黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终27号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐世忠，男，1951年2月25日出生，住宁安市宁安镇。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭春香，女，1961年10月30日出生，无职业，住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：杨福义，宁安市宁安法律服务所法律工作者。 上诉人徐世忠因与被上诉人谭春香房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人徐世忠、被上诉人谭春香及委托诉讼代理人杨福义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐世忠上诉请求：1.撤销黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初2330号民事判决，改判驳回谭香春的诉讼请求；2.判令谭春香搬出徐世忠所有的房屋，给付徐世忠房屋租赁费9000元；3.一、二审诉讼费用由谭春香承担。事实和理由：1.徐世忠书写的契约书是单方要约，不具有合同性质，谭春香的丈夫张某某没有签字承诺，双方没有达成房屋买卖的书面合意，一审将徐世忠单方书写的契约书认定为双方达成房屋买卖合同，得出合同成立、有效并已实际履行的结论，属于事实认定错误。2.一审没有将双方约定的房屋价款数额是多少，张某某是否交付了房款，以及如果房款没有交付合同是否成立和生效作为本案争议焦点进行审理，强行得出双方签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同成立、生效的错误结果。3.契约书未明确房屋价款、交付方式和期限，也没有张某某签字，更没有证据证明张某某向徐世忠交付过房款，张某某只是借用徐世忠的房屋，徐世忠没有义务给谭春香办理房屋过户，谭春香已经丧失了要求徐世忠履行契约书的时效。4.因为双方存在亲属关系，徐世忠考虑到谭春香生活困难，让其在房屋内居住至今，这是徐世忠好意施惠之举，不能认定是双方交付了房款和房屋的行为，双方之间从来没有交付房款和房屋的事实存在。5.张某某未与徐世忠达成书面协议，张某某未交付房款，无法认定房屋买卖合同成立和生效，更不能证明房屋买卖合同已经实际履行。 谭春香辩称，涉案房屋契约书是双方真实意思表达，具有法律效力。徐世忠已将该契约书交付给了张某某，并将该房屋实际交付谭春香居住三十多年，徐世忠曾与张某某到宁安市房产部门办理产权变更登记手续，由此说明张某某以实际行动同意了徐世忠对该房屋买卖合意的承诺。徐世忠要求谭春香退出涉案房屋，并赔偿其五年房租9000元，是没有事实和法律依据的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应当驳回徐世忠的上诉请求。 谭春香向一审法院起诉请求：1.判令徐世忠协助谭春香将坐落于宁安市宁安镇xxxx、丘（地）号为xx.x-xx.x-x、建筑面积39.49平方米房屋的产权变更登记到谭春香名下；2.诉讼费用由徐世忠承担。 徐世忠向一审法院反诉请求：1.判令谭春香搬出侵占徐世忠所有、登记证号黑（2019）宁安市不动产权第000xxxx号、坐落于宁安镇xxxx、面积为39.49平方米的房屋；2.判令谭春香按照宁安市宁安镇房屋租赁平均价格每月150元标准，计算给付徐世忠自2014年6月初至2019年5月末共计5年的房屋租赁费9000元；3.反诉费由谭春香承担。 一审法院认定事实：谭春香系徐世忠的妻妹，张某某（已去世）与谭春香原为夫妻关系。1985年，徐世忠将其所有的坐落于宁安市宁安镇育林一巷、面积39.49平方米的房屋借与张某某和谭春香居住。1989年10月，谭春香的丈夫张某某与徐世忠协商，形成买卖案涉房屋的契约书，并由徐世忠书写契约书，内容为：“甲方（徐世忠）将幢号xxxx，间数1.5，建筑结构砖瓦木，层数平房，面积39.49的房屋所有权有尝（偿）转卖给乙方张某某同志。甲方徐世忠子孙后代不能与此房产权发生法律诉讼，以此书为据，及发生法律效律（力）。”徐世忠在该契约书上签字盖章，张某某没有签字。该契约书中没有约定房屋的价款。之后，徐世忠将该契约书及案涉房屋的原所有权证书交给张某某，双方曾到宁安市房地产管理部门办理产权变更登记手续，因涉及契税等问题双方没有办理产权变更登记。