北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9061号原告：贺如娟，女，1961年5月10日出生，汉族，农民，住北京市大兴区.委托诉讼代理人：周少良（系原告之夫），男，1962年4月19日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：黎磊，北京伊兰律师事务所律师。被告：阮洲，男，1985年2月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：程阿普，女，1985年8月19日出生，汉族，北京艾麟商贸有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨华，河北展威律师事务所律师。原告贺如娟与被告阮洲、被告程阿普房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺如娟的委托诉讼代理人周少良、黎磊，被告阮洲、被告程阿普及其委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺如娟向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、二被告向原告支付房屋租金304034.5元（2018年9月21日止2019年3月4日期间，每个月是55279元，房屋面积是363.48平米，按月计算一共是65000元/月）；3、二被告向原告支付卫生费11631.36元（2017年11月1日至2019年3月4日期间，每平米2元，每月是729.96元，乘以16个月）；4、被告向原告支付违约金110558元，按照合同条款主张的，以上共计426223.86元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市大兴区丽园路9号楼305号房屋产权人，通过中介公司（北京市振国之家房地产经纪公司），于2017年10月31日与被告签订《北京市房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告。合同约定租金55279元/月，支付方式为押一付六，租赁期限自2017年11月1日至2022年12月20日。租赁期间被告没有按时支付房租。2018年6月14日应支付六个月房租，但被告违约，在原告催要下又分两次支付了两个月的租金，之后再未支付房屋租金。截止2019年3月4日，被告共拖欠原告房租359313.5元，卫生费11631.36元。根据合同法第十条第一款之规定，乙方（被告）不按照约定租金达到7日的，应按月租金的100%向甲方（原告）支付违约金，甲方可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。原告要求被告支付拖欠的租金及卫生费，并承担违约责任，故诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告阮洲辩称：不同意原告的诉讼请求。因本人经营不善，公司一直亏损，2018年6月想解除租赁合同，经与原告丈夫周少良沟通，由于当时房子不好出租，其鼓励我努力一下，并协商好愿意将7月的房租用押金代替，并承诺不用按照租赁合同支付，若是后期再亏损可以随时离开。后期还是亏损，双方口头协商达成了解除协议，并于2018年11月20日前，全部撤离完毕，双方并在2018年11月20日当天履行完毕，租赁房屋的钥匙经由贺如娟的丈夫派人取走。本人与周少良于2018年10月18日在我公司（原告房产：中海国际港9号楼305）进行最后协商会晤，明确无力承担此房屋的租赁费用，并宣告撤离，原告丈夫周少良当面同意。此次协商有人证第三方、第四方在场。必要时，请法官准许我请证人出庭提供证词。本人协公司员工于2018年11月20日前全部撤离我方留在原告房产内的所有办公用具（办公桌、前台、电脑，等），另外，本人于2018年7月与8月如原告诉讼的事实与理由中陈述的一样，支付给了原告丈夫周少良两月房租（110558元），此两次房租经原告丈夫要求现金，故都由原告丈夫周少良派人到中海国际港9号楼305收取。另外，本人又于2018年10月15日再次向贺如娟账户转账55279元，故阮洲已经支付贺如娟房租到2018年10月份。不同意支付卫生费。双方租赁合同中约定的卫生费当时装修时我已经全部缴纳完成。