成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9155号 原告：中国人民解放军陆军勤务学院，住所地重庆市沙坪坝区大学城北一路。 法定代表人：周炎明，职务院长。 委托诉讼代理人：陈斌，男，系中国人民解放军陆军勤务学院干部，一般授权。 委托诉讼代理人：何宽富，男，系中国人民解放军陆军勤务学院干部，一般授权。 被告：四川康福医疗投资管理有限公司，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号。 法定代表人：**，职务董事长。 委托诉讼代理人：李自强，四川上行律师事务所律师，一般授权。 第三人：成都城北医院有限公司，住所地成都市成华区昭觉寺横路2号。 法定代表人：**，职务董事长。 委托诉讼代理人：李自强，四川上行律师事务所律师，一般授权。 原告中国人民解放军陆军勤务学院（以下简称“陆军勤务学院”）与被告四川康福医疗投资管理有限公司（以下简称“康福医疗公司”），第三人成都城北医院有限公司（以下简称“城北医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依职权于2019年12月24日追加成都城北医院有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2019年12月24日、2020年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告陆军勤务学院的委托诉讼代理人陈斌，被告康福医疗公司及第三人城北医院的共同委托诉讼代理人李自强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆军勤务学院向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》已于2019年11月11日解除；2、被告向原告支付截至《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》解除之日的租金（截至2019年6月26日，应付租金8757734.98元）及逾期付款的违约金（按照年利率6%计算至付清之日止，截至2019年6月26日，应支付违约金660403.85元）；3、被告向原告腾退承租的房屋和场地，并承担逾期腾房占有使用费（自《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》解除之日起，按照租金标准计算至实际腾退房屋之日止）。事实与理由：原被告双方于2011年2月18日签订《军队房地产租赁合同》，原告将位于四川省成都市成华区的场地和房屋出租给被告经营医院，房屋建筑面积22805.9平方米，场地面积15110.45平方米，租赁期限自2011年7月28日起至2026年7月27日止，被告于每年的前10日向原告交付租金，年租金按3%的增涨幅度逐年递增。第一年（2011年7月28日至2012年7月27日）年租金5010000元；第二年（2012年7月28日至2013年7月27日）年租金5160300元；第三年（2013年7月28日至2014年7月27日）年租金5315109元；第四年（2014年7月28日至2015年7月27日）年租金5474562元；第五年（2015年7月28日至2016年7月27日）年租金5638799元；第六年（2016年7月28日至2017年7月27日）年租金5807963元；第七年（2017年7月28日至2018年7月27日）年租金5982202元。2018年6月29日，原被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定自2018年6月27日起年租金调整为6300000元，年租金按3%的增涨幅度逐年递增，被告于每年的6月27日起10内向原告支付下一年度租金。截至2019年6月26日，被告拖欠原告租金8757734.98元，原告多次催要，被告至今未付。2019年4月1日，被告承租原告房地产经营的城北医院停业，原被告签订的《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》已不能继续履行，合同目的已无法实现。故诉至人民法院。 被告康福医疗公司辩称，对于双方存在租赁合同关系的事实予以确认，但案涉房屋和场地的实际使用人以及租金的实际支付人是城北医院，应由城北医院承担租金的支付责任及合同责任；原告主张解除合同没有合法依据，请求驳回原告解除合同及腾退房屋支付占用费的诉讼请求。 第三人城北医院陈述称，同意被告的答辩意见，案涉房屋和场地是由第三人实际使用，第三人进行生产经营以后，第三人承担了主要的租金支付义务，且第三人与被告共同添建了房屋，该房屋的残值可在本案中予以抵消。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2011年2月28日，中国人民解放军后勤工程学院（出租方、甲方）与康福医疗公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：“甲方自愿将位于四川省成都市成华区（成蜀字第1548号）房屋，建筑面积17621平方米，出租给乙方使用，租赁用途为医院，租赁期限自2011年7月28日起至2026年7月27日止，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，付款方式为转账或支票。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同期内年租金明细，第一年：年租金伍佰零壹万元整（5010000元），2011年7月28日至2012年7月27日；从第二年起，年租金以上一年租金额为基数，按3%的增长幅度逐年递增，计收当年租金。” 