福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初560号 原告：张河军，男，1963年12月15日出生，汉族，户籍地福建省永安市，现住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈志宏，福建明鼎律师事务所律师。 被告：陈志宏，男，1967年8月19日出生，汉族，户籍地福建省厦门市集美区，现住福建省厦门市集美区。 原告张河军与被告陈志宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张河军及其委托诉讼代理人陈志宏，被告陈志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张河军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效，位于集美区曾营居委会洪埭头的房屋（杏国用（97）字第494号国有土地使用证项下的房屋）归原告所有；2.被告立即协助原告办理房屋过户手续；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2000年7月8日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定由被告将位于集美曾营居委会洪埭头的房屋出卖给原告，房屋价格为陆万元正，并约定付清房款后，双方办理过户手续，过户费用由原告负责。该《房屋买卖合同》并由陈丽珍进行见证，之后，原告交付了全部购房款，被告也将房屋及国有土地使用证交付给原告，现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告张河军辩称：1、签订《房屋买卖合同》的时候，房屋并未经过规划局和建设局的审批，房屋是违章建筑，没有取得房屋权证；2、房屋买卖的时候没有缴交土地出让费，依照法律规定不能过户，原告也知道买受的房屋是不能过户的；3、即使合同有效，原告也未按照合同约定履行，改变了房屋的结构；4、合同中，被告的妻子并未签字，该房屋是夫妻共同财产，被告妻子未签字的情况下，该合同无效。 本院经审理认定事实如下：2000年7月8日，被告陈志宏（作为甲方）与原告张河军（作为乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，载明：甲方和乙方协商，甲方将位于洪埭头山的房产卖给乙方，现双方达成如下协议：1.房屋买卖价格为人民币陆万元整，签此协议时乙方支付叁万元定金，其余叁万元在2002年前付清。2.乙方在2002年前付清余款后，双方办理房屋过户手续，过户费用由乙方全部负责。3.乙方在付清订金后，可先使用该房屋。如要变动房屋结构或装修应征得甲方同意。至2003年1月1日，张河军已向陈志宏付清全部购房款。 1997年12月厦门市杏林区人民政府向被告陈志宏颁发了址于街道办曾营居委会四组，地号为002050525的《国有土地使用证》，土地用途为住宅，本案讼争房屋即坐落于上述土地。《房屋买卖合同》签订后，陈志宏将案涉房屋以及《国有土地使用权证》交付给原告张河军。经本院向厦门市自然资源和规划局集美分局发调查函，厦门市自然资源和规划局集美分局向本院回函确认本案讼争房屋所坐落的土地来源为划拨。 庭审中被告陈志宏陈述：“本案讼争房屋因没有批建手续，无法办理产权证”；“我结婚时间是1994年12月，婚姻关系从1994年12月结婚之间一直持续至今”；“原告加层我也不知情，我爱人也不知情。卖房子我爱人是不同意的，以前我都跟我爱人说是出租给原告的，我爱人是在我收到本案的诉讼传票才知道房屋买卖的事情”。 本院认为，本案系因合同效力引发的房屋买卖纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中原告张河军将划拨土地上的房屋出卖给被告陈志宏，其土地使用权亦一并转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本院认为，根据上述规定，房屋未领取权属证书转让房屋的以及以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时未报有批准权的人民政府审批的，均不产生物权变动效力。本案所涉房屋未取得权属证书，且张河军与陈志宏签订《房屋买卖合同》未报有批准权的人民政府审批，故本案所涉房屋以及土地使用权均不产生物权变动效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案所涉房屋虽并未办理产权登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈志宏主张案涉房屋为夫妻共同所有，其配偶不知情，房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。陈志宏作为案涉房屋所坐落土地的使用权人，亦系案涉房屋的所有权人之一，其与张河军于2000年7月8日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反导致合同无效的强制性规定。且该合同自签订至今已近20年之久，张河军早已付清全部购房款，陈志宏亦在合同签订之后将房屋以及《土地使用权证》交付给张河军，张河军买受案涉房屋进行装修居住，并未改变土地用途，故本院依法确认案涉《房屋买卖合同》合法有效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下； 原告张河军与被告陈志宏签订的位于街道办曾营居委会四组，地号为002050525的土地上房屋的《房屋买卖合同》合法有效。 案件受理费1300元，减半收取650元，由被告陈志宏负担，该款被告陈志宏应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年三月二十六日 代书记员  王玉霞 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。