内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书  （2020）内05民终291号 上诉人（原审原告）：霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。 法定代表人：沈迪龙，董事长。 委托诉讼代理人：白啸鹏，内蒙古典鉴（霍林郭勒市）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：霍林郭勒博川幼儿园，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。 法定代表人：王金霞，经理。 委托诉讼代理人：刘艳华，内蒙古华粹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔文华（系王金霞丈夫），男，1971年4月4日出生，汉族，内蒙古自治区霍林郭勒市税务局职工，住内蒙古自治区通辽市。 被上诉人（原审被告）：王金霞，女，1973年1月1日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市。 委托诉讼代理人：刘艳华，内蒙古华粹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔文华（系王金霞丈夫），男，1971年4月4日出生，汉族，内蒙古自治区霍林郭勒市税务局职工，住内蒙古自治区通辽市。 上诉人霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛房地产公司）因与被上诉人霍林郭勒博川幼儿园（以下简称博川幼儿园）、王金霞房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院（2019）内0581民初2160号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。 金盛房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，支持上诉人对被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院认定事实错误。一、涉案房屋租金金额为每年22万元，2018年9月10日签订的合同是对2015年签订的合同的补充。1、本案共有两份租赁合同，分别为2015年7月24日上诉人与崔文华签订的《霍林河文化美食街场地租赁合同》,2018年9月10日上诉人与被上诉人签订的《内蒙古霍林河文化美食街项目商铺租赁合同》。因两份合同中租赁的房屋以及承租的用途均相同，实际使用单位均为霍林郭勒博川幼儿园，并且崔文华系霍林郭勒博川幼儿园法定代表人王金霞的丈夫，能够认定两份合同的承租方是同一主体。2、“2015年合同”中明确约定了如下内容：租赁期限“4、借用期2年，即自2015年8月1日起至2017年7月30日止。租赁期2年，即自2017年8月1日起至2019年7月30日止”；合同费用“预缴第三年租赁费用人民币贰拾贰万元，于本合同签订时一次性付清。第四年租赁费用贰拾贰万元于2018年6月之前付清”。能够明确双方约定的年租金为22万，付款期限为每年度到期前一个月缴纳。因上述借用、租赁期间均已实际履行，被上诉人已经得到了充分的优惠待遇，无偿借用房屋两年。应当自第三年起按照年租金22万元的标准在每年6月30日前向上诉人支付房屋租金。3、“2018年合同”是在租赁双方履行“2015年合同”过程中，承租方严重违反合同约定，超过约定的第四年租金的缴纳时间（2018年6月之前）两个多月后，因被上诉人资金紧张，在缴纳第四年租金（即2018年一2019年）时，为了缓交租金、变更租赁期限而签订的。因为双方并未终止、解除“2015年合同”，并且“2015年合同”约定的租赁期间尚未结束，所以“2018年合同”的性质应当属于“2015年合同”第23条中约定的补充合同。二、被上诉人已经严重违反合同义务，上诉人已行使解除权导致合同终止。一审法院认定被上诉人于2019年7月30日找上诉人缴纳租金的事实是被上诉人虚构的，并且被上诉人也未能提供有效的证据证实。结合上一条的说明，被上诉人应当于2019年6月30日前缴纳租金，但是被上诉人没有按期缴纳租金，该行为符合“2018年合同”中的第七条、第三条的约定条件，上诉人具备了解除与被上诉人的《商铺租赁合同》权利。同时，因被上诉人逾期支付租金、物业费，根据“2018年合同”第三条第1款“租赁期内如有拖欠任何款项，此租赁期限作废的约定，双方租赁合同变更为不定期合同，上诉人具有随时解除合同的权利。上诉人于2019年8月13日按照合同约定，向被上诉人送达了符合法律规定《解除房屋租赁合同通知书》，双方《商铺租赁合同》2019年8月13日已经解除。三、因涉案房屋已经出售，按照合同约定，双方租赁合同应当终结。涉案的房屋因有案外人要求购买，上诉人依据合同法以及双方协议约定内容，向被上诉人告知了优先购买的权利及相关事宜，但被上诉人收到后没向上诉人答复，放弃了相关权利。同时该情形具备了“2018年合同”第八条第一款约定的条件，应当由承租人与房屋买主另行商定租赁事宜，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应当终止。综上，一审法院判决认定事实错误，请贵院撤销一审判决，支持上诉人全部请求。 博川幼儿园、王金霞辩称，第一、被答辩人主张涉案房屋租金金额为每年22万元且2018年所签订的合同是2015年合同的补充不是事实，没有法律依据。第二被答辩人主张答辩人严重违反合同义务，其行使了合同解除权已经单方解除合同而导致合同终止。首先被答辩人的说法是没有事实及法律依据。其次，从法律上来说，答辩人的主张是能够得到支持的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定，仍然不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定。被答辩人已经在2018年的9月10日收取了答辩人2018年7月30日至2019年7月30日的房租，下一年度的房租的,期限应为2019年的7月30日前。因此，答辩人在合同到期最后一日缴纳租金并没有违反合同义务。再次，被答辩人主张其已行使了单方解除权，导致合同终止。根据《合同法》第九十四条所列，当事人可以解除合同的情形，答辩人不符合任何一款解除情形，即使就像被答辩人所说的答辩人迟延缴纳租金，那么根据第三款的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理前仍未履行”的规定，也就是说，迟延履行了，也要给出合理的期间，更何况答辩人并没有迟延缴纳租金。