江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10715号原告：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住所地：如皋市如城街道中山路655号。法定代表人：姜剑，执行董事。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。被告：南通如顶装饰工程有限公司，住所地：如皋市如城街道中山路655号。法定代表人：林艳，总经理兼财务。委托诉讼代理人：顾志军，男，1973年6月18日生，住如皋市。系被告公司股东。被告：刘海涛，男，1980年10月18日生，汉族，住如皋市。原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司（以下简称万都管理公司）与被告南通如顶装饰工程有限公司（以下简称如顶装饰公司）、刘海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万都管理公司的委托诉讼代理人史纪，被告如顶装饰公司的法定代表人林艳及委托诉讼代理人顾志军、被告刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告如顶装饰公司支付拖欠原告的租金410743.40元；2.判令被告如顶装饰公司支付拖欠原告的物业管理费及公共能耗费共计349105.40元；3.判令被告如顶装饰公司支付迟延支付上述费用的滞纳金共计人民币1239320.50元(按所欠费用的滞纳金每日5‰暂计至2019年11月19日)；4.要求被告刘海涛对被告如顶装饰公司拖欠原告的上述费用及应该支付的滞纳金共计1999169.30元承担连带保证责任；5.本案诉讼费用、律师代理费90000元由被告如顶装饰公司及被告刘海涛承担。事实和理由：被告刘海涛因经营被告如顶装饰公司的需要于2017年6月27日与原告签订《房产租赁合同》，合同约定：原告将其位于万都广场内的共计1279.61平方米商铺租赁给被告刘海涛，租赁期间为60个月，租金采取先付后租的方式；6个月为一个支付周期，日租金为0.53元/㎡，月物业管理费为5元/㎡，月公共能耗费为5元/㎡。被告刘海涛签订合同后，在租赁地注册成立了被告如顶装饰公司南通如顶装饰工程有限公司。在被告如顶装饰公司经营期间，被告方共计支付的费用为：租金仅支付了183223元，物业费及公共能耗费仅支付了46777元，后一直未支付任何费用。截至2019年11月19日，拖欠的租金、物业费及公共能耗费共计759848.8元。根据《房产租赁合同》10.3条约定，被告自拖欠之日起应每日按所欠金额的5‰支付滞纳金，目前滞纳金(暂计至2019年11月19日)共计为1239320.5元。另，根据《房产租赁合同》2.3条约定，被告刘海涛已经取代了被告如顶装饰公司在《房产租赁合同》项下的权利义务，但被告如顶装饰公司应对被告刘海涛应履行的合同义务承担连带保证责任，因此，被告刘海涛应对被告如顶装饰公司拖欠费用及滞纳金共计1999169.30元承担连带保证责任。原告遂起诉，请求判如所请。被告如顶装饰公司辩称：1.被告刘海涛与原告签订租赁合同是代表我公司进行的，由于当时公司还没有正式注册登记，所以是以刘海涛个人名义签订，但我公司认可租金应由我公司进行支付，而且刘海涛也是我公司的第一任法定代表人，2018年1月9日，我公司将法定代表人变更登记为林艳。2.租金第一期我们交到2018年4月19日，也就是说原告从2018年4月20日往后向我们主张租金的时间起算点是正确的，之后我公司确实支付了60000元租金；物业费和公共能耗费原告主张从2017年10月20日起算是对的，我公司确实支付了46776元；其他费用没有给付。3.由于万都广场经营不景气，所以在2018年4月10日前我公司去跟万都的人谈商场状况，要求降低房租、物业费标准，而且在2018年4月份左右，通向我公司的电梯、一号门（距离我公司比较近的广场大门）被关闭、4楼我公司外专用的公共厕所被停水停电，公共区域无人打扫，我公司所在区域公共部位的照明设施也被关闭。就上述问题，我公司多次找负责万都商场经营的总负责人进行商谈，对方态度比较强势，要求我公司先交租金，最后商谈未果，并且电梯、大门、厕所一直都被关着，这些严重影响了我公司的正常经营，导致我的客户无法正常走电梯通行及使用厕所。