安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初2168号原告（执行案外人）：沈宗山，男，1969年2月25日出生，汉族，住安庆市大观区。委托诉讼代理人：光建，安徽君江律师事务所律师。被告（申请执行人）：丁英文，男，1969年11月14日出生，汉族，住安庆市迎江区。被告（被执行人）：程七毛，男，1972年4月8日出生，汉族，住安庆市大观区。被告（被执行人）：苏美丽，女，1975年11月3日出生，汉族，住安庆市大观区。被告（被执行人）：王绍斌，男，1972年10月20日出生，汉族，住安庆市大观区。被告（被执行人）：安庆市七毛服饰有限公司，住所地安庆市大观区大王庙街66号。法定代表人：苏美丽。原告沈宗山与被告丁英文、程七毛、苏美丽、王绍斌、安庆市七毛服饰有限公司（以下简称七毛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈宗山及其委托诉讼代理人光建，被告丁英文、王绍斌到庭参加诉讼。被告程七毛、苏美丽、七毛公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于安庆市大观区玉琳路白云巷15号楼106室（以下简称106室）的执行，解除对该房屋的查封措施；2、确认106室归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：丁英文与程七毛、苏美丽、王绍斌、七毛公司民间借贷纠纷一案，安庆市迎江区人民法院作出（2015）迎民一初字第00801号生效判决，丁英文申请执行，2019年1月20日迎江区人民法院作出（2019）皖0802执79号执行裁定书，裁定拍卖苏美丽名下106房产（房产证号宜房字第××），安徽中建世纪兴房地产土地评估公司对上述房屋的价值进行评估。2019年10月6日原告提出执行异议，迎江区人民法院审查后作出（2019）皖0802执异17号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告认为106室房产所有权归属于原告：第一，原告与程七毛、苏美丽房屋买卖行为在先，丁英文与程七毛、苏美丽民间借贷发生在后。2006年10月13日，原告与程七毛在安庆市统源房产经纪服务部签订了《售房合同书》，原告交付了购房款78000元，程七毛、苏美丽将106室的产权证原件交付给了原告。2014年7月11日，丁英文与程七毛等签订借款（担保）协议。第二，程七毛、苏美丽于2006年11月已将房屋交付给原告，原告全额支付了房款，原告全家在106室房屋居住至今，虽然双方未办理产权过户手续，但房屋所有权已归属原告。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法精神是为了防止债务人转移资产，逃避债务，而本案中原告与程七毛、苏美丽之间的房屋买卖是真实的，从2010年后苏美丽就一直联系不上，因此（2019）皖0802执异17号执行裁定以“非因买卖人自身原因未办理”认定原告的过错是机械理解法律规定，违背立法精神。第四，原告的请求权系针对房屋的请求权，而丁英文的债权并未指向特定财产，在原告占有106室房屋的前提下，参照最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，原告要求将106室房屋所有权变更登记至名下的请求权也优于丁英文的债权。第五，（2019）皖0802执异17号裁定审查认定的事实错误，丁英文申请执行的产权证为宜房字第××和411号，但该产权证是程七毛和苏美丽隐瞒事实，通过欺诈手段取得的，该产权证是无效的，执行行为应当终结。第六，原告虽未及时办理过户手续，但法律没有规定办证的时限要求，原告未办理过户登记有合理和客观理由：106室房屋的土地证是2007年办理的，根据当时的二手房交易政策，证未满五年交易的要收取交易税，所以原告要等五年后办理产权过户，2011年程七毛挂失了原产权证和土地证，办理了新证，原告无法联系程七毛、苏美丽，2014年程七毛又以新的产权证到银行抵押贷款，导致该房屋无法过户。综上，程七毛、苏美丽与原告签订房屋买卖合同，合法转让财产，没有逃避债务的企图，原告也支付了房款，房屋已交付由原告居住至今，尽管未办理产权过户，但房屋所有权已实际发生了变动，法院将106室列入程七毛、苏美丽的财产进行执行，侵害了原告的合法权益。丁英文辩称，1、丁英文申请执行的是程七毛、苏美丽名下的合法房产，该房产目前处于抵押状态，抵押权人是中信银行，即使该房产执行拍卖后，丁英文仅受偿抵押债权后的余款。