四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初88号 原告：罗玉敏，女，汉族，生于1964年7月16日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李治宇，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：刘虹伟，男，汉族，生于1989年12月12日，住四川省江油市武都镇团山村1组，系江油市中坝街道火伟火锅店业主。 委托诉讼代理人：黄秋月，女，汉族，生于1986年10月2日，住四川省江油市太平镇龙茶村3组67号，系江油市中坝街道火伟火锅店员工。 第三人：唐瑞，男，汉族，生于1990年2月14日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：张元，四川良序律师事务所律师。 原告罗玉敏诉被告刘虹伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，于2019年9月23日作出(2019)川0781民初3428号民事判决，原告罗玉敏不服判决提起上诉，四川省绵阳市中级人民法院于2019年12月13日作出(2019)川07民终3027号民事裁定，撤销四川省江油市人民法院(2019)川0781民初3428号民事判决，发回四川省江油市人民法院重审。本案依法另行由审判员赵从亮、人民陪审员万益、谢廷兴组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告罗玉敏的委托诉讼代理人李治宇，被告刘虹伟的委托诉讼代理人黄秋月，第三人唐瑞的委托诉讼代理人张元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗玉敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决从2019年7月1日解除原被告于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年12月31日至2020年1月31日的租金55380元，并向原告支付违约金及滞纳金；3、判令被告向原告支付自合同解除之日起至租赁物返还之日止的占用费；4、判令被告立即搬离租赁物并返还租赁物；５、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由，2018年12月31日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于江油市商铺租赁给被告经营餐饮。合同签订当天，原告将租赁物交付给被告使用，但被告未按合同约定向原告支付首期租金25560元，被告仅支付保证金5000元。后原告多次要求被告支付首期租金，被告拒付。 被告刘虹伟辩称，1、确认双方于2018年12月31日签订的商铺租赁合同行为不产生法律效力；2、双方于2018年12月31日签订的商铺租赁合同未履行。原、被告签订商铺租赁合同前，原告已与第三人唐瑞签订了商铺租赁合同，第三人唐瑞也向原告交纳了保证金。原告与被告签订的租赁合同目的是用于工商登记备案，且被告是受第三人唐瑞委托代其办理工商登记及代其与原告签订商铺租赁合同，该合同双方并未实际履行。原告是与第三人唐瑞签订的《商铺租赁合同》，且双方应履行该合同，第三人唐瑞亦向原告缴纳了保证金及物业服务费等，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人唐瑞的辩称与被告辩称内容一致。 经审理查明:原告罗玉敏是江油市中坝镇东大街虹桥步行街Ａ1栋1层北9室、11室的登记产权人。2018年10月31日，第三人唐瑞向绵阳天罗商贸有限公司交纳保证金5000元，同时，原告罗玉敏与第三人唐瑞签订《商铺租赁合同》，合同约定，出租方（甲方）为原告罗玉敏，承租方（乙方）为第三人唐瑞，甲方将位于江油市商铺出租给乙方仅作为餐饮用。租赁期限从2018年12月31日至2021年12月29日。免租期2，合同计租开始为2018年1月1日（特别约定：因工程未竣工或者其他客观原因，造成甲方在约定的开业时间顺延，租期和免租期也依次顺延。甲方顺延行为不构成违约，乙方予以同意）。按租赁物业的签约面积为计价标准，每月每平方米30元，第1年：月租金为人民币4260元，年租金为人民币51120元。第2年：月租金为人民币4260元，年租金为人民币51120元。第3年：月租金为人民币4970元，年租金为人民币59640元。签订合同当日内，乙方向甲方支付相当于该商铺1个月的租金作为履约保证金。物业管理费按租赁物业的签约面积为计价标准，即3元／平方米／月。经营管理费按租赁物业的签约面积为计价标准，即5元／平方米／月。交铺时间约定：鉴于江油市虹桥步行街正在升级打造，甲方暂定于2018年__月__日向乙方移交商铺。