上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初22880号原告：胡金萍，女，1967年11月27日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：张耀辉，男，1991年5月14日生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：江斌，上海沪泰律师事务所律师。被告：杨寿照，男，1970年4月26日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：屈小荣，上海方正律师事务所律师。被告：吴培坤，男，1951年11月25日生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：吴琴华，女，1979年2月25日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告胡金萍、张耀辉与被告杨寿照、吴培坤、吴琴华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告胡金萍及其两原告的共同委托诉讼代理人吕朝松、被告杨寿照的委托诉讼代理人屈小荣到庭参加诉讼，被告吴培坤和吴琴华经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡金萍、张耀辉向本院提起诉讼请求，判令停止(2014)青执字第5483号案件对坐落于青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，解除对该房屋的司法限制措施。事实和理由：法院在(2014)青执字第5483号案件执行期间，于2016年9月7日查封了上述房屋。但两原告在法院查封之前，于2016年4月21日与吴培坤签订房屋买卖合同，两原告已按合同约定支付购房款，余款愿意交付法院执行，且两原告自合同签订后合法占有使用涉案房屋至今。由于吴培坤不履行合同，致使房屋产权未能过户，两原告没有过错。两原告作为案外人提起了执行异议，但被法院驳回，故提起本案诉讼。被告杨寿照辩称：涉案房屋系动迁安置房，产权至今仍登记在上海景水湾置业有限公司名下，不能在两原告与吴培坤、吴琴华之间进行交易，且存在限制交易的情况。两原告不是善意第三人，故不同意两原告的诉讼请求。被告吴培坤和吴琴华未作答辩。本院经审理确认如下事实：2014年1月22日，本院立案受理了杨寿照诉吴培坤、吴琴华民间借贷纠纷一案，并于同年7月22日作出(2014)青民一(民)初字第285号民事判决，判令吴培坤、吴琴华归还杨寿照借款人民币38.8万元并偿付利息损失等。2014年9月10日，经杨寿照申请，本院以(2014)青执字第5483号立案执行，并于2016年9月7日依法正式查封了涉案房屋。涉案房屋系新建动迁安置房，开发商上海景水湾置业有限公司于2016年4月29日取得产权，至今未作变更。两原告于2019年11月5日作为案外人向本院提出异议，本院于2019年11月14日作出(2019)沪0118执异260号执行裁定，驳回了两原告的异议请求，两原告遂提起本案诉讼。上述查明的事实，有两原告提供的(2019)沪0118执异260号执行裁定书、涉案房屋的权利限制状况信息及两原告与被告杨寿照的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，两原告为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、两原告作为买受人、吴培坤作为出卖人于2016年4月21日签订的《私有房屋买卖协议》。协议约定：吴培坤将涉案房屋以总价款199万元出售给两原告，两原告应于签订协议之日支付定金5万元，于2016年4月28日前支付35万元，5月20日支付149万元，余10万元待产权转移时支付等。合同第五条写明交易房屋是拆迁置换所得。在合同落款处，出卖方有吴培坤、吴琴华、方培成以及吴琴华代强信兰的签名。原告称吴培坤与吴琴华系父女，吴培坤与强信兰系夫妻，吴琴华与方培成系夫妻。2、吴培坤、吴琴华、方培成、强信兰共同出具的《承诺委托书》、收据、银行转账凭证、房屋买卖中介公司经办人杨雪芬的银行账户交易明细清单，证明两原告在合同签订时支付了定金5万元，后于2016年4月25日付给吴培坤35万元，于2016年6月21日和6月24日根据吴培坤等人的要求付款给杨雪芬139万元和10万元，合计支付了购房款189万元。3、2020年3月19日补开的物业管理费、电费发票及打印的缴纳水费记录，其中物业管理费缴纳的期间自2017年7月始，水费和电费的缴纳时间自2017年10月始。两原告称在与吴培坤等人签订上述《私有房屋买卖协议》时拿到了涉案房屋的钥匙，经装修后在2016年底入住。被告杨寿照对上述证据质证意见如下：被告不知道涉案房屋买卖的情况，故对证据1不予确认；对证据2中的《承诺委托书》及收据，被告不了解情况，对此不予确认。对银行转账凭证及银行账户交易明细清单真实性没有异议，但清单中显示杨雪芬于2016年5月3日付款给房产公司拿房，故两原告不可能在合同签订时拿到了房屋钥匙；对证据3真实性没有异议，但认为缴费记录在2017年期间开始，无法证明两原告在法院查封前已占有使用了涉案房屋。本院对上述证据认证如下：两原告提供的《私有房屋买卖协议》与付款凭证、《承诺委托书》能相互印证，形成有效的证据链，足以证明真实性，本院予以确认；两原告提供的物业管理费及水、电费缴纳凭证，因被告杨寿照没有异议，本院对其真实性予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项情形需全部满足方能认定案外人的主张成立，其中第(四)项可归责于买受人的原因，包括了对政策限制的忽略。本案中，本院因执行杨寿照与吴培坤、吴琴华之间的民间借贷纠纷案而查封了分配给吴培坤等人的拆迁安置房，该查封措施并无不当。两原告在涉案房屋查封前与吴培坤等人签订了房屋买卖合同，也支付了大部分价款，但根据两原告提供的物业管理费及水、电费缴纳记录，无法证明在本院查封前已实际占有使用该房屋；涉案房屋系动迁安置房，存在限制产权过户登记的情况。两原告明知上述情况，在可能存在交易风险的情况下仍出资购房，对涉案房屋产权因被本院查封而未能过户至自己名下结果的发生是其自身原因的。故两原告作为买受人，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。两原告以此为由排除杨寿照的执行，缺乏法律依据。对两原告的诉讼请求，本院难以支持。吴培坤、吴琴华经本院合法传唤未到庭，视为放弃了抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告胡金萍、张耀辉的诉讼请求。本案受理费22,710元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  叶引芳二〇二〇年三月三十日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……