贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1228号上诉人（原审被告）：赵芳敏，女，1978年5月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州贯龙物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路205号16栋1-3号。法定代表人：刘雅芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴艳琼，女，1970年7月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李正秀，女，1954年5月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上诉人赵芳敏与被上诉人贵州贯龙物业管理有限公司（以下简称：贯龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵芳敏及被上诉人贯龙物业公司的委托诉讼代理人李正秀、吴艳琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵芳敏上诉请求：1、依法改判上诉人支付5911.75元，扣除装修保证金2000元，实际支付被上诉人3911.75元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人提出已向金海苑业主提供了完善的服务，实际上被上诉人服务既不完善而且相当差，基本设施设备维护方面不作为。专项服务，环境卫生、绿化、安保、场地维护及管理方面严重不达标。未正式收到物业公司的催收单，被上诉人没有履行告知义务。且被上诉人向一审法院提交的催收单系伪造。二、被上诉人为物业服务三级标准，没有达到三级资质应做到的服务内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行抗辩权”，被上诉人先违约。三被上诉人不能按约定的1.5元/m2的标准收取物业费，应按照0.8元/m2的标准收取才合情合理，并应扣除收取的装修保证金2000元，即214.61m2×0.8元/m2×34个月13天-2000元=3911.75元。贯龙公司辩称，上诉人从2015年10月19日起无故拖欠物业管理费至2018年8月31日共计人民币11074元。我方曾多次多种形式向上诉人催交物业管理费，其未予理睬。上诉人伙同部分业主一直以消防、环境卫生不达标为由拒缴物业管理费。在每年社区安排的消防检查中，我公司在管理四年中都是合格的，所谓消防整改责任书，是有人利用个人关系于9月3日搞的。在公共设施设备维护方面，在我公司管理期间从未发生过停电停水停电梯现象。对于有关照片音像资料不具有证明效力，其所提供照片不能提供时间、地点、不能证明与本小区有关，提供光盘内容是2018年9月29日，本公司已于2018年8月31日撤出小区，业主自行管理过渡期造成的混乱局面。长期以来，个别人纠集小部分业主长期不交物管费，使我们的费用维持艰难，在此情况下，依然坚持服务从未间断，我们认为我们已履行了合同的义务。贯龙公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付（4）1-11-2室物业管理费共计人民币11,074元；2、依法判令被告立即支付（4）1-11-2室按照《前期物业管理协议》第九条、违约责任第四条，每天千分之五缴纳违约金37,209元；3、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。一审法院经审理认定事实：2014年6月，经碧海花园十组团·金海苑的房地产开发商贵州贯龙房地产开发有限公司（以下简称贯龙房开）对该小区物业管理进行招标，原告贯龙公司于2014年6月11日中标。2014年6月12日，贯龙房开（甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为碧海花园十组团·金海苑小区提供前期物业管理服务，约定原告提供的前期物业管理服务包括：（一）基本要求：服务与被服务对象签订规范的物业服务合同，承接项目时对住宅项目共有部位、共有设施设备进行认真查验，验收手续齐全、管理人员、专用操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，有完善的物业管理方案，质量、财务、档案管理制度健全，管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情，公示24小时服务电话，急修一小时内、其他保修按双方也约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；按合同约定使用住房专项维修资金，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；（二）房屋管理：对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全、根据房屋实际使用适时检查房屋共有部分的使用状况，根据情况及时组织修复，每3日巡查1次项目房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，作好巡查记录，及时维修养护，建立完善的住宅装饰装修管理制度，审核业主（使用人）的装修方案等，每3日巡查一次装修施工现场，发现损害公共利益现象以及违反规范私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