河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1331号 上诉人（原审原告）：华北石油管理局有限公司，住所地任丘市会战大道。 法定代表人：袁明生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩泽成，河北华友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英杰，河北华友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任丘市兴益商贸有限公司，住所地任丘市京开路东任津路北。 法定代表人：黄长莲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王美华，河北宾祥律师事务所律师。 上诉人华北石油管理局有限公司（以下简称华北石油管理局）因与被上诉人任丘市兴益商贸有限公司（以下简称兴益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华北石油管理局上诉请求：一审判决认定事实、适用法律错误，请二审法院依法撤销该判决并改判，事实和理由:2015年12月25日，兴益公司因经营需要，与华北石油管理局下属分支机构华北石油管理局华盛综合服务处签订《房屋、厂房、场地租赁合同》,合同约定：华北石油管理局华盛综合服务处将位于华盛服务处五小区华盛机关楼东侧房屋出租给兴益公司，租期12个月，即自2016年1月1日至2016年12月31日止，房屋年租金为人民币160000元，该租金于2016年2月15日前一次性结清。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、暖、气、物业等管理费用由兴益公司承担。合同签订后，华北石油管理局将案涉房屋交付兴益公司使用。兴益公司于2016年2月1日支付当年的租金，并依约定预交了当年的水、电、暖等费用。租赁合同期满，兴益公司既没有按合同约定书面告知华北石油管理局其不继续租赁案涉房屋，也未将案涉房屋的钥匙等交还华北石油管理局，依然继续使用案涉房屋。华北石油管理局多次找兴益公司要求其另行签订房屋租赁合同，并支付拖欠的租金等费用，但兴益公司以各种经济困难、理由推拖。根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期之规定，本案中，2017年度、2018年度至2019年9月30前，双方形成不定期租赁合同关系，2015年12月25日签订的《房屋、厂房、场地租赁合同》继续对双方有效，双方仍按照原合同约定履行自己的权利义务。为此，华北石油管理局也采取了相关措施维护权利，兴益公司于2018年5月14日缴纳了5172.39元电费，用于继续经营。一审中，华北石油管理局提供了证据予以证实，该证据足以证明兴益公司当时仍然在使用租赁案涉房屋，但一审法院无视该事实，却以华北石油管理局两年内没有向兴益公司索要租金的臆断，作出兴益公司没有租赁案涉房屋的判决，显然认定事实错误。另外，一审中，华北石油管理局提供了兴益公司在国家企业信用信息系统公示的材料，证明至华北石油管理局起诉时，兴益公司依然在存续经营，其注册地址仍是本案中双方争议的案涉房屋的位置，没有变更记录，且截至华北石油管理局起诉时，兴益公司仍将其代理的产品广告牌悬挂于案涉房屋外墙正中明显位置，其经营活动依然还在涉案房屋、地点开展。一审法院对此并未查明便武断裁判，明显违背应依法查清事实的审判原则。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法撤销该原判决，发还重审或予以改判，支持华北石油管理局的诉讼请求。 兴益公司答辩称：华北石油管理局上诉状中所称不是事实，其上诉理由不成立。1、租赁合同期满后，兴益公司没有继续使用案涉房屋，并已告知华北石油管理局不再继续租用。2、租赁合同期满后，华北石油管理局从未找兴益公司要求另行签订房屋租赁合同，兴益公司在合同期满后再未使用过案涉房屋，华北石油管理局也从未找兴益公司要过租金、费用等。一审中华北石油管理局虽提供一份催缴通知，但并没有提供将催缴通知送达给兴益公司的证据，不能证明华北石油管理局曾经找兴益公司要求签合同要房租、费用等。3、《合同法》第236条确实有“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。但这条规定中“原租赁合同继续有效”的前提是“承租人继续使用租赁物”。本案中兴益公司在租期届满之后就再未使用过租赁物，根本谈不上原租赁合同是否继续有效的问题。