广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3602号 原告：中国建设银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成中路72号，统一社会信用代码：91450881MA5KA23030。 负责人：梁桂龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：覃梓豪，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟东，广西正大五星律师事务所律师。 被告：刘天明，男，1989年10月23日出生，汉族，住桂平市。 被告：李露，女，汉族，1992年3月7日出生，住桂平市。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司执行董事长。 委托代理人：李俊杰，广西李俊杰律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂平支行（下称建行桂平支行）与被告刘天明、李露、桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序审理，后因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院依法裁定将本案转为普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告建行桂平支行的委托诉讼代理人覃梓豪，被告刘天明，被告清隆公司的委托诉讼代理人李俊杰到庭参加诉讼；被告李露经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行桂平支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告刘天明、李露于2012年7月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450231300-011-2012000287）；二、判令被告刘天明、李露共同返还借款187448.21元及支付利息5244.32元、罚息272.52（利息暂计算至2019年6月5日，2019年6月6日后的利息、罚息按借款合同约定的利率计至借款本息结清之日止）给原告；三、判令被告刘天明、李露共同支付律师代理费9183元给原告；四、判令被告清隆公司对上述第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、判令原告对被告刘天明、李露名下用于抵押的位于桂平市西山镇中山路万锦豪园小区第8栋2单元101号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年1月30日，清隆公司与原告签订了商品房项目按揭合作协议书（编号：4502313002011003，以下简称协议书），约定清隆公司就因购置其依法开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，保证责任包括由债务产生的利息、违约金及原告实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。如果借款人不能按约定还款，原告有权在保证期限内直接从清隆公司的账户中扣划款项用于偿还借款人拖欠的借款本息。 刘天明、李露因购买坐落于桂平市西山镇中山路万锦豪园小区第8栋2单元101号房屋（以下简称101号房）向原告申请借款，双方于2012年7月3日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450231300-011-2012000287），以下简称借款合同），约定：原告向刘天明、李露贷款260000元，期限为180个月，即自2013年7月3日起至2028年7月3日止。刘天明、李露以101号房为上述借款作抵押担保。 2013年4月1日，原告按借款合同约定向刘天明、李露发放了借款，并最终确定该笔借款的借款期限自2013年4月1日起至2028年4月1日止。借款后，刘天明、李露多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，截止至2018年9月5日，已累计拖欠到期本息6期，经原告多次催讨未果。原告认为，刘天明、李露的行为已构成违约，原告除有权解除合同，要求其提前清偿借款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费外，对上述抵押物还享有优先受偿权。根据清隆与原告签订的协议书，清隆公司对上述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告刘天明辩称，原告起诉后，其已还清拖欠的借款本息，希望原告能撤诉。 清隆公司辩称，其与原告签订的协议书及原告与刘天明、李露签订的借款合同依法成立，合法有效，受法律保护。刘天明、李露已依法办理了房屋所有权登记和房屋抵押登记，原告与清隆公司签订的抵押担保条款自登记之日起生效，其与原告约定的保证期间已届满，保证责任免除。 李露于庭前提供了离婚协议书一份，但未作出答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年1月30日，清隆公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：甲方对因购买其开发建设并销售的坐落于桂平市西山镇中山路的“万锦豪园小区”楼盘项目的商品房而与乙方发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于处分抵押物费用等）；并随着贷款人遂期还款而相应递减；保证期限为该乙方与贷款人签订的贷款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，乙方持有借款人所购房屋的房屋他项权证之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息及相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。 刘天明、李露因购买101号房屋向原告申请借款，双方于2012年7月3日签订了借款合同，约定：原告向刘天明、李露贷款260000元，期限为180个月，即自2012年7月3日起至2027年7月3日止；本合同执行浮动利率：即在基准利率水平上上浮0%。