广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27732号上诉人（原审原告）：深圳市志联佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道龙潭路84号碧湖花园DF1栋第一层，统一社会信用代码91440300192465266R。法定代表人：詹玉湘，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会，住所地广东省深圳市龙岗区中心城碧湖花园E1栋第一层01号办公室。负责人：彭新哲，主任。被上诉人（原审被告）：刘林，女，1982年1月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：王新峰，广东一埠律师事务所律师。上诉人深圳市志联佳物业管理有限公司（以下简称志联佳物业公司）因与被上诉人深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会（以下简称碧湖花园第一届业委会）、被上诉人刘林借用合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。志联佳物业公司上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初字6705号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由碧湖花园第一届业委会、刘林承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，程序错误，适用法律不当。其主要表现如下：一、在认定事实方面，一审法院认定事实不清。1.一审法院并未深入了解涉案小区（碧湖花园）各方面原因。本案一审立案时间为2018年4月10日，此时志联佳物业公司与涉案小区的物业服务合同并未解除。因各方权益并未达成一致意见，直至2018年6月在各级政府部门（龙岗区住建局、龙城街道物管中心、紫薇社区工作站）协调配合下，志联佳物业公司与碧湖花园第一届业委会、案外人深圳市志联佳实业有限公司（以下简称志联佳实业公司）及案外人深圳市岗宏城拓物业管理有限公司（以下简称岗宏公司）于2018年6月14日签订了四方协议书，就碧湖花园管理权和涉案小区物业管理设备（监控设施设备、岗亭设施设备、门禁设施设备、收费系统）、公共配套设施设备（消防设施、电梯设备、水电设施设备）移交给岗宏公司使用达成了协议。此协议书是政府部门主导下综合考虑各方当事人权益后所签订的。各方只是同意将碧湖花园的管理权移交，并未涉及其他。2.2018年4月深圳市龙岗区人民法院已受理碧湖花园第一届业委会、刘林诉志联佳物业公司业主共有权纠纷一案【（2018）粤0307民初6530号】，碧湖花园第一届业委会、刘林要求志联佳物业公司支付日常专项维修资金。此案正在审理中。在该案中，志联佳物业公司向龙岗区法院提交了除68本账本外的证据资料；庭审时志联佳物业公司已提及由于碧湖花园第一届业委会、刘林借走68本账本至今尚未归还，志联佳物业公司无法提供完整的证据材料。本案一审判决也详细阐明涉案68本账册与碧湖花园的物业服务以及志联佳物业公司代管的专项维修资金息息相关，本案的判决结果严重损害了志联佳物业公司权利，将影响另案的审理。3.2019年3月深圳市龙岗区人民法院又受理了碧湖花园业主诉碧湖花园第一届业委会、刘林、志联佳实业公司、志联佳物业公司及岗宏公司的案件【（2019）粤0307民初4793号】，碧湖花园业主要求撤销于2018年6月14日签署的四方协议的相关内容；此案已开庭审理尚未裁决。本案一审判决结果也将影响该案的审理。二、一审法院适用程序错误。志联佳物业公司所管理服务的小区包括碧湖花园（772户）、碧湖玫瑰园（1258户）、碧湖玫瑰康馨园（64户）、酒店商铺（一百多户）及志联佳大厦（包括电子世界商场三百多户、写字楼一百多户及中国工商银行）。由于历史原因从始至今志联佳物业公司所服务小区的所有账目都是统一制作，并未单独分开。庭审中，志联佳物业公司已提及涉案68本账本中涉及其他小区资料，然而一审判决中只是阐明碧湖花园第一届业委会、刘林庭后提交书面说明表示只有其中2本账本中有4张凭证与其他小区有关。