重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终89号上诉人（原审原告）：卢小平，男，1958年4月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：辛炳灿，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：肖印悦，重庆德普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋长邦，男，1941年5月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人卢小平因与被上诉人蒋长邦房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初19843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人卢小平及其委托诉讼代理人辛炳灿、肖印悦，被上诉人蒋长邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢小平上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，认定事实错误。1.被上诉人没有如实告知上诉人，其与产权人重庆康翔实业集团有限公司签订房屋租赁合同过期，被上诉人与上诉人签订的租赁合同地址不对，而且，因为被上诉人迟迟不去办理续租合同，导致上诉人办理不了经营餐饮营业执照。2.上诉人提交的证据中也能够表明，上诉人在2019年7月初就向被上诉人表达解除合同的意思，被上诉人2019年7月11日作出回复并要求上诉人继续违法经营。虽然被上诉人不同意解除合同，但无法提供办理营业执照的相关手续，导致合同目的无法实现，那么合同应当于2019年7月11日解除，一审认定视为双方2019年9月1日就解除合同达成合议没有依据。3.上诉人从2019年6月10日开始，就向被上诉人催要办理营业执照的相关手续，被上诉人无法提交与产权人康翔公司的续租合同、不变更租赁合同的错误地址，上诉人无法实现经营餐饮的目的。因此，上诉人依据合同法的相关规定，自然获取单方解除权，上诉人要求被上诉人返还租金的请求，应得到支持。二、上诉人因被上诉人的违约行为造成损失，应由被上诉人承担赔偿责任。双方租赁合同中明确约定涉案房屋用于经营餐饮，但因被上诉人不履行合同约定义务，致使上诉人无照无法经营餐饮，造成的损失上诉人已举示了相应证据予以证明，被上诉人应对上诉人的各项损失进行赔偿。综上，被上诉人构成违约，且不能实现上诉人签订《租赁合同》的目的，故请求二审法院依法予以改判。蒋长邦辩称，双方当事人签订的租赁合同中写的戴家巷地址是房管所档案里面的编号，而临江门XX号附5号的房号是房子修好后重新编排的号数，这实际是指的同一个房子。被上诉人将康祥公司交给被上诉人的手续都如实交给了上诉人，在卢小平之前的租户和之后的租户均办理了营业执照，卢小平办理不了营业执照责任不在蒋长邦，与蒋长邦无关。租赁合同中约定卢小平要在下一季度前半个月缴纳租金，否则视为解除合同，因卢小平没有按期缴纳租金，所以应视为解除合同。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。卢小平向一审法院起诉请求：1、判令解除卢小平与蒋长邦间的房屋租赁合同；2、判令蒋长邦返还已付的租金158400元；3、判令蒋长邦赔偿卢小平的损失72368元；4、本案产生的诉讼费用由蒋长邦承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年6月1日出租方蒋长邦（甲方）与承租方卢小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝中区戴家巷X号101（临江门XX号附5号房屋），出租屋面积18平方米及右侧阁楼8平方米；租赁期限为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日止；每月租金52800元整。每3个月支付一次，在第四个月初提前15日支付。乙方从接房之日起免租期10日，以银行交易凭证为准。双方可以协商变更、解除或终止本合同。租赁期满合同自然终止。合同签订当天卢小平向蒋长邦支付6、7、8三个月租金共计158400元，蒋长邦按约交付涉案房屋。一审另查明，重庆市渝中区戴家巷X号1-1房屋建筑面积21.8平方米，为重庆康翔实业集团有限公司管理的非住宅国有公房，该司委托重庆市第一房地产经营公司经营管理，公房承租人为蒋长邦。2017年10月20日，重庆市第一房地产经营公司出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况，并载明租赁人为蒋长邦、产权证明正在办理中、同意承租人对外进行转租。2019年4月11日，重庆市第一房地产再次出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况与此前的《情况说明》一致，并载明该房屋租赁合同到期后正在续签中，原合同仍有效。2019年9月11日，重庆康翔实业集团有限公司作为出租方、重庆市第一房地产经营公司作为管理方、蒋长邦作为承租方，就涉案公房签订国有房屋租赁合同，确定蒋长邦作为涉案公房承租人，租期自2018年7月1日至2020年6月30日止，月租金654元正。