房定金10000元、向被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司支付购房定金20000元。合同签订后，原告根据被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司通知办理房屋贷款手续，2019年9月29日，被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司又以被告郑州某某营销策划有限公司的名义向原告收取贷款费用23300元。但原告在办理贷款时收到光大银行《个人贷款客户告知书》明确：“我行仅收取贷款合同规定的相关利息、违约金等，不收取任何其他费用；如有其他收费行为，请您认真审核收费方和收费项目。”原告要求被告给予合理解释，被告却未能给出。其后，原告到郑州市房管局准备投诉被告乱收费的行为，却又被告知由于郑州市限购政策，原告自身并不具有购房资格，不能在郑州购买住宅房屋。此后，原告便多次向被告要求解除《房屋买卖合同》、退还已付定金及贷款费用，但被告拒绝解除，并称购房资格问题可以解决，要求原告继续支付费用。为维护自身合法权益，原告诉至法院。请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司退还购房定金20000元；三、被告徐某退还购房定金10000元；四、被告郑州某某营销策划有限公司退还贷款费用23300元；五、诉讼费由四被告承担。被告徐某辩称：购房人崔智威购房违约，不应退还其购房定金，驳回其诉讼请求，后期追究其违约责任。拖延时期，房价下跌，导致损失，收取的定金远无法弥补损失，按照合同第十条约定，崔智威应支付违约金56800元。被告郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司辩称：一、本案的案由系房屋买卖合同纠纷案由，原告与答辩人以及郑州某某营销策划有限公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告起诉答辩人以及郑州某某营销策划有限公司，被告主体不适格，因此，应当驳回原告对答辩人以及郑州某某营销策划有限公司的起诉。二、原告所述定金30000元不属实，根据房屋买卖合同第二条以及第九条约定，答辩人所交人民币叁万元，其中佣金11360元，余额18640元作为代收定金（其中1万元在徐某处）。三、原告明确表示不再购买本案房屋，构成根本违约，无权要求被告徐某返还收取的1万元定金，也无权要求答辩人返还代为收取的定金8640元以及佣金11360元。根据房屋买卖合同第九条约定，原告在答辩人促成房屋买卖合同成立时，应当足额支付答辩人佣金11360元，且原告系违约方，其应当承担全部佣金。根据《房屋买卖合同》第十条约定，原告作为违约方，应当承担违约责任，无权要求返还定金。四、原告作为完全民事行为能力人，明知自己不具备购房资格仍然接受答辩人居间服务，并与被告徐某进行交易，违反民事交往诚实信用的基本原则，存在过错，对造成本案的纠纷负有全部责任。在签订房屋买卖合同时，答辩人已经告知原告郑州市限购政策，原告称有学历自己可以解决。房屋买卖合同签订后，原告委托郑州某某营销策划有限公司提供贷款服务，贷款预审批之后，原告以其父亲不出资，自己资金不足为由明确表示不再购买房屋，构成根本违约。五、自签订合同至原告明确表示不再购买本案房屋期间，时间3个月，原告从来没有以购房资格为由提出过异议或者不再购买房屋。本案房屋买卖合同无法继续履行的原因系原告父亲不出资，自己资金不足，并非因为答辩人没有购房资格导致房屋买卖无法继续履行。综上所述，答辩人认为，应当驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告郑州某某营销策划有限公司辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，答辩人作为本案被告，主体不适格，应当驳回原告对答辩人的起诉。本案的案由系房屋买卖合同纠纷，卖方徐某与买方崔智威之间系房屋买卖合同法律关系。买方崔智威委托郑州某某营销策划有限公司办理贷款服务，若双方发生纠纷，不应按照房屋买卖合纠纷案由予以处理。二、原告认可了贷款费用23300元，郑州某某营销策划有限公司也为原告提供了办理贷款业务的服务，郑州某某营销策划有限公司不应返还贷款费用23300元。原告办理银行贷款业务，委托郑州某某营销策划有限公司为其提供服务，双方协商贷款费用为23300元，原告对此予以认可，贷款材料已经提交银行，预审批额度已经通过，后因原告违约不继续履行房屋买卖合同，导致贷款没有最终发放，但是郑州某某营销策划有限公司已经提供相应的服务，因此，郑州某某营销策划有限公司不应返还贷款费用23300元。综上所述，答辩人认为，原告起诉答辩人，主体不适格；原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、2019年9月11日，原告（买方、乙方）与被告徐某（卖方、甲方）、被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：乙方自愿购买甲方位于的房屋，房屋所有权证书号为1101023727，房屋建筑面积为71.9平方米。房屋总价款为568000元，乙方同意自本合同签订时支付定金叁万元，其中佣金11360元，余额作为代收的定金，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将【售房保证金】或《房屋所有权证》交由丙方保管。甲方若无违反甲、乙双方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料的行为，在办完房产过户手续后，售房保证金退还甲方。甲、乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：甲、乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，贷物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲方应在收到全部房款后7个工作日内，向乙方交付房产。甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，甲方负担费用0%，乙方负担费用的2%，本合同经甲、乙双方签字成立后，丙方的佣金由甲方支付总房款的0%，乙方支付总房款的2%，甲、乙双方应向丙方足额支付佣金。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介费一律不予退还。二、2019年9月11日，被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司出具《收据》一份，载明：兹收到崔智威交来定金贰万元；同日，被告徐某出具《收条》一份，载明：今收到崔智威购买房产定金壹万元整，若因此房原因无法交易，此定金3月内全额退还；2019年9月29日，被告郑州某某营销策划有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到崔智威交来贷款费用贰万叁仟叁佰元。三、被告郑州某某营销策划有限公司提交原告办理贷款的相关手续：明润金融服务中心签单回执单、中国光大银行贷款借据、个人贷款客户告知书、中国光大银行个人信息使用授权书、个人贷款业务调查表、住房文本审批资料清单、委托划款授权书、贷款用途及资金支付申请表、个人征信授权书、评估报告书相关手续等。四、2019年12月4日，原告出具《声明》一份，载明：本人崔智威确定不买时尚party（金水路76号16号楼1-888号3层323号）（产证号0345181）。五、庭审中，徐某称其把房产证交到了某某公司并配合原告办理贷款手续；被告郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司称其促成了合同的签订，收取了原告20000元，其中11360元是佣金，剩余的8640元是代徐某收的定金，合同第二条有明确约定，贷款预审批额度下来之后我们告知了原告。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告徐某支付定金10000元，向被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司支付20000元，其中11360元为佣金，剩余部分为被告郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司代被告徐某保管的定金，并向被告郑州某某营销策划有限公司支付贷款费用23300元。原告称其没有购房资格，要求解除合同，本院认为原告与被告签订《房屋买卖合同》时，郑州市限购政策已经出台，原告对其是否符合购房条件应是明知的，并非不可预见的情形，且原告没有购房资格不能归责于被告，故原告要求解除《房屋买卖合同》，于法无据，本院不予支持。原告要求被告郑州某某房地产营销策划有限公司、郑州某某房地产营销策划有限公司丰乐路分公司退还购房定金20000元，要求被告徐某退还购房定金10000元，要求被告郑州某某营销策划有限公司退还贷款费用23300元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告崔智威的诉讼请求。案件受理费减半收取567元，由原告崔智威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴纳凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  何萌二〇二〇年三月九日书记员  张晨