安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终433号 上诉人（原审原告）：马鞍山市成功物业管理有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区车站路18号。 法定代表人：汤伦祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛善俊，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李其宏，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区，现住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人（原审被告）：占传花,女，1976年10月24出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人（原审被告）：李想，男，2002年3月17日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人马鞍山市成功物业管理有限公司（以下简称成功物业公司）因与被上诉人李其宏、占传花、李想物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初5928民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人成功物业公司的委托诉讼代理人葛善俊、被上诉人李其宏到庭接受询问。本案现已审理终结。 成功物业公司上诉请求：改判李其宏、占传花、李想支付物业费12902.9元。事实和理由：成功物业公司在提供物业服务过程中不存在瑕疵，不应当减少物业服务费。 李其宏、占传花、李想上诉请求（同答辩意见）：1.依法改判驳回成功物业公司的诉讼请求并承担诉讼费；2.撤销2018年11月8日金汇城市花园业主委员会与成功物业公司签订的《前期物业服务合同》。事实和理由：1.成功物业公司未按照合同约定提供物业管理服务义务，其有权拒绝缴纳2017年1月至2019年5月间的物业费；2.一审仅凭“违法物业合同”认定成功物业公司为金汇城市花园商务港提供了物业服务无事实依据；3.金汇城市花园业主委员会选举程序非法、业主代表涉及造假、贿选等不合法方式，所签物业合同无效。 成功物业公司针对李其宏、占传花、李想上诉辩称，其按照合同约定提供了物业服务，应当按照合同约定标准收取物业服务费；业主委员会成立是否合法与本案无关，李其宏、占传花、李想可以另行起诉。 成功物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李其宏、占传花、李想支付成功物业公司物业费12902.9元（自2017年1月起至2019年5月份的物业费，计算方法为：555.16㎡×0.8元/月㎡×29个月）；2.判令李其宏、占传花、李想承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：李其宏、占传花、李想系马鞍山市花山区金汇城市花园1-104室、1-333室、1-332室房屋的共同所有人，该三室房屋的建筑面积分别为458.75平方米、45.53平方米、51.88平方米。2015年4月1日，金汇城市花园业主委员会与成功物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：金汇城市花园业主委员会选聘成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，合同有效期自起2018年3月31日止；物业费按多层住宅0.5元/月×平方米收取、高层住宅按0.7元/月×平方米收取、商业物业按0.8元/月×平方米收取。2018年11月8日，金汇城市花园业主委员会与成功物业公司又签订《前期物业服务合同》一份，约定：金汇城市花园业主委员会选聘成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，合同有效期自起2020年12月31日止；物业费按多层住宅0.5元/月×平方米收取、高层住宅按0.7元/月×平方米收取、商业物业按0.8元/月×平方米收取。合同中另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定，包括房屋及共用设备管理、公共设施及绿化管理、环境卫生、安保、消防等多方面。后，成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业服务。李其宏、占传花、李想作为该小区商业房业主，未交纳2017年1月起至2019年5月的物业费，成功物业公司催要未果，形成诉讼。 一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。成功物业公司与金汇城市花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，李其宏、占传花、李想系金汇城市花园小区业主，该合同对李其宏、占传花、李想具有约束力。成功物业公司在合同签订后，实际为金汇城市花园小区提供了物业服务，李其宏、占传花、李想作为业主应当按合同约定支付相应的物业管理服务费用，未支付，已构成违约。