江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终429号上诉人（原审被告）:宿迁华地置业有限公司,住所地江苏省宿迁市洋河新城洋河镇徐淮路北侧，统一社会信用代码91321300586618405H。委托诉讼代理人：刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，江苏刘双玲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙伟，男1980年9月30日，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。上诉人宿迁华某置业有限公司(以下简称华某公司)因与被上诉人孙伟商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华某公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回孙伟诉全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由孙伟承担。事实和理由：（一）一审判决认定案涉房屋的约定交付日期为2016年12月31日，属认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。1.案涉房屋约定的交付日期为2017年12月31日。被上诉人在签订案涉房屋买卖合同时，仅在合同第一条（土地规划用途及使用年限）、第六条（付款方式及期限）、第八条（交付期限）处签字、捺印，证实上诉人已经就上述三条内容向被上诉人着重强调，被上诉人已经对2017年12月31日的交房日期予以认可。如果被上诉人不认可交房日期是2017年12月31日，就不可能在非常简短、标注清楚的“2017年12月31日”处签字、捺印。一审判决以“被告的上述辩解，既未提供证据证明，也未得到原告认可”而不予采信，显属错误。2.一审判决以“双方对合同有关交房时间的解释出现争议的，应作出不利于被告的解释”认定交付日期为2016年12月31日，显属错误。被上诉人在交付日期处签字确认的行为，证明案涉合同关于交房日期仅有一种约定，即2017年12月31日。如果被上诉人没有在交付日期处签字，那么关于交付时间就存在一审判决所谓的两种解释。但事实上，如上所述，上诉人与被上诉人已经约定交房时间为2017年12月31日。3.《商品房买卖合同》第一页“商品房买卖合同说明”第4项提示“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”。综合上述事实，对争议的交付时间认定，应严格依照《商品房买卖合同》中第八条约定的交付时间和认定条件予以认定。（二）一审判决认定上诉人与被上诉人签订的补充协议中对延期交房的相关约定与《商品房买卖合同》第九条约定冲突，同时认定该条款为格式条款，上诉人未尽提醒义务，作无效处理。一审判决的认定是对补充协议与主合同法律关系的错误适用。1.因主合同第八条对不可抗力未能详尽描述，补充协议本质上是对该条的补充细化，并未免除上诉人的相关责任，也未加重被上诉人的责任，仅仅是对不可抗力的细化说明，同时被上诉人对补充协议也已签字认可。上诉人认为双方真实的意思表示形成的补充协议，依法应予以保护。一审判决对补充协议中相关条款认定无效，从而对上诉人在一审中提交的施工期间气象报告，关于因恶劣天气等不利因素导致工期延长的证据材料不予采信，变相的剥夺了上诉人的举证权利。因天气原因导致的停工天数为348天，该停工天数应从逾期交房天数中扣除。2.在签订正式的商品房买卖合同及补充协议之前，即房屋认购时，上诉人与被上诉人于2015年8月10日签订了商品房认购书。该认购书第五条第三项第二款注明：“《客户签约须知》、《合同》和《补充协议》虽为甲方提供的格式化文本，但乙方已经充分了解，同时不持异议。”由此可以看出被上诉人在签订补充协议之前已经充分了解补充协议内容并不持异议。因此补充协议中约定的第六条第六款对延期交房的相关规定，被上诉人既已签字确认，说明该部分内容对其具有约束力。上述认购书、《客户签约须知》、购房合同、补充协议等在售楼处常年公示。一审法院认为补充协议为格式条款，内容未做到提示义务，认定为无效是对事实认定的错误。综上所述，上诉人认为涉案房屋的交付时间应以被上诉人签字确认的2017年12月31日为准；上诉人与被上诉人签订的补充协议是双方达成合意后签订，是对主合同的特别约定，相应条款对双方均具有约束力。孙伟二审辩称，（一）涉案的房屋约定的交付日期应该是2016年12月31日，理由：附件协议第11条系特别约定条款，商品房买卖合同第八条系普通条款，特别条款效力由于普通条款。2.不论是商品房买卖合同还是附件协议，均是上诉人以重复使用而事先单方拟定的格式条款，格式条款有关交房时间的解释出现争议的应当做出不利于格式条款提供者，也就是上诉人的解释。3.