北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89170号原告：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：魏生法，男，1980年6月10日出生。被告：伍耘，男，1972年4月21日出生。委托诉讼代理人：张立群(伍耘之妻)，1971年1月8日出生。原告北京恒富物业服务有限公司（原名称为某3公司，于2008年10月17日变更为现名称，以下简称恒富公司）与被告伍耘物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒富公司的委托诉讼代理人魏生法，被告伍耘及委托诉讼代理人张立群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒富公司向本院提出诉讼请求：1、判令伍耘支付2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业服务费66497.79元；2、判令伍耘支付逾期交纳物业费产生的滞纳金317514.38元。事实和理由：2003年3月20日，恒富公司受某1公司（以下简称某1公司）委托，承担了北京富力家园小区的物业管理服务，并履行职责至今。伍耘系北京市朝阳区某2房屋（以下简称某2房屋）的产权人，其房屋所在区域的物业费收费标准为2.8元/月/平方米。恒富公司按照约定履行了义务，为小区提供了物业服务，但伍耘自2009年8月至今物业服务费一直未交纳，经多次催要未果，故恒富公司诉至法院。伍耘辩称：我方系某2房屋的业主，认可恒富公司该小区的物业服务企业，但不同意其全部诉讼请求。第一、某2房屋在2009年发生盗窃，恒富公司提供的安保服务存在问题导致了房屋被盗，我方与恒富公司沟通过赔偿的问题，但至今没有解决；第二、恒富公司提供的物业服务不达标。某2房屋内一层和二层的管道均存在漏水的现象，应当由恒富公司负责维修，但漏水问题至今未解决；第三、涉诉单元大堂内连续大声播放视频广告，严重影响了我方的生活；第四、恒富公司擅自将地下一层出租，后告知我方厨房漏水流到地下一层，为配合对方修复漏水，我家厨房的墙被拆了三次，对方擅自给我家停水，且经常在非正常休息时间来维修，扰乱了我方的生活；第五、涉诉大楼外墙有墙体脱落掉到我家一层的院子内，给我方生活造成了安全隐患；第六、我方并非恶意违约，之前均正常交纳物业费，上述问题出现且一直得不到解决，我方才不交物业费，故不同意支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月20日，某1公司作为甲方（委托方）与某3公司作为乙方（受托方）签订《富力家园(B区)物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定甲方委托乙方对北京富力家园实行物业管理。物业类型：办公、商业、高层住宅、车库。坐落位置：北京市朝阳区双井地区广渠门外北侧。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护和管理。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木、建筑小品等地养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停车秩序的管理。维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。管理与物业有关的工程图纸、住房档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动等等。委托管理期，自该物业正式交付使用起至该物业管理区域按政府有关规定成立业委会后并依法通过产权人大会选聘其他物业管理企业准备接管该管理区域且彻底解决所有前期遗留问题后止。本物业区域的住宅房屋管理服务费由乙方按建筑面积2.80元/平方米??月，商业按5.00元/平方米??月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。庭审中，伍耘表示从他人处购买某2房屋，自2007年开始成为某2房屋的产权人。双方均认可某2房屋的建筑面积共计210.17平方米，该房屋所在区域的物业费收费标准为建筑面积2.80元/平方米??月。恒富公司表示伍耘尚欠2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业费，伍耘认可上述欠费期间，但表示未见过《委托合同》也未签订过业主公约，而未交纳上述物业费的原因是恒富公司提供的物业服务不达标。庭审中，伍耘表示恒富公司在物业服务方面存在的问题主要有：涉诉小区安保服务不达标，2009年5月的一天，某2房屋被盗，造成了三四十万元的损失，伍耘报警后，警察要求调取监控和进门的登记记录，但监控是坏的，也没有人员的出入记录，最终导致无法破案，盗窃问题系因为恒富公司的安保服务存在问题才发生，伍耘沟通赔偿事宜，但恒富公司至今未解决该问题；小区公共区域维护不到位，某2房屋一层厨房管道漏水，二层卫生间和卧室管道也漏水严重，上述管道的维护义务在恒富公司，经多次向恒富公司报修，漏水问题至今没有解决，另外，涉诉楼栋一层门厅的雨水排水管道与某2房屋的院子相连，大厅的雨水直接排入某2房屋的院子内，该问题存在多年，伍耘多次向恒富公司反映，今年才解决；恒富公司擅自出租地下室，伍耘楼下的地下室出现了漏水的情形，为了配合恒富公司维修管道，伍耘家中的厨房墙面被拆除三次，在维修过程中恒富公司存在私自断水的情形；涉诉楼栋大堂内连续播放视频广告，声音非常大，严重影响了伍耘的生活；涉诉大楼的外墙应当由恒富公司进行维护，但是其维护不到位，发生过两次外墙墙体脱落并掉入某2房屋的院子的事情，严重影响伍耘的生活，且存在安全隐患。恒富公司对此不予认可，表示伍耘家中虽然发生过盗窃案件，但并非物业公司的原因导致，目前涉诉小区内监控均可以正常使用，也有保安人员巡视，业主进入小区有门禁卡，外来人员进入需要登记，安保服务没有问题；对于公共管道每年均进行正常维护，对某2房屋内漏水问题也一直在积极进行维修，可能是楼上业主房屋内漏水导致，但是楼上业主不配合维修，导致漏水原因至今无法确定；地下一层没有对外出租，只是有员工居住，当时地下一层出现了漏水，热力公司表示是某2房屋热水管道漏水导致的，为修好漏水问题，需要进入某2房屋处理，拆墙是为了修复管道的需要，且在当时已经维修完毕，另外，大厅区域排水管道问题现在已经解决了；关于楼栋大堂播放视频，如果确实给对方造成了影响，可以协商拆除；大楼外墙属于物业公司的维护范围，每年都进行巡视维护。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恒富公司与某1公司签订的《富力家园(B区)物业管理委托合同》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。伍耘应当受上述合同的约束，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。恒富公司按照约定提供了物业服务，伍耘所有的某2房屋位于恒富公司提供的物业服务范围内，应当交纳物业费。关于伍耘主张的恒富公司存在安保服务不到位导致家中被盗、漏水维修不及时、大厅播放视频广告影响休息，墙体维修不到位、地下室违规出租等问题故不应当交纳物业费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从伍耘提供的现有证据而言，难以证明恒富公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形。而伍耘如果认为上述问题给其造成了损失可以通过合法途径另行解决。故对于伍耘的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于恒富公司主张的滞纳金，伍耘系因对安保、漏水等问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠费，故本院对恒富公司主张的滞纳金不予支持。同时，需要说明的是恒富公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告伍耘于本判决生效之日起七日内给付原告北京恒富物业服务有限公司2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业服务费66497.79元；二、驳回原告北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3530元，由原告北京恒富物业服务有限公司负担2799元（已交纳），由被告伍耘负担731元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年三月三十一日书记员  华 阳