云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终230号上诉人（原审被告）：侯文山，男，1968年11月6日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：董智宇，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审原告):番成雄，男，1979年4月19日出生，汉族，住云南省保山市。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蒋志磊，男，1973年10月28日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：范垒，云南天外天(大理)律师事务所律师，特别授权代理。上诉人侯文山因与被上诉人番成雄、蒋志磊房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯文山上诉请求：一、依法撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1279号民事判决书，改判驳回番成雄对侯文山的全部诉请；二、上诉人侯文山不承担一审、二审的案件受理费。事实与理由：一、番成雄诉请的请求权基础系合同而非侵权，一审错误认定侯文山为案涉租赁合同当事人，错误判决侯文山承担合同责任。1.案涉《房屋租赁合同》当事人为番成雄和蒋志磊，侯文山未签署、未追认合同，未收取租金，不是《房屋租赁合同》出租人。2.侯文山未追认番成雄与蒋志磊签署的《房屋租赁合同》，侯文山不是出租人，不承担租赁合同义务。首先，案涉租赁商铺贷款清偿完毕后，蒋志磊无权对外出租侯文山单独所有的商铺，亦无权代理侯文山对外签署租赁合同，蒋志磊的行为不符合表见代理的构成要件。第二，番成雄不是善意相对人，明知侯文山是租赁商铺的所有人，明知蒋志磊无权签署租赁合同，却仍与蒋志磊签署《房屋租赁合同》，向蒋志磊支付租金；蒋志磊与番成雄签署《房屋租赁合同》属于无权代理行为。3.侯文山收到番成雄应蒋志磊要求支付的20万元“占用费”并不产生追认《房屋租赁合同》的法律后果。番成雄亦自认出租人为蒋志磊，侯文山与番成雄无租赁合意，双方未形成事实租赁关系。侯文山不是本案租赁合同主体，侯文山不存在“违约行为”。一审认定侯文山是“隐形出租人”，判决解除番成雄与蒋志磊、侯文山签署的《房屋租赁合同》并承担连带责任，明显错误。二、蒋志磊作为《房屋租赁合同》当事人应依据合同约定和法律规定承担商铺的权利瑕疵担保义务。《房屋租赁合同》第六条约定“甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方（番成雄）造成经济损失的，由甲方负责赔偿”。据此，蒋志磊作为租赁合同的出租人，违反权利瑕疵保证义务构成违约，应当依法承担相应的违约责任。三、《房屋租赁合同》未能继续履行的原因是番成雄经营不善，而非侯文山行使物权。四、一审法院错误判决侯文山承担相关损失。1.一审判决返还租金的主体错误。租金收取主体和支配者是蒋志磊而非侯文山，侯文山不承担返还责任。2.一审错误判决侯文山承担转让费、违约金、装修费、设备损失费。转让费损失10万元、供热系统设备转让费2万元由蒋志磊收取,系番成雄自主自愿消费，是经营开支属于经营成本，应当由番成雄自行负担。侯文山从未收取该款项，不承担还款责任。侯文山不是合同当事人，不承担合同违约金的给付义务。一审认定番成雄支出80万元装修费证据不足。番成雄未按约履行合同义务是导致合同履行不能的根本原因。一审裁判时未合理确定装修支出、未考虑折旧损失；空调等设备尚未灭失，且保存完好；各诉讼参与人均确认厨房餐具及空调等设备由第三方保管，第三方已同意返还，但番成雄借故拒绝接收，一审判决侯文山承担空调设备的损失是错误的。五、一审判决解除番成雄与蒋志磊于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》正确，但一审描述为“解除番成雄与蒋志磊、侯文山于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》”不准确。番成雄答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、关于侯文山涉案主体身份。1.