广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初502号原告：曾水生，男，1982年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区***************，公民身份号码：441************012。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******之103。原告：何玉芳，女，1987年6月22日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区***************，公民身份号码：441************464。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******之103。两原告的共同委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告曾水生、何玉芳与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾水生、何玉芳的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告曾水生、何玉芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金2637.01元给原告；2、请求判令被告返还办证税费30737元及利息（以30737元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从被告逾期办证之日即2016年5月22日起计至被告还清该款之日止）给原告；3、请求判令被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**********************的不动产权证书；4、请求判令本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2014年10月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买的商品房位于阳江市江城区**********************，合同约定建筑面积共127.70平方米，套内建筑面积105.37平方米，分摊建筑面积22.33平方米；按套内面积计算，单价为人民币每平方米5005.23元，总金额527401元；出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按合约全部付清了购房款527401元及另行支付了30737元办证税费给被告。于2016年2月21日，被告将上述商品房交付了原告。按合约，被告应在该交房期后90日内（即2016年5月21日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书，但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，严重损害了原告的合法权益。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约金2637.01（已付房价款527401元×0.5%）给原告方。此外，被告没有为原告上述商品房缴税，一直占用原告该税费至今，违反了诚实信用原则。根据公平原则，被告应退还该税费30737元及占用该税费的利息（以30737元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从被告逾期办证之日即2016年5月22日起计至被告还清该款之日止）给原告。此外，依法被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。原告为维护自己的合法权益，持相关证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。因此，对原告涉案商品房至今仍未办理不动产权证，被告表示遗憾。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。但原告不知什么原因一直没有要求被告协助办理不动产权证，因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近四年时间。其提出要求办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。3、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。经审理查明，2014年10月28日，原告（买受人）曾水生、何玉芳与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**********************出售给原告，合同约定建筑面积共127.70平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为527401元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即158401元（其中含已付定金5000元）作为首付房款，余款369000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告于2014年10月28日支付了代收代缴办证税费共30737元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共527401元给被告。涉案房屋已于2016年2月21日交付给原告使用。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了不动产权证书【粤（2017）阳江市不动产权第0029438号】，权利人为丰怡房地产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9641元、初始登记费80元及银行抵押登记费80元，共9801元。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告协助办理不动产权证书。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条规定，房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。被告辩称原告请求办证的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证书，合法合理，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。关于将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2016年2月28日，虽然被告丰怡房地产公司已提前于2016年2月21日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”应从约定交付之日起算，即被告应在2016年5月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年1月15日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共30737元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。涉案商品房虽早于合同约定的最迟交房时间，但原告清楚涉案商品房在交付时尚不具备可交付使用的法定条件而自愿收房，故原告不能以其实际收房时间为节点请求计付应返还办证费利息，被告仍应以合同约定的最迟交房时间为节点计付应返还办证费利息。因此，被告自合同约定的办证期限（2016年2月29日至2016年5月28日）届满后继续占有该款项没有依据，被告应自逾期办证之次日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的必要合理费用9801元，被告应返还剩余办证税费20936元（30737元-9801元）给原告，故被告应以20936元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告辩称原告要求其协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息，于法无据，本院不予支持。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告协助办理不动产权证书、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准；原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告曾水生、何玉芳到相关部门办理位于阳江市江城区***********************屋的不动产权证书；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费20936元及利息（利息以20936元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告曾水生、何玉芳；三、驳回原告曾水生、何玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元（已减半收取，原告已预交），由原告曾水生、何玉芳负担100元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月十六日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条【施行时间】本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。