福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终75号 上诉人（原审被告）：郑文喜，男，1966年3月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：陈建新，女，1968年8月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：范敏，福建众益律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建莆田联创世纪投资有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口东南侧莆田联创国际广场销售中心2楼，统一社会信用代码913503025792612415。 法定代表人：张兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雪燕，福建绩学律师事务所执业律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地福建省莆田市荔城区胜利路219号，统一社会信用代码913503048555068831。 法定代表人：徐碧娟，该行行长。 委托诉讼代理人：沈奇萍，女，1989年2月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，系该行员工。 上诉人郑文喜、陈建新因与被上诉人福建莆田联创世纪投资有限公司（以下简称联创公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工行荔城支行）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑文喜、陈建新上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项，改判陈建新不承担支付代垫款项及利息和违约金的责任，并对违约金数额适当调低。事实和理由：一、陈建新不应承担支付垫付款项、利息及违约金的责任。与联创公司签订《商品房买卖合同》的合同相对人系郑文喜，陈建新并非房屋买卖合同的相对方，陈建新也仅在《个人购房借款/担保合同》的抵押人处签名，可见其并非该借贷关系的债务人。根据合同相对性原则，陈建新依法并不对本案所涉及的垫付款、利息及违约金承担共同还款的责任。二、郑文喜、陈建新不应承担支付违约金的违约责任，即使法院认为郑文喜、陈建新需支付违约金，一审判令郑文喜、陈建新支付的违约金过高。首先，根据郑文喜与联创公司签订的《合同补充协议》的约定，联创公司应在房屋交付之日起365个工作日向郑文喜交付房屋权属证书，但联创公司逾期办证，构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》约定，抵押人获得房屋权属证书后，应在30日或贷款人要求的合理期限内办妥证式抵押手续。可见郑文喜不能及时办理证式的抵押登记手续系联创公司逾期办证导致，进而导致联创公司不能及时免除阶段性担保责任，故是联创公司自身逾期办证原因导致其承担保证责任，故郑文喜不应承担支付违约金的违约责任。其次，双方合同约定的义务均已履行完毕，联创公司在合同履行过程中没有任何实际损失，联创公司主张以全部购房款的20%计算违约金明显不合理。再次，即便法院认为联创公司代替郑文喜向工行荔城支行偿还部分购房款的行为给其造成了实际损失，联创公司诉请要求的违约金数额也明显高于实际损失。三、一审法院要求郑文喜、陈建新向联创公司支付其垫付的款项及利息系对事实认定不清。既然郑文喜与联创公司合意解除了《商品房买卖合同》及相关附件《补充协议》，合同解除后，双方即应当相互返还房屋以及购房款，联创公司代郑文喜支付的该笔款项实际上就是将部分贷款返还给工行荔城支行。故一审法院要求郑文喜、陈建新向联创公司支付该笔款项及利息，认定事实不清。 联创公司辩称：一、陈建新系按揭贷款的共同债务人，应承担共同还款责任。陈建新在一审中原提起反诉，其在反诉中也是以涉案房屋的共有人及债务的共同还款义务人提起反诉的，一审法院将陈建新作为共同债务人，认定事实清楚，证据充分，应予支持。二、郑文喜、陈建新主张联创公司未在期限内为其取得房屋权属证书为由不履行还贷义务不能成立，即便存在逾期办证的情形，郑文喜、陈建新也应根据双方签订的《商品房买卖合同》另案主张，郑文喜、陈建新主张的因联创公司逾期办证行为与其个人拒不履行银行按揭还款义务之间没有因果关系。三、一审法院认定郑文喜、陈建新应承担总购房款20%的违约金并未违反法律及双方签订的合同的约定。综上所述，一审认定事实清楚，证据充分，郑文喜、陈建新的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 工行荔城支行述称：一、联创公司为郑文喜的《个人购房借款/担保合同》提供阶段性连带保证责任，由陈建新签订《中国工商银行个人商用房贷款申请表》，承担共同还款义务。根据《个人购房借款/担保合同》约定，郑文喜在联创公司提供偿还贷款本息的阶段性保证责任期间未按合同约定履行还款义务的，工行荔城支行有权从该公司开立的保证金账户中扣收款项，用于归还郑文喜结欠的贷款本息。二、郑文喜与陈建新系夫妻关系，且陈建新承诺愿意对借款承担共同偿还责任，涉案借款系郑文喜与陈建新的共同债务。请求驳回上诉，维持原判。 联创公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除联创公司与郑文喜于2013年10月17日签订的编号为Ｃ201305626《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；二、依法判令郑文喜配合联创公司办理该《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；三、依法判令郑文喜协助联创公司办理《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区房屋预告登记注销手续；四、依法判令郑文喜将坐落于莆田市城厢区房屋返还给联创公司；五、依法判令郑文喜向联创公司支付代偿款共计70079.94元（暂计至2019年3月31日，最终以联创公司实际代垫的金额为准）以及自2019年3月31日起按年利率6%计息至郑文喜实际还清垫付款之日止；六、依法判令郑文喜向联创公司支付违约金363551.4元【（总购房款600185元＋592248元＋625324元）×20%】；七、依法判令陈建新对上述债务承担连带清偿责任；八、本案案件受理费等均由郑文喜、陈建新承担。 