北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22367号原告：北京邦航投资管理有限公司,住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼10层2单元121108内1。法定代表人：王永翠，总经理。委托诉讼代理人：肖悦，北京元坤律师事务所律师。被告：北京通合兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里324号楼1层324-02。法定代表人：曾凡喜，经理。委托诉讼代理人：孟岩，男，北京通合兴业房地产经纪有限公司职工。委托诉讼代理人：祁超，男，北京通合兴业房地产经纪有限公司职工。原告北京邦航投资管理有限公司（以下简称邦航公司）诉被告北京通合兴业房地产经纪有限公司（以下简称通合公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邦航公司之委托诉讼代理人肖悦，被告通合公司之委托诉讼代理人孟岩、祁超均到庭参加了诉讼。被告通合公司经本院依法传唤，无正当理由未参加2019年3月7日的庭审。本案现已审理终结。原告邦航公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除双方签订之《房屋租赁业务框架合作协议》；2、判令通合公司向邦航公司支付房屋租金1193135元；2、判令通合公司向邦航公司支付服务费71636元；4、判令通合公司支付违约金131872元；5、判令通合公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月19日，邦航公司与通合公司签订合作协议，约定邦航公司将从房东处租到的房屋转交给通合公司，由通合公司找客户进行出租。通合公司每月按时支付房屋租金及服务费，未按时支付，给付邦航公司一个月房屋租金作为违约金。邦航公司随后将34甲房东的房屋交付给通合公司，通合公司将上述房屋出租后，仅向邦航公司支付了部分房租和服务费，邦航公司多次找通合公司要求其支付房租和服务费，被无理拒绝。故邦航公司诉至法院。被告通合公司答辩称：邦航公司将租金都汇款到业主账户，故不应向通合公司主张租金。关于服务费和违约金，邦航公司有证据证明是邦航公司与通合公司解约在先，故邦航公司不涉及违约。邦航公司提供的证据中马某某的三套房屋不是通合公司的，故通合公司将追究这三套房屋的经办人员，包括业主、邦航公司经办人员的责任。经审理查明：2017年5月19日，邦航公司作为甲方、通合公司作为乙方签订《房屋租赁业务框架合作协议》，约定：乙方通过其自有资源向甲方推荐有房屋出租需求的房屋所有权人，甲方与房东达成房屋租赁合同，并将房屋转租给乙方，乙方可另行转租给有房屋租赁需求的租客。双方约定甲方与房东达成房屋租赁合同，并将房屋转租给乙方，甲方每月向乙方收取月租金6%作为服务费，服务费支付方式与租金支付方式一致。5.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本协议，收回房屋，并要求乙方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应当继续承担赔偿责任：5.3.2不按照约定支付租金及/或支付至甲方指定的账户；5.3.3欠缴各项费用达1个月租金+月服务费的。乙方有本协议5.3条约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。本协议合作期限为五年，自2017年5月19日起至2022年5月18日止。庭审中，邦航公司提交其作为出租人，邱某等35名业主作为出租人分别签订的37份房屋租赁合同（其中业主马某某为三份合同）及相应租金支付凭证，以证明其依约与业主签订房屋租赁合同并将房屋转租给通合公司。上述合同之附件《房屋交割清单》中均有业主签字，并有邦航公司、通合公司签章。部分房屋租赁合同中通合公司作为委托代理出租机构签章。通合公司称其中业主马某某的三套房屋邦航公司并未转租给通合公司。庭审中，通合公司称2017年5月，双方签订《房屋租赁业务框架合作协议》后，邦航公司代通合公司向业主支付一年房租，在合同履行过程中，后期业务中断，邦航公司未履行框架协议内容，通合公司配合邦航公司，让业主将剩余房租退给邦航公司，邦航公司向业主支付违约金。因双方均未依约履行，故《房屋租赁业务框架合作协议》于2017年10月左右终止。通合公司就此提交以下证据加以证明：1、日期为2017年10月15日的《告知函》复印件，载有：邦航公司与通合公司于2017年5月11日签订了《房屋租赁业务框架合作协议》，随后陆续与通合公司及业主签约了一批房帅帅收房分期业务。现因通合公司未按时还款，已产生违约行为，且截止目前仍无还款意愿，经邦航公司工作人员多次上门仍然沟通无效，邦航公司不得已决定收回房屋，并且为了保证房屋设施安全会停掉屋内一切水电供暖。庭审中，邦航公司对该《告知函》复印件真实性不予认可。2、邦航公司于2017年9月26日向业主杜某某发送之《律师函》，载有：由于某些原因，邦航公司决定不再租赁您的房屋，自2017年9月26日解除双方所签订的房屋租赁合同，您应该在扣除一个月违约金后，退还合同解除日以后的全部租金给邦航公司。