济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4240号 原告：孙立峰,女，汉族，1979年1月16日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：任翔，山东垠鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人:于兆文，山东垠鹏律师事务所律师。 被告：济南塞音塔拉实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人:**俊，总经理。 委托诉讼代理人:王凤玉，山东储誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘春笑，山东储誉律师事务所实习律师。 原告孙立峰与被告济南塞音塔拉实业有限公司（简称塞音塔拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙立峰的委托诉讼代理人于兆文，被告塞音塔拉公司的法定代表人**俊及委托诉讼代理人王凤玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙立峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，共计120万元；2、请求判令被告支付2019年6月1日至实际支付之日止的租金（按年租金55万元的标准计算）；3、请求判令被告支付滞纳金：以120万元为基数，按年24%自2016年6月1日计算至实际支付之日，暂计算至2019年6月1日为86.4万元；以55万元为基数，按年24%自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；4、本案诉讼费、保全费等用由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于翡翠郡南区7-2号车库1-201号房屋出租给被告，租赁期限自2016年3月1日起至2031年3月1日止（前2-3个月为免租期），租金按年支付，前三年租金为每年50万元，2019年开始，房租每三年按原基础租金递增10%。截止到原告起诉之日，被告仅支付了20万元的定金和10万元保证金，剩余租金经多次催交未果。根据双方合同第九条约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告塞音塔拉公司辩称，1、原告所述与事实不符，涉案租赁合同涉及的是两套房屋，一个是翡翠郡南区7-2号车库，一个是合同写明的1-201号，实际上1-201号房屋并不存在，是笔误，实际房号应为1-102号。原、被告在签订合同时，原告给了被告一份其与中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽公司）就1-102号房屋签订的房屋买卖合同，签订时间是2009年3月5日，正是因为这份合同，让被告相信原告有出租该房的权利。被告承租房屋后，投入260余万元对上下两套房屋进行装修，后1-102号房屋被重汽公司收回，给被告造成巨大经济损失。根据原、被告双方租赁合同第七条约定，原告未保证我方在承租期间正常使用房屋，由此给我方造成的损失应由原告负责赔偿。2、关于租赁费的问题，双方合同约定每年50万元的租金是地下、地上两套房屋的租金，地下部分租金30万元，地上部分租金20万元，现地上部分已被重汽公司收回，故被告不应再按50万元支付租金。另被告投入的供水管道、设备、水电费用共计67万元，且被告已经另案起诉关于装修损失的赔偿问题，故不存在被告违约的情况，是原告违约在先导致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及提交的证据，本院确认如下：孙立峰自重汽公司处购买了天桥区翡翠郡南区第7-2号车库1-201号房屋。2016年3月1日，孙立峰（甲方）与塞音塔拉公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方将位于翡翠郡南区第7-2号车库1-201号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限自2016年3月1日起至2031年3月1日止。乙方按约定支付定金20万元，甲方于2016年3月1日将该市场交付乙方使用，乙方正式开业前一周，缴纳剩余款项，定金转为租金。甲方给予乙方二至三个月的装修免租期，装修期自交付日起算，装修期内乙方无需支付租金；租金按年支付，前三年的租金为每年50万元，第二年度租金在上一年度结束前一个月缴纳，依此类推，2019年开始，房租每三年按原基础租金金额递增10%。合同签订前所产生的任何费用乙方不予承担（如水电费等其他费用），合同生效后所产生的费用均由乙方承担。地上设施（中间部分）是开发商拟准备销售给甲方的部分，但由于与规划不符等原因至今没有得到最终确认，但是改造部分已经是甲方投资完成的，甲方同意乙方使用，但是需要乙方与开发商或物业公司进行沟通，在此双方确认，最终乙方是否使用或是因此造成了损失均与甲方无关。乙方可根据实际需要对该市场进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；乙方的装修作业不得影响该市场整体建筑的框架结构，不得影响其安全性。甲方对租赁房屋现状及权属登记状况向乙方进行了充分告知，乙方对于租赁物状况及瑕疵已经完全充分了解和接受，租赁期间的经营、相邻关系、公共协调、各种风险等均由乙方自行处理和承担；甲方按照现状将租赁物交付给乙方，乙方充分认可，甲方将租赁物以签约时现状交付乙方后，即视同履行完毕全部租赁义务。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，孙立峰即将涉案房屋交付给塞音塔拉公司使用。塞音塔拉公司于2016年2月29日支付了20万元定金，于2016年3月3日支付了10万元租金，之后未在向孙立峰支付过租金。 塞音塔拉承租涉案房屋后，亦同时使用了重汽公司的翡翠郡南区29号楼1—102室房屋，后重汽公司于2018年1月将塞音塔拉公司、济南市天桥区塞音塔拉餐厅、济南市天桥区塞音塔拉超市和孙立峰诉至本院，要求四被告依法腾退济南市天桥区翡翠郡南区29号楼1—102室房屋，并将房屋恢复原状，本院经审理作出（2018）鲁0105民初187号民事判决书，判决塞音塔拉公司于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区翡翠郡南区29号楼1-102号1141.77平方米的房屋恢复原状并腾交给重汽公司，并驳回重汽公司对济南市天桥区塞音塔拉餐厅、济南市天桥区塞音塔拉超市、孙立峰的诉讼请求。后塞音塔拉公司提起上诉，济南市中级人民法院经审理于2019年1月作出（2019）鲁01民终410号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，二审认为：塞音塔拉公司提供的证据虽可以证实王力一从重汽公司购得了诉争房屋，但未提供孙立峰享有对外出租该房屋的合法证据；塞音塔拉公司与孙立峰签订的房屋租赁合同约定，孙立峰仅将翡翠郡南区第7－2号车库1－201号出租给塞音塔拉公司，并不包含诉争的1-102号房屋，且两人合同中第五条第四项明确载明了地上设施即中间部分开发商并未销售给孙立峰，塞音塔拉公司如使用，尚需与开发商或是物业公司进行沟通；如此可以认定，孙立峰并无出租该房屋的权利，无法得出塞音塔拉公司享有该诉争房屋的占有、使用权，因塞音塔拉公司未提供其占有该房屋的合法依据，一审判决塞音塔拉公司将诉争房屋恢复原状并腾交给重汽公司并无不当。 