甘肃省山丹县人民法院   民事判决书   （2020）甘0725民初136号   原告：赵某1，男，山丹县居民。   委托诉讼代理人:李某,甘肃焉支律师事务所律师。   被某：王某，男，山丹县居民。   被某：山丹县房地产开发公司。   法定代表人：梁某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：王某，男，山丹县居民。   委托诉讼代理人：任某（系该公司副经理），男，山丹县居民。   被某：陈某1，男，山丹县居民。   被某：张某，男，山丹县居民。   以上二被某的委托诉讼代理人：陈某，甘肃培黎律师事务所律师。   原告赵某2、被某山丹县房地产开发公司、被某   张某、陈某1房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，被某王某以山丹县南祥嘉苑小区系其与张某、陈某1挂靠山丹县房地产开发公司开发为由，认为原告所诉主体缺失，原告赵某1遂于2020年2于27日申请追加山丹县房地产开发公司、张某、陈某1为本案被某参加诉讼，本院依法予以追加后，再次适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某1的委托诉讼代理人李某，被某王某，被某张某、陈某1的委托诉讼代理人陈某，被某山丹县房地产开发公司的委托诉讼代理人王某、任某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵某1向本院提出诉讼请求：1.判令被某补偿原告房屋面积差额款13475元；2.判令被某向原告交付面积不小于12平方米地下室一间（价值14400元）；3.判令被某向原告支付违约金50000元；4.判令被某承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年4月3日，原、被某签订《拆迁补偿协议》一份，约定原告将位于××县三社的平房转让给被某进行修建，被某王某补偿原告住宅楼一套、地下室一间。协议签订后，被某王某未按协议履行相应义务。2013年7月21日，原告与被某王某又签订《补充协议》一份，被某向原告交付96.5平方米的住宅楼一套，每平方米2825元，原告向被某王某支付房屋差价款30000元，被某补偿给原告面积不小于12平方米地下室一间，若被某违约，向原告支付违约金50000元。2014年，被某王某向原告交付住宅楼一套，承诺房屋面积为96.5平方米，但未按约定向原告交付地下室。原告多次要求被某王某交付地下室，被某未予交付。2019年12月，原告方知被某王某给原告交付的住宅楼的实际面积为91.73平方米。综上，原告为维护自身合法权益，提起如上诉讼。   被某王某辩称，原告诉请的地下室，是因其兄弟占用了被某的一个车库，到现在为止还没有归还，所以对原告主张的地下室不再交付；原告的房屋拆迁是新农村建设的项目，但原告多次通过不正当的诉求索要商品房，经被某协议后给原告交付了一套商品房，所以不存在违约的问题；房屋面积是由房管局确定的，2014年3月2日签订的《山丹南祥嘉苑置换房屋拆迁协议》约定的拆迁面积与置换的楼房再不存在面积差价的问题。   被某山丹县房地产开发公司辩称，被某山丹县房地产开发公司不应承担责任。1.山丹县房地产开发公司与张某、陈某1、王某之间是挂靠关系，对被某王某、张某、陈某1对拆迁户的安置、补偿、房屋的销售，被某山丹县房地产开发公司均没有参与，因此不承担相应的责任；2.山丹县房地产开发公司与拆迁户签订的协议上均没有法人或其他员工签字、盖章，也没有参与被某房产的销售，所以房产公司不承担责任。   被某张某、陈某1辩称：请求法庭依法查明案件事实，依法驳回原告赵某1的诉讼请求，本案赵某1不享有诉求。2012年4月3日，原告赵某1与被某王某签订了《房屋拆迁协议》一份，2013年7月21日，双方又签订了补充协议，签订的协议均证实拆迁补偿的房屋是新农村建设的房屋。