四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4296号 原告：刘道江，男，1966年07月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：张德英，女，1968年06月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上列原告委托诉讼代理人：陈燕，四川豁达律师事务所律师。 上列原告委托诉讼代理人：文利，四川豁达律师事务所律师。 被告：童建均，男，1963年05月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：童泽均，男，1966年07月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：童相文，男，1968年09月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：童泽明，男，1971年06月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：童香春，女，1973年07月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上列被告委托诉讼代理人：丁相成，四川达捷律师事务所律师。 原告刘道江、张德英与被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘道江、张德英及其委托诉讼代理人陈燕、文利，被告童建均及其被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春的委托诉讼代理人丁相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘道江、张德英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将位于茶花园地块31栋3单元5层1#的房屋交付给原告（房屋价值：163,080元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年11月21日，童书栋与资阳市雁兴建设开发投资有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。约定童书栋选定茶花园地块三上的三套安置赔偿房，其中包括一套为：31栋3单元5层1#的房屋。2010年12月30日，童书栋与原告刘道江签订《购房协议》，约定童书栋将位于以上房屋出卖给原告刘道江，购房款为163,080元；签协议当天，原告刘道江一次性付清了全部购房款，并由童书栋出具了收款收条。2017年10月19日，童书栋因病死亡；五位被告是童书栋全部的第一顺位继承人。现资阳市雁兴建设开发投资有限公司已将位于茶花园地块三31栋3单元5层1#的房屋交付给作为童书栋继承人的被告，但被告拒不履行其父亲签订的《购房协议》，严重损害了原告的合法利益。不得已，特向贵院提起诉讼如诉请，望准为谢。 被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春辩称:1.《购房协议》及一次性付清163080元购房款的行为是不真实的。首先刘道江与张德英称是夫妻共同买房，又称是张德英卖了汽车后支付的购房款，而在《购房协议》和《收条》上均没有张德英的签名，刘道江与张德英是在2011年08月26日才登记结婚，这是为规避法律审查购房款之需要而将张德英列为购房者。其次从证人余某的证词表明，余某与刘道江应在本案中有共同的利益故才做出虚假的证明。2010年12月签《购房协议》时童书栋已满73岁，一个年迈的老人不可能单独收取16万余元的购房款，因收条仅有童书栋的签字，从而证明童泽均没有收款，否则刘道江应当让童泽均签字，且在2010年16万余元属巨款，而刘道江、张德英不能说明款项的合法来源，被告又否认收款，原告应承担举证不力的后果。且《收条》上的捺印非童书栋本人所捺印，需要法院组织鉴定；2.《购房合同》属无效合同，在2010年12月签订《购房协议》时，案涉房屋还没有修建，2019年05月13日，本案被告才接收了房门钥匙，至今还没有办理房屋权属证书。依据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，案涉房屋不得上市交易，《购房协议》的签订违反了国家的强制性规定。 本院经审理认定案件事实如下：刘道江与张德英系夫妻关系。2010年12月30日刘道江与童书栋签订《购房协议》,载明：“卖房方：童书栋身份证5110263××××××××（以下简称甲方）购房方：刘道江5110261966××××××××（以下简称乙方）甲乙双方经平等互利协商，就乙方购买甲方南骏轻卡项目茶花园地块二的安置房一事，达成如下协议：一、安置房的位置及面积：甲方安置房位于南骏轻卡项目茶花园地块31＃楼3单元位第5层1＃，面积90.6平方米。二、购房款：甲方出售的此安置房房价款163080元，（大写壹拾陆万叁仟零捌拾元）甲方……”。同日，刘道江将房款163080元给付童书栋，并出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到刘道江购我的房款金额163080元，大写壹拾陆万叁仟零捌拾元正。证人：罗某（捺印）收款人：童书栋（捺印）2010.12.30”。童书栋于2017年10月19日死亡，其第一顺序法定继承人为子女童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春。 另查明：2010年11月24日，童书栋与资阳市雁兴建设开发投资有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，以产权调换的方式获得安置房三套。其中案涉“茶花园地块二31＃楼3单元位第5层1＃，面积90.6平方米”的房屋系童书栋的安置房。 以上事实有身份证、户籍（信息）证明、结婚证、《房屋拆迁补偿安置协议》、《购房协议》、《收条》、童书栋死亡户籍注销证明、证人余某、罗某的证言，及当事人的当庭陈述予以佐证。 本院认为，一、关于原告刘道江与童书栋签订《购房合同》效力问题。原告刘道江与童书栋签订《购房合同》是双方真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。虽然被告依照《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，主张本案《购房合同》无效。但《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条属于管理性强制性规定。故本案中的《购房合同》不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据原告提供的证据，本院认定《购房合同》中的“茶花园地块二”系笔误，不影响《购房合同》的效力。综上，本院认定《购房协议》合法有效；二、关于原告刘道江、张德英的主张是否应当支持问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。买受人支付全部价款后，出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。本案《购房合同》合法有效，应予履行。虽童书栋死亡，但其继承人应当依法清偿债务。故被告作为童书栋的继承人应当履行其与原告刘道江签订的《购房协议》的交付房屋的责任；原告张德英非《购房协议》的当事人，根据合同相对性原则，其主张，本院不予支持；三、关于被告抗辩《收条》上的捺印不是童书栋本人所捺印的主张是否采信问题。被告抗辩《收条》上的捺印不是童书栋本人所捺印，本院根据其申请组织对《收条》上的捺印是否为童书栋本人所捺印进行鉴定，但被告未提供鉴定所需检材的充分参照物且无相关证据支撑其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告负有举证责任，但其未尽充分责任。被告的抗辩主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春于本判决生效之日起十日将坐落在资阳市雁江区的安置房交付给原告刘道江； 二、驳回原告张德英的诉讼请求。 案件受理费3,562元，减半收取1,781元，由被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  蒋凡 二〇二〇年三月二十七日 书记员  朱樵