广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初443号原告：周倩，女，汉族，1991年2月8日出生，住址：陕西省洋县********，公民身份号码：612************926。原告：张佳，男，汉族，1986年4月11日出生，住址：西安市临潼区***********，公民身份号码：610************779。委托诉讼代理人：张玲悦、方映天，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：惠州兆利丰实业有限公司，住所地：博罗县**********侧，统一社会信用代码：914********886195P。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：余小东，广东商盾律师事务所律师。原告周倩、张佳诉被告惠州兆利丰实业有限公司（以下简称“兆利丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张玲悦、方映天,被告兆利丰公司委托诉讼代理人余小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月11日，原、被告双方就买卖位于博罗县***********************签署了《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“买卖合同”）。该房建筑面积98.89平方米，成交总价为896932元，成交单价9069.99元/平方。合同订立前，被告在销售中心的沙盘中明确展示本项目还有二期。多名销售人员均声称该项目有二期预计年后或明年（2019年）开工，但直到2019年11月30日业主去收楼时发现该项目所谓的二期并不存在，原本在销售中宣称的游泳池、游乐场均没有，亦非被告在公告中所称的整个小区由9栋13个单位的高层洋房楼花园小区，取而代之的是三栋单体住宅楼。该房屋虽然是住宅性质，但没有二期以及花园设计之规划，亦使得房屋基本功能显著下降。原告比照名巨新城、博罗房屋均价并结合周边单体公寓以及住宅楼的售价，要求被告按照1369.99元/平方赔偿损失。其次，合同订立至今，被告通知原告入伙时，原告发现被告没有提供测绘报告，未提供住建相关部门出具的竣工验收备案资料。原告认为被告的行为违反《商品房买卖合同》第九条以及国务院《建设工程质量管理条例》第49条的强制规定即除了约定的条件，还应履行法定的交付条件。故此，原告依照《商品房买卖合同》第十一条以及第十二条第1款之约定要求被告支付逾期交付的违约金。综上，为维护原告权利，特提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、被告支付迟延交付的违约金897元(违约金按房屋总价的万分之一每日自2019年12月1日计算到实际交付之日,暂计算到2019年12月10日896932×0.0001×10天=897元)。2、被告赔偿原告因房屋功能显著下降造成的损失;按照（9069.99元/平方-7700元/平方）×98.89平方=135478元。3、本案的全部诉讼费由被告承担。以上暂计：136375元。被告兆利丰公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及其相关附件依法成立并生效，关于商品房买卖的相关事项已在买卖合同及附件中作明确约定，所约定的成交价格符合市场价格，且双方已在合约中确定“具体内容以本合同约定为准”，关于商品房的相关事宜应当依照《商品房买卖合同》的具体约定，被告严格依照合同履行，不存在任何违反合同约定的事实，且案涉商品房不存在房屋功能显著下降等事实。被告按照合同约定，在办理建设工程竣工验收备案及房屋测绘后于2019年11月15日通知原告办理入伙手续，将商品房按合同约定交付原告，被告不存在迟延交付商品房的事实。原告现要求被告支付迟延交付的违约金及赔偿因房屋功能显著下降造成的损失的诉讼请求，不具备任何事实和法律依据，不应支持。理由为：首先，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件不违反国家相关法律规定，属有效合同，双方应按诚实守信的原则依法履行合同约定的义务。原告在购买涉案商品房时，已仔细阅读《商品房买卖合同》及附件的详细内容，双方在自愿的基础上订立合同，属真实意思表示，现合同已经全面履行完毕。其次，《商品房买卖合同》明确约定，被告取得坐落于博罗县*******侧（原府前路）地段地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为【粤(2016)博罗县不动产权第0000226号】，土地使用权面积为12424平方米。被告经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛世丰华铭邸。再次，涉案商品房交易实际成交价格符合市场价格。该销售价格的构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，符合市场价格，且经双方合意，且涉案商品房不存在房屋功能显著下降的事实，原告也未能提供任何有效证据支持其主张。最后，双方签订的附件十一“双方另行书面约定”中第14部分“特别提示与共同确认”内容中第14.3条明确约定：“出卖人在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。示范房仅做售楼展示作用，不作为交楼及改建样板，出卖人不对买受人的改建做任何承诺，实际交楼标准以本合同约定为准（买受人在交楼前委托对所购买商品房进行部分改建的，则以买受人签署的改建后图纸为交楼标准）。未列入合同条款或者与本合同及附件内容不符的，概以本合同及附件内容为准。”第14.4条约定：“买受人确认在整个购房过程中与出卖方及销售相关的中介、服务机构、平台公司无任何争议，确认贵公司及相关的销售人员不存在欺诈、强迫及其他违法违规行为，本人自愿购房并参与各项营销活动、自愿选择相应的服务商和供应商并自愿缴纳费用。本人以上述原因向任何部门投诉出卖人的，视为放弃购买，出卖人有权单方终止原合同及本补充协议。”综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》已对商品房买卖的相关事宜做了明确的约定，被告在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，双方已明确具体内容以《商品房买卖合同》及附件约定为准。