北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11578号原告：康军，男，1978年10月18日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：栗福月，北京冠和权律师事务所律师。被告:林演国，男，1973年6月20日出生，汉族，职业不详，户籍地为浙江省瑞安市。原告康军与被告林演国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告康军及其委托诉讼代理人栗福月到庭参加诉讼。被告林演国经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2018年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ-YXJ201700001）》；2、被告双倍返还原告定金160万元；3、要求判决被告承担保全费20200元；4、将涉案房屋返还给被告；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，原告经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍认识被告。被告陈述其于2013年8月22日购买北京市通州区九棵树大街居住项目地块4#住宅楼a层b单元xxx室房屋（现房屋坐落为北京市通州区翠景北里a号楼b单元xxx室，以下简称xxx室），被告已通过银行贷款方式支付全部购房款，并已缴纳全部税费，现房屋已交付，一个月内可以取得房屋产权证。原告当时查看了被告提供的《北京市商品房预售合同（合同编号：Y1520936）》及其附件、《北京市商品房预售合同补充协议》、《北京市通州区地方税务局第二税务所税务事项通知书》【京地税通二税通（2017）7221号】、《中华人民共和国税收完税证明》等相关材料。原告在现场查看xxx室房屋后，于2017年9月5日与被告就房屋买卖事宜达成一致：“1、被告将涉案房屋以818万元的价格出售给原告；2、原告应于当日支付定金10万元；3、被告应在30日内取得房产证。”原告于2017年9月5日支付被告定金10万元。2017年11月23日，被告以办理房产证需要用钱为由，又收取原告定金30万元。2018年7月25日，在被告承诺如其未在一个月内取得房产证愿意赔偿原告损失的前提下，原告与被告就房屋买卖事宜正式签订《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ-YXJ201700001）》，约定房屋基本情况、房屋交易价格、支付方式、交易事宜等内容。合同签订当日，原告向被告支付定金40万，合计80万元。因被告迟迟未能取得房产证。原告于2019年3月20日及2019年3月21日委托律师向被告发送《律师函》。原告在《律师函》中明确要求：“1、贵方在收到本函之日起5日内取得涉案房屋的不动产权证书；2、贵方在取得涉案房屋的不动产权证书后，立即按照约定履行《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ-YXJ201700001）》。对于上述要求，请贵方在收到本函当日联系我方并在3日内作出书面答复。因贵方的行为已构成根本违约，请贵方务必按照本律师函的要求履行合同义务。如贵方仍怠于或不能履行合同义务，委托人视情况或诉至法院追究贵方法律责任。”被告在收到《律师函》后，仍未能按要求取得房产证。原告认为，被告未能按照约定取得涉案房屋的房产证，导致《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ-YXJ201700001）》无法继续履行，已构成根本违约。因此，原告为维护合法权益特提起诉讼，请贵院依法判决。被告林演国未答辩。经审理查明：出卖人北京祈连房地产开发有限公司（以下简称祈连公司）与买受人林演国签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同编号：Y1520936，主要约定：房屋基本情况：该商品房坐落为通州区九棵树大街居住项目地块4#住宅楼a层b单元-xxx，预测建筑面积133.15平方米，套内建筑面积106.72平方米。用途为普通住宅。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米33144.01元，总价款3537129元。约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他内容。2017年4月11日，出卖人（甲方）祈连公司与买受人（乙方）林演国签订《补充协议》，约定甲乙双方在就玉兰湾嘉园a号楼b单元xxx号商品房预售事宜签署《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1520936），该商品房房屋坐落变更为北京市通州区翠景北里a号楼b单元xxx号。实测建筑面积134.56平方米，其中套内建筑面积107.52平方米。房价款调整为每平方米33144.01元，总价款为3563644元。合同约定了其他内容。2017年4月13日，林演国交纳契税53454.66元。