贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终466号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义市龙鼎物业服务有限公司。住所地，贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中段东侧侨龙财智国际C栋二层。法定代表人：陈成，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，贵州悠南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小英，女，1972年10月6日出生，汉族，户籍住所地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：徐书贵，播州区苟江镇法律服务所法律工作者。原审被告：遵义市侨龙房地产开发有限公司。住所地，贵州省遵义市汇川区上海路49号。统一社会信用代码：91520300795278486L。法定代表人：陈明全，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，贵州悠南律师事务所律师。原审被告：李桂青，女，1968年5月28日出生，汉族，户籍住所地贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，贵州悠南律师事务所律师。原审被告：陈成，男，1992年2月8日出生，汉族，户籍住所地贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，贵州悠南律师事务所律师。原审被告：陈明全，男，1966年8月10日出生，汉族，户籍住所地贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，贵州悠南律师事务所律师。上诉人遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎物业）因与被上诉人黄小英及原审被告遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开）、李桂青、陈成、陈明全租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月6日进行了二审调查询问，上诉人龙鼎物业及原审被告侨龙房开、李桂青、陈成、陈明全的共同委托诉讼代理人赵伟，被上诉人黄小英的委托诉讼代理人徐书贵到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龙鼎物业上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5648号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》已解除；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》性质为委托代理合同而非租赁合同，上诉人仅代理被上诉人对外招租与管理，并不直接对房屋占有、使用和收益，上诉人有权行使单方解除权；二、上诉人已经在2019年6月向被上诉人邮寄送达了《合同解除函》，被上诉人收悉且未在异议期内向法院起诉要求确认无效，故应认定双方之间的《房屋委托管理协议》已经解除；三、双方在签订《房屋委托管理协议》时，案涉物业所在地属于南部新区，招商环境好，但后因新区撤销，招商环境发生重大变化，若继续履行合同会造成上诉人不可估量的损失。因此，一审判决内容未能客观、公正，结果有失偏颇，请求二审人民法院依法支持其上诉请求。黄小英辩称，《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》是在侨龙房开的组织下签订的，侨龙房开与龙鼎物业是同一家开班的，足以说明《房屋委托管理协议》是《商品房买卖合同》的从合同，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。侨龙房开、李桂青、陈成、陈明全同意龙鼎物业的上诉意见。黄小英向一审法院起诉请求：1、判令侨龙房开、陈明全、李桂青履行购房承诺包5年反租义务，并依法确认购房时签订的《房屋委托管理协议》有效，由原审被告共同支付未履行的租金3倍14277元；2、本案的诉讼费、保全费由原审被告承担。龙鼎物业提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋委托管理协议》已解除；2、诉讼费由黄小英承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，黄小英与侨龙房开签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的侨龙财智国际项目第A座3层17号（房号1-3-17）房屋，建筑面积共49.28平方米。随即又与龙鼎物业签订了《房屋委托管理协议》，约定由黄小英将其购买的侨龙财智国际项目第A座3层17号（房号1-3-17）房屋，建筑面积共49.28平方米，委托给龙鼎物业代为出租并负责管理，协议中第二条约定委托期限为陆拾个自然月，自黄小英将房屋交付给龙鼎物业（即接房第二日）之日起连续计算，接房的第二日起叁个月为装修免租期（此叁个月含在黄小英的陆拾个月招租管理期限内）；协议第三条约定龙鼎物业在受托管理期间保障黄小英获得50元／平方米／月的租金收益，若经龙鼎物业谈判承租人支付的租金高于50元／平方米／月的，超出部分金额归龙鼎物业所有，低于50元／平方米／月的，由龙鼎物业负责补足，租金支付方式为半年一付。协议签订后，龙鼎物业支付了黄小英的租金143081元（两套房），尚欠租金29160元。一审法院认为：黄小英与龙鼎物业签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因龙鼎物业尚欠黄小英租金29160元，故黄小英请求龙鼎物业支付租金的诉讼请求，予以支持。关于黄小英认为原审被告存在欺诈行为，故请求原审被告支付黄小英3倍租金及资金占用费，无事实依据，对黄小英的该诉讼请求，不予支持。由于侨龙房开对双方签订的《房屋委托管理协议》进行了担保，故侨龙房开对龙鼎物业支付租金义务承担连带责任。陈成、陈明全、李桂青不承担本案责任。关于龙鼎物业请求确认双方签订的《房屋委托管理协议》已解除的诉讼请求，因无事实及法律依据，故对龙鼎物业的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认黄小英与遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司签订的《房屋委托管理协议》有效；二、由遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黄小英租金29160元；三、驳回黄小英其余诉讼请求；四、驳回遵义市龙鼎物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元（已减半收取），反诉费30元，共计108元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、《房屋委托管理协议》的性质如何认定；二、《房屋委托管理协议》是否解除。关于争点一。上诉人龙鼎物业与被上诉人黄小英及原审被告侨龙房开三方当事人签订的《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同，理由如下：（1）根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”规定，委托合同的主要权利义务在于由受托人处理委托人事务，委托人向受托人支付报酬。而本案《房屋委托管理协议》的核心内容系黄小英将从侨龙房开购买的房屋提供给龙鼎物业对外出租经营，由龙鼎物业将收取的租金交给黄小英。该项约定不能反映黄小英向龙鼎物业支付报酬的意思表示，反而体现了龙鼎物业按期固定向黄小英支付租金的内容。因此，《房屋委托管理协议》的内容更加符合租赁合同的性质。（2）《房屋委托管理协议》约定如龙鼎物业与承租人谈判后的租金低于50元/平米/月的标准，差额部分由龙鼎物业补足。这一事实更加说明龙鼎物业负有直接向黄小英支付租金的义务。这一约定明显与委托合同的特征不符。综上，涉案《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同而非委托合同。关于争点二。由于《房屋委托管理协议》不属于委托合同，龙鼎物业不能依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”规定单方解除合同。据此，龙鼎物业关于合同已经解除的主张不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由遵义市龙鼎物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年三月三十一日书记员  覃 烨