北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初37275号原告：北京德胜投资有限责任公司，住所地北京市西城区广安门内大街165号翔达大厦写字楼701室。法定代表人：刘洋，执行董事。委托诉讼代理人：祖力克，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：北京维旺明科技股份有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街83号楼15层1501-06。法定代表人：韩颖，董事长。委托诉讼代理人：蒋博，北京市中银律师事务所律师。原告北京德胜投资有限责任公司与被告北京维旺明科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京德胜投资有限责任公司之委托诉讼代理人祖力克、郑华，被告北京维旺明科技股份有限公司之委托诉讼代理人蒋博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京德胜投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年8月31日签订的房屋租赁合同于2019年6月19日解除。2.判令被告向原告支付2019年3月20日至6月19日期间的租金1521119.25元，并支付违约金（以1521119.25元为基数，按日千分之一的标准，自2019年3月10日起计算至实际付清之日）。3.判令被告向原告支付2019年6月20日至2019年6月24日期间的占用费83349元。4.判令被告支付因其违约造成的其他损失，即律师费4万元。5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租位于北京市西城区德胜门外大街83号楼15层的房屋（实际楼层13层，建筑面积2222.64平方米），租期自2018年9月20日至2020年9月19日，租金标准为每天每平方米7.50元。租赁保证金1521119.25元。每三个月为一个支付周期，被告应当于周期开始10日前向原告预先支付各期租金。除不可抗力外，被告不得提前解除合同。被告欠付租金超过30日的，原告有权解除合同，并没收租赁保证金，同时被告按日向原告支付逾期租金和其他款项千分之一的违约金。给原告造成其他损失的，应当按实际赔偿。租期届满或合同解除，被告未按合同约定将租赁房屋返还的，应按双倍日租金支付使用费。合同签订后，被告支付了租金保证金，并按约定支付租金至2019年3月19日。2019年3月10日，被告应支付3月20日至6月19日的租金，但被告至今未予支付。原告多次催要，2019年5月10日曾向被告出具律师函催要租金，被告仍未予支付。根据合同约定，原告于2019年6月17日向被告发出解除函。被告于2019年6月19日签收该函，且未提出异议，并于2019年6月24日将房屋返还原告。原告认为，根据相关规定及合同约定，应认定合同于2019年6月19日解除，被告应支付欠付租金、违约金、房屋占用费（原告按日租金标准主张）。另原告因本次诉讼支付律师费4万元。北京维旺明科技股份有限公司辩称，合同签订、租用房屋坐落情况均属实。被告已向原告支付租金保证金及2019年3月19日之前的租金。同意确认合同于2019年6月19日解除，解除函确实收到。2019年3、4月被告曾告知原告自身经营状况不好，与原告进行协商，但原告不同意。不同意支付2019年3月20日至2019年6月19日的租金，被告已经支付了三个月的租金保证金，可以抵扣该三个月租金。被告已经尽力经营，争取避免给原告造成损失，原告无证据证明其有损失。不同意支付违约金，被告不存在拖欠租金的情况，亦不存在违约的情形。原告所述腾房时间属实，但不同意支付使用费。2019年6月4日前后，被告曾与原告协商签订补充协议提前退租，但原告不同意，双方最终未达成一致。在此期间，被告曾想要搬离房屋，原告设置障碍，阻止被告搬离。直至2019年6月19日原告发函解除后，被告才着手搬离房屋，被告认为导致退房时间延后的原因在于原告。律师费损失不同意支付，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市西城区德胜门外大街83号15层的房屋（实际楼层13层，建筑面积2222.64平方米，以下称涉案房屋）用于办公。租期自2018年9月20日起至2020年9月19日止。月租金507039.75元（租金标准7.50元/天/建筑平方米），每3个月为一个租金支付周期，除首期租金外，其余各期租金乙方应于当期租金支付周期开始10日前向甲方预先支付。租赁保证金1521119.25元。合同第7.2条约定，租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证……。第7.3条约定，如乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金、相关费用及向有关方缴纳物业管理费及其他应付费用，经书面通知乙方，甲方可以相应扣留全部或部分租赁保证金冲抵。第7.6条约定，如由于乙方不履行本合同或其他乙方原因致使本合同提前终止时，甲方有权没收乙方的全部租赁保证金，双方一致同意提前终止本合同的除外……。第7.7条约定，乙方不得将租赁保证金转让或抵押，未经甲方同意亦不得将租赁保证金用于抵消应缴付的租金或其他款项。第15.6条约定，乙方欠付租金自应付日起超过30日的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权没收乙方支付的保证金。