山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1522民初5911号 原告：王森，男，1980年10月16日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：张宪伟，莘县古云法律服务所法律工作者。 被告：中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心，住所地：河南省濮阳市濮阳县柳屯镇。 负责人：苏青，该中心主任。 委托诉讼代理人：刘耀勇，河南君洁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊杰，河南君洁律师事务所律师。 被告：中国石化集团中原石油勘探局有限公司房地产管理中心，住所地：河南省濮阳市茂名路北段6号。 负责人：黄宗凯，该中心经理。 委托诉讼代理人：成妍，该中心工作人员。 委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。 被告：中国石化集团中原石油勘探局有限公司，住所地：河南省濮阳市中原路277号。 法定代表人：王寿平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李静，该公司公司律师。 委托诉讼代理人：李小滨，该公司公司律师。 原告王森与被告中国石化集团中原石油勘探局有限公司采油社区管理中心（以下简称采油社区管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，原告变更被告采油社区管理中心为中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心（以下简称钻采社区服务中心），并追加中国石化集团中原石油勘探局有限公司房地产管理中心（以下简称房地产管理中心）、中国石化集团中原石油勘探局有限公司（以下简称中原石油勘探局有限公司）为被告。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王森及其委托诉讼代理人张宪伟，被告钻采社区服务中心的委托诉讼代理人张君杰，房地产管理中心的委托诉讼代理人成妍、王岚星，中原石油勘探局有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王森向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋维修费191848元。事实和理由：中原石油勘探局房产管理处在莘县古云镇西中原油田文卫小区拥有一处商业用房，由第三社区管理中心进行管理。该商业用房原由中原油田采油三厂内部职工用于经营朋乐餐厅，由于经营不善，停业闲置数年，导致房屋损毁严重。2014年5月17日，经第三社区管理中心介绍，原告与朋乐餐厅经营者签订转让协议，约定原经营者将装饰装修设备投资的全部股权以33.6万元的价格转让给原告。后原告与第三社区管理中心于2014年11月1日签订了《房屋租赁合同》，双方之前洽谈房屋租赁事宜时确定租赁期限暂定10年，因原朋乐餐厅房屋年久失修，屋面、墙面、电路、门窗等严重破损无法使用，需要维修，维修费用为137393元，由第三社区管理中心通过租金减免的形式对原告予以补偿。对该137393元维修费分五年补偿，每年补偿2.74万元，但是原告进行了上述维修后，由于仍然存在其他配套设施损坏及屋顶严重漏水的情况，导致房屋难以正常使用，原告经过向第三社区管理中心房产科申请，又进行了屋顶防水维修并加装了彩钢屋顶，安装假设了电缆和水管，共计花费191848元。对此费用，当时第三社区管理中心房产科答应在今后的房屋租赁费中予以抵扣，但是此后一直未予以解决。另因第三社区管理中心于2017年3月13日整合并入采油社区管理中心，后采油社区管理中心又被撤销后，成立了钻采社区服务中心。根据文件规定，采油社区管理中心遗留的债权债务由中原石油勘探局有限公司承担。房地产管理中心系涉案房屋现在的管理部门，三被告均应承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，特具状起诉。 钻采社区服务中心辩称：我单位非本案适格被告，请求驳回原告对我单位的诉请。 房地产管理中心辩称：原、被告房屋租赁纠纷一案，莘县法院已作出（2018）鲁1522民初3811号判决，对原告所称述的137000余元已作认定，本案原告另行起诉所谓的维修费没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。 中原石油勘探局有限公司辩称：我单位虽为上级管理部门，但其余二被告均有营业执照和独立的经营管理权，可以独立承担责任。