四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2021民初3946号 原告：成都市亿和物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区驷马桥路2号2楼3号，统一社会信用代码91510108569692080T。 法定代表人：马英炳，董事长。 委托诉讼代理人：陈明燕，公司员工。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司安岳县支行，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇奎星路182号，统一社会信用代码91512021709003436Q。 负责人：徐理，行长。 委托诉讼代理人：邓刚，该行员工。 委托诉讼代理人：沈柯，四川泰益律师事务所律师。 第三人：安岳恒洋房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇柠都大道9号四幢二单元1101号，统一社会信用代码91512021327041314M。 法定代表人：向胜，总经理。 委托诉讼代理人：卢昱鹏,公司员工。 原告成都市亿和物业管理有限公司（以下简称“亿和物业公司”）与被告中国农业银行股份有限公司安岳县支行（以下简称“农行安岳支行”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，后根据被告农行安岳支行的申请，依法追加第三人安岳恒洋房地产开发有限公司（以下简称“恒洋公司”）参与诉讼并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告亿和物业公司法定代表人马英炳的委托诉讼代理人陈明燕、叶新，被告农行安岳支行负责人徐理的委托诉讼代理人沈柯，第三人恒洋公司法定代表人向胜的委托诉讼代理人卢昱鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费102599.13元，并以每季度物业服务费12824.89元为基数，从2017年10月1日起按照每日千分之三的标准向原告支付逾期支付违约金直到付清为止（暂计至2019年9月30日为224692.1元）。事实及理由：原告自2017年10月1日起，为安岳县中央时代广场提供物业服务至今。被告系中央时代广场业主（商户），虽经原告多次协商，被告无正当事由至今仍未前来签订物业服务协议及拖欠原告2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费合计102599.14元。原告为维护自身合法权益向本院提起诉讼，由此形成本案。 农行安岳支行辨称：1、农行安岳支行购买案涉房屋时，购房合同与附件均没有前期物业服务的任何约定，农行安岳支行没有签署过任何前期物业的规约与承诺，原告方没有向被告明确过物业规约，即使具有前期物业合同，被告未与原告签署任何物业服务合同，所以被告农行安岳支行不存在违约问题；2、银行作为特种行业，对于安保均有特别要求，农行安岳支行的安保是资阳分行委托第三方专业机构进行的，水电费均由被告自行缴纳，农行安岳支行并没有接受过原告的物业服务；3、原告诉称的2017年10月1日的时间是错误的，原被告交房日期为2017年12月21日，原告与被告不存在前期物业的法律关系，也不存在物业服务行为，原告没有权利向被告要求支付物业费及违约金；4、前期物业服务合同要对买受人产生约束力的前提是商品房买卖合同有约定且要向买受人及所有业主明示公约，要求买受人书面承诺接收公约，原告所主张的前期物业服务合同对被告不存在约束力；5、前期物业服务合同中的保密内容表明原告是将该份合同对所有业主进行了隐瞒，该份合同不是前期物业服务合同，原告不能以这份前期物业服务合同提起诉讼请求；6、被告作为金融机构对物业服务有特殊要求，该服务不是原告所能提供的。 第三人恒洋公司辨称：1、2017年3月1日为安岳时代广场整体交房时间，不同意被告所说的交房时间；2、第三人是交房前通过招标的方式与原告签订的前期物业服务合同。 通过对以上当事人诉辨陈述的归纳，并经到庭当事人认可，确认本案争议的焦点为：1、原告与被告是否存在物业服务法律关系？2、若原被告存在物业服务法律关系，原告主张的物业服务费及违约金有无事实依据？ 针对本案上述争议焦点，原告亿和物业公司举证如下： 第一组证据：1、原告营业执照副本复印件，证明原告诉讼主体资格； 2、被告营业执照副本复印件，证明被告诉讼主体资格； 第二组证据：3、安岳中央时代广场前期物业服务合同复印件，证明：（1）从2017年6月12日起至该项目业主委员会续聘乙方或者选聘新的物业服务公司期间，由原告提供物业服务；（2）被告物业在原告服务区域内；（3）合同第八条约定了被告物业费支付标准为每月每平米13.8元，按建筑面积计算，并约定了首期和之后各期支付时间；（4）合同第十二条（四）款约定了被告逾期支付物业费的违约金标准为每日千分之三；（5）原告和开发商签订的前期物业服务合同依法对全体业主和使用人均有效； 4、安岳县物业服务合同备案表复印件，证明：原告和开发商签订的前期物业服务合同已经政府相关部门备案，原告具有物业管理义务和收取物业服务费权利； 