广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20449号原告：林君炽，男，1944年11月26日，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李俊松，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚金红，广东**海天律师事务所实习律师。被告：曾琴，女，1979年4月25日出生，汉族，住四川省兴文县，原告林君炽与被告曾琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告林君炽委托诉讼代理人李俊松到庭参加诉讼，被告曾琴经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林君炽向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告曾琴立即向原告林君炽支付所欠的租金、水电费、保安费共计84422.2元及逾期支付违约金（从每期费用拖欠之日起每日按拖欠金额的1%计算至清偿之日止，其中2019年5月份6583元从2019年5月6日起暂计至2019年8月5日为5990.53元；2019年6月份50038.2元，从2019年6月6日起暂计至2019年8月5日为30022.92元；2019年7月份27801元从2019年7月6日起暂计至2019年8月5日为8340.3元；以上违约金合计暂为44353.75元）；2.被告曾琴立即向原告林君炽支付尚欠解除合同违约金（尚欠剩余押金）54000元及按月息2%支付逾期交纳押金的违约损失（其中40000元自2018年12月1日起计，14000元自2018年12月21日起计，暂计至2019年8月5日为8705.34元）。以上二项费用合计暂为191481.29元。事实与理由：2018年11月14日，原告林君炽与被告曾琴签订租赁合同，约定原告林君炽将位于中山市××××路××××一楼门面522平方米及二楼1401平方米房屋租给被告曾琴用作销售红木的场所，租赁期限从2019年1月1日至2021年12月31日止；第一年的每月租金为47000元，第二年的每月租金为50000元，被告曾琴应于每月的5日之前将当月的租金交付给原告林君炽；水费（单价为4元/吨）、电费（单价为1.4元/度）、垃圾处理费、门前三包费用、租赁税等费用由被告曾琴支付；被告曾琴不得拖欠任何款项，如有违反，必须每日支付拖欠金额的1%作为滞纳金；此外，合同中约定被告曾琴承诺于2018年11月16日交40000元押金，2018年11月30日交40000元押金，2018年12月20日交14000元押金，一共交原告林君炽押金94000元作为被告曾琴同意履行合同条约承诺，若被告曾琴中途不使用原告林君炽场地，则被告曾琴自愿将押金作为赔偿原告林君炽损失。合同签订后，被告曾琴仅支付了40000元押金，剩余54000元押金一直未支付。自2019年4月份开始，被告曾琴每月均不能依约支付租金等费用，经原告林君炽多次催收，双方协商收取被告曾琴部分红木家具抵偿了5月部分租金42200元。至今被告曾琴尚拖欠原告林君炽租金、水电费及保安费共计84422.2元（其中2019年5月份为48783元，以红木家具抵偿42200元，尚欠6583元；2019年6月份为50038.2元；2019年7月15日被告曾琴搬离租赁房屋，2019年7月份为租金23500元加上水电费、保安费4301元合计为27801元）。原告林君炽认为，原告林君炽、被告曾琴之间的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自身的义务。被告曾琴屡次拖欠租金、水电费及保安费，并在合同期满前搬离租赁场所逃避债务的行为已经构成违约，被告曾琴应当依约付清占用期间的租金、水电费、保安费及逾期支付的违约金，并付清剩余押金及逾期交纳的违约金以赔偿原告林君炽损失。原告林君炽经催收未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告林君炽的诉求。原告林君炽为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的以下证据：1.租赁合同；2.微信聊天记录；3.房产证。被告曾琴未提交书面答辩状，在举证期限内未向本院提交证据，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：林君炽与曾琴是房东与租客的关系。曾琴因销售红木需要，向林君炽租赁位于中山市大涌××路××大厦××楼门面522平方米及2楼1401平方米（以下简称涉案租赁物）。