福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终152号 上诉人（原审被告）：黄志烽，女，1966年7月3日出生，台湾省居民，住台湾省台中市大里区。 委托诉讼代理人：刘斌，福建辉扬律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：福建君隆房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道鲤洪路60-12号，统一社会信用代码91350322699048955N。 法定代表人：黄庆垒，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苗开放，福建旭丰律师事务所执业律师。 原审被告：仙游肾康血液透析中心，住所地福建省仙游县鲤城街道东门社区学府东路188号B8号楼。 负责人：黄茂键。 上诉人黄志烽因与被上诉人福建君隆房地产开发有限公司（以下简称君隆房地产公司）、原审被告仙游肾康血液透析中心（以下简称肾康中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄志烽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回君隆房地产公司的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由君隆房地产公司负担。事实和理由：一、本案君隆房地产公司解除合同条件未成就，君隆房地产公司无权解除合同。君隆房地产公司在黄志烽迟延支付首期租金的情况下，没有履行催告义务，不具备解除合同的条件，其发出的解除合同通知违反了合同法的规定，是无效的。本案君隆房地产公司行使合同解除权的条件是先催告黄志烽在合理的期限内支付首期租金，但君隆房地产公司没有催告过，君隆房地产公司在2018年1月26日发出解除合同通知时，不具有合同解除条件。二、黄志烽迟延支付首期租金，有其特殊的客观原因，黄志烽不存在主观过错。首先，君隆房地产公司本案诉求解除合同，实质上是迫于地方政府的压力，并非黄志烽未按时支付首期租金。其次，黄志烽未支付首期租金，是双方协商的结果。其三，黄志烽没有依约支付首期租金，不会导致君隆房地产公司的合同目的无法实现，也没有造成君隆房地产公司的重大损失。其四、黄志烽已经入场装修，已征得君隆房地产公司的同意。三、黄志烽已经投入了大量资金进行装修，并购置了相应的设施设备，解除合同将造成黄志烽和肾康中心的重大损失，有违公平原则。四、继续履行合同，黄志烽不至于损失已经投入的资金，君隆房地产公司也可以获得所需的租金收入，双方均可取得最佳效益。 君隆房地产公司辩称：一、黄志烽严重拖欠租金，君隆房地产公司有权依据约定单方解除涉案租赁合同。租赁合同明确约定首期支付租金的时间及解除合同的情形，符合合同法相关规定，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有法律约束力。二、黄志烽对案涉房屋进行装修并未支付首期租金，君隆房地产公司系依合同约定解除案涉租赁合同，本案不适用《合同法》第九十四条规定，不需要进行催告。且君隆房地产公司分别两次发函告知解除事宜，两次发函期间黄志烽也未对其违法违约的行为进行整改纠正，故君隆房地产公司也已经妥为催告。三、《合同法》规定解除情形并非过错责任，而是无过错原则，黄志烽主张租金未支付不会导致合同目的无法实现有悖现实逻辑，也有悖合同精神，黄志烽的行为已经造成君隆房地产公司权益严重损害，并导致合同目的无法实现，故其应当承担违约责任。四、黄志烽擅自进场装修并改变房屋结构并未经过君隆房地产公司同意，也未经过相关部门审批，经君隆房地产公司通知后其也未进行整改，故君隆房地产公司也有权解除合同。五、肾康中心系台湾居民黄志烽借他人名义违法经办的机构，客观上也导致合同目的无法实现，君隆房地产公司也有权依法解除合同，且肾康中心的经营证书于2019年3月份已经失效，已经不具备继续开办的前提。六、经君隆房地产公司两次发函通知黄志烽解除合同后依法解除合同，符合法律规定，故合同解除后承租人应当承担返还房屋并支付房屋占用损失费等法律责任。综上所述，黄志烽的上诉不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 肾康中心述称，同意黄志烽的上诉请求。 君隆房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认涉案的仙游县鲤城街道东门社区学府东路188号君隆财富东方B8号楼房产《房屋租赁合同》已解除；2.判令肾康中心、黄志烽返还上述房产；3.