河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初1065号原告（反诉被告）：李闯，男，1980年7月10日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：吴雷，大沧海律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽杰，女，1987年6月20日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：徐硕彦，河南奥博律师事务所律师。原告（反诉被告）李闯与被告（反诉原告）郑丽杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李闯的委托诉讼代理人吴雷，被告（反诉原告）郑丽杰的委托诉讼代理人徐硕彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李闯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年10月9日签订的房屋租赁合同，合同编号为20171009；2、判令被告返还原告租赁费442293元、租赁保证金110000元、房屋装修押金20000元，共计572293元；3、判令被告承担违约责任20000元，并赔偿原告经济损失(计算方式以442293元为本金，按照同期中国人民银行年利率6％从2017年12月19日计算至还清之日止)；4、判令被告承担所有诉讼费用。事实及理由：2017年10月9日，经原、被告磋商，双方自愿达成房屋租赁合同，合同编号20171009，租赁房屋为人民大道与××交叉口向南200米路西广厦曼哈顿临街门面。合同签订时，由于被告的房产还在办理消防和房产证等手续，双方为了共同发展共同盈利，同时口头约定：1、从签订合同之日起，很快办理相关消防验收和房产证手续，并承诺最晚不超过两个月，待原告装修结束后，正好消防手续也办理完毕，不影响原告使用；2、由于被告对外租赁的房产隔断面积较小为了充分利用房产的经济价值，可以打通房屋中间的隔断(非承重墙)；3、原告在租赁期内可以自用或对外转租。以上为约定的主要内容。合同签订后，原告依照合同约定交付了一年的租金，共110万元，租赁保证金共11万元，装修保证金共2万元，并开始装修使用。原告在装修时发现被告隐瞒租赁房产的二楼存在错层的实际情况，致使二楼部分房屋无法打通使用。其次，二楼其他房间按照约定开始打通隔断时，被告拒不缴纳消防验收费用，故意拖延验收，并以房产未通过消防验收为由，拒绝让打通二楼的房产隔断。原告无奈，只有等消防验收合格后再装修使用。但是，被告一直拖延消防验收，致使原告一等就是一年，期间原告多次找被告及被告的招商经理赵经理沟通，希望尽快通过验收，使租赁房产达到使用标准或者给一个妥善的解决办法。毕竟原告已经将100多万的房租缴齐却无法使用，给原告造成了巨大的经济损失。原告也曾多次致电被告，协商解决办法，但被告不是不接电话就是说没有时间，直至起诉，被告也未给予任何正面答复。为了妥善解决纠纷，原告通过律师事务所向被告发送律师函，希望双方能够协商解决，但是被告仍然置之不理。这种置之不理的态度与被告在招租时既热情又积极的态度相比简直天壤之别。被告这种不讲信用的行为骗取了原告的信任，并且被告故意拖延消防验收的行为，让原告无法实现租赁使用该房产的目的，双方已经无法继续合作。根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。综上所述，根据合同约定和相关法律规定，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令解除合同、返还租赁费和相关费用、承担违约责任、并由被告赔偿原告所有经济损失。被告（反诉原告）郑丽杰辩称，1、原告起诉不属实，双方签订的书面租赁合同根本没有原告所称的口头约定，并且原告称的口头约定与书面合同矛盾，合同第一章第1条第5项载明，对于装修的约定第2章第2条已经明确约定，原告所述与书面租赁协议截然相反。2、不存在隐瞒二楼错层情况，原告没有正常使用二楼是因为原告经营不善造成的。原告租赁房产前已经对该房屋的情况充分了解，对于其中有一间错层的情况根本不可能隐瞒，从外观可以明确清楚的了解，原告在签订合同前对租赁的房产明确了解，之后才签订租赁合同。