四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0724民初133号 原告：绵阳市恒河商贸有限责任公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇金星村。 法定代表人：叶靖，该公司执行董事。 统一社会信用代码：91510724205459034D。 委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。 被告：绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇安罗村5组。 法定代表人：黄跃武，该公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91510113677162423Q。 委托诉讼代理人：高燕，四川西华律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：曾荣，四川西华律师事务所律师。 第三人：四川牧村生态农业有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇金星村。 法定代表人：叶广亮，该公司总经理。 统一社会信用代码：915107243562622987。 原告绵阳市恒河商贸有限责任公司（以下简称“恒河商贸公司”）与被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司（以下简称“安州众一公司”）、第三人四川牧村生态农业有限公司（以下简称“牧村生态公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒河商贸公司的委托诉讼代理人申虎、被告安州众一公司的委托诉讼代理人高燕、曾荣，第三人牧村生态公司的法定代表人叶广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒河商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还位于安州区**平方米，返还员工宿舍、厨房、大门、存放室共计28间，判令被告清理前述场地并消毒，并从2019年10月31日起圈舍每日按每平方米8元，员工宿舍、厨房、大门、存放室共计每日每间300.00元向原告支付占用费至圈舍及房屋返还时止；2.判令被告清除租用及占用圈舍下面沼气池粪污；3.判令被告赔偿原告受损构筑物及辅助设施损失545253.00元，支付评估费5200.00元；4.请求判令被告向原告支付在租赁期间拖欠圈舍租金176250.00元，员工宿舍、厨房、大门、存放室租金合计71100.00元；5.判令被告向原告支付深水泵维修费用4430.00元；6.判令被告向原告支付保险费1800.00元；7.本案保全费、诉讼费等由被告承担。 事实与理由：原告于2018年10月9日委托第三人对原告所有的位于安州区永河镇金星村的圈舍以第三人名义对外进行出租。2018年10月，第三人以自己的名义与第一被告签订了《租赁协议》，协议约定将位于安州区**平方米租赁给第一被告用于养殖海狸鼠，租赁期限一年，从2018年11月1日起至2019年10月30日止。协议签订后，原告及第三人依约将前述圈舍交付给被告使用。协议签订后被告实际使用了原告圈舍8700.00平方米，员工宿舍、厨房、大门、存放室共计45间。现租赁期满，被告至今未将前述租赁及实际使用的圈舍，及员工宿舍、厨房、大门、存放室等返还原告，除支付部分租金外，经原告多次催收，至今未支付完租金。被告同时在租赁过程中严重损毁了约4900.00平方米圈舍的挡墙隔断等构筑物及辅助设施，经绵阳勤德资产评估有限公司评估，受损构筑物及辅助设施的重置成本为545253.00元。经原告书面通知恢复原状，被告拒绝恢复原状。被告在使用租用及占用圈舍过程中，导致租用及占用圈舍下面沼气池产生大量粪污，经原告多次要求排除，被告至今未排除。被告在租赁过程中导致原告深水泵损坏，原告产生维修费4430.00元，被告承诺支付原告，但经原告多次催收，被告至今未付。经查询，第一被告系第二被告分公司，故第二被告依法应承担连带赔偿责任。 被告安州众一公司辩称，一、从合同法角度。1.合同具有相对性。租赁协议系被告与牧村生态公司签订的，原告并非本案适合的诉讼主体。第三人与原告系关联公司，两公司实际控制人皆为叶广亮本人，叶广亮在签订合同时，用牧村公司的名义与被告签订，合同履行过程中，也是叶广亮全程参与，包括对圈舍的改建、补充协议的签订等，然在诉讼时，却以恒河公司的受托人身份作为第三人参加庭审，以规避责任的承担，这不符合法律规定的。2.从租赁合同角度看租金的问题。至庭审结束，原告未举证已取得了诉争宿舍圈舍的建设工程规划许可证。因此，原被告签订的租赁合同属无效合同。庭审争议的是：圈舍是否有超出面积使用的情形。