杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初16999号 原告：杭州萧山御龙商业管理有限公司，统一社会信用代码91330109311397631X，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心4幢3层。 法定代表人：许华琳，执行董事。 委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓囡，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：王琦宏，男，1970年5月24日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：盛凌、赵忆旻，浙江道佳律师事务所律师。 原告杭州萧山御龙商业管理有限公司（以下简称“御龙公司”）与被告王琦宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月10日公开开庭进行了审理。被告王琦宏以及双方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告御龙公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除；2.被告支付租金925539.24元（根据被告已付费用推算其已付期间，确定其欠付期间自2016年11月28日起至合同解除之日即2017年11月24日，以计算表为准；计算表显示自2016年11月27日起计算，但已扣除之前多余的2353.8元），以及物业费78407.74元（从2017年7月1日至同年11月24日，按12959.4元/月的标准计算，以计算表为准；计算表显示该项费用为62205.12元）；3.被告支付违约金333431.11元（以应付未付款的千分之一每日为标准，分段暂计算至2018年3月8日为333431.11元，到实际履行完毕付款义务之日止，以计算表为准；计算表显示该项费用暂计算至2019年8月31日为859540.72元）；4.被告支付提前解除的违约金155512.8元（2个月租金的违约金，77756.4元/月，合同第12.5条约定）；5.被告支付商铺占用期间的占用费（按合同解除前最后一个月的租赁期间租金77756.4元/月的2倍计算，自2017年12月1日暂计算至2019年8月31日为3265768.8元，至被告实际返还商铺之日止，以计算表为准），以及物业费（按约定12959.4元/月的标准计算，自2017年12月1日暂计算至2019年8月31日为272147.4元，至被告实际返还商铺之日止，以计算表为准）；6.被告自合同解除之日起五日内腾退并返还案涉租赁物；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定被告承租由原告受托出租的萧山宝龙城市广场4、5号楼第1、2层编号为S4-F1-010~016、S5-F1-001~002、S5-F1-017~021、S5-F2-002~007的共20间商铺（以下简称“案涉商铺”），用于以品江南品牌经营本帮菜，并约定由原告提供物业服务。商铺面积为1295.94平方米，租期五年，第一个租赁年度免租期6个月，月租金为77756.4元/月；第二个租赁年度月租金为77756.4元/月，物业费为12959.4元/月等，合同解除的时间处于第二个租赁年度。根据合同约定，被告应向原告支付租金、物业费等费用，被告逾期支付超过30日的，原告有权解除合同。虽经原告多次催告，被告仍未交纳费用。原告遂于2017年11月单方解除合同，但被告至今未还款且未将案涉商铺返还给原告。 原告方认为，一、关于案涉房屋的消防验收及竣工验收备案问题。1.基本事实。就消防验收，分两部分建设并验收，一是针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库，于2015年12月10日验收合格；二是针对商业街1-6号楼即案涉标的物，于2016年5月31日经消防验收合格。就竣工验收备案，工程竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日，本案双方是在取得竣工验收备案后签订案涉合同。此外，就漏水及消防通道问题，被告没有提供相应证据予以证实，也没有提供报修记录，故原告不予认可。2.案涉房屋交付时未通过消防验收，不影响租赁合同效力。根据最高院租赁合同相应司法解释的规定，案涉合同签订时，已取得建设工程规划许可证并按规划建设，故合同合法有效。3.案涉房屋交付时未通过消防验收，不影响租金支付。未通过消防验收期间，即2016年5月31日前，系被告6个月装修免租期内，未实际影响其经营，不产生任何损失。案涉房屋租赁起始日（计租日）为2016年1月18日，自该日至同年7月17日为装修免租期，而消防验收合格时间为同年5月31日，并于同年6月23日取得竣工验收备案。4.案涉房屋目前已通过消防验收，被告应按约履行义务。房屋仅在装修免租期内未取得消防验收，但并不影响被告的装修等行为。装修免租期内，房屋已通过消防验收并经竣工备案，被告也一直使用商铺至今，足以表明其通过行为接收并认可商铺。其因欠租导致原告解除合同，之后再主张免除租金，没有合同及法律依据。此外，司法实践中也并不认可“未提供通过消防验收的房屋，无须支付房租”的抗辩意见。二、关于合同解除及违约责任。根据案涉合同第12.3、12.4条的约定，案涉合同因被告拖欠租金而解除，合同解除不可归责于租赁房屋前期未予竣工验收事项，且房屋漏水等问题并非原告原因导致，故应由被告承担相应违约责任。综上，请求依法支持原告变更后的诉讼请求。 被告王琦宏辩称，一、被告从2016年11月28日开始欠付租金，情况属实，但这是因为当时原告没有办理工程消防及验收，导致证照无法办理，因证照不齐而无法开业经营。同时，天然气也是要通过工程验收后才能办理，故天然气直到2016年7月才通。