北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初7859号原告：北京亨得利物业管理有限公司，住所地北京市丰台区右外玉林里6号西5幢1号/2号。法定代表人：虞新生，该公司总经理。委托诉讼代理人：束景陵，北京市才良律师事务所律师。被告：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。第三人：北京食宝街商业管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号1幢3层301-063。法定代表人：张晓凤，总经理。委托诉讼代理人：张莉，女，1976年出生，本单位职工。原告北京亨得利物业管理有限公司（以下简称亨得利公司）与被告北京西西友谊商城有限公司（以下简称西西公司）、第三人北京食宝街商业管理有限公司（以下简称食宝街公司）占有保护纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2017）京0102民初5625号民事判决书，北京市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）京02民终10240号民事裁定书，撤销（2017）京0102民初5625号民事判决书，发回重审。本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京亨得利物业管理有限公司的法定代表人虞新生及其委托诉讼代理人束景陵、被告北京西西友谊商城有限公司的委托诉讼代理人齐集、张泽群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亨得利公司向本院提出诉讼请求：1.判令返还房屋场地，恢复原样。2.判令被告支付场地占用费1022970元（2017年1月1日至2018年3月6日），实际费用为被告实际腾退之日止。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告北京西西友谊商城有限公司的《西西友谊商城场地租赁合同》（3-013-03续）已于2016年12月31日到期，合同约定原告将北京市西城区西单北大街109号商业用房9间，建筑面积136.14平方米出租给被告使用，房屋场地月租金为20502.35元（按实际使用面积79.3平方米计算，每平方米8.5元/日）。合同于2016年12月31日到期，物价上涨，于是原告提出按市场价每平方米30元/日价格出租，双方未达成一致，故未签订续租协议，但被告并未按照合同约定退出房屋场地，现租赁场地一直由被告无故占用。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故请求法院依法保护原告的合法权益，判令被告返还场地、恢复原样，按当地市场租赁价格支付给原告房屋场地占用费。原告亨得利公司提供以下证据：1.西西友谊商场商业场地租赁合同；2、北京市西城区房屋土地经营管理中心证明；3、北京敬远房地产开发有限公司“西西工程”2＃楼回迁安置进驻证明及附图；4、直管经营用房租赁合同；5、律师函；6、网页截图；7、房屋租赁合同；8、补充协议。被告西西公司辩称：原告与被告的租赁合同的事实认可，原告诉争场地无法确认具体位置，故我方不同意腾退场地；我方同意占有使用费，原告主张场地占用费的标准没有任何依据，我方同意按照原审判决的标准支付。现诉争场地由我方占有和使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方有争议的事实和证据，原告亨得利公司提供证据如下：1、网页截图、房屋租赁合同，被告西西公司对该证据真实性、证明目的均不认可且认为该证据与本案无关，西单朝阳区早点出租是3.48元/天/平方米，价格流动性较大，且较高者也是临街的门脸房，不具有可比性。被告西西公司提供证据如下：1、西西公司与食宝街公司租赁合同书，原告亨得利公司对该证据真实性不认可，认为没有提供原件。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月，北京敬远房地产开发有限公司为原告出具《北京敬远房地产开发有限公司“西西工程”2#楼回迁安置进驻证明》：回迁单位或个人名称：北京亨得利物业管理有限公司（北京钟表眼镜公司）；通信地址：西城区宣内大街112号；邮编：100031；联系人姓名：虞新生；联系电话：6603XXXX、139XXXXXXXX；回迁楼层：三层；回迁位置：见附图；回迁建筑面积（㎡）：约136.14；回迁使用面积（㎡）：79.30；回迁房屋产权性质：公产。上述《北京敬远房地产开发有限公司“西西工程”2#楼回迁安置进驻证明》下方安置单位处由北京敬远房地产开发有限公司签章，回迁单位或个人处由北京亨得利物业管理有限公司、北京市钟表眼镜公司签章，并注明“现由北京亨得利物业管理有限公司承租回迁”。在该证明所附的平面图中，加盖有北京敬远房地产开发有限公司和北京亨得利物业管理有限公司公章，图中左下侧标注为“亨得利物业公司”的房间东西长度标注为“10.41”，南北宽度标注为“7.74、7.98”，并注有“（79.30）”。2003年北京市西城区房屋土地管理中心西长安街管理所（合同甲方，出租方）与原告亨得利公司（合同乙方，承租方）签订补充协议书，协议约定：三、根据现场实际情况，乙方的回迁房屋面积没有分户间隔，不能实地测量，乙方的回迁面积按敬远房地产开发有限公司所提供的面积作为计算依据计租，待甲方房产证办理后，以产权证面积为准……。