海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终16号上诉人（原审被告）：海南金塔实业有限公司。统一社会信用代码：91460000786648174X。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：贾某，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口永顺市政工程有限公司。统一社会信用代码：91460100293681996U。法定代表人：陈某，执行董事。被上诉人（原审原告）：海口市水务集团海口振兴工程有限公司。统一社会信用代码：914601007138669391。法定代表人：林某，执行董事。被上诉人（原审原告）：海口市水务集团有限公司。统一社会信用代码：91460100201294367X。法定代表人：邓某，董事长。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李某，海南东方国信律师事务所律师。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王某，海南东方国信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南省中小企业联合会。统一社会信用代码：5146000050386488X6。法定代表人：郭某，秘书长。被上诉人（原审被告）：海南残友信息技术研究院。统一社会信用代码：52460000567970876D。法定代表人：郑某，院长。委托诉讼代理人：孙某。被上诉人（原审被告）：海南金福兴投资有限公司。统一社会信用代码：91460100698930890R。法定代表人：汪某。上诉人海南金塔实业有限公司（以下简称金塔公司）与被上诉人海口永顺市政工程有限公司（以下简称永顺公司）、海口市水务集团海口振兴工程有限公司（以下简称振兴公司）、海口市水务集团有限公司（以下简称水务集团）、海南省中小企业联合会（以下简称中小企业联合会）、海南残友信息技术研究院（以下简称残友院）、海南金福兴投资有限公司（以下简称金福兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金塔公司上诉请求：1.撤销（2019）琼0108民初143号民事判决书第一项判决；2.判决由永顺公司、振兴公司、水务集团承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决剥夺金塔公司的优先承租权违反双方《房屋租赁合同》约定，没有法律依据。金塔公司与振兴公司签订的《房屋租赁合同》第二条1规定，租期为十年，从2007年5月11日起至2017年5月11日止，合同期满后，在同等条件下，金塔公司有优先承租权。该约定是双方真实意思的表示，不违反法律规定，永顺公司、振兴公司、水务集团应当遵守。优先承租权是合同赋予金塔公司的权利，在金塔公司没有主动放弃优先承租权的情况下，任何人无权任意剥夺金塔公司的优先承租权，无权要求金塔公司腾退房屋。二、永顺公司、振兴公司、水务集团履行合同违反诚实信用原则，其要求金塔公司腾退房屋的主张不应得到支持。永顺公司、振兴公司、水务集团，从未提前通知金塔公司，将不再把涉案房产续租给金塔公司，故金塔公司认为永顺公司、振兴公司、水务集团会按照合同约定优先续租给金塔公司。《房屋租赁合同》期满之前，因中小企业联合会、残友院、金福兴公司入驻涉案房产，为了改善办公条件，对房产进行了整体翻新和装修，装修之前，金塔公司曾与永顺公司、振兴公司、水务集团进行协商沟通，永顺公司、振兴公司、水务集团同意装修，但未告知金塔公司期满不再续租给金塔公司。涉案房产装修以后，永顺公司、振兴公司、水务集团未与金塔公司进行协商，单方委托海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司作出[2017]第501号资产评估报告，该评估报告把中小企业联合会、残友院、金福兴公司翻新和装修房产的巨额投资都计算进入振兴公司的房产价值之内，大幅抬高了涉案房产原本的价值，也大幅抬高了房产租金。然后永顺公司、振兴公司、水务集团单方强迫金塔公司接受其虚高的租金，金塔公司不能接受，永顺公司、振兴公司、水务集团即无视合同关于优先承租权的约定，即强行要求无偿收回房产。永顺公司、振兴公司、水务集团称收回涉案房产后不再出租，与其委托海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产租金进行评估的行为和目的相互矛盾，与海口市国有资产监督管理委员会海国资函（2017）227号复函关于重新招租地内容不符，严重违反国资委关于确保国有资产保值增值的规定，显然不符合事实真相。