宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初6178号原告:杨振涛，男，1975年8月20日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：李生，宁夏迪通律师事务所律师。被告：刘学军，男，1966年12月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。原告杨振涛与被告刘学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨振涛及其委托诉讼代理人李生到庭参加了诉讼。被告刘学军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨振涛向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨振涛与被告刘学军签订的《售房合同》《售房补充协议》；2.被告返还原告购房款1359400元，支付违约金407820元，共计1767220元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月30日，原、被告签订一份《售房合同》，合同约定被告将位于灵武市农业局西侧以东数第九、十间（以下称涉案房屋）商业房出售给原告；建筑面积290平方米，每平方米4860元，总金额为1409400元；交房日期为2011年6月底。合同签订后，原告分别通过给付现金、银行转账等方式，于2010年5月30日支付购房款85万元，于2010年9月13日支付购房款42万元，于2013年12月5日支付购房款89400元，累计支付购房款1359400元。2013年12月5日，原告与被告签订一份《售房补充协议》，约定下欠5万元购房款作为办理房产证押金，待过户手续办理后予以支付。2013年12月5日，被告将涉案房屋交付给原告，原告于2014年5月29日将涉案房屋出租给周绪忠使用。2016年7月，宁夏生宁小额贷款有限公司向灵武市人民法院提起诉讼，灵武市人民法院作出的（2016）宁0181民初2449号及银川市中院作出的（2017）宁01民终1211号判决书将涉案房屋认定为抵押房屋由生宁小额公司优先受偿，使得原告的购房目的无法实现。综上，被告既将涉案房屋出售给原告，又将涉案房屋抵押于生宁小额贷款公司，最终使原告的购房目的无法实现。刘学军未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年5月30日，刘学军与杨振涛签订《售房合同》，约定刘学军自愿将坐落在灵武市农业局西侧位于以东数第9、10间，建筑面积约290平方米（以房管局实测建筑面积为准）的房屋出售给杨振涛；房屋售价为每平方米4860元，总金额为壹佰肆拾万玖仟肆佰元整（￥1409400元）；付款方式为：合同签订时乙方（杨振涛）首付房款捌拾伍万元整；工程主体封顶时付房款肆拾贰万元；工程竣工交钥匙时房款一次性付清；甲方（刘学军）如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方（杨振涛）使用，甲方按乙方累计已付款的30%向乙方支付违约金；交房日期为2011年6月底。合同还对其他事项进行了约定。同日，杨振涛给刘学军支付购房款85万元；2010年9月13日，杨振涛给刘学军支付购房款42万元。2013年12月5日，刘学军与杨振涛签订《售房补充协议》，协议约定按购房合同面积290平方米，总价值壹佰肆拾万玖仟肆佰元整（￥1409400元整），已付该房款壹佰叁拾伍万玖仟肆佰元整（￥1359400元），下欠5万元作为房产证、土地证押金，房产证由甲方在3年之内办给乙方，在办房产证、土地证手续时乙方付清甲方伍万元（￥50000元）押金；甲方于2014年1月底把水暖电全部接入乙方房屋。2013年12月6日，杨振涛给刘学军支付购房款89400元，刘学军给杨振涛出具的收据书写的时间为2013年12月5日。杨振涛向刘学军支付房款共计1359400元。另查明，2011年11月24日，刘学军以涉案房屋在内的营业房作为抵押物向宁夏生宁小额贷款有限公司贷款400万元，后刘学军未按约定偿还借款，宁夏生宁小额贷款有限公司向本院提起诉讼，本院于2014年3月31日作出（2014）灵民商初字第50号民事调解书，宁夏生宁小额贷款有限公司与刘学军达成协议：刘学军、贾风花应向宁夏生宁小额贷款有限公司偿还400万元借款本金及利息，宁夏生宁小额贷款有限公司对刘学军抵押的位于灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧1-5号营业房、6-10号营业房享有优先受偿权。宁夏生宁小额贷款有限公司在申请强制执行过程中，李兴国、杨保军、倪学忠、吴光林、杨振涛对执行标的提出异议，本院作出（2016）宁0181执异6号裁定，驳回李兴国的异议；中止对杨保军、倪学忠、吴光林、杨振涛涉案房屋的执行。后宁夏生宁小额贷款有限公司向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院作出（2016）宁0181民初2449号民事判决书，判决准许对灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧1-5号营业房、6-10号营业房继续执行。后李兴国、杨保军、倪学忠、吴光林、杨振涛不服（2016）宁0181民初2449号民事判决书，上诉至宁夏回族自治区银川市中级人民法院，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出（2017）宁01民终1211号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，杨振涛与刘学军签订的《售房合同》《售房补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。杨振涛向刘学军支付房款共计1359400元，但刘学军却无法向杨振涛交付房屋，致使合同目的无法实现，故杨振涛主张解除其与刘学军签订的《售房合同》《售房补充协议》并主张刘学军返还其购房款1359400元的诉讼请求，本院予以支持；《售房合同》约定刘学军如未按本合同规定的期限将该房屋交给杨振涛使用，刘学军按杨振涛累计已付款的30%向杨振涛支付违约金，故杨振涛主张刘学军支付违约金407820元（1359400元×30%）的诉讼请求，本院予以支持。刘学军经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告杨振涛与被告刘学军于2010年5月30日签订的《售房合同》，于2013年12月5日签订的《售房补充协议》；二、被告刘学军于本判决生效后十日内返还原告杨振涛购房款1359400元，支付违约金407820元，两项合计1767220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20704元，公告费600元，两项合计21304元，由被告刘学军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 杨瑞娟人民陪审员 韩 巍人民陪审员 孟淑芳 二〇二〇年三月十八日（法官助理 王晓婷书记员 吉 倩本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。