山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初464号原告：潘成勇，男，1987年9月2日出生，汉族，户籍地：济南市济阳区，现住菏泽市开发区。委托诉讼代理人：马灵美，山东绪才律师事务所律师被告：张秀红，女，1983年3月7日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：安法栋，山东康桥律师事务所律师。原告潘成勇与被告张秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘成勇的委托诉讼代理人马灵美，被告张秀红及其委托诉讼代理人安法栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘成勇向本院提出诉讼请求：1.判令张秀红向潘成勇支付违约金20万元；2.诉讼费由张秀红承担。事实和理由：双方于2018年3月27日签订《房屋买卖合同》，潘成勇将自有的位于济阳区产卖与张秀红。根据合同第六条第二款及第八条第二款的规定，张秀红应于2018年4月17日前向潘成勇支付首付款348000元，每逾期一日，需按总房款的千分之三向潘成勇承担违约责任。张秀红于2019年4月1日才将首付款支付完毕，张秀红迟延支付违约金的行为构成违约，应按合同约定向潘成勇支付违约金。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。张秀红辩称，一、答辩人不按原合同支付购房款是行使合同抗辩权的行为，而不是违约行为。答辩人没有按照原《房屋买卖合同》支付购房款的原因是，进入房屋打开水管开关后发现，涉案房屋存在多处、严重渗水的质量问题，然后多次找被答辩人、中介等协商处理，被答辩人让找物业、找开发商、找邻居等等，但是一直都没有予以解决，也没有拿出解决渗水问题的方案，答辩人这才没有按照原《房屋买卖合同》的约定支付购房款，众所周知，房屋出卖方具有保证出售的房屋符合质量合格标准的法定义务，因此，答辩人不按原合同支付购房款是行使合同抗辩权的行为，而不是违约行为。二、双方对原《房屋买卖合同》进行了变更，原合同中购房款支付事项的约定不再具有效力。因涉案房屋存在房顶、拐角、墙面等多处严重渗水的质量问题，答辩人张秀红就渗水问题多次与潘成勇沟通解决方案，经两次装修刷墙后，也没有改善，潘成勇也不给处理，物业开发商也不给处理，楼上邻居不配合维修，孩子上学急需入住，答辩人非常着急，多次找潘成勇协商处理后，无奈之下，双方最终商定，将涉案房屋通过原房屋中介另行出售他人，第三人向潘成勇支付剩余购房款，然后潘成勇返还张秀红多支付的款项。因此，双方就购房款支付事项做出了新的约定，原合同中购房款支付的条款不再有效。三、答辩人按照双方的约定履行了义务，不存在违约行为，被答辩人存在违约行为。答辩人按照上述双方商定的方案履行了义务，第三人也全部支付了购房款，答辩人与第三人一共向被答辩人支付了购房款91万元，但被答辩人违反约定，拒绝返还答辩人多支付的款项，答辩人多次要求返还，但被答辩人以种种理由拒不返还，后来甚至拒不接听电话，无奈之下，答辩人起诉至贵院，要求返还，现在贵院已经做出认定，判决被答辩人返还购房款42000元。因此，答辩人按照双方的约定履行了义务，不存在违约行为，而被答辩人存在拒绝返还答辩人购房款的违约行为。四、因房屋存在渗水问题，导致答辩人张秀红装修损失三万多元，房屋另行出售降价53000元，共计八万多元损失，应当由潘成勇赔偿。五、潘成勇主张的违约责任，根据合同法关于违约金和损失的规定，远远超出损失范围，即使违约成立，也应当依法予以降低。综上所述，答辩人不存在违反合同约定的行为，被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。潘成勇围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、中国农业银行银行卡交易明细两份、中国邮政储蓄银行账户交易明细一份。张秀红围绕答辩意见依法提交了房屋买卖合同三份、转账记录、收据、收条、照片、通话记录、答辩状、（2019）鲁0125民初2975号民事判决书。本院依法调取了（2019）鲁0125民初2975号案件开庭笔录，并依法组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，潘成勇（甲方）与张秀红（乙方）在千之家公司（丙方）的介绍下，签订了房屋买卖合同。合同约定，甲方同意将名下的位于济阳县的房产出卖给乙方，房屋建筑面积87.9（约）平方米。甲方承诺在收到房款首付款贰拾万元当日搬出此房屋并迁出此房产名下所有居民户口。该房产交易成交价为71.8万元，此价格包括房产的配套设施。