沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初15927号原告：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区北站路77-1号1门负责人：许敬畏，系该公司行长。委托诉讼代理人：王宝绅，系该分行职员。委托诉讼代理人：于婉婷，系该分行职员。被告：康煦。被告：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区北一中路1号。法定代表人：齐界，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：武研博，系该公司职员。原告大连银行股份有限公司沈阳分行与被告康煦、沈阳万达房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人王宝绅、于婉婷，被告沈阳万达房地产有限公司委托诉讼代理人武研博均到庭参加诉讼。被告康煦经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告大连银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告康煦偿还原告合同编号为D04-101-121926号《个人一手房贷款借款合同》，借款剩余本金人民币489980.22元及至款项还清之日止的所欠利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权而发生的费用等；2、请求法院判决原告对位于沈阳市铁西区的房屋享有优先受偿权；3、请求法院判令被告沈阳万达房地产有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；4、请求法院判令由被告共同承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年12月25日，原告与被告康煦签订了合同编号为D04-101-121926的《个人一手房贷款借款合同》，借款伍拾叁万元；贷款期限为360个月，自2012年12月25日起至2042年12月25日，借款利率为浮动利率，浮动比例为下浮12%，合同有效期内，基准利率随人民银行基准贷款利率调整而调整，借款日当日执行的利率为年5.764%；合同中第七条阶段性担保约定，被告沈阳万达房地产有限公司提供阶段性担保，承诺：如发生退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致未按合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，被告自愿且不可撤销地为此合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。被告应于收到原告大连银行沈阳分行通知后五日内代为履行还款义务，否则大连银行沈阳分行有权从其在大连银行沈阳分行开立的任何账户中直接扣划相应款项；保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。同日，原告与被告康煦签订编号为D04-101-121926的《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定本抵押合同抵押担保范围为借款合下发生的全部债务提供全额担保，以抵押财产优先受偿。抵押房屋坐落于沈阳市铁西区的房屋，并办理了抵押登记;合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2012年12月26日向被告康煦发放贷款53万元贷款。该笔贷款均于2019年9月20日贷款发生逾期，截至2019年7月20日已逾期期共668天。依据《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》的约定，被告连续三个月或累计六个月未偿还本息和相关费用，原告有权要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，对被告未按时足额偿还贷款本息的行为，原告按逾期利率计收利息；原告享有抵押物优先受偿权。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告康煦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳万达房地产有限公司辩称，根据借款合同中关于本公司阶段性担保期限的约定，保证期限为自本合同签订之日起至抵押房产办妥不动产登记之日止，原告起诉后，原告及本公司均未核实房屋办理所有权证及抵押权证的情况，请法院给予一定的期限准许本公司核实涉案房屋是否办理所有所有权登记，若房屋已办理所有权登记，则本公司担保期限已届满，不同意对第一被告的欠款承担连带担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告康煦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。鉴于被告沈阳万达房地产有限公司对于原告提供的《个人一手房贷款借款合同》、《借款借据》、《自助转账划转、缴付个人贷款授权委托书》、《个人贷款支付申请书》、《个人一手房贷款抵押合同》、《还款明细》、《欠款明细》等证据的真实性均没有异议，本院对于上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，原告大连银行股份有限公司沈阳分行与被告康煦、沈阳万达房地产有限公司签订《个人一手房贷款借款合同》（编号：D04-101-121926），其中，原告大连银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（甲方），被告康煦作为借款人（乙方），被告沈阳万达房地产有限公司作为保证人（丙方），合同约定：借款伍拾叁万元整；贷款用于购买坐落于沈阳市铁西区，建筑面积112.04平方米的商品房；贷款期限为360个月，自2012年12月25日起至2042年12月25日；贷款基准年利率为6.55%，执行年利率为5.764%，本合同项下贷款利息自原告划拨贷款之日起计算，按月结息，按积数计息，结息日按中国人民银行规定执行，实行浮动利率；支付方式为受托支付，康煦不可撤销地授权原告大连银行股份有限公司沈阳分行在本合同生效（或登记备案）后，以康煦购楼房款名义将贷款一次性划入沈阳万达房地产有限公司指定账户；按照等额本息方式还本付息。