上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初56583号原告：上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王纪来，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶。被告：上海莺和餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：来佳文，店长。被告：来佳文，男，1987年9月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海荣之廷餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：万国荣，经理。原告上海静安悦诚资产管理有限公司(以下简称“静安悦诚公司”)与被告上海莺和餐饮有限公司(以下简称“莺和餐饮公司”)、来佳文、上海荣之廷餐饮管理有限公司(以下简称“荣之廷餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告静安悦诚公司的委托诉讼代理人陈瑶、被告莺和餐饮公司的法定代表人即本案被告来佳文、被告荣之廷餐饮公司的法定代表人万国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告静安悦诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告莺和餐饮公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；2.被告莺和餐饮公司支付租金150,726元(按照每月50,242元标准计算自2018年8月1日起至2018年10月31日止)、商场管理费13,215元(按照每月4405元标准计算自2018年8月1日起至2018年10月31日止)、推广宣传费3,303元按照每月1101元标准计算自2018年8月1日起至2018年10月31日止、电费38,640元(发生期间2018年6月1日至2018年9月30日)、水费1,422.56元(发生期间2018年6月1日至2018年9月30日)，上述费用合计207,306.56元；并以207,306.56元为本金，按照日万分之五的标准计算滞纳金自2018年7月21日起至2019年12月2日止)；3.判令原告收取的租赁保证金155,751元、管理保证金13,215元不予返还；4.被告莺和餐饮公司按照一个月租金计50,242元为标准支付违约金；5.被告莺和餐饮公司支付房屋复原费用34,500元；6.被告莺和餐饮公司支付免租期租金82,589元(计算公式50,242元/月×12个月/365天×50天，期限自2017年12月15日至2018年2月2日)；7.被告来佳文、荣之廷餐饮公司对上述费用承担连带责任。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告荣之廷餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告向荣之廷餐饮公司出租上海市静安区万航渡路XXX号XXX层XXX-XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)，租赁期限为2017年12月15日至2020年12月14日。合同签订后，原告按约交付系争房屋。后原告与被告来佳文、荣之廷餐饮公司签订《租赁合同之主体变更协议》，约定自2018年1月11日起租赁主体由荣之廷餐饮公司变更为来佳文，荣之廷餐饮公司在来佳文经营期间对其所负义务承担连带责任。其后原告又与来佳文、莺和餐饮公司签订《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》，约定自2018年3月1日起租赁主体由来佳文变更为莺和餐饮公司，来佳文在莺和餐饮公司经营期间对其所负义务承担连带责任。自2018年8月1日起，被告莺和餐饮公司拖欠支付租金等相关费用。原告经多次催讨未果，现诉至法院，要求判如所请。被告莺和餐饮公司、来佳文辩称，同意原告第一至六项诉讼请求，但认为原告主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整。被告荣之廷餐饮公司辩称，同意原告第一至六项诉讼请求，但认为原告主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整；第二，荣之廷餐饮公司是被告来佳文的担保人，现原告与来佳文、莺和餐饮公司另行订立了《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》，债务人已变更，荣之廷餐饮公司不再对莺和餐饮公司的债务承担连带责任，故其不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争商铺权利人。2017年12月19日，原告静安悦诚公司(甲方)与被告荣之廷餐饮公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市静安区万航渡路XXX号【悦达889广场】项目1层L1-21B室，租赁面积为55.06平方米，租赁该房屋经营作商业用途；租赁期自2017年12月15日起至2020年12月14日止，交付日为2017年12月15日，甲方给予乙方的装修期为50日，自2017年12月15日起至2018年2月2日止；月保底租金为以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日租金×租赁面积×365÷12)，其标准为自2017年12月15日至2018年12月14日日租金为30元/日/平方米，即月租金为50,242元，自2018年12月15日至2019年12月14日日租金为31元/日/平方米，即月租金为51,917元，乙方应于每月20日或者之前向甲方支付该房屋下月之租金；乙方应于租赁期内按照约定向甲方或甲方指定的管理公司支付该房屋的商场管理费，该房屋的商场管理费应按照租赁面积每平方米每月80元计算，即该房屋的每月商场管理费为4,405元；推广宣传费为每平方米租赁面积每月20元，即该房屋之月推广宣传费为1,101元；该房屋实际发生的能源费用与其他公用事业费用(“公用事业费”)，该房屋实际使用的水、电、空调、煤气等能源费用及其他公用事业费用，该笔费用以独立计算装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍的金额支付违约金：……9.2.7乙方逾期不支付租金累计超过30日的……；合同终止或解除时，乙方须按照双方约定将该房恢复至房屋交付时本合同附件二所列明细的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态，如果乙方未将该房屋恢复至上述状态，则乙方应承担甲方为恢复该房屋所