广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初96号 原告：北海智海经贸发展有限公司，统一社会信用代码：91450500282893854F，住所地广西北海市西南大道东6号。 法定代表人：符开铸，执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 被告：梁嘉嘉，女，壮族，1990年11月10日出生，住广西上思县。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：91450500899306154C，住所地广西北海市四川路。 负责人：尹建美，行长。 原告北海智海经贸发展有限公司（以下简称“智海经贸公司”）诉被告梁嘉嘉、第三人中国工商银行股份有限公司北海分行（以下简称“工商银行北海分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告智海经贸公司的委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。被告梁嘉嘉、第三人工商银行北海分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告智海经贸公司诉称，2016年10月9日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于北海市房屋。该房屋建筑面积85.56平方米，每平方米4691.78元，总价为401429元。合同第七条约定购房付款方式为银行按揭付款方式支付购房款。2016年10月9日前支付首付款120429元，余款人民币281000元由买受人向贷款机构申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件四：第五条约定“买受人选择银行按揭付款方式，在该商品房未办理房产证前，累计三个月未向银行支付月供款，造成出卖人损失的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》无须征得买受人同意即可将商品房另行出售，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，并向出卖人支付总房款20%的违约金。”合同还约定了双方权利和义务等其它内容。被告梁嘉嘉与工商银行北海分行签署《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人。上述合同签订后，被告交纳了120429元首付款给原告，购房余款281000元通过银行按揭贷款支付给原告。但自2017年10月份开始，被告不按约定向工商银行北海分行偿还按揭款，导致工商银行北海分行按《个人购房借款/担保合同》约定要求原告承担阶段性连带担保责任，工商银行北海分行直接从原告保证金账户抵扣款项共计16950.42元。原告为此起诉，请求判令：1、解除原告智海经贸公司与被告梁嘉嘉于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：YS00036582号，房屋代码：2111648]；2、判令被告梁嘉嘉在解除《商品房买卖合同》之日起七日内协助原告智海经贸公司办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记（登记编号：201610200733）；3、判令被告梁嘉嘉协助原告智海经贸公司办理注销不动产登记证明预告登记【桂（2016）北海市不动产证明第0005561号】；4、判令被告梁嘉嘉偿还原告智海经贸公司代清偿的贷款本息16950.42元；5、判令被告梁嘉嘉向原告智海经贸公司支付违约金80285.8元；6、判令解除原告智海经贸公司与被告梁嘉嘉以及第三人工商银行股份北海分行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[营业部]支行[2016]年[0877]号），第三人在涉案房屋抵押债权得到全部清偿之日起三日内协助办理注销涉案房屋的抵押登记手续。 被告梁嘉嘉未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 第三人工商银行北海分行于庭前向本院提交了证据及书面的情况说明，载明：一、第三人工商银行北海分行于2016年10月19日与原告智海经贸公司、被告梁嘉嘉签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[营业部]支行[2016]年[0877]号），完善抵押登记手续后实际发放贷款281000元。从2017年10月起，借款人梁嘉嘉存在多次不履行按期归还贷款的合同义务，构成严重违约。按照第三人与原告达成的义务合作协议等约定，原告自愿承担被告拖欠第三人的贷款本息合计16950.42元。梁嘉嘉该笔购房贷款目前未结清，截止2020年3月17日贷款本金余额254106.65元，欠息2179.31元；二、原被告之间的购房等经济纠纷与第三人无关，第三人不介入。第三人对上述第一点贷款业务事实及金额予以确认，对原告证据清单中涉及第三人银行业务的证据予以确认，对不涉及第三人银行业务的证据不予质证。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告梁嘉嘉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2016年10月19日，原告智海经贸公司（出卖人）与被告梁嘉嘉（买受人）签订了《商品房买卖合同》[合同编号：YS00036582号，房屋代码：2111648]，约定买受人向出卖人购买位于北海市；该商品房建筑面积为85.56平方米，单价为每平方米4691.78元，总价款为401429元；按揭贷款方式付款，买受人应当于2016年10月9日前支付首期房价款120429元，占全部房价款的30%，余款281000元申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件四第五条约定，买受人选择贷款方式付款，在该商品房未办理房产证前，累计三个月未向银行支付月供款，造成出卖人损失的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权归出卖人所有，出卖人无须征得买受人同意，可另行处置，买受人有义务配合出卖人办理相关手续。买受人按照总房款的20%向出卖人支付违约金后，出卖人在60天内退还买受人已付房款。2016年10月9日，被告梁嘉嘉向原告智海经贸公司支付购房首付款120429元。2016年10月21日，《商品房买卖合同》[合同编号：YS00036582号，房屋代码：2111648]在北海市房地产交易中心备案登记，登记编号为201610200733。 