侯文山虽然未在租赁合同上签字，但在案证据中《股份转让协议》、《补充协议》可以明确证明涉案的所有租赁房屋系二被上诉人共同出资购买、共同经营收益，侯文山将自己产权部分委托蒋志磊进行管理(包括自营或对外出租)，双方之间形成委托关系，被上诉人蒋志磊拥有所有租赁房屋对外出租权，侯文山已形成隐形出租人。2.在案证据中侯文山出具的租金收条及与潘成雄的微信聊天记录都可以证明侯文山认可潘成雄的租赁关系，且在上诉人承租1年多时间，侯文山从未提出过任何异议，包括在侯文山与蒋志磊分割房产诉讼纠纷期间侯文山也知道上诉人租赁房屋的事实，但其一直未向上诉人提出异议，就连在潘成雄与侯文山之间也仅是因为租金原因而进行协商未果，自始至终侯文山均未主张租赁合同效力问题。3.2018年初时侯文山均要求上诉人支付租金，而在2108年1月3日上诉人向侯文山支付租金20万元后，其本人也向上诉人出具了租金收条，因此，本案的在案证据均可以确定侯文山就是本案房屋租赁合同主体。二、关于损失问题。本案中侯文山行为、情形非常恶劣，于2018年3月1日将上诉人经营的西餐厅强行锁门强制停业，后又在诉讼过程中2018年4月19日并私自强行将店内的厨具、空调设备全部搬离，并破坏全部装修，其不仅是严重的违约行为也是一种严重妨碍诉讼的行为，大量的视频、照片、报警记录、法院现场勘验等证据均可以证实，而被上诉人提交的厨具、空调设备损失有合同和付款凭证、银行流水可以证明，根据《合同法》122条规定，侯文山造成上诉人的财产权益损害的可以要求承担违约责任。本案并非像上诉人侯文山所述系潘成雄经营不善，在案证据完全可以证实潘成雄需要缴纳租金被拒(要求上涨租金)，潘成雄的损失远远大于一审判决的部分，仅是因为鉴定障碍而未能鉴定导致证据不足，而厨具、空调设备已无法使用。蒋志磊答辩称，一、原审判决第一、第三项认定事实清楚，适用法律正确。侯文山是《房屋租赁合同》的当然合同相对人，受合同的约束，合同已因侯文山的单方违约而使番成雄的合同目的无法实现，合同理应解除。根据蒋志磊与侯文山于2010年4月26日签订《股份转让协议》和《补充协议》的约定可以看出，侯文山对其所占房产部分是委托蒋志磊进行管理，该委托管理包括对外出租，该事实己由法院确认，且侯文山也实际收取了2017年年度的租金，并基于对涉案商铺的产权关系以及侯文山收取租金的行为，可认定侯文山为租赁合同的相对人，故其应履行合同义务与承担合同责任。二、租金66666.67元与房屋转让费71012.54元应由双方按比例返还，屋顶太阳能供热系统转让费2万元，违约金6万元，番成雄所受装修以及购置设备损失费813152.58元不应由蒋志磊承担，具体理由如下:1.租金66666.67元与房屋使用费71012.54元应由蒋志磊与侯文山按双方实际收取租金的比例返还。根据法院认定的事实可知，侯文山与蒋志磊在2010年签订《补充协议》，约定双方共同出资购买涉案房产，出资额各占50％，租金收益按该比例分配。2017年7月19日番成雄向蒋志磊支付2017年2月19日至2018年8月19日的租金30万元，2018年1月3日，蒋志磊向番成雄转账退还了2017年1月1日至2018年8月19日的租金327942．90元，2018年蒋志磊令番成雄将2017年年度房租交付给侯文山，侯文山也己实际收到租金20万元，故双方返还租金及房屋转让费时，应当按照双方所实际收取租金的比例返还。2.屋顶太阳能供热系统的转让是买卖合同关系，该买卖合同已履行完毕，蒋志磊不应支付屋顶太阳能供热系统转让费2万元。3.蒋志磊没有违约行为，不应承担违约金6万元。判决书中认定“蒋志磊、侯文山在租赁期间，因未妥善处理其二人内部矛盾，导致番成雄不能使用案涉商铺，其二人行为构成违约”不符合事实，蒋志磊全面履行了合同义务，按期按要求交付了涉案房屋，且未干涉番成雄对房屋的正常使用，也没有无理要求增加租金，期间还积极配合番成雄解决与侯文山的纠纷，不存在违约行为，番成雄无法使用案涉商铺是因侯文山单方的侵权行为所致，蒋志磊不应承担责任。4.装修及购置设备损失费813152．58元是因侯文山擅自将物品搬走、破坏其装修造成的，不应由蒋志磊承担。蒋志磊并无收回涉案商铺的违约行为，番成雄所遭受的该部分损失是因侯文山的侵权行为所致，应由侯文山承担责任，蒋志磊并非侵权行为人，让蒋志磊承担责任无法律依据。番成雄向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告连带赔偿原告转让费18万元（其中房屋转让费10万元、屋顶太阳能供热系统转让费2万元、装修拆除费6万元）；3.