贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民再13号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘小川，男，1964年1月8日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：王小玲，四川大山律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司，住所地:贵州省赤水市市中锦绣路佳佳家园1幢1单元2-3号。法定代表人：李国，该公司经理。再审申请人刘小川因与被申请人贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司（以下简称渝黔兴茂房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔03民终6539号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。2019年11月1日，贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申2053号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。再审申请人刘小川再审请求：1、撤销（2018）黔03民终6539号民事判决第二项；2、依法改判被申请人向申请人返还购房款191347元；2、一、二审诉讼费由被申请人负担。事实和理由：本案二审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。刘小川与渝黔兴茂房开公司签订《黔北壹号商品房认购书》中，明确约定钢材低款191347元作为刘小川向渝黔兴茂房开公司支付的首付购房款，二审判决认定刘小川与渝黔兴茂房开公司之间签订的《黔北壹号商品房认购书》属于代物清偿协议，刘小川未实际支付案涉房屋首付款系认定事实错误。商品房认购书是刘小川与渝黔兴茂房开公司之间的商品房买卖合同关系的确认，而非二审判决认定的代物清偿协议。认购书系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，刘小川按合约将债权191347元转化为商品房认购首付款，渝黔兴茂房开公司对此认可并加盖公章予以确认。双方应受协议约束并严格履行约定义务。渝黔兴茂房开公司违反约定不予刘小川签订正式商品房买卖合同，并将房屋卖于他人，应返还刘小川19×××××元首付款。被申请人渝黔兴茂房开公司辩称，渝黔兴茂房开公司虽然与赤水市椿涛钢材经营部存在过债权债务关系，但赤水市椿涛钢材经营部已经将其对我公司的债权全部转让给了案外人苟光均和郑永立，并通过以房抵债的形式清偿完毕。刘小川所主张的191347元债权已经超出了我公司对赤水市椿涛钢材经营部的欠款范围，我公司无法和刘小川签订正式房屋买卖合同。我公司并未基于和刘小川签订的《黔北壹号商品房认购书》向刘小川开具191347元的购房首付款收据，因此我公司不能返还刘小川所谓的191347元购房首付款。请再审维持二审判决。刘小川向一审法院起诉请求：1.依法解除刘小川与渝黔兴茂房开公司于2016年4月28日签订的《黔北壹号商品房认购书》；2.判决渝黔兴茂房开公司立即返还刘小川首付款191347元；3.本案诉讼费由渝黔兴茂房开公司承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，殷涛（甲方）与刘小川（乙方）签订《关于以黔北一号商住房抵还借款协议》，内容为：甲方自愿将因黔北一号（经营者李国）欠其钢材款而抵收的商住房（2栋楼25层6号）一套抵顶给乙方，以抵还其所欠乙方借款191347元（总价款332962元，其房尾款141615元由乙方负责另付给李国），为此，特协议如下：一、甲、乙双方自愿愿意和接受，将甲方从黔北一号开发商处抵收的商住房（2栋楼25层6号）一套抵顶甲方所欠乙方借款191347元。二、本协议从签订之日起乙方有权对该套商住房进行出售等处分。三、甲方应负责为乙方或第三方到黔北一号项目售房部门办理相关房屋认购书、合同、商品房产权等相关手续，费用由乙方负责。四、由于该协议的抵顶物为甲方从贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司黔北一号楼项目（经营者李国手中）抵顶其所欠钢材款而抵收的，住房认购书和合同按甲方与李国的商品房抵顶协议价签订，但甲乙双方的协议抵顶价不受其限制，应按甲乙双约定价每平方2200元作为甲方抵顶计算甲方所欠乙方的借款。五、本协议从签订之日起乙方拥有对甲方的172526元追偿权相应消失，在此之外的其余借款另行追偿和偿还。六、甲方在乙方未完成处置该套商住房之前应积极协助乙方签订认购书、合同和办理相关手续，不得反悔，反悔无效。七、本协议从签订之日起生效，双方在履行本协议中不得违背该协议，违约方应向另一方支付违约金一万元，双方如有异议不能协商，可向当地人民法院提起诉讼。甲方殷涛、乙方刘小川均签名并捺印。