海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9002民初4019号 原告：郑再东，男，汉族，1972年9月30日出生,现住琼海市，个体工商户。 委托诉讼代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：海南金鸿源房地产开发有限公司。现办公地址：琼海市嘉积镇嘉泉花园2号铺面。 法定代表人：李丁波，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 原告郑再东与被告海南金鸿源房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑再东及其委托诉讼代理人吴玉坤、被告海南金鸿源房地产开发有限公司的法定代表人李丁波及其委托诉讼代理人吴聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑再东向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告于2013年12月24日签订位于琼海市××镇第1栋商铺3号、商铺4号的《房地产买卖契约》有效并继续履行；2、判令被告办理涉案不动产证给原告，纳税费用由被告负担；3、判令被告向原告支付购房资金利息308154元；4、本案财产保全费、诉讼费等涉案费用由被告承担。事实和理由：2013年12月24日，原告与被告订立《房地产买卖契约》，原告购买被告开发的原交通维修厂大门位置右边第一栋第1-2两间首层至二层铺面(建筑图纸标注的商业服务网点3-4间)，首层两间约150平方米，二层两间约150平方米。合同约定铺面面积约300平方米，每平方米9500元，总价款为人民币2850000元。合同订立时，原告支付1500000元给被告，余款在被告交付房产证给原告时付清。合同还约定原告支付首付款后至工程启动前被告每月支付2万元利息给原告，开工打桩后不再付利息(即2014年1月1日起计算至开工为止)。被告于2015年4月8日早上开始钻柱，因此，首付款利息计算至2015年4月8日开工时止，应付利息人民币308154元。双方签订的《房地产买卖契约》约定的内容已包括房地产位置、面积、价格、价款总额、付款方式、违约责任、争议的解决方式、办理不动产证及税费的负担等内容，符合法律规定的合同构成要件，是双方真实的意思表示。原告订立合同后依被告的要求在2013年12月24日通过中国工商银行将购房款1500000元汇入被告法定代表人李丁波的银行账户，同时被告也在买卖契约上立下收款收据给原告。被告在图纸上用红线图标注“红线内为郑再东铺面位置”字样并加盖被告单位公章加以确认，标注了原告所购买的首层位置与第二层位置，而且被告法定代表人还在单位所盖公章位置上亲自手写承诺：“同意在春节后补办手续”书样。2019年10月份，被告开发建设的涉案房产已经拆除外墙脚手架并向外销售，因被告有将原告所购之房产销售给他人的意图，原告申请诉前财产保全，琼海市人民法院以(2019)琼9002财保61号民事裁定书对上述财产进行查封，被告申请复议，法院以(2019)琼9002财保61号之一民事裁定书裁定驳回其复议之请求。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告向法院提交了以下证据：1、房地产买卖契约；2、设计图纸；3、图纸；4、中国工商银行个人业务凭证(签单)；5、民事裁定书；6、海南省非税收一般缴款书发票。 被告答辩称，双方于2013年12月29日订立的《房地产买卖契约》属无效的合同，自始至终没有约束力。原、被告在签约时，均明知拟要买卖的铺面房屋，尚处于规划阶段，预售条件不具备，因此，订立的《房地产买卖契约》事实上也不具备商品房预售合同约定应当具备的条件。2013年12月29日，原告与被告签约时，房屋所属项目还处于报批阶段，被告与合作方琼海市交通修理厂的合作分成只是协议约定的三、七分成，还没有具体到划分占有部分。因被告与琼海市交通修理厂合资、合作开发房地产合同发生纠纷，2018年11月7日，经琼海市人民法院调解，最终确定被告拥有嘉泉花园房产中的50套房屋。2019年6月25日，被告才取得琼海市房产预售许可证。因此，原告与被告签约时，房屋尚未建设，拟定合作建设的嘉泉花园项目只是拟个初稿图，因此，双方的房屋买卖行为，违反了国家法律、法规强制性规定，应当认定无效，何况双方实际达成的也只是认购意向，不属于正式达成的房屋买卖合同。请求驳回原告的诉讼请求。 被告向法院提交了以下证据：1、【2019】海房预字（0042）琼海市房产预售许可证；2、琼海市发改委海发改备【2014】24号琼海市企业固定资产投资项目备案通知书、建设工程规划许可证；3、审查合格书；4、建筑工程施工许可证；5、不动产权证书；6、琼海市财政局海财国字【2013】关于琼海市交通车辆修理厂合作项目问题的请示、（2018）琼9002民初1316号民事调解书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提供的证据1、4-6及被告提供的6份证据。