河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初434号原告：宋震，男，1986年5月30日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蔡佳、孟祥征，河南三融律师事务所律师。被告：晏乃刚，男，1980年10月15日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高祥兵、姜萍萍（实习），北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告：赵敏，女，1970年4月15日生，汉族，住郑州市金水区。原告宋震与被告晏乃刚、赵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋震及其委托诉讼代理人蔡佳、被告晏乃刚委托诉讼代理人高祥兵、姜萍萍到庭参加了诉讼，被告赵敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除或撤销原告与被告晏乃刚于2018年7月20日签订的《房屋租赁转让合同》；2.被告晏乃刚退还原告相关费用16万元，并赔偿原告装修及其他经济损失合计3万元；3.被告赵敏对本判决第二项承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费、公告费等相关诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2018年7月20日，原告与被告晏乃刚签订《房屋租赁合同》一份，约定晏乃刚将郑州市惠济区杨庄村英才街黄河美邸刘嫂大盘鸡楼下约15平方米的店铺租赁给原告进行经营，租期半年，租赁费用等合计20万元。合同签订后，原告向晏乃刚支付相应费用后即开始着手装修改造涉案店铺，并在上述店铺经营。经查，涉案店铺系郑州市惠济区刘嫂大盘鸡酱肉馆的经营者被告赵敏分租出去的门店。晏乃刚签订合同时承诺原告其具有合法转让权，原告可长期连续经营使用该店铺。但店铺经营不足二个月时，原告即被该房屋的第一承租者赵敏告知，其已将刘嫂大盘鸡酱肉馆整体转租，不再分租，限原告于2018年10月15日前搬离。原告合同暂签至2018年12月31日，至第一轮租期届满尚余3个多月。赵敏对原告租赁事实应知情并同意，其在晏乃刚与我方租期尚未届满情况下赶离原告，明显违反合同约定，违约事实明显。晏乃刚作为转租人，收取原告巨额租赁费用，并承诺原告可长期经营使用该涉案商铺，应保证原告对该房屋享有合法的占有、使用和收益权。现其单方违约，致使合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，利益严重损失，对此晏乃刚具有严重过错，视同违约，应当返还原告已支付的租赁转让费用并赔偿原告相应经济损失。为维护合法权益，原告起诉来院。被告晏乃刚辩称：1.根据晏乃刚与原告签订的《房屋租赁转让合同》中第四条明确约定：“合同生效后，甲方（晏乃刚）原有权利义务转让给乙方（宋震），乙方经营活动与甲方无关，甲方不承担任何责任”。可见该房屋租赁转让合同实际是对晏乃刚与赵敏之间房屋租赁合同关系权利义务的概括转让。晏乃刚将案涉房屋租赁权利义务概括转让给原告后，即退出租赁合同关系，由原告承继晏乃刚与赵敏签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务，租赁关系存在于原告与出租方赵敏之间。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释一》第二十九条规定，本案中因履行房屋租赁合同发生纠纷，晏乃刚应为第三人而不是本案被告。2.晏乃刚将房屋租赁权利义务概括转让给原告时，带领原告与赵敏见面交接，赵敏与原告之间建立租赁合同关系。原告对《房屋租赁转让合同》受让内容清楚明确，不存在重大误解或显失公平情形，其主张撤销《房屋租赁转让合同》无事实及法律依据。3.晏乃刚已依约履行了全部合同义务，将房屋及租赁权利义务一并交付给原告。原告搬离房屋是其主动放弃房屋租赁权，与晏乃刚无关，应当由与原告建立租赁合同关系的相对方赵敏承担违约责任，晏乃刚不应承担返还或赔偿责任。综上，晏乃刚已将涉案房屋租赁权利义务全部转让给原告，租赁合同关系存在于原告与被告赵敏之间。且本案不存在合同撤销的法定情形，晏乃刚已依约履行完毕合同义务，原告搬离房屋系主动放弃房屋租赁权，晏乃刚不应承担返还或赔偿责任，请求法院驳回原告对晏乃刚的全部诉讼请求。被告赵敏未答辩，也未提交证据。经审理查明，2018年7月20日，原告（乙方）与被告晏乃刚（甲方）签订《房屋租赁转让合同》一份，合同约定“甲方坐落于英才街黄河美邸刘嫂大盘鸡楼下面积约15平方的鲍式糕点用于乙方经营；该房租金从2018年7月1日至2018年12月31日；租赁金额：甲方转让乙方转让费共计贰拾万元整；合同生效后甲方原有权利义务即转让给乙方；同时，乙方经营活动与甲方无关，甲方不承担任何责任”。另查明，2017年12月10日，被告晏乃刚（乙方）与被告赵敏（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“房屋情况：甲方坐落于英才街黄河美邸面积约15平方，用于乙方经营；租赁期限自2018年元月1日至2018年12月31日；房屋租金为壹拾陆万元正（一次性付清）；合同期内，甲方同意乙方转让。