广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12090号原告：邓李均，男，1981年3月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮、黄晓娴，分别系广东智洋律师事务所律师、实习人员。原告邓李均与被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告邓李均、被告万畅公司的委托诉讼代理人张亮、黄晓娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓李均向本院提出诉讼请求：1.被告按照买卖合同第十九条赔偿原告损失175326.90元；2.被告按照买卖合同附件七补充协议第二十六条继续履行；3.由败诉方支付诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年7月29日签订商品房买卖合同（合同编号201607276682），合同价款为175369元。被告于2018年元旦左右交楼。原告在2018年11月底发现，被告违反商品房买卖合同第十九条及补充协议第二十六条，原告向被告客户关系部、总公司投诉无果。第一，《建设性详细规划批后公布》（穗规开发批[2015]50号）显示地上机动车停车位433个，此文件公布期限为自本规划建设项目首期工程开工之日起至全部建设项目建成或通过规划验收之日止。穗开规验证[2016]43、44号、穗开国规验证[2017]37、38号《建设工程规划验收合格证》显示该商品房项目没有变更规划、设计的内容，且通过验收，证明该商品房项目在验收时是符合《建设性详细规划批后公布》（穗规开发批[2015]50号）规定的，也就是验收时是有地上机动车停车位433个。但验收通过后，地上机动车停车位仅有147个，证明被告在通过验收后擅自变更商品房项目的规划、设计，使地上机动车停车位明显低于公示要求。根据商品房买卖合同第十九条的约定，被告变更规范、设计并未征得原告的同意，也未报规划管理部门审核批准，原告据此要求被告继续履行合同并给予赔偿，赔偿金额为175326.90元（1753269元×10%）。第二，商品房买卖合同附件七第二十六条规定露天车位433个，被告擅自减少本项目露天车位的数量，违反本合同条款约定，减少原告未来可以在露天停车位停车的可得利益。庭审中，原告明确依据合同法第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十五条，原告第一项赔偿损失的请求是指要求减少合同价款，不再是要求违约金。被告万畅公司辩称：一、原告主张的地上停车位属于N27栋建设工程规划许可证范围，而原告购买的房屋属于N23栋建设工程规划许可证范围，不存在对原告房屋所在规划许可证区域内的规划进行调整的事实。商品房买卖合同附件七补充协议第二十六条约定是针对总平面图下所有项目的总体车位数量，并非针对原告房屋所属工程规划许可证，被告不存在对原告房屋所在规划许可证区域内的规划进行调整的事实。二、原告房屋所属的建设工程规划许可证没有规划地上停车位，被告不存在违反规划条件变更有关区域公建配套项目的事实。商品房买卖合同附件七补充协议第十八条约定的公用设施及附属配套项目，仅指建设工程规划许可证中载明的项目。本案原告所购房屋所属建设工程规划许可证并没有对地上停车位配比作出规定，说明地上停车位并非原告所购房屋的公建配套。补充协议第二十条还约定本项目地块上建造的车位等建筑物设施，其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于被告。由此可见，原告无权对被告处分车位的行为提出异议。三、即便被告对原告所购房屋所属规划许可证范围之外的调整被认定为是对小区平面布局的变更，鉴于该行为并未违反双方合同的约定，故被告不需要恢复原状及承担违约责任。四、如地上停车位被认定属于原告所购房屋项目范围内的公建配套，则该车位涉及全体业主的公共权利，不应由单个业主主张，由此引发的违约责任也不是基于业主独立所有权问题引起，同样不应由单个业主主张并享有。根据物权法第74条、第76条规定，原告无权单独对本案提出诉讼并主张权利。五、原告购买的房屋为74平方米，仅得配备1个停车位，且其已购得一个地下停车位，被告对停车位的任何调整方案均不影响原告的权利。根据物权法第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使是业主对车位租售需求的优先权，也有“配置比例”的限制。根据《广州市建设项目停车配建指标规定》中结合户建筑面积所确定的住宅停车位配建指标来看，木案原告房屋建筑面积74.8124平方米，被告仅有提供一个“配置比例”车位的合理义务，超出此数量范围的停车位需求不在被告的合理义务范围内。现原告已经从被告处购买一地下停车位，被告已经履行提供商品房配套设施(车位)的义务，被告对涉案商品房项目车位的任何调整方案均不会对原告造成任何实质性影响，更不会损害原告的合法权利。原告在已经购得及可以正常使用地下停车位的情况下，仍然起诉主张所谓在露天停车场进行停车的权利，毫无事实及法律依据。六、原告无权按照合同第十九条主张被告承担赔偿责任。原告有权主张购房款10%违约金的条件是建立在原告解除买卖合同的前提之上，本案中原告并没有提出解除合同，因此该条款不适用于本案。