江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3397号原告：缪智圣，男，1989年11月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：赵炀，江苏漫修（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许凤亚，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：安丽，女，1978年11月23日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：张琪、朱蕾，均系江苏梁丰律师事务所律师。原告缪智圣与被告安丽合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告缪智圣的委托诉讼代理人赵炀，被告安丽及其委托诉讼代理人张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪智圣向本院提出诉讼请求：1、判令安丽返还双倍定金2万元及赔付超出部分的实际损失8万元；2、本案诉讼费由安丽承担。事实和理由：2018年12月2日，安丽将无锡市光明公寓内房屋（以下简称涉案房屋）出租给缪智圣用于运营主题性咖啡厅，并收取定金1万元，双方另就租赁事宜进行协商约定。基于对在先约定的信赖，缪智圣陆续安排装修设计人员入场、咖啡设备采购、员工招聘、运营宣传等事宜，但安丽于2018年12月8日告知其又与他人签订租赁合同，故涉案房屋无法出租给缪智圣。为避免持续扩大的损失，缪智圣迫于无奈另行寻找他处租赁。安丽之行为属根本违约，且已导致缪智圣产生经济损失。现为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告安丽辩称：双方之间的租赁关系并未正式成立，所签署的仅是定金收条，属于定金合同，故本案应属定金合同纠纷。双方签署的定金收条并非最后意思表示，且定金收条中明确约定“本协议签订后至租期开始前，如安丽违约，则双倍返还定金与缪智圣，如缪智圣违约，则定金由安丽没收”，即租赁关系正式成立前，双方均可违约，涉案定金之性质可认定为订约定金，现安丽按照上述约定终止定金合同，并愿意承担双倍返还定金的后果。安丽对于缪智圣主张的超出部分的实际损失不予认可。请求法院依法判决。原告缪智圣为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、定金收条，证明双方于2018年12月4日已就租赁事宜达成初步意见，就租赁地点、具体租金、租期等予以明确约定，预约合同已成立以及缪智圣已按约支付定金1万元等事实。2、收银软硬件/监控/WIFI覆盖/音响管理系统合同书及收据、2018年12月5日室内装饰施工合同及收款收据，证明缪智圣基于定金收条确信双方租赁事实，为积极履行租赁合同作必要准备并订购咖啡机等设备等情况。事实上施工装修人员已多次进场查看。3、2018年12月8日微信聊天记录，证明安丽故意违约的事实。安丽将涉案房屋租给他人才与缪智圣解除预约合同，其行为是对预约合同的根本违约。4、2019年1月14日室内装饰施工合同、工程报价汇总表、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表5份，证明缪智圣被迫另寻他处（实际装饰施工地点发生变化，在太湖西大道东顾巷家园C区东北门）导致室内装饰施工的费用比原先预计的费用高，安丽的违约行为给缪智圣造成损失等情况。5、2018年12月6日微信聊天记录、房屋租赁合同（文本），证明双方已达成租赁预约合同的事实。被告安丽对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，表示：双方于2018年12月4日就租赁事宜进行洽谈，安丽确于当日收到缪智圣交付的定金1万元，但定金收条并非双方的最后意思表示，且涉案定金的性质为订约定金，租赁关系正式成立前，双方均可违约。对证据2中收银软硬件/监控/WIFI覆盖/音响管理系统合同书及收据的真实性无异议，对证明目的有异议，表示相关证据仅能证明缪智圣为经营咖啡馆作出了准备，但双方并未正式成立租赁合同关系，安丽已在收到定金4日内及时通知缪智圣不再签订正式租赁合同并愿意承担双倍返还定金的责任，另，缪智圣自认已另寻他处经营咖啡馆；对2018年12月5日室内装饰施工合同及收款收据的真实性有异议，表示室内装饰施工合同载明的工程期限为20天（2018年12月5日至2018年12月25日），但定金收条载明的租赁期限为2018年12月15日至2021年12月14日，缪智圣在尚未拿到涉案房屋的情形下即与他人签订室内装饰施工合同，且施工起始日为2018年12月5日，事实上缪智圣在该日是不可能让他人进场施工的，另外，收款收据并无相应付款凭证佐证。