山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0921民初4079号原告：王涛，女，1982年8月2日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：吴晨，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：冯胜年，男，1946年1月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。第三人：朱慧芳，女，1957年1月30日出生，汉族，住宁阳县。原告王涛与被告冯胜年、第三人朱慧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王涛及其委托诉讼代理人吴晨到庭参加诉讼，被告冯胜年到庭参加诉讼，第三人朱慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告买卖合同，被告返还购房款126000元及利息损失以及违约金；2、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告王涛变更诉讼请求为：1、确认原被告房屋买卖合同无效，由被告返还房款126000元及房款占用利息；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2018年9月10日签订房屋买卖合同，约定被告将宁阳县磁窑镇钜平小区2号楼的房屋出卖给原告，原告依约支付了购房款，2019年6月份，第三人朱慧芳私自闯入涉案房屋，拒不搬出，为维护原告权益，原告诉至本院，请求判如所诉。被告冯胜年辩称，合同有效，不同意解除，不返还购房款，理由如下：1、房屋买卖是在双方自愿，没有外力胁迫的情况下完成的，是合法的民事行为。原告在2018年12月19日即将预付款5000元汇入被告冯胜年的账户，而后在2019年3月12日才签订合同，是为了先占有房屋，致使被告无法再与他人洽谈卖房；2、房屋买卖行为已经完成，房款已经结算清楚；3、2019年4月16日，房屋已经完整移交；4、房屋买卖合同有效，合同的签订过程及合同的内容完全符合合同法规定；5、对于第三人朱慧芳私自进入原告购买的房屋一事，系朱慧芳对原告权利的侵害，应由原告自行处理；6、该房屋不存在纠纷，被告冯胜年在原房主邹乐香处购买了涉案房屋，该房屋系邹乐香自愿出售，与朱慧芳无关，被告也不认识朱慧芳。第三人朱慧芳辩称，1、冯胜年作为浙江人，无权购买涉案小产权房，冯胜年与我母亲之间的房屋买卖合同是无效的；2、我母亲邹乐香于2019年2月份去世，据我了解我母亲在2018年9月份曾自述将房屋出售给冯胜年，其自述时已经患病，卖房不是母亲真实意思；3、涉案房屋是我母亲与父亲的，我有权利继承父亲的那一份；4、冯胜年以8万元购买涉案房屋，后以12.6万元出售给原告王涛，王涛又将涉案房屋以14.8万元的价格出售给南驿的某人（该人知道房屋存在纠纷后，与王涛解除了合同），短短数月，房屋多次转手，王涛接手后加价出售，其与被告之间存在欺诈行为；5、我并非私自闯入，我是用父母留给我的钥匙进入的；6、冯胜年出售房屋时，实际是由朱康凤与朱凤霞经手，冯胜年只是帮助朱凤霞倒卖涉案房屋的托；7、我为父母购置的家具和生活用品，被道和房产中介公司和王涛丢弃，应给我赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1、房屋买卖合同一份（合同载明甲方为邹乐香，乙方为冯胜年，内容为：甲方自愿将坐落在宁阳县磁窑镇钜平小区二号楼209室的房屋及储藏室出售给冯胜年，房款为80000元整，定金为1000元，剩余尾款于2018.10支付，落款时间为2017年7月31日）、证明一份（内容为：“证明，兹证明南村村民朱达智在前丁村钜平花园小区二号楼，购房号209，总房款由镇政府统一支付，特此证明，见证人丁某，2010年12月24日”，该证明加盖宁阳县磁窑镇前丁家庙村钜平花园小区建设管理办公室的公章），原告据此涉案房产来源。2、二手房买卖合同一份（合同载明出售人为冯胜年、买受人为王涛，主要内容为冯胜年将坐落于宁阳县的房屋，建筑面积为90平方米，出售给王涛，附属设施为房屋内的一切，房屋成交价款为130000元，合同由原被告签名确认，落款时间为2018年9月10日）、二手房买卖证明一份（载明房屋出售后，如遇拆迁、补偿，与冯胜年无关），原告据此原、被告签订的房屋买卖合同内容。3、付款凭证两份（第一份载明2019年3月13日由宿方亮向冯胜年汇款5000元，第二份载明2019年4月12日由宿方亮向冯胜年汇款121000元），原告据此在主张支付了涉案房屋的购房款。4、询问笔录复印件两份，原告据此主张其曾报警，涉案房屋现有第三人实际控制。被告冯胜年对以上证据无异议，第三人朱慧芳对第一份证据有异议，主张出售房屋并非其母亲邹乐香的真实意思，对第二份证据无异议，对其他证据表示不知情。经审查，原告举证的证据与本案有关联，依法确认为有效证据使用，对于证明目的结合其他证据予以综合认定。被告冯胜年为证明其主张，提交以下证据：二手房买卖合同一份（该合同主体内容与原告举证的合同内容一致，但本合同约定购房款为126000元，定金为5000元，剩余尾款于买方在北京回来支付，4月中旬，合同落款时间为2019年3月12日），被告据此主张2018年下半年，其通过他人认识了原告，原告自述其是房产中介，2018年8、9月份洽谈时，原告曾付定金5000元，后没卖成，退了款。2019年3月份双方再次洽谈出售房屋的事情，房款付清后，其将钥匙交给了原告本人。原告对该证据真实性无异议，第三人表示不知情，经审查，原告举证的证据与本案有关联，依法确认为有效证据使用，对于证明目的结合其他证据予以综合认定。第三人朱慧芳未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院经审理认定事实如下：原告王涛系房屋买卖中介公司职员，2018年9月10日，其以个人名义与被告冯胜年签订房屋买卖合同，合同约定原告王涛购买被告冯胜年的房屋，购房款为13万元，房屋位于宁阳县的房屋，后该交易取消。2019年3月12日，原告王涛再次以个人名义与被告冯胜年签订房屋买卖合同，房屋仍为原房屋，购房款变更为126000元。2019年3月13日，原告王涛以其中介公司负责人宿方亮的银行账号向被告冯胜年汇款5000元，2019年4月12日以同样的方式向被告冯胜年汇款121000元。房款付清后，被告冯胜年向原告王涛交付了涉案房屋。另查明，该涉案房屋原房主为案外人邹乐香，第三人朱慧芳系邹乐香之女，房屋系在土地上建设。该系列楼房建成后，未办理征地、出让、规划、完税等手续，未办理房产登记手续。原告王涛户籍地为宁阳县，被告冯胜年户籍地为浙江省长兴县雉城镇双龙3组，两人均非涉案房屋所在村的集体组织成员。本院认为，我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。本案中，原、被告并非涉案土地所在村的集体组织成员，现有证据亦不能证明涉案房屋及土地取得了规划许可证及建设用地使用权证，故涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告冯胜年依法应将购房款返还给原告王涛。原告王涛另要求被告冯胜年支付房款占用利息，因原告王涛系房产中介，其对房屋现状知情且购买涉案房产并非自用，在此情形下其仍然操作购房事宜，本身亦存在过错，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条之规定，判决如下：一、原告王涛与被告冯胜年签订的房屋买卖合同无效。二、被告冯胜年于本判决生效后七日内返还原告王涛购房款126000元。三、驳回原告王涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告王涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  王 强人民陪审员  郭长山二〇二〇年三月十九日书 记 员  杜焕波