淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10798号原告：李阳，男，1999年8月5日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：叶品，男，1997年1月24日生，汉族，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：叶伟，淮安市淮阴区嘉信法律服务所法律工作者。原告李阳与被告叶品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李阳，被告叶品及其委托诉讼代理人叶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李阳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的门面转让协议，被告返还原告门面转让费145000元及原告自2019年11月16日至2019年12月5日期间的损失15000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月2日，原、被告签订了一份关于淮安市门面房的转让协议，原告向被告支付门面转让费145000元，但被告违约不按协议约定履行义务。被告对原告隐瞒诸多事项：合同约定房屋建筑面积为588平方米，但房产证登记建筑面积为566.02平方米；合同约定被告与房东原合同租金剩余租赁期限至2019年11月30日，但实际租赁期限至2019年11月25日，致使房屋在2019年11月16日被房东收回，且期间原告联系被告未得到调解；房屋内所有动产所有人为房东而非被告，且动产所有人划分在原房屋租赁合同中没有明确体现，而是被告与房东签订另一份动产承租协议中注明动产所有人，被告却没有告知原告承租内容及条款，也没有给原告承租协议；被告欺骗原告其与房东为叔侄关系，从而门面转让协议无丙方（房东）签字，三方协议变成被告与原告签订的双方协议；被告与原告口头协议房屋内燃气是由该幢楼二楼老板提供，并答应帮助原告与二楼老板协商同意原告使用燃气，但被告并未协商，且未告知原告需支付15000元燃气开通使用费才可使用，后二楼老板向原告收取15000元燃气开通使用费，致使原、被告签订的门面转让协议目的无法实现。原告于2019年11月6日通知被告解除门面转让协议，要求被告返还门面转让费145000元未果，故提起诉讼。被告叶品辩称，涉案房屋房产证登记的建筑面积为566平方米，但该门面的实际使用面积为588平方米，因为前后都有露台；被告与房主签订的租赁合同期限至2020年11月24日，租金半年一付，被告已将租金支付至2019年11月25日，考虑到原告需要装修，遂与房东协商将剩余租赁期限宽限至2019年11月30日，原告由于生意一般，无法继续经营，且在未能按约支付下一年度房租的情况下，放弃剩余租赁期间，并主动将钥匙交还房东，并非原告所述的房屋在2019年11月16日被房东收回。被告虽非房主，但被告的转租行为已提前告知房主，并征得房主同意，不存在任何隐瞒行为；只要原、被告协商一致，且没有违反任何法律法规，也未侵犯他人合法权益的情况下，原、被告签订协议并无不妥；在原告提供的微信聊天截图中，被告已明确告知，燃气开通是跟楼下老板商谈，之前的费用被告已结清，至于原告与二楼老板商谈的开通使用费，被告并不知情，且被告事前已将燃气情况告知原告。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市的房屋系案外人吴斌所有，房屋登记建筑面积为566.02平方米。2018年11月25日，吴斌（出租方，甲方）与被告叶品（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于淮安市清江浦区出租给乙方，作为茶餐厅使用，租期两年，自2018年11月25日至2020年11月24日止；年租金为14万元，先付租金后使用；第一年租金按每半年一付，在合同签定当日由乙方预付第一个半年房租7万元给甲方，在2019年5月15日前10日付清下半年租金，从第二年开始应提前15日按一年一付的原则预付下一年租金；租赁期满，或乙方提前解除合同，乙方应无偿将房屋（包括乙方所进行的安全改造、装饰装潢设施在内）完整地交付给甲方。当日，双方还签订了一份承租协议，约定：乙方于2018年11月25日承租甲方位于淮海北路40号九龙大厦第四层作为茶餐厅使用，双方就室内装潢及物品达成以下协议：1、该房屋内的装潢设施及物品为甲方所有，乙方以4万元承租使用权，租期为两年；2、乙方在承租期间不得破坏甲方所拥有的装潢设施及物品，物品的数量为双方清点的数量为准，同时双方在清单上签字；3、室内的物品乙方如遇多余不用的应通知甲方移走，移走的物品甲方应在乙方的物品清单上签字备注予以确认；4、乙方如自己添购的物品归乙方所有。合同签订后，吴斌将涉案房屋交付被告经营茶餐厅，被告向吴斌支付了租金，租金已付至2019年11月24日。后被告因故不再经营茶餐厅，2019年8月2日，被告叶品（转让方，甲方）与原告李阳（预让方，乙方）签订门面转让协议一份，该转让协议没有房东（丙方）的签字，协议约定：丙方同意甲方将自己位于的门面转让给乙方使用，建筑面积为588平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；丙方与甲方已签订了租赁合同，租期至2019年11月30日，甲方剩余租期为4个月；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行），乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用情况下进行装修；甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计145000元；甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应按时交付门面。合同签订后，原告向被告支付转让费145000元，并在涉案房屋经营餐饮。另，原告通过微信与被告联系燃气安装使用事宜，被告说要找楼下林总，并把林总的联系方式给了原告。后原告与林总联系，并向林总支付了燃气开通费用15000元。在案件审理过程中，涉案房屋产权人吴斌向本院出具如下情况说明：“叶品与本人于2018年11月25日签订了九龙大厦第四层承租协议，承租合同期为2018年11月25日至2020年11月24日止，在经营期间因其它原因承租人叶品将房屋转租给后期经营人李阳，租赁未到期时间由李阳履行叶品尚未到期的时间部分。李阳在2019年11月24日前因不能交纳房租，主动放弃合同所剩余的时间，将房屋钥匙交给本人。”吴斌已将涉案房屋另行出租他人。庭审中，原、被告一致认可，转让费145000元包括：4个月的租金50000元，房屋装潢和餐位桌椅、沙发114个，中央空调3台，柜机空调9台，厨房设备冰箱4台、烤箱1台、炉灶1台，工作台1个，吧台设备冰箱1台，制冰机1台，开水器1台，点单机电脑1台，房间电脑1台，杯子200个左右，台球桌1张，灯具，餐具90套等合计95000元。原告陈述，其主张的15000元损失即为燃气开通使用费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的门面转让协议中约定，转让后门面内的营业设备等动产归原告所有，而被告与房屋产权人吴斌签订的承租协议约定，房屋内装潢设施及物品为吴斌所有，导致原告无法对涉案房屋内的设施、物品等进行处置，原告因此与被告及房屋产权人产生争议，且房屋产权人已将房屋另行出租他人，合同目的已无法实现，现原告要求解除双方的门面转让协议，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的145000元转让费中包括4个月的房屋租金50000元，因原告已实际使用涉案房屋，结合房屋产权人吴斌出具的情况说明，本院酌定由被告向原告返还租金3000元。转让费中还包括装潢及相关设施、物品，因本案门面转让协议的解除，被告有一定的过错，但考虑到原告对装潢、设施、物品等已使用一段时间，故本院根据实际情况，酌定由被告向原告返还90000元。上述两项费用相加，由被告向原告返还转让费93000元。关于原告主张的15000元损失（燃气开通使用费），因原、被告在双方的门面转让协议中并未对燃气开通使用作出约定，原告也未提交充分证据证明双方对此达成了协议，且该费用系原告向案外人支付而非被告，现原告向被告主张该费用，依据不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李阳与被告叶品于2019年8月2日签订的关于淮安市清江浦区门面房的转让协议；二、被告叶品于本判决生效之日起两个月内返还原告李阳转让费93000元；三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告李阳负担733元，被告叶品负担1017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张广兄二〇二〇年三月三日法官助理 **元书 记 员 金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。