北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初13450号原告（反诉被告）：陈xx，女，1987年8月6日出生，回族，无业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王xx，女，1962年7月8日出生，回族，天津市粮食局退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：高连宇，北京高连宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：xx城（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：田国君，经理。委托诉讼代理人：刘晓东，男，1984年10月17日出生，汉族，xx城（北京）投资管理有限公司法务，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）陈xx（以下简称原告）与被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王xx、高连宇，被告的委托诉讼代理人刘晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2016年8月9日签订的《租赁合同》于2017年7月5日解除；2、判令被告返还原告交纳的物业费押金21754元、物业费21754元、房屋租金74779.38元、房屋保证金74779.37元、免租期物业费11920元，合计204986.75元；3、判令被告返还装修管理费1192元、冷暖空调费14900元、装修保证金10000元、电表费1126.87元、水表费589.38元、水卡费100元、电卡费100元、消火栓泄水费1500元、喷淋头泄水费1000元、装修垃圾清运费1490元，合计31998.25元；4、判令被告赔偿消防改造费28000元、空调系统改造费8000元、装修费60000元、安装工程一切险保险费2050元、铺在线信息咨询服务费2000元、加盟费168000元、保险费500元，合计268550元；5、判令被告赔偿2016年9月29日至2017年6月28日的营业收入损失36万元（按每月4万元计算9个月）；6、判令被告赔偿3D投影桌损失3000元、不锈钢吧台损失4000元、排烟设备8000元，合计15000元。事实与理由：2016年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁定金协议》，原告向被告交付承租朝阳区朝阳北路xx号院2号楼（xx城16号楼）16-203号房屋（以下简称涉租房屋）租房定金4万元。2016年8月9日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告将涉租房屋出租给原告，原告承租该房屋用于经营独家记忆涮烤吧使用，租赁期限5年，自2016年8月10日至2021年8月9日。免租期50天，自2016年8月10日至2016年9月28日。计租标准为5.5元/平米/天，计租面积149平方米，年租金标准为299117.5元。租金自免租期届满之次日开始计算。租金不含物业管理费。第一个计租年度内，前半年原告按季付方式支付租金，后半年按六个月付方式支付租金。被告于2016年8月10日将房屋交付给原告。合同签订当日，原告向被告交纳房屋物业押金21754元、房屋物业费21754元、房屋租金74779.38元（含定金40000元）、房屋保证金74779.37元。2016年8月12日，原告向被告交纳免租期物业费11920元、装修管理费1192元、冷暖空调费14900元。2016年8月25日，原告向被告交纳装修保证金10000元。2016年9月3日，原告向被告交纳电表费1126.87元、水表费589.38元、水卡费100元、电卡费100元。2016年9月3日，原告向被告交纳消火栓泄水费1500元、喷淋头泄水费1000元。2016年8月22日，原告按被告的要求进行消防改造，支付消防改造费用28000元。2016年8月，原告按被告的要求进行空调系统改造，支付改造费用8000元。2016年8月26日，原告对涉租房屋进行装修，支付装修费60000元。