湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终1886号上诉人（原审原告）：湖北正基文化旅游建设有限公司，住所地湖北省崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王海军，男，1985年1月21日出生，汉族，住湖北省崇阳县。原审第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司（以下简称正基公司）、王海军因与原审第三人湖北岽泓地王广场经营管理有限公司（以下简称岽泓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院(2018)鄂1223民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。正基公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定王海军于2018年1月16日向岽泓公司支付2018年10月1日至2021年3月22日的租金和物业管理费23万元的事实错误，王海军在收到正基公司停止向岽泓公司支付租金的书面通知后，仍然将租金支付给岽泓公司，明显有悖于常理，且缺乏支付款项的银行流水；2.王海洋与岽泓公司恶意串通，以每平方米10元的低价支付租金，损害正基公司利益，其支付租金的行为应认定为无效，同时王海洋擅自改建租赁房屋，根据《商铺租赁合同》第10.5.3条款之规定，应解除王海军签订的租赁合同。王海军答辩称，正基公司与岽泓公司之间的委托合同关系是在2018年5月25日才正式解除的，在此之前，其按照与岽泓公司签订的租赁合同向岽泓公司支付租金是履行合同约定的义务，正基公司认为其与岽泓公司恶意串通没有任何证据。王海军向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不向正基公司支付任何租金和物业管理费。事实和理由：其已经根据和岽泓公司签订的租赁合同支付了租金和物业费，不应再向正基公司承担任何给付租金和物业费的责任。正基公司答辩称，王海军与岽泓公司签订的租赁合同不能成立，10元每平方米的租金过低，而且提前支付三年的租金是明显有悖常理的，其上诉理由不能成立。岽泓公司陈述，其与王海军之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，王海军向其支付租金是履行合同规定的义务，双方并无恶意串通的行为，正基公司上诉理由不能成立，应予以驳回。正基公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除王海军与岽泓公司于2016年8月10日签订的《商铺租赁合同》;2.判令王海军立即撤离星光天地文化商业步行街，腾退房屋、移交财产并向正基公司办理交接手续；3.判令王海军向正基公司支付合同解除前的租金418500元、及物业费27900元（自2017年8月17日至2018年7月31日租金、物业费），逾期付款违约金150000元，后续租金、物业费计算至退房之日止；4.判决王海军支付合同解除违约金104625元；5.判令王海军承担本案的诉讼费及正基公司支付的律师费15000元。一审法院认定事实：2016年3月23日，正基公司与岽泓公司签订《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》两份协议，正基公司将星光天地步行街委托岽泓公司招商运营管理，合作期限为八年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。2017年8月8日，正基公司诉至一审法院要求解除其与岽泓公司签订的上述两份协议。2018年1月25日，一审法院作出（2017）鄂1223民初1316号民事判决书判决解除该两份协议，岽泓公司不服该民事判决并向湖北省咸宁市中级人民法院提起上诉。2018年5月23日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终628号民事判决书判决维持原判。2018年5月25日，（2018）鄂12民终628号民事判决书生效，正基公司与岽泓公司在该两份协议中约定的权利义务终止。2016年8月10日，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与王海军签订《商铺租赁合同》。合同约定：“甲方（岽泓公司）将位于地王广场项目7号楼一、二、三层7103、7105、7106、7107、7108、7109、7110、7111、7201-7211、7212、7215、7217、7301号商铺（该商铺套内面积1162.5平方米。本合同项下计算租金、物业管理费等面积按套内面积计算）出租给乙方（王海军），用于酒店、住宿，租赁期限共9年，自2016年10月1日至2025年9月30日止。甲方于2016年9月10日前向乙方交付商铺，乙方享有至2017年2月1日的免租装修期并一次性缴纳3个月租金34875元作为租赁保证金。同时，乙方在签订本合同当日内向甲方一次性缴纳3个月物业管理6975元作为物业管理保证金。租金标准：每月每平方米人民币10元，日租金标准等于月租金除以30日。物业管理费标准为：按该商铺套内面积计算，每月每平米人民币2元，日物业管理费标准为月物业管理费除以30日。租金采取先交付后使用原则，乙方须在本合同签订之日向甲方预交壹年租金人民币139500元加三个月租赁保证金人民币34875元、三个月物业管理保证金人民币6975元及壹年物业管理费人民币27900元，合计209250元。租金须于每年9月5日前支付当年租金。每年9月5日前支付当年物业管理费。租金和物业管理费支付方式为现金或转账，乙方采取转账的，需支付至甲方指定的如下账户：户名：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，开户银行：湖北崇阳农村商业银行股份有限公司新区支行，账户：82×××13。”双方还约定：“逾期支付租金、物业费，承租人按照日千分之三支付迟延履行违约金。”还约定：“迟延支付履约保证金、租金、物业管理费等应付款项或费用超过5日，经甲方或物业公司催缴和3个工作日内仍未交纳的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同”。该合同签订后，王海军按合同约定已向岽泓公司支付了部分租金和物业管理费，第一年（2016年10月1日至2017年9月30日）应支付租金、物业管理费162750元，已支付170000元。第二年（2017年10月1日至2018年9月30日）应支付租金和物业管理费167400元，已支付139500元，尚欠2018年9月30日前的租金和物业管理费共计20650元。2017年8月17日，正基公司向王海军发出公开信，告知正基公司将与岽泓公司解除合同事宜，告知王海军房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司缴纳，要直接与正基公司办理交纳手续。