淮安市清江浦区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0812行初372号原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会，住所地淮安市淮安区翔宇大道999号易郡龙腾小区。负责人钟士树，男，汉族，1972年1月7日出生，住淮安区，系该业委会主任。委托代理人张昆仑，江苏尚淮律师事务所律师。被告淮安市淮安区住房和城乡建设局，住所地淮安市淮安区西长街417号。法定代表人王友胜，职务局长。出庭负责人王卫东，该局副局长。委托代理人陈小春，该局物管科科长。委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。被告淮安市淮安区河下街道办事处，住所地淮安市淮安区经四路与杜康桥路交汇处西北。法定代表人张国风，职务主任。出庭负责人刘文峰，该街道办副主任。委托代理人于健，该街道办工作人员。原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会（以下简称“易郡业委会”）诉被告淮安市淮安区住房和城乡建设局（以下简称“淮安区住建局”）、淮安市淮安区河下街道办事处（以下简称“河下街道办”）物业管理行政撤销一案，于2019年8月27日向本院提起诉讼。本院于9月3日受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案。原告易郡业委会的负责人钟士树、委托代理人张昆仑，被告淮安区住建局的出庭负责人王卫东、委托代理人陈小春、侯祝山，被告河下街道办的出庭负责人刘文峰、委托代理人于健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年8月6日，被告淮安区住建局××××街道办共同作出《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》，决定：1、撤销易郡业委会于2019年6月22日公示的增补小区一、二期业主代表中11名未交物业费的业主代表资格；2、撤销易郡业委会于2019年7月7日公示的小区三期业主代表资格，按相关程序由街道指导推选小区三期业主代表；3、撤销易郡业委会于2019年7月16日召开的业主代表大会通过的所有决定并撤销其发布的《公开招聘物业服务企业公告》。待相关程序履行完善后，业主委员会在得到业主代表大会授权后方可履行相关职权。原告易郡业委会诉称：一、两被告撤销原告公示增补小区一、二期业务代表11名业主代表资格的行为无事实和法律依据。两被告以增补的一、二期业主代表未交物业费违反《小区业主代表议事规则》第十条规定为由取消其代表资格，而上述增补的业主代表并未违反上述规定。增补一、二期业主代表并不是原告作出的决定。只有在业主委员会作出的决定违反法律、法规的情况下，两被告才可以予以撤销。而两被告至今未告知原告违反了哪个法律法规。二、两被告撤销原告公示小区三期业务代表资格的行为无事实和法律依据。两被告要求“小区三期业主代表由10名以上三期业主联名提出申请，按相关规定由街道指导推选三期业主代表”无法律依据。小区三期业主代表并不是原告作出的决定。三、两被告以增补小区一、二期业主代表不具有业主代表资格和三期业主代表推选程序违规及必须采用分级召开形式等为由撤销原告召开的业主代表大会通过的所有决定行为无事实与法律依据。两被告撤销原告作出的《公开招聘物业服务企业公告》属于超越职权范围。四、两被告作出的撤销行为违反法定程序。两被告作出处罚决定前未履行告知程序，未告知行政复议和行政诉讼权利。综上，请求人民法院依法撤销两被告作出的《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》。为支持其诉讼主张，原告向本院提交以下证据：1、备案申请表，证明原告是经过住建部门批准设立，具备合法诉讼主体资格，且证明原告已经将议事规则的正式文本报被告1、2备案；2、签到表、代表大会表决照片、公告、决议，证明本次诉讼原告已经经过业主代表大会授权；3、两被告作出的《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》，证明两被告所作出的具体行政行为侵犯了原告的合法权益，且超越了两被告权限，属于违法行为；4、视频光盘一张，证明物业拒绝收取业主张新春的物业费；5、议事规则正式文本，证明业主代表资格并不受无故欠缴物业费条件限制。第二十条规定，业主代表大会召开只需要提前十五天告知业主代表即可。议事规则中的选举办法可以证明三期业主代表的选举合法有效。被告淮安区住建局辩称：一、被告作出的行政行为符合法律程序。在得知原告在增补易郡龙腾业主代表和改聘物业服务企业问题上存在违规操作后，已通过河下街道办于2019年7月19日向原告下达了《整改通知书》，指出了原告违规操作增选业主代表、改聘物业服务企业的事实表现，要求其限期整改，并明确告知如限期整改不到位，将作出进一步处罚。这充分说明被告在作出处罚决定前，已充分履行了告知程序。二、被告作出的撤销决定有事实依据。1、原告于2019年6月22日决定公布的16名增补业主代表名单中有11人无故欠交物业服务费用，违反了业主代表大会议事规则中关于业主代表当选条件的规定。