现在原告主张的2017年11月2号至2018年7月的垃圾清运费（中海国际港物业催款函上明确标明），而不是我们双方约定的卫生费，双方当时口头约定的是垃圾清运费，是由原告自己承担的，和物业费是一体的。不同意支付违约金，我本来是在2018年的6月份解除合同的，但是由于原告当时房屋不好出租，其说让我再试试，如果不行再撤离，双方协商好解除合同的，而且因为此我还多支付了三个月的房租，亏损上百万。被告程阿普辩称：针对原告第一项诉讼请求，程阿普并未与原告签订过北京市房屋租赁合同，北京市房屋租赁合同是原告与阮洲于2017年10月31日所签订的，其并未与程阿普签订。程阿普与阮洲于2018年8月30日签订的房屋租赁协议并未生效，并且程阿普并未实际使用该房屋，该房屋的租金也一直是阮洲与贺如娟之间所给付的，程阿普并没有支付义务。针对贺如娟的第三项诉讼请求，阮洲和程阿普所签订的房屋租赁协议并未生效，程阿普与贺如娟之间没有房屋租赁关系，也并未使用该房屋，且阮洲与程阿普所签订的房屋租赁协议中没有支付卫生费的义务，所以不同意原告的第三项诉讼请求。因程阿普与原告并没有租赁合同关系，而且程阿普与阮洲签订的房屋租赁协议并未生效，所以不同意支付违约金也不同意支付诉讼费。原告与程阿普没有签订北京市房屋租赁合同，程阿普只与阮洲于2018年8月30日签订了房屋租赁协议，且协议预租赁面积为100平方米，协议附加的生效条件为签订协议90日内给程阿普办理营业执照，若是没有办理则视为租赁协议不生效。后得知，贺如娟与阮洲签订的北京市房屋租赁合同中约定转租必须经过原告的书面同意，所以程阿普与阮洲、贺如娟于2018年9月5日签订了房屋租赁补充协议，但由于阮洲并未在90日内给程阿普办理完营业执照，致使二被告签订的房屋租赁协议未生效，由于主协议未生效，所以三方签订的补充协议也并未生效，且程阿普并未实际使用该房屋，该期间的租赁费用全部是由阮洲与贺如娟结算的，在他们的履行合同当中程阿普并未参与，所以请求法院查明事实，驳回贺如娟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺如娟向本院提交了以下证据：证据1、北京市房屋租赁合同，北京市房屋租赁合同补充协议，证明合同是有效的，原合同有第三方中介盖章签字，补充协议是9月5日我们签订的，当时我们三方在场，签完后人手一份，因为这个房子阮洲是2017年11月份租的，2018年3月份，二被告商量要把这个房转租给程阿普，到2018年4月份，程阿普就进行了装修。当时我不知道怎们回事，阮洲说要隔个小间，大间不好用，到2018年8月份我感觉不对，就找二被告，当时阮洲说二被告合租，我说合租怎么不和我说一声，后来我看程阿普装修投入的不少，后来我就心软了，我就和他们说我们之间写个补充协议，一是为了安全，阮洲那会老说没钱给，后来我想写这个补充协议，如果阮洲在这里经营不下去了，程阿普从我这里也装修了，我当时和二被告说，这个房只能整租，不能分租，如果阮洲经营不下去了，由程阿普经营，整个的房钱程阿普都得给我。当时二被告也同意了，所以才签订的补充协议。如果当时二被告不同意，我肯定不能给他们。当时9月份，阮洲也在经营，说如果收上钱来就把钱一起给我。我认为补充协议就变成二被告合租我的房子了。证据2、入住收费明细参考、前期物业服务协议，证明垃圾费也就是卫生费应当按照每平米每月2元收取。在合同的第5条对费用承担方式有约定。证据3、原告与被告1聊天记录及涉案房屋物业垃圾费收费明细，证明2019年1月8日，原告向阮洲催缴卫生费即垃圾清运费，阮洲表示知情并同意缴纳，且有关费用未结清，合同未解除。证据4、催款函、快递邮寄凭证，证明原告于2019年1月29日向二被告发出催缴房租、卫生费的函，二人均已签收。证据5、原告与被告阮洲及案外人（新租户）的微信聊天记录。2019年2月27日被告阮洲仍然在向原告支付涉案房屋的电费。证据6、原告与被告阮洲微信聊天记录。2019年2月份，涉案房屋存在设备损坏并未修复，且被告并未将钥匙归还给原告。证据7、原告与被告程阿普微信聊天记录、电话同化录音。2019年2月底，程阿普仍然占用原告房屋外墙广告位，且坚决不拆除。证据8、涉案房屋楼梯外侧照片。2019年3月被告仍未将其悬挂于楼梯外侧的广告牌拆除，经原告催促后仍表示不予拆除，严重影响原告出租。证据9、2019年3月之前涉案房屋内容情况拍摄照片。2019年3月4日之前，二被告在涉案房屋内部所做的装饰装修仍未拆除、大量物品未搬走。证据10、原告与被告阮洲电话录音。2019年3月5日，被告仍有设备遗留在涉案房屋内。证据11、商业用房租赁合同。证明2019年3月1日，原告为防止损失继续扩大，将房屋重新出租给他人。