云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6928号原告：高兆琴（曾用名高兆琼），女，汉族，1953年5月14日生，户籍地曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。特别授权代理人：刘光玉，云南精茂律师事务所律师。被告：云南曲靖交通房地产开发有限公司（以下简称“曲靖交通房地产公司”）法定代表人：严尔华，该公司执行董事。统一社会信用代码：91530300748272946X。地址：曲靖市。特别授权代理人：王绎权，云南恒序律师事务所律师。原告高兆琴诉被告曲靖交通房产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法组成合议于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告高兆琴及其委托代理人刘光玉，被告曲靖交通房地产公司委托代理人王绎权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月6日，原告高兆琴、原告原配偶景守礼与被告曲靖交通房地产公司签订了《商品房购销合同》，并进行了备案登记（登记号ＱＪ2010073116722）。合同备案登记表载明高兆琼系合同共有人。合同约定:原告购买被告开发的曲靖市麒麟区房屋一套，该房屋建筑面积71.16平方米，总价款195687.00元。购销合同第七条交付期限约定:“甲方应于2012年5月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费用，并于2012年5月30日办理交房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。”被告应当于房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，即被告应当于2012年8月28日之前办理房屋不动产权登记证书。被告曲靖交通房地产公司一直未缴清土地出让金。经原告多次催促被告办理房屋不动产权登记证书，被告均以各种借口推诿，至今被告未办理房屋不动产权登记。2016年8月8日原告与配偶景守礼协议离婚，并到麒麟区民政局办理了离婚手续。离婚协议第三条约定:双方婚后购有商品房一套(曲靖市麒麟区祥和路龙泽园小区35栋1304室，面积71.6平方米)完全归原告高兆琼所有。原告取得了房屋的所有权。因被告一直未办理不动产权登记证书，导致原告不能办理产权变更登记手续。现请求判决由被告为原告所购曲靖市麒麟区房屋办理不动产权证书相关手续；由被告赔偿2012年8月28日至原告实际取得不得产权证属之日的违约金。以购房款195687.00为基数，按2012年长期贷款年利率6.55%上浮30%（8.515%）计算；诉讼费由被告承担。被告曲靖交通房地产公司答辩。一，原告所购买房屋不能办理不动产权登记证书的根本原因并非出于被告，而是出于国土部门，请求驳回原告主张支付逾期办证违约金的诉讼请求。2008年被告所开发的龙泽园小区是当年曲靖市建设局房地产投资工作目标的重点项目，该项目在《责任书》中明确享受房地产行政主管部门的绿色通道服务。该项目于2008年5月7日通过建设工程用地规划许可，于2008年11月17日通过建设工程规划许可，于2008年12月11日取得建筑工程施工许可，2008年12月2日取得商品房预售许可。在2008年12月开盘至2012年新的土地出让金文件下发到被告之前，对买卖房屋房价均是以曲靖市人民政府2008年5月27日市长办公会议纪要所确定计价方式以及2008年9月16日曲靖市国土资源局所确定的补交土地出让金价款为基础地价，并进行测算得出。龙泽园项目从开工到销售均通过了相关部门的审批，均有合法的手续及证照，允许建设及销售。并不存在原告所诉的未缴纳土地出让金导致不能办证的情况。原有关部门确定曲靖市交通路10.15765公顷的土地（本案争议办证房屋所处的地块）变更土地用途补交土地出让金为4649.76万元。在收到该文件后，被告多次要求交纳土地出让金，但国土资源局未接受被告交纳土地出让金4649.76万元。2012年10月15日，被告收到曲靖市国土资源局（2012）340号文件、曲靖市国士资源局（2011）593号文件、曲政复（2011）280号批复文件、云南省国土资源厅（2012）云国土资用458号文件。确定补交土地出让金变为20264.16万元。增加了被告的义务，限制原告的权利，该后果不应由被告承担。二、原告所诉已超过诉讼时效，被告不应承担责任。诉讼时效期间为二年，原告请求保护诉讼时效应以2014年8月27日开始计算，现原告诉请违约责任的诉讼时效已经届满，原告未在此期限内提出承担违约责任请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。三、关于原告的第一项诉讼请求对原告所诉的要求被告依法提交不动产登记的相关资料。被告愿意协助原告向不动产登记部门提交办理产权证的有关资料。被告对此表示，作为房地产企业，为业主办理不动产证是责无旁贷的义务，但由于国土部门的原因，导致产权证不能办理，在2016至2018年就交通地产状况已经多次于政府及国土部门协商，2019年度5次与曲靖市不动产登记工作领导小组协商。终于在2019年9月，曲靖市政府已经出台文件将本案争议的龙泽园小区列入了解决历史遗留问题的第三批解决名单，原告起诉的不动产权证已经正式进入了办理程序，但涉及龙泽园业主有2000余户，办理尚需要时间，被告希望原告能够给予一定时间，也请原告多多理解被告作为房地产企业的难处，不要将不动产权证的办理进入诉讼程序，被告ー定为广大的龙泽园业主争取到最大的权益。