2、原告于2019年7月7日决定公示的三期业主代表，没有通过10名以上的三期业主的联名提出申请，违反了《首届易郡龙腾小区业主委员会选举办法》中关于4幢未交付楼栋业主委员会委员的选举规定。3、由于新增补的业主代表不符合代表资格和三期业主代表未经10名以上三期业主联名推选，所以原告于2019年7月16日召开的业主代表大会不具有合法性，由该次大会所作出的决定当然无效。4、由于原告公示的三期业主代表的公示期是2019年7月7日至2019年7月13日，在公示期未满的2019年7月12日，原告发布《公开招聘物业服务企业公告》，显然系违规操作，不具法律效力。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告淮安区住建局于法定举证期限内向本院提交以下证据：1、国务院《物业管理条例》；2、《江苏省物业管理条例》；3、《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》；4、《首届易郡龙腾小区业主委员会选举办法》，证据1-4证明被告依据相关法律规定及议事规则、选举办法对原告所作出的违反法律法规的决定有权责令其改正或者撤销其决定；5、《关于增补业主代表通告》（2019.6.4）；6、《增补楼或单元业主代表名单公示》（2019.6.22）；7、《三期（5、8、9、12）推选业主代表公告》（2019.6.22）；8、《三期业主代表公示》（2019.7.7）；9、《各业主小组征求意见数据汇总》及公示（2019.7.12），证据5-9证明原告违规操作，推选业主代表并改聘物业服务企业违反相关规定；10、《整改通知书》（2019.7.19），证明被告依据原告的违规事实，依据相关条例及议事规则、选举办法要求原告限期整改，并告知拒不整改的法律责任；11、《关于河下街道办事处要求易郡龙腾小区业主委员会整改事项的回复》（2019.7.19）；12、《关于河下街道要求整改回复报告》（2019.8.2）；13、《易郡龙腾小区第四次业主代表大会公告》（2019.7.2）；14、《易郡龙腾小区第四次业主代表大会会议内容公告》（2019.7.17），证据11-14证明在被告作出整改通知后，原告拒不整改，同时也证明被告向原告履行了相关告知义务；15、11名业主代表欠费证明，证明原告所推选的相关业主代表依据江苏省物业管理条例第二十一条及该小区业主大会议事规则关于业主代表当选条件的规定，原告所推选的业主代表不具备资格；16、《易郡龙腾前期物业服务管理服务协议》；17、约谈易郡龙腾小区业主委员会图片及会议记录，证据16-17证明被告在下发整改通知后，多次与业委会的相关人员进行约谈，告知其违规事实以及要求整改的事项及拒不整改的法律后果；18、下达撤销通知书图片，证明该通知下发后，原告已签收。被告河下街道办辩称：一、关于增补一、二期业主代表。《江苏省物业管理条例》第二十三条规定，业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。2019年6月4日，原告增补小区一、二期业主代表，但名单里有11名业主欠交物业费，违反了小区业主代表大会议事规则中关于无故欠交物业费的规定，故被告取消11名业主代表资格有事实依据。二、关于小区三期业主代表。易郡龙腾小区现有业主委员会是小区一、二期业主选举出的业主委员会，不涉及小区三期。小区三期业主代表应由10名以上三期业主联名提出申请，按相关规定由街道指导推选三期业主代表，再推选出业主委员会委员和候补委员加入到现有的业主委员会，业主委员会经三期业主代表授权后才具有代表三期业主的相关职能。故被告取消小区三期业主代表资格有事实依据。三、关于业主代表大会通过的所有决定及《公开招聘物业服务企业公告》。原告于2019年7月12日在小区内公示选聘物业企业的调查结果（包含三期），而小区三期业主代表公示期到7月13日才结束。根据小区业主代表大会议事规则的规定，选聘和解聘物业服务企业必须采用分级召开形式，须30日前将会议内容送交每一位业主代表并向全体业主公告，原告违规操作并缺乏相应书面材料。故被告撤销业主委员会于2019年7月16日召开的业主代表大会通过的所有决定及《公开招聘物业服务企业公告》程序合法。四、关于撤销行为的法定程序。被告之前已经履行告知程序。7月18日被告约谈原告，要求其整改；7月19日被告下达书面整改通知书，要求其整改；7月29日再次约谈，再次要求整改；8月5日，淮安区住建局和河下街道办再次约谈，要求整改。原告均不整改。被告作出的撤销决定书中，确实没有载明权利救济的方式和期限，但不影响本案行为的合法性。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告河下街道办的举证内容同淮安区住建局。经庭审质证，对本案证据认定如下：对原告所举证据1、3、4，两被告不表异议；对原告证据2，两被告认为不具有合法性；对原告证据5，两被告指出原告出具的议事规则与业主委员会备案时提交的文本不一致，应当以备案文本为准。本院经审核认为，原告所举证据1、4，客观真实、合法、与本案有关联，本院予以采信；原告证据3系本案被诉行政行为；原告证据2可以证明召开业主代表大会的事实；原告证据5，原、被告出具的小区业主代表大会议事规则内容上有部分不同，应以原告备案时提交的文本为准，对该证据不予采信。