河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初526号原告（反诉被告）：刘松伟，男，汉族，出生于1988年4月29日，住河南省登封市。被告（反诉原告）：杨文生，男，汉族，出生于1970年9月25日，住河南省新密市。委托诉讼代理人：石万斌，河南豫和律师事务所律师。原告刘松伟诉被告杨文生合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘松伟、被告杨文生的委托诉讼代理人石万斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付转让款20万元、违约金20万元，共计40万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2019年6月18日签订《火锅店转让协议》，约定原告将位于新密市农业路南段、春城华府西门的洪七公吃串串火锅店以40万元的价格转让给被告，最后一批款项于2019年10月28日全部付完，并约定如违约，违约方向对方支付转让费的50%作为违约金。合同签订后，原告按照约定将火锅店及店内物品交付给被告，被告仅支付转让费20万元，余款20万元经原告多次催要，被告一直推拖，为此形成诉讼。被告杨文生辩称，原告在转让店铺时并未征得郑州泰森物业管理公司同意，租赁合同于2020年12月10日到期后被告无法使用房屋，原告在签订协议时故意隐瞒火锅店存在店铺经营障碍的事实，原告在签订协议前已面临随时无法经营问题，双方签订合同后已无法继续履行。被告承接店铺的目的是为了经营盈利，无论原告是何时知道房屋存在使用障碍，在2019年12月6日新密市人民法院张贴搬迁公告后，已使合同的履行基础发生动摇，客观上转让合同已无继续履行可能。且原告主张的违约金比例过高，依法不应超过30%，应当驳回原告诉讼请求。被告杨文生还提出反诉请求：1.判令解除2019年6月18日双方签订的《火锅店转让协议》；2.判令反诉被告刘松伟返还转让费20万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。经审理查明，2018年9月11日，郑州泰森物业管理有限公司（甲方）与刘松伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁范围：1.位于新密市春城华府5号楼1层中间层门市房S101、S102、S103、S105四间等建筑物面积466.77平方米左右。2.甲方享有上述租赁范围的占有、使用等权利。……三、租赁期限为2年，即2018年9月11日至2020年12月10日（免租期三个月，即从2018年9月11日—2018年12月10日免三个月租期）。本协议租赁期满后，在同等条件下，乙方有有权优先租赁。四、租金、支付办法及其他：1.本租赁期内租金按年计征，租金为每年13万元（不含税费）。付款办法：合同签订之日乙方支付甲方当年全部租金（以收据为准），乙方拥有甲方房屋使用权。2.本协议约定的租金为级递价格，每年租金为上一年租金的8%递增，即第二年租金为140400元，第二年租金在2019年12月10日前一次性付清。3.乙方逾期支付租金时，逾期付款的违约金为逾期付款部分日千分之一，逾期付款超过三十日时，甲方有权解除合同。4.在租赁期限内，乙方不可将租赁房屋全部或部分转租与第三方。……2019年6月18日，原告刘松伟（转让方甲方）与被告杨文生（受让方乙方）签订《火锅店转让协议》，约定：一、甲方同意将自己位于新密市农业路南段、春城华府西门（洪七公吃串串火锅店）的店铺转让给乙方使用，实用面积：467平方。二、转让价格与付款方式：1.甲方同意将洪七公吃串串火锅店以40万元转让给乙方，包含：1，店铺装修及相关物料，2，所有用餐物品及桌椅，3，厨房设备物件（详情看物件清单）。2.乙方到本月28号之前支付10万元，余款30万元在协议签订之日起三个月内，每月28号以前支付10万元，直到2019年10月28号以前付完为止。三、甲方责任：甲方保证洪七公吃串串火锅店转让与（2019年5月31日）之前，房租到（2019年阳历12月10号以前全部由甲方承担）以及水、电、物业费、人工工资等全部缴清。四、乙方责任：1.洪七公吃串串火锅店于2019年6月1日起转让后新产生的房屋租金、水、电、物业费、人工工资等费用由乙方承担。2.乙方应按协议约定，每月按时支付转让费给甲方。五、乙方在签订合同之日起到尾款未付清手续无变更之前所产生的任何经济问题和法律问题等全部由乙方承担，与甲方无任何责任。六、1.乙方若因其它事由，不再经营此火锅店，该房屋的租赁权归甲方所有，乙方不得转租他人（在未结清余款之前）。2.甲乙双方在签订本协议后，双方均不得违约，否则违约方向对方支付转让费的50%违约金。七、乙方在未结清余款前甲方有权不给乙方提供（洪七公吃串串火锅店）的所有变更手续。协议签订后，被告向原告支付20万元转让费。2019年10月5日，被告出具证明：“杨文生欠新密市洪七公吃串串火锅店转让费贰拾万（200000.00）元于2019年11月30日付清，如到期未按时付按之前所打转让协议内容履行”。另查明，河南隆康建筑工程有限公司诉郑州泰森置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年3月21日作出（2017）豫0183民初1750号民事判决，现该判决已发生法律效力，该案已进入执行程序。本院于2017年4月27日保全查封了郑州泰森置业有限公司所有的位于新密市××农业路东侧、新华路北侧（春城华府）73套住宅及商铺，于2019年11月15日对上述房产作出拍卖裁定，于2019年12月6日向郑州泰森置业有限公司（春城华府）占用户及租户发出搬迁公告，责令被执行人郑州泰森置业有限公司、占用户、租赁户在公告张贴之日起七日内迁出春城华府73处房产（含5号楼1单元S101、S102、S103、S105、S106）。刘松伟于2020年1月21日向本院执行局反映洪七公吃串串火锅店租赁涉案房屋，本院告知其在租赁合同履行期间，可以正常营业，暂不搬迁，但要配合法院，将剩余租赁费交由法院处理，或经法院准许后处理。本院认为，案涉《火锅店转让协议》第三条约定2019年12月10日之前的房租由原告承担，第四条约定2019年6月1日起转让后新产生的房屋租金、水电费等由被告承担，第六条约定被告不得将房屋转租他人，已明确透漏出火锅店场地系租赁他人房屋的信息，被告不可能对此视而不见，因此，该信息属被告明知或应当知道的合同事项，不存在原告故意隐瞒的情形。关于租赁期满后能否续租的不确定性，属被告可以预知、自愿承担并应当积极采取措施予以化解的商业风险，被告辩称火锅店在签协议前已面临随时无法经营的问题，属于将市场本身的不确定性归责于原告，本院不予支持。关于房屋搬迁公告，本院执行局已告知原告在租赁合同履行期间，可以正常营业，因此被告辩称法院张贴搬迁公告后使转让合同无继续履行可能，理由不能成立。被告请求解除《火锅店转让协议》，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照双方合同约定，被告应当支付剩余转让款20万元。被告辩称违约金比例过高，不应超过30%，符合法律规定，本院予以支持，违约金以未付转让款（20万元）为基数，从违约之日（2019年10月28日）起参照民间借贷逾期还款利率（年利率6%）的1.3倍执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨文生于本判决生效后十日内向原告刘松伟支付转让款20万元，并从2019年10月28日起按年利率7.8%支付违约金至转让款付清之日；二、驳回原告刘松伟的其他诉讼请求；三、驳回被告杨文生的反诉请求。本诉受理费7300元，减半收取为3650元，由原告负担1650元，被告负担2000元。反诉受理费4300元，减半收取为2150元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  秦晓东二〇二〇年三月八日书记员  高红阳