浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3542号 原告（反诉被告）：殷福宝，女，1948年2月15日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：钱林华、王佳苗，浙江东港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹春华，男，1967年2月26日出生，汉族，住平湖市。 被告：沈爱华，女，1966年3月24日出生，汉族，住平湖市。 被告：曹敏，女，1994年8月16日出生，汉族，住平湖市。 被告：李玉根，女，1945年3月28日出生，汉族，住平湖市。 上述三被告共同委托诉讼代理人：曹春华，男，1967年2月26日出生，汉族，住平湖市,系被告沈爱华前夫，被告曹敏父亲，系被告李玉根儿子。 原告(反诉被告)殷福宝〔以下简称原告(反诉被告)〕与被告(反诉原告)曹春华〔以下简称被告(反诉原告)〕、被告沈爱华、被告曹敏、被告李玉根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）于2019年10月18日提出反诉，本院于同日受理，后因案情复杂转为普通程序，于2019年12月10日和2020年3月3日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人钱林华，被告(反诉原告)及其他三被告委托诉讼代理人曹春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告交付位于平湖市房屋；2.四被告立即办理上述房屋的权属初始登记手续及协助原告办理权属过户登记手续；3.本案的全部诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在2018年3月16日经周某介绍就位于平湖市房屋的买卖达成了一致意见，原告当天支付给被告定金5000元，2018年3月17日双方就该房屋签订了一份房屋转让合同，合同约定被告将该房屋（建筑面积约60平方米，车库面积10平方米）转让给原告，转让价格为71万元，并约定在合同签订当天原告支付给被告购房预付款30万元，2018年3月21日付人民币30万元，余下房款拿钥匙付6万元，余下5万元在过户时全部付清，原告支付预付款后，被告必须提供房屋所有证件。合同签订后，原告即按约支付给被告30万元预付款，但被告在收到原告支付的预付款后，却迟迟没有将合同约定的房屋涉及的所有证件提供给原告，原告虽多次向被告催讨房屋涉及的证件未果，现经原告向相关部门咨询，双方转让涉及的房屋已可以领取钥匙并办理房屋的初始登记，但被告却有意不去领取钥匙和办理房屋的权属初始登记手续，也不将转让房屋交付给原告并配合原告办理房屋的过户手续，却以种种理由不履行双方签订的房屋转让合同，另查，被告曹春华转让给原告的房屋系四被告通过拆迁安置的房屋，拆迁安置时的户主系被告曹春华。综上，原告认为，原、被告双方签订的房屋转让合同，系双方当事人真实意思的表示，被告在收取了原告的定金和预付款后，却不按合同的约定履行义务，明显无理和违约，其行为己侵犯了原告的合法权益；现原告为维护自己的合法权益，根据民事诉讼法有关的法律规定提起诉讼。 被告（反诉原告）辩称：一、被告李玉根对房屋有共有权，与被告沈爱华离婚时约定涉案房屋归被告（反诉原告）所有，被告沈爱华、曹敏都不主张权利，与原告（反诉被告）签订卖房合同时其他被告是全权委托被告（反诉原告）处理的，本案也是全权委托被告（反诉原告）处理；二、原告（反诉被告）涉及虚假诉讼，提供的房屋转让合同是虚假的；三、原告（反诉被告）违反合同约定，没有按合同履行义务，双方的合同关系已经解除，被告方现在拒绝交付；四、倪小妹与原告（反诉被告）是合作关系，当初他们协商时跟周某讲各出30万来购买房子。五、2018年3至4月期间，合同签完后被告（反诉原告）几次电话向原告（反诉被告）催款，原告（反诉被告）未履行。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年3月17日签订《房屋转让合同》已解除；2.没收原告（反诉被告）已支付的定金30万元；3.本诉及反诉的诉讼费由原告（反诉被告）全部承担。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年3月17日签订了房屋转让合同一份，合同约定，由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于平湖市房屋，建筑面积约60.02平方米，车库面积10平方米，房屋价款71万元，原告（反诉被告）于2018年3月17日支付定金30万元，2018年3月21日付30万元，余款拿钥匙付6万元，余下5万元在过户时全部付清。