另外，我方从租赁使用原告的房屋起，房屋就存在漏水现象，具体方位是公司的大堂前台顶上，因为该部位是商场雨棚连廊部位，我公司多次通知原告进行维修，但原告一直没有修理。我公司实际在2019年10月已将经营场所搬离万都广场，之所以离开是因为我们没交物业费万都广场就停止向我们供电，但是公司的办公用品还放在万都广场，至今没有向原告提出解除房屋租赁合同的要求。综上，我公司要求解除房屋租赁合同，鉴于租赁原告的房屋只使用了一年多，我们花了300万的装修费，所以我公司希望原告本着友好协商的态度，对于装修损失，如果双方能够协商，则我公司不要求原告赔偿，但原告也不要再要求我公司支付欠付的租金、物业费、公共能耗费及滞纳金，我们近期将办公用品全部搬走。被告刘海涛辩称：1.签合同时我与另一个股东朱建飞共同代表被告如顶公司与原告签订租赁合同，当时原告方给了我们美好的蓝图，夸大了万都在如皋的影响力，还承诺给我们一个专用的升降电梯使用，不需要另外出费用等事项，但最后这些都没有兑现，我们也强烈要求将这些事项写入合同，但原告只是口头承诺。2.对于原告要求我按照合同第2.3条承担对公司的给付租金义务承担连带保证责任，我认为万都与如顶公司协商租金时应该通知我参加，万都也没有向我个人催要过租金，现在却起诉我个人，我认为不合理。3.我是如顶公司2018年1月9日前的法人，负责公司装修，刚才被告如顶公司所说的漏水问题属实，而且很严重，夏天下雷暴雨之后就漏水很严重，外面暴雨，我公司前台是中大雨，积水有5、6毫米；另外，公司总经理办公室的窗户脱落，当时也通知万都来维修，但也没有人来处理。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，甲方万都管理公司作为出租方，乙方刘海涛作为承租方签订了《房产租赁合同》，约定：装修期：自进场日起至开业前一日的期间；开业日：本合同双方约定的开业日期；计租日：装修期届满次日。第一条1.1租赁面积甲方同意乙方承租坐落于如皋市,A2-401/402/403/405/406/407/408/409/410/411/412/413/415/416/417/418/419/420/421号的房产，出租房产建筑面积为1279.61平方米……2.3新的经营主体的成立乙方应当是该房产所在地（南通市如皋市）设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应在开业前在该房产所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即本合同项下的权利义务由乙方新设立的经营主体概括承受，乙方对该主体履行本合同的义务承担连带保证责任。3.1租赁期限本合同书所约定的租赁期间为60个月，自2017年10月20日起至2022年10月19日止。…第四条租金、履约保证金4.1租金4.1.1租金收取计算方式：…②固定单价租金每日每建筑平米1.06元租金优惠期为36个月，优惠期租金为每日每建筑平米0.53元优惠后租金及租金增长具体金额详见附件二租金明细表。4.1.2租金支付方式：每六个月为一个支付周期，按照先交租金后使用的原则，乙方应该当提前30天即在每个支付周期结束的30日前向甲方一次性足额支付下一个支付周期的租金，乙方在房产租赁合同签订之日将首期租金缴纳与甲方…4.2.1乙方应于本合同约定的首期租金支付日一并向甲方支付40000元作为履约保证金。4.2.2履约保证金用于支付乙方在本合同中所产生的因违约而造成的任何费用，包括租金、管理费、滞纳金、违约金、乙方应缴纳的水电、公共能耗费等费用。乙方发生违约则甲方或甲方委托管理人均有权从履约保证金中予以扣除，当履约保证金不足时，乙方应在7日内补足保证金。…第六条开业的约定6.1甲乙双方特别约定，该房屋的开业日为2017年10月20日，但经双方协商一致变更的除外。…如实际开业时间有所调整，则以出租方委托管理人书面通知为准，通知时间较实际开业日应至少提前30日。调整后的实际开业日若迟于约定开业日，推迟时间不得超过6个月。第七条房产的管理与维护7.3在租赁期内，该房产内或其他甲方交付的房产内配套设施非因乙方使用原因而发生损坏或故障时，甲方委托的物业服务公司应及时提供维修服务，但乙方的装饰装修部分甲方不负有维修责任。