（收取5000元）”。再查明，原告租赁案涉房屋后实际使用至2018年10月15日。本院认为，合法的债权受法律保护。关于原、被告之间存在何种具体的法律关系问题，原告主张其系次承租人，其与被告晏乃刚之间存在房屋转租合同关系。而晏乃刚辩称二被告签订了房屋租赁合同，其将该合同中的全部权利义务概括转让给了原告，其退出租赁关系，原告与被告赵敏之间形成承租人与出租人的租赁关系。房屋租赁关系的变动和流转涉及房屋转租与承租权转让两种典型的方式。房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租的房屋再行出租的行为，即承租人作为转租的出租人与转租的承租人之间成立租赁合同关系。此时，存在原租赁合同关系和新租赁合同关系两个合同关系。在房屋转租的情况下，房屋的转租需要经过原出租人的同意或者在租赁合同中有关于出租人同意承租人转租的约定。而承租权转让是上手租赁关系解除，原承租人直接退出租赁关系，原承租人将原租赁合同的承租方的权利、义务概括转让给新承租人，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。所谓的合同权利义务的概括转让，是指合同当事人一方将其在某一合同项下的权利义务一并移转给第三人，由该第三人作为受让人概括地继受这些权利义务，出让人相应地退出合同关系。概括转让是合同转让的一种形式。根据合同权利义务概括转让的原因不同，可分为法定概括转让和约定概括转让两种情形。法定情形是指按照法律规定，合同权利义务必须转移的情形。约定情形是指转让方与受让方经协商达成合意后转让的情形。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，被告晏乃刚辩称其已退出房屋租赁合同关系，即其与原告及被告赵敏之间均不存在租赁关系。根据二被告之间的签订的房屋租赁合同，晏乃刚的权利是2018年元月1日至2018年12月31日使用案涉房屋，晏乃刚的义务是一次性支付被告赵敏房屋租金16万元。而实际情况是，原告向晏乃刚支付了20万元，支付的依据是原告与晏乃刚之间签订的房屋租赁转让合同。原告与晏乃刚之间并非像在合同权利义务概括转让中，实际履行二被告所签订的房屋租赁合同，即向该合同的对方当事人（赵敏）而非向出让人（晏乃刚）行使权利、履行义务。晏乃刚从赵敏处以16万元的房屋租金租赁使用房屋一年，以20万元的租赁金额将房屋转租给原告使用半年。如果晏乃刚已将全部的权利义务概括转让给了原告，或者晏乃刚已退出案涉的房屋租赁合同关系，又或者二被告之间的房屋租赁合同已实际解除，那么承租人晏乃刚应向出租人赵敏返还房屋，如此一来，晏乃刚再行收取原告20万元的租赁金额就缺失了正当的权源。同时，晏乃刚仅以二被告签订的房屋租赁合同中显示“赵敏同意晏乃刚转让。（收取5000元）”为由，主张因赵敏收取了5000元，故原告与赵敏之间形成租赁合同关系。若晏乃刚的该辩解成立，那么在原告将20万元支付给了晏乃刚而非赵敏的情况下，当原告与赵敏解除租赁合同关系时，则需由赵敏向原告承担退还相应款项的责任，如此显然有失公允，违背朴素的公平合理。同时，晏乃刚并未提供充分的证据证明，二被告明确约定或赵敏同意晏乃刚将二被告之间的合同概括转让给原告，原告替代晏乃刚与其成立新的房屋租赁合同关系，即赵敏直接将房屋出租给了原告，当房屋租赁合同终止履行时，向出租方赵敏返还房屋的义务主体系原告。故，晏乃刚的辩解意见，证据不足，本院不予采信。综上，未经对方同意，转让合同仅在受让人与出让人之间产生约束力，基础合同项下的对方相对人与出让人则受基础合同权利义务的约束，原告与晏乃刚之间、二被告之间分别存在不同的租赁合同关系，各方应根据合同的相对性，履行各自的合同义务，行使各自的合同权利。关于原告要求被告晏乃刚退还原告相关费用16万元及赔偿经济损失3万元的诉讼请求，因房屋租赁转让合同明确载明“原告租赁晏乃刚的案涉房屋用于经营。该房屋租金从2018年7月1日至2018年12月31日。租赁金额：原告向晏乃刚支付转让费20万元”，原告自2018年7月1日至2018年10月15日实际使用案涉房屋，现非因原告方原因导致合同期内原告无法正常使用租赁的房屋，原告因此产生的损失晏乃刚应承担赔偿责任。结合案涉证据，本院酌定晏乃刚从其收取的20万元款项中退还原告83333元，原告要求过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告赵敏承担连带赔偿责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告晏乃刚于本判决生效之日起十日内退还原告宋震83333元；二、驳回原告宋震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，公告费560元，由原告宋震负担2777元，被告晏乃刚负担1883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吴琼琼人民陪审员  薛永福人民陪审员  王艳杰二〇二〇年三月三日书 记 员  王 婷