北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初50886号原告（反诉被告）：王延龄，女，1995年10月27日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。身份证号：×××委托诉讼代理人：李荣桂，北京罗斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鸿泰君安房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路5号院2号15层1508。法定代表人：于会敏，总经理。委托诉讼代理人：张龙，男，北京鸿泰君安房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。原告（反诉被告）王延龄与被告（反诉原告）北京鸿泰君安房地产经纪有限公司（以下简称鸿泰君安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王延龄之委托诉讼代理人李荣桂，被告（反诉原告）鸿泰君安公司之委托诉讼代理人张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王延龄向本院提出诉讼请求：1、解除我与鸿泰君安公司签订的《房屋租赁合同》；2、鸿泰君安公司向我返还保证金5500元、租金5500元（2019年5月20日至2019年6月19日的租金）、未履行租金1833元（2019年5月9日至2019年5月19日）、网费1650元、卫生费1338元；3、鸿泰君安公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月20日，我与鸿泰君安公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，鸿泰君安公司将位于北京市海淀区×××号×××单元×××的房屋租给我居住，该房屋建筑面积60平方米，租期自2019年4月20日至2020年4月19日。租金每月5500元，租金交付方式押一付三，保证金为5500元。我于当日交付保证金5500元，并交付租金（2019年4月20日至2019年5月19日的）5500元、全年网费1800元、卫生费1460元。我于2019年5月9日搬离涉案房屋。鸿泰君安公司辩称，我公司同意解除双方签订的租赁合同。王延龄向我公司支付了保证金5500元、两个月租金、网费1650元和卫生费1338元。因王延龄自行搬走，违反合同约定，属于王延龄单方解除合同，根据合同约定应当承担两个月违约金，故我公司不同意返还保证金5500元、租金5500元。王延龄于2019年5月30日搬走，故不同意退还剩余租金1833元。网费和卫生费由我公司代收代缴，实际是王延龄使用，王延龄违约在先，我公司不同意返还1650元网费和1338元卫生费。鸿泰君安公司向本院提出反诉请求：王延龄支付违约金11000元。事实和理由：王延龄自行搬离房屋，单方解除合同，应当承担违约责任。王延龄对鸿泰君安公司的反诉辩称，房屋租赁合同是鸿泰君安公司单方出具的，第七条、第九条均加重我责任，第九条缴纳房款方式及注意事项鸿泰君安公司财务处电话没有写，造成我无法找到鸿泰君安公司的财务人员。导致我无法按时交付房租，故不同意支付违约金。依据合同法60条，我迟交房租3天，而鸿泰君安公司人员刘×××电话要求我搬离涉案房屋，综上，鸿泰君安公司对此次迟交房租也有过错。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年4月20日，鸿泰君安公司（甲方、出租代理方）与王延龄（乙方、承租人）于鸿泰君安公司的门店处签订了《房屋租赁合同》，合同约定鸿泰君安公司将位于北京市海淀区×××号×××门×××号房屋出租给王延龄；房屋面积60平方米；租赁期限自2019年4月20日起至2020年4月19日止；房屋租金每月5500元，房屋租金交付方式为押1付3，需提前30日交纳，具体付款日期为：第一次2019年4月20日5500元、第二次2019年5月5日5500元、第三次2019年6月5日5500元、第四次2019年6月20日16500元、第五次2019年9月20日16500元、第六次2019年12月20日16500元。合同签订之日起，乙方应向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计5500元。全年网费1800元、卫生费1460元。乙方交付的保证金作为担保用途，用于乙方迟交房租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后乙方应当在5日内补足保证金。保证金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在5日内将所收取的保证金全部返还给乙方。乙方应按照合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期不交租金视为违约。合同第七条违约责任约定：“租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前30天通知甲方，并支付2个月租金补偿给甲方。逾期交付房租的，每日加收500元的滞纳金，如2日内仍不交纳，乙方认可甲方视为合同终止和乙方违约，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的法律责任及财产损失由乙方自负”。合同第九条缴纳房款方式及注意事项约定：“1、请您务必于合同约定交款日期之前或者当日缴纳房租，避免逾期造成的滞纳金损失。2、为了保证您的钱款安全，请您将房租直接交到公司的财务部，致电：……有关房屋退租事宜请致电×××，客户服务中心会给您解答相关问题。”