河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3号 上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地行唐县胡家庄新村1号楼门面房。 法定代表人：刘三元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏并乡，男，1956年6月14日出生，汉族，现住行唐县。 上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称元霞物业公司）、苏并乡因物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人郭振轩、上诉人苏并乡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元霞物业公司上诉请求：一、依法撤销行唐县人民法院作出的（2019）冀0125民初1984号民事判决，发回重审或改判被上诉人给付上诉人2019年度的物业费、公共照明费和拖欠水费共计828元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际支付清之日止）；二、一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以因上诉人提供的服务尚未实际发生至2019年底，且提供的物业服务合同也未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对被上诉人2019年7月份以后物业费的诉讼请求属事实认定错误。一、上诉人提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在物业公司指定的时间交纳物业服务费”是对物业费如何收取所作的明确约定。上诉人在一审中也提交了被上诉人上年度的交费票据存根和上诉人的催费通知等，证明物业费收取的相关事实情况，即每年3月份上诉人开始向被上诉人收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际履行多年。一审判决以物业服务合同也未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对于被上诉人自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。退一步讲，假设上诉人诉求2019年7月份以后上诉人起诉时尚未提供服务部分的物业费有所不当，但一审法院开庭审理时，对于8-10月份上诉人在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分，按原审法院判决理念未予支持也属不当。一审判决违背当事人的意思自治原则，脱离客观事实擅自改变双方约定收取物业费的时间将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他广大业主的合法权益，应为错误判决，应依法纠正。 苏并乡答辩称，一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系属认定事实错误。1、福馨园业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同为无效合同。福馨园业主委员会非福馨园全体业主选举产生，系丁合泉自行成立的，不能代表福馨园全体业主。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主；业主在物业管理活动中享有下列权利（五）业主有选举业主委员会委员，并享有被选举权。第十条规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据以上规定，上诉人系业主，有选举业主委员会的权利，有参加业主大会，选聘物业公司的权利。而上诉人等作为业主，从未选举过业主委员会，也未选聘被上诉人作为小区物业公司，因此非业主选举的福馨园业主委员会与非业主大会选聘的被上诉人物业公司签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，不能因上诉人等接受了其物业服务或管理就认定合同的效力。2、退一步讲，即使认定上诉人接受了被上诉人的管理和服务，应给付物业费，也不应按物业服务收费标准收取物业费，应按其服务程度、项目支付物业费，被上诉人在小区物业管理期间在小区业主共有区域私搭乱建车位、车库出售，服务有瑕疵，也不应收取上诉人物业费。被上诉人在福馨园小区与所谓的业主委员会相互勾结，视业主利益于不顾，毁坏绿化带建车位，占用消防通道和小区道路建车库，改变小区规划将1号楼南边通道改建成小院出售给业主，赢利一百多万，不但侵害了全体业主的利益，占用消防通道也对小区居民带来了安全隐患，业主对上述问题提出质疑拒交物业费后，被上诉人不但不改正，还拆掉了上诉人家水表，给上诉人断水，致使上诉人无法居住，在外住旅馆，严重影响了上诉人一家的正常生活。被上诉人在小区除打扫卫生外，其他均不予服务，因此被上诉人在小区服务过程中赢利大于支出，不应向上诉人收取物业费。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第六十条、一百零七条和最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决上诉人给付被上诉人物业费公共照明费、水费适用法律错误。合同法第六十条和一百零七条之规定是对有效合同履行的规定，而被上诉人与福馨园业主委员会签订的服务合同应为无效合同，自始无效，不应适用有效合同的法律规定予以判决履行。另最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中被上诉人从未书面向上诉人催交过物业费，且上诉人有正当理由拒绝交纳，原审判决适用该条规定判决支持被上诉人诉求是适用法律错误。 苏并乡上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系属认定事实错误。1、福馨园业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同为无效合同。福馨园业主委员会非福馨园全体业主选举产生，系丁合泉自行成立的，不能代表福馨园全体业主。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主；业主在物业管理活动中享有下列权利（五）业主有选举业主委员会委员，并享有被选举权。第十条规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据以上规定，上诉人系业主，有选举业主委员会的权利，有参加业主大会，选聘物业公司的权利。而上诉人等作为业主，从未选举过业主委员会，也未选聘被上诉人作为小区物业公司，因此非业主选举的福馨园业主委员会与非业主大会选聘的被上诉人物业公司签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，不能因上诉人等接受了其物业服务或管理就认定合同的效力。