1999年8月，徐世忠对案涉房屋更换了新的房屋所有权证书，产权证号为：宁安房权证宁安镇字第20xxxx号，房屋所有权人仍为徐世忠，徐世忠在更换后又将证书交给张某某，现该证书由谭春香持有。谭春香一直占有案涉房屋使用至今。2019年农历正月十五，谭春香的二个女儿张莉莉、张晶晶到徐世忠家中，要求徐世忠协助谭春香办理案涉房屋的变更登记手续，徐世忠要求谭春香给付100000元，双方产生冲突。2019年4月，徐世忠以案涉房屋产权证书丢失为由，补办了新的房屋所有权证书，产权证号为：黑（2019）宁安市不动产权第000xxxx号，房屋所有权人仍为徐世忠，宗地面积137.50平方米、建筑面积39.49平方米。张某某于2016年12月2日因病去世，谭春香的二个女儿自愿放弃对本案案涉房屋的继承。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谭春香的丈夫张某某与徐世忠于1989年10月经过协商由徐世忠亲自书写契约书，双方约定徐世忠将案涉房屋的所有权有偿转卖给张某某；双方在签订协议后，徐世忠将契约书及该房屋的所有权证书交给了张某某，并一起到宁安市房地产管理部门欲办理房屋产权变更登记手续，还咨询了应交纳的契税、过户费等；另1999年10月徐世忠在更换了案涉房屋的所有权证书后，又将该证书交给张某某，且谭春香、徐世忠之间存在亲属关系，谭春香及其丈夫一直居住使用该房屋达30年。从以上事实可以认定张某某与徐世忠形成了房屋买卖的合意并已实际履行，所以张某某与徐世忠签订的契约书即是双方达成的房屋买卖合同，依法成立并生效，双方应严格按照合同的约定履行自己的义务。因协助进行产权变更登记是房屋出卖方的附随义务，又加之谭春香的丈夫张某某已去世，其继承人二个女儿表示放弃继承，故谭春香要求徐世忠将案涉房屋所有权变更登记到其名下的请求符合法律规定，予以支持。关于徐世忠认为该契约书只是徐世忠的要约行为，张某某未在契约书上签字、没有承诺，故合同不成立的主张。因徐世忠将双方协商的契约书及所有权证书交给张某某，张某某对徐世忠书写的契约书未提出异议，且张某某与徐世忠双方到房屋管理部门咨询并欲办理变更登记手续，张某某的行为应认定为对该房屋买卖合意的承诺行为，双方达成了房屋买卖的合意并生效，故对徐世忠的反驳意见不予采信。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案张某某与徐世忠达成的房屋买卖协议成立并生效，徐世忠协助对案涉房屋办理产权变更登记是其应履行的法定义务和行为，谭春香要求徐世忠协助办理产权变更登记具有物权期待性质，谭春香的该请求不受诉讼时效期间的约束，徐世忠主张谭春香的该项请求超过诉讼时效的辩解不予支持。因张某某与徐世忠于1989年10月已达成房屋买卖协议，且已实际履行，谭春香占有使用该房屋具有合法性。徐世忠主张借给谭春香及其丈夫张某某使用该房屋，无证据支持，故徐世忠要求谭春香搬出案涉房屋的反诉请求不予支持。徐世忠要求谭春香给付租赁费9000元，但其不能提供充分证据证实与谭春香之间存在房屋租赁关系，故对徐世忠的该项反诉请求不予支持。判决：一、徐世忠于本判决发生法律效力之日协助谭春香将位于宁安市宁安镇xxxx、产权证号黑（2019）宁安市不动产权第000xxxx号、宗地面积137.50平方米、建筑面积39.49平方米的砖木结构房屋所有权变更登记到谭春香名下；二、驳回徐世忠的反诉请求。案件受理费912元，由徐世忠负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，徐世忠、谭春香之间存在亲属关系，涉案契约书中虽载明涉案房屋的价款，谭春香的丈夫张某某亦未在该契约书上签字，但该契约书系由徐世忠书写形成并加盖公章，徐世忠将该契约书连同涉案房屋产权证书一并交张某某持有。此后徐世忠又将其更换的新的涉案房屋产权证书交由张某某继续持有，且双方曾共同前往宁安市房产部门办理过涉案房屋的产权转移变更登记手续，涉案房屋自契约书形成后由张某某、谭春香居住至今。根据逻辑推理和日常生活经验，本院能够认定涉案房屋买卖合同已成立、生效并实际履行。徐世忠主张涉案契约书不具有合同性质，双方之间房屋买卖合同未成立，涉案房屋系其借给张某某、谭春香居住，其主张缺乏相关证据加以证明，本院对徐世忠该上诉理由不予支持。 综上所述，徐世忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐世忠负担。 审判长  姜云虎 审判员  贾海波 审判员  杨大奎 二〇二〇年三月三十日 书记员  孙 源