福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8546号 原告：国家税务总局南安市税务局，住所地福建省南安市美林街道办事处江北大道26号，统一社会信用代码11350583MB19038260。 负责人：王金垵，系该局局长。 委托诉讼代理人：陈鸿纬，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：陈志东，男，1966年12月10日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：庄瑞苑，男，1962年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：南安市君悦大酒楼，经营场所南安市溪美街道普南洋路，统一社会信用代码92350583MA3195HF72。 经营者：庄瑞苑。 以上三被告共同委托诉讼代理人：黄建新、高思华，福建正成功律师事务所律师。 原告国家税务总局南安市税务局（以下简称南安税务局）诉与被告陈志东、庄瑞苑、南安市君悦大酒楼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄景山适用简易程序公开开庭进行了审理。南安税务局委托的诉讼代理人陈鸿纬、庄瑞苑及陈志东、庄瑞苑、南安市君悦大酒楼共同委托的诉讼代理人黄建新、高思华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南安税务局向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即恢复原状、腾空交还向原告承租的位于南安市：东至普南路；南至民居；西至宿舍楼；北至通道）的房屋；2、判令三被告自2019年8月11日起至恢复原状、腾空交还房屋之日止按年租金238995.33元（每日654.78元）向原告支付占用期间使用费，暂计至起诉之日约为15714.72元；3、判令三被告自2019年8月11日起至恢复原状、腾空交房之日止每日按年租金238995.33元的1%即2389.95元支付滞纳金（违约金），暂计至起诉之日约为57358.8元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原福建省南安市地方税务局（本文中该主体与国家税务总局南安市税务局同样简称为南安税务局）与原福建省南安市国税局合并，成立国家税务总局南安市税务局即原告。陈志东于2009年7月3日、2010年6月1日与南安税务局签订《南安市地方税务局综合办公室招租租赁合同主要内容》及《南安市地方税务局综合办公楼招租租赁项目补充合同》，承租南安税务局位于南安市：东至普南路；南至民居；西至宿舍楼；北至通道）的房屋，租期至2019年7月31日届满，并约定陈志东应于租赁期满后将承租的房屋及附属设施交还南安税务局等。经了解，陈志东将涉案房屋转租给被告庄瑞苑、君悦酒楼使用。现租赁期满，三被告依法依约应立即腾空交还涉案房屋。涉案房屋根据《租赁合同》《补充合同》约定第十年年租金共计为238995.33元，三被告继续非法占用，占用期间应按每年租金为238995.33元（每日654.78元）向南安税务局支付占用期间费用，并应根据《租赁合同》约定承担逾期交还的滞纳金（违约金）。 陈志东、庄瑞苑、南安市君悦大酒楼共同辩称：首先，陈志东于2009年向南安税务局承租了涉案房屋。后，庄瑞苑于2014年5月31日与陈志东签订《南安君悦酒楼股权转让协议》，由庄瑞苑拥有南安市君悦大酒楼的100%股权，对承租南安税务局的场地承担全部权利义务，并且在签订该转让协议后均是由南安市君悦大酒楼、庄瑞苑向南安税务局支付租金，南安税务局对此也一直清楚并没有异议的，而且本案涉案房屋也是由南安市君悦大酒楼、庄瑞苑在使用。陈志东与南安税务局关于涉案房屋之间的租赁合同关系已经终止，因此本案应系南安市君悦大酒楼与南安税务局之间的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，应由南安市君悦大酒楼承担责任，南安税务局主张陈志东承担责任没有事实和法律依据。其次，南安税务局的诉讼请求不具有法律依据，不应当得到支持，理由如下：一、南安税务局提出请求三被告支付滞纳金，依据的是双方的《签订南安市地方税务局综合办公楼招租租赁合同》中第八条第2款第（5）点关于滞纳金的约定，三被告认为该条款的约定是无效的。根据我国法律关于滞纳金的规定，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。而本案是房屋租赁合同纠纷，为民事法律关系，不得约定滞纳金条款的，那么在本案涉案合同中的这一约定应认定为无效条款，南安税务局不得以此主张三被告支付滞纳金。