业委会和有关部门；（三）共用设施设备维修养护：对共有设施进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案（设备台帐），设备设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设备设施标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，小修范围的及时修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或更新改造，载人电梯早6点至晚12点正常运行，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，项目主要道路及停车场交通标志齐全，路灯、楼道灯完好率不低于90%，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；（四）协助维护公共秩序，项目主出入口24小时执勤，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查一次，对进出项目的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放，对进出项目的装修等劳务人员实行登记管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业委会和有关部门，并协助采取相应措施；（五）保洁服务：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次，项目道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次，及时清除区内主要道路积水、积雪，公共雨水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害；（六）绿化养护管理：有专业人员实施绿化养护管理，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护，定期清除绿地杂草、杂物，适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，适时喷洒药物，预防病虫害。协议第三十一条约定“物业管理服务期限暂定五年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止（如合同期满仍未成立业主委员会甲乙双方另行协议）。上述协议签订后，原告进驻该小区提供物业管理服务。2014年10月19日，原告贯龙公司（甲方）与被告赵芳敏（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告位于金海苑小区的214.61平方米房屋提供物业管理服务协议。该协议第一条第一款甲方的权利义务中约定“根据前期物业管理协议向乙方提供服务”（原告陈述该条约定所指的“前期物业管理协议”是指其与房开商签订的《前期物业服务合同》）、“建立健全本物业的物业管理档案资料”、“不得占用本物业的共有部位、共用设施设备或者改变其使用功能”，第四条物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）中约定“乙方交纳物业公共服务费周期为一年”、“住宅按建筑面积每月：1.5元/㎡”,第九条违约责任中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”、“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每天千分之五交纳违约金”。每次交纳费用的时间为每年的8月23日。2018年8月，因该小区内地下停车场验收合格，房开交由原告贯龙公司经营管理，为此小区部分业主与原告工作人员发生冲突，原告遂于2018年9月6日向碧海社区管委送达《关于贵州贯龙物业管理有限公司退出管理“金海苑小区”的报告书》，载明因该小区内376户入住的业主仅有三分之一的业主交纳物业管理费，其余业主长期拖欠物业管理费致使原告长期亏损，又因地下停车场收费导致与业主发生冲突，其决定自2018年9月起自动退出该小区，不再为该小区提供物业管理服务。因原告决定退出后，小区内垃圾清运、电梯维护等无人管理。2018年9月28日，经社区、居委会、小区业主委员会候选人等及贯龙公司的多方商定，为确保小区卫生、公共用电、用水、用气及电梯等日常工作的正常运行，暂时由贯龙公司临时管理小区三个月以过渡。贯龙公司和金海苑小区业主委员会等于2019年9月29日共同对外发布《金海苑小区临时过渡成本核算的公告》，就贯龙公司过渡期间每月各项开支进行了成本核算，确认为53919元（包含了安保6人工资、保洁4人工资、生活垃圾清运、物业用房、公共设施的运行、供水二次加压的电费、电梯维护、年检的费用、管理人员的工资、办公耗材、疏通化粪池、员工加班补贴），并载明该小区总面积72299.52平方米、已售面积50080.52平方米，住宅总户数526户，入住数376户，有5栋12个单元。过渡期结束后，原告贯龙公司撤离该小区。被告未交纳2015年10月19日起至2018年8月31日的物业管理费，原告遂提出诉请如前。另查明，原告贯龙公司于2012年11月5日取得物业管理三级企业资质证书。庭审中，原告自认因被告等大部分业主仅交纳了首年物业管理费，未交纳后续物业管理费，导致其长期亏损后，小区绿化养护只做了第一年，后续未予养护。