广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1924号原告：珠海城市未来房地产顾问有限公司，住所地珠海市横琴新区*********-47070（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA51J7KR8L。法定代表人：朱浩，总经理。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：闫桂敏，女，1971年1月17日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区***************，公民身份号码150************220。被告：赵桂华，女，1966年8月1日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码622************643。委托诉讼代理人：赵令琦，河南另奇律师事务所律师。原告珠海城市未来房地产顾问有限公司与被告闫桂敏、赵桂华居间合同纠纷一案，本案于2019年10月8日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月9日、2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚婉娴，被告赵桂华及其委托诉讼代理人赵令琦到庭参加诉讼。被告闫桂敏经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求两被告立即向原告支付居间服务费232000元（物业委托出售价580万元的4%）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月份，被告闫桂敏将其名下位于珠海市香洲区***************产委托原告代理出售。后被告赵桂华到原告处欲购买房屋，并委托原告物色和介绍，原告因此将上述物业推荐介绍给赵桂华，并带其查看上述物业状况。之后，两被告私下联系，就上述物业签订《房地产买卖及居间合同》，并拒绝向原告支付居间服务费。原告多次与两被告协商追讨居间服务费，均无果。原告作为居间方，积极为两被告提供居间服务，现两被告已私下联系签订合同成交上述物业，故原告已促成双方成立合同，已履行完毕居间义务，根据法律规定，原告有权向两被告收取居间服务费。两被告利用原告的居间服务，却拒不向原告支付居间服务费的行为，严重违反合同法的诚实守信原则，并严重损害了原告的合法权益。原告向本院提交证据：1.微信聊天记录（一）；2.房产证；3.微信聊天记录（二）；4.微信聊天记录、《房地产买卖及居间合同》；5.原告与闫桂敏丈夫张云龙的微信聊天记录；6.原告的微信朋友圈；7.原告与被告闫桂敏丈夫的微信聊天记录（2019年4月11日）、带看房屋视频；8.原告与被告赵桂华的微信聊天记录；9.原告与被告赵桂华的通话录音。被告闫桂敏无正当理由拒不到庭参加诉讼，其答辩状的主要答辩意见是：1.闫桂敏未与原告签订居间合同。原告没有证据证明其为闫桂敏提供了居间服务。涉案小区其他业主、管理处人员及上百个中介都知道涉案房屋拟出售的信息，张云龙也将在房天下网发布涉案房屋出售的信息，闫桂敏没有单一委托原告或者原告的某一员工。微信群内的信息并非闫桂敏发布，原告在带领被告赵桂华看房时，未通知闫桂敏或张云龙到现场，原告亦从未告知闫桂敏要支付中介费用。2.涉案房屋于2019年9月份完成交易，闫桂敏的房屋并未出售给赵桂华，最终成交价也不是580万。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告闫桂敏向本院提交证据：1.微信聊天记录（2页）；2.微信聊天记录（2页）；3.微信聊天记录（4页）；4.发布在房天下网上的该房产出让信息；5．微信聊天记录（1页）；6.房地产买卖网签合同；7.离婚证。被告赵桂华答辩称：原告要求赵桂华支付居间服务费没有事实依据和法律依据、合同依据。主要理由是：1.赵桂华与原告之间不存在居间合同关系，赵桂华和闫桂敏之间房产买卖合同的签订并不是基于原告提供的任何居间服务，而是基于微信朋友圈提供的信息和朋友之间的相互信任才达成买卖关系，与原告无关。2.赵桂华对微信朋友朱顺说“把自己在鸿运花园的房子让他独家代理出售”，只是单方表达了愿意委托卖房的意思，但是双方仍然没有成立居间合同关系,原告在利用赵桂华与朱顺的微信聊天记录歪曲事实。被告赵桂华向本院提交证据：微信聊天记录（8页）。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，相关质证意见已由庭审笔录记录在案，在此不再赘述。根据当事人提交的证据、质证意见及当庭陈述，本院查明：涉案房屋珠海市香洲区***************的原权属人为闫桂敏。闫桂敏与张云龙原系夫妻关系，双方于2019年5月20日离婚。2019年4月12日，张云龙通过微信给原告的员工朱顺发信息：“我有房卖，凤凰山一号别墅72栋101，降价出售，580万，单边位置，满五唯一，红本在手。成交后方可给10万或2个点中介费，面积218平，各付各税。业主闫桂敏。看房发车牌号，我通知物业，房子没锁的。光赠送面积就超过300平方，不用单独买车位。”张云龙还一并向朱顺发送了涉案房屋的实拍图。2019年4月13日，张云龙邀请朱顺进入“凤凰山一号72栋101卖房群”的微信群，张云龙在该群发布信息：“凤凰山一号别墅72栋101，降价出售，580万，单边位置，满五唯一，红本在手。