被告实际于2015年年底进场，但到2016年8月才交了水电费4000余元，若正常使用，每月的水电费应在3-5万元左右。被告于2016年1月将商铺装修完毕，该期间就已开始渗、漏水，并持续至今，从而导致被告无法正常使用案涉商铺，商铺不具备开业条件，这也是被告不付租金的原因之一。基于此，本案系原告违约所致。此外，原告的催款函及解约函的内容与事实不符，其违约的事实客观存在，且经媒体报道及司法鉴定认定。二、因案涉房屋未通过消防验收，导致被告于2017年2月28日被杭州市公安局萧山区分局消防大队罚款30000元，且被告此前已通过原告工作人员章金虎支付代办消防验收的相关费用40000元，仍未通过消防验收，导致被告违法经营，故该期间被告未正常经营。同时，从被告于2016年4月5日至2018年10月22日的预付水电费明细中可看出，其在该期间未支付水电费，直到2018年11月15日后才实际发生水电费，足以说明被告在此期间无法正常经营。三、关于配套的车库高度问题。按相应规范，高度应为2.2米，而实际高度仅有1.8米，正常的SUV车辆都无法通过，更不用说送货车辆，这也导致被告的实际经营损失。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的商铺照片及国家企业信用信息系统查询报告1组，系双方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，1.《委托经营管理协议》19份，原告的受托管理经营行为，在案涉合同中已明确约定，系客观真实，故确认其真实性。2.《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》1份，被告对证据真实性、关联性无异议，但对其中部分条款合法性不予认可，而该合同系双方充分协商，系其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，其该项异议依据不足，故确认其证明效力。3.催款函、解约函及相应快递面单、物流信息各2份，被告已收到函件，故确认其真实性；至于违约情形及责任承担问题，本院将依法另行阐述。 根据以上确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告经商铺权利人委托管理案涉商铺，并签订《委托管理协议》。后原告（甲方）与被告（乙方）签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，承租面积暂计1295.94平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按该计租面积计算支付。乙方承诺租赁场所仅作为经营品牌品江南餐饮之用途，该广场由原告进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。第三条“租赁期限”约定租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日按本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，双方约定租赁场所交付日为2015年10月25日。第四条“租金、综合物业服务费和其他费用”约定乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，每月租金为77756.4元；第二个租赁年度乙方每月应缴交的租金为77756.4元。乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，标准为12959.4元/月。乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金、综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金及管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第十一条“退还租赁场所”约定本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方等。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应支付占用期间的综合物业服务费及其他费用等。第十二条“违约责任及合同解除、终止”约定除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支付、不支付或延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）。如有前述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金等内容。后原告实际于2016年1月18日交付案涉商铺，被告经营的案涉餐饮店于2016年1月16日开业，整个商场的开业时间为2016年1月18日。案涉商铺装修免租期自2016年1月18日至同年7月17日，自同年7月18日开始计算租金。被告已付自2016年1月18日至同年11月27日的租金339298.2元（免租期未计）、自2016年1月18日至2017年6月30日的物业费226162.43元、履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，之后的租金及物业费未付。原告遂于2017年11月向被告发出催款函，要求被告按约清缴拖欠的所有款项及相应逾期付款违约金等。之后被告未履行，原告于同年11月23日向被告发出解约函，主张被告拖欠款项的行为已严重违反合同约定，符合约定解除权的构成要件等，并函告解除合同等，该函件于同年11月24日妥投并签收，被告未予回复。其间，被告曾就店铺漏水维修等问题与原告进行沟通，未果。