此外，该条款约定的违约金在补充协议第十四点已经做出改变，调整为如原告要求解除合同的，可主张按购房款3％计算的违约金，而并非10％。更为关键的是，补充协议第十四点明确约定：“在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下……除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，否则卖方不承担赔偿责任”。本案中，原告除不具备上述主张违约金的条件外，也没有举证证明其因为诉争车位事宜遭受损失的事实，更没有提出解除合同。综上所述，被告无违反工程规划条件的行为，原告已购买地下停车位，不存在因诉争车位事宜而遭受损失的事实，其诉讼请求没有事实依据及法律依据。此外对于原告的当庭陈述，原告无权基于减少合同价款为由要求被告承担违约责任。原告与被告签署的商品房买卖合同是为了购买房屋，取得房屋所有权，而被告已经履行交付房屋及协助过户的主要合同义务。原告已经实现合同目的，被告向原告交付的房屋是在合同约定期限内，有关房屋符合法定交付条件，原告也已经验收，完成交付手续。因此，原告无权要求被告减少合同的价款。因此，为维护被告合法权益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2016年7月29日，万畅公司（甲方、卖方）与邓李均（乙方、买方）签订了编号为201607276682的《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：邓李均购买万科山景园自编号N23-1栋、N23-2栋3层304号房，房屋地址为广州市黄埔区瞰山二街6号（自编号N23-1栋、N23-2栋）304房；该商品房的用途为住宅，层高为3.2米，户型结构为复式1厨1卫，建筑面积共74.8124平方米，其中套内面积65.22平方米，共有分摊面积9.5924平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26882.38元，总金额1753269元，以按揭贷款方式付款，首期款533269元自预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1220000元应于2016年7月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十九条规划、设计的变更约定，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起X日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。上述合同附件七本合同补充协议特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。其中第十四条对预售合同第十九条的修改约定，买方同意卖方在不改变买方已购商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层，以及在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整以下文件，并同意将本条款作为“买方同意卖方向政府部门申请变更的书面证明”：1.修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图；2.建筑方案意见及附图；3.建设工程规划许可证附件（含附图、指标）；4.办理以上调整所涉及的相关政府部门意见。在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。第十八条对预售合同第二十四条的补充与修改约定，公用设施及附属配套项目仅指《建设工程规划许可证》中载明的项目。公用设施及附属配套项目的竣工交付指取得竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》），并达到使用条件。将本条第二款内容修改为：卖方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，不影响该商品房的交付，买方同意不因此拒绝收房，卖方不因此承担逾期交付的违约责任。第二十六条对合同附件四售楼计划书（含车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况）的补充约定，本项目规划的地下车位/车库共有约3920个，规划露天车位约433个，最高租金标准不超过政府部门规定的最高限价。以上数据仅为目前规划，受实际开发的影响可能会有变化，最终以政府部门确权批准的为准，卖方不再另行通知，请随时留意销售现场公示情况。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述买卖合同及补充协议签订后，邓李均依约支付了合同约定的购房款，万畅公司向邓李均交付了涉案房屋并办理产权过户登记手续。邓李均主张万畅公司擅自将规划露天停车位433个减少至147个导致其可得利益损失，当庭明确第一项诉讼请求是指减少合同价款。邓李均为此提交了《修建性详细规划批后公布》予以证明。