一审法院认定事实如下：2013年10月17日，郑文喜与联创公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑文喜向联创公司购买坐落于莆田市城厢区，房屋建筑面积分别为53.99平方米、53.99平方米、56.98平方米，房屋售价分别为11116.6元／平方米、10969.59元／平方米、10974.45元／平方米，该三套房屋总价款为1817757元。郑文喜采用银行按揭贷款的方式购买该三套房屋，即在合同签订当日，郑文喜共向联创公司支付首付款917757元（其中617首付300185元、618首付302248元、619首付345324元），其余部分由郑文喜向工行荔城支行申请按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第五点约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。2014年8月26日，郑文喜与工行荔城支行签订三份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郑文喜向工行荔城支行借款共计90万元，向工行荔城支行贷款10年，并由陈建新共同抵押人在借款合同上签名，由联创公司对该借款提供阶段性连带担保责任。2015年11月28日，联创公司通知郑文喜交房并结算面积差价款，并向郑文喜履行了交付涉案房屋的义务。按揭贷款办理后，郑文喜、陈建新自2018年7月起没有按照约定向工行荔城支行还款，故工行荔城支行根据借款合同约定，要求联创公司履行担保义务，截止至2019年3月31日，联创公司按约定共向工行荔城支行代偿款项70079.94元。2019年4月19日，联创公司以书面形式向郑文喜发出《催款函》，要求郑文喜在收到该催款函后七日内结清联创公司代付款项，否则将按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，要求郑文喜承担相应的违约责任。后因郑文喜仍未履行还款等义务，联创公司即于2019年9月2日向一审法院提起诉讼。2019年9月30日，郑文喜、陈建新向一审法院提起反诉，要求判令联创公司返还其二人已支付的购房款1817757元，其中未偿还给工行荔城支行的贷款本息直接支付给工行荔城支行，剩余款项直接支付给郑文喜、陈建新；判令联创公司支付其二人因房屋装修花去的费用30万元。但郑文喜、陈建新未向一审法院支付反诉案件受理费，故一审法院按其二人撤回反诉处理。 一审法院认为，联创公司与郑文喜签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议、联创公司、郑文喜、陈建新与工行荔城支行签订的三份《个人购房借款／担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。庭审时，郑文喜、陈建新对联创公司提出的第一、二、三、四点诉讼请求没有异议，一审法院予以确认，故联创公司要求解除联创公司与郑文喜于2013年10月17日签订的三份编号均为Ｃ201305626《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；要求郑文喜配合联创公司办理该三份编号均为Ｃ201305626《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；要求郑文喜协助联创公司办理《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区房屋预告登记注销手续；要求郑文喜将坐落于莆田市城厢区房屋返还给联创公司，均合理合法，一审法院予以支持。因郑文喜逾期缴纳银行按揭贷款，联创公司为其垫付按揭贷款70079.94元，现联创公司要求郑文喜支付该款项，于法有据，但其要求该款自2019年3月31日起至还清之日止按年利率6%计息，缺乏依据，利息可以70079.94元为基数自起诉之日（2019年9月2日）起至还清之日止按年利率6%计息，超过部分不予支持。根据附件六合同补充协议第四条第五点的约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金……”，因郑文喜未能缴纳银行按揭贷款，现联创公司要求其支付违约金363551.4元【（总购房款600185元＋592248元＋625324元）×20%】，符合合同约定，一审法院亦予以支持。陈建新作为共同抵押人在三份《个人购房借款／担保合同》签名捺手印确认，该行为可以确认陈建新对涉案房产享有权利，故其对因郑文喜逾期缴纳银行按揭贷款产生的违约后果亦应承担共同偿还责任，即陈建新应与郑文喜共同向联创公司支付款项70079.94元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；陈建新应与郑文喜共同向联创公司支付违约金363551.4元。陈建新主张其不应对上述债务承担偿还责任，缺乏依据，一审法院依法不予支持。