贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔010×××民初126×××5号原告：贵州财智天使置业投资管理有限公司，住所地：贵阳市云岩区中山东路28号。法定代表人：袁才同。委托诉讼代理人：袁平，男，1976年8月20日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司实际控制人。被告：郭正菊，女，穿青人，197×××年×××月2日生，住贵阳市南明区东新区路5×××号4栋1单元×××楼6号。委托诉讼代理人：刘元芳、黄毅，贵州鼎尊律师事务所律师。原告贵州财智天使置业投资管理有限公司（以下简称：财智天使公司）与被告郭正菊所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的原委托诉讼代理人杨佳、杨寻（现已解除委托关系），被告郭正菊的委托诉讼代理人刘元芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负2层4号的房屋所有权为原告所有；2、请求依法判令被告立即配合原告将贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负2层4号房屋的不动产所有权转移登记至原告名下；×××、本案的诉讼费用、保全费用、诉讼财产保全责任保险费用由被告承担。事实及理由：2014年10月1×××日原告与中天城投集团股份有限公司（现变更为中天金融集团股份有限公司）签署《中天花园预留订购书》，原告向中天集团公司订购中天花园玉兰园组团Ｃ栋（座）负2层4号的建筑面积1447.2㎡的房屋，原告按认购书向中天集团公司支付定金180万元。原告与中天集团公司当日签订涉案房屋的《租赁协议》，租赁标准随时间及原告所付购房款金额进行调整。协议签订后，中天集团公司向原告交付涉案房屋，原告对涉案房屋进行装修、运营投入，但后来原告资金紧张，难以独立交付涉案房屋的购房尾款及所欠租金等给中天集团公司，故原告与被告协商，原告向被告借款支付涉案房屋的购房尾款及所欠租金等给中天集团公司，但原告需用涉案房屋对被告向原告支付的上述借款提供担保，所以2018年4月×××日原告与被告签订了《项目转让及回购协议》（以下简称：回购协议一），约定原告（甲方）协调中天集团公司与被告（乙方）签订该房产整体买卖的书面文件，然后乙方按合同先将最高1100万元用于支付购房款、维修基金及税费等，将认购协议中两个产权证的房产过户给乙方，并约定涉案房产回购的时间及金额。鉴于甲方已协调中天集团公司与乙方办理涉案房屋1号、6号房产的买卖及产权过户手续，乙方投入合计1100万元用于支付购房尾款、维修基金、税费等。原告与被告于2018年5月17日另签订《项目转让及回购协议》（以下简称：回购协议二），约定原告（甲方）协调中天集团公司再与被告（乙方）签订涉案房屋4号、5号两个产权的《商品房买卖合同》并过户给乙方。乙方另投入合计900万元，用于支付该房产的购房尾款、维修基金、税费等，并约定涉案房产回购的时间及金额。签订回购协议一、二后，被告仅向中天集团公司共计支付1700万元，也就是说被告向原告出借款项共计1700万元，但原告已向被告归还借款1200万元，并且双方对上述款项进行确认。综上，原被告之间真实法律关系为民间借贷，签订的回购协议一、二并由被告代持房屋所有权系作为借贷合同的担保，实质上是名为买卖（回购），实为借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，原告与被告签订的回购协议无效，所以涉案房屋4号的房屋所有权应当为原告所有。故原告根据相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告如前所请。庭审中，原告口头增加如下诉讼请求：请求依法确认原告与被告于2018年4月×××日、2018年5月17日签订的两份《项目转让及回购协议》无效。被告辩称：1、原被告之间不存在借贷关系。原告在诉状中所称曾租赁中天金融集团股份有限公司位于贵阳市云岩区商业用房不符合事实，原告只承租了负二层1号、6号商业用房，《项目转让及回购协议》由袁平拟定，被告的资金是支付给中天公司的购房款，与财智天使公司无关，财智天使公司仅起到中介作用，借款合同是直至本息全部清偿合同才终止，不会有时间限制，而原被告的约定是以一年为期，不符合借款合同特征，原被告之间法律关系实质上应是附期限的二手房买卖合同，超期后是否出售四处房产，以何种价格出售均完全取决于被告，原告在诉状中称双方名为买卖，实为借贷既不符合事实，也无法律依据。2、财智天使公司诉称已交付180万元定金不属实。财智天使公司所交付的180万元系1号、4号、5号、6号房屋定金，而非4号房屋定金，根据双方约定，财智天使公司在一年内不购买四套房屋，则该定金归被告所有。×××、财智天使公司称归还1200万元不属实，且给被告造成巨大损失。财智天使公司未向被告支付过任何款项，所谓1200万元是指财智天使公司以被告名义将房产分割对外销售所得款项，在进行分割销售时，根据原被告所签订协议，将购房人所付购房款转为财智天使公司向被告支付购房款的前提是完成房产的分割销售，销售的全过程不仅是收款，还要完成交付。现因财智天使公司未办理分割销售房产的产权登记，购房者要求被告退款并承担违约责任，房屋分割销售所得款项16428126元中已有45×××2×××××××××.9元按财智天使公司袁平要求汇入财智天使公司指定账户，被告还要承担违约责任，被告对此保留追诉权利。×××、财智天使公司的诉讼请求无任何法律和事实依据。