广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初331号 原告：唐俊超，男，1971年7月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：广西华力房地产投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳西路1号。 法定代表人：卢荣俭，执行董事。 原告唐俊超与被告广西华力房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后,依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告唐俊超及其委托诉讼代理人韦杰才到庭参加诉讼；被告广西华力房地产投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐俊超向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告双方于2018年6月19日签订的《江湾国际合作建房合同书》无效；2.判令被告向原告返还购房款88282元；3.判令被告向原告从2018年6月20日至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以88282元为计算基数，按年利率百分之六向原告支付资金占用利息。（暂算至立案之日2020年1月6日止，利息为8386元，以后利息另行计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告与被告签订《江湾国际合作建房合同书》，被告将坐落于南宁市江南区江南街道中兴大桥西侧商住楼X单元X层X号出售给原告，房屋建筑面积为31.11平方米，房屋单价为每平方米7094.34元，合计该房屋总价为220705元。合同签订后原告向被告交付购房款88282元，被告保证宅基地真实、合法，建房手续齐全，原告信以为真。事后原告得知被告所称的宅基地并没有土地使用权证，建房也无任何手续，属于非法建筑，至今未动工建房，被告也未办理房屋预售许可证。原告便要求与被告解除合同并要求返还合作建房出资款（实为购房款）88282元，被告拒不同意，原告只好向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为：原告与被告签订合作建设合同，合同约定被告将建成后的坐落于南宁市江南区江南街道中兴大桥西侧商住楼X单元X层X号出售给原告，原告向被告交纳了88282元购房款。事后原告与被告没有任何共同建房的行为，被告也不要求原告共同建设、共同经营、共担风险，原告与被告签订的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。被告建房使用的宅基地无土地使用权证，建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同。被告应向原告退还全部购房款，并支付资金占用费利息损失。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》、《规划法》、《土地法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院判准上述诉讼请求。 被告广西华力房地产投资有限公司未提交答辩意见和证据。 根据原告的起诉，本案的调查重点归纳为：1.原被告双方签订的《江湾国际合作建房合同书》是何性质的合同？该合同效力如何认定？2.原告要求被告返还购房款以及支付相应的利息（资金占用利息）是否成立？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2018年6月19日，原告与被告签订《江湾国际合作建房合同书》（以下称合作建房合同书）。约定原告与被告合作建房的房屋位于南宁市江南区江南街道中兴大桥西侧，系江湾国际项目X单元X层X号。该房屋用途为商住楼，合作建房建筑面积31.11平方米。该房原告享有使用期限为自房屋交付之日起至2069年11月7日止。合作建房单价为7094.34元/平方米，合计房屋合作建房总价为220705元。原告以分期付款方式支付合作建房款，首付款为合同签订时交纳总合作建房款的40%计88282元，第二期原告应在建筑到达+0层时交纳总合作建房款的10%计22071元，第三期原告应在房屋结构建10层时交纳总合作建房款的20%计44141元，第四期原告应在房屋结构建至封顶时，交纳总合作建房款的20%，计44141元；第五期原告应在房屋达到交房条件时，接到被告书面或电话通知时10日内交纳剩余总合作建房款的10%计22070元。原告于签订合同当天已向被告支付合作建房款88282元。双方还约定，依据相关政策，如该项目所占之农民三产回建建设用地的物业可以办理分户产权证的，在原告承担土地金、税费及其他所有办证费用的情况下，被告有义务协助原告办理相关手续，具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。 至本案法庭辩论终结时，被告未提交证据证明已取得涉案房屋土地的《土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《建设规划许可证》。 本院认为：原、被告签订的《江湾国际合作建房合同书》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终办理房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告未取得商品房预售许可证，销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起按6%利率支付利息损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告唐俊超与被告广西华力房地产投资有限公司签订的《江湾国际合作建房合同书》无效； 二、被告广西华力房地产投资有限公司返还原告唐俊超合作建房款88282元； 三、驳回原告唐俊超的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1108元，由原告唐俊超负担96元，由被告广西华力房地产投资有限公司负担1012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年三月二十六日 书记员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。