四川省达州市通川区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）川1702行初185号 原告达州市大地天和盛世业主委员会，住所地达州市通川区红旗路177号大地天和盛世小区B单元保安室。 负责人邓继军，主任。 被告达州市自然资源和规划局，住所地达州市通川区白塔路243号。 法定代表人淳永奉，局长。 出庭负责人邓大学，副局长。 委托代理人吴光清，系该局工作人员。 委托代理人蒲小龙，四川奥飞律师事务所律师。 第三人成都渝泰科技有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段53号1栋3单元9楼1号。 法定代表人张琳，总经理。 委托代理人唐俊，系该公司工作人员。 第三人上海久昌石油化工有限公司，住所地上海市浦东新区东方路1988号704-H8室。 法定代表人胡珂维，执行董事。 第三人北京博时兆业资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区金桐西路10号1单元6层601。 法定代表人唐拥军，总经理。 原告达州市大地天和盛世业主委员会（以下简称天和盛世业委会）与被告达州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）、第三人成都渝泰科技有限公司（以下简称渝泰公司）、第三人上海久昌石油化工有限公司（以下简称久昌公司）、第三人北京博时兆业资产管理有限公司（以下简称博时兆业公司）房屋登记管理行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。 原告天和盛世业委会诉称，原告在另案起诉案涉房屋建设单位达州市大地房产开发有限公司（以下简称大地房产公司）归还业主委员会用房、物管用房时,因建设单位向法院出示证据证明本案被告已将大地天和盛世小区正一层纵轴（Ｂ）-（Ｄ）轴＋1米，横轴（13）-（15）轴，面积为32.5㎡的业主委员会用房及纵轴（Ｆ）-（Ｄ）轴＋2.9米，横轴（13）-（15）轴，纵轴（Ｃ）-（Ｅ）轴＋3.55米，横轴（10）-（13）轴，面积为114.52㎡的物管用房的房产证办给本案第三人渝泰公司、久昌公司及博时兆业公司。根据《物业管理条例》第27条、第30条和《物权法》第73条规定及四川省建设厅关于转发《建设部关于修改的决定》的通知第二条之规定，原告起诉来院请求撤销被告为第三人颁发的位于通川区商业用房所有权证（房权证证号00××64）。 被告市自然资源局辩称，原告天和盛世业委会在2017年7月进行民事诉讼时就已经知晓涉案房屋已经登记为第三人所有，因此，其于2019年10月提起本案诉讼时已经超过起诉期限，应予以驳回。根据物业管理条例规定，涉案房屋部分是物管用房，该事项涉及应当由业主共同决定的重大事项，原告除应提交经不动产登记部门登记的过半数业主同意外，还应当提交案涉房屋专有业主签字确认的相关材料，因此原告不具有提起本案诉讼的主体资格。大地天和盛世小区1至3层房屋，包括诉争房屋是商业用途，登记簿也予以了载明，而且施工图、竣工图也可以看出案涉房屋的用途为商业。被告据此作出的转移登记行为符合房屋登记办法的程序、实体规定，原告诉称案涉房屋部分为物业管理用房缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人渝泰公司述称，第三人就案涉房屋与大地房产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，应当受法律保护，而原告主张的物业用房应当向大地房产公司主张。第三人就案涉房屋已经依法进行了登记并取得房产证,已取得合法有效的物权。原告证明案涉房屋为物管用房的证据,系建设单位出具，而非经行政机关正式批准或备案的文件，不具备证明案涉房屋被批准或备案为物管用房的效力。无论案涉房屋是否存在被登记错误的情形，都与第三人无关，第三人取得案涉房屋系善意合法取得的物权，应受到法律保护，不应当被撤销。综上，请求法院依法作出公正判决，驳回原告的诉讼请求。 第三人久昌公司、博时兆业公司与第三人渝泰公司述称意见一致。 经审理查明，通川区大地天和盛世项目系大地房产公司建设开发。2010年11月12日，第三人渝泰公司、久昌公司、博时兆业公司分别与大地房产公司就位于通川区商业用房签订《商品房买卖合同》，并在达州市房产管理局办理合同备案。2011年9月1日，大地天和盛世项目房屋在达州市房产管理局进行初始登记，登记资料显示大地天和盛世1层1至3号房屋为商业用途。2011年11月16日，达州市房产管理局将位于通川区房屋转移登记至第三人渝泰公司名下（房屋所有权证：达州市房权证自权字第××号），其共有权人分别为久昌公司（房屋所有权证：达州市房权证自权字第××号）与博时兆业公司（房屋所有权证：达州市房权证自权字第××号）。 2017年2月22日，大地天和盛世小区召开业主大会，成立天和盛世业委会，并于2017年3月7日经达州市通川区人民政府西城街道办事处备案。