《项目转让及回购协议》的实质为附期限的二手房买卖合同，不属于合同法第五十二条规定的任何一种情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条内容是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，但由于财智天使公司不是涉案房屋的所有权人，不可能使用该房产进行担保，根本不适用本案；本案房屋系被告实际出资向中天公司购买所得，原告既未向中天公司购买涉案房屋，也未在一年内购买涉案房屋，从始至终并非房屋所有权人，无权要求确认涉案房屋归其所有，也无权要求过户；其次，如《项目转让及回购协议》无效，原被告均不受该两份协议约束，被告向中天公司购买涉案房屋与财智天使公司无关，且合同无效的法律后果是相互返还因合同取得的财产，涉案房屋系被告向中天公司购买所得，并非从原告处取得，因此被告无义务将涉案房屋过户登记至财智天使公司名下，如合同有效，则原告因未按合同约定在一年内足额支付涉案房屋的购房款而丧失涉案房屋的购买权，自然也不能要求确认房屋归其所有，并过户至其名下，因此，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明原告主体适格。被告对该组证据无异议。2、《中天花园预留认购书》复印件、《租赁协议》各一份，证明财智天使公司于2014年10月1×××日向中天公司认购中天花园玉兰园组团Ｃ栋负2层1号、4号、5号、6号商业房屋，总价为1800万元，预留认购书第三条第×××款约定逾期超过×××0日，甲方（中天）有权解除协议，甲方解除本协议的，应当书面通知乙方（财智天使公司），但截止目前，甲方没有解除该预留认购书；《预留认购书》第四条第×××款约定若乙方已按协议签订《商品房买卖合同》，则乙方定金自动转为购房款，本案中乙方缴纳的定金180万元已自动转为财智天使公司购买涉案房屋的购房款，即是郭正菊代原告支付上述房屋款项时，已算至总房款中；涉案房屋的签订、产权证办理均由袁平与中天公司石莉莎联系；签订认购书当日，中天公司将上述房屋全部出租给原告使用，并签订《租赁协议》，约定租赁期限从2014年11月1日至2022年10月×××1日止，租金标准随时间及乙方所付购房金额进行调整，明确计算公式，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金15万元。被告表示其未参与《预留认购书》的签订，真实性无法确认，且根据认购书内容，认购期只到2017年10月×××1日，因此被告于2018年购买涉案商品房与该认购书无关，认购书不具有买卖合同的法律效力，不能证明中天公司将涉案房屋销售给原告、原告是所有权人。对《租赁协议》真实性不予认可，中天公司与被告签订的《商品房买卖合同》中明确涉案房屋无租赁，即使原告承租1号、6号房屋，不等同于原告对房屋享有所有权，与原告诉请无关，对该组证据关联性及证明目的不予认可。×××、《项目转让及回购协议》两份，证明原被告签订的协议名称名为项目转让及回购协议，事实上却是“名为房屋买卖，实为郭正菊向财智天使公司出借借款2000万元”，郭正菊与中天公司签订的《商品房买卖合同》，对涉案房屋仅是代持，不对涉案房屋享受所有权，《项目转让及回购协议》并未按照《物权法》规定办理抵押登记，而是以上述房屋过户的方式作为郭正菊借款2000万元的担保，《项目转让及回购协议》违反了《物权法》第186条的规定以及担保法的禁止性规定“约定财智天使公司不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”被告对该组证据三性予以认可，对证明目的不予认可，正好证明双方所签协议是项目合同，不是借款合同，财智天使公司从郭正菊向中天公司支付首付购房款之日起一年内有向郭正菊购买涉案房产的排他购买权，过期则视为财智天使公司放弃向郭正菊购买涉案房产。且财智天使公司必须向郭正菊整体购买四套房产，第二份协议是在财智天使公司未履行协议一情形下签订。4、财智天使公司袁平与贺元涛微信聊天记录4页、《对账单》2份、明细清单1份、票据10张，证明原被告之间实际为借款关系，并非房屋买卖关系，被告支付给中天公司款项是代财智天使公司支付的购房款、契税、水电费以及代办费等费用，该款是郭正菊出借给财智天使公司的，之后财智天使公司与郭正菊对上述借款进行了结算，尚欠8501102元，但该尚欠款项以及归还款项是以月息4%-6%计算的，具体尚欠金额以及之前归还的金额应当按在法律规定的范围内重新进行计算，多退少补，该对账单是由贺元涛、郭正菊与袁平之间往来进行核对确认的，并且贺元涛也认为双方之间系借贷关系，同时在2018年8月8日支付最后一笔购房款时，贺元涛还将付款凭证发给袁平，最后由郭正菊与袁平进行签字确认。被告对微信聊天记录、明细清单的三性不予以认可，对证明目的不予认可，明细清单是原告自行制作；票据真实性无异议，票据的缴纳人是郭正菊，不是原告，恰好证明房屋的购买人是郭正菊；郭正菊是按照与中天公司约定支付购房款，没有代财智天使公司支付的意思表示；对账单是双方对分割销售房产预收款及财智天使公司按项目转让及回购协议应付房款的确认，并非财智天使公司支付的购房款，因根据项目转让回购协议，只有在一年内完成分割销售所得房款才能作为财智天使公司购房款，而财智天使公司只收了购房款，未完成交付，即产权变更，销售未完成，因此不能作为购房款。郭正菊聊天记录并未认定双方系借贷关系。5、《承诺书》、《商品房买卖合同》复印件、涉案房屋记载表，证明财智天使公司已与中天公司达成约定，由财智天使公司指定特定人作为上述房屋的代持人与中天公司签订《商品房买卖合同》，并且将涉案房屋产权证办理在被告名下，郭正菊只是代持上述房屋，不是涉案房屋的实际所有权人。