王延龄于2019年4月13日支付保证金5500元、于4月21日支付首期租金5500元、网费1800元、卫生费1460元、于5月8日支付第二期租金5500元。2019年5月8日，王延龄朋友邓×××（以下简称邓）与鸿泰君安公司员工刘×××（以下简称刘）电话联系，其中：“……邓：我说您能说说具体情况吗？刘：就是你们晚交房租了，人家提醒你们交房租，你们没交。邓：当时我们口头约定的是线下给你们。直接打房租，对吗？刘：线下，为什么线下呀。邓：当时口头约定的呀，跟张龙约定的呀。刘：你线下也得按照日期交吧，这个跟那个不产生冲突。只要给钱了就行，但是你是没给呀。邓：你先问问张龙，当时我们约定的是不是线下给钱。刘：我跟你说的你还不明白吗？不管是线下还是线上给钱，你必须按日期交，对吧。邓：对，这个我承认。刘：对啊，你还是晚交了啊。……邓：我们今天已经交了5500的房租了。刘：今天都几号了？合同写的几号，你不知道吗？之前你们签订合同时，说过违约条款。邓：好，我跟你说，当时约定是口头约定的线下给他交付房租。当时他一直没有提供银行卡号给我们。所以我一直交不了。邓：那你不会打电话吗？你不会问吗？……刘：那你看怎么处理对吧，是想交违约金还是搬走？邓：协商解决，我现在的意思是我把房租补上，我们继续租房子对吧，这是可以商量的。刘：我现在跟你说，你不明白吗，你今天交房租跟合同对不上，所以让我给你打电话。……邓：按照合同办，就是让我们搬走，支付违约金。刘：你们支付违约金或者搬走。邓：就是我们搬走，就不用支付违约金了对不对？刘：对呀。邓：好，这个情况我了解了。刘：你别光说你了解就完了，你要怎么办呀？你得跟我说明白。邓：等晚上回去，我们继续聊。”同日，王延龄朋友邓×××（以下简称邓）与鸿泰君安公司员工刘×××（以下简称刘）电话联系，其中：“邓：我问一下，就是我不租了，我今天可能搬不了，我现在还没找到房子，我可能晚一点搬出去，明天或者后天，我交的那笔房租会不会退给我。刘：我这么告诉你，你搬走也好继续住也好，这两个月违约金是必须要扣的，明白吗？邓：好，我知道了。我们晚点再说吧，拜拜。”庭审中，王延龄提交涉案房屋内照片，证明房屋隔断被拆除。鸿泰君安公司认可照片真实性，主张房屋原为无厅两居室，业主在走廊处加了门，变成两居室。经询，王延龄称签订租赁合同时其已知晓隔断存在。庭审中，王延龄主张解除合同，鸿泰君安公司同意解除。就合同解除原因，王延龄主张房屋存在隔断及鸿泰君安公司要求其搬离房屋；鸿泰君安公司主张因王延龄自行搬离房屋，王延龄单方解除合同。就违约行为，王延龄主张鸿泰君安公司未在合同中写明财务电话，鸿泰君安公司主张王延龄迟延交付租金达3日。就王延龄搬离房屋的时间，王延龄主张为5月9日，鸿泰君安公司主张为5月30日。另查，王延龄未与鸿泰君安公司进行交接。庭审中，王延龄认为鸿泰君安公司主张的违约金过高。经询，鸿泰君安公司称已于2019年7月将房屋另行出租，房屋空置期为2019年6月5日至7月5日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王延龄与鸿泰君安公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。王延龄主张《房屋租赁合同》中第七条系格式条款的依据不足，本院不予采信。根据双方合同约定，租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，王延龄应提前30天通知鸿泰君安公司，并支付两个月租金补偿给鸿泰君安公司。根据已查明的事实，王延龄在租赁期内，在未与鸿泰君安公司协商一致的情况下，单方搬离涉案房屋，已构成违约。王延龄主张因房屋存在隔断其有权解除合同，依据不足，王延龄此时并不享有单方解除权，故对于王延龄的该项主张本院不予采纳。王延龄主张系鸿泰君安公司要求其搬离房屋，但其提交的录音中无法证明其主张，本院不予采信。鸿泰君安公司要求王延龄按照两个月的租金标准支付违约金，现王延龄认为违约金约定过高，本院综合考虑合同履行状况、王延龄过错程度、鸿泰君安公司实际损失等因素，予以酌定，故对鸿泰君安公司主张的违约金中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。现王延龄主张解除合同，鸿泰君安公司亦同意解除，本院不持异议。王延龄单方搬离涉案房屋后没有进行房屋交接，属于以其行为表明不再履行租赁合同，本院以鸿泰君安公司认可王延龄搬离的时间确定合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。王延龄要求鸿泰君安公司退还保证金、剩余租金、网费、卫生费，于法有据，本院予以支持。具体数额，王延龄计算有误，本院予以纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王延龄与北京鸿泰君安房地产经纪有限公司于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；二、北京鸿泰君安房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王延龄退还租金3666.7元、网费1600元、卫生费1297.77元、保证金5500元；三、王延龄于本判决生效后七日内向北京鸿泰君安房地产经纪有限公司支付违约金5500元；四、驳回王延龄的其他诉讼请求；五、驳回北京鸿泰君安房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91元，由王延龄负担22元，已交纳；由北京鸿泰君安房地产经纪有限公司负担69元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费38元，由北京鸿泰君安房地产经纪有限公司负担19元，已交纳；由王延龄负担19元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈穆颜二〇二〇年三月二十七日书记员  朴容萱