陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15027号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓菊，女，1984年10月18日出生，汉族，酒泉卫星发射中心工作人员，甘肃省东风场区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨驰闪，男，1979年2月13日出生，汉族，酒泉卫星发射中心工作人员，甘肃省东风场区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王珊，女，1988年5月25日出生，汉族，西安理工大学教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：西安高山流水房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区兴庆北路36号鸿祥大厦B座6层。法定代表人：徐静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘镇魁，陕西银博律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜智勇，陕西银博律师事务所实习律师。上诉人杨晓菊、杨驰闪因与被上诉人王珊、原审第三人西安高山流水房地产开发有限公司（以下简称高山流水公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4994号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨晓菊、杨驰闪上诉请求：1、依法裁定被上诉人王珊与上诉人签订的《房屋买卖(定金)协议》及出具的收条违法、无效。并依法判决终止被上诉人与上诉人违法的房产交易。2、请求依法判令被上诉人限期搬出上诉人房屋，并按市场租金支付住房费用6万元。3、依法判令被上诉人赔偿上诉人因配合协助其办理购房合同更名及相关事宜赴西安的所有差旅及食宿费用约3万元，以及实现应诉支付的律师代理费2万元。4、请求依法判令被上诉人返还上诉人《商品房买卖合同》原件一份、《西安市商品房买卖合同图案注销申请书》原件一份。5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、双方签订《房屋买卖(定金)协议》违法，出具的相关收据无效，不具备法律效力。涉案房屋的产权证至今还未办理到上诉人名下，该房产交易违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，同时双方合同约定房屋交易是通过“购房合同更名”来实现，通过“购房合同更名”进行房产交易是“规避”国家税收行为，损害了国家利益，根据《合同法》第五十二、《民法通则》第五十八条规定，双方签订的《房屋买卖(定金)协议》属违法协议，不具备法律效力，应视为无效民事行为。被上诉人在诉讼请求中提出要求由上诉人承担大修基金、契税等相关费用，而根据合同约定该费用应由被上诉人承担，其行为表示被上诉人已不履行合同约定，其默认合同无效。同时，合同第六条中约定，自定金合同签署之日起100日内双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续，上诉人多次赴西安配合被上诉人办理相关手续，因被上诉人原因，导致在约定时间内没完成更名事宜，上诉人无违约行为。关于收条问题，一是收条中写的是支付房款38万元，与被上诉人提出的支付房款35万元不符，二是收条出具的房屋交易价格远远低于当时市场成交价，明显是显失公平的，属不平等、不公正的非法交易约定，依据《合同法》第五十二、《民法通则》第五十九条规定，应属无效，可以变更或撤销。第二、被上诉人自愿放弃房屋买卖交易。本案的资金托管一直由中介促导在办，2015年12月18日续签的《个人二手房交易资金托管服务申请书》，托管有效期是2016年3月18日，且由被上诉人单方面解除共管帐户，表示被上诉人放弃房屋买卖交易。第三、判决书上在个别事实上存在误判。一是2015年12月18日续签的《个人二手房交易资金托管服务申请书》有效期是2016年3月18日，不可能到2016年5月份才解除共管帐户，更不存在双方共同解除共管帐户监管手续这一事实。二是被上诉人在庭审中称于2015年5月30日从中介处拿取了上诉人房屋钥匙，判决书中称被上诉人是从物业公司拿到本案房屋的钥匙，与庭审不一致，也与事实不符，而且均未经得上诉人同意。第四、被上诉人私自改造上诉人房屋，且非法入居。被上诉人首次给上诉人汇款是2016年11月8日，被上诉人称2016年7月收房后开始装修。