2017年9月5日，出售方（甲方）林演国与购买方（乙方）康军及居间方（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议》，约定第一条：鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息（如，房产询价、购房咨询、考察房产周边环境的信息服务），促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于北京市通州区九棵树大街居住项目地块4#住宅楼a层b单元-xxx的房屋及其附属设施，甲方以人民币8180000元出售给乙方，此价格为甲方的净得价。甲、乙双方一致认可，该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由乙方承担。第二条：乙方在签订本协议时，向甲方支付人民币100000元作为购买该房屋的定金。甲、乙双方商定签订本协议后30天内准备相关资料并到北京我爱我家房地产经纪有限公司签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》以便买卖交易的顺利进行。第三条：甲、乙双方认可丙方为本次交易所提供的信息服务价值（即信息服务费）122700元，在本协议签订当日支付人民币1000元，剩余部分于签署买卖合同时支付。第四条：自本定金协议签订之日起，若因甲方在30日内未取得房产证，不能正常交易，乙方有权单方解除本协议或者继续履行本协议至甲方取得房产证为止，如乙方选择解除本协议则甲方退还乙方定金人民币100000元。丙方退还乙方信息服务费人民币1000元。第五条：签订本协议后如甲方在指定时间内取得房产证，甲乙双方应按照本协议第二条约定签署合同，否则拒签方视为违约，承担违约责任，除上述约定的条款，其他条款双方协商解决或遵照相关法律法规履行。第六条：在甲乙双方保证按约定的期限签署合同，双方均不得反悔，若乙方反悔未按约定履行则所付定金作为违约金赔偿甲方，同时所付信息费作为丙方的必要劳务支出赔偿丙方；若甲方反悔未按约定履行则甲方须双倍返还乙方所付定金，同时须赔偿乙方支付丙方的信息服务费，丙方无需退还。该协议还约定了其他内容。2017年9月5日，康军通过银行转账支付给林演国10万元。同日，林演国出具《定金收据》，载明“今收到买受方康军购买通州区九棵树大街居住项目地块4#住宅楼a层b单元-xxx房屋定金人民币拾万元整。以此为证。”2017年11月23日，康军与林演国达成《二手房定金确认函》，约定：“根据（卖方）林演国与（买方）康军签订的房屋买卖定金协议，现就房产的交易情况，买卖双方确认如下：卖方：林演国身份证号码：***本人与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币捌佰壹拾捌万元整，现已收到买方支付的定金人民币叁拾万元整。确认无误。卖方（签字）：林演国2017年11月23日买方：康军身份证号码：***本人与卖方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币捌佰壹拾捌万元整，现将定金人民币叁拾万元整交予卖方林演国。确认无误。买方（签字）：康军2017年11月23日”。该份确认函签名处均摁有手印。2017年11月23日，康军通过银行转账支付给林演国30万元。2017年12月25日，出卖人（以下简称甲方）林演国与买受人（以下简称乙方）康军签订一份《补充协议》，约定：“根据2017年9月5日甲乙双方签订的房屋买卖定金协议；就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于通州区九棵树大街居住项目地块4号住宅楼a层b单元xxx的住房出售给乙方。第二条：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：甲方需要在本协议签订后最大不超过30日内取得房产证，如有逾期甲方需要在逾期的3个工作日内退还乙方所交定金部分的人民币（大写：叁拾万元整）并不承担此金额的任何违约责任，如逾期3个工作日以上仍然未退还乙方所交定金部分的人民币（大写：叁拾万元整）乙方有权利追究此金额的违约责任要求双倍退还。第十条：其他1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙双方另行协商解决。2、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲乙双方签字后生效。3、本协议为2017年9月5日甲乙双方签订的房屋买卖定金协议不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和2017年9月5日甲乙双方签订的房屋买卖定金协议相抵触，以本协议为准。手写部分：2017年12月25日甲乙双方约谈，友好协商。此协议甲乙双方认可延期。至2017年12月28日，之后可追究违约责任。”2018年7月25日，出卖人林演国与买受人康军签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落为通州区翠景北里a号楼b单元xxx室。该房屋规划设计用途为住宅。