甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终18号 上诉人（原审原告）：王燕，女，1964年5月23日出生，汉族，住嘉峪关市。 被上诉人（原审被告）：孙学志，男，1984年6月27日出生，汉族，住嘉峪关市。 被上诉人（原审被告）：赵标，男，1984年2月16日出生，汉族，住嘉峪关市。 委托诉讼代理人：胡晓丹，甘肃河西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张靖，男，1982年6月22日出生，汉族，户籍所在地嘉峪关市。 上诉人王燕因与被上诉人孙学志、赵标、张靖房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王燕，被上诉人孙学志、张靖、赵标及赵标的委托诉讼代理人胡晓丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王燕上诉请求：撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初854号民事判决第二项、第三项，改判三被上诉人共同支付上诉人房屋租金211816元、暖气费79542.7元、税款59200元、疏通下水费1000元、滞纳金129900元，共计481458.7元，并按照年租金40万元标准支付2019年1月1日起至房屋实际返还之日期间的租金及滞纳金。事实和理由：1、一审认定租金责任承担主体错误，被上诉人孙学志、赵标应当与张靖共同承担责任。上诉人与张靖签订了房屋租赁合同，之后涉案房屋一直由孙学志、赵标使用。因拖欠租金及相关费用，上诉人提出解除合同时，孙学志、赵标出具欠条承诺按期支付相关费用。孙学志、赵标出具欠条系个人行为，该欠条具有债权凭证效力，孙学志、赵标作为债务人，应当按照欠条承担责任。一审庭审后，孙学志因拖欠电费问题向甘肃嘉恒产业发展（集团）有限公司出具承诺书，进一步说明孙学志是本案责任主体；2、一审法院认定事实不清，判决认定的欠付租金、滞纳金及相关费用有误，且遗漏部分诉请。上诉人一审主张租金661816元，加上水电暖气费、税款、疏通下水费共计873912.5元，滞纳金129900元，一审期间孙学志支付租金40万元，并支付了水电及部分暖气费，在扣除完上述已付租金40万元及上诉人同意扣除的5万元定金后，尚欠租金211816元，暖气费79542.7元、税款59200元、疏通下水费1000元、滞纳金129900元，共计481458.7元。一审法院将欠条中的载明的房租661816元拆分成了房租和滞纳金两部分，并遗漏了上诉人本身诉请的滞纳金129900元。事实上，涉案欠条中记载的661816元租金系被上诉人对前期所欠租金及滞纳金结算后出具的，其包括2017年12月至2018年12月期间的租金，以及从承租房屋开始至2017年11月30日期间，被上诉人因迟延支付租金而产生的滞纳金，该滞纳金并入后期租金后，应按照所欠租金对待。本案661816元数额中包含的滞纳金系2017年11月30日前产生，并非因迟延支付2017年11月30日后的租金而产生的。一审错误将其认定为因拖欠2017年11月30日后的租金而产生的滞纳金，并将其调整至15万元，而对上诉人主张的2017年11月30日后因被上诉人拖欠租金产生的滞纳金129900元遗漏。一审将滞纳金认为违约金，并依职权对其进行调整于法无据。双方合同约定房屋出租期间产生的所有费用应由被上诉人承担，被上诉人在欠条中亦承诺支付相关费用，但一审以上诉人未提交证据证实已经代缴相关费用为由而判决不予支持，明显有违法律规定。关于税款，双方合同约定由被上诉人承担，且欠条中也已确定，疏通下水费1000元系被上诉人使用房屋期间产生，理应由其负担，一审对该两部分费用不予支持错误。涉案租赁合同到期后被上诉人尚未返还房屋，故自2019年1月1日起至返还房屋期间的租金已经逾期，按照合同约定，其应承担滞纳金，一审对上诉人该部分诉请遗漏；3、一审中被上诉人经法院电话通知不领取诉状及传票，上诉人垫付邮寄费进行邮寄送达，故该费用应由被上诉人承担。 孙学志辩称，涉案租赁合同系上诉人与盛世金殿公司之间签订的，作为公司股东之一，其个人不应承担相关责任。同意一审判决认定的租金和滞纳金数额，但不认可上诉人主张的相关数额。上诉人主张的疏通下水费1000元数额无异议，对上诉人主张的暖气费及税款应该向相关行政管理部门缴纳，而不是向上诉人缴纳。 赵标辩称，其向上诉人出具欠条并非个人行为，属于公司行为，上诉人主张的相关费用应由公司承担，被上诉人对此不应承担责任。请求驳回上诉，维持原判。 张靖辩称，其不是房屋实际使用人，房屋租赁合同签订后，在其管理期间并未拖欠租金。