北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初44409号原告：北京畅熠房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区地安门西大街199号4幢平房。法定代表人：张小涛，执行董事。委托诉讼代理人：吴重实，北京市华龙律师事务所律师。被告：刘建国，男，1972年1月15日出生，汉族，北京恒通环科物料输送技术有限公司职员，住北京市大兴区。被告：朱新苗，女，1978年11月14日出生，汉族，住北京市大兴区。原告北京畅熠房地产经纪有限公司（以下简称畅熠公司）与被告刘建国、朱新苗合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告畅熠公司之委托诉讼代理人吴重实，被告刘建国，朱新苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅熠公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告于2016年8月31日签订的合同编号为CWxxx号《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；2、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：北京市西城区xxx层房屋原产权人为朱新苗。2016年8月11日，朱新苗与程玉宝就上述房屋签订《房屋买卖合同》，交易价格为142万元，合同乙方落款处签字人为石志鹏，并由畅熠二分公司加盖公章。程玉宝、石志鹏等人向朱新苗支付了全部购房款。2016年8月，畅熠二分公司与刘建国协商一致，在未将涉案房屋过户登记至公司的情况下以210万元直接出售给刘建国。为履行相关约定，8月31日，畅熠公司职员师庆元以刘建国代理人的身份与朱新苗就上述房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定朱新苗将涉案房屋售予刘建国，成交价格50万元。9月4日，刘建国向畅熠二分公司职员石志鹏支付购房定金5万元。9月7日，畅熠二分公司与刘建国依据已达成的约定签署了《房屋买卖合同》，刘建国向石志鹏分五次转账其余房款及过户税费共计2102640元。9月14日，依据涉案《存量房屋买卖合同》，房屋由朱新苗转移登记至刘建国名下，同时房屋亦交付刘建国。2017年8月29日，刘建国以其与畅熠二分公司签订《房屋买卖合同》存在重大误解为由，要求撤销该合同，最终法院判决撤销了刘建国与畅熠二分公司签订的《房屋买卖合同》，同时判令畅熠公司返还其购房款210万元。畅熠二分公司及畅熠公司上诉后，二审维持原判。上述判决中认定朱新苗与畅熠二分公司之间，畅熠二分公司与刘建国之间就涉案房屋分别形成相对独立的买卖合同关系，而朱新苗与刘建国之间不存在房屋买卖合同关系。因此，畅熠公司认为《存量房屋买卖合同》仅是畅熠二分公司为履行其于2016年9月7日与刘建国签订的《房屋买卖合同》完成相关过户登记而建立，事实上应被视为是已被依法撤销的畅熠二分公司与刘建国之间签订的《房屋买卖合同》的从属部分，现贵院已依法撤销了2016年9月7日刘建国与畅熠二分公司签订的《房屋买卖合同》，同时判令畅熠公司返还购房款210万元，涉案房屋仍然登记在刘建国名下有违法律规定，欠缺公正，理应返还到原来的登记状态。况且，就涉案《存量房屋买卖合同》而言，形式上未经刘建国与朱新苗协商合意，内容没有反映二者之间的任何真实意思表示，双方之间本不存在真实的房屋买卖关系，因此涉案合同行为人的意思表示不真实，实际上是以虚假的意思表示来完成畅熠二分公司与刘建国签订的《房屋买卖合同》约定的房屋过户。基于以上事实，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，涉案《存量房屋买卖合同》理应被依法确认无效，故诉至法院。刘建国辩称，不同意畅熠公司的诉讼请求。我只与畅熠公司有房屋买卖合同关系，与朱新苗之间没有房屋买卖合同关系，我也没有授权师庆元代我去与朱新苗签订房屋买卖合同。我与畅熠公司签订《房屋买卖合同》是在2016年9月7日，而涉案《存量房屋买卖合同》是在2016年8月31日签订的。《房屋买卖合同》被撤销，不代表《存量房屋买卖合同》就无效，二者没有因果关系。并且生效裁判文书确定的退还房款义务，畅熠公司至今也未履行。朱新苗辩称，我是本案无关的第三人。我是与畅熠公司程玉宝和石志鹏签订的房屋买卖合同，涉案房屋买卖过程中，我根本不知道刘建国的存在，我只管签字就好了。