江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终479号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郭勇，男，1979年7月3日出生，汉族，住井冈山市新城区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：井冈山市新城区物业服务有限公司，住所地：江西省井冈山市新城区锦绣花园内，统一社会信用代码：91360881696061214E。负责人：季玲，该公司董事长。委托诉讼代理人:邓志海，江西志诚律师事务所律师。上诉人郭勇因与被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭勇、被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判郭勇无需支付物业服务费3805.78元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司未按照与业主委员会签订的物业管理合同的约定，履行合同义务，物业管理合同中约定被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司应承担的义务包括：①安防服务，②保洁服务，③绿化维护服务，④公共照明服务，⑤公共设施设备维护维修服务，⑥房屋公共部分的维修、养护和管理，⑦室内装饰、装修监督管理。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司并未安排保安，小区内垃圾无人清扫，以及绿化维护等义务均未履行，该情况在井冈山电视新闻已经曝光，其仅仅查看业主的水表、电表，作为业主并未享受到物业服务，有权拒绝支付物业服务费。另外，购房合同载明，郭勇所购买的案涉商铺交房日期为2011年8月30日，被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司从2010年1月开始向郭勇追讨物业服务费没有事实依据。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司辩称，一审判决事实清楚、证据充分，请求维持原判。事实和理由：1.被上诉人作为物业公司认真履行与开发商、业委会签订的物业服务合同，业委会并未提出被上诉人所提供的物业服务不到位，相关的行政管理部门也没有向被上诉人下达物业服务整改通知。2.物业服务是延续性的工作，不是单项单次可以结束的工作，业主对被上诉人提供的物业服务可以随时了解监督，向物业公司提供具体意见。3.上诉人郭勇在井福苑小区还有一套住房，2017年交纳了物业服务费，这属于郭勇认可被上诉人物业服务的表现。井冈山市新城区物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令郭勇支付物业服务费3903.36元，滞纳金780元；2.本案诉讼费用由郭勇承担。郭勇向一审法院提起反诉请求：1.驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的诉讼请求；2.确认井冈山市新城区物业服务有限公司所签订的物业管理合同为无效合同；3.反诉费由井冈山市新城区物业服务有限公司承担。一审法院认定事实：2009年9月1日,井冈山市新城区物业管理有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，约定：甲方井冈山市多福房地产有限公司将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业管理有限公司）实行统一管理，综合服务，包括住宅小高层42栋、电梯高层4栋、经营用房1栋，幼儿园一所及所属的全部店面等。2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为“井冈山市新城区物业服务有限公司”。2009年10月22日，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。合同签订后，井冈山市新城区物业服务有限公司入驻井冈山市新城区井福苑从事物业管理服务。根据井冈山市物价局井价字【2010】01号关于井福苑住宅小区物业服务收费标准的批复规定：一、住宅物业服务费：在小区整体工程完工及各项物业服务完善之前根据提供物业服务的情况暂按0.28元/㎡·月执行。待小区整体设施完善后按0.3元/㎡·月执行。2016年1月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产有限公司又签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，井冈山市新城区井福苑小区业主委员会在合同上加盖了公章。该合同约定第一条物业管理内容（一）甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）实行统一管理，综合服务。第三条物业服务收费价格1、住宅小高层：每月0.3元/㎡；2、电梯高层：每月1.00元/㎡；3、幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡；4、装修管理费每次1500元/套，装修垃圾费每次8元/㎡。第十五条约定:本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式(一)物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳,具体标准如下:1、高层住宅(有电梯:0.8元/月平方米);高层附属杂物间车库物业0.4元/月平方米;2、多层住宅(无电梯)0.6元/月平方米;3、商业物业1.5元/月平方米;4、生活垃圾费:按市政府规定交费,住宅8元/月/户,商业20元/月/户。2018年2月18日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订了《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》，合同约定:第一章总则第一条乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并监督本合同的实施。第二章第一条物业基本情况如下：物业名称：井冈山市新城区物业服务有限公司。物业类型：42栋多层住宅、4栋电梯房、2栋经营用房、1所幼儿园、1个游泳池等所辖区内各类物业，座落地址：井冈山市新城区（红星街道办映山红居委会所辖内）。第三章服务项目：安防服务、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务。第四章收费标准第五条物业服务费的收费标准：1、多层住宅物业服务费按0.3元/㎡/月收取；2、小区幼儿园的物业服务费按0.8元/㎡/月收取；3、电梯房物业服务费按1元/㎡/月收取；4、小区店铺的物业服务费按0.8元/㎡/月收取；5、小区车库、储藏间物业服务费按0.25元/㎡/月收取；6、未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金。井冈山市新城区物业服务有限公司从2009年10月起至2019年10月一直为井冈山市新城区井福苑小区提供物业服务。2009年9月1日，郭勇购买了井冈山市新城区井福苑小区A1-A2（18号店）,该房的建筑面积为40.66㎡，物业服务费的收费标准为0.8元/月平方米。郭勇在2010年1月至2019年10月间均未交纳物业服务费，目前尚欠物业服务费3903.36元，至2019年10月18日,郭勇拖欠的物业服务费滞纳金为780元。另查明,2017年8月23日，井冈山市井福苑小区业主委员会依法成立。2018年8月，井冈山市新城区井福苑小区因垃圾未及时清理被井冈山电视新闻曝光。一审法院认为：一、关于井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订的《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，以及井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述三份合同虽然系井冈山市多福房地产有限公司或井冈山市新城区业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订,但合同的主要权利与义务人为物业公司和广大业主,即物业公司提供物业管理服务,业主交费并遵守相关管理制度。