本案其同意与孙学志、赵标共同承担付款责任，但对上诉人主张的各项费用，其只认可欠付的房租部分，对疏通下水费1000元无异议，其余相关费用其并不清楚。 王燕向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金661816元、水电暖费用151696.50元、税款等其他款项60200元，合计873912.50元及滞纳金129900元；2、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；3、判令被告给付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金及滞纳金；4、判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月10日，原告王燕与被告张靖签订房屋租赁合同，约定王燕将坐落在嘉峪关市××路房屋出租给张靖，租赁期限自2015年12月1日至2019年12月1日，房屋用途为娱乐。租金每年肆拾万元整（裸价），半年支付一次，每次提前一个月支付，即每次支付贰拾万元。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费及各项税款等。定金伍万元，承租人在装修前交给出租人。关于违约责任，双方约定，租赁到期，承租人应将房屋完好无损归还出租人，如每逾期一日，应向出租人支付租金1.5倍滞纳金，乙方是否进行续租，提前3个月告知出租人，否则到期终止合同。承租人在合同期内，因出租人违约而致合同解除的应向乙方支付合同内总额200%的违约金及相关损失，如承租人单方面违约终止合同的，应向甲方支付合同内总额200%违约金及相应损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。房租逾期延缓，按合同总额的20%交纳违约滞纳金。合同还约定了其他事项。被告孙学志、赵标于2018年11月5日出具欠条，载明：“盛世金殿股东：孙学志，赵彪。拖欠房东王燕2017年12月1日至今的房租661816元、欠水4467.2元、欠电15235.6元、欠暖131993.7元，欠地税59200元，见地税发票为准，欠疏通下水1000元，总计879312.50元。股东孙学志、赵彪代表盛世金殿承诺2018年12月1日前还清所有欠款，欠款总额捌拾柒万叁仟玖佰壹拾贰元伍角，到期不付，全体股东同意愿意退出盛世金殿，所有设施、设备、电视、音响等归王燕。欠款股东人：孙学志620202198406270015、赵彪62020198309090410”。赵标认可欠条中的“赵彪”为其本人所签。2018年11月30日，甘肃嘉恒产业发展（集团）有限公司（以下简称嘉恒公司）向嘉峪关市盛世金殿娱乐会所（以下简称盛世金典娱乐会所）发出关于催缴水、电、暖气费的告知，载明：“嘉峪关市盛世金殿娱乐会所，根据《嘉峪关市城市供热暂行管理办法》的规定，实行先缴费后供暖。截至目前，你单位欠我公司水费、电费、暖气费尚未结清，为了不影响正常供能，请你单位务必于2018年12月4日之前结清前期欠费和今年采暖费，逾期我公司将对你单位停止供电、供水、供热，同时在媒体上予以公示，并按照3‰收取延时违约金。特此告知”。2018年12月5日，嘉恒公司向盛世金殿娱乐会所再次发出关于催缴水、电、暖气费的二次催办函，载明：“嘉峪关市盛世金殿娱乐会所，根据《嘉峪关市城市供热暂行管理办法》的规定，实行先缴费后供暖。截至目前，你单位欠我公司水费、电费、暖气费尚未结清，我单位曾于2018年11月30日向你单位发出欠费催办函，但你单位至今未响应，因运行成本因素，我单位迫不得已对你单位停止供电、供水、供暖，停供前将对你单位在媒体上予以公告催费，因停止供能造成的损失由你单位承担。特此告知”。另查明，甘（2017）嘉峪关市不动产权第XXXX号不动产登记证书记载：坐落于嘉峪关市××路的房屋权利人为王燕，属单独所有，用途为商服用地。盛世金殿娱乐会所成立于2015年10月27日，注销于2016年2月28日，企业类型为个体工商户，注册地址为甘肃省嘉峪关市××路。嘉峪关盛世金殿娱乐有限公司（以下简称盛世金殿娱乐公司）于2016年3月23日成立，统一社会信用代码91620200MA74TN8EX5，住所地甘肃省嘉峪关市雄关西路1115号，企业（机构）类型有限责任公司，字号盛世金殿，法定代表人张靖，投资人信息于2018年6月4日变更，变更前为嘉峪关永恒矿业有限公司、张靖，变更后为姬翔天、孙学志、赵标、马柏栋、李涛，企业状态为开业。再查明，原告王燕已收取被告张靖交纳的定金5万元，尚未退还。原告庭审中表示同意从其主张的租赁费中扣减定金。被告孙学志在本案庭审结束后向原告给付40万元。现涉案房屋仍由被告占有使用，尚未返还。 