黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民再2号上诉人（原审被告）：郝琭琭委托诉讼代理人：韩冰，黑龙江双峰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孟繁哲，男，委托诉讼代理人：张浩，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人郝琭琭与上诉人孟繁哲房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝琭琭的委托诉讼代理人韩冰、上诉人孟繁哲的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝琭琭上诉请求：1.撤销（2019）黑0502民再7号民事判决，驳回被上诉人孟繁哲的诉讼请求；2.上诉费用由孟繁哲承担。事实和理由：2012年2月28日郝琭琭转给孟繁哲20万元是租赁房屋定金，并非酒店转让协议中涉及的物品转让费，郝琭琭已给付租金100万元；孟繁哲举示的四张借据中关于质保金6万元、发票转让款5万元，双方没有实际履行，当时孟繁哲称将酒店剩余的80万元餐饮发票以5万元卖给郝琭琭，并以4万元转让面包车一辆，但两样物品并未实际转让，故质保金、面包车转让款应在给付租金中扣除。孟繁哲辩称：郝琭琭在上诉状中及一审庭审中均表示质保金6万元、发票款并未实际交付，二审庭审中其又主张质保金6万元，发票款5万元应当抵扣，能够说明郝琭琭陈述自相矛盾，内容不属实。孟繁哲上诉请求：撤销（2019）黑0502民再7号民事判决，维持（2013）尖商初字第179号民事判决。事实和理由：1.再审一审认定2013年3月案涉房屋脱管之日即为双方房屋租赁合同解除之日，租金给付至此时止无事实和法律依据。当时郝琭琭处于失联状态，孟繁哲即使解除租赁合同也需要一定期限通知郝琭琭，孟繁哲接收房屋时间并非2013年3月，而是5月，一审认定郝琭琭支付房屋租金到2013年3月错误；2.再审一审认定面包车款项4万元应从郝琭琭给付的房屋租金中扣除无法律依据，孟繁哲将面包车收回的原因是该车辆交付给郝琭琭之后，郝琭琭不积极履行过户手续，且在驾驶过程中存在违章行为，需要我方来处理，无奈情况下暂时代郝保管车辆，并非将该车辆收回，我方也一再表示郝琭琭可随时过户并全力配合，然原判以郝琭琭将面包车已给付孟繁哲为由，抵扣郝琭琭应给付的租金错误；3.再审一审认定违约金过高无事实依据，双方房屋租赁合同中对逾期付款违约金有明确约定，郝琭琭认为违约金过高，但郝琭琭未举示违约金过高的证据，一审判决主动调整违约金违反法律规定。郝琭琭辩称，1.郝琭琭已举证证明其缴纳房租费100万元的事实；2.2012年2月28日,郝琭琭转给孟繁哲20万元与酒店转让协议款无任何关系，是给付的房屋定金。孟繁哲向一审法院起诉请求：1.原审被告郝琭琭给付拖欠租金120万元；2.郝琭琭给付拖欠水费3000元；3.给付拖欠取暖费139000元；4.支付逾期付款滞纳金144000元；5.诉讼费由郝琭琭负担。郝琭琭向一审法院再审请求：1.撤销双鸭山市尖山区人民法院（2013）尖商初字第179号民事判决，依法改判驳回孟繁哲的诉讼请求；2.再审期间的相关费用由孟繁哲负担。一审法院再审认定事实：孟繁哲与郝琭琭于2012年3月8日签订房屋租赁合同及酒楼资产转让协议各一份，双方约定将甲方（孟繁哲）经营的双鸭山市一家春酒楼的用品、债权及债务转让给乙方（郝琭琭），并将孟繁哲所有的位于双鸭山市××××号，建筑面积为5016.73平方米房屋租赁给郝琭琭进行餐饮经营，租赁期限为三年（2012年3月15日至2015年3月15日），租金壹佰万元/年，并约定：租金按每年上打租确定，第一年分二期付租金，第一次在合同签约日，即付上半年租金，第二次半年的租金在起租日满五个月即付下半年租金，即下半年租金提前一个月缴纳；乙方（郝琭琭）在上一年度合同到期的前一个月一次性支付下一年度的全部租金；乙方（郝琭琭）交回房屋后，应将占用房屋期间的水、电、气等全部费用结清，如甲方（孟繁哲）代为垫付的，乙方（郝琭琭）应支付日千分之一的违约金；乙方（郝琭琭）迟延支付租金或甲方（孟繁哲）迟延交付房屋的，违约方应按日千分之一支付违约金。郝琭琭分别于2012年3月9日，2012年9月10日分两次向孟繁哲支付房屋租金80万元，其他租金均未给付。双鸭山弘烨供热供水有限责任公司于2013年12月30日为酒楼出具催缴费通知书一份，该通知书内容为，2012年尚欠供热费138471元。孟繁哲当庭撤回第二项诉讼请求。孟繁哲于2013年4月下旬得知该房屋闲置后，于2013年5月15日接管此房屋，并于2013年7月1日将该房屋出租给刘雨。另查明，郝琭琭针对其与孟繁哲签订的房屋租赁协议及酒店转让协议分四笔向孟繁哲爱人钟淑芹汇款无异议。