2014年3月2日，被某张某、陈某1与赵某1之间重新签订了《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》，证明被某王某与原告签订的两份协议已经废止，现在合法有效的协议就是2014年3月2日签订，应该按照协议约定的条款执行，原协议约定的面积差价、地下室、违约金等相应的条款均是废止的条款，原告按照原协议向被某主张差价款没有事实依据和法律依据；第三份合同中对面积差约定的很清楚，最终面积为房管局测绘的为主，相互不存在差价补款的问题，本案涉及到××区，本协议也不存在交付不小于12平米的地下室的问题，从新农村拆迁安置房屋置换为商品房后，原告应该给被某交纳相应的差价，因此，原告主张的第一、二、三项诉讼请求均是按原协议主张的，没有事实依据和法律依据，因为2012年4月3日和2013年7月21日的协议已经被2014年3月2日签订的协议废止，请求法庭查明案件基本事实，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下:   原告为证明自己主张的成立，除庭审陈述外，向本院提交如下证据：   1.2012年4月3日，原告赵某1与被某王某签订的《拆迁补偿协议》一份，证明存在拆迁补偿的事实；   2.2013年7月21日，原告赵某1与被某王某签订的《补充协议书》一份，证明该补充协议是对原、被某签订的第一份协议的补充和完善，明确约定了原告的权利，被某王某违约，故原告根据该补充协议第一条提起诉讼；   3.2013年7月21日和2014年1月10日收款收据两张，证明原告赵某1向被某也就是山丹县南祥嘉苑售房部按照补充协议补交了房屋差价30000元，原告履行了义务，但被某未交付地下室；   4.2020年1月19日，原告交纳暖取费的收据一张，证明被某交付给原告的住宅楼实际面积为91.73平米，而不是合同约定的房屋为96.5平方米，面积相差4.77平方米，按照每平方米2825元的约定，被某应补原告房屋面积差价13475元。需要说明一点在第一次开庭前，被某王某也明确交纳的房屋面积为91.73平米。   上述证据经被某质证，分别发表质证意见如下：   被某王某认为：1.正因为原告不能履行协议所以才导致拆迁协议的一再签订；2.房屋面积是由房管局测绘，正规购买了房屋的，本着多退少补的原则；3.被某按2014年3月2日签订的协议已履行了给原告交付房屋的义务，已不存在多退少补的问题，所以不存在违约的问题，应该按2014年3月2日形成的第三份协议为准。   被某山丹县房地产开发公司的质证意见同被某张某、陈某1的委托诉讼代理人的意见一致。同时辩称，其虽是被某王某、张某、陈某1的挂靠单位，但在王某、张某、陈某1与原告签订《拆迁补偿协议》《补充协议》《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》时，被某山丹县房地产开发公司未参与，其法人或其他员工也未在协议上签字、盖章，也没有参与被某房产的销售，所以房产公司不承担责任。   被某张某、陈某1认为：1.对原告提交的2012年4月3日的协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该协议置换的是新农村住宅楼，新农村住宅楼不属于商品房，房屋的成本和价格均不一样，房屋的性质也不一样，尤其是新农村建设用房不能办理房产手续，该份协议有涂画现象，本协议已经执行完毕，协议已经收回，说明该协议已经履行完毕了；2.对2012年4月3日、2013年7月21日协议的真实性、合法性无异议，但对证明观点有异议，该协议在最后的签名处于2014年1月12日手写了“本协议已执行（履行）完毕”的内容，说明该协议终止，履行完毕了，原告诉讼主张的一、二、三项请求是依据第一、二两份协议起诉的，而原告恶意隐瞒了事实，并未提交第三份协议；3.对第三份证据的真实性、合法性无异议，该证据印证了原被某签订的第三份协议，由原告给被某交纳房屋差价款30000元，证实了双方按照最后一份协议履行了各自的义务，如果双方存在面积差的话，原告不可能给被某交纳30000元的房屋差价款；4.对供暖收费票据的真实性、合法性无异议，该收据只证实了供暖面积，并不能证明该房屋的客观面积，双方合同约定房屋面积最终以山丹县房管局测绘为准，而不是以供暖面积确定的，其提供的证据不能证明有面积差。因此，原告提交的证据不能印证诉讼请求。   