云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10202号上诉人（原审原告）：冯煜，女，1982年1月4日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南航空房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市七甸街道小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人：万能松，董事长。委托诉讼代理人：马莉菱，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南皇凯投资有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：潘孜奕。被上诉人（原审被告）：昆明凯诚房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：王华标。上诉人冯煜因与被上诉人云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空地产）、云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）、昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称：凯诚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理此案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人冯煜的委托诉讼代理人许兴华，被上诉人航空地产的委托诉讼代理人马莉菱到庭参加了诉讼。被上诉人皇凯公司、凯诚公司，经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯煜上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、公告费由三被上诉人承担。事实与理由：一、原判部分事实认定不清。上诉人与凯诚公司签订房屋认购书。2010年9月1日，皇凯公司与凯诚公司协议由皇凯公司承担向上诉人交房的义务。2010年10月28日，航空地产与皇凯公司以《合作协议书》约定合作开发“航空艺术港”项目。2013年11月29日至12月30日，航空地产与皇凯公司达成共识由航空地产提供房源解决云南艺术学院教职工和云南艺术学院文华学院教职工住房问题。航空地产在《关于申请办理“航空艺术港”预售证有关情况的说明》中承诺为此提供712套住房，明确航空地产与皇凯公司协议继续合作，并承诺对于“航空艺术港”项目在今后的建设销售过程中，若出现纠纷，航空地产和皇凯公司将积极协调、妥善处理，承担相应责任。就以上事实，一审均未予认定。二、原判适用法律错误。1.原判根据合同法规定的订约自由作出处理，过于片面。航空地产与皇凯公司经多次协商达成共识承诺提供712套房屋以解决上诉人等众多购房者的房源问题，并承诺将积极协调处理建设销售过程中出现的纠纷，故其有义务与上诉人按约定的购房条件签订房屋买卖合同。2.上诉人与凯诚公司签订了房屋认购书，但2010年9月1日皇凯公司与凯诚公司协议由皇凯公司承担向上诉人交房的义务。2010年10月28日航空地产与皇凯公司签订《合作协议书》，约定合作开发“航空艺术港”项目。航空地产已加入债务的承担，并承诺提供712套住房以解决上诉人等的住房问题，故三被上诉人有义务与上诉人签订房屋买卖合同。请求二审改判支持上诉请求。被上诉人航空地产辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人皇凯公司、凯诚公司均未到庭发表答辩意见。冯煜向一审法院起诉请求：一、判令航空地产依据原告与凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》所约定的购房价格及房屋户型与原告签订选房确认书和商品房购销合同。二、本案诉讼费用由航空地产、皇凯公司、凯诚公司承担。一审认定事实：2011年9月29日，原告冯煜（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳80000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的保证金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。凯诚公司出具收款收据一份，载明收到原告内部申请认购诚意金80000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。2010年8月25日，被告航空地产（甲方）与被告皇凯公司（乙方）签订《云南艺术学院文化学院搬迁扩建项目一期工程配套住宅开发项目合作协议书》，其中第三条合作方式约定：1、乙方协助甲方以招拍挂方式取得项目配套住宅用地304亩（净用地约289.12亩），用于本协议配套住宅项目建设。2、项目开发建设所需资金由甲乙双方根据市场情况及项目需要沟通筹集，以乙方为主甲方配合筹集，所筹集资金用于本项目开发建设。3、乙方对该合作项目所开发的包括但不限于住宅商品房、商铺、公建部分用房、地下停车位进行销售。2010年9月1日，被告皇凯公司（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订《协议书》，其中第二条约定：为保障云南艺术学院教职工切身利益，已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并交纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，同时，凯诚公司亦承担连带责任。