贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初454号原告：杨青，女，1982年1月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人（特别授权）：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：凯里市经济开发区春晖大道高铁站内，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人：彭志军，职务：执行董事。被告：贵州泰源合横营销策划有限公司，处所地贵州省贵阳市南明区蓑草路91号西大门62栋4单元43号，统一社会信用代码91520102MA6DRGPL1Q。法定代表人：潘边疆，职务：总经理。原告杨青诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉置业公司）、贵州泰源合横营销策划有限公司（以下简称合横营销公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨青的委托代理人施绍荣，被告合横营销公司法定代表人潘边疆到庭参加诉讼。被告曾辉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告杨青请求：1、判令解除与被告曾辉置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合同标的额278971.00元；2、判令被告曾辉置业公司返还购房款和抵押费用共计149521.00元（其中首付款148971.00元，房屋抵押费550.00元），并承担至上述款项清偿完毕之日止期间所产生的利息。现暂计算至2020年3月22日，利息为21531.00元（计算依据和方式：中国人民银行五年期以上贷款基准利率6.55%，各金额机构在基准利率的基础上可上浮10%，即按年利率7.20%，以149521.00元为基数，利息计算起点期间为2018年3月23日；暂计利息为149521.00元×7.20%×2年）3、判令被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司支付违约金2789.71元（278971元×1%）；4、确认原告与被告贵州泰源合横营销策划有限公司签订的高铁南站商业广场《团购协议书》无效；协议书标的额为20000.00元；5、判令二被告连带返还20000.00元团购费；6、赔偿经济损失149521.00元；7、本案诉讼费由被告承担；事实和理由如下：2018年3月20日，原告向被告曾辉公司交纳定金1万元，团购费2万元，约定购买“泸昆铁路客运专线凯里南站站前广场”A区负2-214号商品房。并签订《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》（以下简称认购书）。同时与被告泰源合横公司签订高铁南站商业广场《团购协议书》。原告依约在同年23日交清了148971.00元首付款及房屋抵押费550.00元，并按曾辉公司要求提交了办理银行按揭的相关申请材料，且在空白的《商品房买卖合同》上签名捺印。由于申办的按揭迟迟未有结果，曾辉公司让原告与凯里经济开发区百利商业管理有限公司在同年9月25日签订《委托经营管理协议书》，以此安慰解释说按揭办不下来也不会影响返祖收益。在原告的多次催问下，曾辉公司才在2019年3月，电话告知说：“原告之前提交的材料已经过期，银行需要业主重新提交按揭材料”原告只得于同年5月23日，又向曾辉公司重新提交了按揭材料，曾辉公司以各种理由称“正在办理中”进行搪塞。同年12月原告联系到该公司贷款部门负责人，才知道原告第一次提交的按揭材料已通过银行审查是可以办理贷款的；但由于曾辉公司将出售的房屋办理抵押登记，当时无钱办理解押才导致银行不能放款。直到2019年10月份曾辉公司才缴纳相应款项办理上述房屋的解押手续，即使重新提交材料，也无法保证在近期内能顺利办理按揭。由于曾辉公司故意隐瞒涉案房屋已被抵押实情，导致原告的《商品房买卖合同》不能办理网签和备案。直到2019年12月9日，原告才签收领取了《商品房买卖合同》、《补充协议》及房屋登记备案表。原告缴纳的团购费已通过曾辉公司的POS机入其账户，但却由泰源合横公司出具《收款收据》，由于曾辉公司自始不能办理按揭贷款，造成原告无法完成上述交易活动，向人民法院提起诉讼。被告曾辉置业公司未答辩也未提供证据。被告合横营销公司辩称:1、原告的诉请是两个不同的法律关系，即：与曾辉置业公司是商品房买卖合同纠纷，与我公司是服务合同纠纷，不应当并按起诉和审理；2、我公司在收取原告团购费时已释明无论今后是否退房团购费均不予退还，原告已在团购协议上签字认可。因此，原告的诉求不应当得到支持。经审理查明，贵州省凯里经济开发区高铁南站商业广场（以下简称凯里高铁南站商业广场）是被告曾辉置业公司开发的商业性项目。受曾辉置业公司委托，被告合横营销公司负责对凯里高铁南站商业广场商铺进行营销。在现场通过曾辉公司提供的POS机分别刷卡支付1万元定金、2万元团购费，约定购买“泸昆铁路客运专线凯里南站站前广场”A区负2-214号商品房，2018年3月20日，杨青交纳定金1万元，认购高铁南站商业广场A区负2-214号商品房。该商铺总价款367662.00元，享受“凭《团购协议书》可享受总房款减4万元优惠”优惠及九九折扣后，应付购房款278971.00元。2018年3月23日，杨青支付首付款148971.00元给曾辉置业公司，曾辉置业公司向杨青出具了149521.00元（以及抵押费550.00元）收款收据。同日原告向合横营销公司交纳团购费2万元。2018年3月30日，杨青与曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018000666），以278971.00元向曾辉置业公司购买凯里高铁南站站前广场A区负2-214号商铺。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年12月30前向买受人交付商品房。逾期30内交房的，合同继续履行，出卖人按买受人已交购房款日万分之0.5支付违约金；逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。由于被告未能提供相关资料，按揭贷款不能按时正常办理，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。上述事实，有原告提交的1、身份证复印件；2、团购协议书；3、商铺认购书、收款收据复印件一份；4、委托经营管理手续复印件一份；5、商品房买卖合同及补充协议复印件一份；6、微信记录、顺丰邮寄单、光盘复印件一份；7、结婚证、收入证明、征信报告、银行流水复印件；8、房价登记情况说明、房产证登记证明复印件一份，予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨青与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效。合同成立后，曾辉置业公司没有在约定期限内将买卖标的物交付给原告，也未能办理银行按揭贷款手续，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张解除合同，要求退还购房款，符合合同约定，其理由正当，应予支持。其请求确认《团购协议书》无效，因原告未能提供证据证实《团购协议书》无效的事实依据，主张不予支持。对于原告主张贷款利率支付利息，双方订立的《商品房买卖合同》已约定逾期交房超过30日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对买受人选择退房的处理方式已约定明确，虽然合同该条款没有约定以日计算违约期限，但按合同其他条款约定的以日计算违约期限，应当以日计算违约期限较为公平。应当按照实际交付购房款149521.00元的按日万分之零点五计算从2016年12月31日起至2020年1月7日共1102天，共计8238.60元，原告主张的按中国人民银行五年以上贷款基础利率计算的利息，不符合合同约定，无事实依据，不予支持，主张的2789.71元违约金也不符合约定，无事实依据，不予支持。主张赔偿经济损失也不符合合同约定，且未提供证据证实计算实际损失数额，而且违约金已得到赔偿，也不再支持，团购费是合横营销公司为买受人提供购房服务所收取的劳务费用，该费用并不计入购房款之中。杨青在认购合横营销公司营销的凯里高铁南站站前广场负2-214号商铺过程中，享受了合横营销公司提供的购房指引及购房优惠等服务，就应当支付相应的服务费，故该团购费不应当退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨青与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018000666）。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起十日内一次性退还原告杨青购房款149521.00元，并支付违约金8238.60元，共计157759.60元。三、驳回原告杨青其余诉讼请求。案件受理费减半后收取4347.00元，由原告杨青负担1447.00元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担2900.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，在上诉期内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。判决生效后，义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  龙施忠二〇二〇年三月十日书记员  张家玲