《修建性详细规划批后公布》的左侧是“公布说明”，右侧是“总平面示意图”。“公布说明”载明：“公布期限自本规划建设项目首期工程开工之日起至全部建设项目建成或通过规划验收之日止；文件批准号为穗规开发批[2015]50号；批准单位为广州开发区国土资源和规划局；批准日期为2015年11月19日；建设项目名称为长岭居YH-A3-0地块项目；建设（个人）单位名称为万畅公司；规划主要指标：总用地面积199810平方米，计算容积率建筑面积373633平方米，绿化率30.2%，建筑密度29.5%；车位配置情况：地上机动车停车位433个，地下机动车停车位3920个，非机动车停车位4486个；附注1明确右图主要体现建筑的空间布局和关系，仅为示意图，图上所展示的建筑外轮廓线及未尽之细部应以《建设工程规划许可证》核定为准。”另查明，广州市开发区国土资源和规划管理局于2016年3月14日颁发的《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2016]44号）记载，由万畅公司建设的广州市永顺大道以南自编号N21-N23栋住宅的总建筑面积为13970.5㎡；附件2《建设功能指标明细表》中住宅（自编号长岭居YH-A3-0地块项目N21-1#、N21-2#、N22-1#、N22-2#、N23-1#、N23-2#）的地上汽车库/地上非机动车库的建筑面积为0.0/0.0㎡。广州市开发区国土资源和规划管理局于2017年6月15日颁发的《建设工程规划验收合格证》（穗开国规验证[2017]38号）记载，由万畅公司建设的广州市永顺大道以南自编号N21-N23栋住宅的总建筑面积为14096.3㎡，附件（一）《建设功能指标规划验收明细表》中住宅（自编号长岭居YH-A3-0地块项目N21-1#、N21-2#、N22-1#、N22-2#、N23-1#、N23-2#）的地上汽车库/地上非机动车库的建筑面积为0.0/0.0㎡。广州开发区永和区长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N15～N27栋）项目已经于2017年9月21日办理竣工验收备案，工程竣工验收备案文件目录包括《工程竣工验收报告》，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位均签署意见表示同意验收。再查，邓李均已经购得涉案房屋所在小区地下机动车停车位一个。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《修建性详细规划批后公布》《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2016]44号）及附件、《建设工程规划验收合格证》（穗开国规验证[2017]38号）及附件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，邓李均与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是万畅公司建设的地上机动车停车位数量是否违反合同约定。本院对此分析认定如下：首先，补充协议第十四条已经对合同第十九条进行了修改，两条款内容有冲突的，应以补充协议第十四条为准。补充协议第十四条约定在不改变商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层以及在不影响商品房质量、使用功能的前提下，万畅公司可以向政府部门申请修改及调整包括修建性详细规划在内的文件。因此，虽邓李均提交的《修建性详细规划批后公布》中有描述地上停车位433个，但最终应以《建设工程规划许可证》核定为准。其次，补充协议第二十六条约定的露天车位数量是双方当事人在签订合同时的规划数据，该条款已经明确提示车位数量受实际开发的影响可能会有变化，最终以政府部门确权批准的为准。而根据现有证据，邓李均所购的涉案房屋对应的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》均显示地上停车位为0，故邓李均诉请按补充协议第二十六条继续履行的请求无事实和法律依据，本院不予支持。再次，涉案工程已经取得竣工验收备案，邓李均未对涉案房屋的交付标准或质量提出异议。即使万畅公司对原规划设计方案中地上机动车停车位的数量作出调整，也不影响涉案房屋质量或使用功能。在邓李均已购得一个地下停车位的情况下，现无证据证明地上停车位规划的改变或调整致使其遭受直接损失，即使万畅公司调整地上机动车停车位数量也不属于擅自改变商品房项目的规划、设计，邓李均支付的全部购房款是其取得涉案房屋所有权的对价，万畅公司已经履行了交付房屋及办理产权登记的合同义务，现并无证据证实万畅公司存在违约行为，邓李均现参照违约金的计算标准要求减少合同价款，不符合合同及补充协议的约定。综上，邓李均依据买卖合同第十九条要求万畅公司减少合同价款，并按照补充协议第二十六条继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓李均的全部诉讼请求。案件受理费3807元，由原告邓李均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  樊雪飞人民陪审员  谭辉红二〇二〇年三月十七日书 记 员  胡灏玲