此时间与装修协议签订之日同步。如果暂定的时间到期以后，因工程未竣工或者其他客观原因，甲方具体交房日期可以顺延至竣工验收合格后第十日，甲方顺延交房行为不构成违约，乙方予以同意。该合同备注，签订合同后7日办理进场装修，否则所交租金和履约保证金作为违约金处理，免租经营管理费2年。2018年11月，被告刘虹伟雇请人员对江油市商铺进行装修，黄秋月为装修的现场负责人。2018年12月31日，原告罗玉敏与被告刘虹伟签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告罗玉敏为甲方，被告刘虹伟为乙方，甲方将位于江油市商铺出租给乙方仅作为餐饮用。租赁期限从2018年12月31日至2021年12月29日。免租期2月，合同计租开始时间为2019年1月1日。按租赁物业的签约面积为计价标准，每月每平方米30元，第1年：月租金为人民币4260元，年租金为人民币51120元。第2年：月租金为人民币4260元，年租金为人民币51120元。第3年：月租金为人民币4970元，年租金为人民币59640元。乙方按半年度预交租金，乙方应当在本合同签订当日内支付首期租金，金额为25560元。乙方应当在上半年或上一年租期届满前30日向甲方支付下半年或下一年的租金，先交租金后使用房屋。签订合同当日内，乙方向甲方支付相当于该商铺1个月的租金作为履约保证金即人民币5000元。物业管理费按租赁物业的签约面积为计价标准，即3元／平方米／月。经营管理费按租赁物业的签约面积为计价标准，即5元／平方米／月。该合同备注，签订合同后7日办理进场装修，否则所交租金和履约保证金作为违约金处理，免租经营管理费2年。 另查明，2018年12月27日，被告刘虹伟登记设立个体工商户，名称为江油市中坝街道火伟火锅店，经营场所为江油市中坝镇东大街虹桥步行街Ａ栋1层北9号、11号。江油市中坝街道火伟火锅店于2019年1月1日开始营业至今。 审理中，黄秋月自述其为江油市中坝街道火伟火锅店员工。被告刘虹伟自述其为江油市中坝街道火伟火锅店员工，江油市中坝街道火伟火锅店的业主系第三人唐瑞。 上述事实有原、被告及第三人的陈述，原、被告及第三人的身份信息，商铺租赁合同，收据，产权登记信息资料，照片，证人证言，庭审记录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、原告与第三人于2018年签订《商铺租赁合同》，第三人并向绵阳天罗商贸有限公司交纳了保证金5000元，后被告接手了该租赁物并进行了装修，2018年12月31日原告又与被告签订《商铺租赁合同》，被告以该租赁物作为经营场所，设立了江油市中坝街道火伟火锅店，因此，被告系该租赁物的实际承租人，应当确认双方实际履行的是原告与被告签订的《商铺租赁合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被告实际接手租赁物并进行装修的时间系2018年11月，原告与被告在合同中约定了免租期2月，从2019年1月1日起计算租金与双方实际交付租赁物时间一致，同时合同也约定了第一年、第二年、第三年租金的具体数额，被告应当按照合同约定向原告交纳租金。三、被告拒不向原告交纳租金以构成违约，原告请求解除合同符合法律规定。四、被告陈述其系代第三人与原告签订合同，依照法律规定代理人从事代理行为应当以被代理人的名义进行，本案中被告以自己的名义与原告签订合同与法律规定相悖，其辩称不能成立。五、原告与被告及第三人签订的合同中均约定了免租经营管理费2年，该约定是免经营管理费，不是免租金，从双方签订的合同中分别约定了物业管理费按租赁物业的签约面积计价3元/平方米/月，经营管理费按租赁物业的签约面积计价5元/平方米/月，也能看出，双方约定的是免两年的经营管理费，不是免租金两年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、解除原告罗玉敏与被告刘虹伟于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告刘虹伟在本判决生效后十日内向原告罗玉敏支付2019年1月1日至2020年1月31日的房屋租金55380元； 三、被告刘虹伟在本判决生效后三十日内向原告罗玉敏退还位于江油市商铺,并在商铺退还当日向原告支付从2020年2月1日至租赁物退还之日止的房屋租金及占用费（按每月4260元计算）； 四、驳回原告罗玉敏的其他诉讼请求。 本案案件受理费3026元，由被告刘虹伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 人民陪审员  万 益 人民陪审员  谢廷兴 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  王 芝 书 记 员  董 霜 附:适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。