第三、被答辩人主张房屋已经出售，按照约定双方租赁合同应当终止，此主张不仅没有任何依据，而且是错误的，是违反法律的强制性规定的。综上一审认定事实是正确的，应当维持一审判决。 金盛房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》终止；2、判令被告给付原告租金10万元，物业费56008.32元；3、判令被告迁出出租房屋，对隔墙及设施进行恢复；4、判令被告自2019年7月29日至实际迁出之日，按每日1166.84元的标准向原告支付房屋占用的损失；5.案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月24日，金盛房地产公司与崔文华签订《霍林河文化美食街场地租赁合同》，由承租方租赁位于霍林郭勒市××区中心1商铺第9、10、11、12、13、14、15号，总建筑面积1166.84㎡，用于经营幼儿园使用。约定合同期限为借用期2年，自2015年8月1日至2017年7月30日，租赁期2年，自2017年8月1日至2019年7月30日。借用期间免除租赁费用，并预交第三年租赁费（2017年8月1日至2018年7月30日）22万元，在合同签订时一次性付清，第四年租赁费22万元于2018年6月之前付清。2018年9月10日，金盛房地产公司与博川幼儿园、王金霞重新签订《商铺租赁合同》，约定将位于霍林郭勒市××区中心1商铺第9、10、11、12、13、14、15号房屋交由博川幼儿园使用经营，租赁期限自2018年7月30日至2022年7月29日，租金年交，到期前一个月缴纳，租金12万元，同时约定双方权利义务、违约及合同解除等相关条款。博川幼儿园于2018年9月10日将2018年7月30日至2019年7月30日的租金12万元交付给金盛房地产公司。博川幼儿园于2019年8月2日以金盛房地产公司拒绝履行合同为由将其诉至法院，请求继续履行合同。 另认定，金盛房地产公司于2019年7月5日将上述房屋出售给刘兴海，并于2019年7月29日派人到博川幼儿园送达优先购买权告知单。2019年8月13日，金盛房地产公司分别以给王金霞发送短信和在博川幼儿园门口张贴通知形式通知解除合同。 一审法院认为，依法订立的合同在当事人之间具有相当于法律的效力，除依约定或法定条件可以解除外，当事人应当严格遵守诚实信用原则保证合同的稳定性。本案争议焦点为，是否发生合同应予解除的约定情形。在金盛房地产公司、博川幼儿园双方于2018年9月10日签订的《商铺租赁协议》第三条第二款约定：“租金年交，到期前一个月缴纳”，显然双方就此条约定理解不一，金盛房地产公司认为应当于2019年6月29日之前缴纳下一年度租金，而博川幼儿园认为金盛房地产公司没有经过催告，并且在2019年7月30日交纳下一年度房租时，以房屋已经出售等原因拒不接收房租，遂诉诸法院要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，金盛房地产公司已于2018年9月10日收取了博川幼儿园2018年7月30日至2019年7月30日的房租，下一年度交纳房租期限应为2019年7月30日之前，那么按照博川幼儿园所述，于2019年7月30日去缴纳下一年度房租，并未构成合同违约。而博川幼儿园在金盛房地产公司拒绝接收下一年度房租，在提存房租无果后，向法院提起诉讼，要求继续履行合同的行为也表明其有积极履行合同的态度，金盛房地产公司应当积极履行合同义务保证合同的稳定有效，即便租赁房屋已经出售，按照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，也不应影响租赁合同的效力。综上，金盛房地产公司在未具备合同约定解除条件的情况下，是无权单方行使解除权的。原告金盛房地产公司所称合同已经解除，并要求确认合同终止的一系列诉请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回原告霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3422元，减半收取计1711元，由霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间被上诉人提交霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司的证明，证明在2019年8月27日开始法院多次到金盛公司售楼处调取监控录像，用以证明2019年7月30日博川幼儿园法定代表人王金霞与崔文华到上诉人处因各种理由最终没有能够调取录像的事实。上诉人质证后认为，该证据仅能证实被上诉人没有完成其应当承担的举证义务。审查后认为，由于该证明是上诉人在另案中向法院提交的，对其真实性予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在金盛房地产公司、博川幼儿园双方于2018年9月10日签订的《商铺租赁协议》第三条第二款约定：“租金年交，到期前一个月缴纳”，由于双方就此条约定理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”。的规定，金盛房地产公司已于2018年9月10日收取了博川幼儿园2018年7月30日至2019年7月30日的房租，下一年度交纳房租期限应为2019年7月30日之前，那么按照博川幼儿园所述，于2019年7月30日去缴纳下一年度房租，并未构成合同违约。而博川幼儿园在金盛房地产公司拒绝接收下一年度房租，在提存房租无果后，向法院提起诉讼，要求继续履行合同的行为也表明其有积极履行合同的态度，金盛房地产公司应当积极履行合同义务保证合同的稳定有效，即便租赁房屋已经出售，按照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，也不应影响租赁合同的效力。综上，金盛房地产公司在未具备合同约定解除条件的情况下，是无权单方行使解除权的。原审判决并无不当，上诉人金盛房地产公司主张涉案房屋租金金额为每年22万元，2018年9月10日签订的合同是对2015年签订的合同的补充，双方《商铺租赁合同》2019年8月13日已经解除，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应当终止等理由，不能成立，不予采纳。 综上所述，霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3422元，由上诉人霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 景 国 审判员 包 永 春 审判员 朱 秀 峰   二〇二〇年三月二十七日 书记员 阿拉德日吐