5、房屋产权交易申请书复印件（七份）、商品房买卖合同复印件（七份），证明：被告系该项目业主，其七套房屋在原告管理服务的建筑区划内，被告七套房屋建筑面积合计309.78平米，属于未配置中央空调的商业，物业费标准为每月每平米13.8元，每月应支付物业费为12824.89元； 6、一层商业总平面图、竣工图（一层弱电、电气、给排水、防烟、排烟等平面图，共十份）、巡更记录等复印件，证明：原告提供的物业服务范围涵盖了被告商铺区域，被告应支付原告相应服务费； 7、农业银行装修函、商场装修申请表及图纸复印件，证明被告实际进场时间为2017年10月1日前，部分手续是11月中旬办理的； 第三组证据：8、安岳中央时代广场物业服务协议、商家物业服务相关费用收取明细表、专用收据复印件（五套），证明：该项目其他商家都按照原告和开发商签订的前期物业服务合同签订了物业服务协议，都按照标准支付了物业服务费，被告应当按照原告和开发商签订的前期物业服务合同约定标准支付； 9、农业银行欠款清单，证明：被告欠付原告的物业服务费本金、违约金的计算明细。暂计至2019年9月30日，被告欠付原告物业费本金102599.14元、违约金127351.18元； 10、催费单、邮寄凭证、照片复印件，证明：原告曾向被告催付欠费，具备起诉条件，被告存在违约行为。 被告农行安岳支行对原告所举证据质证意见如下：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据中的证据3的真实性有异议，我方不是合同的相对方，合同的签字页上有保密条款，说明该合同没有按照物业管理规定向被告以及业主进行公示，不能对任何一方产生法律效力；对证据4的真实性无异议，但是备案表的时间是2016年10月8日，而前期物业合同的签订时间是2017年6月12日，备案时的物业合同与2017年6月12日签订的合同不一致，2017年6月12日签订的合同未进行备案；证据5商品房买卖合同中的前期物业服务没有任何实际规定，都是打的×；对证据6中的竣工图、平面图没有异议，对巡更记录有异议；证据7不是农行安岳支行出具的，不能拿来认定为交房时间；3、第三组证据中证据8的真实性无法确认，根据物业管理条例及实施细则的规定，前期物业服务合同应该是原告与第三人签订，原告与业主单独签订前期物业服务合同本身就是不合规的，原告没有合法的前期物业服务合同，原告没有合同依据收取被告的物业费；对证据9不发表意见，与被告无关；证据10中的催费单是原告自行制作，没有被告签收，对被告没有法律约束力。对其中照片的真实性不认可，照片存在PS痕迹，原告与被告不存在物业服务关系。 第三人恒洋公司对原告所举证据质证意见如下：我方与原告只签署了前期物业服务合同，对其余证据无异议。 针对本案上述争议焦点，被告农行安岳支行举证如下： 第一组证据：1、准予变更登记通知书复印件；2、安岳支行下辖普州分理处营业执照复印件；第一组证据证明本案所涉及的物业位置为农行安岳支行下辖普州广场分理处，普州广场分理处原名东桥分理处； 第二组证据：3、商品房买卖合同复印件（七份）；4、交房证明复印件；第二组证据证明商品房买卖合同中，所有关于物业管理的内容均为空白，开发商安岳恒洋房地产开发有限公司从未告知农行安岳支行关于物业管理的事项，案涉房屋于2017年12月21日交付农行安岳支行； 第三组证据：5、保安服务合同复印件；6、保安服务合同补充协议复印件；7、保安服务外包合同复印件；第三组证据证明2017年至今，农行安岳支行下辖普州广场分理处的保安服务统一由上级资阳分行委托第三方专业机构实施，并非由原告提供服务； 第四组证据：8、自助银行自助设备夜间巡查服务外包合同复印件；9、自助银行自助设备夜间巡查服务外包合同补充协议复印件；10、自助银行自助设备夜间巡查服务外包合同复印件；第四组证据证明2017年至今，农行安岳支行下辖普州广场分理处的自助银行自助设备夜间巡查服务统一由第三方专业机构实施，并非由原告提供服务； 第五组证据：11、110联网智能报警服务合同复印件；12；联网智能报警服务合同复印件；第五组证据证明2017年至今，农行安岳支行下辖普州广场分理处的联网报警服务统一由上级资阳分行委托第三方专业机构实施，并非由原告提供服务； 第六组证据：13、四川省政府非税收入通用票据复印件（三份），证明农行安岳支行自行支付承担清洁卫生费用； 第七组证据：14、消防改造工程施工合同复印件；15、消防改造工程付款发票复印件；16、农业银行东桥消防系统运行报告复印件；17、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件；18、农业银行安岳县东桥分理处消防清单复印件；19、办公室营业场所消防系统维保服务项目采购合同复印件；第七组证据证明2017年至今，农行安岳支行下辖普州广场分理处的消防设施建设及维护保养服务统一由上级资阳分行委托第三方专业机构实施，并非由原告提供服务； 第八组证据：20、电费发票复印件；21、水费缴费单复印件；第八组证据证明案涉房屋使用中的水电费均由农行安岳支行自行向电力部门和自来水公司缴纳。 