黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民初117号原告（执行案外人）：苏晶，女，1986年3月12日出生，汉族，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：王鹤运，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被告（申请执行人）：李国明，男，1958年4月5日出生，汉族，住鹤岗市工农区。被告（申请执行人）：刘成祥，男，1981年11月16日出生，汉族，住鹤岗市。被告（被执行人）：鹤岗市鑫旺房地产开发有限责任公司，住所地，鹤岗市南山区陆兴小区。法定代表人：李秀玲，职务，经理。被告（被执行人）：李秀玲，女，1953年6月13日出生，汉族，住鹤岗市南山区。原告苏晶与被告李国明、刘成祥、鹤岗市鑫旺房地产开发有限责任公司（以下简称鑫旺公司）、李秀玲案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告苏晶及其委托诉讼代理人王鹤运，被告李国明、刘成祥到庭参加诉讼，被告鑫旺公司、李秀玲经本院依法传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告苏晶向本院提出诉讼请求：请求确认位于鹤岗市南山区陆兴小区5号楼1单元000119室、000120室房屋归原告所有，停止对该房屋的强制执行。事实与理由：原告于2018年7月10日购买了第三人葛洪娟坐落于南山区的房产，该房产系第三人葛洪娟于2012年自被告鑫旺公司处购买，原告购买第三人葛洪娟房产时，是经过鑫旺公司同意，并把购房合同上购房者的名称更改为原告，双方重新签订了商品房买卖合同，另外在葛洪娟接受房屋之后缴纳了物业费、水电费等费用。被告李国明、刘成祥的执行行为损害了原告的合法权益，故原告提起执行异议之诉。被告李国明、刘成祥辩称：答辩人申请执行该房产，依据鹤岗市中级人民法院（2017）黑04执恢10号执行裁定书，查封行为合法。答辩人于2012年4月17日与鑫旺公司签订的《南村小区陆行居住组团5#、6#楼建筑工程承包协议书》第七条第二款中明确约定：“在一方未收回全部工程款之前，陆兴小区五号楼一层车库及九号楼整体房屋（包括车库）的销售由一方负责并收款抵工程款，甲方负责房屋的全部手续及时办理，甲方不得自行销售五号楼一层车库及九号楼整体其中任何一户房屋和车库”，因此鑫旺公司无权销售本案房屋。李国明申请执行鑫旺公司一案于2015年11月17日由市中级人民法院执行局司尚迅等三名工作人员与鑫旺公司李秀玲的询问笔录，李秀玲明确表示将其位于陆兴小区5号楼1楼、2楼腾迁并抵给李国明和刘成祥作为工程款，并且原告所述其000120室房屋在施工图纸内没有标注，是由李秀玲自己改变其设计使用性质，出售给他人，李秀玲所卖房屋没有法律依据。争议的五号楼、六号楼是我们爷俩盖的，1单元是我们帮着改建的，没有经过规划设计。是李秀玲更改的部分，包括原告的这户。原告为证明其诉讼主张举示证据如下：一、公告，鹤岗市中级人民法院于2019年5月14日公告，及鹤岗市中级人民法院（2019）黑04执异113号执行裁定书，证明中院出具执行裁定书驳回原告的执行异议，对此原告提起执行异议之诉。被告均对该证据无异议。二、商品房买卖合同（葛洪娟与鑫旺公司签订的合同中包含房款票据）、两张票据及四张电费缴费明细，证明葛洪娟于2013年8月7日购买了鑫旺公司开发建设的本案的争议房产并交纳了物业费和装修抵押金、电费，进一步证明葛洪娟已经接收房屋并使用。被告质证对水电费票据没有异议，水电费只能证实原告使用期间所缴纳的费用，不能证实原告对上述房屋产权的合法占有，对装修保证金及购房合同真实性有异议，因该物业是李秀玲自己的物业公司，李秀玲作为本案的利害方所提供证据无效。购房合同标注的是陆兴小区5号楼000101号房屋，面积是68.38平方米，与原告所提供购买的000119号房屋面积23.32平方米，000120号商服面积45.06平方米，使用性质不一致，不是涉案房屋。