2016年8月22日，原告为装修工程投保安装工程一切险，支付保险费2050元。2016年8月31日，原告还支付收银系统费用3980元。合同签订后，因被告违约，被告打印一份《补充协议一》，其中第二条的内容是让原告放弃主张相关权利，不追究被告的违约责任。其中第三条的内容是将免租期由原来的50天变更为141天，计租时间从2016年9月29日变更为2016年11月29日。原告没有与被告签订这份《补充协议一》。涉租房屋属于北京市保障性住房建设投资中心建设的公租房配套商业房屋，在原、被告签订房屋租赁合同时，不具备办理房屋登记证明的条件，应由北京市住建委按项目出具保障性住房项目配套商业住房权属和用途说明，明确房屋产权人及房屋用途，市投资中心公租房配套商业承租商户办理工商营业执照、卫生许可证、餐饮服务许可证、环评以及药品经营许可证等相关手续时向相关单位提交该说明。合同签订后，被告迟延向原告提供《保障性住房项目配套商业住房权属和用途说明》（以下简称《权属和用途说明》），导致原告在2017年3月1日取得《营业执照》，在2017年5月5日取得《食品经营许可证》。此外，被告在招商时，《招商手册》写明该项目是24小时全天候活力街区、已经入住具有品牌的商家，打造成“京东唯一，喧嚣下心的港湾”。事实上，被告根本没有将xx城运作到24小时活力街区。由于被告违约，原告请求法院判决解除原告与被告签订的租赁合同，并请求法院支持原告的其他诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告要求于2017年7月5日解除双方之间的合同，但直到2017年8月8日，原告还在经营，且其将经营用途由涮烤吧改为早点。双方签署租赁合同后，原告并未及时办理场地核名事宜，直到2016年8月26日其才办理核名，名称为“北京森林奇境餐厅”。2016年9月28日，被告向原告提供了办理执照所需的用途说明等材料，经被告多次催促，原告仍迟延办理。2016年11月，原告要求提供“北京森林奇境餐饮店”的相关材料，被告核实后才得知原告擅自改变注册企业名称，该名称于2016年11月7日才完成核名。被告已经提供了办证的全部材料，但原告仍迟延办理，2017年3月1日才取得营业执照，由此产生的损失应由其自行承担。原告办理完核名前所有材料都是具备的，除了需要被告提供的材料外，原告需自行办理涉租房屋的消防、二次环评，原告未及时办理营业执照和食品许可证，是因其迟延办理相关材料，不利后果应由其自行承担。原告迟延拒付两个计租周期的租金及物业管理费，构成根本违约。原告擅自变更经营用途，其承诺将经营3D场景的涮烤吧，被告才同意与其签署合同，但其改为经营早餐，构成根本违约。2017年8月8日，原告在拖欠租金和物业管理费的前提下，擅自停业，截至被告起诉，原告实际占有涉租房屋长达40余日。鉴于原告存在拒付租金、擅自改变用途、擅自停业、将涉租房屋变更为他人名下等违约行为，被告有权解除合同并要求其承担违约责任。原告在2017年8月8日擅自停业后已经于2017年11月29日将涉租房屋内的所有物品搬离，但原告并未及时将工商营业执照、食品经营许可证地址变更、迁移，反而于2018年4月27日将食品经营许可证的投资人由原告变更为王梦鸾。关于楼号编排说明，鉴于涉租房屋所在项目的特殊性，涉租房屋所在项目有商户于2016年1月便取得营业执照，就是依据北京市保障性住房建设投资中心提供的《权属和用途说明》的楼号编排，多家商户已经注册成功营业执照和《食品经营许可证》。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告与被告之间的《租赁合同》于2017年9月21日解除；2、判令原告支付第二、第三计租周期的租金224338.13元；3、判令原告支付第二、第三计租周期的物业费65262元；4、判令原告支付逾期交纳第二计租周期租金的违约金，以74779.38元为基数，按日千分之五计算，自2016年12月14日至实际支付该租金之日止；支付逾期交纳第三计租周期租金的违约金，以149558.75元为基数，按日千分之五计算，自2017年3月14日至实际支付该租金之日止；支付逾期交纳第二计租周期物业管理费的违约金，以21754元为基数，按日千分之五计算，自2016年12月14日至实际支付该物业管理费之日止；支付逾期交纳第三计租周期物业管理费的违约金，以43508元为基数，按日千分之五计算，自2017年3月14日至实际支付该物业管理费之日止；5、判令原告支付免租期（2016年8月10日至2016年9月28日）内租金41794.5元；6、判令原告支付违约金179558.75元；7、判令原告将工商注册地址变更迁出涉租房屋，支付2017年9月29日至实际办理工商注册地址迁移之日的场地占用费，以日租金5.5元/平米/天的两倍即11元/平米/天计算；8、判令原告支付场地腾退后，原告部分杂物占用库房的场地占用使用费，以每天每平米2.5元乘以场地面积36.12平米为标准，从2017年12月6日计算至实际腾退之日。