被告对《承诺书》三性、证明目的均不予认可，该证据是财智天使公司单方出具，无中天公司意思表示，中天公司已将涉案房屋销售给郭正菊，且在郭正菊与中天公司4号房屋买卖合同纠纷一案中（财智天使公司为第三人），中天公司已明确表态没有为任何人提供抵押的意思，只关心实现销售，任何人均可购买。对《商品房买卖合同》、房屋记载表三性无异议，对证明目的不予认可，正好证明4号房是郭正菊所购。6、袁平与石莉莎短信机微信聊天记录9页，证明涉案房屋由袁平与石莉莎对涉案房屋的付款金额、办证事宜在沟通，其中2018年4月×××日石莉莎要求应付负二层1、6号房屋购房款10044427元与2018年4月4日郭正菊代原告付款给中天城投的金额一致，2018年6月15日，石莉莎与袁平沟通负二层4号房、5号房应支付购房款×××005591元与2018年6月15日郭正菊代原告向中天公司支付的房款一致，余款×××××××××万元房款与2018年8月8日郭正菊代原告向中天公司支付的房款一致，该组证据证实，上述房屋的价款、租金、违约金等费用一直由袁平与中天公司对接。被告对该组证据真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不予认可，与所有权确认无关，根据内容只能证明袁平在郭正菊购买涉案房屋过程中起到了中介居间作用。7、袁平与代办小郑短信1页、微信×××页聊天记录，证明涉案房屋的产权证一直由袁平与中天公司代办产权证的小郑在沟通，2018年7月4日、5日短信、微信与结算单中7月5日郭正菊代原告支付的代办费18800元一致。被告认为该组证据真实性无法确认，同时与本案无关。8、袁平与郭正菊微信聊天记录20页，证明郭正菊与中天公司签订《商品房买卖合同》，代财智天使公司支付购房款、代办费给中天公司后，会立即告知财智天使公司袁平支付情况，2018年8月4日之后，郭正菊每天均会将上述房屋对销售所收到的款项与财智天使公司袁平进行对账，2018年8月28日，双方就之前的债权债务还款情况进行了确认。被告对该组证据真实性予以认可，对证据目的不予认可，聊天记录涉及的借款字样并不能证实与本案有实际关系，其中涉及对账的问题，是双方履行协议的表现。9、付子夏与财智天使公司签订的《房产代理销售合同》、2018年8月×××日付子夏与袁平确定的上述房屋销售价格表、2018年8月16日袁平、贺元涛等人对上述房屋已销售的总价确认表，证明上述房屋的销售由财智天使公司与销售代理公司签订合同，并且销售的价格同样是由财智天使公司决定，销售后的款项也需要由财智天使公司确认。被告对《房产代理销售合同》、销售价格表真实性无法确认，被告未参与；对总价确认表予以认可，是涉案协议履行的体现，与原告诉请无关。10、《收据》4张、租赁保证金《收据》、《前期物业管理服务合同》、物业费457×××2.6元的发票及情况说明、装修履约保证金5万元及情况说明、原告于2018年7月6日向中天公司支付的电费171160元票据、416号判决书各一份，证明原告按照与中天公司签订的认购书支付180万元定金，按租赁合同缴纳租赁保证金15万元，按《前期物业合同》支付物业费，并支付装修履约保证金5万元，向中天公司支付电费，同时对上述房屋进行装修，花费装修费用440万元（上述装修费用是部分装修费用，因为其它装修公司的票据遗失）；180万元原有收据。被告对《收据》真实性无异议，恰好证明原告不是房屋所有权人否则就不会缴纳租赁保证金，且定金180万元按照双方签订的协议归郭正菊所有。对其余证据三性均不予认可，因郭正菊未参与，证明目的只认可财智天使公司交了四套房屋定金180万元，其余不认可，恰好证明涉案房产不是财智天使公司的，否则不需要签订租赁合同，且180万元根据项目转让及回购协议已归郭正菊所有。11、《抵押物基本情况调查表》（顺和公司是原告合作方），证明评估公司对上述房屋的价值评估为6128.11元，评估报告的有效期为一年，即若郭正菊在2018年4月4日、6月15日是向中天公司购买上述房屋，而非为原告代持上述房屋，上述房屋的价格1800万元是严重不符合常理的。被告对该组证据三性、证明目的均不予认可，郭正菊是按照市场公允价格购买的房产，中天公司更不可能低价销售，评估报告是按财智天使公司要求出具，无任何效力。12、袁平与黄蕾的微信聊天记录、《借款融资咨询服务合同》2份，证明黄蕾与贺元涛是一个团队的工作人员，同样认为《项目转让及回购协议》系《借款合同》。被告对该组证据三性均不予认可，郭正菊与黄蕾不认识，无法确认该组证据真实性，合同性质更不可能由黄蕾来认定。1×××、《实际控制人证明》、视频各一份，证明袁平是财智天使公司实际控制人，该公司日常、重大事务、收益由袁平决定和享有。被告对该组证据三性及证明目的均无异议，财智公司应当为袁平签字承担责任。14、保险费票据，证明本案原告支出的诉讼保全责任保险费，应由被告承担。被告对该组证据三性不予认可，保险费不是案件所必须产生的费用，也没有约定。被告当庭提交以下证据：1、被告身份证，证明被告主体资格。原告表示无异议。2、购房发票一份，证明涉案房屋购房款系被告支付，与原告无关。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。×××、郭正菊与中天公司所签购房合同一份，证明涉案房屋是郭正菊向中天公司购买所得，且4号房屋未出租。原告对该份证据真实性无异议，证明目的有异议，上述房屋的商品房买卖合同均是袁平签订，被告只是代持，房款已经付清，没有租赁必要。4、《项目转让及回购协议》2份，证明原被告所签协议是项目合同，不是借款合同，财智天使公司从郭正菊向中天公司支付首笔购房款之日起一年内有向郭正菊购买涉案房产的排他购买权，过期则视为财智天使公司放弃向郭正菊购买涉案房产，且财智公司必须向郭正菊整体购买1、4、5、6号房产，协议二是在财智天使公司未履行协议一的情况下签订的。