四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1145号 上诉人（一审原告）：绵阳科技城发展投资（集团）有限公司，住所地四川省绵阳科教创业园区。 法定代表人：蒋代明，董事长。 委托诉讼代理人：刘禾，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王江，四川睿桥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区安昌路17号。 法定代表人：许波，董事长。 委托诉讼代理人：刘昕，四川众城律师事务所律师。 一审第三人：绵阳科技城科教创业园区管理委员会，机构地址四川省绵阳市科创区八角北路东段。 负责人：李哲，主任。 委托诉讼代理人：蒲毅，男，该机构工作人员。 委托诉讼代理人：周睿，男，该机构工作人员。 一审第三人：四川富临实业集团有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区安昌路17号。 法定代表人：安治富，董事长。 委托诉讼代理人：郭妃，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓燕，四川众城律师事务所律师。 上诉人绵阳科技城发展投资（集团）有限公司（以下简称科技城公司）因与被上诉人四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称房产公司）及一审第三人绵阳科技城科教创业园区管理委员会（以下简称管委会）、四川富临实业集团有限公司（以下简称实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科技城公司的委托诉讼代理人刘禾、王江，被上诉人房产公司的委托诉讼代理人刘昕，一审第三人管委会的委托诉讼代理人蒲毅、周睿，实业公司的委托诉讼代理人郭妃、黄晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科技城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持科技城公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由房产公司负担。事实和理由：1.管委会与绵阳市涪城太月种植园（以下简称太月种植园）所签《协议书》的性质系国有土地使用权出让合同，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，属于无效合同。一审法院认定科技城公司与房产公司签订《国有土地使用权转让合同》系履行《协议书》约定的“借地归还”义务于法无据，且两份合同无论在转让土地的标的还是转让土地的主体方面均不一致；2.一审法院没有查明房产公司的权利来源即《协议书》的履行情况，由于太月种植园并未按约履行完毕该合同约定的1140万元土地出让金义务，故房产公司不享有所谓的“还地”权利；3.管委会未明确同意或追认所谓“还地”主体变更，一审法院认定房产公司可以通过合同概括转让方式受让实业公司的“还地权利”于法无据。即便实业公司享有案涉195亩土地使用权，但其未经法定程序将该土地使用权转让给房产公司，会导致国家税收严重流失；4.科技城公司将案涉195亩土地的使用权变性为居住用地并为此交纳了相应费用，若房产公司在未补缴任何土地变性费用的情况下就通过合同权利概括转让取得该宗土地，会导致重大国有资产流失。 房产公司辩称，1.房产公司取得案涉195亩土地使用权系基于概括性受让太月种植园在1997年8月14日《国有土地使用权出让合同》中的权利义务，并非基于管委会对该土地的直接出让，故《协议书》的性质不属于国有土地使用权出让合同。《国有土地使用权转让合同》和《协议书》指向的是同一块土地，土地用途的改变并不足以否定前者系履行后者约定的“借地归还”义务，同时“还地”权利属于一种民事权利，根据法律规定可以依法转让；2.《协议书》未约定太月种植园履行完毕付款义务是管委会履行“还地”义务的前提条件，因此即便有部分款项未付清，科技城公司也不得以此行使先履行抗辩权或者同时履行抗辩权；3.根据法律规定，债权人转让权利仅需通知债务人而无需征得债务人同意。实业公司虽未书面通知管委会或者科技城公司债权转让事宜，但从管委会《关于太月种植园195亩土地权属转移有关情况的报告》（绵科创区管委〔2018〕54号）所载明内容及科技城公司未收取土地转让价款即为房产公司办理土地使用权变更登记的行为，可知管委会对房产公司受让实业公司权利不持异议；4.房产公司依法通过拍卖方式取得案涉195亩土地使用权，也依法向税务部门缴纳了此次受让应由买受人缴纳的全部税费，整个交易过程及结果完全合法，不存在损害国家利益的情形。至于土地用途改变产生的费用及如何承担不属于本案审理范围。综上，科技城公司的上诉请求应予驳回。 管委会的述称意见与科技城公司的上诉意见一致。 实业公司的述称意见与房产公司答辩意见一致。 科技城公司向一审法院起诉请求：1.房产公司支付土地转让款3470万元，并以3470万元为基数按日标准0.05%支付违约金至全部土地款项付清之日止（其中土地款450万元的违约金从2004年4月10日起算，土地款3020万元的违约金从2004年5月9日起算）；2.