事实与理由：根据双方签订的《租赁合同》，原告应于2016年12月14日支付第二计租周期的租金、物业管理费，并于2017年3月14日支付第三计租周期的租金、物业管理费，但原告未按合同约定履行付款义务，实属违约。原告还存在多项违约行为，具体如下：第一、2016年9月28日，原告领取被告提供的《权属和用途说明》后，并未立即办理工商企业注册事宜，经被告多次询问、催促后，直到2016年11月10日左右原告再次申请协助提供相关工商企业材料时，被告才知原告在涉租房屋重新申请工商企业核名为“北京森林奇境餐饮店”，该名称核准日期为2016年11月7日，原告已申请核准的经营主体“北京森林奇境餐厅”不再使用，因原告擅自变更工商企业名称之行为，导致原告迟延办理工商注册，由此导致的一切不利后果应由原告自行承担；第二、原告迟延支付第二计租周期、第三计租周期的租金、物业管理费，经被告多次催收未果后，被告于2017年2月28日、2017年4月13日向原告邮寄送达催款函，原告分别于2017年3月2日、4月14日签收后仍拒不付款，该行为已构成根本违约；第三、原告在与被告签订合同时，明确涉租房屋用途仅作为经营独家记忆涮烤吧使用，但原告却于2017年3月25日起，擅自将涉租房屋经营“早点”，其擅自改变用途，严重违反合同约定；第四、原告在欠付被告第二计租周期、第三计租周期租金的情形下，反于2017年8月8日擅自将涉租房屋暂停营业，给周围商户造成负面影响，构成违约；对于原告严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，被告有权解除双方之间的《租赁合同》。原告对被告的反诉请求答辩称：关于被告第一项请求，因原告已要求解除合同，故同意解除合同，但解除合同的日期应为原告起诉之日，即2017年7月8日；关于被告第二项、第三项诉讼请求，原告不同意，理由如下：1、合同法规定有先履行抗辩权，原告与被告互负义务，被告对原告负有办理证照、开街等义务，在被告未履行上述义务之前，原告不同意支付租金及物业管理费，原告不构成违约；2、双方就免租期和第一计租周期时间未达成一致，被告没有理由要求原告按照原合同支付第一、第二、第三计租周期的租金及物业管理费。2016年8月3日，被告向所有商户发送的答复函中其自认违约，并回复了各项工作可完成的时间节点，被告自认因提供办证材料的原因导致商户不能营业的事实，承认顺延免租期重新计算计租周期，但未达成一致，第一计租周期的时间都未确定，更何况第二、第三计租周期；关于被告第四项、第六项请求，原告不同意。原告在2017年3月1日才办理营业执照，是被告迟延提供相关手续造成的。因被告违约，被告在答复函中同意重新确定计租时间，但双方未达成一致，被告无权要求原告按照原合同支付租金和物业管理费，原告不存在违约。违约金以遭受实际损失为根据，被告没有提供其遭受实际损失的证据，其要求支付违约金没有依据。合同约定的违约金和滞纳金标准过高，且多次重复约定，请求法院减少；关于被告第五项请求，原告不同意，被告违约，其无权要求原告支付免租期内租金；关于被告第七项请求，原告不同意。被告已将涉租房屋收回并出租给他人，他人也早已营业。工商变更并没有影响其租赁收入。被告要求将工商企业注册地址迁出也不同意，被告要求支付的费用标准也没有依据；关于被告第八项请求，原告不同意，本案诉讼期间，被告为了取得房屋租金，未经原告同意，将涉租房屋内原告的物品和设备取走，是违约行为。原告多次要求被告返还屋内设备和物品，被告一拖再拖，不予配合，该行为属于侵权行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁定金协议》，约定原告交付承租涉租房屋的定金4万元。