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，表示双方签署的仅是定金收条，安丽在租期开始前愿以双倍返还定金的方式解除定金合同，且微信聊天记录可证明安丽已及时通知缪智圣不再签订正式租赁合同以防止损失扩大。对证据4的真实性有异议，表示：2019年1月14日室内装饰施工合同所载施工地点与2018年12月5日室内装饰施工合同施工地点相同，相关证据不能证明缪智圣产生了直接经济损失，况且缪智圣未明确或举证证明相关损失的具体构成；缪智圣在明知正式租赁关系尚未成立以及未拿到涉案房屋的情形下，即与第三人签订室内装饰施工合同，即便产生损失也是因其自身未对风险作出合理评估。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，表示相关微信聊天记录仅是反映双方就租赁事宜进行洽谈，租赁关系并未正式成立，双方亦未签订正式的租赁合同。诉讼中，被告安丽提供了以下证据：1、微信聊天记录及短信记录（安丽与缪智圣）、短信记录（安丽与缪智圣律师）、支付宝付款记录，证明安丽在不能与缪智圣签订正式租赁合同后及时通知缪智圣以防止产生损失，并愿意按照定金合同双倍返还定金等事实。2、律师函，证明安丽收到缪智圣律师的律师函，要求安丽赔偿损失48000元等情况。3、房产证（附坐落图纸），证明涉案房屋的坐落及面积情况。涉案房屋系无锡市运河东路136号内的部分房屋（原河东院子串串香店铺），建筑面积367.23平方米，产权证载明的坐落为无锡市建业路20号，房屋所有权人为无锡光明（集团）有限公司，该公司将无锡市运河东路136号房屋出租给安丽，安丽再转租给第三方。原告缪智圣对证据1、2的真实性予以认可，但不认可证明目的，表示：安丽多次陈述其在成立正式合同前可违约，以致于安丽为追求租赁物价值最大化将涉案房屋另租他人，这是安丽违约的根本原因，缪智圣多次明确不同意解除，并先后发出告知函和律师函，实质是为了继续履约，要求继续承租，但安丽为了自身利益仍将涉案房屋另租他人；双方虽未签订正式租赁合同，但租赁预约合同已成立并生效，安丽恶意违约的行为已致缪智圣产生巨大损失，双方签订定金收条后，缪智圣原计划于2019年1月正式营业，安丽也明知该商业计划，但仍随意解除预约合同，故应对缪智圣的损失承担责任，因时间紧迫缪智圣被迫寻找其他场所，新场所与涉案房屋相比房型发生变更、面积增大，装修施工费用高达89万元，缪智圣就损失部分考虑到节省诉讼费，故暂定损失8万元，但实际损失远超8万元。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，安丽与缪智圣签署定金收条1份，载明：甲方为安丽，乙方为缪智圣；现有乙方看中甲方要合法出租的房屋，甲方愿意将房屋出租给乙方使用，双方就乙方支付甲方定金等事宜签订本协议；甲方将拥有的将要出租给乙方的房屋位于无锡市光明公寓院内，原河东院子串串香店铺；出租房屋的使用性质为商铺；双方商定租金为12万元／年，支付方式为年付，押金1万元，租赁期限为2018年12月15日至2021年12月14日；乙方在签订本协议时支付甲方定金1万元，甲方收到定金后应书面签收，本协议签订后至租期开始前，如甲方违约，则双倍返还上述定金与乙方，如乙方违约，则定金由甲方没收。当日，缪智圣向安丽支付定金1万元，安丽在上述定金收条的主文下方注明“收到缪智圣定金壹万元整”。2018年12月6日，安丽将拟好的房屋租赁合同（文本）通过微信发送给缪智圣，并表示“明天带过来”，缪智圣回复“没问题，合同”。2018年12月7日，安丽微信告知缪智圣“合同我们晚一天吧～明天，今天突然有点事情”。2018年12月8日，安丽微信告知缪智圣“书面沟通下，建业路20号原河东院子串串香店铺因故不能租赁，无法签订正式租赁合同，按照定金收条约定双倍返还定金，12月14日收定金1万元，退还2万元，请告知收款方式”，缪智圣回复“究竟是什么原因不租给我们”，安丽表示“是我违约，所以我赔偿违约金，我回头帮你们留意附近有没有类似的房子”，缪智圣表示“不用，法院见”，安丽表示“在商言商，相互体谅吧，…定金收条的内容和我履行赔付的情况是没问题的”，缪智圣表示“到时候律师说吧”，安丽表示“…那我按照程序微信支付宝和短信都告知一下，证明我提出解除定金约定的时间”。当日，安丽又通过短信等方式告知缪智圣涉案房屋不能租赁、无法签订正式租赁合同、双倍返还定金等事项。缪智圣短信回复“我不同意解除，要求继续承租，由于你无故单方毁约，已经给我们造成巨额经济损失，我们法庭见”。经查，江苏漫修律师事务所受缪智圣委托，于2018年12月29日向安丽发出律师函，载明：…2018年12月2日安丽将涉案房屋出租给缪智圣，并收取定金1万元，双方另就租赁事宜进行协商约定；立约时缪智圣已告知涉案房屋用于主题性咖啡厅运营，且开业时间定于2019年1月上旬，基于对在先约定的信赖，缪智圣陆续安排装修设计人员入场、咖啡设备订购、员工招聘、运营宣传等事宜，并相继支付定金；但安丽于2018年12月8日告知缪智圣已与他人签订租赁合同，涉案房屋无法出租给缪智圣；安丽的毁约行为直接导致缪智圣产生实际损失共计48000元，且该损失还在持续扩大中；请安丽收函3日内与缪智圣商妥违约责任承担及损失赔偿事宜……。