2018年5月25日，正基公司再次向王海军发出公开信，再次告知王海军房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司交纳，要直接与正基公司办理相关手续。一审法院认为，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与王海军签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王海军是承租人，应当按照约定支付租金。岽泓公司是出租人，有权按照约定收取租金。2018年5月25日，因《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》两份协议被解除，自2018年5月25日起，岽泓公司不再是正基公司的代理人，不再享有收取王海军租金的权利。自2018年5月25日起，王海军应当向正基公司履行《商铺租赁合同》所约定的包括交纳租金等义务，未向正基公司履行该合同义务所造成的法律后果，由其自行承担。因王海军按合同约定尚欠2018年9月30日前的租金和物业管理费共计20650元，构成违约，正基公司要求王海军支付租金和物业管理费的诉求，应依法予以支持。但因正基公司未通知王海军在合理期限内支付，解除租赁合同的条件尚未成就。故正基公司要求解除合同和支付违约金、律师费的理由不充分，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限王海军于判决生效后3日内向正基公司支付租金和物业管理费共计20650元；二、驳回正基公司的其他诉讼请求。案件受理费10810元，由正基公司负担8180元，由王海军负担2000。二审中，正基公司向本院提交二份证据：1.本院（2018）鄂12民监14号民事裁定书，拟证明本院（2018）鄂12民终628号民事判决书确有错误，已进入再审程序；2.崇阳县城市管理执法局出具的现场检查笔录、责令改正通知书、现场违建照片和调查笔录，拟证明王海军违反租赁合同约定，擅自改变租赁房屋的结构。岽泓公司对上述二份证据均无异议。王海军对第二份证据的真实性提出异议，认为是复印件，不能确定其真实性。王海军向本院提交二份证据：1.崇阳县法院的传票和卢小英的起诉状，拟证明岽泓公司和正基公司均违约将有争议产权的房屋出租给王海军；2.案外人徐浩的房屋租赁合同，拟证明正基公司出租房屋的租金也是10元每平方米左右，其所承租房屋的租金并不是明显低于正常租金。正基公司对证据1认为与本案争议事实无关联，对于证据2，正基公司提出该合同中并未约定租金为10元每平方米，而且这个价格是因为第一批招租作出的特别优惠，不具有代表性。岽泓公司对上述证据未提出异议。本院对正基公司和王海军提交的证据进行了审查，对正基公司提交的证据的真实性予以认可，但崇阳县城市管理执法局的现场检查笔录、责令改正通知书是否能证明王海军对租赁房屋的改建行为违反了租赁合同的约定，符合解除合同的条件，本院将在综合评述中予以说明。对于王海军提交的两份证据，证据1和本案争议无直接关联，证据2，因为正基公司对该合同的真实性不持异议，故根据该合同对物业费和租金的约定，可推算出该房屋的租金为每平方米10元，故对王海军提出其租赁房屋租金并非明显低于正常租金的证明目的予以认可。经二审审理查明，一审判决认定关于正基公司与岽泓公司以及岽泓公司与王海军之间租赁合同相关事实清楚，本院继续予以确认。同时查明，王海军于2018年1月16日分两笔向岽泓公司账户汇入23万元。本院认为，首先，关于上诉人正基公司提出王海军与岽泓公司恶意串通，王海军向岽泓公司支付租金的行为无效的上诉意见。根据一审查明的相关事实，正基公司正式解除与岽泓公司之间的委托合同是在2018年5月25日。在此之前，因正基公司与岽泓公司签订了《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》，岽泓公司有权以自己的名义与王海军签订《商铺租赁合同》，该行为亦得到正基公司认可。故即使正基公司与岽泓公司在合同争议诉讼期间向王海军发出了告知书，但在其与岽泓公司之间正式解除合同之前，王海军按照与岽泓公司之间的合同约定正常缴纳当年租金及物业管理费是履行合同义务的当然之举。同时，根据王海军提交的正基公司与徐浩之间的房屋租赁合同来看，每平方米10元的租金价格并非岽泓公司与王海军之间的恶意约定，正基公司本身也以该优惠价格将房屋租赁给他人，故正基公司提出王海军和岽泓公司之间恶意串通的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于正基公司提出王海军违约改建租赁房屋，合同解除条件已经成就，应判令解除其与王海军之间的租赁合同的上诉理由。根据王海军与岽泓公司签订的租赁合同第十一条11.5.5条约定：未经甲方（岽泓公司）同意，对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为，可视为乙方（王海军）严重违约，甲方有权单独解除本合同。但根据崇阳县城市管理局的笔录和责令改正通知书的时间，王海军改建租赁房屋的时间是在2017年8月，当时租赁合同的甲方为岽泓公司，而岽泓公司对王海军的改建行为并未表示反对，正基公司当时亦未就该行为明确表示反对，崇阳县城市管理局的行政处罚决定不能导致租赁合同的解除，故正基公司提出王海军违约改建房屋导致租赁合同解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，关于王海军提出其已经支付2018年至2021年3月的租金和物业管理费，一审判决判令其继续向正基公司支付租金和管理费20650元无事实和法律依据的上诉理由。根据王海军在本案一审时提交的证据，其在2018年1月16日向岽泓公司账户转入租金和物业管理费23万元，根据一审判决认定的事实，王海军在之前已经向岽泓公司支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金和物业管理费139500元，且在2018年1月16日，王海军分两笔支付230000元给岽泓公司，岽泓公司可以从中直接扣减2017年10月1日至2018年9月30日期间下欠的租金和物业管理费20650元，故王海军已经将2017年10月1日至2018年9月30日应缴的租金和物业管理费167400元全部支付完毕，一审判决判令其继续向正基公司支付租金和管理费20650元有误，本院予以纠正。综上所述，正基公司的上诉理由均不能成立，王海军的上诉理由成立，一审判决认定部分事实有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1328号民事判决；二、驳回上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10810元，二审案件受理费11127元，均由上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王洪斌审判员  侯欣芳审判员  艾 军二〇二〇年三月十六日书记员  李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；