本案普通合同和附件协议中关于交房时间的书写均是文印样式，不是手写，同时商品房买卖合同第22条，明确约定本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，上诉人关于交房日期为2017年12月31日的理由不能成立。（二）上诉人关于依照合同约定延期交房的上诉理由不能成立：1.上诉人对不可抗力所称的详细描述突破了法律关于不可抗力的规定，其所谓自称的补充细化不构成法律意义上的不可抗力。同时，在一审诉讼中，原审法院要求上诉人在庭审结束后7日内提供关于监理报告中需要由被上诉人核对的相关人员、数据、信息，上诉人均没有提供，应当提供法庭要求的不能举证的明确后果；2.上诉人的上诉认为在2015年8月10日所签订的商品房认购书中已向被上诉人做出了合同条款的解释，被上诉人不予认可，因为双方之间的商品房买卖合同以及附件补充协议均是在2015年月9月10日才签订，因此，上诉人的上诉理由、观点均不能成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持，驳回上诉人的上诉请求。孙伟向一审法院起诉请求：判令华某公司支付孙伟逾期交房违约金31335元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月10日，孙伟、案外人张某（买受人）和华某公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，由孙伟以495022元购买华某公司开发的华某万象广场第7幢15层1501号房屋。合同第八条约定，“出卖人应当在2017年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告”。合同第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，如出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。合同的附件四为补充协议（以下简称附件协议），附件协议第十一条约定，“特别约定：1、高层无太阳能……4、4-7#楼交付时间为2016年12月31日”。上述合同及附件协议均在房屋管理部门登记备案，由孙伟和张某在买受人处签名并按指印，同时在合同的第一条（土地规划用途及使用年限）、第六条（付款方式及期限）、第八条（交付期限）处签名并按指印。同日，孙伟、张某（买受人）和华某公司还签订“《商品房买卖合同》补充协议”（以下简称补充协议）一份，该补充协议没有在房屋管理部门登记备案。协议第六条为关于房屋交付、接受的补充约定，第6款第1项约定，“在《合同》约定交付之日前的施工期内（含本协议签订之日前的施工期），如出现：非因出卖人原因在一周内累计停水、停电超过8小时的，交房日期顺延一天，依此类推；如因雨、雪、雾、冰冻等天气原因造成无法施工的天数超过1天的，则每超过一天，交房日期相应顺延一天。因上述原因造成的停工时间以监理日志记录为准”。合同签订后，孙伟按约履行付款义务，已付清购房款495022元，涉案房屋直至2018年2月26日取得竣工验收备案表。案外人张某认可孙伟系其丈夫，并将其因华某公司逾期交房所产生的一切权利和义务交由孙伟继受，认可由孙伟提起本案诉讼。一审法院认为：孙伟与华某公司签订的《房屋买卖合同》及附件协议系双方真实的意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立且合法有效。双方均应按合同约定履行义务，也可据此行使权利。一审法院归纳本案的争议焦点及分析如下：一、孙伟与华某公司双方约定的房屋交付时间。双方在合同第八条约定的交付时间为2017年12月31日，在附件协议第十一条的“特别约定”中约定，4-7#楼交付时间为2016年12月31日。华某公司辩称，涉案楼盘采用委托外销模式销售，代销公司为了获得自己利益，私自宣传在2016年年底交房，但网签合同载明的是2017年年底，为此与部分业主发生纠纷。为了平息纠纷，华某公司即和业主签订附件协议，约定2016年12月31日交房。同时，华某公司要求代销公司不得再作此类宣传，并要求告知此后的买受人交房时间为2017年12月31日，在此后的附件协议中删除有关2016年12月31日交房的条款，但代销公司工作失误，没有删除该条款。因华某公司要求，孙伟在合同第八条交房日期处签名按印，可以确认双方明确的交房日期为2017年12月31日。华某公司的上述辩解，既未提供证据证明，也未得到孙伟认可，一审法院不予采信。依据华某公司陈述，上述合同及附件协议系其（代销公司）提供，因此双方对合同有关交房时间的解释出现争议的，应作出不利于华某公司的解释，即房屋应于2016年12月31日交付。况且，附件协议第十一条系“特别约定”，符合于2016年12月31日交付的房屋也仅限于4-7#楼，特别约定的效力应高于普通约定的效力，而涉案房屋恰坐落于7号楼，因此交房时间应为2016年12月31日。