安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1124民初2970号原告：周兵，男，1972年9月3日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐洋洋，女，1991年6月16日出生，汉族，住江苏省建湖县，由南京同舟知识产权律师事务所有限公司推荐。被告：许斌，男，1966年1月29日出生，汉族，住安徽省全椒县。被告：梅雪刚，男，1982年11月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：潘晓波，浙江民禾（南京）律师事务所律师。被告：顾金兰，女，1983年12月8日，汉族，住江苏省太仓市。原告周兵与被告南京环瀚房地产营销策划有限公司（以下简称环瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。诉讼中，根据原告周兵的申请，本院依法追加许斌作为本案共同被告。本院于2019年10月17日公开开庭进行了审理。因环瀚公司庭审后办理了注销登记，本院根据原告周兵的申请，追加环瀚公司的股东梅雪刚和顾金兰为本案共同被告，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告周兵，被告许斌，被告梅雪刚的委托诉讼代理人潘晓波到庭参加诉讼，被告顾金兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。周兵向本院提出诉讼请求：1、判令梅雪刚、顾金兰、许斌共同退还购房款25万元，并赔偿损失7.5万元，合计32.5万元；2、诉讼费由梅雪刚、顾金兰承担。事实与理由：2018年9月26日，其与环瀚公司在滁州市全椒县六镇镇大张新村售楼处签订了《定购单》，环瀚公司向其推荐购买位于全椒县六镇镇白酒街道上王新村村部后第六排从东往西数第四间别墅房屋一栋（原户主姓名为许斌），面积186平方米，定购单约定房屋总价为27.6万元。其根据约定现场给付环瀚公司定金1万元，后又根据环瀚公司的要求陆续给付购房款24万元，共计25万元。环瀚公司曾向其言明最迟2018年年底为其办理产权证。房屋交付后，其发现上述房屋根本无法办理购买人的产权证，且房屋面积只有172.6平方米。综上，环瀚公司以欺诈的方式诱骗其购房，给其造成重大经济损失。许斌辩称，其通过张宏军卖房子，商量好不论卖多少钱，其只要12万元，其和周兵签订合同后，仅收到5.5万元，其拿多少钱可以退多少钱，但拿房的要退房。梅雪刚辩称，卖方是许斌，环瀚公司仅是居间方，帮忙促成周兵与许斌的房屋买卖，收取相应的居间费。售房过程中，其代收了25万元，扣除已付许斌5.5万元和张宏军的6.5万元，下剩的13万元是居间费。房屋面积186平方是根据许斌提供的村委会就涉案房屋面积出具的证明得来的，其未承诺周兵2018年年底可以办房产证。顾金兰未作答辩。本院经审理认定事实如下：环瀚公司从事房地产营销策划服务、商品房销售代理、房地产经纪、房地产信息咨询等业务。2018年8月，许斌通过案外人张宏军委托环瀚公司出售全椒县六镇镇上王新村村部后第六排第五间房屋。2018年9月26日，周兵（买房）与环瀚公司（卖方）具体商谈订购全椒县六镇镇上王新村村部后第六排第五间房屋，并签订《订购单》，约定定购总价27.6万元整。当日，周兵向环瀚公司支付1万元。2018年10月11日，在环瀚公司的安排下，许斌（卖方）与周兵（买房）就定购的房屋签订了《安置房买卖合同》，约定许斌自愿将坐落在全椒县六镇镇上王新村村部后第六排第五间房屋（建筑面积186平方米）出售给周兵，周兵已对许斌所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产；双方协定的房产成交总价27.6万元，房款分两期支付，双方签订买卖合同之日，付定金1万元，2018年10月11日前支付26.6万元；另双方还约定了房产证的办理、违约责任等内容。合同签订后，周兵向环瀚公司支付房款24万元。截止2018年10月30日，周兵共向环瀚公司支付房款25万元。涉案房屋已由环瀚公司法定代表人梅雪刚交付周兵。环瀚公司法定代表人梅雪刚于2018年11月6日、11月17日分别向许斌转账4.5万元、1万元，总计5.5万元。2019年10月24日，环瀚公司办理了注销登记。办理注销登记时，全体投资人顾金兰、梅雪刚承诺：环瀚公司申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结……全体投资人对以上承诺的真实性负责，如违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部分的约束和惩戒。另查明，周兵系南京市居民。涉案房屋的土地使用权系集体土地，位于全椒县六镇镇上王新村村民委员会后方。诉讼中，周兵表示如涉案房屋买卖合同无效，愿意返还房屋。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，周兵提交的订购单、《安置房买卖合同》、收据、支付凭证，环瀚公司提交的账户交易明细和梅雪刚提交的准予注销登记通知书以及法院依法调取的环瀚公司注销登记材料等证据在卷佐证。本院认为，许斌与周兵签订的《安置房买卖合同》，因涉案房屋土地性质为集体土地，周兵亦非涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，故周兵与许斌签订的《安置房买卖合同》系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。环瀚公司作为专门从事房地产营销、信息咨询业务的机构，明知涉案房屋不能出售给周兵，却未能履行自己作为居间人的注意审查义务，仍促成周兵与许斌签订《安置房买卖合同》，致使合同无效不能实际履行，环瀚公司代为收取周兵支付的25万元应予返还，因环瀚公司已支付卖方许斌房款5.5万元，故环瀚公司和许斌应分别返还周兵房款19.5万元、5.5万元，周兵返还涉案房屋给许斌。环瀚公司现已注销，梅雪刚、顾金兰作为环瀚公司的股东，在该公司注销时书面承诺对公司注销前的债务承担清偿责任，故梅雪刚、顾金兰应当对环瀚公司的涉案债务承担清偿责任。无效的合同自始没有法律约束力，周兵依据《安置房买卖合同》中关于违约责任的约定要求赔偿损失7.5万元，缺乏事实依据，且其作为买房人亦未尽到谨慎的买房义务，本院不予支持。梅雪刚抗辩其已向案外人张宏军支付房款6.5万元，因周兵和许斌均不认可，且梅雪刚未有许斌委托张宏军代收房款的证据，本院不予采信。案外人张宏军与本案无法律上的利害关系，梅雪刚追加张宏军为本案第三人的申请，本院不予准许。被告顾金兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告许斌于本判决生效之日起十日内返还原告周兵房款5.5万元；二、被告梅雪刚、顾金兰于本判决生效之日起十日内返还原告周兵房款19.5万元；三、原告周兵于本判决生效之日起十日内返还被告许斌全椒县六镇镇上王新村村部后第六排第五间房屋；四、驳回原告周兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元，由原告周兵负担1075元，被告许斌负担945元，梅雪刚、顾金兰负担4155元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  张文全审 判 员  袁晋云人民陪审员  杨文莲二〇二〇年三月三十一日书 记 员  何菁菁附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。三、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。