甲方委托的物业服务公司需对房产及房产内属于甲方配备的设施进行定期维修保养，甲方委托的物业服务公司应在实施维修保养的3个工作日前通知乙方，以保证乙方正常经营不受影响或干扰。…第八条物业服务8.2双方约定，乙方应当自计租日起向甲方委托的物业服务公司缴纳该房产的物业服务费、公共能耗费及其他相关费用。物业服务费及公共能耗费的收费标准为：按该房产的约定建筑面积，自计租日起物业服务费为每平方米每月5元人民币，公共区域能耗费为每平方米每月5元人民币。8.3物业服务费及公共能耗费的支付方式：每6个月为一个支付期，首期物业服务费和公共能耗费应当在乙方办理进场手续时全部交清；其后的物业服务费和公共能耗费，乙方应当在每个支付期结束的30日前向甲方或甲方委托的物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费和公共能耗费。第十条违约责任…10.3乙方未按照合同约定日期缴纳租金、物业服务费与公共能耗费的，则自拖欠之日起，每日按所欠金额（不包含免租期租金）的5‰支付滞纳金。10.4如乙方未按时缴纳水费、电费、物业服务费、公共能耗费的，则甲方或甲方委托的物业服务公司有权采取停止供应的措施，并有权继续追缴…合同附件二租金明细表中注明：第一期租赁时间自2017年10月20日至2018年4月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2017年6月26日；第二期租赁时间自2018年4月20日至2018年10月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2018年3月20日；第三期租赁时间自2018年10月20日至2019年4月19日，租金支付金额为123223元，支付日期为2018年9月20日……。该合同万都管理公司在甲方处加盖了单位印章，刘海涛在乙方法人代表或授权人处、经办人处签名。被告如顶装饰公司于2017年8月16日成立，2018年1月9日登记的法定代表人由刘海涛变更为林艳。庭审中，原告陈述：1.对于租金：2017年8月2日，原告收到被告方支付的第一笔租金123223元，该笔款项在原告的收款收据上记载的是2017年9月26日-2018年3月25日期间的租金，但原告现主张被告欠付的租金从2018年4月20日计算至2020年4月19日共计492892元（每6个月的租金为123223元×4），并主张扣除在该期间被告已经支付的租金60000元（2018年10月8日支付20000元，2018年11月15日支付30000元，2019年4月8日支付10000元），尚欠432892元，但庭审时明确仅要求被告支付410743.40元；2.对于物业服务费及公共能耗费：原告现主张被告欠付的物业费及公共能耗费自2017年10月20日（计租日）计算至2020年4月19日，并主张扣除2017年10月17日被告方已支付的46776元，起诉时主张的金额为349105.40元，但庭审时明确要求被告给付337107元。3.对于滞纳金，原告主张按照合同约定的标准，从每期应付日期起统一计算至2019年11月19日，租金部分的滞纳金主张641661.88元，物业费、公共能耗费部分的滞纳金主张627637.74元。两被告对原告陈述的上述租金、物业费及公共能耗费的给付金额及给付日期予以确认，被告如顶装饰公司也当庭确认其为租金及物业费、公共能耗费的给付主体，但被告如顶装饰公司认为,对于尚欠的租金其无需支付，因为在2018年4月10日左右，其负责人就去找过原告方协商因万都广场经营不景气应予降低费用的问题，但原告方一直未给予答复，且在2018年2月-4月起，原告方就不再实际提供物业服务，通向4楼其公司的电梯、一号门、所在楼层的公共厕所均被关闭，最后还进行了断电不给充电，并提供相关照片佐证；原告对此不予认可，并举证物业管理人员2019-2020年期间的巡逻记录、2020年2月29日拍摄的视频、照片及2018年至2020年1月期间的电费缴费发票，用以证明其公司内部的物业服务公司提供了正常的物业服务。另，原告陈述：1.被告方在签订合同时缴纳了履约保证金40000元，至今未退还被告；2.为万都广场提供物业服务的物业服务公司为其自己公司内部的公司，名字为如皋佳泰商业运营管理有限公司，该公司并未对外签订物业服务合同，也不对外向租户收取物业费、公共能耗费，而是由原告公司依据租赁合同收取；3.