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，应以其提供的证据清单为准。5、被执行人查询记录，证明财智天使公司及袁平是20起案件的被执行人，郭正菊不可能借款给财智天使公司，财智天使公司称双方系借贷关系不属实。原告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，借款之前只有两天不良记录。6、销售合同及销售清单，证明财智天使公司与付子夏签订销售代理合同，将郭正菊名下房产分割出售12×××套，得款16428126元。原告对该组证据真实性无异议，该组证据证实涉案房屋是原告所有。7、工商查询记录、单据各一份，证明付子夏与王浩成系贵州富成致达房地产营销策划公司股东，袁平要求将45×××2×××××××××.9元销售佣金汇入王浩成账户，占销售房款的27.6%，郭正菊实际预收额仅为72.4%，因财智天使公司不能办理产权过户，导致郭正菊产生重大损失。原告对该组证据真实性无异议，该证据与合同约定一致，原告对账单中的两笔佣金共计金额与被告支付给第三方的金额一致。8、分割销售房产合同及已退款单据复印件，证明财智天使公司所称1200万元还款是分割销售郭正菊名下房产所得预收款，因财智天使公司不能办理产权分割转移登记，现已开始清退，已清退18户180481×××元，占该18户已付款2112×××56元的85.44%，已造成郭正菊实际损失275468元，财智天使公司称已归还1200万元不属实。原告表示若购买了上述房屋，则对退铺申请无异议，单据是复印件，真实性无法核实，若是真实购房，对被告实际退款了也无异议，与我方签订代销协议是贺元涛介绍。9、（2019）黔010×××民初8009号裁定书、产权证各一份，证明中天公司在郭正菊起诉后将涉案房屋产权变更登记至郭正菊名下。原告表示对真实性无异议，被告郭正菊仅是代持，产权证是诉讼过程中办理的，我方不知情。本院经审理认定事实如下：2014年10月1×××日，原告财智天使公司（乙方、买受人）与案外人中天城投集团股份有限公司（甲方、出卖人）签订一份《中天花园预留认购书》，该预留认购书主要约定：一、乙方向甲方定购如下商品房：1、房屋坐落及使用性质：中天花园玉兰园组团Ｃ栋（座）负2层1号（商业）、负2层4号（农贸市场）、负2层5号（商场）、负2层6号（办公）；2、建筑面积合计×××811.06平方米，套内面积合计×××684.8平方米；×××、按建筑面积计算，建筑面积单价为472×××.1元／㎡，总价为壹仟捌佰万元……三、定金及定金支付1、乙方应于2014年12月×××1日前（含当日）支付定金壹佰捌拾万元整……四、1、本认购书从签订并缴纳定金之日起至2017年10月×××1日（含当日）内为预留认购期，乙方已明确知悉该房屋已先行租赁，且不得以租赁合同项下任何事项为由拒绝或怠于履行本认购书及《商品房买卖合同》项下乙方义务；×××、若乙方超过预留认购期未向甲方付清该房总房款或未按本认购书约定签订《商品房买卖合同》的，甲方有权不予返还乙方所缴纳定金并另行销售此套房屋。若乙方已按本认购书约定与甲方签订《商品房买卖合同》，则乙方定金自动转为购房款……。同日，原告财智天使公司（乙方、承租方）与案外人中天城投集团股份有限公司（甲方、出租方）就上述房屋签订一份《租赁协议》，主要约定由乙方承租上述房屋，租赁期为8年，从2014年11月1日起至2022年10月×××1日（其中免租期为2014年11月1日起至2015年1月×××1日）止，在此期间，甲方免收租金，但乙方仍需支付该房屋物业管理费、水电费、装修垃圾清运费和其他应由乙方支付的费用，免租期免交租金不适用任何续约或延长租期（如有）……。2018年4月×××日，原告作为甲方、项目转让及回购方与被告作为乙方、投资购买方签订一份《项目转让及回购协议》，主要约定：一、甲方与中天城投集团股份有限公司（现中天金融）签订了《预留认购书》，定购中天城投位于“云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负二层1号、4号、5号、6号”四个产权合计×××811.06平方米的商业用房（以下简称“项目”或“该房产”），另同时签订《租赁协议》。该资产经过甲方三年多时间装修、运营投入，资产大幅升值，但因乙方资金紧张，难以独立交付购房尾款及所欠租金等给中天城投，故甲方将该项目转让给乙方，由乙方按本协议约定付清甲方原应缴房款等，完成该房产的产权过户。二、项目转让及回购约定：（一）、甲方协调中天城投公司与乙方（或其指定公司或个人）签订该房产整体买卖的书面文件，然后乙方按合同先将最高1100万元用于支付购房款、维修基金及税费等，将认购协议中两个产权证的房产过户给乙方（以中天城投与乙方签署合同为准）。1100万元余款部分，专款用于甲方产权分割等项目事宜。（二）两个产权证的房产过户后，根据甲方需要，乙方将新办产权证件进行抵押借款等（甲方为借款人、乙方为抵押人，融资方式及利率成本等由甲方决策，贷款直接汇入乙方指定账户，后同），然后以借款等支付中天城投剩余房款及其他费用，甲方再次协调将另外两个产权证过户至乙方或其指定人名下。（三）、乙方拿到另外两个新的房产证件后，根据甲方需要，乙方可配合再次进行房产抵押借款；同时双方委托第三方代理销售机构，在办理新房产证件分割后进行产权商铺销售。销售代理机构的代理收入主要为17000元／平方米的高出部分五五分成，及代理机构自行收取的“交×××万抵6万”的×××万元团购服务费；如达到“销售金额超过总定价的50%”等条件，则甲方最高再奖励销售金额的×××%给代理机构；销售代理期限暂定为三个月，且销售达到总价50%后甲方可单方终止销售代理，剩余房产甲方考虑回购自持。