北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18172号原告：罗西林，男，1947年7月6日出生，汉族，退休教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郝琳娜，北京德禄律师事务所律师。被告：乔栢年，男，1932年6月7日出生，汉族，退休干部，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。被告:赵振永，男，1960年7月26日出生，汉族，北京市丰台区天兴有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：靳美全（系赵振永之妻），女，1958年3月14日出生，汉族，退休职工，住北京市平谷区。第三人：北京市大兴区礼贤镇西段家务村村民委员会，住所地北京市大兴区礼贤镇西段家务村。法定代表人：张井户，主任。第三人：张铭洋，男，1992年1月12日出生，汉族，北京兴业长鸿商贸有限公司法定代表人，住北京市大兴区。原告罗西林与被告乔栢年、赵振永、第三人北京市大兴区礼贤镇西段家务村村民委员会（以下简称西段村委会）、张铭洋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2017）京0115民初6300号民事判决书，被告乔栢年提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）京02民终3127号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗西林的委托诉讼代理人郝琳娜，被告乔栢年的委托诉讼代理人冯德华，被告赵振永的委托诉讼代理人靳美全，第三人张铭洋到庭参加诉讼，第三人西段村委会的法定代表人张井户于2019年10月14日到庭陈述意见，但在本院2019年10月15日及2020年1月8日开庭时均未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。罗西林向本院提出诉讼请求：1、二被告将位于北京市大兴区礼贤镇西段家务村的院落及房屋（房屋四至为东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路）腾退并返还给原告；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年3月，我与乔栢年协商一致，将我位于北京市大兴区礼贤镇西段家务村的院落及房屋（以下简称：涉案房屋）卖予乔栢年，作价5000元，双方均已履行各自义务。后经贵院出具的（2015）大民初字第17414号民事判决书(以下简称17414号判决)和北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）出具的（2017）京02民终1226号民事判决书（以下简称1226号判决）确认双方就涉案房屋达成的口头买卖协议无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。为此，为维护自身的合法权益，特诉至贵院。乔栢年辩称，不同意原告的诉求，我方没有与原告达成过任何口头、书面协议，没有从原告处购买过涉案房屋。被告取得的西段村现有院落是与西段村委会签订购房及土地使用合同租用50年的土地，自己建设的房屋，不是来自于原告。原告所持证据只能证明罗万顺在西段村有院落，不能证明罗万顺的院落归原告所有，也不能证明罗万顺的院落与被告现有院落一致。原告主张的房屋早已不存在，即使依据1226号判决认为原被告间有过口头协议，认定口头协议无效，但因房屋不存在，也不存在返还的基础，且被告举证证明，自己的院落土地使用权来自于西段村，故不存在返还原告的事实及合同依据。在2011年前后，房屋经过多次翻建、新建，系与案外人赵振永合资建设而成，院落及房屋有赵振永的权利。赵振永辩称，乔栢年是赵振永和靳美全二人的干爹，2010年，乔栢年和我说在西段村有块地可以给我们，我们说不能要这块地，但可以去建房，我们就去建房了。当时那块地上原有几间破烂砖头瓦片在那儿，算不上房子，我们就把原有的东西有的填坑了，有的拉走了，然后就在那块地方建房，因为乔栢年把那块宅基地的证给我了，租地的条也给我了，我就拿着这些去找西段村委会，问是否能建房，西段村委会说有证就能建房，我们就找了建筑队开始建房。