判令肾康中心、黄志烽支付自2018年1月26日即发出解除《房屋租赁合同》通知之日起至实际交付房屋之日止按每月人民币（币种下同）60540元计算的房屋占用使用费；4.本案诉讼费用由肾康中心、黄志烽负担。 一审法院认定事实如下：肾康中心系黄志烽（台湾省居民）以案外人黄茂键（男，1977年3月24日出生，住所地仙游县接岱6号）名义申请设置的医疗机构。莆田市卫生和计划生育委员会于2017年4月14日向黄茂键颁发《设置医疗机构批准书》：核准同意在仙游县设立肾康中心，性质为非政府办非盈利性，床位（牙椅）40张；本批准书有效期至2019年4月13日，应在批准书有效期内完成医院的筹建，如需延长批准书有效期，应在批准书有效期届满30日前向本机关提出申请；未按规定申请延续和本机构不准予延续的，本批准书有效期届满后无效，由本机关予以注销并公布。 2017年3月16日，黄志烽以“仙游肾康血液净化中心”的名义（作为乙方、承租方）与君隆房地产公司（作为甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于仙游县君隆财富东方Ｂ8楼（建筑面积4036平方米）出租给乙方用于开办医疗机构；租赁期限自2017年4月1日起至2032年6月30日止；2017年4月1日起至2018年6月30日免租金，2018年7月1日起至2019年6月30日每月房屋租金为60540元，之后每年递增5%；房屋租金每半年支付一次，首期租金乙方应在2017年开始装修时付半年，之后每期租金应在到期前20日付清；乙方应在本合同签订之日支付押金20万元，待合同期满后且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方无息退还押金，押金不可抵租金；租赁期间，房屋的公共维修金、水电费、水电公摊费等均由乙方承担；乙方需要装修房屋时须征得甲方同意，装修时不可损害原有建筑结构；租赁期限届满或租赁合同解除时，乙方拒不返还房屋的，甲方有权要求乙方返还房屋并支付房屋占用费，房屋占用费的标准按租赁合同解除或到期日时租金标准上浮160%；乙方拖欠租金的，每日按拖欠部分2‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上，甲方可解除合同，收回房屋并有权追索乙方所欠的租金及滞纳金；乙方不得利用租赁房屋进行非法活动，否则甲方有权解除合同，且乙方所缴纳的押金作为违约金支付给甲方，乙方并要承担因非法活动而产生的一切民事、经济、法律责任；乙方装修时需要有关部门办理审批手续的，由乙方办理，需要甲方协助的，甲方予以协助并配合提供办理审批手续相关材料，不得拖延，否则相应顺延乙方的免租期；本合同自签订之日起生效等内容。后黄志烽缴纳了押金20万元，君隆房地产公司亦将房屋交付给黄志烽使用。2017年上半年，黄志烽进场装修拟开办肾康中心。2017年7月，君隆房地产公司知晓肾康中心进场装修一事。 2017年8月仙游县环境保护局不予审批通过设立肾康中心的环境影响报告书。之后2017年8月31日，仙游县环境保护局作出《关于仙游肾康血液透析中心环保问题的告知》，内容为：根据中华人民共和国环境保护部令第44号《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2017年9月1日起施行）和第41号令《建设项目环境影响登记表备案管理办法》（自2017年1月1日起施行）的相关规定，肾康中心建设项目没有住院床位，故该项目属登记表范畴项目，在建成并投入生产运营前，应登陆网上备案系统，在线填报并提交建设项目环境影响登记表，备案登记即可，我局将纳入监管，现无需编制环评报告表送我局审批。后肾康中心建设项目完成环境影响登记表备案。 后因肾康中心的建设事宜，周边君隆财富东方小区业主等群众引发群体性事件。2017年9月22日，君隆房地产公司向黄志烽发出《通知函》，表示：根据《房屋租赁合同》的约定，承租人不得利用房屋进行违法活动，且房屋装修需经有关部门审批手续的，由承租人负责办理，同时仙游县环境保护局不予审批通过设立肾康中心的环境影响报告书，现开办医院可能造成的环境影响及你们人员自行散布的不实言论，引起业主恐慌和反对，特通知：1、在未取得政府相关部门审批之前，你应立即停止租赁房屋的装修事宜，以免给小区业主造成恐慌，乃至引起群体事件；2、鉴于有关部门手续无法落实，群众抵触情绪激烈，项目无法实施的实际情况，请你方和我方协商解除房屋租赁合同。2017年9月23日，肾康中心复函：其于2017年4月14日取得《设置医疗机构批准书》，按照国务院及省、市取消前置审批事项、“非紧即入”的原则，本中心在项目建成并投入生产运营前无需再办理任何审批手续，环保问题按照新规只需办理完成环境影响登记表备案即可，故不同意解除房屋租赁合同，请君隆房地产公司多向小区业主解释。