需的所有费用；甲乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意时间之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交装修期的房屋占用期间使用费，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方：乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的；逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金；逾期累计超过10日，甲方有权停止公用事业供应，在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、商场管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用，若乙方逾期支付相应费用累计超过30日的，且甲方依据本补充条款13.1条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。原告已于2017年12月15日将系争商铺交付给被告荣之廷餐饮公司。后，原告静安悦诚公司(甲方)与被告荣之廷餐饮公司(乙方)、莺和餐饮公司(筹)、来佳文(上述两者均为丙方)签订《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》，约定：自2018年1月11日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，原合同其他任何条款保持不变，丙方承诺丙方完全理解与接受原合同约定的条款，丙方同意履行原合同变更前后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任；乙方承诺对丙方履行原合同过程中及原合同终止或解除后应向甲方承担无条件、不可撤销的连带担保责任，乙方的连带担保责任范围不仅包括原合同，也包括丙方与甲方签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等。其后，原告静安悦诚公司(甲方)又与被告莺和餐饮公司(筹)、来佳文(上述两者均为乙方)及莺和餐饮公司(丙方)签订《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》，约定：自2018年3月1日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，原合同其他任何条款保持不变，丙方承诺丙方完全理解与接受原合同约定的条款，丙方同意履行原合同变更前后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任；乙方承诺对丙方履行原合同过程中及原合同终止或解除后应向甲方承担无条件、不可撤销的连带担保责任，乙方的连带担保责任范围不仅包括原合同，也包括丙方与甲方签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等。2018年7月31日，原告向被告莺和餐饮公司出具《公函》，称：截止至2018年7月31日，贵司(即莺和餐饮公司，下同)欠付租金、商场管理费、推广宣传费和水费共计131,057.45元，如贵司未于收到本函之日起3个工作日内履行上述义务，我司(即静安悦诚公司，下同)将立即根据租赁合同补充条款第13.1条、第14.2条及其他条款之约定采取包括但不限于诉讼、单方解除合同、没收保证金等措施追讨贵司所欠我司的费用，并追究贵司的违约责任，以保证我司的合法权益。被告莺和餐饮公司签收。2018年9月3日，原告向被告莺和餐饮公司出具《公函》，称：截止2018年8月31日，贵司欠付租金、商场管理费、推广宣传费和水费共计132,102.06元，如贵司未于收到本函之日起5个工作日内履行上述义务，我司将立即根据租赁合同补充条款第13.1条、第14.2条及其他条款之约定采取包括但不限于诉讼、单方解除合同、没收保证金等措施追讨贵司所欠我司的费用，并追究贵司的违约责任，以保证我司的合法权益。2018年9月7日，被告莺和餐饮公司签收。2018年10月9日，原告向被告莺和餐饮公司发送《律师函》，称：根据合同补充条款第5.2条、第6.5条的约定，贵司应于每月的20日之前支付下一期的租金、商场管理费和推广宣传费，但贵司并未按合同的约定及时支付，截止2018年9月30日共欠198,310.92元，根据合同补充条款第14.2条的约定，贵司逾期支付前述费用，应支付相应的滞纳金，截止2018年9月30日，滞纳金总计40,598.70元。(原告)曾通过电话、微信等方式与贵司联系，并致函贵司，要求贵司尽快支付所欠费用但贵司未作出任何回复。贵司应于收到本函之日起3日内一次性付清所欠租金、商场管理费等费用，否则原告将依合同约定提前终止与贵司的合同，并没收贵司的保证金、追究贵司包括但不限于补交免租期所免除的租金、房屋占用使用费、违约金、诉讼费、律师费等费用。2018年10月16日，原告向被告莺和餐饮公司发送《解约函》，称：截止2018年10月11日共欠我司198,310.92元，现致函贵司，贵我双方的合同将根据合同约定于2018年10月31日提前终止，请贵司最迟于2018年10月31日前，将上述欠费及所涉滞纳金支付给我司，并要求贵司于2018年10月31日前，将该房屋恢复原状并经我司验收认可后返还我司，否则我司有权自行安排人员复原场地，相关费用将由贵司承担，同时，我司将保留没收贵司保证金、追究贵司违约责任(包括但不限于补交免租期所免除的租金、房屋占用使用费、违约金、诉讼费、律师费等费用)的权利。2018年10月16日，原告方工作人员通过微信方式向被告莺和餐饮公司的法定代表人来佳文送达《解约函》，其后将该《解约函》通过快递方式寄送给被告莺和餐饮公司。其后，原告(发包方，甲方)与案外人上海为一装饰设计工程有限公司(承包方，乙方，以下简称“为一装饰公司“)签订《建筑工程施工合同》，约定：乙方承包系争商铺店铺复原施工，合同价款34,500元，本工程自2018年12月10日开工，2018年12月31日竣工。2019年3月4日，案外人为一装饰公司向原告开具34,500元建筑服务*工程款发票。被告对以下事实未提异议：欠付2018年8月1日至2018年10月31日期间租金150,726元，欠付2018年8月1日至2018年10月31日期间商场管理费13,215元，欠付2018年8月1日至2018年10月31日期间推广宣传费3,303元，欠付2018年6月1日至2018年9月30日期间电费38,640元，欠付2018年6月1日至2018年9月30日期间水费1,422.56元。