吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终654号上诉人：长春海华房地产开发有限公司，住所地长春市南关区南环路190号409室。法定代表人：张智超，董事长。委托代理人:曲柏玉，吉林钟言宇德律师事务所律师。委托代理人:孙昊，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人：王志生，男，1971年3月8日生，汉族，无职业，住长春市南关区，住长春市南关区。上诉人长春海华房产地开发有限责任公司（以下简称海华公司）因与被上诉人王志生房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海华公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.吉林省共建伟业房地产估价有限公司作出的吉共建评报字［2019］第46号《房地产司法鉴定项目估价报告》存在瑕疵，不能作为本案的证据。（1）本次估价结果14301元／月高于涉案房产及其周边相似房产的实际租金，不具有客观性。依据《房地产司法鉴定项目估价报告》记载，本次评估采取收益法，是在确定估价对象在市场上有足够的出租方和承租方的前提下作出评估。而实际上涉案房产性质为住宅用房，且面积较大，在出租市场中并非高需求的房屋，此类大面积房产投入市场时，因需求人群数量偏少，故其租金总价与中等面积及小面积房屋相比相差无几。试想，以年租金17万元租赁房屋居住，能有几人。故该鉴定报告机械，死板，不具有客观性，不能反映该房屋真正的市场租赁价格。（2）本次估价采取的最高最佳利用原则并不合理。最高最佳利用原则系使估价对象产生最高价值的利用方式，其前提是估价对象在最高利用状态下，而经评估公司实地勘查，涉案房产时至今日周边配套设施仍不太完善，在2016年至2017年期间的状况只能是更甚于当下。即使以如今的配套设施为基础，该房产尚无法产生14301元／月的租金，故而此次评估节点的2016年11月更不可能产生如此高的租金。2.上诉人逾期办理产权证的行为未给被上诉人造成实际损失，应当调整违约金数额，对被上诉人适当赔偿。上诉人与被上诉人2013年11月5日签订商品房买卖合同，后上诉人按期交付房屋，被上诉人也实际入住。因相关原因，该房屋权属证书于2017年10月13日核发，在此期间，被上诉人一直实际居住在该房屋内，故上诉人逾期办理产权证的行为没有给被上诉人造成实际损失。一审判决上诉人承担16万元的违约金不当，应当予以调整，鉴于违约行为没有造成被上诉人的实际损失，可以酌定赔偿5万元。王志生辩称，我方觉得租赁评估报告具有法律依据，应该维持原判。王志生向一审法院起诉请求：1．判决海华公司因延迟办理产权证而承担的违约赔偿责任，总计违约金13万元及利息2万元（庭审中变更为以评估鉴定的房屋租金标准计算违约金）；2．诉讼费用由海华公司承担。一审法院认定事实：2013年11月5日，王志生与海华公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000741007），约定王志生购买海华公司开发建设的位于长春市南关区南湖中街以东、乙二路以南中海·紫金苑E地块第E8幢2单元203号房，房屋建筑面积269.81平方米，总价款为2830000元；付款方式为一次性付款，买受人应在签订预定协议书5日内之内交清全部房款并签订本合同；房屋的交付期限为2013年12月5日前；关于产权登记的约定为出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。签订上述商品房买卖合同当日，双方还签订了《合同补充协议内容》，该补充协议第22条对《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定作出变更和修改，约定若因卖方的过错造成买方未能在买卖合同约定的房地产交付之日起720个工作日内取得房地产证的，则卖方从次日起，按照政府主管部门公布的市场指导租金向买方支付违约金至长春市房地产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止。2017年10月13日，长春市国土资源局为王志生核发了案涉房屋的权属证书，证号为吉（2017）长春市不动产权第XXXX号吉（2017）长春市不动产权第XXXX号，该权属证书记载王志生与李昕共同共有案涉房屋。在庭审中，王志生申请对案涉房屋2016年11月至2017年10月期间的市场租金价格进行评估鉴定，一审法院委托吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司对涉案房屋2016年11月至2017年10月期间的市场租金进行评估，吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司于2019年10月25日作出吉共建评报字［2019］第46号《房地产司法鉴定项目估价报告》，评估结果为案涉房屋2016年11月至2017年10月期间市场租金为171609元，其中月租金为14301元（不包含物业费、取暖费、水电费等其他费用）。