2006年10月15日，被告北京西西友谊商城有限公司（出租方、甲方）与案外人北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：西西友谊商城将北京市西单北大街109号第三层建筑面积5310平方米出租给宏基业珠宝市场作为商业经营使用，租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日年租金为6685285元……。后因北京市宏基业天然珠宝市场有限公司拖欠租金问题，北京西西友谊商城有限公司将其两次诉至本院，本院依法作出了判决。2016年，北京西西友谊商城有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，再次将北京市宏基业天然珠宝市场有限公司诉至本院，要求被告腾空租赁房屋、支付房屋租金、房屋占用使用费、违约金。2017年6月29日本院作出（2016）京0102民初26413号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区西单北大街109号第三层腾空交还原告北京西西友谊商城有限公司。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年一月一日起至二〇一六年十二月三十一日止的房屋租金六百六十八万五千二百八十五元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一七年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金六百六十八万五千二百八十五元的标准计算）。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付原告北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按日万分之二的标准，分段计算至实际支付之日止，分段计算起点为二〇一六年一月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角；二〇一六年七月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角）。五、驳回原告北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。北京市宏基业天然珠宝市场有限公司不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年12月作出（2017）京02民终10232号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现（2016）京0102民初26413号民事判决书业已发生法律效力，但未实际执行。2008年5月23日，原告北京亨得利物业管理有限公司（出租方、甲方）与被告北京西西友谊商城有限公司（承租方、乙方）签订《西西友谊商城商业场地租赁合同》，其主要内容如下：甲方场地位于西西二号楼；位于第三层，实际经营面积79.30平方米。该面积现以北京敬远房地产开发有限公司为甲方提供的测算资料为准，待甲方取得合法有效的产权证明文件后，以该产权证明文件上记载的经营面积进行核算，多退少补。该场地用途为商业用途。乙方为此用途可以转租、转借或调换使用。租期捌年半年，租赁期限自2008年6月1日起至2016年12月31日止。该场地月租金为20502.35（人民币），捌年半年租金标准不变。乙方在租赁期有权进行内部装修和改造。合同期满退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面与甲方续签租赁合同……。2015年、2017年原告亨得利公司（承租方、乙方）与北京市西城区房屋土地经营管理中心（出租房、甲方）签订了《北京市西城区直管经营用房租赁合同》：承租房屋坐落于“北京市西城区西单北大街109号”，该房屋为：楼房，9间，建筑面积136.14平方米，该房屋用途为：商业用房，年租金标准为42475.92元，租赁合同期至2018年12月31日……。。2019年1月，原告亨得利公司（承租方、乙方）与北京德源兴业投资管理集团有限公司签订北京市西城区直管经营用房租赁合同，除租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日外，房屋坐落、房屋面积、房屋用途、租金标准与原告亨得利公司与北京市西城区房屋土地经营管理中心签订《北京市西城区直管经营用房租赁合同》相同。2017年1月9日，北京市才良律师事务所致被告西西公司（以下简称乙方）律师函，内容为：北京市才良律师事务所依法接受原告北京亨得利物业管理有限公司（以下简称甲方）的委托，在乙方与甲方的《西西友谊商城租赁合同》（3-013-03续）（以下简称租赁合同）争议中担任其代理人，现向西西公司提出如下请求：1、甲方和乙方的《租赁合同》已于2016年12月31日到期。按照上述合同第九条的规定，乙方按照约定收回合同中的租赁场地，请乙方即日按照约定退出租赁场地。2、乙方按照合同退出场地的同时，应按照合同第七条第2款将租赁场地恢复原状。3、从合同到期日到退出租赁场地之日至，乙方应按照市场价每日每平方米30元的价格支付与甲方租赁费用……。2018年8月13日，北京市西城区房屋土地管理中心西长安街管理所、北京市西城区房屋土地经营管理中心出具证明，根据北京敬远房地产开发有限公司“西西工程”2#楼回迁安置进驻证明（以下称进驻证明），我中心（北京市西城区房屋土地经营管理中心）与北京亨得利物业管理有限公司于2003年6月签订了北京市西城区直管经营用房租赁合同，合同中约定租赁房屋坐落于北京市西城区西单北大街109号；该房屋为：楼房9间，建筑面积136.14平方米。