贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初6492号原告：张晓敏，女，1983年10月25日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。委托诉讼代理人：石刚，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗华，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺天瑞房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村（王庄小学旁）。统一社会信用代码：91520490680163320U。法定代表人：常海涛，总经理。委托诉讼代理人：高启源，男，1954年4月21日生，汉族，系该公司员工，住贵州省安顺市平坝区。代理权限：特别授权。原告张晓敏诉被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓敏的委托诉讼代理人罗华，被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司的法定代表人常海涛、委托诉讼代理人高启源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓敏向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告“五通费用”4555元，并向原告支付利息（以4555元为本金，从2013年2月17日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。2、依法判决被告返还原告“其他费用”720元，并向原告支付利息（以720元为本金，从2012年12月6日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于安顺市经济技术开发区安顺新天地二期（天瑞国际二期）7幢2单元11层2号房。合同签订后，被告除了向原告收取房价款外，还向原告收取了“五通费用”4555元及“其他费用”720元。被告收取上述“五通费用”及“其他费用”后，至今未给原告明确交待。近期，原告在电视、网络等媒体上看到有关报道，才得知：上述“五通费用”，系被告开发房地产项目应当承担的成本费用，已包含在商品房价款中，被告不得向原告另行收取。原告无义务于商品房价款外再向被告支付“五通费用”。而被告收取上述“其他费用”，于约于法均无依据。因此，被告应当返还原告“五通费用”及“其他费用”。现诉至法院提出如上诉请。被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司辩称：一、在进行房屋销售前，我方已按规定将相应收费内容进行公示，并经安顺市住房和城乡建设局检查合格。公示标明除房屋价款外另行收取的费用由两部分组成，第一部分为其他费用720元/套，含预告登记费、抵押登记费、产权登记费、他项权证登记费均为80元/套(现房、一次性付款不收）；产权代办费：400元/套(其中200元上交房地产交易中心作为快办费，另200元作为天瑞房开公司代办上述证件的跑腿费）。除200元为被告代理购房人办理相关证件的跑腿费外，其余520元均为代收代缴费用。第二部分为代收转缴费用“五通费”，二期购房户4555元/套，三期购房户5600元/套，分别为：1、自来水公司水表安装费740元/户(二期)、1033元/户(三期)；2、“一户一表”电表安装费520元/户(二期、三期)；3、燃气入户及燃气表安装费：2550元/户(二期、三期)；4、有线电视入户线盒安装费：265元/户(二期)、827元/户(三期)；5、可视对讲系统安装费480元/户(二期)、670元/户(三期)。以上1、2、3、4项二期购房户4075元/套，三期购房户4930元/套，均为代收转交自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视中心，第5项为天瑞房开公司与住户商定请专业公司安装门禁对讲系统的户均费用。二、上述代收代缴或转缴相关费用的缴纳过程：（一）在购房人选定所购房屋后，由公司营销中心填写一张天瑞国际购房算价单给购房人，让购房人充分了解除房款后应交纳哪些费用，知晓这些费用的用途，签字无任何疑问后，到财务室交纳相关费用并索取票据后回到营销中心签订《商品房买卖合同》。（二）在《商品房买卖合同》第十四条第四款第1项中买卖双方约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳预告登记费、抵押登记费、他项权证费、房屋所有权证费、产权代办费和水、电、燃气、有线电视开户费、可视对讲系统安装费。（三）在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四小款第2项中买卖双方约定“买受人同意委托安顺天瑞房地产开发有限责任公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元（大写），由委托人承担”。（四）在《商品房买卖合同》的《补充协议》第三项买卖双方确认：商品房总价款不包括配套费、公共维修基金、契税、印花税、工本费、银行及公积金中心收取的费用以及应由买受人承担的其他费用。因此，以上代收代缴或转缴的费用，在购房交易之初就以算价单形式一次性告知了购房人，购房人认可后才到财务室交纳的，另外，这些费用是买卖双方在《商品房买卖合同》中以合同条款形式约定的，充分说明这些费用是有收款依据的，是不含在房价中的代收代缴或转缴款项，是买卖双方平等、自愿、协商约定和认可的相关费用，不存在房开公司乱收费现象。