关于原、被告双方争议的物业服务质量问题，被告提交了下列证据欲证明原告物业管理服务不到位，致使对小区消防、电梯、水箱水泵、道路等公共设施设备的维修养护不到位、卫生、安保状况堪忧：1、两张照片，即涉案小区电梯维保方翔升物资设备有限公司2018年7月15日向贯龙公司出具《通知》的照片，载明该小区十台电梯使用维保期于2018年7月31日到期，要求贯龙公司交纳下一年的维修维护保养费。案外人上海熊猫机械（集团）有限公司于2018年9月5日向贯龙公司出具《设备过保告知函》照片一张，告知水箱水泵设备质保期到2017年5月30日，过保后负责免费维护一年，从2018年5月30日之后的费用由贯龙公司负责，至今未收到该费用，且变频器配件损坏，若不按时支付配件维修费，其将拒接继续维护工作；2、2018年9月3日，贵阳消防支队观山湖大队向贯龙公司下达《责令限期改正通知书》，对小区内存在的消防安全隐患问题责令贯龙公司限期改正。2019年4月23日贵阳晚报在网上刊登一则《曝光！贵阳一小区消防设施瘫痪两年多，谁的责任》的报道，载明贵阳消防支队观山湖大队对辖区内碧海花园小区等进行消防安全设施检查，在检查中发现金蝶苑小区消防管道、消防水泵处于瘫痪状态、火灾报警系统也是属于故障状态、疏散指示标志以及应急照明等皆损坏，在此次检查中，碧海花园金海苑小区也存在和金蝶苑小区相似的隐患问题，被消防部门责令限期整改；3、道路坑洼的照片和小区内有成堆垃圾未予清理、安保状况的照片、胡锋家玻璃破损的照片、2019年6月拍摄的视频一段。被告质证意见：未对上述证据1、2的真实性提出异议，但是认为达不到原告的证明目的；对于证据3，认为垃圾照片以及视频是撤场后拍摄的与其无关，小区路面问题一直是这样的亦与其无关，其仅提供服务，关于小区没有大门是房开规划时就没有，移交给原告时就没有大门，与其无关，胡锋家玻璃被砸后其报警处理了，是积极处理的，小区设有安保亭24小时看管，故不认可被告的证明目的。本院认为对于证据1，被告虽然未提供的是照片，但是原告认可对电梯水箱水泵的维修养护公司的确是照片上拍摄《通知》、《设备过保告知函》出具人即两家案外人公司，虽然对于后续维修养护原告没有提供证据，但恰恰可以说明在上述通知函件载明的时间节点即2018年8月31日、2018年5月30日之前小区内电梯水箱水泵的维保工作正常进行了的；对于证据2，对于限期整改通知书，虽然是在原告撤离小区的时候下达，但是之前小区消防实施设备的维修维护保养是原告作为小区物管公司的责任，贵阳晚报的网络报道虽然是2019年4月并且针对金蝶苑小区，但是文中也提到金海苑小区存在同样的问题，而小区消防设施设备老旧、遗失问题亦非一朝一夕就能造成，因此足以认定原告在消防设施设备维修维护保养方面存在措施不力问题；对于证据3系照片系某个时间点卫生及安保状况反映，不能全面客观反映长达3年时间内原告整个保洁、安保工作状况，部分照片拍摄时间是2018年9月，另外被告称小区粪水横流的视频也是在2019年6月拍摄，在双方发生争议原告要求撤离该小区之后，该部分照片和视频本院不予采纳，胡锋家玻璃破损的照片根据其陈述系人为破坏，亦不能证明原告未积极履行物业管理义务所致，对于小区道路坑洼的照片，原告称系一直如此，说明原告没有尽到积极维修义务。关于被告提出的原告存在侵占业主公共部位的问题，仅提供一张照片，而原告否认侵权事实，故不能达到被告的证明目的。一审法院认为，被告庭审中认可原告提供了物业管理服务，但是以消防设施维护不到位、消防设施损坏、缺失导致存在消防安全隐患、电梯及二次加压水泵维保问题、安保措施不力、公共道路损坏未予修复、绿化未予养护、侵占业主共有区域等理由进行抗辩，认为可以少交或拒交物业管理费。即原、被告双方争议的焦点是原告提供的物业管理服务质量问题是否能够成为业主少交或拒交物业管理费的理由，从以下几个方面进行分析认定：一、从合同约定来看，被告应当根据其住宅建筑面积按1.5元/㎡每月计算并按年交纳物业管理费用，该费用不包括房屋共有部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，故被告辩称的小区无大门的问题，不是原告原因造成，即便要改造也涉及动用维修基金等诸多问题。而原、被告双方签订的《前期物业管理协议》中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，即原告提供的管理服务质量未达到约定目标的，作为业主的被告应当采取的措施是要求原告限期改正，在未改正情况下，被告可以向原告主张损失赔偿，并未约定被告可以此拒交或少交物业管理服务费。二、从法律法规的规定来看，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，作为小区业主的被告应当支付物业管理费用，若对方当事人履行合同义务不符合合同约定，另一方当事人可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理企业在业主未按约交纳物业管理费的情况下，经催缴无果后，应当及时通过诉讼等维权方式要求业主支付物业管理费用，而物业管理企业提供的物业服务不符合合同约定的质量要求，业主也可以根据合同约定要求物业管理企业限期改正，并承担赔偿损失等违约责任。至于被告辩称的先履行抗辩权是否能够成立，从合同约定来看双方并未明确约定提供物业管理服务和交纳物业管理费的先后履行顺序，而通常情况下是业主先交费之后，物业管理企业才开始提供物业管理服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原、被告双方系互负债务关系，原告有提供物业管理服务的义务，被告等业主有按约足额交纳物业管理费的义务。被告现以先履行抗辩权来拒交物业管理费，没有事实依据，不予采纳。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。