广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14298号原告（反诉被告）：中山瑞德凯机械有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道18号（中山市力源钢材贸易有限公司左侧第8卡），统一社会信用代码91442000594074954K。法定代表人：倪锦刚，经理。委托诉讼代理人：黄均明，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡清涛，广东洋三律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：尤倩春，女，1962年7月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告（反诉原告）：欧志海，男，1962年9月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：黄浩枫，广东香山律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁桥容，广东香山律师事务所律师。原告中山瑞德凯机械有限公司（以下简称瑞德凯公司）与被告尤倩春、欧志海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，被告尤倩春、欧志海于答辩期间提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞德凯公司委托诉讼代理人黄均明、蔡清涛，被告尤倩春、欧志海共同委托诉讼代理人黄浩枫、梁桥容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞德凯公司向本院提出以下诉讼请求：1.两被告立即向原告返还租房押金100000元及利息（自起诉之日起依照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止）；2.两被告立即向原告返还租房押金50000元及利息（自起诉之日起依照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止）；3.两被告立即向原告赔偿停工损失17334.57元（计算方法：工人工资合计74291×7/30）；以上暂合计167334.57元；4.确认原告与两被告签订的仓库租赁合同无效。诉讼过程中，瑞德凯公司将其诉讼请求3变更为“两被告立即向原告赔偿因吊机被封误工损失12035.47元（计算方法：每月租金45133元÷30天×16天÷2）”，并增加一项诉讼请求：减少原告五月份仓库的部分租金21110.6元（计算方法：仓库月租金45133元÷31天×29天÷2）。事实与理由：原告与两被告有多年仓库租赁关系。两被告为夫妻关系，2003年以共同名下财产出资建设临时仓库。在2014年3月，被告与原告签订租赁合同，将仓库出租给原告6年。因为租赁仓库面积太小，原告与两被告协商，在仓库旁边增加租赁面积565平方米，故原、被告于2016年4月再次签订租赁合同。双方合作期间，被告提供给原告使用的吊机因为被告不去年审而被执法部门于2019年4月15日查封，导致原告停工七天。因仓库为临时建筑（已过两年有效期）导致原告无法办理环评，且被告不能提供租赁仓库的产权证明或租赁权限证明，亦不能提供替代方案，故原告提出与被告签订的合同无效，并要求两被告返还押金并赔偿损失，但被告以资金周转困难为由拒绝返还。为维护原告自身合法权益，原告遂诉至法院，希望判如所请。原告瑞德凯公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.押金收据；2.租赁合同；3.微信聊天记录；4.吊机封条；5.银行流水；6.工人工资签单；7.微信聊天记录；8.押金银行流水；9.工人工资签单；10.微信聊天记录；11.建设核准单；12.报建批复通知。被告尤倩春、欧志海辩称，对诉讼请求1、2房屋押金问题，本案租赁合同纠纷属于原告擅自退租，属于其违约，根据合同约定，应没收押金，押金归被告所有。