判令二被告连带赔偿原告房屋装修费80万元；4.判令二被告连带赔偿原告厨房餐具采购费327531元（诉讼中，原告变更该项诉请为：判令二被告连带赔偿原告厨房餐具采购费283133元）；5.判令二被告连带赔偿原告餐厅空调釆购费61950元；6.判令二被告连带赔偿原告2018年3月1日至2022年8月20日期间的营业损失费4672101.77元；7.判令二被告连带赔偿原告违约金6万元；8.判令二被告连带赔偿原告名誉损失费10万元；9.判令二被告连带返还原告2018年3月1日至2018年8月19日期间的租金9.5万元；10.判令二被告承担本案诉讼费。重审过程中，原告增加一项诉讼请求:11.判令二被告赔偿原告因侯文山强行搬走承租房屋内的电器设备、办公用品、厨房备用品等所造成的损失261097.10元。一审法院认定的案件事实：大理市下关泰安路泰安桥桥南东侧中民城市层C2-12、C2-13号商铺的登记所有权人为蒋志磊，C幢2层14、15、16号商铺的登记所有权人为候文山。2010年4月26日，侯文山（甲方）与蒋志磊（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方购买中民城市广场大理金港〇幢14、15、16号房。乙方购买中民城市广场大理金港C幢12、13号房。甲乙双方共有产权建筑面积为931.93㎡；甲、乙双方共同出资购买第1条所列房产，出资额各占50%。租金收益及房屋销售所得均按该比例分配。若一方欲出售房屋，另一方在同等市价下有优先购买权。2016年7月10日，番成雄（乙方）与蒋志磊（甲方）签订《房屋租赁合同》及《转让协议》，《房屋租赁合同》约定甲方房屋坐落于大理市下关泰安路泰安桥桥南东侧中民城市层C2-14、C2-15及C2-13部分，位于第2层，建筑面积464.4㎡。租期自2016年7月10日至2022年8月20日止，甲方向乙方提供40天免租装修期。房屋租金：2016年7月10日至2017年2月19日为10万元；2017年2月19日至2017年8月19日为10万元；2017年8月19日至2018年8月19日为20万元；2018年8月19日至2019年8月19日为25万元；2019年8月19日至2022年8月20日为27.5万元。租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金。租金按年结算，由乙方于每年房租到期前提前1个月交付给甲方。甲方保证出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。租赁期间任何一方违反合同的规定，按年序须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。《转让协议》约定甲方将金港C区二楼博创良子经营场地的装修、装饰及屋顶太阳能等设施交付乙方。其中交付时间房屋租赁合同签订付款五天内；转让费用12万元与房租同时支付。当日，蒋志磊向番成雄交付了房屋所有权证2本、蒋志磊与候文山于2010年4月26日签订的《补充协议》1份、租赁房屋平面图1张（均为复印件），并向番成雄出具2张《收条》，载明“今收到番成雄（台北美之厨）2016.7.10-2017.2.19日半年房租壹拾万元正”、“今收到房屋转让费壹拾万元，屋顶太阳能供热系统转让费贰万元正，装修拆除费陆万元正，合计壹拾捌万元正。注：收条以银行转账为到账生效条件”。2016年7月10日至11日番成雄共向蒋志磊转账支付28万元（含2016年7月10曰至2017年2月19日期间的租金10万元、房屋转让费10万元、屋顶太阳能供热系统转让费2万元、装修拆除费6万元）。此后，番成雄接手案涉商铺并经营大理市餐厅。经营期间，番成雄委托保山艺美居装饰工程有限公司对案涉商铺进行了装修，并向保山艺美居装饰工程有限公司支付装修款80万元，向腾冲市腾越镇给力电器销售部购买格力空调4台支付货款61950元，向隆阳区科耀厨房设备经营部釆购厨房设备支付货款283133元。2017年7月19日，番成雄向蒋志磊转账支付2017年2月19日至2018年8月19日的租金30万元。2018年1月3日，蒋志磊向番成雄转账退还了2017年1月1日至2018年8月19日的租金327942.90元。2018年1月3日、4日，番成雄按照蒋志磊的要求共向侯文山转账支付了2017年1月1日至2017年12月31日的租金20万元。2018年2月27日，番成雄向蒋志磊转账支付了2018年1月1日至2018年8月19日的租金127942.90元。