三、二期、三期商品房买卖交易的房屋，分别在2012年至2015年期间陆续交付使用，委托代办房屋产权证或不动产权证均在2017年8月31日前完毕，因此，原告提起的诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理查明事实如下：2014年10月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司将其开发的安顺市经济技术开发区王庄安顺·新天地二期（天瑞国际二期）7幢2单元11层2号房屋出卖给原告，房屋建筑面积为118.24平方米，为预售商品房。合同第七条约定：计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3392.84元，总价款为人民币324152元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，其他费用由双方在补充协议中予以约定。合同第八条约定：付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。……合同第十一条约定：交付时间和条件：……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规及相关标准、规程的要求。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，出卖人协助，由燃气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……”。合同第十四条第（四）项约定：双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后三日内向买受人交付相应缴款凭证。……（5）预告登记费、抵押登记费、他项权证费、房屋所有权证费、产权代办费；（6）水、电、燃气、有线电视开户费、可视对讲系统安装费。合同第二十二条第一款约定：本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款第（四）项约定：双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。2、买受人同意委托安顺天瑞房地产开发有限责任公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，由委托人承担。第三款第（五）项约定：关于上述委托事项产生的费用以房屋登记机关收费标准为准。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同时附件十二补充协议第三条约定：主合同中“商品房总价款”不包括配套费、公共维修基金、契税、印花税、工本费、银行及公积金中心收取的费用以及应由买受人承担的其他费用。第七条约定：双方同意对主合同第十四条第四项补充如下：“缴费凭证”是指，买受人向出卖人缴付代收款后，出卖人应当出具给买受人的代收款收据，买受人需要有关收费单位正式票据的，由买受人自行向收费单位索取，收费单位将正式票据交给出卖人的，买受人也可到出卖人处索取。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，并分别于2012年12月6日和2013年2月17日向被告缴纳“其他费用”和“五通费用”，被告向原告分别出具收款收据，注明收到张晓敏交来“其他费用款”人民币720元；收到张晓敏交来“五通费用”人民币4555元，并备注：水开户740元、电开户520元、有线电视265元、可视对讲480元、燃气2550元。之后，原告从被告处接收房屋，现房屋的水、电、燃气、有线电视、可视对讲系统均已达到使用条件。被告代原告向安顺市国土资源局经济技术开发区分局交纳转移登记费人民币80元、向安顺市房屋产权管理处交纳二项登记费共计人民币160元、中介服务费人民币200元。嗣后，原告以被告五通费已包含商品房价款中，不得再行收取、其他费用的收取于约于法无据为由，诉至本院，提出如前所请。庭审中，被告向本院陈述，其向购房者收取的五通费为水、电、燃气、有线电视的开户费和可视对讲系统的安装费，其收取的依据是依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四)项的约定收取，系代收；原告认为，被告在向其收取五通费时误导业主收取的五通费是开户费，并表示是起诉前在新闻报道中才得知房开商不应该收取上述费用。同时查明，本院到安顺市供水总公司工程安装分公司调查了解，安顺市供水总公司根据与房开商签订的安装工程施工协议，为房开商开发的楼盘安装水表，费用由房开商缴纳。按每户740元的价格安装水表，从2017年下半年开始按每户1400元的价格安装新型超声波远传水表。房开商向购房者收取的四通费中包含安装水表的费用，供水公司不收取开通费或开户费，也未委托房开商代为向购房者收取费用。本院到贵州电网有限责任公司安顺市郊供电局调查了解，电表费（即电表的报装工料费)由房开商向供电局支付，按黔发改收费【2017】1424号文件向房开商收取电表费，即电表的报装工料费，该费用包含表箱、刀闸、表前导线及相关材料。收取电表费后不再向房开商或购房者收取任何费用，不存在开通费或开户费，未委托房开商代为向购房者收取费用。本院到贵州燃气集团安顺市燃气有限公司调查了解，燃气公司与房开商签订安装合同，收费标准按安顺市物价局《关于管道燃气初装费的批复》（安市价字【2008】52号）执行，每户按2550元收取，该费用用于管道燃气设施建设、维护、改造和更新。房开商向购房者收取的燃气费为燃气初装费，上述费用不包含开通费，用户申请开通时燃气公司向用户收取点火费（开通费）20元/户，未授权房开商向购房者收取燃气初装费。