海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终387号上诉人（原审被告）：海南龙象房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91460000665138311F。法定代表人：单某。委托诉讼代理人：罗某，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：海南我房旅策房产代理有限公司，统一社会信用代码91460100MA5RH7HY9G。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：韩某，该司法务专员。上诉人海南龙象房地产营销策划有限公司（以下简称龙象公司）与被上诉人海南我房旅策房产代理有限公司（以下简称我房公司）合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙象公司上诉请求：撤销(2019)琼0106民初8138号民事判决，并依法改判龙象公司无需承担还款责任。事实与理由：一审认定“原告已按照合同约定履行了驻场销售和推介中国城项目的义务,根据被告员工签字确认的八份《中国城项目成交确认单》，可以证明原告己经完成了合同约定的义务。”这一项事实认定错误。双方签订的《中国城项目联合渠道代理服务合同》中明确约定了双方的结算方式6.2.1乙方客户与甲方签署《商品房买卖合同》后，乙方凭甲方授权代表签字确认的《客户成交确认单》，作为销售代理佣金的结算依据。该《客户成交确认单》是结算佣金的必要条件之一，另外一个是客户签订的《商品房买卖合同》。这两项是结佣金必要条件，缺一不可。而本案中，我房公司提出的八组客户，其中有五组并未签订《商品房买卖合同》，另外两组己退房，即达不到结佣条件，故一审法院对结佣金的条件没有查清，仅简单依据《客户成交确认单》来判决龙象公司应支付我房公司佣金，实属于错判。我房公司所提交的成交确认单上签字人为王方，王方并非是龙象公司的授权代表，我房公司也未提交证据证明其为授权代表，龙象公司的授权代表实际上为刘浩，因此，我房公司主张依据成交确认单来主张佣金是没有事实和法律依据的。龙象公司并不存在违约行为，故不应支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护龙象公司的合法权益。我房公司辩称，我房公司已按照合同约定推荐客户购买龙象公司的房源，且所推荐客户也与龙象公司达成购买意向并签订了《商品房认购协议》或者《商品房买卖合同》并支付相应房款，我房公司已全面履行合同约定的义务。龙象公司认为客户签订《商品房买卖合同》是佣金结算条件之一，与事实不符。双方合同第五条5.3项约定：客户与龙象公司签署《商品房认购协议》后，我房公司销售即获得成功。龙象公司与客户签署《商品房买卖合同》并不是我房公司履行合同义务的的必要条件。即便法院认定签订《商品房买卖合同》为双方约定的结算条件，但龙象公司恶意阻却结算条件的成就，应当认定结算条件已经成就。我房公司推荐成交的8位客户均是2018年年初与龙象公司签署了《商品房认购协议》，截至目前，已经两年有余。如确实未签署合同，那么未签合同的原因同样在于龙象公司，与我房公司无关，龙象公司应当继续向我房公司支付佣金及违约金。龙象公司认为我房公司提交的成交确认单上的签名为王方，王方并非是龙象公司的授权代表与事实不符，王方在一审中已经明确承认其签字行为为公司行为，且王方作为龙象公司的营销总监是有权利对成交确认单进行签字确认，龙象公司提出由我房公司提供证据证明王方有授权是不符合常理的。综上，请二审法院依法驳回龙象公司的诉讼请求，维持原判。我房公司向一审法院提出诉讼请求：l.判令龙象公司向我房公司支付销售佣金人民币351718元、成交奖20000元，共计371718元；2.判令龙象公司支付我房公司违约金371718元×30%=111515.4元；3.本案诉讼费用等所有相关费用由龙象公司承担。一审法院查明，2018年3月，我房公司与龙象公司签订《中国城项目联合渠道代理服务合同》，约定龙象公司委托我房公司对中国城项目进行联合渠道代理销售，合作期限从2018年3月30日起至2018年4月30日止。合作期内，我房公司销售代理佣金为客户实际成交总房款的5%。结算方式为我房公司客户与龙象公司签署《商品房买卖合同》后，我房公司凭龙象公司授权代表签字确认的《客户成交确认单》，作为销售代理佣金的结算依据。结算额度分以下形式：1.一次付款客户付完全部购房款，龙象公司3个工作日内一次性支付销售代理佣金。2.银行按揭客户办理完相关按揭手续后，银行放款后，全额给我房公司结算销售代理佣金，不做分批次结佣。3.若有首付分期的客户，则客户办理完首付分期手续，龙象公司收到第一期首付款且客户办理完相关按揭手续后，龙象公司给予我房公司结算客户交纳龙象公司的实际收取款项的销售代理佣金，剩余款项销售代理佣金在客户交纳龙象公司后结算给我房公司。并约定无论任何原因，本合同终止时，对于我房公司代理期间已完成部分工作之日，龙象公司仍须按前款约定支付相应的全额销售代理佣金。龙象公司违反合同约定未能按时支付我房公司销售代理佣金的，龙象公司应以全部未付金额为基数，每日向我房公司支付该基数千分之五作为迟延履行违约金，如龙象公司迟延履行超过三十日，则构成根本违约，对于合同终止前，我房公司已完成的工作，龙象公司须按上述约定支付一切费用。合同期间，我房公司按照合同约定销售八套房产（房号分别为14S、1246、1319、1438、1434、1436、1440、1315），总房款8124368元，其中1315号房的销售佣金54500元已于2018年11月2日结算，其余七套房产未结佣金共计351718元,中国城项目营销总监王方就上述七套房产分别向我房公司出具了七份《中国城项目成交确认单》,我房公司就其中五套房产（房号分别为1246、1319、1434、1436、1315）的销售佣金向龙象公司出具了增值税发票。