原告亿和物业公司对被告农行安岳支行所举证据质证意见如下：1、对第一组证据的三性均认可，但不能达到原告的证明目的；2、对第二组证据中的证据3的三性均认可，商品房买卖合同的附件七上写明本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致，所以原告就没有再进行约定，前期物业服务合同被告是知晓的，对被告具有约束力，被告认为购房合同第二十三条及附件七处打×其就不知晓前期物业服务合同的观点不成立，平面图证明被告的物业所在地点位于原告的物业管理区域内；对证据4交房证明的三性均不予认可，被告方没有提供原件，无法证明被告的房屋交房时间为2017年12月21日，这份复印件没有原告的签字及盖章；3、对第三至七组证据的真实性、合法性予以认可，但关联性、证明目的不予认可，保安服务、巡查服务等是被告专有建筑面积内的服务，物业服务是公共区域内的服务，被告按照上级的要求按统一标准对专有面积内配备相应服务不属于原告提供物业服务的范围，与原告提供的物业服务不冲突；4、第八组证据与本案无关联，水网和电网系统是原告所管理的。 第三人恒洋公司对被告农行安岳支行所举证据质证意见如下：对被告方出示的第二组证据中的证据4交房证明的真实性有异议，对其余证据无异议。 第三人恒洋公司无证据提供。 对当事人无异议的原告所举的第一组证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的3、4、5、6、8、9、10号证据和被告提供的第一组证据均真实、合法能达到其证明目的，被告提供的第二组证据中的交房证明，因加盖有第三人公章，且证明目的与本案相关联，故本院对上述证据的证明效力予以确认。原告提供的7号证据与本案无关联，无法达到原告的证明目的；被告提供的第二组证据中的商品房买卖合同复印件（七份）因原被告提供的商品房买卖合同一致，故对其真实性，合法性予以确认，但对被告的证明目的不予确认；被告提供的第三、四、五、六、七、八组证据真实、合法但与本案无关联，无法达到被告的证明目的；故本院对上述证据不予采信。 经上述由本院确认的证据，并结合当事人一致陈述，查明本案事实如下： 2016年9月8日，原告亿和物业公司作为乙方与作为甲方的第三人恒洋公司签订《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》，合同约定的部分内容如下：1、合同涉及物业的基本情况：物业名称为安岳·中央时代广场，座落位置为安岳县柠都大道与CNG大道交汇处四至范围，以国土证载明为准，地上建筑面积包括屋顶机房、物业管理用房、商铺、车库、配电间、消防泵房、空调设备用房等；2、合同期限：合同自双方签订之日起至业主大会续聘乙方或者按照相关法规依法选聘新的物业服务企业进行移交结算并合法进驻后本合同终止；3、物业服务相关费用：业主或物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费用，首次交纳物业费的计费时间为商品房买卖合同约定的交房时间，首次交纳物业服务费期满后乙方按照季度向甲方及物业使用人收取物业服务费用，以后交纳时间为每季度首月10日前。配置集中中央空调的商业物业服务费标准按建筑面积18.8元/月·㎡收取，未配置集中中央空调的商业物业服务费标准按建筑面积13.8元/月·㎡收取；4、违约责任：甲方、业主或物业使用人未按照要求支付乙方物业服务费用，每逾期1日支付物业服务费总额3‰的违约金。2016年10月8日，原告亿和物业公司在安岳县房地产管理局将《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》进行备案。 2017年1月24日，出卖人恒洋公司与买受人农行安岳支行签订合同编号为2017000472、2017000475、2017000477、2017000480、2017000482、2017000483、2017000484的七份《商品房买卖合同》,合同分别约定购买位于四川省资阳市安岳县，合同约定的部分相同内容如下：第十一条、交付条件：出卖人应当在2017年3月1日前向买受人交付商品房；第二十三条、物业服务：物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；附件七、物业服务：本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。 2017年12月21日，甲方恒洋公司与乙方农行安岳支行签订交房证明，内容如下：因乙方网点建设需要，乙方购买甲方开发位于安岳县间，房号分别为：1-2-1；1-2-2；1-2-3；1-2-4；1-2-5；1-2-6；1-2-38（房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，建筑面积309.78平方米）。目前，甲方房产已达交房条件，现将门市移交给乙方（含：综合验收相关资料、房管局备案资料等）。特此证明。 2019年3月4日，农行安岳支行将购买的七套房屋进行了产权登记，产权登记显示七套房屋的总面积为309.78㎡ 被告农行安岳支行所接的上列房屋均属原告亿和物业公司提供的物业服务区域，并在被告接房前至今就一直由原告亿和物业公司对该区域提供物业服务。 