云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初297号原告：吕建荣，男，1955年4月15日出生，汉族，居民，住云南省昆明市盘龙区，现住云南省安宁市。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告吕建荣与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕建荣及被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕建荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行原被告双方2010年10月14日签订的《房屋租赁合同》及2015年8月14日签订的《补充协议》，由被告支付欠原告的房屋租金85808.52元（含税）。二、判决被告支付原告违约金28612.09元。三、判决被告以租金85808.52元为基数按0.05%日息计算支付自2020年1月8日起至该租金实际清偿之日的违约金。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月14日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将其位于弥勒市（期）2栋5层06号，建筑面积为51.39平方米的房屋租赁给被告用于经营酒店式公寓。租赁期限为2013年ｌ月ｌ日起至2015年12月31日止，租金由净租金和租赁税费组成，按原告所购2栋5层06号房屋价款的8%计算，被告每年应向原告支付的租金为30285.36元，租金支付方式为每年一付，即:在每个租赁年度开始的第一个月内付清。2015年8月14日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定将租期延长至2018年12月31日。《房屋租赁合同》签订后，原告按要求将房屋交付给被告管理、使用，被告也按合同约定支付了3年的租金。第4年租期开始后（即2016年ｌ月ｌ日起）,被告就未支付当年租金给原告。经原告多次催讨，被告于2019年1月ｌ日与原告签订了一份《租金支付协议》，该协议写明，经原告、被告双方确认，截至2018年12月31日被告尚欠原告租金共计85808.52元（含税），被告承诺在2019年12月31日前将租金付清原告。之后原告又多次向被告催讨欠款，被告均拒绝支付。按照双方签订的《房屋租赁合同》，自每个租赁年度开始的第一个月内被告就应当支付该年度的租金。被告未按合同约定支付租金的行为己经构成违约，原告除要求支付尚未支付的租金外，还要求被告承担违约责任，按合同约定，被告应按未付租金额以万分之五日息计算逾期支付的违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护自己的合法权益，原告只好起诉至法院。请人民法院查明本案，判决支持原告的诉讼请求。云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.租金过高，同地段每月的租金仅为1300元，应按每月1300元的租金支付，根据租赁合同，我方支付给原告的租金应为扣税之后的净租金。2.违约金计算费率过高，合同中约定的万分之五每天的计算标准过高，出租人的实际损失应以同期银行贷款利率4.35%计算产生的利息，违约金应当调整。3.违约金计算天数错误，2017年时已支付了被告两个月2016年度的租金共计5047.56元，所以违约金计算时间应当扣减。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同、补充协议、发票复印件各1份，欲证实租赁房屋的来源，房屋购买时的价格为380343元，原、被告存在房屋租赁合同关系以及双方的权利义务；2.租金支付协议、湖泉湾一号返租公寓解除协议核算各1份，欲证实截止2018年12月31日，被告尚欠原告含税租金85808.52元。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，但认为原告房屋的实际价款为378567元。对证据2中的租金支付协议无异议，对解除协议核算有异议，认为没有加盖公司的印章，不予认可。被告未向本院提交证据。本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据能证明原、被告所签房屋租赁合同及补充协议的相关约定，原告支付购房款的情况以及双方对欠付的租金签订支付协议的事实，对该证据能证明的内容予以确认。本院经审理认定事实如下：原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋预售建筑面积为51.39平方米，房屋总价款为380343元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款378567元。2010年10月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年8月14日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。因被告未按期向原告支付租金，2019年1月1日，原、被告双方签订《租金支付协议》，该协议载明“截至2018年12月31日，乙方（被告）尚欠甲方（原告）租金85808.52元（含税），甲方同意乙方将上述所欠租金于2019年12月31日前付清。乙方具体支付方式为：租金于2019年每季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕。每期按比例支付21452.13元（含税）。双方确认自协议签署后，乙方按本协议约定支付租金，甲方不再追究乙方法律责任。”另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。案件审理中，原、被告双方均认可，《租金支付协议》签订后，被告并未按约向原告支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金以及逾期退还所租赁的房屋还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，虽然商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，但原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。另原、被告双方签订的分期支付协议中已对欠付的租金进行了确认，因被告未按分期支付协议约定向原告支付租金，现原告要求被告支付尚欠的房屋租金85808.52元（含税）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，现原告要求被告支付自2016年3月1日起至2020年1月7日之的违约金28612.09元以及以未付租金85808.52元为基数按0.05%计算支付自2020年1月8日起至租金付清之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告吕建荣租金85808.52元及截至2020年1月7日的违约金28612.09元，共计114420.61元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月8日起至租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2588元，减半收取计1294元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇二〇年三月三十一日书记员  赵 亮