湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3964号 原告（反诉被告）：陈婷，女，汉族，1989年9月18日出生。 委托诉讼代理人：张俊英（特别授权），男，汉族，1985年10月17日出生，系陈婷丈夫。 被告：刘星志，男，汉族，1992年7月7日出生。 被告（反诉原告）：张玲娜，女，汉族，1957年1月22日出生。 委托诉讼代理人：曾维善（一般代理），怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。 被告：怀化市豪佳房地产经纪有限公司。 法定代表人：刘岩山。 原告（反诉被告）陈婷与被告刘志星、被告（反诉原告）张玲娜、被告怀化市豪佳房地产经纪有限公司（以下简称“豪佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，适用简易程序进行审理，后被告（反诉原告）张玲娜在法定期限内向本院提起反诉。本院受理反诉后，因案情复杂，依法变更为普通程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）陈婷及其委托诉讼代理人张俊英，被告（反诉原告）张玲娜及其委托诉讼代理人曾维善、被告豪佳公司的法定代表人刘岩山到庭参加诉讼。被告刘星志经本院依法公告送达传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈婷向本院提出诉讼请求：判令解除与被告签订的房地产买卖合同，立即退还定金五万元整，给付原告违约金五万元，诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月6日，被告陈婷通过怀化市豪佳房地产经纪有限公司购买位于怀化市宏宇新城星河湾2栋3104号精装修房屋，买卖合同约定可以办理商业贷款，被告违反买卖合同约定以必须一次性付款为由拒绝转户，特诉至人民法院，其目的如诉讼请求。 被告刘星志未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 被告（反诉原告）张玲娜辩称：在2019年4月6日被反诉人通过怀化市豪佳房地产经纪有限公司购买位于怀化市新城星河湾2栋3104号精装修房屋，三方签订了一份《房地产买卖合同》，要办银行按揭贷款，按照合同第三条第二款的约定，应在2019年4月15日前准备好所需要的按揭贷款的材料，被反诉人却违反约定，推迟在2019年4月16日才交来，不仅如此，我方与中介方约是其到房产局办理登记过户手续，被反诉人三次违约，第1次是在今年3月27日，中介通知她与我方到房产局来办手续，她却迟迟未到，第2次是今年5月28日，中介豪佳公司通知我方与她方，我方按时赶到，而被反诉人借口忙却因故未来，第3次是今年6月9日，我方接到中介豪佳公司三方下午到房产局来办手续，她却又没来，而是由其老公带了几个男的来了，来后不办手续，而是要终止合同，要退定金，不退就要打人，这样，我方不得不报警，由于被反诉人三次通知，其三次没到，特别是其明显超过银行规定的一个月的办理期限，致使其商业贷款不能实现，这本来就是被反诉人的过错，其却先作民事起诉，因此，我方不得不提起反诉，反诉人依照双方签定的购房合同第六条第1款的约定，请求法院依法判令被反诉人给付反诉人违约金伍万元，以示法律的公正与公平，维护当事人的合法权益！ 被告豪佳公司辩称：1、2019年3月27日原、被告根本不认识。2、我方根本没有威胁对方说要殴打他们。3、商业贷款已经贷款下来，但是对方不肯转户。 原告（反诉被告）陈婷为支持其本诉诉讼请求和反诉抗辩主张，向本院提供如下证据： 证据1、原告身份证、被告户籍人口详情、户籍证明及豪佳公司营业执照，拟证明本诉原告及本诉三被告主体适格。 证据2、《房地产买卖合同书》，拟证明原、被告双方签订了《房地产买卖合同书》。 证据3、收据，拟证明原告向豪佳公司缴纳五万元。 证据4、U盘一个（录音资料），拟证明本诉被告要求一次付款为由拒绝转户。 被告（反诉原告）张玲娜提出反诉诉讼请求：判令被反诉人因其违约给付反诉人违约金伍万元。