三、两份商品房买卖合同及四份工商服务业统一收费票据，证明原告于2018年7月10日购买了葛洪娟车库和商服，开发商统一将商品房买卖合同由葛洪娟更名为原告的同时原告与开发商签订两份商品房买卖协议，签订商品房买卖协议后原告实际接收该房屋并使用，缴纳了水电费等相关费用。被告李国明、刘成祥质证认为对该证据真实性有异议，李秀玲属于一房多卖，按照日期前后顺序，原告属于非法占有上述房屋。原告所举以上证据能够证实原告签订商品房买卖合同合同及缴纳物业、水电等费用并占有争议房屋的过程，符合实际。本院依法予以采信。被告李国明、刘成祥举示证据如下：一、鹤岗中院对李秀玲的询问笔录，证明李秀玲已明确表示将原告所诉房屋抵给刘成祥及李国明。原告质证对该证据真实性无异议，本院予以采信。二、被告李国明、刘成祥同李秀玲签订的建筑承包协议书，证明5、6号楼是我们承建的。原告质证认为第三人葛洪娟属于善意取得，应该保护善意第三人。另外，被告声称鑫旺公司承诺将争议房屋抵押给被告但被告始终没有占有使用及主张权利，葛洪娟购买该房屋已经接收使用，应当保护葛洪娟的合法权益。本院认为，该证据为被告李国明、刘成祥同鑫旺公司签订的建筑承包协议，与本案原告无关联性，本院对该证据不予采信。本院根据原告申请，分别调取了原告爱人孙金龙2018年7月—10月农业银行流水及葛洪娟2018年7月的银行流水证实：孙金龙于2018年7月12日从农业银行取18.316万元，同日存入葛洪娟中国银行帐户中。证实原告交付购房款。经被告质证对该证据真实性没有异议，本院予以采信。本院根据双方的举证、质证、本院调查，认定本案事实如下：本院在执行李国明、刘成祥与鑫旺公司、李秀玲建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年10月25日作出鹤岗市中级人民法院（2017）黑04执恢10号执行裁定书，裁定对被执行人鑫旺公司开发的坐落于鹤岗市南山区陆兴小区5号楼1单元一楼、二楼，面积约200平方米查封过程中。本案原告苏晶提出异议，请求解除对该房屋的查封。本院于2019年8月26日作出鹤岗市中级人民法院（2019）黑04执异113号执行裁定书，驳回了案外人苏晶的异议，苏晶根据法律规定提起本案诉讼。案外人葛洪娟于2012年8月7日与鑫旺公司签订商品房买卖合同，购买了南山区陆兴小区5号楼000101号房。原告苏晶自2016年起租用该房屋，并于2018年7月10日购买了该房屋，并已交付全部购房款。同日为方便办理房产证苏晶与鑫旺公司签订2份商品房买卖合同，约定购买陆兴小区5号楼000119号房屋、000120号房屋（两户房屋即原000101号房屋），鑫旺公司为苏晶出具了交款收据，苏晶占有、使用至今。本院认为，原告苏晶在本院查封之前与鑫旺公司签订《商品房买卖合同》合法有效，并且交付了购买全部房屋购房款，苏晶所提交的电费及取暖费票据能够证实其已对案涉房屋进行了占有使用，未能办理过户登记并非是苏晶的原因。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告苏晶的占有、使用争议房屋行为符合法律规定，应认定其享有排除强制执行的民事权益，其诉请求停止查封该房屋的诉求符合法律规定，应予支持，但苏晶购买该房屋并未办理房屋预售登记，不产生物权变动的效力，即使已经实际占有该房屋，亦未实际取得该房屋的所有权，从现有证据上无法表明其已经取得房屋所有权，原告请求确认该房屋归其所有的请求不能成立，不予支持。综上，依据中华人民共和国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：不得执行位于鹤岗市南山区陆兴小区5号楼1单元000119室、000120室房屋。驳回原告苏晶其他诉讼请求。案件受理费3,003.60元，由被告李国明、刘成祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑04执异113号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 高 琳审判员 刘延霞审判员 刘延鑫二〇二〇年三月十日书记员 刘朦朦