案件受理费、保全费、诉讼保全担保费等费用由房产公司承担。 一审法院认定事实：绵阳市国土资源局（以下简称绵阳市国土局）与太月种植园在1997年8月14日签订《国有土地使用权出让合同》，约定绵阳市国土局将位于城郊乡××社××＃、面积为20万平方米（折合300亩）的土地以现状出让给太月种植园，土地出让金总额为9835145.81元，其中2135045.81元（政府土地收益、土管、出让业务、征收服务）支付给绵阳市国土局，其余7700100元（征地补偿、乡镇补贴）直接付给被征地单位；太月种植园在合同签订后十五日内须以现金支票或现金方式向绵阳市国土局缴付出让金总额的21.71%共计2135045.81元作为履行合同定金，定金抵作出让金，并在合同签订后六十日内支付完毕全部土地出让金，逾期十五日仍未全部支付的，绵阳市国土局有权解除合同并可请求太月种植园赔偿违约损失。 该合同签订后，太月种植园缴纳部分土地出让金并办理了70576.59平方米（折合105.86亩）土地的使用权证（权证号为绵城国用〔总/1997〕字第6976/1598、6977/1599号）。 之后，因行政区划调整，《国有土地使用权出让合同》所约定的土地被调整至管委会辖区。2002年11月11日，管委会与太月种植园签订《协议书》，其中第四条第2款约定“太月种植园同意将195亩土地的土地使用权证先办到管委会名下所属投资公司，用于短期融资”；第七条第3款约定“双方本着互相谅解、支持的原则，太月种植园同意管委会使用该宗地的195亩土地使用权用于短期融资，期限为6个月，但最迟应在2003年8月底以前将宗地195亩土地的使用权证办给乙方，并保证因融资行为不影响太月种植园开发、利用该宗土地，更不得使太月种植园丧失该宗土地的使用权。否则，视为（管委会）违约并承担由此给太月种植园造成的直接、间接损失”。 2002年9月4日，科技城公司的前身绵阳科教创新投资有限责任公司（以下简称科教公司）与绵阳市国土局签订编号为2002-01139的《国有土地使用权出让合同》并申请办理了登记。在编号07612的《土地登记审批表》中，土地管理机关审核意见一栏内签署意见“同意按科创园（此处的科创园应指管委会）与太月种植园2002年11月11日达成的协议办理”并加盖绵阳市国土局土地登记专用章，审核时间为2002年11月21日。当日，科教公司取得绵城国用（2002）字第07612号土地使用权证，登记面积为129423.27平方米（折合194.14亩），记事一栏载明该宗土地进行了多次抵押。2003年12月，科教公司向绵阳市国土局提出申请，将上述129423.27平方米土地的用途由工业用地变性为居住用地（权证号为绵城国用〔2004〕字第××号）。 2003年3月12日，太月种植园与实业公司签订《实业公司吸收合并太月种植园的协议》，约定实业公司吸收合并太月种植园并承担太月种植园现有资产有关的债权债务。同年4月18日，双方签订《资产过户及股款支付协议》，约定太月种植园转让给实业公司的股权（土地）位于管委会辖区八角村六社（紧邻实业公司的白杨沟别墅区），面积为300亩（以绵阳市规划局出具的绵用征〔97〕068号建设用地规划许可证和绵阳市国土局颁发的国有土地使用权证载明面积为准），土地性质为出让，使用年限为50年，用途为居住用地。 2004年3月30日，科教公司与房产公司签订《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字〔2004〕第36号），约定科教公司将位于管委会辖区八角村六社的129423.27平方米土地转让给房产公司，转让价款为3470万元，该款项于2004年4月19日前以转账方式支付450万元给科教公司（或绵阳市土地矿产市场管理所）作为首期付款，其余款项在合同签订之日起六十日内全部付清；若房产公司不按规定支付成交价款，科教公司有权单方解除合同；若科教公司不解除合同，房产公司每延期一天支付成交价款总额0.05%的违约金；合同签订后三十日内双方备齐有关资料共同向绵阳市国土局申请土地使用权变更登记。之后，双方依法办理了土地使用权变更登记，房产公司取得绵城国用〔2004〕字第00509号土地使用权证，载明土地用途为居住用地。科技城公司、房产公司就3470万元土地转让款支付事宜进行数次磋商，科技城公司自2006年起陆续向房产公司发函催收。 绵阳市国土局《2005年“三清理回头看”闲置土地处置会审表》中记载：“太月种植园将其中的105.86亩土地办到自己名下……将另外的195亩土地，经与管委会协议，考虑管委会的资金压力，同意将土地借给管委会。管委会将195亩土地办给其下属的科教公司（权证号为绵城国用〔2004〕字第××号，登记面积为129423.27平方米，折合194.13亩）用于融资……太月种植园收回借给管委会使用的195亩土地，并办理了土地转让手续。具体办理情况是：2004年3月30日，科教公司将位于管委会辖区八角村六社的129423.27平方米土地转让给房产公司并签订《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字〔2004〕第36号），用途为住宅用地。”