永顺公司、振兴公司、水务集团的行为严重违反《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，严重损害金塔公司的权益，属恶意诉讼，其主张不应得到支持。三、原审判决金塔公司腾退房屋非常不公平。涉案房产海口市海甸二东路33号八层综合楼面积5754.6平方米，始建于八十年代，无电梯，基础设施破旧简陋，多处漏水。金塔公司租赁之前，一层为外租的五金材料仓库，四周封闭无任何通风口，是只有一个进出小铁门，一层整体毛坯房。二、三、四层是个小招待所，需绕道后院步行楼梯才能上去，基本无客人来居住。五、六、七、八层是同一步行梯上下的外来务工人员宿舍，肮脏混乱，无正规物业管理和安保措施。金塔公司租赁之后，新增电梯，新增原无的消防设施，新建酒店大堂、咖啡厅、外墙装饰，改造装修其它设施，总投资400余万元，原有42间房扩展为84间房，大大增加了涉案房产的经济价值，为国有资产保值、增值作出了贡献。中小企业联合会、残友院、金福兴公司入驻涉案房产后，再次投入巨额资金对涉案房产进行了大规模翻新和装修。永顺公司、振兴公司、水务集团通过恶意诉讼，单方剥夺金塔公司的优先承租权，白白侵占金塔公司及中小企业联合会、残友院、金福兴公司新近对涉案房产的巨额投资，极其不公平不合理。四、本案纠纷应当按照海口市国资委《关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见》进行处理。海口市国资委《关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见》第十条规定：“企业资产出租有下列情况之一的，可不公开招租，采取协议出租的方式进行：(一)涉及……公益性等对承租方有特殊要求的资产。……(六)对可采取协议出租方式的资产招租价格，可由企业和承租方根据市场情况，以谈判方式确定。”第十三条规定：“企业应根据出租资产的类型和性质合理确定出租期限……一般不超过三年，承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回报期适当延长。”依照上述规定，本案中小企业联合会、残友院都是具有公益性质的社会组织，应按照涉案房产当地的实际租金水平，而不是按照虚高的评估价，采取协议出租方式续租给金塔公司或中小企业联合会、残友院、金福兴公司，这样既能保证国有资产的增值保值，又能使社会效益最大化，符合各方的利益。综上所述，请求人民法院查明事实，依法判决，维护金塔公司的合法权益。永顺公司、振兴公司、水务集团共同辩称，一、金塔公司关于“其具有优先承租权，应由其继续租赁和占有涉案房屋”的上诉理由，没有事实依据和法律根据。首先，金塔公司在同等条件下享有的优先承租权，不能对抗永顺公司、振兴公司、水务集团对涉案房屋行使物权的权利。优先承租权是指租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权在我国并不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，在“同等条件”下才享有。而永顺公司、振兴公司、水务集团为使涉案房屋利益最大化，收回涉案房屋，是对其法定物权的处分。金塔公司同等条件下的优先承租权不能与永顺公司、振兴公司、水务集团享有的所有权相对抗，而只能在永顺公司、振兴公司、水务集团公开招租时以同等条件对抗第三人。其次，金塔公司主张的同等条件下的优先承租权的条件尚未成就。当前，永顺公司、振兴公司、水务集团并没有打算将涉案房屋公开招租，而是打算收回涉案房屋用于改善供水配套设施，金塔公司享有同等条件下优先承租权的条件尚未成就。与此同时，《房屋租赁合同》仅约定承租人“在同等条件下享有优先承租权”，但未约定“同等条件”具体是哪些条件。根据缔约自由原则，在法律无明文限制及合同未明确约定的前提下，永顺公司、振兴公司、水务集团有权对涉案房屋再次出租自主设定条件，其设定的条件既可以包括租赁价格、租赁方式、租赁期限等合同条件，也可以是承租人的经济实力、信誉、经营业绩等资格条件。再次，金塔公司主张的优先承租权与永顺公司、振兴公司、水务集团要求金塔公司及中小企业联合会、残友院、金福兴公司返还房屋、支付违约金属于两个不同的法律关系。目前，合同履行期限届满，金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司非法占用永顺公司、振兴公司、水务集团的房产，故而永顺公司、振兴公司、水务集团请求人民法院排除妨害，维护永顺公司、振兴公司、水务集团之合法权益。