2016年8月9日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，乙方承租房屋的用途为：仅作为经营独家记忆涮烤吧使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的经营用途和品牌。租赁期限共5年，自2016年8月10日至2021年8月9日。其中免租期50天，自2016年8月10日至2016年9月28日。计租面积为149平米，计租标准为5.5元/平米/天，年租金299117.5元，租金自免租期届满之次日开始计算。租金每两年递增一次，递增比例为10%，自第三年开始递增。第一计租年度内，前半年乙方采用季付的方式支付租金，后半年采用六个月付的方式支付租金，以后各个计租年度，乙方采用六个月付的方式支付租金。首期租金乙方应于本合同签订之日支付给甲方，以后每期租金乙方于该租期开始前提前15天付清，以此类推，直至合同期满为止。乙方应于签订本合同当日向甲方支付履约保证金74779.37元（押三），半年后退还24926.46元，转为押二。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方十个工作日内无息退还给乙方。租赁期内乙方如有违反合同的行为，保证金甲方有权不予退还。租赁期满或合同解除后，若乙方在承租场地内注册工商企业或个体工商户的，则乙方应自租赁期满或合同解除后10个工作日内将工商注册地址变更迁出，待变更完成后甲方将办理退还履约保证金的相关事宜。甲方于2016年8月10日将上述场地交付给乙方，并签订《租赁场地交接确认单》，最终交付日期以双方签订的《租赁场地交接确认单》实际记载日期为准。甲方收回房屋及附属设施时，乙方添置的可移动物可由其自行收回，并修复因拆除收回造成的损坏。而对于乙方装饰、装修等附属设施设备，除甲方声明保留外，乙方应将租赁场地恢复原状。租赁期满当日或合同提前解除后五日内乙方未将租赁房屋腾空返还甲方，甲方可以视为乙方放弃租赁房屋内全部财物的所有权，任由甲方处置。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金超过七日的；2、乙方拖欠除租金以外的其他应交费用超过七日的；……7、因乙方原因给甲方或甲方商户产生重大负面影响的；……10、在本合同履行过程中，乙方在租赁期限内连续7日或累计15日未正常营业的（此为第十五条第四款）。合同期内，任何一方擅自提前退租的，应提前三个月书面通知对方，并需向对方支付相当于该租赁年度六个月租金标准的违约金，乙方擅自提前退租的，不享受免租期待遇，需按第一年租金标准向甲方补交免租期租金。合同期满未能续租或本合同因故提前解除的，乙方拒不交还房屋需按本合同租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费，直至乙方交回房屋之日止。因未及时归还房屋造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的滞纳金。乙方违反本合同第十五条第四款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额的50%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。《租赁合同》后附有《租金支付明细表》、《费用缴纳明细表》等。其中《租金支付明细表》记载第一计租周期2016年9月29日至2016年12月28日，租金支付日期为2016年8月10日，租金金额74779.38元；第二计租周期2016年12月29日至2017年3月28日，租金支付日期为2016年12月14日，租金金额74779.38元；第三计租周期2017年3月29日至2017年9月28日，租金支付日期为2017年3月14日，租金金额149558.75元……；《费用缴纳明细表》记载乙方应按照1.6元/平米/天为标准向甲方支付物业管理费。乙方应自本合同签订之日向甲方交纳43508元物业管理费（跟租金同步押三付三）。合同签订当日，原告向被告交纳房屋物业押金21754元、房屋物业费21754元、房屋租金74779.38元（含定金40000元）、房屋保证金74779.37元。2016年8月12日，原告向被告交纳免租期物业费11920元、装修管理费1192元、冷暖空调费14900元。