因案涉争议，双方遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，被告于2016年2月2日在案涉商铺处注册登记个体工商户，字号为“杭州萧山北干青家南院餐厅”，实体店招牌名称为“江南民家”，现在经营使用。 再查明，庭审中原告明确“萧山宝龙城市广场消防验收分两部分进行，一是2015年12月10日针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库经消防验收合格；二是2016年5月31日针对商业街1-6号楼即案涉标的物所在地经消防验收合格”，以及“萧山宝龙城市广场工程的竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日”。 本院认为，本案原告主张权利的依据为案涉商铺租赁合同，双方实际形成的是租赁合同法律关系，该合同系其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约全面履行义务。针对双方主要争议点及原告主张，一、关于案涉合同履行过程中的违约情形及合同解除问题，包括商铺交付、费用支付、漏水维修及车库高度等问题。本案中，被告已支付至2016年11月27日的租金以及至2017年6月30日的物业费，之后经原告催交后，仍未予履行。其抗辩提出商铺交付、漏水维修及车库高度问题，针对商铺交付，被告主张因未经消防验收及竣工备案前致证照无法办理而无法经营等，首先，双方于庭审中明确被告实际开业经营的时间为2016年1月16日，且原告实际于同年1月18日交付案涉商铺，整个商场也于同年1月18日开业，实际计租时间为同年7月18日，可知原告在通过消防验收及竣工时间即2016年5月31日前实际交付，并由被告开业经营，并实际使用商铺至今。其次，案涉房屋交付时未通过消防验收等，系相应管理性法律规范，不影响案涉合同效力及租金支付；若因前述存在的问题导致该期间被告无法正常经营并导致相应损失的，其可依法另行主张。再次，在2016年5月31日之前，被告尚处于约定的装修免租期，不产生相应租金损失。此外，被告主张在通过消防验收及竣工之后，因店铺未通过消防验收及消防罚款导致无法正常经营，其经营店铺的二次消防验收问题，应系经营者的义务，不能归责于原告，被告的该项辩称于法无据，故不予采信。关于车库高度问题，被告主张该问题影响其经营并产生损失，未提供任何证据予以证实，故不予采信。关于漏水维修及相应违约责任问题，根据另案鉴定确定的漏水问题及渗漏原因，即使确属第三方施工或改造等原因所致，也均属原告的合同责任范畴，且其也未提供任何证据证明存在被告的使用或改造不当等问题。此外，对于出现的渗漏问题，原告也未提供有效证据证实已尽约定的维修等义务。综上，可认定案涉商铺的渗漏问题，应由原告承担相应违约责任，但该项赔偿责任的承担，不能对抗合同的主要义务，且这与被告实际经营商铺并使用至今的事实相违背，故被告主张可拒付租金的理由不成立。综上，本案中被告未按约支付租金，违反合同约定，原告就渗漏问题未进行维修等，亦违反合同约定。经本院释明，双方对合同解除时间点2017年11月24日予以认可，本院予以确认，并认定系双方原因所致。现原告主张确认合同解除并要求被告腾退并返还租赁物、支付所欠至合同解除之日止的租金、物业费，以及合同解除后占用期间的物业费，符合合同约定，应予支持。经核算，合同解除前尚欠的租金为925539.24元。就被告已付的履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，因其在另案中已提出独立返还主张，故在本案中不予处理。至于合同解除前尚欠的物业费，虽然原告主张为78407.74元，但其于庭审中明确以计算表为准，计算表显示该项费用为62205.12元，且经核算确认，故对该款予以支持，其余部分不予支持。至于原告主张的占用费，其计算标准为原租金标准的两倍，本院考虑其实际损失及合同解除的原因，故酌情确定为原租金标准，故对原告该项请求的合理部分予以支持，其余部分不予支持。二、关于逾期付款违约金与合同提前解除违约金的主张，以及原告实际损失及违约责任的认定。就逾期付款违约金，系填补守约方的损失，自无疑问。就合同解除违约金，原告主张系在逾期付款等违约金之外，双方并未就惩罚性条款作特别约定并构成独立条款，且该项不符合补偿性违约金的损失填补规则，故不能同时计算。结合前述分析，系双方原因导致合同履行问题，故对双方的违约金请求均不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州萧山御龙商业管理有限公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除； 二、王琦宏在本判决生效后十五日内向杭州萧山御龙商业管理有限公司腾退并返还位于萧山宝龙城市广场4、5号楼第1、2层编号为S4-F1-010~016、S5-F1-001~002、S5-F1-017~021、S5-F2-002~007的案涉商铺； 三、王琦宏在本判决生效后十日内支付杭州萧山御龙商业管理有限公司租金925539.24元； 四、王琦宏在本判决生效后十日内支付杭州萧山御龙商业管理有限公司物业费62205.12元； 五、王琦宏在本判决生效后十日内按77756.4元/月的标准支付杭州萧山御龙商业管理有限公司自2017年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占用费； 六、王琦宏在本判决生效后十日内按12959.4元/月的标准支付杭州萧山御龙商业管理有限公司自2017年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止的物业费； 七、驳回杭州萧山御龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25834元，减半收取计12917元，由杭州萧山御龙商业管理有限公司负担6438元，王琦宏负担6479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年三月二十七日 书记员  富美芳