河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初7081号原告：王利军，男，1973年12月16日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王宪伟，郑州市荥阳市京城路法律服务所法律工作者。被告：赵国正，男，1973年11月20日生，汉族，住荥阳市。被告：许文静，女，1982年1月13日生，汉族，住郑州市。第三人：吉宇伟，男，1983年1月3日生，汉族，住荥阳市。原告王利军与被告许文静、赵国正及第三人吉宇伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利军及其委托诉讼代理人王宪伟、被告赵国正到庭参加诉讼，被告许文静、第三人吉宇伟经本院公告传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王利军向本院提出诉讼请求：1.确认王利军与许文静于2013年4月15日签订的个人房屋买卖合同有效，确认位于郑州市××街区××路××院××号房屋（以下简称涉案房屋）归王利军所有；2.要求停止对涉案房屋的执行，并解除针对该房屋的查封。事实与理由：王利军在2013年2月份曾借给许文静10万元，该款事后未作偿还，双方于2013年4月15日签订了一份房屋买卖合同，约定由许文静以35万元的价款，将其所有的涉案房屋一套出卖给王利军；许文静当初购买该房时办理有抵押贷款，双方签订该合同时，因朋友关系，没有提及有关提前还贷、解押的问题；该合同签订后，王利军即开始使用许文静的银行卡偿还“月供”，其银行卡被查封后，王利军的家人每月到银行柜台办理还贷事务，按期偿还房贷至今；2015年4月25日，许文静到王利军家提出借款25万元，王利军给付其现金10万元，剩余的15万元折抵该房剩余的房贷，经双方对账，连同先前的借款10万元，许文静出具了有关收到房款20万元的收条并注明余款15万元作为偿还房贷；王利军于2015年5月对涉案房屋进行装修后，居住该房至今，期间，王利军曾多次要求办理有关房屋解押及过户手续，许文静迟迟不予办理，并又长期失去联系；2019年5月10日，法院的工作人员到涉案房屋处张贴搬迁公告时，王利军才得知该房已被查封，王利军遂后提出的执行异议未获支持；王利军与许文静签订的房屋买卖合同合法有效并已实际履行，许文静已将该房交付王利军实际占有至今，未及时办理过户手续，主要因许文静失联以及银行贷款尚未还清，非王利军本人的原因。赵国正辩称：法院查封的是许文静的房子，该房与王利军没有任何关系；该房存在抵押贷款，许文静当初购房的价款是23万元，扣除贷款16万元，实际价值仅为7万元，王利军用35万元购房，违背常理；王利军在许文静的房屋里居住，替她代交水电费属于其应付租金；王利军所称其与许文静之间在2013年和2015年的两次借款过程，说明他们有充分时间去办理房产过户，王利军称其找不到许文静等情况都不属实，涉嫌恶意串通。许文静、第三人吉宇伟均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年，许文静以23.3万余元的价格购买了涉案房屋一套，该房系住房，其建筑面积约58平方米，许文静支付了购房首付款约7万元；2011年7月，许文静以该房为抵押与银行签订了有关按揭贷款合同，其贷款金额为16.3万元，贷款期限为20年，其“月供”约1千元。王利军与许文静系熟人关系，曾有经济交往；王利军针对其本案主张建立的房屋买卖合同关系，于诉讼中提供的主要证据为文字显示由双方于2013年4月15日签订《个人房屋买卖合同》一份，和文字显示由许文静于2015年4月25日出具的《收到条》一份，该合同记载“该房产的成交价格为人民币35万元整，本协议签订当日，乙方（王利军）一次性支付甲方（许文静）20万元整”，“在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户”等内容，该收条记载“今收到王利军现金贰拾万元整，余款壹拾伍万元整，作为乐福国际1号楼505室还房贷”的内容。2015年7月，赵国正向许文静出借25万元，吉宇伟为该债务提供了相应担保。2015年11月，涉案房屋经装修后，王利军及其妻子董国荣开始居住该房，董国荣曾以自己的名义交纳部分物业、暖气等费用，曾以许文静的名义按月到银行办理有关该房的还贷业务；该房于2015年12月16日取得郑房权证字第上06××40号房产证书，其登记的房屋所有人为许文静；王利军针对其本案主张有关其偿还房贷的情况，提供了自2016年4月至今许文静名下银行账户的有关业务受理单和回单，该房贷现尚未清偿的部分约11.5万元，该房仍属房贷的抵押物。2016年1月，赵国正与许文静因前述25万元的借款发生民间借贷纠纷，在该案诉讼中，被告赵国正依法申请了财产保全；本院于2016年1月18日作出（2016）豫0182民初120号民事裁定，裁定对许文静、吉宇伟的银行存款25万元或等值财产予以保全，于2016年1月20日对涉案房屋采取了查封措施，于2017年4月24日作出（2016）豫0182民初120号民事判决，判令许文静限期向赵国正还本付息，判令吉宇伟对该债务承担连带保证责任，该判决于2019年3月5日生效。赵国正与许文静之间上述民间借贷纠纷案进入执行程序后，本院于2019年5月10日作出执行公告，限期要求许文静等腾房；其后，王利军作为案外人提出了执行异议，本院审查其执行异议后，于2019年7月19日作出（2019）豫0182执异76号执行裁定，裁定驳回该异议请求；王利军不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为：对于被执行人名下的财产，人民法院有权依法强制执行；依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，应当同时具备四个条件且其权利能够排除执行，一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，二是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，三是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，四是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王利军虽出示了有关《个人房屋买卖合同》和《收到条》，但该两份书证分别记载的日期间隔近两年时间，王利军未能合理解释其建立相应房屋买卖关系的具体过程，其《个人房屋买卖合同》是否为真，存有较大疑点；涉案房屋当初的房价为23.3万余元，由许文静支付约7万元的首付款后贷款购得，其净资产不过7万多元，《个人房屋买卖合同》约定以35万元的价格成交，违背常理；王利军有关其自签订合同后就开始负担房贷的情节，与事后《收到条》记载的应付房价仍为35万元而未据实扣减已付“月供”的情况，明显矛盾；借款和房款体现了不同的法律关系，《个人房屋买卖合同》约定应于签订合同后一次性支付房款20万元，房款按该约定需于当时清偿，王利军却无及时给付的证据，针对用借款抵充房款情况，王利军有关先向许文静出借10万元、事后在其再次提出借款时向其支付了现金10万元的陈述，逻辑混乱，事实不清，其《收到条》不能证实其已支付了全部房款；涉案房屋存在抵押登记，客观上不能自行办理产权过户，存在不确定的交易和政策等风险，针对有无约定提前还贷、解押的问题，王利军到案所诉情节与《个人房屋买卖合同》的相关内容不相符，即便存在王利军和许文静商定以房抵债的情形，也难以推定未办理过户登记属“非因买受人自身原因”。上列情况表明，王利军作为涉案执行案件的案外人提供本案的证据，不足以证实在本院查封涉案房屋之前其已签订了合法有效的书面买卖合同，不足以证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所持异议不符合有关权利能够排除执行的条件；该房现登记在许文静名下，王利军即使实际占用了该房，也不享有其所有权；赵国正本案所作有关辩解成立，应予采纳，王利军关于停止执行该房、确权等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回王利军的诉讼请求。案件受理费6,550元，由王利军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张万青人民陪审员  王俊岭人民陪审员  董国俊二〇二〇年三月二日书 记 员  周梦苒