贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1693号上诉人（原审原告）：何永林，男，1977年1月13日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。上诉人（原审原告）：兰应树，女，1977年5月7日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1，统一社会信用代码9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人兰应树、何永林因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司(以下简称恒丰房开公司)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月26日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。兰应树、何永林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误；2、一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当；3、上诉人请求被上诉人退还燃气安装费，并未超过法律规定的诉2讼时效。遵义市恒丰房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。何永林、兰应树向一审法院起诉请求：1.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司在30日内为何永林、兰应树办理龙城悦都第5幢第4层4-4号商品房的产权登记，由何永林、兰应树取得房屋的房产证;2.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司向何永林、兰应树支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金55,744元;3.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向何永林、兰应树支付已付房价款的万分之1.5的违约金；4.判令遵义市恒丰房地产开发有限公司退还何永林、兰应树天然气开户费2500元；5.本案诉讼费由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年7月16日，何永林、兰应树与遵义市恒丰房地产开发有限公司双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一.遵义市恒丰房地产开发有限公司将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城.悦都”第5幢第4层4-4号房屋出售给何永林、兰应树；二.房屋价款为382330元，何永林、兰应树以贷款方式进行付款；三.遵义市恒丰房地产开发有限公司应于2017年2月29日前交房；四.城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，对供暖、燃气没有约定；五.遵义市恒丰房地产开发有限公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六.遵义市恒丰房地产开发有限公司应于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付何永林、兰应树，遵义市恒丰房地产开发有限公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）.约定日期起180日内，遵义市恒丰房地产开发有限公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；（2）.约定日期起180日以后，遵义市恒丰房地产开发有限公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，何永林、兰应树不退房的，遵义市恒丰房地产开发有限公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向何永林、兰应树支付已交购房款万分之一点五的违约金。何永林、兰应树支付购房款382330元后，于2017年5月接房。现遵义市恒丰房地产开发有限公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记导致何永林、兰应树不能办理房屋不动产登记证。另查明，遵义市恒丰房地产开发有限公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天燃气安装费为2500元。何永林、兰应树于2016年6月27日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付天燃气安装费2700元，后遵义市恒丰房地产开发有限公司将2,500元支付给燃气公司开户，剩余的200元遵义市恒丰房地产开发有限公司已经主动退还何永林、兰应树，何永林、兰应树接房入住后已经开通了天燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，何永林、兰应树诉称的房产证即不动产权证。何永林、兰应树已经按照约定向遵义市恒丰房地产开发有限公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行为何永林、兰应树办理房屋不动产登记证的义务，但本案事实上办理房屋不动产登记证的条件不成就，何永林、兰应树可在条件成就后再主张权利。关于遵义市恒丰房地产开发有限公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行的义务，遵义市恒丰房地产开发有限公司辩称其他债务人未向其履行义务，造成其无力支付办证费用不是遵义市恒丰房地产开发有限公司正当的辩解理由，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，何永林、兰应树主张违约金标准过高，原审法院认为违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二计算为宜。双方约定遵义市恒丰房地产开发有限公司应于2017年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给何永林、兰应树，由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记后，何永林、兰应树便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还天燃气开户费的问题。何永林、兰应树于2016年6月27日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付天燃气开户费，其起诉时间为2019年11月14日，显然已经超过三年的诉讼时效。在本案审理中，遵义市恒丰房地产开发有限公司提出何永林、兰应树主张退还天燃气开户费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，原审法院对何永林、兰应树的该项诉讼请求予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一.遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向何永林、兰应树支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款382330元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二.驳回何永林、兰应树的其他诉讼请求。案件受理费630元（已减半收取）由何永林、兰应树承担530元，由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由上诉人何永林、兰应树负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年三月二十七日法官助理侯振伟书记员冯滢