合同约定，如在约定期限内不履行支付其余房款的行为时，被告（反诉原告）有权没收定金。因原告（反诉被告）迟延履行付款义务，2018年12月26日，被告（反诉原告）委托律师出具律师函，已通知原告（反诉被告）解除合同，并没收定金。之后，被告（反诉原告）却收到原告（反诉被告）的诉状，要求履行房屋转让合同，且原告（反诉被告）向法院提交的证据中竟然出现擅自篡改后的合同，原告（反诉被告）在合同中擅自增加了“原告（反诉被告）支付预付款后，被告（反诉原告）必须提供房屋所有证件”的条款。因所涉房屋为拆迁安置房，合同中也早已约定产证未作。故原告（反诉被告）擅自添加的内容为当时无法达成的条件，意图逃避付款责任。被告（反诉原告）认为，未经双方合意的情况下，原告（反诉被告）擅自添加的条款无效，原告（反诉被告）应按照篡改前双方签订的合同履行付款义务，因原告（反诉被告）未按合同约定履行付款义务，被告（反诉原告）已通知解除合同并没收定金。 原告(反诉被告)辩称：首先，合同签订部分的事实双方确认，被告(反诉原告)认为已通知原告(反诉被告)的事实是不符的，原告(反诉被告)在向法院起诉后被告(反诉原告)才提出解除合同，因此第一个诉讼请求不成立；第二，30万元是预付款，不是定金；第三，原告(反诉被告)并没有篡改合同内容，补写是中介补的，不是反诉被告改的；即使补写的内容与双方合同不一致，反诉被告要求反诉原告提供拆迁房屋的证明也是合理的；根据中介方陈述，在双方洽谈合同过程中，确实提到过“乙方支付预付款后，甲方必须提供房屋所有证件”，因此进行了补写。第四，3月21日当天原告(反诉被告)准备了30万元购房款，但是因为反诉原告没有准备好证明，因此产生了争议，因为原告(反诉被告)没有办法确认房屋是否是被告(反诉原告)一人所有的，事后也证明不是其一个人的。 原告(反诉被告)围绕本诉的诉讼请求和反诉依法提交了如下证据： 1.房屋转让合同1份，证明双方的房屋买卖关系及有关约定的事实； 2.收条2份，证明原告（反诉被告）已支付定金5000元及购房预付款30万元且被告（反诉原告）收到305000元房款的事实。 3.安置协议书及安置情况表，证明被告出让的房屋系拆迁安置取得及安置人员情况的事实。 4.银行电子回单和信用卡交易明细各1份，证明2018年3月21日原告（反诉被告）准备支付房款30万元，但是没有拿到相关证据，所以没有支付的事实。 被告(反诉原告)质证意见：证据1、“乙方支付预付款后，甲方必须提供房屋所有证件”这句话是原告事后添加的，是虚假的；证据2，没有异议；证据3没有异议；证据4，三性有异议，不存在要付款的这个事情。 被告(反诉原告)针对本诉和反诉提供了如下证据： 1.徐金华录音、调查笔录各1份，证明原告(反诉被告)提供的房屋买卖合同存在擅自篡改； 2.殷福宝录音记录1份，证明被告(反诉原告)向原告(反诉被告)催讨款项的事实； 3.快递底单、律师函各1份，证明被告(反诉原告)已通知原告(反诉被告)解除合同。 4.合同照片1份，证明未经篡改的房屋买卖合同，中介徐金华把合同原件拍照之后通过手机微信发给被告(反诉原告)。 5.银行卡清单1份，证明2018年3月17日原告（反诉被告）要求案外人倪小妹转30万元给被告(反诉原告)。 6.户口本复印件1份，证明被告的身份关系。 7.离婚协议书1份，证明被告(反诉原告)跟被告沈爱华离婚时对财产已经分割。 原告(反诉被告)质证意见：证据1，三性有异议，被告提供的录音内容是不完整的，文字上截取了部分，没有原始证据，对真实性不予认可；调查笔录三性有异议，徐金华应当作为证人出庭作证；证据2，三性不予认可，只是书面的摘要；证据3，是原告第一次起诉后2018年12月26日发出形成的；证据4，合同本身真实性认可，原告证明目的不予认可；证据5,没有异议，30万元是房屋的预付款，是谁支付的不重要；证据6无异议；证据7，真实性无异议。 本院依被告（反诉原告）的申请，准许证人周某出庭作证，周某陈述其介绍双方买卖房屋的过程。 原告(反诉被告)质证意见：房屋是通过证人介绍的，但有关事实其并不是亲眼看到，都是通过被告(反诉原告)转述的，其与徐金华的陈述不一致，对于证人证言没有实质性的意见，不能采信。 被告(反诉原告)质证意见：没有异议，签完合同后，徐金华说合同都被原告(反诉被告)拿走，也说到合同被原告(反诉被告)改了，徐金华就把原始合同拍的存照发给被告(反诉原告)了，被告(反诉原告)也将此事告知给证人。 本院出示依职权对被告沈爱华、曹敏的调查笔录，对徐金华的调查笔录，快递查询结果单。证明被告沈爱华、曹敏表示被告(反诉原告)对涉案房屋有权处分，徐金华陈述其应原告的要求在合同上添加条款，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)发解除合同的律师函的送达结果。 原告(反诉被告)质证意见：对沈爱华、曹敏的笔录没有异议；对徐金华的笔录，真实性没有异议，徐金华明确讲到签合同前双方对证件的事情有提及；对快递结果单无异议。 