广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10396号原告：广州市共赢房地产经纪有限公司，住所广州市番禺区大石街迎宾路238号101。法定代表人：柯树添，职务总经理。委托诉讼代理人：吴玫，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：古春芳，女，系该公司职员。被告：夏飞，女，1990年5月5日出生，汉族，身份证住址湖南省攸县。原告广州市共赢房地产经纪有限公司（以下简称共赢经纪公司）诉被告夏飞保证合同纠纷一案，本院于2019年8月18日立案后，依法适用普通程序于2019年12月12日公开开庭审理了本案。原告广州市共赢房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴玫、被告夏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共赢经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佣金人民币30000元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金（自2019年6月15日起，按合同约定逾期每天0.1%的标准暂计算至2019年7月30日止，合计1350元）。需支付的佣金和违约金合计人民币31350元；3.判令被告支付本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月11日，原告作为居间方，与被告、卖方就卖方名下位于广州市番禺区*街*路*号*座*房的物业出售给被告达成合意，同时于当天签订了《存量房买卖合同》（编号为1800127）及《居间服务费支付承诺书》（编号为180057）。该承诺书约定被告应向原告支付居间服务费合计30000元，于2019年6月15日前结清。2019年4月4日，由于被告自身无购房名额，无法按约完成按揭贷款，被告与卖方和其父母签订《买方主体变更确认书》及《补充协议》，约定将2018年11月11日签订之合同转名给被告父母购买，且被告就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。截止至2019年7月30日，涉案物业已经完成过户，原告未收到被告许诺替新买家支付的任何居间服务费。作为居间方，原告积极提供居间服务，现涉案物业已经顺利过户到新买方名下，被告却拒绝履行《买方主体变更确认书》约定的义务，为居间服务费的支付承担连带保证责任，现原告依照法律规定提起诉讼，特诉至贵院，为了维护原告的合法权益，望贵院判如所请。被告夏飞辩称，合同第一条8.1约定家电可以带走或不带走，看房的时候业主说大部分家电都留给我，客厅的空调、电视机、钢琴带走，其他的都留下。后来业主把大部分的家电都带走了，除了硬装的带不走，我方认为签订合同时就应当签订家电的交接清单。后来三方组织协商，业主答应给我的家电在交付房屋的时候还是带走了，我当时也没有签订合同。在签订合同的时候居间方向我隐匿了首付的问题，385万元的首付只要给37万元就可以了。购房资格问题，我从2013年毕业，我都不够5年社保，原告没有跟我说明购房资格的问题。庭后，夏飞提交书面意见，认为违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月11日，甲方（卖方）江某、乙方（买方）夏飞、丙方共赢经纪公司共同签订《存量房买卖合同》，合同各方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系，由夏飞购买位于广州市番禺区*街*路*号*座*房的房屋，房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电带家私家电（详见《家私电器清单》或者合同备注），该房地产按整套出售并计价总金额人民币385万元。第七条居间服务费的给付条款中，具体居间服务费的时间及金额均为空白，具体按《居间服务费支付承诺书》的约定执行，丙方应根据居诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供居间服务，按照法律法规规定履行职责，非经甲乙双方书面同意，丙方不得泄露买卖双方的信息资料等。第十七条约定丙方已明确向甲乙双方告知并解释限购及贷款新政，乙方须确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。手写其他约定：①买卖双方同意此房证过五年后再过户；②同等买卖条件买方有权转名给第三方；③部份定金10万元于2018年11月30日支付卖方。合同附件付款方式约定无论因任何原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件（唯因甲方原因未能领取除外）回执当天直接支付给甲方。江某、夏飞、共赢经纪公司签章确认。当日，夏飞作为承诺方、共赢经纪公司作为居间方签署《居间服务费支付承诺书》，夏飞确认居间方已就广州市番禺区*街*路*号*座*房的房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2018年11月11日签订了房屋买卖合同及补充协议（若有），现夏飞向居间方承诺：1.我方应向居间方支付居间服务费叁万元，我方同意于2019年6月15日之前向居间方支付居间服务费，逾期支付的，我方应以应付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向居间方支付违约金；2.若卖方与买方（含买方的亲属、配偶、授权人、代理人、合作伙伴、所在单位、持股关联单位、股东或控制人、董事监事经理及担任任何职务的员工等关系人）自行签订或通过其他第三方签订买卖合同或买方实际使用上述房屋的，视为仍利用了居间方提供的居间服务，买卖双方须按本合同约定的标准向居间方支付居间服务费。同时，居间方有权要求买卖双方承担因此产生的诉讼费、律师费、保全担保费等一切费用。即使买卖双方已向其他居间方支付了居间服务费或其他费用，该居间服务费、其他费用也不得冲抵、影响买卖双方应向居间方支付的居间服务费。3.如因我方违约导致未能签订《广州市存量房买卖合同》（网签版），我方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付居间服务费金额的总和。4.未经居间方同意，买卖双方协议解除原合同的，我方须向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付居间服务费金额的总和。5.因该房屋交易的居间服务发生争议的，交由该房屋所在地人民法院裁决。2019年4月4日，江某作为甲方（卖方）、夏飞作为乙方（买方）签订《补充协议书》，订立以下补充协议：1.由于乙方夏飞要求居间方协助提高其所购买的房屋的评估价，以便向银行贷到更多的款项，如因乙方该要求导致后期银行审查不通过，无法放款，乙方需要一次性将剩余购房余款支付给甲方。2.