双方没有签订购房合同、没有过户，没有交付房屋钥匙，在没有给付资金的时候，不存在交付房屋这一事实，被上诉人在没经得上诉人同意，私自改造上诉人的房屋，且非法入居，是违法行为，上诉人有权要求被上诉人限期搬出房屋，并恢复其原状，且保留房屋损伤追赔经济赔偿的权力。第五，上诉人无违约行为。2015年5月以来，为配合协助被上诉人办理购房合同更名事宜，其二人共5次从单位赴西安配合被上诉人办理相关购房合同更名事宜，差旅及食宿等费约开支3多万元，做到了随叫随到，通力配合，并将购房合同及合同更名所需资料全部提供给了被上诉人，已完成了自己的义务和责任。购房合同更名过户事宜是被上诉人迟迟未能完成，并影响了上诉人的购房换房计划，责任在被上诉人。被上诉人在一审中明确表示目前已不能办理购房合同更名过户事宜，表明被上诉人已不能按约定完成购房合同更名，而被上诉人于2017年7月提出，要求我方配合办理房产证登记后，再办理房屋过户手续，明显违背了合同约定。被上诉人已不能按约定完成购房合同更名，理应将收取的该房屋的相关资料予以返还。第六、判决结果有失公正。一审即判定《房屋买卖(定金)协议》有效，就该按原协议条款全部履行约定，为什么房屋余款还要求上诉人自行主张。被上诉人直到2019年7月25日才提出支付余款，整整4年多的时间，被上诉人没有按约定完成合同更名，不支付余款，致其错过换房机会，造成的经济损失，理应得到法院的支持。王珊辩称，1、一审法院认定事实清楚。王珊与杨晓菊、王驰闪签订的《房屋买卖（定金）协议》的效力不存在认定错误的情形。该合同系双方真实意思表示，且没有规避国家税收的行为，也不存在无效的情形。答辩人从未表示放弃履行，也没有违约行为，相反是上诉人恶意变更房屋价格，严重违反约定，并拒绝配合王珊办理相关手续，上诉人称被上诉人违约与事实不符。2、杨晓菊、杨驰闪的上诉请求二、三、四项属于新的诉讼请求，在不能调解的情形下，应该另行起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。高山流水公司表示，上诉人与被上诉人之间买卖合同其公司不发表意见，其公司认可一审判决。王珊向一审法院提出诉讼请求：1、确认王珊与杨晓菊签订的《二手房房屋买卖合同》、《个人二手房交易资金托管服务申请书》及出具收条手续合法、有效；2、杨晓菊、杨驰闪将杨晓菊登记在第三人名下的位于西安市碑林区的房屋办理不动产转移登记至王珊名下，第三人协助履行转移登记手续；3、杨晓菊、杨驰闪违约给王珊造成损失及实现诉请支付的律师代理费20000元；4、本案诉讼费由杨晓菊、杨驰闪承担。杨晓菊、杨驰闪提起反诉，反诉请求：1、变更《房屋买卖（定金）协议》第四条，将房屋交易价格调整为108万元；2、本案的本诉与反诉费用由王珊承担。一审法院经审理查明，2012年9月15日，高山流水公司与杨晓菊签订了《商品房买卖合同》一份（合同备案号：Ｙ12092209），约定将高山流水公司的房屋卖与杨晓菊，总金额为680984元。2015年5月29日王珊与杨晓菊、杨驰闪签订《房屋买卖（定金）协议》一份，约定将杨晓菊、杨驰闪所购买的上述房屋卖与王珊。双方约定该房屋的交易价格为73万元整，其中合同第六条约定：在签署本合同时，由王珊支付购房定金20000元，双方约定，自本定金合同签署之日起100日内双方签署《房地产买卖契约》，并办理过户手续。购房定金将在最后一次付款时冲抵房款。双方确定的应由王珊承担的费用有：大修基金费用13575元、契税10215元、更名费用34000元，中介费用12210元、共计：70000元。后杨驰闪于2015年5月29日向王珊出具收条一份，写明：“今收到王珊交来定金2万元，用于购买杨驰闪位于星币传说小区4号楼1单元17层04户3室1厅住房一套。收款人：杨驰闪。”2017年6月10日，杨晓菊向王珊出具收条一份，写明：“本人将高山流水星币传说小区4号楼1704号房一套，卖给王珊，双方协议价为73万元整，截止2017年5月8日，买方已向我支付房款38万元，余款35万元（含同期银行利息）待办完相关手续后支付。卖方：杨晓菊。”王珊、杨晓菊、杨驰闪于2015年12月18日续签《个人二手房交易资金托管服务申请书》，监管期限至2016年5月份，后双方共同解除共管账户监管手续。后2016年7月王珊从物业公司处拿到本案房屋的钥匙并对上述房屋进行了装修并入住至今。2017年西安愿景物业管理有限公司下发通知一份，写明：高山流水星币传说项目开始办理《不动产权证书》，请各位业主递交资料进行办理。另查明：本案所涉的房屋位于西安市碑林区，建筑面积为93.62平方米。目前所有权人为高山流水公司。之后本案所涉房屋一直未办理产权变更手续，登记在本案第三人名下，故王珊诉至一审法院，主张自己的权利。一审法院认为，杨晓菊从第三人高山流水公司处购买本案所涉房产后，自愿将房屋转让给王珊，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，王珊方要求杨晓菊、杨驰闪办理房屋产权过户手续的要求合法有据，依法应予支持。