云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初110号原告：云南久者生物科技开发有限公司。统一社会信用代码：91530112072479874G。住所：云南省昆明市西山区环城西路611-613号A幢17层4号。法定代表人：郑开云，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石哲，云南晨晓律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南兴科企业集团有限责任公司。统一社会信用代码：91530000216545368F。住所：云南省昆明市前卫镇四道坝。法定代表人：谢兴科。被告：谢兴科，男，汉族，1964年2月25日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被告：昆明新科技良种种养殖场。注册号：5300001004493。注册地址：云南昆明拥护李家场村。法定代表人：谢兴科。原告云南久者生物科技开发有限公司（以下简称：久者生物公司）诉被告云南兴科企业集团有限责任公司（以下简称：兴科公司）、谢兴科、昆明新科技良种种养殖场（以下简称：新科技养殖场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告久者生物公司的委托诉讼代理人石哲到庭参加了诉讼，三被告经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告久者生物公司向本院提出诉讼请求：1、三被告在十日内一次性连带返还原告久者生物公司租金及保证金18万元；2、三被告在十日内一次性连带支付原告久者生物公司违约金共18000元；3、三被告在十日内一次性连带赔偿原告久者生物公司装修损失10万元；4、三被告在十日内一次性连带赔偿原告久者生物公司腾房搬运费共计4100元；5、三被告在十日内一次性连带支付原告久者生物公司以上述1-4项欠款共计302100元为本金，以2%为月息自2019年6月1日起至上述欠款支付完毕之日止的利息；6、三被告在十日内一次性连带支付原告久者生物公司因主张本次债权所产生的律师费（按照《云南省律师服务收费行业指引标准计算》）共计13996元；7、三被告承担本案的所有诉讼费、公告费用。事实和理由：原告久者生物公司与被告兴科公司于2018年7月10日签订《兴科温泉房屋租赁协议》，约定被告兴科公司将位于拥金路10号兴科温泉花园以2018年10月1日至2023年10月1日每年房租16万元、2023年10月1日至2028年10月1日每年房租19.2万元的价格出租给原告久者生物公司使用。其中额外收取2万元作为保证金，并约定任何一方违约须承担本协议总款10%的违约金。原告久者生物公司于2018年7月11日履行完毕全部付款义务，并对涉案租赁物进行装修，2019年因该租赁物被政府拆除，原被告协商后于2019年5月15日签订《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》，约定被告兴科公司应于2019年5月31日前退还原告久者生物公司房屋租金及保证金共计18万元并赔偿装修损失10万元，以及根据原告久者生物公司出具的搬运费付款凭证赔偿原告久者生物公司腾房搬运费共计4100元，并由违约方向守约方支付本协议总金额10%的违约金，且被告谢兴科自愿为被告兴科公司提供担保。经原告久者生物公司核实，被告新科技养殖场系涉案租赁物的产权人，因两家被告公司的法定代表人均为被告谢兴科，原告久者生物公司认为被告新科技养殖场知晓租赁情况，应承担责任。故将上述三被告诉至人民法院。三被告均未到庭答辩。原告久者生物公司所举《兴科温泉房屋租赁协议》、《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》、装修租赁房屋的相关照片、《西山区“城中村”第21号片区重建改造项目征地拆迁安置补偿协议（非住宅）》、民事委托合同、招商银行回单、律师费、公告费发票，经法庭核对证据原件无误，且证据均与本案存在关联性，故本院予以采信；对原告久者生物公司所举租金及保证金银行转款凭证，因付款人涉及案外人，在付款人未到庭陈述的情况下，本院对该证据不予确认；对《租赁场地协议》因与本案无关联性，本院不予确认。至于支付装修款、搬运费的相关凭证，因能够与原告提交的租赁房屋照片相互印证，本院予以采信。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，原告久者生物公司（乙方）与被告兴科公司（甲方）签订《兴科温泉房屋租赁协议》，约定：一、租赁标的物甲方将其所有的四栋二层房屋租赁给乙方，位于拥金路10号兴科温泉花园，建筑面积为864平方米，占地面积为528平方米。三、租赁期限、交付时间1、租赁期限为十年，即自2018年10月1日起至2028年9月30日止。2、交付时间：甲方应于2018年10月1日起将租赁物交付乙方。四、租金、履约保证金A、2018年10月1日-2023年10月1日，每年房租十六万……C、乙方在本协议签订生效当天以银行转账方式支付履约保证金2万元给甲方，租赁期届满当天甲方退还乙方。八、违约责任1、合作期间双方必须信守协议，任何一方违反本协议的任何一条约定，须承担本协议总价款10%违约金。