辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初7553号原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托代理人：金迎，该公司工作人员。被告：刘晓丹，女，1956年2月29日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：孙国风，男，1958年1月25日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告刘晓丹物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人金迎，被告刘晓丹委托代理人孙国风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币6108元；2、请求判令被告支付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费人民币576元；3、请求判令被告支付原告拖欠期间的滞纳金人民币400元，以上3项（物业费、电梯费、滞纳金）总计人民币7084元。4、请求判令被告刘晓丹承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2003年进驻东方威尼斯小区，并与该小区的业主委员会签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告刘晓丹在实际接受了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业服务费的标准为：住宅部分物业服务费为每月每平方米1.5元，电梯费每月每人人民币12元，车位物业费120元/月，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的千分之三计算滞纳金。被告刘晓丹于2006年9月14日入住原告提供服务的小区，为东方威尼斯小区一组团2#2-5-1的业主，该房屋的建筑面积为169.68平方米，原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的房间物业费、电梯费共计人民币6684元，原告一直向被告催要拖欠的物业费未果，故起诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告刘晓丹辩称，1、原告长期怠于、拒绝履行房屋维护、维修管理义务，致使被告的住房无法居住，被告不交纳物业费是行使抗辩权。被告于2007年1月24日付款购买五楼1号住房，于2007年3月11日与开发商沈阳银基发展有限公司、沈阳银基物业有限公司三方签定了合同（业主临时公约）。被告于2007年4月入住后,发现主卧窗户顶部从六楼的外墙漏雨,还有客厅的阳台等处陆续漏雨。根据合同第三条之11、第五条之5、第六条之7、之９，第十一条之4，第五十一条,第七条之1.1，原告有“房屋共用部位维修”的义务，被告要求原告履行维修义务。在被告的再三催促下，原告虽然进行了维修，除餐厅北窗、儿卧窗户不漏外，其它处仍然漏雨。经屡次催促维修，原告维修仍然无果，漏雨愈加严重、多处漏雨，无法居住，被告无奈于2010年4月1日行使抗辩权，停止交纳物业费用。原告虽然长期怠于履行维修义务，并没有拒绝履行维修义务的意思表示，甚至在2016年7月下旬还向被告承诺继续维修。但是，原告突然于2016年9、10月份明确拒绝履行维修义务，推脱房屋漏雨维修属于开发商的质量维修责任，与原告无关，并于2016年11月9日起诉，要求被告交纳物业费。2、原告一直负责被告房屋外墙漏雨部位的维修。被告从2007年1月24日购房，同年4月入住后，发现漏雨至2016年9、10月份，原告一直负责被告房屋的维修,原告曾与维修施工人员一起至少有二次到被告屋内检查、维修，有照片和微信记录为证。原告管理人员也多次到被告家内察看漏雨情况,从未有拒绝维修、不管的意思表示。3、原告有维修被告房屋外墙漏雨部位的义务（1）、物业管理服务费包括房屋公用部位的维修费用。根据三方合同第七条之1.1约定：“物业管理服务费由房屋共用部位、共用设施设备共用设施设备、公共配套设施、附属配套建筑和设施的运行、维修、养护费构成。不包括上述部位的大中修、更新、改造的费用，以及保修期以后入户内的维修费”。物业管理服务费包括房屋公用部位的维修费用，物业就有维修义务。（2）、根据合同第三条之11、第五条之5、第六条之7、之９，第十一条之4，第五十一条,第七条之1.1，原告有“房屋共用部位维修”的义务，保证被告正常居住。（3）、被告有权要求原告履行维修义务。根据合同第十一条（建筑及设施设备质量问题的处理及维修）之4款：“甲方（被告）有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备的状况，建议丙方（原告）及时组织修缮或采取其它措施”之约定，被告有权要求原告履行维修义务。（4）、原告的实际维修行为也证明原告有维修的义务。从2007年4月入住至2016年7月，被告屡次要求原告履行维修义务，原告从未有拒绝维修的意思表示，也对被告的房屋进行了几次维修。3、原告以无法启动维修基金为由不能维修的理由不能成立。启动维修基金只有在维修较大规模、需要较多资金的大、中维修时才须启动维修基金，这是基本常识，也是维修基金的本意，不可能是一些简单的小修就必须使用维修基金。原告多年对被告所居住的房屋建筑的外墙、电梯、上下水设施、电气设施、进行的维修，就都没有使用维修基金。也包括对一组团3号、7号楼等其它房屋外墙的维修也没有启动维修基金。被告房屋只是外墙保温材料漏雨，只是一个简单的维修，根本不需要启动维修基金，原告实际上对被告房屋漏雨进行了的几次维修也证明不需要启用维修基金。4、原告谎称从来没有对被告的房屋维修过，几次维修是开发商的行为，不是原告的行为，与原告无关。但是，原告不提供任何证据证明，也不向被告移交相关证据，协助被告向开发商主张权利。违反了诚实信用的基本原则。上述可见，原告诉被告不支付物业费用的理由不仅不能成立，反而是原告违约不履行义务在先，造成被告不能正常居住、无法生活，还造成被告屋内财产遭受严重损失，被告不得已行使抗辩权。故请求法院：1、驳回原告的诉讼请求；2、判令原告立即履行维修房屋漏雨的义务，保证被告能够正常居住生活；3、判令原告赔偿被告不能居住期间的物业费损失；4、判令原告赔偿室内财产水浸损失：包括主卧地板、窗户和壁纸，客厅吊顶，儿卧的壁纸，红木家俱水浸变形，主卧、儿卧、客厅、南北阳台的墙面粉刷损失。经审理查明，被告系位于沈河区房屋的业主，该房屋的建筑面积为169.68平方米。原告2003年进驻东方威尼斯小区的并与东方威尼斯小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为东方威尼斯小区提供物业管理服务，住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，电梯服务费12元/月/人，车位费120元/个/月，仓房0.75元/月/平方米，物业服务费按年交纳，实行预收制，逾期交纳物业管理服务费，每逾期一日，应交纳欠款总额的3‰作为滞纳金。被告所居住的房屋从入住开始即发现有漏雨现象，期间原告曾经协同开发商对原告的房屋进行过维修，但现在仍有漏水情况发生。被告2017年1月1日至2018年12月31日的物业费、电梯费未交纳，共欠物业费6108元、电梯费576元。本院认为，原告沈阳绿城物业服务有限公司系被告刘晓丹所居住（房屋面积为169.68平方米）的“东方威尼斯”小区的物业服务企业，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费、电梯费，其主张符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。对被告提出的房屋漏水问题，此应是房屋质量问题，原告方也曾组织人力对被告房屋进行维修，其已尽到了作为物业公司的服务职能。原告并非房屋买卖关系的主体，对房屋并无质量担保及维修的义务。被告的房屋经过维修仍然存在漏水的问题，其应与小区业主委员会进行联系，启动房屋维修基金进行彻底的修缮。因此，被告的该抗辩意见，因与原告的物业管理服务并无直接关系，其不能成为被告不交纳物业费的理由。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要双方共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。故对被告拒绝缴纳所欠物业费、电梯费的抗辩主张，本院不能支持。对被告提出的其他关于赔偿内容的抗辩意见，因与本案不是同一法律关系，如被告有相关证据材料可另行主张权利。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条之规定，判决如下：一、被告刘晓丹于本判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6108元。二、被告刘晓丹于本判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的电梯费576元。三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求及被告刘晓丹的其他抗辩意见。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘晓丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹审 判 员  刘 芳人民陪审员  唐占刚二〇二〇年三月二十六日法官 助理  白 杨书 记 员  徐 佳