诉讼中，原告将主张的违约金变更为127351.18元。 本院认为：2016年9月8日，原告亿和物业公司作为乙方与第三人恒洋公司作为甲方签订的《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》；2017年1月24日，第三人恒洋公司作为出卖人一方与被告农行安岳支行作为买受人一方签订的合同编号为2017000472、2017000475、2017000477、2017000480、2017000482、2017000483、2017000484的七份《商品房买卖合同》，均属当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的效力性强制规定，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，认定《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》及合同编号为2017000472、2017000475、2017000477、2017000480、2017000482、2017000483、2017000484的七份《商品房买卖合同》均合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，本案原被告及第三人均应依约履行自己的义务。依据《商品房买卖合同》附件七关于物业服务“本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”的约定和《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》第八条关于物业服务相关费用“业主或物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费用，首次交纳物业费的计费时间为商品房买卖合同约定的交房时间，首次交纳物业服务费期满后乙方按照季度向甲方及物业使用人收取物业服务费用，以后交纳时间为每季度首月10日前。配置集中中央空调的商业物业服务费标准按建筑面积18.8元/月·㎡收取，未配置集中中央空调的商业物业服务费标准按建筑面积13.8元/月·㎡收取”及第十二条第（四项）关于违约责任“甲方、业主或物业使用人未按照要求支付乙方物业服务费用，每逾期1日支付物业服务费总额3‰的违约金”的约定，本院认定被告农行安岳支行与原告亿和物业公司形成了物业服务合同法律关系，被告农行安岳支行与原告亿和物业公司关于物业服务、物业服务费用、违约责任等事项应当受《商品房买卖合同》附件七、《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》第八条、第十二条第（四项）约束。被告农行安岳支行主张其购买案涉房屋时购房合同与附件均没有前期物业服务的任何约定，其没有签署过任何前期物业的规约与承诺及物业服务合同，原告与被告不存在前期物业的法律关系，且其作为金融机构对物业服务有特殊要求，其并没有接受过原告的物业服务，原告没有权利向被告要求支付物业费及违约金。被告农行安岳支行的该主张，与本院查明事实不符，故对农行安岳支行的主张不予采纳。原告自2017年10月1日之前起至今为安岳县中央时代广场（包括被告物业）提供物业服务，而被告至今未向原告交纳物业服务费，被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，并结合被告与第三人恒洋公司签订的《商品房买卖合同》第十一条交付条件“出卖人应当在2017年3月1日前向买受人交付该商品房”的约定和《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》第八条关于物业服务相关费用的约定及《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》第十二条第（四项）关于违约责任的约定，原告有权要求被告支付2017年3月1日（约定交房时间）至2019年9月30日期间的物业服务费及违约金，因原告未主张2017年3月1日至2017年9月30日期间的物业服务费用，应视为原告放弃合同部分权利，对原告的弃权行为因不损害国家、集体、他人合法权益，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 限被告中国农业银行股份有限公司安岳县支行于本判决生效之日起十日内向原告成都市亿和物业管理有限公司支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费102599.13元及逾期支付违约金127351.18元（计算至2019年9月30日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6030元，减半收取计3015元，由原告成都市亿和物业管理有限公司负担640元，被告中国农业银行股份有限公司安岳县支行负担2375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 曾荣跃 二〇二〇年三月五日 法官助理 唐 莉 书 记 员 阳 倩