我单位作为本案被告不适格，不应承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：中原石油勘探局房产管理处在莘县古云镇西中原油田文卫小区建华路拥有一处商业用房，由第三社区管理中心进行管理。该商业房原由中原石油采油三厂内部职工用于经营朋乐餐厅，由于经营不善，停业闲置数年，致房屋损毁严重。2014年5月17日，经第三社区管理中心介绍，王森与朋乐餐厅经营者签订转让协议，约定原经营者将餐厅装修装饰设备投资的全部股权以33.6万元的价格转让给王森。后王森在与第三社区管理中心洽谈房屋租赁事宜时，因王森投入资金承接朋乐餐厅盘活了第三社区管理中心长期闲置资产同时解决了历史遗留问题，以及房屋年久失修，屋面、墙面、电路、门窗等严重破损无法使用，需要维修，第三社区管理中心同意通过租金减免的形式对王森予以补偿。 后经双方协商，2014年7月17日，王森以承诺书的形式确定了出租方案，其中方案中确定的房屋维修费为13.7万元，以租金的形式分5年减免，每年2.74万元。相应的房屋维修项目为：玻璃窗、室外门、室内门、一楼房顶修补（钢筋+水泥）、墙面修复、下水（排水管线）。 2014年10月15日，王森与第三社区管理中心签订编号为10252366-15-FW1003-0067的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为12个月，自2014年11月1日至2015年11月1日止。租金标准为5.79元/平方米/月，租金总额为60000元。到期后，双方又于2015年12月23日签订编号为10252366-15-FW1003-0136的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2个月，从2015年11月1日至2015年12月31日。租赁期满，如乙方继续使用租赁房屋、场地，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。租金为：5.79元/平方米/月，租金总额为10000元。合同第七条租赁物的维修约定为：租赁房屋的基础、梁、柱、主体结构发生正常原因损坏，承租人应及时通知出租方，经出租方主管部门及专业人员现场勘查鉴定后，拿出维修方案，费用甲方承担。第八条双方权利义务部分约定：房屋、场地或附属设施，因自然损耗，影响乙方正常使用时，乙方有权要求甲方及时予以修缮，并由甲方承担相应费用。 该合同到期后，双方未再续签，王森持续使用房屋经营大汉火锅店至今。因王森未按合同约定缴纳减免之后的房屋租金，中原石油勘探局采油社区管理中心于2018年8月诉至本院，要求王森支付2016年至2018年的房屋租金18万元。该案中，王森提出在13.7万元房屋维修费用之外，因房屋仍然存在漏雨等问题还进行了二次维修，花费191848元，要求折抵租金，并提交以下证据：1.《大汉火锅（原朋乐餐厅）防水明细表》一份，日期为2015年元月1日，项目为彩钢（100640元）、防水（67648元）、自来水管（5000元）、电缆（18560元），金额总计为191848元。2.收据4张，分别为：2014年8月29日彩钢100640元、2014年7月28日防水材料67648元、2014年7月6日电缆加装费18560元、2014年7月3日自来水管5000元。中原石油勘探局采油社区管理中心称137393元维修用清单中载明的维修费已经按协议分摊。191848元维修费用从时间上看在第二次签订租赁合同之前，第二次签合同时王森没有提及，应当已经处理完毕，同时认为，相关费用票据不正规，不能确定真实性，且价格过高。 本院组织双方对大汉火锅店现场进行了勘验，涉案房屋屋顶铺设有防水卷材，一楼屋顶搭建有彩钢瓦、外部有进店电缆、店内有自来水管道。 该案中，本院以中原石油勘探局采油社区管理中心不同意折抵租金且王森所主张的花费数额证据不足为由，未予支持王森折抵租金的抗辩意见，并告知其可待证据充足时另行主张，判决王森支付租金18万元。 2019年12月，王森诉至本院，要求三被告支付前案未予折抵的房屋维修费191848元。 本案中，王森对其主张的191848元房屋维修费新提交了以下证据：1.申请书复印件一份，内容为“尊敬的第三社区领导：我是大汉火锅三厂店（原朋乐餐厅）租户，自承租后，由于（原朋乐餐厅）历史遗留问题导致房屋闲置时间长久，导致房屋毁损严重，为此我们对房屋的门（含室内门、室外门）窗、一楼屋顶、墙面及下水管线等进行了维修，但是尚不能满足实际需要，房屋内仍然存在普遍漏水的情况，为确保社区财产安全及火锅店的正常营业，特申请对房屋屋顶进行防水维修，并在防水层之上加装彩钢屋顶。请领导批准为盼。大汉火锅三厂店，2014年4月29日”。 2.《屋面彩钢顶安装及防水施工合同书》复印件一份，内容为“甲方（发包方）：王森；乙方（承包方）徐某。工程地点：采油三厂院内大汉火锅；工程内容：大汉火锅楼顶彩钢安装及防水施工，开工时间：2014年7月1日，工期三十天，彩钢瓦屋顶100640元，防水材料67648元，总价款168288元。