广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39452号原告：欧阳甜，男，1948年12月2日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：余伟权，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽梅，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被告：广州市纺织品公司。住所地广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼01-02室。法定代表人：郭建华。委托诉讼代理人：吴俊林，男，1963年9月3日出生，广州东百企业集团有限公司的员工，被劳务派遣至广州市纺织品公司负责处理广州市纺织品公司的历史遗留问题。委托诉讼代理人：吴嘉慧，女，1973年12月28日出生，广州东百企业集团有限公司的员工，被劳务派遣至广州市纺织品公司，负责处理广州市纺织品公司的历史遗留问题。原告欧阳甜与被告广州纺织品公司（以下简称纺织品公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳甜委托诉讼代理人余伟权、杨丽梅，被告纺织品公司委托诉讼代理人吴俊林、吴嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳甜向本院提出诉讼请求：1.确认位于广州市荔湾区中山七路和安东2号2楼房屋归原告所有；2.判令被告协助原告把位于广州市荔湾区中山七路和安东2号2楼房屋变更登记到原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、1981年11月1日，原告与被告签订《拆建民房协议书》（原合同），协议书第一条约定“新楼房建成后，乙方要回第一、二层，第三层及第三层以上归甲方所有”，要回这两个字明确约定第一层及第二层归原告所有，即协议明确约定第一层、第二层归原告所有，并未约定第二层归被告所有，但被告违反合同约定，擅自将涉案房屋第二层产权归为己有的行为已严重违反合同约定。二、1981年11月13日双方签订《拆建民房协议书》（以下简称补充协议）作为原合同的补充协议，补充协议第一条产权分配约定，新楼房建成后第一、二层归原告所有，由被告负责为原告办妥产权登记；第三层及三层以上归被告所有。第一条还约定“原告作为业主长期使用，不交租负责房地产税及房屋修缮的费用”由此可知，原告为涉案房屋的业主，业主即房屋的所有权人，房产税由原告缴纳，根据房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，第四条第二款约定，新楼竣工后被告协助原告办理入户等手续。原、被告双方签订的协议明确原告为涉案房屋的产权人，是双方真实并达成一致的意思表示。1992年5月13日原告取得涉案房屋第一层的《房地产证》。三、根据双方签订的证据2“征用私房交换产权协议书”及原告多次与被告对涉案房屋产权过户问题进行交涉得知，因为当时有《征用私房交换产权协议书》里面说的《关于征用土地问题的暂行补充规定》这个文件才限制了原告在当时取得涉案房屋的所有权。但是原告认为根据对涉案房屋查册情况以及双方协议约定，涉案房屋目前产权清晰，无抵押登记，协议已明确约定原告作为业主长期使用，不交租及负责房地产税及房屋修缮的费用。因此，涉案房屋完全具备登记到原告名下的条件，请求法院支持原告的诉讼请求。被告纺织品公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、关于中山七路和安东2号2楼产权问题，根据原告提供的《征用私房交换产权协议书》第二条约定，经核对原屋契建筑面积为236.7平方米，核对新安置房屋建筑面积为首层200平方米。首层房屋已交付原告使用并将产权办理到原告名下。根据广州市不动产查册表显示涉案二楼房屋建筑面积已达到了208.2351平方米。根据登记在我公司名下首层建筑面积为206.98平方米。