二、若法庭认为上述滞纳金条款的约定即为违约金约定，那么，三被告认为，该条款约定的计算标准也严重偏高，应当予以调整。根据法律及司法解释规定，本案确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。而南安税务局的实际损失即为合同到期后，三被告未如期搬离所产生的租金损失。因此，如认定上述滞纳金条款系违约金约定的话，应予以调整，即三被告所应承担的责任不得超过南安税务局租金损失的30%。三、因今年受疫情影响重大，也导致三被告交还涉案房屋的时间推迟，三被告目前已经与南安税务局逐步办理交还房屋事宜，庄瑞苑与南安市君悦大酒楼也愿意支付因逾期搬迁给南安税务局造成的合理损失。但根据《南安市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关十二条措施的补充通知》：为贯彻落实《中共福建省委办公厅福建省人民政府办公厅关于印发〈福建省关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施〉的通知》（闽委办〔2020〕3号）和《泉州市人民政府关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营的补充通知》（泉政〔2020〕2号）要求，在《南安市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关十二条措施》（南政〔2020〕3号）的基础上，增加两条措施，现补充通知如下：一、加大租金减免力度。疫情防控期间，对承租国有资产类经营用房的企业，在第1个月房租免收、第2个月房租减半的基础上，再给予第3个月房租减半。对在疫情期间为承租的企业减免租金的国家级、省级创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，在省级补贴的基础上，再按减免租金总额的20%给予运营补贴，最高35万元。省级以下的上述载体给予不低于3个月的运营补贴，补贴标准为减免租金总额的30%，最高20万元。因此，三被告请求法庭结合该通知和疫情影响这一客观情况，减轻三被告的责任。四、依据双方的《签订南安市地方税务局综合办公楼招租租赁合同》第四条约定，南安税务局应将5万元履约保证金返还给三被告，因三被告需向南安税务局承担支付款项的责任，故三被告请求以此5万元进行抵销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。南安税务局提供的《关于税务机构改革有关事项的公告》、《南安市地方税务局综合办公室招租租赁合同主要内容》《南安市地方税务局综合办公室招租租赁项目补充合同》、通知书、关于出租资产期满收回的通知，三被告提供的身份证、营业执照，来源合法、内容客观、与本案的事实具有关联性，且各当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。 结合各方当事人（代理人）的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2009年7月3日，福建省南安市地方税务局（甲方）与陈志东（乙方）签订《南安市地方税务局综合办公楼招租租赁合同主要内容》，约定甲方将坐落于南安市的办公大楼出租给乙方，双方就租金、房屋使用、合同的变更、解除与终止情况、双方责任等具体内容进行约定。2010年6月1日，福建省南安市地方税务局（甲方）与陈志东（乙方）签订《南安市地方税务局综合办公楼招租租赁项目补充合同》（合同编号：20100512），就租赁期限、租金计算等进行约定。 陈志东承租房屋后，将该房屋用于南安市君悦大酒楼经营。2014年5月31日，陈志东与庄瑞苑签订《南安君悦酒楼股权转让协议》，约定“用于经营的场地系向南安地税局租赁，股权转让后，该租赁合同原价转让给新股东，由新股东承接租赁合同的全部权利义务和安全责任”等内容。庭审中，三被告对该协议记载的南安君悦酒楼即南安市君悦大酒楼没有异议。 2019年7月16日南安税务局向陈志东送达《通知书》，记载：前述合同将于2019年7月31日期满后合同自然终止，不再续租或延长租赁期，鉴于租赁期即将届满，要求承租人届时履行腾空、恢复原状、交还义务等内容。 因税务机构改革，福建省南安市地方税务局现并入国家税务总局南安市税务局。 2020年1月28日南安市新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第1号通告。 2020年3月24日，南安税务局的委托诉讼代理人到庭表示：南安税务局与陈志东于2020年3月23日对涉案房屋进行现场交付，南安税务局于当日全面接收涉案房屋，且对涉案房屋及附属设施交付没有异议。 