阮洲对贺如娟提交的证据1真实性认可，证明目的不认可，从原告表述的补充协议上也有异议，我从6月份明显表示运营不善，我一直找原告说这个事情，所以才产生了每个月支付房租，当时签订这个房屋租赁合同协议是因为程阿普是我的朋友，程阿普需要房东的原件，原告就拿着这个补充协议要求我们签。当时我们没有看清楚这个东西，其实我和程阿普从2018年3、4月份开始转租也不属实，只是让程阿普试运营，就是因为程阿普要办理营业执照，所以我一直和原告沟通。对证据2真实性认可，但是卫生费和垃圾费不是同一回事，即使要判卫生费，我也只认可2017年11月2日到2018年11月20日期间的。对证据3的真实性认可，证明目的不认可。合同中写明垃圾清运费有异议，我问物业是否是租户缴纳，但是合同中写的是卫生费，我认为二者不一样，后和原告沟通，沟通无果后起诉我们了；对证据4的真实性认可，证明目的不认可。原告催交的款项金额垃圾清运费和卫生费是否等同有异议。第一次快递不是我本人签收的，是门卫签收后无意看到。对证据5的真实性认可。证明目的不认可。既然能提供聊天记录，就应该提供完整的，电费给原告发了100多的红包，之前的电费就支付清了，我搬走后由程阿普运营，程阿普搬走后贺如娟才发的微信说我们还在用。我是11月20日正式搬离的。对证据6的真实性认可。证明目的不认可。机顶盒放在房屋中，我认为是宽带公司自己过来收。过了很久原告和我聊，丢失我还需要缴纳费用，才有的录音。对证据7的真实性认可，证明目的不认可。原告只是和程阿普的记录证明说我是转租，但是没有转租协议，只是合作关系。另原告代理人问程阿普后说广告牌的问题，是为了3楼租户广告牌的位置，在我们承租期间没有为我们考虑。对证据8的真实性认可，证明目的不认可。租给我的时候属于2到3楼之间，原告为了保证3楼租户要把3楼之上的位置清除在我们经营之间，挂一次拆一次也产生了很多费用。对证据9的真实性认可，证明目的不认可。11月20日我们搬后，原告取走钥匙后，如果没有做交接的情况下，我们为什么能够搬走。对证据10的质证意见同证据6、7。对证据11，不清楚原告是否有和下一任租户的合同，真实性无法核实。程阿普对贺如娟提交的证据1中租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，该协议正好证明租赁关系与我方无关。对房屋租赁补充协议的真实性没有异议，证明目的和内容没有异议，该房屋租赁补充协议是基于阮洲和程阿普于2018年8月30日签订的房屋租赁协议的补充协议，该协议的由来是程阿普想在这个房屋内办理营业执照才能正常营业，因为投资要很多钱，就怕装修完了原告不同意，所以程阿普才签订了补充协议，目的想经过原告的认可我们所预租赁的100平米，这样原告才能给办理营业执照，我们和阮洲签订的协议里是约定的是如果90日内如果办理营业执照合同失效，在这个期间内所以找到原告，要求原告认可后才能办理营业执照，所以签订了补充协议。因为程阿普不可能承担这么大面积的房屋，二被告不是合作关系，就是想转租的关系，既然是转租，程阿普不可能要去承担阮洲的所有房租，因为二被告就是一种转租行为。对证据2的真实性认可，证明目的不认可。与我方无关。从原告所提交的垃圾费、卫生费是由区别的，因为听阮洲说垃圾和物业费是不再出了，只出一些普通的费用。垃圾费和卫生费从字面上看也是有区别的。对证据3的真实性认可，认为与我无关，该证据可以证明阮洲和贺如娟之间的合同关系，与程阿普没有直接的租赁合同关系。对证据4的真实性认可，该快递和催款函可以说明出租人与阮洲之间存在租赁关系。与程阿普没有关系。对证据5的真实性认可，同样说明了阮洲与贺如娟之间的合同关系，与我无关。对证据6的真实性认可，该微信聊天记录也说明了贺如娟与阮洲之间的租赁合同关系，与我无关。对证据7的真实性认可，证明目的不认可。该外墙上的广告牌子是程阿普自己悬挂的，该广告牌的位置并非是出租人的外墙。并非是出租人的广告位。且程阿普后期也再该楼内经营，广告位不属于出租人。对证据8照片的真实性认可，证明目的不认可。该广告位并非是出租人的位置，广告位应当是在2到3层之间，上方程阿普自行悬挂，后期也在该楼内经营。对证据9的真实性不认可，证明目的不认可。对证据10电话录音是和阮洲之间的，与程阿普无关。对证据11的真实性、证明目的均不认可。在还没有走之前，原告就找商户已经出租，3月1日的时间我们不认可。阮洲向本院提交了以下证据：证据1、收条照片打印件1张，证明原告于7月4日派人上门收取现金55200元。证据2、大兴基地群聊天截图打印件1张。证据3、照片打印件1张，证明原告于8月再次派人上门收取现金55279元。