而金塔公司却欲以其将来享有的优先承租权掩盖其正在非法占用他人房屋的事实，将现时的违法行为公然合法化，系对法律的违背、事实的混淆！由此，在优先承租权行使条件未具备时，一审法院和永顺公司、振兴公司、水务集团不存在剥夺其将来权利之可能性。为能保障将来双方更好的合作可能，金塔公司理应在合同履行完毕后，尊重永顺公司、振兴公司、水务集团对房屋的所有权和处分权，主动履行排除妨害和支付违约赔偿的义务，待将来优先承租权行使条件具备时，金塔公司仍可通过合法途径行使此权利。二、一审法院判令金塔公司在内的四名被告限期返还涉案房屋，既不违反诚实信用原则，又不违反公平公正。金塔公司的上诉理由纯属无中生有、无理取闹。首先，合同期限届满后，永顺公司、振兴公司、水务集团多次通知金塔公司返还房屋、妥善处理与租户的关系，但金塔公司不顾商业信誉、置之不理。2017年5月11日，房屋租赁合同期满后，永顺公司、振兴公司、水务集团多次通过书面通知、电话短信、召开座谈会等方式催促金塔公司立即腾空退还房屋。但金塔公司至今仍未将涉案房屋返还永顺公司、振兴公司、水务集团，并且还恶意将涉案房屋交付第三人使用，已经构成了严重违约。其次，金塔公司对涉案房屋进行装修是其正常履约行为，不能据此拒绝承担返还涉案房屋、赔偿经济损失的违约责任。《房屋租赁合同》第二条第二项约定：租赁期间，金塔公司对租赁物的投入的投资额必须在人民币150万元以上，该投资用于如：电梯改造、功能性改造（如大堂、咖啡厅的装饰等）、客房改造等。第九条第四项约定：由金塔公司增加的装修（包括隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏房屋现状的一切物品）不得拆走。因此，从合同约定来看，金塔公司投入资金对租赁房屋进行装修是其合同义务，与逾期返还房屋没有任何关联性。且金塔公司装饰装修或者扩建发生的费用，均应由其自行承担，且不得拆除。再次，正是金塔公司不顾诚实信用原则，将涉案房屋转租联合会、残友院和金福兴公司等使用，严重损害了永顺公司、振兴公司、水务集团的合法权益。《房屋租赁合同》第七条约定：“未经甲方同意，金塔公司不得将房屋擅自转租、转包；未经甲方书面同意，金塔公司不得将房屋擅自拆改或改变用途。”第九条第五项约定：“租赁期间，金塔公司确实需要转租的，应当经甲方书面同意。”而金塔公司明知房屋租赁期限届满，且合同约定不得转租的情况下，仍然将涉案房屋转租给中小企业联合会、残友院、金福兴公司牟取利益，应当由其自行承担相应的法律后果。三、金塔公司关于“以协议出租的方式将涉案房屋续租给金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司”的上诉理由，也没有事实依据和法律根据。首先，如前所述，永顺公司、振兴公司、水务集团尚未决定是否继续出租涉案房屋。收回涉案房屋后，永顺公司、振兴公司、水务集团将根据供水设施升级改造计划，报经上级主管部门同意，才决定是否公开招租。其次，根据现行政策规定，也不能以协议出租的方式将涉案房屋出租。根据《关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见》第九条第一项“单宗资产招租底价每年50万元（含50万元）、整批次打包资产招租底价每年200万元以上的，必须进入合法设立的产权交易机构公开招租”之规定，租赁房屋在2007年签订《房屋租赁合同》时的租金就达到58.5万元/年，显然属于必须进入合法设立的产权交易机构公开招租的范围。若将租赁房屋折分出租，也违反前述意见第九条第二项“企业不得为避免通过产权交易或公共资源交易机构招租，将原本应整体打包出租的资产折分出租”之规定。再次，并没有证据证明联合会、残友院、金福兴公司等三家企业具有公益性质，符合前述意见第十条规定可以协议出租的范围。通过查阅工商登记档案，可以发现金塔公司、金福兴公司是以营利为目的的商业实体。中小企业联合会是抽取会员费、提供有偿服务的团体，与公益性质无关。残友院虽然名称中涉及到残疾人，但并没有相关机构的证明文件，其经营行为不具有公益性质。四、为最大程度避免国有资产流失，恳请合议庭尽快下达判决。本案诉争的房产属于国有资产，永顺公司、振兴公司、水务集团将涉案房产收回后用于建设城市供水配套设施。但金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司非法占有涉案房产已达二年多，造成了国有资产的严重流失，也严重干扰了我市供水配套设施的重新规划布局。特别是，金塔公司在诉讼活动中完全丧失诚实信用原则，通过追加被告、拒绝接收法律文书等方式，拖延诉讼期限，导致案件久拖不决。