该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，于每年的1月1日调整一次。还款方法为等额本息，每月归还本息2344.23元。若借款逾期的，罚息利率为本合同所约定借款利率的水平上上浮50%，贷款方式为贷款人在借款人同意提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的清隆公司账户；借款人以贷款所购商品房提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。 2013年4月1日，原告将贷款260000元划款至清隆公司账户。2019年10月15日，101号房办理了不动产权属登记，房屋所有权证证号为：桂（2019）桂平市不动产权第0023793号。同日，原告与刘天明、李露办理了抵押登记，他项权证证号为：桂（2019）桂平市不动产证明第0025339号,登记抵押债权人为原告，担保债权数额为260000元。借款后，刘天明、李露没有按约定返还借款及支付利息，至2019年6月5日，已存在6期逾期还款，尚欠借款187448.21元及利息5244.32元、罚息272.52元。原告起诉后，原告返还了部分借款及利息，至2020年3月26日止，尚未借款167582.95元及利息682.92元、罚息10.31元。 另查明，2018年2月28日，中国建设银行股份有限公司贵港分行（甲方）与广西正大五星律师事务所（乙方，以下简称正大五星律所）签订委托代理协议，约定正大五星律所指派梁鹏、陆平等律师作为甲方及辖属分支机构（桂平、平南支行）与个人类贷款拖欠户之间相关诉讼事宜（包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉再审中的全部事务）的代理人。原告应以现金或者转账方式向正大五星律所计算支付个案律师代理费，个案的律师代理费按同时期《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条第（二）项收费标准规定：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例，争议标的10万元以下的（含10万元）费率为5%。根据上述约定，原告应为本案支付律师代理费9183元给正大五星律所。原告已于2019年11月28日支付了该费用。 本院认为，原告与刘天明、李露签订的借款合同及与清隆公司签订的协议书均系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。 原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，刘天明、李露违反合同约定未按期偿还贷款本息，已构成违约，理应承担逾期还款产生的违约责任。根据上述合同约定，刘天明、李露未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求刘天明、李露赔偿因其违约而给原告造成的损失等，故原告诉请解除双方签订的贷款合同、由刘天明、李露偿还尚欠的借款167582.95元及支付利息、罚息（截止至2020年3月26日的利息682.92元、罚息10.31元；自2020年3月27日起至款项付清之日止的利息，按合同约定另行计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依据借款合同约定，刘天明、李露违约应赔偿给原告造成的损失。原告为保证其权利的顺利实现，与正大五星律所签订《委托代理合同》，约定原告委托正大五星律所代理本案诉讼，并按《广西壮族自治区律师服务收费标准》计付代理费用。原告为本案诉讼支出了律师费9183元，正大五星律所也已经委派律师履行了代理职责，该费用因刘天明、李露未按履行义务引发诉讼而产生，属原告维护其合法权益的必要支出，故原告主张刘天明、李露支付其支出的委托代理费，于法有据，本院依法予以支持。 刘天明、李露以101号房为其上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告依法对该抵押商品房享有抵押权，故原告就本案借款本息及律师费对抵押房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。 原告与清隆公司签订的协议书约定保证期限为该乙方与贷款人签订的贷款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，乙方持有借款人所购房屋的房屋他项权证之日止。101号房已办理了房屋所有权登记及抵押登记，故对原告主张清隆公司对刘天明、李露的上述债务承担连带清偿责任的请求，本院依法不予支持。 李露经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂平支行与被告刘天明、李露于2012年7月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450231300-012-2012000287）； 二、被告刘天明、李露应共同偿还借款167582.95元及利息、罚息（截止至2020年3月26日的利息682.92元、罚息10.31元；自2020年3月27日起至款项付清之日止的利息，按合同约定另行计算）给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 三、被告刘天明、李露应共同支付律师代理费9183元给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 四、原告中国建设银行股份有限公司桂平支行在上述第二、第三项债务范围内对被告刘天明、李露用于抵押担保的坐落于桂平市西山镇中山路万锦豪园小区第8栋2单元101号房[房屋所有权证证号：桂（2019）桂平市不动产权第0023793号；他项权证证号：桂（2019）桂平市不动产证明第0025339号]折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 案件受理费4332元（原告已预交），由被告刘天明、李露负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4332元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈静珍 人民陪审员  何展亮 人民陪审员  黄栋崇 二〇二〇年三月二十六日 代书 记员  曾格婷