江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初12916号原告：贺艳娥，女，1977年7月26日生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：宋彩霞，江苏友利律师事务所律师。被告：南京豪嘉味餐饮管理有限公司，住所地在南京市玄武区北门桥路4号05幢。法定代表人：陈苏州，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈松林，男，系该公司员工。原告贺艳娥与被告南京豪嘉味餐饮管理有限公司（以下简称豪嘉味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告贺艳娥的委托诉讼代理人宋彩霞、被告豪嘉味公司的委托诉讼代理人陈松林到庭参加诉讼，证人汤某出庭作证。本案现已审理终结。原告贺艳娥向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年6月11日签署的《租赁合同》于2019年11月3日解除；2、请求判令被告返还原告铺位押金3万元，退还2019年11月3日至2020年2月18日期间租金35000元及剩余物业管理费暂计11250元，赔偿原告装修损失17070元及违约金13631元，以上款项共计106951元。事实与理由：原、被告于2019年6月11日签订编号为HJ××13的租赁合同，被告将南京市玄武区北门桥美食城××号档口铺位出租给原告用于经营陕西特色食品，租赁期限自2019年6月16日至2021年6月15日（具体以实际开业为准），租金共计24万元。原告每半年支付一次租金，第一期租金6万元已于合同签订之日支付被告，原告还于当日支付房屋押金3万元及一年物业费1.5万元。2019年8月18日起，被告在“北门桥商铺负责人群”通知北门桥美食广场开业，租金于该时起算。2019年10月23日，案涉商铺的产权人南京北嘉健康管理有限公司（以下简称北嘉公司）致函被告，称被告的装修影响了整栋楼的结构安全且未依法进行消防验收等原因，其已于2019年10月11日与被告解除案涉房屋的租赁合同。因被告对案涉商铺已无权出租给原告，原告于2019年11月3日致函被告解除租赁合同，并退还尚未执行的租金、物管费、保证金及损害赔偿。现诉至法院，要求判如所请。被告豪嘉味公司辩称：1、案涉的协议仅是变更主体为房屋所有权人北嘉公司，原合同条款继续有效，北嘉公司也认可租户之前所交纳的费用，主体的变更并未侵害到租户的任何权益。2、原告撤场系自愿行为，并非因被告或房东原因所致，其他商户目前都在正常经营。3、原告尚拖欠煤气费、电费等至今未交。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、收据、照片、微信截屏、营业报表、所有权证书复印件、告知函、补充协议、解除函等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年6月11日，原告贺艳娥（乙方）与被告豪嘉味公司（甲方）签订编号为HJ××13的租赁合同，约定：甲方同意将位于南京市玄武区北门桥美食城××号档口铺位出租给乙方用于经营陕西特色食品。该商铺租赁期自2019年6月16日至2021年6月15日（具体日期以实际开业为准），合计24个月，租金共计24万元。租金每半年支付一次，第一期租金于合同签订之日支付给甲方。签订合同后，乙方预付一年物业费15000元，待经营三个月后，甲方以实际物业支出除以美食城档口总面积后，再乘以乙方实际面积，推算乙方一年应交物业费，书面通知乙方，乙方签字确认后，乙方预交物业费，多退少补。租赁期间，乙方所使用的水、电费由乙方承担，电费1.2元/度、水费4.6元/吨，若国家上调价格，甲方可相应作出调整。本合同签订时，乙方向甲方支付保证金3万元用于乙方违约补偿，违约责任在合同各条款中阐述，合同期满或甲乙双方同意解除合同，乙方按约定条件将房屋交还甲方并结清所有相关费用后，甲方于30日内将保证金无息退还乙方，逾期不退，视为甲方违约，乙方按保证金的5%每天，申请赔偿，补偿款不能抵扣保证金。乙方如因经营需安装、增加、改造有关设施设备以及需对房屋进行改造的，均需提前7天书面通知甲方，向甲方备案施工方案和时间，甲方在充分考量基础上，于7天内书面通知是否同意施工；如甲方逾期不答复，视为同意乙方施工，如乙方擅自施工，视为违反合同；乙方自行承担施工所有费用。