被某张某、陈某1为证明自己主张的成立，向本院提交了2014年3月2日原告赵某1与被某张某、陈某1签订的《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》复印件一份，证明因原告赵某1与被某王某2013年7月21日签订协议不受政府支持，经原告与被某张某、陈某1协商，将以前的拆迁补偿协议约定的房屋置换为商品房，所以合同第一条约定了原告给被某张某、陈某1交纳30000元的差价，合同第四条也约定了房屋不存在面积差价的问题，第六条虽约定了违约责任，但没有约定违约金。   原告对被某张某、陈某1提交的证据经质证，认为对协议的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，签订该份协议是被某向原告交房时为办理房产证所签订的，该份协议并不能否定之前签订的两份协议的效力，对于房屋的面积被某保证绝对比约定的面积大，原告在2019年年底才知道所住房屋的实际面积小于合同约定的面积，对是否交付地下室该份协议没有具体的明确，故被某应该按照2013年7月21日签订的补充协议向原告交付地下室，而时至今日被某并没有交付协议约定的地下室，故被某构成违约。   被某王某、山丹县房地产开发公司对被某张某、陈某1提交的证据经质证，均无异议。   被某王某、山丹县房地产开发公司未提交证据。   本院经审理认定事实如下：被某王某、张某、陈某1三人系合伙关系，共同挂靠山丹县房地产开发公司以山丹县南祥嘉苑名义进行新农村房屋拆迁建设。2012年，为推进新农村建设，改善居民居住条件，被某王某与原告赵某1签订《拆迁补偿协议》一份（该协议未加盖山丹县南祥嘉苑印章），该协议第一条约定（其中王某为甲方，赵某1为乙方）：“乙方将位于××县三社的平房转让给甲方进行修建。甲方补偿给乙方位于南关村三社原住宅处的住宅楼一套（楼层为三楼，具体为五号楼二单元301室）、地下室一间（10-12平方米），外加现金伍万元整。该住宅楼建筑面积为九十平方米左右，若少于八十八平方米，甲方按每平方米壹仟陆百元的标准补偿乙方损失。若超出九十五平方米，乙方将不对甲方进行补偿。在八十八平方米到九十五平方米之间，甲乙双方互不补偿。若甲方提供的该住宅楼的建筑面积少于八十五平方米，乙方有权要求甲方调换房屋，甲方必须履行。若地下室大于十二平方米，乙方将不对甲方进行补偿”；第五条“乙方务必于2012年4月15日前搬迁完毕。若乙方借故搬迁未完成影响甲方施工，所造成的一切损失由乙方承担”；第六条“甲方于2012年12月30日前将上述住宅楼及地下室交付给乙方使用”；第八条“甲方若未能在2012年12月30日前向乙方交付该住宅楼，甲方自愿从2012年12月30日起每日给付乙方违约金二百元（200元），用于补偿乙方损失，直至甲方向乙方交付该住宅楼为止。”，协议还约定了其他事项。2014年1月12日，被某张某、王某在该协议上书写“本协议已执行完毕，协议收回”的内容，原告予以认可。   2013年7月21日，原告赵某1与被某王某因双方未能履行2012年4月3日的协议，经协商又签订《补充协议书》一份（该协议加盖了山丹县南祥嘉苑印章），第一条约定：“甲方将自己开发的的位××县.5平方米的住宅楼一套以每平方米2825元的价格抵顶给乙方，扣除甲方应当给付乙方的补偿款241200元，乙方应当给付甲方房屋差价款3万元。同时，甲方补偿给乙方地下室一间，面积不小于12平方米。若甲方违约应支付违约金伍万元。”；第二条“甲方保证于2013年12月30日将验收合格的房屋实际交付乙方（若房屋实际面积少于约定面积3平方米的，甲方应按市场价格补偿给乙方；若大于约定面积3平方米以内的，甲方不得要求乙方给付差价）。”；第三条“本协议签订后乙方给付甲方定金一万元，若甲方违约应双倍返还给乙方贰万元。下剩房屋差价款贰万元于甲方交付房屋之日起七日内给付”；第四条“甲方应当根据乙方要求至迟在房屋交付后四个月内将房屋产权登记于乙方或乙方指定人员名下。办理房屋产权所涉及的相关税费全部由甲方承担。”；第五条“若甲方不能按时交付房屋，甲方应按照市场价格计算房屋差价（不得低于271200元标准）并在十日内给付乙方折价款现金，并应承担给乙方造成的各项经济损失（含乙方因此支出的交通费、律师代理费及其他维权费用等）”，该协议对其他事项亦进行了约定。补充协议签订后，原告于当日交纳房屋差价款10000元，2014年1月10日，交纳20000元。2014年1月12日，被某张某、王某分别在该协议上书写“本协议已执行完毕，协议收回”和“本协议已履行完毕”的内容，原告予以认可。   