（四）、甲方回购该项目的金额为：乙方投入1100万元资本金＋自交款之日起第一个月1100万元＊6%的溢价增值＋从第二个月起每个月1100万元＊5%的溢价增值（不足半个月按半个月计算）。乙方收取新房产证件的抵押贷款或销售回款，达到甲方回购项目金额后，乙方退出项目。之后项目房产（四个产权）的所有权责利、债权债务归属甲方。（五）、从乙方交付第一笔款项给中天城投之日开始，一年之内甲方具有对该房产的唯一回购权利。超过一年时间，则甲方无回购权利，房产权责利等归属乙方所有，甲方对项目的所有投入（包括但不限于购房款、装修投入、商户保证金）同时自动归乙方所有，甲方无权要求乙方返还甲方对项目的投入。乙方有权独立处置资产、收回投资。如需甲方配合的，甲方须无条件积极配合……四、（一）甲方项目资产转移给乙方后，作为甲方不可侵犯回购权利的具体表现，乙方必须以该房产产权等全力积极配合甲方以融资变现。全力积极配合是指：需要乙方提供产权证件、盖章、抵押（仅限于第一批过户的两个产权证）、产权分割、产权过户、出具证明等时，乙方不得以任何理由拒绝、拖延。（二）甲方未支付完毕乙方回购款金额时，所有房产租售所得资金全部由乙方掌控、先行收取。原则上，所有款项优先保证贷款偿还，然后租售的房产收入按扣除销售费用后照乙方80%、甲方20%分配比例，由乙方优先收取相应款项，乙方收款必须经甲方确认，同时乙方已收款项视为甲方已支付的回购款，乙方每月收取的款项先冲抵每月溢价增值部分，如有余额才可冲抵乙方的投资款。双方回购款项的溢价增值部分按乙方实际收到金额据实结算……五、违约约定等（一）、该房产在中天城投办理产权过户至乙方或其指定买受人名下时，如中途发生意外，则：属于中天城投责任的，甲方为主、乙方协助追究中天城投的责任；属于乙方责任的，乙方承担相应后果，包括给甲方造成的损失赔偿等；属于甲方责任的，甲方承担相应后果，包括乙方资金的追回及损失赔偿。（二）、甲乙双方约定：回购期间甲方有唯一回购权利；乙方无权用该房产、产权人身份签署任何未经甲方同意的借贷款、承诺、交易合同及债务文书等；乙方无权作出任何未经甲方同意即单独处置资产的行为。否则，视为乙方违约。乙方违约的，甲方有权采取一切手段收回房产而乙方无任何异议与阻碍，并且甲方仅按1100万元回购款支付给乙方，不再支付任何溢价增值或其他费用……”。2018年4月4日，被告作为买受人与中天金融集团股份有限公司作为出卖人就中天金融集团股份有限公司（以下简称中天公司）开发的位于云岩区分别签订《商品房买卖合同》，1号房的房屋总价款为9628890元，6号房的房屋总价款为1207177元。上述两套房屋总价为108×××6067元。同日，被告向中天城投股份有限公司转款10044428元。2018年4月19日，被告郭正菊向袁平发送信息称“您好！我想借钱之事，还是同霍总商量，毕竟此时是他一手抄办的。”……2018年5月17日，原告作为甲方、项目转让及回购方与被告作为乙方、投资购买方签订《项目转让及回购协议》，主要约定：“今甲方转让项目给乙方，并约定回购，鉴于甲方已协调中天城投公司与乙方（或其指定公司或个人）办理中天花园玉兰园Ｃ栋负二层1号、6号房产的买卖及产权过户手续，乙方投入合计1100万元用于支付购房尾款、维修基金、税费、产权分割及历史遗留费用等（支付剩余款项进入第二期支付款项中）。双方就相关事宜达成如下约定：一、甲方项目资产基本情况：甲方与中天城投集团股份有限公司（现中天金融）签订了《预留认购书》，定购中天金融位于“云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负二层1号、4号、5号、6号”四个产权合计×××811.06平方米的商业用房（以下简称“项目”或“该房产”），另同时签订《租赁协议》。甲方已交付180万元首期房款及100多万元租赁等款项给中天金融。该资产经过甲方三年多时间装修、运营投入，资产大幅升值，但因甲方资金紧张，难以独立交付购房尾款及所欠租金等给中天城投，故甲方将该项目转让给乙方，由乙方按本协议约定付清甲方原应缴房款等，完成该房产的产权过户。二、项目转让及回购约定：（一）、现甲方协调中天城投再与乙方签订关于“云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负二层4号、5号”两个产权的《商品房买卖合同》并过户给乙方。乙方另投入合计900万元，用于支付该房产的购房尾款、维修基金、税费、甲方原拖欠租金及罚息、产权分割费用、历史遗留费用等。（二）、四个产权证的房产过户完毕，根据甲方需要，甲乙双方可将新版产权证件进行抵押借款等（融资方式及利率成本等由甲方决策，贷款直接汇入乙方指定账户，后同），所融资金用于甲方支付乙方项目回购款项等。（三）、乙方拿到新的房产证件后，根据甲方需要，双方委托第三方代理销售机构，在办理新房产证件分割后进行产权商铺销售。销售收入应汇入乙方指定账户，用于甲方支付乙方项目回购款项。销售代理机构的代理收入主要为16000元／平方米的高出部分五五分成（扣20%风险准备金），及代理机构自行收取的“交×××万抵6万”的×××万元团购服务费；如达到“销售金额超过总定价的50%”等条件，则甲方最高再奖励销售金额的×××%给代理机构；销售代理期限暂定为三个月，且销售达到总价50%后甲方可终止销售代理，剩余房产甲方考虑回购自持。（四）甲方回购该项目的金额为：乙方投入2000万元资本金＋自交款之日起第一个月1100万元＊6%的溢价增值＋从第二个月起每个月2000万元＊5%的溢价增值（按日计算）。乙方收取新房产证件办理的抵押贷款或商铺销售回款，达到甲方回购项目金额后，乙方退出项目。之后项目四个房产权的所有权责利、债权债务归属甲方，包括新办理贷款的本息偿还等。