本院到贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司调查了解，根据与房开商签订的《有线电视安装协议》，由房开商负责支付户线安装费和基础设施费用，户线安装费按每户265元收取（从2019年1月1日起按每户260元收取），是从小区每个单元的门口用线盒到每户的门口产生的人工和材料费，除此外，没有收取开通费或开户费，也未委托房开商代为向购房者收取费用。另查明，被告为其开发的安顺市经济技术开发区王庄安顺·新天地（天瑞国际）向安顺市供水总公司工程安装分公司、安顺供电局、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司分别按每户740元、520元、2550元、265元交纳建设安装费用。2012年5月6日，被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司（甲方）与贵州赛普智能化系统工程有限公司（乙方）签订《安顺市“新天地”二期智能化系统施工合同》，工程内容为安顺市“新天地”二期彩色可视（联网）对讲系统工程施工。彩色可视对讲合同总工程造价414400元，二期总户数为592户。又查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，被告工作人员向原告提供一份《天瑞国际住宅算价单》，该表格中注明“代收款项”含预告登记费、抵押登记费、他项权证费、产权证费用、产权代办费、维修基金、工本费、五通费、契税，并注明：一次性付款不收取抵押、他项权证费用。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的身份证，商品房买卖合同，“五通费用”收款收据，“其他费用”收款收据，其他业主的接房通知、接房手续流程表、天瑞国际住宅算价单；被告提供的营业执照，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，商品房买卖合同，安顺市供水总公司安装分公司立户安装登记表、预付安装费收据，安顺天瑞房地产开发有限公司记账凭证，安顺市城市管道燃气安装协议，（居民用户），安顺市居民用户燃气设施建设协议书，收款收据，转账凭证，建筑业统一发票，安市价字（2008）52号《关于管道燃气初装费的批复》，安顺有线电视安装协议书，转账支票存根，安顺市供电局出具的贵州省国家税务局通用机打发票，安顺市“新天地”二期智能化系统施工合同，电汇凭证，建筑业统一发票，贵州省政府非税收入收据，贵州省商品房销售收费公示表，关于安顺天瑞房地产开发有限责任公司销售现场公示的情况证明，销售现场公示合格证明，发改价格规【2016】2559号《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、“五通费用”、“其他费用”的收款收据，商品房屋预售许可证；本院到安顺市供水总公司工程安装分公司调取的询问笔录、到贵州电网有限责任公司安顺市郊供电局调取的询问笔录、到贵州燃气集团安顺市燃气有限公司调取的询问笔录及安市《关于管道燃气初装费的批复》、安府办发【2008】22号《安顺市人民政府办公室关于转发的通知》、到贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司调取的询问笔录及《贵州省有线广播电视网建设维护管理办法》、黔价费【2013】179号《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》、黔发改收费【2018】1612号《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》，本院到安顺市发展和改革委员会调取的《安顺市发展和改革委员会关于请求协助配合有关事项的答复》、黔发改收费【2017】1424号《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》、黔发改价格【2017】1787号《省发展改革委关于放开新建住宅区供配电设施建设费有关事项的通知》、安发改物价【2014】616号《安顺市发展和改革委员会关于安顺市中心城区管道天燃气设施建设及服务收费的通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为，本案是基于双方签订的《商品房买卖合同》产生，本案应为商品房销售合同纠纷。本案中原、被告双方对签订《商品房买卖合同》及《补充协议》以及原告已按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向被告支付了购房款及“五通费用”和“其他费用”的事实均无异议。本案争议的焦点问题是：一、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告。二、原告主张的资金占用损失应否支持。三、本案是否超过诉讼时效。一、对附件十二《补充协议》第三条的效力认定问题。虽然双方当事人通过签订《补充协议》等部分变更了《商品房买卖合同》笫七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定,但是,根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,有关缴纳配套费用的补充约定应当不予适用。且前述《补充协议》系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款,依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定,房开企业提供的补充协议条款,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形,因此，该补充协议中对配套费用的补充约定应为无效协议。二、对“五通费用”是否应当退还。