证据4、与朱坤微信聊天打印件。证明原告于10月15日收到银行转账55279元。证据5、与房东微信聊天打印件2张、个人电子回单。证明我方于2018年6月起，就开始着手帮助房东进行房屋转租补救措施。证据6、证人陈某证言，证明在2018年10月，值班的时候房东和程阿普、阮洲说搬家的事情，说我们是11月搬走，程阿普还用着半块，10月、11月的时候，房东本人周少良找我拿的门脸锁的钥匙。11月我们就搬走了。贺如娟对阮洲提交的证据1的真实性认可。对证据2的真实性、证明目的均不认可，不能证明合同房东交接、解除合同。对证据3的真实性认可。对证据4的真实性认可。只是认可截止到9月21日的房租，其他的证明目的不认可。对证据5的真实性认可，认可6月21日到9月21日的房租，但是阮洲的证明目的不认可。对证据6证人证言不认可，我们认为证人说的是否是员工，需要法院核实。证人说的不能代表合同已经交接完成的事实，或者搬走的事实。程阿普对阮洲提交的证据1的真实性认可，证明目的认可。对证据2的真实性认可。证明目的认可。对证据3的真实性认可，证明目的认可，同样证明了房屋租赁合同的关系人是阮洲和贺如娟，并非程阿普。对证据4的真实性认可，证明目的认可。对证据5个人回单真实性认可，对10月15日交付租金认可。对证据6证人证言认可。证人说的确实是11月搬走的，是经过商量搬走的。我在12月24日，经房东询问也说了在12月搬走，房东是知道的也知道阮洲支付不起房租了，是双方协商后搬走的。程阿普向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁协议及房屋租赁补充协议，补充协议证明程阿普和阮洲签订的。证据2、终止房屋协议。证明我和阮洲签订了租赁协议，我们需要终止。证据3、2018年12月17日的微信打印截图，证明10月原告将房屋出租给他人，9月带中介来看房屋。贺如娟对程阿普提交的证据1租赁协议，是贺如娟和阮洲签订的，房租不是给我们的，所以真实性、关联性，证明目的均不认可。对补充协议真实性认可，证明目的不认可。对证据2的真实性、证明目的均不认可。二被告签订的协议中合同内容的变更和补充均需要采取书面协议，应该与原告沟通不是和阮洲。对证据3微信真实性认可，证明目的不认可。内容上搬走不能代表合同解除。需要和房东签订解除协议。阮洲对程阿普提交的证据1的真实性证明目的均认可。对证据2的真实性证明目的均认可。对房屋租赁补充协议的真实性认可，证明目的不认可，当时因要用到房东的购房协议，需要起营业执照为前提，所以签订的补充协议。对证据3可以证明我们已经着手转租，我们先搬的，程阿普后搬的，对贺如娟的诉讼请求从3月起的目的性表示置疑，走了以后就应该终止合同。如果不同意搬走，原告为什么拿走钥匙。在11月之前就拿走了，搬的时候我给原告代理人打电话，拿东西在11月20日我们就搬走了。本院对原、被告提供的证据经审核认为：对贺如娟提交的证据1、2的真实性和证明目的予以认定，对贺如娟提交的证据3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性予以认定，证明目的不予认定。对阮洲提交的证据证据1、3、4、5的真实性和证明目的予以认定，对贺如娟提交的证据2、6的真实性予以认定，证明目的不予认定。对程阿普提交的证据1、2、3的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2017年10月30日，贺如娟（甲方、出租人）与阮洲（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市大兴区黄村镇11号楼3楼305的房屋建筑面积363.48平方米，租赁用途为办公，房屋租赁期限自2017年12月21日至2022年12月20日。共计5年1个月。甲方应当于2017年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方给乙方预留装修及搬家免租期为2017年11月1日至2017年12月20日。租金标准为55279元/月，年租金合计663348元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期2017年11月1日、2018年6月14日、2018年12月14日、2019年6月14日，以后依次类推。押金55279元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应当由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。