贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终364号上诉人（原审被告）：道真自治县大地置业发展有限公司,住所地:道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道346栋1单元1楼1号。法定代表人：吴用旭，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：冉贤用，男，1975年7月12日出生，土家族，住道真自治县。被上诉人（原审原告）：冯群禄，女，1972年7月20日出生，苗族，住道真自治县。上诉人道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称道真大地置业公司）因与被上诉人冉贤用、冯群禄商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。道真大地置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，无约定及法定依据，双方没有达到解除合同的必然条件。双方签订的《商品房买卖合同》及《补偿协议》明确约定合同的解除条款，上诉人已经严格按照合同约定履行了相应的义务，被上诉人也应当在签订《商品房买卖合同》后30日内向被上诉人一次性支付剩余房款。上诉人已经明确表明同意被上诉人按照办理银行按揭款的同等条件由被上诉人分期支付尾款，在客观上解决了被上诉人所主张解除合同的情形。根据司法解释的规定，解除商品房买卖合同需要具备两个条件，一是因客观原因导致未能订立商品房担保贷款合同，二是因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行。本案被上诉人仅具备第一个条件，并不必然导致合同不能继续履行，且未能订立商品房担保贷款合同可以通过前述方式实际解决。如若仅仅因被上诉人自己按揭不能而提起解除合同，将会严重损害上诉人的合法权益。冉贤用、冯群禄辩称，一审法院依法已经查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定房屋余款以银行按揭方式支付，被上诉人能否办理按揭贷款，需银行审批决定，双方在签订合同时均不能确定其能否办理按揭贷款。被上诉人未能办理按揭贷款系银行的贷款政策，并非被上诉人自身的原因和过错，且被上诉人明确表示已无继续履行合同的能力。根据司法解释的规定，被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人返还已交付的购房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冉贤用、冯群禄向一审法院起诉请求：1.解除冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司于2019年2月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令道真大地置业公司返还冉贤用、冯群禄商品房首付款、维修基金、印花税，共计131710元。一审法院认定事实：道真大地置业公司（出卖人）与冉贤用、冯群禄（买受人）于2019年2月27日签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2019000821.2019000822），合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县真悦冠生活广场建设的第大底盘（裙楼）2单元4层2-4-39号房和2-4-58号房，该商品房建筑面积分别为15.98平方米、17.08平方米，套内建筑面积分别为9.9平方米、10.58平方米，房屋总价款分别为111665元、117946元。合同第八条第三款贷款方式付款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款分别为61665元、67946元，余款均为50000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，逾期，任何一方均有权单方解除合同，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息。同日，冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司签订了《补充协议》，该协议第一条对《商品房买卖合同》第八条补充：以下条款适用于乙方（买受人）选择银行按揭贷款方式支付房款：（1）买受人应当在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕银行按揭贷款申请手续：贷款发放时汇入出卖人指定的银行账户：若由于买受人原因逾期办理，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（2）若买受人未能获得银行贷款或未获准全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性向出卖人付清剩余房款，否则出卖人可以单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（3）买受人已详细了解出卖人与买受人贷款银行所签约的《按揭贷款合作协议》及《商品房买卖合同》中约定的出卖人对买受人贷款银行的责任及义务；买受人授权予出卖人：在买受人违反与贷款银行签订的贷款协议后，贷款银行要求出卖人履行担保义务或回购该商品房的情况下，甲方有权无须经买受人同意处置该商品房，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担，并按累计的逾期应付款的3%计算由买受人向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，冉贤用、冯群禄向道真大地置业公司支付首付款分别为61665元、67946元，维修基金分别为959元、1025元，印花税分别为56元、59元，共计131710元。冉贤用、冯群禄按照道真大地置业公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经贵州道真农村商业银行股份有限公司联盟支行审查，认为冉贤用、冯群禄在该公司顺河支行有首付贷14万元，故不能办理按揭。事后，冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司经协商不能达成协议，致冉贤用、冯群禄诉讼来院。一审法院认为，冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋余款以银行按揭贷款方式支付，冉贤用、冯群禄能否办理按揭贷款，需银行审批决定，双方在签订合同时均不能确定其能否办理按揭贷款。本案冉贤用、冯群禄未能办理按揭贷款系银行的贷款政策，并非冉贤用、冯群禄自身的原因，也非道真大地置业公司的过错，且冉贤用、冯群禄明确表示已无继续履行合同的能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，对冉贤用、冯群禄要求解除合同，并由道真大地置业公司返还商品房首付款、维修基金、印花税共计131710元的诉讼请求，依法予以支持。道真大地置业公司关于冉贤用、冯群禄未能办理按揭贷款系其自身原因所致，应继续履行合同的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十一条第（二）项、第（七）项，第九十四条第五项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，一审判决：一、解除道真自治县大地置业发展有限公司与冉贤用、冯群禄于2019年2月27日签订的《商品房买卖合同》；二、道真自治县大地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还冉贤用、冯群禄商品房首付款、维修基金、印花税共计131710元。案件受理费2994元，减半收取1497元，由冉贤用、冯群禄负担748.5元，由道真自治县大地置业发展有限公司负担748.5元。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方在合同中约定剩余购房款通过银行按揭方式付款，因冉贤用、冯群禄在银行有首付贷，故未能办理案涉房屋的按揭贷款。由于发放贷款的审批权在于银行，冉贤用、冯群禄与道真大地置业公司在签订合同时均无法预料冉贤用、冯群禄能否获得贷款，故冉贤用、冯群禄未获得银行贷款，非双方原因所致，应认为是不可归责于双方当事人的事由。道真大地置业公司虽提出同意冉贤用、冯群禄按照办理银行按揭款的同等条件由冉贤用、冯群禄分期支付尾款，但对合同履行方式的变更需由双方协商一致，而冉贤用、冯群禄不同意变更合同履行方式。冉贤用、冯群禄以按揭贷款方式购买房屋的合同目的无法达到，并且其明确表示无力继续履行合同，导致双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，一审判决解除道真大地置业公司与冉贤用、冯群禄签订的《商品房买卖合同》并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，双方合同解除后，道真大地置业公司应当返还冉贤用、冯群禄购买商品房所付的所有款项，一审法院判决道真大地置业公司返还冉贤用、冯群禄商品房首付款、维修基金、印花税亦并无不当。综上所述，道真自治县大地置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2994元，由道真自治县大地置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年三月二十三日法官助理窦川书记员吴明英