2014年3月2日，因原告与被某王某、张某、陈某1于2013年7月21日签订的新农村住宅楼政府不予支持，甲方响应政府号召批准该小区为土地转换商品房，经协商，由被某张某、陈某1以山丹县南祥嘉苑名义与原告签订《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》书一份，约定由甲方交付土地出让金，其他税费由乙方承担，方可办理房产证。该协议第一条还约定：“置换的××区，乙方给甲方补差价叁万元整；”，第二条“住房交付时间2014年3月2日；”，第四条“住房面积为96.5m2，最终以房管局测绘面积为准，超出或不足面积按拆迁价互不找补；”，第五条“房屋交付使用后，双方签订的《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》产权归购房人所有，房屋使用年限按国家有关政策执行；”，第六条“本协议条款如发生违约，由违约者承担。”，同时，该协议对其他事项也进行了约定。王某在该协议第二项内容空白处书写“房款付清”的内容，原告予以认可。南祥嘉苑B区8#楼并未修建地下室。房屋交付后，原告居住至今。   2020年1月19日，原告交纳采暖费时，得知被某给其交付的房屋面积为91.73平方米。故原告提起诉讼，以被某给其交付的住房面积与合同约定的面积少4.77平方米，要求按每平方米2825元补平差价13475元，由被某按补充协议约定交付面积不小于12平方米地下室一间，并按该协议给付原告违约金50000元为由，提起诉讼。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被某协商签订的《拆迁补偿协议》《补充协议书》《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》,均系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反有关法律法规的强制性规定,属合法有效。被某王某、张某、陈某1以“山丹县南祥嘉苑”名义挂靠被某山丹县房地产开发公司进行新农村房屋拆迁开发和房地产开发，原告与其签订的三份协议，从其性质来说，第一份协议是拆迁补偿协议，该补偿协议是原告凭借集体土地宅基地使用权及其所有地上附着物与原告签订的置换协议，给原告交付的是不办理房产权证的小产权房，该协议对房屋交付时间、面积差价、地下室、违约金等条款进行了约定，在实际履行过程中，被某王某、张某、陈某1虽然未按第一份协议约定的时间给原告交付房屋，但原告与被某王某、张某、陈某1于2013年7月21日经协商又变更签订了补充协议，这是双方当事人真实意思表示，是对第一份协议的补充和完善，是对被某王某、张某、陈某1未按第一份协议交付房屋免责的默认，故被某王某、张某、陈某1不承担违约责任。2014年3月2日，原告按照与被某张某、陈某1签订新的《山丹县“南祥嘉苑”拆迁户置换房协议》接受房屋后并未按2013年7月21日的协议要求被某补平房屋面积差价、交付地下室并要求支付违约金，也应视为是原告对被某未按约履行义务免责的默认，因南祥嘉苑B区8#楼未修建地下室，该协议有“超出或不足面积按拆迁价互不找补”、“原告给被某补交差价30000元”的约定，却再未对地下室、违约金的给付进行约定，该协议是在被某王某、张某、陈某1将第一、第二份协议约定的给被某交付的小产权房置换为产权房，是在第一、第二份协议已履行完毕的情况下签订的新的协议，是对第一、第二份协议的替代，而不是补充，被某王某、张某、陈某1交纳了土地出让金，原告用于拆迁补偿安置房屋的土地性质已发生变化，原告提交的证据不足以证明其主张的成立，应承担举证不利的后果。   综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   驳回原告赵某1的诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费1747元，减半收取873.5元，由原告赵某1负担（已交纳）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   审判员 吴 彪     二○二○年三月三十日   书记员 温永昕   附法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。