其中2012年2月28日，郝琭琭汇款20万元。2012年3月9日，郝琭琭汇款530000元。2012年3月23日，汇款60360元，2012年9月10日，汇款30万元。诉讼过程中，孟繁哲表示，郝琭琭2012年2月28日的汇款20万元与2012年3月9日的汇款530000元中的3万元系郝琭琭与其签订酒楼转让协议时支付的信用社账面余款7838元、质保金6万元、面包车款4万元、物品转让款62674元、发票5万元、外租房费用9833元，合计230345元，其中的345元孟繁哲不予主张，郝琭琭给付了其23万元。孟繁哲出具了上述费用的三份收据，郝琭琭对收据真实性予以认可，但认为该收据左下方单位盖章处体现的沈阳市一家春酒楼孟繁哲字样系孟繁哲事后填写。郝琭琭表示，其于2012年3月9日汇款530000元的3万元及2012年3月23日汇款60360元与租金无关，其他款项100万元系其缴纳的租金。另查明，诉讼过程中，孟繁哲表示，其于2013年3月发现诉争房屋脱管后，曾联系郝琭琭，商讨房屋处理事宜，由于无法找到郝琭琭，遂于2013年5月接管该房屋，同年7月1日将房屋出租给案外人。原审时，孟繁哲称，其于2013年3月发现酒店张贴告示后，找到了郝琭琭的姑姑，郝琭琭的姑姑要求协商给付费用问题，但双方未对酒店的受让设备等物品进行办理交接。再查明，黑Ｊ×××××号金杯牌轿车所有人系孟繁理，该面包车现在孟繁哲处。一审法院再审认为：本案争议的焦点是郝琭琭给孟繁哲爱人钟淑芹汇款1090360元中所包含的租金是80万元还是100万元，郝琭琭于2012年2月28日支付的20万元是否是本案争议的租金的问题；二是郝琭琭放弃酒店经营后孟繁哲接收酒店的时间问题；关于郝琭琭给孟繁哲爱人钟淑芹汇款1090360元中所包含的租金是80万元还是100万元，郝琭琭于2012年2月28日支付的20万元是否是本案争议的租金的问题，本案在再审过程中，原审原告孟繁哲与原审被告郝琭琭签订房屋租赁协议和酒店转让协议后。郝琭琭分四笔交付了款项1090360元。双方认可郝琭琭于2012年3月9日支付的53万元中的50万元，2012年9月10日支付的30万元均系租金，53万元中的3万元及2012年3月23日，郝琭琭支付的60360元与租金无关。但对于郝琭琭2012年2月28日支付的20万元款项性质存在争议。根据孟繁哲提供的2012年3月9日出具的收据体现，郝琭琭支付了信用社账面余款7838元、质保金6万元、面包车款4万元、物品转让款62674元、发票5万元、外租房费用9833元，合计230345元，该款项与郝琭琭支付款项中的23万元数额基本吻合。同时，孟繁哲为郝琭琭出具了收到上述23万元款项收据的前提下，郝琭琭也必然支付了上述款项，而上述款项的用途不是郝琭琭主张的房屋租赁费。郝琭琭主张发票5万元未使用，仅向法庭提供了其取得了营业执照，但未提供没有使用该发票的其他证据，不予采信。双方未经过对酒店设备、设施的验收，因此，质保金未返回郝琭琭，符合双方的约定。本案诉争的面包车已还给孟繁哲，该款项应返还郝琭琭。综上，郝琭琭于2012年2月28日支付的20万元不是本案争议的租金。原审判决郝琭琭给付孟繁哲2012年3月15日至2013年3月15日期间，尚欠租金20万元的判项正确，但郝琭琭已将价值4万元的面包车已给付孟繁哲，应从此款中扣除；关于违约金数额，虽然租赁合同约定违约金标准为租金的日千分之一，但根据法律规定，违约金数额不得高于实际损失的30%，孟繁哲未举证证实其产生的实际损失数额，酌定郝琭琭按银行同期贷款利率标准的1.3倍支付违约金。双方签订的租赁合同约定，下半年租金自合同签订后的五个月后即2012年8月15日给付，故违约金应从该日开始给付，计算至孟繁哲自认的发现房屋脱管日期。关于郝琭琭放弃酒店经营后孟繁哲接收酒店的时间问题，孟繁哲认可，其在2013年3月就发现诉争房屋脱管，同时孟繁哲在原审时表示，其在2013年3月，发现酒店张贴出兑告示后，就找到过郝琭琭的姑姑，郝琭琭的姑姑要求协商给付费用问题。2013年3月初通过郝琭琭姑姑得知，郝琭琭因病已无法经营酒店，综上，孟繁哲在2013年3月就已知道郝琭琭不再使用房屋的事实，其有权依合同约定解除房屋租赁合同，接管房屋，故该期间的租金损失与郝琭琭无关，郝琭琭不应再承担该段时间的房屋租赁费用。原审判决郝琭琭承担2013年3月15日至2013年5月15日期间租金及违约金的判项，于法无据，依法应予撤销。关于孟繁哲提到的，郝琭琭在诉讼期间收到了财产保全裁定书，对于案件处理情况早已知情，郝琭琭本次再审申请超过法定时限的主张，因原审时，系对郝琭琭采取公告方式送达，原审卷宗也没有郝琭琭本人签收财产保全裁定书的相关手续，故对于孟繁哲该项主张，依法不予采纳。郝琭琭的该项再审申请，依法予以支持。