乙方还应支付欠付租金，同时自租赁期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付租金千分之一的违约金。除此之外，给甲方造成的其他损失，乙方须按实际损失向甲方赔偿。第15.8条约定，租赁期限届满或本合同解除，乙方未按合同约定将租赁房屋及其附属设施返还甲方，则每逾期1天，乙方应按双倍日租金向甲方支付房屋占用费。合同签订后，被告已依约向原告支付租赁保证金1521119.25元及截至2019年3月19日以前的租金。被告未再向原告支付后续租金。2019年5月10日，原告向被告发送律师函催要2019年3月20日至2019年6月19日的租金。2019年5月14日，被告收到该函。2019年6月17日，原告向被告发送解除房屋租赁合同通知函，通知函载明，鉴于贵司拖欠租金的客观事实，根据租赁合同相关约定，现我司正式通知贵司：（1）自贵司受到本函之日起，解除贵我双方签署的房屋租赁合同。（2）根据租赁合同相关约定，贵司已支付的租赁保证金1521119.25元，我司予以没收，不再退还贵司。（3）请贵司收到本函之日起三日内将租赁房屋退还我司，否则，我司将按租赁合同约定向贵司收取房屋占用费。（4）请贵司收到本函后尽快偿还拖欠我司的房屋租金及因拖欠租金所产生的违约金。否则，我司将通过法律途径追索欠款及收回租赁物业。2019年6月19日，被告收到上述解除通知函。2019年6月24日，被告办理涉案房屋退租手续，将涉案房屋交还原告。为证明其损失，原告提交了委托代理协议和律师费发票，显示原告委托相关律所进行诉讼，并支付律师费4万元。针对该部分证据，被告表示与本案无关。诉讼中，被告主张其自2019年4月17日就与原告沟通退租事宜，但没有达成一致，原告一直阻拦被告搬离，导致被告直至6月24日才搬离，因此造成的延期使用费及损失应由原告自担。为此，被告提交了短信记录。短信记录显示被告与原告相关人员张旭光沟通搬家、退租事宜，双方未能达成一致。对此，原告表示，真实性认可，证明目的不认可。短信仅能显示原告不同意被告单方解除合同，不存在刻意阻拦被告退租、搬离的情况，被告延期交房的原因在于其未能达到合同约定的交房条件。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。当事人应依约行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，被告应提前10日向原告预先支付下一租赁周期的租金。被告未依约支付租金已超30日的情况下，原告有权单方解除合同。2019年6月17日原告向被告邮寄送达解除通知函，属依法行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2019年6月19日收到通知函的情况下，发生合同解除的法律效果，双方租赁合同于2019年6月19日解除。对于原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及占用费，根据事实查明部分及前述合同解除的相关认定，租赁合同于2019年6月19日解除，被告持续使用涉案房屋至2019年6月24日腾退交还的情况下，被告应向原告支付2019年3月20日至2019年6月19日期间的房屋租金，及2019年6月20日至2019年6月24日的房屋占用费。原告主张的相应租金及占用费，具有事实基础。关于租赁保证金能否抵扣租金问题。《中华人民共和国担保法》第二条第一款规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本案中，双方约定的租赁保证金，应基于主债权而存在，结合合同目的、债权内容，本院认为租赁保证金的设定其目的应为保障租金这一主债权的实现，而非以违约惩罚为目的。被告主张其交纳的租赁保证金可以抵扣相应租金，合同已解除的情况下，本院予以采纳。即租赁保证金1521119.25元抵扣2019年3月20日至6月19日期间的租金1521119.25元。原告主张2019年6月20日至2019年6月24日期间的占用费83349元，数额不违反合同约定，本院予以支持。关于违约金及违约损失。原告向被告主张逾期支付租金的违约金，存在合同约定基础。被告在庭审中认为合同约定的违约金标准过高，请求予以酌减。在双方均未就违约造成具体损失提交充分证据的情况下，本院结合双方合同约定、履行情况、过错程度等因素，依法酌情确定违约金数额为30万元.该数额已考虑律师费损失在内，对于超出该数额主张的违约金及律师费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京德胜投资有限责任公司与被告北京维旺明科技股份有限公司2018年8月31日签订的房屋租赁合同于2019年6月19日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告北京维旺明科技股份有限公司向原告北京德胜投资有限责任公司支付2019年6月20日至2019年6月24日的房屋占用费83349元；三、本判决生效之日起七日内，被告北京维旺明科技股份有限公司向原告北京德胜投资有限责任公司支付违约金30万元；四、驳回原告北京德胜投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10786元，由原告北京德胜投资有限责任公司负担8567元（已交纳），被告北京维旺明科技股份有限公司负担2219元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 杨成龙二〇二〇年三月二十六日法官助理 肖彦青书 记 员 孙 萍