2016年8月25日，原告向被告交纳装修保证金10000元。2016年9月3日，原告向被告交纳电表费1126.87元、水表费589.38元、水卡费100元、电卡费100元。2016年9月3日，原告向被告交纳消火栓泄水费1500元、喷淋头泄水费1000元。原告表示其于2016年8月对涉租房屋进行了如下改造：1、进行消防改造，支出费用28000元，就此提交消防改造工程施工合同及支付费用的记录为证；2、进行空调系统改造，支出改造费用8000元，提交空调系统改造工程劳务分包合同书及改造费用支付记录为证；3、进行装修改造，支出装修费6万元，提交工程施工承包合同及装修费支付记录为证；4、为装修工程投保安装工程一切险，支出保险费2050元，提交保单为证。经查，原告未向被告支付第二计租周期及第三计租周期的租金、物业管理费。关于合同履行情况，原告表示被告于2016年8月10日将涉租房屋交付原告，原告开始进行装修，被告承诺于2016年9月1日开街，开街后才开始营业，但实际开街是在2016年12月24日。开街后原告试营业，因无法办理营业执照，原告于2017年1月25日停止营业。2017年3月1日办理了营业执照，2017年5月5日办理了《食品经营许可证》，原告开始正常经营。后被告承认自己违约，要求原告签订补充协议，约定计租周期变更为2016年11月29日开始起算，原告未同意，要求从营业执照办理下来之日起算，故未签署该补充协议。2017年6月被告开始停水停电，原告于2017年7月3日停止经营。2017年10月，被告在原告不在的情况下强行将涉租房屋收回，将原告的设备拆除存入库房，不让原告拉走。被告表示对于原告试营业时间不清楚，但原告2017年3月25日的宣传册上记载其改变用途为早点，原告经营早点后不再经营涮烤吧，原告于2017年8月8日自己关店停止营业，被告并未停水停电。2017年11月29日原告将自己店内所有有价值的物品搬走，只剩下些垃圾物品，但原告并未将房屋交还被告。为了不影响其他商户经营，被告将屋内垃圾进行了清理，并将涉租房屋于2017年12月7日另行出租。原告表示被告有如下违约行为：1、签订合同时约定每层都有卫生间，但发现没有；2、签订合同时被告承诺每栋楼四部电梯24小时工作，但实际上原告装修完后，四部电梯中才只有一部观光电梯能使用，不能24小时运转，最晚使用时间不超过晚8点；3、招商时被告承诺有公共绿化及配套服务设施，但实际没有；4、没有项目导航系统，客户无法了解项目品牌，严重影响商户的推广运营；5、没有进行宣传推广活动；6、2016年6月在未取得保障性住房商业配套项目说明及《北京排水集团排水接入通水批准书》、《城镇污水排入排水管网许可证》等手续的情况下要求商户收房，导致原告和其他商户未能及时办理营业执照，环评无法通过，《食品经营许可证》无法办理，无法营业；7、燃气于2016年12月1日才正式开通；8、没有厨余垃圾和生活垃圾投放点和保洁服务；9、缺乏公共照明系统，整个项目晚上漆黑一片；10、排污系统未完善，一直在修理，开街前才修好；11、不断招商，租户陆续进入交叉装修，导致原告这样的商户无法营业；12、涉租房屋发生多次漏雨，未封堵；13、被告对整个项目进行装修，设置了围挡，原告进场时围挡就存在，开街前才拆除；14、空调直到开街时才启动；15、整个项目的招牌直到开街前才安装；16、拖延开街。另外，原告表示被告存在迟延提供办理证照相关材料的违约行为：1、2016年8月12日北京市保障性住房建设投资中心才取得《北京排水集团排水接入通水批准书》，2016年9月1日取得《城镇污水排入排水管网许可证》，有上述两项许可后原告才能办理证照；2、北京市保障性住房建设投资中心于2016年9月30日才取得《北京市保障性住房建设投资中心关于北京市朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住宅项目行政楼号编排的说明》（以下简称《楼号编排说明》），如无该说明，无法办理证照，导致原告办证时间相应迟延。另外，在涉租房屋上办理工商登记还需有《住所证明》，而北京市保障性住房建设投资中心于2017年3月1日提供该《住所证明》，被告才提供给原告，致使原告于2017年3月1日才取得营业执照，2017年5月5日才取得《食品经营许可证》，开始正常营业。原告表示其于2016年8月26日前往工商部门进行核名，因无《排水接入通水批准书》、《城镇污水排入排水管网许可证》及《楼号编排说明》，工商部门不给办理。