绵阳市国土局《关于实业公司请求协调处理太月种植园拖欠管委会土地欠款遗留问题的回复意见》（绵国土资复〔2010〕116号）中记载：“2002年，绵阳市国土局按照太月种植园与科教公司签订的借地协议，将太月种植园的种植用地194.135亩（后变性为商住用地）直接过户给科教公司，并办理了土地使用权证（科教公司凭此土地证在银行贷款融资）……2004年，为兑现借地的有关约定并妥善解决科教公司与太月种植园土地借用问题以及太月种植园与房产公司的土地转让问题，上述195亩土地由科教公司以挂牌方式过户给房产公司，绵阳市国土局依法为房产公司办理了土地过户变更登记手续。” 另查明，太月种植园已注销登记。科技城公司2002年从绵阳市国土局处受让195亩工业用地使用权时未向太月种植园支付费用。管委会称，太月种植园未足额支付300亩土地使用权出让金，但截止一审庭审辩论终结前其未提供已解除《协议书》的相关证据。 一审法院认为，管委会与太月种植园在2002年11月11日签订的《协议书》是双方真实意思表示。虽然科技城公司与绵阳市国土局就195亩土地使用权签订了出让合同，但办理使用权登记时绵阳市国土局所签署意见“同意按科创园与太月种植园2002年11月11日达成的协议办理”表明，科技城作为当时管委会所属公司，其取得195亩土地使用权是基于《协议书》的约定，系借用太月种植园在1997年8月14日《国有土地使用权出让合同》中的195亩土地使用权，并非直接基于与绵阳市国土局的出让合同并支付对价而取得。由于此类土地使用权出让合同权利义务的概括性转移并不为法律所禁止，应属合法有效。并且，《协议书》未约定科技城公司概括性受让需向太月种植园支付对价，实际上科技城公司也未支付对价。绵阳市国土局《2005年“三清理回头看”闲置土地处置会审表》及《关于实业公司请求协调处理太月种植园拖欠管委会土地欠款遗留问题的回复意见》对于房产公司通过拍卖并签订《国有土地使用权转让合同》而取得195亩居住用地使用权的相关事实描述为“收回借给管委会使用的195亩土地，并办理了土地转让手续”及“为兑现借地的有关约定”。管委会《关于太月种植园195亩土地权属转移有关情况的报告》（绵科创区管委〔2018〕54号）中亦载明“经科创区党工委、管委会研究同意后，科教公司向绵阳市国土局申请转让195亩居住用地使用权（绵城国用〔2004〕字第××号）。2004年3月12日…按当时政策公开拍卖科教公司195亩居住用地（绵城国用〔2004〕字第××号）”。在房产公司拍得该地后，未支付分文价款便办理产权转移登记，这是还地最有力的事实再现，土地管理部门的办证备注，是有力印证。至于接受主体不是吸收合并太月种植园的实业公司，但权利是可以转让或指定接受，实业公司在诉讼中表示不持异议，不影响实际还地的相对性。根据《中华人民共和国合同法》第八条和第八十八条规定，科技城公司主张房产公司支付土地转让款项及违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回科技城公司的诉讼请求。一审诉讼费691277元，由科技城公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。房产公司提交一份土地登记申请表，拟证明其与科技城公司就《国有土地使用权转让合同》所约定土地使用权办理变更登记的具体时间。科技城公司、管委会、实业公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。 各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。根据当事人的庭审陈述及经审查确认的一、二审证据，本院另认定如下事实：管委会与太月种植园签订的《协议书》约定“太月种植园曾于1997年征用位于城郊乡××村六社的300亩土地，法律手续齐全并支付了部分相关费用。因行政区划调整，现八角村六社调整至管委会辖区……双方本着认真切实解决遗留问题的原则，就太月种植园1997年征用的八角村六社的300亩土地达成协议”；第一条约定“管委会以成本价将300亩国有土地使用权出让给太月种植园作综合建设用地使用，并配套相应的有关优惠政策”；第三条第1款约定“鉴于太月种植园的遗留问题，经双方协商，管委会同意太月种植园征用的土地300亩，以每亩3.8万元实行大包干出让给太月种植园，即太月种植园共计向管委会支付1140万元（太月种植园已缴纳给涪城区的费用不包含在本协议范围内）。该包干价包括土地补偿费、人员安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费、拆迁费，政府土地出让金部分”；第四条第3款约定“太月种植园付款达到1000万元后的60个工作日内，管委会协助太月种植园完成105亩土地使用性质变更的相关法律文件，并向太月种植园正式全面移交全部土地及300亩土地的《国有土地使用权证》”；第六条第2款约定“土地出让金应当在2003年12月底前支付完毕”。 科技城公司、房产公司办理《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字〔2004〕第36号）所约定土地使用权变更登记的时间为2004年4月7日。 2018年8月13日管委会《关于太月种植园195亩土地权属转移有关情况的报告》（绵科创区管委〔2018〕54号）中记载“2004年初，实业公司完成对太月种植园的吸收合并手续后，向科教公司主张195亩工业用地的权利。