郑文喜、陈建新另主张其因涉案房屋装修花去费用30万元，但其提供的证据不足以正式该主张，一审法院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除福建莆田联创世纪投资有限公司与郑文喜于2013年10月17日签订的三份编号均为Ｃ201305626的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；二、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内配合福建莆田联创世纪投资有限公司办理双方于2013年10月17日签订的三份编号均为Ｃ201305626《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；三、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内协助福建莆田联创世纪投资有限公司办理双方于2013年10月17日签订的三份编号均为Ｃ201305626《商品房买卖合同》（预售）项下的坐落于莆田市城厢区房屋的预告登记注销手续；四、郑文喜应于本判决生效之日起二十日内将坐落于莆田市城厢区房屋返还给福建莆田联创世纪投资有限公司；五、郑文喜、陈建新应于本判决生效之日起二十日内共同支付给福建莆田联创世纪投资有限公司垫付的款项70079.94元及该款自2019年9月2日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；六、郑文喜、陈建新应于本判决生效之日起二十日内共同向福建莆田联创世纪投资有限公司支付违约金363551.4元；七、驳回福建莆田联创世纪投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币24264.1元，由福建莆田联创世纪投资有限公司负担50元，由郑文喜、陈建新负担24214.1元。 本院二审期间，联创公司未提交新证据。郑文喜、陈建新向本院提交房屋登记薄，用于证实涉案房屋在2017年5月23日被法院查封。联创公司质证认为，该证据已经超过举证期限，不属于新证据，对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据不能作为郑文喜、陈建新违约免责事由。工行荔城支行对该证据没有异议。工行荔城支行提交结婚证及《中国工商银行个人商用房贷款申请表》，用于证实陈建新也在申请表上签字，并承诺愿意为借款承担连带偿还责任，该按揭贷款属于郑文喜、陈建新的共同债务。郑文喜、陈建新对结婚证没有异议，对申请表的真实性也没有异议，但对证明对象有异议，申请表并非双方合意的文件，在双方之后确立权利义务关系的《个人购房借款/担保合同》中，陈建新并没有在借款人处签字，不能认定陈建新系共同还款人。联创公司没有异议，认为该组证据可以证实陈建新系涉案房屋的共同债务人。 本院经审查认为，郑文喜、陈建新提供的《房屋登记薄》系来源于不动产登记部门，真实性、合法性可以确认，据此可以认定涉案房屋被查封的具体时间，予以采信。工行荔城支行提供的《贷款申请表》虽然能够提供原件核对，真实性、合法性可以确认，但对借款人的认定应以其后的《个人购房借款/担保合同》为准，故该份证据不能证实其欲证明的对象，不予采信。 经审理查明，郑文喜、陈建新对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定：1.《商品买卖合同》第十四条中关于产权登记的约定，开发商应在90日内向购房者交付房屋权属证书；2.《合同补充协议》第五条第2款中约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付房屋360个工作日内取得房屋权属证书，开发商需支付违约金；3.郑文喜、陈建新与工行荔城支行签订的购房借款担保合同第十条第2款及20.2条中关于开发商阶段性担保解除条件的约定；4.2017年5月23日三套涉案房屋才被法院查封限制登记。联创公司与工行荔城支行对一审认定的事实均无异议。因各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，联创公司与郑文喜签订的三份《商品房买卖合同》《合同补充协议》及联创公司、郑文喜、陈建新与工行荔城支行签订的三份《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。根据联创公司与郑文喜签订的三份《合同补充协议》第五条的约定，买受人不能在交付商品房之日起365工作日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期办证违约责任。联创公司在2015年11月28日向郑文喜交付涉案房屋后，直至2017年5月23日房屋被查封前，联创公司仍未为郑文喜办理完涉案房屋的权属证书，可以认定联创公司构成违约。并且直至2018年7月联创公司承担阶段性保证责任前，联创公司还没有履行办证义务。正是因为联创公司迟迟未按合同约定为郑文喜办理涉案房屋的权属证书，才导致联创公司自2018年7月起开始承担阶段性保证责任。因联创公司违约在先，其自己对承担阶段性担保责任存在过错，故对联创公司请求郑文喜、陈建新承担解除合同的违约金，应不予支持。涉案的《商品房买卖合同》《合同补充协议》虽系联创公司与郑文喜之间签订的，但陈建新也是在《个人购房借款/担保合同》中的抵押人处签字，其并未否认其为涉案房屋的共有权人，故关于郑文喜为涉案房屋所负的债务可以认定为其夫妻共同债务。综上所述，郑文喜、陈建新的上诉请求部分成立；一审判决不当之处，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4360号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4360号民事判决第六项、第七项； 三、驳回福建莆田联创世纪投资有限公司的一审其他诉讼请求； 四、驳回郑文喜、陈建新的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21160元，由福建莆田联创世纪投资有限公司负担4232元，由郑文喜、陈建新负担16928元；二审案件受理费4810元，由福建莆田联创世纪投资有限公司负担4033元，由郑文喜、陈建新负担777元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月三十一日 书记员  黄慧萍 附注：一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。