一审法院认为，原告与被告张靖于2015年9月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现原告以被告违约为由要求解除合同，被告张靖同意，依据《中华人民共和国合同法》有关“当事人协议一致，可以解除合同”的规定，确认解除原告与被告张靖于2015年9月10日签订的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》有关“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，原告以房屋租赁合同签订时嘉峪关盛世金殿娱乐有限公司尚未成立为由要求张靖履行合同义务的诉请，于法有据，予以支持。欠条记载被告赵标、孙学志以盛世金殿股东身份，代表盛世金殿向原告作出欠交费用及付款等相关事宜的承诺，原告要求张靖作为发起人承担责任，故要求股东赵标、孙学志承担付款义务的主张无法律依据，不予支持。原告陈述其所主张的房租661816元中包含2017年12月1日至2018年12月31日期间的房屋租金和滞纳金，按照合同约定的年租金40万元计算，2017年12月1日至2018年12月31日期间的房屋租金应为43.33万元（40万元÷12个月×13个月），剩余228516元应系滞纳金。张靖认可欠付原告上述期间租金，应依约给付。因涉案房屋至今尚未返还，张靖应按照合同约定的年租金40万元向原告给付自2019年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费。关于水电暖费用及税等其他款项，根据双方陈述及证据，上述费用的收取单位应为嘉恒公司及税务机关，原告未提交证据证明其已向上述单位代缴上述费用，故对原告要求被告给付水电暖费用及税等其他款项的诉请不予支持。关于滞纳金，原告与被告张靖在合同中约定的滞纳金实际为违约金性质，原告按照合同约定计算滞纳金明显过高，且张靖亦申请对滞纳金予以调整，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确认滞纳金15万元。综上，被告张靖应向原告给付房屋租金43.33万元及滞纳金15万元，扣除孙学志已付的40万元及定金5万元，张靖还应向原告给付13.33万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、解除原告王燕与被告张靖签订的房屋租赁合同；二、被告张靖给付原告王燕房屋租金及滞纳金共计13.33万元，并按照年租金40万元自2019年1月1日至实际返还租赁房屋之日止向原告给付房屋占有使用费，于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告王燕的其他诉讼请求。案件受理费13834元，由原告王燕负担4201元，被告张靖负担9633元。邮寄送达费124元，原告王燕负担62元，被告张靖负担62元。 本院二审期间，关于上诉人主张的暖气费数额问题，经法庭询问，上诉人称本案一审期间被上诉人孙学志已向供热单位缴纳了部分暖气费，其二审主张的79542.7元系被上诉人拖欠的2017年至2018年度的下剩部分暖气费。对此，上诉人提交2019年4月15日孙学志向供热单位嘉恒公司出具的承诺书复印件一份，以此证明被上诉人拖欠暖气费数额属实。经查，该承诺书载明，孙学志因经营盛世金殿而欠嘉恒公司2017年暖气费3万元，欠2018年暖气费49542.7元。孙学志承诺2019年7月1日前交清2017年度拖欠的暖气费3万元，2019年11月1日前交清2018年度拖欠的暖气费49542.7元。被上诉人孙学志对该承诺书真实性不持异议。此外，上诉人提交嘉恒公司于2019年12月10日出具的欠费催缴通知单及2020年2月13日打印的欠费明细一组，进一步证明被上诉人拖欠暖气费的事实。经查，嘉恒公司出具的缴费通知单及欠费明细所载明的用户名称为“盛世金殿”，欠付暖气费的期间、金额与上述承诺书记载的内容一致，本院对此予以确认。 除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，涉案房屋租赁合同系由上诉人与被上诉人张靖签订，之后该承租房屋虽实际用于经营盛世金殿娱乐会所和盛世金殿娱乐公司，但其双方并未因此变更原租赁合同关系中的承租人，故根据合同相对性原则，该租赁合同关系中的承租人主体仍为张靖，合同履行期间产生有关租金及相关费用的支付义务理应由承租人张靖承担。被上诉人孙学志与赵标均系盛世金殿娱乐公司的股东，并非涉案租赁合同关系承租人，其二人虽于2018年11月5日向上诉人出具过欠条一份，但根据欠条记载的内容，孙学志与赵标是以盛世金殿娱乐公司的股东名义出具的欠条，且在欠条中自行代表盛世金殿娱乐公司承诺支付上诉人欠款，但该承诺行为未经盛世金殿娱乐公司的追认。