目前，海口市委督查室已将收回涉案房产事宜，列为市委领导督办事项，要求永顺公司、振兴公司、水务集团定期报告案件进展情况。同时，本案事实清楚，权利义务关系明确。而随着暑期即将来临，我市供水需水矛盾十分突出，供水配套设施升级建设工作迫在眉睫。对此，恳求合议庭在查清事实的基础上，尽快下达民事判决书。这样，既能实现定分止争、制裁违法行为、防止国有资产流失扩大的诉讼目的，又能切实推动我市供水配套设施建设快速发展。综上，金塔公司的上诉请求明显没有事实与法律依据，恳请法院判决驳回金塔公司全部上诉请求，维护永顺公司、振兴公司、水务集团的合法权益！残友院及金福兴公司未作答辩。永顺公司、振兴公司、水务集团向一审法院提出诉讼请求：一、判令金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司立即停止使用海口市美兰区海甸二东路33号综合楼，并将前述房屋腾空搬离后退还给永顺公司、振兴公司、水务集团；二、判令金塔公司从2017年5月12日起至实际退还海口市××区综合楼止，按每月171141元的租金标准赔偿永顺公司、振兴公司、水务集团的经济损失，暂计算至起诉之日为人民币1283557.5元（计算方式：从2017年5月12日至起诉之日2018年1月4日共7.5个月，每月租金171141元，171141元×7.5月＝1283557.5元）；三、判令中小企业联合会、残友院、金福兴公司共同对第二项诉讼请求承担连带支付责任；四、判令金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司承担本案诉讼费、鉴定费等费用。一审法院经审理查明：2007年5月11日，振兴公司（2007年11月13日前名称为海口振兴自来水管道工程有限公司）与金塔公司签订《房屋租赁合同》，约定振兴公司将位于海口市××区3号房屋出租给金塔公司，租期十年，从2007年5月11日起至2017年5月11日止；每月租金为48750元，每年租金共58.5万元，以后每三年递增一次，每次增加率为原租金的2%，计算公式为上一次租金×1.02；租赁期限届满，金塔公司应当及时返还租赁物，否则，每逾期一日，按双方约定每日租金向振兴公司支付违约金，每日租金按48750元除以30天计算。合同签订后，金塔公司即占有使用租赁房屋。后金塔公司将其中第二层西半边及第三层交予中小企业联合会使用。2014年12月2日，金塔公司与金福兴公司签订《协议书》，约定金塔公司将涉案房屋第一层西边半层无偿交于金福兴公司办公，使用期限以金塔公司与永顺公司续签合同期限为准。2015年8月12日，金塔公司与残友院签订《协议书》，约定金塔公司将涉案房产的四楼、七楼、八楼无偿交给残友院使用，使用期限以金塔公司与永顺公司续签合同期限为准。振兴公司与金塔公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，永顺公司要求金塔公司、中小企业联合会、残友院、金福兴公司搬离涉案房屋未果，遂成讼。另查，海口市海甸二东路33号的房屋产权于2004年6月15日被登记在海口市自来水公司名下（房屋所有权证号为：海房字第XXXX号）。2006年9月26日，海口市政府国有资产监督管理委员会作出海国资统评[2006]71号《关于海口市自来水公司企业改制的批复》，将海口市自来水公司改制为海口市水务集团有限公司，公司类型为国有独资有限责任公司。振兴公司与永顺公司均为水务集团的下属子公司。水务集团将案涉的房屋交由永顺公司进行经营管理。一审法院认为，振兴公司与金塔公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，金塔公司继续使用房屋于合同无据，应予返还。永顺公司、振兴公司、水务集团共同提出主张，并无不当，予以支持。中小企业联合会、残友院、金福兴公司为房屋实际使用人，应协助金塔公司将各自实际使用的房屋返还给永顺公司、振兴公司、水务集团。根据上述合同的约定，金塔公司应按每日1625元（48750元÷30天）标准向永顺公司、振兴公司、水务集团赔偿逾期腾房损失。永顺公司、振兴公司、水务集团诉求超出该金额部分，不予支持。永顺公司、振兴公司、水务集团要求中小企业联合会、残友院、金福兴公司与金塔公司共同承担赔偿责任，于合同无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、金塔公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内向永顺公司、振兴公司、水务集团返还海口市海甸二东路33号房屋（房屋所有权证号为：海房字第XXXX号），同时中小企业联合会、残友院、金福兴公司须协助金塔公司将各自实际使用的房屋返还给永顺公司、振兴公司、水务集团。