西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终2021号 上诉人（原审原告）：冯某某，女，1981年1月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区、。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，系该公司员工，住西安市碑林区XX路XX段XX号省。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人冯某某因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯某某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由雅居乐公司承担。事实和理由：一审法院置合同约定不顾，将合同约定的违约金计算标准降低为日万分之零点六，无事实和法律依据。冯某某交纳大修基金的日期为2016年10月30日，非雅居乐公司向冯某某送达大修基金收据的2017年3月30日的日期，冯某某不存在逾期提交办证资料，一审法院认定逾期提交办证资料150天与事实不符，应予纠正。契税的交纳时间为2016年12月2日，也在办证通知规定的从2016年10月30日起30个工作日期限内，故契税的缴纳时间也不存在逾期的情形。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；冯某某没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。缴纳大修基金属于冯某某的义务，冯某某提交办证所需资料的时间及缴纳各项费用并取得正式票据的时间不应计算在办证期限内，应予扣除。请求驳回上诉，维持原判。冯某某向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司向其支付逾期办理房屋不动产权证的违约金17516.74元；2.本案诉讼费由雅居乐公司承担。后，冯某某变更第一项诉讼请求为：判令雅居乐公司向冯某某支付逾期办理房地产证书的违约金29217元（以676322元为基数，按照日万分之一，从2016年9月30日至2017年12月6日止）。一审法院经审理查明：2012年10月13日，冯某某（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：冯某某购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园3幢1单元23层121301号房屋一套，总价款676322元，房屋交付时间为2014年9月30日前。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用的，则出卖人办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，冯某某向雅居乐公司支付了购房款676322元，2014年9月30日，雅居乐公司向冯某某交付涉案房屋。2016年10月16日，雅居乐公司向冯某某发出办证通知书，要求其于2016年10月31日前向雅居乐公司提交办证资料、缴纳大修基金。冯某某于2016年10月30日到雅居乐公司公司提交办证资料、缴纳大修基金，并分别于2016年10月30日、2016年12月2日、2017年3月30日交纳了产权登记费、契税及房屋专项维修资金。2017年12月6日，西安长安区不动产登记局向冯某某核发不动产权属证书。现冯某某以雅居乐公司逾期办理不动产权证违反了合同约定为由，遂诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款676322元为基数按日万分之一支付自2016年9月30日至2017年12月6日的违约金共计29217元，并承担本案诉讼费。雅居乐公司认为冯某某主张的违约金过高，请求一审法院予以调低，本案审理过程中，冯某某、雅居乐公司各坚持其诉辩意见，调解未果。一审法院认为，冯某某、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，冯某某、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定雅居乐公司应在冯某某交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，否则雅居乐公司应自逾期之日起至房地产权证出证之日止，按冯某某已付购房款的日万分之一向冯某某支付违约金，交房时间为2014年9月30日，但雅居乐公司未能在交房后730天内为冯某某办妥房地产权证，构成违约，故冯某某主张雅居乐公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。对于雅居乐公司辩称请求适当降低违约金数额一节，一审法院以冯某某的实际损失为基础，兼顾其房屋所有权证书已实际核发、雅居乐公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。违约金的计算期间应自交房后730天的次日起计算至房地产权证出证之日，但应扣除冯某某逾期向雅居乐公司提交全部办证资料的期间150天。故雅居乐公司应付的违约金为：按已付房款676322元的日万分之零点六，计算283天为11483.95元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告冯某某支付违约金 11483.95元；二、驳回原告冯某某的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，冯某某已预交，由冯某某负担322元，由雅居乐公司负担208元，连同判决之款一并支付给冯某某。本院二审期间，上诉人冯某某提交了一份中国民生银行个人账户对账单，拟证明冯某某于2016年10月30日向雅居乐公司转账12612元。雅居乐公司对该证据质证意见为，该证据系复印件，无法确定真实性，故对真实性不认可，且不属于二审新证据，证明目的不认可。经本院核对2017年3月30日专项维修资金缴存收据，该收据显示缴存金额为12532.35元，与上述费用不一致，且转账时间与出票时间相差较远，对此冯某某未进一步说明，该证据也不属于新证据，故本院对于该证据不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，冯某某如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司向冯某某交付了涉案房屋。按照合同约定雅居乐公司应在冯某某交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，否则雅居乐公司应自逾期之日起至房地产权证出证之日止，按冯某某已付购房款的日万分之一向冯某某支付违约金。涉案房屋交房时间为2014年9月30日，但雅居乐公司未能在交房后730天内为冯某某办妥房地产权证，构成违约，雅居乐公司应当承担违约责任。因雅居乐公司请求降低违约金数额，因违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据冯某某在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，故一审法院以冯某某的实际损失为基础，兼顾房屋所有权证已经核发的事实，及双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定逾期办证违约金计算标准，并无不妥。关于冯某某上诉主张其交纳大修基金的日期为2016年10月30日，冯某某不存在逾期提交办证资料，不应扣除逾期提交办证资料150天一节，因冯某某一审中提交的专项维修资金缴存收据显示时间为2017年3月30日、缴存金额12532.35元，冯某某二审提交的银行个人账户对账单交易金额与专项维修资金缴存收据金额不一致，且转账时间与出票时间相差较远，对此冯某某均未作说明，且该证据也不属于新证据，不足以反驳和推翻专项维修资金缴存收据，本院对于该证据不予认定。故冯某某的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，冯某某上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243元，由冯某某负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何强        审判员  张楠 二〇二〇年三月十九日（院印）书 记 员 周美丽