同日，君隆房地产公司再次发函，表示：此前的《通知函》是根据县委政府协调意见而发出的；莆田市卫生和计划生育委员作出的《设置医疗机构批准书》只是项目设置许可，只是审批医疗机构许可证的一个条件，且该项目选址还另有规划许可上的条件约束，同时涉案的Ｂ8楼规划审批用途为商业，若要设置为医疗机构需重新办理规划用途变更相关手续；鉴于规划用途变更和医疗机构卫生许可证无法审批的实际情况，请立即停止施工并商讨解除房屋租赁合同事宜；因你公司内部人员向小区业主散步大量设计图纸、散播××言论，引起小区业主恐慌和强烈反对，至今你公司仍坚持施工，造成群体性事件后果自负；近日小区业主围攻物业管理处，使得很多工作无法开展，这场风波由你公司引起，应由你公司平息，否则我司将单方终止合同。2017年9月26日，肾康中心向君隆房地产公司发出《第二次复函》，表示：双方有合法合同依据，县委、县政府无权在我方没有参与的情况下与你方讨论解除租赁合同事宜；国办发【2015】45号《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》已要求按照“非禁即入”原则，全面清理、取消举办医疗机构不合理的前置审批事项，我方已符合“规划许可”，因为医疗卫生规划是由医疗卫生管理部门编制，《设置医疗机构批准书》就是在符合规划的条件下颁发的；Ｂ8楼原为商用楼，肾康中心作为不设住院病床的医疗所，在外观轮廓和主体结构不变的情况下，无需办理规划用途变更手续；医疗机构卫生许可证要待我方装修及设备安装完成后验收才能颁发审批发放，目前任何推测都缺乏事实依据；小区内散布的图纸与实际情况不符，你方应协助调查散布谣言煽动闹事者；我方一直依法行事，希望双方包括政府都以依法行事。 2018年1月26日，君隆房地产公司向黄志烽发送短信，表示因承租人存在未取得出租人同意就擅自入场装修且破坏原有建筑建构并擅自改扩建、至今未付半年租金等严重违约违法行为，现通知：1、解除《房屋租赁合同》；2、承租人应在15日内将租赁房屋恢复原状并返还给承租人；3、承租人应赔偿合同签订之日起至返还房屋之日止的租金损失和其他损失。次日，黄志烽回复短信不予认可并表示从长计议。2018年2月6日，君隆房地产公司又向黄志烽发送短信，表示本案《房屋租赁合同》已于2018年1月26日解除，承租人应当按此前短信通知履行返还房屋、赔偿损失等。同日，黄志烽对此表示不接受。后双方因合同履行事宜产生争议，君隆房地产公司即向一审法院提起诉讼。 涉案的仙游县君隆财富东方Ｂ8楼已于2018年中旬停止装修，但尚未交付给君隆房地产公司。一审庭审时，双方共同确认：仙游肾康血液净化中心即为肾康中心。黄志烽表示其也是本案《房屋租赁合同》的合同相对方。 一审法院认为：因黄志烽系台湾省居民，本案属涉台民事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案双方当事人均选择内地法律来解决本案纠纷，故本案应当适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法。 关于本案《房屋租赁合同》的主体问题。黄志烽以“仙游肾康血液净化中心”的名义与君隆房地产公司签订的《房屋租赁合同》。现双方共同确认“仙游肾康血液净化中心”即为肾康中心，因肾康中心已根据《医疗机构管理条例》的相关规定取得《设置医疗机构批准书》，且该《设置医疗机构批准书》未经莆田市卫生和计划生育委员会注销、公布，故肾康中心具备合同主体资格；黄志烽自认其也是租赁合同的合同相对方，此亦得到了君隆房地产公司的认可，故《房屋租赁合同》的合同当事人应为君隆房地产公司与黄志烽、肾康中心。该《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行义务。君隆房地产公司已将涉案的仙游县君隆财富东方Ｂ8楼交付给黄志烽、肾康中心，黄志烽、肾康中心应当依约履行支付租金等合同义务。 关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题。根据《房屋租赁合同》约定，自2017年4月1日起至2018年6月30日免租金，自2018年7月1日起至2019年6月30日每月房屋租金为60540元，之后每年递增5%，且房屋租金每半年支付一次，首期租金黄志烽、肾康中心应在2017年开始装修时付半年租金，之后每期租金应在到期前的20日付清；若拖欠租金达半个月以上的，君隆房地产公司有权解除合同、收回房屋。现黄志烽于2017年上半年即对涉案房屋进行装修，但至今未能交付首期（自2018年7月1日起至2018年12月31日止）半年的租金，已构成违约并达到合同约定的解除条件，故2018年1月26日君隆房地产公司在发出解除合同通知时有权解除《房屋租赁合同》，一审法院依法认定《房屋租赁合同》于2018年1月26日解除。