原告也是在商场上的商人，不可能在签订100多万的合同不了解租赁物，这不合常理并且没有证据证实。事实上二楼的房屋在原告承租时可以正常使用，后原告私自允许租户将所其拆除，才造成无法使用，破坏房屋结构构成违约，对出租方造成严重的事实损害，原告应当承担违约责任，根据合同约定，装修押金、保证金均不应退还。3、双方租赁合同已经实际解除，由于原告违约在先、私自转租，且未经同意私自改变结构，没有按时交纳租金已经构成根本违约，出租方分别于2018年9月29日和10月9日通知原告解除租赁合同，但原告并未按时腾房，直到2018年11月才通过自己采取措施收回房产，因此实际双方的租赁合同已经实际解除，但解除原因是因为原告违约在先，不是消防验收问题，关于消防验收问题原告在承租时出租方已经明确告知，并且原告明知也认可，在承租期间，没有因为该问题影响原告使用该房屋，因此原告诉讼请求没有事实及法律依据，要求依法驳回原告的所有诉讼请求。被告（反诉原告）郑丽杰向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告李闯支付反诉原告违约金20000元；2、判决反诉被告赔偿因其违约行为造成的损失：(1)租金损失33611元；(2)私自拆除楼梯的恢复费用15万元；(3)二楼不能正常使用的损失从2018年11月1日起每月支付36858元直至二楼恢复正常使用时止；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月9日，双方签订租赁合同，由李闯租赁人民大道与东工路交又口向南200米路西广厦曼哈顿临街门面房。合同约定:第一年租赁费110万元，应于2017年10月10日前交纳:第二年租赁费110万元应于2018年9月19日前交纳;…如不能在规定期限内足额交纳租赁费，则构成违约，甲方(即反诉原告)有权解除本合同，并有权收回房屋的使用权；……未经甲方同意，乙方不得擅自改变场地的建筑结构及用途，不得转租、转让、赠与、借于他人使用；……甲乙任何一方如不按本合同的条款履行，导致合同终止或解除，即应承担全部违约责任，违约金20000元，并赔偿对方因此遭受的实际损失；……乙方不得在租赁房屋内经营一切违法活动，一旦发现乙方有违法行为或违反本合同约定的条款，甲方有权单方面解除本合同并不退还租赁保证金，同时有权向乙方追缴相关的损失补偿。合同签订后，反诉原告即将租赁房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告未按合同约定履行。反诉被告在未经反诉原告同意的情况下，私自进行装修改造，私自将租赁房屋转租给他人从中获利。且反诉被告未按合同约定于2018年9月19日前交纳第二年的房租。反诉被告的行为已构成根本违约。根据双方合同约定，反诉原告享有约定解除权。反诉原告于2018年9月29日、10月9日两次通知反诉被告解除合同。但反诉被告并未及时交还租赁房屋。反诉被告的上述违约行为给反诉原告造成了严重的经济损失。综上所述，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，其效力受法律保护。反诉被告擅自违约，导致合同无法履行，约定的解除条件具备。反诉被告应对其违约行为承担责任，支付违约金并赔偿因其违约行为造成的经济损失。恳请人民法院查明事实，依法支持反诉原告的诉讼请求。原告(反诉被告)李闯针对反诉辩称，1、郑丽杰提出的反诉超出举证期限，法庭不应当受理。2、原告并未违约，事实上是被告违约，根据租赁合同的约定租金按年支付，第一年的期限是2017年10月20日至2018年10月19日，双方也约定租金提前支付，先支付后使用，虽然合同约定2018年10月19日先支付第二年租金，但是双方在第一年合同未到期时已经实际解除，所以没有支付第二年租金的必要，李闯不构成违约。并且由于郑丽杰怠于办理消防手续，造成不能使用，郑丽杰应当返还李闯租金，李闯多次找其协商解决，但郑丽杰不退还，导致合同目的不能实现，是郑丽杰违约。郑丽杰采取了拉、围、打、堵门的行为，造成李闯一方不能营业，在使用租赁房屋未满一年时，应当由郑丽杰承担违约责任，郑丽杰反诉李闯无事实无法律依据。郑丽杰就采取拉、围、打、堵门等手段控制房屋，损失也不是李闯一方造成的，不应当承担损失、租金、拆除楼梯的费用。