2018年1月，番成雄与侯文山就案涉商铺的租金进行协商，但双方未达成一致意见。2018年3月1日，侯文山与番成雄经营的大理市餐厅的管理人员发生租房纠纷，大理市公安局紫云派出所民警出警，处警情况载明“报警人范红健称与房主候文山发生租房经济纠纷，我队告知双方到法院自诉”。2018年4月19日，侯文山与番成雄再次发生纠纷，大理市公安局紫云派出所民警出警，处警情况载明“经过了解金港台北美之厨房东为两人，承租人与房东发生租金纠纷后，其中一房东候文山将该店锁上后要求承租方将店内东西搬走，因承租方未将店内东西搬走，候文山邀请搬家公司将店内的部分东西搬走，该警属于经济纠纷，我队民警告知其到人民法院进行诉讼”。2018年9月13日，原审法院至大理市餐厅原址进行勘验，该餐厅内厨具设备、空调等已全被搬空，原有装修均已被侯文山拆除。2019年6月6日，原审法院据侯文山提供的地址到大理市院内进行勘察，该院内存放有大量厨具设备、格力空调等物品，但物品保存状况较差。另查明，2016年12月，蒋志磊向大理市法院起诉侯文山请求对大理市下关泰安路泰安桥桥南东侧中民城市层C2-12、C2-13、C2-14、C2-15、C2-16号房屋进行分割，大理市法院于2017年8月5日作出(2016)云2901民初3256号民事判决，驳回蒋志磊的全部诉讼请求。后蒋志幕不服该判决向云南省大理白族自治州中级人民法院提出上诉，该院于2017年11月20曰作出(2017)云29民终858号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，番成雄就大理市餐厅2016年10月18日至2018年3月1日期间的经营利润向原审法院提出司法鉴定申请，云南天禹司法鉴定中心接受本院委托后，于2019年10月30日向原审法院回函，称由于该案鉴定所需资料无法完整提供，鉴定中心无法对该案进行真实、客观的审计评估，予以退鉴处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。本案中番成雄与蒋志磊签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。庭审中，当事人对侯文山是否是合同主体有争议。一审法院认为，案涉租赁商铺为中民城市广场C幢2层C2-14、C2-15及C2-13部分，其登记的主要产权人为侯文山。根据蒋志磊与侯文山于2010年4月26日签订《股份转让协议》和《补充协议》的约定可以看出，侯文山对其所占房产部分是委托蒋志磊进行管理，该委托管理包括蒋志磊自己经营或对外出租。2016年7月，蒋志磊根据侯文山的委托将商铺出租给番成雄，虽然侯文山未在租赁合同上签字，但基于对涉案商铺的产权关系和与蒋志磊的委托关系，侯文山此时成为该租赁合同的隐形出租人。且合同履行过程中，蒋志磊依约还完房贷后，让番成雄将2017年度的租金支付给侯文山，侯文山也认可收到20万元，并于2018年初因租金问题与番成雄方发生纠纷，进而实施锁门和搬走餐厅里东西的行为，由此可认定侯文山与番成雄之间已形成事实上的租赁关系，故侯文山属于《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方，亦受合同及协议的约束。就番成雄要求解除合同的诉请。一审法院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，番成雄向蒋志磊、侯文山支付了2016年7月10日至2018年8月19日期间的租金共计40万元、房屋转让费10万元、屋顶太阳能供热系统转让费2万元、装修拆除费6万元，则蒋志磊、侯文山作为出租方应当在租赁期间保证番成雄能够正常使用案涉商铺。但侯文山因与蒋志磊发生内部矛盾，于2018年4月19日强行关闭案涉商铺，导致番成雄自当日起不能使用租赁房屋，故蒋志磊与侯文山构成违约并导致番成雄的合同目的不能实现，其有权要求解除《房屋租赁合同》，故对番成雄的该项诉请予以支持。就番成雄要求二被告返还2018年3月1日至2018年8月19日期间租金9.5万元的诉请。一审法院认为，番成雄自2018年4月19日起不能使用租赁铺面，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，蒋志磊、侯文山应向番成雄返还其已交租金但未使用期间（自2018年4月19日起至2018年8月19日止，共计4个月）的租金66666.67元（计算公式为：20万元÷12个月×4个月）。