重庆市北碚区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0109执异15号案外人：周世英，女，汉族，1979年1月9日出生，住贵州省金沙县。申请执行人：胡亿，男，汉族，1990年3月6日出生，住重庆市铜梁区。申请执行人：杨益，男，汉族，1996年4月8日出生，住重庆市铜梁区。被执行人：金沙县龙渝房地产开发有限责任公司，住所地贵州省金沙县沙土镇平江大道，统一社会信用代码91520523590779156K。法定代表人：陈方刚，执行董事。委托代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。本院在执行申请执行人胡亿、杨益申请执行被执行人金沙县龙渝房地产开发有限责任公司（以下简称龙渝公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人周世英提出书面执行异议申请，认为本院查封的位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2号房屋系周世英购买的财产，要求撤销本院2019年7月10日发布的（2019）渝0109执1447号拍卖公告并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人周世英称，贵院于2019年7月10日发布、张贴了（2019）渝0109执1447号拍卖公告，将对位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2、X-X-4-3、X-X-5-5、X-X-5-6、X-X-6-3、X-X-6-4、X-X-6-5、X-X-6-6号等8套房屋启动司法评估拍卖程序。案外人于2013年9月17日与开发商龙渝公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2号房屋（即本次贵院拟评估拍卖的房屋之一），案外人已按照合同约定支付了相应的购房款，且龙渝公司已经将房屋交付给案外人，未能办理预售登记和过户登记的原因也并非案外人所致。依照相关法律规定，案外人对该房屋的权利已经足以排除贵院的执行，为此，特请求撤销贵院2019年7月10日发布的（2019）渝0109执1447号拍卖公告并解除对位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2号房屋的查封，以维护案外人的合法权益。申请执行人胡亿、杨益称，如果案外人签订购房合同的时间在查封时间即2016年4月5日之前，且购房合同是合理合法的，我就同意解除查封，并且要求法院查封龙渝公司其他房屋来抵偿我的债权。如果案外人签订购房合同的时间在查封时间即2016年4月5日之后，我不同意解除查封。被执行人龙渝公司未到庭陈述意见。经审查查明，原告胡亿、杨益诉被告龙渝公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2016年8月8日作出（2016）渝0151民初1852号民事判决书，判决：一、解除被告龙渝公司与原告胡亿、杨益签订的《金沙县商品房买卖合同》；二、被告龙渝公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡亿、杨益购房款2970040元、代收款161127元；三、被告龙渝公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡亿、杨益资金占用利息，利息以3131167元为基数，从2015年3月22日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至付清为止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30560元，财产保全费5000元，由被告龙渝公司负担。该判决于2016年9月10日发生法律效力。因龙渝公司逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，胡亿、杨益向重庆市铜梁区人民法院申请执行[执行案号：（2016）渝0151执2590号]。该案在审理中，重庆市铜梁区人民法院于2016年4月5日作出（2016）渝0151民初1852号民事裁定书，查封了龙渝公司开发的“XX广场”X-X-3-2号等17套住房。执行中，因查封即将到期，重庆市铜梁区人民法院于2019年1月21日向金沙县不动产登记中心发出（2016）渝0151执2590号之一执行裁定书及协助执行通知书，续查封了龙渝公司开发的“XX广场”X-X-3-2号等17套住房，查封期限自2019年4月4日至2022年4月3日止。重庆市第一中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）渝01执他22号执行裁定书，裁定：重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初1852号民事判决书由重庆市北碚区人民法院执行。本院于2019年4月1日立案执行[执行案号：（2019）渝0109执1447号]。执行中，本院于2019年7月10日张贴了（2019）渝0109执1447号公告，责令被执行人龙渝公司及其他房屋使用人员在2019年7月25日前腾空搬出贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2、X-X-4-3、X-X-5-5、X-X-5-6、X-X-6-3、X-X-6-4、X-X-6-5、X-X-6-6号等8套房屋。另查明，2013年9月17日，龙渝公司与周世英签订《XX广场·XX花园置业预算审批表》，约定：周世英购买龙渝公司开发建设的“XX广场·XX花园”X-X-3-2房屋，建筑面积84.11平方米，优惠后总价（建筑面积）219492元，第一期签合同时首付房款109492元，第二期2014年2月27日前付100000元，第三期接房时付10000元。2013年9月17日，周世英转账支付给龙渝公司118000元，龙渝公司于同日开据了收到周世英首付款109492元的收据，开据了收到周世英交纳契税、维修基金等共计8508元的收据。2014年1月12日，龙渝公司开据了收到周世英房款100000元的收据。2017年6月8日，龙渝公司开据了收到周世英房款10000元的收据。现周世英已入住X-X-3-2房屋。案外人周世英争对其异议，提供了以下证据：1、《XX广场·XX花园置业预算审批表》；2、收款收据4份；3、农业银行转账单2份；4、缴纳物管等费的收据1份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”龙渝公司系房地产开发企业，2013年9月17日，龙渝公司与周世英签订《XX广场·XX花园置业预算审批表》，约定由周世英购买龙渝公司开发的“XX广场”X-X-3-2房屋，周世英已交纳清购房款，并入住至今。重庆市铜梁区人民法院于2016年4月5日作出（2016）渝0151民初1852号民事裁定书，查封了龙渝公司开发的“XX广场”X-X-3-2号等17套住房，于2019年1月21日进行了续查封。案外人周世英购买的系龙渝公司开发销售的商品房，该房屋系住宅房屋，且在人民法院查封之前购买，周世英系房屋消费者，享有房屋消费者物权期待权，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权，本案原告胡亿、杨益诉被告龙渝公司房屋买卖合同纠纷一案，判决由龙渝公司返还胡亿、杨益购房款、代收款及资金占用利息，系一般债权。案外人周世英享有的物权期待权优先于本案申请执行人胡亿、杨益的一般债权，故案外人周世英的异议理由成立，其权利能够排除执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对金沙县龙渝房地产开发有限责任公司开发的位于贵州省金沙县XX镇“XX广场”X-X-3-2号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 韦 勇审判员 魏庆伟审判员 陈 琼二〇二〇年三月四日书记员 周陈浩