如因甲方原因造成美食城供水供电不正常，物业管理缺失，公共区域卫生差，严重影响乙方经营，15天内无明显变化的，乙方可书面提出解除合同并要求甲方支付违约金，违约金为同期营业额的60%等。上述合同签订当日，原告贺艳娥向被告支付六个月租金6万元、保证金3万元及预收物业管理费15000元，并由被告出具收条。后因经营需要，原告对承租的P9铺面进行了装修，原告主张装饰损失的费用共计17070元，包括门头安装3100元、灯箱270元、油烟机4300元、木柜2300元、水电安装费4500元、燃气表安装2500元及电卡押金100元，并提供了照片和收据。其中，由南京市玄武区捌浩图文制作经营部出具收据3100元、南京多丽图文设计制作中心出具收据270元、南京市雨花台区旺达白铁经营部出具收据4300元、南京久卫装饰有限公司出具收据4500元、另有无盖章的收据2300元载明木柜，而关于燃气表安装2500元原告未能提供证据。原告还主张，2019年6月24日，原告又缴纳电卡押金100元，该押金收条并未加盖公司公章，原告称系向被告负责人陈苏州缴纳。被告对上述费用均不认可。2019年8月，原告开始营业。在“北门桥商铺负责人群”中，“随心所乐”于8月20日告知各租户“美食城自2019年8月10日已经开始运作…各家物业费用及统一洗碗的费用从2019年8月12日开始起计算，铺位租赁费用从2019年8月18日开始计算。”在“北门桥美食城商户群”中，陈厚廷于2019年10月26日陈述“你们的合同按照8月20号开始”。审理中，被告确认，2019年8月18日美食城正式开业。根据原告提供的营业报表显示，2019年8月15日至2019年9月15日，其营业收入为7770.7元；2019年9月15日至2019年10月15日，其营业收入为16070.12元；2019年10月15日至2019年11月15日，其营业收入为9151元。此外，营业期间，原告还曾于2019年9月12日及10月12日向“随心所乐”分别转账400元及249元，用于支付燃气费。2019年10月23日，北门桥美食广场的所有权人北嘉公司向各商铺承租人发送告知函，载明因被告豪嘉味公司承租一楼物业未按合同约定支付房屋租金，该司已依法解除其与被告签订的物业租赁合同，故各位租户与被告签订的物业租赁合同转由该司与各位租户继续履行，各租户转由与该司签订租赁合同补充协议，原合同租赁期限不变、租金标准不变；各租户已向被告缴纳的租金、保证金、物业管理费、水费、电费等费用，该司予以确认，敬请各位租户向该司提供缴纳原始凭证。2019年10月27日，北嘉公司再次发出补充告知函，载明据该司了解，被告在实施物业装修过程中，擅自改变了物业三处承重结构，破坏了整栋楼的承重，影响到了整栋楼的结构安全，物业管理部门已责令被告进行整改，责令被告务必在2019年10月30日前完成安装支撑措施后方可继续营业；被告的装修工程并未申报施工许可并依法进行消防验收。鉴于上述情况，各租户应及时依据自己与被告签订的租赁合同向豪嘉味公司及其实际控制人陈松林、陈苏州主张合法权利，有权要求其承担违约责任，退还剩余租金、保证金、物业管理费等费用并赔偿因其违约行为给各位租户造成的损失。该司已启动对被告的法律追责，在完成法律追责前，该司暂时无法与各位租户签署补充租赁协议。后，北嘉公司、被告豪嘉味公司及各租户开始陆续签署租赁合同补充协议。格式协议载明，鉴于北嘉公司与被告签订的物业租赁合同已于2019年10月11日依法解除，根据相关法律规定，被告与各租户签订的租赁合同业已终止。为保证租户的正常经营活动，特订立补充协议，以资三方共同遵守。1、三方一致同意自2019年11月1日起由北嘉公司与租户建立新的租赁合同关系；2、被告于本协议签订之日将租户与被告签订的租赁合同原件交给北嘉公司，经租户确认无误且北嘉公司在物业租赁合同原件上盖章确认后，租赁合同中关于租赁期限、租金标准、租金支付时间、安全责任、转租条款等约定对北嘉公司及租户双方产生效力。自2019年11月1日起，租户应向北嘉公司履行支付租金义务，北嘉公司不再向租户主张已向被告缴纳的租金、保证金、物业管理费等费用，上述费用由北嘉公司与被告进行结算。该补充协议预先由北嘉公司及被告盖章，美食城内部分租户已于2019年11月起陆续签订该补充协议，本案原告贺艳娥未签订该协议。2019年11月3日，原告贺艳娥向被告豪嘉味公司发出关于解除租赁合同的函，载明，因被告未与我方协商的情况下，于2019年10月11日解除与北嘉公司关于案涉物业的租赁合同，故你方已不具备履行与我方签订物业租赁合同的条件和能力，为此，你方造成违约，我方函告你方，在10个工作日内解除与我方签订的物业租赁合同并退还尚未执行的租金、保证金、物业管理费并赔偿我方损失，具体金额待我方详细核算后函告。