江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初515号 原告：俞国祥，男，1959年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：聚融（海门）商务城有限公司（统一社会信用代码91320684750503395T），住所地江苏省海门市大港路988号。 法定代表人：吴积光，董事长。 原告俞国祥与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）商品房买卖合同纠纷一案，本案于2020年1月16日立案受理后，依法于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告俞国祥到庭参加诉讼。被告聚融公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 俞国祥向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款173184元、办证费用8200元、物业管理费1140元、装修押金1000元、维修基金2112元、垃圾清理费106元；2.要求解除原、被告签订的《全通商（海门）城营业用房经营权合同》，被告返还保证金100000元；3.要求被告支付违约金2013808元。事实与理由：原、被告于2008年10月6日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了全通商（海门）城商务式酒店6号楼1103号房屋。原告按约支付了购房款173184元，并交纳了办证费用8200元、物业管理费1140元、装修押金1000元、维修基金2112元、垃圾清理费106元，但被告至今未能办理产权证，已构成违约，应当解除合同，返还所支付的房款等各项费用，并赔偿违约金1095808元。此外，原、被告于2008年6月20日签订了《全通商（海门）城营业用房经营权合同》，但被告未依照合同履行，应当返还投资款100000元，并支付违约金918000元。 聚融公司未答辩。 本院经审理后认定事实如下： 2008年6月20日，原、被告签订了《全通商（海门）城物业预订书》一份，约定原告向被告预定其开发的全通商（海门）城商务式酒店6号楼1103号房屋一套，面积暂定为53平方米，单价为每平方米3280元，合计173840元等 2008年10月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买其开发的全通商（海门）城商务式酒店6号楼1103号面积为50平方米的房屋，并约定该商品房单价为每平方米3280元，总价164000元，于合同签署时支付90%，余款在交房时付清；被告应当于2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告；如逾期交付的，且逾期超过90日后，原告有权解除合同，解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金，原告要求继续履行合同的，则自2010年1月1日起，每天按已支付房款的万分之二支付违约金至实际交付之日止；被告应当在交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因被告原因致使原告未能在规定期限内取得权属证书的，双方约定原告不退房，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金等。合同签订后，原告按约支付了购房款156456元。 2010年5月31日，被告向原告交付了房屋。因该房屋的实测面积为52.8平方米，故房款调整为173184元，原告于同日向被告付清了余款16728元，并交纳了办证费用8200元、物业管理费1140元、装修押金1000元、维修基金2112元、垃圾清理费106元。 现因被告开发的全通商（海门）城商务式酒店发生“烂尾”，未能将相关办理权属登记需要的资料交由产权登记机关备案，致使原告至今未能办理产权登记，原告遂起诉至本院。 另查明，2008年6月20日，原、被告签订了《全通商（海门）城营业用房经营权合同》一份，约定被告将全通商（海门）城营业用房63大道2-2号商铺的三年经营权出让给原告（自2008年6月16日至2011年6月15日）；原告于合同签订之日一次性向被告交纳保证金100000元；合同签订之日起满三年后，原告可无条件解除合同，被告应当在收到书面解除通知后30日内将保证金100000元返还给原告，如逾期，则每天按保证金金额的万分之二支付违约金；合同签订之日起三年内，原告可申请以每平方米4680元购买该房产，已支付的保证金可转为购房款；原告将经营权委托被告经营管理，被告则每年按保证金的12%向原告支付经营收益，收益于每月30日前支付，如逾期，则每日按应付收益的万分之二支付违约金，连续逾期60日的，则按未履行收益的50%支付违约金等。原告已于2008年6月16日支付了保证金100000元，并已收取2008年6月16日至2009年6月15日的收益12000元。合同到期后，原告未书面通知解除，直至提起本案诉讼。 本院认为，当事人均应当依照依法成立的合同履行义务，享有权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《全通商（海门）城营业用房经营权合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应照此执行。 《商品房买卖合同》约定被告应当于2009年12月31日前履行交房义务，但被告直至2010年5月31日才交付，已构成违约，应当依照约定按逾期天数，每日以已交付房款的万分之二支付违约金，即被告应当向原告支付逾期交房违约金156456元×0.0002×151=4724.97元。 因被告原因致使原告收房后至今未能办理产权登记，合同目的已经不能实现，原告据此要求解除合同并无不当应当予以准许，故被告除需返还173184元、办证费用8200元、物业管理费1140元、装修押金1000元、维修基金2112元、垃圾清理费106元，合计185742元外，还应依照合同约定，按已付房款的1%向原告支付未能办理产权登记的违约金，即为173184元×0.01=1731.84元。 《全通商（海门）城营业用房经营权合同》约定合同期满后原告可解除合同，但应履行书面通知义务，现原告通过起诉要求解除合同符合合同约定的通知解除的要式条件，应当予以准许。被告应当于本判决确定的履行期限内返还原告保证金100000元，如逾期的，则应以未返还钱款金额为基数，按年利率7.3%支付自逾期之日至实际履行之日的逾期返还违约金。 因合同约定被告应当在合同期限内按月向原告支付收益12000元/年，连续逾期超过60日的，被告还需按未支付收益的50%支付违约金，故被告还需向原告支付收益24000元及违约金12000元。 被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下： 一、解除原告俞国祥与被告聚融（海门）商务城有限公司于2008年10月6日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告俞国祥购房款173184元、办证费用8200元、物业管理费1140元、装修押金1000元、维修基金2112元、垃圾清理费106元，合计185742元。 三、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起10日向原告俞国祥支付逾期交房违约金4724.97元、逾期办证违约金1731.84元，合计6456.81元。 四、解除原告俞国祥与被告聚融（海门）商务城有限公司于2008年6月20日签订的《全通商（海门）城营业用房经营权合同》。 五、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起10日返还原告俞国祥保证金100000元，若逾期的，则应以未返还钱款金额为基数，按年利率7.3%支付自逾期之日至实际履行之日的逾期返还违约金。 六、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起10日向原告俞国祥支付收益24000元及违约金12000元，合计36000元。 七、驳回原告俞国祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25180元，减半收取12590元，由原告俞国祥负担10000元，由被告聚融（海门）商务城有限公司负担2590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25180元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 员 杜开宇 二〇二〇年三月三十日 法官助理 季珊珊 书 记 员 季婧婕