同日，刘小川（认购方）与渝黔兴茂房开公司（出售方）签订《黔北壹号商品房认购书》，主要内容为认购物业：赤水市城工大道黔北壹号项目2栋楼A1户型25层6号，建筑面积约136.46平方米；认购价332962元，建筑面积单价2440元/㎡；付款方式为分期付款：签订本认购书时，付首付款57.46%，既（即）191347元的楼款（含已交定金），在2016年5月30日之前付款30%，即人民币100000元，余款12.54%，即人民币41615元，在交房时一次性付清。备注：第二次补款在双方签《商品房买卖合同》时交；认购条款备注：此房作为钢材抵款。认购方刘小川签名捺印，出售方渝黔兴茂房开公司代表叶利全签名并加盖公司印章。认购书签订后，渝黔兴茂房开公司未与刘小川签订《商品房买卖合同》。另查明：殷涛系赤水市椿涛经营部经营者，因向刘小川借款，于2016年1月18日向刘小川出具借条一张，内容为：今借到刘小川现金￥340000.00大写叁拾肆万元正，息按季付，月按2.5%计算。借款人殷涛签字确认并书写身份证号码。一审法院认为：刘小川与渝黔兴茂房开公司均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。刘小川、渝黔兴茂房开公司与案外人殷涛共同协商，由刘小川与殷涛签订《关于以黔北一号商住房抵还借款协议》，渝黔兴茂房开公司与刘小川签订《黔北壹号商品房认购书》，均是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议和认购书的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，殷涛自愿将渝黔兴茂房开公司欠其钢材款的债权191347元转移给刘小川，抵偿其对刘小川19×××××元的债务，渝黔兴茂房开公司与刘小川签订商品房认购书，将其欠殷涛钢材款191347元的债务以视为刘小川支付其首付购房款191347元的方式予以抵偿，殷涛将191347元借款债务转移给渝黔兴茂房开公司，将191347元的钢材款债权转移给刘小川的行为有效，应视为已向渝黔兴茂房开公司支付了购房款191347元，冲抵渝黔兴茂房开公司所欠钢材款，刘小川与渝黔兴茂房开公司双方形成买卖合同关系。渝黔兴茂房开公司未按商品房认购书的约定与刘小川签订商品房买卖合同，已构成违约，庭审中渝黔兴茂房开公司也未表示愿意继续履行认购书的义务，致使合同目的不能实现，现刘小川要求解除双方签订的《黔北壹号商品房认购书》的诉请，符合合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，予以支持。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘小川从殷涛处取得的191347元的钢材款债权，已由渝黔兴茂房开公司认定为支付购房款予以抵偿，钢材款191347元的性质已转变为购房款，因《黔北壹号商品房认购书》已解除，双方因买卖合同产生的权利义务终止，故要求渝黔兴茂房开公司返还购房款191347元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于渝黔兴茂房开公司提出未与殷涛进行债权的核算，抵款超过殷涛享有的债权，根据合同的相对性，不是本案审查的范围，不能作为本案的抗辩理由，渝黔兴茂房开公司可在与殷涛核算后根据相关依据向殷涛主张返还的权利，故对渝黔兴茂房开公司的辩称理由，均不予采信。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘小川与贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《黔北壹号商品房认购书》；二、贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还刘小川购房款191347元。已减半收取的案件受理费2063元，由贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司承担。渝黔兴茂房开公司上诉请求：1.依法撤销赤水市人民法院（2018)黔0381民初2607号民事判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审对一审查明的事实予以确认。二审认为，本案中渝黔兴茂房开公司与刘小川均无意履行《黔北壹号商品房认购书》，故一审法院判决解除认购书并无不当，本院予以支持。虽然渝黔兴茂房开公司与刘小川签订了《黔北壹号商品房认购书》，但刘小川并未实际付款，而是以其对殷涛所具有的金钱债权作为购房款，也即双方当事人并无买卖商品房的意思表示，而是通过交付商品房达到清偿债务的目的，故前述认购书属于代物清偿协议。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，也就是说，代物清偿仅仅是债务履行方式的变更，而非基础法律关系的变更。