江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0281民初6172号原告：刘南元，男，1969年1月15日出生，汉族，住江阴市。原告：宗青松，女，1973年7月8日出生，汉族，住江阴市。被告：胡金娣，女，1949年12月12日出生，汉族，户籍地江阴市。被告：费胡忠，男，1974年10月28日出生，汉族，户籍地江阴市。被告：费文忠，男，1977年8月7日出生，汉族，户籍地江阴市。第三人：江阴市人民政府城东街道办事处，住所地江阴市城东街道龙山大街109号。负责人：严伟荣，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：费雪莲，江阴市扬子法律服务所法律工作者。原告刘南元、宗青松与被告胡金娣、费胡忠、费文忠，第三人江阴市人民政府城东街道办事处（以下简称城东办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘南元、宗青松到庭参加诉讼，被告胡金娣、费胡忠、费文忠，第三人城东办事处经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘南元、宗青松向本院提出诉讼请求：1.判令胡金娣、费胡忠、费文忠协助原告将江阴市山观镇南苑二村26幢3××1室及对应的自行车库房屋所有权、土地使用权过户到原告名下；2.判令胡金娣、费胡忠、费文忠承担逾期办理产权证的违约金3万元，与其结欠的房款相抵销；3.本案诉讼费用由胡金娣、费胡忠、费文忠负担。事实和理由：2008年6月18日，刘南元与费某某签订《房地产买卖契约》及《买卖双方房屋交易补充协议》，约定原告购买属于费某某拆迁安置所有的江阴市南苑二村26幢3××1室以及对应的自行车库，合同约定购房款16万元，其中3万元过户后交付。协议签订后原告交付了13万元房款，费某某交付了涉案房屋，但一直未按约履行协助过户义务。费某某现已去世，其法定继承人亦未配合原告完成过户手续，故具状起诉。被告胡金娣、费胡忠、费文忠未作答辩，亦未举证。第三人城东办事处述称：江阴市南苑二村26幢3××1室房屋系拆迁安置房，虽登记在城东办事处名下，但该房屋结算手续已办理完毕，早就具备申领房产证的条件，被安置对象只需要持江阴市房屋登记证明等相关材料前往不动产登记中心办理过户即可，无需办事处出具任何手续。城东办事处只是托管方，费某某是实际产权人，办事处对该房屋的过户无任何过错责任。本院经审理认定事实如下：2008年，甲方江阴经济开发区动迁管理办公室与乙方费某某签订《双作价产权互换协议书》，约定甲方为乙方安置动迁住房，乙方心泾村楼房2间产权于2008年1月15日起归甲方所有，甲方向乙方提供南苑二村26幢3××1室住房一套（房屋建筑面积75.07平方米，自行车库8.21平方米），乙方应支付甲方房款及其他规费共计48901.35元。费某某于2008年1月给付该款项。2008年6月18日，甲方费某某与乙方刘南元、宗青松签订《房地产买卖契约》，约定甲方将涉案房屋（包括车库）转让给乙方，转让价为16万元，乙方于2008年6月21日交付购房定金8万元，于2008年6月28日交付房款5万元，余款于过户给乙方后3××天付清，双方约定于甲方拿到房产证3××日内办理产权过户手续，过户费用一律由乙方承担。协议约定违约责任为：若乙方不能按时向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日由违约方向对方给付上述房地产价款千分之一的滞纳金。该协议甲方处由费某某签字，乙方处由刘南元签字。费某某另注明“同意将该所有房款交付给大儿子费胡忠”。同日，甲方费某某与乙方刘南元签订《买卖双方房屋交易补充协议》，协议载明：甲方有义务在房产证下发后3××日内主动与乙方一起去相关机构办理好该房屋的房产证和土地使用证等一切权利移交事宜。乙方在过户完成后3××日内必须把房产证抵押款3万元整交付给甲方。过户过程中的费用由乙方负责。因甲方原因逾期仍拒绝配合乙方办理过户手续，乙方将有权以法律手段起诉甲方，并强制执行过户给乙方。逾期乙方将有权以每天递减房屋交易款1.0%的计算方式最终结算给甲方，直至扣完抵押款为止。该补充协议由费胡忠、费文忠签字确认。2008年6月21日、2008年6月28日，费胡忠分别收到刘南元给付的购房款8万元、5万元，共计13万元。刘南元支付上述购房款后，费某某即将涉案房屋交付刘南元、宗青松使用。2009年9月27日，江阴市南苑二村26幢3××1室房屋登簿，所有权人为江阴经济开发区办事处，房屋代码为ＪＹＳ000516028。2009年12月11日，江阴经济开发区新城东办事处更名为江阴市人民政府城东街道办事处。2013年12月12日，费某某死亡，费某某父母早于费某某死亡，其配偶为胡金娣，二人育有费胡忠、费文忠。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中刘南元、宗青松与费某某之间的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。刘南元、宗青松已按协议约定给付了购房款13万元（余3万元按约应在过户后3××天付清），因涉案房屋自登簿之日即2009年9月27日起即可办理产权过户手续，费某某怠于履行该合同义务，应承担相应违约责任。现费某某已死亡，其法定继承人应承担该项义务。至于刘南元、宗青松要求办理自行车库的过户手续，因自行车库系涉案房屋的附属物，刘南元、宗青山已实际控制该自行车库，刘南元、宗青松无需另行主张权利。根据补充协议约定逾期办理过户乙方有权每日递减房屋交易款1%直至扣完抵押款（购房余款）3万元为止。该补充协议虽费某某未签字，但鉴于费胡忠、费文忠系费某某儿子，且该补充协议与买卖合同于同一天签订，费某某亦授权费胡忠收取购房款，故可以认定费某某授权费胡忠、费文忠签署补充协议，补充协议中约定的逾期过户违约责任对费某某具有约束力。此外，在费某某死亡后，费胡忠、费文忠作为法定继承人亦应协助办理过户手续，该补充协议对费胡忠、费文忠亦具有约束力。故无论是在费某某死亡前或死亡后，费某某或其继承人均应承担逾期办理产权证的违约金3万元，该款按协议约定从刘南元、宗青松应交付的购房余款3万元中扣除，双方互不负金钱债务。胡金娣、费胡忠、费文忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的懈怠，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡金娣、费胡忠、费文忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将江阴市南苑二村26幢3××1室房屋转移登记至刘南元、宗青松名下，江阴市人民政府城东街道办事处（原江阴经济开发区新城东办事处）履行相应的协助义务；二、胡金娣、费胡忠、费文忠承担逾期办理产权证的违约金3万元，与刘南元、宗青松结欠的3万元房款相抵销。案件受理费4100元、公告费690元，共计4790元（刘南元、宗青松已预交），由胡金娣、费胡忠、费文忠负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘南元、宗青松（原告立案时同意被告直接给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李  峰人民陪审员 俞 小 萍人民陪审员 顾 羽 鸣二〇二〇年三月十二日法官 助理 黄 静 宇书 记 员 华佳慧子本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。