福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0526民初3576号 原告（执行案外人）：林飞明，女，1989年5月14日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 原告（执行案外人）：李玉波，男，1985年1月17日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林金瑶，女，1969年6月8日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告（被执行人）：林亮水，男，1966年10月28日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：林吓珠，曾用名林银珠，女，1974年10月21日出生，汉族，住福建省德化县。 原告林飞明、李玉波与被告林金瑶、林亮水案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加林吓珠作为共同被告参加诉讼。原告林飞明、李玉波及委托诉讼代理人郭燕燕，被告林金瑶委托诉讼代理人苏德锋，被告林亮水均到庭参加诉讼，被告林吓珠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林飞明、李玉波向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对德化县产的执行，解除对该房产的查封；2.确认林飞明、李玉波与林亮水于2018年6月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认德化县产归林飞明、李玉波所有。事实与理由：林飞明与李玉波系夫妻关系。2018年6月21日，林飞明与林亮水签订《房屋买卖协议》，约定林亮水将其所有的位于德化县5万元出售给林飞明，待符合过户条件时办理过户登记。协议签订当天，林亮水在收到林飞明支付首期购房款10万元后遂将房屋交付给林飞明。林飞明收房后即开始装修入住，至今已居住使用一年多。至2019年7月6日止，林飞明向林亮水支付购房款计27万元，但因该房产原始产权证尚未符合办理条件等非归责于林飞明、李玉波的原因，至今未能办理产权过户登记。林金瑶因债权向法院申请对林亮水强制执行，法院查封了案涉的房屋。林飞明、李玉波于2019年9月26日提出执行异议，德化县法院于2019年10月9日作出（2019）闽0526执异49号民事裁定，驳回异议申请。林飞明、李玉波认为，其与林亮水签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，虽至今未办理产权过户登记，但已支付价款并占有房屋，根据物权法第15条等规定，其已取得房产，人民法院不得查封该房产。 林金瑶辩称，1.法院对登记在林亮水名下的案涉房屋查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，于法有据。对林飞明与林亮水签订的房屋买卖协议的真实性有异议，协议内容与林飞明付款方式存在矛盾，不排除买卖双方恶意串通排除强制执行的可能。2.房屋买卖协议不是一份有效的协议，水电费没有过户，没有直接证据证明林飞明、李玉波占有案涉房屋，林飞明、李玉波也仅支付部分购房款，不能有效阻止强制执行。林飞明、李玉波在签订协议时没有尽到一般人的注意义务，存在过错。因此，应驳回林飞明、李玉波的诉讼请求。3.本案系案外人执行异议之诉，林飞明、李玉波诉讼请求的第二项，即确认买卖协议效力及房屋归属属于另一法律关系，法院不应一并审理。 林亮水辩称，答辩人因在德化县老家的房屋被征收，于2015年被安置在浔中镇城东保障房二期购得房屋一套，即案涉房屋。政策规定安置房要在拿到产权证5年后才能办理过户手续。林吓珠知道且同意将案涉房屋出卖给林飞明，但签订协议时答辩人的妻子林吓珠不在场就没有签字。林飞明已支付购房款27万元，尚欠18万元未付清。案涉房屋已出售给林飞明、李玉波，林飞明、李玉波已装修入住，应归林飞明、李玉波所有，法院应解除房屋查封。 林吓珠未作答辩。 审理中，双方当事人对如下事实均无异议：林亮水与林金瑶民间借贷纠纷一案，经本院调解于2018年12月29日作出（2018）闽0526民初3743号民事调解书，确认林亮水应分期偿还林金瑶借款85万元及逾期还款利息。