广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2484号原告：韶关市佳居物业服务有限公司，住所：韶关市武江区武江北路154号汇景苑D座首层物业用房。法定代表人：崔洁，该公司经理。委托诉讼代理人：朱应麟，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侦鑫，广东秦唐律师事务所实习律师。被告：黄湄，女，1962年5月21日出生，原住韶关市武江区武江北路154号，现住址不详。原告韶关市佳居物业服务有限公司（以下简称“佳居物业公司”）与被告黄湄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，原适用小额诉讼程序后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告佳居物业公司的委托诉讼代理人朱应麟到庭参加诉讼。被告黄湄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费3810.9元、邮费7.7元，共计3818.6元给原告；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2018年11月27日应支付滞纳金为3372.3元给原告；3、判令被告支付违约金1000元给原告；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告原系滨江汇景小区的物业服务公司，后经业主大会投票表决，业主委员会解除了与原告的前期物业合同，原告于2018年11月27日终止物业服务，并完成撤场工作。被告系滨江汇景小区A栋204房的业主，该房建筑面积92.47㎡。被告在2016年11月24日与原告签订了《物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.58元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期缴纳应根据欠款金额按每日加收欠缴金额千分之三的标准向原告支付滞纳金。被告还在2016年11月24日与原告签订《室内装修管理协议》，协议约定被告缴纳装修押金3000元；禁止搭建建筑物、构筑物以及其他影响建筑结构和使用安全行为；被告违反本协议更改楼宇结构未经原告审批的，除应恢复原状外，尚应付违约金1000元。《物业服务合同》生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，从2016年11月25日至2018年11月27日，被告共欠物业服务费3810.9元，物业管理费滞纳金3372.3元。因此，原告多次向被告邮寄欠费催缴通知书及上门催缴，均无效果。其中，原告分别于2018年9月6日、11月13日在被告入户大门张贴《催费通知》；2019年4月24日、5月12日邮寄欠费催缴通知书给被告，共花费邮费7.7元。而且被告违反《室内装修管理协议》，擅自拆除厨房外墙及搭建雨棚。因此，原告在2017年1月13日书面通知被告，暂扣装修押金，待被告进行整改并恢复其原状后再作退还，并依协议处违约金1000元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。案件审理过程中，原告明确第一项诉讼请求中物业服务费3810.9元包含物业费3374.6元及公摊费436.3元。被告黄湄未作答辩。本院经审理查明：被告黄湄系韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小XX的业主，该房屋建筑面积为92.47㎡。2016年11月24日，被告黄湄（甲方）与原告佳居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：高层住宅（即电梯楼）定为按建筑面积每平方米1.58元/月计算；当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金；逾期3个月仍未缴清者，物业服务中心将采取停水、停电及其他相应措施，仍未缴纳的，由物业服务公司依法起诉至人民法院；公用水电费用的分摊（包含住宅区域内公用路灯电费、梯间灯电费、二次抽水所耗电费、电梯运行电费、智能系统所耗电费）按实际发生的数额由物业区域内实际使用的业主承担，公用水电费用按实际水电用量和水电主管部门核定的价格分摊测算，由业主委员会成员或业主共同测验水电表，业主或物业使用人应在当月交纳物业服务费时一并交纳；本合同期满，甲方没有将继续聘用或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为本合同自动延续。合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或使用人）应继续交纳物业服务费用。2017年7月1日，涉案小区成立了韶关市滨江汇景业主委员会（以下简称“业委会”），并于2017年8月4日按照法定程序在相关部门进行了备案。2018年1月17日，滨江汇景小区第二次业主大会就是否同意解聘原告进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向原告发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与原告不再续约，业委会将依法通过公开、公平、公正的市场竞争机制重新选聘新的物业服务公司。2018年8月2日，业委会向原告发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日下午15时前全面撤离滨江汇景小区。因原告并未撤离，业委会于2018年9月16日再次发出《关于要求佳居物业公司退场的函》。