经查，xx城项目于2016年8月12日取得《北京排水集团排水接入通水批准书》，于2016年9月1日取得《城镇污水排入排水管网许可证》，北京市保障性住房建设投资中心于2016年9月30日出具《楼号编排说明》。原告于2016年8月26日办理企业名称预先核准，申请企业名称为“北京森林奇境餐厅”。被告于2016年9月28日向原告提供了《权属和用途说明》、《住所证明》。原告于2016年11月7日再次办理企业名称预先核准，申请企业名称为“北京森林奇境餐饮店”，被告再次向原告提供《住所证明》。原告于2017年3月1日办理完毕营业执照，于2017年5月5日办理完毕《食品经营许可证》被告表示2016年11月原告要求提供“北京森林奇境餐饮店”的相关材料，被告才得知原告改变了企业名称，该名称于2016年11月7日才完成核名，后被告提供了《住所证明》（《权属和用途说明》不用重复提供），原告于2016年11月17日领取了该《住所证明》。原告表示其虽进行了企业名称变更，但其之所以于2017年3月1日才取得营业执照，是因为被告于2017年3月1日才提供《住所证明》。原告就此提交被告出具的《住所证明》，记载出具日期为2017年3月1日。被告表示该《住所证明》系被告于2016年11月17日向原告提供，但未填写日期，是为了方便商户在办理营业执照时填写日期，就此提交《办理权属证明商户统计表》，记载原告之母王xx分别于2016年9月28日、2016年11月17日领取了《住所证明》。原告表示其2016年11月17日领取的是《楼号编排说明》。原告表示被告于2017年六七月份找原告在内的商户商谈被告迟延提供办理工商证照所需手续时，曾提供《补充协议一》，要求原告签署，但原告未签署，就此提交该《补充协议一》为证。该《补充协议一》中记载有如下内容：“本协议签订后，乙方不得就甲方交付‘承租场地延迟、办理工商证照所需手续’等相关事宜存在迟延问题，向甲方主张其他权利，亦不追究相应违约责任”，“主合同项下免租期原约定为“自2016年8月10日起至2016年9月28日止，现变更为：主合同项下免租期‘自2016年8月10日起至2016年11月28日止，另，在第二计租周期内增加30天（即自2017年9月1日起至2017年9月30日止）作为运营免租期’。故本协议签订后，主合同项下免租期由原来的50天，变更为141天，但租赁期限5年保持不变。”被告表示其未提供过该《补充协议一》。原告提交被告印发的《招商手册》，以证明被告声称涉案项目系“24小时全天候活力街区、已经入住具有品牌的商家、打造成‘京东唯一、喧嚣下的港湾’”，但事实并非如此。被告表示该《招商手册》并非被告制作。原告提交xx城项目的若干名商户出具的《xx城商户关于出租方严重违约追偿诉求建议书》，记载商户认为被告存在基础商业配套设施严重匮乏、公共配套设施缺乏、重复收取外摆区费用等问题。被告对此不予认可。原告提交被告工作人员陈海娜于2016年8月在“xx城租户群”的微信群中发出的《关于“各商户就xx城项目关注事项”的答复函》，就商户所关注的“漏雨封堵”、“围挡拆除”、“空调启用”、“门头店招安装”、“燃气安装”、“燃气启用”、“排水证”、“免租期”、“开街日期”的问题进行了答复。被告表示陈海娜非其工作人员，被告也未发表过该答复函。原告提交被告于2016年12月24日举办开街仪式的照片，以证明xx城项目于2016年12月24日才具备对外营业的状态。被告对此不予认可。原告提交其母王xx于2017年1月16日前往北京市朝阳区政务大厅工商登记窗口办理工商登记时与工作人员对话的录像，以证明其办理工商登记，被告知因涉租房屋未办理住所备案登记和房产证而不能办理。被告认可该证据真实性，认为此时已距被告提供《权属和用途说明》及《住所证明》将近两个月，而原告迟延办理，后果应由原告自负。原告提交其于2017年1月18日与被告的经理汪xx之间的电话录音，大致内容为原告向汪xx反映无法办理工商登记，汪xx表示需要再行了解一下。被告表示其之前确实有叫汪xx的工作人员，但无法确定该录音中的人的身份，即使是汪xx，其只是负责提供文件。被告提交2017年7月23日原告店铺门口的监控录像，显示原告店铺经营早餐，被告认为原告经营早餐系擅自改变经营用途，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。