因龙象公司未向我房公司及时支付销售佣金，我房公司经催告未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，一、关于销售佣金。依法成立的合同对当事人具有约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我房公司与龙象公司签订的《销售合作协议书》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,协议真实有效,各方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。经庭审查明，我房公司已按照合同约定履行了驻场销售和推介中国城项目的义务,根据龙象公司员工签字确认的八份《中国城项目成交确认单》，可以证明我房公司已完成了合同约定的义务，故对我房公司主张要求龙象公司支付销售佣金的诉讼请求，一审法院予以支持。我房公司主张的成交奖20000元，虽在合同中未约定，但根据龙象公司在庭审中确认的《未结佣金与成交奖统计表》，可以证明龙象公司对拖欠我房公司销售佣金351718元和成交奖20000元的事实及数额均予以认可，故一审法院对我房公司主张龙象公司支付上述款项的诉讼请求予以支持。对于龙象公司因客户未签订商品房买卖合同而拒绝支付销售佣金和成交奖的抗辩理由，因龙象公司签署的合同中并未将签订商品房买卖合同作为我房公司履行合同义务的必要条件，故一审法院对该抗辩理由不予采信。二、关于违约金。因龙象公司并未及时向其支付佣金，已构成违约，应当向我房公司支付违约金。根据原龙象公司签订的《销售合作协议书》中关于按照每日千分之五标准支付迟延履行违约金的约定，该约定明显过高。鉴于我房公司仅主张未支付佣金30%的违约金，即111515.4元（371718元×30%），未超出法律规定的范围，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：龙象公司于本判决生效之日起十五日内向我房公司支付销售佣金351718元、成交奖20000元和违约金111515.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4274.25元，由龙象公司负担。二审期间，我房公司未提交新证据。龙象公司提交两张退房申请单，用以证明两套房屋即1438、1440并没有最终成交，也没有签订相关的商品房买卖合同。我房公司质证意见为：该证据系复印件，故对真实性无法确认。龙象公司仅提出退款申请单但没有相应的银行转账记录，不能证明退房，且两张退款申请单的账户一致、金额一致，龙象公司据此主张是两套房源退房，我房公司对此事实无法确认。该证据无房号，与本案没有关联性。本院认证如下：该证据系复印件，无原件核对，本院对该证据真实性不予认可。该证据未载明房号，仅有申请人的名字，无法认定该申请人所申请退掉的房间是否为涉案房间。该证据相应的退支付凭证，仅能证明存在二人申请退款的行为，无法证明龙象公司将款项退还的行为已实际发生。综上，本院对该两张退房申请单不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，龙象公司与我房公司签订的《中国城项目联合渠道代理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。《中国城项目联合渠道代理服务合同》第6.2.1条约定了我房公司的客户与龙象公司签署《商品房买卖合同》后，我房公司凭龙象公司授权代表签字确认的《客户成交确认单》，作为销售代理佣金的结算依据。《客户成交确认单》上载明：本确认单一式叁份，于客户成交后填写，开发商/代理商签字确认方为有效，做为业绩确认和佣金结算的凭证。由此可知，我房公司是在龙象公司确认其推介的客户已成交后才能取得《客户成交确认单》，而《客户成交确认单》就是业绩确认和佣金结算的凭证。王方作为龙象公司负责中国城项目的营销总监，在一审中作为龙象公司的诉讼代理人在庭审中述称，其作为代表在《客户成交确认单》上签字即表明确认了该《客户成交确认单》。我房公司提供了八份载有王方签字确认的《中国城项目成交确认单》，可以证明我房公司已完成了合同约定的义务，一审支持我房公司要求龙象公司支付销售佣金的诉讼请求正确，本院予以维持。龙象公司辩称签订《商品房买卖合同》系支付佣金的必要条件与合同约定不符，辩称王方并非其授权代表与王方在一审中的自认相矛盾，故本院对龙象公司的上述辩解意见不予采纳。龙象公司辩称我房公司推介的八组客户中有五组并未签订《商品房买卖合同》，但未提供相应证据证明，龙象公司称还有另外两组己退房，但其仅提供两张退房申请的复印件，无原件核对、无退款凭证相印证、退款申请单上无法体现与涉案八套房之间存在关联，故不足以证明退房事实的存在，综上，龙象公司应承担举证不能的后果。龙象公司在一审庭审中确认的《未结佣金与成交奖统计表》可以证明龙象公司对拖欠我房公司销售佣金351718元和成交奖20000元的事实及数额均予以认可，一审法院据此支持我房公司要求龙象公司支付上述款项的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以维持。《销售合作协议书》中约定按照每日千分之五标准支付迟延履行违约金，该约定明显过高，但我房公司仅主张未支付佣金30%的违约金未超出法律规定的范围，应予支持。综上所述，龙象公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8548.5元，由海南龙象房地产营销策划有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 王小杰二〇二〇年三月三十一日书记员 陈麒吉速录员 黄晓霞附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。