总共建了四排房子，总共18间房子加后面一个500平米的厂房，总共900多平米。这些房子是分两次建的，先是2010年建了一部分，2011年又建了一部分，建房的资金都是赵振永和靳美全出的，乔栢年没有出一分钱，总共花了大概七八十万元。我建这个房前三排房子是为了住，后500平米厂房是办了个执照，想办个厂子，但实际没有办成，有时候我们去那儿住。现在我们不去，就让本村的人暂时在那儿住，住的人叫张铭洋，我收了他70万元，当时口头上说这房子先归他使了，等我有钱再赎。对于这个房子，我们和乔栢年没有约定到底怎么办，这个房子是我出钱建的，不同意乔栢年把这个房子给罗西林。另外说明，涉案房屋已由我卖给了张铭洋，房款是70万元，所以我方不同意原告的诉求。张铭洋述称，涉案房屋是我于2016年3月向赵振永购买的，以我父亲张井户名义将70万元转帐给赵振永的，房屋购买后就一直闲置，后来由我将房屋租给了礼贤镇的拆迁户，但房屋实际是由我控制的，不同意原告的诉求，因为房屋现在是我的了。西段村委会述称，在1998年最开始他们这个房子的事儿我个人并不了解，2007年乔栢年翻建房屋的时候，因为我当时在当村主任，他翻建房屋要经过村里同意，所以在那时候我了解的这个房子的情况。罗西林原来是西段家务村里的村民，后来户口农转非了，他在村里有两处宅基地，先后都处理了，我听张景志说罗西林的媳妇，在大概1997、1998年前后，要把他的房子处理了，就找到村里，村里后来就把这块宅基地及房子租给了乔栢年，收了乔栢年土地使用费4000元，使用期限50年，乔栢年和罗西林没有签合同或进行交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、与本案相关联案件罗西林曾起诉乔栢年，要求判令罗西林与乔栢年于1998年3月31日签订的关于北京市大兴区礼贤镇西段家务村农村房屋买卖协议无效，本院在2016年12月15日作出17414号判决。17414号判决审理查明事实：罗西林原为北京市大兴区礼贤镇西段家务村村民，其在该村有一处宅院，该宅院的四至为东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路，院落内共有房屋六间，该院落后被编排为西段家务街北七条1号。后，罗西林搬离西段家务村迁往他处生活。1998年3、4月份，罗西林经与乔栢年协商一致，罗西林将上述房产作价5000元卖与乔栢年，此后罗西林支付了上述款项。经查，乔栢年原为北京市农学院院长，户籍性质为城镇居民，其现户籍所在地为北京市朝阳区东大桥路甲29楼7号。上述房屋后经乔栢年翻建、扩建，现该院落内有北房三排，每排各六间房屋。同时，本院向时任村委会书记了解情况，其陈述涉案的宅院原系罗西林所有，后罗西林将房屋卖与了乔栢年，当时其作为中间人进行主持。庭审中，原告向本院提交了西段家务村村委会证明，证明当时乔栢年自其处购买房屋的事实，乔栢年对此证明真实性不予认可；原告另提交了一份自礼贤镇土地科调取的购房协议书，其自述当时并未签订书面协议，但当时在礼贤镇土地管理部门进行了备案，乔栢年对此协议书的真实性不予认可；本案被告向本院提交了集体土地宅基地使用证，该使用证加盖了礼贤镇政府的公章，罗西林对此证据的证明目的不予认可。17414号判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。按照我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准取得。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益。本案中，综合原告提交的证据、本院的走访调查及双方当事人的陈述，本院可以认定罗西林于上世纪九十年代将涉案原有房屋卖与乔栢年的事实，乔栢年在购买上述房屋时系城镇居民，且双方就诉争宅院房屋的买卖行为未经有权部门审批，双方口头达成的农村房屋买卖协议，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故罗西林请求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。17414号判决如下：被告乔栢年与原告罗西林就位于北京市大兴区礼贤镇西段家务村的原有房屋（房屋四至为东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路）达成的口头买卖协议无效。