庭审中，三被告对原告提交证据材料的真实性、合法性和关联性均无异议，认可原告提出的第一至六项诉讼请求，但认为原告主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整；原告确认收到被告方支付的装修保证金11,012元，同意在本案中一并处理，用以抵扣被告方应支付的相应费用；另被告荣之廷餐饮公司认为，其仅对《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》承担连带责任，后原告与来佳文等又另行签订《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》，并未告知被告荣之廷餐饮公司，故其不应对其后的义务承担连带责任；审理中，原告撤回要求三被告支付免租期租金和被告荣之廷餐饮公司对被告莺和餐饮公司、来佳文所欠费用承担连带责任的诉讼请求，并将有关滞纳金的诉讼请求调整为以207,306.56元为本金按照日万分之五标准计算自2018年11月1日至判决生效之日止。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《房地产权证》、《房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》、《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》、《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》、《欠付滞纳金明细表》、《租户月度水电抄见表》、《公函》及欠费明细、《律师函》、《解约函》及欠费明细、微信聊天记录、《建筑工程施工合同》及发票；被告提交的租户装修付款清单等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，因被告方称其实际已无履约能力，最终致调解不成。本院认为，原告与被告荣之廷餐饮公司、原告与被告荣之廷餐饮公司、来佳文、莺和餐饮公司(筹)以及原告与被告来佳文、莺和餐饮公司(筹)、莺和餐饮公司就系争商铺签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》和《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。现被告莺和餐饮公司及来佳文同意原告提出的第一至六项诉讼请求，并确认原告提交证据材料的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。关于被告方认为原告主张的滞纳金标准过高问题，本院认为，根据合同约定，被告莺和餐饮公司每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付相应违约金，现原告主动调整为以所欠费用为本金按照日万分之五标准计算相应违约金，该标准尚属合理，本院予以支持。关于没收租赁和管理费保证金及支付违约金，具有合同约定，现原告主动降低违约金标准以一个月租金计，尚属合理，被告方同意该项诉请，本院予以确认。庭审中，原告确认收到被告方支付的装修保证金11,012元，同意在本案中一并处理，用以抵扣被告方应支付的相应费用，并无不妥，本院予以确认。审理中，原告撤回要求三被告支付免租期租金和被告荣之廷餐饮公司对被告莺和餐饮公司、来佳文所欠费用承担连带责任的诉讼请求，并将有关滞纳金的诉讼请求调整为以207,306.56元为本金按照日万分之五标准计算自2018年11月1日至判决生效之日止，系处分自己诉讼权利和民事权利的行为，于法无悖，本院予以准许。关于合同约定的连带担保责任，本院认为，保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。首先，原告静安悦诚公司又与被告莺和餐饮公司(筹)、来佳文签订《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》，约定莺和餐饮公司(筹)、来佳文对莺和餐饮公司在履行合同过程中及合同终止或解除后应向原告承担连带担保责任。从上述签约过程可以看出，原债务人为莺和餐饮公司(筹)和来佳文。后经原告许可，莺和餐饮公司(筹)和来佳文将债务转让给被告莺和餐饮公司，即债务人变更为被告莺和餐饮公司。莺和餐饮公司正式成立，来佳文以设立中的莺和餐饮公司(筹)名义对外签订的《租赁合同之主体变更协议—悦达889广场》，相应的合同担保责任由莺和餐饮公司负担。签订《租赁合同之主体变更协议Ⅱ》时，莺和餐饮公司因债务转让而变更为债务人，其不能作为担保人与债务人同时存在，但来佳文应根据合同约定对莺和餐饮公司承担连带担保责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条之规定判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告上海莺和餐饮有限公司就上海市静安区万航渡路XXX号XXX层XXX-XXX室商铺签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、被告上海莺和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司2018年8月1日起至2018年10月31日期间的房屋租金150,726元、商场管理费13,215元、推广宣传费3,303元；三、被告上海莺和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司2018年6月1日起至2018年9月30日期间的电费38,640元、水费1,422.56元(扣除已付的装修保证金11,012元后，应付电费和水费的余款合计29,050.56元)；四、被告上海莺和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司逾期付款违约金(以207,306.56元为本金按照日万分之五标准计算自2018年11月1日起至判决生效之日止)；五、原告上海静安悦诚资产管理有限公司收取的租赁保证金155,751元、管理保证金13,215元不予返还；六、被告上海莺和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司违约赔偿金50,242元；七、被告上海莺和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司房屋复原工程款34,500元；八、被告来佳文对被告上海莺和餐饮有限公司的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,406元(已由原告全部预缴)，减半收取计3,203元，由被告上海莺和餐饮有限公司、来佳文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年三月三十一日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第二十三条【债务承担对保证责任的影响】保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。