李闯一方在2018年9月29日要求解除合同，同一天郑丽杰也要求解除合同，后郑丽杰把租赁房屋收回，合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）李闯经前期考察，于2017年9月22日交付被告（反诉原告）郑丽杰广厦曼哈顿商铺租赁定金10万元整。2017年10月9日，被告（反诉原告）郑丽杰作为甲方与原告（反诉被告）李闯乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将房屋位于人民大道与××交叉口向南200米路西广厦曼哈顿临街门面出租给乙方，房屋编号为1-25、1-26、1-27、1-28、3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、3-9；房屋面积(约):1-25（241.92㎡）、1-26（119.4㎡）、1-27（119.4㎡）、1-28（119.4㎡）、3-1（109.34㎡）、3-2（109.34㎡）、3-3（109.34㎡）、3-4（243.9㎡）、3-5（130.24㎡）、3-6（111.3㎡）、3-7（111.3㎡）、3-8（246.13㎡）、3-9（66.47㎡）(按套出租)；房屋出租期限自2017年10月20日起至2023年1月19日止；房屋租赁期满合同终止:该房屋的相关手续(如：房产证、消防手续等)正在办理中，乙方对这一事实已经充分了解，且无异议；如乙方提出继续租用该房屋，则必须在该房屋租赁期满前至少提前一个月向甲方提出书面继续租用申请，双方在对房屋租赁事项重新协商达成一致后，签订新的租赁合同；否则，乙方必须配合甲方另行出租的一切相关事宜(如:看房)。该房屋的租赁费用：房号及租金：1-25(188697元/年)、1-26(67164元/年)、1-27(67164元/年)、1-28(64476元/年)、3-1(59043元/年)、3-2(65604元/年)、3-3(65604元/年)、3-4(190273元/年)、3-5(78144元/年)、3-6(66780元/年)、3-7(66780元/年)、3-8(147678元/年)、3-9(63811元/年)，合计:1191218元/年，优惠后总租赁费:110万元（此金额为税后金，相关租赁税费由乙方承担并缴纳）。房屋租赁费用年付，先付费后使用；第一年租赁费用110万元，应于2017年10月10日前向甲方交纳；下余租赁费用应于每年9月19日前向甲方交纳。如不能在规定期限内足额交纳租赁费用的，则乙方构成的，甲方有权解除本合同，并有权收回房屋的使用权，且乙方装修全部投入无偿归甲方所有，相关设施设备视同乙方自行放弃处理，双方均无异议。房屋按套租，面积仅做参考。房屋租赁费用以现金或转账的方式支付，按照合同约定期限按时交付租金，每逾期一天，乙方应按照相对应年租赁费全额的0.5%向甲方支付违约金。经双方协商，乙方于2017年10月9日前向甲方自愿存放11万元租赁保证金，合同期满后经甲方验收合格后，由甲方一次性返还给乙方(此款不计利息)，如乙方在合同履行期间乙方存在过错或违约行为的，该租赁保证金不予退还。合同约定了双方的权利和义务，其中甲方对乙方的经营范围享有知情权；应按时将房屋及附属设施交付于乙方使用，房屋内的水、电、门窗等设施及附着物，经双方清点后交由乙方使用并负责保管，租赁期满后应完好无损的如数交还甲方，其所有权无偿归甲方所有；房屋原有公共部位及共用设施、设备如非乙方原因或人为破坏而造成的维修服务，甲方有修缮的责任和义务；而乙方按本合同约定合法使用租赁房屋，合法经营，保证不在该房屋内做违反国家相关法律、法规等的违法行为；遵守甲方物业管理内容、租赁协议、装饰装修协议等及公共设施设备的使用、运行，维修维护等相关管理规定；不得扰民，影响周居民正常生活；装修前乙方必须向甲方上报装修方案以及施工图，在书面审批通过后方可入住装修:在装修及经营期间，一切人身伤亡消防责任、财产安全和安全事故均由乙方负责承担，费用由乙方自理；未经甲方书面同意，乙方不能擅自改变场地的建筑结构及用途，不得转租、转让、赠与、借与他人使用；乙方在租赁期间，所进行的一切室内固定装修，在租赁期满或合同解除前后，都不能擅自拆除和进行人为破坏，一切室内、外固定装修，无条件交付给甲方所有，合通解除后，除一切室内、外固定装修外其它由乙方带走；因甲方消防手续造成乙方停业的，甲方对停业期间免收乙方租赁费，如造成租赁物业部分停业的，该部分免收租赁费（仅此一项，不包含其他损失和本合同的其他约定），并积极配合乙方办理相关手续等。