2、原告所述2006年购房，但根据《售房合同书》第六条“甲方所售房屋不能办理产权过户手续，此合同无效”，买卖双方约定产权过户委托原告办理，并办理了委托公证，原告未办理产权过户应该是其自身过错。王绍斌的答辩意见同丁英文的意见。程七毛、苏美丽、七毛公司未到庭，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提供的证据，到庭对方对真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月13日，经安庆市统源房地产经济服务部居间，沈宗山与程七毛签订《售房合同书》，约定：甲方（程七毛）将106室房屋出售给乙方（沈宗山），总价款78000元，乙方承担过户税费，乙方预付购房定金1000元，甲乙双方约定于2006年10月23日到公证处进行公证，公证完结后，乙方需给甲方房款74000元，剩余2000元作为让房保证金，甲方交房时间限房款付款后二十天让房……。2006年10月23日，沈宗山与程七毛、苏美丽在安徽省安庆市宜城公证处办理了委托书公证，委托书内容为：106室房产为程七毛、苏美丽夫妻共有，现委托沈宗山作为代理人，代为办理该房产的出售、产权过户等事宜。委托公证办理后，沈宗山支付了全部购房款，程七毛亦向沈宗山交付了106室房屋，该房屋由沈宗山家庭居住至今。2007年1月7日，程七毛补办了106室房屋的土地使用权证，沈宗山于2007年2月7日将办证费用800元交付苏美丽。此后，该房屋一直未办理产权变更登记。2011年5月6日，程七毛以106室房产证遗失为由，向产权登记部门申请补办产权证，2011年6月1日，产权登记部门重新核发了产权证，证号为房地权证宜字第××号和50070412号，权利人为程七毛、苏美丽共同共有。另外，据原、被告陈述，程七毛等又以该房产向银行进行抵押贷款，该房产目前仍处于抵押状态。丁英文与程七毛、苏美丽、王绍斌、七毛公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）迎民一初字第00801号民事判决书，判决程七毛、苏美丽在判决生效后七日内偿还丁英文借款60万元并支付利息，王绍斌、七毛公司承担连带偿还责任。判决生效后，丁英文向本院申请执行，执行中，本院于2019年1月20日作出（2019）皖0802执79号执行裁定书，裁定拍卖106室房产。沈宗山提出执行异议，称其为106室房屋的产权人，要求终止对106室房屋的执行。本院作出（2019）皖0802执异17号执行裁定书，驳回了沈宗山的异议。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据已查明的事实，原告与程七毛于2006年签订房屋买卖合同，原告支付了购房款，程七毛亦已向原告交付106室房屋，该房一直由原告占有使用至今，但该房屋仍未办理产权变更登记。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依据该条规定，涉案106室房屋物权并未发生变动，原告不享有对106室房屋的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。该条规定的现实基础在于我国法律虽规定物权行为，但并不承认物权行为的无因性，对于不动产物权的变动采取的是“债权合意加物权登记”模式，同时不动产在居民基本生活资料中占据重要地位，故在执行中给予不动产买受人优先保护更有利于法律的公平正义。同时法律也不保护“躺在权利上睡觉的人”，买受人应积极履行产权变更登记，根据上述第四项的规定，如果买受人对未办理过户登记存在过错的情况下是不享有在执行中的优先保护权利，即不享有排除执行的权利。据原告陈述其未办理产权变更的原因：2012年前因为原证未满五年，产权交易会增收交易税费，2012年后因为不能联系程七毛、苏美丽，并且发现涉案房屋已另行抵押。本院认为原告对未办理产权变更登记存在过错，理由如下：为维护市场交易的正常秩序，原告在达成买卖合同后负有及时、积极办理产权变更的义务，2011年之前涉案房屋不存在产权变更的权利障碍，原告为规避可能增收的交易税费而消极不行使登记，其自身存在过错，故原告作为买受人的权利不能排除强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告沈宗山的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长  潘小红审判员  朱振平审判员  曹 志二〇二〇年三月五日书记员  奚方颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。