就番成雄要求二被告返还及转让费18万元的诉请。一审法院认为，番成雄主张的该款中包含房屋转让费10万元、屋顶太阳能供热系统转让费2万元、装修拆除费6万元。1.就10万元房屋转让费的处理。该10万元转让费是番成雄为获取案涉铺面自2016年7月10日起至2022年8月20日止（共计2232天）的使用权而额外支付的费用，番成雄自2016年7月10日起至2018年4月18日期间（共647计）已实际使用案涉铺面，故对房屋转让费的返还数额应以合同未履行的期间（共计1585天，计算公式为：2232天-647天）占租赁期限的比例来计算，即71012.54元[计算公式为：10万元×（1585天÷2232天）]。2.就屋顶太阳能供热系统转让费的处理。一审法院认为，该款属于出售太阳能供热系统的费用，该供热系统系与案涉商铺相配套的附属设施。侯文山强行将案涉商铺及附属设施收回，则蒋志磊与侯文山应将该款返还番成雄。3.就装修拆除费6万元的处理。经庭审核实，该费用系番成雄接收案涉铺面，为拆除原有装修而支出的费用。对该费用的承担番成雄与蒋志磊已约定由番成雄承担，故对番成雄要求返还装修拆除费6万元的主张不予支持。就番成雄要求二被告支付违约金6万元的诉请。一审法院认为，蒋志磊、侯文山在租赁期间，因未妥善处理其二人内部矛盾，导致番成雄不能使用案涉商铺，其二人行为构成违约，依据《房屋租赁合同》第十五条的约定，其二人应向番成雄承担支付当年租金30%的违约金6万元（计算公式为20万元×30%）的违约责任。故对番成雄的该项诉请予以支持。就番成雄要求二被告赔偿装修损失80万元、厨房餐具采购费283133元、空调采购费61950元、电器办公用品损失费261097.10元的诉请。一审法院认为，据本院确认证据，番成雄为经营大理市餐厅投入了装修费80万元、厨房设备采购费283133元、空调釆购费61950元。经营期间，因蒋志磊、侯文山收回案涉商铺的违约行为，番成雄遭受案涉商铺内装修被强行拆除、店内物品被强行搬离的重大损失。经一审法院现场勘查，大理市院内存放的厨具设备、格力空调等物品保存状况较差，再接手利用价值不大，番成雄亦表示不愿意接收，依据《中华人民共和囯合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,蒋志磊、侯文山应赔偿番成雄所遭受的损失。就损失金额的确定，一审法院亦采用上述房屋转让费用返还数额的计算方式予以确定，即813152.58元[计算公式为：（80万元十283133元十61950元）×（1585天÷2232天）]。就番成雄主张的其他电器办公用品损失，因其未就该主张提交有效证据予以证实，应由其自担举证不能的不利后果，不予支持。就番成雄要求二被告赔偿2018年3月1日至2022年8月20日期间的营业损失费4672101.77元的主张。一审法院认为，番成雄未就其该项主张提交有效证据予以证实，应由其自担举证不能的不利后果，不予支持。就番成雄要求二被告赔偿名誉损失费10万元的诉请。一审法院认为，该项诉请系基于侵权关系的损害赔偿请求，与本案的基础法律关系非同一法律关系，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、解除原告番成雄与被告蒋志磊、侯文山于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》。二、被告蒋志磊、侯文山于本判决生效之日起十日内向原告番成雄返还租金66666.67元、房屋转让费71012.54元、屋顶太阳能供热系统转让费2万元，支付违约金6万元，赔偿装修及购置设备损失费813152.58元，合计1030831.79元。三、驳回原告番成雄的其他诉讼请求。案件受理费57392元，由原告番成雄负担48309元，被告蒋志磊、侯文山共同负担9083元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，本案主要争议焦点为房屋租赁合同的主体问题。经查明，上诉人侯文山系案涉商铺的主要产权人，其在涉案《房屋租赁合同》签订之前之后对商铺的收益均是通过蒋志磊经营管理来实现的，表现为替其归还贷款，2016年12月贷款还清后的收益由蒋志磊以市场价租金基准支付给侯文山，侯文山确实也收取2017年度的租金20万元，故侯文山与蒋志磊之间形成了涉案商铺主要产权部分的委托管理关系。