事实和理由：在2019年4月6日被反诉人通过怀化市豪佳房地产经纪有限公司购买位于怀化市新城星河湾2栋3104号精装修房屋，三方签订了一份《房地产买卖合同》，要办银行按揭贷款，按照合同第三条第二款的约定，应在2019年4月15日前准备好所需要的按揭贷款的材料，被反诉人却违反约定，推迟在2019年4月16日才交来，不仅如此，我方与中介方约是其到房产局办理登记过户手续，被反诉人三次违约，第1次是在今年3月27日，中介通知她与我方到房产局来办手续，她却迟迟未到，第2次是今年5月28日，中介豪佳公司通知我方与她方，我方按时赶到，而被反诉人借口忙却因故未来，第3次是今年6月9日，我方接到中介豪佳公司三方下午到房产局来办手续，她却又没来，而是由其老公带了几个男的来了，来后不办手续，而是要终止合同，要退定金，不退就要打人，这样，我方不得不报警，由于被反诉人三次通知，其三次没到，特别是其明显超过银行规定的一个月的办理期限，致使其商业贷款不能实现，这本来就是被反诉人的过错，其却先作民事起诉，因此，我方不得不提起反诉，反诉人依照双方签定的购房合同第六条第1款的约定，请求法院依法判令被反诉人给付反诉人违约金伍万元，以示法律的公正与公平，维护当事人的合法权益！ 原告（反诉被告）陈婷辩称：1、2019年3月27日原、被告根本不认识。2、我方根本没有威胁对方说要殴打他们。3、商业贷款已经贷款下来，但是对方不肯转户。 被告（反诉原告）张玲娜为支持其反讼诉讼请求和本诉抗辩主张，向本院提供如下证据： 证据1、《房地产买卖合同书》，拟证明原告已经违约，且办理银行贷款有约定。 证据2、送达地址确认书，拟证明原告没有按照规定，超期在送达地址上签字，证明原告违约。 证据3、豪佳公司证明，拟证明原告三次违约，不去办证。 证据4、微信聊天记录，拟证明被告多次要求本诉原告去办证，本诉原告违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告（反诉原告）张玲娜对原告（反诉被告）陈婷提交的有争议的证据发表如下质证意见：证据4无法证明录音内容、时间、地点、人物及关键内容，且录音没有形成文字，录音与本案无关，录音合法性有异议，录音来源不合法；录音是 原告违约很久之后，与中介公司谈的时候偷偷录音的。被告豪佳公司对原告（反诉被告）陈婷提交的有争议的证据发表如下质证意见：该录音是最后一次给双方协调的时候录音，具体内容与本案无关，内容没有关联商业贷款，与本案无关。本院认为上述证据不足以证明张玲娜、豪佳公司存在明显的违约行为，故不予采信。 二、原告（反诉被告）陈婷对被告（反诉原告）张玲娜提交的有争议的证据发表如下质证意见：证据2、证据3、证据4无法显示原告拒绝转户，并且商业贷款原告已经办理下来了，该证据与本案无关。本院认为上述证据不足以证明陈婷存在明显的违约行为，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月6日，刘星志、张玲娜（卖方，甲方）、陈婷（买房，乙方）与豪佳公司（经纪方，丙方）签订《房地产买卖合同书》，该合同书部分内容载明：“第一条、房地产基本情况。1、甲方自愿将位于怀化市鹤城区顺天南路东侧（星河湾2栋）3104的房地产（该房地产类型：住房）出售给乙方。乙方对该房地产已做充分了解并已实地查看，对该房地产现状无异议，并自愿购买该房地产。2、房地产基本情况：建筑面积：123.87平方米，不动产权证号：湘（2018）怀不动产权第00036504。第二条、交易价格。上述房地产的交易价格为：总价918000元整。第三条、付款时间与办法。一、乙方在签定本合同时向甲方交购房金伍万元整。1、乙方在签定本合同时向甲方交购房金伍万元整，甲方将该房地产的相关资料原件存放于丙方备用。二、其余房款按以下方式付款1、甲乙双方在2019年4月15日前准备好银行按揭需要的资料，并办理银行按揭面签手续。3、在银行初审通过后两日内，甲乙双方办理该房的落宗、交易备案手续当日，乙方支付房款408000元。5、乙方申请银行按揭的房款460000元通过银行房款支付给甲方。第六条，违约责任。1、因甲方原因导致本合同不能履行完成，则甲方须退还乙方已付定金伍万元整，并赔偿乙方违约金伍万元整，并赔偿因此造成的直接经济损失，在支付丙方佣金后将定金退还给乙方。2、因乙方原因导致本合同不能履行完成，乙方已付定金伍万元整，在支付丙方佣金后归甲方所得并赔偿甲方因此造成的直接经济损失，甲方有权将该房产另行出售。第八条：双方约定的其他事项。双方约定在2019年4月30日之前如乙方钱到位将一次性付款（全款），如在规定时间未满足付全款时将改为商业贷款。”签订上述合同书的当日，陈婷支付购房定金5万元，由豪佳公司代收。