原告表示其24小时营业属正常经营行为。被告提交其于2017年9月8日向原告邮寄的《关于“”解除的通知函》、快递邮单及快递查询单，记载被告于2017年9月12日收到该快递。《关于“”解除的通知函》的主要内容为被告主张原告存在拒不履行租金及物业管理费的支付义务、擅自改变租赁用途、擅自停业连续达10日以上的违约行为，据此通知原告解除租赁合同，并要求原告承担违约责任。被告提交原告母亲王xx于2017年11月29日签署的出门条，显示王xx于2017年11月29日将冰箱、冰柜、货架、椅子、水池、电炒灶和一些杂物从涉租房屋搬出。诉讼中，双方就原告遗留在被告处的物品进行了交接，签署了交接物品清单，其中记载投影桌损坏。原告表示其吧台、排烟设备丢失，故根据购买价要求被告赔偿投影桌、吧台、排烟设备损失。被告对此不予认可，表示原告未能证明物品是否损坏，损坏的物品是否可修复，被告并未丢失吧台、排烟设备。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。关于原告主张的被告迟延提供办理工商登记的手续一节，首先，根据本院查明的事实，涉租房屋所在项目于2016年9月30日取得《楼号编排说明》，自此才具备办理工商登记的条件。其次，原告主张被告于2017年3月1日才提供《住所证明》，虽然原告提交的《住所证明》记载出具日期系2017年3月1日，但是根据被告提交的《办理权属证明商户统计表》，原告于2016年11月17日第二次领取了《住所证明》，原告表示其领取的是《楼号编排说明》，与事实不符。被告所述的其出具《住所证明》时未书写落款日期，本院予以采信，可确定被告于2016年11月17日便向原告第二次出具了《住所证明》。再次，根据原告提交的证据，其于2017年1月办理工商登记确实存在障碍。故此，可以认定被告确实存在迟延提供办理工商登记所需材料的违约行为。关于原告主张的被告迟延开街的违约行为，双方之间的合同并未对此进行约定，原告该主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。虽然被告存在迟延提供办理工商登记手续的违约行为，但此后原告成功办理工商登记并开始经营，被告该违约行为并未致使不能实现合同目的，原告据此要求解除合同于法无据。原告主张的被告其他的违约行为，亦未致使不能实现合同目的，原告据此要求解除合同也于法无据。原告于2017年3月1日办理完毕营业执照，并于2017年5月办理完毕《食品经营许可证》，原告未能举证证明其办理营业执照后，迟延2个多月办理《食品经营许可证》系被告所致。根据合同约定，原告应于2017年3月14日支付第三计租周期（2017年3月29日至2017年9月28日）的租金，但其未付，构成违约。根据《租赁合同》的约定，被告有权解除合同。被告要求确认《租赁合同》于2017年9月21日解除，本院予以支持。原告要求判决《租赁合同》于2017年7月5日解除，本院不予支持。原告称被告于2017年6月开始停水停电，但被告予以否认，原告未就其主张举证证明，本院不予采信。原告称被告于2017年10月强行收房，但被告予以否认，原告未就此举证证明，本院不予采信。根据被告提交的出门条，可确定原告于2017年11月29日始将部分物品搬离涉租房屋。关于被告主张的第三计租周期（2017年3月29日至2017年9月28日）的租金、物业管理费，因双方之间的合同于2017年9月21日解除，根据合同约定，原告应于5日内将涉租房屋交还被告，为便于核算，本院对该请求予以支持。关于被告主张的第二计租周期（2016年12月29日至2017年3月28日）的租金、物业管理费，鉴于被告存在迟延提供办理工商登记材料的违约行为，第一计租周期、第二计租周期的租金应予酌减，由于原告已向被告支付第一计租周期租金，本院确定第二计租周期的租金予以免除，第二计租周期的物业管理费予以酌减。关于被告要求支付的违约金179558.75元及迟延缴纳租金及物业管理费的违约金，因原告未缴纳第三计租周期的租金及物业管理费，根据合同约定，原告应支付首个租赁年度租金总额的50%的违约金，及按日千分之五的标准支付违约金。合同约定的违约金标准过高，且重复计算，本院以实际损失为基础，根据合同履行情况、当事人的过错程度，酌情确定原告向被告支付违约金5万元。