黄志烽、肾康中心辩称君隆房地产公司在2017年9月期间的往来函件中从未提及拖欠租金事宜、现又提出拖欠租金完全是为了起诉而杜撰的，但合同解除权的放弃必经解除权人明示，除法律有明确规定或当事人有明确约定外，不得仅以单纯的沉默推定解除权人放弃解除权，而君隆房地产公司在2017年9月22日的函件中已明确要求双方协商解除房屋租赁合同，可以体现其没有放弃行使合同解除权，故一审法院对黄志烽、肾康中心的该辩解不予采信。君隆房地产公司要求黄志烽、肾康中心返还上述房产并支付自2018年1月26日起至实际交付房屋之日止按每月60540元计算的房屋占用费，合法有据，一审法院予以支持。对于双方争议的肾康中心、黄志烽是否存在违反相关行政许可和医疗机构设立审批程序、违法使用涉案房屋并进行非法活动的问题，此与本案审理无关，一审法院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认福建君隆房地产开发有限公司与黄志烽、仙游肾康血液透析中心于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月26日解除；二、黄志烽、仙游肾康血液透析中心应于本判决生效之日起十日内将涉案的仙游县君隆财富东方Ｂ8楼交付给福建君隆房地产开发有限公司，并支付自2018年1月26日起至实际交付房屋之日止按每月60540元计算的房屋占用费。本案案件受理费人民币8875元，由黄志烽、仙游肾康血液透析中心负担。 本院二审期间，君隆房地产公司、肾康中心没有提交新证据。黄志烽向本院提交录音光盘及文字整理材料一份，用于证实本案合同解除的真正原因是县政府让君隆房地产公司解除合同。君隆房地产公司质证认为：1.录音真实性由法院审查，该录音形成于2018年1月17日，不属于新证据，应不予采信；2.录音只是谈到“销户”事宜，但具体销什么户并未说明，与本案无关；3.该录音中的“销户”也无法证明出租人解除案涉租赁合同系基于政府或者业主的压力；4.黄志烽一直未支付首期租金，且未在君隆房地产公司同意前就进场装修，未办理相关部门的审批手续，故君隆房地产公司也有权通过“销户”方式制止承租人的违法违约行为。综上，该录音不能认定君隆房地产公司解除合同是出于县政府及业主的施压，该证据不应予以认定。肾康中心对录音没有意见。本院经审查认为，该录音中是否是同“郑淑慧”之间的谈话无法确认，也不能体现君隆房地产公司系迫于政府压力而同黄志烽、肾康中心解除涉案租赁合同的，故对该份证据，不予采信。 经审理查明，黄志烽对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定县政府协调会的会议纪要，县政府的协调意见是本案纠纷的主因。君隆房地产公司与肾康中心对一审认定的事实均无异议。因各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的《房屋租赁合同》系合同各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。该租赁合同明确约定首期的半年租金黄志烽、肾康中心应在2017年开始装修时支付，之后每期租金应在到期前的20日付清；若拖欠租金达半个月以上的，君隆房地产公司有权解除合同并收回房屋。黄志烽、肾康中心在2017年上半年即对涉案房屋进行装修，但直至2018年1月君隆房地产公司发出解除租赁通知之前，黄志烽、肾康中心一直未按约定支付首期半年的租金，已构成违约并已达到合同约定的解除条件。合同约定的解除权，无须进行催告才享有，解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权，故君隆房地产公司有权依据合同约定通知解除合同。除法律有明确规定或当事人有明确约定外，不能以单纯的沉默推定解除权人放弃解除权，一审认定合同解除权的放弃必经解除权人明示是正确的。君隆房地产公司依约享有解除权，其是否行使解除权与是否存在政府方面的压力并无直接的关联。黄志烽、肾康中心未按合同约定履行支付租金义务，构成违约，因其自身原因导致租赁合同被解除，其所主张的经济损失应由其自行承担，并且其对所主张的因解除合同造成的经济损失也未提供相应的证据予以证实。综上所述，黄志烽的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8875元，由黄志烽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月三十一日 书记员  黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。