双方在《商品房买卖合同》第十四条第（四)项约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后三日内向买受人交付相应缴款凭证。……（6）水、电、燃气、有线电视开户费、可视对讲系统安装费。”，因此，被告向原告收取的“五通费用”按合同约定应为水、电、燃气、有线电视开户费、可视对讲系统安装费，且按合同约定系代收性质。经本院查明，水、电、燃气、有线电视四家单位明确表示原告开通项目不需再次交费、不存在开通或开户费，且未委托房开商代收，四家单位与本案原告之间无权利义务关系。根据双方当事人的陈述可知，被告收取的水、电、燃气、有线电视的开户费实质为房屋达到交付条件时供电、供水、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因此，被告收取原告的水、电、燃气、有线电视四项开户费合计人民币4075元于约于法均无合理依据，理应予以退还。被告辩称向原告收取的水、电、燃气、有线电视的费用已支付给相关单位，系代收的理由不能成立。另外，对被告代收的可视对讲系统安装费用不属于房屋配套设施的建设安装费用，双方应按合同约定进行结算。经查明，可视对讲系统已安装，费用已实际产生，因此，该笔费用不应退还。三、对“其他费用”是否应当退还。按双方《商品房买卖合同》第十四条第（四)项约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后三日内向买受人交付相应缴款凭证。……（5）预告登记费、抵押登记费、他项权证费、房屋所有权证费、产权代办费；”，因此，被告向原告收取的“其他费用”为预告登记费、抵押登记费、他项权证费、房屋所有权证费、产权代办费。双方认可的《天瑞国际住宅算价单》中注明“代收款项”中的“产权代办费”为400元，应为被告在代原告办理商品房转移登记时向房屋登记机关交纳的中介服务费200元和按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款（四）项约定的委托费用200元。被告向原告收取的“其他费用”以实际产生进行结算，未产生的费用被告应予退还。经查，本案中，被告代原告向相关单位交纳三项登记费、中介服务费共计人民币440元，并产生委托费用人民币200元，合计人民币640元，被告向原告收取“其他费用”720元，对多收取的80元应予退还。四、对原告主张的资金占用损失问题。对原告要求被告以收取的“五通费用”为本金，从交纳之日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止的利息问题，根据双方《商品房买卖合同》约定和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，被告明知水、电、燃气、有线电视的建设安装费用在不能收取的情况下向购房者另行收取，收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日起计算至实际退还之日止。对原告要求被告以收取的“其他费用”为本金，从交纳之日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止的利息问题，因被告收取的“其他费用”，系代收，具体金额以房屋登记机关收费标准为准，出卖人代买受人向相关单位缴费后进行结算，多退少补，不存在利息问题，原告诉请要求被告支付“其他费用”的资金占用损失，依法不予支持。五、被告辩称本案已超过诉讼时效的问题。双方在《商品房买卖合同》合同第十四条第（四)项约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后三日内向买受人交付相应缴款凭证。……（5）预告登记费、抵押登记费、他项权证费、房屋所有权证费、产权代办费；（6）水、电、燃气、有线电视开户费、可视对讲系统安装费。”被告自认向原告收取的“五通费用”和“其他费用”系依据该条款收取，因该条款约定的水、电、燃气、有线电视开户费与《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定的“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”，从买受人的认知上不属同一种费用，不能认定买受人知道或应当知道出卖人向买受人收取的开户费实质上是房屋配套设施的建设安装费用、买受人在交纳“五通费用”时知道或应当知道其权利受到侵害；同时，被告向原告收取了其他费用和五通费用之后，被告未按该条款约定向买受人交付相应缴款凭证与原告进行结算，也未对所收取的相关费用支出作公示和告知；同时，因合同附件十二《补充协议》第三条中对配套费用的补充约定为无效协议，应从本院认定无效协议时起开始计算诉讼时效。因此，本案原告的诉请未超过诉讼时效，故被告的该项辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司退还人民币4155元给原告张晓敏。二、被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司以人民币4075元为基数，从2013年2月17日起至上述款项实际退还之日止按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付资金占用损失给原告张晓敏。三、驳回原告张晓敏的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效之日起五日内支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司负担（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年三月二日法官助理杨晓琴书记员李辛然（代）