王志生与海华公司对该份估价报告的真实性均无异议，海华公司认为估价鉴定结果月租金14301元高于周边相似房屋的实际租金，但未能提供证据予以证实，一审法院对该份估价报告的真实性予以确认，应作为定案依据。王志生因本次申请评估鉴定支付鉴定费14301元。另海华公司认为王志生工作日计算有误，按照合同约定应当计算至2016年11月1日，王志生同意从2016年11月1日起算违约金。一审法院认为，王志生与海华公司于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。王志生在海华公司交付案涉房屋后720个工作日内未能取得房屋权属证书，海华公司的行为已构成违约，依据补充协议第22条的约定，海华公司应从次日起按照政府主管部门公布的市场指导租金向王志生支付违约金至王志生取得房屋权属证书之日止。关于计算违约金的起止时间问题，海华公司认为按照合同约定应当计算至2016年11月1日，王志生同意从2016年11月1日起算违约金，该时间应作为计算违约金的起算时间，另2017年10月13日长春市国土资源局为王志生核发了案涉房屋的权属证书，该时间应作为计算违约金的终止时间。关于违约金的计算标准及具体数额问题，双方虽约定按照政府主管部门公布的市场指导租金标准支付违约金，但因双方均未提供政府主管部门公布的市场指导租金标准，应按王志生申请评估鉴定的月租金14301元的标准计算违约金，即2016年11月1日至2017年10月13日期间的违约金为163308.19元。关于王志生主张的违约金利息，于法无据，一审法院不予支持。关于王志生在庭审中主张计算违约金的租金标准应计入物业费及采暖费，但因双方对此无明确约定，且王志生亦未举证物业费和采暖费证据，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、海华公司于本判决生效后立即支付给王志生违约金人民币163308.19元；二、驳回王志生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由海华公司负担3566元，王志生负担1634元。鉴定费14301元，由海华公司负担（王志生均已垫付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于《房地产司法鉴定项目估价报告》能否作为本案定案依据。王志生与海华公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第二十二条对违约金的计算标准作出约定：“长春海华房产地开发有限责任公司应从次日起按照政府主管部门公布的市场指导租金向王志生支付违约金至王志生取得房屋权属证书之日止。”因双方对约定的“政府主管部门公布的市场指导租金”的具体数额或计算标准未达成一致意见且均未能提供证据予以证明，一审中，王志生就案涉房屋市场租金价值向一审法院提出鉴定申请，经双方协商一致，选取吉林省共建伟业房地产评估有限责任公司作为鉴定机构出具的《房地产司法鉴定项目估价报告》符合法律规定，可以作为认定案件事实的证据。虽海华公司对该鉴定意见不予认可，但未提供足够依据予以反驳，且一二审期间均未申请重新鉴定，对海华公司的该项主张，本院不予支持。二、关于应否调整违约金数额。违约金是合同当事人事先约定的在一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，是当事人意思自治的体现，应予尊重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，只有在当事人约定的违约金条款不公时，人民法院可以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。我国法律对于房地产登记效力的规定采取成立要件主义，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立，在办理登记之前买受人没有法律上的所有权，缺少处分权利，故登记的迟延必然会影响不动产受让人权利的实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）的规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，本案王志生系一次性全额付款，共支付购房款283万元，根据2016、2017人民银行发布的贷款基准利率参照以上规定计算的违约金数额比照本案约定的违约金数额，不存在约定违约金数额明显过高的情形，故人民法院对违约金数额不予调整。综上所述，海华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200.00元，由长春海华房产地开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年三月三十一日书记员  张焕平