江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初982号原告：许海华，男，1975年1月2日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：朱风雷，上海富勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国川，上海富勤律师事务所律师。被告：盛桂英，女，1955年7月21日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：陆永兴，男，1956年3月4日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：黄雪平，启东市合作法律服务所法律工作者。原告许海华与被告盛桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱风雷、被告的委托代理人陆永兴、黄雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许海华向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告履行其与原告于2014年2月15日签订的《购买定销房拆迁证协议书》。2、判令被告办理启东市汇龙镇彩臣三村62幢103室房产（103.32平方米）原5号楼103室及车库（8.27平方米）的产权登记手续；提供办理产权过户登记所需资料并协助原告办理产权转让登记至原告名下，并交付房屋。3、判令被告支付原告违约金10万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月15日，原、被告订立了《购买定销房拆迁证协议书》一份，被告自愿将其享有的定销房拆迁证（面积75平方米）以34万元价格转让给原告，双方并对费用承担、违约责任等进行了约定。协议订立后，原告按约支付了全部的转让款，又办理了公证委托，委托原告选房、订立合同、缴纳房款、领取房屋钥匙等事项。协议订立后，原告选购了房屋，近期原告要求被告履行合同义务，但其以房价上涨为由拒绝履行。为维护自身的合法权益，故提出上述诉请。被告盛桂英辩称：1、事实是被告的女儿陆盛莉将房屋拆迁证出售给原告，被告只是为陆盛莉代签字、代为收取转让款。被告只有一套房子，不可能出售自己的房子；2、原告是专业炒房户，自称与拆迁指挥部人员特别熟悉，能帮助被告选到好的房屋，所以被告才委托原告办理有关选房等手续，并口头约定在选到好的房子后，给予一定的报酬；3、公证书中明确，被告委托原告选房及办理有关房产所有权证，而不是将该房屋出售给原告；4、协议是原告提供的格式条款，原告让被告代陆盛莉签字，除被告的签名外其余合同中的手写内容都是由原告亲笔书写。原告明知出售拆迁证的人不是被告而是陆盛莉。双方订立的协议无效，被告愿意返还34万元并支付利息。无效合同不存在违约，不应承担违约金。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年9月27日，启东市土地储备中心（甲方）与盛桂英（乙方）签订《房屋拆除搬迁补偿安置协议》一份，双方约定，盛桂英拆除汇东村16组房屋115.51平方米，其中合法建筑面积36平方米、其他建筑面积79.51平方米，盛桂英选择定销房作为拆除搬迁补偿安置方式，选择产权调换房地点为彩臣三村东侧，享受面积为42平方米。2014年2月15日，陆盛莉、盛桂英作为甲方（转让方），许海华作为乙方（受让方）签订《购买定销房拆迁证协议书》一份，协议书约定：甲方根据其实际情况自愿将房屋拆迁证有偿转让给乙方，经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的原则下，订立本协议：一、甲方陆盛莉自愿将其本人定销房拆迁证（计面积75平方）有偿转让给乙方许海华所有，其转让金额为叁拾肆万元整。甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙。在本协议签订时，甲方须将购房的协议书及原产权房的所有权证交给乙方保管。原甲方所留存的被拆迁房屋的所有权证所有复印件一律无效。二、定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切收益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系。三、在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方自理。四、本协议生效后如乙方将上述权利转让给第三方，双方一致约定由甲方直接同第三方签订买卖协议，并应同第三方履行上述手续。五、本协议经甲乙双方签字后生效，双方应自觉履行，不得以任何理由反悔。如违反上述约定，违约方需支付给守约方违约金，违约金数额为乙方购买房屋现行价的二倍。并将乙方已装修的费用和房款由甲方按实际赔偿。六、特别约定：甲方按本协议约定收到了乙方预付的转让费后，无论何种情况甲乙双方均不得违反本协议约定的所有条款，如违反上述任何一条约定，违约方需付另一方违约金伍拾万元人民币。盛桂英、许海华均在协议书上签字确认。协议签订后，盛桂英将《购买定销房拆迁证协议书》红联单交付给许海华。许海华分别于2014年2月15日、17日向盛桂英支付定金10000元、拆迁证款330000元。盛桂英、陆永兴出具了收条。2014年2月17日（付款日），被告盛桂英向原告许海华出具了委托书，双方在江苏省启东市公证处进行公证。内容：我（盛桂英）因房产拆迁取得《2012年度城市建设中被拆迁户安置选房确认单》。现我全权委托许海华，以我的名义办理以下事项：1、凭上述《2012年度城市建设中被拆迁户安置选房确认单》办理选房手续，购买选中房产，与房屋开发商订立购房合同。2、缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙，办理交房手续。3、办理所购房产的房屋所有权证。4、领取所购房产的房屋所有权证。委托人在办理上述手续中所签署的所有文件，我均予承认，并承担相应的法律后果。2017年1月8日，原告许海华与启东市保障房建设投资有限公司签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》，许海华以盛桂英的名义选定彩臣三村东侧小区5号楼103室，许海华签字确认。2020年1月14日，原告许海华与启东市保障房建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号SPFX2020010841号，商品房项目核准名称为彩臣三村62幢103室，房屋总价228763.83元。原告许海华交纳了上述房款。另查明，启东市汇龙镇彩臣三村62幢103室（原编号民5号103室）登记在启东市保障房建设投资有限公司名下。2020年1月23日因本案原告申请财产保全而被查封。查封期限自2020年1月23日至2023年1月22日。上述事实，有原告提供的购买定销房拆迁证协议书、收条、房屋拆除搬迁补偿安置协议、公证书、启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议、商品房买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的定销房拆迁证买卖协议系双方真实意思表示，并不违反法律、法规和行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其拘束，应当按照约定全面履行各自的义务。被告自愿签订拆迁证转让协议，自愿将《房屋拆除搬迁补偿安置协议》这一重要权利凭证交给原告，又接受原告支付的转让款且进行了委托公证，证明其自愿处分自己的民事权利，知道该民事行为应当承担的法律后果。被告抗辩案涉房屋为其女儿所有，其代为女儿出售房屋并收取转让款无相应的证据证实，本院碍难采信。原告已按约支付拆迁证价款，取得购买被告的拆迁安置房权利，原告已经选定了房屋、签订了商品房买卖合同且已向开发商支付了房款，被告应当按照约定办理完产权初始登记后将案涉房屋过户至原告名下，相关的初始登记、过户登记费用及税费由原告承担。案涉房屋是否为被告唯一住房，不影响其作为权利人出售房屋。被告至今不愿协助办理相关登记手续已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽在协议上明确约定违约金数额，但结合原告实际损失及被告违约情形，本院予以调整，酌定违约金为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告盛桂英于本判决生效之日起十日内办理本市汇龙镇彩臣三村62幢103室（含车库）的房屋初始登记手续。二、被告盛桂英在完成上述房屋产权初始登记后十日内向原告许海华提供办理本市汇龙镇彩臣三村62幢103室（含车库）产权过户登记所需资料，并协助原告许海华办理产权过户至原告许海华名下的登记手续。并向原告许海华履行交付房屋及附属车库义务。上述一、二项所涉一切税费、交易费用由原告许海华负担。三、被告盛桂英于本判决生效之日起十日内给付原告许海华违约金30000元。（开户名：许海华，开户银行：中国建设银行股份有限公司启东支行，银行账号：62×××61。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，保全费5000元，合计11900元（原告已预交），由被告盛桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  印建忠二〇二〇年三月二十六日书记员  王雅璇