乙方在签订此买卖合同时向甲方支付定金10万元，甲方自本合同签订之日起将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。乙方于2018年4月17日前，将首付款34.8万元（含定金10万元）经甲乙双方协商存入甲方账户；剩余房款37万元，在银行贷款发放之日由银行向甲方直接支付。乙方承担的相关费用包括此房屋交易过程中所产生的所有税费、过户费及居间服务费。违约责任约定，甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失。该房屋买卖合同备注载明：经甲乙双方协商同意，签合同当日乙方首付房款20万元存入甲方账户，2018年4月17日前将剩余首付房款14.8万元（含定金10万元）存入甲方账户，此房屋的违约金及装修押金归乙方所有使用。房屋买卖合同签订后，2018年3月27日，张秀红通过银行转账方式支付给潘成勇购房首付款20万元。2018年5月8日，张秀红又通过银行转账方式支付给潘成勇购房首付款5万元。潘成勇将涉案房屋的钥匙等交付给张秀红，张秀红对房屋进行了装修，并购置了部分家具。2019年2月28日，“潘成勇”作为甲方，张秀红作为“潘成勇”的代理人与张秀兰（乙方）在千之家公司（丙方）的居间介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定，甲方同意将名下的位于济阳县的房产出卖给乙方，房屋建筑面积85平方米。甲方承诺在收到首付款七日内搬出此房屋并迁出此房产名下所有居民户口。该房产交易成交价为66.5万元，此价格包括房产的配套设施。乙方在签订此买卖合同时向甲方支付定金5000元，甲方自本合同签订之日起将《房屋不动产产权登记证书》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。乙方于2019年3月8日前，将首付款20万元（含定金5000元）经甲乙双方协商存入甲方账户，剩余房款46.5万元在银行贷款发放之日由银行向甲方直接支付。甲乙双方承诺在银行贷款审批通过后七日内到相应的部门办理房产所有权转移或合同更名手续。该房屋买卖合同第十四条约定，经甲乙双方协商，房屋内所有设施留于乙方。张秀红在该房屋买卖合同甲方或代理人签章处签名并摁手印，张秀兰在乙方或代理人签章处签名并摁手印。该房屋买卖合同签订后，张秀兰给付张秀红定金5000元。后张秀兰于2019年3月4日支付给潘成勇购房款17元，2019年4月1日，张秀兰将购房款49万元汇到潘成勇的账户上。2019年4月3日，潘成勇转账给张秀红15万元。潘成勇偿还其银行按揭贷款后，办理了解除抵押手续，并办理了不动产权证书，将涉案房屋直接从潘成勇名下过户到了张秀兰名下。现张秀兰实际占有使用该房屋。本院认为，本案的争议焦点问题是张秀红是否应向潘成勇支付违约金200000元？张秀红与潘成勇在千之家公司的居间介绍下签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在与张秀兰签订的房屋买卖合同中，“潘成勇”作为甲方，张秀红作为“潘成勇”的代理人与张秀兰签订房屋买卖合同，虽然潘成勇主张从未签订过该合同，也从未授权张秀红签订合同，对该房屋买卖合同一事不知情，但结合潘成勇直接从张秀兰处接收购房款，潘成勇将涉案房屋直接过户到了张秀兰名下，以及潘成勇在（2019）鲁0125民初2975号张秀红诉潘成勇房屋买卖合同纠纷一案中的答辩状，均可以看出潘成勇对张秀红代理其与张秀兰签订房屋买卖合同是明知的。因此潘成勇与张秀兰之间的房屋买卖合同是在潘成勇与张秀红共同行为下签订的。张秀红与潘成勇签订房屋买卖合同后，潘成勇将房屋钥匙交付给了张秀红，张秀红对房屋进行了装修。张秀红与张秀兰签订房屋买卖合同后，张秀红将涉案房屋交付给张秀兰，潘成勇将涉案房屋直接从潘成勇名下过户到了张秀兰名下，并从张秀红处收取购房款25万元，从张秀兰处收取购房款66万元，综上所述涉案两个房屋买卖合同均已履行完毕。虽然张秀红没有按照其与潘成勇签订的房屋买卖合同中约定的时间支付全部首付款，但从后一个房屋买卖合同以及潘成勇自张秀兰处收取购房款的行为可以看出，张秀红与潘成勇变更了购房款支付方式，潘成勇并未提出异议，现潘成勇已实际收取了全部购房款，张秀红并不构成违约，故潘成勇请求张秀红支付违约金200000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘成勇的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告潘成勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘振虎二〇二〇年三月三日书记员  王 娜