最后关于违约责任约定甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致合同中途终止或解除，即应承担全部违约责任，违约金20000元，并赔偿对方因此遭受的实际损失等。合同签订当日，双方约定前期交纳的租赁定金10万元转为商铺租赁保证金，后李闯支付了商铺第一年租金110万元和商铺租赁保证金1万元，其中商铺租赁保证金合计11万元。2017年11月1日，李闯交纳了曼哈顿门面房的装修保证金2万元，河南省壹加壹物业服务有限责任公司出具了三联单据。承租商铺后，李闯将部分商铺对外转租，并与次承租人签订了房屋租赁合同、收取了租赁费。2018年8月份左右，合同第一年租赁期即将届满，承租的商铺李闯并未全部转租，自身也未使用空置商铺，意与郑丽杰协商租金和消防事宜，但未有结果。2018年9月29日，郑丽杰向李闯发出了解除合同通知书，认为李闯违反了合同第一章第三条第1项、第二章第二条第3项，已构成根本违约，根据合同约定，郑丽杰有权解除合同，并通知李闯在2018年10月19日前腾清、返还租赁物。上述通知书通过张贴和邮寄两种方式送达。2018年10月9日，郑丽杰又发出了再次催告解除合同通知书，并再次通过张贴和邮寄方式送达。李闯认可收到张贴的两份解除通知书，并称郑丽杰在2018年10月19日前已经采取措施实际控制房屋。郑丽杰称没有通过拉围挡的方式控制租赁物，因与次承租人协商租赁事宜，2018年11月份才与商户签订房屋租赁合同。另查明，郑丽杰称与曼哈顿临街门面房业主签订有租赁合同，目前临街门面房还未办理消防验收。李闯于2018年9月29日书写起诉状，要求解除双方签订的房屋租赁合同、返还租赁费、承担违约责任并赔偿经济损失。本院于2018年9月30日收到诉状。经现场勘验，租赁商铺为上下两层的联排建筑物，每间不相通，但内部均预留有通向二楼的楼梯，部分承租户仅使用一楼，内部预留楼梯有改造、拆除现象，部分商铺有空置现象。上述事实，有原告（反诉被告）李闯提供的房屋租赁合同、书面解除通知书、收条、票据、租金票据、装修保证金、录音光盘、照片、被告（反诉原告）郑丽杰提供的房屋租赁合同、邮寄通知书回执、张贴的通知书、转租合同以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告（反诉被告）李闯与被告（反诉原告）郑丽杰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于双方于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》解除的问题，合同约定第二年的租赁费应于2018年9月19日前交纳，因李闯对租赁房屋的消防及空置问题有争议，未按照约定时间支付第二年的租金，郑丽杰于2018年9月29日第一次发出了解除合同通知书，同日李闯书写诉状后向法院提起诉讼要求解除合同，在向郑丽杰送达诉状期间，郑丽杰于2018年10月9日再次催告李闯解除合同，要求在2018年10月19日前即第一年租赁期限届满前腾清、返还租赁物，后郑丽杰在2018年10月19日前实际控制原出租的房屋，虽然与次承租人因签订事宜存有争议，但是与李闯之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，双方签订的房屋租赁合同解除，结合双方的陈述，解除时间应以2018年10月19日为准。但需要说明的是房屋租赁合同的解除究竟是谁违约造成的，合同约定“如不能在规定期限内足额交纳租赁费用的，则乙方构成的，甲方有权解除本合同，并有权收回房屋的使用权，且乙方装修全部投入无偿归甲方所有，相关设施设备视同乙方自行放弃处理，双方均无异议。”“房屋租赁费用以现金或转账的方式支付，按照合同约定期限按时交付租金，每逾期一天，乙方应按照相对应年租赁费全额的0.5%向甲方支付违约金。”合同上述两条内容中逾期支付即解除与逾期支付交纳违约金明显存在矛盾之处，为维护社会经济秩序，再根据《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，郑丽杰在没有要求李闯限期支付租金的情况下就通知解除合同，存有不当。