其公司曾在2019年8月断过被告电，原因是被告没有正常缴纳物业服务费，但之后又对被告正常供电至今。被告如顶装饰公司自认：至今未向原告提出解除合同事宜,讼争租赁房屋的门卡仍在其处，房屋中仍存放有被告如顶装饰公司的物品，亦表示，如解除合同，则凭据另行向原告主张相关权利。被告刘海涛认为：其对欠付的费用不应承担连带责任，因为其当初是代表被告如顶装饰公司签订租赁合同，给付责任应由被告如顶装饰公司承担。以上事实，有原被告的庭审陈述，房产租赁合同，原告提供的计算明细表、记账凭证、缴费发票、巡逻记录、照片、视频、电费发票，被告如顶装饰公司提供的照片等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为：本案的租赁合同系原告万都公司与被告刘海涛基于真实意思表示自愿签订，并无违反法律法规等强制性规定的情形，应为合法有效。被告如顶装饰公司也对被告刘海涛签订租赁合同的效力进行了确认，认可其公司为合同权利义务的承受主体。一、关于租金、物业服务费及公共能耗费。1.租金。本案中，根据双方的合同第四条约定，租金优惠期为36个月，优惠租金为每日每建筑平米0.53元，租金支付方式为每6个月一个支付周期，乙方应当提前30天即在每个支付周期结束的30日前向甲方一次性足额支付下一个支付周期的租金。庭审中，被告如顶装饰公司确认2018年4月20日往后的租金未能按照合同约定支付，故根据合同附件二的约定，2018年4月20日至2018年10月19日期间的租金本应于2018年3月20日预付123223元，但被告如顶装饰公司仅于2018年10月8日支付了20000元，遂尚欠103223元；2018年10月20日至2019年4月19日期间的租金本应于2018年9月20日预付123223元，但被告如顶装饰公司仅于2018年11月15日支付了30000元、于2019年4月8日支付了10000元，遂尚欠83223元；2019年4月20日至2020年4月19日期间的租金共计246446元，被告如顶装饰公司未予支付。以上共计欠付432892元，原告现主张410743.40元，本院照准。2.物业服务费及公共能耗费。按照合同第八条约定，物业服务费及公共能耗费，乙方应当自计租日起向甲方委托的物业服务公司支付，标准为按照该房产的约定建筑面积，物业服务费为每平方米每月5元人民币，公共区域能耗费为每平方米每月5元人民币，支付方式为每6个月为一个支付周期，首期物业服务费应当在乙方办理进场手续时全部交清；其后的物业服务费，应当在每个支付期结束的30日前一次性足额支付下个支付期的物业服务费。第一个支付周期自2017年10月20日至2018年4月19日，应缴纳物业服务费、公共能耗费76776.60元（10元/月/平方米×1279.61平方米×6个月）元，被告如顶装饰公司于2017年10月17日已支付46776元，尚欠30000.60元；2018年4月20日至2020年4月19日期间的物业服务费、公共能耗费307106.40元(10元/月/平方米×1279.61平方米×24个月)被告未予支付。以上共计欠付337107元，原告现主张要求被告给付。本院认为，原、被告双方的权利义务应当对等，原告主张的物业费和公共能耗费过高。理由如下：1.根据租赁合同约定的租金标准，优惠期为每日0.53元/平方米，一日的租金即为678.20元，而物业服务费和公共能耗费的标准均为5元/月/平方米，一日的物业费及公共能耗费即为426.54元，该数额占到租金部分的近三分之二。2.物业服务费及公共能耗费的性质不同于租金，除了考虑合同的约定外，还要根据原告方内部的物业公司所提供物业服务的实际情况予以综合认定。从原告针对物业服务的相关举证可以看出，原告主张的是2017年10月20日至2020年4月19日期间的物业服务费和公共能耗费，但仅举证了2019年-2020年2月期间自行制作的物业人员巡逻记录佐证商场安保情况，所举证的服务照片及视频均是至今才录制；且从双方所举证的照片能够看出，部分电梯确实处于停运状态、商场的卫生服务亦不到位；另，原告确实有过对被告断电的过激行为，上述物业服务实际情况与原告主张的收费标准不相匹配。3.