上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24106号原告：刘勇，男，1971年7月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告：黄虹，女，1974年9月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：上海凯旸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈龙，总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告刘勇、黄虹(以下简称刘勇方)与上海凯旸置业有限公司(以下简称凯旸公司)定金合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告刘勇、黄虹、被告委托诉讼代理人陆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇方向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付定金人民币10万元；2、判令被告根据定金双倍返还原则支付原告违约金10万元。事实与理由：2018年1月7日，刘勇方与凯旸公司签订购房协议书，由刘勇方认购凯旸公司开发的位于上海市青浦区崧泽华城融悦四季苑XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。刘勇方支付定金10万元。购房协议书约定应于2018年1月14日前签订《上海市商品房预售合同》。但是，在签订购房协议前凯旸公司并未主动出示预售合同文本或提请刘勇方注意此文本。后刘勇方前往售楼处阅看凯旸公司拟订的预售合同补充条款及附件，阅后发现许多补充条款与上海市房屋预售合同示范文本和国家的有关法律法规相抵触，属霸王条款。因此，刘勇方与凯旸公司多次沟通，并向凯旸公司就合同文本内容提出修改意见。然，凯旸公司坚持表示不能修改，故签订合同事宜因凯旸公司原因被迫中止。后凯旸公司向刘勇方寄送催签函，要求在收件后三天内至凯旸公司处签约。刘勇方回函，表示欲继续购买房屋，但希望凯旸公司对合同内容进行修改。与此同时，刘勇方将相关问题向上海市青浦区住房保障和房屋管理局、上海市人民政府信访办等有关部门反映。2018年12月10日，刘勇方收到上海市青浦区市场监督管理局(以下简称区市监局)决定对凯旸公司违法行为进行处罚的告知书。此后，凯旸公司也未联系刘勇方商谈继续签约事宜。2019年9月3日，刘勇方得知凯旸公司已将涉案房屋出售。刘勇方要求凯旸公司返还定金，但凯旸公司拒绝返还。刘勇方认为，凯旸公司利用格式合同的违法行为阻挠预售合同的正常签订，且未经刘勇方同意无合法正当理由私自处置涉案房屋，造成购房协议无法继续履行，构成根本性违约。故刘勇方诉诸法院，作如上诉请。凯旸公司辩称，不同意刘勇方的诉讼请求。购房协议书是双方意思表示达成一致的结果。凯旸公司已在售楼处现场公示了《上海市商品房预售合同》及其附件。认购协议签署前，刘勇方已多次前往凯旸公司售楼处了解预售房屋情况，应当知晓相关公示信息。购房作为重大事项，刘勇方在购房前对上述事项应充分了解。认购协议签署后，刘勇方去售楼处现场也详细查看了相关合同全文，凯旸公司多次催促刘勇方按约签署预售合同及其附件，但刘勇方要求对合同内容进行修改，拒绝签署。因刘勇方违约在先，导致双方未能签署正式预售合同，故凯旸公司有权没收定金。本院经审理认定事实如下：2018年1月7日，凯旸公司(甲方、卖方)与刘勇方(乙方、认购方)签订购房协议书一份，约定乙方认购涉案房屋。乙方于本协议书签署之时支付认购定金10万元。协议第1条约定“甲乙双方商定，乙方应于2018年1月14日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签定《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。第5条约定“乙方在签署本协议书时，已充分了解并接受甲方在售楼处所公示的甲乙双方将要签定的《上海市商品房预售合同》及其附件的全部条款内容及含义，接受并认可按照公示文本签署该房屋《上海市商品房预售合同》(含附件及补充协议)。双方约定以上经公示的文件为最终的签约文本，且双方之间的权利义务均以以上文件的约定为准。在本协议书签定后，乙方保证不以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由，拒绝或拖延在本协议书约定的时间内签署该房屋《上海市商品房预售合同》及其附件”。协议另对其他事项作了约定。签署协议当日，刘勇方支付定金10万元。2018年1月22日，凯旸公司向刘勇方寄送催签函，要求刘勇方在收到该信件三天内至凯旸公司签订合同并办理相关贷款，否则视为刘勇方违约，自动放弃购买权，凯旸公司有权没收定金并在不通知刘勇方的情况下将房屋销售给第三方。2018年1月27日，刘勇方向凯旸公司回函，表明欲继续购房，但认为凯旸公司拟订的部分补充条款及合同附件条款违反相关规定，应当予以纠正，并告知凯旸公司，如果该公司坚持利用霸王条款给合同签署设置障碍而最终造成刘勇方无法依法购得房屋的，刘勇方将保留依据购房协议书追究凯旸公司违约责任的权利，要求凯旸公司双倍返还定金。2018年6月4日，区市监局向刘勇作出书面答复：“您反映：凯旸公司提供的《商品房预售合同》存在霸王条款。经查，凯旸公司在销售崧泽华城融悦四季苑房产过程中，与购房人签订的《上海市商品房预售合同》部分合同格式条款涉嫌违反《合同违法行为监督处理办法》有关规定。