孙伟在交房日期处签名按印也不能说明其排除了特别约定，因为孙伟同时还在合同的其他条款处签名按印。二、华某公司是否可以依约延期交房，如可以，延期交付的期限。双方签订的补充协议系华某公司方提供预先拟定重复使用的格式条款，延期交房的相关约定与合同第九条有关“除本合同第八条约定的特殊情况外（本院注：第八条约定了不可抗力）”约定冲突，免除了华某公司的责任，该条款未采用合理方式进行着重说明并让孙伟注意，因此该条款无效。另外，华某公司为了证明延期的期限，提供了监理日志一份，但依据华某公司陈述该监理日志并非现场监理人员书写并签字确认，而是此后统一合并抄录形成，相关监理人员签字也存在代签的情形，因此该华某公司的证据也不能证明存在停工的事实。综上，华某公司有关依约延期交付的辩解，本院不予采信。本案中，孙伟已经按约支付了购房款495022元，但涉案房屋直至2018年2月26日才取得《竣工验收备案表》，自2017年1月1日至2018年2月26日，合计421天，华某公司应支付孙伟逾期交房违约金495022元*421天*0.15‰=31261元（取整）。综上所述，孙伟的部分诉讼请求于法有据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：华某公司于判决生效之日起十日内支付孙伟逾期交付房屋违约金31261元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，由华某公司负担。双方当事人二审均未提供新的证据。双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议。本院二审经审理，对一审法院审理查明的事实予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉房屋的约定交付时间应认定为2016年12月31日还是2017年12月31日；2.双方当事人签订的补充协议中有关延期交房的条款（第六条第6款第1项）约定的效力如何认定，该条款对被上诉人孙伟是否有约束力。针对争议焦点1。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方当事人签订的在房屋部门备案的合同分为两个部分，一部分为商品房买卖合同正文，另一部分为合同附件，其中附件四为合同补充协议。合同正文中约定的交房时间为2017年12月31日，合同补充协议的特别约定中约定案涉7＃号楼的交房时间为2016年12月31日，上述内容均为华某公司单方制作的格式合同条款，从体系上看，前者为行文在前的普通约定，后者为行文在后的特定约定。对于上述相互冲突的合同条款如何认定，本院认为，无论依特别约定优于普通约定规则，还是依格式条款的不利解释规则，均应采信上诉人孙伟主张的2016年12月31日作为约定交房日期并以此确定双方当事人因此产生的权利义务。被上诉人华某公司主张在签订案涉房屋买卖合同时，仅在合同第一条（土地规划用途及使用年限）、第六条（付款方式及期限）、第八条（交付期限）处签字、捺印，证实华某公司已经就上述三条内容向被上诉人着重强调，对此，本院认为，上述三个条款对比其他如商品房基本情况、计价方式和价款、面积确认及争议处理、违约责任等条款并无特殊需着重强调的意义，特别是合同第一条系规划内容，更无强调的必要，因而，购房人在合同内容中的三处签字，不能对当事人产生除签订合同之外的其他约束力，且合同文本中“2017年12月31日”系打印内容而非手写内容，此打印内容上亦未按手印，上诉人关于手写项优先的主张亦不能成立。针对争议焦点2。华某公司主张补充协议中有关延期交房的条款（第六条第6款第1项）是对主合同第八条不可抗力的补充细化，对此，本院认为，合同法规定的不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案补充协议没有在房管部门备案，其中有关延期交房的条款约定的情形均是可以预见或可以采取一定措施克服避免的情形，双方在经过房屋部门审核的备案合同中约定的交房时间应已充分考虑了上述可预见因素，现华某公司在备案合同之外单方提供的补充协议又将上述情形约定为可以延期交房的因素，超出了法定的不可抗力范围，上述条款不能适用不可抗力的免责，但可以视为合同的免责条款，依合同法规定，免责条款的提供方应尽到提示和明确说明义务，本案中，华某公司作为格式免责条款的提供方，并未对上述条款以合理方式进行提示，因而，上述条款对孙伟不发生法律约束力，华某公司无权据些要求计算其可以延期交房的日期。综上所述，上诉人华某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人宿迁华地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年三月二十八日书记员  王南淳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。