……2014年7月1日” 3.涉案房屋现状照片9张。 4.证人徐某的证人证言，徐某出庭作证称：“我和王森是朋友关系，当时他的房子需要做防水，是我找人给他做的，我们签了合同，金额大概一、二十万元，主要是彩钢、防水、电缆、水管的活，我带队干的，材料也是我买的。钱是王森给的现金，当时好像也写过单子，时间长了，记不清了。施工前房子遍地漏水，那时他的饭店还没开张” 被告认为证据1、2系复印件，不具有证据效力，照片无法确定与本案的关联性，证人证言与本案无关。原告称申请书、收据、费用清单等材料原件均交到原房产科科长陈刚手中，由该单位保存用于内部审核 另查明：2017年3月13日，中华石化集团中原石油勘探局印发中油局公共[2017]47号文件，将中原油田第三社区管理中心整合并入采油社区中心。2018年10月25日，中国石化集团中原石油勘探局有限公司、中国石化中原油田分公司联合印发中油局人资[2018]287号文件，撤销采油社区管理中心，成立钻采社区服务中心，为中原石油勘探局有限公司直属处级单位。房产租赁中心变更为房地产管理中心，为中原石油勘探局有限公司直属处级单位。该文件第八条载明：“上述涉及撤销单位债权债务已全部清理，人员已妥善安置。若发现遗留债权债务，根据机构隶属关系，分别由中原石油勘探局有限公司、中原油田分公司承担。请及时到地方工商行政管理部门办理有关注销手续” 本院认为：出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。涉案房屋在向承租人王森交付前存在年久失修、破损严重、无法使用的客观实际情况，第三社区管理中心应负责修缮房屋至可以正常使用的状态。双方在出租方案中确定维修费用13.7万元对应的项目为玻璃窗、室外门、室内门、一楼房顶修补（钢筋+水泥）、墙面修复、下水（排水管线），与本案原告王森主张的维修项目彩钢、防水、自来水管、电缆并不一致，被告亦未举证证明王森另行维修房屋所产生的费用已包含在出租方案确定的减免租金中，故王森为保证房屋正常使用而支出的合理修缮费用，出租人第三社区管理中心应予负担。 综合本院现场勘验以及王森提交的房屋照片、维修合同、收据、证人证言等证据，能够确认王森对涉案房屋铺设防水层、加装彩钢屋顶、架设外部电缆及安装水管等修缮行为及费用支出的真实性。因双方对房屋具体维修项目及费用没有明确约定，王森修缮房屋应以满足房屋正常使用使用功能为限，其因自身经营需要而额外进行的修缮费用不应由出租方承担。 王森的四项维修项目中，因之前对房顶的维修仅是“钢筋+水泥”的形式，为防止房屋漏雨，王森在房顶铺设防水卷材，属合理维修，该项费用67648元，应由出租方负担。彩钢房顶能够更好的防止漏雨，当从现场勘验看，部分彩钢房顶并非直接搭设在房顶之上而是架高后用作储物，院内亦有用彩钢搭设的车棚，由此增加的费用应由王森自行负担，酌情在王森主张的100640元的基础上扣减20%，该项费用数额认定为80512元。原告未能提交自来水管及电缆的详细安装部位，应扣除因自身经营需要而增加的费用，酌情按照10%的比例扣除，该两项费用金额认定为（5000+18560）元×（1-10%）=21204元。综上，原告王森的合理维修费用认定为67648元+80512元+21204元=169364元。 关于本案责任承担主体，涉案房屋租赁合同的出租人为第三社区管理中心，后第三社区管理中心整合并入采油社区中心，采油社区管理中心被撤销后又成立了钻采社区服务中心，根据机构合并情况，钻采社区服务中心应承担原房屋出租人第三社区管理中心的相关责任。钻采社区服务中心虽为中原石油勘探局的分公司但领取了营业执照，具备诉讼主体资格，能够以自己的名义应诉。如其管理的财产较为充足可以由其单独承担责任，如财产不足，可由其隶属的法人承担补充责任。原告未举证证明钻采社区服务中心管理的财产不足以承担其民事责任，对其要求中原石油勘探局有限公司在本案中承担民事责任的请求，不能成立，该公司的相关责任可在执行程序中解决。房地产管理处系涉案房屋目前的管理部门，非原出租方，依法不应承担责任。综上，本案民事责任应由钻采社区服务中心承担。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下： 一、被告中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告王森房屋维修费169364元。 二、驳回原告王森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4136元，减半收取计2068元，由原告王森负担243元，被告中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心负担1825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  赵凯 二〇二〇年三月十七日 书记员  程龙