对被告所举证据3、4，原告指出该两份证据是草案，未经过业主大会全体表决通过；对被告证据10，原告指出该整改系街道办所作，而非住建局所作，故住建局未履行告知义务，对该整改通知书的内容不予认可；对被告证据15，原告对欠费情况不予认可，且指出不属于无故欠费，且物业拒收物业费。对其他证据不表异议。本院经审核认为，被告证据3是备案的议事规则，证据4是小区业主委员会选举办法；被告证据10，可以证明河下街道办责令整改的事实；被告证据15，可以证明物业费的交费情况。上述证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。经庭审质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实：原告易郡业委会于2019年3月8日经选举产生，于2019年4月3日经河下街道办备案，2019年5月27日经淮安区住建局备案。备案时提交的文件有：《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》、《易郡龙腾小区业主委员会工作规则》草案、《易郡龙腾小区管理规约》草案。2019年6月4日，易郡业委会发布了关于增补业主代表通告，对小区一、二期业主代表增补18名，并给出了具体的增补名额分配、条件、产生方式等。该增补通告在小区内进行了张贴公告。2019年6月22日，易郡业委会作出了增补楼或单元业主代表名单公示，并在小区内进行了张贴公告。2019年6月22日，易郡业委会发布了三期推选业主代表公告、三期推选业主代表情况说明公告，共推选业主代表39名。2019年7月7日，原告作出了三期业主代表公示，并在小区内进行了张贴公告。该代表公示中载明的异议期限为2019年7月13日。2019年7月12日，原告作出各业主小组征求意见数据汇总，该表载明：同意选聘人数占58%，同意续聘人数占1%，无法联系或弃权人数占41%。同时公示的还有各楼或单元的征求意见具体情况。2019年7月2日，原告作出《易郡龙腾小区第四次业主代表大会公告》，定于7月16日召开业主代表大会，讨论相关规章制度和确定物业服务企业聘用方案等内容。2019年7月17日，原告作出《易郡龙腾小区第四次业主代表大会会议内容公告》，主要内容为：会议应到70人，实到65人。会议表决通过《易郡龙腾小区物业服务企业选聘方案》等小区规章制度，大会授权业主委员会成立公开选聘物业小区，全权处理选聘物业服务企业相关事宜。会议同时听取了螺丝街社区领导等人所作的讲话。2019年7月19日，河下街道办对原告作出整改通知书，要求原告整改以下事项：一、增补小区三期的业主代表：根据《首届易郡龙腾小区业主委员会选举办法》所做的情况说明和约定，小区三期业主代表由三期10名以上业主联名提出申请，在街道办指导下选出业主代表，再选举出业主委员会委员和候补委员，补充进现有的小区业主委员会。现业主委员会未按照上述约定进行小区三期业主的选举，请予整改。二、对增补小区一二期业主代表，请将相关材料报街道小区办进行审核、备案。三、对业主委员会发布的《公开招聘物业服务企业公告》，因未按照《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》第二十八条第二款的规定发布，请严格履行相关程序后，按规定发布相关公告，请予整改。同日，向原告进行了送达。同日，原告对整改通知作出回复，对河下街道办提出的整改要求均不予认可，不予整改。2019年8月2日，原告对整改通知再次回复至淮安区小区办、河下街道办，不予整改。2019年7月18日、7月29日、8月5日，就本案诉争事宜，被告组织协调未果。2019年7月25日，万豪物业公司出具了增补业主代表欠交物业费信息表，其中载明15名增补的业主代表中有11人存在不同程度的欠交物业费情况。另有陈述，55名业主代表，欠交物业费的有36人，占总人数的65%。2019年8月6日，两被告作出了案涉的撤销决定。原告不服，向本院提起行政诉讼。另查明：被告提交的经备案的《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》（草案）第十条第5项的内容为：业主代表应符合下列条件：……5、无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的行为。该份文件上有钟士树、陆秀红、马仁凤、徐星伦等5人的签名。原告提交的《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》（首届业主代表大会通过）第十条第5项的内容中没有“无故欠交物业服务费”，其他表述一致。该份文件上有钟士树等35人的签名，日期为2018年8月28日。本案争议焦点：一、两被告是否具有作出撤销决定的法定职权；二、撤销决定认定的事实认定是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法。对争点一，《物业管理条例》第十九条第二款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。根据上述规定，被告淮安区住建局××××街道办对原告作出的违法决定，具有撤销的法定职权。两被告共同作出撤销决定，并无不当。原告主张河下街道办不具有撤销权，于法无据，本院不予支持。对争点二，关于撤销决定认定的事实。