北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15号原告：毛红军，男，1974年8月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。被告：辛宇，女，1975年5月16日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：尚宗跃，北京专助律师事务所律师。原告毛红军与被告辛宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛红军的委托诉讼代理人郭琳、被告辛宇的委托诉讼代理人尚宗跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛红军向本院提出诉讼请求：1、判令被告辛宇返还原告毛红军购房款420万元；2、判令被告赔偿原告利息损失3024000元（以420万元为基数，自2017年2月23日起计算至实际付清之日，按照年息24%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原、被告签订《转让协议》，该协议载明：“甲方：辛宇；乙方：毛红军。经双方协商达成以下协议：乙方一次性支付甲方人民币420万元用于购买甲方位于大兴区x镇x村市场房屋及房屋使用权及x村西住宅一户（幼儿园东侧）、x村住宅一户（有合同）。乙方对于以上三处房屋享有一切权利。双方不得违约，乙方支付全款后，如甲方违约支付双倍违约金及给乙方造成的其他经济损失。一切手续有鉴证人刘某参加为证。”当时在现场的还有辛宇的女儿李海洋、儿子李海军以及李刚（辛宇前夫，于2016年4月17日去世）的母亲张德兰。同日，毛红军向辛宇转账人民币420万元。后，张德兰、李海洋、李海军起诉至北京市大兴区人民法院要求确认该协议书无效。2018年12月8日，大兴区法院作出（2018）京0115民初7084号民事判决书，判决确认毛红军与辛宇于2017年2月22日签订的“转让协议”无效。合同无效后，辛宇应当返还原告购房款并赔偿原告因此遭受的损失。辛宇辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的实际购买人是毛红军和刘某，返还数额应该扣除向刘某支付的95万元，实际购房款是325万元。原告损失的计算方式过高、不合理，应当以325万元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率进行计算。且对于房屋买卖合同的无效，双方均存在过错，具体责任比例由法院确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，辛宇（甲方）与毛红军（乙方）达成转让协议，该协议记载有“经双方协商达成以下协议：乙方一次性支付甲方人民币420万元用于购买甲方位于大兴区x镇x村市场房屋及房屋使用权及x村西住宅一户（幼儿园东侧）、x村住宅一户（有合同）。乙方对于以上三处房屋享有一切权利。双方不得违约，乙方支付全款后，如甲方违约支付双倍违约金及给乙方造成的其他经济损失。一切手续有鉴证人刘某参加为证。”等内容，落款处有鉴证人刘某的签字捺印以及辛宇的签字捺印。同日，毛红军向辛宇转账人民币420万元。2016年4月17日，辛宇之夫李刚因被他人伤害去世。2018年3月14日，张德兰（李刚之母）、李海洋（李刚之女）、李海军（李刚之子）将辛宇、毛红军、刘某起诉至本院，要求确认涉案房屋转让协议无效。在该案审理中，张德兰、李海洋、李海军、辛宇均主张刘某为房屋买受人，但均未提交相应证据证明，且毛红军、刘某均予以否认，该项主张未被采信。2018年12月8日，本院依法作出（2018）京0115民初7084号民事判决书，认定涉案三处房屋的买受人为毛红军，判决毛红军与辛宇于2017年2月22日签订的“转让协议”无效。该判决现已生效。2017年2月23日，辛宇向刘某转账45万元；2017年3月9日，辛宇向刘某转账50万元。辛宇主张该两笔共计95万元的转账系小刘各庄幼儿园东侧房屋及东颊河村房屋的购房退款。毛红军称对该两笔转账不知情，其未收到购房退款。在（2018）京0115民初7084号案件审理中，辛宇主张该两笔转账系经过毛红军同意的购房退款，毛红军称对该两笔转账不知情，刘某称该两笔转账系其与辛宇之间的其他资金往来，与房屋买卖无关。另，生效的（2018）京0115民初7084号判决书已经认定x市场的房屋建筑面积约为2416.9平方米，幼儿园东侧的房屋建筑面积约为94.54平方米，x村的房屋建筑面积约为168.6平方米。在该案审理过程中，对于幼儿园东侧的房屋，毛红军称由其委托刘某管理，刘某亦认可其受毛红军委托管理该房屋，张德兰、李海洋、李海军均称不清楚具体的控制占用人；对于x村的房屋，毛红军、刘某均称该房屋并非李刚所建且已于2012年出售他人，其二人未控制该房屋，张德兰、李海洋、李海军均称不清楚具体的控制占用人，辛宇认可毛红军未控制该房屋；对于x市场房屋，刘某称由辛宇全家居住，毛红军称其委托刘某管理该房屋，不清楚居住情况，张德兰、李海洋、李海军称该房屋由其全家共同居住，并未向毛红军交付。在本案审理中，辛宇称x村的房屋已被李刚在生前出售给他人。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对于幼儿园东侧房屋，毛红军自认其控制该房屋，本院依法确认该房屋由毛红军占有使用的事实存在。对于x村的房屋，根据双方当事人在之前案件中“毛红军未控制该房屋”的陈述以及辛宇在本案中“该房屋已经由李刚在生前出售他人”的陈述，该房屋未交付给毛红军的事实可以得到确认。对于x市场房屋，根据相关当事人在之前案件审理中的陈述，该房屋一直由辛宇全家居住的事实可以得到确认，本院依法确认该房屋未交付给毛红军的事实存在。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现生效判决已经认定毛红军与辛宇就涉案三处房屋达成的转让协议无效，故辛宇应当将其取得的全部购房款返还给毛红军。关于辛宇“向刘某转账的95万元系部分购房退款”的抗辩意见，在刘某并非涉案房屋转让协议的买受人、刘某在之前案件中否认其收到的95万元系购房退款以及毛红军否认该两笔款项与本案有关的情形下，辛宇并未就其该项主张提交相应证据证明，故对其该项抗辩意见，本院依法不予采信。据此，本院依法认定辛宇应当返还的购房款数额为420万元。另，辛宇将涉案农村房屋出售给非本村集体经济组织成员，其对涉案房屋转让协议的无效应承担主要过错责任；毛红军在非本村集体经济组织成员的情形下仍购买涉案农村房屋，其对涉案房屋转让协议的无效应承担次要过错责任。现辛宇占用购房款达3年之久，给毛红军造成了相应的损失，故其负有向毛红军赔偿相应损失的义务。关于应给付的财产损失赔偿数额，本院结合过错程度、房屋占有使用情况、双方关于损失计算标准的主张等因素酌情确定法定贷款利息的70%。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、辛宇于本判决生效后十日内返还毛红军购房款4200000元；二、辛宇于本判决生效后十日内赔偿毛红军损失（以4200000元为基数计算利息，自2017年2月23日起至购房款付清之日，2019年8月20日前（含当日）的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算）；三、驳回毛红军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31184元，由毛红军负担11245元（已交纳），由辛宇负担19939元（该项费用已由毛红军预交，辛宇于本判决生效后七日内直接向毛红军支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 齐伟龙二〇二〇年三月三十日法官助理 张纪云书 记 员 王兴宇