（五）、从乙方交付第一笔款项给中天城投之日开始，一年之内甲方具有对该房产的唯一回购权利……四、关于资产贷款、借款、出售等相关约定（一）、甲方项目资产转移给乙方后，作为甲方不可侵犯回购权利的具体表现，乙方必须以该房产产权等全力积极配合甲方以抵押、销售等方式融资表现。全力积极配合指：需要乙方提供产权证件、盖章、抵押、产权分割、产权过户、出具证明、股权融资、销售收款等时，乙方不得以任何理由拒绝、拖延。（二）、甲方未支付完毕乙方回购款金额时，所有房产贷款及销售所得资金全部由乙方掌控、先行收取。原则上，租赁收入由甲方收取，维持日常开支。乙方收款必须经甲方确认，同时乙方已收款项视为甲方已支付的回购款，乙方每月收取的款项先冲抵每月溢价增值部分，如有余额才可冲乙方的投资款。甲方回购款项的溢价增值部分抵扣，按乙方实际收到金额据实结算……五、违约约定等（一）、该房产在中天城投办理产权过户至乙方或其指定买受人名下时，如中途发生意外，则：属于中天城投责任的，甲方为主、乙方协助追究中天城投的责任；属于乙方责任的，乙方承担相应后果，包括给给甲方造成的损失赔偿等；属于甲方责任的，甲方承担相应后果，包括乙方资金的追回及损失赔偿。（二）、甲乙双方约定：回购期间甲方有唯一回购权利：乙方无权用该房产、产权人身份签署任何未经甲方同意的借贷款、承诺、交易合同及债务文书等；乙方无权作出任何未经甲方同意即单独处置资产的行为。否则，视为乙方违约。乙方违约的，甲方有权采取一切手段收回房产而乙方无任何异议与阻碍，并且甲方仅按2000万元回购款支付给乙方，不再支付任何溢价增值或其他费用……”2018年6月15日，被告作为买受人与中天公司作为出卖人就中天金融集团股份有限公司开发的位于云岩区分别签订《商品房买卖合同》，主要约定涉案4号房屋总价款为666×××951元，5号房的房屋总价款为500000元。上述两套房屋总价为716×××951元。同日，被告向中天城投股份有限公司转款2950591元及55000元。2018年8月8日，被告向中天金融集团股份有限公司转款××××××48982元，上述款项共计6×××5457×××元。原、被告双方认可原告支付给中天金融集团股份有限公司的180万元定金中的45万元转为本案涉案《商品房买卖合同》的购房款。2018年7月5日，原告与案外人付子夏就上述四套房屋签订《房产代理销售合同》，主要约定由财智天使公司委托付子夏代理销售上述四套房屋；后由贵州心明岛置业有限公司（法定代表人为郭正菊）与其他案外人签订《商品房买卖合同》，对涉案房屋中的部分房屋进行了分割销售。2018年8月20日，原告的代表袁平与被告作出对账，确认截止2018年8月20日尚欠本息20177686元。2018年8月28日，原告的代表袁平与被告再次进行对账，确认截止9月1日尚欠本金8501102元。2019年7月22日至2019年12月11日期间，部分案外人向贵州心明岛置业有限公司提交《退铺申请》，申请解除与贵州心明岛置业有限公司所签一切协议及与该商铺相关的协议。另查，2018年4月2日，本院作出（2018）黔010×××民初416号民事判决书，对案外人贾勇、朱兴旺、康忠海诉贵州财智天使置业投资管理有限公司、袁平、中天金融集团股份有限公司建设工程合同纠纷作出判决，判决：“一、被告贵州财智天使置业投资管理有限公司、袁平于判决生效之日起十日内支付原告贾勇、朱兴旺、康忠海工程款等×××50万元及相应利息（利息以240万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月2日计算至本判决履行期限届满之日止）；二、驳回原告贾勇、朱兴旺、康忠海其余诉讼请求。”现该判决已发生法律效力。其中所涉装修项目为对中天花园玉兰园组团Ｃ栋（座）负二层1号、负二层4号、负二层5号、负二层6号房屋的装修。2019年7月，郭正菊将中天金融集团股份有限公司（以下简称中天公司）列为被告、财智天使公司列为第三人向本院提起诉讼，诉请要求“1、被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并于原告共同向房屋登记机关办理商品房转移登记手续，将贵阳市云岩区新添大道南段中天花园玉兰园Ｃ栋负2层4号房的房屋产权登记到原告名下；2、被告从2019年1月1日起以666×××951元为基数，按每日万分之一的标准相原告支付违约金直至与原告共同向房屋登记机关办理商品房转移登记手续之日止（截止2019年7月8日为125948.67元）；×××、诉讼费用由被告承担。”，该案审理过程中，中天公司辩称：第一，双方签订的商品房买卖合同并未约定商品房登记的相关时间；涉案房屋是因第三人先承租后需转售并且由第三人变更购买信息，指定由原告购买涉案房屋，被告与第三人尚有部分租金未结清，因原告与第三人存在合作关系，也曾向被告表示予以支付拖欠的租金，故在签订商品房买卖合同时未约定办证时间，以此约束交付欠付租金的行为，故原告要求办理商品房转移登记手续并未有合同起始时间约定予以支撑……2019年10月×××1日，郭正菊取得涉案4号房屋产权登记证书。同年11月18日，本院作出（2019）黔010×××民初8009号民事判决书，准许郭正菊撤回上述案件的起诉。2019年7月×××0日，原告财智天使公司将郭正菊列为被告、就《项目转让及回购协议》所涉“云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负二层1号、5号、6号”另案向本院提起诉讼，诉请要求：“1、确认原告与被告于2018年4月×××日、2018年5月17日签订的两份《项目转让及回购协议》无效；2、确认贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负2层1号、5号、6号的房屋所有权为原告所有；×××、被告立即配合原告将贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园Ｃ栋负2层1号、5号、6号房屋的不动产所有权转移登记至原告名下；……”该案审理过程中，原告财智天使公司述称被告涉嫌非法经营罪，并由其实际控制人袁平提交了证据线索。