原告上海森来特投资有限公司 陕西省高级人民法院 民事裁定书 （2020）陕民申510号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贾维新，男，1955年11月29日出生，汉族，陕日报社退休员工，住陕西省西安市新城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王颖，女，1971年10月19日出生，汉族，华鑫证券有限责任公司员工，住陕西省西安市雁塔区。一审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地陕西省西安市高新区XX路XX号XX大厦XX栋XX室东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。再审申请人贾维新因与被申请人王颖及一审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终11616号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。贾维新申请再审请求：1.撤销二审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、本案的诉讼标的是商品房购房资格转让，而非二审法院认定的房屋购房指标转让，二审判决的标的不是本案诉争标的。2016年5月4日，申请人与第三人地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》中明确约定房产性质为全产权商品住宅。2016年4月28日，申请人与被申请人签订的《团购房转让协议》第三条约定“该房屋完全为商品房性质，不是单位集资房或经济适用房，且甲方对该房屋指标拥有处分权”、“如果因甲方单位的建房政策发生变化，而不能确保本条前述情况，则认定为因非甲方人为因素导致合同不能履行。甲方全额退还乙方转让款壹拾壹万元整和全部购房款，同时乙方将甲方已交付的房屋有关资料、收据、凭据等退还甲方”。本案申请人与被申请人交易的标的为商品房购房资格转让，而非二审认定的南山花园项目的购房指标转让。二审法院以房屋购房指标转让混淆商品房购房资格转让，改变双方的交易标的，系认定事实错误。二、双方约定本案的商品房购房资格转让的时间节点为网签更名，在南山花园项目“五证全无”、网签更名条件尚不具备的情形下，依照双方签订的转让协议约定应认定为合同不能履行，二审判决申请人履行更名义务没有法律依据。2016年4月28日，申请人与被申请人签订的《团购房转让协议》第五条明确约定：“待可以签订正式购房合同时，甲方协助乙方与开发商直接签订有效的购房合同”。本案所涉及的房产由于没有办理土地出让手续，未取得《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，尚不具备网签条件，更何况申请人与第三人尚未签订《商品房买卖合同》。二审法院无权改变双方关于商品房购房资格转让的条件。申请人与被申请人签订的《团购房转让协议》第三条约定：“按照甲方单位文件，该房屋完全为商品房性质，不是单位集资房或经济适用房……如果因甲方单位的建房政策发生变化，而不能确保本条前述情况，则认定为因非甲方因素导致合同不能履行”。目前涉案房屋因第三人原因尚不具备五证，涉嫌违法，应严格按照申请人与被申请人签订的协议约定处理相关事宜。二审法院无权无视协议的约定，要求申请人对违法建筑的认购权进行转让。三、申请人在二审中申请调取南山花园项目的土地及规划手续，二审法院未依法调取相关材料，属于法定的应当再审的条件。四、车位认购资格并不从属于房屋认购资格，更不属于建筑物区分所有权的范畴。五、申请人与被申请人之间的《团购房转让协议》属于预约合同，人民法院无权强制申请人履行更名手续。六、申请人没有任何违约行为，本案更名不能的原因是地建公司捆绑销售车位所致。贾维新申请再审提交以下证据：1.西安市自然资源和规划局长安分局关于群众反映南山花园项目信访事项告知书；2.西安市长安区住房和城乡建设局关于群众实名举报南山花园有关情况的说明；3.西安市长安区住房和城乡建设局关于未取得《商品房预售许可证》不得进行销售的通告。证明本案涉及的建筑项目、房屋标的、商品房认购合同、商品房指标转让合同等全部事项的全面违法性、无效性和不可履行性，案涉房屋不是商品房，将面临拆除或罚没的处罚，原审法院对违法行为进行保护错误。本院经审查认为，双方所签订的《团购房转让协议》并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体权利义务，与地建公司建立房屋买卖合同关系的买受人并非贾维新，原审法院认定双方签订的《团购房转让协议》合法有效并无不当。贾维新申请再审提交证据证明案涉项目未取得“五证”，属违法建设。因涉案项目是否取得“五证”并不影响本案《团购房转让协议》的效力，贾维新主张案涉协议无效的理由不能成立。关于贾维新主张本案合同标的系购房资格而非原审认定的购房指标问题。其该项主张系从不同角度对一个法律关系作出的不同称谓，无论案涉合同转让的标的被称之为“购房资格”还是“购房指标”，均不影响双方权利义务关系的认定，故贾维新的该项再审理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本案中，贾维新原审申请调取案涉房屋所在项目的“五证”，但该证据并非当事人所不能自行收集的证据，且涉案项目“五证”情况并不影响本案所涉协议是否有效。一、二审法院对贾维新要求调查的申请不予准许并无不当。贾维新主张原审实际更改了合同约定，但依据双方签订的《团购房转让协议》第五条约定，待可以签订正式购房合同时，贾维新协助王颖与开发商直接签订有效的购房合同。该条约定由王颖与开发商签订购房合同，而贾维新仅在此中存在配合义务，至于在签订购房合同后是否能够成功办理网签，并不影响贾维新的合同权益。关于贾维新主张关于车位转让的问题。王颖与贾维新签订《团购房转让协议》的目的是贾维新就其商品住宅购买权出让给王颖，通过与第三人地建公司的更名最终由王颖取得案涉房产认购权。该权利属于一种期待利益，所转让的是一种资格权利，而这一权利并不直接与房屋面积、房屋性质、房屋价值等属性相关联，也即在双方约定中没有明确单独区分这一权利仅针对所购房屋而不包括车位的前提下，应当作出符合普通大众的意思理解。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。根据前述法律、司法解释规定，车位在事实上依附于业主符合一般大众的理解。本案中，王颖与贾维新签署的《团购房转让协议》并未明确区分房屋与车位的资格权利，故从符合大众一般理解的角度，王颖通过案涉合同可以取得购买车位的权利，且地建公司庭审中也表示王颖取得小区房屋认购资格后可以直接向地建公司认购车位。故贾维新认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张没有事实依据，贾维新以第三人地建公司车位捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理更名手续，构成违约。关于贾维新主张案涉合同为预约合同的问题。预约的目的在于订立本约，预约的标的须是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。而根据《团购房转让协议》其中约定贾维新负有配合签订购房合同的义务，王颖负有支付转让价款的合同义务，并未有“达成本约”的相关约定，且签订正式商品房买卖合同系王颖与地建公司签订而非王颖与贾维新签订，故案涉合同属于本约合同。据此，贾维新的该项再审理由亦不能成立。20156185综上，贾维新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回贾维新的再审申请。  审判长朱玉红审判员刘育伟审判员赵艳华   二〇二〇年三月十六日  法官助理吕剑书记员张茹雪1