经科创区党工委、管委会研究同意后，科教公司向绵阳市国土局申请转让195亩居住用地使用权（绵城国用〔2004〕字第××号）。2004年3月12日，绵阳市国土局同意由绵阳市土地矿产市场管理所按当时政策公开拍卖科教公司195亩居住用地（绵城国用〔2004〕字第××号）。3月30日，科教公司、实业公司（此处为笔误，应为房产公司）与绵阳市土地矿产市场管理所签订《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字〔2004〕第36号）……按照与管委会的协议约定，太月种植园应当向管委会（科教公司）支付1140万元费用，实际支付724万元（含2015年12月实业公司缴纳的94万元），还欠余款416万元”，并记载“三、建议解决方案……实业公司向科技城公司补缴416万元余款和补交195亩工业用地调整为居住用地的相关手续费用”。 本院认为，探究合同当事人的真实意思表示是确定合同权利义务的基础。本案中，科技城公司依据2004年3月30日合法成立并有效的《国有土地使用权转让合同》请求房产公司支付土地转让款3470万元及违约金，房产公司抗辩双方签订该合同的目的是科技城公司履行《协议书》约定的“借地归还”义务。就本案查明事实，特别从是绵阳市国土局制作的《2005年“三清理回头看”闲置土地处置会审表》和2010年《关于实业公司请求协调处理太月种植园拖欠管委会土地欠款遗留问题的回复意见》这两份公文书证以及管委会2018年自己制作的《关于太月种植园195亩土地权属转移有关情况的报告》记载内容看，《国有土地使用权转让合同》并非一份与本案其他合同完全无关的合同，其签订过程有着复杂特殊的历史背景。因此，判定房产公司是否履行土地转让款3470万元的合同义务不应局限于《国有土地使用权转让合同》使用的字句含义，还应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，结合该合同的目的、诚实信用原则等确定双方的真实意思。 各方诉争的195亩（实际上是194.14亩）土地使用权最初是来源于绵阳市国土局于1997年8月14日向太月种植园出让的300亩土地使用权，由于太月种植园仅缴纳部分土地出让金，故194.14亩土地使用权未办理产权证。之后，因300亩土地划归管委会管理，管委会与太月种植园签订了《协议书》。科技城公司上诉称《协议书》的性质系国有土地使用权出让合同，依法属于无效合同。本院认为，虽然《协议书》中确实有管委会向太月种植园出让300亩土地、太月种植园支付1140万元土地出让金等符合国有土地使用权出让合同特征的约定内容，但也有第四条第2款、第七条第3款关于太月种植园同意将195亩土地使用权证先办理到管委会所属投资公司，用于后者短期融资及管委会在一定期限内将195亩土地使用权转回办理给太月种植园等与国有土地使用权出让合同关系无关的约定内容。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，管委会与太月种植园在《协议书》中关于195亩土地使用权借用的约定内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。之后，双方亦按该约定内容进行了履行。在实业公司吸收合并太月种植园承继后者的债权债务并于2004年初提出“还地”主张后，管委会下属的科技城公司按当时政策通过挂牌方式将195土地使用权转让给房产公司并与后者办理完毕该宗土地使用权的变更登记。因此，《国有土地使用权转让合同》的目的并非科技城公司将195亩土地使用权以3470万元的价格转让给房产公司，而是履行《协议书》中关于管委会在一定期限内将195亩土地使用权转回办理给太月种植园的合同义务，即《国有土地使用权转让合同》约定的土地转让价款3470万元并非双方当事人的真实意思表示，一审法院不予支持科技城公司的诉讼请求正确。 至于科技城公司关于房产公司在未经管委会同意或追认情况下无权受让实业公司“还地”权利的上诉理由，明显不符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，本院不予采纳；科技城公司关于太月种植园未履行完毕《协议书》约定的1140万元土地出让金支付义务，房产公司相应地不享“还地”权利的上诉理由，因《协议书》中所涉的国有土地使用权出让合同关系与本案不属于同一法律关系，本院不作审查，双方可另行依法处理；科技城公司关于房产公司未补缴195亩土地使用权变性费用即取得该宗土地，导致国有资产流失的上诉理由，因本案的争议焦点是房产公司是否履行《国有土地使用权转让合同》约定的3470万元价款支付义务，在科技城公司未提出其他诉讼请求的情况下，本院不予审查。 综上，科技城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费691277元，由绵阳科技城发展投资（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨鲁静 审判员  刘小玫 审判员  林 薇 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘 闽