关于“未经甲方书面同意，乙方不能擅自改变场地的建筑结构及用途，不得转租、转让、赠与、借与他人使用”约定，结合案件中提供的所有房屋租赁合同，合同模板一致，李闯承租郑丽杰的房屋多达十几间，根据现场勘查，位置不完全相连，且在第一年合同期限内，李闯就已经对外转租，没有证据证明郑丽杰在法定期限内提出异议，以上述理由提出解除合同，也存有不当。另外李闯提出租赁房屋未经消防验收违反法律法规的强制性规定要求解除的理由，涉案租赁物不足以证明属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不宜以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。考虑到签订合同之前李闯对上述情况系明知，另外租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但经现场勘验确有商铺对外营业，故李闯提出解除合同的理由也不充分。虽然双方对办理相关消防手续未约定具体期限，但考虑到消防手续长时间不予办理，最终导致合同解除，双方均负有一定的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合上述因素，本院确定双方在履行合同过程中均存在过错，各自应承担相应的责任。因此李闯、郑丽杰要求对方承担违约金2万元的诉讼请求，本院均不予支持。关于李闯要求郑丽杰返还房屋租赁费442293元及利息的经济损失，本案中，李闯诉请返还房屋租赁费的主要理由是被告提供的房屋存在错层、未通过消防验收，以致所承租房屋无法经营，按照合同约定，应当对停业期间免收租赁费，但是根据双方合同约定，承租前房屋没有办理消防手续一事李闯系明知的，况且停业与营业是不同的概念，李闯并没有提供停业的证据，也没有证据证明其筹备经营或无法对外经营是由于消防手续不符合而造成的，承租房屋部分空置是市场经营中的合理现象，故李闯的上述诉请，本院不予支持。房屋装修押金是在装修的时候物业管理公司收取的装修保证金，故李闯要求郑丽杰返还，没有事实依据，本院不予支持。对于郑丽杰的反诉请求中关于租金损失（2018年10月19日至10月底），因该期间郑丽杰已经实际控制租赁房屋，李闯对上述损失不应当承担责任。关于拆除楼梯恢复费用及不能正常使用二楼期间的经济损失，现场调查可以发现楼梯尚未恢复，但一层商铺继续对外经营，该笔费用并未实际发生，对外招租是否成功受市场因素的影响，故郑丽杰的上述请求，本院也不予支持。最后关于租赁保证金是否退还的问题，《房屋租赁合同》约定，“如乙方在合同履行期间乙方存在过错或违约行为的，该租赁保证金不予退还。”如前所述，对于合同的解除，李闯和郑丽杰均负有责任，根据双方上述约定，对于与李闯责任相当的部分租赁保证金，郑丽杰不应予以退还。本院根据双方过错承担及本案实际情况，酌定李闯和郑丽杰按比例分担租赁保证金责任，即郑丽杰应当退还李闯租赁保证金5.5万元（11万元×50%）。综上，双方合法合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李闯与被告（反诉原告）郑丽杰于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20171009）于2018年10月19日解除；二、被告（反诉原告）郑丽杰于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李闯房屋租赁保证金5.5万元；三、驳回原告（反诉被告）李闯的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑丽杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9723.93元，由原告（反诉被告）李闯负担8825.93元，被告（反诉原告）郑丽杰负担898元；反诉费减半收取2177.08元，由被告（反诉原告）郑丽杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  魏春梅人民陪审员  倪宪宝二〇二〇年三月二十七日书 记 员  高鹏鹰