安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0191执异7号 案外人（异议人）：李锐，男，1978年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：方星，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 申请执行人：龚英平，女，1970年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：罗振海，安徽神州行律师事务所律师。 被执行人:杜斌，男，1971年1月13日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人:桂大菊，女，1977年9月26日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 本院在执行龚英平与杜斌、桂大菊民间借贷纠纷一案过程中，案外人李锐提出书面异议申请，请求：1、终止对杜斌、桂大菊名下位于合肥市××新区××大道××车城西区××住宅楼××室［皖（2019）合肥市不动产权第xxxx号］房屋的强制执行;2、解除对杜斌、桂大菊名下位于合肥市××新区××大道××车城西区××住宅楼××室［皖（2019）合肥市不动产权第xxxx号］房屋的查封，并确认该房屋的所有权归李锐所有。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李锐称：2014年12月23日,李锐与杜斌、桂大菊签订《房屋买卖合同》,合同约定,杜斌、桂大菊将共同所有的位于安徽省××玉兰大道××车城小区××室房屋出售给李锐,房屋总价款为40万元,合同签订后5日内,李锐须一次性以现金的方式付清购房款。合同还约定,本合同签订时,房屋不具备过户条件（由于是拆迁房,不具备过户条件）,等过户条件成熟时,杜斌、桂大菊应及时协助过户,杜斌、桂大菊因在合同签订次日起将房屋交付给李锐。合同签订后,李锐依照合同约定,向杜斌、桂大菊以现金及转账方式支付了购房款40万元。2014年12月27日,杜斌向李锐出具收条一张,收条记载“今收到李锐购房款肆拾万元整（¥400000元）注：车城西区33幢106室,收款人:杜斌,2014年12月27日。”杜斌、桂大菊收到款项后,依约将房屋交付给了李锐,李锐拿到房屋后,即将房屋对外进行了出租,截至案涉房屋被查封之日,该房屋先后有不同的租户入住,目前由李锐出租给汪德龙。案涉是拆迁房,在房屋对外出售时,所有片区拆迁房屋均未办理房屋产权证,故而杜斌、桂大菊出售给李锐的房屋不能办理房屋过户手续。当房屋符合办证条件时,由于杜斌、桂大菊失联,李锐无法办理过户手续,房屋符合过户条件满足后不久,法院即对该房屋进行了查封。杜斌、桂大菊在将房屋出售给李锐后,李锐一直占有该房屋,并将案涉房屋先后出租给不同的租户,从法律上来说,该房屋的所有权已经由李锐享有。案涉房产由于客观原因未过户,李锐并没有过错。据此,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,特向贵院提起异议请求法院停止对案涉房屋的强制执行，并确认该房产归李锐所有。 异议人李锐提供如下证据：1、身份证复印件，证明李锐、杜斌、桂大菊的主体资格；2、高新区法院（2018）皖0191执791号执行裁定书、查封、拍卖（变卖）财产、限期搬离公告，证明高新区法院对案涉房屋进行了查封，并拟对该房屋进行处置的事实：3、房屋买卖合同，证明杜斌、桂大菊将案涉房屋出售给李锐的事实；4、中国建设银行转账凭条、收条，证明李锐向杜斌、桂大菊支付购房款40万元的事实；5、房屋租赁协议，证明李锐将房屋出租给汪德龙的事实；6、证明，证明自2015年1月1日起，案涉房屋的物业管理费用由李锐支付的事实。 申请执行人龚英平辩称： 1、依据《中共和国物权法》第九条第一款,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,不动产应当以登记为准,法院查封杜斌、桂大菊名下房产完全符合法律规定,合法有效； 2、李锐提交的《房屋买卖合同》落款日期为2014年12月23日,总房款40万元整,《收条》落款日期为2014年12月27日,《收条》内容为“收到李锐购房款40万元整”,但李锐仅提交10万元转款凭证且转款时间为2014年10月29日,发生在收条出具以后,与其主张无法对应,不能说明李锐与杜斌、桂大菊之间存在真实的房屋买卖交易,其主张依法不应支持。李锐在《执行异议申请书》事实与理由部分第一段第七行自述“合同签订次日起将房屋交付给李锐”,据此推定的交房应该为2014年4月24日,第十二行又讲“2014年10月27日,杜斌、桂大菊收到款项后,依约将房屋交付给李锐”描述的交房日期前后存在明显矛盾,其陈述明显存在虚假陈述,显然也说明了双方没有真实的房产交易。 3、杜斌、桂大菊办理案涉房屋的登记时间为2019年2、3月份,已经过去8、9个月时间,李锐未办理变更登记,明显不符合基本的交易习惯,更不符合社会常识； 4、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间,不停止执行。”的规定,本案应当继续执行，请求依法驳回李锐的执行异议申请。 本院查明，龚英平与杜斌、桂大菊民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月17日立案，经审理后作出（2016）皖0191民初4647号民事判决书，判令：被告杜斌、桂大菊应于本判决生效之日起十日内共同向原告龚英平偿还借款本金27万元并支付相应利息（以27万元为基数，自2013年11月1日起按照月利率2%的标准计算至款清之日止）。该判决发生法律效力后，龚英平向本院申请强制执行，本院立案受理。 该案在执行过程中，本院于2019年2月1日查封了被执行人杜斌名下位于合肥市××新区××大道××车城西区××住宅楼××室［皖（2019）合肥市不动产权第xxxx号］房屋，于2019年10月24日发出《查封、拍卖（变卖）财产、限期搬离公告》，拟拍卖上述房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现李锐提供的10万元购房款转款时间在杜斌出具的40万元收条日期之后，其余30万元购房款无转款凭证，不能有效证明其已实际支付了购房款，故李锐申请异议的理由不能排除执行。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回李锐的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘正红 人民陪审员  张燕萍 人民陪审员  孙冬玲 二〇二〇年三月二十四日 法官助理李婷婷 书记员谢文 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。