乔栢年不服17414号判决，提出上诉，二中院于2017年2月28日作出1226号判决，驳回上诉，维持原判。二中院1226号判决审理查明事实：本院二审期间，乔栢年提交护照签证页，证明其于1997年12月出境，至1998年5月入镜，不可能在1998年3、4月份与罗西林协商一致进行房屋买卖。罗西林质证称：护照的真实性不认可，不是二审的新证据。对于罗西林调取的购房协议书，罗西林称，其签字是本人写的，乔栢年的名字是他儿子乔宏签的。乔栢年称乔宏代其向镇政府交纳租地和建房的款项，没有安排乔宏向任何人缴纳房款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：乔栢年提交的护照签证页可以证明其未签署书面协议，罗西林对此并无异议，认可书面协议并非罗西林本人所签；双方对该事实并无争议，本院予以确认。另查，罗西林在一审中提交了其自北京市大兴区档案馆调取的土地房产所有证存根，证明户主罗万顺是其父，涉案宅基地是其祖宅。在罗西林一审中提交的礼贤镇人民政府调取的购房协议书中，原大兴县礼贤镇西段村村民委员会作为公证方盖有公章并有时任村书记张井志的签字。1226号判决认为：本案涉及两个逻辑上呈递进关系的争点。争点之一是房屋买卖合同关系是否成立；如果罗西林与乔栢年之间成立房屋买卖合同关系，则涉及争点之二，即该合同的效力。争点之一，房屋买卖合同关系是否成立。根据本案的事实，涉案宅基地原为罗西林的祖宅，后由乔栢年使用。双方争议在于乔栢年取得宅基地的途径。罗西林提交了西段家务村村民委员会证明，证明当时乔栢年自其处购买房屋的事实。对于罗西林提交的礼贤镇人民政府调取的购房协议书，本院查明乔栢年的签字并非本人所签，但此后涉案宅基地确实由乔栢年占有使用；考虑到村民委员会作为公证方对该协议予以确认，罗西林的签字真实无疑，可以推断乔栢年的签字存在他人代签的可能性。再结合村民委员会证明、一审法院走访情况等情形，可以确认罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同具有高度盖然的可能性。乔栢年虽不认可双方成立买卖合同关系，但是未能举证证明乔栢年通过其他方式取得宅基地使用权。在没有相关证据佐证其他可能性存在的情况下，买卖合同成立这一高度盖然的事实可以被确认为法律事实。因此，本院根据相关事实和证据推定罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同。争点之二，房屋买卖合同的效力。首先，当时适用的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）第六条第二款规定：“农村和城市郝区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”据此，农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。现行《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”上述宅基地使用权的特定身份属性基本法律原则在土地管理法律规范修正过程中始终未发生变化。故乔栢年不是集体经济组织成员，无权享有该集体组织的宅基地使用权。其次，《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正，现已废止）第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”虽乔栢年取得了乡镇人民政府颁发的宅基地使用证，但未经区县人民政府批准，故不能据此取得合法的宅基地使用权。现行《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”土地管理法律规范虽几经修正，但未经区县人民政府批准而由乡镇人民政府颁发的宅基地使用证至今没有法律依据，故乔栢年至今未能取得合法的宅基使用权属证明。根据上述两方面分析结论，罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立的买卖合同违反法律强制性规定，破坏国家土地管理秩序，当属无效。综上所述，一审法院认定罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同并确认该合同无效，于法有据，应予维持。乔栢年的上诉请求不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。