山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8256号 原告：赵佐鹏，男，1980年2月23日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：湛林燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王书华，济南历下德义法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：高帅，男，1984年2月20日出生，汉族，住山东省新泰市 第三人：中国工商银行股份有限公司济南东郊支行，住所地济南市，统一社会信用代码91370100964674827W。 负责人：孙雪，行长。 委托诉讼代理人：沈平、肖尧，均系该行员工，一般代理。 原告赵佐鹏与被告高帅、第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行（以下简称工商银行东郊支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告赵佐鹏的委托诉讼代理人湛林燕、王书华，第三人工商银行东郊支行的委托诉讼代理人沈平、肖尧到庭参加诉讼。被告高帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵佐鹏向本院提出诉讼请求：1.判令高帅配合赵佐鹏办理房屋产权变更登记（即产权过户）手续；2.判令由赵佐鹏偿还涉案房产所欠工商银行东郊支行的抵押贷款，用以折抵购房款，并判令工商银行东郊支行协助涤除涉案房屋的抵押登记；3.诉讼费由高帅承担。事实和理由：高帅于2016年9月27日通过工商银行东郊支行办理按揭贷款的方式，购买了位于济南市历城区中新国际东城X号楼X单元XXX室的商品房。该房产交付高帅实际入住后，待符合办理产权登记条件时，因高帅经济紧张，一直未办理该房产的产权初始登记手续。后于2018年11月8日将该房产卖给了赵佐鹏，双方于当日签订了《济南市存量房屋买卖合同》，并约定了价款及各自的权利义务等。合同签订后，双方办理了房屋交接，赵佐鹏已实际占有使用至今，且已按照合同约定履行了相关义务。高帅向赵佐鹏承诺其先行办理该房产的产权初始登记手续，而后配合赵佐鹏办理过户手续。但是，高帅一直以种种理由推诿、拖延，拒不办理产权初始登记。因未办理产权初始登记，双方的过户手续也无法办理。高帅的行为严重违约，为维护赵佐鹏的合法权益，起诉至法院。 高帅（缺席）未答辩。 工商银行东郊支行述称，2016年9月27日,高帅与案外人济南中融置业发展有限公司（以下简称济南中融置业）签订《商品房买卖合同》。高帅购买了济南中融置业开发的位于济南市历城区中新国际东城X号楼X单元XXX室住宅房产。2016年10月12日，高帅因购买上述房产借款需求，与工商银行东郊支行和济南中融置业签订《个人购房借款/担保合同》。合同中对贷款期限及抵押作出了约定。贷款发放后至2018年10月，高帅正常还款。自2018年11月20日起开始出现逾期，经催收后仍可偿还贷款积欠本息。自2019年6月20日起高帅连续出现违约未偿还情况，工商银行东郊支行多次向高帅催收未果。截止2019年12月21日，连续违约7期，积欠利息14374.87元，贷款余额549755.82元。该笔贷款累计逾期12期。工商银行东郊支行已通过多种方式进行催收、上门催告、寄送律师函。高帅未经工商银行东郊支行书面同意将上述购买的已约定设定抵押的房产转让于赵佐鹏，违反了上述《个人购房借款/担保合同》第18.5条;“本合同签订后,抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的,应事先征得贷款人书面同意,并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照18.9条的约定处理。”的约定,对工商银行东郊支行形成侵权。综上所述，高帅上述违约行为导致工商银行东郊支行面临正式抵押权无法设立、失去抵押房产，贷款本息无法收回的风险。鉴于此，依据《个人购房借款/担保合同》第14.1条J款、L款、第14.2条（4）款约定，工商银行东郊支行宣布上述尚未到期贷款本金提前到期。在高帅欠工商银行东郊支行上述全部贷款本金及发生的利息未全部偿还之前，不同意高帅将上述所购房产向赵佐鹏转让。对于赵佐鹏诉讼请求中要求判令工商银行东郊支行协助涤除涉案房屋的抵押登记的诉求，在所涉房屋贷款本息结清前，工商银行东郊支行无理由、无义务协助办理。如法院判决赵佐鹏代高帅偿还欠工商银行东郊支行贷款本息，赵佐鹏不履行还款义务，《个人购房借款/担保合同》仍然有效。 经审查本院认定事实如下：2016年9月27日，高帅与济南中融置业发展有限公司（以下简称济南中融置业）签订商品房买卖合同一份，合同约定高帅购买济南中融置业开发的中新国际东城X号楼X单元XXX的房屋（以下简称涉案房屋），该商品房总价款719873元。付款方式为：合同签订时支付首付144873元，余款575000以按揭贷款付款方式支付。2016年10月12日，高帅作为借款人及抵押人、工商银行东郊支行作为贷款人、中融置业作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》。合同中约定：第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款575000元。第二条贷款用途与担保方式……本笔贷款的担保方式为保证、抵押。