北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31221号原告：北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德路45号1-3层。法定代表人：张跃，董事长。委托诉讼代理人：王瑾，女，1987年2月9日出生，汉族，北京东方置地投资发展有限公司职员。被告：卢广武，男，1972年10月1日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：白雪，女，1974年3月7日出生，回族，户籍地北京市海淀区。原告北京东方置地投资发展有限公司（以下称原告）与被告卢广武（以下称姓名）、被告白雪（以下称姓名，与卢广武并称为二被告）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王瑾、二被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付购房款2324600元、利息438794.75元（按照一年期贷款利率上浮10%计算，自2017年1月20日至2019年1月8日）、滞纳金729338.2元（截止至2019年1月8日）。事实和理由：2015年12月28日，原告与二被告就朝阳区芍药居北里102号楼1层xx号房屋（以下称涉案房屋）买卖事宜签订了《北京市商品房现房买卖合同》（XF598484），合同约定该房屋单价为39378.93元/平方米，房屋总价为47249200元。因二被告资金周转困难，原告于2016年11月8日与二被告就上述合同签订《补充协议》，约定：1.二被告已于2016年11月7日获得银行批贷函；2.二被告应于2016年12月20日前向原告支付房屋首付款尾款3624600元及其利息；3.二被告应于2017年6月30日前向原告支付购房款3000000元及其利息；4.二被告应于2017年12月1日前向原告支付2624600元及其利息；上诉三笔款项的利息按照银行同期贷款利率基准利率上浮10%计算，自取得批贷函之日起计息；6.逾期支付的，二被告自逾期之日起须另向原告支付逾期房款滞纳金（每日滞纳金为逾期房款万分之五）。二被告自2008年起租用原告上述房屋，《北京市商品房现房买卖合同》（XF598484）签订时二被告已实际使用上述房屋，我方已经履行完毕全部合同义务。截止至2019年1月17日，我方收到二被告支付购房款43笔，总计44924600元。综上，二被告应于2017年12月1日前向我方付清全部购房款本金、利息及滞纳金。但截止至2019年1月8日，二被告实际支付我方44924600元，尚未支付购房款2324600元，产生利息及滞纳金1168132.95元，共计3492732.95元整。综上，原告诉至法院。二被告辩称，我方与原告先后签署了四份合约文件，分别为“销售意向书”、“芍药居底商销售协议”、“北京市商品房现房买卖合同”及“补充协议”，原告仅以最后一份“补充协议”约定的基础条款作为诉讼请求的基础；为避免断章取义，应以上述四份合同为基础，综合评价，才能体现客观公正性。所有答辩、申诉、免责、负责等行为都应符合中华人民共和国的相关法律法规、商品房销售管理办法及消费者权益保护法，并体现公平、公正、对等的原则。2006年10月16日至2012年10月15日，我方承租了涉案房屋；2013年8月原告因资金问题急于将涉案房屋出售给某韩国美容机构，原告已于我方商讨租赁合约未到期的赔付问题，因我方有事离开北京，双方就售后搬迁及赔付问题未达成一致，直至2013年12月双方就购买涉案房屋事宜开始磋商，并由原告方起草了“销售意向书”，我方在2013年12月31日签署该“销售意向书”，并约定当日支付570万元（含提前支付的30万元），共计600万元预付款。在“销售意向书”中原告明确说明：原告拥有房屋的产权，产权证正在办理中，事实上原告隐瞒了此房屋不具有商品房现售条件的真实信息，销售行为不具备合法性，原告在国家规定的商品房现房销售许可资格的条件中，仅有《国有建设用地使用权出让合同》，其他“建设用地规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“建设工程竣工验收证明”及“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施交付证明”等手续均未办理。在此期间，原告在不具合法销售资格的情况下，占用我方600万元，原告方经营性挪用至办理取得商品房现房销售合法资格的手续使用，且不只限于办理此商品房标的物的合法销售手续，含原告方在芍药居小区内的其他现房房产合法销售手续，以上事实给我方带来了资金使用成本，并失去了投资其他项目的机会成本。