判决：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2013）尖商初字第179号民事判决；二、原审被告郝琭琭于本判决生效后一次性给付原审原告孟繁哲租金160000元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2012年8月15日计算至2013年3月15日）；三、驳回原审原告孟繁哲的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于郝琭琭陆续给付孟繁哲人民币1090360元中是否包括房屋租金100万元的问题。孟繁哲主张该款项中包括房屋租金80万元，其余290360元系双方转兑酒店涉及的相关费用23万元及郝琭琭按酒店转让协议约定代孟繁哲收取外欠账款60360元，孟繁哲就转兑酒店相关费用为23万元的主张举示郝琭琭签字的三份收据，收据中载明郝琭琭给付孟繁哲相关款项的事由及金额（质保金6万元、信用社账面余款7838元、面包车转让款4万元、物品转让款62674元、发票款5万元、外租房费9833元，共计230345元），郝琭琭主张收据体现的款项中质保金、发票款双方并未实际履行，给付的20万元款项实际是给付的房屋租赁定金，但就该主张其未举示证据加以证明，且郝琭琭如未支付转兑酒店相关款项，仍在付款收据上签字有悖常理，故收据中载明的相关款项属于双方转兑酒店而产生的有关费用。另外，孟繁哲主张郝琭琭代其清收外欠账款60360元，其虽未举示证据证明，但鉴于双方一审中均认可该款项与房屋租金无关，故本院予以确认。综上，郝琭琭给付孟繁哲1090360元中房屋租金应为80万元，其余款项与诉争房屋租金无关，故原判认定郝琭琭尚欠孟繁哲2012年3月15日至2013年3月15日期间房屋租金20万元并无不当。关于郝琭琭是否应给付孟繁哲2013年3月15日至2013年5月15日期间房屋租金的问题。双方认可郝琭琭姑姑与孟繁哲就房屋租赁事宜进行协商，但双方协商过程中就房屋租赁合同解除时间、解除后责任的承担并未达成一致意见，郝琭琭虽主张其因身体原因不能继续履行合同，但未提供与孟繁哲协商达成一致意见的证据，现双方就交接房屋时间存在分歧，考虑到郝琭琭应给予孟繁哲交接房屋必要的合理期限及适当的再行租赁期限，综合双方租赁合同的剩余租期，本院酌定郝琭琭应给付守约方孟繁哲两个月租金即166667元（100万元÷12月×2月）作为经济补偿。关于案涉违约金比例是否过高及是否应予调整的问题。鉴于双方未举证证明因租金延迟给付而造成的实际损失，故原审法院认定实际损失为因逾期给付租金而产生的相关逾期利息损失，双方租赁合同约定违约金标准为租金的日千分之一，已超过银行同期同类贷款利率的四倍，原判在此基础上酌定郝琭琭按银行同期贷款利率标准的1.3倍支付违约金而未按双方约定日千分之一支付违约金符合公平原则，故本院不予调整。关于案涉面包车价款4万元是否应从郝琭琭给付的房屋租金中扣除的问题。面包车价款4万元系双方酒店转兑协议中涉及的款项，虽然与双方房屋租赁协议中涉及的租金问题并非同一法律关系，但孟繁哲确认该面包车现由其占有使用，原审法院从减轻当事人诉累角度出发，将面包车款4万元价款从郝琭琭应支付的孟繁哲20万元租金中予以抵扣亦无不妥。综上所述，上诉人孟繁哲的上诉请求部分成立，郝琭琭的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下：维持黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民再7号判决第一项、第二项，即撤销双鸭山市尖山区人民法院（2013）尖商初字第179号民事判决；原审被告郝琭琭于本判决生效后一次性给付原审原告孟繁哲租金160000元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2012年8月15日计算至2013年3月15日）；撤销黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民再7号判决第三项，即驳回原审原告孟繁哲的其他诉讼请求；原审被告郝琭琭于本判决生效后十日内给付原审原告孟繁哲自2013年3月15日至2013年5月15日的租赁费166667元；四、驳回原审被告郝琭琭的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。公告费565.6元，由原审被告郝琭琭负担；财产保全费1520元，由原审被告郝琭琭负担。一审案件受理费16923元，由孟繁哲负担12818元，郝琭琭负担4105元。二审案件受理费17290元，由孟繁哲负担2878元，郝琭琭负担14412元。审判长  段余昆审判员  张玉波审判员  陈激扬二〇二〇年三月二十六日书记员  于婷婷