从本院受理的关于万都广场的大量租赁合同及委托经营管理合同等纠纷可以看出，这些纠纷的受理时间集中在2018年10月左右，之所以存在这些纠纷系因万都广场的整体经营状况出现问题，故被告抗辩的万都广场存在人气不景气导致物业服务不到位的现象属实。综上，本院衡情认定，原告主张的物业服务费和公共能耗费由被告如顶装饰公司负担145165元。另，对于租赁房屋的修缮问题，被告可依据合同法相关规定要求原告履行维修义务，但不得直接以原告未尽修缮义务为由拒付租金和物业服务等相关费用。二、关于滞纳金。租赁合同第10.3条约定，乙方未按照合同约定日期缴纳租金、物业服务费与公共能耗费的，则自拖欠之日起，每日按所欠金额（不包含免租期租金）的5‰支付滞纳金。原告现主张按照此标准从每段应付日期计算至2019年11月19日。本院认为，对于原告主张滞纳金统一计算至2019年11月19日，本院照准。但双方合同约定的滞纳金标准过高，应予调整，对于2018年8月20日前的欠付租金，应按照中国人民银行同期贷款利率计算；对于2019年8月20日之后的欠付租金，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且滞纳金的起算日期按照租赁合同约定，从每期应支付的租金拖欠之日起，结合被告多次给付租金的日期，分别分段计算至2019年11月19日止。对于物业费及公共能耗费部分的滞纳金，因原告方的物业公司所提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院对此不予支持。三、关于本案承担责任的主体。合同第二条第2.3款约定：新的经营主体的成立乙方应当是在该房产所在地（南通市如皋市）设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应在开业前在该房产所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即本合同项下的权利义务由乙方新设立的经营主体概括承受，乙方对该主体履行本合同的义务承担连带保证责任。如顶装饰公司系刘海涛在签订租赁合同后成立，且如顶装饰公司在庭审中对该租赁合同的权利义务由其承受进行了确认，故本案的给付义务应由被告如顶装饰公司如顶装饰公司承担，而被告刘海涛个人亦应根据该条款的约定承担连带责任。此外，对于原告主张的律师费90000元，双方对此并无明确约定，故原告主张要求被告负担于法无据，本院对此不予支持。另，对于本案合同是否解除的相关事宜，因原告对此未提出诉讼请求，而被告方至今也未履行解除合同的相关手续，并明确将凭据另案主张相关权利，故本院在本案中不作处理。据此，依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2018年4月20日至2020年4月19日期间欠付的租金410743.40元及滞纳金（滞纳金的起算日期按照租赁合同约定，并结合被告多次给付租金的日期，从每期应支付的租金拖欠之日起分别分段计算至2019年11月19日。对于2018年8月20日之前的欠付租金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；对于2019年8月20日之后的欠付租金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告南通如顶装饰工程有限公司给付原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司2017年10月20日至2020年4月19日期间欠付的物业服务费及公共能耗费145165元；（上述一、二项给付义务于本判决生效之日起十日内履行）三、被告刘海涛对上述款项承担连带给付责任；四、驳回原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11755元，由原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司负担8625元，由被告通如顶装饰工程有限公司、刘海涛负担3130元（此款原告已垫付，由两被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费23510元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年三月十二日书记员  卢 浩