三、从现实角度来看，物业管理企业通过向小区业主提供物业服务来获取相应报酬即物业管理费用作为对价以维持企业正常运转，使其能够提供约定质量的物业管理服务。物业服务费既是维持小区正常运转必要的资金来源，又是物业公司赖以生存的物质来源。若小区大多数业主长期拒绝交纳物业管理费用，物业管理企业缺乏开展各项工作物业管理服务的资金来源，在其不通过诉讼等合法途径向业主催收物业管理费的情况下，势必缩减提供物业管理服务的各项开支，降低整个小区的物业管理服务质量，从而加剧业主和物业管理企业之间的矛盾，导致物业管理服务降低、双方矛盾不断激化的恶性循环，从而影响到小区其他正常缴费业主的合法权益。可以说小区业主的整体交费情况与物业公司的物业管理水平息息相关。就案涉小区而言，若根据业委会与原告对临时过渡期间小区物业管理服务成本核算53,919元每月计算，2015年8月至2018年8月支出的物管费近200万元，而仅有三分之一的业主支付物业管理费，必然导致原告长期亏损，在此情况下亦难以维持高质量的物业管理服务水平。因此，只有在双方诚信履行各自合同义务，业主积极交纳物业管理费，在物业公司的物业服务出现质量问题时，及时督促物管公司整改，物业公司自身亦应努力提升物业管理水平，这样小区人文、绿化、环境卫生、安保状况等各方面才能够不断改善，从而进入良性循环。综上，原告提供了主要的物业服务，而被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，被告反映的物业服务质量问题不能作为少交或拒交物业服务费的理由。被告等业主或该小区业委会可以代表全体业主根据具体情况对原告未完全按照双方合同约定提供完善的物业服务对其造成的经济损失另行向原告主张赔偿责任。被告作为金海苑小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告按合同约定的物业服务费标准1.5元/平方米/月支付物业服务费有事实和法律依据，依法予以支持。关于被告辩称的应当按业委会与原告公示的0.8元/平方米成本价格计算物业管理费，因该收费标准系原告维持小区正常运转所支出的成本价格，其辩解意见不予采纳。被告应当根据房屋建筑面积214.61平方米按1.5元/平方米每月的标准计算支付2015年10月19日起至2018年8月31日（共计三十四个月零十三天）期间的物业管理费用，原告主张11074元未超出双方的约定，予以支持。关于原告诉请的违约金，首先原告提供的门上张贴的照片不足以证实其向被告履行了催告义务，其次被告提供的物业服务不到位，对本案纠纷发生亦有一定责任，对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第（四）项，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决：一、被告赵芳敏于本判决生效之日起三日内向原告贵州贯龙物业管理有限公司支付物业管理费11,074元；二、驳回原告贵州贯龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元（已减半收取，原告预交），由原告贵州贯龙物业管理有限公司负担389元，被告赵芳敏负担115元。二审中，上诉人提交总公司的照片（12页），补充证明贵州贯龙物业管理有限公司在为业主提供物业服务期间存在违约的事实。被上诉人质证称，根据对方提供的证据，没有时间，无法证实是我公司管理期间的乱象。上诉人未在审理中提交其交纳2000元装修保证金及双方曾约定以装修保证金抵扣物业费的证据。经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人未达到物业服务三级标准且未完全履行服务义务，不能按1.5元/m2的标准收缴纳物业费。上诉人举证证明了被上诉人在物业服务过程中存在对消防设施维保不及时的情形、提供的物业服务存在瑕疵，但这些应属于贯龙物业公司需提高自身物业服务管理水平，加强改善工作的方面，且业主在享有物业提供服务的权利过程中，也应履行按时缴纳物业服务费的义务，其不能作为拒缴物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。而上诉人在本案中并未提起反诉，故上诉人关于被上诉人违约的上诉理由，可另案诉讼解决。关于上诉人是否可行使《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的“先履行抗辩权”问题，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不属于法定“先履行抗辩权”中的“互负债务”情形，不能适用法定抗辩权的规定。对于上诉人应交纳的物业费的标准，0.8元/m2的标准系在被上诉人2018年8月31日撤场后，履行临时管理期间按照管理成本收取的过渡管理费，对应的期间也为2018年9月1日至2018年11月3日，而涉案的欠付物业费期间为2015年10月19日至2018年8月31日，双方并未协商变更该期间交纳物业费的标准，上诉人应按照合同约定交纳。对于上诉人主张以交纳的装修保证金抵扣应交的物业费问题，上诉人未予举证证实其交纳装修保证金及双方曾约定以装修保证金抵扣物业费的事实，上诉人该主张无事实依据。故，对上诉人所持上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人赵芳敏的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取50元，由上诉人赵芳敏负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 周 俊审判员 姜彦宏二〇二〇年三月三十日书记员 李 敏