被告与第三人约定的是9、10、11圈舍合计4,000平方米。在改建过程中，作为过渡临时使用了5、6、7、8号约3,000多平方米的圈舍。2018年11月至12月期间，因9、10、11号处于改建过程，无法投入使用，暂用5、6、7、8号圈舍也是情理当中，不应再另行计算占用费用。过渡期间之后占用到2019年2月份属实，1号圈占用至2019年2月份亦属实。但，2019年1月2日，叶广亮与被告签订了一份补充协议，上面明确约定：三万元的定金用作超出圈舍的占用费用予以冲抵。1号圈占用了约4个月，8号圈（小圈）占用了约2个月时间，参照9、10、11号三个大圈一年的租金十五万的标准来看，三万元已经是超出给付的。所以，被告在圈舍占用费方面是给付清楚的，不应再支付原告或第三人圈舍占用费。关于租赁时间的问题：原告或是第三人并未举证在2019年11月1日之后，被告仍在占用圈舍的情况。原告申请的两位证人，一位证人仅在被告处工作到2019年1月份，另一位证人仅在被告处工作到2019年5月份，并不完全知晓租赁后期的情形。3.关于是否赔偿原告主张的受损构筑物及辅助设施损失费问题。首先，本案的《租赁合同》无效并非被告的原因，而系原告未取得诉争宿舍、圈舍的施工规划许可证并隐瞒未取得的事实，过错方在原告和第三人，理应由原告和第三人承担因自身过错导致的不利法律后果。其次，在2019年5月7日的庭审以及后来的调查取证中，被告申请了三位参与改建的施工人出庭作证。证实：8、9、10、11号圈舍是一齐改建的，在改建过程中，叶广亮基本每天都在现场，是全程知晓改建的。改建中使用的挖机、铲车等设备是叶广亮提供的，叶广亮还收取了设备使用费。改建后，叶广亮将拆除下来的钢管、钢筋等材料在未经得被告同意的情况下当做废品出售了案外人，个人获利二万六千元。为了达到租赁合同签订的目的，在征得叶广亮同意和配合下，合理改建租赁物（并未改动圈舍的承重等），被告依法不承担损害赔偿责任。最后，被告占用的9、10、11号圈舍自2015年建成至被告租用之前从未投入过使用，是废弃了的圈舍。被告租赁之初，原告称：看好海狸鼠养殖简单、效益高、回报快的特点，如被告在自己的养殖基地建好后撤离，原告和第三人可以利用改建后的圈舍作为被告发展的养殖户继续养殖海狸鼠。被告方花费几十万改建，否则一个租金仅十五万、租赁期限仅一年的圈舍，被告没有必要花费几十万元来改建。被告仅需支付原告的员工宿舍占用费，无需支付和赔偿原告其他费用和损失。二、从物权法的角度来说。1.诉争宿舍、圈舍系违法建筑不应得到物权法的保护。这里的前提是物权，而物权的取得根据《物权法》第30条规定需是“合法建造”。至庭审结束，原告未举证证明其房屋是合法建造的，因此，原告不能主张损害赔偿权，并且基于无权源而不能成为适格当事人，应当驳回其诉讼请求。2.原告修建的办公楼、员工宿舍、圈舍未按法律规定办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计图施工图、竣工验收报告等重要手续和证件。原告至今未能出示建设工程规划许可证等能证明房屋产权的文件或是权属证明。本案在2019年5月7日的庭审中，被告代理人已经提出该观点，半年多的时间，原告仍未能补正。3.原告提交的《承包经营权证》、《设施农业用地审批表》、《设施农用地用地通知书》、《投资项目备案通知书》皆不能证明原告是合法产权人。相关政府部门并未批准原告可以修建房屋，上述各类审批皆不能代替《建设工程规划许可证》。同时需要强调的是：原告承包的地块性质为——国有土地，这区别于一般农村宅基地使用标准。在国有土地上修建房屋必须依法办理相关手续，这是对国有资源有效保护的前提。4.庭审中，员工辩称：原告修建的房屋系临时建设，不需要办理建设规划许可证等手续。从原告出示的照片可见：原告修建的是钢筋混泥土、可以长期使用的永久性建筑，不符合临时建筑的特征。因此，人民法院应当驳回其诉讼请求。三、原告与第三人涉嫌恶意串通损害被告权益。叶广亮作为原告和第三人的实际控制人，在租赁期间的行为与其诉讼时的态度和说辞矛盾。原告主动在起诉状中将叶广亮列为第三人，说明叶广亮在本案中无论是作为有独三还是无独三，他可能是要承担责任的。然，在质证过程中，叶广亮的所有质证意见和代理意见皆是“同意原告方的意见”。因此，代理人认为：原告和第三人涉嫌恶意诉讼。本案的原告及第三人在处理合同事务时违反诚信，利用承租人的信任恶意诉讼，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人牧村生态公司答辩意见：原告委托我与被告签订合同，租金是十五万元一年，修建的第三天，被告说要全部改造，我没有同意被告对圈舍进行改造。最后我们把拆下来的钢管让收废品的收了，卖了两万多元。恒河商贸之前的法人是我，后来我就把法人代表给我儿子了，现在他委托我在管理，被告租赁的是4,000.00平方米，实际使用了9,000多平方米，我一共收了十八万元的租金。 