此外，上诉人无证据证实孙学志与赵标出具欠条时事先取得了房屋承租人张靖的同意或授权，故该欠条对被上诉人张靖并无直接约束力，上诉人依据欠条要求张靖与孙学志、赵标共同承担付款责任依据不足。一审法院按照合同相对性原则，判令由承租人张靖一人承担相关付款义务合理合法，并无不当。至于承租人张靖承担付款责任后，基于实际情况可向房屋实际使用人进行追偿。上诉人有关一审认定租金责任承担主体错误的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。 关于上诉人主张的租金及滞纳金问题，根据一审查明的事实，截止本案一审起诉时，涉案房屋租金承租人仅交付至2017年11月30日，即承租人拖欠租金的起算点为2017年12月1日。根据双方租赁合同约定的租金计算标准，截止2018年12月31日拖欠租金数额为43.33万元。因承租人迟延支付租金行为构成违约，上诉人诉请的滞纳金实际为迟延支付租金而产生的违约金。上诉人按合同约定所计算的滞纳金数额明显过高，经承租人张靖申请调整，一审法院综合本案实际情况，依法酌情确认滞纳金为15万元并无不当。在此基础上，一审法院扣除诉讼期间孙学志自行支付的40万元及承租人张靖交纳的定金5万元后，判决张靖支付上诉人2019年1月1日前剩余的拖欠租金及迟延支付租金的滞纳金共计13.3万元，同时判决张靖按照合同约定的租金标准支付上诉人自2019年1月1日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费，该判决结果正确无误。上诉人主张将2017年11月30日前迟延支付租金的滞纳金并入2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金，除此之外再分段计算2017年12月1日至2018年12月31日期间的滞纳金129900元以及2019年1月1日后的滞纳金，其相关请求于法无据，本院不予支持。 关于暖气费问题，因暖气费收费主体为供热单位，本案双方租赁合同虽约定房屋承租期间的暖气费由承租人承担，但对暖气费交纳方式双方未进一步予以明确，即租赁期间的暖气费系由房屋承租人（使用人）直接向供热供热单位交纳还是由出租人代收后再向供热单位交纳。而根据本案双方租赁合同履行情况以及上诉人提交的暖气费催办函、催缴通知单、欠费明细、承诺书等证据来看，供热单位（嘉恒公司）系以房屋使用人盛世金殿娱乐公司为用户对象而下发费用催缴单，盛世金殿娱乐公司经营人孙学志亦直接向嘉恒公司进行交费，并就下欠费用出具了承诺书。因此，对于本案所涉及的欠付暖气费，一方面可由供热单位继续向盛世金殿娱乐公司进行催缴，另一方面，上诉人作为房东，其可先向供热单位垫交相关费用后再依法向承租人或房屋使用人进行追偿，故对上诉人诉请的暖气费本院不予支持。关于上诉人主张的税款，因其本身属于税务主管部门征缴范围，且上诉人亦无证据证实其已向税务部门代缴了相关税款，故对该项请求本院不予支持。关于上诉人主张的疏通下水费1000元，因被上诉人张靖二审表示认可，本院对上诉人该部分请求予以支持。关于上诉人提出其不应承担一审邮寄送达费62元的问题，因邮寄送达费属于诉讼费用范畴，该费用的负担由法院综合案件裁判结果予以确定，一审法院综合案件裁判结果，确定邮寄送达费124元由被上诉人张靖与上诉人分别负担62元并无不妥，故对上诉人该部分上诉事由及主张不予支持。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，除上诉人主张的1000元疏通下水费外，其他判决结果并无不当。本院二审在已查明的相关事实基础上对上诉人所主张的疏通下水费予以改判，故上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初854号民事判决第一项、第二项； 二、撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初854号民事判决第三项； 三、张靖给付王燕疏通下水费1000元，于本判决生效后10日内履行完毕； 四、驳回王燕的其他诉讼请求。 如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13834元，由原告王燕负担4191元，被告张靖负担9643元。邮寄送达费124元，原告王燕负担62元，被告张靖负担62元。二审案件受理费8522元，由王燕负担8506元，张靖负担16元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 杰 审判员 邢剑影 审判员 王 丽 二〇二〇年三月二十五日 书记员 孙 莉