被告要求原告支付免租期内租金的诉求，根据《租赁合同》约定，原告不支付或者不按照约定支付租金超过7日的，应向被告支付免租期内的租金。故被告该诉求应予支持，但其计算有误，本院核算后予以确定。关于被告要求原告将其所注册企业的注册地址迁出涉租房屋的请求，非民事案件受理范围，本案中不予处理。关于被告主张的2017年9月29日至2017年12月6日的场地占有使用费，鉴于原告于2017年11月29日将部分物品搬离，但并未进行房屋交接，被告主张场地占有使用费至2017年12月6日，未超过合理限度。合同约定的房屋占有使用费的标准过高，本院参照租金、物业管理费标准确定场地占有使用费的标准。关于被告主张的2017年12月7日至原告实际办理工商注册地址、食品经营许可证地址迁移出承租场地之日的场地占有使用费，被告未举证证明原告未将工商注册地址、食品经营许可证地址迁移出承租场地，对被告造成损失，本院对该诉求不予支持。关于被告主张的原告部分杂物占用库房的场地占用使用费，其未举证证明该损失存在，本院对此不予支持。原告要求被告返还物业费、租金、免租期物业费的诉求于法无据，本院不予支持。关于原告要求返还的履约保证金74779.37元、物业押金21754元，根据《租赁合同》的约定，履约保证金在抵扣原告应承担的租金、物业费及违约责任后，剩余部分应退还原告，本院确定该履约保证金及物业押金用于抵扣原告应向被告支付的违约金、免租期租金及第三计租周期的租金，抵扣之后，原告无需再支付违约金、免租期租金，应再支付第三计租周期的租金144000元，被告不再退还原告履约保证金及物业押金。原告要求返还装修保证金于法有据，本院予以支持。原告要求返还装修管理费、冷暖空调费、电表费、水表费、水卡费、电卡费、消火栓泄水费、喷淋头泄水费、装修垃圾清运费均于法无据，本院不予支持。原告要求赔偿消防改造费、空调系统改造费、装修费、安装工程一切险保险费、铺在线信息咨询服务费、加盟费、保险费及营业收入损失均于法无据，本院不予支持。关于原告主张的3D投影桌损失、不锈钢吧台损失、排烟设备损失，原告未能举证证明3D投影桌的损坏系被告造成，亦未举证证明不锈钢吧台、排烟设备系被告丢失，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈xx与被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司于二〇一六年八月九日签订的《租赁合同》于二〇一七年九月二十一日解除；二、原告（反诉被告）陈xx于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司二〇一七年三月二十九日至二〇一七年九月二十八日的租金十四万四千元及物业管理费四万三千五百零八元；三、原告（反诉被告）陈xx于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司二〇一六年十二月二十九日至二〇一七年三月二十八日的物业管理费一万一千元；四、原告（反诉被告）陈xx于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司二〇一七年九月二十九日至二〇一七年十二月六日的房屋占有使用费七万二千九百九十五元；五、被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）陈xx装修保证金一万元；六、驳回原告（反诉被告）陈xx的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）xx城（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12605元，由陈xx负担12555元（已交纳4891元，剩余7664元于本判决生效之日起七日内交纳），由xx城（北京）投资管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费18375元，由xx城（北京）投资管理有限公司负担15689元（已交纳8424元，剩余7265元于本判决生效之日起七日内交纳），由陈xx负担2686元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  李秀军人民陪审员  张培华二〇二〇年三月二十七日法官 助理  袁书亮书 记 员  吴思琪