4、华北石油管理局称一审中提交了兴益公司2018年5月14日缴纳5172.39元电费的证据，兴益公司在一审中没有见到。华北石油管理局在一审中提供的证据目录第六项“记账凭证及发票、现金缴款单”的证明目的是2016年2月1日兴益公司向华北石油管理局缴纳当年租金160000元，并没有提到缴纳5172.39元电费。当时华北石油管理局是拿的装订好的会计记账的凭证，且庭前没有提交复印件。兴益公司在开庭当时所看凭证原件只有交160000元租金的证据，没有见到所谓的电费凭证。如果一审卷宗中有所谓的电费缴费凭证也是其庭下提交的复印件，兴益公司在庭审中没有见到。一审中审判长曾问华北石油管理局“你方能否提交代被告缴纳采暖费电费的证据”，华北石油管理局答庭下三日内提供。一审开庭后再未组织质证或另行开庭，兴益公司在庭后也不曾看到过电费缴纳的凭证。兴益公司租赁合同到期后没有再使用过案涉房屋，根本不可能去交案涉房屋的电费。若华北石油管理局确有电费缴费的凭证，兴益公司要求看凭证原件并对其进行质证。5、一审判决没有臆断，一审中华北石油管理局称兴益公司继续使用了案涉房屋，但其却没有提供确实有效的证据来证明其主张，一审是以此为由判决，而非华北石油管理局所称的主观臆断。6、兴益公司没有进行工商登记注销，没有更换注册地址不等于仍旧有实际经营、仍旧使用案涉房屋。注册地址只是办理工商登记当时的公司住所，工商登记办理后不进行实际经营，或实际经营地址与注册地址不符的情形非常之多，工商登记的注册地址不能作为确定是否继续使用案涉房屋的依据。 华北石油管理局向一审法院起诉请求：1、判令解除华北石油管理局、兴益公司之间的租赁合同；2、判令兴益公司返还租用房屋；3、判令兴益公司支付房屋租金人民币400000元；4、判令兴益公司支付使用承租房屋产生的电费及采暖费用（暂计）人民币266504（实际要求计算至兴益公司返还所占用房屋之日）；5、判令兴益公司支付迟延支付租金的违约金人民币2900元（按同期银行贷款利率计算）；6、本案诉讼费用由兴益公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月25日，华北石油管理局华盛综合服务处（甲方、出租方）与兴益公司（乙方、承租方）签订合同编号：ＨＳ-ＦＷＺＬ-2016-ＺＢＺ5-Ｏ85《房屋、厂房、场地租赁合同》，该合同主要内容为：1.租赁房屋坐落于华盛服务处五小区华盛机关楼东侧，建筑面积2641平方米，房屋结构砖混。2.租赁期限为12个月，从2016年1月1日开始至2016年12月31日止。3.租金为160000元，一次性结清，乙方在2016年2月15日前通过现金方式一次性结清租金。4.租赁房屋的水、电、暖、气、物业管理等费用，按照房屋所在地收费标准执行，全部由乙方承担。5.优先续租权。合同期满，除非甲方收回自用，同等条件下，乙方享有优先续租权。乙方放弃优先，应书面通知甲方。甲方有义务将本合同项下的权利义务告知乙方，如续租，则重新签订合同。6.合同租赁期满，乙方不续租的，应提前一个月书面告知甲方，于期满后1日内将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬走后5日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。另查明，2016年2月1日，兴益公司向华北石油管理局华盛综合服务处缴纳房租费160000元。2015年5月13日，华北石油管理局、兴益公司双方曾就涉案房屋的租赁签属过租赁合同，约定的租赁期间自2015年6月15日至2015年12月31日，双方已按合同约定履行完各自义务。再查明，任丘市房权证任油字第××号房屋所有权证载明：涉案房屋登记在华北石油管理局华北石油管理局名下。编号为华油矿建字［1996］521号。华北石油管理局文件证实华北石油管理局授权华北石油管理局华盛综合服务处负责本区域内的房屋等相关资产管理、使用，并负责水、电、气、暖的供应、管理。上述事实有华北石油管理局、兴益公司陈述及记账凭证、发票、现金缴款单、房产证等证据证实。 一审法院认为，本案争议焦点为2015年12月25日的《房屋、厂房、场地租赁合同》约定的租赁期限届满后，兴益公司是否继续租赁占用涉案房屋。经查，该合同约定“如续租，则重新签订合同”。庭审中，华北石油管理局未提供与兴益公司重新签订了租赁合同的相关证据，且兴益公司否认继续租用涉案房屋。该合同虽约定兴益公司“不续租的，应提前一个月书面告知华北石油管理局”，但兴益公司未书面通知华北石油管理局，不能成为兴益公司同意继续租赁的证据。华北石油管理局提供的催缴通知书，亦不足以证实兴益公司在合同期满后继续租用房屋。