此后，乔栢年就1226号判决向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为，乔栢年所提到的1998年4月的租地款收据在原一审及二审法院审理过程中便早已存在，该证据无法推翻二审法院认定的事实，于2018年6月28日作出（2018）京民申3020号民事裁定书，裁定驳回乔栢年的再审申请。二、本案审理查明的相关事实本案审理查明的事实与17414、1226号判决审理查明事实一致。本案审理中，乔栢年主张涉案房屋是其从西段村委会处购买，并非从罗西林处购买，此后其与赵振永合资建设，房屋由赵振永居住。其提供证据如下：证据1、购房及土地使用合同。1998年4月11日，乔栢年与西段村委会签订购房及土地使用合同，证明房屋、土地的出售方、出让方为西段村委会，不是本案原告。原告取得现院落宅基地系向西段村委会一次性缴纳50年的租金租用而来，并非原告诉称购买原告房屋取得，1226号判决：“乔栢年虽不认可双方成立买卖合同关系，但是未能举证证明乔栢年通过其他方式取得宅基地使用权…推定罗西林与乔栢年就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同”与事实不符，不能作为本案审理依据。该合同载明：“房产一座，共计房屋6间（合计110平方米）院墙及附属物品，合计占用土地1．4亩”。证据2、集体土地宅基地使用证。乔栢年占地时间为1997年4月7日，原告称1998年3月31日与乔栢年签订房屋买卖合同不是事实，宅基地面积为1．4亩，乔栢年当时建房10间，与原告所称宅基地面积、房屋间数均不相符。证据3、收款证据、收据。证明1998年4月7日，乔栢年缴纳租地款建房款940元建房10间，房屋系其自建而成，并非购买自原告，不存在返还基础，1998年4月12日，乔栢年向西段村委会缴纳了合同约定的50年土地租金4000元。证据4、西段村委会财务帐册页（无原件）。证明西段村委会收到了被告支付的4000元租地款。证据5、收据（无原件）。证明2011年，赵振永出资35．7万元，重新建设院落内房屋。证据6、土地房产所有证存根。证据来源于原告起诉的合同无效的案件中所提交。当时原告想证明涉案房屋是原告的祖业产，我方用该证据证明这个存根所记载的院落的面积、位置与乔栢年现有的院落不是同一位置，面积也不相同，也不能证明与原告有关系。罗西林对上述证据的质证意见：证据1真实性不认可，证明目的不认可。宅基地的取得已经经过了二中院的1226号判决确认了购买的事实。证据2真实性认可，证明目的不认可。宅基地使用证需经过区县人民政府的批准。证据3真实性认可，证明目的不认可。该款是拆旧建新所向村委会交的款项。证据4真实性、证明目的均不认可。证据5真实性、证明目的均不认可，与我方无直接关系。证据6真实性认可，证明户主罗万顺是罗西林的父亲，涉案宅基地是祖宅。赵振永对上述证据的质证意见：对乔栢年提交的证据包括宅基地使用权证、购房及使用合同、收据、西段村委会的帐册、建房款的收据认可，建房款的收据是我给被告的，还有一张在我这。对证据6不发表意见。关于乔栢年的购房情况，西段村委会提交西段村委会现任所有班子成员及村委委员及知道当时罗西林、乔栢年房屋情况的当时的书记张景志共同签字出具的《情况说明》，记载：一、1998年，乔栢年与西段村签订有《购房及土地使用合同》，向村里缴纳了50年的土地使用费共计4000元，该款的缴纳在村财务账有记载。内容以合同、宅基地证记载为准。二、罗西林由于工作的原因，户口变更为农转非之后到黄村工作，他原来在西段村有宅基地两处，一处为现乔栢年租用的土地的一部分（罗西林父亲罗万顺老宅后原为大坑，不在其原宅基地范围内，乔栢年租用土地后自行填平大坑与原宅基地连为一体）。另罗西林在村里还有一处宅基地。罗西林1998年出售的现乔栢年所用土地上的房屋，之后出售的另外一处房屋给本村村民，最后在西段村没有房屋了。三、乔栢年购买房屋、租用土地，都是通过镇里与西段村当时的村领导商谈的，所有手续都是当时的西段村村委会直接办理的，乔栢年与罗西林二者没有直接见面、商谈过。对于上述情况说明所述情况，罗西林不予认可，乔栢年予以认可。赵振永主张涉案房屋系其出资所建，此后，其将涉案房屋出售给张铭洋，在收取房款70万元后将房屋交付给张铭洋。其提交如下证据：证据1、2011年7月25日建房款收据一张（与乔栢年提交的证据5一致）及手写的建房付款单一张。证明房子是我建的。证据2银行转账明细，证明2016年3月14日，赵振永收到以张井户名义转来的购房款70万元。