北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18600号原告：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。统一社会信用代码：911101176869247842。法定代表人：梁志军，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：武福香,女，1970年6月3日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邱号波（系武福香之夫），男，1978年3月4日出生，住北京市石景山区。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）与被告武福香物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深长城物业公司的委托诉讼代理人张乐乐、被告武福香的委托诉讼代理人邱号波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费10240.29元及垃圾清运费242.5元；2.判令被告支付原告违约金2000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街xx号院石景嘉园小区物业服务提供单位，被告为北京市石景山区景阳东街xx号院xx-xxxx的业主，建筑面积78.2平米，拖欠2011年11月11日至2019年12月10日期间物业费10240.29元、垃圾费242.5元，期间原告多次通过不同方式催要欠缴的物业费，被告均以种种理由不予交纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告武福香辩称，不同意原告全部的诉讼请求。理由如下：1.相关法律规定，谁主张谁举证，原告没有证据证明其是被告的物业管理方，原告没有被告拖欠其物业费及建筑面积的证据，原告应承担举证不能的法律后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2.物业合同第1-8页没有双方的公章和齐缝章，原告没有证据证明其是诉讼主体，法院应依法驳回原告的诉讼请求。3.物业服务合同最后一页记载本合同共10页，连同附件12页，可是原告提交的是9页合同，与合同原件不符，不能证明服务合同的所有内容是真实签订的，原告没有证据证明其是起诉被告的诉讼主体，应承担举证不能的后果。4.物业合同第1页甲方是业委会，第9页盖章是物业区域业主委员会，明显合同主体不符合，不能证明服务合同的所有内容是真实签订的，原告没有证据证明其是起诉被告的诉讼主体，应承担举证不能的后果。5.物业管理条例第2条规定，物业管理是业主选聘物业服务企业，原告没有证据证明其是业主选聘的，原告没有证据证明其是起诉被告的诉讼主体，应承担举证不能的后果。即使服务合同有效，被告也不欠原告主张期间的物业费，因服务合同约定的期限为2017年7月1日至2019年6月30日，原告没有证据证明其于2011年11月12日至2017年6月30日是服务方，原告无权主张2011年11月12日至2017年6月30日期间的服务费。原告没有证据证明被告拖欠2017年7月1日至2019年6月30日期间物业费及建筑面积的证据，原告没有多次催要物业费的证据，催交物业费是业委会的职责，原告没有举证其利用公用设备设施经营所得补贴物业费的金额，原告应承担举证不能的后果。原告没有被告拖欠2011年11月12日至2019年6月30日物业费的证据，并且服务合同29条约定的内容违反了物业管理条例第64条的规定，服务合同应属于无效合同，原告没有权利起诉被告，原告应当承担举证不能的后果。物业管理条例第64条规定，被告逾期不交纳物业服务费用，业委会应当督促其限期缴纳，逾期不交的物业服务企业可以向人民法院起诉，原告违反上述规定程序，没有证据证明业委会督促被告限期交纳物业费的证据，直接起诉程序违法，原告没有权利起诉被告，原告应承担举证不能的后果，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告不知道业委会于何时成立。被告家住在13层，从12-14层三层在刚入住时几乎每天都停电，这样的情况维持了三年，2019年春节除夕夜停电40分钟。不清楚原告提供的物业服务是几级服务，原告提供的物业服务水平与其主张的物业费不相符，且我对物业的停车方案表示不满。综上，我方拒绝交纳原告主张的物业费。本院经审理认定事实如下：武福香为北京市石景山区景阳东街xx号院xx-xxxx的业主。原告北京深长城物业管理有限公司实际为北京市石景山区景阳东街xx号的石景嘉园小区提供物业服务多年,并多次与北京市石景山区石景嘉园物业区域业主委员会（以下简称业主委员会）签订物业服务合同，约定原告提供的公共物业服务主要包括：房屋建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑物本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊的管理等。住宅物业管理服务收费标准为每月每平米1.35元。合同另有双方的权利义务、违约责任等内容的约定。合同签订后，原告为涉案小区的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。深长城物业公司按照房屋面积78.2平方米主张被告自2011年11月11日至2019年12月10日未交纳涉诉房屋的物业费10240.29元，垃圾清运费242.5元。被告称未交物业费的原因是原告并非适格主体及提供的物业服务不到位。深长城物业公司提交其尽职提供物业服务的照片及催缴记录来证明其实际提供服务及催缴物业费的情况。被告对其尽职提供物业服务的照片及催缴记录均不予认可。上述事实，有物业服务合同、不动产权利及其他事项登记信息等及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。原告主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，本院予以支持。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在多次停电、车位管理等问题，本院结合其他业主的陈述可以采信原告在物业服务中存在部分问题，但不足以构成被告不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，若物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于原告要求被告支付2000元违约金的诉讼请求，本院认为，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、武福香于本判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司2011年11月11日至2019年12月10日的物业费10240.29元、垃圾清运费242.5元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（北京深长城物业管理有限公司已预交），由武福香负担（于本判决生效之日起十日内直接支付给北京深长城物业管理有限公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  柳志然人民陪审员  汪淑华二〇二〇年三月二十五日法官 助理  付天娇书 记 员  李 雪