成交后方可给10万或2个点中介费，面积218平，各付各税。业主闫桂敏。看房发车牌号，我通知物业，房子没锁的。光赠送面积就超过300平方，不用单独买车位。”张云龙还一并发送涉案房屋的实拍图。2019年4月13日、2019年4月15日，朱顺在其微信朋友圈发布信息：“凤凰山一号、叠拼别墅、218平建筑面积、实用面积达到400以上。”2019年4月14日，赵桂华通过微信联系朱顺称：“4点钟我想去看看凤凰山一号别墅，在哪里与你接头？”朱顺称：“可以，在凤凰山一号门口见。”当天下午，朱顺带领赵桂华实地查看了涉案房屋。2019年4月16日，赵桂华通过微信联系张云龙称：“我们不通过中介了，您就直接报底价给我吧。”随后，双方通过微信就涉案房屋的购买事宜进行协商。2019年4月17日，赵桂华向张云龙支付诚意金6000元，张云龙回复称：“虽然收了诚意金，但因你这里有不确定性，所以我仍会允许其他人看房和谈价，如将来与其他客户成交了诚意金会免息退给您，如没有其他客户成交就保存您的诚意金直至我们达成协议。”2019年6月10日，闫桂敏与赵桂华的儿子王冠宇签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号2019013992），双方约定闫桂敏将其位于珠海市香洲区****399号*******的房地产转让给王冠宇，合同价格为5470000元。庭审过程中，原告陈述称，1.其确实均未与二被告签订书面的居间服务合同，但其以实际行为为二被告提供了居间服务，核心事实是：原告的员工朱顺在微信朋友圈及房天下网发布了涉案房屋的出售信息，并带领赵桂华去查看了涉案房屋，其在本案中提供的居间服务是为二被告提供订合同的机会，二被告是通过原告提供的居间服务才达成房屋买卖协议；2.其主张的中介费用的计算方式是：要求二被告各向原告支付涉案房屋总价格的2%的中介费用，该费用标准是房地产中介交易的惯例，但不能提供证据证明该标准。赵桂华陈述称，1.其是在朱顺的朋友圈看到了涉案房屋的出售信息，并联系了朱顺，后由朱顺带领其查看了涉案房屋；2.在涉案房屋交易之前，其并不认识闫桂敏，其去查看涉案房屋后，通过朋友从涉案小区管理处拿到了闫桂敏和张云龙的手机号码，后其自行和张云龙就涉案房屋的买卖进行了协商，闫桂敏最后将房屋卖给了其儿子王冠宇。本院认为，本案系居间合同关系。针对当事人争议的焦点，结合本案的事实和证据，本院对焦点问题分别评判如下：一、关于原告与被告闫桂敏之间是否存在居间合同关系《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张其是以实际行为为二被告提供了居间服务，被告闫桂敏不予认可，认为其没有委托张云龙出售涉案房屋，张云龙也是向不特定的人发送了有关涉案房屋的出售信息。本案中，张云龙在微信群里群发送涉案房屋的出售信息，并通过微信向原告的员工朱顺发送的涉案房屋的出售信息，包括了涉案房屋的面积、价格和中介费用等具体的信息，根据上述法律规定，张云龙的发送信息的行为应当属于要约邀请，即希望房产中介向自己发出带领买房者来买房的要约，朱顺确实有带领赵桂华查看过涉案房屋，但朱顺并未带领赵桂华直接向张云龙发出购买房屋的要约，而且，涉案房屋的原所有人为闫桂敏而并非张云龙，在闫桂敏否认其委托张云龙代其出售涉案房屋、且闫桂敏也并非是通过朱顺与赵桂华进行了涉案房屋交易的情况下，原告仅凭张云龙向其发送过涉案房屋的出售信息、闫桂敏和张云龙是夫妻关系，就主张其与闫桂敏存在居间服务合同关系，并要求闫桂敏支付居间费，理据不足，本院不予支持。二、关于原告与被告赵桂华之间是否存在居间合同关系原告主张其与赵桂华存在居间服务合同关系的事实是：原告的员工朱顺在朋友圈发送了涉案房屋出售的信息，并带领赵桂华查看了涉案房屋。赵桂华则认为，其虽然从朱顺的微信朋友圈获得了涉案房屋出售的信息，并由朱顺带领看房，但其是通过朋友直接联系到了闫桂敏和张云龙后，由其儿子购买了涉案房屋，其与原告之间不存在居间服务合同关系。对此，本院认为，赵桂华确系从朱顺微信朋友圈看到了涉案房屋的出售信息，也在朱顺的带领下现场查看了涉案房屋，从客观上讲，朱顺确实为赵桂华购买涉案房屋提供了一定的机会，但最终的房屋交易是由赵桂华通过自己的方式获取了闫桂敏的联系方式，并和闫桂敏直接联系沟通达成，这说明交易的成立并非是基于原告员工朱顺的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，因原告未能促成合同成立，不得要求赵桂华支付居间费用，但原告可以要求赵桂华向其支付从事居间活动支出的必要费用，因原告未能提供证据证明其从事居间活动支出的必要费用的具体金额，本院基于公平原则，在综合考虑原告所实施的具体居间行为、涉案房屋的交易价值等因素的基础上，酌情确定赵桂华向原告支付从事居间活动支出的必要费用30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵桂华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海城市未来房地产顾问有限公司支付从事居间活动支出的必要费用30000元。二、驳回原告珠海城市未来房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，由原告珠海城市未来房地产顾问有限公司负担4162元、由被告赵桂华负担618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  席 锐人民陪审员  曾宜彬人民陪审员  杨 静二〇二〇年三月十七日书 记 员  周志华