北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48420号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司（曾用名：北京市均豪物业管理有限责任公司），住所地：北京市平谷区夏各庄镇公司院内。统一社会信用代码：911101171011953295法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：林瑞瑞,女，住该公司宿舍。被告：王志国，男，1971年5月3日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：刘兴全，天津全工律师事务所律师。原告北京市均豪物业管理股份有限公司(以下简称均豪公司)与被告王志国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告均豪公司之委托诉讼代理人林瑞瑞与被告王志国之委托诉讼代理人刘兴全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。均豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令王志国支付2009年10月11日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年4月25日、2016年4月26日至2016年12月31日期间拖欠底商1套商铺的物业服务费25263.75元；2、判令王志国支付实际追讨违约金10000元；3、本案诉讼费由王志国负担。事实与理由：我公司于2009年1月1日至2018年12月31日与××区业主委员会签订《物业服务合同》对小区物业进行物业管理工作，依据合同约定物业费3.8元/平方米/月。王志国是××小区××号商铺的业主，房屋面积89.03平米。王志国自2009年10月11日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年4月25日、2016年4月26日至2016年12月31日拒不交纳物业服务费及相关费用。王志国辩称，2009年10月11日至2012年12月31期间，我是诉争商铺的业主。均豪公司物业费计算有误，均豪公司按照3.8元的标准收取，我方发现一份1.8元标准收取的证据，我方不清楚均豪公司是按照什么标准收取商铺费用。业主将房屋出租后，承租人拿着合同、业主房本、身份证去物业做备案，租赁合同中约定物业费由承租人支付，该合同已经备案，均豪公司知道该费用不是我支付，是承租人支付，应向承租人要。此外，开发商××公司与均豪公司、北京市××热力供应有限公司（以下简称××公司）三方有协议，在我方商业业主将商铺出租前无需支付物业费，由××公司向均豪公司交纳空置费。该协议自2008年7月1日至2014年3月15日，2010、2011年我方商铺都没有出租，××公司按全额交纳了空置费，故2012年之前我方不需要支付物业费，2012年之后我的商铺陆续出租，出租的部分支付了物业费，具体出租时间应以装修竣工单为准。××号商铺2014年1月1日至2014年4月30日的物业费、垃圾清运费已经交纳。因为均豪公司物业服务存在瑕疵，我的租户要求我赔偿损失，造成我大额经济损失。均豪公司要求我支付物业费、违约金无事实及法律依据，我购买的商铺没有商业电梯，不同意支付物业费中的电梯费、电梯检验费，且均豪公司主张物业费、违约金都超出诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：王志国系北京市海淀区××11号楼1层商业××房屋业主，房屋建筑面积89.03平方米。2009年3月2日，海淀区××业主委员会（甲方）与均豪公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供物业服务，合同期限自2009年1月1日至2010年12月31日，住宅物业服务费标准为每月每平米2元，商业物业服务费标准为每月每平米3.8元，业主逾期不交纳物业费按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。此后，海淀区××业主委员会与均豪公司多次续签物业服务合同，物业公司的服务期限已延长至2017年12月31日，商业用房的物业费标准未发生变化。王志国不同意交纳物业费，称××公司已经以交纳空置费的方式折抵了物业费。均豪公司称其曾起诉××投资（北京）有限公司（以下简称××公司），要求××公司支付物业费，但因××公司已经将房屋出售，故法院驳回了其诉讼请求。为证明自己的主张，均豪公司提交了（2015）一中民终字第××8号民事判决书，在该判决书本院认为部分记载：本案中涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李某、何某、陈某1、陈某2从2009年10月11日成为业主，侯某、史某2、魏某、侯某从2009年10月12日成为业主，王志国、史某1从2009年10月13日成为业主，自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费。均豪公司业主于2017年起诉了物业服务合同效力的案件，为证明自己的主张，均豪公司提交了（2017）京0108民初××7号民事判决书，判决驳回陈某2、陈某1、何某、侯某、侯某、李某、史某1、史某2、王志国、魏某的全部诉讼请求。均豪公司另提交了（2019）京01民终××4号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王志国称其已经交纳了部分物业费，提交了：1、北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司××项目部于2014年5月13日出具的交接单，记载：2014年5月13日底商15-17号商户于本日进行了结算，物业费交费日期：2014.1.1-2014.4.30，以上物业收费部分已全部交清；2、北京均豪物业管理有限公司××项目部于2012年12月14日出具的收条，记载今收到底商物业费18227元，由物业项目部分别为各底商开具发票，待发票开具完毕后收回此收条。均豪公司对上述证据均不认可。王志国称均豪公司提供物业服务存在瑕疵，导致其经济损失，提交了照片、维修清单、电梯检验报告、录音、视频光盘、租户补偿要求。均豪公司对上述证据均不认可，称王志国不同意其维修，且2011年的时候因为王志国擅自改变电梯用途，年检没有通过，其按照住宅三级标准提供服务，清扫巡视都做到位了。均豪公司主张物业服务费，称按照每月每平米3.8元的标准自2009年10月11日计算至2014年12月31日，自2015年1月1日计算至2015年4月25日，自2016年4月26日计算至2016年12月31日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王志国系北京市海淀区××11号楼1层商业××号房屋业主。均豪公司及其下属分公司与××业主委员会签订物业服务合同，均豪公司为王志国房屋所在小区提供物业服务，王志国虽称均豪公司提供服务存在瑕疵，但现有证据不足以证明均豪公司服务存在瑕疵，故对其抗辩本院不予支持。现有证据可以认定均豪公司为王志国房屋提供了物业服务，王志国也接受了均豪公司提供的物业服务，故王志国应支付相应的物业费。现王志国虽称其与均豪公司达成了以空置费抵扣物业服务费的协议，但并未提交相关证据，均豪公司对此亦不予认可，且生效判决中已就空置费进行了认定，故就王志国的抗辩本院不予采信。均豪公司于2015年方在诉讼中得知诉争房屋被出售给王志国，王志国后又于2017年就物业服务合同效力提起诉讼，该案于2019年终审，故均豪公司起诉时并未超过诉讼时效，对王志国提出的时效抗辩，本院不予支持。现就物业服务费，本院按照物业服务合同中约定的标准计算。王志国虽称已经交纳部分物业费，但其提交的收条中并未明确记载房号，故对其提交的收条，本院不予采信，根据其提交的××项目部证明可以认定诉争房屋2014年1月1日至4月30日的物业费已经交纳，故就该期间物业费，本院予以扣除。就均豪公司主张的违约金，因王志国并非无故不交纳物业服务费，故就违约金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王志国于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司自2009年10月11日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年4月25日、2016年4月26日至2016年12月31日的物业服务费23930.08元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交356元），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担261元，已交纳，由王志国负担451元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  彭思舟人民陪审员  苏云泉人民陪审员  李恩平二〇二〇年三月二十三日书 记 员  常 远