还款期限届满后，因林亮水未能按约履行还款义务，林金瑶向本院申请强制执行。本院于2019年8月26日作出（2019）闽0526执329号裁定书，裁定查封林亮水名下址在德化县浔中镇城东保障性住房二期嘉德新苑15号楼C梯409室房屋（商品房买卖合同编号：201800045）。林飞明、李玉波夫妇对查封提出执行异议，本院审查后于2019年10月9日作出（2019）闽0526执异49号裁定书，裁定驳回林飞明、李玉波的执行异议。林飞明、李玉波对裁定不服，在法定期间内向本院提出执行异议之诉。 上述无争议的事实，本案予以确认。 围绕诉讼请求，林飞明、李玉波提交如下证据： 1.房屋买卖协议，证实林飞明于2018年6月21日以45万元向林亮水购买案涉房屋，双方达成了协议，约定了各自的权利义务。 2.林亮水出具的收条，福建省德化县凤凰置业担保有限公司城东分公司出具的证明书，林飞明中国建设银行个人活期账户交易明细，证实林飞明于2018年6月21日向林亮水支付首期购房款10万元。 3.林亮水出具的收条、林飞明中国建设银行个人活期账户交易明细，证实林飞明于2018年6月29日、7月5日、7月10日通过转账及现金支付向林亮水支付购房款计13万元。 4.林飞凤出具的证明、泉州银行业务回单、林飞明与林飞凤、林亮水的微信聊天记录、微信转账记录、林亮水出具的收条，证实林飞明于2018年10月12日委托林飞凤向林亮水转账支付购房款2万元，林飞明于2019年5月14日、5月25日、7月6日通过微信转账向林亮水支付购房款0.5万元、1万元、0.5万元，合计4万元。 5.微信转账记录、微信聊天记录，证实林飞明按合同约定向林亮水支付购房款利息。 6.德化县浔中镇流动人口管理服务所出具的常住人口基本信息表，证实林飞明、李玉波一家于2018年年底入住案涉房屋。 7.林亮水出具的证明，水、电缴费账单及微信聊天记录，证实林亮水自2018年6月起将案涉房屋交付林飞明夫妇装修、居住，林飞明多次催促林亮水办理房产过户，因原始房产证至今尚未出证，以及保障房政策限制等客观原因致使至今未能办理过户手续。 8.管道天然气供气协议及购气清单，证实林飞明入住案涉房屋的时间为2018年12月底。 9.商品房买卖合同（预售），证实案涉房屋由林亮水于2018年1月向福建龙元天地房地产开发有限公司购买所得，房屋性质为商品房。 林金瑶质证认为，证据1-8的真实性不清楚，真实性由法院认定，证据9的真实性无异，均无法证明林飞明、李玉波主张的事实。 林亮水质证后认为证据的真实性均无异议，因未办理水电费过户手续，水电费仍以林亮水名义由林飞明缴交。管道天然气是林飞明以自己名义去开户的。 审理中，本院依法于2020年1月8日向德化县民政局提取婚姻登记证审理处理表，证实林亮水与林吓珠于1994年10月11日办理结婚登记。 上述证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院认为，林飞明、李玉波提交的证据来源合法，真实客观，内容能够相互印证，形成完成的证据链，能够证明案涉房屋来源、买卖交易情况、款项支付时间、装修入住等事实，予以认定并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本案事实认定如下： 林亮水因房屋拆迁安置，于2018年1月3日在德化县城东工业项目区城东保障性住房二期购买商品房一套（商品房买卖合同编号：201800045），即嘉德新苑15幢409室房屋。2018年6月21日，林亮水与林飞明签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给林飞明。协议约定：1.甲方（林亮水）所拥有的房屋座落于德化县，建筑面积约92平方米，出售给乙方（林飞明）。2.房屋价款45万元整。3.付款日期及金额如下：（1）协议签定之日起20天内乙方付给甲方23万元，已付的定金10万元自动转入首付款；（2）余下19万元，乙方应按月息6厘付给甲方，乙方应在每个月15号准时还清当月利息；（3）预留3万元免息，待甲方将不动产权证过户给乙方时，乙方应一次性付清此款；过户所需费用由乙方支付；可过户时甲方必须马上过户给乙方，否则乙方不再支付利息。4，甲方不得随意改变房屋现状……。协议签订当日，林飞明通过福建省德化凤凰置业担保有限公司城东分公司向林亮水转账支付购房款10万元，林亮水收款后，当日即将案涉房屋交付林飞明装修。之后，林飞明、李玉波自2018年6月29日至2019年7月6日间多次通过银行转账、微信转账或现金向林亮水支付购房款计17万元，并按约定支付尚欠购房款的利息至2019年8月。