濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初10854号原告：王海龙，男，1971年4月8日出生，住河南省清丰县。委托代理人：刘瑞平，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：河南万佳置业有限公司，住所地濮阳市京开大道北段371号。统一社会信用代码91410900558327408Y。法定代表人：卢颖杰，该公司总经理。被告：王建习（又名王军），男，汉族，1973年8月5日出生，住濮阳市华龙区巴黎街南门处（君安小区2号楼对面独院）。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄凯，河南启点律师事务所律师。被告：聂相军，男，汉族，1974年6月23日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张善来，河南天盈律师事务所律师。原告王海龙与被告河南万佳置业有限公司（以下简称万佳置业）、王建习、聂相军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海龙及其委托代理人刘瑞平，被告万佳置业、王建习的委托代理人黄凯，被告聂相军的委托代理人张善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海龙向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告退还原告已付购房款15.6万元及利息；三、被告支付房屋差价16万元；四、被告赔偿原告已付购房款一倍的损失15.6万元；五、被告承担本案的诉讼费用。庭审后，原告王海龙向本院申请撤回第三项及第四项诉讼请求。事实和理由：2017年3月8日原告通过被告聂相军认识了被告王建习，被告王建习说自己开发了房屋需对外出售，原告于当日将5万元的购房定金交于被告聂相军，随后于2017年4月23日又支付给被告聂相军购房款4万元，2017年5月22日支付给被告聂相军购房款5万元（三次款项均经被告王建习同意）。2018年8月18日由三被告在场，原告与被告万佳置业签订一份房屋买卖合同，原告于当日再次支付购房款21.5万元。但到了被告承诺的交房日期，被告却不履行交房义务，原告多次找被告，被告王建习将房屋钥匙交于原告，但钥匙却打不开房门。后经了解，被告的房屋属于国家安置房，被告根本没有对外出售的资格。被告于2019年6月26日返还给原告购房款21.5万元，下欠15.6万元以各种理由拒绝返还。现被告已构成严重违约，给原告造成了重大的经济损失，为维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，依法向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告万佳置业、王建习共同答辩称，被告河南万佳置业有限公司与原告双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效。退一步讲，即使合同有效，该合同也已经于2019年6月26日协商解除，被告万佳置业已经退还原告缴纳的215000元的购房款，原告将万佳置业作为本案被告于法无据，恳请法院驳回原告对被告河南万佳置业有限公司的诉讼请求。本案，根据合同相对性及王建习的身份，王建习作为被告的主体不适格，请求法院依法维护王建习的合法权益，驳回原告对王建习的诉讼请求。理由如下：一、原告起诉状所述内不实。原告在起诉状中写到，其通过聂相军认识王建习，王建习说自己开发房屋对外销售，后来分三次支付给聂相军购房款15.6万元，这是原告在没有任何证据的情况下主观想象和推测。首先，房屋开发、销售需要以法人为单位进行开发建设及现房销售，王建习作为自然人根本不可能开发房屋，王建习即使存在销售行为也是履行职务行为，所以本案将王建习作为被告主体不适格；其次，聂相军既不是案涉房屋的销售人员，也非河南万佳置业有限公司委托人员，聂相军又怎能收所谓的房款，本案真实情况是聂相军承建了案涉房屋工程，聂相军后来找到河南万佳置业有限公司说需要拿房屋顶工程款。开始河南万佳置业有限公司同意，后来因与濮阳市南里商村就案涉房屋工程发生争议，河南万佳置业有限公司退出合作，所以河南万佳置业有限公司无法再与聂相军履行房屋抵债的预定，后来经各方同意后，以河南万佳置业有限公司退回收取的房款，本案原告认为其交给河南万佳置业有限公司15.6万元房款与事实不符，河南万佳置业有限公司没有收到该笔购房款，也无需退还原告上述费用。