后在办理案涉房屋过户等手续中，陈婷与张玲娜、豪佳公司发生矛盾纠纷，双方经多次协商未达成一致意见，故陈婷诉至本院。 另查明，案涉怀化市鹤城区顺天南路东侧（星河湾2栋）3104房屋产权登记的所有权人系刘星志，刘星志将上述房屋卖给张玲娜，但未办理房屋过户手续。《房地产买卖合同书》上“刘星志”的签名系张玲娜代签。在本案庭审过程中，张玲娜、豪佳公司均同意解除《房地产买卖合同书》。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，陈婷、张玲娜及豪佳公司签订的《房地产买卖合同书》是三方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。本案争议的焦点一是《房地产买卖合同书》是否应解除；争议的焦点二是陈婷、张玲娜及豪佳公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。对上述争议的焦点本院分别论述如下： 针对焦点问题一。因张玲娜、豪佳公司在本案庭审过程中均同意解除《房地产买卖合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对陈婷解除《房地产买卖合同书》的诉请，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，《房地产买卖合同书》解除后，陈婷支付的5万元定金应予以返还。虽然陈婷所交5万元定金由豪佳公司占有，张玲娜没有实际占有，但由于张玲娜是5万元定金的收款人，豪佳公司只是经张玲娜同意代为保管该5万元定金，因此张玲娜有向陈婷返还5万元定金的义务，故对陈婷要求张玲娜返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持；对陈婷要求豪佳公司连带返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点问题二。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，陈婷提交录音证据欲证明张玲娜有要求其一次性付款而拒绝办理房屋过户手续的违约行为；张玲娜提交送达地址确认书、豪佳公司的证明、微信聊天记录欲证明陈婷有迟延提交办理银行按揭资料、拖延办理房屋过户手续等违约行为。经审查本案相关证据并结合庭审查明的案件事实，本院认为陈婷、张玲娜提交的证据只能证明双方在履行合同过程中有多次协商的事实，但均并不足以证明对方在履行合同过程中存在明显的违约行为，现双方均同意解除合同，故对陈婷要求张玲娜、豪佳公司连带支付违约金5万元的诉讼请求和张玲娜要求陈婷支付违约金5万元的反诉诉讼请求，本院均不予支持。另根据查明的案件事实，《房地产买卖合同书》上“刘星志”的签名并非其本人签名，系张玲娜代签，现有证据不能证明刘星志授权张玲娜签订合同或事后进行追认，根据合同权利义务相对应原则，刘星志并非合同相对方，故陈婷要求刘志星连带返还定金、支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。刘星志经本院依法公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈婷与被告（反诉原告）张玲娜、被告怀化市豪佳房地产经纪有限公司于2019年4月6日签订的《房地产买卖合同书》； 二、被告（反诉原告）张玲娜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈婷定金50000元； 三、驳回原告（反诉被告）陈婷的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张玲娜的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）陈婷负担1150元、被告（反诉原告）张玲娜负担1150元。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）张玲娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  欧 侠 人民陪审员  彭开勇 人民陪审员  易馗球 二〇二〇年三月二十四日 代理书记员  曾建波 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。