对诉讼请求3，原告并不能证明其有停工的事实，其如存在停工，也并非其事实理由陈述的因吊机被查封的问题，通过我方举证的聊天记录可证明原告在吊机刚被查封时已明确陈述不需要使用吊机，我方也再三催促其办理吊机的年审事宜，均遭到原告拒绝。也根据租赁合同约定，吊机的年审维护保养义务属于原告，因此此项诉讼请求无事实及法律依据。对于增加的诉讼请求，原告使用租赁物使用至5月29日，应全额支付5月份租金，有关其租金减少问题，同我方对诉讼请求3的答辩意见。对诉讼请求4，被告自2014年将涉案租赁物租给原告，从未存在影响其经营及办理工商营业执照问题，本合同属于有效合同。现涉案两租赁物也已进行了出租，新的租客工商登记已经在办理中，原告的诉讼请求5根本无任何依据。据此,被告尤倩春、欧志海在法定期限内向本院提起如下反诉请求：1.解除反诉原告尤倩春与反诉被告瑞德凯公司于2014年3月31日签订的租赁合同；2.解除反诉原告欧志海与反诉被告于2016年4月8日签订的租赁合同；3.反诉被告向两反诉原告支付拖欠的2019年4月和2019年5月租金合计90266元及滞纳金12456.71元（上述滞纳金为暂计金额，2019年4月租金45133元自2019年4月11日起按日千分之一每日暂计至2019年9月10日为6905.35元，应计算至清偿之日止；2019年5月租金45133元自2019年5月11日起按日千分之一每日暂计至2019年9月10日为5551.36元，应计算至清偿之日止）；4.反诉被告向两反诉原告支付2019年4月至2019年5月水电费合计317.2元；5.反诉被告已缴纳的合共150000元商铺押金归两反诉原告所有；6.反诉被告向两反诉原告赔偿损失58555.78元（含5吨吊机过期年检及维修保养费用7200元，5吨吊机配置开关控制箱费用700元及遥控器1套重新配置费用1350元，2.8吨吊机配置开关控制箱费用700元及遥控器1套重新配置费用1350元，卷闸门遥控器1套重新配置费用350元，卷闸门修复费用2900元，整体仓库电气修复费用44005.78元）。诉讼过程中，反诉原告将其第1、2项反诉请求变更为“确认反诉原告与反诉被告2014年3月31日、2016年4月8日签订的租赁合同于2019年5月29日解除”，并将其第6项反诉请求变更为：反诉被告向两反诉原告赔偿损失10620元（含5吨吊机过期年检及维修保养费用3600元，5吨吊机及2.8吨吊机遥控器各一台合共1000元，反诉原告尤倩春合同项下租赁物的卷闸门修复费用和锁具购置费用1290元，5吨吊机、20.8吨吊机控制箱重置费用、两租赁合同项下租赁物的电表重置费用及反诉原告尤倩春合同项下租赁物的电路接通费用合计4730元）。反诉事实和理由：反诉原告尤倩春与反诉被告瑞德凯公司于2014年3月31日签订了租赁合同，约定反诉被告租用反诉原告位于中山市火炬开发区××大道××号（中山市力源钢材贸易有限公司左侧第7、8、9、10卡）商铺，建筑面积约1300平方米，租赁期限为六年，自2014年6月1日至2020年5月31日止，收到押金40至50天内交付使用，租金从2014年6月1日起计收，2018年6月1日起至2020年5月31日的每月租金为31460元，每月缴付租金为当月8号不得超过10号，租赁税费由承租方负责，租用铺位的水、电、通信、卫生清洁保安联防及其他费用支出均由承租方负责，在签订合同对须一次性交付100000元作为商铺租用押金。租赁合同第五条约定租赁期内，承租方对承租物业及设备、设施负责维修保养、年审并负有防火、防盗、防事故发生的责任，租赁期满或中途退租或有其它违约行为，承租方所装修的固定设施不得拆走或损坏，应无偿移交给出租方，与出租方协调办退场手续。租赁合同第四条约定承租方逾期支付租金按违约处理，按欠交租金及费用总额日千分之四支付滞纳金，出租方有权终止合同，收回出租商铺，所交押金及各项费用不予退回。上述租赁合同签订后反诉被告已向反诉原告尤倩春支付押金100000元。