2019年12月×××日，本院依法作出（2019）黔010×××民初8867号之一民事裁定书，裁定驳回财智天使公司诉讼请求，并将该案移送公安机关处理。贵阳市公安局云岩分局依法对财智天使公司实际控制人袁平、案外人贺元涛进行询问，贺元涛在2020年1月9日询问笔录中述称：我是2018年×××月通过朋友介绍认识郭正菊、苏为夫妇，于2018年4月通过朋友介绍认识袁平，袁平告诉我他之前在中天公司交了180万元定金准备买一部分中天公司物业，袁平找我是想让我找人来购买他之前与中天公司签订“租售协议”的物业，随后当年我就找到郭正菊、苏为夫妻购买这部分物业，郭正菊大概付了2000万元左右的尾款给中天公司，我们就要求把这部分物业的名字办在郭正菊名下，我们当时也和袁平签了一个回购协议，大概内容是一年以内袁平可将这部分物业回购，并且我们要配合袁平对该物业进行管理、抵押等……我和郭正菊是合作伙伴，我负责帮郭正菊招商出租中天城投的物业，也负责帮郭正菊处理袁平之前找散户购买物业时所遗留的问题，我与郭正菊并未借款给袁平，2020年1月1×××日，贵阳市公安局云岩分局向本院作出一份《关于贵阳市云岩区案件移送（编号为（2019）黔010×××民初8867号）的回复》，载明：……袁平称：2018年4月至8月期间他向郭正菊借款1700万元用于购买中天城投物业，并约定利息为每月5分，但双方未签订借款协议，且袁平称：听贺元涛说：郭正菊、苏为、贺元涛等人在2018年6月至2019年6月期间曾多次借款给他人，并收取高额利息，但袁平无法提供相应借款凭证。2020年1月9日我队通知贺元涛到场接受调查，其称与袁平存在经济纠纷，且自身有稳定收入来源，不以放高利贷为生。2018年4月份经袁平介绍让郭正菊出资2000万元左右购买中天城投物业，并签订回购协议约定一年内让袁平回购，且配合袁平对中天城投物业进行处置。……共计卖出房款1800余万元（其中1200万元袁平用于回购郭正菊名下中天城投物业，600万元为袁平佣金），因该物业产权无法分割，故郭正菊名下中天城投物业无法继续出售，导致袁平未能凑齐2000万元回购款，以至于袁平与郭正菊中天城投物业所属权问题发生纠纷，且贺元涛称2018年4月至2019年6月期间将袁平所举报其存在借贷行为的公司或个人的相关信息告知过袁平，其目的为介绍袁平对该项目进行投资、借贷等，但其本人、郭正菊、苏为等人并未与该项目存在任何借贷关系。……我队认为贺元涛、郭正菊、苏为等人不构成非法经营罪。本院依法组织原被告双方对上述询问笔录及回复函进行质证，原告委托代理人袁平表示无异议；被告代理人黄毅表示认可公安机关的回复，对于询问笔录内容因被询问人非本案主体，故不清楚。2020年×××月16日，本院依法通知中天公司接收调查，询问其与郭正菊签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，是否为财智公司提供担保的意思表示？中天公司委托代理人称：我公司没有提供担保，只是把房屋出租给财智天使公司，财智天使公司也想购买涉案房屋，但后续是由财智天使公司推选郭正菊要求以郭正菊名义与我公司签订商品房买卖合同，签订合同后房屋也移交郭正菊并办理了产权证，至于财智天使公司与郭正菊之间就房屋的相关事宜如何约定，我公司不清楚。原告认为中天公司陈述不属实，原告曾与中天公司签订《订购协议》，交付180万元购房定金，后向中天公司申请购房时间延期及变更买受人至财智天使公司指定的第三人名下，中天公司经办人石莉莎在长达四年多的时间内无数次与财智天使公司实际控制人袁平进行沟通，催促财智天使公司支付购房款，协调延期及变更买受人至财智天使公司指定第三人等事项的落实，原告按与中天公司的申请批复曾经提供三次指定买受人给石莉莎，最后一次借苏为、郭正菊夫妻的五分高利贷成功，石莉莎与财智天使公司指定的郭正菊才办理了买受人变更，后续房款的支付、产权办理石莉莎也仅仅只催促财智天使公司袁平，并要求财智天使公司在约定时间内付清尾款的承诺书。被告对中天公司陈述无异议。对原告提交的袁平与案外人石莉莎、小郑短信记录，仅能体现双方关于涉案房屋买卖及产权代办过户等问题沟通情况，与本案无关联，故本院未予采纳。对原告提交的袁平与案外人贺元涛（微信名为“贺霸天”）聊天记录，被告郭正菊虽认可其与贺元涛系合作关系，但不能据此推断贺元涛系郭正菊的委托代理人，贺元涛与袁平微信中称“我们只是借款关系”，并不能视为系郭正菊的意思表示，且被告对该份证据亦不予认可，故本院未与采纳。对原告提交的《明细清单》，系其单方制作，且被告不予认可，故本院未予采纳。案件审理过程中，原告述称：原、被告双方所签订的《项目转让及回购协议》一、二真实法律关系为民间借贷，签订的上述协议约定由被告代持房屋所有权作为借贷合同担保，实质是“名为买卖（回购），实为借贷”，双方当事人的意思表示不真实；同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，原、被告之间签订的回购协议无效，涉案房屋所有权应当为原告所有。庭审后，原告向本院提交一份《诉请》，请求对其新增诉请“确认原告与被告于2018年4月×××日、2018年5月17日签订的两份《项目转让及回购协议》无效”调整为如下诉请“请求认定郭正菊与贵州财智天使置业投资管理有限公司之间的关系为民间高利贷关系。