被告(反诉原告)质证意见：均没有异议。 本院对原告(反诉被告)提供的证据，认证如下：证据1，结合被告(反诉原告)提供的证据1、4和庭审调查的情况，除了被告(反诉原告)提出原告(反诉被告)在合同上添加的条款外，其他内容的真实性没有异议，予以认定。证据2-3，真实性无异议，予以认定。 本院对被告(反诉原告)提供的证据，认证如下：证据1、4，与本院对徐金华调查笔录相印证，予以认定；证据2，不予认定；证据3、5、6，真实性予以认定。 对证人证言，因证人周某系双方房屋买卖的介绍人，其陈述的事实与庭审中原、被告双方的陈述基本一致，仅是对于在中介徐金华处签订合同时是否提及房屋证明问题有所不同。故本院对其证言，除上述不同之处外，其他均予以采信。 本院对被告沈爱华、曹敏的调查笔录，徐金华的调查笔录，予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经周某介绍就房屋买卖达成了一致意见，原告（反诉被告）于2018年3月16日支付被告（反诉原告）5000元（注明为购房押金），双方于2018年3月17日在房产中介徐金华处签订房屋转让合同一份，约定：被告（反诉原告）将位于平湖市房屋以71万元转让给原告（反诉被告），该房建筑面积约60.02平方米，车库10平方米，产权证及土地证待做；2018年3月17日原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）定金30万元，付款方式为2018年3月21日支付30万元，拿钥匙付6万元，余款5万元于过户时全部付清；被告（反诉原告）应确保该房屋的产权合法，并无条件协助原告（反诉被告）办理过户手续；否则属违约，应支付违约金，即在退还已付定金的同时，再赔偿原告（反诉被告）已付定金的一至二倍；原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）定金后，如在约定期限内不履行支付其余房款，在告知原告（反诉被告）无效的情况下，被告（反诉原告）有权没收定金。原告（反诉被告）和被告（反诉原告）分别在合同上以转让人及承让人名义签字，倪小妹在合同上以中介方名义签字。合同签订当日，原告（反诉被告）通过银行转帐支付被告（反诉原告）30万元，由被告（反诉原告）出具收到30万元房屋预付款的收条。2018年3月21日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未提供相关房屋凭证为由，拒绝按约支付其余房款。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）多次催讨，原告（反诉被告）至今仍未付。2018年12月11日，原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）要求交付涉案房屋并办理过户，案号为（2018）浙0482民初6062号，被告（反诉原告）于2018年12月26日向原告（反诉被告）发律师函，通知原告（反诉被告）因其未在约定期限内支付剩余房款构成违约，解除涉案房屋转让合同，并没收30万元定金，原告（反诉被告）于2018年12月30日收到该通知。后该案于2019年7月5日撤诉。 中介徐金华陈述，签订合同时，双方曾提到房屋凭证的问题，被告(反诉原告)表示凭证遗失且夫妻离婚，被告(反诉原告)对涉案房屋有权处分；当日，合同均被原告(反诉被告)拿走，且签订合同当日的下午3点，倪小妹与原告(反诉被告)一起又到徐金华处，要求在合同的付款方式后面添加条款，内容为“乙方支付预付款后，必须提供房屋所有证件”；因被告(反诉原告)未在场，徐金华按原告(反诉被告)的要求添加条款后，即将添加这一事实告知给被告(反诉原告)，并将未添加条款的原合同照片发给被告(反诉原告)。 另查，被告(反诉原告)家庭户(户主为曹春华)于2014年3月27日因原农房拆迁享受安置房补偿200平方米，涉案房屋属于家庭安置房之一，享受安置人员包括被告(反诉原告)及被告沈爱华、曹敏、李玉根。被告沈爱华系被告(反诉原告)前妻，被告曹敏系被告(反诉原告)女儿，被告李玉根系被告(反诉原告)母亲。 被告沈爱华与被告(反诉原告)于2007年11月5日协议离婚，约定家庭拆迁安置的房屋中一套80左右平方米的房屋归被告沈爱华，其他房屋归被告(反诉原告)及其父母。被告沈爱华、曹敏均陈述，涉案房屋出售与被告沈爱华、曹敏无关，由被告(反诉原告)处置。 本院认为：本案的争议焦点是，一、原告（反诉被告）拒付房款是否构成违约，二、合同是否已经解除，三、30万元是否应当没收。