经审理查明：2018年10月9日，原告恒河商贸公司委托第三人牧村生态公司将位于绵阳市安州区永河镇金星村的圈舍对外出租，并签订租赁协议、收取租金等。2018年10月26日，第三人（甲方）与成都市众一养殖有限公司安州区分公司（乙方）签订《租赁协议》，双方约定内容如下：“1.甲方同意把4000㎡的圈舍租给乙方养殖海狸鼠用。2.租用期一年，从2018年11月1日起至2019年10月30日止。3.租金每年150000元（大写壹拾伍万元整）。4.合同双方签字生效，当日交完全部租金。5.员工住宿每间150元/月。……”。2019年1月2日，第三人与被告安州众一公司签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方同意用电按壹元壹度计算，每月甲方定额扣贰佰度。2.抽水泵贰台由乙方维修。3.大门和电子秤由乙方维修。4.未写进合同区域养殖的海狸鼠约定于2019年2月底前搬出。5.原定金叁万元做超出合同圈舍的费用而充销。”。第三人于2018年10月24日、10月29日分别收取成都众一安州区分公司缴纳的租金150,000.00元和定金30,000.00元。被告在租赁期间搬入案涉的圈舍标号为9、10、11号场地（约定面积为4,000平方米）后，因养殖海狸鼠实际需要，被告于2018年10月底至2019年2月期间对8、9、10、11号圈舍内原有的牛槽、栏杆等设施进行改造，另外，在8号圈舍外搭建棚子用于制作养殖饲料使用。改建过程中，被告将养殖的海狸鼠暂时放置于标号为5、6、7、8号圈舍及1号清除池中饲养，改造圈舍时工作人员租用了叶广亮的挖机等设备进行作业，并由叶广亮处置了改造后拆除的钢管等材料。后原、被告就租赁期间租赁场地毁损等事由发生矛盾，于2019年3月21日诉至我院，并于2019年5月27日自愿撤回起诉。现原告以与被告租赁期间租赁场地面积、租金、租赁场地毁损等为由再次诉至我院。 另查明，原告于2019年3月11日委托绵阳勤德资产评估有限责任公司对案涉圈舍8、9、10、11号内的牛槽、栏杆、隔墙等受损构筑物及辅助设施进行评估，评估意见为在基准日2019年3月11日的重置成本为545,253.00元，花费鉴定费用5,200.00元。2019年5月16日，第三人维修案涉圈舍内的抽水泵两台，花费4,430.00元。 还查明，经本院组织原告、被告、第三人在案涉场地现场指认，确认被告在租赁期间使用的宿舍房间为21间，现场丈量1号清除池的面积为1,237.5平方米，使用时间为2018年10月底至2019年5月；5、6、7、8号圈舍面积均为577.5平方米，使用时间为《补充协议》约定期间；9、10、11号圈舍面积均为1,489.38平方米，使用时间为2018年10月底至2019年11月28日。 再查明，原告的法定代表人于2017年5月由叶广亮变更为其子叶靖。成都市众一养殖有限公司安州区分公司于2018年12月25日名称变更为绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司。 以上事实有原、被告、第三人的营业执照复印件、企业信用信息公示报告、委托书、租赁协议、补充协议、收条复印件、资产评估报告书、收据、证人证言、法庭审理笔录、现场调查笔录、视频资料等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方都应全面履行合同约定。本案的争议焦点如下：一、原告是否具有本案的诉讼主体资格；二、被告是否有超出租赁合同约定面积使用圈舍，以及超出使用面积是多少、占用的时间是多久；三、被告改建案涉场地是否得到了出租方的同意，是否应当承担改建而造成的损失，损失如何计算；四、被告改建的圈舍是否是合法建筑，是否享有法律保护的物权。 一、关于原告是否具有本案的诉讼主体资格 经审理查明，原告的法定代表人于2017年5月由叶广亮变更为其子叶靖。原告于2018年10月9日委托第三人将位于绵阳市安州区永河镇金星村的圈舍对外出租，并签订租赁协议、收取租金等事项。第三人的法定代表人叶广亮在与被告签订租赁合同前将案涉的土地承包经营权证出示给了被告，土地承包经营权证上登记的承包方代表姓名为“绵阳市恒河商贸有限责任公司.叶广亮”，应当视为第三人向被告披露了案涉土地的承包方为原告，原告的法定代表人的变更并不影响案涉土地承包方的改变，即便被告在与第三人签订合同时不知道原告与第三人之间的代理关系的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，……”的规定，原告亦有权向被告主张权利，故本案原告具有本案的诉讼主体资格。 二、关于被告是否有超出租赁合同约定面积使用圈舍，以及超出使用面积是多少、占用的时间是多久 根据在卷证据，以及本院组织原、被告、第三人到案涉圈舍现场指认，被告因改建圈舍确有超出租赁合同约定的9、10、11号圈舍使用了5、6、7、8号圈舍和1号清除池的情况，且第三人就被告超出使用圈舍事宜与被告在《补充协议》中约定2019年2月底前搬出未写进合同区域，以及30,000.00元定金用作超用合同圈舍的费用的内容可以佐证以上事实。