另外根据广州市荔湾房产局《征用房屋估价答复书》（荔房估82字第××号），原被拆迁房屋估价面积是194.49平方米，所以我们根据协议安置原告面积已经符合约定的200平方米的要求，不存在二楼产权归原告所有的事实；二、被告根据1981年11月13日《拆建民房协议书》的约定，产权分配约定新楼房建成后第一、二层归原告使用，该条最后括号里面约定“若经房产部门同意办理转移产权后即为乙方所有”，但是迄今为止尚未得到房产部门的批复或处理。另外，原告在2002年3月22日给被告发函，提出在房管局未同意办理产权前，第二层归他长期使用不交租，但应负责房地产税及有关房屋修缮费用开支，而且原告提出办理第二层长期免租使用的公证，但被告没有发现有该公证；三、根据相关法律规定，被告与原告签订的拆建民房协议书已经超过20年，我们同意原告免租使用并不等于产权归属于原告。因为根据合同法相关规定超过20年的租约无效，因此我们双方可以重新约定涉案物业也就是二楼有关使用的权利义务关系，不一定是长期免租。所以，我方认为二楼产权归我方所有，原告仅有使用权而无所有权，不存在被告将二楼房屋产权办理在原告名下的问题。经审理查明，根据查册时间为2019年9月12日的《广州市不动产登记查册表》记载，地址为荔湾区中山七路和安东2号2楼的房产（以下简称案涉2楼房屋），权属人为被告，使用土地面积为189平方米，建筑面积208.2351平方米，结构钢筋混凝土，结构层数9层，建筑时间1982年，所有权来历新建。1981年11月1日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《拆建民房协议书》，协议约定了以下内容：经市规划局（81）596号文批准，甲乙双方协商由甲方负责拆建中山七路和安东贰号私宅民房壹座。现就有关拆建问题双方协议如下：一、新楼房建成后，乙方要回第一、二层，第三层和三层以上归甲方所有。原租赁住户由乙方负责安置。二、甲方负责拆建资金、材料及施工，旧房价值估价、新楼房产权的划分，甲乙双方均按市房管局有关规定办理。……五、土建时间，经甲方双方协商，原则定为壹年，在保质的前提下，尽量提前完工。六、本协议书一式伍份，甲乙双方各存壹份，市、区房管局、城建局各存壹份备案签证。1981年11月13日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《拆建民房协议书》，约定：经甲方与中山七路和安东2号屋主乙方共同协商，拆建和安东2号私宅民房壹座兴建职工宿舍，已于1981年11月1日签订初步协议，现就有关具体事宜，甲乙双方再补充协议如下：一、产权分配。新楼房建成后，第一、二层归乙方使用，实用面积为350平方米分八个单元，第三层和三层以上归甲方所有。现在估计，第二层的产权难以在新楼建成后，即全部划给乙方，现经双方协商，乙方首层（四个单元）产权由甲方负责办妥为乙方所有，第二层（四个单元）甲方确认乙方作为业主的长期使用，不缴租，但应负责房地产税及有关房屋修缮等费用开支。（若经房产部门同意办理转移产权后即为乙方所有）二、拆建期间的有关事宜。1.旧房由房管部门估价后，甲方按规定补给乙方补偿费，原旧屋及建筑材料归甲方所有。2.为解决拆建期间的临时拆迁费用，经协商由甲方一次过负责补偿乙方拆迁费6500元（其中5900元作为业主投资建房，600元作为搬家费用）。3.原租赁住户迁出迁入安排，由乙方统一负责，甲方只与乙方发生联系。三、房屋设计设施协商。1.报建和基础图已经甲乙双方审定报建，报建批复后，图纸各存一份备案，楼层首层标高3.5米，二楼以上层高均按三米。第一、二层的具体布局由双方共同研究规划。……四、其他。1.兴建时间，原则定为一年，力争提前八个月。2.新楼竣工后，乙方接到甲方回迁通知，一星期内搬回划归的楼层居住，并由甲方协助办理入户手续。3.本协议书双方确认自签订之日起生效，必须共同执行、共同遵守。4.本协议一式三份，甲方存贰份，乙方存一份。1982年4月9日，被告作为甲方（征用单位）、原告作为乙方（被征地业主）签订了《征用私房交换产权协议书》，该协议书约定：经广州市规划局1981年9月15日城地596号文批准红线内，甲方征用原因：兴建职工宿舍工程，甲方决定安置业主投亲。乙方被征私房地点：中山七路和安东#2号。