本案中，基础法律关系为刘小川对殷涛享有金钱债权，殷涛对渝黔兴茂房开公司享有金钱债权，债务履行方式应当为渝黔兴茂房开公司向殷涛履行债务，殷涛向刘小川履行债务，在本案双方签订《黔北壹号商品房认购书》后，债务履行方式变更为渝黔兴茂房开公司直接向刘小川交付涉案房屋，但因渝黔兴茂房开公司并未将涉案房屋转移登记至刘小川名下，该代物清偿协议并未实际履行，此时渝黔兴茂房开公司与刘小川解除《黔北壹号商品房认购书》，则渝黔兴茂房开公司与刘小川不再受代物清偿协议约束，本案的债务履行方式回复原状，即渝黔兴茂房开公司向殷涛履行债务，殷涛向刘小川履行债务，故刘小川要求渝黔兴茂房开公司返还购房款的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，渝黔兴茂房开公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决：一、维持贵州省赤水市人民法院（2018）黔0381民初2607号民事判决第一项，即解除刘小川与贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《黔北壹号商品房认购书》；二、撤销贵州省赤水市人民法院（2018）黔0381民初2607号民事判决第二项，即贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还刘小川购房款191347元；三、驳回刘小川的其他诉讼请求。一审案件受理费2063元，二审案件受理费4126元，共计6189元，由贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司负担3095元，由刘小川负担3094元。再审中，当事人未提交新证据。本院确认一、二审认定的案件基本事实。另查明，渝黔兴茂房开公司已经将本案争议房屋卖于他人，渝黔兴茂房开公司拒绝和刘小川签订本案正式房屋买卖合同。本院再审认为，从本案事实看，本案双方当事人对于殷涛将其对渝黔兴茂房开公司债权191347元转让给刘小川的事实无争议。另外，从本案《关于以黔北一号商住房抵还借款协议》和《黔北壹号商品房认购书》的内容看，本案191347元债权的转让并非约定由渝黔兴茂房开公司以金钱给付形式向刘小川偿还债务，而是约定由刘小川购买渝黔兴茂房开公司黔北壹号楼盘商品房，本案转让债权对应的191347元作为刘小川的购房首付款。从法律效力看，本案《关于以黔北一号商住房抵还借款协议》和《黔北壹号商品房认购书》系当事人真实意思表示，两合同成立且有效。渝黔兴茂房开公司在刘小川要求签订正式房屋购买合同的情况下，拒绝签订正式房屋购买合同，并将本案房屋卖于他人，违反了《黔北壹号商品房认购书》的约定，致使刘小川的合法债权转让落空，应承担相应违约责任。本案《黔北壹号商品房认购书》已不具备履行条件，且双方当事人都没有继续履行的意愿，该认购书应予解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，渝黔兴茂房开公司应赔偿刘小川经济损失191347元。由于本案刘小川19×××××元的债权被视为其购买渝黔兴茂房开公司房屋的首付款，故渝黔兴茂房开公司应向刘小川返还该首付款。渝黔兴茂房开公司主张刘小川的191347元债权已经超出了渝黔兴茂房开公司对赤水市椿涛钢材经营部的欠款范围，该主张系渝黔兴茂房开公司与殷涛之间的争议，不属于本案审查范围。综上所述，本院原一、二审判决解除《黔北壹号商品房认购书》于法有据，应予维持；本案二审判决驳回刘小川其他诉讼请求不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2018）黔03民终6539号民事判决第一项，即解除刘小川与贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《黔北壹号商品房认购书》；二、撤销本院（2018）黔03民终6539号民事判决第二、三项；三、维持贵州省赤水市人民法院（2018）黔0381民初2607号民事判决第二项，即贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还刘小川购房款191347元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2063元，二审案件受理费4126元，共计6189元，由贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  王 妤二〇二〇年三月二十三日法官助理周益书记员钱同贵州省遵义市中级人民法院民事判决书(2020)黔03民再13号申请再审人：刘小川，男，1964年01月08日出生，汉族，住赤水市桥石路5号国税局宿舍1栋1单元9号，居民身份证5221311964××××××××。被申请人：贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市市中锦绣路佳佳家园1幢1单元2-3号，组织机构代码91520381055016552ｂ。。刘小川与贵州渝黔兴茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年三月三十一日书记员钱同