依据该合同，如兴益公司继续租赁，则应在当年的2月15日前给付华北石油管理局租金，但在长达2年的时间内，兴益公司未给付华北石油管理局租金，而华北石油管理局还充许兴益公司继续使用涉案房屋，有悖常理。综上，华北石油管理局的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：驳回华北石油管理局华北石油管理局有限公司的诉讼请求。案件受理费5378元，由华北石油管理局有限公司承担。 二审期间，华北石油管理局提交以下证据：1、向兴益商贸有限公司送达的视频材料，该视频资料系在兴益商贸有限公司办公楼录制，证明赵广武系兴益公司雇佣的工作人员，其在兴益公司工作了四、五年的时间，兴益公司的日常管理工作由高勇负责，华北石油管理局工作人员每次催收房租、电费等费用时均通过赵广武通知高勇，并从高勇处取钱后交至服务处。2、在兴益公司办公楼拍摄的10张照片，证明“国肽生物”系兴益商公司经营的产品，在涉案楼房的楼顶、广告牌、一楼大厅及公司内部均有“国肽生物”的明显标识，截止至2019年11月11日兴益公司仍然在涉案楼房处从事经营活动。3、网站下载的三张兴益公司工商登记信息，证明兴益公司经营范围中有“保健食品”的经营内容，通过任丘工作网信息查询，2018年9月29日兴益公司作为国肽生物（北京）科技有限公司华北总代理的招聘信息来自任丘人才网，公司从事国肽生物（北京）科技有限公司小分子胶原肽系列产品在大华北区域的代理、推广及批发零售。4、任丘市人民法院2017冀0982民初3754号，原告是兴益公司，被告是吴永梅、高勇，高勇作为吴永梅的代理人，高勇和吴永梅的住址是霸州市公寓楼212室，显示的是夫妻。这个案子的诉讼请求是要求返还公司营业执照。从这里可以看到，吴永梅在兴益公司占有50%的股份，高勇与吴永梅是夫妻，其股东身份是确认，高勇是赵广武的老板。 兴益公司质证称：1、对于视频材料。华北石油管理局没有提供视频中所谓的赵广武的身份证或其他身份信息的证明材料，不能证明视频中的人就是所谓的赵广武，视频录音资料连被录音人员的身份都无法核实，不具有真实性、合法性，录音中的内容无法达到华北石油管理局的证明目的，录音资料恰恰证明了不是兴益公司雇佣的赵广武，该视频资料不能证明兴益公司在合同期满后仍旧占有和使用案涉房屋。2、对于现场照片。对于照片的真实性有异议，是否是现在的案涉房产的状况，因为没有到现场看不能确定其真实性，照片中确实有国肽生物的字样，但是结合赵广武称自己的老板是高勇，高勇在2017年1月24日注册了国肽生物科技沧州有限公司，即便照片是真实的，照片中国肽生物的广告牌、标识等字样也是现在的房屋使用人高勇经营的公司的字号及产品的名称。国肽生物字样与兴益公司无关，照片中还显示有其他公司的牌子，视频资料中也提到有三家公司在使用案涉房产，照片和视频恰恰证明了实际用房人是其他公司或人员而非兴益公司。3、对于兴益公司的工商登记信息，真实性没有异议，但是工商登记的地址只是在办理公司注册时公司当时所在的地址，没有办理地址变更登记或者是注销登记，并不等于仍旧使用案涉房屋，工商登记办理后不经营或者是经营地址与注册地址不符的情况很多，不能以注册地址来作为确定是否继续使用案涉房屋的依据，工商登记中虽有保健食品的经营项目，但并没有写明经营的具体保健食品，且经营项目只是可以经营，并不能证明确实存在经营保健食品，更不能证明兴益公司经营国肽生物。4、对于招聘信息，真实性、合法性、关联性均有异议。兴益公司没有发布过该则招聘信息，兴益公司早在2016年底就已经停止实际经营，且上诉人提供的是复印件，网上没有查询到这则招聘信息，不具有真实性。从这则招聘信息的文字内容来看，招聘信息中已经注明各项资料均未验证，求职必须要谨慎。招聘信息中也没有公司的地址、电话、联系人、职位、工作地点等资料，不能证明这则招聘信息是由兴益公司发布的，实际生活中有很多人假借注册登记公司的名义发布招聘信息实际上找人做传销或其他，因此这样一则没有招聘职位、证照核验等资料的信息不具有任何的证据效力。5、对高勇注册的公司，注册地址虽然是在任丘市，但实际上该公司并没有在其注册地址经营，该公司实际的经营地址就是案涉房产。对此，华北石油管理局提交的视频以及照片均能证实。对于裁定的真实性没有异议，但是对于证明目的有异议。高勇只是作为吴永梅的代理人参加诉讼，并没有显示二人是夫妻关系，吴永梅是兴益公司的股东，不能证明高勇与兴益公司有股东或者是出资的关系，因此赵广武所称的老板是高勇，指的是高勇自己的公司而非兴益公司。 兴益公司提交证据：国家企业信用信息公示系统中查询的法定代表人为高勇的国肽生物科技沧州有限公司的工商登记信息。