一审法院未经审核，也未经志联佳物业公司质证，就草率认定只有4张凭证与其他小区有关，是错误的。三、一审法院适用法律不当。1.一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条第一款之规定。但本案立案时间为2018年4月10日，此时志联佳物业公司与涉案小区的物业服务合同尚未解除。四方协议签署后，物业服务合同的终止并不代表各当事人权益的确定。在政府部门尚未裁决、未确定各方当事人权益的情况下不应适用此条款的规定。2.一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的证据。志联佳物业公司向一审法院提供了《关于碧湖花园新老物业交接存在问题的报告》《关于深圳市龙岗区碧湖花园新老物业交接存在问题和业委会不作为、乱作为的报告》《关于碧湖花园业主委员会部分成员违规不作为、乱作为的情况反映》《关于深圳市志联佳物业管理有限公司交接前的诉求》以及《函》等证据，主张多次向政府部门及碧湖花园第一届业委会、刘林要求归还68本账本。然而一审法院认定上述证据是志联佳物业公司单方制作，不予采信。但相关材料是志联佳物业公司向政府部门提交的反映材料，政府有关部门并未出具收条及签收。一审法院可以依据《民事诉讼法》第六十四条第二款的规定调查收集证据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，其判决严重损害了志联佳物业公司的合法权益。为了维护志联佳物业公司合法权益，特提出上诉，请二审法院依法改判或发回重审，支持志联佳物业公司的上诉请求。碧湖花园第一届业委会、刘林未提交答辩意见。志联佳物业公司一审起诉请求：1.判令碧湖花园第一届业委会、刘林立即向志联佳物业公司归还借用的68本会计账簿（其中2011年15本、2012年16本、2013年11本、2014年9本、2015年11本、2016年3本）；2.判令碧湖花园第一届业委会、刘林向志联佳物业公司赔偿损失100000元；3.判令本案诉讼费由碧湖花园第一届业委会、刘林承担。一审法院认定事实：2017年1月18日，碧湖花园第一届业委会成立，刘林是业主委员会成员之一，任副主任。2017年3月15日，碧湖花园第一届业委会向志联佳物业公司发出《关于提供本体维修资金明细的函》，要求志联佳物业公司在2017年3月24日前向其提交小区的本体维修资金明细；如期满仍未提供，业委会将委托专业会计师事务所对该小区的本体维修资金进行审计；到期提供的文件未加盖公章，视为未提交。次日，志联佳物业公司回函称，友和集团接管志联佳物业公司是2010年，对于接管以后的维修资金的明细账和相关单据可以提供，对于2010年之前的账目由于人员、股权变更等原因无法提供。2017年3月22日，刘林向志联佳物业公司借走68本账册，并在《物业凭证移交表》上签名。该《物业凭证移交表》记载数量如下：2010年3本、2011年15本、2012年16本、2013年11本、2014年9本、2015年11本、2016年3本，合计68本。2017年5月9日，碧湖花园第一届业委会向志联佳物业公司发出《关于审计专项本体维修资金的函》，称碧湖花园第一届业委会要求对小区从入伙到2017年4月30日期间的本体维修资金的收支明细账目进行审计，依据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十一条第一款的规定，审计费用由志联佳物业公司承担。次日，志联佳物业公司向碧湖花园第一届业委会回函称：支持碧湖花园第一届业委会关于审计专项本体维修资金的决定，但因物业管理处一直处于经营亏损状态，要求碧湖花园第一届业委会自行解决审计费用问题。庭审中，双方确认碧湖花园第一届业委会新聘请的物业管理公司已进驻小区，新老物业管理公司正在协商履行交接手续。志联佳物业公司辩称碧湖花园第一届业委会、刘林应先归还涉案68本账册，理由是68本账册涉及很多其他小区的资料。庭后，碧湖花园第一届业委会、刘林向法院提交书面说明称，经翻阅账本，发现其中的2本账本中有4张凭证与其他小区有关，分别是2011年5月第一本账本（记001-018号），其中记-8涉及碧湖豪苑，2012年10月第三本账本（记11-22号），其中记-14涉及玫瑰园、碧湖花园，记-15涉及电子世界，记-18（2/3）涉及酒店商铺。