第一个问题，首先，根据法庭查明的情况，添加条款系合同签订后原告（反诉被告）的单方意思添加，并非合同双方的合意，不是被告（反诉原告）的意思表示，按合同的基本原则，被告（反诉原告）不应受到该条款的约束；其次，涉案房屋为拆迁安置的期房，并非现房，合同签订时土地证及产权证均未做，原告（反诉被告）在买房时对此是明知的，原告（反诉被告）在2018年3月17日支付30万元之后，按约定应于2018年3月26日支付第二笔房款30万元，但原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）当时没有相关房屋凭证，导致原告（反诉被告）对被告（反诉原告）是否拥有房屋处分权产生怀疑，拒付房款是行使不安抗辩权，本院认为，虽然双方是基于都熟识的证人周某介绍，但是房屋买卖涉及的金额利益较大，而在订立合同之时被告（反诉原告）并未向原告（反诉被告）提供过任何书面凭证证实其对涉案房屋有处分权，所以原告（反诉被告）要求看房屋产权的凭证不属于不合理要求，被告（反诉原告）也可以到拆迁部门补办房屋相关凭证后向原告（反诉被告）出示，但是，原告（反诉被告）行使不安抗辩权应限定在合理的期限和范围内，根据合同法第六十八条有关不安抗辩权的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。故本案原告（反诉被告）于2018年3月21日因行使不安抗辩而拒付第二期房款，不符合关于行使不安抗辩权的法律规定，而且原告（反诉被告）在庭审中表示，涉案房屋的产权其在购房过程中也作过大致了解，是属于被告（反诉原告）家庭户的拆迁安置房屋；再次，即使是对是否有处分权存疑，原告（反诉被告）也可以通过向公证机关提存等方式支付第二笔房款，而不能通过擅自修改合同条款，将提供房屋凭证作为支付第二笔款项的前置条件；然后，根据调查的情况，被告（反诉原告）是有权对涉案房屋作出处分的，其他共有人即其他三被告并未提出异议；所以，原告（反诉被告）以怀疑被告（反诉原告）没有处分权为由，长期中止履行，拒付第二期房款没有依据，结合原告（反诉被告）单方添加了合同条款，本院认为，原告（反诉被告）拒付30万元房款构成违约；第二个问题，被告（反诉原告）因原告（反诉被告）迟延支付房款已于2018年12月26日通知原告（反诉被告）解除合同，本院认为，原告（反诉被告）没有确切证据证明被告（反诉原告）无房屋处分权的情况下，主动中止履行合同长达9个月，期间原告（反诉被告）与被告（反诉原告）多次接洽，被告（反诉原告）也催讨付款，原告（反诉被告）仍未按约支付，该情形符合合同法规定的法定解除条件，被告（反诉原告）有权解除合同，虽然原告（反诉被告）否认收到解除通知，但快递查询结果显示通知已于2018年12月30日送达，故合同已解除。第三个问题，双方约定合同订立当日支付定金30万元，但被告（反诉原告）在收条上写明收到原告（反诉被告）支付的30万元房屋预付款，本院认为，30万元的支付时间以及金额完全符合合同的约定，应当认为这30万为定金条款的履行，但双方约定的定金过高，根据相关法律规定，定金不得超过主合同标的的20%，故本案定金为14.2万元，超过部分为房屋预付款；考虑到被告（反诉原告）在原告（反诉被告）提出查看房屋的相关凭证的要求之后，没有积极主动地提供有关信息资料，以促进双方交易的完成，反而拒绝向原告（反诉被告）出示，被告（反诉原告）虽然可以依法律规定解除本案合同，但其在合同履行过程中也可选择向原告（反诉被告）出示房屋凭证以消除原告（反诉被告）的疑虑，敦促原告（反诉被告）继续履行第二笔房款，故综合本案的实际情况，本院认为，原告（反诉被告）的迟延履行行为是部分不履行，未履行部分占合同比例的定金部分约为6万元，故被告（反诉原告）主张没收30万元定金的请求，本院支持其中的6万元，其余部分不予支持。原告（被告）已支付的305000元款项，扣除6万元，其他245000元由被告（反诉原告）返还给原告（反诉被告）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)殷福宝与被告(反诉原告)曹春华于2018年3月17日签订的房屋转让合同于2018年12月30日解除； 二、被告(反诉原告)曹春华没收60000元定金； 三、被告(反诉原告)曹春华于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)殷福宝245000元； 四、驳回原告(反诉被告)殷福宝的本诉诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10900元，财产保全费4070元，合计诉讼费14970元，由原告(反诉被告)殷福宝负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告(反诉被告)殷福宝负担690元，由被告(反诉原告)曹春华负担2210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 (此页无正文) 审 判 长  张 娜 人民陪审员  沈芳根 人民陪审员  李凤琴 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  胡望春