合同第七条约定，被告沈阳万达房地产有限公司提供阶段性担保，自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及康煦应付的其他款项承担连带保证责任，在保证期间，如康煦未按本合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，被告沈阳万达房地产有限公司应于收到原告大连银行股份有限公司沈阳分行通知后五日内代为履行还款义务，否则原告大连银行股份有限公司沈阳分行有权从其在大连银行股份有限公司沈阳分行开立的任何账户中直接扣划相应款项，保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止，被告沈阳万达房地产有限公司保证及时办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办妥之后，尽力协助原告及时办理该房产的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告持有，并承诺：如发生退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同的情形，被告沈阳万达房地产有限公司将配合原告提前收回被告康煦所欠的全部贷款本息和其他应付款项，否则被告沈阳万达房地产有限公司有义务偿还被告康煦所欠的全部贷款本息和其他应付款项；第九条关于违约责任约定：如康煦为按本合同约定期限偿还借款本息，对逾期贷款部分，甲方从贷款逾期之日按本合同载明的贷款利率（当期合同执行利率）基础上上浮50%计收罚息，康煦不能按期支付贷款利息时，原告对康煦未支付的利息计收复利；借款期内，康煦连续三个月或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权停止向康煦贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。同日，即2012年12月25日，原告与被告康煦签订编号为D04-101-121926的《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定本抵押合同抵押担保范围为借款合下发生的全部债务提供全额担保，以抵押财产优先受偿，抵押房屋坐落于辽宁省沈阳市铁西区，建筑面积112.04平方米。2012年12月26日，原告与被告康煦将上述房产办理了预售商品房抵押权预告登记，债权数额为53万元。合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2012年12月26日向被告康煦放贷款53万元贷款。被告康煦未按约定履行还款义务。截止至2019年7月20日，被告康煦尚欠本金489980.22元、利息37959.95元、罚息1156.14元。在本案审理过程中，被告沈阳万达房地产有限公司提供沈阳市不动产登记中心于2020年3月20日提供的《不动产电子登记（簿）查询证明》，载明坐落于沈阳市铁西区，建筑面积112.04平方米的抵押房屋已经办理房屋所有权登记，所有权人为被告康煦，新档案号为6-2-0803183，登记日期为2015年4月17日。庭审中，原告明确表示其认可被告沈阳万达房地产有限公司的担保期限已经届满。现原、被告因金融借款合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告康煦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告康煦于2012年12月25日签订的《个人一手房贷款借款合同》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告康煦已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的《借款凭证》，能够证明原告已依约向被告康煦发放贷款。被告康煦作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人一手房贷款借款合同》并办理预售商品房抵押权预告登记的法律后果，现被告康煦未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原告与被告康煦之间借贷关系成立。各方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告康煦作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告康煦拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人一手房贷款借款合同》的约定要求被告提前偿还贷款，符合合同法规定，故，对于原告要求被告康煦返还贷款本金、利息、罚息、逾期利息等的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金及利息的数额问题。被告康煦作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告康煦与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告康煦欠款本息，而被告康煦并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告康煦欠款本息的数额予以采信。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳万达房地产有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳万达房地产有限公司作为保证人，与原告、被告康煦签订了《个人一手房贷款借款合同》，合同约定被告沈阳万达房地产有限公司提供阶段性担保，保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。根据被告沈阳万达房地产有限公司提供的由沈阳市不动产登记中心出具的《不动产电子登记（簿）查询证明》可以看出，被告康煦已于2015年4月17日取得案涉房屋的所有权，此时案涉房屋已经具备办理抵押登记的条件。开发商对银行贷款的阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已经成就，现原告在庭审中明确表示其认可被告沈阳万达房地产有限公司的担保期限已经届满，且原告并未提供相关证据证明其在条件成就后积极办理抵押登记，以及其在保证期间内向被告沈阳万达房地产有限公司主张权利，则保证人的保证责任免除。故，对于原告要求被告沈阳万达房地产有限公司承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告康煦于本判决书生效之日起十五日内偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金489980.22元；二、被告康煦于本判决书生效之日起十五日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款利息37959.95元、罚息1156.14元（上述利息、罚息、复利截至2019年7月20日，自2019年7月21日起至贷款全部还清之日止的利息、罚息及复利，按合同约定计算）；三、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告康煦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8649元，保全费2970元，公告费400元，由被告康煦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  史秋卓人民陪审员  郑秀丽二〇二〇年三月十九日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。