因成功物业公司在提供物业服务过程中存在公共设施维护、环境卫生清扫、车辆秩序维护、安保等工作不完善等问题，该公司提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，故酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，即按建筑面积每月每平方米0.52元收取。李想虽系案涉房产的业主之一，但其系未成年人，李其宏、占传花系李想的法定监护人，对案涉房产享有所有权且是案涉房产的使用人，是物业服务费缴纳的责任主体。故成功物业公司要求李想支付物业费的诉请，不予采信。综上，李其宏、占传花应向成功物业公司支付2017年1月至2019年5月日物业管理服务费用8386.9元（0.52元×458.75平方米×29个月+0.52元×45.53平方米×29个月+0.52元×51.88平方米×29个月）。业主委员会成立程序所涉及的法律关系与本案所涉物业服务合同关系并非同一法律关系，对李其宏、占传花、李想提出的相关抗辩意见不予审查。故判决：一、李其宏、占传花支付成功物业公司自2017年1月至2019年5月的物业管理服务费8386.9元；二、驳回成功物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计61元，由李其宏、占传花负担40元，由成功物业公司负担21元。 二审期间，成功物业公司为支持其上诉请求向本院提交证据如下：1.（2016）皖0503民初4551号民事判决，证明成功物业公司履行了管理义务，业主应当支付全部物业费；2.小区现状照片，证明成功物业公司已经尽到了管理义务。对李其宏提出的，因成功物业公司疏于管理在路面形成化粪池问题，成功物业公司在社区协助下已经通知造成问题的业主限期整改。 李其宏为支持其上诉请求向本院提交证据如下：1.业主调查材料（证人证言），证明小区环境恶劣，成功物业公司未尽管理责任；2.三份物业合同及小区测绘图，证明三份合同签名不一致，合同不属实；金汇商务港独立于住宅小区之外，成功物业公司未提供管理服务。 本院组织双方当事人对提交的证据进行了质证。成功物业公司对李其宏提交证据1质证认为，成功物业公司聘请了九名保安动态巡逻，并提供了保洁员清扫环境卫生、公共部位设备维修等服务，小区还有很多业主对成功物业公司的物业服务表示满意，调查材料不足以证明成功物业公司未尽管理义务；证据2.物业合同均加盖业主委员会公章，是真实的。李其宏对成功物业公司提交的证据1质证认为，该份判决书系公告送达的缺席判决，未查明成功物业公司提供服务的情况，不予认可；证据2.不能证明成功物业公司已尽到管理责任，其办公室笔记本电脑被盗、楼下停放的车辆被砸都没有监控；污水在楼下形成化粪池，经多次反映长期没人处理。 本院对上述证据认证如下：成功物业公司提交的1.（2016）皖0503民初4551号民事判决认定的事实是成功物业公司在2016年及之前提供物业服务的事实，与本案需要查明的2017年及之后提供物业服务的事实无关，不具有关联性，故对其证明力不予确认；成功物业公司提交的证据2和李其宏提交的证据1均反映了成功物业公司提供物业服务的现状和存在的服务瑕疵，本院对其证明力予以确认，但该证据与李其宏在一审已经提交的照片等证据证明的事实一致，证明成功物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵；李其宏提交的三份物业合同系成功物业公司在一审已经提交的证据，不属于新证据。李其宏提出其中两份2015年4月1日签订的物业合同“苏元东”的签名不一致。经查，该两份合同均是“苏元东”（正体和繁体）签名，且均加盖了金汇城市花园业主委员会公章，应当具有同等效力。 根据对二审证据的审查认证，二审对一审认定的事实和证据予以确认。 本院认为，成功物业公司与金汇城市花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对金汇城市花园小区所有业主均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。成功物业公司在为金汇城市花园小区提供物业服务过程中存在诸多不完善之处，与合同约定服务内容存在一定差距是客观存在的事实，一审酌情降低物业费收费标准是适当的。成功物业公司提出，其已经履行物业服务义务应当全额收取物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。从住建委的检查通报以及小区公示来看，成功物业公司对金汇城市花园小区进行了物业管理，但存在服务管理不到位的情况，李其宏提出拒绝给付物业费的意见不符合物业合同的约定，本院也不予支持。李其宏上诉提出，撤销2018年11月8日金汇城市花园业主委员会与成功物业公司签订的物业合同的请求，属于二审新增的独立诉请，不属于本案审理范围。上诉人李想至二审审理期间刚满十八周岁，但尚无独立经济来源，一审判决其不承担给付责任，由房屋实际使用人承担给付责任也无不当。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由马鞍山市成功物业管理有限公司负担50元；李其宏负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  汪和平 审判员  吴静旻 审判员  费长城 二〇二〇年三月三十日 法官助理戚冬冬 书记员李云娇 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。