山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初4387号 原告：临沂市沂水虹鑫商城有限公司，住所地沂水县东环路南段路西。 法定代表人：李长虹，总经理。 委托诉讼代理人：相成会，山东百正律师事务所律师。 被告：黄世忠，男，1960年10月25日出生，汉族，居民，户籍地福建省安溪县，现住沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司（以下简称虹鑫商城）与被告黄世忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人相成会、被告委托诉讼代理人高洪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虹鑫商城向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判令被告立即支付房屋使用费240000元；2.依法调解或判令被告支付市场管理费（包括垃圾清扫费、安保服务费等）共计13300元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月22日被告与原告签订沂水虹鑫商城市场商品房认购合同，认购原告建设的位于，2-06房间并赠仓储（房号2-306）”的市场商品房（以下简称该房屋），总金额为294000元。2008年3月22日原告将房屋交付给被告使用。2013年5月9日被告将原告诉至法院，请求确认该商品房认购合同为无效合同。该案2019年3月29日经山东省高级人民法院生效判决确认该商品房认购合同为无效合同，并判决原告返还被告购房款。但是在原告将该房屋交付给被告之后，包括在案件的诉讼过程中，被告一直使用该房屋。虽然合同被认定为无效，但是被告实际使用至今，被告应当支付原告房屋使用费及市场管理费，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告黄世忠辩称，一、虹鑫商城在合同订立时存在欺诈行为，对合同解除负有重大过错，其诉请无事实和法律依据。虹鑫商城隐瞒了涉案房屋非商品房的客观事实，对外虚假宣传涉案房屋为商品房，推销时通过电视、传单对外广告“购商铺，本商铺可一次性买断产权办理手续赠居住仓储”。合同的标题《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，系虹鑫商城进一步隐瞒真相、诱导买主。因涉案虹鑫商城二期房屋均无法产权变更登记，合同目的不能实现。鉴于以上事实，答辩人于2013年向沂水县人民法院提起诉讼，虹鑫商城在诉讼中辩称“出售商品房的经营权而不是所有权.......”。直至山东省高院再审，虹鑫商城依然狡辩称“出售经营权而非所有权”。山东省高院最终支持了“购买所有权”的观点并于2019年3月29日判决维持一审。虹鑫商城诉称的“被告在案件诉讼过程中一直使用该房屋”是其主观捏造的话语，而非事实。因虹鑫商城二期未实际运营，该二期市场商铺至今均处于关闭状态。答辩人并未实际使用经营该房屋。终审判决已经明确，答辩人所购买的是产权。答辩人使用所购涉案房屋是法定的权利，根本无需支付使用费。导致合同解除、产生长达多年诉累的过错在于原告，原告虚假宣传、欺诈、玩弄文字游戏、缠讼，滥用诉讼权利，其诉求不应得到支持。二、自答辩人2008年购房至今，涉案房屋(51.05m*+95.48m²=146.53m²)已由当时的314000元(2142.9元/m²)上涨到现在的500000元以上，增值部分186000元。合同解除后涉案房屋产权仍归虹鑫商城所有，关于该增值部分本应由答辩人享有，如虹鑫商城实事求是、不隐瞒真相、不欺诈答辩人，则答辩人会选择购置其它能够实现合同目的的不动产进而享受到增值部分的收益。因虹鑫商城过错导致答辩人无法享受到投资不动产带来的增值收益，导致答辩人损失186000元。根据《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。虹鑫商城向答辩人出售涉案房屋时并不满足上述任一条件，存在明显欺诈、过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述事实及法律规定，应由虹鑫商城赔偿原告增值部分的损失186000元。三、关于虹鑫商城主张的市场管理费，无法律依据。答辩人并未享受到虹鑫商城任何的市场管理服务，虹鑫商城也无任何证据证明为答辩人提供服务，虹鑫商城并没有依照《合同法》、《物权法》的规定向答辩人完成涉案房屋的交付，其主张服务费无事实和法律依据。答辩人也从未与虹鑫商城进行过管理费方面的约定，未签订物业管理合同。综上，原告诉讼请求及事实理由均不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告虹鑫商城提交的证据二徐清以、赵忠国认购房屋及交付时间，与本案不具有关联性。证据三中的租赁费证明仅载明房号及年租金，没有房屋的面积等事项可供参照。虹鑫商城与徐清以签订的租赁合同位置与涉案房屋相近，租赁费用每平米30元，每年共计17298元，介于招商广告载明的1.5万元至2万元之间，应为真实，可作为参考依据。虹鑫商城与扈光杰签订的租赁合同没有约定具体位置，不宜作为参考依据。对证据四可看出2017年5月份后每间商铺的管理费为每月100元。对被告黄世忠提交的证据六，虹鑫商城一期、二期经营情况的视频，并未反映本案所涉房屋的经营情况，与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年3月22日，原告虹鑫商城与被告黄世忠签订《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，被告向原告购买位于沂水虹鑫商城贰号楼2-06房间，营业面积51.05平方米，（赠仓储，房号2-306，面积95.48平方米），购房款294000元，同日被告黄世忠支付购房款147000元。原告虹鑫商城向被告黄世忠交付房屋。