根据规定，我局做出如下处理意见：我局已于2018年5月21日根据《合同违法行为监督处理办法》有关规定对凯旸公司的上述行为予以立案查处”。2018年12月7日，区市监局向刘勇作出举报处理结果告知书，告知刘勇：凯旸公司排除消费者解释格式条款的权利的行为，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第(四)项的规定，根据……规定，决定处罚如下：1、警告；2、处罚款捌仟圆整。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、购房协议书、收据、刷卡凭证、催签函及邮寄凭证、挂号信收据、书面答复、举报处理结果告知书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，刘勇方与凯旸公司一致确认购房协议书已于2020年1月15日解除。另审理中，刘勇方主张：1、签署购房协议书前，刘勇方未阅看过预售合同文本，凯旸公司亦未提醒刘勇方阅看公示的预售合同文本。2、购房协议书属格式合同，签署该协议书过程中，凯旸公司未采取合理方式提请刘勇方注意该协议书第1条、第5条约定，上述条款不符合刘勇方真实意思表示，且免除了凯旸公司就签署预售合同与刘勇方平等协商的责任，也排除了刘勇方在签署预售合同时表达真实意思的主要权利，属无效条款。3、凯旸公司拟订的预售合同部分条款为不合法、不平等的霸王条款，区市监局也认定凯旸公司存在排除消费者解释格式条款权利的行为，并对其作出了处罚。凯旸公司在明知协议书第5条违背刘勇方真实意思表示应为无效的情况下通过催签函恶意使用协议书第1条约定，胁迫刘勇方接受不合法、不平等的格式条款，属以合法形式掩盖非法目的的行为，应当认定上述条款为无效条款。4、凯旸公司应承担购房协议书部分无效和无法履行的主要责任。刘勇方在知晓协议书存在虚构事实的情况后，及时提出质疑，积极沟通商讨，表达购房诚意，提出修改意见，但被凯旸公司予以拒绝。在双方就预售合同及其附件尚处争议情况下，擅自将涉案房屋出售，使购房协议书的主要内容无法得到实质性的履行，凯旸公司对此应承担违约责任，应双倍返还定金。为证明上述主张，刘勇方提供其与凯旸公司员工张莹签署购房协议书前后的微信聊天记录。凯旸公司对微信聊天记录真实性、合法性无异议，但认为该份证据从内容上并不能证明凯旸公司在认购协议签署前从未提醒刘勇方查阅售楼处公示的预售合同及其附件。同时，凯旸公司主张：1、凯旸公司自涉案房屋所在项目开盘之初即在售楼处现场公示了整本预售合同及其附件。凯旸公司已履行合理的提示和告知义务，从刘勇方购房过程来看，其在签署认购协议前完全有条件充分了解预购房屋的全部信息，其在签署认购协议时，在充分阅读认购协议约定内容后，已经签署并未提出任何异议。认购协议对双方具有约束力，双方均应按约履行。后刘勇方违背约定拒绝签署预售合同及其附件，应承担违约责任。2、公司拟订的预售合同条款合理，不存在霸王条款。为证明上述主张，凯旸公司提供售楼处现场公示预售合同情况照片二张。刘勇方对照片真实性不予认可，认为该照片非刘勇方2018年1月至售楼处现场时的场景，当时沙盘旁没有公示区展板，照片中人员穿着也与其看房时的季节不符。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告一致确认双方签订的购房协议已于庭审当日予以解除，现就刘勇方支付的定金10万元应如何处理系双方争议的焦点。刘勇方主张，凯旸公司采取格式条款排除其与凯旸公司磋商签订合同的权利，且未经刘勇方同意擅自出售涉案房屋构成违约，故应当双倍返还定金。凯旸公司则主张，双方签订的购房协议是双方协商一致的结果，现刘勇方拒绝签署商品房买卖合同显属违约，故应当没收定金。对此本院认为，根据购房协议约定，刘勇方应当于2018年1月14日前与凯旸公司签订《上海市商品房预售合同》，逾期视为刘勇方违约。根据刘勇方提供的证据可以证明刘勇方确实在规定的时间内希望与凯旸公司签署预售合同，但同时要求对预售合同相关内容予以修改，此举实为刘勇方对合同内容提出磋商之请求，而凯旸公司以购房协议书第5条之约定拒绝修改合同内容。纵观购房协议，系凯旸公司提供的格式文本，从第5条约定的内容来看，该条款明显排除了刘勇方与凯旸公司平等磋商签订商品房预售合同的主要权利，在凯旸公司没有提供充分证据证明凯旸公司已尽合理方式提请刘勇方注意该条款时，该条款当属无效。故刘勇方要求凯旸公司修改《上海市商品房预售合同》部分内容遭凯旸公司拒绝，系双方就合同签署未达成一致意见，属不可归责于当事人双方的事由，凯旸公司应当返还刘勇方定金。刘勇方主张凯旸公司擅自出售涉案房屋属违约应当双倍返还定金，而根据购房协议第1条约定，在规定期限内未签署《上海市商品房预售合同》，凯旸公司有权出售该商品房。故刘勇方该主张既缺乏合同依据亦缺乏法律依据。需要指出的是，凯旸公司因排除消费者解释格式条款的权利受到相关部门处罚，系行政机关进行的监督管理活动，旨在规范和维护市场秩序，该行政处罚行为对本案处理不产生直接影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告上海凯旸置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘勇、黄虹定金10万元；二、驳回原告刘勇、黄虹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告刘勇、黄虹负担1,000元，由被告上海凯旸置业有限公司负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年三月十日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。