否则，我方将诉讼法院判决，由此造成的法律后果，将由你方承担。另我方不签署补充租赁合同。原告主张，该函件系以直接送达的方式交予被告负责人陈苏州，审理中，被告否认收到该函件。2019年11月9日，北嘉公司致函原告贺艳娥，载明，我司已就案涉物业租赁合同事宜知会你方，现书面再次函告你方尽快与我司签订租赁合同补充协议以确保你方合法有效租赁使用该物业。若你方未签订补充协议，你方将承担以下法律后果：1、鉴于我司与豪嘉味公司的物业租赁合同已于2019年10月11日起依法解除，故你方不签订补充协议，则你方无法与我司继续发生租赁合同关系，你方无权继续占有租赁物业，我司有权即时要求你方限期搬离该租赁物业，并有权要求你方应向我司支付物业占用期间的占用费、物业管理费等费用等。2019年11月18日，原告清空承租商铺，根据其提供的照片显示，目前，商铺留有吊顶油烟机、顶柜及门头。当日，原告向北嘉公司邮寄告知函，载明，我方已于2019年11月3日致函豪嘉味公司，与其解除关于南京市玄武区北门桥路4号北门桥美食城××号档口租赁合同，并于当天将解除函当面交付给豪嘉味公司负责人陈苏州，现我方已于2019年11月18日搬离档口，并将档口整理干净归还于贵司，特函告贵司。根据原告自行拍摄的水、电、燃气表显示，其搬离时，电费表载明的剩余电量为770.37km/h，燃气表读数为161.60m3，水表读数为23.1m3。被告对上述数据表示认可，但认为原告尚拖欠水费和最后一个月燃气费，而电费系预交。原告认可水费尚未交纳，但其认为曾和被告负责人陈苏州形成口头约定，水费可抵。审理中，北嘉公司管理案涉美食城的店长汤某出庭作证。其陈述，2019年11月1日该司进驻接手美食城，原告系自愿搬离美食城，该司并未强行要求其搬离，搬离当天其已知晓，该店铺目前处于空置状态。关于北嘉公司与豪嘉味公司间的费用交接，与北嘉公司签订补充协议的商户，相关费用已经移交北嘉公司，而未签订的，没有交接费用。大概有9户没有签订补充协议，都是协商补偿、结清水电费后搬离。本院认为，案涉房屋系被告豪嘉味公司从北嘉公司处承租后转租给原告，从北嘉公司于2019年10月发送给北门桥美食城商户的告知函，以及北嘉公司之后与北门桥美食城商户签订的租赁合同补充协议内容可以证明，被告转租行为系得到北嘉公司同意，因此，原、被告于2019年6月1日签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。租赁合同如被依法解除，则承租人丧失对承租房屋占有、使用、收益的权利，承租人与次承租人间的转租合同也丧失继续履行的基础，应当随之解除。北嘉公司于2019年10月23日和27日两次向美食城商户发送告知函，称：因被告豪嘉味公司未按约支付租金、擅自变更物业承重结构，已依法解除与被告豪嘉味公司间的租赁协议。之后，北嘉公司也与美食城内部分商户重新签订新的租赁协议即租赁合同补充协议。在补充协议中，被告豪嘉味公司和北嘉公司均明确双方间物业租赁合同已于2019年10月11日依法解除。北嘉公司员工汤某出庭作证亦证明，北嘉公司于2019年11月1日进驻并接手北门桥美食城。上述事实表明，被告豪嘉味公司作为承租人与出租人北嘉公司间的物业租赁合同已依法解除，出租人北嘉公司亦于2019年10月23日通知次承租人贺艳娥，要求重新签订租赁合同，已实质上要求解除转租合同，因此，案涉租赁合同亦应随之解除，对原告要求确认案涉租赁合同已依法解除的诉请，本院应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因案涉租赁合同解除，原告要求被告豪嘉味公司返还保证金、退还2019年11月3日之后的租金和物业管理费、赔偿装修损失、支付违约金，对此，本院认为：1、关于退还保证金问题，因案涉租赁合同已解除，被告豪嘉味公司应当将收取的3万元保证金退还原告，对原告的该项诉请，本院应予支持。2、关于退还租金和物业管理费问题。案涉租赁合同解除前，原告应当按约支付相应租金和物业管理费用，租赁合同解除后，原告如继续使用案涉商铺的，应当参照租赁合同约定的费用标准承担商铺的占有使用费用和物业管理费用。被告豪嘉味公司与北嘉公司间租赁合同于2019年10月11日依法解除后，原告与被告豪嘉味公司间的租赁合同亦随北嘉公司的告知函送达后解除，被告豪嘉味公司应将之后的租金退还原告，原告继续使用该房屋至2019年11月18日，应向房屋的权利人支付相应的房屋占有使用费和物业管理费用。现原告仅主张要求被告豪嘉味公司退还收取的2019年11月3日之后的房租，本院应予支持。