反诉被告以扩大经营为由，于2016年4月8日与反诉原告欧志海签订了租赁合同(2016-02)，扩大租赁面积565平方米作经商之用，租赁期限为4年，自2016年5月1日至2020年5月31日止，租金从2016年6月1日起计收，2018年6月1日至2020年5月31日每月租金为13673元，承租方每月缴付租金期为当月8号不得超过10号，租赁税费由承租方负责，租用铺位的水、电、通信、卫生清洁保安联防及其他费用支出均由承租方负责，在签订合同当天须一次性交付50000元作为商铺租用押金。租赁合同第五条约定租赁期内，承租方对承租物业及设备、设施负责维修保养、年审并负有防火、防盗、防事故发生的责任，租赁期满或中途退组或有其它违约行为，承租方所装修的固定设施不得拆走或损坏，应无偿移交给出租方，与出租方协调办妥退场手续。租赁合同第四条约定承租处理，按欠交租金及费用总额日千分之四支付滞纳金，出租方有权终止合同，收回出租商铺，所交押金及各项费用不予退回。上述租赁合同签订后反诉被告已向反诉原告尤倩春支付押金50000元。上述两份租赁合同签订后，反诉被告并没有严格按照合同约定支付租金，经常出现拖延，租赁期间因反诉被告未履行吊机维修保养、年审的义务导致被查封，几经反诉原告催促，反诉被告均以不需要使用为由拒绝履行，反诉原告只能委托起重机维修保养公司进行报价，年检及维修保养费用为7200元。2019年4月开始反诉被告以各种理由试图减免租金，于2019年5月29日在未办妥相应的退场手续的情况下擅自离场，且退场时对电气设施进行了损毁，拆除了所有电线等固定设施设备，经中山市中盈机电安装有限公司报价，修复费用为44005.78元(35693.01元+8312.77元)，反诉被告退场时并没有交还5吨及2.8吨吊机的的遥控器，经中山市三角镇子俊起重机经营部核价重新配置上述遥控器需2700元，反诉被告在租赁期间对卷闸造成不同程度的损害，维修费用共需2900元，卷闸门遥控器也未进行归还，需重新配置费用为350元。至目前为止，反诉被告并未向原告支付2019年4月和2019年5月租金。尤倩春、欧志海为支持其辩解和反诉主张向本院提交以下相关证据：1.租赁合同两份；2.尤倩春与瑞德凯公司倪锦刚的微信聊天记录；3.收据、银行转账凭证、水电费产生列表；4.起重机维保合同、配件清单；5.卷闸门维修清单、收据、转账凭证；6.收据、银行转账凭证。本院经审理认定事实如下：尤倩春与欧志海系夫妻关系。2014年3月31日,尤倩春（出租方）与瑞德凯公司（承租方）签订了租赁合同，约定瑞德凯公司租用尤倩春位于中山市火炬开发区××大道××号（中山市力源钢材贸易有限公司左侧第7、8、9、10卡）商铺，建筑面积约1300平方米，租赁期限为六年，自2014年6月1日至2020年5月31日止，租金从2014年6月1日起计收，2018年6月1日起至2020年5月31日的每月租金为31460元，每月缴付租金为当月8号不得超过10号，租赁税费由承租方负责，租用铺位的水、电、通信、卫生清洁保安联防及其他费用支出均由承租方负责，在签订合同对须一次性交付100000元作为商铺租用押金。承租方逾期支付租金按违约处理，按欠交租金及费用总额日千分之四支付滞纳金，出租方有权终止合同，收回出租商铺，所交押金及各项费用不予退回。承租方对承租物业及设备、设施负责维修保养、年审并负有防火、防盗、防事故发生的责任，租赁期满或中途退租或有其他违约行为，承租方所装修的固定设施不得拆走或损坏，应无偿移交给出租方，与出租方协调办退场手续。瑞德凯公司以扩大经营为由，于2016年4月8日与欧志海签订了租赁合同(2016-02)，扩大租赁面积565平方米作经商之用，租赁期限为4年，自2016年5月1日至2020年5月31日止，租金从2016年6月1日起计收，2018年6月1日至2020年5月31日每月租金为13673元，瑞德凯公司需缴纳押金50000元，其余租赁合同条款大致与前合同相同。尤倩春、欧志海按上述两份租赁合同向瑞德凯公司交付符合正常用途的租赁场所，瑞德凯公司依约缴纳了押金合计150000元，2018年6月1日至2020年5月31日瑞德凯公司每月应缴纳的租金合计45133元（31460元+13673元）。瑞德凯公司签订合同人员及与尤倩春、欧志海联系人员均为倪锦刚。双方确认租赁时5吨吊机及2.8吨吊机系与租赁场所一并租赁。2019年4月10日，尤倩春向倪锦刚发送微信，告知其因其吊机没有年审已经被相关部门查封暂停使用。