2014年8月8日签署“芍药居小区底商销售协议”，按照“销售意向书”约定，60日内应当完成销售协议的签署，由于原告在办理商品房标的物的合法销售手续迟缓等原因，直到2014年8月8日才签署“销售协议”。“芍药居小区底商销售协议”约定2016年6月28日之前办理完网签手续并协助购房人取得房屋产权证，但我方取得房产证的时间是2016年12月19日，原告违约171天，合约规定了相应的违约责任（每延期一日需向购买人支付已付款款千分之0.02作为违约金）。2015年12月28日签署“北京市商品房现房买卖合同”，直至2015年12月底，原告才正式办理完毕房屋所有权证，2015年12月28日才办理完成土地增值税涉税证明，截止至2015年底我方已经按照约定分批支付了购房款2000万元，此期间原告在不具备合法商品房现房销售资格的情况下占用我方2000万元累计24个月，给我方带来资金使用成本及风险损失。2016年11月8日签署“补充协议”，截止到本协议签署，购房时限长达3年，剩余尾款由原告指定办理购房按揭贷款公司协助办理房贷手续，由于受政策影响未能达到预想的贷款金额，原告要求先签署“补充协议”后双方可共同办理产权过户、建委备案、银行抵押及放款等手续，我方在非常被动的情况下被迫签署“补充协议”，并约定了剩余尾款的还款方式。依据《合同法》第54条规定，一方以欺诈、威胁及乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同、协议，受损害方有权请求人民法院变更或撤销，故请求撤销“补充协议”中关于利息及滞纳金的条款。违约金、滞纳金数额过高，合同中约定的建筑图纸、合格验收证等原告至今未交付给二被告，涉案房屋质量出现问题，造成漏水泡水情况，给二被告造成了一定的经济损失。在违约金方面，双方相差几十倍，没有对等原则，希望酌情考虑。原告存在违约情形，导致二被告有利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：1.2013年12月31日原告作为甲方与二被告作为乙方签署《销售意向书》，约定原告将芍药居北里x号楼一层、二层底商1300平，销售单价为4万元/平方米出售给二被告，总价款为5000万元，签订本意向书时支付600万元（实际支付570万元，房租冲抵30万元）；甲乙双方于2016年6月28日前结清全部购房款后办理网签手续、办理产权证，各自缴纳相关费用。二被告当日支付570万元。2.2014年8月28日（原告签署日期为2014年7月9日）原告作为出卖人与二被告作为购买人签署了两份《芍药居小区底商销售协议》，约定原告将朝阳区芍药居北里x号楼一层、二层底商，总面积1300平方米出售给二被告，总价款5000万元，4万元/平方米；出卖人应于2016年6月28日之前为买方办理完毕网签手续，并协助购买人取得房屋产权证；每延期一日以需向购买人支付已支付款的0.02‰作为违约金，如延期60日未办理网签手续，购买人有权单方解除该协议。3.2015年12月28日，原告作为出卖方与二被告作为买受人签署《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给二被告，用途为商业；总面积为1231.23平方米，单价为39378.93元/平方米，总价47249200元；买受人可以首期支付购房款50%，其余价款可以向工商银行借款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，应当提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书，为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人未能在房屋交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，买受人可以选择退房或者要求出卖人按日万分之0.2支付违约金；本协议签订之日起5日内支付价款2000万元，2016年3月31日之前支付362.46万元。4.2016年11月8日，原告作为甲方与二被告作为乙方签署《补充协议》，关于2015年12月28日双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》，乙方已经向甲方支付购房款2000万元，尚有27249200元未支付。补充协议如下：1.乙方申请的购房贷款1800万元已于2016年11月7日获银行批准。甲乙双方共同办理产权过户、建委备案、银行抵押及放款等收悉，确保甲方全额尽早收到此项贷款；2.乙方应于2016年12月20日前向甲方支付该房屋首付款尾款3624600元及利息。利息按照银行同期贷款基准利率上浮10%计算，计息日期为乙方获取书面批贷函之日起至乙方全部缴款之日止。如遇逾期支付，乙方自逾期之日起须另行向甲方支付逾期房款的滞纳金（每日滞纳金为逾期房款万分之五）。