孙立峰的各项诉讼请求为： 1、解除双方签订的租赁合同并判令被告支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金120万元，根据双方合同约定，前三个月为免租期，故租金从2016年6月1日起算，每年为50万元，三年共计150万元，扣除被告已经支付的30万元，尚需支付120万元；另被告应按每年55万元标准支付2019年6月1日起至实际支付之日止的租金，根据双方的合同，租金三年后递增10%，故自2019年6月起每年应按55万元标准支付。被告不同意解除合同，认为孙立峰违约在先，没有将合同约定的地上部分的房屋交付使用；对其共计支付了30万元租金无异议，但对原告请求的租金数额有异议，认为根据双方口头约定，地下部分租金是每年30万元，因地上部分未交付，故租金不应按每年50万元计算。另被告主张其代原告交纳了2013年8月至2016年8月的水电费和物业费共计149087.4元，应从其应当支付的租金中予以扣除；另主张其出资23万元完成涉案房屋的水路、电路改造，花费260余万元对涉案上下两层房屋进行装修，该花费亦应当用于冲抵租金，故其不拖欠租金，亦无需再支付租金，且部分租金已经超过诉讼时效。为证实其主张，被告提交如下证据：证据1、物业费缴费通知单1份及收款收据3张，证明代原告交纳租赁期限开始之前的水电费及物业费的事实；证据2、照片10张，证明其对涉案房屋进行水电路改造及装修的事实。经质证，原告对上述证据真实性有异议，且与本案无关，另双方也没有约定用代垫的水电费冲抵租金。 2、请求判令被告支付滞纳金：以120万元为基数，按年24%自2016年6月1日计算至实际支付之日，暂计算至2019年6月1日为86.4万元；以55万元为基数，按年24%自2019年6月1日起计算至实际支付之日止。原告认为双方合同约定的滞纳金系每日按逾期总额的1%计算，标准过高，故原告按年24%主张。被告认为扣除其代原告垫付的2016年7月之前的水电费、物业费和其改造水电路费用及装修费用，原告应向被告支付赔偿款，被告并不欠租金，故不同意支付滞纳金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原告孙立峰和被告塞音塔拉公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，孙立峰将涉案房屋出租给塞音塔拉公司使用，被告塞音塔拉公司仅支付了30万元租金后未再按合同约定的金额和期限支付租金，现原告要求被告支付拖欠的2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金120万元，并要求被告按每年55万元标准支付2019年6月1日以后的租金，符合双方合同约定，本院予以支持，但2019年6月1日以后的租金应计算至本判决生效之日；另根据被告的证据能够认定其代原告交纳了2013年8月至2016年8月的水电费79602.3元，根据双方合同约定，该部分费用应由孙立峰承担，故该款应从被告应支付的租金120万元中予以扣除，抵扣后被告尚需支付租金1120397.7元；被告辩称其代原告交纳了物业费69485.1元，仅提交缴费通知单予以证实，证据不足，本院不予采信。关于被告主张的原告请求的部分租金超过诉讼时效，本院认为被告持续拖欠租金、应以最后一期付款期限届满之次日起算诉讼时效，故本案原告主张并未超过诉讼时效。被告辩称涉案租赁合同涉及的应为楼上楼下两部分房屋，楼下部分的租金应为每年30万元，故其不应按每年50万元的标准支付租金，本院认为根据（2019）鲁01民终410号民事判决书及双方合同约定，原告仅将翡翠郡南区第7－2号车库1－201号房屋出租给被告，并不包含被告所述的地上部分即1-102号房屋，且两人合同中明确载明了地上设施即中间部分开发商并未销售给原告，被告如使用，尚需与开发商或物业公司进行沟通，最终是否使用或是因此造成了损失均与孙立峰无关，故本院对被告该辩称不予采信。另被告辩称其对涉案房屋进行装修及水电路改造花费的费用应从其应支付的租金中予以扣减，本院认为根据双方合同约定：被告可根据实际需要对该市场进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由被告承担，故被告该辩称不符合双方合同约定，且于法无据，本院对其该辩称亦不予采信。因被告未履行主要合同义务即交付租金的义务，现原告要求解除双方的租赁合同，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告未按期支付租金，原告根据双方合同约定要求被告支付滞纳金于法有据，但其按年24%的标准计算无法律依据，本院根据双方合同约定的付款期限、金额，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起该标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍标准予以调整。 综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告孙立峰和被告济南塞音塔拉实业有限公司之间的房屋租赁合同。 二、被告济南塞音塔拉实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙立峰支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金1120397.7元。 三、被告济南塞音塔拉实业有限公司于本判决生效之日起10日内按每年55万元的标准向原告孙立峰支付自2019年6月1日起至本判决生效之日止的租金。 四、被告济南塞音塔拉实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙立峰支付滞纳金：以20万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2016年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2017年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2018年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以55万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2019年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23312元，减半收取11656元，原告孙立峰负担1656元，被告济南塞音塔拉实业有限公司负担1万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  徐艳艳 二〇二〇年三月五日 书记员  崔玉祺