但本案所涉房屋现产权登记在高山流水公司名下，高山流水公司理应负协助义务。王珊自愿支付给杨晓菊、杨驰闪余款35万元；杨晓菊、杨驰闪对此表示不同意接受，故对于房屋的剩余款项，杨晓菊、杨驰闪可另行主张。王珊要求杨晓菊、杨驰闪承担律师代理费20000元的诉讼请求，缺乏合同依据，其请求依法不予支持。关于王珊与杨晓菊、杨驰闪签订的《个人二手房交易资金托管服务申请书》，后双方共同解除共管账户监管手续，故不予确认其有效性。杨晓菊、杨驰闪要求变更《房屋买卖（定金）协议》第四条，将房屋交易价格调整为108万元的诉讼请求，不符合双方间合同的约定，亦缺乏法律依据，违背诚实信用原则，其请求依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、确认原告王珊与被告杨晓菊签订的《房屋买卖（定金）协议》及收条（杨驰闪于2015年5月29日所书写及2017年6月10日被告杨晓菊所书写）合法有效；二、被告杨晓菊、杨驰闪于本判决生效后二十日内协助原告王珊将登记在第三人西安高山流水房地产开发有限公司名下的房屋（具体位于：西安市碑林区，建筑面积为93.62平方米，不动产权证号：20171193171号）办理不动产转移登记至原告王珊名下；第三人西安高山流水房地产开发有限公司负协助履行转移登记手续的义务；三、驳回原告王珊要求被告支付违约给原告造成损失及要求被告支付律师代理费20000元的诉讼请求；四、驳回原告王珊的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告杨晓菊、杨驰闪要求变更《房屋买卖（定金）协议》第四条、将房屋交易价格调整为108万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11100元，原告王珊已经预交，由原告自行承担1100元，被告杨晓菊、杨驰闪承担10000元，于本判决生效后二十日内给付原告；反诉案件受理费6550元，反诉原告杨晓菊、杨驰闪已经预交（已经减半收取，不再减半），由反诉原告杨晓菊、杨驰闪自行承担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实。二审中杨晓菊、杨驰闪表示愿意接收房款。本院认为，杨晓菊、杨驰闪与王珊签订的《房屋买卖（定金）协议》系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨晓菊、杨驰闪认为该合同无效，但未提交证明涉案合同无效的情形，故其该上诉理由不能成立，其该主张本院不予采信。在双方签订的《房屋买卖（定金）协议》中明确约定双方交易的形式是办理更名，在2017年6月10日杨晓菊向王珊出具收条一份，该收条写明：……截止2017年5月8日，买方已向我支付房款38万元，余款35万元（含同期银行利息）待办完相关手续后支付。该收条亦是杨晓菊书写，杨晓菊并未举证证明该收条存在违反国家强制性法律法规的内容以及无效情形，故已属有效。王珊认为该收条将办理交易的方式变更成过户，杨晓菊、杨驰闪认为该收条中的相关手续仍是更名，因该收条的形成是在双方约定更名期限之后形成，且我市政府2017年4月18日颁布《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，禁止更名形式进行房屋买卖，杨晓菊、杨驰闪与王珊在此之后仍继续交易，王珊给付部分房款，杨晓菊打有收条，双方的目的是为进一步继续履行双方的房屋买卖，结合双方买卖房屋目的在于杨晓菊、杨驰闪出售房屋获得房屋价款，王珊取得房屋所有权，至于所有权取得方式系从开放商处直接更名还是到房管部门办理过户手续，并不影响双方签订协议的初衷，故一审支持王珊要求杨晓菊、杨驰闪为其办理房屋产权过户手续并无不当。王珊承担相应的过户产生的费用，亦应支付剩余房款。二审中杨晓菊、杨驰闪表示收取剩余款项，故王珊应支付剩余房款35万元，并应支付杨晓菊、杨驰闪相应银行利息，因双方约定利息不明，本院认为应以中国人民银行同期定期存款利率计算为宜。杨晓菊、杨驰闪二审中超出一审的诉讼请求不是本案审理的范围，对其该请求不予涉及。据此一审判决并无不妥，现增判王珊支付房屋剩余房款及相应利息。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4994号民事判决；二、王珊于本判决生效后二十日内支付杨晓菊、杨驰闪剩余房款以及利息（以35万元为基数按照中国人民银行同期定期存款利率计算从2017年5月9日起至本案确定给付之日止）。二审案件受理费12200元（杨晓菊、杨驰闪已预交），由杨晓菊、杨驰闪承担6700元，王珊承担5500元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年三月十九日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