2019年4月1日，缪智圣提起本案诉讼。诉讼中，安丽表示：涉案定金收条的性质仅为定金合同，根据定金收条的内容，安丽可在租期开始前以双倍返还定金的方式不再与缪智圣签订正式租赁合同；安丽并非因为将涉案房屋另租他人而直接解除定金合同，当时有第三方来洽谈整租，由于缪智圣仅是部分租赁（非整租），安丽就与缪智圣协商在相同租赁条件下（即整租）可优先与缪智圣签订租约，否则安丽还是优先考虑整租，并愿意承担定金合同的赔偿责任，上述情况是2018年12月8日安丽与缪智圣、第三方均在场的情况下沟通协商的，后协商未果，安丽遂于当日晚上通过微信、短信形式通知缪智圣不再签订正式租赁合同，并愿意承担定金责任；事后两三天，缪智圣就在涉案房屋店铺的外墙贴满大字报，称安丽违反商业道德，并发函至无锡光明（集团）有限公司相关领导，事实上事后安丽也未与当时的第三方最终履行整租合同，目前的承租人是2019年3月后另行商定的。缪智圣表示：涉案定金收条的性质是租赁预约合同，且已成立并生效，缪智圣基于此投入前期较大的运营成本，因此并非一个缔约磋商的过程，安丽将涉案房屋另租他人已构成对预约合同根本违约，应对缪智圣的损失承担赔偿责任，即便缪智圣交付的是定金，也不应支持安丽以双倍返还定金为代价逃脱预约合同的约束；安丽称在相同租赁条件下（即整租）可优先与缪智圣签订租约，但双方已就缪智圣单独承租涉案房屋进行协商，缪智圣就此支付定金，事实上安丽并非是在同等条件下优先考虑与缪智圣签订租赁合同；安丽于2018年12月6日将房屋租赁合同（文本）通过微信发送给缪智圣，双方确认合同没有问题，安丽表示次日将合同带过来，但12月7日安丽推脱合同晚一天，12月8日约缪智圣、第三方洽谈所谓“同等条件”下优先考虑缪智圣，因此缪智圣基于双方信赖与他方签订室内装饰施工合同，且施工队也多次进场查勘设计，安丽任意解除租赁预约合同，应就违反预约合同赔偿损失及信赖利益。上述事实，有定金收条、支付宝付款记录、微信聊天记录、短信记录、房屋租赁合同（文本）、律师函、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，安丽与缪智圣于2018年12月4日签署的定金收条系双方就涉案房屋之租赁本约签订的预先安排手续，属预约合同性质。同时，双方签署定金收条后，缪智圣向安丽交付定金1万元，故定金合同自2018年12月4日起生效。根据定金收条的内容，上述定金系缪智圣为担保涉案房屋之租赁本约签订而支付的款项，其性质应属订约定金。安丽在收受订约定金后明确表示不与缪智圣就涉案房屋签订租赁本约，违反预约合同约定并构成违约，应按约承担违约责任。诉讼中，安丽对于缪智圣主张双倍返还定金之诉请不持异议，同意承担双倍返还定金之法律后果，本院予以确认。关于缪智圣主张赔付超出部分的实际损失，本院经审查认为，违反预约合同造成损害的，应当赔偿损失，预约违约损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失，具体包括所受损失与所失利益，其中，所受损失主要包括缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等，所失利益主要是丧失订约机会之损害。本案中，双方对于违反预约合同的违约责任已作约定，即适用定金罚则，安丽亦同意双倍返还定金，并无不当。缪智圣称因寻找其他场所导致室内装饰施工费用比原先预计的费用高，由此产生相应损失（为节省诉讼费暂定损失8万元），并无充分证据证明，即使其另寻他处租赁支出的装饰施工费用比原先预计的费用高，也属其对于成本、风险等评估后所作出商业投资行为所致，与安丽不与其订立租赁本约之违约行为并无必然因果关系。本院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，并结合本案实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，认为因安丽违反预约合同对其适用定金罚则足以弥补缪智圣之信赖利益损失，故对于缪智圣主张赔付超出部分实际损失8万元之诉请，不宜支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：一、安丽于本判决生效后十日内双倍返还缪智圣定金2万元。二、驳回缪智圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元（已由缪智圣预交），由缪智圣负担1840元，由安丽负担460元。安丽于本判决生效后十日内将所负担的诉讼费460元直接给付缪智圣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 斌人民陪审员  曹娟妹人民陪审员  陈晓春二〇二〇年三月三十日书 记 员  袁 帅本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。