就乙方支付甲方剩余购房款5624600元，双方达成如下约定：1.2017年6月30日前乙方向甲方支付300万元及其利息；2.2017年12月1日前乙方向甲方支付2624600元及其利息；3.上述利息按照银行同期贷款基准利率上浮10%计算，自取的批贷函之日起计算；4.如逾期支付，乙方自逾期之日起须另行向甲方支付逾期房款的滞纳金（每日滞纳金为逾期房款万分之五）；4.甲乙双方共同办理上述5624600元欠款的房屋他项权利登记，待乙方如期足额支付甲方全部购房款47249200元后双方再行办理注销手续。5.双方均认可涉案房屋于2015年12月28日具备出售资格及“五证齐全”；双方均认可于2016年12月19日办理完毕涉案房屋产权证书。6.原告称二被告一直实际占有涉案房屋，之前是租赁的，二被告认可。二被告提交《房屋租赁合同》，载明2006年10月16日起开始租赁涉案房屋（承租方为北京xxx贸易有限责任公司）。7.原告提交交款清单（含时间及金额），载明自2013年6月21日至2018年7月31日二被告总计付款4492.46万元，二被告认可付款金额及时间，认可尚欠购房款尾款232.46万元。8.二被告称2017年1月份取得了批贷函，2017年1月20日放款，原告称取得批贷函的具体日期不清楚；原告称按照一年期银行贷款利率计算利息，自2017年1月20日起算利息。二被告称当时没有说“同期”是哪个期限。9.针对二被告辩论意见中称有损失，本院向其释明是否反诉，二被告称不反诉。本院认为，原告与二被告签署的《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》、《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》等系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。鉴于《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》签署日期在先，且针对的均为涉案房屋，后签署的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系对上述《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》的延续或变更，买卖双方的权利义务应当以《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》约定为准；故二被告以《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》中约定主张原告违约缺乏法律以及事实依据。原告已经按约将涉案房屋交付给二被告且按时办理了涉案房屋的产权证，二被告应当按照双方约定时间足额付款，二被告未按时足额付款，应构成违约。现二被告认可尚欠房款232.46万元，本院不持异议。二被告称《补充协议》并非二被告真实意思表示，要求撤销违约金及利息条款，但二被告并未提交证据证明存在法定的可撤销的情形；二被告作为成年人，应当知道在《补充协议》上签字的法律意义及后果，故本院认为《补充协议》系各方真实意思表示。关于利息，《补充协议》有约定，原告现要求二被告自2017年1月20日开始付息，符合合同约定，且标准合理（按照最低贷款利率年息4.35%，上浮10%），本院予以支持。关于滞纳金，本质系违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；本案中，双方约定了利息，同时约定了滞纳金，原告未举证证明其除了利息损失外还存在其他损失，且二被告抗辩违约金过高，要求酌减，本院兼顾违约金的赔偿性及惩罚性等特点，对于滞纳金酌情予以支持。关于二被告答辩中要求被告赔偿损失的请求，经本院释明其不反诉，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢广武、被告白雪于本判决生效后十日内向原告北京东方置地投资发展有限公司支付购房款二百三十二万四千六百元、利息三十六万零四百七十三元（二〇一七年一月二十日至二〇一九年一月八日期间）、滞纳金三十六万元（二〇一九年一月九日之前）；二、驳回原告北京东方置地投资发展有限公司其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34742元，由原告北京东方置地投资发展有限公司承担4453元（已交纳），由被告卢广武、被告白雪负担30289元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 峰人民陪审员 孙 燕人民陪审员 宋小超二〇二〇年三月三十日书 记 员 马 赫-10--1-