倪锦刚的回答为“没事，我又不用”。2019年4月15日，涉案吊机因未年审被中山市质量技术监督局查封。2019年4月27日，倪锦刚向尤倩春发送微信，内容为：“2019年4月11日晚，因暴雨和仓库质量问题，阁下提供的仓库从屋顶、窗户等地方进水导致设备泡水损坏，维修导致十多天无法开工。2019年4月18日，阁下提供的吊机因没有年审又被查封，此年审只能由阁下完成，吊机查封后导致我的厂房基本无法运转。因为阁下提供的仓库是商业用地非工业用途，使用性质上违规，作为出租方，阁下明知道不能出租，却采用隐瞒的方法和我签订合同，如今一直没有办到环评，环卫局已经约我，将面临巨额罚款。且我的生产用电阁下作为出租方也没有提供安装，现如今阁下已严重违约，鉴于我们双方之间合同已经无法继续履行，我方决定于5月15日前进行厂房搬迁，于2019年5月底全部搬完，不再续租，请退还我方押金、赔偿损失并支付违约金，否则我将对阁下提起诉讼。”尤倩春对于瑞德凯公司主张不予确认并进行反驳，双方就此产生争议。2019年5月29日，瑞德凯公司搬离涉案租赁场所，双方未能进行平和交接，瑞德凯公司拆除了电线设备（其主张为其自行搭建），未能将两台吊机遥控器、卷闸门钥匙等交还尤倩春、欧志海。2019年4月、5月租金及水费297元瑞德凯公司并未缴纳。在尤倩春、欧志海的记账中2017年1月至12月吊机年审费1500元瑞德凯公司已交，电费记录基本为零。尤倩春、欧志海同意本案不再主张电费。尤倩春、欧志海维修卷闸门花费1200元，购买锁具花费90元，并重新配取两台吊机遥控器花费1000元，此外，因瑞德凯公司拆除了电线设备等固定设施尤倩春、欧志海进行恢复花费了4730元。瑞德凯公司要求尤倩春、欧志海返还押金未果，遂以合同无效为由诉至本院，主张前述实体权利。尤倩春、欧志海以合同有效且瑞德凯公司违约为由提起反诉，主张前述反诉请求。另查，瑞德凯公司的住所地中山市火炬开发区××大道××号（中山市力源钢材贸易有限公司左侧第8卡）即为涉案租赁场所，该场所性质为临时仓库。尤倩春、欧志海就该座落于中山火炬开发区五星村××大道侧的临时仓库（1幢1层，1728平方米）、办公楼（1幢3层498平方米）于2004年取得了规划局的报建批复许可及建筑工程施工许可证，并通过了消防验收，但并未能办取产权证明。2004年9月20日，中山市人防工程办公室意见为：临时仓库建筑面积共1728平方米为工业设施，免收防控地下室易地建设费。2019年11月28日，中山火炬开发区五星股份合作经济联合社出具产权证明，载明：“兹有位于中山市火炬开发区××大道××号的建筑物归属欧志海、尤倩春所有，同意用作商业用途。”瑞德凯公司主张临时建筑的使用期限为两年，尤倩春、欧志海的涉案临时仓库已超过使用期限，故租赁合同无效，另外，上述产权证明不应由中山火炬开发区五星股份合作经济联合社出具。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先是两份租赁合同效力问题。本案瑞德凯公司租赁的是尤倩春、欧志海2004年所建的临时仓库，而根据《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款规定“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年”，本案临时仓库尤倩春、欧志海取得临时建设工程规划许可证为2004年，而其出租涉案仓库的时间为2014年之后，尤倩春、欧志海未提供涉案临时仓库已办理延期手续的相关证据。根据相关法律规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。瑞德凯公司与尤倩春、欧志海签订的两份租赁合同时间分别为2014年3月31日、2016年4月8日，均超过了临时仓库的使用期限，为无效合同。其次是合同无效后的法律后果。尤倩春、欧志海明知其租赁物的性质及使用期限仍与瑞德凯公司签订租赁合同，存在过错；瑞德凯公司在签订合同前未尽合理审慎义务，对租赁场所进行充分了解，签订了涉案合同并进行经营，亦存在过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于本诉部分。