2018年12月25日，林飞明与德化广安天然气有限公司签订《管道天然气供气协议（民用户）》，开通并使用天然气入户居住。 审理中，林飞明、李玉波接到本院通知后，于2020年3月16日向本院交清案涉房屋购房款的尾款18万元。 本案当事人争议焦点是：1.林飞明与林亮水签订的《房屋买卖协议》是否真实合法有效，案涉房屋是否归林飞明、李玉波所有。2.对于林飞明、李玉波对案涉房屋是否享受足以排除强制执行的民事权益。 一、林飞明与林亮水签订的《房屋买卖协议》是否合法有效，案涉房屋是否归林飞明、李玉波所有。 林亮水将案涉房屋出售给林飞明，双方为此签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，或具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，《房屋买卖协议》合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，人民法院可以在审理案外人执行异议之诉案件中，一并对案外人提出确认其权利的诉讼请求进行审理并作出判决。该“权利”应为足以排除强制执行的民事权益,即确认执行标的归属之权利,对合同效力的确认不包括在内,故本案在审查林飞明、李玉波就涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益过程中,对其与林亮水签订的《房屋买卖协议》的效力虽然一并进行审查,但在判项中不作为一项单独的诉讼请求予以确认。林金瑶关于本院不应一并受理林飞明、李玉波确认案涉房屋所有权诉讼请求的主张，与上述规定不符，不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案林飞明与林亮水就讼争的房屋虽然签订了买卖协议书，林飞明按协议约定支付了部分房款，对房屋进行了装修装饰并居住使用，但双方未办理房屋所有权变更登记，依据上述法律规定，林飞明、李玉波对案涉房屋尚未取得所有权。林飞明、李玉波主张房屋归其所有，其对该房屋享有所有权的主张，于法无据。 二、林飞明、李玉波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,即案外人对被执行房产享有的物权期待权在满足一定的条件时可排除人民法院的强制执行。本案林亮水与林飞明于2018年6月21日签订《房屋买卖协议》后，将房屋交付林飞明装饰装修，林飞明于2018年底入住，早于本院于2019年8月26日裁定查封案涉房屋的时间，且实际占有讼争房屋至今；林飞明、李玉波已按照房屋买卖协议向林亮水支付购房款27万元，并将购房尾款18万元按照本院的要求交付执行;案涉房屋未能办理过户登记手续在于林亮水至今尚未办理初始登记，且暂不符合保障房买卖年限的政策规定，林飞明、李玉波对此并无过错。综合以上事实，本案应当参照上述司法解释，认定林飞明、李玉波对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。林金瑶主张林飞明、李玉波提交的房屋买卖协议、购房款收条、转账记录及微信聊天记录等证据真实性不清楚，林飞明、李玉波与林亮水可能恶意串通排除强制执行，但未能提供足以反驳或支持其主张的证据予以证实，本院不予采纳。 林吓珠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。 综上，林飞明、李玉波的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行对德化县浔中镇城东工业项目区城东保障性住房二期嘉德新苑15号楼C梯409室（商品房买卖合同证件编号：201800045）房屋的查封。本院（2019）闽0526执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二、驳回林飞明、李玉波的其它诉讼请求。 案件受理费100元，由林飞明、李玉波负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林清源 人民陪审员  赖开汪 人民陪审员  支烦燕 二〇二〇年三月十七日 法官助理黄炜杰 书记员童乐菲 附：本案判决依据的相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。