现乙方提出在新安置住房领回产权，特签订协议：一、根据广东省广州市革命委员会一九七九年六月二十二日穗革发65号文《关于征用土地问题的暂行补充规定》第二条：“关于拆迁民房的问题，拆迁有产权的私人房屋，由房管部门鉴定其质量、面积、新旧情况核定房屋价值，由征用单位给予补偿征购。如业主提出在新安置自住房领回产权要求的，可按照所核定的补偿金础与安置新居面积所核定的总造价值相比较，双方多除少补，等价交换办理产权转移”的规定办理。二、征用上述私房，经核定原屋契建筑面积236.7平方米，18374.44元。核定新安置房屋建筑面积首层200平方米，价值28000元，对此尚差9625.56元，多除少补。三、乙方差价元，保证于新楼竣工后补足给甲方，如逾期不补足，则撤销交换产权，作扣住公房办，乙方便应从迁入之日起按照规定家族，甲方则将其原核定房屋价款无息给回业主。四、双方签字后，房屋交由对方接管处理，征用的房屋由乙方安排拆除，全部契证应送至市房管局注销。新安置的房屋由乙方凭此协议书到市房管局办理产权登记、领证手续。五、其他，首层产权全部划给乙方，新楼建成后的产权的划分以实量建筑面积为准。附注：1.如属甲方计划（尚未建成）安置的新房，甲方应做到善始善终，履行协议，当新房建成即应安排乙方迁入，并会同到市房管局征地组报告销案。2.如乙方需补差价的，要取具甲方收足差价的证明，或其乙方工作单位见证据保价计划的书面。如不需要补差价，或已经当时补足的，可免予“见证”栏盖章。3.本协议一式伍分，甲方乙方各执一份，市管局征地组二份。该合同经广州市房管局征地组监证盖章，请乙方工作的单位协助意见见证处空白。1982年3月，广州市荔湾区房地产管理局出具荔房估82字第××号征用房屋估价答复书：代估价房屋中山七路和安东2号（私房）砖木结构房屋价格经实地查勘估算（包括主要设备在内）计值壹万捌仟叁佰柒拾肆元肆角肆分，估价面积86.10平方米、16.88平方米、16.88平方米、74.63平方米。诉讼中，双方当事人共同确认案涉的2楼房屋自建成后一直由原告使用至今，被告没有收取过租金，被告同意由原告使用是因1981年11月13日的协议对此进行了约定。对于1981年11月1日《拆建民房协议书》、1981年11月13日《拆建民房协议书》、1982年4月9日《征用私房交换产权协议书》三份协议的关系，原告表示三份协议是关于拆迁的总体法律文件，其中11月13日的协议是对11月1日协议的补充，1982年4月9日的协议只涉及到首层的分配，三份协议都是双方的真实意思表示。被告则表示1981年11月签订的两份协议只是意向，应以1982年的协议书为准，因1992年的广州市城市房屋拆迁管理实施办法第17条规定，房屋拆迁补偿协议需经市房地局鉴证后方可有效，原告也不属于1992年拆迁办法第28条规定补偿建筑面积超过原建筑面积的情形。对于1981年11月13日《拆建民房协议书》中“第二层的产权难以在新楼建成后，即全部划给乙方”的约定，双方当事人均表示不清楚原因。对于1981年11月13日《拆建民房协议书》中“经房产部门同意办理转移产权后即为乙方所有”的约定，双方当事人亦表示不清楚房产产权转移需经房产部门同意的依据，但被告称涉案2楼房产需经房产部门同意才能办理产权转移，现在此条件并没有成熟，申请房产部门同意的义务不在被告方，被告同时确认收到过原告要求被告一同前往办理涉案2楼房屋产权转移登记的通知。另查明，1991年10月22日，广州市房地产管理局向被告颁发了荔湾区中山七路和安东街2号首层楼房的产权证，所有权性质：全民，所有权来源：1982年新建，占有份额：全部，建筑结构及层数：钢筋混凝土结构9层，总建筑面积206.98平方米，使用土地面积189平方米，土地使用证号穗地字第84709号，登记字号统字174501，核准日期1991年10月11日。1992年5月1日，广州市房地产管理局向原告颁发了穗房地证字第××号房地产证，土地坐落荔湾区中山七路和安东2号地下楼房，用途住宅，面积210.39平方米。同日，广州市房地产管理局向原告颁发了穗地证字第0126027号国有土地使用证，土地坐落荔湾区中山七路和安东2号地下楼房，用途住宅，面积210.39平方米。2019年2月14日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了粤（2019）广州市不动产权第05202244号不动产权证书，房屋坐落于荔湾区中山七路和安东2号101-104房，房屋（建筑面积）148.72平方米，房屋结构：钢筋混凝土结构，房屋总层数：8，房屋所有权取得房屋：继承、分割。