2008年12月22日，涉案房屋办理产权登记手续，证书载明：房屋所有权人为虹鑫商城，房权证号为沂房字第××号,登记时间2008年12月22日，房屋状况：面积55.14＋103.19（平方米）。2009年1月3日原被告签订《补充协议》，对以上认购合同进行了确认，其中营业面积55.14平方米，仓储面积103.19平方米，原告虹鑫商城当日将涉案房屋的产权证书交予被告黄世忠。2009年1月5日被告黄世忠支付购房款147000元及房屋差价20000元。 2013年5月2日，黄世忠邮寄给虹鑫商城解除合同函，虹鑫商城签收并在一审诉讼过程中予以认可。2013年5月9日，黄世忠（原告）以涉案房屋产权证书登记名字为虹鑫商城（被告）且房屋交付后虹鑫商城一直阻挠使用为由向沂水县人民法院起诉，要求确认认购合同无效、返还购房款314000元及利息并赔偿损失，本院立（2013）沂民初字第1532号案审理，并作出判决：一、解除原、被告签订的沂水虹鑫商城市场商品房认购合同；二、被告于本判决生效后十日内一次性返还原告购房款314000元，承担相应经济损失（按银行同期贷款利率计算，自立案之日起至付清款日止）；三、原告于本判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。虹鑫商城不服该判决，上诉于临沂市中级人民法院，上级法院作出（2015）临商终字第489号民事判决书判决：一、撤销沂水县人民法院（2013）沂民初字第1532号民事判决；二、驳回被上诉人黄世忠的全部诉讼请求。黄世忠不服二审判决，向临沂市中级人民法院申请再审，临沂市中级人民法院于2017年3月24日作出（2107）鲁13民申41号民事裁定，驳回黄世忠的再审申请。2017年10月10日黄世忠向临沂市人民检察院申请监督，临沂市人民检察院提请山东省人民检察院抗诉，山东省人民检察院以鲁检民（行）监（2018）37000000120号民事抗诉书向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）鲁民抗129号民事裁定书，裁定由其提审。2019年3月29日山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再1198号判决书，判决：一、撤销山东省临沂市中级人民法院（2015）临商终字第489号民事判决书；二、维持沂水县人民法院（2013）沂民初字第1532号民事判决。 2019年4月25日，被告黄世忠向我院申请执行，本院立（2019）鲁1323执1280号案执行，2019年6月21日被告将涉案房屋钥匙及房屋产权证书上交我院。该案现已执行完毕。 原、被告均提交的的虹鑫商城二期工程招商广告中载明：购商铺，本商铺可一次性买断产权办理产权手续赠居住仓储；租赁，租期1年租金为2万元，租期5年年租金为1.5万元（一次性交付7.5万）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的房屋认购合同及补充协议，系双方真实意思表示，合同及协议签订后原、被告各自履行了自己的义务，即被告黄世忠向原告虹鑫商城支付购房款，原告虹鑫商城向被告黄世忠交付钥匙及产权证书。2013年5月2日，黄世忠邮寄给虹鑫商城解除合同函，虹鑫商城认可收到该函，该合同经山东省高级人民法院再审判决予以解除，并确定了合同解除的法律后果为：虹鑫商城返还黄世忠购房款314000元并承担相应经济损失；黄世忠于本判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。黄世忠在判决生效前对涉案房屋系基于合同约定的有权占有，有权占有的期限应自虹鑫商城交付房屋之日起至判决生效后十日止。关于“判决生效后十日”的确定，虽然原、被告双方未能陈述收到山东省高级人民法院再审判决书的日期，黄世忠于2019年4月24日依据该生效判决书向本院申请执行，故，本院酌定将2019年4月23日作为有权占有的期限的截止日期。合同解除后，被告黄世忠于2019年6月21日将钥匙及房屋产权证书交予本院的行为可视为放弃对房屋的占有,但该时间已经超过了黄世忠的有权占有房屋的期间，属于迟延履行自身义务，迟延履行期间对房屋的占有应属于无权占有，应支付房屋使用费。该迟延履行期间约为2个月。 关于费用的支付标准问题。原告虹鑫商城提交了商城内商铺租赁合同（2017年10月20日与徐清以签订）一份，该合同载明的商铺位置、面积、格局与涉案房屋相近，租赁期限与本案迟延履行期间的时间重合，可以作为参考依据，因此，本案认定房屋使用费为每平米每月30元，管理费每月100元，总额为房屋使用费3309元（55.15平方米*30元/月*2月），管理费200元（100元/月*2月）。 关于被告黄世忠在答辩意见中主张的增值部分的损失186000元的问题。山东省高级人民法院（2018）鲁民再1198号民事判决书维持了沂水县人民法院（2013）沂民初字第1532号民事判决，确定解除了虹鑫商城与黄世忠签订的沂水虹鑫商城市场商品房认购合同，并对合同解除的法律后果作出了相应的判决，即虹鑫商城返还黄世忠购房款314000元并承担相应经济损失（按银行同期贷款利率计算，自立案之日起至付清款之日止）；黄世忠于判决生效后十日内交付虹鑫商城房屋相关产权证件。虽系因虹鑫商城的原因导致了解除合同的后果，但上述判决已经对黄世忠的经济损失予以确定并要求虹鑫商城予以支付，故，对黄世忠要求虹鑫商城支付增值部分的损失186000元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告黄世忠于本判决生效后十日内向原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司支付房屋使用费、管理费共计3509元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5100元，由原告负担5050元，被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  周京刚 审判员  姜懿展 审判员  李良子 二〇二〇年三月二十四日 书记员  朱英会