2019年6月21日17时43分左右，有群众报警称重庆市渝中区临江路XX号门面起火，渝中区消防支队接警后到场处置，并于7月4日作出《火灾事故简易调查认定书》，对火灾事故事实认定为，经调查，起火部位位于重庆市渝中区临江路XX号都市方舟一楼的电缆井内，起火原因为电气线路故障引发火灾。2019年7月16日卢小平向一审法院递交本案起诉状，提起本案诉讼。2019年9月1日蒋长邦收回涉案门面并另行出租案外人，并由案外人办理取得营业执照。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋为国有公房，并非一般市场租赁，公房承租人在租金标准、租赁期限、拆迁安置等方面享有更广泛的权利，既是事实，也广为一般大众知晓。卢小平在未见到房屋产权证、最新租约证的情况下即自愿与蒋长邦签订月租金标准5万余元的租赁合同，并随即一次性支付三个月租金15余万元，证明其对涉案房屋的公房性质及公房使用人享有的权利是清楚知晓的，其在诉状中称“蒋长邦将既无所有权也无承租权的门面房租赁给卢小平属无权处分行为”，与事实不符，有违诚信。门面租金标准为双方在签订合同时自愿达成，属卢小平对经营餐饮的成本和收益综合考量后作出的商业判断，卢小平未举证证明本案存在显失公平的情形，仅通过其陈述“租金过高”不能认定构成显失公平。关于办理营业执照的问题，卢小平未举示证据证明其陈述的内容，而蒋长邦举示了案外人办理取得的营业执照，证明涉案房屋能够办理餐饮营业执照。卢小平在诉状中陈述“门面房的租金过高”，从常理出发，蒋长邦作为出租人，出于获取更大收益的目的，更加有动力和积极性提供材料配合卢小平办理营业执照正常经营，促进合同履行以收取租金。故卢小平未举证证明其不能办理营业执照原因的陈述，陈述的内容也与常理不符，对此意见一审法院不予采信。综上，蒋长邦在2019年9月1日收回涉案房屋之时，双方均无继续履行合同意愿，可视为双方在9月1日就解除合同达成合意，故一审法院确认双方租赁合同于2019年9月1日解除。蒋长邦在卢小平明确表示搬离租赁房屋不再继续履行租赁合同的情况下，及时收回房屋另行出租，避免了双方损失的扩大，在无法定和约定的情形下卢小平要求提前终止合同已构成违约，作为违约一方要求返还已付租金和赔偿损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告卢小平与被告蒋长邦之间2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、驳回原告卢小平的其他诉讼请求。如果被告蒋长邦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2381元，由原告卢小平负担。”二审中，上诉人围绕其上诉请求提交了一份重庆市渝中区解放碑街道市场监督管理所2019年10月28日出具的《不予受理通知书》，拟证明涉案房屋的租赁合同中约定的租期已过，蒋长邦没有去续租；且因地址不正确，所以卢小平未能办理餐饮营业执照，实现不了合同目的，卢小平单方有权解除合同。经质证，蒋长邦认为该证据是真实的，但蒋长邦、卢小平租赁合同解除是在2019年9月1日，而该通知书是后面补办的，因为卢小平之前是口头申请，没有书面申请。因出租方重庆康祥实业集团有限公司法定代表人更换，故未能及时续签租赁合同，但受托管理涉案房产的重庆市第一房地产经营公司已对此出具了证明，且事实上同样情况的其他经营户都能办理得到营业执照。本院对上述证据的真实性予以认定，但该证据不足以证明卢小平的上诉请求成立，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，虽然上诉人卢小平、被上诉人蒋长邦签订的《房屋租赁合同》中记载的房屋坐落是重庆市渝中区戴家巷X号101，同蒋长邦与重庆康祥实业集团有限公司、重庆市第一房地产经营公司签订的《国有非住宅房屋租赁合同》中载明的房屋坐落为渝中区戴家巷X号1-1不一致，但卢小平未提交证据证明渝中区戴家巷X号101系涉案房屋以外的其他房屋，故结合本案查明的其他事实可以认定戴家巷X号101房屋与戴家巷X号1-1房屋系同一房屋。蒋长邦已按照合同约定将涉案房屋交给卢小平经营，且重庆市第一房地产经营公司于2019年4月11日出具的情况说明及重庆康祥实业集团有限公司、重庆市第一房地产经营公司2019年9月11日与蒋长邦签订的租赁合同足以说明蒋长邦在讼争租赁合同期限内享有对外出租涉案房屋的权利，故本院对卢小平称因租赁期限届满导致其开业登记未予受理的上诉理由，不予采信。卢小平称蒋长邦不积极配合其办理营业执照，明显不符合常理，其也未提供充分证据证明蒋长邦故意拖延其办理营业执照；同时，卢小平发现租赁合同房屋坐落编号存在瑕疵，可及时向蒋长邦要求更正，现亦无证据证明卢小平向蒋长邦提出过该项请求且蒋长邦予以拒绝，因此，卢小平主张蒋长邦存在过错，本院不予支持。一审在蒋长邦不存在违约行为的情况下，结合查明的其他事实，认定蒋长邦、卢小平之间的房屋租赁合同于2019年9月1日解除并判决驳回卢小平要求蒋长邦返还租金并赔偿损失的诉讼请求，均无不当。综上所述，卢小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由上诉人卢小平负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年三月十八日书记员  陈 丽