2017年6月13日，原告天和盛世业委会从达州市房产管理局复印出的大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明：“业主用房界址为纵轴-轴1米，横轴-轴，面积为32.5㎡。物管用房面积为114.52㎡。具体界址为两部分：其一为纵轴-+2.9米，横轴-轴；其二为纵轴-轴+3.55米，横轴-轴。” 原告先后于2017年6月12日、2017年8月14日、2018年4月2日以物权保护为由将大地房产公司作为被告向本院提起诉讼，要求大地房产公司归还前述《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物管用房，案号分别为（2017）川1702民初1990号、（2017）川1702民初2575号、（2018）川1702民初1191号[后被达州市中级人民法院发回重审，重审案号为（2019）川1702民初689号]。2018年5月9日，原告以收取物业服务费为由将第三人渝泰公司、久昌公司、博时兆业公司等公司作为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）川1702民初1830号。 2017年12月23日，天和盛世业委会第一届三次业主大会决定以书面形式对包括大地天和盛世小区业主授权委托业主委员会对业主用房、物业用房主张权利以维护业主合法权益在内的十八项决议内容进行表决。该业主签字册载明大地天和盛世小区住宅总户数为529户，其中有326户业主在业主签字册上签字。 诉讼中，原、被告均认可大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物管用房面积对应的房屋面积包含在第三人的大地天和盛世1层1号商业用房面积内这一事实。同时，原告陈述大地天和盛世项目施工图系其2017年9月7日复印并自行加盖印章和批注，该施工图上载明上述业主用房及物管用房对应的房屋系商业用房；其于2017年以物权保护为由向本院提起民事诉讼的过程中知道案涉房屋的所有权证颁发给第三人，但是在2019年民事诉讼案件中方知道案涉房屋包括其诉争的业主用房和物业用房。 另查明，达州市房产管理局的原房屋登记职能职责现由达州市自然资源和规划局承继。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”规定，原告作为大地天和盛世小区依法成立并备案的业主委员会，可以对涉及业主共有利益的行政行为提起诉讼，但前提是必须符合《物权法》第七十六条有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。但本案中，原告未提交经房产主管部门登记的专有部分业主清册及对应的建筑面积，不能证实其提交的业主签字册上载明的业主及建筑面积已达到前述法律规定的人数和面积，因此，由其提起本案诉讼，不符合法律规定。同时根据原告于2017年6月13日从达州市房产管理局复印的《预售许可证申报审批表》载明的内容、2017年9月7日施工图载明的内容以及原告随之提起的一系列涉物权保护及向第三人收取物业费民事案件诉讼文书载明的起诉内容显示，原告最迟于2018年5月9日向第三人主张收取物业服务费时就应当知道大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物业用房位置与涉案房屋的位置存在部分重合，即此时就应当知道被诉行政行为的存在且与其具有利害关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”及《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”规定，原告应最迟于2019年5月提起诉讼，但原告于2019年10月才向本院提起诉讼，显然超过法定起诉期限。因此，对原告诉称其在2019年民事诉讼案件中方知道颁发给第三人的案涉房屋包括业主用房和物业用房，即此时才知道被诉行政行为，其起诉并未超过法定起诉期限的意见，与本院查证的事实不符，本院不予支持。同时，本案原告在提起的一系列民事诉讼过程中并未对被诉行政行为提出异议，不存在重新计算起诉期限的情形，其超过起诉期限提起诉讼系因其自身原因造成，不应在法定起诉期限中予以扣除。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；……”规定，原告天和盛世业委会的起诉，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项、第二项之规定，裁定如下： 驳回原告达州市大地天和盛世业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  叶燕 审判员  陈红 审判员  张静 二〇二〇年三月二十五日 书记员  何垚