罗西林对上述证据的质证意见：证据1真实性无法核实，证明目的不认可，与我方无直接法律关系，是乔栢年与赵振永之间形成的法律事实。证据2真实性无法核实。乔栢年对上述证据的质证意见：证据1无异议。证据2真实性认可，但我方不知情。张铭洋对上述证据的质证意见：证据1不发表意见。证据2真实性认可，确实是以我父亲张井户的名义打款的。对此，张铭洋称：我方与赵振永口头约定，赵振永将涉案房屋出售给我，购房款70万元，已支付，当时双方并未签订书面协议或合同，现涉案房屋由我实际占有使用。另查，张铭洋系北京市大兴区礼贤镇西段家务村村民，张井户与其系父子关系。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一审、二审及再审法院生效判决均确认罗西林与乔栢年之间就涉案宅基地及地上房屋成立买卖合同关系并被确认为无效。乔栢年非北京市大兴区礼贤镇西段家务村村民，乔栢年继续使用农村宅基地及院内房屋已无合法依据，故罗西林要求乔栢年返还原双方口头协议范围内房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于乔栢年辩称的返还宅基地范围问题，首先，乔栢年作为城镇居民无权享有村集体组织的宅基地使用权；其次，乔栢年所提交的宅基地使用证及租地款的证据在罗西林之前主张合同效力的诉讼中，乔栢年均曾作为己方证据提交，一审及二审法院均未据此认定宅基地使用证中所涉宅基地中含有乔栢年与村集体之间存在租赁合同或借用等法律关系，故乔栢年的辩称意见，本院不予采纳。赵振永主张涉案房屋系其出资所建，但其仅提交2011年7月25日建房款收据一张及手写的建房付款单一张，既不能证明涉案房屋的建造时间、建造规模，亦不能证明建筑材料的采购、出资和施工等具体情况，无法充分证明涉案房屋系其出资所建，其应承担举证不力的法律后果，故，本院对赵振永的该项主张不予采信。对于赵振永主张及张铭洋述称涉案房屋已于2016年3月由赵振永转让给张铭洋一节，仅有赵振永提交的银行转账明细显示2016年3月14日赵振永收到张井户转账70万元，但该款是否系涉案房屋的购房款，是否系张铭洋委托张井户代为给付，赵振永及张铭洋均未进一步提交证据予以佐证，故，在既无赵振永及张铭洋之间的购房合同亦无其他相关证据予以证明的情况下，赵振永及张铭洋应承担举证不力的法律后果，本院对该转让事实不予认定，对赵振永的该项答辩主张不予采纳。此外，乔栢年在本案发回重审前的多次庭审中（2018年3月12日庭审笔录、2018年8月16日庭审笔录、2018年11月12日庭审笔录）均陈述称涉案房屋及院落的实际权利人均为其本人，只是与赵振永存在共同建房，并没有卖给赵振永，赵振永系借用，也没有再次转卖，该陈述意见与本案发回重审后庭审中其相关陈述存在自相矛盾的地方，且亦未提交充分证据证明涉案房屋系其与赵振永共建，故，本院对涉案房屋系乔栢年与赵振永共建的相关主张，亦不予采信。综上所述，根据双方的证据及当庭陈述，本院认定涉案房屋的实际占有使用人应为乔栢年，其负有向罗西林返还的义务。另需指出，因合同无效后买受人可就赔偿损失问题向出卖人主张权利，法院会根据实际情况综合考虑买卖双方的过错程度，房屋建设情况及贡献程度予以处理，但因乔栢年不就赔偿损失问题在本案中提出反诉，故本院在本案中无法予以处理，双方当事人可就损失赔偿问题另行解决。还需说明，乔栢年在占有使用涉案宅基地后，对原有宅基地上房屋进行了翻建或重建，但因其不具有北京市大兴区礼贤镇西段家务村农民身份，且对房屋的翻建或重建未提交合法建造审批手续，故涉案房屋还存在是否属于合法建筑的问题。因本案的处理仅限于对农村宅基地上房屋买卖合同相对方在合同认定无效后合同标的物的返还问题，不涉及对涉案宅基地上建筑物的合法性的认定，故本案的判决不能作为涉案宅基地上建筑物是否属于合法建筑的认定依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效后三十日内，乔栢年将位于北京市大兴区礼贤镇西段家务村的院落（东至胡同、南至罗向东、西至张井贤和杜金凤、北至环村路）的地上建筑物腾空并返还给罗西林；二、驳回罗西林的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由乔栢年负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  韩文金人民陪审员  宋 军二〇二〇年三月二十六日书 记 员  杨京爽