山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终48号上诉人(原审被告)：大同市正泰物业管理有限公司，住所地山西省大同市开发区湖东片。法定代表人：代某，总经理。被上诉人(原审原告)：刘某，住山西省大同市。原审被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地山西省大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。法定代表人：李某，总经理。上诉人大同市正泰物业管理有限公司（以下简称正泰物业）因与被上诉人刘某、原审被告大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产)物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。正泰物业上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项,依法改判驳回刘某的此项诉求;2.本案的全部诉讼费用由刘某承担。事实和理由：撤销原判第一项，改判驳回刘某的诉讼请求。事实和理由：诉争双方因实际履行已建立了物业服务合同，并不因其提供的物业服务有群众不满意之处而影响合同效力；且刘某于2019今年主张退还2014-2016年的物业费显已超过诉讼时效。刘某向一审法院起诉请求：1、请求判令正宏地产返还多收取原告从2014年物业管理费449.9元；2、判令正泰物业退还原告2015年至2018年物业管理费违规不合理的收费2056元；3、赔偿原告丢失电动车电瓶5块等价值1500元；4、诉讼费由正宏地产、正泰物业承担。一审法院认定事实：刘某因“城中村”改造，被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北8号楼1单元1号楼房。正宏地产代正泰物业向刘某收取了2014－2015年度物业管理费514元并已移交。该小区投入使用后，由正泰物业负责物业服务。刘某按照514元/年的标准向正泰物业逐年交纳物业管理费至2018年，2019年的物业管理费未交纳。高庄怡景小区居民入住以来，多名业主因财物丢失向公安机关报案，也曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。该小区内存在电线架设不规范、部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形。一审法院认为，物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。刘某要求正宏地产退还收取的2014年中10个月的物业管理费的诉讼请求，刘某未提供证据证实其向正宏地产交纳了2014年1月至10月的物业管理费，应承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持。关于正泰物业收取的2015年至2018年的物业管理费应否全部退还的问题。正泰物业未通过招投标、选聘等程序成为高庄怡景小区的物业管理单位，也没有与业主订立过物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向正泰物业交纳物业管理费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。物业服务双方没有就物业服务的范围、标准明确约定，正泰物业应当根据其收费标准达到相应行业要求的物业服务。正泰物业收取的物业管理费标准为0.5元/平方米·月，参照大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，收费标准（共七级）属于第五级（0.6元/平方米·月）、第六级收费标准（0.4元/平方米·月）之间。现有的有效证据，可以证实正泰物业履行物业管理职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平。作为小区业主，刘某可以要求正泰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某要求正泰物业退还已收取的物业管理费的诉讼请求，鉴于刘某已接受了正泰物业一定的物业服务，故酌情予以支持。具体数额，可按大同市物业管理费收取标准的第七级0.3元/平方米·月的标准计价，多收取的部分，予以退还。今后物业费的取费标准，正泰物业根据其管理服务水准可与原告签订物业服务合同另行约定。关于刘某要求赔偿丢失的电瓶的问题，因与本案不属同一法律关系，本案不做处理。关于正泰物业提出的本案诉讼超出诉讼时效的问题，2015年的物业费收取时间至今超过了3年，但正泰物业曾因物业合同纠纷于2017年对部分高庄怡景小区的部分业主提起诉讼，说明当时双方因主张各自的权利产生了纠纷，此时，诉讼时效中断；之后，诉讼时效重新计算，至今尚未超过法律规定的诉讼时效，故对正泰物业的该抗辩理由不予采纳。综上所述，刘某要求正宏地产退还2014年物业管理费的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。刘某要求正泰物业退还2015年至2018年的物业管理费的诉讼请求，合理部分，酌情予以支持，不合理部分，予以驳回。正宏地产经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、正泰物业退还刘某物业管理费822.4元，于本判决生效之日起三日内履行；二、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由正泰物业负担。本院认为，诉讼时效制度是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，即丧失了请求人民法院依法强制义务人履行义务权利的制度。正泰物业曾经向法院起诉个别业主，请求判决其缴纳拖欠的物业费的行为，只能引起主张权利的正泰物业的诉讼时效的中断，并不能引起没有主张退费的业主诉讼时效的中断。个别业主去云冈区市场监督管理局调解、向其他部门投诉的行为也非代表其他业主的行为，并不能引起其他业主诉讼时效中断。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，而刘某于2019年9月3日向一审人民法院起诉，其主张的退还2016年9月4日前物业费的主张已经超过诉讼时效期间，人民法院依法不予保护。关于未超过诉讼时效期间的物业费应否退还问题。正泰物业是具有物业管理经营范围的企业，在小区建成交付后一直提供物业服务，小区业主也向其缴纳了部分或全部物业管理费，正泰物业和小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。正泰物业虽未将物业服务合同向管理部门备案，但不影响合同的效力。业主应当按照约定缴纳物业管理费，正泰物业也应当履行管理和提供服务的义务。正泰物业按照每平米0.5元的标准收费，但该收费水平的服务标准并没有明确的规定，按照通常理解，小区保洁、基本的安防、供水加压以及设施维护等是物业服务应当包含的内容，正泰公司也履行了相应的义务。物业管理服务水平的高低，和业主能否按时足额交费是一个良性互动。小区业主既是单独的个体，也是利益共同体。处理物业服务纠纷既要保护合同当事人利益，更要兼顾小区物业服务能否良性发展。管理费取之于业主用之于物业管理。诉争小区很大部分业主不按时足额交费，必然导致物业公司经费不足，管理难以维系，因此物业服务不完善，责任不完全在于物业公司。正泰物业应当积极清收物业费，改进服务质量，提高管理水平。如果正泰物业不能履行相应的服务管理义务，业主可以依照相关物业管理条例的规定，决定是否继续让该公司管理小区物业。但刘某请求退还物业管理费，无事实和法律依据。本院不予支持。物业费的收取标准应由物价行政部门确定，一审法院为小区物业服务费定价明显不妥，且超越了民事案件审理范围，应予纠正。综上所述，正泰物业的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1792号民事判决；二、驳回刘某的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由刘某负担。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑 二〇二〇年三月三日书记员 樊 璇