此外，志联佳物业公司向法院提交了其自行出具的《关于碧湖花园新老物业交接存在问题的报告》《关于深圳市龙岗区碧湖花园新老物业交接存在问题和业委会不作为、乱作为的报告》《关于碧湖花园业主委员会部分成员违规不作为、乱作为的情况反映》《关于深圳市志联佳物业管理有限公司交接前的诉求》以及《函》作为证据，以此主张志联佳物业公司多次向政府相关部门及碧湖花园第一届业委会、刘林要求归还68本账册。碧湖花园第一届业委会、刘林对该组证据的真实性均不予认可，认为系志联佳物业公司单方制作，且与本案没有关联性。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案碧湖花园第一届业委会于2017年1月18日成立，其新聘请的物业管理公司已进驻小区。志联佳物业公司、碧湖花园第一届业委会之间原物业服务关系已告终止。结合前述法院审理查明的事实，涉案68本账册与碧湖花园的物业服务以及志联佳物业公司代管的专项维修资金息息相关，志联佳物业公司理应向碧湖花园第一届业委会移交涉案68本账册。志联佳物业公司辩称68本账册涉及很多其他小区的资料，碧湖花园第一届业委会、刘林庭后书面陈述经其翻阅账本，发现仅2本账本中有4张凭证与其他小区有关。据此，对志联佳物业公司该项辩解法院不予采纳。该68本账册虽系刘林借用，但刘林作为碧湖花园第一届业委会的副主任，其借用行为依常理可知为履行职务。综上，志联佳物业公司诉请碧湖花园第一届业委会、刘林归还涉案68本会计账册，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。因68本账册中的4张凭证涉及其他小区，相关单位或个人如需查阅、复印该凭证，碧湖花园第一届业委会、刘林应依诚实信用原则予以配合。志联佳物业公司主张碧湖花园第一届业委会、刘林应赔偿其损失100000元，志联佳物业公司未提交任何证据证明，故法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回志联佳物业公司的全部诉讼请求。案件受理费2300元（志联佳物业公司已预交），由志联佳物业公司自行负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案的68本会计账册系双方当事人因就碧湖花园本体维修基金进行审计而由刘林代表碧湖花园第一届业委会借出。由此可以认定涉案的68本会计账册系与碧湖花园本体维修基金的管理密切相关。而双方当事人均确认，本案诉讼期间碧湖花园第一届业委会另行聘请的新物业管理公司已进驻碧湖花园，与志联佳物业公司就碧湖花园的物业管理事项进行交接。因此，志联佳物业公司与涉案小区的物业服务合同已经终止。因涉案的68本会计账册属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定的物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应向业主委员会移交的资料范围。此时，可视为志联佳物业公司已履行了涉案68本会计账册的移交手续，碧湖花园第一届业委会已无必要再予返还。故本院对于志联佳物业公司要求返还涉案68本会计账册的请求，不予支持。但碧湖花园第一届业委会应当妥善履行保管义务，并在处理碧湖花园相关物业管理问题需要该68本会计账册时积极履行提供义务。志联佳物业公司主张涉案68本会计账册中涉及其管理的其他物业小区的会计资料，但未明确说明涉及其他物业小区会计资料的数量及具体情况。而碧湖花园第一届业委会表示，经其核实，涉案68本会计账册中仅有少量涉及其他物业小区的会计资料。因此，本院认为，涉案68本会计账册应与碧湖花园关系更为密切，由碧湖花园第一届业委会保管并无不妥。志联佳物业公司及其他单位、个人如需查阅、复制涉案68本会计账册，碧湖花园第一届业委会应依法予以配合。志联佳物业公司要求碧湖花园第一届业委会及刘林赔偿损失100000元，但未提供任何证据证明其损失的存在及具体金额，故本院对志联佳物业公司该项请求不予支持。综上，志联佳物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人深圳志联佳物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年三月三十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。