（一）关于议事规则的效力《江苏省物业管理条例》第十七条规定，首次业主大会筹备组履行下列职责：……（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；……（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法。第二十二条规定：业主委员会应当自选举之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处备案：（三）业主大会议事规则和管理规约。第二十三条规定，依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。本案中，原告业主委员会经业主代表大会选举产生后，向街道办、住建局申请了备案，并提交了经业主代表大会通过的议事规则文本，故本院认为备案的议事规则是合法有效的。原告持有的议事规则与本案的议事规则内容上有出入，相关内容应以备案的议事规则为准。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则。故议事规则生效后，在本小区范围内对全体业主具有约束力。（二）关于选举办法的效力如前所述，业主委员会选举办法经业主代表大会表决通过后，成为本小区业主委员会选举的依据。本案中，原告业主委员会即是根据该选举办法选举产生的，故原告现否定该选举办法的观点本院不予支持。（三）关于增补一二期业主代表本案被告举证了一二期业主代表增补名单中有11人存在欠交物业服务费的情况，故认定该11人不符合业主代表资格。而原告称物业服务不到位、不开具发票且拒收业主代表交纳的物业费，故不属于无故欠交。本院认为，业主代表是由业主小组推选，代表本小组全体业主出席业主代表大会会议并行使权利的人。现有法律法规中对于业主代表的担任条件并无明文规定，但对于业主委员会委员的当选条件有明确的规定。《江苏省物业管理条例》第二十一条规定，业主委员会由业主大会会议产生。业主委员会委员应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修基金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。根据《易郡龙腾小区业主代表大会议事规则》中关于业主代表的推选条件，无故欠交物业服务费的，不得担任业主代表。从本案中议事规则中规定的业主代表的担任条件看，与上述业主委员会的条款大致相同。本案中，虽然物业公司出具的情况说明表明11名业主代表欠交物业费，但原告举证亦可以看出，存在业主交纳物业费时，物业公司不接收交费的情况。另外，从物业公司出具的业主代表欠交物业费的情况说明可以看出，推选出的业主代表欠交物业费的比例达到65%，比例较高。本院认为，议事规则中关于欠交物业费的限制条款虽然有效，但在具体实践中应从宽掌握，要考虑欠交物业费的原因及小区欠交物业费的整体情况，尤其在有业主交费而物业公司不予收取的情况下，不应仅以此作为排除担任业主代表的条件，否则将不利于解决业主与物业公司之间的矛盾。故两被告以此为理由撤销业主代表资格确有不当。但因区住建局××××街道办对业主代表大会、业主委员会作出的决定具有监督的职权，而对业主代表大会作出决定的监督，势必要涉及到业主代表的产生过程是否符合规定及所代表的具体范围。本案河下街道办要求原告将一、二期业主代表相关材料报街道办审核，但原告明确告知不提交相关材料，故被告撤销该11名业主代表资格的结果正确。（四）关于第三期业主代表根据《首届易郡龙腾小区业主委员会选举办法》第五条的规定，小区的业主委员会人数为9名（其中主任1名，副主任2名），候补委员4名。因三期4幢楼房当时尚未交付，故先选出的业主委员会人数为5名，候补委员2名。对三期房屋是待交付后，由三期业主10名以上业主联名提出申请，在街道指导下组成筹备组，并按规定在三期选举出4名委员，2名候补委员补充进业主委员会。现原告直接组织三期业主推选业主代表，并由选举出的业主代表参加小区业主代表大会，显然与上述选举办法的规定不符，故两被告撤销原告公示的小区三期业主代表资格，按相关程序由街道指导推选小区三期业主代表并无不当。（五）关于业主代表大会的决定及《聘用物业公告》原告业主委员会组织一、二、三期业主代表召开业主代表大会，因业主代表资格这一基础性事项存在问题，且该次业主代表大会会议召开的形式不符合《议事规则》中规定的分级召开形式，故该次业主代表大会通过的决定不具有相应的法律效力，关于选聘和解聘物业服务企业的事宜，表决程序亦违法，故两被告予以撤销，亦无不当。对争点三，关于撤销决定的作出程序。本院认为，两被告作出的撤销决定，性质不属于行政处罚，故不需按照行政处罚法的规定进行处罚告知等程序。现经河下街道办下达整改通知，原告拒绝整改后，两被告共同作出撤销决定符合《物业管理条例》的规定，程序并无不当，且责令改正并非撤销决定的前置程序。综上，原告易郡业委会的起诉没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账号见附件缴费通知书）。审 判 长  蒋同一人民陪审员  张 勇人民陪审员  蔡佩玉二〇二〇年三月二日法官 助理  刘斐然书 记 员  丁诗秋附：相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。