山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终896号 上诉人（原审被告）：丁林，男，1964年4月7日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 被上诉人（原审原告）：淄博市周村区房地产事业服务中心（原淄博市周村区房地产管理局），住所地：山东省淄博市周村区市民之家四楼。统一社会信用代码：12370306493206137H。 法定代表人：徐国庆，主任。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡继业，山东靖安律师事务所律师。 上诉人丁林因与被上诉人淄博市周村区房地产事业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院(2019)鲁0306民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丁林上诉请求：1.撤销淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1262号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决程序错误。2008年10月份，上诉人为被上诉人位于的工地运送土方，总计为685960元。上诉人在当时已经将运费与外运车辆结清，但被上诉人一直未与上诉人进行结算支付，被上诉人的负责人承诺上诉人涉案公租房的费用不用缴纳，到时在结算工程款时一并结清，后因被上诉人的负责人不断变更，工程款的问题也一直没有解决，因此上诉人不存在拖欠租赁费的违约行为，上诉人的工程款总计为685960元，扣减截止到2019年4月的房租43840元，被上诉人尚欠上诉人642120元，基于上述情况，上诉人才未缴纳租赁费，不存在违约行为，上诉人在一审时提起反诉，但原审法院让上诉人另案起诉，属于程序错误，从而导致判决错误。二、原审判决认定事实不清。原审判决判令字2019年5月9日解除房屋租赁合同，将位于周村区间房屋返还给被上诉人，认定事实不清。在原审中，上诉人已经将涉案房屋翻新修建的情况进行了具体说明，被上诉人也对翻新修建情况进行了测量确认，并多次与上诉人协商补偿数额，但迟迟不予兑现，原审判决根据原租赁合同约定返还房屋12间与实际情况不符。综上，原审判决程序错误，认定事实不清。 被上诉人淄博市周村区房地产事业服务中心在法定答辩期限内未作答辩。 原审原告淄博市周村区房地产事业服务中心向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租赁费43840.00元、违约金1万元；2.判令原告解除与被告签订的房屋租赁合同并判令被告返还位于周村区房屋；3.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2009年12月26日，原淄博市周村区房地产管理局作为出租方与作为承租方的被告丁林签订房屋租赁合同一份，约定原淄博市周村区房地产管理局将坐落于周村区砖木简易结构12间、使用面积142.78平方米的房屋出租给被告作为住宅使用，租赁期限从2010年1月1日至2012年12月31日止，租金标准根据政府届时制定的价格和实际情况执行，实行先交租后住房的原则，租金计算按使用面积计价，租金采取按月支付，月租金268.57元，被告应在每月初五日前预交本月房租，如逾期不交，每日向原淄博市周村区房地产管理局支付违约金10.00元，原淄博市周村区房地产管理局有权终止合同，被告无条件交出房屋，并结清所欠房租和违约金。2011年11月3日，因被告丁林未支付房屋租赁费，原淄博市周村区房地产管理局起诉至一审法院，一审法院于2011年12月5日作出（2011）周商初字第441号民事判决书，判决被告丁林支付自合同签订之日至2011年9月的租金5639.97元。2012年6月8日、2012年6月29日，淄博市周村区人民政府、原淄博市周村区房地产管理局分别下发周政发[2012]26号《周村区人民政府关于调整区直管公房租金标准的通知》、周房管字[2012]15号《周村区房地产管理局关于调整直管公房租金标准的实施意见》，将非成套住宅的基本租金调整为每月每平方米使用面积3.50元。 2019年1月15日，中共周村区委下发周发[2019]2号《中共周村区委周村区人民政府关于周村区区级机构改革的实施意见》，将原淄博市周村区房地产管理局更名为淄博市周村区房地产事业服务中心。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的房屋租赁合同，符合合同法的相关规定，对原、被告双方均具有法律拘束力。该房屋租赁合同到期后，被告继续使用案涉房屋，原告没有提出异议，应视为房屋租赁合同继续有效，现原告要求被告支付自2011年10月至2019年4月的租金，分段计算为：2011年10月至2012年5月每月租金268.57元应为2148.56元，2012年6月至2019年4月每月租金499.73元（3.50元/平方米*142.78平方米）应为41477.59元，共计43626.15元。原告要求支付违约金1万元，不违反法律规定，一审法院予以支持。原、被告约定如被告逾期交纳房租，则原告有权终止合同，被告无条件交出房屋，现原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同并要求被告返还租赁房屋，一审法院确认案涉房屋租赁合同自被告收到一审法院送达的民事起诉状之日解除，被告应当返还租赁房屋，原告的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十六条的规定，判决：一、被告丁林于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市周村区房地产事业服务中心租赁费43626.15元、违约金1万元；二、原告淄博市周村区房地产事业服务中心与被告丁林签订的房屋租赁合同于2019年5月9日解除，被告丁林于本判决生效之日起三十日内返还位于周村区间房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1146.00元，由原告淄博市周村区房地产事业服务中心负担5.00元，由被告丁林负担1141.00元。 二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定一致。 本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。涉案房屋租赁合同到期后，上诉人丁林继续使用案涉房屋，租赁合同变更为不定期租赁，不定期租赁合同一方可以随时要求解除合同，被上诉人淄博市周村区房地产事业服务中心要求解除合同，一审法院予以支持正确。被上诉人淄博市周村区房地产事业服务中心要求上诉人丁林支付租金，上诉人丁林对欠缴租金数并无异议，仅认为应以工程款折抵房租，但其并未提交与被上诉人结算后被上诉人欠其工程款的明确证据，亦未提交被上诉人同意其以工程款折抵房租的证据，一审判令其支付房租并无不当。上诉人丁林欠缴房租，被上诉人淄博市周村区房地产事业服务中心要求其支付违约金，合法有据，本院予以确认。上诉人丁林以一审法院未准许其就工程款提起反诉为由，主张一审程序错误，但涉案纠纷为房屋租赁合同纠纷，与上诉人主张的建设工程合同纠纷系不同的法律关系，一审法院未予准许合并审理并无不当。上诉人丁林关于一审程序错误的上诉主张，与法无据，本院不予支持。 上诉人丁林主张一审法院认定事实不清,认为其对涉案房屋进行翻建，与被上诉人协商补偿数额，但被上诉人迟迟不予兑现,但上诉人丁林对其该主张并未提交证据予以证明,对其该上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人丁林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1141.00元，由上诉人丁林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年三月十六日 法官助理 张德忠 书 记 员 王 婧