广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5852号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，该公司总经理。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方来清，男，1965年11月7日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市板芙镇。上诉人中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）因与被上诉人方来清物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销（2018）粤2071民初10038号民事判决，改判支持翔实公司的一审诉求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.一审判决以业主群体性拒交物业服务费，以及板芙派出所反映小区出现大量治安、刑事报警，推断出翔实公司没有全面履行物业管理义务，违背法律逻辑。2.一审判决以部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，理据不足。3.被上诉人若认为上诉人没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其应当对此承担举证责任，并要求上诉人承担违约责任，而不是拒交物业管理费。4.被上诉人未举证证明上诉人的管理服务存在瑕疵，故上诉人依据合同约定要求被上诉人支付拖欠物业管理费的违约金，应当予以支持。方来清未就本案发表意见。翔实公司向一审法院起诉请求：1.判令方来清支付物业管理费10550.6元及滞纳金（从逾期之日起按照每日3‰计至付清之日止,暂计至2018年4月15日为20876.8元）；2.判令方来清支付2014年10月-2017年12月15日的停车费共计1540元。一审法院认定事实：2010年11月2日，翔实公司作甲方，方来清作乙方，签订《尚美居前期物业管理服务协议》约定，乙方将尚美居商住小区××房（建筑面积163.74平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；业主购买的室内车位收取车位使用管理费每月40元/辆。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。2014年1月16日，翔实公司被许可经营服务性收费，许可收取物业服务费有效期至2017年1月。审理过程中，翔实公司主张提供物业服务至2017年12月15日。翔实公司主张方来清从2015年1月1日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，方来清累计拖欠翔实公司35.5个月的物业管理费合计10550.6元（297.2元/月×35.5个月），拖欠2014年10月-2017年12月15日的停车费共计1540元（40元/月×38.5个月），上述费用合计12090.6元。翔实公司主张其系按1.8元/平方米计算的物业管理费。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，方来清系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居××房业主，该物业于2012年2月28日办理由方来清作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2012）易3××9，房产证号：02××13]，建筑面积165.33平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至今向一审法院起诉的同类多起案件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。方来清委托翔实公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。翔实公司与方来清签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。方来清经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。翔实公司对方来清的物业履行管理服务，方来清应向翔实公司支付相应的物业管理费，但结合一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为方来清的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求方来清按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求方来清按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求方来清全额支付物业管理费理据不足，不予支持。根据本案实际，酌定对物业服务费及停车费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司请求方来清支付物业管理费的时间从2015年1月1日起计至2017年12月15日止共35.5个月，每月本应支付297.59元（165.33平方米×1.8元/平方米），翔实公司仅主张297.2元/月，于法无悖，予以确认。故方来清应支付翔实公司物业管理费为8440.48元（297.2元/月×35.5个月×80%）。此外，方来清还应支付2014年10月至2017年12月15日期间的停车费1232元[（40元/月×38.5个月×80%）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决：一、方来清于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2015年1月1日至2017年12月15日期间的物业管理费8440.48元；二、方来清于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2014年10月至2017年12月15日期间的停车费1232元；三、驳回翔实公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元（翔实公司已预交），由翔实公司负担124元，方来清负担500元（方来清负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付翔实公司）。本院二审期间，翔实公司提交清洁卫生、文娱活动、消防演练、绿化、安保等照片一组，拟证实翔实公司按合同约定提供了物业服务；提交发票等票据，拟证实翔实公司按合同约定提供了物业服务，依法支付了物业服务产生的全部费用。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案是涉港物业服务合同纠纷。因涉案物业所在地广东省中山市与物业服务协议有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，一审判决适用内地法律解决本案纠纷正确，本院予以维持。本案的争议焦点是翔实公司是否全面、适当地履行了物业服务义务。已生效的翔实公司起诉尚美居小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，到庭应诉的业主提供照片反映翔实公司于2016年12月16日向小区业委会出具工作函后，仍存在墙壁漏水、墙壁粉刷脱落、小区绿地种菜、道路上有垃圾等物业管理方面的瑕疵。翔实公司虽不确认上述证据的关联性，但上述照片反映的情况与上述工作函内容基本可以形成对应关系。而翔实公司二审提交的照片等证据未显示拍摄时间等信息，不足以反驳业主提交的证据及证明翔实公司已按承诺事项整改完毕。另，从中山市公安局板芙分局出具的《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》看，在翔实公司进驻涉案小区提供物业服务的10年期间，涉案小区几乎每个月都会发生盗窃事件。故综合上述查明的事实及分析可知，涉案小区在翔实公司提供物业服务期间存在多项安全及公共卫生问题，且长期未能整改，小区盗窃频繁，而翔实公司也未能举证证明其就以上问题建立了健全的环境维护、治安管理制度。结合双方在物业管理服务协议中对于服务质量的约定：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%……将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。翔实公司并未按照前期物业管理服务协议的约定全面、适当地履行物业服务义务，其提供的物业质量达不到合同约定的标准，其要求方来清全额支付物业服务费的理据不足。一审法院根据本案具体情况，结合翔实公司提供物业管理服务的瑕疵程度，酌情对物业服务费予以减免20%，即方来清应按约定标准的80%支付自2015年1月1日起至2017年12月15日期间的物业服务费以及2014年10月至2017年12月15日期间的停车费，处理并无不当，本院予以维持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，方来清已实际享受了翔实公司提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，但因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业服务费支付与否与支付标准均有争议，故一审法院对翔实公司关于要求方来清承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持并无不当。综上，上诉人翔实公司上诉请求方来清全额支付物业费、停车费并支付物业费滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元（上诉人中山市翔实物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市翔实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年三月三十一日书记员  林烨颖