2018年9月29日，业委会向小区全体业主发出《紧急通告》，号召全体业主从2018年10月1日起停止向原告缴纳物业服务费和其他相关费用。2018年11月7日，韶关市武江区住房和城乡建设局于向原告发出《关于责令韶关市佳居物业服务有限公司退出滨江汇景小区的通知》，限原告佳居物业公司于2018年11月14日前退出滨江汇景小区，并向业主委员会或新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房等资料。原告收到通知后，于2018年11月26日复函，同意于2018年11月27日8时撤场，并于当日向滨江汇景小区业主发出《撤场通知》，2018年11月27日进行了撤场交接。针对原告撤场前的物业服务费收取问题，原告认为其向被告提供了物业服务，被告应按约定向原告交纳2016年11月25日至2018年11月27日的物业服务费3810.9元（含公摊费436.3元）及邮费7.7元，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金。原告向被告催缴未果遂诉至本院要求解决。另查明，2016年11月24日，原告（甲方）、被告（乙方）签订一份《韶关市滨江汇景室内装修管理协议》，双方对涉案房屋进行室内装修应遵守的规定进行了约定，其中第五条第5点、第8点约定“禁止搭建建筑物、构筑物、其他影响建筑结构和使用安全行为”、第八条第2点约定“更改楼宇结构未经甲方审批的，除应恢复原状外，尚应付违约金1000元”，原告还按约定向被告收取装修押金3000元。原告认为被告在装修过程中违反协议约定擅自拆除厨房外墙及搭建雨棚，遂向被告发出《装修施工违规通知》，但该通知没有被告签名确认。故原告要求被告支付违约金1000元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《韶关市滨江汇景物业服务合同》及《韶关市滨江汇景室内装修管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告缴纳2016年11月25日至2018年11月27日的物业服务费、滞纳金及邮费的问题。本案中，涉案小区于2018年1月17日通过业主大会就是否同意解聘原告进行表决。2018年1月25日，业委会在小区公示栏张贴表决事项投票结果，投票结果符合“双过半”的法定条件。2018年7月9日，业委会在小区公示栏张贴《关于解除前期物业服务合同的决议》，同时向原告发出《关于解除前期物业服务合同的告知函》，决定与原告不再续约。2018年8月2日，业委会向原告发出《关于滨江汇景物业管理项目交接事宜的函》，要求其移交相关资料，并于2018年9月15日下午15时前全面撤离滨江汇景小区。业委会作出的解聘原告的决定是合法有效的，且业委会据此向原告发出了告知函，之后又发函要求原告于2018年9月15日下午15时前全面撤离小区，应认定原、被告之间物业服务合同权利义务终止的时间为2018年9月15日。业委会发函要求原告撤离涉案小区，但原告并未按时撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，原告无权要求被告支付2018年9月15日之后的物业费。而在2018年9月15日之前，原告作为提供物业服务一方，其依然为滨江汇景小区提供物业服务，被告作为小区业主，亦享受了原告提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费的义务。故被告应向原告缴纳2016年11月25日至2018年9月15日的物业费3170.4元（146.1元/月×21月+146.1元/月÷30天×21天）。至于原告主张的公摊费436.3元，原告并未提交已交纳公摊费用的凭证，也未提交公摊费用明细，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告主张公摊费的依据不足，应由其承担不利后果。至于原告主张的邮费7.7元，因该费用是原告为实现债权所支出的费用，双方并未约定该费用由被告负担，故对原告该诉请本院不予支持。至于原告主张的滞纳金的问题，虽然双方在《韶关市滨江汇景物业服务合同》约定“当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月8日前到乙方物业服务中心交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总额的0.3%作为滞纳金”，但该约定标准过高，结合合同约定的物业服务费缴纳时间，本院酌情调整滞纳金计算方式为以实欠物业费为基数自2016年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张被告支付装修违约金1000元的诉求，因原告并未提交证据证明被告存在违反装修管理协议违规搭建建筑物的行为，且原告提交的《装修施工违规通知》亦没有被告签名确认，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告黄湄应于本判决生效之日起十日内支付2016年11月25日至2018年9月15日的物业费3170.4元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业费从2016年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告韶关市佳居物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市佳居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄湄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  彭志光人民陪审员  王 轩人民陪审员  刘文霞二〇二〇年三月十二日书 记 员  袁吉盛