《军队房地产租赁合同》签订后，中国人民解放军后勤工程学院将案涉房屋交付给康福医疗公司，康福医疗公司使用该房屋经营医院。 2018年6月27日，陆军勤务学院（部队单位、甲方）与康福医疗公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》一份，约定：“鉴于：1、就相关军队房地产项目的租赁事宜，原中国人民解放军后勤工程学院（以下简称后勤工程学院）与乙方签订了《军队房地产租赁合同》、《补充协议》等，目前相关租赁合同正在履行中；甲方系原后勤工程学院权利义务的承受人，原后勤工程学院在《军队房地产租赁合同》、《补充协议》等的权利义务由甲方享受和承担。甲乙双方就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：原合同租赁期限：租期15年，自2011年7月28日至2026年7月27日，原合同租金：当前年租金5,982,202元，租金递增情况：以上一年租金额为基数，按3%的增长幅度逐年递增，计收当年租金；整治后租赁期限调整为：租期8年零1个月，自2018年6月27日至2026年7月26日；经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金6,300,000元，租金递增情况，以上一年租金额为基数，按3%的增长幅度逐年递增，计收当年租金；租金按年结算，乙方于每年的6月27日起10日内通过银行转账或支票方式支付下一年度租金。乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。” 合同履行过程中，康福医疗公司及城北医院共同向陆军勤务学院支付了截止2017年7月27日前的全部租金，2017年7月28日至2018年6月26日期间的租金支付了3,000,000元，尚欠2,457,734.98元未支付，之后的租金未支付。 另查明，2019年4月12日，康福医疗公司向陆军勤务学院出具《承诺书》一份，载明：“由于我公司投资经营的成都城北医院，目前已经处于停业待售状态，故无力履行2019年3月13日我公司与贵院签订的分期还款协议，目前医院转让工作已有一定进展，我司承诺2019年5月31日前付清上述欠款，如到期未付清欠款，请贵院依法解除双方签订的租赁协议，并向贵院所在地人民法院提起诉讼。” 2019年11月11日，陆军勤务学院向康福医疗公司发出《解除通知函》，载明：“2011年2月28日，你公司和我院签订《军队房地产租赁合同》，承租我院位于四川省成都市成华区的房地产，截止2019年11月11日，拟公司已拖欠我院租金共计11225524.57元，经多次催要，至今没有支付。《军队房地产租赁合同》约定，你公司逾期30日交付租金，我院可以单方解除合同并收回全部房地产。现依据合同约定和《合同法》第94条的规定通知你公司：自2019年11月11日起，解除《军队房地产租赁合同》、《补充协议》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。请你公司在2019年11月15日前将承租的所有房地产及设施设备腾退给我院，如果逾期腾退，我院将按照合同约定的租金标准追缴你公司逾期腾房占有使用费。”康福医疗公司法定代表人**在该通知函尾部手书：“已收到，**，2019年11月11日。” 还查明，城北医院成立于2012年1月19日，系康福医疗公司的全资子公司。 庭审中，康福医疗公司及城北医院举出租金支付凭证，以证明自城北医院成立后，案涉房屋的租金系由城北医院支付，同时表示，案涉房屋由城北医院实际占用，故应当由城北医院承担支付租金的责任；虽城北医院经营困难，但还有挽回的空间，不同意解除合同。另，康福医疗公司及城北医院举出工程款支付凭证及明细表，拟证明康福医疗公司承租案涉房屋后，与城北医院一起添建了房屋，添建部分的残值属于康福医疗公司及其子公司城北医院，建议在本案中一并抵偿。陆军勤务学院遂表示，因城北医院实际占有使用案涉房屋，故主张城北医院与康福医疗公司一起承担腾退房屋及支付占有使用费的责任。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告身份信息，《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》、《承诺书》、《解除通知函》、转账凭证，发票以及当事人当庭陈述。 本院认为，后勤工程学院与康福医疗公司签订的《军队房地产租赁合同》及承继后勤工程学院权利义务的陆军勤务学院与康福医疗公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点主要为：1、陆军勤务学院是否具有合同单方解除权；2、承担租金及占有费支付、房屋腾退责任的主体是康福医疗公司还是城北医院。结合陆军勤务学院的各项诉讼请求，本院依次评述如下： 一、对于合同的解除问题。陆军勤务学院将案涉房屋出租给康福医疗公司使用，康福医疗公司应当按约支付房屋租金。本案中，康福医疗公司仅支付了截止2017年7月26日的租金，逾期未支付后期租金的行为已经构成违约，陆军勤务学院有权依据合同约定解除合同，且根据康福医疗公司出具的《承诺书》，其并未在2019年5月31日前支付租金，故陆军勤务学院于2019年11月11日发出《解除通知函》具有合同及法律依据，合法有效，双方签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》自康福医疗公司收到该解除通知函之日已经解除。因此，对于陆军勤务学院主张的确认双方签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》于2019年11月11日已经解除的诉讼请求，本院予以支持。 二、对于陆军勤务学院主张的租金及违约金问题。