最后，原告与河南万佳置业有限公司签订了购房合同后，仅缴纳了21.5万元购房款，关于具体交房过程，原告所述不实，对于房屋的性质，原告交房款前已经知道，所以何来河南万佳置业有限公司对其造成损失，原告又有什么法律依据要求河南万佳置业有限公司赔偿其购房款一倍损失。二、原告的诉求于法无据。本案根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失:故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案案涉房屋确系安置房，但安置房买卖并非全部无效，退一步讲，如果该房屋买卖行为认定无效，河南万佳置业有限公司仅需返还已付购房款就行，原告仅交付了21.5万元购房款，河南万佳置业有限公司在2019年6月26日全额返还。如果该房屋买卖合同未认定无效，根据公平原则，原告缴纳购房款前明知房屋不能办理房产证、土地证，是安置房，同时认可该房屋远低于市场价，其仅向河南万佳置业有限公司交付了21.5万元购房款，河南万佳置业有限公司在2019年6月26日全额返还时，应视为合同解除。综上所述，原告将王建习作为被告起诉，主体不适格，原告将河南万佳置业有限公司作为被告于法无据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，对于其不诚信的起诉行为及对二被告造成的损失，二被告保留追究其法律责任的权利。被告聂相军辩称，1、原告起诉的事实基本正确，涉案房屋位于顺和社区，业主是华龙区南里商村。2015年4月王建习和万佳置业是开发商，聂相军是建筑商，是实际施工人之ー，房屋建设中因建设资金不能按时拨付，工程断断续续的进行，万佳置业和王建习及南里商村多次协商，工程最终得以完工。在工程没有完工前，因万佳置业和王建习欠聂相军工程款，包括农民工工资，沙子、水泥、钢筋等在内的料款，王建习允许聂相军联系购房人，然后由万佳置业对外销售并签订房屋销售合同，聂相军收取的部分购房款，万佳置业和王建习是知情的、同意的，并对数额予以确认，用于了发放农民工工资及沙子、水泥、钢筋的料款和继续施工的费用，最后工程才完工。顺和社区一期中的两栋楼很多户也是这样操作的。因为工程款不能到位，工程延期，都是预售。在顺和一期中购房的人已经领取了钥匙，也装修入住了。聂相军也是顶了一套房子的工程款。但本案2区4号楼，万佳置业和王建习与南里商村委发生矛盾，南里商村委不允许万佳置业出售4号楼的房子，4号楼是临街的楼。据了解，南里商村委付给了万佳置业和王建习800多万元，他们之间进行了和解，并责令王建习退还全部的购房款，和清算欠工人的工资和工程款。根据合同法第二条、第八条、第九条、第十条和民法通则的规定，购房合同是双方真实的意思表示，聂相军经王建习同意并确认收取工程款，万佳置业签订合同并出具收据，可以证实，聂相军与王建习和万佳置业的债权债务发生了转移，且原告和三被告达成合意，是有效的法律行为。所以，本案纠纷被告聂相军不是本案的适格被告，其身份类似证人和无独请求的第三人。类似原告这样情况的还有十几家，本案原告区别于其他购房者，其他购房者是债权抵偿部分房款，原债权债务已经算清，依法抵消，形成了新的法律关系，否则万佳置业和王建习收取了十几万元的钱，而出具了40多万元的收据，证据明显证明房屋买卖合同销售行为是依法成立的有效的，应受法律保护。综上应驳回原告对聂相军的诉请。经审理查明，2018年8月18日，万佳置业（甲方、出售方）与王海龙（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容：甲、乙双方就濮阳市五一路中段御龙湾安置小区房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将御龙湾安置小区4号楼1单元3层东户，建筑面积约143平方米、合计人民币(大写)肆拾贰万玖仟元整，(小写)￥429000元。二、本合同签订时该房屋已具备交房条件，乙方一次性全额支付甲方购房款，交款后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并当场对房屋内外情况进行查验，查验后无异议双方共同签字确认房屋交付，双方合同履行完毕。三、本合同所确定的房屋为毛坯房，墙面、地面水泥沙浆抹平、安装入户防盗门、封闭阳台、安装白帜灯，水、电、暖、天燃气，暖气及天然气入户费用由乙方承担。四、本合同约定的房屋不具备办理房产证、土地证的条件，价款低于商品房市场价，甲方不负责办理土地证、房产证。