然后据此作出贵州财智天使公司与郭正菊借款所欠余额合理金额及关系的判定，要求财智天使按合理金额偿还郭正菊借款本息后，郭正菊将代持（抵押）资产过户给财智天使或其指定之人。”被告认为：原告该诉请系法庭辩论终结后提出，已超过法律规定时限；其次，财智天使公司诉求相当于不支付任何价款却要求获取1800余万元资产，财智天使公司诉求无任何依据；第三，根据《项目转让及回购协议书》约定，财智天使公司在约定期限内未支付购房款给被告，已无权要求被告将涉案房屋出售给财智公司。本院认为，本案的争议焦点为原被告双方于2018年4月×××日及2018年5月17日签订的两份《项目转让及回购协议》（下称协议）的效力问题。原告现主张该两份协议无效系基于该协议名为买卖，实为借贷，双方意思表示不真实，也违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定。经查，首先，对于原被告双方是否系民间借贷关系问题。1、从原被告双方签订的两份《项目转让及回购协议》约定内容来看，郭正菊在项目中所投入款项系用于支付涉案房屋的购房尾款、维修基金、税费、原拖欠租金及罚息、产权分割费用、历史遗留费用等，系房屋转让款；双方对涉案房屋约定可以回购，回购款与原房款之间的差额系溢价增值款，而非利息。2、从合同履行过程来看，被告郭正菊向中天公司支付款项的行为，并非系向原告指定的第三人履行出借义务的行为，而是郭正菊在履行《项目转让及回购协议》中约定的出资义务，并作为《商品房买卖合同》一方主体向中天公司履行支付购房款义务的行为。×××、原告主张归还借款1200万余元，并非原告直接向郭正菊所履行的还款行为，而是案外人向被告所支付的购房款，该行为不能推定系原告对被告的还款行为。4、原告提交的两份《对账单》中虽载明有“本金”、“利息”字样，但不能排除系对《项目转让及回购协议》中溢价款的对账结算所作表述，亦不能据此推断双方之间存在借贷关系。综上，原告并未提供充分证据证明双方之间存在借贷关系。故本院认定原被告之间应对涉案房屋存在项目转让及回购关系。其次，原告根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，主张该两份《项目转让及回购协议》系存在“名为买卖、实为借贷”情形。经查，被告郭正菊取得诉争房屋所有权系基于与房屋所有权人中天公司签订的《商品房买卖合同》过户取得，并非基于与原告签订的两份协议取得；原被告双方签订该两份协议时，原告财智天使公司并未取得诉争房屋所有权，非诉争房屋所有权人，对诉争房屋并无处置权；另，本院基于上述原因，认定原被告之间并非借贷关系，故双方签订的两份协议不应适用该条规定。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，原告主张合同无效，需举证证明本案所签订的两份《项目转让及回购协议》具有上述无效情形的事实，但未举证证明，应承担举证不能后果。综上，本案所签订的两份《项目转让及回购协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的协议，对原告诉请要求确认双方所签订的两份《项目转让及回购协议》无效的诉请，本院不予支持。关于原告诉请要求确认贵阳市云岩区新添大道南段289号玉兰园C栋负2层4号的房屋所有权为原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，诉争房屋已登记至被告名下，原告的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告庭审后向本院提交的《诉请》，经查，首先，该《诉请》系法庭辩论终结后提出，已超过法律规定时限；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，原告起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”。其中，“诉讼请求”是原告向被告提出的实体上的权利要求，即原告要求人民法院保护的内容；“事实”是指原告向人民法院起诉时应该陈述的“案件事实”和“证据事实”。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定，“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”，第一百五十二条第一项规定，“判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担......”依照上述法律规定，对事实的认定是人民法院作出裁判结果的前提和根据，人民法院不能将对事实的认定作为裁判结果。因此，原告该诉请不构成一个符合法律规定的确认之诉。综上，对原告庭审后新增诉讼请求，在本案中不作处理。关于原告请求被告配合原告将诉争房屋转移登记至原告名下的诉请，该诉请系基于两份协议无效情形下主张，现本院认定原、被告所签订的两份《项目转让及回购协议》系有效协议，原告未举证证明具备房屋分割过户条件，故对该院该诉请，于事实法律无据，本院不予支持。关于财产保险费，该费双方未约定，且非诉讼必须费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告贵州财智天使置业投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费29224元（已减半收取），诉前财产保全费5000元，由原告贵州财智天使置业投资管理有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  黎玲二〇二〇年三月三十一日法官助理王常玲书记员李安涛