二、金塔公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向永顺公司、振兴公司、水务集团赔偿损失（从2017年5月12日起至实际返还房屋之日止，按每日1625元标准计算）。三、驳回永顺公司、振兴公司、水务集团其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16352.02元，由永顺公司、振兴公司、水务集团负担11694.10元，由金塔公司负担4657.92元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，振兴公司与金塔公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、永顺公司、振兴公司、水务集团是否侵犯了金塔公司的优先承租权；二、永顺公司、振兴公司、水务集团主张收回房屋有无事实和法律依据。关于第一个焦点问题。《房屋租赁合同》第二条第一款约定，合同期满后，在同等条件下，金塔公司有优先承租权。金塔公司行使优先承租权的前提是振兴公司对外出租涉案房屋，而本案中，振兴公司仅要求收回涉案房屋，而金塔公司未能提供证据证明振兴公司将涉案房屋对外出租，应承担举证不能的后果。在振兴公司依照《房屋租赁合同》的约定到期收回涉案房屋而并未对外出租的情况下，金塔公司行使优先承租权的条件尚未成就，故不存在侵犯金塔公司优先承租权的情形。金塔公司主张其优先承租权受到侵犯没有事实依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《房屋租赁合同》第二条第一款约定，租期为十年，从2007年5月11日起至2017年5月11日止。现振兴公司要求金塔公司在租赁期限届满后返还涉案房屋符合合同约定，金塔公司继续使用房屋于合同无据，应予返还。一审认定正确，本院予以维持。金塔公司称其对房产进行了整体翻新和装修，投入大量资金，大幅抬高了涉案房产原本的价值及租金，故不同意被无偿收回房产。本院认为，《房屋租赁合同》第二条第二项约定，租赁期间，金塔公司对租赁物的投入的投资额必须在人民币150万元以上，该投资用于如：电梯改造、功能性改造（如大堂、咖啡厅的装饰等）、客房改造等。第九条第四项约定，金塔公司返还租赁物时，应当经振兴公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；属于金塔公司家具、电器等设备由金塔公司负责搬走，但由金塔公司增加的装修（包括隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏房屋现状的一切物品）不得拆走。根据上述约定，金塔公司在承租涉案房屋时就明知要投入装修改造款，且在返还租赁物时不得拆走其增加的装修，故金塔公司应当预见租赁期限届满时其所增加的装修将无法取回，而该增加的装修必然会提高涉案房屋的价值，金塔公司在签订《房屋租赁合同》时对是此明知并接受的，现以此为由拒绝腾房没有事实和法律依据，本院不予支持。金塔公司在二审庭审中称在租赁期满前两年时由中小企业联合会赞助装修投入400万，当时振兴公司同意续租，但金塔公司对此未能提供证据证明，应承担举证不能的后果。且无论400万装修款来源如何，涉案房屋的承租人是金塔公司，应认定是金塔公司在承租期间增加的装修，受《房屋租赁合同》的约束。金塔公司主张应适用海口市国资委《关于规范海口市国资委所出资国有企业资产出租管理的指导意见》（以下简称《指导意见》）第十条第（一）（六）款的规定以协议、谈判方式租赁，但该条适用的前提是对涉案房屋进行出租，本案中振兴公司要求收回房屋，而并无证据证明振兴公司要对涉案房屋进行出租，故该条的适用前提并不存在。金塔公司主张根据《指导意见》第十三条规定延长租期，该条规定企业资产出租期限一般不超过3年，承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回报期适当延长。本案中，金塔公司的租赁期限长达10年，已远超《指导意见》所规定的时间，故本案不符合该条规定的延长情形。综上所述，金塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4658元，由海南金塔实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾二〇二〇年三月二十四日书记员 陈麒吉速录员 李 萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。