2019年5月15日，原告久者生物公司（乙方）、被告兴科公司（甲方）、被告谢兴科（担保人）三方签订《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》，约定：鉴于甲乙双方于2018年7月10日签订《兴科温泉房屋租赁协议》（以下简称：原协议）……现因2019年5月7日该租赁房屋被当地政府依法拆除，甲方未提前通知乙方，导致乙方被迫在拆除当日匆忙搬迁，现乙方已无法继续使用该租赁房屋，甲方愿意赔偿乙方的损失，甲方法定代表人谢兴科自愿作为担保人。经甲乙双方协商一致，达成以下条款：一、甲方在2019年5月31日前退还乙方交纳的房屋租金及保证金（房屋押金）共计18万元。二、甲方在2019年5月31日前向乙方支付装修损失共计10万元。甲方在2019年5月31日前向乙方支付乙方腾房搬运费及其他额外费用合计4100元。五、违约责任1、本协议签订后，双方必须诚信遵守，任何一方违反本协议的任何一条，违约方必须向守约方支付本协议总金额10%的违约金，并承担因此违约行为给守约方造成的一切损失。4、本协议所称的损失包括但不限于租金、租金利息、保证金、保证金利息、赔偿金、赔偿金利息、违约金、诉讼费、保全费、执行费、律师费（按照《云南省律师服务收费行业指引标准》计算）、逾期利息及其他为实现债权而发生的费用。（本协议涉及利息，甲乙方均同意按照年息24%的标准计算）六、其他1、甲方法定代表人谢新科自愿为甲方的上述债务承担连带保证责任。《西山区“城中村”第21号片区重建改造项目征地拆迁安置补偿协议（非住宅）》中确认，被告新科技养殖场系兴科温泉花园拆迁时的被补偿人。原告久者生物公司因本案支出律师代理费13996元以及公告费700元。另，原告久者生物公司于2019年7月19日第一次以房屋租赁合同纠纷起诉被告兴科公司、谢兴科至本院，后于2019年12月10日撤回起诉。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中，原被告之间签订《兴科温泉房屋租赁协议》、《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。原告久者生物公司与二被告签订《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》时约定被告兴科公司应当于2019年5月31日之前退还原告久者生物公司租金16万元、保证金2万元，并支付装修损失10万元以及腾房搬运费及其他额外费用4100元。原告久者生物公司陈述，直至法庭辩论终结前，被告兴科公司均未按照约定履行任何支付款项的义务，故本院判令被告兴科企业应当向原告久者生物公司支付租金16万元、保证金2万元、装修损失10万元、腾房搬运费4100元。根据《兴科温泉房屋租赁终止协议（补充协议）》第五条1、4约定，本院判令被告兴科公司应当向原告久者生物公司支付违约金1.8万元、公告费700元、律师费13996元。至于原告久者生物公司主张的利息，虽双方有约定，但违约金与利息的共同主张已超过年利率24%，故本院酌情支持部分诉讼请求，即以应退还租金、保证金、装修损失、腾房搬运费的总和284100元为基数自2020年3月5日起至款项付清之日止按年利率24%计算的利息。被告谢兴科自愿对被告兴科公司的上述债务承担连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”、第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款规定：“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”，原告久者生物公司已于2019年7月19日向被告谢兴科主张过担保责任，被告谢兴科的担保责任仍在担保期限内，故本院对原告久者生物公司要求被告谢兴科对上述债务承担连带还款责任的诉讼请求予以支持。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”，故被告谢兴科对上述债务承担连带还款责任后有权向被告兴科公司进行追偿。至于原告久者生物公司要求被告新科养殖场承担连带还款责任无事实和法律依据，本院予以驳回。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南兴科企业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告云南久者生物科技开发有限公司租金及保证金共计18万元。二、被告云南兴科企业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告云南久者生物科技开发有限公司违约金1.8万元、装修损失10万元、腾房搬运费4100元。三、被告云南兴科企业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南久者生物科技开发有限公司律师费13996元、公告费700元；并支付以284100元为基数自2020年3月5日起至款项付清之日止按年利率24%计算的利息。四、被告谢兴科对上述债务承担连带还款责任。五、驳回原告云南久者生物科技开发有限公司对昆明新科技良种种养殖场的全部诉讼请求。六、驳回原告云南久者生物科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6222元（原告已预交），由原告云南久者生物科技开发有限公司负担215元，被告云南兴科企业集团有限责任公司、谢兴科负担共同6007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  王 肖人民陪审员  李沙佧二〇二〇年三月九日书 记 员  李捷颖