对被告有异议的证据即原告提供的证据4，本院认为，被告法定代表人在图纸上书写“同意予（预）卖，春节后补办手续”并加盖被告公章，因此，本院对证据4的关联性予以确认；对原告提供的证据3关联性不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖契约》，主要内容为：甲方已收到乙方预付的购房定金150万元，甲方自愿将坐落在琼海市××街出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一；铺面面积约300平方米，每平方米价格9500元，甲乙双方议定上述房地产的成交价格约2850000元，合同签订时首次付定金150万元，余款乙方收到甲方将该铺面房产证（系乙方名下房产证）给乙方付清，房屋面积以房产证为准，购房定金将在最后一次付款时冲抵……乙方付首期款150万元给甲方，甲方工程未启动至启动前应每月支付2万元作为利息给乙方，开工打桩不再付利息（2014年1月1日开始至开工止），所产生的利息在最后一次付款时冲抵；铺面位置为原交通修理厂大门右边（第1-2）两间首层至二层（首层两间约150平方米、二层两间约150平方米），每平方米9500元；房屋建好甲方通知乙方进场装修时乙方应按房屋总造价以80%付给甲方（按房管局计量面积为准），乙方收到房产证有关证件时，乙方付清20%给甲方等等。同日，原告通过银行向被告法定代表人李丁波账户支付了150万元，被告法定代表人李丁波也在该契约上书写“已收到购房款定金150万元李丁波”。 位于琼海市××镇的嘉泉花园（即本案诉争房产）系被告与琼海市交通车辆修理厂共同开发建设。2018年4月12日，被告与琼海市交通车辆修理厂因合资、合作开发上述嘉泉花园发生纠纷向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方根据琼海市房产测绘所关于《琼海市交通车辆修理厂房屋建筑面积测绘报告》确认的房号，于2018年11月7日达成调解协议，确认嘉泉花园房产中的102铺、商铺1、商铺3、商铺4及46套房屋归被告所有。2018年12月18日，嘉泉花园土地权利人登记为被告。2019年6月25日，琼海市住房和城乡建设局向被告颁发了嘉泉花园的房产预售许可证，有效期至2020年6月24日。 另查明，原告在其提供的平面图上书写了“首层红线内为郑再东铺面位置”及“二层红线内为郑再东铺面位置”，被告加盖了公章，被告法定代表人李丁波也在该平面图上书写“同意预卖春节后补办手续”。2018年11月7日达成的调解协议确认的商铺3、商铺4系原、被告签订《房地产买卖契约》约定原告购买的商铺。经琼海市房产测绘所测绘，商铺3的建筑面积为89.09平方米，商铺4建筑面积为262.03平方米，两个铺面建筑面积共351.12平方米。2019年11月12日，本院根据原告的申请作出（2019）琼9002财保61号民事裁定书，查封了涉案嘉泉花园第1栋商铺3、商铺4房产（限值285万元）。被告申请复议。本院于2019年11月28日作出（2019）琼9002财保61号之一民事裁定书，驳回被告的复议请求。原告缴纳了保全费5000元。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告2013年12月24日签订位于琼海市××镇第1栋商铺3、商铺4的《房地产买卖契约》有效；2、本案的财产保全费、诉讼费由被告承担；3、其他的诉讼请求予以撤回，不在本案中主张。 本院认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的《房地产买卖契约》是否有效。首先应解决双方签订的《房地产买卖契约》的法律性质问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方签订的《房地产买卖契约》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式,房屋至今尚未交付使用,等等，而上述内容恰恰是原告行使完全所有权必须具备的条件，否则，原告将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分。因此，该《房地产买卖契约》不具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房预约合同。其次《房地产买卖契约》是否有效。原、被告签订的《房地产买卖契约》属于商品房预约合同，系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。为此，原告请求确认双方签订的《房地产买卖契约》有效，理由成立，本院予以支持。被告抗辩双方签订的《房地产买卖契约》无效缺乏法律依据，本院不予采纳。本案在审理过程中，原告变更其诉讼请求，属于在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 原告郑再东与被告海南金鸿源房地产开发有限公司2013年12月24日签订的《房地产买卖契约》有效。 案件受理费32105元，减半收取16053元，由原告郑再东负担1605元，被告海南金鸿源房地产开发有限公司负担14448元；保全费5000元，由被告海南金鸿源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇二〇年三月五日 法官助理 胡 元 书 记 员 李卓蓓 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。