瑞德凯公司要求尤倩春、欧志海返还租赁押金150000元，于法有据，本院予以支持，但其要求尤倩春、欧志海支付自起诉之日起的利息，由于其自身过错问题，本院不再支持。关于停工损失问题。参照租赁合同约定，吊机的年审义务在于瑞德凯公司，通过微信可知尤倩春、欧志海对于吊机年审事宜进行了合理提醒，但瑞德凯公司以其不使用为由未予重视及理会，故吊机未能年审导致被查封的责任应由瑞德凯公司负担。也即瑞德凯公司因吊机被查封而主张停工、误工损失没有依据，本院不予支持。此外，虽然租赁合同无效，瑞德凯公司仍需参照原租赁合同约定标准支付占用费，其主张免除2019年5月部分租金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉部分。由于本院已认定涉案两份租赁合同无效，故不再存在解除事宜。关于2019年4月、5月占用费问题。瑞德凯公司于2019年5月29日搬离涉案租赁场所，故占用费用应计至该日，参照原租赁合同标准，以上期间占用费为87354.19元（45133元+45133元÷31天×29天）。由于租赁合同无效，关于滞纳金、没收押金的违约条款约定亦无效，故尤倩春、欧志海主张租金滞纳金及没收押金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。瑞德凯公司同意向尤倩春、欧志海支付2019年4月、5月水费297元，本院予以确认。关于瑞德凯公司搬离涉案租赁仓库时导致的损失问题。由于双方就撤场事宜产生争议最终未能平和交接，瑞德凯公司亦拆除了电线等固定设施，且吊机遥控器未归还等，参照原租赁合同固定设施不得拆走的相关约定，且根据合理原则，出租人或使用人在归还设备或场所时需保证能正常使用，故因瑞德凯公司的上述不当搬离行为导致的损失其应当向尤倩春、欧志海赔偿。也即本院对于尤倩春、欧志海主张的相关损失，即两台吊机遥控器钥匙1000元、卷闸门修复费用（含锁具）1290元，电路设施恢复费用4730元予以认定。此外，年审费应参照2017年标准即1500元进行支付，尤倩春、欧志海再主张其他维修保养费没有依据，本院不予支持。以上损失（含年审费）合计8520元。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山瑞德凯机械有限公司与被告尤倩春、欧志海2014年3月31日、2016年4月8日签订的租赁合同无效；二、被告尤倩春、欧志海于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山瑞德凯机械有限公司返还押金150000元；三、反诉被告中山瑞德凯机械有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告尤倩春、欧志海支付2019年4月1日至5月29日期间的涉案临时仓库占用费87354.19元及水费297元；四、反诉被告中山瑞德凯机械有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告尤倩春、欧志海赔偿因不当搬离所导致的损失8520元；五、驳回原告中山瑞德凯机械有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尤倩春、欧志海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3646元，诉讼保全费1356元，合计5002元（原告瑞德凯公司已预交），由原告瑞德凯公司负担1002元，被告尤倩春、欧志海负担4000元（尤倩春、欧志海负担部分于判决生效之日起七日内迳付瑞德凯公司）。反诉案件受理费3532元，减半收取计1766元（反诉原告尤倩春、欧志海已预交），由反诉原告尤倩春、欧志海负担1466元，反诉被告瑞德凯公司负担300元（瑞德凯公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付尤倩春、欧志海）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张文辉审判员  邓文辉审判员  石 慧二〇二〇年三月四日书记员  刘浩峰孙永辉