3、邦航公司与程某某、通合公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书，案号为（2018）京0115民初9562号。判决书载有：2017年10月23日，邦航公司与程某某签订了解除合同协议书，约定双方签订的房租租赁合同至2017年10月23日解除，程某某将剩余租金29467元退至邦航公司指定账户。4、邦航公司与业主于冀北签订之《解除合同协议书》，约定双方签订之房屋租赁合同自2017年9月25日解除，于冀北将应退剩余租金18700元退还至邦航公司。5、付款记录，证明业主邵某将房租28000元于2017年10月5日退还至邦航公司。6、转账记录，证明业主秦某某将剩余房租29700元于2017年10月退还至邦航公司。7、转账记录，证明业主王某将剩余房租18455元于2017年10月退还至邦航公司。8、电话录音多份，以证明多名业主确认已与邦航公司解除合同，并退还租金。庭审中，通合公司称邦航公司通过第三方公司收回部分房屋，部分房屋由通合公司继续出租。邦航公司对此不予认可，称其与全部租户均解除了合同，但全部房屋均未收回，未向业主支付违约金，亦未收到业主退还的租金。庭审中，邦航公司提交其自行制作之《收房分期账单》，载有通合公司已支付租金、服务费金额。上述事实，有上述证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：邦航公司与通合公司之间签订的《房屋租赁业务框架合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。邦航公司依约与业主签订了房屋租赁合同并转租给通合公司，其已依约履行了合同义务，通合公司亦应承担相应的支付租金及服务费的义务。通合公司虽否认邦航公司将业主马某某之三套房屋转租给通合公司，但邦航公司提交之与马某某签订的《房屋租赁合同》上有通合公司签章，通合公司未对此作出合理解释，故对通合公司之该项意见本院不予采信。通合公司未能举证证明其在2017年5月至10月期间依约向邦航公司支付了租金及服务费，构成违约，邦航公司有权以此为由要求解除《房屋租赁业务框架合作协议》。关于邦航公司要求通合公司支付租金及服务费的诉讼请求，邦航公司向通合公司收取租金及服务费之权利依据，来源于其与业主签订之房屋租赁合同。邦航公司与通合公司签订《房屋租赁业务框架合作协议》后，邦航公司与业主分别签订了《房屋租赁合同》，部分租赁合同系业主、邦航公司、通合公司三方签订。邦航公司确认其已与全部租户解除了合同，其虽在庭审中陈述其未收到业主退还之租金，亦未向业主支付违约金，但根据通合公司提交之证据，可以确认邦航公司于2017年9月、10月间与程某某等多名业主解除了房屋租赁合同，业主向其退回了剩余租金。邦航公司无权要求通合公司向其支付《房屋租赁合同》解除之后的租金及服务费。邦航公司之陈述与本院查明之事实不符，应承担未如实陈述案件事实的不利后果，且其未能举证证明其与各业主解除《房屋租赁合同》的具体时间，其按照《房屋租赁合同》的截止期限要求通合公司支付剩余租金及服务费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于有证据证明合同解除时间的业主程某某、于冀北，邦航公司有权在本案中要求通合公司支付房屋租赁合同解除前的未支付租金及服务费。对于证据不足以证明合同解除时间的业主杜某某、邵某、秦某某、王某，及无证据证明合同解除时间的其他业主，邦航公司应就租金及服务费事宜另行起诉解决。通合公司未依约履行支付租金及服务费的义务，构成违约，对邦航公司要求其依约支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京邦航投资管理有限公司与被告北京通合兴业房地产经纪有限公司于2017年5月19日签订之《房屋租赁业务框架合作协议》于2018年3月12日解除；二、被告北京通合兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京邦航投资管理有限公司支付业主程某某未付租金11300元、服务费934元；三、被告北京通合兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京邦航投资管理有限公司支付业主于冀北未付租金3300元、服务费198元；四、被告北京通合兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京邦航投资管理有限公司支付违约金131872元；五、驳回原告北京邦航投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17370元，由原告北京邦航投资管理有限公司负担14118元（已交纳）；由被告北京通合兴业房地产经纪有限公司负担3252元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 凛人民陪审员  丁京莉人民陪审员  景 新二〇二〇年三月二十四日书 记 员  张艾嘉