上述房屋的具体位置见“进驻证明”中的附图（三层平面图1：150），另外合同中的9间优惠农业的概念是基于上述房屋属于一个大开间，共计136.14平方米，按照每间房15平方米计算，约合9间房。本案审理中，西西公司所述其将西西友谊商城项目三层部分转租给食宝街公司，西西公司向本院提交了其与食宝街公司签订的租赁合同书，该合同书记载西西公司将西西友谊商城项目三层租赁面积3907平米租赁给食宝街公司，附件中记载双方确定的租赁位置图。原告亨得利公司对该证据真实性不予认可，认为未提供原件，西西公司表示该租赁合同已经存档故未提供原件。食宝街公司对该证据真实性认可。对于租赁合同书中租赁位置图，经询西西公司、食宝街公司均表示无法提供。本案审理中，双方均承认拆迁安置时为空场并无房屋。经本院至现场勘验制作了勘验笔录并拍摄了照片，现诉争现场为三层，可见电梯、扶梯、主体结构，电梯东北侧有房屋外，其他均为空场，勘验过程中双方均称对于诉争场地无法确定其具体位置，被告西西公司所述该层部分已出租，但合同中只确定了租赁面积，未确定租赁位置，现无法确定诉争场地是否出租给他方。食宝街表示无法确定原告承租房屋是否在租赁面积之内。对于原告诉争场地的位置，本院至北京敬远房地产开发有限公司调查，该公司表示拆迁交付时未盖有房屋，后西西友谊商场承租后统一加盖了商铺，我方对亨得利公司拆迁安置的位置就是平面图中位置，拆迁安置位置与现状无法对应，现我公司也无法确定安置的具体位置。本案审理中，本院至北京市德源兴业投资管理集团有限公司西长安街房管所调查并制作了谈话笔录，该公司称北京市西城区房屋土地经营管理中心更名为北京市德源兴业投资管理集团有限公司，我方根据敬远房地产提供的名单和平面图与原告签订的租赁合同，因时间久远，对于签订租赁合同时是否去现场进行核对我方无法核实了，对于租赁合同的位置，我方现在确定不了具体位置。该公司向本院提交了平面图及第一批办理“房屋租赁合同”的单位及个人名单，平面图记载内容与敬远房地产公司出具的平面图内容一致，第一批办理房屋租赁合同的单位及个人名单中显示原告亨得利公司回迁建筑面积136.14平方米，使用面积79.3平方米，回迁楼层为3层……。经本院释明，原告亨得利公司对诉争场地的位置不要求进行测绘。对于房屋使用费的租赁价格，原告亨得利公司向本院提交了赶集网的网页截图、赢商网网页截图，该截图显示西单地区商铺招租租金，商铺面积在10平方米至980多平米间，价格在6800元至29.4万元不等。本案审理中，原告向本院提交其自行制作的同层其他回迁承租户租赁价格表，该价格表显示庞世喻2003年租金标准为25元/平米/天，2016年为30.38元/平米/天；2018年33.42元/平米/天；熊XX、戚XX、谢XX、戚XX2003年租金标准均为15元/平米/天，2016年22.16元/平米/天，2018年24.37/平米/天，被告方对此不予认可，认为原告与被告租金标准应是协商或评估，合同期满后双方对租赁的价格未协商一致，也不能参考其他租户的租金。经本院释明，原告亨得利公司表示不要求做诉争标的的租赁价格的鉴定。本院认为，本案的争议焦点：一、被告西西公司是否应返还诉争场地？本案审理中，双方均认可拆迁安置时三层未建有房屋，为空场状态。原告亨得利公司与被告西西公司签订的《西西友谊商城商业场地租赁合同》到期后，双方未续签租赁租赁合同，被告西西公司应返还租赁场地。对于诉争场地的具体位置，本院至现场进行勘验，现诉争场地所在楼层除有一间房屋外其他均系空场，双方均无法确定诉争场地的具体位置。本院至北京敬远房地产开发有限公司、北京市德源兴业投资管理集团有限公司西长安街房管所调查中，上述单位均表示无法确定诉争场地的具体位置。原告亨得利公司虽向本院提交了拆迁安置平面图，该平面图虽标注了安置位置，但无法体现实际具体位置。经本院释明，原告亨得利公司表示不要求进行测绘，导致本院无法确定诉争场地的具体位置。据此对于原告亨得利公司要求返还场地、恢复原状的诉讼请求，本院暂不予支持。待原告亨得利公司确定诉争场地后可另行提起诉讼。争议焦点二，被告西西公司是否支付场地占用费？原告亨得利公司与被告西西公司《西西友谊商城商业场地租赁合同》已到期，北京西西友谊商城有限公司现未能将场地腾退返还原告，被告西西公司应向原告亨得利公司支付场地占用费。对于原告亨得利公司要求被告西西公司支付2017年1月1日至2018年3月6日间房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于场地占用费的标准，原告亨得利公司虽向本院提交了网页截图，该网页截图为招租价格，并非实际交易价格，招租的标的系商铺，并非场地，故原告亨得利公司提供的上述证据不足以证明诉争场地每日30元每平方米的占用费标准。经本院释明，原告亨得利公司表示不要求对诉争场地租赁价格进行评估，本院结合国家经济发展趋势，对于场地使用费标准，本院酌定每平方米日使用费为10元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京西西友谊商城有限公司给付原告北京亨得利物业管理有限公司二〇一七年一月一日起至二〇一八年三月六日的房屋使用费342443.83元。二、驳回原告北京亨得利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京西西友谊商城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14007元，7570元由原告北京亨得利物业管理有限公司负担（已交纳）；6437元由被告北京西西友谊商城有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  田志鹏审判员  王德海审判员  方晓晨二〇二〇年三月十九日书记员  魏音羽