庭审中，陆军勤务学院与康福医疗公司对截止2019年6月26日欠付租金金额为8,757,734.98元无异议。但康福医疗公司及城北医院认为，陆军勤务学院的主张不能超过其诉讼请求，对于2019年6月26日之后的租金，因陆军勤务学院未主张，故不应得到支持。本院认为，陆军勤务学院向本院提出的诉讼请求为要求康福医疗公司支付截止合同解除之日的租金，该请求清楚明确，并无歧义，故对康福医疗公司及城北医院的该项抗辩意见，本院不予采信。因此，根据双方签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，截止2019年11月11日，陆军勤务学院应收取的房屋租金共计11,211,110.32元。康福医疗公司抗辩称案涉房屋的实际使用人是城北医院，应当由城北医院支付房屋租金，本院认为，与陆军勤务学院建立房屋租赁合同关系的主体是康福医疗公司，并非城北医院，虽城北医院实际使用案涉房屋并支付部分租金，但该种占有使用系康福医疗公司经营活动需要，并非租赁合同关系的转让，故对康福医疗公司的该项抗辩意见本院不予采信。因此，康福医疗公司应当向陆军勤务学院支付截止2019年11月11日的租金11,211,110.32元。对于违约金，陆军勤务学院自认《军队房地产租赁合同》约定的违约金标准过高，故主张按照年利率6%的标准，自其逾期之日起计算违约金，该项主张不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。故对违约金，应当分段进行计算，合同约定每年度前十日支付租金，则扣除合同约定的每个租金年度前十日，即为康福医疗公司逾期支付租金的开始之日，故违约金具体计算为：2017年7月28日至2018年6月26日期间，以尚欠租金2,457,734.98元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年8月6日起计算至实际付清之日止；2018年6月27日至2019年6月26日期间，以尚欠租金6,300,000元为基数，自2018年7月7日起计算至实际付清之日止；2019年6月27日至2019年11月11日期间，以尚欠租金2,453,375.34元为基数，自2019年7月7日起计算至实际付清之日止。 三、对于陆军勤务学院主张的腾退房屋并支付占用费的问题。陆军勤务学院与康福医疗公司的租赁合同关系解除后，康福医疗公司应当将案涉房屋腾退并返还给陆军勤务学院；同时，庭审中，陆军勤务学院、康福医疗公司、城北医院均对案涉房屋由城北医院实际占用无异议，而城北医院占有使用该房屋并无合同依据，故亦应当承担将案涉房屋腾退给陆军勤务学院的义务。故对于陆军勤务学院主张的由康福医疗公司与城北医院共同承担将案涉房屋和场地腾退义务的主张，本院予以支持。对于占有使用费，因陆军勤务学院与康福医疗公司之间的租赁合同关系已于2019年11月11日解除，而三方当事人对案涉房屋的实际占有使用人为城北医院均予以认可，故无合同依据占有使用案涉房屋的一方，应当向房屋所有权人支付房屋占有使用费，因此，城北医院应当向陆军勤务学院支付房屋占有使用费直至腾退之日。陆军勤务学院自愿按照2019年的租金标准计算占有使用费直至实际腾退之日，标准不再变更，本院对该主张予以支持。占有使用费具体计算为：以年租金6,489,000元为基数，自2019年11月12日起，按天计算至实际腾退房屋之日止。陆军勤务学院主张康福医疗公司与城北医院共同支付占有使用费，无事实和合同依据，本院不予支持。 对于康福医疗公司、城北医院在庭审中提出对添建房屋部分的残值在本案中一并抵偿的问题，因康福医疗公司、城北医院并未提出具体的诉讼主张，本院不予处理。 综上，对陆军勤务学院的诉讼请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国人民解放军陆军勤务学院与被告四川康福医疗投资管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》于2019年11月11日已经解除； 二、被告四川康福医疗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军陆军勤务学院支付租金11,211,110.32元，并支付逾期支付租金违约金（违约金的计算方法为：以欠付租金2,457,734.98元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年8月6日起计算至实际付清之日止；以欠付租金6,300,000元为基数，自2018年7月7日起计算至实际付清之日止；以欠付租金2,453,375.34元为基数，自2019年7月7日起计算至实际付清之日止）； 三、被告四川康福医疗投资管理有限公司、第三人成都城北医院有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于成都市成华区昭觉寺横路（成蜀字第1548号）房屋并返还给原告中国人民解放军陆军勤务学院； 四、第三人成都城北医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军陆军勤务学院支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方法为：按年租金6,489,000元的标准，自2019年11月12日起，按天计算至实际腾退房屋并返还给原告中国人民解放军陆军勤务学院之日止）； 五、驳回原告中国人民解放军陆军勤务学院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77,727元，减半收取计38,863.5元，由被告四川康福医疗投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇二〇年三月十八日 书记员  王赟