根据现有证据能够确认1号清除池的使用时间为2018年10月底至2019年5月，超出约定时间为三个月；5、6、7、8号圈舍的占用时间原告未提供证据证实具体占用时长，本院认为分析被告改建的理由、时间，以及补充协议约定内容，认定5、6、7、8号圈舍的占用时间为2018年10月底至2019年2月底为宜。另外，根据第三人向本院提交的视频可以证实被告养殖的海狸鼠于2019年11月28日还未完全搬离约定的场地9、10、11号圈舍，故认定9、10、11号圈舍占用时间超过约定使用时间一个月为宜。 关于被告超用圈舍场地、时间的租金计算。原告要求被告从租赁期满后，圈舍按每日每平方米8元的标准计算未提供证据证实现案涉场地的租赁价格，且已远超合同约定的租赁价格，鉴于原、被告之间《租赁协议》约定4,000平方米圈舍一年租金为150,000.00元可得每平米每月的租金为3.125元，1号清除池多占用三个月时间，根据其面积计算租金为11,601.56元，9、10、11号圈舍多占用时间为一个月，根据约定面积计算租金为12,500.00元，共计24,101.56元。5、6、7、8号圈舍根据现有证据无法证实有超出约定使用的情况。 三、关于被告改建案涉场地是否得到了出租方的同意，是否应当承担改建而造成的损失，损失如何计算 首先，案涉圈舍系牛圈，原、被告《租赁协议》中明确约定案涉圈舍用于养殖海狸鼠，证人证言证实被告与第三人签订合同时称口头告知会改建适用于海狸鼠养殖的场地；其次，被告进场后立即进行了场地改建，而且时间长达三个月左右，第三人的法定代表人叶广亮为其改建租赁了设备，并将改建拆除的钢管等物品进行了处理；第三，被告在对案涉场地进行改建时，被告因改建场地将养殖的海狸鼠放置于其他圈舍养殖，第三人与被告达成占用其他圈舍的《补充协议》事项。综上，应当认定第三人明知且同意被告的改建行为，且原告未举证证实双方就改建后的事宜有约定，而原告作为委托人应当承担受托人的行为。故现原告要求被告赔偿其因改建而造成的损失于法无据，本院依法不予支持。 四、被告改建的圈舍是否是合法建筑，是否享有法律保护的物权 本案审理的是合同纠纷法律关系，关于违法建筑的认定权属于行政机关，不能由司法机关来确认，且无论案涉圈舍是否属于违法建筑未影响被告使用，该辩解与本案无关，故依法不予采纳该项意见。 关于原告诉求被告返回圈舍、员工宿舍等请求，因被告在本案诉至本院前已经全部搬离，故该项请求无实际执行内容不予支持；原告诉请被告清理上述场地并消毒以及清除圈舍下面沼气池的粪污，虽双方在合同中就该项内容无约定，但经本院现场调查确发现被告因养殖海狸鼠产生了大量粪便等污物，根据诚实信用、公序良俗原则，被告应当在离场后清理案涉圈舍及使用物，故依法予以支持原告的该项诉请；原告诉请被告支付租赁期拖欠圈舍的租金，经审理查明，被告已支付合同约定内容的圈舍租金共计180,000.00元，超用圈舍的计算已在上述争议焦点中表述；原告诉请的员工宿舍等房屋的租金，经本院与本案原、被告、第三人现场核实，确认使用时间为合同约定的租赁期间，房间数为21间，租赁费应按照合同约定的150元每间计算，即37,800.00元；原告诉请的深水泵的维修费用，有双方的约定和票据等证据予以证实，依法予以支持；原告诉请的保险费无证据支持，依法不予支持。因原、被告分歧较大，无法组织调解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百三十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市恒河商贸有限责任公司支付圈舍租赁24,101.56元，员工宿舍租赁费37,800.00元，深水泵维修费4,430.00元，共计66,331.56元； 二、限被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司在本判决生效之日起十日内清除原告绵阳市恒河商贸有限责任公司位于绵阳市安州区清除池，以及圈舍下沼气池中在租赁期间产生的海狸鼠粪污，并消毒； 三、驳回原告绵阳市恒河商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5,920.00元，由原告绵阳市恒河商贸有限责任公司负担5,191.00元，被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司负担729.00元。该费用已由原告预交，被告在支付钱款时一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并针对被上诉人人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  毛 静 二〇二〇年三月二十日 法官助理  周彧文 书 记 员  杨 洋