云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8269号上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91530121083274022P。住所：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：谢伟庆，男，汉族，1963年11月30日出生，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：**，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称“博鼎公司”）因与被上诉人谢伟庆商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请延长审限，并获得批准。本案现已审理终结。宣判后，上诉人博鼎公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定房屋交付标准错误。本案中，根据《商品房购销合同》约定，涉案房屋已在交付期限内由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，且验收结果为合格，而在住建部门办理的是《竣工验收备案证明书》，该证明书只使用于行政备案，并不是竣工验收合格的审批，非房屋竣工验收的必要条件，且双方约定的交付标准并未违反国家法律法规强制性规定，故上诉人无违约行为，不应当承担违约责任。第二，即便按照以竣工备案为交付标准，一审法院认定的违约金数额亦过高。按照一审判决认定违约金标准计算，涉案房屋违约金数额已达房屋总价款的15%，且被上诉人亦实际接房并装修使用，取得相应经济效益，未因验收备案而造成经济损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人谢伟庆答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、依法判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期向原告交房的迟延交付违约金24864.83元（2017年1月1日至2018年10月23日）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认事实如下：2015年7月30日，原告谢伟庆（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块”6幢1014号房屋，总价174083元。合同关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。原告向被告交纳了全部购房款。原告于2017年2月8日办理了接房手续。另查明，原告谢伟庆购买的上述商铺所涉及的楼盘于2018年10月23日办理竣工验收备案登记手续。一审法院认为，我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国《建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局函告一审法院，明确了本案涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续，博鼎公司提出有合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，故对博鼎公司提出双方对竣工验收有合同约定，应按约定进行的主张，一审法院不予支持。经审理查明，原告购买的涉案商铺于2018年10月23日办理竣工验收及备案登记手续。被告提前将尚未经有关部门验收合格的商铺交付业主，违反法律规定，视为未交付，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告应当按照合同约定支付原告2017年1月1日至2018年10月23日期间的违约金24864.83元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢伟庆支付自2017年1月1日至2018年10月23日期间的逾期交房违约金24864.83元。二审期间，上诉人博鼎公司向本院提交《昆明市建设工程竣工验收备案表》复印件一份，备案中载明的竣工验收日期为：2018年10月18日。被上诉人对此质证认为：该证据的真实性无异议，但认为竣工验收合格时间应当以备案时间为准。因双方对该证据的真实性无异议，本院对博鼎公司提交的《昆明市建设工程竣工验收备案表》的真实性予以确认，至于该备案表的证明效力，本院将在说理部分结合在案其他证据予以阐述。二审中，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋竣工验收的时间应如何确定；2、上诉人博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。关于涉案房屋竣工验收的时间应如何确定。本院认为：（一）上诉人博鼎公司与被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方自愿的真实意思的表示，合同内容不违反国家法律法规，故该合同合法有效，双方当事人均应按约定诚信履行合同义务。(二)在诉讼中，上诉人博鼎公司认为涉案房屋已于2016年12月30日经五方验收合格，并提交了该房屋的《竣工验收证明书》一份，被上诉人认为此验收证明书系假的。本院经审查，该证明书中参与验收的五方单位虽有签名和盖章，但均未注明验收时间，故本院要求上诉人提交2016年12月30日验收记录、竣工验收报告等表明进行验收的相关证据材料，上诉人提交了《昆明市建设工程质量竣工验收备案表》一份，其中五方单位载明的竣工验收时间为2018年10月18日，检测单位载明的时间也为2018年10月18日。上诉人诉讼中明确表示，提交不了2016年12月30日竣工验收的其他相关证据，在此情况下，上诉人提交的于2016年12月30日经五方验收合格《竣工验收证明书》与住建部建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中的竣工验收规定不符，故仅有该证据不能证明其在此期间进行了竣工验收并合格的工作。一审法院确认的竣工验收时间为2018年10月23日，但此时间为昆明市呈贡区建设工程竣工验收备案证明书出具的时间，故本院确认上诉人组织竣工验收合格的时间应为2018年10月18日。关于上诉人博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。本院认为：（一）根据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议明确约定上诉人博鼎公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人，此约定并不违反法律规定，应为有效。（二）如前所述，上诉人提交证据仅能证明其2018年10月18日对房屋进行了竣工验收，故其在此前交付的房屋，不符合双方的合同约定，显属违约。根据审理确认的事实，本案房屋于2017年2月8日，已经由被上诉人实际接收，可以表明上诉人在此时间之前未按约定在“2016年12月31日前”交房也显属违约。（三）如前所述，上诉人未按照约定的交房条件和期限交付房屋，虽被上诉人在2017年2月8日接收了房屋，但其房屋不符合合同约定的交付标准即组织验收合格，2018年10月18日组织验收合格之日，才是符合合同约定交房的日期，一审法院认定2018年10月23日验收备案的时间为房屋符合交付条件之日有误。（四）如前所述，上诉人逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金的内容，现上诉人认为违约金过高，请求法院予以降低。本院认为，被上诉人于2017年2月8日即接收了房屋，并实际占有,已经实现了购房的根本目的，同时被上诉人也未提交逾期交房给其造成实际损失的证据，在此情况下，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。综上，上诉人博鼎公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1349号民事判决；二、由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人谢伟庆支付3000元；三、驳回被上诉人谢伟庆的其他诉讼请求；四、驳回上诉人云南博鼎房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费211元，二审案件受理费422元，共计633元，由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司负担500元，由被上诉人谢伟庆负担133元。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年三月三十一日法官助理李德江书记员王希辰