天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初220号原告：郭国立，男，1972年5月7日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：马继超，天津瀚康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽晶，天津瀚康律师事务所实习律师。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。主要负责人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，该公司职员。原告郭国立与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭国立的委托诉讼代理人马继超、刘丽晶，被告嘉华兴业公司的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭国立向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告自2016年11月2日至2017年11月17日（共计380天）的已付款利息22797.55元（461003元×4.75%÷365天×380天）;自2017年1月2日起至2017年11月17日（共计319天）的已付款利息76385.21元（1840000元×4.75%÷365天×319天），以上合计：99182.76元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月9日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于房屋一套，房屋总价款为2301003元。原告按照合同约定支付了房款，被告应于2016年11月1日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付给原告，但被告直至2017年11月17日才将具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》房屋交付给原告。依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张已付款利息。故原告为维护自身的合法权益。依法具状起诉，望贵院判准原告的诉求。被告嘉华兴业公司辩称，不同意被原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。事实与理由：原告于2016年3月6日与我公司签订的天津市商品房买卖合同，合同约定于2016年11月1日前交付，但原告的购房贷款于2017年1月3日才到我公司账户，故贷款到账之前我公司不承担任何责任。原告于2017年1月10日办理了入住手续，我公司认为我们不存在延期交房的行为。原合同第五条约定，甲方逾期交房、交付商品房的处理不适用于原告的情形，原告的收房行为应视为于2017年1月10日，对涉诉房屋的实际占有，即为对房屋的认可，原告的收房行为已经对原合同约定的交房条件进行了实际变更，原告主张其诉求应基于其实际损失举证并提供损失凭据。我公司在原告收房时已告知其涉诉房屋没有交付使用证，在物业、销售中心的收费处均有张贴公告，而且商品房质量保证书上将取得新建商品房交付使用证时间这一项予以划除，已尽到了告知义务。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：嘉华兴业公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年3月6日，以郭国立为乙方与以嘉华兴业公司甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积239.03平方米，每平方米价格为9626.42元，总价款为2301003元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任”。第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：03×××72.……2、贷款付款的，乙方应于2016年6月14日前，一次性存入商品房首付款461003元，其余价款办理贷款。……”。第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条”。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。《合同补充协议》第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（韩贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任”。2016年6月9日，郭国立支付商品房首付款461003元。2017年1月3日，郭国立支付购房尾款1840000元。2017年1月10日，原告领取房屋钥匙并办理入住手续。嘉华兴业公司于2017年11月17日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，郭国立与嘉华兴业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约依法履行。本案的争议焦点为：（一）是否存在违约行为。首先，郭国立银行贷款于2017年1月3日到达被告嘉华兴业公司账户前被告嘉华兴业公司未交付房屋是否构成违约，根据《合同补充协议》第二条的约定，在全部房款到达制定账户前，被告嘉华兴业公司有权延期交付房屋，而不承担任何责任，故本院对被告嘉华兴业公司主张免除购房款未全部到账前的责任的抗辩意见予以采信。其次，嘉华兴业公司主张郭国立于2017年1月10日已经办理了入住手续，不存在延期交房，且没有对郭国立造成任何损失，故不应该承担违约责任。本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定嘉华兴业公司应于2016年11月1日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给原告，但直到2017年11月17日嘉华兴业公司才取得诉争房屋的交付使用证，因此应认定嘉华兴业公司于2017年1月10日交付房屋的行为不符合合同约定，故自2017年1月3日购房款全部到账之日至2017年11月16日属逾期交付房屋的违约期间，嘉华兴业公司应承担相应的违约责任。（二）违约金如何计算。原告依据《天津市商品房买卖合同》第五条要求嘉华兴业公司承担延期交付商品房的违约责任，而嘉华兴业公司主张补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，且公司在通知业主收房的时候已经明确告知业主诉争房屋尚未取得竣工验收备案和交付使用证，同时帕醍欧小区房屋未取得准入证是全体小区或者蓟州区当地居民公知的事件。本院对此认为，嘉华兴业公司作为合同补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因该合同补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，而嘉华兴业公司未采用足以引起注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款也排除了原告在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业公司在自身持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。故依照上述规定，该合同补充协议第四条的约定无效。因嘉华兴业公司向原告交付房屋的行为不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，故嘉华兴业公司应依照约定按照银行同期贷款利率的标准计算支付违约金。嘉华兴业公司主张原告在2017年1月10日收房时明知房屋未取得竣工验收备案和交付使用证，未提交证据证实，故对其主张，本院不予支持，所以嘉华兴业公司应给付原告自全部房款到达指定账户之日即2017年1月3日起至2017年11月16日止违反合同约定未依法交付房屋期间已付房款银行同期贷款利息94924.25元（2301003元×4.75%÷365天×317天）。综上所述，原告郭国立要求判决嘉华兴业公司支付违反合同约定未依法交付房屋期间已付房款银行贷款利息，理据充足，本院予以支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条及有关规定，判决如下：由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郭国立支付已付房款银行同期贷款利息94924.25元，并付款到原告账户（开户行：中国农业银行，账号：62×××17）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元（已减半），由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年三月二十三日书记员 宋盛屹附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。㈡.特别提示：1.当事人有上诉请求的，可在接到判决书之日起十五日内，持本院判决书向本院递交上诉状和上诉状副本交付并缴纳相关上诉费用，并自行到天津市第一中级人民法院换取上诉费票据。（天津市第一中级人民法院地址：天津市南开区南马路188号）。2.双方当事人在上诉期内均不上诉的，本判决发生法律效力，如义务人未在规定期间内履行判决义务的，权利人在二年内申请法院强制执行。