第三条贷款期限本合同贷款期限为360个月……第十四条违约及违约责任14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。……第十八条抵押物18.5……本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此产生的收益，按照第18.9条的约定处理。……18.9抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，抵押人同意贷款人可选择下列方式进行处理：A、清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；B、存入贷款人指定账户，以担保借款人债务的履行……第十九条抵押担保的范围抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用……抵押物为涉案房屋。合同签订后，工商银行东郊支行于2016年10月18日向高帅发放贷款575000元。2017年2月4日，工商银行东郊支行完成了对涉案房屋的预告抵押登记。高帅正常偿还银行贷款至2018年10月份，后经催收正常还款，但自2019年6月20日起，高帅停止偿还银行贷款。2018年9月29日，济南中融置业向高帅出具商品房结算移交协议书一份，载明涉案房屋已竣工并验收备案，济南中融置业在该协议签署后将商品房移交高帅使用，产权归高帅所有。高帅至今为止尚未办理涉案房屋的产权登记手续。 2018年11月8日，赵佐鹏作为买受人与高帅作为出卖人签订济南市存量房屋买卖合同一份，高帅将涉案房屋出卖给赵佐鹏。合同中约定涉案房屋的成交价格为95万元，签订合同时，买受人向出卖人支付定金人民币30万，该定金于交付首付款时抵作房屋价款；自该合同签订之日起365个工作日内，买卖双方到房屋登记机构申请办理该房屋的转移登记手续。在该合同附件二中对付款方式及期限进行了具体约定：1.2018年11月8日买受人向出卖人支付2万元定金。2018年11月9日买受人向出卖人转账28万元整。2.买受人若出售该房屋变现，买受人办理过户手续时，出卖人应予配合。3.从11月份开始，单月份由出卖人还房屋贷款，双月份由买受人还房屋贷款。每月房屋贷款金额为2877.77元。注：双月份出卖人向买受人提供还款凭证。买受人根据还款凭证打款。4.买受人与出卖人办理不动产权证，过户时，买受人同时与出卖人结清尾款（包含贷款尾款及单月已付贷款利息和房屋尾款）。5.办理房屋产权过户时，所产生所有费用由出卖人承担。6.该房屋房款共计95万元整。其中包括定金、首付款、双月份贷款还款、尾款（含过户费，单月份还款）。7.办理房屋产权过户前，买受人不得将该房屋抵押。合同签订后，赵佐鹏按照合同约定付款30万元，高帅将房屋交付给赵佐鹏使用。赵佐鹏以其按照合同约定履行了付款义务，高帅未办理产权登记及变更手续构成违约，为此引起诉讼。 另查明，赵佐鹏要求代替高帅偿还工商银行东郊支行银行贷款后涤除涉案房屋抵押权，工商银行东郊支行称：若有法院生效判决由赵佐鹏代高帅偿还涉案房屋贷款，其可以接受代为偿还的行为但需要赵佐鹏一次性结清贷款本息，结清后可以配合办理抵押权解除登记手续，但其不能保证房管部门是否可以解除抵押登记手续。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。赵佐鹏与高帅签订的济南市存量房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。高帅未按照济南市存量房屋买卖合同的约定办理涉案房屋的解押手续及转移房屋所有权登记，未履行合同义务，应对纠纷的发生承担全部责任。本案中，因涉案房屋存在抵押，赵佐鹏自愿代高帅偿还工商银行东郊支行贷款以消灭抵押权，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋抵押贷款偿还完毕后，工商银行东郊支行应协助赵佐鹏涤除涉案房屋的抵押登记。涉案房产目前并未办理初始登记，高帅应当先将涉案房产登记至其名下，进而履行济南市存量房屋买卖合同约定的协助赵佐鹏办理转移登记的义务，故对于赵佐鹏要求高帅配合其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限赵佐鹏于本判决生效之日起三十日内代高帅向第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行清偿历城区中新国际东城A-07地块9号楼1-403房屋的剩余贷款本息（具体金额以该行核定数额为准）。赵佐鹏履行上述义务后，第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行向赵佐鹏出具贷款结清证明； 二、限中国工商银行股份有限公司济南东郊支行于银行贷款结清之日起三日内协助赵佐鹏办理历城区中新国际东城A-07地块9号楼1-403房屋预告抵押权注销登记手续； 三、限高帅于银行贷款结清之日起三日内将历城区中新国际东城A-07地块9号楼1-403房屋的不动产权登记办理至个人名下； 四、限高帅于历城区中新国际东城A-07地块9号楼1-403房屋的不动产登记办理至个人名下之日起三日内协助赵佐鹏办理上述房产的产权转移登记手续。 案件受理费100元、保全费5000元，均由高帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李裕辉 人民陪审员  夏其章 人民陪审员  李 清 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  和树蓉