原告高兆琴为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、居民身份证、户口薄、证明复印件各一份，证明原告的身份情况，高兆琴具备法定诉讼主体资格，高兆琴与高兆琼系同一个人。二、国家企业信用信息公示系统信息一份，证明被告公司具备法定诉讼主体资格。三、商品房购销合同、购销合同备案登记表各一份，证明原告与其原配偶购买曲靖市房屋，购销合同中约定了房屋信息、双方权利义务等事项。原告系房屋的共有权人，合同约定了付款方式及期限，约定于2012年5月30日前交付房屋，逾期付款及交付的责任，约定房屋交接方式及产权证的内容。四、被告向原告出具的不动产统一发票一份、收据三份，证明原告与原配偶向被告支付了全部购房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证工本费、代办费等相关费用的事实，原告已经履行了办理权属证书的事项。五、离婚证、离婚协议书各一份，证明原告享有曲靖市房屋所有权的事实。经质证，被告对原告所举证据一、二、三、四、五的三性均无意见。对其第四组证明目的不予认可，合同约定了办证的条件是全额付清房款、交接手续及办证委托书交付给被告，但是原告至今未提交办证委托书给被告进行办理房产证。本院认为，原告所举证据一至五均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告所主张的基本事实。被告曲靖交通房产公司针对其辩解主张，向本院举证如下：1.营业执照复印件、2.法定代表人身份证明。证明被告基本信息及诉讼主体资格。3.曲市国用（2008）2547号土地使用权证复印件、4.曲国土资证（2008）9号文件。证明龙泽园所处地块的土地使用权人为被告曲靖交通房产公司。5.曲靖市第三届人民政府第一次市长办公会议纪要，6.曲国土资用（2008）220号文件。证明2008年经市长办公会议纪要确定，本案争议地块的计价方式参照政府收购77298部队曲靖城区地产价格确定。经被告曲靖是国土资源局确定，补交土地出让金为4649.76万元。7、曲交集办发（2008）第223号文件。证明曲靖市国土资源局确定土地出让金价款为被告办理有关变更手续，被告及交通集团呈请市领导按原先方案及价格执行，获得批准和支持。8.曲靖第三届人民政府第十六次市长办公会议纪要，9.曲国土资用（2011）593号文件，10.曲政复（2011）280号批复，11.曲国土资用（2012）340号文件，12.云国土资用（2012）458号文件。证明曲靖市人民政府、曲靖市国土局在2010年及2011年将确定的计价方式变更为按现行基准地价测算，将补交土地出让金价格变为20264.16万元。曲靖市国土资源局于2012年10月15日将上述会议纪要、报请文件、批复送达被告，告知土地出让金变更为20264.16万元。13.2008年房地产投资工作目标责任书。证明龙泽园项目属于建设局绿色通道项目，享受优先审批。14.建设用地规划许可证、15.建设工程规划许可证、16.建筑工程施工许可证、17.商品房预售许可证明。证明龙泽园项目依法通过规划、工程建设、预售审批，属于合法开工建设、合法预售的房地产住宅项目。被告开发的房屋五证齐全，符合开发和销售的条件。18.竣工验收备案表，证明被告交付的房屋已经过竣工验收备案。19.曲靖市国土局证明两份，证明曲靖市国土资源局为协助变更办理规划、工程、预售的许可证照，向被告出具了证明。20．缴款收据复印件三张，证明被告已经交纳土地出让金9000万元。21.曲交集请字（2016）22号文件、22.曲交集请字（2017）7号文件、23.曲交集请字（2017）40号文件、24.曲交集请字（2017）64号文件，证明曲靖交通集团及被告曾多次协商市政府解决处理龙泽园业主办证问题及土地出让金问题，均未获得答复及处理。25.曲靖中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题（2019）1号文件，证明截止2019年5月份，原告购买被告所开发的房产纳入历史遗留问题。经质证，原告高兆琴对第1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25三性均无意见。第7、21、22、23、24是被告单方做出文件，文件对象是相关政府部门，与本案无关联性，不能针对请示以外的人；对5、6组的证明目的不予认可，价款是工业变更为商业用途，补交出让金，不能证明被告已经补交；第8-12组证明目的不认可，被告并没有补交出让金。2008年确定4649.76万元，后变更补交是20264.16万元，恰好证明被告没有交清出让金的事实；不认可第25组证明目的，可证明被告一直持续侵犯原告的权利。本院认为，被告曲靖交通房地产公司的上述举证，均具有真实性、合法性，证明了相应的基本事实，但不能证明其履行对原告房产的相关办证义务。曲靖交通房地产公司主张导致不能办理产权证书是由于国土部门原因所致，属案外另一法律关系，不能支持其抗辩主张。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年1月6日,原告高兆琴原丈夫景守礼作为商品房买受人（乙方）与被告曲靖交通房地产公司作为出卖人（甲方），签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，由景守礼向被告曲靖交通房地产公司购买曲靖市交通路“龙泽园”小区35幢13层1304号房屋，价款为195687.00元，房屋参考建筑面积71.16平方米。付款方式为部分按揭贷款，贷款金额6万元，限于2010年1月6日前支付首付款135687.00元及配套设施费4580.00元。