房屋性质为商品房。该房屋已设定抵押。双方协商该套不动产的成交金额为7600000元。乙方在签订本合同后的3日内向甲方支付定金人民币800000元整（其中买受人在2017年9月5日已付卖方100000元整，在2017年11月23日付卖方300000元整）。在签订本协议时，甲方正在处理该不动产登记证书，因此无法办理存量房网签合同、办理银行按揭、办理交税及过户等相关手续，为此双方协商如下：1、甲方承诺在签订本协议后的一个月内可以将不动产登记证书办理下来；2、在办理完不动产登记证后的5个工作日内共同完成存量房网上签约手续；3、在办理完存量房网签合同后的5个工作日，双方共同完成相关的银行按揭手续（材料齐全，一般银行批准贷款的时间一般为10-15个工作日）；4、在完成批准贷款通知后的5个工作日，共同前往税务机关完成相关税费的缴纳；5、完成税费缴纳后的3个工作日（以实际时间为准），共同办理不动产转移登记手续；6、房屋交付：双方协商在办理完过户后的3个工作日内将房屋交付给乙方；7、物业交接手续：在办理完过户手续的3日内办理物业交接手续，在过户该不动产产生的费用由甲方承担（包括物业费、水电、煤气、歌华有线电视网费、供暖等）。过户后由乙方承担。2018年7月25日，康军通过银行转账支付给林演国40万元。之后，林演国一直未按约定取得房屋所有权证书。2019年3月20日，康军委托北京冠和权律师事务所马睿、栗福月向林演国出具《律师函》，载明：1、贵方在收到本函之日起五日内取得涉案房屋的不动产权证书；2、贵方在取得涉案房屋的不动产权证书后，立即按照约定履行《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ-YXJ201700001）》。对于上述要求，请贵方在收到本函当日联系我方并在3日内作出书面答复。因贵方的行为已构成根本违约，请贵方务必按照本律师函的要求履行合同义务。如贵方仍怠于或不能履行合同义务，委托人视情况或诉至法院追究贵方法律责任。后，该份《律师函》于2019年3月20日、21日通过顺丰快递分别寄往林演国身份证住址及《北京市商品房预售合同（住宅类）》中所留地址，显示寄往身份证住址的快件于2019年3月22日签收。案件审理过程中，原告称2001室房屋已于2018年10月交付给原告，至今仍是毛坯状态，但是被告因其购房资质有问题一直未能办理房屋产权证，故要求解除合同，解除日期为被告收到《律师函》三日内即2019年3月25日。经法庭询问，原告称在起诉之前仍希望合同继续履行，未正式通知被告解除合同。原告亦向本院提交购房核验查询结果，显示初步核验通过。上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、契税发票、《房屋买卖定金协议》、《定金收据》、《二手房定金确认函》、《补充协议》、银行转账汇款凭证、银行明细清单、电子回单《律师函》、快递查询单及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原被告双方于2018年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》中已经约定买受人在签订合同后3日内向出卖人支付定金800000元，出卖人承诺在签订本协议后的一个月内可以将不动产登记证书办理下来，康军按照约定已经支付完800000元，但林演国一直未能按约定办理产权证。康军后委托律师向林演国邮寄《律师函》催促林演国办理不动产权证书，林演国直至开庭仍未办理。自林演国签收《律师函》至本案庭审结束，林演国合理期间内仍未履行合同义务，故康军有权解除合同。因起诉前原告称未向被告正式通知解除，故本院确定原被告双方就xxx室房屋达成的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》于2020年1月20日解除，xxx室房屋亦应由原告予以返还给被告。另，原告已支付的定金80万元应按照定金罚则由被告双倍返还。保费系原告为保障自己权利实现而自行支付费用，由原告自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告康军与被告林演国于2018年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）；二、被告林演国于本判决生效之日起三十日内双倍返还原告康军购房定金共计1600000元；三、原告康军于本判决生效之日起三十日内将北京市通州区翠景北里a号楼b单元xxx号房屋腾退返还给被告林演国；四、驳回原告康军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19382元，由原告康军负担182元（已交纳）；由被告林演国负担19200元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告康军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 兵人民陪审员  张立红人民陪审员  田苗苗二〇二〇年三月二十九日法官 助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