师庆元作为畅熠公司的代理人，经办房屋买卖的各种手续。2016年8月31日当天，跟我过户的是师庆元和石志鹏两个人。根据生效裁判的认定，刘建国交易的真实相对方是畅熠公司的程玉宝和石志鹏，而不是我，整个交易过程实际上是两次交易一次过户，刘建国与我没有交易关系。我与畅熠公司的合同应当是成立的，涉案房屋的产权应恢复到畅熠公司名下，避免发生二次过户产生不必要的税费成本。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积17．09平方米，于2016年5月9日登记在朱新苗名下。2016年8月11日，朱新苗与北京畅熠房地产经纪有限公司西城第二分公司（以下简称畅熠二分公司）签订《房屋买卖合同》，约定朱新苗将涉案房屋出售给畅熠二分公司。2016年8月31日，师庆元以刘建国代理人的身份与朱新苗就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》(网签合同)，约定朱新苗将涉案房屋售予刘建国。2016年9月7日，畅熠二分公司与刘建国签订《房屋买卖合同》，约定畅熠二分公司将涉案房屋出售给刘建国，所有权证内标注房屋所有权人朱新苗，房屋使用状况为现有租户租用，房屋成交价为210万元整。2016年9月14日，涉案房屋由朱新苗名下转移登记至刘建国名下。庭审中，畅熠公司提交了《授权委托书》复印件一份，证明朱新苗与刘建国存在房屋买卖合同关系。该委托书载明：刘建国委托师庆元代理其办理涉案房屋的登记事项，代理权限为提出不动产登记申请、办理相关不动产登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取不动产权属证书或其他办理结果。刘建国对该委托书的真实性不予认可，表示委托书上刘建国的签名并非本人书写，其从未授权师庆元与朱新苗签订合同。畅熠公司称师庆元是其公司员工，委托书上刘建国的签名确系他人代签，但是在征得刘建国同意后代签的。朱新苗称该委托书的真实性无法确定，在签订涉案《存量房屋买卖合同》时并未看到合同首页的买受人信息，师庆元仅把签字页交朱新苗签名后就把合同拿走了，其不认可与刘建国有房屋买卖合同关系。另查，一、刘建国以不知道涉案房屋中的租户为标准租租户，现有租户无法清退，自己存在重大误解为由，将畅熠二分公司、畅熠公司、石志鹏诉至北京市西城区人民法院，要求撤销其与畅熠二分公司签订的《房屋买卖合同》，法院于2019年5月24日作出（2018）京0102民初xxx号民事判决，判决：“一、撤销二零一六年九月七日，原告刘建国与被告北京畅熠房地产经纪有限公司西城第二分公司签订的房屋买卖合同；二、本判决书生效之日起十日内，被告北京畅熠房地产经纪有限公司向原告刘建国返还购房款210万元；三、驳回原告刘建国的其他诉讼请求。”畅熠二分公司、畅熠公司、石志鹏不服上述判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2019年7月30日作出(2019)京02民终xxx号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二、畅熠二分公司为畅熠公司下设的分公司。2019年3月14日，畅熠二分公司经北京市工商行政管理局西城分局核准注销。畅熠公司表示，畅熠二分公司的权利义务由其承继。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，畅熠公司起诉要求确认朱新苗与刘建国于2016年8月31日签订的《存量房屋买卖合同》无效。首先，朱新苗与刘建国均认为双方并无房屋买卖合同关系；其次，涉案《存量房屋买卖合同》在签订时，刘建国作为合同的当事人并未亲笔签名，而是由师庆元代签，现有证据表明，师庆元代签时并未取得刘建国的委托授权，事后亦未取得刘建国的追认。根据上述法律规定及查明的事实，可以认定朱新苗与刘建国未签订涉案《存量房屋买卖合同》，双方之间不存在房屋买卖合同关系。因此，在涉案《存量房屋买卖合同》不成立的情况下，畅熠公司起诉要求确认朱新苗与刘建国于2016年8月31日签订的《存量房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回北京畅熠房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费4400元，由北京畅熠房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年三月二十四日法官助理 王志伟书 记 员 孙 萍