该工商登记信息中显示成立日期是2017年1月24日，结合华北石油管理局提供的视频录音，赵广武称自己的老板是高勇，照片中有国肽生物的字样，房屋租赁合同的到期时间是在2016年12月，而高勇公司成立时间是在2017年1应吗24日，这些情况相互印证，证明现在使用案涉房屋的是高勇或者说是国肽生物科技沧州有限公司，而非兴益公司。 华北石油管理局质证称：对工商登记信息真实性没有异议，对国肽生物科技沧州有限公司的地址兴益公司回避了，这个信息的住所是任丘市，该公司和我们照片以及视频所说的国肽生物没有关系，与高勇的国肽生物没有关系，恰恰是与兴益公司有直接关系。 二审经审理查明，2015年12月25日，兴益公司与华北石油管理局华盛综合服务处签订《房屋、厂房、场地租赁合同》中第8条第1款约定：合同租赁期满，乙方（兴益公司）不续租的，应提前一个月书面告知甲方（华北石油管理局），于期满后1日内将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。二审审理中，兴益公司称未书面通知华北石油管理局，也未签署租赁房屋移交清单，并陈述因双方在承租时未按租赁合同中签订租赁房屋移交清单，故解除租赁时也未签署租赁房屋移交清单，但兴益公司已将钥匙交付华北石油管理局。 另查明，华北石油管理局提交其与河北任华供热有限责任公司签订的集中供暖供用热合同，合同中约定非居民用房采暖费30元/平方米，华北石油管理局与兴益公司签订的房屋租赁合同中建筑面积为2641平方米，华北石油管理局主张兴益公司应给付的采暖费2017年、2018年、2019年2.5个月的采暖费应为207978.75元。 本院经审理查明，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，兴益公司与华北石油管理局对双方签订的2015年12月25日《房屋、厂房、场地租赁合同》无异议，该租赁合同中约定了租赁期限为2016年1月1日开始至2016年12月31日止，双方争议焦点是租赁期满后，兴益公司是否继续租赁了诉争的房屋、厂房、场地。二审审理中，华北石油管理局提交的照片、视频资料、兴益公司的企业公示信息、民事裁定书等证据，相互结合能够证明兴益公司仍然在涉案楼房从事经营活动；且依据《房屋、厂房、场地租赁合同》合同约定，合同租赁期满，兴益公司不续租的，应提前一个月书面告知华北石油管理局，于期满后1日内将房屋交还华北石油管理局，双方签署租赁房屋移交清单；兴益公司未提交证据证明其在租赁期满后书面通知华北石油管理局不再续租，也未提交证据证明其与华北石油管理局签署了租赁房屋移交清单或将涉案房屋钥匙交付华北石油管理局、涉案房屋已返还华北石油管理局的证据，故依据根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期之规定”，双方已形成不定期租赁合同关系，承租人兴益公司应按照租赁合同约定履行给付华北石油管理局租金、采暖费等费用的义务。本案中，华北石油管理局于2019年7月3日起诉，其诉讼请求兴益公司给付租金400000元，即兴益公司应给付华北石油管理局截止至起诉日前租金400000元；2017年、2018年、2019年1月1日至3月15日的采暖费207978.75元。华北石油管理局未提交证据证明其代兴益公司交纳电费的证据，其主张兴益公司应给付电费事实依据不足。房屋租赁合同中虽然约定了迟延给付租金应支付违约金的约定，但该约定并不明确，故华北石油管理局主张兴益公司应给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，华北石油管理局有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初3557号民事判决； 二、解除华北石油管理局有限公司与任丘市兴益商贸有限公司2015年12月25日签订的《房屋、厂房、场地租赁合同》； 三、任丘市兴益商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内返还华北石油管理局有限公司2015年12月25日签订的《房屋、厂房、场地租赁合同》中租用的房屋； 四、任丘市兴益商贸有限公司给付华北石油管理局有限公司房屋租金400000元； 五、任丘市兴益商贸有限公司给付华北石油管理局有限公司采暖费207978.75元。 上述给付事项于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5378元，由华北石油管理局有限公司承担678元，任丘市兴益商贸有限公司4700元；二审案件受理费10755元，由华北石油管理局有限公司承担1355元，任丘市兴益商贸有限公司9400元。 本判决为终审判决。 审判长  范秉华 审判员  王兰英 审判员  潘艳辉 二〇二〇年三月三十一日 书记员  苏虹文