2018年11月14日，林君炽（出租方、甲方）与曾琴（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定：甲方出租的房屋是涉案租赁物；乙方承租用作销售红木的场所；租赁期限为2年，2019年1月1日至2021年12月31日止；该房屋的每月租金为：第1年47000元/月租金，第二年50000元/月租（不含税）；由乙方于每月的5日之前将当月的租金交付给甲方；电费单价为1.4元/度（含错峰），自来水单价4元/吨；在房屋租赁期间，水费、电费、垃圾处理费、门前三包费用、租赁税等费用由乙方支付；乙方不得拖欠任何款项，如有违反，必须每日支付拖欠金额的1%作为滞纳金，甲方收取该滞纳金不影响单方面解除本房屋租赁合同的权利；乙方承诺于2018年11月16日交40000元押金，2018年11月30日交40000元押金，2018年12月20日交14000元押金，一共交甲方押金94000元人民币作为乙方同意履行合同条约承诺，凭甲方签收单价为准，乙方中途不使用甲方场地，则乙方自愿将押金作为赔偿甲方损失；该合同还约定其他事项。林君炽在合同“甲方、代表”处，曾琴在“乙方、代表”处签名并按上指模确认。签订租赁合同后，林君炽已将涉案租赁物交付给曾琴使用。2018年11月16日，曾琴向林君炽缴纳了40000元押金。林君炽称曾琴缴纳租金至2019年4月，之后开始拖欠租金，经其催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，林君炽要求曾琴支付尚欠2019年5月至7月15日的租金、水电费、保安费等合计84422.2元（具体为：5月租金47000元、交上月电费1213元、水费70元、保安费500元，合计48783元，以家具抵偿了42200元，尚欠6583元；6月租金47000元、交上月电费2468.2、水费70元、保安费500元，合计50038元；7月租金23500元、交上月电费3731元、水费70元、保安费500元，合计27801元，因曾琴实际使用至7月16日，故按半月计算租金）及尚欠违押金54000元（因合同约定押金94000元，曾琴只支付40000元，尚欠违约54000元）。另，林君炽称其已于2019年7月16日收回涉案租赁物，现在由其使用，双方有微信沟通离场事宜，无书面交接。另查：林君炽提交其员工与曾琴（微信号×××）的聊天记录记载如下内容：“欠费明细表格:2019年6月1-30日租金：47000元、电费（5月1-30日）2468.2元，水费（5月1-30日）70元，5月保安看管费500元；合计50038.2元，备注：拿家具总费用42200元、上月费用48783还余结6583元，本月应收6583元+50038.2元=56621.2元（另外押金54000元还未交），总计：110621.2元。”“收到”“林总说，高总答应了今天一定要交租的”“老板娘，请放心，房租，水电，一分都不会少的”“欠费明细表格:2019年7月1-30日租金：7月；免租；电费（6月1日-7月15日）3731元，水费（6月1日-7月15日）70元，6月保安看管费500元；合计4301元，备注：5月余结6583元、6月应收6583元+50038.2元=56621.2元；7月费用4301元，总计60922.2元”“好的”等等。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林君炽与曾琴签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。林君炽作为出租方已依协议将涉案租赁物出租给曾琴，曾琴作为承租方应该依合同按时缴纳租金，曾琴无故拖欠租金，已构成违约，理应承担违约责任。现林君炽要求曾琴支付拖欠2019年5-7月的租金、水电费、保安费合计84422.2元，符合双方的约定，曾琴在微信聊天中对水电费、保安费予以确认且并无提交相反证据予以反驳，本院予以支持。关于林君炽主张曾琴支付违约金（从每期费用拖欠之日起每日按拖欠金额的1%计算至清偿之日止）的问题，该标准明显过高，故本院将违约金调整为以每月所实欠费用为基数，从每月6日起均按月利率2%计算至支付之日止。关于林君炽请求曾琴支付尚欠解除违约金54000元及按月息2%支付逾期缴纳押金的违约损失的问题，因押金与违约金均具有违约惩罚的性质。因涉案债权债务法律关系为房屋租赁合同纠纷，作为出租方的林君炽，逾期收取租金的损失，实为利息损失，且如上述，本院已支持林君炽要求按拖欠租金月利率2%支付违约金的请求，已经足以弥补其因承租人曾琴逾期缴纳租金所造成的损失。现林君炽主张曾琴支付押金54000元的及逾期支付违约金的请求，本院不予支持。综上，林君炽的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。曾琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告曾琴于本判决发生效力之日起七日内向原告林君炽支付拖欠2019年5月至7月的租金、水电费、保安费合计84422.2元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的费用为基数，从每月6日起均按月利率2%计算至支付之日止）；二、驳回原告林君炽的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元（原告林君炽已预交），由原告林君炽负担1530元，被告曾琴负担2600元并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还原告林君炽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财人民陪审员  欧兆斌人民陪审员  彭耀峰二〇二〇年三月二十三日书 记 员  梁宝兴刘衍燊