大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0211执异389号案外人：徐艳春，女，汉族，1972年3月26日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李明阳、衣思，系辽宁开尔律师事务所律师。申请执行人：袁丽，女，1966年4月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。被申请执行人：苏吉良，男，1971年8月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。本院在执行申请执行人袁丽与被申请执行人苏吉良民间借贷纠纷一案中，大连市中级人民法院（2018）辽02民终6822号民事判决书已发生法律效力，申请人袁丽向本院申请执行，执行案号为（2018）辽0211执3863号，执行过程中案外人徐艳春对本院查封大连实达房地产开发有限公司开发的君悦湾项目5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号房屋不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人徐艳春向本院提出如下异议请求：1、请求撤销（2018）辽0211执3863号执行裁定书中关于君悦湾项目5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号房屋查封的部分；2、解除对君悦湾项目5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号房屋的查封，停止对君悦湾项目5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号房屋的执行，允许大连实达房地产开发有限公司办理交钥匙、过户等手续。事实理由：一、案外人异议主体资格适格。二、执行裁定无事实和法律依据。1、被执行人苏吉良系君悦湾项目的实际施工人，大连实达房地产开发有限公司系该工程的建设单位。工程建设中，大连实达房地产开发有限公司和苏吉良同意用案涉房屋抵顶工程款。2014年4月9日，异议人徐艳春与被执行人苏吉良签订借款合同，约定苏吉良向徐艳春借款150万元，2015年4月9日前还清，并将5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号做到徐艳春名下，如未能按期付息还本，徐艳春有权处理此房。同日，异议人徐艳春与大连实达房地产开发有限公司分别签订了编号为165、204、206的《购房合同书》，分别购买了5号楼1单元20层2号房屋、3号楼1单元7层1号房屋、3号楼1单元7层4号房屋，大连实达房地产开发有限公司分别出具了编号为2253897、2253896、2253898号《专用收款收据》。至此大连实达房地产开发有限公司己经完成了将房屋抵顶给苏吉良，苏吉良因借款，而附条件（借款未按期付息还本）的将房屋使用权转让给异议人徐艳春，在条件成就时，徐艳春享有按《购房合同书》要求大连实达房地产开发有限公司交付房屋，占有使用房屋的权利。借款期间，被执行人苏吉良偿还了两期利息后未继续还款，借款到期日2015年4月9日，苏吉良亦未偿还本息，异议人徐艳春享有了按《购房合同书》要求大连实达房地产开发有限公司交付房屋，占有使用房屋的权利。但在当时房屋并没有完全竣工交付使用，故徐艳春始终无法占有房屋。直至2018年，该房屋可以交付使用，异议人徐艳春要求大连实达房地产开发有限公司按合同履行交付义务，大连实达房地产开发有限公司以未跟被执行人苏吉良结算完毕为由拒绝履行合同义务。异议人拟向法院提起诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案涉房屋系军产房，所有权属于部队。无论申请执行人、被执行人还是异议人对案涉房屋争议的均是使用权。判断使用权归属的依据是：有登记的以登记机构的登记为准，没有登记的按照合同等证明财产权属或权利人为依据。从案涉房屋交易过程看，异议人签订了《购房合同书》，说明异议人是唯一享有要求大连实达房地产开发有限公司将房屋使用权转让的受让人，应视为房屋的使用权人。三、案外人的异议申请具有充分的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而根据最高人民法院在（2019）最高法民申2261号民事裁定书中所明确的裁判观点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定应以实际控制为标准，“实际控制”仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件，也就是购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。正如前所述，由于案涉房屋的合法占有条件已具备，异议人已经与大连实达房地产开发有限公司签订了《购房合同书》，案涉房屋已处于异议人合法占有状态，故本案中，异议人符合已签订合同、全额付款、合法占有且无过错四大要件，异议人的异议足以排除对案涉房屋的执行。如不认定异议人为房屋的使用权人，那更不能认定被执行人为房屋的使用权人，法院仍不应查封案涉房产。本院查明，本院（2018）辽0211执3863号执行案件的执行依据为辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终6822号民事判决书，判项主要内容为：自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人苏吉良偿还上诉人袁丽2750000元及利息（以2725000元为基数，自2015年6月19日起至本判决确定的实际给付之日止，按照年利率24%计算，以房抵顶的392640元从中扣减）。执行过程中，本院作出了（2018）辽0211执3863号执行裁定书，裁定：“查封被执行人苏吉良在大连实达房地产开发有限公司所有的君悦湾项目10号楼1单元14号、6号楼1单元5层1号、6号楼1单元11层1号、7号楼2单元10层2号7号楼3单元4层1号、5号楼1单元6层2号、5号楼1电元7层3号、5号楼1单元20层2号、4号楼1单元16层号、3号楼1单元1层1号、3号楼1单元7层4号的房产，上述房屋非经法院允许不予交钥匙、过户。”本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。现案外人徐艳春称自己系案涉房屋的权利人，但是未能提供该条规定的不动产登记簿、土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据，异议人虽提供了案涉查封房屋的购房合同，且该条法律亦有“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”的规定，但案外人徐艳春与被执行人苏吉良于2014年4月9日，签订借款合同，约定苏吉良向徐艳春借款150万元，2015年4月9日前还清，并将5号楼1单元20层2号、3号楼1单元7层1号、3号楼一单元7层4号做到徐艳春名下，如未能按期付息还本，徐艳春有权处理此房，及案外人陈述“借款期间，被执行人苏吉良偿还了两期利息后未继续还款”，均可以确定《购房合同书》的真实法律关系为借款。对此，案外人陈述“2018年，该房屋可以交付使用，异议人徐艳春要求大连实达房地产开发有限公司按合同履行交付义务，大连实达房地产开发有限公司以未跟被执行人苏吉良结算完毕为由拒绝履行合同义务”亦可以进一步佐证。案外人引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，因案涉房屋未登记在被执行人苏吉良名下而不适用于本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”由于案外人陈述“2018年，该房屋可以交付使用，异议人徐艳春要求大连实达房地产开发有限公司按合同履行交付义务，大连实达房地产开发有限公司以未跟被执行人苏吉良结算完毕为由拒绝履行合同义务”，案外人徐艳春对法院查封的案涉房屋是否系权利人在执行异议审查阶段，本院认为证据不足，故本院认为其异议理由，不能排除法院在该案的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回徐艳春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  景 渤人民陪审员  刘精华人民陪审员  陈 梅二〇二〇年三月六日书 记 员  郝安琪