关于转租，除甲乙双方另有约定外，乙方须事先征得甲方的同意，方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。甲方未按照约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，应当按照双倍租金标准支付违约金。2018年9月5日，贺如娟、阮洲、程阿普签订房屋租赁补充协议，该协议载明：大兴区黄村镇11号楼3楼305的房屋由原承租人阮洲一人现增加为2人，即阮洲和程阿普，二人同为合同履行人，承租期间，任何一人退租，另外一人要承担全部的责任和费用，合同继续履行。关于租金缴纳，2018年10月15日，贺如娟收到阮洲缴纳的租金55279元。贺如娟称只认可是截止到2018年9月20日的房租，阮洲称租金缴纳至2020年10月15日，用押金冲抵了1个月的租金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据贺如娟、阮洲签订的《北京市房屋租赁合同》，以及贺如娟、阮洲、程阿普签订的《房屋租赁补充协议》，可以认定贺如娟、阮洲、程阿普三方重新签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，各方均应按照合同履行，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”现阮洲、程阿普在合同到期前明确表示不再履行合同，对贺如娟要求解除与二人之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对于贺如娟要求二人支付租赁期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于使用租赁物的期间，根据2019年1月8日阮洲与贺如娟丈夫周少良的微信截屏显示：“周：垃圾卫生费你是否可以先交了？”“阮：我正在凑钱，这个我肯定去交，但我只能交一年的。”“周：应该是一年零两个月的费用10177.44元。”“阮：我从17年11月开始租，到18年10月撤离的，哥”。从上述对话中可以看出，对于双方实际的租赁的期限，阮洲称其租赁期限实际为一年，即从2017年11月1日至2018年10月31日，贺如娟认为是一年零两个月，即从2017年11月1日至2018年12月31日，换言之，贺如娟对于阮洲在2018年12月31日之后不再使用租赁物是明知且认可的。故阮洲、程阿普应当交纳2018年9月20日至2018年12月31日的租金。贺如娟认可租金缴纳至2018年9月20日，将押金折抵租金后，剩余72天，按照月租金55279元的标准，租金为132669.6元。对于贺如娟要求阮洲、程阿普支付卫生费，但其并未提交相应收取卫生费的票据、依据等，故本院不予支持。贺如娟提交的中建港汇大厦入住收费明细参考载明的垃圾费：商业2元/平米/月，即为其主张的卫生费，本院认为二者并不能等同。在合同没有明确约定垃圾费即为卫生费的情况下，上述费用不应由二被告负担。《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于贺如娟主张阮洲、程阿普向其支付违约金110558元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。对于阮洲抗辩双方口头协商达成了解除协议，并于2018年11月20日前，全部撤离完毕，程阿普抗辩与贺如娟、阮洲签署补充协议系因要求贺如娟提供房产证原件的抗辩，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除贺如娟与阮洲、程阿普签订的《北京市房屋租赁合同》；二、阮洲、程阿普于本判决生效后10日内连带给付贺如娟租金132669.6元；三、阮洲、程阿普于本判决生效后10日内连带给付贺如娟违约金110558元；四、驳回贺如娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7604元，由原告贺如娟负担5237元（已交纳），由被告阮洲、被告程阿普负担2367元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强审 判 员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇二〇年三月三十一日书 记 员  蔡平阳