受托人井冈山市新城区物业服务有限公司依照委托事项约定,实际为郭勇等业主提供了物业服务,而郭勇等业主对服务均予以领受,无阻却之行为,则视为其接受了物业服务合同的权利,应承担支付合同对价的义务,即井冈山市新城区物业服务有限公司有权向业主收取相应的物业服务费，因此，郭勇以合同无效拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，其反诉请求应予驳回。二、关于郭勇拖欠的物业服务费的数额问题。按照物业服务合同的约定,幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡，按照建筑面积40.66㎡计算，故郭勇2010年1月至2019年10月应交纳的物业服务费为3805.78元(40.66㎡×0.80元/月?㎡×117个月=3805.78元)。三、关于滞纳金的问题，从井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据以及从郭勇提供的视频资料显示，井冈山市新城区物业服务有限公司为井福苑小区提供了物业服务，但井冈山市新城区物业服务有限公司在提供物业服务过程中，因垃圾未及时清运被井冈山电视新闻曝光，表明井冈山市新城区物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，其诉请的滞纳金不予支持。综上所述,该院对井冈山市新城区物业服务有限公司的诉讼请求予以部分支持，对郭勇的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、郭勇于本判决生效后五日内向井冈山市新城区物业服务有限公司支付2010年1月至2019年10月的物业服务费3805.78元;二、驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回郭勇的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，郭勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郭勇提交了如下证据：1.井福苑小区第一届业主委员会委员名单与电话，法院可以据此联系，拟证明井福苑小区业主委员会早在2014年就已经成立，并非一审判决认定的2017年。2.郭勇所购商铺周边道路照片两张，拟证明被上诉人对小区道路缺少管护，物业服务不到位，给上诉人郭勇造成了经济损失。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司质证认为，被上诉人未参与业主委员会的成立，对第一组证据的真实性、合法性和案件的关联性无法确认，商铺附近的道路属于政府人行道改造的范围，上诉人郭勇故意选择未被栏杆围住的位置予以拍照，第二组证据不能认可。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司未提交新证据。本院认为，上诉人郭勇提交的第一组证据系郭勇个人制作的联系名录,与本案待证事实没有直接关系，本院不予采信；上诉人郭勇提交的第二组证据为案涉店铺附近的道路图片，被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司并未直接否认该图片的真实性，故对其真实性予以确认。另根据井冈山市新城区物业服务有限公司一审所提交的，出卖人井冈山市多福房地产开发有限公司与买受人郭勇、黄伟华就井冈山市新城区井福苑小区A1-A2（18号店）签订的《商品房买卖合同》，其中第八条第一款约定，出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一是《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否有效；二是涉案物业服务费应如何交纳。关于《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》是在小区业主委员会成立之前物业公司与井冈山市多福房地产开发有限公司（建设单位）签订的。而《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》则是在小区业主委员成立后，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的。故一审判决认定上述三份合同为有效合同，于法有据。上诉人郭勇以该业主委员会并非从第一届业主委员会中产生、未经法定程序设立为由主张合同无效，但郭勇并未提供相应的证据予以证明，且根据一审对井冈山市映山红社区工作人员的询问笔录可知，井冈山市井福苑小区业主委员会已向物业所在地的相关管理机构备案，并留存档案于社区，印制了业主委员会印章。故郭勇该上诉主张，依法不能成立。关于物业服务费应如何交纳的问题。本案中，涉案三份合同为有效合同，双方均应按照合同约定来行使权利和履行义务。即井冈山市新城区物业服务有限公司应按照合同约定为井福苑小区全面提供物业服务，而该小区接受物业服务的业主包括郭勇则应按照合同约定支付相应的物业服务费。从本案查明的事实来看，井冈山市新城区物业服务有限公司在井冈山市井福苑小区的物业管理中，存在卫生保洁不到位等物业服务瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜依据单个、局部的问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和小区的持续状态确认。现本案并没有证据证明井冈山新城区物业服务有限公司存在不履行合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，故不足以相应的减免物业服务费。同时，如果业主不按时缴纳或拒绝缴纳物业服务费导致物业服务水平与质量的下降，最终影响该小区业主的根本利益，对于其他按时缴纳物业服务费的业主也极为不公。而针对物业服务存在瑕疵的情形，业主可以根据相关规定请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒付物业服务费。故对郭勇要求拒付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。郭勇上诉时还提出，其所购买的案涉商铺交房日期为2011年8月30日，井冈山市新城区物业服务有限公司从2010年1月开始向郭勇追讨物业服务费没有事实依据。对此，国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。上诉人郭勇所购买的案涉商铺交付期限为2011年8月30日。被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司辩称案涉商铺已经提前交付，但未能提供相应证据予以证明。因此，郭勇应从交房后向井冈山市新城区物业服务有限公司支付物业服务费，一审判决将本应由建设单位承担的物业服务费计入郭勇应支付的物业服务费总额内，存在错误，本院予以纠正，依据幼儿园、经营用房、店面支付物业服务费的标准为每月0.80元/㎡，按照建筑面积40.66㎡计算郭勇2011年9月至2019年10月应支付的物业服务费为3187.74元(40.66㎡×0.80元/月?㎡×98个月=3187.74元)。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对部分实体问题处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初882号民事判决第二、三项；二、变更江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初882号民事判决第一项为上诉人郭勇应于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司支付2011年9月至2019年10月的物业服务费3187.74元；三、驳回上诉人郭勇的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人郭勇负担50元，被上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年三月二十四日书记员  王兰英