本院认为，南安税务局与陈志东签订《南安市地方税务局综合办公楼招租租赁合同主要内容》《南安市地方税务局综合办公室招租租赁项目补充合同》,双方之间的租赁关系主体合格，内容合法，当事人意思表示真实，且没有违反法律强制性规定，应确认为合法、有效，双方应恪守约定。南安税务局向本院确认涉案房屋已于2020年3月23日交还，且其对交还情况没有异议，经本院向其释明，南安税务局仍表示不撤回第一项诉讼请求。因涉案房屋已实际交还且出租人对交还情况没有异议，南安税务局作为出租人仍要求三被告对涉案房屋恢复原状、腾空交还的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案争议焦点为：1、迟延返还房屋期间的租金、违约金金额如何认定；2、庄瑞苑、南安市君悦大酒楼是否应对上述租金、违约金承担责任，若需承担，责任如何分配。 一、关于租金。2019年7月31日租赁期限届满后至2020年3月23日，陈志东未能履行房屋交还义务，应向南安税务局支付迟延返还房屋期间的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，根据《南安市地方税务局综合办公室招租租赁合同主要内容》《南安市地方税务局综合办公室招租租赁项目补充合同》，合同届满时涉案房屋1-5层原年租金为215622元，第6层原年租金为22990元/12个月*10个月+4215元（两个月）=23373.33元，合计第1-6层房屋在合同届满时原年租金为238995.33元,南安税务局主张自2019年8月11日起至实际交还之日止按年租金238995.33元计算占用期间租金，合情合理，即迟延交还房屋期间的租金为：238995.33元/年*225天/366天（2019年8月11日至2020年3月23日为225天）=146923.36元。因疫情防控期间，对承租国有资产类经营用房的企业，给予第一个月房租免收，第二个月、第三个月房租减半，南安市新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部2020年1月28日发布第1号通告，而陈志东所承租涉案房屋实际用于酒店经营，必然受疫情防控影响，故自2020年1月28日起至2020年3月23日交还之日止给予43天（2020年1月28日至2020年2月28日一个月31天免租+2020年2月29日至2020年3月23日共24天租金减半折算为12天）租金减免，即减免租金28078.69元,减免后陈志东应支付南安税务局租金118844.67元（146923.36元-28078.69元）。 因陈志东尚有50000元履约保证金未退还，该事实南安税务局予以认可且同意抵扣，故应在本案中扣抵。扣除履约保证金50000元后，陈志东尚应支付南安税务局租金68844.67元。 二、关于违约金。根据租赁合同的约定“租赁期满，乙方应如期归还该房屋。乙方如逾期归还，每逾期一日，应支付滞纳金，按甲方原租金年总额的1%支付，乙方该应承担因逾期归还甲方造成的甲方所有损失”，是双方对迟延返还房屋的违约情况约定的制约性条款，该条款应认为是对迟延交还的违约约定，实质为违约金约定。即双方在租赁期满前，南安税务局已提前通知陈志东不再续租，陈志东应按时返还承租房屋,但陈志东迟延返还,南安税务局有权向陈志东主张违约金。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，现陈志东对违约金过高提出抗辩，本院酌定按合同期限届满时双方约定的年租金标准计算的迟延交还房屋期间的租金的30%计算违约金为宜，即146923.36元*30%=44077.01元。 根据合同相对性原则，本案租赁合同的相对方为南安税务局与陈志东，南安税务局请求判令庄瑞苑、南安市君悦大酒楼支付迟延交还房屋的租金及违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下： 一、陈志东应于本判决生效后十日内支付国家税务总局南安市税务局自2019年8月11日起至2020年3月23日交还房屋之日止的租金68844.67元（履约保证金50000元已抵扣）； 二、陈志东应于本判决生效后十日内支付国家税务总局南安市税务局违约金44077.01元； 三、驳回国家税务总局南安市税务局的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2558元，减半收取为1279元，由陈志东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄景山 二〇二〇年三月二十七日 法官助理卢小琳 速录员杨莉瑜 附页： 一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。