2、退一步讲，即使认定上诉人接受了被上诉人的管理和服务，应给付物业费，也不应按物业服务收费标准收取物业费，应按其服务程度、项目支付物业费，被上诉人在小区物业管理期间在小区业主共有区域私搭乱建车位、车库出售，服务有瑕疵，也不应收取上诉人物业费。被上诉人在福馨园小区与所谓的业主委员会相互勾结，视业主利益于不顾，毁坏绿化带建车位，占用消防通道和小区道路建车库，改变小区规划将1号楼南边通道改建成小院出售给业主，赢利一百多万，不但侵害了全体业主的利益，占用消防通道也对小区居民带来了安全隐患，业主对上述问题提出质疑拒交物业费后，被上诉人不但不改正，还拆掉了上诉人家水表，给上诉人断水，致使上诉人无法居住，在外住旅馆，严重影响了上诉人一家的正常生活。被上诉人在小区除打扫卫生外，其他均不予服务，因此被上诉人在小区服务过程中赢利大于支出，不应向上诉人收取物业费。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第六十条、一百零七条和最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决上诉人给付被上诉人物业费公共照明费、水费适用法律错误。合同法第六十条和一百零七条之规定是对有效合同履行的规定，而被上诉人与福馨园业主委员会签订的服务合同应为无效合同，自始无效，不应适用有效合同的法律规定予以判决履行。另最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中被上诉人从未书面向上诉人催交过物业费，且上诉人有正当理由拒绝交纳，原审判决适用该条规定判决支持被上诉人诉求是适用法律错误。综上，被上诉人非我们业主大会选聘的物业公司其在我们小区私搭乱建，严重侵害小区业主利益，未履行物业公司的应履行义务，上诉人有权不予交纳物业费，为此特提起上诉，诉求如上。 元霞物业公司答辩称，一、答辩人与福馨园签订的物业管理服务合同不具备《中华人民共和国合同法》第52条所规定的合同无效的任一情形，为有效合同。1、福馨园业主委员会的产生应由业主选举产生，但不能理解为所有业主绝对的一致同意，福馨园小区有业主四百余户，不能因为个别业主对福馨园业主委员会的主体地位有异议，就否认业主委员会的合法性。2、福馨园业主委员会与答辩人签订合同的时间为2015年12月，证明福馨园业主委员会的成立至今至少已有四年之久，可见其合法的地位是早已为广大业主所认可的。二、答辩人在接受小区物业管理人一直是按合同约定为小区提供物业管理服务，不存在私搭乱建和其他侵害业主利益的行为。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，请依法驳回。 元霞物业公司的一审起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计828元及占用资金期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）。2、被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：被告苏并乡居住的小区原为行唐县胡家庄新村，后改名为行唐县福馨园小区，被告居住于该小区10号楼2单元202室。2015年1月原告物业公司开始接管福馨园小区的物业管理业务，2015年12月31日原告与福馨园业主委员会签订物业管理服务合同和物业服务收费协议，约定由原告负责该小区的物业管理、维修等事项，并负责向业主和实际使用人收取费用，物业费标准为每月每平方米0.4元，公共照明费每户每年100元，水费每立方1元，取暖费每平方米每年18元。2018年4月3日被告交纳10号楼2单元202室物业费678元、公共照明费100元、水费22元，共计800元。至原告起诉之日止，被告10号楼2单元202室产生水费50元。上述事实，有原、被告陈述，福馨园业主资料登记表，2018年4月23日被告交费票据等在案为证。 一审法院认为，被告苏并乡居住在行唐县福馨园小区，接受了原告物业公司的管理和服务，应认定原告与被告成立物业服务合同关系，被告应当按照约定的收费标准给付原告物业费等相关费用。原告要求被告给付2019年的相关费用，因其提供的服务尚未实际发生至2019年底，且其提供的物业服务合同也未约定提前收取当年物业费，故以支持2019年1-7月份的相关费用为宜。被告每年应交纳10号楼2单元202室物业费778元，1-7月份为778元÷12个月×7个月=453.83元。公共照明费每年100元，1-7月份为100元÷12个月×7个月=58.33元。被告实际产生水费50元。以上费用共计562.16元。2019年其他月份的相关费用，原告可另行解决。原告主张利息，因双方并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决为：一、被告苏并乡于判决生效后五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司物业费、公共照明费、水费共计562.16元。二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人元霞物业公司与上诉人苏并乡所居住的福馨园业主委员会在2015年12月31日签订《物业管理服务合同》和《物业服务收费协议》后，上诉人元霞物业公司已实际接管了福馨园小区的物业服务。上诉人苏并乡以未选举过业主委员会，亦未选聘元霞物业公司为小区物业公司为由，对元霞物业公司与福馨园业主委员会签订《物业管理服务合同》效力不予认可，但其原审提交的河北厚达房地产开发有限公司向福馨园业主委员会出具的“通知”、河北厚达房地产开发有限公司与福馨园业主委员会签订的“交接协议”等书面证据中，亦显示福馨园业主委员会代表福馨园业主履行小区管理的各项职责，上诉人苏并乡在2019年之前也按照物业管理服务合同约定，向元霞物业公司缴纳着各项物业服务费用，只是对于2019年度物业服务费是否应当缴纳的问题，双方发生争议。故对上诉人苏并乡主张案涉物业管理服务合同无效的上诉理由，不予支持。上诉人苏并乡应就其接受的物业管理服务缴纳相关服务费用。上诉人苏并乡如认为元霞物业公司提供的物业服务存在不当之处，可按照《物业管理条例》的相关规定向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司协商解决或按有关规定处理。关于元霞物业公司所称的收费期限问题，因元霞物业公司与业 主委员会签订的《物业服务收费协议》中并没有明确约定具体的收费时间，原判酌定给付至2019年7月份，比较符合公平原则，如元霞物业公司自2019年7月份以后继续向福馨园业主提供了物业服务，可另行主张权利。综上所述，行唐县元霞物业服务有限公司、苏并乡的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人行唐县元霞物业服务有限公司、苏并乡各承担100元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年三月二十六日 书记员  张佳丽 ——