被告在办理建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘后于2019年11月15日通知原告办理入伙手续，将商品房按合同约定交付原告，被告不存在迟延交付商品房的事实。且涉案商品房不存在房屋功能显著下降的事实，原告也未能提供任何有效证据予以支持其主张。因此，被告不存在任何违约的事实，原告的主张不具备事实和法律依据，不应支持。二、应当依法驳回本案原告的全部诉请。在本案中，双方经合意签订《商品房买卖合同》及附件，且答辩人已经支付了相应的购房款，并向银行办理了按揭，而被告已将商品房按约定交付原告，已经实际完成了交易。为了保护市场交易的稳定性，法院应当驳回原告的全部诉请，否则在此后社会房产交易的过程中会出现大量此类现象，因商品房价格的波动或者是其他原因，买受人起诉请求赔偿因房屋功能下降造成的损失根本就是无稽之谈。经审理查明，被告兆利丰公司系位于博罗县*********盛世丰华铭邸小区的开发商。2019年4月11日，原告与被告兆利丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告兆利丰公司开发的上述小区3号楼5层02房，建筑面积98.89平方米，单价9069.99元/平方米，总价为896932元。第一条约定，小区土地使用权面积为12424平方米，国有土地使用证号为：粤（2016）博罗县不动产权第0000226号。第二条约定，案涉商品房已取得预售许可证，证号：博罗房预许（2018）058号。第九条约定，商品房交付时应当符合的条件为：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。第十一条约定，于2019年11月30日前交付商品房。第十二条约定，逾期交房在180日内的，按日计算全部房价款万分之一的违约金等。合同附件十一第14.3条约定：“出卖人在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。……未列入合同条款或者与本合同及附件内容不符的，概以本合同及附件内容为准。”第14.4条约定：“买受人确认在整个购房过程中与出卖方及销售相关的中介、服务机构、平台公司无任何争议，确认贵公司及相关的销售人员不存在欺诈、强迫及其他违法违规行为，本人自愿购房并参与各项营销活动、自愿选择相应的服务商和供应商并自愿缴纳费用。……”合同签订后，原告支付了全部房款。2019年11月14日，博罗县国土资源局国土资源测绘所对案涉商品房所在楼宇出具《博罗县不动产面积测绘成果报告书》。11月20日，案涉小区取得博罗县住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。被告兆利丰公司通知原告于11月30日入伙后，原告以小区缺乏二期配套，房屋墙面裂缝等质量瑕疵为由拒绝收楼。原告提供了搜狐网、百姓网、房不贵房产网的网页、宣传单及中介销售人员的微信聊天记录，证明被告兆利丰公司宣传案涉小区占地5.84万平方米，有9栋13个单元高层商住楼，分两期开发，其中一期共3栋占地1.24万平方米，小区有游泳池、绿色跑道、幼儿园等配套等内容。被告否认上述证据的真实性、合法性及关联性。被告在售楼部展示的沙盘中，在售3栋楼宇为实景模型，北侧为玻璃晶体制作的虚幻模型。另查明，2019年10月30日，博罗县**监督管理局作出《关于国网信【2019】117315信访事项的答复》，载明：“盛世丰华铭邸小区北侧相邻地块实际上就是业主投诉的“二期”。因该宗土地符合石湾镇总体规划和土地利用总体规划，在《博罗县石湾镇总体规划调整（2009-）》中规划用途为二类居住用地，总面积为4万平方米。石湾镇政府已加紧办理该宗用地的审批手续，预计在2020年底前挂牌供地。也就是说，无论这宗用地由谁摘牌取得开发，两个小区都是相邻的，属于大社区范围，且石湾镇政府也表示将大力协助开发商取得这宗土地的使用权。据此，可以证明第二期的地块开发的事实是存在的，并非子虚乌有。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规，强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。关于原告所称的被告“二期”宣传应否作为合同内容的问题。本院评判如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告及宣传资料视为要约的前提为，应当是对“商品房开发规划范围内”的房屋及相关设施所做的宣传。本案中，双方的买卖合同第一条明确小区占地为12424平方米，第二条载明预售许可证号。原告称被告宣传小区占地5.84万平方米，二期附有大量配套。所谓的二期明显不在合同约定的开发规划范围内，故原告主张不符合上述规定。二、合同附件十一第14.3条明确约定房产销售过程中的广告、模型等，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。第14.4条约定，买受人确认出卖人及相应的销售人员不存在欺诈等违规行为，买受人自愿购房。以上条款系原告的真实意思表示，对原告具有约束力。三、按照一般生活经验，对于普通人而言，商品房价款数额巨大，购置商品房是重要的决定，购房者应当对商品房外部片区、小区内部设计、价格，尤其是预售许可证载明的内容进行充分的知悉和判断，谨慎地签署商品房买卖合同，并遵守合同约定。综上，原告作为完全民事行为能力人，自愿签订书面合同，知晓合同约定的小区范围并不包含二期，现又主张受被告二期虚假宣传的诱导而签订合同，与事实不符，本院不予采信。无论被告是否存在二期虚假宣传的情形，二期宣传均不构成合同的内容。因此，原告主张被告宣传的二期规划应当视为合同内容，进而请求被告赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。另外，若被告违反房地产广告的相关规定，存在虚假宣传的情形，属于行政监管范畴，应由有关行政机关予以处理。关于被告是否构成逾期交房的问题。在交房期限届满前，被告已经完成了竣工验收备案与房屋测绘报告，交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，并无严重质量问题，被告仅以房屋质量瑕疵为由拒绝接收，并要求被告承担逾期交房违约责任，理由不足，本院不予支持。至于房屋质量瑕疵问题，原告接收房屋后，可以另寻合法途径主张权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周倩、张佳的诉讼请求。案件受理费1514元，由原告周倩、张佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  曹  万  畅二〇二〇年三月三十日法官助理  许  燕  婷法官助理  兼书记员刘秋菊