乙方确认明知该事实，自愿购买，购买后不得以该事宜为由向甲方主张任何权利。五、本合同签订交付房屋后，乙方应当接受小区内的前期物业管理，按期缴纳各项物业费用。六、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章后生效。2018年8月18日，王海龙通过中国邮政储蓄银行向万佳置业转账支付21.5万元。同日，万佳置业出具购房款37.1万元的收据一份。2019年6月26日，万佳置业通过中国农业银行转账退还王海龙房款21.5万元，王海龙出具收到条一份。王海龙提交聂相军出具的收据三份，其中2017年3月8日的单据上注明“收到玉珑湾小区4#楼1单元4楼东户126㎡定金伍万元整（50000）价格每㎡2600元”，另在中间写有“收现金10000（壹万元整）3.28号聂相军”；2017年5月22日收据注明“购房款（玉龙湾）伍万元整”；2017年4月23日收据注明“购房款肆万元整”；在上述三份收据上均有“邢留记”的签名。本院认为，原告王海龙与被告万佳置业签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。原告王海龙向被告万佳置业交纳了房款，被告万佳置业给原告王海龙出具了房款收据，但被告万佳置业未按照约定向原告王海龙交付房屋，被告万佳置业在原告王海龙的要求下，于2019年6月26日退还原告王海龙21.5万元房款，剩余房款15.6万元未退还。现原告王海龙诉请解除双方之间的《房屋买卖合同书》，退还剩余房款15.6万元及利息。被告万佳置业在2019年6月26日退还原告王海龙房款的行为，应视为解除双方之间《房屋买卖合同书》，根据相关法律规定，合同解除后应退还原告王海龙所交纳的全部房款，但被告万佳置业未将原告王海龙的房款全部退还，应向原告王海龙支付其占有剩余房款期间的利息。关于利息的计算标准和期间问题，因被告万佳置业是企业，其占有原告王海龙的剩余房款，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的规定，以剩余未退还的房款15.6万元为基数按年利率6%自2019年6月26日被告万佳置业退还原告王海龙21.5万房款之日起至剩余房款还清之日止。综上，原告王海龙对被告万佳置业的上述诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告王海龙要求被告王建习承担返还房款责任的问题。从原告王海龙提交的证据分析，与原告王海龙签订《房屋买卖合同书》的是被告万佳置业，收取其房款并出具房款收据的也是被告万佳置业，被告王建习不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，原告王海龙未提交其他证据证明被告王建习应就返还房款承担责任，故本院对原告王海龙要求被告王建习承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。关于原告王海龙要求被告聂相军承担返还房款责任的问题。虽然原告王海龙提交了被告聂相军出具的房款收据，被告聂相军也认可收到了房款及房款的数额，但聂相军辩称其收到的房款是被告万佳置业认可的，对此，原告王海龙也称房款交给被告聂相军15.6万元，转账给被告万佳置业21.5万元，没有再向被告万佳置业支付房款，被告万佳置业给其出具了37.1万元的收据，即在原告王海龙支出的房款数额确定、被告万佳置业是《房屋买卖合同书》的合同义务人、被告万佳置业出具房款收据的情况下，被告聂相军不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，故本院对原告王海龙要求被告聂相军承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王海龙与被告河南万佳置业有限公司于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同书》。被告河南万佳置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王海龙房款156000元及利息（以156000元为基数，按年利率6%计算，自2019年6月26日起至付清之日止）。驳回原告王海龙对被告王建习的诉讼请求。驳回原告王海龙对被告聂相军的诉讼请求。案件受理费3420元，由被告河南万佳置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 李 慧人民陪审员 盛 昌人民陪审员 孙晓钰二〇二〇年三月二日书 记 员 李 扬