原告实际预交2019年8月18日至2020年2月17日的租金为6万元，自2019年8月18日至2019年11月2日共计2个月15天，扣除该期间房屋租金后，2019年11月3日至2020年2月17日期间的租金为35000元，该租金应由被告豪嘉味公司退还原告。关于原告应承担的物业管理费，原告要求按照实际使用时间的比例扣除2019年11月3日之前相应费用后，将预收的其他物业费用予以退还。本案中，因被告豪嘉味公司未能提供物业费收取的标准，故对原告的该项诉请，本院应予以准许，但在被告豪嘉味公司能够提供物业费用标准后，如原告自愿扣除的费用不足其应承担的费用时，被告豪嘉味公司可另行主张。本案中，原告预缴一年物业管理费用15000元，现原告主张退还2019年11月3日后的物业费11250元，本院应予支持。3、关于原告诉请的装修等损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持。本案系因被告豪嘉味公司原因致案涉合同解除，故对原告诉请的装修损失，应当予以支持。现原告要求被告豪嘉味公司赔偿装修损失17070元，包括门头安装3100元、灯箱270元、油烟机4300元、木柜2300元、水电安装费4500元、燃气表安装2500元及电卡押金100元，对此，本院认为，第一，关于燃气表安装费用，因原告未能提供证据予以证明，故本院不予支持；第二，关于电卡押金，因原告提供的收据并未加盖收款单位印章，且原告也未举证证明电卡已实际归还，故对该费用，本院不予支持；第三，关于木柜和油烟机，因上述物品并非已形成附合的装饰装修物，可由原告自行取回，对原告主张的该项费用，本院不予支持；第四，关于原告主张的门头和灯箱制作费用3370元，以及水电安装费用4500元，因案涉合同的解除系被告豪嘉味公司违约所致，其应当向原告赔偿上述已形成附合的装饰装修物的残值损失。案涉租赁合同租期为2年，原告实际使用至2019年11月18日时共计使用3个月，门头和灯箱的残值为2948元，水电部分残值为3937元，该部分损失6885元应由被告豪嘉味公司予以赔偿。4、关于违约金问题。原告诉称，根据租赁合同第5.2.2条规定，被告豪嘉味公司承担相当于一个月经营额的违约金13631元，对此，本院认为，合同第5.2.2条约定：“因甲方（被告）原因造成美食城供水供电不正常，物业管理缺失，公共区域卫生差，业重影响乙方（原告）经营，15天内无明显改变的，乙方可书面提出解除合同并要求甲方支付违约金，违约金为同期营业额的60%”。根据该条约定，被告豪嘉味公司承担该项违约责任的条件是存在供水供电不正常等原因，影响原告经营，且未能及时整改的情形。被告豪嘉味公司在本案中并不存在该条款约定的违约情形，因此原告的该项诉请没有事实依据，本院不予支持。对于被告豪嘉味公司辩称原合同条款应继续有效，合同未再履行系原告不愿意与北嘉公司签订补充协议所致的意见，本院认为，被告豪嘉味公司作为承租人与原告作为次承租人签订的租赁合同，因出租人北嘉公司与承租人豪嘉味公司间的租赁合同解除后亦随之解除，在此情况下，原告有权选择是否与出租人重新缔结新的租赁合同，被告豪嘉味公司的该项辩解意见没有法律依据，本院不予采信；关于被告豪嘉味公司辩称原告尚拖欠煤气费、电费等意见，因被告豪嘉味公司未能明确具体的欠费金额，亦未提供相应证据，故本院对被告豪嘉味公司的辩解意见亦不予采信，被告待欠款金额明确后可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告贺艳娥与被告南京豪嘉味餐饮管理有限公司间的租赁合同于2019年10月23日解除。二、被告南京豪嘉味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告贺艳娥保证金30000元、房租35000元、物业管理费11250元；三、被告南京豪嘉味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告贺艳娥装修损失6885元。四、驳回原告贺艳娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1220元、保全费1049元，共计2269元，由原告承担659元、被告承担1610元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年三月二十六日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然