本协议签订后，凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章。2014年1月2日，被告航空地产与被告皇凯公司共同向昆明市住房和城乡建设局提交了《关于申请办理“航空艺术港”预售证有关情况的说明》，2014年1月6日，被告航空地产与被告皇凯公司派人参与了昆明市住建局房地产管理处牵头的关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议，并形成会议备忘录。另查明，被告航空地产于2011年通过出让方式取得本案涉案项目的国有土地使用权和建设用地规划许可证，并于2012年取得房屋建筑工程施工许可证。2014年1月9日，被告航空地产取得航空艺术港小区的商品房预售许可证。一审法院认为：原告冯煜向一审法院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅户型、参考建筑面积及价款浮动区间，并约定在选房并确定单价后签订商品房买卖合同，认购书不包括房屋具体座落、房屋价款、支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅系为双方签订商品房买卖合同所做的准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，预约合同一方当事人若不履行订立买卖合同的义务，对方可以要求其承担违约责任，但该违约责任的形式不应包含继续履行即强制要求订立买卖合同，理由如下：《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该条法律规定确立了合同的意思自治原则，该原则系合同法基本原则，而强制缔约明显违反了上述法律规定和原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”根据上述论述和法律规定，原告要求被告根据认购书的约定继续履行与其签订商品房买卖合同的诉讼请求系法律上履行不能，故依法不能支持。此外，本案认购书系原告与被告凯诚公司签订，被告凯诚公司系认购书义务的承担者。合同的相对性不得随意突破，义务承担需有义务承担人作出承担义务的真实意思表示，并与原权利人、义务人达成合意。被告皇凯公司通过于2010年9月1日与凯诚公司签订的协议书及与原告签订的确认书的形式，对认购书产生的权利义务进行了明确的约定，但并无证据证明被告航空地产与其余两被告达成过认购书中所确定的义务由被告航空地产公司承担的协议。原告仅以航空地产与皇凯公司合作开发本案涉案项目为由认为被告航空地产应当承担认购书中的义务的主张缺乏法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告冯煜的诉讼请求。”一审案件受理费100元，由原告冯煜负担。二审经审理查明的法律事实与一审确认案件事实一致。综合诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人航空地产依据《内部申请认购书》所约定的购房单价及房屋户型与其签订选房确认书和商品房购销合同的诉讼主张能否得到支持？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该规定明确了合同相对性原则，即合同权利义务关系只发生在特定的合同主体之间，不对合同当事人以外的第三人产生任何法律拘束力。只有合同当事人才能享有合同所规定的权利及承担合同约定的义务，并承担由该合同产生的责任，除合同当事人以外的任何第三人不能主张该合同上的权利。本案《内部申请认购书》系上诉人与凯诚公司签署，意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，该认购书合法有效，对上诉人及凯诚公司具有法律约束力，双方之间就此建立商品房预约合同关系。航空地产并非《内部申请认购书》的一方当事人，该认购书对航空地产并无法律约束力，上诉人要求航空地产履行《内部申请认购书》中对凯诚公司所设定的义务缺乏法律依据，不应得到支持。现上诉人认为航空地产与皇凯公司协议合作开发涉案项目，且在向政府部门申请预售许可证时作出与皇凯公司共同解决教职工住房问题的承诺，并且就解决教职工住房问题与皇凯公司和政府各部门达成共识形成会议备忘录，航空地产的行为已经构成对《内部申请认购书》债的加入，故其有义务与上诉人按照《内部申请认购书》约定的购房条件签订房屋买卖合同。对此，经审查上诉人主张债的加入所依据的上述证据客观记载内容，首先，在航空地产与皇凯公司所签合作开发协议及补充协议中并无航空地产愿为皇凯公司对外签订或委托签订的认购书所负义务承担责任之约定；其次，在航空地产和皇凯公司为申请办理“航空艺术港”预售证时双方向昆明市住房和城乡建设局出具的说明中，航空地产仅表明在总房源中留712套住房提供给皇凯公司用于解决云南艺术学院、云南艺术学院文华学院教职工住房问题，而非承诺由其直接来解决教职员工住房问题。若航空地产未提供该712套住房，亦应由皇凯公司向航空地产主张权利。第三，在《关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议备忘》中也并无航空地产明确作出承继《内部申请认购书》约定之权利义务的意思表示。因上诉人在本案中提交的现有证据并不足以证实其提出的航空地产系债务加入的主张成立，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，上诉人要求被上诉人航空地产依据《内部申请认购书》所约定的购房单价及房屋户型与其签订选房确认书和商品房购销合同的诉讼主张有悖于合同相对性原则，该主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由上诉人冯煜负担。公告费由上诉人冯煜自行负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年三月二十日法官助理仝倩华书记员刘雯