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案基于侯文山与蒋志磊之间的委托管理关系和因侯文山的原因致使合同不能继续履行，承租人番成雄选择蒋志磊、侯文山作为合同相对方主张权利，符合前述法律条款的规定。蒋志磊系受侯文山委托将案涉商铺租赁给番成雄，双方签订合同形成租赁关系；番成雄在签订租赁合同时收到两本产权证书的复印件，知晓涉案商铺的主要产权人为侯文山，认可侯文山的出租人身份，其向侯文山支付2017年年度的租金便能进一步佐证；2018年1月在租赁期限内侯文山因租金问题与番成雄产生纠葛，此时侯文山行使其出租人权利也披露其出租人的地位；故涉案房屋租赁合同的当事人为蒋志磊、侯文山与番成雄。原审认定侯文山为隐形出租人，其与番成雄之间形成事实上的租赁关系，蒋志磊、侯文山作为共同出租人履行与承租人番成雄签订的租赁合同正确，本院予以维持。上诉人认为其并非租赁合同当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人认为番成雄请求权基础系合同而非侵权，本院认为，蒋志磊作为出租人未能保障承租人使用租赁商铺构成违约，侯文山强行关闭案涉商铺致使承租人不能营业亦构成违约，承租人番成雄选择向二出租人主张违约责任维护其权益，符合法律的规定，而并非要选择侵权之诉维权。关于合同解除和合同解除后的法律后果问题。合同履行过程中侯文山因租金事宜未与承租方谈妥后继而对案涉商铺实施了锁门，搬走厨具设备、空调等物品，拆除室内装装饰修的行为，致使合同不能继续履行，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同依法予以解除，一审对此判决正确，本院予以维持。上诉人认为一审判决第一项“解除原告番成雄与被告蒋志磊、侯文山于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》”描述不准确，侯文山并未签署该合同。本院认为，如前所述，蒋志磊、侯文山与番成雄之间形成租赁合同关系，一审判决解除出租人蒋志磊、侯文山与承租人番成雄之间签订的租赁合同并无不当。合同解除的原因系二出租人违约行为所致，承租人并无违约行为，故按合同约定出租人应承担赔偿违约金的责任。上诉人主张合同未能继续的原因系番成雄经营不善造成，而实际上在租赁期限内侯文山实施了阻断番成雄继续经营西餐厅的行为，故该说辞系其推卸责任的理由，对此本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行中因违约行为给承租人造成的损失，出租人应承担赔偿损失的责任。一审根据合同履行情况、案件客观实际，按照承租人使用案涉商铺的时间和未履行的合同期间所占租赁期限的比例，判决蒋志磊、侯文山返还番成雄租金66666.67元、太阳能供热系统转让费2万元，按比例承担房屋转让费71012.54元、装修及购置设备损失813152.58元，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人认为其不是合同相对人、不应承担损失赔偿责任的上诉理由，与查明的案件事实不相符，本院不予支持。上诉人认为认定装修费用为80万元证据不足，由第三方保管的厨房餐具、空调等物品可以返还而番成雄拒收，对此，本院认为，案涉商铺的装饰装修和购置厨房设备、空调所支付的费用，番成雄已提供相应证据予以证实，完成了举证责任，而上诉人并未提交足以反驳的证据推翻上述认定的各项费用；虽第三方愿意返还物品，但所拉走物品的完整性和使用性能均发生变化，番成雄有权拒收，况且拆除装修，拉走厨房设备、空调的行为系上诉人所为，番成雄不应为此行为买单，上诉人关于损失部分的上诉理由不成立，本院不予支持。蒋志磊辩称租金应按蒋志磊、侯文山二人实际收取的租金比例进行返还，太阳能供热系统转让费因买卖关系已履行完毕不应返还，其不应承担违约金和装修、购置设备损失，对此，本院认为，一是蒋志磊对一审判决并未提出上诉，其提出的上述意见不属于本案的审理范畴；二是蒋志磊作为出租人之一未能保障承租人番成雄正常使用租赁商铺，已构成违约，其应与上诉人一起承担违约赔偿责任。综上所述，上诉人侯文山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14078元，由上诉人侯文山负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年三月二十三日书记员 段杰润