房屋交付期限为甲方应于2012年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就乙方逾期违约责任、甲方逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，甲方违约责任为：如逾期交房，自合同约定的交房时间届满的次日至实际交房之日，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记约定为：（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、办证手续费、代办费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。在合同履行中，合同签订当日，原告高兆琴向被告曲靖交通房地产公司交纳了购房价款135687.00元、配套设施费4580.00元，共计金额140267.00元，以贷款支付其余房款。被告曲靖交通房地产公司于2010年7月30日以原告高兆琴为共有人身份就该房屋进行相应备案登记，登记号QJ2010073116722。2010年6月10日，原告方交付预告登记费80.00元。被告曲靖交通房地产公司按约已向原告方交付房屋（双方对交付房屋的履行情况无争议），2012年6月20日，原告方向被告曲靖交通房地产公司交纳维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计5087.00元。2016年8月8日，原告高兆琴与景守礼协议离婚，并办理离婚登记手续，双方约定位于曲靖市房屋归原告高兆琴所有，景守礼协助办理过户登记手续。被告曲靖交通房地产公司因土地使用用途及土地出让金问题导致房屋产权证至今未能办理。本院认为，原告高兆琴之夫景守礼与被告曲靖交通房地产公司2010年1月6日签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，原告高兆琴属隐名买受人，该合同未违反相关法律禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应享有合同权利、承担履行合同义务。现本案双方当事人对应由被告曲靖交通房地产公司办理不动产权证的事宜无争议。争议的是被告曲靖交通房地产公司对原告高兆琴是否应支付逾期办证违约金及支付数额问题。双方签订《商品房购销合同》约定在原告方向被告曲靖交通房地产公司付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、代办费等相关税费;双方办理完毕房屋交接手续;原告方交付签署委托被告曲靖交通房地产公司办理房屋所有权证的委托书，并按要求提交办理房屋所有权证所需原告方提供的全部资料后，由被告曲靖交通房地产公司向房管部门申请办理房屋所有权证。现原告方已履行了交付房款及其他费用的相关义务。被告曲靖交通房地产公司应协助原告高兆琴办理产权证书，被告曲靖交通房地产公司辩解主张导致不能办理产权证书是由于国土部门的原因所致，该主张不属本案审理的范围，不是合同约定或法定被告曲靖交通房地产公司免除履行或迟延履行办理不动产权证的条件，不能抗辩本案原告主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同中未明确办理产权登记的期限，被告曲靖交通房地产公司应自房屋交付使用之日起90日履行协助办证义务，因双方对合同约定被告曲靖交通房地产公司履行房屋交付义务无异议，本院认定被告曲靖交通房地产公司按期交房，即交房日期认定为2012年5月30日，被告曲靖交通房地产公司未在90天内及时履行办证义务，已构成违约。本案应按照法律规定适用诉讼时效的规定。双方当事人在本案中没有约定逾期办理不得产权证的违约责任，本院予以确定参照适用上述规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于原告高兆琴在房屋交付使用之日起90日的协助办证义务期限届满已超三年起诉，但由于被告曲靖交通房地产公司未办理产权证的违约行为在起诉时处于持续状态，故原告高兆琴自起诉之日之前三年及起诉之后的违约金请求权，本院予以依法保护。在本案中，办理产权证书为原告高兆琴应向不动产权部门申请登记的事宜，被告曲靖交通房地产公司有义务提供其应当提交的相关手续，属双方当事人应予共同完成登记的事项。委托被告曲靖交通房地产公司办理不动产权证不属买卖合同基本义务，属买卖合同关系的附属义务，原告高兆琴已交付相关办证的费用，被告曲靖交通房地产公司具有接受原告高兆琴委托办理的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意。现原告高兆琴仅未提交办证委托书等相关资料，被告曲靖交通房地产公司未要求或通知原告高兆琴提交委托书及其他手续，同时考量被告曲靖交通房地产公司未能履行办理不动产权证的原因（恶意程度），原告高兆琴对其实际损失未提交相应证据予以证明。本院综合考量以上因素后，予以确定由被告曲靖交通房地产公司对其未办理不动产权证的违约行为承担已付总房价款195687.00元5%的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司在收到原告高兆琴提交代为办理不得产权证的委托书及其他相关手续（所需其他相关手续由被告在判决生效后3日内通知原告）后于判决生效后三十日内向不动产登记机关提交办理不动产权证的相关完整资料，协助原告高兆琴办理登记不动产权证书。二、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告高兆琴逾期办证违约金9784.00元。三、驳回原告高兆琴的其余诉讼请求。案件受理费2632.00元、诉讼保全费30元（原告均已预交），由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  吕宝建人民陪审员  肖 伟二〇二〇年三月十二日书 记 员  雷云婷