诉讼中，双方当事人确认本案没有约定法律的适用，双方均同意适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。本院认为：原告欧阳甜系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，基于本案双方当事人的同意，本案适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。双方当事人于1981年11月1日签订的《拆建民房协议书》、1981年11月13日签订的《拆建民房协议书》、1982年4月9日签订的《征用私房交换产权协议书》，均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人之间因此形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，故本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对于双方诉争的涉案2楼房屋产权归属问题。根据1981年11月1日《拆建民房协议书》第一条、1981年11月13日《拆建民房协议书》第一条的约定，涉案2楼房屋产权归原告是双方当事人明确、清晰的意思表示。1982年4月9日的《征用私房交换产权协议书》第五条约定“首层产权全部划给乙方”，对于首层以外房屋的产权归属并未在此协议中予以明确，故涉案2楼房屋的产权归属仍应按双方在1981年两份协议中的约定履行。事实上，被告在诉讼中亦确认其司履行了1981年11月13日《拆建民房协议书》约定的关于房屋使用的内容，故被告抗辩1981年的两份协议仅为意向，双方当事人之间应以1982年的协议书为准，显然与事实不符。另，被告抗辩根据1992年发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第28条规定，被告补偿给原告的涉案1楼房屋已达到原拆迁房屋的面积，不需要再补偿2楼房屋产权的问题，因本案拆迁发生于1992年之前，故不受该实施办法的规制，被告的上述抗辩于法无据，本院不予支持。关于涉案2楼房屋的产权办理问题。1981年11月13日《拆建民房协议书》第一条约定“若经房产部门同意办理转移产权后即为乙方所有”，被告抗辩至今未得到房产部门的批复或处理，条件不成就无法办理产权转移登记。对此，本院认为，虽然双方当事人对涉案2楼房屋的产权转移设置了条件，但是当事人设置的条件须是将来发生的、明确的、合法的事实。本案中，房产部门具体所指、需要得到房产部门同意才可以转移的法律依据均不明确。退一步讲，若房产部门指房屋行政管理部门，房屋行政管理部门对有关事项的审批源于法律和行政法规的规定，不属于当事人约定的范畴。故双方当事人上述约定所附的“条件”并不产生限制涉案2楼房屋产权转移的法律效果。原告要求被告将涉案2楼房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，事实和法律依据充分，本院予以支持。至于原告诉请确认涉案2楼房屋产权归原告所有的主张。原告与被告之间形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，原告基于债权关系主张对涉案2楼房屋确认物权，不符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市纺织品公司应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告欧阳甜将位于广州市荔湾区中山七路和安东2号2楼房产产权变更登记至原告欧阳甜名下；二、驳回原告欧阳甜的其他诉讼请求。案件受理费32000元，由被告广州市纺织品公司负担。如不服本判决，被告广州市纺织品公司可在判决书送达之日起十五日内，原告欧阳甜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  程君玉二〇二〇年三月十一日书 记 员  刘 敏