甲方有权在乙方无法筹集到余款的情况下转名给其他有意向购买的买家，乙方不得追究甲方和居间方的责任。同时应在居间方找到下一任买家的当天无条件配合甲方完成更名手续。3.本补充协议为原合同的有效补充，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同有冲突的，以本补充协议为准。4.本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份为凭，具有同等法律效力。5.若该单买卖交易非因居间方的原因取消，中介公司无需退还买方的佣金，已支付的按揭服务费不给予退回。2019年4月4日，江某、夏飞与新买方曾某、夏某签订《买方主体变更确认书》，现各方协商一致就买卖、居间关系变更如下：（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回。原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方己履行义务部分负返还责任。（三）因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务。如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。（五）本确认书自三方签字盖章后生效。夏飞称新买方曾某、夏某为其父母。庭审中，双方当事人均确认涉案物业已于2019年6月12日完成不动产登记产权变更手续，过户至夏飞父母曾某、夏某名下。双方当事人均确认夏飞父母曾某、夏某均未支付居间服务费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，夏飞、共赢经纪公司2018年11月11日签订《存量房买卖合同》、《居间服务费支付承诺书》，夏飞、共赢经纪公司之间成立居间合同法律关系，共赢经纪公司是居间方。2019年4月4日，江某、夏飞与新买方曾某、夏某签订《买方主体变更确认书》，约定“原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。”夏飞对于原合同约定的居间义务，负有连带保证责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十六条之规定：“连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。”共赢经纪公司请求夏飞承担居间服务费的连带保证责任，于法有据，本院予以支持。关于居间服务费用是否应获支持问题。第一，共赢经纪公司向夏飞提供订立合同的媒介服务，促成了位于广州市番禺区*街*路*号*座*房的房屋的买卖双方签订《存量房买卖合同》，故夏飞、共赢经纪公司之间的居间合同关系成立。其后，买卖双方协商变更合同买受人为夏飞的父母，涉案房产的转移登记已完成，故共赢经纪公司已完成合同义务，促成交易。第二，《居间服务费支付承诺书》记载了共赢经纪公司促成夏飞与卖方就案涉物业买卖合同成立的事实，夏飞亦签名确认，《买方主体变更确认书》约定“原买方（即夏飞）同意就新买方（夏飞父母）的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任”，上述承诺书及确认书均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的规定，各方当事人应依约履行。综上，共赢经纪公司作为居间方在促成合同成立后，有权依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定收取居间服务费，夏飞作为连带保证人应向居间人即共赢经纪公司支付居间服务费。故共赢经纪公司诉请夏飞支付居间服务费人民币30000元的诉讼请求，本院予以支持。就夏飞的抗辩意见之一，签订合同时未签署家具家电交接清单，后来卖家把大部分家电都带走了，居间方没有协助签署书面协议。夏飞在庭审质证过程中陈述“中介也有列表说业主要留下的家电，但最后交房的时候业主并无按照表上列出的家电交付房屋”，根据其陈述，交付房屋的过程中，是否应附带家具家电为房屋买卖合同中买方及卖方之间的法律关系，与居间方无涉，其抗辩意见本院不予采纳。夏飞的抗辩意见之二，签订合同的时候居间方隐匿了首付的问题，也没有和我说清楚购房资格的问题。《存量房买卖合同》中，第十七条特别约定“丙方已明确向甲乙双方告知并解释限购及贷款新政，乙方须确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续”，手写补充条款约定“②同等买卖条件买方有权转名给第三方”，付款条款约定“合同附件付款方式约定无论因任何原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件（唯因甲方原因未能领取除外）回执当天直接支付给甲方。”结合上述条款内容足以证实共赢经纪公司已尽到告知及解释限购及贷款政策，并由夏飞自行承担贷款政策风险，夏飞再提出上述抗辩，明显与事实不符，本院不予采纳。关于逾期付款利息，《居间服务费支付承诺书》均明确“2019年6月15日之前向居间方支付居间服务费，逾期支付的，我方应以应付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向居间方支付违约金”。夏飞未按照约定时间2019年6月15日支付中介服务费，应当承担违约责任。但是上述每日0.1%的违约金，明显超出法律许可的范围，夏飞亦抗辩违约金标准过高，故本院酌情调整违约金为从逾期次日2019年6月16日起至2019年8月19日参照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率1.3倍计算，从2019年8月20日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际清偿之日。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告夏飞于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告广州市共赢房地产经纪有限公司居间服务费30000元及逾期付款违约金（以30000元为本金，从2019年6月16日起至2019年8月19日参照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率1.3倍计算，从2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际清偿之日）；二、驳回原告广州市共赢房地产经纪有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元（原告广州市共赢房地产经纪有限公司已预缴），由被告夏飞负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  许少梅人民陪审员  叶丽君二〇二〇年三月十六日书 记 员  叶嘉莹