福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初3019号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 负责人：黄通文，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈邦坡，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林燕，女，该公司员工。 被告：张义仁，男，1971年6月14日出生，汉族，户籍地福建省罗源县，现住福建省罗源县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称金源物业公司）与被告张义仁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金源物业公司的委托诉讼代理人陈邦坡到庭参加诉讼，被告张义仁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源物业公司向本院提出诉讼请求：判令张义仁偿还2017年2月1日起至2019年8月31日期间的物业管理费4917.01元及2017年8月1日起至2019年8月31日期间的公摊电费428.85元，并支付自2017年2月1日起以欠款为基数按照《罗源湾滨海新城临时管理规约》约定的标准计算逾期付款违约金5624.41元。在诉讼过程中，金源物业公司变更违约金诉讼请求为：逾期付款违约金自2017年7月1日起以拖欠的物业管理费为基数按照日千分之三计算。事实与理由：金源物业公司原名昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司，系罗源湾滨海新城置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。张义仁作为滨海新城罗泰苑12栋205单元房屋的买受人与金源物业公司签订了《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，对规约及合同的内容予以认可，并愿意接受金源物业公司提供的物业管理服务。张义仁于2014年8月27日收房，金源物业公司依约为其提供物业管理服务，但张义仁从2017年2月1日起拖欠物业管理费拒不缴纳。为此，金源物业公司提起本案诉讼。 张义仁未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年8月7日，罗源湾滨海新城置业有限责任公司（甲方）与昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司（乙方）签订《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业费每月每平方米1.3元，物业服务等级标准一级；以上物业服务费用均不含公共水电费分摊、城市生活垃圾处理费和土头清运费，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊，公共水电分摊为整栋内公共水电分摊和小区内公共区域水电分摊，楼栋内公共水电分摊以单栋楼总户数进行平均分摊至每户，小区内公共水电分摊以小区内总户数进行平均分摊至每户；业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。张义仁作为滨海新城罗泰苑12栋205单元房屋的业主签订一份《承诺书》，声明：确认已详细阅读罗源湾滨海新城置业有限公司制定的“罗源湾滨海新城临时管理规约”、“罗源湾滨海新城前期物业服务合同”。 另查，张义仁购买的罗源湾滨海新城罗泰苑12栋205单元房屋建筑面积为122.01平方米，其物业管理费、公摊电费已分别支付至2017年1月31日、2017年7月31日。 2019年10月28日，昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司更名为世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司。 本院认为，罗源湾滨海新城的建设单位罗源湾滨海新城置业有限责任公司在该小区业主委员会成立前与金源物业公司签订的《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力，且张义仁已经知晓并接受金源物业公司提供的物业管理服务。故张义仁未按合同约定交纳物业费，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。金源物业公司要求张义仁支付2017年2月1日至2019年8月31日的物业管理费4917.01元（122.01平方米×1.3元/平方米×31个月）、2017年8月1日至2019年8月31日的公摊电费428.85元，共计5345.86元，于法有据，予以支持。金源物业公司主张从2017年7月1日起支付逾期缴纳物业管理费的违约金有合同依据，予以采纳，但合同约定的按日利率3‰计算违约金过分高于张义仁违约造成金源物业公司的资金被占用损失，依法调整为按月利率2％计算。张义仁经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张义仁应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费、公摊电费共计5345.86元及违约金（以当期应缴物业管理费为基数，自2017年7月1日起至还清欠款之日止按月利率2%计算）； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元及公告费用，由世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司负担24元，张义仁负担50元及公告费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李孝逸 人民陪审员  黄臣金 人民陪审员  林 芳 二〇二〇年三月十八日 法官助理曾芳 书记员郑永珊 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。