2016年10月19日，原告智海经贸公司（保证人）、被告梁嘉嘉（借款人）与第三人工商银行北海分行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[营业部]支行[2016]年[0877]号），约定借款人向贷款人申请贷款281000元用于购买北海市；本笔贷款的担保方式为一般抵押和保证；贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；借款人同意贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：北海智海经贸发展有限公司，账号：21×××56；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。抵押人以其名下位于北海市作为抵押担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。2016年12月7日，第三人工商银行北海分行将贷款281000元发放至《个人购房借款/担保合同》约定的账户。 2016年11月3日，原、被告为涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0005561号。 2016年12月2日，被告与第三人为涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0011062号。 2017年10月30日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1882.91元（698.66元＋1178.21元＋6.04元）。2018年8月29日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1882.15元（729.2元＋1147.31元＋5.64元）元。2018年9月25日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1881.08元（732.33元＋1144.73元＋4.02元）。2019年9月29日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息3777.91元（2239.38元＋1538.53元）。2019年10月30日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1883.1元（774.21元＋1108.89元）。2019年11月28日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1882.3元（1104.77元＋777.53元）。2019年12月26日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1881.5元（1100.63元＋784.22元）。2020年1月21日，原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还借款本息1879.47元（784.22元＋1095.25元）。以上合计16950.42元。 以上事实，有被告身份证复印件、发票、《商品房买卖合同》、北海市商品房预售合同登记备案证明、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、不动产登记证明、付款凭证、业务回单及庭审笔录在卷证实。 本院认为，原告智海经贸公司与被告梁嘉嘉签订的《商品房买卖合同》及原告智海经贸公司、被告梁嘉嘉与第三人工商银行北海分行签订的《个人购房借款/担保合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效的合同。《商品房买卖合同》约定，被告累计三个月未向银行支付月供款，造成出卖人损失的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。该商品房所有权归出卖人所有，出卖人无须征得买受人同意，可另行处置，买受人有义务配合出卖人办理相关手续。买受人按照总房款的20%向出卖人支付违约金后，出卖人在60天内退还买受人已付房款。本案中，被告梁嘉嘉已累计超过三个月未能向第三人工商银行北海分行履行偿还贷款本息的义务，导致原告智海经贸公司依约向第三人工商银行北海分行履行了保证责任，造成了经济损失，解除合同的条件已成就，故原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告梁嘉嘉支付总房款20%的违约金80285.8元，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告智海经贸公司请求被告梁嘉嘉协助其办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记及不动产登记证明预告登记，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告智海经贸公司代被告梁嘉嘉偿还了贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告请求被告梁嘉嘉偿还代为清偿的贷款本息16950.42元，合法有据，本院予以支持。 《个人购房借款/担保合同》的相对人是被告梁嘉嘉和第三人工商银行北海分行，原告智海经贸公司在该合同中的身份仅为保证人，其承担的是保证责任，没有解除主合同的请求权，因此原告智海经贸公司请求解除被告梁嘉嘉与第三人工商银行北海分行的《个人购房借款/担保合同》，并请求第三人在涉案房屋抵押债权得到全部清偿之日起三日内协助办理注销涉案房屋的抵押登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海智海经贸发展有限公司与被告梁嘉嘉于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：YS00036582号，房屋代码：2111648]； 二、被告梁嘉嘉协助原告北海智海经贸发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》预售备案登记（登记编号：201610200733）； 三、被告梁嘉嘉协助原告北海智海经贸发展有限公司办理注销不动产登记证明预告登记【桂（2016）北海市不动产证明第0005561号】； 四、被告梁嘉嘉支付违约金80285.8元给原告北海智海经贸发展有限公司； 五、被告梁嘉嘉偿还原告北海智海经贸发展有限公司代为清偿的贷款本息共计16950.42元； 六、驳回原告北海智海经贸发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2088元，由被告梁嘉嘉全部负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用2088元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  谭宇兰